引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫(xiě)作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
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第三條市及各縣級(jí)市、嶗山區(qū)、城陽(yáng)區(qū)、黃島區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)）和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)按照職責(zé)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
其他有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督管理工作。
第四條進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)遵循經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一和全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則，注重節(jié)約和合理利用土地，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展。
第五條從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，方可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。嚴(yán)禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第六條開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)收集匯總房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公布有關(guān)信息。
第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
第七條設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記。
設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件。其中，注冊(cè)資本不得低于一千萬(wàn)元。
第八條從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)或者暫定資質(zhì)證書(shū)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）。
第九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持下列材料到開(kāi)發(fā)主管部門(mén)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)：
（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗(yàn)資證明；
（四）十名以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的職稱(chēng)證明和勞動(dòng)合同備案花名冊(cè)；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
第十條開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理之日起七日內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，作出是否準(zhǔn)予暫定資質(zhì)的書(shū)面決定。
第十一條暫定資質(zhì)證書(shū)的有效期為一年。經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，開(kāi)發(fā)主管部門(mén)可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)暫定資質(zhì)證書(shū)有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)二年。
第十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在暫定資質(zhì)證書(shū)有效期屆滿(mǎn)三十日前，向開(kāi)發(fā)主管部門(mén)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。
開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理之日起二十日內(nèi)，作出是否準(zhǔn)予核定資質(zhì)等級(jí)的書(shū)面決定。
第十三條不在本市注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在本市從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和省資質(zhì)管理有關(guān)規(guī)定，并在取得國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件之日起十日內(nèi)，到開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。
第十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)變更企業(yè)名稱(chēng)、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)在變更后二十日內(nèi)向開(kāi)發(fā)主管部門(mén)辦理變更手續(xù)。
第十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法向開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和統(tǒng)計(jì)管理部門(mén)提供統(tǒng)計(jì)資料。
第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)
第十六條開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同發(fā)展和改革、土地、規(guī)劃等部門(mén)，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃，編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。
編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃時(shí)，必須優(yōu)先安排普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、危舊住房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷補(bǔ)償用房的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
土地、規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)審批開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求。
第十七條開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類(lèi)別、開(kāi)發(fā)期限、項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償要求、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求以及產(chǎn)權(quán)界定提出書(shū)面意見(jiàn)，規(guī)劃部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件提出書(shū)面意見(jiàn)。前列書(shū)面意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一。
第十八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得資質(zhì)等級(jí)證書(shū)或者暫定資質(zhì)證書(shū)的，不得向其出讓國(guó)有土地使用權(quán)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得國(guó)有土地使用權(quán)證十日內(nèi)，到開(kāi)發(fā)主管部門(mén)領(lǐng)取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)。
第十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理建筑工程施工許可證前，按照規(guī)定繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。未經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)不得減繳、緩繳、免繳。
第二十條開(kāi)發(fā)主管部門(mén)、市政公用部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度，會(huì)同財(cái)政部門(mén)擬定應(yīng)當(dāng)由政府配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)計(jì)劃，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)主管部門(mén)、市政公用部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的建設(shè)計(jì)劃組織相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)。基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)實(shí)行代建制或者項(xiàng)目法人制，與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)建設(shè)、同時(shí)交付使用。
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地范圍內(nèi)的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施，除應(yīng)當(dāng)由政府配套建設(shè)的以外，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案建設(shè)，并按照規(guī)定辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。未辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期改正；轉(zhuǎn)讓、出租公用設(shè)施的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令收回，并辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。
第二十一條開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于百分之三十五。
第二十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工時(shí)間和開(kāi)發(fā)主管部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)期限的書(shū)面意見(jiàn)要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。
第二十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)能建筑。
第二十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二十五條開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)凑辗伞⒎ㄒ?guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)書(shū)面通知相關(guān)權(quán)利人，并自轉(zhuǎn)讓合同訂立之日起三十日內(nèi)予以公告。
第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)
第二十六條商品房銷(xiāo)售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。
第二十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)申請(qǐng)，取得商品房預(yù)售許可證。申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。
未取得商品房預(yù)售許可證的，不得以任何形式進(jìn)行商品房預(yù)售。
第二十八條房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起十日內(nèi)，依法作出是否準(zhǔn)予許可的書(shū)面決定。
第二十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收后二十日內(nèi)，將國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收備案證明文件和商品房建筑面積實(shí)測(cè)報(bào)告提供給房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)。
房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)之日起七日內(nèi)對(duì)有關(guān)材料進(jìn)行審查；對(duì)符合要求的，予以核準(zhǔn)登記。
第三十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房，應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，并在商品房銷(xiāo)售地點(diǎn)向買(mǎi)受人明示商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房，實(shí)行商品房銷(xiāo)售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度，公開(kāi)商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)。
第三十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房，應(yīng)當(dāng)使用符合國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的合同示范文本（已經(jīng)建立商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)的，應(yīng)當(dāng)使用網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)推行的合同示范文本），明確載明商品房建筑面積、使用面積、分?jǐn)偟墓灿貌课患懊娣e、大型設(shè)施設(shè)備更換等內(nèi)容。合同實(shí)行實(shí)名制，遵循公開(kāi)、平等、自愿的原則，不得利用格式條款侵害買(mǎi)受人的合法權(quán)益。
第三十二條商品房預(yù)售合同訂立后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)備案。
房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)人與備案的商品房預(yù)售合同載明的買(mǎi)受人不一致的，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
第三十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定按時(shí)交付商品房，并提供商品房使用手冊(cè)。商品房使用手冊(cè)應(yīng)當(dāng)包括商品房使用說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量保證書(shū)。
商品房使用說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、詳細(xì)的房屋結(jié)構(gòu)圖（注明房屋承重結(jié)構(gòu)）以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng)。
商品房質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責(zé)任以及損害賠償?shù)葍?nèi)容。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好商品房售后服務(wù)工作，并按照商品房質(zhì)量保證書(shū)的約定對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。
第三十四條買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起九十日內(nèi)，持身份證明、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、契稅完稅證明等有關(guān)材料到房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記。
非因買(mǎi)受人的原因致使商品房權(quán)屬在一年內(nèi)無(wú)法登記確認(rèn)的，買(mǎi)受人可以退房或者換房；給買(mǎi)受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房的，應(yīng)當(dāng)訂立銷(xiāo)售合同。中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房買(mǎi)受人出示有關(guān)商品房的證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)。
第三十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和銷(xiāo)售中介機(jī)構(gòu)商品房銷(xiāo)售廣告，必須載明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和銷(xiāo)售中介機(jī)構(gòu)名稱(chēng)、預(yù)售許可證批準(zhǔn)文號(hào)或者商品房權(quán)屬登記證明文件。未取得商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的，不得包含商品房銷(xiāo)售信息的廣告。商品房銷(xiāo)售廣告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法，不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。
第五章法律責(zé)任
第三十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令改正，并處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)，工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
第三十八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款：
（一）弄虛作假騙取資質(zhì)證書(shū)的；
（二）涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)的；
（三）未按照規(guī)定期限開(kāi)發(fā)建設(shè)的。
第三十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期改正或者警告；情節(jié)嚴(yán)重的，處以五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款：
（一）不按照規(guī)定報(bào)送開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)資料的；
（二）登記事項(xiàng)發(fā)生變更后，不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的。
第四十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收的房屋交付使用的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期改正、補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，并處以工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款；將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期返修，并處以工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重的，由原資質(zhì)審批部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)，工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給買(mǎi)受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第四十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)按照以下規(guī)定處理：
（一）未取得商品房預(yù)售許可證即預(yù)售商品房的，沒(méi)收違法所得，可并處以已收取預(yù)付款百分之一的罰款；
（二）不按照規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同備案的，處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款；
（三）不實(shí)行商品房銷(xiāo)售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度的，責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款；
（四）銷(xiāo)售商品房時(shí)，不明示商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的，責(zé)令改正；拒不改正的，處以二萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。
第四十二條開(kāi)發(fā)主管部門(mén)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)和其他行政管理部門(mén)及其工作人員違反本條例，違法作出行政許可決定，或者不履行法定職責(zé)，或者拖延履行法定職責(zé)的，依照有關(guān)法律規(guī)定，追究其責(zé)任。
篇2
第三條市房地產(chǎn)管理局（以下稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)）負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
市國(guó)土資源主管部門(mén)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。
第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
第四條本市內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，應(yīng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件和《省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度》所規(guī)定的條件。
第五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按照資質(zhì)證書(shū)確定的業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。各級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)范圍：
（一）一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；
（二）二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，可以在全省范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)項(xiàng)目；
（三）三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積10萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，限定在本市行政區(qū)域內(nèi)承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
第六條市外具有二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在本市范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的必須經(jīng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)登記備案。
第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)
第七條市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，會(huì)同有關(guān)部門(mén)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展規(guī)劃，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃，提出年度開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃，按規(guī)定須經(jīng)市發(fā)展改革主管部門(mén)批準(zhǔn)的還應(yīng)報(bào)市發(fā)展改革主管部門(mén)批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。
第八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得，法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權(quán)出讓或劃撥前，市建設(shè)行政主管部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)、規(guī)劃部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書(shū)面意見(jiàn)，作為土地使用權(quán)出讓或劃撥的依據(jù)之一：
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)，規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限；
（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；
（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；
（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償，安置要求。
第九條開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%存入專(zhuān)業(yè)銀行，并由銀行部門(mén)出據(jù)資金證明，方可辦理開(kāi)發(fā)手續(xù)。
第十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)，市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)審查后核發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確認(rèn)單，再報(bào)市發(fā)改委按規(guī)定核準(zhǔn)。
第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地使用權(quán)審批手續(xù)，取得土地使用權(quán)。以出讓方式取得土地使用權(quán)的必須按照土地出讓合同約定的條件和期限開(kāi)發(fā)、利用土地。
第十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守規(guī)劃方案，不得擅自更改，確需變更的必須按原審批程序報(bào)批，規(guī)劃部門(mén)在組織聽(tīng)證后，決定是否批準(zhǔn)變更。
第十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須對(duì)其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。因建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題給購(gòu)買(mǎi)者或使用者造成損失的應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
開(kāi)發(fā)企業(yè)與勘察、設(shè)計(jì)、施工單位之間的質(zhì)量責(zé)任關(guān)系，按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定執(zhí)行。
第十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，必須嚴(yán)格按照規(guī)劃方案和要求完成規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、共用設(shè)施設(shè)備、地下管網(wǎng)等配套工程的建設(shè)安裝，其中供水、供電必須安裝智能表（卡）否則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)不予組織驗(yàn)收。
第十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)和有關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的審查處理意見(jiàn)，記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，每季度送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)核驗(yàn)一次。
第十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，由市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)組織相關(guān)部門(mén)在30日內(nèi)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)
第十七條國(guó)家實(shí)行商品房預(yù)售許可證制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，必須到市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后方可銷(xiāo)售。
第十八條開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)符合下列條件并提交相關(guān)證件（復(fù)印件）及資料：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
（四）開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；
五）工程施工合同；
（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖；
（七）載明水電表分戶(hù)安裝、小區(qū)保潔、治安管理等內(nèi)容的物業(yè)管理方案。
第十九條不符合第十八條第（一）項(xiàng)至第（七）項(xiàng)規(guī)定的條件及證明材料的市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)不予辦理《商品房預(yù)售許可證》
第二十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)在接到開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的應(yīng)在接到申請(qǐng)后的10日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》
第二十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，必須與商品房預(yù)購(gòu)人簽定書(shū)面合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)到市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)、土管部門(mén)、工商部門(mén)備案。
預(yù)售房屋的必須公示《城市商品房預(yù)售管理制度》和《商品房預(yù)售許可證》
第二十二條商品房銷(xiāo)售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。
第二十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。
住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。
保修期內(nèi)，因開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房；給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以委托有資格的中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售，必須向中介機(jī)構(gòu)出具書(shū)面委托書(shū)。中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買(mǎi)人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)。
第二十五條預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
第二十六條開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有依法取得房屋產(chǎn)權(quán)證不得出租其商品房，對(duì)已取得房屋產(chǎn)權(quán)證，出租商品房應(yīng)執(zhí)行建設(shè)部《房屋租賃管理制度》
第五章法律責(zé)任
第二十七條未取得資質(zhì)等級(jí)證書(shū)或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的按國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，并處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的由工商行政管理部門(mén)依法吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
第二十八條將未經(jīng)綜合驗(yàn)收的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交付使用的按國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的由市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)組織進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。
第二十九條將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的按國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的由工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任，造成嚴(yán)重后果構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。
第三十條開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證，擅自預(yù)售商品房屋的按國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。
第三十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)作出的處罰決定不服的可以依法申請(qǐng)復(fù)議或者向人民法院，逾期不履行處罰決定，不申請(qǐng)復(fù)議又不向人民法院的由市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
篇3
Keywords: real estate development; Business; Management; Strategy analysis
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的主要部門(mén)
1.工程部門(mén)
工程部門(mén)主要代表開(kāi)發(fā)商對(duì)其所建設(shè)的工程項(xiàng)目進(jìn)行日常管理，其主要內(nèi)容包括：工程材料的采購(gòu)與庫(kù)存；確定施工企業(yè)并協(xié)調(diào)相關(guān)事宜；對(duì)施工質(zhì)量和施工制度進(jìn)行有效監(jiān)督；對(duì)相關(guān)合同進(jìn)行有效管理；在施工過(guò)程中給出適當(dāng)?shù)暮侠砘ㄗh等。
2.財(cái)務(wù)部門(mén)
財(cái)務(wù)部門(mén)主要負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理，定期并提供能夠顯示本企業(yè)財(cái)務(wù)收支狀況和經(jīng)營(yíng)狀況的資金支配報(bào)表，主要包括三部分內(nèi)容：其一，建立保證工程項(xiàng)目順利實(shí)施的融資計(jì)劃；其二，負(fù)責(zé)施工單位的各個(gè)款項(xiàng)的發(fā)放；其三，處理企業(yè)自身在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)費(fèi)用等。
3.銷(xiāo)售部門(mén)
銷(xiāo)售部門(mén)主要負(fù)責(zé)把企業(yè)產(chǎn)品――樓房推向市場(chǎng)，其主要工作內(nèi)容包括銷(xiāo)售方式的選擇、銷(xiāo)售方案的策劃、銷(xiāo)售價(jià)格的制定和銷(xiāo)售渠道的建立和探索等。
4.人事部門(mén)
企業(yè)人事部門(mén)的職責(zé)是：對(duì)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的相關(guān)人員的工作進(jìn)行科學(xué)分配、對(duì)企業(yè)員工的相關(guān)資料進(jìn)行有效管理，對(duì)員工進(jìn)行績(jī)效考核，建立行之有效的激勵(lì)體系等。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各個(gè)部門(mén)分工十分明確，其經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程就是各個(gè)部門(mén)相互協(xié)作的過(guò)程，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)各個(gè)職能部門(mén)的管理，同時(shí)還要不斷強(qiáng)化各個(gè)部門(mén)的協(xié)作意識(shí)，確保其經(jīng)濟(jì)效益的順利實(shí)現(xiàn)。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中管理過(guò)程中存在著許多問(wèn)題，這些問(wèn)題出現(xiàn)既有觀(guān)念的原因，同時(shí)也有體制方面的因素，具體分析主要包括以下幾個(gè)方面：
1.觀(guān)念上的危機(jī)
觀(guān)念危機(jī)是導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理出現(xiàn)問(wèn)題的根源所在，這種根源性問(wèn)題主要包括三方面的內(nèi)容：
第一、被動(dòng)的市場(chǎng)意識(shí)。這種市場(chǎng)意識(shí)認(rèn)為，用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的體制和行政的手段能夠完全替代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自主調(diào)節(jié)的手段，究其根源，還在于一些政府和行政主管部門(mén)的行政干預(yù)，這些部門(mén)認(rèn)為：現(xiàn)有的市場(chǎng)體制并不完善，許多開(kāi)發(fā)公司在面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，已經(jīng)做了充足的準(zhǔn)備，但卻無(wú)用武之地，只好被動(dòng)的等待市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的到來(lái)，進(jìn)而導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)把握不準(zhǔn)、競(jìng)爭(zhēng)條件不均等、信心不足，怨天尤人，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理。
第二、盲目的市場(chǎng)意識(shí)。這種意識(shí)認(rèn)為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)唯有靠引進(jìn)外資才能帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，而不是從企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)和管理模式入手，以至于使企業(yè)不能準(zhǔn)確的進(jìn)行市場(chǎng)定位，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
第三、狹隘的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)。這種經(jīng)濟(jì)意識(shí)認(rèn)為：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初期，可利用各項(xiàng)制度的不完善進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投機(jī)，這種意識(shí)只注重企業(yè)的短期效益，不注重企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，專(zhuān)心于市場(chǎng)漏洞，無(wú)心于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理，最終導(dǎo)致了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的失敗。
2.資源配置不合理
一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其人、財(cái)、物配置不甚合理，資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，以有限的資金進(jìn)行多頭投資，經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，其社會(huì)、環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)效益根本無(wú)法同步實(shí)現(xiàn)。這些問(wèn)題也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和管理過(guò)程中必須考慮的問(wèn)題，因?yàn)椋Y源配置不合理往往會(huì)導(dǎo)致這些企業(yè)難以應(yīng)對(duì)由于市場(chǎng)擴(kuò)張而產(chǎn)生的危機(jī)，進(jìn)而面臨倒閉的危險(xiǎn)。
3.部門(mén)協(xié)調(diào)能力差
部門(mén)協(xié)調(diào)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理成敗的關(guān)鍵，同時(shí)也是其能否順利實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的關(guān)鍵。然而就當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)看，也多企業(yè)不能夠徹底解決企業(yè)內(nèi)部各個(gè)職能部門(mén)之間的關(guān)系，其管理缺乏系統(tǒng)性和有序性，各個(gè)部門(mén)之間缺乏協(xié)作意識(shí)和協(xié)調(diào)能力，這樣不僅使得企業(yè)各個(gè)部門(mén)的辦事效率大大降低同時(shí)也大大削弱了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的有效途徑
針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，筆者認(rèn)為可以從以下三方面入手作為其解決問(wèn)題的有效途徑。
1.更新經(jīng)營(yíng)管理理念
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中要不斷更新和完善自身的管理理念，革新原有觀(guān)念，時(shí)刻以市場(chǎng)為中心，時(shí)刻關(guān)心相關(guān)政策法規(guī)，便被動(dòng)為主動(dòng)，變狹隘為開(kāi)闊；變盲目為有目的性，使自身的經(jīng)營(yíng)管理理念與市場(chǎng)相一致，與時(shí)代相契合。
2.合理配置企業(yè)資源
設(shè)置專(zhuān)門(mén)的企業(yè)資源管理機(jī)構(gòu)，既包括人力資源的管理，同時(shí)也包括成產(chǎn)及投資資源的管理，完善企業(yè)人力資源管理和監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮企業(yè)人力部門(mén)在員工考核、激勵(lì)以及機(jī)制設(shè)置的作用，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的有序進(jìn)行。
3.強(qiáng)化部門(mén)協(xié)調(diào)
加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)人員之間的交流，引入同級(jí)別換崗學(xué)習(xí)機(jī)制，強(qiáng)化員工的團(tuán)隊(duì)精神和合作意識(shí)，強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)意識(shí)的注入和培養(yǎng)，定時(shí)對(duì)換崗人員進(jìn)行考核，根除企業(yè)內(nèi)部個(gè)人英雄注意的不良之風(fēng)，企業(yè)各個(gè)部門(mén)要加強(qiáng)與其他部門(mén)的互助協(xié)作能力，以達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)、銷(xiāo)系統(tǒng)化的經(jīng)營(yíng)和管理目的，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的順利實(shí)現(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
篇4
一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的現(xiàn)狀
（一）在工程設(shè)計(jì)上的管理問(wèn)題
我國(guó)多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)于生產(chǎn)設(shè)計(jì)的管理并不重視，認(rèn)為只要設(shè)計(jì)部門(mén)制定出可以通過(guò)設(shè)計(jì)院審查的方案就可以保證其專(zhuān)業(yè)性、安全性。但是工程并不由單一因素組成，工程師作為專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員，往往不會(huì)太過(guò)于關(guān)注成本控制，而工程要求的進(jìn)度、造價(jià)、安全、質(zhì)量這些因素也不會(huì)有太深的概念，所以在選擇建筑材料的同時(shí)，往往會(huì)用很多價(jià)格高昂的產(chǎn)品，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是一種很大的承擔(dān)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想減去這些負(fù)擔(dān)，只有抬高最后的工程造價(jià)，最終導(dǎo)致投資者、開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力都會(huì)有所損害。而很多采用新型技術(shù)、多元化結(jié)構(gòu)和復(fù)雜的工藝手段的設(shè)計(jì)，對(duì)于后續(xù)施工的壓力十分巨大，很少在維持設(shè)計(jì)思路的同時(shí)又保證進(jìn)度。
（二）預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的能力不高
我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)并沒(méi)有過(guò)多考慮生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)今社會(huì)很多投資都會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，例如：金融風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)等多種類(lèi)型，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中無(wú)法保證把所有的風(fēng)險(xiǎn)隱患都建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制當(dāng)中。
（三）對(duì)于工程造價(jià)的掌控
房地產(chǎn)企業(yè)目的都是為了獲得利潤(rùn)，而想要獲得應(yīng)有的利潤(rùn)，就需要控制工程的造價(jià)，如果沒(méi)有一個(gè)良好的監(jiān)督、管理來(lái)輔助控制項(xiàng)目在具體決策與實(shí)施過(guò)程中的造價(jià)問(wèn)題，那么在未來(lái)的招標(biāo)、施工建設(shè)、竣工查收等一系列階段都會(huì)存在很大問(wèn)題。一個(gè)計(jì)劃中如果沒(méi)有良好的成本控制能力，那么未來(lái)在利潤(rùn)的獲取上也將沒(méi)有優(yōu)異的成果。
二、就目前的現(xiàn)狀進(jìn)行如何的改變
（一）建立優(yōu)秀的品牌形象
現(xiàn)如今房地產(chǎn)事業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，而消費(fèi)者也從原來(lái)的懵懵懂懂變得略有了解，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)重大的挑戰(zhàn)，而如果能在消費(fèi)者的心中建立一種優(yōu)秀的品牌形象，那就會(huì)在未來(lái)的市場(chǎng)中占有一席之地，品牌的存在不能光靠廣告的投入或者房地產(chǎn)企業(yè)的自我美化，應(yīng)該以?xún)?yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)和良好的服務(wù)來(lái)打造自己的品牌。逐步的讓消費(fèi)者接受、喜愛(ài)，在市場(chǎng)中形成自己獨(dú)有的形象及標(biāo)準(zhǔn)，品牌形象對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的幫助是非常大的。
（二）工程造價(jià)的控制
在建筑的過(guò)程中，如果想獲得較高的收益，必須有效的減少整體建筑過(guò)程中的成本，成本對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)是是否獲得盈利的基本要求。在整體施工過(guò)程中掌握具體的成本，有目標(biāo)、有計(jì)劃的開(kāi)展具體的施工計(jì)劃。在進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)決策時(shí)，需要根據(jù)所在位置的具體市場(chǎng)情況，場(chǎng)地附近的環(huán)境因素等，先規(guī)劃基本的策略，初期所使用資金等問(wèn)題，組織好管理、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)三方面的協(xié)調(diào)工作，一起討論整體設(shè)計(jì)的合理性與準(zhǔn)確性，為建設(shè)成本的管理打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)，有了合理性的成本控制，才能在未來(lái)獲得較大的利潤(rùn)。
（三）風(fēng)險(xiǎn)控制管理的加強(qiáng)
風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常重要的事情，如何科學(xué)合理的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主要方法，成本的降低代表了企業(yè)利潤(rùn)的提升。在初期建設(shè)的過(guò)程中應(yīng)該制定出企業(yè)的承擔(dān)底線(xiàn)，如果在企業(yè)的決策過(guò)程中發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于企業(yè)所能承擔(dān)的底線(xiàn)時(shí)，果斷放棄現(xiàn)有項(xiàng)目，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)回避的目的。當(dāng)然這種回避手段是相對(duì)消極的方法，這種情況只在企業(yè)所下的決策十分危險(xiǎn)的同時(shí)才需要采取的手段，正常的情況下可以用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方法來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，主要形式是簽訂合同與購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者可以通過(guò)與乙方簽訂有效合同的同時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到乙方的身上，在合同不履行的情況下由乙方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。而保險(xiǎn)作為現(xiàn)在最廣泛的轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)形式，無(wú)疑是非常可靠的，雖然會(huì)增加企業(yè)一部分的成本，但是在造成意外的同時(shí)，防止了企業(yè)的巨大虧損。
三、結(jié)語(yǔ)
在國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的飛速發(fā)展下，未來(lái)會(huì)有很多國(guó)內(nèi)外企業(yè)的合作與投資，這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)很好的機(jī)遇，需求與競(jìng)爭(zhēng)加劇的同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)質(zhì)量的要求也有很大提高，為了更好的發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)，一定要做到良好的經(jīng)營(yíng)與管理，累積更多的經(jīng)營(yíng)，讓我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)上升到一個(gè)新的高度。
篇5
第三條 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓?zhuān)煽h級(jí)以上人民政府代表國(guó)家依法行使出讓權(quán)，以規(guī)劃前提，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則。
第四條 國(guó)內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人，均可依法在我省行政區(qū)域內(nèi)取得國(guó)有土地使用權(quán)，進(jìn)行房地開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。
第五條 國(guó)有土地使用權(quán)的出讓由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)，土地行政主管部門(mén)具體實(shí)施。
國(guó)有土地使用權(quán)出讓后的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的管理，由建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)具體實(shí)施。
第二章 國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押
第六條 土地使用權(quán)的出讓采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)等方式進(jìn)行。由土地使用者與市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂合同，支付出讓金，辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。
第七條 土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地。
土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定用途的，需經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，按規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。
第八條 通過(guò)有償出讓取得土地使用權(quán)者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和項(xiàng)目總投資20％進(jìn)行投資、開(kāi)發(fā)土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
第九條 以行政劃撥取得土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的單位和個(gè)人進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府土地管理部門(mén)簽訂土地使用出讓合同，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金，方可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
第十條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。
第十一條 土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、雙方當(dāng)事人應(yīng)簽訂合同，并在20日內(nèi)按國(guó)家規(guī)定到有關(guān)部門(mén)辦理登記手續(xù)。
第十二條 因處分抵押財(cái)產(chǎn)取得土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)?shù)疆?dāng)?shù)厥小⒖h土地管理和房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。
抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理注銷(xiāo)抵押登記手續(xù)。
第十三條 土地使用期滿(mǎn)，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回，土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，由當(dāng)?shù)厥小⒖h土地管理部門(mén)注銷(xiāo)其土地使用權(quán)登記手續(xù)，并予公告。
在收回土地使用權(quán)的同時(shí)，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得，由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門(mén)注銷(xiāo)其所有權(quán)登記手續(xù)，并予公告。
第十四條 土地使用期滿(mǎn)，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期，續(xù)期的最高所限由市、縣土地管理部門(mén)按有關(guān)規(guī)定核定。
申請(qǐng)續(xù)期的土地使用者，應(yīng)當(dāng)與市、縣人民政府土地管理部門(mén)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。
第十五條 土地使用權(quán)出讓期未滿(mǎn)，國(guó)家因社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)補(bǔ)償。
第十六條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押中發(fā)生地增值的應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地收益金（或土地增值費(fèi)）。
第三章 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)
第十七條 鼓勵(lì)以各種形式搞活房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：
（一）實(shí)行房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)，大力發(fā)展商品房建設(shè)。
（二）開(kāi)辟第三產(chǎn)業(yè)用房，房地產(chǎn)管理部門(mén)和房產(chǎn)所有權(quán)單位應(yīng)在當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)籌安排下，在符合城市規(guī)劃的前提下，有計(jì)劃地把臨街、繁華地段的房屋和場(chǎng)地改造為營(yíng)業(yè)性用房、用地。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)可開(kāi)展房地產(chǎn)吞吐業(yè)務(wù)；接受單位和個(gè)人的委托開(kāi)展多種形式的房地產(chǎn)信托代管業(yè)務(wù)；開(kāi)展代建、代營(yíng)及有償維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)活動(dòng)。
（四）利用現(xiàn)有房地產(chǎn)資源，開(kāi)展橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)合或合股經(jīng)營(yíng)。
第十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須由有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)。
第十九條 國(guó)內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，必須按規(guī)定申辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括專(zhuān)營(yíng)、兼營(yíng)和單項(xiàng)開(kāi)發(fā)，下同）。
申辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的，必須持主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件和銀行驗(yàn)資證明，經(jīng)有相應(yīng)審批權(quán)限的建設(shè)行政主管部門(mén)進(jìn)行資質(zhì)審定，發(fā)給資質(zhì)等級(jí)證書(shū)，憑證到工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)，辦理有關(guān)手續(xù)。
第二十條 各種所有制的房屋均可依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)、租憑、抵押等。
第二十一條 買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押地上建筑物或附著物時(shí)，其土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但地上建筑物及其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)、出租、抵押的除外。
第二十二條 各種所有制房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)、租憑、抵押等，國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及其他房地產(chǎn)流通過(guò)程中發(fā)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，均須到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)進(jìn)行。交易雙方按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，簽訂并嚴(yán)格履行協(xié)議、合同。
第二十三條 市、縣房地產(chǎn)交易管理部門(mén)可建立常設(shè)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，提供合法的交易場(chǎng)所。市場(chǎng)主要功能是：
1.宣傳房地產(chǎn)政策、法律、法規(guī)，提供咨詢(xún)服務(wù)。
2.為交易當(dāng)事人提供洽談、協(xié)商的場(chǎng)所和展示行情、市場(chǎng)交易信息等各種服務(wù)。
3.為房地產(chǎn)交易中介服務(wù)單位和個(gè)人提供合法的經(jīng)營(yíng)窗口。
4.引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)入市場(chǎng)。
5.為房地產(chǎn)抵押、拍賣(mài)、吞吐等房地產(chǎn)流通業(yè)務(wù)提供公開(kāi)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。
第二十四條 房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的具體規(guī)則及房地產(chǎn)交易 管理手續(xù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由有關(guān)部門(mén)另行制定。
第二十五條 房地產(chǎn)交易價(jià)格根據(jù)不同的交易對(duì)象，實(shí)行指令性?xún)r(jià)格、指導(dǎo)性?xún)r(jià)格、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格。各類(lèi)價(jià)格的計(jì)價(jià)原則和標(biāo)準(zhǔn)，由縣以上人民政府物價(jià)部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)管理等有關(guān)部門(mén)制定，報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)實(shí)施。
第二十六條 商品房可以預(yù)售，預(yù)售房產(chǎn)必須具備下列條件：
1.房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和經(jīng)過(guò)出讓取得的《國(guó)有土地使用證》。
2.除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投資已達(dá)該建設(shè)項(xiàng)目總投資的20％以上。
3.工程施工進(jìn)度和竣工交付日期已確定。
4.預(yù)售計(jì)劃和對(duì)象符合規(guī)定。
5.已落實(shí)預(yù)售款收取和使用的監(jiān)督方案。
預(yù)售商品房的出售方和購(gòu)買(mǎi)方應(yīng)依法簽訂商品房購(gòu)銷(xiāo)合同，并嚴(yán)格履行。處理商品房購(gòu)銷(xiāo)合同糾紛，適用《經(jīng)濟(jì)合同法》的基本原則和有關(guān)規(guī)定。
第二十七條 允許外商以獨(dú)資、中外合資、中外合作等形式開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。
外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，依照我國(guó)和我省有關(guān)法律、法規(guī)及政策，享受優(yōu)惠待遇。
第二十八條 設(shè)立開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)外商投資企業(yè)，須按外商投資企業(yè)辦理審批手續(xù)。
設(shè)立開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)，應(yīng)持批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)、可行性報(bào)告、章程和企業(yè)技術(shù)資質(zhì)證明，報(bào)有審批權(quán)的建設(shè)行政主管部門(mén)審定企業(yè)技術(shù)資質(zhì)等級(jí)。
第四章 責(zé)任與處罰
第二十九條 違反本辦法，侵犯土地所有權(quán)或使用權(quán)的，由縣以上土地管理部門(mén)責(zé)令其停止侵犯，賠償損失。被侵權(quán)人也可以直接向人民法院起訴。
第三十條 不按土地出讓合同規(guī)定的期限投資建設(shè)的，應(yīng)收取土地閑置費(fèi)，閑置2年以上者，由原批準(zhǔn)土地使用權(quán)的機(jī)關(guān)無(wú)償收回土地使用權(quán)。
第三十一條 未按本辦法取得資質(zhì)合格證進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)或未辦理登記手續(xù)，擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的，其有關(guān)協(xié)議、合同無(wú)效，分別由縣級(jí)以上建設(shè)行政主管部門(mén)和土地管理部門(mén)沒(méi)收其非法收入，并可根據(jù)情節(jié)處以罰款。由此造成經(jīng)濟(jì)損失的，依法追究直接責(zé)任人或單位主管人員的經(jīng)濟(jì)責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第三十二條 城市規(guī)劃和有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行政管理部門(mén)的工作人員失職、瀆職，或利用職務(wù)便利弄虛作假、徇私舞弊、敲詐勒索的，視情節(jié)輕重，依法給予行政、經(jīng)濟(jì)處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。
第五章 附 則
篇6
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)存在的風(fēng)險(xiǎn)
1.社會(huì)政策和治安風(fēng)險(xiǎn)
政府政策的出臺(tái)，其目的都是積極的，但是對(duì)于房地產(chǎn)投資商和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，卻可能成為風(fēng)險(xiǎn)的因素。政府為了達(dá)到某種預(yù)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)或限制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不正常發(fā)展而采取一系列的政策，均對(duì)房地產(chǎn)投資帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是全局性的。
另外，社會(huì)治安也回直接影響到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。社會(huì)治安關(guān)系到人們的財(cái)產(chǎn)安全與生命安全，只有社會(huì)治安狀況良好，人們才能安居樂(lè)業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)才能有更好的保障。
2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)的供求關(guān)系變化的不確定性對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的風(fēng)險(xiǎn)。供求關(guān)系的變化必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，在一般情況下，市場(chǎng)供大于求會(huì)致使房產(chǎn)價(jià)格下降，求大于供也會(huì)使得房產(chǎn)價(jià)格上升。這種變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。
房地產(chǎn)不能移動(dòng)，位置固定，是真正意義上的不動(dòng)產(chǎn)，所以投資房地產(chǎn)的資金流動(dòng)差。房地產(chǎn)位置的固定性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性和個(gè)別性市場(chǎng)，也必然增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜性和難度。房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的周期長(zhǎng)的特點(diǎn)也使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)在市場(chǎng)的變化中處于不利地位。開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件變化的可能性就越大，開(kāi)發(fā)后期的費(fèi)用和建設(shè)項(xiàng)目的租金和售價(jià)便越不確定，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)也越大。
3.經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)不周或其他內(nèi)部因素而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。投資者由于主觀(guān)上對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的判斷錯(cuò)誤或決策失誤，它可能發(fā)生在投資方式的選擇、投資地點(diǎn)的選擇以及投資類(lèi)型的選擇之中，在進(jìn)行每一個(gè)選擇是都面臨著不確定性，一旦做出了錯(cuò)誤的選擇便將對(duì)投資項(xiàng)目產(chǎn)生很大的影響。因企業(yè)管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市場(chǎng)時(shí)機(jī)將手中的物業(yè)脫手，以致使其空置率過(guò)高，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用增加，經(jīng)營(yíng)凈收入期望值。
4.貨幣政策引起的風(fēng)險(xiǎn)
通貨膨脹因素。當(dāng)通貨膨脹時(shí)，貨幣貶值，建材價(jià)格上漲，工程造價(jià)被大幅度的提高，對(duì)于周期較長(zhǎng)的正在建設(shè)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一場(chǎng)災(zāi)難。銀行利率的變動(dòng)也可能會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)帶來(lái)?yè)p失。一般地，使用高利率折現(xiàn)，會(huì)降低投資者的凈現(xiàn)值收益；利率的上升，會(huì)直接增加投資者的成本，加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)；利率的變動(dòng)還影響到社會(huì)的購(gòu)買(mǎi)力，影響社會(huì)總資金的供給，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格間接產(chǎn)生影響，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避
1.及時(shí)準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)投資前便應(yīng)該對(duì)投資后可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)合理有效的預(yù)測(cè)，然后再進(jìn)行合理的投資。通過(guò)全面的市場(chǎng)調(diào)查和充分的市場(chǎng)研究，在獲取盡可能詳細(xì)的、高質(zhì)量的信息資料的基礎(chǔ)上，對(duì)市場(chǎng)的走向做出合理的估計(jì)，從而做出合理的投資，使投資交易得到有效的保證。通過(guò)環(huán)境分析，對(duì)國(guó)家或政府可能出現(xiàn)的政策變化進(jìn)行預(yù)測(cè)，以便調(diào)整房地產(chǎn)投資，更好地得到國(guó)家或政府的支持。
2.風(fēng)險(xiǎn)控制
選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的投資項(xiàng)目或投資方式，可減少投資結(jié)果的不確定性，使投資收益得到更好的保證。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)太大的自己所無(wú)法承擔(dān)的項(xiàng)目作出放棄的決定。放棄是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)回避的最徹底的一種辦法，但放棄風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也放棄了利潤(rùn)，因此也是一種比較消極的防范風(fēng)險(xiǎn)的方法。
3.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可通過(guò)各種合理合法措施將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去。一是保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，開(kāi)發(fā)商可通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)保險(xiǎn)，若投資后發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損失，則可由保險(xiǎn)公司提供補(bǔ)償，還可通過(guò)購(gòu)買(mǎi)其他各種保險(xiǎn)，把自然災(zāi)害，意外事故等可能造成的各種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移該保險(xiǎn)公司；二是契約合同轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可通過(guò)契約合同將可能出現(xiàn)的損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)或法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)業(yè)的其他人；三是財(cái)務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)移，如發(fā)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司股票、尋求合作伙伴等通過(guò)尋求外部資金的方式將部分風(fēng)險(xiǎn)損失、財(cái)務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)移給他人。
4.風(fēng)險(xiǎn)分散
不同項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及收益能力是不盡相同的，投資者將投資額分別投入到不同的投資對(duì)象中去，既開(kāi)發(fā)住宅，又經(jīng)營(yíng)寫(xiě)字樓，還可以從事土地轉(zhuǎn)讓等從事多種房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，可以獲得比將所有投資資金集中于一個(gè)項(xiàng)目或或一種方式上更穩(wěn)定的收入，又能夠有效控制風(fēng)險(xiǎn)。另外，跨區(qū)域的房地產(chǎn)投資組合可以均衡地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的影響，同時(shí)減少個(gè)別地區(qū)經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
篇7
一、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理
1.風(fēng)險(xiǎn)管理的定義
風(fēng)險(xiǎn)管理是對(duì)潛在的意外損失進(jìn)行識(shí)別、衡量和處理。它不僅包括對(duì)物的風(fēng)險(xiǎn)管理，而且也包括對(duì)人的風(fēng)險(xiǎn)管理；不僅包括對(duì)損失的風(fēng)險(xiǎn)管理，而且包括對(duì)盈虧的風(fēng)險(xiǎn)管理；它不局限于某一業(yè)務(wù)范圍內(nèi)，而是對(duì)企業(yè)一切開(kāi)發(fā)活動(dòng)和開(kāi)發(fā)全過(guò)程實(shí)行有效的管理 。
2.風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性
(1)風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)內(nèi)部機(jī)制運(yùn)行的要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)要取得投資的成功，減少盲目性，就要求它認(rèn)真地識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格地控制風(fēng)險(xiǎn)，巧妙地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
(2)風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所處的外部環(huán)境的要求。一方面，由于國(guó)內(nèi)外及區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境不斷變化，在一定程度上增大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)投資的風(fēng)臉性;另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不充分市場(chǎng)，價(jià)值規(guī)律如同一只“看不見(jiàn)的手”給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資帶來(lái)巨大的不確定性。
(3)風(fēng)險(xiǎn)管理是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的要求，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但其中也存在周期性波動(dòng)，并多次出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的“低迷期”， 這就要求從宏觀(guān)和微觀(guān)結(jié)合上加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理，保證我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、健康、正常發(fā)展。
3.風(fēng)險(xiǎn)控制的對(duì)策
(1)風(fēng)險(xiǎn)的回避。風(fēng)險(xiǎn)的回避是對(duì)付風(fēng)險(xiǎn)最徹底的手段，它可以完全解除某一特定風(fēng)險(xiǎn)可能造成的損失。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理中，它是一種簡(jiǎn)單有效的方法。
(2)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和減輕。①惟確預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，充分掌握影響項(xiàng)目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)資料，并且對(duì)此加以分析和綜合，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，建立一個(gè)龐大的信息系統(tǒng)，從而通過(guò)科學(xué)預(yù)測(cè)，選擇適宜的投資方向，減少房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的盲目性。②近早完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期逾長(zhǎng)，項(xiàng)目受到各種不確定因素影響程度越大，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)盡可能地縮短開(kāi)發(fā)期有助于減輕風(fēng)險(xiǎn)。③預(yù)租預(yù)售。針對(duì)商品房售價(jià)、租金的不確定性以及商品房完工后可能出現(xiàn)租售困難而引起的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)預(yù)租預(yù)售可以緩解風(fēng)險(xiǎn)。
(3)風(fēng)險(xiǎn)的隔離與結(jié)合。風(fēng)險(xiǎn)的隔離是將企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)單位進(jìn)行空間和時(shí)間的分離，以便達(dá)到減輕風(fēng)險(xiǎn)損失的目的；風(fēng)險(xiǎn)結(jié)合是通過(guò)增加風(fēng)臉單位的數(shù)里提高企業(yè)預(yù)防未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的能力。具體措施包括:①可以通過(guò)合并或擴(kuò)大規(guī)模，實(shí)行跨地區(qū)的企業(yè)集團(tuán)式經(jīng)營(yíng)，從而增加風(fēng)險(xiǎn)單位，降低風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)立足本地市場(chǎng)，大力開(kāi)拓外地市場(chǎng)，從而使企業(yè)避免因區(qū)域環(huán)境影晌而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。②實(shí)行開(kāi)發(fā)、管理一條龍服務(wù)和“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，輔之以其他與之相關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)制度，轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，提高企業(yè)的自身競(jìng)爭(zhēng)能力。③拓寬經(jīng)營(yíng)思路，采取商品房出售、出租、典當(dāng)、抵押等多種經(jīng)營(yíng)方式并存，來(lái)降低商品房銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。④實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)向保險(xiǎn)公司投保，交納保險(xiǎn)費(fèi)。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，由保險(xiǎn)公司來(lái)補(bǔ)償損失，從而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司來(lái)承擔(dān)。⑤風(fēng)險(xiǎn)的自我承擔(dān)。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)不可避免或者冒此風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利潤(rùn)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該采取積極手段主動(dòng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)自我保險(xiǎn)。
二、為房地產(chǎn)投資者創(chuàng)造良好的投資環(huán)境
政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)管理，為房地產(chǎn)企業(yè)健康、正常發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境。借鑒經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)防范和控制風(fēng)險(xiǎn)取得的一系列成功經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)政府對(duì)此采取以下措施:
1.加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控
政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)調(diào)控應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)施經(jīng)常性徽調(diào)、短期微調(diào)和中長(zhǎng)期發(fā)展相協(xié)調(diào)的方式，在調(diào)控時(shí)機(jī)上盡可能“早半拍”，根據(jù)周期的先行景氣指標(biāo)及時(shí)進(jìn)行調(diào)控，避免“急剎車(chē)”帶來(lái)的巨大震蕩。在調(diào)控力度上，應(yīng)盡可能實(shí)現(xiàn)宏觀(guān)調(diào)控“軟著陸”， 避免力度過(guò)大或不足造成的大幅度波動(dòng)和惡性發(fā)展。在調(diào)整節(jié)奏上應(yīng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，實(shí)施適度緊縮與適度擴(kuò)張交叉進(jìn)行，在總量控制前提下實(shí)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。
2.調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡
在土地一級(jí)市場(chǎng)上，要在土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃指導(dǎo)下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)用地實(shí)行總量控制，保證土地供需平衡。在土地使用權(quán)的出讓方式上，更多采用招標(biāo)、拍賣(mài)方式，減少協(xié)議出讓方式中的“市長(zhǎng)價(jià)”和“人情價(jià)”。重視清理土地隱形市場(chǎng)。在土地二級(jí)市場(chǎng)上，優(yōu)化房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)在總量和結(jié)構(gòu)上達(dá)到平衡。一方面限制高級(jí)住宅、高標(biāo)準(zhǔn)賓館、花園別墅和度假村的建設(shè);另一方面，大力發(fā)展適銷(xiāo)對(duì)路的普通住宅，在資金、稅收上向微利房和解困房?jī)A斜，引導(dǎo)資金流向普通住宅建設(shè)。
篇8
1．前言
加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的工程管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)具有很大的意義，同時(shí)結(jié)合我國(guó)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理方面存在的問(wèn)題，有必要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的策劃、施工、物業(yè)等方面加強(qiáng)管理。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理研究
2.1安全管理
（1）項(xiàng)目部要建立和健全關(guān)于安全的管理規(guī)章制度和安全責(zé)任制，在安全的管理過(guò)程中要做到有章可循，有法可依，有責(zé)可究。
（2）在安全管理過(guò)程中要嚴(yán)格按照各項(xiàng)安全管理制度執(zhí)行，與項(xiàng)目管理人員、施工人員簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任狀，并制訂責(zé)任目標(biāo)目標(biāo)。通過(guò)全員安全培訓(xùn)提高員工安全意識(shí)，對(duì)于需要特種作業(yè)人員要執(zhí)行持證上崗。
（3）按照安全管理規(guī)定規(guī)做好安措費(fèi)用的投入。套做到有先知性的投入，并有針對(duì)、有預(yù)防、有措施。
2.2質(zhì)量管理
（1）做好項(xiàng)目部質(zhì)量管理制度和獎(jiǎng)罰制度，跟班組長(zhǎng)簽訂質(zhì)量承諾書(shū)，在各種規(guī)章制度健全的基礎(chǔ)上實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)秀優(yōu)、懲罰惡劣，充分調(diào)動(dòng)勞動(dòng)者的積極性。
（2）嚴(yán)把原料關(guān)，材料是直接構(gòu)成工程實(shí)體的使用材料的好壞，直接決定工程質(zhì)量的優(yōu)劣。在工程材料的采購(gòu)、驗(yàn)收時(shí)，要嚴(yán)格按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行檢驗(yàn)，杜絕不符合要求的材料用到工程中，從原料上確保工程質(zhì)量。
（3）嚴(yán)把質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)。在一個(gè)分項(xiàng)工程完工后對(duì)質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)合格與否做出認(rèn)可，要求我們認(rèn)真嚴(yán)肅的對(duì)待。按照建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和配套的分部分項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，分批次進(jìn)行抽查，不合格項(xiàng)目堅(jiān)決要求返工處理。
2.3成本管理
（1）項(xiàng)目工程承包后應(yīng)詳細(xì)的編制施工預(yù)算，施工預(yù)算是項(xiàng)目目?jī)?nèi)部使用的預(yù)算，項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)施工預(yù)算情況分析每個(gè)分項(xiàng)工程所使用料、機(jī)、工的消耗情況，并與定額預(yù)算進(jìn)行比較。一般施工定額消耗量要比預(yù)算定額低。定額預(yù)算消耗量是施工消耗中的最高指標(biāo)。
（2）依據(jù)施工或定額預(yù)算編制成本計(jì)劃，計(jì)劃的編制應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)，不能憑經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算，也不能用概算指標(biāo)概算，應(yīng)比預(yù)算還要仔細(xì)。各種人、機(jī)、材消耗量乘以其各自單價(jià)構(gòu)成工程直接費(fèi)用，依據(jù)各自公司管理水平，取定綜合管理費(fèi)構(gòu)成項(xiàng)目的間接成本，二者相加即為項(xiàng)目的成本計(jì)劃。
（3）項(xiàng)目應(yīng)分階段的進(jìn)行成本核算，階段的劃分宜合理，可按照工程部位，也可按照年季月等，最后項(xiàng)目完工后進(jìn)行總的成本核算，采用國(guó)家會(huì)計(jì)統(tǒng)一用表認(rèn)真編制成本核算表。
（4）對(duì)進(jìn)行成本分析，對(duì)成本計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行比較。總結(jié)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，為本項(xiàng)目的結(jié)算提相應(yīng)供依據(jù)，同時(shí)后續(xù)工程的成本計(jì)劃和控制提供基礎(chǔ)資料。
3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)工程管理研究
3.1質(zhì)量管理
3.1.1創(chuàng)建體系，完善制度
質(zhì)量保證體系，能否真正發(fā)揮實(shí)效發(fā)揮實(shí)際作用，是整個(gè)工程質(zhì)量控制工作能否真正有效進(jìn)行下去的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。根據(jù)房屋建筑工程形式，建立良好的保障體系，對(duì)當(dāng)前的施工作業(yè)管理制度進(jìn)行更新調(diào)整，這些都有助于提高工程質(zhì)量。這就要求建筑工程單位施工單位在確保質(zhì)量保證體系能有效運(yùn)行下去的前提下，按照施工的必要步驟，逐步地對(duì)質(zhì)量保證體系進(jìn)行修改和完善。除此以外，還要結(jié)合現(xiàn)代化建筑指標(biāo)體系，積極更新建筑施工規(guī)章制度，同時(shí)做好各個(gè)方面的工程管理。工現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量保證體系必須由總承包單位項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)在其承包施工的工程范圍內(nèi)建立，并統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理。對(duì)施工材料控制，對(duì)施工環(huán)境環(huán)境控制，主要是對(duì)工程地質(zhì)、水文、氣象等，有一定的了解和掌握。
3.1.2全面準(zhǔn)備，互相交流 房屋建筑工程施工的全面準(zhǔn)備就包括前期準(zhǔn)備以及后期工作。施工前期的工程準(zhǔn)備工作是保證房屋建筑施工順利開(kāi)展的基礎(chǔ)，所以必須認(rèn)真做好工程前期的準(zhǔn)備工作，制定好切實(shí)可行的方案。事前準(zhǔn)備包括施工管理人員的工作分配、對(duì)施工操作人員的工作培訓(xùn)、施工技術(shù)的事前探討以及對(duì)施工材料的選購(gòu)、施工工具的準(zhǔn)備、對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的了解。房屋施工人員應(yīng)該盡早達(dá)到施工現(xiàn)場(chǎng)，熟悉周?chē)沫h(huán)境，在研究工程圖紙后，再結(jié)合實(shí)際情況做好施工布置準(zhǔn)備。在中期工作期間，遇到技術(shù)難題要經(jīng)過(guò)討論，向先進(jìn)施工單位學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，將難題解決。
3.1.3加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理
協(xié)調(diào)管理共有以下三個(gè)協(xié)調(diào)管理部分：技術(shù)協(xié)調(diào)、管理協(xié)調(diào)以及組織協(xié)調(diào)。技術(shù)協(xié)調(diào)，即提高設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量，優(yōu)化水平，在圖紙完成的時(shí)候多處審查，一一將問(wèn)題查出進(jìn)行糾正。管理協(xié)調(diào)，則是提出要建立一套健全的管理制度，通過(guò)制度的提出減少在工作配合中會(huì)遇到的問(wèn)題從而解決各施工部門(mén)的協(xié)調(diào)工作。組織協(xié)調(diào)，即建立專(zhuān)門(mén)的協(xié)調(diào)會(huì)議制度，解決施工中的協(xié)調(diào)問(wèn)題。對(duì)于較復(fù)雜的部位，在施工應(yīng)組織專(zhuān)門(mén)的協(xié)調(diào)會(huì)，使各部門(mén)進(jìn)一步明確施工順序和責(zé)任。
3.1.4提高施工人員職業(yè)素質(zhì)
工程質(zhì)量是所有參加工程項(xiàng)目施工的技術(shù)管理干部、操作人員以及服務(wù)人員共同工作的結(jié)果，所以施工人員是形成工程質(zhì)量的主要因素。現(xiàn)在很多施工單位，在施工中采用很多職業(yè)素質(zhì)較低的工人和技術(shù)人員，有的技術(shù)人員連一些基本的常識(shí)也不懂就上崗，以致在施工過(guò)程中容易發(fā)生一些常識(shí)失誤，這給施工質(zhì)量控制工作帶來(lái)了許多不必要的麻煩。因此，想要施工質(zhì)量能提高上去，首先要做的就是從嚴(yán)格招聘施工和技術(shù)人員，提高施工人員職業(yè)素質(zhì)。施工人員必須樹(shù)立以質(zhì)量第一的觀(guān)念，懂得為客戶(hù)服務(wù)，把社會(huì)利益和企業(yè)利益綜合考慮。除此之外，管理干部、技術(shù)人員都應(yīng)具有較強(qiáng)的規(guī)劃和管理能力，能夠組織施工和進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)的能力，盡力質(zhì)量檢查。在團(tuán)隊(duì)中，所有人員都應(yīng)該樹(shù)立一絲不茍的工作作風(fēng)，懂得嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程的法制觀(guān)念，最終保證工程質(zhì)量。
3.2開(kāi)發(fā)管理
是指開(kāi)發(fā)企業(yè)為成功完成工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)， 對(duì)公司里面的人力資源部、財(cái)務(wù)部、工程項(xiàng)目部、銷(xiāo)售部和后勤部門(mén)開(kāi)展的管理工作，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)后后續(xù)工作的基礎(chǔ)。工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度開(kāi)展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購(gòu)和庫(kù)存、施工企業(yè)的確認(rèn)與協(xié)作、施工質(zhì)量及進(jìn)度的把關(guān)、相關(guān)合同的簽訂、內(nèi)部細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的修改、報(bào)建等。
財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行企業(yè)的資金管理，并對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)情況的定期報(bào)表，工作內(nèi)容為：建設(shè)工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)劃、施工企業(yè)的工程資金的發(fā)放和開(kāi)發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的管理。銷(xiāo)售部門(mén)顧名思義，就是售樓，銷(xiāo)售方式為：促銷(xiāo)方式的策劃、定價(jià)和銷(xiāo)售渠道的建設(shè)。人力資源管理部門(mén)主要服裝對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)員工工作任務(wù)分配、管理工作人員資料、進(jìn)行績(jī)效考核和激勵(lì)體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門(mén)負(fù)責(zé)
3.3施工管理
對(duì)工程施工項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程加以管理，也就是施工管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司基本由工程管理部門(mén)主要負(fù)責(zé)施工管理， 不過(guò)工程整體的管理方式及承包模式由公司各級(jí)管理曾針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來(lái)決定。 主要模式有：分別發(fā)包、GC、MC、設(shè)計(jì)加施工承包、Construction Management）發(fā)包方式等。
在中國(guó)，房地產(chǎn)的施工建設(shè)主要采用分別發(fā)包和 GC 來(lái)進(jìn)行。 工程項(xiàng)目較大、 或?qū)哟伪容^高， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采用 MC 或CM 模式來(lái)開(kāi)展施工管理。 開(kāi)發(fā)人和某家能力好的企業(yè)或個(gè)體簽訂施工總承包管理合同， 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體施工組管理稱(chēng)為施工總承包管理。 正常情況下該 MC 企業(yè)不參與具體工程的施工，而是分包工作。 MC 模式能夠加速施工進(jìn)度，CM 是由開(kāi)發(fā)企業(yè)托付給 CM 企業(yè)，以一個(gè)承包商的身份，使用快速路徑的生產(chǎn)開(kāi)展方式，來(lái)開(kāi)展施工管理，直接控制施工進(jìn)度，影響設(shè)計(jì)方式，它和開(kāi)發(fā)人簽訂“cost plus”協(xié)議。 其優(yōu)勢(shì)是設(shè)計(jì)與施工完全連接，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎(chǔ)上，以最迅速的速度完成高標(biāo)準(zhǔn)的工程項(xiàng)目。 想要達(dá)到這樣的目標(biāo)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在施工的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制上發(fā)揮積極作。 通過(guò)驗(yàn)資、招投標(biāo)、施工檢查、監(jiān)理企業(yè)的檢查、工程款的發(fā)放等，對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本開(kāi)發(fā)人能夠進(jìn)行控制。 另外還包括對(duì)供貨商的協(xié)調(diào)與控制。
4．結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的工程管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要意義，我們應(yīng)該不斷的加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的工程管理。
參考文獻(xiàn)：
[1]王文萱; 李明孝; 吳鳳平 工程管理專(zhuān)業(yè)中《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理》課程的教學(xué)研究今日科苑2007-06-23期刊
[2]鄭先桿 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的若干法律問(wèn)題研究復(fù)旦大學(xué)2009-10-18碩士
篇9
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中，其工程管理貫徹始終于整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，它的主要內(nèi)容按先后排列分為：策劃流程管理、開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理、施工進(jìn)度管理及物業(yè)管理四個(gè)主要部分。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想做好工程整體，其中決策、團(tuán)體、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是項(xiàng)目獲得成功的基礎(chǔ)。本論文主要對(duì)這四項(xiàng)的管理主要內(nèi)容和基本原則進(jìn)行分析，然后重點(diǎn)闡述四個(gè)管理項(xiàng)目的關(guān)系；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有合適的建議和參考價(jià)值。
1策劃管理
對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程的管理，業(yè)內(nèi)稱(chēng)之為策劃管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)把建設(shè)樓盤(pán)的策劃設(shè)計(jì)交給合適的設(shè)計(jì)公司來(lái)完成，就必須要進(jìn)行成本、進(jìn)程和目標(biāo)進(jìn)行管理和控制。可建設(shè)或使用策劃管理軟件來(lái)對(duì)其設(shè)計(jì)開(kāi)展管理。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。即策劃管理使用軟件和策劃設(shè)計(jì)軟件是比較獨(dú)立的專(zhuān)業(yè)軟件，策劃管理使用軟件向的是'管理'，策劃設(shè)計(jì)軟件面向的是'設(shè)計(jì)'。
策劃管理和策劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，策劃管理系統(tǒng)成立的主要目的之一就是提高策劃設(shè)計(jì)結(jié)果檢查和管理水平。策劃管理信息系統(tǒng)與策劃設(shè)計(jì)關(guān)系的主要內(nèi)容是：保證策劃設(shè)計(jì)結(jié)果滿(mǎn)足其項(xiàng)目策劃的標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)電腦提供的各種檢查工具，提高策劃設(shè)計(jì)管理的水準(zhǔn)。要做的主要工作涵蓋以下幾條：
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人對(duì)于其項(xiàng)目的策劃設(shè)計(jì)主要內(nèi)容、原則進(jìn)行確認(rèn)，作為管理系統(tǒng)過(guò)程輸入主要內(nèi)容，在策劃結(jié)束必須對(duì)策劃方案進(jìn)行檢查和評(píng)個(gè)，合適地采納反饋和修定的控制形式進(jìn)行整改，并最后選擇合適的設(shè)計(jì)方案。
（2）策劃管理應(yīng)盡量降低對(duì)策劃設(shè)計(jì)工作性質(zhì)的改變。為了能夠在電腦中自動(dòng)計(jì)算、查詢(xún)、分析各種策劃數(shù)據(jù)，需要將以往面向制圖的策劃圖，改變?yōu)槊嫦?GIS 空間分析的可視化策劃圖。不過(guò)，應(yīng)該盡可能減少對(duì)策劃設(shè)計(jì)員工原有工作習(xí)性的變化，允許只對(duì)必須計(jì)算的方面提出合理要求，要求策劃設(shè)計(jì)員工在設(shè)計(jì)圖層時(shí)，遵循圖層分層和編碼規(guī)定設(shè)計(jì)，其他要素包含一些裝飾性的圖素要求能夠放寬。
（3）提出合理的策劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)楝F(xiàn)在大部分策劃設(shè)計(jì)企業(yè)都使用AutoCAD 軟件，所以需要根據(jù)以上原則，在國(guó)家、部門(mén)、地方標(biāo)準(zhǔn)的原有基礎(chǔ)上建設(shè)一套全面的標(biāo)準(zhǔn)，向相關(guān)的策劃設(shè)計(jì)企業(yè)發(fā)放。與此同時(shí)，制定合理措施，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及策劃管理部門(mén)能夠使用策劃管理信息系統(tǒng)針對(duì)設(shè)計(jì)企業(yè)提交的策劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核；
（4）通過(guò)電腦進(jìn)行策劃設(shè)計(jì)結(jié)果審核。假如策劃設(shè)計(jì)企業(yè)遞交的設(shè)計(jì)方案滿(mǎn)足系統(tǒng)規(guī)定的要求，策劃管理系統(tǒng)能夠?qū)⒉邉潏D輸入系統(tǒng)，和地形和管線(xiàn)圖等圖層可以疊加顯示，并能夠?qū)Σ邉澰O(shè)計(jì)方案指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算、排比，展開(kāi)查詢(xún)、統(tǒng)計(jì)、分析等；
（5）使策劃設(shè)計(jì)結(jié)果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)信息。審批通過(guò)的策劃圖，能夠成為策劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審核、方案分析及后續(xù)研究等工作展開(kāi)服務(wù)。
2開(kāi)發(fā)管理
是指開(kāi)發(fā)企業(yè)為成功完成工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，對(duì)公司里面的人力資源部、財(cái)務(wù)部、工程項(xiàng)目部、銷(xiāo)售部和后勤部門(mén)開(kāi)展的管理工作，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)后后續(xù)工作的基礎(chǔ)。
工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度開(kāi)展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購(gòu)和庫(kù)存、施工企業(yè)的確認(rèn)與協(xié)作、施工質(zhì)量及進(jìn)度的把關(guān)、相關(guān)合同的簽訂、內(nèi)部細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的修改、報(bào)建等。
財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行企業(yè)的資金管理，并對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)情況的定期報(bào)表，工作內(nèi)容為：建設(shè)工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)劃、施工企業(yè)的工程資金的發(fā)放和開(kāi)發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的管理。
銷(xiāo)售部門(mén)顧名思義，就是售樓，銷(xiāo)售方式為：促銷(xiāo)方式的策劃、定價(jià)和銷(xiāo)售渠道的建設(shè)。人力資源管理部門(mén)主要服裝對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)員工工作任務(wù)分配、管理工作人員資料、進(jìn)行績(jī)效考核和激勵(lì)體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門(mén)負(fù)責(zé)
3施工管理
對(duì)工程施工項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程加以管理，也就是施工管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司基本由工程管理部門(mén)主要負(fù)責(zé)施工管理，不過(guò)工程整體的管理方式及承包模式由公司各級(jí)管理曾針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來(lái)決定。主要模式有：分別發(fā)包、GC、MC、設(shè)計(jì)加施工承包、Construction Management）發(fā)包方式等。在中國(guó)，房地產(chǎn)的施工建設(shè)主要采用分別發(fā)包和GC來(lái)進(jìn)行。工程項(xiàng)目較大、或?qū)哟伪容^高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采用MC或 CM 模式來(lái)開(kāi)展施工管理。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。開(kāi)發(fā)人和某家能力好的企業(yè)或個(gè)體簽訂施工總承包管理合同，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體施工組管理稱(chēng)為施工總承包管理。正常情況下該 MC 企業(yè)不參與具體工程的施工，而是分包工作。MC 模式能夠加速施工進(jìn)度，CM 是由開(kāi)發(fā)企業(yè)托付給CM 企業(yè)，以一個(gè)承包商的身份，使用快速路徑的生產(chǎn)開(kāi)展方式，來(lái)開(kāi)展施工管理，直接控制施工進(jìn)度，影響設(shè)計(jì)方式，它和開(kāi)發(fā)人簽訂“cost plus”協(xié)議。其優(yōu)勢(shì)是設(shè)計(jì)與施工完全連接，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎(chǔ)上，以最迅速的速度完成高標(biāo)準(zhǔn)的工程項(xiàng)目。想要達(dá)到這樣的目標(biāo)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在施工的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制上發(fā)揮積極作。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。通過(guò)驗(yàn)資、招投標(biāo)、施工檢查、監(jiān)理企業(yè)的檢查、工程款的發(fā)放等，對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本開(kāi)發(fā)人能夠進(jìn)行控制。另外還包括對(duì)供貨商的協(xié)調(diào)與控制
4物業(yè)管理
為了讓完工后的工程設(shè)施正常使用，實(shí)現(xiàn)保值的同時(shí)完成增值，并為用戶(hù)提供安全、保潔、維修各項(xiàng)服務(wù)，高品質(zhì)的物業(yè)管理很重要。在歐美國(guó)家，物業(yè)管理一般是由專(zhuān)業(yè)公司承接，而中國(guó)的大部分管理公司的服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量跟國(guó)際還有一定的差距。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人一般啟用自己的物業(yè)管理公司，于是，物業(yè)管理方面的投訴很多，和業(yè)主的沖突成為最近來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的探討焦點(diǎn)。在這樣的時(shí)局下，對(duì)有打算樹(shù)立品牌的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)很好的機(jī)遇，倘若能夠把握住，成就優(yōu)秀的物業(yè)管理服務(wù)將是成為房地產(chǎn)企業(yè)搶奪市場(chǎng)蛋糕的尚方寶劍，提高顧客滿(mǎn)意度，將是經(jīng)營(yíng)管理中主要內(nèi)容。即采用高素質(zhì)的人才建造企業(yè)的核心，構(gòu)造規(guī)范的物業(yè)管理流程和管理制度，物業(yè)管理費(fèi)用的合理、并財(cái)務(wù)實(shí)施公開(kāi)，建造人性化的生活氛圍等。
物業(yè)管理是為購(gòu)房者提供的長(zhǎng)期服務(wù)，也企業(yè)在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲勝的基本條件。服務(wù)是產(chǎn)品質(zhì)量的另一個(gè)升級(jí)，也是房產(chǎn)增值的保證與關(guān)鍵。
6結(jié)語(yǔ)
任何企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，必須有其獲得持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尤其如此。以高質(zhì)量的人力資源為基礎(chǔ)，并依靠持續(xù)創(chuàng)新的施工技術(shù)為支持、先進(jìn)的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的整個(gè)過(guò)程中保證顧客滿(mǎn)意度，并在策劃設(shè)計(jì)、規(guī)劃運(yùn)營(yíng)、施工建設(shè)和物業(yè)管理階段進(jìn)行有效的控制，對(duì)運(yùn)營(yíng)成本、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量為原則不斷改善經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，以客戶(hù)滿(mǎn)意為標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)為其提供優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品和服務(wù)。
參考文獻(xiàn)：
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篇10
[中圖分類(lèi)號(hào)]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2016）12-00-02
0 引 言
我國(guó)經(jīng)濟(jì)在高速發(fā)展的過(guò)程中，給予了房地產(chǎn)領(lǐng)域極大的發(fā)展空間，經(jīng)營(yíng)者在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，為了追求經(jīng)濟(jì)利益，不斷地進(jìn)行土地的開(kāi)發(fā)，卻嚴(yán)重忽視了土地資源的節(jié)省及充分利用。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，不僅不利于房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，還將給我國(guó)未來(lái)的發(fā)展造成嚴(yán)重的影響。在這種情況下，新時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在積極進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，應(yīng)注重轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的土地資源利用策略，實(shí)施土地集約利用方式，為實(shí)現(xiàn)我國(guó)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略向土地集約利用方向轉(zhuǎn)變的原因
1.1 房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)土地集約利用是城市化發(fā)展的關(guān)鍵
空間集聚是城市發(fā)展過(guò)程中的本質(zhì)，也就是說(shuō)城市在建設(shè)過(guò)程中，需要對(duì)各種生產(chǎn)要素進(jìn)行有效的集聚，包括技術(shù)、資源及人口等，而這一過(guò)程實(shí)際上也是土地集約利用的關(guān)鍵。房地產(chǎn)領(lǐng)域是我國(guó)基本的產(chǎn)業(yè)部門(mén)之一，開(kāi)發(fā)、建設(shè)以及銷(xiāo)售的主體是土地和建筑物。在城市當(dāng)中，構(gòu)成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)機(jī)構(gòu)在運(yùn)行過(guò)程中，需要對(duì)相關(guān)的物質(zhì)載體進(jìn)行利用才能夠從事社會(huì)以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，這一物質(zhì)載體就是房地產(chǎn)，它對(duì)城市的功能以及景觀(guān)等具有決定影響，現(xiàn)階段，幾乎可以成為衡量城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及建設(shè)水平的關(guān)鍵因素。在投資領(lǐng)域當(dāng)中，房地產(chǎn)是一個(gè)關(guān)鍵的組成部分，決定著城市各項(xiàng)資源是否能夠充分發(fā)揮功能。現(xiàn)階段，我國(guó)的城市是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的關(guān)鍵地區(qū)，產(chǎn)生這種現(xiàn)象最主要的原因是城市土地價(jià)格較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量大。因此，房地產(chǎn)業(yè)的土地集約化直接影響著城市化建設(shè)水平。
1.2 我國(guó)未來(lái)的發(fā)展要求實(shí)現(xiàn)土地集約化利用
我國(guó)人口眾多，然而土地資源有限，在實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的過(guò)程中，節(jié)約土地資源勢(shì)在必行。房地產(chǎn)是對(duì)土地資源利用相對(duì)較多的領(lǐng)域，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略向土地集約方式轉(zhuǎn)變至關(guān)重要。例如：在進(jìn)行舊城改造的過(guò)程中，提升單位面積土地中的建筑容量，能夠有效節(jié)約城市規(guī)劃中的土地資源，提升城市規(guī)劃的科學(xué)性。在城市規(guī)模擴(kuò)大的過(guò)程中，節(jié)約土地最主要的方式就是土地的集約利用，促使城市建設(shè)過(guò)程中對(duì)土地資源利用的擴(kuò)張速度得以減緩，并對(duì)耕地進(jìn)行有力保護(hù)，從而促使動(dòng)態(tài)平衡在耕地總量中得以實(shí)現(xiàn)。在城市中實(shí)施土地集約利用，能夠有效控制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在利用行政管理方式限制房地產(chǎn)用地的過(guò)程中，政府可以對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展提供政策支持，對(duì)提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力具有重要意義。在實(shí)施土地集約利用的過(guò)程中，能使城市進(jìn)步、農(nóng)業(yè)發(fā)展等因素之間的沖突減少，實(shí)現(xiàn)我國(guó)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)中的土地利用問(wèn)題
首先，房地產(chǎn)投資不合理。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域呈現(xiàn)出嚴(yán)重的滯銷(xiāo)現(xiàn)象，商品房空置面積越來(lái)越大。多數(shù)人認(rèn)為產(chǎn)生這一現(xiàn)象最主要的原因是房?jī)r(jià)過(guò)高造成的，同時(shí)現(xiàn)階段的高檔住宅、辦公樓及商場(chǎng)建筑逐漸增多，形成嚴(yán)重不合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)。而從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)看，產(chǎn)生這一現(xiàn)象最主要的原因就是投資過(guò)量。其次，土地利用效益較低。近年來(lái)，我國(guó)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，一種重要的方式就是土地成片開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)領(lǐng)域在開(kāi)發(fā)區(qū)廣泛建設(shè)的過(guò)程中迎來(lái)了更加廣闊的發(fā)展空間。與此同時(shí)，由于現(xiàn)階段我國(guó)的務(wù)農(nóng)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于非農(nóng)勞動(dòng)收入，人們?cè)诶猛恋氐倪^(guò)程中，非農(nóng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出相對(duì)較高。在這種情況下，將部分土地資源規(guī)劃到工業(yè)建設(shè)所用，在有效提升農(nóng)民生活質(zhì)量的過(guò)程中，還能夠?yàn)槲覈?guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量，與此同時(shí)，這也是我國(guó)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化的關(guān)鍵措施之一。在利用這部分土地資源的過(guò)程中，通過(guò)招商引資、引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)等方式，可以開(kāi)拓國(guó)際市場(chǎng)，這也是城市化建設(shè)的關(guān)鍵措施之一。然而，由于過(guò)多地設(shè)置開(kāi)發(fā)區(qū)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)規(guī)模嚴(yán)重不合理，失去了集聚效應(yīng)，投資環(huán)境應(yīng)由的作用及吸引力消失。由于這部分土地沒(méi)有得到充分利用，土地資源的功能無(wú)法得到充分的發(fā)揮。
3 新時(shí)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)中土地集約利用的策略
3.1 有效結(jié)合土地資源管理和資產(chǎn)管理
新時(shí)期，我國(guó)必須制定相關(guān)措施，保證房地產(chǎn)領(lǐng)域在利用土地資源的過(guò)程中，能夠提升土地資源的利用率，最大限度地節(jié)約土地資源。這就需要應(yīng)用有限、有償土地使用方式替代無(wú)償、無(wú)限期使用方式。這一轉(zhuǎn)變需要傳統(tǒng)的土地資源管理與資產(chǎn)管理充分結(jié)合。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，充分證明其要想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，必須在優(yōu)化配置土地資源的過(guò)程中，充分利用市場(chǎng)機(jī)制，而政府在這一過(guò)程中也必須充分發(fā)揮宏觀(guān)調(diào)控的能力，提升土地利用模式的科學(xué)性。
從房地產(chǎn)領(lǐng)域來(lái)看，政策的導(dǎo)向作用得到充分發(fā)揮是得到理想投資環(huán)境的關(guān)鍵，健全的法制能夠促使城市和土地利用效率的提升。在這種情況下，投資環(huán)境應(yīng)有較強(qiáng)的透明度，才能使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面對(duì)的不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)都能夠有效降低。在投資過(guò)程中加強(qiáng)針對(duì)性，就能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)土地資源的合理規(guī)劃和利用，這也是房地產(chǎn)領(lǐng)域提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。
3.2 提升房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力
在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，各企業(yè)之間的有效競(jìng)爭(zhēng)是實(shí)現(xiàn)土地集約利用的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)首先進(jìn)行詳細(xì)地分析投資環(huán)，并提升投資項(xiàng)目管理能力。企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中，還應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解國(guó)家政策以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，及時(shí)掌握市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)的過(guò)程中所帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇，并采取有效措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升自身競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)科學(xué)地預(yù)測(cè)該領(lǐng)域的需求及變化，科學(xué)地把握企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。當(dāng)房地產(chǎn)供大于求時(shí)，應(yīng)詳細(xì)分析結(jié)構(gòu)動(dòng)態(tài)變化在房地產(chǎn)供求中的體現(xiàn)，并及時(shí)找到相關(guān)供不應(yīng)求的因素，充分調(diào)動(dòng)企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中的人力、物力和財(cái)力等資源，及時(shí)開(kāi)辟并占領(lǐng)全新的市場(chǎng)，將自身的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行充分發(fā)揮的同時(shí)，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。此外，還要應(yīng)用創(chuàng)新性思維，科學(xué)地設(shè)計(jì)和規(guī)劃房地產(chǎn)，積極引進(jìn)并應(yīng)用先進(jìn)的工藝和材料，努力提升建筑物質(zhì)量及工程實(shí)施速度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
4 結(jié) 語(yǔ)
近年來(lái)，在科學(xué)和信息技術(shù)不斷發(fā)展的情況下，我國(guó)各行各業(yè)都迎來(lái)了廣闊的發(fā)展空間，房地產(chǎn)作為我國(guó)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，以追求經(jīng)濟(jì)效益最大化為目標(biāo)，一定程度上忽視了對(duì)土地資源的合理利用。然而，我國(guó)是人口大國(guó)，在發(fā)展過(guò)程中，必須注重對(duì)各項(xiàng)資源的節(jié)約利用，在這種情況下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略，應(yīng)用土地集約利用策略提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力。
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篇11
在制定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略之前，首先必須從以下兩個(gè)方面對(duì)地產(chǎn)企業(yè)做全面的了解。
一、房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關(guān)鍵的一環(huán)
供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，主要包括各類(lèi)材料供應(yīng)商、研究咨詢(xún)公司、設(shè)計(jì)院、工程承包商、工程監(jiān)理公司、房地產(chǎn)企業(yè)、銷(xiāo)售公司、物業(yè)管理公司等。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中處于“中心簽約人”地位。房地產(chǎn)企業(yè)是資源整合者，提供價(jià)格信號(hào)和整合市場(chǎng)需求信息，是連接處在上游的材料供應(yīng)方、設(shè)計(jì)方、工程施工方和下游的商、物業(yè)管理商以及終端顧客的中心，整合整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的資源，完成從土地、原材料到房地產(chǎn)產(chǎn)品的飛躍。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)既是批發(fā)商，又是金融中介與顧客服務(wù)商。總之它是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關(guān)鍵的一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)職能的核心是為顧客服務(wù)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策理念
基于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)職能核心的理解以及我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，本人認(rèn)為，要想經(jīng)營(yíng)成功，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有以下理念。
1、以顧客需求和顧客價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)，重視顧客需求
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，最好的設(shè)計(jì)師是住戶(hù)。為避免巨大風(fēng)險(xiǎn)，要切合市場(chǎng)需求，唯一的途徑是充分了解目標(biāo)市場(chǎng)的需求。基于服務(wù)質(zhì)量的顧客滿(mǎn)意度是房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力之源。
2、加強(qiáng)企業(yè)信譽(yù)的管理
企業(yè)信譽(yù)是一個(gè)企業(yè)獲得社會(huì)公眾信任和肯定的程度，通常由知名度、美譽(yù)度和信任度構(gòu)成，其核心是信譽(yù)。信譽(yù)管理是對(duì)企業(yè)信譽(yù)的創(chuàng)建、維護(hù)和發(fā)揚(yáng)，是建立并維持與社會(huì)公眾信任關(guān)系的一種具有戰(zhàn)略意義的現(xiàn)代管理方法。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品總價(jià)巨大，有的消費(fèi)者甚至集其一生的積蓄也只能購(gòu)買(mǎi)一套房屋，因此，在市場(chǎng)不太成熟、商業(yè)欺詐行為偶見(jiàn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，購(gòu)房者會(huì)極其在意房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)。此外，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資能力極其關(guān)鍵，而企業(yè)融資能力較大程度上決定于企業(yè)的聲譽(yù)和信用度。
3、樹(shù)立終身服務(wù)觀(guān)念
從實(shí)際銷(xiāo)售看，一個(gè)企業(yè)的早期顧客的意見(jiàn)對(duì)后期銷(xiāo)售的影響很大。如果說(shuō)一名顧客對(duì)一件普通商品的滿(mǎn)意評(píng)價(jià)和抱怨意見(jiàn)大約會(huì)分別傳給10和25個(gè)受眾，則受一名購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房子的滿(mǎn)意評(píng)價(jià)和抱怨意見(jiàn)影響的聽(tīng)眾數(shù)量可能還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止10人和25人。
4、基于價(jià)值鏈構(gòu)筑競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量如何，是設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)、施工、監(jiān)理等各個(gè)環(huán)節(jié)的綜合結(jié)果，但房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)消費(fèi)者負(fù)全責(zé)。而要最有效地控制質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)就須從設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)開(kāi)始抓起。質(zhì)量大師戴明有一個(gè)基本觀(guān)點(diǎn):質(zhì)量不是靠檢驗(yàn)出來(lái)的，質(zhì)量要從源頭抓起。考慮到材料供應(yīng)商、設(shè)計(jì)方、施工方與房地產(chǎn)企業(yè)往往沒(méi)有縱向一體化，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)質(zhì)量控制的難度巨大。作為業(yè)主的唯一人，房地產(chǎn)企業(yè)要提高成本質(zhì)量控制的成效，須設(shè)法提高產(chǎn)業(yè)鏈前后環(huán)節(jié)的協(xié)作水平，特別注意盡早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，從根本上杜絕失誤。
5、進(jìn)行人文關(guān)懷，樹(shù)立社會(huì)責(zé)任
一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能否真正得到顧客的認(rèn)可，建立長(zhǎng)期的信譽(yù)，很大程度上決定于企業(yè)是否具有深度人文關(guān)懷的合理利潤(rùn)觀(guān)和社會(huì)責(zé)任觀(guān)。企業(yè)的社會(huì)責(zé)任包括:為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)；重視經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量和可持發(fā)展；為和諧社會(huì)做出貢獻(xiàn)。例如國(guó)內(nèi)最知名的房地產(chǎn)企業(yè)――深圳萬(wàn)科當(dāng)許多房地產(chǎn)企業(yè)可獲得50%、100%的利潤(rùn)時(shí)，卻提出一句著名的口號(hào)――“不賺25%以上的暴利”。“不賺暴利”的原則為萬(wàn)科公司在中國(guó)地產(chǎn)界贏(yíng)得巨大聲譽(yù)，而一個(gè)缺乏道德的房地產(chǎn)企業(yè)不可能真正長(zhǎng)久俘虜消費(fèi)者的心。
以上理念早已深入到許多成功的房地產(chǎn)企業(yè)的管理決策中去，并不斷得到驗(yàn)證與提高。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)本性及經(jīng)營(yíng)決策中應(yīng)有的理念，歸結(jié)到一點(diǎn)就是：房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到自己作為顧客人這一根本角色，以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為基礎(chǔ)構(gòu)筑企業(yè)信譽(yù)和持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)能力，避免短期行為，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)、小業(yè)主和社會(huì)的共贏(yíng)，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成功和持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
三、A房地產(chǎn)有限公司經(jīng)營(yíng)策略制定過(guò)程的分析
A房地產(chǎn)有限公司作為一家正在成長(zhǎng)中的小型企業(yè)，起步晚、規(guī)模小、資金有限，信貸能力較弱，面對(duì)日益增長(zhǎng)的土地價(jià)格與各大型地產(chǎn)企業(yè)，在追逐大型樓盤(pán)時(shí)，其本身競(jìng)爭(zhēng)力極弱，可以說(shuō)不堪一擊。但該企業(yè)也存在自身優(yōu)勢(shì)：擅長(zhǎng)策劃包裝、資源整合、創(chuàng)意。
該企業(yè)在結(jié)合上述理念及通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、分析、比較，最后找到市場(chǎng)切入點(diǎn)。其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、分析、比較的結(jié)論如下。
1、2006年上海房產(chǎn)市場(chǎng)總體概況
去年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了新一輪的宏觀(guān)調(diào)控政策，市場(chǎng)行情受到一定影響，但從整體情況來(lái)看，上海房產(chǎn)市場(chǎng)新房依舊保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。去年滬上多個(gè)熱銷(xiāo)樓盤(pán)的出現(xiàn)，顯示出強(qiáng)勁的自住需求為主的特征，從各方面數(shù)據(jù)來(lái)看，整個(gè)住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整之中。
“政策細(xì)分執(zhí)行力加強(qiáng)，市場(chǎng)步入適應(yīng)調(diào)整時(shí)期”是2006年二手房市場(chǎng)最顯著的特點(diǎn)。2006年上海二手房總體趨勢(shì)上保持量縮價(jià)下跌的態(tài)勢(shì)。
在2006年，非住宅類(lèi)地產(chǎn)依然保持著強(qiáng)勁勢(shì)頭；商業(yè)地產(chǎn)在去年下半年呈現(xiàn)出增量迅猛的特點(diǎn)。
由于市中心土地資源緊缺、成熟商鋪林立，因此不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始向城市副中心和市郊轉(zhuǎn)移。
去年商業(yè)地產(chǎn)另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是境外資金整體收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目增多；此外，作為泛商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)意地產(chǎn)去年也亮點(diǎn)頻現(xiàn)。去年下半年被上海市經(jīng)委授牌的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)新增27家，總數(shù)達(dá)到了75家。
總體來(lái)說(shuō)，去年供求平衡已是塵埃落定，而談到未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)如何則更多的是感性方面的預(yù)測(cè)，判斷未來(lái)樓市走向其實(shí)即判斷政策走勢(shì)。預(yù)計(jì)今年的政策無(wú)論是廣度還是深度都應(yīng)弱于去年，因?yàn)檎呔哂袦笮?yīng)；加上去年的“70”“90”政策會(huì)在今年發(fā)力，未來(lái)5年上海將形成國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心基本框架，因此房地產(chǎn)需求方面不僅來(lái)自本地，更有國(guó)際需求。在價(jià)格方面，2007年樓市無(wú)論是住宅項(xiàng)目還是商業(yè)項(xiàng)目都仍將穩(wěn)中有升。
2、市場(chǎng)總體供求分析
2006年上半年，上海土地出讓面積延續(xù)了2005年持續(xù)減少的態(tài)勢(shì)，并且減少幅度有進(jìn)一步加大的趨勢(shì)。全市平均地價(jià)水平較低。
3、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶(hù)需求最新調(diào)查
根據(jù)調(diào)查，未來(lái)一年消費(fèi)者購(gòu)房選擇最熱門(mén)的區(qū)域是：浦東、徐匯、楊浦、閔行，客戶(hù)選擇的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地產(chǎn)交易中心的最新統(tǒng)計(jì)顯示，浦東新區(qū)商品房的交易量呈節(jié)節(jié)攀升之勢(shì)，其主要原因是其區(qū)域的總體房?jī)r(jià)的性?xún)r(jià)比頗高。調(diào)查顯示上海人在未來(lái)一年房?jī)r(jià)接受程度在各區(qū)域略有不同，但集中在8000元每平方米～10000元每平方米，單價(jià)在20000元/平方米以上的樓盤(pán)僅有少量的購(gòu)買(mǎi)意向。有50%以上的客戶(hù)會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)小房型2房1廳。三口之家是房產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。在房屋面積的選擇上，面積在80～100平方米的房子最受消費(fèi)者青睞，占64%；其次是大于150平方米的房子，受到許多外籍人士及國(guó)內(nèi)成功人士的青睞。購(gòu)房者在未來(lái)一年購(gòu)房看中的依次要素有：配套設(shè)施、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境、房型、價(jià)格和地段。
4、高端住宅市場(chǎng)供求情況分析
高檔住宅市場(chǎng)供應(yīng)總量開(kāi)始放大，且市場(chǎng)需求量也有很大的增長(zhǎng)，從1999年的7.1%市場(chǎng)份額，上漲為2001年的13.9%，升幅達(dá)到將近1倍。
2006年，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控的措施具體落實(shí)，對(duì)高檔物業(yè)雖造成一定影響，一定程度上抑制了高價(jià)樓盤(pán)的繼續(xù)上揚(yáng)，但局部區(qū)域房?jī)r(jià)仍居高不下。由此可見(jiàn)，在未來(lái)幾年當(dāng)中，全市高檔住宅需求量的增長(zhǎng)還將持續(xù)。
近日來(lái)，由于受到新一輪的舊區(qū)改造啟動(dòng)和浦江兩岸規(guī)劃實(shí)施的影響，預(yù)計(jì)未來(lái)高檔住宅的開(kāi)發(fā)將主要集中在靜安、長(zhǎng)寧、黃浦、盧灣等區(qū)域，而沿江等具有獨(dú)特景觀(guān)資源的區(qū)域，黃浦江兩岸、北外灘等區(qū)域，也將成為豪宅的主要集中區(qū)。
近幾年來(lái)，消費(fèi)者對(duì)高價(jià)位樓盤(pán)產(chǎn)品的品質(zhì)要求有很大提高，高價(jià)位樓盤(pán)經(jīng)過(guò)多年的激烈發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)已不再是簡(jiǎn)單的地段和部分產(chǎn)品要素的競(jìng)爭(zhēng)，而面臨著全方位產(chǎn)品要素、品牌、環(huán)境、營(yíng)銷(xiāo)企劃等綜合高指標(biāo)項(xiàng)目的挑戰(zhàn)。消費(fèi)者大致會(huì)從地段、品質(zhì)、景觀(guān)、品牌等幾大方面來(lái)作為選擇樓盤(pán)的最基本要素。從版塊分布來(lái)看：全市高價(jià)位樓盤(pán)的價(jià)格相對(duì)比較明晰，蘇州河、黃浦江沿岸區(qū)域的價(jià)格最高，景觀(guān)是支持豪宅價(jià)格的重要因素；其次，虹橋、古北地區(qū)和建國(guó)路沿線(xiàn)區(qū)域，淮海路和鎮(zhèn)寧路版塊，徐家匯和人民廣場(chǎng)輻射區(qū)域版塊等，也是高價(jià)位樓盤(pán)集中的區(qū)域。客戶(hù)區(qū)域分布：從區(qū)域來(lái)細(xì)分，黃浦區(qū)主要以外省市私營(yíng)業(yè)主居多，徐匯、長(zhǎng)寧兩區(qū)以本區(qū)域高級(jí)白領(lǐng)、企業(yè)家為主，全市性客戶(hù)其次，浦東新區(qū)以境外人士、外籍華人為主。楊浦區(qū)因其淵源的教育背景，以大學(xué)教授、留學(xué)生、留學(xué)歸來(lái)人士居多，他們注重未來(lái)發(fā)展大環(huán)境和增值空間。
5、上海市寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究
市場(chǎng)概述：受2002年-2004年寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格的高漲及投資寫(xiě)字樓市場(chǎng)所產(chǎn)生的高額利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)，大量發(fā)展商投資興建寫(xiě)字樓，使上海的甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量自2006年開(kāi)始出現(xiàn)了超常規(guī)的增長(zhǎng)；良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)以及中國(guó)加入世貿(mào)組織、上海申博等重大利好消息，必將擴(kuò)大上海寫(xiě)字樓的需求量。2006年，在寫(xiě)字樓租金持續(xù)增長(zhǎng)、絕大多數(shù)寫(xiě)字樓都已提價(jià)的情況下，寫(xiě)字樓交易形勢(shì)喜人，從100平方米到10000平方米的面積都有成交，跨幅驚人；一旦平穩(wěn)度過(guò)市場(chǎng)適應(yīng)期，價(jià)格還將繼續(xù)向上攀升，估計(jì)可能出現(xiàn)新的租金上漲。
從近年上海寫(xiě)字樓租金的變化可以看到，受整體市場(chǎng)環(huán)境的影響，各個(gè)區(qū)域的寫(xiě)字樓租金水平均有不同程度的下降,但總體租金水平在不斷上升。各寫(xiě)字樓主要分布在南京西路板塊、淮海中路板塊、徐家匯板塊、虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)板塊及陸家嘴板塊。
市場(chǎng)空置率分析：2006年一季度對(duì)辦公樓的強(qiáng)勁需求使得上海辦公用房空置率下降至低于10％的水平，全市空置率由上季度11.9％下降至9.6％，其中浦東空置率大幅下降，從12.5％下降至8.3％，而浦西由于新的供應(yīng)的出現(xiàn)輕微上揚(yáng)至11.6％。上海大多數(shù)商業(yè)區(qū)出現(xiàn)了空置率下降的情形。
市場(chǎng)租金分析：一季度繼租金持續(xù)兩個(gè)季度上升后繼續(xù)保持長(zhǎng)勢(shì)。
未來(lái)市場(chǎng)展望：上海甲級(jí)寫(xiě)字樓供求緊張趨勢(shì)依然緊張，面臨供不應(yīng)求的局面。從目前投資及在建項(xiàng)目情況分析，預(yù)計(jì)未來(lái)4年內(nèi)還將新上市400萬(wàn)平方米甲級(jí)寫(xiě)字樓，2008年將達(dá)到供應(yīng)高峰期。
6、市場(chǎng)亮點(diǎn)――創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)
繼去年年末甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)出現(xiàn)強(qiáng)勁需求態(tài)勢(shì)后，創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)也應(yīng)運(yùn)而生且頗受市場(chǎng)青睞，正蓬勃發(fā)展，大有與甲級(jí)辦公樓分庭抗禮之勢(shì)。
其領(lǐng)軍代表包括近來(lái)頗受關(guān)注的“八號(hào)橋”創(chuàng)意時(shí)尚工業(yè)園區(qū)。
“八號(hào)橋”位于建國(guó)中路8-10號(hào)，占地11畝，其前身為上汽集團(tuán)所屬上海汽車(chē)制動(dòng)器公司，廠(chǎng)區(qū)內(nèi)有上世紀(jì)50至80年代建造的老廠(chǎng)房8棟。
2003年，在市經(jīng)委和盧灣區(qū)人民政府的支持下，由上海華輕投資管理有限公司、香港時(shí)尚生活策劃咨詢(xún)(上海)有限公司共同對(duì)上海汽車(chē)制動(dòng)器公司生產(chǎn)場(chǎng)地實(shí)施改造，創(chuàng)立“八號(hào)橋”。
“八號(hào)橋”保留了工業(yè)老建筑特有的底蘊(yùn)，注入新產(chǎn)業(yè)元素，從而成為一個(gè)激發(fā)創(chuàng)意靈感，吸引創(chuàng)意人才的新天地。由于樓與樓之間用橋巧妙連接，因此得名為“八號(hào)橋”。
經(jīng)過(guò)一番設(shè)計(jì)和包裝，老廠(chǎng)房徹底改變了面貌，拋開(kāi)工業(yè)老廠(chǎng)房原有的沉重感，隨處可見(jiàn)的是前衛(wèi)的創(chuàng)意，并利用原廠(chǎng)房的高空間、多層次的布局，開(kāi)展各種時(shí)尚展覽活動(dòng)。
目前，“八號(hào)橋”已成為各類(lèi)設(shè)計(jì)創(chuàng)意企業(yè)的集聚區(qū)。來(lái)自歐美與港澳的80余家企業(yè)已入駐，如英國(guó)ALSOP設(shè)計(jì)公司等。這些企業(yè)主要從事建筑、產(chǎn)品、服裝、和企業(yè)形象的設(shè)計(jì)、影業(yè)制作。
創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將經(jīng)濟(jì)、文化、技術(shù)和藝術(shù)有機(jī)的結(jié)合，成為二、三產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的結(jié)合點(diǎn)，這也是當(dāng)今國(guó)際大都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)。“八號(hào)橋”已成為全國(guó)工業(yè)旅游示范點(diǎn)中首個(gè)以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為特色的示范點(diǎn)，是上海都市旅游的新景點(diǎn)。
通過(guò)對(duì)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)全面的調(diào)查、分析，A房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)班子認(rèn)為在高端住宅市場(chǎng)、辦公樓市場(chǎng)雖有一定的市場(chǎng)需求，但對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)太大，而創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和改造是一條適合中小型房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的道路。
首先，舊廠(chǎng)房的改造無(wú)須投入大量的資金，而資金正是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的軟肋。大型房地產(chǎn)商由于品牌效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)的聚積，更能得到金融機(jī)構(gòu)的垂青，因而愈發(fā)顯得財(cái)大氣粗，一出手即是大手筆，這是非A房地產(chǎn)有限公司力所能及的。因此，公司領(lǐng)導(dǎo)決定揚(yáng)長(zhǎng)避短，另辟蹊徑，把創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和改造作為公司生存發(fā)展的切入點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)。
其次，工業(yè)房地產(chǎn)的改造，創(chuàng)意為上。該公司可充分發(fā)揮策劃包裝、資源整合的強(qiáng)項(xiàng)，精心打造出類(lèi)似且超越“八號(hào)橋”這樣規(guī)模的新產(chǎn)品，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展闖出一條新路。
通過(guò)以上分析，A房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)班子最終成功制定合理、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)策略，并經(jīng)過(guò)實(shí)踐取得成功。
最后，通過(guò)深入了解上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，細(xì)化地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，契合企業(yè)自身實(shí)際情況，A房地產(chǎn)有限公司制定了科學(xué)的經(jīng)營(yíng)策略，找準(zhǔn)企業(yè)發(fā)展的專(zhuān)業(yè)化定位，明確努力方向，通過(guò)運(yùn)作，該企業(yè)正不斷取得成功。
四、結(jié)束語(yǔ)
A房地產(chǎn)有限公司成功制定了科學(xué)的經(jīng)營(yíng)策略并獲得成功的實(shí)例，反映了了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，細(xì)化地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，契合企業(yè)自身實(shí)際情況，在此基礎(chǔ)上制定出先進(jìn)、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)策略是一個(gè)成功企業(yè)的關(guān)鍵所在。總之，作為一個(gè)企業(yè)，要想獲得成功，首先必須從經(jīng)營(yíng)策略下手，方可收到事半功倍的效果。
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[4] 孔令文：招商引資300問(wèn)[J].外資利用，(2003)第079371號(hào)。
篇12
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市基礎(chǔ)建設(shè)也步入了發(fā)展的高峰期，城鎮(zhèn)化更是得到了前所未有的發(fā)展，這一切無(wú)不造就了我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的興盛，甚至發(fā)展成為了我國(guó)的一大支柱產(chǎn)業(yè)。而這一發(fā)展速度每年仍然在以超過(guò)10%的增長(zhǎng)率不斷提高，但是，由于我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來(lái)也不過(guò)是短短的幾十年，特別是現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)，僅僅是十多年的經(jīng)驗(yàn)，很多投資者過(guò)于盲目的投資，使得風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生更加的具有不確定性和多發(fā)性。同時(shí)由于國(guó)家近些年來(lái)一直致力于房地產(chǎn)的管控，也使得政府政策在很大程度上影響著我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)走向，加深了我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，等等，這一切無(wú)不在告訴我們，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理已經(jīng)是迫在眉睫的事了。
1.建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理的定義及特點(diǎn)
1.1風(fēng)險(xiǎn)管理是指對(duì)企業(yè)（包括人、物、盈虧等）的一切開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)生活中存在的一些潛在危害進(jìn)行全程有效地跟蹤、識(shí)別、評(píng)估、處理的一種管理模式。因此，建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理指的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)有目的、有計(jì)劃、有意識(shí)的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)活動(dòng)進(jìn)行有組織、有計(jì)劃的管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、衡量、處理，有效的減小甚至規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)所造成的損失，實(shí)現(xiàn)利益的最大化。
1.2建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有其獨(dú)有的特點(diǎn)：（1）建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)、極度不確定，但同時(shí)也是高回報(bào)的行業(yè)，高度的風(fēng)險(xiǎn)性、不確定性表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)事故的發(fā)生與否，發(fā)生期間所造成的損失大小都具有很大的不確定性。這一切都使得該行業(yè)的運(yùn)行必須建立在有效的風(fēng)險(xiǎn)管理制度下，它是企業(yè)減少盲目投資，有效識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。
（2）建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)還是受市場(chǎng)環(huán)境影響極為敏感的行業(yè)，而同時(shí)我國(guó)乃至全球的政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、人文理念等都在不斷的變化中，每時(shí)每刻都在產(chǎn)生不可預(yù)測(cè)的環(huán)境變化，使得市場(chǎng)的自動(dòng)調(diào)節(jié)這個(gè)價(jià)值杠桿也一直在做著不規(guī)律的運(yùn)動(dòng)，再者由于目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)流入過(guò)多的熱錢(qián)，以及政府相關(guān)控制政策正在逐步的發(fā)力，這一切都給房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了人力所不能改變的巨大影響。
（3）其風(fēng)險(xiǎn)具有一定的可預(yù)測(cè)性，雖然建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)有著很大的不確定性，但是其發(fā)生確有著一定的可預(yù)測(cè)性和規(guī)律性。通過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，數(shù)學(xué)概率預(yù)測(cè)、環(huán)境調(diào)查、歷史分析等，可以大致的知道其發(fā)生的可能性和損失的嚴(yán)重性。
（4）其激勵(lì)性表現(xiàn)在企業(yè)由于風(fēng)險(xiǎn)的諸多不確定性和損失的嚴(yán)重性，使得企業(yè)在重壓之下，更加的小心謹(jǐn)慎，嚴(yán)格管理目標(biāo)，改善投資環(huán)境，提升競(jìng)爭(zhēng)力，間接地提升了市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效益，避免了浪費(fèi)的發(fā)生。
由于建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中存在著種種的不利因素，這些因素的發(fā)生及其所帶來(lái)的影響都至關(guān)著這個(gè)企業(yè)的生死存忙，因此，如何有效的規(guī)避和減小這些不利因素所帶來(lái)的損失，是我們房地企業(yè)必須慎重思考的問(wèn)題，當(dāng)前，最有效的管理風(fēng)險(xiǎn)的措施就是實(shí)施建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)企業(yè)的一切內(nèi)部和外部活動(dòng)實(shí)施有效的跟蹤、分析、評(píng)估、處理，使得企業(yè)在規(guī)避和減小風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生以及發(fā)生后的處理措施是否正確上具有更強(qiáng)的適應(yīng)性和靈活性。
2.建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)管理的具體做法
2.1風(fēng)險(xiǎn)分析與識(shí)別
建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程可以簡(jiǎn)單概括為投資決策階段、土地獲取階段、項(xiàng)目建設(shè)階段、項(xiàng)目租售階段。這幾個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)具有風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率逐漸減小和發(fā)生后的損失逐漸增大的特點(diǎn)。投資階段的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于政府的政策、投資方法是否得當(dāng)、物業(yè)的類(lèi)型等這些有著極大的不可預(yù)測(cè)性和發(fā)生概率的影響因素，同時(shí)這一階段的決策是否正確事關(guān)整個(gè)項(xiàng)目今后的成敗。而土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)則主要來(lái)自于地塊的選擇是否利于開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)的價(jià)值是否匹配、對(duì)客戶(hù)的分析了解是否有誤等一系列的因素，這一階段的分析失誤將使得資金的投入完全進(jìn)入了一個(gè)失敗的項(xiàng)目。建設(shè)階段主要的風(fēng)險(xiǎn)就是施工的技術(shù)管理不當(dāng)、交付的時(shí)間延誤、建設(shè)中的安全事故等一系列建設(shè)中的技術(shù)、管理、領(lǐng)導(dǎo)決策的得當(dāng)與否的問(wèn)題。這一階段帶來(lái)的影響是建設(shè)成本的增加和工期的延誤使得資本無(wú)法及時(shí)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。項(xiàng)目租售階段由于資金的大量進(jìn)入，使得風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的損失是最為嚴(yán)重的，雖然風(fēng)險(xiǎn)在這個(gè)階段發(fā)生的概率相對(duì)較小。只有正確的分析和認(rèn)識(shí)清楚投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，盡可能的找出影響風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的因素，并分析各個(gè)產(chǎn)生的根源，才能做到知己知彼百戰(zhàn)百勝。所以，我們?cè)趯?duì)各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)分析、識(shí)別、處理的時(shí)候，必須是貫穿整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的，絕對(duì)不能有一絲一毫的馬虎大意，甚至是決斷的延誤都會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的損失。
2.2對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行可行性的評(píng)估
風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估即是將風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)具體的量化分析來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可行性研究。由于房地產(chǎn)一旦進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段，將面臨很多不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素，投資者需要做的便是在諸多的風(fēng)險(xiǎn)因素中確定出投資項(xiàng)目的用途、規(guī)模、類(lèi)型。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)采用盈虧平衡法、蒙特洛法、損失估計(jì)法等方法評(píng)估、測(cè)定開(kāi)發(fā)活動(dòng)中各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率以及風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后所帶來(lái)的損失程度。
2.3風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)方法
風(fēng)險(xiǎn)一旦被分析和認(rèn)知之后，就給了我們應(yīng)對(duì)、處理的機(jī)會(huì)，但在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)處理的時(shí)候，首先要做的是建立起風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)手段的管理機(jī)制，使得風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生能夠在規(guī)范化的制度管理下得到防范。應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的方法手段很多，風(fēng)險(xiǎn)回避是應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)最簡(jiǎn)單有效的手段，也是解決風(fēng)險(xiǎn)最徹底的手段，但是該方法也是只能針對(duì)一些特定的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于其他的一些風(fēng)險(xiǎn)，在避無(wú)可避之下，可以采取風(fēng)險(xiǎn)分散或是風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偟氖侄蝸?lái)減小風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失，前者是將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域擴(kuò)大到多領(lǐng)域，避免所有雞蛋都放在一個(gè)籃子里的經(jīng)營(yíng)模式。后者則是采取對(duì)其合作，資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的方式，將風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偟矫總€(gè)企業(yè)身上，減小個(gè)體所承受的風(fēng)險(xiǎn)。
2.險(xiǎn)的監(jiān)控
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生伴隨著整個(gè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因此，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分析、評(píng)估、應(yīng)對(duì)也應(yīng)該是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，就需要我們擁有一套完善的管理制度，而制度的實(shí)施是否符合要求，還需要一套嚴(yán)格的實(shí)時(shí)監(jiān)控措施。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理監(jiān)控措施，實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的整個(gè)過(guò)程正確有效的監(jiān)督。保證企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理政策制度能夠達(dá)到預(yù)期的效果。該監(jiān)督的設(shè)立要求是由不參與風(fēng)險(xiǎn)管理的團(tuán)體或是個(gè)人組成，是獨(dú)立于風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)以外的自主管理部門(mén)，主要的任務(wù)就是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，并將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)反饋到上級(jí)部門(mén)，保證風(fēng)險(xiǎn)管理的順利實(shí)施。
結(jié)語(yǔ)
建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的投資過(guò)程是建立在對(duì)未知的供求需要進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的一種投資行為，因此，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)典型的風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。它的開(kāi)發(fā)始終伴隨著大量的風(fēng)險(xiǎn)存在。同時(shí)由于其投資的數(shù)額巨大，周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，應(yīng)變能力差的特點(diǎn)，也使得其在發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)后，所遭受到的損失極為嚴(yán)重。因此，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分析、識(shí)別、應(yīng)對(duì)是房地產(chǎn)業(yè)管理工作的重中之重。
參考文獻(xiàn)
[1]張明珠房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理研究[學(xué)位論文] 2004
篇13
一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方面存在的一些問(wèn)題
一是缺乏明確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)相較于其他企業(yè)來(lái)講，在會(huì)計(jì)核算方面存在著一定的特殊性，它有著較長(zhǎng)的核算期限，并且有著特別多種類(lèi)的核算業(yè)務(wù)，并且會(huì)涉及到比較大的核算金額，這樣就會(huì)在很大程度上影響到我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，導(dǎo)致無(wú)法準(zhǔn)確的計(jì)算企業(yè)成本和費(fèi)用，預(yù)計(jì)費(fèi)用支出也無(wú)法符合于實(shí)際費(fèi)用支出。
二是會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露機(jī)制還很不完善：目前大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都不能有效的控制風(fēng)險(xiǎn)，根本原因就在于房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露機(jī)制還很不完善；雖然部分的房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露機(jī)制方面已經(jīng)逐漸的完善，但是卻不能?chē)?yán)格的落實(shí)下去，這樣只是將會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露機(jī)制流于形式，無(wú)法將它的價(jià)值有效的體現(xiàn)出來(lái)。
二、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策
對(duì)會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露力度進(jìn)行加大：我國(guó)會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露力度的加大，從實(shí)質(zhì)上來(lái)講，就是要將信息披露質(zhì)量適當(dāng)?shù)奶岣摺＿@樣就需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信息披露內(nèi)容進(jìn)行不斷的擴(kuò)展，對(duì)以往那種信貸情況披露不良的狀況進(jìn)行解決，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，不僅需要披露土地儲(chǔ)備量、現(xiàn)金流量，還需要披露質(zhì)量保證金。
完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售方式下流轉(zhuǎn)稅費(fèi)核算：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售中所取得的價(jià)款，因?yàn)椴](méi)有竣工驗(yàn)收開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，那么是不符合于確認(rèn)條件的，所受到的預(yù)售房地產(chǎn)款只能計(jì)入到預(yù)收賬款科目，不能確認(rèn)收入；等到竣工之后，才能夠辦理移交手續(xù)，這時(shí)才確認(rèn)實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入。如果房地產(chǎn)企業(yè)在納稅申報(bào)時(shí)，借記應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交營(yíng)業(yè)稅科目，貸記應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅科目；在確認(rèn)收入時(shí)，將轉(zhuǎn)出這部分收入應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，借記營(yíng)業(yè)稅金及附加科目，貸記應(yīng)繳稅費(fèi)——預(yù)交營(yíng)業(yè)稅科目，就更利于實(shí)現(xiàn)收入和稅費(fèi)的配比。
為了更加真實(shí)的反應(yīng)企業(yè)規(guī)定資產(chǎn)的可收回金額即可變現(xiàn)價(jià)值，避免虛增資產(chǎn)價(jià)值，依據(jù)目前企業(yè)會(huì)計(jì)制度的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)需要定期逐項(xiàng)檢查各項(xiàng)固定資產(chǎn)，如果發(fā)現(xiàn)在種種原因的作用下，可收回金額要低于賬面凈值，就需要將可收回金額低于其賬面凈值的部分，計(jì)提減值準(zhǔn)備，并且設(shè)置固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備進(jìn)行核算。固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備應(yīng)該按照單項(xiàng)資產(chǎn)來(lái)計(jì)提，提取時(shí)，計(jì)入“營(yíng)業(yè)外支出——計(jì)提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目的借方和“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目的貸方。企業(yè)在檢查規(guī)定資產(chǎn)的過(guò)程中，如果發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)固定資產(chǎn)是長(zhǎng)期閑置不用，并且沒(méi)有轉(zhuǎn)讓價(jià)值，或者是其他的一些原因，比如，技術(shù)進(jìn)步的原因造成其不可使用等等，就需要按照該項(xiàng)固定資產(chǎn)的凈值全額提取減值準(zhǔn)備，然后等到清理，或者立即進(jìn)行清理。已經(jīng)按照凈值全額提取減值準(zhǔn)備的固定資產(chǎn)，不再計(jì)提折舊。如果已提減值準(zhǔn)備在固定資產(chǎn)發(fā)生減值的跡象全部消失，它的價(jià)值得到了恢復(fù)，那么就需要在已提減值準(zhǔn)備的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)回。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)處理的有效方法
加強(qiáng)稅務(wù)對(duì)比分析：企業(yè)稅務(wù)管理過(guò)程中，很多涉稅問(wèn)題的納稅選擇都不是一種，那么就需要結(jié)合企業(yè)的具體情況來(lái)對(duì)各種備選方案進(jìn)行選擇，其中，稅務(wù)對(duì)比分析是最可靠的方法。在稅務(wù)對(duì)比分析時(shí)，既需要能夠貼合于本企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)際情況，又需要具有較強(qiáng)的針對(duì)性；在建模分析的過(guò)程中，應(yīng)該準(zhǔn)確考慮對(duì)分析變量或常量的數(shù)據(jù)賦值，還可以咨詢(xún)相關(guān)管理層以及專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)的意見(jiàn)，保證確定的數(shù)值是準(zhǔn)確的。
在房地長(zhǎng)企業(yè)的成本核算中引入稅收對(duì)比分析的理念，對(duì)于降低企業(yè)成本，提升管理水平和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有重要作用。例如在折舊費(fèi)用籌劃時(shí)，可以采用加速折舊法，資產(chǎn)使用的前期分?jǐn)傉叟f就比較多，稅前利潤(rùn)額相應(yīng)就減少了，需要納稅的資金就變少，這種方法還可以推延納稅時(shí)間，獲得遞速納稅的好處。
成本核算：房地產(chǎn)企業(yè)要想更加合理的處理稅務(wù)，在開(kāi)展成本核算工作中，就需要依據(jù)項(xiàng)目的不同以及開(kāi)發(fā)批次的不同來(lái)進(jìn)行，企業(yè)應(yīng)該選擇那些科學(xué)合理的方法，來(lái)分?jǐn)偢鞣N費(fèi)用，比如土地征用費(fèi)、工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等等，稅務(wù)處理要在這些基礎(chǔ)上來(lái)進(jìn)行。
在崗位設(shè)置方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極的組織稅務(wù)職員去學(xué)習(xí)，讓工作人員認(rèn)識(shí)到稅務(wù)管理工作的重要性，保證稅務(wù)職員工作的內(nèi)容不違反相關(guān)的法律法規(guī)，在開(kāi)展稅務(wù)管理的時(shí)候，需要充分的依據(jù)各項(xiàng)政策法規(guī)來(lái)進(jìn)行。同時(shí)，企業(yè)還需要設(shè)立專(zhuān)門(mén)的崗位來(lái)進(jìn)行稅務(wù)管理，組建一支具有較高專(zhuān)業(yè)水平和較強(qiáng)綜合素質(zhì)的員工隊(duì)伍，保證稅務(wù)管理工作的質(zhì)量。
四、結(jié)語(yǔ)
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立和完善，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，并且獲得發(fā)展和壯大，就需要重視會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理。
參考文獻(xiàn)：
