引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
隨著國家政策的導(dǎo)向，“去庫存，去杠桿”政策的實施，一二線城市房價只增不減，二線城市房產(chǎn)庫存仍然是無人問津，此尷尬現(xiàn)象也是引人深思的。房地產(chǎn)行業(yè)存在如下問題：
（一）主要城市房價增長過快
2003年以來房價一路飆升，全國各大中城市房價上漲多呈提速態(tài)勢，雖然2015年中央出臺了“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”，但是高昂的房價仍是普通民眾無法承受的。
（二）房地產(chǎn)市場秩序不規(guī)范
我國房地產(chǎn)市場秩序混亂，因為缺少監(jiān)管，或者相關(guān)部門執(zhí)行不力，開發(fā)商的問題尤為嚴(yán)重，囤積土地、炒買地皮，違規(guī)建設(shè)、增加層數(shù)、突破規(guī)劃、虛假宣傳、哄炒房價，拖欠偷逃稅款等行為時有曝光。所有這些無不是對房地產(chǎn)市場的干擾，無不是對消費者權(quán)益和國家利益的侵害。由此可見，健全市場監(jiān)管制度，落實監(jiān)管措施，建立監(jiān)管責(zé)任追究制度，任重道遠(yuǎn)。
（三）房地產(chǎn)信息披露機制不完善
目前，我國的房地產(chǎn)市場還沒有建立起一個統(tǒng)一、規(guī)范的價格信息平臺，市場參與者無法獲得準(zhǔn)確的信息，政府各部門信息不對稱，不準(zhǔn)確現(xiàn)象非常嚴(yán)重。市場參與者在獲得信息的過程中普遍遇到信息取得較難，存在信息失真滯后等問題。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場法律規(guī)制存在的問題
（一）權(quán)力缺乏有效配置
房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制的權(quán)力是法律授權(quán)的權(quán)力。由于房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制涉及的范圍很廣，具體包括產(chǎn)業(yè)、計劃、投資、金融、財政、稅收、土地、住房保障等多種法律制度，不同的法律制度在設(shè)計上的規(guī)范原則、調(diào)整方式都不相同，需要一部宏觀調(diào)控基本法進(jìn)行統(tǒng)一，對宏觀調(diào)控領(lǐng)域從法律制度上進(jìn)行規(guī)范，協(xié)調(diào)不同層次、不同領(lǐng)域法律規(guī)范的關(guān)系。從實踐上來看，房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制需要中央的地方的配合，宏觀調(diào)控和市場監(jiān)管是統(tǒng)一的，中央和地方在發(fā)揮規(guī)制作用的同時均需要以對方行為效果作調(diào)整，地方的積極配合是中央規(guī)制行為有效發(fā)揮作用的重要條件，但實踐中效果并不理想，中央與地方互相制約、掣肘。
（二）方式缺乏法律依據(jù)
房地產(chǎn)市場風(fēng)險預(yù)防采取規(guī)制方式為零散的通知及相應(yīng)的實施規(guī)定。無論通知還是通告都不能滿足房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制體系要求達(dá)到的形式要件，不是正式的法律淵源。這些通知在制定上質(zhì)量不高，連續(xù)性較差，未能洞察市場根本問題，在實施效果上，常常難以達(dá)到預(yù)期目的，這樣的規(guī)制方式顯然會為人所詬病。其中以限購令的爭議最大。
三、房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制的對策
（一）健全金融法律體系
房地產(chǎn)市場風(fēng)險爆發(fā)的一個主要特征就是金融風(fēng)險。銀行是我國目前房地產(chǎn)金融市場的主導(dǎo)，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金對銀行貸款有很高程度的依賴性，市場風(fēng)險集中，y行很難監(jiān)控借款人對貸款的使用情況，壞賬風(fēng)險較高。一旦風(fēng)險失去控制，銀行將承受難以挽回的巨大損失。在我國房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的當(dāng)前，建議從加強金融監(jiān)管和創(chuàng)新金融手段、分散風(fēng)險兩大方面完善房地產(chǎn)市場金融體系。
（二）完善土地法律體系
九層之臺起于壘土，土地是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)，通過調(diào)整房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)量與供應(yīng)方式，促使房地產(chǎn)市場主體相應(yīng)作出調(diào)整，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，建議通過合理土地規(guī)劃、土地出讓、土地價格指導(dǎo)、嚴(yán)格法律責(zé)任的方式，完善房地產(chǎn)土地法律制度。
（三）完善住房保障法律制度
房地產(chǎn)市場自身的調(diào)節(jié)作用不足以滿足不同群體的住房需求，政府需要承擔(dān)更多的責(zé)任，為低收入群體提供基本住房保障。強化政府住房保障責(zé)任，完善住房保障標(biāo)準(zhǔn)。
房地產(chǎn)市場涉及全社會和每個人的根本利益，房地產(chǎn)市場風(fēng)險過重影響了我國經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)快速崛起的同時，產(chǎn)生了許多影響房地產(chǎn)市場運行的風(fēng)險，盡管國家不斷采取多種手段，試圖解決房地產(chǎn)市場中存在的問題，但在此過程中，也暴露了我國房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制中許多亟待解決的法律問題，國家如何對市場風(fēng)險進(jìn)行有效規(guī)制，合理規(guī)制，依法規(guī)制，這是我們必須要解決的一大難題。筆者期待，在各方不斷努力和通力合作之下，定能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)市場風(fēng)險的有效規(guī)制，希望本篇論文能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制略盡綿薄。
篇2
目前,我國的房地產(chǎn)行業(yè)市場法律法規(guī)的建立水平完全落后于發(fā)達(dá)國家,也不能滿足我國告訴發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀,導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的整體市場法律制度被架空,不能適應(yīng)市場的實際需求,失去了對房地產(chǎn)市場的約束力。除此之外,我國政府主要采取行政手段進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的管控,法律細(xì)節(jié)規(guī)章本身就不完善,而且存在很多執(zhí)法不嚴(yán),有法不依的現(xiàn)象,導(dǎo)致法律效應(yīng)在房地產(chǎn)行業(yè)的市場管理中大打折扣。
完善經(jīng)濟管理機制要較強房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理能力,首先要增強愛那個房地產(chǎn)市場自身的調(diào)節(jié)能力,市場自身調(diào)節(jié)能力的增強,有助于有序健康的市場次序的建立,有利于市場規(guī)則和要求的形成,有助于市場自身的靈活反映和及時調(diào)整,這樣的微觀調(diào)整比國家行政手段的宏觀調(diào)整更加機敏,快速,效果也更好,方便自身時時的調(diào)整和控制。因此,市場應(yīng)當(dāng)形成自身完善的經(jīng)濟管理機制,形成行業(yè)默認(rèn)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和操作要求,這時房地產(chǎn)市場要走向更遠(yuǎn)自身所必備的要求。除此之外,加大政府的監(jiān)督力度也是很重要的,中央政府和地方政府相結(jié)合,對市場自身調(diào)節(jié)行為進(jìn)行有效的監(jiān)督和指導(dǎo),對于違背市場規(guī)律和市場要求的行為進(jìn)行支出和糾正,幫助市場經(jīng)濟管理機制更好的完善和執(zhí)行。明確目標(biāo),制定長遠(yuǎn)穩(wěn)定政策對于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展,明確目標(biāo),制定長遠(yuǎn)穩(wěn)定的政策是非常重要的,要根據(jù)我國的實際經(jīng)濟情況和我國的社會主義性質(zhì)制定科學(xué)合理的長遠(yuǎn)政策。政策的制定要符合我國的基本民情和不斷增長的城市住房要求和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的實際發(fā)展情況。
保證我國國民生活有保障,經(jīng)濟水平穩(wěn)定增長,良性循環(huán)的基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步有序發(fā)展的總體思想和行為目標(biāo)作為房地產(chǎn)政策的指導(dǎo)思想,出臺房地產(chǎn)行業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃的相關(guān)政策。對于房地產(chǎn)市場要驚醒引導(dǎo)和調(diào)節(jié),讓其走上正規(guī)的軌道,避免房地產(chǎn)行業(yè)長期處于有政策的時候尚能有序發(fā)展,沒有政策的時候完全混亂的現(xiàn)象。
健全相關(guān)法律法規(guī)體系健全房地產(chǎn)市場的相關(guān)法律法規(guī)體系,是對房地產(chǎn)行業(yè)市場進(jìn)行有效監(jiān)督和約束的重要手段。房地產(chǎn)運營和房地產(chǎn)經(jīng)濟管理有法可依,可以穩(wěn)定市場經(jīng)濟次序,保證房地產(chǎn)行業(yè)避免虛空增長,避免了經(jīng)濟犯罪,還可以有效避免利益驅(qū)使而造成的違法亂紀(jì)的房地產(chǎn)開發(fā)行為。應(yīng)當(dāng)完善和細(xì)化土地、房產(chǎn)和建筑的相關(guān)法則,建立系統(tǒng)化流程的法律體系。運用法律的嚴(yán)肅性匡正房地產(chǎn)行業(yè)的違法犯規(guī)行為,嚴(yán)格完善的法律體系,避免開發(fā)商走法律漏洞,運用法律手段全面規(guī)范房地產(chǎn)市場操作流程,肅清歪風(fēng)邪氣,創(chuàng)造良好的市場環(huán)境,促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟管理能力的綜合提高。
我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理能力有待進(jìn)一步加強,在經(jīng)濟管理能力加強的過程中,要完善經(jīng)濟管理機制,明確目標(biāo),制定長遠(yuǎn)政策,并健全房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī),實行內(nèi)外兼治,加上法律的約束和監(jiān)督,全面實現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理能力的加強。
篇3
我國社會主義市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，經(jīng)濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產(chǎn)現(xiàn)已進(jìn)入了一個新的階段。稅務(wù)籌劃已處于現(xiàn)代企業(yè)管理工作中的重要位置，是財務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但房價出現(xiàn)了爆炸性和持續(xù)時間長的增長，稅務(wù)籌劃也存在著較大風(fēng)險。因此，優(yōu)化資源配置進(jìn)行稅務(wù)籌劃，拉低行業(yè)風(fēng)險，才是穩(wěn)控房價的重要途徑。
2找出房地產(chǎn)面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險
2.1國家政策風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經(jīng)濟下，房地產(chǎn)行業(yè)為我國國民經(jīng)濟消費水平有著重要作用，推動著經(jīng)濟的發(fā)展。而房價的居高不下使得房地產(chǎn)企業(yè)處在整個市場體系的風(fēng)口浪尖。此時雖然政府會根據(jù)國民經(jīng)濟狀況隨時對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整，但是房地產(chǎn)行業(yè)容易造成對稅務(wù)政策不理解的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致違反法律的相關(guān)規(guī)定。
2.2房地產(chǎn)行業(yè)運營風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成成分，整個行業(yè)的發(fā)展前景與社會經(jīng)濟生產(chǎn)活動有著密切關(guān)聯(lián)，如果房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中未重視稅務(wù)籌劃的投入，稅務(wù)籌劃政策不合理，就容易讓企業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展上陷入困境，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重經(jīng)濟危機。員工是企業(yè)經(jīng)營的動力，沒有員工就沒有企業(yè)生存的動力。員工情況，包括個人素質(zhì)差異、員工流動性等情況，都是可能導(dǎo)致企業(yè)運營風(fēng)險的重要因素。
2.3法律風(fēng)險
我國房地產(chǎn)事業(yè)取得不斷進(jìn)展，關(guān)于房地產(chǎn)事業(yè)稅收籌劃的法律法規(guī)卻未得到同步發(fā)展和健全，在房地產(chǎn)稅務(wù)問題上，房地產(chǎn)事業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員和政府稅務(wù)機關(guān)的稅務(wù)人員產(chǎn)生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務(wù)籌劃體制機制對房地產(chǎn)事業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和管理。再者我國大部分企業(yè)對稅收籌劃未能全面理解甚至出現(xiàn)偏差，在進(jìn)行實際操作的時候容易鉆法律法規(guī)的空子，出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，從而在房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生違法犯罪的風(fēng)險。
3分析稅務(wù)籌劃風(fēng)險產(chǎn)生的原因
首先國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經(jīng)濟發(fā)展在不斷調(diào)整優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策也在變動中。我國頒布的關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法律法規(guī)仍不夠完善，缺乏良好的稅務(wù)籌劃環(huán)境。其次，缺乏完善的稅務(wù)籌劃制度。政府并未頒布完善的相關(guān)稅務(wù)籌劃制度，致使對房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方面的監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)企業(yè)容易在稅收籌劃上出現(xiàn)誤差。然后，沒有深刻了解稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的作用。稅務(wù)籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調(diào)控政策都對其有些極大影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴稅務(wù)籌劃是不可取的。最后，稅務(wù)籌劃工作人員未樹立良好的風(fēng)險意識。稅務(wù)籌劃需要相關(guān)工作人員根據(jù)該行業(yè)發(fā)展進(jìn)度以及政府的稅務(wù)政策來做出相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。但影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素復(fù)雜、變動大，存在著較大風(fēng)險。
4加強對房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險控制的措施
4.1國家對房地產(chǎn)稅務(wù)實行科學(xué)籌劃，防范風(fēng)險
在法治社會前提下，房地產(chǎn)行業(yè)必須在法律法規(guī)的條框下運行，遵守法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確了解國家和政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收的政策和法律規(guī)定，稅務(wù)籌劃工作人員也應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律政策來進(jìn)行稅務(wù)籌劃，明確房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的稅務(wù)及其基本市場發(fā)展要求。國家必須做好科學(xué)的籌劃，來防范房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險，深入了解國家和政府的法規(guī)和政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與國家法律政策相聯(lián)系，讓房地產(chǎn)行業(yè)在遵守法律的前提下盡可能地節(jié)省產(chǎn)業(yè)成本，防范發(fā)展風(fēng)險。
4.2建立健全稅務(wù)籌劃制度
國家通過稅務(wù)籌劃制度來對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，從而建立集中高效的稅務(wù)籌劃管理制度。這種制度有利于稅務(wù)機關(guān)開展政府相關(guān)工作，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員的工作也能在稅務(wù)制度的監(jiān)督下有效完成，讓政府與房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟背景下處于優(yōu)勢地位。
4.3正確認(rèn)識房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的作用
稅務(wù)籌劃工作能夠降低房地產(chǎn)的運營風(fēng)險的同時，也存在著一定的局限性。稅務(wù)籌劃需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)所收集到的數(shù)據(jù)，與房地產(chǎn)實際運營狀況相結(jié)合，做出切合實際的稅務(wù)籌劃舉措。但在市場經(jīng)濟不斷變化發(fā)展中，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認(rèn)識稅務(wù)籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關(guān)信息。
4.4房地產(chǎn)行業(yè)工作人員要樹立風(fēng)險意識
房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)籌劃方面的專業(yè)人才需求大，這也要求相關(guān)人員具備較高的專業(yè)知識能力和素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策、其他行業(yè)和公民等因素影響，因其因素變化復(fù)雜，要求稅務(wù)籌劃工作人員樹立風(fēng)險意識，要有較強的適應(yīng)能力，高度的責(zé)任意識，同時企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施提高稅務(wù)籌劃工作人員的風(fēng)險意識和素質(zhì)。
5結(jié)語
綜上所述，稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要舉措，如何加強房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險控制則是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要課題。在激烈的市場經(jīng)濟競爭下，房地產(chǎn)企業(yè)利用稅務(wù)籌劃風(fēng)險控制措施，防范風(fēng)險，推動房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
作者:余德梅 單位:海口中上財經(jīng)顧問股份有限公司
篇4
1我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的概述
盡管目前我國房地產(chǎn)行業(yè)依然是推動我國經(jīng)濟增長的“主力軍”，但很多問題存在于房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展造成嚴(yán)重影響。一是房地產(chǎn)宏觀政策頻頻出臺。我國各級政府對房地產(chǎn)行業(yè)不斷加大管理力度，為使房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問題得到解決，相繼出臺多項宏觀政策。縱觀全國房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況，這些政策的實施并未取得明顯的效果，房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題無法從根本上得到解決。宏觀管理政策不僅未使房價增長過快的勢頭得到遏制，反而助推了房價的增長；二是各地區(qū)房價呈現(xiàn)整體上漲的趨勢。近年來，我國不斷提高的物價進(jìn)一步提升了基礎(chǔ)物資的成本，建材、土地等價格日益攀升，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)整體價格的上漲。從2007年開始，我國房地產(chǎn)行業(yè)受4萬億元經(jīng)濟刺激計劃的影響，房價持續(xù)攀升；2014年房價出現(xiàn)略微的下降趨勢；2015~2017年，房價在國家宏觀調(diào)控下，呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的趨勢；三是我國房地產(chǎn)市場具有樂觀的前景。近年來，隨著我國消費能力的不斷提高，一二線城市的房地產(chǎn)行業(yè)成交量出現(xiàn)萎縮，三四線城市的成交量不斷增加，從而使住房價格進(jìn)一步提高。而我國新型智慧城市建設(shè)也會對房地長的發(fā)展起到推動作用，從而使房價保持穩(wěn)中有升。對于我國國民經(jīng)濟增長而言，房地產(chǎn)行業(yè)起到重要的推動作用，想要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，需要遵循一定原則。一是堅持房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)相結(jié)合，基于物質(zhì)關(guān)系的角度而言，土地承載著房屋建設(shè)，基于經(jīng)濟關(guān)系角度而言，房屋不僅體現(xiàn)了土地的價值，更體現(xiàn)了土地的利潤，這說明兩者之間的關(guān)系時相互依存，互為一體。想要有效管理房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)濟管理機構(gòu)需要在房屋使用權(quán)與土地所有權(quán)相結(jié)合的條件下進(jìn)行；二是堅持土地使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)分離的國有化原則，占有、處分和使用土地的權(quán)利都屬于國家，這種方式對土地的整體規(guī)劃產(chǎn)生積極影響，同時能夠有效執(zhí)行相關(guān)政策，控制建筑規(guī)模。
2我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題
2.1缺少經(jīng)濟管理意識。雖然我國很早就開始發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中，開發(fā)商具有較差的管理意識。一般情況下，開發(fā)商都對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展存在偏見，認(rèn)為參與房地產(chǎn)的開發(fā)利用主要目的就是牟利，并沒有對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重要性有明確的認(rèn)識，從而導(dǎo)致缺少經(jīng)濟管理意識，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理無法實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。
2.2缺失經(jīng)濟管理政策。管理政策的缺失會直接造成管理目標(biāo)的缺失，而在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中，很少有長期性的政策扶持，市場管理目標(biāo)比較模糊。一是我國政府將市場管理的目標(biāo)定義為抑制房地產(chǎn)的市場需求，因此出臺了很多缺乏針對性的政策，導(dǎo)致經(jīng)濟管理并沒有實質(zhì)性的意義，其效果較差。二是一些政府雖然出臺了一些短期和長期的政策，但很多地方自相矛盾，大大的降低了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理效果。三是房地產(chǎn)行業(yè)缺乏合理、長期的政策支持，造成房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟秩序相對混亂，這就將很多機會提供給一些不法的投機分子，嚴(yán)重影響我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。從我國的房地產(chǎn)稅收政策、經(jīng)濟適用房政策等落實情況能夠看出，我國缺乏長期性和連續(xù)性的房地產(chǎn)管理政策，管理目標(biāo)不明確。
2.3缺乏經(jīng)濟管理目標(biāo)。在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中，相關(guān)部門面臨著一系列的問題，其中包括有缺乏清楚的管理目標(biāo)、缺少正確的管理方向以及管理重點難以凸顯。所以，這就導(dǎo)致很多問題存在于法律法規(guī)的頒布實施過程中，缺乏持續(xù)性的政策。另外，間斷性也是國家政策實施的主要特點，房地產(chǎn)行業(yè)因此會產(chǎn)生較大的波動，而且對房地產(chǎn)經(jīng)濟的順利發(fā)展造成嚴(yán)重阻礙，這些問題都是由于管理人員的管理目標(biāo)不清晰造成的。
2.4缺乏經(jīng)濟管理體系。通過對國外房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析研究能夠看出，他們的管理體系比較完善，能夠有效落實房地產(chǎn)行業(yè)中經(jīng)濟管理政策。相比于國外，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)則因缺乏完善的經(jīng)濟管理體系而出現(xiàn)一些動蕩，法律法規(guī)不健全，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的行為得不到有效規(guī)范。在建設(shè)、開發(fā)、交易以及后期管理房地產(chǎn)的各個階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理貫穿始終，但是我國目前尚未出臺經(jīng)濟管理法對房地產(chǎn)經(jīng)濟活動進(jìn)行統(tǒng)領(lǐng)和規(guī)范，傳統(tǒng)僵化的管理方式不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
3解決我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在問題的對策
3.1建立完善管理機制。現(xiàn)如今，我國房地產(chǎn)市場混亂現(xiàn)象的對其行業(yè)的發(fā)展造成一定影響，因此各級政府需要加大力度改革管理機制，這樣能夠使經(jīng)濟管理促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的作用得到更好的發(fā)揮。政府部分想要建立健全管理機制，必須確保市場調(diào)節(jié)作用得到充分發(fā)揮.
3.2明確分解發(fā)展目標(biāo)。現(xiàn)如今，我國市場經(jīng)濟體制改革不斷深入，不斷改變的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式使人們的生活品質(zhì)得到提高，居住狀況得到改善，房地產(chǎn)經(jīng)濟在健康穩(wěn)定的發(fā)展，并推動著國民經(jīng)濟的提升。基于此，我國需要充分認(rèn)識到房地產(chǎn)經(jīng)濟的重要性，并將其納入我國經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)中。各級部門不但要對房地產(chǎn)行業(yè)的短期經(jīng)濟利益和作用加以重視，而且要規(guī)劃和確定長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，從而滿足城鄉(xiāng)居民的用房需要。
3.3出臺連續(xù)性政策。我國正處于經(jīng)濟改革的重要時期，加強對房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整可以加快我國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型。所以，我國政府要對房地產(chǎn)經(jīng)濟加強認(rèn)知，在出臺政策時要確保政策的連續(xù)性。一是要全面調(diào)查房地產(chǎn)經(jīng)濟形勢，將符合地域發(fā)展形式的政策制定出來，將金融中心城市確定為港口城市；二是各級部門需要將房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃制定出來，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理要求進(jìn)行明確，從而使城市現(xiàn)代化建設(shè)與城鎮(zhèn)居民住房需求的矛盾得到有效緩解；三是將房地產(chǎn)經(jīng)濟的長期發(fā)展規(guī)劃制定出來，對百姓的住房消費進(jìn)行正確的引導(dǎo)，對保障制度進(jìn)行有效完善，從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
3.4構(gòu)建法律法規(guī)體系。完善的法律法規(guī)體系不但能夠使房地產(chǎn)的經(jīng)濟秩序得到規(guī)范，而且能夠規(guī)范多元化市場中復(fù)雜的財產(chǎn)關(guān)系，有效解決常見的矛盾糾紛。因此，要結(jié)合本國實際國情，構(gòu)建一套完善可行的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系。一是通過構(gòu)建法律法規(guī)體系，防止政府部門過多的干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟管理，保證房地產(chǎn)市場的健康運行；二是通過相關(guān)的法律法規(guī)體系加快構(gòu)建有利于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控體系，從而對《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等進(jìn)行優(yōu)化整改，另外房地產(chǎn)交易管理、管理房地產(chǎn)中介機構(gòu)也要包含在房地產(chǎn)法律法規(guī)體系中，房地產(chǎn)政策的頒布實施要具有較強的穩(wěn)固性、較好的層次性和較高的可操作性，從而作為強有力的法律依據(jù)保障我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的有效管理。
4結(jié)束語
綜上所述，隨著我國的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟也得到較快發(fā)展，但房地產(chǎn)市場的發(fā)展存在不合理政策、不科學(xué)的監(jiān)督管理機制等問題，對國民經(jīng)濟的發(fā)展造成嚴(yán)重制約。我國政府可以制定合理的政策來對房地產(chǎn)市場加強調(diào)節(jié)，以便可以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)而可以推動我國經(jīng)濟社會的發(fā)展進(jìn)程。
篇5
近幾年，隨著經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展，帶動了我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展起來，已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系的重要成分。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，逐漸的改善了人們的居住條件，從而提高了生活水平，同時，也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加了地方財政收入，對國民經(jīng)濟的發(fā)展和建設(shè)和諧社會產(chǎn)生了積極影響。但是，在不斷發(fā)展壯大的過程中，卻出現(xiàn)了很多問題。房地產(chǎn)發(fā)展問題引起了全社會的高度關(guān)注。
2房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的問題
2.1對目標(biāo)認(rèn)識模糊，缺乏相關(guān)政策
近些年，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需平衡，政府有效控制房價的快速上漲，保證居者有其屋。一方面，由于缺少對社會經(jīng)濟發(fā)展的認(rèn)識，導(dǎo)致對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理上存在的問題和長遠(yuǎn)的發(fā)展計劃認(rèn)識模糊，甚至出現(xiàn)片面和錯誤的認(rèn)識。再加上.對目標(biāo)認(rèn)識模糊，使得短期的政策和長期的規(guī)劃思路完全不統(tǒng)一，更嚴(yán)重的出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。缺乏科學(xué)、合理的政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)跟隨政策的改變而出現(xiàn)波動，擾亂了房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，而且相關(guān)政策的不完善給投資者創(chuàng)造了可乘之機，擾亂了市場正常發(fā)展的秩序。另一方面.政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理處于被動的狀態(tài)，只注重事物管理，然而卻缺少長期的規(guī)劃，對事后的調(diào)控較多。
2.2管理機制不健全，管理力度不足
我國房地產(chǎn)是我國政府經(jīng)濟管理中的難點和重點。雖然近些年國家政府為了穩(wěn)定房價而密集推行了許多政策，但是這些政策和規(guī)定多數(shù)流于形式，部分政策的可操作性不強，致使其執(zhí)行效果不佳。同時，相關(guān)實施細(xì)則的制定與頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實施細(xì)則的制定與頒布，我國對房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理采取自上而下的形式，由中央政府和地方政府進(jìn)行兩級監(jiān)管，但是由于兩者之間的管理范圍未能明確劃分、職責(zé)調(diào)控不到位，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)具有高收益、低成本的特點 ，這成為了地方財政收入的主要來源，也成為了地方經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，在一定程度上促使地方不斷推高地價、拉高房價，從而形成官商相—致的利益鏈條，使得我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理難度逐步加大，宏觀政策無法落實到位。
2.3缺乏健全的法律法規(guī)
從全世界各個國家房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r來看，確保房地產(chǎn)市場正常運行的必要條件就是要有完善的法律法規(guī)。然而，在我國國內(nèi)。房地產(chǎn)行業(yè)正處在飛速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)行業(yè)缺少健全的法律法規(guī)。一方面，房地產(chǎn)市場的管理應(yīng)該具備從開發(fā)、建設(shè)、管理的完整體系，然而現(xiàn)如今我國還沒有一個完善的管理房地產(chǎn)市場的法律。事實表明，我國房地產(chǎn)法律法規(guī)的建設(shè)根本不能滿足當(dāng)前房地產(chǎn)飛速發(fā)展的需求，出現(xiàn)了很多法律真空現(xiàn)象。
另一方面，目前對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理主要憑借行政權(quán)威，大多數(shù)相關(guān)文件的頒布都是以國務(wù)院的名義頒布的，相關(guān)法律缺乏嚴(yán)肅性、普遍性。盡管在某些領(lǐng)域已經(jīng)建立了相關(guān)法律法規(guī)，但是具體的實施要求并不完善，導(dǎo)致土地市場有章不循、執(zhí)法不嚴(yán)，如果長時間進(jìn)行下去，必然會形成惡性循環(huán)。并且如果現(xiàn)有的各項法律法規(guī)沒有真正落實，那么將會直接降低法律的效力。
3 解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題的相關(guān)對策
3.1制定合理的發(fā)展計劃，指導(dǎo)短期實踐
在充分了解我國的特殊基本國情的基礎(chǔ)上，要更加明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的整個思路，發(fā)揮短期效應(yīng)的作用，并且還要制定合理的發(fā)展計劃，從而進(jìn)一步滿足人們的住房需求，促進(jìn)經(jīng)濟社會和諧、穩(wěn)定的發(fā)展。對我國房地產(chǎn)的發(fā)展情況作詳細(xì)的調(diào)查。根據(jù)市場的調(diào)查結(jié)果，合理的制定中長期的發(fā)展計劃，而且，這也是保證房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展的途徑，從而有效避免出現(xiàn)“漲則緊，跌則松’的狀態(tài)。
3.2建立健全管理機制
現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場存在的問題難以單純依靠簡單的行政命令予以徹底解決，只有改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)管理體制才能有效改善我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中的不足。政府應(yīng)明確在市場經(jīng)濟中應(yīng)履行的經(jīng)濟管理職能，調(diào)整和優(yōu)化政府部門的管理職能，正視市場失靈的存在，在充分發(fā)揮市場自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)上，依據(jù)市場經(jīng)濟的變化給予適度、適當(dāng)干預(yù)，從而建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)良好運行的合理管理機制，以為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)建完善的社會環(huán)境。對于腐敗和官商結(jié)合的不法行為政府要給予嚴(yán)厲的打擊，與此同時，還要在社會上大力宣傳典型的負(fù)面例子，警示人們，從而營造良好的房地產(chǎn)氛圍，保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。
3.3進(jìn)一步完善相關(guān)的法律法規(guī)
法律法規(guī)的完善是—個循序漸進(jìn)的過程，需要具備一定實踐經(jīng)驗的積累。現(xiàn)階段，隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，根據(jù)我國國情，建立健全具有中國特色房地產(chǎn)法律法規(guī)體系已經(jīng)勢在必行，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的規(guī)范化運行，約束房地產(chǎn)管理行為向合法化、合理化、適度化方向發(fā)展。首先，我國應(yīng)以法律法規(guī)體系來有效制約政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理作用的發(fā)揮，以規(guī)避由于政府過度的行政干預(yù)對房地產(chǎn)市場秩序造成不利影響；其次，運用法律法規(guī)體系保障我國房地產(chǎn)全方位、綜合、多層次的宏觀調(diào)控體系的構(gòu)建，不斷對《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》和《土地管理法》加以完善，并盡快出臺與此相關(guān)的實施細(xì)則，將房地產(chǎn)交易管理、開發(fā)建設(shè)管理、中介機構(gòu)管理等均納入到法律法規(guī)體系中。同時，提高我國房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策規(guī)范的嚴(yán)肅性、可操作性、穩(wěn)定性、層次性，促使我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。
4 對“國五條”操作細(xì)則的一點看法
筆者以為，地方政府對于“國五條”沒有選擇的權(quán)力，只有落實的責(zé)任和義務(wù)。由于地方政府與房地產(chǎn)有利益關(guān)聯(lián)，如果地方政府擁有調(diào)控選擇權(quán)，很有可能不是為了控制房價，而是為了土地財政。從這個角度而言，國家有關(guān)部門應(yīng)該認(rèn)真審視各地細(xì)則，甚至有必要啟動約談和問責(zé)程序，以維護(hù)宏觀調(diào)控的公信力。一方面，應(yīng)該對那些沒有按期公布房價控制目標(biāo)的地方，即沒有按期出臺細(xì)則的地方，進(jìn)行公示或者點名批評，以促使所有地方盡快出臺各自操作細(xì)則。另一方面，對各地細(xì)則進(jìn)行檢查，凡是不符合要求者，理應(yīng)責(zé)令去完善，讓細(xì)則具有可操作性。當(dāng)然，必須由國家部門制定的細(xì)則，應(yīng)該早日制定并公布。 總體來說各地頒布的細(xì)則比預(yù)期要寬松。因為社會對房地產(chǎn)個人所得稅的問題反應(yīng)最強烈，從地方出臺的細(xì)則看，基本上遵循國家的口徑，因為國家的細(xì)則沒有更多的詳細(xì)的辦法如何征個人所得稅，對個人所得稅的征收，這方面還沒有具體到如何收。
5 結(jié)束語
總體說來，近幾年來，隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展和對經(jīng)濟的不斷改革，使得房地產(chǎn)在經(jīng)濟中的地位也大大提高了，并且正在不斷的發(fā)展壯大.目前已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，在不斷發(fā)展壯大的過程中，卻出現(xiàn)了很多問題。房地產(chǎn)發(fā)展問題引起了全社會的高度關(guān)注。政府和企業(yè)只有充分的認(rèn)識到房地產(chǎn)經(jīng)濟管理上存在的各種問題，在必要時采取相關(guān)有效的措施加以解決，例如，制定合理的發(fā)展，計劃，指導(dǎo)短期實踐、建立并完善各項管理機制、進(jìn)一步完善相關(guān)的法律法規(guī)等。在社會上大力宣傳典型的負(fù)面例子，起到警示的作用，從而營造良好的房地產(chǎn)氛圍.保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。
參考文獻(xiàn)：
篇6
1 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中常見的弊端
1.1 管理措施沒有得到落實，機制不夠完善。經(jīng)過房地產(chǎn)經(jīng)濟管理多年持續(xù)發(fā)展，如今已經(jīng)成為政府經(jīng)濟管理中的重大難點，在近幾年的時間里，政府與國家更加重視對房地產(chǎn)的管理，同時在較短時間內(nèi)推出相當(dāng)多的管理政策，然而通過有關(guān)資料統(tǒng)計得知，這些政策所帶來的效果不盡人意，基本原因在于政策與法規(guī)沒有落實到實際工作當(dāng)中，取而代之的是在政策的使用時過于形式化，執(zhí)行力度不到位，走形式的現(xiàn)象比比皆是，從上到下的政策實行措施已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)主要經(jīng)濟管理措施，有些法規(guī)政策缺少科學(xué)性與實用性，同時伴隨著諸多爭議，因此在我國近年來房地產(chǎn)飛速發(fā)展的情況下，提高經(jīng)濟效益和降低投資成本是我國房地產(chǎn)行業(yè)追求的目標(biāo)，這也是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的主要來源，由于管理機制不夠完善，管理方式不當(dāng)是推動房價上漲的根源所在。如果不能有效地打破官商合作現(xiàn)象，會直接導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理難度加大，一些宏觀政策根本無法發(fā)揮其應(yīng)有的作用。另外，房地產(chǎn)市場中的各個地方部門之間缺少協(xié)調(diào)性，各自為政，并在決策之間互相脫節(jié)，這也會在很大程度上導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟管理政策的形式化出現(xiàn)。
1.2 相關(guān)政策不夠穩(wěn)定，目標(biāo)模糊。近年來，我國為了使房地產(chǎn)市場需要盡快的達(dá)到平衡狀態(tài)，從而多次對房地產(chǎn)市場進(jìn)行管理，主要目的是為了使房價上漲趨勢得到控制。但由于沒有充分認(rèn)識到我國目前處在的社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，同時對我國房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)的相關(guān)問題與長期規(guī)劃缺少清晰地認(rèn)識程度，直接導(dǎo)致政策所需要管理的目標(biāo)不夠清晰，與此同時，短期的政策不能與中長期規(guī)劃設(shè)計思路達(dá)到同步進(jìn)行，相關(guān)管理法規(guī)缺少科學(xué)性與合理性，并因政策的不穩(wěn)定變動直接導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)不規(guī)則浮動，這樣的后果不但使房地產(chǎn)行業(yè)運行秩序變得極為混亂，還會使投機取巧者利用政策上的疏忽遺漏來獲得更多的可乘之機。
1.3 相關(guān)的法律體系不夠健全。從國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況來看，健全的法律法規(guī)體系對于房地產(chǎn)行業(yè)的良好運行起著至關(guān)重要的作用， 由于我國目前正處在房地產(chǎn)發(fā)展的開端階段，其中相關(guān)法律法規(guī)有待于進(jìn)一步的改進(jìn)，房地產(chǎn)的管理體系是一個完整體系，控制著最開始的開發(fā)工作、建設(shè)施工的主要過程、以及后期管理等各個環(huán)節(jié)工作，我國目前房地產(chǎn)的管理法律法規(guī)與國外的房地產(chǎn)管理法律相比之下較為落后，有些方面的管理條例在國外已經(jīng)得到很多的完善，但在我國依然處于剛剛成型狀態(tài)，因此，缺乏健全的管理法律法規(guī)對我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展有一定的不利影響。
2 針對當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的弊端應(yīng)采取的解決措施
2.1 對長期計劃進(jìn)行合理制定。目前我國正處在不斷深入體制改革的關(guān)鍵時期，無論是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)還是發(fā)展方式都面臨著重大挑戰(zhàn)，所以要對房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展對于提高人民生活水平和居住水平的重大意義和特別地位有充分的認(rèn)識，把握好我國社會主義初級階段基本國情的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理總思路有一定的明確，在對短期經(jīng)濟效益追求時還要注意確立完善的長期發(fā)展目的，以便使我國逐年增長的城鎮(zhèn)居民實際居住需要以及城鎮(zhèn)建設(shè)需要得到滿足，從而促進(jìn)我國社會國民經(jīng)濟的和諧發(fā)展，與此同時，要有針對性的將宏觀的經(jīng)濟管理目標(biāo)進(jìn)行分解，主要將其分為短期目標(biāo)和指導(dǎo)實踐等兩部分，從而對當(dāng)前房地產(chǎn)市場復(fù)雜多變性的理順工作更加有利，還有利于對房地產(chǎn)管理的問題進(jìn)行對癥下藥，例如，在當(dāng)今我國人多地少的局面下，以房地產(chǎn)的市場經(jīng)濟管理為出發(fā)點，著重對房地產(chǎn)行業(yè)的各項功能進(jìn)行詳細(xì)劃分，并合理地引導(dǎo)房地產(chǎn)需求，有關(guān)部門要在此同時建立完善的住房保障系統(tǒng)，對房屋炒作的現(xiàn)象要采取措施加以治理。
2.2 建立完善的管理體制，并將管理工作落實到位。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中存在的諸多問題的起因在于深處，單單的靠行政命令是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，改善不科學(xué)不合理的相關(guān)法律法規(guī)是改善房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理的一種有效方法，要使有關(guān)部門充分明確自身的經(jīng)濟管理職責(zé)在市場經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，要重視管理失靈的原因所在，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟體系的可持續(xù)發(fā)展，并創(chuàng)建良好的法制系統(tǒng)和社會氛圍。部門之間要明確互相之間的合作關(guān)系，避免各自行政，決策相互脫節(jié)現(xiàn)象的出現(xiàn)，要將管理措施向?qū)嵺`工作中落實。
2.3 完善有關(guān)的法律法規(guī)。由于我國房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)體系不夠完善，使得我國房地產(chǎn)發(fā)展受到一定的制約，因此，為了使我國房地產(chǎn)行業(yè)正常運行與發(fā)展，就必須建立完善的經(jīng)濟管理法律體系，并對外國的相關(guān)法律進(jìn)行借鑒，取其精華，去其糟粕，建立具有中國特色的社會主義發(fā)展中國家的房地產(chǎn)管理法律體系，使房地產(chǎn)運行狀態(tài)更加規(guī)范化，提高我國房地產(chǎn)市場管理法律法規(guī)的穩(wěn)定性與科學(xué)性，優(yōu)化房地產(chǎn)市場的環(huán)境與秩序，是房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟管理實現(xiàn)有法可依。
2.4 控制開發(fā)成本。房地產(chǎn)有關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟管理關(guān)鍵在于對成本的嚴(yán)格控制，雖然對正常支出的控制難度較小，但相關(guān)的業(yè)務(wù)費用具有較大彈性，對報賬的標(biāo)準(zhǔn)掌握難以控制，所以，必須增強經(jīng)辦人的主人翁感，以最大限度節(jié)約開支，然后以制度管理的方式對漏洞加以控制。
2.5 在項目定期性之前完成利潤預(yù)算。實現(xiàn)經(jīng)濟效益的提高，保證利潤是經(jīng)濟管理的基本宗旨，所以要把利潤指標(biāo)當(dāng)做一項任務(wù)來執(zhí)行，對于一個公司業(yè)績的檢驗標(biāo)志無非就是對其實現(xiàn)利潤多少進(jìn)行檢驗，這同時也是一個企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展根本所在，因此，要充分激發(fā)各個部門的積極性，對企業(yè)項目的建設(shè)有著積極的促進(jìn)作用。
3 結(jié)束語：
總之，房地產(chǎn)行業(yè)對于我國的經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展有著重要的意義，因此，在市場經(jīng)濟條件影響下，要對房地產(chǎn)加強經(jīng)濟管理，使房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟效益得到保障，在該領(lǐng)域中還要更多的有識之士不懈努力，積極創(chuàng)新，從而使房地產(chǎn)的經(jīng)濟關(guān)系工作能夠更好地進(jìn)行。相信通過廣大學(xué)者及房地產(chǎn)業(yè)同仁的不懈努力，不久的將來我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理系統(tǒng)也會躋身于世界先進(jìn)水平。
參考文獻(xiàn)：
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篇7
一、我們國家房產(chǎn)經(jīng)濟管理的現(xiàn)狀
我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)從表面上來看呈現(xiàn)出一片繁榮的景象，但是在內(nèi)部卻隱藏了許許多多的問題，如果這些問題不能夠得到及時、妥善的解決，會對我國以后的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展埋下非常大的隱患，甚至?xí)绊懙秸麄€國家經(jīng)濟健康穩(wěn)步的發(fā)展。這些存在著的具體的問題要涉及到很多的面，其主要表現(xiàn)形式如下：第一，針對房地產(chǎn)行業(yè)，國家出臺了許多相關(guān)的宏觀調(diào)控政策。最近幾年以來，我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的管控不斷的加大，一系列的宏觀管理政策相續(xù)出臺，希望這些政策能夠解決掉房地產(chǎn)行業(yè)中的一些頑疾。但是，從實際的運行效果上來看，國家的宏觀調(diào)控政策所取得的成效實際上并不是特別的明顯，這些政策根本就無法從根源上解決房地產(chǎn)行業(yè)中普遍存在的頑疾。在國家出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策以后，房價快速增長的趨勢不但沒有得到有效的緩解，從某種意義上講，反而卻是提高了國民購買商品房的房價。第二，我們國家的房價呈現(xiàn)整體上的上漲。隨著我們國家物價水平的不斷上漲，在房地產(chǎn)行業(yè)中所需要的建材、土地等物資的成本也相應(yīng)的不斷的提高，這也從間接上催生了我們國家房地產(chǎn)行業(yè)中整體房價的上漲[2]。第三，從長期發(fā)展的形式上看，我國房地產(chǎn)行業(yè)的前景是非常的樂觀的。在爆發(fā)了金融危機的近幾年里，我們國家意識到經(jīng)濟發(fā)展中不合理的推動經(jīng)濟增長的發(fā)展模式，開始從依靠投資、出口的經(jīng)濟模式向依靠內(nèi)需的模式方面轉(zhuǎn)變，國家出臺了一系列的刺激內(nèi)需消費的相關(guān)政策，不斷的提高消費者的消費欲望，極大的提高了房地產(chǎn)市場中商品房的成交量，使得商品房的價格進(jìn)一步的得到了提高。以后推動國家的城鎮(zhèn)化建設(shè)將會是國家的一個重點發(fā)展方向，這種形勢下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)必然會更加迅速的發(fā)展，我國商品房價格穩(wěn)步上升的趨勢將會進(jìn)一步得到保障。
二、我們國家房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中問題的表現(xiàn)形式
（一）經(jīng)濟管理上缺乏一個完善的管理機制
為了能夠使房地產(chǎn)的市場管理更加的規(guī)范化，更加的有效率，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康良好的發(fā)展，必須要有一個完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制。雖然我們國家已經(jīng)出臺了一系列的經(jīng)濟管理方面的政策，但是這些政策往往都流于形勢，沒有一個完善的市場監(jiān)督機制來保證這些政策的落實。房地產(chǎn)處于當(dāng)今形勢下，自從2007年以后，我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)受到土地的價格不斷上漲、建筑材料的供不應(yīng)求、建筑工人老齡化、人工費上漲等因素的影響，商品房的價格開始不斷的飆升，使得廣大的消費者根本就沒辦法購買到自己所能承受的價格的房子。而且，隨著商品房價格的不斷上升，很多的房地產(chǎn)商和投資者從中看到了巨大的商機，然后，對房地產(chǎn)行業(yè)的投資量不斷的增加。而且，中國民間大量存在著的購房投機者，使得居民的購買商品房的價格進(jìn)一步的拉高，房屋的價格已經(jīng)超過了房屋消費者的經(jīng)濟承受能力。不能夠?qū)ξ覀儑艺雠_的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理政策高效合理認(rèn)真的去執(zhí)行，使得出臺政策失真，出臺政策流于形式，更使得我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理的效果大大的打了折扣。
（二）目標(biāo)模糊，沒有一個長期性的政策
在我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理政策中，一直沒有一個連續(xù)性的政策扶持，造成沒有一個明確的管理目標(biāo)。首先，我們國家的政府把抑制房地產(chǎn)的市場需求當(dāng)做市場管理的目標(biāo)。到目前為止，我們國家政府對房地產(chǎn)市場之中所存在的一些問題還不能夠從本質(zhì)上認(rèn)識清楚。所以在出臺一些政策的時候就沒有一定的針對性，當(dāng)然無法對房地產(chǎn)的管理產(chǎn)生一定的效果。而且，政府出臺的長期政策和一些短期的政策還出現(xiàn)一些自相矛盾的地方，造成房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理的效果大大的降低了。而且房地產(chǎn)行業(yè)政策的不合理性以及不連續(xù)性使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟秩序變得非常的混亂，這就為一些不法的投機分子提供了很多方便，造成我國房地產(chǎn)行業(yè)不健康的發(fā)展現(xiàn)象。比如說，房產(chǎn)稅收政策、經(jīng)濟適用房政策以及國五條政策等的落實狀況，都說明了我們國家房地產(chǎn)管理中沒有一個連續(xù)性的政策，沒有一個明確的管理目標(biāo)。
（三）缺乏一套健全的法律、法規(guī)體系
參考國外一些比較健康的房地產(chǎn)行業(yè)，它們都有著一套非常完善的法律、法規(guī)體系，來保證在房地產(chǎn)行業(yè)中經(jīng)濟管理政策能夠有效的落實下來。從目前來講，我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)還處在發(fā)展的初期階段，沒有一套相對比較完善的法律法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的行為[3]。房地產(chǎn)經(jīng)濟管理非常的重要，可以說貫穿于房地產(chǎn)的建設(shè)、開發(fā)、交易以及房地產(chǎn)的后期管理各個的階段，但是我國還沒有一個經(jīng)濟管理法來統(tǒng)領(lǐng)房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的整個階段。而且，我們國家所出臺房地產(chǎn)法律、法規(guī)的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)的落后于我國房地產(chǎn)發(fā)展的速度，就會造成所出臺的房地產(chǎn)法律、法規(guī)出現(xiàn)真空現(xiàn)象。
三、針對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的問題的解決對策
（一）建立一個完善的管理機制
針對我國房地產(chǎn)市場混亂的現(xiàn)象，可以通過改革管理機制來治療，這樣可以更好的發(fā)揮經(jīng)濟管理在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展中的作用。要建立一個健全的管理機制，政府首先要充分發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用，還要吸收國外一些先進(jìn)國家和地區(qū)的管理經(jīng)驗，然后中央政府要制定一個科學(xué)合理的財稅制度。
（二）在出臺政策時要注意政策的連續(xù)性
我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展的初期階段，只有制定一個具有連續(xù)性的政策，才能夠保障房地產(chǎn)市場的有序運轉(zhuǎn)狀態(tài)，防止出現(xiàn)不必要的混亂，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。還應(yīng)該制定一個長期的發(fā)展計劃，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的目標(biāo)，引導(dǎo)居民的消費。
（三）建立一套完善的法律、法規(guī)體系
完善的法律法規(guī)體系可以制約我國的房地產(chǎn)市場實現(xiàn)規(guī)范化的運行，可以規(guī)范房地產(chǎn)的經(jīng)濟秩序，使開發(fā)商和消費者在正常的市場行為中能夠有據(jù)可依，市場中多元化的非常復(fù)雜的財產(chǎn)關(guān)系能夠得到有效的規(guī)范，一些常見的矛盾糾紛能夠在法律法規(guī)下得到解決。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)經(jīng)濟管理是一項非常復(fù)雜的工程，要想把這個工程做好，要有一套完善的管理機制，有一個明確的管理目標(biāo)，有連續(xù)性的房地產(chǎn)政策，有一套完善的法律法規(guī)做支撐。只有做到這些，才能規(guī)范我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場秩序，打擊市場中的投機行為，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
篇8
文獻(xiàn)標(biāo)識碼 A
文章編號 （2014）13-0111-01
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)波動現(xiàn)狀
經(jīng)濟周期波動主要指的是，在一定時間內(nèi)，某個行業(yè)經(jīng)濟活動出現(xiàn)明顯的收縮、擴張現(xiàn)象，通常是波浪狀，并伴隨有反復(fù)性。這種波動代表的是，某個行業(yè)經(jīng)濟處于周而復(fù)始的收縮、擴張運動狀態(tài)，是行業(yè)經(jīng)濟效益和發(fā)展空間的晴雨表。宏觀經(jīng)濟的發(fā)展中，出現(xiàn)經(jīng)濟波動是常見的現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)作為宏觀經(jīng)濟的主流行業(yè)之一，其周期波動是不可避免的現(xiàn)象。回首我國房地產(chǎn)發(fā)展歷程，很容易發(fā)現(xiàn)它不僅具有波動性，還帶有我國發(fā)展轉(zhuǎn)變時期的波動特點。
縱觀我國的幾次房地產(chǎn)周期波動狀況，不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)波動的頻率和幅度越來越小，波動長度在逐漸增加，波動周期中的每個階段都是呈波浪式變化。種種現(xiàn)象表明，我國的房地產(chǎn)行業(yè)波動情況已經(jīng)得到初步控制。不過，在仔細(xì)發(fā)掘波動背后的影響因素時，就可以發(fā)現(xiàn)其實還存在許多潛在問題。按照性質(zhì)來劃分，可以歸納為以下幾點：
（1）我國房地產(chǎn)行業(yè)處于單一的數(shù)量型收縮、擴張狀態(tài)。
（2）消費者的需求量不具有周期性。
（3）行業(yè)的波動狀況明顯受到我國政府政策調(diào)節(jié)的影響。
（4）我國房地產(chǎn)行業(yè)市場機制有許多問題，并且這些漏洞問題對行業(yè)波動也有影響。
（5）產(chǎn)品的波動性不是規(guī)律性波動，而是呈現(xiàn)傾斜性波動狀態(tài)。
（6）我國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的區(qū)域性差別，在經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)波動性較大，在經(jīng)濟相對落后的地區(qū)波動性較小。
（7）我國的房地產(chǎn)波動狀態(tài)具有明顯的中國特色，與國外的房地產(chǎn)波動情況相差較大，在筆者看來是一種封閉型波動。
二、防范我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期劇烈波動的對策
（一）規(guī)范房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)
國家的法律法規(guī)是保證房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，這主要是因為，法律法規(guī)具有規(guī)范性、嚴(yán)謹(jǐn)性和強制性的特點，可以為房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)建一個穩(wěn)定發(fā)展的環(huán)境。以各方利益協(xié)調(diào)穩(wěn)定增加為前提，在這個基礎(chǔ)之上鍛造一個法制的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境。這樣可以避免因為時期變動或人為操作，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生不正常波動現(xiàn)象。
從行業(yè)性質(zhì)上來論述，房地產(chǎn)行業(yè)屬于經(jīng)營產(chǎn)權(quán)的范疇，這種行業(yè)牽扯的法律法規(guī)比較多。它的整個經(jīng)營過程都需要依賴完善、健全的法律法規(guī)制度，和商品業(yè)不同，不是單純的進(jìn)行買賣雙方交易。
（二）加強宏觀調(diào)控力度
1.明確宏觀調(diào)控目標(biāo)
房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控目標(biāo)有很多，按照性質(zhì)的不同，筆者將調(diào)控目標(biāo)總結(jié)歸納如下：首先需要保證房地產(chǎn)行業(yè)整體處于一個穩(wěn)定的、健康的、可持續(xù)發(fā)展的環(huán)境中，合理地解決影響波動周期的外來沖擊問題。其次，將房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系合理化，正視供求問題，并做出相應(yīng)的對策，促使國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)有一個相對穩(wěn)定的發(fā)展基礎(chǔ)。最后，可以從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面著手，將現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化完善。這樣可以有效地提高產(chǎn)業(yè)資源配置效率，對于資源的利用水平也有提升作用。
2.構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)測預(yù)報系統(tǒng)
為了保證我國對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策落實效果，需要構(gòu)建一個關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)報系統(tǒng)，這個系統(tǒng)需要加入仔細(xì)、嚴(yán)禁、科學(xué)的元素。這主要是可以實時掌握當(dāng)今市場的需求狀況和這個行業(yè)的波動情況，以便能及時作出相應(yīng)的對策。這種方式在現(xiàn)階段還沒有得到普遍使用，還處于試用階段，但是它具有現(xiàn)實指導(dǎo)作用和重要的理論含義。
3.改善房地產(chǎn)調(diào)控機制
沒有規(guī)矩不成方圓，任何行業(yè)都需要相應(yīng)的機制作為運營基礎(chǔ)，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說同樣如此。
房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀經(jīng)濟運作和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營活動的連接體，在行業(yè)體制方面，應(yīng)當(dāng)充當(dāng)管理和調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟的角色。
現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)行業(yè)存在調(diào)控時滯的現(xiàn)象，所以在調(diào)控時應(yīng)當(dāng)盡可能地提前做出反應(yīng)。而周期預(yù)警系統(tǒng)就可以為人們提業(yè)信息，是行業(yè)的景氣指標(biāo)。及時進(jìn)行調(diào)控可以阻止問題發(fā)展變大，避免因為急剎車現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)巨大的波動狀況。
調(diào)控政策是一個長期的制度，不能一味的增強調(diào)控力度。在筆者看來，中等的調(diào)控力度是最佳選擇。調(diào)控方式有很多，每種方式都具備針對性，所以在改善調(diào)控機制時，需要綜合多種調(diào)控方式，結(jié)合當(dāng)前的狀況來規(guī)劃。以此來保證行業(yè)的中長期發(fā)展目標(biāo)和短期調(diào)控能兼顧，盡可能地利用柔和的解決方式來處理問題，使宏觀調(diào)控軟著陸。
調(diào)控節(jié)奏也是影響調(diào)控效果的因素之一，對于這方面來說，主要還是根據(jù)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。在必要時候，可以利用反周期的反向調(diào)節(jié)方式，使緊縮和擴張交替進(jìn)行，利用擴張性和緊縮性混合使用的調(diào)控方式，在保證了行業(yè)總體控制的基礎(chǔ)上，進(jìn)行行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。
4.選擇恰當(dāng)?shù)恼{(diào)控方式
現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控方式主要采取的經(jīng)濟調(diào)控方式。這種方式是從經(jīng)濟利益的角度，對房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)消費人群的經(jīng)濟活動進(jìn)行控制。這種調(diào)控方式只是適用于當(dāng)今的房地產(chǎn)市場，所以我們應(yīng)當(dāng)基于國家的形式和發(fā)展特點，對調(diào)節(jié)方式進(jìn)行選擇，保證行業(yè)在不同時期有不同的調(diào)節(jié)特點，最終促使行業(yè)走可持續(xù)發(fā)展道路。
5.調(diào)整該行業(yè)的投資政策
房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他行業(yè)，這個行業(yè)的利潤比較高，出現(xiàn)了許多“空手套白狼”的現(xiàn)象，激起了民眾對房地產(chǎn)行業(yè)的投資興趣。所以筆者認(rèn)為對于投資現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)出臺相應(yīng)的政策管理。在制定政策時，需要密切關(guān)注市場的投資變化情況，將投資主體內(nèi)部的結(jié)構(gòu)變化作為影響周期波動的核心因素，使投資主體和政策結(jié)構(gòu)合理化。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)市場的變化狀態(tài)具有明顯的波浪式波動特點，站在國家發(fā)展和民生發(fā)展的角度來論述，房地產(chǎn)行業(yè)的波動起伏越大，對發(fā)展越不利。所以應(yīng)當(dāng)追求平穩(wěn)、長期的發(fā)展。本文介紹了我國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，以及防范我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期劇烈波動的對策，希望對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有所幫助。
參考文獻(xiàn)：
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篇9
空余房地產(chǎn)；租賃合同；管理
在人口不斷集中的過程中，空余的房地產(chǎn)數(shù)量也隨之增加，空余房地產(chǎn)出租從原先的單獨出租，發(fā)展到目前的大規(guī)模出租，在管理上，也實現(xiàn)了由分頭管理轉(zhuǎn)變?yōu)榧谢芾怼Ｌ貏e是在一些大中型的城市中，空余房地產(chǎn)的升值空間更大，在目前的房地產(chǎn)事業(yè)中，空余房地產(chǎn)租賃管理已經(jīng)成為了一項重要的課題。而空余房地產(chǎn)租賃管理本身就具有較強的復(fù)雜性，其所涵蓋的內(nèi)容有很多，而合同管理則是其中一個關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，其貫穿空余房地產(chǎn)租賃管理的全過程，在租賃管理中占據(jù)重要的地位。下面本文就主要針對加強空余房地產(chǎn)租賃的合同管理進(jìn)行深入的探究。
1、加強空余房地產(chǎn)租賃管理中合同管理的重要性
一般來說，合同受到法律的保護(hù)，其所起到的主要作用就是維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的秩序，另外也是對個體行為進(jìn)行保護(hù)，其可以有效的維護(hù)個體的權(quán)益。合同的簽訂都需要嚴(yán)格的依據(jù)法律的效力，如果沒有融合法律觀念，那么該合同將沒有法律效力，不會受到法律的保護(hù)。空余房地產(chǎn)租賃合同管理本身就具有較為突出的管理優(yōu)勢，而最為明顯的就是全過程以及系統(tǒng)化的管理優(yōu)勢。所謂的全過程就是指代的合同的自開始洽談到合同結(jié)束的一系列過程。而所謂的系統(tǒng)性就是指代的合同中的各項有關(guān)的房地產(chǎn)管理內(nèi)容都要進(jìn)行全面的管理。并不是合同簽訂完成了就可以了事，而是在合同簽訂完成后，要嚴(yán)格的按照合同中的內(nèi)容進(jìn)行各項活動的開展，針對合同實施有效的管理，在合同簽訂前以及簽訂后的各項條款都要進(jìn)行有效的管理。
2、目前空余房地產(chǎn)租賃管理合同中存在的問題
2.1法規(guī)意識不強，合同意識淡薄
目前很多的空余房地產(chǎn)都是租賃給個人或者是單位，很多地區(qū)的空余房地產(chǎn)都有著各自的歷史遺留問題以及其自身的特殊性，這就使得很多的單位以及個人在進(jìn)行空余房地產(chǎn)租賃的時候，需要根據(jù)其特殊性和歷史遺留問題與自身的發(fā)展是否相符來進(jìn)行全面的思考后，再確定是否選擇租賃空余房地產(chǎn)，但是很多的個人以及單位對于這方面并不重視，在不清楚房地產(chǎn)租賃存在的歷史問題以及特殊性的基礎(chǔ)上，針對相關(guān)的法律法規(guī)也不遵守，不具備較強的法律意識，這樣就使得合同的執(zhí)行并不規(guī)范，很多的合同并不具備法律效力，形同虛設(shè)，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)受到了巨大的經(jīng)濟損失，在經(jīng)濟發(fā)展上出現(xiàn)了倒退的現(xiàn)象。
2.2空余房地產(chǎn)部分租賃合同不規(guī)范
一些空余房地產(chǎn)的租賃合同并不規(guī)范，很多的內(nèi)容并不符合法律法規(guī)的要求，這就使得租賃合同不具備法律效力，在法律上無法使得空余房地產(chǎn)合同受到認(rèn)可，而造成這一情況出現(xiàn)的主要原因就是相關(guān)的人員不具備較強的法律意識，在法律認(rèn)識上比較欠缺，從而使得空余房地產(chǎn)部分租賃合同并不受到法律的保護(hù)，使得房地產(chǎn)企業(yè)蒙受較大的損失。
2.3合同引起的糾紛
由于沒有做好相應(yīng)的協(xié)調(diào)工作，加上出現(xiàn)的問題遲遲得不到解決，在產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系上較為模糊，這一系列問題的出現(xiàn)，都使得道路以及電力等公共設(shè)施無法得到切實的落實，從而使得用地出現(xiàn)糾紛，租賃雙方的權(quán)益都會受到的影響，導(dǎo)致了經(jīng)濟效益的下降，嚴(yán)重的會使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)倒退的現(xiàn)象。
3、加強空余房地產(chǎn)租賃合同管理的措施
3.1嚴(yán)格規(guī)章制度的貫徹落實
加強對各項法律法規(guī)制度的完善處理力度，使得各項法律法規(guī)能夠更加符合現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)展的需求，可以充分的依據(jù)這些法律法規(guī)來進(jìn)行空余房地產(chǎn)租賃合同的管理，在審批手續(xù)上可以更加的規(guī)范化，針對房地產(chǎn)租賃合同管理的法律意識進(jìn)行有效的強化處理，展開對空余房地產(chǎn)租賃合同管理的法治教育，積極的進(jìn)行法律法規(guī)的宣傳，從而可以使得空余房地產(chǎn)租賃合同管理能夠有法可循，使得空余房地產(chǎn)租賃合同管理工作能夠有效的開展。
3.2強化合同的規(guī)范性，加強監(jiān)督力度
針對空余房地產(chǎn)租賃合同進(jìn)行管理的過程中，要合理的應(yīng)用相應(yīng)的法律手段，將既定的法律規(guī)范當(dāng)做參考的依據(jù)，保障相關(guān)的房地產(chǎn)管理部門能夠針對租賃合同進(jìn)行全面的管理，針對合同中的各項內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范化設(shè)定，保障監(jiān)督工作的順利開展，針對合同管理進(jìn)行有效的監(jiān)督，這樣不僅能夠使得空余房地產(chǎn)得到有效的利用，防止資源的浪費，同時也能夠更好的推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)可以具備更大的經(jīng)濟價值和社會價值。
3.3合理審核合同內(nèi)容，減少糾紛，提高履約率
一份合同能否順利執(zhí)行，會不會引起合同糾紛，很大程度上取決于合同在簽訂前是否對合同條款進(jìn)行過認(rèn)真的評審。對空余房地產(chǎn)租賃合同的內(nèi)容審查，主要包括界限清晰、租金明確、租期適當(dāng)、文本流暢、防止錯漏或產(chǎn)生歧義等幾方面的內(nèi)容。各單位應(yīng)把合同內(nèi)容的審查作為一項硬性規(guī)定實施于空余房地產(chǎn)租賃管理中來，只有對合同內(nèi)容進(jìn)行細(xì)致合理的審查，才能有利于房管部門宏觀合同管理，還可以從微觀上防止無效合同和詐騙行為的發(fā)生，有利于協(xié)調(diào)合同主體之間的關(guān)系，提高履約率。
4、結(jié)語
通過本文的分析可以了解到，針對空余房地產(chǎn)租賃合同實施高效的管理，具有一定的必要性。而要想能夠使得空余房地產(chǎn)租賃合同的管理力度可以得到強化，就需要構(gòu)建相應(yīng)的合同管理機構(gòu)，依據(jù)該機構(gòu)來對租賃合同實施高效的管理，同時要構(gòu)建高質(zhì)量和專業(yè)的人才隊伍，通過這兩點，就能夠使得空余房地產(chǎn)租賃合同得到強化管理，從而就可以進(jìn)一步的推動空余房地產(chǎn)經(jīng)濟效益和社會效益的提升，使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長遠(yuǎn)的可持續(xù)發(fā)展。
作者：攸海蓮 單位：衡水市房地產(chǎn)市場管理處
參考文獻(xiàn)：
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收錄日期：2014年8月21日
自改革開放以來，我國經(jīng)濟發(fā)展速度逐漸提升，在眾多行業(yè)中，能夠為經(jīng)濟發(fā)展帶來最大推動力的，非房地產(chǎn)業(yè)莫屬。為了保證房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家陸續(xù)出臺了一系列相關(guān)政策制度，對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管理。然而，由于相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章制度等不夠完善，使得我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中還存在一些問題，尤其是房地產(chǎn)登記審核管理制度存在一些漏洞，其對房地產(chǎn)發(fā)展的阻礙作用已經(jīng)愈加明顯，如何加強房地產(chǎn)登記審核管理制度，是亟待解決的重大問題。
一、我國房地產(chǎn)登記審核管理制度概述
（一）房地產(chǎn)登記制度相關(guān)概念。房地產(chǎn)登記，也就是人們通常所說的不動產(chǎn)登記，它指的是當(dāng)事人向國家房地產(chǎn)相關(guān)的機關(guān)單位提出登記申請，而國家法定機關(guān)再依據(jù)現(xiàn)有的相關(guān)法律制度對房產(chǎn)、地產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)信息進(jìn)行審核、匯總，統(tǒng)計房地產(chǎn)客體信息，從而對房地產(chǎn)信息及所有人進(jìn)行權(quán)力賦予和界定的一項制度。房地產(chǎn)登記制度所發(fā)揮作用的強弱，直接受相關(guān)法律法規(guī)、相關(guān)部門的執(zhí)行力度等因素的影響。同時，房地產(chǎn)登記制度管理是否執(zhí)行到位，也直接關(guān)系到該行業(yè)未來的發(fā)展趨勢。
（二）房地產(chǎn)登記相關(guān)制度管理程序。房地產(chǎn)具有不可移動的性質(zhì)，且擁有權(quán)、使用權(quán)的期限都相對較長，在其權(quán)利歸屬的劃分中，難免會因產(chǎn)權(quán)交接等原因產(chǎn)生一些權(quán)利不明的問題。為了能夠更好地解決因產(chǎn)權(quán)歸屬帶來的糾紛，房地產(chǎn)登記相關(guān)制度必須要不斷完善。目前，我國與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)對房地產(chǎn)登記制度作出了基本規(guī)定，在房地產(chǎn)登記具體事宜中，還要受到地區(qū)、當(dāng)?shù)卣畽C關(guān)、經(jīng)濟市場發(fā)展的各因素的約束。因此，房地產(chǎn)登記必須在符合法律規(guī)定的條件下，由權(quán)力機關(guān)進(jìn)行切實的實施，才能發(fā)揮其產(chǎn)權(quán)界定、公示、管理等功能。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記模式為：由房地產(chǎn)行政管理部門擔(dān)任登記機關(guān)，實行房地產(chǎn)權(quán)強制登記制度。
二、我國房地產(chǎn)登記審核管理制度存在的問題
（一）房地產(chǎn)相關(guān)法律存在缺陷。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，市場對于房地產(chǎn)秩序的要求也越來越急迫，我國《物權(quán)法》的建立，在一定程度上有效地解決了房地產(chǎn)權(quán)的問題。然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)越做越大，現(xiàn)有的法律已經(jīng)不能夠完全滿足房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的需求。房地產(chǎn)登記相關(guān)法律多數(shù)是作為其他法律的附帶內(nèi)容，卻并未形成一個完善的、系統(tǒng)的法律體系，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)相關(guān)立法滯后，法律執(zhí)行效率低下。并且，現(xiàn)有的法律產(chǎn)權(quán)很多都是針對多年前的計劃經(jīng)濟而制定，市場對于經(jīng)濟發(fā)展的作用未能在法律中體現(xiàn)出來，而如今，房地產(chǎn)市場交易又是一項重要的經(jīng)濟手段，法律與市場脫離，那么房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、權(quán)利轉(zhuǎn)讓等問題越來越多，由此而產(chǎn)生的矛盾和糾紛也越來越嚴(yán)重。于當(dāng)事人來說，合法權(quán)益受到了侵害；于市場經(jīng)濟發(fā)展來說，這是一大進(jìn)步的障礙；于國家來說，這是關(guān)系到民生民計、社會安定的大問題。
（二）房地產(chǎn)登記制度不夠完善。房地產(chǎn)登記制度存在的最明顯的問題就是與房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)難以達(dá)到統(tǒng)一。在我國社會經(jīng)濟由計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制過渡的大背景下，房地產(chǎn)能夠如此迅速地發(fā)展起來，是一件偉大的事情。然而，正是由于經(jīng)濟體制的變化，導(dǎo)致了房地產(chǎn)登記制度的建立難以跟得上經(jīng)濟發(fā)展的腳步。現(xiàn)如今，房地產(chǎn)登記制度中，國家權(quán)力機關(guān)的干預(yù)過多，甚至出現(xiàn)了國家干涉阻礙房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況。房地產(chǎn)登記中某些事項，如房地產(chǎn)行政主管部門可以全權(quán)代表政府對房產(chǎn)的所有權(quán)及延伸出的典權(quán)、抵押權(quán)等進(jìn)行審核登記。這種登記審核管理制度可以有效地保護(hù)房產(chǎn)權(quán)利所有人的合法權(quán)益，但不能否認(rèn)，這樣的制度也嚴(yán)重地影響了國家機關(guān)對房地產(chǎn)行政管理職能的發(fā)揮。現(xiàn)有房地產(chǎn)登記審核管理制度的弊端越來越明顯，近期，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，不能忽略制度上所帶來的負(fù)面影響。為了能夠讓房地產(chǎn)市場盡快恢復(fù)，完善的房地產(chǎn)登記審核管理制度必不可少。
三、加強房地產(chǎn)登記審核管理制度的方案
（一）建立健全房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)。目前，我國實行中國特色的社會主義市場經(jīng)濟體制，無論是經(jīng)濟發(fā)展的道路，還是相關(guān)法律的建立，既要考慮到國家政府機關(guān)職能的發(fā)揮，又要考慮市場經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律。兩者并重，才能讓法律更為符合我國經(jīng)濟發(fā)展的要求，維護(hù)相關(guān)人員的合法權(quán)益。以健全的法律法規(guī)為依據(jù)的房地產(chǎn)登記審核管理制度的建立和完善，可以有效地發(fā)揮國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控作用，同時也不會影響市場對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整。通過對房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)登記的權(quán)利、責(zé)任，規(guī)范登記操作過程。如此一來，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記一旦完成，便可立即產(chǎn)生法律效用。避免因為房地產(chǎn)歸屬權(quán)認(rèn)識不清、內(nèi)容登記不詳?shù)葥p害相關(guān)人員的權(quán)利和利益。現(xiàn)如今，我國《物權(quán)法》已明確規(guī)定，統(tǒng)一的登記辦法、統(tǒng)一的登記范圍、統(tǒng)一的登記機關(guān)等條件下所進(jìn)行的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，才能夠得到國家機關(guān)的認(rèn)可。房地產(chǎn)登記相關(guān)法律的程序性內(nèi)容已經(jīng)相對完善，但由于具有繁多復(fù)雜、較為瑣碎等特征，就要求其必須有相關(guān)的配套法律共同執(zhí)行，確定房地產(chǎn)登記的類型等相關(guān)事宜，保證法律的執(zhí)行能夠發(fā)揮到其應(yīng)有的作用。
（二）根據(jù)已有法律，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)權(quán)整合。所謂房地產(chǎn)，既包括房屋，也包括土地，二者雖有區(qū)別，但在房地產(chǎn)登記審核管理中，更有著密不可分的聯(lián)系。在房地產(chǎn)開發(fā)和交易中，土地的擁有權(quán)和使用權(quán)主要是以房屋的權(quán)利歸屬來體現(xiàn)。在房地產(chǎn)事業(yè)的實際運行過程中，房屋和土地基本是保持一致的步調(diào)。世界上許多國家對于土地和房屋權(quán)利的管理都是將二者歸結(jié)到一起，進(jìn)行統(tǒng)一的管理，也就是說，房地產(chǎn)權(quán)實際上是一種權(quán)利。在以前的中國，土地權(quán)和房屋權(quán)是分立的。近年來，兩種權(quán)利的分開造成了種種問題，開發(fā)建設(shè)的房屋出售給購房者之后，購房者只持有房產(chǎn)證，而沒有地產(chǎn)證。這就造成了房地產(chǎn)權(quán)利分開，容易出現(xiàn)權(quán)利不明等情況。正是由于這個原因，我國在《物權(quán)法》中規(guī)定了不動產(chǎn)登記，在《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》中將地權(quán)與房權(quán)整合到一起，實現(xiàn)了不動產(chǎn)登記整合。然而，由于這一制度的實施時間有限，在登記審核管理方面還未能做到盡善盡美。造成了如今雖然有法律與制度的支持，但在實際操作中總是問題不斷的情況。因此，必須進(jìn)一步對房地產(chǎn)登記審核管理制度進(jìn)行完善，根據(jù)目前房地產(chǎn)狀況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，讓政策與制度在實際的執(zhí)行中能夠發(fā)揮更大的作用。
（三）完善房地產(chǎn)登記損害賠償制度。房地產(chǎn)登記審核管理相關(guān)部門要積極承擔(dān)起應(yīng)有的責(zé)任，以專業(yè)的手段進(jìn)行高效率的管理。房地產(chǎn)登記審核過程中，一旦出現(xiàn)紕漏，將會給當(dāng)事人帶來極大的經(jīng)濟、名譽上的損失。而房地產(chǎn)登記損失的造成可能是由于房地產(chǎn)交易的某一方參與者的不法行為與房地產(chǎn)登記部門的錯誤等多種原因共同造成的。那么，如何對利益受到損失的當(dāng)事人進(jìn)行賠償，這是一個難題。就目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢來看，錯誤登記的賠償應(yīng)當(dāng)選擇這樣一種方式：當(dāng)核實當(dāng)事人利益確實受到了損失，并且房地產(chǎn)登記部門的錯誤是原因之一（或是全部責(zé)任）后，應(yīng)當(dāng)先由國家行政機關(guān)賠償全部損失，并根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)追究其他涉事單位、個人的責(zé)任，使其付出相應(yīng)的賠償，同時國家行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)在法院的判決下，確定好應(yīng)當(dāng)賠償?shù)姆蓊~。另外，當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)積極尋找合理的途徑來索取賠償，維護(hù)自己的合法權(quán)益。
我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要合理而完善的管理制度作為支撐。加強房地產(chǎn)登記審核管理制度，是推動我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要一步，隨著法律和制度的建立和完善，房地產(chǎn)市場必然會走上更快的發(fā)展之路。
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一、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因
導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴(yán)密、會計人員業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對自身利益的追求等。
（一）會計法規(guī)制度和會計法規(guī)尚不完善
我國的會計制度的缺陷集中表現(xiàn)對沒有對新出現(xiàn)的會計業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對某些經(jīng)濟業(yè)務(wù)和事項的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會計科目不合理及使用上的串項等一系列的會計核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實，會計信息失實，收入、支出和結(jié)余虛假。我國目前的《會計法》的規(guī)定尚有待進(jìn)一步完善。例如，《會計法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險。此外，對會計人員的獎勵和保護(hù)的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會計人員在違背單位、個人利益而遵守《會計法》要求時，國家要從法律上給予保護(hù)。如果缺少這方面的保護(hù)，很容易造成會計信息失真。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機制不健全
房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機制可分為內(nèi)部監(jiān)督機制與內(nèi)部監(jiān)督機制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會計監(jiān)督的主體是決策者，但是會計負(fù)責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會計人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息失真，沒有真實反映經(jīng)營成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會計工作的社會監(jiān)督機制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護(hù)的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會中介機構(gòu)彼此間進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母偁帲蛘呤且恍┳詴嫀熉殬I(yè)道德水平差，出具虛假的會計驗證報告。這就使有些會計信息即使被確認(rèn)了但仍缺乏真實性。
（三）房地產(chǎn)行業(yè)會計人員自身素質(zhì)較低
總的來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)會計人員的自身素質(zhì)并不高。會計活動的主體是會計人員。會計信息要經(jīng)過會計人員對相關(guān)要素的計量和確認(rèn)后才能生成，必然要對經(jīng)濟活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會計信息的質(zhì)量。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會計人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯誤。近年來，會計制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會計核算的難度，這也影響了會計信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會計人員即使遵守了會計法規(guī)，但受到認(rèn)識水平的局限，也可能使計量處的數(shù)據(jù)與實際情況不符，從而使會計信息不實。有些會計人員素質(zhì)較低，不按會計法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報表，使得會計信息失真。
二、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的治理對策
篇12
一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中存在的問題
（一）缺乏連續(xù)性政策，目標(biāo)模糊不清。近幾年，我國政府一直將管理重點放在調(diào)整房地產(chǎn)市場供需平衡方面，以此控制國內(nèi)房價的增長速度和供應(yīng)數(shù)量。然而，我國政府在房地產(chǎn)市場管理方面，存在缺乏連續(xù)性政策，導(dǎo)致管理目標(biāo)模糊不清。首先，我國政府管理目標(biāo)是抑制房地產(chǎn)市場需求。目前，我國政府不能從本質(zhì)上認(rèn)識對房地產(chǎn)市場存在的問題，不能有針對性地制定長期的經(jīng)濟管理政策，不能對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效的管理。同時，政府的短期政策和長期政策存在控制目標(biāo)不一致問題，大大降低房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理效果。不連續(xù)、不合理的經(jīng)濟管理政策會擾亂房地產(chǎn)行業(yè)，為不法投機者提供可乘之機，不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。例如，經(jīng)濟適用房、房產(chǎn)稅收、國五條等政策的執(zhí)行情況，都充分說明我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在目標(biāo)模糊不清，缺乏連續(xù)性政策。
（二）相關(guān)法律、法規(guī)體系的不健全。從國外房地產(chǎn)經(jīng)濟管理經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理政策有效執(zhí)行的前提是完善的法律、法規(guī)體系。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于初級發(fā)展階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理缺乏完善的法律、法規(guī)。雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易和后期管理的整個階段，但我國目前尚未建立貫穿房地產(chǎn)整個階段的經(jīng)濟管理法。同時，我國房地產(chǎn)法律、法規(guī)建設(shè)落后于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，經(jīng)常出現(xiàn)房地產(chǎn)法律存在真空的現(xiàn)象。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理文件主要以國務(wù)院名義頒發(fā)，或者以國家部委辦公室的名義頒發(fā)，諸如國11條、新國4條等。這些房地產(chǎn)經(jīng)濟管理法，缺乏嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和適用性。雖然我國政府在房地產(chǎn)特定領(lǐng)域建立初步的法律、法規(guī)，但缺乏相應(yīng)的管理條例和實施細(xì)則，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)等現(xiàn)象。
二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理建議和對策
在充分了解我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題，利用歸納、總結(jié)和分類的方法，提出我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理對策。
（一）制定連續(xù)性政策，明確管理目標(biāo)。目前，我國正處于體制改革的重要時期，需要不斷進(jìn)行產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，所以我國經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵就是“轉(zhuǎn)型和發(fā)展”。“我國政府需要充分認(rèn)識房地產(chǎn)行業(yè)對于改善國民居住條件和提高生活質(zhì)量的重要作用，以及其在我國經(jīng)濟增長的特殊地位。”政府需要制定連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃。我國房地產(chǎn)行業(yè)處于初級發(fā)展階段，需要制定連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃，以保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。同時，在連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃的背景下，政府需要明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理目標(biāo)，以此緩解日益增長的城鄉(xiāng)居民實際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)需求之間的矛盾。連續(xù)性政策的制定可以維護(hù)社會的穩(wěn)定，促進(jìn)國民經(jīng)濟和諧，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟管理目標(biāo)的實現(xiàn)。其三，應(yīng)制定長期發(fā)展規(guī)劃。在了解我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的基礎(chǔ)上，我國政府出臺房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理長期發(fā)展規(guī)劃，以此保證房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，避免出現(xiàn)“越長越調(diào)，越調(diào)越長”的調(diào)控常態(tài)。從房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r來看，我國一直處于人多地少的情況中，所以政府對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理目標(biāo)進(jìn)行明確規(guī)定，積極引導(dǎo)國民住房消費，切實承擔(dān)起政府的社會保障職責(zé)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理短期目標(biāo)的明確，可以幫助政府建立和完善住房保障體系，有效控制炒房、囤房等擾亂房地產(chǎn)市場的違法行為。
（二）完善相關(guān)法律、法規(guī)體系。目前，我國房地產(chǎn)市場處于初級階段，各項法律、法規(guī)需要逐步地建立和完善，進(jìn)而形成具有中國特色的完整的房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系。其一，房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系建立過程漫長。完善的法律、法規(guī)體系，可以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場規(guī)范化地運行，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的合法化管理。房地產(chǎn)行業(yè)直接關(guān)系到社會經(jīng)濟，影響國民經(jīng)濟的穩(wěn)定。“我國政府需要建立符合房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律的法律、法規(guī)體系，使中、低收入購房者可以享受國家的宏觀調(diào)控政策。”其二，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。在現(xiàn)有房地產(chǎn)法律、法規(guī)條件下，住房業(yè)主尚未獲得法律方面的確認(rèn)和保護(hù)，房地產(chǎn)涉及的多元化的復(fù)雜財產(chǎn)關(guān)系尚未得到有效的規(guī)范。目前，我國房地產(chǎn)秩序長時間脫離正常經(jīng)濟軌道，經(jīng)常出現(xiàn)矛盾糾紛，業(yè)主維權(quán)困難等問題，所以我國需要完善相關(guān)法律、法規(guī)，使得房地產(chǎn)秩序回歸到正常經(jīng)濟軌道。我國政府對相關(guān)法律、法規(guī)體系進(jìn)行完善，既可以規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，又避免出現(xiàn)政府過度干預(yù)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)象。同時，完善的法律、法規(guī)體系，可以全方位、多角度、多層次地保障宏觀調(diào)控體系的建設(shè)。其三，不斷地完善房地產(chǎn)法律。目前，我國政府不斷地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律，并出臺相關(guān)的法規(guī)，促進(jìn)《房地產(chǎn)法》的出臺。這些法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易和后期服務(wù)納入到經(jīng)濟管理中，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場法律、法規(guī)體系的建立，提高房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的層次性、嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性。
（三）完善我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理途徑。我國政府需要完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理管理途徑，以此提高經(jīng)濟管理的效率。首先，認(rèn)真核算投資總額。開發(fā)商的項目可行性報告通過審核以后，其必須選擇適合的經(jīng)理去完成項目。在房地產(chǎn)項目實施過程中，嚴(yán)格按照可行性研究報告、項目投資總額進(jìn)行施工。因為項目投資總額的確定直接關(guān)系到項目的成敗，所以政府要嚴(yán)格審核開發(fā)商的資金情況。工程人員對項目進(jìn)行初步估算之后，制作出資金流量表，并交有關(guān)部門進(jìn)行審核，并載入相應(yīng)檔案，為政府制定經(jīng)濟管理政策提供依據(jù)。政府依據(jù)社會的實際發(fā)展需要和開發(fā)商的自身運轉(zhuǎn)情況，來確定開發(fā)商的投資總額。政府在項目開發(fā)前對開發(fā)商的投資總額進(jìn)行核算，既可以有效地降低開發(fā)商投資失誤的幾率，又可以減少投資失敗給地方經(jīng)濟造成的損失。其次，加強開發(fā)商的成本控制。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理的關(guān)鍵是成本控制，而成本控制又是開發(fā)商提高自身效益的主要手段。成本控制既關(guān)系到開發(fā)商的經(jīng)濟效益，又關(guān)系到住房的未來使用價值，所以成本控制是總額核算之后的又一關(guān)鍵問題。房地產(chǎn)日常支出是成本控制中比較容易的一項，但日常支出中的業(yè)務(wù)費用控制卻很難有效進(jìn)行，這主要歸咎于業(yè)務(wù)費用具有較大的彈性。成本管理者要具有較強的責(zé)任意識，保證成本控制的有效進(jìn)行。同時，我國政府應(yīng)該建立、完善成本控制制度，避免出現(xiàn)成本控制漏洞。另外，開發(fā)商采用合理包干的方式，提高相關(guān)人員的成本節(jié)約積極性。再次，在項目定性前進(jìn)行利潤預(yù)期核算。我國加強經(jīng)濟管理的最終目標(biāo)是保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟的良好發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系到地方部門之間的關(guān)系，也關(guān)系到地方政府利潤的獲得。在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的過程中，地方政府應(yīng)該將利潤的實現(xiàn)作為自己的目標(biāo)。在項目定性前進(jìn)行利潤預(yù)期核算，既從根本上保障開發(fā)商的利潤，又帶動了地方經(jīng)濟發(fā)展。
三、結(jié)束語
我國房地產(chǎn)市場處于初級發(fā)展階段，相關(guān)法律、法規(guī)還不完善，大大影響了我國政府經(jīng)濟管理的執(zhí)行效果。我國政府需要客觀、準(zhǔn)確地了解房地產(chǎn)市場情況，加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的力度，制定切實可行的宏觀政策，保證房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定的發(fā)展。另外，我國政府應(yīng)該借鑒國外房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的先進(jìn)經(jīng)驗，提高我房地產(chǎn)經(jīng)濟管理水平，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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篇13
房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其典型特點為：高風(fēng)險、高投入及高回報。房地產(chǎn)企業(yè)的正常運作需要富余的籌備資金作為保障，因此采用何種融資方式對房地產(chǎn)企業(yè)而言至關(guān)重要。本文通過分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的主要融資方式及存在的問題，提出解決我國房地產(chǎn)業(yè)瓶頸的有效措施。
一、主要融資方式
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資方式包括：1.上市融資；上市是快速獲取巨額資金的重要渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。然而當(dāng)前我國上市的房地公司并不多，在全國房地產(chǎn)企業(yè)中所占比例甚小。其主要原因是上市需要經(jīng)過復(fù)雜的審查過程，并且初期成本較高。對于中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或新開發(fā)商）而言上市融資這一方式的壁壘較高[1]，大多不愿意采用該方法。2.債券融資；債券融資可以聚集社會閑散資金，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來大規(guī)模的長期資金，用于土地開發(fā)和房地產(chǎn)項目投資等。按融資期限分為短期融資券和中長期債券，債券融資具有成本低，透明度高的優(yōu)勢，但也存在融資風(fēng)險大，融資彈性小和對企業(yè)要求高的局限性，該方式是目前國內(nèi)企業(yè)較為常用的融資方式之一。然而真正可以使用該融資方式的企業(yè)多為資質(zhì)好、規(guī)模較大的企業(yè)。從承銷商的角度看，向大企業(yè)發(fā)放債券所獲得的利益要高于發(fā)放給中小房地產(chǎn)開發(fā)商。3.銀行信貸；從銀行貸款是目前我國開發(fā)商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業(yè)的流動周轉(zhuǎn)資金，在開發(fā)項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸，主要分為土地整理貸款和開發(fā)建筑貸款。4.信托融資；投資者將購買信托作為投資手段，收益于房地產(chǎn)的升值。一來可以增加房地產(chǎn)的資金來源，減緩銀行風(fēng)險，二來可以緩和房地產(chǎn)供求關(guān)系。因稅收政策及某些政治因素，這種融資方式在我國并沒有得到真正的發(fā)展。5.資產(chǎn)證券化；它包括兩種方式：項目融資證券化及房地產(chǎn)抵押貸款證券化。資產(chǎn)證券化有助于增加資金來源，降低銀行貸款壓力。6.夾層融資；該融資方式是當(dāng)前新興的融資模式，它是指在風(fēng)險和回報方面介于是否確定于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間的一種融資形式。房地產(chǎn)領(lǐng)域中通常把不同的債權(quán)與股權(quán)進(jìn)行組合，靈活性高和門檻低是其最大的優(yōu)勢。該融資方式在發(fā)達(dá)國家已有先例并取得成功，但在我國較為罕見。7.其他融資方式；還有利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資等其他融資方式。
二、存在的問題
1．單一的融資方式
當(dāng)前我國房地產(chǎn)的融資方式以銀行貸款為主，上市融資、信托融資、債券融資等其他融資方式所占的比重很小。從企業(yè)統(tǒng)計視覺看，企業(yè)原有資金、銀行貸款、預(yù)售款以及建筑企業(yè)墊資是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的主要來源[2]。銀行貸款與預(yù)售款都源自商業(yè)銀行，房地產(chǎn)開發(fā)對于銀行貸款具有很高的依賴性。銀行貸款的缺點在于貸款有時間和條件限制，企業(yè)融資過度依賴銀行貸款容易出現(xiàn)資金斷鏈等系列問題。
2．融資體系不健全
我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近10年的高速發(fā)展，已成為我過市場經(jīng)濟不可缺少的組成部分。盡管一段時間以來出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫爭論以及央行出臺收緊信貸的政策，但房地產(chǎn)開發(fā)資金規(guī)模仍保持著持續(xù)上升的趨勢。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資體系還不夠完善，市場化程度不高，融資渠道狹窄、單一的融資結(jié)構(gòu)致使資金富裕者的大量資金沒有有效的通道直接進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，只能為儲蓄進(jìn)入銀行體系。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)需要資金的時候，只能選擇銀行貸款，這不僅制約了房地產(chǎn)的發(fā)展，也給銀行體系帶來了巨大的風(fēng)險隱患。
3．金融環(huán)境基礎(chǔ)薄弱
信用制度是市場經(jīng)濟的重要組成部分，也是市場經(jīng)濟制度有效配置資源的重要前提。目前我國市場缺乏完善的信用制度，特別是缺乏對不良信用行為的懲戒機制和相關(guān)的立法保障。信用制度的不健全，已經(jīng)成為制約我國房地產(chǎn)投資信托、私募股權(quán)基金等融資模式發(fā)展的重要因素。
4．相關(guān)法律、法規(guī)不完善
我國出臺的關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)主要包括：產(chǎn)業(yè)基金法、稅法和物權(quán)法[3]等。這些法律法規(guī)的頒布執(zhí)行為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了一個良好的制度環(huán)境。但因國家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)還不夠完善。如房產(chǎn)的投資基金和債券融資方面的法律就沒有得到完善。這都會限制房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此要拓寬房地產(chǎn)的融資渠道和改變單一的融資結(jié)構(gòu)，建立健全完善的法律法規(guī)亟待施行。
三、改變房地產(chǎn)業(yè)融資方式的有效措施
1．拓展融資渠道，融資方式多樣化
要想改變我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，首先就要拓展房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，實現(xiàn)融資方式的多樣化。以下重點介紹幾種有效拓寬融資渠道的方法：1發(fā)行股票，上市融資。當(dāng)前這種融資方式在我國房地產(chǎn)業(yè)中較為少見，只有少數(shù)企業(yè)能夠采用該方式進(jìn)行融資。隨著我國股市規(guī)模的不斷擴大，證券市場也有了很大發(fā)展。房產(chǎn)業(yè)進(jìn)入股市是未來發(fā)展的趨勢。股票發(fā)行和上市對企業(yè)的資質(zhì)有一定的要求，因而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)著力改造自身的形象，擴大規(guī)模，朝著大型企業(yè)的方向發(fā)展。2發(fā)行企業(yè)債券。發(fā)行企業(yè)債券是一種有效的融資方式。企業(yè)債券的優(yōu)點在于其發(fā)行的程序較為簡捷，融資期限也較長，利率較低等。房地產(chǎn)企業(yè)可在利率市場化之后提高債券利率，吸引更多機構(gòu)和個人投資者的加盟，為自身發(fā)展融到更多的籌備資金。3吸收保險基金。隨著我國人們生活水平的提高，我國保險行業(yè)快速發(fā)展，保險公司的流動資金不斷增加。然而保險公司的投資余地受限，如若能吸引保險基金投入到房地產(chǎn)行業(yè)中來，不僅能充分發(fā)揮保險基金的作用，還能夠為房地產(chǎn)業(yè)籌備發(fā)展資金，不失為一種良好的融資手段。
2．建立多層次資本市場體系
一直以來我國房地產(chǎn)行業(yè)就很少采用直接融資這一渠道，因此房地產(chǎn)業(yè)直接融資所占的比重極少，且融資渠道狹窄。目前房地產(chǎn)業(yè)中很多融資方式只適用于大型房地產(chǎn)企業(yè)，某些融資方式的要求過高，中小型企業(yè)無法選取很多的融資方式籌備資金。因此，需要建立一個多層次資本市場體系，為各種類型房產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的融資場所，通過該體系，減少房地產(chǎn)行業(yè)對銀行貸款的過度依賴，增加直接融資的比例，分散金融風(fēng)險，保證房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。建立資本市場體系不能僅憑房地產(chǎn)業(yè)的努力，還需要政府的扶持。政府應(yīng)當(dāng)發(fā)揮其職能，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律制度，制定相關(guān)規(guī)范。對房地產(chǎn)業(yè)新型的融資手段以及收益的來源和分配實行宏觀調(diào)控，不斷完善金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)投資的法律政策[4]，為我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個良好的市場環(huán)境，為其提供政策支持。
發(fā)行債券及股票上市等融資方式在我國有了一定的發(fā)展，其對國民經(jīng)濟有一定的影響。債券市場具備有了比較完善的市場體系，其中國債和金融債券的信譽及回報率較高，對完善債券的交易市場有很大的幫助。資本市場發(fā)展擴大了房地產(chǎn)證券市場的規(guī)模，資本市場有著豐富的證券品種，促進(jìn)了房地產(chǎn)融資方式的多樣化。目前我國證券市場小有規(guī)模，較具有代表性的有上海和深圳兩地證券交易所、STAQ系統(tǒng)及NET系統(tǒng)證券交易市場[5]。我國的證券市場的硬件及軟件設(shè)施均位于國際先進(jìn)行列，資本和證券交易市場的完善為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資方式時，要充分考慮企業(yè)自身的條件、對資金的需要以及融資難度等方面的因素，選擇一種適合企業(yè)發(fā)展的融資方式。好的融資方案有助于優(yōu)化企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)。適合企業(yè)發(fā)展需要的融資方式能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供雄厚的資金儲備，可增強企業(yè)的發(fā)展后勁。針對我國房地產(chǎn)行業(yè)所出現(xiàn)的問題，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷拓展融資渠道，實現(xiàn)融資方式多樣化，為企業(yè)的發(fā)展積累足夠資金；政府發(fā)揮其宏觀調(diào)控作用，建立完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)，為我國房地產(chǎn)業(yè)的正常有序發(fā)展提供保障。
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