引論：我們?yōu)槟砹?3篇房產(chǎn)繼承的相關法律范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
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1.人口老齡化加劇，養(yǎng)老金缺口擴大
隨著人口老齡化問題的加劇，我國養(yǎng)老金的數(shù)額已經(jīng)無法滿足長期給付。如何保障高齡群眾有充足的養(yǎng)老金進行養(yǎng)老已經(jīng)成為國家和社會不得不解決的問題。單單依靠社會保險金已經(jīng)無法提供高質(zhì)量的晚年生活保障，只有適時購買商業(yè)保險采用商業(yè)保險和社會保險相結合的方式才可以保證晚年生活的品質(zhì)。
2.養(yǎng)老機構發(fā)展差
我國一部分高齡群眾選擇去養(yǎng)老院安享晚年，而房產(chǎn)由子女繼承。這樣既解決了養(yǎng)老問題又使子女繼承了自己的財產(chǎn)。但是由于我國養(yǎng)老機構環(huán)境以及設施發(fā)展速度較為緩慢，其居住環(huán)境和基礎設施建設的發(fā)展速度遠遠低于高齡群眾的需求程度。全國高水平養(yǎng)老機構的增長速度遠遠低于人口老齡化的增長速度，而且高水平養(yǎng)老機構的費用也并非是大眾所能接受的，這一養(yǎng)老方式并不能徹底解決養(yǎng)老問題。
二、以房養(yǎng)老保險發(fā)展過程中面臨的問題
1.傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的束縛
中國人的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念是養(yǎng)兒防老，而以房養(yǎng)老方式恰恰與這種傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念相悖。以房養(yǎng)老是指將具有自主房產(chǎn)所有權的房屋進行估值后抵押給保險公司，保險公司按照房屋估值來決定每個月應給予被保險人多少養(yǎng)老金。當被保險人故去后保險公司享有房產(chǎn)的處置權。保險公司將房產(chǎn)的價值抵扣養(yǎng)老金后剩余部分返還給其繼承人。由于保險公司享有最終的房屋處置權，所以很多老年人從心理上很難接受，對以房養(yǎng)老的模式也不是很認可。
2.保險公司對房價的走勢較為悲觀
從2009年后我國房屋成交價格持續(xù)走高，目前已經(jīng)達到了短期內(nèi)的高點。如果此時推出以房養(yǎng)老保險，當進行房產(chǎn)估值時可能會發(fā)生估值過高的情況。房屋如果想要有市場就不可能一直瘋長下去。如果一直保持高速度的增長，達到有價無市的狀態(tài)時只會影響其需求量。所以在此價格高位時保險公司對后市房價較為悲觀，認為房地產(chǎn)價格在后期可能會下跌。若推出以房養(yǎng)老保險，當被保險人去世后其房屋估值可能少于其支付養(yǎng)老金數(shù)額，保險公司可能面臨虧損狀態(tài)。
3.適用群體較小
由于傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的束縛，以房養(yǎng)老目前更適用于家里擁有兩套房產(chǎn)，且老人和子女單獨居住的家庭。在此類家庭當中，當高齡群眾以其中一套房產(chǎn)抵押購買以房養(yǎng)老保險后其可以將另外一套房產(chǎn)留給子女，而且當子女和老年人分開居住后年輕人不會因為老年人購買以房養(yǎng)老保險后而變得無家可歸，這既減輕了年輕人的負擔又提高了老年人的晚年生活質(zhì)量。但以我國目前高昂的房產(chǎn)價格來看，擁有兩套房產(chǎn)的人群畢竟占少數(shù)，而較小的群眾基礎不利于其在全國范圍內(nèi)推廣。
4.法律法規(guī)不健全
雖然2004年就已經(jīng)提出以房養(yǎng)老的概念，但直到2014年我國才出臺了關于以房養(yǎng)老保險試點的相關法律文件。以房養(yǎng)老保險先在北京、上海、深圳、武漢四個城市展開，試點期限為兩年到2016年6月止。雖然提出了保險試點的相關文件，但是相配套的政策性文件還未出臺，這大大的限制了以房養(yǎng)老保險在我國的發(fā)展。
5.業(yè)務分割嚴重，無法統(tǒng)籌協(xié)調(diào)
在我國金融業(yè)分業(yè)監(jiān)管，各金融機構雖職責明確但容易形成權力的真空地帶。保險公司并沒有抵押貸款的職能，如果貸款則必須向商業(yè)銀行申請，而投保人是與保險公司簽訂保險合同并不是銀行，銀行和保險公司業(yè)務上的無法協(xié)調(diào)性使得以房養(yǎng)老保險業(yè)務一再停滯。
三、發(fā)展以房養(yǎng)老保險的對策
1.加強政府宣傳引導
由于傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念導致以房養(yǎng)老保險不被老年人接受，如果想要在我國順利地開展以房養(yǎng)老保險就需要政府加大宣傳工作，對老年人進行思想上的疏導工作，只有養(yǎng)老觀念的改善才能夠順利開展以房養(yǎng)老保險的后續(xù)工作。
2.完善相關法律制度
相關法律制度的不健全使得許多保險公司不敢開展以房養(yǎng)老保險，許多高齡群眾不敢購買以房養(yǎng)老保險。針對以上情況并結合我國人口老齡化加劇的國情，政府必須快速完善相關法律制度，只有當相關法律制度完備后以房養(yǎng)老保險才會進入快速發(fā)展時期。
3.推進金融體制改革
以房養(yǎng)老保險發(fā)展面臨困境的另一主要原因就是金融業(yè)分業(yè)監(jiān)管導致權責分散。隨著時代的發(fā)展金融分業(yè)監(jiān)管的弊端越來越突出，金融混業(yè)化的呼聲越來越高。隨著養(yǎng)老問題越來越尖銳，改革金融體制推動以房養(yǎng)老保險發(fā)展已成為大勢所趨，只有金融體制改革保險公司才能大力發(fā)展以房養(yǎng)老保險。
4.設計多種款式的保險產(chǎn)品，擴大群眾基礎
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2、 商鋪也是個人財產(chǎn)的一種，可以通過買賣的方式過戶給自己的子女。采用買賣這種方式過戶給子女的時候，需要父母與子女雙方都在世。父母和子女雙方需要攜帶有效居民身份證、產(chǎn)權證等相關證件辦理過戶流程，與此同時，交易雙方還需要繳納一定的稅費和手續(xù)費用。例如，子女需要繳納房款的1.5%左右作為契稅，如果商鋪面積在144平方米以上，需要繳納更高的契稅。父母則需要繳納營業(yè)稅和個人所得稅。個人所得稅的繳納數(shù)額一般為房款的1%或者盈利部分的20%。除此之外，還需要繳納房款的1%作為土地稅。
3、 父母的商鋪可以通過繼承的方式過戶給子女，但是只有商鋪擁有者死亡才可以辦理繼承過戶，子女需持有有效的遺囑，前往相關部門繳納一定的公證費、評估費和過戶的手續(xù)費才能繼承相應的商鋪。
4、 贈與過戶也是商鋪轉(zhuǎn)移的一種常見方式，采用這種方法不需要額外繳納營業(yè)稅和個人所得稅，但需要父母和子女辦理贈與相關的公證，繳納一定的公證費和手續(xù)費等。
商鋪過戶給子女什么方式最劃算
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文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2016）10-087-02
一、新建商品房所有權轉(zhuǎn)移登記面臨的困境
近年來，隨著城鄉(xiāng)一體化進程的不斷加快，城市區(qū)域范圍的快速擴張，新建商品房的數(shù)量也在急劇增長。而隨著2016年1月1日國土資源部《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》的正式施行，標志著房屋所有權等相關不動產(chǎn)權利的統(tǒng)一登記工作正式進入落實階段，同時，也給產(chǎn)權登記申請人和不動產(chǎn)登記機構帶來不小的挑戰(zhàn)。
對于產(chǎn)權登記申請人來說，辦理商品房的房屋轉(zhuǎn)移登記程序繁瑣而復雜，粗略估算，至少涉及辦理房屋核檔手續(xù)、領取核檔證明、查詢首套房證明以供稅務機關減免稅收使用、房屋測繪、稅務登記、與開發(fā)商共同申請產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記、交納相關稅費、交納維修資金及相關費用、領取產(chǎn)權證書、貸款的購房人進行抵押權登記，然后再次領取產(chǎn)權證書等10余個程序。而且，上述事項的辦理除了要消耗申請人大量的時間和精力，有時還需要申請人及其配偶共同辦理，有些甚至需要銀行和開發(fā)商協(xié)助購房人辦理，等等。繁瑣的程序、辦理過程的興師動眾、嚴格的審核讓申請人精疲力竭，望而卻步，要求登記機構簡化程序、提供便利、提高效率的呼聲日漸高漲。
對于不動產(chǎn)登記機構來說，成千上萬套新建商品房產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記工作對其來說無異是個巨大的挑戰(zhàn)：一方面面臨著新建商品房數(shù)量大、購房者人數(shù)多、登記程序復雜等情況；另一方面面臨著房產(chǎn)登記機構工作人員數(shù)量有限、法律素養(yǎng)欠缺、機構運轉(zhuǎn)能力不足等問題。而且，《不動產(chǎn)登記暫行條例》以及《物權法》、《房屋登記辦法》等相關法律規(guī)定的施行，雖然給房產(chǎn)登記機構履職行為提供了完善的法律依據(jù)，但同時也規(guī)定了嚴格的法律責任，如：根據(jù)《物權法》的相關規(guī)定，因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任，這表明登記行為的準確性、合法性已成為房產(chǎn)登記機構在登記工作中應當慎重考慮的重要問題。而實踐中，房產(chǎn)登記中心的普通工作人員有些并不具備專業(yè)的法律素養(yǎng)，對相關法律知識理解不深，如果遇到購房人婚姻發(fā)生變更或家庭情況比較復雜等情況，如何依法確定房產(chǎn)的產(chǎn)權登記人確實給他們提出更為嚴格苛刻的要求。
二、委托公證，為新建商品房所有權轉(zhuǎn)移登記提供一站式服務
（一）委托公證的法律適用
公證，顧名思義，公而證之。公證處是我國唯一的法定證明機構，公證制度是我國社會主義法律制度體系的重要組成部分，是一項預防性的司法證明制度，具有服務、溝通、證明、監(jiān)督等功能，在經(jīng)濟社會發(fā)展進程中，始終扮演著積極主動適應社會需求，不斷創(chuàng)新服務方式的經(jīng)濟發(fā)展方向指引者、經(jīng)濟民事關系協(xié)調(diào)者和公共服務供給者的角色。《公證法》第36條規(guī)定“經(jīng)公證的民事法律行為、有法律意義的事實和文書，應當作為認定事實的根據(jù)”。《民事訴訟法》第69條也規(guī)定“經(jīng)過法定程序公證證明的法律事實和文書，人民法院應當作為認定事實的根據(jù)”。《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》中，包含公證內(nèi)容的條款多次出現(xiàn)，尤其是在繼承、受遺贈、委托方面更為明顯。可見，公證制度對于保障不動產(chǎn)在市場的安全流轉(zhuǎn)、維護買賣雙方的合法權益具有重要作用。
（二）委托公證的司法實踐
針對前面所述新建商品房所有權轉(zhuǎn)移登記面臨的困境，著眼公證業(yè)務的科學發(fā)展和為經(jīng)濟社會發(fā)展添磚加瓦、保駕護航的目的，近兩年來，公證人逐漸從足不出戶、坐等上門，高高在上的被動式公共服務供給者位置上走下來，逐步走向積極主動適應群眾和社會需求，不斷創(chuàng)新服務方式，變更服務理念，為人民群眾提供更便民法律服務的軌道。其中，不動產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記委托公證就是公證人眾多有益探索中的一項：當一處樓盤五證齊全具備售房條件又能辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記時，公證處便指派了解稅務政策、熟悉產(chǎn)權登記流程并精通法律知識的公證員入駐商品房開發(fā)樓盤，向購房人進行與產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記相關的法律宣傳，并告知購房者相關的辦理流程和程序、所需要提交的相關材料及所交納的稅費及其他相關費用。同時征求購房人的意見，根據(jù)其個人情況是否愿意辦理委托公證，對購房者逐一講解委托書中所涉事項并告訴其法律后果。自愿辦理公證的，公證員現(xiàn)場為購房者根據(jù)其本人的購房情況及家庭情況起草一份涵蓋所有委托事項的委托書，并現(xiàn)場為其辦理公證。事實證明，公證員每到一處，成百上千的小區(qū)業(yè)主們會將公證員團團圍攏，向公證員詢問辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記的流程及相關法律規(guī)定，公證員均會耐心地為小區(qū)群眾一一解答。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅太原市三家公證處2015年辦理的委托辦理所有權轉(zhuǎn)移登記的委托公證就有上萬件。
（三）委托公證的社會意義
對購房者來說，只需到一趟售樓處，簽署一份委托書，銀行、房產(chǎn)局各部門、稅務局及其他部門的所有手續(xù)即可全部辦完，只等領房屋所有權證書即可。通過辦理委托公證，既讓他們了解了《物權法》、《婚姻法》、《繼承法》、《房屋登記辦法》及《不動產(chǎn)登記暫行條例》等法律知識和銀行、房產(chǎn)管理部門的辦證程序和流程，也讓他們用最短的時間、花最少的錢，辦了最繁瑣的事。對于不動產(chǎn)登記機構來說，不動產(chǎn)申請人在申請辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務中的許多法律問題可以在辦理委托公證的過程中得到公證工作人員專業(yè)的法律咨詢和解答，同時公證委托書的辦理也使他們不用再面對成百上千的購房業(yè)主，僅僅形式審查一下由公證處已嚴格審查過的《委托公證書》即可，給他們的工作提供了很大的方便，既符合法律要求，規(guī)避了風險，又節(jié)省了時間，提高了工作效率，使得產(chǎn)權登記機構及其工作人員可以心無旁鶩地投入不動產(chǎn)登記工作。對公證處來說，擔負著調(diào)整民事關系與經(jīng)濟關系，建立社會主義的民事和經(jīng)濟法律關系，預防糾紛，減少訴訟，促進社會安定團結的重任，通過辦理業(yè)務，有效地宣傳了法律，宣傳了自己，并將公證工作用到了社會的需要之處。這種一舉三得的舉措，充分發(fā)揮了公證工作的職能作用，對推進經(jīng)濟建設，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序、維護社會穩(wěn)定、維護國家利益和公民、法人及其他經(jīng)濟組織的合法權益都產(chǎn)生了積極影響，發(fā)揮了不可替代的重要意義。
三、新建商品房所有權轉(zhuǎn)移登記委托公證帶給公證事業(yè)的有益啟示
辦理新建商品房產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記委托公證的辦理給了公證事業(yè)一個重要啟示：隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展、社會的不斷進步和法制的日臻完善，廣大人民群眾的法律意識日益提高，他們渴望得到行政部門和司法機關給予的法律層面的有效保護，更希望得到公證處等社會組織提供的親情式服務。社會不是不需要公證處，只是還有許多陌生領域、眾多的棘手問題亟待公證處去開拓和破解；人民群眾不是不需要公證服務，只是還不知道能去哪里尋求幫助，更不知道公證處能提供哪些方面的服務。
作為法定的證明機構，公證處只要秉承“誠信”本色，緊跟時代節(jié)拍，切實把握社會主旋律，真正溶入到飛速發(fā)展的經(jīng)濟領域中，充分滿足社會的需要，全面、正確地履行法律賦予的神圣職能，就能使司法為民理念和公證科學發(fā)展觀念在實踐中不斷得到升華。實踐帶給公證事業(yè)的重要啟示是：首先，公證處是法律服務部門，每一名公證員都是法律工作者。這就要求每一名公證員必須不斷地學習新知識，鉆研新領域，掌握更多、更新的法律知識，使自己成為名符其實的法律“專家”，并將這些知識和社會的實際情況聯(lián)系并加以運用，才能真正體現(xiàn)出公證處及公證人的價值。其次，公證與經(jīng)濟社會發(fā)展密不可分。公證處必須密切關注經(jīng)濟的發(fā)展、社會的需要，并結合法律的新點、亮點，急人民群眾之所急，想人民群眾之所想，解人民群眾之所難，才能有更廣闊的發(fā)展前景。公證處只要乘勢而上、把握先機，在市場經(jīng)濟浪潮中搏得一席之地，就能真正成為經(jīng)濟社會發(fā)展進程中一支不可或缺的生力軍。
參考文獻：
[1] 中華人民共和國物權法
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一、“以房養(yǎng)老”的概念
“以房養(yǎng)老”由上世紀80年代美國的一家銀行創(chuàng)立，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指一定年紀的老人（一般為退休年齡）將自己的產(chǎn)權房作為抵押，由金融機構向其提供貸款，將房屋價值全部或部分轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，以定期或一次性向借款人發(fā)放，在借款人去世后，該貸款到期并需要償還，銀行或保險公司收回住房使用權。這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機制的一項重要補充，可以有效解決老年人現(xiàn)金拮據(jù)的問題，在一些發(fā)達國家已經(jīng)相當成熟。
二、我國“以房養(yǎng)老”模式的發(fā)展
我國自提出對“以房養(yǎng)老”成立課題進行調(diào)研試點之后，國內(nèi)一些大城市根據(jù)自身城市特點，推出了相關舉措。倒按揭模式的雛形在我國初步被人們所了解。
南京湯山“溫泉留園”第一個在我國內(nèi)公開推出具有倒按揭性質(zhì)的“以房換養(yǎng)”方案。該園規(guī)定擁有本市60平方米以上產(chǎn)權房、60歲以上的孤殘老人，自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后可入住老年公寓，終身免交一切費用，而房屋產(chǎn)權將在老人逝世后歸養(yǎng)老院所有。這一做法可以說是變相的倒按揭模式，但其實施效果未見理想。
2006年，上海的“以房自助養(yǎng)老”初定做法是：65歲以上的老年人，自愿將產(chǎn)權房出售給市公積金管理中心，交易完成并辦理過戶登記之后，中心將房屋返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金管理中心。這個方案需要老年人和公積金中心簽訂買賣合同和后續(xù)租賃合同。可最后，此方案沒有實行起來。
在幾個城市試點均告失敗之后，為了建立健全的養(yǎng)老保障體系，拓寬養(yǎng)老保障資金渠道，豐富老年人的養(yǎng)老選擇。2014年6月17日保監(jiān)會頒布《中國保監(jiān)會關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》（以下稱為《意見》），我國將在2014年7月1日起至2016年6月30日期間在北京、上海、廣州、武漢開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。該《意見》規(guī)定60周歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權的老年人，可將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養(yǎng)老金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關費用。
三、試點引出的相關法律問題
我國現(xiàn)正處在“以房養(yǎng)老”模式全面推行的起步階段，此次試點的結果會對我國養(yǎng)老體系的發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響。保監(jiān)會頒布的《意見》無疑推進了我國反向抵押養(yǎng)老保險發(fā)展的進程，反向抵押養(yǎng)老保險涉及的相關法律問題值得我們深入探討。
（一）抵押房產(chǎn)的繼承權和保險公司的追償權
反向抵押養(yǎng)老保險是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老金保險相結合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務。投保人以自己的產(chǎn)權房作為抵押，向保險公司投保并簽訂保險合同。保險公司根據(jù)合同約定定期向投保人支付養(yǎng)老金直至投保人身故。之后保險公司對抵押房產(chǎn)進行處置，處置所得優(yōu)先償還保險公司所支付的有關養(yǎng)老保險相關費用，其剩余部分依然歸法定繼承人所有。與之前南京湯山“溫泉留園”所嘗試的“以房養(yǎng)老”模式轉(zhuǎn)移房屋所有權，老年人只保留用益權有本質(zhì)區(qū)別。此外，如果處置所得不足夠償還保險公司支付的養(yǎng)老保險費用，其風險由保險公司承擔，保險公司不得向老年人的家屬追償。
（二）老年人合法權益的保障
此次試點的目標人群皆是60周歲以上的老年人，為了保障老年人的合法權益，保監(jiān)會頒布的《意見》對參與該項目的保險公司資質(zhì)審查、產(chǎn)品管理、業(yè)務宣傳、銷售人員管理、銷售過程管理、信息披露等都做出了嚴格的要求。一是要求申請試點資格的保險公司必須滿足一定的經(jīng)營年限和資本條件，具有足夠的償付能力，經(jīng)營狀況和財務狀況良好；二是要求保險公司在房產(chǎn)評估、抵押、后續(xù)管理等方面秉持公平公正原則，嚴格執(zhí)行法律規(guī)定及合同約定；三是要求如實做好業(yè)務宣傳，提示消費者抵押房產(chǎn)的后續(xù)評估、管理和處置情況；四是明確銷售人員的資格，建立培訓和考核制度；五是要求對參保客戶做好甄別工作，確認投保人真實的意愿并給予至少30個自然日的猶豫期；六是要求保險公司每年定期向客戶披露反向抵押養(yǎng)老保險相關信息包括年金領取情況，房產(chǎn)評估價值變動對年金領取金額的影響等。這些要求都是為了保護老年人的合法權益，從而使試點工作在公平守信的基礎上良好的開展。
（三）政府的參與度與擔保問題
此次試點工作是我國在養(yǎng)老服務領域邁開的一大步，但早在上世紀，美國聯(lián)邦住房管理局就開展了反向抵押貸款項目的“以房養(yǎng)老”模式。政府提供擔保，授權指定金融機構向符合要求的申請人發(fā)放貸款。中國此次的試點無疑也借鑒了美國模式。但是就保監(jiān)會頒布的《意見》中，并沒有明示政府如何參與到整個保險合同中。如前文所說，反向抵押養(yǎng)老保險是住房抵押與終身養(yǎng)老金保險相結合的保險業(yè)務，而抵押就涉及到擔保問題。在美國的“以房養(yǎng)老”模式中，政府明確承擔起了擔保的角色，降低了金融機構的風險。但在中國的試點工作中，保監(jiān)會雖然給出了《意見》規(guī)范管理保險公司的運作，合同的風險還是由保險公司承擔。
（四）監(jiān)管機制的構建
安全、正義、秩序、效率是社會養(yǎng)老保險體系的價值理念。安全正義在此次試點的養(yǎng)老保險中包含了幾個方面的理解：老年人對保險產(chǎn)品及合同的正確認識，抵押房產(chǎn)價值的合理評估，養(yǎng)老保險費用的公平計算，信息披露的真實完善，以及老年人參保退保的權力主張等等。這些風險的存在無疑需要一定監(jiān)管制度來保障其安全性需求。在這里，監(jiān)管制度的構建應來自三個方面，保監(jiān)會和中國保險業(yè)協(xié)會的外部監(jiān)管，保險公司的內(nèi)部監(jiān)管以及社會監(jiān)督，并在保險合同成立前，履行中，以及完成后三個時期做好有效適度的監(jiān)管工作。同時，監(jiān)管機制的構建也應包括對監(jiān)管結果的處理，嚴懲違法人員和單位，保護老年人的合法權益，對受害人給予經(jīng)濟救濟，相關機制的制定與完善有助于提升社會大眾對此新事物的認可，是大力開展試點工作的基石。
（五）房屋產(chǎn)權問題
抵押房產(chǎn)獲得養(yǎng)老保險還涉及的一個法律問題是有關房屋的產(chǎn)權。中國法律規(guī)定居住用地的土地使用權限是70年，70年之后抵押房屋產(chǎn)權要有償續(xù)期。雖然目前投保人的預期壽命沒有超過該年限，但潛在的續(xù)期費用加上房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定造成的房價震蕩，都造成保險公司未知的巨大風險。如果保險公司由于規(guī)避風險而對房屋剩下使用年限的補償估值進行低估，不僅降低老年人的投保意愿，也可能導致大量合同違約的情況發(fā)生，對投保人和保險公司都會產(chǎn)生不利的影響，也違背了“以房養(yǎng)老”模式構建的初衷。
最后，我國“以房養(yǎng)老”模式的構建仍在摸索階段，相信日后該話題仍然會受到廣泛的關注和討論，而相關法律問題的明晰和制度的完善是其發(fā)展的必要路徑。為了順利有效的開展試點工作，奠定完善的法制基石具有至關重要的意義。
參考文獻
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2.繼承權公證工作的極端重要性
隨著我國正進入老齡化社會（一定量老年人的去世），鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化進程的深入（大量城區(qū)改造涉及拆遷補償工作），以及《物權法》等法律施行后普通民眾私有財富的增長和人民群眾財產(chǎn)權利意識的自然覺醒，有關房產(chǎn)、存單、存折、公司股權、股票或有價證券繼承的民事活動迅猛增長，幾乎家家戶戶都需要辦理繼承權公證。繼承權公證工作在維護正常的民事流轉(zhuǎn)關系、構建和諧社會中發(fā)揮著重要的職能作用。
3.辦理繼承權公證的相對復雜性
由于繼承權公證是一項獨特的公證，因此辦理繼承權公證是一項相對復雜的公證活動。其相對復雜性主要表現(xiàn)在：
（1）審查內(nèi)容的復雜性。承辦一項繼承權公證需要核實的法律事實往往較多，比如被繼承人是否確已死亡、被繼承人的具體死亡時間、其間所涉及的代位繼承或轉(zhuǎn)繼承關系、當事人到底有幾次婚史、不同家庭組合情況下的繼子女是否應該享有繼承權等。核實這些法律事實絕不像承辦一些單一民事公證那樣簡單，如學歷公證只需上網(wǎng)查詢核實即可。
（2）辦理程序和過程的復雜性。由于繼承權公證的復雜性，為確保公證質(zhì)量，司法部特別為辦理繼承權公證制定了非常嚴謹?shù)霓k證規(guī)則和程序，如要求承辦公證員親自接觸每一個繼承人，逐一核實身份；認真制作談話筆錄，要求逐一簽字確認；外地棄權繼承人必須辦理棄權聲明書公證，等等，從而使辦證程序顯得相對繁瑣。根據(jù)要求，對有關單位提供的證明，公證機構必須通過查檔閱卷、詢問有關證人等逐一進行核實，從而使辦證過程顯得冗長。這些都是為了確保出證的嚴謹而作出的特別規(guī)定。
（3）取證方式及過程的困難性。依據(jù)《中華人民共和國公證法》第二十九條和《公證程序規(guī)則》第二十六條的規(guī)定，公證員在審查出證過程中，依法享有核實權。但該種核實權不同于公安部門的調(diào)查權，從理論上講，沒有基本的證明材料，公證機構無法進行核實。比如，被繼承人是否存在非婚生子女的問題，不可能由某個單位先給公證機構出具一份書面證明，再由公證機構去核實。從現(xiàn)實角度講，公證機構行使核實權存在諸多困難，如現(xiàn)在人口流動性變強，有關人事檔案管理日益復雜多樣，加重了相關證據(jù)核實的難度；老國有企業(yè)的關、停、并、轉(zhuǎn)，導致一些職工的檔案流失，最終不知所蹤；相關單位或部門的人員變動，導致公證員通過電話核實時無法給予明確的答復；還有些單位、部門的接待人員態(tài)度惡劣，拒不履行予以協(xié)助的法定義務，但相關法律對該種違法行為并沒有賦予公證機構任何進行懲戒的權利和措施，因而公證機構或公證員對此毫無辦法。
（4）適用法律的相對復雜性。辦理繼承權公證，對我國繼承法及相關司法解釋的正確適用是一項基本要求。但這其中，有些特殊家庭情況在適用法律時顯得較為復雜，需要公證員具備較高的法律素養(yǎng)，對有關法條和司法解釋相當熟悉。如部分家庭幾代人之間出現(xiàn)非正常死亡順序時所涉及的代位繼承或轉(zhuǎn)繼承關系；不同家庭組合情況下的繼子女是否享有繼承權的確認；遺囑繼承中立遺囑人立遺囑的次數(shù)，最終有效的是哪一份遺囑的確認；所遺財產(chǎn)到底是被繼承人個人財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)，如果是共同財產(chǎn)，是與前配偶共有還是與后配偶共有的確認，等等，均需要公證員在查清事實、核實證據(jù)后適用正確的法規(guī)法條作出正確的認定，這比一般單一民事證適用法律要復雜得多。
4.公證處及公證員所承擔責任的高風險性
篇6
王廣生：
您好！你所提及的宅基地繼承實際上是指宅基地使用權的繼承。我國《繼承法》規(guī)定：“遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)。”可是農(nóng)村宅基地的使用權不是一般的“財產(chǎn)”，而是“特殊的財產(chǎn)”。首先因為宅基地使用權具有很強的人身依附性，它必須因具有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格而取得，因集體經(jīng)濟組織成員資格的失去而失去，不產(chǎn)生在不同農(nóng)民個體之間的流轉(zhuǎn)，即不可以繼承。第二，我國農(nóng)村宅基地使用權主要是為了保障每戶農(nóng)民的居住需求，具有社會保障功能，如果允許繼承，將導致宅基地無限擴大，違背了土地管理法關于村民一戶只能擁有一處宅基地的有關規(guī)定。據(jù)此，農(nóng)村宅基地不能算作遺產(chǎn)，故不可以繼承。但是，存在特殊情況，根據(jù)“地隨房走”的原則，繼承人對宅基地上所造房屋的繼承將會導致其對宅基地的繼承。而你已經(jīng)扒掉了你叔叔的舊房子，因此，你不能對其宅基地進行繼承。
房產(chǎn)贈給妻子未過戶，
離婚時可撤銷贈與嗎
律師：
您好！2007年6月，我與女友登記結婚。婚后，我們住進了我父母買給我的商品房內(nèi)，該房產(chǎn)是2002年我父母出錢，以按揭貸款的方式在市內(nèi)購買的一套一百多平米的商品房，按揭一直是我父母在還。婚后我倆簽訂了一份協(xié)議，內(nèi)容是：該房產(chǎn)變更為夫妻共同財產(chǎn)，還約定，如果一方違背了夫妻雙方忠實義務導致雙方離婚，該方就不再享有房屋所有權。但我倆的感情并未經(jīng)受住時間的考驗，前不久妻子向法院離婚，要求該房產(chǎn)歸她所有。請問，這套房產(chǎn)一直都登記在我的名下，沒有辦理過戶，我是否可以撤銷當年與妻子的贈與協(xié)議？
煙臺 李鑫
李鑫：
您好！依據(jù)我國婚姻法司法解釋，該房產(chǎn)是你父母出資并由父母按揭還款，且登記在你個人名下，應當認定為你的個人婚前財產(chǎn)。你與妻子簽訂的這份協(xié)議的內(nèi)容是將房產(chǎn)的一半贈送給了自己的妻子，該協(xié)議的性質(zhì)是贈與合同，但是根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權利轉(zhuǎn)移之前，可以撤銷贈與。因為你們沒有辦理過戶手續(xù)，作為房產(chǎn)所有人你可以隨時撤銷贈與。在實際生活中，有關婚姻家庭內(nèi)部事宜的協(xié)議，往往會涉及財產(chǎn)權屬條款，而贈與合同又往往在有親密關系或血緣關系的人之間簽訂。但合同法中沒有就夫妻間的贈與問題特別規(guī)定，因此，類似協(xié)議的簽訂、生效、撤銷、變更等，仍然適用于合同法的相關規(guī)定。
“合同期不得懷孕”
屬無效條款嗎
律師：
您好！我朋友是位準媽媽，已經(jīng)懷孕4個多月。幾天前，她所工作的賓館卻告知她，要與她解除勞動合同。我朋友找到賓館負責人，對方卻拿出勞動合同，指出上面寫到：“雙方自愿簽訂合同，員工在合同期內(nèi)不得懷孕，否則賓館有權解除勞動合同。”負責人告訴我朋友，她違反了合同期內(nèi)不得懷孕的規(guī)定，因此被解雇。我朋友很無奈，想問一下律師，合同里的該約定符合法律規(guī)定嗎？
棗莊 張娜
張娜：
您好！賓館與你朋友簽訂的勞動合同存在“合同期內(nèi)不得懷孕”的條款，雖然說在簽訂合同時雙方是自愿的，但這一條款客觀上限制了你朋友的生育權，違反了我國憲法和其他相關法律的規(guī)定。本案中，雙方簽訂的勞動合同的內(nèi)容違反了憲法、婚姻法、婦女權益保障法、勞動合同法等相關規(guī)定，因此合同無效，對你朋友不具有法律約束力，賓館不能基于此條款解除與你朋友的勞動合同。
小學生就餐被燙傷
飯店未盡注意義務應擔責嗎
律師：
您好！去年我們村小學組織六年級一批書法較好的學生到周圍幾個村子義務給村民寫春聯(lián)，中午村干部安排老師和學生到一家小飯店吃飯。吃飯期間，學生小波在衛(wèi)生間門口被上樓送菜的飯店服務員碰上，燙傷了脖子，被送到醫(yī)院治療，住院35天。其間飯店僅給付了小波部分醫(yī)藥費而拒絕支付其他費用。現(xiàn)在小波父母欲將飯店店主告上法庭，請求法院依法判令其給付護理費、交通費、住院伙食補助費、精神損害賠償金、后續(xù)治療費合計20016元。請問律師，飯店應當承擔責任嗎？
菏澤 趙芳
篇7
隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴大，城市中的民用住宅建筑越來越多，房屋產(chǎn)權變化的形式也是越來越多。根據(jù)我國的法律，房屋產(chǎn)權的獲取方式有很多種，其中最為普遍的是通過購買獲得，就是說購買者以金錢的方式向房屋的產(chǎn)權所有者進行購買交易活動，然后辦理相關的手續(xù)來獲得房屋產(chǎn)權。還有一種比較普遍的方式是建設獲得，就是建設者投入一定的資金，所有的都自己進行規(guī)劃建設，建成之后的房屋就是自己的，享有對房屋的所有權。當然，房屋產(chǎn)權的獲得還有抵押獲得、繼承獲得、受贈獲得。比如說，某人向銀行貸款，將房子作為抵押物，到期無法歸還銀行賬務的時候，銀行就對房屋享有所有權，有對其進行拍賣處理的權利。在我國的《繼承法》中，房屋是可以作為繼承物品的，所以當被繼承人死后，房屋產(chǎn)權歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。
1、房屋產(chǎn)權檔案的重要性
房屋產(chǎn)權檔案是一種交易的原始數(shù)據(jù)資料，在我國有以下幾個作用：
第一，解決糾紛和查處的有效資料。隨著社會主義建設進程的加快，城市化的不斷發(fā)展，商品房越來越多，房屋交易也越來越多，這樣不可避免的就會產(chǎn)生一些房產(chǎn)糾紛事件。人們法律意識的逐漸增強，維權意識也在增強，在房產(chǎn)糾紛事件中，房產(chǎn)檔案作為最原始的數(shù)據(jù)資料，可以起到一定的作用，促進糾紛事件的快速解決。在越來越昌盛的今天，在查處是需要對官員的名下房產(chǎn)進行調(diào)查，房產(chǎn)檔案就可以知道這房子是通過什么手段獲取，進而查處是否有的行為。
第二，促進城市中棚戶區(qū)的改造。隨著城市規(guī)模的不斷擴大，優(yōu)化城市環(huán)境的大潮下，對于成為邊緣的棚戶區(qū)的改造成為城市建設發(fā)展的一個方向。對棚戶區(qū)進行拆遷改造，既能擴大城市規(guī)模，又能美化城市環(huán)境。但是拆遷改造的過程中又會出現(xiàn)很多問題，例如說：拆遷改造的范圍多大，如何跟當?shù)鼐用襁M行協(xié)調(diào)進行拆遷改造。在這一過程中，房屋產(chǎn)權檔案能夠起到一定的作用，政府拆遷就需要對當?shù)鼐用褡龀鲅a償，而補償是要依據(jù)房屋產(chǎn)權的，房屋產(chǎn)權檔案在這時就又成為了原始的資料數(shù)據(jù)。
2、房屋產(chǎn)權檔案的管理特點
2.1產(chǎn)權形式的變化復雜
隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)事業(yè)的快速發(fā)展，房屋產(chǎn)權結構也發(fā)生了變化。以前的住宅類房屋產(chǎn)權是全民、集體、私人所有這三種形式，而今天，可以分為（l）國家所有住宅；（2）勞動群眾集體所有住宅；（3）公民私人所有住宅；（4）其他經(jīng)濟組織（如中外合資企業(yè)等）所有住宅。也就是說，在原來的基礎上又多了合資、外資、經(jīng)濟適用房等形式的產(chǎn)權所有制。產(chǎn)權形式的變化要求相關法律法規(guī)的建設要跟上步伐，對于新出現(xiàn)的產(chǎn)權形式要納入到相關的法律體制中去，進行規(guī)范的管理。
2.2產(chǎn)權形式變化的速度加快
隨著社會經(jīng)濟活動的日益活躍，房產(chǎn)所有權也是在不斷的變更之中，前文提到的房屋產(chǎn)權獲取的五種方式是目前產(chǎn)權變化的主要方式。在城市中，尤其是一線城市中，想要買一套房是非常不容易的，房價居高不下，這種形勢又使得房屋出租、二手房的交易市場非常活躍，房子的買賣、租賃使得產(chǎn)權形式的變化速度加快。房地產(chǎn)的活躍使得房屋產(chǎn)權檔案的管理工作越來越多，分類也越來越細。
2.3房屋產(chǎn)權檔案的管理專業(yè)性強、利用率高
房屋產(chǎn)權檔案的管理非常重要，而相關的法律法規(guī)又特別多，所有的行為都必須在相應的法律下進行，所以管理起來更加的專業(yè)，對于管理人員的要求也越來越高。而利用率高就體現(xiàn)在房產(chǎn)檔案作為最原始的數(shù)據(jù)資料，在很多時候發(fā)揮著獨一無二的作用，就像前文中提到的協(xié)調(diào)房產(chǎn)糾紛、調(diào)查官員的、處理棚戶區(qū)的補償問題上。
3、房產(chǎn)檔案信息化管理概述
計算機自出現(xiàn)到今天，得到了迅猛的發(fā)展，計算機技術也在快速的更新?lián)Q代。計算機所擁有的存儲、檢索等是人無法企及的。在檔案的管理上，許多行業(yè)都早已用計算機對檔案進行存儲、檢索了。計算機技術使得存儲量更大，占空間更小、檢索利用起來更加方便。在房產(chǎn)檔案的管理上，計算機技術的應用早已深入人心，隨著互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，房屋產(chǎn)權檔案的信息化管理開始在一步步的得到實現(xiàn)。
房產(chǎn)檔案信息化就是運用計算機技術，將紙質(zhì)的檔案信息轉(zhuǎn)化成電子信息存儲到計算機中去，利用某些計算機軟件，對這些信息進行有序的管理，實現(xiàn)資源的管理便利、利用率高。計算機技術的運用使得房產(chǎn)檔案管理得更加的方便，工作效率得到了大大的提高。房產(chǎn)檔案信息化有以下的特點：
第一，檔案資料存儲的數(shù)字化。計算機語言與我們常用的語言是不一樣的。房屋產(chǎn)權檔案信息化就是將紙質(zhì)的文字、圖像、圖形等轉(zhuǎn)化成電子信息，計算機可以通過一定的技術識別這些信息，自動將這些信息進行分類、歸檔、存儲、計算機可以存儲的資料非常的多，這離不開計算機技術的快速發(fā)展。在人們需要這些信息時也能夠快速的進行查閱利用，人們在查閱時需要耗費的精力更少了，工作效率更高了。
第二，檔案傳輸?shù)木W(wǎng)絡化。在互聯(lián)網(wǎng)出現(xiàn)之前，遠距離之間傳遞資料需要通過郵寄系統(tǒng)，這樣的話時間就變長了，而且郵寄的過程中也會出現(xiàn)損壞或丟失的情況。當互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展之后，人們之間傳遞信息可以在網(wǎng)絡上進行，聯(lián)網(wǎng)就可以進行信息資料的傳遞，還可以通過一些技術手段來加密信息，避免第三方截取信息。房產(chǎn)檔案的信息化使得房產(chǎn)開發(fā)商、需求者、房產(chǎn)管理部門之間可以在網(wǎng)上獲取相關的信息，交流更加方便，房產(chǎn)檔案的價值更加明顯，房產(chǎn)檔案的利用率更高。
第三，檢索的智能化。檢索的智能化是在信息資料的數(shù)字化實現(xiàn)下衍生而來的，數(shù)字化實現(xiàn)了檔案管理的便捷、分類、存儲等，這是運用了計算機技術達到的，而人們在利用檔案信息時，也是根據(jù)計算機技術，有著特定的程序，查閱檢索更加的方便快捷。
4、房產(chǎn)檔案信息化管理的策略分析
在目前，我國房產(chǎn)檔案信息化管理正在快速的發(fā)展中，信息化管理給房地產(chǎn)事業(yè)帶來了活力，工作效率更高，但是目前我國房產(chǎn)檔案信息化管理還存在一些問題。由于信息化管理很大程度上依靠計算機技術，這就要求管理人員具有一定的計算機水平，能夠處理一些常見的計算機故障，這對管理人員無疑是提出了更高的要求。信息化管理既然是依托計算機技術，而計算機不可能永遠運轉(zhuǎn)下去，它總是會出現(xiàn)一些故障、毛病，這就需要人們在日常管理中進行維護，管理人員要與時俱進，不斷的學習創(chuàng)新，提高自身的專業(yè)水平、職業(yè)能力。計算機技術是不斷的發(fā)展的，在房產(chǎn)檔案的管理上也需要跟進時代步伐，采用最新的技術手段，促進工作效率的提高和房產(chǎn)檔案管理的更加方便快捷。
4.1提高思想認識
當前社會下房產(chǎn)檔案管理部門工作人員不重視房產(chǎn)檔案信息化管理，對于房產(chǎn)檔案
的管理也停留在傳統(tǒng)的思想觀念上。許多管理者并不接受信息化管理，他們不了解計算機技術，不認同互聯(lián)網(wǎng)，這嚴重的影響到了房產(chǎn)檔案的信息化管理進程，所以要提高他們的思想認識水平。房產(chǎn)檔案信息化管理需要先進的計算機技術和設備，需要建設綜合的網(wǎng)絡，這些都需要投入大量的資金，沒有資金所有的都只是紙上談兵。提高大家的認識水平尤其是上級重要的管理者的認識水平，得到他們的支持，將信息化管理工作落實到位，建設房產(chǎn)檔案信息化管理，提高工作效率。
4.2提高管理人員的計算機水平和職業(yè)素質(zhì)
房產(chǎn)檔案信息化管理是依托計算機技術和設備的，這就要求管理人員具有一定的計算機水平，能夠?qū)τ嬎銠C出現(xiàn)的一些故障進行維護管理，在日常的使用過程中進行維護，保證系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)。
房產(chǎn)檔案管理人員要積極主動的去學習，不斷的擴寬知識面，學習到更多的計算機技術，提高職業(yè)水平，在工作中運用先進的技術解決出現(xiàn)的一些問題。對于信息化系統(tǒng)不斷的進行更新?lián)Q代，促進信息化系統(tǒng)的更好更快速的運轉(zhuǎn)。
管理人員的計算機水平和職業(yè)素質(zhì)的提高需要給予一定的壓力，要進行績效評估，運用一定的獎懲機制，讓管理人員充分認識到工作的重要性，認識到計算機技術的重要性，促進他們自我提高、自我完善。
4.3運用先進的計算機技術
房產(chǎn)檔案的信息化管理依托先進的計算機技術，要實現(xiàn)系統(tǒng)的高效運轉(zhuǎn)，必須采用先進的計算機技術。這需要引起上級領導的重視，根據(jù)社會的發(fā)展，不斷的對信息化系統(tǒng)進行更新?lián)Q代，運用先進的計算機技術，不斷完善信息化系統(tǒng)，使得系統(tǒng)運行的效率更高，系統(tǒng)出現(xiàn)故障的情況更少，更好的提高工作效率。
計算機技術是不斷發(fā)展變化的，社會經(jīng)濟也是不斷發(fā)展變化的，這就要求信息化系統(tǒng)也是要不斷的發(fā)展變化，要與時俱進，不斷的運用先進技術，提高系統(tǒng)的運作效率。
4.4做好制度建設
制度建設是政府相關部門需要做的事，政府部門出臺相關的法律法規(guī)，對房產(chǎn)檔案信息化管理作出一些強制性的規(guī)定，促進各級部門進行規(guī)范管理。隨著房產(chǎn)糾紛事件的增多，人們法律意識的增強，做好制度建設，促進房產(chǎn)檔案信息化關林的規(guī)范化。
5、結束語
房產(chǎn)檔案的信息化管理是房產(chǎn)檔案管理的革新，是時展的必然趨勢。我國目前在房產(chǎn)檔案信息化管理上還存在很多問題，這需要社會各界的不懈努力，促進房產(chǎn)檔案的信息化管理。
參考文獻：
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篇8
（一）遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的性質(zhì)及其特征
劇中潘小東和大伯簽訂的是遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。遺贈扶養(yǎng)協(xié)議是當事人雙方訂立的以扶養(yǎng)和遺贈為內(nèi)容的協(xié)議。按照這種協(xié)議，扶養(yǎng)人對受扶養(yǎng)人負有生養(yǎng)死葬的義務，受扶養(yǎng)人則負有將約定的財產(chǎn)遺贈給扶養(yǎng)人的義務。
遺贈扶養(yǎng)協(xié)議具有以下特征：第一，遺贈扶養(yǎng)協(xié)議是雙務有償?shù)姆尚袨椤＿z贈扶養(yǎng)協(xié)議一經(jīng)有效成立，就對協(xié)議雙方產(chǎn)生約束力，遺贈方和扶養(yǎng)方都應承擔相應的義務。第二，遺贈扶養(yǎng)協(xié)議具有生前法律行為與死后法律行為的雙重屬性。扶養(yǎng)人應對遺贈人盡扶養(yǎng)義務，這是其在生前的效力;但財產(chǎn)的贈與在遺贈人死亡后才能發(fā)生效力。第二，遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的遺贈人只能是自然人，扶養(yǎng)人則既可以是自然人也可以是集體所有制組織。第四，遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的效力優(yōu)先于遺囑繼承和法定繼承。根據(jù)《繼承法》第5條規(guī)定，繼承開始后應先執(zhí)行遺贈扶養(yǎng)協(xié)議，然后才按遺囑繼承和法定繼承處理遺產(chǎn)。
遺贈扶養(yǎng)協(xié)議作為我國繼承法中的一項重要制度，在過去的實施過程中，對于贍養(yǎng)孤寡老人，彌補國家社會保障不足之處，發(fā)揮了非常重要的作用。
（二）遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的解除制度
遺贈扶養(yǎng)協(xié)議可以解除，但是我國《繼承法》對于遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的解除事由未作規(guī)定。根據(jù)最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）第五十六條規(guī)定，遺贈扶養(yǎng)協(xié)議單方解除的情形有兩種：一是扶養(yǎng)人無正當理由不履行扶養(yǎng)義務，被撫養(yǎng)人可以解除扶養(yǎng)協(xié)議，撫養(yǎng)人不享有接受遺贈的權利，并且已經(jīng)支付的扶養(yǎng)費用，被撫養(yǎng)人無需返還;二是被扶養(yǎng)人無正當理由不履行遺贈扶養(yǎng)協(xié)議，導致協(xié)議解除的，應補償扶養(yǎng)人相應的扶養(yǎng)費用。而對于遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的解除方式，我國現(xiàn)行法未作規(guī)定。根據(jù)以上規(guī)定，在《離婚律師》一劇中，潘小東的大伯可以要求單方解除遺贈撫養(yǎng)協(xié)議，可以先和潘小東協(xié)商解決，如果協(xié)商不成，可以請求法院解除，但是大伯負有舉證潘小東沒有正當理由不履行對他的扶養(yǎng)義務。
（三）我國遺贈扶養(yǎng)協(xié)議制度的完善
作為安排受扶養(yǎng)人生養(yǎng)死葬及死后財產(chǎn)歸屬的協(xié)議，《繼承法》中僅有兩個條文涉及該項制度，《意見》也僅有兩個條文對其進行了規(guī)定，我國遺贈扶養(yǎng)制度還存在著諸多的問題，我認為遺贈扶養(yǎng)協(xié)議制度應從以下幾個方面加以完善：
第一，擴大遺贈撫養(yǎng)協(xié)議的扶養(yǎng)人范圍。現(xiàn)行我國《繼承法》規(guī)定的遺贈扶養(yǎng)協(xié)議，是在原農(nóng)村“五保協(xié)議”基礎上發(fā)展而來的，主要是為了解決當時孤寡老人的養(yǎng)老問題。隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，《繼承法》中規(guī)定的遺贈扶養(yǎng)協(xié)議制度已經(jīng)不再適用社會的發(fā)展變化了。根據(jù)《繼承法》的規(guī)定，受遺贈人只能是法定繼承人之外的公民或集體所有制組織。在在我國農(nóng)村地區(qū)，隨著大量農(nóng)村青壯勞動力進城務工，農(nóng)村留守老人的養(yǎng)老問題日益嚴重。而在城鎮(zhèn)地區(qū)，低水平的養(yǎng)老保險根本無法解決養(yǎng)老問題，由于計劃生育政策的實施，城市大部分家庭都是獨生子女家庭，隨著子女異地工作，異地安家不斷增加，留下老人獨自生活的現(xiàn)象日益普遍。現(xiàn)行《繼承法》的受遺贈人范圍的限定極大的局限了養(yǎng)老模式的發(fā)展，要想解決這些問題，一方面國家需要不斷提高社會保障，另一方面應努力擴大遺贈扶養(yǎng)協(xié)議中扶養(yǎng)人的范圍。我認為，社會組織只要具備養(yǎng)老的職能，都可以成為遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的扶養(yǎng)人，而不具備法定扶養(yǎng)義務的法定繼承人也可以成為扶養(yǎng)人，這樣可以擴大扶養(yǎng)人的范圍。
第二，我國《繼承法》應當增加對遺贈撫養(yǎng)協(xié)議的規(guī)定。在現(xiàn)行的《繼承法中》，只有第三十一條涉及到對遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的規(guī)定，而且是原則性規(guī)定，在現(xiàn)時生活中缺乏可操作性，應當增加其規(guī)定的內(nèi)容，充實遺贈扶養(yǎng)協(xié)議制度的內(nèi)容。其一，扶養(yǎng)人盡到對遺贈人的生老死葬義務標準沒有確定。當事人如果在遺贈扶養(yǎng)協(xié)議中就“生養(yǎng)死葬”做出了明確的約定的，就應當按照約定來執(zhí)行，而如果沒有進行約定的，應該確定法定標準，而《繼承法》中對這一法定標準沒有進行規(guī)定。筆者認為，對于“生養(yǎng)”的標準，可以參照當?shù)氐钠骄顦藴蕘泶_定，滿足遺贈人的基本生活需要，像《離婚律師》中潘小東對待自己大伯的態(tài)度，不僅沒有照顧到老人的基本生活，甚至存在虐待老人的情節(jié);而對于死后安葬的標準，應當尊重死者意愿，尊重當?shù)亓曀祝讳亸埨速M為標準。
第三，《繼承法》應當增加關于遺贈撫養(yǎng)協(xié)議解除制度的相關規(guī)定。《繼承法》中并沒有對遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的解除原因作出規(guī)定，只有《繼承法》意見中有一條規(guī)定，但是規(guī)定非常簡單，不夠全面。筆者認為，《繼承法》應該完善對遺贈扶養(yǎng)協(xié)議解除制度的規(guī)定。其一，對于解除事由應作全面規(guī)定，增加當事人約定解除的規(guī)定，并增加當事人單方解除遺贈撫養(yǎng)協(xié)議的相關規(guī)定。而對于遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的解除方式，現(xiàn)行法未作規(guī)定。筆者認為，我國可以參照國外的相關規(guī)定，對于當事人協(xié)議解除遺贈撫養(yǎng)協(xié)議的，應當以書面協(xié)議為之，而對于遺贈人或者扶養(yǎng)人單方解除遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，應當采取訴訟方式。
二、“以房養(yǎng)老”制度的分析和設想
劇中潘小東的伯父提出解除遺贈扶養(yǎng)協(xié)議之后，要“以房養(yǎng)老”。所謂的“以房養(yǎng)老”，也被稱 為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產(chǎn)權房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權，這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機制的一項重要補充。 2013年國務院印發(fā)的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，引發(fā)輿論廣泛關注，按計劃“以房養(yǎng)老”政策于2014年上半年試行推廣。
“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭，發(fā)展最成熟的是美國，該模式在世界上20多個國家相繼推出，已經(jīng)成為全世界老年人改變傳統(tǒng)生活方式、享受高質(zhì)量生活和實現(xiàn)生活效用最大化的重要途徑。現(xiàn)在“以房養(yǎng)老”在我國北京、南京、上海、杭州等城市都進行了試點，但很多地方反饋并不盡如人意。
（一）以房養(yǎng)老制度的推行障礙
第一，傳統(tǒng)觀念的影響。中國自古以來有著“但存方寸地，留與子孫耕”的傳統(tǒng)，很多老人認為只有因為子女不需要房屋或者無兒無女才可能變更房屋的產(chǎn)權，這部分老人普遍抱著“有房才有家”的觀念，認為自己生前變更房屋產(chǎn)權將會使自己無家可歸。而且，在傳統(tǒng)觀念里，只有無人愿意贍養(yǎng)的老人才住進社會福利機構，老年人如果主動住進社會福利機構覺得讓子女和自己都難以接受。
第二，社會福利機構條件層次不齊。老年人不愿意住進社會福利機構，除了受傳統(tǒng)觀念的束縛之外，還有目前我國社會福利機構的條件普遍較差，養(yǎng)老院里面護理人員缺乏專業(yè)素養(yǎng)，文化素質(zhì)偏低，沒有進行過專業(yè)培訓，養(yǎng)老院的硬件設施質(zhì)量也不高，衛(wèi)生條件也不好，很難滿足老人提高晚年生活質(zhì)量的要求。
第三，缺乏相關法律的規(guī)制。“以房養(yǎng)老”作為一種新型的養(yǎng)老模式，涉及很多方面的法律制度，但是我們目前還沒有相關法律對“以房養(yǎng)老”模式進行規(guī)范，在實踐中各地的做法也不盡相同。養(yǎng)老問題關系到社會的穩(wěn)定和發(fā)展，對于完善社會養(yǎng)老新模式，政府有責任采取多種方式的監(jiān)管，制定相關法律政策予以宏觀調(diào)控。
第四，產(chǎn)權制約。我國推行的住宅用地70年年限也是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題。當老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當老人身故后，房子的使用年限更是所剩無幾。保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。
第五，適用對象范圍小。“以房養(yǎng)老”符合條件的最有可能是獨居或孤寡老人，或膝下無子女、子女定居國外的老人，這些老人沒有繼承等問題。但是即使這類老人也擔心，一旦簽訂協(xié)議，即失去了對房屋的所有權，落入沒房也沒錢的境況，這讓許多老人心理難于接受。
（二）我國“以房養(yǎng)老”的設想
針對以上“以房養(yǎng)老”過程中遇到的障礙，對我國“以房養(yǎng)老”提出以下設想：
第一，構建符合國情的制度環(huán)境。老年人以自有房產(chǎn)來獲取養(yǎng)老經(jīng)濟來源，不再只依靠公共財政，一定程度上緩解了政府的壓力，如能有效開展，其社會效益明顯。因此，政府應構建符合中國國情的制度，在充分保障老年人權益的基礎上，為“以房養(yǎng)老”提供可供發(fā)展的環(huán)境。“以房養(yǎng)老”業(yè)務所涉部門較多，政府應發(fā)揮其引導和協(xié)調(diào)的作用，通過統(tǒng)籌形成合力。作為實務的具體操作者，銀行、保險等金融機構實質(zhì)上為政府承擔了一部分養(yǎng)老義務，必然承擔著一定的風險，建議政府提供擔保以消其顧慮，增強其積極性。而由有政府背景的公益組織如住房公積金管理中心來開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務。
第二，積極進行相關試點。符合中國國情的“以房養(yǎng)老”業(yè)務模式的成熟和完善，需要政府鼓勵銀行、保險等金融機構積極開展試點，探索具體做法，特別是如何解決當前出現(xiàn)的難點問題，如貸款年限和金額的合理確定、風險防范等，從中總結成功經(jīng)驗，形成一套切實可行的操作路徑，為廣泛開展夯實基礎。“以房養(yǎng)老”作為一種新興事物，要得到國人特別是老年群體的認可，有一個較為漫長的過程。
第三，國家制定養(yǎng)老規(guī)劃，成立專業(yè)住房銀行。實施“倒按揭”養(yǎng)老模式需要政府承擔更多責任，最好的方式是由政府作為擔保人，成立專業(yè)性銀行。成立專業(yè)銀行可以降低商業(yè)金融機構在“倒按揭”過程中的風險，也可以降低“倒按揭”產(chǎn)品的貸款利率，如果“倒按揭”產(chǎn)品的貸款利率與住房公積金貸款利率持平或更低，將有助于“倒按揭”養(yǎng)老模式的推廣。建立一種適合我國國情的“以房養(yǎng)老”模式。
雖然我國要推行“以房養(yǎng)老”面臨著很大的困境和問題，但是隨著人口老齡化時代的到來，除了基本的社會養(yǎng)老保險金，“以房養(yǎng)老”的模式越來越引起人們的關注，“以房養(yǎng)老”是社會的現(xiàn)實需要，同時也是我國養(yǎng)老制度發(fā)展的大勢所趨。
參考文獻：
篇9
王某于1940年過世，死后遺有棟近兩千平方米的別墅，王某生前有二個老婆，大老婆楊某生育五子女，二老婆陳某生育一女。二位老伴在王某死后相繼過世，她們生育的子女也于上世紀末相繼過世，然王某遺留下來的房產(chǎn)至今未依法分割。現(xiàn)各繼承人遍布全球各地，好些已經(jīng)加入外國國籍，并且已經(jīng)很少和國內(nèi)的繼承人聯(lián)系，甚至失去聯(lián)系。委托人反映，該房產(chǎn)現(xiàn)由二老婆的孫女在管理，并拒絕與委托人等其他繼承人分配，欲委托筆者向法院提訟，請求析產(chǎn)。
二、訴前準備
鑒于本案的復雜性，筆者在接受委托前，詳細查閱了委托人提供的材料，認為本案會是典型的法定繼承人析產(chǎn)案件，由于各繼承人現(xiàn)遍布全球各地，根據(jù)我國法律的規(guī)定，享有法定繼承權的人應該必須是屬于被繼承人的配偶、子女、父母，前述繼承人不存在的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母才能主張繼承。然，本案很多繼承人身在外地，首先要證明其是合法繼承人才能談及份額，故筆者建議當事人著手收集相關證據(jù)包括繼承人與被繼承人存在前述親屬關系的證明，如公安機關的戶籍證明、戶籍藤本、公證聲明書、到公證處做證人證言的公證保全等。除此之外，筆者也開始搜集本案涉及到的相關問題的法律依據(jù)、法院判例及權威法學理論，為更好本案做足準備。
三、相關法律適用問題的思考
本案例中有以下幾個問題需要進行分析：
1、本案是否適用轉(zhuǎn)繼承的法律規(guī)定？
現(xiàn)行繼承法并未直接規(guī)定轉(zhuǎn)繼承的字眼，但法學理論上，又把轉(zhuǎn)繼承稱為再繼承，連續(xù)繼承等。根據(jù)繼承法第二條規(guī)定，繼承從被繼承人死亡時開始。本案被繼承人死亡時，其子女未分割遺產(chǎn)且相繼死亡，根據(jù)《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》第 52 條規(guī)定：繼承開始后，繼承人沒有表示放棄繼承，并于遺產(chǎn)分割前死亡的，其繼承遺產(chǎn)的權利轉(zhuǎn)移給他的合法繼承人。故，被繼承人是被轉(zhuǎn)繼承人，其子女是轉(zhuǎn)繼承人，產(chǎn)生轉(zhuǎn)繼承法律關系。轉(zhuǎn)繼承人死亡后該部分財產(chǎn)仍然未分割即產(chǎn)生新一輪的轉(zhuǎn)繼承法律關系。也就是說，在遺產(chǎn)分割前， 被轉(zhuǎn)繼承人的法定繼承人未放棄繼承權又死亡的情況下，可以產(chǎn)生新的轉(zhuǎn)繼承關系。筆者認為通過轉(zhuǎn)繼承得到的財產(chǎn)再發(fā)生轉(zhuǎn)繼承產(chǎn)生的是一種獨立的法律繼承關系，在條件允許的情況下，可以一直往后產(chǎn)生轉(zhuǎn)繼承關系。
2、本案是否適用訴訟時效的法律規(guī)定？
《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》第 177 條規(guī)定：遺產(chǎn)未分割的，即為共同共有。《物權法》第 29 條規(guī)定：因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。又，繼承開始于被繼承人死亡之時。故本案各繼承人依法取得對訟爭房產(chǎn)共同共有的所有權，也就是一種物權，雖然本案所有繼承人尚未分割遺產(chǎn)，但財產(chǎn)未分割并不影響各繼承人取得所有權的屬性。根據(jù)我國現(xiàn)有法律的規(guī)定，物權請求權不適用訴訟時效。
3、一夫二妻的法律適用，從被繼承人繼承到的財產(chǎn)是夫妻共有嗎，如果是，是各1/3嗎，還是夫1/2，妻各1/4？
由于本案被繼承人、甚至轉(zhuǎn)繼承人均出現(xiàn)一夫兩妻的情況，而在當時的法律這是允許的，故對于妻子及其衍生下來的子女的財產(chǎn)分配問題應該如何處理成為本案的難題。筆者認為，法不溯及既往，即使現(xiàn)在的法律只承認一夫一妻，然并不能約束法律實施前的民事行為，故按照法律規(guī)定及公平道義原則，應認定本案存在的一夫二妻的合法性。且，婚姻法第17條規(guī)定：“夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：……（四）繼承或贈與所得的財產(chǎn)……”除非遺囑或者贈與合同中確定只夫或妻一方的財產(chǎn)才不是夫妻共有。故本案被繼承人、繼承人在婚姻關系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)應為共同共有，故本案財產(chǎn)分割前應先承認一夫多妻制的財產(chǎn)共有性。
所謂財產(chǎn)的共有性，從共同共有的法律性質(zhì)看，各共同共有人對共同財產(chǎn)享有的權利和承擔的義務平等，且由于因繼承所得的財產(chǎn)在夫和妻之間并沒有約定份額，而被繼承人也未對繼承份額予以約定，故從公平正義的角度出發(fā)，無論是一夫兩妻還是一夫三妻，可推定夫與妻之間的共同共有財產(chǎn)為等額共有。
故，當繼承人在遺產(chǎn)分割前死亡，發(fā)生轉(zhuǎn)繼承的情況下，其應繼承的遺產(chǎn)份額中的一半首先要確定為其配偶的個人財產(chǎn)，剩下的另一半才能由其法定繼承人共同繼承。如果被轉(zhuǎn)繼承人有兩妻的，應按各1/3的比例確定各自的份額，剩余的份額才能由其法定繼承人共同繼承。
4、案件審理中涉訟房產(chǎn)的收益處理問題
涉訟房產(chǎn)現(xiàn)由被告出租給案外人做經(jīng)營使用，案外人每月支付租金。然，自本案進入訴訟階段，房屋租金的歸屬、管理問題就浮出水面。然，大部分繼承人不在國內(nèi)，各繼承人也無法達成指定共同管理人的一致意見，故經(jīng)過多方協(xié)商，當事人到銀行設立公共賬戶，案外人自訴訟之日起將租金打入公共賬戶，任何人不得私自提取公共賬戶的款項。
四、案件結果
由于被繼承人的子孫眾多，且分布海內(nèi)外，筆者在本案前充分考慮了案件的上述因素，也告知案件當事人盡量聯(lián)系其他繼承人共同參與到本案訴訟中來，對已經(jīng)找到的繼承人又無法親自參加的，建議辦理公證委托。雖然已經(jīng)有一部分辦理委托，但仍然無法找到所有的繼承人，故受理法院采取了公告送達的方式，通知各繼承人及其合法繼承人參加訴訟。本案仍在審理中。
五、結語
現(xiàn)行繼承法制定于一九八五年，歷史的局限性和實踐的豐富性導致司法實踐中遇到法律適用困難是正常的。而無論本案的判決結果會是如何，筆者都會繼續(xù)關注和跟進繼承法的發(fā)展。
參考文獻：
[1]李欣：《中外子女法定繼承權考察與評析》，《社科縱橫》，2011年第10期。
篇10
鑒于本案的復雜性，筆者在接受委托前，詳細查閱了委托人提供的材料，認為本案會是典型的法定繼承人析產(chǎn)案件，由于各繼承人現(xiàn)遍布全球各地，根據(jù)我國法律的規(guī)定，享有法定繼承權的人應該必須是屬于被繼承人的配偶、子女、父母，前述繼承人不存在的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母才能主張繼承。然，本案很多繼承人身在外地，首先要證明其是合法繼承人才能談及份額，故筆者建議當事人著手收集相關證據(jù)包括繼承人與被繼承人存在前述親屬關系的證明，如公安機關的戶籍證明、戶籍藤本、公證聲明書、到公證處做證人證言的公證保全等。除此之外，筆者也開始搜集本案涉及到的相關問題的法律依據(jù)、法院判例及權威法學理論，為更好本案做足準備。
三、相關法律適用問題的思考
本案例中有以下幾個問題需要進行分析：
1、本案是否適用轉(zhuǎn)繼承的法律規(guī)定？
現(xiàn)行繼承法并未直接規(guī)定轉(zhuǎn)繼承的字眼，但法學理論上，又把轉(zhuǎn)繼承稱為再繼承，連續(xù)繼承等。根據(jù)繼承法第二條規(guī)定，繼承從被繼承人死亡時開始。本案被繼承人死亡時，其子女未分割遺產(chǎn)且相繼死亡，根據(jù)《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》第 52 條規(guī)定：繼承開始后，繼承人沒有表示放棄繼承，并于遺產(chǎn)分割前死亡的，其繼承遺產(chǎn)的權利轉(zhuǎn)移給他的合法繼承人。故，被繼承人是被轉(zhuǎn)繼承人，其子女是轉(zhuǎn)繼承人，產(chǎn)生轉(zhuǎn)繼承法律關系。轉(zhuǎn)繼承人死亡后該部分財產(chǎn)仍然未分割即產(chǎn)生新一輪的轉(zhuǎn)繼承法律關系。也就是說，在遺產(chǎn)分割前， 被轉(zhuǎn)繼承人的法定繼承人未放棄繼承權又死亡的情況下，可以產(chǎn)生新的轉(zhuǎn)繼承關系。筆者認為通過轉(zhuǎn)繼承得到的財產(chǎn)再發(fā)生轉(zhuǎn)繼承產(chǎn)生的是一種獨立的法律繼承關系，在條件允許的情況下，可以一直往后產(chǎn)生轉(zhuǎn)繼承關系。
2、本案是否適用訴訟時效的法律規(guī)定？
《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見》第 177 條規(guī)定：遺產(chǎn)未分割的，即為共同共有。《物權法》第 29 條規(guī)定：因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。又，繼承開始于被繼承人死亡之時。故本案各繼承人依法取得對訟爭房產(chǎn)共同共有的所有權，也就是一種物權，雖然本案所有繼承人尚未分割遺產(chǎn)，但財產(chǎn)未分割并不影響各繼承人取得所有權的屬性。根據(jù)我國現(xiàn)有法律的規(guī)定，物權請求權不適用訴訟時效。
3、一夫二妻的法律適用，從被繼承人繼承到的財產(chǎn)是夫妻共有嗎，如果是，是各1/3嗎，還是夫1/2，妻各1/4？
由于本案被繼承人、甚至轉(zhuǎn)繼承人均出現(xiàn)一夫兩妻的情況，而在當時的法律這是允許的，故對于妻子及其衍生下來的子女的財產(chǎn)分配問題應該如何處理成為本案的難題。筆者認為，法不溯及既往，即使現(xiàn)在的法律只承認一夫一妻，然并不能約束法律實施前的民事行為，故按照法律規(guī)定及公平道義原則，應認定本案存在的一夫二妻的合法性。且，婚姻法第17條規(guī)定：“夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：……（四）繼承或贈與所得的財產(chǎn)……”除非遺囑或者贈與合同中確定只夫或妻一方的財產(chǎn)才不是夫妻共有。故本案被繼承人、繼承人在婚姻關系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)應為共同共有，故本案財產(chǎn)分割前應先承認一夫多妻制的財產(chǎn)共有性。
所謂財產(chǎn)的共有性，從共同共有的法律性質(zhì)看，各共同共有人對共同財產(chǎn)享有的權利和承擔的義務平等，且由于因繼承所得的財產(chǎn)在夫和妻之間并沒有約定份額，而被繼承人也未對繼承份額予以約定，故從公平正義的角度出發(fā)，無論是一夫兩妻還是一夫三妻，可推定夫與妻之間的共同共有財產(chǎn)為等額共有。
故，當繼承人在遺產(chǎn)分割前死亡，發(fā)生轉(zhuǎn)繼承的情況下，其應繼承的遺產(chǎn)份額中的一半首先要確定為其配偶的個人財產(chǎn)，剩下的另一半才能由其法定繼承人共同繼承。如果被轉(zhuǎn)繼承人有兩妻的，應按各1/3的比例確定各自的份額，剩余的份額才能由其法定繼承人共同繼承。
4、案件審理中涉訟房產(chǎn)的收益處理問題
涉訟房產(chǎn)現(xiàn)由被告出租給案外人做經(jīng)營使用，案外人每月支付租金。然，自本案進入訴訟階段，房屋租金的歸屬、管理問題就浮出水面。然，大部分繼承人不在國內(nèi)，各繼承人也無法達成指定共同管理人的一致意見，故經(jīng)過多方協(xié)商，當事人到銀行設立公共賬戶，案外人自訴訟之日起將租金打入公共賬戶，任何人不得私自提取公共賬戶的款項。
四、案件結果
由于被繼承人的子孫眾多，且分布海內(nèi)外，筆者在本案前充分考慮了案件的上述因素，也告知案件當事人盡量聯(lián)系其他繼承人共同參與到本案訴訟中來，對已經(jīng)找到的繼承人又無法親自參加的，建議辦理公證委托。雖然已經(jīng)有一部分辦理委托，但仍然無法找到所有的繼承人，故受理法院采取了公告送達的方式，通知各繼承人及其合法繼承人參加訴訟。本案仍在審理中。
五、結語
現(xiàn)行繼承法制定于一九八五年，歷史的局限性和實踐的豐富性導致司法實踐中遇到法律適用困難是正常的。而無論本案的判決結果會是如何，筆者都會繼續(xù)關注和跟進繼承法的發(fā)展。
參考文獻：
[1]李欣：《中外子女法定繼承權考察與評析》，《社科縱橫》，2011年第10期。
篇11
一、土地增值稅簡介
根據(jù)我國相關的法律規(guī)定，所謂的土地增值稅，就是指單位或個人在轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權以及該土地上的建筑物與附著物的過程中，取得的一定收入減去法定扣除項目，如開發(fā)成本及其它費用之后的差額，然后依法向國家繳納的一種稅賦。在實際生活中，根據(jù)我國相關規(guī)定，依法繼承的房產(chǎn)或者是被贈予的房產(chǎn)，都不需要繳納土地增值稅。而且，根據(jù)相關法律規(guī)定，當前我國的土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，也就是對土地增值率高的單位或個人征收較高的土地增值稅，反之，就少征收土地增值稅，如果沒有出現(xiàn)差額或土地增值較少的不予征收（稅賦征收率見表1），其中在第一級中，如果納稅人修建普通住宅后的利潤低于扣除項目金額的20%，根據(jù)相關法律規(guī)定，不予征收土地增值稅。根據(jù)我國相關專家預測，當前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項目，只要毛利率超過34.63%，都需要依法繳納土地增值稅。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值納避稅籌劃的意義
所謂的納稅籌劃，主要是指在國家法律法規(guī)以及相關稅收規(guī)定允許的前提下，納稅人進行科學合理的籌劃，在保證合法的基礎上，盡可能降低應繳納的稅賦，從而提高自身的經(jīng)濟效益。即納稅人對自身的生產(chǎn)、經(jīng)營、投資以及理財活動進行合法合理的籌劃管理，合理避稅，有效降低稅賦，幫助企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的行為就是避稅籌劃。正如筆者在前文所說，目前，我國地價和稅費大約占據(jù)整體房價的一半左右，這一數(shù)額遠遠高于國外20%的比重，成為我國房價居高不下的重要原因之一。因此，對其進行合理籌劃，降低其在房價中的比重，能更好地調(diào)控我國的房地產(chǎn)市場價格。同時，這樣還能有效減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅賦，減少其納稅負擔，提高相關企業(yè)的經(jīng)濟收益，從而促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值納稅籌劃的具體措施
1.根據(jù)征稅范圍進行納稅籌劃根據(jù)我國相關的法律法規(guī)，土地增值稅征收有三個基本條件：一是國家掌握的所要轉(zhuǎn)讓土地的所有權；二是在轉(zhuǎn)讓的過程中，土地使用權、地上建筑物及附著物都必須進行物權的轉(zhuǎn)讓；三是轉(zhuǎn)讓的行為能夠獲得一定的收入。只有同時滿足這三個條件，才會被征收土地增值稅。因為，房地產(chǎn)開發(fā)商對土地增值稅進行避稅籌劃時，就可以根據(jù)收稅的范圍，在合理合法的前提下，破壞征稅的條件，以實現(xiàn)合法避稅籌劃。在實際操作中，可以采用如下幾種方式：一是采用代為改造的方式，改變開發(fā)條件。即通過與業(yè)主簽訂合同，受其委托進行房地產(chǎn)開發(fā)。因為這種情況房屋產(chǎn)權沒有發(fā)生變動，只能算作是一種勞務輸出，從而有效規(guī)避了土地增值稅的稅收范圍。二是采用合作建房的方式。因為根據(jù)我國相關法律的規(guī)定，如果是兩個單位合作建房，由一方提供資金，另一方提供土地，當合作建成房產(chǎn)后，并不進行房屋出售，就可以免于土地增值稅的繳納。三是修建普通住宅。因為我國相關法律規(guī)定，如果納稅人購買土地后修建普通住宅，其土地的增值額就會遠遠低于國家規(guī)定的最低繳費額度，這樣就可以獲得免稅。因此，相關房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只要將土地增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，就能有效避稅。通過以上三種方式，能無形中幫助企業(yè)節(jié)省大量的資金，從而提高其經(jīng)濟效益。
2.借助特殊扣除稅費項目進行納稅籌劃隨著我國社會經(jīng)濟步入發(fā)展的新常態(tài)，由高速度增長轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量增長，加之政府在經(jīng)濟方面的研究日益深入，為了減輕納稅人的納稅壓力，提高他們納稅的積極性，保證我國社會經(jīng)濟的健康發(fā)展，國家在土地增值稅稅收方面出臺了一系列的扣除稅費項目規(guī)定。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商目前可以根據(jù)相關規(guī)定，借助特殊扣除稅費項目進行合理合法的避稅籌劃。例如：根據(jù)我國相關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)期間費用，包括施工企業(yè)的管理費用、財務費用以及其它經(jīng)營費用，都是以利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤作為一定的條件，然后，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本的一定比例進行扣除的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以進行事前籌劃，把期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)項目開發(fā)的直接成本當中。比如，施工企業(yè)可以將總部的一部分工作人員安置到項目工程的管理崗位，這樣，這部分員工的工資、福利、辦公費以及業(yè)務招待等方面的費用，就可以分攤到房地產(chǎn)開發(fā)的成本當中，以此增加企業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本，增加相關可以依法扣除的數(shù)量，從而達到節(jié)稅的目的。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)相關規(guī)定，增加配套設施建設或公共綠化范圍，從而降低土地增值稅的稅率，減少交稅的額度，提高自身的經(jīng)濟收益，促使企業(yè)進一步發(fā)展。
篇12
一、甲方同意出售甲方所有的位于 戶的房產(chǎn)給乙方。該房屋戶型為二室二廳一衛(wèi)一廚，建筑面積 平方米，房屋用途為住房，權屬為私產(chǎn)，房地產(chǎn)權證號為____________________。未曾裝修。本房產(chǎn)因暫無房地產(chǎn)權證，其平方面積按套計算，將來《房地產(chǎn)權證》證載面積中存在誤差，若開發(fā)商不予追究，甲乙互不追究，其成交價不變。若開發(fā)商就實際面積提出補退，房屋實際面積大于購房合同面積，由乙方按購房合同原價支付，房屋實際面積小于購房合同面積，開發(fā)商退款經(jīng)甲方退于乙方。
二、甲乙雙方議定上述房屋轉(zhuǎn)讓價為人民幣 整(大寫: 整)，按套計算，包括公共維修金、房屋現(xiàn)有設施等所有費用，甲方不得再以任何形式追加。
三、甲方須提供該房集資建房協(xié)議、購房發(fā)票原件等相關所有證明文件，出示本人( )與共有權人( )身份證并提供復印件各壹份。
四、甲方承諾保證：甲方保證自己對該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權，保證在交易時該房屋沒有產(chǎn)權糾紛，轉(zhuǎn)讓前無其他拖欠費用及法律上的障礙，該房屋所有權為合法取得，即權力無瑕疵。甲方保證其丈夫、兒女和其他享有繼承權的人對該房屋不主張繼承權、共同所有權和其他權利。甲方保證該轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不涉及第三方的權利，否則一切后果由甲方自行承擔。
五、由甲乙雙方協(xié)商同意于 年 月 日由乙方向甲方一次性付清，不得拖延。乙方向甲方 銀行賬戶(戶名： 賬號尾號： )轉(zhuǎn)賬 元整(大寫： 元整)，銀行轉(zhuǎn)賬憑證即為交易憑據(jù)，上述房屋的占有、使用、收益、處分權即時起歸乙方行使，其建筑范圍內(nèi)的土地使用權一并并入乙方使用，甲方與此房屋再無任何關系，甲方親屬也不再享有任何與此房屋相關的財產(chǎn)繼承權。甲方應于當日將該房屋房產(chǎn)實物全部鑰匙及所有購房資料原件、合同文書等權力憑證及房屋相關的資料和物品等正式交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進行驗收，乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本協(xié)議書約定，甲方完成房屋交付。
六、由于現(xiàn)實原因，本小區(qū)房產(chǎn)暫未辦理房地產(chǎn)權證，乙方對此情況了解且自愿購買該房，經(jīng)雙方協(xié)商，在政策容許的情況下，由開發(fā)商(林業(yè)局)為職工辦理房屋產(chǎn)權證時甲方應直接以乙方名義報送相關資料，甲方負責配合乙方提交辦理內(nèi)部房屋轉(zhuǎn)讓所需的相關資料。在為乙方辦理房地產(chǎn)權證過程中，需繳納的一切費用均由乙方自行承擔，與甲方無關，若仍需甲方到場配合辦理，甲方必須在限定時間范圍內(nèi)到場配合辦理，不得延誤。若政策不容許以乙方名義直接辦理，只能暫以甲方名義辦理房地產(chǎn)權證的情況下，房地產(chǎn)權證辦理過程中，需繳納的一切費用由甲方自行承擔。
七、若不能直接以乙方的名義辦理房地產(chǎn)權證，房產(chǎn)所有人署名雖為甲方，但實際所有權歸乙方，房產(chǎn)證、土地證也交由乙方留存。待房屋容許過戶的第一時間或乙方要求過戶的第一時間，甲方積極配合乙方將房屋所有人更改為乙方及其共有人，過戶所需購房稅費由乙方承擔。
八、協(xié)議生效后，甲乙雙方均不得反悔，甲方不許再行轉(zhuǎn)讓，不得以任何形式或借口將房地產(chǎn)權證寫成第三人或私自轉(zhuǎn)讓第三方。
九、未盡事宜，甲乙雙方友好協(xié)商解決。
十、違約責任。本協(xié)議一經(jīng)雙方簽字即成立并生效，任一方違約，需向守約方支付違約金，違約金為房款的20% 。
十一、本合同按照《中華人民共和國合同法》規(guī)定的內(nèi)容履行，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力，一經(jīng)簽字即產(chǎn)生法律效力。
十二、本合同在履行中若發(fā)生爭議，甲乙雙方友好協(xié)商解決，協(xié)議不成，任何一方均可向房地產(chǎn)所在地的人民法院。
十三、本房屋買賣協(xié)議書永久有效。
十四、本協(xié)議全文共叁頁，為兩頁紙正反兩面打印。
甲 方： 乙 方：
(摁手印) (摁手印)
身份證號： 身份證號：
篇13
單身姑媽的遺產(chǎn)由誰繼承？
張阿婆一生未曾結婚生子，平時與侄子小張同住，生活起居也皆由小張負責。張阿婆共有兄弟姐妹8人，除了小張的父親，其余兄弟姐妹皆先于張阿婆過世。
2003年9月張阿婆不幸去世。一年后，小張的父親也去世了。張阿婆位于黃浦區(qū)的私房一直由小張居住至今。2009年初，在上述房屋即將動拆遷之際，小張卻收到了一張法院的傳票。原來，是堂兄大張前來，要求依法繼承姑媽張阿婆的遺產(chǎn)。
【法院判決】
庭審中，大張認為張阿婆的遺產(chǎn)應當由其8位兄弟姐妹共同繼承，現(xiàn)各位長輩均已過世，就應當由各位長輩的子女們繼承均分。最終法院判決，張阿婆的遺產(chǎn)由小張一人繼承。
【律師分析】
本案爭議的焦點是張阿婆的遺產(chǎn)到底該如何繼承？大張認為遺產(chǎn)應該由張阿婆的兄弟姐妹繼承。依據(jù)《繼承法》第十條之規(guī)定，第二順序為：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。張阿婆既然沒有父母配偶和子女，其財產(chǎn)應當由其兄弟姐妹繼承，這樣的說法沒錯。但問題是，張阿婆的兄弟姐妹除了小張的父親外，都先于張阿婆過世了。大張想當然地認為，各位長輩的子女可以實行代位繼承權，這是不對的。
《繼承法》第十一條規(guī)定，被繼承人的子女先于被繼承人死亡的，由被繼承人的子女的晚輩直系血親代位繼承。為此，該條明確了代位繼承的適用范圍，僅限于被繼承人的晚輩直系血親，而不適用兄弟姐妹間的繼承。所以，張阿婆的遺產(chǎn)只能由小張的父親作為第二順序繼承人來繼承。
而在本案中，小張對其姑媽張阿婆遺產(chǎn)的繼承系法律上所謂的轉(zhuǎn)繼承，這是指被繼承人死亡后、遺產(chǎn)分割前，未放棄繼承權的繼承人也死亡的，其應得的遺產(chǎn)份額轉(zhuǎn)由他的繼承人繼承。小張的父親在繼承開始后，遺產(chǎn)處理前過世，其能夠繼承的份額應該由其繼承人小張來繼承。為此，法院作出了上述判決。而小張確實在姑母生前給予了照顧，得到姑母的遺產(chǎn)也在情理之中。
【案例2】
半路上殺出個“養(yǎng)兄弟”
張先生跟老王，兩人做了幾十年鄰居。老王終身未娶，父母早已作古，又沒有兄弟姊妹，是一位孤老。幸好有張先生一家時常關心照料他。2012年2月，老王因患病無法自理生活，住進了醫(yī)院，在老王最后的日子中，都是張先生沒日沒夜地照料，然而，老王還是因病情惡化離開了人世。在張先生幫老王料理完后事以后，便搬進了老王留下的房屋中居住。
可是沒過幾天，來了一位陳先生，他自稱是老王的兄弟，要求繼承老王留下的房產(chǎn)。原來陳先生跟老王本來是表兄弟，陳先生父母早亡，老王的父母就將當時年幼的陳先生接到家中生活，并認為養(yǎng)子，而老王就與陳先生成了養(yǎng)兄弟。陳先生認為，老王去世后，遺產(chǎn)依法應當由其一人繼承。
對于這位不速之客的說辭，張先生不敢相信，也不愿相信。由于他執(zhí)意不肯讓出房屋，2012年7月，陳先生一紙訴狀將他告上了法院。
在法庭上，張先生說，房子是老王主動給他居住的。因為，身為孤老的老王的晚年生活都是張先生一家照顧的，老王出于感激，便決定把房子讓給張先生居住。據(jù)張先生介紹，老王還曾決定要將房子贈送給他，只是由于辦證時手續(xù)遇到麻煩才沒有過戶成功，但是他跟女兒的戶口都在老王的房子里，可見老王是同意將房子給他的。張先生認為，陳先生只是跟老王一家共同生活過，并沒有辦理收養(yǎng)手續(xù)，不應當有繼承權。而陳先生向法官出示了一系列證據(jù)，包括戶籍資料、親戚的證詞、居委會證詞，證明他與老王父母是養(yǎng)父母關系，并共同生活過。
【法院判決】
最終，法院認定，陳先生作為老王的養(yǎng)兄弟，依法符合《繼承法》及相關法律規(guī)定中關于法定繼承的條件，依法對老王的遺產(chǎn)享有繼承權，所以判決老王的房產(chǎn)歸陳先生所有。
【律師分析】
本案的焦點是，陳先生究竟是不是老王家的養(yǎng)子？在我國，解放前《收養(yǎng)法》還沒實施，自然不存在收養(yǎng)登記，按照當時法律的關系，只要親友證明養(yǎng)父母與養(yǎng)子女長期共同生活的，即使未辦理收養(yǎng)手續(xù)，也應該按收養(yǎng)關系對待。本案中，陳先生提供的戶籍資料和證人證言，都能夠證明陳先生與老王的父母是養(yǎng)父母關系，并且共同生活過，在《收養(yǎng)法》實施后，雖沒有辦理收養(yǎng)手續(xù)，但按照規(guī)定，已經(jīng)形成了事實上的收養(yǎng)關系。
