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篇1

1 小產權房概念和類型分析

近幾年來， 房價問題已成為我國社會大眾密切關注的熱點話題，伴隨著全國各大中小城市的房價頻頻高漲，農村建設的房屋大量空置，相較于城市住房，價格比較低廉，套型也比較合理，于是所謂的“小產權房”便引起了社會各界的廣泛關注。究于“小產權房”的概念，理論和實務界均沒有統一的定義，從法律角度看，小產權房不是一個法律概念，因為沒有任何一部法律法規對小產權進行明確規定，因而從法律上對小產權房的界定也就無從談起了；從當前政策角度看，2008年3月上旬，中央財經領導小組辦公室副主任、中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文接受《南方周末》記者專訪的時明確指出，中央從來沒有允許過“小產權房”的存在，“小產權房”這一概念是媒體誤導的結果。所以，從黨和國家的政策上看“小產權房”也是沒有權威概念的；從目前實務上，“小產權房”是相對于“大產權”抑或“完全產權”而言的， “大產權房”是指依法有償使用國有土地，由國家有償將國有土地出讓給建設單位，依法開發建設、銷售，由國家主管部門登記、征收稅費，頒發產權證書，并可進行市場流轉的住房。

我們認為，“小產權房”是指房屋建設開發無償取得土地使用權、占用農民集體所有土地建造的房屋，持有鄉政府或村委會發給的產權證明，甚至沒有權利證書，且不能對農村集體經濟組織以外人員流轉的住宅，所占用的土地包括農村宅基地、農村建設用地或農用地。包含以下四種類型：

1.1 農村集體經濟組織成員依照法定程序無償取得農村宅基地使用權后，自行建設住宅，并持有鄉政府或村委會出具的產權證明，農民在宅基地上建設住宅，許多農民在進城誤工或者有多處住宅后，面向市場轉讓自己的小產權房，引起許多的糾紛。這一形式是小產權房的典型代表。

1.2 農村集體經濟組織，在符合土地利用規劃的前提下，由集體成員（集體企業職工或者該村村民）共同出資集中建設的住宅，并持有鄉政府或村委會出具的產權證明。

1.3 農村集體經濟組織的成員利用無償取得的農村宅基地使用權建造的住宅，轉讓給非本集體經濟組織的個人或組織，受讓人持有鄉政府或村委會出具的產權證明。這是第一種類型流轉后的類型。

1.4 農村集體經濟組織與房地產開發商從謀取經濟利益出發，占用農用地、農村建設用地或者農村宅基地，變相進行房地產開發，并將開發建設的房屋進行銷售，持有鄉政府或村委會出具的產權證明。這種類型使得小產權房大規模成批量的向社會銷售，許多老百姓誤以為是商品房，或意識到權利受限制但價格便宜而爭相購買。

小產權房與大產權房的比較分析：①房屋所依附的土地性質不同。大產權房建造于有償出讓取得的國有城鎮土地上的，而小產權房則修建于農村無償取得的集體所有的土地上的。②房屋所依附的土地使用權不同。大產權房的土地使用權為城市建設用地使用權，而小產權房的土地使用權是農村集體所有權。城市建設用地使用權人可以將建設用地使用權轉讓、出資、互換、贈與或者抵押，其依法自由處置。而農村集體土地使用權不得隨意流轉，只能有條件的在該集體經濟組織內部進行流轉。③房屋權屬證件頒發主體不同。小產權房因依附的土地性質，不屬于國家政府機關頒發房屋所有權證的對象，所以只能由不具備發放產權證的主體資格的鄉鎮政府發放產權歸屬的證明，因為鄉村組集體是國家所有權的基層人。[1]大產權房則是法律所規定頒發城鎮房屋所有權證的范疇。④房屋權屬流轉對象的不同。大產權房的流轉對象是沒有限制的，而小產權房的流轉對象只能是本集體經濟組織內部的成員，城鎮等非本集體經濟組織以外的人員是不能作為流轉對象的，這當然是由小產權房的土地性質和具有保障性決定的。⑤權利人行使權利的限制不同。我國《土地管理法》第62條第4款規定，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。沒有地，也就無法建房。而大產權房只要符合轉讓和受讓的條件，均有自由處分和購置房產。⑥所訂立買賣契約的效力不同。我國對于大產權房，只要依法成立的買賣契約，均認定為協議有效，所形成的該項債權應當作為發生物權變動的原因；而小產權房，因不符合《合同法》第五十二條中第五款的情形：違反法律、行政法規的強制性規定，所訂立的買賣合同當然無效。

2 小產權房涉及的法律問題

2.1 小產權房土地的法律問題。小產權房之所以能夠熱銷，最吸引民眾的地方就在于其價格優勢，在房價持續上漲的當今社會，即使經過中央政府的調控打壓，房價的丈夫得到有效地控制，但是期望房價大幅度的下跌幾乎是不可能的。處在房價如此高企的時代，幾乎要讓工薪階層的家庭用一輩子的收入來購買一套住房，小產權房的價格是同地段商品房價格的三分之一甚至還低，中低收入的家庭爭相購買小產權房也就在情理之中了。雖然小產權房在占有、使用、收益、處分四項權能中，收益、處分兩項權能得不到法律的保障，但這通常是投資人重點關注的，對于要解決基本居住問題的中低收入老百姓來言，并不重要，其更關注的是占有、使用這兩項權能。

小產權房的價格為什么會這么便宜？在建筑安裝的人工等硬性成本費用方面，與商品房相差并不多，當然，商品房對建筑材料的質地等要求較小產權房要高，價格相對高，其實，差異并不在這，而是：小產權房建設在集體土地上，該幅土地是沒有繳納土地出讓金，土地對其來說，是沒有經濟成本的，其價值是由建筑安裝等成本和適當的利潤，這就造成了兩者之間價格懸殊的緣由。

因此，我們認為探討小產權房的法律問題就必須深入地探討研究小產權房建設的土地法律問題。

根據我國根本大法《憲法》第十條的規定，我國土地實行社會主義公有制和勞動群眾集體所有制，即國家所有和集體所有，任何組織和個人都不能擁有國有土地的所有權，國有土地的所有權是不允許轉移的。國家將國有土地的使用權通過有償出讓的方式進入到土地市場。土地使用權的出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，有土地使用者向國家支付土地使用出讓金的行為。在土地出讓的過程中，政府是國有土地產權的唯一代表人，有權代表國家的縣級以上人民政府出讓土地使用權，市縣地方人民政府的土地管理部門具體代表市縣人民政府主管國有土地使用權出讓的行政管理工作。

出讓土地使用權僅限于城市規劃以內的國有土地，集體所有的土地需經政府一發征用轉為國有土地后，才能由政府出讓土地使用權。根據《土地管理法》第四十三條規定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法神清使用國有土地”，但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有土地的，或者鄉鎮村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地除外。《土地管理法》第六十三條規定：除“符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的情況以外”，“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租，用于非農業建設”，如果要在集體土地上進行建設，只能在以下三種情況下才被允許：建設鄉辦鎮辦企業，集體成員建住宅，建公共設施和公益設施等，這三種情況也都需要依法批準，才能使用農民集體所有的土地，法律嚴格限制了集體建設用地的使用。

《物權法》第一百五十一條規定，集體所有的土地作為建設用地，應當依照土地管理法等法律規定辦理；《物權法》第一百五十二條規定宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅以及其他附屬設施；《物權法》第一百二十五條規定，土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產對以上法律規定的解讀，我們可以看出：只有縣級以上人民政府才能待編國家出讓城市規劃內的國有土地使用權；農村集體土地所有權是一種不完整的權利，集體所有的土地需要經政府依法征用轉為國有土地后，才能由政府出讓土地使用權。一旦國家建設需要使用集體所有的土地時，國家只需要通過征用集體土地就可以了，征地是國家的行政行為，帶有強制性，被征用者只有無條件的服從。按照世界各國的通行做法，征用范圍是嚴格限定在“公共利益”的需要之上的，即為了國防、環境保護，公共活動場所建設的需要，我國則擴大到國家的一切經濟活動范圍。

因此，無論是對我國城市規劃區的國有土地使用權的處置，還是對農村集體土地使用權的處置，政府是處于權威的權利中心，擁有絕對的話語權。

政府壟斷了土地交易的一級市場，房價從九十年代房改以來已經被推上高位，經濟適用房、廉租房又不能有保障地供應，在集體土地上建房，買房自然成為中低收入老百姓的選擇。在沒有土地出讓金的集體土地上建設起來的小產權房，成為住房市場需要洪流中的一塊凹地，面對政府對土地的控制，高不可及的房價幾座大坎的圍堵，住房需求的洪流自然就傾瀉到這塊凹地上來。

據相關媒體報道，2008年小產權房已經占到北京房地產市場的20%，占到西安房地產市場的25～30%，深圳房地產市場的40～50%，小產權房總面積已相當于我國城鎮住宅的40%以上。[2]

“小產權房問題的出現，反映了我國長期城鄉分治的格局以及由此形成的法律、政策與現實經濟發展之間的脫節——，它是鄉鎮農村對機會的均等，利益的平衡，城鄉協調發展的一種要求”[3]。

《土地管理法》第十條，對集體土地產權作了明確的規定：農民集體所有的土地，依法屬于村農民集體所有的，由本村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村解題經濟組織的或者村民小組經營管理；已經屬于鄉鎮農村集體所有的，由鄉鎮農村集體經濟組織經營管理。從該規定中我們可以看出：集體土地產權有四級主體，村集體經濟組織，村民委員會，村民小組，鄉鎮農村集體經濟組織。

法律的這一規定已不能適應我國經濟發展的形勢，存在很多缺陷與弊端。一是許多村集體經濟組織比如村農業生產合作社，早已經名存實亡或不復存在了；二是村民委員會從理論上雖是一個村民自治組織，但實際上它已經具有政府智能，除了發展本村的生產、經濟，協調民間糾紛等，更多的是協調政府完成計劃生產、稅收、征兵等政府職責。因此，村民委員會很難集中精力行使管理農村土地資產這一農民最為重要的財產管理工作。三是村民小組在后基本解除了，原歸屬村民小組的土地也都由村民委員會進行管理了，并且，村民小組僅僅是集體經濟組織的成員，不是一級集體組織，也不宜作為集體土地所有制的代表；四是其他農業集體經濟組織的規定很不明確，其他農業經濟組織在農村有很多個，特別是經濟發達地區的農村，農、工、商、貿平行開發經營，到底由哪個農業集體經濟組織經營、管理是不明確的。

由于我國長期城鄉分治，城鄉發展嚴重失衡，農村在基礎設施建設、經濟發展等方面滯后，大部分農村地區醫療、養老保險等社會保障措施十分匱乏，在農村集體經濟組織所有的土地上建房，首先是滿足本集體組織成員居住的基本要求，“農村宅基地制度是保障農民居住權的一種帶有福利性質的保障制度”[4]，鄉鎮集體企業為解決職工居住問題，在經過審批的集體建設用地上建房，同樣是滿足成員的基本居住要求。其次，鄉鎮政府或村委員會單獨開發建設房屋，或者將土地發包出去，由開發商建設，或者約定利潤分配比例與開發商聯合建設房屋，縣級以上政府雖然無法獲取土地出讓金，但是象征政府或村委員會是直接獲得的，開發商也獲得部分建設開發利潤，購房者以遠低于商品房的價格取得房屋居住權，這部分購房者中絕大部分是當地村民，外地到該地區打工的人員，城市中的的、中低收入人群。近幾年來，我國的GDP每年都是高速增長，折射出社會保障體制建設方面的嚴重不足，首先受到侵害得不到保障的是廣大社會中下階層，城鄉法杖不平衡首先受損害的是鄉村。因此，在這種情況下建成的小產權房使得鄉鎮政府獲益，中下階層的老百姓獲益，在社會發展的宏觀大局來看，是可以接受的，只要開發商在建設過程中獲益的是正常標準的行業利潤就可以，我們不能茍求開發商參建無利可圖，只要和經濟適用房的利潤差不多或者稍高些就可以，這樣，最終解決社會中下階層的居住問題，使得鄉鎮政府、村委會獲益，也有利于社會的和諧穩定，這雖然不是中央政府積極推進的一項措施，也是基層組織自發探索集體土地流轉的一種形式。

對于侵占耕地，在耕地上建造房屋，應眼里給予打擊，堅決拆除并予以處罰；對于違反土地利用總體規劃，在農村集體建設用地上違規建房，對耕地威脅不大，主要是行政違法，可以追究責任，進行處罰，補辦相關手續。以上兩種情況在執行過程中需要嚴格甄別，加大對耕地的保護力度，防止魚目混珠，逃避打擊處罰占用耕地的行為。

2.2 小產權房處分的法律問題。小產權房的占有、使用權利在業主入住該房后就得到保障，出租未獲取收益也是能得到保障，但是想通過二次轉讓未獲取價差受益，就存在一定的保障，因為小產權房的處分權利本身就得不到法律的保障。因為小產權房沒有土地使用權證，沒有國家統一頒發的房產證，僅有鄉鎮政府頒發的房產權屬證，甚至沒有房產證，沒有法律意義上的物權，在流轉過程中極易產生糾紛，糾紛產生后又不能適用商品房買賣過程中的法律法規，存在法律風險。

由于小產權房全力本身的不清楚，不充分，小產權房買賣協議的效力處于不確定狀態，在農村土地（房屋）大幅增長的情況下，許多已出售小產權房的農民紛紛反悔，訴至法院要求判決買賣合同無效，收回原有房屋，這也使得小產權糾紛成為全國性的司法難題。

北京由于房價上漲很快，城市化進程迅速，大量流動人口蜂擁而至，周邊郊縣小產權房發展迅猛，小產權房的糾紛也頻頻發生。2004年北京市高級人民法院的《關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》規定，農村私有房屋合同應以認定無效為原則，以認定有效為例外。同時，要綜合權衡買賣雙方的利益，要根據拆遷補償所獲利益，和房屋現值和原價的差異對買受人賠償損失；其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。

我們可以通過被媒體追蹤報道的李玉蘭和北京宋莊村民馬海濤房屋買賣糾紛一案來解讀北京高級人民法院的規定在具體案例是如何理解應用的。2002年7月，李玉蘭在北京宋莊與村民馬海濤簽訂了一份買賣合同，馬海濤將正房五間，廂房三間以及整個院落以4.5萬的價格賣給了李玉蘭，并將集體建設用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有所在大隊的蓋章以及見證人的簽名。

2006年12月，馬海濤一紙訴狀將李玉蘭告上法庭，要求確認雙方協議無效，李玉蘭返還房屋。北京市通州區人民法院經審理后認為李玉蘭是居民，依法不得買賣農村住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無效，責令他們在判決生效90天內騰退房屋，與此同時，馬海濤要給副李玉蘭夫婦93808元的補償款。該案上訴至北京市第二中級人民法院作出雙方簽署的房屋買賣協議無效的判決，李玉蘭必須在90天內騰房。但二中院同時認定，造成合同無效的主要責任在于農民反悔，李玉蘭可另行主張賠償。2008年3月，李玉蘭依照北京市第二中級人民法院終審判決書所確定的索賠原則，在北京市通州區人民法院，要求馬海濤按照2004年的拆遷補償標準賠償其經濟補償金共計48萬元。經審理，通州區人民法院認為，李玉蘭作為買受人的經濟損失，其金額的計算應基于出賣人因土地升值或者拆遷補償所獲的利益，以及房屋現值和原價的差異所造成損失這兩個因素予以確定。該房屋的市值評估約為26萬元。最后，通州區人民法院判決房屋所有人馬海濤賠償買房人李玉蘭經濟的損失約占房屋評估價的70%。

如果是商品房買賣，在成交四年后因為房價上漲，而賣房人反悔而至人民法院，幾乎不可能勝訴，但是小產權房買賣就截然相反了，因為農民在自己宅基地上建成的房屋出賣時，因宅基地是農民集體所有只能在同村村民之間轉讓，外來的居民不可能享有宅基地使用權而不能買地此小產權房，外來的居民不具備購買小產權房的主體資格，所以只要賣房人后悔，這樣的買賣就不受法律的保護。在合同違反法律禁止性規定而無效的情況下，合同自始不產生效力，農民是否反悔并不影響合同的效力。法院以農民反悔造成損害為由支持李玉蘭的賠償主張，明顯是在尋找一種平衡。如果賣房人不反悔，買房人就會因買賣合同而實際占有、使用該房屋，就不會形成民事訴訟。如果機械地以主體不適格為由認定合同自始無效，雙方各自返還，是違反民法的公平原則的，畢竟買賣四年以來，房價上漲許多，各自返還，明顯是賣房人違約，卻是獨享四年的價格漲幅。最終，村民馬海濤雖然要回房屋，但卻要賠償李玉蘭185290元的損失，李玉蘭雖然退還房屋，卻拿到房屋市場70%的賠償，相當于4.5萬元最初的投資而言，還是獲得了較高的經濟回報。因此，小產權房的買賣必須雙方自愿，雙方都不能反悔，否則這樣的買賣很脆弱，得不到和商品房一樣的法律保護。由于小產權房不受法律認可，無法在房管部門備案，無法辦理合法的產權手續，不在政府部門的監管范圍內的，一旦產生房屋質量問題、公共設施維護問題，以及房屋建設資金周轉困難，小產權房的建設無法向銀行貸款融資等問題時，救濟途徑非常的有限。

2.3 小產權房的政策問題。在我國，黨的政策對法律的制定有指導作用，黨的政策是我國制定具體法律的依據。近年來小產權房迅速發展，現行法律存在諸多急需完善地方，了解小產權房方面的政策，對預測相關法律的制定和修改是大有幫助的。

1999年國務院辦公廳頒布的【1999】39號文件，《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，明確限制了小產權房買賣。該通知規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”正是該通知使得城市居民在農村購買的房屋無法辦理產權登記，而成為小產權房。2007年建設部風險提示，申明法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許將集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外的成員銷售。如果非集體經濟組織成員購買了這類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。

2007年12月11日，國務院召開的國務院常委會會議上也再次申明，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，單位和個人不得非法租用、占用農民集體土地搞開發。2008年用國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定，“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房”，“其他任何單位和個人進行非農業建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。”

從法理上看，國辦通知建設部的風險提示既非法律也非行政法規，但可以看出中央政府是禁止小產權房流轉的，如果小產權房不能流轉，只能限于農村集體經濟組織的成員才擁有，那么小產權房就沒有發展空間，還要面臨已建成已經銷售的小產權房如何處理的問題，在當前情況下，小產權房處理已不是以一個單純的法律問題，而更多的是一個政治問題。

3 對小產權房合理制度安排的建議

3.1 長期安排：農村集體土地的流轉使得小產權房的土地（集體土地）逐步縮小與城市國有土地的價格差距，因此，解決小產權房的問題，首先要妥善解決農村集體土地的流轉問題。

長期以來，我國城鎮土地實行無償無限期的使用制度，使得土地使用權處于靜態狀態之下，土地不能按照價值規律發揮作用，也不能反映供求關系，更不能形成地產市場，因而土地資源也難得到合理的配置。

我國國有土地使用權制度的改革的成果就是實現了從國有土地的“三無制度”即無流動、無償、無期限到“三有制度”即有流動、有償、有期限的土地使用制度的轉變。國家將國有土地使用權通過有償出讓的方式進入土地市場，逐步建立起地產市場，促使土地使用權的合理流動，通過交易明確規定土地使用者可以依法自由開展土地使用權的買賣、租。中國未來要解決的最大難題，是8億農民的致富問題，建設社會主義新農村任重道遠。土地是人類的財富之母，土地的巨大效益離不開土地的合理利用及有效配置。國有土地制度改革的成功無疑給農村集體起到了良好的示范作用。伴隨者高速城市化的發展過程，許多農村人口進程務工，舉家遷徙居住，保留農村住房已無必要，但如果房產不能流轉，就抑制物的效用，也剝奪了農民自住籌措資金發展的權利，人為加劇了農民的貧困。也有許多農村人口沒有進程務工，但現在農業發展必須通過機械化、產業化才能謀求飛躍，低水平的耕作肯定不能使農業產業升級。農村土地必須有效正和，進行流轉，才能打破戶戶割據、村村占有的局面。

2008年黨的明確提出，允許農民按照自愿有償的原則，以轉包、出租、互換、轉讓、個分合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式適度規模經營，有條件的地方可以發展專業大戶，家庭農場，農民專業合作社等規模主體，《中央推進農村改革發展若干重大問題決策》中規定：土地承包經營權流轉，不得改變土地集體所有權性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。這“三個不得”也就明確規定了集體土地流轉的底限。

現在城市居民享有社會保障，農村村民享有集體土地使用權，可以嘗試進行置換，完成農民向市民的轉變；鼓勵農民將承包地向專業大戶，農業園區流轉，發展農業規模經營；建立流轉土地登記制度，對轉包、轉讓、入股、抵押集體土地的行為統一登記，集中管理，逐步實現城鄉土地一體化，當農村集體土地與城市國有土地沒有差別，實現了“同地同價”的時候，小產權房的主要問題自然就迎刃而解了。

3.2 近期安排：區別類型、逐步消化、避免強拆。

3.2.1 對于違反土地利用總體規劃，建造在建設用地（宅基地除外）的房屋，地方人民政府優先考慮收購，不能夠補辦手續的，作為廉租房使用，能夠補辦手續的就作為經濟適用房使用，彌補政府在廉租房、經濟適用房建設方面的不足。

3.2.2 以后能逐步流轉，規定同村村民享有優先受讓權，就賦予了農民處分權，幫助農民盤活資產，最大限度地發揮物的效能。集體土地包括：農地（耕地和其他種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地）、建設用地（宅基地、鄉鎮企業用地、鄉村公益事業用地）

3.2.3 對于鄉鎮企業經過審批為職工建造的住宅，應當規定集體企業內部員工享有優先受讓權，以后也可以逐步流轉

3.2.4 對于違反《土地管理法》，在農地上建造的房屋，堅決打擊，拆除同時進行處罰。任何制度都是不同利益主體多方利益的博弈的過程，而該制度也會隨著博弈的持續進而不斷調整。我國的改革始于農村，經過城市化的發展，又面臨者新一輪的深層次的改革，還是要回到農村，只有立足農村，逐步消除城鄉差距，開展城鎮化建設，建設社會主義新農村，才具有規劃時代的現實意義！

參考文獻

1 楊宇著.農民土地權益與農村基層民主建設研究：試論農村土地產權制度與村民自治關系，北京：中國社會出版社，2007

篇2

早在2000年海南學者開始提出建設“海南國際旅游島”的概念，建設國際旅游島就是要借助于海南獨特的氣候環境，將海南島建設成為國際化水平對國內外游客具有較大吸引力的魅力海島。由于人們對旅游觀念的轉變，旅游方式由觀光型逐漸向休閑度假型轉變，旅游房地產也則隨之產生，這一新型邊緣產業的產生對旅游業發展將起到積極的作用。

而瓊海市作為海南的第三大城市在建設國際旅游島過程中也有相應的發展，尤其是旅游房地產業的發展。建設國際旅游島首先就是要保護自然環境，旅游房地產就是要充分利用瓊海市優質的環境資源，是旅游業與房地產業兩種行業的相結合，旅游業為房地產業的發展提供市場空間，房地產業是旅游業發展的重要支持，因此，旅游房地產業的出現具有一定的必然性。

2、瓊海市房地產市場發展現狀

2.1 瓊海市房地產近年開發狀況

瓊海市作為海南省的第三大城市，其房地產市場具有很大的發展潛力，主要表現在以下幾個方面：

（1）博鰲會議推動瓊海基礎設施的建設。瓊海與海南其他城市的最大差別在于城市功能上的差別，但是在基礎設施上的差異性并不大，博鰲會議推動了瓊海市基礎設施的建設，使其優于其他海南城市。

（2）瓊海市的空氣污染指數低于海口市。瓊海是旅游城市，與海南的其他城市相比，雖然自然環境相差不遠，但是經調查表明，瓊海市的空氣污染指數遠遠低于海口市。

（3）瓊海房地產正處于起步階段，后勁較足。無論是任何行業在其起步階段都存在一定的發展空間，瓊海市房地產正處于起步階段，在利潤沒有達到最大值時，其房地產價值必將會有很大的上升幅度。三亞房地產價格基本上達到了一定的高度，且海口的房地產市場已經比較成熟了，繼續上升的可能性均不會太大，與之不同的是，瓊海房地產市場則剛剛起步，因此其發展潛力不可估量。

（4）2005 年瓊海市全社會建筑業比上年增長 13.6%。房屋建筑施工面積 201.8 萬平方米，增長 12.6%；房屋建筑竣工面積增長 25.1%。固定資產投資在《博鰲亞洲論壇》的推動下，保持較快增長。據了解，2006 年全年瓊海市已報建項目 46 個，建筑面積在 240 萬平方米左右。

由以上可以看出，瓊海市的房地產或者固定資產的投入逐年增加，發展態勢良好，由于瓊海市旅游業存在淡旺季，當旅游旺季到來時，各大小酒店常常供不應求，人滿為患，導致住宿價格居高不下；與旺季相反的是，當淡季到來時，存在大量空置的閑房，從而導致酒店的資源不能得到充分利用。發展旅游房地產，特別是利用產權酒店、時權酒店形式，將可有效解決這一問題。很多投資商和開發商對瓊海的旅游房地產前景表示樂觀的態度，瓊海的許多大型項目現在已經啟動，未來兩年瓊海的開發面積將有超過三倍的增加，達到220萬平方米。

2.2 瓊海房地產市場產品分析

通過對幾個代表性的樓盤分析并且結合相關同行的溝通了解，可以看出瓊海市房地產現階段的發展狀況。

（1）低檔規模小區較多。從整體來看，瓊海市居住小區整體分布比較平均。相對海南來講，伊比亞河畔建筑面積在 24 萬平方米，屬于大規模的樓盤。

（2）以板式點式相結合的為主。近幾年，瓊海房產建造的結構多為板式點式形結合的結構，即使部分是點式結構，其通風采光效果也很好，結構配置比較合理。

（3）產品豐富,中、小戶型產品是主力,建設的小區以兩房為主，三房及其他戶型結構為輔，面積大小適中，有利于銷售采取低總價策略，客戶容易接受.戶型最集中的面積區間,二居室 68～90 ，三居室 100 平米以上。

（4）瓊海房地產取勝的最大優勢是價格。環境差異不大、消費水平相對較低，市政配套相對完善等等，與海口市相比較而言，瓊海房地產最大的優勢在于房價，瓊海商品房均價集中在 4500-5000 元/的區間，根據小區的位置、環境的不同、施工進度的影響而改變。在萬泉河路段的地產已經被瓊海當地人普遍看好，價格略高于其他地區，在 6000 元/左右。

3、旅游房地產發展過程中存在的問題分析

3.1 開發建設中存在的問題分析

3.1.1 存在的問題

瓊海市旅游房地產在開發和建設過程中存在的問題主要表現在以下幾個方面：

（1）損害景區環境

旅游景區大多是以天然環境吸引人們到此觀光度假。而房地產經銷商在對旅游區的開發過程中，部分房地產項目過分追求經濟效益，而忽略了生態效益和社會效益，破壞了原本怡然的自然環境，導致了景區人工化城市化現象加劇，嚴重影響了旅游景區的持續發展。

（2）部分房地產項目配套設施不全

瓊海市部分房地產項目既面向本地居民，也面向其他外地居民，與普通的房地產項目相比，在配置上強調了休閑和娛樂設施，又沒有嚴格按照休閑度假標準設計。一些房地產商搶占地盤、拼命開發，僅從經濟利益出發，忽視其建設質量，開發的項目不僅直接影響了城市總體規劃，還給房地產管理帶來困難。

（3）破壞旅游景區的規劃格局

在瓊海市旅游景區大部分都制定有相應的的旅游規劃，但是在實際的開發過程中，出現了開發失控現象，在一些旅游渡假區，房地產商對利益過分追求，依托景區優越的自然條件，建設高檔商品房，而這些商品房大部分都沒有按照規劃進行開發建設，破壞了景區原有的規劃和格局，使度假區范圍不斷縮小。

（4）房地產開發水平較低

在一些房地產開發和建設過程中，經常不經過科學的論證，在利益最大化基礎上，盲目開發一些低水平項目，缺少必要的文化品位，一些房地產項目可能會因此造成建成后的拆毀，導致了資金和土地等資源的浪費，還破壞了景區環境。

3.1.2 原因分析

瓊海市旅游房地產在開發建設過程中出現以上問題，主要有以下幾個方面的原因：

（1）對經濟利益的過分追求

一些房地產開發商過分看重旅游房地產比一般房地產項目具有一定的優勢，在開發過程中過渡追求其經濟效益而忽視了對自然景觀的保護。房地產項目是構成城市景觀的一部分，建設一定數量的高檔房地產項目，有利于加快城市化進程，還能夠帶來巨大的經濟效益。但是在旅游景區開發大量的房地產項目，會阻礙旅游業的發展。因此，要將旅游房地產開發合理化。

（2）缺乏科學性

在旅游景區，大部分房地產項目盲目開發，一方面沒有根據實際發展需要進行合理的科學規劃，另一方面在實際開發過程中沒有按照規劃嚴格執行。旅游房地產商過分追求經濟利益，而不顧長遠的社會和環境效益。這樣不僅會造成景區資源的嚴重浪費，還會導致粗制濫造項目的產生，開發失控局面產生，造成旅游區形象嚴重損壞。

（3）缺少有效的監督機制

對于房地產業缺乏一定的指導政策，對房地產的發展尚未制定相應的法制法規，對城市的建設和規劃存在一定隨意性。海南作為國際旅游島，其建設和開發吸引眾多的開發商蜂擁而至。由于對于違規操作缺乏相應的約束和監管機制，以及在旅游景區的房地產項目審批不夠嚴格，導致違規項目大量出現，給旅游區的建設和發展帶來巨大困難。

3.2 營銷方面存在的問題分析

3.2.1 營銷存在的問題

（1）營銷方式不夠靈活

旅游房地產營銷對象主要是本地以外人口，在營銷方式上與一般商品房不同，而瓊海市目前旅游房地產與普通房地產的銷售方式大體上是相同的，主要是一些房地產銷售公司和一些中介機構進行房地產的銷售。而瓊海市的旅游業存在淡旺季，會導致一些旅游設施的閑置，一些房地產消費者只在購買房地產項目并使用后才能享受到其的價值和品質，因此在營銷旅游房地產項目時，要根據消費者的需要對其實施相應的銷售措施。

（2）不能保障消費者權益

消費者在購買了房地產以后，消費者權益常常得不到有效的保障。一些產權酒店會承諾每年有一定的投資回報率，而每年經營狀況的好壞往往決定消費者投資分紅的數量，實際上在經營過程中，如果經營狀況好，消費者分紅率不好，在經營狀況不好的情況下，首要措施則是減少消費者的投資分紅率。

3.2.2 原因分析

（1）在經營運作過程中缺乏有效的溝通

旅游房地產的整個開發、銷售以及物業管理過程涉及到多個利益主體，比如開發商、銷售商以及物業管理公司等，一些開發商在房地產項目完成后，委托專業的銷售公司進行房地產的銷售，在銷售中給予銷售公司一定的利潤提成，在項目銷售出去之后，又由物業管理公司施行物業管理工作。由于各個運營商的利益各不相同，導致旅游房地產項目整個營銷過程中缺乏彼此之間的有效溝通，在售后管理過程中產生多方面的問題，給消費者造成不必要的經濟損失。

（2）缺少社會誠信度

由于我國正處于市場經濟的發展階段，社會誠信度缺失，因此，在房地產的銷售過程中會出現欺詐現象。在我國很多城市的房地產銷售過程中都存在欺詐現象，因此，瓊海市旅游房地產的銷售要區別于傳統房地產的銷售方式，以新的銷售模式健康有序的發展。

（3）缺乏法律法規的約束

在房地產銷售過程中的欺詐現象的產生主要是由于旅游房地產的銷售缺乏相應的法律法規的約束。由于旅游房地產剛剛發展起來，我國還沒有制定相應的法律法規。市場行為需要的法規約束，由于瓊海市的旅游房地產銷售行為缺乏法律法規的制約，導致一些開發商和銷售商經常鉆法律的空子，損害消費者的權益。

4、瓊海市旅游房地產的發展策略

4.1 開發建設發展策略

（1）精心選址，科學布局

對于旅游房地產開發項目上要進行必要的可行性分析，要進行相關項目的市場調研并進行必要的市場分析。瓊海市的旅游資源豐富，但是不是所有的旅游景區地方都能夠開發旅游房地產，在進行房地產開發之前要考慮多方面因素精心選址：區位方面因素，地形地貌因素以及項目項目所在地周圍相關環境因素等。

在布局方面，大區域內的布局要考慮在整個瓊海市的整體分布情況，根據房地產項目與周圍資源環境的關系，選擇位于城市近郊的風景區及度假區附近。從小區域的布局來講，一些高檔的旅游房地產項目不必要都處在核心部位，一些為度假服務的房地產項目如分時度假村以及產權酒店等房產擁有者較多，這些項目可以設置在接待中心的地方，充分發揮旅游度假功能。

（2）多樣化產品開發

瓊海市旅游房地產主要是面對城市中中高收入階層，其市場定位較高，因此要針對不同市場開發多樣化項目。開發項目主要包括第二居所類、分時度假房產類、產權酒店類以及養老型公寓。第二房地產類房產依靠瓊海市各個旅游度假區的優勢資源，面向高端以及中高端市場；分時度假類房產與度假旅游產品相結合，面向全國開發；產權酒店必須要確保投資者的經濟利益；瓊海市自然環境條件優越，使養老型公寓需求增加，主要面向收入較高以及地位較高的離退休人員。多樣化的產品系列使不同消費市場之間相互補充，減少某一市場較大波動對于瓊海市旅游房地產業造成影響。

（3）適宜的開發方式

在旅游房地產開發過程中要合理利用現有資源，保證旅游景點開發與環境保護協調發展。房地產開發項目要科學設計，利用現有的飯店以及一些空置房間，對其進行合理改造，開發這種閑置資源成本低、風險小。在進行房地產項目的設計過程中要突出旅游房地產的主題，努力展現其內涵，運用商業和市場相結合的運作方式將旅游房地產推向市場。

（4）政府大力支持

在組建與旅游房地產先關的各個配套機構時，通過分散旅游房地產的經營風險的方式提高旅游房地產的誠信度。同時要健全旅游房地產相關的法律法規，保障消費者的權益，使旅游房地產在發展過程中有法可依。

4.2 營銷策略

在房地產的營銷方面，要滿足廣大消費者的多樣化要求，加大銷售的宣傳力度，靈活變換營銷模式。努力改變消費者的觀念認識，使旅游房地產產品逐漸被消費者認識和接納。旅游房地產的營銷應該是旅游房地產開發商與旅游房地產營銷組織相結合方式，在營銷過程中，充分發揮旅游業和房地產組合營銷的優勢，可以推出度假購房游等附加旅游產品，使旅游業和旅游房地產銷售相互促進。

經營商要先通過網絡以及先進的通訊技術展開對旅游房地產的營銷活動，在營銷過程中提供優質的服務，旅游房地產不僅要完美化地理景觀設計風格方面，而且要配置先進的服務設施，在服務質量上要專業化，使消費者能夠得到高質量的享受，從而以幼稚的服務提升旅游房地產產品層次。

4.3 旅游房地產金融業的發展策略

（1）堅持科學發展。發展是解決金融業一切問題的根本，但是在加快發展的同時，要吸取20世紀九十年代初海南房地產泡沫經濟的歷史教訓，科學審慎發展。由于房地產泡沫的影響，不僅國家承擔了海南省泡沫經濟成本，各金融機構也成為了成本的犧牲者。因此，瓊海市在發展機遇面前，既要謀劃加快發展，又要防范泡沫危機的發生，努力實現健康、規范的可持續發展。

（2）調整信貸結構和產品結構。要擇優支持在信用、綜合實力、經營業績方面均很優秀，且具有品牌優勢的大型房地產企業。根據國際旅游島建設的總體規劃，要有選擇性的選擇國際知名企業和全國優質房地產開發公司開發優質的旅游房地產項目，尤其要加強旅游房地產的創新，在建設規劃和營銷手段上記性必要的技術創新。還要保持個人住房貸款的各種不同業務全面發展，重點支持居民為改善居住品質而購買自住房以及購買首套自住房的貸款需求。以行政事業單位以及一些優質客戶群體為營銷對象，積極拓展自建房貸款業務。

（3）加強風險控制。加強房地產開發企業和開發項目的準入退出管理，嚴格執行項目準入的要求條件，逐步將一些小企業和資信等級較差且缺乏優質項目的客戶推出房地產行業。加強審批審查力度，不斷規范操作和作用標準，對于關鍵性的環節要做出崗位制約的安排，防止發生意外。嚴格執行個人住房貸款全過程的管理措施，防范個人住房貸款風險的發生。從完善制度以及加強教育方面，加強業務道德風險的防范，減少違規操作以及弄虛作假行為的發生。

（4）加強房地產金融創新。有效利用客戶自身優勢和信息優勢，為房地產項目雙方提供咨詢服務，不僅提高中間業務的收益還大大提高了信貸資金的安全性。通過綜合運用定價策略以及對不同產品進行結合等手段，將產品服務創新與優勢資源相結合，產生滿足不同客戶需求的不同產品，使其各具特色，不斷提高市場競爭力。

5、結論

海南國際旅游島的建設促進了瓊海市房地產業的發展，作為旅游業與房地產兩大產業結合發展的一種新的邊緣產業，其發展正處在剛剛起步階段，由于不斷擴大的市場需求，發展旅游經濟的需要，以及在建設海南國際旅游島的推動下，瓊海市旅游房地產的發展正日趨規范，其發展前景廣闊，在豐富旅游項目的同時帶動居民收入的增加，實現旅游房地產的持續發展。

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中介機構為委托人提供法律法規、政策、信息、技術以及居間業務等方面的服務，可以根據合同約定的違約責任和《合同法》的有關規定承擔民事法律責任，承擔法律責任的方式有返還財產、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等，可以單獨適用，也可以合并適用，對此《民法通則》第一百三十四條已有明確規定。

三、如何減少房地產中介機構的行業風險，促進行業良性發展

（一）、 房地產中介機構自身應盡妥善謹慎的審查義務。

房地產中介機構在經營活動中應盡的謹慎審查義務，前面已經陳述，此處不再贅述。

（二）、 設立房地產中介機構行業責任險，轉移部分風險，促進行業的良性發展。

1、何謂行業責任險。

行業責任險，又稱為專業賠償保險，是指保險公司承保專業人士在履行專業服務過程中因疏忽、過錯，造成其委托人或其它利害關系人的財產損失或人身傷亡，而應當承擔的賠償責任。

行業責任險是化解執業風險的有效手段之一。在一些發達國家，法律規定某些從事專業服務行業的專業人員必須購買行業責任險，即常說的強制保險。行業責任險，作為責任保險的一個重要組成部分，從誕生至今已經有一百多年的歷史。1885年，在英國出現了世界上第一張行業責任保單-藥劑師過失責任保單，但由于種種原因，行業責任保險在20世紀60年代以前一直難以得到眾人的重視，發展十分緩慢。而此后，隨著經濟的發展和法律的完善，發達國家因行業過失引發的糾紛和訴訟案件日益增多，因此，行業責任保險開始逐漸引起大家的關注，市場對行業責任保險的需求被極大地激發。目前，在發達國家的保險市場上，行業責任保險已經涵蓋了醫生、護士、藥劑師、美容師、律師、會計師、公證人、建筑師、工程師、房地產經紀人、保險經紀人和人、公司董事和高級職員等數十種不同的行業。可以說，行業責任保險在發達國家的保險市場上占有十分重要的地位。

2、我國已推行的有關行業責任險。

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發展綠色建筑意義重大。推進綠色建筑的發展是建筑業走科技含量高、經濟效益好、資源消耗低、環境污染少、人力資源優勢得到充分發揮的新型工業化道路的重要舉措；是實現建筑業健康、協調、可持續發展的重大戰略性工作。

1.綠色建筑

綠色建筑的理念最先是由意大利建筑師保羅·索勒瑞在60年代提出。伴隨1969年美國風景建筑師麥克哈格《設計結合自然》的問世，綠色建筑理論被正式確立。隨著可持續發展理念的推廣，綠色建筑理念也得到了國際組織和世界各國的支持，對綠色建筑展開了多方面、多層次的研究。

2.發展綠色建筑中政府的作用

2.1 政府與市場

綠色建筑的發展受到政府和市場的雙重作用。市場對綠色建筑的發展有基礎性促進作用，美國經濟學家保羅薩繆爾森和威廉諾德豪斯在其經典教科書經濟學中指出：“市場經濟是一個精巧的機構，通過價格和市場體系，無意識地協調著生產者、消費者及其活動”。在成熟的市場機制下，市場的需求才是綠色建筑得以推廣的根本動力。

2.2 市場失靈與政府職能

在成熟的市場機制下，市場對推廣綠色建筑的促進作用是基礎性的。但市場不是萬能的，在現實中，常常會出現市場機制不能或難以實現資源有效配置的現象，即市場失靈。這就需要政府對經濟活動進行干預，糾正市場失靈，以實現資源的有效配置。

2.2.1外部效應與市場失靈

綠色建筑具有外部效應。綠色建筑不僅對企業或業主本身有好處，也給社會中其他的主體帶來的節能、環保等外部效應。社會無成本的分享了綠色建筑產品的外部效益，因而綠色建筑產品的有效供給往往不能滿足社會的需求。綠色建筑活動的外部效應是市場本身無法解決的，只有政府加以干預調節，通過經濟政策、激勵型措施來推動綠色建筑的發展，實現資源的有效配置。

2.2.2準公共物品的屬性與市場失靈。

由于綠色建筑具有準公共物品的屬性，市場難以提供或難以使資源達到最優配置。這需要政府采取一定的措施，譬如給予綠色建筑優惠的稅收政策，提高開發商建設綠色建筑的積極性，從而推動綠色建筑的發展。推廣綠色建筑中的市場失靈，要求政府必須采取一定的措施進行干預，以彌補市場不足。

2.3 系統失靈與政府職能

綠色建筑的推廣工作其實是一個系統，這個系統內部存在著政府、開發商、建筑師、業主以及承包商等主體。在這個系統中，各主體為了各自的利益，會出現信息不暢通、作用不協調等系統失靈現象。作為一個系統，綠色建筑的發展既取決于單個主體發揮作用的狀況，更取決于這些主體相互作用的結果。

2.4政府失靈及克服

綠色建筑發展過程中，市場失靈和系統失靈要求政府進行干預。但正如市場不是萬能的一樣，政府也不是萬能的，政府在對綠色建筑的干預過程中會出現干預過度或干預不足的現象，也就是政府自身失靈問題。政府失靈通常表現為兩種形式：一是政府干預過度；二是政府干預不足。

3.綠色建設在我國的實踐

我國推行綠色建筑戰略是在國家戰略發展的背景下逐步進行的。在可持續發展戰略、科學發展觀、建設資源節約型和環境友好型社會、建設生態文明等國家相關戰略的背景下，相關法律法規逐步完善。

3.1列入國家科技發展規劃

2005 年，國務院頒布的《國家中長期科學和技術發展規劃綱要》（2006～2020）將“城鎮化與城市發展”作為11 個重點領域之一，在“城鎮化與城市發展”中，“建筑節能與綠色建筑”是五個優先發展的主題之一。

3.2初步確立法規標準體系

《中華人民共和國節約能源法》、《民用建筑節能條例》、《公共機構節能條例》等法律法規的相繼出臺和實施為綠色建筑的發展提供了法律保障。同時，綠色建筑標準體系初步建立，《綠色建筑技術導則》、《建筑節能工程施工質量驗收規范》、《綠色建筑評價標準》、《綠色建筑評價標識管理辦法》、《綠色建筑評價技術細則》、《綠色建筑評價技術細則補充說明（規劃設計部分）》及《綠色建筑評價技術細則補充說明（運行使用部分）》等技術標準與技術規范相繼，建立了綠色建筑評價標識制度，正式啟動綠色建筑評價工作，結束了我國依賴國外標準進行綠色建筑評價的歷史。

3.3搭建綠色建筑交流平臺

2005 年起，住房和城鄉建設部聯合有關部委每年召開國際綠色建筑與建筑節能大會暨新技術與產品博覽會。大會主要交流、展示國內外綠色建筑與建筑節能的最新成果、發展趨勢和成功案例，研討綠色建筑與建筑節能技術標準、政策措施、評價體系和檢測標識，分享國際國內發展綠色建筑與建筑節能工作的新經驗，促進我國綠色建筑與建筑節能的深入開展。大會已成為推進綠色建筑發展，傳播交流新技術、新產品、新經驗，加強國際合作的宣傳、交流和示范的平臺。

3.4創新綠色建筑技術研究

2004 年，原建設部設立了“全國綠色建筑創新獎”，綠色建筑創新獎分為工程類項目獎和技術與產品類項目獎，為推進我國綠色建筑及其技術的健康發展起到了積極的促進作用。2007 年7 月，“百項綠色建筑與百項低能耗建筑示范工程項目”啟動，旨在通過這項工程形成一批以科技為先導、節能減排為重點、功能完善、特色鮮明、具有輻射帶動作用的綠色建筑示范工程和低能耗建筑示范工程。

近年來，綠色建筑和建筑節能有了長足的發展。到2009 年底，綠色建筑面積累計達到2 000 多萬m2，全國城鎮新建建筑設計階段執行節能強制性標準的比例為99%，施工階段執行節能強制性標準的比例為90%。北方采暖地區完成既有建筑節能改造共計10 949 萬m2，可形成年節約75 萬噸標準煤的能力，減排二氧化碳200 萬t。

4. 改善節能設計問題的措施

4.1政府應加大宣傳力度，改變傳統的建筑與施工觀念。

4.2建立健全綠色建筑評價標準。目前，我國已經頒布《中國生態住宅技術評估手冊》、《綠色建筑評價標準》、《綠色建筑評價技術準則》等綠色建筑及施工評價標準。

4.3建立健全綠色建筑評估體系。綠色建筑評估體系應符合我國國情，與上述現行的標準和規范相一致，欠妥之處應盡快改進。評估體系除定性指標外，還應盡可能多地采納定量指標，適當考慮綠色建筑的經濟性評價指標，保證評價結果的相對客觀公正性，用以引導綠色建筑的發展。

4.4因地制宜地制定標準。要充分考慮房地產市場發展的不均衡性，在全國范圍內劃分若干類地區，讓評估體系適合于不同地區、不同建筑的需要，使評估體系兼具綜合性和獨特性。

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公司全面引進全球三大變壓器制造集團之一——法國阿爾斯通先進的設計、制造技術及先進的管理方式，可以設計、生產單機最大容量為1400MVA 的各種類型的電力變壓器，包括110kV 及以上大型、超大型/ 高壓、超高壓、1200kV 特高壓交流及±1100kV 直流變壓器。擁有國際領先的關鍵生產工裝設備和試驗設備，作為保證產品質量、提升企業市場競爭優勢的保障。公司實施和采用阿爾斯通全球一體化的技術及標準，為國內外廣大用戶提供國際一流的產品和服務。

選擇Inventor 的原因

變壓器設計行業較其他機械設計行業在軟件上要求更高，AIP 用戶界面簡單，三維運算速度和著色功能突出。結構設計人員能夠簡單迅速地獲得零件和裝配體的真實感，縮短設計意圖與系統反應時間的距離，在零部件設計裝配上最大限度減少設計錯誤率。

同時，AIP 資源中心庫提供了大量各國家標準件的特征：型材、管件和管材、緊固件、軸用件及其他零件幾乎應有盡有。設計師可以在資源中心中查找、插入、編輯、替換、過濾和零件，使用非常方便。

基于AIP 的變壓器結構參數化設計，通過設置Excel特征參數表格，可將復雜的結構轉化為參數化的計算模型。然后根據需要進行有限元分析，調整和變更參數，完成方案，極大提高設計質量、縮短設計時間。

這里Vault 絕對是重中之重。設計過程中設計數據的更改不可避免，能否保證引用零部件版本一致就相當重要。Vault 能跟蹤設計軌跡，避免在設計中由于刪除關聯文件而導致錯誤發生。完美實現在一個項目設計中多個工程師并行設計，提高效率。

公司最終選擇了AIP 軟件。到目前為止，AIP 軟件在完成產品三維設計和產品研發方面表現出了良好的性能，明顯提高了設計效率。

應用案例

在使用Inventor 進行開發時，解決了以下問題。

（1）標準模型能減少重復性工作，提高出圖速度和準確性。到目前為止，我們建立的標準模型有：近5 家上10種有載、無載分接開關；10kV ～ 500kV 不同電壓等級的套管及升高座；50 多件二次保護或測量器具；5 種不同容量的儲油柜，70mm2 ～ 500mm2 的直通和三通壓接頭等。以往使用CAD 二維軟件提供一整套SFSZ-240000/220 外形圖，至少需要一周，現在只用三天便可完成，提高效率達50% 以上（圖2、圖3）。

（2）鐵心、油箱等結構標準化程度高，可以充分利用AIP 參數化設計，初期就能迅速建立模型。經比較，一臺SFSZ-240000/220 的變壓器的鐵心和油箱使用傳統的設計方式時間大概為三周，而使用AIP 參數化設計，僅用一周時間。對于圖紙后期更改和跟蹤，AIP 解決方案僅僅專注于參數更改而不用擔心圖紙關聯修改（圖4、圖5）。

（3）線圈結構由于空間尺寸復雜、導線排列形式眾多，使用舊的CAD 模板設計人員每臺都要修改30 多張圖紙以上，如今在AIP 草圖模塊中建立參數變量，直接生成制造圖紙，修改工作量減少50% 以上；利用布管模塊完成引線設計，可以讓工程師節約大量時間用在考慮、審核引線排布方案，優化引線布局，而不是浪費在三維空間想象上面（圖6）。

（4）作為生產高壓、超高壓、特高壓交直流變壓器基地，普通二維視圖已經無法滿足客戶需求，渲染后的數字樣機以及后期制作的動畫效果，在產品博覽會上幫助客戶第一時間直觀了解產品結構和制造工藝過程，可以很好地提升企業的形象。這是傳統方案無法實現的。

實際收益

使用AIP 軟件解決了很多以往設計中令人頭疼的問題，明顯提高了設計效率和產品質量。

（1）AIP 與DWG 的集成。之前的DWG 設計圖紙可以通過AIP 的草圖嵌入CAD 中再度利用。這是其它3D 軟件無法完美實現的。而且導出DWF 文件能很好地解決與下游企業、客戶交流和溝通的問題。加上AIP 的界面人性化，初學者能很快上手。換句話說，從二維設計過渡到三維設計迅速而平穩。

（2）布管迅速方便。變壓器管路設計和引線設計在二維視圖表達上比較麻煩，對設計和制造人員要求較高。而AIP 的“管道布線”模塊，操作步驟少、靈活性高，通過管路零件、捕捉相應節點、確定走線方案后，短時間就能做出管路或者引線的三維模型，然后投影成工程視圖，方便快捷，而且準確（圖7）。

（3）模型和工程圖的關聯性。在使用AIP 軟件后，設計中修改零件尺寸，關聯文件和工程視圖自動完成相應更改，節約設計時間，減少設計工程師重復性勞動。

（4）通過Vault 實現協同設計，保證了零部件設計數據的一致性，而圖紙以及相關的技術文檔也可在Vault 中實現統一管理。

AIP 解決方案縮短了設計周期時間，降低了設計和制造成本，以更直觀的產品設計面對客戶和操作人員。對于我們面臨的激烈市場競爭而言，任何客戶要求的，不但要反應時間快而且還要專業呈現，AIP 的三維可視化實體模擬功能可以滿足我們的要求。

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（一）我國離婚訴訟中房產分割現狀和問題的立法原因

第一，相關法律規范不完善。

婚姻法調整的對象是婚姻家庭關系，而婚姻關系區別于其他社會關系，具有其特有的特征。如何處理離婚訴訟案件中涉及的不同房產類型，以及如何分割能更利于家庭生活的穩定及和諧，應當作為立法者們首先重視的問題。但是上述問題并非主觀憑空想象得來的，更不是主觀臆造的，它需要從現實生活中的體驗中得出。所以在立法過程中，廣泛采納民眾的意志應用到立法，是法律工作者需要做的重要工作。

第二，相關法律規范的更新速度不夠及時。

由于我國社會快速發展，不斷出現一些新問題，這就要求婚姻法作出相應的與時俱進的變化，特別是針對離婚訴訟案件中對于房產分割的相關法律規范。盡管婚姻法已經對婚姻家庭關系存在期間的家庭共有財產作了相應規定，但是隨著我國社會經濟的快速發展，家庭共有財產的形式日益豐富，如按揭房、房改房、拆遷安置房、婚前購房婚后獲得房產證等多種情況不斷涌現，亟待對此作出相應的法律規制。

（二）我國離婚訴訟中房產分割現狀和問題的司法實踐原因

第一，法官的主觀認同不一致。

因為婚姻法的相關規范不夠完善，使得司法實踐中對于離婚訴訟中房產分割的諸多疑難問題缺乏相應的法律依據，這就需要法官在受理案件時，依靠自己的工作經驗，主觀理解與判斷。所以，法官的個人綜合素質直接影響到其受理的離婚訴訟中房產分割的公正性。

第二，傳統婚姻家庭觀念的影響。

衣食住行是人們生存的基本物質需要，加之我國傳統的家庭觀念中，認為住有所居是家庭存在的重要前提，因此房產成為當前絕大多數家庭的重要物質資源，難免在離婚訴訟案件中重點考慮房產分割問題，所以房產帶來的壓力是當前各種生活壓力的重要來源。

三、應對我國離婚訴訟中房產分割的建議

（一）夫妻離婚時房屋分割的價值取向

1.男女平等原則。

在受理離婚訴訟案件時，夫妻雙方是作為平等的民事主體來解決夫妻共同財產的分割問題。從另一個角度來看，平衡夫妻雙方利益的重要途徑就是男女平等原則。這一原則是解決我國婚姻家庭關系中各種問題的根本。我國《婚姻法》對此作出了相應的規定，夫妻雙方有平等處理共同財產的權利。所以應當將男女平等的原則作為公平解決離婚訴訟案件中房產分割問題的重要前提。

2.照顧婦女、兒童原則。

在離婚訴訟中，婦女、兒童通常屬于弱勢群體，而保障弱勢群體的利益是我國傳統文化中的重要思想，因此在離婚訴訟案件中，要實現利益的平衡，就需要在利益分割時對于婦女和兒童的利益進行適當的傾斜。

3.尊重當事人意愿原則。

受理離婚訴訟案件時，涉及房產分割，需要遵循夫妻雙方自愿達成協議則通過協議來分割，由此能更尊重雙方當時的意志。但是，夫妻雙方針對家庭共有房產的協議不能違反相關法律規定，即協議必須合法，由此才能保障離婚訴訟案件中房產分割時保障當事人的合法權益不受侵害。

篇7

隨著經濟和社會的不斷發展，房地產業在社會經濟生活中的地位越來越高，以轉移、查封、注銷等形式的司法協助行為，在房產檔案管理工作中越來越多，也日趨復雜。而且目前我市的房產司法協助工作仍不規范，也缺乏可操作的依據，因此房產司法協助工作是我市房產檔案管理亟待解決的難點工作之一。

2 房地產司法協助行為的幾個重要特點

第一是房產司法協助行為具有強制性。房地產管理部門是具有法定義務的司法協助單位，必須進行司法協助。第二是房產司法協助的依據是已生效的人民法院的法律文書。人民法院在審理案件中，需要查取證據或在基本事實認定的情況下進行最終判決、裁定。人民法院在要求房產管理部門協助執行時，都是生效的法律文書并按照規定的執行程序進行。因此房產管理部門協助執行的依據是人民法院生效的法律文書。第三是房產司法協助執行的對象是提供準確的房產檔案資料。只有已進行房屋所有權登記的、有確切產權歸屬、坐落位置的房產，并且該房產有相應明確的主體。第四是房產司法協助因其標的物價值大，因而房產管理部門所承擔經濟賠償的責任就大，風險也就大。因為它往往對司法案件當事人的利益帶來直接的重大影響。因此提供的房產資料必須做到可靠、合法，否則會遭到行政訴訟。

3 房產檔案在司法協助中的作用

3.1 產權證明的作用

這是房產檔案在司法協助中最基本的功能。房地產檔案是指房地產行政管理部在房地產發證登記、房地產交易買賣、房屋動拆遷、建設用地及批租用地活動中，經過收集、整理、鑒定，按一定的手段形成的放映產權人、房屋自然狀況及使用土地狀況，應當歸檔保存的文件材料。它能提供房產的歸屬、數量、歷史價值、變遷過程等情況。在有涉及到房產案件的爭議中，可為司法部門提供準確、詳實的房產資料，作為重要的審判證據。

3.2 協助司法部門實施財產保全的作用

法院在處理涉及房產的財產糾紛案件中，有些案件需要在未審判或未作出判決結論之前，需要及時對爭議標的物房產進行財產保全。房地產的產權是一對一的，有一份房產就該有一份檔案，在執法中不允許搞錯。而有些房產案件訴訟當事人因某些原因不一定能準確提供財產的位置。法院要想及時查封和凍結該房產而不能出錯，就必須依據房產管理部門提供的有關房產的檔案第一手資料，以防相關房產被非法提前轉移和破壞事件發生。這就要求房產檔案管理負責人明確自己的職責，加強自己的法律意識，不做泄露房產信息的人，造成當事人的合法權益被侵犯。

4 目前房產司法協助存在的問題

4.1 工作不規范，業務不熟悉

目前，各個房管部門在司法協助中主要是協助執行人民法院辦理房產查封、預查封、解封及房產信息確認、查詢。但由于市房管部門并沒有完善房產司法協助工作規范規條，形成可操作的文件，同時，相關負責司法協助的都是檔案員兼職負責，導致房產司法協助存在許多隱患。如房產存在抵押、已轉移過戶并出證、轉移過戶中、已有查封、查封到期需要過戶、輪候查封等情況存在并沒有及時告知人民法院執行人員，造成損失。也有相關業務人員并沒有核對實物檔案，沒有查核實物底冊、產權人的情況、按揭合同終止、辦證及轉移、查封情況就隨便告知執法人員。

4.2 房產強制轉移

在受理房產案件時，作為法院并未及時跟進、查閱房管部門的相關檔案，沒能弄清轉移的房產的房產證是否合法、所有者是否符合實際，倉促做了判斷，導致在房產轉移時房產登記相關部門無法協助司法順利執行。也有法院沒能提出相關的要求責令被執行人在規定的期限內辦理相關的房產登記手續，使得當事人本來可以通過合法的手段領取房產證被執行強制轉移。而事后當事人又將法律文書提供出來，要求房產機關辦理房產證相關手續，導致房產登記機關陷入兩難

窘境。

4.3 法律文書問題

對于法律文書的送達，應有相關司法部門親自送達。存在個別法官將法律文書交給當事人，容易造成不必要的矛盾糾紛。還有就是超過協助執行期的問題。很多當事人認為，只要有法院判決書在手就高枕無憂了，未能按時到房管部門辦理相關產權證明，導致當事人合法利益無法順利完成。再有履行要約協助執行的問題。例如有些拍賣，需要房屋過戶的問題。

5 房產檔案在司法協助工作中的相應對策

5.1 必須加強房產檔案管理，確保房產檔案重要證件作用

房地產的買賣、交換、繼承、贈與等權屬變更不斷發生，房屋的拆遷、改造、擴建、注銷等現狀處于不斷的轉移和變更中，房產檔案也必須及時更新，如實做好變更和注銷登記，才確保房地檔案的真實性和連續性。只有這樣，才能更有效地做好房產檔案的司法協助功能。這對于減少房產民事糾紛的發生和避免對房產管理部門的行政訴訟，也是非常必要的。當然，如何能使房產檔案能真實第放映房產的變更情況，還需要產權人和社會相關部門的主動配合。房產管理部門要注意及時做好檔案的跟蹤記錄。

5.2 房產強制轉移的協助執行

在房產強制轉移或做出查封決定需要協助執行的時候，法院必須先對事情做出詳細的、準確的跟蹤調查，對于不符合登記相關條件的房產，不能簡單地執行。對于具有合法的、有效的房產權屬證明，法院應要求當事人先提供相關手續申領房產證之后，再辦理房產轉移。而對于當事人一方不愿意提交房產證的，應建議注銷房產證。

5.3 法律文書的協助執行

凡屬法院出具的法律文書，應嚴格按照法定送達方式送達房產登記機關，避免協助執行過程中出現不必要的矛盾和糾紛。在裁定書、調解書上，要約中設定了債權債務履行的時間設定。建議司法部門先到房產管理部門核實需要查封的房產狀況，登記受理確認后在系統和檔案上做好明確標識和限制處理。實現登記機構與司法部門的無縫

對接。

5.4 加強業務人員的培訓，完善相關操作法規

要對相關司法協助的工作人員進行定期的培訓，熟悉相關的業務。完善相關協助人民法院辦理房產查封、預查封及解封的規定，詳細列明查詢查封解封的工作流程、操作程序、收取資料。同時要標明拒不履行協助義務或未按要求履行協助義務的法律責任。

6 結語

總之，房產檔案的協助工作是法律所賦予的房產管理部門應盡的義務，要堅持做好這方面的工作，一方面需要房產檔案管理部門盡職盡責，依法辦事，把工作做細，使房產檔案真正起到十分重要的證據作用；另一方面還需要立法部門、法院部門以及廣大居民密切配合，為以后的房產檔案管理工作打下堅實基礎。

參考文獻

[1]黃蕾 .《探析房產檔案管理中的司法保護》.《民營科技》2012年第6期

[2]劉敏艷 .《談房產檔案管理中的法治觀念》.《經濟研究導刊》2011年第17期.

篇8

一、程序法角度

《房屋登記辦法》第八十一條規定，司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權利為他人善意取得的除外。可以看出，撤銷房屋登記必須符合兩個條件：一是必須是司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件；二是其內容可以證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，登記機構方可主動撤銷房屋登記，且有善意取得例外之規定。前述案例中無法看出登記機構滿足以上兩個要求，故而其采取的主動撤銷行為，明顯違反程序法。

二、實體法角度

五指山市住房保障與房產管理局要求劃撥土地要提供使用權變更相關證明材料的做法是不符合法律規定的。《城市房地產管理法》第三十九條規定，劃撥土地使用權轉讓應當報有批準權的人民政府審批；《物權法》第一百四十七條規定，建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。《城市房地產管理法》第三十九條也對劃撥土地轉讓做出具體規定：以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。很多同行據此要求申請人提供批準的相關文件，并且依據是《房屋登記辦法》第三十三條的兜底性規定――其他必要條件。從行政許可法的本意出發，兜底條款必須有法律法規的授權，且不能隨意增減。

《土地登記辦法》第四十條規定，因依法買賣、交換、贈與地上建筑物、構筑物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更后的房屋所有權證書及土地使用權發生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記。涉及劃撥土地使用權轉移的，當事人還應當提供有批準權人民政府的批準文件。由此可見，審查權授予部門為土地登記部門，房屋登記與土地登記分設的不需要對此進行審查。

五指山市住房保障與房產管理局超越職權且違反法定程序，敗訴是必然的結果。

三、經驗和教訓

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中圖分類號：TB2 文獻標識碼： A 文章編號：

O引言

現今社會建房屋不僅僅是人們生產生活的必要場所，同時作為一種特殊商品體現著更多的貨幣價值。房產測繪成果作為房屋權屬登記的主要部分，也就越顯重要。根據《房產測繪管理辦法》第十八條規定，用于房屋權屬登記的房產測繪成果、權屬登記部門必須對其相關內容進行審核，審核后的房產測繪成果作為產權產籍管理的重要基礎材料。隨著測管分離，房產測繪市場已打破長期以來房產主管部門行政壟斷局面，房產測繪成果的行政審核變得越來越重要。目前，對房產測繪成果行政審核的內容和方式全國各地做法不一，對其認識的觀點也很不一致，導致實際工作中越來越突出。因此，很有必要進行認真探討，盡快形成全面統一的規范文件，以利于房產測繪行業的健康發展。下文、結合東港市實際就房產測繪成果應具備哪些內容、應審核哪些內容以及如何審核進行探討。

1房產測繪成果應具備的內容

⑴房產測繪成果的法律基礎

房屋確權是一個依法登記的過程，用于權屬登記的房產測繪成果一經采用后便具有法律效應，由此看來，用于權屬登記的房產測繪屬于法律測量的范疇，其房產測繪成果必須建立在法律基礎之上，否則，權屬登記部門就不能采用。那么房產測繪成果應建立在一種什么樣的法律基礎之上呢？有以下四個方面：

房產測繪部門應具備房產測繪資質。

用于房產測繪生產的儀器設備，包括測繪軟件應依法檢定符合標準。

②有合法的房產測繪技術標準，包括房產面積測算的依據及其質量控制方法、房產測繪內容、測繪企業質量管理機構。

③從事房產測繪的工作人員應具有承擔相應工作法律責任的從業資格，熟練掌握和運用房產測繪法律規范等。

⑵房屋產權產籍管理對房產測繪成果的要求

A房產測繪的分類

根據房屋權屬登記類別，對其房屋的測繪可分為初始測繪、變更測繪及房屋面積鑒證測繪。

房屋初始測繪是指新建房屋（包括拆除重建）的測繪工作。東港市針對商品房的初始測繪又分未竣工商品房預測及已竣工商品房實測。變更測繪是指房屋初始測繪后，房屋部分拆除或擴建后的房屋測繪。房屋面積鑒證測繪是指受房屋產權人、司法、行政委托，對面積有異議的房屋進行重新測繪的工作。

B房屋權屬登記對房產測繪成果的要求：

用于權屬登記的房產測繪成果應滿足產權登記中所需要的相關信息，可分為自然屬性和社會屬性信息兩類。

①自然屬性信息是指描述房屋客觀狀況方面的信息，如房屋的幾何尺寸、層數、房屋的各類面積，以及房屋的建筑結構、建成年份等等。

②社會屬性信息是指描述房屋主觀狀況方面的信息，如房屋的權屬界限、產別以房屋坐落、房屋設計用途等等。以上信息均應按照《房產測繪規范》在房產測繪成果中準確描述，除此以外，由于確權中涉及到對房屋實際狀況與規劃部門批準文件有某些差別的處理，還涉及到對房屋主觀狀況一些特殊問題的描述。總結我市的實際工作，具體有以下幾種情況均應在房產測繪成果中描述清楚：

房屋建設是否符合規劃部門批準建筑施工圖的要求。

房屋規劃為平層實際建設為閣樓、復式、躍成的描述。

房屋夾層、插層、閣樓層等層高超過2.2米計算面積的處理。

房屋公用面積的分攤方法。

為多棟房屋服務的公用面積的處理及其描述。

多種設計用途房屋對各個權屬單元房屋設計用途的描述。

房屋地下室為人防工程的描述。

房屋權屬界線的描述。

房屋座落地址及門牌號的描述。

房屋規劃中許可的配套用房的描述。

以上十類情況在權屬登記職非常重要，相應問題未描述清楚就可能影確權的正確性面形成錯案。

C房屋產籍管理對房產測繪成果的要求：

城鎮房屋產籍的宏觀管理，通過房產分幅圖、房產分丘圖測繪來實現，并通過及時的修補測來保證房產圖紙的現勢性。現在，全面一些有條件的城市已先后建立了地理信息系統，為實現現代化產籍管理打下了扎實的基礎。

為了避免重復工作，房屋的初始測繪、變更測繪應與修補測相結合，同時，通過更新房產圖信息及時給初始測繪房屋編制丘號的幢號，以利用房屋的主客觀測繪信息及時導入數據庫權登記采用。

2、房產測繪成果審核的內容

《房產測繪管理辦法》第十八條規定：“用于房屋權屬登記等房屋管理的房產測繪成果，房地產行政管理部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點的準確性。面積測算依據與方法等內容進行審核。審核后的房產測繪成果納入房產檔案統一管理”。該條規定對審核內容似乎規定得很明確，但實際工作卻不好實施。

⑴《房產測繪管理辦法》對審核得規定仍不明確

①房地產行政管理部門對房產測繪成果是進行程序性審核還是實質性審核，其規定模棱兩可。

②對測繪成果適用性的內涵不好把握，也沒有操作標準。

③房地產行政主管部門需要的某些信息沒有包括在審核內容中，在產權登記中導致確權發證的正確與否，卻沒有列入規定的審核內容。

⑵房產測繪成果審核的內容

用于房屋權屬登記的房產測繪成果，房地產行政主管部門對其進行審核時，應審核以下內容：

施測單位的資格和相關成果的工作人員的從業資格。

按照權屬登記部門規定應具備的測繪信息是否齊全。

③采用面積測算的依據是否得當。

④采用的測量儀器設施和電腦軟件是否依法鑒定有效。⑤測繪成果是否符合規劃等相關行政文件要求。

3、房產測繪成果審核方法

建設部《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》（建住房[2002]74號）中第二條指出：“根據《房產測繪管理辦法》的有關規定，由房產測繪單位對其完成的房產測繪成果的質量負責”。只要房產測繪單位按審核內容提供完整的房產測繪成果，房地產行政管理部門則只需要進行程序性審核，主要注意以下幾點：L

⑴房產測繪成果資料齊全，符合審核內容及格式文本要求。

⑵房產圖修補測信息符合地理信息系統的編輯技術要求，并已完成系統編輯，導入數據庫準確無誤。

⑶面積測算依據符合測量內容的要求。

⑷按照權屬登記部門規定應具備的測繪信息已作出了完整描述。

至于基礎測繪成果是否與《房產測量規范》要求相符，則不必進行審核。

4結語

在我國房產市場飛速發展的今天，房產測繪發展前景廣闊，只有大力加強房產測繪成果的行政審核管理，才能使房產測繪步入健康有序的發展軌道，從而使廣大人民群眾的合法利益得到保障。

參考文獻：

篇11

看著乖巧懂事的女兒，文麗有諸多不舍。“今生已經不可能給她一個完整的家，就只有多給她一些物質補償吧！”感到內疚的文麗選擇“凈身出戶”， 將分得的一套房產，以及1萬余元存款留給孩子。離婚當月，文麗就與李毅一起，到相關部門辦理了產權變更登記，將她名下的房產過戶給了女兒。

今年年初，文麗和李毅因為孩子撫養問題，再次鬧上法院。無意間，她發現自己過戶給孩子的房產在兩個月后便到了李毅名下。更可氣的是，李毅還用該房屋辦理了抵押貸款。

經過多方調查，原來李毅是以簽訂房屋買賣合同的方式，將屬于女兒的產權轉移到自己名下。相關部門在審核時，忽視了已離婚的監護人文麗。

為保住自己留給孩子的房產，文麗向法院提訟，要求確認李毅與女兒之間的房屋買賣合同無效，將房屋所有權歸還女兒。

法院經審理支持了文麗的請求。

說法：

根據《民法通則》第十二條的規定可知，不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，民事活動由其法定人。本案中文麗的女兒六歲，屬無民事行為能力人，其民事活動應由法定人文麗。

另外，根據《房屋登記辦法》（建設部令第168號）第十四條的規定可知，因處分未成年人房屋申請登記的，應當提供為未成年人利益的書面保證。

本案中，李毅與女兒形成房屋買賣合同時，并沒有經過其女兒法定人文麗的同意；同時房屋買賣損害了未成年子女的利益，因此合同被判無效，文麗的請求獲支持。

案例2：

共同房產中包含有子女份額，法院判決子女權利保留在房屋中

原告胡某、被告邱某原系夫妻關系，于1996年1月生育一子邱小（即第二原告）。2003年，胡某、邱某在某市購買了一套房屋，登記的產權人為原、被告三人。2009年，胡某、邱某因感情破裂離婚，邱小隨母親胡某一起生活，但當時的離婚協議并未涉及房屋的處理問題。

2011年，胡某及邱小就房屋分割問題訴至法院，要求按原、被告每人三分之一的比例分割房產，爭議的房產歸兩原告所有，由兩原告給付被告房屋折價款。

庭審中，邱某不同意這樣的分割比例。邱某介紹，該房屋的首付款是自己賣掉之前居住的房子來支付的，每月的月供也是由他來還。購買房屋時邱小非常年幼，沒有經濟收入也沒有支付能力，因此邱小不應分得三分之一的房屋份額。但是，自己與邱小的父子關系不應隨著夫妻之間的離婚而解除，因此邱某愿意保留邱小的房屋份額，若邱小愿意隨時都可以回來居住。

法院經審理判決訴爭房屋按原被告每人三分之一的比例分割房產，但考慮到首付款是由被告支付的，判決爭議房產歸被告所有，由被告給付原告房屋三分之一的折價款，其子邱小的份額保留在訴爭房屋中。

說法

根據《物權法》的相關規定，房屋產權人登記為夫妻及未成年子女三人或夫妻一方和子女兩人，除非有相反的證據，否則該房屋視這三人共有財產。因此，本案中原告要求按原、被告每人三分之一的比例分割房產，并無不妥。

這里涉及到分割給子女的份額如何處理的問題。從共有角度來說，不管離婚與否，父母與子女的親子關系依舊存在，因此雙方仍然具有共有基礎，不需在離婚訴訟中將子女的份額從房屋中析出。若進行析產，則子女的財產無論交由何方監管都存在風險，因此法院往往判決將子女的份額保留在房屋內。當然，法律并沒有規定，子女的財產不能析出，因而在某些特殊的情況下，法院也可以根據案件的實際狀況判決得房的父母一方給付子女房屋份額折價款。

案例3：

孩子成年后私自處置房產

父母無效被駁回

2005年，趙先生與妻子將所購買的房屋登記在15歲的兒子趙強名下。2010年，未能考上大學而急于創業的趙強私自持該房屋的產權證，將房屋抵押給了銀行，從銀行貸款60萬元，后趙強未能按期償還該筆貸款，被銀行到法院，法院判令趙強按約償還貸款及利息。

案件到了執行階段，趙強的父親提出該房屋是自己及妻子二人出資購買的，自己與妻子才是房屋的實際所有人，兒子趙強未經二人同意將該房屋抵押給銀行，該抵押合同應為無效，并與妻子一至法院。

法院經審理后駁回了趙強父母的。

說法：

依據《民法通則》第十一條的規定可知，十八周歲以上的公民是完全民事行為能力人，具有完全民事行為能力，可以獨立進行民事活動。2010年時，本案中趙強已滿十八周歲，應當對自己的行為承擔法律上的責任。

本案中，雖然趙先生與妻子才是購買房屋的實際出資人，但由于法律對不動產物權實行登記公示的原則，所以其子趙強才是法律意義上的房屋所有權人，在其年滿十八周歲以后對房屋享有無限制處分權。

因此，按照民事法律行為的生效要件的相關要求，只要趙強所實施的房屋抵押行為是其真實的意思表示，且不違反法律或者社會公共利益，則為有效的民事法律行為。

法事咨詢

房產證加女友名是否需父母同意

2005年，李女士給年僅14歲的兒子買了一套房，房產登記在孩子名下。今年，兒子戀愛，在未領取結婚證的前提下，李女士的兒子執意要將女友的名字加在房產證上。李女士擔心兒子吃虧，想問：在她不同意的情況下，孩子能強行給他女友在房產證上加名么？

讀者：李甜

專家解答：

李女士在2005年是房產的實際購買人，但孩子成年后就有權處置房產。孩子今年23歲，為完全民事行為能力人，對名下的財產擁有完全的自行處分權。他在房屋產權證上添加女友名字，屬贈與行為，無需經過其他人同意，第三人非法定理由也不能加以干涉。此種情況，作為父母的，只能對孩子動之以情、曉之以理，讓其對加名行為處理要慎之又慎。在這里也提醒為未成年子女購房的父母們：如果孩子成年后私自將自己名下房屋抵押、出售、贈與，有可能會給老人的居住、養老造成重大影響，父母將所購房產登記在未成年子女名下時應充分考慮這一法律風險。

未成年人出售房產應該具備哪些條件

趙老師和愛人于2007年買了一套商品房，房產證上就登記了孩子一個人的名字。今年，他想把年滿15歲的孩子送去國外留學，但生意上資金一時間周轉不過來，他和愛人想賣掉這套房子以緩解經濟壓力。房產證上是孩子的名字，父母能直接賣房嗎？

讀者：王昕

篇12

完善檔案利用法規體系。房產檔案的利用工作不同于其他類型檔案信息的利用，不僅涉及到檔案信息的利用，還涉及到個人信息的保護，因此要形成一套完善的法規體系作為制度建設的基礎。房地產檔案管理部門要根據《物權法》、《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》、《房地產登記技術規程》等法律規定，保護好房屋產權人的個人信息和所有權信息，只公開房屋的基本信息。同時，還要依據《檔案法》、《檔案管理條例》等檔案工作法規形成具有行業特色的檔案利用法規體系。具體來說，要明確房地產檔案的開放范圍、公眾的利用方法和手段、必要的審批手續等內容，確保檔案工作人員在開展利用服務過程中有法可依，全面滿足檔案利用者的信息需求。

規范利用工作的流程。規章制度的關鍵在于落實，在房地產檔案的利用過程中，要有明確嚴格的工作程序，防止發生作假、出假證明的現象發生，從根本上堵塞管理漏洞。一般來說，在利用中要經過專人調檔、手工填寫、經辦簽字、印鑒歸口、領導審核的基本程序。在工作過程中，涉及到的表格、單據等要執行統一的標準格式，由指定的保密印刷廠制作，為了確保嚴肅性，還必須設存根和流水號，做好相關登記，確保有據可查。隨著信息技術的普遍使用，這些工作部分實現電子化，工作效率得到進一步提升。

完善利用安全設施。房地產檔案的利用需求往往都與經濟利益有關，因此在利用過程中要確保檔案信息作用發揮的同時，保證檔案的安全。要提供專用的場地進行查閱，為確保檔案的安全應該安裝攝像頭等監控設施，防止利用者在利用過程中發生破壞行為。配備利用設施，包括復印機、打印機、桌椅等，營造良好的利用氛圍，防止涂改、損毀檔案原件的情況發生。在提供原件利用時，要指派專人調閱，陪同查閱。對司法、紀檢等部門辦案必須調閱限制利用的檔案，應經上級主管部門審批同意方可調閱。

二、實現房產檔案信息管理現代化

檔案管理工作的各個環節以便于利用為目標，同樣房產檔案管理工作的開展也是以便于利用為目標。實現管理手段的現代化，勢必促進房產檔案高效便捷地開展。

加快標準化數據庫的建設。標準化數據庫建設是實現房產檔案管理現代化的基礎。檔案部門要重點建設房產檔案全文數據庫和目錄數據庫，為實現房產檔案數字化管理提供基礎，同時也可以推進以房產信息為基礎的二次信息加工工作的開展，為利用工作的開展奠定堅實的基礎。在數據庫建設過程中，要注意與其他部門協同，整合原有的房產登記交易、商品房預售合同備案、房產地理信息系統，建立統一的住房信息平臺和統一的房屋登記模式。標準化是數據庫建設的基本要求。通過對元數據的規范，可以確保不同地域、不同部門形成的數據庫實現關聯，為全國聯網提供基礎。

加快信息系統的建設。信息系統以數據庫為基礎，同時通過功能整合實現數據庫作用的最大化。具體到房產信息系統來說，就是要通過數據中心、共享平臺及網絡服務建設，使城市規劃的宏觀信息、基礎地理信息與房地產相關的產權信息、交易信息、金融信息、稅務信息、土地信息等建立起直接關聯，實現共享數據。檔案管理部門要積極參與信息系統的研發，將檔案信息利用功能作為系統信息輸出模塊來進行開發，堅持以人為本的設計理念，摸清在政府信息公開化、物權意識不斷加強的社會背景下房產檔案信息利用的規律，確保系統功能的健全和效用的最大化。

加快信息加工系統的建設。檔案部門在滿足公眾對房產信息需求的同時，還要立足自身信息資源優勢，開展房產檔案信息的加工，定期公布交易信息統計情況，組織力量進行數據分析，形成針對房地產市場的信息匯編和分析報告，滿足政府對房地產市場宏觀調控的信息需求，為政府進行調控提供正確嚴謹的信息支持，確保房地產市場健康有序發展。

三、建設一支高素質的檔案工作人員隊伍

房產檔案是具有很強專業性的檔案。在房產檔案的利用過程中，不僅涉及檔案學相關知識，還涉及法律、測繪、建筑等多種學科，客觀上要求檔案工作者必須具有復合型知識結構。

首先，檔案工作者要具有較強的職業敏感。近年來，一方面國家和地方不斷加大對房地產市場的調控，出臺了一系列政策；另一方面，伴隨著城鎮化發展的加快，房地產市場發展依然迅猛。在這種背景下，房產檔案在經濟和社會生活中的重要性不斷凸顯。檔案工作人員必須了解和掌握這些政策，掌握房產檔案利用的趨勢和規律，特別是對敏感的拆遷等工作有涉及的檔案，做好預想預測，對現有管理系統進行調整完善，確保利用工作的開展既符合法規政策，又滿足公眾信息需求。

其次，檔案工作者要主動改變服務理念。走出房產檔案被動利用的傳統，在充分了解社會需求的基礎上，主動提供優質高效的服務平臺，創造出更多的社會和經濟效益。借助互聯網拓寬檔案利用的渠道，向公眾介紹房地產市場的發展情況和房地產政策法規，公布查詢利用程序和收費標準。伴隨著房產檔案信息系統功能的完善，逐步提供數字化信息服務，使用戶可以通過房產檔案管理系統自主查閱所需信息，檔案的利用過程不再受時間、空間的限制，減少對檔案實物的利用破壞。

再次，檔案工作者要具有合理的知識結構。檔案工作人員要自覺打破工作界限，主動與產權、交易、測繪等業務科室保持業務聯系，加強對相關知識、政策等的了解，確保在利用過程中給予利用者正確的幫助和引導。對檔案工作人員知識結構的調整，一方面要發揮“內力”，加強業務培訓工作，不斷提高其工作能力和綜合素質；另一方面，要借助“外力”，引進高素質的人才充實檔案工作隊伍，為房地產檔案工作注入新的活力，實現房地產檔案工作的可持續發展。

篇13

一、國外房產稅法律制度的特點

從其他國家和地區房產稅制度來看，國外房產稅法律制度的特點主要歸納如下：

（一）以房屋市場價值為計稅依據

其他國家和地區的房產稅制度均以房屋的市場價值為計稅依據，之所以采用這樣的方式，是因為房屋的市場價值一直處于變動中，如果以固定值為計稅依據，則無法使房產稅起到應有的調節作用，如果以租金收入為計稅依據，則會出現重復征稅的問題，且房屋所有人的房屋不一定出租，難以對租金收入進行評估。以市場價值為計稅依據則顯得較為簡便，不但易于操作，且能夠很好地起到對房地產市場的調節作用。

（二）房產稅的覆蓋面廣

其他國家和地區的房產稅還表現為覆蓋面廣，而我國房產稅的覆蓋面比較狹窄，如農村房屋還不在征稅范圍之內，其原因是農村房地產市場還沒有形成，且限于農村集體土地所有制，短期內難以形成房地產市場，也難以對農村房屋的市場價值進行評估。國外房產稅也不存在對居民第一套房免征稅的做法，相反，只要持有房屋，就應繳稅，以美國為例，“不管房子面積多大，也不管居住人員多少，更不管有幾處房子，只要有房產，就必須按規定稅率納稅。”可見，國外房產稅的覆蓋面遠遠比我國廣。廣覆蓋的房產稅能夠更好地起到稅收的調節作用，如果房產稅覆蓋面過于狹窄，則只能起到象征作用，或者僅僅限制他人持有高檔房屋（如獨棟別墅）或多套房屋，而無法有效對房地產市場起到調節作用。

（三）持有稅為主而交易稅為次

其他國家和地區的房產稅制度還表現為持有稅是房產稅中的主要部分。之所以將持有稅作為房產稅的主要部分，是因為只有征收持有稅才能增加所有權人的持有人本，如果將房產稅的重心放在交易稅部分，則會對房地產市場的交易造成限制，違反了市場經濟的鼓勵交易原則。持有稅為主而交易稅為次的房產稅制度并不妨礙人們積極交易房產，使人們能夠在市場上找到符合自身需求的房產。而我國當前過于注重交易環節的征稅，導致對一些改善性需求造成誤傷，甚至采用限購之類的行政措施阻止房地產交易，這種限購方式不但低效，且對人們的房產交易活動產生了很大的負面作用。

二、我國房產稅法律制度存在的不足

從我國現有的房產稅法律制度來看，我國當前房產稅法律制度主要存在的不足有如下幾個方面：

（一）計稅依據不合理

《房產稅暫行條例》中規定的計稅依據是房產余值或房產租金收入。考慮到《房產稅暫行條例》出臺的時間比較早，當時我國還沒有確立市場經濟制度，住宅市場化也沒有開始，因此《房產稅暫行條例》過于注重靜態化的計稅依據是存在歷史原因的。但是，《房產稅暫行條例》顯然已經無法適應當前市場經濟的需要，在市場經濟中，房屋的價值一直處于變動中，房產稅的調控作用必須建立在房屋的市場價值基礎上，否則靜態意義上的房屋原值作為計稅依據并不科學。此外，將房產租金收入作為計稅依據也是不科學的，甚至會導致重復征稅的問題，對房產所有權人并不公平。

（二）征稅范圍有限

目前房產稅的征稅范圍比較有限，主要征稅對象是城市、縣城、建制鎮和工礦的房屋產權人，農村房屋不在房產稅征收之列，其目的是為了減輕農民負擔。在房產稅試點改革城市，房產稅也只向獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房、無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房征收房產稅。普通住房并不在房產稅征收范圍內，雖然這可以看作對公眾的一種優惠措施，但是與發達國家普遍征收房產稅的做法存在較大差距。房產稅征稅范圍過于狹窄所產生的負面后果是，房產稅僅僅具有象征意義，而無法起到真正的調控作用。

（三）重交易稅而輕持有稅

目前我國房產稅制度過于注重在交易環節征稅，而忽略了在持有階段征稅，以2013年“國五條”中征收差價的20%個人所得稅為例，該稅收即在房產交易階段產生的稅收，而不是在房產持有階段產生的稅收。此類在交易階段產生的稅收種類比較多，且稅率并不低，主要包括契稅、印花稅以及其他費用如維修基金費、評估費等。以契稅為例，各地的契稅征收稅率不一，但普遍在房屋總價的1.5%-5%之間，在當前高房價的背景下，購房者需要繳納的契稅總額比較高。相反，目前除了試點城市以外，其他城市一般不征收持有稅，從而導致重交易稅而輕持有稅的局面。重交易稅而輕持有稅所產生的后果是，房產稅制度無法真正起到調控房地產的作用，商品房會集中在少數購房能力強的人手中，導致房價虛高，經濟能力一般的群眾購房較為困難，其根本原因是商品房的持有成本比較低，富人持有多套房產甚至豪華房產，但是無需繳納房屋持有稅，導致現有的房產稅法律制度失去了應有的調節功能。

三、比較法視角下國外房產稅法律制度的借鑒

（一）房產稅的相關爭議

我國社會對于是否將房產稅從試點城市擴展到全國存在很多爭議，主要有兩種觀點：

1、肯定論

肯定論認為我國應加快開征房產稅，使房產稅制度真正能夠得到落實，能夠使房地產市場的調控從“限購”之類的行政調控措施轉變為稅收法律措施，提高調控的效果。如果將來能夠開征房產稅，那么諸如限購之類的措施應廢除。

2、否定論

否定論認為我國不宜開征房產稅，理由是我國是土地公有制國家，買房者在買房的時候，所繳納的購房款中包含土地出讓金，該費用在本質上就是買房者對國家繳納的一種稅，如果買房后還要繳納房產稅，則顯得很不公平。由于基本國情和具體制度的不同，我國不宜學習、模仿其他國家征收房產稅。

3、筆者的觀點

筆者支持肯定論的觀點，理由如下：第一，土地出讓金并不是房產稅，國外買房者在買房的時候，其實也會涉及一筆土地轉讓費用，只不過我國城市土地的所有權人是國家，因而表現為將土地出讓金繳納給國家，這是我國土地公有制的背景所決定的。第二，開征房產稅能夠有效地調節房地產市場，并放棄行政調控措施，有利于我國房地產市場調控機制的優化。當前我國政府調控房地產市場的目的是穩定房價，防止房產集中在少數人手中，但是所采用的限購等行政措施其實很難達到效果，反而會對普通購房者設置不合理的障礙。開征房產稅后，能夠增加房屋所有權人的持有成本，因而能夠有效地抑制房產投機；第三，開征房產稅能夠改變我國土地財政的局面。所謂土地財政，是指地方財政過度依賴于房地產市場，主要通過土地出讓金獲得政府收入。土地財政是一種不正常的現象，開征房產稅后，政府可以在房屋所有權人持有房屋的階段獲得稅收收入，而不至于過度依賴土地出讓金。更重要的是，一些地方政府積極賣地，導致下屆政府無地可賣，只有開征房產稅，才能有效改觀；第四，為了不對普通工薪階層的正常生活造成影響，避免房產稅導致“劫貧濟富”的效應，現階段可以降低首套房的房產稅稅率，或者設置其他優惠措施，因而開征房產稅會對普通百姓的生活構成壓力的擔心也是多余的。

（二）借鑒國外制度并完善我國房產稅法律制度的對策

在我國房產稅制度的具體完善中，建議在學習借鑒其他國家和地區房產稅法律制度的基礎上，主要從如下幾個方面進一步完善我國房產稅法律制度：

1、簡化房產稅

當前我國與房產有關的稅種過多，其中難免會出現重復征稅的問題，對于納稅人來說是不公平的，會影響納稅人的納稅積極性。建議簡化房產稅，將繁雜的房產稅稅種體系簡化為交易稅和持有稅兩大部分，同時以持有稅的征收為主要部分，開征房產稅的持有稅以后，交易稅不再是房產稅稅種中的重點內容。

2、拓展房產稅征稅范圍

由于土地制度的限制，我國農村地區的房屋價值評估較為困難，其根本原因是農村房屋和土地的流轉市場還沒有真正建立，由于市場不存在，交易稀少，因而也就難以有效發現農村房屋的價格。此外，對農村房屋征收房產稅，可能會對農民的收入造成負面影響。盡管目前農村房地產難以進入房產稅的征稅范圍之內，但是城市、城鎮的房產稅征稅范圍應進一步擴大。建議將房產稅的擴大到國有土地上的所有房產，即使家庭只有一套房的，也應征收房產稅，當然對于滿足家庭生活必需的房產，其稅率可以降低，僅僅象征性收取，而二套房、多套房以及大面積住房、高檔住宅等，則應提高稅率。

3、重視房產持有稅征收

為了降低房屋空置率，提高房產利用率，避免房產集中在少數人手中，我國應重視持有稅的征收。當前重慶和上海的房產稅試點改革正是以持有稅為核心的，或者說所謂的房產稅改革中的房產稅，正是持有稅，而非交易稅，其目的是為了增加房屋所有權人的房屋保有成本。我國將來房產稅制度的完善中，應將重慶和上海的試點改革經驗進行推廣，構建以房產持有稅為主的房產稅體系。

4、其他方面

房產稅制度的完善還涉及到稅率、稅收優惠、免稅范圍等內容。在稅率設定上，由于房產稅屬于地稅，因此各地可以單獨制定與本地區社會經濟發展水平相吻合的稅率，同時應采用差別稅率，以體現房產稅的公平性，如對于一定面積以下的首套住房，稅率可以設定得比較低，如定為萬分之一，僅僅起到象征意義，但是可以培育公民的納稅人意識；對于二套房、多套房或者高檔住宅、別墅等，則應提高稅率。在稅收優惠措施方面，可以對貧困家庭、危房等減少房產稅稅收或者免收房產稅；在免稅范圍設定上，建議沿用《房產稅暫行條例》的規定，將國家機關、人民團體、軍隊、宗教場所等房產作為免征房產稅的房產。

四、結語

總之，當前我國在房產稅制度改革中應采取如下一系列措施：1、房產稅試點改革應進一步推進，將房產稅試點改革經驗向全國推廣；2、房產稅應注重持有稅的征收，而不應過于注重交易環節的稅收；3、房產稅的范圍應擴大，尤其應將個人自有的非經營性房屋納入征稅范圍；4、應以房屋的市場評估價值作為房產稅的計稅依據，而不宜將房屋的余值或租金收入作為征稅依據。

參考文獻