引論：我們?yōu)槟砹?3篇物業(yè)管理的范疇范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

第一，要有風(fēng)險意識。在社會主義市場經(jīng)濟體制下，企業(yè)成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的獨立商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者，企業(yè)必須獨立承擔(dān)風(fēng)險。企業(yè)在從事生產(chǎn)經(jīng)營活動時，內(nèi)外部環(huán)境的變化，導(dǎo)致實際結(jié)果與預(yù)期效果相偏離的情況是難以避免的。如果在風(fēng)險臨頭時，企業(yè)毫無準(zhǔn)備，一籌莫展，必然會遭致大敗。因此，必須樹立風(fēng)險意識，即正確承認(rèn)風(fēng)險，科學(xué)估測風(fēng)險，預(yù)防發(fā)生風(fēng)險，有效應(yīng)付風(fēng)險。首先要明確風(fēng)險是不可避免的，要勇于承擔(dān)和面對風(fēng)險，并采取有效措施降低和防范風(fēng)險。

第二，建立有效的風(fēng)險防范機制。企業(yè)必須立足市場，建立一套完善的風(fēng)險預(yù)防機制和財務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)，及時地對財務(wù)風(fēng)險進行預(yù)測和防范，制定適合企業(yè)實際情況的風(fēng)險規(guī)避方案，通過合理的籌資結(jié)構(gòu)來分散風(fēng)險。如通過控制經(jīng)營風(fēng)險來減少籌資風(fēng)險，充分利用財務(wù)杠桿原理來控制投資風(fēng)險，使企業(yè)按市場需要組織生產(chǎn)經(jīng)營，及時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不斷提高企業(yè)的盈利水平，避免由于決策失誤造成財務(wù)危機，把風(fēng)險減少到最低限度。應(yīng)建立財務(wù)預(yù)警機制，隨時監(jiān)控企業(yè)的籌資風(fēng)險，把風(fēng)險水平降到最低點。

第三，確定適度的負(fù)債數(shù)額，保持合理的負(fù)債比率。負(fù)債經(jīng)營能獲得財務(wù)杠桿利益，同時企業(yè)還要承擔(dān)由負(fù)債帶來的籌資風(fēng)險損失。為了在獲取財務(wù)杠桿利益的同時避免籌資風(fēng)險，企業(yè)一定要做到適度負(fù)債經(jīng)營。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營是否適度，是指企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)是否合理，即企業(yè)負(fù)債比率是否與企業(yè)的具體情況相適應(yīng)，以實現(xiàn)風(fēng)險與報酬的最優(yōu)組合。在實際工作中，如何選擇最優(yōu)化的資金結(jié)構(gòu)，是復(fù)雜和困難的，對一些生產(chǎn)經(jīng)營好，產(chǎn)品適銷對路，資金周轉(zhuǎn)快的企業(yè)，負(fù)債比率可以適當(dāng)高些；對于經(jīng)營不理想，產(chǎn)銷不暢，資金周轉(zhuǎn)緩慢的企業(yè)，其負(fù)債比率應(yīng)適當(dāng)?shù)托駝t就會使企業(yè)在原來商業(yè)風(fēng)險的基礎(chǔ)上，又增加了籌資風(fēng)險。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計，目前我國企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍過高，一般在70%左右，有的在80%以上，為了增強抵御外界環(huán)境變化的能力，我國企業(yè)必須著力于補充自有流動資本，降低資產(chǎn)負(fù)債率。

第四，根據(jù)企業(yè)實際情況，制定負(fù)債財務(wù)計劃。根據(jù)企業(yè)一定資產(chǎn)數(shù)額，按照需要與可能安排適量的負(fù)債。同時，還應(yīng)根據(jù)負(fù)債的情況制定出還款計劃。如果舉債不當(dāng)，經(jīng)營不善，到了債務(wù)償還日無法償還，就會影響企業(yè)信譽。因此，企業(yè)利用負(fù)債經(jīng)營加速發(fā)展，就必須從加強管理、加速資金周轉(zhuǎn)上下功夫，努力降低資金占用額，盡力縮短生產(chǎn)周期，提高產(chǎn)銷率，降低應(yīng)收賬款，增強對風(fēng)險的防范意識，使企業(yè)在充分考慮影響負(fù)債各項因素的基礎(chǔ)上，謹(jǐn)慎負(fù)債。在制定負(fù)債計劃的同時須制定出還款計劃，使其具有一定的還款保證，企業(yè)負(fù)債后的速動比率不宜低于1：1，流動比率應(yīng)保持在2：1左右的安全區(qū)域。

第五，針對由利率變動帶來的籌資風(fēng)險，應(yīng)認(rèn)真研究資金市場的供求情況，根據(jù)利率走勢，把握其發(fā)展趨勢，并據(jù)此做出相應(yīng)的籌資安排。在利率處于高水平時期，應(yīng)盡量少籌資或只籌急需的短期資金。在利率處于由高向低的過渡時期，也應(yīng)盡量少籌資，不得不籌的資金應(yīng)采用浮動利率的計息方式。在利率處于低水平時，籌資較為有利。在利率處于由低向高的過渡時期，應(yīng)積極籌集長期資金，并盡量采用固定利率的計息方式，降低負(fù)債利息率。

籌資風(fēng)險的階段性控制

1.事前控制

首先，應(yīng)做好企業(yè)的財務(wù)預(yù)測與計劃，作好各種預(yù)算工作。在對外部資金的選擇上應(yīng)從具體的投資項目出發(fā)，運用銷售增長百分比法確定外部籌資需求。可以從以往的經(jīng)驗出發(fā)，確定外部資金需求規(guī)模；也可以進行財務(wù)報表分析，使各項數(shù)據(jù)直觀準(zhǔn)確，量化資金數(shù)額，由于這種方法比較復(fù)雜，需要有較高的分析技能，因而，應(yīng)在籌資決策存在許多不確定因素的情況下運用。準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)算對于防范和規(guī)避企業(yè)的籌資風(fēng)險具有重要作用。企業(yè)根據(jù)短期的生產(chǎn)經(jīng)營活動和中長期的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，預(yù)測出自己對資金的需求，提前做好財務(wù)預(yù)算工作，安排企業(yè)的融資計劃，估計可能籌集的資金量。同時企業(yè)可以根據(jù)預(yù)測的籌資情況來確定資金是否能夠滿足企業(yè)資金的需求，并以此安排企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，從而把企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和資金籌集有機地聯(lián)系在一起，避免由于兩者脫節(jié)造成企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)困難，防范企業(yè)的籌資風(fēng)險。在編制具體財務(wù)預(yù)算過程中，企業(yè)可以依據(jù)行業(yè)特點和宏觀經(jīng)濟運行情況，保持適當(dāng)?shù)呢?fù)債比率，根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營的需求確定資金需求總量，合理安排籌集資金的時間和數(shù)量，使籌資時間、資金的投放運用緊密銜接，及時調(diào)度，降低空閑資金占用額，提高資金收益率，避免由于資金不落實或無法償還到期債務(wù)而引發(fā)的籌資風(fēng)險。

其次，因地制宜地確定資本結(jié)構(gòu)，合理安排資本與借入資本的比例，降低資本成本，也就是選擇合適的籌資組合。企業(yè)在經(jīng)營過程中，要根據(jù)所處的行業(yè)特點和企業(yè)自身情況，確定合理的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)上，保持適當(dāng)?shù)亩唐谧儸F(xiàn)能力（如流動比率和速動比率）和長期償債能力（如資產(chǎn)負(fù)債率和產(chǎn)權(quán)比率），可以提高企業(yè)的市場競爭力，提高企業(yè)抵抗籌資風(fēng)險的能力。改善企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，主要應(yīng)該動態(tài)地監(jiān)控資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等反映企業(yè)償債能力的財務(wù)指標(biāo)，確定最佳負(fù)債結(jié)構(gòu)。在實際工作中，如何選擇最優(yōu)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，合理確定自有資金和借入資金的比例，是非常復(fù)雜和困難的。對一些生產(chǎn)經(jīng)營好、產(chǎn)品適銷對路、資金周轉(zhuǎn)快的企業(yè)，負(fù)債比率可以適當(dāng)高些；對于經(jīng)營不理想、產(chǎn)銷不暢、資金周轉(zhuǎn)緩慢的企業(yè)，其負(fù)債比率應(yīng)適當(dāng)?shù)托駝t就會使企業(yè)在原來經(jīng)營風(fēng)險的基礎(chǔ)上，又增加過多的籌資風(fēng)險。

最后，企業(yè)在選擇負(fù)債籌資的方式中，如果選擇銀行借款的籌資方式應(yīng)做出分析，對銀行做出選擇。應(yīng)選擇那些愿意承擔(dān)風(fēng)險，勇于開拓，肯為企業(yè)分析潛在的財務(wù)問題，有著良好的服務(wù)，樂于為具有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)發(fā)放貸款，在企業(yè)有困難時幫助其度過難關(guān)的銀行。同時，要關(guān)注銀行的專業(yè)化程度，選擇那些擁有豐富專業(yè)化貸款經(jīng)驗的銀行進行合作；保證所選銀行的穩(wěn)定性，使企業(yè)的借款不至于中途發(fā)生變故。

2.事中控制

在風(fēng)險的事中控制中應(yīng)重點強調(diào)資金的使用效率，增強企業(yè)使用資金的責(zé)任感，只有這樣才能從根本上降低籌資風(fēng)險，提高收益，這是徹底擺脫債務(wù)負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵。我國大部分企業(yè)長期以來缺乏資金使用效率的意識，缺少資金靠借貸，資金投入較少考慮投資回報、投資風(fēng)險以及投資回收期的長短，以至于企業(yè)越借越多，自身造血功能越來越差。因此，企業(yè)應(yīng)加強資金使用意識，把資金管理作為重點，確保投資效益，實現(xiàn)資金結(jié)構(gòu)優(yōu)化，減少企業(yè)收不抵支的可能性和破產(chǎn)風(fēng)險。要加強對流動資金的動態(tài)管理，主要包括：

（1）保持合理的現(xiàn)金儲備，確保企業(yè)的正常支付和意外所需。現(xiàn)金是企業(yè)資產(chǎn)中流動性最強的資產(chǎn)，現(xiàn)金持有量過少而無法保證企業(yè)的正常支出，企業(yè)就會因資金短缺發(fā)生籌資風(fēng)險；反之，企業(yè)持有的現(xiàn)金越多，企業(yè)的支付能力就越強。但是現(xiàn)金是收益能力和增值能力較低的資產(chǎn)，如果企業(yè)持有過多的現(xiàn)金，必然失去了用這部分現(xiàn)金投資的機會，造成資金的機會成本過大，從而降低企業(yè)資產(chǎn)的盈利能力和資產(chǎn)利潤率。因此，企業(yè)必須合理預(yù)測企業(yè)經(jīng)營過程中的現(xiàn)金需求和支付情況，確定合理的現(xiàn)金儲備。

（2）加強存貨管理，提高存貨周轉(zhuǎn)率。存貨是企業(yè)流動資產(chǎn)中變現(xiàn)能力較弱的資產(chǎn)，如果存貨在流動資產(chǎn)中比重過大，就會使速動比率很低，從而影響企業(yè)的短期變現(xiàn)能力，因此要通過完善企業(yè)的內(nèi)部控制和生產(chǎn)經(jīng)營流程，使企業(yè)存貨保持在一個合理的水平上。

（3）加強應(yīng)收賬款的管理，加快貨幣資金回籠。應(yīng)收賬款是被債務(wù)人無償占用的企業(yè)資產(chǎn)。不能及時收回應(yīng)收賬款，不僅影響企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和使用效率，還可能造成企業(yè)資產(chǎn)無法收回而形成壞賬損失。因此，企業(yè)應(yīng)加強對應(yīng)收賬款的管理，通過建立穩(wěn)定的信用政策、確定客戶的資信等級、評估企業(yè)的償債能力、確定合理的應(yīng)收賬款比例、建立銷售責(zé)任制等措施，積極組織催收，減少在應(yīng)收賬款方面的資金占用，加快貨幣資金回籠。

篇2

物業(yè)管理，又稱物業(yè)服務(wù)或物業(yè)管理服務(wù)，概括而言，系指“為維持區(qū)分所有建筑物之物理機能，并充分發(fā)揮其社會的、經(jīng)濟的機能，而對之所為的一切經(jīng)營活動。”[①]它有廣義與狹義之分。廣義的物業(yè)管理，是指業(yè)主對物業(yè)依法進行的自治管理和物業(yè)業(yè)主選聘、委托其他主體管理的結(jié)合，包括自主管理和委托管理兩種形態(tài)。其中委托管理又分為委托一般主體（人或組織）管理和委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理兩種。狹義的物業(yè)服務(wù)，僅指委托管理的后一種情形，即物業(yè)小區(qū)的業(yè)主通過與專業(yè)物業(yè)管理簽訂物業(yè)服務(wù)合同對其物業(yè)所進行的維護和管理。意義的物業(yè)管理一詞僅指狹義物業(yè)管理，[②]本文如無特別說明，也在此意義上使用該概念。

在物業(yè)管理中，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在的法律關(guān)系以物業(yè)管理合同（實踐中也稱物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)合同等）為表現(xiàn)形態(tài)。在我國，隨著物業(yè)管理業(yè)的興起，各種因物業(yè)管理合同而引起的糾紛隨之出現(xiàn)并不斷增多，統(tǒng)計資料表明[③]，人民法院受理的物業(yè)合同糾紛案件近3年來增長了8﹒78倍，并仍以年20%的速度增長，其中在2005年廣東省發(fā)生的重大群體性事件中，因物業(yè)管理糾紛引起的占12%，物業(yè)合同糾紛引發(fā)的民事糾紛已經(jīng)成為社會熱點問題之一。

然而，人們發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)合同不僅在合同主體、客體、效力等方面與傳統(tǒng)私法上的合同存在諸多差異，甚至有違傳統(tǒng)合同理論的合同相對性原則和合同自由原則等基本原則，與傳統(tǒng)合同法理論明顯相悖。學(xué)者指出，契約類型的判斷，是解決契約法律問題的首要步驟。[④]由于對物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)存在不同認(rèn)識，導(dǎo)致實踐中對物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是，這既違背了法治的統(tǒng)一性要求，也對我國現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的和和諧社會的建設(shè)帶來不利。物業(yè)服務(wù)合同是公法上的合同還是私法上的合同嗎？如果是私法合同，它屬于哪一類民事合同？在物業(yè)管理服務(wù)中，物業(yè)公司與業(yè)主之間存在哪些法律關(guān)系？物業(yè)公司行使的物業(yè)管理權(quán)的權(quán)利來源是什么？對這些問題的回答，都涉及到對物業(yè)管理合同性質(zhì)的準(zhǔn)確定位。本文試就物業(yè)管理合同的性質(zhì)問題加以探討，以期對物業(yè)管理合同的法律適用有所裨益。

一

首先考察第一層次的問題，物業(yè)服務(wù)合同是行政契約還是私法上契約？

契約本為民法所特有的，行政契約作為一項行政制度能否從民法中獨立出來， 各國學(xué)者尚有不同的見解。一般認(rèn)為，行政契約是指行政機關(guān)之間、行政機關(guān)與公民或法人之間， 為實現(xiàn)國家行政管理的目標(biāo)而依法簽訂的協(xié)議。行政契約的法律特征在于， 合同的一方必須是行政機關(guān)， 行政合同的成立是基于雙方業(yè)已存在的管理與被管理的不平等關(guān)系， 簽訂行政合同的目的在于實現(xiàn)行政管理和公共利益的目標(biāo)，而且在行政契約的履行、變更或解除中， 行政機關(guān)享有優(yōu)先權(quán)， 關(guān)于行政契約的糾紛也要通過行政訴訟的方式解決。

有學(xué)者指出，物業(yè)服務(wù)合同不是私法上的合同，或者至少不是純私法上的合同，其理由：（1）從物業(yè)管理合同的名稱就可以看到，雙方存在著管理與被管理的關(guān)系，雙律地位不平等；（2）物業(yè)管理關(guān)系既涉及公權(quán)關(guān)系，也涉及私權(quán)關(guān)系，體現(xiàn)公私權(quán)關(guān)系的混合特征。物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容非純民事活動，涉及對人的管理和公共秩序（城市管理）的維護，屬社會公共管理（治安、民政）等行政事務(wù)和公共利益；（3）在物業(yè)管理中，國家意志占主導(dǎo)地位，合同主要條款內(nèi)容排除當(dāng)事人意思自治，如服務(wù)價格的確定、合同內(nèi)容的備案審查、前期物業(yè)管理合同對業(yè)主自動適用的效力等；（4）物業(yè)合同對合同主體的限制也排除當(dāng)事人的意思自治，如關(guān)于小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立，一個物業(yè)小區(qū)只允許一家物業(yè)公司從業(yè)；（5）合同效力的強制性和廣泛性，如不受簽約主體限制、排除合同相對性規(guī)則，其效力自動適用購買小區(qū)物業(yè)的業(yè)主及其共同居住人甚至出入小區(qū)的人，并排除個體業(yè)主的合同解除權(quán)等。眾所周知，當(dāng)事人主體地位平等、意思自治、合同自由為私權(quán)合同的基本特征，而物業(yè)服務(wù)合同所具有的上述特征，使其超越了私法的調(diào)整范疇。[⑤]筆者認(rèn)為，上述觀點值得商榷：

第一、物業(yè)服務(wù)合同在我國長期被稱為物業(yè)管理合同，但“物業(yè)管理合同”這一名稱本身就表明雙方存在管理與被管理關(guān)系呢？答案顯然是否定的。“管理”一詞雖廣泛見諸于公法， 但并非公法上的專利，“管理”同時也為私法制度所確認(rèn)， 如無因管理、失蹤人的財產(chǎn)管理、破產(chǎn)財產(chǎn)管理等等，所以，僅僅從合同名稱上望文生義站不住腳。

第二、對人的管理非民法調(diào)整的范疇？這一命題也很難成立。要回答這一問題，首先必須對物業(yè)管理的內(nèi)容進行界定。物業(yè)管理行為涉及對物的管理和對人的管理這兩大方面。所謂對物的管理，系指“對建筑物、基地及附屬設(shè)施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理”，主要表現(xiàn)為對建筑物及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進行的維護、保養(yǎng)、修繕等行為，防止發(fā)生壞損，以保持物業(yè)的正常使用功能和小區(qū)環(huán)境的整潔美觀，譬如電梯安全檢查、自來水水箱清洗、日常生活垃圾清運等等。所謂對人的管理，系指“對區(qū)分所有權(quán)人群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理” .[⑥] “其對象不以居住于區(qū)分所有建筑物上之區(qū)分所有權(quán)人的行為為限，凡出入?yún)^(qū)分所有建筑物之人的行為，均應(yīng)納入。”[⑦]管理的內(nèi)容為監(jiān)督業(yè)主（含非業(yè)主使用人，下同） 對物業(yè)的專有部分或共用部分的使用方式，制止危害整體利益或妨害他人使用的不當(dāng)行為。具體而言，主要是對建筑物不當(dāng)毀損行為的管理、對建筑物不當(dāng)使用行為之管理及對生活妨害行為的管理，譬如查驗居住小區(qū)出入人員的證件、維持小區(qū)治安秩序、制止業(yè)主的濫搭濫建行為等等。對人的管理又可細(xì)分為對業(yè)主的管理和對其它人的管理兩種情形。

在上述兩類物業(yè)管理行為當(dāng)中，對物的管理基本上是一種維護和保護行為，并不帶有所謂 “管理”的色彩，體現(xiàn)為一種人對物的關(guān)系，只有后者才存在管理行為所作用的對象——人，但這種對人的管理，是否屬于行政管理意義上的“管理”呢？

筆者認(rèn)為，物業(yè)管理行為中所涉及的對人的管理，其性質(zhì)不屬于行政管理意義上的“管理”，其本質(zhì)是業(yè)主行使物業(yè)所有權(quán)的延伸，仍應(yīng)受私法的調(diào)整。上文已論及，物業(yè)管理分為自治管理和委托管理兩大類，為了能說清楚這個問題，讓我們先從自治管理這種管理類型談起。

在自治管理中，物業(yè)管理也涉及到對人的管理等內(nèi)容，但相信沒有人會說業(yè)主這種自治“管理”屬于行政管理的范疇。自治管理中對人的管理同樣也分為對業(yè)主的管理和對其他人的管理兩種情形。其中，對業(yè)主的管理表現(xiàn)形式為業(yè)主之間的自律“管理”，這種管理與其說是“管理”，倒不如說是業(yè)主出于共同生活的需要而進行的自我約束更為恰當(dāng)，該類“管理”行為之目的其實在于約束物業(yè)權(quán)利人的使用行為，即對個別業(yè)主的不當(dāng)使用方式予以制止，以確保物業(yè)的整體利用秩序，這種“管理”的法律基礎(chǔ)是民法關(guān)于共有和相鄰關(guān)系的法律規(guī)范。而對其他人的“管理”即對出入物業(yè)小區(qū)的其他人的管理，其本質(zhì)上應(yīng)屬于一種排除物上妨害的行為，是物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主） 行使物業(yè)所有權(quán)的一種具體方式，根據(jù)所有權(quán)本質(zhì)上乃是所有人對于所有物為全面支配的權(quán)利的原理， [⑧]管理也當(dāng)然包涵在支配當(dāng)中。因此，對其他人的所謂“管理”，其法律基礎(chǔ)仍然是民法關(guān)于所有權(quán)不受侵犯的法律規(guī)范，是業(yè)主對物業(yè)享有所有權(quán)的必然結(jié)果與表現(xiàn)形式，亦即物業(yè)歸誰所有，誰就是有權(quán)管理的主體。因而，自治管理場合的物業(yè)管理本質(zhì)上是一種民事行為，是私法上的行為，當(dāng)無疑義。

篇3

就物管服務(wù)的對象而言，如果業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)知能力與認(rèn)同程度有限，那么物業(yè)管理的規(guī)范化發(fā)展就會受到極大制約。業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)知能力與認(rèn)同程度，需要通過多種渠道、多種形式的文化建設(shè)活動來培養(yǎng)和提高。只有通過社區(qū)文化建設(shè)，宣傳各項法規(guī)，弘揚社會公德，促進感情交流，提高居民素質(zhì)，才能有效增進社區(qū)認(rèn)同度，從而為物業(yè)管理的規(guī)范化奠定良好的社會文化基礎(chǔ)。

第二，企業(yè)文化建設(shè)是物管市場競爭的利器。在市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，物管企業(yè)面臨的市場競爭日益激烈。一方面，類似的企業(yè)如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，但由于行業(yè)本身勞動密集性、利潤微薄的特點，物管行業(yè)也必然面臨重新整合、重配資源，向規(guī)模化和集約化方向發(fā)展的趨勢；另一方面，人民生活水平逐步提高，人們對工作生活居住環(huán)境的要求不斷提高，對其配套服務(wù)———物業(yè)管理也提出了更高要求。就物業(yè)管理企業(yè)來說，幾乎所有物業(yè)管理企業(yè)都認(rèn)識到了提高服務(wù)質(zhì)量的重要性，但如果僅僅想通過技術(shù)、質(zhì)量、價格、服務(wù)等競爭手段甩開對手，顯然會十分困難。在該種情形下，有著良好品牌和公眾形象的物管企業(yè)，必然會在激烈的市場競爭中占據(jù)主動，先一步搶占市場份額。在企業(yè)品牌的創(chuàng)建過程中，企業(yè)文化是不可缺少的利器。對物業(yè)管理企業(yè)而言，加強企業(yè)的文化建設(shè)就是使全體員工的價值觀和企業(yè)的價值觀一致，變被動的管理為企業(yè)自發(fā)的個人價值實現(xiàn)，變無形的文化為有形的企業(yè)效益，促進企業(yè)的經(jīng)濟效益以及社會、環(huán)境效益的提高，同時企業(yè)的對外形象、競爭力在文化建設(shè)過程中也會更好更強。物管企業(yè)品牌，實際就是企業(yè)文化對外發(fā)散力的一種集中體現(xiàn)。

第三，企業(yè)文化建設(shè)必須建立在良好的服務(wù)之上。物業(yè)品牌形象的根基最終落在物業(yè)管理的基礎(chǔ)服務(wù)上，而物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，不只是體現(xiàn)在服務(wù)的技術(shù)水平上，更重要的是體現(xiàn)在服務(wù)的態(tài)度與行為上。員工的服務(wù)態(tài)度與行為，取決于員工對公司、對業(yè)主的認(rèn)識，這正是價值觀范疇，也就是企業(yè)文化所傾注的領(lǐng)域。所以良好的服務(wù)是企業(yè)文化的基礎(chǔ)，同時企業(yè)文化對提升企業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量也有著不可替代的作用。

二、社區(qū)文化建設(shè)是物管企業(yè)文化的展示平臺

第一，社區(qū)文化建設(shè)是物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的社會責(zé)任。從廣義上看，社區(qū)文化是社區(qū)居民在特定區(qū)域內(nèi)長期實踐中創(chuàng)造出來的物質(zhì)財富與精神財富的總和，是介于社會文化和家庭文化之間的一種文化。一方面，物業(yè)公司作為社區(qū)內(nèi)的一個獨立行為主體，也就是社區(qū)文化建設(shè)的一個自然主體。社區(qū)文化建設(shè)是社區(qū)內(nèi)一切主體的社會責(zé)任，物業(yè)公司也不例外。因此，社區(qū)文化建設(shè)是物業(yè)管理公司的一項自然責(zé)任。另一方面，物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂契約，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)專業(yè)的安保、維修、綠化、保潔，這是物業(yè)管理的物質(zhì)層面，屬于廣義的社區(qū)文化建設(shè)范疇。因而，社區(qū)文化建設(shè)又是物業(yè)管理公司的契約責(zé)任。物業(yè)管理公司注重社區(qū)文化建設(shè)，既是物業(yè)公司發(fā)展的需要，也是社會發(fā)展的需要。

第二，關(guān)注社區(qū)文化建設(shè)的根本原因是物業(yè)企業(yè)自身發(fā)展的需求。環(huán)境的變化、生活的便利使居民對物業(yè)管理由不接受到認(rèn)可，到離不開物業(yè)公司。但隨著社會發(fā)展，群眾生活水平提高，業(yè)主對文化生活的需求也越來越高。物業(yè)公司在社區(qū)服務(wù)中的角色和地位，讓業(yè)主對物業(yè)公司在社區(qū)文化建設(shè)方面抱有極高的期望。同時，物業(yè)企業(yè)文化建設(shè)也必須依托社區(qū)文化來謀求自身的發(fā)展，所以，物管企業(yè)致力于社區(qū)文化建設(shè)是物管企業(yè)應(yīng)對市場需求、完善物業(yè)管理環(huán)節(jié)的必然選擇。實踐證明，那些重視社區(qū)文化建設(shè)的物業(yè)公司，更能為市場所接受。

第三，物管企業(yè)在社區(qū)文化建設(shè)中是可以有所作為的。物業(yè)公司作為一個有自身利益的經(jīng)濟實體，為實現(xiàn)自己的發(fā)展目標(biāo)，就必須發(fā)揮企業(yè)文化建設(shè)的主觀能動性，促使企業(yè)文化和社區(qū)文化互動，起到示范和主導(dǎo)作用。所以物管企業(yè)必須積極弘揚社會主旋律，共建小區(qū)美好環(huán)境的主流文化，將企業(yè)文化在社區(qū)的延伸與社區(qū)文化的個性需求有機結(jié)合。此外，從物業(yè)管理市場的發(fā)展來看，不著眼于滿足社區(qū)文化個性化需求的企業(yè)文化肯定是沒有生命力的。根據(jù)這一規(guī)律所建立的企業(yè)文化，其在社區(qū)的延伸、擴張、滲透，與社區(qū)文化建設(shè)是相統(tǒng)一的。從某種意義上說，由物業(yè)公司組織主導(dǎo)的社區(qū)文化建設(shè)，是企業(yè)文化在社區(qū)的延伸與外化，社區(qū)文化是物業(yè)企業(yè)文化的載體與表現(xiàn)形式。

篇4

物業(yè)管理公司是小區(qū)專業(yè)管理的主體,全面負(fù)責(zé)公共設(shè)施維修、環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護、小區(qū)治安保衛(wèi)等服務(wù)性工作。通常情況下,住宅的管理是一個勞動密集型的行業(yè),然而它并非一般意義上的體力勞動。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在,已經(jīng)漸漸地超出了清潔、綠化和安全巡邏的概念。高科技手段和計算機技術(shù)已不容選擇地進入物業(yè)管理行業(yè),物業(yè)管理不再是傳統(tǒng)意義上全天候的人工管理。

(一)消費群領(lǐng)域的網(wǎng)絡(luò)化刺激了物業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)化進程

只要輕輕一點,就可以搭乘網(wǎng)絡(luò)--這艘新世紀(jì)的諾亞方舟,獲取各種服務(wù)的誘惑的確讓不少人心動。一項調(diào)查表明,深圳有58.6%的人擁有個人上網(wǎng)電腦,調(diào)查還顯示,2001年家用電腦市場將再上一個臺階,14.7%的城市居民表示了強烈的購買意向。帶寬的不斷增加和上網(wǎng)費用的大幅下調(diào),更進一步使網(wǎng)絡(luò)家居為越來越多的人所接受。根據(jù)CNNIC的統(tǒng)計,到去年年底中國已有網(wǎng)民2230萬,任何一個積極尋求發(fā)展的物業(yè)管理公司都無法面對如此巨大的市場群體而無動于衷。網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展將物業(yè)管理公司與業(yè)主們一起推向市場經(jīng)濟第一線。

千兆以太網(wǎng)和VODSL等寬帶通信技;噩術(shù)的應(yīng)用,利用現(xiàn)有電話線實現(xiàn)帶寬達1OMb/s的雙向傳輸,完全可以解決傳統(tǒng)ADSL技術(shù)中存在的用戶上行帶寬窄及用戶端接入設(shè)備昂貴的問題,ADSL終端設(shè)備大約要2700至3000元,而VODSL只要幾百元錢,用戶完全可以負(fù)擔(dān)得起,有條件的發(fā)展商也可以免費提供。隨著一個個智能化小區(qū)紛紛崛起,強大的社區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)體系逐漸形成。深圳有數(shù)百個社區(qū)住宅具備寬通信能力,這必將促進全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級并形成一個龐大的信息服務(wù)業(yè)。

(二)智能化配套設(shè)施的統(tǒng)一管理要求物業(yè)管理以網(wǎng)絡(luò)化與之相適應(yīng)

三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)、消防自動控制系統(tǒng)、自動巡邏系統(tǒng)、停車場IC卡管理系統(tǒng)、紅外線安防系統(tǒng)等越來越多的智能化配套設(shè)施逐漸進入社區(qū),不同的智能化設(shè)施可能關(guān)系到物業(yè)管理公司中不同的部門和人員的監(jiān)控管理工作,同時又與每一住戶日常生活息息相關(guān)。如何充分高效地利用這些設(shè)施為住戶服務(wù)?如何將社區(qū)中管理的需求與系列基礎(chǔ)設(shè)施的功能統(tǒng)一起來?這就要求物業(yè)管理實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化,以達到設(shè)備的應(yīng)用管理、人的管理和住戶的服務(wù)高效統(tǒng)一。

(三)日常生活服務(wù)將逐步納入物業(yè)管理的范疇,并最終實現(xiàn)與物業(yè)管理的良性互動

住宅建設(shè)飛速發(fā)展,人們對居住環(huán)境也有了更高的要求。居室不僅僅是一個居住的中心、教育的中心、交流的中心。這就要求物業(yè)管理公司把自動化的服務(wù)延伸到客戶一端,為客戶提供方便、迅捷的個性化服務(wù)和定制信息。目前深圳一些小區(qū)如天安數(shù)碼城、梅林一村等,已經(jīng)可以在網(wǎng)上實現(xiàn)物業(yè)費用查詢,網(wǎng)上建議,上網(wǎng)投訴、報修等功能。

網(wǎng)絡(luò)給我們帶來了廣闊的生活空間和新鮮感受,常可以聽到身邊有人建議:隨著人們對網(wǎng)絡(luò)的種種便捷的習(xí)慣和逐漸依賴,日常服務(wù)需求將逐步納入物業(yè)管理的范疇,并最終實現(xiàn)與物業(yè)管理良性互動。

(四)網(wǎng)絡(luò)化的進程,使物業(yè)管理完全可以與外界配套取得聯(lián)系,甚至將周邊配套視為資源,以補充自身配套的不足

項目與商業(yè)中心區(qū)的距離是目前房價的支撐點,然而隨著網(wǎng)絡(luò)化管理的推進,管理的等級程度將成為人們考慮的另一個焦點。通過網(wǎng)絡(luò)化管理物業(yè)管理公司完全可以與外面的配套取得聯(lián)系,甚至將周邊的生活配套視為自己的資源,以補充自身配套的不足。而那些學(xué)校、醫(yī)院、裝修公司、家具公司、商場、超市進駐小區(qū)、占有客戶,也正是他們今后的戰(zhàn)略目標(biāo)。有了系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)化管理手段,物業(yè)管理公司甚至可以同其它傳統(tǒng)銷售業(yè)達成合作:業(yè)主剛?cè)胱【蜁玫礁浇泻蛫蕵穲鲳^的會員卡,附近某醫(yī)院還將為其建立醫(yī)療檔案,某著名學(xué)校還將接納其子女人學(xué),附近某家具城將提供折扣優(yōu)惠,其指定裝飾公司也會推出優(yōu)惠服務(wù),和某汽車救授公司聯(lián)系,為業(yè)主提供汽車救援卡等等。對物業(yè)公司而言,也可以利用自身優(yōu)勢獲取一定的中介利潤。

二、物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化在小區(qū)內(nèi)的實施

(一)網(wǎng)絡(luò)化管理,將社區(qū)中人的需求與系列基礎(chǔ)設(shè)施的功能統(tǒng)一起來

通過網(wǎng)絡(luò)化管理,實現(xiàn)對集成的智能.化設(shè)備、系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)飛數(shù)據(jù)庫等進行全面的管理和監(jiān)控。例如一旦出現(xiàn)事故報警,不僅控制中心、保安部門可以立即進行處理,同時相關(guān)部門、高層管理人員以及住戶均可同時了解到事故的處理過程,以便于及時采取相應(yīng)的配合措施。

(二)小區(qū)物業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)化,促進社區(qū)管理規(guī)范、高效運營

在住宅小區(qū)的物業(yè)管理中,大量日常工作是圍繞居住保障進行的。它包括上水、下水、煤氣、交通、通訊線路的暢通,供電的穩(wěn)定,冬季的用暖供給,土建結(jié)構(gòu)的安全保障,外墻裝飾的破損補救,以及對突發(fā)事故的急修、搶修等。這一系列對物業(yè)各類硬件的日常維護、修繕、更新、改造等,相當(dāng)復(fù)雜繁重。網(wǎng)絡(luò)化管理,將其納入程序化管理,則能夠極大地降低勞動強度,使社區(qū)的服務(wù)管理規(guī)范有序,同時為企業(yè)持續(xù)發(fā)展和追求長期利潤最大化奠定基礎(chǔ)。

(三)社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理,為物業(yè)管理公司帶來增值效益

如果說網(wǎng)絡(luò)化的管理給住戶帶來的是便捷飛高效的服務(wù),對管理公司則意味著勃勃商機。除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費所包含的必要服務(wù)項目外,物業(yè)管理公司還可以通過網(wǎng)絡(luò)拓展服務(wù)的深度和廣度,開展各種在線的增值服務(wù),如VOD點播、遠(yuǎn)程教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療,使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù),并從中獲取增值效益。

目前住宅大多已經(jīng)在教育、購物飛交能、娛樂、休閑等生活配套方面比較齊全,在小區(qū)保安人員24小時巡更下,小區(qū)住戶車出車入,與外界的交流依*著先進的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),連日常費用的繳交也"出戶"且"遠(yuǎn)程"了。面對激烈的競爭,如何有效利用社區(qū)資源,將其轉(zhuǎn)化為真正為自己業(yè)主服務(wù)的生活配套,讓項目的業(yè)主能夠真.實地?fù)碛羞@些服務(wù),擔(dān)當(dāng)管理者角色的物業(yè)管理公司今后再不能"獨善其身"了。

三、網(wǎng)絡(luò)化管理在物業(yè)公司內(nèi)部管理中的應(yīng)用

在對物業(yè)管理的問題上,人們經(jīng)常談?wù)摰氖菍ι鐓^(qū)的物業(yè)管理。實際上,它還包括另一個重要層面,即對公司的內(nèi)部管理。網(wǎng)絡(luò)化管理首先解決的是實現(xiàn)了對分散的下屬物業(yè)管理處統(tǒng)一高效的管理。物業(yè)管理是規(guī)模出效益的行業(yè),但如果集團下屬物業(yè)管理處個數(shù)眾多且分布分散,勢必造成資源的浪費及管理的不便。網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理,能有效運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù),以經(jīng)濟手段對物業(yè)實施多功能、全方位的統(tǒng)一管理,并為物業(yè)所有人、使用人提供高效、周到的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮出最大的使用價值和經(jīng)濟價值。

(一)實現(xiàn)對分散的下屬物業(yè)管理處統(tǒng)一高效的管理

據(jù)深圳市住宅局公布的最新統(tǒng)計,深圳物業(yè)管理企業(yè)進軍全國大市場的管理面面積突破3000萬平方米大關(guān),成為我國物業(yè)管理一體化、市場化、規(guī)范化的"旗艦"。

發(fā)展速度快本來是一件好事,但同時也暴露出了一些問題,如開發(fā)單位多、物業(yè)項目小而零散,致使點多、片大、線長。遠(yuǎn)程統(tǒng)一化管理問題成了讓物業(yè)管理公司頭痛的難題。網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理有效地解決了遠(yuǎn)程化管理問題,將物業(yè)管理升級,利用網(wǎng)絡(luò)將有關(guān)聯(lián)的或同一發(fā)展商、物業(yè)管理公司旗下的項目聯(lián)結(jié)起來,達到資源共用、信息共享,以較少的資源投入發(fā)揮更大的功效;物業(yè)管理公司老板還可以安坐家里監(jiān)測整個企業(yè)在各地的進度。

(二)減少中間環(huán)節(jié),有效降低成本

篇5

在2010年中國上海世界博覽會期間，各物業(yè)服務(wù)保障單位采用嚴(yán)格的團隊管理、科學(xué)的作業(yè)流程、先進的維保工藝、節(jié)能的環(huán)保技術(shù)，創(chuàng)造了中國物業(yè)管理史上超大型國際展會物業(yè)服務(wù)保障的成功范例，尤其是開、閉幕式的禮儀服務(wù)、VIP貴賓接待、外語小語種翻譯、咨詢引導(dǎo)、租借播音、參觀講解、出入口管理、大型停車管理、司機之家服務(wù)等，超出了傳統(tǒng)物業(yè)管理的范圍。面對持續(xù)超大客流、持續(xù)高溫、突發(fā)應(yīng)急事件處置、高強度安全標(biāo)準(zhǔn)等考驗，錘煉了一大批具有現(xiàn)代服務(wù)意識的年輕物業(yè)人。雖然以上企業(yè)在整個物業(yè)管理行業(yè)中只占小部分，從事的物業(yè)服務(wù)建筑面積占全市物業(yè)服務(wù)的比重不大，但是，其所發(fā)揮的引領(lǐng)、示范作用催人奮進，恰似優(yōu)良的種子，播撒在物業(yè)管理這片希望的田野上。我們要珍惜、愛護和使用好這些寶貴的人力資源財富，弘揚、傳承世博物業(yè)服務(wù)的“五敢”精神，期盼著物業(yè)管理在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展中收獲更多成果。

二、加快實現(xiàn)物業(yè)管理的歷史性跨躍

篇6

一、基本概念介紹

社區(qū)管理是在政府的指導(dǎo)下，社區(qū)職能部門、社區(qū)單位、社區(qū)居民對社區(qū)的各項公共事務(wù)和公益事業(yè)進行的自我管理。社區(qū)業(yè)主自治是全體業(yè)主通過協(xié)商合作等方式實現(xiàn)對共有產(chǎn)權(quán)資源的有效治理。社區(qū)業(yè)主自治的本質(zhì)是全體業(yè)主通過集體參與來實現(xiàn)社區(qū)公共事務(wù)的治理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分，本文中的物業(yè)管理指的是狹義的物業(yè)管理。物業(yè)管理是物業(yè)公司接受業(yè)主委托，對社區(qū)公共環(huán)境和公共資源進行管理，對業(yè)主提供服務(wù)的行為。

社區(qū)管理與物業(yè)管理的比較：

二、社區(qū)建設(shè)現(xiàn)存問題

（1）缺乏有效的業(yè)主自治組織。首先，在于業(yè)主自治組織的設(shè)立上，政府扮演的角色不當(dāng)，是該組織無法成立的重要原因；其次，在于居民自治管理的意識不強，參與度低，只關(guān)注自身利益而忽略了社區(qū)的整體發(fā)展，這樣的意識不利于社區(qū)自治組織發(fā)揮其功效；再次，業(yè)主自治組織相關(guān)主體，包括業(yè)主委員會等，權(quán)責(zé)不明晰，地位上沒有相關(guān)法律做保障，因此運行起來舉步維艱。（2）物業(yè)管理的合同化性質(zhì)制約了社區(qū)的自我發(fā)展。有上述內(nèi)容可知，物業(yè)管理是基于物業(yè)公司與社區(qū)居民的合同條款之下所作出的管理，其條款是客觀的，無法變動的，合同的簽訂既保障了居民業(yè)主的合法權(quán)益，同時規(guī)范了雙方的行為，但是，合同無法規(guī)定生活中所有的細(xì)節(jié)，因此隱藏了很多可能出現(xiàn)的矛盾。（3）社區(qū)管理與物業(yè)管理的相互獨立，降低了社區(qū)建設(shè)的效率。經(jīng)過對社區(qū)管理和物業(yè)管理的比較，二者在運行時是相互獨立的，不存在聯(lián)動促進作用機制，但是，二者的權(quán)責(zé)分工確實不明確的，這就導(dǎo)致了很多事情發(fā)生時，即牽扯到物業(yè)管理范疇又與社區(qū)管理相關(guān)，二者不一致的處理方式會影響到社區(qū)的穩(wěn)定發(fā)展，對于有的事情，二者又相互推脫，不積極解決，挫傷了業(yè)主對社區(qū)管理的信心，降低了參與自治的積極性，同時降低了社區(qū)解決問題的效率。

三、物業(yè)管理現(xiàn)存問題

（1）業(yè)主委員會過分強調(diào)維權(quán)，忽視對業(yè)主責(zé)任與義務(wù)的教育。小區(qū)物業(yè)管理未真正納入社區(qū)建設(shè)，政府有關(guān)部門對社區(qū)管理未進行有效整合，有些工作也未到位。（2）開發(fā)商遺留問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)，個別物業(yè)管理企業(yè)也未按要求提供相應(yīng)服務(wù)。

四、建立有效整合機制的探究

篇7

自立社區(qū)管理委員會在具體事務(wù)方面也重點突出，饒有成效，如：訂立社區(qū)管理規(guī)約，涵蓋共性約定及十余項具體的物業(yè)管理相關(guān)辦法，經(jīng)全體委員審議通過，使社區(qū)管理有所遵循；制定社區(qū)定期工作實施方案，包括水塔清洗、環(huán)境消毒、物業(yè)管理費收繳、節(jié)假日社區(qū)活動等，確保這些例行性事務(wù)事有人做、物有人管，形成工作制度；制定社區(qū)重大工作推進計劃表，對重大事項依據(jù)輕重緩急，排定近、中、長期計劃，實施跟蹤督促；做好物業(yè)顧問公司聘用和監(jiān)督管理，對于小區(qū)安全、電梯管理等事務(wù)，聘用不同的專業(yè)化顧問公司管理，對于房屋修繕，包括公共部位及居民居家維修，聘用正規(guī)的水電及土木工程人員操作；加強社區(qū)地下車庫、地面停車管理，抓好社區(qū)公用舞蹈教室、多功能教室、臺球室、電腦圖書室、閱報室、文娛中心等的日常使用管理，及時更新購置公共設(shè)備和器材。

（二）物業(yè)顧問公司相對弱勢

物業(yè)顧問公司與社區(qū)管理委員會為市場化的雇傭關(guān)系。社區(qū)管理委員會就社區(qū)不同管理事務(wù)，雇用不同的企業(yè)或者有專業(yè)資質(zhì)的人員來實施管理，如：在小區(qū)安全管理工作上，雇傭正規(guī)的安全顧問公司；小區(qū)電梯管理則招標(biāo)承包給電梯管理公司實施菜單式管理；房屋維修則定期或不定期聘用合格的水電及土木工程人員管理。物業(yè)服務(wù)專業(yè)化、分工細(xì)、規(guī)模小，其特點是公司運營成本低，有的甚至是由具備資格的個體承接。這些公司型的和個體性的物業(yè)管理主體，均獨立向社區(qū)管理委員會負(fù)責(zé)。社區(qū)管理委員會對其按合同給付傭金。相對而言，上海的物業(yè)服務(wù)企業(yè)則居于強勢，有的小區(qū)物業(yè)辦公室就叫管理處,簡直像一個機關(guān)衙門：門難進，臉難看，事難辦。物業(yè)服務(wù)企業(yè)大而全，看似什么都有，其實一樣也不行；管理成本高，專業(yè)性差，有些服務(wù)項目還要外包轉(zhuǎn)包。物業(yè)服務(wù)企業(yè)包攬小區(qū)公共區(qū)域、經(jīng)營項目、公共設(shè)施等的產(chǎn)權(quán)性管理、經(jīng)營、收益，處置事務(wù)過多。上述種種形成一個特點，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)委會在小區(qū)日常管理上矛盾較多，相互對立，處理困難。

（三）業(yè)主的自我管理、自我約束能力強

自立社區(qū)定期召開業(yè)主大會，成立、更新、監(jiān)督社區(qū)管理委員會，審議小區(qū)管理重大事項，如動用管理維修基金等。管理委員會定期向業(yè)主大會匯報社區(qū)管理運營情況、財務(wù)收支情況、重大事項落實情況以及委員會運作情況。業(yè)主參與小區(qū)自治管理的熱情高，不僅體現(xiàn)在不計酬勞志愿參加社區(qū)管理委員會工作上，還體現(xiàn)在領(lǐng)養(yǎng)小區(qū)綠化、參與小區(qū)公共活動等一些事情上。自立社區(qū)還訂立業(yè)主公約，規(guī)定業(yè)主參與社區(qū)管理相關(guān)權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，并制定各類社區(qū)資源、公共設(shè)施、活動場所等使用管理辦法。如小區(qū)管理費收繳方面發(fā)生法律糾紛，該行為法律關(guān)系主體是社區(qū)管理委員會和業(yè)主，而非業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（四）社會文化公共事務(wù)成為小區(qū)管理的一個重心和亮點

為增強社區(qū)凝聚力，豐富社區(qū)生活，自立社區(qū)大力推進社區(qū)文化建設(shè)：堅持舉辦社區(qū)文化節(jié)活動，包括社區(qū)文物展、社區(qū)美食競賽、奇石異樹展、手工藝品展、書畫展等，得到社區(qū)居民一致好評和踴躍參加；積極舉辦各類講座、授課、旅游、小型晚會等；請醫(yī)院專家到小區(qū)義診和舉行健康講座；組織居民到大陸參訪旅游，感受祖國大好河山；組織播放優(yōu)秀影視節(jié)目和戲劇舞臺演出；開辦中醫(yī)養(yǎng)生班、書法寫作班、電腦研習(xí)班、舞蹈班、兒童讀經(jīng)班及品格教育營；積極組織各類公益性活動，每年定期舉辦“防火宣導(dǎo)，高樓社區(qū)防縱火組合演練”及有關(guān)防災(zāi)演練；及時組織各類賑災(zāi)募捐活動。這些活動提高了居民文化修養(yǎng)和綜合素質(zhì)，增強了社區(qū)凝聚力和親和力。

（五）社區(qū)管理委員會協(xié)調(diào)力很強

社區(qū)管理委員會在與里委以及其他地方行政管理部門、社會組織、經(jīng)濟組織等事務(wù)協(xié)調(diào)中，作用很強，話語權(quán)很大。如經(jīng)自立社區(qū)管理委員會協(xié)調(diào)，在社區(qū)安裝提款機，福特公司搬遷電機房、減少噪音等，相關(guān)部門支援小區(qū)綠化苗木等。桃園中櫪自立社區(qū)管理經(jīng)驗和做法還有很多值得介紹的地方，如運用信息化管理手段，尤其在安保、小區(qū)服務(wù)等方面，實現(xiàn)24小時全方位與社會聯(lián)通的全息系統(tǒng)。這些都給我們很大啟發(fā)。

二、臺灣地區(qū)物業(yè)管理給上海的啟示

（一）產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是解構(gòu)臺灣地區(qū)物業(yè)管理體系機制的關(guān)鍵

英國啟蒙思想家洛克認(rèn)為，財產(chǎn)權(quán)是人最重要的自然權(quán)利。人要有財產(chǎn)權(quán)，首先要有財產(chǎn)，進而擁有由這些財產(chǎn)而來的一系列權(quán)利，如管理、處置、收益等。有了私產(chǎn)私權(quán)，并落實了對私產(chǎn)私權(quán)的尊重，人才有尊嚴(yán)、才有動力、才有活力。臺灣地區(qū)業(yè)主主導(dǎo)物業(yè)管理的積極性、主動性高，究其原因就在于尊重了物業(yè)作為財產(chǎn)權(quán)的規(guī)定性。正是基于這點，自治成為臺灣地區(qū)物業(yè)的核心，而這又恰恰符合居住社區(qū)物業(yè)管理的根本屬性。從本質(zhì)上講，居住社區(qū)是居民自治的范疇和領(lǐng)域，充分發(fā)揮群眾自治作用是實現(xiàn)社區(qū)管理內(nèi)生和不竭的活力。財產(chǎn)與財產(chǎn)權(quán)相統(tǒng)一，活力與自治相統(tǒng)一。在這些要素不具備或者相背離的情況下，物業(yè)管理上不去也就不足為奇了。

（二）物業(yè)領(lǐng)域市場開放度、社會化程度高

臺灣地區(qū)物業(yè)市場體系和構(gòu)成要素是充分自由、充分開放的，業(yè)主、社區(qū)管理委員會、委員會的專兼職人員，物業(yè)顧問企業(yè)，各種服務(wù)性的團體個體可自由組合。其市場準(zhǔn)入也是開放的，尤其對個體性的經(jīng)濟活動組織，如個體的水電工、維修工以及其他技術(shù)勞務(wù)人員都納入其物業(yè)市場體系。其社區(qū)物業(yè)活動、物業(yè)管理事務(wù)，基本全由社會自我組織、自我調(diào)節(jié)完成，需要政府介入的地方很少，甚至連這些對應(yīng)的行政部門都不用設(shè)置。這些給我們不少啟發(fā)，如物業(yè)類企業(yè)尤其居住社區(qū)物業(yè)類管理企業(yè)是不是一定要有規(guī)模，要大、要新、要強，看來還是要形成符合居住物業(yè)自身領(lǐng)域特點的企業(yè)格局、經(jīng)營模式、適當(dāng)規(guī)模以及行業(yè)準(zhǔn)入、經(jīng)濟管理等。再者，啟發(fā)我們一定要相信市場、相信社會，它們一定會將各類資源有效打理、有效組合，這是一個能產(chǎn)生內(nèi)生活力、原生動力的源泉。

（三）社區(qū)管理委員會及居住社區(qū)成為社會活動、歷史文化傳承的中樞

這主要與臺灣地區(qū)物業(yè)領(lǐng)域的去經(jīng)濟化原則以及社會事業(yè)定位相關(guān)聯(lián)。臺灣的居住社區(qū)物業(yè)管理從本質(zhì)上講是社會事業(yè)范疇，他們的物業(yè)管理確定了這么一個基石：物業(yè)管理領(lǐng)域不屬于經(jīng)濟范疇，屬于社會自治范疇，屬于社會事業(yè)范疇。我們則把物業(yè)管理作為經(jīng)濟領(lǐng)域，列入第三產(chǎn)業(yè)，是要為社會創(chuàng)造財富的，作為微觀的企業(yè)而言，是以盈利為主，怎么賺錢快怎么來，怎么賺錢容易怎么來，怎么賺錢多怎么來。難以想象以這樣的經(jīng)營思想為指導(dǎo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)會去設(shè)計各種社會文化活動以及增益?zhèn)€人道德、健康、綜合素養(yǎng)等的公益活動。

篇8

(二)社區(qū)管理缺乏內(nèi)在的動力，物業(yè)管理缺乏外在的推力

社區(qū)管理的本質(zhì)應(yīng)是互動式管理，自上而下的拉動必須與自下而上的推動有機結(jié)合，才能實現(xiàn)政府和居民的雙贏，這種發(fā)自居民內(nèi)部的推動力才是社區(qū)管理的核心和根本，才能以最小投入獲得最大產(chǎn)出。物業(yè)管理則比較缺乏政府和社會的理解和支持，在居民管理上基本陷入孤立狀態(tài)。

(三)二者之間相互推諉和指責(zé)，缺乏深度合作

社區(qū)管理與物業(yè)管理都要注重居民居住環(huán)境及安全問題的解決，但是由于二者分屬不同部門，導(dǎo)致對諸多問題的解決不是尋求齊心協(xié)力，而是相互推諉、相互指責(zé)，即使二者有一定程度的合作，也總是流于形式和表面。

(四)開發(fā)商、物業(yè)與居民的矛盾尤為突出

物業(yè)管理公司一般都是在業(yè)主入住之前通過開發(fā)商選聘，絕大多數(shù)物管公司都形成了對開發(fā)商負(fù)責(zé)的服務(wù)意識。但是，在業(yè)主入住之后，房屋的所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，前期物業(yè)服務(wù)合同已然不成立，物管必須接受業(yè)主的考察和評定，重新與業(yè)主簽訂服務(wù)合同。由于物管的服務(wù)意識沒有及時轉(zhuǎn)變，加之與開發(fā)商的緊密關(guān)系，在處理業(yè)主與開發(fā)商的糾紛時不是維護業(yè)主利益，而是錯誤地維護開發(fā)商利益。開發(fā)商完成住房銷售以后基本退出業(yè)主視線，一旦業(yè)主發(fā)現(xiàn)住房質(zhì)量及服務(wù)問題只能尋求物業(yè)公司解決，而物業(yè)公司并無義務(wù)承擔(dān)開發(fā)商遺留的住房質(zhì)量及服務(wù)的責(zé)任，從而造成開發(fā)商、物業(yè)與居民的矛盾尤為突出。

二、社區(qū)管理與物業(yè)管理的融合創(chuàng)新模式

(一)物業(yè)管理納入社區(qū)管理，統(tǒng)一向居民提供有效供給

社區(qū)管理和物業(yè)管理都是面對居民，都要考慮如何滿足居民的需求。物業(yè)管理公司在業(yè)務(wù)上接受房管部門領(lǐng)導(dǎo)的同時，在居民服務(wù)上更需要接受社區(qū)的統(tǒng)一指導(dǎo)和管理，以便更好地服務(wù)于居民。物業(yè)管理公司的招標(biāo)權(quán)應(yīng)該賦予社區(qū)。在小區(qū)業(yè)主委員會沒有產(chǎn)生之前，即小區(qū)住戶未達到50%以上，應(yīng)由社區(qū)代為招標(biāo)選取合格物業(yè)公司實施前期物業(yè)管理，開發(fā)商與社區(qū)簽訂一份委托招標(biāo)協(xié)議書;在小區(qū)業(yè)主委員會產(chǎn)生之后，即小區(qū)住戶達到50%以上，社區(qū)再將物業(yè)招標(biāo)權(quán)移交小區(qū)業(yè)主委員會。

(二)物業(yè)管理是社區(qū)管理的窗口和平臺，是細(xì)化居民服務(wù)的一線管理

每一個小區(qū)都有物業(yè)管理辦公室，這個辦公室就是社區(qū)管理的窗口和平臺，是第一線的、也是微觀層面的居民管理與服務(wù)。社區(qū)則是第二線的，相對來說是宏觀層面的管理與服務(wù)。物業(yè)辦公室是社區(qū)的居民聯(lián)絡(luò)站，也是微型的居民工作站。社區(qū)的服務(wù)產(chǎn)品都可以借助物業(yè)辦公室這個平臺來提供，居民的各種需求建議也可以通過物業(yè)辦公室反饋到社區(qū)。社區(qū)管理模式因而演變?yōu)?政府—街道辦—社區(qū)—小區(qū)物管辦—樓棟—住戶。這種模式更加細(xì)化、具體，充分考慮到每一個小區(qū)的差異，能夠最大程度達到政府與居民的有效溝通和理解，也能從微觀層面尋求物業(yè)公司對社區(qū)管理的配合。

(三)物業(yè)管理保持營利目的，屬于社區(qū)管理范疇中的營利部分

物業(yè)管理的營利性質(zhì)可以繼續(xù)保持，納入社區(qū)管理不會改變物業(yè)公司的原有屬性。社區(qū)服務(wù)也不只是無償性質(zhì)的，其中根據(jù)居民的實際需要，低收費以及正常收費也在其中。物業(yè)管理收費屬于正常收費性質(zhì)，如果能夠充分滿足居民安居的需求，提升居民的安居水平，那么付費是情理之中的事情。

三、社區(qū)管理與物業(yè)管理融合創(chuàng)新的社會價值

(一)通過物業(yè)管理平臺細(xì)化社區(qū)管理，最大程度實現(xiàn)社會效益

社區(qū)管理與服務(wù)是較為宏觀和粗化的，居民人數(shù)眾多，需求很難統(tǒng)一和協(xié)調(diào)解決。如果通過物業(yè)管理平臺將社區(qū)管理與服務(wù)細(xì)化到每一個居民小區(qū)，小區(qū)再進一步細(xì)化到每一棟住戶，則社區(qū)管理就有了較好的微觀運作層面和具體細(xì)化的管理手段，便于上情下達和下情上報，能夠很好地實現(xiàn)社會效益，最大程度保障居民的良好生活狀態(tài)。

(二)通過社區(qū)非營利方式服務(wù)于物業(yè)營利方式，最大程度協(xié)調(diào)居民與物業(yè)管理的關(guān)系

物業(yè)管理的運作模式屬于營利性質(zhì)，這種營利的實現(xiàn)只能以居民的繳費和配合管理為必要條件。如果物業(yè)管理與社區(qū)管理結(jié)合，那么物業(yè)管理比較容易為居民所理解和接受。居民從物業(yè)平臺享受到的社區(qū)服務(wù)的廣度和深度，直接決定或影響著物業(yè)公司的營利目標(biāo)，并最終直接決定或影響著居民對物業(yè)公司的認(rèn)同度。

篇9

高職院校中的物業(yè)管理是高等院校教育體系改革后的產(chǎn)物，用途就是將學(xué)校中的環(huán)境、房屋設(shè)施維護、衛(wèi)生問題等由學(xué)校管理轉(zhuǎn)變到社會物業(yè)管理的形式。以規(guī)范、社會性、專業(yè)性的物業(yè)管理準(zhǔn)則。可以保障學(xué)校教育工作的順利研究，給師生們一個良好的校園環(huán)境的同時，也提高了社會的經(jīng)濟效益。高職院校中的工作文件種類繁多且復(fù)雜，這就給了檔案工作加大了難度。那么高職院校中的物業(yè)管理需不需要檔案管理呢，回答則是必然的。

一、高職院校的物業(yè)管理工作

1、物業(yè)管理的定義

物業(yè)這兩個詞多在企業(yè)單位跟家庭小區(qū)中出現(xiàn)，在高職院校中出現(xiàn)還是最近剛剛興起。物業(yè)的含義是擁有的財產(chǎn)和擁有物以及房地產(chǎn)等資產(chǎn)，它的范疇特別廣泛。物業(yè)是指已建造完成和已經(jīng)被使用的建筑類和相關(guān)的配套設(shè)備以及場地。而物業(yè)管理是指招聘物業(yè)服務(wù)方，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)方制定物業(yè)合同，對指定的財務(wù)資產(chǎn)、房屋以及指定場地進行維護，以及對業(yè)主擁有的房屋、資產(chǎn)、設(shè)備進行的管理工作。

2、高職院校中的物業(yè)管理

高職院校中的物業(yè)管理工作形式繁多、內(nèi)容豐富。簡單的說就是對學(xué)生公寓、圖書館、體育場、食堂、教學(xué)樓、辦公樓等場所進行維護管理化，以及學(xué)校的生態(tài)環(huán)境也要定期進行維護。高職院校中的物業(yè)管理工作必須要結(jié)合學(xué)校的基本情況，而不是完全效仿社會中的物業(yè)管理，應(yīng)該在社會中物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，結(jié)合院校的自身情況，優(yōu)化院校物業(yè)管理工作，目的是維護校園環(huán)境及秩序，以市場效益為本，集中管理、經(jīng)營和服務(wù)為一體，使其具有市場性和專業(yè)性、社會化三者為一體的物業(yè)管理新體系。

由于高職院校中的物業(yè)管理工作范圍廣泛且復(fù)雜，物業(yè)管理人員數(shù)過多難管理，于是物業(yè)管理中的檔案工作的開展就有了意義，這樣可以規(guī)范整個物業(yè)管理工作。對每一處設(shè)施的維修和學(xué)校需要的支出都做好檔案記錄工作，優(yōu)化物業(yè)管理工作的質(zhì)量，開拓一個檔案服務(wù)新趨勢。

二、檔案管理的重要性

1、物業(yè)檔案

物業(yè)檔案就是在物業(yè)服務(wù)中體現(xiàn)物業(yè)狀況的媒介，以體現(xiàn)物業(yè)部門對業(yè)主的服務(wù)情況，對服務(wù)的內(nèi)容進行有價值的記錄。物業(yè)檔案可以體現(xiàn)某一項物業(yè)服務(wù)的綜合情況，是物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)及憑證。

物業(yè)檔案的內(nèi)容包括物業(yè)部門自己的檔案，以及發(fā)展構(gòu)建的成果和對接管的物業(yè)進行的服務(wù)、管理、維護記錄的檔案。物業(yè)檔案的形式具有多樣性，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，信息技術(shù)也走進了檔案工作中來，利用信息技術(shù)更加系統(tǒng)的進行檔案工作。可以避免檔案繁多，查找不便且容易弄亂的缺點。

檔案管理與其他管理工作一樣都是高職院中的重要組成部分，是高職院發(fā)展不可缺少的重要部門。近年來我國開始大力發(fā)展高校教育事業(yè)，而高職院校每年的學(xué)生、教師職工的檔案數(shù)據(jù)都會有很大的變動。且隨著高職院校物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)管理開始扎根在高職院校中，成為了院校中必不可缺少的重要環(huán)節(jié)。

2、物業(yè)檔案管理中出現(xiàn)的問題

通過深入了解一些高職院校中的物業(yè)檔案管理工作，我們不難發(fā)現(xiàn)其中還有很多顯見的共性問題，有一部分的檔案管理工作不夠規(guī)范，物業(yè)檔案工作的質(zhì)量也沒有達到一定的要求。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1、檔案資料有缺漏，資料不完整，檔案內(nèi)容沒有及時更新。2、檔案資料的存放沒有科學(xué)依據(jù)，有些檔案只是被隨意簡單的放在檔案袋中，沒有按時間以及內(nèi)容進行合理的排序和歸檔，在查找檔案時耗時又費力。3、檔案資料管理中，進行交接工作時由于交接手續(xù)不健全會造成檔案缺失的問題，這就是檔案管理工作不規(guī)范的體現(xiàn)，當(dāng)檔案資料缺失后，無法追究個人責(zé)任。

3、加強檔案管理工作的措施

（1）物業(yè)管理中的職工對于檔案管理工作沒有一定的認(rèn)識度，所以要加強職工們的檔案管理意識。可以采取組織培訓(xùn)的方法，將檔案管理工作與物業(yè)質(zhì)量聯(lián)系到一起，培養(yǎng)職工對檔案管理工作的參與性與積極性。

（2）可以建立一個檔案管理制度，通過規(guī)范、檢查、監(jiān)督三者為一體的方式來完善這個制度，并且要結(jié)合實際情況采取相應(yīng)的管理措施。

（3）做好物業(yè)檔案管理工作是一個長期的任務(wù)，隨著高職院校的不斷發(fā)展，物業(yè)檔案管理工作也要與時俱進。檔案管理人員要清晰認(rèn)識，有一個長遠(yuǎn)的思路和規(guī)劃。

4、物業(yè)檔案的作用

隨著高職院校中物業(yè)管理工作的深入，物業(yè)檔案的作用越來越明顯起來，也越來越受到更多物業(yè)管理人士的關(guān)注。城市化建設(shè)發(fā)展迅速，不但學(xué)校外界對物業(yè)管理的需求越來越大，高校對物業(yè)管理的需要也愈來愈明顯，作為物業(yè)管理中的重要組成部分，物業(yè)檔案是對這些工程技術(shù)以及設(shè)備維護的一個憑證，可避免不必要麻煩的發(fā)生，如果物業(yè)管理中出現(xiàn)了數(shù)據(jù)錯誤，就可以利用檔案及時找到解決的良策。通過檔案，物業(yè)可以清楚的了解學(xué)校最近的物業(yè)需要，起到省時省力的效果。同時，當(dāng)學(xué)校與物業(yè)方有不必要的合同糾紛時，檔案就可以做一個調(diào)解師，來解決學(xué)校與物業(yè)之間的矛盾糾紛，從而使物業(yè)管理工作正常有序的進行。

結(jié)語： 高職院校物業(yè)管理工作的開展表明著經(jīng)濟探索邁出的重要一步，物業(yè)管理中的檔案工作給物業(yè)管理帶來了更多的便利條件。筆者認(rèn)為高職院校中的物業(yè)檔案工作還需要進一步的探索及研究，高校與物業(yè)部門應(yīng)積極的探討其中的共性問題，并找出解決的對策，發(fā)揮其全部的效益，建立一個新的物業(yè)管理體系和新工作機制，開拓服務(wù)新領(lǐng)域，以推進物業(yè)管理中檔案工作的良好發(fā)展。

參考文獻：

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物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后。盡管《物權(quán)法》出臺，又有此前的《物業(yè)管理條例》，但整體上而言，有關(guān)物業(yè)管理的配套法律法規(guī)比較零散，缺少系統(tǒng)性。

現(xiàn)行的住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在著一些弊端，這些問題不解決，就不能從根本上確立正確、公平、符合實際的物業(yè)管理法律關(guān)系，也不可能使我國的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

開發(fā)商遺留問題。從大多數(shù)的物業(yè)管理投訴中也可以看出，眾多的糾紛并非因為物業(yè)管理公司自身經(jīng)營水平問題，而是由于歷史遺留問題造成，從而使物業(yè)管理公司代人受過。從另一方面講，比較規(guī)范的油田住宅小區(qū)80%以上是油田房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的，是事實上的油田一家人，物業(yè)管理公司的權(quán)限也不能制約開發(fā)商的行為。因此，開發(fā)商的遺留問題，給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來了后患。

業(yè)主缺乏自我約束。由于房屋產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展，居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費層次等不盡相同，規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別。業(yè)主的自我約束與自我保護意識也處于不同層次，為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生，從而增強了物業(yè)管理的難度。

油田礦區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對策分析

切實解決目前物業(yè)管理中存在的問題和困難，提高公司的管理服務(wù)水平，完善物業(yè)管理服務(wù)功能，對促進物業(yè)公司的健康發(fā)展，構(gòu)建和諧小區(qū)是十分重要和必要的。

制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)

物業(yè)管理早期介入法制化。以法律的形式要求物業(yè)管理企業(yè)參與小區(qū)項目可行性研究、小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計等階段，站在業(yè)主的角度，從使用、維修管理出發(fā)提出前瞻性意見，從根本上杜絕影響日后物業(yè)管理的先天不足問題。

積極開展招投標(biāo)機制。在物業(yè)管理剛實現(xiàn)招投標(biāo)機制的初期，人們還不適應(yīng)市場的選擇，因此礦區(qū)主管部門應(yīng)加大工作力度，首先對比較規(guī)范的住宅小區(qū)進行試點運行，多組織相應(yīng)的招投標(biāo)活動，進行廣泛宣傳，通過市場選擇的物業(yè)管理公司不是一家而是二十幾家，最后到不經(jīng)過市場的選擇就拿不到物業(yè)管理的良好態(tài)勢。

建立物業(yè)管理信用檔案。礦區(qū)主管部門應(yīng)委派建立物業(yè)管理信用檔案體系，為公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場行為，為業(yè)主、業(yè)主委員會查詢物業(yè)管理公司信用服務(wù)，為社會公眾對物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng)，減少物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經(jīng)營行為。

嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗標(biāo)準(zhǔn)

針對開發(fā)商遺留的施工質(zhì)量問題應(yīng)認(rèn)真實施承接查驗程序，嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)接管時，以明確物業(yè)公司與開發(fā)單位的責(zé)任。

物業(yè)的承接查驗是一個復(fù)雜的過程，它涉及的建筑工程技術(shù)和許多法律法規(guī)的問題。因此，承接查驗時應(yīng)注意：在承接查驗前，物業(yè)公司與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商接受驗收的相關(guān)問題，如：交接雙方的人員、驗收各分類的時間、注意事項等，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)，明確驗收程序，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。

承接查驗不但要注意檢查物業(yè)質(zhì)量，還應(yīng)該認(rèn)真清點物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數(shù)量、類型，并經(jīng)交接雙方在驗收報告簽字后生效。

對查驗中發(fā)現(xiàn)問題，屬必須改正的，應(yīng)書面報請建設(shè)施工單位返修，一時無法返修的項目要確定今后維修期限，屬于無法返修的項目，應(yīng)與建設(shè)單位協(xié)商達成一致意見形成備忘錄備案。

為保證設(shè)施設(shè)備的正常運行，對驗收完后的設(shè)施設(shè)備進行試運行測試。在此期間，工作重點應(yīng)逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，要注意物業(yè)管理公司管理處技術(shù)人員與設(shè)備安裝調(diào)試單位人員的銜接和培訓(xùn)。

培育和監(jiān)督業(yè)主大會與業(yè)主委員會的建立與運作

篇11

自黨的十六屆四中全會提出“構(gòu)建社會主義和諧社會”的目標(biāo)以來,構(gòu)建“和諧社會”已經(jīng)成為黨和政府工作的重心。社會主義和諧社會,應(yīng)該是以人為本、民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會。隨著我國城市建設(shè)和社會經(jīng)濟的快速發(fā)展,廣大群眾的居住環(huán)境和生活水平不斷提高,物業(yè)管理己經(jīng)成為社會各界和廣大居民關(guān)注的焦點。近年來,政府職能部門不斷加強行業(yè)監(jiān)管,注重行風(fēng)建設(shè)和專項治理工作,全社會的物業(yè)管理水平得到了進一步提高,這為維護良好的社區(qū)環(huán)境和廣大群眾的安居樂業(yè)做出了積極貢獻,為構(gòu)建社會主義和諧社會發(fā)揮了重要作用

社區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)是以服務(wù)為宗旨,以管理為手段,以效益為目的,通過有效的服務(wù),充分合理地使用現(xiàn)有房屋,提高物業(yè)的使用率和經(jīng)濟效益,使之保值、增值,達到社會收益和福利的最大化;為社區(qū)居民提供一個安全方便、優(yōu)美舒適、干凈整潔、和諧相處的工作和生活環(huán)境;提高物業(yè)管理公司的聲譽和構(gòu)建良好的品牌形象;為創(chuàng)建一個和諧的社區(qū)提供保障,使家庭、經(jīng)濟、社會協(xié)調(diào)發(fā)展,提高城市的現(xiàn)代文明程度,實現(xiàn)人與自然的和諧、人與物的和諧、人與他人的和諧。

物業(yè)管理與和諧社會的建設(shè)相互依存,相互聯(lián)系,相互影響,互為因果。物業(yè)管理要在社會中進行,沒有和諧的社會環(huán)境,物業(yè)管理工作就難以有效率地實施;同樣,和諧社區(qū)建設(shè)也離不開物業(yè)管理,沒有高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù),和諧社會的建設(shè)也根本無從談起。

一、提高物業(yè)管理水平,是構(gòu)建和諧社會的重要基礎(chǔ)

物業(yè)管理是社區(qū)建設(shè)的重要組成部分,物業(yè)管理滿足居民日常生活客觀上存在的對居住房屋及環(huán)境、設(shè)備的服務(wù)需求。物業(yè)管理所從事的保安、保潔、綠化、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護等工作,正是社區(qū)建設(shè)中衛(wèi)生、治安、環(huán)境等最基本的職能范疇。同時,物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)文化建設(shè)中的作用不可或缺。物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)中組織和參與開展形式多樣、健康有益的社區(qū)文化活動,不僅有利于豐富居民的精神文化生活,而且有助于促進鄰里和睦,增強業(yè)主的認(rèn)同感和歸屬感。

二、社區(qū)物業(yè)管理是構(gòu)建和諧社會的重要途徑

社區(qū)和諧既是社會和諧的載體,也是社會和諧的傳播器,社區(qū)和諧必將貫穿于各個社區(qū)居民和社區(qū)組織,并在社區(qū)活動中得到體現(xiàn)和檢驗,形成群體效應(yīng)。培植豐富多樣的社區(qū)文化,形成整體社區(qū)文化氛圍,使社區(qū)人得到充滿關(guān)愛和便于接近的文化熏陶,滿足人們精神的愉悅。在具體實踐中,把握構(gòu)建和諧社會與社區(qū)物業(yè)管理的聯(lián)系,實現(xiàn)兩者之間良性互動,推動形成良好的物業(yè)管理和諧秩序,從而形成溫馨和諧的家園氣氛。

(一)社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展有助于推動社會各階層人員素質(zhì)的提高

通過提高物業(yè)管理水平,建設(shè)文明社區(qū),可以促進居民整體文明素質(zhì)的提高,陶冶居民情操。文明社區(qū)的特征,表現(xiàn)在居住同一地區(qū)人們具備良好的人際關(guān)系、社會紀(jì)律、社會公德。通過文明社區(qū)建設(shè),在社區(qū)廣泛提倡文明、科學(xué)的生活方式,使社區(qū)成為培養(yǎng)居民正確思維方式、行為準(zhǔn)則和健康向上、積極進取的精神園地。社區(qū)物業(yè)管理倡導(dǎo)社區(qū)居民在社區(qū)內(nèi)建設(shè)環(huán)保社區(qū),在社區(qū)外積極參與有益社會的環(huán)保活動,建設(shè)公共資源,享受公共資源。無數(shù)小家的祥和與安康也就構(gòu)成大社區(qū)大家的和諧乃至社會的和諧。

(二)社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展有利于良好社會風(fēng)尚的形成

在現(xiàn)代社會的變革發(fā)展中,由于發(fā)展的不平衡,必然在一定程度上引發(fā)各部分利益群體的利益紛爭與矛盾,當(dāng)一些分歧與矛盾不能解決又缺乏溝通時,常常導(dǎo)致分歧的擴大和矛盾的激化。而物業(yè)管理公司“以人為本”的管理服務(wù)理念,不僅要求員工做好自己的日常服務(wù)工作,而且要身體力行,以誠心、愛心和謙恭禮讓的服務(wù),將管理

寓于服務(wù)之中,主動及時地協(xié)調(diào)各方關(guān)系,雖然分歧與矛盾在所難免,但往往能達成共識,化干戈為玉帛。

篇12

具體而言，高校物業(yè)管理可分為教職工生活區(qū)的物業(yè)管理、學(xué)生生活區(qū)的物業(yè)管理和教學(xué)區(qū)的物業(yè)管理。就其管理服務(wù)的內(nèi)容而言，包括房屋及基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的管理及房屋維護與維修、庭院綠化、道路及水、電、暖等管理與維修；綜合服務(wù)包括轄區(qū)內(nèi)的治安、環(huán)境衛(wèi)生、生活服務(wù)等。另外還可以根據(jù)師生的特殊需要，提供其他專項、特約、代辦等多種服務(wù)，開展有益于師生的商業(yè)服務(wù)項目。

（二）高校物業(yè)管理與社會物業(yè)管理的區(qū)別

高校的物業(yè)具有物業(yè)的普遍性，同時又具有其特殊性，決定了高校的物業(yè)管理與社會物業(yè)管理具有相同之處，又有所區(qū)別。

首先，機構(gòu)設(shè)置不同。高校物業(yè)管理機構(gòu)通常是后勤集團下屬分公司，但又受學(xué)校管理部門的指揮，只提供常規(guī)性的公共服務(wù)；社會物業(yè)管理則跟房地產(chǎn)公司掛鉤，服務(wù)范圍更寬，服務(wù)對象更廣。

其次，企業(yè)行為性質(zhì)不同。除少數(shù)高校是通過競標(biāo)獲得物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)外，大部分是以契約方式委托后勤總公司管理，更為重要的是管理體制正由行政福利性管理轉(zhuǎn)向市場化、專業(yè)化、社會化的現(xiàn)代物業(yè)管理。而社會物業(yè)管理是企業(yè)行為，商業(yè)活動。

最后，資金來源不同。高校物業(yè)管理經(jīng)費基本上是學(xué)校按照社會物業(yè)管理計費方式或事業(yè)單位經(jīng)費劃撥方式劃撥；而社會物業(yè)管理是按照物業(yè)管理條例規(guī)定的管理標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合行業(yè)和物價因素直接向業(yè)主收取。

（三）高校物業(yè)管理的特點

高校物業(yè)管理在遵從物業(yè)管理普遍原則和要求下，具有自身的特點：

1.高校物業(yè)管理是基于《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》規(guī)制要求和市場經(jīng)濟發(fā)展客觀規(guī)律建設(shè)和發(fā)展的物業(yè)管理類型之一。

2.高校物業(yè)管理必須服務(wù)于教育主體在教書育人中的目標(biāo)要求，滿足物業(yè)本身相關(guān)聯(lián)的不同主體在教學(xué)、科研、學(xué)習(xí)、生活中的權(quán)利需求。通過服務(wù)性互動促進教學(xué)科研的發(fā)展，進而提高經(jīng)濟效益。

3.依據(jù)不同的物權(quán)，建立不同物業(yè)管理體制和模式，實現(xiàn)分類管理，細(xì)化管理和服務(wù)目標(biāo)。明確私有產(chǎn)權(quán)和公有產(chǎn)權(quán)物業(yè)管理范圍，對現(xiàn)實中產(chǎn)權(quán)相互交叉物業(yè)的管理和服務(wù)關(guān)系進行明晰。

4.高校物業(yè)服務(wù)和管理必須結(jié)合市場經(jīng)濟體制下的規(guī)范，制定和規(guī)范高校物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)的選擇和合同簽訂必須以能夠適應(yīng)學(xué)校特殊要求為原則，在結(jié)構(gòu)的設(shè)計和機制建立及運行中，要發(fā)揮不同主體在物業(yè)管理中積極的監(jiān)督作用。

二、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀

高校物業(yè)管理現(xiàn)已初步形成，有了專門的機構(gòu)、專業(yè)的隊伍，也有一定的服務(wù)范圍，初步建立了較為完善的、具有高校自身特色的管理服務(wù)體系，服務(wù)質(zhì)量較過去有了新的提高。但在管理體制、運行模式、服務(wù)范圍、服務(wù)職能上，各高校又并不相同。現(xiàn)存的高校物業(yè)管理主要有以下形式：

（一）沿襲事業(yè)管理的物管企業(yè)

成立了物業(yè)公司或物業(yè)管理中心，但完全還是事業(yè)型管理，這種情況的物業(yè)管理企業(yè)在高校中較為多見。這類物管形式已經(jīng)走出了醞釀的階段，萌芽出來了物業(yè)管理企業(yè)，但從學(xué)校決策者到業(yè)者的頭腦尚未形成物業(yè)管理概念，這類物管企業(yè)往往涉及了一定的物業(yè)管理職能，但還沒有物業(yè)管理合同，也沒有業(yè)主公約和業(yè)主委員會；在管理上，學(xué)校對其也是按照一個處室來對待。

（二）半企業(yè)化的物業(yè)管理

同時具備企業(yè)和事業(yè)“雙重性格”，這種情況在高校中較為普遍。有的物管機構(gòu)已是一個企業(yè)，取得了獨立法人資格，但只能像原來的后勤處，學(xué)校尚未將所有屬于物業(yè)管理的職能歸整，因此物業(yè)管理企業(yè)還不健全。學(xué)校對物業(yè)管理的收費進行貼補，這種帶有福利性質(zhì)、價格很低、只能勉強維持基本運轉(zhuǎn)的物管方式，達不到高標(biāo)準(zhǔn)要求。這些半企業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)一般不具備走向市場的條件。

（三）完全企業(yè)化的物業(yè)管理，走出高校，占領(lǐng)校外市場

這類高校中的物業(yè)管理企業(yè)是高校后勤社會化改革的排頭兵，往往成立較早，學(xué)校給予足夠的政策，外部市場環(huán)境好；同時，從業(yè)者有敏銳的頭腦和市場開拓精神。但是，由于大部分高校的“自我保護”政策，這種模式較少。

（四）引進社會專業(yè)物業(yè)公司，部分實行標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理

學(xué)校一般是將新型的辦公區(qū)域或?qū)W生公寓交給專業(yè)物業(yè)管理公司，實行較為規(guī)范的物業(yè)管理，保持其干凈、整潔、安全的環(huán)境。但這種管理由于比較單一，主要靠行政撥款來啟動物業(yè)管理工作的運行，物業(yè)管理的好壞取決于行政撥款的多少。這一模式在全國高校的物業(yè)管理中也占有一定份額，而且呈逐步上升趨勢。

三、高校物業(yè)管理存在的問題

高校物業(yè)管理由于起步較晚，加上本身是由后勤轉(zhuǎn)型而來，因此，在體制、管理模式和管理過程中還存在不足。

（一）物業(yè)管理實體的法人地位不明確，物業(yè)管理體制轉(zhuǎn)變不完全

高校物業(yè)管理現(xiàn)行的管理體制和運行機制仍然存在政企不分、責(zé)權(quán)不明的現(xiàn)象，在資產(chǎn)占用、受益分配和行政決策等方面依然帶有長官意志和行政色彩。后勤資產(chǎn)界定不明晰、固定資產(chǎn)存在形式模糊，物業(yè)管理實體只有使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)，沒有所有權(quán)，因而也就無從談起進入市場和真正的自負(fù)盈虧，也就無法實行真正意義上的物業(yè)管理市場化、社會化、專業(yè)化與規(guī)范化。

（二）管理服務(wù)觀念落后，管理人員知識老化

由于高校物業(yè)管理大部分是由原來的后勤轉(zhuǎn)型而來，很多管理人員還停留在原有的行政管理上，“服務(wù)第一、用戶至上”的觀念比較淡薄，其市場知識、市場運行經(jīng)驗和方法不足。無論是由物業(yè)管理公司，還是高校后勤集團實體參與的高校物業(yè)管理運行機制，都存在著重效益、輕管理和服務(wù)的現(xiàn)象，淡化了高校物業(yè)育人的特殊要求。

（三）物業(yè)管理服務(wù)價格體系不完善

隨著物業(yè)管理社會化改革的不斷深入，逐漸出現(xiàn)了許多深層次問題，物業(yè)管理的服務(wù)價格問題就是其一。首先，市場交易原則難以確定物業(yè)管理服務(wù)收費價格，而采用行政辦法制定了更多的價格，學(xué)校與物業(yè)管理實體通過討價還價后，指定的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)不充分，標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)。其次，學(xué)校與物業(yè)管理實體在定價依據(jù)的認(rèn)識上存在很大的差異。學(xué)校沒有真正意義上資產(chǎn)剝離，物業(yè)管理實體也就沒有履行資產(chǎn)保值增值義務(wù)，雙方認(rèn)同合理價格很難形成。其三，在師生員工的頭腦中長期存在的福利性質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)意識，是調(diào)整合理物業(yè)管理服務(wù)價格的強大壓力。物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)低、收繳難度大，使社會化物業(yè)管理資金缺乏足夠的資金支持。

四、加強和完善高校物業(yè)管理對策

國家在高校推行后勤社會化改革，主要在于減輕學(xué)校在后勤上的負(fù)擔(dān)，提高后勤服務(wù)質(zhì)量和管理水平，改善師生的學(xué)習(xí)、工作、生活環(huán)境，逐步從學(xué)校辦后勤改為規(guī)范的實體辦后勤。在市場經(jīng)濟體制下，物業(yè)的管理、修繕、服務(wù)的唯一出路就是改革。

（一）理順物業(yè)管理體制和運行機制

高校后勤社會化改革引入物業(yè)管理模式，旨在對物業(yè)實施專業(yè)化的管理和經(jīng)營，通過對高校內(nèi)部特定的市場、特定的消費對象的全方位、多層次的有償服務(wù)，形成具有高校特色的物業(yè)管理模式。首先，需從改革原有的管理體制和運行機制入手，將原隸屬于物業(yè)管理范疇的資產(chǎn)、人員等成建制地從行政管理系統(tǒng)中規(guī)范分離出來，組建自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、獨立核算，并到工商管理部門正式登記注冊的物業(yè)管理企業(yè)，不再按高校下屬行政組織管理。其次，需將原有服務(wù)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營點、商業(yè)點等以租賃等方式同步劃入物業(yè)管理公司，以增加其造血和發(fā)展能力。再次，學(xué)校住宅區(qū)的教職工作為業(yè)主，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)交納專項維修資金，設(shè)立專門的賬戶，專款專用。同時，成立住宅區(qū)業(yè)主委員會，由業(yè)委會代表業(yè)主與物業(yè)管理公司商談具體的服務(wù)要求、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)及應(yīng)交納的物業(yè)管理費并簽訂合同。最后，學(xué)校的其他區(qū)域也要按區(qū)分所有權(quán)交納專項維修資金或簽訂維修合同，并支付相應(yīng)的物業(yè)管理費。而學(xué)校應(yīng)將主要精力放在如何加強監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量上。

物業(yè)管理公司應(yīng)嚴(yán)格按照企業(yè)化管理，提高運行機制，建立一套完整的、科學(xué)規(guī)范的管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，主動接受校方和師生員工的監(jiān)督，并以此作為自己規(guī)范化經(jīng)營管理的重要條件之一；堅持以服務(wù)為本，根據(jù)師生員工的消費層次，開展多元化、多層次的有償服務(wù)，彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足，充分體現(xiàn)高校物業(yè)管理的商品屬性和教育屬性。

（二）培養(yǎng)高素質(zhì)物業(yè)管理人員，提高物業(yè)管理水平

高校物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，對物業(yè)管理人員的思想政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)技術(shù)素質(zhì)、文化素質(zhì)、身體心理素質(zhì)的要求越來越高，需要通過素質(zhì)教育、崗位培訓(xùn)、技術(shù)考核等形式來培養(yǎng)一批懂專業(yè)、會經(jīng)營、善管理的管理人才，并投入資金從校外引進專業(yè)人才，提高從業(yè)人員的專業(yè)水平和服務(wù)意思，通過機制轉(zhuǎn)換和專業(yè)部門利益調(diào)整，做到優(yōu)勝劣汰，打造優(yōu)秀物業(yè)管理隊伍，以增加企業(yè)的競爭力。

篇13

石油企業(yè)市場化的需求導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的物業(yè)管理專業(yè)化層次顯著。根據(jù)企業(yè)物業(yè)管理為職工提供的各項服務(wù)，大致可分為顧問咨詢、保潔保安、設(shè)備維修、家政服務(wù)四個方面。

（一）咨詢服務(wù)

作為現(xiàn)代化的大型企業(yè)，石油企業(yè)在轉(zhuǎn)型改制過程中難免會遇到一些大大小小的問題，而問題能否得到快速準(zhǔn)確地解決處理，對于企業(yè)員工的工作積極性有很大的影響。企業(yè)的正常生產(chǎn)與運營也離不開完備的企業(yè)制度、規(guī)章條例，而這些管理文件的制定與起草，都需要物業(yè)管理部門的參與，及時與領(lǐng)導(dǎo)層或普通職工進行溝通交流。

（二）保潔保安

無論是礦區(qū)、工廠還是員工居住區(qū)，保潔保安工作都是人們最關(guān)心的問題。根據(jù)馬斯洛需求層次理論，安全與衣食住行的需求都是保障人們幸福的重要指標(biāo)。為企業(yè)職工創(chuàng)造一個舒適、安全、優(yōu)美的工作與生活環(huán)境，直接影響到他們對于企業(yè)的歸屬感與幸福感。專門的保潔人員受過專業(yè)培訓(xùn)，有著豐富的理論經(jīng)歷，綜合素質(zhì)較高，能夠最大限度地保障企業(yè)設(shè)備與員工的安全。這不僅是內(nèi)部員工自身的權(quán)利，也是外界對于企業(yè)形象評價的重要指標(biāo)。小型的私人企業(yè)及普通小區(qū)的物業(yè)管理人員多是一些城市的下崗職工或農(nóng)民工，文化程度有限，技術(shù)能力欠佳，導(dǎo)致很多業(yè)主都怨聲載道。如果連職工最基本的衣食住行需求都保障不了，何談為社會創(chuàng)造出更多的利益。從這一層面來說，石油企業(yè)的管理水平是較高的，值得借鑒學(xué)習(xí)。

（三）設(shè)備維修

石油企業(yè)是我國能源建設(shè)的重要保障，它的正常運營關(guān)系到企業(yè)自身及廣大群眾的切身利益。面對高效率、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，企業(yè)更加需要引起重視，更新管理手段，打造新的人才隊伍。生產(chǎn)設(shè)備的檢查、維修是企業(yè)運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵，尤其是對于那些大型機器，一旦出現(xiàn)狀況，無法及時解決，損失和后果都是無法估量的。石油企業(yè)聘請了專門的技術(shù)人才，挑選出經(jīng)驗豐富的技術(shù)人員，打造出一個專業(yè)的維修團隊，掛靠在物業(yè)管理部門，專門應(yīng)對企業(yè)突發(fā)事件，大大提高了企業(yè)的生產(chǎn)效率。

三、培養(yǎng)石油企業(yè)物業(yè)管理的專業(yè)化人才

縱觀美國、德國、英國、新加坡等國家，企業(yè)物業(yè)管理的專業(yè)化程度很高。雖然我國的石油企業(yè)物業(yè)管理水平較高，但中國的物業(yè)管理行業(yè)總體上還處于初級階段，需要走的路還很長。其中，很重要的一點就是需要做好人才的引進與開發(fā)，實現(xiàn)人力資源的合理配置。人力資源是企業(yè)的核心競爭力，擁有一支綜合素質(zhì)高、技術(shù)能力強、實踐經(jīng)驗豐富的管理團隊，能夠為企業(yè)帶來豐富的經(jīng)濟利潤，避免企業(yè)資源的浪費，減少沖突矛盾的產(chǎn)生。石油企業(yè)的物業(yè)管理部門之所以能夠成功地應(yīng)對各種狀況，重要因素就是善于選拔與吸引優(yōu)秀人才。眾所周知，物業(yè)管理部門在我國普通民眾的印象中社會地位并不高，收入社會福利等也不被人看好，但是石油企業(yè)恰恰反其道而行，將資金投入到團隊建設(shè)中，用高薪、高福利吸引優(yōu)秀專業(yè)人才加入物業(yè)管理隊伍，大大改善了物業(yè)管理的整體服務(wù)水平，使得物業(yè)管理部門真正履行到自身的職責(zé)，為企業(yè)員工創(chuàng)造出一個和諧的企業(yè)文化氛圍。