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積極推進不動產檔案管理的信息化建設是落實當前政策的重要舉措，也是維護產權人基本權益的重要方式，因此，這項技術的推進至關重要。本文首先闡述了信息化建設的重要性，其次，分析了當前不動產登記檔案管理在信息化建設過程中存在的問題，最后，提出了相關改進措施，希望可以為這一技術的推進提供相關的思路與建議。
2不動產登記檔案信息化建設的必要性
不動產登記是我國物權法確立的一項基本物權制度，它是指由權利人申請，并由國家專屬部門將不動產物權記錄在不動產登記簿的事實。目前，不動產登記包括以下幾個方面：集體土地所有權；房屋等建筑物、構筑物所有權；森林、林木所有權；耕地、林地、草地等土地承包經營權；建設用地使用權；法律規定需要登記的其他不動產權利。由此可以看出，我國不動產登記是一個系統性而又分散化的過程，其包括的范圍也十分廣泛，如國土、海洋、農業、林業和住建等。因此，為了更好地對這些不動產登記進行管理，可以利用信息化方式實現，充分發揮信息技術的即時性、整合性特征，對不動產登記檔案信息進行整合，有助于全面提升不動產登記檔案建設的有效性。
3不動產登記檔案信息化建設中存在的問題
3.1缺乏集中化、統一化的檔案管理路徑
不動產檔案管理設計的領域比較廣泛，包括海洋、森林、國土、住建等，這些內容都歸屬于不同的國家部門，管理內容與管理方式都存在著很大的不同，給不動產登記檔案工作帶來了很大的不便，尤其是在信息化建設過程中，提升了信息化建設的難度。因此，在信息化的建設過程中，需要建立一個完善標準的管理體系，實現信息的有效匯總與梳理。
3.2檔案數據與業務系統無法進行有效對接
目前，在不動產登記檔案的信息化建設過程中，檔案數據與業務系統不能實現有效對接是一項十分嚴重的問題。在通常情況下，不動產的登記檔案需要與具體的業務之間有較高的一致性，只有這樣才能推進檔案管理工作的開展。但就目前的發展形勢來看，不動產的檔案數據與其相對應的業務之間存在著很大的不同，關聯性較小，進而使檔案信息與正常的管理業務之間存在較大的分歧，在檔案信息發生更改時，不能實現有效的更新，大大降低了不動產檔案管理工作的工作效率，影響了工作的順利開展。
3.3檔案信息化管理意識有待加強
檔案管理工作不僅局限于政府部門，一些企事業單位也存在獨立的檔案管理部門。但是，有些管理部門的思想過于滯后，能力相對不足，且服務意識有待加強，不注意檔案資料的保密工作，供人隨意查閱的現象較多，不利于檔案的信息化建設。
3.4檔案共享受阻
在傳統的檔案管理過程中，雖然工作效率較低，但是在檔案信息的共享方面十分便捷，信息查閱也十分人性化。但是在信息化的發展過程中，信息共享變得有些困難，雖然檔案的信息化管理以互聯網媒體為載體，但是如果信息平臺沒有共享的功能，那么這一環節會受到阻礙，不利于信息的共享工作。
3.5檔案信息化管理缺乏法律保障
雖然目前的檔案管理信息化工作正在逐步開陣，但是值得注意的是，這一新興信息管理模式還沒有一個統一的規范與標準，也沒有得到法律的保障與認可，法律界限比較模糊。在這種情況下，很容易出現意外問題，從而影響檔案工作信息化建設的進一步發展[1]。
4不動產檔案登記進行信息化建設的具體措施
4.1檔案管理信息化必須堅持標準化建設
正如上文所述，我國的不動產登記檔案管理工作所涉及的領域比較廣泛，需要對其進行整合，開展標準化管理。首先，需要統一不動產登記檔案管理工作的業務規范以及技術標準，將這一工作涉及的所有產權問題都做出明確、真實、詳細、具體的記錄。其次，需要開展統一的信息化管理，在建設信息化管理平臺的過程中，需要將不動產檔案信息管理融入整體的建設規劃當中。在平臺的建設過程中還需要重視“大數據”“云計算”以及多媒體的相關技術等。
4.2檔案管理信息化必須堅持數字化管理
在傳統的檔案管理工作中，最常使用的管理方法就是采用傳統的紙質檔案，但是由于紙質檔案在保存過程中容易因外部環境的影響而破壞其完整性，不利于檔案管理工作的開展。因此，在信息化的建設過程中，需要開展檔案信息的數字化管理，減少檔案丟失與損壞的情況。
4.3檔案管理信息化必須堅持創新服務方式
首先，可以采用“互聯網+”的服務方式，利用信息化的相關技術貫徹落實國家的惠民政策與相關要求，實現數據的即時查詢讓人們在辦理登記的過程中少跑腿，提高人民群眾的滿意程度?！盎ヂ摼W+服務方式”具體來說就是需要進行檔案查閱的申請人在利用網絡來遞交查血是申請，工作人員在獲取申請的相關信息之后為其開具不動產的登記查詢證明，再利用物流技術將查詢證明寄送給申請人。其次，可以提供自助式的查詢服務，不動產登記檔案管理部門可以在行政服務中心或圖書館等人流比較集中的地方設置相關的自助查詢機器，查詢者可以利用這一終端機器實現自助查詢，這一技術可以幫助檔案管理部門降低工作量，提高工作效率，最大程度上為產權所有人提高最完善的服務。
4.4檔案管理信息化必須堅持專業人才培養
在檔案工作的管理工程中，最基礎的是檔案管理工作人員，他們的工作水平直接影響著檔案管理的工作水平。因此，提升檔案管理人員的綜合素質是做好檔案管理工作的堅實基礎。這其中，綜合素質包括工作人員的業務能力、政治素養、科學素質以及經濟素質等。工作人員入職時，要針對性地開展培訓學習工作，選擇業務能力強、綜合素質高的員工進入檔案管理工作崗位，并對其進行計算機技術的相關培訓，培養高素質的復合型人才，從而帶動檔案管理工作的進步與發展。同時，需要建立相應的檔案服務系統，提高使用者的使用體驗，針對不同的用戶進行相關的推送[2]。
4.5強化不動產檔案管理人員的職業道德
要提高不動產登記檔案管理的信息化水平，不僅需要提高管理人員的技術水平，還需要加強職業道德的培養，因此，管理部門應重視對員工的選拔與培訓。首先，在招聘環節應提高門檻，按照相關規定認真考察應聘者的基本素質與工作能力。其次，應加強對員工的培訓，使其在工作過程中可以不斷學習，提高工作能力，培養職業道德，堅決抵制錯誤的財務管理方式。
5結語
在目前的社會環境下，不動產登記檔案管理工作越來越重要，對其進行信息化管理也是當前的發展趨勢。這一技術的開展不僅有利于我國檔案管理工作的進步，并對人們有很大的益處。雖然目前我國的信息化檔案管理技術還存在這一些不足，但是只要依照本文闡述的相關措施進行改進，可以在很大程度上深化檔案管理工作的創新管理，為社會的發展與進步提供優質的服務。
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doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 05. 096
[中圖分類號] D923.2 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）05- 0181- 01
1 不動產登記檔案管理的特征
（1）不動產登記管理本身具有唯一性和公開性的特征。不動產登記檔案能夠對某一特定區域內的不動產物權自然狀況和權利歸屬狀況進行真實客觀的反映，也可以作為一項主要的證明對不動產物權進行公示。不動產登記檔案的唯一性是由不動產物權權屬的唯一性所決定的，換言之就是由國家部門對不動產登記檔案管理進行保管、整理與利用?？偠灾?，某一行政區域內的不動產登記檔案管理，由同一份檔案對特定的不動產物權及其他權限進行統一限制與登記，以準確、及時反映出這一特定區域內不動產的變更信息，進而為社會提供更多的便利，為物權交易安全提供保障。
不動產制度的誕生帶動了不動產檔案的建立，建立不動產檔案一方面可以起到物權公示的作用，對交易雙方的合法權益進行維護；另一方面在于保障交易的安全。因此我國的不動產登記檔案管理是具有公開特征的，這個特征的存在也使檔案發揮出應有的功能。因此，不僅需要公開記錄內容，還可以供相關部門、當事人、具有利害關系人查詢與利用，這與不動產登記檔案建立的初衷是相符合的。
（2）不動產登記管理在內容上具有法定性和規范性特征。國家授權不動產登記檔案管理，機關部門以法律為依據對檔案進行管理與制作，我國的《物權法》也在進一步出善中，其中專門針對不動產檔案管理的相關法律也在進一步完善中。從我國現有物權法律中可以了解到國家機關部門是不動產登記檔案管理制作主體，法律賦予了不動產登記檔案的形成與制作，因此是法定性的，且其社會公信力也比較高。
不動產物權的登記方式主要為簿冊，登記格式具有嚴格的規范標準，使登記內容保持一定的規范性。而且還需要明確登記內容，按照不同的分類進行排列，避免發生登記混亂現象，還要注意保證登記內容的完整性，避免遺漏和錯誤。不動產登記檔案的規范性能夠保持其具有的法律效力，進而使法律的嚴肅性及國家尊嚴的到維護，更好的發揮出不動產登記檔案的作用。
2 不動產登記檔案管理的作用
（1）是提高社公信力的保障，同時加快了不動產物權“公示原則”的實現。物權公示原則的實現是不動產登記的主要目的，根據不動產登記對某一特定區域內的不動產歸屬于變更進行準確記載與反映，以公開的方式為相關機關、當事人、利害關系人提供查詢與利用便利。因此，只有通過公式才能夠保障不動產登記檔案作用的發揮。當發生實際權力狀況與國家賦予的不動產物權權力狀況的不相符，則可以以不動產登記檔案的公示原則為依據，利用國家法律保障交易行為的合法性與有效性。有效保障了物權交易雙方的利益，而且有利于構建社會主義和諧社會，促進社會的和諧與穩定。
公示原則是實現不動產登記檔案功能與作用的有效途徑，因此，不動產登記檔案不僅能夠使社會公信力得到提高，而且也是公示原則得以實現的重要載體。物權公示原則是不動產登記實現的主要方式，通過不動產的記錄對不動產的現有狀況進行反映，例如物權的變動與權力情況，并且以公示的方式呈現出社會，為有需要的人提供風險規避信息。
（2）能夠規避風險，并具有作為權威文件證明不動產的物權狀況的作用。不動產登記檔案具有的公示性特征表明了不動產檔案可以向社會全面公開。如果雙方需要就某物權進行交易，就可以通過自主查詢來了解所交易物權的情況和信息，將不動產登記檔案信息置于透明狀態，利害關系人就可以根據查詢到的信息進行風險的規避，而保障交易安全，減少不法交易行為。
在同一特定不動產上不能有相互排斥的多個物權同時存在原則是不動產物權擁有很強的排他效力的原因所在。在這個原則下，在法律范圍內不動產登記檔案就具有了唯一性，而且不動產檔案管理是國家賦予的，也決定了其具有的權威性，在發生物權糾紛時可以直接作為最有效的證據，其他文件難以滿足這種性質。
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不動產包含的內容比較廣泛，其中包括了土地、房產、礦產、農林資源等等，以往不動產登記分別由不同部門負責實施。因此，在實施過程中，登記流程、登記機制、相關材料都各有標準，并不統一，隨著新的不動產登記制度實施，當前我們在進行不動產登記制度時，統一由國土部門負責實施。對不動產登記檔案管理工作來說，由于以往登記實施的標準和流程都不一致，因此其檔案資料管理難度較大，無論是信息錄入，還是檔案整理，都有較大工作量。所以，需要在規范化標準基礎上，對整個不動產登記檔案資料進行整理。事實上，不動產登記檔案管理工作在整合過程中面臨巨大整合壓力。首先，原涉及不動產登記的各個部門都有相關機構，而目前只是進行業務整合，并沒有對部門機構進行統一整合，這就使得不動產登記工作量加大，但人員并沒有增長。其次，業務整合難度大，缺乏可供借鑒的經驗。盡管通過了相關業務整合文件，但是從根本上看不動產登記制度尚在實施初期，因此缺乏必要的檔案管理經驗。最后，原有檔案資料信息整合難度大。不動產登記檔案管理涉及的內容眾多，且歷史資料較為復雜，在實施不動產統一登記制度之后，也需要對以往的相關檔案資料進行統一匯總、整理，但客觀上講，想要有效整理這一信息，難度極大。晉江市國土資源局在實施新的不動產登記管理制度時，在停止實施舊的登記制度的同時，提出簡化不動產登記資料，優化檔案信息管理工作開展的效率和質量。而2016年4月18日之前合法合理頒布的各類不動產權屬證書仍然有效，這客觀上反映了晉江市不動產登記制度實施過程中，對相關檔案資料工作的有效調整。
3不動產登記檔案信息管理工作的作用價值
實施不動產登記制度的主要原因在與隨著我國經濟發展不斷成熟，當前各種不動產資源交易頻繁，這就使得不動產權屬更換頻繁，因此需要通過實施相應的登記制度，通過檔案資料信息，實現對權屬人權益的有效保護，而不動產登記檔案就是該項工作實施的客觀產物，通過有效開展不動產登記檔案信息管理工作，能夠有效記錄不動產的交易情況及相關信息，從而為不動產交易提供最客觀、最全面的憑證，這就為不動產正常流轉提供了充足保障。此外，不動產登記檔案是證明不動產物權所屬最具權威的資料。不動產的物權具有排他要求，因此在某一具體不動產上，不能存在互相排斥的多個物權。所以，從法律上明確了不動產登記檔案中所記載的內容具有唯一和具有法律證據效力的特點。因此，我們可以將不動產登記檔案作為不動產交易過程中，信息查詢的權威來源。同時，不動產登記檔案中的信息就成為解決不動產交易糾紛和矛盾的最客觀數據。最后，有效開展不動產登記檔案信息管理工作也是現階段我們在資源節約型社會建設的客觀要求，目前無論是申報土地開發，還是相關資源開發，都要經過統一的不動產申報，通過系統化整理相關資料，能夠為整個申報工作提供有效依據，避免低效開發現象的出現。
4構建不動產登記檔案信息管理機制的具體策略
事實上，不動產登記檔案并非全新內容。隨著我國不動產登記制度改革不斷推進，原有不動產登記制度中，較為分散的登記現象得到一定改善。只是其以往存在過程中，都是以單一的形式出現。隨著不動產統一登記制度的實施，構建不動產登記檔案信息管理機制就極為必要，這不僅關系到不動產登記制度實施效果，同時也關系到人們的具體權益。因此我們必須在結合時代特點基礎上，積極探索構建符合時代特點、滿足機制建設要求的檔案信息管理機制。以晉江市不動產檔案信息管理機制創新為例：首先，要豐富檔案館藏場所，構建物質檔案管理與電子檔案管理相一致的管理機制。在統一規范的基礎上，要確保及時將各項信息實現電子化錄入，便于管理和查詢。其次，要對不動產登記檔案信息所涉及的內容進行分類，統一由門戶網站進行對外公布。開設規劃與建設用地管理、地籍測繪管理、土地利用管理、地質礦藏管理各子版塊，并針對不動產登記及檔案管理所涉及到的各項資料內容進行公示，在實現便捷工作的同時，實現信息的公開化和最大化利用。此外，晉江市在福建省內率先構建不動產信息化平臺建設，通過將實景三維模型應用到不動產統一登記，實現檔案信息管理機制便捷運行。最后是增加網絡公示和查詢，延伸不動產信息服務，實現不動產檔案管理融入信息化時代建設。
5結語
不動產登記檔案資料是確保該工作開展質量的重要依據和前提。新的不動產登記制度由國土部門統一負責指導開展，而其中涉及的內容較多，信息量較大，整個不動產登記檔案信息管理開展難度較大。因此，必須結合現代信息技術的有效應用，更新檔案信息管理思路，構建符合時代特征、能有效推動不動產登記制度發展的信息管理新機制。
作者:柯燕萍 單位:福建省晉江市國土資源局
參考文獻:
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一、不動產登記檔案整合和集約化管理的必要性
從某種角度來說，不動產登記檔案整合有著重要的依據，即《物權法》，明確指出不動產登記檔案要由登記機構統一管理，相關部門必須永久保存這些檔案信息，也就是說，相關部門需要根據已有的資料，有效開展不動產登記檔案重建工作，優化利用相關法律法規，加以規范，動態管理各類不動產物權，物權登記是建立在檔案基礎上的，也是各項不動產物權登記工作有序開展的關鍵所在，是物權歸屬不可或缺的關鍵性依據，可以為社會全面發展提供關鍵性證明，有效維護社會大眾的合法權益。在這一背景下，有效整合不動產登記檔案已成為一種必然趨勢。其整合的必要性利于社大眾隨時隨地查找所需的不動產登記檔案信息，滿足他們在這方面的客觀需求，有效提高他們滿意度。此外，在新形勢下，檔案管理工作已被提出全新的要求，必須加強其集約化管理，這是不動產登記工作開展的必然結果，也符合檔案檔案管理的客觀要求，促使分散的不動產檔案信息處于統一化網絡結構體系中，高效保管重要的信息數據，尤其是成果性資料，確保不動產相關工作有序開展，有效提高不動產登記檔案方面的服務質量。
二、不動產登記檔案整合和集約化管理
1、不動產登記檔案整合具體內容
在日常管理過程中，檔案管理人員必須全方位客觀分析不動產登記檔案，根據其特點、性質、作用等，準確把握整合不動產登記檔案的核心內容，其并不指單一方面。檔案管理人員必須站在客觀的角度，準確、完整登記不同領域的不動產檔案，比如，房屋、土地，要根據相關技術標準，統一化管理不動產登記檔案，為檔案使用者提供優質的檔案服務。不動產登記檔案部門需要全方位有效整合檔案管理人員，使其積極、主動參與到不動產登記檔案管理中，要根據他們已有的管理水平，多角度對其進行系統化培訓，引導他們學習最新知識、最新理念等，強化他們責任意識，具備扎實的檔案管理知識，通過不同形式提高業務技能，熟練操作各類設備設施，提高他們綜合素質，更好地開展不動產登記檔案管理工作。此外，不動產登記檔案整合內容還體現其集約化整合，集中管理多種不動產登記檔案，使其具有鮮明的“標準化、規范化”特點，為不動產登記檔案工作有序開展提供重要保障，有效提高海量檔案資源利用率，避免出現嚴重的浪費問題。
2、不動產登記檔案整合難點
在社會市場經濟背景下，不動產登記檔案信息數據呈爆發式增長，其管理難度大幅度增加，想要對其進行合理化整合，檔案管理人員必須全方位客觀分析各方面影響因素，準確把握其整合難點，采取針對性措施有效整合不動產登記檔案信息。具體來說，就檔案移交來說，如果移交之前的整理工作不到位，不動產登記檔案整理等方面質量也會受到影響，而各個登記部門采用的管理形式、管理手段以及具有的管理水平并不相同，會在一定程度上增加不動產登記檔案整合難度，一定要準確把握這方面難點，科學整合各類不動產登記檔案。同時，不動產登記檔案入庫難度也比較大，其入庫是一項系統化、復雜化工程，極易受到多方面因素影響，需要做好檔案信息分類工作，根據不動產具體要求，進行合理化分類，比如，土地、房屋、林地，需要根據各方面情況，科學補建不動產登記檔案，正確、完整錄入對應的信息數據，便于其及時導入到所構建的不動產登記信息管理平臺中，各方面都必須建立在相關規定的基礎上，加上不動產登記檔案信息數據頻繁增加，類型又多樣化，整合難度相當大，需要花費大量的“人力、物力、財力”，否則，不動產登記檔案整合工作將無法順利進行。此外，在科學技術發展的浪潮中，各類技術頻繁出現，不斷應用到檔案管理中，合理化便編寫檔案庫的位號，借助物聯網技術，條形碼、二維碼等，和電子登記信息相同作用，構建關聯，還要對檔案進行掃描，構建影像檔案等，都在無形增加了檔案整合難度。
3、不動產登記檔案集約化管理
在新形勢下，不動產登記檔案工作日漸統一展開，檔案信息數據海量增長，類型日漸復雜化，檔案信息數據管理已成為一大難點。在這一背景下，檔案部門必須安排專業人員對不動產登記檔案進行必要的集約化管理，優化利用先進的技術，計算機技術、網絡技術等，充分發揮其多樣化作用，借助信息化手段，加大數字不動產檔案建設力度，確保不動產登記檔案各項工作有序開展，具有鮮明的信息化特點。在集約化管理方面，檔案管理人員必須以社會市場為導向，多層次優化利用一系列相關技術，云計算、大數據，根據各分檔案情況、特點等，為其配置合理化的身份證，科學設置其中的芯片，對不動產登記檔案信息進行一系列操作，比如，定位、監督，最大化降低不動產登記檔案信息出現失聯現象，為提高檔案管理工作整體質量做好鋪墊。檔案部門要優化利用移動通信技術，借助多樣化優勢，大力推廣移動通信終端，便于檔案信息使用者自動查詢相關數據信息，可以借助檔案網站，加大宣傳力度，促使檔案管理人員全方位正確認識不動產登記檔案，認真做好本職工作，充分發揮微信平臺作用，促使檔案管理人員相互探討、交流，比如，不動產登記檔案政策、社會大眾提出的意見、建議等，進一步優化不動產登記檔案管理工作，提高其集約化管理水平。
三、結語
總而言之，在新形勢下，不動產登記檔案具有鮮明的“系統化、復雜化”特點，其整合和集約化管理重要性不斷顯現。在日常工作中，檔案管理人員必須全方位正確認識不動產登記檔案，準確把握其整合內容以及難點，加強其集約化管理。以此，確保不動產登記檔案工作有序開展，最大化提高檔案信息利用率，將其靈活應用到實踐中，充分展現其多樣化價值，促使新時期不動產登記檔案事業不斷向前發展，走上健康穩定發展的道路。
參考文獻
[1] 周文奇，彭健.不動產登記檔案信息化管理的問題分析與改進建議[J].浙江檔案，2016，12：54-55.
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2.1登記信息共享率不高，工作效率較低
目前的不動產登記業務檔案管理工作普遍存在任務繁重、共享程度不高等問題，不斷增加的城市用地、房屋交易導致檔案管理的強度和難度日益增強。另外，在不動產的登記過程中，涉及到諸多業務部門的整合、業務分工調整、登記交易量，工作強度加大這些因素促使不動產登記業務檔案數字化管理工作力度加大。與此同時，一些不法分子冒名頂替、偽造證件等，也給不動產登記安全帶來很大隱患，影響整體工作效率的提高。
2.2不動產登記檔案管理軟件差異性較大
由于各部門管理人員水平、重視程度的不同，導致對不動產檔案管理的軟件設計、硬件功能、管理流程和管理模式都有所不同，他們對檔案數字化管理過程中新技術的應用和軟件開發的程度不同。通過對一些不動產檔案管理數字化的實際狀況的了解，軟件在數據采集、系統功能等方面均沒有達到國家規定的相關標準。一些不動產登記部門在使用軟件的過程中沒有即時更新軟件動態，一些虛假無效的信息，對基礎地形圖的管理不規范，在信息數據的接收和交換方面存在漏洞。有些部門為了應對統一不動產檔案管理軟件，防止“倒庫”中的信息數據丟失，將舊軟件拋棄，重新開發新的檔案數字化管理軟件，造成了檔案管理工作的重復性。
2.3抗風險打擊能力不足
房地產登記檔案作為重要的產權資料，抗風險能力的提升應該作為檔案管理工作的重中之重。目前，大量數字化信息都儲存在硬件設備中，設備的安全直接關系到檔案信息的安全和完整。電腦、硬盤、光盤等存儲設備具有一定的保存年限，需要不斷進行拷貝和更新，以維護數據安全。如果保管不當，可能發生損壞或老化等現象，導致數據損失損毀。網絡、計算機和信息系統是檔案管理現代化的基礎，但同時也是信息安全風險存在的地方。黑客攻擊、病毒蔓延、技術落后、治理不及時等是產生不安全因素的根源。
3.不動產登記檔案數字化存在問題的解決措施
3.1強化檔案管理意識
正確的意識可以對行為進行科學指導，所以，為了不斷完善不動產檔案管理利用發展平臺的功能，為了使不動產檔案管理能夠在城市建設中發揮應有的作用，應?強化檔案管理意識。不論是管理者還是普通員工，都必須認識到檔案管理關乎到城市建設工作的開展，檔案信息是其開展后期工作的重要依據，而且檔案信息可以為建設管理者進行決策提供一定的參考。檔案管理工作人員要能夠嚴格要求自己，力爭做好每一個環節的工作。
3.2加強檔案數據庫建設
在數字化不動產檔案管理利用發展平臺建設過程中，各類不動產檔案主要以數據信息的形式存在，而計算機網絡則是為此類數據信息的傳遞與處理構建了一個良好的平臺。為了實現對信息時代不動產檔案管理中所涉及的各類信息進行有效處理，必須構建一個完備的數據庫，數據庫可以對各類不動產檔案信息進行儲存，也可以方便城市建設管理部門的及時調用，進而為城市建設工作的有序開展提供有力的支持。具體而言，所建立的數據庫要包含城市不動產檔案信息的全部內容，所建立的數據庫要進行嚴格分類，當檔案信息數據庫建設完成之后，企業需要設立專門的計算機系統維護人員或專門的部門對數據庫進行定期的維護，如果有新增加的不動產檔案信息，要將其在數據庫中進行及時地分類并建立索引，對各類檔案信息進行及時更新和完善，以此確保檔案數據信息的安全性和完整性。
3.3加大專業人才的培養力度
為了有效推動數字化不動產檔案管理利用發展平臺建設工作的開展，首先必須加大專業人才的培養力度。在相關檔案管理人員的培訓過程中，主要進行理論知識傳遞和實踐操作培訓，通過此類培訓，使檔案信息管理工作人員能夠更好地規范自己的行為，以維護不動產檔案信息的安全性。其次，可以引進高素質的計算機管理人才為進一步完善不動產檔案管理提供幫助和支持。
3.4完善現有的法律法規
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國土部于2014年9月審核通過了“國土資源云”建設總體框架，將以“國土資源云”為基礎，加快推進全國不動產統一登記信息平臺建設。2015年8月3日，國土資源部下發《國土資源部關于做好不動產登記信息管理基礎平臺建設工作的通知》。建立不動產登記信息管理平臺，其目的是為了實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，消除“信息孤島”m。由此還將提供遠程?搜?等更加便捷的查詢功能，并不斷深化和完善現有的數據共享等功能的服務能力，不斷滿足新的信息服務環境下信息需求的動態性、時效性等新要求。“互聯網+不動產登記信息查詢服務”理念已經成為我國各級不動產登記檔案利用服務工作應注意思考的一種最佳實踐思路?？梢哉f，沒有信息網絡平臺的支撐，不動產登記檔案利用的質量和效率的提升，就無從談起。
2不動產登記檔案利用服務存在問題的原因
（1）原有基礎差異大
在不動產統一登記規定出臺之前，主要由國土、林業、農業、海洋等部門進行不動產登記，各部門也有獨立的檔案登記部門。對于產權的登記、確權、測繪、發證等方面的標準，不同的機構有不同規定，其系統編碼和測繪比例也不盡相同。分散的檔案管理導致不動產登記檔案的不規范，檔案管理水平不一致，這種歷史遺留問題是造成當前數據整合難度加大的根本原因。
（2）制度不完善
國家和各省市雖已相繼出臺了關于不動產統一登記的制度和實施辦法，但不夠全面和完善。由于不動產登記機構的整合，不動產登記檔案也需要移交，對于做出移交國家相關規定中沒有具體的規定和標準，需要各地方針對本地實際情況制定方案。導致基礎好、檔案數量少的地方整合、移交相對容易，一些檔案數量多、整合難度大的地方執行困難，對統一登記工作的效率影?較大。
（3）利用需求與服務水平的矛盾
隨著不動產登記檔案的查詢量日益增加和利用需求的多樣化，需求和服務水平之間的矛盾日益凸顯出來。具體表現在兩個方面：一是新媒體和新技術給用戶獲取信息、查詢信息和共享信息帶來了極大的便利，使信息需求量上漲，信息用戶數量增加。二是信息用戶的增多給人力有限的傳統信息服務帶來較大壓力，利用者追求高效、便捷、安全的服務，而處于變更調整的不動產登記部門無法提供令使用者完全滿意的服務。
3 改進不動產登記檔案的利用服務措施
篇7
由于不動產登記工作分散在多個政府部門，各個政府部門獨立地對不動產登記工作進行管理，這就在一定程度上阻礙了不動產登記信息共享工作的發展。近年來，我國正加緊研究不動產登記信息數據整合及管理平臺建設研究工作，該工作對不動產登記的發展產生了深遠而巨大的影響，有效地促進了不動產信息登記管理工作的發展。
1.平臺建設思路
1.1 頂層設計
在充分調研和研究分析已有的不動產（土地、房屋等）調查、登記簿冊、圖件成果、軟件系統、和數據庫成果的基礎上，以《不動產登記暫行條例》和現行有關法律、法規、標準和規范為依據，通過梳理土地、房屋、相關權利登記業務流程，結合土地、房屋等不動產統一登記的管理需求，建設不動產登記發證系統，實現不動產登記業務全流程網上運行；通過制定不動產登記數據整合、建庫、交換等方面的標準和規范，基本形成標準統一、內容全面、覆蓋全市、時序清晰、相互關聯、布局合理、實時更新的不動產登記數據資源體系；實現不動產登記信息與審批和交易信息網上實時互通共享；實現向同級公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門共享的信息完備、準確、可靠；最終實現各類不動產從分散登記到統一登記的轉變，實現對不動產的全面、統一的監管，保障不動產交易安全，保護不動產權利人的合法權益。
1.2 開展不動產數據整合工作
按照中央和省政府的相關工作部署，為全面完成不動產統一登記工作，在對《不動產登記暫行條例》充分理解的基礎上，遵循《不動產登記暫行條例》和信息化建設標準要求，以建設實用性、規范性的應用系統和數據庫為目標，實現土地、房屋等不動產信息的統一確權登記。目前關于不動產整合的基礎數據主要集中在不動產登記局。存在著土地檔案數據未電子化、房產數據無矢量坐標、土地登記數據無固定坐標基準等諸多問題。要求不動產數據整合工作實現：統一整合標準，規范建設方案；加強整合力度，深挖數據價值；加強檢查力度，確保數據質量；數據的繼承性與可持續性。
不動產登記數據整合建庫整體流程如下圖1所示：
2.不動產登記管理基礎平臺的實現
2.1 基礎平臺的總體框架
以國家級《不動產登記信息管理基礎平臺》總體框架為指導，構建不動產登記數據匯交整合服務和不動產登記發證系統，對不動產登記資源、應用服務進行整合，統一配置、集中管理與調度，提供服務。不動產登記數據匯交整合和不動產登記發證系統的建設將采用Oracle、ArcGIS等成熟可靠的軟件產品，基于面向服務的體系架構（SOA）進行設計，運用優秀的企業級軟件開發框架開發建立系統應用框架。采用C/S與B/S結合的多層架構進行組織，確保系統的優越性。總體框架如下圖2：
2.2 部署模式
采用大集中的部署模式，即不動產業務應用系統和不動產數據庫均部署在不動產登記局，系統在部署上采用網絡分布的B/S運行模式通過不動產業務專網實現不動產登記業務管理和不動產數據共享，縣級不動產登記機構通過不動產業務專網連接到市級開展不動產業務辦理、信息共享查詢等工作。在不動產業務專網的基礎上，提供不動產登記數據的共享、查詢分析服務，為房產等相關審批交易部門提供數據推送共享服務。系統通過國土資源業務網，實現不動產登記數據上報省級平臺。通過與互聯網對接，提供公開查詢功能，為社會公眾提供公開查詢服務（見圖3）。
2.3 登記發證系統建設內容
2.3.1不動產登記權籍調查及應用管理系統
系統實現對所有不動產登記管理所需要的空間信息、屬性信息等各類數據管理，支持不動產單元圖形處理、數據分類查詢等功能，為不動產登記提供數據支撐。提供不動產登記信息管理基礎平臺的后臺管理功能，包括：權限管理、流程管理、圖形配置管理、統計分析配置管理及數據共享服務管理等。
2.3.2不動產登記發證及檔案管理系統
系統實現不動產登記申請、受理、審核、登簿、繕證、繳費發證、歸檔全流程的網絡化、信息化管理。通過不動產檔案管理的標準化和規范化，實現電子檔案的有效整合、檔案數據安全的有效管理、檔案信息的高效共享利用。
2.3.3不動產登記數據庫管理系統
不動產登記數據庫管理系統是按照特定策略組織存儲的覆蓋不動產登記結果數據的數據集合，對不動產登記信息相關的空間數據、屬性數據、圖片等各類數據進行統一組織、存儲、管理、維護和更新，滿足不動產登記數據的檢查入庫、組織管理、查詢檢索、導入導出、數據分發、專題制作、更新維護、日志管理、監測預警等要求。
2.3.4不動產登記信息共享查詢分析系統
面向國土、住建、林業、農業等交易審批部門，實現不動產登記-審批-交易信息實時互通共享。同時系統面向公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門，提供不動產登記信息共享服務，滿足這些部門日常管理工作對不動產登記信息查驗需求。
3. 結語
新的發展形勢下做好不動產登記信息數據整合及管理基礎平臺建設研究工作具有重要的現實意義，為此，廣大平臺研發人員應當積極學習先進的科學知識，善于總結借鑒優秀的技術經驗，在實際工作中秉持認真嚴謹的精神，從而促進我國不動產登記工作的長足進步。
參考文獻
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二、落實中央編辦職責調整的要求
中央編辦《方案》已經明確，房屋交易、房屋產權管理是住建部的職責，房屋登記是住建部協同國土資源部指導，這就對業界十分關心的房屋交易、產權管理和房屋登記三者的邊界有了明確的劃分。
1.關于房屋交易管理
根據 《城市房地產管理法》的規定，房屋交易包括轉讓、抵押、租賃以及中介行業管理。管理的內容主要是對交易主體、交易客體和交易行為進行監管。包括建設單位是否具備開發建設資格、購房人是否具備購房資格，房屋是否符合法定交易條件等。涉及交易監管的具體工作內容，包括目前已經開展的商品房預售許可、預售合同登記備案、購房資格核驗、交易資金監管、房地產抵押管理以及其他的相關管理工作。
2.關于房屋產權管理
產權是衡量房屋能否進入流通環節的重要依據，產權管理是指利用必要的政策手段對產權實施的有限制性的管理，是從產權形成到產權注銷的全過程管理，包括房產面積測繪管理、產權歸屬管理、房產檔案管理等，在不動產登記職責整合前，房屋登記也是其中的一項管理內容。實施房屋產權管理是保障交易安全，維護市場秩序的需要。購買經濟適用房受政策因素，對銷售對象、銷售價格進行限制，購買后五年才能入市交易，這都是產權管理的典型內容。
3.關于房屋登記行為
根據《物權法》的規定，房屋登記是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。登記機構主要是查驗申請人資料、就有關事項詢問申請人、如實及時登記有關事項等。登記本身并無不動產行業管理和交易監管的職能，以前我們在進行行業管理時，登記常常成為抓手，被賦予更多職能。這次整合應回歸其根本屬性，即登記只是記載物權和公示。
三、以方便群眾辦事為整合原則
根據中央編辦《方案》要求，不動產統一登記職責整合，國家層面由國務院有關部局組成，建立部際聯席會議協調處理。而不動產登記職責整合關鍵問題在地方，國務院常務會議要求地方要將不動產登記職責統一到一個部門，但沒有明確具體到哪個部門，而是強調地方要結合本地實際，充分利用現有資源優勢進行整合。國務院和地方是兩個不同的整合層面，工作壓力在地方，與群眾利益最為直接。因此，應注意把握以下幾點。
1.要保障交易安全，方便群眾辦事
不動產登記職責整合的根本目的是要方便群眾辦事，保障交易安全。不能因整合反而不便于群眾辦事，更不能因為職責整合，部門間信息不共享而產生交易安全等問題。對群眾辦理房屋交易和登記，還要實現一個服務窗口受理，在辦件流轉環節，各部門的職責分工應清晰，做到權責明確，不因整合而給群眾帶來麻煩。
2.要結合本地實際，積極研究整合模式
不動產統一登記比較理想的是推進部門體制改革，將涉及老百姓最為直接的切身利益的登記主管部門整合到一個部門。如果房管、國土行政管理部門仍然分設、僅是對登記職責進行調整，不外乎有三種調整模式：一是整合到房管部門，二是整合到國土部門，三是設立一個獨立于政府的部門，這些模式各有利弊，需要結合本地實際，多部門積極參與、認真研究分析職責整合對相關工作的影響，提出符合本地實際的整合模式建議。
3.要利用資源優勢，充分反映行業特點
民生三件大事吃、住、行，住是重點，房管工作與群眾利益密不可分。近些年來房屋登記工作取得的成績，是建國以來長期積累的資源優勢，一旦登記職責與房管分離將會給相關工作帶來影響。要加強與地方相關部門的溝通協調，積極向政府主管和主要領導匯報，切實反映房屋登記不但有其資源優勢而且具有房管行業的特點，是做好其他房管工作的核心。
4.要保證整合工作，依法有序平穩推進
不動產登記的整合重在有法制體系作保障，《不動產登記條例》出臺前，一定要保持業務正常開展，保持隊伍的穩定性，按照現有的管理體制、制度開展工作。整合推進工作中，難免會出現一些問題，應該建立上下聯動機制，及時溝通，分步實施、逐步到位，避免朝令夕改，積極推廣成功做法和先進經驗，使整合工作依法有序平穩推進。
四、不動產登記職責實現方式
當前比較理想且可行的不動產統一登記機構設置模式應當符合以下兩個條件：一是將登記機構職責與其派生的行政管理職能相分離，登記機構只負責純粹的登記工作，依據統一的登記辦法、登記信息平臺和登記簿冊等實施登記業務。各行業的行政管理職能保留在相應的行業主管部門，對登記機構的登記業務進行行業指導。二是獨立的登記機構隸屬于政府，受相應行業管理部門的政策指導，又相對獨立地履行登記職責，不受行政管理部門的行政干預，有利于行政行為獨立地開展。
1.職責整合思路建議
按照這一思路，建議考慮以下兩種方案。
一是單獨組建隸屬政府直接管理。以房屋登記系統為基礎，整合土地、林地、灘涂、海域等其他不動產登記職責，快速、穩妥地建立不動產統一登記制度。建議將現有的房屋、土地、林地、灘涂、海域等不動產登記職能從行政管理部門中分離出來加以合并，單獨組建隸屬于政府直接管理的不動產登記機構（如名稱為市不動產登記局），由市、縣級不動產登記機構統一具體實施各類不動產登記，實現機構、職責整合零成本，社會效益與辦事效率將大大提高。
二是外延協調統一內涵歸口管理。在中央的指導監督下，由不動產所在地的國土部門牽頭組織，以房屋登記系統為基礎，協調房管、農林、海域等多部門參加的聯合協調委員會，委員會下設辦公室，辦公室設在國土部門，日常工作由辦公室負責，進行人員的監督管理和評估考核，將考核結果反饋至各部門。對外形成一個統一的登記部門，由一個窗口受理收件，不重復收件，將收件后的材料進行內部傳遞、根據統一的登記依據進行審核、記載不動產登記簿、制證、一個窗口發證、歸檔，實現登記信息統一數據庫，形成統一的信息查詢平臺。這樣，一方面可以實現中央的（登記機構、登記簿冊、登記依據的信息平臺）“四統一”要求，另一方面原部門隸屬關系、人員關系、勞資關系三不變，不但沒有造成多部門人員的流動，還加快了不動產統一登記整合速度，實現機構改革零成本，極大地提高改革效力。
2.不動產登記職責整合主要理由
一是房屋登記問題多、壓力大。房屋登記相對于其他不動產登記其家庭關系問題多，法律關系復雜，因此工作責任重、壓力大，一平方米房屋多則幾萬元，少則幾千元，一幢房屋可能達上億元，如此大的價值量，不能有一點點工作疏忽，一旦發生錯登記其經濟賠償是巨大的。而且依據最高院 《關于審理房屋登記案件若干問題的規定》規定，房屋登記信息查詢也是一個可訴的行為，再加上群眾的維權意識普遍較高，所以房屋登記是行政訴訟的高發部門，對登記工作人員的業務素質和工作勝任度要求極高。
二是落實物權的所有權制度。不動產登記的本質屬性是物權公示，實施不動產統一登記制度，其目的是要更好地落實 《物權法》的規定。財產所有權是最完全的物權，任何他物權都是在所有權的基礎上產生的。只有保障不動產交易安全，才能有效保護不動產權利人的合法財產所有權。不動產交易的重要部分是房地產交易，房地產登記是不動產登記的核心內容，解決了房地產的統一登記問題也就解決了不動產登記的核心問題。多年來，房屋登記機構積累了豐富翔實的所有權登記的實務和理論知識。
三是尊重自然和歷史的選擇。上世紀50年代中期隨著社會主義公有制度的建立，我國停止了土地登記，但房屋仍然是所有權制，所以保留了房屋登記，由房屋登記部門辦理。直到1986年才重新確立土地登記制度，進入不動產分別登記時期。因此，房屋登記先于土地登記建立且一直實施從未間斷，房屋登記部門保存了大量的房屋歷史檔案和原始記錄，以南京房屋登記機構為例，其歷史檔案可追溯到明末清初時期，有數百份之多，這些房屋登記檔案已經成為珍貴的歷史文物。因此，繼續由房屋登記部門主導不動產登記工作是尊重自然歷史延續，有利于不動產登記機構的統一快速建立且沒有負面影響。
四是社會穩定和現實的需要。房屋登記業務遠比土地登記業務量多且復雜，房屋登記從預告登記、初始登記、轉移登記、注銷登記、在建工程抵押權登記到最高額抵押權登記、地役權登記等等，記錄房屋的動態變化過程，涉及交易、繼承、贈予、抵押貸款等多種重要的民事活動，而土地登記記錄的是相對靜止狀態，涉及到老百姓的僅是土地使用權登記，且是無形、虛擬的，如住宅小區中一幢30層高的住宅，其一套150平方米的房屋，按照土地登記規定，其土地登記只有3平方米左右。因此，不動產登記機構基于房屋登記機構進行擴展延伸是社會穩定的需要，也是現實的選擇。
五是整合需要全面扎實基礎。根據《房屋登記簿管理試行辦法》規定，目前，我國大部城市在房屋登記業務中已經將土地信息納入了其中，登記簿信息已經涵蓋房地產登記的信息，房屋登記機構的登記檔案已全部進行數字化處理，形成了電子檔案，對檔案的利用和登記信息的查詢已經全部采用網絡化和電子化。如不以房屋登記業務系統為基礎進行整合，一個城市數千萬條（無錫6198萬條）的房屋登記信息數據遷移至新系統，需要花幾個月的時間，甚至更長時間去組織遷移，勢必影響登記業務的正常開展。另外，房屋登記與土地登記關聯性大，各地房屋登記機構多年來培養了一批具有豐富實踐經驗的專業隊伍，已經建立了房屋登記官制度，從事房屋登記受理、審核崗位需要通過全國統一的考試，獲得登記官證書才具有從業資格，這些登記官熟悉房屋與土地登記特點，具備一定的業務基礎。
六是群眾利益安全有保證。各市、縣房屋登記部門具有現成的服務大廳、從業人員最多、基礎工作最為扎實等資源優勢，而且其房屋登記業務量大，如江蘇省2012年的各類房屋登記發證量達348.3萬起。以無錫市為例，2012年全市各類房屋登記發證457884起，面積16859.94萬平方米。而土地出讓登記僅有214宗，面積837.37萬平米。因此，不動產的交易對于老百姓來講更多關注的是房屋，它是看得見摸得著的有形物，其交易性質、權利歸屬與家庭關系密切相關、十分復雜，且品種繁多?，F階段房產不僅是多數公眾最大的財富體現，也是市場經濟環境下最重要的交易物品和衡量指標。只有明確房屋的歸屬，不動產權利人的合法利益才能受到保護，群眾利益其安全性才能有保證，市場交易秩序和效率才能充分體現，社會穩定的基礎才有保障。
五、健全不動產登記相關配套制度
1.制定完善不動產登記標準規范
在明確不動產統一登記體制、基本制度和 《不動產登記條例》出臺后，應盡快制定不動產統一登記的收件標準、業務辦理規程，促進各地不動產登記機構依法有序地開展登記工作，確保新舊登記制度的順利過渡。
2.落實不動產登記機構行政保障
不動產登記工作本身并非行政管理行為或行政管理措施，通過此次整合，應更好地淡化以至消除行政管理色彩而保持職能相對的獨立，增強登記機構的權威性與公信力，體現不動產登記的公示與公信原則。因此，不動產登記機構規格應與相關行業主管部門規格持平。另外，由于不動產登記機構難免發生無責過錯，且不動產價值量巨大，一旦發生無責錯登記其賠償也是在所難免的，因此，需要建立相應的賠償保障機制，以確保正常的不動產登記秩序。
3.統一登記簿冊信息化管理平臺
不動產登記信息的利用既要滿足對外使用的要求，也要符合保護不動產權利人信息安全和隱私的需要。因此，應實行統一的房地產登記簿冊，基于房地產登記信息系統，擴展其他不動產類型的登記管理功能，加快地理信息系統建設，實現以圖管理不動產信息，按照登記信息數據標準，摸清社會總資產與私產的狀況，區分不動產登記公眾信息與私密信息的界限，理順房地產市場信息總量與存量關系，推進開征房產稅收工作，科學把握、改善調控政策。
4.整合測繪登記和檔案管理職能
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根據《自然資源部辦公廳 國家林業和草原局辦公室關于進一步規范林權類不動產登記做好林權登記與林業管理銜接的通知》自然資辦發〔2020〕31號文件的精神，縣林業局應盡快將林權登記檔案資料移交到不動產登記機構，為林權類不動產登記工作順利開展提供保障。為協同做好林權登記紙質檔案資料和電子數據的移交，保障林權類不動產登記工作順利開展，在2020年12月31日前實現林權類不動產統一登記在全縣范圍內的全面實施，現就林權登記檔案資料移交相關事宜請示如下：
一、2020年10月底前，由縣林業局完成所有林權登記紙質檔案資料和電子檔案資料的全面清理，形成臺賬。
二、移交林權資料內容
1、紙質檔案資料。（1）林權登記簿（臺賬）；(2)林權登記檔案資料（含：林權現場勘察宗地圖、林木現場勘界表、林權證發放登記冊等各種綜合性資料）；（3）林權抵押登記檔案資料和抵押注銷資料；（4）林權登記村（場）宗地分布圖；（5）涉及林權登記的其他資料等。
2、電子檔案資料。（1）林地確權發證系統、林權檔案管理系統中的電子數據（宗地圖坐標為2000國家大地坐標系）；（2）林權登記紙質資料的電子掃描件；（3）涉及林權登記的其他電子圖件等。
三、林權登記檔案移交時間
由縣林業局擬定林權登記資料移交清單，于2020年12月底前，完成林權登記紙質檔案和電子檔案移交到縣自然資源局。
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二、房產信息檔案及其社會價值
房屋登記是不動產登記的組成部分，指房屋登記機構依法將房屋權利和其他法定事項記載于登記簿上予以公示的行為。作為房屋登記載體的房產信息檔案，是城市房地產主管部門在房屋登記、調查、測繪、權屬轉移、變更等房地產權屬管理工作中形成的且有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，類別上主要包括所有權檔案、抵押權檔案、房產測繪檔案、商品房預售檔案等，內容涵蓋了房地產權利人、房地產權屬登記確權等有關的證明和文件，房屋及其所占用的土地使用權權屬界定位置圖、分幅圖、分丘圖、分層分戶平面圖等，房地產產權登記工作中形成的各種文件材料（指房地產登記申請書、收件收據存根、權屬變更登記表、房地產狀況登記表、房地產勘測調查表、房地產稅費收據存根等），反映和記載房地產權屬狀況的信息資料（如統計報表、攝影片、照片、錄音帶、縮微膠片、光盤等）。
房產信息檔案是城市房地產權屬登記管理工作的真實記錄和重要依據，詳細記錄了物權及其權利變動狀況，為房產行政管理提供了確權依據，保護了權利人轉讓、抵押、融資等權益，維護了正常的社會管理秩序，促進了房地產市場的健康與穩定。
三、健全數據庫，提升房產信息檔案數字化
《不動產登記暫行條例》明確規定，相關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺；各級不動產登記機構的登記信息應當納入統一的不動產登記信息的基礎管理，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。在信息平臺投入運行前，應及時全面清理房產登記資料、整理本地區不動產登記歷史資料，整合、對比本地區房屋登記數據，建立關聯關系，健全完善不動產登記信息數據庫。建議從以下幾個方面進行改進。
（一）完善多元化檢索數據庫
房產信息檔案數量巨大，在確認物權、維護權利人合法權益等方面發揮著重要作用，利用率較高。因此，運用信息技術，建立高效、準確、多功能、多角度、方便、快捷的多元化檢索數據庫十分必要。
1.在數據庫中將房屋所有權證號、檔案保管號、受理號、圖幅號、門牌號、備案號、預售許可證號、二手房交易號、產權人、身份證號、房屋產權取得時間、產權類型、項目名稱、房屋面積、交易時間、交易次數、交易金額、開發公司名稱、房屋竣工時間等與房屋登記相關的每一個信息要素設定為檢索詞，這樣便可提高房產信息檔案的檢索路徑和查詢效率。
2.在數據庫中將組合信息要素設定為檢索詞，如：同時輸入房產交易號、產權人等，可以準確、快捷地篩選出所需要的信息，拓寬利用查詢服務空間。
3.建立以GIS （地理信息系統）為基礎的房產信息檔案綜合管理系統。將GIS技術運用到房產信息檔案中，依托樓盤表，實現房屋信息動態的更新，對檔案中的數據進行管理、分析和利用，逐步實現“以圖管房，圖文共享”的模式。
（二）建立房產檔案全文數據庫
房產信息檔案是物權歸屬、轉移、變動等原始的記錄載體，利用價值高。實現房產檔案的全文數字化，是建設數字檔案館的基礎，也是實現信息化建設的核心。
1.要對館藏檔案進行全面、細致的清理，確定是否有些檔案仍然只是保留在紙質狀態，對年代久遠、具有重大價值的歷史檔案，要引起重視，及時修復并進行數字化。
2.要清查數據庫里重復或無效的信息，對與實物檔案不符的影像資料要進行剔除與更正。
3.對于需要進行數字化的檔案進行分類，針對類別來選擇相應的技術進行數字化。如有些檔案可以直接通過網絡進行轉化，有些檔案需要進行電子掃描，有些特殊的歷史檔案掃描需要專門的冷光掃描儀，有些檔案則需要借助數碼相機等。
四、優化服務，強化利用管理
（一）與相關職能部門和服務機構建立信息共享機制
由于多年來的屬地化管理，房產信息檔案已形成相對獨立的封閉性管理模式。近年來，國家相繼出臺了一系列宏觀調控政策，如差別化信貸、二套房認證、差別化稅收、住房保障等，相關政府職能部門（稅務、民政、銀行等）都需要對個人住房信息進行查詢，相對閉塞的房產信息檔案管理模式對利用查詢已漸顯不足。
《不動產登記暫行條例》第二十五條明確規定，國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。隨著不動產登記工作的逐步推進，房產信息檔案在國土資源、稅務、法院訴訟、地籍調查、城市建設、民政、公安、審計、工商等相關領域將會發揮越來越重要的作用，那么，該如何與這些部門建立信息共享機制呢？
首先，應充分了解各個職能部門的查詢需求，根據職能部門對房產檔案信息的不同需求，對信息進行高效平滑的差別化輸送。如：稅務部門對房產信息檔案的需求主要是核實產權標的處所、建成時間、面積等，通過房產檔案部門提供的信息資料確定依法納稅的具體金額。因此，對稅務部門的信息傳送應僅限于其工作的實際需要，而不能提供與工作無關的其他信息。相關部門的房產信息需求則應以此類推。
其次，建立信息互通共享的運輸平臺。運用成熟的計算機技術，通過網絡，在房產信息檔案管理系統和各個政府職能部門信息系統之間分別設立一個端口，職能部門將檔案查詢號推送至所需端口，檔案部門接收到需求后會即時把相關檔案信息以影像資料的形式推送到各部門的端口，職能部門即可索取檔案信息，這樣便可以快捷、高效地實現房產信息檔案的互通共享。
最后，在不動產信息互通共享的同時，要注意維護信息安全，加強對權利人隱私權的保護。建議在建設信息互通共享運輸平臺時雙方簽訂保密協議，設定信息的使用查詢權限，采用特定的密鑰方式進行管控，委派專門人員具體負責信息共享工作。
（二）依規盡職，嚴格查詢范圍
《不動產登記暫行條例》第二十七條明確提出，權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。在房產信息檔案查詢的過程中，對查詢主體進行嚴格界定分類，分層級地提供查詢服務，對于維護權利人合法權益，保護個人信息安全是十分必要的。歸納起來，房產信息檔案查詢主體及可查詢內容主要有以下幾類。
1.自然人、法人和其他組織。這類查詢應提供明確的房屋坐落或權屬證書編號及需要查詢的事項，再持有效身份證明即可查詢房屋自然狀況及限制信息情況，房屋自然狀況包括坐落、面積、用途、所有權歸屬、他項權利狀態和其他權利的限制等。
2.權利人。權利人提供房屋權屬證明或房屋具體坐落、權證編號及有效身份證明，即可查詢登記簿的完整記載信息、原始登記憑證等，但登記機關內部審核意見不在查詢范圍內。
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不動產登記，通過將權利主體、不動產的自然狀況及存在其上的各種物權清晰、真實、準確的記錄在登記簿上，權利人和利害關系人可以通過查詢登記簿信息，全面準確掌握不動產物權情況和內容。例如，杭州市目前開展的二手房網上簽約既是這項功能的體現，交易雙方在網上簽約平臺錄入房產證號、房屋坐落、產權人等信息后，系統即會核對客體主體信息，并就該房屋的限制信息進行核查，如該房屋已被查封或凍結的，將無法進行網上簽約。
不動產存在持續性，不動產上的各種物權狀態也非常復雜，除了所有權外還會存在擔保物權等其他權利狀態。例如，杭州市目前的土地抵押在土地管理部門登記，在建工程和存量房產抵押在房產管理部門登記。如一家企業先取得了土地抵押貸款，若想轉為在建工程抵押，需先注銷土地抵押，重新設立在建工程抵押。在注銷和重新設立期間，銀行會要求企業提供其他形式的擔保，或將貸款還清重新申請。而實行不動產統一登記后，即可通過變更登記實現不動產從純土地到在建工程再到存量房各個不同狀態下抵押權的無縫連接，從而降低銀行的風險和企業的融資壓力，實現物權利益的最大化。
因此，深刻領會不動產登記的目的，有利于正確指導不動產統一工作的開展。
因地制宜
根據杭州市房產檔案館目前發現并館藏的最早（清乾隆15年即公元1760年）的地契資料和部分民國時期的不動產登記檔案顯示，解放前杭州市的不動產登記受土地私有制的影響，主要以土地登記為主。隨著社會主義改造的完成，全面實行公有制經濟體制，為進一步明晰產權，解決歷史遺留問題，上世紀80年代初期至1996年2月，杭州市開展了建國以來第一次房產普查工作，并啟動了全市（市區）范圍的房屋總登記。而從1954年，杭州市就成立了房地產交易所，辦理房地產交易典當等手續，經過幾十年的發展，到2002年，將站、區、市三級辦證體制調整為市一級辦證體制，成立交易管理和登記管理合一的杭州市房產交易產權登記管理中心，全面負責全市各類房產交易、登記管理工作，理順辦證流程、提高辦證效率，實現交易和權屬管理一體化。
杭州市目前實行房屋所有權和土地使用權分開登記的模式。由于房屋所有權人對房屋的權利較明確和具體，而土地使用權較為抽象，因此，在房地產交易過程中，交易雙方對房屋登記的重視程度遠遠大于土地使用權，呈現出“地隨房走”現象。以2013年為例，當年杭州市房屋登記的發證量為32萬余本，而同期土地登記部門發證量約為9萬本。
為了滿足日益增加的房屋登記需求，近幾年來，杭州市房產登記部門大力加強信息化建設和房產檔案的管理，為房屋登記工作夯實了基礎。2005年，杭州市房產管理局建立了GIS系統，整合產權產籍數據和房產交易、產權登記數據，形成了集測繪、交易、登記為一體的信息操作系統。并依托該系統，實現了集商品房預銷售管理、房地產市場監測、物業用房管理、住房保障管理、檔案管理、征收管理、二手房網上簽約、經紀企業和人員管理等多項房屋行政管理職能于一體的綜合管理體系。確保全市房屋管理工作的統一、高效和規范。另一方面，房屋登記產生的大量資料成為有保存價值的歷史記錄，為物權確認提供依據。杭州市房產檔案館目前整理保存的房屋交易登記資料有340萬余冊，為有效利用這些資料，從2002年開始杭州市房產管理局逐步開展房屋登記資料數字化工作，到2013年，入庫的房屋登記影像資料已達330萬余卷，每年查閱量以及出具各類房產證明多達50余萬件。
因此，從杭州市房地產登記的歷史發展和現狀可以看出，目前的不動產登記有著強烈的地方特點，需根據當地的實際情況開展。
穩步推進
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安達市不動廣：登記局于2015年6月正式成立，為國土局內設股級管理機構，主要負責制定全市不動產統一登記工作規范，承擔初審、復審和核定工作。安達市不動產登記中心于2015年8月正式成立，做為全市統一登記經辦機構，為隸屬于國土局的副科級事業單位，內設8個股室，領導職數一正兩副，人員編制60人。主要負責全市不動產登記工作受理和發證、不動產信息平臺建設和維護，以及檔案管理和使用等項工作。目前，安達市不動產統一登記職責整合工作已經全部完成，分散在國土、房產、農業、畜牧和林業等部門不動產登記職責已整合到中心，統一由國土部門承擔。
信息平臺建設已經完成。安達市被正式確定為全國不動產登記信息平臺建設試點后，通過綜合比較，聘請南京國圖信息股份有限公司作為安達市信息平臺建設技術支撐單位，幫助安達市開展不動產登記信息平臺建設的軟件開發和數據更新整合、工作人員技術培訓等項工作，同時制定完成了《安達市不動產統一登記信息平臺建設技術方案》，市政府撥付專項經費97萬元用于購置服務器、排隊機和電子屏等硬件設備。目前，按照平臺建設時間和任務安排，各類登記數據、軟件系統及資源整合、城市地籍調查成果更新、地籍編碼和房產登記數據分析匹配等項工作基本完成，不動產統一登記流程網絡再造已經成形，12月中旬實現了與國土部聯網上線運行。
檔案資料移交穩步推進、登記服務模式初步形成。為保證房產、林業、農業、畜牧等部門原有不動產檔案順利移交，安達市在新成立的人民辦事中心一樓設置了500平方米的不動產登記檔案室，制定下發了《安達市不動產登記資料移交與整合方案》和《安達市不動產登記資料清理和移交的通知》，明確先行移交經過掃描的檔案電子版和電子登記數據，各類圖、表、卡、冊等紙質資料仍然由原單位暫時保存，不動產統一登記業務開展后，按涉及的具體不動產單元進行了檔案移交。
按照省政府“統籌兼顧、便民利民”要求，安達市將不動產統一登記服務大廳設在新成立的人民辦事中心三樓，大廳使用面積700平方米，設置不動產登記窗口10個，房屋、林權和草原審批窗口7個，繳費和繳稅窗口2個，實現了不動產統一登記和各部門的行政審批集中辦理，初步達到了一站式辦公標準，極大地方便了群眾和企業辦事。
保障措施有力 打造一流服務平臺
由于開展不動產統一登記涉及部門多，覆蓋范圍廣，所以在工作開展之初，安達市就確定了“政府主導、部門聯動、統等推進”的工作思路，有力保障了此項工作的順利推進。
按照上級有關要求，安達市成立了由市長為組長，主管副市長為副組長，由國土、財政、房產、農業、林業、畜牧等部門主要領導為成員的安達市不動產登記工作領導小組，統一領導開展全市不動產登記工作。領導小組下設辦公室，辦公室設在國土局。2015年4月以來，領導小組共召開聯席會議4次，聯席會議辦公室會議7次，就職責整合、機構設立、人員劃轉、平臺建設等工作遇到的問題進行了研究和解決。
學習借鑒外地經驗、訓練提升人員素質。在開展不動產登記的過程中，為了更好地學習借鑒外地先進經驗，2015年8月中旬，安達市選派國土、房產、政府法制辦等相關人員到四川瀘州，就不動產登記工作進行了為期三天的學習。11月20日，再次選派國土局一名業務局長和幾名業務骨干到四川成都和重慶等地學習不動產登記有關事宜。
為適應不動產統一登記業務需要，提高工作人員理論和系統操作水平。在不動產統一登記發證業務正式開展前，聘請南京國圖信息股份有限公司技術人員對不動產登記窗口工作人員進行了信息系統操作技術培訓，并由國土局統一組織系統學習了《不動產登記暫行條例》和《安達市不動產統一登記服務指南》，使全體工作人員，尤其是窗口工作人員不僅熟悉了不動產登記有關業務流程，還提高了職業道德，了解了應該遵守的具體規定，為不動產登記工作全面開展夯實了堅實基礎。
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一、數據庫的功能
軌道交通不動產產權產籍數據庫實現了對城市軌道交通不動產產籍資料的門類的全面梳理，將資料劃分出14個大類共80多個小類；系統包含了查詢、測量、管理、統計、分析、地圖標注、二三維實體創建、通視分析等多功能的產權產籍管理平臺。系統可以實現對海量、大范圍連續空間數據進行高效存儲和管理，數據庫將海量分幅數據組織成邏輯上無縫的空間數據庫，并保證在整個空間數據庫范圍內能進行快速的瀏覽及查詢，實現了城市軌道交通不動產產籍管理的網絡化、系統化與可視化。
二、數據庫的構成
軌道交通不動產產權產籍數據庫由檔案管理子系統、二維地理信息子系統和三維地理信息系統三大部分構成。
1.檔案管理子系統
檔案管理子系統負責檔案錄入、檔案入庫審核、檔案快速查詢、檔案高級查詢、檔案借閱及拷貝、檔案空間定位、檔案版本管理和維護管理。其中，檔案錄入包括數字檔案上傳、紙質檔案物力存放位置登記、檔案屬性錄入等，具備空間地理屬性的檔案，在錄入時調用或集成二三維地理信息相關接口，錄入其空間定位屬性，使檔案與其相應的空間位置或物體關聯；檔案入庫審核旨在保證審核錄入的檔案的完整性和正確性等方面，合格后方可入庫，否則重新上傳；檔案快速查詢是指按照“線路”、“區域”、“區間”、“車站”、“類型”等快速查詢相關資料的功能；檔案高級查詢是指按照不同字段組合的方式提供高級定制查詢；檔案借閱及拷貝是指具備相應權限的用戶對查詢結果在線查看、下載；檔案空間定位是指快速定位到相應的二維或三維地圖空間。
2.二維地理信息子系統
二維地理信息子系統負責實現地圖顯示、量算功能、高級（基本）空間查詢、地圖定位和輸出、C/S數據管理編輯功能。其中，地圖顯示支持影像圖和矢量圖疊加顯示；量算功能包括距離量算、面積量算；高級（基本）空間查詢是指點、框、多邊形、圓方式的選取查詢，范圍內的所有資產要素自動關聯其他檔案資料；地圖定位和輸出是根據空間查詢到的空間要素的屬性數據和關聯的檔案資料快速定位到圖上相應的要素，高亮顯示；C/S數據管理編輯功能是指地圖要素編輯、圖層數據批量處理、坐標系統轉換。
3.三維地理信息系統
三維地理信息系統用于進行B/S應用和C/S應用。其中，B/S應用可以實現空間三維測量、信息查詢、房屋資產管理、疊加二維地圖、三維標注及其他三維拓展功能；C/S應用可以用于三維實體創建、通視分析。
三、數據庫的優勢
不動產產權產籍數據庫應用于軌道交通不動產管理中，具有使用方便、安全性高、界面簡潔、功能強大、擴展性強等優勢。
1.使用方便
數據庫已經基本具有信息查找圖形化、不動產管理動態化的特點，并且易于掌握，一般工作人員經過短期培訓過后便能輕松使用?；贏ngeo二三維地理信息系統的構建使得在日常使用過程中可靠性與可操作性得到了保障，為軌道交通不動產管理工作提供了很大便利。
2.安全性高
數據庫在設計中充分考慮到了不動產信息資料的安全性，比如設置了多種賬戶的管理或使用權限，分別對應系統日常管理與維護、電子信息整體管理、上傳權限、下載權限、只讀權限等，切實具備了不動產電子信息資料專人專管、指定客戶群瀏覽等功能，同時對于儲存與服務器中的文件進行加密，保護了服務器中存儲的原始資料。
3.界面簡潔
數據庫系統的操作界面簡便易用，以二維和三維地理信息圖層為主，能實現隨圖查閱和管理相關信息。同時具備圖層編輯功能，可以根據實際情況及時更新土地使用情況等。除此之外，測量長度（二維）、面積（二維）、高度（三維）、體積（三維）的功能控件也可以隨時激活并使用。
4.功能強大
數據庫系統除了具備以上所述各項功能之外，檔案管理也是該系統的主要功能之一。將文件分成三類目錄，便于日常查閱和管理。同時可以實現文檔同地理圖層的結合，能夠通過單選、圈選等方式迅速查閱對應地塊或地區的全部相關資料，解決了資料數目龐大、人工查詢速度慢的問題，為軌道交通不動產日產管理提供了極大的幫助。
5.擴展性強
數據庫系統是開放性的三維信息系統，不但能滿足土地的管理，對軌道交通的房產、地下空間、橋下空間、資產等的位置、高度、深度、體積等都可直觀地反應出來。
四、經濟和社會效益
軌道交通不動產產權產籍數據庫的開發及應用，是實現軌道交通不動產信息化管理的基礎保障，能夠帶來較高的經濟效益和社會效益。
1.實現資料存儲的信息化和系統化
區別于傳統的紙質檔案的保存，數據庫作為大型產權產籍資料儲備系統，將大量軌道交通不動產涉及的政府文件、各條線路不動產所在區域、涉及區間、宗地情況、土地辦理手續資料分類儲存。
2.快速形成批量的數據分析表
軌道交通不動產涉及數據數量龐雜，利用產權產籍數據庫，能夠批量處理相關文件資料，為利用土地提供強有力的數據資料支撐。
3.提高可利用土地的經濟效益
隨著軌道交通的迅猛發展，涉及土地管理利用的情況會愈來愈多。數據庫將為土地后期利用提供數據及相關資料，為土地一、二級開發打下良好的基礎。
4.提高資產管理效率
