引論：我們?yōu)槟砹?3篇資產(chǎn)的計價方式范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

在會計準則中有這樣的說明:金融資產(chǎn)滿足以下條件之一的,應當劃分為交易性金融資產(chǎn)。

1.取得該金融資產(chǎn)的目的,主要是為了近期內(nèi)出售。

2.屬于進行集中管理的可辨認金融工具組合的一部分,且有客觀證據(jù)表明企業(yè)近期采用短期獲利方式對該組合進行管理。

3.屬于衍生工具,但是,被指定為有效套期工具的衍生工具、屬于財務擔保合同的衍生工具、與在活躍市場中沒有報價且其公允價值不能可靠計量的權(quán)益工具投資掛鉤并須通過交付該權(quán)益工具結(jié)算的衍生工具除外。

交易性金融資產(chǎn)一個非常顯著的計量特征就是:公允價值計量,也就是在期末交易性金融資產(chǎn)都必須根據(jù)市場價格以調(diào)整日(即期末)的價格進行賬務處理,以合理地反映目前的真實市場價格。

企業(yè)在進行會計核算時,如果涉及到了會計特殊中期(半年末)及會計年末的時點時,按現(xiàn)行制度規(guī)定,必須按當時市價進行交易性金融資產(chǎn)賬面價值的調(diào)整,通過“公允價值變動損益”科目予以調(diào)節(jié),合理反映賬戶的浮盈、浮虧。

2009年1月1日,某上市公司購入10 000股股票,每股價格10元(不考慮相關稅費),款項全部通過資金賬戶劃轉(zhuǎn),企業(yè)將其劃分為交易性金融資產(chǎn),所得稅率25%。

借:交易性金融資產(chǎn)――成本100 000

貸:其他貨幣資金――存出投資款 100 000

2009年6月30日,該股票市價13元:

借:交易性金融資產(chǎn)――公允價值變動 30 000

貸:公允價值變動損益30 000

公允價值變動損益貸方發(fā)生了30 000元,在上市公司半年利潤表中導致利潤虛增30 000元,同時導致企業(yè)所得稅費用增加30 000×25%=7 500元,凈利潤最終增加22 500元,同時從資產(chǎn)要素來看,導致資產(chǎn)(交易性金融資產(chǎn))虛增30 000元。

2009年12月31日,股票市值16元。

借:交易性金融資產(chǎn)――公允價值變動 30 000

貸:公允價值變動損益 30 000

公允價值變動損益貸方發(fā)生了30 000元,在上市公司下半年利潤表中導致利潤虛增30 000元,導致企業(yè)所得稅費用增加30 000×25%=7 500元,同時從資產(chǎn)要素來看,導致資產(chǎn)(交易性金融資產(chǎn))再次虛增30 000元。

2010年1月1日,將股票全部售出,出售價格16元(不考慮相關稅費)。

借:其他貨幣資金――存出投資款 160 000

公允價值變動損益 60 000

貸:交易性金融資產(chǎn)――成本 100 000

――公允價值變動 60 000

投資收益60 000

2010年上半年利潤表中,公允價值變動損益虛減了利潤60 000元,投資收益卻使利潤增加了60 000元,從利潤總額的角度考慮,并沒有導致利潤的變動,卻使所得稅費用增加60 000×25%=15 000元。

但其中“投資收益”反映的是真正實現(xiàn)的收益60 000元,從原始的投入成本100 000元及最近售出的價款可以得知,真正收益的確是10 000×(16-10)=60 000元。

從理論上來看,隨著時間的推移,“公允價值變動損益”的合計數(shù)最終趨于零,對整個企業(yè)不會產(chǎn)生任何影響,但新會計準則中,也提醒我們:貨幣時間價值對企業(yè)的資金有著多么重要的影響,因此在不同的經(jīng)濟大環(huán)境下進行會計業(yè)務的處理時,必須考慮到時間對企業(yè)的各項會計要素產(chǎn)生的影響。

在實際工作中,更可能會遇到這樣的問題:

在市價上漲時期。

接上例,如果在2009年3月1日,以市價11元的價格又購入同一公司的股票5 000股(不考慮相關稅費),款項全部通過資金賬戶劃轉(zhuǎn),企業(yè)將其劃分為交易性金融資產(chǎn)。

借:交易性金融資產(chǎn)――成本55 000

貸:其他貨幣資金――存出投資款 55 000

2009年4月5日,出售1 000股,市價11.5元(不考慮相關稅費),在轉(zhuǎn)出交易性金融資產(chǎn)成本時,可以參照存貨的發(fā)出方式對比以下不同處理方式,對會計各要素產(chǎn)生的影響:

1.加權(quán)平均法

加權(quán)平均單價=(100 000+55 000)/(10 000+5 000)

=10.33元

借:其他貨幣資金――存出投資款11 500

貸:交易性金融資產(chǎn)――成本 10 330

投資收益 1 170

2009年6月30日,該股票市價13元。

借:交易性金融資產(chǎn)――公允價值變動37 300

貸:公允價值變動損益 37 300

在加權(quán)平均法下:公允價值變動損益貸方發(fā)生了37 300元,在上市公司半年利潤表中導致利潤虛增37 300元,企業(yè)所得稅費用增加37 300×25%=9 325元,凈利潤最終虛增9 325元,同時從資產(chǎn)要素來看,導致資產(chǎn)(交易性金融資產(chǎn))虛增37 300元。

2.先進先出法

借:其他貨幣資金――存出投資款11 500

貸:交易性金融資產(chǎn)――成本 10 000

投資收益1 500

2009年6月30日,該股票市價13元:

借:交易性金融資產(chǎn)――公允價值變動37 000

貸:公允價值變動損益 37 000

在先進先出法下:公允價值變動損益貸方發(fā)生了37 000元,在上市公司半年利潤表中導致利潤虛增37 000元,企業(yè)所得稅費用增加37 000×25%=9 250元,凈利潤最終虛增9 250元,同時從資產(chǎn)要素來看,導致資產(chǎn)(交易性金融資產(chǎn))虛增37 000元。

3.后進先出法

借:其他貨幣資金――存出投資款 11 500

貸:交易性金融資產(chǎn)――成本 11 000

投資收益 500

2009年6月30日,該股票市價13元:

借:交易性金融資產(chǎn)――公允價值變動38 000

貸:公允價值變動損益 38 000

在后進先出法下:公允價值變動損益貸方發(fā)生了38 000元,在上市公司半年利潤表中導致利潤虛增38 000元,企業(yè)所得稅費用增加38 000×25%=9 500元,凈利潤最終虛增9 500元,同時從資產(chǎn)要素來看,導致資產(chǎn)(交易性金融資產(chǎn))虛增38 000元。

通過上述分析,得出:在物價上漲時期,無論采用哪種方法,對于企業(yè)而言當期資產(chǎn)、利潤要素都會虛增。從貨幣時間價值的角度去分析,對于企業(yè)而言,就可以有相對富足的資金去周轉(zhuǎn)流動,實現(xiàn)貨幣的增值。

在市價下跌時期:

接上例,如果在2009年3月1日,以市價9元的價格又購入同一公司的股票5 000股(不考慮相關稅費),款項全部通過資金賬戶劃轉(zhuǎn),企業(yè)將其劃分為交易性金融資產(chǎn)。

借:交易性金融資產(chǎn)――成本45 000

貸:其他貨幣資金――存出投資款 45 000

2009年4月5日,出售1 000股,市價8.5元(不考慮相關稅費),在轉(zhuǎn)出交易性金融資產(chǎn)成本時,可以參照存貨的發(fā)出方式對比以下不同處理方式,對會計各要素產(chǎn)生的影響:

1.加權(quán)平均單價

加權(quán)平均單價=(100 000+45 000)/(10 000+5 000)

=9.67元

借:其他貨幣資金――存出投資款 8 500

投資收益1 170

貸:交易性金融資產(chǎn)――成本9 670

2.先進先出法

借:其他貨幣資金――存出投資款 8 500

投資收益1 500

貸:交易性金融資產(chǎn)――成本10 000

3.后進先出法

借:其他貨幣資金――存出投資款8 500

投資收益 500

貸:交易性金融資產(chǎn)――成本9 000

加權(quán)平均法下,交易性金融資產(chǎn)將單位成本予以了平均,對于前后各期不同價格的交易性金融資產(chǎn)來講,起到了一個價格平衡的關系,因此對于資產(chǎn)、利潤、所得稅而言,前后各期都相對均衡,差異不大。

先進先出法下,在市價上漲時期,出售的交易性金融資產(chǎn)的成本轉(zhuǎn)出的是成本較低者,因此期末資產(chǎn)虛增,利潤總額虛增,所得稅同樣虛增。在市價下跌時,出售的交易性金融資產(chǎn)的成本轉(zhuǎn)出的是成本較高者,因此期末資產(chǎn)虛減,利潤總額虛減,所得稅同樣虛減。

后進先出法下,在市價上漲時,出售的交易性金融資產(chǎn)的成本轉(zhuǎn)出的是成本較高者,因此期末資產(chǎn)虛減,利潤總額虛減,所得稅同樣虛減。在市價下跌時期,出售的交易性金融資產(chǎn)的成本轉(zhuǎn)出的是成本較低者,因此期末資產(chǎn)虛增,利潤總額虛增,所得稅同樣虛增。

對于一個企業(yè)而言,完全可以在合理的范圍內(nèi)進行利潤的調(diào)控及所得稅的調(diào)節(jié)。每個企業(yè)都可以在會計制度允許的范圍內(nèi)粉飾會計報表,因此計價方法顯得非常重要。

此外,從企業(yè)財務管理的角度分析:對于不附帶利息的貨幣收支,與其晚收不如早收,與其早付不如晚付。也就是說,貨幣在自己手上,可以立即用于消費而不必等待將來消費,可以投資獲利而無損于原來的價值,可以用于預料不到的支付,因此早收、晚付在經(jīng)濟上是有利的。目前在財務估價中,廣泛地將貨幣時間價值運用到了記賬方法里面,而不像原先會計記賬和財務分析有區(qū)分。從最新的會計制度看來,貨幣有時間價值的理念已不再是管理上要考慮的,而是在進行會計記賬時就要考慮的問題。

因此,結(jié)合這一理念,筆者總結(jié)出一條基本原理:應保留更多的資金,前期是資金相對較少的流出企業(yè)。在市價上漲時:應采用后進先出法;在市價下跌時:應采用先進先出法。當然,目前會計制度上已將存貨發(fā)出計價的后進先出法取消了,所以在許多教材上,我們看到的都是加權(quán)平均法,這樣做使前后期成本平均,比較好處理,但從實際工作中,本人建議不妨在制度允許的范圍內(nèi)根據(jù)企業(yè)的實際需要,進行合理的會計要素調(diào)節(jié)。

篇2

為適應市場需求和建立與國際財務報告趨同的企業(yè)會計準則體系，財政部于2006年初構(gòu)建起了一套包含39項會計準則的新企業(yè)會計準則體系。準則體系于2007年1月1日起在上市公司中執(zhí)行，同時鼓勵其他形式企業(yè)執(zhí)行。在此次準則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產(chǎn)》的實行被認為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是由于可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)計價，因而過去形成的由成本計價而被低估的投資性房地產(chǎn)可實現(xiàn)價值的快速回歸，從而可實現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

此次準則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產(chǎn)》的實行被認為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)會迅速將其過去采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，這樣可以對因使用成本計價而被低估的投資性房地產(chǎn)實現(xiàn)價值的快速回歸，從而實現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企業(yè)的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業(yè)數(shù)量仍很少，允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進行公允價值計價的準則變動對上市企業(yè)的整體影響很小[4， 5] 。針對此現(xiàn)象學者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結(jié)了許多影響企業(yè)選擇公允價 值計價的因素[6， 7] 。

本文認為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價值計價模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業(yè)管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計價模式的選擇。后文將對此觀點進行論證，并對管理層如何進行計價變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價值計價模式的上市企業(yè)數(shù)量很少的現(xiàn)象給出解釋。

2.新準則下投資性房地產(chǎn)計價特點及公允價值計價效應

新會計準則對投資性房地產(chǎn)定義為能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，并規(guī)定為如下范圍：已出租的土地使用權(quán)；持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。企業(yè)自用或作為存貨的房地產(chǎn)在新準則中被認為不屬于投資性房地產(chǎn)。

新會計準則單獨劃分投資性房地產(chǎn)是基于房地產(chǎn)實務對固定資產(chǎn)區(qū)分的需要而提出的，目的是規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會計處理和相關的披露，提高會計的相關性。舊準則里投資性房地產(chǎn)被當作和其他固定資產(chǎn)一樣的資產(chǎn)看待，也采用相應的估計使用年限對其提取折舊。隨著我國經(jīng)濟的市場化程度提高，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出數(shù)倍甚至數(shù)十倍，而采用折舊后的固定資產(chǎn)凈值往往不能反映此類投資性房地產(chǎn)的真實價值。基于此，業(yè)界和學術界認為將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理不合適。因此，需要將投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來，作為單獨一類確定會計規(guī)范，投資性房地產(chǎn)準則由此應運而生。

2.1新準則下投資性房地產(chǎn)計價特點

相對于舊準則，新準則中投資性房地產(chǎn)在初始確認和后續(xù)計量上有較大變化，主要體現(xiàn)在：

1）歸入的資產(chǎn)性質(zhì)變化

在舊的會計準則中，將與投資性房地產(chǎn)相關的內(nèi)容分散在存貨準則、固定資產(chǎn)準則和無形資產(chǎn)準則三個部分，由于各個部分的資產(chǎn)性質(zhì)不同，因而會計處理方式也有較大差異。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，作為企業(yè)存貨，按存貨準則規(guī)范處理：對外出租的固定資產(chǎn)和企業(yè)的一般性固定資產(chǎn)一樣作為企業(yè)固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)準則規(guī)范處理；對外出租土地使用權(quán)或者持有并增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，作為企業(yè)的無形資產(chǎn)，按無形資產(chǎn)準則的規(guī)范來進行處理。而在新準則中，這些不同用途的房地產(chǎn)統(tǒng)一歸于投資性房地產(chǎn)，按照同樣方式進行會計處理。

2.價值計量模式的選擇變化

舊準則中，歸入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計價的房地產(chǎn)主要以成本模式計價，歸入存貨資產(chǎn)的房地產(chǎn)則以成本與市價熟低法原則計價，在房地產(chǎn)市場價格節(jié)節(jié)攀升的情況下，成本價格要遠低于市場價格，由此會計賬目價值與資產(chǎn)的實際市場價值存在較大差額。而新會計準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式進行后續(xù)計量，也可采用公允價值模式進行計量，公允價值（fair value）意指“公平合理之價值”。

3.后續(xù)計量變化

在舊會計準則中，歸屬于存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)分別按照該類資產(chǎn)的后續(xù)計價規(guī)定進行計量。

新會計準則下的房地產(chǎn)后續(xù)計量則規(guī)定：原來采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，可以變更為公允價值模式進行計量；但是一旦采用了公允價值模式進行后續(xù)計量，則不允許再變更為成本模式計量。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備；在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，采用公允價值模式計量的自利，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

2.2公允價值計價效應

我國上市企業(yè)已普遍設立投資性房地產(chǎn)科目，在已實施公允價值計價模式的上市企業(yè)，公允價值計價模式變更決策為實施企業(yè)帶來了巨大的積極影響。主要體現(xiàn)在：1）極大地提升企業(yè)利潤，改善企業(yè)以往較差的經(jīng)營業(yè)績，甚至力挽狂瀾幫助企業(yè)避免被退市。2）改善企業(yè)報表中如資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負債率等會計指標，增強債權(quán)人和投資者對企業(yè)償債能力、盈利能力信心，有利于企業(yè)進一步融資以獲得發(fā)展。例如ST百花通過計價模式的變更獲得了巨大的價值。作為一家以餐飲為主的上市企業(yè)，ST百花2004、2005連續(xù)兩年虧損，而且2006年也了預虧的報告，但最后在年報中公司通過對投資性房地產(chǎn)選擇公允價值計價模式實現(xiàn)了凈利潤，從而避免了被退市的厄運。

雖然具有可觀的公允價值計價效應，然而直到2009年10月，上市企業(yè)的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業(yè)數(shù)量仍很少。表1是我國設有投資性房地產(chǎn)科目的上市企業(yè)有關計量模式的統(tǒng)計表，說明了上市企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計價的積極性不高，可看出采用公允價值計價模式的上市企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)出逐漸增多趨勢。上市企業(yè)仍較普遍地實施成本計價模式，與新會計準則推出前預測上市企業(yè)將廣泛采用公允價值計價大相徑庭。

表1 我國上市公司投資性房地產(chǎn)采用計量模式情況表

年 度

2006

2007

2008

采用成本計量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允價值計量模式的上市公司

10家

18家

23家

3.制約公允價值計價模式選擇的客觀因素

為何大部分上市企業(yè)不愿采用公允價值計價模式，有著兩個方面的原因，一是客觀因素的制約，限制了部分企業(yè)不能采用公允價值模式對其擁有的投資性房地產(chǎn)計價；二是管理層主觀選擇的影響，即企業(yè)管理層的主觀偏好影響了其在計價模式上的選擇決策。本文第四部分將討論管理層如何基于自身考慮做出計價模式選擇。

制約上市企業(yè)公允價值計價模式選擇的客觀因素有：

1.公允價值計量的嚴格準則限制。基于對我國國情的考慮，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量受到了嚴格的準則限制。《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》第十條規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量”。采用公允價值模式計量的，應同時滿足下列條件：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計”。相對來說，國際會計準則下的公允價值可采用三種方式獲得：活躍交易市場的報價；類似資產(chǎn)可觀察到的市價；運用估值技術所確定的價值。而我國公允價值估值方法不允許采用估值技術確定投資性房地產(chǎn)的公允價值，這樣的選擇限制制約了部分企業(yè)不能采用公允價值進行相關計量。

2.成本因素制約。公允價值模式計量的采用將增大企業(yè)信息披露成本和支付評估費用的成本。公允價值模式計量要求在每個會計期末企業(yè)需外聘專業(yè)人員對投資性房地產(chǎn)價值進行重新計量，將增加企業(yè)會計核算與審計工作成本，而且相關準則還要求企業(yè)應在年報中詳細披露房地產(chǎn)當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。相對采用歷史成本計價模式，這將使企業(yè)花費更多的代價，由此也將抑制企業(yè)選擇公允價值模式計價的積極性。

3.投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的價值比重影響。投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的價值比重較小時，將使得企業(yè)變更計價模式的意義不大，也將制約公允價值計價模式的采用。在上市企業(yè)中，雖然房地產(chǎn)企業(yè)擁有大量的房地產(chǎn)，但是其擁有的大部分物業(yè)資產(chǎn)目的在于出售，而非經(jīng)營或出租，故不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的待出售房屋建筑物，是作為企業(yè)的存貨核算的，其計價基礎仍采用成本模式，并不受公允價值升值影響。該類企業(yè)即使為了適用公允價值計量模式自利，而將其持有的房屋建筑物改售為租，在準則實施的第一年，其公允價值超過賬面成本的部分也只能調(diào)整期初的股東權(quán)益，而不會影響當年的利潤。

結(jié)合我國上市企業(yè)的實際情況來看，可以認為因受上述因素制約而使得不能實施公允價值計價的企業(yè)數(shù)量很少。原因在于：首先，存在大量上市企業(yè)的投資性房地產(chǎn)在市場交易活躍地區(qū)，但仍然采用原成本計價模式。例如北京、上海、廣東共有240余家持有投資性房地產(chǎn)的上市公司，雖然這些地方房地產(chǎn)交易活躍，卻也僅只有不到4%的公司采用公允價值計價模式。其次，雖然計價模式變更為公允價值后，會增加公司的成本支出，但這項支出一般不大，應該在公司可接受的范圍內(nèi)。由此可以得出，客觀因素的制約不是上市企業(yè)投資性房地產(chǎn)沒變更為公允價值計價模式的主要原因。

4.影響公允價值計價模式選擇的主觀分析

投資性房地產(chǎn)沒有選擇公允價值計價模式更多地是源于公司管理層基于自身利益考慮做出的決策。現(xiàn)代公司制度下，公司所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，所有者與經(jīng)營者之間屬于委托關系。在代表所有者行使公司經(jīng)營權(quán)時，公司管理層常常面臨著眾多的決策選擇，為此作為人的公司管理者的決策存在著道德風險和逆向選擇的可能。本部分即以管理層最大化自身利益的心理分析其在計價模式選擇中的決策行為。

設企業(yè)已有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，并在資產(chǎn)負債表日可對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。考慮的決策時點是新準則頒布之后的兩年內(nèi)，公司是否將投資性房地產(chǎn)由原采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，實質(zhì)是一個采納與否（是否采納公允價值計價模式）決策問題。以此變更決策是否對公司有利和對管理層有利考慮，則選擇變更計價模式后公司和管理層的收益結(jié)果如表2所示：

表2 是否變更為公允價值計價決策收益表

決策收益

管理層收益

公司收益

類型1：正，正

類型2：正，無

類型3：正，負

類型4：無，正

類型5：無，無

類型6：無，負

類型7：負，正

類型8：負，無

類型9：負，負

在表2的各收益結(jié)果中，當收益為類型1和類型4時，由于收益結(jié)果對管理層有利，對公司至少無不利影響，故管理層選擇變更計價模式的可能性會很高；當收益為類型6、類型8、類型9時，管理層會放棄變更計價模式，因為變更計價模式不能為公司和管理層帶來正收益；當收益為類型5時，一般管理層也會選擇放棄變更計價模式，因為他們可將變更計價模式的選擇權(quán)留到未來有利的情形執(zhí)行；當收益為類型3時，雖然收益結(jié)果對公司為正，但基于管理層最大化自身利益的決策動機自利，可能選擇不變更計價模式；當收益為類型7時，此時的收益情況正好與類型3相反，管理層可能會選擇變更計價模式；當收益為類型2時，管理層可能選擇變更計價模式，也可能選擇不變更計價模式（以作為延期期權(quán)留待對自己最有利時執(zhí)行）。可見，各上市公司是否變更計價模式取決于變更計價模式的收益結(jié)果類型。

變更決策后收益結(jié)果的判斷思路是：1）對公司來說，若公司的實際經(jīng)營業(yè)績加上由于變更計價模式獲得的變更會計利潤，結(jié)果會對公司產(chǎn)生巨大的積極影響，則稱為變更決策對公司的收益為正；若變更后對公司為負面影響，則稱為變更決策對公司的收益為負；若變更決策后對公司的影響很小，則稱為變更決策對公司的收益無。2）對管理層來說，若變更決策對管理層的利益有重大積極影響，則稱為有正收益；反之為負收益；若無影響，則稱收益無。

雖然已實施變更計價模式的上市企業(yè)出現(xiàn)了積極的公允價值計價效應，但并不是所有企業(yè)實施變更都會具有這種效應，也即僅在具備一定的條件下才會出現(xiàn)積極的影響。其中重要的條件之一是決策當期公司經(jīng)營業(yè)績情況。一般公司的經(jīng)營業(yè)績情況有兩種可能：正收益，或負收益。下文分別以此兩種情況進行分析。

1.公司經(jīng)營業(yè)績?yōu)樨摃r變更決策的收益結(jié)果

當投資性房地產(chǎn)由成本計價變更為公允價值模式計價，對公司可能的影響有：1）由于近年物業(yè)升值迅速，基于會計計量原則，計價變更必將極大地提高公司凈資產(chǎn)價值和扭轉(zhuǎn)業(yè)績不佳的局面。2）可改善公司相關財務指標（如資產(chǎn)負債率），甚至可避免當期會計利潤為負，利于后續(xù)年度公司實行增配股。3）當企業(yè)陷入連續(xù)多年虧損境地時，采取此變更措施可一舉扭轉(zhuǎn)虧損局面，甚至會因此而保住珍貴的上市資格。從計價變更后對公司的收益影響來看，當公司連續(xù)多年虧損面臨退市時，此時變更計價模式會給公司帶來巨大收益（保住上市資格）；當公司需采用增配股方式繼續(xù)融資，而實際經(jīng)營業(yè)績不佳時，計若價模式變更可以改良公司財務指標實現(xiàn)符合增配股相關條件要求，則變更計價模式具有巨大價值；當公司財務指標不符合貸款銀行的放貸指標要求時，若變更計價模式可實現(xiàn)改善公司相關財務指標達到貸款銀行融資標準，則變更計價模式具有正向收益；當企業(yè)既沒有后續(xù)融資需要，也沒有退市風險，計價模式變更則對企業(yè)來說實質(zhì)上無影響或為負影響（由于將失去未來有利時的變更機會）。

投資性房地產(chǎn)變更為公允價值模式計價，對于管理層來說，變更獲得的收益與公司是同方向的。上市公司若因業(yè)績糟糕而退市，會給管理層帶來聲譽損失，這是管理層不樂意看到的，所以若變更計價模式能保留上市資格對于管理層來說此時變更收益巨大。若上市公司因變更計價模式保住業(yè)績指標而實現(xiàn)后續(xù)融資，由于融資后會增大管理層所控制的資產(chǎn)數(shù)量，因此對管理層來說變更的收益也是正向的、巨大的。同樣，當變更計價模式能為企業(yè)實現(xiàn)貸款融資時自利，由于增加了管理層的控制資產(chǎn)，對于管理者來說變更計價模式的收益也是正向的。除此之外，變更計價模式對管理層的影響很有限，可以視作無影響。

2．公司經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎龝r變更決策的收益結(jié)果

此情況下，投資性房地產(chǎn)由成本計價變更為公允價值模式計價，對公司可能的影響有：1）可在原來正經(jīng)營業(yè)績的基礎上，更高地提升公司的會計利潤。2）可在原相關財務指標不利的情況下，改善公司財務指標，有利于保持公司貸款融資，或保住公司增、配股融資資格。3）由于原經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎兏媰r模式將進一步增長當期會計利潤，導致當期所得稅支出增加。4）采用公允價值計價模式之后的各會計年度將失去成本法下折舊對所得稅抵扣的好處，則后續(xù)年度稅負增加，導致企業(yè)現(xiàn)金等實際利益的流出。從計價變更后對公司的收益影響來看，當公司需要進行融資而達不到融資條件，通過變更計價模式可以實現(xiàn)順利融資或通過變更計價模式來實現(xiàn)后續(xù)增配股融資，此時的變更計價模式就具有正收益；除此之外，雖然變更計價模式能夠提高會計凈利潤，但它僅是對原本持有的投資性房地產(chǎn)資源價值的再確認，本質(zhì)上并沒有給企業(yè)增加資產(chǎn)，反而會因此而導致資產(chǎn)流出（稅負增加），可以認為在公司經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎那樾蜗掠媰r模式變更給企業(yè)帶來的是負收益或者近似無影響（當增加的稅負不多時）。

投資性房地產(chǎn)變更為公允價值模式計價，對管理者的積極影響是：1）可能的更高業(yè)績獎勵。從我國上市企業(yè)的現(xiàn)實情況看，一方面我國上市企業(yè)經(jīng)營管理層的獎勵與經(jīng)營業(yè)績的相關性較弱，另一方面由于這樣的業(yè)績提升并不是經(jīng)營管理層努力的結(jié)果，公司董事會往往不會對這樣的業(yè)績提升給予獎勵，由此可以認為更高業(yè)績獎勵發(fā)生的可能性很低。2）由于變更計價模式可實現(xiàn)融資目標，管理層能夠掌控更多資產(chǎn)，此時變更計價模式帶來的收益為正。對于管理者不利的方面是：1）失去在未來變更計價模式的機會。這是因為準則規(guī)定使得計價模式不可逆向轉(zhuǎn)變。企業(yè)未來經(jīng)營業(yè)績的不確定性會導致管理層未來利益不確定，甚至可能因經(jīng)營業(yè)績不善而遭辭退。若管理層早期實施了變更計價模式則會喪失在未來通過這一籌碼來實現(xiàn)關鍵時期改善業(yè)績的機會。2）計價模式的變更獲得的會計利潤提升并不為企業(yè)帶來相應的現(xiàn)金流，但稅收的交納卻將導致企業(yè)現(xiàn)金流出，這將削弱經(jīng)營管理層能夠控制和利用的資產(chǎn)數(shù)量。顯然對于管理層來說，這種結(jié)果是不樂意接受的，所以變更計價模式的收益為負或者近似無影響。

3.收益結(jié)果類型

綜上所述，在經(jīng)營業(yè)績?yōu)樨摰那樾蜗拢兏媰r模式能幫助避免因連續(xù)多年虧損退市或幫助實現(xiàn)增配股融資和貸款融資時，則變更計價模式能夠為公司和管理層帶來正向收益，即屬于表2中的收益結(jié)果類型1，管理層會選擇變更計價模式；除此之外，變更計價模式對公司和管理層的收益無影響或為負影響，屬于類型5或類型8自利，此時管理層不會選擇變更計價模式。在經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎那樾蜗拢斪兏媰r模式能有利于公司增配股融資或貸款融資，則變更計價模式能夠給公司和管理層都帶來正向收益，屬于類型1，此時管理層會選擇變更計價模式；除此之外，變更計價模式給公司和管理層帶來的收益屬于類型6、類型8和類型9，管理層不會選擇變更計價模式。

結(jié)合我國的實際來看，近年來我國上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)而實際經(jīng)營出現(xiàn)虧損的比例很低，擁有投資性房地產(chǎn)并因業(yè)績不佳面臨退市壓力的公司數(shù)量則更少；在經(jīng)營沒有出現(xiàn)虧損的上市公司中，因為財務指標不滿足銀行貸款條件，或?qū)嶋H某期業(yè)績不佳需要改善以保留增配股資格的數(shù)量也很少，也即符合類型1而變更計價模式的上市公司很少，更多公司符合類型5、類型6、類型8和類型9，即不變更計價模式對其更為有利。由此對我國上市企業(yè)很少變更計價模式的現(xiàn)象給出了合理的解釋。

由上述分析還可得出此結(jié)論，即客觀因素原因僅制約了很少數(shù)企業(yè)投資性房地產(chǎn)不能選擇公允價值計價，更多數(shù)量的上市企業(yè)主要是由于管理層基于自身利益考而沒有實行變更決策，他們選擇的是延期變更計價模式。

5.結(jié)論

實行投資性房地產(chǎn)公允價值計價模式具有積極的意義。在我國，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，使得以成本價格計價的房地產(chǎn)已不能有效揭示企業(yè)擁有的房地產(chǎn)實際價值。采用公允價值計價模式能夠很好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值，能更合理地反映企業(yè)的財務狀況，提高財務信息的相關性，有助于企業(yè)管理層和利益相關者更好地做出與企業(yè)相關的決策判斷。

雖然投資性房地產(chǎn)變更為公允價值計價模式能為其帶來巨大的積極效應，但上市企業(yè)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)計價的總體數(shù)量仍很有限。一方面是由于客觀因素的制約，但更主要的原因是由于上市企業(yè)管理層出于最大化自身利益的考慮而偏向于仍采用原成本計價模式。隨著新會計準則的繼續(xù)推行，相信隨著企業(yè)融資要求的出現(xiàn)（如企業(yè)需股權(quán)再融資或進行債務融資）或經(jīng)營情況的變化（如面臨退市壓力），將會有更多的上市企業(yè)陸續(xù)將投資性房地產(chǎn)成本計價模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值計價模式，這也是新會計準則實施的必然結(jié)果。

參考文獻

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篇3

二、采用公允價值的成本收益分析

(一)成本分析

與歷史成本相比取得公允價值信息會增加信息的收集成本和加工成本，在具備活躍市場的情況下，會增加搜尋現(xiàn)行市價的成本；在需要估計的情況下，會增加估計未來現(xiàn)金流量、貼現(xiàn)利率和事件概率以及其他估價模型所需要數(shù)據(jù)并進行加工的成本；在稅政政策不明確的態(tài)勢下，會增加納稅現(xiàn)金流支出；由于公允價值計量的相對復雜性，對其審計的成本也會相應提高。因此，認為采用公允價值的成本將大于效益的，就會反對公允價值的運用而依舊采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)，具體從以下三個方面進行分析：

1　獲取公允價值成本較高

根據(jù)新準則的相關規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的適用條件是非常嚴格的，投資性房地產(chǎn)所在地要有活躍的房地產(chǎn)交易市場，同時，企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學合理的估計。也就是說，不允許企業(yè)采用估值技術確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。而根據(jù)《新準則3號》應用指南中“同類或類似房地產(chǎn)”的定義，“對建筑物而言，是批所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物。對土地使用權(quán)而言，是批同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。”可見，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場是相當困難的。因此，公允價值計量模式雖然符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力，但是，由于公允價值的確認仍然是一個難點，如何保證公允價值確定的合理性，在現(xiàn)階段綜合環(huán)境下很難達到。

如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，那么判斷公允價值的確認方法是否恰當，公允價值的確定是否合理，成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量是否合理的關鍵。從新準則規(guī)范的公允價值的認定方法中可以看出，采用公允價值計量需要有規(guī)范的房地產(chǎn)交易市場和客觀公正的估價機構(gòu)，涉及多個經(jīng)濟環(huán)節(jié)，國內(nèi)目前在這方面的建設十分薄弱，缺乏專業(yè)機構(gòu)和人才，評估難度較大。同時對于擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司而言，如果采用公允價值模式對其投資性房地產(chǎn)進行計量，需要每年聘請獨立的評估師對投資性房地產(chǎn)進行評估，并在年報中詳細披露投資性房地產(chǎn)當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等，這就大大增加使用公允價值計量模式的后續(xù)成本。

2　稅收成本影響

《中華人民共和國企業(yè)所得法實施條例》第56條指出“企業(yè)的各項資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史成本為計稅基礎。前款所稱歷史成本，是指企業(yè)取得該項資產(chǎn)時實際發(fā)生的支出。企業(yè)持有各項資產(chǎn)期間資產(chǎn)增值或減值，除國務院財政、稅務主管部門規(guī)定可以確認損益外，不得調(diào)整該資產(chǎn)的計稅基礎。”新企業(yè)所得稅法沒有投資性房地產(chǎn)的概念，在計算應納稅所得額時，房屋、建筑物適用《企業(yè)所得稅法》關于固定資產(chǎn)的規(guī)定，土地使用權(quán)適用《企業(yè)所得稅法》關于無形資產(chǎn)的規(guī)定。財稅[2007]80號文件規(guī)定：企業(yè)以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結(jié)算期間的應納稅所得額。按照目前的稅法分析，在成本計量模式下，新準則和稅法的處理基本一致，但是采用公允價值后續(xù)計量模式時，新準則和稅法的處理就有很大的區(qū)別：會計確認公允價值變動損益，但稅法不確認；稅法確認投資性房地產(chǎn)折舊或攤銷在稅前扣除，但會計不確認，處置投資性房地產(chǎn)時，會計按照當時的公允價值計算處置損益，但稅法按照歷史成本，加折舊或攤銷，加處置成本后計算處置所得，這些差異在企業(yè)所得稅匯算清繳時都要做納稅調(diào)整。用公允價值計量模式，既需按稅法規(guī)定的折舊年限計算調(diào)整折舊額，同時因?qū)⑼顿Y性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負債表目的公允價值與賬面價值的差額計入了當期損益，還需要對該項損益進行調(diào)整，并且隨著投資性房地產(chǎn)在以后年度資產(chǎn)負債表日的公允價值的變動，納稅調(diào)整額也將相應變化。

第一，因為按照公允價值模式處理的投資性房地產(chǎn)其賬面價值與計稅基礎不一致，需要按照《企業(yè)會計準則第18號――所得稅》的要求進行遞延稅款的處理；可見，采用公允價值計量模式，所得稅納稅調(diào)整的工作量及復雜性均會增加。

第二，因資產(chǎn)增值而增加的利潤是否要交所得稅，還須等待財政部做出明確規(guī)定，如果我國對增值部分征收所得稅的話，由于資產(chǎn)增值增加的應交所得稅，將直接導致企業(yè)現(xiàn)金流出量的增長。

3　利潤波動較大

采用公允價值核算后，不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊和減值準備，期末公允價值與賬面價值的差額直接計入當期損益，對凈利潤的影響因素大大增多，波動幅度也會增加。公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導投資者、債權(quán)人等眾多的利益相關者，間接影響企業(yè)的市場形象。如果在我國投資性房地產(chǎn)市場的加速發(fā)展中，投資性房地產(chǎn)升值潛力較大，每年的重估增值將持續(xù)為正值，即利潤將會得到持續(xù)地額外提升；如果我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動，并不能排除部分投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)貶值的可能，因而引起利潤的較大波動，導致企業(yè)先盈利后虧損，加大了企業(yè)的經(jīng)營和財務風險。彭數(shù)學(2008)認為，由于現(xiàn)行會計下的許多交易事項基本采用歷史成本屬性予以交易，企業(yè)管理者會合理利用會計準則進行利潤平滑，通過會計政策選擇來構(gòu)造交易利得或損失，精心安排確認收益和損失的時間來消除利潤波動，特別是防止利潤下降、減少所披露的收益波動，并控制確認的時機，努力使自已的利潤增長更加穩(wěn)定。

(二)收益分析

新準則采用公允價值計量模式，是從“利潤表觀”向“資產(chǎn)負債表觀”的轉(zhuǎn)變。“資產(chǎn)負債表觀”理念的實質(zhì)是，在分析企業(yè)財務狀況、考核業(yè)績時，關鍵是看凈資產(chǎn)是否增加，即股東財富是否增加。在資產(chǎn)負債表觀下，利潤代表凈資產(chǎn)的增加，虧損代表凈資產(chǎn)的減少。“資產(chǎn)負債表觀”從理念角度要求不追求虛假利潤，而是將企業(yè)的發(fā)展落在實處，引導廣大投資者將注意力從原來的只關心利潤報表及其所反映的每股收益的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)向更加關注資產(chǎn)負債表及其所反映的股東財富的增加上來。投資性房地產(chǎn)采用公允價值后，企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所有者權(quán)益、利潤均產(chǎn)生巨大影響，增加了股東財富，公允變動損益能動態(tài)地反映凈利潤的增減。因此，認為公允價值的效益優(yōu)于成本的企業(yè)，就會熱衷于采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。具體從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所有者權(quán)益、利潤三方面分析采用公允價值給企業(yè)帶來的收益。

1　影響資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

資產(chǎn)負債表中將“投資性房地產(chǎn)”單獨列示，這一變化將影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè)，由于執(zhí)行新準則后全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”核算，將使企業(yè)的流動資產(chǎn)(存貨)減少，流動比率降低。把個別固定資產(chǎn)重分類到投資性房地產(chǎn)中，如重分類的投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的情況下，會減少折舊，相應地會增加凈資產(chǎn)值。

2　影響所有者權(quán)益

企業(yè)從采用成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，視為會計政策的變更，應當根據(jù)《企業(yè)會計準則第28號――會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規(guī)定進行處理。因此，在采用公允價值模式的首年，企業(yè)會采取追溯調(diào)整的方式，調(diào)整年初所有者權(quán)益。在目前投資性房地產(chǎn)的價格普遍高于其歷史成本的情況下，將這部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為公允價值模式計量，其影響結(jié)果是，企業(yè)上年度的資本公積(其他資本公積)將會得到較大幅度地提升，所有者權(quán)益將大幅增加。

3　影響利潤

擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，如果選擇公允價值模式計量，今后，投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值每年將得到重估，公允價值與原賬面價值之間的差額都將計入當期損益，企業(yè)當年的利潤就會增加或減少，同時又由于在公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和攤銷，則會相應增加當年的利潤。

(三)動因預期

投資性房地產(chǎn)會計準則中適度引入了公允價值計量模式，這樣就使企業(yè)在會計政策選擇上面臨一個很大的問題，即準則非強制性地要求采用公允價值時，公允價值和歷史成本之間如何抉擇?不同企業(yè)做出選擇時是出于怎樣不同的動機就成為一個重要而有趣的問題。綜合上述采用公允價值成本和收益的理論分析，可以預期：擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，大多數(shù)公司因為成本高于效益，在實際操作中，還是會按照成本模式計算持有的房地產(chǎn)價值，以保持利潤平穩(wěn)增長，極少數(shù)的公司，則會利用公允價值計量模式，大幅提升企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價值，使資產(chǎn)增值顯性化，提高企業(yè)的凈資產(chǎn)、凈利潤和基本每股收益，一舉提升未來財務年度的經(jīng)營業(yè)績和資產(chǎn)規(guī)模，達到扭虧、摘牌、融資等盈余管理目的。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值實施狀況

我國1570家上市公司中，存在投資性房地產(chǎn)的有630家，占40.13％。根據(jù)2006年和2007年披露的年報和2008年公告，這些擁有眾多物業(yè)的房地產(chǎn)公司及商業(yè)地產(chǎn)資源豐富的商業(yè)類公司絕大多數(shù)對投資性房地產(chǎn)采用了成本計量模式，如陸家嘴、小商品城等。采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量有18家上市公司，占有此類業(yè)務公司數(shù)的2.86％，其中金融企業(yè)3家：中國銀行、深發(fā)展、寧波銀行；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2家：津濱發(fā)展和金融街；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)13家。投資性房地產(chǎn)公允價值計量產(chǎn)生的公允價值變動凈收益為22.79億元，占有此類業(yè)務18家公司凈利潤的2.61％，占1570家上市公司凈利潤的0.23％，

根據(jù)上述18家上市公司披露的年報，投資性房地產(chǎn)公允價值計量的方法主要有房地產(chǎn)評估價格(10家上市公司)、第三方調(diào)查報告(2家上市公司)、與擬購買方商定的談判價下限(1家上市公司)及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格(2家上市公司)等，另有3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價值的具體確定方法。2007年、2008年，先后有18家上市公司選擇了公允價值計量模式，這些上市公司對2006年、2007年的留存收益進行了追溯調(diào)整，投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益涉及金額最大的是中國銀行。高達331800萬元，調(diào)整金額最小則是臥龍地產(chǎn)，僅19.99萬元。

由于發(fā)行外資股(B股及H股等)的上市公司，需要按境外會計準則編制財務報告，而公允價值模式又是國際財務報告準則中所規(guī)定的基準模式，即使采用成本模式也必須同時披露投資性房地產(chǎn)的公允價值，因此，這些“A+H公司”或“A+B公司”無疑是最有條件采用公允價值模式的企業(yè)，但事實上，除中國銀行、深發(fā)展外，有關上市公司大多還是選擇了成本模式。“A+B公司”浦東金橋、“A+H公司”北辰實業(yè)、綠城集團等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則是采取兩種計量模式，境內(nèi)采用成本計量，境外采用公允價值模式，從而在投資性房地產(chǎn)的計量上，產(chǎn)生了按境內(nèi)外會計準則編制的兩份財務報告間的差異。

新準則為投資性房地產(chǎn)核算提供了一種新的模式，但是，公司是否利用或怎么利用這種模式，為什么大多數(shù)上市公司的投資性房地產(chǎn)繼續(xù)選擇成本模式，原因何在?極少數(shù)的上市公司采用公允價值計量模式，動因是什么?

四、公允價值計量模式選擇的影響――以金昌集團為例

一般情況下，投資性房地產(chǎn)的成本價值顯著低于其公允價值，如果采用公允價值計量，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)當期凈利潤會有較大程度的提升，但是，根據(jù)2006年和2007年的年報披露，絕大多數(shù)上市公司依然采用歷史成本計價，對大多數(shù)擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司業(yè)績沒有產(chǎn)生多大影響。下面通過對金昌集團進行分析，以得到選擇歷史成本模式計量投資性房地產(chǎn)的動因。

(一)采用公允價值的成本過高

1　有關的“市場體系還不具備”。比如外界對于投資性商鋪轉(zhuǎn)讓的參照交易體系沒有。商鋪不像一般房地產(chǎn)，其符合新準則的交易市場在短期內(nèi)很難形成，目前，很難取得一個完全透明、公允、符合新準則要求的市場價格。雖然金昌集團的投資性房地產(chǎn)所在地都有比較活躍的房地產(chǎn)交易市場，但是根據(jù)新準則應用指南的規(guī)定，要找到所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近、樓層、朝向完全相同的建筑物，也相當?shù)牟蝗菀住?/p>

2　評估費較高。為保證公允價值計量結(jié)果的質(zhì)量，對于復雜和專業(yè)性要求較高的投資性房地產(chǎn)項目，一般會要求聘

請外部的獨立評估人員來進行。根據(jù)浙江省物價局《關于調(diào)整資產(chǎn)評估收費標準的通知》(浙價服[2005]6號)文件規(guī)定，對動產(chǎn)、不動產(chǎn)等有形資產(chǎn)價值量的評估，實行政府指導價管理，不管房屋性質(zhì)如何，上下家收費統(tǒng)一，采用差額定率累進計費辦法，即按資產(chǎn)評估金額的大小劃分收費檔次，按檔累進計費，具體收費標準可根據(jù)評估工作的難易程度，工作量的大小或者對評估人員的技能水平、評估質(zhì)量和時間等要求按上浮20％，進行評估收費。也就是房屋總價100萬元以下(含100萬元)的，收取評估總價的0.35％，100萬元到500萬元的(含500萬元)累進計費率為0.25％，500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.1％，2000萬元到5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.05％，5000萬元以上的收取評估總價的0.01％，最高收費分別為0.42％，0.3％、0.12％、0.06％、0.012％。金昌集團的投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值相比賬面價值已有大幅提升，如果只按現(xiàn)在的賬面價值計算，每年的評估費也在10萬元以上。

3　財務人員素質(zhì)不夠。金昌集團對公允價值計量結(jié)果也有驗證的要求，這就要求集團能夠及時收集和應用具有相同特征的市場交易價格，熟練運用理財學方面的知識和評估技術。目前，我國多數(shù)的公允價值計量工作仍由企業(yè)財務人員承擔，這不僅需要企業(yè)增加人員等方面的支出，而且，企業(yè)財務人員的整體水平還達不到上述要求。這在一定程度上也制約了公允價值在運用中的效果和質(zhì)量。

(二)納稅成本增加

1　按照我國現(xiàn)在的稅法，投資性房地產(chǎn)是按實際成本確定其賬面價值，并不確認公允價值變化產(chǎn)生的所得。根據(jù)浙江上市公司金昌集團的2007年、2008年財務報表，金昌集團采用公允價值計量模式，以2007年9月30日為基準點，不再計提2688萬元的折舊，占利潤總額的3.35％，2007年所得稅稅率按33％核算，就需要多繳納887萬元所得稅，占所得稅本年累計數(shù)的6％；以2008年9月30日為基準點，不再計提3944萬元的折舊，占利潤總額的7.23％，2008年所得稅稅率按25％核算，就需要多繳納986萬元所得稅，占3.58％。由于“公允價值變動損益”屬于損益類賬戶，因此會對當期損益產(chǎn)生影響，增加當年度利潤，而按稅法規(guī)定，不涉及應納稅所得額的計算，因此當年度需在利潤的基礎上納稅調(diào)減，同時考慮到在公允價值模式計量下，該資產(chǎn)不再計提折舊，而稅法允許公司在本年度計算應納稅所得額時允許扣除折舊，需納稅調(diào)減。而所得稅納稅義務在當期，已經(jīng)預繳了所得稅，導致大量的現(xiàn)金流出，當匯算清繳時，再進行相應的調(diào)增和調(diào)減工作，增加所得稅納稅調(diào)整的工作量及復雜性、增加金昌集團會計人員的工作量。

2　根據(jù)《關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號文件)規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，應視同銷售確認相應的所得，同時按視同銷售價格確認投資性房地產(chǎn)的計稅成本。此外，公允價值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，按新準則規(guī)定應當以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值。當公允價值大于該房地產(chǎn)初始計量成本時，企業(yè)應該以投資性房地產(chǎn)還是以自用房地產(chǎn)的計稅基礎來繳納房產(chǎn)稅?因資產(chǎn)增值而增加的利潤是否要交所得稅?因公允價值模式下資產(chǎn)增值而增加的利潤是否可以利潤分配?這些問題在現(xiàn)有的法規(guī)中沒有相應規(guī)定，納稅細節(jié)也需要有新的稅法與之配套。

3　金昌尚有84540萬元的土地儲備留在存貨科目，這些土地儲備都是持有并準備增值，用以轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，尚未轉(zhuǎn)到投資性房地產(chǎn)。如果將這部分土地儲備轉(zhuǎn)到投資性房地產(chǎn)，按照公允價值計量，那么，如果集團將來轉(zhuǎn)變投資策略，需要開發(fā)產(chǎn)品時，土地成本價是按公允價值計量還是歷史成本計量?如果按公允價值計量，那么，因公允價值變動損益而多繳納的所得稅能否進入開發(fā)成本?如果因地價下調(diào)，那多繳納的所得稅能不能從開發(fā)成本中扣除?新企業(yè)會計準則和稅法都未對這些細則進行詳細地解答。

(三)穩(wěn)健目的

篇4

前言

中國近幾年的發(fā)展實踐表明，房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，而其在國民經(jīng)濟發(fā)展中所扮演的角色也越來越重要。作為房地產(chǎn)業(yè)主體的房地產(chǎn)企業(yè)，其績效直接決定著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，間接地影響社會資源的優(yōu)化配置，而房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也日趨激烈，因此房地產(chǎn)企業(yè)的績效問題成為社會關注的一個熱點問題。

一、文獻綜述

企業(yè)績效問題是企業(yè)理論研究的重點之一。從工業(yè)革命以來企業(yè)績效問題的研究與實踐從來沒有停止過，研究先后從傳統(tǒng)企業(yè)財務評價到以財務為主結(jié)合非財務指標的評價，再到以戰(zhàn)略為導向的關鍵績效指標評價，這些研究都獲得了極大的發(fā)展[1]。

（一）傳統(tǒng)財務評價方面的研究

韓芳艷、張孝友（2009）選取了重慶市21家上市公司2007年的財務報表數(shù)據(jù)，以11個傳統(tǒng)財務指標（流動比率、速動比率、資產(chǎn)負債率、銷售利潤率、凈值報酬率、ROA、EPS、每股凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)金流量與銷售收入的比率、每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額等）組成指標體系，運用因子分析法，對這21家上市公司的綜合業(yè)績進行了因子得分計算和排名[2]。

岳蕾（2009）在其碩士論文中對中國上市銀行的經(jīng)營績效進行了評價，她將評價指標分為盈利能力指標、經(jīng)營能力指標、償債能力指標、成長性指標和安全性指標等五類，每類指標下都有不同的細分指標，例如盈利能力指標下有ROE、ROA和凈利潤率等三個細分指標 [3]。

（二）財務為主結(jié)合非財務指標評價方面的研究

王敏（2005）在定性分析的基礎上，不僅選取了傳統(tǒng)的財務指標，如投資收益率、主營業(yè)務收入增長率等，還選取了研發(fā)費用比例、主營業(yè)務市場份額和客戶滿意度等非財務指標[4]。同樣地，江斌（2008）的研究也采用了財務為主結(jié)合非財務指標的績效評價體系，他從顧客角度、內(nèi)部運作流程角度和學習與成長角度考慮了非財務指標體系的設計，采用的非財務指標有市場占有率、顧客滿意度、全員勞動生產(chǎn)率、返工率、受培訓人員比率和研發(fā)投入強度等 [5]。他們的研究均取得了較理想的效果。

（三）戰(zhàn)略導向的關鍵績效指標評價方面的研究

目前企業(yè)戰(zhàn)略績效評價的主流方法主要是關鍵績效指標法（KPI）和平衡計分卡（BSC）。楊成炎（2006）在評價EVA和BSC的優(yōu)缺點基礎上，對兩者進行整合。以 BSC為載體，以EVA為導向，將BSC在企業(yè)長期戰(zhàn)略中的作用和EVA評價系統(tǒng)的導向作用相結(jié)合，構(gòu)建新的BSC體系。較之以前的研究是一個較大的突破。

綜上所述，隨著企業(yè)績效評價研究的發(fā)展，學者們對于客戶需求、企業(yè)內(nèi)部管理、員工態(tài)度以及員工成長等因素越來越重視，采用因子分析等定量方法的研究也逐漸普及開來，但是，這兩方面在房地產(chǎn)企業(yè)績效評價的研究中卻還不多見，因此，本文擬借鑒BSC模式和前人的研究成果，建立一套較完善的績效評價指標體系，并采用因子分析法進行定量分析，以科學地對中國房地產(chǎn)上市公司績效進行評價。

二、實證分析

（一）指標體系的確定

借鑒BSC模式，綜合前人的研究成果，本文擬建立如下的房地產(chǎn)上市公司績效評價指標體系：

1.財務角度：（1）盈利能力指標：總資產(chǎn)收益率（X1）、凈資產(chǎn)收益率（X2）、每股收益（X3）、凈利潤（X4）；（2）營運能力指標：存貨周轉(zhuǎn)率（X5）、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X6）、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X7）、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X8）、應收賬款周轉(zhuǎn)率（X9）；（3）市場價值指標：市盈率（X10）、市凈率（X11）；（4）企業(yè)規(guī)模指標：總資產(chǎn)自然對數(shù)（X12）、主營業(yè)務收入自然對數(shù)（X13）；（5）現(xiàn)金流指標：經(jīng)營凈現(xiàn)金比率（X14）、每股現(xiàn)金凈流量（X15）、利潤現(xiàn)金含量（X16）、銷售商品收到的現(xiàn)金（X17）、現(xiàn)金凈流量（X18）、經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量（X19）。

2.顧客角度：房地產(chǎn)業(yè)務市場占有率（X20）。

3.內(nèi)部運作角度：房地產(chǎn)業(yè)務銷售增長率（X21）。

4.學習成長角度：高學歷人員比率（X22）、凈利潤增長率（X23）、凈資產(chǎn)增長率（X24）。

（二）樣本選擇與數(shù)據(jù)預處理

1．樣本選擇。本文以在上交所和深交所上市的房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，并按照如下原則進行篩選：（1）不得缺少當年與本研究相關的數(shù)據(jù)；（2）剔除被ST或PT的上市公司；（3）剔除有異常變動的上市公司。最后符合研究要求的企業(yè)有73家。

2．數(shù)據(jù)收集與預處理。本文使用的是樣本企業(yè)2009年度的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)主要來自房地產(chǎn)上市公司所公布的年報，或者是以年報中的數(shù)據(jù)為基礎計算得出。

（三）因子分析

1．指標篩選。根據(jù)所有公共因子對某個原指標解釋的方差不小于0.7的原則對指標進行篩選，即剔除變量共同度

0.917）、現(xiàn)金凈流量（X18，0.805）、經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量（X19，0.799）、房地產(chǎn)業(yè)務市場占有率（X20，0.893），共有16個，括號中的數(shù)值為變量共同度。

2．KMO和Bartlett球形檢驗。運用主成分分析法在SSPS中進行分析，結(jié)果顯示KMO值為0.619，Bartlett球形檢驗給出的相伴概率為0.000，小于顯著性水平0.01，因此拒絕Bartlett球形檢驗的零假設，根據(jù)以上兩項檢驗，我們認為，本文選取的指標及其數(shù)據(jù)適合于因子分析。

3．因子萃取。按照主成分特征值大于1的原則進行因子萃取，滿足條件的因子共有5個，表1列出了經(jīng)旋轉(zhuǎn)后滿足條件的因子的特征值、方差貢獻率和累計方差貢獻率。

表1 特征值、方差貢獻率與累計方差貢獻率

從表1還可以看出，前5個因子的累計方差貢獻率達到84.06%，說明因子萃取的效果較佳。其中主因子F1在X4、X12、X13、X17、X20上有較大的載荷；F2在X5、X6、X8上有較大的載荷；F3在X1、X2、X3上有較大的載荷；F4在X15、X16、X18上有較大的載荷；F5在X14、X19上有較大的載荷。

4．因子得分與排名。以每個主因子的方差貢獻率占5個主因子總方差貢獻率的比重作為權(quán)重進行加權(quán)計算總因子得分，其計算公式為：

F=0.35 F1+0.185 F2+0.181 F3+0.175 F4+0.109 F5

限于篇幅，本文只將總因子得分排名前十位的房地產(chǎn)上市公司列出（見表2）：

表2總因子得分排名前十位的房地產(chǎn)上市公司

從表2可以看出，傳統(tǒng)的“招保萬金”四大豪門房企均進入這份榜單，特別是萬科和保利地產(chǎn)分別排名第一和第二，并且在總因子得分上遙遙領先于其他房地產(chǎn)上市公司，這說明本研究設計的房地產(chǎn)上市公司績效評價體系及使用的因子分析法具有相當?shù)目扇⌒裕茌^真實地反映中國房地產(chǎn)上市公司的績效水平。

結(jié)論

本文以中國房地產(chǎn)上市公司為研究對象，在借鑒BSC模式和前人研究成果的基礎上，設計了中國房地產(chǎn)上市公司績效評價體系，運用因子分析法分析了73家樣本企業(yè)2009年的財務及非財務數(shù)據(jù)，研究發(fā)現(xiàn)本文設計的房地產(chǎn)上市公司績效評價體系及使用的因子分析法具有相當?shù)目扇⌒裕茌^真實地反映中國房地產(chǎn)上市公司的績效水平。

參考文獻：

[1]喬均.企業(yè)戰(zhàn)略績效評價研究綜述[J].市場營銷導刊，2007，(1).

[2]韓芳艷，張孝友.重慶市上市公司財務業(yè)績評價――基于21家公司2007年財務數(shù)據(jù)的因子分析[J].重慶三峽學院學報， 2009，(2).

篇5

nalysis，DEA）是由美國著名運籌學家Chames等（1978）提出，以相對效率概念為基礎的一種效率評價方法。它把單輸入、單輸出的工程效率推廣到多輸入、多輸出同類決策單元（Decision Making Unit

s，DMU）的有效性評價中，極大地豐富了微觀經(jīng)濟中的生產(chǎn)函數(shù)理論及其應用技術，同時在避免主觀因素、簡化算法、減少誤差等方面有著不可低估的優(yōu)越性。從經(jīng)濟學中的生產(chǎn)有效性分析角度看，該模型是用來評價具有多輸入特別是多輸出的決策單元同時為“技術有效”和“規(guī)模有效”的十分理想且卓有成效的模型和方法。DEA從最有利于決策單元的角度進行評價，注重對每一個決策單元的優(yōu)化，能夠指出有關指標的調(diào)整方向。

（二）DEA模型有效性判定 假設有n個決策單元（Decision Making Units，簡稱DMU），每個決策單元都有m種類型“輸入”（表示該決策單元對“資源”的耗費）以及s種類型“輸出”（表示該決策單元在消耗了“資源”之后表明“成效”的指標）。Xij表示第J個決策單元對第I種輸入的投入量；Yrj表示第J個決策單元對第R種輸出的產(chǎn)出量；VI表示第I種輸入的權(quán)重；UR表示對第R種輸出的權(quán)重，其中，I=1，2，3，…，m；r=1，2，3，…，S。記投入可以表示為：XJ=（X1J，X2J，XMJ）T，（J=1，2，…，n）；記產(chǎn)出可以表示為：YJ=（Y1J，Y2J，YSJ）T，（J=l，2，…，n）；設投入、產(chǎn)出指標的權(quán)向量分別為：V=（V1，V2，Vm）T，U=U1，U2，US）T。第j0個決策單元的相對效率優(yōu)化評價模型為：

有效性判定：（1）若θ*=1，則決策單元為J0弱DEA有效；（2）若θ*=1，且松馳變量s-=0，剩余變量s+=0，則決策單J0元為DEA有效；（3）若θ*≠1，則為DEA無效。

二、房地產(chǎn)上市公司融資效率實證研究

（一）樣本選取 本文選取的樣本是2010年滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜排名前20的房地產(chǎn)上市公司，即1萬科、2保利地產(chǎn)、3金地集團、4招商地產(chǎn)、5金融街、6嘉凱城、7首開股份、8新城地產(chǎn)、9陸家嘴、10新湖中寶、11北辰實業(yè)、12中華企業(yè)、13濱江集團、14華發(fā)股份、15榮盛發(fā)展、16浙江廣夏、17北京城建、18信達地產(chǎn)、19蘇寧環(huán)球、20億城股份。因為2010年中國房地產(chǎn)上市公司排行榜的資料來源于滬深房地產(chǎn)上市公司和大陸在港房地產(chǎn)上市公司2009年年報、半年報和各季季報，所以本文選取的數(shù)據(jù)來自2009年的以上房地產(chǎn)上市公司的年報。

（二）指標選取 本文主要是從籌資效率和資金配置效率這兩個方面的影響因素為切入點，從各主要影響因素選取其投入指標和產(chǎn)出指標。投入指標：（1）籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額，它在一定程度上反映的是房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本；（2）企業(yè)的負債率，即財務杠桿系數(shù)，反映企業(yè)的相對規(guī)模；（3）主營業(yè)務成本，它反映的是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運用與配置的能力。產(chǎn)出指標：（1）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，即企業(yè)在一定時期主營業(yè)務收入凈額同平均資產(chǎn)總額的比率，它反映的是企業(yè)營運能力；（2）流動比率，即流動資產(chǎn)與流動負債的比率，反映的企業(yè)的償債能力；（3）營業(yè)利潤率，即營業(yè)利潤與營業(yè)收入的比率，反映的是企業(yè)的盈利能力。

（三）模型構(gòu)建 由于本文選取的指標數(shù)據(jù)中，有的數(shù)據(jù)為負值，并且存在著不同量綱，無法用DEA模型直接求解，，所以首先對數(shù)據(jù)進行無量綱化處理，令

（四）實證結(jié)果分析 本文采用的是DEAP2.1版本進行運算，得到融資效率結(jié)果如表1所示；20家房地產(chǎn)上市公司的技術效率與純技術效率情況如表2所示；20家房地產(chǎn)上市公司的規(guī)模效率情況如表3所示。

（五）研究結(jié)論 根據(jù)運算結(jié)果可知，在這20家房地產(chǎn)上市公司中，技術效率達到DEA有效的公司有9個，所占比率為45%，但達到純技術效率DEA有效的公司有11個，所占比率為55%，說明我國的房地產(chǎn)上市公司純技術效率相對高，而技術效率相對低。同時根據(jù)這20家房地產(chǎn)上市公司的規(guī)模效率來看，9家公司規(guī)模報酬不變，為DEA有效，而11家公司為非有效，其中10家公司處于規(guī)模報酬遞減階段，蘇寧環(huán)宇這1家公司處于規(guī)模報酬遞增。這也表明我國大多數(shù)房地產(chǎn)公司規(guī)模偏大，資源和資金的運用都不能得到充分有效的利用，這也是困擾我國房地產(chǎn)公司的一大難題。

由結(jié)果處理分析得知，這20家房地產(chǎn)上市公司，技術效率的平均值為0.843，純技術效率的平均值為0.894，規(guī)模效率的平均值為0.934，即技術效率籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額。冗余程度在一定程度上反映了對融資效率影響大小。負債率是影響我國房地產(chǎn)公司融資效率高低的一個重要因素。

三、結(jié)論及建議

（一）結(jié)論 我國相當大的一部分房地產(chǎn)上市公司融資效率為DEA無效，融資效率低。融資效率為DEA無效表明我國有很多房地產(chǎn)上市公司不能有效的籌集到資金或者資金不能得到充分有效的利用，這不僅造成了資金的浪費，給企業(yè)帶來一定的損失，而且更不利于企業(yè)的長遠發(fā)展。房地產(chǎn)上市公司的綜合實力高低不能代表公司的融資效率高低。綜合實力排名前三的的公司融資效率不高，未能達到DEA有效，而排名4、5、6和相對靠后的16、17、18、20的公司卻達到DEA有效，說明了公司的綜合實力高低不能代表公司的融資效率高低。我國的房地產(chǎn)企業(yè)的負債率普遍偏高，是導致房地產(chǎn)上市公司融資效率低的一個重要原因。在這20家房地產(chǎn)上市公司中，其中有9家是因為負債率偏高導致了房地產(chǎn)企業(yè)融資效率的DEA無效。

篇6

Key words： Chengde city；mineral resources；sustainability；research

中圖分類號：F426；F224 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）15-0303-02

0 引言

人類早期的社會活動中就開始孕育的樸素的可持續(xù)發(fā)展思想，《呂氏春秋?義賞》中講到了“竭澤而漁，豈不得魚，而明年無魚；焚藪而得田，豈不獲得，而明年無獸”，其暗含的思想便是要持續(xù)地利用資源；但在以后的歷史發(fā)展進程中，人們將更多的注意力放在了提高生產(chǎn)力上，而忽略了持續(xù)發(fā)展的必要性。20世紀60年代末期，工業(yè)化經(jīng)濟在世界范圍內(nèi)開始迅速增長，并隨之出現(xiàn)全球性的人炸、生態(tài)環(huán)境惡化、資源過度消耗、能源枯竭和地球表層嚴重污染等危機。20世紀作為人類物質(zhì)生產(chǎn)和物質(zhì)文明高度發(fā)達的時代，人類社會雖然實現(xiàn)了經(jīng)濟快速增長的目的，但是這些發(fā)展成果卻是以各種資源，特別是不可再生資源的巨大耗費與環(huán)境的大范圍污染、生態(tài)系統(tǒng)嚴重失衡為代價的。繼單純經(jīng)濟增長的發(fā)展階段后，人類開始重新認識發(fā)展的含義。各國政府在如何有效地保護環(huán)境、節(jié)約資源，最終實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展這一問題上，逐步達成共識。可持續(xù)發(fā)展思想得到了世界上越來越多的國家和組織的承認和接受。可持續(xù)發(fā)展就是指既滿足當代人的需要，又不對后代人滿足其需要的能力構(gòu)成危害的發(fā)展。“可持續(xù)發(fā)展”的概念提出后，它的思想滲透到經(jīng)濟、社會發(fā)展的各個領域。

1 礦產(chǎn)資源可持續(xù)力的內(nèi)涵

在我們的生產(chǎn)、生活中，能源、工業(yè)原料以及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料等，都來源于礦產(chǎn)資源，人們將礦產(chǎn)資源比喻為工業(yè)的“糧食”和“血液”；而礦業(yè)，作為我國的基礎產(chǎn)業(yè)，對整個國民經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定地協(xié)調(diào)發(fā)展有著重大影響，是決定國家經(jīng)濟實力、發(fā)展?jié)摿途C合國力的重要因素。那什么是礦產(chǎn)資源可持續(xù)力？礦產(chǎn)資源可持續(xù)力，英文Mineral Resources Sustainable Power縮寫為MRSP，指的是礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展的能力。也就是說，在一定的科學技術與自然環(huán)境條件下，人類同礦產(chǎn)資源協(xié)調(diào)發(fā)展的過程中，對礦產(chǎn)資源進行時間和空間上的合理配置與替代，使得礦產(chǎn)資源被開發(fā)利用的質(zhì)量和數(shù)量不降低而有所提高，從而滿足人類社會發(fā)展需要的能力。礦產(chǎn)資源可持續(xù)力，是礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展的目標，也是一個過程，反映出礦產(chǎn)資源的勘查、開發(fā)、利用和保護，是作為基本生產(chǎn)要素的礦產(chǎn)資源在質(zhì)和量上對社會進步、經(jīng)濟發(fā)展和環(huán)境保護的支持保證能力。

2 承德市臥牛山鐵礦區(qū)礦產(chǎn)資源可持續(xù)力評價研究

礦產(chǎn)資源可持續(xù)力本身是一個復雜的、特定的系統(tǒng)。礦產(chǎn)資源可持續(xù)力作為研究對象，是指由礦產(chǎn)資源、經(jīng)濟、社會、環(huán)境和管理所構(gòu)成的反映礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)、水平、能力和動態(tài)趨勢的復雜系統(tǒng)，是一個反映礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展水平和能力的有機整體，而非僅僅指其中各個孤立的子要素。對內(nèi)表現(xiàn)為系統(tǒng)內(nèi)部的狀態(tài)和結(jié)構(gòu)，對外則表現(xiàn)為一定的功能，結(jié)構(gòu)決定功能，功能反作用于結(jié)構(gòu)。因此，礦產(chǎn)資源可持續(xù)力的大小取決于礦產(chǎn)資源可持續(xù)力系統(tǒng)的功能，這種功能由礦產(chǎn)資源、經(jīng)濟、社會（含人口）、環(huán)境和管理所構(gòu)成的復雜系統(tǒng)內(nèi)部各個組成部分的狀態(tài)、結(jié)構(gòu)以及各組成部分相互聯(lián)系、相互作用的狀況決定。從可持續(xù)發(fā)展理論入手，以“發(fā)展力”和“協(xié)調(diào)力”為兩大功能作為支撐，建立了表征礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展能力的評價指標體系框架，如圖1所示。

根據(jù)礦產(chǎn)資源可持續(xù)力評價指標體系的框架設計，礦產(chǎn)資源可持續(xù)力作為目標層，其下設置了“發(fā)展力”準則層和“協(xié)調(diào)力”準則層。“發(fā)展力”準則層下設立了五個基本要素，分別為資源稟賦與開發(fā)條件、經(jīng)濟發(fā)展與效益、社會發(fā)展與生活質(zhì)量、環(huán)境影響與管理水平，反映了礦產(chǎn)資源可持續(xù)力各組成要素自身的狀況；相應地，“協(xié)調(diào)力”準則層下也設立了五個基本要素，分別為資源轉(zhuǎn)化效率、經(jīng)濟協(xié)調(diào)度、社會協(xié)調(diào)度、環(huán)境協(xié)調(diào)度和管理協(xié)調(diào)度，反映礦產(chǎn)資源可持續(xù)力系統(tǒng)各個組成要素自身的協(xié)調(diào)以及它們相互之間的協(xié)調(diào)。

臥牛山鐵礦區(qū)在行政上隸屬于灤平縣虎什哈鎮(zhèn)臥牛山村，地理坐標為北緯40°51′00″至40°52′15″；東經(jīng)116°49′00″至116°50′00″，面積3.25平方公里。礦區(qū)距灤平縣城260°方向43.5公里，西距延慶―灤平公路臥牛山站1.5公里，東距京通鐵路虎什哈站15公里，交通便利。

根據(jù)構(gòu)建的礦產(chǎn)資源可持續(xù)力評價指標體系，同時結(jié)合研究區(qū)資源、社會、經(jīng)濟、環(huán)境和管理等方面的實際狀況，建立了臥牛山鐵礦區(qū)礦產(chǎn)資源可持續(xù)力的指標體系，對其進行評價的時候，將各項評價指標分為“很強、較強、中等、較弱、很弱”五個等級。結(jié)合實際，也就是說，臥牛山鐵礦資源可持續(xù)力“很強”、“較強”、“中等”、“較弱”、“很弱”五個等級的隸屬度分別為0.1453、0.2765、0.2644、0.2141和0.0997，因此可以判定研究區(qū)礦產(chǎn)資源可持續(xù)力處于較強的水平。根據(jù)以上綜合評價的結(jié)果，承德市臥牛山鐵礦區(qū)礦產(chǎn)資源具有較強的可持續(xù)能力。就承德市范圍內(nèi)來看，其發(fā)展力水平中等，協(xié)調(diào)力水平較強。

在準則層發(fā)展力下設的五個要素中，發(fā)展力很強的要素是資源稟賦與開發(fā)條件，主要表現(xiàn)在地質(zhì)勘查程度較高以及優(yōu)越的礦產(chǎn)資源開發(fā)條件上。管理水平要素的“較強”、“中等”等級隸屬度均為0.4，主要是因為礦產(chǎn)資源管理水平較承德市平均水平相比處于中等偏上。發(fā)展力中等的要素包括經(jīng)濟發(fā)展與效益、社會發(fā)展和生活質(zhì)量。經(jīng)濟發(fā)展與效益方面，礦業(yè)產(chǎn)值投資彈性、人均固定資產(chǎn)凈值居較弱水平，人均GDP年增長率和百元礦業(yè)總產(chǎn)值實現(xiàn)利稅居較強水平，而人均GDP基本處于中等水平；社會發(fā)展和生活質(zhì)量方面，除人口自然增長率優(yōu)于承德市平均水平外，其余指標均略低于全市平均水平。發(fā)展力較弱的要素是環(huán)境影響，盡管采取了環(huán)境保護措施，但由于大規(guī)模的礦山生產(chǎn)活動，導致“三廢”污染指數(shù)較高。若能進一步改善環(huán)境，將有助于發(fā)展力的提高。

在準則層協(xié)調(diào)力下設的五個要素中，協(xié)調(diào)力較強的是資源轉(zhuǎn)化效率和管理協(xié)調(diào)度上。前者主要表現(xiàn)在“三率”和共伴生礦產(chǎn)資源綜合利用率比較高；后者表現(xiàn)在較高的礦業(yè)管理水平和政策法規(guī)體系執(zhí)行程度上。協(xié)調(diào)力中等的要素是社會協(xié)調(diào)度，體現(xiàn)在礦業(yè)就業(yè)率和社會保障覆蓋率較低，均低于全市平均水平。協(xié)調(diào)力較弱的有經(jīng)濟協(xié)調(diào)度和環(huán)境協(xié)調(diào)度，前者的非礦業(yè)增加值比重較低；后者表現(xiàn)在“三廢”綜合處理率和土地復墾率均處于中等偏下水平。

3 結(jié)語

礦產(chǎn)資源作為不可再生的可耗竭資源，隨著開采的進行，一個地區(qū)可開采的礦產(chǎn)會被采空，資源將會枯竭。而且，開發(fā)礦產(chǎn)資源的同時對環(huán)境也產(chǎn)生了一定程度的破壞，必須引起我們足夠的重視。因此，這就要求我們要以長遠的眼光，從持續(xù)發(fā)展的角度來規(guī)劃礦業(yè)的未來。通過臥牛山鐵礦區(qū)礦產(chǎn)資源可持續(xù)力評價的實證研究，現(xiàn)對承德市礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展提出以下幾點建議：規(guī)劃先行，做好各種前期規(guī)劃、強化礦山產(chǎn)業(yè)化建設、加強礦產(chǎn)資源勘查工作、大力推進礦產(chǎn)資源整合、加快礦區(qū)土地復墾工作、優(yōu)化調(diào)整礦業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、積極發(fā)展礦產(chǎn)資源深加工、進一步鼓勵科技。

參考文獻：

篇7

對于采用公允價值計量模式的投資性房地產(chǎn)，平時不計提折舊，也不進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。由于是按公允價值對其期末的賬面價值進行調(diào)整，因而公允價值計量模式下的投資性房地產(chǎn)不存在減值的問題。

一、投資性房地產(chǎn)定義及確認條件

1.投資性房地產(chǎn)的定義

投資性房地產(chǎn)同時滿足下列條件時，才能予以確認：（1）與該投資性房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。新企業(yè)所得稅法沒有對投資性房地產(chǎn)作出專門的定義，而將其包括在固定資產(chǎn)的稅務處理中[1]。

2.成本的確定

新企業(yè)會計準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的成本，按照以下規(guī)定確定：（1）外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。（3）投資者投入的投資性房地產(chǎn)的成本，應當按照投資合同或協(xié)議約定的價值確定，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外。（4）非貨幣性資產(chǎn)交換取得的投資性房地產(chǎn)的成本，分別以下情況確定：①該項交換具有商業(yè)實質(zhì)，且公允價值能夠可靠計量的，換入投資性房地產(chǎn)的成本按照換出資產(chǎn)的公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產(chǎn)的成本，公允價值與換出資產(chǎn)賬面價值的差額計入當期損益。如果有確鑿證據(jù)表明換入資產(chǎn)的公允價值更加可靠，則以換入資產(chǎn)的公允價值為確定換入投資性房地產(chǎn)的成本的基礎。②該項交換不具有商業(yè)實質(zhì)，或者公允價值不能夠可靠計量的，換入投資性房地產(chǎn)的成本應當按照換出資產(chǎn)的賬面價值和應支付的相關稅費，并加減相關補價后的金額確定其成本。（5）債務重組取得的投資性房地產(chǎn)成本，按照所取得投資性房地產(chǎn)的公允價值確定其成本。（6）企業(yè)合并所取得的投資性房地產(chǎn)成本，分別以下情況處理：①屬于同一控制下企業(yè)合并所取得的投資性房地產(chǎn)，按照被合并方賬面價值確定其成本。②屬于非同一控制下企業(yè)合并所取得的投資性房地產(chǎn)，按照購買日該項投資性房地產(chǎn)的公允價值確定其成本。新企業(yè)所得稅法沒有單獨涉及投資性房地產(chǎn)，其相關成本的確定按照固定資產(chǎn)成本確定方法確定[2]。

二、公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)采用的條件

采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應當同時滿足以下條件：

1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易場所；2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易場所取得同類或類似的房地產(chǎn)市場信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出估計。同類或類似的房地產(chǎn)，對土地使用權(quán)而言，是指同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地；對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相似、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相似的建筑物。

企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得時，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。一旦選擇采用公允價值計量模式，企業(yè)就應當對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應當同時滿足下列條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中城市，應當為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。同類或類似的房地產(chǎn)，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權(quán)而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。企業(yè)可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格（市場公開報價）來確定投資性房地產(chǎn)的公允價值；無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素予以確定[3]。

三、公允價值計量模式投資性房地產(chǎn)初始確認和計量

采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)應當在“投資性房地產(chǎn)”科目下設置“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目，分別計量取得時的成本和持有期間的公允價值變動情況。

1.外購投資性房地產(chǎn)

外購投資性房地產(chǎn)，應當按照取得時的實際成本進行初始計量，其成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。按照初始取得的成本，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”科目。

2.企業(yè)自行建造取得或開發(fā)完成的投資性房地產(chǎn)

其成本包括建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建安成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。如果企業(yè)自行建造或開發(fā)完成但尚未使用的建筑物，且企業(yè)管理當局正式作出書面決議，明確表明其自行建造或開發(fā)產(chǎn)品用于經(jīng)營出租、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)管理當局作出書面決議的日期。企業(yè)自行建造取得或開發(fā)完成的投資性房地產(chǎn)，應按照該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“在建工程（無形資產(chǎn)）”或“開發(fā)產(chǎn)品”科目[4]。

3.將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

（1）將存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應當按照該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的公允價值入賬，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目；原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目；按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。

（2）企業(yè)將自用的建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應當按該項土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按已計提的累計折舊（累計攤銷），借記“累計折舊（累計攤銷）”科目；原已計提減值準備的，借記“固定資產(chǎn)減值準備（無形資產(chǎn)減值準備）”科目；按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）”科目。同時，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目[5]。

4.由成本計量模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)

成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。即：當滿足公允價值計量條件時，按照轉(zhuǎn)換日公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目；按照原已經(jīng)計提的折舊和減值準備，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”和“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目；按照原來確認的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按其借貸方差額，借記（或貸記）“利潤分配——未分配利潤”、“盈余公積”科目。

投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的，不計提折舊或攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日的公允價值計量，企業(yè)應當設置“公允價值變動損益”賬戶。“公允價值變動損益”賬戶核算企業(yè)投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等公允價值變動而形成的應計入當期的損益，貸方登記資產(chǎn)負債表日企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等的公允價值高于賬面余額的差額，借方登記資產(chǎn)負債表日企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等的公允價值低于賬面余額的差額。期末，應將本賬戶余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后本賬戶無余額。

四、投資性房地產(chǎn)中公允價值計量模式的應用

1.后續(xù)計量

新企業(yè)會計準則規(guī)定，企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日對投資性房地產(chǎn)選擇采用不同的后續(xù)計量方法：（1）采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的，按照固定資產(chǎn)后續(xù)計量的原則進行處理。（2）對于有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠獲得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，于資產(chǎn)負債表日對投資性房地產(chǎn)以公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。新企業(yè)所得稅法沒有單獨涉及投資性房地產(chǎn)，對于投資性房地產(chǎn)按照固定資產(chǎn)的預計使用年限和折舊方法計提的折舊在計算應納稅所得額時予以扣除。對于按照新企業(yè)會計準則規(guī)定選擇采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，期末公允價值變動計入當期損益的金額，在計算應納稅所得額時予以調(diào)整，即公允價值大于原賬面價值的差額計入當期利潤總額的金額，在計算應納稅所得額時予以調(diào)減；公允價值小于原賬面價值的差額計入當期利潤總額的金額，在計算應納稅所得額時予以調(diào)增[6]。

2.減值的處理

（1）新企業(yè)會計準則規(guī)定，對于采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值所計提的減值準備，計入當期損益。（2）新企業(yè)所得稅法對于按照新企業(yè)會計準則規(guī)定計提的減值準備在計算應納稅所得額時予以調(diào)增。

3.應用案例

2011年8月20日，G銀行購買一塊土地使用權(quán)，購買價款為18000000元，支付相關手續(xù)費300000元，款項全部以存放中央銀行款項支付。企業(yè)購買后用于對外出租。G銀行對該投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。該項投資性房地產(chǎn)2011年取得租金收入為800000元，已存入銀行，假定不考慮其他相關稅費。經(jīng)復核，該投資性房地產(chǎn)2011年12月31日的公允價值為19000000元。2012年2月，G銀行出售了該項投資性房地產(chǎn)，取得價款22000000元。

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應當按照成本進行初始確認和計量。在后續(xù)計量時，通常應當采用成本模式，滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以采用公允價值計量模式。企業(yè)選擇公允價值模式，就應當對其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，不得對一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量，對另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

五、結(jié)論

“投資性房地產(chǎn)”賬戶也可以用以核算采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的公允價值。企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)和期末投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額時，記入借方；期末投資性房地產(chǎn)公允價值低于其賬面余額和處置按公允價值計量的投資性房地產(chǎn)時，記入貸方；期末余額在借方，表示結(jié)存的投資性房地產(chǎn)的公允價值。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

參考文獻：

[1]李俚.公允價值計量投資性房地產(chǎn)在我國上市公司的運用分析[J].科技致富向?qū)В?008（22）.

[2]徐瓊，高云朝.試論投資性房地產(chǎn)公允價值模式的應用[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟，2009（08）.

[3]王艷，張晗.我國投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的現(xiàn)狀分析[J].中國證券期貨，2011（02）.

篇8

（一）實物期權(quán)的涵義

期權(quán)是一種讓擁有者以特定的價格在未來特定的日期或之前購買或賣出一定數(shù)量的基本證券的一種合約。期權(quán)被劃分為金融期權(quán)和實物期權(quán)，金融期權(quán)是一種衍生產(chǎn)品，它是以金融產(chǎn)品為標的物的。實物期權(quán)是金融期權(quán)在實物領域的發(fā)展，其標的物不再是金融資產(chǎn)，而是某一項投資的價值。而它賦予的權(quán)利也往往是某項投資的選擇權(quán)，即選擇投資還是不投資，或者是現(xiàn)在投資還是延遲投資。擁有實物期權(quán)，投資者就可以在一定時期內(nèi)根據(jù)某些價值變動靈活選擇投資方案。實物期權(quán)與在市場上公開交易的以金融產(chǎn)品（比如股票、債權(quán)）為標的資產(chǎn)的金融期權(quán)相類似，是一種將期權(quán)的基本理論應用到企業(yè)實物資產(chǎn)的經(jīng)營管理和投資決策的，它是一種不公開交易的選擇權(quán)。由于這種期權(quán)的標的物不是金融資產(chǎn)，而是實物投資項目或企業(yè)，因此將其稱之為實物期權(quán)。

（二）房地產(chǎn)投資項目涉及的實物期權(quán)種類

1.延遲期權(quán)。受到國家或者社會經(jīng)濟和政治狀況、地區(qū)或城市經(jīng)濟狀況地段以及市場環(huán)境的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商很難準確的掌握這些因素是如何影響投資項目的價值并且很難進行精確的定性和定量的預測。這時市場情況不確定，那么開發(fā)商就可以推遲作出決策。

2.放棄期權(quán)。房地產(chǎn)投資項目在很多時候可能不能夠達到原有目標甚至有可能產(chǎn)生損失。那么這時候放棄投資有可能還會有項目價值的凈殘值可以回收，所以選擇放棄是明智的。

3.分階段投資期權(quán)。房地產(chǎn)投資項目的投資比一般項目要大得多。理性的決策者不會把資金一次性投入房地產(chǎn)投資項目，這樣風險會很大。所以分階段投資并且令其滾動發(fā)展是最明智的選擇。

（三）房地產(chǎn)投資項目的實物期權(quán)特點分析

1.投資的風險性。高風險性是房地產(chǎn)投資項目的一個主要特性之一，主要是因為它是不動產(chǎn)，一旦建成便不可移動。還有就是它在短期內(nèi)變現(xiàn)的可能性很小并且難以流動。

2.運營的不確定性。大型的房地產(chǎn)投資項目，尤其是對于跨區(qū)域和投資金額大的項目而言。項目運營中的不確定性會比一般項目高，對于一項用傳統(tǒng)方法計算出其價值為負的項目而言，并不等于就永遠放棄該項目的投資，而是用實物期權(quán)的思想靜等市場的變化。

3.實施的多階段性。大型項目想要在短時間內(nèi)一次開發(fā)完成，其可能性極小。所以房地產(chǎn)投資項目一般都是分階段進行的。并且各個階段之間也不是獨立的，前一個階段是后一個的前提和基礎。前一個階段產(chǎn)生的現(xiàn)金流對于后一階段的決策有借鑒意義。

二、房地產(chǎn)投資項目的實物期權(quán)定價模型

（一）B-S實物期權(quán)定價模型

B-S模型假設：假設一：期權(quán)在買賣過程中無交易成本。假設二：短期的無風險利率在期權(quán)壽命期內(nèi)保持不變。假設三：期權(quán)到期日才能行權(quán)。假設四：標的股票不分紅。假設五：對賣空沒有如保證金等任何限制，投資者可自由使用賣空所得資金。假設六：所有交易隨機發(fā)生，價格隨機游走。B-S模型的的主要公式：

式中：C0——看漲期權(quán)的當前價值；S0——標的股票的當前價格；N（d）——標準正態(tài)分布中離差小于d的概率；PV（x）——期權(quán)的執(zhí)行價格的現(xiàn)值；e——約等于2.7183；t——期權(quán)到期日前的時間；σ——股票回報率的標準差。

（二）房地產(chǎn)投資項目實物期權(quán)參數(shù)的修正

1.標的資產(chǎn)的價值（S）。房地產(chǎn)投資項目的標的資產(chǎn)可以看作是開發(fā)的項目，譬如寫字樓、商鋪、住宅、酒店等。在實物期權(quán)的計算中，標的資產(chǎn)就是開發(fā)項目預期現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。

2.期權(quán)的執(zhí)行價格（X）。房地產(chǎn)投資項目的執(zhí)行價格就是初始投資成本，主要包括借款的財務費用、施工建造費用、土地費用等。可以依據(jù)預計投入資本計算投資成本現(xiàn)值。

3.期權(quán)的期限（T）。開發(fā)商在決策的時候要對決策的最后時間作出界定。每一房地產(chǎn)投資項目的的周期不一樣，可以根據(jù)周期的長短來決定，也可以根據(jù)自己估計的出租和出售期來確定。

4.無風險利率（r）。—般情況下，無風險利率是無風險投資的回報率。在B-S期權(quán)定價模型中，一般采用的是同期國庫券收益率來計算。在計算房地產(chǎn)投資項目價值的時候，應該選擇國內(nèi)與項目開發(fā)期限相同的國庫券利率的加權(quán)平均數(shù)。

5.標的資產(chǎn)的波動率（σ）。標的資產(chǎn)的波動率表現(xiàn)為投資項目價值的波動率。在B-S期權(quán)定價模型中，主要方法有以下幾種：一是使用同期同區(qū)域近1～2年的房產(chǎn)價格的歷史數(shù)據(jù)作為依據(jù)，再根據(jù)公式計算得出。二是與市場類似房產(chǎn)進行比較得出波動率。

三、“盛世華庭”投資項目分析

（一）案例背景介紹

M房地產(chǎn)開發(fā)公司位于武漢，于2009年底取得一塊土地，用來建設普通標準住宅項目，該項目名為“盛世華庭”。其中普通住宅占地面積156000M2，商鋪占地面積87000M2。決策時點：2009年12月。開始建設時間：2010年6月。第一期開盤時間：2011年4月。該公司估計的銷售回款情況如下：2010年為10%，2011年為50%，2012年為30%，2013年為10%。

（二）NPV法評估該項目價值

根據(jù)當?shù)胤慨a(chǎn)的平均價格估價，普通住宅的價格為6500元/平方米，商鋪的價格為10500元/平方米。假設在回款期內(nèi)所有住宅和商鋪全部出售（車庫作為固定資產(chǎn)出租，不出售）。那么銷售收入總額為：6500×156000+10500×87000=192750萬元。對于成本的發(fā)生，不是在2009年一次性付出，而是隨著時間的推移發(fā)生（具體見現(xiàn)金流量計算表）。該項目投資10億元，其中自有資金投資為5億占50%，貸款5億，占50%。根根當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的的平均收益率為15%左右，當?shù)劂y行貸款平均貸款利率為5.28%和資本資產(chǎn)定價模型的公式可以得出折現(xiàn)率R為10.14%，在實際計算中取折現(xiàn)率為10%（所得稅稅率：25%，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅率：5%）。

用傳統(tǒng)NPV法計算得出該投資項目的價值為—24488.91萬元。對于企業(yè)來說，不會實施該項目。

（三）B-S實物期權(quán)法評估該投資項目價值

選用B-S模型進行該項目的期權(quán)價值分析。為了便于計算，將項目期限細分，以決定不同時點的決策的項目內(nèi)含價值。假設把該項目分為兩期開發(fā)。假設該項目所具有的期權(quán)期限為兩年，第二期的決策時點為兩年后。對于該項目，參數(shù)的確定如下：第一期決策日期：2010年1月；第二期決策時期：2012年1月；（t=2），無風險利率r：國庫券到期收益率（3.53%）。標的價值S0：未來現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值；執(zhí)行價格x：選擇日的項目投資額；波動率σ：用歷史數(shù)據(jù)分析計算。如下表。該項目所在區(qū)域歷史售價以及波動率測算表如下：（以2010年6月～2011年6月為時間段來測算）波動率的計算公式為：σ=■■（Vt-■）■，計算得出σ=13.18%，根據(jù)NPV法計算“盛世華庭”第一期的凈現(xiàn)值為—24488.91。可以看到，第一期的凈現(xiàn)金流量為負數(shù)，不會進行第二期開發(fā)。但是根據(jù)實物期權(quán)的思想，就會在兩年后進行第二期的開發(fā)。這就好比是投資一項第一期的凈現(xiàn)值為負的項目，使得房地產(chǎn)投資商有權(quán)利從第二期的項目中獲利。第一期的凈現(xiàn)值—24488.91萬元是為了第二期獲利而付出的對價。隨著未來市場價格的波動率成正比增長，期權(quán)的價值會越高。其執(zhí)行價格X是將要在兩年后支付的項目的建設費用50000萬元。第2期開發(fā)項目的現(xiàn)金流折現(xiàn)到第1年初的現(xiàn)值為下表所計算金額：t第二期決策時點為2012年1月，于2012年初開始建設，管理層預測的凈現(xiàn)金流量如下：

未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)到2010年為65257.42萬元，即S0。

選擇日項目投資額50000萬元，折現(xiàn)到2010年初為41320萬元。即PV（X）。

用B～S模型計算出的該項目的期權(quán)價值大于零。顯然，傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法低估了該投資項目的價值。

四、結(jié)論

通過以上案例可以看出，對于一項投資，可以延期決策。延期決策就可以充分的利用等待帶來的價值，為企業(yè)管理者的投資決策帶來一定的靈活性。實物期權(quán)在項目價值評估的應用使人們逐漸意識到不確定性的投資決策。使用實物期權(quán)理論進行分析研究，會適當?shù)臏p低不確定性。對于投資項目的不確定性，用實物期權(quán)理論為投資決策增加其靈活性。實物期權(quán)的定價模型在房地產(chǎn)投資項目評估的應用是對傳統(tǒng)方法的改進。

對于實物期權(quán)在我國房地產(chǎn)投資項目價值評估的應用需要一個逐步認識和完善的過程。項目價值的評估方法是多樣性的，實物期權(quán)方法不是萬能的，傳統(tǒng)的方法也不是一無是處的。對于如何有效的利用這些方法來有效評估項目價值，有待更深入研究。

參 考 文 獻

[1]李創(chuàng)，胡德朝.基于實物期權(quán)的企業(yè)價值評估模型比較研究[J].現(xiàn)代管理科學.2009（3）

[2]中國注冊會計協(xié)會.財務成本管理[M].北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2012

篇9

一是資產(chǎn)在會計期末以公允價值計量確認的持有損益，形成可抵扣暫時性差異或應納稅暫時性差異，需要做出相應的調(diào)整；同時應該按稅法規(guī)定的使用年限對資產(chǎn)計提折舊或攤銷，相應形成的應納稅暫時性差異也要進行調(diào)整。

二是在企業(yè)選擇的資產(chǎn)使用年限與稅法規(guī)定的時間不一致的情況下，資產(chǎn)折舊或攤銷額與稅法規(guī)定形成的差異不僅會形成應納稅暫時性差異，也可能形成可抵扣暫時性差異，對這部分差異也要做出相應的納稅調(diào)整。

二、所得稅調(diào)整例解

企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)以公允價值進行后續(xù)計量，確認持有損益。稅法不承認持有損益，不允許調(diào)整應納稅所得額，只承認資產(chǎn)在規(guī)定使用期限內(nèi)的折舊或攤銷。按資產(chǎn)負債表債務法的要求，企業(yè)由投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量而形成的所得稅調(diào)整原因包括兩個方面，在資產(chǎn)的使用期與稅法規(guī)定不一致時，所得稅調(diào)整則表現(xiàn)為另外一個層次，使得所得稅調(diào)整業(yè)務十分復雜。

[例]20×7年1月1日，某企業(yè)將自行建造的寫字樓對外出租，其建造成本為300萬元。該寫字樓預計的使用年限為30年，不考慮殘值因素，與稅法規(guī)定期限一致。該企業(yè)對寫字樓采用公允價值進行后續(xù)計量，設20×7年12月31日該寫字樓的公允價值為330萬元，20×8年12月31日公允價值為280萬元。

(1)20×7年12月31日該企業(yè)相關業(yè)務的處理

以公允價值為基礎調(diào)整增加資產(chǎn)的賬面價值，同時將公允價值與資產(chǎn)賬面價值之間的差額30萬元計入當期損益。稅法不對這一部分持有損益征稅，由此形成應納稅暫時性差異。

按稅法規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的計稅基礎與其建造成本一致，為300萬元，應用直線法計提折舊，稅法允許扣除的資產(chǎn)折舊為10萬元(300÷30)。會計準則規(guī)定，采用公允價值進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊，由此形成應納稅暫時性差異。其稅務處理如下：

調(diào)減應納稅所得額：

資產(chǎn)公允價值變動收益形成應納稅暫時性差異=30(萬元)

稅法允許資產(chǎn)折舊形成應納稅暫時性差異=10(萬元)

應確認“遞延所得稅負債”=(30×25％+10×25％)=10(萬元)

(2)20×8年12月31日該企業(yè)相關業(yè)務的處理

以公允價值為基礎調(diào)整減少資產(chǎn)的賬面價值，同時將公允價值與資產(chǎn)原賬面價值之間的差額50萬元計入當期損益。稅法不承認這一部分持有損益，由此形成可抵扣暫時性差異。

按稅法規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的計稅基礎與其建造成本一致，為300萬元，當年稅法允許扣除的資產(chǎn)折舊為10萬元(300÷30)。會計準則規(guī)定，采用公允價值進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊，由此形成應納稅暫時性差異。會計準則規(guī)定，企業(yè)確認的遞延所得稅資產(chǎn)與遞延所得稅負債應分別列示，不得相互抵銷。其稅務處理如下：

調(diào)增應納稅所得額：

資產(chǎn)公允價值變動收益形成可抵扣暫時性差異50(萬元)

調(diào)減應納稅所得額：

稅法允許資產(chǎn)折舊形成應納稅暫時性差異=10(萬元)

應確認“遞延所得稅資產(chǎn)”=50×25％=12.5(萬元)

應確認“遞延所得稅負債”=10×25％=2.5(萬元)

由以上分析可知，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量時，其公允價值變動在資產(chǎn)負債表日可能形成應納稅暫時性差異，也可能形成可抵扣暫時性差異。至20×8年12月31日，資產(chǎn)賬面成本為300萬元，公允價值變動為貸方20萬元，累計公允價值變動形成的應納稅所得額調(diào)整為20萬元(50-30)，形成可抵扣暫時性差異。賬面累計確認的遞延項目為“遞延所得稅資產(chǎn)"20×25％=5萬元(遞延所得稅資產(chǎn)12.5萬元－遞延所得稅負債7.5萬元)。

在資產(chǎn)的使用期限設定與稅法要求一致時，稅法允許的資產(chǎn)折舊或攤銷在資產(chǎn)持有期只形成應納稅暫時性差異。所以上述所得稅調(diào)整業(yè)務分兩個方面進行。

(3)該項投資性房地產(chǎn)清理日的相關業(yè)務處理

不考慮資產(chǎn)的殘值因素，在其持有期間，因不計提折舊所形成的應納稅暫時性差異共計270萬元(不包括清理當年應該計提的資產(chǎn)折舊)，據(jù)此確認的“遞延所得稅負債”賬面為67.5萬元(270×25％)。注銷投資性房地產(chǎn)成本賬面300萬元，計入利潤表，稅法只承認最后一年應該計提的資產(chǎn)折舊30萬元，差異270萬元視為可抵扣暫時性差異，形成遞延所得稅資產(chǎn)。

因各年公允價值變動對資產(chǎn)賬面成本的影響是逐期滾動的，為簡化分析，設清理日資產(chǎn)的公允價值為280萬元，資產(chǎn)賬面成本為300萬元，確認的公允價值變動為貸方20萬元，形成可抵扣暫時性差異，據(jù)此確認的“遞延所得稅資產(chǎn)”賬面為5萬元(20×25％)。結(jié)轉(zhuǎn)實際發(fā)生的資產(chǎn)減值損失20萬元，列入利潤表。調(diào)整減少應納稅所得，視為應納稅暫時性差異，形成遞延所得稅負債。稅務處理如下：

調(diào)增應納稅所得額=300-30=270(萬元)

調(diào)減應納稅所得額＝20(萬元)

應確認“遞延所得稅資產(chǎn)”=270×25％=67.5(萬元)

篇10

0 前言

近幾年，隨著我國居民住房制度改革進一步向縱深推入，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，成為我國經(jīng)濟發(fā)展的主要推動力量和我國國民經(jīng)濟新的增長點。

本文選取了2007年我國滬深上市的44 家房地產(chǎn)類上市公司有關數(shù)據(jù)，采用14個指標，利用統(tǒng)計軟件SPSS15.0， 采用根據(jù)各指標實際觀察值所提供的信息量大小來確定各指標權(quán)重的客觀賦權(quán)法――因子分析法來進行實證研究, 對房地產(chǎn)上市公司的綜合能力進行評價。

1 研究樣本的確定

本文將中國證監(jiān)會《上市公司行業(yè)分類指引》中的房地產(chǎn)上市公司作為樣本基礎。以2007年我國房地產(chǎn)上市公司為研究樣本，剔除B股上市公司、ST公司以及在評價指標上存在異常值的公司，最后選取了44家房地產(chǎn)上市公司為研究對象,對房地產(chǎn)上市公司的綜合進行評價和分析。由于篇幅所限，此處不詳細說明。

2 評價指標的確定與數(shù)據(jù)來源

2.1 評價指標的確定

參與綜合評價指標選擇直接影響評價結(jié)果。本文本著綜合性、系統(tǒng)性、全面性、科學性、目的性、關聯(lián)性的原則,在指標可獲得性的基礎上，從短期償債能力、長期償債能力、股東獲利能力、經(jīng)營能力、成長能力、盈利能力、發(fā)展能力等七方面建立房地產(chǎn)上市公司綜合能力評價指標。并通過以下步驟對指標進行了篩選：首先，剔除了缺失值比較多的指標；其次，運用選擇典型指標方法和主分量分析的方法進行篩選。最終選取了14個指標，分別為：流動比率（X1）、速動比率（X2）、資產(chǎn)負債率（X3）、凈資產(chǎn)比率（X4）、存貨周轉(zhuǎn)率（X5）、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X6）、凈利潤率（X7）、總資產(chǎn)報酬率（X8）、凈資產(chǎn)收益率（X9）、每股收益（X10）、每股凈資產(chǎn)（X11）、主營收入增長率（X12）、凈利潤增長率（X13）、總資產(chǎn)增長率（X14）。

2.2 數(shù)據(jù)來源

本文所涉及的房地產(chǎn)上市公司數(shù)據(jù)均來自于金融界網(wǎng)站和巨潮資訊網(wǎng)。

3 因子分析

3.1 原始數(shù)據(jù)的預處理

上市公司綜合評價數(shù)據(jù)在收集到后是不能直接進行綜合評價的, 必須對數(shù)據(jù)進行處理, 剔除異常值, 變適度指標和逆指標為正指標, 同時消除極端值和量綱的影響, 才能使綜合評價結(jié)果趨于合理。根據(jù)以上選取的14個指標, 利用標準差標準化方法對數(shù)據(jù)進行處理。

3.2 因子提取

根據(jù)主成分分析法, 先將原指標標準化并計算標準化后指標間的相關矩陣, 其次計算該矩陣特征根和特征相量。并由大到小排列, 分別計算其對應主成分。前六個因子的特征值均符合大于1的標準。根據(jù)因子的累計方差貢獻率方法, 運行包含18個變量的基本模型, 可得到5個因子, 這5個因子使累計解釋的方差比例為78.102 %,即前5個公共因子可以反映原指標78.102%的信息量。見表1。

3.3 因子的經(jīng)濟意義解釋

經(jīng)過因子分析得到的公因子F1 , F2 , F3 , F4 , F5是對原變量的綜合。本文采用最常用的方差極大法進行因子旋轉(zhuǎn), 它使得每個因子上具有最高載荷的變量數(shù)目最小, 可以簡化對因子的解釋。從旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣中可以看到：

（1）公因子F1在存貨周轉(zhuǎn)率（X3）、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X6）、主營收入增長率（X12）、凈利潤增長率（X13）上有較高的載荷，這些變量反映了企業(yè)的盈利能力和成長能力，因此將其命名為盈利成長因子。（2）公因子F2在資產(chǎn)負債率（X3）和凈資產(chǎn)比率（X4）上有較高的載荷，這兩個變量反映了企業(yè)的長期償債能力，因此將其命名為長期償債因子。（3）公因子F3在凈利潤率（X7）、總資產(chǎn)報酬率（X8）和凈資產(chǎn)收益率（X9）上有較高的載荷，這三個指標反映的是企業(yè)的盈利能力，因此將其命名為盈利因子。（4）公因子F4在每股收益（X10）、每股凈資產(chǎn)（X11）和總資產(chǎn)增長率（X14）上有較高的載荷，這三個指標反映了企業(yè)的股東獲利能力和發(fā)展能力，因此將其命名為股東獲利發(fā)展因子。（5）公因子F5在流動比率（X1）和速動比率（X2）上有較高的載荷，這兩個指標反映了企業(yè)的短期償債能力，因此將其命名為短期償債因子。

3.4 因子得分

因子變量確定后, 因子得分是原樣本數(shù)據(jù)在不同因子上的具體數(shù)據(jù)值, 它和原變量的得分相對應。根據(jù)計算可求出因子得分函數(shù)的系數(shù), 從而可以寫出因子得分函數(shù)。然后，再以方差貢獻率為權(quán)重對各個因子得分進行求和，得到總的因子得分。由于篇幅有限，本文僅列出綜合得分，而各個因子得分沒有列出。見表2。

4 基于因子分析的實證結(jié)果分析

通過對五個公共因子的合理解釋, 并結(jié)合上市公司在各個公共因子上的單項得分和綜合得分, 就可以對44家房地產(chǎn)類上市公司綜合能力進行評價。

（1）對綜合得分進行分析。

從綜合得分上面，我們可以看到不同公司的排名情況。排在前三位的依次是鼎立股份、海鳥發(fā)展、名流置業(yè)，而我們通常所認為的房地產(chǎn)龍頭萬科卻排在了第15位。這是由本文所選擇的分析指標決定的，不同的分析指標勢必會得出不同的分析結(jié)果。從結(jié)果可以看到，萬科在各個因子的排名上都不是十分靠前，而前三名的公司在第一、二各因子上的得分幾乎都是排名前幾位的，而前兩個因子得分的權(quán)數(shù)又比較大，所以才導致了這樣的結(jié)果。

由于本文在進行因子分析時對數(shù)據(jù)進行了標準化處理, 各主因子得分與綜合得分的均值均為零, 因此我們以0為參考基準, 認為綜合得分大于0的公司的綜合能力相對強一些, 并且數(shù)值越大, 實力越強； 綜合得分小于0的相對差一些, 數(shù)值的絕對值越大, 實力越弱。依此可對樣本公司的綜合能力有一個基本的判斷。從得分來看，有21家公司的綜合得分為正值，23家公司的綜合得分為負值，也就是說，綜合能力好的公司與差的公司差不多是各占半壁江山。

（2）單項因子得分分析。

從44家房地產(chǎn)類上市公司綜合能力單項因子得分及排序表中可以看出, 不同的公司在盈利發(fā)展能力、長期償債能力、營運和現(xiàn)金流量能力、短期償債能力、風險能力方面各不相同, 決策者可以從不同的側(cè)重點做出不同決策。

結(jié)合綜合得分也可以發(fā)現(xiàn)，并不是綜合能力強在各個單項能力上就強，反之則反；也就是說，并不是一好百好，一差百差。每個公司都有各自的優(yōu)點和不足，沒有十全十美的。

（3）地區(qū)差異分析。

由于參與分析的44家房地產(chǎn)上市公司來自各個地區(qū)，結(jié)合各個公司的綜合能力得分情況，可以分析其地區(qū)差異。為了檢驗各地區(qū)房地產(chǎn)上市公司綜合能力之間的差異是否具有顯著性，本文采用Kruskal－Wa11is H方法對其進行檢驗，卡方檢驗值為10.612，P值為0.643，說明各地區(qū)房地產(chǎn)上市公司綜合能力之間沒有顯著差異。

參考文獻

［1］邱東.多指標綜合評價方法的系統(tǒng)分析［M］.北京:中國統(tǒng)計出版社，1991.

篇11

一、我國投資性房地產(chǎn)會計準則引入公允價值的必要性

（一）有利于投資性房地產(chǎn)企業(yè)依靠會計信息相關性進行決策

與歷史成本計量屬性相比較，公允價值具有顯而易見的優(yōu)勢。比如能夠全面、及時地體現(xiàn)當前和未來市場的變化情況，更真實地反映企業(yè)財務狀況；對企業(yè)決策具有更優(yōu)越的有效性，向相關信息使用者提供即時的、更關鍵的信息。

謝詩芬教授（2010）曾在《公允價值：國際會計前沿問題研究》中指出，公允價值符合包括經(jīng)濟收益概念、全面收益觀念、現(xiàn)金流量制和市場價格會計假設、現(xiàn)代會計目標、相關性和可靠性特征、會計要素的本質(zhì)特征、未來會計確認的基礎、現(xiàn)值和價值理念、計量觀和凈盈余理論以及財務報表的本原邏輯在內(nèi)的十大理論基礎。因此，企業(yè)的會計政策選擇是應該堅持采用公允價值的。國際會計界的前沿領域中，公允價值的研究早不在于是否應該得到采用，而是應該如何在投資性房地產(chǎn)市場把公允價值的作用發(fā)揮到最大最好。

（二）有利于投資性房地產(chǎn)市場會計準則與國際趨同

公允價值計量模式的引入，反映出了我國正在努力嘗試與國際會計準則進行趨同的積極態(tài)度，以進一步滿足會計計量與國際接軌的需要。在發(fā)達國家市場中，公允價值計量模式已被普遍采用。如果我國企業(yè)依舊只是采用歷史成本模式計量，這對我國會計業(yè)以及市場的發(fā)展是很不利的。實際上，市場經(jīng)濟在本質(zhì)上來說就是“公允經(jīng)濟”，發(fā)現(xiàn)并遵守市場價格機制是對市場經(jīng)濟規(guī)則的最好遵守。對市場公允價格機制的偏離，必然會給整個資本市場帶來不利的一面。IAS 40之所以保留了成本模式源于以下原因，“一方面是給編制者和使用者時間以獲得使用公允價值模式的經(jīng)驗；另一方面也是給目前資本市場尚不發(fā)達的地區(qū)留以適應的時間，待其房地產(chǎn)市場和評估行業(yè)發(fā)展成熟后再與國際接軌”。

（三）有利于投資性房地產(chǎn)企業(yè)滿足國際投資者的需求

國際發(fā)達國家的資本市場所采用的大部分都是公允價值的計量方法，當國際投資者比較本國和我國企業(yè)的業(yè)績狀況時，缺少了市場經(jīng)濟資本的力量，我國企業(yè)將很難與國際上的其他企業(yè)進行競爭；而采取公允價值計量模式對金融資產(chǎn)進行后續(xù)計量，我國企業(yè)在國際資本市場的籌資成本將會大大降低，競爭力將會得到很大的提升，相應的企業(yè)抵抗危機的能力勢必也會大大增強。

二、投資性房地產(chǎn)企業(yè)運用公允價值計量實際情況

2007年以來，上市公司房地產(chǎn)計量模式的選擇情況如表1所示。事實表明，大部分上市公司依舊沿用歷史成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，會計專業(yè)人員所預料的資本市場中的巨大波瀾更是無從談起。甚至可以說，投資性房地產(chǎn)市場中的企業(yè)對新會計計量模式的反映是冷淡的。是什么原因?qū)е吕碚擃A期和實際情況的巨大分歧？

三、上市公司放棄對投資性房地產(chǎn)進行公允價值計量的原因分析

（一）企業(yè)外部環(huán)境影響

1.會計準則中關于公允價值計量的條件要求。根據(jù)我國會計準則，投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量時，應同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學、合理的估計。這兩個條件必須同時具備，缺一不可。

從表面上來看，企業(yè)若想轉(zhuǎn)換為公允價值計量并不困難。按照會計準則要求，可以按照市場上目前的公開報價來取得投資性房地產(chǎn)的公允價值；無法取得的，可以參照市場上最近交易情況，如日期、所在區(qū)域等因素來獲取。可在實際操作上，會計準則提出的條件要求對我國目前的企業(yè)來說是非常嚴格的。

一方面，我國的資本市場目前還很不完善，如果市場中沒有可靠的公允價值，企業(yè)就需要對相關交易的房地產(chǎn)的具體信息做出詳細的解釋，比如相似環(huán)境、用途、新舊程度等。企業(yè)自身需要承擔一個完善的市場應有的整合并提供交易信息的職能，這顯然是不可能完成的任務。與傳統(tǒng)的成本模式相比較，公允價值計量模式獲取信息的渠道就不再那么直接、方便、成本低廉。這也就限制了其在我國的推廣應用。

此外，我國會計準則還規(guī)定，一旦轉(zhuǎn)換為公允價值計量后，將不再能夠轉(zhuǎn)換為歷史成本計量。在這一規(guī)定面前，企業(yè)不得不對會計政策的轉(zhuǎn)換與否進行審慎周詳?shù)目紤]，分析結(jié)果或預期的失當，都將會給企業(yè)帶來巨大的負面影響。

2.我國新興的資本市場還很不完善。發(fā)達國家的投資性房地產(chǎn)市場中的制度和準則十分健全完善，所有生產(chǎn)要素的交易來往十分活躍，所以每一種要素的公允價值自然非常利于取得。在我國，投資性房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展的初級階段，市場運作機制還有很大的局限性。甚至市場中會存在著許多不成熟的表現(xiàn)，如產(chǎn)權(quán)和生產(chǎn)要素市場不很活躍、相關中介機構(gòu)公信度低、制度準則缺失或不合理、從業(yè)會計人員素質(zhì)普遍較低等。市場的流動性、市場化的定價機制以及信息的披露方面都還達不到成熟資本市場的要求。此時市場的定價職能也得不到充分的顯現(xiàn)，致使我國資本市場某些生產(chǎn)要素的公允價值均難以取得，于是這些生產(chǎn)要素最具公允性的市場報價就成為了空白，實務中運用的難度也就顯而易見。

（二）企業(yè)內(nèi)部成本收益影響

1.對成本方面的影響。

（1）信息取得成本。公允價值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的關鍵。CAS 3規(guī)定了投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量采用公允價值模式應當同時滿足的兩個條件。但由于我國目前的房地產(chǎn)市場仍然不夠完善，還不能準確、可靠地衡量房地產(chǎn)的公允價值；此外，我國資本市場規(guī)模及容量比較小，新興的房地產(chǎn)市場更是如此，導致市場價格等信息交易系統(tǒng)的不活躍，從而影響公允價值在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量領域的運用。這時企業(yè)就需要采用其他方式對房地產(chǎn)進行評估來取得公允價值。

根據(jù)《財政部關于我國上市公司執(zhí)行企業(yè)會計準則情況的分析報告》提供的數(shù)據(jù)， 上市公司對其持有的投資性房地產(chǎn)主要采用房地產(chǎn)評估價格、第三方調(diào)查報告、與擬購買方初步商定的談判價下限、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格等方法來確定其公允價值。2010年我國上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值的取得方法詳見表2。

為保證公允價值的公允性，企業(yè)需要聘請外部獨立的專業(yè)評估人員對所持有的房地產(chǎn)項目進行重新評估。國家發(fā)改委、財政部關于《資產(chǎn)評估收費管理辦法》的通知要求各地要根據(jù)《辦法》對本行政區(qū)域內(nèi)的資產(chǎn)評估收費進行清理規(guī)范，對動產(chǎn)、不動產(chǎn)等有形資產(chǎn)價值量的評估，實行政府指導價管理，不管房屋性質(zhì)如何，上下家收費統(tǒng)一，采用差額定率累進計費辦法，即按資產(chǎn)評估金額的大小劃分收費檔次，按檔累進計費，具體收費標準可根據(jù)評估工作的難易程度、工作量的大小或者對評估人員的技能水平、評估質(zhì)量和時間等要求按上浮20%進行評估收費。以山東省為例，其具體評估收費標準如表3所示。

從表3中不難看出，采取公允價值計量模式，每年投資性房地產(chǎn)評估費將會成為企業(yè)額外的一筆不可忽視的數(shù)目，企業(yè)進行會計政策轉(zhuǎn)換的積極性將會受到很大的影響。所以，信息成本取得的增加使得上市公司對投資性房地產(chǎn)的公允價值后續(xù)計量模式的運用會有所顧忌。

（2）稅收成本。如果采用成本法對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，現(xiàn)行企業(yè)會計準則和稅法上的處理是一致的。即便有所差異，在之后的調(diào)整中只要對折舊額進行會計處理，就能達到稅法和會計的一致口徑。一旦采用公允價值計量后，那么稅務和會計的處理之間存在差異就不是那么明確了，需要對會計利潤進行調(diào)整。

目前稅法規(guī)定，不確認為投資性房地產(chǎn)公允價值所產(chǎn)生的利得，仍然要對其進行折舊和攤銷處理。而公允價值和賬面價值之間的差額要計入當期損益，并且不計提折舊或攤銷。

例如，某上市公司2009年，用2 000萬元購買一處樓房作為投資性房地產(chǎn)，2009年12月31日，該樓的公允價值為2 100萬元，除去投資性房地產(chǎn)相關計算的利潤總額為 2 400萬元，如果投資性房地產(chǎn)采用計提折舊的方法，在會計和稅務的處理上是一致的，每年計提60萬元。

采用成本法計算可以得到：

2009年應納稅所得額=利潤總額=2 400-60=2 340（萬元）

應交稅所得額=2 340×25%=585（萬元）

此時財務處理如下：

借：所得稅費用 5 850 000

貸：應交稅費――應交所得稅 5 850 000

若采用公允價值計量模式計算，則有：

2009年企業(yè)利潤總額=2 400+100=2 500（萬元）

2009年企業(yè)應納稅所得額=2 500-100-60=2 340（萬元）

應交所得稅=2 340×25%=585（萬元）

遞延所得稅：該企業(yè)的大樓賬面價值為2 000萬元。而稅法的計稅基礎是1 840萬元。產(chǎn)生應納稅暫時性差異，所以遞延所得稅負債=（2 000-1 840）×25%=40（萬元）。所以此時所得稅費用=當期所得稅+遞延所得稅=585+40=625（萬元）。

賬務處理如下：

借：所得稅費用 5 250 000

貸：應交稅費――應交所得稅 4 875 000

遞延所得稅負債 375 000

從上面的例子可以看出，雖然該上市公司在2009年上交所得稅的金額在兩種計量方法上是一致的，但是在采用公允價值計量模式的情況下，2009年該企業(yè)的所得稅費用和遞延所得稅負債增加，同時也需要對企業(yè)所得稅額進行相應的增加或減少的調(diào)整，這就增加了納稅調(diào)整的工作量和復雜性，增加了企業(yè)會計人員的工作量。

另外，采用公允價值后續(xù)計量后，雖然不計提折舊或攤銷可以減少企業(yè)的當期費用，起到期間提高賬面會計利潤的作用。但在成本計量時可以通過計提折舊或攤銷來達到抵稅效果的優(yōu)點也就消失了，從這個角度看仍然也會得到企業(yè)稅收負擔加重的結(jié)論。由上述分析看來，企業(yè)對后續(xù)計量模式的轉(zhuǎn)換的積極性也不會很強烈。

2.對收益方面的影響。

（1）對利潤波動的影響。采用公允價值計量核算，企業(yè)不再對該投資性房地產(chǎn)計提折舊和減值準備，期末公允價值與賬面價值的差額可以直接計入當期公允價值變動損益。公允價值變動損益其實是企業(yè)尚未實現(xiàn)的損益，但直接計入當期損益，必將會影響企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，企業(yè)利潤波動幅度會更大。一方面，頻繁劇烈的波動會增大企業(yè)的投資風險，充滿了不穩(wěn)定性；另一方面，巨幅波動所引起的異常、非常規(guī)的變化將會使相關信息使用者產(chǎn)生疑惑，尤其是企業(yè)的利益相關者，如投資者、債權(quán)人等，從而間接影響到企業(yè)的市場形象。歐洲的研究機構(gòu)曾對有關后續(xù)計量的會計政策選擇行為進行實證研究，其中一個結(jié)論表明，如果企業(yè)想要通過內(nèi)部政策來降低報告期利潤總額的不穩(wěn)定波動性，就會傾向于選擇成本模式計量投資性房地產(chǎn)。因為成本模式可以用于平滑收益和減少價格波動。顯而易見，在我國的市場中，企業(yè)同樣希望內(nèi)部利潤能夠平滑地、可預期地變動。對于上市公司來說，公允價值變動形成的利得或損失會更直接地反映在財務報表上，不可預期的波動將可能打亂企業(yè)近期的銷售能力，進而影響到企業(yè)的當期或進一步的發(fā)展規(guī)劃。很多企業(yè)是不愿意承擔這些由利潤波動所帶來的額外的風險的，尤其是對近幾年來業(yè)績良好且發(fā)展穩(wěn)定的上市公司來說，更是如此。

（2）對主要財務比率的影響。每股收益、每股凈資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率等財務比率，是外界用來判斷上市公司企業(yè)價值高低的主要依據(jù)之一。而它們的波動又往往是與公允價值的使用緊密相關的。其中，凈資產(chǎn)收益率更是其中的重要指標，經(jīng)常用于企業(yè)實施再融資和股權(quán)政策考量的計算中。上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量后，將會對企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所有者權(quán)益、利潤總額等方面均產(chǎn)生巨大影響。我國的資本市場正在逐步發(fā)展至成熟的過程中，財務數(shù)據(jù)分析的理念也正在從“利潤表觀”向“資產(chǎn)負債表觀”轉(zhuǎn)變。“資產(chǎn)負債表觀”理念的實質(zhì)是，相關財務數(shù)據(jù)使用者在通過分析企業(yè)財務狀況考核業(yè)績時，其著重點放在看凈資產(chǎn)是否增加上，即企業(yè)凈財富的增減變動情況。凈資產(chǎn)的增加才意味著盈利，而凈資產(chǎn)的減少就會意味著企業(yè)可能已經(jīng)發(fā)生虧損。所以企業(yè)若對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量，雖然在一方面能夠享受房地產(chǎn)升值帶來的凈資產(chǎn)的大幅度增長，然而在另一方面這也將會影響到企業(yè)其他的財務比率數(shù)據(jù)。 分析不難得出，采用公允價值模式會計政策的轉(zhuǎn)換對于轉(zhuǎn)換后的每股收益和每股凈資產(chǎn)都有所影響，對企業(yè)的影響也是正反兩方面的。如果該公司凈利潤的增長不能達到凈資產(chǎn)的增長幅度，凈資產(chǎn)收益率就會下降，這就對公司的真實的經(jīng)營業(yè)績提出了很高的要求。由此可見，公允價值變動對企業(yè)的許多財務指標所引起的變化也是難以預計的，這把“雙刃劍”也將會給企業(yè)帶來新的壓力。所以，企業(yè)在考慮是否引入公允價值模式時，這方面的因素也是必須要進行斟酌的。

四、結(jié)束語

我國投資性房地產(chǎn)的市場正處于剛剛起步狀態(tài)，市場準則制度的建設還相對落后，尤其是對公允價值信息起監(jiān)控作用的規(guī)范準則尚不完善，給企業(yè)留下了許多違規(guī)操作的真空地帶。若放寬限制，將可能會滋生大批企業(yè)利用公允價值操縱利潤的惡劣結(jié)果。事實上市場中就已經(jīng)發(fā)生過類似的事件，一些上市公司為完成在二級市場的增發(fā)股、配股等類似計劃，對企業(yè)利潤進行惡意的操控。

對投資性房地產(chǎn)使用公允價值嚴格的限制條件是必不可缺的。不可否認，在新興的市場搭配新興的準則面前，公允價值的運用應該得到鼓勵，但是更應該注意正確的引導，否則將與市場改革初衷背離。J

參考文獻：

1.謝詩芬，戴子禮，廖雅琴.FASB 和IASB 有關《公允價值計量》會計準則研究的最新動態(tài)述評[J].當代財經(jīng)，2010，（5）.

2.劉永澤，馬妍.投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應用困境與對策[D].東北財經(jīng)大學中國內(nèi)部控制研究中心，2011.

篇12

一、公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中應用的現(xiàn)實意義

首先，其使用目的以及產(chǎn)生的現(xiàn)金流量非常類似于交易性的債券投資。而交易性的債券投資采用公允價值計量，且只有公允價值計量模式才能為投資者提供決策相關的信息。因此根據(jù)經(jīng)濟實質(zhì)重于形式的原則，投資性房地產(chǎn)的計量模式，應采用公允價值計量模式。投資性房地產(chǎn)的市場價值往往高于其賬面凈值，按其成本計量不能反映企業(yè)的真實情況。公允價值的計量模式能夠更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力。

其次，投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于主體持有的其他資產(chǎn)。對于擁有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，對投資性房地產(chǎn)的合理計量會影響到對企業(yè)資產(chǎn)總體價值的衡量。成本計量會造成對投資性房地產(chǎn)價值的低估，從而使企業(yè)資產(chǎn)的總體價值降低。在企業(yè)進行兼并、破產(chǎn)或重組時不能更好地向利益相關方提供可靠的信息，反映企業(yè)資產(chǎn)的真實價值。

最后，允價值能夠向財務報表使用者提供更有用的信息。投資者的利益無法通過成本計量模式得到更好的體現(xiàn)。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度很快，大中城市的市中心商業(yè)地產(chǎn)價格長期高漲，持有大量土地或者商業(yè)地產(chǎn)的上市公司其資產(chǎn)的實際價值較賬面價值增值很多，如果企業(yè)未能合理地反映該部分資產(chǎn)的價值，就不能更好地體現(xiàn)這些公司股東權(quán)益。

二、公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的應用現(xiàn)狀

1.上市公司采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)積極性不高

與金融工具中交易性金融資產(chǎn)等資產(chǎn)必需采用公允價值計量不同，投資性房地產(chǎn)引入公允價值模式是謹慎和適度的，允許上市公司在成本模式和公允價值模式之間進行選擇，并且規(guī)定，企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得時，才可以采用公允價值計量模式。目前在上市公司的應用并沒有之前所想象的那樣廣泛和深入。根據(jù)上市公司年報披露信息的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，投資性房地產(chǎn)準則實施幾年來，上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的積極性并不高，以2007年為例，有630家上市公司持有投資性房地產(chǎn)，但只有18家采用公允價值進行后續(xù)計量，所占比例為2.86%，以后幾年中所占的比例也都不到5%。

2.確認公允價值的方法不統(tǒng)一

以2010年的27家采用公允價值計量模式的上市公司為例，在確定投資性房地產(chǎn)公允價值上主要采用評估報告、參考第三方調(diào)查報告以及董事會參考同類同條件的房地產(chǎn)市場價格的方法，其中有14家公司采用評估報告的方法，10家公司采用董事會參考同類同條件的房地產(chǎn)市場價格的方法，只有3家公司采用參考第三方調(diào)查報告的方法。可見，上述公司并沒有統(tǒng)一的確定公允價值的標準，這也會在一定程度上影響企業(yè)是否能真實反映投資性房地產(chǎn)的真實價值。

三、公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中應用的原因分析

1.房地產(chǎn)市場價格體系不完善，準則限制條件嚴格

（1）我國的市場經(jīng)濟環(huán)境與國際上較成熟的市場經(jīng)濟環(huán)境比，還存在著一定的差距。目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不成熟和完善，難以通過市場獲取有關公允價值的完備信息。如果不顧條件地運用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，必然會帶來公允價值的濫用，并最終導致會計信息的失真。尤其應當注意的是，在我國，作為活躍市場事后證據(jù)的市場價格等交易信息系統(tǒng)還不夠完善，難以為公允價值會計信息的鑒證提供可資依賴的、必不可少的證據(jù)。

（2）CAS3第10條對采用公允價值計量模式提出了兩個必須同時滿足的前提條件：“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，企業(yè)能從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息”。CAS3第12條強調(diào)：“已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式”。

2.投資性房地產(chǎn)公允價值信息披露制度和審計制度不完善

（1）對投資性房地產(chǎn)信息披露的要求不夠全面

篇13

1.國外企業(yè)績效評價研究。20世紀50年代莫迪吉莉安和米勒提出MM資本結(jié)構(gòu)理論，首次把資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價值的關系用嚴格和科學的方法研究出來。自此之后對企業(yè)績效的評價和研究慢慢增多。

對企業(yè)績效評價的研究中可以根據(jù)評價角度的不同將其劃分為不同的發(fā)展階段，例如從其發(fā)展的本身可將企業(yè)績效評價劃分為：第一階段是形成時期，績效評價僅限于財務評價；第二階段為完善時期，企業(yè)的績效評價體系被人們系統(tǒng)地加入決策以及創(chuàng)新學習能力等非財務指標；第三階段為創(chuàng)新發(fā)展時期。

20世紀70年代以來，以德瑪賽茲（Demsetz）、斯蒂格勒（Stigler）、珀斯那（Posner）等為代表的一些法學家和經(jīng)濟學家整體性地批判了哈佛學派的產(chǎn)業(yè)組織理論，并發(fā)展成了芝加哥學派。他們更多地以企業(yè)行為作出發(fā)點，研究市場結(jié)構(gòu)和績效問題，繼承自由市場經(jīng)濟中競爭機制作用的思想，認為所謂市場競爭過程就是能夠自由發(fā)揮的市場力量。由斯蒂格勒作出的《產(chǎn)業(yè)組織》標志了芝加哥學派理論的成熟。該書中反映的理論主要特點是：反對哈佛學派的只進行經(jīng)驗實證分析，提倡運用更為嚴格的經(jīng)濟理論和經(jīng)驗實證共同分析；反對哈佛學派強調(diào)的結(jié)構(gòu)決定行為、行為影響績效的單向因果關系，而是強調(diào)三者之間的雙向互動關系。利用某一產(chǎn)業(yè)中企業(yè)的創(chuàng)新與效率完全可以創(chuàng)造出企業(yè)的利益最大化。

由于房地產(chǎn)業(yè)在西方被劃為第三產(chǎn)業(yè)，所以對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織研究相對較少。西方對于房地產(chǎn)業(yè)的研究主要側(cè)重于房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)市場分析與地產(chǎn)投資等。房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別化與廣告行為在有些文獻中也有所提及。

而有關企業(yè)績效的理論實證研究大部分都集中在所有權(quán)結(jié)構(gòu)與公司績效的相關性上。皮德森和托馬森經(jīng)過多次實證調(diào)查研究后得出公司的產(chǎn)權(quán)集中度與公司的凈資產(chǎn)收益率呈顯著正相關的關系。

2.國內(nèi)企業(yè)績效評價研究。到20世紀80年代中期以后，我國經(jīng)濟學者才開始引入西方產(chǎn)業(yè)組織理論，使得對產(chǎn)業(yè)組織理論的研究起步較晚，進而對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織研究較晚。目前來說，針對中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、效率與績效關系進行實證研究的研究文獻還比較少，而房地產(chǎn)業(yè)方面的研究成果大多運用產(chǎn)業(yè)組織的相關理論從市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為、市場績效對房地產(chǎn)業(yè)的績效進行分析，多以某一地區(qū)或城市為例，具有一定的局限性。我國自上世紀90年代開始財政部逐步發(fā)展了一套以評價主體為政府國有資產(chǎn)監(jiān)管部門的企業(yè)績效評價方法，以國有企業(yè)為評價客體，因而具有一定特殊性。隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，以一般投資者為評價主體，以上市公司、民營企業(yè)等為評價客體的企業(yè)績效評價方法越來越受到人們的重視。國內(nèi)在企業(yè)層面上運用因子分析法評測房地產(chǎn)公司的績效水平比較多一些，且局限于上市公司，很少直接運用因子分析對宏觀房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)監(jiān)管部門績效進行系統(tǒng)的研究。

3.研究現(xiàn)狀評述。從國內(nèi)外的研究中得知，績效評價對企業(yè)的發(fā)展起著至關重要的作用，而且學者們也已經(jīng)陸續(xù)彌補績效評價系統(tǒng)信息存在的不足。

隨著績效評價理論的完善，越來越多的注意力開始集中在此理論上，無論是社會消費群體、投資管理者還是政府部門，通過對企業(yè)績效評價，可以及時了解到定量的信息并以此推測自身利益的得失。績效評價滿足了不同群體的統(tǒng)一需求。

國內(nèi)外分析者們使用了多種適用于分析企業(yè)績效的方法，其中典型相關分析法、因子分析法和平衡計分法適用范圍尤為廣泛。從財務績效角度出發(fā)，指標的建立也大都從盈利、運營、償債和發(fā)展等能力重點分析。此外，一些學者認為很多非財務指標也是衡量企業(yè)綜合素質(zhì)的重要標準，應該同財務指標一起研究。企業(yè)內(nèi)部人員管理、運營流程、外部環(huán)境保障都可以算作非財務指標，但是這些指標的可用性需要通過多方考證。

二、房地產(chǎn)上市公司績效評價指標研究

1.評價方法概述。因子分析法多元統(tǒng)計方法的一種，其主旨是用少數(shù)幾個因子去描述多個指標或者因素之間的聯(lián)系，即把比較密切的幾個變量歸在一類中，每一類變量就成為一個因子，以較少的幾個因子反映原資料的大部分信息。

研究變量的相關系數(shù)矩陣后即可找出幾個隨機變量能影響所有變量并去解釋多個變量之間的關系。我們稱這幾個不可觀測的隨機變量為因子。因子變量有以下幾個特點：第一，因子變量不是在原變量的基礎上簡單提取，而是對所有原變量重新組合，它們能反映出原變量中的大部分信息，提高對數(shù)據(jù)的利用率。第二，因子變量數(shù)量小于甚至遠小于原變量數(shù)量，分析因子變量會使分析工作量大大減少。第三，因子變量之間相關性不高。因子分析法可以消除指標間信息的重疊，綜合反映對數(shù)據(jù)產(chǎn)生影響的主要因素。

把原始數(shù)據(jù)進行標準化，統(tǒng)一數(shù)量級是運用因子分析法所需要注意的地方。研究中選取的指標單位可能不同，這樣會造成不同變量之間量綱和數(shù)字大小差異造成的誤差，為了消除此誤差，使數(shù)據(jù)可以互相比較，減小研究結(jié)果的誤差，首先需要對原始數(shù)據(jù)標準化處理。

2.步驟與方法。

（1）因子相關性的檢驗包括：相關系數(shù)矩陣、巴特利特球度檢驗、反映像相關矩陣、KMO檢驗。

（2）因子提取和求解因子載荷矩陣。基于因子分析模型的主軸因子法、基于主成分模型的主成分分析法、極大似然法、影響分析法、最小二乘法、Q因子提取法。因子分析的初始解由主成分分析法提供，主成分分析結(jié)果的延伸和拓展就是因子分析。

（3）因子命名、旋轉(zhuǎn)。在因子載荷矩陣中分為兩種情況，一種是多行情況，是指遇到某個變量與多個因子都有較大的相關關系，即此變量需要多個因子共同解釋；第二種是多列情況，指一個因子可以同時解釋多個變量，說明一個因子不能單獨代表原有的一個變量，因子模糊不清，而實際情況是對因子有清醒認識，所以必須要進行因子旋轉(zhuǎn)。

（4）計算因子得分。因子分析的最終體現(xiàn)就是因子得分，因子得分就是計算各因子在每個樣本上的具體數(shù)值，形成的變量成為因子變量，在接下來的分析中因子變量可替代原有的變量進行數(shù)據(jù)建模，對問題降維或簡化處理。

三、評價指標的選取及數(shù)據(jù)說明

杜邦公司曾在20世紀初運用凈資產(chǎn)收益率為指標進行績效評價，復雜的經(jīng)濟現(xiàn)象使評價指標呈現(xiàn)出多樣性的趨勢，只靠一個指標不能整體反映出一個公司的經(jīng)營績效，因此，多重指標綜合評價的方法逐漸發(fā)展開來。在評價績效的過程中，我們構(gòu)建評價指標體系作為核心，但是目前還從未統(tǒng)一。目前我國流行三種評價指標體系：國有資本金績效評價體系、上市公司評價體系和誠信證券評價體系。

本文以已有的學術文獻為基礎，依據(jù)可獲得性、全面性和可比較性三個原則選取數(shù)據(jù)，選擇了能反映上市公司盈利、經(jīng)營、償債能力等10個指標，構(gòu)建房地產(chǎn)上市公司績效評價指標體系。其中包括代表盈利能力的數(shù)值指標：每股收益、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率；代表經(jīng)營能力的數(shù)值指標：存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應收賬款周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；代表償債能力的數(shù)值指標：速動比率、流動比率、資產(chǎn)負荷比率。

本文所用數(shù)據(jù)均為上海證券交易所和深圳證券交易所兩市A股房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司2014前三季度的數(shù)據(jù)，由于有些公司的數(shù)據(jù)無法獲取或難以比較，筆者選取了其中39家上市公司作為研究樣本。

（一）房地產(chǎn)上市公司績效分析實證研究

借助SPSS軟件對這39家上市房地產(chǎn)公司的績效進行分析，得到評價指標的相關系數(shù)矩陣如下圖。

以上相關矩陣顯示出，各個績效評價指標之間相關性較大，反映出的績效不準確且有重疊。為了消除指標間的重疊，可以采用降維的方法，從原來的相關矩陣中找出幾個綜合指標，使其與原來的變量線性組合，利用較少的數(shù)據(jù)研究問題。

數(shù)據(jù)標準化。由于各項原始數(shù)據(jù)的性質(zhì)和量綱不同，首先需要通過SPSS軟件對相關原始數(shù)據(jù)進行標準化處理X=（x-μ）/σ，再進行KMO和Bartlett球度檢驗，根據(jù)KMO驗值和Bartlett球度檢驗來判斷因子分析的適用性，KMO檢驗變量間的偏相關是否較小，KMO球形檢驗是判斷相關陣是否是單位陣，檢驗結(jié)果：

從圖3中可以看到KMO值為0.482，當KMO檢驗值大于0.6時的檢驗結(jié)果較好，同時Bartlett球度檢驗值也較大，從以上指標，說明各變量間信息的重疊程度可能不是特別的高，有可能做出的因子分析模型不是很完善，但還是值得一試的。

（二）因子分析

1.共同度。原始變量總方差被全部公共因子的貢獻，顯示出原始變量信息的比例是由公共因子反映出來的，下圖中右邊一欄的數(shù)字即為公共因子對各個變量方差的貢獻，基本上是比較大的貢獻，提取的公因子對各變量有較強的解釋能力，由此也可以看出用因子分析法分析房地產(chǎn)上市公司績效的途徑是正確的。

2.解釋的總方差。總方差分解顯示出有四個因子旋轉(zhuǎn)后特征值大于1，他們的方差貢獻分別為26.249%、20.382%、14.527%和13.473%。從中可以看出，這四個因子對原數(shù)據(jù)做了74.631%的概括，也就是說，只用這四個因子概括原始數(shù)據(jù)是可行的。因此采用這四個主成分進行研究是合適的。

3.未旋轉(zhuǎn)的因子矩陣。從成分矩陣可以看出，結(jié)果并不理想，所以要對因子進行旋轉(zhuǎn)，之后得到的因子載荷矩陣才能更清楚地反映樣本信息。

4.旋轉(zhuǎn)因子矩陣。設FAC1_1，F(xiàn)AC2_1，F(xiàn)AC3_1，F(xiàn)AC4_1分別為我們所提取的4個公共因子，如圖5、6，旋轉(zhuǎn)后的成分矩陣顯示出，凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率、每股收益、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為第一主因子FAC1_1，他們的載荷值分別為0.954、0.896、0.783、0.473和0.226；速動比率、流動比率、資產(chǎn)負荷率為第二主因子FAC2_1，載荷值為0.811、0.737和-0.809；應收賬款周轉(zhuǎn)率為第三主因子FAC3_1，載荷值為0.841；存貨周轉(zhuǎn)率為第四主因子FAC4_1，載荷值為0.930。

5.因子得分系數(shù)矩陣。

6.因子得分。

Y1=0.289x1+0.362x2+0.358x3+0.042x4+0.083x5+0.178x6+0.018x7+0.008x8+0.054x9+0.011x10

Y2=-0.119x1+0.011x2+0.136x3+0.077x4+0.026x5+0.03x6-0.069x7+0.354x8+0.403x9-0.401x10

Y3=0.056x1+0.025x2+0.002x3+0.132x4+0.368x5-0.409x6+0.62x7+0.063x8-0.001x9+0.097x10

Y4=0.059x1-0.083x2+0.1x3+0.717x4-0.192x5-0.093x6+0.183x7-0.378x8+0.1x9-0.086x10

7.因子得分協(xié)方差矩陣。從圖中成分得分協(xié)方差矩陣可以看出，各主因子之間是不相關的，所以可以說通過因子分析法得到的4個因子所包含的信息互相之間無相關性。

8.綜合經(jīng)營績效的計算。通過因子得分可以定量的看出上市地產(chǎn)公司的經(jīng)營績效水平，還可以利用因子得分對各公司進行橫向比較。為了便于對上市公司進行績效評價，我利用因子得分計算綜合經(jīng)營績效得分。其計算公式如下：

綜合經(jīng)營績效Y=

（Y1*26.249%+Y2*20.382%+Y3*14.527%+Y4*13.473%）/

74.631%

（三）績效評價結(jié)果

通過因子分析法對選取的39家房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營績效評價后，從經(jīng)營績效綜合得分中我們可以看出，中國國貿(mào)得分最高，而且得分超過1分的只有兩家，為中國國貿(mào)和上實發(fā)展，這個分數(shù)體現(xiàn)了這兩家公司很強的盈利能力、償債能力和經(jīng)營能力，這與一些得分為負分的公司形成了鮮明對比。其中得分前五的企業(yè)按順序依次是中國國貿(mào)、上實發(fā)展、京能置業(yè)、萬業(yè)企業(yè)、榮盛發(fā)展。直到排名第10的來自大連的海港投資，經(jīng)營績效綜合得分僅為0.12，以趨近于零，這說明大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效不是很理想。從第16名開始都是負數(shù)得分了，得分最后五名依次是陽光股份、美好集團、中華企業(yè)、蘇州高新、京藍科技。

企業(yè)想及時地了解自身發(fā)展情況，需要定期地對績效進行評估，從而做到把握當前狀況，揚長避短，進而采取有效的方法改善不良狀況。

四、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論與分析

通過學習評述國內(nèi)外文獻對房地產(chǎn)企業(yè)績效評價的研究現(xiàn)狀和利用因子分析法對我國主要房地產(chǎn)上市公司的績效評價，得出以下幾個結(jié)論：

1.輔助企業(yè)盈利的因素至關重要。從績效得分前五名的公司共性來看，中國國貿(mào)、上實發(fā)展、京能置業(yè)、萬業(yè)企業(yè)、榮盛發(fā)展都是由一些具備雄厚財力的銀行在背后支持，并且都會在金融和股票市場中有著較高的收益區(qū)間，在財產(chǎn)上最大限度地保障公司的資金流，而房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會面對不確定的風險因素，沒有一個好的資金控制就會失去在困難時期的“救命稻草”。而這些公司的盈利性決策是由企業(yè)的管理者所共同制定的，為實現(xiàn)企業(yè)利益最大化，前五名上市公司的管理層也是睿智而具備成熟經(jīng)驗的，有的甚至借助外資股東的幫助去維持公司整個地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

從績效得分后五名的共同弱勢來看，公司的收益并不能夠達到很好的態(tài)勢，時盈時虧的情況居多，也有甚者一直在虧損，并且從規(guī)模上看也都是一些新興的小企業(yè)，公司內(nèi)的管理者和員工也是比較年輕而缺乏經(jīng)驗的，能夠得到的社會各界的支持力度也是不夠充足的。

2.房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效差別較大。從實證分析的結(jié)果可以清楚地看出，不同公司績效差別很大，即使在同一城市，不同公司績效仍存在明顯差距。在我選取的39個上市公司中，得分最高的中國國貿(mào)分數(shù)達到了1.90，而最低的京藍科技僅有-0.81分，這兩家公司之間就存在巨大差距。雖然這其中存在地域原因和消費者購買力等其他因素，但企業(yè)各方面能力和提升競爭力過程中所采取的措施也很大程度地造成了這個差距。

3.地區(qū)分布不均衡。這39家房地產(chǎn)上市公司中，大多數(shù)公司集中在北京、上海、廣東三個地區(qū)，江蘇、河北、東北等地也有一些分布，但數(shù)量遠不及“北上廣”三地，至于中、西部地區(qū)，幾乎沒有分布。這其實決定于當?shù)厝说馁徺I力和行業(yè)發(fā)展前景。“北上廣”三地經(jīng)濟發(fā)達，人民收入較高，相對于其他地區(qū)來講購買力更強。這樣的地區(qū)會更吸引企業(yè)來此發(fā)展，越來越多的企業(yè)涌入這些地區(qū)，造成了房地產(chǎn)公司在地區(qū)分布上的存在著極大的不平衡。

4.資產(chǎn)負荷率偏高。資產(chǎn)負荷率是并不是越高越好，而是一個適度指標，這個指標對于經(jīng)營者、投資者和債權(quán)人有不同的意義。過高的資產(chǎn)負荷率對經(jīng)營者來說代表手中的流動資金大大減少，很不利于維持公司正常業(yè)務發(fā)展；對投資者來說可能無法按時得到原本應有的高額利潤；對債權(quán)人來說卻難以按時收回本金和利息。資產(chǎn)負荷率低，債權(quán)人提供的資金所占企業(yè)資本總額比例小，企業(yè)能償債的可能性高，這樣一來企業(yè)的風險主要由股東承擔，這是債權(quán)人愿意看到的情況。

從筆者收集的39家上市公司2014前三季度財務數(shù)據(jù)中可以看出，資產(chǎn)負荷率率超過50%的公司有35家，僅有4家公司負荷率低于50%，這四家公司及其比率分別是萬業(yè)企業(yè)48.67%、大龍地產(chǎn)36.31%、綠景控股19.97%、中國國貿(mào)47.74%。過高的資產(chǎn)負荷率會帶來公司資金周轉(zhuǎn)的壓力，一旦資金鏈斷裂，公司會受到巨大影響。而且過高的資產(chǎn)負荷率意味著公司面臨很大的償債風險，如果經(jīng)濟危機再次出現(xiàn)，或者國內(nèi)外經(jīng)濟形勢、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品價格等出現(xiàn)大幅變動，會極大干擾公司資金周轉(zhuǎn)。盡管房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式就是負債經(jīng)營，但他本身就是一個需要大量資金投入的行業(yè)，負債率過高會導致規(guī)模較小的公司隨時倒閉，因此一定要采取有效措施控制資產(chǎn)負荷率。

（二）改進的建議

1.改善公司管理，改進政府的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)業(yè)是一個門檻相對較高的行業(yè)，是一個資金密集型行業(yè)，而且我國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)濟規(guī)模相對較小，資產(chǎn)負荷率較高，企業(yè)財務風險較大。而這種風險越來越大使得整個行業(yè)的風險在無形之中膨脹。政府作為市場規(guī)劃的制定者，應建立起良好的土地制度、住房保障制度和金融政策，保證企業(yè)之間公平競爭，互相激勵不斷提高經(jīng)營績效水平。與此同時，為了把房地產(chǎn)行業(yè)引向一個健康的發(fā)展方向，要采取適當措施，遏制房價大幅變動，規(guī)避房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展可能遇到的風險，加快行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。保證“北上廣”三地房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的前提下，政府幫助企業(yè)積極開拓中、西部市場，促進全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

房地產(chǎn)上市公司對自身的管理也要有所改善，并在財務機制上做出預警措施，不要只是瘋狂地擴張規(guī)模導致資金不足，還要制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略，保證合理的開發(fā)節(jié)奏和速度，平衡各個項目的資金需求，保證資金快速回籠。

2.加強企業(yè)品牌、文化意識和員工素質(zhì)的培養(yǎng)。除了對數(shù)據(jù)的分析之外，一些企業(yè)現(xiàn)狀值得注意。有些企業(yè)品牌價值意識不強。品牌是企業(yè)的基石，是企業(yè)塑造形象的根本，更是一種無形資產(chǎn)。其所包含的價值、品質(zhì)等特征都能給企業(yè)創(chuàng)造巨大價值，房地產(chǎn)上市公司品牌知名度大小，可以直接代表企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品保障度。

在知識科技時代，知識意味著發(fā)展，意味著公司能否擺脫陳舊的模式以邁向更高的臺階，很多企業(yè)里高學歷的尖端人才比例不高，可能會讓分析者們覺得這樣的企業(yè)發(fā)展?jié)摿Σ粫芎茫鋵崗牡蛯W歷的員工中走出了很多優(yōu)秀人才，因為高學歷并不意味著全部，更重要的是對員工的培養(yǎng)，員工的學習成長能力才更大程度地決定企業(yè)的未來發(fā)展高度。因此要建立規(guī)范的員工培養(yǎng)制度，聘請專門的培訓人員制定切實可行的培訓計劃，避免員工盲目學習。而且不同的崗位應有不同的培訓課程，包括專業(yè)知識、溝通技巧、人力管理、財務管理等。讓員工在科學的培訓與評價體系中得到全面提升。企業(yè)可以不期望新來的員工能馬上帶來多大利益，但必須要求經(jīng)過系統(tǒng)培訓后的員工能在企業(yè)長遠的發(fā)展計劃中貢獻力量。