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其次，行政法是指調整行政關系的、規范和控制行政權的法律規范系統⑤，拆遷是土地開發主體取得國家政府部門的行政許可。結果導致多數人認為拆遷中所引發的社會關系應當由行政法來調整。土地開發主體取得國家政府部門的行政許可確實屬于行政法中的行政許可的范圍，但是，這僅是就土地開發主體取得國家政府部門的拆遷許可這一層而言，而真正在拆遷的過程中，涉及到多方的社會關系這也是行政法所觸及不到的范圍。因此，以經濟法為主導全面調整我國拆遷制度中所存在的增量利益關系具有必要性。
二、土地開發主體與被征收主體之間的增量利益關系的存在
土地開發主體，即我們平常所說的土地開發商，而被征收主體，即是指被拆房屋的所有權人。一方面，土地開發主體在房屋拆遷過程中，通常是為了改變該土地的用途，土地用途的轉變往往會帶來增量利益的實現，土地開發主體追求的是該土地的最大升值空間，希望的是如何利用這片現有的土地資源最大化地實現其經濟價值，創造出更多的財富，得到更多的剩余資本，實現最大化的利潤和利益，可持續利用該土地資源實現剩余價值的最大化，創造更多的增量利益。另一方面，被拆遷人則是根據自愿達成的拆遷安置補償協議獲得一筆可觀的補償金或者是重新獲得安置，即我們所說的獲得到的一部分民事補償，這些弱勢居民可能從中能夠得到一部分利益，從而實現生活水平的提高，而實質上，對于今后利用該片土地創造出的經濟利益價值，被征收主體也有一種期待權，即期望能夠分享到這其中一部分增量利益。
三、土地開發主體與國家(政府)之間的增量利益關系的存在
在我國，通常是政府充當拆遷人的角色，拆遷人是指依法取得拆遷資格證書，自行或接受拆遷人委托對被拆遷人進行拆遷動員，組織簽訂和實施補償、安置協議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。我國《土地管理法》規定："城市市區的土地屬于國家所有;農村和城郊的土地，除法律規定屬于國家所有外，屬于農民集體所有;宅基地、自留山，屬于農民集體所有。" 因此，其實我國大部分土地的所有權人是國家，屬國家(政府)所有，而在土地開發和城市化建設與再建設的過程中，國家(政府)經常是有償讓渡一部分權力給土地開發主體，使土地開發主體能夠在拆遷過程中得到土地的使用權，對土地進行合理的開發和利用，往往改變土地的用途，創造屬于其他自己的剩余價值，獲得增量利益。正是因為是有償讓渡土地的使用權，因此，與此同時國家(政府)本身也能夠獲得一部分權益，擴充其財政收入，用于維持本國經濟運行和進行宏觀調控，積極進行社會主義現代化建設，抓住國民經濟命脈，創造出更多的剩余價值，促進我國經濟的良好發展。并且，與此同時，國家(政府)必須要平衡自身與土地使用者之間的關系，以促進土地市場的公平與效率。⑥
四、 國家(政府)與被征收主體之間的增量利益關系的存在
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一、我國房屋拆遷
1.拆遷是一種政府行政行為。根據規定，房屋征收與補償工作由本行政區域的市、縣級人民政府負責。
2.拆遷混合了行政和民事法律關系。政府進行土地征收、拆遷房屋的過程中與被拆遷人之間形成行政法律關系，為了平衡各方利益應當以民事法律關系中的民事主體之間平等交易的原則來衡量。
3.房屋拆遷具有公益性。根據新拆遷條例第八條的規定，房屋的征收是為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要。
4.拆遷具有有償性。新拆遷條例第十七條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償。為平衡各方利益，被拆遷人作為利益的受損方必須得到及時充分的補償，而且這種補償應該要使被拆遷人得到適當的滿足，包括補償方式和補償金額。
5.拆遷的合法性。包括拆遷主體、拆遷行為、拆遷程序合法。
二、我國房屋拆遷補償存在的問題
（一）“公共利益”的界定
“公共利益”一詞在我國有關土地征收、管理的法律中頻繁出現，但卻未對其進行過明確的定義。本文認為“公共利益”既是“公共”的利益，就應當由公眾通過民主的方式來界定，即政府征地征房須征求公眾意見，特別是拆遷的權利受損者的意見，通過公眾投票，支持率達到絕對多數才能進行拆遷，這樣更能體現公眾的意志、保障公眾的利益。公共利益的判斷權和決定權，不能由行政長官來行使，作為法律執行機關的行政機關，對如此重大的利益，不應有判斷權和決定權，應由權力的原始擁有者―――大眾說了算。
（二）拆遷補償方案的制訂
被征收人作為房屋的所有者有權通過民主的投票的方式參與拆遷補償方案的決策，對于不符合自身利益要求的拆遷補償方案有權申辯甚至提訟，在行政復議或行政訴訟期間被拆遷人的一切權利應受到嚴格的保護，中止房屋征收拆遷決定的執行，以防止不公正的強制拆遷出現，《條例》對此未作出規定。
（三）從“行政強拆”到“司法強拆”
拆遷是城市改造中的必然舉措，但近幾年很多地方的拆遷已陷入野蠻拆遷的怪圈，民眾更是聞“拆”色變。在新拆遷條例頒布之前，由于法律法規允許“行政強拆”的存在，各地因“行政強拆”引發了不少暴力、自焚等惡性事件。而《條例》第二十八條規定使得“司法強拆”取代了“行政強拆”，試圖解決“行政強拆”引起的社會矛盾，但“行政強拆”與“司法強拆”只是強拆主體由行政機關換成司法機關，程序上由行政機關向司法機關申請強制執行，表面上似乎通過司法機關裁決執行的案件更為公正合法，但“強制拆遷”的本質卻并未改變。
（四）“住改非”和無手續房屋補償間題
1.對“住改非”的處理簡單化。很多城市為了擴大就業，鼓勵個人廣開就業門路，大量臨街房屋由住宅用房改為營業用房，并辦理了營業執照、繳納各種稅費，但因末及時辦理房屋用途變更手續，因而產生了大量的“住改非”。
2.對無手續房屋的定性一刀切。由于我國房地產法律法規出現較晚，以及一些公民法律意識不強等原因，現實中存在不少手續不全、無權屬證書的房屋。無權屬證書房屋并不等于違章建筑。但是在實際操作中，一些地方對無手續房屋不進行鑒定甄別，直接以有無房屋證照作為界定違章建筑的依據，對無權屬證書房屋一律視為違章建筑.實施無償拆除，導致被拆遷人不能得到合理補償。
（五）房屋拆遷補償金額有失公平
在房屋征收過程中補償金額是焦點問題，往往會因補償金額難以達成一致而阻礙拆遷順利進行，譬如被拆遷人原有房屋只有一套，被拆遷后想要得到一套面積相同的安置用房就得自己掏腰包補齊差價，原本權利就受到損害，現如今還得自己掏腰包才能彌補之前的損失。
三、我國房屋拆遷補償法律制度的完善
（一）“公共利益”界定需改進
公眾利益一直備受關注，理應得到明確界定，而不能僅以國家制定的法律法規規定為標準，應更多地聽取公眾意見，由公眾來鑒定。本文認為在實體法上，既然新拆遷條例采取列舉的方式界定“公共利益”，就應當嚴格對其進行界定；在程序法上，建議制訂周詳的“公共利益”鑒定程序，設立民主的“公共利益”認定機制，采取民主投票結合實體規范的方式進行鑒定，讓“公共利益”成為名副其實的“公共利益”。
（二）拆遷補償方案需民主決策
對于政府擬定的拆遷補償方案應該由被拆遷人通過民主投票的方式參與決策。因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案，并經全體被征收人投票，支持率達90%以上方為通過”。
（三）“強拆”需限制，法規需完善
“強拆”因由國家強制力保證實施而令人望而生畏，但當這種強制力不合理地侵犯到人們賴以生存的權利的時候，產生的后果及付出的代價也是沉重的，“強拆”從某種程度上反映了社會法律制度缺乏民主，政府權力過于強大以致對公民私權利過度侵犯。在充分保障公民財產權的基礎上立法應當給予嚴格的限制，對行政機關的“強拆”申請，法院必須召開聽證會征求公眾意見，在得到多數公眾支持的情況下裁定執行方可服眾。
（四）完善相關政策，妥善解決無手續房和“住改非”問題
妥善處理好“住改非”，允許各地根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補償，對由于歷史原因造成的手續不全房屋，依據現行有關法律法規補辦手續后依法補償；對政策不明確但確屬合理要求的，要抓緊制訂相應的政策，限期處理解決。據此，對“住改非”補償問題，既要堅持根據房屋產權證所登記的用途確定房屋使用性質原則，也要根據實際情況，本著尊重現實的精神靈活處理。
（五）補償需充分、公平
公平合理的補償是政府誠信的表現，權利受損者不僅應該得到公平的待遇，而且應該受到適當的照顧以體現政府執政為民的理念。新拆遷條例第十九條應當為：“對被征收房屋價值的補償，實施不得低于房屋征收決定公告之日被征收范圍內商品房的市場平均價格。”保證被拆遷人的住房條件不受減損甚至有所提高。
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一、城市房屋拆遷行為的行政立法之缺陷
現行規范城市房屋拆遷行為的規范性法律文件主要包括，國務院頒布粼城市房屋拆遷管理條例》(以下簡訓拆遷條例》)《城市房地產開發經營管理條例》(以下簡稱經營條例)、建設部頒布粼城市房屋拆遷管理規定》(以下簡稱《規定》)、司法部頒布的《房屋拆遷證據保全公證細則》、最高人民法院粼關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》(以下簡稱《批復》)等。這些規范性法律文件對我國的城市房屋拆遷工作的規范化、法制化，對于規范房屋拆遷行為，加強對城市房屋拆遷行為的規制，維護拆遷當事人的合法權益，保證城市建設的順利進行，發揮了積極的作用。
但是，隨著改革的深化和社會主義市場經濟的發展，有關拆遷的不少法規已經明顯不適應當前的客觀實際。例如，近年來頒布了一大批經濟、民事、行政方而的法律、法規，而規范城市房屋拆遷的行政法規大多頒布于20世紀90年代初期，兩者之間存在相當大的不一致甚至是矛盾，急待修改和銜接。還有就是我國城市房屋所有制結構發生了很大變化，城鎮房屋以公有制為主逐漸轉化為非公有制為主。這些因素造成了目前有關城市房屋拆遷的行政法規存在相當大的缺陷，法律法規賦子被拆遷人的權利沒有得到應有的實現和保障。
涉及城市房屋拆遷行為的法律規范所表現出來的缺陷，在行政法方而可概括為:
(一)依法行政制約的缺失
根據依法行政原則，從事任何行政活動都必須嚴格地依照憲法、法律和有關法規進行，不允許超越法定權限范圍，也不允許有任何法外特權。可在現行的有關拆遷的規范性法律文件中，存在許多與上位法相沖突問題，甚至在執法中以行政命令代替民主決策、以行政強制手段代替法律手段、濫用行政許可的行為。
例如《拆遷條例》第17條規定，“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者山房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷”。這一規定明顯與憲法第13條規定的“公民的合法的私有則產不受侵犯”和第39條規定的“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”相違背。上試拆遷條例》第7條規定是在同一土地上設定了兩個不同的所有權，明顯與我國民法通則所規定的‘一物一權”的基本原則相矛盾，缺乏民事法律上合法依據。
(二)以法行政制約的缺失
根據以法行政原則，各級行政機關應運用行政法手段來管理經濟和各項社會事物，以法的強制性和穩定性，維護行政權威，提高行政效能。
然而，在當前的城市房屋拆遷活動中，縣級以上人民政府和房屋拆遷管理部門，往往片而地強調行政相對人即被拆遷人的義務，以行政管理來代替行政法制手段。例如2001年實施粼北京市城市房屋拆遷管理辦法》第9條對申請核發房屋拆遷許可證的條件有7條之多，但與拆遷行為息息相關的第三方——被拆遷人的利益訴求卻完全沒有體現。這明顯與《中華人民共和國行政許可法》(以下簡稱《行政許可法》)第6條“公民、法人或者其他組織對行政機關實施行政許可，享有陳述權、申辯權;有依法申請行政復議或者提起行政訴訟……”的規定相抵觸，造成了城市房屋拆遷行為中的以法行政制約的缺失.直接的后果就是使隨意拆遷、非法拆遷等行為有了“合法”的依據。
(三)行政相對人參與行政的缺失
參與行政原則要求行政機關在具體行政行為中應注重保障行政相對人的基本權利，它是基本權利保護原則在行政法中的體現。然而，在現實生活中，野蠻拆遷、強行拆遷等現象時有發生。例如，江蘇南京玄武區有的拆遷辦組成“拆遷先鋒隊”，以砸玻璃、扔糞便、掀屋頂等野蠻行為肆意侵害公民的合法權益;有的趁戶主不在突擊拆房，使其則物埋于瓦礫之下，有的彩電、空調、家具等則產不翼而飛，連12歲的孩子問一句‘你們來干什么”，竟遭一頓攀打。拆遷辦之所以如此
‘理直氣壯”，是因為根據《南京市城市房屋拆遷管理辦法》第20條、21條的規定，只要拆遷人依照裁決已給子被拆遷人貨幣補償或者提權調換房屋、周轉用房的，如果被拆遷人在裁決決定的搬遷期間內未搬遷的，那么，所在區的人民政府可以責令有關部門強制執行，或山房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制執行。
(四)適當行政原則的缺失
適當行政原則是指行政活動應該按照公平、合理的要求進行，保障依法行政原則和以法行政原則得以全而準確地實施.保障行政相對人參與行政原則得以全面準確地貫徹。它要求行政機關在實施行政行為時，可以自山裁量，采取其認為合乎情理的行政行為，但必須全而權衡有關的公共利益和個人利益，采取對公民權益造成限制或者損害最小的行政行為。
然而在實踐中各地拆遷管理部門和有關拆遷中位并沒有考慮到被拆遷人的合法權益，也沒有采取木來可以造成較小損失的拆遷行為。例如，2003年9月19日，北京海淀區長春橋的拆遷戶XX因與拆遷單位就拆遷安置補償金額問題達不成共識而沒有搬走，大約晚11點到12點之間進入夢鄉的XX一家人，突然被沖進屋里的五六個手持長木棒的大漢摁倒在地，然后拳打腳踢，最后用毛巾捆住了他們的手腳，并蒙上眼睛，嘴里也塞上毛巾，把他們抬到外面扔在了大門口。黑暗中，轟轟隆隆不到四十分鐘，他們的家頃刻間被鏟車夷為平地。這起帶有黑社會性質的拆遷行為性質非常惡劣，是多年來野蠻拆遷行為中登峰造極之作。
二、城市房屋拆遷行為的行政救濟之缺陷
法律法規雖然不完善，若有相應行政部門之監督和救濟，恐怕于民眾也未必有大虞。然而現實是除了城市房屋拆遷行為存在行政立法上的缺陷之外，對于拆遷行為的行政法救濟途徑，現行的法律法規也缺乏合法、合理和有效的規定。在拆遷的利益博弈中，其關鍵的環節是公權的優越性和公權的強制力，拆遷是一種公權力，往往是政府的行為，何況有些地方打著社會公共利益需要的招牌，置被拆遷人的合法權利于不顧，被拆遷人通常也無法得到有效和有力的行政救濟，而現行的法律法規對城市房屋拆遷行為的行政救濟僅僅局限于申請行政裁決，既沒有行政聽證，也沒有行政復議，甘無救濟即無權利”的行政法原則相悖。
例如《拆遷條例》第16條規定，“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。……當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。…訴訟期間不停止拆遷的執行”。然而無論是人民政府或者拆遷管理部門，在涉及公共利益和社會公益事業的房屋拆遷行為中，都不具有中立性，它們與拆遷行為有直接的利害關系。如果賦子它們對該類拆遷補償協議有行政裁決的權力，明顯違反了“自己不能做自己的法官”的法律格言，如此何以能保證房屋拆遷補償協議裁決的公正性、公平性?
三、城市房屋拆遷決定的司法審查之缺失
對于城市房屋拆遷中的拆遷、補償、安置等問題的行政裁決行為的司法救濟，國務院的《拆遷條例》第16條、最高人民法院的《批復》、建設部《規定》第18條等都規定可以作為行政案件立案、受理。但對于拆遷行為本身的合法性卻沒有任何司法審查的途徑，現實中部分地方政府不顧經濟實力，盲目擴大城建和拆遷規模，造成拆遷補償、安置方案不落實;一些地方政府沒有樹立正確的政績觀，盲目擴大拆遷范圍;城市房屋拆遷中存在急功近利、攀比成風等大拆大建現象;許多地方大肆圈地或濫建工業園區，嚴重剝奪居民的房屋所有權和居住權……，這些都直接導致了拆遷糾紛、上訪持續不斷的出現日‘愈演愈烈，僅建設部2002年1至8月份，受理來信共4820件、上訪1730批次、集體上訪123批次，其中反映拆遷的分別占28% , 70% , 83.7% 。
假借滿足公共利益而大量地用于商業目的，是拆遷過程中使用得非常普遍的手法，通過大量租用行政權力來謀取個人、小團體的私利。根據《中華人民共和國行政許可法》的規定，公民應該對城市規劃建設項目有拆遷知情權和異議權，或者設立代表否決程序，也可以采用聽證制度使公權力與私權利達到一定的平衡，防止政府行政行為過多介入私權。司法權不應當為行政權服務，如果司法權為實現行政權的利益而保駕護航，就會使強者愈強，弱者愈弱，從而起不到社會平衡器的作用。司法權的行使應該導致對私權的保護，“法官不得以法律無規定或者法律不明確為理山而拒絕裁判，否則構成不作為”，法院不能將民眾應該得到的救濟推給行政權去解決。
四、城市房屋拆遷行為的行政法之重建
(一)設立城市拆遷規劃建設項目的聽證程序
根據《行政許可法》第46,47條的規定，“行政許可直接涉及申請人與他人之間重大利益關系的，行政機關在作出行政許可決定前，應當告知申請人、利害關系人享有要求聽證的權利……”，同時根據《立法法》第8條的規定，涉及民事基本權利即則產權利的只能由法律調整，因此城市房屋拆遷的規劃、建設、實施等只能山國家以法律的形式規定，并建立相應的聽證和監督程序。
(二)設立被拆遷人有
效參與拆遷許可審批的程序
公權力的神秘化，其結果只能是公權力被異化為對法律制度和人民利益的破壞力，而對其進行有效制約的措施之一，就是進行民主監督。大規模的城市改造、拆遷涉及方方面面的重大利益，只有當被拆遷人真正介入行政許可的審批過程，才有可能打破目前的政府作為拆遷人與公民作為被拆遷人的絕對不均衡、不合理的局而，從而使被拆遷人在拆遷審批之初即獲得法律的強有力保障。
(三)設立規范、合理、有效的拆遷行為的行政救濟途徑
拆遷行為是否合法，首先應通過賦予行政相對人即被拆遷人行政救濟權利來子以監督。這種救濟不僅體現在拆遷補償協議的訂立上、而且還應當包括拆遷安置、拆遷補償的價格的確定、強制拆遷行為的禁止等諸方面;不僅應當賦子被拆遷人申請行政裁決的權利，而日‘應當規定被拆遷人有向上一級行政機關或者人民政府申請行政復議的權利。非如此，不足以防止城市房屋拆遷行為中的行政不作為、行政違法或者行政越權等行為的出現。
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在經濟全球一體化的當今，國家要富強，社會要發展，這就使得建設成為必須。然而，建設要使用土地，土地上的建筑就要拆除，建筑的所有人或者使用人就要搬遷。也正是這看似簡單的道理，也使得這些年的拆遷問題引發了很多令人咋舌的悲劇。尤其是在最近幾年的城市化進程實踐中，涉及農村集體土地拆遷工作所帶來的問題愈發值得關注，特別是在一些區縣的城區擴建和經濟開發區建設等項目中，向農村索取集體土地已是必然和常態。這其中的問題如果處理不好，就容易引起矛盾的激化，從而給社會帶來許多不安定因素。
一、農村征地過程中存在的問題
農村房屋的拆遷工作是與征地工作同時進行的，主要依據的是《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的有關規定、國土資源部的一系列規章以及相應的地方法規和政府規章。雖然這些都為農村集體土地的征地拆遷工作和保護被拆遷人的合法權益提供了法律依據，但在拆遷工程中依然存在很多問題。
（一）相關法律法規的空白
如上所述，當前開展農村房屋的拆遷工作主要依據的是《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的有關規定。值得強調的是，這些都不是直接針對農村拆遷問題而存在的法律法規。鑒于此，各省、市人民政府通過參照以上所提及的法律法規，并依職權或多或少的出臺了一些地方性法規和政府規章，以便農村拆遷工作的實施。然而，由于各地方政府在解決農村拆遷問題至今沒有一個統一的規范標準，也就使得這些法律規章在實際問題的面前沒有可操作性。
（二）公共利益界定的缺失
由于《土地管理法》沒有對“公共利益”做出明確的規定，加之由于當前農業對于個人來講是兩低一高（低產出、低回報、高風險）的弱質產業而不被重視，越來越多的農民進城務工，因此一些地方政府和官員為了拉動當地GDP和個人政績，采取征用農民土地后又將土地以出讓或出租的方式招商引資用來增加財政收入。以公共利益為借口肆無忌憚地征地用于非公益項目的開發，這種對“公共利益”濫用的結果使得一部分人達到了位高權重或者一夜暴富的目的，同時也使得農民的利益受到了極大的損害。
（三）對農民權利的漠視
現實中，絕大多數征地工作都是由開發商或者是上級政府通過與農村的負責人直接談判進而簽訂征地協議，然后由相關部門發文進行公示，拆遷公司進行評估。在征地談判過程中，罕有村負責人將征地工作和談判進程向村民匯報或者是與村民共同協商，如此，村民連最基本的知情權都享受不到，更談何發言權、訴權。在拆遷進行中，一些村民的基本權利更是慘遭踐踏，輕則生活上被斷水斷電，重則人身受到殘害、房屋隔三差五遭遇毀損。最終，弱勢的村民不得不妥協而簽訂拆遷協議。
（四）執法有欠公允
在具體拆遷工作中，評估與補償標準隨意性大。對少數強勢的拆遷戶，征地方情愿以增加補償的妥協方式來息事寧人，甚至對個別的違建也予以較高的補償，但對于更多的勢力單薄的拆遷戶，征地方則通過一定程度的強制力和非法暴力解決。
（五）補償對象的混亂無根據
在個別地方對農村土地征用后，鄉鎮或者村委會對能獲得補償的成員范圍沒有一個法律上或者合理的依據。比如，“外嫁女”或者男方到女方家落戶的情況就得不到補償或者很少的補償。
二、農村征地過程中問題的解決途徑
（一）制定專門性法律法規
農村拆遷引發的問題之所以頻發，就是由于目前我國缺乏專門針對農村拆遷方面的法律規范。因此，制定有關農村拆遷的專門性法律是當務之急。對專門性法律法規的制定和完善，能針對性解決實踐中的糾紛、填補拆遷程序的缺失、壓制公權力的膨脹、保障私權利的合法權益。
（二）對“公共利益”予以清晰界定
對“公共利益”界定的重視在此是為了更好的保障農村被拆遷人的合法權益。當前，我國農村拆遷所依據的《土地管理法》、《物權法》等都沒有對公共利益有一個清晰而具體的界定。參考《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條明確規定的公共利益的六種情形，對于鑒定對農村集體土地的征收，其用途是否是為公共利益有一定的借鑒意義。
（三）對政府予以合理、明確的角色定位和法律責任
對政府角色和責任的明確，表面看為改變其角色錯亂的現狀，其旨在保障被征收人合法權益的實現。第一，明確政府的主體地位。從做出房屋拆遷、土地征收決定前的組織論證、公告，征求各方意見，到最后做出決定并實施拆遷，并且要對拆遷過程中出現的各種問題負有首要責任。第二，收回政府強制拆遷的權力，改變政府既是“運動員”又是“裁判”的不合理現狀。第三，予以政府法律責任約束，保證其權力的正確行使。征地過程中直接負責人和工作人員對其違反任何規定的行為要負相應的行政責任、民事責任，甚至刑事責任。只有這樣才能維護被征收人的切身利益，實現征地拆遷利益沖突的平衡，體現公正執法和公正司法。
參考文獻：
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一、拆遷矛盾原因分析
1.立法理念、法律意識方而:拆遷是指為城市建設和國家經濟發展的需要，經有關機關許可而拆除權利人房屋并給予補償、安置的行為。拆遷涉及房屋所有權人的所有權問題。所謂房屋所有權是指權利人對其所有的房屋有占有、使用、收益、處分的權利。該項權利受法律保護，任何組織、個人均不得非法侵害。拆遷從性質上講應該屬于對公民則-產的征收。我國法律中雖沒有明確規定“私有則一產神圣不可侵犯”，但法律對“保護公民個人的合法則一產”在《憲法》中作了承諾。也就是說:保護公民個人合法則一產安全是國家的法定義務而長期以來，在中國的法律傳統中，公法文化一直占絕對優勢，私權利一直得不到應有的俘重和有效地保護，無法同公權利相抗衡。在公民個人利益與國家利益發生沖突時，強調犧牲個人利益服從國家、集體利益。與之相對應，國外則非常強調對公民私有財產的保護。“公民個人的土地，皇帝的馬也不許跑。”而在我國，拆遷實踐中的“釘子戶”一詞就反映著拆遷者與被拆遷者的對立關系，暴露出立法理念之落后。
2.法律體制方而:我國日前拆遷工程相當浩大，涉及到許多樣眾的切身利益。這方面的矛盾糾紛呈上升趨勢。然而，在這一領域尚沒有一部統一的《拆遷法》這方面的法律依據主要是國務院在2001年6月6日第40次常務會議上通過并于2001年11月1日正式實施的《城市房屋拆遷管理條例》(以下稱《條例》)。各地政府根據各地的實際情況，依據此條例制定了當地的拆遷管理規定。如:1997年北京市頒布了《北京市城市房屋拆遷管理辦法》。關于拆遷補償方法，規定比較混亂，因此帶來了實際操作中的混亂現象。
3.執法方式與水平方而:城ili拆遷辦公室是專門管理拆遷事務的機構，執掌著拆遷人權。目前存在著較多的違反法律程序、野蠻拆遷等情況，反映出執法方式粗暴單一、執法水平低。這在一定程度上傷害了被拆遷人的感情導致了此類矛盾的激化。
二、行政法視野中的拆遷問題
1.關于拆遷抽象行政行為的可訴性問題
現代法治國家一般都將立法納入司法審查。例如在英國，無論是行政機關的具體行政行為還是抽象行政行為，只要超越權限，法院都可行使審查權。而在我國的實踐中，有這樣一種情況:在被拆遷人對一此拆遷規則表不疑問時，尚沒有較有效的解決途徑。這與我國現有的行政法律制度有關。我國《行政訴訟法》和《最高人民法院關于貫徹執行若干問題的意見(試行)》所確定的行政訴訟受案范困僅限于具體行政行為，而排除了抽象行政行為。2003年4月25日，《法制日報》以《公民狀告政府行政“立法”不作為》為題報道了南京市江寧區的一件由拆遷糾紛引出的案中案。案件中的江寧區政府在上位的拆遷法規已修改多年的情況下，不及時修改當地的拆遷法規，仍然沿用7年前的祈行辦法，以致被拆遷人因此損失數白萬元，被拆遷人憤而狀告政府立法不作為，其訴訟請求被駁回。而對一些地方政府以行政立法的方式損害被拆遷人合法權益的行為，司法的活動空間很小，這也就使得當事人處在了一種投告無門的境地。故許多學者強烈呼吁擴人行政訴訟受案范困。有的學者還卞張從社會公共利益關系出發，一切行政行為都納入行政訴訟受案范圍。
2 .《城市房屋拆遷管理條例》的不周延性
(1)《條例》尚未規定被拆遷人有權利參與拆遷的決策過程及監督拆遷過程。飛政府行政公開是現代社會的一人趨勢，而在我國的拆遷實踐中，許多拆遷決策存在著暗箱操作的現象，都是政府一言為定，不容被拆遷人的質疑。如果被拆遷人有參與拆遷決策過程的機會的話，會減少不少矛盾。另外，《條例》也未規定被拆遷人有權利參與監督拆遷過程。
(2)《條例》并未明確提出聽證程序，只在第八條規定:“房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人，拆遷范困，拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布”而未要求“房屋拆遷卞管部門在審查拆遷人拆遷補償安置方案時，應當聽取被拆遷人的意見。”
(3)《條例》第十六條規定:“拆遷人與被拆遷人或扦拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。“當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或扦提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。”這一規定存在兩個問題:首先，裁決公正的前提是地位中立，而城市規劃和拆遷或授權開發商拆遷本身就是政府行為，而且在一些地方，政府官員追求所謂政績的愿望與商人追求經濟利益的目標相結合，于是政府和開發商之間有了更多的默契，由此產生的政府的裁決的公正性就可想而知了。其次，“訴訟期間不停止拆遷的執行”的規定使被拆遷人如果對拆遷補償不滿，即使選擇了行政訴訟，也只能“帶著鐐銬跳舞”，無法改變被強制拆遷的命運。這就，，致一些被拆遷人采取非理性的方法來處理問題。
3.其它法律法規存在的問題
我國尚沒有系統地規范房地產評估方面的法律法規。目前多數房地產評估機構依附于行政權力而存在，其出具的評估報告帶有濃厚的行政色彩。因此，有關部門有必要盡快制定相關措施。另外，有些地方性的法規雖然打著保護被拆遷人合法權益的旗號，但在實際立法過程中并沒有把被拆遷人作為權利主體來保護，而是站在管理者的角度，以方便拆遷為目的。這些都是立法中需要改進的。
三、解決拆遷矛盾之法律構想
要想徹底解決城市建設中的盲目與無序狀態，從根本上保護公民的權利不受侵害，僅靠行政命令是不夠的。為了防止推土機下的悲劇”的發生，需要從立法理念、法律體制、執法方法等層而解決拆遷矛盾。
1.樹立正確的立法理念
國家利益和個人利益從根本上說是一致的，不應該把被拆遷人放在政府拆遷的對立面上。要改變政府的行政觀念。政府行政的最重要目標，不應當是修了幾條步行街，招了多少商，引了多少資，而應是為當地的群眾提供好的公共物品和公共服務。西方國家拆遷一條街道往往要醞釀四五年甚至七八年，我國香港的街道少有筆直，都是因為他們用了最充分的時間進行平等的協商，直到雙方都覺得公平為止。這一點值得我們借鑒。基于平等基礎上的拆遷法律法規才能得到群眾的擁護。
2.完善我國現行的有關拆遷的法律法規
(1)規范建設項目的審批程序
對涉及拆遷的，在規劃審批前應以適當的形式予以公示，充分聽取被拆遷人等利害關系人的意見。建設上程規劃方案一經批準，建設單位不得擅自變更;確需變更的，必須經過規劃部門審批;城市規劃行政部門在批準其變更前，應重新進行公示。
(2)應明確提出聽證程序
《行政復議法》第四條規定:“行政復議機關履行行政復議職責，應當遵循合法、公正、公開、及時、便民的原則，堅持有錯必糾，保障法律、法規的正確實施。”《行政處罰法》專門對行政機關作出某此行政處罰決定前，當事人要求聽證的，行政機關應就組織聽證的程序作硬性規定。可見，聽證有一定的法律依據。在此基礎上，《條例》應明確提出聽證程序，要求“房屋拆遷主管部門在審查拆遷人拆遷補償安置方案時，應當聽取被拆遷人的意見。”只有充分體現透明度原則，才能提高行政效率。
(3)確立合理貨幣補償機制
公共利益的成本當由受益人均衡負擔，這是現代社會的共識。因此，對城ili建設中的利益受損者，應進行及時、充分、合理的補償。《條例》規定，被拆遷房屋的評估辦法及搬遷補助費和臨時安置費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府制定或規定。從目前的情況看，各地的評估辦法和補償標準、補償程序均不相同，拆遷補償標準較混亂。且補償標準一般都是政府說了算，較少聽取樣眾意見。而目前的拆遷矛盾在很人程度上是由執行的補償標準相對于市場房價偏低引起的。因此應賦予樣眾在補償標準上的“話語權”，從而提高透明度，使補償趨向于公平。有學者建議，國家可制定統一的《征收補償法》，確立評估辦法和補償標準的制定辦法，明確評估和補償的程序。
3.就政府而言，應嚴格依法行政。
依法行政，必須強化聽證程序，確保被拆遷方的知情權。依據相關法律的精神，在拆遷當事雙方不能就拆遷補償安置等問題達成一致，經做工作仍無效的情況下，對涉及拆遷住戶多、影響而廣、補償數額人的糾紛應舉行聽證。根據拆遷行政程序規定和拆遷實踐，筆者認為，把舉行拆遷聽證的時機選擇在經多次做工作拆遷當事雙方仍不能就拆遷安置補償事宜達成一致，拆遷行政部門在下達拆遷行政裁決之前較為適宜。這樣做便于充分聽取拆遷當事雙方的意見，也為即將下達的行政裁決提供充分的事實和法律依據，確保行政裁決的公正拆遷聽證應以公開的方式進行，不但拆遷行政機關和利益關系人參加，一般公眾經允許亦可參加旁聽，新聞記者也可以采訪。拆遷聽證應遵守法定程序。聽證結束后，行政機關負責人應對聽證結果進行審查，作出相應決定。
依法行政，需要注意方式方法現在有不少地方政府走的是“強硬派路線”，以權壓人，以勢欺人，根本沒有把拆遷戶放到平等的談判位置。在利益之爭中既不遵循法律，也不嚴格按市場經濟規律辦事，而是按拆遷辦單方面的意志行事，甚至或通過濫用職權停水停電等違法方式逼人就范，或通過造成既成事實來強迫拆遷戶接受。其結果往往是事與愿違。拆遷方式應當依法確定，具體有兩個方面，一是在實體方面，依照法律規定，對被拆遷人足額進行補償、安置，不能利用評估或地位的優勢克扣、減損補償、安置數額，侵害被拆遷人的利益;一是依據法定程序拆遷，對不能達成協議的，可提請拆遷主管部門裁決。裁決生效后或被拆遷人不服起訴的且拆遷人提供周轉用房的方可強制拆遷。同時，拆遷部門應改進執法方法。這方面也有一些成功的經驗。據報道，沈陽市在“金廊”拆遷過程中，走的是市場化路線”補償金額通過"市場評估定價”。為保障被拆遷人及承租人的利益，還設定了最低補償線。為盡快完成拆遷工作，采用現金獎勵的辦法，并采取了分時間段獎勵措施:拆遷人會后25日內搬遷完畢的，每戶獎勵4000元人民幣;拆遷人會后35日之內搬遷完畢的，獎勵3000元人民幣。這種“以柔克剛”、人性化、靈活務實的解決問題的思路，更適應當下的樣眾的心理。無論是經濟效益，還是社會效益，都遠遠好于一此地方的野蠻拆遷。只有依法行政，才能真正俘重人的俘嚴，達到拆遷的最終的目的，即為了滿足的人更高層次的社會需要。
另外，政府要采取措施，為拆遷戶提價供經濟適用房和中低價商品房，以從源頭上減少拆遷矛盾。
4.應暢通被拆遷人的權利救濟渠道。
現實中，被拆遷人權利救濟渠道的不通暢是造成拆遷矛后激化的重要原因。為此，人民法院應當受理拆遷爭議，同時享有拆遷糾紛的最終裁判機關的地位。同時，考慮到拆遷涉及一些專業知識，應組建由與拆遷雙方沒有利害關系的專業人士組成的裁判機構，公正而高效地裁決拆遷糾紛，既維護被拆遷人的合法權益，又保障城市建設項目的順利進行。
拆遷本來是為人民樣眾創造更好的生活環境的一件好事然而由于立法理念的落后、法律法規的不健全丙加上一此部門工作方法簡單粗暴，導致“善花”結出“惡果”。筆者認為，只有全面廓清立法理念、改善現有法律體制再加上有關部門依法行政、人性化執法，才能真正把好事辦好，最終使人民樣眾受益。
篇6
在中國人的傳統觀念里，“安土重遷”是一個影響了中國人幾千年，根深蒂固的觀念，中國人追求安居樂業，不到萬不得已不愿輕易搬遷，房子，是中國人觀念里非常重要的一個東西。而當房主的房屋所有權與公共利益、城市的規劃建設或者開發商的某些商業利益相沖突的時候，就出現了社會中一種并不少見的現象—城市房屋強制拆遷，在這個過程中，往往由于補償或者安置工作等問題，出現“釘子戶”。那么， 如何定性城市房屋拆遷？政府在城市房屋拆遷中扮演了怎樣的角色？公權力在其中又起到什么樣的作用？公權力介入后如何做到從行政法角度保證公正等等都是急需解決的問題。
一、城市房屋強制拆遷的性質及其實行程序中公權力介入概述
城市房屋拆遷， 到底屬何種性質的行為? 是民事行為， 還是行政行為， 還是二者兼具? 對此有各種傾向和爭論，大部分的觀點認為是兩者兼具：拆遷人和被拆遷人達成拆遷協議，傾向于是民事，房屋拆遷管理部門在其中的準許、裁決、強制拆遷又是明顯的行政行為。一些學者將拆遷定義為: 因城市建設的需要， 經政府有關部門審批， 由拆遷人拆除被拆遷人現有城市房屋及其他地上附屬物， 并由拆遷人對被拆遷人進行補償、安置的法律行為⑴。從這個定義看行政色彩居多，因為，拆遷人對被拆遷人房屋的拆除權并不僅僅基于拆遷人和被拆遷人自愿協商達成的民事合意產生的民事權利， 而是基于政府的行政權力。公權力的介入，在其中發揮了關鍵性的作用。
根據建設部《城市房屋拆遷工作規程》第3條，城市房屋拆遷管理工作程序是：1、拆遷計劃管理2、拆遷人從政府處得到土地使用權3、向政府主管部門申請拆遷4、與被拆遷人簽訂拆遷補償協議 5、協議不成，請求政府主管部門裁決 6、對裁決不服的可以復議和訴訟7、進入強制拆遷。
這個過程中，從拆遷人取得土地的使用權開始，就有公權力的進入了。被拆遷人雖然對房屋享有所有權 ，但卻是在使用國有的土地。由此 ，房屋拆遷包含了國有土地使用權人的改變。這個過程是通過國家先從被拆遷人處收回土地的使用權，然后再轉移給拆遷人來完成的，是一種行政征收過程。其次，補償協議達不成時，政府主管部門可以進行行政裁決，對裁決不服還涉及行政復議，同時，司法機關訴訟裁決后，在強制拆遷的階段，房屋管理部門，即政府機關又往往是實際拆遷主體⑵，由此看來，政府的公權力幾乎貫穿城市房屋強制拆遷的整個過程。
政府的公權力介入，房屋所有人成為實質上的弱者，甚至很容易受到公權力的侵犯，因此，如何從行政法角度對公權力進行規制，維護相對人的合法權益，是顯得十分重要的問題。
二、城市房屋強制拆遷的法律依據問題
關于城市強制拆遷具體的法律文件主要有：國務院的《城市房屋拆遷管理條例》（2001年11月1日起施行）；建設部的《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》（自2004年3月1日起施行 ）；建設部的《城市房屋拆遷工作規程》（2005年12月1日起施行）。
從這些法律文件看來，在房屋強制拆遷的立法方面存在兩個主要問題：
1、與立法法沖突
《立法法》第8條明確規定，對非國有財產的征收只能制定法律，然而在關于城市房屋強制拆遷法律文件中，最高位階的也只是國務院的行政法規（《城市房屋拆遷管理條例》）。由此看來，關于房屋強制拆遷方面的法律法規設置，是明顯不符合《立法法》的規定的。
2、與上位法沖突
權力來源于法律的授權， 權力的合法性也來源于法律的規定。然而《管理條例》中第16 條和第17 條的規定明顯與《民法通則》、《合同法》、新修訂的《憲法》的規定相沖突⑷。
首先，我國2004年憲法修正案第22條第3款對征用權作了規定: “國家為了公共利益的需要， 可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。”《物權法》也對國家對私有財產進行征收做了相關規定，但是這些規定都嚴格限制在“為了公共利益”的范圍之內，《管理條例》的規定不僅僅限于公共利益⑸，是否又涉嫌對“社會公共利益”的濫用呢
其次，《民法通則》第4 條、《合同法》第4 條都強調了協議中的自愿、平等公平等，任何單位和個人不得非法干預，按照法律效力的等級， 國務院在制定《管理條例》時理應不得與上位的《中華人民共和國憲法》、《民法通則》、《合同法》等相關內容相抵觸。但是《管理條例》居然規定給予房屋拆遷管理部門強制拆遷權力，完全背離合同自愿平等，任何單位和個人不得非法干預等相關規定，我們不禁要問，這樣的授權，其合法性何在？
三、城市房屋拆遷程序中的公權力介入引發的實際問題
1、城市房屋拆遷中的行政許可—拆遷許可證的核發
整個拆遷程序中，拆遷人從政府部門得到土地使用權之后，接著就是申請領取房屋拆遷許可證，這實質上是一個行政許可行為。
根據《城市房屋拆遷管理條例》第7條：申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：（一）建設項目批準文件；（二）建設用地規劃許可證；（三）國有土地使用權批準文件；（四）拆遷計劃和拆遷方案；（五）辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。
在這里值得質疑的是，首先，在拆遷人從拿到土地使用權到申請拆遷許可證中，完全沒有被拆遷人的參與，僅憑相關文件和資金證明就可以拿到拆遷許可證。由于涉及到被拆遷人的財產權，被拆遷人屬于利害關系人，法律制度卻剝奪了其參與權，，完全是政府有關部門和拆遷人合議，實在有失公正。同時這又是一個連環套，拆遷人在被拆遷人完全沒有參與的情況下拿到拆遷許可證后，才去跟被拆遷人談判，而此時拆遷人的拆遷許可證已經到手，由此在談判一開始，拆遷人和被拆遷人的談判砝碼明顯懸殊。拆遷人背后有政府公文的支持，被拆遷人實際上處于弱勢地位。
2、 城市房屋強制拆遷中的行政裁決、復議和訴訟
拆遷雙方對拆遷事宜達不成一致時，當事人可以申請政府主管部門裁決，法律卻規定裁決主體是房屋拆遷管理部門。
雙方達不成協議，首先要提請“房屋拆遷管理部門裁決”，對裁決不服的才能訴訟，也就是說當拆遷協議達不成，行政裁決是必經的第一步。這第一步就有不公正因素在里面：房屋拆遷管理部門就是頒發拆遷許可證的機關，既然已經給拆遷人頒發了許可，它就不大可能在裁決中做出對拆遷人不利的裁決， 那樣的話等于在一定程度上變相否認最初其做出的行政許可行為，嚴重影響其公信力。所以，房屋拆遷管理部門在裁決中的中立性和公正性令人質疑。
如果對行政裁決不服產生的糾紛，經過此程序就變成行政糾紛，只能提起行政復議或訴訟。這更是一項不合理、不合法的權利救濟程序。在這之前的一系列程序中，公權力介入已經給整個過程增加了很多不公正不合理的因素，而在此時，最重要的解決糾紛的的過程中，拆遷人居然得以逃脫出來，取而代之的是強勢的政府部門作為一方當事人，出面替拆遷人抵擋。被拆遷人本來在拆遷協議中與拆遷人尚且是平等的協商雙方，還有談判的可能，但是當糾紛的解決意味著拆遷人卻要面對強大的行政主體，能得到滿意解決的可能性大打折扣。本來是被拆遷人和拆遷人之間的民事糾紛，卻變成被拆遷人、拆遷人、政府三方面，不僅僅涉及民事，還包括行政糾紛，實際上對被拆遷人不太有利。
3、 司法權介入，能否真正保護被拆遷人利益？
當房屋拆遷過程存在糾紛已經到了需要司法權介入（即行政訴訟）來進行裁決之時，實際上公民權是否確實遭到侵犯就處于一個不確定的階段，需要等到司法的裁判結果才能下定論。那么這個時候爭議焦點，即房屋所有權也應該處于不確定狀態，拆遷行為按理不應該貿然繼續進行。但是，對于爭議期間，拆遷是否停止執行，《管理條例》卻給了我們否定的回答：《城市房屋拆遷管理條例》第16條規定：拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。
也就是說，只要拆遷人已經給與拆遷補償或者安置用房，即使被拆遷人不服、不接受，提起了行政訴訟，房屋強制拆遷這一實質性的行為仍然不停止執行，即“不管最后結果對不對，先執行了再說”，這實在是讓房屋拆遷中對被拆遷人利益的保護有走過場之嫌，試想，一個暫且還存在著爭議的行為法律卻在爭議期間給予默許，等于是在一定程度上變相支持這一行為。且不說司法裁判被拆遷人的勝算有多少，即使司法的最后判決是保護被拆遷人的利益的話，其利益實際上已經不能完全保護了，因為房子已經被拆了，只能從經濟補償等其他方式去實現。
司法權往往是社會中公民利益的最后一根稻草，但是，我們在城市房屋強制拆遷制度中卻看到，司法權被虛設、被回避了，司法權介入之后拆遷行為依舊我行我素，這最后一道防線也顯得十分脆弱，實在是有些悲哀。
4、 房屋拆遷管理部門—城市房屋強制拆遷中的“多面手”？
在整個房屋強制拆遷過程中，我們看到房屋拆遷管理部門是異常地活躍，最開始核發許可證的部門是它，而當拆遷人與被拆遷人拆遷協議達不成要進行行政裁決時，裁決主體是它，房屋所有人在裁決期間沒有拆遷，它可以向法院申請強制執行，甚至在實際操作中，其本身就是拆遷主體。用一個比喻形象地說，房屋拆遷管理部門不但是這場“運動會”批準者，而且在操作過程“既當裁判員，又當運動員”。
房屋拆遷管理部門管理部門擁有一個“多面手”的角色是不合適的。在強制拆遷的利益博弈中，公權的享有者和行使者是政府有關部門， 主要是房屋拆遷管理部門。相信政府是“大公無私者”的想法是非常幼稚的， 我們不應該忽視或回避政府的“經濟人”特性。以房屋拆遷管理部門為代表的行政機關不僅擁有自己的合法利益， 而且還在積極的謀求種種非法利益， 如尋租和設租利益等⑹。
很明顯，房屋拆遷管理部門被賦權過多，權力過于集中，得不到有效監督，被拆遷人的利益難以得到保證。
四、對城市房屋強制拆遷制度的改進及完善的建議
1、嚴格控制公權，保護私權—對公權力介入進行必要限制
在房屋強制拆遷過程中， 各相關法律條文對公權與私權進行法律上配置實際上傾向于公權。《城市房地產管理法》和《管理條例》等法律法規中均規定了公權的優位權， 對私權的重視和保護完全不夠。
行政法的核心是行政權力與公民權利的關系問題，政府權力與公民權利的平衡需要通過“控權”來實現， 即行政法的核心理念是控制行政權力。因此，我們需要對城市房屋強制拆遷方面的公權力介入進行必要的限制。
值得一提的是，建設部頒布的2004 年3 月1 日開始實行的《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》(以下簡稱《規程》) 從程序方面規定了很多有利于被拆遷人的制度規范，很大程度上體現了對被拆遷人權益的關注和保障。這應該是行政法在“控權”，保護公民私權的一個典范，但是，這些規定在調和公權與私權的沖突上是遠遠不夠的， 因為《規程》只是作為《管理條例》的配套法規， 法律效力不強。我們希望在《憲法》、《城市房地產管理法》和《管理條例》等相關法律法規中控制公權， 并對私權提供實在的保護。
我個人認為，法律法規對這方面的公權力介入的調整要考慮的最重要的一點是：要對“公益拆遷”和“私益拆遷”清晰界定，公益拆遷中，公權力的介入是為了公共利益，應該以規范為主，限制為輔，而在私益拆遷中（比如房地產開發），公權力的介入要嚴格限制，行政主體應該是處于一個協調的中立者的身份，不應該作為一方主體參與進來，更不應該偏重于哪一方，因此，對這方面的公權力介入，要以限制為輔。
2、 修改有關強制拆遷的相互抵觸的法律條款
強制拆遷的法律條文，出現了相互抵觸，其中，下位法對上位法有所超出，具體表現在我上文已經詳細闡釋的兩方面：一、法律法規配置不合理，發揮實際作用的現行法規位階太低，不符合《立法法》的規定；二、明顯與上位法沖突。現行《城市房屋拆遷管理條例》有兩個明顯超出上位法的地方：首先是對于憲法修正案中對征用權的規定“限于公共利益”范圍有超出，然后對于行政主體在此過程中的賦權違背了《民法通則》、《合同法》等關于“平等、自愿、公平”等相關內容。
有關房屋強制拆遷方面相互矛盾的法律法規需要予以糾正。法律條款之間的相互沖突、法律法規系統本身不相一致，不僅影響了法律效力的發揮， 還給行政權力的非法侵入提供了可乘之機。因此，有必要對這方面的與上位法相互抵觸的法律條款做出修改，保證法律系統的一致性。
3、 行政強制拆遷的程序中聽證制度的貫徹落實
程序的公正能夠保證實體的公正，其獨立的價值。城市房屋乃居民安居樂業的根本，屬于重大的財產利益，應該保證被拆遷居民在這個過程中的話語權。
程序公正需要對程序法加以深入細致和完善。這方面我認為非常值得探討的，具有代表性，在現實生活中也很具有操作性的，在于房屋拆遷中的聽證制度的貫徹實施，這也是我在完善行政強制拆遷的程序主要想談的一點。
現行規范性文件中也設置了聽證程序，但是這不是一個必經的程序，所以應該在行政法規中規定強制拆遷必須有聽證程序，以被拆遷人申請而啟動。更為重要的是，保證聽證為最后的裁判提供依據，被拆遷人提出的合理意見被政府所接受。而不能只是例行一個程序，對最后的結果不產生絲毫影響。
實際上，在本文開頭的重慶“史上最牛釘子戶”一案中，當事人也申請過聽證，但當事人的說法是“聽證會就像過場一樣，是為了聽證而聽證，并沒有按照程序來，沒有安排我的答辯，后來我抗議后才給了我時間⑻。”由此可見，房屋強制拆遷這一塊的聽證制度，走過場、當事人提出意見難、聽證意見難落實等現象仍然很嚴重，需要很大程度的完善。
我提出的這方面建議主要有四個方面：
①擴大城市房屋拆遷的聽證范圍
從目前來看， 中央及各省市的拆遷管理法中主要針對糾紛裁決和強制拆遷這兩種行為舉行聽證， 其他環節中尚未設計聽證程序。各地在房屋拆遷立法中應擴大聽證范圍，注重聽證效力，讓聽證這種各方意見集中地方式更多、更有效地運用在解決問題中來。
可喜的是，建設部 2005年 的《城市房屋拆遷工作規程》就對房屋拆遷工作中的聽證制度做出了比較合理而詳細的規定⑼，是在房屋拆遷聽證制度上的一個重大突破和探索。
②代表產生制度的完善
參與聽證會的代表身份是聽證會能否發揮作用的關鍵。因為“ 聽” 證，主要是聽取利害關系人的“ 聲音” ，利害關系人能否參與到聽證程序中來并充分發表其意見與建議是實現聽證制度價值的核心問題。
我國現行的法律、法規僅規定了參加聽證會的代表要具有廣泛性和代表性。然而規范性文件中的這種粗略規定， 在實踐中就很難操作，甚至會給不法分子以可乘之機，使聽證會流于形式。因此，對于聽證會代表選拔制度，需要加以細致規定，尤其是應具體規定相應代表的數量、標準和比例， 在此基礎上將自愿報名的產生方式擴大化， 同時提高參加代表的基本知識和技術常識⑽。
③聽證意見的落實，防止聽證流于形式
聽證程序流于形式， “ 聽而不證”的現象非常嚴重。這幾年， 為了糾正這個問題， 建設部頒布了城市房屋拆遷聽證辦法， 規定城市房屋拆遷都必須聽取利害關系人的意見。這種明確規定聽取利害關系人意見的規定和過去那種暗箱操作相比，引人聽證程序無疑是一大進步。但是如何保證聽證會上能平等地收集各利益方的意見，經過合法的聽證程序取得的聽證筆錄應怎樣被賦予相應的效力，聽證過程和后續意見處理的監督仍需要具體法規加以詳細規定。
④聽證信息的透明、公開及信息的平等性
在拆遷聽證中信息的披露也是影響聽證制度能否取得成效的關鍵。現行的問題一方面是信息不夠完全，真實，另一方面是聽證會上拆遷人、被拆遷人、政府的信息不對等。
因此要完善信息披露制度，一是信息要真實、完全， 材料要易于理解和掌握。二是信息資料應提前發給代表并通過相關的媒體予以公開， 以便與會代表能夠提前做好準備， 為其維護合法權益提供一種比較周全的制度安排。
總之，強制拆遷在現實生活中糾紛較多的重要原因之一是沒有正確處理好公權力介入的問題，對適用行政強制程序進行拆遷的公權力使用過多過濫，因此常常會損害被拆遷人的利益。同時，一方面大量本該通過司法程序解決的問題都以行政方式解決，弱化了司法功能，增加了行政機關的壓力。另一方面，行政權在拆遷中適用過廣，行政強制的適用不合理增加了腐敗和投機，容易損害被拆遷人的利益。因此，有必要加強對強制拆遷中行政行為的研究，嚴格廓清和限制其適用條件和范圍，落實在立法和執法方面，應該進行精微的制度設計，杜絕現實生活中假借公權力介入侵害私人利益的情形。
限制行政權力的最終目的是為了使公權力和公民權利兩者平衡，具體在房屋強制拆遷中，對公權力的介入加以行政法上的規制，讓被拆遷人有話語權，其個人利益能得以保護，達到公權力、公共利益和被拆遷人公民權利的平衡，才是城市房屋強制拆遷方面的行政法規所要追求的目標。
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[10] 在城市房屋強制拆遷中貫徹以人為本-閔凡群-《法制與社會》2007年09期
注釋
⑴ 趙紅梅. 房地產法論[M ]. 北京: 中國政法大學出版社， 1995， 143頁
⑵《城市房屋拆遷管理條例》第17條：被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。
⑷參見《管理條例》第16 條規定“拆遷人與被拆遷人達不成拆遷補償安置協議的， 由房屋拆遷管理部門決”; 第17 條規定“被拆遷人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的， 由房屋所在地市、縣政府責成有關部門強制拆遷。”
⑸參見《管理規定》第2條 在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。
⑹城市房屋強制拆遷中“公權”與“私權”的沖突與和諧，劉任平，湖南公安高等專科學校學報，中圖分類號: D922. 181 文獻標識碼: A 文章編號: 100827575 (2005) 01-01 01-04
篇7
所謂的城市拆遷，指的就是在城市建設過程中，為了順利完成項目建設，拆遷人對那些在城市規劃區內國有土地上的房屋進行拆除，并且要給予被拆遷人合理的補償。對于拆遷人和被拆遷人的定義，《城市房屋拆遷管理條例》作了明確界定：拆遷人，指的就是已經獲得拆遷許可證的單位，給予被拆遷人合理補償和安置是拆遷人的基本義務；被拆遷人，指的就是所拆房屋的所有人，在規定期限內進行并完成搬遷是被拆遷人的基本義務。有關城市拆遷的具體要求，國務院頒布的《城市房屋拆遷管理條例》也作了明確的規定：首先，必須有利于城市規劃；其次，有利于改善城市環境；最后，不能損毀相關文物古跡。
二、城市拆遷的重要性
城市拆遷的重要性主要體現在以下幾個方面：（1）可以推動城市經濟的發展，拆除那些已經廢棄、影響城市美觀的房屋，不僅僅有利于基礎設施建設，提高城市功能，而且還可以吸引更多的投資，優化城市產業結構，進而提高企業經濟效益；（2）可以大大改善城市環境，在立國之初，我國對環境問題還沒有深刻的認識，城市規劃欠合理，導致在城市市區內出現大量的重污染型企業，它們大多設備落后、技術水平較低，不但對環境造成了嚴重污染，而且能夠贏得的利潤極少，嚴重阻礙了城市的發展，把這些企業拆除或者外遷，可以改善城市的生態環境；（3）大幅度的提高人們的生活質量，落后的城市建房，服務功能差，已經無法滿足人們的生活需求，例如，老居民房很多都沒有獨立的衛生間、廚房、暖氣等，拆除舊房，可以為建設新房提供重要的空間資源，進而為人們提供良好的居住條件；（4）土地資源利用合理化，我國人口眾多，人口總數不斷增加，但是土地面積是不變的，進行城市建設的時候，如果不把這些舊房拆除，那就只能占用耕地，耕地面積的減少，直接會威脅到人們的生存，所以，拆遷是實現可持續發展的有效途徑。
三、房屋拆遷的問題
（一）在城市拆遷中，政府職能錯位、缺位。一直以來，在城市建設中，政府都占據著極為重要的位置。政府職能出現錯位，指的就是部分地方政府為了吸引更多的投資，無限度的給予開發商優惠和特權，完全忽視廣大群眾的利益。政府職能出現越位，指的就是有些地方政府越過權限直接參與城市拆遷工作中，和拆遷機構以及評估單位混為一團，過分介入拆遷補償工作。政府職能出現缺位，指的就是有些地方政府對城市拆遷進行管理的時候，缺乏規范性和公開性，在對城市拆遷進行規劃的時候，也沒有公示相關內容，侵犯了被拆遷人的知情權。特別是最近幾年，城市拆遷問題日益突出，其中最為嚴重的就是拆遷補償、拆遷方式的問題。
（二）缺乏完善的法律、法規。拆遷法律法規不完善主要體現在以下幾點：（1）沒有制定明確的城市拆遷補償標準，導致實際補償太低，嚴重損害被拆遷人的利益，《城市房屋拆遷管理條例》中只是說要適當補償，到底補償多少沒有明確規定；（2）沒有對強制拆遷行為進行明確的定位，也沒有具體的操作流程，導致地方政府的權利過大；（3）在實際拆遷過程中，有些人被拆遷人利用《物權法》提出過高的補償要求，不滿足他，就不拆遷。
（三）城市房屋拆遷補償不夠公開透明，隱秘性太強。補償一直是拆遷問題的重心，然而我國相關法律沒有對此作明確規定。城市房屋拆遷補償缺乏公開性和透明性主要體現在以下幾點：（1）對城市違章建筑難以進行明確的界定，拆除工作難度大，進而影響補償的執行；（2）為了降低延期拆遷帶來的損失，拆遷人給予“難纏戶”過高的補償，結果導致其他被拆遷人心理不平衡，進而引發各種糾紛。
四、解決拆遷問題的對策
（一）不斷完善法律法規，制定健全的拆拆制度。當下，我國的城市拆遷問題突出，現有的拆遷法律法規已經沒有辦法將其有效的解決。所以完全有必要制定一部專門的拆遷法律，如《拆遷法》，這部法律要對各方的利益、權限、義務等進行明確的規定，制定城市拆遷的具體操作規范，規定出現違法行為需要承擔的責任，對被拆遷人的正當利益進行保護。
（二）對政府職能進行準確定位。我國市場經濟發展迅速，市場經濟體制已初步建立，在這樣的時代背景下，政府只需管理屬于自己職能范圍之內的公共領域，對公民社會領域只有行使宏觀調控的權利，因為市場契約才是管理公民社會的主要手段。在城市拆遷過程中，監督和調節才是政府的主要職能，要履行好這一職能，政府需要使用各種有效的辦法來調節自身與拆遷單位、被拆遷人、評估機構、拆遷中的具體操作人員的關系。
（三）在拆遷過程中，堅持以人為本，重視思想工作。城市拆遷改造要以“人本化、人情化、人性化”為原則，以廣大人民的意愿為依據，加強人民的凝聚力。在拆遷過程中，要重視拆遷思想和拆遷政策的宣傳，把拆遷工作做到“深入、細致、實際”，真正維護廣大群眾的利益。拆遷工作一定要注重方式，通過各種方式把拆遷的目的和相關政策詳細的告之群眾，以贏得群眾的支持。除此之外，還可以開通咨詢熱線和網絡平臺，為群眾解除疑惑，解決他們的后顧之憂。
五、結語
所以，在城市建設中，城市拆遷是一項非常重要的基礎性工作，相關部門一定要高度重視，切實履行自己的職責，保護人民的根本利益，只有這樣才能徹底解決城市拆遷問題。
參考文獻
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國土資源部2016年的“十三五”規劃綱要中，對我國國土資源的形勢做了介紹也提出了相關要求。表示目前征地拆遷等矛盾日益突出，必須從解決人民最關心最直接最現實的利益問題入手，切實維護群眾合法權益，傾情傾力使資源惠民利民，使人民群眾共享發展成果。
二、我國農村房屋拆遷現在解析
鑒于農村房屋拆遷工作的政策性、實效性和群眾性都很強，因此拆遷工作涉及的范圍廣、難度大，致使我國的農村房屋拆遷工作面臨較大的問題。這些問題主要體現在以下幾個方面：首先，缺乏健全的法律法規，相關行政管理程序不完善，沒有相應的司法保障，導致政府職能錯位、監管不到位；其次，一些地區沒有結合當地實際情況制定補償標準，因而補償款較低，不能滿足農民需求；再次，拆遷安置過程中，存在較大的盲目性，另外，關于非住宅類的房屋拆遷其補償標準不夠健全、完善。種種問題，導致農民切身利益受到損失，引發了農民群眾的不滿，嚴重阻礙農村房屋拆遷工作的穩定開展。
當前，在我國農村房屋拆遷安置過程中以下幾個問題成為拆遷工作難以開展的矛盾焦點：
首先，拆遷項目的開展存在較大的隨意性。為響應國家政策，很多地方在開展農村房屋拆遷項目時并沒有經過嚴格考察審核，各地方政府為加快本地經濟增長，未做好相關準備工作就盲目實施拆遷項目，造成后期工作難以進行。
其次，我國農村房屋不能按照市場價格給予補償，導致拆遷過程中對房屋進行補償時只能以當地政府的“重置價”計算。這就導致政府規定的補償價跟農民所能接受的補償價存在較大差異，造成農民利益受損現象的發生。
再次，缺乏健全、完善的農村房屋拆遷法律法規做保障，導致政府在實施拆遷工作時沒有規章制度可以遵循，容易滋生不合理、不規范行為的發生，工作流程缺乏科學合理性，一些上級部門監管不到位，農民合法權益受到侵害。
最后，就是歷史遺留問題，由于農村房屋管理混亂，很多農村房屋在拆遷時無法確認產權所有人，或者測量問題導致安置面積不能確定。
三、加快農村房屋拆遷補償立法的必要性分析
對于房屋拆遷相關事宜，我國于2011年1月，由國務院最新頒布實施了《國有土地上房屋征收與補償條例》。其為城市房屋拆遷活動提供了規范的依據，解決了城市房屋拆遷中的矛盾和問題。但是并未就農村集體土地上房屋拆遷補償做出相應的規定。要想拆遷項目順利進行，切實維護被征收人的正當權益，應給予被拆遷農民公平合理的補償。
目前，集體土地征收中的房屋拆遷補償可依據的法律有：《物權法》第42條規定，征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用.安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益；《土地管理法》第47條規定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償.征收耕地的補償采用年產值倍數法確定補償金額，征收其他土地的由省、自治區、直轄市參照征收耕地的補償標準規定。
可見現有規定雖基于各地采取因地制宜的方式：各地農村房屋拆遷適用各級地方政府部門、地方人大的政府規章和部門文件以及地方性法規。但卻導致了拆遷補償政策混亂、各地做法不一且補償標準較低，宅基地上的房屋僅作為附著物進行補償。導致由于沒有直接的國家層面法律做依據，無法給被拆遷人合理的補償和充分的保護，拆遷雙方難以對拆遷補償標準達成一致，引發大量的拆遷糾紛，成為突出的社會矛盾之一。
因此應訂立關于我國農村房屋拆遷的相關條例，讓拆遷有法可依。因為集體土地上房屋拆遷工作事關被拆遷人的切身利益，只有嚴格依法陽光拆遷、公平拆遷，才能保護被拆遷人合法私權。與此同時，制定對于農村房屋拆遷補償的規定還具有重大的社會意義。
首先，它有利于提高拆遷效率，促進經濟的發展。一旦拆遷補償中存在隨意性，則很可能導致拆遷補償出現不公平現象。一些被拆遷人極可能因為執法的隨意對拆遷工作產生非常強烈的抵觸情緒，使得拆遷難以進行。規范拆遷補償安置工作，保障被拆遷人利益可以為順利拆遷提供保障。
其次，有利于保證社會的穩定，促進和諧社會的建設。集體土地上房屋拆遷只有平衡了各方當事人利益，充分尊重保障被拆遷農民的權利，加強對財產權的法律保護，才能減少矛盾糾紛的產生，維持社會發展的正常秩序，保證社會穩定。
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城市房屋拆遷是社會經濟發展過程中的一個必然現象，伴隨著城市建設迅猛發展，拆遷糾紛也越來越多，這些問題不僅嚴重侵害城市居民的合法權益，引發群眾大量上訪，而且影響社會穩定，也造成一些地區和行業的過度投資。近年來不斷出現的拆遷矛盾和拆遷糾紛已經表明，拆遷問題表面上看是一個城建糾紛問題，實際上它已牽涉到法律、政府職能、公眾權利等多個方面，特別是應更多關注城市房屋拆遷中私人財產權益的法律保護，保護被拆遷人的合法權益，完善城市房屋拆遷制度和相關的法律法規建設，以確保城市化建設順利進行和和諧社會的構建。
一、城市房屋拆遷中私人財產權益的法律保護與現狀
憲法修正案規定：“公民的合法私有財產不受侵犯，國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。國家為了社會公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或征用并給予補償”。這一條款將對公民財產權利的保護明確列為憲法權利，并確立了公民財產權利不受侵犯的憲法原則。
《城市房屋拆遷管理條例》規定：“拆遷人應當依照本條例，對被拆遷人給予補償。”“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。”“拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。”這一條款的規定體現了當公民的私有財產受到侵害時，應當享有的待遇和可以選擇的救濟途徑。但因《城市房屋拆遷管理條例》規定的法律制度不健全，法律效力層級太低，僅為行政法規和地方性法規、規章，體系也很不完善，無力承擔起私人財產權法律保護的重任。
《物權法》中唯一涉及房屋拆遷問題的條款是第42條，該條款規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”“任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。”根據以上法律規定可以看出，如果是基于公共利益的需要，公民私人的房屋及其他不動產可以被依法征收，但是要給予相應的拆遷補償，同時還要保障被征收人的居住條件。與《憲法》和《城市房屋拆遷管理條例》相比，《物權法》更進一步加強了對被拆遷人合法權益的保護。
拆遷補償是城市房屋拆遷中的核心問題，直接關系到被拆遷人的利益，因而也成為拆遷糾紛的焦點。拆遷補償對被拆遷人的財產權保護不夠，主要表現在以下幾個方面：
1.補償范圍過于狹窄。2001年《城市房屋拆遷管理條例》規定我國拆遷補償的范圍包括房屋及其附屬物、房屋收益以及搬遷費用四個部分，卻未提及對被拆遷人的土地使用權的補償，而土地現在升值又很快，在某些地方甚至是房屋建筑面積的數倍。
2.補償價格評估方法存在缺陷。按照2001年《條例》規定，價格評估“根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。”有些省份在地方條例中規定了“基準價格+修正”的估價方法。但在實踐中，地方政府往往并未根據城市房價變化及時調整基準價格，造成評估價格與市場價格相差甚遠，被拆遷人遭受巨大經濟損失。
3.評估機構缺乏獨立性。在城市房屋拆遷過程中，房屋評估機構通常由拆遷人指定。這些評估機構因與委托人有利益關系，在缺乏嚴密的市場監督情況下，很難保證其在房屋估價中的中立性和公正性。
城市房屋拆遷過程中涉及到的程序性問題主要有拆遷許可證的批準、拆遷范圍的確定、補償標準的確定等。當前拆遷糾紛不斷，很大程度上是由于拆遷各方缺乏溝通，拆遷程序不夠透明，拆遷法律規范不健全導致不能有效地解決拆遷矛盾和糾紛。
二、城市房屋拆遷中私人財產權益保護的對策
（一）擬定《城市房屋拆遷法》
“法治首先是一種社會精神；其次是對法的綜合檢驗。”作為拆遷依據的《城市房屋拆遷管理條例》無論是從法律角度分析，還是在拆遷實踐中，都已經經不起法治精神的嚴格考究，在效力上和實施上遠遠不及制定出的法律，不能適應現代法制社會發展的需要。因此，本文建議廢除國務院制定的《城市房屋拆遷管理條例》，制定一部特別法，即《城市房屋拆遷法》。通過對《城市房屋拆遷法》的實施，保證對被拆遷人的補償能夠及時發放，補償到位，切實維護被拆遷人的合法權益。
（二）建立公平的拆遷補償制度
公益拆遷中，拆遷補償屬于行政征收補償。在拆遷過程中，被拆遷人無法與強大的政府相抗衡，因此，公平補償被拆遷人的損失就顯得尤為重要，而建立公平的拆遷補償制度是城市房屋拆遷中私人財產權法律保護的必然要求。在以市場價格為主導評估房屋價格的原則被確立之前，在房屋拆遷領域是以房屋的重置成新價格為主結合區位補償價格對房屋價值進行評估。這樣，房屋的價值基本上就是房屋的建筑成本價格加折舊后的價格，即使加上當地政府制定標準的區位補償價格，離房屋實際的市場價格差距仍非常大，往往是十幾平方米的補償款才能在附近買到一平方米的商品房。這種價格補償標準非常不公平。因此，必須適當提高拆遷補償標準，以進一步維護被拆遷人的合法權益。
（三）設立正當的拆遷法律程序
無論是公益拆遷還是商業拆遷，正當法律程序都是保證拆遷合法、公正、有序的必要前提，也是私人財產權法律保護的根本途徑。在城市房屋拆遷法還難以出臺的情況下，應當在相關的法律或專門的行政法規中確立正當的拆遷法律程序：
1.建立拆遷許可和拆遷裁決聽證制度。如果被拆遷方對于拆遷行為是否符合“公共利益”這一目的提出質疑，可以要求舉行聽證會，政府應當在聽證會上說明拆遷行為的必要性和合理性。建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》規定，未達成拆遷補償安置協議戶數較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應當進行聽證。聽證制度的意義在于充分保障被拆遷人對拆遷程序的參與權，在全面協商、真誠對話的過程中消除和化解被拆遷人對拆遷決定的潛在不滿情緒，達到各方利益的最大化和相互平衡。
2.建立公開、公平選擇拆遷評估機構的機制和確立科學的評估標準。由拆遷人和被拆遷人共同協商選擇拆遷評估機構或由政府聘請專業的房地產評估機構對拆遷房屋進行評估，提出科學合理的補償標準。被拆遷方也可以聘請獨立的房地產評估機構進行評估，提出自己的標準。對于達成補償安置協議或達成補償安置協議戶數較多或比例較高的情況下，政府主管拆遷的部門頒發拆遷許可證。
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一、服裝城的建造及出售
奉化市“奉幫服裝城”是由奉化市人民政府主辦、市工商局承辦的一個項目，于91年8月12日正式動工興建。92年3月經奉化市人民政府第三次常務會議討論，會議同意奉化市工商局提出的《奉幫服裝城出售方案》（內容為：為籌集建設資金，將服裝城一、二層攤位進行預售，出資購買者對所購攤位擁有所有權，一層出售給個體戶，二層出售給市各企業單位等）。隨后，奉幫服裝城籌建辦于92年4月1日了“關于歡迎認購奉幫服裝城攤位的公告”，并于92年4月11日在寧波日報頭版頭條上刊登銷售廣告。1992年9月廣大個體工商戶與奉化市工商局簽訂了《奉幫服裝城攤位買賣協議書》并辦理了公證，92年10月市工商局向購攤位的個體戶頒發了《奉幫服裝城攤位所有權證》。自此，個體戶們就一直在服裝城一層攤位經營個體服裝、鞋帽等批零生意或將攤位出租他人經營。
二、服裝城拆遷過程
2002年2月6日奉化市房地產管理中心向市土地流轉中心頒發“房屋拆遷許可證”，對服裝城進行拆遷改造，許可證載明：拆遷期限至2002年3月20日；
2002年2月26日奉化市房地產管理中心“關于服裝城房屋拆遷公告”；
2002年4月2日拆遷人委托的拆遷單位奉化市房屋拆遷辦公室對服裝城進行“強行”拆遷；（注：未與個體工商戶達成拆遷協議，又未經行政裁決或法院判決）
2002年4月11日奉化市土地流轉中心、奉化市市場發展中心、奉化市房屋拆遷辦公室三方簽訂了“非住宅拆遷補償協議書”。上述三方在協議中的身份分別為：拆遷人、被拆遷人、拆遷單位。
第二部分：服裝城拆遷爭議及行政裁決、訴訟過程
一、奉化市規劃與建設局行政裁決
2002年3月4日拆遷單位奉化市房屋拆遷辦公室受奉化市市場中心委托，發出《告攤主用戶書》，主要為：拆遷單位接受所有權人奉化市市場發展服務中心全權委托，代為處理服裝城內固定攤位有關補償安置事宜，單方決定了拆遷安置方式（貨幣安置）、貨幣補償安置金額等內容。個體戶們認為：一服裝城攤位所有權人是出資購攤位的個體戶而非市場發展中心、二拆遷安置補償方案不符合申請人購實（即擁有攤位所有權、攤位建筑面積約11平方等）及違反法律法規規定。雙方發生爭議，未能簽署協議。
2002年4月12日奉化市市場發展中心以“申請人”身份、以奉化市土地流轉中心、個體戶為被申請人向奉化市規劃與建設局申請行政裁決，要求依法對拆遷補償事項進行裁決；申訴人接到通知后及時向建設局提交了答辯狀及相關證據（包括：服裝城攤位出售方案、出售服裝城攤位的公告、廣告、買賣協議書、公證書、攤位所有權證、購攤位收款收據）；
2002年5月15日奉化市規劃與建設局作出行政裁決：申請人奉化市市場發展中心按奉化市國資局批復給予被申請人（即個體戶）實行貨幣補償，金額為每平方10500元，攤位面積4平方，合計 ×× 元。
二、一審行政訴訟
2002年6月28日共58位個體工商戶以奉化市規劃與建設局作出的行政裁決具體行政行為主要證據不足、違反法定程序、適用法律法規錯誤為由，依法向奉化市人民法院提起行政訴訟（被告：奉化市規劃與建設局、第三人：奉化市土地流轉中心、奉化市市場發展中心）。個體戶在一審訴狀中提出：1、奉化市規劃與建設局認定個體戶對所購奉幫服裝城固定攤位享有的權利是永久性使有權，沒有事實與法律依據，并且基于這一認定，裁決的內容也與法不符，包括主體、補償形式、金額(應以經房產評估的價格為準，是本案中無評估報告)、面積（因攤位無房產證，應以91年的出售方案及市場價格為準，攤位建筑面積約為11平方，使用面積為4平方）等；2、對個體戶的拆遷補償方式、補償金額的確定違反國務院和浙江省城市房屋拆遷條例的有關規定；3、拆遷人拆遷行為違法，屬超期無證違法拆遷，奉化市市場發展中心申請行政裁決的程序違法，建設局作出行政裁決違反法定程序。
奉化市人民法院經二次開庭審理，于2002年12月24日作出判決。判決認為：“雖然原告（即個體戶）購入奉幫服裝城攤位，并持有奉化市服裝市場籌建辦公室所發的《攤位所有權證》，但依照法律法規的規定，不能證明原告是該房屋的所有人或共有人，該房屋的所有權人應是第三人奉化市市場發展中心，對原告可視為被拆房屋的當事人。被告收到第三人奉化市市場發展中心提出的行政裁決申請，結合其自愿補償和服裝城攤位評估計算及攤位補償價格的說明等情況，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》第十六條和《浙江省城市房屋拆遷管理條例》第十七條的規定，被告所作的裁決不違反法律法規規定。綜上被告所作的行政裁決認定的事實基本清楚，適用的法律法規正確，程序基本合法，應予支持，原告訴請的理由和依據不足，本院難以支持。依照《行政訴訟法》第五十四條第一款第一項的規定，判決維持被告奉化市規劃與建設局所作的行政裁決書。”
三、二審行政訴訟
個體戶（即二審上訴人）不服一審判決，向寧波中院提起上訴，主要理由為：
（一）、一審判決對上訴人在拆遷過程中的身份未依法作出認定，從而導致模糊判決，并否定了上訴人應享有的權利。
1、依《浙江省城市房屋拆遷管理條例》的規定，拆遷當事人包括拆遷人、被拆遷人、承租人、公房代管人、公房使用人，永久性使用權人不在此五類拆遷當事人之列。
2、被上訴人在庭審中辯稱：“與拆遷有關的人即為拆遷當事人”。那么，與上訴人一樣購買了攤位的個體戶，有的租了其他人的攤位經營，有的把攤位租給他人經營，這些攤位的承租人及出租人均與本次拆遷有關，也應是拆遷當事人了，但裁決顯然遺漏了這些與拆遷行為緊密相聯的當事人。
（二） 、未正確適用法律、法規。
被上訴人奉化市規劃與建設局作出的行政裁決適用了國務院《城市房屋拆遷管理條例》第16條和《浙江省城市房屋拆遷管理條例》第17條的規定，這二條均是關于被上訴人有作出行政裁決的行政職權的規定，而不是有關拆遷、補償方面實體規定的條款。一審判決認為被上訴人作出的具體行政行為適用法律法規正確，是故意遺漏拆遷條例的相關實體規定，對被上訴人的違法之處不作評判。
1、 拆遷補償方式的確定違反拆遷條例的規定。
上訴人對攤位享有比承租人更多的權利，因而在拆遷中至少享有拆遷條例所規定的承租人的權利，但被上訴人依據奉化市市場發展中心的單方申請，作出進行貨幣補償的裁決。依國務院《城市房屋拆遷管理條例》第27條的規定：“被拆遷人與房屋承租人達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換”，行政裁決認為上訴擁有攤位永久性使用權，卻連承租人都享有的權利也不予保障，剝奪了上訴人在權利。補償方式的確定違法。
2、 補償金額的確定。
被上訴人依據奉化市市場發展中心的單方申請、奉化市國資局的一批復，裁決確定了對上訴人補償的金額，違反了《浙江省城市房屋拆遷管理條例》第31條的規定。
對于面積的認定同樣無事實依據，與法相悖。一審判決認為“攤位所有權證”不是合法產權證明，卻以“攤位所權證”記載的面積確定攤位面積，前后相矛盾。混淆使用面積與建筑面積概念，對攤位出售方案、購買價格等歷史事實視而不見。
3、 行政裁決的程序。
行政裁決是實施強制拆遷的法律依據。進行行政裁決的目的是為了完成拆遷，拆遷條例規定拆遷人應在拆遷許可證規定的拆遷期限內完成拆遷，所以行政裁決應當在拆遷期限內進行。而本案中，拆遷許可規定的拆遷期限至2002年3月20日，強行拆遷的時間是4月2日，奉化市市場發展中心申請行政裁決的時間是4月18日。是先違法強行拆后申請行政裁決，行政裁決解決的是拆遷過程中的補償安置問題，進行裁決的前提是拆遷行為合法，而本案中這一前提不存在（即超期違法無證拆遷），被上訴人理應依法行使職權對違法拆遷行為進行管理，對違法的裁決申請不予受理，但被上訴人卻違反程序進行受理并作出了錯誤的裁決。
4、拆遷補償安置發生在拆遷人與其他拆遷當事人之間。奉化市市場發展中心不是拆遷人，奉化市市場發展中心與上訴人間也無任何合同法律關系存在，雙方間不存在拆遷補償安置關系。而本案中，對上訴人的補償形式及金額、裁決申請均是市場發展中心提出的，不是拆遷人土地流轉中心提出的，被上訴人依市場發展中心的申請及補償方案作出裁決，不符合拆遷條例的規定。
（三）、一審判決書未對被上訴人提交并經庭審質證的證據進行完全的羅列和認定，對案件事實的認定存在遺漏，致使判決認定事實不清。從而無法糾正：裁決所列拆遷當事人主體錯誤、拆遷項目未完成補償安置即違法轉讓等違法之處，判決結果錯誤。
被上訴人在8月26日第一次開庭前、12月11日第二次開庭前分兩次向法庭提交了相關證據。
第一次：提交了9份證據，其中證據三是奉化市計委“關于同意寧波市大榭開發區恒業房地產開發有限公司新建奉化商貿大廈建設項目立項的批復”、證據四是奉化市規劃局發給寧波大榭開發區恒業房地產開發有限公司的“建設工程規劃許可證”（副本）；
第二次：提交了五份證據，證據一是奉化市計委“關于同意市土地流轉中心開發服裝城地塊建設項目的批復”、證據二是建設用地規劃許可證。
對被上訴人在一審中提交的上述證據，上訴人認為：
1、第二次提交的關于土地流轉中心的批復、建設用地規劃許可證屬逾期提交，且無法定可延期提交的事由，違反了行政訴訟法關于被告舉證期限的強制性規定，應不予認定，一審判決認為逾期提交的證據有效與法無據。
2、一審判決遺漏了對被上訴人不利的證據，單列了對被上訴人有利的證據。
3、奉化市計委、規劃部門先后二次分別對奉化市土地流轉中心和寧波市大榭開發區恒業房地產開發有限公司立項、發證，被上訴人在庭審中答辯稱是項目轉讓即土地流轉中心將未完成拆遷補償安置的項目轉讓給恒業房地產開發公司，但被上訴人在行政裁決中、一審法院在判決中均未對此進行陳述，也未適用拆遷條例（即國務院條例第19條、浙江省條例第25條）的相關規定進行審查評判。導致判決認定事實與實際存在出入，未能對裁決所列當事人主體錯誤（即由項目受讓人繼承原拆遷人的權利義務）的事實進行認定，從而對裁決違法之處予以糾正。 寧波市中級人民法院于2003年2月13日開庭審理了本案，二審中各方當事人圍繞本案被上訴人奉化市規劃與建設局所作拆遷裁決程序是否合法、是否具有法定職權、裁決書中所列主體是否正確、認定上訴人攤位面積是否有事實依據、補償標準的制訂是否具有規范性文件依據、裁決適用法律是否正確等爭議進行質證、辯論。二審判決認為：“一、上訴人不是服裝城拆遷活動中的被拆遷人，但可以認定是拆遷當事人。二、被上訴人受理裁決申請并啟動裁決程序符合法律規定。三、被上訴人根據上訴人擁有的攤位所有權，確認被拆遷人自愿補償上訴人
不違反法律規定，并無不當。”判決：駁回上訴，維持原判。
第三部分：個體戶認為拆遷存在違法，個體工商戶的權利未得到保護。
一、個體戶的身份及在拆遷中享有的權利
本案中個體戶購置了固定攤位，取得奉化市工商局頒發的攤位所有權證后安心經營個體生意，現在才發現7年之后（即98年）整個服裝城的房產證辦到了奉化市市場發展中心名下。于是，奉化市市場發展中心名正言順地以被拆遷人自居，拆遷人也以個體戶不是被拆遷人為由，創造出一個《拆遷條例》沒有規定的“永久性使用權人”概念，不評估、不安置，通過政府部門的紅頭文件（如國資局批復）來定了一個價格進行補償。于是，規劃與建設局又以準司法機關的身份為理由，來了一個根據民法公平合理的原則，并作出了一個自認為“公平合理”的裁決。
個體戶購置服裝城固定攤位是一個歷史事實，享有攤位的所有權，連承租人都應受到法律保護的權利，擁有所有權、經營權的個體戶卻不能享有，違背事實與法律法規規定。制造一個個體戶在拆遷中的“身份”（即永久性使用權人），進而以法無名文為由，從程序、實體上進行自由的裁量，導致申訴人的合法權利無法保障。
二、行政裁決的程序要求。
拆遷期限過了，并且強行拆遷完了，再申請裁決，符合程序嗎？對此，《杭州市拆遷條例》作出明確規定，裁決申請必須在拆遷期限內提出。國務院及浙江省《拆遷條例》雖未有明確的條款規定時間限定，但仍可得出行政裁決必須在拆遷期限內進行的結論。
1、裁決是為了完成拆遷，而拆遷又必須在拆遷期限內完成。本案中，申請人市場發展中心是在拆遷期限之后申請裁決的，顯然違反了法定的行政程序，裁決的程序違法。
2、拆遷許可證的有效期即拆遷期限，一旦超過拆遷期限而拆遷人又未提出延期申請，拆遷人的行為實際已構成無證拆遷，是一種違法行為。行政裁決是解決合法拆遷補償爭議，對無證拆遷引起的爭議無權裁決，而應行使行政管理職責予以糾正。
三、拆遷人對被拆遷人進行貨幣補償，再由被拆遷人對個體戶（攤主）進行補償沒有法律法規依據。
本案中，拆遷人先與被拆遷人簽訂了“非住宅拆遷補償協議”，協議中約定：對被拆遷人的補償金額已包含了對固定攤位攤主的補償，再由被拆遷人提出補償方案。這樣，拆遷人就不再于個體戶發生拆遷關系了，而改成被拆遷人與申訴人進行補償。
1、對于租賃房屋而言，拆遷要兼顧被拆遷人和承租人權益，拆遷人與被拆遷人、承租人均為拆遷當事人。國務院和浙江省《拆遷條例》規定：拆遷協議應由三方簽署，在被拆遷人與承租人間達不成解除租賃關系協議時，要實行產權調換。
2、本案中，個體戶不是承租人，而是享有攤位的所有權。而且，個體戶與被拆遷人間無任何合同法律關系存在，何來補償之由。
本案中，拆遷人的這種做法不合法，首先是剝奪了個體戶的權利，其次是個體戶與被拆遷人間無任何合同法律關系存在，補償一說無事實與法律依據。
四、攤位的建筑面積未進行正確認定
攤位無房產證，建筑面積如何確定？以買賣協議還是以出售方案來確定？個體戶認為：房產證是確定房屋建筑面積的直觀證據，但本案中，出售方奉化市工商局一直未給購買攤位的個體戶辦理房產證；所以，以奉化市工商局的出售方案來確定攤位是最為直接與正確的，該方案明確了服裝城攤位價格的構成（與當時的市場價相符），個體戶所購攤位的建筑面積與使用面積大小，而且是由建設單位奉化市工商局制定、經市常務會議討論通過的。以攤位所有權證所載的使用面積來認定攤位建筑面積，違背了客觀事實，直接導致對申訴人權利的侵害，致使判決結果錯誤。
五、遺漏關鍵事實，認定事實及適用法律法規錯誤
奉化市規劃與建設局在8月26日第一次開庭前、12月11日第二次開庭前分兩次向法庭提交了相關證據。第一次提交了9份證據，其中證據三是奉化市計委“關于同意寧波市大榭開發區恒業房地產開發有限公司新建奉化商貿大廈建設項目立項的批復”、證據四是奉化市規劃局發給寧波大榭開發區恒業房地產開發有限公司的“建設工程規劃許可證”（副本）；第二次提交了五份證據，證據一是奉化市計委“關于同意市土地流轉中心開發服裝城地塊建設項目的批復”、證據二是建設用地規劃許可證。
上述證據經過庭審質證，一審判決故意遺漏，未作表述。二審判決同樣故意遺漏，對個體戶在上訴狀中提出的該事實不作評判。是對拆遷行為違法性的遺漏，導致所列拆遷當事人主體錯誤判決結果違背事實、違反法律法規規定。
篇11
2002年4月2日拆遷人委托的拆遷單位東海市房屋拆遷辦公室對服裝城進行“強行”拆遷；（注：未達成拆遷協議，又未經行政裁決或法院判決）
2002年4月11日東海市土地流轉中心、東海市市場發展中心、東海市房屋拆遷辦公室三方簽訂了“非住宅拆遷補償協議書”。上述三方在協議中的身份分別為：拆遷人、被拆遷人、拆遷單位。
三、服裝城拆遷爭議及行政裁決、訴訟過程2002年3月4日拆遷單位東海市房屋拆遷辦公室受東海市市場中心委托，發出“告攤主用戶書”，稱：接受所有權人東海市市場發展服務中心全權委托，代為處理服裝城內固定攤位有關補償安置事宜，單方決定了拆遷安置方式（貨幣安置）、貨幣補償安置金額等內容。個體戶認為：一服裝城攤位所有權人是出資購攤位的個體戶而非市場發展中心、二拆遷安置補償方案不符合法律法規規定。雙方發生爭議，未能簽署拆遷安置補償協議。
2002年4月12日東海市市場發展中心以申請人身份、以東海市土地流轉中心、個體戶為被申請人向東海市建設局申請行政裁決，要求依法對個體戶的拆遷補償安置費用進行裁決；個體戶向建設局提交了答辯狀及相關證據（包括：出售服裝城攤位的公告、廣告、買賣協議書、公證書、攤位所有權證、購攤位收款收據）；
2002年5月15日東海市建設局作出行政裁決：申請人東海市市場發展中心按國資局批復給予被申請人（即個體戶）實行貨幣補償，金額為===. 2002年6月28日共有45位個體戶認為東海市建設局作出的行政裁決具體行政行為主要證據不足、違反法定程序、適用法律法規錯誤，依法向東海市人民法院提起行政訴訟（被告：東海市建設局、第三人：東海市土地流轉中心、東海市市場發展中心）。個體戶在一審訴狀中提出：1、東海市建設局認定個體戶對所購服裝城固定攤位享有的權利是永久性使有權，沒有事實與法律依據，并且基于這一認定，裁決的內容也與法不符，包括主體、補償形式、金額（應以經房產評估的價格為準，是本案中無評估報告）、面積（因攤位無房產證，應以91年的出售方案及市場價格為準，攤位建筑面積約為11平方，使用面積為4平方）等；2、對個體戶的拆遷補償形式、補償金額的確定違反國務院拆遷條例的有關規定；3、拆遷人拆遷行為違法，屬超期無證違法拆遷，東海市市場發展中心申請行政裁決的程序違法，建設局作出行政裁決違反法定程序。
東海市人民法院經二次開庭審理，于2002年12月24日作出判決。判決認為：“雖然原告（即個體戶）購入服裝城攤位，并持有東海市服裝市場籌建辦公室所發的《攤位所有權證》，但依照法律法規的規定，不能證明原告是該房屋的所有人或共有人，該房屋的所有權人應是第三人東海市市場發展中心，對原告可視為被拆房屋的當事人。被告收到第三人東海市場發展中心提出的行政裁決申請，結合其自愿補償和服裝城攤位評估計算及攤位補償價格的說明等情況，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》第十六條和《浙江省城市房屋拆遷管理條例》第十七條的規定，被告所作的裁決不違反法律法規規定。綜上被告所作的行政裁決認定的事實基本清楚，適用的法律法規正確，程序基本合法，應予支持，原告訴請的理由和依據不足，本院難以支持久。依照《行政訴訟法》第五十四條第一款第一項的規定，判決：維持被告東海市建設局于2002年5月15日作出的行政裁決書。”
上面所述的是服裝城從建造、拆遷、發生爭議進行行政裁決、一審行政訴訟的全過程。
第二部分：對本案處理的個人意見現其中的30位個體戶不服一審判決，已向東海地區中院提起上訴。
一、對上訴人在拆遷過程中的身份未依法作出認定，從而導致模糊判決。
一審判決認為：上訴人不是房屋的所有權人，但可視為拆遷房屋的當事人。上訴人認為，一審判決的這一認定缺乏法律依據，與事實也不符。《浙江省城市房屋拆遷管理條例》第十五條規定了5種拆遷當事人：拆遷人、被拆遷人、承租人、（公房）代管人、（公房）房屋使用人，個體戶是哪一種呢，一審判決沒有認定；一審判決認為是個體戶是拆遷當事人，那么又享有哪些權利呢，沒有說明。而是模糊地認為是當事人，但不歸類，沒有列明能否適用《拆遷條例》所規定當事人權利。而事實上，個體戶對所購攤位是有處分權（如出租、出售）的，不僅僅享有使用權，其權利比承租人的權利要大的多。
比如：國務院《拆遷條例》明確規定：“拆遷租賃房屋的，被拆遷人與承租人達不成解除租賃關系協議的，實行產權調換”，本案中個體戶沒有這種權利嗎。
二、未正確適用法律、法規。
被上訴人東海市建設局作出的行政裁決適用了國務院《城市房屋拆遷管理條例》第16條和《浙江省城市房屋拆遷管理條例》第17條的規定，這二條均是關于被上訴人有作出行政裁決的行政職權的規定，而不是有關拆遷、補償方面實體規定的條款。一審判決認為被上訴人作出的具體行政行為適用法律法規正確，是故意遺漏拆遷條例的相關實體規定，對被上訴人的違法之處不作評判。
1、拆遷補償形式的確定違反拆遷條例的規定。
上訴人對攤位享有比承租人更多的權利，因而在拆遷中至少享有拆遷條例所規定的承租人的權利，被上訴人依據奉化市市場發展中心的單方申請，作出進行貨幣補償的裁決。違反國務院《城市房屋拆遷管理條例》第27條的規定，剝奪了上訴人在權利。
2、補償金額的確定。
被上訴人依據東海市市場發展中心的單方申請、東海市國資局的一批復，裁決確定了對上訴人補償的金額，違反了《浙江省城市房屋拆遷管理條例》第31條關于要求進行評估確定的法律規定。
3、裁決的程序。
行政裁決是實施強制拆遷的法律依據。進行行政裁決的目的是為了完成拆遷，拆遷條例規定拆遷人應在拆遷許可證規定的拆遷期限內完成拆遷，所以行政裁決應當在拆遷期限內進行。而本案中，拆遷許可規定的拆遷期限至2002年3月20日，強行拆遷的時間是4月2日，東海市市場發展中心申請行政裁決的時間是4月18日。是先違法強行拆后申請行政裁決，行政裁決解決的是拆遷過程中的補償安置問題，進行裁決的前提是拆遷行為合法，而本案中這一前提不存在（超期違法無證拆遷），被上訴人理應依法行使職權對違法拆遷行為進行管理，對違法的裁決申請不予受理，但被上訴人卻違反程序進行受理并作出了錯誤的裁決。
4、拆遷補償安置發生在拆遷人與其他拆遷當事人之間。東海市市場發展中心不是拆遷人，東海市市場發展中心與上訴人間也無任何合同法律關系存在，雙方間不存在拆遷補償安置關系。而本案中，對上訴人的補償形式及金額、裁決申請均是市場發展中心提出的，不是拆遷人土地流轉中心提出的，被上訴人依市場發展中心的申請及補償方案作出裁決，不符合拆遷條例的規定。
三、一審判決書未對被上訴人提交并經庭審質證的證據進行完全的羅列和認定。
在8月26日第一次開庭前、12月11日第二次開庭前分兩次向法庭提交了相關證據。第一次提交了9份證據，其中證據三是東海市計委“關于同意東海市經濟開發區恒業房地產開發有限公司新建東海商貿大廈建設項目立項的批復”、證據四是東海市規劃局發給東海市經濟開發區恒業房地產開發有限公司的“建設工程規劃許可證”（副本）；第二次提交了五份證據，證據一是東海市計委“關于同意市土地流轉中心開發服裝城地塊建設項目的批復”、證據二是建設用地規劃許可證。
對被上訴人在一審中提交的上述證據，上訴人認為：
1、逾期提交且無法定可延期提交的事由，違反了行政訴訟法的強制性規定，應不予認定，一審判決認為逾期提交的證據有效與法無據。
2、一審判決遺漏了對被上訴人不利的證據，單列了對被上訴人有利的證據。
3、東海市計委、規劃部門先后二次分別對東海市土地流轉中心和東海市經濟開發區恒業房地產開發有限公司立項、發證，被上訴人在庭審中答辯稱是項目轉讓即土地流轉中心將未完成拆遷補償安置的項目轉讓給恒業房地產開發公司，但被上訴人在行政裁決中、一審法院在判決中均未對此進行陳述，也未適用拆遷條例的相關規定進行審查評判。導致判決認定事實與實際存在出入。
綜觀本案拆遷人、“被拆遷人”、市規劃與建設局的所作所為，東海法院二次向省高院申請延長審理期限，在過了近5個月時間后下達了一審判決書。30位個體戶現已提起上訴，等待二審法院開庭審理判決，但本案中出現的幾個問題，確是值得大家討論的，同時也希望各位朋友能發表自已的寶貴意見。
問題一：攤主的身份及在拆遷中享有的權利。
本案中個體戶購置了固定攤位，但至今無房產證，7年之后整個服裝城的房產證辦到了東海市市場發展中心名下。于是，東海市市場發展中心名正言順地以被拆遷人自居，拆遷人也以個體戶不是被拆遷人為由，創造出一個《拆遷條例》沒有規定的“永久性使用權人”概念，不評估、不安置，通過政府部門的紅頭文件（如國資局批復）來定了一個價格進行補償。于是，建設局又以準司法機關的身份為理由，來了一個根據民法公平合理的原則，并作出了一個自認為“公平合理”的裁決。
我認為：個體戶雖無房產證，但其是固定攤位的購買者，又實際使用經營該攤位，承租人的權利總享有吧？，更何況對攤位是有“永久性使用權”呢？一審法院認為：攤位復雜，且法律沒有明確規定，以國資局批文加上評估計算表和說明就可以定補償價格了，不評估不違法，而且是較公平合理的。實際是不確定個體戶的身份，進而以無法律可適用為由，大膽“自由裁量”了一回。對個體戶的權利、要進行評估的規定都視而不見了。
問題二：行政裁決的程序要求。
拆遷期限過了，再申請裁決，符合程序嗎？對此，《杭州市拆遷條例》作出明確規定，裁決申請必須在拆遷期限內提出。國務院及浙江省《拆遷條例》雖未有明確的條款規定時間限定，但我認為仍可得出行政裁決必須在拆遷期限內進行的結論，因為裁決是為了完成拆遷，而拆遷又必須在拆遷期限內完成。本案中，申請人市場發展中心是在拆遷期限之后申請裁決的。
問題三：拆遷人對被拆遷人進行貨幣補償，再由被拆遷人對個體戶（攤主）進行補償正確嗎？
本案中，拆遷人先與被拆遷人簽訂了“非住宅拆遷補償協議”，協議中約定：對被拆遷人的補償金額已包含了對固定攤位攤主的補償，再由被拆遷人提出補償方案。這樣，拆遷人就不再于個體戶發生拆遷關系了。
1、對于租賃房屋，拆遷要兼顧被拆遷人和承租人權益，拆遷人與被拆遷人、承租人均為拆遷當事人。《拆遷條例》規定：拆遷協議應由三方簽署，在被拆遷人與承租人間達不成解除租賃關系協議時，要實行產權調換。
2、本案中，個體戶不是承租人，但享有比承租人更多的權利內容。而且，個體戶與被拆遷人間無任何合同法律關系存在。
本案中，拆遷人的這種做法合法嗎？我認為不合法，一是剝奪了個體戶的權利，二是個體戶與被拆遷人間無任何合同法律關系存在。
四、超過了拆遷許可證規定的拆遷期限后，拆遷人未經行政裁決/法院判決非法強行拆遷，后又提出行政裁決申請，房屋拆遷管理部門應如何處理？
本案中，拆遷人在拆遷期限屆滿后，未經行政裁決/法院判決非法強行拆遷，后又提出行政裁決申請，東海市建設局受理并作出了裁決。《拆遷條例》對無證拆遷的處罰作了規定，本案中的情況如何處理呢？
篇12
（一）安置政策不完善
目前，我國的城市房屋拆遷補償費用主要包括房屋的區位價和房屋的重置價。房屋的拆遷補償費用主要以房屋的建筑面積和房屋的市場評估價格來確定，但是目前我國農村房屋拆遷只按照房屋的重置價格進行補償，房屋的重置價格以農村房屋的實際情況來確定。這使得我國農村的房屋補償政策表現出一定的滯后性，不能體現出農村房屋的區位價格，特別是國有土地和公用土地的區位價格。
（二）安置方式單一
我國農村的房屋拆遷安置主要以自建房屋為主，這種方式不但可以滿足農村居民對傳統居住形式的需要，而且可以解決安置資金不足的問題，有助于緩解房屋拆遷中的矛盾。但是，由于這種安置方式過于單一，在拆遷過程中帶來了一些新的矛盾。在自建房屋用地方面，自建房屋需要占用較多土地，而且安置房屋建造地點靠近城區或居民集聚區。但城市化的快速發展使得城區周圍土地數量減少，不能滿足農村房屋拆遷補償安置的需要
（三）安置占用耕地多
目前，我國在房屋拆遷政策方面缺乏統一性，尚沒有一個完善的拆遷補償機制，在拆遷過程中存在較多的不規范現象。在農村房屋拆遷過程中，由于拆遷數量較多，很多拆遷項目和安置項目并沒有獲得相關部門的批準，因此在拆遷補償工作中使得大量耕地被占用。大量的耕地被占用不但不利于耕地資源的保護，也不利于土地的集約利用。大量耕地被占用對工業等其他用地造成了擠占，對土地資源的綜合利用和社會的發展造成了一定的影響。
（四）用地手續不健全
在房屋拆遷過程中，因為拆遷進程較為緊張，導致一些安置用地并沒有辦理相應的手續，造成一些農民的合法權益不能得到良好的保障。具體來看，我國農村房屋拆遷補償安置工作過程中存在的問題主要有：部分安置用地不符合國家相關規定，擠占了工業等其他用地；安置用地復耕之后大部分用于經濟建設項目，不能達到計劃的復耕復墾目的等
二、農村房屋拆遷補償安置的完善
（一）加快立法
要想做好農村房屋拆遷補償安置工作，首先需要健全相關法律法規。農村房屋拆遷補償安置相關部門應參照我國已出臺的《土地管理法》《物權法》等法律，借鑒其他地區關于農村房屋拆遷補償安置的法規，結合當地的實際情況出臺一系列專門性法律法規。地方政府應根據當地經濟和社會發展的實際情況，詳細地研究和分析當地農村房屋拆遷補償安置過程中出現的實際問題，制定和出臺一系列操作性較強、符合民意的規定，進一步提高我國農村房屋拆遷和安置用地規劃的合理性。政府相關部門應出臺一套統一的拆遷補償安置標準和安置程序，并使其不斷完善，逐步形成一套完備的農村房屋拆遷補償安置法律體系。
（二）規范公共權力
規范公共權力是農村房屋拆遷工作順利落實的關鍵。首先，要完善監管體系。相關部門應加強對下級部門拆遷工作的監督，防止權力濫用，使廣大農民的合法權益得到保障，使我國的拆遷補償政策得到公平、公開、公正的執行。加強社會監督，平級部門、人民群眾、中介機構可以加強對拆遷安置部門的監督力度，遏制權力濫用行為。其次，要健全拆遷安置的聯審制度。農村拆遷補償安置工作應對城建部門、拆遷部門、村民的意見進行綜合考慮，防止出現由于某一部門的錯誤決策導致的安置不當。再次，要對拆遷補償安置工作的各項信息進行及時公示，相關部門應在報紙、電視、網絡等媒體對拆遷工作的各項部署進行公告，對拆遷補償安置的結果進行公示，使廣大農民及時掌握拆遷安置過程中的各項信息，使相關部門主動接受廣大人民群眾的監督。
（三）健全遷后保障體系
目前，我國社會保障體系尚不完善，農民很容易因為拆遷而失去原有的生活保障，因此政府應給予拆遷安置居民應有的生活幫助和生活保障。首先，政府應建立一套健全的農民生活保障制度，包括拆遷安置居民的醫療保障制度、最低生活保障制度等。其次，政府應出臺有力的政策支持當地經濟的發展，既有利于完善當地土地流轉市場，又有利于解決拆遷安置居民的生活問題。再次，政府應完善農村就業培訓制度，根據市場的需求情況和農民的實際情況加強對農民的創業和就業培訓，提高農民的勞動和就業能力。
（四）強化組織管理
地方政府應該成立一個負責農村拆遷補償安置工作的領導機構，統籌農村房屋拆遷補償安置工作并加強管理，使拆遷補償安置工作具有系統性。相關部門應從為人民服務和公平公正的角度出發，通過完善拆遷補償安置工作制度，進一步明確自身的職責，通過與其他部門的協調合作完成農村拆遷工作。政府應通過依法行政，使拆遷工作更加統一規范，使政府與市場的關系得到認知。相關部門應切實承擔起拆遷工作的責任與義務，明確拆遷過程中每塊土地的用途，使林地耕地、工業用地、交通用地、工程用地用到實處，通過市場化的運作方式把一些權力交給市場，使農民的合法權益得到維護和保障。
（五）統一安置標準，豐富安置方式
目前，我國的農村房屋拆遷補償安置標準并不統一，補償標準具有一定的隨意性，所以政府相關部門應盡快制定一套統一的補償安置標準，使各項拆遷補償安置工作統一化、規范化。相關部門應參照城市房屋拆遷補償安置辦法，按照農村房屋的區位、面積、用途進行補償和安置。此外，政府應不斷豐富拆遷安置的方式，采取資金獎勵、房屋安置、自建安置等拆遷補償安置辦法，對農村房屋拆遷居民進行補償和安置，避免由于安置方式過于單一而帶來的種種矛盾。
篇13
近年來，我國的社會經濟飛速發展，城市化進程也不斷地加快，為解決城市建設所需土地不足的問題，城市擴張成為了我國各個地區的熱門工作，土地征收和房屋拆遷也成為了熱門話題。在這種潮流背景下，青海省海東地區于2011年2月23日下發了《關于開展“土地管理年”活動》的文件，青海省海東地區互助土族自治縣威遠鎮（以下簡稱威遠鎮）的土地征收及房屋拆遷工作正式大面積展開。
對于城市拆遷的概念，我國現有的法律法規沒有做出具體的規定，學術界也沒有統一的定義，因此眾多研究者對房屋拆遷的概念給出了不同的界定。綜合不同學者的論述，筆者認為城市拆遷是指拆遷人因城市建設和擴張的需要，根據城市國有土地使用規劃，依法拆除建設用地范圍內的房屋等建筑物及其他附著物，并給予被拆除房屋的所有人或者使用人相應的經濟補償和合理的遷移安置，從而重新利用土地，變更土地用途的行為及過程。
城市拆遷行為要符合相應的原則：符合城市規劃；遵循現有法規；注重公平交易；保證社會效益。但是政府作為法律規定的拆遷主體負責人，存在自己的逐利性。政府在拆遷過程中的目標是出賣及開發土地獲取經濟利益以維持政府及地方的正常運轉，并通過開發來促進城市的發展。在這個目標的利益驅使下，政府往往會為了達到這一目標而忽略對社會穩定與公平的維持。在拆遷過程中，政府占有絕對的優勢，它在參與拆遷的利益分配時無法站在中立的立場，也無法自動放棄種種利益誘惑，這樣一來，就很容易產生一些社會矛盾與沖突。
目前，筆者在威遠鎮房屋拆遷過程中發現，拆遷主要存在以下問題：1.資源浪費。拆遷文件下發后，拆遷需要按部就班的進行，因此拆遷進度并不快。并且由于拆遷賠償金額是拆遷方對原來房屋的價值進行評估之后再和被拆遷方進行談判商議決定的，很多被拆遷人在拆遷工作還沒進行到自己家之前對房屋進行翻修、加筑等行為以提高自己房屋的評估價值。但這種房屋在評估后很快就會被拆遷方拆除。這種行為耗費了大量的人力物力財力，造成了對社會資源極大地浪費，同時也使國家財政對賠償安置的支出增加，一定程度上影響了拆遷工作的順利進行。2.社會治安問題增加。拆遷過后，許多人在得到大量賠償款的同時，也失去了原本作為其生產生活來源依靠的土地，這就相對地增加了社會無業閑散人員的數量。在這種情況下，人們無所事事，尋釁滋事的事件時有發生，社會治安狀況便隨之有所惡化。另外，拆遷進行中被拆遷人由于對拆遷人的工作不滿或其他相關原因，再加上缺少法律知識，往往會采取比較偏激的行為來對抗拆遷活動，這種情況同樣也引起了社會治安問題的增加。3.社會不公平的問題。拆遷引起的社會不公平問題體現在兩個方面：一是被拆遷方群體中原本就存在的貧富差距進一步拉大。另一方面是拆遷方與被拆遷方之間存在的不平等關系。由于拆遷方基本上與政府聯系非常緊密，并且拆遷活動具有強制性，因此在拆遷過程中，被拆遷方屬于相對比較弱勢的一方。在利益的驅動下，被拆遷人的權益有可能受到侵害，無法得到相應的補償和合理的安置，不公平現象難免會發生。
城市拆遷所引發的社會問題擁有多樣性和復雜性的特征，帶來的消極影響也非常嚴重。因此，認真分析城市拆遷所引發社會問題的成因是妥善處理和解決各種問題和矛盾的基礎。其成因主要有以下幾方面：
第一，政府對于房屋拆遷制度的制定并不完善。首先，拆遷立法復雜且無序，卻無統一的法律規定。地方各級政府在立法過程中各自為政，拆遷立法的統一性和科學性得不到保障。其次，對房產的評估辦法需要進一步改善。現存的評估辦法中規定如當事人對評估結果有異議，可申請復核，仍不滿意還可再次申請鑒定。這項規定看似嚴謹，實則缺乏實際的監督與制約。因為許多評估機構由地方政府聘請，與行政機關藕斷絲連，缺乏真正的獨立性。再次，拆遷中的補償規定不全面。一個是現存房屋拆遷制度僅僅針對被拆遷人房屋的所有權，而沒有對被拆遷人的房屋所屬土地的使用權進行補償，違背了市場經濟的公平性。最后，被拆遷人缺乏應有的利益訴求機制。被拆遷人在拆遷活動中屬于被動的一方，幾乎沒有發言權。而且由于拆遷活動的強制性，被拆遷人的利益要完全服從于公共利益，若堅持自己的意愿成為“釘子戶”，還可能面臨強拆的風險。
第二，政府和拆遷方在房屋拆遷過程中法律執行不嚴格。按照相關法律的規定，要求房屋拆遷程序要嚴格按照法律規定執行。但是在實際情況下，拆遷當事人的知情權和參與決策權并沒有得到保障，拆遷與否的決策往往都在被拆遷人完全不知情的情況下做出。另外相關法規中還規定，在拆遷中發生爭議和糾紛時應執行聽證、行政裁決、證據保全等工作，但現實中并沒有嚴格按照這套程序執行。造成民眾因拆遷而利益受損。
第三，政府對房屋拆遷的監督不到位。我國現今的拆遷評估市場比較混亂。而且，政府本應承擔拆遷補償標準的制定等工作，大部分情況下卻是讓開發商來制定實施的，這種監管的不到位極大地阻礙城市拆遷的依法運行，也使被拆遷人所受到的利益損害大大增加。
第四，城市拆遷中存在的問題也不能一味的責怪于政府和拆遷方，處于弱勢的被拆遷方也有一定的責任。部分群眾只顧眼前利益，不能正確和理性地對待拆遷活動。如：大肆蓋房以期獲得更多的賠償，造成資源的浪費；或對賠償的期望太高，當實際的賠償金額達不到期望值時，便采取極端手段反抗，產生“釘子戶”問題；還有獲得賠償金額后不懂節制有效地利用，揮霍浪費，使自己生活水平下降等等。
分析了城市拆遷中引發社會問題的各項因素后，我們可以發現，要想改善或解決這些社會問題，就要在健全完善法律制度、轉變政府職能等方面加大力度，使拆遷活動真正改善人民的居住環境，切實維護人民的利益和公共利益。
一、針對政府提出的對策
（一）調整政策結構，完善制度內容
1.統一立法，完善拆遷制度。盡快制定一部關于征地拆遷的專門性法律來完善立法，使拆遷工作有法可循有法可依，就可以改變現行拆遷工作時中央與地方規定不同甚至相左的情況，也有利于群眾對拆遷工作的認識和理解，能夠以積極合作的態度來對待拆遷工作。
2.中立公正，完善評估制度。首先要改變評估人員選任制度，擺脫人際關系的妨礙，使沒有利益牽扯的中立機構或人員來進行評估工作；其次應加強評估機構的自律管理，健全評估制度，將評估主體的信息公開，使被拆遷方隨時了解評估的詳細過程及評估人員的工作情況，若發現評估人員徇私現象，即可進行投訴等等，這樣才能保障被拆遷人的合法權益。
3.公平合理，完善補償制度。補償應包括被拆遷人的房屋財產在未來增值的部分，同時，房屋所在土地的使用權的未來增值也應被納入賠償部分。此外，當因拆遷而不得不離開那里時，被拆遷人將會遭受精神和情感上的損失。所以，對這一部分損失進行補償也很有必要。
（二）明確責任機制，嚴格依法行政
1.政府科學決策。科學決策是做好工作的基本前提，政府可以在前期工作中調查市民對于拆遷工作的想法和建議，經過研究討論，謹慎地做出關于拆遷活動的工作意見，報請人大會議審議，通過后才能真正開始施行。這樣根據廣大人民意見而形成的決策才能體現人民的真正意愿，體現了以人為本的思想觀念。通過各方意見匯總而制定的決策確保了拆遷工作的正確性和可行性，在一定程度上減少了拆遷進行中的爭議糾紛，為拆遷工作的順利進行打好了堅實的基礎。
2.準確定位職能。首先，要準確定位政府在拆遷工作中的地位和作用，轉變政府職能，在政府應作為公共權力的執行者以及公共利益的代言人，必須制定適合本管理層次的拆遷管理條例和辦法，并做到公平、公正、透明和完善。其次，政府不應直接參與拆遷工作。最后，拆遷主管部門應做好本職工作，不做越位的工作。
3.嚴格執行管理。政府在城市建設中負有不可或缺的管理職能，城市拆遷同樣離不開政府的規劃管理。政府應當在職權范圍內，代表著公共利益，嚴格依據法律法規及相關程序，做出合法合理的拆遷決策，并對拆遷中涉及的利益主體進行監督和管理。
（三）加強監管力度，嚴懲腐敗行為
1.確保拆遷程序的合法性。政府應切實履行監督職能，嚴格控制拆遷工作按法定程序進行，從而保障拆遷的合法性，保障公共利益和公民利益不受損，使拆遷工作合理開展。
2.加強對拆遷市場的管理。政府要加強對拆遷市場的監管工作，嚴格審查拆遷公司和建筑公司的資質，確保拆遷工作順利完成。同時要加強對拆遷公司的定期審查，堅決取締審查出的違規拆遷、強制拆遷等非法行為。并且，政府還要建立評估制度，對拆遷公司實行信用監督，對失信行為進行懲戒。另外，政府要保持中立性，堅決杜絕和拆遷方的掛鉤行為，規范拆遷市場秩序。
3.對違法行為的責任追究。首先，政府應該為達到向群眾提供公平公正的利益評定的目標而建立拆遷中的利益糾紛協商機制。在確認拆遷活動中出現違反拆遷法定程序、私自挪用拆遷專款、收受賄賂不公地評估等等行為時，要采取相應的合法手段對其進行取締或懲戒，同時要追究違法行為的責任。
總之，要想改善或解決城市拆遷引發的社會問題，首要的任務是不斷完善與之相關的法律法規。現存的行政法規仍有許多不足和缺陷，對其的完善和健全是一個長期而艱巨的任務，需要國家進一步根據以人為本的科學發展觀，從立法上不斷革新。它的工作將如何進展，城市拆遷能不能真正地實現實質性的轉變，這些問題都需要時間的驗證才能得到解答。城市拆遷作為一個全社會廣泛關注和討論的話題，在未來一段時間內仍將繼續，讓我們期待它更好更完善的未來。
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