引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
一、房地產(chǎn)公司的盈利能力分析
盈利能力指的是公司獲取利潤的能力，其中盈利能力指標(biāo)主要用于反映公司一定時(shí)期內(nèi)收益水平高低，即公司盈利能力越高，則表明公司一定時(shí)期內(nèi)收益水平越高；反之亦然。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，其盈利能力涉及到多項(xiàng)指標(biāo)，如營業(yè)利潤率指標(biāo)、總資產(chǎn)報(bào)酬率指標(biāo)、資本收益率指標(biāo)、成本費(fèi)用利潤率指標(biāo)、凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)及盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)指標(biāo)等，上述指標(biāo)均在不同程度上影響著房地產(chǎn)公司盈利能力大小。另外，非經(jīng)常性損失是指與房地產(chǎn)公司主營業(yè)務(wù)無直接聯(lián)系的收入，這部分凈資產(chǎn)對(duì)真實(shí)、公允地反映房地產(chǎn)公司持續(xù)、穩(wěn)定地盈利能力產(chǎn)生不利影響。未解決這一問題，需要房地產(chǎn)公司在計(jì)算凈利潤時(shí)剔除企業(yè)管理層利用技術(shù)手段調(diào)控利潤與非經(jīng)常性損益的影響，從而確保能夠更為客觀真實(shí)的反映出房地產(chǎn)公司的盈利能力。
除此之外，現(xiàn)金流也是房地產(chǎn)公司盈利能力的重要影響因素，所以要求房地產(chǎn)公司做好對(duì)資金現(xiàn)金率、銷售現(xiàn)金率的分析工作，確保二者能夠準(zhǔn)確揭示出房地產(chǎn)公司主營業(yè)務(wù)獲取現(xiàn)金的能力，即資金現(xiàn)金率、銷售現(xiàn)金率越高，則表明房地產(chǎn)公司獲取現(xiàn)金的能力越強(qiáng)；反之資金現(xiàn)金率、銷售現(xiàn)金率越低，則表明房地產(chǎn)公司獲取現(xiàn)金的能力越弱。
二、房地產(chǎn)公司償債能力與資產(chǎn)變現(xiàn)能力的分析
償債能力是指公司應(yīng)用資產(chǎn)償還短期債務(wù)與長期債務(wù)的能力，而資產(chǎn)變現(xiàn)能力是指公司將資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金或負(fù)債的能力，其中償債能力與資產(chǎn)變現(xiàn)能力是公司財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營能力的重要衡量指標(biāo)。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，其償債能力涉及到多項(xiàng)指標(biāo)，如流動(dòng)比率指標(biāo)、速動(dòng)比率指標(biāo)、現(xiàn)金比率指標(biāo)、資金周轉(zhuǎn)率指標(biāo)、清算價(jià)值比率指標(biāo)及利息支付倍數(shù)指標(biāo)等。
房地產(chǎn)公司在計(jì)算流動(dòng)比率與速動(dòng)比率時(shí)需注意下述三方面問題：（1）存貨界定問題。一般而言，房地產(chǎn)公司將開發(fā)產(chǎn)品與開發(fā)成本確認(rèn)為存貨列入流動(dòng)資產(chǎn)中，但是能夠在短期內(nèi)變現(xiàn)的僅有開發(fā)產(chǎn)品與已具備預(yù)售條件的開發(fā)成本，所以，房地產(chǎn)公司計(jì)算流動(dòng)比率時(shí)應(yīng)將不具備預(yù)售條件的開發(fā)成本從存貨中剔除出來；（2）待攤費(fèi)用與預(yù)付賬款等無法轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金償還負(fù)債流動(dòng)資產(chǎn)的剔除問題。對(duì)于多數(shù)房地產(chǎn)公司來說，其通常都是以高價(jià)獲取到土地儲(chǔ)備，所以只有對(duì)其做好減值準(zhǔn)確才能夠真實(shí)、公允、客觀反映出存貨的變現(xiàn)價(jià)值及償債能力；（3）預(yù)收賬款從分母流動(dòng)負(fù)債中扣除問題。房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款實(shí)為未實(shí)現(xiàn)的銷售收入，當(dāng)工程項(xiàng)目竣工后便可正式作為銷售收入予以結(jié)算，所以切勿將預(yù)收賬款確定為一般流動(dòng)負(fù)債，應(yīng)將預(yù)收賬款從分母流動(dòng)負(fù)債中予以扣除。
結(jié)合我國當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景來看，只要房地產(chǎn)公司將資產(chǎn)負(fù)債率控制在70%之內(nèi)，便不會(huì)對(duì)公司各項(xiàng)運(yùn)營活動(dòng)造成太大的影響。實(shí)際上，受多方面原因的影響，致使國內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)公司普遍處于高負(fù)債運(yùn)營狀態(tài)，與此同時(shí)房地產(chǎn)公司更注重償還短期債務(wù)能力問題，而房地產(chǎn)公司的償還短期債務(wù)能力主要受到期債務(wù)償付比率、利息現(xiàn)金保障倍數(shù)及短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸等指標(biāo)的影響，其中到期債務(wù)償付比率指的是一定時(shí)期內(nèi)公司經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與到期債務(wù)本息之間的比率，其主要用于反映房地產(chǎn)公司運(yùn)用經(jīng)營現(xiàn)金流量償還到期債務(wù)本息的能力，當(dāng)?shù)狡趥鶆?wù)償付比率超過1時(shí)，則表明房地產(chǎn)公司到期債務(wù)的自我清償能力較強(qiáng)，即經(jīng)營現(xiàn)金流量足以償還到期債務(wù)本息；當(dāng)?shù)狡趥鶆?wù)償付比率小于1，則表明房地產(chǎn)公司到期債務(wù)的自我清償能力較弱，即經(jīng)營現(xiàn)金流量不足以償還到期債務(wù)本息。利息現(xiàn)金保障倍數(shù)指的是一定時(shí)期內(nèi)公司經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與債務(wù)利息之間的比率，其主要用于反映房地產(chǎn)公司運(yùn)用現(xiàn)金償還債務(wù)利息的能力，其中利息現(xiàn)金保險(xiǎn)倍數(shù)越低，則表明公司運(yùn)用現(xiàn)金償還債務(wù)利息的能力越弱，從而公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大；反之利息現(xiàn)金保險(xiǎn)倍數(shù)越高，則表明公司運(yùn)用現(xiàn)金償還債務(wù)利息的能力越強(qiáng)，從而公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小。公司經(jīng)營凈現(xiàn)金流量加上貨幣資金后減去到期流動(dòng)負(fù)債便得到短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸，其主要用于反映房地產(chǎn)公司償還短期債務(wù)的能力，其中當(dāng)短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸為負(fù)數(shù)時(shí)，則表明房地產(chǎn)公司到期債務(wù)的自我清償能力較弱，即經(jīng)營現(xiàn)金流量不足以償還到期債務(wù)本息；當(dāng)短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸為正數(shù)時(shí)，則表明房地產(chǎn)公司到期債務(wù)的自我清償能力較強(qiáng)，即經(jīng)營現(xiàn)金流量足以償還到期債務(wù)本息。
資產(chǎn)的變現(xiàn)能力取決于資產(chǎn)的流動(dòng)比率，對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，其資產(chǎn)流動(dòng)比率受應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度等因素的影響。一定范圍內(nèi)，房地產(chǎn)公司資產(chǎn)流動(dòng)比率越高，資產(chǎn)變現(xiàn)能力越強(qiáng)，表明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益越好。如果房地產(chǎn)公司資產(chǎn)流動(dòng)比率過高，將導(dǎo)致機(jī)會(huì)成本大幅度增加，致使房地產(chǎn)公司資金利用率低下，從而引發(fā)房地產(chǎn)公司資產(chǎn)流失、浪費(fèi)等現(xiàn)象的發(fā)生。實(shí)踐研究顯示，流動(dòng)比率以2：1為最佳。另外，速動(dòng)比率能夠準(zhǔn)確反映出房地產(chǎn)公司應(yīng)用流動(dòng)資產(chǎn)償還流動(dòng)負(fù)債的能力，實(shí)踐研究顯示，速動(dòng)比率以1:1為最佳。
三、房地產(chǎn)公司營運(yùn)能力的分析
營運(yùn)能力是指公司經(jīng)營運(yùn)行的能力，其主要用于反映公司利用各項(xiàng)資產(chǎn)獲取利益的能力。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，營運(yùn)能力涉及到的指標(biāo)有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)、存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)等，以存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)最為突出，即公司存貨周轉(zhuǎn)率越高，則表明項(xiàng)目開發(fā)周期越短，即項(xiàng)目開發(fā)成本越少，致使項(xiàng)目效益越好；另外，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是影響公司營運(yùn)能力的又一重要指標(biāo)，其中應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，則表明公司一定時(shí)期內(nèi)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，即公司貸款回收期限越短，越有助于加速公司資產(chǎn)流動(dòng)，從而推進(jìn)房地產(chǎn)公司快速發(fā)展。
四、房地產(chǎn)公司成長能力的分析
成長能力是指公司擴(kuò)展經(jīng)營規(guī)模的能力，其主要用于反映公司未來發(fā)展速度及趨勢。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，成本能力涉及到的指標(biāo)有主營業(yè)務(wù)利潤增長率指標(biāo)、經(jīng)營現(xiàn)金流量成長比率指標(biāo)、主營業(yè)務(wù)收入增長率指標(biāo)及凈利潤增長率指標(biāo)等，其中主營業(yè)務(wù)收入增長率越高，則表明公司產(chǎn)品的市場需求量越大，業(yè)務(wù)擴(kuò)展能力越強(qiáng)；主營業(yè)務(wù)利潤增長率與凈利潤增長率越高，則表明公司經(jīng)營業(yè)績越好，市場競爭力越強(qiáng)。經(jīng)營現(xiàn)金流量成長比率越高，則表明公司成長越快。除此之外，利潤保留率指標(biāo)、股本比重指標(biāo)及固定資產(chǎn)比重指標(biāo)等也在不同程度上影響著房地產(chǎn)公司成長。
五、結(jié)論
總之，房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行客觀的財(cái)務(wù)分析，反映企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況及贏利能力，為企業(yè)管理層提供決策依據(jù)。全文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際，在贏利能力、償債能力、運(yùn)營能力以及成長能力四個(gè)方面分析了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，以期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)。
參考文獻(xiàn)：
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篇2
一、 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念
狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由企業(yè)負(fù)債引起的，具體來說指企業(yè)因負(fù)債增加使償債能力減弱或減少企業(yè)利潤的可能性，通常也稱為籌資風(fēng)險(xiǎn)。一般資本的來源有兩個(gè)方面：企業(yè)的所有者出資和企業(yè)向外界借入的資本。廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指企業(yè)在經(jīng)營及各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種無法預(yù)計(jì)或不可控因素的存在，及財(cái)務(wù)狀況的不確定性，使企業(yè)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離而蒙受損失可能性。這一解釋反映了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)綜合性極強(qiáng)的概念。
二、 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征
2.1 資金周轉(zhuǎn)率比較低
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主要包括項(xiàng)目的征地、項(xiàng)目的開發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)、竣工和物業(yè)階段，在這些階段之中，每個(gè)階段都有資金的投入，在項(xiàng)目建設(shè)階段有條件的企業(yè)開始預(yù)售，部分資金得到回籠，而到竣工和物業(yè)階段才可以回收全部資金。與此同時(shí)，地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格都比較高，銷售大多采取分期付款的形勢，使得資金在短期內(nèi)不能得到有效的回收，需要一段很長的時(shí)間才會(huì)得到全部回收，增加了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的資金壓力。
.2.2 過度使用財(cái)務(wù)杠桿
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作需要大量的資金，很多房地產(chǎn)企業(yè)采取負(fù)債經(jīng)營的形式，這就導(dǎo)致財(cái)務(wù)杠桿使用過度，財(cái)務(wù)杠桿的使用一方面可以使公司股東使用少量自由資本并很好的利用外來資本，產(chǎn)生稅盾效應(yīng)，提高企業(yè)股東的權(quán)益收益率，但是過高財(cái)務(wù)杠桿意味著高度資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)面臨巨大還款壓力，企業(yè)股東權(quán)益收益率變得不大穩(wěn)定。
2.3 資產(chǎn)期限不匹配
越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇借債來經(jīng)營房地產(chǎn)項(xiàng)目，這就對(duì)企業(yè)的資金變現(xiàn)能力提出更高的要求，企業(yè)借債必須有足額的資產(chǎn)進(jìn)行匹配，否則很容易造成資金不足的困境。我國房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)以房地產(chǎn)完工商品房、在建項(xiàng)目、出租項(xiàng)目和土地構(gòu)成，還有原材料、庫存、消耗品等，尤其是存貨很難變現(xiàn)，流動(dòng)性很差，導(dǎo)致流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債不夠匹配，償債壓力十分巨大。
2.4 現(xiàn)金流入期限不夠均衡
良好的現(xiàn)金流是房地產(chǎn)項(xiàng)目正常運(yùn)作的根本保證，但是很多房地產(chǎn)上是現(xiàn)金流入不夠穩(wěn)定。一方面房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)售的辦法在項(xiàng)目開展階段獲得資金流入，但是開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售期和銷售期的匹配不夠造成主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金流不夠穩(wěn)定。另外一方面房地產(chǎn)企業(yè)投資收益的現(xiàn)金流入也不均衡，這樣就導(dǎo)致了有時(shí)現(xiàn)金流入過多造成現(xiàn)金冗余，而有時(shí)現(xiàn)金流入不足導(dǎo)致短期償債風(fēng)險(xiǎn)。
三、 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類型
3.1 償債風(fēng)險(xiǎn)
償債風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)無法按期償還到期債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。通常企業(yè)都是負(fù)債經(jīng)營的，負(fù)債在企業(yè)經(jīng)營中有一些正面作用，可以利用稅盾效應(yīng)合理避稅，也可以利用杠桿作用加倍擴(kuò)大企業(yè)的盈利能力。但是負(fù)債有固定償還期限，必須到期償還，否則企業(yè)可能面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。此外負(fù)債需要每期按時(shí)償還利息，這對(duì)于企業(yè)來說是經(jīng)營成本，會(huì)影響企業(yè)的盈利。
3.2 營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)
營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的復(fù)雜變化和企業(yè)自身的內(nèi)部控制而導(dǎo)致企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)正常的循環(huán)和周轉(zhuǎn)或者資產(chǎn)周轉(zhuǎn)困難的可能性及其可能造成的損失。如存貨周轉(zhuǎn)不暢，存貨滯銷，這些屬于企業(yè)的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)狀況與供、產(chǎn)、銷各個(gè)經(jīng)營環(huán)節(jié)密切相關(guān)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會(huì)影響到企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)。
3.3 盈利風(fēng)險(xiǎn)
盈利風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)無法順利開展生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，無法賺取可以保證生產(chǎn)經(jīng)營各項(xiàng)支出的利潤的風(fēng)險(xiǎn)。
盈利是企業(yè)的重要經(jīng)營目標(biāo)，是企業(yè)生存和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，他不僅關(guān)系到企業(yè)所有者的投資收益，也是企業(yè)償還債務(wù)的重要保障。盈利是各個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)相互協(xié)調(diào)相互貫穿的結(jié)果。
3.4 發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)
發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的變化或者自身生產(chǎn)經(jīng)營理念的變化而使企業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)減緩甚至倒退的可能性。
企業(yè)的發(fā)展是指企業(yè)通過自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)不斷擴(kuò)大積累擴(kuò)大規(guī)模。如規(guī)模的擴(kuò)大、盈利的持續(xù)增長、市場競爭力的增長等。企業(yè)的發(fā)展指的是企業(yè)的健康穩(wěn)定可持續(xù)的發(fā)展，而不是未來追求眼下的利益而不顧企業(yè)長久發(fā)展的發(fā)展。企業(yè)能否健康發(fā)展取決于多種因素，包括外部經(jīng)營環(huán)境，企業(yè)內(nèi)在素質(zhì)及資源條件等，這些因素的變化都有可能給企業(yè)帶來發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。
3.5 現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)
現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入在時(shí)間上不一致所形成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)的現(xiàn)金凈流量不穩(wěn)定，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營陷入困境、收益下降，也可能給企業(yè)帶來信用危機(jī)，使企業(yè)的形象和聲譽(yù)遭受嚴(yán)重?fù)p失，最終陷入財(cái)務(wù)困境，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。現(xiàn)金循環(huán)要經(jīng)歷采購、生產(chǎn)、銷售、分配等諸多環(huán)節(jié)，不論某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會(huì)給企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)
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篇3
（一）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的籌資風(fēng)險(xiǎn)及特點(diǎn)
1、房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)初期，自有資本比例很低，主要依靠負(fù)債進(jìn)行開發(fā)
當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金很少，資金來源主要依靠銀行貸款。期初時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)較多的享受到借款資金所帶來的益處，然而隨著我國政府對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控和貸款的陸續(xù)到期，房地產(chǎn)企業(yè)出險(xiǎn)了很多前期貸款的本金和利息無錢支付的現(xiàn)象。從某種程度上可以說，房地產(chǎn)企業(yè)有時(shí)候僅是空有亮麗的外表，在其背后其實(shí)背負(fù)著巨額債務(wù)。
2、房地產(chǎn)企業(yè)再融資困難
由于我國房地產(chǎn)企業(yè)資金大部分來自于銀行貸款，負(fù)債經(jīng)營比重較大。造成房地產(chǎn)企業(yè)利息負(fù)擔(dān)沉重。房地產(chǎn)企業(yè)一旦再次獲得資金的能力降低，將會(huì)直接面臨資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，將是致命的。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)及特點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)前期所需資金數(shù)額多、投入較大，這種行業(yè)特點(diǎn)使得投資活動(dòng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的活動(dòng)核心。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)是指在房產(chǎn)項(xiàng)目投資中由于不可知因素的影響，使得房產(chǎn)項(xiàng)目無法達(dá)到預(yù)期收益或目的，而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力和盈利能力受到一定影響，直接造成房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)需要面臨不確定性風(fēng)險(xiǎn)。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及特點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要是指兩部分，一種是材料采購風(fēng)險(xiǎn)；另一種是存貨變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
1、材料采購風(fēng)險(xiǎn)
是指房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的物價(jià)不斷上漲的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，鋼材、水泥等建筑原材料的價(jià)格日益增長。隨著原材料的價(jià)格上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的采購成本被增加。使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
2、存貨變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)在正常運(yùn)營中還會(huì)受到利率波動(dòng)的影響。貸款利率的增長會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，從而使其預(yù)期收益被減少。從2007年開始，我國政府為了抑制通貨膨脹，一共進(jìn)行了六次加息。再加之當(dāng)前金融市場不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本被持續(xù)增加，間接導(dǎo)致按揭貸款購房者的購房成本迅速上升，直接造成市場對(duì)房產(chǎn)的需求降低。
二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
（一）通過償債能力分析，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
1、從分析短期償債能力入手
房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力指標(biāo)主要有流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率。流動(dòng)比率是流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值；速動(dòng)比率是速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值。速動(dòng)資產(chǎn)是流動(dòng)資產(chǎn)中變現(xiàn)速度較快或者償債能力較強(qiáng)的資產(chǎn)?，F(xiàn)金比率是立即可動(dòng)用的資金與流動(dòng)負(fù)債的比值。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率越高，企業(yè)擁有的可用于抵償短期債務(wù)的流動(dòng)資金就越多，短期償債能力也越強(qiáng)。但是，在實(shí)際的財(cái)務(wù)分析時(shí)，尤其是在通過分析財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)判企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，還要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的自身特點(diǎn)和行業(yè)情況，比如，房地產(chǎn)企業(yè)資金回流慢，前期投入通常較多。在這種情況下，財(cái)務(wù)分析時(shí)就不能將其與一般的流通企業(yè)相提并論。比如，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，有時(shí)流動(dòng)比率和速動(dòng)比率雖然較高，但并不能簡單評(píng)判其短期債務(wù)就一定能如期償還。因?yàn)椋热魬?yīng)收賬款存在大量呆賬、壞賬，那么這兩個(gè)比率可能就會(huì)因?yàn)閼?yīng)收賬款的弱變現(xiàn)能力而失去其應(yīng)有的特性。同理，現(xiàn)金比率也并非越高越好。若其過高，可能代表房地產(chǎn)企業(yè)沒能對(duì)資金進(jìn)行合理的調(diào)度，從而造成資金浪費(fèi)或閑置現(xiàn)象。
2、從分析長期償債能力入手
長期償債能力指標(biāo)主要有凈資產(chǎn)負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率等。其中，資產(chǎn)負(fù)債率表明在房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)中通過借款方式籌集的資金占有的比例。該指標(biāo)能夠直接反映出房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。通常，該比率越低越好。比值越低，代表負(fù)債的償還度就越高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越小。凈資產(chǎn)負(fù)債率是房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總額與企業(yè)所有者權(quán)益的比值。該比值通常用于表明房地產(chǎn)企業(yè)的基本財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定情況。比值越高，表明房地產(chǎn)企業(yè)具有較高風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)；反之，倘若比值較低，則表明房地產(chǎn)企業(yè)具有較低風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。一般而言，該比值越低越好，比值越低，表明房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人的權(quán)益就越有保障，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小。
（二）通過支付能力分析，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，支付能力的情況直接與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)緊密相連。從某種意義上可以說，支付能力的好壞，是衡量房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)主要標(biāo)志。關(guān)于支付能力，可以設(shè)置現(xiàn)實(shí)支付能力與潛在支付能力兩種指標(biāo)。
1、從分析現(xiàn)實(shí)支付能力入手
現(xiàn)實(shí)支付能力是用房地產(chǎn)企業(yè)本期會(huì)計(jì)期末的貨幣資金的全部結(jié)存額與全部費(fèi)用的月平均支出額進(jìn)行比較，計(jì)算出期末全部貨幣資金數(shù)額在月平均支出額之下可供正常支付的周轉(zhuǎn)月數(shù)。一般而言，現(xiàn)實(shí)支付能力指標(biāo)越大，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)支付能力就越強(qiáng)。反之，則相反。但是，并非該指標(biāo)值越大越好。如果該指標(biāo)值過大，則表明企業(yè)在一定程度上資金浪費(fèi)現(xiàn)象較為嚴(yán)重。通常，計(jì)算得出的周轉(zhuǎn)月數(shù)在3上下較為合適。
2、從分析潛在支付能力入手
潛在支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)外投資之前，會(huì)計(jì)期末的全部貨幣資金和有價(jià)證券（拋去借入款）的合計(jì)數(shù)與房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用的月平均支出額進(jìn)行比較而得出的可供正常支付的周轉(zhuǎn)月數(shù)。通常，房地產(chǎn)企業(yè)的潛在支付能力與計(jì)算所得的可供周轉(zhuǎn)月數(shù)成正比。可供周轉(zhuǎn)月數(shù)越多，則房地產(chǎn)企業(yè)的潛在支付能力就越強(qiáng)。反之則相反。然而，有價(jià)證券、銀行存款，以及借入款的期限都長短不一，變現(xiàn)能力和風(fēng)險(xiǎn)程度也各不相同，因此，在財(cái)務(wù)分析時(shí)需作具體分析。尤其是需要注意在財(cái)務(wù)分析的過程中，運(yùn)用該指標(biāo)數(shù)據(jù)時(shí)，所涉及的貨幣資金、借出款、有價(jià)證券、借入款燈，是否均來自同一會(huì)計(jì)期某時(shí)點(diǎn)的靜態(tài)數(shù)據(jù)指標(biāo)。同時(shí)，還需要預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)近期的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量；企業(yè)的收入和支出情況；借出款的收回情況和借入款的歸還情況等因素。唯有如此，實(shí)際支付能力的預(yù)測才能更接近實(shí)際。
（三）開展成本控制分析
無論何種企業(yè)，成本控制都是其改善經(jīng)營管理和提高時(shí)常競爭力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析中，還應(yīng)重視與開展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制目標(biāo)的執(zhí)行效果進(jìn)行正確評(píng)價(jià)。同時(shí)，面對(duì)成本升高與降低時(shí)，要及時(shí)分析其產(chǎn)生原因和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范方面所帶來的深層次影響。其次，還要明確房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)。針對(duì)每一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)和控制點(diǎn)，制定對(duì)應(yīng)的操作規(guī)范和有效的防范方法，以尋求降低房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目成本的未來途徑和方法，以提高防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。對(duì)此，可以適當(dāng)借助《管理會(huì)計(jì)》中的“本、量、利”關(guān)系分析模式和邊際貢獻(xiàn)法、盈虧平衡分析法、變動(dòng)成本計(jì)算法等，從整體上做好“全成本核算管理”，開展定量分析以及合理利用各種技術(shù)設(shè)備，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出進(jìn)行嚴(yán)格控制和科學(xué)規(guī)劃，調(diào)動(dòng)企業(yè)上下全員降低成本消耗的積極性。
三、結(jié)語
總而言之，具有一個(gè)資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿透叱砷L性。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資周期較長、風(fēng)險(xiǎn)性也較高。房地產(chǎn)企業(yè)若要在當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率和安全性，就要從分析短期償債能力和長期償債能力入手，分析企業(yè)的現(xiàn)實(shí)支付能力與潛在支付能力，并且對(duì)成本控制進(jìn)行分析和掌握，唯有如此，才能更好的規(guī)避、控制和管理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。繼而才能進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，獲得更高的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益，也為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和下一步發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)：
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篇4
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績與財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行實(shí)證研究，首先要弄清兩個(gè)概念，即“公司業(yè)績”和“財(cái)政杠桿”分別是什么，明確二者的概念和度量之后，再對(duì)本文實(shí)證研究的理論基礎(chǔ)進(jìn)行分析和闡述。本文提出了三個(gè)可能性的假設(shè)：“房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績與財(cái)務(wù)杠桿不相關(guān)”、“房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績與財(cái)務(wù)杠桿負(fù)相關(guān)”和“房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績與財(cái)務(wù)杠桿正相關(guān)”，進(jìn)行了樣本的選擇、研究和分析，并得出了結(jié)論，根據(jù)樣本分析得出的結(jié)論，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績的提升提出了幾點(diǎn)建設(shè)性的合理建議，希望本文的實(shí)證研究對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)實(shí)踐有一定的借鑒作用。
研究的相關(guān)概念界定
（一）公司業(yè)績
公司業(yè)績。公司業(yè)績管理是當(dāng)前所有行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者和管理層高度重視的內(nèi)容之一，公司的運(yùn)營和戰(zhàn)略發(fā)展決定其業(yè)績水平，公司的業(yè)績直接影響其未來發(fā)展步調(diào)和未來發(fā)展方向。公司業(yè)績考核是對(duì)公司的生產(chǎn)經(jīng)營成果和運(yùn)營目的進(jìn)行相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的考核。公司業(yè)績的度量。公司業(yè)績的度量不是單方面的，是通過很多方面進(jìn)行綜合評(píng)定和衡量的。從資金的運(yùn)用、人財(cái)物等全部資源的合理配置和充分利用、產(chǎn)品的研發(fā)銷售等各方面，都需要進(jìn)行業(yè)績度量，但總的來講，公司業(yè)績度量，主要是針對(duì)公司的資金利用的管理展開。
（二）財(cái)務(wù)杠桿
財(cái)務(wù)杠桿的概念。財(cái)務(wù)杠桿是由固定籌資資本產(chǎn)生的，通常是指公司的負(fù)債水平，是用企業(yè)債務(wù)資本與所有者的權(quán)益資本或是公司的資本總額二者之間的比例計(jì)算得出來的。財(cái)務(wù)杠桿的度量。根據(jù)財(cái)務(wù)杠桿的概念，它是公司負(fù)債在公司資本結(jié)構(gòu)中的比例，可以采用兩種方式進(jìn)行度量，一是負(fù)債與所有者權(quán)益的比例，二是負(fù)債與資產(chǎn)總額的比例。房地產(chǎn)行業(yè)公司與其它行業(yè)公司所處的行業(yè)、利益增長和負(fù)債償還能力等各方面的不同，財(cái)務(wù)杠桿也會(huì)有很大的區(qū)別。財(cái)務(wù)杠桿作用程度用財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)測量，是指資金盈余對(duì)利息前和交稅前的利潤變化的反應(yīng)靈敏程度，息稅前利潤變化會(huì)對(duì)每股盈余產(chǎn)生影響。
研究的理論基礎(chǔ)
（一）資本結(jié)構(gòu)理論
資本結(jié)構(gòu)是公司運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和支撐，是公司經(jīng)營管理需要考慮的重點(diǎn)內(nèi)容。當(dāng)前對(duì)資本結(jié)構(gòu)這一概念有不同的定義和討論：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，資本結(jié)構(gòu)是股權(quán)資本各部分的比例數(shù)值，或是債券資本各部分之間的比例數(shù)值；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,資本結(jié)構(gòu)是股權(quán)資本與債券資本之間的比例，也就是指財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)是指物質(zhì)資本與人力資本二者之間的比例，其中物質(zhì)資本包括股權(quán)資本和債券資本。
（二）MM理論
MM理論是米勒在研究“負(fù)債杠桿與公司價(jià)值”二者之間的關(guān)系時(shí)提出來的，此理論認(rèn)為公司的負(fù)債數(shù)額越高，則公司產(chǎn)生的價(jià)值也會(huì)隨之贈(zèng)大，二者之間呈正比。MM理論對(duì)公司所得稅加入考慮范圍，同時(shí)也考慮了個(gè)人所得稅的因素，個(gè)人所得稅與個(gè)人投資中所獲取的利息二者抵消，那么企業(yè)在負(fù)債背景下進(jìn)行資金籌措所追求的避稅效果根據(jù)個(gè)人所得稅的抵消而消失；在不考慮企業(yè)所得稅與個(gè)人所得稅的因素時(shí)，無論是否負(fù)債，所有企業(yè)的價(jià)值都是其經(jīng)營利潤和報(bào)酬率的比值。
（三）權(quán)衡理論
權(quán)衡理論在米勒的理論結(jié)果加入了財(cái)務(wù)危機(jī)成本的理念，這一觀點(diǎn)認(rèn)為企業(yè)在負(fù)有較高負(fù)債的情況下，不存在財(cái)務(wù)危機(jī)成本，企業(yè)價(jià)值與負(fù)債資金的數(shù)額成正比。負(fù)債增多，價(jià)值也隨著上升，這時(shí)，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)增大，形成潛在的財(cái)務(wù)危機(jī)的可能增大。當(dāng)負(fù)債達(dá)到一定程度之后，負(fù)債稅額庇護(hù)利益與財(cái)務(wù)危機(jī)成本對(duì)等，二者可以抵消，這時(shí)，企業(yè)價(jià)值出現(xiàn)最大值，出現(xiàn)最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)。如果負(fù)債繼續(xù)增加，那么企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)成本就會(huì)增加，負(fù)債越多，企業(yè)的價(jià)值也會(huì)以同樣的速度降低。
（四）信息不對(duì)稱理論
依據(jù)逆向選擇理論的觀點(diǎn)，Myers認(rèn)為公司進(jìn)行融資時(shí)采用“啄食”順序，即首先進(jìn)行延留收益進(jìn)行資金籌集，然后通過發(fā)行債券和變更股權(quán)等形式進(jìn)行資金籌集，這種理論將公司業(yè)績與資金結(jié)構(gòu)定義為反向關(guān)系。依據(jù)成本理論，Jensen等人認(rèn)為公司業(yè)績與資金結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)正向關(guān)系，因?yàn)楣绢I(lǐng)導(dǎo)和決策者會(huì)過多注重私人收入，意在通過公司增加債務(wù)的方式改善收益者的行為方式。另外，在1977年的一種觀點(diǎn)認(rèn)為公司的資本結(jié)構(gòu)可以向市場發(fā)送信號(hào)，所以在此基礎(chǔ)上一些投資者就認(rèn)為公司業(yè)績與資本構(gòu)成之間是正相關(guān)的，因?yàn)闃I(yè)績好的公司通常會(huì)存在較高的財(cái)務(wù)負(fù)債。
通過對(duì)以上幾種理論的闡述，可以看到，對(duì)公司業(yè)績與財(cái)務(wù)杠桿二者之間關(guān)系的研究存在很大的不確定性，本文就將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績與財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行實(shí)證研究，探討二者之間的關(guān)系，并得出結(jié)論，提出合理建議，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績的提升，改善公司運(yùn)營。
房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績與財(cái)務(wù)杠桿的實(shí)證研究
（一）研究的可能性假設(shè)
房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績與財(cái)務(wù)杠桿不相關(guān)。首先，第一個(gè)假設(shè)是房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績與財(cái)務(wù)杠桿不相關(guān)，即二者不存在直接的相互影響。在這種假設(shè)下，無論財(cái)務(wù)杠桿發(fā)生怎樣的變化，公司業(yè)績都不會(huì)隨著變化或僅產(chǎn)生微弱的變化。在提升公司業(yè)績時(shí)，就不必考慮從財(cái)務(wù)杠桿入手，進(jìn)行戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)的調(diào)整。
房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績與財(cái)務(wù)杠桿負(fù)相關(guān)。假設(shè)財(cái)務(wù)杠桿存在一定的效應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績與財(cái)務(wù)杠桿呈正相關(guān)。在這種假設(shè)條件下，房地產(chǎn)行業(yè)公司錯(cuò)誤運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行財(cái)務(wù)管理與干涉，就會(huì)減少投資者的收益，增加公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低公司業(yè)績。那么，在提升公司業(yè)績時(shí)，就需要考慮通過哪些手段，盡可能規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)收益。
房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績與財(cái)務(wù)杠桿正相關(guān)。假設(shè)財(cái)務(wù)杠桿存在一定的效應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績與財(cái)務(wù)杠桿呈負(fù)相關(guān)。在這種假設(shè)下，房地產(chǎn)行業(yè)公司合理運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行公司財(cái)務(wù)管理和干涉，那么公司的業(yè)績提升，資本利潤增加，企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)額外的收入。那么在公司經(jīng)營中，就要考慮如何恰當(dāng)?shù)剡\(yùn)用負(fù)債，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的效應(yīng)，提升公司的業(yè)績水平。
（二）研究設(shè)計(jì)
選擇研究樣本。本文將2010年我國滬深兩市的91家A股上市房地產(chǎn)公司作為研究樣本，為了保證研究結(jié)構(gòu)的科學(xué)、客觀和準(zhǔn)確，在選擇樣本時(shí)排除了上市房地產(chǎn)中的ST公司。
研究過程。眾所周知，在房地產(chǎn)行業(yè)公司中，影響其業(yè)績的因素有多個(gè)，在本研究中筆者將重點(diǎn)分析資本構(gòu)成對(duì)公司業(yè)績所產(chǎn)生的變化。公司業(yè)績的考核標(biāo)準(zhǔn)是總資產(chǎn)收益率，影響選擇的是凈資產(chǎn)規(guī)模、主營利潤增長率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和資產(chǎn)負(fù)債率，其中資產(chǎn)負(fù)債率又有流動(dòng)負(fù)債率和長期負(fù)債率兩項(xiàng)衡量標(biāo)準(zhǔn)。他們之間的關(guān)系是：
總資產(chǎn)收益率y等于凈利潤與總資產(chǎn)之間的比值；流動(dòng)負(fù)債率x1等于流動(dòng)負(fù)債與總資產(chǎn)之間的比值；長期負(fù)債率x2等于長期負(fù)債與總資產(chǎn)之間的比值；主營利潤增長率x3等于本年主營業(yè)務(wù)利潤減去上年主營業(yè)務(wù)利潤再與上年主營業(yè)務(wù)利潤之間的比值；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率x4等于銷售收入與平均總資產(chǎn)之間的比值；凈資產(chǎn)規(guī)模x5取其對(duì)數(shù)進(jìn)行回歸分析。
利用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件，對(duì)本文研究樣本進(jìn)行線性回歸分析，可以得到這一數(shù)據(jù)：Y=-3.251-0.057x1-0.041x2+0.00016x3+0.0879 x4+0.038x5-0.245
通過對(duì)得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以知道，公司總資產(chǎn)收益率與資產(chǎn)負(fù)債率二者之間成反比，與凈資產(chǎn)規(guī)模、主營利潤增長率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率之間成正比。然而，由于長期負(fù)債率x2、主營利潤增長率x3、凈資產(chǎn)規(guī)模x5無法通過T檢驗(yàn)，因此公司長期負(fù)債率、主營利潤增長率與凈資產(chǎn)規(guī)模三者對(duì)公司總資產(chǎn)收益率的作用不大。流動(dòng)負(fù)債率x1和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率x4這兩個(gè)變量可以通過T檢驗(yàn)，所以二者對(duì)總資產(chǎn)收益率y的影響較大，根據(jù)流動(dòng)負(fù)債率x1的變化，總資產(chǎn)收益率y會(huì)反向變化；同樣，隨著總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率x4的變化，總資產(chǎn)收益率y會(huì)正向變化。
（三）研究結(jié)論
本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司業(yè)績與財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行實(shí)證分析，因此對(duì)公司的流動(dòng)負(fù)債率對(duì)總資產(chǎn)收益率的作用、長期負(fù)債率對(duì)總資產(chǎn)收益率的作用進(jìn)行了重點(diǎn)分析。依據(jù)權(quán)衡理論的闡述，公司盈利能力較強(qiáng)時(shí)，需要增加負(fù)債增強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的效應(yīng)，如果公司盈利能力差，則需降低負(fù)債弱化財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從以上研究可以得出結(jié)論：公司的盈利水平與流動(dòng)負(fù)債之間作用較大，之間成反比，但是長期負(fù)債對(duì)公司業(yè)績沒有太大作用。
流動(dòng)負(fù)債影響總資產(chǎn)收益率，二者成反比。房地產(chǎn)行業(yè)公司通常是經(jīng)過銀行進(jìn)行貸款獲取資金，而銀行出于自身利益貸出的多為流動(dòng)性資金，流動(dòng)資金對(duì)于房地產(chǎn)公司來說有著長期負(fù)債資金的功效。公司的盈利水平較低的情況，就會(huì)對(duì)流動(dòng)資金的依賴程度較高。
長期負(fù)債對(duì)總資產(chǎn)收益率影響低于流動(dòng)負(fù)債。公司的長期負(fù)債是公司進(jìn)行常年運(yùn)營的很重要的穩(wěn)定的資金來源，長期負(fù)債是公司日常運(yùn)營中的一部分，公司的償還意識(shí)不強(qiáng)。而流動(dòng)負(fù)債是公司籌集的短期貸款或資金，這部分資金需要在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行償還，公司就必須利用這部分資金在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行快速流通，增加收益水平。由于領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)二者的償還意識(shí)和利用渠道不同，就使得長期負(fù)債對(duì)總資產(chǎn)收益率影響低于流動(dòng)負(fù)債。
相關(guān)建議
房地產(chǎn)行業(yè)公司應(yīng)當(dāng)慎重使用財(cái)務(wù)杠桿。從實(shí)證研究中，我們可以分析出資金結(jié)構(gòu)中的某些構(gòu)成部分可以促進(jìn)業(yè)績的提升，但這并不代表財(cái)務(wù)杠桿與公司業(yè)績就成正比。因此，房地產(chǎn)行業(yè)公司在利用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)時(shí)，要慎重考慮，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，避免不必要的損失。
房地產(chǎn)行業(yè)公司應(yīng)當(dāng)適當(dāng)擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模。規(guī)?；a(chǎn)可以提高公司的負(fù)債水平，增強(qiáng)公司低于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。房地產(chǎn)行業(yè)公司根據(jù)自身的實(shí)際情況，在進(jìn)行項(xiàng)目的可行性分析基礎(chǔ)之上，適度擴(kuò)大公司經(jīng)營規(guī)模，提高盈利能力，改善公司業(yè)績，完善公司財(cái)務(wù)體系。
房地產(chǎn)行業(yè)公司應(yīng)當(dāng)不斷提高運(yùn)營能力。公司領(lǐng)導(dǎo)者和決策層需要強(qiáng)調(diào)債務(wù)意識(shí)，對(duì)公司資金和其它資源進(jìn)行合理配置，對(duì)資金結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，并加強(qiáng)對(duì)資金利用的監(jiān)督和審核，提高公司運(yùn)營能力。
房地產(chǎn)行業(yè)公司應(yīng)當(dāng)增加自身融資渠道。目前我國市場競爭壓力巨大，以銀行貸款為主同時(shí)拓寬房地產(chǎn)公司的融資渠道，不僅可以降低銀行貸款壓力，還可以增多公司籌集的資金。一方面，可以發(fā)放債券、轉(zhuǎn)讓股份等方式進(jìn)行融資，吸引民間閑散資金進(jìn)行資金籌措；另一方面，還可以將房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行證券化，降低融資風(fēng)險(xiǎn)和融資難度。
綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績與財(cái)務(wù)杠桿之間存在一定的關(guān)系，公司領(lǐng)導(dǎo)者在進(jìn)行財(cái)務(wù)決策和資金籌集時(shí)，要重視二者之間的關(guān)系。
參考文獻(xiàn)：
1.張歡.基于競爭戰(zhàn)略的財(cái)務(wù)杠桿與企業(yè)績效關(guān)系的研究[J].南京理工大學(xué)，2010
篇5
（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度不健全
對(duì)于我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理工作而言，制度的缺失始終是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素。從目前出現(xiàn)財(cái)務(wù)問題的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)例來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都未能建立起科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)钠髽I(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理工作實(shí)踐中，管理隨意性問題較為明顯，雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)初步建立起財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度，但是卻難以得到有效執(zhí)行，制度形同虛設(shè)，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來極大風(fēng)險(xiǎn)，甚至影響到企業(yè)的資金安全。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)有待加強(qiáng)
如前文所述，我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)較高，要求企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員擁有較為全面的知識(shí)結(jié)構(gòu)和能力結(jié)構(gòu)，具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)以及專業(yè)素養(yǎng)。但是，目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)較為薄弱，專業(yè)素質(zhì)能力較低，未能認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展必須要有完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理作為基礎(chǔ)和后盾，而只是把財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理視為簡單的工資發(fā)放和記賬銷賬等，在實(shí)際工作中也僅僅是憑著主觀經(jīng)驗(yàn)做判斷，缺乏財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理的系統(tǒng)規(guī)劃。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在不足
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，施工成本控制。工程招投標(biāo)！土地使用權(quán)競奪和項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)，都與其成本直接相關(guān)，但是，我國一些房地產(chǎn)企業(yè)在土地使用權(quán)競奪過程中存在不理性行為，造成土地實(shí)際成本和競買價(jià)格嚴(yán)重偏離，在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)過程中，未能整體考慮各種成本影響因素。在工程招投標(biāo)過程中，標(biāo)價(jià)與最終成本差距過大。在工程施工之前，未能進(jìn)行有效的造價(jià)控制，導(dǎo)致工程造價(jià)管理各個(gè)階段工作脫節(jié)。以上存在的種種問題，直接說明房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理不力，直接導(dǎo)致成本管理不足的問題。
（四）租入固定資產(chǎn)和借款購置固定資產(chǎn)的核算方法不一致
《企業(yè)單位會(huì)計(jì)制度》對(duì)于未付租金的部分在“其他應(yīng)付款”中進(jìn)行了反映，也充分體現(xiàn)了資產(chǎn)與權(quán)益的關(guān)系，并形成了固定基金。但由于借款購置固定資產(chǎn)和融資租入固定資產(chǎn)在性質(zhì)上是一樣，而處理方法的不同，導(dǎo)致了利用借款購置固定資產(chǎn)和權(quán)益的關(guān)系不能充分的反映出來，違背了會(huì)計(jì)信息的一致性原則，不利于會(huì)計(jì)信息使用者對(duì)事業(yè)單位會(huì)計(jì)信息的了解。
三、我國房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度完善對(duì)策
針對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度中存在的問題，要著力建立健全房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度，主要從企業(yè)內(nèi)部和外部兩個(gè)角度入手。
（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度完善的外部環(huán)境
從房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)節(jié)來看，房地產(chǎn)行業(yè)在我國整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中作用十分重要，關(guān)系到民生，國家必須要加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理和控制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督！管理和指導(dǎo)，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境，為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)提供公平公正的外部發(fā)展市場環(huán)境，特別是要不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理相關(guān)規(guī)定。
具體而言，首先要建立健全我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度和準(zhǔn)則，從國家法律角度來保障財(cái)務(wù)管理的合法性，讓房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理有法可依、有章可循。與國外房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理相比，我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理水平較低，必須不斷提高企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理工作水平，不斷借鑒國外房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成熟經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)也要擔(dān)負(fù)起相應(yīng)的行業(yè)管理責(zé)任，引進(jìn)國外房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理最新方法和最新理念，政府部門要建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息披露，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)，通過企業(yè)內(nèi)部審計(jì)和外部審計(jì)有效配合，不斷推動(dòng)我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度完善。
（二）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度完善的內(nèi)部環(huán)境
要著力完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度體系，加強(qiáng)資金的統(tǒng)一管理和統(tǒng)一監(jiān)管，避免多頭管理或分散管理；要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況和房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，建立相應(yīng)的資金控制模式，如資金調(diào)度模式和資金監(jiān)控模式，加強(qiáng)資金的安全管理，合理安排、統(tǒng)籌兼顧，不斷擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例。
（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理人員的素質(zhì)能力
從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境看，我國房地產(chǎn)企業(yè)要更加重視企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理的重要性，無論是企業(yè)財(cái)務(wù)人員還是企業(yè)管理人員，都必須在思想上真正認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理的重要性，而且要完善崗位責(zé)任制，明確企業(yè)財(cái)務(wù)部門。財(cái)務(wù)管理人員、財(cái)務(wù)人員的職責(zé)，確保責(zé)任落實(shí)到人。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要性和對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理人員素質(zhì)能力結(jié)構(gòu)的需求，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理人員的培訓(xùn)，通過開展在職學(xué)習(xí)來提高管理人員的素質(zhì)能力。
（四）加強(qiáng)固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算和監(jiān)督
篇6
本文以企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理論為基礎(chǔ)，通過理論與實(shí)際相結(jié)合的原則，以陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)控股股份有限公司為例，通過分析其償債能力，制定其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，并得出有一定意義的結(jié)論和建議。
一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念
（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)受多種不確定因素的影響，未能實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的收益，從而產(chǎn)生損失的可能性。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)， 是指由于利用財(cái)務(wù)杠桿給企業(yè)帶來的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)或普通股收益產(chǎn)生大幅度變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)， 是企業(yè)在籌資、投資、資金運(yùn)營及利潤分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種因素而導(dǎo)致的對(duì)企業(yè)的生存、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。[1]
（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本類型及其影響因素
1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本類型
企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)是一個(gè)完整的系統(tǒng)，其包括融資、投資、資金回收、收益分配這四個(gè)環(huán)節(jié)，在各個(gè)活動(dòng)環(huán)節(jié)都可能會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。因此，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是個(gè)綜合性較強(qiáng)的概念。首先，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也同樣涉及到了該企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)的各環(huán)節(jié)、該企業(yè)內(nèi)部的各方面以及該企業(yè)環(huán)境中的各因素。其次，企業(yè)中的其他風(fēng)險(xiǎn)，如政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等，其影響的效果最終也同樣會(huì)歸結(jié)到該企業(yè)的財(cái)務(wù)成果上。 因此按照財(cái)務(wù)活動(dòng)的具體內(nèi)容，財(cái)風(fēng)險(xiǎn)主要由融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)等構(gòu)成。
2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念及類型決定了影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素是多種多樣的。只有了解了影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素，才能進(jìn)行合理調(diào)控，從而使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低的合理范圍內(nèi)。而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，一般的影響因素有以下幾點(diǎn)。
（1）企業(yè)是否有合理的融資結(jié)構(gòu)，是導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要影響因素之一。不合理的融資結(jié)構(gòu)會(huì)帶來較大的資金成本，導(dǎo)致負(fù)債過大，帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（2）是否有合理謹(jǐn)慎的拿地制度也是影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素之一。不合理的拿地政策會(huì)導(dǎo)致過多資金凍結(jié)，使資金無法在短的時(shí)間內(nèi)帶來收益。
（3）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多樣化，可以促進(jìn)銷售，利于資金循環(huán)，從而分散風(fēng)險(xiǎn)。
二、陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)以及房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀
（一）企業(yè)背景
陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的總稱是陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)控股股份有限公司，成立于1984年，總部位于深圳。它是以集中銷售、租賃、物業(yè)管理為一體，物業(yè)品種齊全的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)。陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)是一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來說，健康的資金鏈相當(dāng)重要。但是由于我國的金融市場發(fā)展落后于形勢的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)過多依賴銀行貸款，籌集資金的途徑有限等問題， 使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金狀況一直處于臨界狀態(tài)。目前，政府為了控制房價(jià)過快增長， 推出一系列宏觀調(diào)控政策， 對(duì)各大銀行均收緊了房地產(chǎn)貸款限額， 很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的壓力。
（二）目前房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀
2010年， 隨著我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的加深， 房地產(chǎn)市場已有回歸常態(tài)的趨勢， 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的影響主要體現(xiàn)在資金籌集、資金使用以及資金回收三方面。
1.資金籌集--融資全面收緊
受我國宏觀調(diào)控政策的影響， 房地產(chǎn)企業(yè)籌資渠道全面收緊， 銀行貸款限額收縮， "定向?qū)捤? 政策限制資金流向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 資金來源結(jié)構(gòu)變化明顯。主要表現(xiàn)在： 企業(yè)自籌資金比重有所增加， 國內(nèi)貸款所占比重下降， 利用外資比重明顯下降。在國內(nèi)融資困難加大的情況下， 借助海外融資將是房地產(chǎn)企業(yè)緩解融資困境的有效途徑。外資的使用將減小我國房地產(chǎn)企業(yè)受宏觀政策調(diào)控的影響， 也有利于企業(yè)管理的升級(jí)創(chuàng)新， 因此我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極拓寬外資的融資渠道， 提升資金管理能力。
2.資金使用--面臨土地價(jià)格高壓
在房地產(chǎn)開發(fā)成本中， 土地費(fèi)用、各種稅費(fèi)等土地成本比例達(dá)四成左右， 是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中最主要的成本， 其不確定性也是最大。房地產(chǎn)企業(yè)在2009年、2010年拿地迅猛，但地價(jià)較高。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房價(jià)漲幅明顯速度變慢， 部分地區(qū)房價(jià)下降， 市場成交量持續(xù)低迷， 房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集受到很大限制。另外財(cái)政部、 國土資源部等五部發(fā)文加強(qiáng)土地出讓管理， 規(guī)定繳納土地款原則上不超過一年，首次繳納比例不低于5 0%。 如果這一政策嚴(yán)格執(zhí)行， 之前進(jìn)行土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大的資金壓力。
3.資金回收--樓市交易慘淡
房地產(chǎn)市場受限購、限價(jià)政策以及房產(chǎn)稅區(qū)域可能擴(kuò)大的影響， 房價(jià)下降期望逐步加強(qiáng)， 市場觀望態(tài)度進(jìn)一步加重， 市場成交量下降。2011年房地產(chǎn)市場成交量為940萬平方米， 同比下降1 0%， 房地產(chǎn)企業(yè)的銷售房子可以直接拿回的資金受阻， 其資金狀況面臨巨大挑戰(zhàn)。因此，降低商品房庫存、促進(jìn)銷售、加快資金回籠， 成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要任務(wù)。
三、陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)控股股份有限公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
（一）陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成原因
陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)實(shí)行的是資本金制度，但是在企業(yè)開發(fā)的初期階段以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本比例相當(dāng)?shù)汀４罅康拈_發(fā)資金來源于銀行貸款。如果公司以負(fù)債形式進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益，公司將無法歸還所欠的債務(wù)。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分來源于銀行貸款、預(yù)收款以及外資投入，企業(yè)可自由支配且無需償還的資金較少。這就使得國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴于貸款和預(yù)收款，其資產(chǎn)負(fù)債率高，承擔(dān)利息費(fèi)用高，資金周轉(zhuǎn)余地小。這是房地產(chǎn)企業(yè)無力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的根本原因[2]。
（二）陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
本文從償債能力入手，通過計(jì)算分析營運(yùn)資本、速動(dòng)比率等數(shù)據(jù)，從而對(duì)該企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。企業(yè)償債分析的內(nèi)容受企業(yè)負(fù)債的內(nèi)容和償債所需資產(chǎn)內(nèi)容的制約，通常分為短期償債能力分析和長期償債能力分析[2]。
1.從短期償債能力分析
短期償債能力是指企業(yè)以流動(dòng)資產(chǎn)償還流動(dòng)負(fù)債的能力。資產(chǎn)的流動(dòng)性、流動(dòng)負(fù)債的規(guī)模與結(jié)構(gòu)等是影響短期償債能力的主要因素。[3]
（1）營運(yùn)資本的計(jì)算與分析
營運(yùn)資本是指公司對(duì)于短期資產(chǎn)的投資， 如現(xiàn)金、可轉(zhuǎn)讓證券、存貨等流動(dòng)資產(chǎn)。凈營運(yùn)資本是指流動(dòng)資產(chǎn)減去流動(dòng)負(fù)債的余額。[4]在靜態(tài)上分析：陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)2012年第一季度的營運(yùn)資本說明其有一定的償債能力，因?yàn)槠淞鲃?dòng)資產(chǎn)抵補(bǔ)了流動(dòng)負(fù)債后還有一定剩余，即37，106，336，746.00元。從動(dòng)態(tài)上分析：該公司的短期償債能力與近三年第一季度的營運(yùn)資本進(jìn)行對(duì)比，可得出從2010年開始到2012年，營運(yùn)資本年年遞增，并且增加幅度明顯。從2010年至2012年增加了16，697，560，938元。營運(yùn)資本之所以增加是因?yàn)樵撈髽I(yè)當(dāng)期流動(dòng)資產(chǎn)的增長速度比流動(dòng)負(fù)債的增長速度快。同時(shí)，營運(yùn)資本的增加也說明陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的短期償債能力每年都有明顯增強(qiáng)，并且用于日常經(jīng)營需要的資本也穩(wěn)步增強(qiáng)。
（2）速動(dòng)比率的計(jì)算與分析
速動(dòng)比率是指企業(yè)的速動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的比率。計(jì)算速動(dòng)比率的關(guān)鍵在于計(jì)算速動(dòng)資產(chǎn)。速動(dòng)資產(chǎn)就是流動(dòng)資產(chǎn)減去存貨的差額。速動(dòng)比率是衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動(dòng)負(fù)債的能力。通常，如果速動(dòng)比率為100%，就說明企業(yè)有償債能力；相反，如果速動(dòng)比率低于100%，就說明企業(yè)的償債能力不強(qiáng)。因此，該指標(biāo)越低，企業(yè)償債能力越差。但是如果該指標(biāo)過高，則說明企業(yè)擁有了過多的貨幣性資產(chǎn)，也就意味著失去了一些較好的投資及獲利機(jī)會(huì)。其計(jì)算公式為：速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨）/流動(dòng)負(fù)債。從動(dòng)態(tài)上分析：陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的短期償債能力與近三年來第一季度的速動(dòng)比率進(jìn)行對(duì)比，可得出從2010年開始到2012年，速動(dòng)比率年年遞增，并且增加幅度很明顯。由2010年的0.48到2011年的0.52，再到2012年的0.65，共增加了0.17。速動(dòng)比率之所以增加是因?yàn)樵撈髽I(yè)的期末流動(dòng)資產(chǎn)中，速動(dòng)資產(chǎn)規(guī)模降低，存貨周轉(zhuǎn)加快的結(jié)果。但是，從靜態(tài)上分析：陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)2012年第一季度的速動(dòng)比率為0.65，遠(yuǎn)低于企業(yè)的安全邊際1，說明其償債能力很低，短期債務(wù)存在風(fēng)險(xiǎn)，也可能導(dǎo)致企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境。
（3）現(xiàn)金比率的計(jì)算與分析
現(xiàn)金比率是通過計(jì)算企業(yè)現(xiàn)金類資產(chǎn)與其流動(dòng)負(fù)債之間的比率，來衡量企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性。通常在企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)中，現(xiàn)金及其等價(jià)物的流動(dòng)性是最好的，可以用于償還企業(yè)的短期債務(wù)。由于現(xiàn)金比率是量度所有資產(chǎn)中相對(duì)于當(dāng)前負(fù)債最具流動(dòng)性的項(xiàng)目，因此，用現(xiàn)金比率來衡量企業(yè)的償債能力是最為保險(xiǎn)的。其公式為：現(xiàn)金比率=貨幣資金/流動(dòng)負(fù)債。從動(dòng)態(tài)上分析：陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的短期償債能力與三年來第一季度的現(xiàn)金比率進(jìn)行對(duì)比，可得出從2010年開始到2012年，現(xiàn)金比率波動(dòng)較大，但是總體幅度不大。由2010年的0.37到2011年的0.33，再到2012年的0.41。從靜態(tài)上分析：企業(yè)2012年第一季度的現(xiàn)金比率為0.41，從總體上看還比較高，表明該企業(yè)有一定的償債能力。
2.從長期償債能力分析
長期償債能力是指企業(yè)長期債務(wù)到期時(shí)企業(yè)盈利或資產(chǎn)可用于償還長期負(fù)債的能力。長期償債能力分析對(duì)企業(yè)債權(quán)人、投資者、經(jīng)營者以及與企業(yè)有關(guān)聯(lián)的各方面等都有極其重要的意義。因此，一個(gè)企業(yè)具有良好的長期償債能力其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)較小。
（1）資產(chǎn)負(fù)債率的計(jì)算與分析
資產(chǎn)負(fù)債率是綜合反映企業(yè)償債能力，尤其是反映企業(yè)長期的償債能力的重要指標(biāo)。它也是指企業(yè)的負(fù)債總額與資產(chǎn)總額之間的比率。其計(jì)算公式如下：資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額。資產(chǎn)負(fù)債率同時(shí)指企業(yè)資產(chǎn)總額中債權(quán)人提供資金所占的比重，也可用于反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度。對(duì)于企業(yè)來說，資產(chǎn)負(fù)債率為50%為合適，這樣利于風(fēng)險(xiǎn)與收益的平衡。如果指標(biāo)大于了100%，說明該企業(yè)已經(jīng)資不抵債，可以視為達(dá)到破產(chǎn)警戒線。由2010年的0.6到2012年的0.7，增加了0.1，也同時(shí)越來越偏離了50%。說明陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的長期償債能力每年都有較為減弱，從而使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有增大的趨勢。
（2）凈資產(chǎn)負(fù)債率的計(jì)算與分析
凈資產(chǎn)負(fù)債率是指某企業(yè)的負(fù)債總額與所有者權(quán)益總額之間的比率。可以用來反映總資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的指標(biāo)。如果某企業(yè)的凈資產(chǎn)負(fù)債率過高，說明企業(yè)負(fù)債過高。從企業(yè)的所有者和其經(jīng)營者的角度看，如果該指標(biāo)過低，則不利于擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模以及取得較好的財(cái)務(wù)杠桿收益。因此，適當(dāng)?shù)呢?fù)債經(jīng)營也是有益的。一般會(huì)認(rèn)為凈資產(chǎn)負(fù)債率為100%最為合適。從靜態(tài)上看：陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)2012年第一季度的凈資產(chǎn)負(fù)債率為2.37，遠(yuǎn)高于100%，表明所有者權(quán)益對(duì)所負(fù)債可償還的保證程度較低，這樣債權(quán)人就較不安全。從動(dòng)態(tài)上分析：該企業(yè)的長期償債能力與近三年第一季度的凈資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行對(duì)比，可得出從2010年開始到2012年凈資產(chǎn)負(fù)債率年年遞增，增加幅度較為明顯。2010年到2012年增加了0.85，但明顯偏離了100%。從此角度看，說明陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的長期償債能力每年都有明顯減弱，從而大大增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（3）長期負(fù)債率的計(jì)算與分析
長期負(fù)債率是分析該企業(yè)的長期償債能力的重要指標(biāo)之一。通過企業(yè)的非流動(dòng)負(fù)債與非流動(dòng)資產(chǎn)之間的比率來進(jìn)行計(jì)算。長期負(fù)債率越低，該企業(yè)的長期償債能力就會(huì)越強(qiáng)，這樣對(duì)于債權(quán)人來說，其安全性也就越高了。從動(dòng)態(tài)上分析：陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的長期償債能力與近三年來第一季度的長期負(fù)債率進(jìn)行對(duì)比，得出從2010年開始到2012年，長期負(fù)債率持續(xù)上升，增長幅度明顯。尤其是2012年，由于非流動(dòng)負(fù)債大大增加，而非流動(dòng)資產(chǎn)卻較前年有所下降，因此導(dǎo)致長期負(fù)債率明顯上升。從靜態(tài)上分析：陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)2012年第一季度的長期負(fù)債率為3.14，較為偏高。從此角度看說明其長期償債能力較低，對(duì)債權(quán)人來說，其安全性也較低。該企業(yè)存在不可忽視的長期償債風(fēng)險(xiǎn)。
四、陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制和預(yù)防措施
基于上述財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析，并結(jié)合陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)控股股份有限公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，提出了解決其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，同時(shí)也可作為該公司應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的思路：
（一）要合理調(diào)節(jié)融資結(jié)構(gòu)
陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的流動(dòng)負(fù)債以及負(fù)債總額等都偏大，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率等比率過高。這樣會(huì)帶來不容忽視的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由此可看出，造成陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最主要的原因便是資金壓力。據(jù)資料顯示，陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)將商業(yè)地產(chǎn)定位于"城市區(qū)域綜合運(yùn)營開發(fā)"，導(dǎo)致每個(gè)項(xiàng)目所需要的資金量很大。因此要合理地調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，合理減少負(fù)債，從而降低目前的資產(chǎn)負(fù)債率，使其盡力保持在50%，從而減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)還應(yīng)該尋找一條不同的融資渠道，來擺脫困局。如果按其計(jì)劃，能夠順利在香港上市的話，港股融資渠道眾多，可使用的工具包括發(fā)行債券、可轉(zhuǎn)換債券或者股權(quán)融資，任何時(shí)候只要股東同意或有人愿意購買就可以集資，而在A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)因房地產(chǎn)調(diào)控則無法進(jìn)行再融資。通過以上調(diào)節(jié)，使其融資更加合理，從而減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）進(jìn)行戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移
陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)從去年已經(jīng)開始進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，分拆商業(yè)地產(chǎn)，將商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合到招商商置進(jìn)行運(yùn)作。做大做強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)是招商地產(chǎn)的一個(gè)重要的戰(zhàn)略方向。這是非常好的趨勢。此外，陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司集團(tuán)的支持和強(qiáng)大背景，是陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)今后發(fā)展的最大優(yōu)勢。在招商集團(tuán)的幫助和支持下，企業(yè)可以獲取一些更好的資源。對(duì)企業(yè)未來的業(yè)務(wù)增長和利潤增長有推動(dòng)作用。同時(shí)結(jié)合產(chǎn)業(yè)協(xié)同，尤其在產(chǎn)業(yè)方面進(jìn)行相互協(xié)同，獲取更多土地資源。這在某種程度上來講，也會(huì)給招商集團(tuán)公司帶來更好的競爭力。這樣進(jìn)行戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移，尋找新的機(jī)遇，更好地發(fā)展強(qiáng)大企業(yè)。
（三）合理開發(fā)土地以及加大營銷的力度
每個(gè)房地產(chǎn)公司都要開發(fā)土地，這是公司維持生產(chǎn)的主要行為。面對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)應(yīng)該要采取更謹(jǐn)慎的開發(fā)政策。譬如像四線城市，地價(jià)相對(duì)較低，是一個(gè)不錯(cuò)的嘗試。同時(shí)也要盡量保證拿下來的地塊具有抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，要有很好的創(chuàng)造效益的能力。同時(shí)還要更有效的發(fā)揚(yáng)陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)在全國老客戶的資源，擴(kuò)大銷售業(yè)績。過去陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)過多地將重心放在一二線城市以及高端產(chǎn)品。今后應(yīng)該有所調(diào)整，進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變，適當(dāng)?shù)乜紤]三四線城市和大眾化產(chǎn)品，從而提高銷售量，加快資金循環(huán)，更好地應(yīng)對(duì)市場。
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篇7
一、房地產(chǎn)開發(fā)公司加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理必要性
房地產(chǎn)開發(fā)公司作為資本密集型企業(yè)，資金鏈?zhǔn)且粋€(gè)決定企業(yè)生死的要素。資金的流動(dòng)存在于企業(yè)的投資、籌資、生產(chǎn)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)，任一環(huán)節(jié)資金鏈的斷裂都有可能導(dǎo)致企業(yè)的生存危機(jī)。而且，企業(yè)的資金又不是越多越好，這會(huì)降低企業(yè)資金的使用效率。尤其是房地產(chǎn)開發(fā)公司，其開發(fā)周期長，資金的投入和回收是不斷交叉的，因此需要開發(fā)公司了解開發(fā)整個(gè)項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)，以便對(duì)資金進(jìn)行有效管理。另外，成本和質(zhì)量的制衡是房地產(chǎn)公司的另一主題，如何在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上進(jìn)行成本控制，對(duì)房地產(chǎn)公司及其重要。因此，做好企業(yè)的成本控制和成本管理，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有很大的重要性和必要性。
二、房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)管理中存在的問題
當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)公司、尤其是中小型開發(fā)公司，財(cái)務(wù)管理都存在著一些問題。
（一）對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視性不高
我國房地產(chǎn)開發(fā)公司將管理工作的重點(diǎn)集中在經(jīng)濟(jì)效益上，對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視性不夠，尤其是忽視了財(cái)務(wù)管理工作在長期規(guī)劃中的作用。一些房地產(chǎn)開發(fā)公司僅僅將財(cái)務(wù)管理定位為記賬等會(huì)計(jì)類工作，對(duì)財(cái)務(wù)管理認(rèn)識(shí)不夠。另外，一些公司對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究重視度不夠，有的甚至不進(jìn)行可行性研究，項(xiàng)目安排隨意性大，沒有對(duì)資金投入、資金回收、期限等進(jìn)行詳細(xì)安排，導(dǎo)致整個(gè)財(cái)務(wù)管理過程的混亂。
（二）財(cái)務(wù)管理的制度缺乏規(guī)范性
我國房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有建立清晰的財(cái)務(wù)目標(biāo)，制定的制度也缺乏實(shí)際操作性，沒有起到有效的指導(dǎo)作用。有的公司的制度形同虛設(shè)，沒有得到有效的實(shí)施。
（三）財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，財(cái)務(wù)管理水平低
當(dāng)前我國一些房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理人員財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄，對(duì)財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)不夠，且文化程度不高，因此，業(yè)務(wù)技能也不高，他們?nèi)狈ο到y(tǒng)財(cái)務(wù)管理知識(shí)，在實(shí)際工作中只是憑經(jīng)驗(yàn)和直覺進(jìn)行管理，這一問題會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)行的安全性和效率。
（四）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大，融資渠道單一
房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，資金鏈的保證對(duì)其及其重要，資金流動(dòng)的周期很長，且前后期的資金流量很不平衡，所以保持資金的安全流通是很重要的工作。但是，隨著我國對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管控越來越嚴(yán)格，加上其本來的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資也越來越困難。
三、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)管理問題的對(duì)策
（一）加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視程度
房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)者需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理理念，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視程度，并將這種重視落到實(shí)處，同時(shí)將重視程度傳遞給財(cái)務(wù)管理人員，嚴(yán)格財(cái)務(wù)管理人員的招聘，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)，為財(cái)務(wù)管理工作的順利進(jìn)行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，營造良好的氛圍。另外，保證在項(xiàng)目開發(fā)前期做好可行性分析，運(yùn)用財(cái)務(wù)管理中項(xiàng)目投資分析的知識(shí)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的周期、投入、收益等進(jìn)行詳細(xì)分析，以保證后期開發(fā)過程中資金的可控性。
（二）制定科學(xué)規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度，并嚴(yán)格落到實(shí)處
房地產(chǎn)企業(yè)管理者要充分了解本企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行和管理程序，參照本行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，建立一套科學(xué)規(guī)范且適用的財(cái)務(wù)管理制度。在建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員對(duì)管理制度的學(xué)習(xí)和應(yīng)用，并在實(shí)際應(yīng)用過程中加強(qiáng)監(jiān)督，保證財(cái)務(wù)管理制度的順利實(shí)施，起到應(yīng)有的作用。同時(shí)，在運(yùn)行的過程中不斷進(jìn)行反饋，以及時(shí)解決出現(xiàn)的問題，不斷完善這一制度。
（三）加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平
房地產(chǎn)企業(yè)既要嚴(yán)格財(cái)務(wù)管理人員的招聘，又要注重后期對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)，無論是認(rèn)識(shí)上還是技能上。財(cái)務(wù)管理人員技能的提高，有助于企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高，進(jìn)而可以順利推進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，這對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的順利進(jìn)行都很重要。
（四）加強(qiáng)對(duì)資金的管理，多元化融資渠道，以降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)對(duì)資金管理的重視，整體上把握資金的流入和流出，對(duì)項(xiàng)目不同時(shí)期資金的流動(dòng)有整體上的認(rèn)識(shí)，并提前做好準(zhǔn)備，防止出現(xiàn)資金流斷裂的問題。有關(guān)現(xiàn)金流管理的具體措施有：編制現(xiàn)金預(yù)算，加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的管理、加快資金回收期，合理利用現(xiàn)金浮游量、充分利用商業(yè)信用，加強(qiáng)對(duì)投融資的管理等。對(duì)于融資問題，企業(yè)要優(yōu)化融資方式，進(jìn)行多元化融資。企業(yè)集團(tuán)還可以在整個(gè)企業(yè)建立資金池，將各個(gè)項(xiàng)目的資金進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的資金進(jìn)行調(diào)劑使用，從而保證整體的穩(wěn)定。
四、結(jié)束語
總之，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理非常重要，認(rèn)識(shí)并解決這些問題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展有著重要的意義。
參考文獻(xiàn)：
篇8
隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭尤為迅速，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)差、起步晚，各種行為都不規(guī)范等原因，致使房地產(chǎn)公司存在著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。目前房地產(chǎn)企業(yè)如何合理有效地避免財(cái)務(wù)危機(jī)對(duì)保證房地產(chǎn)行業(yè)長久穩(wěn)定發(fā)展，乃至全民經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有非常重要的意義。
1房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析
11宏觀因素分析
房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境包括政治因素、法律因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)文化因素、自然環(huán)境因素和技術(shù)發(fā)展因素等，所以房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境不受自己控制，當(dāng)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況發(fā)展變化時(shí)（經(jīng)濟(jì)全球化加快等），首先受到影響的就是房地產(chǎn)行業(yè)。目前國家對(duì)房地產(chǎn)開展的調(diào)控政策如：財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策等，也影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)行業(yè)很難控制未來發(fā)展的走勢。同時(shí)又由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有周期長、回收期長、投資大等特點(diǎn)，導(dǎo)致公司發(fā)展也存在一定的缺陷，具體表現(xiàn)如下。
111市場不成熟
我國房地產(chǎn)是20世紀(jì)90年代初新興產(chǎn)業(yè)，相對(duì)世界其他國家房地產(chǎn)行業(yè)來說，起步比較晚，發(fā)展速度猛烈，無論發(fā)展過程還是管理規(guī)范等都不夠成熟，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展過程中沒有重心，盲目前進(jìn)。出現(xiàn)一些企業(yè)將閑置資金投入到?jīng)]有進(jìn)行前期市場調(diào)查的房地產(chǎn)項(xiàng)目，導(dǎo)致房屋銷售不暢，資金無法正常收回。
112政府政策影響
我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過快，根基不穩(wěn)，為了適應(yīng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，政府多次出臺(tái)宏觀調(diào)控政策。當(dāng)房價(jià)上漲趨勢過快時(shí)，國家嚴(yán)格控制開發(fā)商貸款條件和利率，從而削弱房地產(chǎn)發(fā)展勢頭。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入低谷時(shí)，采取貸款放款優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)國民購買，維持國民經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展。
113風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄
由于房地產(chǎn)快速發(fā)展，使得房地產(chǎn)投資者在近二十年獲得了高利潤的回收，他們被勝利沖昏了頭腦，忽略了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。同時(shí)，房地產(chǎn)公司在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)方面缺乏相應(yīng)的控制制度，沒有實(shí)現(xiàn)按照制度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。
12微觀因素分析
121缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)管理意識(shí)
在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，有將近四成的房地產(chǎn)公司在經(jīng)營過程中僅停留在會(huì)計(jì)核算，而缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和事后財(cái)務(wù)分析，沒有有效的發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的職能。甚至有的房地產(chǎn)公司外聘會(huì)計(jì)公司做，由于會(huì)計(jì)對(duì)公司情況和業(yè)務(wù)不了解，不能做到日常財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的有效控制。
122盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)
一些公司被剛開始的高利潤沖昏了頭腦，不計(jì)后果的將資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)過程中，而缺乏開發(fā)項(xiàng)目的全盤考慮和長期規(guī)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)后期資金運(yùn)作困難，不得不向銀行大量貸款，由于僅靠銀行貸款，其借款渠道單一，導(dǎo)致負(fù)債成本過大。
123成本費(fèi)用控制不嚴(yán)
由于目前房地產(chǎn)市場投資過熱，房價(jià)過高，房地產(chǎn)暴利，使得房地產(chǎn)企業(yè)忽視了成本費(fèi)用控制，主要表現(xiàn)在三方面：首先，不重視建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃階段，經(jīng)常出現(xiàn)項(xiàng)目方案還沒有確定下來就著急開工進(jìn)行建設(shè)，致使在項(xiàng)目建設(shè)過程中對(duì)項(xiàng)目方案反復(fù)修改，項(xiàng)目成本也隨之增加；其次，招投標(biāo)環(huán)節(jié)走過場，部分開發(fā)企業(yè)不愿搞公開招標(biāo)；再次，普遍重視對(duì)施工階段的成本控制，而忽視了設(shè)計(jì)階段的成本控制。
2房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)
21財(cái)務(wù)杠桿使用過度
大多數(shù)房地產(chǎn)公司以向銀行貸款的方式應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)所需要的大量資金，但是過度貸款會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率過高，財(cái)務(wù)杠桿使用過度。財(cái)務(wù)杠桿使用過度意味著資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)增高，稍有不慎公司就面臨著巨大的還款壓力。
22資金周轉(zhuǎn)率偏低
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需資源多，資金投入大，征地、土地開發(fā)、房屋開發(fā)都屬于資金嚴(yán)重消耗部分。雖然房地產(chǎn)通過房屋預(yù)售、現(xiàn)房銷售和物業(yè)管理等方式將資金收回，但周期比較長。
23資產(chǎn)期限不匹配
由于房地產(chǎn)的資金投入大，資產(chǎn)比較多，其流動(dòng)資產(chǎn)主要是存貨（包括原材料、周轉(zhuǎn)材料、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、開發(fā)產(chǎn)品）。由于房地產(chǎn)存貨流動(dòng)性差，屬于不易變現(xiàn)的資產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債率不匹配，致使資金償還壓力過大。
24現(xiàn)金流入期限不均衡
由于房地產(chǎn)公司大部分資金采取外部資金投入并在項(xiàng)目開展期進(jìn)行房屋預(yù)售等方式獲得資金流入，致使房地產(chǎn)現(xiàn)金流入不可控，一年高一年低，現(xiàn)金流入期限出現(xiàn)嚴(yán)重的不均衡。使得現(xiàn)金流入較少的一年要面臨資金短缺的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)金流入較多的一年又會(huì)產(chǎn)生大量的資金冗余。
3房地產(chǎn)行業(yè)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策
31加強(qiáng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過程管理
311籌資風(fēng)險(xiǎn)的管理
向銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)目前采取的主要融資方式。經(jīng)過行業(yè)分析，房地產(chǎn)公司過度貸款會(huì)造成負(fù)債率過高。所以房地產(chǎn)公司融資方式應(yīng)該采取以銀行貸款為主，吸引外部投資等創(chuàng)新融資方式為輔，形成組合性融資，從而改變因負(fù)債率過高導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目資金順利流通，股東權(quán)益具有穩(wěn)定的收益率。
312投資風(fēng)險(xiǎn)的管理
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目屬于高投資項(xiàng)目，其最重要工作的就是項(xiàng)目前期的需求分析和可行性調(diào)研，應(yīng)充分了解國家政策、城市規(guī)劃、土地使用情況、房屋供應(yīng)信息以及房地產(chǎn)市場需求等。如果城市規(guī)劃信息不準(zhǔn)確，導(dǎo)致開發(fā)商選址的錯(cuò)誤判斷，最終會(huì)導(dǎo)致開發(fā)房屋出現(xiàn)滯銷。
313現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)管理
房地產(chǎn)公司從開始融資就承擔(dān)著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以在公司資金回收環(huán)節(jié)最為重要，而應(yīng)收賬款的及時(shí)回收是影響資金回收風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。所以應(yīng)加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)的管理，首先建立穩(wěn)定的信用政策；其次客戶購買房時(shí)確定客戶的資信等級(jí)，評(píng)估購買用房公司的償債能力；最后，確定合理的應(yīng)收款方式和比例。
32建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)
如果房地產(chǎn)公司沒有建立和完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理系統(tǒng)，不能有效地避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)使財(cái)務(wù)危機(jī)擴(kuò)大化，所以建立完善的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)至關(guān)重要。
321及時(shí)編制現(xiàn)金流量預(yù)算，建立短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)短期內(nèi)的主要工作是現(xiàn)金流量預(yù)算的編制，為了保證現(xiàn)金流量得到有效管理，房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立完善的預(yù)算及預(yù)測系統(tǒng)，以周、月、季、半年、年為階段將具體項(xiàng)目匯總，分析預(yù)期收益、現(xiàn)金流量和財(cái)務(wù)狀況等。
322建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，確定長期財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系
財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)一般包含反映企業(yè)負(fù)債償還能力、盈利能力和資產(chǎn)運(yùn)營能力等。房地產(chǎn)公司應(yīng)該參照房地產(chǎn)特點(diǎn)，并根據(jù)自己公司的實(shí)際情況，具有側(cè)重的對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，從而建立適合企業(yè)長期發(fā)展的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型。
4結(jié)論
綜上所述，只有不斷提升房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理水平，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，才能保障房地產(chǎn)公司長久穩(wěn)定發(fā)展，才能實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的科學(xué)合理發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
篇9
（二）財(cái)務(wù)管理對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展具有促進(jìn)作用
由于財(cái)務(wù)管理內(nèi)容及其在這類企業(yè)資金管理的實(shí)際作用，財(cái)務(wù)管理工作被視為是推動(dòng)這類企業(yè)迅速發(fā)展的重要因素。經(jīng)過深刻了解掌握房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營情況得出，權(quán)衡房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營效能的一個(gè)主要標(biāo)志是看其財(cái)務(wù)管理工作做得是否足夠深入全面到位。因此，我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到的作用。
（三）財(cái)務(wù)管理可以保證房地產(chǎn)企業(yè)有序地經(jīng)營
在如此激烈的競爭中，如果想要有序地經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)，并且提升它的業(yè)績，就要足夠地重視財(cái)務(wù)管理等工作。聯(lián)系房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理實(shí)例我們不難發(fā)現(xiàn)，財(cái)務(wù)管理品質(zhì)在評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理方面扮演著重要角色，怎樣處理好財(cái)務(wù)管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的關(guān)鍵內(nèi)容。
（四）財(cái)務(wù)管理就是房地產(chǎn)企業(yè)體現(xiàn)高效化管理的主要措施
思考到房地產(chǎn)公司的特殊性，現(xiàn)款周轉(zhuǎn)頻繁是公司的最大特點(diǎn)。能夠在保障安全的首要基礎(chǔ)上高效的使用公司現(xiàn)有資金進(jìn)行企業(yè)的擴(kuò)大發(fā)展已經(jīng)成為了房地產(chǎn)行業(yè)至關(guān)重要的課題。毫無疑問財(cái)務(wù)管理是保證這一目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)的重要手段?？梢钥闯?，房地產(chǎn)企業(yè)的高效管理需要科學(xué)的財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有舉足輕重的作用。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀及存在問題
雖然財(cái)務(wù)管理是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的重要措施和有效的影響手段，但是由于企業(yè)經(jīng)營管理環(huán)境和員工素質(zhì)等各方面原因，房地產(chǎn)企業(yè)在管理財(cái)務(wù)的過程中，在以下幾個(gè)方面還是存在一定的問題。
（一）項(xiàng)目的可行性研究不到位
現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的一項(xiàng)最嚴(yán)峻的問題，就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的一些項(xiàng)目的可行性分析不到位，有可能引發(fā)企業(yè)在該項(xiàng)目上的虧損，甚至?xí)绊懻麄€(gè)公司的發(fā)展。所以，項(xiàng)目的可行性研究制約了財(cái)務(wù)管理取得預(yù)期效果。
（二）財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄
目前我們國家許多有關(guān)房地產(chǎn)的公司對(duì)于財(cái)務(wù)處理的問題的解決控制方面還很輕視，缺少足夠的理解思想，這種差距都會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)管理整體有著巨大的影響與改變。目前，從經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)的情況來看，我們必須要改變財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄的局面。
（三）財(cái)務(wù)管理方式不規(guī)范統(tǒng)一
人們都知道，因房地產(chǎn)企業(yè)可以同時(shí)開發(fā)多個(gè)工程項(xiàng)目，建立不同的項(xiàng)目公司，甚至在一個(gè)大型的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)存有多個(gè)分公司或子公司，正是因?yàn)檫@種分項(xiàng)目開發(fā)的多類化，而各個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理形式都有差異，所使用軟件、成本費(fèi)用、會(huì)計(jì)類別、核算方式等也不統(tǒng)一，如不能使用統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理方式，一定會(huì)造成財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)入被動(dòng)局面。
（四）缺乏成本管理能力
很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員成本掌控能力低，因財(cái)務(wù)人員不是工程造價(jià)人員，對(duì)項(xiàng)目的成本造價(jià)缺少專業(yè)知識(shí)，很難判斷成本的價(jià)格是否合理。由于人們?nèi)鄙俟芾沓杀镜哪芰?，所以房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的效果就不理想。
（五）資金管理能力較差
現(xiàn)今在我國的房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集、回收、投資、支出都有著投入太大且周期太長，資金很難形成健康的流動(dòng)模式，企業(yè)資金也缺乏相應(yīng)的管理觀念。資金管理不善，是房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面的薄弱環(huán)節(jié)，這在很大程度上制約著企業(yè)的全面有效發(fā)展。
三、房地產(chǎn)企業(yè)提高財(cái)務(wù)管理質(zhì)量的具體措施
提升對(duì)于財(cái)務(wù)管理的整體效果需要在公司財(cái)務(wù)管理問題的基礎(chǔ)上，再從下面的幾個(gè)角度進(jìn)行深入。
（一）提高項(xiàng)目的可行性研究質(zhì)量
現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候，一般對(duì)可行性的研究程度不夠，這樣會(huì)增加企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)帶來潛在的危害，為此各房產(chǎn)企業(yè)在審核項(xiàng)目的時(shí)候應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)可行性的分析力度，同時(shí)還要與財(cái)務(wù)部門合作，結(jié)合財(cái)務(wù)分析，有效的得出項(xiàng)目可行性的真實(shí)情況。
（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意識(shí)
目前財(cái)務(wù)管理意識(shí)不強(qiáng)降低了房地產(chǎn)企業(yè)管理的效率，要想讓這些企業(yè)的管理水平整體提升，就必須重視財(cái)務(wù)管理的地位，注重提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理的意識(shí)，通過增強(qiáng)意識(shí)帶動(dòng)管理水平提高，進(jìn)而使整個(gè)企業(yè)的管理水平都得到提高，保證企業(yè)的健康發(fā)展。
（三）采取規(guī)范統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理方式
現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)還沒有建立統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理體制，各項(xiàng)規(guī)章還不規(guī)范，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理得不到有效的規(guī)范。因此，要想讓財(cái)務(wù)工作更好的為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，就必須從房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況出發(fā)，建立規(guī)范的財(cái)務(wù)制度。為此，我們應(yīng)優(yōu)化財(cái)務(wù)管理手段，統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理方式。
（四）提高成本管理能力和效果
成本管理能力是關(guān)乎整個(gè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)效果好壞的重要因素。因此，我們需看重成本管理工作，仔細(xì)研究房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理形勢，把成本管理當(dāng)作財(cái)務(wù)管理中的重要工作，不斷提升成本管理技能，讓成本管理成果可以滿足現(xiàn)實(shí)需要，從而達(dá)到現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)步的目標(biāo)。
（五）加強(qiáng)對(duì)資金的管控
篇10
Keywords : the real estate industry working capital liquidity operating capability
現(xiàn)如今，我國房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)較成熟的行業(yè)，但是在金融危機(jī)的一次洗禮之后，房地產(chǎn)已經(jīng)不再有過去的高增長和高利潤。在多次的波動(dòng)中，房地產(chǎn)行業(yè)的營運(yùn)資金管理也備受關(guān)注。
1. 營運(yùn)資金管理理論
1.1營運(yùn)資金
本文將采用狹義上的營運(yùn)資金即凈營運(yùn)資金來進(jìn)行分析。狹義上的營運(yùn)資金是指營運(yùn)資金的凈額，即是流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的差。公司資產(chǎn)的流動(dòng)性和償債能力可以用凈營運(yùn)資金的狀況結(jié)合流動(dòng)比率、速動(dòng)比率 等來衡量。
1.2營運(yùn)資金管理
營運(yùn)資金管理是對(duì)公司流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的管理。一個(gè)公司要想能夠正常的經(jīng)營和運(yùn)轉(zhuǎn)就必須有適量的營運(yùn)資金作為支持。公司需要通過短期融資來獲得必要的流動(dòng)資產(chǎn)。營運(yùn)資金管理主要包括對(duì)數(shù)量和籌集方式兩個(gè)方面的管理，公司可以通過內(nèi)部的資金轉(zhuǎn)換機(jī)制，使兩者達(dá)到最優(yōu)組合。在管理中，我們要考慮該資產(chǎn)變現(xiàn)的時(shí)間以及變現(xiàn)的穩(wěn)定程度。
1.3房地產(chǎn)行業(yè)營運(yùn)資金管理
房地產(chǎn)行業(yè)營運(yùn)資金管理是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的中心，是指房地產(chǎn)公司在開發(fā)、建設(shè)、銷售和管理活動(dòng)中對(duì)營運(yùn)資金的管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)，如住房、寫字樓、商業(yè)娛樂設(shè)施包括相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，都需要有大量資金的投入。在前期的開發(fā)和建設(shè)階段，公司需要的資金最多，支出資金的回收期也很長。
房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理的目標(biāo)是要提高資金的利用率和資金供應(yīng)的有效性。房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作過程復(fù)雜、資金投入量大、回收期長，因而加強(qiáng)資金管理是保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。
2. 地產(chǎn)行業(yè)營運(yùn)資金管理現(xiàn)狀
在此，我選擇了我國房地產(chǎn)行業(yè)較為領(lǐng)先的5家上市公司，并對(duì)它們從2009年至2011年底的利潤表、資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表等做了分析。這5家公司分別是萬科、保利、金地、榮盛以及北辰。在資產(chǎn)、負(fù)債結(jié)構(gòu)分析中，我采用了算數(shù)平均法來計(jì)算整個(gè)行業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債情況。
2.1營運(yùn)資金流動(dòng)性分析
2.1.1流動(dòng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析
流動(dòng)資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn)相比，它具有盈利能力差、風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)。如果一個(gè)公司流動(dòng)資產(chǎn)占資產(chǎn)總額的比重較大，說明公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，盈利能力較低。
表1中，我們可以看出，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)總額呈上升態(tài)勢。在房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)中，流動(dòng)資產(chǎn)的比重非常高，平均占到95%左右?？梢钥闯觯鲃?dòng)資產(chǎn)是房地產(chǎn)公司的血液。而在流動(dòng)資產(chǎn)中，存貨占比最大，在70%左右，而且比重有上升的態(tài)勢。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，存貨一般是指已竣工的房產(chǎn)、施工中的房產(chǎn)以及用于建造房屋所購置的鋼筋、水泥、板材等。但是，房屋的出售并不同于其他小商品的銷售，房屋的價(jià)值高，許多顧客還需要通過向銀行貸款來付清首付款。進(jìn)入到后金融危機(jī)時(shí)代，為了減少行業(yè)內(nèi)的泡沫，政府出臺(tái)了一系列的限購、提高存款準(zhǔn)備金率的措施，這使得房地產(chǎn)公司的存貨的周轉(zhuǎn)更困難。公司積壓的存貨越多，資產(chǎn)整體的流動(dòng)性就會(huì)變差。在流動(dòng)資產(chǎn)中，應(yīng)收款項(xiàng)也占了一定比重，大約在10%左右。而應(yīng)收款項(xiàng)能否收回很大程度上由欠款公司的經(jīng)營狀況決定。對(duì)于房地產(chǎn)公司來說，存貨和應(yīng)收款項(xiàng)的流動(dòng)性更類似于長期資產(chǎn)?？梢?，房地產(chǎn)公司只有15%左右的貨幣資金具有較強(qiáng)的流動(dòng)性。
2.1.2流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu)分析
流動(dòng)負(fù)債也稱短期負(fù)債，是指公司需在一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù)。流動(dòng)負(fù)債的規(guī)模會(huì)影響一個(gè)公司短期的償債能力。
由表2，我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債規(guī)模很大。房地產(chǎn)是一個(gè)高投入，周轉(zhuǎn)慢的行業(yè)，一般的公司是不可能擁有那么多的自有資金，所以必須要采取負(fù)債的方式。而在房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債中流動(dòng)負(fù)債的比重較高，在70%左右，而且比重呈上漲趨勢。之所以房地產(chǎn)公司更傾向于流動(dòng)負(fù)債是因?yàn)榱鲃?dòng)負(fù)債的成本要低于長期負(fù)債。進(jìn)一步分析表2中的數(shù)據(jù)，我們可以看出，房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款占流動(dòng)負(fù)債的比重已經(jīng)超過了50%。房地產(chǎn)公司先預(yù)收顧客的購房首付款，再對(duì)這些資金進(jìn)行有效利用。預(yù)收賬款并不構(gòu)成實(shí)際的償債壓力，而是會(huì)隨著項(xiàng)目結(jié)算轉(zhuǎn)化為公司的營業(yè)收入。但是能否及時(shí)、大量收到預(yù)付款項(xiàng)將由公司的銷售狀況決定，只有當(dāng)公司銷售很景氣的時(shí)候，公司才會(huì)有可能收到大量的預(yù)付款，從而盤活現(xiàn)金。一旦房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)下滑趨勢，公司的流動(dòng)資產(chǎn)籌集將會(huì)受到影響。
2.1.3短期償債能力分析
速動(dòng)比率是速凍資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值，它可用來衡量流動(dòng)資產(chǎn)中可以立即用于償還流動(dòng)負(fù)債的能力大小。速凍資產(chǎn)是流動(dòng)資產(chǎn)減去存貨的差額。
不同的行業(yè)存在不同的速動(dòng)比率，所以速動(dòng)比率應(yīng)該是多少這個(gè)問題就沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。房地產(chǎn)行業(yè)具有存貨占比大的特點(diǎn)，存貨又存在銷售及壓價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更具有參考價(jià)值。
經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，理想的速動(dòng)比率應(yīng)該是l。如果公司的速動(dòng)比率低于1，則會(huì)被認(rèn)為短期償債能力偏低，但這也僅是一般的觀點(diǎn)。
我國的房地產(chǎn)市場從2009年中旬起開始回溫，銷售比較順暢，量價(jià)齊升，大量現(xiàn)金回流，速動(dòng)比例較2008年有大幅度的上升。根據(jù)前幾年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可知，像萬科的速凍比率就由20O8年的0.143迅速上升至2009年的0.59。但是由于20l0年5月開始，市場行情出現(xiàn)回落,速動(dòng)比率較2009年有所下降。2011年5家公司的速動(dòng)比率都有所下降，大概維持在0.4。
2.2營運(yùn)資金營運(yùn)能力分析
2.2.1現(xiàn)金管理分析
狹義的現(xiàn)金僅指庫存現(xiàn)金。廣義的現(xiàn)金則還包括各種現(xiàn)金等價(jià)物，如有價(jià)證券、銀行存款和在途資金。如果沒有足量的現(xiàn)金作為保證，就很可能使得公司資金周轉(zhuǎn)困難，無法繼續(xù)經(jīng)營。但是，如果持有的現(xiàn)金過量，公司也會(huì)受到損失，因?yàn)楝F(xiàn)金是一種產(chǎn)生極少收益的資產(chǎn)，過多的持有貨幣，會(huì)存在機(jī)會(huì)成本的問題。在此我們選擇廣義上的現(xiàn)金含義。
由表4可以看出，保利和榮盛的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)逐年降低，說明這兩家公司的現(xiàn)金的管理有好轉(zhuǎn)。而其余三家公司的貨幣資金周轉(zhuǎn)天數(shù)有波動(dòng)，說明這些公司的貨幣資金的管理還沒有完全可控，不定因素還會(huì)影響公司的管理，其中，金地和北辰的貨幣資金周轉(zhuǎn)天數(shù)在270天左右，說明它們的資金的周轉(zhuǎn)比較緩慢。
2.2.2應(yīng)收賬款管理分析
應(yīng)收賬款是企業(yè)在經(jīng)營中，由于銷售、提供勞務(wù)等原因，應(yīng)向購貨方或接受勞務(wù)者收取的款項(xiàng)以及代墊的費(fèi)用等。公司提供信用業(yè)務(wù)，雖然可以為公司帶來一定的收益，但同時(shí)也會(huì)付出代價(jià)，如出現(xiàn)拖欠貨款，應(yīng)收賬款回收難的風(fēng)險(xiǎn)等。在房地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)收賬款相對(duì)資產(chǎn)而言比較少，這是由行業(yè)的特點(diǎn)決定的。房地產(chǎn)行業(yè)為現(xiàn)金交易，預(yù)收款項(xiàng)是他們主要的收入來源。
由表5可以看出，金地對(duì)應(yīng)收賬款的管理比較好，其應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)維持在40天以內(nèi)，而且周轉(zhuǎn)速度逐年加快，2011年其周轉(zhuǎn)天數(shù)只有12天，這個(gè)數(shù)據(jù)讓許多公司都望塵莫及。而其他四家公司應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)都較大，且呈逐年遞增狀態(tài)。萬科在2011年應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)達(dá)到780，超過了兩年?？梢?，萬科在日常經(jīng)營活動(dòng)中應(yīng)收賬款的管理存在問題。保利也有類似的狀況。為了提高資產(chǎn)的流動(dòng)性，公司應(yīng)加快應(yīng)收賬款的回收。雖說較高的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率能說明公司收款變現(xiàn)能力強(qiáng)，但是這一指標(biāo)也應(yīng)該控制在一定限度內(nèi)。
2.2.3存貨管理分析
房地產(chǎn)行業(yè)中，占流動(dòng)資產(chǎn)比例最大的即為存貨。而存貨中，除了原材料、低值易耗品及少量已經(jīng)開發(fā)完成的房屋外，很大一部分是準(zhǔn)備開發(fā)和正在建設(shè)中的土地和房屋。
由表6可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)速度比較慢，存貨最少的也需要2.5年才能變現(xiàn)為貨幣資金。最高的北辰，在2011年，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為3000，即8.2年，說明北辰的已竣工房屋的銷售狀況很不理想。普遍來看，存貨周轉(zhuǎn)都需要4年多，而且周轉(zhuǎn)的速度逐年減慢，也說明了房地產(chǎn)行業(yè)競爭的激烈性。存貨的管理將影響到公司整體資金的周轉(zhuǎn)和變現(xiàn)，影響到公司的盈利和還貸能力。
3. 地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理問題
通過以上數(shù)據(jù)的分析，再結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的整體背景，我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)營運(yùn)資金的管理還存在以下問題：
3.1存貨多
通過上面的數(shù)據(jù)分析，我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)公司普遍存在存貨較多的問題。在房地產(chǎn)行業(yè)，存貨主要指未開發(fā)的土地、在建的樓盤和建完的房屋。存貨的多少直接受房地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況的影響。由于從2009年底開始，房地產(chǎn)市場一直呈下調(diào)趨勢，銷售的不暢直接導(dǎo)致公司存貨的堆積，再加上有些公司為了戰(zhàn)略擴(kuò)張不斷增加儲(chǔ)備，又加重了這種情況。對(duì)于房地產(chǎn)公司來說，存貨是公司未來發(fā)展的保障，但也是風(fēng)險(xiǎn)的主要來源。
3.2負(fù)債比例高
通過對(duì)負(fù)債結(jié)構(gòu)的分析，我們可看出，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高。由于我國對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)融資和IP0的條件較多、較嚴(yán)，而且單個(gè)公司不可能完全依靠自有資金來進(jìn)行發(fā)展，因此許多企業(yè)都選擇從銀行進(jìn)行融資，這便導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)過高的負(fù)債率。而較高的債務(wù)率會(huì)使企業(yè)承擔(dān)較大的財(cái)務(wù)壓力和風(fēng)險(xiǎn)。
3.3償債能力弱
房地產(chǎn)行業(yè)近三年來公司的資產(chǎn)變現(xiàn)能力在下降，資產(chǎn)的流動(dòng)性不斷降低，速凍比率大幅下降，這是由公司存貨所占的比例不斷增加所造成的。公司的銷售環(huán)節(jié)出了問題，資金被套，就極有可能造成公司短期債務(wù)的償還能力受到影響。所以房地產(chǎn)公司就應(yīng)該及時(shí)的采取相關(guān)措施促進(jìn)商品的銷售，盤活現(xiàn)金，從而逐步增強(qiáng)公司的償債能力。
3.4資產(chǎn)營運(yùn)效率低
通過對(duì)營運(yùn)資金營運(yùn)能力的分析，我們看出房地產(chǎn)行業(yè)資金的營運(yùn)效率較低，周轉(zhuǎn)時(shí)間較長。在交易過程中，對(duì)于公司出現(xiàn)的應(yīng)收款項(xiàng)的收回，許多公司還存在問題。賒銷方式、條款并沒有全面地考慮到資金回收的問題。而對(duì)于資產(chǎn)中占比最大的存貨來說，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場的下調(diào)，銷售的不通暢，存貨的周轉(zhuǎn)變得更慢，有的企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)達(dá)到7、8年的時(shí)間，這有點(diǎn)令人毛骨悚然，所以房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營者一定要重視效率問題。
結(jié)束語
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)對(duì)經(jīng)濟(jì)狀況反應(yīng)極為靈敏的行業(yè)，它的興衰也能預(yù)示出宏觀經(jīng)濟(jì)的走向。而房地產(chǎn)行業(yè)的營運(yùn)資金之于房地產(chǎn)行業(yè)，就好像房地產(chǎn)行業(yè)之于宏觀經(jīng)濟(jì)，營運(yùn)資金的管理狀況即能顯示出房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的態(tài)勢。因此只有加強(qiáng)資金的籌集、采取多渠道融資、提高資金管理水平才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營和項(xiàng)目的順利開發(fā)，才能使我國國民經(jīng)濟(jì)的基本承載體——房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上。
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篇11
隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和發(fā)展，企業(yè)的規(guī)模越來越大，功能越來越強(qiáng)，分工越來越細(xì)，協(xié)作越來越多，這就對(duì)現(xiàn)代企業(yè)管理提出挑戰(zhàn)，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)控制就是其中一個(gè)經(jīng)久不衰的話題，也是當(dāng)今企業(yè)需要解決的重要問題。許多企業(yè)因?yàn)樨?cái)務(wù)控制薄弱導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益低下，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。財(cái)務(wù)控制是財(cái)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)或基本職能，與財(cái)務(wù)預(yù)測、財(cái)務(wù)決策、財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)成為財(cái)務(wù)管理的系統(tǒng)或全部職能。
二、財(cái)務(wù)控制的含義
要了解財(cái)務(wù)控制的含義，首先要理解內(nèi)部控制的含義。我國獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則中將內(nèi)部控制定義為:企業(yè)為了保證業(yè)務(wù)活動(dòng)的有效進(jìn)行，保證資產(chǎn)的安全和完整，防止、發(fā)現(xiàn)、糾正錯(cuò)誤與舞弊，保證會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、合法、完整而制定和實(shí)施的政策與程序。資金籌集、資金投放、資金營運(yùn)和收入分配是財(cái)務(wù)管理的整個(gè)資金運(yùn)動(dòng)過程。從管理環(huán)節(jié)來看，它包括財(cái)務(wù)預(yù)測、財(cái)務(wù)決策、財(cái)務(wù)控制和財(cái)務(wù)分析等。其中最核心的部分是財(cái)務(wù)控制，其含義就是通過調(diào)節(jié)、溝通和合作，對(duì)企業(yè)各個(gè)層次上的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行約束和監(jiān)督，使個(gè)別、分散的財(cái)務(wù)活動(dòng)整合起來，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和企業(yè)財(cái)務(wù)的安全有著直接的影響。財(cái)務(wù)控制的綜合性最終表現(xiàn)為資產(chǎn)、成本、利潤這些綜合指標(biāo)上。
三、房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)控制
隨著企業(yè)的發(fā)展，開發(fā)項(xiàng)目的增多，集團(tuán)公司己經(jīng)無法有效地直接管理各項(xiàng)目開發(fā)公司。設(shè)立總公司后，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)公司按開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)進(jìn)行了歸口管理。隨著管理層級(jí)的增加，集團(tuán)公司只能對(duì)項(xiàng)目開發(fā)公司進(jìn)行間接地控制。在財(cái)務(wù)控制領(lǐng)域，企業(yè)集團(tuán)必須建立有效的財(cái)務(wù)制度，通過為成員企業(yè)確定基本財(cái)務(wù)制度、財(cái)務(wù)工作流程，來規(guī)范成員企業(yè)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。集團(tuán)公司對(duì)成員企業(yè)的財(cái)務(wù)控制主要體現(xiàn)在資金控制、成本控制、財(cái)務(wù)人員管理、財(cái)務(wù)信息控制等方面，在這些控制領(lǐng)域中建立了符合企業(yè)集團(tuán)管理要求的制度，以助于完成對(duì)成員企業(yè)的有效監(jiān)督與控制。
1.資金控制。資金是企業(yè)的血脈，所有管理活動(dòng)都需要有足夠的資金作為物資基礎(chǔ)，資金管理的效率高低和效果的好壞，將直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)營的總體效益的優(yōu)劣。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，需要大量的資金投入，在日后銷售中又會(huì)收回大量資金。房地產(chǎn)行業(yè)這種大量資金的經(jīng)常性收入、支出，更突出了對(duì)資金的管理的重要性。由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目需要資金的大量投入，而投資者自有資金相對(duì)有限，僅靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金往往難以將這種再生產(chǎn)進(jìn)行下去。所以，在正確確定項(xiàng)目總投資額的基礎(chǔ)上，還需要分析比較，以較少的成本、較高的效益、較安全的管理，籌措到必要的資金，為投資計(jì)劃的實(shí)施，投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供資金保障。資金來源控制房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源渠道主要有內(nèi)部籌措資金、外部籌措資金以及銷售收入。
(1)內(nèi)部籌措資金。內(nèi)部籌措的資金一般包括股東投入資金、自有資金積累和內(nèi)部公司借入。
(2)外部籌措資金。外部籌措資金包括銀行貸款、基金信托、發(fā)行股票、債券、財(cái)政撥款、承包商帶資承包等。
2.成本費(fèi)用控制。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本費(fèi)用主要包括土地及工程建設(shè)支出、開發(fā)費(fèi)用支出、稅金及基金支出等。在整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)中，土地和工程建設(shè)投資所占比重較大，屬于控制的主要對(duì)象。開發(fā)費(fèi)用支出雖然所占比重較低，但易受主觀因素影響，也是控制的重要對(duì)象。稅金及基金主要包括土地增值稅、營業(yè)稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加,以及由地方政府決定征收的各種基金。由于這些稅率或基金收取比例基本固定，所以產(chǎn)生偏差的可能性較小，且受主觀因素影響也小，所以不是控制的主要對(duì)象。因此，集團(tuán)公司將成本、開發(fā)費(fèi)用作為建設(shè)項(xiàng)目控制的主要對(duì)象。
(1)成本控制。成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)控制的核心內(nèi)容，企業(yè)利潤目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，很大程度上取決于成本目標(biāo)能否完成。成本控制主要由以下幾個(gè)階段構(gòu)成:成本標(biāo)準(zhǔn)(目標(biāo))的制定、目標(biāo)的執(zhí)行與調(diào)整、執(zhí)行結(jié)果評(píng)價(jià)。
(2)費(fèi)用控制。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的費(fèi)用控制主要指對(duì)銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。費(fèi)用總額占建設(shè)項(xiàng)目投資總額的比例雖然不多，但是由于銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用的支出易受主觀因素控制，所以也是重要的控制對(duì)象。房地產(chǎn)開發(fā)的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是因融資而支付的利息費(fèi)用。因此，財(cái)務(wù)費(fèi)用的多少主要受融資規(guī)模的直接影響，只要控制好融資規(guī)模，就無須對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用進(jìn)行更多的控制。集團(tuán)公司對(duì)銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用實(shí)行的是目標(biāo)控制，即在項(xiàng)目開發(fā)前即制定了相關(guān)指標(biāo)，并將實(shí)際完成情況納入獎(jiǎng)金考核體系中
(3)稅金控制。房地產(chǎn)企業(yè)的稅金主要有營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、契稅,以及一些地方性基金等。由于稅率在稅法中已經(jīng)規(guī)定，所以稅金中的可控因素很少?？刹僮鞯亩惤鹂刂浦饕憩F(xiàn)在兩個(gè)方面: 第一，稅收優(yōu)惠政策。第二，利用合法、合理方式減少或延緩稅金的繳付。
3.財(cái)務(wù)人員管理。財(cái)務(wù)人員的管理模式。①全員委派、集中管理；②自主選用、資格管理、例外核批；③財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人委派、其他財(cái)務(wù)人員自主管理財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人一般有兩種管理模式:總會(huì)計(jì)師制?？倳?huì)計(jì)師是為了滿足企業(yè)經(jīng)營管理的需要，完成企業(yè)總經(jīng)理在目標(biāo)責(zé)任方面開展的企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理等活動(dòng)，工作重點(diǎn)是提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，完成董事會(huì)下達(dá)的多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，參與本企業(yè)重要經(jīng)濟(jì)問題的分析與決策。財(cái)務(wù)總監(jiān)制。財(cái)務(wù)總監(jiān)是為了保護(hù)投資者權(quán)益，保證企業(yè)總經(jīng)理任期目標(biāo)、責(zé)任實(shí)現(xiàn)而開展的投資者財(cái)務(wù)監(jiān)督活動(dòng)，工作重點(diǎn)是對(duì)企業(yè)總經(jīng)理行為和企業(yè)行為實(shí)務(wù)監(jiān)督，防止企業(yè)背離投資者要求，弄虛作假，侵犯投資者合法權(quán)益。
4.財(cái)務(wù)信息控制。作為一個(gè)集團(tuán)性公司建立有效的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，是進(jìn)行科學(xué)決策的需要，也是集團(tuán)公司了解下屬公司經(jīng)營狀況的需要。建立良好的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，需要對(duì)四個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行控制:信息內(nèi)容、信息渠道、信息發(fā)送環(huán)節(jié)以及信息接收環(huán)節(jié)。
總之，有效的財(cái)務(wù)控制，是保障集團(tuán)企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行的前提。通過建立資金控制、成本費(fèi)用控制、財(cái)務(wù)人員管理、財(cái)務(wù)信息控制等，使房地產(chǎn)公司建立了較為完善的財(cái)務(wù)控制體系，降低了企業(yè)運(yùn)營中的風(fēng)險(xiǎn)，提高了財(cái)務(wù)控制能力。
篇12
一、職業(yè)技能的構(gòu)成
從高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)學(xué)生的人才培養(yǎng)情況來看，畢業(yè)生能在第一線從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)銷售策劃與、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、房地產(chǎn)測繪等技術(shù)、管理、服務(wù)工作，也可在其他企事業(yè)單位從事與房地產(chǎn)經(jīng)營管理相關(guān)的工作。過于寬泛的人才培養(yǎng)不利于打造就業(yè)的核心競爭力，應(yīng)該先對(duì)適應(yīng)市場所需的典型工作崗位進(jìn)行分析，針對(duì)崗位所需的核心職業(yè)技能進(jìn)行課程設(shè)置。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
房地產(chǎn)估價(jià)公司＼&收集、整理、分析房地產(chǎn)市場信息，撰寫相關(guān)報(bào)告并歸檔＼&房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建專員＼&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)＼&熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程;負(fù)責(zé)辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建手續(xù);完善房屋入住所需的各種手續(xù)，證件等＼&房地產(chǎn)營銷策劃專員＼&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
房地產(chǎn)中介公司＼&熟練操作辦公軟件，富有平面設(shè)計(jì)的形象力和創(chuàng)造力，較強(qiáng)的統(tǒng)籌能力和溝通能力;能完成營銷方案的組織和實(shí)施工作。＼&][房地產(chǎn)銷售代表＼&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售部
房地產(chǎn)中介公司＼&開展樓盤資料調(diào)查，搜集銷售業(yè)務(wù)所需的信息資料;能熟練使用房地產(chǎn)租售軟件，具備客戶服務(wù)意識(shí)、客戶服務(wù)技巧和應(yīng)變能力。＼&房地產(chǎn)估價(jià)師助理＼&房地產(chǎn)估價(jià)公司
土地估價(jià)企業(yè)＼&熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的業(yè)務(wù)流程;掌握房地產(chǎn)現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查技術(shù);熟悉各類房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線。＼&]
二、核心課程與專業(yè)技能的構(gòu)建
根據(jù)高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的主要工作崗位和職業(yè)技能要求構(gòu)建專業(yè)核心課程體系。根據(jù)表一的五個(gè)主要工作崗位，確定五門核心課程，分別是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理、房地產(chǎn)估價(jià)方法、房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)市場營銷和房地產(chǎn)銷售技巧，各門課程和職業(yè)能力的對(duì)接情況見表二。
表二 高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)核心課程技能考核項(xiàng)目與要求
[課程＼&主要教學(xué)內(nèi)容＼&技能考核項(xiàng)目與要求＼&房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理＼& 房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)經(jīng)營管理策略＼&能編制房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建計(jì)劃＼&房地產(chǎn)估價(jià)方法＼&房地產(chǎn)估價(jià)的一般原理和估價(jià)方法＼&能正確運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法，測算房價(jià)＼&房地產(chǎn)市場調(diào)研＼&市場調(diào)查和分析的方法，熟悉本地房地產(chǎn)市場＼&能應(yīng)用房地產(chǎn)市場調(diào)查和分析方法進(jìn)行調(diào)研＼&房地產(chǎn)市場營銷＼&房地產(chǎn)市場營銷的基本原理和方法＼&能編制房地產(chǎn)市場營銷策劃方案＼&房地產(chǎn)銷售技巧＼&房地產(chǎn)商品推銷活動(dòng)的基本規(guī)律和實(shí)用技巧。＼&能運(yùn)用房地產(chǎn)銷售技巧＼&]
三、軟件輔助教學(xué)在核心課程教學(xué)中的實(shí)現(xiàn)
1.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理課程的軟件輔助教學(xué)
房地產(chǎn)報(bào)建工作崗位要求學(xué)生熟悉房地產(chǎn)開發(fā)程序，可以采用房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營電子沙盤構(gòu)建仿真的環(huán)境、按實(shí)際房地產(chǎn)工作的操作規(guī)范和業(yè)務(wù)流程設(shè)置仿真的崗位，體現(xiàn)以職業(yè)技能導(dǎo)向的“崗位實(shí)訓(xùn)模式”。直觀地模擬房地產(chǎn)公司的土地競標(biāo)、產(chǎn)品定位、景觀設(shè)計(jì)、建筑工程、市場營銷等核心業(yè)務(wù)中的資金運(yùn)營、資本管理，模擬房地產(chǎn)公司之間的競爭與合作，體現(xiàn)房地產(chǎn)公司的報(bào)表業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)分析，對(duì)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營績效進(jìn)行評(píng)價(jià)和分析。系統(tǒng)地模擬政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控工具，包括首付比例調(diào)整、貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整、限價(jià)房、土地供給調(diào)控等，在實(shí)驗(yàn)中具備良好的互動(dòng)性，可以對(duì)實(shí)驗(yàn)結(jié)果互相挑錯(cuò)打分，指導(dǎo)學(xué)生互相學(xué)習(xí)，共同提高。
具體實(shí)施如下：全班同學(xué)分為6～8個(gè)小組，分別組建一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。組內(nèi)各成員分別擔(dān)任不同角色。各開發(fā)公司在給定的市場規(guī)則和既定的資金條件下，完成從拿地到銷售的整個(gè)開發(fā)程序。最后通過分析各公司財(cái)務(wù)報(bào)告業(yè)績，并結(jié)合學(xué)生實(shí)驗(yàn)表現(xiàn)，對(duì)學(xué)生進(jìn)行成績評(píng)定。該沙盤模擬共分兩期進(jìn)行，一期開發(fā)普通住宅，二期開發(fā)別墅，各期開發(fā)的實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目見圖一。
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營沙盤主要訓(xùn)練項(xiàng)目包括組建團(tuán)隊(duì)和角色分配、市場調(diào)查、獲得土地、項(xiàng)目定位、投融資預(yù)算、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、建筑招標(biāo)與工程管理和市場推廣銷售等八項(xiàng)，涵蓋了多門專業(yè)課程的內(nèi)容，實(shí)踐性和趣味性較強(qiáng)。這種類似于競爭游戲的體驗(yàn)式教學(xué)方式，有助于提高學(xué)生的團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力和溝通能力，學(xué)生比較感興趣。作為輔助教學(xué)手段，在使用過程中需注意學(xué)時(shí)分配，建議分3天連續(xù)進(jìn)行，每天6學(xué)時(shí)。
2.關(guān)于房地產(chǎn)銷售技巧課程的軟件輔助教學(xué)
房地產(chǎn)銷售崗位要求學(xué)生能熟練使用房地產(chǎn)租售軟件，具備客戶服務(wù)意識(shí)、客戶服務(wù)技巧和較強(qiáng)的分析判斷能力，可以通過某些租售軟件校園版和信任溝通沙盤來實(shí)現(xiàn)。以樂天租售管理軟件校園版為例，先由教師對(duì)要樂天租售系統(tǒng)的每個(gè)模塊的功能進(jìn)行實(shí)際操作演練，使學(xué)生在觀摩、了解、認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行實(shí)際操作，教師通過反饋信息指導(dǎo)和糾正學(xué)生，使學(xué)生熟練掌握樂天租售系統(tǒng)的各個(gè)功能。學(xué)生需要訓(xùn)練和掌握的主要包括四個(gè)模塊：
一是通過房產(chǎn)資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)公司所管理和經(jīng)營的房產(chǎn)資料在租售管理系統(tǒng)中如何建立，如樓盤、樓閣、房屋資料的新增設(shè)計(jì)規(guī)劃、查詢、增刪、修改等操作。
二是通過客戶資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握通過客戶資料快速查看客戶購房檔案、查詢等日常操作。
三是通過員工資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)管理公司員工詳細(xì)資料的新增、修改、刪除操作。
四是售前策劃模塊，通過付款方式模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)公司現(xiàn)有的付款方式在租售管理系統(tǒng)中如何建立、查詢、增刪、修改等操作;通過定價(jià)試算模塊的學(xué)習(xí)，掌握通過定價(jià)試算給各個(gè)單元設(shè)置單價(jià);通過調(diào)價(jià)模塊的學(xué)習(xí)，掌握對(duì)現(xiàn)有房屋的價(jià)格進(jìn)行調(diào)價(jià)操作。
以上模塊也是房地產(chǎn)企業(yè)使用比較成熟應(yīng)用較廣的，在輔助教學(xué)過程中，注意所選用的房地產(chǎn)租售銷售軟件最好是市面上較多房地產(chǎn)企業(yè)正在使用的，更貼近實(shí)踐，可以考慮設(shè)置單獨(dú)的一個(gè)實(shí)訓(xùn)周來完成房地產(chǎn)銷售軟件的訓(xùn)練任務(wù)。
信任溝通沙盤以銷售拜訪流程為主線，精品視頻、情境演練為主要輔助教學(xué)工具和方法，通過對(duì)銷售拜訪流程的逐步展開和仿真場景視頻的嵌入式教學(xué)，模擬真實(shí)場景。沙盤教學(xué)形式應(yīng)以互動(dòng)式教學(xué)為主，讓學(xué)生在現(xiàn)場演練中體會(huì)到銷售的樂趣與奧秘。信任溝通沙盤基于營銷典型職業(yè)任務(wù)，培養(yǎng)學(xué)生溝通拜訪、商務(wù)談判的能力，讓學(xué)生在真實(shí)業(yè)務(wù)中了解客戶決策思維過程;學(xué)會(huì)并應(yīng)用關(guān)注客戶感受的思維方式和雙贏拜訪溝通的技巧;視頻體現(xiàn)真實(shí)商務(wù)溝通過程，有拜訪準(zhǔn)備、了解概念、呈現(xiàn)優(yōu)勢、獲得承諾、拜訪評(píng)估五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。視頻播放可以穿插在平時(shí)授課中，注意增加討論和互動(dòng)環(huán)節(jié)。
3.關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的軟件輔助教學(xué)
針對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)研員收集、整理、分析房地產(chǎn)市場信息，撰寫報(bào)告的職業(yè)技能，可以選用市場調(diào)研實(shí)踐教學(xué)軟件，學(xué)生以教師設(shè)置的實(shí)驗(yàn)要求為目標(biāo)，以市場調(diào)查公司總經(jīng)理的身份負(fù)責(zé)市場調(diào)查的整個(gè)過程，根據(jù)系統(tǒng)的操作向?qū)О床襟E完成實(shí)驗(yàn)任務(wù)。確定調(diào)研課題，設(shè)計(jì)調(diào)研方案、調(diào)研問卷、抽樣方案，培訓(xùn)調(diào)查人員，搜集并分析資料，見圖二。流程設(shè)計(jì)貼近現(xiàn)實(shí)生活，讓學(xué)生積極動(dòng)手的同時(shí)也增強(qiáng)了未來實(shí)習(xí)工作的適應(yīng)性，建議單獨(dú)安排實(shí)訓(xùn)周完成訓(xùn)練任務(wù)。
4.關(guān)于房地產(chǎn)市場營銷課程的軟件輔助教學(xué)
學(xué)生分小組分別組建公司，系統(tǒng)提供全國市場分為華南、華北、華中、華東、東北、西北、西南等區(qū)域。公司之間互相競爭，在全國不同的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行營銷活動(dòng)，制定自己的市場開拓計(jì)劃，公司需要尋求最大市場份額和實(shí)際銷售數(shù)量之間的最佳平衡點(diǎn)，尋求在產(chǎn)品品質(zhì)、宣傳策略等方面最小投入讓市場份額最大，可實(shí)際模擬價(jià)格、數(shù)量等最大化多種組合獲得最大利潤;在銷售途徑上，系統(tǒng)提供了與渠道合作、促銷、交易洽談和招投標(biāo)的方式，增加實(shí)驗(yàn)的競爭性?？煞炙膫€(gè)季度進(jìn)行，學(xué)生可以進(jìn)行多個(gè)產(chǎn)品策略、產(chǎn)品渠道、產(chǎn)品價(jià)格和產(chǎn)品促銷的過程練習(xí)。提供歷史情況查詢模塊，便于學(xué)生查看前一個(gè)季度或者前幾個(gè)季度的產(chǎn)品詳細(xì)銷售情況。系統(tǒng)根據(jù)學(xué)生市場活動(dòng)，將市場營銷中抽象的卻又至關(guān)重要的環(huán)節(jié)量化，如產(chǎn)品等級(jí)指數(shù)、品牌知名度、市場開拓值、產(chǎn)品知名度、公司美譽(yù)度，并提供相關(guān)合理算法，學(xué)生可以從中直觀了解到這些重要環(huán)節(jié)對(duì)整個(gè)市場營銷的影響，并根據(jù)這些直觀數(shù)據(jù)做出具體的判斷，合理地制定各項(xiàng)營銷戰(zhàn)略。
市場營銷模擬軟件的使用很像一場比賽，學(xué)生激發(fā)競爭力的同時(shí)又提高了邏輯思維能力和創(chuàng)新能力，同時(shí)對(duì)參加高職院校市場營銷職業(yè)技能比賽打下了基礎(chǔ)，建議穿插在平時(shí)授課中。
5.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)課程的軟件輔助教學(xué)
例如廣州太普軟件科技有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)評(píng)估軟件，業(yè)務(wù)員承接項(xiàng)目之后在系統(tǒng)中錄入項(xiàng)目的基本信息，勘察人員接收到項(xiàng)目信息實(shí)地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行勘察，估價(jià)師根據(jù)勘察報(bào)告對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行估價(jià)測算，并根據(jù)物業(yè)類型選用合適的測算方法來測算得出結(jié)果，系統(tǒng)提供了5種基本方法（包括市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法與基準(zhǔn)地價(jià)法）來輔助測算，測算完成后出具技術(shù)報(bào)告。測算房價(jià)的職業(yè)技能主要通過課堂講授來完成，較少使用軟件教學(xué)，房地產(chǎn)估價(jià)公司使用估價(jià)軟件的也不多。
高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)使用軟件輔助教學(xué)屬于實(shí)踐教學(xué)途徑之一，基本上學(xué)生對(duì)于軟件輔助教學(xué)還是比較歡迎的。教師應(yīng)該注意和職業(yè)技能相結(jié)合，真正提高教學(xué)效果和學(xué)生就業(yè)能力。
參考文獻(xiàn)：
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篇13
二、財(cái)務(wù)管理與控制：及時(shí)掌握國家相關(guān)財(cái)務(wù)政策并反饋總經(jīng)理及相關(guān)部門，規(guī)劃、組織、實(shí)施公司財(cái)務(wù)管理工作。通過組織各種措施的實(shí)施，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、資金管理，確保公司保持良好的財(cái)務(wù)狀況。并根據(jù)集團(tuán)的要求，執(zhí)行并完善財(cái)務(wù)監(jiān)控體系，進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制；協(xié)助集團(tuán)各關(guān)聯(lián)公司，對(duì)集團(tuán)內(nèi)運(yùn)營所需資金進(jìn)行及時(shí)、安全調(diào)撥，檢查公司重大資金的使用計(jì)劃及安全流向；對(duì)公司各項(xiàng)開支、成本費(fèi)用進(jìn)行日常的申請、審核、確認(rèn)；加強(qiáng)預(yù)算資金管理、控制工作。組織編制財(cái)務(wù)預(yù)算，檢查、實(shí)施、跟蹤和分析執(zhí)行情況；
三、工程決算與收益管理：理解并堅(jiān)決執(zhí)行******公司、******公司的發(fā)展戰(zhàn)略及盈利模式并進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、公建項(xiàng)目的各月、各期有關(guān)工程決算的審核、支付，確保投資回報(bào)的有效實(shí)現(xiàn)和及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、控制，分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)因素并能及時(shí)提出建議，實(shí)現(xiàn)企業(yè)投資者的權(quán)益最大化。落實(shí)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，以保證公司的整體戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)，為公司的經(jīng)營運(yùn)作、業(yè)務(wù)發(fā)展及對(duì)外投資等事項(xiàng)提供決策依據(jù)；
四、籌資管理：按照董事長對(duì)公司發(fā)展的要求，及時(shí)進(jìn)行融資申請資料的起草、收集、報(bào)送，配合金融部門對(duì)公建項(xiàng)目、房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款評(píng)估及抵押等手續(xù)辦理，協(xié)助總經(jīng)理順利完成籌融資3000萬元的任務(wù)；
五、銷售管控：負(fù)責(zé)銷售合同的審核、銷售收款的審核工作。根據(jù)我公司房地產(chǎn)銷售流程，設(shè)計(jì)嚴(yán)密的銷售收入財(cái)務(wù)管控程序，實(shí)行銷售審核、收款崗位分離和多套銷售臺(tái)賬互相牽制。至今已銷售***戶，審核合同***多套（戶），涉及合同金額1.13億元，總回款6200余萬元，實(shí)現(xiàn)合同零投訴、收款零失誤。確保銷售回款資金的安全，有效防止、杜絕因工作失誤的差錯(cuò)和挪用公款現(xiàn)象的發(fā)生。確保銷售收入當(dāng)日及時(shí)解款入賬。及時(shí)結(jié)算、支付業(yè)績。
同時(shí)，在房地產(chǎn)銷售行情不景氣的情況下，對(duì)公司產(chǎn)品充滿十足的信心，努力向親友、老同事推介本公司樓盤，目前已經(jīng)推薦成交*戶，登記存量客戶*戶。為公司樓盤銷售盡一份應(yīng)盡的綿薄之力。
六、外聯(lián)工作：加強(qiáng)與稅務(wù)、財(cái)政、
工商、金融、中介機(jī)構(gòu)等的溝通和聯(lián)系，確保公建工程墊資款及工程資金順利撥付。協(xié)助總經(jīng)理加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通，使地稅局今年7月對(duì)201*年度房地產(chǎn)公司稽查結(jié)果的充分理解，順利結(jié)案。做好公安解釋溝通工作，保證投資公司年檢順利通過，確保我公司利益得到最大保障。
七、行政后勤：根據(jù)集團(tuán)一系列制度規(guī)定，結(jié)合******公司的實(shí)際情況，兩年來逐步制定出臺(tái)了一系列崗位職責(zé)和涉及公司對(duì)人、財(cái)、物、安全、行政等管理制度，逐步形成以制度管人、管物和各項(xiàng)事務(wù)的良好局面。
總之，作為公司綜合部經(jīng)理，我深知我的工作職責(zé)，積極協(xié)助總經(jīng)理的工作，積極協(xié)調(diào)好部門之間的工作，完善公司制度，促進(jìn)公司營運(yùn)良性循環(huán)，確保企業(yè)各方面的運(yùn)作順利進(jìn)行，保證公司利益最大化目標(biāo)和發(fā)展戰(zhàn)略的順利實(shí)現(xiàn)。同時(shí)也深感任務(wù)沉重，責(zé)任重大，也正是基于這樣的壓力，才給了我努力工作的動(dòng)力，時(shí)時(shí)刻刻都想把自己的工作做到最完美，在很短的時(shí)間里讓自己能夠了解公司情況，以便順利地開展各項(xiàng)工作。非常感謝公司董事長、總經(jīng)理對(duì)我的信任，為我提供了一個(gè)施展技能的平臺(tái)。為了更好的回報(bào)公司及同仁的關(guān)愛，我在努力做好公司各項(xiàng)工作的同時(shí)，不斷追求業(yè)務(wù)上的知識(shí)更新和工作質(zhì)量的提高，工作之余，報(bào)名參加房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師的學(xué)習(xí)、考試，以提高自己的房地產(chǎn)理論水平和業(yè)務(wù)管理能力。本職自入職兩年來，只求全心付出，不求個(gè)人利益，想的最多的是如何在自己的本職崗位上做好工作，來報(bào)答公司對(duì)我的的恩情，從未申請加薪或轉(zhuǎn)正。隨著******公司第二期工程、******公司貿(mào)易業(yè)務(wù)的啟動(dòng)，將面臨更加繁重的工作。今斗膽向總經(jīng)理、董事長一并遞交轉(zhuǎn)正、加薪申請，懇請總經(jīng)理、董事長予以考慮，薪資能否按2010年公司制定的崗位薪酬標(biāo)準(zhǔn)，將本人薪資水平按綜合部經(jīng)理月薪****元的標(biāo)準(zhǔn)，自2012年10月1日起執(zhí)行。如能得到轉(zhuǎn)正并加薪，我會(huì)繼續(xù)用謙虛的態(tài)度和飽滿的工作熱情做好我的本職工作，從更高的層次來理解、看待、處理公司各項(xiàng)事務(wù)，以更高的工作業(yè)績標(biāo)準(zhǔn)要求自己，以此為新的起點(diǎn)，愿承擔(dān)更多的責(zé)任、義務(wù)，以更好地為公司發(fā)展服務(wù)，為公司創(chuàng)造更多的價(jià)值，與公司及各位同仁一起共同創(chuàng)造美好的未來！如公司不予考慮，說明自己的工作離公司及領(lǐng)導(dǎo)的要求還存在差距，我會(huì)比以前更加努力，用更加積極的、更加負(fù)責(zé)的、更加擔(dān)當(dāng)?shù)膽B(tài)度去做好每一件事務(wù)。
恭祝公司發(fā)展前程似錦、財(cái)源滾滾。
加薪不是目的，只是希望讓我們做得更好！
期待您的答復(fù)。
此致
敬禮！
