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近10年來房地產的高速發展，一方面是得益于我國的城市化進程，另一方面則是民眾改善住房消費的強烈要求。但是2003年以來，房地產市場快速發展，房價上漲過快，導致很多企業、機構和個人紛紛利用各種資金投資房地產，通過投機炒房獲取高額利益。房價是事關社會、經濟發展的重大問題，商品房居高不下對經濟發展及民生絕非好事。會給我國經濟的良性發展和實體經濟競爭力的提升帶來負面影響。因此，2011年的中央經濟工作會議提出：要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。

在這樣形勢背景下，眼下房地產業的普遍情況是：量價齊跌，市場萎縮，庫存積壓，持幣觀望氣氛較濃，堅挺的房價開始松動。相較于其他產業，房地產業的生產鏈條較長、關聯部門較多。房地產行業的變遷，將使其上下游幾十個相關行業受到波及。因此如何合理界定房地產開發的成本，分析目前房價還有多少下降空間，開發商的利潤到底有多少，是否存在暴利，特別是現階段房產市場已進入調整期的情況下，做好房地產項目的投資分析攸關重要。

本文以河南鄭州鄭東新區一樓盤為例，作項目的投資分析。

1項目概況

1.1樓盤介紹：本項目位于河南鄭州鄭東新區，總征地面積67434.57m2，總建筑面積109312m2，規劃住戶544戶，停車位410個，其中地下車位268個，地上142個。未來居住人口2000余人，社區由小高層和高層圍合而成，共10棟樓。

1.2社區規劃布局：社區規劃科學合理，以人為本，高層住宅布置在地塊的北側，小高層布置在小區的南面和東面，形成北高南低的建筑布局，有利于住宅采光、通風和充分享受小區的景觀綠地。

1.3環境景觀：社區在景觀規劃上，融合中國博大精深的：“天人合一”景觀設計理念與國際園林精粹，景觀規劃主要分為五大區域：南主入口景觀區，北人行入口景觀區，中央水景區——鳳舞園，健身活動區——鳳棲園，兒童活動區——鳳起園；景觀主動線承載了中國古代“龍”文化，以史脈為輔助；在住宅小區中部自然圍合成一個超過12000平方米的中央私家花園，每幢住宅分別從不同角度面對花園，從容欣賞大自然的美，看云卷云舒和青青園中景致；營造了具有“詩意家園”的品位居住空間。

1.4建筑風格：社區建筑造型采用了純粹的現代主義風格，立面設計遵守“少就是多”的經典信條，從功能的實用角度考慮立面的造型；整個外墻花崗巖干掛、從容欣賞景色的觀景電梯、圓潤流暢的弧形陽臺，整個建筑以優雅、穩重、簡潔、明快的風格，在鄭東新區的住宅建筑群中獨樹一幟、熠熠生輝。

1.5配套：社區周圍高檔商業配套完善，文化氛圍濃重，行政事業單位、高檔居住社區群集，娛樂休閑設施齊全；鄭州市第四十七中、北大附中外國語小學、河南省實驗小學等40余所大、中、小學校；全優的教育環境，為孩子成長提供濃厚的學習氛圍，讓孩子一出生就繼承名仕家族的格雅風范；熱力頤和醫院、同仁醫院等8所大型省內外知名醫院；現代化的城市規劃，21個城市休閑公園，2條人工運河，擁有CBD各類商業街繁華高檔設施。

1.6物業管理社區把服務作為體現產品優越品質的一個重要組成部分，邀請國內一流管家——XX物管擔綱住區物業顧問。

2投入與支出

房地產項目的總成本費用一般由開發成本和開發費用兩部分組成。開發成本是按照《企業會計準則》的要求有關成本開支范圍的規定，以開發產品為成本核算對象，歸集和計算開發經營過程中所發生的各項費用，包括土地使用權獲取成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發期間費用。開發費用是指與開發產品的開發建設無直接關系，不能計入某個特定開發產品成本的費用，包括管理費用、財務費用和銷售費用。

下面通過本項目的利潤分析表來具體分析項目的各開發成本及費用是如何組成，具體每項的成本是多少，費用是多少，在每平方米的造價中的組成。通過數據來真實反映房地產項目的獲利現狀。

3投資分析

3.1凈利潤率指標

由于投資者不止有一個目標，所以選擇的評價指標也可以多種多樣，如投資利潤率、投資凈利潤率、資本金利潤率、銷售利潤率、成本利潤率等。而投資凈利潤率最能夠反映項目的真實盈利能力，因為所得稅也是需要考慮的一項費用支出。

本項目的總投資=開發成本+開發費用+流轉稅金

=34021.4187+8681.5+5181.946=47884.8647（萬元）

故投資凈利潤率=凈利潤÷總投資×100%

=8113.3345÷47884.8647×100%=16.94%

16.94%這就是我們開發的這個樓盤開發四年的凈利潤率。

3.2總投資單價組成分析表

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Keywords: investment in real estate development of the ability of the risk

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

由于環境、條件以及有關因素的變動和主觀預測能力的局限，所確定的基礎數據、基本指標和項目的經濟效益結論，有時不符合評價者和決策者所作的某種確定的預測和估計，這種想象成為不確定性。對房地產進行不確定性分析不僅可以幫助投資者做出正確的投資決策，還可以預測項目的抗風險的能力。

房地產開發投資項目中主要的不確定性因素包括租售價格、土地費用、開發周期、建安工程費、融資成本、建筑面積和資本化率等。投資分析有必要對上述因素或參數的變化對財務評價結果產生的影響進行深入研究，從而為房地產投資決策提供科學的依據。房地產項目的不確定性分析主要包括臨界點分析和敏感性分析。

敏感性分析及作用

敏感性分析是研究和預測項目的主要變量發生變化時，導致項目投資效益的主要經濟評價指標發生變動的敏感程度的一種分析方法。在房地產投資分析中，其主要經濟指標是凈現值、內部收益率、開發商利潤等。

敏感性分析的作用和目的主要包括三個方面：

一是通過敏感性分析，尋找敏感性因素，觀察其變動范圍，了解項目可能出現的風險程度，以便集中注意力，重點研究敏感因素產生的可能性，并制定出應變對策，最終使投資風險減少，提高決策的可能性。

二是通過敏感性分析，計算出允許這些敏感性因素變化的最大幅度（或極限值），或者說預測出項目經濟效益變化最樂觀的最悲觀的臨界條件或臨界數值，以此判斷項目是否可行。

三是通過敏感性分析，可以對不同的投資項目（或某一項目的不同方案）進行選擇敏感程度小、承受風險能力強、可靠性大的項目或方案。

敏感性分析的方法主要有單變量敏感性分析和多變量敏感分析。

房地產投資項目的風險分析

房地產開發風險具有客觀性、多樣性、補償性和可測性等特征。房地產投資風險的主要類型有以下幾種：

1.自然風險與意外風險，是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成的影響，以及對房地產商品產生直接破壞，從而對房地產開發商和經營者造成經濟上的損失。這些損失通常都是由不可抗力的因素所引起的，主要包括:火災風險、風暴風險、洪水風險、高溫和低溫風險等。

2.財務風險，是指房地產投資者運用財務杠桿即在使用貸款的條件下，既擴大了投資的利潤范圍，同時也增加了不確定性，即增加的現金收益不足以償還未來到期債務的可能性。

3.經營風險，是指由于房地產投資經營上得失誤（或其可能性），造成的實際經營結果偏離期望值的可能性。主要包括經營不善、銷售不力、管理水平低下等。

4.市場風險，是由于房地產市場狀況變化的不確定性給房地產投資者帶來的風險。主要包括材料價格上漲、材料供應緊張、銷售價格定位不準以及房地產市場競爭激烈等。

5.政策風險，是指由于國家或地方政府的有關房地產投資的各種政策變化而給投資者帶來的損失。主要是指法律手續的變化，城市規劃政策、企業政策和土地政策的變化。

以上風險，很多都是投資者無法控制，但是投資者可以通過控制財務風險和經營風險，減少投資決策的失誤，保證投資項目能夠獲得既定的收益。

房地產開發項目風險管理

風險管理是房地產企業的一項非常重要的業務管理活動，它具有專業性強、技術性強和橫跨多領域、多部門的特點。通過有效的風險管理可以消除風險發生的隱患，減少風險損失的影響，為企業生產和獲取最大利益提供保證。房地產項目的風險管理與一般的風險的管理程序基本一致，房地產風險識別的程序主要包括以下幾個方面：

一是風險的識別。這是風險管理中最困難的事，指對風險發生的可能性進行判斷，在這個過程中需要對可能發生的風險進行科學的歸類，弄清各個因素之間的相互關系，尋求合適的方法來識別特定的風險。具體可以采用風險分析問詢法、財務報表法、現場視察法等。

二是風險的衡量。這個過程主要是對對上一個環節中識別出的風險進行定量描述，測算風險發生的概率，并據此分析風險發生的可能損失及對項目或整個的企業的影響。

三是風險管理對策。在上面兩個環節的基礎上，針對識別和衡量的風險制定出相應的風險管理措施，以便盡最大努力降低風險發生的概率和可能帶來的損失。

四是風險管理的實施與評估。這是風險管理中的最后一個階段，主要是根據風險管理的任務制定切實可行的風險管理計劃，通過有效的指揮與協調，保證風險管理目標的實現。

風險控制具體到風險的控制方式主要有回避風險、風險損失的減輕、風險轉移及保險。風險回避就是避開風險較大的項目，選擇風險較低的項目；風險損失的減輕，指企業在風險損失發生或者發生后采取有效措施減輕損失的程度，比如企業應盡量準確預測開發項目的費用，減少開發過程中的盲目性，盡量縮短開發周期，盡早完成開發項目；風險轉移，主要指企業在能夠預測存在的風險情況下，將面臨的風險轉嫁給別人承擔，對房地產來說可以選擇與其他企業合作開發某些項目；保險，指房地產企業將自己面臨的某些風險轉移給保險公司的行為。房地產項目的投資者可以選擇投保各種工程保險、質量保證保險、技術保險和責任保險等，在相應的保險事故發生以后，房地產公司可以從相應的保險公司獲得資金的補償。

參考文獻

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一、引言

而我國從全面推行住房制度市場化改革這十幾年來，房地產行業呈現出強勢擴張的發展趨勢，在房地產成為我國國民經濟主要支柱產業的今天，房地產行業更是出現了發展過熱的現象。房地產投資的高額利潤正是其吸引廣大投資者的魅力之所在，但是其低流動性和投資回收期長等特點也導致了伴隨而來的高風險。因此，如何科學合理地進行投資方案的選擇，成為降低風險、提高房地產投資項目可靠性的重要因素。

一、層次分析法基本原理

層次分析法是一種定量與定性分析相結合的方法，它根據要達到的總目標，將復雜的問題由高層次往低層次分解成各種因素，按照各個因素間的橫縱向關系進行分層組合，構造出一個層次模型，最低層各方案相對于最高層總目標的相對重要權值的確定或相對優劣次序的排定即為要解決的問題。

二、層次分析法在房地產投資項目多方案選擇中的應用

1.建立分析指標的原則有：準確性原則，合理性原則，針對性或具體性原則，完備性原則，可操作性原則。

2.評選指標的確定：影響房地產投資決策因素的復雜多樣性決定了確定比選指標的重要性，結合房地產項目特點和實際情況，將評選指標定為以下五類：

（1）投資資金的籌措：資金籌資方式是多種多樣的，無論是發行股票、債券、銀行貸款等傳統融資方式，還是杠桿租賃、生產貸款、BOT等項目融資模式，其籌資方式的不同會帶來成本的變化，影響開發商的實力和投資的償還能力。

（2）投資效果：房地產開發項目，像生產用樓、住宅公寓、教學樓、娛樂商業樓等，由于投資類型的不同，投資產生的效果也會有所差別。在各項靜動態的投資財務指標中，選取投資利潤率、投資回收期、資金增值率、項目財務凈現值以及會對投資收益產生重要影響的市場需求作為衡量投資效果的主要指標。

（3）經濟政治環境：任何房地產投資項目都不可能避開所處的宏觀經濟政治環境的影響。對房地產投資影響較大的因素有：房地產開發的產業政策、國家及地方的金融政策、房地產產業周期及房地產項目所在地的經濟發展水平等。

（4）項目環境：房地產投資項目所在地周邊環境很大程度上決定了項目的投資收益水平，只有將項目建在不斷增值或者具有明顯增值潛力的地區，項目才能達到最佳收益。房地產開發商重點考慮的因素是：商業繁榮程度、交通便利程度、基礎配套設施、城市土地規劃限制、土地使用權限等。

（5）投資規模：在房地產開發過程中投入資金的總額稱為房地產投資規模。通常情況下，項目的邊際投資現值等于其所獲得的邊際收益現值時的投資規模為最佳投資規模。

表1房地產開發項目比較指標體系表

3.確定各指標權重：根據上表確定的指標層次，通過專家打分確定各指標1-9標度。

4.構造判斷矩陣并進行一致性檢驗：確定各指標權重后可構造指標判斷矩陣，利用和積法計算指標Si的最大特征值max及其對應的特征向量wi，并根據公式= ，= 檢驗一致性。

5.進行層次單排序及目標總排序，確定最優方案。

三、結論

層次分析法是進行房地產開發項目的方案比選中是一個簡便實用的方法。基于層次分析法的房地產項目多方案比較體系可以有效地控制項目風險、提高決策科學性，從而推動我國房地產行業的高效化、正規化發展。

[1]徐鵬杰.中國房地產的現狀、問題及其原因分析[J].理論觀察,2010.

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一、投資回收期的計算方法

投資回收期是指投資方案所產生的凈現金收入補償全部投資所需要的時間長度。它是反映項目投資回收能力的一個重要指標。投資回收期Pt通常可以用下式計算:(1)

式中,Pt為投資回收期;CI為現金流入量;CO為現金流出量;(CI-CO)t為第t年的凈現金流量;i為貼現率。

當投資回收期小于或等于基準投資回收期時,說明投資方案的經濟性較好,方案是可行的;反之,說明方案的經濟性較差,方案不可取。由此可見,對于一個投資方案而言,投資回收期越短,經濟效果越好,風險也越小。

二、投資回收期影響因素分析

從公式(1)可以看出,影響投資回收期的因素主要包括收益、支出、貼現率等,但是對于房地產投資項目而言,由于房地產投資區別于其他投資的特殊性,影響房地產投資項目投資回收期的因素顯得更加復雜。

1.房地產調控政策對投資回收期的影響。房地產業已經成為我國的一個支柱產業,促進房地產業的健康發展是我國經濟建設過程中的一個重要目標。政府對房地產投資的政策傾向將直接影響房地產業的發展。2005年以來,房價過高、房地產投資增長過快等問題引起了中央政府的高度重視。2005年3月26日,《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》針對房價上漲過快明確提出八點要求,首次以行政問責的形式將穩定房價提高到政治高度,被業界稱為老“國八條”;4月27日,總理主持召開國務院常務會議,指出目前房地產市場存在的主要問題是:房地產投資規模過大,商品房價格上漲過快,商品房結構不合理,房地產市場秩序比較混亂。會議強調,必須把解決房地產投資規模和價格上升幅度過大的問題,作為當前加強宏觀調控的一個突出任務;5月9日,《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》在土地、稅收、金融、住房保障等方面提出了八點措施,被業界稱為新“國八條”。針對房地產領域的一些問題尚未根本解決,主要是少數大城市房價上漲過快,住房供應結構不合理矛盾突出,房地產市場秩序比較混亂。2006年5月17日國務院常務會議根據當前房地產市場存在的問題,提出六項調控措施,被稱為“國六條”;5月29日,《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》提出15條具體調控措施,被稱為“國十五條”。諸如此類的政府調控政策在一定程度上將影響房地產投資導向,一定程度上壓抑投機性和投資性購房需求。就投資項目而言,將影響房地產項目的投資成本和項目收益,從而影響房地產投資回收期。

2.地段對投資回收期的影響。時機、地段、質量是房地產投資獲得成功的三大要素。房地產的增值程度在很大程度上是因為土地的增值。而土地增值潛力的大小、利用效果的好壞程度,都與地段有著密切關系。而地段的不同,直接影響地價的差異,進而影響房地產價格的不同。朱道林、董瑪力認為地價和房價與所在地段與市中心的距離有關:(2)

式中:G為房屋或土地的價格梯度;為距離的變化;為隨著距離的變化價格的變化水平。

房屋價格梯度表示隨著單位距離的增加,房屋價格下降的速度,而土地價格梯度表示隨著單位距離的增加,開發商們愿意支付的土地價格下降的速度。該公式也說明地段的不同,地價也隨之變化。

而劉琳、劉洪玉等認為地價與房價之間為線性正相關關系,可以表達為(3)

式中:P為房價(元/平方米建筑面積);PL為地價(元/平方米土地面積);F為容積率(%);γ為綜合稅率(%);C為建筑物的建安造價(元/平方米建筑面積)。

若在上式中,設,A和B為任一不為零的常數,則公式(3)可表達為(4)

公式(4)正是表明房價與地價存在線性正相關關系。

綜上分析,當房地產所處地段不同,地價存在顯著差異,從而導致房價的不同。而房價的差異必然導致投資項目收益的不同。從公式(1)可以看出,影響投資項目投資回收期的一個很重要的因素是項目的收益,因此,對于房地產投資項目而言,地段的區別,對投資回收期有較大的影響。

從公式(4)可以看出,項目收益(房價)隨著土地價格的上漲而增長,由公式(1)可知,隨著收益的增加,投資回收期隨之縮短。因此地段對項目投資回收期的影響可以用圖1簡單描述。

3.單方投資額對投資回收期的影響。由公式(1),投資回收期是指用投資方案的凈現金收入補償全部投資所需要的時間長度。對于房地產項目而言,投資方案的現金流入主要來自于銷售收入和租賃收入,而投資額主要包括土地價格、建安費、基礎設施費、各種稅費等。對于在同一地段、同一時期的房地產項目,房屋的銷售價格和租賃價格基本相同,此時影響房地產投資項目的投資回收期的主要影響因素為現金流出(CI)。

從房地產投資項目的運行規律分析,項目的現金流出主要集中在項目建設期,因此可以用項目總投資(I)作為項目現金流出的一個綜合指標。由于銷售價格和租賃價格通常是以單位建筑面積為計價單位,為了便于比較分析,以單位建筑面積的投資額(I/S)作為現金流出的指標更為適用。

若以靜態投資回收期為研究對象,則公式(1)可表達為

上式中,如果以房屋銷售價格或租賃價格作為現金流入(CI),以單位建筑面積投資額作為現金流出(CO),則可以得到:當銷售價格或租賃價格相對穩定時,項目的投資回收期Pt隨著單位建筑面積投資額(I/S)的提高而延長。

同樣,若考慮動態投資回收期,按照公式(1),同樣可以得出結論:在銷售價格相對穩定時,項目的投資回收期隨著單方投資額的提高而相應延長。

4.房價對投資回收期的影響。任何市場的供給和需求都是動態的和不確定的。這種不確定性決定了市場中的經營者收入的不確定性,因為經營者的收入主要是由市場的供給和需求決定的。房地產市場中的經營者所承擔的這種風險比一般市場要大些,因為房地產商品的價值受供求影響的程度很大。

房地產市場供求的變化受多方面因素的影響。宏觀上,房地產市場需求類型和需求量受社會經濟發展水平的影響,尤其是工業化水平和城市化水平。工業化和城市化是引致房地產需求變化的最主要因素。工業化和城市化的興起和發展使土地具有了多種多樣的用途,從而使房地產需求類型不斷增加。同時,工業化和城市化使大量農村人口從農業中分離出來轉向城市,極大地擴大了房地產需求的規模并使這種規模呈集中化趨勢發展。微觀上,房地產市場的供求變化受收入水平、人口增長、消費者偏好以及供給狀況的影響。

房地產市場供求狀況的變化以及其他各類市場因素的變化的結果是導致房地產商品價格的變化,而房地產銷售價格又直接影響房地產投資項目的收益,因此房地產銷售價格對投資回收期也有著直接的聯系。

假設房地產項目的銷售收入即為投資項目的收益(CI),則項目收益可以表達為(6)

其中Pi、Si分別代表房地產項目中不同類型房屋的銷售價格和銷售面積。顯然,項目收益CI隨著銷售價格P的上升而增加,而由公式(1),投資回收期Pt將隨著前期收益CI的增加而縮短。因此,當房地產商品的價格上漲時,在其他影響因素基本穩定的前提下,投資回收期將隨之縮短;反之,當房地產商品價格下跌時,投資回收期相應地延長。

三、結語

投資回收期作為房地產投資項目的重要評價指標,然而因房地產投資的特殊性,影響房地產投資項目的投資回收期的因素眾多,本文從投資回收期的本質出發探討了影響回收期的四個主要因素,對于項目投資決策具有一定的指導意義。

參考文獻:

[1]范如國:房地產投資與管理[M].武漢:武漢大學出版社,2004.3

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在對房產項目進行財務分析時，主要的目標在于對項目盈利能力、償債能力進行評估，其中，盈利能力能夠體現出項目開展為自身帶來的收益，主要分析的內容在于項目上市后的盈利情況，包括盈利能力、盈利大小、是否能夠滿足預期回報率等等，可通過項目利潤、銷售率、稅金等指標來衡量；償債能力包括兩個方面，一是投資償債力，二是債務清償力。前者是指項目開展時投入的全部資金能力，對于成熟的開發商來說，在項目投資時應預計能夠將本金全額收回；后者是指項目開發中借款與債務的償還能力，房地產作為資金密集型企業，在項目開發中需要籌集大量的資金。因此，資金提供者在投資前會關注開發商的償債能力以及所需期限。

二、房產投資項目財務分析模型的建立

本文以某房產投資項目為例，該項目的總面積為67000平方米，建筑密度不超過17%，容積率為2.0，綠地率超過40%，人均公共綠色面積每人超過1.5平方米；該建筑為商住兩用，建筑規模不超過13.4萬平方米，公建面積不超過建筑總面積的15%。

（一）項目關鍵指標

根據項目規劃書內容，與房產市場實際情況相結合，該企業預計在該地建造4棟11層的住宅樓，以及8棟18層的小高層，額外建立2層商用房。項目的地下一層為地下車庫，地上的1—2層為商用房，3層以上為住宅，項目的關鍵指標為總占地面積67000平方米、住宅面積為113900平方米，商業面積為13100平方米、地下面積為2000平方米、容積率為134000平方米、配套面積為6100平方米、幼兒園面積為900平方米。

（二）項目預計收入

本項目計劃在33個月內開發完畢，在21個月內銷售完畢，當總工程量完成20%后開始預售。在項目范圍內，選擇6個具有代表性的項目為樣本，對銷售價格、周期與實際情況進行全面分析，并考慮到區位、個別因素對項目的影響，對售價進行調整，最終售價定為：住宅的可售面積為11.4萬平方米/個，銷售均價為8500元/平方米，銷售總收入為96815萬元；商業房的可售面積為1.3萬平方米/個，銷售均價為18000元/平方米，銷售總收入為23580萬元；地下車庫的可售面積為1480個，銷售均價為100000元/個，銷售總收入為14800萬元。

（三）項目預計成本

根據項目規劃方案內容，本項目預計投入的成本如下：（1）土地使用權繳納稅費。根據現行法律法規內容，房地產土地使用權應繳納相應的稅金，購地契稅以土地使用權出讓額為依據，稅率為3%，本項目需要支付1350萬元；土地合同印花稅，同樣以使用權出讓額為依據，稅率為0.05%，需繳納22.5萬元；土地使用稅，按照每年每平方米8元計算，項目開發期共計33個月，也就是2.75年左右，土地使用稅的額度為147.4萬元；（2）前期費用。主要包括節能評審、可研報告、規劃設計費用、水文地質、籌建開辦等等。該部分費用包括兩個方面，一是報建費用，二是勘查設計費用。在本項目中設計費用按照單位可售面積的85元/平方米繳納費用，即825.5萬元；（3）城市基礎設施費用。該項費用是由政府負債征繳，投入到城建工作中的費用，不同城市征繳的額度不盡相同，該項目配套費的繳納標準為每平方米79元，以地上面積為主，總額為105.9萬元。

（四）項目預計盈利

在項目實施后，前三季度為開發建設期，以開發成本為主要的現金流量，主要體現在資金流出方面，到了第三個季度成為資金需求的最高點；待到項目開始后的第四個季度，逐漸進入到銷售期，資金開始逐漸回流，但流入量較少，難以彌補當期資金流出以及還款金額，現金流趨勢仍為流出，再持續兩個季度后，項目銷售為開發商帶來的資金逐漸增加，逐漸超過資金支出，現金流逐漸為正數，預計在項目投資后的1.3年資金投入量將會全部收回。

（五）項目財務評估

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層次分析法；房地產投資項目；財務評價；分析

對于任何企業而言，在進行房地產項目投資的過程中，其根本目的在于以投來獲取相應的利益，進而才能夠為企業不斷充分自身的財富積累來促進自身的穩健發展奠定基礎。在此過程中，需要對財務的可行性進行分析，進而來實現投資決策的科學生成，而進行投資項目財務評價決策時，基于影響因素較多且復雜，則需要在深入研究相關資料信息的同時，針對財務決策指標與方法所存在的局限性進行分析。而要想實現綜合性評價，則需兼顧多個評價指標，以從不同角度下進行深入分析，明確各指標間的關聯系以提升決策結果的科學性。

1房地產投資特點

主要表現在：①投資金額較大且回收期較長。一方面，基于房地產行業本身屬于資金密集型產業，所以相應投資金額也就相對較大，一般情況下，一個房地產項目難以單純憑借個人或是單個企業就能夠實現的；另一方面，在整個房地產投資項目中，投資收回期較長，通常至少要3~5年，甚至更長，所以在市場經濟環境下，相應的投資風險也就隨之加大，需要謹慎投資，在進行投資之前實現科學分析以確保投資的成功性。②流動性差，但卻可在某種程度上應對通膨所帶來的影響。房地長投資過程中，從投入資金到收回投資這一過程較長，流動性較差，在此過程中要想套現，對于投資者而言則會遭受一定的經濟損失；但從長遠角度看，這一投資則具備了保值的特點，在市場通膨影響下，房地產投資則能夠實現有效應對。③易受政策影響且投資風險較大。房地產行業在發展的過程中受到政府一系列政策的影響，比如金融政策以及土地政策等，這些政策的變化會對相應投資帶來很大影響；同時該項投資因投資金額大且投資回收周期長等特點，致使其受到諸多因素的影響，進而促使該項投資風險隨之加大。

2房地產投資項目財務評價指標分析

2.1常用財務評價指標對于項目評價工作的開展而言，相應評價結果的準確性則要依賴于項目評價數據的真實與完整性，以及所選取指標的科學合理性，而其中財務效益指標的運用，則能夠通過對比分析來明確項目的可行性，在實際運用這一指標的過程中，因結合標準的不同使得相應分類不同，具體而言，基于時間價值因素下，可分為動態與靜態指標；基于指標性質角度下，則非為時間性、價值性以及比率這三類指標；而基于財務效益角度下，則分為反應盈利能力、清償能力以及外部平衡這三類指標。具體常用的評價指標為：基于項目財務評價下，以房地產投資項目未來獲取收益的方式為劃分標準，該項目可被劃分為如下幾種類型：出售型、出租型、經營型以及混合型。而基于房地長項目本身能夠作為商品進行交易，進而使得項目資金流呈現出了自身的特點，因此，在進行財務評價分析的過程中，相應評價指標與方法則具備了自身的特點。在進行分析的過程中，主要以盈利能力與清償能力這兩個指標進行具體分析。

2.2財務評價系統現存不足之處①在評價標準與依據的具體選擇上，存在武斷的現象，致使評價結果有失科學性。在當前進行項目財務評價的過程中，所選取的指標較多，且進行可行性研究時，相應評價依據一般會受到評價者主觀因素的影響，同時也偏于理論化，而即使證明在理論上可行也并不意味著這一投資項目具備實踐的可行性。因此，要求要合理選用評價指標，在計算出理論數值的基礎上，要針對這些理論上的計算結果本身所存在的局限性進行分析，以確保其具備實踐指導意義，進而才能夠以客觀且科學的可行性評價結構來保證實現成功投資。②對財務指標所存在的互斥性分析不足。不論是任何一個投資項目，其出發點與歸宿都是為了實現投資利益的最大化，以實現既定投資目標，但是，在實際進行投資項目分析的過程中，由于對于互斥性投資項目并未進行深入對比分析，致使所做出的投資決策有失科學性。③尚未實現綜合性評價指標的有效運用。基于不同財務指標所呈遞出的信息不同，所以以財務指標的應用來生成決策的過程中，因選取指標的不同使得相應評價結果有失準確性，而由于缺乏綜合性評價指標體系的構建，難以為財務決策評價提供完善的評價模型。

3基于層次分析法下房地產投資項目財務評價分析模式的構建

3.1層次分析法概述（1）相關原理。在針對復雜性問題進行分析的過程中，如果采用定量模型進行分析，其會因相應定性因素較多，在實際選用的過程中會受到決策者主觀因素的影響，比如個人的知識結構以及經驗等。而基于層次分析法下，則是以判斷矩陣這一搭建過程來實現對各個層次下相應因素的分析，并結合決策者自身的傾向，運用邏輯思維來實現定量表示，為實現科學決策的生成奠定基礎。（2）該分析方法的形狀、思路以及特點。①在形狀上，基于層次分析法下，其形狀與樹形結構較為相似，而不同之處在于層次結構本身包含了樹形結構這一形式；②在分析思路上，運用層次分析法則是在進行分析的過程中，明確各因素間的關聯性，進而實現層次的有序生成，然后結合對現實情況的判斷，以定量形式來表現出每一層次下的重要因素；在此基礎上，以數學方式來進行權值表示并進行結果的排序，從而實現對問題的分析與解決；③層次分析法所呈現出的特點主要表現為靈活、簡潔且實用。

3.2層次分析法的具體步驟以及綜合評價模型的搭建①要在明確問題的基礎上，實現層次化結構的搭建，然后，實現判斷矩陣的搭建，并運用數學方法進行計算后來排除次序，一般以近似的方法，實現對矩陣最大特征值與向量的判斷。其中在進行層次分析過程匯總，要想實現決策判斷的定量化，以實現數值判斷矩陣的搭建，則可采用A.L.Saaty建議的1~9刻度法（如表1所示）；②以集合平均法以及規范幾何法來進行計算，并實現對矩陣一致性的判斷；③實現層次的總排序。

3.3綜合評價模型的搭建①對項目層次結構的分析。需要先搭建出基于研究問題下的遞階層次結構的搭建，然后，以此為基礎來實現對層次結構進行分析，相應分析模型如圖1所示。②要實現房地產項目兩兩判斷矩陣的搭建，在此基礎上，進行層次單排序與層次總排序，并要對相應判斷矩陣的一致性進行檢驗。③進行結果分析。當一致性滿足要求時，則根據單排序與總排序的結果來實現對問題的定量分析，進而通過對比后來實現投資最佳方案的制定，以科學決策的生成來保證實現投資目標。

4總結

綜上，在房地產投資項目中，基于該投資項目所具有的特點，要想實現投資預期目標，則就需要以科學投資方案的生成為基礎。而基于財務評價分析下，以層次分析法來實現綜合評價模型的搭建，能夠以完善指標體系為基礎來實現科學的分析與計算，進而通過判斷矩陣的搭建來得到層次單排序與層次總排序，并以相應計算結構來實現對問題的分析，為房地產投資實現科學投資方案的生成提供了保障，進而在規避投資風險的同時，為實現投資效益的獲取以促進企業的穩健發展奠定基礎。

參考文獻

[1]江斌.基于層次分析法的房地產上市公司財務綜合評價問題研究[D].西安建筑科技大學，2011.

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在財務會計中，歷史成本計量方式在會計發展環境的變遷過程中已經無法真實地反映公司的經營業績，無法為經濟決策者提供有用的信息，不能對經濟前景進行有效的預測，因此公允價值計量方式開始被廣泛應用。自20世紀70年代以來，美國財務會計準則委員會（FASB）對公允價值的定義做出了多次的修改，其最后一次修改發生在2006年9月，此次確定的公允價值的含義為：“市場參與者在有序交易中出售一項資產或轉移一項負債時在計量日支付的價格”。國際會計準則理事會（IASB）也是從20世紀80年代開始定義公允價值的概念，對公允價值的定義為“交易的當事人在對交易的情況充分熟悉的情況下自愿以資產進行交換或對負債進行清償的金額（前提是這一交易是公平的）”。2006年2月我國頒布的企業會計準則中，將公允價值定義為：“在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量”。通過以上分析我們發現，公允價值的本質就在于其公允性——即對交易的情況充分熟悉的雙方在自愿公平的前提下形成的，必須能反映交易和事項內含的公允的價格，同時還要兼具可靠性、相關性的信息質量特征。利用公允價值這種計量方式有利于確定企業資產的質量、管理潛在的企業的財務風險、真實地反映企業經營的狀況，進而為會計信息的使用者提供參考價值更高的決策依據。

1 投資性房地產項目公允價值計量存在的問題

對一些企業來說，投資性房地產項目采用公允價值計量能夠使企業的資產價值更加真實地反映出來，使企業實際獲得的現金流得到更加準確的披露，企業的經營能力、償債能力以及承擔的財務風險得到更加準確的反映，因而使會計信息質量得以有效的提高，有利于企業投資者及債權人等據此做出正確的決策。我國的會計準則也對該方面做出了相關規定，例如，對已經采用了公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，不再對投資性房地產進行攤銷或計提折舊，而是應該根據資產負債表日的公允價值對投資性房地產的賬面價值做出合理的調整，原賬面價值和公允價值之間所存在的差額則計入當期損益中。因此采用公允價值后續計量方式能夠極大地提高公司的凈資產和當期凈利潤，是對公司有重大利好的計量方式。

但是，通過調查發現，國內只有相當小部分的持有投資性房地產的上市公司采用該計量方法，這說明公允價值這種新興的計量方式在給公司帶來巨大利好的同時，也對公司帶來不利的影響，大多數持有投資性房地產的上市公司正是由于看到了這一點才未敢觸及這種能夠為公司帶來絕對利好的計量方式。我們認為具體問題主要有以下幾個方面：

1.1 相關利潤波動幅度不可控

很多企業持有的投資性房地產采用歷史成本模式進行后續計量，并按照固定資產準則和無形資產準則的規定對投資性房地產進行折舊或攤銷。計入固定資產和無形資產的投資性房地產只是逐年計提折舊或攤銷，它的價值不會隨著市場價值的變化而變化，也不會將其市場價值發生的變化計入當期損益，其賬面價值無法反映出資產的構成情況及各類資產對公司業績的貢獻程度。如果企業對其持有的投資性房地產變更后續計量模式，由原先的歷史成本模式變更為公允價值計量模式，例如，對投資性房地產采用公允價值進行后續計量之后，將對投資性房地產不再計提折舊、攤銷以及減值準備，而且對投資性房地產的賬面價值以資產負債表日的公允價值為基礎進行調整，將資產負債表日的公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益，最終再將公允價值變動損益轉入本年利潤。因此，公司的利潤受投資性房地產公允價值變化的直接影響，而受投資性房地產公允價值變動損益影響的這部分利潤與市場價值變化的方向一致，即如果房地產市場價格上升，那么投資性房地產的公允價值就會因此而上升，從而公司利潤也會因此而上升；反之，如果房地產市場價格下跌，那么投資性房地產的公允價值就會因此而下降，從而公司利潤也會因此而下降。因此公允價值的變化會加大凈利潤的變動幅度，這種利潤的不穩定容易引起會計報表使用者對公司盈利能力與經營成果穩定性的質疑，誤導眾多利益相關者的決策。

由此可見，由于我國房地產市場正處于發展階段，各項完善措施正在跟進，房地產市場價值升值固然會對公司產生利好影響，但是價值下跌的可能性并不是沒有。因此，公司投資性房地產采用公允價值進行計量會因市場價格的波動而加大利潤波動幅度從而誤導眾多利益相關者。

1.2 投資性房地產項目的特殊性

雖然目前在房地產市場價值持續走高的情況下，投資性房地產的公允價值也有可能因為受全球經濟及其他諸多因素所影響出現市場價值下跌的情況，但是這種公允價值的下跌所產生的公允價值變動損失給公司利潤帶來的影響是非常小的，相對于因房地產價格的提升而產生的公允價值變動收益給公司帶來的巨額利潤來說幾乎可以忽略不計，而且采用公允價值后續計量投資性房地產又不需要計提折舊、攤銷和減值準備，因此這將對以后年度公司的利潤產生巨大的提升作用。如果企業對未出售出去的商品房或公建暫時出租后作為固定資產處理采用成本模式進行計量，這種計量方式需要在其初始成本的基礎上逐年提取折舊或攤銷，賬面價值只能逐年降低，按照成本模式計量的賬面價值將與我國房地產市場景氣情況下的公允價值反應不一致。因為如果房地產價格上升的趨勢持續，運用公允價值方式進行后續計量不但賬面價值會有所提升，而且還不需要計提折舊或攤銷，這對公司利潤的影響將是不言而喻的。如果企業在年度會計報表中只是解釋本期新增加的投資性房地產的具體用途，并且用途的披露也完全符合會計準則的規定，但是對于其他投資性房地產的真實用途，投資者等無法從報表中得到確切的信息，在報表中所列示的其他投資性房地產是否完全符合準則規定的投資性房地產的確認標準，是否存在將未出售出去的商品房或公建暫時出租也確認為投資性房地產無法把握。

很多情況下，審計者無法針對企業的投資性房地產和自用固定資產進行清晰的確認，在房地產企業中，該項目下的會計舞弊時有發生。

1.3 計量的客觀性不足

很多企業年報中對公允價值的確定依據和方法的披露在內容上有失公允，難以讓人信服。例如，很多房地產企業制定的《投資性房地產公允價值計量管理辦法》，對投資性房地產公允價值的確定，公司決定采用可比項目成交價格類比法：實地綜合調研投資性房地產所在城市或所在城市的主要城區項目；自權威機構和政府房地產行政管理部門取得可類比房產項目；依據投資性房地產的類型、房產境況、房產附近的環境、交易的時間和形式等方面來調整并最終認定調整因素的區間，編寫出調整因素的比照表格；然后再對能夠進行類比的房產項目根據以上確定的調整因素比對表格對房產的成交價格進行修正，并對修正后的數值求出其算術平均值，進而取得標的物的預估價格，從中減掉預計的土地增值稅以及營業稅及附加，作為投資性房地產的公允價值。從表面上看，這種公允價值的確定依據和方法比較嚴謹與周密，但經過仔細分析后會發現其實是比較粗糙和模糊的，并沒有實質性的內容。因為在對投資性房地產公允價值的具體計量過程的披露中只有文字的說明，沒有披露相配套的數據作為支撐，無法進行實際操作，很難讓報表使用者信服，企業財務人員據此估價進行會計處理進而形成的數據信息就著實令報表使用者擔憂，因為采用可比項目成交價格類比法的主觀性與隨意性是比較強的。

另外，很多企業缺失投資性房地產公允價值計價的內部控制制度，對于企業市場部門人員僅憑上述過程評估出來的結果是否客觀、公允，是否會存在公司高管因道德觀的缺失而指使、強迫工作人員，或者工作人員因自身利益的原因故意通過調整公允價值從而操縱利潤、粉飾報表等問題，企業沒有相關的內部控制部門及人員對其進行有效的監管和防范。另外，由于公允價值確定的專業性較強，企業外部監管部門又不能直接參與其中進行干預，企業管理者可能會利用這種看似合理但是經過推敲后卻是漏洞百出的關于投資性房地產公允價值如何確定的信息披露達到某種其想要達到的目的。

通過以上分析我們發現，企業的投資性房地產項目必須嚴格遵循會計準則的確認、計量原則，牢牢把握會計信息質量的客觀性、相關性、可比性原則才能避免不必要的麻煩。

2 解決措施

針對以上問題，我們可以采取以下解決措施。

2.1 加強企業利潤管理

房地產項目公允價值波動所帶來的利潤企業自身不可控，企業不可能通過經營去管理，這種波動受市場環境中外在因素的影響，如經濟因素、政治因素與宏觀調控因素等。為了不使這種利潤波動誤導投資者、債權人等眾多利益相關者，進而損壞公司的良好形象，企業應該強化自身的利潤管理，充分披露投資性房地產公允價值變動產生的利潤波動所受到的外部影響，特別是波動幅度和對整體利潤的影響。只有加強企業利潤管理，強化自身披露，才會使眾多報表使用者在閱讀公司年報時真正了解公司的經營能力與盈利能力是否具有穩定性，投資者才會有清晰的思路判斷利潤波動是由哪些原因所導致的，這種利潤波動對自己的投資策略是否會構成較大的威脅以及公司是否具有投資價值等。

2.2 嚴格披露投資性房地產

明示投資性房地產各項目的用途是企業會計準則對擁有投資性房地產上市公司的最起碼的要求，而且也是防止上市公司利用將不屬于投資性房地產的項目也確認為投資性房地產從而進行利潤操縱而做出的最為嚴格的規定，上市公司必須嚴格遵守準則對這方面的規定，否則準則只會變成一紙空文，對上市公司的行為毫無約束力。因此，建議企業在年度報告披露中按照準則的規定及時、中立地明示投資性房地產各項目的用途，其中包括原有的各類投資性房地產的用途，新增加的投資性房地產的各項用途。只有這樣做，才可以在源頭上防范并遏制住公司經營者利用投資性房地產項目用途的模糊披露來進行利潤操縱提高公司盈利水平的可能性。這樣一來，投資性房地產自身的賬面價值和對利潤產生的影響才會令報表使用者信服。因此，明示投資性房地產各項目的用途是防止公司經營者虛增公司利潤的最佳途徑。

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一、經濟分析的內涵剖析

第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。

第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。

二、房地產項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。

總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。

三、總結

房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。

參考文獻：

1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設計[j].合作經濟與科技,2007(3).

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    2.開發成本受法律政策的影響

    對房地產開發商影響最為直接的是金融政策和財政政策。法律政策風險是指一個國家所處的國際國內政治環境變動以及相應的法律政策調整,造成房地產開發商經濟上的損失。貨幣正常的松緊直接影響到項目的開發,從而影響到企業項目開發所需的成本費用。

    二、完善房地產開發項目投資決策經濟分析的措施

    1.建立科學的評估指標體系

    規劃評估指標主要考慮的因素有:土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、交通、公共設施配套等等因素。在進行設計方案的評比過程中要充分考慮性價比、經濟性以及環保、格調等等各個細節問題。在進行經濟評價的過程中要綜合考慮財務評價和綜合評價,每個評價指標所包含的因素都對房地產開發項目的成本存在直接或者間接的影響。適當的提高建筑平均層數和建筑密度,控制適當的建筑容積率,可以減少房地產開發項目的單位造價,同時節約用地,從而能有效降低整個項目的建設資金。

    2.規劃方案的優選

    要想有效地控制工程造價,必須在進行充分的市場調查研究之后,結合項目的具體情況,保證能滿足使用功能與生產要求的雙重前提下進行技術和經濟的有效整合,制定出多個方案進行比較,從中選出最優方案。在進行比較方案的優選工作時,一定要注意各個方案之間的可比性,根據項目的實際情況,選擇適當的經濟評價指標作為比較選擇過程的參考指標。

    3.盡可能地提高項目抵御風險的能力

    房地產市場是一個資金密集型的行業,資金的使用量非常大,市場的任何波動和國家宏觀調控政策的調整都會直接給房地產項目的收益造成嚴重的影響。這就要求開發商在投資決策階段通過對影響項目投資效果的社會、經濟、環境、正常和市場等因素的分析,了解各因素對項目的影響性質和程度,幫助投資者根據房地產項目風險的大小和特點確定合理的投資收益水平,提出有效的控制風險的方案,有重點的加強對投資風險的防范和控制。

    4.采取多樣化組合投資

    作為房地產開發企業需要將資金有選擇的投資到不同類型的房地產開發項目上,針對不同收入層次的居民建造不同類型的住宅、寫字樓或者娛樂場所等,以減少未來收益的不確定性。不同類型的房地產在開發的過程中風險也是不同的,對應收益高低也存在較大的差別。一般情況分析,開發項目收益率相對較高的對應風險也大。所以,如若將資金投入到不同的房地產開發項目中,可以將整體的風險降低,最終獲得的是一個相對平均的收益。

    三、對房地產開發項目進行有效成本控制的方式

    1.轉嫁風險

    首先,可以向保險公司進行投保,以繳納保險費為前提將風險轉移給保險公司,由保險公司承擔風險。但是,保險公司雖然是一種及時、有效且合理的實施經濟補償的方式,但是保險的使用方位是有限的,而且在最初交的保險費金額也是非常大的。所以,通過保險轉嫁風險并不能解決一切風險。

    其次,以合同的形式將開發風險轉嫁給其他的經濟單位。比如在房地產項目的施工過程中,可以將部分危險性極高的工作轉包給經驗豐富的施工單位,這樣也是變相地減少了自身的風險。

    2.透過目標成本控制方案進行投資決策

    開發企業在進行房地產開發項目前都要有可行性研究,如果盲目進行投資,不僅使企業的利潤得不到很好的保證而且極易導致企業的虧損,嚴重者會導致企業的倒閉。因此利用目標建筑成本控制方案來進行投資決策具有一定的科學性和可行性。在立項以前,要經過反復測算,在確定建筑成本的總額比建筑成本控制數低之后,才能確認這個項目是可行的。如果高于建設成本控制數,則表示未達到利潤的期望值,該項目不可行。通過系統全面的測算,能夠確保企業開發項目的目的性,減少因盲目開發而給企業帶來的經營風險和不必要的開發成本。

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一、房地產投資項目風險管理的重要意義

(l)房地產投資項目風險管理能促進項目管理的科學化、合理化。風險管理利用科學、系統的方法管理和處置各種項目風險，有利于減少和消除各種經濟風險、技術風險和決策失誤風險，對于項目管理的科學化、合理化具有重要的意義。

(2)房地產投資項目風險管理能夠促進項目建設的順利進行。風險管理為項目管理者提供了控制項目風險的各種措施，使項目管理機構在進行項目的各種管理活動時，能夠全身心地投入，消除了他們的后顧之憂，保證了項目建設的順利進行。

(3)房地產投資項目風險管理能夠保證項目目標的順利實現。風險管理的實施能夠采取有效措施，將項目面臨的風險損失控制在最低限度，并能在損失發生后保證及時地提供措施，從而能夠使管理部門提高經濟效益，保證項目目標的實現。

(4)房地產投資項目風險管理能夠促進項目經濟效益的提高。通過實施風險管理，以最小的成本達到最大安全為目標，將處置風險的各種費用分攤到項目建筑產品或者過程中去，從而減少了費用支出，增加項目的經濟效益；同時，房地產投資項目風險管理的各種監控措施也使得各個項目部門有意識地提高管理效率，控制風險損失，進而提高項目經濟效益。

二、房地產項目投資風險管理的國內外研究現狀

（一）國外研究現狀

風險管理可以追溯到第一次世界大戰中的德國，而比較系統的風險管理理論則是在美國形成的。從20世紀30年代開始，項目風險管理研究被應用于房地產投資。其研究歷程以1960年為界劃分為兩個階段，1960年以前，投資風險研究主要采用傳統的財會分析方法；1960年以后，引入管理方法，創立了工程管理科學方法，增強了解決實際問題的能力。

對于房地產投資風險的研究，大多集中在風險分析與防范、風險衡量、投資組合和風險決策等領域。如Wurkzebach在其《現代房地產》一書中，概括了房地產投資存在的風險，詳細探討了美國商業地產投資風險可能受到克林頓經濟政策和新稅法實施的影響。Roger P?Sindt.在其著作《房地產投資分析與應用》一書中，分析了房地產投資行為，在此基礎上，提出了一些適用于房地產投資的理論。并且，在充分考慮房地產投資可能受到融資情況、貨幣時間價值等因素和外部投資環境等因素對其產生影響的情況下，提出了房地產企業投資的戰略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地產決策的投資分析》一書中研究了不同類型房地產投資的收益及決策問題，提出了一些房地產投資決策的方法。Joseph L?Pagliari在《房地產組合管理手冊》一書中研究了房地產投資組合問題。Peter?Jovanovic與David?spaulding主要在房地產項目投資風險識別、評價和防范等方面做了大量研究工作。

另外，隨著決策理論真正成為一門學科，層出不窮的研究成果逐漸將現代決策理論嫁接到傳統的房地產投資技術之上，現資決策技術應運而生。具體研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地產投資基本原理》一書中強調了風險與回報的關系，主張定性與定量相結合的綜合風險決策，并提出了房地產投資決策的五項原則。這些原則在幾十年后的今天依然在房地產投資決策分析中起著重要的作用。(2)美國學者蓋倫.E格里爾在其著作《房地產投資決策分析》中，定性地介紹了房地產投資存在的主要風險因素，討論了傳統的風險調整方法和敏感性分析方法，并把房地產風險的概率分析方法定義為“現代風險分析方法”。在此方法中，他認為風險應該表示為偏離預期值的概率。(3)國外房地產投資決策強調定性與定量分析相結合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地產投資決策五原則為:房地產投資分析為系統性經濟分析、風險與回報緊密相連、最優投資應以財富最大化為目標、房地產環境分析必不可少，房地產投資分析是一種風險分析。

目前，發達國家商業地產項目開發研究已經比較成熟，相關學者和專業機構從不同角度對商業地產項目投資風險與收益進行了探索。如Thomas 和Jackson 通過運用計量經濟學模型分析和預測了英國的租金水平。Gregory H. Chun 對銷售額與租金水平兩者之間的關系進行了研究。

（二）國內研究現狀

20世紀80年代后期，項目風險管理的知識被介紹到我國，應用于大型土木工程項目的管理中。目前，將項目風險管理應用于我國房地產投資風險的研究剛剛起步，對房地產投資風險管理的研究主要是在房地產投資風險的識別、防范和投資決策上，主要著作有:于川和潘振鋒編著《風險經濟學導論》，陳佑啟等編著的《房地產投資風險管理及經營決策方法》，杜海鵬主編的《房地產投資風險與防范》，陳琳和潘蜀健等編著的《房地產項目投資》，李啟明等編著的《房地產投資風險決策》，俞明軒、豐雷編著的《房地產投資分析》，胡曉龍主編的《房地產投資與分析》等。對于房地產投資風險的決策研究，賈煥軍將貝葉斯方法應用在建設項目風險分析中。除此之外，其他大部分研究房地產的書籍都只是順帶提及風險的問題。

由于房地產在我國近幾年才引起人們的重視，國內學者對房地產投資風險的研究正處于初期階段，而研究主要集中在對投資者投資要點的分析等方面，如:租金回報率與投資回報率的區別和未來增值空間的判別、租金回收風險的考慮等。運用的方法主要是從其他行業借鑒的，如運用混沌經濟模型控制房地產投資，對房地產投資目標選擇模型的研究，用正態分布圖像法計算房地產投資凈現值風險等。

三、關于現有房地產項目投資風險管理研究的評述

我國房地產業開發起步較晚，關于房地產投資項目風險管理，尤其是在企業這個微觀層面上的研究還較少，現有文獻大都是側重于風險識別、風險評估或者風險調控中的某一個方面進行分析或評價，三個方面研究相互之間的聯系還不夠緊密，主要表現在以下幾方面:

(l)割裂了風險識別的特征聯系，并且缺少對風險發生機理的深入分析。

目前，國內許多有關房地產項目投資風險的識別研究內容大都是對投資風險的某些特征，如對風險來源、風險可控性等各種具體風險管理特征的介紹。由于對投資風險關注的側重點不同，如此分類只是針對性質相同的某一類房地產項目進行風險識別研究，這就割裂了各個風險特征之間的聯系。許多文獻中對“風險(驅動)因素”和“風險后果”兩個概念之間的關系也缺少深入的分析，從而導致對風險發生機理缺乏研究。

(2)風險識別與風險評估之間聯系不夠緊密。

房地產投資項目風險的評估離不開評估指標體系的構建。目前國內現有文獻中許多評估指標體系都是以定性方法分析建立的，指標體系往往比較廣義，針對特定房地產項目的投資風險進行識別并經過嚴密論證尤其是實證研究指標體系不多，造成投資風險識別與風險評估之間聯系不夠緊密。

(3)風險調控缺乏充分的先期研究支持。

房地產項目投資風險識別、評估的最終目的是對風險進行調控。風險調控的措施也應該建立在對房地產項目投資風險特征全面識別的基礎上。而目前國內現有文獻針對具體房地產項目投資風險的識別不夠，缺少對投資風險因素和投資風險后果之間發生機理的分析，同時風險評估與風險識別之間聯系不夠緊密，因此，許多風險調控提出的方法和措施大都是建立在對房地產項目投資風險定性分析基礎上的政策性建議。

參考文獻:

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1.1 MOOC

MOOC是Massive Open Online Courses的英文編寫，意為大型開放式網絡課程。這種在線教育模式實現了大規模學生同時在線的課程學習。MOOC資源集合了全球最優質的教學資源，任何在線學生一經注冊都能實現自我學習，并且取得相應課程的成績。這種學習的模式依賴于互聯網的快速發展與課程的運作平臺，如EDX、Udacity、Course等，而我國也與2014年5月8日也首次開通了“愛課程”網中國大學MOOC平臺。MOOC將成為未來教育的一部分，是對傳統學校的巨大挑戰與革新。

1.2 翻轉課堂

翻轉課堂是將傳統的上課方式進行反轉的上課模式。傳統的教學是課上老師進行理論知識的講授，課下布置作業。而翻轉課堂是在課下進行理論知識的自學與習題練習，課上則進行學生的答疑及知識點的運用、任務操作等。在翻轉課堂上，老師的責任是去理解學生的問題和引導學生去運用知識。

翻轉課堂增加了學生間的互動與教師與同學間的交流，使得課堂生動有趣，提高學習的效率。翻轉課堂最大的特點是能夠實現學生的個性化學習，對學習層次不同的學生真正實現了分層教學，每個學生都可以掌控自己的學習進度。學習進度快的學生可以掌握 更加有深度的知識內容，而學習進度慢的學生則可以進行反復的學習并尋求老師和學生的幫助，提高學習效率。

1.3 基于MOOC模式的翻轉課堂設計思路

高職院校的學生普遍存在學習興趣不高、知識接受能力較差的現狀。傳統的課堂教學不能滿足所有學習層次的學生對知識的掌握。而這些學生雖然學習興趣不高，但思維活躍，創新性較強，喜歡參與課外活動來展現自己的能力。因此枯燥的課堂無法激發這些學生的學習動力。

鑒于高職學生的以上特點，基于MOOC模式的翻轉課堂旨在克服傳統課堂一刀切的學情，實現可以讓學生自我掌控的課下學習平臺，并激發學生的學習興趣，引導學生將所學理論運用于實踐。因此，這種模式是借助教學數字平臺，構建區域型的校內教學資源網。在此平臺上，構建教學資源庫，包括課程的理論知識、知識點講解視頻、習題庫、案例庫、拓展學習資料等。學生可在此平臺上進行課下隨時隨地的自主學習。而課堂的任務主要為答疑解惑、課程重難點分析及討論、項目任務的實施等。

2 基于MOOC模式的翻轉課堂在《房地產投資分析》課程中的探索與實踐

2.1 基于工作過程的《房地產投資分析》課程系統化設計（見圖1）

《房地產投資分析》以房地產投資分析流程（投資環境及市場分析―產品規劃設計―投資估算―銷售收入估算―財務分析―不確定性分析及風險分析）為主線，并基于投資分析的工作流程進行了課程三個學習情境的設置：房地產項目靜態投資分析、房地產動態投資分析、房地產項目綜合投資分析。

情境一以簡單房地產開發項目（單一物業類型、一期整體開發的項目）為載體，在項目的投資分析過程中，側重于對該項目的投資估算、成本利潤及靜態指標分析，在此情境中不涉及現金流量表的編制和動態指標的計算，故稱為“靜態”投資分析。

情境二以稍復雜房地產開發項目（兩種物業類型、兩期開發項目）為載體，在項目的投資分析過程中，要進行項目進度計劃的安排，側重于項目的現金流量分析及相關動態指標計算，故稱為“動態”投資分析。

情境三以商住綜合項目為載體，其規模中等且多期開發，在此項目的投資分析過程中，將靜態分析和動態分析結合起來進行綜合項目分析，故稱為“綜合”投資分析。

三個學習情境由簡到難，由簡入繁。

2.2 學習情境的實施

學習情境以房地產投資項目為載體，以房地產投資分析流程為主線進行情境任務的分解。在每個情境任務實施時遵循六個步驟（六步法）：資訊―計劃―決策―實施―檢查―評估。

資訊部分包括房地產投資分析課程的理論知識和項目資料兩部分，目的是讓學生通過資訊的研讀，明確任務的目標及任務操作流程，進行任務操作的理論知識準備和項目資料的預告。

計劃及決策是在明確項目的任務目標后進行項目的討論與分析，制定項目任務操作的時間安排，進行任務步驟的分解與數據準備。在制定計劃后進行計劃的討論與改進，最后進行計劃的最終決策。

實施與檢查是在計劃制定的基礎上以小組的形式進行任務的操作實施。在實施過程中教師對學生的任務操作實施進度與內容進行檢查，指導學生按計劃進行或避免學生偏離正確的操作步驟以及檢查項目任務成果的正確與否。

最后一個步驟為項目的評估，旨在考察學生四方面的能力：專業能力、方法能力、社會能力和個人能力。評估過程中可采用教師評估、學生評估、組內外互評的方式進行任務的綜合評定。

2.3 《房地產投資分析》MOOC平臺資源建設

《房地產投資分析》課程的MOOC資源實質上是與六步法中的資訊部分是相呼應的。因此，該課程的MOOC資源包括兩部分：課程理論知識和項目任務資料。

2.3.1 《房地產投資分析》理論部分資源建設

項目任務的正確操作依賴于扎實的理論功底。《房地產投資分析》MOOC理論部分包括了課程的理論知識點的講解、知識點視頻的錄制以及習題庫的建設以及拓展資料的閱讀。在理論部分建設時，將微課的思想融入其中，即將理論知識點碎片化，視頻單元、習題練習都與此單個知識點相對應，使得理論知識的學習更加條理化與清晰化。學生在進行知識點學習的基礎上進行習題的自測，來檢驗自己的學習效果。

2.3.2 項目資料MOOC平臺資源建設

由于課程是以項目為載體的，因此除了理論知識的資源準備外，還包括整套項目任務資料，包括學習指導書、項目任務模板、項目案例分析等。學習指導書是對項目任務目標的說明、任務解讀及任務操作步驟的詳細說明。任務的模板及相關資料則能夠讓學生更好的認識任務及操作任務。

2.3.3 MOOC平臺的運作模式（見圖2）

2.4 翻轉課堂模式

課堂的主要任務主要針對學生在MOOC平臺上提出的重點、難點問題進行解答;針對各組討論的任務操作計劃進行檢查、糾錯及更正;對學生項目的任務操作過程進行檢查及問題解決，根據學生任務操作的好壞進行過程評價，即課堂包括了六步法的后五個步驟：計劃―決策―檢查―實施―評估。

以情境一中的地塊價值測算為例，學生在課下的MOOC平臺進行了市場比較法理論知識的學習及習題檢測，初步掌握了地塊價值測算的基本方法，并通過閱讀地塊價值測算的案例分析和任務模板，對將要操作的任務目標及內容有了初步了解。回到課堂，老師首先針對MOOC平臺學生提出的疑問進行解答。而后以小組為單位先進行任務實施計劃的討論，然后通過老師的任務計劃檢查來確定各小組任務實施的方案。在任務實施前，教師針對任務操作的一些關鍵點組織全班同學進行集中討論，保證各組同學真正了解任務操作的方法。在任務計劃進行決策后，各組進行小組分工開始任務的實施。在任務操作過程中，教師進行小組的個性化指導，對各小組出現的問題進行解答和指導。

3 存在的問題

3.1 自主學習約束力不足

MOOC平臺的搭建提供了豐富的教學資源。但由于高職院校學生學習積極主動性較差，學習興趣不夠濃厚，因此不能夠主動進行MOOC資源的自主學習。在任務操作時，發現有部分同學對理論部分的學習掌握不夠牢固，導致任務操作時舉步維艱，難以下手。目前翻轉課堂的實踐缺乏較有效的約束力。

3.2 課程的過程評價難度較大

MOOC平臺的學習效果能夠進行系統自我數據統計進行評估。而統計數據的真實性不得而知或存在片面性。比如有的學生在網上進行習題自測時采取作弊手段而導致過關率的虛高。課堂上的過程評價雖然有一定的執行力，但由于學生人數較多，也不可能做到完全的科學的評價。而在任務操作過程中還存在搭便車的現象，小組內有時只依靠一個同學去真正地實施任務，反而導致學習效果不如傳統教學。

3.3 課業負擔較重，學習壓力較大

基于MOOC模式的翻轉課堂采用的是學習雙軌制。雖然能夠實現不同層次學生對知識的把握，但繁重的課下學習和課上任務操作導致部分學生產生抱怨心態。過多的時間投入到任務的自我學習中，而且任務的操作也以理論學習為基礎，一旦沒有掌握基礎理論的學習，可能會導致任務操作的脫節。久而久之，產生厭學情緒甚至抵抗情緒，嚴重影響學習效果。

4 解決建議

4.1 進行學分機制改革

基于MOOC模式的翻轉課堂應采用雙軌制考核機制，課下的MOOC平臺自學和課上的任務實施成績分別應該獲取相應的學分。此種做法能夠很好的促進學生的學習主動性和積極性，對學生來說是一種很好的學習約束機制。此外，還應該進行課程課下和課上課時的合理分配，保證學生有足夠的時間進行自主學習，從而提高任務操作的效率。

4.2 引入競爭淘汰機制，促進學習動力

在任務操作時，以小組為單元進行成績的考評。同時，還要引入組內和組外互評機制。在組內互評時，每個組員都可進行匿名投票。對于平時表現較差、學習不夠積極、得分較低的同學采取淘汰制，以此激發學生學習的動力和危機感。另外，還要進行組外互評，加強組與組之間的互相監督，促進組內競爭，給課堂注入活力。

4.3 加強課堂管理，促進小組協作

課堂的管理采用教師管理和同學協助管理的模式進行。教師對小組實施整體管制，布置任務或命令時與組長進行直接的對接，而小組內的管理則由組長直接負責。組長根據教師的指示進行命令的傳達與任務的布置，還負責任務的分工與問題的匯總及問題的反映，小組成員則服從于組長的管理。在進行考評時，組長對各個組員的打分占據較大的權重。這種管理模式一方面可以減輕教師的負擔，另一方面也能夠鍛煉學生的管理能力，從而提高課程管理的整體效率。

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一、我國房地產企業項目管理存在的問題

我國房地產項目管理近年來雖已取得重要的進展，但是基本上還停留在粗放式的經驗管理階段。存在質量事故多發、工期拖延、費用超支等問題，和國際先進水平比較，我國房地產項目管理仍然處于較低水平，存在不少問題。主要是管理體制不完善，缺少高素質的項目管理專業人才，不能全面系統地采用先進方法，法律法規也不健全等。這些都是中國目前房地產項目管理比較粗放的重要原因，也是一些房地產企業投資效益不高，競爭能力不強，發展速度不快的關鍵所在。

1.可行性研究缺乏

(1)項目目標和工程任務分解不足

在項目啟動之初，作為項目所有者的房地產企業由于缺乏大型工程建設的實踐經驗，沒有很好的對整個項目進行細致研究分析，并提出項目的總體目標，也沒有將工作任務進行分解，并加以落實分配，這導致項目出現以下問題：

①項目在初期無法向下進行；

②項目預期經濟目標不能實現；

③項目延期交房；

④部分功能配套不全。

(2)市場定位不準、缺乏創新能力

在項目開始前，房地產企業往往忽視了市場作用，沒有做充分的調查研究，不做設計研究，只是根據周邊項目戶型、樓型照貓畫虎，造成產品同質化嚴重，缺乏創新能力，從而使項目銷售不暢、價格不高、回款緩慢、效益不好。主要體現在：

①市場定位工作主體發生偏差；

②運用差異化戰略模仿有余而創新不足；

③偏離市場定位的理論和原則，片面強調概念式定位；

④目標客戶群不明確或目標市場需求判斷錯誤。

2.設計監理缺失

由于對設計單位相應的監督管理體制無法跟上，造成在項目的施工中發現大量設計中存在的問題。由于施工中發現的設計問題很多，有些工程從開工到竣工都發生了設計變更，變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現的問題主要表現在：

(1)缺乏合理的設計招標程序

房地產市場發展還不規范，未形成公正、公平、公開競爭的良好環境，造成了設計招標往往流于形式。

(2)忽視設計對項目投資控制的重要性

未認識到設計對項目整個運作過程的重要影響，公司對項目設計普遍存在一種“輕設計控制，重施工控制”的思想。

(3)設計監理缺失

對于設計監理工作，由于對設計單位相應的監督管理體制不健全，加上設計單位的工作量較大，部分設計人員素質較差導致設計圖紙很難做到精心勘探、精心設計，達到一流的施工質量，造成在施工中發現大量設計中存在的問題。

(4)文檔資料缺乏制度化、規范化管理

尚未制定有關工程文檔資料、工程竣工資料等的管理制度和規定，項目檔案管理管理混亂，尤其是對工程項目的合同管理方面，未能實現以合同為主線、以合同為核心實施工程項目管理。二、加強房地產企業項目管理的對策建議

要加強項目前期開發管理，項目前期研究分析工作一般包括：投資機會尋找與篩選、市場調研、市場定位、項目構思、目標設計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。其中，關鍵是項目可行性研究和投資決策。

1.進行詳細的項目可行性研究

市場調研的目的是對所篩選的項目進行客觀分析，驗證項目定位的準確性與科學性，為開發決策提供技術依據，從根本上避免決策中的隨機性而強調科學性。項目經理應按照一定的市場調研程序對房地產市場進行以下三方面的調研：

(1)房地產市場的供給與需求調研

充分調查投資地區各類地產商品供給量及需求量、價格水平、地區分布、投資地區房地產開發能力及技術水平，也就是要理解在市場經濟條件下房地產作為商品必然依據房地產市場的需求情況來確定是否投資，投資什么項目，這是房地產投資決定性因素，也是調研的根本點。項目經理應從專業角度提出合理建議。

(2)要進行環境調研

主要指項目的自然環境、社會環境、經濟發展水平、地區產業結構、居民收入水平、消費水平、社會購買力、文化環境、社會治安、社會職業分布、文化教育、社會風氣、習俗等，使得對項目從政治、經濟、文化的高度來認識，這也是為社會服務的同時獲取社會效益及良好經濟效益的基礎。

(3)要進行開發場地調研

場地是產品定位前期調研極其重要的內容，要充分認識到一塊位置優越的土地會給開發帶來巨大的效益。這其中，開發土地所處區域位置、環境條件、交通條件、開發場地使用現狀、大小形狀、地質等都要引起重視，項目管理隊伍應參與土地選擇與分析，參加有關的洽談，在此基礎上提出開發初步建議方案并評價綜述方案的優缺點，同時對未來項目產品定位提出初步設想方案。

2.進行項目的投資決策與預算

進行房地產開發，建設資金一般都需幾億元人民幣以上，若沒有切實可行，的投資方案和融資還貸方案，也就談不上立項。因此，在項目可行性研究時對項目進行投資分析和融資決策是項目經理必須重視的問題。

(1)重視投資分析

項目經理在對市場供求關系、競爭環境、市場可接受的樓盤價格水平、投資成本進行經濟分析的基礎上，對項目的資金使用、回收及相應措施進行詳細的計劃和控制，是投資分析管理的主要內容。通過投資分析對項目整體運作的計劃性和目標性進行有效控制，是房地產開發建設成效的關鍵，投資分析是今后項目管理運作的工作指南。

(2)重視融資決策

房地產開發建設周期長，一般要幾年時間，融資的財務費用可能高達總固定費用的5%—25%以上。因而，融資決策主要是確定融資方案的合理性,它對建設總費用有很大的影響，一定要請有經驗的專家參與制訂。首先需根據投資總額及自有資金、預計預售收入，測算出需融資額度，然后確定該項款項的還款方案，并根據開發過程中可籌集、回收的資金及需支出的資金進行分析，確保項目的資金流量有盈余，從而保證項目開發的順利實施。

3.加強項目控制管理

項目實施階段房地產企業項目管理的工作是按合同規定為項目順利實施提供必要的條件，并在實施過程中督促檢查并協調有關各方（監理、設計、承包商、供應商、政府職能部門）的工作，定期為項目進展情況進行研究分析，該階段的項目管理可描述為：在項目實施階段，業主的項目組人員，按照有關法律、法規、技術規范要求，根據簽訂的工程承包合同、工程監理合同、其他合同及合同性文件，調動各方面的綜合資源，對項目從開工至竣工的工程進度、質量、成本及其他方向的目標進行全面控制的管理過程，本階段的工作重點是項目的進度、質量、成本的控制管理。

(1)加強項目進度控制管理

進度控制是指對工程實施階段的工作內容、工作順序、持續時間及工作之間的相互銜接關系等進行計劃并付諸實施，然后在計劃實施過程中經常檢查實際進度是否按計劃進行，一旦發現有偏差出現，應在分析偏差產生原因的基礎上有采取有效措施排除障礙或調整、修改原進度計劃后再付諸實施，如此循環，直至工程項目竣工、交付使用的過程。

(2)加強項目質量控制管理

工程項目的質量是指項目能夠滿足業主或客戶需求的特性與指標，一個項目的實現過程就是工程項目質量的形成過程。項目實施階段開發商的項目組要開展多方面的工作，對工程項目的質量進行控制和監督，概括地說有審查確認承包商的質量保證體系，進場材料、設備的質量控制、監理規劃、監理實施細則以及對監理工程師日常監理工作的監督和檢查等方面。

參考文獻:

[1]王文群:房地產經濟學[M].北京:經濟管理出版社,2003:3-4.

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近幾年來，我國房地產業的快速發展。國內外各類資金大量涌向房地產業，房地產開發企業的實力也不斷增強。隨著近幾年來我國房地產產業的快速發展，人們也醒地認識到，中國的房地產業在快速發展中也存在著這樣那樣的問題。為了促進房地產業平穩健康發展，國家近幾年來加大了對房地產市場的調控力度。自2010年起，為遏制一些城市房價過快上漲的勢頭，國務院三次部署調控工作。為了繼續鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，促進房地產市場平穩健康發展，2011年國務院辦公廳印發了《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（即國8條）。2013年國務院部署房地產調控五大措施（即新五條），對此大家對"十二?五"時期中國房地產業的發展態勢尤為關心。同時也加大了房地產項目開發的不確定性和房地產項目開發的風險性。

在此背景下，房地產投資企業更應該對房地產項目的投資可行性和正確性，做出更加準確的認識和決策。本文對房地產項目進行投資風險分析，針對該項目的實際情況，用現實的、客觀的數據來驗證所評估的項目，充分分析、評估，最終確定該項目是否可行。通過對該項目的投資風險分析，運用投資策劃和項目管理的基本理論和方法，為項目的選擇和立項提供了理論依據，對提高項目分析的科學性和準確性具有實踐指導意義和可操作性。以期提高房地產企業對房地產項目投資風險評價的重視程度。

二、房地產項目投資風險評價指標的確定

結合我國房地產發展現狀，結合房地產項目投資風險的研究情況，本文按照房地產的壽命周期，將房地產投資風險因素劃分為4大類，分別為你投資前期階段、開發建設階段、經營階段和管理里階段，詳細因素見圖1。

圖1 青島市天一房地產項目投資風險因素圖

三、房地產項目投資風險評價模型

根據上文項目投資風險因素的評價指標，作為運用層次、灰色、模糊相結合的綜合評價方法，對投資青島天一房地產項目時，可能的風險進行實例的研究分析。

1、AHP計算各層次權重

根據圖1-1所示房地產項目系統風險層次結構模型和具體的風險因素的特性，綜合專家的咨詢意見，本文對各個風險因素采用層次分析方法，在各層元素中進行兩兩因素的比較，構建比較判斷矩陣。其中兩兩因素比較的相對重要性，通過取1，2，…，9以及他們的倒數作為標度，求出各個風險因素的權重值。

通過計算我們可以得到一級指標的權重為A=（B1，B2，B3，B4）=（0.25，0.25，0.25，0.25），而二級指標的權重為B1=（0.526，0.273，0.124，0.077）；B2=（0.370，0.345，0.185，0.100）；B3=（0.623，0.239，0.137）；B4=（0.413，0.209，0.194，0.104，0.080）

2、確定評價值矩陣及評價等級

通過對上文風險評價方法的分析，結合房地產項目風險指標體系，本文將各影響因素的可能風險程度劃分為4個等級：高風險（V1）、較高風險（V2）、較低風險（V3）、低風險（V4）。按4分制打分，故確定評價等級集合為V={4，3，2，1}。本文通過收集專家對影響因素風險等級的評定得出以下數據（見表1）。

表1影響因素風險等級的評定

3、確定評價灰類

根據上述的評價等級，我們確定相應的灰數及白化權函數可分為如下四類：

第一類："高風險"，設定灰數為∈[4，∞） ，其白化權函數記為f1 （圖3-1）；第二類： "較高風險"，設定灰數為∈[0，3.6] ，其白化權函數記為 f2（圖3-2）；第三類： "較低風險"，設定灰數為∈[0，2.4] ，其白化權函數記為f3 （圖3-3）；第四類： "低風險"，設定灰數為∈[0，1.2] ，其白化權函數記為f4 （圖3-4）

由nij=fr（dij）可以計算出評價矩陣的灰色統計數nij ；其中dij 為第j個專家對于第i個風險因素的評價值。

4、模糊評價計算項目風險狀況

根據 rij=nij /ni可以計算出灰色評估權值，得到模糊評價矩陣R為：

通過以上計算，我們可以計算出投資風險影響因素的權重和其模糊評價矩陣，則下步就可以逐級進行模糊運算。以此得出天一房地產項目投資風險的總體評估結果。

首先，根據Bi與Ri經過模糊運算，得出風險影響因素Bi的評價模型Ti為：

Ti=Bi*Ri

可知天一房地產項目的投資風險評價為：

T3=（0.18，0.23，0.31，0.28）；T4=（0.23，0.30，0.31，0.16）

由此可以計算出整個項目的投資風險評價結果：

Z=V*T=V*（T1，T2，T3，T4）=2.496

按照房地產項目投資風險的等級可知，青島天一房地產項目的額投資風險介于較高風險與較低風險之間，其風險處于一般風險水平。

四、結束語

在我國對于項目投資風險的研究較多，同時考慮從到房地產項目具體事實情況的差異性，因此投資風險評價因素并不完全一致。對此本文的評價指標體系，僅僅是結合天一房地產項目進行設計的。對于其他房地產項目可以對評價指標體系，做部分細微的調整。

本文將層次分析法、灰色評價、模糊綜合評價方法三種方法相結合，運用到房地產項目的投資風險評價中，定性和定量的對房地產項目投資風險的程度進行評價，可以處理同時具有灰色性和模糊性的綜合評價問題，使房地產投資風險評價更加客觀可信，并論證了該方法，在理論和實際應用上更具科學性和優越性，為投資決策的提出提供理論支持。但同時，本文雖然結合天一房地產項目的風險因素做了較為全面的分析研究，但是對于今后房地產項目的投資風險評價來說，如何更加準確的對項目的投資風險進行測定，仍有待進一步的研究。

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