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一、《辦法》出臺的現實意義

(一)《辦法》出臺是國家對房地產經紀行業地位的肯定

《辦法》的出臺，應該說是國家承認房地產經紀行業地位的表現。我國房地產經紀行業經過近20年的發展，已具較大規模并有不斷發展壯大的趨勢：1.房地產經紀機構數量龐大、從業人數多。據不完全統計，目前全國房地產經紀機構(含分支機構)達5萬余家，從事房地產經紀活動的人員已超過100萬；2.經紀業務量大。房地產經紀業務包括一手樓租售的業務和二手樓租售的居間業務，而且北京、上海、廣州、深圳等城市的二手樓交易量(套數)已超過一手樓的交易量，二手樓又具有交易分散的特點，更加離不開經紀服務。我國目前大部分城市的二手房交易，有50%是通過經紀服務促成的，廣州等城市已達到80%左右。

(二)《辦法》出臺表明國家規范房地產經紀行為的決心

我國房地產經紀行業的現狀不盡如人意：1.部分從業人員素質差、缺乏職業道德；2.房地產經紀機構的業務程序缺乏統一規范、內部管理混亂；3.由于政策法規不健全，無論是政府的行政監管，還是行業組織的自律性監管，都存在缺乏監管力度的問題。《辦法》的出臺表明國家不能容忍房地產經紀行業的混亂狀態再延續下去，決心嚴厲打擊非法中介、規范房地產經紀行為，推動整個房地產經紀業規范、健康發展。

(三)《辦法》出臺是落實國家房地產市場調控的一項重要舉措

國家提出“堅決遏制部分城市房價過快上漲”的房地產市場調控目標，而房地產經紀業直接參與房地產交易活動，會由于房地產經紀機構和人員的違法違規行為為本已高漲的房價推波助瀾，抵消國家房地產市場調控政策的效力。因此，《辦法》的出臺是落實房地產調控的一項重要措施。

二、《辦法》的主要內容解讀

(一)完善監管機制，形成行政管理合力

由于一些地方性法規規定由房地產行政主管部門負責房地產經紀管理工作，實踐中形成房管部門“孤軍作戰”，力不從心。《辦法》規定建設（房地產）主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門按照職責分工，分別負責房地產經紀活動的監督和管理，并規定政府三部門要建立房地產經紀機構和人員信息共享制度，建設（房地產）主管部門要定期將備案的經紀機構情況通報同級價格和人社主管部門。政府三個密切相關主管部門進行監督信息共享、協同管理、形成管理合力，這樣的房地產經紀監管機制更完善、更加合理。

(二)體現政府寓服務于管理的新理念

為改變過去行業管理中政府重管理輕服務的問題，在規范房地產經紀行業過程中，政府應該扮演什么樣的角色？《辦法》給出的答案是行業監管者與公共服務提供者的雙重角色。公共服務體現在，《辦法》要求建設（房地產）主管部門構建統一的房地產經紀網上管理和服務平臺，向備案的房地產經紀機構提供經紀機構備案信息公示、房地產交易與登記信息查詢、房地產交易合同網上簽訂、房地產經紀信用檔案公示等公共服務。

(三)房地產經紀監督管理手段多樣性

政府對房地產經紀行業監督管理手段的多樣性體現在：一是監管過程的方式和措施多樣性。《辦法》提出建設（房地產）主管部門、價格主管部門應當通過現場巡查、合同抽查、投訴受理等方式，采取約談、記入信用檔案、媒體曝光等措施，對經紀機構和人員進行監督。二是監管結果的公開性。《辦法》提出建設（房地產）主管部門要建立房地產經紀信用檔案（不良信用記錄由日常監督檢查中發現的經紀機構和人員的違法違規行為、經查實的被投訴舉報的記錄等信息構成），并向社會公示，供消費者在選擇經紀服務時作參考。公開信用檔案本身就是一種有效的監管手段。

(四)明確房地產經紀行業協會的職責和任務

《辦法》明確提出房地產經紀行業協會的職責是自律管理、反映行業的意見和建議、促進行業發展和提高人員素質。今后，行業協會應認真履行自身的職責，重點要強化新人入職前的教育培訓和在職人員的繼續教育培訓工作，大力提高從業人員的業務素質和職業道德素質。《辦法》還提出了行業協會的三大任務：一是制定從業規程；二是建立和完善資信評價體系；三是建立房源、客源信息共享系統。

(五)建立房地產經紀機構備案與備案信息公開制度

目前部分房地產經紀機構沒有備案，分支機構沒有備案的更多，許多經紀機構是屬下部分分支機構有備案、部分沒有備案。監管部門對沒有備案的不能及時有效地實施管理。往往問題就出在沒有備案的機構。針對這個問題，《辦法》要求房地產經紀機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起30日內，到建設（房地產）主管部門辦理備案；變更或終止的，應辦理備案變更或注銷手續；主管部門應將經紀機構及其分支機構的名稱、住所、法定代表人（執行合伙人）或負責人、注冊資本、房地產經紀人員等備案信息向社會公示，接受消費者監督。《辦法》還規定經備案的經紀機構才能取得網上簽約資格，從而推動備案制度的實施。

(六) 重申房地產經紀人員實行職業資格制度

2001年12月原建設部、人事部聯合頒布的《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》明確：國家對房地產經紀人員實行職業資格制度。但至今該項制度執行的力度不夠，如協理資格的考試在許多省份還未開展起來，許多城市無資格證上崗的現象較普遍，因而經紀服務質量難以保證。《辦法》重申：房地產經紀人員包括房地產經紀人和房地產經紀人協理兩類；房地產經紀人資格實行全國統一大綱、統一命題、統一組織的考試制度，每年舉行一次；協理資格實行全國統一大綱、省級命題并組織考試的制度，省考試可每年多次。通過嚴格考試、注冊管理，提高房地產經紀人員的職業水平。

(七)簽訂勞動合同，穩定職工隊伍

當前的房地產經紀人員隊伍中未與房地產經紀機構簽訂勞動合同的現象比較普遍，一些城市存在著“兼職經紀人”、“無底薪提成經紀人”等等。這些人不愿意跟公司簽訂勞動合同，流動性大，經紀機構無法對其進行約束和管理；也有一些經紀機構為逃避責任不愿與員工簽訂勞動合同。《辦法》規定：房地產經紀機構和分支機構與其招用的經紀人員，應當按照《勞動合同法》的規定簽訂勞動合同。通過勞動合同確定經紀機構和經紀人員的權利義務關系，一方面能夠保障經紀人員的合法權益，讓員工安心工作；另一方面保證員工合同期內只在一家經紀機構執業，減少員工的流動性，從而穩定經紀機構的職工隊伍。

(八)規范房地產經紀業務流程中的各種行為

針對房地產經紀業務中的各種不規范行為，《辦法》對房地產經紀業務流程中各個階段的行為作了規范。業務準備階段的規范：1.房地產經紀的內涵。房地產經紀特指房地產居間和等服務并收取傭金的行為，不包括房地產行紀行為。2.經紀業務承接與報酬收取主體。由經紀機構統一承接業務和收取報酬，分支機構以設立該分支機構的經紀機構名義承攬業務，經紀人員不得以個人名義承接業務和收取費用。3.經營場所信息公示制度。公示的內容包括營業執照和備案證明文件，服務項目、內容、標準，業務流程，收費項目、依據、標準，交易資金監管方式，信用檔案查詢方式、投訴電話及價格舉報電話，合同示范文本等。

業務承攬階段的規范：1.經紀合同形式。經紀機構接受委托提供經紀服務的，應當簽訂書面經紀合同；建設（房地產）主管部門或行業組織可制定經紀合同示范文本，供當事人選用。2.代辦服務。經紀機構提供代辦貸款、代辦產權登記等其他服務，要另加收費用的，需經委托人同意另行簽訂合同。3.經紀合同簽署。要加蓋經紀機構印章，并由經手的1名房地產經紀人或者2名房地產經紀人協理簽名。4.書面告知制度。簽訂經紀合同前，經紀機構應向委托人說明經紀合同和買賣合同（或租賃合同）的相關內容，并書面告知容易產生糾紛的有關事項（如是否與委托房屋有利害關系等），書面告知材料需經委托人簽名確認。

業務履行階段的規范：1.房源信息。經紀機構接受放盤，需編制房屋狀況說明書，經委托人書面同意后，方可對外房源信息。2.客源信息收集。經紀機構接受買方或承租方委托，應查看委托人身份證明等資料。3.交易資金監管制度。由經紀機構代收代付交易資金的，應當通過經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉資金，并要經過資金支付方和經紀機構簽字和蓋章。

業務收尾階段的規范：1.明碼標價制度。不得收取任何未予標明的費用，不得進行價格欺詐。2.傭金收取。未完成經紀合同約定事項或者服務未達到經紀合同約定標準的，不得收取傭金。3.業務記錄制度。經紀機構要建立業務記錄制度，如實記錄業務情況，經紀合同的保存期不少于5年。

(九)強化對房地產經紀違法行為的處罰和責任追究

針對房地產經紀違法違規行為突出問題，《辦法》強化了對房地產經紀違法行為的處罰和責任追究。如《辦法》規定了10項房地產經紀禁止行為，并作出了相應的處罰規定。其中，對于“操縱市場價格”和“賺取差價”，由價格主管部門責令改正、沒收違法所得、依法處以罰款，情節嚴重的依法給予停業整頓等行政處罰；對于“誘騙消費者交易或強制交易”、“泄露或不當使用委托人的個人信息或商業秘密”、“協助簽訂陰陽合同”、“分割出租”、“挪用交易資金”、“承購（租）自己提供經紀服務的房屋”、“為不能交易的房屋提供經紀服務”等，由建設（房地產）主管部門責令限期改正、記入信用檔案，對經紀人員處以1萬元罰款，對經紀機構取消網上簽約資格，處以3萬元罰款。

參 考 文 獻：

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1規范房地產權屬檔案的收集范圍

只有保證房地產權屬檔案的完整性和準確性，才能做好房地產權屬檔案的管理工作，進而具備參考價值和利用價值，因此，做好房地產權屬檔案的收集工作非常重要。結合《城市房地產權屬檔案管理辦法》的相關規定，房地產權屬檔案應當包括以下五個部分：①能夠證明房地產權人、房地產權屬登記確認、變更、轉移、以及設定他項權利的文件；②房屋以及所占用的土地使用權的權屬界定位置圖、分層分戶平面圖、分丘平面圖以及分幅平面圖等材料；③諸如房產登記申請表、權屬變更登記表、房地產狀況登記表以及房屋面積計算表等用于房地產產權登記的各種文件材料；④諸如統計報表、計算機軟盤、照片以及錄音帶等可以對房地產權屬狀況加以記載和反映的信息資料；⑤其他與房地產權屬相關的文件材料。在確保房地產權屬檔案全面完整的前提下，應當保證房地產權屬檔案的真實性，作為房地產權屬檔案管理部門，應當做好前期的檢查和控制工作，認真審核相關文件資料，保證檔案的真實性和可靠性，只要不符合歸檔要求的，一律退還補充檔案，通過建立責任制來保障檔案資料的真實客觀。

2加強房地產權屬檔案的現代化管理

傳統的房地產權屬檔案管理方式不但浪費人力物力，而且效率非常低，檔案查詢和抽調非常麻煩。隨著科學技術的不斷發展和計算機技術的普及，作為現代化的房地產權屬檔案管理，應當將計算機技術和網絡技術完全引入。并建立相關的平臺和內部網絡，來對房地產權屬檔案進行保存、修改、傳輸和管理，真正實現網絡化管理，做到互聯網+房地產權屬檔案管理。除此之外，還應當加強對現代光學技術的運用，用電子化的照片和表格來代替紙質檔案，一方面可以節省存儲空間，另一方面高精度、高分辨率的檔案照片也不會影響檔案的完整性和準確性，同時，也可以通過遠距離傳輸的方式提供給使用者，更加方便快捷。

3調查了解檔案使用者的需求

只有深入社會進行調查，了解檔案使用者對房地產權屬檔案的使用要求和范圍，才能避免盲目的管理。作為房地產權屬檔案管理部門，應當以檔案使用者的信息需求和使用方式為基礎，保證房地產權屬檔案開發利用的有效性。（1）在房地產權屬檔案收集之前做好預測工作，通過調查問卷或者其他形式來充分了解檔案使用者的需求。包括城建、司法、房改、房地產市場、規劃、房地產登記部門以及市民對房地產權屬檔案內容和利用特點的需求。（2）開發利用要根據對象的不同而不同，相關部門應當在對調查結果進行保密的前提下，按照服務要求，進行多樣的開發利用。包括證明型、咨詢型、網絡型、宣傳型、借閱型、技術型以及報道型等各種形式。（3）提供服務時要充分顧慮檔案使用者的心理特點，目前房地產權屬檔案使用者的心理特點大多是求快求便。作為房地產權屬檔案的管理部門，應當通過推出開展窗口服務、專題服務、網絡服務以及推薦服務等多種服務渠道，同時編制最為科學的檢索系統和工具，來大大提高房地產權屬檔案使用者查詢檔案的速度和便捷度。

4注重對管理人才的培養

人才是管理工作的關鍵環節，優秀的檔案管理人才是房地產權屬檔案管理工作能夠井然有序的前提和基礎。隨著市場經濟的進一步發展，目前現代化管理已經基本替代了傳統的手工管理方式，因此，在培養復合型房地產權屬檔案管理人才時，應當尤其注重以下幾個方面：（1）房地產權屬檔案的管理隊伍必須政治素質高、德才兼備、知識范圍廣，并且業務能力強，具備優秀的職業道德，能夠時時處處為檔案使用者考慮，才能提供最優質的服務。（2）房地產權屬檔案的管理人員應當具備一定的計算機技術和網絡技術，能夠熟練的操作現代化設備和平臺，同時也應當具備充分的檔案專業基礎理論知識和相關的法律知識，相關部門必須加強這些方面的培訓和教育。（3）提高招聘的水平，盡量在入門門檻上做工作，招聘符合要求的，高素質的，綜合能力較強的檔案管理人才，培養骨干力量，才能真正滿足現代化房地產權屬檔案管理工作的要求。

5結束語

隨著現代化科學水平的不斷提高，對房地產權屬檔案的管理工作也不僅僅要求全面性和準確性，對管理的科學性以及檔案提供的快捷性和有效性的要求也越來越高。作為房地產權屬檔案管理部門，一方面應當加強對管理人員的培訓和教育，不僅提高管理人員的檔案管理基礎理論水平，更要提高管理人員的創新能力和對現代化設備的操作水平。另一方面應當進一步加強市場調研，搞清檔案使用者的需求和意見，才能進一步改進管理方式，提高管理水平，從而推動房地產行業的更高層次發展。

參考文獻：

[1]王淑范,黎玉麗.加強房地產權屬檔案管理的途徑及辦法[J].黑龍江檔案,2006.

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改革開放以來，隨著我國經濟的發展，房地產行業也在不斷興起，各種房地產工程如雨后春筍般的不斷拔地而起。建筑的質量與人民群眾的生命安全息息相關，因此施工現場的管理也尤為重要。筆者將結合自身相關經驗，來談一談如何管理好施工現場優化的途徑和方法。

2.質量管理

施工單位應按照既定質量目標，按照國家法律、法規、國家現行規范、強制性條文、設計文件、招投標文件要求認真組織施工。施工單位應制定切實可行的質量保證體系和質量控制措施，并報監理、工程部確認后執行。施工單位必須加強員工的質量教育，牢固樹立創優意識；并定期組織技術及質量人員、工人進行規范、標準、操作的培訓學習，監理單位督促執行。施工單位必須保證所制定的質量保證體系運轉正常，所制定的保證措施具有可操作性并能執行到位。任何分項工程施工之前，施工單位必須對作業人員作書面的技術及質量標準的交底，監理單位檢查后備案。監理單位應經常檢查施工單位操作工人對質量驗收規范、操作工藝流程情況的掌握情況，對達不到要求敦促整改，視情節輕重對施工單位進行處罰，整改后仍不能滿足要求的清退出場。

施工單位的質檢員必須認真做好質量檢查驗收工作，做好分部分項工程的質量評定工作，真正做到現場實測實量，避免因自檢不合格就報驗收的現象。監理單位應嚴格按照監理人員要求，恪守監理職業道德，杜絕向施工單位“吃、拿、卡、要”的現象發生。一經發現，扣除監理費用，仍不改正的予以清退出場。監理單位應加強平行檢查、巡視檢查，認真做好抽檢、驗收和旁站工作。在驗收以前對施工單位所存在的問題及時告知、敦促改正，爭取做到施工單位報驗時一次通過。監理單位應配合施工單位做到現場24h施工的報驗工作。上道工序未經監理驗收簽字認可，不得進行下道工序施工。對于隱蔽部位的分項、分部工程，報于監理的同時，必須報業主項目部工程人員參加驗收。未經報驗通過，私自進行隱蔽的，對施工單位予以經濟處罰，并進行返修，通報批評。

在需要監理旁站的關鍵部位、關鍵工序、關鍵工藝，監理單位應書面提交監理旁站記錄，并于旁站前通知施工單位。在旁站過程中，如發現相關人員有脫崗現象的，施工單位人員脫崗的扣除質量處罰金，監理單位脫崗的扣除200元的監理費用，并通報批評。質量驗收程序遵循：“三檢制”、“監理驗收”、“建設單位”驗收”。首先施工單位要作內部的自檢、互檢、交接檢，并確保真實性，嚴格執行“三檢制”。在施工單位自檢合格的基礎上，由施工單位填寫質量驗收報驗單，報監理單位驗收。如遇施工單位報驗資料不齊或不組織人員參加的情況，監理單位有權拒絕參加驗收。隱蔽工程及重點部位、關鍵部位的施工在報監理單位驗收的同時，必須報工程部驗收確認后方可進行下一步施工。

施工單位必須嚴格控制施工過程質量，不得隱瞞施工質量問題，所出現質量問題必須及時向監理單位、工程部報告，不得私自進行處理。否則一次扣除質量處罰金。對施工過程中出現的質量問題，監理單位和工程部提出后，施工單位應立即組織整改或回復，嚴重的質量問題，由工程部通知設計單位出具設計方案后施工單位進行整改，由此所造成的一切損失施工單位自行承擔。在本工程施工中，施工單位必須堅持以樣板引路的原則，任何分項工程施工前，施工單位要先做好樣板，經監理單位和工程部驗收批準后，方可大面積施工。各種施工報驗資料必須做到與施工同步進行，不得后補。施工單位必須做好進場材料、設備、構配件、成品和半成品的質量驗收工作，在施工單位驗收合格的基礎上，監理單位亦應做好材料、設備、構配件、成品和半成品進場的檢驗、驗收、見證取樣工作。對于不合格的材料嚴禁用于施工并應立即退場。

監理單位應加強自身的業務學習，熟悉設計圖紙、施工方案及有關施工驗收規范，在檢查驗收時做到心中有數，并認真執行。嚴格按照施工方案、施工規范檢查進場混凝土的現場坍落度，不得隨意改變混凝土的配合比，如私自加水或用其他方式處理。混凝土澆筑前，施工單位必須報監理單位和工程部簽認混凝土澆筑令后方可進行混凝土的澆筑。模板支撐拆除之前，施工單位必須通知監理單位、工程部核定確認。下達模板拆除令后方可拆除。拆模后，施工單位必須及時通知監理單位和工程部進行驗收。對混凝土存在質量問題的處理：發現一處混凝土漏振、爛根，扣除施工單位質量處罰金，如再次出現，加倍進行扣除。所有試驗必須與施工同步，按國家現行規范要求進行見證取樣工作，不得缺項漏做，弄虛作假。

施工單位必須做好安裝專業和土建專業的配合，做好預埋、預留工作，監理單位認真驗收檢查。如因預留預埋錯誤，造成在結構墻板開洞、鑿槽，每處對施工單位扣除質量處罰金，對監理單位扣除監理費用。由監理單位組織，建立施工現場周質量檢查制度，多方聯檢，形成檢查紀要，發送各單位。對現場檢查存在的質量問題，由監理單位監督施工單位逐項整改落實。

3.進度管理

施工單位應按照工期目標要求，制定相應完成工期目標措施。合理組織使用人、機、物料，合理組織施工，避免造成人力物力浪費。施工單位在質量、安全、文明方面應加強管理，避免由此造成整改或返工，而影響工程進度。施工單位應制定工期總計劃、月計劃、周計劃，監理單位認真審核，并對其提出合理化意見。施工單位嚴格按照計劃組織施工，監理單位和工程部對施工單位的進度計劃按月定期進行考核。施工單位應保證現場24h不間斷施工，確保工程進度。施工單位應認真做好冬期、雨期、農忙季節、節假日期間等的施工措施，制定相應的確保工期的措施。

4.安全管理

施工單位應按照安全責任目標的要求建立安全保證體系，建立安全生產責任制。安全生產落實到人，配備專職安全員，對項目經理部各級領導、各部門、各類人員所規定的在他們各自職責范圍內對安全生產應負責任的制度。施工單位應編制施工安全技術措施計劃，主要有17個方面的內容，如防火、防毒、防爆、防洪、防塵、防雷擊、防坍塌、防物體打擊、防機械傷害、防起重設備滑落、防高空墜落、防交通事故、防寒、防疫、防環境污染等方面措施。廣泛開展安全生產教育，建立安全培訓制度，把安全知識、安全技能、設備性能、操作規程、安全法規等作為安全教育的主要內容，牢固樹立安全第一的思想。施工單位應建立安全生產檢查制度，定期不定期組織日常性檢查、專業性檢查、季節性檢查、節假日前后檢查等，并做好安全檢查記錄，對發現的危險因素有計劃地采取措施，確保安全生產。監理單位指派專人對施工現場安全進行監理，對發現的安全隱患及時敦促施工單位落實整改。監理單位對現場發現的安全問題，除口頭通知施工單位進行整改，還應下發書面監理通知要求施工單位進行整改，并抄送工程部。施工單位對監理單位和工程部提出的安全問題，應立即組織相關人員進行整改。由監理單位組織，建立項目周安全檢查制度，并形成檢查紀要，發送各單位，監理單位對現場檢查存在的安全問題監督落實。

5.文明施工

施工單位應嚴格按照省級文明工地、標準化工地要求做好施工現場安全文明建設工作。施工現場成立以項目經理為第一責任人的文明施工管理組織。分包單位服從總包單位的文明施工管理統一規定，并接受監督檢查。加強文明施工的宣傳和教育，專業管理人員應熟悉掌握文明施工的規定。加強落實現場文明檢查，檢查內容應全面周到，包括生產區、生活區、場區場貌、環境文明及制度落實等內容。檢查發現的問題及時采取整改措施。在對現場進行周檢查的同時，對現場安全文明施工情況進行檢查，并形成紀要，對存在的問題，由監理單位督促施工單位整改落實。承包單位要在現場臨時用電、用水管理線做明示標志，并對日常的用水及用電進行有效的管理以保證施工的連續，如發生因自身操作失當而造成的停工斷電、斷水所引起的損失，由施工單位自身承擔外，還要自行修復所破壞的管線，當由相應單位進行維修時，費用由施工單位承擔。

6.結語

為了有效的管理好房地產開發的施工現場，施工單位必須建立各類應急預案，以各事件發生時的緊急起動，監理負責檢查，如發現未制定應急預案，或制定應急預案不符合要求時，應予以處罰，并有權要求施工單位繼續整改，直至符合要求為止。施工承包單位也應必須積極、配合并協助建設單位、監理單位、進行相關問題的溝通，并尋找有效的方式方法。如此，才能較好的對房地產的施工現場進行管理。

參考文獻

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篇4

隨著改革開放以后國家住房制度改革的深入，計劃分配房屋轉變為市場化以及城鎮化水平的提高導致的房地產業的快速發展，房地產經紀行業應運而生。近年來在全國各中小城市出現了大量的房地產經紀機構及隊伍，這為中小城市的房地產交易建立了很好的信息平臺。如筆者所在的中等城市――四川內江就有超過80%的客戶買賣二手房的時候選擇房地產經紀機構――房屋中介公司來為其服務。應該說，房地產經紀行業對降低房地產交易成本、保障交易安全，維護委托人合法權益等方面能發揮重要作用。從未來的發展趨勢來看，房地產經紀行業將充分架起一手房和二手房交易的信息橋梁，促進房屋信息的對稱，充分維護當事人的合法權益。但是，當前中小城市房地產經紀行業卻存在較多問題，若列其大端，主要表現在以下幾方面：

（一）從業人員專業素養低

房地產經紀及其從業人員持證人數比例低，是當前房地產經紀行業從業人員職業道德、知識結構和執業能力等專業素質低的重要表現之一。據中國房地產估價師與房地產經紀人學會不完全統計，到2012年底，全國中小城市房地產經紀從業組織達11多萬家，但有注冊房地產經紀人的房地產經紀機構只有1.2萬多家，房地產經紀行業從業人員30萬余人，但取得了中華人民共和國房地產經紀人資格證書的不足萬人。但大部分機構是不規范的，有的只是取得了《營業執照》，但未取得《備案證書》的機構，甚至有90%的還是“三無”機構（即是無營業執照、無備案證書、無從業執業資格證書）。因此，當前房地產經紀行業從業人員的專業素質大體有如下特征：1.從業人員的知識結構有待完善。掌握經濟、法律、信息等知識的綜合素質較高的專業人員的匱乏。房地產經紀行業中很多人并沒有專門接受過房地產專業的教育，對房地產專業知識的掌握不足。2.從業人員職業道德整體水平不高。房地產經紀人員服務不規范、同行之間不正當竟爭、泄露客戶隱私等現象更是屢見不鮮。不少經紀機構還利用信息和自己的優勢地位，或鉆相關政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當利益。如制造虛假或不實廣告信息，引誘或欺騙當事人；不兌現承諾；賺取不正當差價；亂收費；合同

不規范等違規操作等，給當事人造成不小的損失。3.從業人員的執業能力有待提高。房地產經紀行業的從業人員溝通洽談能力、服務意識、市場分析能力相對來說都比較差，很難以差異化、個性化服務滿足客戶的需求。

（二）監督法規不完善

目前國家出臺制定的《房地產經紀管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》等，對房地產經紀業的行為主體責權利規范不完善，對于房地產經紀機構和經紀人違反法律法規或欺詐行為也沒有對應的處罰措施。如《房地產經紀管理辦法》中沒有對是否取得《營業執照》可以從事業務作出具體的規定，也沒有對是否必須成立機構方可從事業務做出具體規定。《辦法》只對房地產經紀機構作了相應的規定，但未對個體經營者方面作出具體規定。而現在中小城市從事房地產經紀業務的組織，絕大多數是個體，人員基本由1―3人組成，主要從事房屋信息的登記、辦理過戶手續、看房、租房等業務，基本未取得房地產經紀從業資格證、《營業執照》和《房地產經紀備案證書》。其主要原因是無注冊資金、無從業人員資格證書，無法達到取得《營業執照》和《房地產經紀機構備案證書》的條件。《辦法》對未取得《營業執照》從業的，未明確其法律責任。由于違法成本低，再加上開展房屋中介業務投入的人力、物力、財力等成本也低，導致房地產經紀行業營業場所不規范，甚至無營業場所，就在人行道放置房屋信息牌、一張桌子、一個人、一塊牌就是一個中介機構，特別是中小城市比較突出。

（三）政府部門監管難度大

當前，導致政府部門監管難度大的因素主要有：1.房地產交易業務是一項專業性、復雜性強的業務，政府部門相關人員對其相關的稅收、交易政策和程序及法律法規等知識都有一定欠缺，這增加了政府部門監管的難度。2.由于各種原因，政府部門搭建的房屋信息平臺較少，使得房屋信息嚴重不對稱，增加了政府部門對房地產經紀行業的監管難度大。鑒于政府提供的出售和購房的信息短缺，客戶只能選擇到房屋中介機構（多數是不規范的機構）登記售房信息和獲取購房信息，這既客觀上為目前不規范的房屋中介機構提供了生存空間，又增加了政府部門對房地產經紀行業的監管難度。許多房地產中介機構，無論政府部門怎么取締，今天取締，明天又繼續經營。3.政府管理政出多門，也是導致其監管難度大的重要原因。在對房地產經紀行業實施管理中，政府管理部門多，而且其職能不明確，職責職能交叉，行業管理多處出證。如民政部門向社區頒發社區服務證書中服務內容也含有房屋中介等業務，而工商部門也在參與經紀人員的資格頒發，使得房地產經紀行業及其從業人員甚至政府管理部門不知哪個部門頒發的是合法、有效的。

（四）行業內部管理混亂，規模小、粗放經營

當前，我國還沒有出臺關于房地產經紀行業的完整的配套的法律法規，因而房地產經紀機構內部管理缺乏制度性、規范性約束，其市場行為不規范。由于房地產經紀企業開辦門檻低，成本少、風險較小，一些創業者紛紛踏入這一行業領域。按照有關法律規定，設立房地產經紀服務機構，僅需向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后就可開業。這種不需要前置專業行政許可的市場準入制度，對于加速發展房地產經紀行業有一定的推動作用，但由于專業化管理環節的缺失，也在一定程度上導致了房地產經紀行業內部管理混亂，規模小、粗放經營的狀況。

二、規范中小城市房地產經紀行業的對策

（一）加強專業知識培訓，提升從業人員綜合素質

房地產經紀行業是知識密集型服務業，為了適應新時期房地產市場經濟活動的需求，需要培養一批知識結構完善、職業道德良好、綜合能力強的房地產經紀人才。一支高素質的房地產經紀行業從業人員隊伍對于保障房地產交易雙方的聲譽，促進房地產市場發展有重要作用。在專業知識培訓上，加強對房地產經紀人員對房地產市場調研、市場預測一些基本方法的培訓，掌握市場營銷中的產品、價格、渠道、促銷基本的策略的組合使用。強化對房地產經紀人員的房地產管理知識培訓，主要包括：房地產經紀、房地產估價、房地產經營、房地產金融、房地產投資、物業管理等房地產管理等知識，同時還要要熟悉城市規劃、環境評價、建筑工程、房屋測量等方面知識。房地產經紀人的專業化水平日益提高。隨著經紀活動的復雜化、專業化和經紀活動領域激烈的市場競爭，將促使房地產經紀人努力學習專業知識，提高專業技巧，吸收最新信息，不斷更新自身的知識結構。同時，適應經紀活動更加細分的要求，將造就出一支支分門類的專業化經紀人隊伍。同時，要加強宣傳，普及《物權法》、《合同法》、《城市房地產法》、《房屋權屬登記管理辦法》等法律法規和權屬登記、合同簽訂等各項辦理程序，培養房地產經紀人員的法制觀念和道德意識，誠信守法，提升從業人員道德素質。

（二）完善監督法規

要進一步明確《房地產經紀管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》等對房地產經紀業行為主體的責權利規范，對房地產經紀機構和經紀人違反法律法規或欺詐行為也應有對應的處罰措施。《房地產經紀管理辦法》要對未取得《營業執照》的機構不能從事該業務作出明確規定，《辦法》還應針對個體經營者作出具體規定，因為當前在中小城市從事房地產經紀業務的組織，絕大多數是個體經營者。

（三）采取措施提高政府管理效用

目前，中小城市房地產經紀行業發展還處在初級發展階段，提高政府管理效用是行業規范發展的重要制度保障。一是該行業涉及工商、物價、房管等部門，各部門須建立科學合理，具有切實可行和操作性的長期有效的聯合機制、協調機制和運行機制；二是各級政府部門要高度重視，要將該行業納入本地房地產市場監管重點；三是充分發揮行業行政部門職能作用，同時必須將職責職能落實到實處； 四是指導和引導房地產經紀機構組織成立行業協會。

（四）整頓行業內部秩序

建立秩序井然的行業內部秩序是行業市場化的前提和基礎。一是房地產經紀機構的房屋信息必須具有真實性、完整性；二是加強行業自律，積極組織行業協會，促進行業交流，提高行業執業水平；三是房地產經紀機構經營場所應公示《營業執照》、《備案證書》、規章制度以及辦理程序、收費標準。機構服務人員做到持證上崗并掛牌服務。在服務工作中，應公開、公正、公平，不得賺取差價，不得欺騙當事人，同時，不得亂收費、重復收費，做到質價相符；四是服務合同的簽訂，合同內容、條款等應遵《合同法》等法律法規，不得存在不平等和欺騙當事人等條款。

在房地產市場日益繁榮的背景下，房地產經紀機構逐漸凸現其重要性，并將全面引導未來行業的發展方向，但剛剛起步的中小城市房地產經紀市場還遠沒有走向成熟，主要存在從業人員的專業素養低、法規監督不完善、政府部門的監管難度大以及行業內部管理混亂、規模小、粗放經營等問題。因此，建立規范有序的中小城市房地產經紀市場依然是任重而道遠的事。當前應加強房地產經紀行業人員專業知識的培訓，提升從業人員綜合素質；應完善相關監督法規；應采取措施提高政府監管效用以及應整頓行業秩序等，以促進中小城市房地產經紀行業的健康發展。

參考文獻：

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附件河南省城市房地產中介服務管理辦法

第一章、總則

第一條、為加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部《城市房地產中介服務管理規定》等有關法律、法規、規章和規范性文件規定，結合我省實際，制定本辦法。

第二條、在本省行政區域內從事房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等房地產中介服務活動，實施房地產中介管理，適用本辦法。

本辦法所稱房地產咨詢，是指為房地產活動的當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。

本辦法所稱房地產價格評估，是指對房地產進行測算，測定其經濟價值和價格的經營活動。

本辦法所稱房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。

第三條、省建設行政主管部門負責全省房地產中介服務的監督管理工作。

市、縣（市）人民政府房地產管理部門負責本行政區域內的房地產中介服務管理工作。

第二章、中介服務人員資格管理

第四條、從事房地產中介服務的人員，須參加相應業務的資格考試取得執業資格證書或合格證書，并經注冊登記后，方可執業。

第五條、從事房地產咨詢業務的人員，須取得房地產及相關專業中專以上學歷，具有與房地產咨詢業務相關的中級以上專業技術職稱。

房地產咨詢人員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產咨詢業務。

第六條、房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。

房地產估價師須經全國統一考試、執業資格認證，取得《房地產估價師執業資格證書》，并按有關規定辦理注冊登記。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。

房地產估價員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產估價員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產估價員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產估價業務。

第七條、國家實行房地產經紀人員職業資格制度，房地產經紀人員職業資格包括房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。

房地產經紀人執業資格須經過全國統一考試、取得《房地產經紀人執業資格證書》并辦理注冊登記，方能進入房地產經紀活動關鍵崗位，作為發起設立房地產經紀機構的必備條件。

房地產經紀人協理從業資格須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產經紀人協理從業資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產經紀人協理從業資格證書》的人員，不得從事房地產經紀業務。

第八條、嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產經紀人執業資格證書》、《房地產咨詢人員崗位合格證書》、《房地產估價員崗位合格證書》、《房地產經紀人協理從業資格證書》。

遺失以上各類證書的，應在當地市級以上報紙上聲明作廢，并向原發證機關申請補發。

第九條、房地產估價師和房地產經紀人的執業資格實行年審制度，由省建設行政主管部門或其委托的機構結合房地產中介服務機構資質年審進行。

第三章、中介服務機構管理

第十條、房地產中介服務機構，是指從事房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀等方面服務的經營活動并具有獨立法人資格的經濟組織。

凡從事房地產中介服務活動，應當設立相應的房地產中介服務機構。

第十一條、設立房地產中介服務機構應具備下列條件：

（一）有單位的名稱、組織機構及章程；

（二）有固定的服務場所；

（三）有規定數量的財產和經費；

（四）有與其從事房地產中介服務業務相應資格等級相適應的執業資格人員和專業技術人員；

（五）法律法規規定的其他條件。

第十二條、房地產評估機構的資質等級，按建設部《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定》分為一、二、三級和臨時資質。

一級房地產估價機構可以從事各類房地產價格評估，可以跨省自治區、直轄市從事評估業務。

二級房地產估價機構可以在本省行政區域內從事房地產買賣、租賃、抵押、企業兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產價格評估。

三級房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。

臨時資質房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項目。

第十三條、房地產經紀機構按其注冊資本、執業資格和其他專業技術人員數量、經營業績及社會信譽條件等，分為一、二、三級和臨時資質等級。

（一）一級房地產經紀機構的注冊資金不得少于100萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人10名以上，同時高級工程師、高級經濟師和高級會計師各1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。

一級房地產經紀機構，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。

（二）二級經紀機構的注冊資金不得少于50萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人5名以上，同時高級工程師、高級經濟師各1名，會計師1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。

二級房地產經紀機構，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。

（三）三級經紀機構的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發執業資格證書并經注冊的房地產經紀人3名以上，同時高級工程師或高級經濟師1名，會計師1名，有相應的經營業績。

三級房地產經紀機構，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。

（四）新成立房地產經紀機構，不得低于三級資質所要求的條件標準，在一年的暫定資質有效期內，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。一年后視情況決定是否核定三級資質。

一、二級房地產經紀機構由市房地產管理部門推薦，省建設行政管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》。三級及臨時資質由市房地產管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。

第十四條、房地產咨詢機構的資質不分等級。

設立房地產咨詢機構，其注冊資金不得低于10萬元，房地產及相關專業中級以上職稱的人員不得少于總人數的50%.房地產咨詢機構資質由市房地產管理部門審核頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。

第十五條、設立房地產中介服務機構應當向當地工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照并取得《河南省房地產中介服務機構資質證書》后方可從事房地產經紀業務。

第十六條、房地產中介服務機構實行年審制度。房地產估價機構和一、二級房地產經紀機構年審由市級房地產管理部門初審后，報省建設主管部門年審，其他房地產中介服務機構由核發資質的部門進行年審。年審結果在媒體上公布，年審不合格的房地產中介服務機構，不得繼續從事房地產中介服務業務。

第十七條、房地產中介服務機構必須履行下列義務：

（一）遵守有關的法律、法規、規章和政策；

（二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；

（三）按核準的業務范圍及合同約定從事經營活動；

（四）依法交納稅費；

（五）按規定標準收取服務費用，不得擅自抬高或變相降低收費標準；

（六）接受行業主管部門及其它有關部門的指導、監督和檢查。

第四章、中介業務管理

第十八條、房地產中介服務人員從事房地產中介業務，由其所在中介機構統一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同，房地產中介服務合同推行合同示范文本。

第十九條、房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：

（一）合同各方當事人名稱（姓名）；

（二）中介服務項目名稱；

（三）標的內容、要求和標準，有按要求須登記備案的應對由何方辦理作出約定；

（四）合同履行期限；

（五）收費數額和支付方式、時間；

（六）違約責任和糾紛解決方式；

（七）雙方約定的其它內容。

第二十條、房地產中介服務機構接受委托需對外出具報告書的，必須由具有執業資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設行政主管部門統一編號核發的執業專用章。

第二十一條、房地產中介服務機構開展業務應當建立業務記錄，設立業務臺帳。業務記錄和業務臺帳應當載明開展業務所取得的收入、支出的費用以及省建設行政主管部門要求的其他內容。

第二十二條、房地產中介服務機構應接受當地房地產管理部門的業務管理和監督，定期報送有關報表。

第二十三條、房地產中介服務人員執行業務，可以根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現場和設施，委托人應當提供必要的協助。

第二十四條、由于房地產中介服務人員失誤給當事人造成經濟損失的，由所在機構承擔賠償責任，所在機構可以對中介服務人員追償。由于委托人的原因，給房地產中介服務機構造成經濟損失的，委托人應承擔相應的賠償責任。

第二十五條、房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得有下列行為：

（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物、或者利用執行業務之便，牟取其他不正當的利益；

（二）允許他人以自己的名義從事房地產中介業務；

（三）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執行業務；

（四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；

（五）法律、法規禁止的其他行為。

第二十六條、房地產中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。

第五章、附則

第二十七條、省外房地產中介服務機構到本省從事房地產中介服務，應到省建設行政管理部門備案。

篇6

廣州市房地產中介協會在成立三年之后開始申請4A級社會團體，前幾天民間組織管理局組織認證專家到協會實地考察，在聽取了協會的匯報之后，認證專家說：“你們協會先后出臺了《廣州市房地產中介行業執業規范》、《廣州市房地產中介行業信用評價管理辦法》、《廣州市房地產中介行業不良行為管理辦法》等多項行業自律管理制度，并結合我市二手房交易市場實際情況，推出了《二手房買賣重點事項告知書》、《看樓協議書》等指引性文件，還通過舉辦房地產中介行業、房地產按揭服務行業自律簽約大會、組織全體會員單位共同開展‘誠信Logo標貼’等活動，在會員中倡導誠信經營、守法自律。這樣市民就會信任協會會員，將協會會員與非會員加以區分。”

當時這番話對筆者的觸動很大，因為自從廣州市房地產中介協會成立以來，一直把為會員提供優質服務作為協會工作的中心，而事實上組織會員加強行業自律也是協會向會員提供的一種服務，自律和服務在這一點上得到了完美的結合。

我把這個故事說給這位經紀公司的高管聽，并且借用這個故事來回答他的疑問，雖然看上去他并未能完全被這個故事說服，但他還是表示看到了未來發展的方向。

篇7

為加強對房地產經紀機構及房地產經紀從業人員管理，規范房地產經紀行為，加強房地產經紀活動的社會監督，推動房地產經紀服務誠信體系的建設，促進房地產經紀行業健康發展，根據《北京市行政機關歸集和公布企業信用信息管理辦法》及建設部《關于建立房地產企業及執（從）、業人員信用檔案系統的通知》的有關規定，現就本市房地產經紀信用檔案系統管理有關問題通知如下：

一、房地產經紀信用檔案系統構成

房地產經紀信用檔案包括房地產經紀機構信用檔案和《北京市房地產經紀資格考試合格證》持證人信用檔案。房地產經紀信用檔案系統由身份信息系統、提示信息系統、警示信息系統和良好信息系統構成。

二、下列信息記入身份信息系統

（一）、房地產經紀機構身份信息

1.房地產經紀機構登記注冊的基本情況；

2.房地產經紀機構資質核準事項；

3.房地產經紀機構資質年審或其他周期性檢驗的結果；

4.國土房管部門或其他行政機關依法登記的其他有關房地產經紀機構身份的情況。

前款規定的信息包括登記、變更、注銷或撤消的內容。

（二）、《北京市房地產經紀資格考試合格證》持證人身份信息

1.《北京市房地產經紀資格考試合格證》持證人基本情況；

2.《北京市房地產經紀資格考試合格證》持證人執業情況；

3.國土房管部門或其他行政機關依法登記的其他有關《北京市房地產經紀資格考試合格證》持證人身份的情況。

三、下列信息記入提示信息系統：

（一）、房地產經紀機構提示信息

1.因違法行為受到罰款、沒收或責令停產停業行政處罰的；

2.未通過資質年審或其他周期性檢驗的；

3.不按規定執行掛牌公示制度的；

4.從事房地產經紀業務時收取傭金未簽訂房地產經紀合同的；

5.房地產經紀合同無《房地產經紀資格考試合格證》持證人簽字的；

6.房地產經紀廣告未載明機構名稱、資質證書號碼的；

7.從事房屋租賃經紀業務時，未查驗出租人及承租人的身份證明和房屋權屬證明并保留復印件，或居間不符合出租條件的房屋的；

8.從事房屋租賃居間業務時，未在房地產經紀合同中告知房屋出租人辦理租賃合同登記備案手續的；

9.從事涉外房屋租賃居間業務時，未在房地產經紀合同中告知房屋出租人辦理涉外安全審查手續的；

10.從事外地來京人員房屋租賃居間業務時，未在房地產經紀合同中告知房屋出租人辦理房屋租賃許可證及房屋租賃安全合格證的；

11.從事房屋租賃業務時，未在委托合同中明確相關手續辦理責任方的；

12.從事存量房買賣經紀業務時，未查驗買賣雙方的身份證明和房屋權屬證件并保留復印件，或居間不符合上市條件的房屋的；

13.從事存量房買賣經紀業務時，房地產經紀合同沒有明確標明房屋售價或售價范圍、各項稅費標準、傭金標準及支付責任方的；

14.不履行或不完全履行房地產經紀合同約定且不承擔違約責任的；

15.國土房管部門或其他行政機關認為需要通報的其他違法行為。

（二）、《北京市房地產經紀資格考試合格證》持證人提示信息

1.被依法收回《北京市房地產經紀資格考試合格證》的；

2.同時在兩個以上（含）房地產經紀機構執行業務的；

3.所承辦或簽署的房地產經紀業務有第三條第一項中第7至14類違法行為的；

4.國土房管部門或其他行政機關認為需要通報的其他違法行為。

四、下列信息記入警示信息系統

（一）、房地產經紀機構警示信息

1.因違法行為被行政機關給予吊銷營業執照、撤消資質證書處罰的；

2.因嚴重違法行為未通過資質年審或其他周期性檢驗的；

3.因同一類違法行為受到罰款、沒收或責令停產停業行政處罰兩次以上的；

4.因違法構成犯罪，被追究刑事責任的；

5.其他擾亂房地產市場秩序、危害房地產交易安全的嚴重違法行為：

（1）、允許其他組織或個人以本機構的名義從事房地產經紀業務的；

（2）、虛假廣告、提供虛假信息給當事人造成損失的；

（3）、采取脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段損害當事人合法權益的；

（4）、向當事人收取傭金以外的酬金或非法賺取差價的；

（二）、《北京市房地產經紀資格考試合格證》持證人警示信息

1.因嚴重違法行為被收回《北京市房地產經紀資格考試合格證》的；

2.對執業的房地產經紀機構嚴重違法行為負有直接責任的；

3.因嚴重違法構成犯罪，被追究刑事責任的；

4.采取脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段損害當事人合法權益，向當事人收取傭金以外的酬金或差價及有其他擾亂房地產市場秩序、危害房地產交易安全的嚴重違法行為的。

五、下列信息記入良好信息系統

（一）、房地產經紀機構良好信息

1.受到市級以上行政機關表彰的；

2.兩年無有效投訴的（有效投訴，是指被投訴房地產經紀機構在投訴所涉及的業務中有違法行為或違約行為）、。

3.有關消費者書面表揚或感謝優質服務并經國土房管部門或其他行政機關核實的；

4.國土房管部門或其他行政機關認為可以記入房地產經紀機構良好信息系統的其他行為。

（二）、《北京市房地產經紀資格考試合格證》持證人良好信息：

1.受到市級以上行政機關表彰的；

2.執業的房地產經紀機構連續兩年無有效投訴的；

3.有關消費者書面表揚或感謝優質服務并經國土房管部門或其他行政機關核實的；

4.國土房管部門或其他行政機關認為可以記入《北京市房地產經紀資格考試合格證》持證人良好信息系統的其他行為。

六、宣傳公示制度

篇8

    第一章 總 則

    第一條 為加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部《城市房地產中介服務管理規定》等有關法律、法規、規章和規范性文件規定，結合我省實際，制定本辦法。

    第二條 在本省行政區域內從事房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等房地產中介服務活動，實施房地產中介管理，適用本辦法。

    本辦法所稱房地產咨詢，是指為房地產活動的當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。

    本辦法所稱房地產價格評估，是指對房地產進行測算，測定其經濟價值和價格的經營活動。

    本辦法所稱房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。

    第三條 省建設行政主管部門負責全省房地產中介服務的監督管理工作。

    市、縣（市）人民政府房地產管理部門負責本行政區域內的房地產中介服務管理工作。

    第二章 中介服務人員資格管理

    第四條 從事房地產中介服務的人員，須參加相應業務的資格考試取得執業資格證書或合格證書，并經注冊登記后，方可執業。

    第五條 從事房地產咨詢業務的人員，須取得房地產及相關專業中專以上學歷，具有與房地產咨詢業務相關的中級以上專業技術職稱。

    房地產咨詢人員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產咨詢業務。

    第六條 房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。

    房地產估價師須經全國統一考試、執業資格認證，取得《房地產估價師執業資格證書》，并按有關規定辦理注冊登記。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。

    房地產估價員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產估價員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產估價員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產估價業務。

    第七條 國家實行房地產經紀人員職業資格制度，房地產經紀人員職業資格包括房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。

    房地產經紀人執業資格須經過全國統一考試、取得《房地產經紀人執業資格證書》并辦理注冊登記，方能進入房地產經紀活動關鍵崗位，作為發起設立房地產經紀機構的必備條件。

    房地產經紀人協理從業資格須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產經紀人協理從業資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產經紀人協理從業資格證書》的人員，不得從事房地產經紀業務。

    第八條 嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產經紀人執業資格證書》、《房地產咨詢人員崗位合格證書》、《房地產估價員崗位合格證書》、《房地產經紀人協理從業資格證書》。

    遺失以上各類證書的，應在當地市級以上報紙上聲明作廢，并向原發證機關申請補發。

    第九條 房地產估價師和房地產經紀人的執業資格實行年審制度，由省建設行政主管部門或其委托的機構結合房地產中介服務機構資質年審進行。

    第三章 中介服務機構管理

    第十條 房地產中介服務機構，是指從事房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀等方面服務的經營活動并具有獨立法人資格的經濟組織。

    凡從事房地產中介服務活動，應當設立相應的房地產中介服務機構。

    第十一條 設立房地產中介服務機構應具備下列條件：

    （一）有單位的名稱、組織機構及章程；

    （二）有固定的服務場所；

    （三）有規定數量的財產和經費；

    （四）有與其從事房地產中介服務業務相應資格等級相適應的執業資格人員和專業技術人員；

    （五）法律法規規定的其他條件。

    第十二條 房地產評估機構的資質等級，按建設部《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定》分為一、二、三級和臨時資質。

    一級房地產估價機構可以從事各類房地產價格評估，可以跨省自治區、直轄市從事評估業務。

    二級房地產估價機構可以在本省行政區域內從事房地產買賣、租賃、抵押、企業兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產價格評估。

    三級房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。

    臨時資質房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項目。

    第十三條 房地產經紀機構按其注冊資本、執業資格和其他專業技術人員數量、經營業績及社會信譽條件等，分為一、二、三級和臨時資質等級。

    （一）一級房地產經紀機構的注冊資金不得少于100萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人10名以上，同時高級工程師、高級經濟師和高級會計師各1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。

    一級房地產經紀機構，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。

    （二）二級經紀機構的注冊資金不得少于50萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人5名以上，同時高級工程師、高級經濟師各1名，會計師1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。

    二級房地產經紀機構，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。

    （三）三級經紀機構的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發執業資格證書并經注冊的房地產經紀人3名以上，同時高級工程師或高級經濟師1名，會計師1名，有相應的經營業績。

    三級房地產經紀機構，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。

    （四）新成立房地產經紀機構，不得低于三級資質所要求的條件標準，在一年的暫定資質有效期內，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。一年后視情況決定是否核定三級資質。

    一、二級房地產經紀機構由市房地產管理部門推薦，省建設行政管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》。三級及臨時資質由市房地產管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。

    第十四條 房地產咨詢機構的資質不分等級。

    設立房地產咨詢機構，其注冊資金不得低于10萬元，房地產及相關專業中級以上職稱的人員不得少于總人數的50%.房地產咨詢機構資質由市房地產管理部門審核頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。

    第十五條 設立房地產中介服務機構應當向當地工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照并取得《河南省房地產中介服務機構資質證書》后方可從事房地產經紀業務。

    第十六條 房地產中介服務機構實行年審制度。房地產估價機構和一、二級房地產經紀機構年審由市級房地產管理部門初審后，報省建設主管部門年審，其他房地產中介服務機構由核發資質的部門進行年審。年審結果在媒體上公布，年審不合格的房地產中介服務機構，不得繼續從事房地產中介服務業務。

    第十七條 房地產中介服務機構必須履行下列義務：

    （一）遵守有關的法律、法規、規章和政策；

    （二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；

    （三）按核準的業務范圍及合同約定從事經營活動；

    （四）依法交納稅費；

    （五）按規定標準收取服務費用，不得擅自抬高或變相降低收費標準；

    （六）接受行業主管部門及其它有關部門的指導、監督和檢查。

    第四章 中介業務管理

    第十八條 房地產中介服務人員從事房地產中介業務，由其所在中介機構統一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同，房地產中介服務合同推行合同示范文本。

    第十九條 房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：

    （一）合同各方當事人名稱（姓名）；

    （二）中介服務項目名稱；

    （三）標的內容、要求和標準，有按要求須登記備案的應對由何方辦理作出約定；

    （四）合同履行期限；

    （五）收費數額和支付方式、時間；

    （六）違約責任和糾紛解決方式；

    （七）雙方約定的其它內容。

    第二十條 房地產中介服務機構接受委托需對外出具報告書的，必須由具有執業資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設行政主管部門統一編號核發的執業專用章。

    第二十一條 房地產中介服務機構開展業務應當建立業務記錄，設立業務臺帳。業務記錄和業務臺帳應當載明開展業務所取得的收入、支出的費用以及省建設行政主管部門要求的其他內容。

    第二十二條 房地產中介服務機構應接受當地房地產管理部門的業務管理和監督，定期報送有關報表。

    第二十三條 房地產中介服務人員執行業務，可以根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現場和設施，委托人應當提供必要的協助。

    第二十四條 由于房地產中介服務人員失誤給當事人造成經濟損失的，由所在機構承擔賠償責任，所在機構可以對中介服務人員追償。由于委托人的原因，給房地產中介服務機構造成經濟損失的，委托人應承擔相應的賠償責任。

    第二十五條 房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得有下列行為：

    （一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物、或者利用執行業務之便，牟取其他不正當的利益；

    （二）允許他人以自己的名義從事房地產中介業務；

    （三）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執行業務；

    （四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；

    （五）法律、法規禁止的其他行為。

    第二十六條 房地產中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。

    第五章 附 則

    第二十七條 省外房地產中介服務機構到本省從事房地產中介服務，應到省建設行政管理部門備案。

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落實科學發展觀的高度出發，切實把思想統一到國務院的決策部署上來，堅持深化改革和加

強法治并舉，堅持整頓規范和促進健康發展并重，不斷加大對房地產交易環節違法違規行為查處力度，進一步強化制度建設，努力營造主體誠信、行為規范、監管有力、市場有序的房地產市場環境。

二、切實加大房地產交易環節違法違規行為的整治力度

（一）加強商品房預售許可管理。房產管理部門要按照法定程序和許可條件，嚴格把好商品房預售許可關。房地產開發企業取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得非法預售商品房，也不得以認購（包括認訂、登記、選號等）、收取預定款性質費用等各種形式變相預售商品房。對房地產開發企業未取得預售許可證而非法預售或變相預售的，房產管理部門應依照《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）等法律法規進行查處，責令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴查處，公開曝光，直至取消開發企業資質。

（二）加強對商品房預（銷）售活動的動態監管。市房產管理部門要進一步健全商品房預（銷）售合同網上即時備案系統和房地產交易信息公示制度。商品房基本情況、銷售進度、權利狀態等預（銷）售信息應及時、全面、準確的在網上備案系統和銷售現場進行公示。對房地產企業虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價，或者房產企業縱容、雇傭工作人員炒作房價，擾亂市場秩序的，房產、價格、工商管理部門要按各自職責依法從嚴查處。嚴禁將購買的未竣工預售商品房再行轉讓。房產管理部門要按照《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號）有關規定，加強對商品房銷售人員的培訓和管理，對違規從事商品房活動的單位和人員，要從嚴處理。

（三）加強房地產廣告管理。未取得商品房預售許可證的房地產項目，不得商品房預售廣告。廣告單位要對房地產廣告內容的真實性進行必要的審查，杜絕虛假廣告和其他違法違規廣告。對未取得預售許可證預售廣告的，承諾售后包租、返本銷售的，廣告中有關房地產項目名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環境、配套設施等內容虛假違法的，由工商、價格、房產管理部門依照《城市房地產管理法》、《廣告法》、《價格法》以及《城市商品房預售管理辦法》、《禁止價格欺詐行為的規定》（發改委令第15號）、《房地產廣告暫行規定》（國家工商總局令第71號）等法律法規，予以嚴肅處理。

（四）加強房地產展銷活動管理。工商行政管理部門要會同房產管理部門加強對房地產展

銷活動的管理，嚴格展銷許可的審查和監管。工商行政管理部門要審查展銷活動主辦方資格，房產管理部門要審查參展企業的信用情況和參展房地產項目的合規情況。有嚴重違法違規不良記錄的房地產企業和不具備預（銷）售條件的商品房項目，不得參加展銷活動。

（五）加強商品房預（銷）售合同管理。房地產開發企業要統一使用建設部和國家工商總局監制的《商品房買賣合同》示范文本，與購房者簽訂商品房預（銷）售合同。房地產開發企業在制定商品房銷售合同格式條款時，不得免除自己責任、加重購房人責任或排除購房人合法權利。商品房買賣合同示范文本及格式條款應在訂立合同前向購房人明示。房產管理部門應嚴格預售合同登記備案制度，落實購房“實名制”。對房地產銷售過程中實施合同欺詐，利用虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等違法違規行為，房產管理部門可暫停辦理其商品房網上簽約、合同登記備案等房產交易手續；工商行政管理部門要加大對合同違法和侵害消費者權益行為的查處力度；構成犯罪的，移送司法部門處理。

（六）加強房地產經紀管理。凡從事房地產經紀活動的經紀機構及其分支機構，要向工商行政管理部門申領營業執照，并在一個月內到房產管理部門辦理備案。房地產經紀人承辦經紀業務，應當采用房產、工商管理部門制定的房地產經紀合同示范文本，并附有執行該項經紀業務的房地產經紀執業人員的簽名。對房地產經紀人利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用，在買賣過程中賺取差價等違規行為，由房產、價格、工商管理部門依據各自職責，依法查處或聯合予以查處。

三、認真落實各項措施，深入開展整頓活動

（一）深入開展專項整治活動。從9月份起，用一年左右時間，在全市范圍內集中開展房地產交易秩序專項整治活動。各地和市房產、價格、工商管理部門要認真制定整治工作方案，明確時間要求，細化工作任務，落實工作責任。對專項整治工作中查出的問題，要積極督促整改；整改不力、群眾反映強烈的，要予以通報批評。

（二）暢通舉報投訴渠道。市房產、價格、工商管理部門要通過開設專項整治熱線電話等方式，方便群眾投訴，加強社會監督，及時發現和查處房地產交易環節的違法違規行為。各級領導干部不得利用職權干預房地產交易活動。

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一、引言

房地產具有價值量大、產權多樣、交易程序復雜、信息不對稱等特性,在交易過程中離不開專業的中介服務。優質的房地產經紀服務有利于住房二級市場的發展、有利于提高房地產市場效率、有利于維護房地產交易安全。近幾年來,房地產經紀機構和從業人員隊伍迅速壯大,但是仍然出現從業人員素質參差不齊、專業人才匱乏、缺乏必要的理論知識和實踐經驗、沒有經過專門職業道德教育和專業技能培訓等問題,這些都使得從業人員之間無論是在專業素質還是道德素質,乃至服務意識等方面都與發達國家有著較大的差距。因此,亟需提高房地產經紀行業的服務水平、規范發展房地產經紀行業,以引導居民通過換購、租賃等方式合理改善居住條件,促進房地產市場持續健康發展。

二、北京房地產經紀行業服務水平現狀調查

1. 房地產經紀行業的總體看法

調查顯示,有47%的消費者沒有接受過房地產經紀服務,有53%的消費者通過房地產經紀機構幫助其完成房屋買賣或租賃交易,其中35%的消費者在房地產經紀機構的幫助下完成交易2次或2次以上。有50%左右的消費者提到曾經遇到過不誠信的房地產經紀機構,由此對房地產經紀機構印象很差。而當問到今后若有房產交易時,是否會選擇房地產經紀機構提供服務時,只有58%的消費者回答“會”。

2.房地產經紀機構的評價

(1)不選擇房地產經紀服務的原因

第一,收取傭金高。有61%的消費者認為房地產經紀人收取的費用偏高。目前北京房地產經紀行業的收費標準為:從事房屋租賃的,傭金為一個月的租金;從事房屋買賣的,傭金為房屋價格的1%-3%,多數情況為3%。發達國家除美國的傭金率為5%-7%之外,其他國家傭金率均較低,為1%-2%。但是,北京的房價收入比遠遠高于發達國家,導致消費者負擔的傭金水平相對要高。

第二,服務不完善。有49%的消費者認為房地產經紀行業的服務質量、服務內容不合理,難以滿足消費者的需求。與許多國家的房地產經紀人相比,我國房地產經紀人承擔的責任和義務相距甚遠。例如,我國房地產經紀人僅僅提供居間和代辦服務,而美國的房地產經紀人服務內容還包括合理確定房價、住宅勘查、責任保險等許多專業服務,我國房地產經紀人的收費標準與所提供的服務嚴重不匹配。

第三,缺乏誠信。調查中只有12%的消費者認為房地產經紀機構是講究誠信的,這主要是由于一些中小型房地產經紀公司常采用虛假信息、收取不合理費用和制造不公平合同等方式獲取暴利,致使整體經紀公司在大眾心目中口碑不佳,從而影響了整個行業的發展。

(2)選擇房地產經紀機構的依據

從調查數據來看,“熟人推薦”和“信用較高”是最重要的選擇依據,分別占22.7%和20.9%;其次是“服務質量”,占17.3%;然后是“品牌”、“距離較近”和“公司規模”,分別占15.9%、10%和9.1%;最后為“廣告宣傳”和“公司環境”,分別占2.3%和1.8%。

3.房地產經紀人的評價

(1)信息告知

88%的消費者認為房地產經紀人基本能夠提供所需信息,其中44%的消費者認為能夠提供有用信息但不夠全面;70%的消費者認為信息告知是比較及時的;59%的消費者認為所提供的房源信息是令人滿意的。

(2)服務態度

73%的消費者認為房地產經紀人的服務態度令人滿意,表明目前北京房地產經紀人還是比較積極的為顧客提供服務。39%的消費者認為是在房地產經紀人幫助下安全的完成了交易,14%的消費者認為未能提供滿意的服務。

(3)專業水平

70%的消費者認為房地產經紀人的服務熱情,但是專業水平不高,有16%的消費者認為服務素質差、職業技能低,只有14%的消費者認為服務熱情并專業,比較滿意。房地產經紀人的職業道德、業務素質、專業技能等還需要有較大的提高。

三、影響房地產經紀行業服務水平的原因分析

1.法制建設明顯滯后

1994年出臺的《城市房地產管理法》,明確了房地產中介機構的法律地位,為發展和管理房地產經紀行業提供了法律依據。隨后,有關部門又先后了《城市房地產中介服務管理規定》、《關于房地產中介服務收費的通知》等法規文件,對房地產經紀服務作了原則性規定,但沒有突出房地產經紀行業的特殊性,缺乏明確具體的實施細則,可操作性不強。加上專門法律法規的缺失,還沒有建立起系統的行業法律法規體系。

2.行政管理職責不明確

房地產業的快速發展帶動了經紀業的高速發展,但是市場的調控機制(包括法律體系、管理制度)還不能適應行業發展的需要。在法律法規不夠健全的情況下,政府管理部門除了自行實施許可以外,還承攬了諸多行業自律管理的事務。由于政府在行業自律管理上處于時間上、空間上和專業上的信息不對稱地位,以致管理難以到位、難見成效。

3.行業準入門檻低

由于房地產經紀市場準入條件寬松,北京房地產經紀機構大多規模較小,而且一些房地產中介機構的工作人員都沒有專業資質。難以為客戶提供準確、滿意的專業服務。整個行業的科技含量較低,影響了客戶對經紀行業提品的信賴度。

4.行業監管體系不完善

當前行業監管體系不完善主要表現在:一是各管理部門(工商行政管理部門、房地產管理部門,物價及稅務等部門)之間缺少具體的橫向聯系,政出多頭、管理脫節。二是房地產經紀行業組織作用沒有充分發揮,自律管理的方式與手段比較落后,目前還沒有專門法律法規確立行業組織的地位與作用,也沒有明確行政主管部門與行業組織具體管理職責的劃分。三是房地產經紀人員職業資格制度的落實不到位。因此,在房地產經紀行業準入門檻低,對房地產經紀機構和房地產經紀人誠信制度建立不完善的情況下,難以對其進行有效的管理。

四、提升房地產經紀行業服務水平的對策建議

1.完善相關法律制度

首先,應盡快出臺《房地產經紀管理辦法》,確定房地產經紀市場運行規則,規范從業行為,界定房地產經紀機構與經紀人的權利、義務與責任,明確規定房地產經紀機構的信息公示和告知義務等。其次,健全房地產經紀人的市場準入及退出、獎懲、繼續教育、個人負責制度,加強房地產從業人員素質建設。再次,完善房地產經紀服務收費管理。按服務種類、內容和階段制定服務收費標準。最后,制定房地產經紀合同示范文本。房地產經紀人承辦經紀業務,應采用房地產管理部門、工商管理部門共同制定的房地產經紀合同示范文本,并附執行該項經紀業務的房地產經紀執行人簽名。此外,還應建立營業保證金制度或執業保險制度,保護消費者合法權益。

2.加強房地產經紀行業誠信建設

首先,可以由中國房地產估價師與房地產經紀人學會,建立全國統一的房地產經紀機構和經紀人資信評價體系,在全行業開展房地產經紀機構和經紀人評價。其次,完善房地產經紀機構和經紀人信用檔案系統,提供公開查詢業務,使房地產經紀機構和經紀人的不良記錄公開透明,接受社會監督。最后,加強行業自律,行業組織要制定房地產經紀人執業規則、示范合同文本、服務質量標準、職業道德規范和繼續教育制度,全面提高房地產經紀人的業務素質。

3.加強房地產經紀信息管理

房地產管理部門應當建立并完善房地產交易信息系統,充分整合信息資源,通過信息技術手段,提高信息交換、權屬查詢、合同簽訂直至產權登記整個流程的交易效率,簡化交易程序,實現政府對房地產經紀行業的有效監管。通過該系統實現查詢交易房地產的權屬狀況、統一交易信息平臺、網上簽訂交易合同、網上合同即時備案、自動統計經紀機構和人員的業績、產權登記部門共享合同數據等。

4.明確相關管理職責

實行既統一又分工、協調銜接的房地產經紀市場監管主體制度,劃清管理職能,理清管理關系。由工商行政管理部門按照對一般企業管理的要求,對房地產經紀機構進行工商登記。房地產經紀機構經營中存在的問題,由房地產管理部門及時發現,并通報工商行政管理部門處理。房地產經紀人資格取得由人事管理部門、房地產管理部門共同負責。房地產經紀人員注冊登記管理由房地產經紀行業組織負責,接受主管部門監督。房地產經紀行業組織要發揮在行業誠信建設方面的重要作用,積極探索房地產經紀人執業資格注冊與房地產經紀行業自律管理相結合的管理模式。

5.提高從業人員素質

一是加強從業人員的資質管理,創設執業資格制度,對學歷、實踐年限、業務知識等都要作具體規定。二是擴充從業人員的專業知識,通過定期和不定期的組織培訓,增加從業人員在房地產經紀、房地產估價、房地產投資分析、房地產營銷策劃、法律咨詢等方面的專業知識。三是規范從業人員行為,這就需要充分發揮行業協會的重要作用,建立經紀人管理檔案,記錄其工作中的重大事件、投訴以及表彰等,以便對從業人員行為進行約束和規范。

我國房地產經紀行業己經有了一個良好的開端,房地產經紀機構須對消費者行為給予高度重視,應該根據消費者的需求特點,致力于高效的專業化服務,建立企業的誠信機制并設計合理的收費標準,注重規模建設、合理布局,全面提高企業的市場競爭力,不斷提升整個經紀服務行業的質量。

參考文獻:

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[2]張 戈 蘇永玲 張兆弟 高岳陽:談我國房地產經紀行業的規范與發展,沈陽建筑大學學報社會科學版,2006(7):226-228

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嚴格房地產開發項目核準程序。房地產企業申請新開發的房地產項目，應當先向市房地產行政主管部門提出房地產開發項目申請，市房地產行政主管部門審查后，核發《房地產開發項目建設條件意見書》再報市發展和改革部門核準，否則市房地產行政主管部門不予辦理商品房預售許可證及房屋所有權證。

房地產開發項目應當實行項目資本金制度，項目資本金占項目總投資的比例應不低于35％，分期實施的開發項目，按分期實施的項目總投資和相同的比例執行資本金制度。

開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，定期送市房地產行政主管部門備案。未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊報送備案的由市房地產管理部門依據建設部《城市商品房銷售管理辦法》予以查處。

三嚴格商品房預售許可管理。市房地產行政主管部門要按照法定程序和許可條件，嚴格把好商品房預售許可關。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得非法預售商品房，也不得以認購包括認訂、登記、選號等收取預定款性質費用等各種形式變相預售商品房。對房地產開發企業未取得預售許可證而非法預售或變相預售的市房地產行政主管部門應當責令其限期整改；對拒不整改的依據《城市房地產開發經營管理條例》以及建設部《城市商品房預售管理辦法》等法律法規進行查處。

四加強商品房預銷售合同管理。房地產開發企業應當參照建設部、國家工商總局聯合監制并推廣使用的商品房買賣合同示范文本，與購房者簽訂商品房預銷售合同。房地產開發企業在制定商品房銷售合同格式條款時，不得免除自己責任、加重購房人責任，或排除購房人合法權利。市房地產行政主管部門應嚴格預售合同登記備案制度，落實購房實名制訂立合同前，應將《商品房買賣合同示范文本》商品房銷售管理辦法》城市商品房預售管理辦法》向購房人明示，未按照規定向買受人明示的市房地產行政主管部門應當依據《城市商品房銷售管理辦法》予以查處。

五嚴格執行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。房地產開發企業在商品住宅交付使用時，應當向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并按《住宅質量保證書》約定承擔保修責任。房地產開發企業違反上述規定的由原資質審批部門依法進行處理。

六加強房地產廣告和展銷活動管理。未取得商品房預售許可證的房地產項目，不得商品房預售廣告。廣告單位要對房地產廣告內容的真實性進行必要的審查，杜絕虛假廣告和其他違法違規廣告。對未取得預售許可證預售廣告的承諾售后包租、返本銷售的廣告中有關房地產項目名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環境、配套設施等內容虛假違法的市建設、工商、價格、房地產行政主管部門應當責令限期改正；逾期不改正的依法予以嚴肅查處。

市工商行政管理部門和市房地產行政主管部門要加強對房地產展銷活動的審查和監管，有嚴重違法違規不良記錄的房地產企業和不具備預銷售條件的商品房項目，不得參加展銷活動。

二、加強房地產交易市場管理，規范房地產交易市場秩序

一加強房地產轉讓管理。房地產轉讓當事人應在房地產轉讓合同簽訂后90日內，持房地產權屬證書、當事人合法證明、轉讓合同等有關文件向市房地產行政主管部門提出轉移登記申請并申報成交價格。辦理完房產轉移登記后，30日內持變更后的房屋所有權證到市國土資源部門辦理土地變更登記。房地產權利人轉讓房地產應當如實申報成交價格，不得瞞報或作不實申報。房地產轉讓應當根據《省實施〈中華人民共和國城市房地產管理法〉辦法》規定，由房地產價格評估機構進行價格評估，成交價格明顯低于正常市場價格的以評估價格作為繳納稅費的依據。未申請房地產轉移登記的依據《省實施〈中華人民共和國城市房地產管理法〉辦法》第三十五條的規定予以查處。

二加強房地產抵押管理。自簽訂房地產抵押合同之日起30日內，抵押當事人應當到市房地產行政主管部門辦理抵押登記手續。市房地產行政主管部門就地產涉及的權屬問題交由國土資源管理部門簽署意見后，向登記人出具登記證明。房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。以預售商品房或者在建工程抵押的登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后重新辦理房地產抵押登記。同一房地產設定兩個以上抵押權時，以抵押登記的先后順序受償。依法設定的房地產抵押，受國家法律保護。抵押當事人未申請抵押登記的依據《省實施〈中華人民共和國城市房地產管理法〉辦法》第三十五條的規定予以查處。

三加強房地產經紀管理。市房地產行政主管部門要全面清理、整頓房地產中介服務機構，依法查處未取得資質證書、未履行備案手續、超范圍從事中介業務以及中介行為不規范的房地產中介服務機構。凡從事房地產經紀活動的經紀機構及其分支機構，應向市工商行政管理部門申領營業執照，并在一個月內到市房地產行政主管部門辦理備案。房地產經紀人承辦經紀業務，應當采用市房地產、工商管理部門制定的房地產經紀合同示范文本，并附有執行該項經紀業務的房地產經紀執業人員的簽名。對房地產經紀人利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用，買賣過程中賺取差價等違規行為的由市房地產、物價、工商管理部門依據各自職責，依法查處。

三、加強房地產租賃市場管理，規范房屋租賃市場行為

一用于出租經營的房屋必須符合法律、法規的規定，否則，不得對外出租。

二房屋租賃實行登記備案制度。房屋租賃活動當事人應當在租賃合同簽訂后30日內向市房地產行政主管部門申請登記和備案。申請登記備案時需提交書面租賃合同、房屋所有權證書和當事人合法證件。未取得權屬證書的房屋不得出租。若出租共有房屋或已抵押的房屋，應提交其他共有人或抵押權人同意出租的證明。

篇12

這是2010年以來，我國政府出臺的第三輪樓市調控政策。相比前一次、被稱為“史上最嚴厲”樓市調控政策的“國十條”，此番連出“重拳”再次驗證了“沒有最嚴、只有更嚴”的調控趨勢。

限購劍指二三線城市

無論是住建部的“不限購，就約談”的要求，還是“國八條”都把矛頭直指房價上漲過快的二三線城市。這使得去年底肇始于北京的樓市“限購令”逐漸往二三線城市蔓延，第三次“限購令”大潮來襲。

年初至今，蘭州、金華永康、太原、鄭州、武漢、昆明、南昌、濟南、合肥等二、三線城市已相繼出臺“限購令”細則，再加上此前16個限購城市，北京、深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州、南京、三亞、天津、海口、廣州、大連、溫州、蘇州、舟山，全國出臺“限購令”的市縣已達到25個。

在“國八條”中，最嚴厲的是“限購令”：其一，限購目標更廣大，前期的限購令，側重于新購，忽視存量房，而此次的限購，將存量房也計算入內，對本地戶籍家庭，擁有2套或以上住宅的，將停止向其售房，而對于擁有1套或以上的非本地戶籍家庭，也要停止向其售房，限購目標更廣；其二，限購范圍更廣，之前的限購，基本是集中在一線城市，而現在則擴展到“房價上漲較快的城市”，也就是說包括二三線城市。

與2010年的限購政策不同的是，在2010年，不論這個家庭擁有多少套住房，都允許其再購買一套。而國八條則徹底堵住了再次購房的口子。

按“國八條”的限購標準，全國的限購城市至少將達到40個，而且在一定時期內，都要從嚴制定和執行住房限購措施，這無疑也使得當前的一些市場疑問得到了澄清。（中銀國際分析師田世欣認為，囊括全部直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高地區后，預計最終出臺限購令的城市將超過50個）。

史上最高二套房首付比例

1月26日晚，國務院總理主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。提高二套房貸首付比例、設定房價控制目標、合理引導住房需求、強化差別化住房信貸政策等一系列措施同時亮相，即“國八條”，這可以說是近幾年來最嚴厲的政策組合。無疑將對于目前的樓市實施“精確打擊”，并將有效的遏制投機性購房。

其中，最引人關注的是對第二套住房首付比例的“規定”，堪稱史上“最高二套房首付”。

“新國八條”中的第四條強調，要強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。去年9月底的“國五條”曾強調，“對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍”。3個多月后，首付在高位之上再提一成，力度之強實屬罕見。

此舉將進一步提高購房門檻，同時也將降低銀行風險，但單從這條政策看，房地產市場所由此產生的波動不會太大。

“稅”字頭上一把劍

稅收政策猶如懸在樓市“頭上”的一把利劍，終于緩緩落下。

“國八條”提出，要調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。相比之前執行差額收取營業稅，5.5%的全額營業稅使得5年內房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過度炒作。

此外，還將加強對土地增值稅征管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。

而上海、重慶緊接著公布的房產稅試點暫行辦法，也將重點打擊房地產投機客，雖然短期內會造成房價波動，但并不會對房價造成決定性打擊。

其中，上海將對本地居民新購第二套及以上住房和非上海居民新購房將征房產稅，稅率暫定為0.6%和0.4%。重慶則將對主城九區內存量增量獨棟別墅、高檔房、外地炒房客購第二套房將被征收房產稅，稅率為0.5%-1.2%。兩個版本的方案如意料中那樣相差很大且稅率溫和，“試點”的意味濃重。

同一天，財政部、住建部、國稅總局三部門負責人表示，條件成熟時，在統籌考慮對基本需求居住面積免稅等因素的基礎上，將在全國范圍內對個人擁有的住房征收房產稅。而房產稅收入的使用問題也得到了明確。房產稅為地方稅，其將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設等，以解決低收入家庭住房困難等到民生問題。

整肅房地產中介

在“國八條”落定的前幾天，住建部、發改委、人保部三部委就聯合出臺了將于4月1日起實施的《房地產經紀管理辦法》。這是我國第一個專門規范房地產經紀行為的部門規章，它的出臺或許有更深層次的含義，在房地產系列調控中，樓市交易、供應等環節大部分都已涉及，此次規范整頓中介市場將避免出現部分政策的執行力度減弱從而影響調控效果。

篇13

委托人：

房地產經紀機構：

北京市住房和城鄉建設委員會

北京市工商行政管理局

二〇一八年三月

說明

1.本合同文本為示范文本，由北京市住房和城鄉建設委員會、北京市工商行政管理局共同制定，適用于本市行政區域內國有土地上的存量房屋承購經紀服務。

2.簽訂本合同前，委托人應當向受托機構出示有效身份證明原件。受托機構應當向委托人出示房地產經紀機構備案證明、提供服務的房地產經紀從業人員信息卡。

3.

按照《北京市發展和改革委員會關于廢止有關收費文件的通知》（京發改〔2015〕2617號）規定，房地產經紀服務收費實行市場調節價管理，由雙方當事人協商確定。

4.本合同文本【　】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方當事人應當協商確定。【　】中選擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發生或雙方當事人不作約定時，應當在空格部位打×，以示刪除。

5.本合同文本中未約定或者約定不明的內容，雙方可以根據具體情況在相關條款后的空白行中進行補充約定，也可以另行簽訂補充協議。

6.委托人和受托機構可根據實際情況決定本合同原件的份數，并在簽訂合同同時認真核對，以確保各份合同內容一致；在任何情況下，委托人和受托機構都應當至少持有一份合同原件。

北京市存量房屋承購經紀服務合同

委托人與房地產經紀機構在自愿、平等、公平及誠實信用的基礎上，根據《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《房地產經紀管理辦法》等法律法規的規定，就存量房屋承購經紀服務相關內容協商一致，簽訂本合同。

委托人（甲方）：______________________________________________________

【法定代表人】【負責人】：___________________________________________

國籍：_______________________________________________________________

證件類型：【居民身份證】【護照】【營業執照】【

】

證件號碼：___________________________________________________________

通訊地址：___________________________________________________________

郵政編碼：______________________

聯系電話：_________________________

電子郵箱：___________________________________________________________

【委托人】【法定人】：_______________________________________

國籍：_______________________________________________________________

證件類型：【居民身份證】【護照】【營業執照】【

】

證件號碼：___________________________________________________________

通訊地址：___________________________________________________________

郵政編碼：______________________聯系電話：___________________________

（存量房屋承購委托人為多人時，可相應增加）

房地產經紀機構（乙方）：______________________________________________

【法定代表人】【負責人】：___________________________________________

證件類型：【營業執照】【

】證件號碼：________________________

房地產經紀機構備案證明號：___________________________________________

通訊地址：___________________________________________________________

郵政編碼：______________________

聯系電話：_________________________第一條

委托承購房屋意向要求

（一）意向房屋區位：____________區____________【社區】【建筑物】附近______米內的范圍；戶型：______室______廳______衛______廚；樓層______層；朝向：______；面積：【建筑面積】【使用面積】【

】______平方米至______平方米；建成年份：______年至______年；室內凈高：______米；裝修情況：【有裝修】【毛坯房】。

（二）意向房屋登記用途：____________。

（三）房屋承購總價不高于：人民幣大寫___________元整（小寫___________元），包含______________________，可按【一次性付款】【商業貸款】【公積金貸款】方式支付。

（四）意向房屋戶型特點需求：【平層】【錯層】【復式】【躍層】；房屋建筑形式【普通平房】【四合院】【低層（1-3層）】【多層（4-6層）】【中高層（7-9層）】【高層（10層以上）】【

】。

（五）意向房屋周邊環境：【公園】【醫院】【學校】【超市】【影院】【

】。

（六）其他要求：___________________________________________________。

第二條

委托服務事項及完成標準

甲方為了承購意向房屋，委托乙方提供下列第（二）、（八）、___________________________項服務（可多選）。

（一）提供與意向房屋買賣相關的法律法規、政策等信息咨詢。

（二）初步核查購房家庭資格核驗申請材料，如實填報核驗信息。

（三）意向房屋需求信息，尋找意向房源。

（四）查看意向房屋權屬情況。

（五）實地看房，核對房屋狀況說明書信息。

（六）按甲方需要報告服務進度信息。

（七）陪同甲方實地看房。

（八）協助甲方完成《北京市存量房屋買賣合同》網上簽約。

上述服務事項以_______________________________________________________為完成標準。

第三條

經紀服務人員

【甲方選定】【乙方指派】下列與乙方簽訂勞動合同的房地產經紀從業人員提供本合同約定的委托服務事項：

姓名：___________，身份證件號碼：______________________，職業資格：【房地產經紀人】【房地產經紀人協理】，從業人員信息卡號：____________________，聯系電話：___________________。

（可相應增加房地產經紀從業人員信息）

如上述房地產經紀從業人員無法繼續提供服務而影響本合同履行的，甲乙雙方可另行協商變更。

第四條

委托期限與方式

（一）乙方為甲方提供房屋承購經紀服務的期限為：【自________年______月______日至________年______月_____日止】【自本合同簽訂之日起，至乙方完成委托服務事項之日止】【

】。

（二）甲方委托乙方提供房屋承購經紀服務，【保留】【放棄】同時委托其他房地產經紀機構承購該房屋的權利。

第五條

經紀服務費用及支付方式

（一）甲方應當在________________________________________________時，按_____________________________的標準向乙方支付房地產經紀服務費。經甲乙雙方協商一致終止合同的，對已完成的委托服務事項，甲方應當按_____________________________的標準向乙方支付房地產經紀服務費，但對乙方未完成委托服務事項已支出的必要費用由乙方自行承擔。

（二）甲方采取下列第________種方式支付房地產經紀服務費：

1.

一次性付款

2.

分期付款

甲方應當于

年

月

日前分期向乙方支付全部房地產經紀服務費。

首期：甲方應當【于

年

月

日前】【

】向乙方支付房地產經紀服務費人民幣

元（大寫

元整）；

第二期：甲方應當【于

年

月

日前】【

】向乙方支付房地產經紀服務費人民幣

元（大寫

元整）；

第

期：甲方應當【于

年

月

日前】【

】向乙方支付房地產經紀服務費人民幣

元（大寫

元整）。

第六條

權利義務

（一）甲方權利義務

1．甲方應當保證房屋承購意向的真實性。

2．甲方應當向乙方提供身份證件及有關情況，保證所提供的證件、資料具有真實性、有效性、完整性。

3．甲方應當向乙方如實書面告知購房人家庭成員、所有房屋套數等情況，及委托期限內相關情況變動情況。

4．甲方應當配合乙方辦理購房家庭資格核驗、存量房屋買賣合同網簽等手續。

5．甲方調整房屋承購總價等交易條件的，應當通過書面形式及時通知乙方。

（二）乙方權利義務

1．乙方有權向甲方詳細詢問其意向房屋的基本信息。

2．乙方為完成受托事項而向甲方收取證件、文件、資料原件的，應當向甲方開具規范的收件清單并妥善保管，在完成相應委托代辦事項后，應當及時退還甲方。

3．乙方應當保證具備提供購房家庭資格核驗、存量房屋買賣合同網上簽約等服務的資格。

4．乙方應當向甲方書面告知承購意向房屋的市場參考價格、存量房屋買賣的一般程序及可能存在的風險及涉及的稅費等政策法規要求告知的事項。

5．乙方應當保守在服務過程知悉的甲方的個人隱私及商業秘密。

第七條

違約責任

（一）甲方違約責任

1．甲方故意提供虛假材料，或泄露由乙方提供的房屋出售人資料，給乙方造成損失的，甲方應當依法承擔賠償責任。

2．甲方放棄同時委托其他房地產經紀機構承購房屋的權利，但在委托期限內通過其他房地產經紀機構承購房屋的，應當按____________________的標準向乙方支付房地產經紀服務費。

3．甲方拒絕與乙方介紹的房屋出售人簽署《北京市存量房屋買賣合同》，但在委托服務期限屆滿后________日內與房屋出售人自行成交的，應當按_________________________的標準向乙方支付房地產經紀服務費。

4．甲方拒絕與乙方介紹的房屋出售人簽署《北京市存量房屋買賣合同》，但在委托服務期限屆滿后________日內通過其他房地產經紀機構與房屋出售人成交的，如乙方有證據證明房屋買賣成交與其提供的存量房屋出售經紀服務有直接因果關系的，甲方應當按____________________的標準向乙方支付房地產經紀服務費。

（二）乙方違約責任

1.

乙方違背保密義務，不當泄露甲方商業秘密或個人隱私，給甲方造成損害的，應當依法承擔賠償責任。

2.

乙方因隱瞞、虛構信息侵害甲方利益的，乙方應當退還已收取的房地產經紀服務費并依法承擔賠償責任。

3.在委托代辦事項中，乙方因工作疏漏，遺失甲方提供的證件、文件、資料、票據等，應當依法承擔賠償責任。

4．如因乙方過錯導致所簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無法履行的，甲方無需向乙方支付經紀服務費用。如甲方已支付的，乙方應當在收到甲方書面退還要求之日起___日內將經紀服務費用等相關款項退還甲方。給甲方造成損失的，乙方應當承擔賠償責任。

（三）乙方與甲方之間有付款義務而延遲履行的，應當按照遲延天數乘以應付款項的百分之________（小寫________%）計算遲延付款違約金支付給對方，但不超過應付款總額的30%。

第八條

合同解除

（一）經甲乙雙方協商一致，可以解除本合同。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責于己方的事由和本合同另有約定外，應當賠償對方損失。

（二）甲方提供虛假的房屋情況和資料的，乙方有權單方解除合同。

（三）乙方因隱瞞、虛構信息侵害甲方利益的，甲方有權單方解除合同。

第九條

送達

雙方當事人保證在本合同中記載的通訊地址、聯系電話均真實有效。任何根據本合同發出的文件，均應當采用書面形式，以【郵政快遞】【郵寄掛號信】【

】方式送達對方。任何一方變更通訊地址、聯系電話的，應當自變更之日起________日內書面通知其他當事人。變更的一方未履行通知義務導致送達不能的，對方當事人按照約定的通訊地址進行送達的，視為有效送達。

第十條

不可抗力

因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當事人應當及時告知另一方當事人。

第十一條

爭議處理

本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可通過有關社會組織調解；或按照下列第________種方式解決：

（一）依法向房屋所在地的人民法院起訴；

（二）提交______仲裁委員會仲裁；

（三）_____________________________________________________________。

第十二條

合同生效及特別約定

（一）本合同自甲乙雙方簽字（蓋章）之日起生效。

（二）本合同一式________份，具有同等法律效力，其中甲方________份，乙方________份。

（三）本合同生效后，甲乙雙方可以對本合同中未約定或約定不明的內容簽訂書面協議進行補充，補充協議與本合同具有同等法律效力。對本合同的解除，應當采用書面形式。

第十三條

其他約定事項

_____________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________。

委托人（簽章）：

房地產經紀機構（簽章）：

【法定代表人】（簽章）：

【法定代表人】（簽章）：

【委托人】（簽章）：

房地產經紀從業人員簽字：

【法定人】（簽章）：

從業人員信息卡號：

簽訂時間：

年

月

日

簽訂時間：

年

月