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篇1

**商場位于東風道和南源路交界處，其前身是**供應站，是我場最早開辦的百貨商場，營業面積1800平方米，主要經營煙酒茶糖、副食調料、日用百貨、五金電料、針紡織品、文化用品、服裝鞋帽等多種商品，屬公有制單位，負責為全場職工提供后勤服務，長期以來靠總場扶植。然而近年來，隨著總場機制的變革，**商場由原來靠總場扶植變為自主經營，自負盈虧單位，加之市場經濟的迅速發展，我場各種形式的商場、超市越來越多，競爭日益激烈。由于**商場在經營管理方式、員工主人翁意識和服務意識上都需要進一步調整和適應，加之近年來職工工資增長幅度較大，致使**商場陷入內部成本上升，外部市場疲軟的困境，經濟效益大面積滑坡，職工發不全工資，到了舉步為艱的地步。

二、尚不景氣的原因

(一)主觀原因。一是經營管理思想和現行管理機制與當前競爭日益激烈的市場形勢不相符，存有很大差距。特別是在經營策略和用工制度上受多年來傳統觀念的制約，難以與其他社會上的商場相競爭。因此，從管理角度講，難度較大。二是商場員工主人翁意識不強，在服務質量和服務態度上與其他社會商場相比差距較大。由于商場原屬公有制單位，商場收入不與職工經濟利益掛鉤，職工到月拿工資，干多干少一個樣，干好干壞一個樣。現在一下子變為自主經營，自負盈虧單位，職工不能及時調整心態，吃“大鍋飯”的思想觀念根深蒂固。另外，現在都講花錢買服務，而**商場的員工缺乏主動引導顧客消費的經驗，在服務質量上距顧客的要求差距較大，未能讓顧客享受“上帝”的感覺，這也是造成商場困境的主要原因之一。

(二)客觀原因。一是地勢較偏。由于總場近幾年的發展比較快，廣大職工的居住中心轉向東北，致使商場離繁華地段教遠，影響營業額。二是廣大職工的消費觀念的改變。隨著職工收入水平的提高，居民的生活水平和消費水平也在不斷提高，一些人愿意到大城市購物。三是市場競爭激烈。原來職工想買東西，只有**商場一家商店，但是現在隨著市場經濟的迅速發展，各居民小區內都開辦了不同規模的商場、超市，許多顧客圖方便，愿意就近購買。四是由于商場員工是國家正式職工，工資水平與社會上商場員工的工資相比要高出2到3倍，而營業額及利潤又偏低。因此，造成成本高，經營不景氣。

三、解決問題的對策

篇2

通過對青羊區體育局局長的訪談，查閱體育局的部分文件資料，可以了解青羊區全民體育健身設施經營的大致情況。

1.多種經濟成分并存

從事體育健身經營的有國有、集體、私營、聯營、外商獨資、中外合資等多經濟性質。但集體經濟性質中實際上是戴“紅帽子”的，名為集體實為私人經營。聯營者實際上多數是私人與企業或事業單位聯營的，其中多是掛靠在街道文化中心等集體單位，采取合伙入股的方式，獨立經營，自負盈虧。私人經營已成為體育健身娛樂業的主體。在體育健身娛樂行業中的國有成分，大都是體育局所屬體育場館興辦的，實行職工集體或個人承包經營。

2.經營規模大小不等

從體育局局長的談話和文件資料中可以看出：在資金的投入量上，投入在50萬以下者約占一半，投資在100萬元到1000萬元之間者約占五分之一，投資在1000萬元以上的是體育賓館和體育綜合大廈；在經營面積上，室內面積平均為500m2，室外平均面積在2000m2以上。室內經營面積最大的達3萬平方米，室外場地最大的占地2s0畝，以室內為主與以室外為主的體育健身娛樂場的比例大致為3∶1。每個經營場所的從業人員數量與其經營規模大小有關，從幾人、幾十人到幾百人不等，平均每個經營場所從業人員20人左右，平均每一體育健身娛樂場所每天消費者人數為80人，有些項目的日消費人數為個位數。從資金投入量、經營場地面積大小和從業人員數量等方面大體可反映出體育健身場所的經營規模。

3.經營項目多樣

據調查，現有體育健身娛樂場所的經營項目涉及臺球、保齡球、網球、乒乓球、羽毛球、游泳、武術、氣功、跆拳道、健身健美、體育舞蹈等眾多項目。按經營場所的數量的多少來排名，依次為器材健身、游泳、臺球、網球和保齡球。其他項目數量較少。從事單一項目經營的有三分之二，在單項經營和綜合性經營中都有一些是附屬于大的飯店、賓館，經營單個項目的企業其經營規模差異頗大，有臺球、乒乓球房等小型活動場所；有游泳池、保齡球館、健身健美中心等中型活動場所；綜合型經營場所多為乒乓球、網球、臺球、羽毛球、輪滑、健身健美及舞廳等不同項目的組合。

許多大中型體育健身活動場所經營上的一個特點就是集健身，娛樂、消遣為一體，既有健身健美活動場所，又有舞廳、桑拿浴、咖啡廳，茶廳，餐飲等，還有配套的影視書刊室，可以滿足消費者健身健美、娛樂休閑、消遣、交友聚會的需要。

4.設施檔次不同

按照其建筑裝飾的豪華程度，設備的先進程度以及服務的水平，健身娛樂設施可分為高、中、低三個檔次。雖然在調查中難以做出準確的分類統計，但大體可描繪如下：高檔設備和健身器材大都為國外進口，投資費用大，裝飾豪華舒適，提供的健身娛樂休閑項目多，可將健身，健身與其他體育鍛煉、娛樂、消遣活動結合在一起，組成綜合性、多功能健身娛樂的高消費體育活動和休閑場所；中檔類一般來說是設備及輔助設施比較齊全，場地面積較大，環境優雅，服務項目較多，活動內容豐富，收費比較合理，能較好地滿足消費者健身健美方面的需要；低檔類功能比較單一，場地設施簡易，服務項目少。但由于費用便宜，比較實惠，活動地點就近方便，受到一般消費者的歡迎。在最近幾年體育健身業發展的過程中可以明顯看到，體育健身娛樂業出現了貴族化向平民化轉變的趨勢，不但經營項目趨于多樣化，而且中低檔本育健身娛樂場所比重上升，加之由于發展勢頭過猛而出現的競爭的激化，消費價格有所下降。健身娛樂市場的消費者中不但包括外商與私營企業主，以及經理和三資企業職員等高收入階層及中等收入者，近幾年來工薪階層中也有許多人也逐漸成為體育健身娛樂市場的消費者。

二、青羊區商業性健身場所經營中存在的問題

1.部分項目增長過快，盲目上馬

由于近幾年需求的增長，經濟效益較好，部分項目回報率高，但許多投資者在對市場缺乏調查情況下就一哄而上，大量投資，造成供給過剩，導致行業內競爭激化，經濟效益下降，經營困難，例如，一向被視為“貴族運動”的保齡館近幾年增長速度十分驚人。有研究報告認為，按國外經驗，一般城市中保齡球道的數量應該是每7000人～8000人一條球道，據業內人士估計北京市有2000條球道就已達到飽和。一個城市究竟需多少球道，如何計算，是需要繼續研究的問題。但近兩年這樣盲目發展，使得效益下降，許多球館開道率和營業額下降，收益減少，則是不爭的事實。由于增長過快，供應明顯超過需求，除少數球館經營狀況較好外，大多數處于微利保本和虧損狀態。

2.定位偏高，項目結構失衡

我國體育健身娛樂設施最初出現在大城市的大飯店、賓館以及深圳特區等地，是適應對外開放需要而配套建立的，基本上是“貴族化”的。在近幾年的發展中已出現了“平民化”的傾向，但對于廣大消費者來說，仍然定位偏高，主要表現是消費價格高。從調查中得知，在下午或晚上打一局保齡球，價格一般為20元～25元，最低者為15元；包道的價格為220元～300元，上午每道的價15元每小時，每小時為120元～280元。一個小時的消費，少則幾十元，多則三、四百元。打羽毛球一個多小時收費40元，借一副羽毛球拍還得付20元，加上羽毛球總共需要70元。乒乓球是一項大眾喜愛的體育活動，但在一些中檔的娛樂場所每小時收費起碼20元。在某些體育場館里打一場網球收費為40元～60元。鐘天朗曾對上海市568名市民（其中男545名，女23名）的隨機抽樣調查表明，在被調查者中，有57.9％的市民1996年在健身、健美操、減肥、游泳、球類等體育活動中沒有支出一分錢，有300元以下支出的占37.8％，兩者相加為95.7％，其中女性的比重高于男性；在回答影響市民參與體育健身娛樂消費的原因時，有半數以上的人認為排在前兩位的因素是工資低和體育健身娛樂消費價格高。在現階段大多數人對體育健身娛樂消費的經濟承受能力是有限的，這一狀況在短期內難以改變。因此，經營者在立項、定位，以及確立經營策略時必須考慮這一現實情況，避免定位錯誤及盲目上馬帶來的經營風險和由此而造成的經濟損失。

與定位偏高相關的一個問題就是項目結構失衡。目前體育健身娛樂市場的經營項目大都以健身健美、保齡球、游泳、網球、臺球為主。如何加強對大眾喜愛的籃球、足球、乒乓球、羽毛球等經營項目的開發，使經營項目從保齡球等貴族項目向大眾化項目擴散，是需要研究解決的問題。

3.經營手段落后

各場所的基本經營手段相差無幾，雖然有的場所刻意求新，別出心裁，構思并采取了一些獨具特色的有效營銷手段，收到一定的經營效果。但是調查結果直觀地顯示，在體育健身娛樂業目前所開展的營銷中，比較原始的一般性手段居于主導地位，處于比較原始和隨意的水平。尤其是一些傳統體育的健身娛樂項目更是如此。具有健身娛樂專業特色的營銷手段和渠道，尚未得到普遍推廣。盡管各場所都不同程度地推行專業性的俱樂部會員制，但不少場所只是流于形式，停于表面，充其量是一種打折優惠的形式，既沒有為會員組織有關的系列活動，也沒有規定會員的權利和義務，沒有領會到會員制的精髓。而且目前大部分場所使用的經營手段基本上是被動性的手段，具有時代性特征的主動性經營手段很少得到采用。

4.缺乏體育經營管理人才

體育服務業的發展需要一批懂經營、善管理并具備一定專業背景的高素質人才。而目前，體育健身俱樂部的從業人員的現狀是：從事體育健身娛樂業的人員往往在體育專業營銷知識和技能方面不足，體育健身專業指導水平不高。經營管理人員，技術人員，其他人員的比例較均衡，但經營隊伍的文化素質偏低。消費者選擇體育健身娛樂場所的標準，服務質量卻排在合理價格之后。視顧客為“上帝”，提供優質服務是企業得以可持續發展的根本所在，也是吸引消費者不斷參與消費的重要原因。但目前很多場所的服務質量不盡人意，有待提高。

各場所的經營管理者，除了一部分是運動員出身外，大部分既不是體育專業人才，也不是經濟專業人才，而對體育經營性場所的經營者來說，應該是懂體育、懂經濟的復合型人才。技術指導者則多是退役的運動員，這些人的專業技術水平是比較扎實的，但其他方面的知識普遍比較缺乏。

三、對策與建議

1.加強宣傳，培育體育消費市場

政府和體育局，以及各經營場所應充分利用電視、廣播、報刊、雜志、板報、宣傳畫等多種媒體，尤其是電視效應，進行多方位、多角度的宣傳和教育，強化市民的健身意識，在市民中樹立起“花錢買健康”的觀念，指導市民正確地消費，使市民認識到體育健身娛樂不僅是一種消費，也是一種人力投資。經營者在經營過程中不能單純以對現有市場贏得盡可能多的市場份額為主要追求目標，而應注重開拓潛在市場，出奇制勝，領先他人一步，以形成自己的競爭優勢。

2.改善服務結構，開拓經營領域

目前，一些經營性健身娛樂場所，經營項目基本相同，沒有什么特色，而且與非經營性的體育場所除了價格外也沒有什么區別。由于價格不占優勢，在競爭上就很難處于有利的地位。所以，作為經營性的體育健身娛樂場所，必須經營那些社會體育資源比較稀少。經營者只把眼光盯在健美操、乒乓球、羽毛球、游泳等項目上。要使經營持續發展，必須延伸、擴展服務范圍，多進行市場研究、市場細分，確定自己的目標市場，明確自身定位，滿足部分體育消費者的某一特定需要或偏愛，樹立起體育產品特色和體育服務形象；要注重多種經營和多項目的開發，借鑒國外趣味性強的健身娛樂項目和設施的同時留心挖掘民間傳統的健身娛樂項目，擴大健身娛樂市場規模，以滿足消費者不同層次的健身娛樂需求，并通過提高經營管理水平，加強內部管理，改善服務質量，樹立良好的企業形象，以吸引更多的人進行體育消費。

3.降低服務檔次，服務面向大眾

大多數體育健身娛樂場所“貴族化”趨勢較為嚴重，各場所都非常注重場地設施的豪華裝飾，這也是導致成本高的一個重要的原因。但真正能承受體育健身高檔消費的人是非常有限的，大眾化的體育消費才是體育健身消費的主體。作為買方市場的市民需要的是一個與生活水平相適應的消費市場，在經營中注重市場調查，了解消費需求，把握消費者消費水平的變化動態，遵循健身娛樂市場的客觀經濟規律，尤其是要處理好決定市場流通的關鍵定位點適宜的價格和為大眾服務的指導思想。隨著人們收入水平和消費水平的提高，城鄉居民消費結構發生了顯著變化，消費層次從生存型向享受型和發展型轉變，這都為體育市場的發展提供了潛力。經營者只有制定合理的價位，提高自身的水平及經營水平，才能不斷地擴大市場和穩定地占有市場。否則，經營者可能在激烈的市場競爭中敗北。因此，體育健身娛樂業只有降低服務的檔次，面向大眾服務，才能找到真正的市場。．

4.注重培養體育經營人才，提高服務質量

體育健身產業發展的關鍵在于人才。尤其是經營者的數量和質量。經營效益的高低關鍵在于經營者的素質。因而各經營單位要打破部門界限，多渠道全方位發展和培養懂經營會管理的復合型體育經營人才。可以利用體育學院、財經大學等高校的教育資源對現有體育健身娛樂場所經營者進行培訓，提高其業務素質和經營能力，還可以大膽從經營市場選擇一些急需的經營人才，廣納天下賢士，力爭體育健身娛樂業隊伍在年齡結構，知識結構和素質結構上有明顯的改善。

參考文獻：

[1]張仁盛:以人為本，促進城區全民健身設施建設[J].成都市青羊區體育局，2002.8

[2]張仁盛:成都市青羊區體育產業化高速發展[J].成都市青羊區體育局，2003.8

[3]陳立基:試論體育市場的若干理論問題[J].體育科學，1998.1

篇3

周一至周五營業時間：10：00—23:00，

周末及節假日營業時間:09:00-23：00。

篇4

“做籠子”是一種有人賣貨，有人假裝買貨，以招攬顧客的騙人方法。其實，他們都是說給他人聽的，演給他人看的，我們稱這種手法“假賣假買”，騙子們以假買賣成交消除他人疑慮，騙取他人錢財。了解了此種騙術的過程和特點，就知道了防騙的措施――保持冷靜，勿從大眾，盡量避免被動性的交易。

3、防止“釣魚”騙術

這類騙術的一般方法是：先與企業簽訂小額合同，認真履行，取得信任后再簽大宗巨額合同行騙；或與企業簽訂大宗巨額合同，先付小額貸款、定金，或采取行賄、回扣等圈套騙取貨物。

4、不要讓對方找到借口

借口在商場交易是屢見不鮮，從談生意到貨物交易、租憑承包、工人工資變動等直接的經營活動無所不有。它有時可看作是一種技巧，有時又是用來進行詐騙的手段。合理、適當地利用借口可使你生意成功，但不善于對付他人借口，也會使你受騙上當或給生意帶來麻煩。

5、要做好事前事后工作

商場上常有這樣的情形：作為供方的你，不遠千里，辛辛苦苦地把貨物運到對方指定的地點，對方卻以“貨物質量差”等理由，把你的貨物拒之門外，或者拒付貨款。這多為需貨方的欺詐手段。對付需方欺詐，除預先訂好具體、明確、公平的貿易合同及封存自己貨物樣品外，還應請法律顧問或訴諸法院。

6、鋪面出租方防止租賃欺詐

簽訂出租合同，訂好全面、完善的細則或條款，尤其必須在合同上標明鋪面固有的設備、工具、貨物等固定資產的細目，說明其數量及質量、承包方使用范圍、損壞賠償方法等，說明鋪面租金的交付方式，確定租金數額；請有關部門給予公證；收取定金或押金，以適當的人際交往方式了解所有租方成員情況。

7、鋪面租賃方防止租方欺詐

簽訂合同前弄清對方出租鋪面事由；了解該鋪面最近經營狀況，盡量找出對自己所經營項目不利之處；簽訂完備的租賃合同；請工商或公證部門對合同予以公證；租賃期滿前幾個月，請出租方以定金作為租金，不再另交租金，以防止租方在租賃期滿后，不返還定金或故意拖延定金返還日期。

8、運用理性的查證方式可以防止空賣騙術

一些騙子自己無貨，卻謊稱有貨，把需方領到碼頭、貨場或倉庫，把別人的貨說成是自己的貨行騙。受騙人的錯誤在于，有時過于相信感覺，認為親眼所見，不會有假，而假象往往混雜于這種感覺中。對付這種騙術，主要是打消感性錯覺，通過理性的查證方式，弄清物品的真正主人，如請對方出示身份證和有關有效證明等。

9、防止空頭合同詐騙

篇5

2、嚴格監控所購商品

調包計是商界常見騙術之一。騙子出售某種商品，讓你看到的是優質樣品；或讓你驗看的是真貨，待貨物運到時，才發現交來的是假貨；或在你考察時看到的是新機器，而你收到的是被淘汰的舊機器。

3、不要讓對方找到借口

借口在商場交易是屢見不鮮，從談生意到貨物交易、租憑承包、工人工資變動等直接的經營活動無所不在。它有時可看作商場交易是一種技巧，有時又是用來進行詐騙的手段。合理、適當地利用借口可使你生意成功，但不善于對付他人借口，也會使你受騙上當或給生意帶來麻煩。

4、防止“釣魚”騙術

這類騙術的一般方法是：先與企業簽定小額合同，認真履行，取得信任后再簽大宗巨額合同行騙；或與企業簽定大宗巨額合同，先付小額貸款、定金，或采取行賄、回扣等圈套騙取貸物。

5、要做好事前事后工作

商場上常有這樣的情形：作為供方的你，不遠千里，辛辛苦苦地把貨物運到對方指定的地點，對方卻以“貨物質量差”等理由，把你的貨物拒之門外，或者拒付貨款。這多為需貨方的欺詐手段。對付需貨方的欺詐，除預先訂好具體、明確、公平的貿易合同及封存自己貨物樣品外，還應請法律顧問或訴諸法院。

6、鋪面出租方防止租憑欺詐

簽訂出租合同，訂好全面、完善的細則或條款，尤其必須在合同上標明鋪面固有的設備、工具、貸物等固定資產的細目，說明其數量及質量，承包方使用范圍，損壞賠償方法等，說明鋪面租金的支付方式，確定租金數額；請有關部門給予公證；收取定金或押金，以適當的人際交往方式了解所有租方成員情況。

7、鋪面租賃方防止租方欺詐

簽訂合同前弄清對方出租鋪面事由；了解該鋪面最近經營狀況，盡量找出對自己所經營項目不利之處；簽訂完備的租賃合同；請工商或公證部門對合同予以公證；租賃期滿前幾個月，請出租方以定金作為租金，不再另交租金，以防止租方在租賃期滿后找理由不返還定金。

8、運用理性的查證方式可以防止空賣騙術

一些騙子自己無貨，卻謊稱有貨，把需方領到碼頭、貨場或倉庫，把別人的貨說成是自己的貨行騙。受騙人的錯誤在于，有時過于相信感覺，認為親眼所見，不會有假，而假象往往混雜于這種感覺中。對付這種騙術，主要是打消感性錯覺，通過理性查證方式，弄清物品的真正主人，如請對方出示身份證和相關有效證明等。

9、謹慎行事有助于防止集資騙術

篇6

一、概述

作為煤炭業旗手的煤炭上市公司,是國家經濟的中流砥柱。因此,對煤炭上市公司進行績效評價是十分必要的,一是能發現優劣勢,提高公司的經營能力和獲利水平,引導公司健康發展;二是能引導股民理性投資,合理決策,提高投資收益,規避風險。

文章的目的在于對煤炭上市公司的業績進行評價。績效評價注重對財務指標進行分析,目前涉及煤炭業績效評價的文章在構造指標體系時要么過于籠統,指標繁多,要么特別強調盈利能力,本文避其鋒芒--煤炭業先天的高獲利性,突出其發展能力,在一定程度上用發展能力來衡量公司的經營狀況,即在高利潤的基礎上快速發展是高效率的表現。同時引入熵權法,計算單一時間內的績效值,再綜合平均得到整體的績效值,力求科學嚴謹。

二、熵權法模型

三、實證分析

(一)樣本的確定

本文選取了10家煤炭上市公司,各公司實力較強,具有代表性。樣本如下:西山煤電(1),潞安環能(2),平莊能源(3),平煤股份(4),開灤股份(5),兗州煤業(6),盤江股份(7),國際實業(8),靖遠實業(9),中鋼吉炭(10)。

(二)指標體系的建立

本文選擇了6個財務指標和一個非財務指標。體現盈利能力的所有者權益增長率(x1);體現經營能力的每股經營活動產生的現金流凈額增長率(x2);體現償債能力的資產負債率(x3)和流動比率(x4);體現成長能力的總資產增長率(x5)、利潤增長率(x6)、中高級人員比例(x7)。財務數據見表1。

(三)數據處理

指標x1、x2、x5、x6、x7為效率型指標;x3和x4為適度指標,x3以50%為宜,x4取2為佳。采用極差變換法做標準化處理,利用matlab7.0進行數值計算,結果見表1績效值。

由表1績效值得到各公司的經營狀況排名如下(由好到差):中鋼吉炭、盤江股份、平莊能源、西山煤電、兗州煤業、開灤股份、潞安環能、平煤股份、國際實業、靖遠實業。其中中鋼吉炭、盤江股份的平均績效值超過1,但中鋼吉炭保持較大的優勢;3到10名的公司平均績效值在0.2和0.7之間,比值普遍偏小,與前2名公司差距懸殊,說明這8個公司經營相對穩定,但成長較慢,可能面臨相似的發展難題。

由于各公司具有區域代表性,平均績效值也在很大程度上反映了煤炭行業區域發展的不協調性。鑒于此,各煤炭基地應加強合作,優勢互補,在科技創新和科學管理的基礎上促進國家煤炭業的可持續發展。

參考文獻:

[1]徐倩.績效評價.北京:中國標準出版社.2008.

篇7

一、廣州流花服裝商圈的發展概況

根據市場的需求以及各時期生產力水平的特點，流花服裝市場不斷發展創新，依次經歷了形成、起步、發展及提升四個階段。從2006年至今，流花專業市場處于高密度集聚、規模不斷壯大及電子商務進駐流花專業市場的發展現狀，進入了整合提升的調整階段。其特征是“錢-物”面對面的市場交易量出現下降，服裝電子商務等多種營銷模式已悄然興起。因為受到廣州市市場格局調整的影響，流花專業市場現有的市場格局、功能也在逐步進行適應性調整，形成以服裝產業鏈的高端領域主導，高端、中端、低端市場同時并存、共同發展的發展格局。

二、廣州流花服裝商圈面臨的新挑戰

流花商圈面對一次次來自各方面的現實競爭者和潛在進入者的挑戰，都能憑借著富有活力的市場機制力量，快速地作出反應，在集成創新中持續地提高自身的競爭力和業態水平。如今，隨著互聯網時代的到來，商業模式的再次改變，流花服裝商圈看似繁榮依舊，但是很多專業市場的老商戶都表示由于工廠勞動力的內遷造成區位優勢的喪失；電子商務等新型經營模式的出現；商圈規模的擴大導致店鋪數量增長帶來了競爭的加劇，從而導致經營越來越困難。面臨著這些新的挑戰，廣州流花服裝商圈不得不進行轉型升級，探索新出路。

三、十八座服裝商廈的對比分析

所選的十八座商廈中有白馬服裝市場、流花服裝批發市場、天馬大廈時裝批發中心等約二十年歷史的商廈，也有剛開業不久的廣州世貿服裝城、新大地服裝城及壹馬服裝市場等，各有千秋，十分具有代表性。通過對比分析這十八座具有代表性商廈的經營業態、經營類型、空置情況及租金情況，有利于提煉出每一類型的服裝批發市場存在的可借鑒之處，從而了解在新挑戰下，廣州流花商圈的發展方向。

（一）經營業態對比分析

經營業態是為滿足不同消費需求而形成的不同的營業形態。所以一個商場經營種類的構成與布局能從一定程度上反映商場的需求層次。本研究實地調研了流花商圈站前路、站南路周邊的18個服裝批發商場。調研發現：

第一，經營好的商場經營業態一般是服裝綜合體+餐飲+展貿寫字樓。根據調查，18個服裝商場中人流量較多，經營較好的商廈有白馬服裝批發市場、天馬國際時裝批發中心、紅棉國際時裝城、壹馬服裝市場、匯美國際和廣州世貿服裝城。這些商場一般是服裝綜合體，而且擁有展貿寫字樓、餐飲和銀行等。

第二，單一業態的商廈面臨較大的市場壓力。隨著市場需求的改變，廣州流花商圈為了滿足消費者的各種需求，從之前的單一業態為主漸漸轉變成綜合服裝市場。因而批發銷售人員為了方便會更加傾向于一棟商廈中有多種經營種類的商廈，這樣可以在滿足購物者多種需求的情況下提供拿貨的方便。因此，現在依然是單一經營業態的商廈具有較大的市場壓力，為了更加適應市場的需求，他們會進行改造，比如廣州康樂牛仔城。

第三，展貿寫字樓和線上線下經營逐漸成為服裝商廈的經營形態。隨著室內服裝市場的升級改造和互聯網的發展，有越來越多的服裝市場在商廈上面幾層都是以展貿寫字樓的形式呈現，因為現在很多都是網上訂貨，然后直接發貨的形式，展貿寫字樓能更加符合此種需求。

（二）空置情況對比分析

1.具有交通區位優勢的商廈空置率低。從下圖可見，白馬服裝批發市場、匯美國際服裝城、天馬國際時裝批發中心、紅棉國際服裝城、壹馬服裝市場都是直接分布客運站以及地鐵站旁，交通通達性高，人流從站點出來就可以抵達這幾棟商廈，甚至出站就是商廈的首層，自然這幾棟商廈的經營就好。在調研中調研組就發現這幾棟商廈的低層的零售商鋪較多，人流也很大。

圖1 各商廈目前空置狀況（實地調研時間2014.6）

注：康樂牛仔服裝城由于正在整體升級改造中，所以不列入空置率的統計分析中。

2.具有客戶群體優勢的商廈空置率低。調查顯示，流花服裝批發市場、步步高皮具廣場、新星服裝城、錦都服裝大廈、金詳大廈內衣批發市場、富驪國際服裝城和廣安大廈，盡管不是分布在站點旁，交通區位優勢不是很明顯，人流相對于上述商廈沒有那么大，但是由于其開業時間早，商鋪多是專做批發業的，批發的客戶基本都是熟客，客戶群穩定，自然商鋪的空置率也低。

3.新商廈開業時間晚但潛力大。廣州世貿服裝城、新大地服裝城、壹馬服裝市場的開業時間相對于其他商廈較晚，三者目前還在招商中，所以空置率相對于高些。但是這三座商廈的配套設置、功能規劃更加合理，對于打造流花時尚品牌運營區這一規劃處于更有利的地位，未來的潛力也更大。

（三）租金對比分析

調研發現，首先，商廈有整棟出租，且只租不售的。如白馬服裝批發市場和步步高皮具廣場。白馬在交通區位以及裝修級別上都要比步步高好。通過現場詢問招商人員得知，白馬整棟租金為600元/平方米?月；步步高為400元/平方米?月。

其次，租售并舉的商廈不同樓層的租金差異大，如金詳大廈內衣批發市場和匯美國際服裝城。匯美國際首層為5～6萬元，而1樓的租金則2-3萬元；不同樓層的租金差異大約在1.5～2倍之間。另調查發現匯美國際的交通區位比金詳內衣要好，交通通達性高，人流量大；其次就是匯美國際的業態配置更加豐富合理，它有各色的批發以及零售，而且有配置餐飲，銀行等，因而在租售價格上比金詳內衣批發廣場高。

最后，同一商廈同一樓層在不同的位置租金的差異大，如廣州壹馬服裝批發市場：

表1 同一樓層不同鋪位的租金差異

注：經過電話訪問所得（調研時間2014.6）。

不同位置，不同面寬，不同開間進深，不同開面數等都會影響鋪位租價的定價。

（四）各商廈運營管理分析對比

運營管理方面，提取消防措施、手扶電梯（觀光梯）、升降電梯、安全電梯及保安管理這些要素來做簡要對比。

消防措施方面，除了天富沒有保安對講系統，錦都沒有禁止吸煙告示外，消防栓、滅火器、禁止吸煙告示、保安對講系統是最基本的東西，每個商廈都有。與之區別開來的是，白馬服、紅棉國際、壹馬、新大地、金詳、匯美國際、廣州世貿服裝城這幾個商廈都擁有自動噴淋系統，顯示他們在消防方面更加用心。

手扶電梯（觀光梯）方面，除明珠外貿服裝城、廣安大廈外，其他大廈均擁有手扶電梯，但是天富家居服內衣城僅第一層有，其他大廈一般到中間層。

升降電梯（貨梯）和安全樓梯（消防樓梯）配置方面，白馬擁有10個升降電梯、11個安全樓梯，長江國際擁有8個升降電梯、5個安全樓梯，紅棉國際時裝城擁有9個升降電梯、7個安全樓梯，壹馬擁有12個升降電梯、7個安全樓梯，新大地擁有13個升降電梯、4個安全樓梯，廣州世貿服裝城擁有7個升降電梯、10個安全樓梯，他們給予了顧客更加便捷的消費體驗和更加小的安全顧慮，其他商廈均是三三兩兩分布。

在保安管理方面，步步高、明珠外貿服裝城及壹馬的管理人員態度有待提高，樓棟巡查較少。綜上所述，白馬、紅棉國際、壹馬、新大地和廣州世貿服裝城在這一片區內在商廈的運營管理方面做得更加到位。

（五）整體經營狀況分析

綜合看來在早期開業的商城中白馬服裝批發市場、匯美國際、天馬國際時裝批發中心、紅棉國際服裝城經營得最好。主要優勢有：

1.地理位置優越：直接分布在火車站、客運站以及地鐵站旁，直達性好，匯集全國各地、五湖四海的人口，人流量大。

2.業態構成合理：以上商城都是服裝綜合體與展貿寫字樓結合，并配有餐飲行業，一方面便于吸引人流，另一方面為入駐商家提供良好的工作環境，同時也為前來選購的消費者提供了很大的便利。

3.運營管理到位：以上商城消防措施完善，電梯配置合理，安保巡查嚴格，人性化、系統化的運營管理及服務給予顧客便捷的消費體驗，減少了人流大帶來的安全隱患。

新開業還在招商期的廣州世貿服裝城、新大地服裝城、壹馬服裝市場經營狀況也較為樂觀，雖然暫時空置率相對較高，但其配套設置、功能規劃合理，具有打造流花時尚品牌運營區的巨大潛力。流花服裝批發市場、步步高皮具廣場、新星服裝城、錦都服裝大廈、金詳大廈內衣批發市場、富驪國際服裝城、廣安大廈經營狀況較為一般，因其區位一般，部分商廈也在低層兼營零售來吸引人流。

相比之下，康樂牛仔城、長江國際服裝城、明珠外貿服裝城、天富家居內衣城空置率較高，在經營上存在較為明顯的問題。主要原因如下：

1.地理位置相對處于劣勢：由于流花商圈不同服裝商廈的布局改變，以上商城離廣州火車站、地鐵站、客運站距離相對于其他服裝商廈來說是比較遠的，無法集中人流。

2.原始客戶流失：康樂牛仔城和長江國際服裝城位于舊廣交會展館對面，隨著廣交會遷琶洲，失去了緊鄰廣交會的優勢，其面向的人民北路的繁華程度下降了許多，商城的原始客戶流失慘重，此處的服裝批發業務也受到了影響。

3.未能及時調整經營戰略：廣交會遷至琶洲后，康樂牛仔城和長江國際服裝城未能重新確立目標客戶、改變經營策略，所以康樂牛仔城經營狀況不佳，處于全面的升級改造中，而長江國際服裝城也是遭到了鋪主的撤租，四樓以上基本是全部空置。

4.競爭日益激烈：流花商圈服裝商廈不斷增加，商戶們面對的競爭日趨激烈，并且隨著互聯網的發展，緊鄰廣州火車站的人民北路698號新開了越秀區電子商務孵化基地――友誼褲都，新型服裝批發市場模式無疑給傳統服裝批發行業以重重一擊。

四、廣州流花服裝商圈發展對策建議

（一）行業協會應該積極配合政府，加強公共空間的規劃和管理

盡管90年代末，廣州市政府通過城市管理體制改革，清退了絕大部分的占道經營，另外，市場管理方面也將整個商廈、商場內的業戶作為一個整體行業進行管理，在批發行業內增加了一個專業管理機構，推動著流花市場不斷升級改造。

但是現在火車站周邊的流動攤販還是很多，管理也很混亂，對整個流花商圈的市容市貌的影響不小。汽車尾氣與流動食品的攤販的污染，使得空氣更加混濁；原本人流，車流密集的站前路，站南路更加擁擠，通行更加不順暢，這些都將阻礙廣州流花商圈的轉型升級。積極配合政府的空間規劃和管理工作，共同打造有序的商業環境，是流花商圈服裝批發市場協會的必然選擇。

（二）商廈經營者應及時調整并優化經營模式

社會商業模式變化，服裝專業批發市場必然也要轉變經營模式，建議各商廈結合自身的特點優化經營模式，摒棄單一舊市場模式，開辟集商務辦公、形象展示、餐飲住宿、休閑娛樂等多業態于一體的新市場模式。

（三）優化用戶體驗，加強運營管理

良好的用戶體驗是流花商圈服裝專業批發市場立于不敗之地的必要條件。在規劃設計時，應該注重細節，提供更多人性化服務，如充足的消防措施，通暢的安全通道，便利的扶梯電梯，充裕的洗手間，方便的ATM取款機，干凈衛生的餐飲等，給消費者愜意的購物體驗，并保障相關設施設備的維護。

（四）利用網絡，打造電子商務交易平臺

互聯網的快速發展與現代物流的突飛猛進，電子商務正成為主流趨勢，流花商圈的國際定位要求其緊跟時代的步伐，邁向電子商務。流花服裝商圈專業批發市場要抓住電子商務的發展機遇，積極注冊企業網站、開通電子商務功能。加快現代物流與電子商務的融合發展，借助物流、倉儲，打造一個網上供貨平臺，與線下實體店有機契合，取長補短，相得益彰，著力打造有自己特色的線上線下電子商務交易平臺，引導專業市場走線上線下融合，主動構造政府聯網信息平臺，是服裝專業批發市場突圍之路。

五、總結

隨著互聯網時代的到來，商業經營模式的再次改變，廣州流花商圈面臨著新的挑戰。與時俱進地迅速調整定位，確定經營發展戰略才可能有新的發展。據此，流花商圈服裝批發市場應當加強公共空間的規劃和管理；及時調整并優化經營模式；優化用戶體驗，加強運營管理；實施電子商務網絡營銷，提高品牌知名度，不斷提高自身的競爭力，為未來更好的發展奠定堅實的基礎。

參考文獻

[1]黃毅.新挑戰下專業市場發展原因探析――以廣州流花商圈為例[J].時代金融，2014（2）：31-32

[2]黃宗凱.基于電子商務平臺模式廣州專業市場國際化（應用）研究（碩士論文）.廣州市：廣東財經大學，2014.

[3]潘麗，張海泉.網絡經濟下服裝銷售模式及主要問題分析.商業現代化，2007（2）：107-108.

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（3）加強對屠宰加工市場、肉店、飯店等經營場所的執法檢查力度，嚴厲打擊不法商販的私屠濫宰行為，確保了生肉制品衛生安全。常年開展酒類市場專項檢查，堅決查處違規經銷網點，維護了酒類市場的正常運營。對糧油市場進行了清理整頓，取締無證、無照經營，打擊走街串巷等擾亂糧油市場的不法行為，促進糧油市場健康有序地向前發展。

（4）積極協助步森百貨大樓第二輪擴建，工程在20xx年正式啟動，分兩期進行，投資3000萬元。目前征地、拆遷評估工作、總體設計已經結束。建成后該商場營業面積將達到1.5萬平方米，是全區最大的綜合商場，將進一步提升我區商品流通領域的規模、檔次和行業的整體經濟效益。

（5）積極做好節日期間各項工作，努力豐富市場供應，烘托節日氣氛。特別是在自治區成立六十周年期間，多次對我區的各大購物商場、集貿市場、旅游景點等公共場所進行監督檢查，對發現的安全隱患進行集中整改。重點督促商貿企業做好安全消防工作，加強對煙花爆竹的定點銷售管理，確保節日期間安全。

2、外經貿工作

截至20xx年11月，我區外向型加工企業實現貿易額4,400余萬元，對外輸出勞務200余人。

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3.仔細閱讀給定的材料，按申論的要求依次作答，答案書寫在指定位置。

二、背景材料：

1.今年5月，王府井大街有關管理部門對王府井沿街商業單位經營狀況作了調查，共調查了200多家企業的經營狀況，結果發現，從企業人均利潤看，出現負利的2014年占到33.8%，年人均創利在1萬元以下(包括負利)的企業比例高達74.7%，今年一、二月，王府井大街被調查的企業有70%人均月創利不足1000元，而好友商場南公廁現每月的利潤在1萬元以上，全部職工為10人，人均月創利超過1000元，人均年創利超過萬元。也就是說，在王府井30%的“效益佳”企業中，這家公共廁所已榜上有名。

2.按照北京市政府有關部門頒布的城市公共設施建設規定，像王府井大街這樣人口密集的街道，公廁與公廁的距離應小于300米。據統計，目前北至新東安、南至長安街的王府井步行街總長810米，在這段路中，共有菜廠胡同、大阮府胡同、甜水井胡同、好友商場南、帥府園口內5家公廁，廁所與廁所的平均間隔為200米左右，加上百貨大樓、新東安、工美等商場內都有廁所，從距離來雨，是符合國家規定并能滿足顧客需求的。

但是按照國家另一項規定，王府井這樣的繁華大街千人應擁有8至15平方米公廁。

3.目前王府井的客流量平日約25萬人，周末30萬人，“五一”等節日高峰約90萬人，王府井現有公廁加商場內廁所總面積約1200多平方米，低峰時合千人4.8平方米，最高峰時合千人1.33平方米，遠遠滿足不了顧客的需求。因此，在王府井這條不缺商店、相對卻缺廁所的大街上，投資蓋廁所算是選中了“好行當”，錯位經營錯得“正好”。

4.好友廁所效益佳還引出了一條規劃大問題。有人認為它的效益有一部分來自于它的相對醒目。

不論上王府井還是上別的地方，找不著廁所是許多人共有的感覺。有關專家指出，這是因為迄今為止我們國家大街上的公廁建設，無論是在地理位置上還是在標識上都沒有一個統一規劃。在國外通常在地鐵出口或一些固定設施附近相應會建有公廁，廁所與廁所的間隔距離也有一定的“準兒”，這樣顧客在行走一定的距離后，看到相應的設施，就會知道附近一定有廁所。

而據有關人士介紹，目前北京的廁所是“見縫插針式”的，有塊小地就蓋個廁所，廁所挨著誰“沒譜”；廁所的樣子和顏色也五花八門，找廁所就是“練眼力”。在王府井大街上，凡胡同里有廁所的胡同口都設了明顯標志，但倘若沒走到這胡同，顧客怎么也不會知道這胡同里還有個廁所。

5.要論“地均廁所面積”，王府井大街的廁所數量并不算少，即在總長810米的步行街上共有5家公廁，廁間距離低于北京市城市公共設施建設規定的300米標準；但若論“人均廁位面積”，則遠遠不能滿足日均25萬人、節假日最高峰達90萬人的客流的“方便”需求。此外，王府井大街的公廁設置還存在著一個與其他地方的公廁相同的問題：因標識不醒目、不統一，以及位置、相對距離沒有一定的“準兒”，使得行人往往“憋了尿找不著廁所”。這就從另一個方面給行人的“方便”需求增加了許多不方便。

三、申論要求：

1、請用不超過150字的篇幅，概括出給定資料所反映的主要問題。

2、用不超過350字的篇幅，提出解決給定資料所反映問題的方案。要有條理的說明，要體現針對性和可操作性。

3、就資料所反映的主要問題，用1200字的篇幅，自擬標題進行論述。要求中心明確，內容充實，論述深刻，有說服力。

######申論模擬考試卷參考范文######

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一、人防商場經營現狀的分析

隨著我國零售市場開發程度的不斷加深，由于外資企業在國內投資巨大加上國內各種大型商場層出不窮，零售行業的競爭力越來越大，每個商場占有的市場份額越來越少，零售業的增長速度已經遠超居民的購買能力的增長速度，這些問題無疑是對商場經營的一個巨大的挑戰。

從總體上來看，國內人防商場的經營狀況可以總結為以下幾點：第一，隨著社會城市化的發展，購物主流大軍已經從城市中心向城市周邊分散開來。第二，市場競爭和重組加劇，許多人防商場的經營顯得非常的被動，從而商場的經濟效益逐漸下滑，走向虧損倒閉。第三，現代社會是一個信息化的社會，許多購物方式都比較靈活方便快捷，比如郵購、電視商場、電視直銷、電話購物、專營店、連鎖店、倉儲式商場等等，各種各樣的商品銷售形態在幾年內相繼涌現，速度驚人，分流了購買力。第四，國外的零售行業紛紛登陸中國，他們擁有較為較為先進的經營策略和管理模式，給一些用傳統方式經營的商場重重的一擊（尤其是人防商場），在品位和時尚等方面占有了一大塊市場。第五，大多數人防商場呈現“疲軟”狀態，實際的銷售額呈現下降的趨勢，利潤下滑。第六，一些大型商場用規模經營的方式，想用規模來贏得市場，獲得較高的利潤。

二、創新人防商場經營策略的建議

1.提升學習能力，創新經營管理思路

創新，只有思想是不夠的，必須與此同時密切關注市場動態，科學調研，縝密分析，才能適各種商業環境的變化，將市場發展趨向把握準確，企業才能在競爭的市場中占有主動性的地位。從某種程度上來說，商場的管理水平主要取決于全體工作人員的學習能力。面對社會的向前發展，流通領域的對外開放，消費者的日益成熟，商場所面臨的問題越來越多，越來越復雜，傳統的經驗教訓已經遠不能解決現代商場面臨的新問題。所以，商場必須要堅持不斷學習國內外先進的經營策略和管理技術，不斷學習新的知識，探討新問題，吸取精髓，學以致用，最終能夠用更全面、更系統、更豐富的方法和科學理論指導商業的運作，推動商場的發展。

2.健全完善制度，提升經營管理能力

建立高效的、先進的規章管理制度。如果商場要想得到理想的成績，除了要有顧客喜歡的商品、顧客認為合理的價格，還必須要保證充足的供給量來滿足顧客的需求。貨源短缺，不僅怠慢了顧客，還會使商場錯失商機。所以要形成有力的剛性制度管理機制，如定期補貨、定數陳列等制度。為提高管理的效率和水平，商場還要進行單品管理。單品是商場實行科學管理的最基本的單位，單品管理是對商品進貨、儲存和銷售等各種環節的全方位管理和控制，可以利用先進的系統，如POS系統等，提供全部的商品進貨、存儲和銷售信息，可以及時準確掌握每一單品的情況，以便及時跟蹤，補充暢銷商品，避免缺貨現象的發生。另外，管理手段的創新也是非常重要的，充分利用信息電子化，實現現代化經營管理。

3.密切關注市場，快速響應消費需求

市場對于一個商場的盈利是至關重要的，所以為了擴大市場，可以向新建的居民區拓展，建構新的店面要隨著居民區的遷移方向，在新的居民區構建分店，拓展周邊的城鄉商場，形成新的商業圈，尋找新的利潤增長源。現今，世界經濟一體化，許多商場已進軍國外拓展市場，在這個過程中必須注意三點：第一，積創辦中外合資的商業，不僅要引進國外的商品、資金、設備，更為重要的，是要引進國外的先進的創新的管理經營策略，再結合自身的情況，提高商場管理的整體層次。第二，積極推動商品出口，注意力轉向國際市場，開發大量適合國際市場所需要的商品，促進產品結構的調整。第三，到國外創辦服務業和商業，實施多元化的經營。此外，還要進行經營方式創新，發展超市經營、連鎖經營、股份制和收購等方式，創新人防商場的經營模式，擴大規模，提稿響應消費者需求的能力。

4.創新服務能力，開展服務營銷

以時尚和休閑為重要賣點的商場，應該將服務質量擺在首位。服務分為銷售服務和形式服務，要重點從這兩方面開展工作，開展服務營銷。銷售服務是指，商場應把顧客全過程服務和自我服務作為創新服務的主要內容，創建快捷、滿意、方便的購物途徑。形式服務是指，商場應以客戶為核心，創造體貼購物者的購物環境，營造既舒適又溫馨的賣場環境，讓客戶感受到賓至如歸的購物體驗和感受。

三、結束語

這個時代是改革創新的時代，只有改革創新才能有發展。固守傳統的經營思想，不但不能發展商業，還有可能使企業日益虧損，甚至倒閉。只有實行商場經營策略創新，才能使商場更好的發展，有更強的競爭力，穩居該行業的領先地位。

參考文獻

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筆者多年從事購物中心財務工作，在實踐中發現，作為業主或者管理者對購物中心的掌控始終沒有像百貨公司對它的整體管理強勢。這點并不是業主或者管理者本身的缺陷造成的，而是因為購物中心內的商鋪行業多、店鋪多、功能多，商品組合的寬度極寬深度極深。具體來說，購物不可能對這么多行業都有完全的掌控，而且，由于業態的豐富使得各個業態對管理要求差異非常之大。也正因為如此，多數購物中心在對商鋪管理時多數選擇以租賃形式為基礎，商鋪的銷售和運營活動由商鋪自主管理。所以購物中心的業主或者管理者對商鋪的管理往往僅限于出租、收租、退租再重新招租。但是如果僅限于這個循環的話，對購物中心的發展是極其不利的。

既然管理中存在以上問題，必然會導致業主或者管理者對商鋪的評價上存在局限性，只能從表面上來評價商鋪的優劣。如：是否準時交租金、商品是否更新、客流量是否充足。但這些觀察與評價都是主觀的、不可量化的，這樣的評價對在商鋪的管理和決策上存在很大的誤差。

在日常的購物中心經營管理中，我們常常會遇到這樣的困惑：一家商鋪租金繳納是及時的，但是它的經營狀況每況日下突然有一天關門撤出。另外一種情況是，某家商鋪日常經營紅紅火火，但是租金始終不能及時繳納。還有一種情況是，商鋪不參與任何購物中心的活動，管理者也不知道商鋪經營狀況到底是否符合購物中心整體業態整合，等等情況都與表面觀察的現象有很大出入，用哪種工具或者手段，如何去評價這些商鋪則擺在了管理者的面前。

一般情況下，作為購物中心的業主或者管理者為了能吸引商鋪入住，同時也為了在雙方對未來商鋪經營獲利都不明了的情況下，共同承擔經營風險，共同分享收益，購物中心與商鋪簽署的租賃協議往往不僅僅是固定租金，還包括有根據營業額收取的提成租金。根據目前的數據顯示，有75%以上的商鋪都簽署了固定租金加提成租金的協議，同時，雙方為了都能在經營不善的時候退出，另外簽署一份承諾函，承諾與購物中心共同推廣營銷，如果在規定的時間內做不到一定的營業額，雙方都可以終止合同，退出租賃鋪位。

二、利用現有商鋪的經營狀況信息對商鋪進行評價

1、評價分析方法可能性

根據購物中心的特點和其經營的模式，以及在這種模式下對管理者的挑戰和存在的評價問題。購物中心管理者可以根據合同約定和自身對購物中心擁有管理權的優勢或者相當數量的商鋪的經營信息，如商鋪的面積、經營模式、經營類型、營業額、租金等等。同時，管理者可以獲得購物中心整體的經營狀況、營業額、總體客流量，并且隨著管理時間逐漸推移積累大量歷史數據，從而得到購物中心長期的發展趨勢和規律。利用統計分析方法和財務報表分析這些理論體系，提取部分工具和分析方法，對這些數據進行發掘，購物中心管理者能針對面臨的問題進行分析匯總。基于可獲得的商鋪經營業績，利用統計理論、財務分析理論提煉設計出一套評價指標體系是水到渠成的。

2、評價分析方法實用性和意義

購物中心需要不斷地更新入住的商鋪，業態重整，優勝劣汰更新血液。這是由幾方面因素導致的，其一是租賃合同到期商鋪自然更新；其二由于經營不善商鋪嚴重虧損撤出購物中心；當然還有購物中心的業主或者管理者為了能更好地整合業態、發揮優勢有選擇性地調整租戶結構，這樣也需要對商鋪進行評價。加上上面提到的購物中心面臨的困惑和問題，對商鋪進行評價是有非常重要現實意義的，而且實用性非常強。

由于購物中心內的商鋪數量龐大、業態豐富且互相之間的差異巨大，互補性強，所以單靠原有的財務報表分析指標來評價和衡量商鋪的經營就會存在結論差異過大，沒有普遍意義。為了能有效形成這樣的評價分析方法，我們可以將大量的數據通過數理統計的方法加以提煉，尋找出普遍規律為管理服務。另外，雖然購物中心獲得了商鋪的營業額數據，但是對商鋪的成本、經營費用、后臺管理和人員配備等信息并不了解。所以通過簡單的財務分析來評價商鋪就力不從心了。

三、主要術語介紹

1、主要術語解釋

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多個國際一線品牌進駐

近兩年來，五一商圈內的幾大王牌們也在默默尋求著改變，商業經營面積的拓展、商品品類的調整，還有新店持續開業，都在不斷發生著。進入2015年底，蟄伏的五一商圈開始發力，國際一線品牌新柜紛紛落定，各類大型活動相繼舉行，這里又開始鬧騰起來。

事實上，希思黎進駐王府井百貨已不是近日來新柜開業的首個國際一線護膚品牌。9月底至今，韓國護膚品牌Whoo后先后入駐平和堂五一店以及王府井百貨，格蘭瑪弗蘭則將新柜選在了友阿春天，海藍之謎位于五一商圈的首家店鋪也已開業……

雖然進入年末，線上的電商平臺們吆喝得愈發厲害，但線下實體店們也未停下自己“持續升級”的腳步。

隨著希思黎、海藍之謎、Whoo后等國際一線品牌的相繼布局，平和堂五一店、王府井百貨原本就強勢的化妝品優勢更加凸顯，而友阿春天也隨著眾多市場銷售亮眼的韓妝品牌入駐打開了一番新局面。就算是在化妝品品牌布局上一直偏弱的新世界百貨，也在今年引入了化妝品集成售賣店妍麗以彌補缺失。

長沙兆順百貨貿易有限公司負責人張鐵羅表示，其的澳洲品牌格蘭瑪弗蘭在友阿春天專柜首張銷售單金額便超過2000元，入駐商場1個月時間以來，銷售超出預期，長沙王府井專柜也即將與消費者見面，目前已在招兵買馬階段。

多元化經營，銷售回暖

傳統百貨忙著品牌升級，作為長沙最早一代的城市綜合體，悅方ID Mall也沒閑著。10月，悅方負一樓南廣場正式開始營業。11月26日，記者在悅方看到，南廣場引入了包括水果爆米花、手工糖以及麻辣燙等備類受年輕人歡迎的潮流輕食。

在經歷了兩年前的品牌與商場運營方的矛盾之后，悅方ID Mall在商場運營及品牌引入方面目標更加明確――主打潮流、時尚的年輕人消費。

值得一提的是，一貫走高端路線的平和堂，今年下半年起，旗下長沙所有門店先后引入了全場商品十元均價的日本大創生活館，銷售品類以創意家居為主。“大創終于在長沙開分店了，鼓掌！”大眾點評網友伊瓦eva如是說。

顯然，提升商場對各年齡層人群的號召力成為現階段商場們都在努力的事情。

乍暖還寒，是一些業內人士對五一商國近年來經營狀態的評價。原因是，路上總看見很多人，但銷售數字就是上不去，讓人摸不清它的狀態究竟是很好，還是“回光返照”。

友阿春天總經理周仕平稱，隨著商場對產品結構的調整升級，友阿春天近月來銷售額實現了20%至30%的增長，而“整個五一商圈的商場銷售均在回暖”。

他表示，體驗式商品在實體賣場永遠比線上更有吸引力。

記者看到，五一商圈內的多個高端護膚品專柜，均為顧客提供免費體驗產品的皮膚護理和咨詢服務，這也是線上品牌用再華麗的包裝也難以與之抗衡的優勢。

護膚品牌被視為商場經營“活指標”

商場經營狀態良好，才有了引入更多國際一線品牌的可能。友誼商店負責化妝品招商的相關負責人介紹，商場為了引入一家品牌實力強的國際一線護膚品牌，要經歷一個長期且痛苦的“說服過程”。

該名負責人表示，海藍之謎入湘首家專柜選址友誼商店，與相關工作小組“堅持長期將同等一線高端品牌銷售數據、高端女裝品牌銷售數據”等材料發郵件給品牌管理方，協調出商場相對優勢的專柜位置不可分割，“只有當品牌對商場整體運營狀態、相關品牌銷售情況都滿意時，才有進一步洽談的可能。”

一名百貨業內人士也表示，走進一家商場，看它的護膚品品牌檔次便能判斷出這家商場的整體招商水平，因為護膚品牌是對商場經營狀況最敏感的，消費群體大部分是女性，所以會根據女裝品牌的檔次和銷售額來做預判，“而一旦銷售達不到預期，他們撤起柜來也是毫不留情。”

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1.薪酬的概念及內容。

從市場經濟和現代企業管理的角度看，對于企業來說，薪酬是挖掘員工內在價值和創造潛力、提高生產效率、實施發展戰略的一種措施；對員工來說，新酬不僅僅是對其所付出的勞動力與技能及其所創造的價值與業績的回報，而且也是員工人力資本投入的一種收益。

員工的薪酬主要包括外在薪酬和內在薪酬。內在薪酬包括參與決策、更富有挑戰性的工作、承擔較大的責任、企業所能提供的培訓機會和學習機會、個人成長機會、較大的工作自由及自由裁定權、較有趣的工作、活動的多元化等內容。外在薪酬包括從組織中得到的各種形式的基本薪酬、獎勵薪酬、成就薪酬、附加薪酬、非財務性薪酬等。通常意義上的薪酬是指外在薪酬，所以我們研究的重點是外在薪酬，包括其內容、結構等。

2.企業薪酬管理的目標。

首先，吸納、留住有價值的員工。在目前市場經濟中，薪酬無疑是吸引和留住人才的有效工具。因為，從工作中得到的報酬，對大多數尋找工作的人來說，都是一個主要的考慮因素。報酬不光是一種謀生手段和讓人們獲取物質及休閑需要的手段，它還能滿足人們的自我或自尊需要。因而，如果一家公司的薪酬系統被認為是不適當的，則高級求職者們會拒絕接受該公司的雇傭，并且，現在的雇員也可能離開這個組織。

其次，激勵員工的績效，使其不斷地提高效率。如果我們把激勵定義為把人們的行為引向目標，我們則可以將激勵因素作為引導員工行為始終趨向組織所認為的重要目標的誘因，作為薪酬管理系統，激勵的重點在于創立一種系統：將組織支出的大批費用變為高度激勵員工取得良好績效的誘因。

再次，與國家的相關立法和規定相吻合。薪酬和福利是每個國家勞動就業立法的重點領域，發達國家尤其如此。不同時期，國家的經濟政策會有所不同，有時刺激消費，有時為抑制通貨膨脹甚至下令凍結薪酬。政府對微觀薪酬水平的干預，主要是為了發展和完善勞動力市場，引導勞動力的合理流動，同時也是為了規范微觀經濟組織的分配行為。企業在薪酬管理的過程中，要注意與國家的相關立法和規定相吻合。

二、影響企業薪酬管理的因素

1.企業的內部因素。

第一，勞動差別及其特征。首先是勞動者勞動量的分布結構，分布結構不同，薪酬結構也會不同；其次是勞動方式，不同的勞動方式，往往采取不同的薪酬要素支付。

第二，企業的經營狀況及盈利能力。企業的經營狀況及盈利能力是企業所能負擔的勞動費用的限度。一般來講，資本雄厚、盈利能力、經營狀況好的企業員工所獲得的薪酬，要比資本微薄、盈利能力差、經營狀況差的企業員工所獲得的薪酬高。

第三，組織的分配方式與結構。不同的分配方式和結構，在報酬總額一定時，會直接影響薪酬水平。這主要包括員工福利及各種優惠水平，基本薪酬與獎勵薪酬等其他薪酬形式之間的比例，等等。從企業組織的角度看，一般愿意支付薪酬而不是福利，但在稅收的影響，組織支付福利比支付薪酬合算時，在政府對薪酬水平嚴格控制，使組織難以通過薪酬留住既有人才時，組織通常傾向于提高福利水平。這種傾向性的強弱又主要取決于薪酬與福利替代可能性的大小及其比率，取決于福利產生的經濟效應。

2.企業外部因素。

第一，國家政策和法律。不同時期國家的經濟政策會有所不同，有時刺激消費，有時為抑制通貨膨脹甚至下令凍結薪酬。政府對微觀薪酬水平的干預，主要是為了發展和完善勞動力市場，引導勞動力的合理流動，同時也是為了規范微觀經濟組織的分配行為。

第二，居民生活費用。員工的正常收入至少應能支付家庭的基本生活費用，而這個費用又與居民消費習慣及當地物價水平有關。有的國家規定，公職人員的薪酬根據物價水平每年調整一次，以保證生活水準不會下降。

第三，勞動力市場的供求狀況。影響企業工資水平的一個重要決定因素是勞動力市場的供求狀況。勞動力市場的競爭是指一家企業為了與雇傭類似員工的其他公司進行競爭而必須付出的代價。這些勞動力市場上的競爭者，不僅包括那些生產類似產品的公司，也包括那些雖然處在不同的產品市場上，但卻雇傭種類相似的員工的那些公司。當市場上對某種商品和勞務的需求增加時，將導致生產該商品和勞務的組織擴大生產規模，這時，組織為了獲得足夠數量的合格勞動力，將提高薪酬水平；反之，當對某種商品和勞務的需求下降，從而勞動力需求也下降時，組織將降低薪酬水平。

三、優化企業薪酬管理的模式

1.高彈性模式。

該模式主要是根據員工的績效來確定的。如果員工在某段時間內績效很高，那么支付給他的薪酬也相應地較高；如果在某段時間內，由于員工的積極性降低，或是其他個人因素影響了工作績效，那么就支付較低的薪酬。因此，不同時期，員工的薪酬起伏可能較大。在這種模式下，一般獎金和津貼的比重較大，而福利、保險的比重則較小。而且在基本薪酬部分，常常實行績效薪酬、銷售提成薪酬等形式。這種模式具有較強的激勵功能，但是，員工缺乏安全和寄托感。

2.高穩定模式。

該模式中，員工的薪酬主要取決于員工的工齡和公司的經營狀況，與個人的績效關系不大。因此，員工的個人收入相當穩定。薪酬的主要部分是基本薪酬，福利水平一般比較高，而獎金的比重則很小，而且主要依據公司經營狀況及個人薪資的一定比例發放或平均發放。這種模式有較強的安全感，但缺乏激勵功能，而且公司人工成本增長過快，企業的負擔也比較大。在現代企業中一般不單獨采用這一模式，而是同時采用其他具有較好激勵效力的薪酬模式。

3.折中模式。

該模式既有彈性，能夠不斷地激勵員工提高績效，同時又具有穩定性，給員工一種安全感，使他們關注長期目標。這的確是一種比較理想的模式，它需要根據公司的生產經營目標和工作特點以及收益狀況合理地搭配。如果企業資金實力雄厚，而且人工成本占總成本的比例較小，那么在確定薪酬水平時，就不能單純注重基本薪酬，而忽視了獎金比例的增加。根據公司的實際情況，應合理地組合薪酬的各個組成部分，使薪酬制度既具有激勵性，又具有安全性。

總之，企業的發展面臨許多困難，薪酬管理在一定程度上已成為企業人力資源開發與管理的瓶頸問題，嚴重制約了企業的進一步發展。企業薪酬管理方面存在的問題是由眾多因素綜合引起的。知易行難，要真正實現薪酬激勵作用的最大化，還需要企業自身長期不懈的努力。

參考文獻：

[1]陳思明.現代薪酬學[M].上海:立信會計出版社，2004.