引論：我們?yōu)槟砹?3篇城市更新研究方法范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

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1 城市更新簡述

隨著城市化進程不斷加快，原有城市功能結(jié)構(gòu)面臨逐漸衰落的局面，無法適應新的發(fā)展，即需要將對整個城市結(jié)構(gòu)的完善、功能的提升有較大影響的區(qū)域進行城市更新，促使老城區(qū)在社會、經(jīng)濟、文化等各個方面重新煥發(fā)活力，適宜城市未來發(fā)展方向，與城市整體功能提升相協(xié)調(diào)，以實現(xiàn)城市整體效益最大化。

2 城市更新策略研究

本文從城市規(guī)劃的角度總結(jié)了交通、功能、空間、建筑、景觀幾大方面的城市更新策略，提出具體的更新策略，為城市更新項目提供一些確實可行的理論指導。

（1）交通策略

交通如同城市的血脈，隨著城市發(fā)展，一個高效的路網(wǎng)可以提高城市運轉(zhuǎn)效率，承載更高能級的城市發(fā)展，通過精心地規(guī)劃梳理和調(diào)整，提供適合人群到達和離開各個目的地的多種動線。

車行路網(wǎng)——在調(diào)整路網(wǎng)結(jié)構(gòu)上采用局部、小規(guī)模的更新策略，可節(jié)約成本并且不影響原有城市發(fā)展肌理。增加支路可降低主干道的交通壓力，支路上可以布置若干停車出入口，減少對主干道的干擾，變小的地塊尺度提供給人更多的交通線路選擇性。

軌道交通——對于城市核心商業(yè)、辦公區(qū)域等地，軌道交通可以有效加強交通負荷能力，立體化的交通模式有效將交通分流，形成有序的、互不干擾的交通流線。

公交線路——大力提倡公共交通方式，對于人流集中區(qū)域可以采用增加原有線路站點和增加新的公交線路的方式。

步行系統(tǒng)——緊湊的、連續(xù)的步行環(huán)境有利于人們使用，從家到交通站點、從交通站點到目的地、從目的地到目的地等等都需要一個完整的步行系統(tǒng)，在公共開放空間應有清晰易找的步行路徑。在大型綜合商業(yè)之間的空中連廊以及地下步行通道等，均減少了對地面車流人流的干擾。

（2）功能策略

城市的發(fā)展往往存在很大的慣性，以致城市用地結(jié)構(gòu)和布局的調(diào)整往往滯后于城市社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和城市功能的變遷，一些城市功能更新策略用來解決城市功能性衰退問題。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)——由于新的發(fā)展定位，原有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)可能面臨調(diào)整，一般來說，在中心城區(qū)，第三產(chǎn)業(yè)的比重將不斷加大，公共服務設施需要不斷完善，為人們提供便捷的服務。

功能置換——對于已經(jīng)不能再適應城市發(fā)展要求的功能，建議采用功能置換的策略。

混合布局——用地混合功能布局可提高土地利用價值，如在每個居住社區(qū)配備相應的服務設施，可減少人們?nèi)粘＜星巴诵膮^(qū)頻率；商業(yè)綜合體模式可以提供給人一站式購物、休閑、娛樂等需要，便捷性大大提高；商住混合可以減少人們通勤距離帶來的交通壓力。

開發(fā)強度——較高強度的開發(fā)對實現(xiàn)一個充滿人氣和活力的城市非常重要。在城市商業(yè)、商務核心區(qū)等區(qū)域，應設計較高的容積率，提高土地集約型利用，集中布置開敞空間，結(jié)合立體化交通，一同發(fā)揮核心區(qū)的功能。

（3）空間策略

空間形態(tài)是城市面貌最直觀的體現(xiàn)，空間更新策略以賦予老城區(qū)嶄新又和諧、現(xiàn)代又以人為本的空間為宗旨。

街道界面——

街道界面在人群動線上直接展現(xiàn)城市風貌，獨特的有可識別性的街道界面是城市更新后的重要表現(xiàn)要素。在規(guī)劃設計中，應將街道劃分不同類型，再著力打造其特色。

從功能上可將街道劃分為主要街道、地址性街道、邊界性街道、服務性街道、特色街道等。主要街道指項目用地中機動車主要到達并穿越的街道；地址性街道指一般性穿越項目用地的街道；邊界性街道指項目用地的界定和到達的主要道路；服務性街道指主要負責提供機動車、服務出入口的街道；特色街道指具有項目獨特性的街道，如景觀街道。從風貌上可將街道劃分為城市現(xiàn)代形象街道、傳統(tǒng)特色街道、商業(yè)特色街道等諸多類型，根據(jù)不同項目定位要求進行規(guī)劃設計。

天際線——

城市天際線是城市全景的抽象感受，在城市更新過程中，如何塑造符合城市身份象征的天際線至關(guān)重要。超高層建筑往往扮演了重要角色，增強了城市空間感，地標性建筑物更充當了城市特色符號。塔樓的高度不盡相同，從而刻畫出豐富的天際線。不同區(qū)域的天際線具有不同的特征：山地城市的天際線可能更加立體，港灣的城市天際線應該更加連續(xù)，歷史文化保護區(qū)的天際線更加傳統(tǒng)、平緩，商業(yè)商務核心區(qū)的天際線更加夸張。

開放空間——

在城市更新中重新規(guī)劃一個公共開放空間網(wǎng)絡，是項目成功不可或缺的一部分。公共開放空間網(wǎng)絡可以為人們提供舒適的公共交往環(huán)境，分不同層級組成。居住區(qū)的開放空間為人提供生活休憩之所，商業(yè)核心區(qū)的開放空間則需獨特的識別性，給相鄰建筑和街道帶來價值和設施，密集辦公區(qū)的開放空間為人們在工作環(huán)境中提供休息空間，同時也將生態(tài)可持續(xù)發(fā)展功能結(jié)合其中。公共開放空間應當具備的關(guān)鍵要素：易達性——在人們生活、工作場所附近；豐富的活動——休憩、聚會、硬質(zhì)場地等供人靈活使用；舒適的環(huán)境——綠樹成蔭、陽光明媚。

地下空間——

通常有地下商業(yè)、地下停車庫、軌道交通線路三部分組成，大力開發(fā)地下空間是城市核心區(qū)發(fā)展的共同趨勢。地下商業(yè)可以提升土地利用價值，對地上開發(fā)有限高的區(qū)域可以著重開發(fā)地下空間。地下停車庫的設置可以緩解地面停車壓力，可按不同用地地塊設計獨立的車庫，易于分期、維護和管理。地下軌道交通站點周邊可結(jié)合大型綜合商業(yè)的地下空間設計商業(yè)，步行通道可相互貫通，加強地塊的商業(yè)活力。

（4）建筑策略

在城市更新中，建筑的更新可謂是一場重頭戲，因為對已有建筑要進行評級分類，確定出保護建筑、保留建筑、改造建筑以及拆除建筑等，再重新進行規(guī)劃布局。

保護策略——對于歷史重要建筑需要采用保護策略，要整體保護而不單單是建筑本身，比如院落、古樹名木、有歷史意義的石碑、牌坊等，把完整的歷史風貌保存下來。

改造策略——對于一些建造年限較長的建筑、品質(zhì)較好但功能已不合時宜的建筑以及特色建筑等，通常采用改造的策略進行更新。改造手段包括修繕和功能置換。對建筑外觀進行改造，如重新整修和粉刷，增加空調(diào)架、遮陽板等構(gòu)件等；為老建筑改善內(nèi)部環(huán)境，如加固建筑結(jié)構(gòu)，提高建筑的安全性能，并加固外墻面，做保溫隔熱層處理，采光、通風條件的改善等等。對于有很多老建筑具有一定的歷史文化內(nèi)涵，比如一些老的工業(yè)廠房紛紛外遷，原有廠房則可以適當?shù)母淖髌渌δ埽本┑?98，上海的紅坊，上海1933老廠坊等等均屬于這樣的改造手段，給原有建筑帶來了新的生命。

（5）景觀策略

在城市更新中，景觀屬于軟性要素，為環(huán)境品質(zhì)的提升起到重要作用。一個層層滲透的綠地系統(tǒng)是給城市創(chuàng)造呼吸的重要手段。從集中的大型綠地，到組團內(nèi)部綠地，加上線性的綠色廊道，共同構(gòu)建出完整的綠地系統(tǒng)，為城市增添生態(tài)活力和社會活力。水系利用是景觀策略中的另一大重頭戲，其具有觀賞、生態(tài)、互動等多重作用。水池、噴泉、河流、湖面、噴霧等各種形態(tài)優(yōu)美的水形給人以舒適的感受；開放空間的水景可以透過燈光、色彩和聲效來加強動態(tài)感，同時也兼具功能性；濕地公園、活水公園、雨水收集花園等可以為觀賞和保護環(huán)境作出雙重貢獻；各種親水活動深受人們特別是兒童的喜愛。

另外，景觀小品的設計應用也會為城市更新注入新的生命力，景觀小品是街景和開放空間網(wǎng)絡的一個重要文化、教育和娛樂組成部分，在規(guī)劃設計中，應結(jié)合項目背景考慮，融入當?shù)匚幕v史、教育等多方面內(nèi)涵，保持高品質(zhì)、有意義的題材，令小品本身具有展示性和啟發(fā)性。它們可以是獨立的作品，或是一個大主題的一部分，遍布在更大的區(qū)域或連為一線。交織貫穿中央走廊或社區(qū)廣場的藝術(shù)步道可成為一個更大功能的一部分，連接整個項目。

3 總結(jié)

在老城區(qū)城市更新的進程中，還有很多現(xiàn)狀的不確定因素，可能會影響理論與實踐的契合度，根據(jù)具體項目情況，也要靈活調(diào)整制定具有針對性的更新策略。希望筆者提出的策略能為城市更新項目起到一定的指導作用。

參考文獻

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“數(shù)字城管”是基于3S技術(shù)、大型空間數(shù)據(jù)庫、網(wǎng)絡通訊、地理編碼等信息技術(shù)，集成地理空間框架、單元網(wǎng)格、管理部件和事件、地理編碼等多種數(shù)據(jù)源，將信息技術(shù)與城市管理有機結(jié)合的城市綜合管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)通過多部門信息共享，協(xié)同工作，能夠?qū)Τ鞘惺姓こ淘O施、市政共用設施、市容環(huán)境與環(huán)境秩序進行監(jiān)督管理，實現(xiàn)城市管理工作的精確、敏捷、高效，為社會公眾創(chuàng)造和諧、整潔、安全、優(yōu)美的城市環(huán)境[1]。

國家建設部于2005年7月14日了《關(guān)于推廣北京市東城區(qū)數(shù)字化城市管理模式的意見》，煙臺市被列為全國首批十個試點城市之一，試點工作地域范圍定為芝罘區(qū)、萊山區(qū)、福山區(qū)和開發(fā)區(qū)。數(shù)字化城管第一階段覆蓋面積為77平方公里，后期擴展至六區(qū)，覆蓋面積為163平方公里。為配合數(shù)字化城管工作，煙臺在芝罘區(qū)、萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)和高新區(qū)六區(qū)主要城區(qū)范圍內(nèi)普查確定了約89萬余個部件點位，并逐一記錄形成數(shù)據(jù)庫，在此基礎上將城市管理的問題劃分為事件和部件兩類。事件和部件均細分為若干小類，并針對所有的小類問題逐一確定責任單位、責任人，為城市管理信息平臺提供基礎數(shù)據(jù)。

1數(shù)字城管地理底圖數(shù)據(jù)

煙臺市數(shù)字化城市管理信息系統(tǒng)地理底圖數(shù)據(jù)的使用經(jīng)歷了兩個階段，即數(shù)據(jù)拷貝和在線調(diào)用。煙臺市數(shù)字化城市管理信息系統(tǒng)主要需要街道辦事處、社區(qū)、單元網(wǎng)格、建筑物、道路中心線、面狀道路、線狀水系、注記共八層的地理底圖數(shù)據(jù)。在本系統(tǒng)建立初期，基礎地理底圖數(shù)據(jù)是通過向測繪主管部門提交基礎地理信息數(shù)據(jù)使用申請、并委托具有相應資質(zhì)的單位加工制作后，通過拷貝入庫到數(shù)字城管系統(tǒng)。在具有完備地圖服務功能的煙臺市地理空間信息公共服務平臺建立后，煙臺市數(shù)字化城市管理信息系統(tǒng)平臺及時利用有利資源，使得其基礎地理底圖采用在線調(diào)用煙臺市地理空間信息公共服務平臺基礎數(shù)據(jù)的方式。

2單元網(wǎng)格圖層的繪制

萬米單元網(wǎng)格管理法創(chuàng)建了現(xiàn)代城市管理最基本單元網(wǎng)格劃分的標準，為城市管理新模式的實施奠定了堅實基礎，為城市的管理對象定位到萬米單元網(wǎng)格中提供了載體[2]。萬米單元網(wǎng)格劃分以大比例尺基礎地形圖為背景，以現(xiàn)有的行政區(qū)劃、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）的界線為基礎，根據(jù)單元網(wǎng)格的劃分原則進行劃分，原則上以一個社區(qū)作為一個單元網(wǎng)格管理單元，如果需要繼續(xù)劃分，則綜合考慮地理布局、方便管理、負載均衡等原則，在社區(qū)的基礎上細分，并對社區(qū)范圍內(nèi)的單元網(wǎng)格按標準（CJ/T213-2005）進行編碼。單元網(wǎng)格在劃分之后，應盡量保持穩(wěn)定，不可隨意變更。

煙臺市依據(jù)實際情況對普查范圍內(nèi)的網(wǎng)格進行了劃分，與多數(shù)城市不同之處在于在部分郊區(qū)網(wǎng)格存在依據(jù)某些主要道路延伸的情況，如圖1所示，在此情況下，均以道路雙向邊崖外50米作為網(wǎng)格邊界。

3城市管理部件普查與建庫

通過對管理部件進行普查，使管轄區(qū)域內(nèi)的井蓋、路燈、垃圾箱、綠地等市政公用設施、道路交通設施、市容環(huán)境、園林綠化、房屋土地以及其它設施等部件基礎設施全部擁有自己的“電子身份證”，為城市管理、維護帶來極大的方便，提高城市管理工作績效，降低城市管理成本。所有部件的空間類型分為點、線和面三種類型表示。城市部件是城市管理的對象，是數(shù)字化城市管理的核心數(shù)據(jù)，城市管理部件數(shù)據(jù)質(zhì)量的好壞直接影響到城市管理的質(zhì)量和效率，在部件普查中必須嚴把質(zhì)量關(guān)，確保按照規(guī)范要求普查所有部件，并保證數(shù)據(jù)的規(guī)范完整[3]。

煙臺城市部件普查采用主要分外業(yè)采集與內(nèi)業(yè)處理兩部分，按照“地毯式”的調(diào)查方法，以1：500大比例尺地形圖作為底圖，實地確定部件的平面位置、類別和屬性信息，并將其全部定位到所屬單元網(wǎng)格中。數(shù)據(jù)建庫即以現(xiàn)行的國家標準和行業(yè)標準為基礎，結(jié)合煙臺市數(shù)字化城市管理信息系統(tǒng)實際情況，將地理底圖數(shù)據(jù)和部件等專題數(shù)據(jù)組織起來。

3.1城市部件分類

依據(jù)相關(guān)標準部件是指城市市政管理公共區(qū)域內(nèi)的各項設施，包括公用設施類、道路交通類、園林綠化類、房屋土地類等市政工程設施和市政公用設施等6大類96小類。具體為公用設施類包括44小類、道路交通類包括18小類、市容環(huán)境類包括14小類、園林綠化類包括10小類、房屋土地類包括4小類、其他設施類包括6小類。

按照煙臺市實際情況，對部件類別進行了擴展，擴展部件類包括環(huán)衛(wèi)取水栓、綠化取水栓、地名牌、門牌、店招店牌等26小類。

3.2部件普查工作流程

按照煙臺市“數(shù)字城管”項目建設總體要求，綜合普查時間、工作量、難易程度、人員隊伍等因素制定城管部件普查工作方案，同時確定各普查小組的普查范圍、任務、工期、質(zhì)量、安全等工作目標。普查工作流程如圖2所示。

3.3數(shù)據(jù)處理與建庫

3.3.1建庫原則

①在數(shù)據(jù)庫建設過程中要遵循以下原則：

標準化原則：統(tǒng)一各類信息的分類編碼、數(shù)據(jù)交換格式、數(shù)據(jù)內(nèi)容與組織形式。

②數(shù)據(jù)共享原則：各行政職能部門互通互聯(lián)、資源共享、信息互補。

③可擴展性：空間數(shù)據(jù)庫及管理系統(tǒng)的功能具有可持續(xù)維護和發(fā)展能力。

④先進性原則：充分利用GIS 、GPS、數(shù)據(jù)庫技術(shù)、等高新技術(shù)的最新發(fā)展成果。

實用性原則：在滿足當前工作需要為前提，科學論證、有序推進、分步實施。

3.3.2部件數(shù)據(jù)建庫流程

外業(yè)的調(diào)查結(jié)果主要有圖形數(shù)據(jù)和相關(guān)的文本資料（如調(diào)查表），在轉(zhuǎn)換成入庫數(shù)據(jù)之前需要做以下幾項工作：

①圖形數(shù)據(jù)的分層及格式轉(zhuǎn)換：將現(xiàn)有CAD格式的測繪數(shù)據(jù)依據(jù)部件類型分層提取并轉(zhuǎn)換成ArcGIS格式；

②文本資料的匯總以及錄入：將調(diào)查表匯總錄入，按一定格式整理成電子表格的形式；

③圖形與屬性的關(guān)聯(lián)：通過為部件分配的唯一的流水號將圖形和屬性進行關(guān)聯(lián)，從而形成完整的GIS數(shù)據(jù)；

④萬米網(wǎng)格的掛接：采用空間匹配技術(shù)依據(jù)部件的空間位置來掛接所在單元網(wǎng)格屬性。

4.基礎地理數(shù)據(jù)和部件數(shù)據(jù)的更新機制

煙臺市數(shù)字化城市管理信息系統(tǒng)自建立來已開展了數(shù)次針對基礎地理數(shù)據(jù)和部件專題數(shù)據(jù)的更新工作。目前該系統(tǒng)中基礎數(shù)據(jù)采用在線調(diào)用煙臺市地理空間信息公共服務平臺中基礎數(shù)據(jù)的方式，實現(xiàn)了數(shù)據(jù)的共享與及時更新。在城管部件數(shù)據(jù)普查與建庫工作完成后，還需要建立城管部件動態(tài)更新維護機制，使部件的相關(guān)數(shù)據(jù)得以動態(tài)更新，保障系統(tǒng)運行的有效性和實時性。目前煙臺采取在采集區(qū)域內(nèi)，通過從相關(guān)部門獲取城市設施更新工程信息并結(jié)合城管監(jiān)督員更新上報案件信息的方式，獲取轄區(qū)內(nèi)的城市部件變化情況，形成部件更新信息表，再由部件外業(yè)普查單位按照信息表的內(nèi)容，實地普查新增的城市部件并進行更新。

5結(jié)束語

“網(wǎng)格化城市管理系統(tǒng)”實現(xiàn)了城市管理空間細化和管理對象的精確定位，實現(xiàn)了精確、高效、全時段、全方位覆蓋的城市管理。城市部件數(shù)據(jù)普查工作的質(zhì)量直接關(guān)系到數(shù)字城管部件和事件處理的準確性、高效性，因此必須提高城市部件數(shù)據(jù)普查質(zhì)量，全面掌握城市部件的分布和現(xiàn)狀情況，建立部件更新機制，為數(shù)字化城市管理提供高效的基礎數(shù)據(jù)。

參考文獻：

[1] 施志梅. 數(shù)字城管基礎數(shù)據(jù)普查與建庫方法研究[J]. 大壩與安全，2009，（增刊）：31-34

[2] 朱彤. 網(wǎng)格化城市管理技術(shù)與方法研究[J]. 科技創(chuàng)新導報，2009，（30）：4-5

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一、現(xiàn)有規(guī)劃體系的缺陷

在城市更新過程中，從規(guī)劃的層次看，總體規(guī)劃主要通過用地布局、開發(fā)時序指導城市更新，由于總體規(guī)劃涉及面廣，很難對城市更新進行社會、經(jīng)濟、環(huán)境的系統(tǒng)研究；近期建設規(guī)劃主要提出3～5年住房、交通、給排水、防災等方面的改造策略，并把具體項目落實到各項行動計劃中，但是由于編制年限的限制，近期規(guī)劃對城市更新研究缺乏動態(tài)性和長遠指導性；開發(fā)詳細規(guī)劃多以地塊改造控規(guī)、舊城改造規(guī)劃、城中村改造專項等形式出現(xiàn)，所針對的改造對象是單一地塊或者是單一改造類型，缺乏對整個城市或地區(qū)更新改造的宏觀把握。

從規(guī)劃的時間層次看，在經(jīng)濟快速發(fā)展年代，凝固的、過細的、過死的靜態(tài)總體規(guī)劃往往被不斷變化的實際發(fā)展所突破，城市更新缺乏動態(tài)的時間觀念。城市更新始終處于似有規(guī)劃又似無規(guī)劃，似有法可依又似無法可依的狀態(tài)；而現(xiàn)有的專項規(guī)劃本身不具有法定地位，其編制存在部門性和隨意性，在規(guī)劃編制基礎、規(guī)劃內(nèi)容、審批制度、規(guī)劃實施效率等方面存在明顯的缺陷，造成了城市更新難以落實。

二、編制城市更新專項規(guī)劃的現(xiàn)實意義

（一）彌補總體規(guī)劃對城市更新系統(tǒng)性研究的缺失

城市總體規(guī)劃雖然考慮了城市土地使用的數(shù)量與性質(zhì)，但沒有考慮構(gòu)成城市的各系統(tǒng)內(nèi)部的或外部的有機聯(lián)系，從總規(guī)到詳規(guī)的跨度過大。按在城市建設中的作用，城市專項規(guī)劃可分為三類，即總體規(guī)劃所附屬的專項規(guī)劃、完善總體規(guī)劃的專項規(guī)劃和指導城市開發(fā)的專項規(guī)劃。加強專項規(guī)劃，一是從技術(shù)角度對總體規(guī)劃進行細化與深化，更重要的是從管理角度將城市功能分解成為若干密切相

關(guān)的系統(tǒng)進行專項研究，以確保城市活動的有機性與多樣性。

基于城市中大量存在的舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊面臨著急切的改造需求，同時具有較強的系統(tǒng)性和內(nèi)在聯(lián)系，而總體規(guī)劃層面缺乏相應的專項規(guī)劃，缺乏系統(tǒng)研究。城市更新專項規(guī)劃正是對舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造問題的系統(tǒng)研究和規(guī)劃，是總體規(guī)劃的有益補充，屬于完善總體規(guī)劃的專項規(guī)劃。

（二）實現(xiàn)城市規(guī)劃對城市更新的公共政策效應

目前的規(guī)劃主要通過空間維度的逐層分解來實施，由于各規(guī)劃缺乏時間上的銜接，導致規(guī)劃與政府操作層面的近期建設規(guī)劃、年度計劃融合不夠。城市更新專項規(guī)劃一方面通過落實總體規(guī)劃的用地安排，另一方面通過地塊改造的時序安排與近期建設規(guī)劃、舊城改造詳規(guī)、城中村規(guī)劃等相銜接，從而更好地融入政府操作層面計劃，第三，在編制中強調(diào)公眾參與，突出顯示了城市規(guī)劃公共政策性。

（三）促進土地資源集約利用、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌展

“轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式”的要求在合理充分利用自然資源、保護生態(tài)環(huán)境的基礎上，注重經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整、優(yōu)化，資源利用效率的提高，經(jīng)濟增長與自然環(huán)境的協(xié)調(diào)并進。然而城市快速發(fā)展過程中造成的城市中的很多問題，土地利用集約度低下，生產(chǎn)、生存條件惡劣，發(fā)展與城市總體發(fā)展不和諧甚至相互沖突。伴隨著我國社會經(jīng)濟發(fā)展的推進，城鄉(xiāng)差距在逐漸擴大，推進城市更新改造是推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的有效途徑，為集約利用土地資源、建設社會主義新城市、新村鎮(zhèn)創(chuàng)造了契機。

三、城市更新專項規(guī)劃的角色定位

城市更新規(guī)劃的特殊性決定了它與法定規(guī)劃之間“若即若離”的特殊關(guān)系。在規(guī)劃層次上，城市總體規(guī)劃是城市更新專項規(guī)劃之上的層次規(guī)劃；城市更新專項規(guī)劃是完善總體規(guī)劃的專項規(guī)劃，將城市發(fā)展中大量出現(xiàn)的舊商業(yè)區(qū)、舊居住區(qū)、舊廠房、舊村居等作為一個系統(tǒng)進行專門研究。目前我國的城市更新規(guī)劃主要分為兩類。一類是政府主導的城市更新概念規(guī)劃。這類規(guī)劃一般基于政府對某些大范圍舊城區(qū)運動式的更新改造，其中有明確的政府意志，但卻往往缺乏真實的場運作主體，因而也導致了規(guī)劃的“無的放矢”，缺乏可操作性，甚至可能由于政府改造意愿的提前透露，而變相地提高了改造的市場成本。另一類城市更新規(guī)劃主要是市場主導的單個開發(fā)項目的修建性詳細規(guī)劃。市場往往將此類規(guī)劃作為與政府博弈的手段，特別是容積率、公共配套設施等等。

城市更新規(guī)劃的界定不夠清晰，是規(guī)劃編制，管理和實施中一系列問題的直接誘導因素。規(guī)劃編制的理論依據(jù)不強，與法律相關(guān)規(guī)定的有效對接顯得力不從心。城市規(guī)劃編制的技術(shù)性和方法性不強，在未來城市更新規(guī)劃領(lǐng)域中，難以起到相應的決定性作用，在幾項重要技術(shù)標準中體現(xiàn)的尤為明顯，例如，容積率，用地類型劃分等。審批過程中，主管部門主觀性太強，更嚴重的是存在行政審批的層次性和級別意識都得不到貫徹落實，以此可知，審批過程中的時間成本大大增加，博弈在這其中尤為明顯。換句話數(shù)，在規(guī)劃體系中，城市更新的定位，其實其核心就是所謂的定位邊界，尋找底線，而政府與市場的博弈，使得這兩點顯得尤為艱難。根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，城市更新規(guī)劃應該最大程度上體現(xiàn)政府對公共利益和整體目標的把握；而在實際城市建設過程中，非法定的規(guī)劃層次則應該更多的給資本市場留下更大的經(jīng)營空間和更高的自由度。由此，我們可以得出結(jié)論，只有完善的城市更新規(guī)劃內(nèi)容和深度，規(guī)劃類型，以及審批環(huán)節(jié)的層次化，清晰化，才會有力的推動城市規(guī)劃建設的主要工作。

四、城市更新規(guī)劃與現(xiàn)行規(guī)劃體系的銜接

（一）城市總體規(guī)劃

城市總體規(guī)劃應加強對全市城市更新的區(qū)域及其更新方向、總體規(guī)模作出初步規(guī)定。在城市總體規(guī)劃指導下，應編制全市范圍內(nèi)的城市更新專項規(guī)劃，其中應明確規(guī)劃期內(nèi)實施城市更新的規(guī)模和范圍，城市更新工作的目標與策略，城市更新各范圍區(qū)的功能定位及發(fā)展目標。

（二）近期建設規(guī)劃

近期建設規(guī)劃應對規(guī)劃期內(nèi)實施城市更新的區(qū)域及其更新后的功能定位，實施更新的時序，為城市更新配套的城市基礎設施和公共服務設施作出必要的規(guī)定。

（三）控制性詳細規(guī)劃

隨著我國各大城市控制性詳細規(guī)劃的不斷開展和成熟，它已經(jīng)成為建設用地出讓和規(guī)劃管理的主要規(guī)劃手段，而且其意義和功能已經(jīng)逐漸深入人心，成為市場和公眾參與城市規(guī)劃最重要的平臺。因此控制性詳細規(guī)劃也應成為與城市更新規(guī)劃管理對接的重要平臺。控制性詳細規(guī)劃的控制作用在于，可以將城市更新中政府與市場的角色進行必要區(qū)分，將理應由政府控制的公共利益因素從可以交由市場運作的博弈因素中抽離出來，并通過控規(guī)這一重要的規(guī)劃控制手段予以強力保護。

控制性詳細規(guī)劃應劃定城市更新的實施范圍，確定其中涉及的城市更新項目的功能定位、基本公共服務設施和市政配套設施安排、容積率的控制范圍、景觀生態(tài)和文物保護要求、保障性住房的供應量、城市設計控制要素、拆遷居民安置策略，以及捆綁改造計劃等等。除了尚未編制控規(guī)的地區(qū)在控規(guī)編制中應加入城市更新地區(qū)的規(guī)劃控制內(nèi)容外，對那些已經(jīng)完成控規(guī)編制的地區(qū)也應采取必要的控規(guī)修訂程序，對城市更新規(guī)劃的內(nèi)容進行補充完善。

（四）城市更新修建性詳細規(guī)劃

經(jīng)過控規(guī)對政府和市場要素的區(qū)分，在控規(guī)保障公共利益因素的基礎上，城市更新的修建性詳細規(guī)劃才能保留利益博弈和市場運作的相對靈活自由。城市更新項目的修建性詳細規(guī)劃應全面面向更新規(guī)劃實施的要求，最大程度地納入相關(guān)利益群體的訴求，保留市場運作的彈性空間。在一般修建性詳細規(guī)劃的基礎上，城市更新規(guī)劃需要重點增加土地市場的經(jīng)濟核算，拆遷安置的具體安排等應對更新的特殊內(nèi)容。同時還需要增加相關(guān)利益方談判和博弈的程序。因此，城市更新項目規(guī)劃不同于傳統(tǒng)的指令式規(guī)劃那樣重視規(guī)劃結(jié)果的技術(shù)表達和政府計劃的傳達，而更多地需要采取“協(xié)作式規(guī)劃”的方法。

結(jié)語

綜上，在城市更新規(guī)劃的進程中，協(xié)調(diào)多個部門，加強周邊環(huán)境的容納量，整合公共設施供給，加強彈性指標的研究，都會使得年度評估和滾動編制機制得到具體的實行。文中所提及的觀點和分析思路，希望能給大家更多的啟示性作用，加強對城市更新規(guī)劃工作的理解力，會讓城市規(guī)劃得到更大程度上的重視。

篇4

一、城市更新及城市更新規(guī)劃

我國傳統(tǒng)上將“城市更新”稱之為“舊城改造”或“舊城改建”。從舊城改造到城市更新的概念共識，并未能自動促使“舊城改造規(guī)劃”向“城市更新規(guī)劃”演變。目前國內(nèi)不少大城市仍然在大規(guī)模地進行舊城改造規(guī)劃。“舊城改造規(guī)劃”更多關(guān)注物質(zhì)空間形態(tài)改善的技術(shù)方法，而忽視了舊城改造后產(chǎn)生的一系列社會和經(jīng)濟價值問題。城市更新規(guī)劃則更多地反映了綜合性的可持續(xù)發(fā)展的目標，意在通過一種綜合的、整體性的觀念和行為來解決復雜的舊城問題。

二、城市更新規(guī)劃的主要特點

較之一般類型的規(guī)劃, 城市更新規(guī)劃最顯著的特點是與物權(quán)的廣泛聯(lián)系。物權(quán)涉及到相關(guān)利益者的切身利益，牽動著公眾、社會和政府最敏感的神經(jīng)，是促進公民意識復蘇和社會民主進步最重要的動力。物權(quán)為城市更新規(guī)劃帶來的不僅是物，更是“人”。因此較之一般規(guī)劃，城市更新規(guī)劃無論是從規(guī)劃方式或規(guī)劃技術(shù)上都須重視人的需求，重視人的空間行為特征和現(xiàn)實生活細節(jié)。“以人為本”的理念在城市更新規(guī)劃中具有更加實質(zhì)性的含義。

三、城市更新規(guī)劃在規(guī)劃體系中的定位

城市更新規(guī)劃的特殊性決定了它與法定規(guī)劃之間“若即若離”的特殊關(guān)系。首先由于現(xiàn)行的法定規(guī)劃幾乎都是政府主導的“藍圖式”、“終極式”的規(guī)劃，其中難以容納利益博弈的動態(tài)變化和市場運作的彈性空間。而那些政府主導式的城市更新行為往往是“運動式”的階段，與法定規(guī)劃的捆綁可能會束縛“手腳”，因此部分政府寧愿選擇放棄城市更新規(guī)劃的“法定化”。因此國內(nèi)大多數(shù)城市的城市更新行為一般有城市規(guī)劃的約束與指導，但少有政策或制度明確城市更新規(guī)劃在法定規(guī)劃體系中的定位。

目前我國的城市更新規(guī)劃主要分為兩類。一類是政府主導的城市更新概念規(guī)劃。這類規(guī)劃一般基于政府對某些大范圍舊城區(qū)運動式的更新改造，其中有明確的政府意志，但卻往往缺乏真實的市場運作主體，因而也導致了規(guī)劃的“無的放矢”，缺乏可操作性，甚至可能由于政府改造意愿的提前透露，而變相地提高了改造的市場成本。另一類城市更新規(guī)劃主要是市場主導的單個開發(fā)項目的修建性詳細規(guī)劃。市場往往將此類規(guī)劃作為與政府博弈的手段，特別是容積率、公共配套設施等等。但是由于缺乏從上層次規(guī)劃的控制與指引，政府在此類規(guī)劃中找不到保護公共利益的底線，或者說一些公共利益的底線條件（如配套公共設施、市政道路等等）被開發(fā)商作為談判的籌碼。而且由于缺乏上層次規(guī)劃對地區(qū)整體空間研究的依據(jù)，僅僅從某一個改造項目或某個街區(qū)出發(fā)，通過個案的專項規(guī)劃進行單個改造的影響評價是不科學的。這更為后續(xù)實施更新埋下了隱患。

城市更新在高層次的法定規(guī)劃層面，則應更多地體現(xiàn)政府對公共利益和整體目標的意圖；在面向建設實施的非法定規(guī)劃層次，則應更多地為市場留有經(jīng)營和運作的彈性空間。因此，只有合理地明確城市更新相關(guān)規(guī)劃的規(guī)劃內(nèi)容、深度、規(guī)劃類型歸屬，以及審批的層次和機構(gòu)，才能夠有效地推進城市更新工作。

四、城市更新規(guī)劃與現(xiàn)行規(guī)劃體系的銜接

現(xiàn)行的城市規(guī)劃體系主要是建立在對新增建設用地的規(guī)劃管理基礎上。隨著我國大城市建設用地資源日趨飽和，未來可以預見的是城市更新可能取代新增建設用地而成為規(guī)劃管理工作的主流。因此有必要對現(xiàn)行城市規(guī)劃體系進行必要的修正和完善，以適應城市更新規(guī)劃管理需求。但城市規(guī)劃體系調(diào)整的目的并非要游離于現(xiàn)行規(guī)劃體系以外設立一套新的獨立的城市規(guī)劃體系，而是應在現(xiàn)行的城市規(guī)劃體系基礎上，對應相關(guān)的規(guī)劃層次，采用補充、調(diào)整和“鑲嵌”的方法納入城市更新對城市規(guī)劃的管理要求，使城市更新規(guī)劃與法定規(guī)劃（特別是控制性詳細規(guī)劃）能夠積極主動地相互對接。結(jié)合現(xiàn)行的城市規(guī)劃體系，初步建議從以下幾個規(guī)劃層次中納入或?qū)映鞘懈乱?guī)劃管理的內(nèi)容。

1.城市總體規(guī)劃——城市總體規(guī)劃應加強對全市城市更新的區(qū)域及其更新方向、總體規(guī)模作出初步規(guī)定。

2.近期建設規(guī)劃——近期建設規(guī)劃應對規(guī)劃期內(nèi)實施城市更新的區(qū)域及其更新后的功能定位，實施更新的時序，為城市更新配套的城市基礎設施和公共服務設施作出必要的規(guī)定。

3.控制性詳細規(guī)劃——控制性詳細規(guī)劃也應成為與城市更新規(guī)劃管理對接的重要平臺。控制性詳細規(guī)劃的控制作用在于，可以將城市更新中政府與市場的角色進行必要區(qū)分，將理應由政府控制的公共利益因素從可以交由市場運作的博弈因素中抽離出來，并通過控規(guī)這一重要的規(guī)劃控制手段予以強力保護。控制性詳細規(guī)劃應劃定城市更新的實施范圍，確定其中涉及的城市更新項目的功能定位、基本公共服務設施和市政配套設施安排、容積率的控制范圍、景觀生態(tài)和文物保護要求、保障性住房的供應量、城市設計控制要素、拆遷居民安置策略，以及捆綁改造計劃等等。

4.城市更新修建性詳細規(guī)劃——城市更新項目的修建性詳細規(guī)劃應全面面向更新規(guī)劃實施的要求，最大程度地納入相關(guān)利益群體的訴求，保留市場運作的彈性空間。在一般修建性詳細規(guī)劃的基礎上，城市更新規(guī)劃需要重點增加土地市場的經(jīng)濟核算，拆遷安置的具體安排等應對更新的特殊內(nèi)容。同時還需要增加相關(guān)利益方談判和博弈的程序。

5.綜合整治（改善）規(guī)劃——隨著物權(quán)的逐步清晰，特別是未來《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例》的出臺，未來“漸進式”、“針對性”和“小尺度”的環(huán)境綜合整治也可能逐步取代大拆大建的城市更新方式。城市綜合整治規(guī)劃，要求對建設條件、現(xiàn)狀權(quán)屬以及各方目標的充分尊重和全面把握，要求根據(jù)居民的經(jīng)濟承受能力和實際需要來確定更新改造的方法和內(nèi)容，需要更加傾向于人的視角的空間思考，和更加精細化的微觀空間技術(shù)。

五、結(jié)語

我國大中城市城市更新的比例正在逐年增長，特別是那些空間資源極度匱乏的特大城市，未來城市更新甚至可能逐步超出新增建設用地而逐步成為建設用地供應的主要來源。而城市更新規(guī)劃在地方規(guī)劃管理中的重要地位正在凸顯，也可能逐步超越新增建設用地成為城市規(guī)劃管理的主流。城市更新也將對我國城市規(guī)劃產(chǎn)生越來越深刻的影響，而城市更新規(guī)劃會對傳統(tǒng)的城市規(guī)劃體系和方法產(chǎn)生實質(zhì)性的變革。城市規(guī)劃體系只有作出主動積極地調(diào)整，才能更好地迎接城市更新規(guī)劃管理的大規(guī)模實踐。

參考文獻:

[1] 深圳市政府. 深圳市城市更新辦法［R].深圳.2009.

篇5

[基金項目] 深圳市哲學社會科學“十二五”規(guī)劃課題“大城市人口調(diào)控戰(zhàn)略與策略：基于產(chǎn)業(yè)視角的研究”（125A0220）

[作者簡介] 鄧志旺（1975 ― ），湖南郴州人，復旦大學經(jīng)濟學博士，深圳職業(yè)技術(shù)學院管理學院副教授，研究方向：城市更新、城市人口調(diào)控。

一、導 言

經(jīng)過三十年的發(fā)展，深圳城市土地開發(fā)殆盡，下一個三十年城市建設的重點在城市更新。根據(jù)深圳市政府規(guī)劃，深圳當前需要進行城市更新的總用地面積超過200平方公里，占到全市建設用地的30%。大規(guī)模的城市更新啟動后，對城市的功能、產(chǎn)業(yè)、交通和人口等多個方面將產(chǎn)生深遠的影響。深圳在不到2000平方公里的土地集中了近1500萬人口，如何調(diào)控人口成為這座年輕城市的最大問題之一。大規(guī)模的城市更新到底會對深圳人口產(chǎn)生怎樣的影響，如何調(diào)整城市更新的方向和策略以避免對城市人口帶來的負面作用，這些問題是深圳及北京 、上海、廣州等人口高密度城市都將面對的問題。

二、城市更新對人口的影響及存在的問題

（一）深圳城市更新對人口的影響分析

深圳自2009年以來實施《城市更新辦法》，鼓勵業(yè)主自行更新或者自己尋找合作方進行更新，在短短三年多的時間已經(jīng)有300多個項目報批，其中168項已經(jīng)獲得初步批準，36個項目已經(jīng)開始啟動（其中有13個城中村、14個舊工業(yè)區(qū)和9個混合區(qū)）。通過數(shù)學測算，可以合理推斷這些已經(jīng)實施或即將實施的城市項目對深圳市人口的影響。我們分別從對人口總量、人口空間布局和人口結(jié)構(gòu)三個主要人口統(tǒng)計的維度進行分析。

1. 城市更新大幅提高容積率和改變用地性質(zhì)，導致更新后容納人口不減反增

由于城市更新的成本較高，為了鼓勵城市更新，一般都大幅度提高項目的容積率，提供更多的建筑空間。在36個城市更新項目中，容積率低于3的只有1家，在3～4區(qū)間的有9家，4～5區(qū)間的達到16家，大于5的有10家。從項目容積率分布來看，大部分都在4以上。

另外由于城市布局的變化，導致部分用地的此前功能和現(xiàn)在的城市格局不匹配。因此，伴隨城市更新的是對原來的土地進行功能改變，以符合現(xiàn)有規(guī)劃。從36個項目中，最終改變后為住宅項目的達到30家，占比為83.3%，是主要的方式。對36個已經(jīng)公開城市更新規(guī)劃項目統(tǒng)計可知，改造前的總用地面積為384萬平方米，建筑面積約為530萬平方米左右，其中具有居住功能的建筑面積約為400萬平方米左右。根據(jù)人口登記系統(tǒng)，我們匯總得到的人口總量是35.5萬人。

更新改造后總建筑面積達到1314萬平方米，其中住宅面積達到1020萬平方米左右。按照人均居住面積為25平方米（深圳平均水平），則可居住人口40.8萬左右。和此前的居住人口總量比，增加了5.3萬人，增加比例為14.9%。從這一結(jié)果來看，城市更新不僅不能減少人口總量，反而有可能導致人口增加（見表1）。

2. 人口密集區(qū)的居住主導型城市更新導致人口分布不合理現(xiàn)象加重

不同類型的城市更新對人口分布的影響不同。如果城市更新是住改住，根據(jù)我們前面的分析，人口總量基本維持不變或略有上升，因此對于全市或某區(qū)的人口分布影響不是很大。

如果是工改住，人口可能倍增，對于人口再分布可能造成明顯的影響。此前人口密度比較高的布吉、南灣、坂田、西鄉(xiāng)、新安等街道，也存在大量的廠房有待改造。但是，如果按照工改住模式來操作，可能會導致這些區(qū)域人口密度進一步提升。從人口分布的角度出發(fā)，不應該批準這些區(qū)域的工改住。但是，從另外一個角度出發(fā)，這些區(qū)域本身距離原特區(qū)比較近，配套比較完善，開發(fā)住宅往往市場接受度高，因此更容易誘發(fā)原業(yè)主和開發(fā)商采用工改住方式進行開發(fā)。

如何平衡商業(yè)利益和人口分布合理的需要，是深圳城市規(guī)劃部門需要思考的一個問題。實際上，自2012年以來，深圳規(guī)劃部門開始嚴格控制工改住項目的審批，更多的是引導工改工。其動機更多的是從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的視角，防止產(chǎn)業(yè)空洞化的趨勢。

我們把寶安區(qū)的三個街道（新安、西鄉(xiāng)、石巖）、龍華新區(qū)的兩個街道（民治、龍華）和龍崗區(qū)的三個街道（坂田、布吉和南灣）作為近郊區(qū)域，把其他街道歸為遠郊區(qū)域，把原來特區(qū)內(nèi)的街道稱之為市區(qū)。近郊區(qū)域普遍特點是夜間人口（在市區(qū)工作在比較多），而遠郊區(qū)域普遍特點就是基本上是工業(yè)人口。

通過表2，我們得出結(jié)論：（1）市區(qū)的項目仍以工改工為主，原因是盡管名義上是工改工，但實際上可以作為辦公使用，因此工改工既符合商業(yè)利益最大化的目標，又符合政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標。（2）近郊的項目以工改住為主，近郊區(qū)人口密度比較高，如果工改住將使居住人口進一步增加。但是近郊實施工改工比較困難，由于周邊的商務配套比較落后，工改工后（實際上是辦公為主）無法吸引企業(yè)入駐，可能導致改造后失敗。工改住從商業(yè)角度來看，是風險最小的一種方式。（3）遠郊的項目呈現(xiàn)多元化趨勢，既有工改住，又有工改工和工改商。主要原因在于遠郊各個區(qū)域情況有比較大的差異。比如，在有的遠郊地區(qū)，已經(jīng)形成了一定的商業(yè)中心，如果城市更新靠近區(qū)域商業(yè)中心，就會充分考慮改為商業(yè)。從總體來看，遠郊本身人口密度較低，而項目改造方向的多元化導致其人口分布影響不大。

3. 城市更新導致紳士化，擠出城市必要的配套服務人口

城市更新對于區(qū)域人口結(jié)構(gòu)的影響一般都非常顯著。城市更新往往是對比較破落、陳舊的區(qū)域進行改造。目前深圳城市更新基本上還是以經(jīng)濟利益為導向，改造后產(chǎn)品品質(zhì)比較高，滿足相對富裕階層人士的需要。因此，改造之后，新入住的人口（包括業(yè)主和租戶）在收入水平方面有大幅的提升。

此外，特別值得注意的是由于片區(qū)改造將原來低收入人群擠出片區(qū)，可能導致片區(qū)生活成本和營商成本上升。舉例來說，如果鐘點工能住在雇主步行距離區(qū)域內(nèi)，就可以大幅度節(jié)省交通時間和交通成本。如果被迫搬遷到較遠距離的區(qū)域，則可能導致其交通時間和成本上升，從而提高報價，雇傭成本將明顯上升。比較市區(qū)和郊區(qū)，市區(qū)的城市更新可能導致“富豪化”運動；而郊區(qū)的城市更新則導致“白領(lǐng)化”趨勢。因此，毫無疑問，深圳也存在“紳士化”趨勢。

本次研究的36個項目，剔除工改工和工改商項目，剩下29個項目。我們按照區(qū)位對這些項目在改造前后人口結(jié)構(gòu)情況進行了梳理。基本上所有的項目均導致了人口紳士化現(xiàn)象。被置換出去的人口主要為三類：一是工廠務工人員，這一類型人口在近郊和遠郊項目中占比較高；二是第三產(chǎn)業(yè)服務人員，這一類型人口在市區(qū)項目和近郊項目中占比較高；三是中低收入的白領(lǐng)人員，這一類型人口往往是從市區(qū)被置換到近郊甚至遠郊。

人口紳士化最典型的項目是京基100。京基100所在地是原蔡屋圍老圍，是典型的城中村。該項目占地約4.7萬平方米，拆遷舊房建筑面積約15萬平方米，其中村集體用房約4.5萬平方米，村民房約10.5萬平方米。新建建筑面積約為62.5萬平方米，包括寫字樓、住宅、商場、酒店和公寓。在改造前人口主要為：（1）50%左右的中低收入白領(lǐng)，主要在蔡屋圍從事金融和貿(mào)易工作，工作年限在1～3年時間，收入偏低；（2）45%左右的第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，主要為在蔡屋圍周邊的餐館、百貨商場和辦公場所等工作；（3）5%左右的原村民，基本不工作，靠出租房屋為生。改造后人口構(gòu)成為：（1）90%為高收入人群，主要為在蔡屋圍區(qū)域工作的金融企業(yè)中高層管理人員、技術(shù)人員和企業(yè)主，參加工作時間普遍在8～10年及以上，收入水平較高，在深圳其他區(qū)域也有住房，住在這里區(qū)域主要是為了便于上班；（2）10%為原村民，因為環(huán)境美化了，部分此前搬離蔡屋圍的居民再次搬回來。

通過城市更新，此前居住在城中村、為商務區(qū)服務的配套服務人口（如從事餐飲、酒店、休閑、安保、快遞、理發(fā)等職業(yè)者）不得不因為高房租而搬離至較遠的地帶居住。距離帶來的交通成本、時間成本等導致其配套服務人口要求更高的薪酬，因此導致區(qū)域的商務成本上漲。

（二）存在的問題

從人口調(diào)控角度來看，我們認為深圳目前的城市更新模式仍存在以下問題：

1. 城市更新項目制訂的容積率過高，不利于深圳城市人口總量調(diào)控

《深圳人口發(fā)展十二五規(guī)劃》、《龍崗區(qū)人口發(fā)展十二五規(guī)劃》、《寶安區(qū)人口發(fā)展十二五規(guī)劃》等多個政府文件中，都提出要通過實施城市更新減少人口總量，緩解人口壓力。但從數(shù)據(jù)分析來看，由于城市更新項目容積率制定得過高，導致深圳人口調(diào)控目標可能無法實現(xiàn)。

2. 城市更新項目過于側(cè)重實施商業(yè)性，不利于提升深圳人口布局合理

深圳和其他城市一樣，不僅僅人口總體密度過高，而且分布不均衡現(xiàn)象也非常嚴重。羅湖、布吉等地的人口密度已經(jīng)超過1.5萬人/平方公里，超過了新加坡等地核心區(qū)域的人口密度。因此，政府也希望通過本輪城市更新來重新布局人口，緩解人口分布的不均衡。從人口合理分布角度出發(fā)，人口密集區(qū)應該盡量實施“住改商”、“工改商”或者甚至置換為公共設施（如公園、學校），從而減少居住人口和降低人口密度。但從商業(yè)利益最大化目標考慮，采用“住改住”和“工改住”更新方式更有利。這種更新模式其結(jié)果是產(chǎn)生惡性循環(huán)，人口越密集的區(qū)域更新過后人口更密集，導致出行難、上學難、購物難等城市問題。

3.城市更新傾向于拆除重建，人口紳士化現(xiàn)象導致營商成本劇增

深圳城市更新目前主要采用拆除重建模式。最為典型的就是城中村重建，其在更新前聚集了大量收入較低的新入職白領(lǐng)（城市中心地帶）和為商務區(qū)配套服務的農(nóng)民工。隨著城中村改造為高檔住宅小區(qū)，原來的租戶無法承受其租金紛紛搬離，置換進來更高收入水平的白領(lǐng)、金領(lǐng)和企業(yè)主等。拆除重建可以實現(xiàn)城區(qū)面貌大幅提升，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級，但也要考慮到這一方式可能導致城市商務配套人口的外遷從而導致商務成本大幅上漲，損害城市競爭力。

三、政策建議

人口調(diào)控是深圳和其他一線城市未來城市發(fā)展的一項戰(zhàn)略性任務，而城市更新大規(guī)模的實施對城市人口調(diào)控目標的實現(xiàn)有著非常重要的影響。基于深圳在城市更新方面的實踐，我們建議對城市更新工作進行戰(zhàn)略和策略兩個層面的調(diào)整，具體建議包括：

一是推進城市更新規(guī)劃與人口發(fā)展規(guī)劃的銜接，在規(guī)劃層面實現(xiàn)兩者的統(tǒng)一。在制定城市更新五年規(guī)劃時，把城市更新對人口的影響作為制定規(guī)劃的重要因素加以考慮。評審城市更新五年規(guī)劃時，人口管理部門作為重要評議部門進行參與。

二是 審批單個城市更新項目時增加人口影響評估環(huán)節(jié)。具體的城市更新項目在重新規(guī)劃土地功能、容積率時，通過人口評估可以有效測算其對人口的影響。在總體上，要盡量減少“工改住”城市更新模式，以便全市控制人口總量。

三是對人口壓力區(qū)和非人口壓力區(qū)采取差異性城市更新策略。通過全面的人口、交通和配套評估，把城市各個片區(qū)劃分為人口壓力區(qū)和非人口壓力區(qū)。對于非人口壓力區(qū)，可以采取提高容積率方式來實現(xiàn)順利推進城市更新，但在人口密度較高的人口壓力區(qū)則應該通過政府補貼、土地置換等手段控制更新項目的容積率，從而減少區(qū)域的居住人口，緩解人口壓力。

四是保障房建設與城市更新相結(jié)合，保障城市商務和居住配套人口的居住空間。在城市更新項目中安排15-20%的保障性住房，提供給在區(qū)域類工作的中低收入白領(lǐng)及生活服務業(yè)從業(yè)人員，降低其生活成本，保障區(qū)域整體運行效率。

[參考文獻]

[1] 朱喜鋼，，金儉.城市紳士化與城市更新――以南京為例[J]. 城市發(fā)展研究，2004[4]： 33-37.

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一、前言

目前，舊城改造中的城市更新工作和文脈延續(xù)工作難以協(xié)調(diào)，所以，探討如何更好的做好城市更新工作和文脈延續(xù)工作非常有必要，這是提高舊城改造水平的必經(jīng)之路。

二、城市更新的基本理論

1.城市更新的概念

城市更新是城市飛速發(fā)展過程中針對發(fā)展的不平衡所導致的城市老化衰退，而進行的一種自我調(diào)適的新陳代謝過程。即對城市中某一衰落的區(qū)域，進行拆遷、改造、投資和建設，使之重新發(fā)展和繁榮。

2.城市更新的發(fā)展背景

工業(yè)革命在帶動城市快速發(fā)展的同時，也給城市帶來了一系列的問題：人口密集、交通擁擠、環(huán)境惡劣，住房緊張等。兩次世界大戰(zhàn)，給一些西方國家?guī)砹司薮蟮膭?chuàng)傷，許多城市遭受了毀滅性的破壞，大規(guī)模的逆城市化導致了城市中心區(qū)的逐漸衰落。為了挽救城市命運，恢復城市經(jīng)濟，改善城市的不適環(huán)境，歐美各國率先展開了大規(guī)模的“城市更新”運動。

3.城市更新的發(fā)展歷程

二戰(zhàn)后，西方國家的舊城更新實踐大致都經(jīng)歷了“清除貧民窟――鄰里重建――社區(qū)更新”的過程。早期，為了戰(zhàn)后重建和解決緊張的住房問題，在“形體決定論”的影響下，城市更新的方式主要以大規(guī)模的推到重建為主。然而，煥然一新的城市面貌并沒有給人們帶來預期的美好，整齊劃一的建筑和街道帶不僅讓人們覺得單調(diào)和乏味，也給許多歷史性城市留下了不少難以挽回的巨大破壞，加劇了西方城市中心區(qū)嚴重的衰敗現(xiàn)象。對此，許多西方學者從不同的立場和角度，對大規(guī)模推倒重建進行了反思。如L.芒福德的《城市發(fā)展史》（1961年）、J.雅各布斯的《美國大城市的生與死》（1961年）、C.亞歷山大的《城市不是一棵樹》（1965年）等。他們尖銳的批判了簡單的用大規(guī)模形體規(guī)劃來解決復雜城市問題的更新方式，主張傳統(tǒng)的漸進式和小規(guī)模改造方式。自此，西方國家的城市更新運動開始逐漸轉(zhuǎn)向小規(guī)模、分階段的謹慎漸進式的開發(fā)模式，強調(diào)規(guī)劃應首先考慮“人的需要”和“適宜技術(shù)”。重新確立人在城市中的主導地位。

與西方國家“城市更新”運動的開展背景有所不同，中國的城市更新始于20世紀80年代，是伴隨著城市化的高速發(fā)展，對舊城的功能進行調(diào)整，對城市空間進行“再利用”的過程。中國的許多城市既有歷史上遺留下來的沉重負擔，又有發(fā)展過程中所必然出現(xiàn)的嚴重障礙。城市自身的復雜性和特殊性決定了中國的城市更新不可能跟著西方走。然而，認識的不足，加上觀念上的一些偏頗，中國的不少歷史城市依然走著西方早期城市更新過程中“推倒重建”的老路。城市更新非但沒有解決原有的城市問題，反而破壞了原有城市的空間結(jié)構(gòu)和社會網(wǎng)絡，給城市帶來了非常棘手的社會、經(jīng)濟問題。

三、城市文脈的內(nèi)涵分析

城市文脈指本質(zhì)上是一座城市的文化及傳統(tǒng)，它與一座城市功能的延續(xù)與變遷有著重要的聯(lián)系。一座城市的功能與文化，如果能夠在城市不斷發(fā)展的進程中得以延續(xù)，那么就形成了城市獨有的文化傳統(tǒng)，而如果在城市發(fā)展過程中中斷，則難以形成文脈。一座城市只有形成自身獨特的文脈，并將其延續(xù)下去，其功能才能發(fā)揮到極致。城市的文脈的形成不僅是市政基本設施、文化遺址和名勝古跡的維護和積累，更是城市中一代又一代勞動人民智慧的結(jié)晶，是人與地的相互適應與協(xié)調(diào)發(fā)展的寶貴經(jīng)驗。

城市化進程中，尤其是在社會變革加劇的今天，城市的一些功能受天災人禍影響而被迫中斷，延續(xù)千百年的文脈因此而岌岌可危。因而，強化城市規(guī)劃與建設中對城市文脈的延續(xù)與傳承有著很強的必要性。

四、舊城更新思想方法的思考

1、系統(tǒng)性，全局性的更新改造

舊城更新改造已不是局部性問題，它決不僅僅是拆除幾棟舊房子，拓寬幾條舊馬路的事情，而是使舊城從城市功能、布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進行調(diào)整，使舊城機能得以完善，強調(diào)中心區(qū)的綜合功能，滿足城市可持續(xù)發(fā)展的要求，真正做到社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。舊城更新改造要從總體上對舊城區(qū)進行全面的研究，制定一個系統(tǒng)的舊城更新改造規(guī)劃，要從宏觀和微觀兩個方面對舊城更新改造進行規(guī)劃控制，要有明確的評價體系，目標體系及控制體系作支撐，要與總體規(guī)劃、專項規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃相銜接，這樣才能避免因規(guī)劃控制不力而造成的混亂和矛盾。

2、傳承城市文化特色的更新改造

在經(jīng)濟迅速發(fā)展的今天，對舊城進行大規(guī)模更新時，不僅要注重對傳統(tǒng)建筑單體的保護，更要注重對整個街區(qū)的保護和有機更新，延續(xù)城市的歷史文脈，在“破舊”中“護舊”，“護舊”中“立新”，從而創(chuàng)造出一個富有特色的“新城”。從傳承文化，突顯城市人文和物質(zhì)空間特色，保持城市活力與人氣的思路出發(fā)，在更新改造中保留一定數(shù)量的原住居民，以原生的功能類型與形態(tài)為功能策劃的根基，充實、補充新鮮血液，滿足當代生活需要，從而解決舊城區(qū)功能性衰退的問題。

3、堅持以人為本的更新改造

城市是千百萬人生活的有機載體，因此在舊城更新中涉及到居民權(quán)益的，政府應該設立溝通渠道，能夠傾聽公眾的聲音，建立公眾參與的良好的制度環(huán)境。另外，城市更新改造是為人民服務的，因而在更新改造中應做到以人為本，從人們的心理上，認知上考慮人居環(huán)境的更新改造。

五、基于文脈延續(xù)改造的具體策略

城市文脈是通過城市歷史遺跡來表現(xiàn)的，一個片區(qū)的文脈主要由歷史建筑及街道空間來表現(xiàn)，提取改造區(qū)的文脈，實質(zhì)上是對改造區(qū)的歷史建筑及街道進行合理的空間規(guī)劃。例如，以昆明市為例，其祥云片區(qū)的歷史建筑分布散亂，這使得片區(qū)文脈展示不完整且不具有連續(xù)性。因此，為了能更好的表達改造區(qū)文脈，筆者在此提出三種片區(qū)歷史建筑空間規(guī)劃思路。

1、將歷史建筑搬遷至指定的保護區(qū)域，進行全面集中系統(tǒng)的保護。這種方法耗費的資金較多，對歷史建筑的損耗也大。雖然將建筑進行集中保護，可以體現(xiàn)出城市特色，但對歷史建筑地址的搬遷，這已經(jīng)破壞了城市文脈，改變城市原本發(fā)展的印記，已偏離基于文脈延續(xù)改造規(guī)劃的中心。

2、獨立保護建筑按原址保留，近代居民建筑群保留占地面積最大的昆明市南強街南側(cè)居民群，其他居民建筑群占地可改變其用地性質(zhì)，用以商業(yè)開發(fā)。這種思路是通過對歷史建筑進行分類篩選，將性質(zhì)、布局建造方式、建設年代相同，并具有相同特征的建筑進行合并或選擇性保留，這樣的改造方式即能展示城市不同時期的不同類型建筑風貌，同時能最大限度的為片區(qū)經(jīng)濟建設提供發(fā)展空間。但是，拆遷居住群涉及到居民的搬遷安置問題，同時，片區(qū)的進一步開發(fā)肯定會影響保留下來的歷史建筑的保護，同時，改造片區(qū)內(nèi)本來遺留下來的歷史建筑就不多，再對其進行拆除，會使城市文脈更加殘缺。

3、各保護區(qū)用步行街道相連接，形成一條獨立的、具有歷史特色的步行街。由于這種形式可以使得文化連成一片，具有很好的觀賞價值和保存效果，是當下比較可行的方案之一。同時，這樣的改造思路可以最大限度的保護歷史遺跡和城市文脈，但是，這種形式會減少改造片區(qū)內(nèi)建設用地的面積，并且增加歷史建筑的保護成本。

上述三種規(guī)劃思路，筆者認為第三種更為適合。文脈需要通過歷史建筑來表達，從國內(nèi)外各種案例來看，保護歷史建筑最好的方法就是在原址上對建筑進行修繕和再利用，加上通過街道將分散的歷史建筑相聯(lián)系，即將歷史建筑連成系統(tǒng)，又有利于形成一條有特色的歷史風貌步行街，充分體展現(xiàn)了城市文脈和城市特色風貌。

六、結(jié)束語

綜上所述，舊城改造過程中，如果沒有做好相關(guān)的研究和設計工作，就難以做好城市更新和文脈延續(xù)工作，因此，為了提高城市改造實施的效果，一定要同時做好城市更新和文脈延續(xù)工作。

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上海世博會一句“城市讓生活更美好”，讓城市再次成為大家關(guān)注的熱點問題。城市是人口密集、工業(yè)發(fā)達的地方，居住、工作、游憩、交通構(gòu)成了城市的四大基本功能。城市發(fā)展水平是一個國家或地區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展水平的重要標志，而城市規(guī)劃作為城市發(fā)展的靈魂，對城市的發(fā)展起著極其顯著的作用。所謂城市規(guī)劃，就是一定時期城市發(fā)展的計劃和各項建設的綜合部署，是城市建設和管理的依據(jù)。它不僅決定著城市的現(xiàn)狀，而且制約城市的長遠，是城市發(fā)展的方向、目標，是城市建設的規(guī)范和藍圖。我國城市規(guī)劃起步較晚，改革開放以來，隨著城市化進程加快，許多大中型城市都相繼出現(xiàn)了中心區(qū)人口過密、基礎設施特別是道路交通設施嚴重滯后等弊端，嚴重制約了城市的可持續(xù)發(fā)展。在這種背景下，城市規(guī)劃也變得越來越重要。研究符合現(xiàn)代城市可持續(xù)發(fā)展，以人為本規(guī)劃理念的指標體系，可以綜合評價城市規(guī)劃水平，對提高城市綜合能力，改善人居環(huán)境具有重要意義，同時各城市能通過城市間城市規(guī)劃指標的比較，找到自身的不足與優(yōu)勢，為今后更好的發(fā)展提供理論與數(shù)據(jù)支持。

二、城市規(guī)劃評價指標的設計

根據(jù)城市規(guī)劃的基本內(nèi)容，運用層次分析法，以城市規(guī)劃評價指標體系為目標層，選取五個方面作為評價城市規(guī)劃水平的準則層，即城市規(guī)模評價指標體系、城市基礎設施發(fā)展水平評價指標體系、城市綠地景觀評價指標體系、城市更新規(guī)劃評價指標體系、城市形象評價指標體系。

1．城市規(guī)模評價指標體系。城市的規(guī)模包括城市人口規(guī)模和城市用地規(guī)模，兩者是密切相關(guān)的，根據(jù)人口規(guī)模以及人均用地的指標就能推算出城市的用地規(guī)模。從城市規(guī)劃的角度來看，城市人口是指那些與城市的活動有密切關(guān)系的人，他們常年生活在城市的范圍內(nèi)，構(gòu)成了城市的社會主體，依賴與城市的同時，也主宰著城市。我們將城市規(guī)模評價指標體系分為人口規(guī)模和用地規(guī)模兩個子準則層。

2．城市基礎設施發(fā)展水平評價指標體系。城市生產(chǎn)、生活等各項經(jīng)濟社會活動正常進行的有力保障，是保證城市生存、持續(xù)發(fā)展的支撐體系。因此，城市基礎設施工程規(guī)劃是保證城市基礎設施合理配置與科學布局、經(jīng)濟有效地指導城市建設的必要手段。

這里本文依據(jù)城市基礎設施的狹義定義，將城市基礎設施發(fā)展水平評價指標體系劃分為七個子準則層，即交通系統(tǒng)指標、水源系統(tǒng)指標、能源系統(tǒng)指標、通信系統(tǒng)指標、環(huán)境系統(tǒng)指標、防災系統(tǒng)指標和比重指標。針對這七個子準則層又分別取若干指標，來反映各自的發(fā)展水平。城市基礎設施發(fā)展水平評價指標體系見表3。

3．城市綠地景觀評價指標體系。為了使城市綠地景觀的設計滿足城市使用者的要求。將城市綠地景觀評價指標體系分為生態(tài)質(zhì)量指標和美感效果指標。

表4 城市綠地景觀評價指標體系

4．城市更新規(guī)劃評價指標體系。城市更新有別于舊城改造，城市更新規(guī)劃實施的結(jié)果不僅是物質(zhì)環(huán)境的改善，是包含社會心理和文化環(huán)境要素在內(nèi)的整體生活環(huán)境品質(zhì)的提高，更重要的是通過城市更新規(guī)劃的實施，推動改造更新地區(qū)甚至整個城市的經(jīng)濟社會持續(xù)發(fā)展。否則更新只不過是表面的“換新”或是沒有連續(xù)經(jīng)濟效應的暫時局部，從這個意義上來說，城市更新規(guī)劃中指標體系的建立和確定應從環(huán)境、社會和經(jīng)濟三大方面來研究。城市更新規(guī)劃指標體系如表5。

5．城市形象評價指標體系。城市形象是由企業(yè)形象概念移植到城市發(fā)展戰(zhàn)略進而推衍后提出來的，是指將城市的發(fā)展理念和精神文化，運用行為活動、視覺設計等整體識別系統(tǒng)，傳遞給與城市有關(guān)的各個團體、個人（即城市公眾），使其對城市產(chǎn)生一致性的認同感和價值觀。

城市形象評價體系從支持水平、推動能力和知名度三方面加以構(gòu)筑。只有強有力的物質(zhì)基礎支持，依靠高效率的政府和高素質(zhì)的市民的具體行動來推動，才能最終塑造出優(yōu)良的城市形象。城市形象指標體系見表6。

三、評價方法

為了更好的對評價指標體系的效果進行測評，選擇標準化評分法作為城市綜合環(huán)境的評價方法。步驟如下：（1）通過統(tǒng)計年鑒，收集評價指標的具體數(shù)據(jù)。（2）模糊性指標量化處理。主要針對評價指標體系中有些指標不易量化，以城市形象評價指標體系為主，應進行模糊性指標量化處理：建立模糊指標的評價模型Y=(Y1,Y2,Y3,Y4,Y5)'=（非常好，好，一般，差，非常差），所對應的分數(shù)集X=(X1,X2,X3,X4,X5)=（100，80，60，40，20）。計算模糊性指標的指標值D。Di=■XiPij其中，Pij第i個模糊性指標獲得j級評價的概率。（3）數(shù)據(jù)標準化。ZX=■，其中ZX――標準指標值，X――評價對象城市的原始指標值，■――同一類原始指標的平均值，SD――標準差（方差）。考慮公式可能出現(xiàn)負數(shù)（x

基于城市規(guī)劃在現(xiàn)代城市發(fā)展中的靈魂作用，本文依據(jù)現(xiàn)代城市規(guī)劃的基本內(nèi)容，構(gòu)建了以城市規(guī)模評價指標體系、城市基礎設施發(fā)展水平評價指標體系、城市綠地景觀評價指標體系、城市更新規(guī)劃評價指標體系和城市形象評價指標體系為核心的比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃評價指標體系。并利用層次分析法對各項指標進行綜合評價。該指標系統(tǒng)的建立對城市的城市規(guī)劃建設可起到一定的指導性作用，直觀的顯示其存在的不足和優(yōu)勢之處。同時，從指標的確立來看，也為今后政府信息建設方面提供了些許思路，政府應在今后工作中重視各項指標的積累，建立數(shù)據(jù)庫，適當融合市民的意見。

參 考 文 獻

[1]王慶海．城市規(guī)劃與管理[M]．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006：87～139

[2]何曉群．現(xiàn)代統(tǒng)計分析方法與應用（第二版）[M]．北京：中國人民大學出版社，2007：319～325

篇8

Key words: real estate, securitization, city renewal

中圖分類號：F830文獻標識碼：A文章編號：1674-2265（2009）05-0042-03

一、問題的提出

二十世紀70年代以后，各國都在積極進行城市更新領(lǐng)域的投融資體制改革，融資方式和渠道日益趨向多元化，即

由政府占主導地位的城市更新融資方式逐漸演變?yōu)樗饺速Y本廣泛參與的多元化方式，由傳統(tǒng)的依靠政府財政投資逐漸向以市場化融資方式轉(zhuǎn)變。總體上，城市更新融資發(fā)展大致可劃分為三個階段：以政府財政融資為主的初級階段、以銀行信貸和項目融資為主的中級階段和以資本市場融資為主的高級階段。在一國經(jīng)濟發(fā)展的某一階段，采取何種方式為城市更新融資，主要取決于該國的政府管理水平和資本市場的發(fā)展狀況。

私人資本介入解決了城市更新的融資困境，改善了城市的基礎設施，并促進了城市的產(chǎn)業(yè)和空間結(jié)構(gòu)調(diào)整。但是，在發(fā)展過程中也出現(xiàn)了一些亟待解決的問題：（1）地方政府與私人企業(yè)在中心城市的商業(yè)性開發(fā)造成了對大批低收入階層利益的侵害。解決低收入階層住宅問題與商業(yè)開發(fā)經(jīng)常顧此失彼、相互矛盾，使許多城市管理部門一籌莫展。（2）參照很多國家和地區(qū)的法律法規(guī)，土地所有者、房屋所有者和違章占用者的權(quán)益表征，只要一個權(quán)益者反對城市更新方案，該地區(qū)就只得局部新建、整修或維護，而無法進行徹底改造和更新。

在以資本市場融資為主的高級融資階段，不動產(chǎn)證券化①作為一項金融創(chuàng)新，深刻影響著許多國家不動產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的發(fā)展，帶動了一系列的制度創(chuàng)新、市場創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新。2005年全球不動產(chǎn)證券化市場總額為4750億美元，比2004年增長了21%。同時，全球跨國投資比例從2004年的29%增加到了2005年的35%，達到1640億美元。2005年亞洲在商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資占全球不動產(chǎn)投資的14%，中國成為最熱門的不動產(chǎn)投資地。截至2005年底，亞洲商業(yè)不動產(chǎn)投資總額達675億美元，增長了46%。亞洲REITs總市值占全球權(quán)益型REITs的7.45%。根據(jù)UBS的預期，亞洲REITs市值可能在2010年增加到1000億美元，其中70－80%的新增市值來自于新上市的REITs商品。這主要是由區(qū)域經(jīng)濟，尤其是中國和印度經(jīng)濟的迅猛發(fā)展所帶動的。

作為一種創(chuàng)新的融資方式，不動產(chǎn)證券化被引入城市更新中具有諸多優(yōu)勢，這也是解決當前城市更新困境的有效途徑之一。不動產(chǎn)證券化應用于城市更新，可以實現(xiàn)以下目標：一是能夠解決城市更新的融資困境，改善城市的基礎設施；二是能夠在城市更新中實現(xiàn)公開、公正、公平，保障相關(guān)利益者的合法權(quán)益。因此，本文首先利用SWOT分析法研究不動產(chǎn)證券化在城市更新中的應用，然后探討不動產(chǎn)證券化的最新發(fā)展類型――開發(fā)型不動產(chǎn)證券化的運作模式，最后對我國利用不動產(chǎn)證券化促進城市更新提出政策建議。

二、不動產(chǎn)證券化在城市更新中的應用：一個SWOT分析框架

SWOT分析是對企業(yè)內(nèi)外部條件進行綜合和概括，進而分析組織的優(yōu)勢和劣勢及其所面臨的機會和威脅的一種方法。不動產(chǎn)證券化在城市更新中的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅都需要詳細探究，以進一步明確待完善之處。

（一）優(yōu)勢方面

一是證券化能夠使得發(fā)起人把固定資產(chǎn)變?yōu)槭杖耄軌蚣涌熨Y金回籠的速度，從而用有限的資金來建設更多的項目。二是資產(chǎn)證券化實施的前提是真實出售，政府通過資產(chǎn)證券化把項目的風險徹底轉(zhuǎn)移出去，風險最終將由投資者來承擔。三是由于資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)已經(jīng)和作為發(fā)起人的政府進行了破產(chǎn)隔離，同時在證券化過程中可以采用信用增級手段，因此發(fā)行的債券往往能夠獲得很高的信用評級，從而大幅度降低融資成本。四是資產(chǎn)支持證券豐富了資本市場上的投資產(chǎn)品，使得公眾能夠分享城市現(xiàn)代化所帶來的收益。五是證券化資產(chǎn)往往會聘請專業(yè)人士來進行開發(fā)和管理，并由獨立信用評級機構(gòu)進行評級，這能夠有效地避免政府主導的開發(fā)項目中的委托問題，提高基礎設施項目的質(zhì)量。六是不動產(chǎn)證券化，尤其是開發(fā)型不動產(chǎn)證券化，能夠解決城市更新中原居民的利益表征困難問題。

（二）劣勢方面

一是開發(fā)經(jīng)營的風險。由于城市更新多屬于開發(fā)型不動產(chǎn)，與具有穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)相比，增加了施工和財務經(jīng)營的風險，直接影響受益憑證的價格與收益的分配。二是基金募集失敗風險。不動產(chǎn)證券化的基金募集來自一般社會大眾或法人機構(gòu)，由于投資意愿常受到市場景氣和利率等因素影響，因此基金募集未必能成功，一旦基金募集失敗而宣告解散時，募集者必須負擔費用損失，投資人則必須承擔機會成本。三是地區(qū)限制。投資人投資的主要誘因在于有利可圖，因此項目地區(qū)特性，如區(qū)位條件、項目規(guī)模等具有非常重要的影響，并不是所有地區(qū)都適合基礎設施證券化。四是項目期限長、成本高。稍具規(guī)模的基礎設施項目，涉及人數(shù)較多，溝通、審批時間較長，執(zhí)行階段也可能受到一些反對者阻撓。城市更新屬于長期性投資，短期不易回收，這增加了投資風險。

（三）機會方面

一是不動產(chǎn)證券化的法律法規(guī)日益健全，使資本市場按市場規(guī)則在法制的框架下運行，為不動產(chǎn)證券化在城市更新中的實踐提供了法律基礎。二是資本市場逐步發(fā)展壯大，尤其是西方發(fā)達國家和一些新型市場國家，證券市場的規(guī)模和績效比較顯著，能夠在經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮重要的資源配置功能。三是個人、企業(yè)及金融機構(gòu)的行為市場化，并積累了一些在資本市場投融資的經(jīng)驗，能夠較為成功地進行資本運營。

（四）威脅方面

一是許多發(fā)展中國家的二級市場不活躍。資產(chǎn)支持證券是以流動性來實現(xiàn)收益與分散風險的，如果不具備起碼規(guī)模的二級交易市場，流動性得不到保證，持久的市場需求力量將難以形成。二是許多發(fā)展中國家的相關(guān)法律法規(guī)不健全。三是許多發(fā)展中國家的機構(gòu)投資者非理性。例如我國的社保基金、保險基金、證券投資基金和商業(yè)銀行等都因自身的經(jīng)營管理水平、資金規(guī)模、法律規(guī)定以及出于安全性方面的考慮而在短時間內(nèi)不可能成為資產(chǎn)證券化的有力承擔者。

三、開發(fā)型不動產(chǎn)證券化的運作模式

由于開發(fā)型不動產(chǎn)證券化的風險較高，一些國家和地區(qū)采取禁止態(tài)度，如荷蘭、比利時、新加坡和法國，在其不動產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定中都排除開發(fā)型，加拿大和香港對此也有限制。韓國雖然允許其募集資金的30%可投入開發(fā)型，但僅限于公司重組不動產(chǎn)投資信托②。

開發(fā)型不動產(chǎn)證券化的基本運作過程（見圖1）主要是：（1）城市更新的實施者（專業(yè)機構(gòu)或建設商），依據(jù)城市更新方案，與受托機構(gòu)共同擬定不動產(chǎn)資產(chǎn)信托計劃、不動產(chǎn)資產(chǎn)信托契約、投資說明書等相關(guān)文件。（2）更新單元的不動產(chǎn)所有者和相關(guān)權(quán)利人（委托人）與受托機構(gòu)簽訂不動產(chǎn)資產(chǎn)信托契約。正進行或規(guī)劃進行開發(fā)、建筑、重建、整建的不動產(chǎn)或不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，轉(zhuǎn)移給受托機構(gòu)。如果以權(quán)利變換方式進行，將由土地所有者、合法建筑物所有者、其他權(quán)利人或?qū)嵤┱撸瑢⑼恋亍⒔ㄖ铩⑵渌麢?quán)利或資金，信托給受托機構(gòu)。（3）與不動產(chǎn)管理機構(gòu)（由實施者擔任）簽訂委任契約，由政府審議并城市更新規(guī)劃，選任信托監(jiān)察員，提供投資說明書給投資者。（4）發(fā)行受益憑證，募集信托基金，可以委托證券承銷商發(fā)行，所得的價款應存入不動產(chǎn)資產(chǎn)信托基金專戶，以支付必要費用，包括開發(fā)期間的營建成本、融資利息、信托費用、管理費用。（5）不動產(chǎn)管理機構(gòu)（實施者）進行建設、開發(fā)工作，由受托機構(gòu)控管資金流向，專款專用。（6）分配信托的收益、孳息及其它利益予受益人。原不動產(chǎn)所有人與相關(guān)權(quán)利人可依照其受益權(quán)比率分得等額的土地和建筑物，而投資者則依據(jù)受益證券設計方式，取回本金與收益，不動產(chǎn)資產(chǎn)信托契約中止。

四、 我國不動產(chǎn)證券化的實踐及其政策建議

近幾年，隨著法律法規(guī)的完善，一些金融機構(gòu)開始嘗試不動產(chǎn)證券化。一是直接到香港聯(lián)交所或者新加坡交易所上市。領(lǐng)匯、泓富（長江實業(yè)）、越秀（廣州越秀）三檔REITs在香港證券交易所上市，市場反映熱烈，市值已達1621億港元，陸續(xù)將有萬達（香港上市）、華銀（新加坡上市）、華潤（香港上市）、深嘉惠（新加坡上市）等。二是在深交所以契約基金形式發(fā)行REITs，這種模式可以發(fā)揮管理人和受托人的作用，匯集投資者的資金，投資以租金收入為主的物業(yè)。

在我國不動產(chǎn)證券化市場不斷發(fā)展的背景下，城市更新中也逐步開始引入不動產(chǎn)證券化的運作模式，取得了一些可借鑒的實踐成果。1992年，海南省三亞市開發(fā)建設總公司通過發(fā)行不動產(chǎn)投資券的形式融資開發(fā)丹州小區(qū)，這次融資過程已經(jīng)具備了資產(chǎn)證券化的某些基本特征。1997年，由香港豪升集團、花旗發(fā)展基金及印度尼西亞資產(chǎn)支持證券金融公司等投資機構(gòu)所創(chuàng)立的豪升ABS（中國）控股公司與重慶市政府簽訂了我國第一個以城市為基礎的資產(chǎn)支持證券合作協(xié)議。為使不動產(chǎn)證券化更好地為城市更新服務，本文提出如下的政策建議：

（一）完善和發(fā)展資本市場

目前資本市場特別是債券市場不夠成熟：一是債券發(fā)行過程中行政色彩非常濃厚；二是未能形成基準利率市場，缺乏有效的風險定價機制；三是二級市場流通性極低，債券品種單一，無法吸引投資者。因此，改進債券發(fā)行程序，對債券品種進行創(chuàng)新，完善基準利率市場，將對我國利用資產(chǎn)支持證券為不動產(chǎn)項目融資發(fā)揮十分重要的作用。

（二）提高資本市場的信息透明度

信息的透明度是不動產(chǎn)證券化的重要條件，也是其賴以生存的依據(jù)。提高信息透明度，應該定期證券表征的業(yè)務發(fā)展相關(guān)指標，保障投資者知情的權(quán)利，降低保證、保險的成本，監(jiān)督市場的信息透明化，使各方在信息對稱原則下公平交易，徹底發(fā)揮資本市場的功能。

（三）積極建立和發(fā)展國內(nèi)服務機構(gòu)

建立一個以評估基本準則為綱、若干應用準則為目的的資產(chǎn)評估體系；成立資產(chǎn)擔保公司，專職為資產(chǎn)證券化提供擔保，以實現(xiàn)證券化資產(chǎn)的信用增級；培養(yǎng)幾家具有社會獨立性、權(quán)威性、在國際上具有一定影響力的資信評級機構(gòu)。現(xiàn)階段可以考慮直接引入MOODY、S＆P和Fitch等國際權(quán)威資信評級機構(gòu)，在國內(nèi)推廣不動產(chǎn)證券化資信評級業(yè)務。

（四）逐步允許開發(fā)型不動產(chǎn)證券化

隨著不動產(chǎn)價格的不斷攀升，可以考慮放寬對開發(fā)型不動產(chǎn)證券化的限制，通過頒布相關(guān)法律法規(guī)防范其內(nèi)在的經(jīng)營風險，為不動產(chǎn)開發(fā)商、投資者、市場甚至是都市改造，提供一個多方共贏的金融創(chuàng)新產(chǎn)品。

注：

①不動產(chǎn)證券化，從廣義的角度看，是指通過某種途徑與程序，將原來流通性低的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)換為有價證券的交易模式。從狹義的角度看，不動產(chǎn)證券化是指不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。REITs是一種證券化的產(chǎn)業(yè)基金，它通過發(fā)行收益憑證來匯集投資者的資金，用以購買不動產(chǎn)項目，委托專門從事不動產(chǎn)經(jīng)營活動的投資信托公司進行經(jīng)營管理，并將投資收入以派息的方式分配給投資者。

②韓國不動產(chǎn)證券化有不動產(chǎn)投資信托和公司重組不動產(chǎn)投資信托兩種類型。后者是為了解決不良資產(chǎn)而成立，因此規(guī)定所募集的資金中，70%必須投資在還不出債、重組中或以售價償債之公司所出售的不動產(chǎn)為主，并允許投資開發(fā)型不動產(chǎn)，但不得舉債。

篇9

文獻標識碼：A

文章編號：1008-0422（2013）05-0032-04

1 前言

住區(qū)是城市生活的重要組成部分，也占據(jù)了城市較大面積的物質(zhì)空間。社會的進步和生活水平的提高使得人們對于居住的要求不再僅僅局限于一處安身住所，而是更加注重居住環(huán)境。隨著科學技術(shù)的進步和可持續(xù)發(fā)展目標的提出，低碳技術(shù)開始逐漸深入規(guī)劃設計、建筑設計、工程管理的全過程。

我國居住用地的比重占到城市建筑總用地的40%-50%。住區(qū)建設從上世紀50年代起提出“適用、經(jīng)濟、在可能條件下注意美觀”的設計總方針；到上世紀80、90年代我國住宅建設達到振興發(fā)展期，建設規(guī)模迅速擴大；再到當今住區(qū)建設已經(jīng)不僅僅追求經(jīng)濟效益，同時更加關(guān)注居住品質(zhì)和住區(qū)建設對于環(huán)境和城市發(fā)展的影響。

在我國現(xiàn)存的住區(qū)中，有很大一部分是在上世紀90年代左右建成的既有住區(qū)。伴隨著新建城市住區(qū)得益于合理低碳技術(shù)的運用，在節(jié)能減排方面實現(xiàn)了巨大突破。大量的城市既有住區(qū)由于在規(guī)劃建設之初缺乏有力的理論和技術(shù)支持，難以達到可持續(xù)發(fā)展的目標的矛盾越發(fā)凸顯。因此，運用低碳的、可持續(xù)發(fā)展的策略對城市既有住區(qū)進行必要的環(huán)境更新已經(jīng)成為當前城市住區(qū)發(fā)展的重要任務。

2 城市更新與住區(qū)更新

2.1城市更新的概念及在我國的發(fā)展歷程

城市的更新是一種“新陳代謝”過程，包括推倒重建和對既有現(xiàn)狀的保護與修復。我國學者對城市更新的理解和發(fā)展經(jīng)歷了幾個階段的變化：1980年代初期，在學習西方經(jīng)驗并結(jié)合我國國情的基礎上，陳占祥提出了最初的城市更新概念，并將其定義為“新陳代謝”過程1990年代初，吳良鏞從“保護與發(fā)展”的角度提出了城市的“有機更新”概念，著重強調(diào)了城市歷史文化在物質(zhì)環(huán)境方面的更新；2000年以來，多名學者開始關(guān)注城市建設的綜合性與整體性，提出了對于城市更新的不同理解，這其中包括張平宇的“城市再生”，吳晨的“城市復興”，于今的“城市更新”等。

我國學者對于城市更新的高度關(guān)注和城市更新概念在中國的不斷發(fā)展演變，說明城市更新已經(jīng)成為中國城市實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標的重要手段。

2.2住區(qū)更新是城市更新的重要組成部分

住區(qū)是城市物質(zhì)空間環(huán)境的重要組成部分，住區(qū)為城市居民提供基本的安身之所、必要的室外活動空間和鄰里交流場所。隨著社會的不斷發(fā)展進步，人們對于住區(qū)的需求也在發(fā)生著不斷的變化。從最初一家多口居住在低矮的一間平房到現(xiàn)在一套住房中可以擁有兩三個臥室，伴隨這些變化而來的不僅僅是住宅品質(zhì)的提升，同時還有對于居住環(huán)境的更高要求。

上世紀80，90年代建造的許多居住小區(qū)，雖然相比老舊的平房和棚戶區(qū)在居住環(huán)境上有了較大的改善和提高，但隨著時間的推移，在建筑質(zhì)量、綠化布置、基礎設施配套和住區(qū)管理方面仍然暴露出許多問題。因此，城市既有住區(qū)的更新改造就成為了城市更新必不可少的重要組成部分，是完善城市功能和改善民生的重大舉措，是實踐“可持續(xù)發(fā)展”的客觀要求。

2.3城市更新與住區(qū)更新的必然性

城市更新起源于歐洲二戰(zhàn)后對于不良住區(qū)的改造，隨后擴展至城市其他功能區(qū)域的改造。城市作為一個大型的持續(xù)發(fā)展變化的動態(tài)系統(tǒng)，其經(jīng)濟、社會、環(huán)境和空間形態(tài)處于不斷發(fā)展變化中。城市更新作為城市政府對城市舊區(qū)已不適應或阻礙城市發(fā)展的地區(qū)采取的一種政策性城市改造活動，是完善城市功能、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境、提升城市整體品質(zhì)、提高城市綜合競爭力的重要舉措，是城市發(fā)展過程中的必然產(chǎn)物。

住區(qū)更新作為城市更新的起源，是城市更新的重要組成部分。住區(qū)為城市居民提供基本的生活保障和居住空間，是城市發(fā)展的基礎和根本保障。因此，對于住區(qū)在社會發(fā)展變化中所暴露出的問題進行改造和更新已經(jīng)成為城市更新的必然要求。

2.4低碳策略作為城市更新與住區(qū)更新的必然性

低碳是指較低的溫室氣體排放，低碳經(jīng)濟是一種以低能耗、低污染、低排放和高能效、高效益、高效率為主要特征，以節(jié)能減排為發(fā)展方式，以碳中和技術(shù)為方法的綠色經(jīng)濟發(fā)展模式。在低碳經(jīng)濟發(fā)展趨勢下，低碳建筑和低碳規(guī)劃設計策略已經(jīng)成為建筑規(guī)劃設計的主流理念。

低碳設計策略是指能夠減少溫室氣體排放、降低能耗、減少污染的設計理念和技術(shù)措施。城市更新和住區(qū)更新只有以低碳策略為導向，提倡居民以低碳方式生活，才能實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的目標，才能落實城市的發(fā)展定位以達到規(guī)劃的理想愿景，才能使城市發(fā)展中的滯后區(qū)域恢復往日的生機活力。

在低碳住區(qū)的研究和實踐方面，歐洲的設計師處于領(lǐng)先地位，英國的貝丁頓低碳生態(tài)村成為了非常優(yōu)秀的范例。

貝丁頓生態(tài)村位于倫敦南部薩頓區(qū)貝丁頓地區(qū)，是英國最大的零碳生態(tài)社區(qū)，該項目將眾多節(jié)能減排的措施集中于一個小生態(tài)村中，理念超前且頗具創(chuàng)意，有效地減少了二氧化碳的排放量。生態(tài)村于2000年動工，2002年建成。

建筑師比爾-鄧斯特的設計理念是希望建造一個“零化石能耗發(fā)展社區(qū)”，即整個小區(qū)只使用可再生資源產(chǎn)生滿足居民生活所需的能源，不向大氣釋放二氧化碳，因此是一個“零碳排放”項目，其目的是向人們展示一種在城市環(huán)境中實現(xiàn)可持續(xù)居住的解決方案以及減少能源、水和汽車使用率的各種良策。整個小區(qū)占地1.65hm2，共有99套住宅，1405m2的辦公區(qū)以及一個展覽中心、一家幼兒園、一家社區(qū)俱樂部和一個足球場。村中居民在倫敦上班，每天步行8分鐘到火車站，乘坐火車往返于生態(tài)村和倫敦市中心之間，而非開車上班造成廢氣排放。

此外，瑞典的哈馬碧住區(qū)、英國的米爾頓-凱恩斯住區(qū)都是低碳策略運用到住區(qū)設計和更新過程中并獲得優(yōu)異成績的典范。

3 城市既有住區(qū)的普遍矛盾

城市既有住區(qū)的概念是相對于新建住區(qū)而言的，是指城市中已經(jīng)建成的住區(qū)。大部分上世紀90年代建成的居住小區(qū)至今已經(jīng)使用了數(shù)十年，而我國居住建筑使用年限規(guī)定為70年，意味著這些居住小區(qū)還需要使用相當長時間，但這些住區(qū)已經(jīng)不能滿足當前社會經(jīng)濟條件下人們對居住環(huán)境的要求。

3.1住區(qū)交通混亂

3.1.1停車位不足

現(xiàn)代城市私家車保有量急劇增長，幾乎所有城市既有住區(qū)在設計之初的停車位都存在嚴重不足。因此住區(qū)內(nèi)存在大量的占道停車現(xiàn)象，嚴重影響了住區(qū)內(nèi)的交通順暢。

3.1.2道路老化

部分既有住區(qū)采用的水泥路面隨著使用年限的增加出現(xiàn)大量路面老化和破損問題，影響機動車通行，給住區(qū)內(nèi)部交通帶來極大不便。此外，部分小區(qū)道路設計寬度有限，已經(jīng)遠遠不能滿足現(xiàn)有的交通需求。

3.1.3公共交通缺失

部分面積較大的既有住區(qū)，住區(qū)內(nèi)部完全依靠私家車通勤和步行，給居民生活帶來極大不便。如合肥琥珀山莊住區(qū)，占地面積超過50hm2，內(nèi)部為開放式組團，部分住區(qū)道路級別與城市支路相當。但住區(qū)內(nèi)部卻沒有任何公共交通，住區(qū)內(nèi)居民乘坐公交最遠步行途徑超過1000m，極大地增加了居民出行的時間和私家車的使用頻率。

3.2住宅建筑老舊、技術(shù)落后

上世紀90年代建造的居住小區(qū)，大部分居住建筑為多層磚混結(jié)構(gòu)，所使用的建筑工藝較為傳統(tǒng)。如今存在大量建筑外飾面脫落風化，樓道內(nèi)墻面樓梯扶手脫落，公共照明不足，樓板墻體滲漏，下水管道破損堵塞等一系列問題。

3.3住區(qū)基礎設施落后老化

由于建造年代參差不齊，大部分既有住區(qū)內(nèi)基礎設施陳舊，仍停留在建造時期的水平，有些基礎設施還存在大范圍的老化破損，主要表現(xiàn)為住區(qū)內(nèi)部道路路燈損毀，缺乏夜間公共照明；住區(qū)道路雨水污水管道不暢，小區(qū)路面積水嚴重。

3.4住區(qū)環(huán)境混亂

由于疏于管理，許多既有住區(qū)環(huán)境質(zhì)量差，存在各種問題。如綠化被蠶食，綠地被侵占；未經(jīng)規(guī)劃部門許可，在小區(qū)道路兩旁亂搭亭棚，破院墻開門，擅自改建加建，修筑違章建筑；生活垃圾隨意丟棄，嚴重影響住區(qū)環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量；缺乏公共活動空間等。

3.5住區(qū)功能單一、配套設施缺失

部分具有住區(qū)在建設之初，僅僅為了解決居民住房的困難，滿足居民基本居住場所需求，規(guī)劃方案較為簡單粗糙。大部分的既有住區(qū)功能過于單一，僅僅由住宅建筑構(gòu)成，即使一些面積較大的既有住區(qū)，也存在配套商業(yè)業(yè)態(tài)單一難以滿足日常生活需求、缺少配套公建或原院配套公建被挪作他用、嚴重缺乏居民活動場所、環(huán)衛(wèi)設備過于老舊或配置過少等一系列問題。

3.6住區(qū)管理模式的不健全

一些面積較小的城市既有住區(qū)由于分布比較分散，權(quán)屬問題存在糾紛，管理方面存在一定困難。小區(qū)沒有門衛(wèi)或傳達室，任何人可以自由出入，導致車輛失竊和刑事案件頻繁發(fā)生。

一些面積較大的城市既有住區(qū)往往采用開放式組團布局，小區(qū)不封閉，內(nèi)部有城市支路通過，對于出入住區(qū)的車輛和人員難以進行有效的控制。隨著近年來社會經(jīng)濟的發(fā)展，許多高收入居民逐漸搬離老住區(qū)，導致就住區(qū)內(nèi)房屋出租率普遍較高，外來務工人員和流動人口比例增加，提高了住區(qū)管理的難度。

4 既有住區(qū)更新的基本原則

4.1整體性原則

在既有住區(qū)更新的過程中應當保持住區(qū)所在地區(qū)及周邊城市機理的相對完整，從而確保城市整體的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一。始終將既有住區(qū)作為一個整體，同時關(guān)注既有住區(qū)的居住空間、社會結(jié)構(gòu)、居民生活、鄰里交流和文化觀念等多方面因素的更新需求。

4.2系統(tǒng)性原則

對于既有住區(qū)的更新不應僅僅局限于某一種手段，也不應僅僅局限于解決表面矛盾，而應當通過全面分析和調(diào)研，提出將技術(shù)、政策、目標融為一體的更新系統(tǒng)和更新方法。

4.3階段性原則

既有住區(qū)的現(xiàn)狀復雜，矛盾深入。應當在全面深入研究既有住區(qū)各方面問題的基礎上，保留原有合理的內(nèi)容，更新不合理的內(nèi)容，延續(xù)和借鑒以往行之有效的改造模式和方法，化整為零、循序漸進、分階段逐步實施更新。

4.4因地制宜原則

既有住區(qū)的更新必須以住區(qū)現(xiàn)狀為基礎，以解決住區(qū)現(xiàn)有普遍矛盾為基本目標，切忌生搬硬套現(xiàn)有的經(jīng)驗，而應該充分尊重居民意愿，因地制宜的選擇合理的方式方法進行住區(qū)更新。

4.5可持續(xù)性原則

既有住區(qū)更新的最低目標是解決住區(qū)現(xiàn)有普遍矛盾，最高目標是通過更新使得住區(qū)在未來的一段時間內(nèi)能夠充分滿足居民各方面的生活需求。因此既有住區(qū)更新必須滿足可持續(xù)性的原則，運用發(fā)展的眼光分析既有住區(qū)現(xiàn)狀矛盾，通過可持續(xù)的更行策略，在解決現(xiàn)有矛盾的同時規(guī)避將來有可能出現(xiàn)的問題。

5 既有住區(qū)環(huán)境更新的低碳策略

5.1公交優(yōu)先策略

基于可持續(xù)發(fā)展理念，合理的城市交通發(fā)展模式應當減少出行需求和出行距離、鼓勵步行和使用自行車出行、提倡優(yōu)先選擇公共交通出行、限制城市居民私家車保有量過快增長。

對于規(guī)模較大的城市既有住區(qū)，應當充分落實公交優(yōu)先政策，將公交站點合理均勻布設在住區(qū)附近。對于內(nèi)部為開放式組團布局的住區(qū)，可以根據(jù)需求，在不干擾居民日常生活和居住安全的前提下，將城市公共交通引入部分住區(qū)道路，增強公共交通使用的便捷性，減少居民使用公交出行的步行距離，從而提高居民使用公共交通出行的頻率，避免不必要情況下的私家車出行帶來的能源損耗。

對于處在軌道交通沿線的既有住區(qū)，應該通過分析居民上下班高峰出行走向，在住區(qū)不同出入口方向增設專用地下人行通道與軌道交通站點無縫對接。專用人行通道的出入口可以考慮與現(xiàn)有的住區(qū)綠化活動空間相結(jié)合，或在出入口增加必要的廣場空間以緩解高峰客流的擁堵。

5.2功能疊加策略

單一功能地塊尺度巨大是造成居民長距離出行、鐘擺式通勤交通擁堵的主要原因，同時也為居民的日常生活帶來了諸多不便。大部分的既有住區(qū)普遍存在功能過于單一的問題，有些甚至僅僅由住宅建筑構(gòu)成整個住區(qū)，缺乏居民日常生活所需的配套設施和配套服務。

為了減少居民出行次數(shù)，方便住戶在住區(qū)內(nèi)實現(xiàn)日常生活的需求，在住區(qū)更新過程中應當考慮采用功能疊加策略。通過分析住區(qū)的現(xiàn)有功能，了解居民的迫切需求，在住區(qū)內(nèi)或住區(qū)周邊疊加停車、商業(yè)、休閑交往等多種功能空間。需要注意的是功能疊加策略應當依據(jù)因地制宜原則，針對不同規(guī)模和需求的住區(qū)疊加不同的功能空間，切忌片面的求多、求全，導致疊加了不必要的功能空間所造成的土地浪費。

5.3低碳新技術(shù)與綠色建筑策略

低碳新技術(shù)在建筑設計方面的應用已經(jīng)逐步推廣開未，在“可持續(xù)發(fā)展”理念指導下，當今建筑的新趨勢就是節(jié)能減排，提倡“生態(tài)建筑”和“綠色建筑”。既有住區(qū)的更新過程因為受到許多現(xiàn)實因素的制約，在運用低碳新技術(shù)與綠色建筑策略方面和新建小區(qū)相比存在一定的困難，但仍可以通過選擇適當?shù)牡吞夹录夹g(shù)使既有住區(qū)達到可持續(xù)發(fā)展的目標。

5.3.1采用節(jié)能材料

節(jié)能建筑材料作為節(jié)能建筑的重要物質(zhì)基礎，是建筑節(jié)能的根本途徑。在建筑中使用各種節(jié)能建材，一方面可提高建筑物的隔熱保溫效果，降低采暖空調(diào)能源損耗；另一方面又可以極大地改善建筑使用者的生活、工作環(huán)境。在傳統(tǒng)建筑材料基礎上大力發(fā)展新型節(jié)能建筑材料是建材研究領(lǐng)域一個重要的方面，新型建筑節(jié)能材料主要包括：新型墻體材料，保溫隔熱材料，防水密封材料，陶瓷材料，新型化學建材，裝飾裝修材料，各種工業(yè)廢渣的綜合利用等。

既有住區(qū)更新中，可以采用原有建筑外墻添加保溫外飾面，屋頂增加保溫隔熱層，統(tǒng)一更換中空保溫隔熱玻璃等方式實現(xiàn)住宅建筑的基恩人能夠減排。（圖1）

5.3.2太陽能一體化

太陽能一體化是指太陽能與建筑一體化的設計方式。我國目前利用太陽能的技術(shù)發(fā)展最快、應用最廣、商業(yè)化程度最高的是太陽能熱水器，特別是在住宅建筑上安裝的各種各樣的太陽能熱水器。

既有住區(qū)中的太陽能利用多是各家各戶自行安裝的太陽能熱水器，其缺點在于未能充分利用太陽能、造成建筑表面和屋頂?shù)幕靵y、擅自不合理安裝造成建筑結(jié)構(gòu)損害和荷載增加等。

太陽能與建筑一體化的結(jié)合形式有以下幾種（圖3）：

（1）屋頂型

①屋頂架空構(gòu)架式：將構(gòu)架和太陽能熱水器結(jié)合，滿足形式的需要，而且具有實用功能，做到形式和功能的完美統(tǒng)一。

②屋頂結(jié)合式：利用太陽能熱水器與屋頂?shù)慕Y(jié)合，替代建筑的保溫層和隔熱層，減少屋面自重，減少成本，提高效益。

（2）墻面型

實質(zhì)是將平板集熱器作為立面墻體的一部分。建筑物南面墻往往有較好的光照條件，當陽光入射墻面，有效光能入射至光熱轉(zhuǎn)化層，在光熱轉(zhuǎn)化層內(nèi)轉(zhuǎn)化為熱。但是豎直的墻面與太陽光入射光線成一定角度，所以利用率也相對較低。

（3）其他型

①陽臺構(gòu)架式：集熱器安裝在建筑南向陽臺的做法。

②遮陽板式：集熱器與遮陽蓬相結(jié)合，為用戶提供熱水的同時起到遮陽作用，有效利用了空間。

既有住區(qū)根據(jù)自身現(xiàn)狀，選用合理的太陽能一體化形式進行整體更新，可以利用太陽能為建筑物提供生活熱水，同時可以結(jié)合光伏電池技術(shù)為建筑物供電，為建筑保溫節(jié)能提供解決方式。

5.3.3中水利用

中水，也稱再生水，它的水質(zhì)介于污水和自來水之間，是城市污水、廢水經(jīng)凈化處理后達到國家標準，能在一定范圍內(nèi)使用的非飲用水，可用于城市景觀和百姓生活的諸多方面。中水利用可以廣泛應用在廁所沖洗、園林和農(nóng)田灌溉、道路保潔、洗車、城市噴泉、冷卻設備補充用水等。

中水利用規(guī)模靈活，可以再既有住區(qū)內(nèi)建設小型再生水廠或一體化處理設備，其規(guī)模可大可小，因地制宜。（圖4）

5.3.4地源熱泵的利用

地源熱泵是一種利用淺層地熱資源（也稱地能，包括地下水、土壤或地表水等）的既可供熱又可制冷的高效節(jié)能空調(diào)設備。地源熱泵通過輸入少量的高品位能源（如電能），實現(xiàn)由低溫位熱能向高溫位熱能轉(zhuǎn)移。地能分別在冬季作為熱泵供熱的熱源和夏季制冷的冷源，即在冬季，把地能中的熱量取出來，提高溫度后，供給室內(nèi)采暖；夏季，把室內(nèi)的熱量取出來，釋放到地能中去。（圖5）

地源熱泵具有環(huán)境和經(jīng)濟效益顯著、一機多用、應用廣泛、動運行、環(huán)境污染、護費用低、用壽命長、節(jié)省空間等優(yōu)點。在既有住區(qū)更新中合理使用地緣熱泵可以有效減少居民夏季使用空調(diào)和冬季采暖的能源消耗，能夠節(jié)約70%以上的電力消耗，從而大大降低溫室氣體的排放。

5.4綠色生態(tài)策略

綠地與景觀環(huán)境是一個住區(qū)的點睛之筆，一個好的住區(qū)必定擁有良好的室外環(huán)境。因此，在既有住區(qū)更新改造過程中，必須充分發(fā)揮綠色生態(tài)策略。綠色生態(tài)策略的運用應當是有主有次，突出重點。

5.4.1綠色生態(tài)策略的原則

（1）創(chuàng)建植物群落

充分發(fā)揮綠色植物的生態(tài)功能，運用綠化景觀構(gòu)建人工植物生態(tài)群落。

（2）保護自然

充分利用住區(qū)中現(xiàn)有的有利自然生態(tài)因素，形成住區(qū)環(huán)境景觀特色，豐富住區(qū)開放空間。

（3）利用多種元素

在運用綠色植物的同時，適當布置建筑小品或引入水體，豐富綠地景觀，為居民提供休息、觀賞、游憩的場所。

（4）尺度適宜

綠化景觀的布置應與環(huán)境的空間尺度、居住的功能相適應。

5.4.2綠色生態(tài)策略的要點

（1）道路景觀設計

改造行道樹體系，增加行道樹樹種，補齊地被，形成完整而層次豐富的道路綠化景觀。

（2）景觀植物配置

選擇適宜的植物種類，在既有住區(qū)內(nèi)才有“見縫插綠”的方式增加住區(qū)內(nèi)綠化植被。喬木、灌木、地被要搭配得當，對于冠型巨大的喬木要進行合理修剪。

（3）水體設計

利用原有水體或低洼地勢，適當引入水體豐富綠化景觀空間。可將生態(tài)蓄水系統(tǒng)和中水處理利用系統(tǒng)與水體設計相結(jié)合，通過地面蓄水和屋面蓄水，將回收的中水經(jīng)過處理用于景觀用水、園林灌溉、道路清潔等。

5.5管理模式強化

既有住區(qū)應當強化管理力度，建立有效的管理模式和制度。對既有住區(qū)的內(nèi)部交通進行限制，避免大量過境外來車輛對住區(qū)環(huán)境產(chǎn)生干擾。通過建立相關(guān)規(guī)章制度，保護住區(qū)內(nèi)綠化景觀和活動場地不受破壞和侵占。住區(qū)還應加強對于宣傳活動，可通過編寫相關(guān)知識讀本，介紹低碳的知識，列出居民應當遵守的行為準則。

篇10

1. 1文化的類型

文化，是在特定的歷史時期、特定的地理位置、山特定的人群創(chuàng)造出來的，這二個“特定的”要素則決定了文化資源的不可復制性。一般說來，文化可以區(qū)分為有形的和無形的兩種，在這里，我們將其總結(jié)為，一種是物質(zhì)形態(tài)的文化，例如村落、廟堂、建筑、飲食、傳統(tǒng)加上、禮儀活動以及與文化相關(guān)的歷史文獻等另一種是念識形態(tài)的文化，例如I日_代相傳的家庭生活、神話、傳說、民俗、信仰、價值觀等等。

城市的文化，當然也遵循這種從本的文化類別。在物質(zhì)形態(tài)的城市文化中，更多地表現(xiàn)為城市的一種物化環(huán)境，一種具有強烈的地力特征的整體空間形態(tài)、總體布局、建筑形態(tài)等;而在念識形態(tài)的文化領(lǐng)域，則更多地表現(xiàn)為城市的一種“環(huán)境氛圍”，即牽系于這種物化文化之間的一種內(nèi)在聯(lián)系，具體的可以表現(xiàn)為居民世代生存的社會網(wǎng)絡、價值取向、社會風格和歷史傳統(tǒng)等等。

1. 2文化復雜性和城市多樣性

城市作為一種聚落形式，集聚著大量的人口。城市中個人的興趣、能力、需求等千差萬別，并且在城市生活日的驅(qū)使下，個人與群體之間相互適應，形成了復雜的城市功能以及多樣化的城市空間。這種城市環(huán)境的復雜性顯小了文化的復雜性，文化的復雜性則是“城市多樣性”在文化領(lǐng)域的具體表現(xiàn)。簡•雅柯布提出“多樣性是大城市的天性(diversity is nature to big cities)",喚起了對復雜多樣的城市生活的熱愛。“城市多樣性”的思想在城市更新中日益受到重視。

“多樣性”作為一種系統(tǒng)觀，認為，具有多樣性的系統(tǒng)是穩(wěn)定的，而趨于單一的系統(tǒng)則是失衡的，抗干擾能力比較弱。因此，城市的穩(wěn)定成長必須高度重視對文化多樣性的傳承與塑造。

1. 3文化與歷史文化名城、歷史風貌區(qū)

歷史文化名城是保存文物特別豐富、具有重大歷史價值和革命念義的城市，其現(xiàn)狀格局和風貌應保留著歷史特色，并具有一定的代表城市傳統(tǒng)風貌的街區(qū)。歷史風貌區(qū)是文物古跡比較集中，或能較完整地體現(xiàn)出某一歷史時期傳統(tǒng)風貌和民族特色的街區(qū)、建筑群、古鎮(zhèn)、村落等。歷史風貌區(qū)作為城市內(nèi)部特殊而又鮮明的地域單元，在文化上對城市也有著獨特的闡釋與理解的視角，是城市延續(xù)了兒千年下來的歷史解說和文化積淀，同時，也往往是城市的老城區(qū)所在。新時期城市的發(fā)展和形態(tài)演變使老城區(qū)又常常逐漸成為城市發(fā)展脈絡上的死穴，但同時是城市傳統(tǒng)文化特征保存最完整的地區(qū)。因此，要讓歷史文化名城和歷史風貌區(qū)繼續(xù)保持自身的活力，就必須保持其獨特的文化多樣性，在城市更新中重視文化因素的延續(xù)。

2現(xiàn)行的舊城改造方式對文化造成的危害

改革開放20多年來，我國的城市建設取得了巨大的成就，城市化進程突飛猛進，成片的老城區(qū)被更新，整個中國儼然是個大工地，到處塔架林立、機聲隆隆。城市的面貌可稱得上日新月異，舊貌換新顏，并且這種勢頭還在不斷升溫。這種大規(guī)模的、快速的城市更新和建設往往給城市尤其是城市的文化體系造成了無法挽回的損失和遺憾。正像《北京》所指出的那樣，20世紀是一個“大發(fā)展”和“大破壞”的時代，人類對自然和文化遺產(chǎn)的破壞已經(jīng)危及自身的生存，“建設性破壞”始料未及，屢見不鮮。“現(xiàn)在的歷史名城保護工作已經(jīng)到了唱國歌的時候。”

2. 1大規(guī)模改造在歷史保護區(qū)的局限

我國城市歷史文化悠久，“歷史文化名城”與“歷史文化保護區(qū)”是我國城市的重要組成部分。以北京為例，1992年初國務院批準的北京市總體規(guī)劃指出北京“是世界著名的古都和現(xiàn)代國際城市”，將北京的歷史文化特性視為該城市的四大基本特征之一，同時還在62平方公里的內(nèi)城區(qū)范圍內(nèi)劃定了25片歷史保護區(qū)，并做出了相應的高度控制規(guī)劃。

隨著城市社會經(jīng)濟的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，多數(shù)老城區(qū)的中心地位仍在加強，并成為房地產(chǎn)開發(fā)的焦點。城市越大，這個問題越突出。城市在財政和資金上的短缺造成城市改造受控于房地產(chǎn)市場的局面，而房地產(chǎn)市場在利益的驅(qū)動下，絕大部分集中在容積率高、區(qū)位優(yōu)勢明顯的地段，同時居高不下的房地產(chǎn)價格使得房地產(chǎn)開發(fā)多瞄準商業(yè)性強、回報率高的潛在市場，這就使城市改造出現(xiàn)了以大規(guī)模商業(yè)性開發(fā)為主的局面。

與大規(guī)模改造形成鮮明對比的是，在那些歷史保護地段和保護區(qū)及其相關(guān)的敏感地段和過渡地帶，規(guī)劃高度的限制大大降低了容積率，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)商對之少有問津。即使偶有開發(fā)企圖，開發(fā)方案也常常以商業(yè)開發(fā)補住宅改造為借口將商業(yè)開發(fā)用地容積率盡可能提高，但目前從城市管理方面又無有效的法規(guī)、政策和機制保證商業(yè)開發(fā)與住宅開發(fā)的相互彌補(這在發(fā)達國家成為Cross Subsidy，即交叉補貼政策)。因此，常常出現(xiàn)商業(yè)開發(fā)完、住宅撇下不再干的現(xiàn)象。在國家宏觀調(diào)控下，資金斷缺，大規(guī)模改造更是“挑肥揀瘦”，使歷史保護地段、保護區(qū)及其相關(guān)的敏感地段和過渡地帶的整治與改造的形勢更為嚴峻。

2. 2 改造缺乏對文化的考慮

只要社會不斷進步，由傳統(tǒng)向現(xiàn)代的過渡就是不可避免的，但重要的是過渡的方式，太過激烈直接會造成文化斷檔，產(chǎn)生文化危機，出現(xiàn)都市“思鄉(xiāng)病”，這些現(xiàn)象在目前各地的舊城改造中都不同程度地存在著。由丁所處的環(huán)境發(fā)生了太大的變化，原有社區(qū)的傳統(tǒng)框架被破壞，使居民心理上不能適應，產(chǎn)生了一種強烈的“懷舊感”，將過去的居住環(huán)境加以理想化，并以此作為情感的依靠和寄托。如果這種情緒蔓延開來。將很不利于保持社會的安定。

① 急功近利的大拆大建

在城市更新與保護中最忌急功近利，因為急功近利的后果是為了眼前的蠅頭小利，可以丟掉城市的歷史，可以犧牲城市的長遠利益，會給城市及其特有的文化寫照造成永久的遺憾和無法挽回的損失。官員通過城市更新追求政績，開發(fā)商追求利潤，建筑師曲意迎合，公眾參與意識差，形成了一個不利于城市有機更新和保護、傳承文化的環(huán)境。

② 缺乏對文化要素的考慮

正是這種低水平、簡單而又粗野的城市更新方式，使得城市和地區(qū)在長期的建設發(fā)展中形成的文化及其多樣性被肆意蠶食、破壞和割裂。文化要素在城市更新過程中被擺在了一個幾乎可以完全忽略的角落，歷史建筑被侵占、拆毀；傳統(tǒng)街巷被以翻了幾番的尺度進行拓建；傳統(tǒng)風貌和 環(huán)境特征被一些低級和趕時髦的東西所充斥并取代；原有的居民被隨意遣散，社會網(wǎng)絡被粗魯?shù)?解體……直接導致了城市更新中文化的嚴重破壞和喪失。

2. 3狹隘的文化保護觀和方法誤區(qū)

隨著大量歷史風貌區(qū)的徹底消失，越來越多的人開始抨擊這種疾風暴雨式的傳統(tǒng)城市更新方式。雖然近年來在針對各種歷史性街區(qū)的城市更新進程中，都在強化文化保護的觀念，但這樣的嘗試也并沒有取得多大的成績，破壞的局面并沒有得到實質(zhì)性的扭轉(zhuǎn)。其關(guān)鍵就在于指導當前城 市更新的多為一些狹隘的文化保護觀，或者是陷入了保護方法上的誤區(qū)：對建筑的保護勝于對環(huán)境的創(chuàng)造，對歷史的復原勝于對過程的延續(xù)，對視覺的仿古勝于對鄰里的留戀……總之，對當?shù)匚幕捌渥冞w缺乏深入的研究和透徹的理解，只重視空間和形體規(guī)劃，留于形式上的保護，在城市更新中忽略了社會風格的重新構(gòu)筑，不注重歷史街區(qū)功能的合理配置，從而難以得到居民的認同。大部分的歷史街區(qū)在這種狹隘的文化保護觀念指導下逐步變成嘩眾取寵的商業(yè)街等，導致人情味的喪失，傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代文化之間形成了斷裂帶。

3 保護居住文化在舊城改造中的意義

自20世紀80年代起，北京市政府開始實施對舊城中危舊房改造的規(guī)劃，這是古城現(xiàn)代化的重大舉措。90年代，這種改造在各城區(qū)全面展開，其覆蓋面之廣、進度之快，是自13世紀舊城格局形成以來未曾有過的。往往數(shù)日之內(nèi)一條或一片胡同即被夷為平地，一年或兩二年后，現(xiàn)代化的樓群便代之而起，諸多古老的街區(qū)就此消失、改觀，人們在唱嘆失去歷史陳跡的同時只能這樣:除舊布新，這是每一個走向現(xiàn)代化的都市都須付出的代價。危舊房改造過程中，一部分居民暫時借居它處，等待在原地重建新居;有的則遷至近郊區(qū)新落成的居民小區(qū)內(nèi)。離開殘舊、擁擠的平房，遷人設施完善的樓房，本是胡同里眾多居民企盼己久的事。然而，一旦夢想成真，反而難以割舍對老屋和胡同的依戀。從古舊的磚瓦房遷人凌空而立的住宅樓，欣喜之余，卻又不免感到一種難以言喻的失落:失去了舉步就能走到院中侍花弄草的樂趣，又不能與親如家人的鄰居聲聲相聞，總之，有了舒適與寬敞，卻失去了親切與自如

就目前而言，舊城區(qū)比郊區(qū)新建社區(qū)具有更強的認知傳承能力，這是由其高質(zhì)量的文化所決定的。在郊區(qū)，由于市場力量的作用，人們被分離到年齡和收入都十分相似的同類社區(qū)中，那里住房的種類與標準都大同小異，住房與下作的地點往往也相距甚遠.再加上社區(qū)中環(huán)境建設的滯后，組織管理機制的不健全，以及公眾參與意識的淡漠等等，使得這類社區(qū)中的鄰里生活蒼白無力，缺乏人情味，被稱為“文化的荒漠”也就不足為奇了。與此對照，在舊城區(qū)，各種各樣的人比鄰而居，住宅與商店、辦公樓、醫(yī)院、飯店和劇院混雜在一起，住在這里的人會從他們的環(huán)境中產(chǎn)生更廣泛的興趣。與郊區(qū)人相比，他們對其生活的社會也更了解，并更能理解和容忍這個社會，文化的流傳更為直接和有效。城市更新過程中所要保護的，就是舊城區(qū)這種優(yōu)越的文化環(huán)境。

4 不要讓城市失去記憶

城市記憶是文化的積淀，它有助于我們了解自己的文化優(yōu)勢與劣勢。城市記憶是傳承城市文化的接力棒，城市憶記十分豐富，它比口頭文學更可靠，許多考古文獻是從歷史遺存的建筑上開發(fā)出來的，對建筑的這種文化價值應該加以重視。城市記憶還能夠加強城市主人的歸屬感。人們有了主人翁的歸屬感之后，會更加熱愛家鄉(xiāng)。

篇11

    數(shù)字城市空間管治即是指:以真實城市空間資源分配為核心及其將經(jīng)濟、社會、生態(tài)等可持續(xù)發(fā)展，資本、土地、勞動力、技術(shù)、信息、知識等生產(chǎn)要素綜合包融在內(nèi)的整體地域空間管治在虛擬四維時空中的數(shù)字化實現(xiàn)。數(shù)字城市空間管治以計算機科學、空間信息科學、系統(tǒng)科學、城市科學、管理科學、地球科學及環(huán)境科學等為支撐，可為政府部門和非組織管治決策提供多要素、多層次、多時態(tài)的城市自然、人文、社會與經(jīng)濟信息，使其能更好、更有效地實現(xiàn)城市空間管治目標。

    對于城市空間管治，由于其操作對象具體，功能目標明確，應用范圍集中于城市區(qū)域，空間信息的比例尺較大，數(shù)據(jù)質(zhì)量對應用結(jié)果的影響非常明顯，在數(shù)據(jù)質(zhì)量方面的要求也就更高。所以，城市空間管治的數(shù)據(jù)質(zhì)量控制問題，就具有更重要的意義。

    數(shù)字城市空間管治信息數(shù)據(jù)是城市空間管治最基本和最重要的組成部分，也是數(shù)字城市空間管治良好的動態(tài)運行中投資比重最大的部分之一。信息時代數(shù)字城市空間管治是以計算機科學、空間信息科學、系統(tǒng)科學、城市科學、管理科學、地球科學及環(huán)境科學等為支撐，城市空間基礎信息和城市社會經(jīng)濟與建設等綜合信息為基礎的信息化、網(wǎng)絡化管理技術(shù)。它的一個重要特征應是以計算機軟硬件為支持平臺。城市空間管治所涉及的信息為數(shù)據(jù)資源，實現(xiàn)以空間信息為主的信息輸人、貯存、查詢、檢索、統(tǒng)計、分析和輔助決策的計算機技術(shù)系統(tǒng)。它必須保證空間管治信息數(shù)據(jù)的正確性和可靠性，并將各部門網(wǎng)絡化和專業(yè)化的信息按照一定的標準和規(guī)范置于統(tǒng)一管理之下，使城市空間管治工作有一個規(guī)范標準化的高質(zhì)量數(shù)據(jù)基礎。信息數(shù)據(jù)質(zhì)量的好壞，直接影響著空間管治分析評價與決策結(jié)果的可靠程度和空間管治目標的真正實現(xiàn)。

    因此，在數(shù)字城市空間管治研究中，信息數(shù)據(jù)質(zhì)量體系研究是一項十分重要的基礎研究工作。數(shù)字城市空間管治基礎信息質(zhì)量體系研究是世界各國共同走向現(xiàn)代城市空間管治急待解決的基礎課題。

2城市空間管治信息分類模型

    傳統(tǒng)的管理觀念，通過規(guī)劃限制和禁止空間準人，現(xiàn)代管治理念來源于生物學及系統(tǒng)科學，指管理控制主體給予對象一定的刺激和干預，使其按預定目標方向發(fā)展。要全面、有效地對城市空間進行管治，保證高質(zhì)量的城市空間環(huán)境，需要多因素的綜合信息。例如用地控制、環(huán)境容量控制、建筑形態(tài)控制、道路交通控制、設施配套控制、城市設計引導等方面。目前，任何城市規(guī)劃建設、資源開發(fā)、環(huán)境保護等活動，不管是綜合性的還是單項的，其內(nèi)在構(gòu)成都包括以下幾方面:土地使用、設施配套、建筑建造、行為活動。所以，根據(jù)我國現(xiàn)行的國家標準、行業(yè)標準以及地方標準進行分析，共同形成空間準人和空間管制的內(nèi)在構(gòu)成。圖1、圖2分別歸納出以上幾方面在空間準人和空間管制中所包融的具體分類模型。模型內(nèi)容基本概括了城市空間管治活動的主要作業(yè)。

3數(shù)字城市空間管治信息的質(zhì)量體系

    數(shù)字城市空間管治信息數(shù)據(jù)主要有圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)兩大類。圖形數(shù)據(jù)包括基礎數(shù)據(jù)和專題數(shù)據(jù)，如測量數(shù)據(jù)、地圖數(shù)據(jù)和遙感圖像數(shù)據(jù)等。這些數(shù)據(jù)的各種數(shù)據(jù)源都帶有一定的誤差因素并將之引人數(shù)字城市空間管治信息管理的數(shù)據(jù)庫中。數(shù)據(jù)源在時間精度(即現(xiàn)勢性)和數(shù)據(jù)空間范圍與數(shù)據(jù)內(nèi)容方面，若不能滿足城市空間管治應用的需要，也會嚴重影響信息數(shù)據(jù)應用結(jié)果的質(zhì)量。因此，城市空間管治信息的質(zhì)量問題也是需要解決的基本問題。

3.1數(shù)字城市空間管治評價與決策指標體系

    數(shù)字城市空間管治是一項起源于城市的更新改造活動，促進城市可持續(xù)發(fā)展的工作。從任何一項城市更新改造規(guī)劃，到更新方案實施，城市空間管治都需要依據(jù)國家的各種法規(guī)對更新項目進行空間準人審批和空間管制決策評價。從規(guī)劃控制的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)來看，評價對城市更新改造有著十分重要的意義。

3.1.1城市空間管治評價類型與結(jié)構(gòu)

    根據(jù)城市空間管治評價對象和方法的不同，城市空間管治的評價可分為三種不同的類型:

3.1.1.1現(xiàn)狀評價:分析和評價舊城生活和環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣程序，確定現(xiàn)狀綜合評定值。對現(xiàn)狀信息進行評價是城市更新規(guī)劃控制的起點。一方面，它可以總體上根據(jù)現(xiàn)狀評價的結(jié)果在整個舊區(qū)范圍內(nèi)界定更新的對象，排列舊城更新的先后次序。另一方面，針對具體更新區(qū)域的不良因素進行罰分評價，為下一步制定更新目標提供充分的現(xiàn)狀信息。

3.1.1.2空間準人評價:針對城市發(fā)展目標，評判城市更新改造項目對現(xiàn)狀的改進程度，確定更新方案的綜合評定值，是確立正確的規(guī)劃目標所依靠的有力手段，它不僅可以對單一的目標進行評價，以確定它是否符合城市規(guī)劃建設、社會、經(jīng)濟、環(huán)境發(fā)展的原則和舊城更新的實際需要，而且可以對多種規(guī)劃方案和目標進行比較和優(yōu)選，從中選出最為合理的方案和目標。

3.1.1.3空間管制評價:評價規(guī)劃目標的實現(xiàn)程度，確定更新后的綜合評定值，是對于更新以后的城市形態(tài)所進行的檢測。它一方面對前一階段的規(guī)劃目標進行檢驗，另一方面為下一步的規(guī)劃控制提供新的決策信息。

    其評價體系主要由兩大部分構(gòu)成，即評價指標體系和評價方法體系。指標體系是整個評價程序的框架和基礎，也是建立科學的評價方法的必要前提。因此，我們有必要建立一套較為完善的城市空間管治評價指標體系，使城市空間管治的評價在內(nèi)容上趨于客觀和全面，在結(jié)構(gòu)上趨于系統(tǒng)和嚴密，使得城市空間管治的決策更為科學和合理。

3.1.2城市空間管治評價指標體系的建立

3.1.2.1影響因素分析

    影響城市空間管治的因素很多，諸如國家對國土資源開發(fā)利用、耕地保護、城市更新的政策，國家的經(jīng)濟實力，城市的整體結(jié)構(gòu)和功能，社會對城市更新的期望值，以及更新區(qū)域的社會物質(zhì)條件等等。其中，對城市空間管治最具直接影響的因素是更新區(qū)域的物質(zhì)和社會狀況，城市的社會物質(zhì)條件所包含的內(nèi)容極為豐富，既包括土地使用、建筑建造、市政設施、道路交通等，也包括社會組織、歷史文化、人文景觀、居民收人等經(jīng)濟文化因素。它是更新地區(qū)城市生活質(zhì)量和城市現(xiàn)代化的尺度和標志，也是城市更新評價指標的原始素材。

    對于不同的行業(yè)、社會團體和個人來說，由于他們所處的技術(shù)領(lǐng)域同、社會經(jīng)濟地位不同，審視的角度不一，對于城市更新的期望和要求也存在一定差距，因而對城市空間管治的評價項目和評價標準也不盡相同。因此，需要根據(jù)國家現(xiàn)行的各類相關(guān)法規(guī)和規(guī)程規(guī)范，全面綜合的考慮城市空間管治的各種影響因素，建立評價指標體系。

3.1.2.2評價指標體系

    前面分析了城市空間管治評價的各種主要影響因素。另外還有一些因素相對其他因素來說對城市空間管治評價的影響較小，可以不列人評價指標體系。

    為此，考慮到評價指標對城市空間管治應具有直接的影響力和同一評價指標對不同的評價對象來說應有明確的可比性這兩個基本原則，我們可將指標進行合并和提煉，根據(jù)其不同內(nèi)容將其分為兩大類。①空間準人評價體系;②空間管制評價體系。

評價體系均以統(tǒng)一標準的位置(坐標)、高程、面積三種幾何物理量作為評價指標。無縫鑲嵌于數(shù)字城市空間管治信息分類體中。圖3為空間準人評價指標體系之一—交通活動限制評價指標體系。

3.2影響數(shù)字城市空間管治信息數(shù)據(jù)質(zhì)量的因素

    數(shù)字城市空間管治信息數(shù)據(jù)的質(zhì)量問題，實際上是伴隨著數(shù)據(jù)的采集、處理與應用過程而產(chǎn)生并表現(xiàn)出來的。根據(jù)這一過程，可以把數(shù)字城市空間管治信息數(shù)據(jù)的質(zhì)量問題劃分為三個階段:第一個階段是空間管治信息數(shù)據(jù)的采集和保存;第二個階段是數(shù)字城市空間管治信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫的建立，包括數(shù)字化、數(shù)據(jù)錄人和必要的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換、數(shù)據(jù)處理;第三個階段則是在數(shù)字城市空間管治決策支持信息系統(tǒng)中對數(shù)據(jù)的操作、分析評價和決策。每一個階段都包含前一個階段所帶來的原有誤差，并增加了本階段所引人的新的誤差因素。因而，數(shù)據(jù)質(zhì)量的影響因素可以以數(shù)據(jù)獲取和應用過程的這三個階段為線索來考查。

3.2.1數(shù)字城市空間管治數(shù)據(jù)源影響數(shù)據(jù)質(zhì)量的因素

    數(shù)字城市空間管治的數(shù)據(jù)源，通常包括外業(yè)測量、勘丈、調(diào)查記錄的數(shù)字化數(shù)據(jù)、圖紙、圖像和文檔材料等。數(shù)字城市空間管治數(shù)據(jù)源的質(zhì)量問題，包括這些數(shù)據(jù)源的采集和生成過程中產(chǎn)生的誤差，如測量中由測量方法、儀器及人員操作帶來的誤差，遙感的系統(tǒng)誤差及干擾誤差，文檔材料在社會調(diào)查和統(tǒng)計時產(chǎn)生的誤差，地圖本身固有的誤差(包括數(shù)學基礎的展繪、編繪、清繪、制圖綜合、地圖復制以及套色誤差)，遙感解譯過程中產(chǎn)生的定位和分類誤差等等，以及數(shù)據(jù)源在保存過程中產(chǎn)生的誤差，如圖紙變形誤差等。

3.2.2數(shù)字城市空間管治決策支持數(shù)據(jù)庫建立中對數(shù)據(jù)質(zhì)量產(chǎn)生影響的因素

    根據(jù)目前的技術(shù)方法和設備條件限制，數(shù)字城市空間管治決策支持信息系統(tǒng)所采用的數(shù)據(jù)源，主要還是來自圖紙、外業(yè)測量和調(diào)查、統(tǒng)計資料。這類數(shù)據(jù)源，必須經(jīng)過數(shù)字化和數(shù)據(jù)錄人以及二者之間的連接配準，也許還要經(jīng)過一定的格式轉(zhuǎn)換，才能進人空間管治決策支持系統(tǒng)，成為數(shù)字城市空間管治決策支持信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫中的原始數(shù)據(jù)。

    這一部分數(shù)據(jù)質(zhì)量問題，包括決策支持信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)獲取、數(shù)字化和數(shù)據(jù)錄人以及數(shù)據(jù)格式轉(zhuǎn)換所引起的質(zhì)量問題。影響這部分數(shù)據(jù)質(zhì)量的因素主要在于數(shù)字化采集儀器的精度、數(shù)字化方法以及數(shù)字化操作精度、統(tǒng)計數(shù)據(jù)錄人中的差錯等。這類數(shù)據(jù)質(zhì)量問題相對比較簡單，影響因素容易發(fā)現(xiàn)，可控制程度相對較高。

3.2.3數(shù)字城市空間管治分析和處理過程產(chǎn)生的數(shù)據(jù)質(zhì)量問題

    在數(shù)字城市空間管治評價和決策過程中，運用城市空間管治決策支持信息系統(tǒng)分析和處理，可能影響其數(shù)據(jù)質(zhì)量問題的因素包括計算、拓撲、疊加。這一部分的數(shù)據(jù)質(zhì)量問題，是由數(shù)字城市空間管治決策支持系統(tǒng)的分析和處理過程引人的問題比較復雜，影響因素較隱蔽，產(chǎn)生的誤差也比較難估計。

3.3數(shù)字城市空間管治信息數(shù)據(jù)質(zhì)量指標確定

    數(shù)據(jù)質(zhì)量指標是城市空間管治數(shù)據(jù)質(zhì)量控制的重要依據(jù)。根據(jù)對數(shù)據(jù)誤差來源、性質(zhì)、類型和大小以及產(chǎn)生的原因的分析。提出數(shù)據(jù)質(zhì)量控制指標確定思路。

    首先，數(shù)據(jù)質(zhì)量是一個相對的概念，甚至衡量數(shù)據(jù)質(zhì)量的標準也會隨具體應用的特點和要求而變化。其次，數(shù)據(jù)質(zhì)量本身具有不確定性，除了可度量的空間和屬性誤差外，許多質(zhì)量因素是很不明顯或是很難確定的。因此，數(shù)據(jù)質(zhì)量問題中，有可以減小甚至消除的誤差，也有很難檢測和控制的因素。本文研究數(shù)字城市空間管治信息的數(shù)據(jù)質(zhì)量控制，先僅針對其中可度量和可控制的質(zhì)量問題而言的，主要集中在數(shù)據(jù)源的信息采集、數(shù)字化處理和過程部分。數(shù)據(jù)質(zhì)量不確定性另設專題研究。例如土地使用與地籍管理單項空間管治數(shù)據(jù)質(zhì)量指標確定一規(guī)劃紅線測設質(zhì)量指標確定如圖4所示。限于篇幅，各單項空間管治數(shù)據(jù)質(zhì)量指標不再一一列出。

根據(jù)上述確定的空間管治信息質(zhì)量分類指標，可將空間管治信息質(zhì)量分類指標歸納統(tǒng)計于下表。 

    

篇12

不過在杭州近代的城建歷史上主干道路的更新建設并不是一帆風順的。改革開放以后，隨著商品經(jīng)濟的日漸深入，在杭州的特定核心區(qū)聳立起了非常現(xiàn)代化的街道，既無杭州特色，也無市井生活，老街遭到嚴重破壞，其中的功過得失不言自明。

1.2

時間進入二十一世紀，杭州市政府總結(jié)了過去的經(jīng)驗，提出了“由攤大餅到蒸饅頭”的想法。也就是落實“科學發(fā)展觀”，由單純追求速度，到追求質(zhì)量的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變。杭州市委市政府以每年一次道路更新的速度，通過改造挖潛和修繕保護并重的方法有力的促進了城市化的發(fā)展。這一系列的道路更新運動對于提升城市品位，打造宜居城市具有非常重要的作用。 “以路帶整治、以路帶改造、以路帶開發(fā)、以路帶保護”，杭州已經(jīng)以道路更新為契機，走出了一條具有杭州特色的城市更新的創(chuàng)新之路來 。

1.3

“道路空間”這一最主要的城市公共空間形態(tài)是非常值得全方位研究和考察的。在吸取了國內(nèi)外先進城市成功的經(jīng)驗和模式以后，杭州認識到以往單一的涂脂抹粉和大拆大建是不符合城市發(fā)展規(guī)律的，而應該走綜合改造之路。 杭州在2005年實施的“一縱三橫”綜合整治工程就是這些工程中的典型，它包含了鳳起路、慶春路、體育場路、曙光路和保俶路等五條城市核心道路。改造中形成了眾多的新理念和新方法，使杭州之后的城市更新改造受益匪淺。其中又以保俶路改造工程最為典型，于2006年獲得改造項目中唯一的一個“杭州最佳人居環(huán)境獎”。

2俶.保路改造更新工程詳析

2.1

保俶路位于杭州市西湖區(qū)范圍內(nèi)，本次整治工程南起北山路，北至天目山路，長約1.6公里。是連接西湖景區(qū)與城市縱深的重要道路，兩側(cè)用地性質(zhì)以住宅和省政府綜合用地為主，整治內(nèi)容包括道路拓寬、立面改造、景觀提升、管線敷設等。

（1）建筑現(xiàn)狀：多為近代建筑，集中建造于70年代到90年代，立面雜亂，品質(zhì)參差不齊，基本沒有保留下來的歷史建筑。

（2）歷史文化：該區(qū)段上的松木場自古為入杭進香泊船之處，緊鄰的寶石山歷史文化底蘊深厚。不過這些歷史大多流于文字而已，給我們深挖歷史，展現(xiàn)西湖文化帶來

2.2

我們的東方文化講究和諧和中庸，正切和了這次改造的中心命題。對歷史要尊重，對文化要體現(xiàn)，對設計要創(chuàng)新。基于保俶路自身的特點，我們從歷史文化和自然景觀兩方面入手把它定位為充分體現(xiàn)西湖文化的園林化大道。建筑上講究“靈、秀、雅致”，景觀上剛講究親近自然，體現(xiàn)園林文化。

2.3

2.3.1.重奪控制權(quán)，追求和諧的城市風格與色彩——“和而不同”

日本著名建筑學家蘆原義信先生曾表示：他很欣賞中國傳統(tǒng)建筑所表現(xiàn)的那種整體統(tǒng)一的文化精神。其實這種相對的整體統(tǒng)一的文化精神，正是中國城市發(fā)展的捷徑。中國建筑大師程泰寧也說過：“像杭州這樣以其得天獨厚的自然環(huán)境，本可以建設成為以山，湖，水系為脈絡的山水城市。”

“和而不同”引申到城市發(fā)展的層面，正切合杭州近年來道路更新的全新命題。對于色彩要和而不同，對于風格要和而不同，對于材質(zhì)也要和而不同，力爭做到突出城市特色，打造城市名片，增加城市的可識別性，恢復歷史街巷的傳統(tǒng)韻味，打造歷史文化名城。

2.3.2.反對泛文化，尊重城市的原生歷史與文化——“揀起歷史的碎片”

在歷史遺跡和街區(qū)面臨著被破壞甚至消失的背景下,對杭州城市歷史進行深入的挖掘和整理，以便能夠流傳后世、澤備后人，不讓城市歷史中的任何一個鏈條斷裂，這就是“撿起歷史的碎片”的意義所在。如此大規(guī)模的發(fā)掘保護工作，在中國近代城市史上也

篇13

主題發(fā)言：華東建筑設計研究總院 張俊杰 院長

主題演講：版塊一： 優(yōu)化城市環(huán)境

版塊二： 既有建筑的改造升級

主辦單位：上海市建筑學會 中國建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會 華東建筑設計研究總院

上海城市規(guī)劃設計研究院 同濟大學建筑設計研究院（集團）有限公司

2016全國鋁門窗幕墻展微信預登記平臺隆重上線

第22屆全國鋁門窗幕墻行業(yè)年會暨鋁門窗幕墻新產(chǎn)品博覽會將于2016年3月8-10日在廣州保利世貿(mào)博覽館舉辦，數(shù)萬買家期待的2016年微信預登記平臺現(xiàn)已全面啟動！為感謝新老觀眾對博覽會21年來的支持與關(guān)注，組委會將每月抽取幸運觀眾，贈與幸運大禮包！！

預登記三重大禮：

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