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二、現今離婚事件中房產糾紛表現顯著
面對經濟因素的影響，其購房已經成為夫妻結婚共同努力的目標。因此，可見房產在婚姻生活中占有的重要位置。而在后期離婚中其房產成為最矚目的糾紛事件，其雙方最顯著的糾紛就是房產。例如：婚后由男方家長投資購買的房屋，而后將房產過戶至夫妻雙方的共有名下，隨后在落實離婚訴訟程序中，女方要求對房產進行平等分割。根據《婚姻法》的第十七條條例規定，法定夫妻若在存有婚姻關系中繼承財產是歸雙方具有共同擁有權。因此，在辦理離婚程序當中，應對房產進行合理、平等的分割。針對該離婚案件進行淺析，男方父母在婚后投錢購房并過戶至夫妻雙方名下，實屬在法律上已經構成一定的房產贈與行為。因此夫妻二人在離婚程序中有權平等分割房產。根據當前夫妻結婚形勢，基本由父母購買房屋。在房產權方面普遍存在忽視贈與行為的現狀，在離婚中涉及了較多糾紛。從道德角度思考，對父母財產權益構成了法律威脅，從側面也展現了房產分割的不合理性、不平等性，不利于維持社會群眾生活的穩定性。
三、研究親屬法的財產基本問題
（一）對親屬法中財產缺少本質、規律研究
現有的親屬法研究成果一直停留在微觀的角度、層面，而對其本質、規律沒有進行宏觀性研究。這樣的研究導向必然會導致婚姻法的立法界定不夠清晰、明確，應該運用婚姻法學的研究會進行高層次的研究，它在學術界中所發表的文章并沒有從本質上研究親屬法在內容上涉及的基本原理。直至2010年在學術界發表的相關性文章并沒有超過10篇，這樣的研究數據表明親屬法涉及的財產基本問題沒有收到研究協會的高度重視。
（二）對親屬法中法律問題缺少內在關聯性研究
在現今的親屬法研究方法中，沒有與相關部門的法學進行關聯性研究，導致其法律問題在研究方面缺少內在關聯性，致使司法在解釋有關婚姻法法律問題時，急切想通過有效手段解決婚姻生活中涉及的法律問題。因此，應該通過《物權法》等對其實施關聯性解決法律問題的方式。這也體現了物權法在婚姻法中制度存在本質上的關聯性，因而解決婚姻糾紛問題應將二者結合在一起，運用法律法規達成解決問題的共識，以此明確現行婚姻法在立法中的范圍及界定。
四、基于民法視角分析婚姻法相關糾紛問題
婚姻法根據法律效應對法律制度進行了詳細、具體、明確的劃分，法律效應的差異性需要借助人類進行準確性劃分。因此，它在法律關系方面、法律制度方面的構建又存在一定的內在關系與聯動性。部分學者對《債法》、《物權法》劃分進行批判，它分割了婚姻經濟、伸過的完整性。例如：《合同法》從第一百三十五條條例之后，對動產的交易行為、滋生的義務進行相關性界定，其動產在交付方面應履行的義務需借助《物權法》進行規范性界定。雖然沒有構建專門法律進行專一性界定，但在解決、處理婚姻糾紛問題中，法官可以根據有觀法律作為判決的重要依據，其《債法》、《物權法》在解決該問題時具有廣泛的應用性，綜合所有法律去解決婚姻事件的糾紛問題，更能彰顯法律約束的全面性、謹慎性。
基于夫妻在婚姻生活關系中的復雜性，在法律中也涉及了重大的糾紛，尤其是對不動資產的糾紛。在面對離婚事件過程中，其財產糾紛必然會引起民眾的重視，僅靠《婚姻法》去解決婚姻糾紛問題會在法律上暴露出不具全面性的問題。因而，需要結合其它相關法律對其實施解決策略。若夫妻在法律中的關系不涉及離婚、房產糾紛的雙向問題解決條例，會導致婚姻法失去保護權益的法律效應。但在實踐上，中國的單項法律雖然不具完整性，但其法律間存在關聯性，因此在解決民事糾紛問題時，能夠突顯法律的疊加效應，進而運用綜合法律的全面性去解決現今離婚、房產糾紛的雙向問題。因此，在涉及離婚、房產糾紛的問題中，其財產分割應選用《債法》、《物權法》進行支配性處理。
如果該項糾紛問題用較為單一的《婚姻法》去處理，不僅是法律條例失去合理性，還會卻是一定的法學秩序，譬如：運用綜合法益、法價值構成的法律秩序會缺失合理性，因此，法益在人格方面具有較高的法律階面，尤其是財產涉及的利益問題。在許多離婚事件中，會牽扯至人格平等權在法律面前的沖突，體現了權利、權益牽涉的歧異性，難以作出抽象性的區分及比較。其《婚姻法》在相關立法中，沒有明確界定家庭倫理的重要性、個人自由的重要性，無法對其進行具體的判斷，而只能結合實際事件去權衡當事人的婚姻利益關系。
五、解決與處理相關房產糾紛的有關保障
（一）利用借貸關系
為了使夫妻雙方在離婚事件中得到有效、合理的權益保護，基本采用和諧的方式完結相關糾紛問題。因此，房產糾紛應該利用借貸關系作為保障。對父母、夫妻間構成一種借貸關系，父母在投資房產過程中，應有夫妻雙方出憑借貸字據。在構成借貸關系之后，當在離婚程序中女婿、兒媳分得平等的房產產權，父母可憑借貸字據在法律中進行訴訟，向他們追回投資房產的部分財產。因此，運用借貸關系會在未來離婚程序中構成一種全新訴訟方式，保障父母的房產資金，但其房產產生增值利潤部分與父母無關，也無權作出申訴行為。
（二）明確房產的贈與對象
為了在房產糾紛中維護自身的法律權益，投資購買房產者應該進一步明確日后房產的贈與對象。根據國家對《婚姻法》規定，其中第十八條指明：遺囑書、贈與合同如果明確闡明了歸于夫方、妻方都屬于夫妻單方的私有財產。其司法對其解釋為，夫妻在婚后有父母投資所購買的房產并將其落戶在自己子女的名下者，根據社會道德的解析，由于父母指定了房產贈與的單獨對象，不屬于夫妻婚后的共同不動資產。因此，該策略的實施又是在保障父母、夫妻單方的婚后權益，體現了財產在法律中的公平性。
（三）結婚時進行協商、約定
夫妻各方在達成結婚共識時，應該事先對資產進行協商、約定，以免在日后生活中涉及糾紛，尤其是對房產的糾紛。對財產進行約定去解決未來糾紛問題，應該依據雙方結婚時的約定，有利于解決房產產權的糾紛現階段問題。特別是在和諧社會的構建道路上，其法治建設是核心部分。因此，一切糾紛問題都要依據法律進行判決，通過協商、約定去解決各種糾紛問題，是最有效的方式，同時也是最具合理性的權益保障，有利于維護婚姻在社會中和諧、穩定發展下去。
六、對婚前的按揭房產歸屬進行界定探討
在現今多數離婚事件中還涉及了還錢的按揭房產歸屬的糾紛，實際上是夫妻單方在婚前進行的個人首付行為而展開的按揭付款購房交易，并將其登記在私人財產的名下，但婚后由雙方共同實現還款活動，其對最終歸屬進行界定探討如下：
（一）夫妻雙方財產在制度上發生的變化
原有的婚姻財產在制度上為基本的共同財產所有制到結婚后的共同所得制，但是截止2001年國家對婚姻財產的相關制度作出了調整，重新歸類了個人財產、共同財產的歸屬問題，夫妻對財產的約定在法律效應上優先其法定制度下的財產歸屬權。該制度的規定主要是針對婚姻關系、現實生活而制定的，有利于夫妻雙方經營婚姻的和諧關系。但近些年的婚姻關系，受經濟影響發生了轉變，在財產方面表現出獨立的特征，對財產而作出的約定使夫妻在后期財產糾紛中削弱了法律指定財產歸屬權的職能，進而對其財產的支配具有一定的自主性與法律性。此外，在新婚姻法中對夫妻財產相關制度的界定進行了部分修改，在共同財產方面進行了完善與改進，使其制度更具合理性、緊密性、公平性，有力保護了婚姻關系中弱勢一方，但其保護的財產范圍變小了，旨意在強調夫妻不是同體的原則，設立了約定財產的合法制度、個人財產的合法制度。而通過書面形式完成約定財產事項，足以體現夫妻雙方的自愿性、自治性，這對雙方的財產進行了約束。其中夫妻單方的債務信息若被泄露，并且告知第三人對財產實施的約定，應由該方償還對外債務。該制度的建立在法律中提升了相應的地位，在財產規定方面得到完善；此外，運用個人財產的合法制度對夫妻的個人財產實施法律性保護。其財產的法定制度、夫妻特有制度、夫妻約定與協商制度等在形式上完善了夫妻在婚姻關系中的財產制度及關系，從而形成具有完整性的體系。在財產判決方面，法律完全優先依照夫妻約定制度，對其財產進行依法處理與判決。而在夫妻財產的法定制度中，需要明確特有財產、共有財產，根據實際情況及法律進行判決。
（二）夫妻涉及婚前的按揭房產糾紛歸屬問題
在婚姻法的司法解釋條文一中第十九條規定，夫妻單方具有的財產不會受婚姻關系的存在而發生改變，這不包括已經約定的財產部分。例如：夫妻單方在結婚前所簽訂的房產合同，以及各銀行之間簽署的按揭還款合同，該房產在產權上歸夫妻單方所有，屬于個人財產部分。如果經過夫妻雙方進行有效性約定，可將其劃分為共有財產的行列中，否則依舊屬于夫妻單方的私有財產，但其在離婚糾紛中存在一定的不公平性，這主要體現在婚后按揭還款上。婚后所履行的按揭還款行為，實際上是屬于花費了夫妻雙方的公共財產。
在婚姻法的司法解釋條文三中第十條規定，將該房產問題進行細化、具體化。針對以上按揭房產實施離婚程序后的房產分配問題，此不動財產理應由夫妻雙方進行協議形式處理。根據法律條款夫妻雙方沒有達成約定，就不能構成公有財產，因此法院會將其房產判決給夫妻單方。其未經償還的部分款項為個人債務，而在婚后經雙方共同償還的款項屬于公共財產部分、以及歸屬增值部分，在辦理離婚程序時法院應該根據并借鑒《婚姻法》中的39條條例第一條款項中所規定的法律原則，其產權登記為夫妻單方并對夫妻另一方實施補償。離婚程序在處理房產糾紛事件時，當在夫妻沒有對財產分配進行法律約定的情形下，法院會默認為該房產的產權歸夫妻登記一方所有，這有效保護了夫妻單方在結婚前個人財產權的利益，也間接損害了夫妻另一方在結婚后的相關財產權益。
自從婚姻法的司法解釋第三條例在婚姻生活中實踐以來，其在學術界內引起了較大的爭議，并將爭議的重點以及焦點都放在了婚后財產糾紛中的分割、補償等方面上。其中第十條條例在婚姻法中規定：如果是離婚的非財產所有者，夫妻單方就會在此房產糾紛中凈身出戶，在實際婚姻生活當中，具有非產權的夫妻單方基本上是弱勢方，但在婚姻生活中卻付出了較大的努力，而在辦理離婚程序時，如果貿然從事上訴的判決就會突顯法律的不公平性。如果單純是夫妻雙方在結婚之后共同償還按揭房產的房款、以及對應在財產對應增值部分進行補償，會嚴重削弱了夫妻非產權當方在經營婚姻方面、夫妻關系方面、所得財產方面的積極態度。其中婚姻關系體現為身份關系以及財產關系，身份關系作為財產關系的基礎保障，而其財產關系主要是由身份關系演變而來，所以身份關系直接影響著婚姻當中的財產關系，單純使用《物權法》解決婚姻關系中夫妻的房產產權糾紛，就會將夫妻共有財產賦予市場經濟性，遮蔽了夫妻身份的復雜性、特殊性。因此，要想處理好夫妻財產產權關系不能只參照基礎財產法，應該理清財產糾紛涉及的《婚姻法》在內在關系上的邏輯性與關聯性。然而在國外處理婚姻糾紛時，房產產權歸夫妻單方所有。但法院會根據夫妻另一方在婚姻期間對房產產權作出的貢獻進行依法判決，并賦予其房產權益。因此，我國在立法上應該承認女方是非產權者對婚姻生活的過程，并用法律的界定去對該夫妻單方進行財產補償。
（三）對房產增值財產部分糾紛的處理
根據國家《婚姻法》的司法相關解釋，投資的房產在獲取收益、增值之后，在法律上實屬夫妻的共同財產，進而彰顯法律規定的科學性、合理性，其在爭議上將焦點鎖定在房產的資金方面。其資金的獲取在房產增值合法范圍之內，是夫妻雙方共同維護房產所獲取的收益，間接體現了夫妻雙方共同努力的結果。因此，在這部分設計了夫妻雙投入的問題，將租金的收益定義為個人財產、共有財產存在一定的偏差。其按揭房產涉及的增值問題，應綜合夫妻單方為還房款作出的貢獻程度，進而對其進行合理性財產補償。如果將該房產硬性定義為個人財產、共有財產，不僅破壞了夫妻財產權益，還制約了對婚姻關系的維系。因此，房產產權的糾紛應該借鑒國外法律，其判決在法律上應該尊重夫妻協力的重要原則。
七、總結
房產問題自古以來是社會群眾關注的熱點問題，尤其是對離婚糾紛的處理，房產的糾紛涉及了夫妻雙方利益、社會和諧發展。由于我國部分區域法院存在一定的處理、解決問題，其在原則、方法上沒有形成統一的體系。因此，解決房產糾紛相關問題還應完善法律、法規，對房產歸屬判決形成可行性依據，為婚姻關系、房產產權等糾紛提供有效的法律保障，以公平、公正的態度維護房產當事人的財產權益。
[ 參 考 文 獻 ]
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引言
房地產登記，即房地產產權登記，它是國家為健全法制，加強城鎮房地產管理，依法確認房地產產權的法定手續。隨著我國房地產業的不斷發展，我國也相應的出臺了一些相關的對房地產業的相應控制法規和政策。隨著新的發展形勢，我國的房產購置稅和登記管理辦法也在不斷的變更，只有不斷創新工作方法，才能保證我國房產產權工作的合理性，進一步穩定我國的房產市場，保證房地產業在我國健康發展。
一、我國房屋產權登記管理系統的現狀
1、我國房屋產權登記存在的問題
在現階段，我國房屋產權登記過程中，經常出現法律糾紛。出現這種情況的主要原因是法律制度不是很健全。全國各地由于房產產權引發的欺騙案件、民事訴訟案件不計其數，這就在客觀條件上要求我們規范房屋產權登記的相關政策。
2、我國房地產產權法律法規存在的問題
我國房地產法律法規尺度不一。自我國改革開放以后，頒布了很多關于房地產業的法律、法規。針對國土資源部和建設部的這些規章制度，各地方又按照自己的地區意愿和市場情況制定出臺了各自的規章制度和政策。各地制定的規章制度都是針對各自的需要的地方特點，所以有的規章制度和政策性文件多種多樣。立法過程中行政權利和民事權利不分。我國的房地產登記制度主要是為我國房地產行政管理服務，很多主要的法規都是從行政管理的角度出發制定的。
3、我國房產登記制度存在的問題
我國的房地產業經歷多年的發展和不斷的變革。經過對很多相關部門的走訪和調查，發現我國的房地產產權登記管理還存在一定的問題。主要體現在以下幾個方面：
（1）、我國產權登記的職能部門在職能劃分上不明確，而且形式上有分有合。我國現有的房產登記政策和現狀，導致房產登記只限于行政職能工作，各級行政部門將房產登記管理工作密切的和部門利益結合起來，忽視了房產所有者的自身利益。
（2）、房產所有權公示力需要完善和提高。我國現階段由于多種原因造成的房產登記管理問題及法律糾紛，糾其原因，很大程度上是有房產登記的公示力不夠所造成，所以，今后要加強這方面的工作力度。
二、房地產產權登記管理系統的優點
如今電子信息技術已經非常先進，計算機技術日益普及，探討房地產檔案管理計算機備份、計算機檢索、計算機查詢對于保障房地產權益人的合法權益，保障房地產交易安全，促進房地產事業健康發展，促進經濟建設安全運行，確保不發生美國式的次貸危機具有十分重要的意義。
1、提高安全性
房地產檔案數字化管理、數字化備份能夠有效防止天災人禍造成的損失。房地產檔案紙質化存儲的弊端是顯而易見的，實施數字化管理、數字化備份提高了房地產檔案的安全系數，確保一旦遭遇天災人禍檔案不能全部滅失。
2、便于保存
由于計算機存儲技術日新月異，存儲容量得到極大的提高，房地產檔案數字化管理、數字化備份所占用的磁盤空間得到極大的拓展，保存圖片文件，文字文件，影像、影音文件易如反掌。
3、便于異地再備份
房地產紙質檔案管理的缺陷是檔案文件是惟一的，無法實現異地備份，一旦遭遇汶川地震那樣的天災，造成損失是不可避免的，實行計算機數字化管理、備份以后，由于互聯網技術日新月異，使房地產檔案異地備份成為可能，這樣就能有效解決重大自然災害條件下檔案的安全問題。
三、對我國房產登記管理系統的建議及設想
要想保證我國房產業的健康發展就要有一個相對健康的房產登記管理制度及工作體系，就根據對現狀的分析討論，提出以下建議：
1、加大對房地產業的了解，完善健全相應制度，減少房產糾紛案件的發生。要想徹底的解決這類問題，必須建立有力的、有針對性的法律制度，在法律的規范、保護下減少糾紛和訴訟案件的發生。
2、我國的土地是國有制，在房地產業發展業務和項目的前提是得到國家出讓土地的使用權。在這種情況下，一定要統一制定完整、相互支持的法律法規。對房地產產權的登記管理作出統一的要求和規范。將各地區的自行制定的規章制度進行徹底核查，不符合標準的嚴格更新、改進甚至廢除，只有這樣，才能保持我國房地產業的房產問題在公平、有法可依、完整的工作體系中進行。
3、將現階段不能相互支持和依存的各個部門及工作單位進行整合，使我國房地產產權登記管理成為一個有機、相互關聯的整體。將各種登記類型的工作進行開發和創新。這樣，我國房產登記管理部門就能在統一的思想下進行工作，規范管理。與此同時，還要提高對房產產權的公示力，只有不斷提高公示力，才能將房產登記工作進行得更加規范化和公平化，只有將登記管理工作做到最大限度的公平，才能保證我國的房產產權登記管理工作更加深入人心，更叫高效。
4、房地產產權登記管理系統中的各個子系統間或子系統內部聯系不夠強，數據不能完全共享，這樣容易造成數據的重復錄入降低工作效率，增加系統數據的冗余。如在房地產預售登記過程中的一些數據與房地產產權銷售登記中的需要填寫的屬性值是一致的，可以不用重復錄入，而當前的產權登記系統中達不到這兩項數據的共享，在銷售登記時還需要重復錄入數據，造成工作效率的降低和數據的冗余。房地產管理信息系統中加強數據共享性的建議：應該加強管理子系統之間的數據共享，尤其是測繪系統和登記系統的相互查詢，以及登記系統產生的資料和產籍檔案數據的共享。
5、在當前信息系統中的屬性數據庫中一些數據的字段冗余不僅導致存儲空間的浪費，還影響數據的傳輸速度；而一些跟房產價值相關的重要信息卻沒有列入數據庫。一些數據表的設計不符合數據庫技術中的基本的范式要求，或者數據表字段相互沖突，或者有些數據表設計不合理，導致出現的空值等。例如，開發商和建筑物名稱這兩個屬性在一般的房屋屬性中都是空值。改善數據結構的建議：在數據庫的建設中，應該增加交通和基礎設施字段，因為交通和基礎設施都是影響房地產價值的重要因素，增加這兩個字段可以讓查詢人對房地產的價值有一定的估計，便于房地產的交易。同時對于開發商字段也應該 賦入屬性值，由于品牌效應，不同開發商有不同的知名度，也會影響房地產的價值。對于一些特殊的屬性采用動態的數據結構，可以節約空間。
綜上所述，在市場經濟體制下，房地產開發是的一項重量級項目。而且，隨著現階段房價的不斷上漲，房產產權登記管理工作也在不斷的發生變化。所以，一定要建立一個可靠的登記管理體系。一切從實際出發，尊重客觀事實，但是，不能各自為政，一定要有一個統一的政策法規和管理尺度，要盡快解決由于法律法規不能統一而造成的法律訴訟和民事糾紛，確定政策的主導地位，將各個不能相輔相成的登記項目整和使用，形成一套相互依存、相輔相成的房產登記管理體系，更好的為我國房地產業和提高人民生活水平服務。
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為此，在2011年年初，社區就召開專門的法律服務工作動員部署會，對今年一年的工作任務、工作重點進行了部署。社區黨委書記毛雪峰同志在會議上強調，大家一定要克服思想上的麻痹大意情緒，以高度的政治責任感把今年的工作做好。與前幾年相比，今年光南社區將法律服務工作上升到將政治的高度來看待，要求所有社區居干都要以高度的政治敏感性和政治責任感來對待這項工作。毛書記在會議上表示，雖然今年沒有奧運會和六十年大慶等重大活動，但是在這種情況下大家更要保持清醒的頭腦，防止在工作中出現麻痹情緒，防止工作態度簡單粗暴。同時，隨著我國改革的進一步深化以及外部國際大環境等因素的影響，一些矛盾糾紛有抬頭的趨勢，如果處理不慎，極易引起破壞社會安定團結的重大事件。因此，社區要求居干們要妥善地對待和處理涉及到居民具體利益的矛盾糾紛，及時做好居民的穩控工作，防止矛盾發生激化。
在年初，社區還專門召開了物業糾紛協調會議，邀請社區內三家主要物業公司(華燕物業、方建達物業和金島花園物業)的代表參加。會上，社區黨委書記和居委會主任充分肯定了長期以來物業公司對社區工作的支持和貢獻，并請大家進一步做好今后的工作。社區主任表示，今后希望物業公司進一步配合社區做好矛盾糾紛的調解工作，共同維護社區的和諧穩定。社區黨委毛書記則表示，目前涉及到物業的潛在矛盾糾紛隱患主要有兩個：一是光熙門北里8號樓居民反映燃氣集團咨詢公司和燃氣集團第二分公司的員工經常在小區內駕車快速行駛的問題，部分居民認為此問題影響到居民出行的安全;另一個是柳芳北街九號院居民在光熙家園穿行的問題。應該說，這兩個問題都是歷史遺留問題，短期內無法徹底解決，但社區一定要做好與社會單位的協調工作以及對居民的說服和解釋工作，物業公司也要盡到相應的責任，做好小區內秩序的維護和管理工作。
第二， 建立專門的支部機構，負責社區矛盾排查調處、法律宣傳教育以及兩類人員幫教等具體工作。
目前光南社區共有矛盾調解工作小組、物業糾紛工作調解小組、法律宣傳教育工作小組、社區矯正和安置幫教工作小組以及預防青少年犯罪工作小組等機構。這些共組偶小組的成員以社區居干為主，由社區領導擔任小組領導。矛盾調解工作小組則由社區積極分子和居干共同組成，目前擁有四個調解小組，組員35人，并配有糾紛信息員48名。物業糾紛調解小組由社區干部和三家主要物業公司的負責人組成，目前有成員九人。同時，2011年社區還成立了和諧促進員分會和居民事務協調委員會。社區目前有和諧促進員110余人，居民事務協調委員會委員15人。社區專門設立了律師接待日、物業接待日和人大代表接待日，由專人接待居民來訪。
2011年，糾紛信息員共為社區提供糾紛隱患信息16條，經社區排查，發現價值信息10條。根據這些信息，社區及時介入調解矛盾糾紛，避免了矛盾的激化。社區和諧促進員幫助調解矛盾7起，起到了良好的作用。這些和諧促進員在居民中威信比較高，所以在調解工作中有一定的優勢。借助這些優勢，幫助社區做好工作，這是今年以來社區探索的人民調解工作新方法。
矛盾排查調解要放手發動居民，走矛盾調解的“人民戰爭”路線，這是光南社區一直強調和堅持的。實踐證明，這一舉措是切實可行的。今后，我社區將繼續把這一工作方法堅持貫徹下去，以維護社區穩定。
第三， 切實開展矛盾排查和調處工作，妥善處理人民內部矛盾，維護好社區的和諧和穩定。
光南社區堅持每月至少系統排查一次轄區內矛盾，遇到重大節假日和政治活動期間則開展臨時性排查。2011年，社區在上海世
博會召開前、國慶節前夕，xx屆五中全會召開前夕等重點時期開展了臨時性排查。截至2011年11月，社區共排查和調處矛盾22起，調解成功19起，調解成功率86%。同時，今年以來，社區加大了對人民調解協議書簽署的重視，在調解成功的19起矛盾中，有16起簽訂了調解協議書。協議書的簽訂為協議的履行奠定了基礎，也增強了社區人民調解的威信。
2011年比較突出，牽扯社區精力較大的矛盾有兩起。一起是光熙門北里16號樓3門402居民孫麗華反映樓上502家漏水的糾紛，以及柳芳北街九號院4號樓1704居民夏哲反映隔壁1705居民曹長增家空調室外主機安裝到自己家窗戶下的糾紛。在調解這兩起糾紛時，調解員多次聯系雙方當事人，做好雙方的牽線搭橋工作。為了照顧雙方當事人的實際情況，調解員滿峰和趙洋還利用周六日的休息時間約雙方座談，為雙方調解。經過調解員的辛勤工作，這兩期矛盾都得到了妥善的解決，當事人也對調解員的工作表示感謝。
截止到目前為止，社區還有一些未能完全解決的矛盾。矛盾未能解決的原因有很多，其中最重要的是需要相關部門的協調。因為作為居民自治性支部，居委會沒有行政執法權，對糾紛當事人只能以說服和教育為主，當單純的說服教育不能解決問題時，社區在解決糾紛時就會顯得心有余而力不足。目前比較突出，需要社區關注的問題是光熙門北里16號樓5門203居民劉桂清反映103居民張淑珍私自蓋房，影響到自己家生活的糾紛。針對這起糾紛，社區在第一時間請雙方當事人和香河園城管隊的工作人員一起進行了協商，當時城管隊要求張淑珍停工并去辦理相關手續。第二天，張淑珍從城管隊辦理完手續后繼續施工，并于一周后搭建完成。針對此事，社區一方面向司法所和矛盾調處中心書面說明情況，另一方面做好劉桂清的思想工作。目前事態比較平穩，社區將繼續關注此事。
第四， 開展法律宣傳和法律講座活動，提高居民的法律意識。
2011年，社區共開展法治宣傳活動12次，平均每月一次。今年是“五五”普法的驗收之年，同時也是文明城區的創建年。結合這兩個主題，社區開展了一系列的法律法規宣傳活動，包括《消費者權益保護法》、《人口與計劃生育法》、《中華人民共和國侵權責任法》等這種法律法規。同時，今年我社區注重探索法律宣傳的新形式，力爭突破以往的單傳以櫥窗式宣傳為主的居民，積極動員居民參與到宣傳活動中。今年3月，社區支部居民收看了中央電視臺《今日說法》欄目中關于《侵權責任法》的專題系列節目，并支部居民進行了討論，取得了良好的效果。同時，社區還舉辦了“五五”普法正文活動，收到居民普法征文五篇。
今年以來，社區還開展法律講座四場，每季度一場。講座分別為《婦女權益保障法》講座、《人口與計劃生育法》講座、《國防法》講座以及交通安全法律法規講座。在法治學習講座中，我們也注意探索形式的多樣化。例如，在青少年交通安全法律法規教育活動中，社區請青少年朋友來扮演司機、行人、交警等角色，模擬馬路上的實際情景。通過這種形式生動的活動，青少年朋友對交通安全法規有了一個很好的了解，也實際體驗到了遵守交通法規的重要性?；顒雍螅鐓^還邀請交通隊的民警對活動進行了點評，取得了良好的效果。
第五， 做好法律服務室的建設工作，進一步推動“律師進社區”工作的開展。
2011年，在上級部門的關心和幫助下，社區法律服務室的硬件建設有了長足的進步。區司法所為法律服務室配備了電腦，實現了法律服務室的信息化。社區法律服務室的工作人員、工作制度等實現了上墻公示，進一步規范了服務室的建設。今年5月份，在街道司法所的主持下，社區與鑫泰洋律師事務所續簽了服務協議，繼續由該律師事務所為社區提供公益性法律服務。2011年，律師共在社區提供法律咨詢40余人次，獲得了良好的效果。今年7月，律師徐春江在社區接待一來訪居民后，又在后來抽時間去居民家中與居民詳談，而這一些都是義務的。同時，我們也將律師事務所的律師本人的電話提供給需要咨詢的居民，讓他們隨時能夠找到律師。從內容上看，咨詢的主要問題涉及房產糾紛、勞務糾紛以及婚姻家庭糾紛等。其中尤以房產糾紛最為突出，占整個咨詢量的80%以上。
除律師進社區外，2011年光南社區還開展了人大代表接待日工作，由地區人大代表高宏剛同志每個月最后一個星期五上午在社區接待居民。其中，柳芳北街九號院的北京市鐵路局退休工人向高宏剛反映了退休待遇的問題。高宏剛聽了大家反映的情況，并表示一定會向區里、市里反映。
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1.1 房地產法律法規體系的組成
房地產法主要適用于調整房地產的所有權人和非所有權人（主要包括房地產的管理人、修建人、使用人）之間以及房地產的所有權人之間在房地產進行交易（主要包括房地產的租賃、房地產抵押、房地產的轉讓）、房地產開發經營、房地產管理、房地產權屬等過程中出現的各種關系的法律法規的總稱。我國現行的房地產法律法規體系由三部分組成：（1）綜合性的法律法規，主要包括有《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國民法通則》；（2）針對性的法律法規，主要包括有《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《住宅法》和《城市規劃法》以及《建筑法》等；（3）相關性的法律法規，主要包括有《擔保法》、《繼承法》、《婚姻法》、《環境保護法》、《森林法》、《漁業法》和《草原法》以及《商業銀行法》等。
1.2 房地產法實施應遵循的基本原則
（1）堅持國家土地的公有原則；我國的社會主義經濟制度是以公有制經濟為基礎，并且公有制經濟在社會主義經濟中占主導地位，多種所有制經濟并存的經濟體系。土地是國家的資產，也是國家的資源。我國實施的是土地所有制，除部分土地由相關法律規定屬國家之外，其余土地均屬勞動群眾所有。同時，國家因需要有權依法征用土地，所征用的土地屬全民所有。
（2）堅持國家土地的有償使用原則；國家土地的有償使用主要指的是有期限的使用。農村集體經濟可以通過土地使用權的聯營和人股的形式與其他的個人和單位共同合作辦立企業。但是，農民集體土地的使用權不能通過轉讓、出租、出讓的方式用于非農業方面的建設。對于根據法律取得的建設用地并且符合土地使用的總體規劃的企業，由于兼并和破產造成的土地使用權依法轉移的土地除外。
（3）堅持合理利用土地和珍惜土地以及保護耕地的原則；合理利用土地資源，珍惜土地資源，保護耕地已經成為了我國的基本國策。對于各級人民政府，必須要全面規劃土地的使用，嚴格控制、開發、管理和保護土地資源，并要采取一定的措施，嚴禁個人或者集體組織非法占用土地。要對土地實施特殊的保護制度，根據相關法律堅持實施土地使用用途的管制制度、耕地占用的補償制度、基本農田的保護制度。
（4）堅持房地產的綜合開發原則；房地產企業對土地進行開發經營要遵循環境效益、社會效益、經濟效益相統一的原則，同時實施配套建設、綜合開發、合理布局、全面規劃。
（5）堅持城鎮住房的商品化原則；為了改善城鎮居民的生活水平和居住條件，國家要適當的根據社會經濟的發展水平，加大對城鎮居民住宅建設的扶持力度，并要逐步推行城鎮居民住房的商品化，才能最大限度的滿足人們不斷增加的住房需求。
（6）堅持市場調節和宏觀調控相互結合的原則；房地產業已經成為了國民經濟的支柱產業，由于房地產市場具有高風險和高利潤的特性，尤其要警惕出現泡沫經濟，不能讓房地產交易活動放任自流，也不能管得太死。因此，對于房地產市場以宏觀調控為指引，由市場去調節才是最科學的管理方法。
2 針對房地產業融資風險的相關法律法規
2.1 正確劃分政府部門在房地產業融資風險中的行為界限
作為政府部門，其主要職責就是保持房地產市場的快速、穩定的發展，其首要目標是控制房價。化解融資風險比較重要的措施就是政府要在低收入住房的保障體系和私人商品房的市場體系中明確定位目標，并實行二元制政策。政府部門還要明確房地產行業融資監管的局限性和正當性，房地產融資監管的正當性主要體現在金融服務強烈的外部性和公共產晶特性，通過金融組織的運行規則和行為規則的制定，從而建立房地產行業的市場預警制度和價格監管制度，并采取多種預防和控制措施來穩定房價，保證房地產市場快速、穩定的發展。同時還要明確市場機制與政府監管之間的關系，融資市場化能夠有效解決房地產行業的融資風險，通過價格機制和市場競爭機制建立起多元的房地產融資結構。
2.2 完善房地產金融體系、建立健全的房地產法律制度
在我國的房地產開放經營中，銀行信貸是房地產企業的主要資金來源，因此銀行體系名副其實地成了房地產企業融資風險的集中地。因此，需要為房地產企業提供更多新的融資手段，進一步拓寬融資渠道，分散銀行體系承擔的融資風險，從而形成完整的房地產行業金融體系。同時，還可以確立證券、信托等融資方式在房地產行業融資中的合法地位，通過統合性的法律措施，從而建立起市場體系多層次、組織機構多元化的房地產融資體系。在市場經濟條件下，市場競爭雖然能夠優化資源配置，提高效率和，但是也會因不適應經濟發展而產生主體退出市場，因此還需要依法構建房地產行業融資的退出機制。還要依法建立房地產行業融資的信用平臺，信用平臺的建立，有助于房地產企業估價的科學化和信息化，提高銀行體系的放貸質量。
2.3 健全房地產企業融資監管的法律制度
目前，我國雖然已經出臺了相關的金融法律法規，但是對于房地產企業的金融監管方面只有少許的規定。因此，要加強對于專業性較強并且復雜多變的房地產企業融資監管方面的立法。同時要獨立司法、嚴格執法。法律制度的實施不僅要體現在它的制定和完善，更重要的是要嚴格執法。完善房地產企業融資監管的法律制度，要建立起行政監管、法律監管、自律性監管，從而減少房地產企業的融資風險。
3 針對預售商品房的相關法律法規
在《城市商品房的預售管理辦法》中有明確的規定，商品房預售人的基本義務就是要進行商品房的預售登記。實行商品房的預售登記不但能夠預防和避免一些不必要的房產糾紛，還能夠保護商品房購房者的相關合法權益，確保商品房的交易安全。購房者和房地產企業要在行動上和思想上對預售合同引起足夠的重視，要積極地到相關部門進行合同登記，在進行商品房預售登記后就能讓預售合同產生相應的公示效力，減少不必要的商品房預售糾紛，同時也能有效避免第三人的購房行為，防止購房糾紛。
在房地產商品房的預售過程中，還要設立專門的機構來負責商品房預售款項的監控保管工作，房地產企業需要付給監管機構一定的報酬，并且等到商品房竣工、驗收合格之后，將商品房預售款退還給房地產企業，從而有助于工程款項的供給得到保障，還有保證商品房預售款項的專項使用，確保工程項目的建設款不人為地流失，確保工程項目的建設順利進行，也保障了購房者的合法權益。
4 結束語
房地產企業的法律法規涉及到每位購房者的合法權益、千家萬戶的切身利益。解決和減少房地產企業糾紛，關鍵在于完善房地產企業的法律法規，房地產企業的法律法規不但能夠改善城市居民的居住質量，還能讓房地產企業快速。穩定的發展。
參考文獻
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近年來，隨著城市建設進程的不斷加快，城市土地面積逐漸減少，而大量的農業人口進入城市就業發展和定居生活，大量的農業土地轉為工礦企業用地、交通用地和商住用地，這給房地產測繪的發展提供了很好的發展機遇，同時也給房產測量提出了更高的要求。隨著房產測繪活動的開展也必將導致一些問題和糾紛的產生。如何確保房產測量順利進行，減少糾紛，關鍵在于加強對房產測量質量的管理，提高房產測量的質量。
二、房產測量的內涵
房產測量是為確定房屋產權的需要，對房屋的自然狀況進行測量，對房屋的權屬情況進行確定，對房屋的使用情況進行調查。房產測量必須完成兩個基本任務：一是為房地產管理部門提供房屋的相關信息及基礎圖表；二是為城市規劃和建設部門提供相關的數據資料。
（1）房產測繪的概念及分類 所謂房產測繪，指的是由國家規定的有測繪資格的相關機構，利用專業的測繪儀器和測繪技術來對規定范圍內的房屋和相關土地進行檢測描繪的一種活動。房地產測繪細分又可以分為房地產基礎測繪和房地產項目測繪，其中基礎測繪描繪的是一定區域內的房地產平面控制圖，由于其要求較高，往往對測試人員和相關設備的要求較高，而項目測繪則相對簡單，它的工作往往涉及到房產的產權，經營管理等等。我國法律規定，房地產的測繪只能由具有相關資格的機構進行，因此，不管是基礎測繪還是項目測繪，都必須交給相關機構來進行。本文所涉及的預測和實測就是房產項目測繪的內容。
房屋的預測面積，指的是商品房在進行預期銷售過程中，依照國家的相關規定，由開發部門委托具有測繪資格的房屋測量機構依照相關的設計圖紙，在經過實地考察，按照國家標準對尚未竣工的房屋進行的面積預測。得到的預測結果開發商可以在項目宣傳中使用，也可以在房屋預售時使用。開發商想要開展房屋預售工作，就必須對預售房屋進行面積預測，否則，開發商在宣傳中使用的房屋面積數據就是虛假數據，開發商進行的宣傳活動也就是虛假宣傳，業主在拿到房屋后如果與宣傳不相符合，可以依法追究開發商的法律責任。
房屋實測面積，指的是房屋竣工以后，由開發部門委托有測繪資格的房屋測繪機構，對房屋進行實地勘測后得到結果，也就是業主收房時房屋的實際面積。房屋實測面積與業主對房屋的所有權商品房面積大小直接決定房屋總價，廣大購房者對房屋面積非常關注，特別對同一房屋在預測和實測前后面積差異更為關心
（2）房產測量的特點。房產測量工作具有高度的專業性，與普通的工程測量有著很大的區別。房產測量的結果具有多種表達形式，一旦經過房地產主管機構的確認，則其測量結果就具有了法律效力。測量結果是對房屋產權確認，處理產權糾紛等問題的重要依據。房產測量工作要求測量人員具備較高的測繪技術，同時更要熟知房產知識和業務，熟悉房產行業相關的法律法規，否則無法確保房產測量的質量。
（3）房產測量的作用。首先房產測量是解決房產糾紛，保護產權人合法權益的法律依據。房產測量成果是用來為房屋權屬登記、發證服務的，是房產確權登記的數據來源。其次房產測量為城市規劃建設和管理提供決策依據。房屋是城市的重要組成部分，城市的規劃建設和管理是政府的一項重要工作，要做好這項工作，就必須了解城市建設的現狀以及房屋的分布、結構、數量、用途等等，而房產測繪的成果不僅有房產圖，還有房產屬性信息和空間數據信息。房產測繪成果不僅能滿足房產管理的需要，同時也給城市的整體建設布局，住房制度改革，舊城區拆遷改造等政府決策提供數據和依據
（4）當前房產測繪存在的問題。隨著城市化進程的快速發展，社會對房地產測繪工作提出更高的要求。但中國房地產測繪比國外房地產測繪起步晚，操作規范和制度化不夠完善，存在很多問題，在具體工作中，房屋的預測面積和實測面積會有差異，產生差異的原因有多種原因，歸納為主要有以下兩點：
第一、數據采集和圖紙變更。房屋預測主要是依據設計圖紙進行，數據采集共用部位面積確認、分攤辦法等只能是“紙上談兵”，沒有直觀的感覺和認識，房屋在設計上多樣化、復雜化，而在后期的實測中所有數據采集都是經過實地勘測得來。房地產開發部門在建筑施工過程中由于多種原因，可能會對建筑設計進行變更，這是造成預測面積和實測面積差異的主要原因。
第二、技術性原因，由于不少房產測繪單位技術水平、管理水平有限，從業人員所學專業單一、素質層次不齊，對規范、政策、法規等理解不同。在具體工作中，由于工作程序不完善，質量意識淡薄，儀器設備落后，觀測記錄數據失誤，計算過程差錯等原因都會贊成面積的不同，并且預測和實測往往是由兩家不同的測繪機構來完成的，這就更會因為技術原因導致測繪結果的不同。
三、如何保證房產測量質量
（1）加強對測繪工作人員進行必要的崗前業務培訓。測量人員在從事房產測量前，大部分不是學習房產測量專業的，對測繪工作者進行必要的培訓，不斷提高房地產測繪機構的專業技術水平，健全完善的質量保證體系，不斷加強測繪機構間交流和學習，同時更要加大復合型人才的培養力度，提高房地產測繪行業從業人員的綜合素質，從技術上加以保障。
（2）建立科學的技術與質量管理體系。測繪單位要強化內部的質量管理與質量監督，實現日常的質量檢查與質量監督工作的有機結合。從事房產測繪的單位要立足房產測繪產品質量的根本，在全面質量管理的基礎上，結合本單位的生產特點，探索適應房產測繪管理的質量體系標準，形成以規范化為準則，技術設計為保證，作業指導書為前提的技術體系，嚴格按技術規程作業是保證質量的前提。
（3）嚴格執行“三級檢查、一級驗收”制度。首先是測繪作業組中的自查互查，其次是中隊或項目專檢人員對測繪過程進行圖面和實地檢驗，再由大隊或院級專檢人員最終檢查。在保證檢查無誤后由項目技術負責人撰寫技術總結，列出上交成果清單交由委托單位進行最終驗收。相關的檢驗包括：第一，各級檢查要獨立完成，不能夠替代或省略；第二，專檢人員要對測繪組提交的質檢單、圖紙和成果等進行系統的檢查并簽字確認；第三，技術管理者要對實際的測繪過程進行定期的總結、分析和討論，從而保證測繪成果和業務水平的不斷提高；第四，在對質量技術問題存在分歧時，由專檢人員進行認定，專檢人員無法認定時，需提交總工辦研究決定。
四、結束語
準確完整的房產測繪成果是確定產權面積，是保障產權人合法權益的主要依據，在進行房產測繪質量的管理中，應當將測繪與管理的職責進行分離，打破傳統的壟斷現象。房產主管部門要加強對房產測繪的管理，確保房產測繪在規范化的程序下進行，才能保證測繪數據的準確性，為房產項目建設提供可靠依據，進而促進房產測繪行業健康發展。
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房產測量的主要工作包括房產平面控制測量、房產調查以及房產面積核算等。驗收成功的房產測量數據是具有一定的法律效益的。其能夠提供關于房屋的產權面積等重要資料，是處理產權糾紛等問題的重要參考依據。現代房產已經發長成為了完全商品化的形式。為了實現規范商品房的銷售，維護消費者的消費權益，降低商品房買賣雙方的糾紛我國建設部門制定了關于商品房建筑面積分攤的規則，在實際操作上還是需要房產測量的結果來支撐。因此文章就房產測量工作中的常見測 量技術進行分析研究。
1、房產測量的作用與意義
1.1給房產產權人提供法律保護
房產測量對于房產產權人來說，可以提供相應的法律保護。房產測量結果如果得到了房產管理部門的肯定與驗收，那么房產測量結果是具有一定的法律效力的，其可以作為處理房產糾紛的重要依據。因此可以看出房產測量的結果與房產產權人的實際利益有著密切的聯系。房產測量的工作的所有步驟與過程，不論是在面積計算還是在測量精度方面都具有嚴密的科學性保障[1]。
1.2規劃城市建設的重要依據
房產測量是按照國家相關部門所指定的測量標準與信息資料，對房屋自然狀況與權屬狀況進行測量的工作。其主要目的就是明確城市房屋與土地的占有面積與使用等一系列情況，進而給城市建設房地產產權管理提供重要的數據依據。該數據是房屋所有權證明與土地使用權證明的關鍵構成因素之一，同時也是城市構建房地產檔案的最初原始資料之一。
1.3檢驗商品房買賣的手段
目前我國商品房價格節節攀升。不乏無良商品房開發商會在利益的趨勢下對房屋面積進行修改。而實行房產測量能夠有效的保障消費者的基本權益，維護房產交易市場的正常秩序。
2、房產測量的中常見技術
2.1數字化測圖技術
數字化測圖技術主要就是針對房產中的周邊信息進行周幾，然后再將其錄入至計算機中，使用數字化的數據處理軟件，將數據進行進一步的處理，然后生成出相應的圖形，進而對圖形進行編輯與處理，最終獲得數字化的房產圖。使用數字自動化控制的相關設備以及輸出設備就能夠獲得房產圖[2]。
2.2 GPS-RTK技術
RTK技術是GPS測量技術中一種常見的技術，即為實施動態差分法。RTK技術能夠高效、便捷的開展高精度的測量工作。RTK技術的實現途徑主要分為兩種，其中一種是利用無線電技術接受單基站光波改正數的普RTK技術；另外一種是通過因特網數據來獲取虛擬參考站技術播發改正數的RTK技術[3]。使用RTK技術在野外進行地籍測量的準確度高達厘米程度。其使用了載波相位動態實施差分的技術，有效的改善了測量的工作準確度與工作效率。GPS-RTK技術中的涉及的數據均為數字化，在經過計算機處理后可以直接輸出為電子地圖，十分符合房產測量的實際需求。
使用普通測量方式，例如三角測量、導線測量等方式對房產平面進行測量耗費時間與精力更多，并且得到的數據結果精度并不準確。因此使用GPS-RTK技術來進行房產平面控制測量時具有明顯的優勢，其無需點間通視，點與點之間的位置均勻，能夠在短時間內高效、準確的完成房產測量工作。特別是使用GPS-RTK技術開展房產控制測量工作時，與其他常規控制測量方式不同，其不需要使用普通的控制測量技術標準來衡量。GPS-RTK技術的測量結果誤差均勻，獨立，不會出現誤差累積的情況，其精準度十分值得信賴。一般普通的測量需要2個或以上人員進行，但是GPS-RTK技術僅需要1人來進行操作。GPS接收設備體積小，操作便捷簡單，有效的降低了測量的成本，提升了工作效率。但是GPS接收設備的購入費用與普通設備相比較高[4]。
將GPS-RTK技術應用于房產測量中不論是從測量精度還是工作效率來說都是切實可行的。同時在房產測量中使用GPS-RTK技術還大大擴展了應用領域，增加了其使用價值。由于GPS-RTK技術可以實現厘米級別的精度，因此在衛星信號優越的地區可以使用其用來確定權屬界限，來計算得出房屋的權屬面積。如果位于衛星信號不佳的地區，也可以在界址點附近來做出控制點，再使用全站儀等工具對其進行細節測量，用來填補GPS-RTK技術測量的缺陷。在將得出的結果進行參數轉化的過程中，要注意在測定已知點時要將其放在測區的附近，將其均勻擺放分布，只有這樣才能夠有效的對測定區域進行控制，同時也避免了參數轉化時造成的誤差。同時，為了最大程度的獲得精確的測量數值，一般可以選擇五個以上的控制點，再使用最小二乘法來將其轉換參數。
2.4坐標解析技術
房產面積測算主要包括房屋面積測算與用地面積測算。房屋面積測算即為房屋建筑面積、產權面積、使用面積等數據的計算。而用地面積則是關于封閉地塊面積的測算。商品房在銷售過程中時常出現關于房產面積的糾紛。因此要準確的測量房產面積十分重要。坐標解析技術就是來測量房產面積的重要方式之一[5]。
2.5GIS技術
GIS技術即為地理信息系統技術。其是使用計算機存儲，處理信息等功能的測量技術。主要是基于計算機技術支持下的房產測量技術。其可以把各項資源數據信息與參數按照空間或地理分布，通過固定格式分別輸入計算機，通過計算機系統軟件來實現存儲與輸出，通過滿足房產測量需求。其將多種數據輸入至計算機可以講數字變得更加直觀形象，將復雜的數據使用動畫的形式體現出來，給房產測量提供了信息與可視化支持。
3、房產測量數據質量控制
房產測量數據質量控制是實現房產測量作用與價值的保障之一。當前對房產測量數據質量控制主要有以下幾種方式：1）當前房產測量數據質量控制的趨勢逐漸朝著信息化的方向發展。因此在實際的房產測量工作中可以構建房產測量計算信息管系統，在系統中可以把不同類型的房產測量與計算信息歸納到不同的類別選項中，并且將繁雜的房產測量計算信息，使用掃描、人工錄入等方式上傳至信息管理系統客戶端。2）強化房產測量的法制性建設。我國房產局等相關部門應該結合房地產測量工作出臺相應的強制法律法規，推動房產測量工作的法制性建設。加大對房地產行業的監管力度。定期對房產測量人員開展法制觀念培訓教育。提高房產測量人員的法律意識與道德素質。
結束語
房產測繪對于國民經濟的穩定發展與社會環境的和諧穩定來說具有極大的現實意義。如房產測繪存在不當之處必然會對產生眾多房產糾紛，讓民眾失去對國家房產測繪部門的信心。在房產測量過程中不單單需要基礎的測繪工作來奠定基礎，更為重要的是還需要科學完善測量技術來保證測量結果的真實性與準確性。當前我國房產測量工作中難免存在一些問題，但是相信在科學技術的發展基礎上房產測量技術將會邁向新的臺階。
參考文獻
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一、問題提出:民行交叉案件孰先孰后
民行交叉案件,是指在案件的審理過程中,同時存在需要解決的行政爭議和民事爭議,兩種爭議的內容具有關聯性、處理結果互為因果或互為前提的案件。因房地產登記行為而產生的糾紛是引發民行交叉訴訟的主要類型。目前,在處類該類型糾紛時,由于立法的欠缺,加上理論研究的不足及法官審判技能的缺失等原因,導致不同法院在審理此類民行交叉案件中,在審判程序、適用法律、審判結果上均大相徑庭,甚至出現不同法院、不同法庭相互推諉、案件久拖不決、行政與民事裁決相互矛盾的情形,嚴重損害了司法權威和司法公正,也造成了司法資源的極大浪費。在此背景下,引入合理的民行交叉案件審理機制成為司法實務中亟待解決的一個重大課題。
對民、行交叉案件的處理方式,現在大致有以下幾種模式:一是先行政后民事。二是民事與行政同時進行。三是行政附帶民事或民事附帶行政。四是合并審理。五是區別對待。但是,由于這些模式缺乏立法支持,理論研究依據也不足,尚無一公認的解決民行交叉案件的方案。
二、沖突根源:房地產登記行為的多重屬性
(一)房地產登記行為產生行政與民事雙重法律效果
房地產登記,是指房地產主管部門將申請人的房地產權利登記于政府特定的簿冊上,并頒發房地產權利證書的一種法律制度,是依法確認房地產產權的法定手續。房地產登記行為是行政登記行為的一種,屬于具體行政行為。當事人認為該具體行政行為違法的,可以提起行政訴訟。
同時,登記機構在對房地產進行登記過程中,又會涉及到房地產權屬變動的原因行為。所以,該行為又會產生廣泛的民事法律效果。主要表現在以下方面:一是房地產登記行為是不動產物權變動的生效要件。根據《物權法》的規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅都應當進行依法登記,登記后才能生效。二是登記行為具有推定力。房地產登記具有推定登記內容為正確的效力。即使登記是錯誤的,但對于信賴該登記而從事交易的善意第三人,法律仍承認其與真實物權相同的法律效果。三是房地產證在民事訴訟中的證據效力。房地產證作為國家行政機關發放的確認房地產歸屬的權證,在民事訴訟中可以成為確定房地產權屬的證據。
由此可見,房地產登記涉及到兩個法律關系,一個是作為登記基礎的房地產所有權民事法律關系,另一個是登記機構對申請人的申請進行審查并予以核準登記的行政法律關系。這些法律關系相互交叉,錯綜復雜,使得由此引發的糾紛也出現民事與行政糾紛交織在一起,“剪不斷,理還亂”的情形。
(二)登記的形式審查與登記的公定力脫節
房地產登記系對既有法律關系的記載,是一種非賦權性的具體行政行為。根據我國法律法規的規定,登記機構的審查是形式審查,即只要程序合法、主體資格合法、證明材料齊全、有關產權的權屬清楚,登記機構就予以登記。至于引起變動的原因行為是否真實合法,具有法律效力,登記機構無需也無法進行實質意義上的審查。所以,基于登記行為審查范圍的有限性(不對房地產變動的原因行為進行實質性審查)及登記機構審查能力的有限性,可能造成登記行為合法性與登記內容真實性存在一定程度的分離。
房地產登記行為作為一種具體行政行為,依法具有公定力。登記行為一經成立,即具有推定為合法而要求所有機關、組織或個人予以尊重的一種法律效力。房地產登記標志著國家房地產行政主管機關依據法律對房地產所有權歸屬的認可和公示,也是對民事法律關系中所有權取得法律行為的認可。第三人基于該信賴而從事的交易應依法受到保護?；诖?對房地產登記行為進行實質審查是登記行為公定力的必然要求。
可見,房地產登記行為作為行政確認類登記,行政機關只負責對其進行形式審查。而登記行為在私法領域的公定力、公信力則要求對產生變動的原因行為進行實質審查,兩者相互脫節。當房地產權屬變動的原因行為無效、不合法,導致登記機構對房地產的權屬登記錯誤時,對登記機構的錯誤登記可提起行政訴訟,對權屬變動是否有效及第三人基于信賴而從事的交易是否受到保護則會引發民事訴訟,行政與民事爭議的交叉成為必然。
三、解決之道:民事優先原則
(一)基本思路:維護法的穩定性與發揮法官的審判技能
穩定性是法律權威性、公正性的基本要求,也是它的生命力所在。但隨著時代的發展,法律又不可避免地會出現滯后性。所以,當現實生活中新出現的問題無法在已頒布的法律中找到明確的解決依據時,從理論上為引進新的法律機制進行探討雖屬必要,但更重要和當務之急的則是在現行法律框架下為司法實務中新問題的解決提供可供操作的具體程序及對之進行合理性論證,以便在新的法律或司法解釋頒布前實務界不致于一籌莫展。
雖然現行法律和司法解釋并未對民行交叉案件的審理程序和法律適用作出明確的規定,但并不表示法官對此種情況就無所作為,束手無策。司法實踐的現實困境,實際上對現代法官發現法律和解釋法律的職業審判技能提出了更高更新的要求?！懊鎸Υ嬖诼┒吹姆蓷l文和存在歧義的證言,法官需要發揮其主觀能動性,憑著自己的法律素養來解決實踐中紛繁復雜的糾紛。在法律適用中,法官通過權衡和解釋相關法律,發掘法律的原則和精神,進而彌補法律的缺陷?！狈康禺a登記中民行交叉訴訟的法律適用難題需要法官在現行法律框架下,充分運用自由裁量權,根據立法的精神和法的原則來解釋法律,為沖突的解決提供合理性論證。只有這樣,才能真正破解民行交叉案件的審理難題。
(二)現行法律框架下的審理原則
在房地產登記中,登記機構對引起房地產權屬變動的原因行為是一種形式審查,登記機構對房地產權屬的登記也不代表對原因行為合法有效的認定。所以,原因行為的瑕疵不能因登記而得到補正,登記行為合法也并不意味著原因行為合法有效。如果原因行為無效或被撤銷,即使已辦理登記也將導致權屬變動無效?？梢?房地產權屬的變動從根本上來說取決于引起權屬變動的原因行為,房地產登記對原因行為不會產生實質影響。因此,在房地產登記案件中,當事人實際主要是對登記所涉及的民事法律關系有爭議,只是由于該行為為登記機構所確認并基于登記而生效,導致登記行為被卷入到訴訟中,呈現民事與行政糾紛交織的狀態。解決這一矛盾的根本在于確定原因行為的法律效力,如果原因行為的效力沒有認定,即便提起行政訴訟,也不能解決問題。所以,應當建立民事訴訟優先的法律原則。
在民事優先的原則下,處理房地產登記行為引發的民刑交叉案件時,還應澄清以下幾個問題:(1)由于房地產登記行為引發的訴訟可能不僅是一個行政訴訟和一個民事訴訟,也有可能是一個行政訴訟和多個民事訴訟。民事訴訟優先指的是引起房地產權屬登記變更的民事法律行為引發的訴訟優先,而并非所有的民事訴訟優先。(2)在房地產證作為證據出現的民事糾紛中,是否需中止民事訴訟,行政優先?根據證據法的規定,房產證屬于公文書證,其證明力一般大于其他證據。但是,房產證的證明力并不是絕對的,其只是一種優勢證據。如果一方當事人提供的其他證據足以推翻房產證登記的內容,則法院完全可以根據證據規則,對房產證不予采信,而無需等待當事人提起行政訴訟。(3)因善意取得而引發的民事訴訟,是否需要行政訴訟優先呢?經審查,如果符合法律規定的善意取得的條件,即便引起權屬變動的原因行為有瑕疵,也不影響善意第三人對該房產的取得。所以,該類民事訴訟無需等待行政訴訟或原因行為的民事訴訟的判決而可逕行判決。 編輯
注釋:
篇8
一、房產交易標的物
房產交易標的物是指包括房地產買賣、房地產抵押或者房屋租賃中所涉及的不動產及房產。
二、房產交易標的物在交易中存在的風險
1、交易標的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍
1.1非法建筑用于交易的
非法建筑是指沒有法律根據的建筑；非法建筑人對非法建筑自始不能談及享有所有權和使用權，因為本身建筑物的權利是不合法的，不能得到法律的支持。也就是賣方不告知該出售的房屋的具體權利情況時，由此產生的經濟損失要賣方承擔。
1.2已被列入拆遷范圍的房屋
《中華人民共和國憲法》第13條規定：“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權”，其中就規定了公民住宅不受侵犯。但是在現實中有些不法分子以憲法對房屋的保護為“幌子”，在房屋已被列人拆遷范圍后，隱瞞第三人進行房屋交易。
根據《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定：被拆遷戶在拆遷公告后，擅自改建或裝修房屋及附屬物、改變房屋、用途變更租賃關系和轉移房屋產權的。依據我國有關法律規定，該房屋不能轉讓，房地產交易部門應凍結房地產過戶手續的辦理。房屋已列入拆遷的范圍內，買賣雙方的購房協議因違反法律法規的強制性規定而無效。
2、交易房屋存在嚴重的質量瑕疵
所謂房屋質量瑕疵，指因房屋質量問題比如墻體裂縫、衛生間漏水等等，嚴重影響正常居住適用。作為該商品房的出賣人負有對出賣房屋的質量瑕疵擔保義務。我們來看下面這個案例：
某先生購買了一套二手房，入住發現所購房屋存在廚房地板漏水的情況。賣主事先并沒有告知該情況。李先生采取修復措施，但是問題并沒有解決，故李先生要求與賣主解除曾經簽訂的買賣合同。賣主不同意解除合同，并說如果李先生解除合同，他將視為違約，到法院，要承擔違約責任。在此種情況下，王先生是否應當如何保護自己的權益。
某先生在這種情況下是可以提出解除合同的，而且不構成違約。在房屋買賣合同中，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。商品房質量不合格可能會影響人身安全，人身權利當然高于財產權利，處于對人身權利的保護，法律應該賦予房屋買受人合同解除權。所以李先生要求解除合同是完全合理合法的。
3、房屋已出租，未依規定通知承租人
在房屋出租前，出租人應當通知承租人，承租人享有優先購買權。該有限買賣權是指當出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優先于其他人而購買房屋的權利。優先購買權是專屬于房屋承租人的權利，我們對權利的保護同時也對承租人行使優先購買權加以限制：承租人只有在出租人轉讓其出租產權時，才能實際行使優先購買權。承租人的優先購買權是相對而言的，只有在與其它競買者同等的條件下才可以優先購買。這里同等條件是指交易的條件相同、價格相同。
4、房屋已設定抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的
抵押是指債務人或第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依法以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。房屋抵押人對抵押房屋享有處分權，但若想轉讓抵押房屋，須事先征得房屋抵押權人同意。下面我們結合相關案例來說明未經抵押權人書面同意轉讓引發的法律風險。在二手房交易中，甲在其出售的房屋上已設定了抵押登記，甲將房屋進行轉讓給乙，但甲未通知抵押權人，則抵押權人可以主張房屋買賣合同無效。因為抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權。取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。
三、解決房產交易標的物風險的對策
針對以上說提到的在房地產交易過程中因為標的物的權利不完整，權屬不明確的四種風險產生的糾紛問題，我們可以從以下四個方面來規范：
1、要求買方提供權利瑕疵擔保義務
針對上面所提到的第一個標的物風險，房產標的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍的，房產交易的賣方應該承擔房產權利瑕疵擔保責任。房屋出賣人的權利瑕疵擔保義務，是指出賣人應擔保其交付的房屋在房屋的權利上不存在未告知的瑕疵。理解房屋出賣人的權利瑕疵擔保義務包括以下方面：第一，出賣人保證房屋上的權利不存在瑕疵。首先，出賣人負有保證出賣的房屋是合法的、國家承認和保護的房屋;其次，出賣人應當保證對該房屋，其他任何第三人不能主張權利，如果交付的房屋以及該房屋占用范圍的土地上存在著約定擔保物權或法定擔保物權、該房屋權屬狀態存在有爭議的事項以及任何第三人向該房屋可以主張權利的相關情況均可以視為房屋的權利有瑕疵。第二，出賣人未盡告知義務需承擔違約責任。依據誠信原則，出賣人應當將與其交付的房屋上的權利有關的事項告知買受人。出賣人未盡告知義務造成買受人的損失的，應當承擔相應的民事責任。如果買受人在和出賣人簽訂買賣合同時已經知道或者應當知道第三人對買賣的房屋享有權利的，出賣人就不承擔擔保義務。
2、要求買方承擔房產質量瑕疵擔保
針對上面所提到的第二點標的物風險，交易房屋存在嚴重的質量瑕疵，房產交易的賣方應該承擔房產質量瑕疵擔保責任。所謂房產質量瑕疵擔保，是指出賣人所交付的房產含有隱蔽的缺陷或其它與合同規定不符的質量問題，以致不適于其用途或其價值減少。出賣人必須對其所交付的房產質量瑕疵負擔保義務，一旦發現房產質量瑕疵，出賣人應承擔法律責任。
《合同法》第155條對出賣人違反質量瑕疵擔保義務的責任做出了規定。根據這一規定，如果出賣人的房屋質量不符要求的，應當向合同另一方承擔違約責任；對違約責任沒有約定或約定不明確，買受人根據標的物的性質以及損失的大小，可以請求出賣人承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款等違約責任;甚至買受人可以請求賠償損失。
3、加強登記機關對房屋權屬的審查力度
針對上面所提到的第三點標的物風險，房屋權屬有爭議或者房屋已出租他人，出賣人未依規定通知承租人而侵害承租人優先購買權的，登記機關應該充分發揮他們的審查作用。
目前房產交易頻繁，登記的案件數量也很多，無形中給登記部門帶來很大的工作量，這使我們建立一支高素質高效率的登記審查隊伍迫在眉睫。首先登記機關要求房屋權利人提出完整的登記申請的材料，從嚴審查，有房屋權屬爭議應當及時排查。審查的內容包括：對申請人進行詢問，必要時，到實地進行查看，要求申請人提供必要的證明材料并保證權屬真實等。其次，對于第三人有證據證明房屋權屬登記中明顯有申報情況失實的。登記機關應當給以第三人救濟方式可以通過聽證或其他方法，給第三人申辯的權利。
4、開通一條有效的司法救濟渠道
針對上面所提到所有標的物風險，包括房屋已設定抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權屬轉讓的等情況。我們在司法實踐中應該開通一條有效的司法救濟渠道。司法救濟的探索上：可以采取“先行后民”的救濟手段。
民事審判活動是解決平等主體之間的財產權利義務關系，房屋權屬爭議的核心是房歸誰所有，我們都知道房屋登記的利害關系人所提出爭議的理由，一般是不難予以審查的。如果行政機關能在取證方面給法院更便捷的支持，那么將大大節約司法成本，提高我們的法律救濟效率。在房產糾紛直接到法院的民事訴訟中，對有瑕疵的房屋權屬證書的，因登記機關的工作人員失誤造成房屋權屬登記不實的，我們可以用行政的手段審查房屋權屬是否有缺陷，如果房屋權屬有瑕疵，行政機關有權直接注銷房屋權屬證書。而這時候法院就可以直接利用權屬證明的是否合法來判定該交易是否有效。這種“先行后民”的方式將大大提到司法救濟的效率。
四、結束語
我們始終相信法律的步伐是永遠向前發展的，特別是《物權法》的出臺對房產的權利進一步保護。房屋產權的設立、變更、轉讓和消滅，自記載于房屋登記簿時發生效力，房產證記載的事項，以房屋登記簿為準。這個規定使產權的確定更明確，更容易的排除他人侵權。但是在市場經濟中人們總會因利益的引誘而做出違法的事情，只要我們的立法及時跟進，對法律現時的漏洞給予高度的重視，相信房產糾紛案件將會大大減少，房地產交易市場會得到更好的規范，社會也將更加穩定，這樣反過來更有利于房產經濟的有序發展。
參考文獻：
篇9
“陰陽合同”在二手房交易市場中盛行，主要有以下原因。
首先，二手房交易中的巨大利益驅使，因陰陽合同差價可規避部分稅金或騙取銀行過多貸款。例如，某套購買未滿5年的非普通住宅實際交易價在220萬元（陰合同），而在交易中心備案上的房屋成交價為160萬元（陽合同），差價達到了60萬元。按規定需要交納營業稅附加5.6%、契稅3%、個稅1.5%，共計10.1%，則陰陽合同避稅達到了60×10.1%=6.06萬元。在利益面前，買賣雙方、中介紛紛下水，憑借“陰陽合同”分食本該屬于國家財政的稅金。申請貸款時，另提供給銀行的買賣合同上的房屋成交價為280萬元（陽合同）。若貸款比例為70%，可以多騙取42萬元的貸款。若借款人不能履約時，這無疑會給銀行增加經濟損失，而在房價下降時，銀行的損失會更大。
其次，當事人雙方法律意識淡薄，違法成本過低。國家的相關法律規定過于模糊，沒有對相關的法律法規條款進行合理的司法解釋?！瓣庩柡贤笔堑湫偷碾p方惡意串通損害國家利益的行為，根據我國《民法通則》和《合同法》的規定，應屬無效合同，有過錯的當事人應承擔相應的民事法律責任。但是，由于損害的是國家利益，在民事關系上，無人代表國家作為受害人來追究合同當事人的民事責任，因此只能眼睜睜地看著國家利益不斷受到侵害。
再次，現有房屋成交價格申報制度的不完善和房價評估操作的復雜性、隨意性造成“陰陽合同”現象禁而不止。
根據《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。同時《城市房地產管理法》規定了國家實行房地產成交價格申報制度，但上述規定都沒有具體的操作細則，執行起來難以做到百分百客觀公正。
相關主管部門對二手房交易中買賣雙方價格申報有一套評估制度，例如請評估機構或依托計算機評稅軟件系統，對房地產市場中發生交易的二手房進行評估。但評估機構有時會因追求經濟利益，無原則地迎合當事人的要求，造成對房屋評估價值的不公正。而采取機評手段時，稅務主管部門往往為避免過多糾紛，將統一的房屋評稅系統標準制定得過低，在二手房過戶時，因合同價高于計算機估價，以合同價為征稅基準；低于計算機評估價的，以計算機評估價為征稅基準，即“就高不就低”，這就導致了投機者有機可乘。
二、二手房陰陽合同的危害及風險
“陰陽合同”不僅損害國家稅收利益，造成國家稅收的流失，動搖社會對誠信經營、履約和納稅的信心，而且擾亂市場經濟秩序，影響國家宏觀調控手段的實施。二手房交易中產生的數據，是國家和相關部門了解市場和出臺相關措施的重要參考依據，數據越真實，相關部門對市場的了解就越真實，出臺相關調控措施時就會更加有針對性，更加有效果。陰陽合同導致二手房交易市場的動態反映失真，不利于國家對房產市場進行及時有效的宏觀調控。
買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為，也往往會給當事人帶來“偷雞不成蝕把米”的惡果。由于存在不同版本的合同，買賣雙方交易的憑據也缺乏唯一性，容易產生糾紛。從賣家看，可能存在將房屋權益轉讓給買家后，買家以價低的合同作為交易憑據，拒絕按事前商議的房價支付房款的風險，從而蒙受經濟損失。而從買家來講，雖然這一次交易少交了一些稅費，但如果該房屋要再次進行交易，由于在房地產交易中心登記備案的購入價低于實際成交價，故作為計稅依據的增值額比實際增值額大，這樣算下來，其實并沒有“省”多少錢，甚至還會變成“打了一次虧本的算盤”。從雙方來講，一套房屋交易，兩份合同，而且都有雙方的“簽字畫押”，誰的合同“更”有效力？從相關法規上講，應當以備案轉讓的價格為準，登記備案的行為是一種行政機關的具體行政行為，因此，這種登記備案的證明力要高于一般的證據。但登記備案的合同未必全是真實的內容，其中部分內容是合同當事人為規避法律而簽訂的非真實意思表示，往往就是這些成了引起糾紛的焦點。另外，買賣雙方簽訂陰陽合同進行偷稅的行為，被有關權力機關查實，要受到罰款、拘留等處罰，如果偷稅數額較大、性質嚴重甚至可能觸犯刑法，構成犯罪。
三、二手房“陰陽合同”的防范與對策
要杜絕交易過程中“陰陽合同”的產生，必須采取針對性的措施。
首先，司法部門應修訂相關司法解釋，以法律法規約束各方交易行為，從制度上消滅“陰陽合同”，也為管理部門提供政策依據。增大違法成本，讓二手房交易各方認識到“陰陽合同”的危害，自覺抵制“陰陽合同”的產生。未經過房地產交易中心備案的房地產買賣合同，不提供法律保護。
買賣雙方之所以簽訂“陰陽合同”，主要是目前法律上并沒有專門處理這種情況的有關條文，在有見證人的情況下，如果出現房產糾紛，法律上有可能承認那份有中介見證的合同，納稅人對“陰陽合同”的合法性有恃無恐，這也導致了“陰陽合同”在二手房交易中的泛濫。因此，政府相關部門應該出臺相應的補充條文，針對這種“陰陽合同”，只承認經過房地產交易中心備案的房地產買賣合同，對于買賣雙方私下簽訂的合同一律不受法律保護。
其次，各管理部門應根據實際情況制定管理細則，統籌合作，杜絕“陰陽合同”的產生。例如房管部門加強房地產中介機構的行業管理，建立完善的二手房網簽系統，對一些有資質、信譽好、實力強的中介開放網簽系統，讓其可以在門店中簽訂買賣合同。對于一些無資質，不規范以及參與策劃簽訂“陰陽合同”的中介堅決予以曝光與抵制，不允許其開展二手房簽售、代辦、評估等業務。同時建立完備的二手房資金監管賬戶，保障買賣雙方的合法權益。稅務管理部門及時更新基準價格數據，因為納稅的多少是“陰陽合同”產生的直接原因，而房地產交易價格是動態變化的，這樣就可盡量避免發生評估價格與實際價格差距過大的情況。稅務機關應該加大對納稅人這種通過簽訂“陰陽合同”偷稅行為的處罰力度。對那些在二手房交易中被查出通過簽訂“陰陽合同”而偷逃稅者，除了讓其補稅之外還應該處以重罰，讓其得不償失。虛報房價并發生偷稅或“超貸”的行為，情節嚴重的，依刑事犯罪處理。
最后，各有關部門應聯合起來積極做好宣傳工作，將“陰陽合同”存在的問題、危害、法律責任公之于眾，提高老百姓的自我保護與法律意識。逐步實現契稅、房管、銀行等部門的信息聯網，從根本上杜絕“陰陽合同”的產生，維護二手房市場的健康發展。
參考文獻：
篇10
求助人 陳先生
A：陳老先生，你好。根據上海高院 《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》：房屋權利人個人購買所得的房屋，配偶或其他親屬因婚姻或親屬關系形成了同住事實，房屋所有權人有義務保障其居住權益，但該權益的存在并不構成對房屋所有權人處分房屋的限制。因此，未經在房屋內共同居住的其他成員同意并不影響房屋所有權人對外簽訂的房屋買賣合同的效力。
也就是說，陳老先生作為該房屋的唯一產權人，你有權利處分自己的房產。你外甥是否同意你處理該套房產，并不影響你對外簽訂房屋買賣合同的效力。但是，根據本律師以往的經驗，房屋買賣合同中，一般會對房屋戶口的遷出時間有所約定，若你的外甥不配合，未按合同約定的時間遷出戶口，你可能將按照房屋買賣合同的約定承擔相應的違約責任。
對于“二手房”買賣中，當事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入戶口，但嗣后因出賣人拒不遷出戶口而引發糾紛的，上海市高院已在2003年第3期《民事法律適用問答》中對此問題作了明確規定，但實踐中仍有不同理解。2005年12月16日，上海市高院下發《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，根據其規定，當事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經釋明后，當事人仍堅持主張遷移戶口的，應裁定不予受理或駁回。
對此，本律師建議陳老先生在房屋出賣前與自己的外甥就房屋買賣的相關事宜友好協商，以免日后因戶口遷移而導致不必要的麻煩。陳老先生也可以與自己的外甥或其他第三方簽訂《遺贈撫養協議》，由陳老先生的外甥或該遺贈撫養協議的相對方承擔照顧陳老先生的義務，并負擔陳老先生養老送終的全部費用，在陳老先生百年后，將該房產贈與陳老先生的外甥或該遺贈撫養協議的相對方。這個方案或許能解決陳先生當前所遇到的難題。
王棟律師現為大成律師事務所上海分所的專職執業律師，主要致力于公司事務運作、房地產、國有產權交易、經濟合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎培訓等法律業務。在房地產方面，王棟律師作為主辦律師為多個大型房地產開發項目提供從土地開發、工程建設與管理直至商品房銷售的全程法律服務。作為眾多房地產開發商的法律顧問，王棟律師負責了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業園區各類房地產的租賃、銷售、物業管理的法律服務。在婚姻家事方面，王棟律師對于婚姻法、繼承法等相關法律法規進行了專項的研究，對于離婚及家庭財產分割的處理有著獨到的見解，成功辦理了數十起數額巨大，財產分割復雜的婚姻家事案件。并受邀作為上海法治頻道《熱點》欄目的嘉賓及接受報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產糾紛等熱點法律問題進行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。
Q2：王律師，你好！
我是一個新上海人，在上海打拼多年，現有一些積蓄，準備在上海購置一套房屋，并與李女士簽訂了房屋買賣合同，同時約定了具體的房產過戶日期。但李女士在過戶前夕告知將不履行過戶義務，準備解除房屋買賣合同。如果李女士一方不愿意再履行買賣合同，而我堅決要求繼續履行的，該如何處理？
像目前這種狀況，我們的房屋買賣合同已經成立，作為出賣人的李女士不履行產權過戶義務。那么我訴至法院是否可以直接主張該房屋的權利歸本人所有？
求助人 汪先生
A：小汪你好。根據《合同法》四十四條之規定：依法成立的合同，自成立時生效。
根據《上海市房地產轉讓辦法》第十七條規定，房地產轉讓合同自轉讓當事人正式簽訂之日起生效，但下列情形除外：
轉讓當事人約定合同生效條件的，轉讓合同自約定的條件成立之日起生效；
法律、法規、規章規定必須進行合同公證或者轉讓當事人約定進行合同公證的，轉讓合同自公證之日起生效。
李女士作為房屋的唯一權利人與汪先生在協商一致的前提下，自愿簽署了房屋買賣合同。本人認為，上述房屋買賣合同已生效。合同生效后，合同各方應當遵循合同的約定，依照誠實信用的原則，完全地行使權利和履行義務，并受合同條款的約束。
在客觀情況發生變化時，當事人必須依照法律或者取得對方的同意，才能變更或解除合同。若合同當事人違反合同的約定，應當依法或依約承擔相應的民事責任。因此，除合同另有約定或出現可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預期違約，還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方堅決要求繼續履行的，除根據《合同法》第一百一十條規定，即當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未要求履行。
根據上述規定，本案若訴至法院，一般會責令雙方繼續履行。在履行義務的同時，若另一方還有其他損失的，應當賠償損失。
對于確實不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：
雙方協商確定的，從其約定；
雙方不能協商確定的：
（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區域內房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；
（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估來確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。
最后，守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失，以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。
此外，根據上海高院 《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，李女士未自動履行所有權移轉義務前，汪先生尚未取得標的物的所有權，他依據合同約定要求確認房屋所有權歸其所有，缺乏基礎。因此，對作為出賣人的李女士不履行產權過戶義務的，汪先生不能直接要求確認房屋產權歸其所有，只能按合同約定要求出賣人履行產權過戶義務。
法律小常識
合同的對內效力與對外效力
合同生效，是指合同產生法律約束力。
篇11
求助人：李先生
A：李先生，你好。
首先要回答你的是：若你對于房屋買賣中的相關事宜需要和開發商做特別約定或對于《商品房預售合同》的相關條款進行變更的，只要不違反法律禁止性規定，你完全有權與開發商進行協商，并就協商一致的內容，在《商品房預售合同》的補充條款中予以明確。
根據《合同法》第十二條規定：“當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同?！蔽覀冋f示范文本一般是由權威性的政府機關或是第三方擬定的，具有專業性、公正性、全面性等特點。此外，根據《合同法》的相關規定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。婚姻、收養、監護等有關身份關系的協議，適用其他法律的規定。當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。且合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。
由此可見，合同的簽訂應為合同雙方自愿，且協商一致的結果，只要合同內容不違反法律禁止性規定，那么就可以與對方進行協商。我們說，政府提供的《商品房預售合同》示范文本，僅是起到了一個示范作用，推薦各方使用，而不是強制使用，限制當事人自主決定合同的內容和條款，所以《商品房預售合同》示范文本的條款是可以修改的，并不存在開發商告知你們不能修改的情形。作為購房人也完全有權對自己簽訂的合同提出異議，我們說合同簽訂是 雙方合意的結果，一方不得將自己的意志強加給另一方。
若開發商將上述合同及文件確定為不能修改，那么作為購房人就更應當謹慎審核購房合同及其相關文件的內容，在可能的情況下可以請專業的律師陪同，就購房合同及相關文件的內容進行審核。
就本律師以往的經驗，開發商為了保障自己的投資收益和最大限度地維護自身利益，會在購房合同及相關文件中做出有利于自己的描述和約定，可能在一些購房人眼里，購房合同及文件中這些都屬于霸王條款。反觀購房人，或許用個人或家庭很大一部分的積蓄來購買房屋，因此對于如此大宗的交易，還是應當謹慎對待，對于內容可能產生歧義或意思含糊不清的條款要讓開發商解釋清楚，對于一些可能產生對自己不利后果的條款，要有底線，并據理力爭！雖然很多情況下，開發商較為強勢，若一些開發商堅決不同意修改購房合同的條款，購房人應認真考慮，慎重地做出決定。
王棟律師現為大成律師事務所上海分所的專職執業律師，主要致力于公司事務運作、房地產、國有產權交易、經濟合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎培訓等法律業務。在房地產方面，王棟律師作為主辦律師曾為多個大型房地產銷售的全程法律服務。作為眾多房地產開發商的法律顧問，王棟律師負責了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業園等房地產的租賃、銷售、物業管理的法律服務。在婚姻家事方面，王棟律師對于《婚姻法》、《繼承法》等相關法律法規進行了專項的研究，對于離婚及家庭財產分割的處理有著獨到的見解，成功辦理了數十起數額巨大、財產分割復雜的婚姻家事案件；并受邀作為上海法治頻道《熱點》欄目的嘉賓及接受報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產糾紛等熱點問題進行講解，受到了廣大觀眾和讀者的好評。
Q2：王律師，您好！
今年1月底，我看中了某新開的樓盤，并與該樓盤的開發商就購買其中一套期房簽訂了《商品房預售合同》，本人按照預售合同的約定支付了首期款，并辦理了貸款手續。但前兩天單位體檢，我查出身體存在問題，需要進行治療。這一突如其來的變故，對于剛剛買房的我，是一個很大的打擊，第一治療需要用錢，第二如果因病休息，我的收入來源將無法得到保障，那么我也將無法及時足額的償還貸款。這讓我非常頭疼，也非常著急，就此，我咨詢了一些朋友，有些朋友說：“只要你和開發商簽訂的《商品房預售合同》還沒有到房產交易中心進行登記備案，就說明你們簽訂的《商品房預售合同》還沒有生效，你有權向開發商告知終止上述《商品房預售合同》的履行。同時，要求開發商返還已支付的購房款。我不知道上述說法是否正確，是否有依據，請您幫我解答一下，非常感謝。
求助人：小劉
A：小劉，你好。
我對于你的遭遇感到非常同情。對于你所述的購房合同何時生效的問題，我們應該具體問題具體分析。
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
此外，根據《上海市房地產轉讓辦法》規定，房地產轉讓合同自轉讓當事人正式簽訂之日起生效，但有下列情形除外：
1.轉讓當事人約定合同生效條件的，轉讓合同自約定的生效條件成立之日起生效。
2.法律、法規、規章規定必須進行合同公證或轉讓當事人約定進行合同公證的，轉讓合同自公證之日起生效。
根據上述規定，我們首先要對你已經簽訂的《商品房預售合同》中的相關生效條款進行審核，明確你所簽訂的購房合同中對于合同生效條款是如何約定的。如果約定合同經雙方當事人簽訂之日起生效的，那么毫無疑問你所簽訂的購房合同已經生效。第二，若合同約定了生效條件的，你要看看該生效條件是否已經得到滿足，如果滿足了，那么該合同生效；若未滿足，那么該合同可能尚未生效。第三，即使合同約定了登記備案為購房合同的生效條件，但是合同的一方已經履行了主要義務，而另一方也接受的，那么該合同也視為生效。因此，購房合同的登記備案并非是合同生效的前提條件。
此外，依據小劉的介紹，我了解到，你和開發商在《商品房預售合同》簽訂后，已經支付了所購房屋的首期款，開發商也已經接受，且你也按照購房合同的約定，辦理了相關的貸款手續。從上述情況看，無論你所簽訂的《商品房預售合同》的生效條件是簽訂后生效還是登記備案后生效，其實，你履行了購房合同的主要義務，開發商也予以接受，因此你和開發商簽訂的購房合同已經生效。
那么對于你目前的實際情況，我建議你可以先前往醫院開具你的體檢證明，并帶上你的病歷、醫院的相關化驗報告與開發商進行友好協商，妥善處理所購房屋合同的解除事宜。根據本律師以往的經驗，如果你的病情非常嚴重，可能失去經濟來源的，那么你可以按照情勢變更原則與開發商解除所購房屋的《商品房預售合同》。
如果你的病情并非嚴重到妨礙購房合同履行的，開發商一般會要求你繼續履行購房合同的約定；若你執意要解除，那么將根據合同違約條款的約定進行處理。
法律小常識
所謂情勢變更，是指合同有效成立后，因不可歸責于雙方當事人的原因發生情勢變更，致合同基礎動搖或喪失，使合同難以履行，若繼續維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內容或者解除合同。
情勢變更原則的意義，在于通過司法權力的介入，改變合同已經確定的條款或撤銷合同，在合同雙方當事人當初訂立合同的意思和約定之外，重新分配合同各方當事人在合同履行中應當獲得的利益和風險，情勢變更原則所追求的價值目標是公平和公正。
情勢變更原則的適用條件：
1.有客觀情勢發生異常變化的事實。
2.發生在合同成立以后，履行完畢之前。
篇12
求助人：小岑
A：小岑，你好！
根據《婚姻法司法解釋三》第十條的規定：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。
依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應的財產增值部分，離婚時應根據《婚姻法》第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。
依據上述規定，夫妻離婚對于雙方財產的分割，一般而言，有約定從約定，也就是說，夫妻雙方就夫妻共同財產或是夫妻一方的財產分割或補償有約定的，按照彼此已達成的約定辦理。若小岑你同意你妻子的要求，給予上述房產所對應市場價格的一半作為對她的補償，這不違反法律的規定。
但若雙方協議不成，訴至法院的話，就當前的司法實踐而言，人民法院一般將該房產判歸房產的產權登記一方也就是小岑的名下，對于尚未歸還的貸款也應由作為產權登記一方的小岑獨自承擔。
根據小岑的介紹，婚后該房屋的貸款仍由小岑支付，但根據《婚姻法》第十七條的規定，在夫妻雙方未對夫妻共同財產有所約定的前提下，仍屬于以夫妻共同財產還貸。
離婚時由產權登記一方的小岑對妻子進行補償。法院補償的標準一般為：以雙方婚后共同還貸支付的款項及該部分貸款所相對應該房產的增值部分為限，并根據照顧子女和女方權益的原則按一定比例進行劃分。
其次，關于婚前購房，且房屋的產權僅為購房人的前提下，只要婚姻存續八年，就自動轉成夫妻共同財產的問題，也經常有人向我咨詢。根據《婚姻法解釋一》第十九條的規定，夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外。由此可見，除夫妻雙方對該財產有約定外，夫妻一方的個人財產，不因婚姻關系延續時間的長短轉化為夫妻共同財產。因此，上述說法是不正確的。
王棟律師現為大成律師事務所上海分所的專職執業律師，主要致力于公司事務運作、房地產、國有產權交易、經濟合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎培訓等法律業務。在房地產方面，王棟律師作為主辦律師為多個大型房地產開發項目提供從土地開發、工程建設與管理直至商品房銷售的全程法律服務。作為眾多房地產開發商的法律顧問，王棟律師負責了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業園區各類房地產的租賃、銷售、物業管理的法律服務。在婚姻家事方面，王棟律師對于《婚姻法》、《繼承法》等相關法律法規進行了專項的研究，對于離婚及家庭財產分割的處理有著獨到的見解，成功辦理了數十起數額巨大，財產分割復雜的婚姻家事案件；并受邀作為上海法治頻道《熱點》欄目的嘉賓及報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產糾紛等熱點法律問題進行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。
Q2：王律師，您好！
我的兒子和兒媳婦于2010年3月登記結婚，婚后與我和老伴同住，但由于我們與兒子兒媳的生活習慣不同，經常出現矛盾?，F在我和親家商量，同意共同出資給孩子們買一套房，讓他們小夫妻倆獨立生活。但對方要求在產證上只寫我兒媳婦一個人的名字，我想咨詢一下，像這種情況，該房產是屬于他們小兩口的夫妻共同財產，還是我兒媳婦的個人財產？謝謝。
求助人： 徐先生
A：徐老先生，你好。
根據《婚姻法司法解釋三》第七條的規定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照《婚姻法》第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。
由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。
依據上述規定，若婚后由你的親家一方出資為你兒媳婦購買房屋，且產權登記在你兒媳婦名下的，視為你親家對于你兒媳婦一方的贈與，該房產應認定為你兒媳婦的個人財產。
但若按照您的介紹，是由你們兩家老人共同出資購買房屋的，除你們兩家對該房產有約定（例如，該房產確定歸誰所有）外，該房產無論登記在你兒子名下還是你兒媳婦名下，該房產均可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有。
但為了避免日后不必要的矛盾和糾紛，本律師建議徐老先生在支付購房款時，最好用銀行轉賬的方式，并保留相應的轉賬憑證、收條等能證明由您支付購房款的付款憑證。
Q3：王律師，您好！
我和我丈夫婚后買了一套房，并對外出租，該房屋的權利人僅寫了我丈夫一個人的名字。但他未經我允許擅自將該房屋賣予他人，并已經辦理了產權登記過戶手續，我想咨詢一下，我能否撤銷他們的房屋買賣合同，追回該房屋？
求助人：李女士
A：李女士，你好！
根據《婚姻法解釋三》第十一條規定，一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。
依據上述規定，若該購房人并不知道該房屋是你和你丈夫的共同財產，且已經支付了該房產合理的對價并辦理了房屋過戶登記手續的，你再向法院主張追回該房屋，人民法院將不予支持。但是，若你丈夫擅自處分你們共同共有房屋造成你損失的，離婚時你可以向你丈夫請求賠償，該賠償請求，法院應予支持。
此外，若你丈夫有隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產或者偽造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產利益的行為，你也可以在你們婚姻關系存續期間，向人民法院提出分割夫妻共同財產的請求。
夫妻財產約定
《婚姻法》第十九條，夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。
夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。
夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產清償。
篇13
怎么樣的房屋買賣合同是無效的
1、房屋與土地分開轉讓
現實生活中房產和地產分開轉讓的情形，房產不得轉讓、地產不得轉讓。這是因為房屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或導致糾紛。
因此，房屋的所有權通過買賣合同轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，則該類買賣合同應當是無效的。
2、侵犯優先購買權
房屋所有人在轉讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權人或承租人有優先購買權。這就是說，所轉讓的房屋的產權為數人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優先購買權。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應為無效。
3、因欺詐轉讓房屋
買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
4、商品房預售違法
我國《房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;持有建設工程規劃許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。
5、過程中涉及到土地使用權轉讓違法
《城市房地產管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關規定以下合同應為無效：
(1)以出讓方式取得土地使用權的，沒有按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;
(2)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，沒有完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，沒有形成工業用地或者其他建設用地條件;
(3)轉讓房地產時房屋已經建成的，沒有房屋所有權證書;
(4)以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批而沒有報批或不予批準的;
(5)有批準權的人民政府準予轉讓的，應沒有辦理土地使用權出讓手續并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金的。
6、法律法規的強制性規定禁止轉讓
如司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;依法收回土地使用權的;權屬有爭議的等。
利用虛假房屋買賣合同詐騙特征
隨著房價的越來越高，對于能夠擁有自己一套房子的人來說是非常不容易的。但是就是有這么一種人，利用國人買房心切的心理制造虛假房屋買賣合同進行詐騙。
近日，奇臺縣公安局接到報警，自20xx年6月，居民王某被他人利用虛假房屋買賣合同及其他詐騙手段共騙取現金26萬元。如何避免遇到虛假房屋合同詐騙呢?接下來就跟隨昌吉公安來了解一下當前虛假房屋買賣合同有什么特征吧!
一是類型新穎化
締約者為規避法律對各種類型虛假房屋買賣合同的限制，手段不斷推陳出新。如借貸擔保型糾紛中為規避法律禁止流押的規定，貸款人并不直接成為房屋買賣合同的相對方，而是要求借款人給予其房屋出售委托授權，在借款人有不能清償之虞時將房屋出售于第三人。
二是矛盾尖銳化
基于通謀、有瑕疵的意思表示等侵害當事人和第三人房屋財產權的現象頻發，有些案件中甚至會關系到對當事人和第三人的唯一住房，巨大的利益糾葛導致此類案件矛盾沖突難以調和，案件調撤率極低。
三是牽連廣泛化
糾紛或多或少均涉及第三人利益，如套取貸款型房屋買賣合同涉及貸款銀行的利益，借貸擔保型房屋買賣合同借款人常以第三人所有之房產提供擔保，變相贈與型房屋買賣合同則涉及賣方的債權人及繼承人利益等。
延伸閱讀
商品房買賣合同備案
《商品房買賣合同》是辦理房產證不可或缺的資料，而在全國各地的房產糾紛中，有不少是因為合同約定不清晰所致?？梢哉f除了房產證，《商品房買賣合同》簽約其實也是購房環節中至關重要的環節。
20xx年8月，東莞市正式啟動商品房買賣合同網上備案。然而在實際操作中，工作人員發現不少市民對網上合同備案的操作流程不夠重視，從而可能引起不必要的損失。
本篇報道將介紹啟動商品房買賣合同網上備案的優勢，網上簽約流程，以及市民在進行網上簽約時，應該注意的相關事項。
網上備案使信息透明化
“已經獲得預售證的房子才會將信息在公眾信息網上公布，才能進行網上簽約備案。”東莞市房產管理局相關負責人向記者介紹說，實現網上合同備案最大的優勢是使房產信息透明化，市民可以通過東莞市房產管理局公眾信息網，清晰地了解樓盤單位的各方面信息。
據介紹，在實現網上合同備案前，東莞的房地產交易中，合同主要是人工備案。由于發展商不會簽訂一份合同就立刻送往房管部門備案，因而合同備案時間往往滯后于合同的真正簽訂時間，購房者無法及時了解購買樓盤的相關情況。另一方面，如果發展商將已經抵押或被查封的樓幢進行出售，不知情的購房者也可能因不了解情況而購買到問題樓盤。
網上備案系統上線后，在商品房建檔時，包括樓盤總的套數，可銷售套數，銷售單位的戶型、面積、狀態，以及樓盤的查封、抵押情況均會及時公布。而交易雙方在對合同內容確認無誤、點擊保存后，房屋銷售狀態會立刻反饋到網上備案系統，自動將可售狀態修正為已售狀態，從而能有效杜絕發展商一房多賣的情況，保障了購房者的利益。
此外，市民在后期還可以方便地跟蹤了解自己所購單位的各項信息，包括該單位的確權情況等。在申請辦理房產證時，網上備案單位資料清晰，也會使辦證過程更便捷。
網上簽約注意保存密碼
