引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論論文范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫(xiě)作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認(rèn)為是一種最重要的實(shí)物資產(chǎn)（realassets），屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的研究范疇，房地產(chǎn)的變動(dòng)應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)基本面相吻合。但是，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說(shuō)明了僅把房地產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須從當(dāng)今經(jīng)濟(jì)虛擬化的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，運(yùn)用虛擬經(jīng)濟(jì)理論對(duì)之進(jìn)行合理的解釋。

一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，資本化定價(jià)方式越來(lái)越普遍，整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟(jì)部分的影響日益增強(qiáng)，相應(yīng)地，虛擬經(jīng)濟(jì)的研究也越來(lái)越重要。國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和稱呼有很多種，但是它與“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”相對(duì)獨(dú)立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟(jì)概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價(jià)方式。它是觀念支撐或心理支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)是成本支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)。從這樣的認(rèn)識(shí)出發(fā)，房地產(chǎn)的價(jià)格形成無(wú)疑屬于虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。

可見(jiàn)，虛擬經(jīng)濟(jì)理論重視預(yù)期和心理活動(dòng)、不確定等因素的作用，它把整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實(shí)體經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟(jì)是一種以資本化定價(jià)方式為其行為基礎(chǔ)的特殊的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)系，一種資產(chǎn)，不論其有形還是無(wú)形，也不論其是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)，一旦以資本化定價(jià)方式來(lái)定價(jià)，它就具有虛擬資產(chǎn)的運(yùn)行特征，就應(yīng)該納入虛擬經(jīng)濟(jì)的研究框架。虛擬經(jīng)濟(jì)中的所有運(yùn)行特征、運(yùn)行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無(wú)不與資產(chǎn)的這種特殊定價(jià)方式有關(guān)。對(duì)房地產(chǎn)虛擬性的研究也是從資本化定價(jià)方式入手的。有關(guān)的研究如下：

1.關(guān)于房地產(chǎn)定價(jià)方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價(jià)方式的角度來(lái)看，即使是狹義的虛擬經(jīng)濟(jì)的定義也要包括房地產(chǎn)。隨后，南開(kāi)大學(xué)虛擬經(jīng)濟(jì)與管理研究中心課題組“房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報(bào)告”指出房地產(chǎn)虛擬性是介于一般商品和金融資產(chǎn)之間的，房地產(chǎn)虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產(chǎn)存量與市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等影響房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)的主要制度因素）。

2.關(guān)于房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系研究。郭金興（2005）指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)并不必然導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，房地產(chǎn)具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在機(jī)理。房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)可以使貨幣供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的貨幣需求相適應(yīng)，而房地產(chǎn)價(jià)值的相對(duì)穩(wěn)定性對(duì)穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要意義。王國(guó)忠（2005）通過(guò)計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型的檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)在整個(gè)區(qū)間內(nèi)存在雙向的影響機(jī)制，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)股票價(jià)格與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的價(jià)格指標(biāo)都有著單向的傳導(dǎo)機(jī)制，房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)會(huì)影響股票市場(chǎng)的價(jià)格及實(shí)物生產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。這說(shuō)明作為虛擬經(jīng)濟(jì)的子集，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中占有突出的地位。如果把房地產(chǎn)部門(mén)看成是虛擬經(jīng)濟(jì)的一部分，然后再來(lái)考察與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響不但沒(méi)有減弱，反而出現(xiàn)了增強(qiáng)的趨勢(shì)。鞠方（2005）基于對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊性的分析，提出了一個(gè)基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的二元結(jié)構(gòu)分析框架，提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣積聚假說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的成因進(jìn)行新的解釋。進(jìn)而把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)關(guān)系的角度進(jìn)行研究，重點(diǎn)剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而為三者的互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎(chǔ)。并指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)具有鮮明的虛擬經(jīng)濟(jì)特征和實(shí)體經(jīng)濟(jì)特征的特殊市場(chǎng)，正是由于這種“虛實(shí)兩重性”，決定了房地產(chǎn)“異象”成因的復(fù)雜性和多樣性。

二、從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的基本思路

在認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的虛擬性的基礎(chǔ)上，我們可以按照虛擬經(jīng)濟(jì)的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論。這種重構(gòu)包括以下幾個(gè)有機(jī)的組成部分：①房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟(jì)的行為基礎(chǔ)——資本化定價(jià)方式的角度對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行的研究。②對(duì)房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征——強(qiáng)波動(dòng)性入手，然后，對(duì)房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟(jì)成分自身的穩(wěn)定性進(jìn)行研究。③從價(jià)格的角度來(lái)研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系——房地產(chǎn)如何影響宏觀經(jīng)濟(jì)以及宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定（波動(dòng)）之間的關(guān)系構(gòu)成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟(jì)條件下政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國(guó)、英國(guó)、日本、中國(guó)等國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。

由此，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的意義

在經(jīng)濟(jì)虛擬化背景下，研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有著重要的理論意義和實(shí)際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論有兩個(gè)基本特點(diǎn)：第一，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場(chǎng)等看作一個(gè)整體來(lái)考察房地產(chǎn)，考察資金在這些領(lǐng)域中轉(zhuǎn)移流動(dòng)的規(guī)律及其影響；第二，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。這種從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：

有利于正確解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論難以有效解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的“異象”，只有在對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行深入研究的基礎(chǔ)上，才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和研究領(lǐng)域有更深刻的了解；才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的理論出發(fā)點(diǎn)是把整個(gè)經(jīng)濟(jì)看作一個(gè)價(jià)值系統(tǒng)而非物質(zhì)系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經(jīng)濟(jì)的理論。

有利于提高宏觀調(diào)控政策的有效性。研究房地產(chǎn)虛擬性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，指出房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有利于維護(hù)整個(gè)社會(huì)的公平、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展，這在客觀上為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)，并有利于提高政府實(shí)施宏觀調(diào)控政策的有效性。

有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)至關(guān)重要，研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)服務(wù)。

有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展事關(guān)老百姓的安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的財(cái)富分配效應(yīng)可能加劇收入分配差距，造成社會(huì)利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也呈逐年增加的趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，各國(guó)的GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴性較強(qiáng)。在此情形下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)衰退，還會(huì)對(duì)金融體系甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)不良影響。因此，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)虛擬性并在此基礎(chǔ)上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的問(wèn)題，關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行、金融安全、投資決策和社會(huì)穩(wěn)定，關(guān)系到和諧社會(huì)的構(gòu)建。

［參考文獻(xiàn)］

[1]AlanGreenspan.Newchallengesformonetarypolicy．beforeasymposiumsponsoredbytheFederalReserveBankofKansasCityinJacksonHole［R］．Wyoming，August27，1999.

[2]劉駿民.從虛擬資本到虛擬經(jīng)濟(jì)[M].濟(jì)南:山東人民出版社,1998:39～42.

[3]劉駿民.虛擬經(jīng)濟(jì)的理論框架及其命題[J].南開(kāi)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2003,(2).

[4]王千.房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定[D].南開(kāi)大學(xué)2006年博士學(xué)位論文.

[5]王國(guó)忠.虛擬經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性研究［D］.南開(kāi)大學(xué)2005年博士學(xué)位論文.

篇2

2.1政治風(fēng)險(xiǎn)

是指一個(gè)國(guó)家所處的國(guó)際國(guó)內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)（如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、社會(huì)動(dòng)蕩）及相應(yīng)的政策法律調(diào)整（如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。就金融政策而言，實(shí)行緊的貨幣政策還是實(shí)行松的貨幣政策直接影響開(kāi)發(fā)者和購(gòu)買(mǎi)者所持有的資本，影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和出售。同時(shí)銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財(cái)政政策而論，政府實(shí)行緊的財(cái)政政策還是實(shí)行松的財(cái)政政策，對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策，對(duì)住宅是實(shí)行福利供給政策還是實(shí)行對(duì)低收入階層采取有限的補(bǔ)貼政策，政府對(duì)房地產(chǎn)的投資等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)尤其需要關(guān)注。

2.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（如市場(chǎng)需求、購(gòu)買(mǎi)力、利率、稅率、匯率等）變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。由于從可行性研究到樓盤(pán)上市的時(shí)段內(nèi)，市場(chǎng)需求變動(dòng)的可能性很大，消費(fèi)者對(duì)戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會(huì)發(fā)生變化。原來(lái)的細(xì)分市場(chǎng)上該類物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時(shí)期，紙幣貶值，價(jià)格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價(jià)格也會(huì)上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)下降，可能無(wú)力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預(yù)售。以自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項(xiàng)投資的貸款時(shí)，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時(shí)，就必須承擔(dān)作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。采用預(yù)售房屋籌集開(kāi)發(fā)資金時(shí)，如果不能按照預(yù)售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔(dān)支付巨額的賠償金的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3自然風(fēng)險(xiǎn)

是指由于自然因素（如洪水、火災(zāi)、地震等）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當(dāng)大的。

2.4技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能帶來(lái)的損失。例如，由于科技進(jìn)步可能對(duì)房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開(kāi)發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)可能導(dǎo)致建安工程成本增加，從而影響項(xiàng)目形成后的租售。

2.5經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于開(kāi)發(fā)商因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)，或不足以補(bǔ)償經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的可能性。該類風(fēng)險(xiǎn)主要?dú)w因于開(kāi)發(fā)商主觀上對(duì)開(kāi)發(fā)成本、租金售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期以及資金籌措等的預(yù)測(cè)錯(cuò)誤和決策失誤。

3、導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因素剖析

3.1政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于與國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對(duì)租金售價(jià)的控制，對(duì)外資的控制，對(duì)土地使用的控制，對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對(duì)投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制訂，都可能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)尤其需要關(guān)注。

經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。而在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢(shì)的波動(dòng)使其作出反映并進(jìn)行調(diào)整是相當(dāng)遲鈍的，短時(shí)間內(nèi)很難變化或找到其他替代者，從而會(huì)使開(kāi)發(fā)商陷入困境。

3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度與供求狀況

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一個(gè)發(fā)育完善的市場(chǎng)應(yīng)具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠商買(mǎi)者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個(gè)基本條件。而一個(gè)發(fā)育不充分的市場(chǎng)必然會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

從總體上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響要比整個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響大的多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的強(qiáng)度取決于潛在的開(kāi)發(fā)商對(duì)租售收益的預(yù)期。當(dāng)租金、售價(jià)因房屋供應(yīng)短缺而上升時(shí)，開(kāi)發(fā)商便會(huì)紛紛開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，但由于開(kāi)發(fā)需要一定的時(shí)間，待開(kāi)發(fā)完成時(shí)，市場(chǎng)供求可能已發(fā)生了變化，致使開(kāi)發(fā)的物業(yè)難以租售。

3.3開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的選擇

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復(fù)四個(gè)階段。在高峰期，國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。在收縮期，國(guó)家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會(huì)信貸關(guān)系進(jìn)一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價(jià)格降低但難以出售。在恢復(fù)期，國(guó)家放松銀根，降低利率，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求量開(kāi)始增大，價(jià)格逐漸回升，此時(shí)正是房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)期。從較長(zhǎng)時(shí)間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準(zhǔn)備投資，在投資高峰期、恢復(fù)期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。

3.4開(kāi)發(fā)地點(diǎn)的選擇

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、區(qū)域性和個(gè)別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地點(diǎn)的選擇對(duì)開(kāi)發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商搶占中心或門(mén)戶區(qū)位是普通常識(shí)，問(wèn)題的關(guān)鍵是如何預(yù)測(cè)近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門(mén)戶區(qū)位。在繁華地段開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)最大的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，但這一范圍可能已不存在一塊可供開(kāi)發(fā)的土地，開(kāi)發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤(rùn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件處于不斷的變化發(fā)展過(guò)程中，這會(huì)使開(kāi)發(fā)商經(jīng)受著風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)，需要有一定的預(yù)見(jiàn)性。開(kāi)發(fā)商若能及早投資開(kāi)發(fā)具有價(jià)值增長(zhǎng)潛力的地塊，則幾年后將會(huì)獲取較大的利潤(rùn)。

3.5開(kāi)發(fā)類型的選擇與開(kāi)發(fā)規(guī)模的確定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程是巨額資金投入的過(guò)程，從購(gòu)買(mǎi)土地、工程建設(shè)到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開(kāi)發(fā)商，通常難以完全用自有資金來(lái)完成一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。一般都是在投入一筆啟動(dòng)資金如地價(jià)款或前期費(fèi)用后，通過(guò)各種借貸、預(yù)售等融資手段來(lái)籌集開(kāi)發(fā)資金，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。所以，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金的籌措是項(xiàng)目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越大，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

3.6開(kāi)發(fā)周期的長(zhǎng)短

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及交易需要較長(zhǎng)的時(shí)間，尤其是對(duì)于大中型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從尋找機(jī)會(huì)、可行性研究、購(gòu)買(mǎi)土地、勘測(cè)設(shè)計(jì)、籌措資金、前期準(zhǔn)備到工程施工、竣工，以及制訂價(jià)格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時(shí)間才能完成。在房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程中，很難在一開(kāi)始就能對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)期內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用和收益流動(dòng)作出精確的估計(jì)，只能是大概的測(cè)算。而在這一較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化，消費(fèi)者喜好的改變，社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的興衰，國(guó)家有關(guān)政策的調(diào)整，物價(jià)的漲跌，匯率及利率的變動(dòng)都將是難以精確預(yù)測(cè)的。可是房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整。開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費(fèi)用特別是后期費(fèi)用和房屋售價(jià)或租金就更加難以確定，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

此外，開(kāi)發(fā)商的素質(zhì)、開(kāi)發(fā)方式的確定也是導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

4、處置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的具體措施

4.1事先有效避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地

例如，放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以防止市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。通常是，預(yù)測(cè)到在某邊貿(mào)地區(qū)長(zhǎng)期效益不能保證或某個(gè)地區(qū)將有自然災(zāi)害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地可完全解除某種風(fēng)險(xiǎn)，但意味著同時(shí)也放棄了從事該活動(dòng)所帶來(lái)的利益，故此種避免風(fēng)險(xiǎn)的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應(yīng)在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)投資費(fèi)用。

4.2采用多樣化（或組合化）投資

就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上。可投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫(xiě)字樓、商店和娛樂(lè)場(chǎng)等，以減少未來(lái)收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，整體開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可獲取較高的收益率。

4.3以財(cái)務(wù)方式控制風(fēng)險(xiǎn)

具體有以下三種基本方法：1）通過(guò)正當(dāng)、合法的非保險(xiǎn)手段（如合同條款的擬定）將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將施工中危險(xiǎn)性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。再如實(shí)行項(xiàng)目股份化，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散到全體股東身上等。對(duì)某些超過(guò)開(kāi)發(fā)商能力的風(fēng)險(xiǎn)，或保險(xiǎn)無(wú)法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。2）通過(guò)向保險(xiǎn)公司投保，以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為代價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司承擔(dān)。保險(xiǎn)作為一種及時(shí)、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞剑恢笔翘幹蔑L(fēng)險(xiǎn)的主要手段，但保險(xiǎn)的使用仍是有限的，因?yàn)椴⒎撬酗L(fēng)險(xiǎn)都可以保險(xiǎn)，而且在很多情況下，保險(xiǎn)并不能提供充分的補(bǔ)償。3）以自身財(cái)力，直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的補(bǔ)償責(zé)任。如將預(yù)計(jì)有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營(yíng)成本，又如建立風(fēng)險(xiǎn)損失補(bǔ)償基金或建立自保公司。近年來(lái)，以組建專業(yè)自保公司作為主要形式的自留風(fēng)險(xiǎn)手段，已在國(guó)內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)手段的選擇與實(shí)踐，應(yīng)遵循法律規(guī)定，如對(duì)法定保險(xiǎn)、強(qiáng)制保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)的能否自留，就受到很大的限制，同時(shí)還要受自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的制約。

4.4對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測(cè)

要仔細(xì)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期并預(yù)測(cè)其變動(dòng)，以選擇最佳開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)；分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預(yù)測(cè)其變化，以及早投資開(kāi)發(fā)具有價(jià)值增長(zhǎng)潛力的地塊；要了解國(guó)家政策并預(yù)測(cè)國(guó)家未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵(lì)，同時(shí)，要分析社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求類型和需求量并預(yù)測(cè)其變化，以確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用與收益。

4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預(yù)售合同

這樣，工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，都可通過(guò)預(yù)租預(yù)售的安排來(lái)避免。當(dāng)然，預(yù)租、預(yù)售時(shí)，還應(yīng)注意一個(gè)問(wèn)題，這就是開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)降低意味著與其交易的客戶的風(fēng)險(xiǎn)提高。所以，開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開(kāi)發(fā)商簽定固定價(jià)格的合同。若要預(yù)租或預(yù)售，則租金、售價(jià)就會(huì)被壓得較低。

4.6通過(guò)簽約盡量固定那些對(duì)利潤(rùn)敏感的變量

例如，利息支出增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)簽定固定利率貸款合同來(lái)減小；建造費(fèi)用增加的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來(lái)減小；工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)承包合同中延期罰款的條款來(lái)降低。

4.7盡早完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以降低在開(kāi)發(fā)期內(nèi)由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。并在開(kāi)發(fā)過(guò)程中加強(qiáng)項(xiàng)目管理，控制成本，保證質(zhì)量。

此外，還應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)的需要有針對(duì)性地對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人員進(jìn)行培訓(xùn)。根據(jù)開(kāi)發(fā)商自身的資產(chǎn)負(fù)債能力與獲取資本的能力，合理確定開(kāi)發(fā)方式。

參考文獻(xiàn)

篇3

經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本意味著“節(jié)儉”。因?yàn)橘Y源的有限，就必須有以“節(jié)儉”為目的的成本管理。成本可以分為會(huì)計(jì)成本、經(jīng)濟(jì)成本、邊際成本、機(jī)會(huì)成本、沉沒(méi)成本、時(shí)間成本、資金成本、人力成本、土地成本等等，雖然類型不同，但都是成本。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，包含各部分成本：有融資時(shí)的資金成本、項(xiàng)目的建造成本，人力資源管理的人力成本，以及隱形的溝通成本、因失誤造成的沉沒(méi)成本等等。管理學(xué)學(xué)者彼得•德魯克曾說(shuō)，“在企業(yè)內(nèi)部，只有成本！”每個(gè)環(huán)節(jié)的資金花費(fèi)，便是成本。成本的發(fā)生伴隨著決策。當(dāng)企業(yè)在決定投資某個(gè)項(xiàng)目時(shí)，就意味著成本的發(fā)生。雖然在投資這個(gè)還是那個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)詳細(xì)的測(cè)算，但仍然是主觀的判斷。而接下來(lái)的成本管理，只能在決定投資多少的額度之下，管理好這個(gè)額度以保證利潤(rùn)最大化。從這個(gè)角度來(lái)看，成本管理等同于成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各階段進(jìn)行劃分，可分為投資階段的成本概算、設(shè)計(jì)階段的施工圖預(yù)算、施工前的招標(biāo)合約管理、施工階段的預(yù)結(jié)算。以“預(yù)算不超概算、結(jié)算不超預(yù)算”為原則，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理已由側(cè)重施工預(yù)結(jié)算管理向以目標(biāo)成本為中心的成本控制轉(zhuǎn)變。

3房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)思維

3．1以目標(biāo)成本為中心的成本管理體系

3．1．1目標(biāo)成本的概念目標(biāo)成本，顧名思議，是估算一個(gè)項(xiàng)目將要發(fā)生的成本，以此作為目標(biāo)值，以保證項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。目標(biāo)成本的數(shù)據(jù)來(lái)源于經(jīng)驗(yàn)值的積累。企業(yè)通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的了解，對(duì)一些歷史數(shù)據(jù)的分析，得到這些數(shù)據(jù)。完整的目標(biāo)成本應(yīng)包含項(xiàng)目發(fā)生的所有費(fèi)用，通過(guò)將目標(biāo)成本根據(jù)成本科目分解為13項(xiàng)費(fèi)用。

3．1．2體系的建立目標(biāo)成本的目的是要保證成本的控制，因而要把成本管理各階段進(jìn)行連接起來(lái)。如圖1所示，以項(xiàng)目目標(biāo)成本表劃分，進(jìn)行招標(biāo)的招標(biāo)控制價(jià)和合約規(guī)劃管理，保證每份合同有規(guī)劃、價(jià)格有依據(jù)。在施工過(guò)程中發(fā)生的簽證變更和沉沒(méi)成本要進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，保證成本數(shù)據(jù)的連續(xù)性。同時(shí)房地產(chǎn)成本管理不僅是成本部門(mén)和成本人員的工作，更是一項(xiàng)全員參與的工作。要涉及到財(cái)務(wù)、項(xiàng)目管理等各職能部門(mén)在計(jì)劃運(yùn)營(yíng)的管理下，協(xié)調(diào)各部門(mén)資源，降低各部門(mén)之間的溝通成本，合理利用各項(xiàng)資源。

3．2企業(yè)內(nèi)和企業(yè)外的競(jìng)爭(zhēng)、合作

3．2．1企業(yè)內(nèi)的運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，意味著知識(shí)的分散性，認(rèn)識(shí)若干事物取決于面對(duì)事物的人，準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)，它們分散于每個(gè)人的大腦中。專業(yè)化的分工，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)之一。一個(gè)造價(jià)工程師，他可以通過(guò)為地產(chǎn)公司提供專業(yè)服務(wù)，換取機(jī)械工程師們制造的汽車(chē)，而不用他親自動(dòng)手去制造一輛汽車(chē)。而且就制造一輛汽車(chē)來(lái)說(shuō)，它也涉及到廣泛的行業(yè)，如礦業(yè)、石油、塑膠、機(jī)械、電子、玻璃等成百上千種行業(yè)。專業(yè)的人做專業(yè)的事情，這樣可以提高工作效率，一個(gè)龐大的部門(mén)或者企業(yè)，只有通過(guò)精細(xì)化的分工，形成流水式的作業(yè)，才能提高工作效率。就如現(xiàn)在汽車(chē)制造業(yè)，在流水線上有若干工種配合，每個(gè)工種只做一小部分專業(yè)工作，然后越來(lái)越熟練，就會(huì)提高生產(chǎn)效率。專業(yè)分工讓每個(gè)人的生產(chǎn)效率得到了提高，因?yàn)橐粋€(gè)人反復(fù)做同一件事情自然會(huì)越來(lái)越熟練。但是專業(yè)化的分工之下，也可以造成封閉的、工具化的頭腦。在工作之余或者過(guò)程中，對(duì)自己知識(shí)體系的自我更新就顯得特別重要。如果不想成為這個(gè)工業(yè)化時(shí)代在自己專業(yè)聰明，卻在專業(yè)之外的事務(wù)一無(wú)所知的人，更需如此。正是由于專業(yè)劃分的優(yōu)缺點(diǎn)，需要企業(yè)運(yùn)營(yíng)將企業(yè)內(nèi)部資源進(jìn)行整合。個(gè)人在資源整合中通過(guò)其他專業(yè)化人員的幫助和發(fā)揮自己的專業(yè)優(yōu)勢(shì)中完成企業(yè)利潤(rùn)目標(biāo)。而知識(shí)的分散性又讓企業(yè)內(nèi)部的合作、協(xié)調(diào)變得非常重要。

3．2．2產(chǎn)業(yè)鏈的競(jìng)爭(zhēng)、合作市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)另一個(gè)重要的特點(diǎn)是競(jìng)爭(zhēng)。在市場(chǎng)中，總體來(lái)說(shuō)，只有那些能以物美價(jià)廉的產(chǎn)品和服務(wù)滿足消費(fèi)者的企業(yè)，才能脫穎而出。競(jìng)爭(zhēng)讓各企業(yè)不斷提高自身業(yè)務(wù)管理水平，提高生產(chǎn)效率。科斯在《企業(yè)的性質(zhì)》中提出交易成本的概念，提出當(dāng)企業(yè)內(nèi)部成本小于市場(chǎng)中的交易成本時(shí)，形成企業(yè)。在市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)將一些施工單位和材料供應(yīng)等納入企業(yè)內(nèi)部，實(shí)現(xiàn)縱向一體化管理；也有精簡(jiǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)，僅作投資部門(mén)，將項(xiàng)目外包建設(shè)的。本文章不做討論是企業(yè)越做越全，還是精簡(jiǎn)業(yè)務(wù)更好。兩者無(wú)論哪種形式，都要保證企業(yè)的利潤(rùn)目標(biāo)。而利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，需要項(xiàng)目全過(guò)程中各方的合作和競(jìng)爭(zhēng)。

4某房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)兩個(gè)項(xiàng)目成本管理對(duì)比

4.1目標(biāo)成本管理體系減少合同發(fā)生數(shù)量A項(xiàng)目建設(shè)周期為2011年9月至2014年12月，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，未建立目標(biāo)成本管理體系，造成項(xiàng)目?jī)?nèi)工程界面劃分不清楚，產(chǎn)生大量交接工序的專業(yè)和零星分包工程。B項(xiàng)目建設(shè)周期為2013年12月至2016年10月，項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)建立目標(biāo)成本，至2015年3月已發(fā)生合同94項(xiàng)，根據(jù)目標(biāo)成本規(guī)劃預(yù)期將發(fā)生合同148項(xiàng)，該項(xiàng)目預(yù)估共發(fā)生242項(xiàng)合同。每產(chǎn)生一項(xiàng)合同，意味著造價(jià)工程師需完成清單、標(biāo)底編制、招標(biāo)工程師需組織招標(biāo)談價(jià)、合約工程師需制作合同，由此帶來(lái)的企業(yè)內(nèi)部成本的增加。目標(biāo)成本管理體系可以提前規(guī)劃項(xiàng)目發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用，做好各工序交界面的劃分，減少專業(yè)和零星合同的發(fā)生。

4.2目標(biāo)成本管理體系控制合同金額A項(xiàng)目屬于成本核算型，即在工程發(fā)生后通過(guò)控制簽證、結(jié)算金額，降低成本。而B(niǎo)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理體系在方案設(shè)計(jì)階段測(cè)算成本，以預(yù)留成本金額作為招標(biāo)控制價(jià)，若超出預(yù)留金額則修改設(shè)計(jì)方案或增加投標(biāo)單位重新招標(biāo)，降低合同金額，變事后被動(dòng)型為事前控制型。

4.3與供貨商建立長(zhǎng)期合作價(jià)格B項(xiàng)目主要施工材料：涂料、瓷磚、潔具、燈具、門(mén)等與專業(yè)供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作機(jī)制，采用“甲指材”模式，指定施工材料的供貨商。通過(guò)此種方式一方面通過(guò)長(zhǎng)期合作，可降低材料價(jià)格；另一方面保證了材料供應(yīng)質(zhì)量。

篇4

房地產(chǎn)業(yè)的核心是什么？我們應(yīng)該從金融資本的角度認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的核心是投資運(yùn)營(yíng)。當(dāng)我們認(rèn)識(shí)到了地產(chǎn)的本質(zhì)，當(dāng)我們看到了地產(chǎn)發(fā)展的未來(lái)趨勢(shì)，那么我們的地產(chǎn)商們就應(yīng)該及時(shí)調(diào)整自己的地產(chǎn)戰(zhàn)略，快速變化自己的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)模式，以爭(zhēng)得未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)先機(jī)。我們就可以抓住房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)程管理的核心與本質(zhì)，那就是流程管理。防范風(fēng)險(xiǎn)和提高效率是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)在要求，因此，科學(xué)和高效的管理，成為了這個(gè)行業(yè)追求的共同目標(biāo)。在這過(guò)程中當(dāng)然不會(huì)遺漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，就是知識(shí)管理中個(gè)人隱性知識(shí)到組織顯性知識(shí)的轉(zhuǎn)化過(guò)程。對(duì)于規(guī)范企業(yè)運(yùn)作、提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率、促進(jìn)集團(tuán)知識(shí)沉淀與應(yīng)用創(chuàng)新，起到了積極的支撐和保障作用。流程優(yōu)化的源頭來(lái)自于業(yè)務(wù)實(shí)戰(zhàn)，在客戶訴求的受理、派工、進(jìn)程匯報(bào)和跟蹤、客戶的回訪與返工等日常活動(dòng)中，積累了大量的數(shù)據(jù)，可以通過(guò)客戶投訴系統(tǒng)進(jìn)行管理；有了真實(shí)全面的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，可以對(duì)任務(wù)處理關(guān)閉率、服務(wù)滿意度、工程質(zhì)量缺陷率等流程績(jī)效指標(biāo)進(jìn)行測(cè)量和監(jiān)控，把流程管理和房地產(chǎn)管理緊密結(jié)合在一起；再通過(guò)對(duì)各地區(qū)公司在流程績(jī)效指標(biāo)上的不同表現(xiàn)，找到內(nèi)部的標(biāo)桿，共同整理、提煉其在處理滲漏問(wèn)題上的經(jīng)驗(yàn)，形成相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)推廣和應(yīng)用。

三、房地產(chǎn)行業(yè)管理者角色與技能

激烈競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，要求房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有敏感的市場(chǎng)反應(yīng)能力、快速?zèng)Q策能力和強(qiáng)有力的實(shí)施能力。而業(yè)要滿足這些需求，就必然要求房地產(chǎn)行業(yè)管理者在流程管理方面有所突破。房地產(chǎn)行業(yè)的管理者所要掌握的技能首先是具備能有效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各方的溝通與協(xié)調(diào)能力。其次，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，管理者隨時(shí)掌握項(xiàng)目資金的需求、供應(yīng)、使用和回款情況、保證資金動(dòng)態(tài)平衡是至關(guān)重要的。同時(shí)，采購(gòu)管理、合同管理、銷售管理等均與資金管理功能相掛接，才能滿足房地產(chǎn)流程管理的需要。

四、房地產(chǎn)行業(yè)管理反思與研究

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)和機(jī)制的變革中逐漸跨入到新的發(fā)展階段，行業(yè)整合加速、房地產(chǎn)企業(yè)明顯出現(xiàn)規(guī)模化和集團(tuán)化發(fā)展趨勢(shì)。不僅原有的大型地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)加快擴(kuò)張，從一級(jí)城市向二級(jí)城市、三級(jí)城市快速鋪開(kāi)，即使原先立足于三線城市的本地化地產(chǎn)企業(yè)，也耐不住寂寞，紛紛升級(jí)為集團(tuán)，要擴(kuò)張自己的版圖。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商瘋狂搶地，土地儲(chǔ)備競(jìng)賽不斷加劇，“標(biāo)王”新聞屢見(jiàn)不鮮，各地樓面地價(jià)屢創(chuàng)新高。值得思考的是，地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張，除了資金和土地，還能憑借什么，從哪個(gè)角度凝練擴(kuò)張力？從本質(zhì)上看，擴(kuò)張本身并不是企業(yè)的真正目的，企業(yè)的根本目標(biāo)在于創(chuàng)造價(jià)值和利潤(rùn)。也就是說(shuō)，企業(yè)如何通過(guò)資源的整合和最大化利用，來(lái)體現(xiàn)規(guī)模化和集團(tuán)化的效益。我們都知道，產(chǎn)業(yè)化的本質(zhì)是規(guī)模經(jīng)濟(jì)，而規(guī)模經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)卻又是標(biāo)準(zhǔn)化。GE的工廠布局，細(xì)微到洗手間的布置，在每個(gè)國(guó)家都是相同的，這就是GE的標(biāo)準(zhǔn)化；我們?cè)诮蚪驑?lè)道麥當(dāng)勞和肯德基的快速擴(kuò)張時(shí)，也應(yīng)該同樣注意到每個(gè)門(mén)店的裝修、每個(gè)員工的穿著以及每個(gè)客戶接待的過(guò)程，這些都是相同的，這也是標(biāo)準(zhǔn)化。因此，我們相信，成功的企業(yè)是要靠標(biāo)準(zhǔn)化的核心競(jìng)爭(zhēng)能力來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)，甚至通過(guò)把自己的標(biāo)準(zhǔn)變?yōu)槿袠I(yè)可以接受的標(biāo)準(zhǔn)，向其它企業(yè)滲透，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)也是離不開(kāi)這條規(guī)律。所以企業(yè)要實(shí)施精確的流程管理，實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的要素就是控制的明晰，支撐精細(xì)化管理；實(shí)現(xiàn)流程管理任務(wù)結(jié)構(gòu)的快速分解和計(jì)劃的有效編排。另一方面，在規(guī)范化的基礎(chǔ)上，可以實(shí)現(xiàn)流程管理模式的對(duì)外輸出，為資源整合提供有力支撐，這在房地產(chǎn)企業(yè)管理中作用顯著。

五、對(duì)房地產(chǎn)流程管理建立模塊分析

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析

拆遷產(chǎn)生的購(gòu)房需求比例降低改善住宅條件是目前購(gòu)房需求的主體構(gòu)成，增幅較大，投資購(gòu)房比例基本平穩(wěn)，結(jié)婚購(gòu)房比例保持穩(wěn)定，城市化進(jìn)程中產(chǎn)生購(gòu)房需求增速平穩(wěn)。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析

幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻，表現(xiàn)出劇烈的周期轉(zhuǎn)換特征。剖析這一難得的房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)，我們可以明顯看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析，結(jié)合政府、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者在周期轉(zhuǎn)換過(guò)程中做出的決策，我們可以預(yù)測(cè)到未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況分析

1）現(xiàn)房銷售增幅高于期房銷售

篇5

一、湖南產(chǎn)業(yè)集群的現(xiàn)狀

產(chǎn)業(yè)集群是指同一產(chǎn)業(yè)的企業(yè)以及該產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)和支持性產(chǎn)業(yè)的企業(yè)在地理位置上的高度集中。

(一)集群已進(jìn)入成長(zhǎng)期

湖南屬中部省份，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，是典型的農(nóng)業(yè)大省。但最近十多年來(lái)發(fā)展迅速，從最早的“一點(diǎn)一線”，到2008年長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”特區(qū)的批復(fù)，以及環(huán)洞庭湖經(jīng)濟(jì)圈的崛起，“3+5”城市圈的確立等等。湖南的經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展，已邁上了一個(gè)新臺(tái)階。其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有其自身特色，真正結(jié)合了湖南省的省情，走上了新型工業(yè)化道路。特別是近幾年湖南涌現(xiàn)出了一批有較高知名度的特色產(chǎn)業(yè)集群，如長(zhǎng)沙周邊的工程機(jī)械。瀏陽(yáng)的煙花，岳陽(yáng)的石化產(chǎn)業(yè)，湘潭的檳榔產(chǎn)業(yè)，常德的食品產(chǎn)業(yè)等等。這樣一些符合湖南特色產(chǎn)業(yè)的崛起，帶動(dòng)了相關(guān)企業(yè)在一定地理位置上的集聚發(fā)展，最終形成了產(chǎn)業(yè)集群。這些集群的迅猛發(fā)展成了湖南經(jīng)濟(jì)的亮點(diǎn)，與沿海一帶的加工貿(mào)易不同，湖南許多產(chǎn)業(yè)集群的形成有其歷史原因，也有湖南本土的文化因素。因此，許多湖南企業(yè)集群的產(chǎn)品、品牌優(yōu)勢(shì)較為明顯，在一定時(shí)期內(nèi)湖南的企業(yè)集群還將繼續(xù)保持又快又好的發(fā)展，目前屬于企業(yè)集群的高速成長(zhǎng)期。

(二)集群特色較明顯

集群特色決定了集群的生命力。實(shí)際上，我國(guó)集群之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)開(kāi)始加劇，在某些整體技術(shù)含量不高的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)白熱化趨勢(shì)。市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的集群往往是具有特色的集群，這種特色不完全表現(xiàn)在制造成本的最低，還體現(xiàn)在產(chǎn)品的獨(dú)特性、技術(shù)含量，集群的文化，集群整體營(yíng)銷策略等。湖南的一些集群特色比較明顯，在國(guó)內(nèi)外形成了較高知名度和較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。比如，以傳統(tǒng)技術(shù)形成的瀏陽(yáng)煙花、醴陵陶瓷集群；以飲食習(xí)慣形成的湘潭檳榔、常德農(nóng)副產(chǎn)品集群；以交通優(yōu)勢(shì)形成的株洲服裝集群；以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)工業(yè)基礎(chǔ)形成的株潭軌道交通集群；還有以技術(shù)創(chuàng)新為代表的長(zhǎng)沙工程機(jī)械集群等．湖南的企業(yè)集群總的來(lái)看，特色比較明顯，集群產(chǎn)品在市場(chǎng)上具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

(三)企業(yè)集群化發(fā)展?jié)u成趨勢(shì)

隨著湖南經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，社會(huì)生產(chǎn)分工的加劇，企業(yè)向集群化發(fā)展逐漸成為趨勢(shì)。企業(yè)在湖南集群化發(fā)展具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是企業(yè)集群正以地區(qū)為中心集中；一是各地區(qū)企業(yè)集群又向工業(yè)園區(qū)集中。企業(yè)集群化發(fā)展產(chǎn)生的原因是多方面的，但它說(shuō)明湖南的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化程度越來(lái)越高，各種稀缺資源正被市場(chǎng)有效調(diào)配，企業(yè)集群化的發(fā)展可以說(shuō)是湖南經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。企業(yè)集群的種類、數(shù)量、規(guī)模、增長(zhǎng)速度、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)弱從另一方面反映了湖南的整體經(jīng)濟(jì)活力。

二、湖南產(chǎn)業(yè)集群存在的問(wèn)題

(一)集群創(chuàng)新體系尚未形成

集群的創(chuàng)新體系與單個(gè)企業(yè)組織的創(chuàng)新體系是有差別的。它必須將集群內(nèi)的所有創(chuàng)新資源集中調(diào)配，最終產(chǎn)生1+1>2的效果。創(chuàng)新體系主要包括技術(shù)創(chuàng)新體系和制度創(chuàng)新體系，但目前湖南的絕大多數(shù)集群在這兩個(gè)方面都有差距。在技術(shù)創(chuàng)新體系方而．不僅是集群內(nèi)的企業(yè)在技術(shù)創(chuàng)新方面需要合作．還要聯(lián)合相關(guān)的科研院所，共同構(gòu)建集群的技術(shù)創(chuàng)新體系。這種體系能夠使技術(shù)可以在集群內(nèi)的企業(yè)組織間擴(kuò)散流動(dòng)，但又不在集群外溢出、外泄。而事實(shí)上，湖南的絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)集群還未能形成這種體系，所以，整體科研實(shí)力并不強(qiáng)。

集群的制度創(chuàng)新體系則可以盡可能的降低集群內(nèi)的制度成本，促進(jìn)集群內(nèi)各種組織之間的合作，減少?zèng)_突，統(tǒng)一協(xié)調(diào)。目前，湖南的制度創(chuàng)新體系主要由政府主導(dǎo)，集群內(nèi)的各種組織參與較少。如政府制定各種規(guī)章制度，或某項(xiàng)政策來(lái)指導(dǎo)集群的發(fā)展。政府的引導(dǎo)是必要的，但集群制度創(chuàng)新體系的主角應(yīng)是集群內(nèi)的所有組織。

(二)集群文化有待建設(shè)

集群文化的建設(shè)需要時(shí)間的積累，是集群在漫長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程中逐漸形成的風(fēng)格，不可模仿。正是由于它的不可模仿性，所以，它才是打造集群核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。但是．集群在湖南的發(fā)展還是最近十多年的事情，雖然已經(jīng)形成了一定的集群文化，但離真正能夠轉(zhuǎn)化為集群強(qiáng)而有力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的文化還有距離。湖南絕大多數(shù)集群的文化還有待建設(shè)，目前基礎(chǔ)還很薄弱。集群文化究竟由誰(shuí)去建設(shè)、怎樣建設(shè)，這是湖南的產(chǎn)業(yè)集群現(xiàn)階段發(fā)展所要思考問(wèn)題。(三)集群核心競(jìng)爭(zhēng)力并不明顯

盡管湖南最近幾年產(chǎn)業(yè)集群取得了較大發(fā)展，也涌現(xiàn)出了一批有較高知名度的產(chǎn)業(yè)集群。但整體而言，集群的核心競(jìng)爭(zhēng)力并不明顯。表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)類型雷同、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)類似、過(guò)于倚重低成本勞動(dòng)力、部分核心零部件仍依賴進(jìn)口。一部分集群的競(jìng)爭(zhēng)力地域性很強(qiáng)，走向全國(guó)就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，這正是缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的表現(xiàn)。還有一部分集群這幾年發(fā)展很快。但并不一定是自身競(jìng)爭(zhēng)力非常強(qiáng)．這里面有市場(chǎng)的原因。如果市場(chǎng)開(kāi)始萎縮，或者競(jìng)爭(zhēng)加劇，那么問(wèn)題就會(huì)暴露。

三、提升湖南產(chǎn)業(yè)集群競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策

(一)培育對(duì)稀缺資源的獲取能力

集群之間的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上是對(duì)稀缺資源的競(jìng)爭(zhēng)，各種關(guān)鍵性資源實(shí)際上都是稀缺的。稀缺資源包括有形的、無(wú)形的以及人力資源，在集群同質(zhì)化的今天，對(duì)稀缺資源的爭(zhēng)奪顯得異常激烈。提升湖南產(chǎn)業(yè)集群的核心競(jìng)爭(zhēng)力首先要加強(qiáng)對(duì)獲取稀缺資源能力的培育。每一種稀缺資源的獲取方式是不一樣的，如對(duì)某緊缺原材料的獲取和對(duì)高級(jí)人才的獲取顯然是不同的。具體而言．應(yīng)該根據(jù)具體情況，根據(jù)集群目前的特點(diǎn)。如有的集群科研創(chuàng)新能力比較強(qiáng)，那么就應(yīng)該注重在對(duì)人才資源的獲取上。有的集群是市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)型，則應(yīng)注重對(duì)市場(chǎng)一線信息的獲取等。湖南的產(chǎn)業(yè)集群應(yīng)該根據(jù)自己的特點(diǎn)，培育對(duì)稀缺資源的獲取能力。

(二)逐步建成集群的創(chuàng)新體系

創(chuàng)新體系的建設(shè)主要依賴于集群內(nèi)各企業(yè)組織之間的合作，并將這種合作進(jìn)行到實(shí)質(zhì)階段。如建立行業(yè)協(xié)會(huì)，制定維護(hù)集群長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的各項(xiàng)規(guī)章制度。協(xié)會(huì)需要政府的一定參與，為了集群的發(fā)展政府可以出臺(tái)一些發(fā)展政策。之所以需要政府的參與是因?yàn)檎诒匾臅r(shí)候需要協(xié)調(diào)集群內(nèi)各企業(yè)組織之間的關(guān)系，不能完全由市場(chǎng)的力量去調(diào)控集群的發(fā)展。這樣就可以在最大程度上減少集群的內(nèi)部損耗，最終建成集群的制度創(chuàng)新體系。集群內(nèi)的企業(yè)組織還應(yīng)多進(jìn)行技術(shù)交流，可以組建共同的研發(fā)機(jī)構(gòu)，促進(jìn)集群內(nèi)的技術(shù)共享和流動(dòng)。但也應(yīng)建立相應(yīng)機(jī)制防范技術(shù)的外泄，最終形成集群的技術(shù)創(chuàng)新體系。

(三)集群的發(fā)展以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向

集群的發(fā)展不是盲目的，它必須要以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向。集群的發(fā)展規(guī)模、集群的發(fā)展方向都應(yīng)該由市場(chǎng)需求決定，否則就無(wú)法取得最佳經(jīng)濟(jì)效益。目前，湖南產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展無(wú)論是政府，還是集群內(nèi)的企業(yè)組織都希望集群做大做強(qiáng)。希望是好的，但并不代表符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。有些集群的發(fā)展在沒(méi)有經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上提前規(guī)劃，規(guī)模超前，這樣是比較危險(xiǎn)的。要做到以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向。必須經(jīng)過(guò)大量的、長(zhǎng)期的市場(chǎng)信息收集，了解市場(chǎng)的需求趨勢(shì)，在此基礎(chǔ)上做好集群的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，這樣集群的發(fā)展才會(huì)比較穩(wěn)健。

(四)形成獨(dú)特的集群文化

篇6

然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認(rèn)為是一種最重要的實(shí)物資產(chǎn)（realassets），屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的研究范疇，房地產(chǎn)的變動(dòng)應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)基本面相吻合。但是，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說(shuō)明了僅把房地產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須從當(dāng)今經(jīng)濟(jì)虛擬化的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，運(yùn)用虛擬經(jīng)濟(jì)理論對(duì)之進(jìn)行合理的解釋。

一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，資本化定價(jià)方式越來(lái)越普遍，整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟(jì)部分的影響日益增強(qiáng)，相應(yīng)地，虛擬經(jīng)濟(jì)的研究也越來(lái)越重要。國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和稱呼有很多種，但是它與“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”相對(duì)獨(dú)立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟(jì)概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價(jià)方式。它是觀念支撐或心理支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)是成本支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)。從這樣的認(rèn)識(shí)出發(fā)，房地產(chǎn)的價(jià)格形成無(wú)疑屬于虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。

可見(jiàn)，虛擬經(jīng)濟(jì)理論重視預(yù)期和心理活動(dòng)、不確定等因素的作用，它把整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實(shí)體經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟(jì)是一種以資本化定價(jià)方式為其行為基礎(chǔ)的特殊的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)系，一種資產(chǎn)，不論其有形還是無(wú)形，也不論其是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)，一旦以資本化定價(jià)方式來(lái)定價(jià)，它就具有虛擬資產(chǎn)的運(yùn)行特征，就應(yīng)該納入虛擬經(jīng)濟(jì)的研究框架。虛擬經(jīng)濟(jì)中的所有運(yùn)行特征、運(yùn)行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無(wú)不與資產(chǎn)的這種特殊定價(jià)方式有關(guān)。對(duì)房地產(chǎn)虛擬性的研究也是從資本化定價(jià)方式入手的。有關(guān)的研究如下：

1.關(guān)于房地產(chǎn)定價(jià)方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價(jià)方式的角度來(lái)看，即使是狹義的虛擬經(jīng)濟(jì)的定義也要包括房地產(chǎn)。隨后，南開(kāi)大學(xué)虛擬經(jīng)濟(jì)與管理研究中心課題組“房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報(bào)告”指出房地產(chǎn)虛擬性是介于一般商品和金融資產(chǎn)之間的，房地產(chǎn)虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產(chǎn)存量與市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等影響房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)的主要制度因素）。

2.關(guān)于房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系研究。郭金興（2005）指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)并不必然導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，房地產(chǎn)具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在機(jī)理。房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)可以使貨幣供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的貨幣需求相適應(yīng)，而房地產(chǎn)價(jià)值的相對(duì)穩(wěn)定性對(duì)穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要意義。王國(guó)忠（2005）通過(guò)計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型的檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)在整個(gè)區(qū)間內(nèi)存在雙向的影響機(jī)制，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)股票價(jià)格與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的價(jià)格指標(biāo)都有著單向的傳導(dǎo)機(jī)制，房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)會(huì)影響股票市場(chǎng)的價(jià)格及實(shí)物生產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。這說(shuō)明作為虛擬經(jīng)濟(jì)的子集，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中占有突出的地位。如果把房地產(chǎn)部門(mén)看成是虛擬經(jīng)濟(jì)的一部分，然后再來(lái)考察與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響不但沒(méi)有減弱，反而出現(xiàn)了增強(qiáng)的趨勢(shì)。鞠方（2005）基于對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊性的分析，提出了一個(gè)基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的二元結(jié)構(gòu)分析框架，提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣積聚假說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的成因進(jìn)行新的解釋。進(jìn)而把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)關(guān)系的角度進(jìn)行研究，重點(diǎn)剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而為三者的互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎(chǔ)。并指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)具有鮮明的虛擬經(jīng)濟(jì)特征和實(shí)體經(jīng)濟(jì)特征的特殊市場(chǎng)，正是由于這種“虛實(shí)兩重性”，決定了房地產(chǎn)“異象”成因的復(fù)雜性和多樣性。

二、從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的基本思路

在認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的虛擬性的基礎(chǔ)上，我們可以按照虛擬經(jīng)濟(jì)的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論。這種重構(gòu)包括以下幾個(gè)有機(jī)的組成部分：①房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟(jì)的行為基礎(chǔ)——資本化定價(jià)方式的角度對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行的研究。②對(duì)房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征——強(qiáng)波動(dòng)性入手，然后，對(duì)房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟(jì)成分自身的穩(wěn)定性進(jìn)行研究。③從價(jià)格的角度來(lái)研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系——房地產(chǎn)如何影響宏觀經(jīng)濟(jì)以及宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定（波動(dòng)）之間的關(guān)系構(gòu)成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟(jì)條件下政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國(guó)、英國(guó)、日本、中國(guó)等國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。

由此，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的意義

在經(jīng)濟(jì)虛擬化背景下，研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有著重要的理論意義和實(shí)際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論有兩個(gè)基本特點(diǎn)：第一，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場(chǎng)等看作一個(gè)整體來(lái)考察房地產(chǎn)，考察資金在這些領(lǐng)域中轉(zhuǎn)移流動(dòng)的規(guī)律及其影響；第二，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。這種從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：

有利于正確解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論難以有效解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的“異象”，只有在對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行深入研究的基礎(chǔ)上，才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和研究領(lǐng)域有更深刻的了解；才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的理論出發(fā)點(diǎn)是把整個(gè)經(jīng)濟(jì)看作一個(gè)價(jià)值系統(tǒng)而非物質(zhì)系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經(jīng)濟(jì)的理論。

有利于提高宏觀調(diào)控政策的有效性。研究房地產(chǎn)虛擬性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，指出房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有利于維護(hù)整個(gè)社會(huì)的公平、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展，這在客觀上為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)，并有利于提高政府實(shí)施宏觀調(diào)控政策的有效性。

有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)至關(guān)重要，研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)服務(wù)。

有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展事關(guān)老百姓的安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的財(cái)富分配效應(yīng)可能加劇收入分配差距，造成社會(huì)利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也呈逐年增加的趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，各國(guó)的GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴性較強(qiáng)。在此情形下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)衰退，還會(huì)對(duì)金融體系甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)不良影響。因此，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)虛擬性并在此基礎(chǔ)上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的問(wèn)題，關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行、金融安全、投資決策和社會(huì)穩(wěn)定，關(guān)系到和諧社會(huì)的構(gòu)建。

［參考文獻(xiàn)］

[1]AlanGreenspan.Newchallengesformonetarypolicy．beforeasymposiumsponsoredbytheFederalReserveBankofKansasCityinJacksonHole［R］．Wyoming，August27，1999.

[2]劉駿民.從虛擬資本到虛擬經(jīng)濟(jì)[M].濟(jì)南:山東人民出版社,1998:39～42.

[3]劉駿民.虛擬經(jīng)濟(jì)的理論框架及其命題[J].南開(kāi)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2003,(2).

[4]王千.房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定[D].南開(kāi)大學(xué)2006年博士學(xué)位論文.

[5]王國(guó)忠.虛擬經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性研究［D］.南開(kāi)大學(xué)2005年博士學(xué)位論文.

篇7

1 房地產(chǎn)泡沫定義及天津發(fā)展近況

房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上就是一種資產(chǎn)或者是一系列資產(chǎn)脫離了其自身的基本理論價(jià)值，而出現(xiàn)過(guò)度波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。國(guó)外像著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者金德?tīng)柌窬驼J(rèn)為“泡沫其實(shí)是一系列資產(chǎn)價(jià)格不斷的上漲，并且這種上漲會(huì)造成人們認(rèn)為其還會(huì)繼續(xù)上漲的預(yù)期，形成一種“惡性”循環(huán)，最后有可能造成價(jià)格暴跌，或者被市場(chǎng)所容納而趨于消退”[1]另一種泡沫的理解是：資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)內(nèi)在價(jià)值相背離的不斷膨脹的過(guò)程，日本學(xué)者普遍對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)持一致態(tài)度。

在國(guó)外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，中國(guó)的諸多學(xué)者主要從泡沫資產(chǎn)價(jià)格偏離其內(nèi)在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)理解泡沫的經(jīng)濟(jì)含義。王子明將泡沫定義為某種價(jià)格水平相對(duì)于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)因素決定的理論價(jià)格（一般均衡穩(wěn)定狀態(tài)價(jià)格）的非平穩(wěn)性向上偏移的過(guò)程[2]而黃名坤博士把現(xiàn)有的實(shí)體運(yùn)行經(jīng)濟(jì)與想象的虛擬經(jīng)濟(jì)相聯(lián)系，認(rèn)為資產(chǎn)的基本理論價(jià)值來(lái)源于現(xiàn)行的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，并認(rèn)為理論價(jià)格是實(shí)體經(jīng)濟(jì)體系達(dá)到最優(yōu)動(dòng)態(tài)均衡時(shí)的價(jià)格[3]。

天津市位于海河下游房地產(chǎn)理論價(jià)格，同時(shí)又是連接?xùn)|北、西北及華北三地區(qū)的交通樞紐，并且擁有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的優(yōu)越性帶給了天津很大的發(fā)展機(jī)遇。2009年天津市生產(chǎn)總值達(dá)到了7500億元，比2008年增長(zhǎng)了11.5%，保持了良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭，下圖是天津近十年GDP的發(fā)展情況。

圖1-1 天津市1998年—2009年GDP發(fā)展?fàn)顩r[4]

在上圖中我們發(fā)現(xiàn)天津市全民生產(chǎn)總值總體上呈現(xiàn)穩(wěn)健上升的趨勢(shì)。但是從近十年來(lái)GDP增長(zhǎng)率上我們發(fā)現(xiàn)，天津市在2005年以及2008年GDP的增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勢(shì)，尤其是2008年增長(zhǎng)達(dá)到了近些年的頂峰，但是在2009年，雖然總體勢(shì)頭很好，但是GDP的增長(zhǎng)趨勢(shì)有所回落。

在居民生活水平上，2009年的消費(fèi)價(jià)格及生產(chǎn)價(jià)格都有所回落，但是房屋的銷售價(jià)格、二手房銷售價(jià)格以及租賃價(jià)格處于一直上漲的趨勢(shì)，其中新建房?jī)r(jià)格上漲的速度最快，同比去年上漲了3.5%。市固定資產(chǎn)投資表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)趨勢(shì)。全市的固定資產(chǎn)投資達(dá)到了5006億元，在這個(gè)投資中城鎮(zhèn)投資占據(jù)了大量的比例。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比去年增長(zhǎng)12.5%，2009年的交易面積和交易金額都呈現(xiàn)了大幅度的增長(zhǎng)，分別為去年水平的1.7倍和2倍。天津市不斷的采用各種政策支出該行業(yè)的發(fā)展，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是否健康穩(wěn)健，對(duì)此我們應(yīng)用需求因素法對(duì)天津市的房地產(chǎn)發(fā)展情況作一個(gè)理論分析。

2天津泡沫測(cè)度分析

房地產(chǎn)價(jià)格可以由兩部分組成，即理論價(jià)值和“收益價(jià)值”，理論價(jià)值又可以稱之為本身固有的價(jià)值，即一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的最原始的建造價(jià)值，而“收益價(jià)值”可以說(shuō)是它的“投機(jī)價(jià)值”，這里的“投機(jī)”指的是房屋的價(jià)格過(guò)度上漲的價(jià)值。也正是這種“投機(jī)價(jià)值”可能造成市場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫。

我們可以認(rèn)為人均收入、貸款利率、某一大中城市的人口規(guī)模與房地產(chǎn)理論價(jià)格有關(guān)。做這樣的假設(shè)之后我們建立回歸模型對(duì)這些因素作顯著性分析。一般說(shuō)來(lái)與家庭人均收入及所在城市人口規(guī)模成正相關(guān)，與貸款利率負(fù)相關(guān)。當(dāng)人均收入增加時(shí)，人們有更多的資金可以投資房地產(chǎn)，不管出于住房需求還是改善住房條件甚至是投資房產(chǎn)，更有甚者就是在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)用于賺取差價(jià)，種種因素都會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的上升，并且這種情況在一線城市尤為顯著，比如北京、上海、廣州和上海站。但是如果貸款利率上升的話房地產(chǎn)理論價(jià)格，就會(huì)加大消費(fèi)者購(gòu)房成本，也就是說(shuō)購(gòu)房者的月供增加，那么潛在購(gòu)房者會(huì)根據(jù)自己的情況可能進(jìn)入觀望階段，等到利率下降再購(gòu)置房屋，市場(chǎng)需求就會(huì)減少，這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)就會(huì)隨之下降。在中國(guó)大步向城市化的發(fā)展過(guò)程中，城市人口會(huì)越來(lái)越多，外來(lái)的打工者，畢業(yè)的大學(xué)生等等都有購(gòu)買(mǎi)房子的需求，一般認(rèn)為城市人口越多，需求越大，房?jī)r(jià)越高，但是從另一方面來(lái)說(shuō)，人口多并不等于有能力購(gòu)置房屋。但是房產(chǎn)的價(jià)格會(huì)在這種因素的驅(qū)動(dòng)下價(jià)格不斷上升，這樣兩者之間的關(guān)系是正相關(guān)。

那么房產(chǎn)t期的基本理論價(jià)格可以由以下公式表示：

⑴

也可以表示為：

⑵

其中表示房產(chǎn)基本理論價(jià)格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，貸款利率為短期貸款利率（將房?jī)r(jià)與利率的關(guān)系描述成冪指數(shù)的關(guān)系進(jìn)行研究）。

房地產(chǎn)t期的“收益價(jià)值”可以表示如下：

⑶

其中表示收益價(jià)值部分，表示t期預(yù)期收益。上述公式房地產(chǎn)收益價(jià)值的內(nèi)在意義為房產(chǎn)的下一期收益在一定利率下折現(xiàn)的現(xiàn)值。這個(gè)是房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期價(jià)格變動(dòng)將導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)收益的上下波動(dòng)，所以說(shuō)他是房產(chǎn)價(jià)格的投機(jī)部分。

這個(gè)預(yù)期的價(jià)格由于數(shù)據(jù)很難收集，并且收集來(lái)的數(shù)據(jù)又具有很大的不確定性，這里根據(jù)投資者對(duì)前一期看好房產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期心理，認(rèn)為它與上一期的房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率有關(guān)，設(shè)這個(gè)增長(zhǎng)率用表示那么上式可以表示如下：

⑷

整體來(lái)講房地產(chǎn)的價(jià)格可以用以下公式表示：

⑸

即也可以為：

++ ⑹

其中表示隨即誤差項(xiàng)，以下是天津市基本數(shù)據(jù)：

表2-1 天津市有關(guān)參數(shù)

參數(shù)

年份

天津商品房平均銷售價(jià)格P

（元/平方米）

房地產(chǎn)價(jià)格

實(shí)際增長(zhǎng)率G

1999

2251

0.017275

2000

2328

0.004994

2001

2375

0.002947

2002

2487

0.007474

2003

2518

0.001975

2004

3115

0.036032

2005

4055

0.045861

2006

4774

0.025385

2007

5811

0.027392

2008

6015

0.004785

2009

6886

0.121856

（注：1999年的房地價(jià)格增長(zhǎng)率是由1998年估算的天津商品房平均銷售價(jià)格（2012.82元/平方米）為基礎(chǔ)計(jì)算而來(lái)）

表2-2 天津市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度有關(guān)參數(shù)

參數(shù)

年份

天津人均可支配收入Y（元）

住房貸款利率I

(%)

人口規(guī)模（萬(wàn)人）

1999

7649.83

5.85

910.17

2000

8140.55

5.85

912

2001

8958.7

5.85

913.98

2002

9337.54

5.31

919.05

2003

10312.91

5.31

926

2004

11467.16

5.58

932.55

2005

12638.55

5.58

939.31

2006

14283.09

5.99

948.89

2007

16357.35

6.93

959.1

2008

19422.53

6.34

968.87

2009

21402.01

5.31

979.84

將各期商品房平均銷售價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)率，天津人均可支配收入，住房貸款利率及人口規(guī)模利用模型⑹進(jìn)行回歸分析我們發(fā)現(xiàn)：

表2-3 回歸結(jié)果數(shù)據(jù)分析

變量

回歸系數(shù)

t統(tǒng)計(jì)值

伴隨概率

C

-29523.21

-1.3692

0.2200

Y

0.1157

0.9271

0.3896

I

-23520.64

-4.044

0.0068

38.1936

1.5637

0.1689

G

7510.889

2.6277

0.0392

各個(gè)系數(shù)符號(hào)與我們預(yù)測(cè)相符但是顯著性不明顯，尤其是人口規(guī)模這個(gè)變量，我們將這一變量從中剔除再次做回歸，有以下檢驗(yàn)效果：

表2-4 回歸結(jié)果二次分析

變量

回歸系數(shù)

t統(tǒng)計(jì)值

伴隨概率

C

4148.28

3.411

0.0113

Y

0.3082

13.4947

0.0000

I

-25502.52

-4.0907

0.0046

G

8249.799

2.6643

0.0323

其中=0.9856，模型擬合度很高。經(jīng)過(guò)這次的回歸我們發(fā)現(xiàn)各個(gè)變量的都通過(guò)顯著性檢驗(yàn)（以10%為顯著檢驗(yàn)臨界點(diǎn)），那么房產(chǎn)的基本理論價(jià)格由人均可支配收入及貸款利率主要決定。城市人口規(guī)模增多可以是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素房地產(chǎn)理論價(jià)格，但是具有購(gòu)房能力的年齡階段一般在中老年這個(gè)年齡階層，而在我國(guó)大中城市中人口增長(zhǎng)的過(guò)程中都是青少年，中老年這個(gè)年齡階段對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)的影響不大，所以它對(duì)最后房?jī)r(jià)的影響不是很顯著。

將回歸系數(shù)以及各期的人均可支配收入及各期利率代入模型剔除了變量人口規(guī)模的⑵可以得出房地產(chǎn)價(jià)格的基本理論價(jià)值。經(jīng)過(guò)計(jì)算天津1999年到2009年房屋基本理論價(jià)格為：

表2-5 天津市近十年商品房理論價(jià)格（元/平方米）

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2075.65

2230.08

2487.55

2200.12

2507.07

3083.48

3645.60

4253.34

5439.09

6087.24

5941.65

我們將市場(chǎng)房屋銷售價(jià)格與房屋的基本理論價(jià)格之比稱作泡沫測(cè)度系數(shù)I。

I=市場(chǎng)房屋銷售價(jià)格/基本理論價(jià)格，那么從1999—2009年的泡沫測(cè)度系數(shù)：

表2-6 天津市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

1.05

1.01

0.93

1.12

1.00

1.01

1.10

1.12

1.05

0.98

1.16

從結(jié)果中我們可以發(fā)現(xiàn)2002年、2006年以及2009年，尤其是2009年房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)偏高。對(duì)于商品房的理論價(jià)格與實(shí)際價(jià)格之比，這個(gè)只能借鑒日本的研究結(jié)果。一般認(rèn)為當(dāng)兩者之差（即實(shí)際價(jià)與理論價(jià)格之差）大于等于2時(shí)，就認(rèn)為非常危險(xiǎn)[5]。這么計(jì)算的話，取3作為嚴(yán)重危險(xiǎn)的區(qū)域的臨界關(guān)鍵值。表2-7 泡沫測(cè)度系數(shù)臨界區(qū)間

<1

[1，2)

[2，3)

≥3

安全區(qū)間

警戒區(qū)

危險(xiǎn)區(qū)

嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)

根據(jù)以上表2-7發(fā)現(xiàn)，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)近十年的運(yùn)行情況總體上屬于正常偏熱的狀態(tài)。針對(duì)天津市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，建議主要改變現(xiàn)有的住房供給結(jié)構(gòu)增加經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，加大對(duì)土地和房屋投機(jī)力度以及金融監(jiān)管力度，避免不良貸款的產(chǎn)生。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)聯(lián)眾多行業(yè)的發(fā)展，像金融業(yè)，建筑業(yè)等等。并且這些行業(yè)的健康穩(wěn)健的發(fā)展有助于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)態(tài)，及時(shí)制止不良勢(shì)頭，對(duì)促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及改善百姓住房環(huán)境提高生活質(zhì)量至關(guān)重要。

參考文獻(xiàn)

[1.]kindleberger.C.P.min.“Manias，Panics and Crashes:A histoy of FinancialCrisis.NewYork.Basic Books.1978

[2.]王子明.泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)非均衡分析[M].北京：北京大學(xué)出版社，2002.

[3.]黃名坤.泡沫經(jīng)濟(jì)理論與實(shí)證研究[R].南開(kāi)大學(xué)博士論文，2002

篇8

1、1998年參與國(guó)家建設(shè)部立項(xiàng)的“2000年小康住宅小區(qū)物業(yè)管理模式”課題的研究。課題成果于2000年11月通過(guò)建設(shè)部科技司鑒定（建科鑒字[2000]第072號(hào)）。

2、1998年主持深圳市規(guī)劃國(guó)土局立項(xiàng)的“深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略”課題的研究。課題成果于2000年12月通過(guò)建設(shè)部科技司評(píng)審（建科評(píng)字[2000]第070號(hào)），并獲深圳市科技局成果登記證書(shū)（登記號(hào)2000148）。

3、2000年主持深圳市規(guī)劃國(guó)土局立項(xiàng)的“深圳市‘十五’期間房地產(chǎn)發(fā)展”課題的研究。

4、2000年主持國(guó)家建設(shè)部重點(diǎn)科研項(xiàng)目“中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系”課題的研究。

5、2002年主持深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局立項(xiàng)、深圳市政府立法研究項(xiàng)目《深圳市土地管理?xiàng)l例》和《深圳市房地產(chǎn)條例》（草案建議稿）的研究。

6、2002年主持深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局立項(xiàng)的“深圳房地產(chǎn)預(yù)警體系研究”課題的研究。

7、2003年主持深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局立項(xiàng)的“土地市場(chǎng)管理立法調(diào)研”課題研究。

8、2004年主持深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局立項(xiàng)的“深圳市房地產(chǎn)信心指數(shù)系統(tǒng)”課題的研究。

9、2006年主持深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局立項(xiàng)的“深圳市住房發(fā)展戰(zhàn)略與住房保障機(jī)制”課題的研究。

10、2006年主持深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局立項(xiàng)的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2006―2010）》研究和編制，課題成果經(jīng)深圳市政府同意形成“深府［2006］216號(hào)”文件在全市實(shí)施。

11、2007年主持國(guó)家建設(shè)部委托的“城中村現(xiàn)狀特征調(diào)研”課題的研究，在“城中村”形成基本原因分析、城中村改造策略方面有創(chuàng)新。

12、2009年主持中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)委托的“城市化過(guò)程中城鎮(zhèn)新移民住房問(wèn)題研究”。

13、2009年主持國(guó)家住房建設(shè)部委托的《中華人民共和國(guó)住房保障法（實(shí)踐版）》課題的研究和起草。

三、出版著作

1、專著《房地產(chǎn)預(yù)警理論與實(shí)踐》，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2011年1月。

2、專著《房?jī)r(jià)與調(diào)控――2001―2010年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究》，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2011年6月。

3、主編《深圳房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2009―2010）》，中國(guó)大地出版社，2010年。

4、主編《深圳房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2008―2009）》，中國(guó)大地出版社，2009年。

5、主編《深圳房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2007―2008）》，中國(guó)大地出版社，2008年。

6、主編《深圳房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2006―2007）》，中國(guó)大地出版社，2007年。

7、主編《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》，中國(guó)計(jì)劃出版社，1999年，主編之一。

8、編著《深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略（1999―2010）》，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2001年。

四、主要論文

1、《深圳住房的國(guó)內(nèi)外比較與發(fā)展的基本設(shè)想》，發(fā)表于 《哈爾濱建筑大學(xué)學(xué)報(bào)》，2000年第5期。

2、《關(guān)于深圳率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的探討》，發(fā)表于《特區(qū)經(jīng)濟(jì)》，2000年第4期。

3、《關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)合理儲(chǔ)備率的探討》，發(fā)表于《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》，2000年第6期。

4、《深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)10年發(fā)展的基本判斷》，發(fā)表于《中國(guó)房地產(chǎn)》，2000年第11期。

5、《經(jīng)濟(jì)適用房的未來(lái)市場(chǎng)》，發(fā)表于《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》，2000年第1期。

6、《物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的探討》，發(fā)表于《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》，1998年第17期。

7、《深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)中期預(yù)測(cè)研究》，發(fā)表于《中國(guó)房地產(chǎn)研究》，2001年第3期。

8、《構(gòu)筑中國(guó)房地產(chǎn)指標(biāo)體系》，發(fā)表于《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》，2001年第17期。

9、《關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算中樓宇業(yè)權(quán)指標(biāo)設(shè)置的探討》，發(fā)表于《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》，2001年第5期。

10、《我國(guó)工程計(jì)價(jià)體系與造價(jià)計(jì)算模型的探討》，發(fā)表于《建筑管理現(xiàn)代化》，1996年第4期。

11、《淺論項(xiàng)目全額承包中的成本管理》，發(fā)表于《西北建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào)》，1995年第3期。

篇9

1.房地產(chǎn)預(yù)警方法的選擇

房地產(chǎn)預(yù)警是經(jīng)濟(jì)預(yù)警的一個(gè)重要的組成部分，它的基礎(chǔ)理論和方法來(lái)源于對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)警理論的研究，因此對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)進(jìn)行全面系統(tǒng)的研究，可以對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警理論體系進(jìn)行補(bǔ)充和完善。而預(yù)警方法是預(yù)警系統(tǒng)的核心，預(yù)警方法是否合適是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)能否發(fā)揮其預(yù)測(cè)、防范和調(diào)控功能的關(guān)鍵。

1.1景氣指數(shù)法

我國(guó)早期的房地產(chǎn)預(yù)警研究主要借鑒了宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)與預(yù)警常用的方法，即景氣指數(shù)預(yù)警法。這種方法以經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)理論為基礎(chǔ)，從影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的諸多要素中選出一組對(duì)景氣變動(dòng)敏感，有代表性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，把它們分為先行、同步和滯后三類指標(biāo)，然后分別對(duì)這三類指標(biāo)編制擴(kuò)散指數(shù)（DI）和合成指數(shù)(CI)，以預(yù)測(cè)房地產(chǎn)景氣的轉(zhuǎn)折點(diǎn)和長(zhǎng)期趨勢(shì)，達(dá)到房地產(chǎn)預(yù)警的目的。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，景氣指數(shù)的計(jì)算方法有了許多改進(jìn)，景氣指數(shù)法的運(yùn)用也比較成熟。但是用這種方法來(lái)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警，其不足之處也顯而易見(jiàn)：

首先，景氣指數(shù)法用合成指數(shù)的升降來(lái)表示景氣狀況，易造成信息量的不完整。合成指數(shù)是對(duì)各種指標(biāo)進(jìn)行的加權(quán)綜合，雖然綜合指數(shù)能夠反映總體的走勢(shì)情況，但也容易掩蓋某些個(gè)別指標(biāo)的異常波動(dòng)情況，若這些指標(biāo)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)中非常重要的話，那么合成指數(shù)所顯示的信息量就很不完整。 其次，景氣指數(shù)法預(yù)警不利于對(duì)每個(gè)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控。景氣指數(shù)法預(yù)警利用合成指數(shù)和擴(kuò)散指數(shù)顯示總體發(fā)展趨勢(shì)，綜合指數(shù)包含的信息量有限，很難對(duì)每一個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析判斷，這樣不利于找出警源，找出控制對(duì)象和控制目標(biāo)。 第三，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性不明顯會(huì)影響景氣指數(shù)應(yīng)用的范圍和效果。景氣指數(shù)法的預(yù)警基礎(chǔ)是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的周期性，構(gòu)成景氣指標(biāo)的先行指數(shù)可以提前預(yù)報(bào)經(jīng)濟(jì)周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。而我國(guó)房地產(chǎn)真正發(fā)展時(shí)間不過(guò)10多年，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受?chē)?guó)家政策等因素影響明顯，城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性還有待研究，因此運(yùn)用景氣指數(shù)法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警不是最佳選擇。

1.2綜合模擬法

綜合模擬法也叫統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，是我國(guó)目前房地產(chǎn)預(yù)警采用最廣泛的方法。其基本思路是先對(duì)警兆與警素指標(biāo)進(jìn)行時(shí)差相關(guān)分析，確定其先導(dǎo)長(zhǎng)度和強(qiáng)度；接著根據(jù)警兆指標(biāo)變動(dòng)的情況確定警兆指標(biāo)的警級(jí)，然后根據(jù)各警兆指標(biāo)的重要性對(duì)警級(jí)進(jìn)行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警，不僅能反映房地產(chǎn)的綜合警度，還能反映單個(gè)指標(biāo)的警度，比較適合用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警。

綜合模擬法既能對(duì)房地產(chǎn)整體警度進(jìn)行綜合判斷，也能夠?qū)Ω鱾€(gè)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，便于找出警源，比較符合預(yù)警的目的。但運(yùn)用該方法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警也存在一些難以克服的問(wèn)題：

第一，實(shí)際數(shù)據(jù)的分布不能滿足要求。單指標(biāo)理想狀態(tài)的預(yù)警域是房地產(chǎn)綜合模擬預(yù)警的基礎(chǔ)性工作，是預(yù)警成敗的關(guān)鍵。而采用統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法，則要求它的參數(shù)必須滿足多元常態(tài)分配的假設(shè)（如正態(tài)分布），而實(shí)際資料常常不能滿足要求，因此目前以3σ預(yù)警準(zhǔn)則獲得的預(yù)警域與現(xiàn)實(shí)并不符合，使得預(yù)警精度不高或失效。第二，統(tǒng)計(jì)預(yù)警法對(duì)資料的輸入不具有容錯(cuò)性。房地產(chǎn)在我國(guó)真正的發(fā)展不過(guò)十來(lái)年的時(shí)間，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)難免出現(xiàn)錯(cuò)誤和遺漏，而統(tǒng)計(jì)預(yù)警法對(duì)錯(cuò)誤資料的輸入不具有容錯(cuò)性，無(wú)法自我學(xué)習(xí)與調(diào)整，這也就是為什么采用此方法做出來(lái)的預(yù)警系統(tǒng)精度不高的一個(gè)重要原因。第三，用3σ預(yù)警準(zhǔn)則確定的預(yù)警域是靜態(tài)的。統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法屬于靜態(tài)預(yù)警方法，而房地產(chǎn)的發(fā)展本身是個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，因此采用此方法難免出現(xiàn)理論和實(shí)際不吻合的情況。有不少學(xué)者對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行了研究，對(duì)預(yù)警區(qū)間進(jìn)行不斷地修正，使之更接近現(xiàn)實(shí)，提高了預(yù)警的有效性，但未能從根本上解決其存在的問(wèn)題，于是更多人又轉(zhuǎn)向了基于模式識(shí)別的預(yù)警方法研究。

1.3 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法

而近年來(lái)BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)引起了人們極大的關(guān)注。BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)采用平行分散處理模式，這使它不僅能較好地進(jìn)行模式識(shí)別，還具有容錯(cuò)能力強(qiáng)和對(duì)數(shù)據(jù)分布要求不嚴(yán)格等傳統(tǒng)方法不具備的優(yōu)點(diǎn)。同時(shí)它還具備學(xué)習(xí)能力、處理資料遺漏或錯(cuò)誤的能力，可隨數(shù)據(jù)的更新進(jìn)行自我學(xué)習(xí)、訓(xùn)練和調(diào)整，能夠應(yīng)對(duì)多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)中應(yīng)用最廣泛的是前向三層BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，它分為輸入層、隱藏層和輸出層三部分，能夠準(zhǔn)確地模擬輸入、輸出的近似關(guān)系，因此它在房地產(chǎn)預(yù)警中被廣泛應(yīng)用。

BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在經(jīng)濟(jì)預(yù)警中的應(yīng)用是對(duì)傳統(tǒng)預(yù)警方法（景氣指數(shù)法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統(tǒng)預(yù)警方法存在的以下問(wèn)題：難以處理高度非線性模型、偏重定量指標(biāo)、難以處理定性指標(biāo)；以及預(yù)警指標(biāo)的警限、警區(qū)采用確定方式，不具備時(shí)變特性，缺少自適應(yīng)、自學(xué)習(xí)能力；預(yù)警信息和知識(shí)獲取是間接的、費(fèi)時(shí)、效率低等。從而為預(yù)警走向?qū)嵱没於嘶A(chǔ)。

但是BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)也存在一些難以克服的缺陷，由于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)算法是利用梯度下降法調(diào)節(jié)權(quán)值使目標(biāo)函數(shù)達(dá)到極小，導(dǎo)致其過(guò)分強(qiáng)調(diào)克服學(xué)習(xí)錯(cuò)誤而泛化性能不強(qiáng)。同時(shí)還易出現(xiàn)隱層單元的數(shù)目難以確定，網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)的收斂和最終權(quán)值受初始值影響大，網(wǎng)絡(luò)容易陷入局部最優(yōu)等問(wèn)題，這也是不少學(xué)者正在研究的課題，但尚未取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

2.房地產(chǎn)預(yù)警存在的主要問(wèn)題

國(guó)內(nèi)學(xué)者在房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，數(shù)據(jù)資料殘缺不齊的情況下進(jìn)行了大量研究，取得了可喜的成果，給后續(xù)的研究提供了思路。但目前我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警研究無(wú)論是從理論研究還是實(shí)踐的角度來(lái)看仍處于起步階段，主要不足表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

2.1預(yù)警結(jié)果誤差較大，精度不高

不管是景氣指數(shù)法還是綜合模擬法預(yù)警都是建立在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期基礎(chǔ)上的，這兩種方法都要求有較長(zhǎng)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，歐美一些國(guó)家因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，發(fā)展較成熟，采用這些方法預(yù)警都取得了較好的效果，而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚（90年代初才真正起步），發(fā)展不穩(wěn)定，積累的歷史數(shù)據(jù)很少，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不完整，統(tǒng)計(jì)口徑不一致，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不規(guī)范，受政策影響非常大，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)不明顯（或短期內(nèi)難以體現(xiàn)），這些特征使得采用傳統(tǒng)的預(yù)警方法預(yù)警，輸出結(jié)果誤差較大。

2.2指標(biāo)權(quán)重和警界值的確定缺乏科學(xué)性

在進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警時(shí)，綜合警度的確定是我們預(yù)警的最終目標(biāo)。而綜合警度是各指標(biāo)警度的綜合，因此要想準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)警度，房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)中各指標(biāo)權(quán)重的確定和各指標(biāo)預(yù)警界限的確定則是問(wèn)題的關(guān)鍵。警界值的確定，我國(guó)早期基本上是通過(guò)主觀經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷，缺乏客觀依據(jù)，而近期則主要采用正態(tài)歸一法和μ-σ法來(lái)確定，用這兩種方法確定警界值都要求有充足的數(shù)據(jù)，而實(shí)際卻很難滿足。另外用這兩種方法確定的警界值都是固定的，不能動(dòng)態(tài)調(diào)整，目前我國(guó)房地產(chǎn)整體發(fā)展還處于初級(jí)階段，某些指標(biāo)的波動(dòng)劇烈，如果按照統(tǒng)一不變的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃分，那些指標(biāo)可能會(huì)因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)差過(guò)大而使其正常區(qū)間過(guò)大，從而影響了預(yù)警的精度。而在確定各指標(biāo)的權(quán)重時(shí)，方法也過(guò)于粗糙、簡(jiǎn)單。目前的預(yù)警研究中有的沒(méi)有考慮指標(biāo)的權(quán)重，只是簡(jiǎn)單的平均；有的采用完全主觀的專家經(jīng)驗(yàn)法；而有些研究所采用的簡(jiǎn)單的定量分析方法，其適用性和科學(xué)性也有待檢驗(yàn)。

2.3趨勢(shì)預(yù)測(cè)功能不強(qiáng)

預(yù)警系統(tǒng)有警度判斷與趨勢(shì)預(yù)測(cè)兩項(xiàng)功能，準(zhǔn)確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)可以很大程度上避免由于系統(tǒng)不穩(wěn)定性而產(chǎn)生的判斷誤差，具有更強(qiáng)的實(shí)際應(yīng)用意義。前人絕大部分研究成果都側(cè)重于警度判斷的功能，而趨勢(shì)判斷功能較弱。如在景氣指數(shù)法預(yù)警中選取先行性警兆指標(biāo)就是為了增強(qiáng)其預(yù)測(cè)功能，但同時(shí)也選取了同步與滯后指標(biāo)，前人研究中簡(jiǎn)單的把先行、同步與滯后指標(biāo)加權(quán)綜合，使其預(yù)測(cè)功能受到影響；而在綜合預(yù)警中則是根據(jù)歷年警值趨勢(shì)圖走勢(shì)來(lái)預(yù)測(cè)下一年的警情，該方法對(duì)警值轉(zhuǎn)點(diǎn)的預(yù)測(cè)功能較差。

2.4系統(tǒng)學(xué)習(xí)性不夠

目前的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究的初步成果不具備很好的動(dòng)態(tài)學(xué)習(xí)性，而“系統(tǒng)學(xué)習(xí)性”對(duì)于房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，特別是我國(guó)目前的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建是十分必要的。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)真正發(fā)展才短短十多年的時(shí)間，需要能夠不斷積累歷史數(shù)據(jù)，從而修正系統(tǒng)參數(shù)，使系統(tǒng)更趨完善和準(zhǔn)確。

3.房地產(chǎn)預(yù)警未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

3.1多種預(yù)警方法協(xié)同預(yù)警

房地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜的非線性大系統(tǒng)，不管使用前面討論的哪種方法，都有其局限性。只有將不同預(yù)警方法結(jié)合起來(lái)進(jìn)行綜合預(yù)警，才能提高預(yù)警可靠度。另外在進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警時(shí)，也不能只重視定量分析方法，要把定性分析和定量分析相結(jié)合，把短期與長(zhǎng)期相結(jié)合，把靜態(tài)與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，把統(tǒng)計(jì)分析與數(shù)學(xué)模型相結(jié)合。

3.2房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選擇和調(diào)整

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，新的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素會(huì)不斷出現(xiàn)，因此，構(gòu)建科學(xué)、動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系是建立實(shí)用的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的關(guān)鍵。未來(lái)指標(biāo)選擇應(yīng)是在有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的指標(biāo)下，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，采用定量、定性方法相結(jié)合來(lái)進(jìn)行的。指標(biāo)的選擇應(yīng)遵循全面性、代表性和靈敏性的原則，并能隨著實(shí)際情況的變化而作相應(yīng)的動(dòng)態(tài)調(diào)整。

3.3建立動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)始終處于變化中，如何建立具有學(xué)習(xí)性的動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)將是未來(lái)的一個(gè)方向，在這個(gè)過(guò)程中不可避免地要和現(xiàn)代計(jì)算機(jī)信息技術(shù)相結(jié)合。信息技術(shù)為開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)的、智能的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)提供了基礎(chǔ)，今后的房地產(chǎn)預(yù)警研究應(yīng)大量運(yùn)用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)，開(kāi)發(fā)先進(jìn)、實(shí)用的軟件，使建立的預(yù)警系統(tǒng)有良好的人機(jī)交互能力。因此，如何將計(jì)算機(jī)信息建模技術(shù)和房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合將成為我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警研究的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題。

湖北省教育廳人文社科項(xiàng)目青年項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：239269）。

參考文獻(xiàn):

[1]張學(xué)工.關(guān)于統(tǒng)計(jì)學(xué)習(xí)理論與支持向量機(jī)[J].自動(dòng)化學(xué)報(bào)，2000,（1）:32-42.

[2]郭峰.基于大系統(tǒng)控制的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)及應(yīng)用研究[M].重慶大學(xué)博士學(xué)位論文，2005.

[3]劉廣利.基于支持向量機(jī)的經(jīng)濟(jì)預(yù)警方法研究[M].中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文，2003.

[4]李斌,丁烈云.房地產(chǎn)景氣預(yù)警中DI的改進(jìn)及與CI的精度比較研究[J].系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐,2003,23(1).

篇10

目錄

摘要

Abstract

1緒論

1.1研究背景

1.2研究意義

1.3己有研究的回顧

1.3.1關(guān)于企業(yè)業(yè)績(jī)的影響因素研究狀況

1.3.2房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)影響因素研究現(xiàn)狀

1.4研究思路

2業(yè)績(jī)影響的相關(guān)理論

2.1業(yè)績(jī)

2.1.1業(yè)績(jī)的定義

2.1.2公司業(yè)績(jī)

2.2業(yè)績(jī)影響因素的相關(guān)理論

2.2.1規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論

2.2.2股權(quán)結(jié)構(gòu)理論

2.2.3貨幣傳導(dǎo)機(jī)制理論

3我國(guó)房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)影響因素的實(shí)證研究

3.1指標(biāo)的選擇

3.1.1被解釋變量

3.1.2解釋變量

3.2樣本的選擇及數(shù)據(jù)來(lái)源

3.2.1樣本的選擇

3.2.2數(shù)據(jù)來(lái)源.

3.3LoGIsTIc模型說(shuō)明

3.4實(shí)證研究及分析

3.4.1因子分析

3.4.2業(yè)績(jī)變化顯著的Logit回歸分析

3.4.3小結(jié)

4分析及建議

4.1公司概況.

4.2總股本對(duì)江蘇A房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的影響

4.3貨幣政策對(duì)江蘇A房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的影響

4.4股權(quán)結(jié)構(gòu)對(duì)江蘇某某房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的影響

4.5對(duì)以江蘇A房地產(chǎn)企業(yè)為代表的中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建議

5結(jié)束語(yǔ)

6本文局限性

致謝

參考文獻(xiàn)

附錄

1緒論

1.1研究背景

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整都發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理和維修服務(wù)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有單位價(jià)值高、投資大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)直接和每一個(gè)城鎮(zhèn)居民相關(guān)，因此保持房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展是一國(guó)政府宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)，從市場(chǎng)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控也往往是聯(lián)系在一起的。由于房地產(chǎn)業(yè)存在生產(chǎn)周期長(zhǎng)，占用資金較大的特點(diǎn)，屬于資金密集型的行業(yè)，因此公司規(guī)模對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響很大。由于銀行借貸、發(fā)行債券、上市募集資金等方式成為房地產(chǎn)公司獲得資金的重要渠道，所以貨幣政策、利率政策必然影響房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)不僅受內(nèi)部因素的影響，如企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)等的影響，還受到企業(yè)外部環(huán)境的影響。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)具有以下特點(diǎn):

l)房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域差異大、級(jí)差收益明顯。我國(guó)是一個(gè)幅員遼闊、各地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平極不平衡的國(guó)家。現(xiàn)實(shí)的地區(qū)差異使房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在地區(qū)差異方面相當(dāng)巨大，而且這種差異將會(huì)隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化處于不斷的變動(dòng)和發(fā)展之中。房地產(chǎn)業(yè)自身這種區(qū)域性的產(chǎn)業(yè)特征，會(huì)使得各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)業(yè)及其房地產(chǎn)企業(yè)的收益有較大的區(qū)別，從而形成明顯的級(jí)差收益現(xiàn)象。

2)高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)業(yè)的綜合性和高度關(guān)聯(lián)性體現(xiàn)在它是橫跨生產(chǎn)、流通和消費(fèi)的產(chǎn)業(yè)部門(mén)。

3)高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程，是大量資金的投入及其運(yùn)作過(guò)程。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高投資的行業(yè)。但同時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的投資數(shù)量巨大、投資周期相對(duì)較長(zhǎng)、資產(chǎn)變現(xiàn)能力差、受宏觀經(jīng)濟(jì)和政策影響較大，因此容易出現(xiàn)較大的價(jià)格波動(dòng)變化，其涉及到的風(fēng)險(xiǎn)如金融風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等既較為復(fù)雜又往往牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，房地產(chǎn)業(yè)也是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。

4)對(duì)國(guó)家政策和法律制度具有很強(qiáng)的依賴性。其產(chǎn)業(yè)的特殊性和產(chǎn)品的特殊性使國(guó)家的投資、財(cái)政稅收、金融政策，土地、住房政策決定和影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

5)在相當(dāng)程度上關(guān)系到社會(huì)和政局的穩(wěn)定。房地產(chǎn)以其獨(dú)特的功能在社會(huì)穩(wěn)定中發(fā)揮著相當(dāng)重要的作用。住房問(wèn)題是一個(gè)社會(huì)生活水平和社會(huì)保障的重要標(biāo)志，在一定情況下，房地產(chǎn)還成為一種政治問(wèn)題，關(guān)系政局的穩(wěn)定。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)與外界關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)的行業(yè)，其業(yè)績(jī)受很多因素影響，是眾多因素資源之間博弈的結(jié)果。研究其業(yè)績(jī)影響因素對(duì)國(guó)家制定政策，房地產(chǎn)企業(yè)管理有重要意義。

1.2研究意義

影響房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)的因素很多，為了獲取數(shù)據(jù)方便，本文以上市公司為研究對(duì)象。對(duì)深滬房地產(chǎn)上市公司的影響因素進(jìn)行實(shí)證研究。在實(shí)證研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析，比較有說(shuō)服力。對(duì)于單一因素或兩個(gè)因素對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)績(jī)的影響的研究較多，本文選取的影響因素較多，且考慮因素之間的多重共線性，分析更為真實(shí)。并在此基礎(chǔ)上結(jié)合案例分析，對(duì)國(guó)家政策制定，房地產(chǎn)企業(yè)管理有參考價(jià)值，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)有較大研究意義。

1.3已有研究的回顧

1.3.1關(guān)于企業(yè)業(yè)績(jī)的影響因素研究狀況

關(guān)于企業(yè)業(yè)績(jī)的影響因素是多方面，在國(guó)內(nèi)外都作了相關(guān)的研究。經(jīng)濟(jì)學(xué)者對(duì)影響公司業(yè)績(jī)因素的研究較多，大多數(shù)研究認(rèn)為影響公司業(yè)績(jī)的因素為公司規(guī)模、公司市場(chǎng)份額、公司發(fā)展戰(zhàn)略、金融環(huán)境和國(guó)家經(jīng)濟(jì)環(huán)境等宏觀因素。其中國(guó)外有Bergeretal(1995)等證實(shí)產(chǎn)品市場(chǎng)的多元化與企業(yè)績(jī)效存在相關(guān)性。SteenThomsen與TorbinPedersen(1998)等驗(yàn)證了公司績(jī)效與股權(quán)集中度有顯著相關(guān)性。國(guó)內(nèi)有研究了中國(guó)上市公司股權(quán)結(jié)構(gòu)與公司績(jī)效的關(guān)系。林浚清、黃祖輝等驗(yàn)證了我國(guó)上市公司的薪酬差距和公司績(jī)效存在正相關(guān)。關(guān)于企業(yè)資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)業(yè)績(jī)的關(guān)系，其主要是從1958年Modigliani和”iller在《美國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)論》上發(fā)表《資本結(jié)構(gòu)、公司財(cái)務(wù)和投資理論》，他們首先提出定理“任何企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值與其資本結(jié)構(gòu)無(wú)關(guān)”開(kāi)始，首次提出現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)的理論，后來(lái)圍繞這個(gè)問(wèn)題經(jīng)歷幾十的爭(zhēng)論與發(fā)展，其主要有引入破產(chǎn)成本的巴克特、斯蒂格利茨等，探討破產(chǎn)成本資本結(jié)構(gòu)的關(guān)系，同時(shí)法拉、塞爾文、貝南等引入稅率不同對(duì)資本結(jié)構(gòu)的影響;后來(lái)引進(jìn)信息不對(duì)稱的原理，詹森和麥林提出成本說(shuō)，羅思與蘭等發(fā)展成信號(hào)模型財(cái)務(wù)契約論等。理論發(fā)展的同時(shí)，實(shí)證也在不斷的前進(jìn)，其中主要有LinS和RoPer(2001)的實(shí)證研究表明債務(wù)資金與股東價(jià)值存在正相關(guān)，但也有人作出相反的實(shí)證，其中主要有Friend和Land，Titman和weSSels(1998)，Rajan和等，他們通過(guò)實(shí)證發(fā)現(xiàn)獲利與杠桿負(fù)相關(guān)。關(guān)于資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)業(yè)績(jī)的關(guān)系在我國(guó)也有不少的實(shí)證分析。其中主要有發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)收益率與負(fù)債率并非呈一種簡(jiǎn)單的單調(diào)關(guān)系，總資產(chǎn)收益率不受負(fù)債率的影響。但通過(guò)實(shí)證證實(shí)了公司債務(wù)融資與公司市凈率、凈資產(chǎn)收益率存在正相關(guān)，公司業(yè)績(jī)對(duì)債務(wù)融資的影響顯著性為正。通過(guò)實(shí)證驗(yàn)證了公司的規(guī)模和成長(zhǎng)性與財(cái)務(wù)杠桿正相關(guān)，而流動(dòng)性和盈利能力與財(cái)務(wù)杠桿負(fù)相關(guān)。對(duì)我國(guó)上市公司中的30家ST公司與非ST公司進(jìn)行比較分析發(fā)現(xiàn)，上市公司的資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)的盈利能力負(fù)相關(guān)，與非ST公司的成長(zhǎng)性、資產(chǎn)的營(yíng)動(dòng)能力和資產(chǎn)變現(xiàn)能力正相關(guān)，而與ST公司不相關(guān)。

1.3.2房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)影響因素研究現(xiàn)狀

運(yùn)用線性回歸的方法，選取流動(dòng)負(fù)債率和長(zhǎng)期負(fù)債率、有息融資率和無(wú)息融資率、長(zhǎng)期借款率和短期借款率分別作為資本結(jié)構(gòu)的衡量指標(biāo)，而將總資產(chǎn)貢獻(xiàn)率和總資產(chǎn)利潤(rùn)率分別作為公司業(yè)績(jī)的衡量指標(biāo)。研究結(jié)果表明:總體來(lái)看，各項(xiàng)指標(biāo)相關(guān)性不顯著，但是就所有指標(biāo)而言，正負(fù)相關(guān)的傾向還是比較明顯的。就這一實(shí)證結(jié)果，本文結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，分別從房地產(chǎn)行業(yè)所處的階段特征、政策面的影響以及公司治理結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行了分析。運(yùn)用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析(DEA)模型評(píng)價(jià)房地產(chǎn)上市公司績(jī)效，關(guān)注房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)效率、管理效率及資本配置總體效率的價(jià)值評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，以我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)23家具有代表性的房地產(chǎn)上市公司為研究對(duì)象，通過(guò)設(shè)立多輸入和多輸出的指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，找出相對(duì)有效的行業(yè)標(biāo)桿，同時(shí)分析行業(yè)整體和單個(gè)公司的資源配置效率，并提出了優(yōu)化資源配置和提高房地產(chǎn)上市公司績(jī)效的途徑。從我國(guó)上市公司績(jī)效影響因素及貨幣政策、物價(jià)變動(dòng)與績(jī)效相關(guān)性的一般理論思考出發(fā)，揭示出了我國(guó)上市公司績(jī)效受?chē)?guó)家宏觀政策影響的理論依據(jù)。(嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)績(jī)效評(píng)價(jià)體系包括業(yè)績(jī)目標(biāo)、業(yè)績(jī)輔導(dǎo)和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)。但是現(xiàn)在一般都模糊了這種概念，把兩者視為一樣)從MM理論出發(fā)，引進(jìn)貨幣傳導(dǎo)機(jī)制理論和兩權(quán)分離的相關(guān)理論，得出房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的所有績(jī)效指標(biāo)都與貨幣政策、CP工存在一定相關(guān)性。得到物價(jià)上漲會(huì)對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)績(jī)效產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，國(guó)家的宏觀政策對(duì)地產(chǎn)行業(yè)影響甚微的結(jié)論。分析比較了目前上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的主要方法，并剖析其存在的不足之處，在此基礎(chǔ)上引入因子分析模型，并構(gòu)建評(píng)價(jià)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的指標(biāo)體系，然后應(yīng)用該模型對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)做實(shí)證研究，最后得出研究結(jié)論，并指出了由于會(huì)計(jì)信息失真等因素的存在，使得該研究方法存在一些局限性，從而在一定程度上影響了研究結(jié)果的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。《我國(guó)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)實(shí)證研究》選取GDP作為衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展的數(shù)據(jù)支持，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的適合量度，運(yùn)用協(xié)整分析方法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的動(dòng)態(tài)均衡關(guān)系作相關(guān)研究。結(jié)論是:房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)當(dāng)前GDP變動(dòng)的影響并不是很顯著，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間不存在明顯的因果關(guān)系。認(rèn)為人民幣升值通過(guò)兩種途徑對(duì)不同行業(yè)產(chǎn)生影響。一是因人民幣升值所導(dǎo)致的資本成本和收入的提升，將在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)改變我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，重新賦予行業(yè)不同的成長(zhǎng)速度，并使不同行業(yè)的企業(yè)業(yè)績(jī)出現(xiàn)分化。二是人民幣升值在短期內(nèi)改變行業(yè)內(nèi)企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債、收入、成本等賬面價(jià)值，通過(guò)外匯折算差異影響其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。最后認(rèn)為人民幣升值將使房地產(chǎn)行業(yè)受益。而從理論分析的角度得出人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響有利好、利空兩方面。利空影響:貨幣持續(xù)過(guò)度升值會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)減速(因?yàn)镕DI下降、凈出口下降)，外資需要下降，從而使房地產(chǎn)需求下降并會(huì)導(dǎo)致通脹水平下降，從而使房地產(chǎn)價(jià)格漲速下降。利好影響:第一，升值預(yù)期導(dǎo)致外資對(duì)房地產(chǎn)的投資需求加大。貨幣升值預(yù)期會(huì)導(dǎo)致外資的涌入，并大量投資到房地產(chǎn)上。從而增加房地產(chǎn)投資需求，推高房?jī)r(jià)，這是貨幣升值過(guò)程中必然發(fā)生的;第二，收入效應(yīng)及財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)需求增加。張敏利用理論結(jié)合模型回歸分析研究了股權(quán)結(jié)構(gòu)的三個(gè)關(guān)鍵因素(股權(quán)集中度、股權(quán)屬性及股權(quán)流通性)與公司治理績(jī)效的關(guān)系。得到結(jié)論(1)房地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)集中度低于市場(chǎng)平均水平，而且股東之間的力量比較均衡，大多數(shù)公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)都呈現(xiàn)出多元共治的局面，并且第一大股東控股比例與公司績(jī)效沒(méi)有明顯關(guān)系。(2)分析股權(quán)控制類型時(shí)，發(fā)現(xiàn)國(guó)有控股企業(yè)與法人控股企業(yè)、流通股主導(dǎo)型企業(yè)的公司績(jī)效都沒(méi)有明顯的差別。(3)國(guó)有股比重、流通股比重與經(jīng)營(yíng)績(jī)效沒(méi)有顯著相關(guān)關(guān)系。而法人股比重與公司績(jī)效有著顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系。(4)控股股東相對(duì)控制權(quán)越大，公司績(jī)效越差。采用單位根檢驗(yàn)、協(xié)整分析、誤差修正模型以及Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)等現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)計(jì)量方法，對(duì)湖北省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究。發(fā)現(xiàn)湖北省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的Granger原因，經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，反之房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用卻不顯著。介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與GDP關(guān)系的研究方法，并通過(guò)近十年來(lái)浙江省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)和貢獻(xiàn)率進(jìn)行分析，以反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性和風(fēng)險(xiǎn)性。應(yīng)用協(xié)整分析、誤差修正模型技術(shù)以及Granger因果分析對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與GDP之間的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析。實(shí)證結(jié)果表明:我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格與GDP之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的動(dòng)態(tài)均衡關(guān)系;無(wú)論長(zhǎng)期還是短期，我國(guó)的GDP波動(dòng)都是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的Granger原因，GDP的走勢(shì)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌起著決定性的影響，GDP的波動(dòng)有助于預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì);短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)的過(guò)熱容易引起房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)。利用誤差修正模型對(duì)三者關(guān)系進(jìn)行計(jì)量分析，得出協(xié)整關(guān)系的結(jié)論。定量結(jié)果表明，GDP、FDI對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有正向的推動(dòng)作用，但GDP是主要影響因素。這個(gè)結(jié)果基本排除了境外“熱錢(qián)”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊威脅假說(shuō)。

選取一系列房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)與宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行研究分析，總體看，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格趨于合理，居民的住房購(gòu)買(mǎi)能力逐漸加強(qiáng)。房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)速度已經(jīng)受到來(lái)自其他價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)緩慢的壓力，開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整階段;隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入的逐漸提高，房?jī)r(jià)收入比不斷降低，居民的購(gòu)房能力逐步提高。在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)的需求仍將維持在一個(gè)較高的水平。房地產(chǎn)價(jià)格是基于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的平臺(tái)上的，一旦價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，超過(guò)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的承受能力和消化能力，將帶來(lái)非常嚴(yán)重的后果;但價(jià)格下降，也會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)一定的負(fù)面影響，并不是越低越好。從資本結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司規(guī)模和公司風(fēng)險(xiǎn)等四個(gè)方面選取了可能影響企業(yè)盈利能力的多個(gè)指標(biāo)變量運(yùn)用因子模型進(jìn)行了實(shí)證分析，但在財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取上，只是建立在規(guī)范研究的基礎(chǔ)上，對(duì)影響經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的變量只局限于財(cái)務(wù)指標(biāo)本身，一些與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有重大因果關(guān)系的變量未選人，比如說(shuō)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、宏觀經(jīng)濟(jì)條件、公司管理者的能力、職工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的分析在實(shí)際指導(dǎo)方面的作用有所下降。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度需求、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、法律法規(guī)不完善、政府的執(zhí)行效率有待完善、地產(chǎn)信息不對(duì)稱、人民幣升值等方面進(jìn)行了理論分析，并提出一些建議。建立我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素的線性模型，選取6個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為方程初始導(dǎo)入自變量，與房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行初步多元線性回歸分析，以解決自變量之間多重共線性問(wèn)題;進(jìn)而選取出兩個(gè)自變量與房地產(chǎn)價(jià)格建立多元線性回歸方程，并對(duì)回歸結(jié)果進(jìn)行分析在一個(gè)簡(jiǎn)單的局部均衡模型基礎(chǔ)上，利用1999一2003年全國(guó)31個(gè)省市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的面板數(shù)據(jù)分析了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和價(jià)格問(wèn)題。從房地產(chǎn)價(jià)值的自然增長(zhǎng)、市場(chǎng)供求關(guān)系和心理預(yù)期三個(gè)方面探討了房?jī)r(jià)波動(dòng)的構(gòu)成、機(jī)制和影響因素，并提出了相應(yīng)的房?jī)r(jià)調(diào)控對(duì)策。運(yùn)用2001一2003年中國(guó)上市公司年報(bào)中披露的分行業(yè)信息，研究了房地產(chǎn)類上市公司多元化水平與財(cái)務(wù)績(jī)效和企業(yè)價(jià)值之間的關(guān)系。實(shí)證結(jié)果表明，多元化水平與財(cái)務(wù)績(jī)效之間存在顯著的負(fù)相關(guān)，但是與用托賓Q衡量的公司價(jià)值之間不存在顯著的相關(guān)性。針對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)泡沫膨脹可能波及金融安全的現(xiàn)狀，提出了如何優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，并根據(jù)2000一2002年深滬兩地A股房地產(chǎn)上市公司資料，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率與公司規(guī)模、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)之間的相關(guān)關(guān)系以及資本結(jié)構(gòu)效應(yīng)進(jìn)行了實(shí)證分析，并提出相關(guān)的建議。論文從影響企業(yè)的緒論碩一七論文外部因素入手，分析外部因素對(duì)公司績(jī)效的影響程度。結(jié)合我國(guó)的物價(jià)變動(dòng)、貨幣政策與對(duì)上市公司的績(jī)效的相關(guān)性進(jìn)行實(shí)證性分析。并運(yùn)用了實(shí)證分析法中的OSL分析法，得到上面的結(jié)論。這些結(jié)論可以幫助企業(yè)在我國(guó)當(dāng)前的形勢(shì)下如何提高自身的績(jī)效與價(jià)值。可以為上市公司在物價(jià)變動(dòng)時(shí)和當(dāng)前貨幣政策條件如何利用財(cái)務(wù)杠桿來(lái)提高企業(yè)的績(jī)效的目的提供幫助。通過(guò)聚類分析找出我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的差距大小，并將其歸為幾類，以此總結(jié)出影響房地產(chǎn)上市公司盈利能力的因素所在，并提出企業(yè)發(fā)展對(duì)策和政策建議。論文由六章組成，本研究所采用聚類分析方法，具體分為兩個(gè)步驟，首先，在不明確房地產(chǎn)上市公司能夠分為幾類的情況下，為避免主觀誤差，采用系統(tǒng)聚類的方式，從SPSS輸出的樹(shù)狀圖直觀的看出不同公司之間的距離;在此基礎(chǔ)上，確定分為幾類，然后采用快速聚類的方式，將房地產(chǎn)上市公司分類，找出房地產(chǎn)上市公司的特點(diǎn)和共性。從房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)理論出發(fā)，主要從房地產(chǎn)需求、房地產(chǎn)供給、房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控等角度對(duì)影響房?jī)r(jià)的因素展開(kāi)分析。以房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法和統(tǒng)計(jì)分析方法，主要從實(shí)證角度分析各因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響。首先，分析房地產(chǎn)需求各因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，明確了城鎮(zhèn)住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地產(chǎn)投機(jī)和人民幣升值預(yù)期等因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)需求擴(kuò)張是房?jī)r(jià)上漲的首要因素。隨后，從房屋建造成本、土地價(jià)格等角度分析供給因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，并以北京、上海和武漢三城市為例分析了房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系。接下來(lái)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)源及構(gòu)成為基礎(chǔ)，分析了房地產(chǎn)金融對(duì)房?jī)r(jià)的影響，指出個(gè)人住房貸款推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

1.4研究思路

第一部分主要介紹了本文的研究背景，研究意義，已有研究的回顧以及總體研究思路。

篇11

“泡沫”一詞最早用來(lái)形容如1636－1637年發(fā)生在荷蘭的郁金香狂熱、十八世紀(jì)巴黎出現(xiàn)的“密西西比泡沫”及倫敦出現(xiàn)的“南海泡沫”等事件。所有這些現(xiàn)象都如《帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》對(duì)“泡沫”所做的描述:“一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而又吸引新的買(mǎi)者—這些人一般是以買(mǎi)賣(mài)資產(chǎn)謀利的投機(jī)者，對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)泡沫狀況的評(píng)價(jià)，國(guó)外可供借鑒的理論主要是對(duì)房地產(chǎn)泡沫實(shí)證檢驗(yàn)的研究，Abraham and Hendershott在1993年和1996年對(duì)美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫進(jìn)行的實(shí)證檢驗(yàn)； Helbing和Terrones(2003)等學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)泡沫的識(shí)別、房地產(chǎn)泡沫對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的危害以及如何降低房地產(chǎn)泡沫的危害都進(jìn)行了較深入的研究。總體來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)外土地制度、產(chǎn)權(quán)制度等有所不同，我們不能簡(jiǎn)單的照搬其中的某些理論，然而這些研究對(duì)于我們科學(xué)構(gòu)建識(shí)別房地產(chǎn)泡沫的理論模型有一定的借鑒作用。

到目前為止，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)界還沒(méi)有就經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)的概念達(dá)成一致，多數(shù)學(xué)者都把經(jīng)濟(jì)泡沫(或者簡(jiǎn)稱為泡沫)與泡沫經(jīng)濟(jì)的概念混為一談。崔華偉; 趙莉（2011）認(rèn)為巨額土地出讓金最終轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中,這構(gòu)成了房產(chǎn)泡沫大廈的地基;銀行信貸擴(kuò)張、過(guò)剩的流動(dòng)性,參與了房地產(chǎn)建設(shè)、銷售的各個(gè)環(huán)節(jié),它們構(gòu)成了房產(chǎn)泡沫大廈的主體。楊寬欣，李明（2010）認(rèn)為，泡沫經(jīng)濟(jì)是指某一經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域出現(xiàn)的交易價(jià)格過(guò)分異常,交易價(jià)格不斷上漲,嚴(yán)重偏離正常的合理定價(jià),是社會(huì)資源嚴(yán)重畸形配置的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。不同的學(xué)者從不同的角度論述了泡沫以及泡沫經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)，然而，泡沫現(xiàn)象是一種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，在很多情況下它是多種因素共同作用而產(chǎn)生的，因此，僅僅用某一個(gè)理論來(lái)解釋并不能說(shuō)明泡沫現(xiàn)象的整體。

2.關(guān)于房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)的研究

目前對(duì)如何衡量房地產(chǎn)泡沫尚無(wú)標(biāo)準(zhǔn)。由于房地產(chǎn)的獨(dú)特性，房產(chǎn)需求和供給及監(jiān)管環(huán)境的復(fù)雜性，以及缺少長(zhǎng)期的高質(zhì)量的房產(chǎn)數(shù)據(jù)時(shí)間序列，使得識(shí)別房產(chǎn)泡沫的難度加大，房?jī)r(jià)的波動(dòng)性及各地價(jià)格的差異性，也使得標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)定價(jià)理論失去了解釋的基礎(chǔ)。

從學(xué)者們已作的研究看，測(cè)度房地產(chǎn)泡沫的檢測(cè)方法主要有統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法、指標(biāo)法、收益還原法市場(chǎng)修正法等。

2.1統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法是利用計(jì)量統(tǒng)計(jì)學(xué)原理建立數(shù)學(xué)模型對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上無(wú)經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格變化比較有規(guī)律，統(tǒng)計(jì)分析可以找到統(tǒng)計(jì)規(guī)律;而當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫存在時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)泡沫使得價(jià)格大起大落，從而使得統(tǒng)計(jì)規(guī)律失常。統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法的基本思路是把市場(chǎng)價(jià)格可以用未來(lái)預(yù)期收入的理性預(yù)期貼現(xiàn)值來(lái)解釋的情況作為零假設(shè)。這樣，一旦拒絕零假設(shè)，就認(rèn)為可能存在泡沫。統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法可以分為四種:方差檢驗(yàn)法，單位根與協(xié)整檢驗(yàn)法，投機(jī)度檢驗(yàn)法，設(shè)定性檢驗(yàn)法。

張朝洋（2011）將房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值看作一種狀態(tài)變量,借助于協(xié)整理論,建立基于房地產(chǎn)供求的SSpace模型,并利用卡爾曼(Kalman)濾波進(jìn)行參數(shù)估計(jì),對(duì)中國(guó)1995～2007年間的全國(guó)性房地產(chǎn)進(jìn)行了基礎(chǔ)價(jià)值測(cè)度,闡明了全國(guó)性房地產(chǎn)泡沫的周期性特征。李丹美（2007）對(duì)近17年來(lái)中國(guó)商品房平均價(jià)格和房地產(chǎn)投資進(jìn)行了協(xié)整分析, 實(shí)證結(jié)果是: 各種因素如投機(jī)以及地方政府的逐利行為導(dǎo)致了市場(chǎng)需求的虛增, 從而抵消了房地產(chǎn)投資對(duì)于房?jī)r(jià)的影響。吳地寶（2007）從房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵、特征和運(yùn)行機(jī)理分析，選取了理性泡沫模型，采用直接指標(biāo)法和間接檢驗(yàn)法進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。

2.2指標(biāo)法是根據(jù)某個(gè)指標(biāo)的值來(lái)判斷房地產(chǎn)試產(chǎn)是否存在泡沫。對(duì)于指示指標(biāo)的選取，不同的研究者從不同的角度給出了眾多指標(biāo)。尤明（2011）通過(guò)選取不同的指數(shù)對(duì)北京市2003～2009年的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了分析。認(rèn)為不同的指數(shù)由于性質(zhì)各異,所以可能導(dǎo)致分析所得結(jié)論差距較大甚至完全相反,因而影響了這些指數(shù)的評(píng)價(jià)效率。周方明(2006)按照各個(gè)指標(biāo)在顯示房地產(chǎn)泡沫中的方式的不同，把所有的指標(biāo)歸為五類:預(yù)示指標(biāo)、指示指標(biāo)、滯后指標(biāo)、信貸指標(biāo)和伴生指標(biāo)。選取指標(biāo)主要包括三步:(1)選取指標(biāo);(2)各項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn);(3)泡沫系數(shù)的合成。鄭子蹼(2004)在袁賢禎的研究基礎(chǔ)上，對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行了調(diào)整，同樣也使用了三類指標(biāo)構(gòu)造了一個(gè)新的指標(biāo)體系。胡瑾卿、張大亮(2004)利用泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和消費(fèi)者信心指數(shù)，構(gòu)建了二維的房地產(chǎn)泡沫測(cè)評(píng)體系，利用1996-2004年杭州統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，測(cè)算了杭州市1996-2003年的房地產(chǎn)指標(biāo)數(shù)據(jù)，認(rèn)為杭州市房地產(chǎn)的泡沫值介于輕微泡沫和中重泡沫之間。

2.3收益還原法是一種評(píng)估收益性房地產(chǎn)價(jià)格的基本方法。要度量其大小，一般認(rèn)可的是用預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)收益的現(xiàn)值與房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)格相比較來(lái)進(jìn)行。收益還原法的基本原理是:房地產(chǎn)的價(jià)格等于房地產(chǎn)未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和。其基本評(píng)估程序是確定一個(gè)折現(xiàn)率，把未來(lái)各期的純收益換算為現(xiàn)值，而這個(gè)折現(xiàn)值就代表了房地產(chǎn)正常合理的理論價(jià)格。現(xiàn)實(shí)價(jià)格高于理論價(jià)格的部分就代表了房地產(chǎn)泡沫。王雪峰（2005）利用Ramsey模型，采取邊際收益法計(jì)算房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值，將實(shí)際價(jià)格同基礎(chǔ)價(jià)值比較，若實(shí)際價(jià)格超過(guò)基礎(chǔ)價(jià)值即認(rèn)為存在正泡沫，反之則認(rèn)為存在負(fù)泡沫。

2.4市場(chǎng)修正法，洪開(kāi)榮(2001)提出了計(jì)量經(jīng)濟(jì)泡沫的“空置率修正法”，以反映市場(chǎng)供求差異的物業(yè)空置率為計(jì)量基礎(chǔ)，然后考慮宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)業(yè)狀況和市場(chǎng)交易狀況進(jìn)行修正，從而估計(jì)出房地產(chǎn)泡沫的數(shù)值，采用的計(jì)算公式是:

房地產(chǎn)泡沫系數(shù)=物業(yè)總空置率×經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)修正系數(shù)×產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)×交易狀況修正系數(shù)

在這里，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)修正系數(shù)等于上期的(1+GDP增長(zhǎng)率)除以本期的(l+GDP增長(zhǎng)率)。產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)等于上期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率)除以本期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率)。交易狀況修正系數(shù)等于上期的(1+個(gè)人購(gòu)房比例)除以本期的(1+個(gè)人購(gòu)房比例)。因此房地產(chǎn)泡沫的度量系數(shù)為:

年度泡沫系數(shù)=總空置率×{上年度(1+GDP增長(zhǎng)率)/本年度(l+GDP增長(zhǎng)率)} ×{上年度（1+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率）/本年度(l+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率)} ×{上年度(l+個(gè)人購(gòu)房比例) /本年度(l+個(gè)人購(gòu)房比例)}

2.5評(píng)論：

上述檢驗(yàn)方法從不同角度對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了泡沫存在性檢驗(yàn)，在一定程度上反映了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。由于對(duì)房地產(chǎn)泡沫的理解角度不同，而產(chǎn)生了諸多的檢驗(yàn)方法，導(dǎo)致檢驗(yàn)結(jié)果各異，甚至有些結(jié)果大相徑庭。但是在一定程度上對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也起到了警示的作用，特別是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)證分析這一研究領(lǐng)域具有一定的借鑒意義。

3.總結(jié)

國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)泡沫的研究較廣泛和深入，并取得了相當(dāng)多的成果。然而，房地產(chǎn)泡沫存在性檢驗(yàn)是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，并且理論基礎(chǔ)不同檢測(cè)的方法和結(jié)論也有所不同，本論文要在對(duì)錯(cuò)誤理論的批判以及在吸收和借鑒國(guó)內(nèi)外有用研究成果的基礎(chǔ)上對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)進(jìn)行科學(xué)的研究。　[科]

【參考文獻(xiàn)】

［1］楊寬欣，李明.論泡沫經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵、形成、影響、防范對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)理論研究,2010，（9）．

［2］載伊特韋爾.新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典中譯本[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，1999：306．

［3］尤明.基于指數(shù)合成法的北京市房地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2011，05．

［4］崔華偉，趙莉.淺析近年我國(guó)房地產(chǎn)泡沫及其成因[J].改革與開(kāi)放，2011，08．

［5］張朝洋.基于SSpace模型的中國(guó)房地產(chǎn)泡沫研究[J].金融教學(xué)與研，2010，02．

篇12

國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展研究起步較早。17世紀(jì)末，威廉•配第第一次提出了級(jí)差地租的概念[8]。此后，大衛(wèi)•李嘉圖、斯密、馬克思等人分別對(duì)住房問(wèn)題、土地經(jīng)濟(jì)問(wèn)題進(jìn)行了相關(guān)研究，形成了現(xiàn)代資本主義土地經(jīng)濟(jì)理論以及土地經(jīng)濟(jì)理論。20世紀(jì)初，經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊利、莫爾豪斯合著了《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書(shū)，對(duì)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)進(jìn)行了系統(tǒng)研究，標(biāo)志著土地經(jīng)濟(jì)學(xué)成為一門(mén)獨(dú)立學(xué)科[8]。20世紀(jì)60年代，城市經(jīng)濟(jì)學(xué)從區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)中分離出來(lái)，成為一門(mén)以研究城市范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)規(guī)律為目標(biāo)的獨(dú)立學(xué)科。鄧寧提出了國(guó)際生產(chǎn)折衷理論，把直接投資的區(qū)位因素分為市場(chǎng)因素、區(qū)位成本因素、貿(mào)易壁壘和投資環(huán)境。1988年眾多國(guó)家的城市規(guī)劃專家提出“高強(qiáng)度混合開(kāi)發(fā)”規(guī)劃思想，提出房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)由單一的水平擴(kuò)張走向立體化的主張。在房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法上，當(dāng)前主流的方法有美國(guó)伊爾•A•利特法克和彼得•班廷提出的“冷熱國(guó)”分析法[1]，美國(guó)羅伯特•B•斯托伯提出的等級(jí)尺度評(píng)分法，20世紀(jì)80年代美國(guó)道氏公司提出道氏評(píng)估法。總而言之，由于各國(guó)國(guó)情不同，研究方法和目的也有所差異，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的研究形成了不同的派別。這些理論研究成果揭示了現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部運(yùn)行規(guī)律和外部影響因素，對(duì)我們研究城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的長(zhǎng)期策略有著積極作用。

1.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

2003年由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國(guó)指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)組成“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”[9]，對(duì)我國(guó)35個(gè)大中城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力進(jìn)行了定性與定量的研究分析。在研究方法上，“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”采用因子分析方法，并通過(guò)加權(quán)累加得出中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)排名和綜合實(shí)力指標(biāo)。經(jīng)過(guò)十年發(fā)展，TOP10研究組取得了中國(guó)房地產(chǎn)投資價(jià)值等一系列成果，成為評(píng)判房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力和行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)國(guó)內(nèi)一些學(xué)者也進(jìn)行了積極探索和研究。林應(yīng)桐等人提出了準(zhǔn)數(shù)法；郭文清等人提出了相似度法，又稱參數(shù)分析法；1987年香港中文大學(xué)閔建蜀提出閔氏評(píng)價(jià)法；1988年國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心從軟環(huán)境和硬環(huán)境兩個(gè)方面提出了評(píng)價(jià)城市投資環(huán)境的十大參數(shù)。國(guó)內(nèi)部分高校的研究生學(xué)位論文也以房地產(chǎn)投資環(huán)境作為研究議題，如張斌的“浙江省縣級(jí)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評(píng)價(jià)”，通過(guò)層次分析法、因子分析法和多元線性回歸模型的比較綜合，評(píng)價(jià)了浙江省中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境并提出了相應(yīng)的政策建議和措施[2]。劉曉君等運(yùn)用Hedonic模型建立住宅價(jià)格模型，從空間效應(yīng)和時(shí)間效應(yīng)兩方面量化出“鄭汴一體化”政策實(shí)施對(duì)開(kāi)封市住宅價(jià)格的影響程度，并指出開(kāi)封市住宅價(jià)格受鄭開(kāi)大道的影響，已經(jīng)呈現(xiàn)出東西部不平衡的空間效應(yīng)[10]。這些研究主要將房地產(chǎn)投資環(huán)境分為宏觀、中觀、微觀因素，對(duì)各層次中所包含的影響房地產(chǎn)投資的因素進(jìn)行了分析[4]，并依此為基礎(chǔ)提出相關(guān)建議。

2房地產(chǎn)投資環(huán)境模型構(gòu)建

2.1多元逐步回歸法

回歸分析是研究隨機(jī)變量之間相關(guān)關(guān)系的一種統(tǒng)計(jì)方法，研究某一被解釋變量（又稱因變量）與一個(gè)或多個(gè)解釋變量（又稱自變量）之間的統(tǒng)計(jì)關(guān)系[11]。運(yùn)用回歸分析方法進(jìn)行回歸分析基本步驟：（1）建立回歸模型。通過(guò)分析假設(shè)待研究主要問(wèn)題或主要變量（因變量）受一個(gè)或多個(gè)變量（自變量）影響，并將這種相互影響的統(tǒng)計(jì)關(guān)系表示成回歸數(shù)學(xué)模型。（2）確定回歸方程。根據(jù)大量調(diào)研或?qū)嶒?yàn)獲得的數(shù)據(jù)，用統(tǒng)計(jì)方法確定因變量與自變量之間的定量關(guān)系表達(dá)式。多元逐步回歸選取自變量Xi的基本原理是：按各自變量對(duì)因變量顯著性影響的大小，由大到小依次逐個(gè)引入回歸方程[11]。引入變量的條件是通過(guò)t統(tǒng)計(jì)量的檢驗(yàn)，每引入一個(gè)自變量都要對(duì)回歸方程中每一個(gè)自變量作顯著性檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)某自變量因新的自變量引入無(wú)顯著意義時(shí)即行剔除；每剔除一個(gè)變量后對(duì)仍留在回歸方程中的自變量繼續(xù)逐個(gè)作顯著性檢驗(yàn)；重復(fù)上述步驟直至沒(méi)有新的自變量符合檢驗(yàn)可引入，也沒(méi)有自變量可從回歸方程中剔除，此時(shí)便可得到最優(yōu)回歸方程。（3）方程準(zhǔn)確性判斷。通過(guò)對(duì)回歸方程和回歸系數(shù)的檢驗(yàn)，判斷多元回歸方程整體的顯著性以及每個(gè)解釋變量的顯著性。（4）利用回歸方程進(jìn)行預(yù)測(cè)。運(yùn)用逐步回歸法求出的回歸方程反映了因變量與自變量之間的統(tǒng)計(jì)關(guān)系，因此可以根據(jù)回歸方程進(jìn)行預(yù)測(cè)，即根據(jù)自變量Xi的值求出對(duì)應(yīng)的因變量Y的值。

2.2評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇

投資環(huán)境是一個(gè)多因素、多層次的動(dòng)態(tài)綜合系統(tǒng)，涉及自然、政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各種因素[12]。商品房銷售均價(jià)是房屋銷售價(jià)格的重要組成部分，通過(guò)商品房銷售均價(jià)及其走勢(shì)可以判斷投資環(huán)境的冷熱程度。因此，本文選取商品房銷售均價(jià)這一指標(biāo)作為因變量（Y）來(lái)衡量各市投資環(huán)境的優(yōu)劣。在城市房地產(chǎn)投資環(huán)境影響因素分析的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持投資環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建的科學(xué)性、系統(tǒng)全面性、可操作性以及針對(duì)性原則，在參考相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上[13]，結(jié)合武漢城市圈實(shí)際情況以及指標(biāo)數(shù)據(jù)可得性、可量化標(biāo)準(zhǔn)，本文從經(jīng)濟(jì)環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境四大因素選擇如下10個(gè)指標(biāo)構(gòu)建區(qū)域投資環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（表1）。

3武漢城市圈房地產(chǎn)投資環(huán)境實(shí)證研究

3.1研究區(qū)域與數(shù)據(jù)來(lái)源

（1）研究區(qū)域武漢城市圈，又稱“1+8”城市圈，是指以武漢為軸心，與黃石、鄂州、黃岡、孝感、咸寧、仙桃、天門(mén)、潛江等周邊8個(gè)城市所組成的城市圈[14]。武漢為城市圈中心城市，黃石為城市圈副中心城市。城市圈的建設(shè)涉及工業(yè)、交通、教育、金融、旅游等諸多領(lǐng)域。武漢是我國(guó)重要的交通樞紐，地處東中西戰(zhàn)略交匯點(diǎn)。以武漢市為主的武漢城市圈是我國(guó)制造業(yè)的基地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的中心，其服務(wù)業(yè)、金融、保險(xiǎn)、物流、現(xiàn)代商貿(mào)也在市場(chǎng)中占據(jù)非常重要的地位。同中部其他城市群比較來(lái)看，武漢城市圈在全國(guó)最具經(jīng)濟(jì)實(shí)力與競(jìng)爭(zhēng)力。武漢城市圈通過(guò)市場(chǎng)整合資源來(lái)推動(dòng)武漢的發(fā)展；以企業(yè)為主體，特別是發(fā)揮大的企業(yè)集團(tuán)在區(qū)域資源整合和區(qū)域一體化的作用，建立合作機(jī)制與配套機(jī)制。作為中部崛起的代表城市，素有“九省通衢”的武漢是中部崛起的戰(zhàn)略支撐和重要增長(zhǎng)極，其發(fā)展影響整個(gè)中部的崛起。2007年12月7日，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)武漢城市圈為“全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”[15]；2013年《武漢城市圈區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（2013-2020年）》獲國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)批復(fù)，武漢城市圈一體化建設(shè)有了行動(dòng)指南。攜九城之力，共建一個(gè)以武漢為中心的城市圈，加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐，促進(jìn)房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展共贏，將使武漢城市圈成為下一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)級(jí)。（2）數(shù)據(jù)的獲取本文從2003~2013年的《湖北統(tǒng)計(jì)年鑒》以及湖北統(tǒng)計(jì)局、各市信息統(tǒng)計(jì)網(wǎng)、各市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展公報(bào)、各市政府網(wǎng)站、搜房網(wǎng)等選取了所需的武漢城市圈9個(gè)城市近10年各項(xiàng)數(shù)據(jù)作為樣本，結(jié)合城市圈9城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，選取構(gòu)建多元線性回歸模型的指標(biāo)。

3.2模型構(gòu)建

（1）建立回歸模型根據(jù)多元線性回歸模型，構(gòu)建被解釋變量（Y：商品房銷售均價(jià)）與解釋變量（Xi：房地產(chǎn)投資環(huán)境影響因素）的多元線性回歸函數(shù)。在解釋變量的選擇上，本文根據(jù)各城市的具體情況選取人均GDP、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、地方財(cái)政預(yù)算收入、地方財(cái)政支出、房屋建筑施工面積、商品房銷售面積、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、進(jìn)出口總額、交通類指標(biāo)等，與商品房銷售均價(jià)構(gòu)建多元線性回歸模型。（2）確定回歸方程將收集的時(shí)間序列數(shù)據(jù)作為樣本導(dǎo)入EViews軟件進(jìn)行回歸分析。本文將t統(tǒng)計(jì)量顯著性水平設(shè)定為5%，即|ti|>t0.05(10)=1.8125。為消除多重共線性，本文選取逐步回歸法，即首先逐個(gè)對(duì)變量進(jìn)行回歸，在符合t值顯著性的條件下統(tǒng)計(jì)值最大者入選；然后在入選者的基礎(chǔ)上再次進(jìn)行回歸，以此類推選擇有效性的變量，剔除顯著性不明顯的變量。（3）結(jié)果分析評(píng)價(jià)本文通過(guò)2003~2012年相關(guān)數(shù)據(jù)得到各市商品房銷售均價(jià)的回歸方程式，并在此基礎(chǔ)上估算各市2013年各市的商品房銷售均價(jià)的“理論房?jī)r(jià)”，將其與2013年商品房銷售均價(jià)的“實(shí)際房?jī)r(jià)”進(jìn)行對(duì)比，以此衡量各市房地產(chǎn)投資環(huán)境的冷熱程度。房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)值的外在表現(xiàn)，城市房地產(chǎn)價(jià)值往往受到綜合因素的影響。相關(guān)理論表明，“實(shí)際房?jī)r(jià)”與“理論房?jī)r(jià)”差額浮動(dòng)區(qū)間在-10%~10%之間，則認(rèn)為房?jī)r(jià)變動(dòng)屬于正常情況；若浮動(dòng)區(qū)間>10%則認(rèn)為投資區(qū)開(kāi)發(fā)價(jià)值尚未完全挖掘，屬于投資潛力區(qū)；若浮動(dòng)區(qū)間<-10%則認(rèn)為投資區(qū)存在泡沫經(jīng)濟(jì)，房?jī)r(jià)虛高，屬于投資過(guò)熱區(qū)。根據(jù)武漢城市圈9個(gè)城市“實(shí)際房?jī)r(jià)”與“理論房?jī)r(jià)”的對(duì)比可以看出（表4），屬于投資正常情況的城市有：武漢（0.5%）、咸寧（-2.8%）、鄂州（8.9%），屬于投資潛力區(qū)的城市有：黃石（26.2%）、黃岡（46.8%）、仙桃（30.7%）、天門(mén)（12.6%），屬于投資過(guò)熱的城市有：孝感（-13.4%）、潛江（-57.4%），如圖1。

篇13

房地產(chǎn)投資過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)種類繁多并且復(fù)雜，其中主要有以下幾種：①然風(fēng)險(xiǎn)。是指由于人們對(duì)自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。②社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。是指由于國(guó)家的政治性因素而導(dǎo)致的房地產(chǎn)需求以及國(guó)家的經(jīng)濟(jì)性因素而致使房地產(chǎn)價(jià)格的升降，進(jìn)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。③財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。是指由于房地產(chǎn)投資主體財(cái)務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無(wú)法收回其投資報(bào)酬的可能性。④利率風(fēng)險(xiǎn)。指的是利率的變化給房地產(chǎn)投資人員造成的負(fù)面影響。房地產(chǎn)投資人員受到利率的變化而造成損失的可能性主要表現(xiàn)在兩個(gè)負(fù)面：第一，影響房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。假如使用高利率折現(xiàn)就可能使房地產(chǎn)的凈現(xiàn)值收益受到影響。第二，影響房地產(chǎn)債務(wù)資金成本。假如貸款利率上漲，勢(shì)必會(huì)加大投資人員的成本，在很大程度上增加他們的債務(wù)負(fù)擔(dān)。⑤經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)。是指由于經(jīng)營(yíng)上的不善或失誤所造成的實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果與期望值背離的可能性。⑥流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)。第一，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，它的交易完成僅是使用權(quán)或所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)實(shí)體卻是不可以移動(dòng)的。第二，完成房地產(chǎn)交易是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，因?yàn)樗哂泻艽蟮膬r(jià)值以及占用巨大的資金。⑦購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。也稱通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，指的是物價(jià)的上漲導(dǎo)致人們的購(gòu)買(mǎi)力下降。易言之，繼投資完成，投入的資金同收回的資金相比購(gòu)買(mǎi)力降低而給投資人員造成的風(fēng)險(xiǎn)。若收入水平固定并且人們的購(gòu)買(mǎi)力下降，那么對(duì)于房地產(chǎn)，人們的消費(fèi)需求會(huì)降低，進(jìn)而造成房地產(chǎn)投人員的出售或者出租收入降低，給房地產(chǎn)投資人員帶來(lái)?yè)p失。⑧市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。指的是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，樓盤(pán)的供給太多，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，進(jìn)而使得房地產(chǎn)投資人員不得不加大推廣房地產(chǎn)樓盤(pán)的成本或者造成樓盤(pán)滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。之所以產(chǎn)生市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)者沒(méi)有充分地、全面地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查與分析，沒(méi)能夠有效地把握市場(chǎng)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的主要風(fēng)險(xiǎn)就是銷售風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)防范，大體上有兩種途徑：一是在損失發(fā)生前，采取各種預(yù)控手段，力求防患于未然，即事前控制；二是在損失發(fā)生之后，采取一定措施進(jìn)行及時(shí)補(bǔ)償，即事后控制。

3.1 投資風(fēng)險(xiǎn)回避 風(fēng)險(xiǎn)回避是指房地產(chǎn)投資者通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和分析，發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)房地產(chǎn)投資活動(dòng)將帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)損失時(shí)，事先就避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地或改變行為方式，主動(dòng)放棄或拒絕實(shí)施這些可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的投資活動(dòng)，以消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。

3.2 投資風(fēng)險(xiǎn)減輕 投資風(fēng)險(xiǎn)減輕是降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性或減少后果的不利影響。具體目標(biāo)是什么，則在很大程度上要看風(fēng)險(xiǎn)是已知風(fēng)險(xiǎn)、可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)還是不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于已知風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目管理者可以在很大程度上加以控制，且可以動(dòng)用現(xiàn)有的資源降低風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是投資者在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前采取的某些具體措施以消除或減少引致風(fēng)險(xiǎn)損失的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，實(shí)現(xiàn)降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的概率，同時(shí)起到減小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的作用。風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)象一般有：自然災(zāi)害、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)防范策略中，應(yīng)以經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)作為控制的中心，把政治和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)作為預(yù)測(cè)的重點(diǎn)，把自然風(fēng)險(xiǎn)作為災(zāi)后緩解的主要對(duì)象。