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在2005 年，以土地市場建設和交易規范為重點的相關法律和具體政策出臺將是政府對房地產行業進行調控的主要手段，確保我國國有土地的管理進入到有章可循、治亂有方、規范交易、監管嚴格的新階段，國有土地的市場化配置水平顯著提高，越來越規范和完善的土地二級市場操作程序和越來越高的進入門檻，對于下游房地產開發企業必將產生很大的沖擊，使下游的房地產業進入到業務規范透明、資本實力競爭、業內企業集約化程度迅速提高的新階段。

加息從負面影響供求

房地產行業的資金密集型特點表現在兩個方面，一是開發商買地和開發建設所需資金量大；二是消費者購買商品房所需資金量大。生產和銷售環節的大資金流量特點決定了資金融通的必然性，所以房地產行業是一個對利率非常敏感的行業。利率提升既影響開發商開發建設資金的成本，從而影響到商品房的供給和價格，同時又影響消費者按揭貸款利息，從而影響商品房的需求和價格。

對于開發商來說，加息提高投資資金來源中的商業銀行貸款成本。加息幅度越大，貸款利息增幅也越大。加息將限制開發商開發速度和商品房供給。

對于買房者來說，加息主要是提高了月供支出。我們假設：住房現價50 萬元，首付2 成， 貸款期限15 年，貸款利率為自營性個人房貸基準利率，測算不同加息幅度下月供支出的變化。經過測算，得到的結果如表一所示。當自營性個人房貸基準利率提高基點從25 到200 個基點變化時，如果以10 月29 日加息后基準利率為基準（利率為5.31%），則月供支出增加額從53 元向437 元增加。

當個人房貸基準利率相比2004年10 月29 日加息150 個基點時，住房消費需求對利率的敏感性將越來越強，降低消費質量、延遲消費和持幣待購等行為和預期越來越濃厚，消費需求受到的抑制作用越來越大。 (見圖2)

升值預期和升值從正面影響供求

房地產是抗通脹、流動性良好的實物類資產，人民幣升值將提高外資和內資對房地產的需求。但在在行業層面上，我們認為，人民幣升值對房地產的消費需求影響不大，這是因為消費需求主要是國內居民的需求，而且首先取決于收入水平。同時我們認為，人民幣升值一旦成為現實，按照政府的意圖也將是首先放開人民幣的匯率浮動范圍，這個幅度預計在開始至少在2005 年內將相當有限，估計在3－6%。所以總體看，人民幣升值對房地產供求的正面影響局部大于全局，預期效應大于實際結果，1-2年內不具備可持續性影響。

三、行業投資策略及重點公司推薦

基于上述事實,我們認為在2005 年對房地產行業的投資策略選擇是：配置行業優勢企業和精選資源優勢企業。這是基于房地產市場依然保持興旺而開發商數量急劇減少，同時土地儲備和經營性物業價值提升的條件下所做出的判斷。

1．行業優勢企業將具有更大的市場發展空間

土地儲備決定盈利水平

在土地供應這個房地產業市場化的最大瓶頸解決之后，土地取得與儲備決定發展商的生存與否。（1） 土地二級市場的建立使資源信息不對稱、資源取得不透明的問題得到解決。在競拍前，地方政府從財政收入最大化和拍賣方商業利益因素考慮，都非常重視有關項目的宣傳推廣，普遍采用預告公告的形式將擬出讓地塊的數量、方位、底價，以及土地出讓時間、出讓方式、用途及標準要求一并，擴大了有實力企業的參與程度，在實施“招拍掛”后大發展商的土地儲備數量迅速上升。（2 ）大面積土地資源出讓和多企業聯手參拍有效阻擋中小企業進入，并在一定程度上具備市場定價權。現在地方政府為了保證城市建設的高水平，一般都推出大幅土地進行拍賣，同時參與的大企業學習香港經驗，常常是多個發展商組成銀團聯手投標，資金實力不濟導致開發用地儲備缺乏直接使中小發展商喪失市場地位，過去數量龐大的發展商迅速成為項目公司，并且在項目完成之后宣布告別房地產行業，有數據表明，北京市目前4000 家房地產公司正在以每年40%的速度減少，行業龍頭企業的出現指日可待。

資金實力制約發展速度

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根據我們調查統計的數據顯示，2006年私募股權投資在中國房地產行業有31起投資案例，投資金額達30.37億美元，分別占2006年傳統行業案例總數和投資總額的42.5%和46.6%，也分別占了2006年中國私募股權投資市場整個案例總數（129個）的24%和投資總額（129.73億美元）的23.4%。從房地產行業投資案例總數與投資總額來看，房地產行業在2006年我國私募股權投資中占有舉足輕重的地位。

此外，根據我們的統計，在2007年第一季度私募股權投資對傳統行業的投資案例中，無論從投資案例數還是從投資金額來看，房地產行業的投資都居各行業之首。統計范圍內，2007年第一季度私募股權投資在中國房地產行業共有9起投資案例，投資總額高達9.66億美元，分別占第一季度傳統行業案例總數和投資總額的39.1%和51.6%。

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（一）房地產市場

房地產市場是房地產交易雙方就某宗特定房地產的交易價格達成一致并進行房地產商品交易的領域。房地產市場的核心是形成房地產市場交易價格。

（二）房地產市場特性

由于房地產不可移動性，因此房地產交易流通的對象實際上是附著在每一宗具體房地產上的權益，而不是物業本身。因此，房地產市場是房地產權益交易市場。由于房地產不可移動，其區域性極強。不同國家、不同城市甚至一個城市內的不同地區之間，房地產的市場條件、供給關系、價格水平都會大相庭徑。①

（三）我國房地產市場的發展現狀

2010年，為遏制一些城市房價過快上漲的勢頭，國務院三次部署調控工作。出臺遏制部分房價過快上漲的辦法后，房價出現回落，投機性購房需求得到一定抑制，保障性安居工程進展順利。2011年是中國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的開局之年，國家加強了房地產市場調控。國務院辦公廳于1月26日印發了《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》。

二、限購令下昆明主城區房地產市場分析

（一）土地市場供求情況

土地供給方面，從同比增長率來看月度供應變化，2011年土地供應量大幅上漲。據昆明市房產信息網數據，2010年土地供應量的峰值出現在12月為7337畝，2011年的峰值出現在6月為17961畝，達到最高同比增長率4797%。

從土地成交來看，限購之后，土地成交的同比增長率較供給大為緩和，僅有12月同比下滑，其他月份都出現顯著增長。整體來看，2011年土地市場的增長，尤其是6月份土地成交量大幅上漲，來自于政府對于土地供應的大規模放量，其在土地市場供應的壟斷地位形成的特殊局面。究其原因，可以歸結為新城開發、舊城改造、保障房建設和基礎設施建設四個方面產生了對土地和資金的大量需求，為實現上述工程，在地方財政支出大幅增加的背景下，通過土地提高財政收入就成為重要的資金保證途徑。

（二）全市房屋成交情況

據昆明市房產信息網數據顯示，昆明市2011年共成交各類商品房72926套，成交面積602.62萬平方米。雖受限購限貸影響，成交套數少于2010年90套，但成交面積約有4%的漲幅。據昆明市房產信息網數據顯示，2010年昆明全年成交套數73016套，成交面積583.57萬平方米。2009年成交總房源套數78134套，成交面積702.35萬平方米，有大幅度增長，比2008年翻了近1倍。

（三）昆明房地產市場預測

從宏觀經濟來看，2012年11月CPI回落、PMI指數低于50%、樓市價格回落等系列信號，國家本輪的宏觀調控已經取得了階段性的成果，但也帶來了2013年經濟下行的風險。宏觀基本面從緊縮到微調，將給房地產行業帶來一定的積極影響。投資層面，2012年昆明的房地產開發投資預計仍將達到40%以上，保持了良好的發展勢頭，也為2013年及后期的昆明房地產市場發展打下了基礎。結合土地市場來看，昆明2012年逆勢高走，實現了供應面積、成交面積和成交總額的大幅上揚，其中住宅用地就可能形成3232萬平方米的建筑面積，形成32萬套的供應量，對未來市場形成了充沛的供應量。

2014年國家對房地產政策是堅持宏觀調控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩過渡。公民對房地產的剛性需求不會變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷，商品房在困難中向前。

三、限購令下房地產企業投資策略

2013年政府的宏觀調控得到進一步的深化及落實，土地政策及樓市調控雙管齊下，房地產市場逐步由高速成長向常態發展回歸。盡管昆明房屋成交量未受到太大影響，市場抗風險能力較強，但行業內認為目前的房地產投資依舊面臨新的調整與轉型。要想在市場內尋求更好的生存與發展，房地產企業必須進行房地產投資策略的重新調整。

（一）策略一：順勢而為

在限購令下，房地產企業應調整好心態，從積極的意義上解讀調控，正視和承擔調控的存在。

從國家政策趨勢看，房地產企業應大力配合政府推進當前“房地產合理化運動”，把投資重心轉移到建設保障性安居工程，與政府政策保持一致。在當前樓市調控的政策趨勢下，房地產企業可以配合政府建設保障性住房，這將有利于投資者在激烈競爭下占有市場。

（二）策略二：科學定位

房地產具有的固定性、適應性、異質性的特征，其價值本身受到區位環境、配套設施、房屋結構、外觀裝飾等影響。限購之后，房地產投資空間受到擠壓，對房地產項目進行科學定位顯得更為重要。為滿足不同投資或置業的需求，房地產開發商應制定適合不同目標客戶群的方案，來優化市場定位。

（三）策略三：成本管理

由于房地產的長期使用性，開發周期長、流程多，成本項目的構成十分復雜，越來越多的房地產企業意識到進行成本控制的重要性。在限購的新形勢下，低成本戰略成為房地產企業最基本的競爭戰略。更新成本管理理念，有效地實施戰略，能快速培育企業的核心競爭力。

（四）策略四：薄利營銷

在房地產定價方面，還應考慮低價營銷的策略。對限購后推案的項目來說，低價入市成為了最為直接且有效的價格策略。除了考慮到成本定價和市場定價策略，對不同客戶可采取差別定價策略。對于首購置業者、老顧客置業、一次性付清全款和按揭付款的，可按具體情況分別給予1%-5%不等的優惠。

結語

通過資料收集和分析，可以看到，短期之內，國家對房地產市場堅持宏觀調控的取向不變，公民對房地產的剛性需求不變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷。在此背景下，策略轉型與調整是當前房地產市場著力解決的問題。鑒于此，

本文提出了針對性的建議：（1）順勢而為：房地產企業調整好心態，配合政府建設保障性安居工程；（2）科學定位：投資空間擠壓下，優化市場定位及產品定位；（3）成本管理：低成本戰略；（4）薄利營銷：實行低價營銷策略及差別定價策略，以滿足不同投資者和置業者需求。（作者單位：云南大學）

參考文獻

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[3] 李慶生.建造黃金屋：高回報房地產投資策略[M].北京：中國經濟出版社，2008.

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在政府宏觀調控的大背景下，住宅市場成交量受到了明顯的抑制。據佑威地產研究中心數據顯示，目前樓市整體新增供應量同比已出現大幅回落，交易量同比更下挫了4成。此外，數據還顯示供求量自2006年以來同期相比已處于最低水平。

不過，在2012年春節過后，排除節日影響的上海樓市開始出現了稍許回暖的跡象，成交量放大，其中不乏豪宅項目。據佑威地產研究中心數據顯示，相比普通住宅市場成交量的大幅下滑，豪宅成交量相對穩定并有所增長，單價6萬元以上的豪宅成交量雖不多，但成交面積在3月已開始小幅上升。

目前行業的低迷狀態或將延續，但豪宅等高端物業可能拉動樓市。對于頂級物業而言，其價值也將隨著板塊優勢日益顯現。種種跡象表明，未來頂級豪宅市場仍具有足夠的長期投資增長性。雖然調控政策的影響仍然非常大，但在人民幣升值預期和通脹的雙重背景考量下，被壓抑已久的需求融合了自住和保值的雙重目的，高端客戶往往會主動做出入市選擇性，而且這種趨勢已在2012年年初開始逐步走強。

在國際金融危機下，美國的豪宅市場同樣也在熱銷。幾乎每個明星或高管為防止資產縮水，都開始尋求保值增值的辦法，于是投資豪宅成為了風險轉移的最好途徑之一。在眾多投資者看來，豪宅是一種時間資產，不受任何限購或其他政策影響，而城市中心、自然資源和歷史文化等這些不可復制的資源，自然又將頂級豪宅和普通住宅劃出了鴻溝，頂級住宅成為主流的資產配置也不足為怪。對于國內的豪宅市場，隨著一類城市核心地段的供給緊縮，頂級住宅價值愈加凸顯，對稀缺資源的占有更是豪宅保值增值的核心，而同時囊括完善的商業配套及歷史文化的豪宅更是少之又少，投資者將為此競相爭奪。

房價尋底中的投資機會

中國大多數富豪選擇物業的標準不論是自住還是投資，往往更注重樓盤的品質、知名度、投資回報等指標。集城市最優質資源、稀缺性、不可復制性等特性于一身的高端物業，使得投資者可享有便利的交通、舒適的環境、高端的教育資源，以及未來有較大的升值空間。因此，一種會讓人有物超所值感覺，并甘心為之付出的沖動，使得高端物業目前仍是市場上房價尋底過程中最具競爭力的投資之一。

據財通證券的房地產業2012年投資策略顯示，2011年以來，國家加大了以限購、限貸、限價為核心的地產調控政策以及緊縮信貸的宏觀貨幣政策。截至2012 年第一季度，房地產行業的調控沒有明顯的松動跡象，房地產行業的非理性繁榮時代已結束，未來將步入平穩增長的階段。財通證券進一步預計2012年上半年開發商的資金危機將更為嚴峻，雖然政策調控已接近底部，但拐點仍未現。上市房企經過多輪調控的磨煉，較之2008年具有更強的抵風險能力，這個行業存在階段性的估值修復機會，通過提升市場對政策面及基本面見底的預期，從而帶來行業的趨勢性投資機會。

長江證券的2012年房地產行業投資策略則認為，房地產市場已出現了積極的變化，市場開始從行業長期健康發展的角度來重新審視，多層次住房體系的逐步完善以及各方面政策目標的逐漸實現，使得未來將成為一個逐步回歸市場化的過程。對于重歸市場化的趨勢判別，長江證券認為，首先本輪政策的目標房價的合理回歸已開始逐步實現。其次隨著保障住房體系的逐步完善，未來仍然需要各類消費層次的商品房來滿足市場需求。最后，政策目標從長期上看仍希望維持經濟及房地產行業長期健康穩定發展。

中信建投的2012年度房地產行業投資策略認為，房地產板塊的低估值為反彈奠定了基礎，目前房地產行業的基本面并未好轉，房價仍位于下降通道。不過，房價的進一步下降和購房者對2013年以后限購政策逐步放松的預期放大，因此可能在第3季度末或第4季度迎來商品房銷售的底部回暖，而可售量豐富且有較高品質的樓盤在反彈時將成為投資首選，從而帶來房地產板塊的整體投資機會。

品質與附加值的競爭

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2013年2月國務院公布調控房價的新五項措施無疑在中國房市掀起了軒然大波，自2003年國務院出臺 “18號文件”至今，恰是中國房地產宏觀調控10周年，且不論政府調控效果如何，對房地產行業而言，調控政策頻出銀根一再收緊，其傳統的單一依靠銀行貸款融資途徑受到嚴峻考驗。地產行業資金高度密集、金融屬性強，但目前存在的客觀問題是房地產開發過度依賴銀行貸款這種間接融資模式，市場缺乏其它金融工具。早在2005年行業商會會長聶梅生就曾經提出房地產行業主要向銀行借貸這種間接融資模式要轉變，應該動員社會上閑散資金通過各種形式投入進來，分享行業發展紅利、穩定市場。

根據國際房地產發展經驗，促進融資多元化、發展地產融資市場必將是房地產行業健康發展之路。近幾年國內市場正在積極探索地產融資新途徑，房地產基金得到迅速發展。中國城鎮化進程持續進行中，房地產市場需求仍強勁，發展房地產基金這一有效的融資工具既能減少銀行和其它金融機構的風險又能推動房地產行業的進步，更能促進行業金融化進程。

二、房地產基金的優勢

歐美等發達國家推出房地產基金較早，發展成熟亦有完善的法律體系支持。如美國地產業已形成房地產基金為主導，開發商、建造商、銷售商等為輔的格局，行業融資來源中銀行僅占15%，房地產基金達35%的份額，其中房地產投資信托基金（REITs， Real Estate Investment Trusts）是主要形式。REITs是指由專業人員管理的房地產類資金集合計劃，是標準的可流通的金融產品。

國外的REITs具有高收益、低波動、低稅收、流動性強等優點，這既與當地市場的特點和政策密不可分，也是其內在優點所決定的。（1）房地產基金主要是股權投資，不會增加開發企業債務負擔，相比之下銀行借貸和發行債券都屬于債務融資，不但會增加企業的債務成本，并且銀行通常是嫌貧愛富，資金分配不平衡；企業發行債券則受到諸多法律法規的嚴格要求、程序復雜。（2）房地產基金的投資策略是分散投資以防范風險，因而對某個房地產企業的投資不會使得該企業喪失對項目的控制權和經營權。（3）房地產基金運作專業化，操作過程中容易積累豐富的經驗，掌握靈活的融資策略，資金來源廣泛。（4）房地產基金可以將高品質和較低品質的地產項目捆綁銷售，獲得理想的價格。（5）房地產基金是普通個人投資者參與地產投資的重要渠道，起到穩定市場的作用。近年來，我國房地產業發展迅速、利潤可觀，若早有成熟的房地產基金使得社會閑散資金可以分享行業紅利，也許就不會有那么多炒房團了。

三、我國房地產基金的現狀

2010年房地產宏觀調控最為嚴厲，銀行信貸一再緊縮，使得房地產基金迅速發展，不過房地產基金在國內還是一個新興領域，加上政策環境不完善、專業人才缺乏等問題的制約，其發展模式與國外相比還有很大差別。

目前多數房地產基金以私募方式募集，通過金融機構委貸給房地產開發企業或以股權投資，與真正意義上的房地產基金有很大不同。私募股權基金由GP和LP組成，GP是普通合伙人，通常出資比例很少，主要負責基金管理，LP是有限合伙人，負責出資。國內的房地產基金主要還是以投資公司形式運作，投資公司的形式有諸多弊端：基金規模相對較小、股東容易操縱公司、投資利益得不到保障，還易陷入非法融資的風險。

另外，房地產基金的退出機制受限于國內市場環境也存在先天不足。由于國內房地產行業的特殊性，房地產基金通過IPO方式退出難以實現，因此多采用股權轉讓、股東回購和管理層收購等退出方式。投資人出于對風險的考慮以及管理人急于做出業績等因素導致我國房地產基金通常追求短期回報，不利于基金的長期發展。根據國外成熟經驗來看，房地產基金應該長期化甚至永續化，以投資人的退出而非基金的退出結束，這樣房地產基金才能獲得長遠發展。

四、結論

鑒于成熟的國外房地產業發展經驗來看，發展房地產基金既能實現我國房地產行業融資模式的轉型，又能有效的防范金融風險，對促進我國房地產行業金融化進程起到舉足輕重的作用。（1）中國政府應放眼長遠，首先要建立健全法律環境，明確稅收優惠政策，這對房地產基金的初期發展尤為重要；其次政府應引導規范房地產開發商的行為、培育房地產中介市場；另外，除了支持大型國有企業，政府還應鼓勵民營房地產基金公司快速成長，做大做強國內房地產基金。（2）隨著宏觀調控的長期深入以及行業發展的逐漸成熟，房地產企業與房地產基金合作的需要越來越明顯，房地產開發企業應主動加強與房地產基金公司的合作，防范風險，共同促進行業發展。（3）房地產基金公司要采取“引起來”和“走出去”的戰略，加強與國際先進水平的專業化公司合作，這樣才能提高自身的專業資產管理水平，盡快培養出專業化、了解市場又精通業務的管理隊伍，促進我國房地產基金快速成長。

參考文獻：

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一、房地產企業財務風險管理存在的問題

（一）財務管理意識薄弱的問題

我國的房地產企業大多都是家族式的企業，企業的所有權和經營權完全操作企業的最高管理層，從而導致效率低下，管理水平偏低等缺陷。而且企業橫向之間和縱向之間在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，從而造成資金使用效率低下，資金鏈斷裂，增加了企業的經營風險。同時，多數房地產企業內部財政管理大權掌控在決策者手中，重銷售輕管理的現象及其嚴重。很多往來業務都沒有記錄在冊，基本都是走形式，大多數房地產企業的賬本都一式兩份，其中一份是為應付檢查。以上因素導致了企業在核算方法上停留在簡單的收付記賬法，財務人員的財會專業知識嚴重缺乏，應用水平不高，最終使得企業財務管理停滯在較低水平。這樣就導致了財務人員制作的財務報表不能真實地反映企業的財務狀況和經營成果，企業決策者根據財務報表進行決策，就會使得財務決策失誤，進而嚴重影響企業的經營風險。

（二）不重視預算管理職能

一些房地產企業雖然口口聲聲說重視財務管理制度，但在實際管理過程中，由于對突發事件預期不足等原因，從而導致預算額度偏離實際需求，有一些企業沒有從土地成本成本、資金周轉、投資回報率等方面進行財務分析，不能將實際情況與企業財務管理相結合，只是將預算停留在具體數字和表格層面上，預算管理職能未能發揮充分的作用。很多房地產企業編制財務預算的目的僅僅是將預算任務交給財務部門進行審批、控制。由于財務部門與上級之間信息不對稱，只能根據企業申報的預算額度決定是否批準支出，不能對企業所有支出的必要性做出正確的判斷，從而影響了企業預算的執行效果，降低了企業管理效率。

（三）企業內部財務監控機制不健全

財務是企業資金進出的總閘門，通過財務控制可以幫助預防和化解金融風險。但在現實生活中，一些房地產公司由于管理體制、人員素質等因素的制約，財務控制往往顯得非常乏力。主要表現在企業內部財務管理無法統一，上級財會部門不能有效地管理下屬單位的財務，使得中央的調控措施和政策法規不能認真貫徹下去，資金周轉緩慢，財會信息不能及時、準確傳遞，從而削弱了企業財務的集中統一管理，這無疑對經營風險的產生起了一種“促進”作用。但是我國多數房地產企業雖建立內部監控機制但也未嚴格執行，特別是有的企業將管理與監督合并在一起，使得權責不明責任很難追究，監管機制形同虛設，由此增加了財務風險。

（四）低效的資金管理問題

資金管理是房地產企業進行財務管理活動的關鍵環節。因此，房地產企業加強資金管理有助于實現預期收益，完成既定的發展目標。大部分房地產企業沒有計劃的使用資金，在資金比較多時就隨意開支，不分必要與非必要，資金不足時很容易因無法進行資金周轉而使得企業陷入財務危機。有的企業在項目啟動前不對項目資金的使用做整體的計劃，在資金使用時只考慮對單一項目的影響，忽略了企業的整體利益。也有企業認為資金越多越好，使得企業大量的閑置資金以備不時之需，從而造成資金的嚴重浪費、資金使用效率低下。

二、加強房地產企業財務風險管理的措施

（一）優化企業的融資行為

融資行為對于企業來說是一項非常重要的財務活動，成功的融資行為，不僅會解決企業的財務危機，還會給企業帶來巨大的利潤。然而，不恰當的融資行為，會給企業帶來巨大的風險，導致無法償還，甚至導致企業的倒閉。所以，對企業融資風險的控制是刻不容緩的，必須作為企業財務風險管理的重心工作。房地產企業本身就是資金密集、生產周期長、風險高的產業，所以公司制定合理的資金運用方案和合理的融資方案尤為重要。企業一定要選擇正確的融資方案和融資渠道，謹記融資的目的是保證經營活動的可持續。

（二）建立健全的財務風險管理機制

財務風險管理是一個識別風險和評估風險、評價風險、控制風險、處理風險損失的過程。應對財務風險的措施是在風險識別、評估和評價的基礎上進行的，所以風險識別、評估、評價是極其重要的。企業要想及時解決出現的財務風險，就需要制定詳細科學的財務計劃和方案，健全財務管理系統，對財務決策采取科學的方法。想要健全財務風險管理的機制，首先要建立科學的統計分析制度，利用現有的數據進行統計分析，從而對未來風險進行預測，目的在于及時發現問題從而采取相應的措施來控制風險。第二，建立完善的客戶管理制度，房地產企業的資金投入量很大，生產期很漫長，企業的經營活動依賴于客戶的資金，客戶信用的好與壞很大程度上決定企業的財務風險，所以對客戶的信用、資金的評估就顯得尤為重要了。第三，建立科學的內部管理制度。企業的經營決策在企業內部必須進行嚴格的評估、審查、預測，用科學的方法和多角度去分析，避免決策失誤造成風險。

（三）提高管理人員風險意識

企業的財務風險想要得到有效的治理，最好的方法是完善企業的內部管理體制。要讓企業的財務風險管理人員明確，企業的財務風險是貫穿于整個經營管理過程中的，所以財務管理人員必須在財務工作的每一個環節做好風險防范工作。完善企業內部管理體制就是完善企業內部的控制制度，提高財務管理人員風險意識和防范意識。

首先，著力加強企業財務人員的專業知識和道德水平。當前房地產企業財務人員綜合素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益和發展。房地產企業必須高度重視財會人員的素質培養，開展相關的業務培訓和考試，提高他們的業務水平，使財務人員能夠很好地滿足企業的需要，其中財務人員的道德水平的提高是尤為重要的。其次，完善財務管理制度。房地產企業的財務人員應該根據企業自身的經營特點和財務管理制度缺陷，在企業的經營過程中不斷地探索，從而構建內部的財務控制體系，并根據實際情況不斷的完善。在企業的資金管理中，要嚴格按照財務管理制度來直營，定期查賬對賬，對賬實不符的情況要及時查找原因。

（四）組合投資策略

由于宏觀政策對房地產行業影響很大，房地產行業不是很穩定，所以房地產行業在進行投資時，就需要組合投資策略來降低風險系數。房地產企業通過聯營、多種經營以及對外投資等多元化的投資策略來分散企業所承擔的財務風險。尤其是當某個房地產項目的風險非常大時，企業可以通過和其他公司共同合作，從而減少了投資風險，同時也避免了投資風險過大而產生的財務危機。由于房地產市場的需求不穩定，企業可以采取多種經營方式，比如企業可以將住房、辦公樓、商業廣場等結合兩項或者多項進行綜合開發，避免單一產品滯銷而造成企業財務損失，同時單一產品帶來的風險也能有效的規避了。所以說組合投資策略對于房地產企業規避財務風險是非常可取的手段。

[參考文獻]

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[2]馬海敏.對房地產業財務管理和成本控制問題的探討[J].2012（1）：46-48

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投資與理財：你們覺得今年的房價總體的走勢怎樣？

諾亞財富：未來一到兩年房地產供給將逐漸處于上升空間，迎來放量期；短期內房產稅難以全面鋪開，對需求產生實質影響有限；而房貸額度收緊，一定程度上會抑制部分需求，房地產整體銷售增速會略有回落；房價漲勢不改，只是漲幅會有所放緩，逐步趨向溫和；個別城市的住宅市場可能存在房價偏高的風險。

一線城市供應量逐步加大、人口吸納力強、剛需旺盛以及基數效應，2 014年房價仍然維持小幅上漲趨勢；二線城市中，不同城市間出現分化，部分供大于求的城市（諸如溫州、杭州）不排除泡沫擠破的可能，而供需兩旺的城市房價將趨于平穩；大部分房企對三四線城市風險已有預警，開發商2013年拿地已經多回流至一二線城市。隨著三四線城市新增供應量的下降，未來幾年現有的庫存可能會逐漸緩慢消化。

投資與理財：從投資的角度來看，你覺得目前房地產項目是否依然值得投資？

諾亞財富：房地產作為資產配置中一項重要的大類資產，應該說在任何時候都會有投資的機會。考慮到目前中國經濟下行，中央多次強調不能發生系統性風險，而房地產行業上下關聯多個行業，仍是中國經濟的強有力支撐，行業崩盤不利于中國經濟的長遠發展。加之地方政府對土地出讓金的依賴暫時難以改變、新型城鎮化所釋放的制度紅利等因素支撐，房地產行業目前發生大的風險的可能性稀微。

不建議對房地產投資感興趣的投資者持有實物房產，可以考慮通過地產基金、地產母基金等創新金融產品，參與地產利潤的分配環節，更多地分享中國房地產市場的增長紅利。

投資與理財：2 014年的房地產投資策略是什么？

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一、調控政策下房地產投資中的問題

（一）調控政策增加了房地產企業的財務風險

產生于資本循環運動過程中的財務風險，在不同的經濟活動階段具有不同的表現形式。以貨幣形態為起點和終點的資本循環主要包含資金的籌集、資金的投入、以及生產和分配四個階段，在每個階段都有著相應的風險。第一是融資的風險，房地產行業的資金需求量巨大，因而融資成為房地產行業的重要活動。政府調控政策的實施，使得人們對于房地產的投資趨于理性以及房地產行業融資方式的單一化，主要依靠銀行等金融行業的信貸，政策的調控使得資金向房地產行業的流動減少；第二是投資的風險，房地產投資是否合理與企業的盈利息息相關，甚至直接關系到企業的生存。以最小的資金規模取得最大的投資回報效益，才能獲得比較好的投資效果。然而目前的房地產行業的投資行為存在有很多的不合理因素，如市場調研的失實，引起產品滯銷，企業的工藝技術落后，企業投資規模盲目過大或過小；第三是資金回籠時產生的風險，當國家實施較為寬松的財政和貨幣政策時，消費者可以通過銀行貸款的方法來購買商品，但當國家實施緊縮的宏觀調控措施時，產品的銷售就會存在困難；第四是收益風險，企業的利潤一方面要分配給股東，另一方面要留存資金以作為企業的運營活動資金，利潤分配不合理會帶來收益風險。

（二）現有的財務預警機制不適應調控政策

近幾年大量企業開始涉足房地產行業，銀行貸款的需求大增。而國家一直在緊縮銀根，并不斷的降低銀行存款準備金率，這就導致銀行貸款的相對緊張，因此，一些企業只能從銀行融得短期貸款進行投資，大大提高了房地產行業的資產負債率。因此，過去從總的資產負債率來考慮房地產企業的財務風險不能夠得到有效的反映，而應從短期負債在總負債中所占的比重來反映一個企業的財務風險程度。而且主要采取定量分析法來進行預警分析，如對凈利潤率、股利增長率、資產負債率、凈資產收益率等財務指標的分析來進行財務風險預測，預測變量的選擇及相關關系的確立依據不充分，預測變量的數據缺乏準確性，我國的財務預警是在國外的實證性研究的基礎上進行的。但是這種照抄照搬的經驗不適合我國房地產企業的財務風險預警。職業經理人的出現使房地產企業的經營權和所有權分離，投資人與經營者信息嚴重不對稱，經營者在信息編報方面享有相當大的權力，獨立審計機制和監督機制的缺失使得房地產企業的財務信息質量缺乏保障。

（三）調控政策對房地產市場的影響

國家對房地產市場采取宏觀調控政策一方面提高了人民的生活水平，保證了經濟社會的正常有序發展，同時也會造成其他經濟方面問題的出現，如國家的加息政策，導致房屋購買者的觀念發生改變，房地產產品會出現滯銷，加息也會引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產的購買和投資，加息會增加房地產建設的成本投入，另外國家還會增收房產稅，即向產權所有人征收的一種財產稅，并且在必要的時候政府還會出臺限購令，限制房價的過快增長。這些政策都在有形無形中影響到房地產企業的投資決策和行為。

二、房地產企業應對調控政策的措施

（一）加強對投資各個環節的掌控，降低財務風險

對于融資環節的風險管理要增加融資的渠道，不能僅僅通過向銀行借貸以及所有者的投資者兩個渠道融資，可以增加私募資金的比重，通過融資組合，實現低成本，高安全性的項目資金融資。主要的組合方式有：自有資金+信托計劃；股權融資+銀行貸款融資；自有資金+房地產投資基金等方式。投資風險的管理要注意在充分了解城市規劃信息和土地使用以及房地產供應和市場需求情況的前提下進行投資，以避免盲目投資帶來的滯銷，以及高成本的土地購入，減少總量供求不平衡、供應結構不合理和供求錯位的現象。

（二）建立健全適應經濟調控政策的財務預警機制

要根據全面性和數據的可獲得性，以償債能力（包括長期償債能了和短期償債能力），發展能力，營運和盈利的能力，現金的流量能力等指標建立財務預警系統。我國房地產企業普遍存在高負債經營，以及較容易受政府調控政策的影響。由于目前政府的調控多屬于短期和突發的政策，因此企業的財務預警機制更應著眼于短期的償債能力，長期的償債能力不能夠及時預測企業的財務風險。包括企業自身的發展能力、營運能力、盈利能力、現金流量能力等因素的多方面原因造成中國房地產行業財務風險，都會影響到企業財務風險，在進行財務危機預警分析時都必須將它們考慮在內。財務預警機制建立可以將是否有財務危機的萌芽等信息及時反映，管理層將信息加以分析，并適時作出經營策略的調整。

（三）多做市場調研，了解政策的動態影響

企業在宏觀調控的背景下，企業應多做市場調研，了解調控政策的動態影響，同時也要了解市場的需求，從而調整發展的方向和戰略。要實行差異化的發展戰略，也就是房地產類型的差異化投資，因為房地產政策的調控主要是針對住房市場，因此企業可以加強對于商業和工業用途的房地產的投資，房地產可以涉及的行業相當的廣泛，大多房地產企業同時涉足多個行業，如此以來，政策的影響面可以不那么廣泛。企業要進行專業化的發展模式，將市場細化，在充分分析自身優勢和不足的基礎上適當縮小業務范圍，增強對具有競爭力的核心產品的投資。其次，資金并不豐厚的中小企業，在進行房地產投資時更應慎重，因為房地產投資項目攤子大，程序多，耗時長，因此中小企業應注重合作化的發展戰略，積極與其他房地產企業聯合，并且要做到資源共享。調控政策實施，給房地產企業帶來的資金來源，投入和銷售價格等方面的影響相當巨大，因此房地產企業在進行投資決策時要關注國家的宏觀調控政策方面的信息，并注意投資策略的改進和創新。房地產行業的資金密集性決定了其投資的風險很大程度上來源于財務風險，因此，企業應加大市場營銷的力度，加強對于成本的控制，加快資金流的運轉。暫緩對于土地和資金成本較高的項目進行投資，積極向銀行申請貸款，必要時對產品實行降價促銷的方法，對具有剛性需求的產品多予投資，按照市場的需求等措施來應對國家的宏觀調控政策。另外，房地產企業還必須進行多元化的開發投資模式，使自己應對行業周期風險的能力加強。業務開發、物業經營和房地產金融三者相結合，形成以房地產金融業務為主，多業務并舉產業結構。規模較大的房地產企業在自有開發業務的基礎上，進行資本運作和優質物業持有。

三、結束語

總之，政府的宏觀經濟調控政策，一方面遏制了房地產經濟的惡性發展，促進了房地產企業的優勝劣汰，使得房地產步入了良性發展的軌道，另一方面對房地產企業的投資產生了影響，具體有資金來源、資金投入、銷售價格等方面的非常明顯的影響。因此企業應該加強對政府相關調整政策的學習，也要注意投資風險的分析和規避。加強對投資各個環節的掌控，降低投資風險，建立健全適應調控政策的風險預警體系，在對市場充分把握的前提下做出正確的投資決策。

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易居中國積累了從房地產發展商到高端客戶，從商業銀行到各類金融機構，從房地產中介顧問機構到房地產專業研發機構等整個房地產產業鏈中高端資源。

易居中國的專業經驗和資源優勢，為基金公司從投資項目尋找、投資項目分析決策、投資項目整合、投資項目退出等整個投資過程提供了不可替代的技術支持，為易居房地產基金創造優秀的投資業績提供不可或缺的資源保證。

2、易居房地產基金優秀的管理團隊

易居房地產基金的掌舵人是易居中國的創始人周忻，周先生將易居中國打造成中國房地產流通服務領域的整合者和領導者，并使易居中國在美國紐交所成功上市。易居房地產基金的管理團隊有來自中國房地產研究咨詢和房地產開發的資深的成功實踐者，有來自世界500強企業負責投資發展的高端人才，有來自房地產投資、分析領域的專業精英人士。他們組成了易居房地產基金的優秀管理團隊，在易居中國的強大資源管理平臺上以專業的經驗投資于蘊藏著巨大投資機會的中國房地產市場。

3、宏觀經濟環境變化和房地產行業調整帶來的機會

2008年，中國房地產市場在宏觀調控的大環境下，一方面存在著時不我待的發展機會。

另一方面，幾乎所有的房地產商都不同程度存在著融資的困難，房地產行業將出現優勝劣汰的行業調整，在調整的過程中必然蘊藏著稍縱即逝的絕佳投資機會，在這樣的現實條件下，具有深厚房地產行業背景的易居房地產投資基金將有機會獲得巨大的成功。

二、投資策略

1、PRE-IPO房地產企業投資

利用易居中國的資源優勢，第一時間掌握投資項目信息，以全方位戰略合作的方式股權投資于優質的擬上市房地產開發企業和房地產經營企業，利用資本市場實現投資的增值。

2、以股權投資方式參與房地產開發

A、以股權收購房地產項目公司的方式取得土地或物業

利用房地產行業調整的機會以股權投資的方式直接獲得超值的住宅、商業和工業用途的土地或物業，再通過易居中國對投資標的重新進行專業的市場定位、營銷策劃、資源配置，從而使土地或物業價值大幅度提升后，通過與易居中國戰略合作開發商共同合作開發，由易居中國快速實現相應房地產的銷售，使土地或物業實質性增值；或經過易居中國對土地或物業進行整體策劃從而使土地或物業價值重新發現及價值提升后直接轉手出售，快速實現土地或物業的增值。

B、以股權投資的方式參股房地產公司的優秀項目公司

以股權投資的方式參股房地產公司的項目公司，由項目公司開發，再通過易居中國對投資項目重新進行專業的市場定位、營銷策劃、資源配置，從而使投資項目價值大幅度提升后，通過易居中國快速實現銷售，使項目實質性增值；或者開發完成后擁有部分物業產權，通過與專業團隊合作經營物業出租實現投資的增值。

三、易居中國的市場地位

1、易居中國的業績

2004年度CIHAF中國十大房地產營銷企業

2005年度中國房地產策劃百強企業百強之星

2005年CCPE中國房地產營銷行業十大杰出貢獻企業

2006年度中國房地產最佳綜合服務機構

2006年度中國房地產策劃行業領先公司品牌

2005-2007年連續三年中國房地產策劃百強綜合實力TOP10第一名

2007中國房地產策劃百強綜合實力第一名

2007最佳綜合服務機構

2、易居中國市場敏銳度

擁有行業內獨一無二的自主型技術研發和專業培訓體系

擁有中國唯一一家正規的涵蓋房地產市場研究、技術開發和專業培訓等領域的專業研究院――上海易居房產研究院；

擁有涵蓋中國全境，獨一無二的中國房地產決策咨詢系統――“CRIC SYSTEM”，并在行業內率先開發、研制和應用了客戶資源管理CRM系統

擁有中國房地產流通服務行業最大的客戶資料數據庫――“易居會”置業客戶數據庫：

擁有國內首創的房地產銷售案場無線局域網全電腦銷控管理SCS系統

強大的研究力量，豐富的數據庫，科學的管理體系，使得易居對中國房地產市場保持著高度敏銳，隨時可以捕捉到房地產市場最好的投資機會。

3、易居中國在房地產市場的資源

同時易居中國具有各類房地產行業的數據庫，與房地產行業相關的各類研究機構、中介顧問機構、金融機構等建立了廣泛的聯系。

四、易居海外基金情況：易居中國房地產投資基金1號

基金管理方為易居中國注冊在開曼群島的非全資子公司易居資產，其中易居(中國)的兩位高管以個人名義總共投資了2800萬美元

規模：1億美元，春節后才開始真正建倉易居海外基金實際投資情況(案例)

項目位置：上海

投資方式：與某教育機構合作開發

盈利模式：長期出租

總建筑面積：25萬平方米

一期建筑面積：5萬平方米

一期總投資額：2000萬美元

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一、房地產投資常見風險

房地產投資風險就是指由于投資房地產而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預期的收益未達到的損失。房地產投資風險分為以下幾種。

1.投資支出風險

房地產投資支出是指投資者取得、開發土地并進行房產建設所花費的各種成本費用支出。由于房地產具有)位置固定性、不可移動性，而且受規劃限制及本身結構、裝修設計的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產投資周期長，一個新建項目由于建設周期較長，在建設過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導致房地產投資者不堪重負并蒙受損失。

2.金融風險

主要指利率風險。房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。

3.購買力風險

購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。

4.市場風險

市場風險是指由于房地產價格的變動而引起的投資損失。房地產市場是一個特殊的市場，由于房地產的不可移動性，房地產時常一般只受區域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉讓市場，壟斷性較強。房地產市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產投資收益的實現及其大小。例如房地產市場價格水平的波動、房地產消費市場的局限等等都是引起市場風險的原因。房地產價格不斷下跌以及房地產交易量驟降是中國去年經濟增長放緩的一個主要原因。

5.政策風險

政策風險是指由于國家或地方政府有關房地產投資的各種政策發生變化而給投資者帶來的損失。例如產業政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現正處于市場經濟改革、經濟體制轉軌的關鍵時期，各種有關政策的調整比較頻繁，而房地產投資周期相對較長，房地產特別是土地是國家宏觀調控的重點對象，故房地產投資受政策風險的影響比較大，城市規劃的變化不但影響投資房地產的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。

6.法律風險

法律風險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產交易中、房地產租賃中等，各種糾紛的發生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現，都會造成投資損失。房地產開發建設過程中的風險管理，實際上是對建筑工程實施的風險管理，開發商應通過仔細考慮工程承包的合同條款，盡量把風險分散給承包商。二、房地產投資風險的預防策略

房地產投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。

策略一：關注政策變動，認準投資方向

任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經濟發展，還是對投資者的預期收益都將產生一定影響。我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，房地產業受政府政策影響更大。所以時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產開發的態度，政策動態，如宏觀經濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產業、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項政策的研究，既有助于房地產投資確定正確的投資開發方向，正確預測未來，又有利于其根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。

策略二：掌握信息，去偽存真，優化分析

隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風險。相反，如果投資者掌握的相關信息不充分或者不準確，那么，就有可能對自身條件和外部環境判斷失誤，從而增加了決策風險。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風險的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產投資決策前應盡可能地調查市場，了解相關信息。同時要學會優化分析。優化分析是在掌握大量信息的基礎上，投資者應依靠經驗或技術方法進行風險分析，優化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項措施能為投資者采取房地產投資的行動提供決策依據。

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房地產營銷是房地產項目開發過程中至關重要的一個環節，房屋銷售不僅直接關系到能否將房地產產品轉化為市場所需的商品，實現投資回收并獲取利潤，也是影響項目成敗的重要因素。

二、現階段我國房屋銷售情況分析

國家統計局的2010年2月到2015年5月份全國商品房銷售面積和銷售額的圖表顯示（圖一）。截止到2015年上半年，全國商品房總銷售額達到24409億元，同比增長3.1%；商品房銷售面積為35996萬平方米，同比下降0.2%。看似回暖的背后，階級分化卻日趨嚴重。房地產企業在房屋銷售中將面臨怎樣的風險，以及該如何處理這些風險，將成為開發者首要研究的問題。

三、房屋銷售中的主要風險

1．定價風險

決定房地產項目獲利能力的關鍵因素之一是房屋的銷售價格。定價風險主要是由于市場定位不準確、市場調研不充分，或者是缺乏對房地產市場價格變動的跟蹤，致使房屋銷售定價策略不合理而給房地產項目開發所帶來的損失。在房地產市場，消費者對價格最敏感。房屋銷售定價不當，盲目提高或壓低銷售價格，均可能產生銷售風險。

2．銷售渠道風險

房地產企業要想實現商品房的價值，就必須通過適當的銷售渠道。正確選擇銷售渠道，有助于擴大銷售量、加速資金回籠，以達到投資回收并獲取利潤的目的。如果銷售渠道選擇不恰當，可能會影響到銷售目標的實現。

3．促銷方式風險

不管選擇何種銷售渠道，要想順路完成銷售目標，還必須有恰當的促銷方式向消費者傳遞樓盤信息，讓潛在的購房者或置業投資者認識、了解銷售的樓盤，引導其購買意愿或投資意向。

四、如何應對房屋銷售中的問題與風險

1．通過充分的市場調研找準項目的市場定位

房地產企業要重視前期策劃階段的市場定位，通過充分的市場調研和細化市場分析，了解潛在的消費群體的居住生活規律、喜好、社會特點等，在房屋價格、戶型、產品品質和適度超前性等方面找準市場定位，設計出符合目標客戶源要求的產品，從源頭上減少因市場定位失誤而可能帶來的銷售隱患。

2．制定合理的營銷策略

項目營銷策劃應與投資策略、資金運作方式結合起來，在此基礎上統籌確定營銷策略，如銷售產品的定價、入市時機的確定、促銷方式的組合運用、銷售渠道的選擇等。

3．加強項目宣傳和推廣工作

項目的宣傳和推廣要有系統周密的策劃，通過巧妙的新聞攻勢、媒體廣告、公關活動等，有計劃、有節奏地將房地產項目的賣點有效傳播給廣大消費者；要借助設計得體的樣板房，不斷激發購房者情感精神層面的體驗要求，以此強化購房者的購買信心。

4．采取靈活的價格策略并準確把握銷售時機

價格定位和銷售時機的選擇往往是影響銷售成果，甚至是決定項目成敗的關鍵因素之一。房地產開發企業進行價格定位時，應該采取靈活多變的動態價格定位和價格策略，根據市場需求變化、競爭對手情況和樓盤自身特點和實際情況，使價格與銷售渠道、促銷方式、入市時機等更好地結合，促進和擴大銷售。

五、總結

現如今房地產行業正處于產業結構調整階段，在國家不斷推出利好政策下，尤其是全面放開二胎以后，消費者對房地產的關注度還將繼續升溫，房地產行業依舊是國家宏觀經濟的重要組成部分。但面對高庫存的壓力和嚴峻的市場環境，如何進行房地產營銷應該成為企業首先考慮的問題。

作者:趙駿 單位:華北水利水電大學

參考文獻:

[1]虞和錫著.工程經濟學[M].北京:中國計劃出版社，2002.

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房地產項目投資風險管理是近年來才出現的新管理理念，在對投資風險的識別以后再進行風險評估，然后再進行有效的管理，以降低投資風險造成的影響，起到以最小的投資實現利益最大化的目的。目前我國很少有企業建立自己系統的風險管理體系，社會上暫時也缺少專門從事企業風險管理的咨詢機構，從而加大了房地產行業的高風險性。房地產具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產開發投資活動面臨眾多的風險，其實際收益可能在各種風險因素的影響下發生低于預期收益的現象，使投資者蒙受損失。因此，建立積極的風險管理策略在我國房地產項目投資中是非常必要的。

2.房地產投資風險產生的原因

在現階段，我國房地產企業投資風險主要表現在兩個方面：宏觀環境和微觀環境。其中宏觀環境所包含的有金融風險、資源風險、政策風險等，是受社會和經濟環境的影響而改變的；微觀環境所包含的影響因素有地價風險、決策風險、技術風險和組織風險等，它們的產生是基于投資的具體項目所處的位置區域以內，如過于單一的融資方式和片面追求高收益而導致的非理性開發等都可能造成財務風險甚至投資失敗。此外，從主觀和客觀兩個方面來分析：客觀因素主要包括房地產企業間的同行業競爭，新產品問市；銀行貸款利率變化，投資風險增大等。主觀因素主要包含房地產企業信息滯后，缺乏創新不能滿足客戶，或只是本地區先進，這樣就失去了設計上的優勢。

3. 房地產投資風險發展趨勢。

近年來，房地產行業也出現了一些新的趨勢，主要表現在：（1）經濟風險降低的同時，政府調控政策帶來的風險有所上升。（2）隨著西部大開發戰略及各地區房地產政策的逐步完善，房地產投資風險的區域性差異正在縮小。（3）整體經濟環境的改善使房地產行業的投資風險預警機制逐步健全，投資環境日臻成熟。

4.房地產投資風險對策

4.1 了解市場行情，理性投資房地產市場投資

要實現收益是以市場需求為前提。投資于房地產的資金將建造出需要人們購買的房屋，只有房地產市場中存在對房屋的需求，可以實現房屋的出售，開發商的投資才能順利實現。所以投資于房地產市場首先要深入了解市場現狀、預估市場前景，找準投資點。了解市場現狀要從市場調研、細分市場和其他外生變量對房地產市場可能造成的影響。

第一，市場調研需要充分了解當前市場需要但目前還很欠缺的房地產項目類型是什么，需求量有多大，市場是否飽和，市場的支付能力如何，企業面臨的同業競爭如何，市場未來的走向又是什么。

第二，市場細分是為了在此基礎上確定房地產項目的目標群體。房地產開發投資需要對目標人群的消費特點、消費心理、偏好、收入狀況和文化背景等等全面分析，制定相關營銷策略、確定價格標準以及在項目設計中的項目功能設計符合目標人群偏好。

第三，充分考慮全面分析其他外生變量可能帶來的影響，如消費觀念、我國的住宅方式、國外住宅發展和最新動態、行業內的最新技術和設計、新能源新材料的開發和使用狀況等等。充分了解市場，是企業預估風險、理性預期、降低成本的基礎，企業應當根據市場理性決策，尋找最佳投資點。

第四、加強投資調研及決策分析

一般房地產企業項目投資量較大、籌備建設的時間相對較長，在管理過程中會產生許多不確定的風險因素。要想防范和有效控制住這些風險的發生，就需要在項目投資前做好充分的分析和可行性研究報告，通過大量的調查和研究、計算，對項目上可能會出現的一些經濟、財務、社會效益等風險，是否能夠得以合理的規避和控制，做出科學綜合的論證和評價，最終確定項目操作的可行性，為項目投資提供準確、合理的依據。同時要完善決策風險管理，建立科學的風險管理判斷體系，提高決策的風險管理意識，根據自身需要安排專門員工開展決策風險管理工作。

4.2 加強工程監管

投資項目資金的消耗主要在工程建設方面，由于房地產項目投資主體和建設主體相分離，在這一過程中節約資金的可能性很小，但是增加投資的可能性很大。所以，進行項目建設過程中的風險管理，保質保量按期完成項目是投資者需要應對的又一難題。健全對投資項目的監管體制，首先要把好施工隊伍關口，通過項目招標制選擇經濟實力雄厚、技術實力強、管理經驗豐富、價格合理、效率高以及有良好信譽的施工隊伍； 其次要簽訂施工合同，以法律文件來保障合同雙方的經濟利益，防范道德風險，施工合同要注意明確雙方的權利和義務，施工工期，工程質量，開發商應付賬款，關于風險分擔責任的條款，施工中發生變更時的索賠責任以及相關特殊條款； 最后，聘請專業知識和豐富經驗的工程監理對項目施工全面監督和管理，督促施工隊嚴格履行合同，對工期、質量、資金成本嚴格監控，協調施工方與開發商的關系，及時化解矛盾，防止出現延誤工期的情況。

4.3 分散投資風險

4.3.1 轉嫁投資風險

房地產投資者的有意識地將損失轉嫁給與之有相互經濟利益關系的另一方承擔成為轉嫁投資風險，主要有通過建筑工程施工合同將風險向施工轉移、購買商業保險把風險轉向保險工商、證券化項目資金、投資獲利期權、契約型轉移等等。其中，商業投保是企業通過購買商業保險來實現的風險轉移策略，包括房屋保險、產權保險、房屋抵押保險和房地產委托保險等業務，針對房屋設計、營建、銷售、消費和服務等環節投保，投保的房產時能是房屋及其附屬設備和室內專修材料等財產，保期一般是一年，可以續保，保費由雙方協商規定。

對房地產投保主要是由于房地產商品是不動產這一特性，不動產不可移動，從而容易遭受自然災害意外事故毀損，一旦發生，則會帶來巨大的財產損失和人員傷害，因此有必要購買房地產保險進行風險轉移，實現項目資金循環，促進房地產經營活動開展。項目投資資金證券化，是房地產企業利用金融工具把項目開發資金轉化為有價證券，在這個轉化過程中，開發商和項目之間的關系也同時發生變化，從直接的物權關系向以金融工具為媒介的債權關系轉變，從而實現風險轉移。

4.3.2 組合投資分散風險

房地產開發商的組合投資策略是指對開發結構進行組合投資達到分散風險的目的，一般來說包括投資區域劃分、投資區域選擇、投資時間分散、組合多種類型項目進行投資等手段。投資區域劃分是指企業將資金投向的項目所屬地區按各自的經濟發展水平等進行劃分； 投資區域選擇則是在劃分了投資區域的基礎上，開發商在不同區域選擇投資項目進行投資，避免特定地區經濟不景氣波及整個企業投資； 投資時間分散是開發商要選擇合理的投資時間間隔，合理分配投資資金，而不是一口氣全部投進去，增加了企業的風險還降低了資金的使用效率。

企業投資的跨時期決策有利于資金的合理配置，保證企業在長期的投資的持續性，避免出現后勁不足，工程爛尾現象出現； 投資項目多類型組合是從證券業和保險業發展出來的一種投資理論在房地產業投資的運用，是指房地產開發商根據投資項目的各自的獲利能力和風險程度，按照一定的投資原則合理搭配不同類型的房地產項目，不把雞蛋放到一個籃子里，進行分散投資來降低風險。經過實踐檢驗，這種投資策略對于房地產投資避險方面效果顯著。

5.結語

房地產業的繁榮對國民經濟的發展有著重要意義，作為房地產市場中供給方的房地產開發企業，如何在當前房地產市場出現泡沫，國家進行宏觀調控的政策背景下應對來自各方面的挑戰，合理制定房地產投資風險管理對策，具有重要意義。雖然房地產投資的風險是客觀存在且隨機變化的，但是企業還是可以根據實際情況進行房地產投資的風險管理，要摸清市場，理性決策，運用適宜的房地產投資風險轉移和組合策略，降低風險，增強企業競爭力。

參考文獻：

篇13

中城投資成立于2002年，由中國著名房地產企業――如萬科、萬通、龍湖、建業、華遠等――組成的“中國城市房地產開發商策略聯盟”成員企業發起成立，成長為中國最大的專業類資產管理公司之一，目前有股東55家。中城投資的成長和發展使得這些企業之間“聯合融資、聯合投資”的想法逐步落地，并越走越遠。

發展路徑中，中城投資立足于房地產行業的產業基礎，不斷擴展業務板塊：從聯合融資、聯合投資拓展到聯合財富管理。“中城投資在‘投資+’的道路上，走得比‘互聯網+’的歷史還要長，這也是中城投資今天最寶貴的財富。”路林表示，聯合投資是中城投資“成立到現在最重要的一個使命，在創業投資中互相給力、給信心，在成長投資中互相給賺錢的機會。”

2013年，中城投資改制成為“投資管理股份有限公司”，定向增發12億股，吸收資本超過16億元人民幣，成為中國資本金最大的私募股權投資機構。中城投資隨后啟動資本市場上市進程，海外紅籌架構和國內新三板均是中城投資考慮的上市途徑。在路林看來，以上這些動作直接推動中城投資“進入高速成長的軌道”，業務領域拓展至房地產投資與資產管理、股權投資（VC/PE）與資產管理、證券投資與資產管理及海外投資與資產管理等多個領域。

新三板+紅籌：中城投資的資本路徑

對投資機構而言，未來行業前景如何？在中城投資策略報告會上，中城投資總裁路林表示，“過去十年是開發的黃金十年，而未來十年是投資的黃金十年。”

“資本市場不僅是中國經濟的晴雨表，也是經濟的發動機。”在路林看來，資本市場，包括“私募和公募、場內和場外聚集的資本力量”，正在改變中國經濟――“以改革預期和資本市場充足的流動性能夠盤活存量資產，能夠以權益資本重組債務資本、整合過剩產能。”

路林在接受采訪時表示，中城投資“正在利用資本市場的機會抓住下一個投資的黃金十年。”

路林評價，新三板能給中城投資帶來雙重機會：一方面“企業借助新三板，可以實現新的定向增發、做市交易，包括轉板交易，幫助企業快速成長。”另一方面，新三板為中城投資“提供了批量的股權投資機會，為資產管理機構新的業務類別提供了直接動力。”因此，中城投資將在新三板私募股權基金產品上“有更大的投入。”

在資本運作方面，路林表示，在國內資本市場，“中城聯盟投資股份有限公司已經邀請中介機構進場，制定了詳細的方案，今年將在新三板掛牌。”

中城投資于2014年9月在開曼群島設立了“中城聯盟國際投資管理控股有限公司（中城聯盟控股CGI）”，由中城投資55家股東在BVI分別設立的SPV共同組建，這將成為中城投資在海外紅籌上市的主體。

投資+：夢想家、探險家、行動家

“無論是面對下一個十年，還是下一個大市場、大事件、大周期，中城投資都是從投資開始起步，我們叫‘投資+’。 ”路林如此描述中城投資的使命。“‘投資+’首先是個夢想家，也是個探險家，更是個行動家。”

如何才能利用好未來的黃金十年？路林給出的答案是“創新、升級、轉型”――這正是中城投資2015年投資策略報告會的主題。

“創新就是試錯、就是探險。沒有試措、沒有行動、沒有歷險，就談不上創新。”這是路林對“創新”的理解，“僅僅停留在口頭，停留在關鍵詞上的創新，沒有任何意義。”路林轉述中城投資董事、萬科企業總裁郁亮的觀點，“一個企業如果能夠生存10年以上，它就有巨大的試錯機會和改錯機會，在不斷試錯的基礎上進行創新、升級和轉型。”――成立于2002年的中城投資正是在不斷的創新、升級中發展前行。

對于“升級”，路林認為，“不僅僅是中城投資業務的升級，也是企業戰略的升級和產業型態的升級。而對于“轉型”，路林強調從開發行業向投資行業的轉型――“從宏觀經濟甚至全球動力來講，下一個十年是投資的黃金十年，是轉型驅動的黃金十年。”

如何實現“創新、升級與轉型”？中城投資的策略一是“以新謀舊”，二是“以外促內”。前者強調引入新技術，使用新方法，進入新領域，適應新周期；后者強調“以外延促進內生”，例如通過合資合作、兼并收購、海外戰略等外來力量的引入促進成長和發展。

轉型與升級：多類別綜合類資管公司

“多類別的綜合類資產管理公司”是中城投資給自己的定位：“多類別就是從一到十的過程，意味著中城投資從房地產投資與資產管理，逐步走到股權投資與資產管理、證券投資與資產管理、海外投資與資產管理上。”

路林用數字來描述中城投資走過的歷程：“過去的13年中，在自有投資只有1個億的情況下，滾動到2013年，中城投資累計投資超過100億。2013年，在定向增發和業務的升級轉型之后，現在的累計投資規模達500億，余額超過200億。”

“中城投資已經完成了從房地產投資公司向房地產專業類資產管理公司的升級。”路林如此概括中城投資的升級。“在500億投資總額當中，在200億的管理余額當中，90%是受托投資管理，拿到圈內外、行業內外委托人的資金。”資產管理客戶的來源是什么？路林的答案是“來源于中城投資的私人財富管理、特定圈層的客戶，也來自于產業轉型資本的客戶。”

在中城投資的戰略定位上，中城投資作為資產管理公司，路林強調了資產配置的重要性。在中城投資的資產管理中，“大類方面有房地產基金和房地產以外的股權基金、證券基金；在流動性方面，有貨幣基金和股票基金；在區域上，有國內基金和海外基金。”