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在測繪工程專業中，房產測繪是一個很具特點的測繪學分支，而其所測繪的對象和范圍主要是針對房屋以及相關的土地所實施的。房產測繪中，其測繪的成果對房屋權利人的切人利益有著重要的關系，受目前房產測繪中問題存在較多的影響，測繪行業加強對房產測繪中的質量控制，對測繪質量的提高，以及房產權利人切身利益的保障有著重要的作用和價值。

1 房產測繪的內容

從房產測繪的實際操作出發，基礎測繪和項目測繪是房產測繪中的兩種基本形式。其中，房產基礎測繪是在一個城市和區域內進行的，是對整體房地產平面控制網基礎圖紙的測繪。基礎測繪中，其對測繪人員的素質、測繪單位的資質、儀器裝備等很多方面的要求都比較高。而房產項目測繪所指的是房地產權屬管理、經營管理、開發管理等一系列管理過程中，對需要測繪房地產相關圖、表、數據等所展開的一種測繪活動。房產項目測繪和房產權屬中的管理、開發等活動緊密相連，測繪的對象主要為房屋和土地權屬證件附圖。

2 房產測繪過程中的質量控制

由于每一個人的思維角度存在著一定的差異性，房產測繪的過程中，對于測繪規范的理解不同的生產人員有著不同的認識，這就造成了房產測繪中，測繪人員對同一套商品房和測繪對象采用不同的計算方法和計算依據予以測繪的情況，因此，每一個測繪人員所得出的測繪面積就會有所不同。基于此，房產測繪過程中，對技術路線設計、作業過程以及檢查驗收三個環節實施質量控制非常重要，并對房產測繪的質量產生著直接性的影響。

2.1 技術路線設計的質量控制

房產測繪中，技術路線設計所指的是，根據測繪的目的，測量房庫的規劃以及其他的建房資料，先對房產的產權檔案進行查詢，然后再對房產測繪的依據、方法和分攤模型的步驟予以確定，所實施的一項設計。一般情況下，房產測繪中技術路線的設計實施，是從整體到局部的原則，由粗到細的一個過程下進行的。因此，房產測繪中技術路線設計的質量控制需要從三個方面實施：

（1）從房產測繪的類型和目的出發，對測繪過程所應用的技術標準和測繪精度予以明確；

（2）從待測房屋的圖紙和計劃采用的技術標準出發，對房屋空間的具體算法和樓層整體共用部分的分攤層次進行確定；

（3）房產測繪中的相關技術負責人，需要聯合質檢和負責此測繪項目的組長，對房屋的具體算法、技術標準中沒有明確的地方、整幢房屋共用部分的分攤原則等各方面的解決方案，以會議的方式進行討論，并提出確定和解決的方案。技術路線設計方案確定后，由組長傳達給此項目的負責小組。

2.2 作業過程的質量控制

房產測繪中作業過程的實施，是從外業數據的采集、內業圖形的處理兩個方面進行的。對于房產測繪的整體質量來講，作業過程的完成情況對房產測繪結集的產生有著直接性的影響，同時也是房產測繪中質量控制的關鍵部分。

2.2.1 外業數據的采集

外業數據的采集需要使用經過檢定合格的儀器和工具進行，同時，采集的實施需要遵循先整體后局部的原則。此作業在實施的過程中，不僅需要對外業數據進行仔細的采集，還需要在采集的同時核對測量草圖中所標注的數據，并對兩者在質檢上的差值是否超過技術誤差進行檢測。檢測結果中，若誤差比較大，需對誤差較大所產生的原因進行分析，并作出相關的調整。例如，在對房屋長度進行測量時，一般外墻抹灰的偏差長度允許有2-3厘米的誤差，外貼瓷磚的長度允許有3～4厘米誤差，而石材、玻璃、外貼裝飾板的測量需要根據現場的實際情況來定，誤差在5～15厘米，或15厘米以上，是不需要進行糾正處理的。若誤差的出入非常明顯的超出了上述標準，此時，不僅要對誤差較大的原因進行分析和調整，還需要對房屋的建造尺寸進行變更確認，變更確認中需要委托單位對圖紙進行重新提供。

2.2.2內業圖形的處理和分灘計算

為了避免遺漏返工現象的發生和對問題及時的糾正，內業圖形的處理需要在外業數據采集完成后及時進行。同時，業內圖形在處理完成之后，與內業計算之前需對所有的數據進行全面性的核對。核對過程中，針對技術標準、房屋算法和分攤原則沒有給予明確規定的部分，一定要按照房產測繪中既定的技術路線去實施。

2.3 檢查過程的質量控制

通常情況下，測繪單位針對檢查過程的質量控制所采用的形式均為：“二級檢查，一級驗收”。其中，一級檢查的進行是在全面互檢和自查的基礎上進行的，并由測繪作業組中的專業檢查人員對產品質量實施過程檢查。二級檢查建立在一級檢查的基礎上，檢查的實施由專職檢查人員和施測單位質量檢查機構，從產品的質量檢查出發進行最終的檢查[3]。在測繪工作的驗收上，由一級驗收中的相關人員去執行，并對兩次檢查的結果進行總結分析，最后將測繪報告提交給客戶。從現行房產測繪中檢查過程的質量控制來講，檢查制度只要落實到位，工程的質量就能得到基本的保證。

3 結語

綜上所述，房產測繪對公眾的切身利益產生著直接性的影響。同時，在房產測繪實施比較復雜的前提下，測繪人員需要加強房產測繪中質量控制的力度，對房產測繪的市場發展狀況合理分析，制定科學的發展戰略，實施嚴格的測繪程序，這對房產測繪質量的提高和房地產行業的穩定有著重要的影響。

參考文獻：

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隨著經濟技術的迅速發展，商品房的價格迅速上漲，人們對商品的權屬意識也不斷在增加，因而客戶對商品房建筑面積的準確性也越來越關注。關于房產測繪的管理，我國出臺了《房產測量規范》（GB/T17986- 2000）、《浙江省房屋建筑面積測算實施細則》等一系列關于房產測繪的準則，同時對于商品房建筑面積的測繪，省建設廳測繪局也出臺了相應的補充規定以及地方性技術文件等。國家對房產測繪的具體標準也越來越高，那么如何來控制房產測繪的質量呢，本文就以引起房產測繪質量控制的主要因素和引起房產測繪的主要因素進行質量控制措施進行闡述。

1 引起房產測繪質量控制的主要因素

對于國家出臺的一系列測繪文件和規定，都是大同小異，基本的原則都是一樣的，但是有些細節上有出入，那是因為考慮的角度不一樣，因此導致了房產測繪計算面積不一。要提高房產測繪的質量控制，首先應該分析引起房產測繪質量控制的主要因素，然后對這些因素采取進一步相應的質量控制措施。

房產測繪質量控制的主要因素包括測繪人員、測繪儀器及資源配備、外業測繪和內業數據處理等，以及技術人員對各類規范文件掌握和理解程度，以下就是對這些主要因素進行了分析。

房產測繪人員可以分為內（外）測工作人員，檢查質量成果人員，這些人員都是經過專業培訓，掌握一定的崗位技術，在工作中具有較強的責任心，能明確自己的工作職責和權限。

房產測繪儀主要有經緯儀，全站儀,皮尺、手持紅外測距儀、GPS接收機、辦公室軟件、繪圖軟件等。

外業測繪主要包括外業測繪的準備階段、外業測繪的作業階段即外業測繪的數據采集和數據分析即對外業測繪的誤差處理，然后按照施工單位的竣工圖和設計單位的設計圖，繪制出房產測繪的草圖，并標注出各個尺寸，將圖紙按比例打印出來，提供給外業測繪使用。

外業測繪的數據采集：在進行實地測繪時，測繪人員應該對測繪出來的房屋進行有關數據的采集，外業采集應遵循先整體后局部，先外部后內部的原則，即先采集房屋（主體）數據，而后采集房屋內部分割數據及房屋附屬結構數據。外業實測建筑物物外墻勒角以上的水平尺寸。多層或者高層商品樓除實測尺寸外，還應測量結構有變化的部位的尺寸及頂層尺寸，尤其是有坡屋頂的還要測出不夠2.2米層高應縮進的尺寸。商品房內部的房屋開間、進深、內外墻厚度及陽臺長寬、房屋高度均為實際測量。

內部數據分析和誤差處理：在數據采集完畢后，應及時進行對照實測和測繪草圖中標注數據是否一致，檢查兩者差值是否超出技術誤差，發現問題應及時糾正。應避免測繪時間過長產生錯量、漏量、提高工作效率。數據處理時要統籌兼顧，既要考慮某一層或某一套的數據，還要考慮上下相同樓層（戶型）數據的一致性。在房產測繪中，如果實際尺寸與設計尺寸相差不大，相差數據在限差之內，這樣就不需要改正，這個屬于誤差范圍內的，如果數據相差超過限差的，那就需要分析到底是什么原因導致誤差的。

2 引起房產測繪的主要因素進行質量控制措施

房產測繪的質量控制主要依據《房產測量規范》（GB/T17986-2000）、《浙江省房屋建筑面積測算實施細則》、《測繪質量監督管理辦法》等。那如何對引起房產測繪的主要因素進行質量控制措施呢？本文就對房產測繪人員、測繪儀器及資源配備、外業測繪和內業數據處理進行質量控制采取措施。

2.1 對房產測繪人員的控制措施：對房產測繪人員應進行系統專業的培訓，制定培訓計劃和培訓材料，組織員工進行培訓和考核。對于那些檢查人員以及其他需要的培訓人員，都應進行培訓措施的控制。主要培訓學習《房產測繪質量管理法規》、《浙江省房屋建筑面積測算實施細則》、《房產測量規范》和有關房產測繪和商品房測繪的一系列文件。

2.2 對房產測繪儀器及資源配備的控制措施：檢查房產測繪儀器是否能正常使用，計算機軟件及需要的各種物資配置是否合格，是否齊全。還要及時檢查房產測繪單位的年檢和持證職業情況，更為重要的一點，還應對房產測繪單位質量管理情況進行了解，主要包括對質量體系、質量管理制度的建立情況和質量運作的有效性、房產測繪技術標準的有效性、房產測繪生產作業流程。

2.3 外業測繪的質量控制措施：對外業測繪的質量控制措施主要包括對房產測繪單位的房產測繪要素調查、測量及房屋面積測繪進行質量控制。

2.3.1 對房產測繪要素調查加以控制主要體現在調查房產測繪單位對外業測繪填寫的內容是否齊全、正確；還應調查在調查表中的用地范圍和房屋權界限的范圍是否一致，所用的標注符號是否一致；

2.3.2 對房產測繪要素測量加以控制主要體現在調查房產測繪單位的測量方法是否準確標準、記錄和計算方法是否正確，還應調查誤差精度的控制范圍是否符合標準要求。對房屋測繪的精確度要求按《浙江省房屋建筑面積測算實施細則》中各類房屋建筑面積的精度要求來執行。

各類房屋建筑面積的精度要求

房屋建筑面

積的精度等級 中誤差 最大誤差（限差）

一 0.01×+0.0003×S 0.02×+0.0006×S

二 0.02×+0.001×S 0.04×+0.002×S

三 0.04×+0.003×S 0.08×+0.006×S

注:S為房屋建筑面積，m2

2.3.3 對房屋面積測繪進行質量控制措施：主要體現在對原始房屋面積的數據是否記錄規范，填寫的內容是否完整，對建筑面積的分攤是否合理有效。具體的建筑面積分攤規則參考《浙江省房屋建筑面積測算實施細則》。

2.4 對內業數據處理進行質量控制措施：對內業數據的質量控制主要體現在對房產測繪單位成果圖的控制，對測繪人員資料整理的控制等。對成果圖的尺寸，技術要求，填寫的內容和對房產的表達是否符合規定要求。

2.5 特殊情況處理建議：隨著時代的發展，很多新型建筑名詞不斷出現，有些部位認定及設計造型是規范和文件沒有涉及的，因此，作業人員有很多異議，比如一部樓梯既有露天又有頂蓋、走廊既有有柱部分又有挑出部分、多層地下室坡道面積、筒體部分有入戶花園、屋頂風機房有門洞但無門、多功能綜合樓認定層比分攤等問題有些比較含糊，期望地方性規范及早出臺補充，更好的指導房產測繪工作。

2.6 重點說明的是，所有操作嚴格按照作業流程，外業數據采集要有多余觀測，采用平均值法或加權平均。草圖要格式規范清晰、信息全面，在分攤前要確定分攤方案，層次邏輯清楚，做到步步環節有依據，對于規范沒有詳解有異議的地方要單位會審，做到合情合理又不偏離規范要求。每個項目都要做到“二級檢查，一級驗收”應有專職的質檢人員或機構，上述基本都在單位《質量手冊》的可控范圍，重在嚴格執行，一絲不茍，高度的責任心。

總之，從分析引起房產測繪的主要因素和加以采取質量控制措施，能維護房屋權利人的合法利益，形成一套完整的、事實可靠的、保質保量的、房產面積測繪成果。對房產測繪質量加以控制，還能保證商品房健康的銷售，推動商品住房的制度的改革和發展順利進行。

參考文獻:

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1.1為房屋交易提供有利的法律保障

房產測繪工作不僅與房地產企業有著非常密切的關系，同時也關系到業主的切身利益。在實際的房產測繪工作中，其具體測繪過程、精度標準、計算方式都必須嚴格按照相關規定來進行，因為它能夠在房產交易雙方出現糾紛時提高最有力的法律保障。房產測繪工作的質量就直接代表著實際的建筑面積，這同時也是房產交易雙方最為關注的內容之一，加強對房產測繪中面積測繪的質量控制研究，能夠大大地提升房屋購買者的信心，從而促使房屋交易的完成。與此同時，房產測繪的相關數據也是核發房屋所有權證和土地使用權證必不可少的一個部分，它會以原始資料的形式存儲在房地產檔案當中，以待有需要的時候進行查閱。

1.2有利于維護房產市場的正常秩序

房屋面積是房產測繪工作的基本組成內容之一，同時也是我國進行城市規劃管理、產權登記、產籍管理、房產交易、房屋拆遷安置等工作的基礎計量單位。由于房屋測繪工作的專業性與復雜性，讓絕大部分的非專業人士都不能對其進行全面的了解，而在一些房產交易中，部分商家為了獲取更高的經濟利益，經常會以概念偷換的方式去誤導消費者進行房產交易。為此，加強對房產測繪中測繪面積的質量控制，可以大大的提升房屋銷售面積的準確性，避免或減少房屋交易過程中的糾紛，更好地維護廣大消費者的合法權益，同時也在很大程度上維持了我國房產市場的秩序。

2影響房產面積測繪質量的相關因素

2.1測繪標準和測繪規范不夠完善

房產測繪是一項非常復雜的工作，而且對技術性和專業性都有著非常高的要求。然而，在目前我國的房產測繪領域中，有關房產測繪標準和房產測繪規范都過于簡單，沒有能夠隨著房地產企業的發展而進行相應的優化[1]。隨著房屋建設的不斷發展，越來越多的設計理念和建筑形式都應用到了實際的房屋建設施工中，房屋設計的變化也給房產測繪的工作帶來了很多新的問題，由于測繪標準和測繪規范上的缺陷，導致在實際房產測繪中，經常出現無據可查的情況，房產測繪單位只能根據自己對標準和規范的理解去進行房產測繪工作，這樣的測繪必定會存在著非常大的爭議，從而引起房產交易中的各種糾紛。

2.2測繪工作復雜，測繪過程不夠嚴謹

隨著建筑行業的不斷發展，房屋的設計方式也變得越來越多，這也讓房產測繪工作逐漸復雜起來，而且房屋測繪過程中會涉及到大量的數據，計算量非常大，這就在很大程度上加大了測繪工作的難度，使得房屋面積測繪的質量下降。再加上實際的房屋測繪中，測繪單位質量保證體系不健全或測量人員工作不嚴謹的情況，就很容易造成房屋面積測繪的偏差。此外，測繪單位的整體管理水平、資質等級、測繪人員的技術水平等相關因素都會對房屋測繪結果造成很大的影響，讓房產面積測繪質量變得無法保障。

3房產測繪中測繪面積的質量控制措施

3.1嚴格實行一級驗收、二級檢查制度

房產測繪中的檢查制度必須嚴格的按照相關規定進行，在全面貫穿自查和互檢的基礎上，再由專職的檢查人員和質量檢查人員進行測繪結構的檢驗，并委托相關單位組織進行最后的驗收[2]。在實際的檢查過程中，應該嚴格的按照下面的幾點規定進行：第一，各級的檢查驗收都應該獨立進行，并且不可隨意替換檢測人員。第二，及時提出并處理好檢查過程中可能出現的分攤方案或面積計算口徑等特殊問題。第三，企業負責人必須全面進行圖紙、成果、質檢單等相關資料信息的檢查。第四，檢測過程中，如果出現意見分歧，應該交由專職質量檢查人員進行一級確認，然后在交由相關領導進行二級確認。

3.2控制前期收件圖紙及資料的審查質量

在進行房產項目面積的預測過程中，委托方所提供的建筑施工圖紙必須在相關部門的審核通過后才可以將其提交各房產測繪部門。在實際的房屋面積測繪中，如果出現更變的情況，還應該連同更變圖紙一起提供，其中必須包含：建筑工程的立面圖、平面圖、樓梯詳圖、剖面圖、飄窗、陽臺大樣圖等，爭取做到盡可能的詳細，這可以大大提升房屋面積測繪工作的準確性，同時也可以為測繪工作的相關尺寸數據查閱提供非常大的便利。除此之外，在收件資料中還應該包含建設工程規劃許可證、土地出讓合同、政府批文、建筑總平面圖、分層平面圖、建設工程施工許可證、設計部門所發出的用房功能部位和房屋配套設施、民政部門發出的幢號及樓牌、門牌號批準文件等相關資料文件。

3.3加強測繪過程中關鍵環節的質量控制

房屋面積測繪不僅是房產測繪機構經濟收入的重要方式，同時它也是房產測繪機構所必需承擔的一種責任，如果在實際的測繪工作中，因為房屋面積測繪工作上的疏忽，導致房價出現明顯的偏差，必定會對其造成巨大的經濟損失，所以房產測繪機構必須嚴格控制好每一個環節中的測繪質量，確認好相關數據信息，對存在模糊的數據應該從新進行測量和計算。其實際房屋面積測繪的質量控制應該做到以下幾點要求：第一，確保房屋套型邊長數據的準確性與精準性；第二，對房屋計算面積的部位進行重復確認；第三，房屋面積的計算分攤應該嚴格地按照規范要求進行。

3.4測量精度的質量控制

我國房產測繪中的房屋面積測繪對其精度有著一定的要求，一般情況下，在我國末級控制點的數位控制中，其實際誤差應該控制在0.05m以內，如果相鄰點為獨立觀測量時，其相鄰點間的間距誤差也應該控制在0.05m以內，與此同時，為了更好的提升房產界址點、房角點測量過程中的精確度，首先應該設立一個高精度的、高質量以及高標準的控制網，并在此基礎上進行房屋面積的測繪工作。在我國的相關規范中，也對其二末級相鄰的房產平面控制點間的相對點位進行了明確的規定，其實際測量誤差不得大于0.025m，這些相關測量標準都是實際房屋面積測量中所必須嚴格遵守的。

4結語

總而言之，社會經濟的不斷發展使人們的生活得到了很大的改善，同時也給房地產企業帶來更好的商機，提高房產測繪過程中的質量控制，有效的解決房產測繪中存在著的問題，不僅可以有效的保護房地產市場交易中各方的合法權益，還有利于房地產企業的長期穩定發展。

【參考文獻】

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如今，我國的城市化進程正以其迅猛的發展速度不斷壯大起來，這也就直接的促成了房地產事業的發展。與此同時，直線上升的房價也讓社會大眾逐步的意識到了房產權屬的重要性，因此人們對于房產面積測繪的要求也越來越高。關于房產測繪的各類規范性文件也相繼的被制定出來，這也給房產測繪提供了相應的數據，并促使其規范化起到了巨大的作用。所以，相關工作者必須要加強房產測繪技術的掌握，提供更高質量、更加準確的測繪數據。下面我們即從現代房產測繪技術概述、房產測繪主要的技術、房產測繪質量控制方法三個方面來對現代房產測繪技術進行分析討論，希望能夠對相關研究有所補益。

2 現代房產測繪技術概述

2.1 現代房產測繪的內容和目的

房產測繪的根本目的是將測繪取得的數據和信息錄入到數字城市與房地產信息管理系統，以此作為房地產數據給房地產產權申請登記、房地產的交易以及房產建設項目提供參考。具體來說，房產測繪的內容主要有：房產面積測算、房產變更測量、房產要素測量、房產圖繪制、房產調查以及房產平面控制測量等。

2.2 房產測繪的基本流程

房產測繪是一項復雜的工作，在展開工作之前需要審查申請方的資料，并對所要作業的環境進行考察，了解外部的基本情況和位置，制定相應的儀器設備測量計劃。同時，還要提前和申請方進行溝通，預約好具體的測量時間，之后再和對方進行溝通，提早做好操作前的準備工作。進程外業測量工作，主要是利用手持激光測距儀、電子全站儀和GPS等設備對房屋進行測量，得到房產分戶圖和房產分丘圖等數據，并對內業數據編輯處理，繪制出房產分戶圖以及房產分丘圖，計算他們的具體面積。之后還做質量的檢測，把所得到的測量數據進行整理和歸檔，撰寫房產測量報告，以便供申請書用來辦理房產的所有權。

3 房產測繪主要的技術

3.1 房產的測量中RTK技術的應用

RTK技術應用以后，以其準確的數據傳輸優勢越來越受到相關工作者的重視。在運用RTK技術進行定位時，基準站接收機會把已經取得的數據和觀測的實際數據快速的輸送到流動站的GPS接收機上，之后流動站則開始對一個星期的數據進行快速的計算求解，把流動站厘米級的動態位置迅速的解出來。可見，房產測繪中運用RTK技術能夠對一些地面物體坐標進行準確的定位，并對權屬界的址點進行有效的測定，還能夠有效的呈現厘米級的動態位置。把在全球定位系統中得到的數據進行梳理后傳送回GPS系統中，進行實時的錄入，進而準確、及時的對房產圖進行繪制。

3.2 房產的測繪中全站儀的應用

全站儀是現代房產測量時經常出現的一種數據采集設備，具體而言全站儀就是一種新型的測量儀器，主要和集微處理器、測角裝置以及測距裝置來一起進行使用。通過它可以完成自動測量和計算的工作，還能夠直接完成電子簿的自動輸出、存儲和記錄。我國目前所使用的全站儀，其精密度很高，不僅僅局限于傳統的人工操作，已經有了技術含量更高的自動操作和遠距離遙控操作和機載模式的應用。

3.3 房產的測量中GPS技術的運用

GPS技術是近些年來發展最為迅速和廣泛的一種數字定位技術，憑借著其精準定位和便捷操作的優勢，已經被人們應用到越來越多的領域中。在房產的測繪系統中利用GIS可以對圖形及其屬性進行準確的繪制，讓圖形屬性更加的清晰明確，對于房產面積的測算更精確，使得測繪的結果更加接近真實情況。

3.4 房產的測量中數字化測圖技術的應用

運用一定的方法采集數據，并將這些數據輸入到計算機當中，經過數據處理后生成圖形，之后把生成的房產數字化圖傳入設備或者數控的繪圖儀中進行編輯，繪制出房產圖的這一過程就是房產的測量中數字化測圖技術的應用。這一技術已經被廣泛的應用于地籍測量和房產地形測量中，相比于一般的測繪方式，數字化測圖技術可以承載更多的信息、節省勞動力、方便快捷、所生成的圖片質量更好，也因此成為了房產圖測繪的主要應用方法。

4 房產測繪質量控制方法

4.1 有效完善內部質量的控制機制

房產測繪的質量控制機制主要是通過完善內部質量來實現的，主要包括房產測繪質量控制內容的確定和質量控制制度系統的有效健全兩方面。首先，房產測繪質量控制內容的確定。數字測繪質量的控制是通過控制數據的準確度和操作程序的規范化來進行的，在實際的操作過程中要選擇適當的測量方法和軟件、硬件條件，根據實際情況進行核查，獲取數據和資料，確保數據的科學存儲和精密準確。其次，質量控制制度系統的有效健全。在制定測繪計劃時需要考慮到全局，要科學實行、加強責任監督、明確分配崗位，讓參與的工作人員形成一個整體，規范、科學、有序的展開測量工作，提高測量的整體水平，保障相關工作順利的開展，提高工作效率。

4.2 建立、健全房產測繪市場質量的控制機制

建立、健全房產測繪市場質量的控制機制，充分的發揮市場機制的調節作用。在市場競爭越來越激烈的今天，商品的價格會隨著市場供給的變化而變化，因此需要充分利用好這一規律，提高控制測繪產品的質量，讓房產測繪產品更有市場競爭力。因為消費者越來越重視服務的質量，在選擇測繪產品的時候也必定會選擇服務質量好、測繪精密度高的房產測繪產品和測繪單位。而那些質量不好、服務較差的測繪產品就必然會在這樣的市場競爭中逐漸的被淘汰掉，由此可見督促測繪從業人員和相關的測繪企業提高操作水平和技術水平是十分重要的，只有這樣才能確保測繪工作的順利展開，得到更準確的測繪數據，進而在市場中立于不敗之地。

4.3 加大相關工作人員的培訓力度

加強房產測繪人員的培訓力度十分必要，只有不斷的提高相關工作人員的素質，才能確保房產測繪工作的有序展開，得到更加準確的測量數據。不但要更加規范、詳盡的編寫房產培訓材料、制定房產培訓計劃，而且還要規范房產測量的規范及法規，督促房產測繪工作人員嚴格的按照相關的管理規范進行操作，通過系統的培訓，提高房產測繪人員的作業能力，保證房產測繪數據的準確性。

5 結束語

現代房產測繪是一項十分復雜的工作，需要搜集較大的信息量，并繪制繁瑣復雜的測繪表格，撰寫詳細繁雜的測繪內容，在GIS 系統上建房產測繪是很重要的。對于房產業來說，房地產測繪是各項工作開展的基礎，在整個地產行業中有著舉足輕重的地位。因此，相關單位和研究人員一定要抓好房產測繪的管理工作，適時地進行相關工作者的技能培訓，提高有關技術人員的業務素質，只有這樣才能讓房產測繪越來越規范，并在更為廣闊的領域得到更多的應用。

參考文獻

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一、前言

房產測繪是一項政策性很強的法規測繪工作，其成果質量關系到消費者以及房屋建設者的切身利益。對我們國家來說，這項工作起步比較晚，目前，我國正在不斷完善和發展，盡量使其和國際接軌。但是，房屋測繪工作存在著很多問題，因此，我們必須使用一切手段和方法，盡量解決在房屋測繪工作中遇到的問題。

二、房產測繪的重要意義

1.它是解決房產糾紛保護產權人合法利益的依據。房產測繪直接關系到業主的切身利益。房產測繪的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴密的科學性，是產權產籍管理部門確認房屋產權的重要依據，也是為產權人提供法律保護的重要依據。當房屋產權人或房屋權屬界限不清、建筑面積不準確而發生爭議時，房屋產權人對其房產的合法占有、使用、收益和處分（置）的權利受到侵犯時，就可以通過房產測繪劃清產權界線、測準產權面積、明確產權歸屬，有效保護產權人的合法權益，防止侵權和投機行為的發生，保證國家、集體和個人房產受損失確保社會的安定團結。而且這些數據是核發房屋所有權證和土地使用權證的重要組成部分，也是建房地產檔案的原始資料。

2.有利于維護房產市場的正常秩序

房屋建筑面積的多少是我國建筑和房地產業中最重要的指標之一,也是我國房產測量中要測定的基本要素之一。建筑面積是我國城市規劃管理、產權登記、產籍管理、稅費征收、城市地價核算、房產交易、房屋拆遷安置和房屋面積統計的重要指標，其中的計量單位由于房屋面積的種類繁多，對于非專業人士而言感覺高深莫測，特別在當前的商品房買賣中，部分開發商在利益的驅使下時常會打起面積的主意，有些中介總是偷換概念，誤導消費者。因此提高商品房銷售面積的準確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護廣大消費者的合法權益有利于維護房產市場的正常秩序。

三、共有面積的測繪規劃

共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室、管理用房、作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

共有建筑面積的計算方法是整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。

商住樓共有建筑面積的分攤方法。首先根據住宅和商業等的不同，使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積；商業部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層套內的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據層內各套房屋的套內建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法,多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。

四、影響房產測繪質量的原因

房產測繪的專業性、技術性很強，但是房產測繪領域的規范、標準卻不夠完善，對有些問題的規定過于簡單，跟不上建筑形式的干變萬化和設計人員理念的不斷發展，使得許多新問題無法界定、無據可查。在實際操作中難以處理容易引發爭議，因此現在有些大城市已制定了本地的房產測量實施細則，相對完善了測量標準，但絕大多數地方沒有這方面的細則。房產測繪單位及從業人員只能依靠自己對規范的理解，在實際工作中來操作，這樣就給測繪質量帶來了很大爭議。房產測繪特別是對復雜建筑的測繪情況，如結構復雜、數據繁多、計算量巨大時測繪計算人員就難以保證完全不會出錯，如果測繪單位的質量保證體系不健全就極易產生質量差錯。測繪單位的資質等級、管理水平和從業人員的技術水平也是影響測繪成果質量的重要因素。

五、提高房產面積測繪質量的措施

1.對工作人員實行必要的相應的培訓

對測繪工作人員的培訓是提高房產測繪質量的必要前提。房產測繪人員包括外業測繪人員、內業計算人員和資料整理人員、產品檢驗人員，所有這些人員均應經過認真仔細的培訓，培訓內容包括測繪質量管理法規、房產測繪法規、房產測繪質量檢查方法、房屋產權籍管理知識、房產測繪檔案管理條例等，從而提高工作人員的計算水平、職業素質和職業道德。

2.對外業測繪質量進行有效控制

外業測繪是提高測繪質量的基礎。外業測繪質量控制的內容主要有：調查表中的用地略圖和房屋權界線示意圖的用地范圍、房屋權界線及有關說明符號和房產圖上是否一致；房產測量要素是否齊全、準確、對有關物的取舍是否合理；房產面積測繪原始記錄是否規范，內容是否完整。

3.內業數據處理上的控制是否到位

內業數據處理上要嚴格從以下幾個方面入手：房產圖的規格尺寸、技術要求、表達內容、圖廓整飾是否符合要求；房產要素的表達是否齊全、準確、是否符合要求，對有關地形要素的取舍是否恰當，圖面精度、圖邊處理是否符合要求；房產面積的計算方法是否準確，是否符合要求；房產測繪報告的編號是否規范，內容是否完整。

4.建立自我檢查、自我完善、自我改進，機制單位內部應強化質量監督與考核，把質量監督與日常的質量考核工作結合進行并通過經濟責任制進行獎懲，把質量監督和考核通過崗位質量目標考核，結合技術質量工作，獎懲制度來實現質量控制的目的。同時單位質量主管領導、質管工作人員應充分利用內部和外部信息檢驗記錄、不合格記錄、審核觀摩結果、過程監控觀察結果、顧客反饋信息、申訴以及回訪記錄等信息，認真分析并找出已有和潛在不合格原因制定切實可行的預防措施，以正式文件下發責成有關部門制訂措施計劃，并組織實施對不合格產品和服務予以控制和糾正，并實現預防措施的落實，從而形成自我檢查、自我完善、自我改進的質量控制機制。

六、結束語

隨著技術的不斷增強，我國在房地產行業做的也比較完善。但是，我們知道房產測繪具有很多的特點，比如設計面積較廣，內容比較復雜，圖表復雜等等。因此我們需要建立當代城市的地理信息統計，為了方便我們對城市有更加明確的了解，本文介紹了的房產測繪方面的知識也讓我們對建筑測繪有了進一步的了解，本著維護群眾利益，依法依規辦事，不斷拓展房屋測繪的服務意識，服務手段，服務質量和效率，全面提升房屋測繪水準。

參考文獻

[1]孔祥元控制測量學

[2]徐偉房屋建筑面積的測算范圍

[3]張聞字分析房產測繪面積中存在的問題及質量控制

[4]劉麗敏房屋建筑面積測繪研究

[5]馬既林關于企業技能人才培養的探討《中國科技縱橫》

篇6

一、測繪技術在房產測繪中的應用

1.1GPS技術在房產測繪中的應用

GPS技術即全球衛星監控測量技術，在房產測繪中起著非常重要的作用。在房產工程中，GPS技術應用于各個環節，提高了測量的精度和效率。實際測繪過程中，使用GPS定位對選定地點進行數據采集，GPS技術通過對其坐標的三維定位，測定房屋的結構圖形，分析復雜的分攤計算。根據《深圳房屋建筑面積測繪技術規范》規定，分割測點中相鄰控制點點位誤差不能超過±5cm，這要求測量精度要準確到厘米，GPS技術能夠達到這樣的標準。同時，GPS技術的應用為建立GIS數據庫提供了準確的數據依據。

1.2GIS技術在房產測繪中的應用

GIS技術即地理信息系統技術，它是隨著計算機技術的應用發展而興起的一門技術，有空間數據的生產、圖形的繪制、多方式查詢和數據管理等功能。GIS技術利用地理信息系統平臺，對采集的數據進行有效地處理。在房產測繪過程中，需要采集的數據非常多，其中包括房屋邊長數據、建筑標高測量的數據、層高測量的數據等。GIS技術分為三個體系，包括房產測繪系統、項目測繪及基礎測繪、房產測繪子系統。房產測繪系統是將采集的數據將作為地理信息系統的底層數據，為系統提供查詢、統計的功能；項目測繪系統是把數據經過技術分析得出建筑的屬性信息，而基礎測繪是為用戶提供房屋的平面圖；房產測繪子系統是將項目測繪系統和基礎測繪系統提供的信息進行處理和分析，得出最終的結果。

1.3RS影像技術在房產測繪中的應用

RS技術即遙感技術，該技術主要用于空間數據的采集。RS影像技術為房產測繪提供了一個立體空間的測繪圖方式，為房產測繪的發展起到了重要的作用。在房屋建筑面積測繪技術規范中規定，建設工程竣工圖測圖的比例尺為1：500，當建筑面積較大時，測圖比例尺可采用1：1000，遙感影像技術可利用多光譜航空攝影和高分辨率的遙感衛星獲取圖像，各個比例尺的影像圖都可以快速地獲取。目前，RS影像技術能夠準確地對房屋進行測繪，在這方面具有廣闊的發展前景。

1.4全站儀在房產測繪中的應用

全站儀是房產測繪中經常采用的一種數據測量設備，它是通過點的坐標來顯示房屋的形狀和計算房屋的面積。例如，在已完工的一些房屋中存在一些不規則的圖形，并且在施工圖中找不到相應的圖形，這時使用全站儀將測出圖形的點坐標，便可以計算出圖形的面積。另外，在測量房屋邊長時，有時會遇到邊長過長，無法用常用的測量工具測量，或者在校驗總邊長和分段邊長總和是否一致時無法直接測量總邊長，可采用全站儀測量邊長的坐標，然后計算出結果。全站儀通過自身的微處理器、測角及測距裝置可以對測量困難的房屋進行自動測量并計算出結果，大大提高了數據采集的效率和準確率。

1.5RTK技術在房產測繪中的應用

RTK技術即實時動態分析技術，是GPS技術中的一種新的測量方法。傳統的GPS測量方法是無論動態的還是靜態的測量都需要進行計算才能準確到厘米級的精確度，而RTK技術利用載波相位動態實時差分法，將數據實時傳送給GPS的接收機，并把厘米級的數據流進行求解，能夠實時得到厘米級的精度。在房產測繪過程中，RTK技術應用十分廣泛，它能夠對房屋的邊長、位置的界限有效地進行厘米級的精度，提高了房產測繪的質量。

二、提高房產測繪質量的措施

2.1建立完善的測繪市場質量控制體制

市場控制對測繪質量的提高發揮重要的作用，一方面，利用市場機制的有效調節對測繪行業形成競爭關系，消費者在選擇時可采用招標方式，在招標過程中，消費者結合測繪供給者的測繪技術、服務及價格等多方面進行考慮，這樣會促使測繪供給者嚴格按照房屋建筑面積測繪技術規范進行房屋測量，在提高測繪從業人員自身專業水平的同時，提高測繪質量的控制。另一方面，健全質量控制系統，明確各個部門的職責，實行質量責任制，在房屋測繪過程中，對每項工作分配到相應的負責人身上，出現問題及時找到相應的負責人，并迅速解決問題，提高工作效率，并保證工作的質量。

2.2加強測繪人員的綜合素質

測繪人員是進行房產測繪的直接實施者，其綜合素質決定了房產測繪的質量。目前，測繪技術人員的水平良莠不齊，特別是一些縣級市的地區。因此，要定期對測繪技術人員進行培訓。首先，對房屋測繪理論知識的培訓。理論是實踐的基礎，在房屋建筑面積測繪技術規范中，對測繪的基礎知識做了詳細的說明，為了更好地掌握實際房屋測量技術和提高測繪的質量，必須熟練房屋測繪的基礎知識。其次，對測量的儀器的培訓。在房屋測繪過程中，常用的儀器有鋼卷尺、全站儀、紅外測距儀等。儀器的使用關系到測量數據的準確率，為了保障房屋測繪的質量，必須對測量儀器的使用方法十分清楚。最后，對測量技術的培訓。先進的測繪技術是提高測繪質量和工作效率的有效手段。

2.3加強測繪工作的審核和監督

目前，很多地區出現業主提出自己房子的面積和實際不符的情況，造成業務和開發商之間的糾紛。這要求在房產測繪過程中數據的精確。因此，在房產測繪工作過程中應加強對其質量的審核工作，及時發現錯誤，避免給客戶造成不必要的麻煩。對房產測繪的控制管理上，制定有效地監督管理制度，在測繪過程中設置監理人員，監控測繪技術人員對測繪儀器、測繪手段的正確使用，以及最終結果的核查，有效地監督測量的過程，對于違反管理制度的工作人員，進行考核。

2.4加強政府的宏觀調控作用

國家對市場經濟的調控起著先決性的作用。國家相關部門通過制定房屋測繪質量控制方面的制度，并確立相關的法律法規，對房屋測繪人員做到有法可依，同時，在房屋測繪的過程中，消費者在自身利益受到損害時，可以依據法律保護自身利益，促使測繪人員依法辦事，從而保證了測繪事業的健康發展。

結語：目前，在房產測繪工作中，工作內容復雜，涉及的方面很廣，因此，測繪工作人員要基于房產測繪的技術，即GPS技術、GIS技術、RS影像技術、全站儀技術、RTK技術等，通過嚴格遵守房屋建筑面積測繪技術規范，建立完善的測繪市場質量控制機制，提高測繪人員的綜合素質，加強測繪工作的審核和監督等手段，提高房產測繪的質量。

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一、前言

依據以往北京市房地局的房屋統計資料，可以得知早在2003年北京房屋的銷售已突破了1000億元人民幣的銷售金額，而在這將近10年的發展形式下，雖然也起起落落，但總體來說房產開發的數量得到了很大幅度的提高。直至目前，許多大中小城市的房屋需求都得到了極大的提高。對此，商品房的銷售面積、竣工面積、新開工面積、施工面積也都得到了逐年的增長，這也說明了房產測繪的市場有著很大的潛力，而越是達到這么突出的成績，就越顯示了房產測繪中的嚴重問題。因此，房產開發商和業主因房屋面積而發生的嚴重糾紛都已成為商品房交易中的普遍現象。為了能夠使房產測繪的管理得到有效的加強，并不斷地實現房產測繪行為的規范，有效保護業主在房產交易中的合法權益，我國已出臺了有關商品房測繪規則和標準的一系列法則與制度，如國家標準《房產測量規范》、《房產測繪管理辦法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等。與此同時，商品房測繪實施的暫行規定和細則、商品房建筑面積計算方法等也都得到了各級省市以及有關部委的制定和出臺，如國家建設部出臺的《住宅建筑設計規范》、國家經委出臺的《建筑面積計算規則》等相關規則和文件。

對于房屋測繪的工作來說，它具有兩個方面的特征。一是，千家萬戶的老百姓是其服務的對象，而房屋的商品質量由房屋的測繪結果決定，以及充當房產市場中的“秤”，實現公平原則；二是，房產測繪工作有著一般意義上的測量意義，也就是依據相關的標準進行客觀量的衡量，并使客觀對象的空間關系得到科學的描述。由于一幢樓房的數量是房產測繪的作業單元，所以第二特征表現的并不明顯，但第一特征卻與其它的一些測繪工作有著本質的區別。如海洋測繪、地圖編制、地理信息、行政區域界限繪制、地籍測繪、遙感與攝影測繪、工程測繪、航空測量、土地測量等。作為房產的測繪工作，工作量非常的大，進行服務的對象也非常的多，并直接與市場進行參與。總的來說，房產測繪單位要對房產測繪行業的廣闊前景進行充分的認識，并依據市場的發展情況，實現發展策略的制定，促使地產業的有效推動和發展。

二、房產測繪的質量控制點

房產測繪的暫行規定、實施細則、規范、以及標準，在基本原則上都是比較一致的，但在一些實際的問題中，也有著不同程度的出入。由于在房產的具體測繪中，問題考慮的角度有所不同，也就影響了計算的方法和計算的相關依據，致使計算出來的房屋建筑的面積出現了一定的出入。在實際的測繪工作中，只有對房產測繪質量的控制點的影響進行分析，在進行相應的措施實現測繪的質量控制，才能使房產測繪得到有效的質量控制。房產測繪工作的質量控制點有：人員的培訓、資源配置和儀器設備的管理、內業數據的處理和外業測繪。

（一）人員的培訓

產品檢驗的人員、資料整理與內業計算的人員、外業測繪的人員都是房產測繪的人員，而這些人員在測繪工作中都要得到有效的培訓，并對自身的崗位技能進行掌握，明確各自的權限和職責。

（二）資源配置和儀器設備的管理

內業——房產測繪軟件、AutoCAD繪圖軟件、計算機等。現在用得比較多的房產測繪軟件有清華三維和現代房地產測繪軟件。作為房地產測繪工作者要熟練掌握，這樣就會大大提高作業的效率和精確度。此外，完善的質量管理體系和相應的測繪資質也應是房產測繪單位所應具備的重要內容。

外業——玻璃纖維尺、鋼尺、標尺、水準儀、手持測距儀、皮尺、棱鏡、全站儀等。

（三）外業測繪

1.工作準備

主要依據規劃部門提供的規劃報建圖進行施測，施工圖和竣工圖為輔，在外業之前先熟悉規劃報建圖上的內容，包括房屋每條外墻邊的長度、是否有圓弧形（圓弧形外墻邊要借助全站儀來輔助定位測量）、陽臺是否落地或者是隔層陽臺、標準層與非標準層的區別等等。這樣我們的外業工作就事半功倍了。

2.外業數據的采集

無論商品房建筑或者是工業廠房、個人住宅，對標準層和非標準層的整個尺寸進行一次整體的有效的實測。每層量完后要非常注意內部的尺寸檢核。確認無誤后方可以進行下個層次的測量。房屋內部的夾層、中空部分都要準確定位測量出來，共用建筑面積與非共用建筑面積要區分開來，這對內業面積分攤至關重要。除了對房屋進行尺寸的實測外，還要對頂層尺寸和結構有變化部位的尺寸進行實測，尤其是有斜屋頂的測量，如測量的位置層高不超過2.20m，就不應該計算建筑面積，反之則應計算建筑面積，所以對于這個臨界點值的位置應該把握好。當然房屋的公用建筑部位與主體結構相連，也應實現其尺寸的實際測量。如檐廊、走廊、室外樓梯（有無頂蓋應區分開來）、雨篷(無柱的進行頂蓋投影尺寸的測量，有柱的進行柱尺寸的測量)等。

【摘 要】隨著社會經濟的發展，帶動了我國房地產開發行業的經濟和發展，而在快速發展的房地產開發中，也逐漸興起了房產測繪，并且發揮著越來越重要的地位，對此，在日后的房產測繪中，更高的要求也被提了出來。作為房產測繪的專業測繪工作，是依據一定的房產產權的合理需求，運用科學的測量方法，以房產的面積、平面位置作為重點，在單元界限為基礎的條件下進行房產圖的有效繪制，在根據房屋用地調查表和房屋的實際情況進行全面的補充，完成房產圖面信息的充分顯示。房產測繪質量的有效控制和提高對現有的測繪工作來說，是房產開發中最為關注的一個重要話題，其也是一項政策性與技術性非常強的專業測繪工作。本文就依據房產測繪的一些實際內容對房產測繪的質量控制進行一定的分析和研究，以便更好地促進房產測繪工作的發展。

【關鍵詞】房產；房產測繪；商品房；質量控制

在房產開發的管理過程中，房產測繪工作具有很強的技術性和政策性，是一項法定的測繪工作，而其中的房產權利人的切身利益，在房產項目管理中受著房產測繪成果質量的重要影響。由于房產測繪工作起步的比較晚，其工作的實際發展正處于規范化和專業化建設的起步階段，因此，在目前的房產測繪工作中，存在著許多嚴重的問題，而房產消費者也會對有些質量問題進行投訴，使測繪工作的問題成為社會的熱點問題。所以，提高房產測繪的質量控制，已經成為房產行業日常工作的重要問題。

一、前言

依據以往北京市房地局的房屋統計資料，可以得知早在2003年北京房屋的銷售已突破了1000億元人民幣的銷售金額，而在這將近10年的發展形式下，雖然也起起落落，但總體來說房產開發的數量得到了很大幅度的提高。直至目前，許多大中小城市的房屋需求都得到了極大的提高。對此，商品房的銷售面積、竣工面積、新開工面積、施工面積也都得到了逐年的增長，這也說明了房產測繪的市場有著很大的潛力，而越是達到這么突出的成績，就越顯示了房產測繪中的嚴重問題。因此，房產開發商和業主因房屋面積而發生的嚴重糾紛都已成為商品房交易中的普遍現象。為了能夠使房產測繪的管理得到有效的加強，并不斷地實現房產測繪行為的規范，有效保護業主在房產交易中的合法權益，我國已出臺了有關商品房測繪規則和標準的一系列法則與制度，如國家標準《房產測量規范》、《房產測繪管理辦法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等。與此同時，商品房測繪實施的暫行規定和細則、商品房建筑面積計算方法等也都得到了各級省市以及有關部委的制定和出臺，如國家建設部出臺的《住宅建筑設計規范》、國家經委出臺的《建筑面積計算規則》等相關規則和文件。

對于房屋測繪的工作來說，它具有兩個方面的特征。一是，千家萬戶的老百姓是其服務的對象，而房屋的商品質量由房屋的測繪結果決定，以及充當房產市場中的“秤”，實現公平原則；二是，房產測繪工作有著一般意義上的測量意義，也就是依據相關的標準進行客觀量的衡量，并使客觀對象的空間關系得到科學的描述。由于一幢樓房的數量是房產測繪的作業單元，所以第二特征表現的并不明顯，但第一特征卻與其它的一些測繪工作有著本質的區別。如海洋測繪、地圖編制、地理信息、行政區域界限繪制、地籍測繪、遙感與攝影測繪、工程測繪、航空測量、土地測量等。作為房產的測繪工作，工作量非常的大，進行服務的對象也非常的多，并直接與市場進行參與。總的來說，房產測繪單位要對房產測繪行業的廣闊前景進行充分的認識，并依據市場的發展情況，實現發展策略的制定，促使地產業的有效推動和發展。

二、房產測繪的質量控制點

房產測繪的暫行規定、實施細則、規范、以及標準，在基本原則上都是比較一致的，但在一些實際的問題中，也有著不同程度的出入。由于在房產的具體測繪中，問題考慮的角度有所不同，也就影響了計算的方法和計算的相關依據，致使計算出來的房屋建筑的面積出現了一定的出入。在實際的測繪工作中，只有對房產測繪質量的控制點的影響進行分析，在進行相應的措施實現測繪的質量控制，才能使房產測繪得到有效的質量控制。房產測繪工作的質量控制點有：人員的培訓、資源配置和儀器設備的管理、內業數據的處理和外業測繪。

（一）人員的培訓

產品檢驗的人員、資料整理與內業計算的人員、外業測繪的人員都是房產測繪的人員，而這些人員在測繪工作中都要得到有效的培訓，并對自身的崗位技能進行掌握，明確各自的權限和職責。

（二）資源配置和儀器設備的管理

內業——房產測繪軟件、AutoCAD繪圖軟件、計算機等。現在用得比較多的房產測繪軟件有清華三維和現代房地產測繪軟件。作為房地產測繪工作者要熟練掌握，這樣就會大大提高作業的效率和精確度。此外，完善的質量管理體系和相應的測繪資質也應是房產測繪單位所應具備的重要內容。

外業——玻璃纖維尺、鋼尺、標尺、水準儀、手持測距儀、皮尺、棱鏡、全站儀等。

（三）外業測繪

1.工作準備

主要依據規劃部門提供的規劃報建圖進行施測，施工圖和竣工圖為輔，在外業之前先熟悉規劃報建圖上的內容，包括房屋每條外墻邊的長度、是否有圓弧形（圓弧形外墻邊要借助全站儀來輔助定位測量）、陽臺是否落地或者是隔層陽臺、標準層與非標準層的區別等等。這樣我們的外業工作就事半功倍了。

2.外業數據的采集

無論商品房建筑或者是工業廠房、個人住宅，對標準層和非標準層的整個尺寸進行一次整體的有效的實測。每層量完后要非常注意內部的尺寸檢核。確認無誤后方可以進行下個層次的測量。房屋內部的夾層、中空部分都要準確定位測量出來，共用建筑面積與非共用建筑面積要區分開來，這對內業面積分攤至關重要。除了對房屋進行尺寸的實測外，還要對頂層尺寸和結構有變化部位的尺寸進行實測，尤其是有斜屋頂的測量，如測量的位置層高不超過2.20m，就不應該計算建筑面積，反之則應計算建筑面積，所以對于這個臨界點值的位置應該把握好。當然房屋的公用建筑部位與主體結構相連，也應實現其尺寸的實際測量。如檐廊、走廊、室外樓梯（有無頂蓋應區分開來）、雨篷(無柱的進行頂蓋投影尺寸的測量，有柱的進行柱尺寸的測量)等。

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（四）內業數據的處理

1.誤差處理與數據分析

當外業的工作完成之后，內業就要對數據進行處理。具體為對外業測繪的設計尺寸和實際尺寸的變化進行比較，如沒有一定的變化，或變化范圍在±5cm內，就應被視為施工的誤差，可以不必進行糾正，依然遵照設計的尺寸進行計算；如變化范圍超過±5cm，就要對其進行分析，找出實際的原因，例如施工偏差、軸線尺寸的設計調整、外墻厚度的變化，之后依據原因進行有效的調整。如原因為設計的調整和外墻厚度的變化，可以依照調整后的尺寸進行有效的計算；如是施工偏差的原因，就要依照單元進行合理的分配平差。

2.內業的成果整理和計算

根據有關尺寸的調整，繪制出房屋的層圖，運用房產測繪軟件對每個結構項進行定義，對應該分攤的公用建筑面積也進行定義。我們在做房產面積分攤計算時應注意一點就是盡量滿足“誰用誰分攤”的原則，如果是在一棟大樓里有供整個小區使用的配電房，就應該單獨列出來，不分攤。又或者是地下室的通風口在一層建筑內部，這部分面積都不應計算在地上建筑面積，而是算入地下室。把握好了這些原則進行分攤就可以得出每戶最終的建筑面積。

三、房產測繪的質量控制措施

（一）技術路線設計的質量控制

所謂的技術路線設計，即在進行房屋產權檔案的查詢之后，依據測量房屋的規劃資料和測繪目的，對測量房屋的測繪方法、分攤模型進行確定。一般來說，從粗到細，由整體到局部的過程是技術路線設計的原則。1.按照測繪目的和測繪類型，進行測繪精度以及技術標準在測繪過程中的明確；2.依據計劃中的技術標準和待測的房屋圖紙，對全樓共用部分的分攤層次和房屋各空間的算法進行合理的確定；3.相關的負責人員進行一次會議，對測量部位的解決方案、全樓共用部位的分攤原則、房屋的實際算法進行明確的確定。

（二）作業中的質量控制

作業內容包括內業的圖形處理和外業的數據采集等，其是質量控制的關鍵內容，對房產測繪的結果有著直接的影響。

1. 外業的數據采集

在進行外業的數據采集時，所用的工具和儀器都要進行嚴格的檢驗，保證設備儀器的合格，其原則為先整體后局部。在計算的同時，還要核對草圖中標注的數據，對兩者質檢的差值進行檢測，保證不超過設計的技術誤差。如果兩者出現大的出入，就要及時的進行調整。如房屋長度的測量中，外墻抹灰的偏差要在2-3cm左右，外貼瓷磚要在3-4cm左右。石材、外貼裝飾板、玻璃等則視情況而定，可以為5-15cm，也可以超過15 cm，都可視為施工的差誤進行處理，可不用進行糾正。若出現誤差的明顯出入，就要進行具體的原因，進行一定的調整。對房屋建造的尺寸進行變更，圖紙也需委托單位重新提供。

2.內業的分攤計算和圖形處理

外業的數據采集完成之后，就要及時的進行內業的處理，如果出現問題，就要及時的進行糾正，避免因遺漏而造成的返工現象的發生。當圖形處理完成之后，全面的進行數據的核對，還要必須按照技術標準、分攤原則、房屋算法的明確規定進行技術路線設計的進行。

（三）檢查過程的質量控制

檢查過程的質量控制所采用的制度一般為“一級驗收和二級檢測”，具體內容為：

1.自查和互查。檢查中的自查，其重要的環節是測繪質量的保障，即要能夠貫穿于整個作業過程的始終。第一，在測繪過程中，測繪人員應該對自己的作業方式進行檢測，并及時的進行完成部分的全面檢測，避免錯誤的出現和疏漏。當自查完成后，在進行第二測繪人員檢查，也就是所說的互查。

2.一級檢查。在進行一級檢查時，要以自查、互查為基礎，依據該工程設計的技術路線，在專職檢查人員的作業中，細致的檢查測繪中的成果，使測繪過程符合作業程序的合理規定。

3.二級檢查。二級檢查的重點是對測繪成果的圖形、數據進行一定的抽查。除了業內的檢查外，還要對外業進行一定比例的檢查，才能夠得到測繪產品質量的保證。當每個項目的作業完成后，作業組就要進行自檢，主要內容有房屋的邊長閉合差和重復觀測邊長，保證各項指標都處于誤差范圍之內。此外，作業組長還要進行測區的檢查，保證錯誤的有效避免。不定期的進行測繪產品的抽查工作則由技術部門來完成，并使檢查記錄能夠做好。

四、房產測繪質量的控制途徑

（一）加強質量的控制和管理

只有測繪的相關負責人能夠對測繪工作中的每個細節進行落實，使質量得到嚴格的把關，測繪工作的質量才能得到有效的保證。對測繪單位而言，做好測繪工作的質量控制，不僅是自身的重大問題，也是與國家以及人民的利益緊密相連的。因此，測繪的工作人員應該具有非常高的職業道德，在實際的測繪工作中，要能夠做到實事求是，以認真的態度對待工作中的每一環節，保證測繪工作的順利完成。此外，對于測繪單位的各個部門，其負責人也要不斷地加強自身的管理意識，進行嚴格的監督，嚴格的把好測繪工作的任何環節，避免差錯的出現。必要的情況下，應該注重責任制原則的建立，把個人的利益與測繪工作的質量掛鉤，制定出合理的懲罰制度，不斷地進行工作人員的激勵和促進，使測繪工作的質量控制得到有效的實現。

（二）測繪隊伍的優化和人員素質的提高

測繪工作的成敗在很大程度上取決于工作隊伍綜合水平的高低。因此，培養一支有實力的測繪隊伍，測繪的質量工作就已經有了大半的保障。作為一支專業性非常強的隊伍，就一定要具備高的技術水平，即使工作在困難，也要盡最大的努力將一切工作做好、做到位。房產的測繪工作，尤其是在進行戶外的測繪時，工作環境就比較的艱苦，待遇不是非常的好，也有很大的流動性，所以在面對實際的工作中，測繪的技術人員就要認真仔細、艱苦奮斗。與此同時，還要不斷地進行學習，做到與時俱進，使自己的技術水平得到有效的提高。如今，各行各業在進行工作時，都已經廣泛的應用到了計算機，作為測繪單位，在進行工作時，也要能夠充分的應用到計算機。總之，對于工作人員素質的提高，測繪單位要進行充分的培養和訓練，真正的對此項事物重視起來。除了這些，工作人員在法律意識和業務知識上，也要進行熟練的掌握，努力地做好與房產相關的各項服務工作。

（三）政府部門監督管理的發揮

要真正的提高房產的測繪工作，除了房產單位的自身努力和管理外，還要積極地、主動地接受政府部門的質量監督和管理。只有這樣，政府部門才能更好地對測繪工作進行宏觀的管理和監督，房產的測繪工作的結果也就有了正確性和科學性，損害國家和人民利益的現象也就能夠得到有效的避免。

結束語

總而言之，只有正確的分析出產生測繪結果誤差的真正原因，并采取相應的控制措施進行質量的有效控制，形成一套完整的、可靠的測繪體制，才能保障測繪工作的質量控制，并促進住房制度的改革和推進。

參考文獻

[1]宋舟霞，新形勢下房產測繪單位面臨的問題及對策研究[J].榆林學，2007，（11）

[2]劉權，閆東，房屋面積測量與共用面積分攤計算的探討[J].測繪信息與工程，2005，（02）

[3]陳清華，淺析房產測量中的邊長丈量精度[J].測繪通報，2001，（08）

[4]宋舟霞，新形勢下房產測繪單位面臨的問題及對策研究[J].榆林學院學報，2007，（6）

[5]中國房地產估價師學會，房地產估價相關知識[M].北京:中國建筑工業出版社，2005

作者簡介：

張濤，男，28，1984.02，助理工程師， 單位：珠海市測繪院

（四）內業數據的處理

1.誤差處理與數據分析

當外業的工作完成之后，內業就要對數據進行處理。具體為對外業測繪的設計尺寸和實際尺寸的變化進行比較，如沒有一定的變化，或變化范圍在±5cm內，就應被視為施工的誤差，可以不必進行糾正，依然遵照設計的尺寸進行計算；如變化范圍超過±5cm，就要對其進行分析，找出實際的原因，例如施工偏差、軸線尺寸的設計調整、外墻厚度的變化，之后依據原因進行有效的調整。如原因為設計的調整和外墻厚度的變化，可以依照調整后的尺寸進行有效的計算；如是施工偏差的原因，就要依照單元進行合理的分配平差。

2.內業的成果整理和計算

根據有關尺寸的調整，繪制出房屋的層圖，運用房產測繪軟件對每個結構項進行定義，對應該分攤的公用建筑面積也進行定義。我們在做房產面積分攤計算時應注意一點就是盡量滿足“誰用誰分攤”的原則，如果是在一棟大樓里有供整個小區使用的配電房，就應該單獨列出來，不分攤。又或者是地下室的通風口在一層建筑內部，這部分面積都不應計算在地上建筑面積，而是算入地下室。把握好了這些原則進行分攤就可以得出每戶最終的建筑面積。

三、房產測繪的質量控制措施

（一）技術路線設計的質量控制

所謂的技術路線設計，即在進行房屋產權檔案的查詢之后，依據測量房屋的規劃資料和測繪目的，對測量房屋的測繪方法、分攤模型進行確定。一般來說，從粗到細，由整體到局部的過程是技術路線設計的原則。1.按照測繪目的和測繪類型，進行測繪精度以及技術標準在測繪過程中的明確；2.依據計劃中的技術標準和待測的房屋圖紙，對全樓共用部分的分攤層次和房屋各空間的算法進行合理的確定；3.相關的負責人員進行一次會議，對測量部位的解決方案、全樓共用部位的分攤原則、房屋的實際算法進行明確的確定。

（二）作業中的質量控制

作業內容包括內業的圖形處理和外業的數據采集等，其是質量控制的關鍵內容，對房產測繪的結果有著直接的影響。

1. 外業的數據采集

在進行外業的數據采集時，所用的工具和儀器都要進行嚴格的檢驗，保證設備儀器的合格，其原則為先整體后局部。在計算的同時，還要核對草圖中標注的數據，對兩者質檢的差值進行檢測，保證不超過設計的技術誤差。如果兩者出現大的出入，就要及時的進行調整。如房屋長度的測量中，外墻抹灰的偏差要在2-3cm左右，外貼瓷磚要在3-4cm左右。石材、外貼裝飾板、玻璃等則視情況而定，可以為5-15cm，也可以超過15 cm，都可視為施工的差誤進行處理，可不用進行糾正。若出現誤差的明顯出入，就要進行具體的原因，進行一定的調整。對房屋建造的尺寸進行變更，圖紙也需委托單位重新提供。

2.內業的分攤計算和圖形處理

外業的數據采集完成之后，就要及時的進行內業的處理，如果出現問題，就要及時的進行糾正，避免因遺漏而造成的返工現象的發生。當圖形處理完成之后，全面的進行數據的核對，還要必須按照技術標準、分攤原則、房屋算法的明確規定進行技術路線設計的進行。

（三）檢查過程的質量控制

檢查過程的質量控制所采用的制度一般為“一級驗收和二級檢測”，具體內容為：

1.自查和互查。檢查中的自查，其重要的環節是測繪質量的保障，即要能夠貫穿于整個作業過程的始終。第一，在測繪過程中，測繪人員應該對自己的作業方式進行檢測，并及時的進行完成部分的全面檢測，避免錯誤的出現和疏漏。當自查完成后，在進行第二測繪人員檢查，也就是所說的互查。

2.一級檢查。在進行一級檢查時，要以自查、互查為基礎，依據該工程設計的技術路線，在專職檢查人員的作業中，細致的檢查測繪中的成果，使測繪過程符合作業程序的合理規定。

3.二級檢查。二級檢查的重點是對測繪成果的圖形、數據進行一定的抽查。除了業內的檢查外，還要對外業進行一定比例的檢查，才能夠得到測繪產品質量的保證。當每個項目的作業完成后，作業組就要進行自檢，主要內容有房屋的邊長閉合差和重復觀測邊長，保證各項指標都處于誤差范圍之內。此外，作業組長還要進行測區的檢查，保證錯誤的有效避免。不定期的進行測繪產品的抽查工作則由技術部門來完成，并使檢查記錄能夠做好。

四、房產測繪質量的控制途徑

（一）加強質量的控制和管理

只有測繪的相關負責人能夠對測繪工作中的每個細節進行落實，使質量得到嚴格的把關，測繪工作的質量才能得到有效的保證。對測繪單位而言，做好測繪工作的質量控制，不僅是自身的重大問題，也是與國家以及人民的利益緊密相連的。因此，測繪的工作人員應該具有非常高的職業道德，在實際的測繪工作中，要能夠做到實事求是，以認真的態度對待工作中的每一環節，保證測繪工作的順利完成。此外，對于測繪單位的各個部門，其負責人也要不斷地加強自身的管理意識，進行嚴格的監督，嚴格的把好測繪工作的任何環節，避免差錯的出現。必要的情況下，應該注重責任制原則的建立，把個人的利益與測繪工作的質量掛鉤，制定出合理的懲罰制度，不斷地進行工作人員的激勵和促進，使測繪工作的質量控制得到有效的實現。

（二）測繪隊伍的優化和人員素質的提高

測繪工作的成敗在很大程度上取決于工作隊伍綜合水平的高低。因此，培養一支有實力的測繪隊伍，測繪的質量工作就已經有了大半的保障。作為一支專業性非常強的隊伍，就一定要具備高的技術水平，即使工作在困難，也要盡最大的努力將一切工作做好、做到位。房產的測繪工作，尤其是在進行戶外的測繪時，工作環境就比較的艱苦，待遇不是非常的好，也有很大的流動性，所以在面對實際的工作中，測繪的技術人員就要認真仔細、艱苦奮斗。與此同時，還要不斷地進行學習，做到與時俱進，使自己的技術水平得到有效的提高。如今，各行各業在進行工作時，都已經廣泛的應用到了計算機，作為測繪單位，在進行工作時，也要能夠充分的應用到計算機。總之，對于工作人員素質的提高，測繪單位要進行充分的培養和訓練，真正的對此項事物重視起來。除了這些，工作人員在法律意識和業務知識上，也要進行熟練的掌握，努力地做好與房產相關的各項服務工作。

（三）政府部門監督管理的發揮

要真正的提高房產的測繪工作，除了房產單位的自身努力和管理外，還要積極地、主動地接受政府部門的質量監督和管理。只有這樣，政府部門才能更好地對測繪工作進行宏觀的管理和監督，房產的測繪工作的結果也就有了正確性和科學性，損害國家和人民利益的現象也就能夠得到有效的避免。

結束語

總而言之，只有正確的分析出產生測繪結果誤差的真正原因，并采取相應的控制措施進行質量的有效控制，形成一套完整的、可靠的測繪體制，才能保障測繪工作的質量控制，并促進住房制度的改革和推進。

參考文獻

[1]宋舟霞，新形勢下房產測繪單位面臨的問題及對策研究[J].榆林學，2007，（11）

[2]劉權，閆東，房屋面積測量與共用面積分攤計算的探討[J].測繪信息與工程，2005，（02）

[3]陳清華，淺析房產測量中的邊長丈量精度[J].測繪通報，2001，（08）

[4]宋舟霞，新形勢下房產測繪單位面臨的問題及對策研究[J].榆林學院學報，2007，（6）

[5]中國房地產估價師學會，房地產估價相關知識[M].北京:中國建筑工業出版社，2005

作者簡介：

張濤，男，28，1984.02，助理工程師， 單位：珠海市測繪院

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（四）內業數據的處理

1.誤差處理與數據分析

當外業的工作完成之后，內業就要對數據進行處理。具體為對外業測繪的設計尺寸和實際尺寸的變化進行比較，如沒有一定的變化，或變化范圍在±5cm內，就應被視為施工的誤差，可以不必進行糾正，依然遵照設計的尺寸進行計算；如變化范圍超過±5cm，就要對其進行分析，找出實際的原因，例如施工偏差、軸線尺寸的設計調整、外墻厚度的變化，之后依據原因進行有效的調整。如原因為設計的調整和外墻厚度的變化，可以依照調整后的尺寸進行有效的計算；如是施工偏差的原因，就要依照單元進行合理的分配平差。

2.內業的成果整理和計算

根據有關尺寸的調整，繪制出房屋的層圖，運用房產測繪軟件對每個結構項進行定義，對應該分攤的公用建筑面積也進行定義。我們在做房產面積分攤計算時應注意一點就是盡量滿足“誰用誰分攤”的原則，如果是在一棟大樓里有供整個小區使用的配電房，就應該單獨列出來，不分攤。又或者是地下室的通風口在一層建筑內部，這部分面積都不應計算在地上建筑面積，而是算入地下室。把握好了這些原則進行分攤就可以得出每戶最終的建筑面積。

三、房產測繪的質量控制措施

（一）技術路線設計的質量控制

所謂的技術路線設計，即在進行房屋產權檔案的查詢之后，依據測量房屋的規劃資料和測繪目的，對測量房屋的測繪方法、分攤模型進行確定。一般來說，從粗到細，由整體到局部的過程是技術路線設計的原則。1.按照測繪目的和測繪類型，進行測繪精度以及技術標準在測繪過程中的明確；2.依據計劃中的技術標準和待測的房屋圖紙，對全樓共用部分的分攤層次和房屋各空間的算法進行合理的確定；3.相關的負責人員進行一次會議，對測量部位的解決方案、全樓共用部位的分攤原則、房屋的實際算法進行明確的確定。

（二）作業中的質量控制

作業內容包括內業的圖形處理和外業的數據采集等，其是質量控制的關鍵內容，對房產測繪的結果有著直接的影響。

1. 外業的數據采集

在進行外業的數據采集時，所用的工具和儀器都要進行嚴格的檢驗，保證設備儀器的合格，其原則為先整體后局部。在計算的同時，還要核對草圖中標注的數據，對兩者質檢的差值進行檢測，保證不超過設計的技術誤差。如果兩者出現大的出入，就要及時的進行調整。如房屋長度的測量中，外墻抹灰的偏差要在2-3cm左右，外貼瓷磚要在3-4cm左右。石材、外貼裝飾板、玻璃等則視情況而定，可以為5-15cm，也可以超過15 cm，都可視為施工的差誤進行處理，可不用進行糾正。若出現誤差的明顯出入，就要進行具體的原因，進行一定的調整。對房屋建造的尺寸進行變更，圖紙也需委托單位重新提供。

2.內業的分攤計算和圖形處理

外業的數據采集完成之后，就要及時的進行內業的處理，如果出現問題，就要及時的進行糾正，避免因遺漏而造成的返工現象的發生。當圖形處理完成之后，全面的進行數據的核對，還要必須按照技術標準、分攤原則、房屋算法的明確規定進行技術路線設計的進行。

（三）檢查過程的質量控制

檢查過程的質量控制所采用的制度一般為“一級驗收和二級檢測”，具體內容為：

1.自查和互查。檢查中的自查，其重要的環節是測繪質量的保障，即要能夠貫穿于整個作業過程的始終。第一，在測繪過程中，測繪人員應該對自己的作業方式進行檢測，并及時的進行完成部分的全面檢測，避免錯誤的出現和疏漏。當自查完成后，在進行第二測繪人員檢查，也就是所說的互查。

2.一級檢查。在進行一級檢查時，要以自查、互查為基礎，依據該工程設計的技術路線，在專職檢查人員的作業中，細致的檢查測繪中的成果，使測繪過程符合作業程序的合理規定。

3.二級檢查。二級檢查的重點是對測繪成果的圖形、數據進行一定的抽查。除了業內的檢查外，還要對外業進行一定比例的檢查，才能夠得到測繪產品質量的保證。當每個項目的作業完成后，作業組就要進行自檢，主要內容有房屋的邊長閉合差和重復觀測邊長，保證各項指標都處于誤差范圍之內。此外，作業組長還要進行測區的檢查，保證錯誤的有效避免。不定期的進行測繪產品的抽查工作則由技術部門來完成，并使檢查記錄能夠做好。

四、房產測繪質量的控制途徑

（一）加強質量的控制和管理

只有測繪的相關負責人能夠對測繪工作中的每個細節進行落實，使質量得到嚴格的把關，測繪工作的質量才能得到有效的保證。對測繪單位而言，做好測繪工作的質量控制，不僅是自身的重大問題，也是與國家以及人民的利益緊密相連的。因此，測繪的工作人員應該具有非常高的職業道德，在實際的測繪工作中，要能夠做到實事求是，以認真的態度對待工作中的每一環節，保證測繪工作的順利完成。此外，對于測繪單位的各個部門，其負責人也要不斷地加強自身的管理意識，進行嚴格的監督，嚴格的把好測繪工作的任何環節，避免差錯的出現。必要的情況下，應該注重責任制原則的建立，把個人的利益與測繪工作的質量掛鉤，制定出合理的懲罰制度，不斷地進行工作人員的激勵和促進，使測繪工作的質量控制得到有效的實現。

（二）測繪隊伍的優化和人員素質的提高

測繪工作的成敗在很大程度上取決于工作隊伍綜合水平的高低。因此，培養一支有實力的測繪隊伍，測繪的質量工作就已經有了大半的保障。作為一支專業性非常強的隊伍，就一定要具備高的技術水平，即使工作在困難，也要盡最大的努力將一切工作做好、做到位。房產的測繪工作，尤其是在進行戶外的測繪時，工作環境就比較的艱苦，待遇不是非常的好，也有很大的流動性，所以在面對實際的工作中，測繪的技術人員就要認真仔細、艱苦奮斗。與此同時，還要不斷地進行學習，做到與時俱進，使自己的技術水平得到有效的提高。如今，各行各業在進行工作時，都已經廣泛的應用到了計算機，作為測繪單位，在進行工作時，也要能夠充分的應用到計算機。總之，對于工作人員素質的提高，測繪單位要進行充分的培養和訓練，真正的對此項事物重視起來。除了這些，工作人員在法律意識和業務知識上，也要進行熟練的掌握，努力地做好與房產相關的各項服務工作。

（三）政府部門監督管理的發揮

要真正的提高房產的測繪工作，除了房產單位的自身努力和管理外，還要積極地、主動地接受政府部門的質量監督和管理。只有這樣，政府部門才能更好地對測繪工作進行宏觀的管理和監督，房產的測繪工作的結果也就有了正確性和科學性，損害國家和人民利益的現象也就能夠得到有效的避免。

結束語

總而言之，只有正確的分析出產生測繪結果誤差的真正原因，并采取相應的控制措施進行質量的有效控制，形成一套完整的、可靠的測繪體制，才能保障測繪工作的質量控制，并促進住房制度的改革和推進。

參考文獻

[1]宋舟霞，新形勢下房產測繪單位面臨的問題及對策研究[J].榆林學，2007，（11）

[2]劉權，閆東，房屋面積測量與共用面積分攤計算的探討[J].測繪信息與工程，2005，（02）

[3]陳清華，淺析房產測量中的邊長丈量精度[J].測繪通報，2001，（08）

[4]宋舟霞，新形勢下房產測繪單位面臨的問題及對策研究[J].榆林學院學報，2007，（6）

[5]中國房地產估價師學會，房地產估價相關知識[M].北京:中國建筑工業出版社，2005

作者簡介：

張濤，男，28，1984.02，助理工程師， 單位：珠海市測繪院

（四）內業數據的處理

1.誤差處理與數據分析

當外業的工作完成之后，內業就要對數據進行處理。具體為對外業測繪的設計尺寸和實際尺寸的變化進行比較，如沒有一定的變化，或變化范圍在±5cm內，就應被視為施工的誤差，可以不必進行糾正，依然遵照設計的尺寸進行計算；如變化范圍超過±5cm，就要對其進行分析，找出實際的原因，例如施工偏差、軸線尺寸的設計調整、外墻厚度的變化，之后依據原因進行有效的調整。如原因為設計的調整和外墻厚度的變化，可以依照調整后的尺寸進行有效的計算；如是施工偏差的原因，就要依照單元進行合理的分配平差。

2.內業的成果整理和計算

根據有關尺寸的調整，繪制出房屋的層圖，運用房產測繪軟件對每個結構項進行定義，對應該分攤的公用建筑面積也進行定義。我們在做房產面積分攤計算時應注意一點就是盡量滿足“誰用誰分攤”的原則，如果是在一棟大樓里有供整個小區使用的配電房，就應該單獨列出來，不分攤。又或者是地下室的通風口在一層建筑內部，這部分面積都不應計算在地上建筑面積，而是算入地下室。把握好了這些原則進行分攤就可以得出每戶最終的建筑面積。

三、房產測繪的質量控制措施

（一）技術路線設計的質量控制

所謂的技術路線設計，即在進行房屋產權檔案的查詢之后，依據測量房屋的規劃資料和測繪目的，對測量房屋的測繪方法、分攤模型進行確定。一般來說，從粗到細，由整體到局部的過程是技術路線設計的原則。1.按照測繪目的和測繪類型，進行測繪精度以及技術標準在測繪過程中的明確；2.依據計劃中的技術標準和待測的房屋圖紙，對全樓共用部分的分攤層次和房屋各空間的算法進行合理的確定；3.相關的負責人員進行一次會議，對測量部位的解決方案、全樓共用部位的分攤原則、房屋的實際算法進行明確的確定。

（二）作業中的質量控制

作業內容包括內業的圖形處理和外業的數據采集等，其是質量控制的關鍵內容，對房產測繪的結果有著直接的影響。

1. 外業的數據采集

在進行外業的數據采集時，所用的工具和儀器都要進行嚴格的檢驗，保證設備儀器的合格，其原則為先整體后局部。在計算的同時，還要核對草圖中標注的數據，對兩者質檢的差值進行檢測，保證不超過設計的技術誤差。如果兩者出現大的出入，就要及時的進行調整。如房屋長度的測量中，外墻抹灰的偏差要在2-3cm左右，外貼瓷磚要在3-4cm左右。石材、外貼裝飾板、玻璃等則視情況而定，可以為5-15cm，也可以超過15 cm，都可視為施工的差誤進行處理，可不用進行糾正。若出現誤差的明顯出入，就要進行具體的原因，進行一定的調整。對房屋建造的尺寸進行變更，圖紙也需委托單位重新提供。

2.內業的分攤計算和圖形處理

外業的數據采集完成之后，就要及時的進行內業的處理，如果出現問題，就要及時的進行糾正，避免因遺漏而造成的返工現象的發生。當圖形處理完成之后，全面的進行數據的核對，還要必須按照技術標準、分攤原則、房屋算法的明確規定進行技術路線設計的進行。

（三）檢查過程的質量控制

檢查過程的質量控制所采用的制度一般為“一級驗收和二級檢測”，具體內容為：

1.自查和互查。檢查中的自查，其重要的環節是測繪質量的保障，即要能夠貫穿于整個作業過程的始終。第一，在測繪過程中，測繪人員應該對自己的作業方式進行檢測，并及時的進行完成部分的全面檢測，避免錯誤的出現和疏漏。當自查完成后，在進行第二測繪人員檢查，也就是所說的互查。

2.一級檢查。在進行一級檢查時，要以自查、互查為基礎，依據該工程設計的技術路線，在專職檢查人員的作業中，細致的檢查測繪中的成果，使測繪過程符合作業程序的合理規定。

3.二級檢查。二級檢查的重點是對測繪成果的圖形、數據進行一定的抽查。除了業內的檢查外，還要對外業進行一定比例的檢查，才能夠得到測繪產品質量的保證。當每個項目的作業完成后，作業組就要進行自檢，主要內容有房屋的邊長閉合差和重復觀測邊長，保證各項指標都處于誤差范圍之內。此外，作業組長還要進行測區的檢查，保證錯誤的有效避免。不定期的進行測繪產品的抽查工作則由技術部門來完成，并使檢查記錄能夠做好。

四、房產測繪質量的控制途徑

（一）加強質量的控制和管理

只有測繪的相關負責人能夠對測繪工作中的每個細節進行落實，使質量得到嚴格的把關，測繪工作的質量才能得到有效的保證。對測繪單位而言，做好測繪工作的質量控制，不僅是自身的重大問題，也是與國家以及人民的利益緊密相連的。因此，測繪的工作人員應該具有非常高的職業道德，在實際的測繪工作中，要能夠做到實事求是，以認真的態度對待工作中的每一環節，保證測繪工作的順利完成。此外，對于測繪單位的各個部門，其負責人也要不斷地加強自身的管理意識，進行嚴格的監督，嚴格的把好測繪工作的任何環節，避免差錯的出現。必要的情況下，應該注重責任制原則的建立，把個人的利益與測繪工作的質量掛鉤，制定出合理的懲罰制度，不斷地進行工作人員的激勵和促進，使測繪工作的質量控制得到有效的實現。

（二）測繪隊伍的優化和人員素質的提高

測繪工作的成敗在很大程度上取決于工作隊伍綜合水平的高低。因此，培養一支有實力的測繪隊伍，測繪的質量工作就已經有了大半的保障。作為一支專業性非常強的隊伍，就一定要具備高的技術水平，即使工作在困難，也要盡最大的努力將一切工作做好、做到位。房產的測繪工作，尤其是在進行戶外的測繪時，工作環境就比較的艱苦，待遇不是非常的好，也有很大的流動性，所以在面對實際的工作中，測繪的技術人員就要認真仔細、艱苦奮斗。與此同時，還要不斷地進行學習，做到與時俱進，使自己的技術水平得到有效的提高。如今，各行各業在進行工作時，都已經廣泛的應用到了計算機，作為測繪單位，在進行工作時，也要能夠充分的應用到計算機。總之，對于工作人員素質的提高，測繪單位要進行充分的培養和訓練，真正的對此項事物重視起來。除了這些，工作人員在法律意識和業務知識上，也要進行熟練的掌握，努力地做好與房產相關的各項服務工作。

（三）政府部門監督管理的發揮

要真正的提高房產的測繪工作，除了房產單位的自身努力和管理外，還要積極地、主動地接受政府部門的質量監督和管理。只有這樣，政府部門才能更好地對測繪工作進行宏觀的管理和監督，房產的測繪工作的結果也就有了正確性和科學性，損害國家和人民利益的現象也就能夠得到有效的避免。

結束語

總而言之，只有正確的分析出產生測繪結果誤差的真正原因，并采取相應的控制措施進行質量的有效控制，形成一套完整的、可靠的測繪體制，才能保障測繪工作的質量控制，并促進住房制度的改革和推進。

參考文獻

[1]宋舟霞，新形勢下房產測繪單位面臨的問題及對策研究[J].榆林學，2007，（11）

[2]劉權，閆東，房屋面積測量與共用面積分攤計算的探討[J].測繪信息與工程，2005，（02）

[3]陳清華，淺析房產測量中的邊長丈量精度[J].測繪通報，2001，（08）

[4]宋舟霞，新形勢下房產測繪單位面臨的問題及對策研究[J].榆林學院學報，2007，（6）

[5]中國房地產估價師學會，房地產估價相關知識[M].北京:中國建筑工業出版社，2005

篇8

引言：

房產測繪屬于一種法定的測繪程序，中國房產測繪的起步比較遲，發展相對緩慢，目前仍處在規范建設的初始階段。現在房產測繪的質量管理中仍有很多需要解決的問題，而房產測繪的水平關系著千家萬戶切身的利益，所以很有必要強化對房產的測繪質量控制，并對其有關措施進行研究。文章通過理論與實踐經驗的結合，展開了針對房產測繪質量控制的措施討論。

1房產測繪概論

所謂房地產測繪指的是使用測繪儀器和技術、手段，進行房屋或土地以及其它房地產在自然或權屬狀況方面，在位置或數量、質量、利用狀況方面進行的專業化測繪。其可以有效增強行業具有的專業性,且能得出可靠性很高的參考依據,提升城市的整體規劃水平。可以說房產測繪是對法律、經濟和社會多個方面均有非常重要的意義。所以,一定要強化對房產測繪的質量管理,控制房產測繪的市場，強化房產測繪的程序檢查，并制定有關政策和制度，公開房產測繪的有關數據,從而由根本上提升房產測繪的質量管理水平。

1.1房產測繪的內容

一般來說，房地產測繪為運用測繪方法、技術和儀器進行房產、土地和房屋使用情況、質量和數量、位置以及權屬情況和自然狀況等各個方面實施測定的一種專業測繪。而其包含的主要內容為測量和調查房產及同房產有關的建筑物,而且實施繪圖工作。而且還包含對房產土地所荷載的物品進行的測量與調查和對房產數量、質量以及位置、權屬各種基本狀況實施的調查、測定及繪制成圖紙的測繪工作。進行房地產測繪一般為對房地產的產權拆遷和交易管理，開發、產籍管理等實施鑒定和仲裁，收費和征稅及評估,且還核查房地產的管理之中的基本資料和數據以及表格等有關資料。房地產的測繪通常包含房地產項目的測繪以及基礎測繪2個方面。對于房地產實施基礎測繪通常為在一個大的區域范圍里給房地產構建整體且系統的平面管控網。對于房地產實施項目測繪就通常為對房地產關于開發和經營及權屬管理等實施分丘與分戶平面圖的測繪。而且也包括對房地產的有關數據和薄、冊、表及圖等不同內容作的測繪。對于對房地產實施的項目測繪有著十分重大的影響,可直接影響房地產的權屬拆遷和開發，交易和管理等有關工作的有效開展。進行房地產的項目測繪，土地與房屋的權屬有關證件附圖的測繪為最重要和最具有現實意義的一項房產測繪內容。

1.2 實施房產測繪的作用

做房產測繪后，可獲得的數據為進行房地產抵押貸款和契稅征收以及房產交易、物業收費和租賃活動等各類活動所不能缺少的根據。房產測繪的數據經過分析和處理后，能夠獲得很多有用的的資料，可以給城市的建設和規劃等以數據支持。而且房產測繪可作為產權證辦理的依據，也給房屋的面積和權屬及界址等以基礎資料的支持，并給房地產的管理如開發、產權和交易管理進行服務。

2 影響房產測繪質量控制的因素

2.1 對房產測繪進行質量控制的單位是否具有相應資質，其從業人員是否具備較好的技術水平，其管理水平的高低等均為制約房產測繪的質量控制的重要因素。

2.2 我國現在的房產測繪有關制度和規范仍不健全。房產測繪的技術性與專業性較強，所以有的城市已制定了相關房產測量的具體實施細則。不過仍有很多城市未進行這方面的工作。實際測量中房產測繪相關人員僅按照其自己對于有關規范和標準如《房產測繪管理辦法》、《房產測量規范》以及《中華人民共和國城市房地產管理法》等的理解實施測繪操作，所以使測繪工作的質量不高。因為進行復雜的建筑測繪時，其數據種類很多，情況也很復雜，數據計算的量極大，測繪工作人員的工作過程中很難保證沒有失誤。所以如果有關單位質量保障不到位，制度不完善，很容易導致差錯產生。

3 進行房產測繪質量管控的措施

3.1 強化對房產測繪工作部門或單位的資格審查與認證管理。房產測繪工作一定要由有相關資質的單位或部門實施。《房產測繪管理辦法》中有規定：“國家實行房產測繪相關單位的資格審查與認證制度”。實施房產測繪工作的單位應依據《房產測繪管理辦法》以及《中華人民共和國測繪法》中的規定，必須獲得省級以上的人民政府所頒發的相關資格證。實施資格審查的時候應強化對具體進行測繪活動的專業人員與進行房產測繪的技術裝備實施審查。現在對有關從業人員的審查仍未完善聯網措施，導致有人一證多報，甚至還有跨省市申報的情況。為避免造假，應要求相關企業出具誠信聲明，保障其企業的房產測繪工作不發生人員造假的情況，對于弄虛作假的人員應取消其從業資質。而對于相關設備應小心審核，進行年檢并將設備做編號管理。

必須按照市場的容量，保障房產測繪的質量，不可太早將市場進行開放，房產測繪的市場化很可能導致價格戰，而不同的房產測繪部門進行的相互壓價使市場價格的競爭機制得以形成，可是無序混亂的價格戰可能引發房產測繪的質量降低。因為房產測繪所牽扯的經濟利益巨大，而且有一定法律效力，因此如果測繪單位利用不完善的制度就可能會導致很多問題產生，從而使整個行業的誠信大幅降低，使行業的秩序受到嚴重破壞。

3.2強化房產測繪有關單位的質量意識。對于測繪單位中所有相關人員，都應使其充分了解測繪的質量是關乎其自身利益與生產發展的，必須將質量保障措施切實落實在房產測繪的各個細節中。相關從業人員應講究誠信，守法公正并真正做到位維護消費者權益工作，當然也不可損害開發商的合法利益。要保持實事求是的工作態度，具備良好的測繪職業道德，根據有關法規要求，實施房產測繪。相關從業人員必須不斷增強自身的判斷能力，用自己所掌握的技術和理論，科學化處理有關問題。

3.3 強化房產測繪的質量制度管理，及時查處違法行為

進行房產測繪的過程中應設立嚴格核查的制度，健全質量檢查有關體制。按《房產測量規范》的要求，進行作業組的互相檢查和有關工作人員的自檢以及單位設置的專職人員實施檢查等3級檢查的制度。實施房產測繪之前需要先設計出科學可行的工作計劃，并對有關圖紙資料進行掌握，從而科學預測出有可能產生的各類情況，針對可能出現的各類問題找出具體的處理措施。相關的監督部門應堅決查處房產測繪有關單位偷工減料或減少檢測程序以減少經營成本的行為。比如有的單位在進行房產測繪時可能按開發商的意愿來進行面積計算，有的應算的面積不被計算在內。現在房產測繪的審核仍然有僅為形式審核的情況，進行實際審核時并未對實際面積實施實質性的抽樣檢查就下了結論，如此一來如果有問題產生很容易導致互相推卸責任的扯皮情況。

3.4 要組織成立房產測繪的行業協會，促使行業自律

對于房產測繪的行業協會來說，其屬于一種自發的民間社團組織，但是它在經濟發展的過程中具有十分重大的作用。由于行業協會相對來具備針對性與靈活性以及及時性，可以快而好地處理出現的各種問題，能夠有效地減少成本支出，所以行業協會有時處理相關問題更有優勢。由此可知，必須盡快構建并健全各級房產測繪的行業協會，強化進行自我管理和規范發展，并促進制度建設。有關部門需要加大促進行業協會發展的力度，并推進房產測繪的行業法規制定。而且房產測繪相關單位也要不斷進行自我完善和檢查。在引進相關人力資源的同時重視先進設備與技術的引入，從而使測繪的質量控制與工作效率和精度等得到提升。在房產管理相關部門督導下組織形成的房產測繪行業協會應起到行業的自律作用。應對房產測繪行業中產生的問題做好積極的檢討并找出解決方法，使有關制度得以完善，并推進房產測繪的管控水平。單位的內部必須將日常質量的考核與監督進行有機結合，設置好獎罰方略。另外房產測繪有關單位主管質量管控的領導和有關工作人員必須科學地運用檢查記錄和過程監控獲得的觀察結果以及客戶反饋的意見等有關資料，對出現問題的原因進行分析并找出預防措施。

結束語：

概言之，伴隨我國房地產行業的快速發展，控制好房產測繪的質量成為必須重視的問題。要使房產測繪的整體質量得到有效管理和提升，必須構建房產測繪的相關資質管控機制和健全完善的督導制度。承擔房產測繪工作任務的人員及單位必須認識到房產測繪將來的發展前景，并按照房產測繪的市場發展情況來確定與之相互適應的企業發展戰略。必須以科學的態度和方法面對和處理房產測繪中的質量管理問題，以真正讓房產測繪的質量管理水平獲得持續進步。

參考文獻：

[1]鞠志強,趙亞男.房產測繪技術與測繪質量的控制[J].科技傳播，2013年5月.

[2]徐衛國.淺談房產測繪的質量控制[J].科技資訊，2007年3月

篇9

改革開放以來，我國城市建設的迅猛發展，房產測繪在城市建設中發揮著重要作用，人們對房屋建筑面積質量要求也越來越高。房地產測繪部門提供的房屋建筑面積是作為房屋買賣和產權發證的依據。由此可見，房產測量并不僅僅是一個單一體系，而是牽動到整個房地產行業發展以及政府間各個管理部門相互配合與支撐的一個全局性、基礎性、先進性的綜合體系，它貫穿于整個房地產行業管理工作當中的每一個過程，為房地產管理提供了必要的數據和相關的資料。對于我們廣大購房者來說，這也是一個相當敏感的問題，很多有關房屋的糾紛也與房屋的建筑面積計算直接相關。因此，抓好房產測繪過程中的質量控制，是維護房產權利人合法利益的重要保障。

一、房產測繪的特點及作用

房產測繪是一項專業測繪，它與普通的測繪有較大的差別，房產測繪成果產品多樣，其成果一經房地產主管機關確認，便具有法律效力。它是產權確認、處理產權糾紛的依據。房產測繪單位是受政府或房屋權利、相關當事人的委托從事房產測繪活動的，是隨著我國房產業的發展而興盛起來的，因為它主要是為房產的各種管理服務的，房產測繪成果的作用歸納起來主要有以下幾個方面：

1、法律方面的作用

房產測繪成果既是處理各種產權糾紛，恢復產權關系、確定產權的法定基礎資料，也是房產各種管理的重要依據。

2、財政稅收經濟功能

房產測繪的成果是進行房產價格評估、房產契稅的征收、房產租賃活動、交易活動的主要依據，也是進行房產抵押貸款、房產保險服務不可缺少的依據。

3、社會服務、決策參謀功能

房產測繪調查后的成果，經過統計整理之后，可以派生出很多不可多得的資料，這些資料會給城市的整體建設布局、住房制度的改革、老城區的改造、危舊房屋的改造等提供決策依據。

二、影響房產測繪質量的因素主要有以下幾個方面：

1、房產測繪單位的資質、整體技術力量、從業人員技術水平等是影響房產測繪質量的重要因素。

2、用于房產測繪的儀器、相關設施、設備的完好度、精確性等因素，也是影響房產測繪質量的一大因素。

3、房產測繪單位的企業體制、管理模式、水平，直接影響到測繪技術人員的敬業精神、工作責任心，影響到測繪成果的正確性。

4、房產測繪作業結束后的數據檢查、復核也直接影響到最終形成的測繪成果質量。

5、房產測繪作業過程中每個細小的環節、步驟上的疏忽都會影響到房產測繪最終成果的正確性。

6、我國房產測繪的相關標準、規范存在諸多有待完善的地方。加上房產測繪的政府主管部門對房產測繪質量重要性的認識不夠、疏于管理，也是影響測繪質量的一個重要因素。

三、加強房產測繪過程中的質量控制的措施

1、完善房產測繪的管理法規

相關政府部門要以測繪法和房產測量規范為依據，結合當地的具體實踐，進行組織制定相關房地產測繪質量管理的配套制度，對房產測繪管理法規進行完善，對房產測繪單位與房產行政主管部門的房產測繪質量管理權責進行分工，避免形成交叉的質量管理職能，以明確房產測繪的質量管理權責；統一房產測繪的質量管理標準；規定具體行政行為時，要對辦理條件、時限和程序進行明確，以規范房產測繪行為；對一些不必要的行政審批環節進行縮減，以使行政效率得到提高；同時并采取新聞會、電視和報紙等方式，來廣泛的宣傳報道房產測繪質量管理法規，以使社會透明度得到增加，有利于對相關部門的測繪質量管理進行監督。

2、提高房產測繪的質量管理意識

房產測繪單位的質量管理領導和質量管理人員，要充分的認識到房產測繪質量關系著測繪單位的利益和自身的生存發展，樹立嚴謹的工作作風和實事求是的工作態度，與守法、減信和公正的質量管理理念；通過提高自身綜合分析和判斷問題的能力，將質量保證措施落實到實際的測繪質量管理的每個環節中，以維護開發建設單位和消費者的合法利益，保證房產測繪單位的健康可持續發展。

3、加強房產測繪的質量監督與考核力度

房產測繪單位在實際的質量管理中，要將日常的質量考核和質量監督進行有機的結合；針對房產測繪中經常出現的質量問題，房產測繪質量管理人員和主管領導要對其進行認真的分析，并制定出切實可行的預防房產測繪質量問題的預防措施，并監督關部門對預防措施的落實情況，對產品和服務進行嚴格考核，進而形成一個自我完善、檢查和改進的房產測繪質量管理體系。

4、完善房產測繪的質量管理制度

在實際的房產測繪中，通過加強對房產測繪過程的質量管理，在房產測繪前，進行研究分析委托人提供的建房資料，預測可能出現的各種問題，并制定相關的措施；在房產測繪的過程中，確保測繪儀器性能和精度與相應的標準相符合，對比測繪中記錄的數據與測量草圖中標注的數據，檢查是否存在技術誤差；同時還要建立逐級的質量檢查制度，以避免因計算量大引起的誤差，這樣有利于確保測繪成果的準確性，進而使測繪質量得到提高。

四、結語

房產測繪在社會經濟、人民生活等方面的地位，每個房屋測量工作者應該認真工作，善于學習，才能把測量工作搞好，為房屋管理和房產權屬關系確定提供重要的保障。測繪成果的準確性、公平性和合理性是房產測繪業的生命．我們要保證房產測繪業的持續健康發展，必須首先解決測繪行業運行的制約問題，特別是解決測繪市場良性運行問題、測繪技術標準統一問題．測繪規程健全問題和測繪人員素質問題．只有這樣．房地產測繪業才會有序健康發展，廣大消費者才能真正收益。

參考文獻：

[1]呂永江房產測量規范與房地產測繪技術--房產測量規范有關技術說明

[2]唐景全測繪質量管理的幾點思考[J]．中國新技術新產品，2 0 l 0 (1 0)

篇10

房屋是人們生活、生產的必要場所。房產測繪作為保證房屋和房屋用地的有關信息客觀、公正、完整、準確的重要手段，能有效地規范房地產市場的交易行為，提高房產管理的科學性和準確地切實保護當事人的合法權益，而成果質量作為房產測繪的命脈更顯重要。

1 房產測繪的特點和作用

房產測繪是一項專業測繪，其與普通的測繪有較大的差別，房產測繪成果產品多樣，其成果一經被房地產主管機關確認，便具有法律效力。它是產權確認、處理產權糾紛的依據。房產測繪單位受政府或房屋權利、相關當事人的委托從事房產測繪活動，是隨著我國房產業的發展而興盛起來的，因為它主要是為房產的各種管理服務的，房產測繪成果的作用歸納起來主要有以下幾個方面：

1.1 法律方面的作用。房產測繪成果既是處理各種產權糾紛，恢復產權關系、確定產權的法定基礎資料，也是房產各種管理的重要依據。

1.2 財政稅收經濟功能。房產測繪的成果是進行房產價格評估、房產契稅的征收、房產租賃活動、交易活動的主要依據，也是進行房產抵押貸款，房產保險服務不可缺少的依據。

1.3 社會服務、決策參謀功能。房產測繪調查后的成果，經過統計整理之后，可以派生出很多不可多得的資料，這些資料會給城市的整體建設布局、住房制度的改革、老城區的改造、危舊房屋的改造等提供決策依據。也為城鎮測繪、市政工程、公用事業、環保、綠化、社會治安、文教衛生、水利、旅游、地下管網、通訊、電、氣等提供基礎資料和有關信息。它的服務具有廣泛性。

2 房產測繪成果質量的重要性

在這個城市建設飛速發展，寸土寸金的現實狀況下，由于涉及到千家萬戶的切身利益，房地產測繪必然會隨著測繪活動的深入而引發越來越多的房產測繪糾紛。如何最大限度地減少測繪單位的風險，盡量避免由于房屋面積測繪失實引起糾紛甚至訴訟，已成為整個房產測繪行業面臨的最大挑戰。而解決問題的關鍵就是大力提高房產測繪成果質量，加強測繪成果質量管理。

3 房產測繪質量管理措施

3.1 控制房產測繪市場開放的有限性。

首先，要根據市場容量的大小來保證房產測繪成果的質量，過早開放市場將引起混亂，各個測繪單位相互壓價，雖然會促進市場競爭機制的發展，但如果其經營成本大于收入，則必然會導致無序競爭。測繪單位就會偷工減料，減少檢查程序，以降低經營成本，最后造成測繪成果質量的下降。其次，房產測繪產品具有一定法律效力而且涉及的經濟利益很大，測繪單位為了取得測繪任務，完成年

度產值，就有可能為了某些特殊利益關系利用房產測量中規則不夠完善的空子引出許多麻煩，造成整個行業在老百姓心目中失去信用，從而扼殺整個市場的發展，破壞行業秩序。最后，在全國范圍內，真正意義上的房產測量工作脫離行政單位開展也只是近幾年的事，不管是人員素質、技術還是生產規模都未完全發展，而且全國各地房產測繪的具體規則大體都一致，但都有差異。房產測繪規則只要

有一點差異，測算的成果就不同。因此，新進入市場的測繪單位必須要一段時間的培訓才能勝任房產測繪的技術要求。

3.2 加強對測繪程序的檢查。

由于房產測繪成果的審核為形式性審核，并不對房屋的建筑面積、套內面積尤其是共用面積及共用面積分攤的測量和計算進行實質性審核。形式性審核并不意味著測繪單位可以在測算過程中出現重大失誤或弄虛作假，測繪單位必須對其提供的測繪成果負完全的質量責任和法律責任。形式性審核可以避免測繪單位既收取測繪費用又不對測繪成果負責，而且總把測繪成果出錯的責任歸結給審核

部門的體制，還可以集中審核部門的人才優勢和技術優勢，強化對房產測繪成果的檢查。審核部門要對每季度對通過審核的用于房地產權屬登記的測繪成果資料進行抽檢，有時進行突擊檢查或根據業主的舉報進行檢查，根據《房產測繪成果質量評定標準》進行評分，同時對每個測繪單位建立作業項目管理數據庫，實時統計、記錄抽檢中發現的各類問題，并向社會公布各測繪單位的抽檢情況和信用

狀況。

3.3 制定基礎測繪與市場測繪劃分、管理的規范文件。

新《測繪法》對測繪分類進行了較為明確的劃分，確定了原則。在目前市場經濟條件下，對于基礎測繪和市場類測繪項目操作中，存在界限不夠確切和模糊的地方，需要進一步從法律角度明確從事政府基礎測繪的測繪隊伍，專門進行基礎測繪服務，退出目前市場競爭，專注于公共服務產品生產，同時對市場競爭測繪產品進行劃分，制定包括中長期發展規劃在內的政策文件，提供公開的測繪市

場信息，為市場主體營造公平競爭的透明環境，在政府開展基礎測繪保證提供基礎服務的同時，促進市場測繪的發展。制定基礎測繪的具體分類標準和投資主體、管理標準，建立基礎測繪項目投資主體明確、項目運行可靠的管理體制，定期的公開可查詢的基礎測繪信息，實現基礎測繪資料的社會效益最大化。

3.4 建立房產測繪成果公示制度。

首先推出測繪成果資料目錄的通告制度。對經測繪信息中心審核通過的用于房地產權屬登記的測繪成果資料目錄，包括：房地產項目名稱、坐落、房地產開發建設單位、測繪責任單位名稱、測繪成果編號和通過審核的日期等，在政務信息網予以公布。使各相關權利人特別是購房業主，能夠及時了解到新購房屋的樓盤竣工后是否及時委托房產測量、測量成果是否通過核準，以便到開發建設單位

篇11

1 現代房產測繪技術概述

1.1 淺析現代房產測繪主要目的和內容

在現實生活中，房產測繪具有較高的復雜性，并不僅僅是為了掌握測繪資料，而是通過進行詳細準確的測繪活動后取得相應數據，把這些數據進行歸類并納入到房產管理體系之中，以此做為城市房地產信息管理的主要內容而行使管理權限，這對城市發展起到重要作用。由于取得準確的測繪相關數據，使管理機構可以更好的掌握房產信息，并在現實管理工作中得以應用。由于取得了真實的資料，在項目拆遷、房地產產權登記、交易等活動時，可以提供第一手資料；尤其是在城市發展和規劃中，這些測繪數據將做為重要參考資料發揮作用，以此為基礎研究未來城市發展走向；由于房地產測繪的重要性已得到廣泛公認，目前處于開發和完善時期，相關資料和信息在實際應用成為不可缺少的內容，這種功能性體現在重建、房產管理協調、構建房地產管理體系等環節中，對城市發展與進步起到重要作用，測繪數據關鍵在于精確性，為拆遷管理、交易管理、開發管理、產權產籍管理提供最基礎的資料和數據信息服務。

1.2 進行房產測繪基本工作流程分析

房產測繪是一項技術性很強的工作，對工作流程的要求較高，測繪工作從測量之前就要開始，必須對作業項目有較深入的了解，準備必要的測繪設備并且保障其功能性，在充分結合實際的基礎上制定出切實可行的測繪方案。還有一點非常重要，要與申請方進行交流，了解掌握相關人員的情況，在時間和地方上達成一致。在進行實際測量工作時，專業設備必不可少，而且必須保證設備的功能良好，避免由于設備問題而出現爭議，如果情況需要可進行二次測繪；在測繪結束后，把所有相關數據進行整理后繪制出房產分戶圖和房產分丘圖，必須保障二圖的準確性，如果對面積出現異議，則要做好協商工作，并明確標出計算所取得的準確數據；在這些基本工作完成后，把所獲取的資料進行保存建檔；在經過上述流程后完成房產測量報告，在辦理房產所有權時做為依據。

2 房產測繪的意義

追溯房產測繪的發展史，與房地產發展息息相關，在實踐應用中不斷成長，經過長時間的運作，行成一套規范性的測繪標準，由于測繪要求和市場處于動態變化之中，測繪精度必須要達到一定的標準，在社會和時展中的作用越來越重要。

2.1 房地產行業的信息服務水平得到提升

在房地產管理體系中，測繪工作屬于基礎環節，其作用和功能是不可缺少的，在繪制房地產平面圖的過程中，測繪數據是基礎和前提條件，只有掌握了詳實的測繪數據，才能把房屋的使用和分布情況展示出來，相關信息數據是房產管理體系中不可缺少的內容。

2.2 確保了房地產行業交易的可靠性

任何一個國家的房地產行業在國民經濟中都屬于支撐產業，我國房地產也不例外，由于發展速度較快，體現在房地產交易上信息復雜程度不斷提高，為了保障交易的正常有序進行，房產測繪工作的重要性得以彰顯，使房產信息的可靠性和真實性得到保障，促進房地產交易實現公平公正交易，同時也為房地產開發決策出具最有效的參考信息。

2.3 提升國家的城市規劃水平

在我國國民經濟中，之所以發展迅速，房地產產業功不可沒，同時也反應出我國人民物質和精神生活水平的提高。正是由于人們的需求性不斷提高，房地產測繪工作顯得尤為重要。

3 房產測繪質量的控制要點對策

3.1 完善房產測繪市場制度

房產測繪屬于技術含量較高的工作，對其管理的要體現科學合理性，一般情況采用的是政企分開制度，測繪人員要有國家頒布的資格證書，否則將失去測繪資格。政府對測繪工作起到宏觀調控作用，這對測繪質量提出更高的要求，尤其是在推動房地產行業發展方面發揮不可缺少的功效。由此可知測繪事業是否能夠進入良性發展軌道，政府的指導和扶持起到決定性作用，在充分考慮到測繪市場的實際情況做出詳細的調研后，制定出與之適應的制度和標準，促進房產測繪事業向著現代化的發方向發展，逐漸步入國際先進行列。

3.2 提高房產測繪市場質量控制機制

對于房產測繪事來來說，質量控制是最關鍵的環節，可以有效的調節市場，引導市場建立衣好的競爭秩序，促進市場進入良性競爭軌道，促時市場價格體系的建立，同時質量是保障測繪產品和服務的基礎，可以保障產品供應方的利益。在測繪活動中，供給者受利益的影響對市場的期望值較高，消費者會針對測繪服務進行選擇甄別，這種情況下服務質量、精確度較高的單位則成為首選對象。測繪技術的高低對市場起到調節作用，促進供求關系平衡穩定，促進市場配置資源達到最優。

3.3 提高房產測繪的審核工作

房地產測繪成果審核驗收是極其重要的環節，在二級檢查合格后才能夠進行。在驗收過程中，以二級檢查和驗收做為基礎寫出檢查依據，并制定出驗收報告，為了使房地產檔案的應用價值得到最大限度的提升，相關人員要以此為依據進行驗收和審查，在審查無誤后對測繪結果進行歸納和統一管理，使房地產檔案的完整性和功能性得到最好的保障，使最初的測繪圖件與房產測繪結果結合起來，使房產行政管理部門在測繪成果的基礎上，可以及時掌控房產現狀。從房產測繪的現狀看，改革勢在必行，測、管分離制度亟待建立，在對測繪工作要加強監督和管理的同時，對其經濟活動不做干涉。

4 結束語

通過上面的論述可以看出，房產測繪工作不但技術性較強，同時也是具有多樣化、復雜化的工作，隨著著房地產行業的發展，對測繪工作的要求也越來越高，面對這種情況，必須要加強管理部門和工作人員的責任心，強化科技建設，運用高科技設備，對復雜的數據進行歸納和運算取得準確的數據信息，使相關部門在工作中有了依據。房產測繪事業方興未艾，我們要致力于提高測繪技術的進步和發展，提升測繪質量，使其更好的為社會服務。

【參考文獻】

篇12

一、房產面積測繪初期準備環節的質量控制

房產面積測繪作為房產測繪的重要內容之一，它與房屋產權問題存在著緊密的聯系，且關系到房地產的拆遷、開發以及交易等各項活動的合理性，測繪結果直接影響到房屋原有權利人的權益。因此，測繪人員必須在測繪工作的初期階段，做好對于各項工作的質量控制。具體來講，初期準備環節的質量控制主要就體現在對相關資料的收集與審查。本文下面就分析一下這一環節的控制：

1、要求委托方提供圖紙

測繪人員開展房屋面積的測繪工作，是以委托方的具體要求為依據來實施，做好測繪工作的首要步驟，就是要求委托方提供所有與房產相關的資料，其資料大致包括以下幾個內容：1）房產的建筑施工圖，這一施工圖紙必須經由相關的規劃部門嚴謹審核以及批準，且這一圖紙必須包括平面、里面、剖面的建筑圖，以及建筑的陽臺、大窗、樓梯等的大樣圖，盡可能地詳細精準。2）房產的建筑竣工圖，竣工圖代表著整個工程的實際狀況，委托方必須提供有效的竣工圖紙，并將竣工圖與施工圖存在的差異，以變更的設計圖紙以及聯系資料等的形式交給測繪人員。

2、收集房產的其他資料

測繪人員在接收到委托方提供的所有資料之后，必須以具體的房產為基礎，對其他相關的資料進行收集，以保證自身測繪工作的合法性、合理性，這些資料大致包括：土地承包或轉讓合同、建筑的規劃與施工許可證、建筑的總平面圖，以及由房屋管理部門出具的具有法律效力的該建筑的樓號、門牌號、房屋各配套設施的功用等批準文件。其中，房屋的配套設施在這項測繪工作主要是發電機房與變配電室、水泵房與水池、制冷機房等，這些設施的使用說明、規格型號等，都是有效資料。測繪人員只有在保證各種資料皆收集完成之后，才能夠開展下一環節的面積測繪工作。

3、調查房產的相關要素

測繪人員對房產的相關要素進行調查，是其開展測繪工作的必要環節，此項工作的實施一般通過預測以及實測兩個環節完成。測繪人員在進行預測的過程中，要以委托方提供的建筑平面施工圖、規劃與施工許可證、房產管理登記信息等資料為依據，對房屋的位置、地標、結構、用途、樓號以及室號等進行初步的確定。待預測完成之后，再開展實測工作。測繪人員進行實測工作，要進一步將預測結果與房屋資料實施精細核對，檢查其部位、尺寸、戶型等是否與資料一致，查看其結構、功能、樓號等與測量的規范是否相違背，與房屋產權證件是夠相符合，假若出現不一致的狀況，要及時地與委托方進行聯系，要求委托方做出文字、圖紙等方面的有效說明，一直到房屋信息與資料完全相符合。

二、房產面積的測繪中具體部位的確定環節

房屋面積的測繪工作不僅僅是一項單純的工作，它牽涉到房屋的產權歸屬，容易造成法律糾紛，所以，測繪人員在進行面積測繪的工作時，還必須在確定所有的資料均已收集整合完整之后，再結合資料對測繪的具體部位進行確定。本文下面就分析一下在確定具體測繪部位時應作出的質量控制工作：

1、有效計算面積的確定

根據我國房屋建筑面積測繪的規定，房屋建筑不同部位的面積計算方式不同，在進行測繪的過程中，工作人員必須切實地把握住這一差別，才能夠保證其測繪結果的精準性。

房屋建筑中的某些部位的面積需要全部計算，某些部位需要計算一半，而某些部位不需要計算，工作人員必須嚴格地結合《房產測量規范》以及我國各個地區具體的測量規范實施細則，對房屋中的各個部位加以歸類，并確定不同部位面積計算的方式，以避免少算、漏算、多算、重算等問題的出現。

以入戶花園部位的面積測量為例，入戶花園是指從公共的樓梯、電梯到進入某戶人家之間的部位，這一部位屬于公用的部位，如果該部位是封閉的，要按照全部面積進行計算，如果面積是敞開，則按照是否處于主體建筑之內，若處于內部則按照全部面積計算，若處于外部則按照一半面積計算。

2、獲取有效的邊長數據

測繪人員對房屋的面積進行測繪，是以幢為基本單元，多套房屋構成一幢，套是測繪人員面臨的最小單元符號，而各套房屋進行計算時，其邊長便成為有效的規范數據。邊長計算的結果是否正確將直接影響到房屋產權的過去，如果出現差錯勢必會破壞國家和人民的利益。所以，測繪工作開展時，測繪人員必須對各套房屋的邊長數據進行全面精準的獲取。具體來講，邊長數據的獲取也是通過下文所講的預測以及實測兩個環節完成：

1）測繪人員開展邊長的預測工作，可以直接地以設計圖為準進行讀取，而某些特殊部位則要通過換算或者利用比例尺進行測量來獲取，這就要求測繪人員必須懂得怎樣解讀建筑的立面圖、平面圖、剖面圖以及各圖紙中的符號、線段、連接關系等代表的含義。以設計尺寸的讀取為例，圖紙上的設計尺寸包括軸心、內空、外墻結構等幾種尺寸，與墻體的中心尺寸需要不同的計量方法，這就要求設計人員按照具體的尺寸類型對其進行精準的換算。比如，墻厚為24cm，墻體的兩面粉刷厚度分別為2cm，則其實際的厚度為28cm。

2）測繪人員進行邊長的實測工作，主要就是對預測的具體結果進行檢驗，以核定預測結果的精準度。在開展此項工作時，測繪人員首先要將預測的施工圖和實測的竣工圖二者進行比較，查看二者是否存在差別，并將差別與設計的變更文件進行對比，檢查其變更是否準確，然后對變更地點進行適當的標記，以作為實地測量的重點工作環節。同時，在開展實地測量時，測繪人員必須嚴格做好對局部和整體的有效結合，在對房屋整體做出觀察之后，再從局部里面對各層次的建筑進行相同點與不同點的觀測與分析，尤其是要觀察各層房屋的陽臺部位是否一樣，重點對不一樣的部位做出測量。

三、房產面積的測繪中具體面積的計算工作

測繪人員在全面地掌握了房產的各項要素，并且獲取了關于房屋的具體面積計算部位，以及套型與邊長相關數據之后，對面積進行具體的計算，此項計算的工作是面積測繪的核心，計算結果直接關系到房產證辦理、房價、稅費等方面的事務，所以，測繪人員必須借用高效的測繪計量軟件來輔助自身工作，并做好對各部位面積測繪結果的審核檢驗。本文下面就具體分析以下此環節的工作應注意的事項：

1、借助測繪軟件開展計算

測繪人員可以結合所測量房產面積的具體狀況，將AutoCAD軟件作為基礎，借助其VisualLisp開發手段制作具體的面積計算程序，對房產的總面積、各層的面積進行測量。并且，比較總面積和各層面積的具體結果，查看面積計算的結果是否存在錯誤，或過大的誤差，如果不存在錯誤，且誤差處于合理的范圍，則說明其計算結果正確，如果結果錯誤或誤差過大，設計人員就要針對每一層房屋進行進一步的分析調查，找出錯誤出現的具體樓層及住戶，然后對錯誤進行修改。最后，檢查VisualLisp和自行編制的軟件二者計算的面積是否存在過大差值，若一致則證明其計算正確。

2、面積計算結果的審驗

測繪人員在得出房屋的總面積以及各層面積之后，還要采用公用建筑的面積分攤計算方式，對公用部位的面積結果進行審驗。具體來講，測繪人員應當按照《房產測量規范》與具體實施細則的規定，結合公用面積分攤的原則，對其公用部位的面積展開分攤審驗。如果不能確定該部位是否應當進行分攤，則應當組織委托人員、測繪人員、建筑設計人員、技術負責人員以及質量檢測人員組成會審小組，確定其分攤的可行性。同時，待分攤計算完成之后，測繪人員還要將分攤前后得出的總面積、套內面積進行分別比較，以檢驗其結果是否存在失誤。

四、結語：

房產面積的測繪工作與房屋業主利益息息相關，具有較高的復雜性，因此，測繪人員在進行測繪的工作時，一定要認真嚴謹地把握住各個環節的工作要點，以保證其測繪結果的精準度。

參考文獻：

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1 引言

近年來，隨著城市的發展，建筑形式日益復雜，房產測繪作為政策性很強的法定測繪工作越來越重要，然而在現在的房產測繪工作中遇到了問題較多，有些問題已經成為消費者投訴的焦點，因而對于測繪單位的測繪質量要求越來越高，特別是對于大型復雜項目如何保證房產測繪質量成為測繪單位日益重要的課題。

作者在仔細研究分析大型綜合項目特點的基礎上，提出了引進專家技術會審機制的工作流進行測繪質量控制，通過對工作流中質量控制要點進行分析，大力提高大型綜合項目測繪產品質量。

2 大型綜合項目的特點

2.1外立面復雜化

隨著房地產市場的開放，開發項目增多，房屋設計更加合理，品質更完美，所以有許多開發商為了更多的吸引客戶眼球，在外立面的設計上越來越復雜化，玻璃幕墻作為房屋的外立面圍護越來越普遍，而作為玻璃幕墻的設計和計算也越來越復雜和多樣，這樣，給我們房產測繪面積計算提出了更高的要求。

2.2功能多樣化

大型復雜項目大多處于城市的黃金地段，由于其土地資源稀缺和不可替代的地理位置，大部分升值潛力較大，租金回報比較穩定，對于這樣的大型復雜項目開發商會追求利益最大化，相對于功能來講就會比較復雜，這樣就給房產測繪的分攤提出了更高的要求。

2.3社會關注度高

大型綜合項目作為一個十分龐大的系統工程，對于一個城市的規劃、建設發展有一定的影響力，對于開發商的來講，對其企業的形象及價值效益有明顯建樹，而對于社會群眾來講，受益明顯，所以就這樣的大型綜合項目社會關注高。

3 大型綜合項目房產測繪質量控制要點

房產測繪成果是房產測繪單位生產的產品，而質量是企業的生命，而對于大型綜合項目如何保證房產測繪質量成為測繪企業面臨的嚴峻課題。筆者認為建立一個系統的質量保證體系成為關鍵所在,用規范的工作流來控制測繪產品質量。主要從測量前的準備、外業測量和調查、共有建筑的界線測量、內業處理及面積計算和檢查驗收五個階段進行質量控制。

3.1測量前的準備

3.1.1項目負責人在測量前應對所測量的項目進行查閱，了解資料是否齊全，了解本項目基本情況，認真查閱報建的圖紙、施工圖、規劃圖等，對該項目有一個整體情況的了解。

3.1.2單位技術負責人應組織公司技術人員進行技術會審，由項目負責人對項目進行介紹，提出問題的疑難點，公司技術人員對報建的平面圖紙、結構大樣、剖面等進行仔細討論，重點對外墻、飄窗、幕墻、門廊等進行把握，同時對項目中的計算全面積、半面積和不計面積進行重點分析，確保房屋建筑面積計算準確。

3.1.3公司技術人員對項目的分攤進行論證，確保分攤符合國家《房產測量規范》和《浙江省房屋建筑面積測算實施細則（試行）》相關規定。

3.1.4測量前應對測量工具進行檢驗，主要對手持測距儀、鋼尺進行檢驗，同時結合項目的復雜情況，房屋是否規則、外墻走向是否需要全站儀，再確定是否對全站儀、棱鏡等儀器是否檢驗。

3.1.5根據建設單位提供的竣工圖，在計算機中繪出草圖，并且標注綜合樓設計的軸線尺寸、陽臺尺寸、幕墻尺寸、外墻厚度、保溫板的位置及厚度等有關數據，將草圖按一定比例打印出來，供外業使用。

3.2外業測量和調查

3.2.1外業邊長測量必須是水平邊長的測量,每邊必須獨立丈量兩次，兩次較差必須符合規范的要求，取兩次邊長的平均值作為邊長值。

3.2.2對于分段測量的邊長，每段邊長之和與相檢核的整段測量的邊長較差必須在限差范圍內。

3.2.3實地測量必須依照先整體后局部，先后內部，先易后難的方法有條不紊地進行。

3.2.4不規則房屋的測量在測量時應考慮作圖和計算面積的需要，應加量必要的輔助線。

3.2.5外業調查

外業調查以幢為單位進行，需要制定統一的外業調查表格，現場填寫該幢建筑的用途、層數、功能區分布情況、共用分攤部位分布情況、設計變更情況、有無特殊建筑式樣等，使外業測量成果詳細可靠，有效剔除粗差。

3.3共有建筑的界線測量

3.3.1共有建筑設在樓房中間位置的

四周的邊長測量到與其他建筑分隔墻體或分隔物的中心線。

3.3.2共有建筑設在樓房外墻邊位置的

樓房外墻作為共有建筑分隔墻的，邊長測量至外墻的中心線；共有建筑與其他建筑共墻的，邊長測量至共墻的中心線。

3.3.3共有建筑相對獨立設置的

如樓頂梯間等共有建筑，測量其分隔墻體或分隔物的水平投影面積。

3.4內業處理及面積計算

3.4.1數據誤差處理

將外業測量的結果，按幾何條件配賦后得出各共有建筑各邊的尺寸數據，將實際尺寸與設計尺寸相比，看有無變化，若無變化，或有變化在3cm以內，可視為施工誤差，不必進行改正，則按照設計尺寸進行計算。若變化超過3cm，則需要分析產生該變化的原因，是外墻厚度變化、軸線尺寸作了設計調整還是施工出現偏差。根據不同的原因應進行不同的調整。若是外墻厚度變化和設計調整，則按調整后的尺寸進行計算，若是由施工偏差引起的，則要按單元進行分配。

3.4.2圖形繪制及面積計算

按照配賦后的邊長尺寸進行圖形繪制，根據測量準備時確定的面積計算方案和分攤方案計算出相應的面積。

3.5檢查驗收

3.5.1檢查驗收依據

房產測繪檢查驗收的依據，根據委托內容和使用用途一般有如下幾種：

（一）有關的委托合同或委托檢查驗收文件；

（二）有關的法規和技術標準，如國家房產測量規范和浙江省房屋建筑面積測算實施細則；

（三）測繪產品質量評定標準、測繪產品檢查驗收規定；

（四）建房資料。

3.5.2檢查驗收的方法

（一）房產測繪質量檢查執行“二級檢查和一級驗收”制度。

一級檢查是在作業人員自查互查的基礎上全過程的檢查，由作業小組的專職或兼職檢查人員承擔的過程檢查。主要檢查的內容有：房屋調查及外業測繪內容是否正確、齊全；圖形繪制和房號表示有無錯誤、遺漏；分攤方法計算結果的合理性、正確性；成果內容的完整性、準確性等。一級檢查完成后應提交外業記錄和計算成果資料。二級檢查由單位的質量檢查機構和專職檢查人員完成，檢查深度100%。主要檢查內容除外業記錄、圖形繪制、分攤計算等正常檢查外，還需對照該項目的委托書、建設工程規劃許可證、建設工程規劃核實確認書、土地證等內容進行必要的相關性檢查。

（二）建立專門的檢查記錄手簿。

在檢查中如發現差錯及時督促作業員進行改正，對內業檢查無法確定錯誤原因的必須進行野外復測。修正后，重新進行質量檢查，并做好質量檢查記錄。

4.提高房產測量質量的應對策略

4.1強化質量意識,全面提高測繪人員的技術水平

強化質量意識的首要問題是轉變測繪人員的思想觀念,充分認識到測繪質量的重要性,使房產測繪單位始終堅持“質量第一”的方針來保證產品質量,同時加大投入,通過培訓努力提高從業人員的技術水平,這樣才能更準確地測繪計算房屋面積,更好地為房地產市場做好服務。

4.2引入專家技術人員會審機制

對于大型綜合項目房產測繪，針對項目中的特殊情況，引入專家技術人員會審機制，通過由公司技術骨干和長期從事房產測繪的專家組成專家技術人員會審小組，對測繪中遇到的新問題進行技術指導，及時研究出現的新情況，統一業務口徑。

4.3建立完整統一的工作流，從制度上加強質量管理

在實際工作中，應加強測繪的過程控制，形成完整統一的工作流，從測量前的準備到檢查驗收，每個環節用制度來控制測繪質量，同時單位建立嚴格的核查制度，確保實現“二級檢查、一級驗收”制度，保證做出的測繪成果正確。

4.4加強房屋面積測繪的精度要求和對共有部位的認定

房屋面積測繪首先要計算的是套內建筑面積與共有部位面積，其實質都是房屋軸線的圍合面積，套內或共有部位的面積精度取決于軸線長度或圍合邊長的精度。要使用符合精度要求的測量儀器，加強測量人員的責任心，提高測繪的精度。

對共有部位的認定，測繪公司技術人員對設計單位提供的共有部位認定應逐條核對，涉及某一部位是否構成共有部位，是否應該分攤，分攤依據是否充分，須認真分析和確定，只有在共有部位上正確認定才可真正提供測繪質量。

4.5落實責任制，實施獎懲制度，提升測繪質量

在工作流程、作業標準、檢查制度健全的前提下，必須實行責任制，把測繪質量與經濟效益掛鉤，實行獎懲制措施，對維護單位規章制度的嚴肅性，增強測繪人員的責任心，提高測繪產品質量起到積極作用。

5.結束語

房產測繪是涉及到民生的大事，稍有不當，勢必會影響到房產測繪單位的生存，甚至產生法律上的糾紛，因此提高房產測繪質量尤其是大型綜合項目房產測繪質量非常必要和緊迫。本文從大型綜合項目特點分析入手，通過建立引進專家技術人員會審機制的工作流來控制房產測繪質量，提出了提高房產測繪質量應對策略，為測繪單位遇到大型綜合項目提供了制度性保障，同時可作為其他同行參考之用。

參考文獻