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篇1

    房地產信托投資基金一直是信托行業資金使用的一個主要方向,一直以來房地產信托投資基金也是房地產企業除了銀行貸款融資之外一個很主要的資金來源。之前房地產信托歷年都呈現出一種快速增長的勢頭,這種勢頭一直保持到了2011年的年中,從2011年下半年開始,由于國家對房地產行業進行宏觀調控,加上銀監會對房地產信托投資基金加強了監管,這個勢頭開始下滑,但由于投資市場中股市持續低迷,儲蓄利率也沒有提高跡象,房地產信托投資基金這種預計年收益最高的投資產品仍是最具有誘惑性的一種理財產品。在房地產持續調控之下,許多資金鏈緊張的開發商都選擇了房地產信托投資基金產品以解燃眉之急。有人說房地產信托投資基金是房企的“救命稻草”,也有人說房地產信托投資基金僅起到“備胎”的作用,但無論如何,在宏觀調控的背景下,由于銀行貸款的減少,確實讓房地產信托投資基金“火”了一把。

    2 房地產信托投資基金面臨的風險

    目前隨著我國銀行對房地產信貸的收緊,信托投資基金已經成為房地產行業重要的資金來源之一,但在信托投資基金行業迅猛發展的同時也出現了巨大隱患。現今房地產信托投資基金年收益率普遍高于10%,為投資者帶來收益的同時,也為到期時需兌付的巨額本息埋下了伏筆,隱藏著潛在風險。作為高資金需求、高投入的房地產行業,先天具備著高風險性。房地產信托投資基金作為一種金融產品,一方面受到宏觀經濟調控、房地產項目本身、行業市場環境等諸多不確定因素帶來多重風險的影響,另一方面又面臨著信托投資基金業務運行過程中的各種不確定性風險。房地產信托投資基金主要存在以下幾種風險。

    2.1 提前清盤風險

    在真正的兌付高峰到來之前,2012年已經有超過4個房地產信托投資基金提前清盤,如2012年2月10日,天津信托2009年11月發行的正源投資——信達地產股票收益權投資及回購結合資金信托計劃提前宣告終止,這比原本的5月到期日提前了3個月。該項目于2010年9月開盤,開盤之初,月成交套數能達到100套,但從2011年2月開始后的12個月,月銷售套數基本都在個位數,而該款信托產品發行之時正值房地產市場火爆之際。然而2011年2月開始,房產商銷售回款大幅下降,而房產信托兌付資金主要就來源于開發商銷售回款,一旦銷售持續下降,兌付風險即呈現,信達地產提前終止此款信托產品實屬無奈。以上事例層出不窮,盡管目前沒有信托產品爆出兌付失敗,但房地產信托投資基金風險暗流涌動,市場不乏房地產信托投資基金提前清盤現象。據公開信息顯示,去年三季度以來,房地產信托投資基金提前清盤數量就達15支,涉及中誠、中融、新華信托等多家大型信托公司。2012年全國共有50支信托提前清盤,房地產信托投資基金出現的大批提前清償能否使其在兌付高峰期平穩度過,引起了社會輿論的集中關注。

    2.2 企業不能集中兌付風險

    經過過去兩年的爆發式增長后,房地產信托投資基金迎來了集中兌付期,兌付問題成為市場關注的焦點。2013年房地產信托投資基金到期規模達到1758億元,迎來首個兌付小,其中季度高峰出現在3季度,為716億元,單月高峰出現在7月份,到期總額達到504億元,兌付壓力仍將持續。根據中國信托業協會的數據顯示,截止到2011年底,我國信托資產總規模達到4.8萬億元,同比增長58%,其中投向房地產市場的資金達到6882億元,占比14.83%,2011年全年房地產信托投資基金新增規模就達到3704億元。據國泰君安的報告顯示,2012年房地產信托投資基金總到期規模約為1758億元,2013年成為信托兌付高峰年,隨著兌付高峰期的到來,受房地產市場調控政策與經濟周期的影響以及信托公司自身發展不合理、監管措施具有滯后性等因素的影響,兌付風險嚴峻。

    2.3 到期不能兌付約定收益風險

    近期一款名為國開城市發展基金的信托產品年化收益率達到37%引發多方關注,此款產品由國開金融、昆侖信托和中海信托三家金融機構聯合發行,總規模為500億元,一期資金為101億元,根據該基金的背景資料,信托投資人的年化收益率高達20%到37%,上不封頂,其主要贏利點是分享土地增值收益,進行土地一級開發,該基金的資產包括西安、成都、紹興等二三線城市未開發土地,但是由于房地產市場受政策影響巨大,土地價格有著極大的不確定性,進而將影響該信托的收益水平。土地收益是否能夠支持37%的融資成本是有浮動性的,因此其能否順利兌付也成為關注焦點。由于信托公司沒有公開披露平臺,各家公司產品披露情況差異巨大,因此,在高收益的背后,整個房產信托業將面臨集中到期兌付的壓力,是否能如期兌付約定收益,使房地產行業在收益構成方面,協調保持資產組合中各資產的收益有利于現金流的穩定,是房地產行業需不斷警示自身發展的動力。

    3 房地產信托投資基金風險產生的根源

    房地產信托融資發展初期只是一些中小房地產企業采用的融資方式,但目前大型房地產企業也都采用信托投資基金融資方式。隨著國內房地產市場限購、限價和信貸緊縮,房地產信托投資基金成為不少開發商在遭遇銀行放貸緊縮后的“救命稻草”和“備用金”來源,如此大的信托融資規模導致了未來諸多兌付風險的產生。

    3.1 兌付高峰引來提前清盤風險

    2012年出現的50支信托提前清償,主要原因有三:第一,房地產公司找到了新的融資。鑒于房地產信托融資成本高,房地產公司就以新融到的錢把原來的房地產融資項目提前還款,資質好的地產集團,基本上利率都在15%-18%左右,高于銀行同業利率10%左右,有的地產商借了信托的資金,拿到地后四證齊全,即可到銀行申請開發房地產貸款,貸款成功就會使房地產商后期的融資成本大幅下降,因此房地產商拿到這筆錢之前,會想辦法先把信托這部分余款補足,信托項目就會提前終止。第二,提前償還閑置資金。一些房地產企業在房地產市場比較低迷的狀況下,不愿意開發項目,造成提前償還。第三,信托公司嚴加監管,及時控制清盤。一些信托的確預期會出現風險,在房地產信托投資基金里面,信托公司對房地產信托投資基金風險控制是非常嚴密的,信托公司針對每一筆信托項目,都會采取大股權項目,指派項目監理及財務總監控制現金流,公司每一筆資金流動都受到監管。當出現融資風險時,會造成提前還款,這也從反方向體現出信托公司對房地產信托投資基金的控制能力。

    3.2 到期日集中導致企業不能集中兌付風險

    目前房地產信托投資基金融資規模巨大,到期日又相對集中,陸續出現地產信托到期難支付的案例:如華奧國際信托的一個地產項目在2013年5月底出現的兌付危機、天津星耀投資有限公司和昆山洪峰房地產有限公司的還款情況都是欠息等。鑒于此,大量集中兌付風險的產生原因有兩方面:首先是大型房地產公司信托投資基金規模增大。數據顯示2012年全年,根據單家公司房地產信托規模排行,發現排在前列的都是大型房地產公司,諸如萬科、綠城、保利和恒大都分別融了三四十億元,融資規模遠大于中小房地產企業。

篇2

中國房地產業經過十幾年高速發展之后，已經成為我國經濟的支柱產業之一。中國房地產業的資金主要來自銀行信貸，近期由于國家持續對房地產市場進行宏觀調控，銀行對房地產風險評估趨嚴、信貸趨緊，這都導致房地產項目融資渠道變窄、資金回籠壓力增大。房地產業過分依賴銀行信貸的發展模式正在改變，其它渠道的融資逐漸發揮重要作用。私募房地產投資基金在我國作為一種創新的房地產金融產品，在房地產市場轉型升級中發揮重要作用，促使房地產業慢慢步入金融化時代。

房地產投資基金首先出現在美國，是指從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。房地產投資基金通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業人員專門從事房地產或房地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益收益和服務費用。私募房地產投資基金是房地產投資基金中的一個分支，是指通過非公開方式，面向少數個人或機構投資者募集資金而設立，以房地產為投資對象的投資基金。

我國私募房地產投資基金的基金管理機構按背景分主要有三類：PE背景類、產業背景類、開發商背景類。房地產投資基金的組織形式可以采用以任何一個合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契約型基金。房地產基金投資方式主要分為對房地產公司進行股權、債權或股債結合投資。但不論哪種方式，均應對目標房地產公司進行調研及評價，對投資項目進行可行性分析、財務分析以及風險評估，從而做出是否投資的決策。目前我國私募房地產基金受基金的存續期及規模所限，以項目導向型為主，也就是先有項目再募集資金。本文主要探討私募房地產投資基金在投資項目選擇階段如何進行風險管理。

二、私募房地產投資基金在項目選擇階段面對的風險種類及風險管理

私募房地產投資基金按投資對象可簡單分為住宅和商業地產兩類，住宅可按檔次分類，如公寓、別墅等；商業地產可按用途分類，如寫字樓、酒店、零售地產、倉儲等。由于投資對象的特性不同，在投資策略上會有差異，但在投資項目選擇階段，結合房地產項目開發過程要系統考慮風險的共性。

房地產基金的投資風險和被投資房地產項目風險之間有著緊密的聯系，當開發商投資一個項目，明確項目定位后，該開發項目70%～80%的風險其實已經確定，房地產投資基金需要從自己的專業角度，對開發商風險評估的標準、風險控制的措施進行判斷，盡量減少信息不對稱帶來的風險，只有在投資決策階段對項目進行風險識別、風險評估，制定風險控制的措施，才能客觀、有據地進行投資決策。

房地產項目按開發過程分為以下四個階段，分別是投資決策階段、前期階段、建設階段、銷售和物業管理階段，各階段都存在特有的風險。以下將根據房地產開發過程的四個階段，分別對房地產基金公司在投資項目選擇階段面對的風險及風險管理策略進行探討。

第一，房地產項目投資決策階段存在風險如圖1所示。

針對此階段風險，基金公司主要對政策風險、時機風險、區位風險、類型風險等進行風險識別和評估。基金公司要建立經常性信息收集和處理機構，建立分區域房地產景氣分析和監測系統，建立房地產市場定期分析報告制度，對城市化、城市圈進行深入研究，著眼于存在長期發展機會的區域，進行多業態的投資布局。通過上述研究，評估政策風險、投資時機風險，建設區位風險、投資類型風險等，制定自身的投資策略。投資策略中明確投資區位、投資物業偏重類型，例如區位是以低風險的一、二線城市為主，還是以發展潛力大的三、四線城市為主，投資物業偏重類型是住宅還是商業地產。按投資策略選擇投資項目區位及類型，分析后確定是否符合自身的經營策略和風險承受度。同時要重視投資項目可行性研究，減少投資項目的盲目性，謹慎做出投資決策。

第二，房地產項目前期階段存在風險如圖2所示。

針對此階段的風險，基金公司根據進入的不同階段主要對置地風險、融資風險、合同風險等進行風險識別和評估。通常地產基金介入項目都比較早，投資期限較長，期間如果國家宏觀調控政策、貨幣政策發生變化，都可能導致房地產開發的工程進度節點得不到保障，進而導致現金無法按照預期回籠。如果是拿地前進入項目，基金公司要詳盡調查前期拿地工作的進展情況，落實相應節點，基金投入項目后何時可以取得土地證，完成土地抵押。此階段要開展調查，了解開發商在當地的信譽，積極同當地國土局、房地產交易中心等部門溝通，及時了解置地過程中除資金外是否存在其它未盡事宜。同當地金融機構聯系，了解投資項目在當地取得開發貸及按揭貸款的難易程度，有無其他特殊問題，按揭貸款申請的難易程度，對項目銷售及現金流回籠有直接影響。

第三、房地產項目建設階段風險如圖3所示。

針對此階段風險，基金公司在投資階段要綜合評判開發商的操盤能力，可根據開發商以往開發項目的實際成果、開發商在當地的市場接受度等進行預判，也可借鑒銀行等金融機構要求開發商具備二級開發資質的參考標準。投資項目決策通過、執行投資后，此類風險的管理將貫穿投資項目投后管理的始終，并且是項目投后管理的重點內容。

第四，房地產項目銷售及物業管理階段風險如圖4所示。

房地產項目銷售及物業管理階段風險

針對此階段風險，基金公司應根據融資期限的長短，預估投資項目的現金流回籠，擬定項目快銷、慢銷的營銷策略，同開發商達成一致，預先約定開發商應滿足基金退出時間要求，操盤過程中根據項目實際銷售情況，適時調整項目銷售策略。

私募房地產投資基金公司除對前述貫穿房地產開發過程的風險進行管理外，還有其自身不同于開發商的特有風險管理。房地產基金本身的投資風險包括：經營風險、財務風險、流動性風險、通貨膨脹風險、管理風險、利率風險、政策法規風險和環境風險等。房地產投資基金在項目選擇階段的風險主要是由信息不對稱引起的，這一時期的風險管理應建立在如何保證房地產投資基金公司能夠盡可能得到來自被投資項目管理層關于其自身及被投資項目的完整、準確信息，只有被投資項目管理層值得信任，才能使房地產投資基金獲得最大利益。下面列示幾點筆者認為基金公司在項目選擇階段需特別進行的風險管理。

其一，對被投資項目實際控制人和管理團隊進行考察，預先識別風險，審慎選擇交易對手。基金公司可建立合作開發商檔案，針對開發商特質進行分類，可分為穩健型開發商、高成長開發商、機會型開發商，針對不同類型的開發商構建多元的項目合作平臺。著重考察交易對手的契約精神、信用記錄、操盤能力等，被投資項目管理層的素質是決定一個投資項目成敗的關鍵因素，基金投資成功與否除了項目本身的質量外，很大程度上取決于被投資項目管理層是否值得信任，在未考察管理層前，不應投資其資產。

其二，調查被投資項目法律關系是否清晰，識別法律風險。基金公司應開展法律盡職調查，調查被投資項目公司是否存在未決訴訟，未決訴訟的性質是否會影響到基金交易；土地取得是否附條件，滿足該條件是否會影響基金交易；項目公司股權結構是否清晰，如發生過股權轉讓是否存在股權轉讓對價支付上的瑕疵；原始投資是否存在非法集資等情況。基金公司依據調查結果及相應的法律意見書，根據自身風險承受能力，結合投資客戶的風險承受度及風險預算，評判是否投資。

其三，了解、評估開發商融資真實意圖是否合理。基金公司針對房地產開發項目的投資應用于項目本身開發，若開發商僅以項目土地做抵押，融資所得資金外調用于其它高風險投資，則基金投資的風險則不可控。基金公司在投資項目選擇階段即應明確資金的使用用途，并告知開發商投后將會執行何種程度的監管，例如基金投資資金將監控支付，只可用于支付項目開發建設費用；項目銷售回款在未歸還基金投資前也將嚴格監控，只能用于項目本身建設等。資金用途和投后監管方式在基金簽約前和開發商達成一致，方能促成投資項目順利進行。

其四，被投資項目是否存在其它硬傷，如土地未完成動拆、土地抵押物價值不能覆蓋基金投資額、開發商自有資金投入比例不能滿足公司投資政策要求等。如存在上述問題則要結合公司的投資政策，根據對風險的識別和評估，選擇是否放棄項目。

三、結論與展望

本文就私募房地產投資基金在投資項目選擇階段的風險管理進行了初步的探討，試圖從房地產金融從業者角度給出實際項目選取、操作中不同風險類型對應的風險管理、控制措施與需要引起重視的關鍵點，有利于投資人清晰認識到各種風險和相應關注點及對策。

私募房地產投資基金的未來很廣闊，它將會改變整個房地產的行業格局，提高房地產業內的市場化資源配置效率，促進房地產行業的健康成長，成熟的私募房地產投資基金應該最終實現真正的資本與產業的融合。可以預見在未來的幾年中，私募房地產投資基金在開發環節的參與度將會繼續提升，同時還將伴隨部分房地產開發商的金融化轉型，基金的風險管理措施將不斷隨著創新方式的出現而改進，希望通過對私募房地產投資基金在投資項目選擇階段風險管理的探討，為私募房地產投資基金行業在我國的健康發展起到一定的促進作用。

【參考文獻】

篇3

在募資總額大幅增加的同時，新募集私募股權基金的策略類別也變化較大。其中，房地產基金占比顯著下降，而成長基金占比顯著增加，房地產基金募資金額占比由去年的19.3%下降到2008年第一季度的2.5%，成長基金募資金額占比則由去年的24.4%增長到一季度的46.5%。這種結構的變化不僅反映了次貸危機影響下投資者對房地產行業投資前景預測的微妙變化，也反映了投資者更加關注中國總體經濟高速增長帶來廣泛的行業投資機會。

廣義IT行業平均投資額大幅增加

一季度在中國大陸，共有36家企業得到私募股權基金的投資，投資額為26.79億美元，與上年同比穩中略升，相比上季度下降39.78%，相比2007年32.04億美元的季度平均投資額略有下降。整體來看，一季度私募股權基金投資總額保持穩定。

從被投資方的行業分布看，2008年雖然傳統行業仍然領跑，但私募股權在中國的投資過分集中在傳統行業的趨勢有所緩和，從投資金額看，傳統產業由去年占比65.0%下降到2008年第一季度占比52.9%。（見圖1）

值得注意的是，在總體平均投資額2008年第一季度與去年相比持平的基礎上，廣義IT行業平均投資額由去年0.94億美元增加到2008年第一季度1.50億美元。

北京領跑，中西部地區獲私募股權投資增多

在2008年第一季度私募股權基金投資的地域分布中，北京摘得桂冠，共10個案例，獲13.3億美元投資。其他地區私募股權基金投資案例數差異不大，但平均投資額的規模有很大差異。上海、深圳、廣東（不包括深圳）2008年第一季度獲私募股權基金投資額都有所減少。（見圖2）

值得注意的是，私募股權基金投資除在東部沿海地區保持穩定增長外，東北和中西部地區所獲得的私募股權基金投資也有逐漸增加的態勢。一季度河北、河南、湖北、重慶、陜西、遼寧等中西部地區和東北地區私募股權基金投資表現活躍，這些地區一季度共獲得6.3億美元的私募股權基金投資。可以預計，今后中西部地區和東北地區的私募股權基金投資額將會進一步增加。

成長資本保持絕對主流

從投資策略分析，一季度成長資本投資策略依然占據絕對主流地位，且投資額度大幅增加。采取成長資本投資策略的投資金額達20.89億美元，占一季度總投資額的78.0%。與此同時，成長資本策略的平均投資額由去年的0.33億美元增長到2008年第一季度的0.77億美元。

結合前述關于廣義IT行業平均投資額大幅增加的分析，經過一波傳統行業投融資“補課”后，在3G啟動和創業板即將推出等利好消息刺激下，一向對廣義IT行業不太關注的私募股權基金似乎也有逐漸拓寬原有領域，向以廣義IT行業為代表的高成長行業邁進的趨勢。

IPO和上市后退出仍為主流

篇4

興業全球基金研究總監孫蔚認為，從宏觀經濟看，GDP已運行到均值以上，2010年一季度GDP同比增長11.9％，已經超過歷史q均值。預計二季度GDP增速在11％左右。投資需求旺盛、出口快速增長可期、物價面臨上漲壓力，總需求已面臨過熱的風險。同時通脹的壓力日益顯現。她認為，通脹的壓力是央行考慮升息與否的最重要因素，央行在二季度有可能進一步加大緊縮力度。

孫蔚表示，由于各部委對經濟運行的意見不統一，政策的實際實施有可能被延后，二季度末、三季度初是政策敏感期。同時，流動性依然充裕，從證券化率、市場估值等指標來看，股票市場總體估值尚未離譜，結構性差異明顯，市場有望保持震蕩格局。

投資策略上，孫蔚表示，二季度興業基金將繼續注重結構性機會，從基本面出發，采取長期價值短期體現的策略，把握長期趨勢對應的機會，尋找經受時間考驗的公司，個股的選擇仍將成為投資收益的重點。同時，由于投資者多元化，風格各不相同，在可把握的基礎上，可以綜合考慮政府支持及資源傾斜的方向，以及央企、地方政府重點投資或整合的領域。

興業全球投資總監王曉明在談及具體投資策略時表示，目前金融保險、醫藥、信息設備及信息服務、食品飲料是旗下基金的主要配置，今年操作的關鍵是“做足確定性”，確定性增長應該享受溢價。

王曉明稱：“醫藥等消費股盡管估值不低，但未來成長的確定性比較大，所以超過預期的可能性比較大。而金融股估值相對偏低，成長速度盡管不是很快，但估值提供了很好的安全邊際。股指期貨出臺一定會給大盤藍籌股帶來超額收益，但這是漸進的過程，可能在未來的一年時間里逐漸表現出來。小盤股的瘋漲是很難長期持續的，估值的偏離具有自我糾偏的機制。”

上投摩根亞太優勢基金經理張軍也抱有類似看法。張軍表示，CPI以及PPI將在基數因素驅動下逐步回升，3月份CPI環比下滑，致使加息擔憂減退。如果人民幣升值，對A股短期而言是利大于弊。另一個需要關注的政策重點是，促進節能減排和產業升級，其中東部地區向西部地區的產業轉移、行業準入向民間資本開放，東部地區的產業升級以及新產業政策出臺都會加快。

張軍同時表示有幾點現象值得關注。首先，一季度信貸增速得到有效控制，這減輕了央行巨大的信貸額度調控壓力。其次，二季度是傳統的投資旺季，投資增速可能較一季度上行。再次，股指期貨和融資融券推出，出于穩定需要，對股市的政策將偏暖。

結構性機會方面，張軍認為有必要把握以下三條主要思路，一是受益通脹或人民幣升值預期的行業，包括金融、二線地產及建筑建材、交運；二是大消費崛起，包括醫藥、商貿零售、家電、汽車和食品飲料；三是新興產業規劃和低碳經濟，包括新科技、裝備制造及新材料行業。同時，央企整合及地方政府主導帶動下的外延式擴張、中西部和特色產業區域振興的盈利超預期機會也值得關注。挖掘高成長公司

新興行業以及創業成長型公司，是目前基金較為看好的方向。

博時基金認為，隨著更為嚴厲調控措施的出臺，房地產等對資金依賴較高的行業有可能受到進一步打壓，而作為經濟結構調整的主要方向，戰略新興行業及創業成長型公司有望成為新的經濟增長引擎，國家戰略下的新興產業有望成為主要投資方向。

博時創業成長股票基金的擬任基金經理孫占軍認為，包括新能源、節能環保、電動汽車、新材料、新醫藥、生物育種和信息產業等在內的七大戰略性新興產業均具有市場空間廣、政策支持力度大、企業增長快、盈利能力強等特點。戰略新興行業在未來幾年有望孕育出一批高成長的創業公司，而其中的上市公司將是優中之優，具有投資機會。

孫占軍表示，通過研究美國百年來股市的表現可以發現三大轉型期，每個轉型期前后都會涌現出一批新興行業。在當今中國經濟結構轉型的背景下，一些具有高科技背景的新興產業與消費升級行業都將迎來機會。中國有無數中小企業作為強大的基礎，未來中國的創業板有機會像美國的納斯達克市場一樣成功。

銀華基金在其二季度投資策略報告中認為，目前中國經濟處于結構轉型階段，在此背景下，一批新興產業的需求面臨跳躍式增長，消費服務、電子信息、新能源汽車、節能減排行業進入快速發展期，高成長行業和公司的投資價值值得關注。

同時，銀華基金認為，在過去幾個月中，傳統周期性行業的表現大幅落后于大盤。目前看來，這些行業中出現了一批估值較低的公司，具備一定的投資價值。因此，銀華基金未來將采取堅守高成長、把握低估值的“啞鈴型”配置策略。銀華基金階段性看好低估值的周期股，包括水泥、二三線地產公司、鋼鐵中的中高端板材、機械、重卡、焦炭等行業。

銀華基金認為，從企業盈利情況看。2009年企業整體盈利似乎低于此前市場的預期，不過，一季度市場走勢已經對部分公司業績低于預期進行了提前反應，下調的幅度有限，不大可能成為大幅做空A股的理由。

從流動性角度看，在貨幣政策逐步偏緊的背景下，人民幣升值有望在未來幾個月內為市場貢獻向上的動力。

對于股指期貨和融資融券，銀華基金表示，中長期內，期指對股市的影響是中性的，在推出的初期階段，對市場影響偏正面；而融資融券能夠為市場帶來新增資金，并提高90只標的股票的估值。

關注房產股超跌

房產股超跌的機會，也被基金所關注。

近日國務院確定了遏制部分城市房價過快上漲的政策措施，包括購買第二套住房的貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，暫停部分地區購買第三套及以上住房貸款。

國泰基金認為，整體上看，此次“國10條”非常嚴厲，超出市場預期，之前的股價波動沒有足夠反映此次政策的變化。估計市場會對房產稅的預期重新升溫，未來一段時間房地產股票都不會是好的投資標的。機械和建材等相關行業雖然會受影響，但如果超跌就可能有機會。由于短期內房地產銷售不會很好，所以對房地產下游行業應該謹慎：

篇5

2011年是“十二五”開局之年，“復蘇”和“向上”是大的趨勢。基金投資首先要看產品配置，把握政策的脈搏，挖掘結構性、主題型的投資機會。再點關注“五大網”(即高速鐵路網、智能電網、三網合一、新能源網和新投資網)、“十條線”(即國防軍工、電力電子、智能電網、核電、節能減排、高鐵、品牌家紡和戶外用品、新能源汽車的產：業鏈、三網合一和特色新材料)的投資機會。把握經濟周期的變化，尋找較好投資價值的企業如持續增長型、拐點型、主題類。倘若只想現金管理，可投資貨幣基金，收益率有望繼續上升。如抗風險能力較強，可配置股票基金或混合型基金。指數基金和創新型封基要關注階段性機會。封閉式基金要看分紅情況。

房地產投資策略

2010年出臺的一系列房產調控政策涉及信貸、土地、稅收等各方面，覆蓋面和打擊力度可謂史無前例。2011年房產市場將受調控深化和銀根緊縮等不利因素影響，尤其要注意房產稅征收的信號。這一政策的出臺對炒房、投機、投資者都會造成重大影響，再加上國家推出10007-套保障房的投資計劃，會給房市帶來一定沖擊。因此，投資者要慎對房地產投資，關注階段性投資機會。如按慣例一季度是信貸投放寬裕的旺季，投資機會可能出現在2、3月，關鍵要看信貸是否出現明顯收緊情況如再次加息等。如房價明顯下調，投資機會可能出現在6、7月。如信貸緊縮使CPI逐步回落，投資機會可能出現在年底。列于已貸款買房的投資者可適當考慮提前還貸，但三類人群要慎重考慮：第一類是首套房貸者；第二類是公積金等額本息還款已到還款中期者；第三類是公積金等額本金還款期已過1／3者。

黃金投資策略

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篇7

1.堅持多元化投資策略

按照現有政策要求，我國個人帳戶基金的投資工具主要是銀行存款和國債，這種保守的投資策略已經造成了極大的貶值風險。事實上，從國內外養老基金的投資實踐來看，多元化策略是應對投資風險的常用手段。對OECD國家而言，養老基金的傳統投資工具包括股票、債券、現金、存款等，其中股票和債券是最主要的資產種類。以2009年數據為例，在9個成員國的養老基金資產組合中，股票和債券 的投資比例之和超過了80%，分別是：波蘭（96.7%），墨西哥（95.4%），智利（93.8%），挪威（89.7%），丹麥（88.4%），以色列（85.2%），捷克（84.7%），匈牙利（82.2%），奧地利（81.7%）。除了上述投資渠道外，近年來另類資產投資逐步受到關注，具體包括對沖基金、私募股權、房地產、基礎設施、大宗商品、衍生產品等。例如，在瑞士、葡萄牙、芬蘭、加拿大和澳大利亞，房地產投資在養老基金組合中的比例相對較大，達到5-10%。在我國，企業年金基金和全國社會保障基金也都實施了多元化的投資策略。與企業年金相比，全國社會保障基金的投資范圍更廣，不僅可以在境內投資，也能進行境外投資。全國社會保障基金的境內投資渠道包括銀行存款、債券、信托投資、資產證券化產品、股票、證券投資基金、股權投資和股權投資基金等；境外投資對象涉及銀行存款、銀行票據、大額可轉讓存單等貨幣市場產品，債券，股票，證券投資基金，以及用于風險管理的掉期、遠期等衍生金融工具。在2000年-2012年，全國社會保障基金的年均投資收益率高達8.29%，可見多元化的資產配置能夠有效分散投資風險，對實現基金保值增值有著重要意義。因此，我國可以考慮適當拓寬基本養老保險個人賬戶基金的投資渠道。除了銀行存款和國債外，建議將信用等級較高的金融債、企業債以及證券投資基金、股票等納入投資范圍，待時機成熟后再探索養老基金投向基礎設施等實體經濟的可操作性。此外，鑒于與OECD國家相比，我國的投資環境有待完善，為保證基金安全，應采取嚴格限量監管模式，限制各類投資工具的比例，諸如股票等高風險產品的比例目前不宜過高。

2.引入生命周期投資策略

生命周期策略是近期國際養老金投資關注的一個熱點，該策略強調最優投資組合中高風險資產的比例應隨著參保人年齡的增加而降低。2008年金融危機的影響表明，在不同年齡的勞動者中，臨近退休的參保人遭受的損失最為慘重。因為這些參保人的個人賬戶積累額往往較高，當風險來臨時損失自然較大；同時由于年齡較高，他們沒有足夠的時間來等待資產價值的恢復。為了應對這一問題，在英國、美國、匈牙利、波蘭等國，生命周期投資策略得到推廣，政府和養老金計劃管理者鼓勵參保人在臨近退休時，將養老金資產更多地轉移到低風險投資領域。我國在個人賬戶基金投資中也可嘗試引入生命周期策略，其不僅能滿足參保人的不同風險偏好，而且將幫助參保人特別是老年人控制投資風險。建議養老基金管理機構按年齡將參保人細化為不同群體，為其配置差異化的投資組合。與年輕人相比，老年人更加厭惡風險，其投資組合應更趨于保守。

篇8

對于后市如何發展，一部分基金人士認為重點取決于房地產等先導性行業的發展。

長信基金在其策略報告中認為，房地產行業的復蘇直接影響到國內整個經濟的復蘇。由于地產投資占整個固定資產投資的25％左右，如果加上各類下游產業可能占到近50％的比重。自1998年啟動房地產市場化以來，房地產已成為1999～2007年經濟上行周期的兩大主要引擎之一。

長信基金認為，市場日前的調整主要源于對貨幣正常化以及由此帶來的經濟二次探底的風險預期。同時，7月經濟數據顯示，經濟復蘇有所反復也是市場調整的重要原因。在未來經濟發展中，政府可能首選保增長，民生問題將退居次席。類似于一季度，房地產等先導性行業或將帶領市場在調整后繼續上行。

當前國內地產投資情況仍處于歷史較低水平，長信基金認為，未來仍具有進一步復蘇的空間。數據顯示，在2005～2006年較為低迷的房地產市場，其銷量一度只有10％以內的增長。即便如此，當時的房地產投資增幅仍然達到25％左右，新開工而積增速也在10％以上。但是現在房地產投資僅有12％的增速，新開工累計增速依然為負，離歷史最低迷的時期還有50％左右的距離。

此外，自2005年開始，另一個經濟增長引擎――出口的迅速崛起，在很大程度上彌補了房地產和投資的低迷。但從目前來看，由于美國經濟短期反彈的趨勢已經明確，但中期趨勢依然不明朗，所以對中國出口的拉動僅僅是小幅和暫時的，出口再次成為主要引擎將比較困難。

長信基金認為，在目前的經濟環境下，政府對于房地產的表態將非常重要。基于房地產行業在經濟復蘇中占據主導的以識，政府將繼續保持對房地產的刺激作用，這也是長信基會看好房地產行業的主要原因。此外，汽車、家電以及新能源等行業也有望成為后市發展中新的經濟增長點和市場熱點。

持有類似觀點的還有交銀施羅德投資總監項延峰，他認為中國經濟強勁復蘇，投資功不可沒。雖然宏觀政策基調不變，但微調已展開。從拉動中國經濟的“三駕馬車”上看，固定資產投資拉動最大，消費和出口也成上升趨勢。從進一步拉動經濟的手段分析，私人投資剛開始觸底回升，下一階段房地產投資的回暖將是需要投資者關注的關鍵指標。

建倉論：調整正是建倉良機

對一部分新發行基金而言，調整正是其求之不得的良機。目前場內基金的平均倉位約85％，后市走向可能更多取決于新增資金的流向。新基金建倉的動向值得重點關注。

摩根士丹利華鑫基金的投資總監項志群認為，目前的調整更有益于未來的市場，對基金投資也是難得的機遇。

他表示：“股市在3000多點出現調整，應該說是一件好事，有助于夯實市場基礎。目前的股市對政策的依賴性比較高，當大家預期政策有可能發生調整時，股市的波動必然加大再加上近期房市也有所降溫，引發了大家的擔心，股市出現震蕩在所難免。”

從全球的角度而言，目前的整體狀況是全球產能過剩，而需求相對比較疲弱，這也包括中國在內，特別是外部需求這方面，短時期內很難提振。中于我國仍屬外向型經濟，在外需疲弱的情況下，受到外部沖擊的情況實際上是很大的。項志群認為，從這個角度而言，A股持續上漲的基本面支持是不夠的。

此外，他認為今年A股大幅上行的主要原因歸根到底是政策，包括流動性和復蘇預期，所以目前的股市對政策的敏感性變得越來越大，以致當政策預期發生細微變化時，股市的波動也必然會加大。

項志群表示，從2007年基金申購的平均成本來看，大概接近滬指3700點的位置，也就是說目前大部分的投資者還處于解套和待解套的狀態。此前有媒體報道基金贖回壓力已經開始顯現，這一因素也不可忽視。

從統計數據來看，目前新發行基會的建倉比例并不算高，新任基會經理們中約掌握400億元的現金，本輪下跌使他們得以從容建倉。項忠群認為，而對股市大跌，正好是新基金建倉的好時機，在尋底的過程中，反而更能分辨出到底哪些東西是值得買的，哪些東西是值得信賴的。“我們已經初步決定在接下來6個月，少跌少買，大跌大買，不跌不買”。

對于未來的投資方向，項志群表示，摩根士丹利華鑫領先優勢基金主要是買入長線看好、并具有領先優勢的品種，并會積極參與一些大的整合購并主題。未來的投資主線包括新能源、房地產、電網建設、商業零售以及并購重組等。另外，公司投研還看好化工行業中的農藥、新材料以及精細化工等。

“我們從今年5、6月份集中調研。以往中國的市場，普遍都是公司比較小，比較脆弱，過去幾年中國公司在加速成長，從2007年開始到現在為止，實際上中國已經進入產業成長及整合期。”項志群表示，“我們要用這個思路評估公司，我們的組合里就會體現這種發展趨勢的公司，找出持續有效成長的公司，這就是我們可以選擇的部分。”

泡沫論：下半年攻防結合

還有一部分率先看空的基金，較早開始減倉，其中以興業基金為代表。

興業基金投資總臨監王曉明在近期的投資策略報告會上指山，基于流動性推動、預期恢復和風險偏好上升帶來的股市趨勢性上漲整體上已經告一段落，體市場將逐漸回歸價值、叫歸基本面、回歸長期成長。下半年投資選擇上，應該更注重從自下而上、回歸成長、確定性溢價等方面精選個股，同時做好防御與進攻的均衡策略。

王曉明表示，目前股市估值已進入高區域，市場風除也日益加大，投資者應做好資產配置，理性對待下半年的投資機會。同時，關注現實通脹何時來臨、企業利潤能否進一步改善以及人民幣升值趨勢能否保持等影響資產價格泡沫能否延續的條件。

篇9

9月,盡管市場仍在糾結震蕩,基金業績表現與前期相比繼續下滑,但基金收益率仍超越大盤,中小規模基金的業績仍處于領先地位。

中原證券統計顯示,納入統計的291只開放式股票型基金平均收益、率為1.96%,162只開放式混合型基金的月回報率為2.39%,9月QDII基金表現超過A股基金,18只QDII基金平均上漲6.85%。

從基金分類來看,在股票型基金中,信誠盛世藍籌、匯添富民營活力、華商盛世成長漲幅領先,月度凈值增長率分別上漲7.95%、7.48%和7.40%。上海證券分析,信誠盛世藍籌重倉持有多只醫藥股票,行業股票的特征非常強,9月份醫藥股的良好表現提升了其業績,匯添富民營活力是新上市不久的基金,在市場三季度從弱轉強的過程中把握住了機會;而華商盛世成長的選股能力較強,如其重倉的國電南瑞月度漲幅25.13%。

在混合型基金中,華商領先企業、華富策略精選、嘉實策略增長漲幅領先,月度凈值增長率分別上漲8.18%、7.85%和7.45%。上海證券分析,這些基金所持的重倉股在9月份都有較好的表現,從而提升了其業績。如華商動態中報重倉的黃金股在9月末的大漲提升了其業績,嘉實策略增長重倉的國電南瑞、伊利股份等都漲幅不錯。排名落后的為嘉實成長、上投優勢、金鷹紅利價值。

雖然9月基金業績整體跑贏了大盤,但在剛剛到來的“十月開門紅”中,基金業再度整體踏空。

統計數據顯示,截止到10月14日,滬指10月來節節上漲,僅六個交易日就上漲了10.3%,而滬深300指數更是上漲了12.15%。與此同時,統計顯示,截止到10月14日,603只開放式基金近5日平均凈值增長僅為3.1%,而天相數據統計則顯示,10月份以來截至10月11日,主動投資偏股基金的凈值僅上漲2.17%。基金業再一次悲劇性地踏空“十月開門紅”的行情。

風格轉換將成真

多位基金經理認為,最近周期股大漲的原因主要是受房地產嚴厲調控的影響,大量資金涌入股市,而這些增量資金首選低市盈率的周期板塊,短期大量、快速的建倉促使許多周期股飆升。但這些基金經理同時認為,市場一直存在風格轉換的需求,但苦于沒有資金的推動,此次大批增量資金的介入,將會使得此次風格轉換徹底完成。

“如果觀察最近上漲速度最快的行業,你會發現都具有一個共性,那就是盤子相對較大,市盈率相對較低,非常符合這些資金規避風險的需求。而從此時成交量的驟然放大分析,大量新增資金入市的可能性很大。綜合來看,應該是房地產調控的‘擠出效應’開始在A股顯現。”某基金經理表示。

而某基金公司投資總監認為,新增資金的偏好將導致市場熱點的切換,并引發對周期行業和非周期行業的重新估值。此前熱炒的醫藥、泛消費股,由于整體市盈率較高,而且資金集中度也較高,在未來行情中將被調低估值預期,而今年以來表現平平的煤炭、有色以及金融地產等會被調高估值預期,使得行情的主旋律轉向周期性行業。

支撐基金偏好轉變的另一個重要理由是對通脹預期的增強和對人民幣升值背景下熱錢流入推高資產泡沫的判斷。多位基金經理不約而同地認為,在周期股中,受益于通脹的資產或類資產的股票最容易受到包括熱錢在內的資金的青睞。這種青睞會隨著通脹的逐步實現不斷升溫,從而推動周期股掀起一波超預期的行情。

基金尷尬調倉重回藍籌

連續兩天,銀河證券基金研究中心負責人胡立峰報告稱,基金持股重心分布在中小盤股票上,以至干踏空了長假后大盤周期類股票的連番上漲。對于這一偏離,基金將在四季度中作出調整,而且這種調整將是長期和方向性的。

南方基金表示,四季度繼續看好中盤藍籌股,原因是四季度資金面不會有很明顯的改善,超大盤股難有表現機會。中小板指數創歷史新高,泡沫跡象明顯,而二線藍籌股估值處于歷史低位,PEG遠低于1,投資價值凸顯。

長城基金的投資策略報告也認為,四季度中小板和創業板股票風險顯著,而大盤股相對價值顯現。未來創業板和中小板估值回歸是大概率事件,風格轉換必將完成。

不過,盡管風格轉換終于來臨,但讓基金公司尷尬的是,在過去的幾個季度里,受到結構性行情的誘惑,不少基金幾乎清空了周期股,大量持倉非周期性股,尤其是醫藥、消費類。此時要迅速轉變持倉結構,對這些基金而言是一件很困難的事情。

一位分析師認為,如果基金規模較小,且持有的個股流動性不錯,那該基金快速調倉的風險和成本都不會太大,但如果基金規模較大,或者持有個股過于集中,使得短期大量賣出時容易導致股價重挫,則其調倉的成本會比較高昂,調倉的時間也將會比較長。

不過,雖然調倉的過程會很痛苦,但從個股走勢來看,我們依然能明顯感覺到基金調倉的決心。以基金持倉最重的醫藥股為例,截至14日,醫藥指數周跌幅為5.26%,一些醫藥股的周跌幅已超過10%。

關注具有藍籌風格的產品

在四季度的“養基”策略方面,機構普遍將目標轉向了具有藍籌風格的產品。

篇10

美國《金錢》雜志的采訪調查指出，克林頓夫婦的早期投資策略相當激進冒險，不論是期貨或是避險基金等高風險投資工具都嘗試過，而且完全沒有避險的投資策略，因此有時也流于莽撞，以至于早期克林頓夫婦的財富少得可憐。《金錢》雜志甚至指出，主導克林頓理財大權的希拉里，“只會賺錢，但完全不懂理財”。再加上克林頓夫婦訴訟纏身，龐大的律師費用成為一筆不小的負擔。好在克林頓夫婦將理財交由專家打理，并且利用共同基金投資獲利，情況總算有所好轉。目前克林頓的資產已經交給PellRudman私人信托基金，該基金由于在美國投資大型成長股票，近年年獲利達20.6%，再加上克林頓卸任之后撰寫回憶錄、四處演講以及擔任多家公司榮譽董事或顧問，負債的惡劣情勢已經轉為百萬資產的榮景。

老布什――善用特權的投資高手

盡管老布什在多年前爭取連任美國總統選舉時灰頭土臉，但是就投資理財的角度而言，老布什可以說是最厲害的投資高手，并且是最會利用特權的撈錢一族，讓歷屆總統欣羨不已。老布什就任總統時就已經是資產達400萬美元的富翁，但卸任之后賺得比總統任內更多，通過共同基金投資、房地產以及演講，目前資產已達3000萬美元。

美國房地產市場在1980年表現不凡，老布什在1981年即在緬因州買下80萬美元的地產，目前該地產已經增值到800萬美元。而老布什大部分的資產是由交Bessemer信托基金，該私人基金要500萬美元才可以開戶。由于該基金選股重點為大型股，以及微軟、英特爾等科技類股，過去5年年平均報酬率達30%，讓老布什的資產得以快速增長。

里根――保守穩健型投資人

里根在其任內創造了美國活躍的經濟成長，他的投資理財能力也相當高明。里根在1940年代還是小演員的時候，年薪約15萬美元，當時的他就已認識到聰明投資的重要，他在加州買下10萬美元的地產，15年之后以190萬美元賣給20世紀福克斯電影公司，獲利豐厚。不過房地產投資還只是里根小試身手。當1981年上任美國總統之后，里根便投資74萬美元在RaymondArmstrong操盤的基金，該基金以投資通用汽車以及寶僑等大型公司股票為主，隨著美國經濟繁榮與大型股獲利豐厚，到了1985年已經獲利400萬美元。卸任之后，里根到日本進行10天的巡回演講，酬勞達200萬美元，撰寫的個人傳記，版稅達500萬美元，時下里根個人總資產已超過1000萬美元。由于年事已高，目前里根投資方向主要以固定收益型基金為主。

卡特――重事業輕理財的投資者

由于總統任期無暇顧及其他事業，也無其他投資理財計劃，卡特在1981年卸任總統時竟發現其事業營運虧損嚴重，使得其背負100萬美元債務。為了償清借款，在后來18年內，卡特撰寫了14本書，版稅收入使得財務漸有好轉。目前卡特除了領美國政府給予的每年15.18萬美元退休金之外，78歲高齡的卡特還在Emory大學任教，年薪10萬美元，只能說剛剛夠支付他的退休生活。卡特的朋友說，好在卡特本來就對物質生活講究不多。不過這種后知后覺的理財方式，的確不是一般人追求穩定退休生活的典范。

福特――不靠專業投資，越老越勞碌

由于任職公務人員時相當廉潔，并且沒有從事“兼差”或是任何投資，福特是近20年來美國總統中上任時資產最少的一位，只有25萬美元。若不是靠著撰寫回憶錄預收版稅100萬美元，福特總統卸任時也難登上百萬富豪之列。不過卸任之后，福特卻是卯足了勁開始兼差，89歲高齡的福特無法享清福，目前擔任華爾街多家國際知名公司的顧問或是董事，他是旅行家集團、花旗銀行、運通銀行以及大通銀行等公司的顧問或董事，這些企業付給福特的年薪加總約為55萬美元。

富蘭克林證券的投資顧問指出，評析5位美國總統的理財策略，可以得出3種啟示給予投資人參考:

1.應以穩健型基金作為主要投資工具，交由專家理財

布什與里根多是以股票型基金理財，因此資產成長驚人。隨著全球經濟成長，許多公司獲利快速上揚，也將反映在股價上，使得股票成為最高獲利的投資工具，通過基金分散投資，可以降低風險，一般全球型股票基金達到年獲利15%，便是一般人最方便的投資工具。

2.高風險投資工具如衍生商品等需做完整的事前研究

篇11

一些公募基金近期也在內部會議上對地產股下達“禁入令”。某大型基金投資總監向記者表示，地產股前期漲幅過大。雖然此前加息、提高準備金率等政策調控措施并非專門針對房地產，但已對地產開發商資金流動性形成明顯抑制作用。十七大之后，必須防備或會出臺的房地產調控措施，降低地產股倉位勢在必行。

基金減持

“其實，一系列的宏觀調控政策對地產股并未形成太大的影響。短暫的沉寂之后，地產板塊在8月份出現集體暴漲。地產指數8月份漲幅為17.09%，遠勝大盤表現。中糧地產(集團)股份有限公司、萬科企業股份有限公司、金地(集團)股份有限公司等被基金、QFII等機構重倉持有。”李少明分析。

9月21日，央行授權外匯交易中心公布，人民幣匯率升值43個基點。一時間，人民幣升值效應被再次放大，市場紛紛傳言各大基金公司將加大地產股的持倉數。然而，10月份的第一個交易日開始，地產股卻盤中急跌，萬科等地產股跌幅居前。

“這本身就不是公司基本面可以解釋的。”一位曾在9月中旬向記者提示過地產股風險的上海某券商機構人士認為，“我們當時就認為萬科股價已經透支，從公司自營盤中剔除了萬科，隨后又基本剔除了所有的地產類公司。”

廣發基金投資總監朱平表示，公司內部已形成一致意見，認為部分地產股短期內可能會發生幅度比較大的回調。“萬科不是個案，我們覺得有一些地產股長期是向好的，但短期內很可能會受到政策預期的干擾。”朱平說，短期內必須對房地產股持謹慎態度。

“清倉倒是沒有，但地產股最近確實比較危險。”一家擁有百億規模自營盤的大型券商自營部門人士間接證實說，他們對地產股的調倉目前也已結束。

“機構紛紛出走，散戶再多也不可能把股價拉抬起來。”李姓私募經理談及將萬科“打入冷宮”的緣由時說，當初參與增發時并沒有聽說機構開始減倉萬科，但隨后股價一蹶不振的事實說明，地產股的疊加風險已經非常嚴重。李先生說，他目前對地產股已經沒有興趣。

國泰君安證券研究所所長李迅雷分析認為，地產股價格走勢和地價、房屋造價、終端銷售價密不可分，而政府對房地產的調控一直在持續，但“屢調屢失控”，因此不能單方面看空做空地產股，要區別對待。

減持導火索

業內人士分析，基金減持地產股一個最主要的原因是和證監會的新規定賽跑。據悉，證監會近期即將頒布《基金管理公司投資管理人員管理指導意見》。該意見將借此項新規遏制目前基金過高的持股周轉率。

“消息面的變化是導致近期地產股下跌的‘導火索’。”海通證券吳一萍則認為，對“地根”的收緊以及某些突發事件之后對地產股的負面猜測給短期內的地產板塊帶來了一定壓制，然而這種壓制可能會在一段時間后消失。

“前期漲幅過高，也是房地產股近段時間持續調整的主要原因。”廣發證券分析師徐子慶接受記者采訪時說，統計顯示，近6個月內地產板塊平均漲幅已達71.2%，高于上證綜指成份股53.7%的平均漲幅。特別是7月份，多只房地產股票在一個月內實現股價翻番。

他還強調， 提高第二套房貸款首付和利息、擴大物業稅試點、房地產商拿地要一次付清全款，近段時間，管理層對房地產市場調控政策頻出，是拖累地產股的另一個主要因素。

“從一系列調控政策信號可以看出，政府對目前房價的過高漲幅已經難以容忍，防范房地產金融風險意識越來越強。”一位不愿具名的分析師認為，多年調控無效，令購房者、地產商對政策很“麻木”，但實際上，房價是否能降仍主要看政府的態度。

“房價與地產股的價格是聯動的，如果房價上漲放緩，或者出現下跌，必將連累地產股。”上述分析師表示。

四季度分歧

對于地產板塊以后的走勢，在記者采訪的多位專家也是見仁見智，觀點各不相同。

“從市場走勢分析，并沒有明顯跡象表明大資金正在大面積清倉地產股票，有部分減持則有可能的。”平安證券投資策略部副經理羅曉鳴分析，有個股明顯下跌，可能是清倉的表現。短期內清倉難以做到，因為基金手中持有的地產股數額巨大，一旦清倉，大盤也會受到拖累連續下跌。

但是他認為，房地產板塊作為主流熱點的領漲板塊的階段已經結束，目前市場正在進入補漲行情，資金正在向交通、電力等板塊轉移。他們的成交量正在放大，表現越來越活躍。

而某私募基金經理魯先生卻認為，從基金的動作可以看出基金在第四季度對地產板塊不看好。

篇12

事實上，近期開始披露的上市公司三季度報告也曝光了基金投資策略的新動向。中天城投三季度報告顯示，僅9月12日就有近20家基金公司前往公司實地調研，其中包括了華夏基金、南方基金、大成基金等公司。

基金公司突然密集調研中天城投大致反映了基金在房地產板塊投資策略上的一個看法。深圳一位股票型基金經理表示，“資產價格膨脹是一個大概率事件，房地產依然是非常有價值的投資標的，尤其是二線城市地產股。”作為貴陽市的地產股龍頭，中天城投不但符合二線城市的概念，而且還是一只績優股。中天城投三季報顯示，公司前三個季度比去年同期增長超過300％，基本每股收益同期增長超過130％。基金經理對優質個股的關注度可見一斑。

福星科技、北京旅游、新大陸等公司也受到基金公司調研人員的青睞。福星科技在三季度也頻頻接待基金公司調研，華夏、博時、上投摩根等基金公司均來造訪。北京旅游則接待了景順長城、光大保德信、諾安基金等。中郵基金、銀華基金、招商基金的調研人員三季度則前往新大陸。

針對下階段投資策略和市場特征的變化，國內一些大的基金公可也在準備更大規模的上市公司調研，以求在這一輪個股投資上把握先機。鵬華中國50基金經理黃鑫透露，近期鵬華基金將開展一次密集的調研，涉及上百家上市公司。在基金經理看來，密集調研很大程度上是因為下一階段的投資將取決于對微觀層面的把握。

值得一提的是，王牌基金經理王亞偉就是提前布局績優股的典型人物。昆明制藥公布的三季度報告顯示，華夏大盤精選和華夏策田各精選都新進入前十大流通股東行列，合計持有昆明制藥達到1100萬股。王亞偉親手管理的兩只基金扎堆昆明制藥顯然沖著業績而來。正如一些基金公司所言“在經濟復蘇背景下，盡管企業盈利的恢復是必然趨勢，但企業盈利恢復的基礎還比較薄弱，上市公司個體之間的盈利差異較大”。但昆明制藥卻是盈利分化中的優勝者，三季報顯示，昆明制藥前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤達到4607.42萬元，同比增加404％；每股收益為0.13元；每股凈資產2.06元。昆明制藥節后連續走強，并在10月16日收于漲停。

個股機會逐步被認可

“我們對貨幣政策等宏觀經濟因素的關注度較前期降低了，現在必須緊密關注產業的景氣度以及相關上市公司的盈利情況。”一位基金經理如此向記者表示。在上半年缺乏企業基本面支撐的情況下，投資顯然必須關注宏觀經濟走勢，緊緊地跟隨產業鏈的復蘇；而在三季度之后，由于各個產業大多完成復蘇的過程，產業鏈與產業鏈之間的景氣度分化也開始加劇，產業內部的各個企業之間也出現了盈利的分化。鋼鐵行業就是這種情況。“相對上半年的行業配置。目前我的投資組合中，個股對投資組合的貢獻顯然是最大的。”這位基金經理進一步表示，下階段的關注重點將放在中游和下游板塊。

事實上，隨著前期大盤的持續震蕩調整，市場系統性風險已經得到較大程度的釋放，在這一背景下，個股機會逐步被基金公司所認可。大成基金指出，雖然近期市場繼續震蕩的概率依然較大，但市場系繞性風險較于前期大大降低，市場大幅下跌的空間非常有限。

長城基金副總經理韓浩也認為，在系統性風險降低之時要密切把握個股的投資機會。“相比于上半年，目前整體經濟和宏觀形勢都在往好的方向轉化，在市場系統性風險降低的背景下，投資的重心在于把個股和微觀層面的策略上。”

華安中小盤基金經理沈雪峰表示，未來市場將由單邊行情向震蕩行情演變。在行業配置方面，更為關注微觀層面企業盈利的大幅改善。具有明確增長預期的行業將是未來配置的重點。從行業來看，主要關注醫藥、建材、食品飲料、汽車、煤炭等行業，并選擇價值型行業進行投資。

企業業績有望成為未來上漲的主要推動力。一些基金經理向記者表示，目前市場估值較為合理，隨著季報年報披露，市場對業績增長逐漸確認，估值倍數也有望提升，成為股市中期上漲的動力。選擇業績增長可能超預期的行業，如汽車、家電、銀行、商業等；并關注煤炭、地產等資源類股票。

信達澳銀投資總監王戰強則認為，大盤股的上漲動力逐漸減弱，目前要把握一些機構性機會。當前經濟已進入相對平臺期，大盤股的上漲動力逐漸減弱，而無論在數量和主題上都非常豐富的中小盤股則有助于捕捉一些結構性的機會：此外，在較長的一段時間內，許多中小市值股票都處于盤整格局，不少個股的估值已經降到30倍以下，因而在這個領域還有許多機會值得挖掘。

專戶超額收益來自個股精選

除了上述公募基金外，四季度開始投入正式運作的基金專戶“一對多”更是將選股置于首位。

“金牛一號”博時基金積極配置資產管理計劃投資經理董良泓表示： “我們在對以往業績分析后發現，大部分超額收益還是來自于選股。接下來的一段時間內，證券市場將會有結構性的變化。”他認為，預計四季度將會出現比較平緩的態勢，因此，市場波動會逐步收窄，投資上將關注內需和低碳方向。例如部分的金融類股、家電類股，以及電力設備等行業，上述方向可能會為投資組合帶來超額收益。

篇13

并購基金與房地產投資基金開始活躍

2011年，已有越來越多的VC/PE機構開始設立特殊策略基金，以實現基金投資策略的差異化。清科研究中心在調研中問及投資機構是否計劃在2012年設立特殊策略基金以及計劃設立何種基金時，18.3%的機構計劃成立并購基金，5.0%的機構計劃募集私募房地產投資基金，3.3%的機構表示計劃募集夾層基金。