引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅務(wù)籌劃范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

一、引言

所謂“營改增”，指的是國家于2012年推行的將營業(yè)稅改為增值稅，即對項目統(tǒng)一征收增值稅來代替原來征收的營業(yè)稅的稅法改革。增值稅是一種對產(chǎn)品和服務(wù)增值的部分進(jìn)行征稅的稅種，其最大的優(yōu)點是可以明顯減少重復(fù)收稅的問題。隨著中國稅制改革步伐的逐步推進(jìn)，增值稅變成了中國間接稅的首要稅種。但因房地產(chǎn)業(yè)本身存在的像土地這樣的固定資產(chǎn)不能抵扣，涉及業(yè)務(wù)范圍廣，項目成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜，所涉及稅種數(shù)量多的問題，該行業(yè)的稅務(wù)改革方案遲遲不能出臺。直到2016年，國家對房地產(chǎn)業(yè)的改革中，其增值稅的稅率高至11%，一直承受著沉重的稅收負(fù)擔(dān)。所以，新的稅務(wù)制度下就需要新的稅務(wù)籌劃策略，才能使企業(yè)得到更好的發(fā)展。

二、“營改增”稅制對房地產(chǎn)業(yè)的影響

1.稅收負(fù)擔(dān)增加的稅務(wù)風(fēng)險

“營改增”之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，稅率為5%。“營改增”之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由原來繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，稅率為11%。僅從稅率方面看，“營改增”后稅率有大幅度的提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，僅對增值額征稅，而營業(yè)稅是對全部營業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負(fù)。但是，如果房地產(chǎn)業(yè)無法取得足夠的增值稅專用發(fā)票作為進(jìn)項抵扣的情況下，將面臨著稅負(fù)加重的稅務(wù)風(fēng)險。

2.房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)風(fēng)險加大

從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點來看：第一，開發(fā)經(jīng)營具有計劃性及復(fù)雜性。第二，開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。第三，因工期影響等因素，經(jīng)營風(fēng)險大。以上的經(jīng)營困難影響著企業(yè)能夠獲得的增值稅發(fā)票的時間和數(shù)量，而房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)與進(jìn)項稅額的抵扣直接關(guān)聯(lián)，因此，特殊情況下難免出現(xiàn)代開、虛開增值稅發(fā)票的行為，這樣也就容易造成房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。

3.建安成本現(xiàn)金流出增加的風(fēng)險

參考建辦標(biāo)[2016]4號文件：工程造價=稅前工程造價×（1+11%），從建筑業(yè)本身能取得抵扣項來源分析，其稅前工程造價相較營改增前變化不大，所以因稅率的提高，工程造價也有明顯的增加，而增加的部分勢必會通過提高建筑施工承包合同總額向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移，所以建安成本現(xiàn)金流出會有明顯增加。

三、房地產(chǎn)業(yè)納稅籌劃方法的建議（不考慮選擇簡易征收方式）

1.梳理上游合作企業(yè)名單，選擇合適的合作方

我國采用的是稅款抵扣的辦法，用公式表示就是：應(yīng)納增值稅額=銷項稅額-進(jìn)項稅額。由此可知，在遵守稅法的前提下，想達(dá)到控制應(yīng)納增值稅稅額的目的，納稅人一方面可以降低銷項稅額，另一方面可以增大進(jìn)項稅額。然而，就房地產(chǎn)業(yè)而言，不管采取哪種銷售方式，銷售價格一旦確定，銷售稅額也隨之確定了。那么，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃重點就應(yīng)該放在如何擴(kuò)大進(jìn)項抵扣上。因此，房地產(chǎn)業(yè)可以在選擇合適的合作方上達(dá)到擴(kuò)大進(jìn)項抵扣的目的。

稅法對于正常可抵扣的進(jìn)項稅額有明確規(guī)定，即必取得增值稅專用發(fā)票。出于此種考慮，在報價差異不大的情況下，建議房地產(chǎn)企業(yè)選擇從一般納稅人處采購物資。因為一般納稅人具備開具增值稅專用發(fā)票的條件且稅率高，房地產(chǎn)業(yè)憑借該發(fā)票就可以抵扣較多進(jìn)項稅額。相反，小規(guī)模納稅人通常情況下只能提供增值稅普通發(fā)票或者由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的3%稅率的增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)要么不能抵扣要么抵扣稅額較少。

在確保能取得增值稅專用發(fā)票的同時還應(yīng)考慮發(fā)票取得的及時性，以保證進(jìn)項稅額能夠均衡的參與抵扣。所以有必要對合作的供應(yīng)商進(jìn)行梳理分類，從優(yōu)秀中選擇最優(yōu)的合作方。

總之，從擴(kuò)大進(jìn)項稅抵扣以減輕房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的角度看，達(dá)此目的的一切方法都系于增值稅發(fā)票的收集上，而增值稅專用發(fā)票又必須從上游合作方手里獲取，因此，合作方的選擇實乃重中之重。

2.開發(fā)產(chǎn)品業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型應(yīng)適應(yīng)市場趨勢

根據(jù)市場情況，房地產(chǎn)公司還可以通過調(diào)整開發(fā)業(yè)態(tài)，開展多元化經(jīng)營，將普通住宅、非普通住宅和商業(yè)辦公同步開發(fā)，適當(dāng)增加精裝房，統(tǒng)考增值稅、土增稅、企業(yè)所得稅整體稅負(fù)，合理地進(jìn)行納稅籌劃以減輕企業(yè)稅負(fù)。同時，市場需求是不斷變化的，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)及時預(yù)判市場并把握市場脈搏，了解消費(fèi)者需求，及時調(diào)整產(chǎn)品的開發(fā)業(yè)態(tài)和銷售模式，提高項目的去化速度，以加快資金回籠，降低企業(yè)稅負(fù)壓力。

3.加強(qiáng)對增值稅發(fā)票的管理工作

“營改增”政策推行后，增值稅發(fā)票等同于貨幣資金，同時為應(yīng)對項目竣工時的增值稅清算、土增稅清算和企業(yè)所得稅清算，對發(fā)票的管理工作就顯得尤為重要。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)編制企業(yè)內(nèi)部發(fā)票管理辦法并嚴(yán)格執(zhí)行。首先是對于購入發(fā)票的管理，確保任用專業(yè)的財務(wù)人員來對增值稅發(fā)票領(lǐng)鉤、開具、保管和核對；其次是對從外部取得發(fā)票的管理，加強(qiáng)對業(yè)務(wù)部門經(jīng)辦人員進(jìn)行發(fā)票知識培訓(xùn)；最后是對發(fā)票流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)做好流程管理，確保發(fā)票從房地產(chǎn)企業(yè)開具到客戶取得和從合作方開出到房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門統(tǒng)一保管整個過程有人負(fù)責(zé)。

總之，房地產(chǎn)業(yè)增值稅核算方法既新又雜，既需要財務(wù)人員不斷提高自己的專業(yè)水平，及時掌握稅收政策的最新動態(tài)，同稅務(wù)機(jī)關(guān)和專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)保持密切聯(lián)系，增進(jìn)同行業(yè)的交流，向他們學(xué)習(xí)有價值、可借鑒的稅收籌劃方法；又需要房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)招標(biāo)部門和合同管理等部門重新設(shè)計招標(biāo)文件和合同中涉稅條款，從源頭上控制稅務(wù)風(fēng)險。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)乎千家萬戶，很多家庭奮斗一輩子的目的，不過是渴望一套房子的夢想。我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推動著稅收政策的相繼變化，而“營改增”稅改政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響又是廣泛而深刻的，正確處理好增值稅下的納稅籌劃，是房企為順利過渡并向前發(fā)展所要打的一場攻堅戰(zhàn)。文章站在“營改增”稅改政策對房地產(chǎn)業(yè)影響的角度，提出了稅務(wù)改革的方法，以期房地產(chǎn)業(yè)能在新稅制下能得到更好的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇2

隨著國家鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策層出不窮，以稅收為杠桿已成為房地產(chǎn)調(diào)控的方向之一。稅務(wù)籌劃作為企業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分，日益成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負(fù)擔(dān)、實現(xiàn)企業(yè)效益、增強(qiáng)自身市場競爭力的有效舉措。

所謂稅務(wù)籌劃，就是指納稅人在復(fù)雜的涉稅環(huán)境中，在遵守稅法的前提下，通過合理安排和策劃企業(yè)的經(jīng)營活動，以規(guī)避涉稅風(fēng)險，控制、減少稅負(fù)，以達(dá)到稅后經(jīng)濟(jì)效益最大化為目的的經(jīng)濟(jì)活動。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的意義

（一）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負(fù)擔(dān)的必然要求

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時，由于房地產(chǎn)交易金額大，開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務(wù)籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此，需要合理有效的稅務(wù)籌劃來減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的獲利能力，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。

（二）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對多變政策的有效手段

目前，我國針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過稅務(wù)籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實時掌握當(dāng)前的宏觀政策，針對企業(yè)實際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營緊隨國家政策、降低企業(yè)風(fēng)險。

（三）稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機(jī)關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道

良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長遠(yuǎn)發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負(fù)來實現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機(jī)關(guān)通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要。

二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

（一）前期準(zhǔn)備階段稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項目開發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應(yīng)納稅款，但是總公司對分公司的風(fēng)險承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機(jī)構(gòu)的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問題，前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。

（二）開發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃

開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險的情況下，建設(shè)方采購設(shè)備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)周期長、項目金額大等特點，其施工設(shè)備的采購金額也很大，涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權(quán)益資本籌資優(yōu)于負(fù)債籌資。負(fù)債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實扣除方式，借款利息費(fèi)用較高；權(quán)益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費(fèi)用低。

（三）商品房銷售階段稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負(fù)主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷售價格進(jìn)行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)的廣泛性，既包括房屋銷售業(yè)務(wù)，又有裝修業(yè)務(wù)，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。

（四）物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃

在物業(yè)持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費(fèi)、水電費(fèi)等代收費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費(fèi)，將家具、家電的出租改為出售，將電話費(fèi)、水電費(fèi)改為代收，就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費(fèi)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題

雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務(wù)籌劃認(rèn)識不足

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對稅務(wù)籌劃認(rèn)識不足，不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)缺乏自身獨立的經(jīng)濟(jì)利益和生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏

稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、會計、財務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ)，而且要熟悉企業(yè)的整個經(jīng)營流程，同時還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此，人員的素質(zhì)要求較高，必須是復(fù)合型人才。而我國在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲備方面就有所欠缺，稅務(wù)籌劃人才隊伍的建設(shè)與我國的現(xiàn)實需求仍有差距。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對風(fēng)險管理重視不夠

稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來利益的同時也蘊(yùn)藏著巨大了的風(fēng)險。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險是指企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中，由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo)，導(dǎo)致企業(yè)未來經(jīng)濟(jì)或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來自企業(yè)制定和實施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對稅務(wù)籌劃風(fēng)險的管理，規(guī)避稅務(wù)籌劃過程中的潛在風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對策建議

（一）增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識

要想增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識，首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進(jìn)行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要認(rèn)識到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來的實際經(jīng)濟(jì)利益，正確理解稅務(wù)籌劃的含義，提高稅務(wù)籌劃的意識。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說，不僅要加強(qiáng)對稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對企業(yè)稅務(wù)籌劃活動予以支持，設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃機(jī)構(gòu)、從外部聘請會計事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員，以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營過程。

（二）重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才

一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度，還要定期對這些人員進(jìn)行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時要從外部聘請專業(yè)會計師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面，還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當(dāng)中，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國家利益，應(yīng)立場鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。

（三）提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險管理

有效的風(fēng)險管理能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃達(dá)到預(yù)期節(jié)稅效果，因此，風(fēng)險意識應(yīng)當(dāng)貫穿企業(yè)稅務(wù)籌劃的整個過程。首先，企業(yè)應(yīng)樹立稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理的理念，制定稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理目標(biāo)，其次，建立健全稅務(wù)籌劃風(fēng)險評估的方法和程序，制定風(fēng)險控制方案。最后，建立稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理考核制度，對風(fēng)險進(jìn)行實時監(jiān)控。此外，對稅收政策變動的準(zhǔn)確把握、密切關(guān)注稅收法律法規(guī)的變動，也是降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險的有效方法，尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”的宏觀背景下，關(guān)注實時政策顯得尤其重要，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)對稅收政策的學(xué)習(xí)，定期更新稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)知識。

參考文獻(xiàn)：

篇3

房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃案例分析

――興邦房地產(chǎn)開發(fā)公司籌劃實務(wù)

興邦房地產(chǎn)開發(fā)公司是主要從事居民住宅及商業(yè)用房開發(fā)，城市配套設(shè)施建設(shè)，以及歐式裝飾、園林綠化等業(yè)務(wù)的股份制企業(yè)，擁有自己的建筑施工隊、營銷公司、廣告公司、裝修公司。每年居民住宅及商業(yè)用房開發(fā)量在10萬平方米以上。公司注冊資金5億元，每年銷售收入10億元左右，屬于政府甲級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

通過對興邦房地產(chǎn)開發(fā)公司財稅情況的分析，稅務(wù)顧問從以下方面擬訂了稅收籌劃方案：

1．資金籌措的納稅籌劃

興邦房地產(chǎn)公司對資金的需求量較大，如何籌措資金，對公司的經(jīng)營發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。從稅收的角度考察，不同的籌資方式公司所承擔(dān)的稅負(fù)是不同的。

（1）通過金融機(jī)構(gòu)融資。興邦房地產(chǎn)公司新開發(fā)一個項目，需要資金1500萬元。如果企業(yè)選擇向銀行貸款，按年利率8%計算，每年需支付利息120萬元，該利息費(fèi)用可以稅前列支，因此采用銀行貸款方式融資，對公司利潤的影響額是120萬元，即采用銀行貸款融資可以為公司節(jié)稅39.6萬元(120×33%)。

（2）通過發(fā)行債券融資。對于上述項目，如果興邦房地產(chǎn)公司經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券融資，債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響額為150萬元，即采用發(fā)行債券融資可以少繳納稅金49.5萬元(150×33%)。

2．收入確認(rèn)的稅收籌劃

興邦房地產(chǎn)開發(fā)公司對外簽訂了一份分期收款銷售房產(chǎn)合同，合同中商品房總價款400萬元，分4次付清，首期付款40%。首期付款后，即把商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果此時確認(rèn)收入，應(yīng)交營業(yè)稅400×5%=20（萬元）。如果按分期收款確認(rèn)收入，第一次應(yīng)交營業(yè)稅400×40%×5%=8（萬元），以后3次分別應(yīng)交營業(yè)稅400×20%×5%=4（萬元）。雖然兩種方法確認(rèn)收入都是交營業(yè)稅20萬元，但采用分次確認(rèn)收入可以延緩納稅時間。

國稅發(fā)[2003]83號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》規(guī)定：對于采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，按實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

3．土地增值稅的籌劃

興邦房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元,豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。

如果不分開核算，興邦公司應(yīng)繳納土地增值稅為：

增值率（增值額與扣除項目金額的比例）為（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（15000－11000）×30%=1200（萬元）。

如果分開核算，應(yīng)繳納土地增值稅計算如下：

普通住宅：增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（10000－8000）×30%=600（萬元）；

豪華住宅：增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（萬元）

應(yīng)納土地增值稅合計金額=600+650=1250（萬元）

分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，因為普通住宅的增值率為25%，超過20%，還要繳納土地增值稅。進(jìn)一步籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。這樣可以獲得雙重好處：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價或提高了房屋質(zhì)量，改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。

4．閑置房地產(chǎn)投資籌劃

興邦房地產(chǎn)公司在城市繁華地帶有一處空置房產(chǎn)，該房產(chǎn)有兩種不同的投資方式：出租取得租金收入；以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤。這兩種投資方式所涉稅種及稅負(fù)各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設(shè)房產(chǎn)原值為800萬元，實際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬元；用于聯(lián)營，則預(yù)期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中興邦公司所占份額為400萬元。

下面我們進(jìn)行一般性分析，假設(shè)房產(chǎn)原值為K，如果出租則每年可取得租金收入X1，用于聯(lián)營，則預(yù)期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中興邦公司所占份額為X2，出租和聯(lián)營的稅負(fù)分別為Y1、Y2。

（1）采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

營業(yè)稅：房屋租賃屬服務(wù)業(yè)，按租金收入的5%征稅，則為5%X1；

房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)為12%X1；

城建稅：甲企業(yè)處于市區(qū)，城建稅稅率為7%，以其繳納的營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，則城建稅稅負(fù)為7%×5%Xl＝0.35%X1；

教育費(fèi)附加：3%×5%X1＝0.15%X1；

印花稅：在訂立合同時必須要繳納印花稅，《印花稅暫行條例》第3條規(guī)定：“按租賃金額1‰貼花”，因此印花稅稅負(fù)為0.1%X1；

所得稅：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加可在稅前扣除，租金收入應(yīng)納所得稅，因此，所得稅稅負(fù)為：33%×(X1－5%X1－0.35%X1－0.15%X1)=31%X1

總體稅負(fù)Y1＝營業(yè)稅＋房產(chǎn)稅＋城建稅＋印花稅＋所得稅＋教育費(fèi)附加

＝5%X1＋12%X1＋0.35%X1＋0.1%X1＋31%X1＋0.15%X1=48.6%X1

（2）采取聯(lián)營方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的余值計稅，稅率為1.2%。減除30%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)=1.2%×(1－30%)K＝0.0084K；

土地使用稅(此稅種從量定額計征，各地標(biāo)準(zhǔn)不一，以南京為例，假定地區(qū)單位稅額為0.7元／平方米)，假設(shè)該房產(chǎn)使用面積為L平方米，土地使用稅稅負(fù)=0.7×L=0.7L；

所得稅：聯(lián)營利潤所得應(yīng)繳所得稅，所得稅稅負(fù)=X2×33%=33%X2；

總體稅負(fù)Y2=房產(chǎn)稅稅負(fù) + 土地使用稅稅負(fù) + 所得稅稅負(fù)

=0.0084K＋0.7L＋0.33X2

（3）尋求稅負(fù)均衡點

由于租金收入相對固定，而且在出租前往往可以商議確定，而聯(lián)營收入則因影響因素多，不確定性更大，所以可以用租金來預(yù)測聯(lián)營收入。當(dāng)二者稅負(fù)相等時，有：

0.486X1=0.0084K＋0.7L＋0.33X2

X2=（48.6X1－0.84K－70L）/33

在利用房地產(chǎn)進(jìn)行投資時可以利用以上的函數(shù)公式進(jìn)行測算，基本結(jié)論如下：

篇4

一、稅務(wù)籌劃的概念及特點

（一） 合法性。

稅法是處理征納關(guān)系的共同準(zhǔn)繩，稅務(wù)籌劃是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進(jìn)行的，是在納稅義務(wù)沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，企業(yè)作出繳納低稅負(fù)的決策，依法行政的稅務(wù)機(jī)關(guān)對此不應(yīng)反對，這一特點使稅務(wù)籌劃與偷稅具有本質(zhì)的不同。

（二） 可籌劃性。

經(jīng)營行為的發(fā)生是企業(yè)納稅義務(wù)產(chǎn)生的前提，納稅義務(wù)通常具有滯后性。稅務(wù)籌劃不是在納稅義務(wù)發(fā)生之后想辦法減輕稅負(fù)，是在前期通過充分了解現(xiàn)行稅法和財務(wù)知識，結(jié)合企業(yè)全方位的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行有計劃的規(guī)劃、設(shè)計、安排來尋求未來稅負(fù)相對最輕，經(jīng)營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預(yù)先籌劃，具有超前性特點。

（三） 目的性。

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不應(yīng)是單一的而應(yīng)是一組目標(biāo)。直接減輕稅收負(fù)擔(dān)是納稅籌劃產(chǎn)生的最初原因，是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)、最核心的目標(biāo)。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報正確、繳稅及時足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，以避免不必要的經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)損失，實現(xiàn)涉稅零風(fēng)險，確保自身利益不受無理、非法侵犯以維護(hù)主體合法權(quán)益。

（四） 多維性。

籌劃過程的多維性從時間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程，任何一個可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)。均應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。不僅生產(chǎn)經(jīng)營過程中規(guī)模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務(wù)籌劃，而且在設(shè)立之前、生產(chǎn)經(jīng)營活動之前、新產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計階段，都應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，選擇具有節(jié)稅效應(yīng)的注冊地點、組織類型和產(chǎn)品類型；從空間上看，稅務(wù)籌劃活動不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。

（5）專業(yè)性

稅務(wù)籌劃的專業(yè)性很強(qiáng)，其核心是熟練掌握我國的稅收政策。稅收法規(guī)變化頻繁，不少稅收法規(guī)的規(guī)定不夠明確，這些情況給實際操作帶來許多困難。成功的稅務(wù)籌劃方案需要稅收專業(yè)人士和企業(yè)所在行業(yè)的專業(yè)人士合作完成。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營活動復(fù)雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其耗點和經(jīng)營業(yè)務(wù)，對其采用的稅收籌劃技術(shù)可以歸納為以下幾種。

（一） 規(guī)避平臺籌劃

土地增值稅適用四級超率累進(jìn)稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格，扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。

（二） 投資轉(zhuǎn)化技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這—傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營等多樣的經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常明顯。

（三） 稅基籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集巾于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)，而發(fā)行股票則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。

（四） 實現(xiàn)技術(shù)

主營業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切人點是運(yùn)用實現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實現(xiàn)，降低稅負(fù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計利潤率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅務(wù)籌劃

（1）營業(yè)稅籌劃

營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人所取得的營業(yè)額征收的一種流轉(zhuǎn)稅。房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應(yīng)納營業(yè)稅的稅目包括服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)。稅率皆為5%。通常來說，我們可以從以下幾個方面對營業(yè)稅進(jìn)行籌劃：

① 價外費(fèi)用的籌劃

營業(yè)稅的計稅依據(jù)是營業(yè)額，營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用。價外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資

費(fèi)、代收款項及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)。同時，營業(yè)稅暫行條例又規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于“服務(wù)業(yè)”稅目中的“”業(yè)務(wù)。只對其從事此項業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入征收營業(yè)稅。這就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過控制價外費(fèi)用進(jìn)行營業(yè)稅籌劃提供了空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這些配套設(shè)施費(fèi)屬于代收應(yīng)付款項，不作為房屋的銷售收入，而應(yīng)作“其他應(yīng)付款”處理，但在計算繳納營業(yè)稅時，仍需將其包括在營業(yè)稅的計稅依據(jù)之內(nèi)。但是，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專門成立物業(yè)公司，將這部分價外費(fèi)用的收取轉(zhuǎn)由物業(yè)公司收取，這樣，其代收款項就不屬于稅法規(guī)定的“價外費(fèi)用”，也就不用征收營業(yè)稅。例如，某房地產(chǎn)公司去年營業(yè)收入為3億元，其中代收款項為5000萬元，則其營業(yè)稅應(yīng)交納35000*5%=1750萬元。如果將代收款項由下屬的物業(yè)公司收取.則房地產(chǎn)公司應(yīng)交納營業(yè)稅300000*5%=1500萬元。節(jié)約稅金250萬元。

② 利用稅率不同的籌劃

因為營業(yè)稅有九種稅目，稅率各不相同，銷售不動產(chǎn)適用的是5%的營業(yè)稅稅率，房屋裝修屬于建筑安裝業(yè)適用3%的稅率。充分利用稅率差異可以為房地產(chǎn)公司節(jié)約不少稅金。例如，甲企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)毛坯房價格為8000元/平方米，裝修按1000元/平方米計算。總面積為50000平方米。如果甲企業(yè)不成立裝修公司。只簽訂一份銷售合同，則營業(yè)稅為：

9000*50000*5%=2250萬元：如果甲企業(yè)簽訂銷售合同時按毛坯房計算，另成立裝修公司與客戶簽訂裝修合同，則營業(yè)稅為：8000×50000×5%+1000×50000×3%=2150萬元。節(jié)約100萬元。

（2）土地增值稅的稅務(wù)籌劃。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例））規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)繳納土地增值稅。該稅種是針對房地產(chǎn)市場而設(shè)的特殊稅種，因此更有必要進(jìn)對土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

①根據(jù)土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃。土地增值稅的征稅范圍為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物行為，不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，像房地產(chǎn)中的代建房行為就是應(yīng)該屬于勞務(wù)行為，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

②利用土地增值稅起征點作稅收籌劃。土地增值稅的起征點為：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時，應(yīng)考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的關(guān)系，否則增值率稍高于起征點就會帶來損失。

③選擇合適的建房方式，a.合作方式，稅法規(guī)定，對于合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項政策進(jìn)行稅收籌劃。b.代建方式，稅法規(guī)定，代建房屋是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，向用戶收取代建費(fèi)的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了收入，但沒有生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的納稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初就確定好最終用戶，實行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免銷售繳納土地增值稅。

（3） 房產(chǎn)稅籌劃

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象。依據(jù)房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為從價計征和從租計征兩種。從價計征就是按照房產(chǎn)原值一次減除10%一30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%；從租計征就是以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。對于從價計征.由于它是按房產(chǎn)余值計稅，所以房產(chǎn)原值的大小直接決定房產(chǎn)稅的多少。合理地減少房產(chǎn)的原值是房產(chǎn)稅籌劃的關(guān)鍵。因此，會計人員要將可以同房屋主體分開核算的建筑部分盡量分開；而對于從租計征，租金的大小直接決定了房產(chǎn)稅的多少。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂房屋租賃合同時。往往將水費(fèi)、電費(fèi)和房屋租金統(tǒng)統(tǒng)放在一起算入租賃價，這樣就增加了租金，多交了房產(chǎn)稅。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將水費(fèi)、電費(fèi)等從租金中剔除，由承租人自己獨立負(fù)擔(dān)，即便由于各種原因由出租人繳納水、電費(fèi)，也應(yīng)該在租賃合同中明確為代扣代繳項目。通過“其他應(yīng)收應(yīng)付款”進(jìn)行核算，從而減少應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅基。

（4） 企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃分析

我國自2008年1月1 日起施行內(nèi)外資統(tǒng)一的新企業(yè)所得稅法，稅率為25%。企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，應(yīng)納稅所得額=收入總額一準(zhǔn)以扣除項目金額。企業(yè)的收入總額是指企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和，包括納稅人來源于中國境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營收入和其他業(yè)務(wù)收入。

①合理延遲產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時間。稅法規(guī)定，只有當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生變更時，才能確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理延遲房地產(chǎn)權(quán)屬變更時間，推遲房產(chǎn)證的辦理來推遲銷售收入的實現(xiàn)時間，以緩繳企業(yè)所得稅，達(dá)到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。

②合理推遲成本最終確認(rèn)時間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)人員可通過合理推遲成本最終確認(rèn)的時間，以緩繳企業(yè)所得稅，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

總之，稅務(wù)籌劃不是通過虛報成本、虛報支出，采取違反我國稅收法律法規(guī)、政策的手段方式來偷稅、漏稅。稅務(wù)籌劃的區(qū)別于偷稅、漏稅的最明顯特征是合法性，其是在不違反我國現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下，通過不違法的方式對經(jīng)營活動和財務(wù)活動精心安排，盡量滿足稅法條文所規(guī)定的條件，以達(dá)到減輕稅負(fù)，提高企業(yè)利潤的目的。

參考文獻(xiàn)

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篇5

一、納稅籌劃基本原則

1.合法性原則

納稅籌劃必須要在法律所允許的范疇之內(nèi)，通過對法律的深刻理解和精確把握進(jìn)行，絕對不能以鉆法律空子和幫助企業(yè)偷稅為目的，否則，就不能稱其為納稅籌劃。

2.整體性原則

納稅籌劃是對納稅人的整體稅收負(fù)擔(dān)的一種籌劃和減輕，因此，應(yīng)當(dāng)遵循整體性原則。

3.減稅性原則

納稅籌劃是一種減輕稅收負(fù)擔(dān)的行為，因此，納稅籌劃必須遵循減稅性的原則。所謂減稅性，就是減輕稅收負(fù)擔(dān)直至稅收負(fù)擔(dān)最輕。

4.成本效益原則

納稅籌劃要有利于實現(xiàn)企業(yè)的財務(wù)目標(biāo)，進(jìn)行納稅籌劃應(yīng)遵循成本效益原則，納稅籌劃要保證其因之取得的效益大于其籌劃成本，即體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)有效。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題

1.誤把納稅籌劃當(dāng)成了財務(wù)部門會計處理的工作

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收存在兩個環(huán)節(jié)：一是企業(yè)產(chǎn)生稅收的環(huán)節(jié)；二是企業(yè)交納稅收的環(huán)節(jié)。但是有很多房地產(chǎn)企業(yè)的決策人認(rèn)為：“稅收就是財務(wù)部門的事，財務(wù)部門所作的財務(wù)處理就決定企業(yè)的應(yīng)納稅額。出現(xiàn)多交稅和被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的情況，就是財務(wù)人員失職”。這說明，房地產(chǎn)企業(yè)決策人的納稅觀念存在著誤區(qū)，未能了解稅收是如何產(chǎn)生的。

2.誤把納稅籌劃的實施放在業(yè)務(wù)產(chǎn)生的事后來進(jìn)行

房地產(chǎn)企業(yè)為什么總在稅收方面出現(xiàn)問題，而且常常被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰呢？這是因為企業(yè)的決策人沒有樹立一種正確的納稅觀念，等合同簽訂后才發(fā)現(xiàn)稅負(fù)很重，總期望事后通過財務(wù)人員在財務(wù)處理上來解決納稅問題。這是房地產(chǎn)企業(yè)暴露的最大缺陷。此時，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收已產(chǎn)生，再進(jìn)行賬面處理已為時已晚，已不存在所謂的納稅籌劃了。所以，納稅籌劃的重點在于事前籌劃，而不是事后籌劃。

3.企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理

目前房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部進(jìn)行納稅管理的少之又少，很多房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員開始學(xué)習(xí)相關(guān)的稅收法律、法規(guī)，對企業(yè)自身的業(yè)務(wù)開始進(jìn)行納稅籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業(yè)偷稅逃稅的現(xiàn)象，受到稅務(wù)部門的處罰。什么原因造成的呢？其主要原因不是因為財務(wù)人員的素質(zhì)不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因為企業(yè)在經(jīng)營過程中，每一個環(huán)節(jié)都存在稅收問題。其他業(yè)務(wù)部門的不規(guī)范操作，往往給財務(wù)部門的核算工作帶來很大麻煩。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的建議措施

1.加強(qiáng)稅收政策的學(xué)習(xí)

怎樣利用國家的稅收政策來對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程進(jìn)行納稅籌劃，最終實現(xiàn)減輕稅負(fù)的目的，是目前房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理工作首先要解決的問題。從以前的“被動納稅”走向“主動納稅”，對出現(xiàn)的問題不要憑僥幸心理，不僅財務(wù)人員非財務(wù)人員也要掌握稅收政策，學(xué)習(xí)納稅籌劃的相關(guān)知識，企業(yè)才能達(dá)到整體降低稅負(fù)的目的。嚴(yán)格地按照稅法的規(guī)定依法納稅、誠信納稅，要避免“關(guān)系稅”對企業(yè)產(chǎn)生的影響，才能避免納稅風(fēng)險。

2.重視規(guī)范性的決策操作

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時要注重規(guī)范性籌劃，萬萬不可只重投機(jī)。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，決策人不僅要關(guān)注財務(wù)、稅務(wù)方面的事項，也應(yīng)關(guān)注日常經(jīng)營的方方面面，才能充分取得納稅籌劃的最好效益；不僅需要財務(wù)人員具備籌劃意識，各個部門的人員均要具有籌劃意識才能達(dá)到最佳效果。納稅籌劃不可盲目，應(yīng)堅持依法原則，在進(jìn)行納稅籌劃時必須遵守國家的各項法律、法規(guī)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實際情況進(jìn)行籌劃，才能達(dá)到預(yù)期效果。

3.重視戰(zhàn)略籌劃

雖然能就事論事對單個項目、單筆業(yè)務(wù)或單個環(huán)節(jié)可以進(jìn)行籌劃，但還應(yīng)構(gòu)建整體的納稅籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大“撿了芝麻丟了西瓜”。房地產(chǎn)開發(fā)公司的納稅籌劃沒有一個整體系統(tǒng)的規(guī)劃，對某個方案進(jìn)行納稅籌劃，卻使得節(jié)省的稅金小于設(shè)立分公司的費(fèi)用，這種片面的考慮，忽略了該項目對企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營成本上是否增加，而單純地追求通過納稅籌劃來增加企業(yè)的效益，卻被同樣增加的經(jīng)營成本消耗殆盡，結(jié)果是得不償失的。

4.重視前瞻性籌劃發(fā)展

不少房地產(chǎn)企業(yè)就是在接受了教訓(xùn)，走了彎路以后，才想到納稅籌劃，結(jié)果籌劃只能起到亡羊補(bǔ)牢的作用。如果企業(yè)從開發(fā)房產(chǎn)的一開始，就進(jìn)行合理、合法的納稅籌劃，不僅能給企業(yè)規(guī)避納稅風(fēng)險，還能免去不必要的經(jīng)濟(jì)損失和名譽(yù)上的受損。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行納稅籌劃，應(yīng)在項目啟動之初就開始，對整個項目高瞻遠(yuǎn)矚，合理規(guī)劃，這樣，才能給企業(yè)帶來更多的收益。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬圣君：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃分析[J].金融管理.2008.05.

篇6

(一)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的含義

企業(yè)所得稅是對我國境內(nèi)的企業(yè)和其他取得收入的組織的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得所征收的一種稅收,它是國家參與企業(yè)利潤分配的重要手段。我國企業(yè)所得稅法將納稅人分為居民企業(yè)和非居民企業(yè),其中居民企業(yè)是指依法在中國境內(nèi)成立,或者依照外國(地區(qū))法律成立但實際管理機(jī)構(gòu)在中國境內(nèi)的企業(yè)。居民企業(yè)應(yīng)就來源于中國境內(nèi)、境外的所得作為征稅對象,包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得、股息紅利等權(quán)益性投資所得,以及利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈所得和其他所得。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃是指房地產(chǎn)企業(yè)在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下,按照稅收政策法規(guī)的導(dǎo)向,事前選擇稅收利益最大化的納稅方案處理自己的生產(chǎn)、經(jīng)營和投資、理財活動的一種企業(yè)籌劃行為。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的意義

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃是以符合稅收政策導(dǎo)向為前提的,無論對于起,還是對于國家來說,它都有重大的意義。首先,它有利于實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的重要財務(wù)目標(biāo)就是實現(xiàn)稅后利潤最大化,而企業(yè)所得稅的多少將直接影響著稅后利潤的大小。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠作好稅務(wù)籌劃工作,就可以使企業(yè)在當(dāng)期或未來一定時期內(nèi)少繳納企業(yè)所得稅,增大稅后利潤。其次,它有利于企業(yè)競爭力的提高。企業(yè)在進(jìn)行各項財務(wù)決策之前,進(jìn)行細(xì)致合理的所得稅稅務(wù)籌劃有利于規(guī)范其行為,使整個企業(yè)的經(jīng)營管理更為合理和合法,實現(xiàn)財務(wù)活動健康有序的運(yùn)行。再次它有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),合理配置資源。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)稅法中稅基與稅率的差別,根據(jù)稅收的各項優(yōu)惠、鼓勵政策,進(jìn)行有關(guān)稅務(wù)籌劃活動,雖然在主觀上是為了企業(yè)價值最大化目標(biāo)的實現(xiàn),但在客觀上卻是在國家稅收經(jīng)濟(jì)杠桿的作用下,沿著國家宏觀調(diào)控的目標(biāo),逐步走向了優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力合理布局的道路,體現(xiàn)了國家的產(chǎn)業(yè)政策,有利于促進(jìn)資源的合理配置。

二、企業(yè)所得稅法的相關(guān)規(guī)定

(一)對準(zhǔn)予扣除項目的規(guī)定

應(yīng)納稅所得額是企業(yè)所得稅的計稅依據(jù),按照企業(yè)所得稅法的規(guī)定,應(yīng)納稅所得額為企業(yè)每一個納稅年度的收入總額,減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除,以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額。基本公式為:應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-以前年度虧損。由此可見,扣除項目對于應(yīng)納稅所得額的確定就至關(guān)重要,因此,我國企業(yè)所得稅法對扣除項目作出了明確的規(guī)定,主要體現(xiàn)在扣除項目的范圍和扣除標(biāo)準(zhǔn)上。在范圍上,我國企業(yè)所得稅法規(guī)定企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出,包括成本、費(fèi)用稅金、損失和其他支出,準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項,企業(yè)所得稅稅款,稅收滯納金,罰金、罰款和被沒收財物的損失,超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的捐贈支出,贊助支出,未經(jīng)核定的準(zhǔn)備金支出,企業(yè)之間支付的管理費(fèi)、企業(yè)內(nèi)營業(yè)機(jī)構(gòu)之間支付的租金和特許權(quán)使用費(fèi),以及非銀行企業(yè)內(nèi)營業(yè)機(jī)構(gòu)之間支付的利息等,不允許稅前扣除。在扣除標(biāo)準(zhǔn)上,工資、薪金支出,匯兌損失等可按照實際發(fā)生額扣除,但有些項目必須按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除,超過標(biāo)準(zhǔn)的部分不予扣除。

(二)對稅收優(yōu)惠的規(guī)定

稅收優(yōu)惠,是指國家運(yùn)用稅收政策在稅收法律、行政法規(guī)中規(guī)定對某一部分特定企業(yè)和課稅對象給予減輕或免除稅收負(fù)擔(dān)的一種措施。我國企業(yè)所得稅法規(guī)定了包括免稅、減稅、加計扣除、加速折舊、減計收入、稅額抵免等一系列稅收優(yōu)惠方法。具體包括以下十項:一是免征與減征優(yōu)惠主要體現(xiàn)在從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)項目的所得和國家重點扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施項目投資經(jīng)營的所得等;二是國家需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)減按15%的所得稅稅率征收企業(yè)所得稅;三是小型微利企業(yè)減按20%的所得稅稅率征收企業(yè)所得稅;四是對研究開發(fā)費(fèi)、企業(yè)安置殘疾人員所支付的工資加計扣除優(yōu)惠;五是創(chuàng)投企業(yè)從事國家需要重點扶持和鼓勵的創(chuàng)業(yè)投資,可以按投資額的一定比例抵扣應(yīng)納稅所得額;六是企業(yè)的固定資產(chǎn)由于技術(shù)進(jìn)步等原因,確需加速折舊的,可以縮短折舊年限或者采取加速折舊的方法;七是企業(yè)綜合利用資源,生產(chǎn)符合國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的產(chǎn)品所取得的收入,可以在計算應(yīng)納稅所得額時減計收入;八是指企業(yè)購置并實際使用規(guī)定的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水、安全生產(chǎn)等專用設(shè)備的,該專用設(shè)備的投資額的10%可以從企業(yè)當(dāng)年的應(yīng)納稅額中抵免;九是民族自治地方的自治機(jī)關(guān)可以決定減征或者免征企業(yè)所得稅中屬于地方分享的部分;十是非居民企業(yè)減按10%的所得稅稅率征收企業(yè)所得稅。

(三)對防止企業(yè)避稅的規(guī)定

稅務(wù)籌劃是在國家在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下進(jìn)行的,而有的企業(yè)在利益驅(qū)動下,可能會采取一些避稅措施,這與稅務(wù)籌劃是不同的。我國新企業(yè)所得稅法對防止企業(yè)避稅做出的規(guī)定,主要是針對企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間可能發(fā)生的避稅行為。這里的關(guān)聯(lián)方是指與企業(yè)存在資金、經(jīng)營、購銷等方面存在直接或者間接的控制關(guān)系,直接或者間接地同為第三者控制或在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其他關(guān)系等關(guān)聯(lián)關(guān)系之一的企業(yè)、其他組織或者個人。企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來,不符合獨立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。稅務(wù)機(jī)關(guān)依照規(guī)定進(jìn)行特別納稅調(diào)整后,除了應(yīng)當(dāng)補(bǔ)征稅款外,并按照國務(wù)院規(guī)定加收利息。而且稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)在關(guān)聯(lián)方交易發(fā)生的納稅年度起10年內(nèi),進(jìn)行納稅調(diào)整。所以,企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中,應(yīng)該符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下進(jìn)行,避免誤用關(guān)聯(lián)方交易等避稅方法,因為這些方法不僅不能正確地給企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃,還可能適得其反,給企業(yè)帶來損失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃方法

(一)利用準(zhǔn)予扣除項目進(jìn)行稅務(wù)籌劃

把握好稅法在準(zhǔn)予扣除項目的相關(guān)規(guī)定,選擇適當(dāng)?shù)臅嬏幚矸椒?是所得稅稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。首先,我國企業(yè)所得稅法規(guī)定企業(yè)實際發(fā)生的準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除的合理的支出包括成本、費(fèi)用稅金、損失和其他支出,而稅收滯納金,罰金、罰款和被沒收財物的損失,超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的捐贈支出,贊助支出。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量避免發(fā)生該類支出,因為這些支出要面臨多重的損失,既包括自身支出的增加,也包括不能在所得稅上扣除的損失。其次,企業(yè)發(fā)生的有些支出項目必須按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除,超過標(biāo)準(zhǔn)的部分不予扣除,所以房地產(chǎn)企業(yè)需要把握好這些項目的扣除標(biāo)準(zhǔn)。例如職工福利費(fèi)不超過工資薪金總額14%的部分準(zhǔn)予扣除;工會經(jīng)費(fèi)不超過工資薪金總額2%的部分準(zhǔn)予扣除;職工教育經(jīng)費(fèi)不超過工資薪金總額2.5%的部分準(zhǔn)予扣除;業(yè)務(wù)招待費(fèi)按照發(fā)生額的60%扣除,但最高不得超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入的5‰; 廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出不超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入15%的部分準(zhǔn)予扣除,超過部分,準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅年度扣除;企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出,不超過年度利潤總額12%的部分,準(zhǔn)予扣除。

(二)利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅務(wù)籌劃

利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅務(wù)籌劃,是一種簡單易行的措施,值得房地產(chǎn)企業(yè)將稅法靈活運(yùn)用。因為稅收優(yōu)惠稅法的導(dǎo)向,可以使納稅人獲得合法的節(jié)稅利益,對整個國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)也是非常有利的。同時國家也是鼓勵企業(yè)這么做,因為稅務(wù)籌劃不僅減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),同時它也促進(jìn)了國家的宏觀調(diào)控。與房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠有關(guān)的包括以下兩點。首先,關(guān)于安排殘疾人員加計扣除優(yōu)惠,企業(yè)安排的殘疾職工,按實際支付給殘疾職工工資100%加計扣除。企業(yè)安排國家鼓勵安置的其他就業(yè)人員,按實際支付給該職工工資的50%加計扣除。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用企業(yè)所得稅法關(guān)于這一點的稅收優(yōu)惠條件,在合適的崗位聘用一些殘疾人和國家鼓勵的其他就業(yè)人員,這樣一方面可以給社會做出更大的貢獻(xiàn),另一方面,也可以幫助企業(yè)減少企業(yè)所得稅。其次,企業(yè)所得稅法規(guī)定購置并實際使用節(jié)能環(huán)保設(shè)備或安全生產(chǎn)專用設(shè)備的,其設(shè)備投資額的10%可從企業(yè)當(dāng)年的應(yīng)繳納所得稅額中抵免,當(dāng)年不足抵免的,可在以后5年內(nèi)逐年延續(xù)抵免。房地產(chǎn)企業(yè)如果在經(jīng)營過程中如果需要購買機(jī)器設(shè)備的話,可以考慮是否購置并實際使用節(jié)能環(huán)保設(shè)備或安全生產(chǎn)專用設(shè)備,這樣既保護(hù)了環(huán)境,也可以少交納企業(yè)所得稅。

(三)利用會計核算進(jìn)行稅務(wù)籌劃

在我國現(xiàn)行所得稅法下,房地產(chǎn)企業(yè)除了利用準(zhǔn)予扣除項目和稅收進(jìn)行稅務(wù)籌劃外,還可以利用會計核算中的不同處理方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃。這種方法可能沒法減少企業(yè)的納稅總額,但能將納稅的時間遞延到下一年或未來幾年,而由于貨幣具有時間價值,因此,納稅時間的遞延也會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來收益。首先,房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對收入確認(rèn)時間的控制進(jìn)行稅務(wù)籌劃。在每一個納稅年度,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額為它的收入總額,在進(jìn)行所得稅籌劃時,企業(yè)應(yīng)特別關(guān)注臨近年終發(fā)生的收入的確認(rèn),因為這類業(yè)務(wù)最容易對收入確認(rèn)時點進(jìn)行籌劃,如果房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年的收入大大超過可扣除項目的話,可以考慮能否使原先計劃下一年確認(rèn)的收入符合當(dāng)年確認(rèn)收入的條件。其次,房地產(chǎn)企業(yè)可以利用固定資產(chǎn)的折舊方法及年限的不同進(jìn)行稅務(wù)籌劃。固定資產(chǎn)折舊是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分,運(yùn)用不同的折舊方法計算出的折舊額在量上是不一致的,則分?jǐn)偟礁髌诘墓潭ㄙY產(chǎn)的成本也存在差異,這最終會影響到企業(yè)稅負(fù)的大小。現(xiàn)行企業(yè)所得稅法規(guī)定,企業(yè)的固定資產(chǎn)由于技術(shù)進(jìn)步等原因,確需加速折舊的,可以縮短折舊年限,或者采取加速折舊的方法,房地產(chǎn)企業(yè)可以利用這些規(guī)定進(jìn)行企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃。

參考文獻(xiàn):

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篇7

（一）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的特點

1、不存在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問題

企業(yè)所得稅就是對納稅主體所得收入征收的稅種，因此對于所得稅而言，納稅與負(fù)稅主體，不會出現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的問題。

2、所得稅是以凈所得作為征稅依據(jù)

企業(yè)所得稅的應(yīng)繳稅額就是應(yīng)納稅所得額與適用稅率乘積，并扣除減免及抵免稅額，因此，所得稅充分體現(xiàn)了按能負(fù)擔(dān)。

3、所得稅的彈性較高

企業(yè)的所得稅與房地產(chǎn)企業(yè)的實際收入所得有著直接的聯(lián)系，所得額較高對應(yīng)的稅基與稅率就高，反之則會降低，因此與納稅主體的經(jīng)營情況有著直接關(guān)系。

4、稅額較大

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資時間長，資金量大，因此稅基也相對較大，所得稅的稅金數(shù)額相比其他企業(yè)更高。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)開展所得稅稅收籌劃的必要性

1、降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)資金流量大，涉稅種類多，稅金數(shù)額較高，開展所得稅的稅負(fù)籌劃，主要是通過合理的籌劃，有效地減少稅負(fù)支出，因而節(jié)稅效果明顯。

2、有助于防范房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅的稅務(wù)籌劃是以法律法規(guī)作為框架和準(zhǔn)繩，通過所得稅的稅務(wù)籌劃，可以及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)管理中的風(fēng)險漏洞，避免由于納稅風(fēng)險造成房地產(chǎn)企業(yè)的損失。

3、可以促進(jìn)企業(yè)財務(wù)管理水平的提高

稅務(wù)籌劃是一項法律法規(guī)與政策性很強(qiáng)的專業(yè)工作，強(qiáng)化納稅籌劃管理，可以促使企業(yè)的財務(wù)管理人員提高自身的政策、理論、實務(wù)技能水平，對于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平具有較好的推動作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的原則

（一）合法合規(guī)性的原則

對于房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃，應(yīng)該嚴(yán)格基于國家稅法以及相關(guān)稅收政策執(zhí)行，違反稅法、偷稅漏稅等行為不僅會造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險，而且對于房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)以及項目開發(fā)建設(shè)的實施都會造成嚴(yán)重的不良影響。

（二）實效性的原則

國家或者是不同的省市對于房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向都是不斷的調(diào)整的，而房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅務(wù)籌劃又具有明顯的針對性，因此在所得稅的稅務(wù)籌劃上應(yīng)當(dāng)注重實效性，準(zhǔn)確地把握好各項稅收政策時機(jī)。

（三）統(tǒng)籌均衡的原則

對于房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅收籌劃，應(yīng)該將其置于房地產(chǎn)企業(yè)的整體稅負(fù)中統(tǒng)籌考慮，不能由于所得稅稅務(wù)籌劃方案造成其他環(huán)節(jié)稅負(fù)或者是整體稅負(fù)的提高，應(yīng)該遵循綜合均衡的原則。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃的具體措施

（一）合理的運(yùn)用各種所得稅稅收籌劃技術(shù)

在房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅的稅收籌劃上，應(yīng)該全面的利用各種稅收籌劃技術(shù)，具體運(yùn)作上可以采取以下幾項技術(shù)措施：

1、納稅時間的籌劃

對納稅時間進(jìn)行籌劃主要是利用好貨幣的時間價值，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡可能的合法延遲納稅。納稅時間主要是基于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)完工，即房地產(chǎn)產(chǎn)品投入使用、竣工證明已在房地產(chǎn)管理部門備案、取得初始產(chǎn)權(quán)證明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該合理的把握這些完工條件，適當(dāng)延后完工時間。

2、合理利用各種扣除項目

有效的增加成本扣除，可以降低企業(yè)的所得稅納稅基數(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過加速固定資產(chǎn)折舊來減少稅基，同時在我國稅法中規(guī)定，對于一些關(guān)于職工保障及福利項目可以作為扣除，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以合理的調(diào)整企業(yè)職工的福利支出，既可以起到激勵職工的效果，而且還可以增加扣除成本。

3、準(zhǔn)確的運(yùn)用各種優(yōu)惠條件

不同地區(qū)在房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策上都有著不同的優(yōu)惠條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合項目區(qū)域的實際政策情況，合理的利用好各種稅收優(yōu)惠政策，提高減稅效果。

（二）針對重點環(huán)節(jié)開展房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃

1、科學(xué)的選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計政策

房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅應(yīng)稅利潤主要是以會計利潤作為計算依據(jù)，也就是對差異科目調(diào)整計算。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅的稅務(wù)籌劃上，應(yīng)該全面分析不同會計政策、會計核算對于稅負(fù)的影響，選擇最有利于降低稅負(fù)的會計政策。

2、以固定資產(chǎn)的籌劃為突破

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)就是以不動產(chǎn)為主要內(nèi)容，因此在稅務(wù)籌劃上應(yīng)該把固定資產(chǎn)籌劃作為重點。綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)計凈殘值以及折舊年限，適當(dāng)?shù)牟扇〖铀僬叟f的處理方法，增加前期成本，降低利潤，這對于后期資本的加速回收也非常有利。

3、根據(jù)收入和資金的不同針對性的制定籌劃方案

在收入階段，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該將收入劃分為征稅收入、不征稅收入、免稅收入，應(yīng)該區(qū)別管理，同時盡可能的將征稅收入時間后延。同時，在資金的管理上，重點對于閑散資金可以作為國債或者是其他權(quán)益性的投資，把閑散資金作為免稅收入，而且權(quán)益性投資所得收益不必繳納所得稅，有助于降低稅負(fù)。

（三）分階段做好房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅收籌劃

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，所得稅籌劃的關(guān)鍵就在于項目開發(fā)建設(shè)管理過程中，因此所得稅的籌劃也應(yīng)該根據(jù)項目開發(fā)不同階段制定籌劃方案。

1、項目開發(fā)準(zhǔn)備階段

重點是全面的組織財務(wù)管理人員掌握項目開發(fā)建設(shè)所在地的稅收政策以及稅收優(yōu)惠，確定納稅申報地。同時，對項目分支機(jī)構(gòu)組織形式根據(jù)稅收政策的不同進(jìn)行把握。

2、項目開發(fā)階段

重點是合理的選擇項目開發(fā)建設(shè)的籌資方式，以及確定好開發(fā)項目的竣工時間以及銷售時間，確定好最佳的時間節(jié)點。

3、項目銷售階段

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二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在近些年獲得了長足的發(fā)展，但是在稅務(wù)籌劃方面存在一些不足，具體體現(xiàn)在以下幾點：

1.稅務(wù)籌劃理念不夠先進(jìn)

從目前來看，我國不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常常是在出現(xiàn)稅務(wù)問題后才想辦法采取相應(yīng)的解決措施，這就導(dǎo)致企業(yè)存在稅務(wù)管理制度缺乏，正式納稅籌劃方案不足的問題，進(jìn)而造成企業(yè)難以實施有效的納稅籌劃工作。這種情況直接說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理理念還不夠先進(jìn)，仍舊停留在事后解決的層面，事前預(yù)防的意識還不夠扎實。由于稅務(wù)籌劃理念不夠先進(jìn)，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以進(jìn)行有效的納稅風(fēng)險評估，在一定程度上增加了企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。

2.稅收風(fēng)險管理意識不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)物。但從目前來看，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政企定位不夠清晰，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層基本是政府統(tǒng)一任命的，企業(yè)法人代表幾乎都在地方黨委和相關(guān)部門中擔(dān)任要職，企業(yè)的資金和利潤依舊由國家控制，在人事任免、利益分配等方面，政府依舊發(fā)揮著決定性作用，這就導(dǎo)致企業(yè)的管理模式中有著強(qiáng)烈的政府行政色彩。從掌控經(jīng)濟(jì)資源的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤和稅收都是國家的經(jīng)濟(jì)資源，企業(yè)的所得稅和增值稅都是國家收入，所以企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層認(rèn)為企業(yè)納稅和上繳利潤都是屬于國家的，這從心理上就降低了對稅法的崇拜感。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中也很少有意識地防范稅務(wù)風(fēng)險，如果企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)危機(jī)，領(lǐng)導(dǎo)層一般會采取托關(guān)系、找熟人的方式去解決。而稅務(wù)部門又基于面子考慮，不對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收違法行為進(jìn)行強(qiáng)烈曝光，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收風(fēng)險管理意識嚴(yán)重不足。

3.稅企之間溝通不順暢

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作不到位，還有一部分原因是稅企雙方溝通不暢造成的，由于稅企交流不暢，雙方對稅收政策的理解不盡相同，容易造成信息不對稱情況。毫無疑問，良好的溝通和交流能夠有效減少征納雙方對稅收政策理解的偏差，減少企業(yè)由于理解偏差而導(dǎo)致的稅收風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)化稅務(wù)籌劃的策略

針對存在的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從以下幾點入手來優(yōu)化稅務(wù)籌劃：

1.優(yōu)化稅務(wù)風(fēng)險管理部門的設(shè)置

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃工作，要優(yōu)化稅務(wù)風(fēng)險管理部門的設(shè)置，要與企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略相銜接。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必須設(shè)置專門的稅務(wù)風(fēng)險管理部門，由總經(jīng)理領(lǐng)頭，賦予稅務(wù)部門的部長一定的決策權(quán)，使其參與到企業(yè)決策過程中，還要尊重稅務(wù)部門的獨立性和自主性，發(fā)揮其在稅務(wù)管理工作中的應(yīng)有價值。具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要使稅務(wù)部與財務(wù)部處于同等的地位上，由總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，利用領(lǐng)導(dǎo)層的高度關(guān)注，使稅務(wù)部門與其他業(yè)務(wù)部門進(jìn)行密切合作，稅務(wù)部還要招聘能力過硬、業(yè)務(wù)熟練的稅務(wù)專業(yè)管理人員。

2.提升辦稅人員的綜合素質(zhì)

我們都知道我國的稅收法律比較復(fù)雜，如果辦稅人員綜合素質(zhì)不高，可能會導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生偷稅漏稅的不良心理。要想獲得長遠(yuǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提高辦稅人員的綜合素質(zhì)。首先，企業(yè)要完善現(xiàn)有的人員結(jié)構(gòu)，面向社會招聘財務(wù)總監(jiān)、職業(yè)經(jīng)理人、稅務(wù)部總經(jīng)理等高級人才；其次，企業(yè)要主動引進(jìn)專業(yè)的稅務(wù)人員，為企業(yè)的辦稅人員隊伍注入新鮮血液，要選拔出真正優(yōu)秀的稅務(wù)高級管理人員，并為其提供良好的發(fā)展條件，使其盡情發(fā)揮才能；再次，企業(yè)還要加強(qiáng)稅務(wù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，促使稅務(wù)人員加強(qiáng)稅法學(xué)習(xí)，提高法律意識，格盡職守，專心工作；最后，企業(yè)還要構(gòu)建有效的獎懲機(jī)制，對于在稅務(wù)籌劃工作中表現(xiàn)出色的工作人員，要及時給予獎勵和表彰，激發(fā)起工作積極性。對于在稅務(wù)籌劃工作中表現(xiàn)不佳，給企業(yè)造成稅務(wù)損失的工作人員，要嚴(yán)懲不貸、以儆效尤。

3.建設(shè)稅務(wù)風(fēng)險防控機(jī)制

諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者斯科爾斯曾經(jīng)做過一項研究，研究結(jié)果顯示，稅務(wù)風(fēng)險管理工作做得好的企業(yè)，每年可以為企業(yè)多創(chuàng)造高達(dá)38%的經(jīng)濟(jì)利潤。企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險管理，旨在規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，并為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤。要加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險防控，企業(yè)一般要重點關(guān)注企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、對外投資計劃、重要經(jīng)營活動、跨國經(jīng)?I業(yè)務(wù)方案和戰(zhàn)略執(zhí)行等方面可能存在的風(fēng)險點。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要從企業(yè)的籌資、融資、投資、生產(chǎn)經(jīng)營、利益分配等各個涉稅業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)加強(qiáng)事前、事中和事后的科學(xué)籌劃。具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做到以下幾點工作：

一是加強(qiáng)風(fēng)險意識，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層要認(rèn)識到稅務(wù)籌劃和稅務(wù)管理不一定能完全獲得經(jīng)濟(jì)利益，如果籌劃方案沒有生效，反而會對企業(yè)帶來稅收損失。二是企業(yè)要強(qiáng)化合法性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)部門要熟練、正確地應(yīng)用稅收法律法規(guī)，在稅法的準(zhǔn)許范圍內(nèi)加強(qiáng)稅務(wù)籌劃，堅決摒棄偷稅漏稅的違法違規(guī)行為。三是企業(yè)要提前制定應(yīng)對稅務(wù)籌劃風(fēng)險的計劃和方案，在籌劃稅務(wù)之前，要全面評估各種方案，對于各種意外情況，要盡量做到未雨綢繆，防患于未然。一旦發(fā)生意外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將損失降低到最低程度。三是可以聘請專業(yè)的稅務(wù)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移稅務(wù)風(fēng)險。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展情況，可以考慮將部分稅務(wù)事項外包具有專業(yè)知識和專業(yè)技能的稅務(wù)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)，這樣不僅能轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，同時還能提高稅務(wù)管理工作的效率。

4.加強(qiáng)內(nèi)外稅務(wù)信息溝通

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一、關(guān)于稅務(wù)籌劃

1.稅務(wù)籌劃的合法性：稅務(wù)籌劃，只能在稅收法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行。其中有兩層含義：一是必須要遵守稅法。二是不能違反稅法。合法是稅務(wù)籌劃的前提，當(dāng)存在了多種可選擇的納稅方案時，納稅人可以利用對稅法的熟識、對實踐技術(shù)的掌握，做出納稅最優(yōu)化的選擇。對于違反稅收法律規(guī)定，逃避納稅責(zé)任，以降低稅收負(fù)擔(dān)的行為，屬于偷稅、逃稅，要堅決加以反對和制止。

2.稅務(wù)籌劃的籌劃性：在納稅行為發(fā)生之前，對經(jīng)濟(jì)事項進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計、安排，達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。在經(jīng)濟(jì)活動中，納稅義務(wù)通常具有滯后性，企業(yè)交易行為發(fā)生后才繳納流轉(zhuǎn)稅；收益實現(xiàn)或分配之后，才繳納所得稅；財產(chǎn)取得之后，才繳納財產(chǎn)稅。這在客觀上提供了對納稅事先做出籌劃的可能性。另外，經(jīng)營、投資和理財活動是多方面的，稅收規(guī)定也是有針對性的。納稅人和征稅對象的性質(zhì)不同，稅收待遇也往往不同，這在另一個方面為納稅人提供了可選擇較低稅負(fù)決策的機(jī)會。

3.稅務(wù)籌劃的目的性：稅務(wù)籌劃的直接目的就是降低稅負(fù)，減輕納稅負(fù)擔(dān)。這里面包含兩層意思：一是選擇低稅負(fù)。低稅負(fù)意味著較低的稅收成本，較低的稅收成本意味著高的資本回收率；二是滯延納稅時間，獲取貨幣的時間價值。通過一定的技巧，在資金運(yùn)用方面做到提前收款、延緩支付。

4.稅務(wù)籌劃的風(fēng)險性：對稅收政策理解不準(zhǔn)確或操作不當(dāng)，而在不知覺情況下采用了導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)不減反增的方案，或者觸犯法律而受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰都可能使得稅收籌劃的結(jié)果背離預(yù)期的效果。

5.稅務(wù)籌劃的專業(yè)性：專業(yè)性不僅是指稅務(wù)籌劃需要由財務(wù)、會計專業(yè)人員進(jìn)行，而且只面臨社會化大生產(chǎn)、全球經(jīng)濟(jì)一體化、國際貿(mào)易業(yè)務(wù)日益頻繁、經(jīng)濟(jì)規(guī)模越來越大，僅靠納稅人自身進(jìn)行稅收籌劃顯得力不從心。因此，稅務(wù)、稅務(wù)咨詢作為第三產(chǎn)業(yè)便向?qū)I(yè)化的方向發(fā)展。

二、稅務(wù)籌劃的切入點

稅務(wù)籌劃是利用稅法客觀存在的政策空間來進(jìn)行的，這些空間體現(xiàn)在不同的稅種上、不同的稅收優(yōu)惠政策上、不同的納稅人身份上及影響納稅數(shù)額的基本稅制要素上等等，因此應(yīng)該以這些稅法客觀存在的空間為切入點。

1.選擇空間大的稅種

從原則上說，稅務(wù)籌劃可以針對一切稅種，但由于不同稅種的性質(zhì)不同，稅務(wù)籌劃的途徑、方法及其收益也不同。實際操作中，要選擇對決策有重大影響的稅種作為稅務(wù)籌劃的重點；選擇稅負(fù)彈性大的稅種作為稅務(wù)籌劃的重點，稅負(fù)彈性越大，稅務(wù)籌劃的潛力也越大。一般說來，稅源大的稅種，稅負(fù)伸縮的彈性也大。因此，稅務(wù)籌劃自然要瞄準(zhǔn)主要稅種。另外稅負(fù)彈性還取決于稅種的要素構(gòu)成。這主要包括稅基、扣除項目、稅率和稅收優(yōu)惠。稅基越寬，稅率越高，稅負(fù)就越重；或者說稅收扣除越大，稅收優(yōu)惠越多，稅負(fù)就越輕。

2.以稅收優(yōu)惠政策

稅收優(yōu)惠是稅制設(shè)計中的一個重要要素，也是貫徹一定時期一國或地區(qū)稅收政策的重要手段。國家為了實現(xiàn)稅收調(diào)節(jié)功能，一般在稅種設(shè)計時，都設(shè)有稅收優(yōu)惠條款，企業(yè)如果充分利用稅收優(yōu)惠條款，就可享受節(jié)稅效益。因此，用好、用足稅收優(yōu)惠政策本身就是稅務(wù)籌劃的過程。選擇稅收優(yōu)惠政策作為稅務(wù)籌劃突破口時，應(yīng)注意兩個問題：一是納稅人不得曲解稅收優(yōu)惠條款，濫用稅收優(yōu)惠，以欺騙手段騙取稅收優(yōu)惠；二是納稅人應(yīng)充分了解稅收優(yōu)惠條款，并按規(guī)定程序進(jìn)行申請，避免因程序不當(dāng)而失去應(yīng)有權(quán)益。

3.以納稅人構(gòu)成

按照我國稅法規(guī)定，凡不屬于某稅種的納稅人，就不需繳納該項稅收。因此，企業(yè)理財進(jìn)行稅務(wù)籌劃之前，首先要考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而從根本上解決減輕稅收負(fù)擔(dān)問題。如在1994 年開始實施的增值稅和營業(yè)稅暫行條例的規(guī)定下，企業(yè)寧愿選擇作為營業(yè)稅的納稅人而非增值稅的納稅人，寧愿選擇作為增值稅一般納稅人而非增值稅小規(guī)模納稅人。因為，營業(yè)稅的總體稅負(fù)比增值稅總體稅負(fù)輕，增值稅一般納稅人的總體稅負(fù)較增值稅小規(guī)模納稅人的總體稅負(fù)輕。當(dāng)然，這不是絕對的，在實踐中，要做全面綜合的考慮，進(jìn)行利弊分析。

以影響應(yīng)納稅額的幾個基本因素為切入點，影響應(yīng)納稅額因素有兩個，即計稅依據(jù)和稅率。計稅依據(jù)越小，稅率越低，應(yīng)納稅額也越小。因此，進(jìn)行稅務(wù)籌劃，無非是從這兩個因素人手，找到合理、合法的辦法來降低應(yīng)納稅額。

4.以不同財務(wù)管理環(huán)節(jié)和階段

企業(yè)的財務(wù)管理包括籌資管理、投資管理、資金運(yùn)營管理和收益分配管理，每個管理過程都可以有稅務(wù)籌劃的工作可做。投資管理階段，選擇投資地點時，選擇在低稅率地區(qū)如實施新企業(yè)所得稅法以前可以選擇沿海開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、國家鼓勵的西部等地區(qū)，會享受到稅收優(yōu)惠選擇投資項目時，國家鼓勵的投資項目和國家限制的投資項目，兩者之間在稅收支出上有很大的差異；在企業(yè)組織形式的選擇上，尤其在兩稅合并以前內(nèi)資與中外合資、聯(lián)營企業(yè)與合伙企業(yè)、分公司與子公司，不同的組織形式所適用的稅率是不同的。

經(jīng)營管理階段，不同的固定資產(chǎn)折舊方法影響納稅。不同的折舊方法，雖然應(yīng)計提的折舊總額相等，但各期計提的折舊費(fèi)用卻相差很大，從而影響各期的利潤及應(yīng)納稅所得額；不同的存貨計價方法的選擇，一般來說，在物價持續(xù)下降時，采用先進(jìn)先出法計算的成本較高，利潤相對減少，反之，如能采用后進(jìn)先出法，則可相對降低企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)；采購時，采購對象是不是一般納稅人也有很大的影響。

三、建議對策

（一）營業(yè)稅的稅務(wù)籌劃分析

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應(yīng)納營業(yè)稅的稅目包括服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)。稅率皆為5%。房地產(chǎn)開發(fā)公司營業(yè)稅的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)公司的銷售額，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的銷售額為向房地產(chǎn)開發(fā)公司收取的傭金。營業(yè)稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據(jù)業(yè)務(wù)特點進(jìn)行稅收籌劃：1.減少營業(yè)稅應(yīng)稅項目的流轉(zhuǎn)次數(shù)。我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。2.選擇合作建房方式。一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè)以土地使用權(quán)，乙企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。甲企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)交納營業(yè)稅的納稅義務(wù)。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營業(yè)稅。3.在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用先開發(fā)后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3％低稅率繳納營業(yè)稅，而且還不需繳納土地增值稅。

（二）企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃分析

我國自2008 年1 月1 日起施行內(nèi)外資統(tǒng)一的新企業(yè)所得稅法，稅率為25％。企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，應(yīng)納稅所得額=收入總額一準(zhǔn)以扣除項目金額。企業(yè)的收入總額是指企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和，包括納稅人來源于中國境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營收入和其他業(yè)務(wù)收入。

1.合理延遲產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時間。稅法規(guī)定，只有當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生變更時，才能確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理延遲房地產(chǎn)權(quán)屬變更時間，推遲房產(chǎn)證的辦理來推遲銷售收入的實現(xiàn)時間，以緩繳企業(yè)所得稅，達(dá)到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。

2.合理推遲成本最終確認(rèn)時間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)人員可通過合理推遲成本最終確認(rèn)的時間，以緩繳企業(yè)所得稅，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

總結(jié)：

房地產(chǎn)開發(fā)是中國當(dāng)前和今后的經(jīng)濟(jì)增長點，在中國經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重要作用，本文從投資活動和經(jīng)營活動等方面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃進(jìn)行了詳細(xì)的分析和探討，涉及到了營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃分析，以期達(dá)到合理避稅，使法人利益最大化的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]王麗.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃探析.財會通訊，2014（1）.

篇10

一、企業(yè)稅務(wù)籌劃必要性

眾所周知，稅收籌劃對企業(yè)具有極為重要的作用。它影響著企業(yè)的經(jīng)營利潤，在特定的稅收政策和環(huán)境下，合理的稅收籌劃，不僅可以減輕企業(yè)的稅負(fù)，節(jié)約開支，還可以提高企業(yè)的利潤和可用資金，從而大大提高了企業(yè)的競爭力，并在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化和企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。而對房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于具有投資規(guī)模大，資金密集，建設(shè)周期長等的特點，從設(shè)立項目到中期施工再到最后的銷售過程中，會涉及一系列稅種，比如營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅以及土地增值稅等。這些稅種現(xiàn)金流支出巨大，如果能夠?qū)ζ溥M(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，便可以大大提高資金使用價值、降低項目總體成本，同時也使企業(yè)建立正確的依法納稅的稅收法制觀念，促進(jìn)了稅收制度的進(jìn)一步完善。如果不能夠合理的進(jìn)行稅務(wù)籌劃，那么對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生一系列負(fù)面效應(yīng)：成本無法有效控制，利潤潛力未能充分挖掘，企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)與理念無法實現(xiàn)，同樣也不能對稅收制度的建設(shè)和完善產(chǎn)生助推影響。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)

怎么樣才能降低納稅成本，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)，用合理的、最低的成本實現(xiàn)企業(yè)利益最大化，這是很多房地產(chǎn)經(jīng)營者都在思考的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因其行業(yè)特點，業(yè)務(wù)涉及領(lǐng)域范圍廣泛，經(jīng)營活動和方式也較為靈活，所以采取的籌劃技術(shù)手段相應(yīng)地也應(yīng)該是多樣的，根據(jù)籌劃技術(shù)的特點和業(yè)務(wù)領(lǐng)域的不同，將其歸納為以下幾種。

（一）規(guī)避平臺籌劃

對于土地增值稅來說，它適用于四級超率累進(jìn)稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點。因為我們可以選擇規(guī)避平臺籌劃規(guī)律對其進(jìn)行稅務(wù)籌劃，在這個籌劃的技術(shù)過程中，最關(guān)鍵的一點是要爭取調(diào)節(jié)銷售價格、扣除額等來實現(xiàn)對增長率的有效控制，進(jìn)而實現(xiàn)合理避稅，爭取企業(yè)稅后收益最大化。

（二）投資轉(zhuǎn)化技術(shù)

除了傳統(tǒng)的開發(fā)、銷售房產(chǎn)的模式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以采用更加多樣的經(jīng)營模式，比如出租、投資聯(lián)營等，這樣的投資轉(zhuǎn)化技術(shù)，更好的對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)進(jìn)行籌劃。

（三）稅基籌劃技術(shù)

因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資額巨大，要保持其持續(xù)經(jīng)營能力，就必須不斷籌措資金，不同的籌資方式對稅基的影響也不同，稅基的降低也是合理避稅的有效手段之一。例如就具體的融資方式而言，企業(yè)可以采取銀行貸款籌資、發(fā)行債券等職權(quán)融資，也可以采取股權(quán)融資；但就對稅基的意向來說，債權(quán)融資存在利息抵稅效應(yīng)。股權(quán)融資則不能降低稅基，因為其屬于權(quán)益資金模式，利潤分配是在稅后進(jìn)行。

（四）收入實現(xiàn)技術(shù)

基于實現(xiàn)技術(shù)，對市場銷售和收入的結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度進(jìn)行合理籌劃控制，通過把控收入的確認(rèn)進(jìn)度來降低稅負(fù)。具體到房地產(chǎn)企業(yè)來說，國家相關(guān)稅收政策對于其收入確認(rèn)條件等方面的約束總體來說是很嚴(yán)格的，企業(yè)所得稅的預(yù)繳要按照預(yù)售收入的預(yù)計利潤率進(jìn)行納稅，營業(yè)稅的繳納要把房產(chǎn)銷售定金、預(yù)收房產(chǎn)款包括在內(nèi)，但不并意味著沒有籌劃空間。

三、房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃具體方式

（一）利用臨界點進(jìn)行稅收籌劃

在房地產(chǎn)開發(fā)中土地增值稅的籌劃中，最常用的方法就是納稅臨界點籌劃法，它是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收的臨界點時，通過對收入和支出進(jìn)行調(diào)控，以合理降低稅負(fù)。例如土地增值稅稅法相關(guān)條例規(guī)定，納稅人在出售普通的住宅時，如果增值額不及扣除項目金額的百分之二十，則不需要征收土地增值稅；如果超過了百分之二十，那么其全部的增值額都應(yīng)該按照相關(guān)稅法規(guī)定進(jìn)行征稅。這里的百分之二十就是臨界點，在稅收的籌劃過程中，充分注意和把握臨界點的稅負(fù)效應(yīng)。作為開發(fā)主體，可以綜合市場、稅收等各種因素，制訂科學(xué)的定價機(jī)制，控制臨界增值率；同時也可以從提升產(chǎn)品品質(zhì)的角度入手，提高成本投入從而使增值稅扣除項目增加，從而控制收稅臨界增值率。

（二）利用不同的投資方式進(jìn)行稅收籌劃

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)有兩種物業(yè)經(jīng)營方式：一種是出租物業(yè)取得租金；還有一種就是房地產(chǎn)聯(lián)營按占股比例分取利潤。投資方式的不同，將導(dǎo)致不同的稅收籌劃方式。針對目前房地產(chǎn)行業(yè)普遍經(jīng)營現(xiàn)狀，下面舉例進(jìn)行對比分析。

1.如果是按照出租取得租金的方式，那么需要承擔(dān)的稅負(fù)主要為：

（1）營業(yè)稅。嚴(yán)格來說，房屋租賃屬于服務(wù)業(yè)的范疇，那么營業(yè)稅就要按照租金收入的5%進(jìn)行計稅征稅。

（2）房產(chǎn)稅。租金收入的12%進(jìn)行計征稅。

（3）城建稅。位于市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，城建稅稅率為營業(yè)稅的百分之7%（視地區(qū)差異不同，其中市區(qū)7%、縣城和鎮(zhèn)5%、其他地區(qū)1%，現(xiàn)以市區(qū)為例），也就是說，為租金收入的（5%×7%）0.35%進(jìn)行計稅征稅。

（4）教育費(fèi)附加。租金收入的0.15%進(jìn)行計稅征稅。

（5）印花稅。根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，在訂立合同的時候，企業(yè)必須繳納印花稅，具體金額為租金收入的0.1%。

（6）所得稅。城建稅、教育費(fèi)附加和營業(yè)稅可以在稅前去除，那么企業(yè)應(yīng)該繳納的所得稅應(yīng)該為租金收入的25%×（1-5%-0.35%-0.15%），即為租金收入的23.62%。

綜上所述，把六種稅負(fù)相加便可以計算出物業(yè)出租企業(yè)總體稅負(fù)為租金收入的41.22%。

2.如果是按照聯(lián)營方式，那么需要承擔(dān)的稅負(fù)主要為：

（1）房產(chǎn)稅。按照相關(guān)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅應(yīng)該在扣除房產(chǎn)原值的10%-30%之后進(jìn)行1.2%的計稅，假設(shè)房產(chǎn)原值為A，并且按照30%計算，那么應(yīng)該繳納的房產(chǎn)稅為（1-30%）×1.2%，即為0.84%A。

（2）土地使用稅。土地使用稅的稅負(fù)各地不一，我們假設(shè)城區(qū)的單位稅額為B元/平方米，面積為C，則土地使用稅為BC。

（3）所得稅。假設(shè)聯(lián)營利潤為D，則所得稅為25%D。

綜上所述，三種稅負(fù)相加便可以計算出總體稅負(fù)為（0.84%A+BC+25%D）。

無論是哪一種方式，我們都可以找到稅負(fù)的均衡點。一般來說，租金是前期可初步確定，故而我們可以利用租金來預(yù)測聯(lián)營收入利潤，即當(dāng)41.22%*租金收入=0.84%A+BC+25%D時，可得D=（41.22租金收入-0.84A-BC）/25。

（三）利用不同的資金籌措方式進(jìn)行稅收籌劃

資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命脈，作為資金密集型行業(yè)，采取什么樣的資金籌措方式，對企業(yè)經(jīng)營成果容易產(chǎn)生長遠(yuǎn)影響。從稅收的角度來說，不同的資金籌措模式對企業(yè)稅收的影響是顯著而深遠(yuǎn)的，可以充分地利用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金需求規(guī)模大的特點，結(jié)合公司自身特點，對稅收進(jìn)行籌劃。

（四）利用收款方式的不同進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)收入的時候，在稅法規(guī)定的原則范圍內(nèi)，充分利用會計的謹(jǐn)慎性原則，用客觀實際的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入確認(rèn)評估，對能夠確定收回的部分確認(rèn)為收入。

綜上所述，對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃有多種技術(shù)和方案，且每一個稅種的籌劃并非獨立，它們之間存在著緊密的聯(lián)系。在實際的操作中，需要根據(jù)自身經(jīng)營環(huán)境并結(jié)合企業(yè)自身特點，我們對某一種稅種進(jìn)行籌劃的時候，要充分考慮到其他稅種的影響，對企業(yè)整體影響進(jìn)行充分評估， 最終實現(xiàn)對企業(yè)整體稅負(fù)進(jìn)行降低的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]謝翠.稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用.經(jīng)營管理者.2010（04）.

篇11

除了逃稅漏稅以外，風(fēng)險稅務(wù)籌劃風(fēng)險問題也不容小視。由于市場、國家政策等一系列因素的影響，稅務(wù)籌劃風(fēng)險系數(shù)頗高，而我國房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)防范風(fēng)險的體制并不完善，在遇到風(fēng)險時，很多的房地產(chǎn)企業(yè)不能及時采取有效措施來控制。筆者調(diào)查了多家房地產(chǎn)企業(yè)，總結(jié)出其風(fēng)險大致有一下幾種，一是財務(wù)風(fēng)險。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)和資金有著千絲萬縷的聯(lián)系，企業(yè)所進(jìn)行的每一項經(jīng)濟(jì)活動都需要對資金進(jìn)行合理的掌控。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來源于銀行體系，企業(yè)融資越大，稅務(wù)籌劃的空間也就越大。但稅務(wù)籌劃在給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)利益的同時，也使企業(yè)面臨著不小的財務(wù)風(fēng)險。二是政策風(fēng)險，近十來年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，其在國民經(jīng)濟(jì)中所占的比重與日俱增，但由于我國市場經(jīng)濟(jì)起步較晚，法律體系還不健全，與房地產(chǎn)有關(guān)的具體的規(guī)范性文件較少，這就使得部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中形成很大的風(fēng)險。三是行業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險。受房地產(chǎn)企業(yè)巨大經(jīng)濟(jì)利益的誘惑，很多企業(yè)把眼光轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)企業(yè)，有些企業(yè)不惜血本投資房地產(chǎn)行業(yè)，但投資房地產(chǎn)，風(fēng)險與經(jīng)濟(jì)利益并存，并且房地產(chǎn)行業(yè)相比其它行業(yè)更復(fù)雜，如果沒有合理的稅務(wù)規(guī)劃，就會給企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)數(shù)額巨大，所以，經(jīng)過稅務(wù)籌劃省下來的錢絕非小數(shù)目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產(chǎn)企業(yè)的難題。

接下來，筆者將聯(lián)系案例，分析房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的相關(guān)準(zhǔn)則，以期解決以上問題。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的相關(guān)原則

（一）合法性原則

合法是稅務(wù)籌劃最基本的準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)只有在保證所經(jīng)營的項目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國家稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，否則再能促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的項目方案都不一定能實施，即便實施了也會受到相應(yīng)的懲罰。影響整個企業(yè)的形象。合法性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是充分利用法律鼓勵的稅務(wù)籌劃，其次是適當(dāng)尋找法律放任的籌劃，三是謹(jǐn)慎選擇法律盲區(qū)的籌劃。各房地產(chǎn)企業(yè)一定要摒棄僥幸心理，嚴(yán)格依照國家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時也保護(hù)的自己的利益。

（二）籌劃要考慮綜合性原則

綜合性原則是指在進(jìn)行某一稅種的稅務(wù)籌劃時，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負(fù)最輕、長期稅負(fù)最輕。以下案例將說明這一點。

現(xiàn)有一A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開發(fā)公司B進(jìn)行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬作為出資與B公司進(jìn)行合作開發(fā)房產(chǎn)；第二種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開發(fā)。假設(shè)A公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)與B公司協(xié)商，分得現(xiàn)金60萬。在第一種方式下，60萬收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀荆诠痉值?0萬元時，相當(dāng)于公司將合作開發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價格為360萬元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營業(yè)稅及附加為19.8萬元，企業(yè)所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。在第二種情況下，房產(chǎn)完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補(bǔ)稅，即A公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為60萬元。

我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負(fù)相比第一種方式要輕很多。

（三）籌劃要考慮風(fēng)險均衡原則

篇12

企業(yè)作為納稅人依法納稅是應(yīng)盡的義務(wù)，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，稅收對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的短期影響不明顯，導(dǎo)致某些企業(yè)在未做稅務(wù)清算之前未能足夠重視各種稅負(fù)特別是土地增值稅和企業(yè)所得稅對企業(yè)盈利的影響。

2、對納稅存在錯誤認(rèn)識

在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，理所當(dāng)然的將納稅籌劃作為財務(wù)部門獨立可完成的工作，不重視開發(fā)全過程中各個部門的配合，致使企業(yè)出現(xiàn)多交了稅、還被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員雖了解相關(guān)稅務(wù)知識并且經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道，但是如何將稅務(wù)知識以及稅務(wù)機(jī)關(guān)的各項要求貫徹到日常經(jīng)營活動中去，是需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)予以重視以及各部門進(jìn)行配合才可以完成的，不然稅務(wù)工作也僅是事后的稅款計算與繳納罷了。因此，目前房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房企對稅收籌劃應(yīng)有正確的態(tài)度和認(rèn)識。

3、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏納稅管理

目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，雖然企業(yè)財務(wù)人員也在進(jìn)行稅收相關(guān)規(guī)定的學(xué)習(xí)，但是由于針對性不強(qiáng)，不夠系統(tǒng)全面，對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃并沒有多少幫助，甚至由于斷章取義造成偷稅、逃稅的現(xiàn)象。

4、房地產(chǎn)企業(yè)不知如何規(guī)避風(fēng)險

由于缺乏妥當(dāng)?shù)募{稅管理，不僅不能以合理手段降低企業(yè)納稅成本，而且還容易給企業(yè)造成納稅風(fēng)險。因此，只有加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對稅收影響盈利的認(rèn)識，以及各相關(guān)部門的節(jié)稅意識，才有可以真正實施稅務(wù)籌劃工作，從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險。

5、企業(yè)內(nèi)納稅籌劃實施不及時

由于未能事前進(jìn)行籌劃，等會計核算完成后，發(fā)現(xiàn)有可合法合理規(guī)避稅款，這時已無法改變交稅的現(xiàn)實，造成不必要的開支，減弱了企業(yè)的盈利能力。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃措施

1、項目開發(fā)全過程籌劃

即從取得土地使用權(quán)、項目立項、籌資、開發(fā)建設(shè)、銷售等各方面加強(qiáng)稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)周期長，涉及政府部門、企業(yè)繁多，決定了其稅務(wù)籌劃內(nèi)容的復(fù)雜性。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅務(wù)籌劃時，就應(yīng)進(jìn)行全局和全方位的籌劃，在取得某幅土地使用權(quán)時或之前，就應(yīng)對在該幅土地上開發(fā)產(chǎn)品的定位及物業(yè)類型、戶型、自有資金與貸款的比例、自開盤至交樓的時間等方面進(jìn)行一系列的測算。

以物業(yè)類型為例，在同樣的一幅土地上，開發(fā)不同類型的物業(yè)稅款占銷售額的比例差異很大。如為聯(lián)排或TH物業(yè)，各項稅金（包括營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅，以下同）占銷售收入的比例為30%左右；如為高層住宅項目根據(jù)物業(yè)的定位標(biāo)準(zhǔn)不同，占比也不同。如為普通高層物業(yè)，各項稅金占銷售收入比例為18-20%；如為高端高層物業(yè)，各項稅金占銷售收入的比例為25%左右。

由于各地對普通住宅面積有規(guī)定，戶型設(shè)計直接影響到土地增值稅的計算；由于貸款利息稅前抵扣的規(guī)定，貸款規(guī)模影響企業(yè)所得稅的計算，同時要考慮公司的財務(wù)風(fēng)險；開盤至交樓的時間影響到土地使用稅的計算；因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員需要在項目發(fā)展的全過程介入，才有可能進(jìn)行稅務(wù)籌劃。（注：以上稅金未含契稅，因為該稅款以土地價款為基數(shù)計算，基本沒有籌劃的空間。）

2、選擇最優(yōu)的會計核算方式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在同一或相鄰地塊有不同的開發(fā)項目，對這些項目進(jìn)行分開核算或是合并核算，都是合理的。所以，企業(yè)財務(wù)管理人員可以對這兩種方式的利弊進(jìn)行衡量，對稅金進(jìn)行計算，來確定最適用的會計核算方式，在我國稅法允許范圍內(nèi)，減少稅金，減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益。

3、充分運(yùn)用國家土地增值稅“起征點”優(yōu)惠政策

我國土地增值稅“起征點”為土地增值稅方面的稅務(wù)籌劃提供了條件，運(yùn)用該政策需要根據(jù)政策本身的規(guī)定進(jìn)行籌劃，避免產(chǎn)生籌劃上的失誤。另外，還可以計算稅務(wù)負(fù)擔(dān)平衡點，進(jìn)行產(chǎn)品定價，實現(xiàn)稅負(fù)最小化。比如兩塊相鄰的土地，地價相同。一塊開發(fā)別墅住宅，一塊開發(fā)純高層住宅。別墅的均價將會是高層的3-5倍，而由于建筑結(jié)構(gòu)的不同，高層住宅的建安成本卻高于別墅2-3倍。很顯然，別墅住宅將會產(chǎn)生很高的土地增值稅，而高層項目甚至達(dá)不到起征點而不需交納土地增值稅。這時可以將兩塊土地統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一核算收入和成本，計算整體稅負(fù)。再與分別核算進(jìn)行對比，選擇有利于企業(yè)的核算方式。

4、加強(qiáng)借款利息和營銷優(yōu)惠的稅務(wù)籌劃

我國大部分的房地產(chǎn)企業(yè)主要通過銀行貸款進(jìn)行籌資，銀行貸款借款期限長、費(fèi)用高，可以利用適用的利息扣除方法進(jìn)行借款利息的籌劃。我國稅法對企業(yè)借款利息有相關(guān)方面的政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身特點，選用合適的籌劃方法。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的發(fā)展趨勢

篇13

（1）合法性。稅務(wù)籌劃是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進(jìn)行的，是在納稅義務(wù)沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，企業(yè)作出繳納低稅負(fù)的決策。稅務(wù)籌劃只能在法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行，違反法律規(guī)定逃避稅負(fù)是偷稅行為，必須加以反對和制止。

（2）超前性。稅務(wù)籌劃是在納稅方案實施前的規(guī)劃和設(shè)計安排。稅務(wù)籌劃不是在納稅義務(wù)發(fā)生之后想辦法減輕稅負(fù)，而是在應(yīng)稅行為發(fā)生之前通過納稅人充分了解現(xiàn)行稅法知識和財務(wù)知識，結(jié)合企業(yè)全方位的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行有計劃的規(guī)劃、設(shè)計、安排來尋求未來稅負(fù)相對最輕，經(jīng)營效益相對最好的決策行為，是一種合理合法的預(yù)先籌劃。這與避稅、偷稅等都是在事中、事后進(jìn)行是根本不同的。

（3）全面性。從時間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程，任何一個可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。不僅生產(chǎn)經(jīng)營過程中規(guī)模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務(wù)籌劃，而且在企業(yè)設(shè)立之前、生產(chǎn)經(jīng)營活動之前、新產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計階段，都應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，選擇具有節(jié)稅效應(yīng)的注冊地點、組織類型和產(chǎn)品類型。從空間上看，稅務(wù)籌劃活動不僅限于本企業(yè)，還應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。稅務(wù)籌劃要綜合考慮納稅人的總體利益，兼顧局部利益與整體利益、短期利益與長期利益。

（4）時效性。稅收法律、法規(guī)和政策是隨著政治、經(jīng)濟(jì)形勢的不斷變化而變化的。因此，納稅人在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時，必須隨時把握稅收政策所發(fā)生的變化，及時作出相應(yīng)的變動，適時籌劃，保證稅務(wù)籌劃的有效性。

二、稅務(wù)籌劃的建議

（1）項目前期籌建與投入環(huán)節(jié)，重在用好用足稅收優(yōu)惠政策。主要包括勘探、工程建設(shè)、機(jī)械設(shè)備采購或租賃、安全與環(huán)保系統(tǒng)配套投入等。這一環(huán)節(jié)的稅收籌劃可以考慮：購買設(shè)備的稅收抵免，可根據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定，企業(yè)購買并實際使用《環(huán)境保護(hù)專用設(shè)備企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》、《節(jié)能節(jié)水專用設(shè)備企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》和《安全生產(chǎn)專用設(shè)備企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》規(guī)定的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水、安全生產(chǎn)的專用設(shè)備的，該專用設(shè)備的投資額的10%的部分可以從企業(yè)當(dāng)年的應(yīng)納稅額中抵免；當(dāng)年不足抵免的，可以在以后5個納稅年度內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)抵免。

（2）合理利用關(guān)于伴生礦、伴采礦、伴選礦的征稅規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃。在采礦與選礦等生產(chǎn)運(yùn)營包括礦產(chǎn)原料采掘、篩選、儲存、運(yùn)送等。所謂伴生礦，是指在同一礦床內(nèi)，除主要礦種外，含其他多種可供工業(yè)利用的礦產(chǎn)成份。考慮到一般性開采是以主產(chǎn)品的元素成分開采為目的，確定資源稅稅額時，一般將主產(chǎn)品作為定額的主要依據(jù)，同時也考慮作為副產(chǎn)品的元素成分及其他相關(guān)因素。企業(yè)在開采之前就應(yīng)關(guān)注礦產(chǎn)品適用稅額相對較低的礦產(chǎn)資源，使得整個礦床的礦產(chǎn)品適用較低稅率；所謂伴采礦，是指開采單位在同一礦區(qū)內(nèi)開采主產(chǎn)品時，伴采出來的非主產(chǎn)品元素礦石。對于量大的伴采礦，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)規(guī)定對其核定資源稅單位稅額標(biāo)準(zhǔn)；量小的，在銷售時，按照國家對收購單位規(guī)定的相應(yīng)品目的單位稅額標(biāo)準(zhǔn)繳納資源稅。如果伴采礦的單位稅額相對較高，則利用這項政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵在于讓稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定伴采礦量小。伴采礦量的大小由企業(yè)自身生產(chǎn)經(jīng)營所決定，企業(yè)在開采之初合理確定伴采礦開采規(guī)模，稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行認(rèn)定時，對企業(yè)數(shù)量較小的伴采礦，確定的單位稅額標(biāo)準(zhǔn)較低，企業(yè)可利用這種稅務(wù)處理方式，決定伴采礦的數(shù)量開采；如果伴采礦的稅額相對較低，則企業(yè)應(yīng)進(jìn)行相反的操作。所謂伴選礦，是指對礦石原礦中所含主產(chǎn)品進(jìn)行選精礦的加工過程中，以精礦形式伴選出的副產(chǎn)品。對于以精礦形式伴選出的副產(chǎn)品不征收資源稅，對納稅人而言，最好的籌劃方式就是盡量完善工藝，引進(jìn)技術(shù)，使以非精礦形式伴生出來的副產(chǎn)品以精礦形式出現(xiàn)，從而達(dá)到少繳稅款的目的。

（3）利用國家有關(guān)稅種的征免稅項目優(yōu)惠的稅收籌劃。如以煤炭開采過程中伴生的舍棄物油母頁巖為原料生產(chǎn)的頁巖油等自產(chǎn)貨物實行增值稅即征即退的政策；以煤矸石、煤泥、石煤、油母頁巖為原料生產(chǎn)的電力和熱力等自產(chǎn)貨物實行增值稅即征即退50%的政策。