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一是償債風險。國家審計署2011年通過對6576家地方融資平臺公司的調查發現。有148家存在逾期債務80.04億元，債務逾期率平均為16.26；有358家存在借新還舊的狀況，借新還舊率平均達到55%；有1033家存在注冊資本未到位、虛假出資等問題，涉及金額2441.5億元。這些都導致地方政府融資平臺的實際資產負債比例過高。
二是投資收益風險。當前我國地方政府融資平臺所籌集資金的主要投向為基礎設施建設和公益性項目。而不論是基礎設施建設還是公益性項目建設，都有著工期長、投入大、利潤率低、資本周轉率低的特點。從地方政府融資平臺的資金流向不難看出地方政府融資平臺所能獲得的固定收益比較低。
三是金融市場風險。金融市場的變動將在地方政府融資平臺的資金成本，資本收益等方面來影響融資平臺的風險。地方政府融資平臺所面臨的的市場風險主要包括：利率風險、經濟周期波動風險和通貨膨脹風險。
（二）銀行業視角下的地方政府融資平臺金融風險
一是信用風險。首先是銀行和政府融資平臺之間的信息不對稱，使銀行無法很詳細地了解貸款對象的風險狀況。其次是在法律上銀行處于不利地位。第三是地方政府很可能出現道德風險。
二是流動性風險。商業銀行給地方政府融資平臺大量貸款，占用了銀行可以向其他工商企業發放的貸款，有可能導致商業銀行暫時無法向社會投放資金，可能造成商業銀行的暫時性的流動性短缺。
三是利率風險。由于地方政府融資平臺有著政府背景，銀行在放貸時，其本身的議價的能力比較弱，并且，由于大部分銀行認為地方政府融資平臺貸款比較安全，銀行間存在競爭，導致貸款利率進一步降低。
（三）宏觀視角下的地方政府融資平臺金融風險
一是經濟結構失衡的風險。地方政府融資平臺在加強基礎設施建設、刺激經濟發展的方面雖然起到了一定的積極作用。然而這部分資金的使用不是憑空產生的，而是從其他部門擠出的，由此而形成的擠出效應，會對我國經濟發展模式產生一定的影響。
二是產能過剩和產業結構失衡的風險。地方政府融資平臺所建設的項目由政府自己選擇，而政府意志的存在將削弱市場在資源配置中的作用，造成部分行業的過度投資，重復建設，不利于產業結構的調整和產業升級。造成基礎設施建設產能過剩，而私人的投資則相對不足。
三是土地價格上漲形成的資產泡沫風險。地方政府對銀行的還款方式無論是直接依靠土地出讓收入還是地方財政，最終依賴的都是土地。地方政府有足夠的動機，來通過提高土地價格，出賣土地來補償地方政府融資平臺的債務支出。許多地方政府成為當地房地產價格飆升的幕后推手。
四是通貨膨脹風險。這里的通貨膨脹風險是指地方政府融資平臺的盲目擴張有可能會綁架中央政府和央行，造成非預期的通貨膨脹。當地方政府融資平臺到期無法償還貸款，中央政府將不得不出面干預。方法一般為組建資產管理公司剝離銀行的不良貸款和發行債券。其實質都是增加貨幣的發行。
二、地方政府融資平臺金融風險防范
（一）微觀視角的對策
一是要對地方政府融資平臺的債務風險進行全面的清理，阻斷地方政府對地方政府融資平臺所承擔的無限連帶責任。
二是盡量剝離政府融資平臺建設項目中的公益類項目。即把完全不產生利潤的，不能進行市場化運作的項目，剝離出來，將這部分項目直接由地方財政承擔。
三是穩步構建和發展地方債務市場。四是構建平臺風險預警機制。完善平臺自身的構建，建立平臺自身的風險預警和防范措施。
（二）中觀視角銀行業視角的對策
一是要嚴格規范地方政府融資平臺與銀行的關系。應擴大地方中小銀行在經營上的自，減少地方政府對銀行的行政干預。
二是銀行要加強對地方政府融資平臺的貸前審核和貸后管理。
三是推行銀團貸款。將融資平臺的貸款風險共同分擔，以把對單個銀行的金融風險降到最小。
四是銀行要對地方政府融資平臺貸款的發放有長期、合理的規劃，防止流動性風險。
（三）宏觀視角的對策
首先，通過推動城鎮化來降低地方政府融資平臺的金融風險。將地方政府融資平臺的資金投向這些最需要資金的地方，避免與民爭利的現象。并且，把地方政府融資平臺的主要職能定位在彌補商業性投融資空隙和市場機制的缺陷。
其次，規范地方政府融資平臺的投融資行為，建立外部監督機構。本文建議加強地方人大對地方政府和地方政府融資平臺行為的監督，把對地方政府融資平臺的監督責任也劃歸到人大的監督職權內。
再次，改革地方政府現有的考核制度。對地方政府的考核制度進行改革，不再以單純的GDP增長作為評價標準，應考核地方政府對經濟結構的優化和可持續發展方面的各種指標，以此來激勵地方政府官員更好地實現科學發展。
最后，推行財稅制度改革，增加地方政府的償債能力。地方政府組建地方政府融資平臺的原因從根本上來說是因為其支出相對于有限的收入來講過于龐大了。迫使地方政府不得不想盡辦法從各種渠道籌集資金。對此，可以適當加強地方政府的財權，使其有與其事權相匹配的財政支出能力。
參考文獻：
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房地產;金融風險;對策;防范
一、房地產金融風險概述
進入21世紀后,國家采取一系列政策支持房地產業的發展,房地產業成為國內投資的熱門行業。隨著經濟的不斷發展,房地產行業的前景也一片大好,房地產業成為新的經濟增長點,推動經濟發展,同時不斷擴大的市場內需也與房地產有著緊密聯系,房地產現今已經成為我國國民經濟的支柱產業之一,對其他行業的發展也起到重要的影響。本文認為投融資市場風險,對房地產企業的發展影響非常大。這是一個相互依存的共生問題,如果破解這一難題,需要進行科學的研究和策劃,以及系統的分析。房地產金融風險是指金融機構在為房地產業提供資金籌集、融通、清算等金融服務過程中,由于決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。由于房地產金融風險的強烈的負外部效應,當某一個項目或者金融機構遭受較大的房地產金融風險時,尤其是已經受到較大損失時,公眾就可能對其他項目或金融機構的穩定性、可靠性、流動性產生懷疑,因恐慌而擠兌,引發多米諾骨牌效應,波及整個金融體系進而引發金融動蕩乃至金融危機的發生。另外,金融機構經營的外部環境變化,也可能使整個金融體系都遭遇系統性風險,從而發生更大損失。
二、房地產金融風險產生的原因
(一)投資增長過快
眾所周知,與其它行業相比,房地產行業是一個有著巨大利潤空間的行業,近幾年來房價的持續走高更是讓房地產業成為了暴利行業。正因為房地產行業投資存在巨額利潤,所以就會有大量銀行信貸資金進入該領域,導致資金風險性的增大。如果房地產業貸款額度比重降低,那對于降低銀行信貸風險有著重要的意義。除了銀行信貸資金對地產行業的投資以外,房地產業的投資中還包括其他各種社會資金,如外資,外資的流入為房地產業提供了大量資金支持,但是也帶來了一些負面影響,利用外資所占比重的不斷增加,蘊含了巨大的投機風險。
(二)地方政府對地產市場監管不到位
從2011年以來,政府大力出臺相關政策來調節房價,但由于種種原因導致地方政府部門對地產調控的積極性并不高。因為房地產業作為國民經濟的支柱產業,以其高度的產業關聯性對GDP的帶動作用十分明顯,我國房地產業是最容易獲得財政收入的行業(地方政府還可以利用房地產的發展導致地價上漲而獲得高額收入)各級地方政府紛紛把房地產業放在經濟發展的突出位置,大力推進城市化建設,對修建汽車城、大學城等大型固定資產投資項目持積極支持態度以推動GDP增長突出政績,因此盡管中央政府出臺了一些列促進房地產健康成長的政策,但地方各級政府往往對房地產市場采取縱容的態度,甚至有的地方政府仍然采用各種措施,與中央政府背道而馳,我國的房地產市場健康發展仍然有待扭轉。。
(三)自我資金不足,融資渠道單一造成風險集中
一直以來,房地產企業自我資金不足已是普遍現象,已成為地產界面臨的主要問題,因為,一個項目從開發到竣工,各個環節都是很大的支出,只有到銷售或出租時才能有收益,而此時也存在高額費用,如廣告、工資、開辦費用等。因此,房地產企業要不斷尋求新途徑進行融資。中國人民銀行統計我國房地產開發資金中有70%以上的資金直接或間接來自于銀行。在一些發達國家,房地產開發商一般不從商業銀行獲得貸款,所需資金主要靠各類基金提供,如美國房地產資金的構成中,只有15%是銀行貸款,70%是企業的自有資金。過分單一的房地產貸款融資渠道導致銀行從房地產需求和供給兩方面參與了房地產項目開發的全過程,集中了該行業從買地到開發到建設到銷售每一個環節的風險,一旦其中某一個環節扭曲或斷裂,如銷售不理想、資金回籠慢等將直接影響銀行房地產信貸資產的正常回流。
三、加強房地產金融風險防范的對策建議
(一)吸收國際經驗教訓
防范風險的一個重要環節就是使房地產金融得到創新和發展。次貸其本質是一種高風險的貸款,因此應對其進行分層出售,使之轉變為次級的按揭證券,在此基礎上,進一步的生成次級按揭證券衍生產品,以這種形式在債券市場上售出。通過資產證券化等方式,可以進行金融創新,將風險分散。汪成豪認為,如果經過多層的證券化處理,投資者就沒有辦法得知所投資的衍生產品所依賴的基礎產品的信用情況以及估值水平,這樣對其進行風險評估就很困難,只能依靠評價機構,但是預測風險時,傳統的計量模型無法完成。如果一直金融產品距離基礎金融產品越遠,對其進行投資時就越具有投機性質,而這種投機使得金融市場的不穩定性大大的增加。美國金融市場當中,很多的金融創新產品和衍生產品對于消除風險沒有提供有力的條件,反而使交易雙方的信息更加的不對稱,增加了雙方的矛盾和因此帶來的信用風險。由于房地產泡沫的破裂,次級抵押貸款出現了大范圍的違約情況,開始僅在儲貸機構中產生影響,但是這種影響開始快速的波及到投資銀行、商業銀行、養老基金、對沖基金、保險公司甚至于全球金融市場的投資者。
(二)實行房地產企業融資多元化
目前我國房地產信托投資基金(REITs)仍處于探索階段,要想推動我國REITs的發展,必須借鑒外國的先進的經驗。首先應參照西方國家的相關法規,對我國房產投資信托基金的相關法律法規進行完善,對房產產權的登記、交易的管理制度進行補充和修訂。其次對信托機構等加強監督和管理,使信托行業的自律機制得到增強,保障REITs的發展更加的規范。第三要對信息的公開化制度進行完善,信息的需求者能夠及時快速的得到房產信息和相關的政策信息以及金融信息等,促進我國REITs的發展。
(三)建立房地產市場平穩健康發展機制
自從我國房地產市場開始發展,由于過分依賴市場,保障性住房嚴重不足,因此平穩發展的基礎十分薄弱。短期之內可以通過政府調控解決房地產過熱的問題,但是長期下去對房產市場的健康發展產生一定的影響,因此需要建立長效機制。滿足“自住型”住房需求是長效機制的關鍵,要使住房的基本屬性“居住”得到回歸。要對住房保障制度進行完善,使住房保障的法律體系可以快速的建立,對城市住房建設規劃進行完善,逐漸的完善中央以及地方的財政體制,使宏觀政策和金融信貸政策在短時期內大幅變動時,不會對住房供需產生很大的影響。
(四)發揮政府職能,加強政府對房地產的監管
應充分發揮政府職能,加強對房地產市場的宏觀調控,政府應該在充分分析市場的基礎上,確定房地產開發建設規模和各類商品房比例,以實現供需的平衡。政府應及時、準確的了解產業運行過程中的信息,通過科學的分析,對市場狀況和發展趨勢做出準確判斷,及時向社會市場信息,引導房地產開發商合理投資。
四、結論
本文探討了地產和金融之間的關系。房地產業是資本密集型的行業,它的發展需要金融機構的支持,但我國房產的融資渠道過于單一,房產供求雙方的融資主體僅局限于銀行貸款,這樣就導致了房產價格過高,蘊含了嚴重的金融風險。因此在目前我國對房地產進行嚴格的調控,對房產價格進行回調的背景下,需要對調控力度和方式進行靈活的把握和掌控,使房產金融體系更加的完善,達到維護金融穩定性的目的。另外本文還對房地產行業發展現狀進行分析,對市場與政府的調控作用都予以一定的分析,希望政府可以深入把握房地產市場的發展,為房地產行業的發展,為開發商的投資提供政策依據,促進房地產健康發展,最后使我們的消費者可以對房地產行業的發展有更深入的了解,以指導消費者合理消費。
參考文獻:
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1．2房地產投資增長速度
當前，全社會貨幣供應量持續增加，持有貨幣的消費者將會把多余的資金用于投資或是消費，在消費者從眾心理因素的影響之下，會增加對于房地產等固定資產的投資以求資產的保值甚至增值，這一過程可能導致市場需求驟然增加，甚至出現搶購行為，推動了貨幣轉化為商品的消費行為，勢必推高房地產價格上漲。根據市場價格規律變化，房地產價格的上漲會導致價格與價值的脫離，加快了房地產行業發展進入通貨膨脹的階段，從而導致風險的發生目前我國房地產價格高位運行，大部分地區的房價已嚴重超出居民購買力水平，中國社會科學院的2011年《經濟藍皮書》就指出我國城鎮居民的房價收入比達到8．76，目前中國85%家庭沒有能力購買住宅。而令人擔心的是這種虛高的房價卻是由大量的投機需求所支撐的。在中國房屋售罄而入住率極低的樓盤隨處可見，這些都表明我國的房地產市場投機氛圍十分嚴重。中國的房價增長過快，高位運行，又沒有剛性需求作支撐，使中國面臨著房價泡沫破滅的風險。最近幾年，開發商投入開發的資金一直都在增加，但是銷售的面積跟不上開發面積的速度，導致大量現房的積壓閑置。這些都會成為出現房地產金融風險的隱患。在資金大量涌入房地產的過程中，房價可以存在一定的合理上漲，但一旦超出合理范圍就會就會產生泡沫，而泡沫一旦出現破滅，則作為資金供給者的商業銀行會成為損失的最終承擔者。
1．3對房地產業的宏觀經濟政策
房地產行業已經成為城市發展最主要的推動力。同時地方政府為實現GDP增長，改善城市環境和面貌，其財政收入很大程度上是依靠房地產行業的發展所帶來的經濟效益，尤其是長三角區域，房地產業已成為該區域多個城市快速增長的主要經濟來源。同時，由于房地產業是國民經濟的支柱產業，其快速發展可以促進投資規模的大幅度提高，增加就業機會，提高地方政府的財政收入，因此各地政府都非常重視房地產業的發展對地區經濟發展的帶動作用，對房地產業產生了過度的依賴，政府的支持促進了房地產業的發展，同時也使得金融業向房地產業傾斜，房地產價格的提高，不僅會增加稅收，還會刺激了物價的上漲，甚至出現通貨膨脹．
1．4銀行貸款的發放
房地產貸款的投入屬于固定資產投資，被視為收益穩定的優質資產，有較好的抗風險能力，另外，房地產貸款額的增加可以使銀行的不良資產的比例減少，因此，對于房地產開發商的貸款，各個銀行之間競爭很激烈，每個銀行都會提供一些優惠政策來吸引按揭貸款購房者和房地產開發商，這造成了銀行風險自控能力的下降，銀行愿意提供資金，房地產業需要大量資金，這導致銀行資金大量涌向房地產業．因為銀行信貸資金源源不斷通過各種渠道流入房地產開發市場，造成目前我國房地產開發商的平均資產負債率高達75%。這意味著開發商只是利用較小的自有資金就能進行大規模的房地產開發，并獲得豐厚利潤。房地產開發領域這種高杠桿，高收益性直接吸引了大量投資商進行房地產開發。
2防范房地產金融風險的應對措施
2．1開拓多元化的融資渠道
房地產市場的融資主要以銀行的信貸資金為主，單一的融資方式使得房地產市場的各種風險都集中在銀行體系里，一旦房地產市場出現較大的波動，會快速的傳遞到銀行系統中，因此，我們必須對房地產金融工具進行創新，開拓更多的房地產融資渠道，如房地產投資基金，房地產信托，房地產資產證券化等融資模式，構建多元化的融資體系。房地產投資基金是通過發行股票將投資者的資金吸引到房地產業來，委托專業人員和機構，選擇不同類型，不同地區的房地產項目通過多元化的投資策略和專業集中的管理，有效降低投資風險，取得高額回報，投資者因此可以間接地獲得房地產投資收益，房地產資產證券化是通過股票，基金和債券等證券化金融工具對房地產市場資金進行投融資的過程，包括房地產抵押債權證券化和房地產投資權益證券化，實行房地產抵押貸款證券化對公眾來說是一個有固定回報，比較安全的投資工具，可以給銀行業帶來很多好處，可以拓寬房地產的資金來源渠道，降低銀行的放貸風險．
2．2加強政府的宏觀調控
房地產金融行業的穩定，對于整個金融行業的穩定有著重要的作用，對于政府維護國民經濟穩定發展更是有著重要的意義。因此，政府必須加強宏觀調控的力度，有效防范控制房地產風險，引導金融機構有序競爭房地產資金信貸市場，維護房地產金融市場的健康有序發展。要加快建立全國性聯網的個人住房信息系統，構建相對完整的房地產個人信息數據庫，完善房地產統計方式，規范房地產數據的信息和監測分析，通過詳實的數據來分析房地產市場的供求情況與投機情況，通過具體的數據指標，對房地產金融風險進行經常持續的監測與分析，提高對市場發展前景判斷的正確性，實行房地產信息披露機制，及時預警房地產金融可能出現的風險，采取及時有效的手段對市場進行干預調控，加大監管力度。
2．3加強對信貸對象的資格審核評估
在提供信貸金融業務服務時，作為銀行的工作人員必須樹立較強的風險防范意識和堅持職業操守，做好信貸資格的審核評估中調查、審查、管理的工作，及時分析并發現信貸業務的客戶風險和經營風險。貸款發放前，做好借款人身份信息和項目相關資料的審查工作，重點了解其經營實力，管理水平，運作能力，開發業績，信用評價等，并對其開發的商品房項目要深入了解其市場定位，房型設計等，并重點分析其項目是否符合市場需要，確保貸款評估有質有量，做審查工作的時候，應到其公司進行現場的勘察工作。貸款發放后，首先，要抓好對項目貸款的限制性條款的執行，特別是對根據房地產工程進展分期撥付貸款的業務，一定要認真審核其工程進展是否達到條款要求，才能進行撥付貸款，其次，加大對房地產商的日常檢查工作，逐戶建立客戶貸款管理臺帳，實行實時監控，既要加強對工程進展進行跟蹤檢查，也要對公司的資金營運進行監控，確保貸款用途的真實合法，做好風險防范。除此之外，銀行機構還需建立和完善對房地產市場進行分析和監測的體系，關注房地產市場的發展趨勢，提高對房地產市場發展的認識和預測能力，同時要加強房地產市場產業政策的研究，制定適當的房地產信貸政策，全方位提高銀行把握風險、防范風險的能力。
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1房地產金融風險形成的原因
1.1房地產業融資結構不合理
我國房地產開發資金構成與國外相比，呈現出以下特點：企業自有資金不足、過分依賴銀行貸款。房地產企業在資本市場中融資渠道非常狹窄，僅僅限于股市融資，債券市場對于中國的大多數房地產開發企業是關閉的。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業涉足房地產市場，但真正能達到上市融資標準的企業數量很少。大多數企業融資的主要渠道是銀行貸款。單一銀行體系支撐著我國整個房地產金融。全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產市場各個環節的風險，一旦房地產市場中某一環節出現問題，風險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。由于我國金融市場發展還處于初級階段,間接金融在整個金融市場中還占絕對地位,而資本市場等直接金融發展卻相對落后,同時國有商業銀行本身改革還不到位,導致了我國房地產融資渠道單一的問題。房地產金融與房地產業相互依存，二者的風險具有共生性，而我國的房地產業對銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產業發展的宏觀調控政策頻出，銀行將會因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。
1.2房地產金融創新緩慢
目前，我國政府對房地產金融實行嚴格的利率管制，界定了金融機構業務經營的范圍，使房地產金融創新發展的空間受到限制。在我國,房地產金融工具品種少，房地產融資渠道狹窄，銀行面臨的流動性風險日益突出。另外，房地產消費信貸剛剛起步，貸款品種相當匱乏，無論是貸款乘數、利率水平,還是貸款還款方式，都比較單一，難以滿足不同消費者的需要，阻礙了該業務的拓展。尤其是個人住房抵押貸款發展緩慢,這就更提不上住房抵押貸款證券化了。在我國,由于居民收入過低而無力承擔貸款中比例過高的首期付款，缺乏對償還能力的預期，貸款還貸年限過短，利率檔次過高,還貸方式單一，抵押品保險機制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房還未得以改善。
1.3房地產金融法制建設滯后, 監管和調控體系不完善
目前，我國房地產金融法規不夠健全，法制建設滯后。雖然已出臺了一些涉及房地產抵押貸款的法律，如《民法》、《城市房地產管理法》等，但總的來說住房消費貸款運作的法律環境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費的重要形式即住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產金融的進一步健康發展。同時，房地產金融也缺乏有效的監管體系，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也亟待制定。
1.4房地產金融運作效率低, 資金投向結構不合理
由于我國房地產金融機構不健全，缺乏科學、合理、規范的經營，使得房地產市場資金的配置效率低下。加之我國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場規律進行配置，阻礙了社會資金向房地產金融領域的流動，受系統內資金供應者的經濟狀況和儲蓄率的制約，融資數量有限，難以滿足房地產龐大的資金需求。而另一方面，房地產資金的投向結構卻不夠合理，商業用房的投資增幅高于住宅投資，經濟適用住房建設投入不足，導致房地產市場出現總量相對不足的結構性失衡。既使得真正有居住需要的、占社會人群大多數的中低收入居民的有效需求得不到滿足，又造成房地產商盲目開發，出現房地產供給的結構性過剩，空置率居高不下，資金流通鏈條斷裂。
房地產行業的資金密集性特征決定了其實質上是一個準金融行業。中國房地產市場近二十年的發展顯示，房地產業和金融業是相互依存、相互支持、共同發展的，房地產市場的起伏與房地產金融及相關政策變動密不可分，中國房地產行業的問題一定程度上是房地產金融的問題和房地產金融體系的不健全。因此，剖析中國房地產金融風險并提出防范對策，是深刻認識房地產市場癥結，化解房地產金融風險,促進房地產業健康發展的關鍵。
2防范房地產金融風險的建議
2.1拓寬房地產融資渠道
拓寬房地產企業融資渠道的關鍵在于發展市場化的直接融資，即是讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資，將過度集中在銀行系統的風險分散給全社會共同承擔。為此，應發展完善適合我國的房地產融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉展完善適合我國的房地產融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，以擴充開發企業和購房者的融資渠道，這是化解房地產金融風險的必由之路。在成熟的房地產金融市場上，房地產開發和個人住房貸款的融資不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式，而且在債權融資和股權融資一級市場以外，存在發達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創新產生了層出不窮的房地產金融工具，包括投資基金、信托證券、指數化證券等。通過各種投資者在房地產金融市場上對證券化金融資產的自主購買, 二級市場把集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場的各種投資者中。
2.2加強國家的宏觀調控和引導, 完善房地產金融的法律環境
建立健全房地產金融方面的法律、法規，是有效防范金融風險的重要前提。我國相關法制建設的滯后加大了房地產金融風險的防范難度，銀行為確保信貸質量，不得不提高貸款條件，在相當程度上阻礙了房地產業的發展。必須加強房地產金融市場的宏觀控制，根據國內國際實際情況，制定適合房地產金融市場不斷發展的法律、法規, 保證房地產金融市場的健康發展，有效控制房地產金融風險，為房地產金融的發展提供有力的法律保障。
2.3加強風險防范制度的環境建設
房地產金融是一個比較特殊的金融領域，世界上很多國家都有專門的金融監管部門對其實行風險監管。我國目前住房金融才剛剛起步，自我約束機制還很不完善，住房金融的潛在風險很大，單一的央行監管模式難以適應現時金融監管的要求。因此，我國有必要建立起包括央行、銀監會、審計、房管、行業協會在內，多元化、全方位的房地產金融監管體系。
2.4建立個人及企業信用制度
我國目前還沒有建立個人信用制度，只靠道德約束而沒有經濟利益和法律責任約束。在發達國家個人信用制度已普遍建立，信用成為個人最有價值的財產，建立一套包括信用檔案制度、信用賬戶制度、信用調查制度、信用監控和評估制度等個人及房地產企業的信用制度，可以有效地防止“道德風險”。在我國可以通過建立個人信用制度，以經濟法律的手段形成對個人行為的外部約束力量，使個人違約成本大于收益，降低借款人違約風險。如各商業銀行可采用聯網方式，對故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網上公布，并取消其終身貸款資格，而對守約的借款人則可給予信用等級評定，信用等級越高越容易獲得貸款, 而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優惠。
綜上所述，我國一直致力于多層次的、多方位的房地產金融市場體系建設，房地產金融體系和房地產金融創新產品正在不斷進行完善。2007年金融市場已經全面開放，房地產市場除了傳統的銀行資金外，境外基金多渠道進軍內地樓市，外資銀行、外來資金成為中國房地產業新的力量。隨著資本市場的日益復蘇，人民幣進入升值周期和我國經濟的發展，以及房地產業的不斷深化發展及其融資環境的逐步改善，中國的房地產融資市場一定會步入一個快速、健康、持續的發展階段。
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房地產開發投資增長過于快速。有關研究表示，近十年來，我國房地產開發投資額年均增長率和全社會固定資產年均增長率都維持在一個相對較高的水平，前者為25%，后者為25.88%。同時，雖然這期間金融危機等對此有所影響，但是除了這期間部分年份出現調整現象之外，我國房地產投資和全社會固定資產投資比例總體維持穩定水平，并呈現出逐年上升的趨勢。
房地產銷售量上升較快。相似地，我國房地產市場銷售情況一路唱紅，近十年來房地產銷售量穩中有漲，在美國次貸危機出現之前房地產銷售量幅度相對較高，之后由于受金融危機影響，房地產行業進行自身調整，銷售增長率下降，直至2009年房地產行業的銷售增長率才呈現了一個相對較大的漲幅，目前雖然全國商品房市場出現輕微下行的趨勢，但總體來說我國房地產行業在這近十年以來還是有相對較大幅度的增加的。普遍認為原因有如下：城鎮化進程加快，大規模的人口遷徙產生了巨大的房屋住宅需求，按國人傳統觀念來說，遷徙人口有著較為強烈的工作地定居意愿，所以房地產行業有著較大的剛性需求；人口年齡結構變化，我國勞動年齡人口比重較大，使得儲蓄率和社會勞動生產率維持在一個較高的水平，這二者又反過來推動了房地產市場銷售量的大幅上升；房地產行業的投資需求有所增加，由于房地產行業的高額回報率，使其成為了眾多投資者的熱門投資對象，我國閑置資金較多，相比于高風險的股票市場和難以辨別真假的古董玉器投資收藏，人們更傾向于選擇住房、黃金等保值產品，因此大量的民間資本涌入房地產市場，必然促使房地產市場銷售量的大幅上升。
房價地價高位運行。房地產銷售價格不斷攀升，主要是因為我國地價的上漲，由于我國土地供應基本上是由政府壟斷的，而土地供應十分緊張，因此政府賣地均是由價高者得，房地產商之間競爭激烈，導致地價被推得較高。在地價高位運行的同時，房價也在快速上漲，自2004年開始房地產價格上漲速度就已經開始加快，除了受次貸危機影響之外，我國近十年來經常出現地區性的房地產熱的勢頭。
2.目前我國房地產市場的金融風險
區域性房地產泡沫風險。研究指出，近十年來我國房屋銷售價格指數年增長率已經超過城鎮居民收入水平的年均增長率，就理論角度而言，房地產上升較快的價格很容易引起房地產泡沫，因為它的價格已經遠遠偏離了它的真實價值，而一旦房地產泡沫破裂，房地產價格必然下跌，導致房屋貶值或者價值嚴重縮水，而銀行也難以避免地會遭遇抵押物嚴重貶值的系統性風險。但是，在泡沫還沒有破裂之前，房地產市場的一路飄紅，使得投資者們紛紛將目光對準房地產，進而開發商繼續盲目投資，極易造成房屋空置、投機者倒買倒賣房屋以賺取利潤差價的現象。
房價高位運行情況下房價下跌的風險。房地產的發展具有周期性的特點，因此在房地產繁榮之后應當進入轉變期，如果以1998年的住房制度改革為房地產繁榮的起點，按照國外十年一個繁榮周期來對房地產進行計算的話，目前應當是周期尾聲，更容易存在房地產價格下跌和金融風險爆發的風險。這些風險的發生也并非偶然，首先是我國經濟減速，在經歷了舉世矚目的經濟快速增長30年之后，我國經濟增長放緩，必然同時降低家庭收入的增長速度，以史為鑒，房地產泡沫在擴張之后更容易發生破裂；其次，我國經濟由于資源不足，環境承載力有限，因此處于面臨轉型升級的情況，而房地產經濟對于轉型升級而言意義非凡，只有住宅價格回歸正常，才能有效地降低房地產行業的高額投資回報，促使資金順利流向其他行業，進而為我國經濟轉型升級提供了資金和利潤支持；然后，關于房地產行業的宏觀政策調控，如不斷加息、頒布“限購令”和房產稅征收等，將會有效地遏制快速上漲的房價，對房地產信貸進行有效約束，所以房價下跌的風險就更容易發生。
銀行房地產信貸風險。銀行房地產信貸所存在的風險主要是：房地產貸款過于集中，房地產開發貸款與房地產市場發展是同步增長的，而銀行總貸款中房地產貸款所占比例較高，但是我國央行并沒有有效的手段來制約信貸，對房地產信貸市場的科學指導和監管更是奇缺，因此如果隨著房地產市場的虛熱，房地產信貸維持非理性增長，將勢必加劇房地產泡沫風險的發生；不良的房地產貸款所引發的資產質量風險，比如參與投資性買房等，將會直接影響到銀行等金融機構的資產質量；土地儲備貸款隱性風險較大，雖然土地儲備機構收購儲備土地的資金是來源于銀行貸款，但是由于沒有考慮到市場的實際需求，盲目進行儲備土地收購，導致最后難以償還貸款而引起貸款風險。
3.關于房地產金融風險的防范措施
穩定房價，抑制房地產投機投資。政府應當合理運用稅收政策、信貸政策等來抑制投資性的需求，進而穩定房價。首先，就房地產信貸政策方面而言，對于已經在本市擁有一套住房的非常住消費者，在當其申請購買第二套住房等，對其采取本地銀行不再予以貸款的政策，避免其進行投機炒房，而對于已經用用兩套住房的多購房消費者應當對其采取提高貸款利率或者適當減少抵押貸款成數等方法加以限制，尤其是對于那些在短時間內頻繁倒買倒賣房屋的消費者，政府應當提高其個人所得稅的征收稅率。其次，應當開征房屋空置稅、物業稅等來提高投機者的各項成本，解決房屋空置率問題，在有效降低具有真正購房需求的消費者的購房成本的同時穩定了房價。
落實存款保險制度，處理好不良資產。存款保險資金即金融機構在投保時的所繳保費，落實存款保險制度不僅保障了存款人的利益，也避免了銀行存款擠兌現象的出現，使得風險被控制在某一家銀行之中，避免了房地產金融風險的無限制擴散，有利于維持金融體系的穩定。對于不良資產的處理，可將國家四大行的不良資產處理方法作為典范，成立專門的金融資產管理公司，使之在對相應銀行的金融資產管理公司從銀行剝離出來的不良資產進行收購、管理和處置。
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隨著房地產成為我國經濟的支柱型產業，其繁榮與發展對帶動我國經濟進步，人民生活水平提高具有重要的作用。但近年來，由于房地產業發展過熱，大大小小的房企猶如雨后春筍般迅速出現，我國的房地產業出現了一定程度的泡沫，尤其是今年來，一線城市的房價出現增長停滯，二三線城市房價崩盤現象隱現，我國的房地產金融市場面臨著巨大的風險與壓力，如何解決這些問題，成為當前我們業內人士十分關注的話題。
一、當前我國房地產金融市場的主要問題
目前，我國的房地產經濟效益增長已到了一個瓶頸，從短期來看，房地產業面臨著銷售停滯、產能過剩、利潤下降的不利局面。在這一過程中，房地產金融市場所面臨的風險不斷加劇，出現了許多急需解決的問題，這些問題總結起來主要有以下三個方面：
（一）融資結構不合理，過度依賴銀行信貸
由于資本的逐利性，近年來，許多企業都爭先恐后的進入高利潤率的房地產業，在一個缺乏規范與創新的市場中，銀行信貸幾乎成為各房企融資的全部來源，據統計，目前我國的房企對銀行信貸的依賴程度已上升至百分之五十左右，一些一線城市房企對銀行貸款的依賴度甚至超過百分之八十，這表明，支撐著我國房地產金融業的是單一的銀行體系。因此房地產業各個環節的風險實際上都轉嫁為銀行的風險。一旦房地產業出現問題，勢必將造成銀行大量的貸款逾期、甚至是壞賬的出現，嚴重影響我國的經濟平穩運行。因此為了防止房地產業過熱、防止房企的投機熱潮，我國央行近年來采取了加息和穩健的貨幣政策，在這種情況下，融資結構過于單一的眾多房地產開發商就面臨著資金鏈緊張甚至是斷裂的風險，這也將影響銀行信貸資產的效益與質量，增加信貸的風險。造成這種銀行“放也不是、收也不是”的局面的正是我國房地產金融融資結構不合理的現狀。
（二）行業政策不健全導致缺乏法律有效保障
當前，我國的房地產金融業存在著許多法律政策方面的問題，這些問題的存在也為我國房地產金融的整體運行增加的風險隱患，主要體現在以下幾個方面：1.缺乏明確的立法。近年來房地產業迅速發展繁榮，但有關房地產業明確的法律依據卻不夠完善，目前我國只有《城市房地產管理法》、《民法》等涉及到房地產抵押貸款，但比起房地產金融行業的不斷變化與創新速度來說這些法律法規還遠遠跟不上時代。2.缺乏系統科學的監管體系。目前我國還沒有一個專門的政府性金融監管機構對房地產金融進行監管，這使得部分房企運用不正當的手段進行非法融資，造成金融風險。3.土地出讓制度不完善。一些地方由于土地出讓制度不完善導致房地產金融出現風險的問題層出不窮，部分地方政府對土地出讓有暗箱操作的行為，部分房企不通過公開招標而直接與政府簽訂相應的合同，然后以此向銀行貸款，在這其中就存在著巨大的法律風險。
（三）過于依賴市場與擔保導致信用風險加劇
當前，我國房地產金融所面臨的最大風險便是信用風險，這種風險隨著房地產業的不斷發展還在不斷加劇之中，具體體現在以下三個方面：1.市場需求減少導致信用風險。由于我國房企的投資力度不斷提高，加之土地成本不斷增長，使得目前房價超過了普通人的承受范圍，而中產階級是房產消費的市場主體，由于房價過高導致這一階層的房產消費需求降低，這使得我國房屋的空置面積迅速增大，資金難以回收而出現信用危機。2.抵押擔保過于依賴房產，缺乏信用體系。當前無論是個人還是企業都以房屋抵押貸款作為主要籌資渠道，一旦房屋的市場價格預期跌破至抵押額以下，那么抵押品將很難短期變現，蘊含著巨大的風險，造成這個問題的原因之一便是我國地產金融還未有健全的信用體系來替代實體抵押。3.個人住房貸款信用機制不健全。當前我國央行對個人信用的評價機制尚不健全，銀行在給個人進行貸款時，難以對個人資金與信用情況作準確的判斷，導致風險的產生。
二、防范我國房地產金融風險的對策分析
我國的房地產金融的穩定關系到房地產市場乃至整個國家經濟的平穩運行，因此對房地產金融市場的風險防范尤為關鍵。筆者認為，要解決當前房地產金融所存在的問題，應該從以下四個方面著手：
（一）建立多元化的房地產融資體系
改變當前融資結構單一的困境，建立多元化的房地產融資體系時解決房企融資困難問題的關鍵，多遠化的融資體系應從以下幾個方面著手建構：1.建立住房抵押二級市場。通過建立住房抵押二級市場，探索房屋抵押的證券化交易，證券化交易能夠擴大銀行與房企的房地產融資范圍，并且加強銀行資金的流動性。2.建立健全房地產信托基金體系。房地產信托基金能夠穩定房屋公積金貸款，并且在引入國外資本進入國內房地產市場的同時，降低風險，這也拓寬了房企融資渠道。3.創新房企上市融資思路。當前房企想要在股票證券市場上市融資門檻非常高，這使得大部分房企通過股票市場融資的可能性非常之小，但股票證券市場畢竟是企業融資的主要方向，因此，采取“借殼上市”的方式上市對房企是一個不錯的方案，同時“借殼上市”也可以隱藏起被銀行“冷落”的標簽，對房企融資是一個非常大的幫助。
（二）努力提高房企自身資金利用率
在注重構建多元化融資渠道的同時，房企也應該通過加強自身的管理，提高自身的資金利用率，以此來減少融資的壓力。面對當前的房地產市場企業資金流轉速度緩慢的現狀，房企應該不斷的提升自身的管理能力，加大對于其資金的管理力度。將資金管理的方式進行制度化規范化設計，確保資金的每一個環節都在企業的掌控之中。同時，要加強對于房地產企業財務人員的培訓力度，提高其財務管理水平，確保能夠及時發現資金使用中存在的問題，減少預支透支現象的出現。最后要努力的控制企業的運營成本，防止企業的資金出現浪費的現象，將每一分錢都用在創造企業的價值上。另一方面，房企資金利用率的提高也依賴于銀行系統的內部控制。銀行通過建立一整套房地產市場的預測及監控體系，對每一個房企在經營中的實際情況作及時的匯總分析，并對企業提出運營要求與目標，以此來提高房企的資金利用率，盤活資金。
（三）強化國家的宏觀政策指導
在國家的層面上考量，房地產金融市場的穩定對于國家經濟的發展具有十分重要的促進作用，因此政府要不斷的加強對房地產市場與房地產金融的宏觀調控，這主要體現在以下幾個方面：1.不斷完善房地產行業市場信息系統。通過對房地產市場信息系統的完善，加強對房地產金融與市場的統計工作，全面掌握房地產行業的相關真實數據，以此作為加強宏觀調控的重要依據。2.加強房地產金融行業的法律制度建設。通過加強房地產金融行業的法律制度建設，為房地產金融業的各方提供法律依據，明確融資各方的權責，并建立問責追查機制，確保房地產金融行業透明運營。3.通過措施減少對土地的過分投資。要減少對土地的過分投資，首先要轉變當前地方政府的土地財政收入模式，這樣可以由于行政手段而導致的土地過分升值。其次要引導土地所有人努力提高土地的綜合利用效率，可以通過對閑置土地進行征稅等方式刺激人們積極開發土地。最后可以建立科學的房產稅機制，減少城市中的空置住房。
（四）建立完善的房地產信用評價體系
我國房地產金融業要創新，首先要建立完善的房地產信用評價體系，這主要體現在以下兩個方面：1.建立統一的國家銀行征信系統。在目前雖然我國已經初步建立了關于個人的征信系統，但是總體而言不夠完善，在實際操作中，銀行中存在著通過變通甚至違規的手段來減少審查的步驟進行放貸，這對信貸安全形成了嚴重的隱患，因此我國央行應該根據實際情況，建立全國統一的征信系統，并對個人及房企的信貸行為進行約束，防范我國房地產的信貸風險。2.建立信用分級制度。信用分級制度可以將不同的借款人進行等級區分，同時，通過對于個人或者企業的就業、運營、收入情況作實際的考察對其信用等級做一個科學的評定，通過信用等級評定，可以對信貸的風險類型進行科學的預測，防止違規行為的發生，將違約行為從審查階段杜絕。
三、結束語
房地產市場與房地產金融對我國的經濟發展起了至關重要的作用，但隨著我國房價的不斷提升，以及房屋空置率的不斷增大，我國房地產金融所面臨的風險不斷加劇，因此房地產市場的各部門要增強溝通，創新融資思路，完善相應的法律法規，同時政府部門要加強對于房地產市場的引導與調控，各方協同，共同促進我國房地產金融市場科學健康發展。
參考文獻：
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3.3房地產金融法制建設滯后, 監管和調控體系不完善 目前，我國房地產金融法規不夠健全，法制建設滯后。總的來說住房消費貸款運作的法律環境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費的重要形式即住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產金融的進一步健康發展。同時，房地產金融也缺乏有效的監管體系，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也亟待制定。 4、我國房地產金融風險防范措施
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1.金融企業的經營風險
（1）流動性風險
流動性風險是由于金融機構缺乏足夠的現金和隨時可以轉化為現金的資產以致不能清償到期債務而滿足客戶提現要求的風險。一方面，房地產開發周期較長，而銀行信貸資金主要來源是企業存款和個人儲蓄存款，這就出現了“短存長貸”的現象，從而產生了流動性風險。另一方面，抵押資產多為不動產，不易變現，這就造成了銀行信貸資金的不穩定，而且房地產企業的經營具有不確定性，若某房地產企業的違約給銀行造成重大損失，這就可能會引發流動性問題和人們對該銀行前途的疑慮，從而觸發大規模的資金抽離或導致其他金融機構和企業為預防該銀行可能出現違約而對其信用額度實行封凍，兩種情況均可引發銀行嚴重的流動性危機，甚至導致銀行破產。因此，在一般情況下一旦出現房地產公司無法按時償還貸款，銀行就可能會出現流動性危機。
（2）操作風險
操作風險是指銀行在信貸操作過程中，由于缺乏相關制度的約束而給銀行帶來損失的風險。在發放貸款時，銀行把房地產貸款當作一種“優良資產”大力發展，在辦理業務時容易產生急功近利的做法，這就可能放松貸款條件。另外，由于存在貸款審查經辦人員風險意識不強，審查流于形式，對資料真實性審核不嚴，辦理抵押的部門操作不規范，貸后辦理混亂，缺少風險預警措施，甚至內外勾結騙取銀行貸款，在房地產貸款發放過程中違規操作等問題，因此也會導致貸款風險產生。
（3）市場風險
市場風險是指由于整個房地產市場大幅下滑，從而波及銀行等金融機構并給銀行等金融機構造成損失的風險。在我國，由于經濟轉型尚未完成，利率市場化進程剛剛起步，利率風險問題方才顯露。雖然以存貸利率為標志的利率市場化進程已經推進，但是目前我國基準利率市場化還沒有開始，影響利率的市場因素仍不明朗。房地產市場的發展隨著利率的不斷調節而發生變化，受利率的影響，住房貸款將隨利率的上升而增加，例如2010年末房貸利率為6.40%，而2011年二月房貸利率上調到6.60%，個人還貸負擔隨著利率的上調而有所加重，對經濟狀況比較差的房貸者來說這無疑是一種沉重的負擔，購房者會因為房貸利息的增長而還不了房貸，從而提高了違約的比例而引發違約風險。
2.個人住房消費信貸的違約風險
完善的信用分級制度是實現金融衍生創新的基石。缺乏最基本的個人信用征集體系，將造成風險控制手段的局限、目標市場劃分不清、對借款人約束力不夠等問題。目前，我國個人征信系統還不完善，不能夠完全通過該系統反映個人的全部信用信息，銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的調查監控，因此個人住房消費信貸違約風險的防控難度加大。
3.宏觀調控引發的政策性風險
首先就全國而言， 國家有關部門在不同的時期根據國民經濟發展情況會制訂和出臺一些具體政策和規定，而這些政策和規定會通過影響房地產業的發展來影響房地產金融業務的發展。房地產業的資金運作特性主要有資金墊付量大、資金的占用周期長及資金運動固定等特點，致使房地產業的融資不容易實現供求平衡。最近國六條及國八條的出臺，使本來就渠道單一的房地產融資被收緊，房地產業通過信貸融資受到了很大的限制，而且沒有相應的融資渠道能夠進行有效的資金彌補，因而造成房地產企業的嚴重貧血，加重了房地產企業的融資壓力。
二、房地產金融風險防范措施分析
1.實行融資渠道多元化，推動房貸證券化
（1）繼續推動房地產企業直接融資
隨著市場體系的日益完善，股份制房地產企業通過發行股票來籌措資金將是最佳的融資渠道。同時，鼓勵法人治理結構完善且經營業績好的企業發行公司債券融資。
（2）大力發展房地產投資信托基金（REITs）
從資金信托的角度出發，REITs是指受托人遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產業以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。從財產信托的角度出，REITs則指房地產物業的所有人作為委托人將其所有的物業委托給專門的信托機構經營管理，由信托機構將信托收益交付給受益人的行為。與財產形式的房地產信托相比，出于拓展房地產融資渠道、特別是尋求房地產開發資金來源的需要，資金形式的房地產信托更為重要，它主要面向中小投資者，將他們的資金集合起來投向房地產，有效降低房地產企業對銀行貸款的依賴性，其基金特性則決定小股東更加關注企業的規范化運作，對房地產企業的運行起到外部監督的作用。
（3）積極推進住房抵押貸款證券化（MBS）
這不僅是金融創新領域的一項成果，而且展示著一個重要的開端。通過房地產抵押貸款證券化（MBS）的辦法進行風險轉移，將商業銀行長期貸款轉換成流動性高的證券資產，解決住房信貸資金來源與運用在期限上不匹配的矛盾，防范銀行等金融機構的系統風險。MBS的運作模式分為德國模式與美國模式，以美國模式運作MBS需要商業銀行、證券公司、政府性質的特設機構（SPV）、政府性質的信用擔保機構等通力合作，而且需要相關證券發行和保護投資者利益的法律法規的制訂，目前在我國不具備運作該模式的條件。因此可以考慮以德國模式運作MBS，即依據房地產信貸資產的現金流量、年限、違約率、提前償還率等指標，將各類指標相近的房地產信貸資產打包出售給商業銀行內部成立的一個專門收儲房地產信貸資產的機構，并由其進行后續處理。
2.銀行應加強管理，提高風險防范能力
（1）提高分析預測能力
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（一）房地產業融資結構不合理
我國房地產開發資金構成與國外相比呈現出以下特點：企業自有資金不足、過分依賴銀行貸款。房地產企業在資本市場中融資渠道非常狹窄，僅僅限于股市融資，債券市場對于中國的大多數房地產開發企業是關閉的。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業涉足房地產市場，但真正能達到上市融資標準的企業數量很少。大多數企業融資的主要渠道是銀行貸款。單一銀行體系支撐著我國整個房地產金融。全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產市場各個環節的風險，一旦房地產市場中某一環節出現問題，風險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。由于我國金融市場發展還處于初級階段,間接金融在整個金融市場中還占絕對地位,而資本市場等直接金融發展卻相對落后,同時國有商業銀行本身改革還不到位,導致了我國房地產融資渠道單一的問題。房地產金融與房地產業相互依存，二者的風險具有共生性，而我國的房地產業對銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產業發展的宏觀調控政策頻出，銀行將會因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。
（二）房地產金融創新緩慢
目前，我國政府對房地產金融實行嚴格的利率管制，界定了金融機構業務經營的范圍，使房地產金融創新發展的空間受到限制。在我國,房地產金融工具品種少，房地產融資渠道狹窄，銀行面臨的流動性風險日益突出。另外，房地產消費信貸剛剛起步，貸款品種相當匱乏，無論是貸款乘數、利率水平,還是貸款還款方式，都比較單一，難以滿足不同消費者的需要，阻礙了該業務的拓展。尤其是個人住房抵押貸款發展緩慢,這就更提不上住房抵押貸款證券化了。在我國,由于居民收入過低而無力承擔貸款中比例過高的首期付款，缺乏對償還能力的預期，貸款還貸年限過短，利率檔次過高,還貸方式單一，抵押品保險機制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房還未得以改善。
（三）房地產金融法制建設滯后, 監管和調控體系不完善
目前，我國房地產金融法規不夠健全，法制建設滯后。例如，雖然已出臺了一些涉及房地產抵押貸款的法律，如《民法》、《城市房地產管理法》等，但總的來說住房消費貸款運作的法律環境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費的重要形式即住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產金融的進一步健康發展。同時，房地產金融也缺乏有效的監管體系，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也亟待制定。
（四）房地產金融運作欠效率, 資金投向結構不合理
由于我國房地產金融機構不健全，缺乏科學、合理、規范的經營，使得房地產市場資金的配置效率低下。加之我國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場規律進行配置，阻礙了社會資金向房地產金融領域的流動，受系統內資金供應者的經濟狀況和儲蓄率的制約，融資數量有限，難以滿足房地產龐大的資金需求。而另一方面，房地產資金的投向結構卻不夠合理，商業用房的投資增幅高于住宅投資，經濟適用住房建設投入不足，導致房地產市場出現總量相對不足的結構性失衡。既使得真正有居住需要的、占社會人群大多數的中低收入居民的有效需求得不到滿足，又造成房地產商盲目開發，出現房地產供給的結構性過剩，空置率居高不下，資金流通鏈條斷裂。
房地產行業的資金密集性特征決定了其實質上是一個準金融行業。近二十年中國房地產市場的發展顯示，房地產業和金融業是相互依存、相互支持、共同發展的，房地產市場的起伏與房地產金融及相關政策變動密不可分，中國房地產行業的問題一定程度上是房地產金融的問題和房地產金融體系的不健全。因此，剖析中國房地產金融風險并提出防范對策，是深刻認識房地產市場癥結，化解房地產金融風險,促進房地產業健康發展的關鍵。
二、防范我國房地產金融風險的幾點建議
（一）拓寬房地產融資渠道
拓寬房地產企業融資渠道的關鍵在于發展市場化的直接融資，即是讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資，將過度集中在銀行系統的風險分散給全社會共同承擔。為此，應發展完善適合我國的房地產融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉展完善適合我國的房地產融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，以擴充開發企業和購房者的融資渠道，這是化解房地產金融風險的必由之路。在成熟的房地產金融市場上，房地產開發和個人住房貸款的融資不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式，而且在債權融資和股權融資一級市場以外，存在發達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創新產生了層出不窮的房地產金融工具，包括投資基金、信托證券、指數化證券等。通過各種投資者在房地產金融市場上對證券化金融資產的自主購買, 二級市場把集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場的各種投資者中。
（二）加強國家的宏觀調控和引導, 完善房地產金融的法律環境
建立健全房地產金融方面的法律、法規，是有效防范金融風險的重要前提。我國相關法制建設的滯后加大了房地產金融風險的防范難度，銀行為確保信貸質量，不得不提高貸款條件，在相當程度上阻礙了房地產業的發展。必須加強房地產金融市場的宏觀控制，根據國內國際實際情況，制定適合房地產金融市場不斷發展的法律、法規, 保證房地產金融市場的健康發展，有效控制房地產金融風險，為房地產金融的發展提供有力的法律保障。
（三）加強房地產金融風險防范的制度環境建設
房地產金融是一個比較特殊的金融領域，世界上很多國家都有專門的金融監管部門對其實行風險監管。我國目前住房金融才剛剛起步，自我約束機制還很不完善，住房金融的潛在風險很大，單一的央行監管模式難以適應現時金融監管的要求。因此，我國有必要建立起包括央行、銀監會、審計、房管、行業協會在內，多元化、全方位的房地產金融監管體系。
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一、當前我國房地產金融風險的集中表現
1.房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行。我國目前的房地產市場資金鏈中,商業銀行基本參與了房地產開發的全過程，包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等。商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險,因此,一旦市場出現波動,房地產開發商,尤其是中小型的開發商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產投資的市場風險和融資信用風險將集中于商業銀行,轉變為信貸風險,最后損失的將是商業銀行的利益。
2.土地儲備貸款存在隱性風險。由于各地城市開發和改造的規模都很大，土地的資產價值較高，因此，土地購置的融資要求十分巨大，而土地儲備屬于政府行為，使得土地的購置和開發非常容易獲得商業銀行的巨額貸款。土地收購和開發的資金來源主要是銀行貸款，而還款則主要依靠土地出讓金。
3.個人住房消費信貸開始進入國際上公認的違約風險高發期。我國住房貸款的規模發展才持續幾年時間，隨著越來越多的個人住房商業貸款進入風險暴露期，銀行的潛在風險不斷加大。個人購房資金的70%～80%來自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來收入的預期。一旦經濟形勢或購房者自身等因素導致未來良好收入預期沒有實現，最終的風險將轉移給銀行，因此其潛在的金融風險較大。
二、我國房地產金融風險的成因
1.房地產業融資結構不合理。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業涉足房地產市場，但真正能達到上市融資標準的企業數量很少。大多數企業融資的主要渠道是銀行貸款。全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產市場各個環節的風險，一旦房地產市場中某一環節出現問題，風險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。
2.相關政策、法律不健全。一個地區的房地產市場繁榮與否取決于國家和地區出臺的政策能否刺激房地產的發展。但目前出現了一種比較極端的傾向：一些地區片面追求GDP增長，強調房地產業對經濟增長的推動作用，這樣就造成當地經濟增長對房地產開發投資過分依賴。而當房地產開發企業資信較差、竣工期限與房屋質量無保證時，現行的以虛擬房地產作為抵押物的做法會給銀行帶來更大風險。
3.銀行與開發商信息不對稱。在信息源的占有上，開發商與銀行相比具有優勢。由于銀行客戶行業的廣泛性和離信息源頭比較遠等原因，銀行對開發商的信息只能通過間接途徑了解。而開發企業不僅直接掌握自身的全部信息也深知房地產開發的風險，但是由于房地產高收益率的特點和我國信用制度不健全等原因，容易產生房地產開發企業“空手套白狼”向銀行借款。如果開發項目成功，開發商可以以小博大、牟取暴利；如果開發項目失敗，銀行則要承擔虧損的大頭。
三、房地產企業對金融主要風險的防范對策
1.廣泛拓展融資渠道。拓寬房地產企業融資渠道的關鍵在于發展市場化的直接融資，即是讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資，將過度集中在銀行系統的風險分散給全社會共同承擔。為此，應發展完善適合我國的房地產融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，這是化解房地產金融風險的必由之路。在成熟的房地產金融市場上，房地產開發和個人住房貸款的融資不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式，而且在債權融資和股權融資一級市場以外，存在發達的證券化二級市場，通過各種投資者在房地產金融市場上對證券化金融資產的自主購買，二級市場把集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場的各種投資者中。
2.不斷調整和優化房地產貸款結構。企業應專設部門對住房開發貸款，土地儲備貸款、商用房開發貸款等實行嚴格的分類管理。對于開發項目的潛在開發風險認真分析研究。積極拓展各種融資渠道和合作伙伴，降低自身的資金運作風險。同時，要進一步優化房地產貸款區域結構和客戶結構。在潛在客戶的選擇上要認真分析，充分在開發策劃期間就要對銷售情況進行預測，對資金回收流量有一個比較準確的預測。
3.建立以風險控制為中心的業務監管機制。首先，要建立起比較系統的房地產行業風險監控、評價、分析機制及報告制度。其次，要定期或不定期地對房地產市場進行調查，及時了解與行業相關的信息。如果發現了可能影響房產經營的政策變化、土地政策調政、市場動向、市政建設、城市發展戰略動向，應該及時地加以分析，適時調整自己的發展戰略。
4.建立健全與房地產經營相關的法律法規體系。企業必須確定房地產經營的法律意識，積極學習各法律法規條文中新增有關開辦房地產金融業務的法律條例，用法規的方式約束規范企業自身與銀行的金融行為。要重視政府的監督職能，主動配合政府在房地產市場中的宏觀調控職能，以更加積極的姿態維護企業自身和國家的利益。
參考文獻：
篇11
一、房地產金融風險的概念及分類
（一）房地產金融風險的概念
房地產金融風險是指商業銀行為房地產行業提供資金的籌集、融通、清算等金融服務中，由于各種不確定因素的影響，導致銀行的實際收益與預期收益發生背離，從而承擔經濟損失的可能性。
（二）房地產金融風險的分類
1.信用風險
信用風險是由于借款人無力償還或不愿償還，導致房地產貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險。主要是房地產開發企業商品房銷售困難、資金周轉不靈或經營不善虧損嚴重甚至破產倒閉而無力還款，以及借款的住宅消費者失業、收入減少、意外支出增加、死亡等原因導致無力還款。
2.流動性風險
由于金融機構缺乏足夠的現金和隨時能轉換為現金的其他資產，以致不能清償到期債務，滿足客戶提取存款要求的風險。流動性風險有的是原發性的，即資產結構中的中長期貸款比重過高，現金和國庫券等不足以應付提款需要，又缺乏及時融入現金的手段和渠道，導致流動性不足；也有的是繼發性的，是由信用風險帶動的流動性風險：房地產金融中人多以房地產作借款的抵押物，當借款人不能按期還款時，貸款銀行要處理抵押房地產從中求償，如果賣不掉房地產而使銀行缺乏現金來應付提款等需要，也會形成流動性風險。
3.資產負債結構風險
由于房地產資金融通中資產結構通常以中長期貸款為主，如果金融部門的負債結構中以活期存款為主，就可能形成流動性風險；如果負債結構中多一些公積金存款、住房專項儲蓄存款等來源較穩定的成分，結構風險就能縮小。
4.資產質量風險
如果貸款中質量差的貸款（逾期不還的無力償還的和無法追索的等）較多，貸款銀行就面臨效益差的風險，房地產金融中的資產質量風險與借款人信用有關，與宏觀經濟形勢有關，也與具體的貸款業務處理有關。
5.利率風險
如果存款利率上升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動但利率差縮小，都可能帶來經營效益方面的風險。房地產資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長，在長時期中利率變化越頻、越大，利率風險也就更大。
6.通貨膨脹風險
由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率，在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降，甚至可能為負數，就使銀行面臨風險。固定利率下的通貨膨脹風險一般比浮動利率下的大，因為后者往往隨通貨膨脹而上浮，如果貸款利率固定而存款利率浮動，銀行的通貨膨脹風險就更大，房地產金融的長期風險使其通貨膨脹風險也較大。
7.匯率風險
如果外匯升值本幣對外貶值，以外幣計價的債務負擔將加重：反之，則以外幣計價資產將實際減少。外匯買賣、外匯收支中也有風險，當房地產金融中借有外債或引進外匯時，也會面臨外匯風險。
8.其他風險
房地產金融中還有其他風險，如經營管理不善導致經濟效益下降甚至虧損的風險，業務操作中其他失誤帶來的操作風險，業務辦理過程沒有全面注意法律條文導致法律風險、國家政策變動的風險、房地產資金轉賬結算中的風險、房地產保險中的風險、房地產信托中的風險等。
二、我國房地產金融風險的成因
（一）房地產市場利益主體的不同利益訴求
我國特殊的國情決定房地產市場利益主體多元化，主要包括土地供應方、各級政府、開發商、銀行、投資性住房和自住型住房需求者等。多方利益主體在房地產市場中存在著不同的利益訴求，尤其在房地產行業實現市場化之后，房地產價格與每一個利益主體存在著直接的關系，一方面房價高漲讓消費者不堪重負，另一方面商業銀行不僅為房地產開發商貸款也為一般的消費者提供了按揭貸款服務，這無疑將風險再度集中于銀行信貸。再者，各級政府也在房地產市場中占有重要地位，需要在收益與風險間尋求平衡。因此，房地產市場中各方利益主體的博弈決定了房地產金融風險。
（二）對房地產金融市場的監管和調控機制還很不完善
目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言還是相當滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。
（三）房地產融資渠道單一，房地產開發資金過多依賴于銀行貸款
我國市場發展尚處于初級階段，金融市場尤其如此，國內商業銀行制度體系尚不完善，而房地產開發資金集中依靠商業銀行貸款，這無疑使得房地產金融風險雙倍增加。我國商業銀行關于房地產的信貸形式主要有房地產開發貸款、建筑企業貸款、住房消費貸款以及土地儲備貸款等，因此，房地產市場運行中的各個環節中存在的風險都與商業銀行信貸密切相關，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。所以，一旦此環節中出現危機必然為房地產金融帶來巨大的風險，因此，房地產資金來源多元化是降低房地產金融風險的重要舉措。
（四）房地產金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產金融體系
缺乏多層次的房地產金融市場機構體系，缺乏多元化、規范化的房地產金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系，沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。
（五）個人住房信貸存在的違約風險
自我國商業銀行為個人住房提供按揭貸款服務以來，銀行中個人住房貸款和住房公積金個人住房貸款不良資產率都有所下降，有效的改善了我國商業銀行的資產質量，因此銀行便把個人購房貸款作為優化資產的主要途徑大力發展，而沒有看到個人住房貸款存在的風險。我國個人征信系統尚未建立，商業銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。
三、房地產金融風險的防范措施
（一）建立有效的市場約束機制
在市場經濟體系中，如果市場約束力缺失或者力度有限，就可能因資源有限，以致個別利益主體將發展成本轉嫁給資源貢獻者，而資源貢獻者不僅無法實現利益還要付出成本。此時的市場資源的利用率受損，整個社會成本也可能加大。我國房地產金融風險來自各個利益主體的爭奪，更是來源于利益集團對于某些參與主體的市場約束力的無效，導致各個利益主體失衡，進而導致成本不斷外化，而最終這種成本又是由全社會來承擔的。因此對于房地產金融風險的化解應該著手于有效的市場約束機制構建，通過平衡房地產市場中各個利益主體的訴求，保證參與主體的相對平等性，以實現收益與風險的對稱。
（二）商業銀行應加強自身管理
一方面，商業銀行的信貸風險防范應注重加強事前預防，而不是事后補救。在發放貸款前，一旦出現房地產商無力償還銀行貸款的問題，就應沒收其抵押資產。但是這種評估方式也屬于消極的補救措施，應將風險防范的重點放在事前控制及事中控制。另一方面，要加強對房地產信貸各個環節的實時監控。商業銀行必須嚴格遵守相關規章制度和規定，而不能受利益驅使，給不符合規定的開發商發放貸款，并加強對房地產市場規律的認識，不受虛假繁榮的誘惑，進一步加速銀行的體制改革、完善內控制度，并制定科學的商業銀行內部考核方法，實行權利與責任合一的約束與激勵制度。
（三）拓寬房地產融資渠道
拓寬房地產企業融資渠道是為了將集中在商業銀行的風險分擔到全社會以共擔風險，主要途徑是讓投資者直接承擔房地產業風險的市場化融資。目前適合我國房地產融資主要是將銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多元化的融資渠道模式，是豐富房地產開發商和住房消費者融資渠道的主要可行方法，也是有效降低房地產金融風險的主要途徑。在成熟完善的房地產金融體系中，房地產開發融資和個人住房貸款應該在債權融資和股權融資的以及融資市場之上建立豐富的證券化二級市場。在二級市場上，創新各種房地產金融工具，主要包括投資基金、信托證券、指數化證券等。這樣在房地產金融市場上投資者對證券化金融資產的自主購買，有效地實現房地產金融市場風險第一次分散，二級市場把集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險再次分散到整個金融市場的各種投資者中，從而實現房地產金融分析的逐級化解。
（四）建立個人信用制度
我國目前尚未建立完善的個人信用制度，通常只能依靠道德約束，一旦出現信貸危機受到的經濟利益和法律責任約束極為有限，因此，建立個人和企業的信用制度成為亟待解決的問題。我國應該借鑒發達國家個人信用制度，建立包括信用檔案機制、信用調查機制、信用賬戶機制、信用監控評估機制一體化的系統制度，從經濟法律的角度開發個人和企業的信貸行為，加大信貸違約成本從而有效降低信貸違約風險。比如，各商業銀行可采用聯網方式，對故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網上公布，并取消其終身貸款資格；而對守約的借款人則可給予信用等級評定，信用等級越高越容易獲得貸款，而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優惠。另外，對購買別墅、購買高檔商品房、購買多套住房并主要用于投資的客戶，應適當提高貸款利率及貸款成數，并遏制“零首付”、“假個貸”等違規行為的發生。
篇12
文獻標識碼：A
文章編號：1003-9031(2007)12-0081-03
近年來，國家相關部委、銀監會不斷出臺嚴控措施，嚴控房地產及房地產信貸風險，房地產金融體系中是否已出現風險積累的跡象，是值得關注的問題。本文通過對三亞市的房地產金融現狀進行分析，指出三亞市房地產金融存在的風險，并提出防范對策。
一、三亞市房地產發展的特征
三亞市房地產市場的發展是伴隨著三亞市旅游業而發展的。1992年海南省出現房地產泡沫之后，在長達近8年的時間里，三亞市幾乎沒有新開發的商品房。直到2000年，三亞市房地產才開始復蘇，但開發量很小，商品房檔次低，房價也比較低，每平方米銷售價格不足1000元。2002年，以三亞市經濟復蘇為契機，一批具有一定規模的海景住宅小區興建，標志著三亞市房地產發展進入較快增長階段。尤其是2003年“非典”過后，經過城市基礎設施改造、世界小姐大賽以及粵海鐵路開通，使三亞市熱帶濱海旅游得天獨厚的自然景觀被國內外游客認知，“美麗三亞、浪漫天涯”城市名片被國內外越來越多的人所接受，使三亞成為國內外著名的第二居所。[1]
1.供求快速同步增長，增長速度較快，而且主要是島外市場。2002-2006年，三亞商品房銷售面積分別29.2萬、50.7萬、74.6萬、52.59萬和70.55萬。2007年1-6月批準預售商品房48.2萬平方米，和上年同期相比增長21%；登記銷售面積58.37萬平方米，和上年同期相比增長40%。三亞市商品房的銷售對象主要是島外市場，2007年1-6月，銷售總套數為6623套，面積58.37萬平方米，島外銷售5971套，面積51.5萬平方米，占總銷售套數的90%，占總銷售面積的88%。
2.商品房售價大幅提高。2002-2006年，三亞市商品房銷售均價分別為2300元/、3600元/、4210元/、5156元/和5135元/，2007年1-6月商品房的銷售均價7209元/平方米，同比提高了44%；6月份平均售價為7333元/平方米，同比增長47%。
3.銷售與旅游季節相關性高。三亞市的房地產業銷售與旅游業同樣存在淡季、旺季，大致呈現“U”字型分布，即兩頭(年頭年尾)高，中間(年中)低。
4.使用率低、小戶型多。作為島外客戶的“第二居所”、“第三居所”，購房客戶一年中除了集中在冬季避寒或選擇在“黃金周”來三亞度假居住以外，絕大部分時間房間均處于閑置狀態，呈現出典型的“候鳥城市”特征。[2]
二、三亞市房地產金融需求趨勢分析
三亞市房地產的發展拉動了金融需求，反過來房地產金融推動了三亞市房地產的發展(見圖1、表1)。一是2006年三亞市房地產投資資金來源中銀行占比為41.64%，全國為23.2%，比全國高18.44個百分點，且房地產開發資金對銀行的依賴程度呈上升趨勢。二是個人住房按揭貸款主要為島外客戶。截止2006年12月31日，三亞市各商業銀行提供的個人住房按揭貸款余額171264萬元。三是按揭貸款不良率低，每年提前還款比率高。
目前三亞市房地產金融還處于快速增長時期，對于房地產金融形勢的分析，不能極端片面地認為形勢大好、不存在泡沫，或者認為三亞房地產非理性繁榮、已處于嚴重泡沫期。筆者認為，這兩種看法都是錯誤的，分析三亞市房地產市場及房地產金融，應當一分為二地、客觀全面地看待。
1.關于房屋價格。一方面由于三亞房地產復蘇起步晚，價格上升有其回歸價值的合理要求。2002年海景一線房每平方米1000元，顯然忽略了景觀價值。另一方面，從2002年后每年平均增長20%，目前均價已接近或達到京滬深水平，確有宏觀調控的必要。
2.關于閑置率。一方面三亞作為旅游城市，外地客戶具備候鳥特征，一定比率的閑置率是合理的。另一方面，閑置率達到80%以上，三亞灣海坡一線房，晚上基本上是空城，不乏存在投機性質，造成資源浪費，務必引起重視。
3.關于房地產金融。一方面金融拉動了房地產發展，提供良好經濟效應。但另一方面，過多的金融依賴性，尤其是大部分外來投資與外來消費，使銀行風險分析及防范成為必要。
三、三亞市房地產金融存在的風險
1.道德風險。外地購房者居多，截至2007年6月末，島外購房率高達90%，高于京滬等大城市近3倍，證明三亞市房地產銷售非本地居民居住性需求，而是兼有投資或投機需求，金融從業者必須高度關注外地客戶購買是不是短期投機資本，因為投資或投機資本將追求高收益及資產的高流動性，會形成房地產市場的虛假繁榮，并加速房價上漲，形成大量投資或投機型閑置房；銀行尤其要加強貸前調查，防止開發商或投資購房單位以本單位職工或其他關系人冒充客戶和購房人，特別關注開發商通過以售后返租方式作為誘餌，銷售或購買產權，套取銀行貸款轉嫁投資或投機風險，形成道德風險。
2.違約風險。住房閑置率高達80%，高于全國平均水平約20個百分點，而且外地購房者居多導致房屋閑置，要防止三亞市出現地區性的房地產熱，關注投資和投機所致房地產價格上漲。如果價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。銀行應關注房地產價格，因為價格下跌會導致作為抵押物的房地產貶值甚至大幅縮水；如果房價波動，現值小于按揭貸款余額本息扣除投入成本之值，借款人就可能選擇理性違約，給銀行帶來不小的損失，出現違約風險。
3.流動性風險。由于三亞市產業結構單一，旅游業是其支柱產業，與旅游業相伴而生的房地產業近年逐步成為三亞市的經濟支柱。據三亞市金融運行報告披露，2006年三亞各金融機構共發放貸款約20億元，其中房地產業8.45億元，占總投放的42.25%，遠遠高于全國房地產信貸占銀行貸款余額的比重，房價波動極其容易引發金融風險。
4.經營風險。房地產開發離不開銀行資金支持，房地產業的良好發展前景又使得商業銀行加大對房地產業的信貸投入，在這種相互依存的關系中，商業銀行應有清醒的認識，在房地產貸款總量伴隨房地產業的發展而迅速增加時，要考慮到房地產具有不可移動的特征，房地產投資與其他投資相比更具有不可逆轉性，一旦開始投資就難以撤回。如果在開發過程中出現由于決策失誤或資金鏈中斷而停工，就會造成“爛尾樓”和“半拉子工程”，套牢開發資金，造成實際經營成果偏離期望值并最終產生難以歸還商業銀行貸款的經營風險。
四、防范三亞市房地產金融風險的對策建議
1.針對道德風險，建立健全房地產金融的相關法律制度。完善的法律法規體系是促進房地產金融健康發展的基本保障。我國房地產金融領域應出臺具有前瞻性、整體性、規劃性和權威性的法律、法規。房地產投資、開發領域的利益主體眾多、事務繁雜、涉及資金巨大且回報周期長，各個環節的開展都需要法律的嚴密監控和規范，才能促進房地產市場和金融市場的穩步發展，保證房地產金融的順利發展。[3]
2.針對違約風險，應健全信息傳遞溝通機制，降低信息不對稱程度。在區域內由人民銀行牽頭，建立健全信息傳遞機制。一是要建立信用監控體系和預警體系。對有不良信用記錄的開發商和個人進行通報，采取聯合制裁，限制不良記錄的個人及企業改頭換面以親朋好友或重新注冊新公司的形式進行資金融通。二是要建立公共信息系統和客戶信息系統，并實現資源共享。政府、人民銀行應加強對相關信息的收集、登錄、整理和分析，并通過電子化系統實行銀行之間、工商年檢與稅務年檢之間的資源共享。三是要建立健全信用調查和資產評估機構的管理。針對我國目前資產評估機構管理不規范的現狀，加強對資產評估所等中介機構的立法和監督管理，建立市場準入和年審機制，提高評估機構評估結果的可靠度。
3.針對流動性風險，應全面推進金融創新，形成完善的房地產金融產品市場。一方面，針對住宅產品供給，建立有效的金融支持與約束機制，防止住宅建設融資的風險向個人住房抵押貸款轉移。另一方面，針對住宅產品的需求，建立住宅金融的兩級市場。在一級市場上，主要通過強化制度建設，來著力促進個人住房抵押貸款合同、合約的標準化。在二級市場上，則通過制度創新來建立全國性的二級抵押市場，主要是進一步建立解決住房抵押貸款流動性的機制，在這個二級市場上，除了住房抵押貸款證券，還包括投資基金、信托證券、指數化證券等金融工具，這有利于分散銀行信貸風險，解決住宅金融一級抵押市場無法解決的流動性問題和短存長貸問題。[4]
4.針對經營風險，應促使商業銀行業務模式多樣化，并強化內控機制。由于房地產建設周期較長，當前銀行的盈利主要來源于利息收入，中間業務不發達，使銀行陷入信貸擴張怪圈。因此，應促使商業銀行業務模式多樣化，在間接金融為主導的情況下，只有通過銀行經營改革和業務創新，才能從資金供給方來控制房地產開發貸款風險。同時強化銀行內部控制、改革人事任命和行長負責制下的約束機制、加強貸款發放中的信用審核等都是必須的措施。
5.建立健全房地產貸款風險評估機制，加強風險管理。商業銀行應引進房地產項目開發評估體系和相應的專業人才，對房地產項目的市場前景、營銷能力、財務能力、管理能力和運營能力等方面進行全面評估，結合申請人的信用等級評定來測算風險度。對于風險度較高的房地產項目審慎發放貸款，從根本上規避房地產貸款的經營風險。
6.明確區域調控目標，規范政府職能，提高宏觀調控效能。首先，加強房地產風險全民意識，特別要普及金融理財知識，從源頭上解決社會上已出現的“房奴”問題苗頭，防止炒房、存房行為進一步擴大。其次，制定政策，加大力度，遏止虛假非理性需求。例如根據低中高檔商品房消費需求，對后兩者提高首付比例，弱化利用信貸杠桿存房、炒房行為。對已查實違反金融法規的，要給予懲處：對開發企業吊銷開發資質，永遠不得從事房地產業務；對假個貸的個人，除要求歸還貸款外，加收5-10倍的罰息，讓其得不償失。
參考文獻：
[1] 2007年一季度中國房地產行業運行報告[DB/OL].，2007年5月10日.
篇13
房地產個貸金融業務即個人住房貸款是指借款人以自己或第三人所購或其他具有所有權的財產作為抵押或質押，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔連帶責任的貸款。我國的房地產個貸金融業務起步于是20世紀90年代，經過了多年的發展，個人購房已成為社會發展的主要潮流。
自從1995年中國人民銀行頒布《個人住房貸款擔保管理辦法》，允許四大國有商業銀行辦理個人住房消費信貸業務以來，近年來，居民住房消費水平不斷提升，房地產信貸的規模不斷擴大，在商業銀行金融業務的比重不斷提高。房地產市場過熱現象加劇了金融機構房地產信 貸的風險。數據顯示，1997年全國房地產個人貸款余額不到200億。2001年底，全國房地產個人貸款達到了6600多億元，是1997年的35倍。而到了2012年，全國主要金融機構上半年的個人住房貸款余額就達到了6.9萬億元，是1997年年底的363倍。可是發展的同時問題也存在著。近幾年來，個人房貸業務迅速發展的根本原因就在于該業務風險較低。按照金融學中的有關理論，所謂風險就是指某種資產的實際收益與預期收益發生偏離的可能性或概率。從這一角度來講，無風險資產是不存在的。即使是被喻為"金邊債券"的政府債券，同樣存在這種預期收益與實際收益發生偏離的可能性，即風險。近幾年的中國，經歷了房價漲幅的高峰，個人住房按揭貸款也呈巨額增長之勢。如果缺乏風險意識，個人房貸風險的到來將給經濟發展造成極大的負面影響。
三、房地產個貸金融的風險成因
1.房地產個貸的特點及風險特征
房地產個貸，亦稱個人住房貸款指貸款人向借款人發放的購買自用普通住房的貸款，區別于企業經營性貸款，具有貸款對象特殊、貸款用途專一、貸款數量較大、貸款貸款期限較長、償還方式特殊等特點，因此個人住房貸款風險也呈現出分散性、隱蔽性、和滯后性等特征，在一定程度這種特征會妨礙該項業務的進一步發展，所以很有必要加強對房地產個貸風險隱患的分析研究。
2.房地產個貸的風險隱患分析
房地產個貸存在的風險包括系統風險和非系統風險。這些潛在的風險都給銀行在收回貸款本息時添加了很大的不確定因素，乃至帶來嚴重的損失。
（1）房地產個貸系統風險：是指由于某種全局性的共同因素的影響，使所有個人住房貸款業務遭受損失的可能性。系統風險包括政策風險、利率風險、法律風險、通貨膨脹風險等。此類風險相對不可控，無法通過購買保險的方式進行風險規避，需要靠新的金融創新工具來解決。
①政策風險：指國家相關政策調整變化給貸款帶來風險的可能性。由于相關政策調整使整個市場發生變化，進一步影響到房地產行業的發展，使關聯的房貸業務出現較大的風險。
②利率風險：指由于市場利率變動的不確定性導致商業銀行的凈利息收入與預期值偏差的可能性。
③法律風險：指交易合同無法受到法律保護而導致損失的可能性。目前而言法律風險是中國住房信貸的突出和普遍風險。如受法律制度等大因素所限，在借款人出現無法償還抵押貸款情況時， 對抵押房產的處置會因為司法等方面的制約，導致無法執行而遭受損失。
④通貨膨脹風險：是由于物價上漲，貨幣貶值而使投資者遭受損失的可能性。通貨膨脹對固定收益的優秀投資影響很大，投資者的實際 購買力下降，還要承受資本價值降低的損失。
（2）房地產個貸非系統性風險：是指只對單筆或部分個人住房貸款業務造成損失的可能性，包括信用風險、開發商經營風險、操作風險、流動性風險 、抵押物風險等。非系統風險是相對可控的，是由某一市場局部因素所引發的，與整個大市場沒有關聯的，可以通過購買保險等方式來規避。
①信用風險：亦稱違約風險，指的是借款人由于各種原因不能按期或無力償還個貸本息，從而造成銀行信貸資金無法回收的可能性。應該說信用風險是個貸風險中最基本最直接的風險，首先信用風險具有綜合性，是其他各種風險最終體現形式。 其次，信用風險具有積累性，其傳遞性會引起總風險增大。另外，信用風險還具用隱蔽性和突發性。跟美國等發達國家相比，目前我國個人信用制度還很不健全， 對個人的信用評估也無法有效進行。由于銀行與客戶及銀行與銀行之間的信息不對稱， 導致銀行較難把握借款人的還貸能力。房地產個貸最長達幾十年，銀行對借款人未來的經濟狀況很難全部掌握清楚，因此產生信用風險的原因是多方面的，既有主觀的，也有客觀的；既有故意的，又有由于不可抗拒的因素造成的。
②開發商經營風險：指的是由于開發商原因導致所開發經營的項目出現狀況引發按揭貸款出現風險的情況，一是所選擇的房地產開發項目本身存在嚴重問題， 包括規劃報建手續不完整等， 容易造成購房糾紛，對這種項目發放個人住房貸款將給金融機構帶來極大的風險。二是該房地產開發項目開發動工前沒有作好充分市場調查， 項目定位不明確導致該項目沒有銷售潛力，市場前途黯淡；三是開發商自有經營資金不足，或者開發商本身沒有開發經驗，管理人員素質不高，管理運營上出現問題。上述情況都有可能造成樓盤項目能按約定準時將樓房交付使用，個人住房按揭貸款業務就面臨成為呆壞帳的可能。
③操作性風險：是指銀行在處理個人住房貸款業務時由于決策不當或人為操作失誤造成貸款損失的可能性，是風險管理措施難以奏效的主要原因之一。與個人住房貸款業務突飛猛進不相適應的是銀行的內控機制還不完善、風險控制能力不足等情形，這直接導致銀行操作風險上升。此外在操作性風險中還包含道德風險，主要包括：銀行從業人員發放人情貸款或為關系人貸款甚至內外勾結違規放款、合謀騙取銀行貸款等。
④流動性風險：是指金融機構無力為負債的減少或資產的增加提供融資，在流動性不足時，無法以合理的成本迅速增加負債或變現資產獲得 足夠的資金，引起自身信用的不穩定，從而形成的風險。資金占用的長期性與資金來源的短期性問題，住房抵押貸款市場的巨大需求與商業銀行等金融機構資金來源有限的矛盾。由于流動性風險的存在，使得銀行的長期資金使用和短期資金來源的不匹配，商業銀行資金短缺的壓力驅之不去，從而讓個人住房貸款業務難以開展下去。
⑤抵押物風險：抵押物風險是指在借款人違約后，銀行無法處置抵押物或處置后導致利益受損產生的風險。在實際操作過程中， 以房屋產權作為貸款抵押會因為某些情形導致風險出現，一是抵押物法律產權不清晰，或者發現存在產權糾紛的問題，無法確定抵押物的歸屬 ；二是抵押物價值失真，實際價值往往遠低于房產權的評估價值，使得銀行在實現抵押權時無法完全收回債權；三是抵押物的處置難，抵押物的住房存在難以變現的風險。 由于不可預期的因素存在，抵押住房本身也可能存在風險，如可能因各種災害或者因周邊經濟、交通環境、城市規劃等因素的變化而貶值，使貸款銀行債權利益受損。
⑥檔案管理風險。個人住房貸款業務的檔案包括借款人的基本材料、催討記錄、收回憑證等等重要信息，其保管工作繁瑣但相當重要，由于借款周期相對較長， 銀行經辦人員及相關領導肯定會產生變動，一定要防范因工作人員變動而造成個人住房貸款業務檔案流失的情況，做好相關交接工作，防止個人住房貸款業務檔案的失真、失實，避免出現銀行的貸款由于檔案丟失所帶來的極大風險。
四、房地產個貸金融風險的防范
通過以上的分析可以看出，房地產個貸業務存在的風險因素雖然很多，但其中許多風險因素特別是非系統風險相對可控的，可以通過完善內控制度建設、加強信貸管理工作防范來進一步防范的。加強防范房地產個貸風險可以采取如下措施：
1.建立和完善個人住房信用制度。個人信用制度是指為掌握個人資信，約束個人信用行為而建立的登記、評估以及管理利用等方面的總稱。只有建立起公開、 透明的個人信用制度，才能在商業銀行、 開發商和購房者之間形成互惠、 互利、 互相制約的機制，才能有效地防范風險。有了完善的個人信用制度，一方面可使銀行用比較低的成本準確地獲取貸款申請者的信用資料；另一方面，個人信用體系的建立能引起大家重視自身資信狀況，能使違約者及時曝光，降低個人住房抵押貸款風險。 采取的具體措施有包括建立個人信用檔案制度、建立多層次個人信用調查與評估制度、建立和擴展個人基本賬戶制度、建立個人信用信息調查和資源共享系統、建立個人信用監控體系等等。
2.加強貸款前期調查。指的是針對開放商的項目風險進行評估，要重視個人住房貸款的前期調查工作，通過調查分析選定看好的項目放款，以有效避免后期出現的項目選擇風險、銷售價格不實風險、資本價值風險等等。個人住房貸款前期調查評估工作主要有：⑴貸款項目評估；⑵對期房價格進行市場評估，確定合理的貸款成數。
3.要加快建章立制，建立長效內控機制，對現行不相適應容易出現風險點的經營管理體制進行相應的改革。同時要通過修訂和完善房地產抵押法律制度、房地產轉讓和預售法律相關法律制度，確保個人住房貸款業務的手續在合法有效的基礎上實現完備、簡明， 保障抵押權人擁有能夠順利、合法地處分抵押住房的權利。
4.加強個貸業務檔案的管理。要加強宣傳，對加強個貸檔案管理一起足夠的重視。要專人負責管理個貸業務檔案，同時實現紙質材料原件和電子文檔的雙重管理，完善內部監督和牽制，以確保業務檔案真實性和安全性。
5.完善住房貸款擔保制度。應制定和完善相關的住房貸款擔保制度包括財產保險制度，以確保抵押貸款在遇到風險時能夠得到補償，以分擔和轉移個貸風險。進行擔保方式的創新，包括建立政府支持的國家專業擔保公司，以國家信用作為擔保的支撐力量，同時降低門檻支持社會力量成立典當擔保公司，其中成立專業的住房抵押貸款擔保公司尤為必要。
