引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）30-0155-02

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場也在不斷地實(shí)現(xiàn)突破增長，但是在房地產(chǎn)市場的發(fā)展中仍然存在一些風(fēng)險以及問題，因此房地產(chǎn)市場一般都是利用調(diào)查與預(yù)測的方式來實(shí)現(xiàn)市場的規(guī)劃發(fā)展，這就在我國的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指導(dǎo)下有效地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的再發(fā)展，同時能夠有效地體現(xiàn)我國的市場經(jīng)濟(jì)利益。

1 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測解析

目前我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了從買方市場轉(zhuǎn)化為賣方市場的突破，這就在一定程度上造成了房地產(chǎn)市場競爭不僅是在價格上的競爭，而且是在非價格上的競爭，這也是我國的房地產(chǎn)市場競爭在經(jīng)濟(jì)發(fā)展下不斷強(qiáng)化的主要原因。市場的營銷信息對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是發(fā)展的關(guān)鍵，因此市場的調(diào)查以及預(yù)測就成為我國房地產(chǎn)企業(yè)營銷過程中，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要依據(jù)，筆者根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，目前的房地產(chǎn)市場在近五年之內(nèi)已經(jīng)發(fā)展成為了有計劃有制度的市場營銷化體系，在這一體系中只有利用科學(xué)有效的市場調(diào)查以及預(yù)測手段，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的發(fā)展制定具有可操作性的的營銷模式，同時能夠幫助房地產(chǎn)市場在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要的位置。

（1）房地產(chǎn)市場調(diào)查介紹。在房地產(chǎn)市場調(diào)查的過程中主要包括以下三個環(huán)節(jié)：首先是在調(diào)查的前期進(jìn)行準(zhǔn)備，前期你的準(zhǔn)備階段主要是分析經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場的影響以及發(fā)展的機(jī)遇，這個時候就需要確定房地產(chǎn)市場的具體調(diào)查目標(biāo)、制定詳細(xì)的調(diào)查計劃、根據(jù)自身的發(fā)展以及文藝設(shè)計調(diào)查方案，當(dāng)然要在調(diào)查的過程中對于調(diào)查的方式、人員等進(jìn)行計劃，一般采取的是抽樣式的問卷調(diào)查，對調(diào)查的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行詳細(xì)的整合，為后期的正式調(diào)查做好準(zhǔn)備工作。其次是正式調(diào)查階段，這一個階段的任務(wù)主要是收集資料，同時要對調(diào)查人員進(jìn)行專業(yè)的調(diào)查培訓(xùn)，這個環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)市場調(diào)查過程中最重要的，因此在這個環(huán)節(jié)中要保證調(diào)查的嚴(yán)謹(jǐn)。最后一個環(huán)節(jié)就是調(diào)查的總結(jié)，這一環(huán)節(jié)主要是針對前兩個環(huán)節(jié)中比較分散的數(shù)據(jù)進(jìn)行一下整理，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對本次的調(diào)查結(jié)果進(jìn)行總結(jié)，得出比較科學(xué)的結(jié)論，同時將結(jié)論進(jìn)行記錄，為營銷策略做出明確的建議。

（2）房地產(chǎn)市場預(yù)測介紹。房地產(chǎn)市場預(yù)測環(huán)節(jié)是建立在房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)之上，我們在進(jìn)行預(yù)測的時候可以利用已經(jīng)調(diào)查得出的資料預(yù)測的信息，當(dāng)然這一過程中需要利用一定方法以及手段，通過對房地產(chǎn)市場中存在的各方面因素整合分析，對一個階段的房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行一定的判斷。在一般的房地產(chǎn)市場預(yù)測環(huán)節(jié)主要有以下內(nèi)容：臆斷預(yù)測的目標(biāo)方向性、收集整合調(diào)查資料、選擇預(yù)測方法并且建立設(shè)施的數(shù)學(xué)模型、審核預(yù)測的結(jié)果、總結(jié)預(yù)測結(jié)果。

2 數(shù)學(xué)方法在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測中的應(yīng)用

（1）數(shù)學(xué)統(tǒng)計方法分析。數(shù)學(xué)統(tǒng)計分析是一種描述性的定量性分析方法，這一種方法主要依靠描述以及評價研究對象的數(shù)量特點(diǎn)以及基本的變化規(guī)律。在這一種數(shù)學(xué)分析方法中比較常用的方法是有集中數(shù)據(jù)的變化趨勢分析、分散的程度分析以及數(shù)據(jù)綜合指數(shù)的分析。其中的集中數(shù)據(jù)趨勢變化的分析是將全體數(shù)據(jù)中的整合變量的方向性規(guī)劃為某一個數(shù)據(jù)指標(biāo)上，這一點(diǎn)就成為這一組數(shù)據(jù)中的核心點(diǎn)，同時可以用它來代表整體的數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢。這種集中數(shù)據(jù)整合的方法有很多種，例如可以算術(shù)數(shù)據(jù)的平均數(shù)、中位數(shù)以及眾數(shù)。分散的程度分析是借助整個數(shù)據(jù)數(shù)列之間變量的變化分散程度，數(shù)據(jù)的標(biāo)志性變化的情況是指標(biāo)的變化越小，平均數(shù)的代表程度反而越大，統(tǒng)計方法中的常用統(tǒng)計方法有：數(shù)據(jù)平均差、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)差以及離散系數(shù)。

（2）數(shù)學(xué)解析性分析。關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)查與預(yù)測方面的解析性統(tǒng)計分析方法主要是借助數(shù)學(xué)理論基礎(chǔ)來進(jìn)行的，通過對調(diào)查預(yù)測數(shù)據(jù)的規(guī)律進(jìn)行深入的解析來定量數(shù)據(jù)的分析，常用的數(shù)學(xué)方法有：數(shù)據(jù)的方差分析、預(yù)測的聚類分析以及整合的因子分析等。在數(shù)據(jù)的方差分析中首先通過分析不同的調(diào)查數(shù)據(jù)來進(jìn)行整合。在了解了整個調(diào)查的數(shù)列中自變量對因果變量的影響意義來預(yù)測整個調(diào)查結(jié)果的內(nèi)容。同時數(shù)據(jù)方差分析應(yīng)用的過程中針對一般假定的數(shù)據(jù)分布，可以選擇相對比較穩(wěn)定的方差來實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的預(yù)測。在預(yù)測的聚類分析中主要依靠特定的并且有規(guī)則的數(shù)列數(shù)據(jù)進(jìn)行多元統(tǒng)計，整個的多元統(tǒng)計可以根據(jù)數(shù)量的變化選擇多樣性，在房地產(chǎn)市場的調(diào)查與預(yù)測中我們一般選擇類聚的形式來進(jìn)行聚類分析。聚類分析系統(tǒng)主要有：聚類法、動態(tài)聚類法、模糊聚類法等。當(dāng)然隨著計算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展，數(shù)學(xué)模型的方式成為了整合因子分析方法的主要依據(jù)，例如利用計算機(jī)中的SPSS軟件對調(diào)查的原始數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計。

（3）數(shù)學(xué)定量預(yù)測方法，在這一種方法中主要依據(jù)一元線性的模型建立來實(shí)現(xiàn)在數(shù)據(jù)資料的整合，一方面利用運(yùn)用數(shù)學(xué)方法，另一方面結(jié)合計算機(jī)技術(shù)，對房地產(chǎn)的營銷變化做出科學(xué)的估計和判斷。數(shù)學(xué)統(tǒng)計模型是一個相對比較穩(wěn)定的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)用，同時比較準(zhǔn)確、客觀真實(shí)，特別是在中短期的調(diào)查與預(yù)測中有比較客觀的優(yōu)勢。

3 結(jié)語

數(shù)學(xué)方法在房地產(chǎn)市場的調(diào)查與預(yù)測中已經(jīng)有了很長一段的應(yīng)用歷史，當(dāng)然在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會不斷地提高，因此在整個過程中，我們可以通過調(diào)查與預(yù)測的更新來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)營銷的發(fā)展，因此對于數(shù)學(xué)方法的應(yīng)用需要不斷的去研究探索。

參考文獻(xiàn)

[1] 徐小慧.應(yīng)用數(shù)學(xué)方法進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測

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[2] 曹瑋.高職高專課程改革的探索—以《房地產(chǎn)市場

調(diào)查與預(yù)測》為例[J].山東省農(nóng)業(yè)管理干部學(xué)院學(xué)

報，2012，（4）：34-36.

篇2

隨著房地產(chǎn)市場由買方市場向賣方市場轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展,使得房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈,房地產(chǎn)企業(yè)對市場營銷信息的需要比以往任何時候都更為強(qiáng)烈,市場調(diào)查和預(yù)測成為房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動中必不可少的重要組成部分。實(shí)踐證明,在紛繁復(fù)雜、激烈競爭的經(jīng)營環(huán)境中,只有通過細(xì)致有效的市場調(diào)查和科學(xué)的預(yù)測,才能幫助企業(yè)制定出切實(shí)可行的營銷戰(zhàn)略,把握市場機(jī)會,使之立于不敗之地。

1.房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序。房地產(chǎn)市場調(diào)查一般包括三個階段:調(diào)查前的準(zhǔn)備階段、正式調(diào)查階段、調(diào)查總結(jié)階段。準(zhǔn)備階段的主要工作是識別與界定問題或機(jī)會、確定調(diào)查目標(biāo)、制定調(diào)查計劃,包括調(diào)查方案的設(shè)計、問卷和調(diào)查表的設(shè)計、抽樣、人員培訓(xùn)、實(shí)地調(diào)查、數(shù)據(jù)錄入、統(tǒng)計分析、報告撰寫等日程安排,以確保調(diào)查工作的順利開展和按時完成;正式調(diào)查階段就是資料的收集階段,主要是對調(diào)查人員進(jìn)行培訓(xùn)和實(shí)地調(diào)查,這是整個市場調(diào)查過程中最關(guān)鍵的階段;調(diào)查總結(jié)階段是對上一階段收集的那些分散的、零星的資料進(jìn)行整理分析,并形成結(jié)論,撰寫調(diào)查報告,包括對調(diào)查資料進(jìn)行統(tǒng)計分析、撰寫調(diào)查報告、跟蹤調(diào)查與反饋。

2.房地產(chǎn)市場預(yù)測的程序。房地產(chǎn)市場預(yù)測是在房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)上,利用已獲得的資料信息,運(yùn)用一定方法和手段,對房地產(chǎn)市場的各種因素進(jìn)行綜合分析,對房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢及狀態(tài)進(jìn)行估計和判斷。完整的房地產(chǎn)市場預(yù)測工作一般包括以下工作步驟:確定預(yù)測目標(biāo)、收集和整理資料、選擇預(yù)測方法并建立預(yù)測模型、分析預(yù)測誤差并審查預(yù)測結(jié)果、編寫預(yù)測報告并跟蹤校驗(yàn)。

二、應(yīng)用數(shù)理統(tǒng)計方法進(jìn)行資料處理

在房地產(chǎn)市場調(diào)查中,對實(shí)地調(diào)查所收集的資料進(jìn)行整理分析是非常重要的環(huán)節(jié)。資料的處理與分析是對通過各種方法收集到的資料加以整理、分析及統(tǒng)計運(yùn)算,把龐大、復(fù)雜、零散的資料集中簡化,使資料變成易于理解和解釋的形式。簡單的說,資料整理就是通過一系列的操作將收集到的第一手或是第二手資料轉(zhuǎn)變成為數(shù)據(jù)結(jié)果,以便于研究者了解其中的含義。對資料進(jìn)行審核、編碼和錄入后,就可以進(jìn)行統(tǒng)計分析。

1.描述性統(tǒng)計分析。描述性統(tǒng)計分析是一種定量分析問題的方法,它用來描述和評價研究對象的數(shù)量特征和規(guī)律,常用的方法有集中趨勢分析、離散程度分析和綜合指數(shù)分析法。集中趨勢分析是全體數(shù)據(jù)的大部分變量趨向于某一點(diǎn),將這一點(diǎn)作為數(shù)據(jù)分布的中心,它可以用來當(dāng)作總體的代表。數(shù)據(jù)的集中趨勢用集中量數(shù)來描述,集中量數(shù)有許多種,如算術(shù)平均數(shù),中位數(shù),眾數(shù)。離散程度是數(shù)列中變量值之間的分散程度,用以反映離散程度的指標(biāo)稱為標(biāo)志變異指標(biāo),標(biāo)志變異指標(biāo)越小,平均數(shù)的代表性越大,事物變動具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性,常用的測量指標(biāo)有全距、平均差、標(biāo)準(zhǔn)差和離散系數(shù)等。

2.解析性統(tǒng)計分析。解析性統(tǒng)計分析方法是以數(shù)學(xué)理論為基礎(chǔ),對事物內(nèi)部的本質(zhì)規(guī)律進(jìn)行深入的剖析的方法,定量分析方法,常用的方法包括方差分析、聚類分析、主成分分析和因子分析等方法。方差分析是分析不同來源的調(diào)查數(shù)據(jù)變異對總變異的影響大小,了解數(shù)列中自變量是否對因變量有重要影響。方差分析應(yīng)用時一般假定總體服從正態(tài)分布,具有相同的方差,方差分析具有穩(wěn)健性,在更寬泛的條件下也是近似有效。聚類分析是一種依據(jù)特定的規(guī)則對數(shù)列中數(shù)據(jù)進(jìn)行分類的多元統(tǒng)計分析方法,是用來研究所謂“物以類聚”現(xiàn)象的方法。聚類分析的方法有系統(tǒng)聚類法、序樣品聚類法、動態(tài)聚類法、模糊聚類法。主成分分析是把多個變量重新組合為一組相互無關(guān)的幾個綜合變量,可從中取幾個較少的綜合變量盡可能多地反映原來變量的信息。

隨著計算機(jī)技術(shù)的發(fā)展和廣泛應(yīng)用,通過構(gòu)建數(shù)學(xué)模型,應(yīng)用統(tǒng)計分析軟件(如SPSS)對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行批量處理,從而獲得一般統(tǒng)計規(guī)律。

三、應(yīng)用數(shù)學(xué)模型進(jìn)行房地產(chǎn)市場定量預(yù)測

定量預(yù)測是在數(shù)據(jù)資料充分的基礎(chǔ)上,運(yùn)用數(shù)學(xué)方法,有時還結(jié)合計算機(jī)技術(shù),對事物未來的發(fā)展趨勢進(jìn)行數(shù)量方面的估計與推測。定量預(yù)測技術(shù)是建立在現(xiàn)代數(shù)理統(tǒng)計技術(shù)之上,它通過建立數(shù)學(xué)和統(tǒng)計學(xué)模型,相對于定性預(yù)測來說,定量預(yù)測更加準(zhǔn)確,預(yù)測依據(jù)客觀真實(shí),可靠性更高,在中短期預(yù)測中有著非常明顯的優(yōu)勢。介紹應(yīng)用一元線性回歸模型對房地產(chǎn)市場進(jìn)行定量預(yù)測的實(shí)例:

一元線性回歸模型的一般形式為:yi=?茁0+?茁1xi+eii=1,2,…,n其中,xi代表影響因素,為自變量;yi由于受xi及各種隨機(jī)因素的影響而發(fā)生變化,為因變量,也是預(yù)測目標(biāo);?茁0、?茁1是回歸系數(shù),最常用最小二乘法進(jìn)行估計;ei是隨機(jī)誤差項(xiàng),表示各種隨機(jī)因素對yi影響的總和。

根據(jù)最小二乘法得到回歸系數(shù)的估計值為:

^?茁0=■=■-^?茁1■^?茁1=■=■

如自1998年下半年開始,全國城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配,實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化,自此以后我國城鎮(zhèn)住房銷售量逐年上升。與此同時,我國城鎮(zhèn)居民收入水平逐年提高,在此我們研究城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與城鎮(zhèn)住宅銷售面積之間的線性關(guān)系。抽取1998年至2007年為研究樣本(樣本數(shù)據(jù)見表1)。其中,城鎮(zhèn)居民可支配收入用x表示,城鎮(zhèn)住宅銷售面積用y表示。

通過計算可以得到:

x=8605.4 y=32278.17 xy=326811533.64x2=80850879.0

根據(jù)公式有:

^?茁1=■=■=7.2141

^?茁0=■-^?茁1■=32278.17-7.2141×8605.4=29801.1856

這樣就可以得到住宅銷售面積與居民人均可支配收入之間的一元線性回歸方程:^yi=7.2141xi-29801.1856

這說明在一定時期內(nèi),住宅銷售面積受城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的影響部分,當(dāng)已知某個時期內(nèi)城鎮(zhèn)居民可支配收入即可預(yù)測該時期商品住宅的銷售量。如2008年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為15781元,將其代入回歸模型中:

^y2008=7.2141×15781-29802=84043.71

即得到2008年全國住宅銷售面積預(yù)測估計值為84043.71萬平方米。2008年住宅實(shí)際銷售面積為58300.81萬平方米,這是因?yàn)橛绊懽≌N售面積的因素較多,尤其是世界金融危機(jī)對我國房地產(chǎn)市場有很大的影響,表現(xiàn)在住宅的銷售量下滑。

當(dāng)需要考慮多個因素對市場的影響時,可采用多元線性回歸模型進(jìn)行預(yù)測。

參考文獻(xiàn)

[1]張永岳.《房地產(chǎn)市場調(diào)研基礎(chǔ)教程》.學(xué)林出版社,2006(12)

篇3

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,《房地產(chǎn)市場營銷》課程已經(jīng)作為行業(yè)營銷課程被越來越多的高職院校列入教學(xué)計劃。《房地產(chǎn)市場營銷》課程具有較強(qiáng)的應(yīng)用性,如果在教學(xué)中只注重理論知識的系統(tǒng)傳授,不注重理論聯(lián)系實(shí)際,不注意培養(yǎng)學(xué)生運(yùn)用營銷理論分析解決實(shí)際問題的能力,培養(yǎng)出來的學(xué)生就很難適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。而當(dāng)前高校教學(xué)存在的最大問題就是理論脫離實(shí)際,尤其是房地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)生,實(shí)踐鍛煉的機(jī)會明顯不足。

“一體化教學(xué)”是集“教、學(xué)、做”于一體的一種教學(xué)模式,強(qiáng)調(diào)把理論教學(xué)和實(shí)踐教學(xué)有機(jī)結(jié)合,重視學(xué)生的全程參與,實(shí)施“做中學(xué)、做中教”,進(jìn)行專業(yè)知識、專業(yè)技能和職業(yè)素養(yǎng)三位一體的學(xué)習(xí)與訓(xùn)練,突出了學(xué)以致用、理論聯(lián)系實(shí)際的教學(xué)原則,是提高學(xué)生綜合職業(yè)能力有效的教學(xué)方法。高職院校《房地產(chǎn)市場營銷》課程亟需進(jìn)行“教、學(xué)、做”一體化的教學(xué)改革。

一、《房地產(chǎn)市場營銷》一體化教學(xué)的“教”

1.突出實(shí)用性和操作性的教材

教材是教學(xué)中一個非常重要的環(huán)節(jié)。教師要根據(jù)教材進(jìn)行備課和教學(xué),學(xué)生要依靠教材進(jìn)行學(xué)習(xí)和復(fù)習(xí)。因此教材的質(zhì)量直接關(guān)系到教學(xué)的質(zhì)量。高職高專的教材要理論知識深淺適度,實(shí)踐環(huán)節(jié)特色鮮明,強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)的操作實(shí)踐。目前大多數(shù)高職院校使用的《房地產(chǎn)市場營銷》教材理論性較強(qiáng),案例比較陳舊,這種教材的使用對學(xué)生而言,實(shí)踐應(yīng)用性不強(qiáng),達(dá)不到理論與實(shí)踐的有機(jī)結(jié)合。要做到“教、學(xué)、做”一體化教學(xué)模式教學(xué)必須要在教材的選擇或編寫上有所突破,可以選擇面向目標(biāo)、以任務(wù)驅(qū)動為內(nèi)容的教材。這種教材在模式上與傳統(tǒng)教材有較大變化,采取先提出問題的方式,然后指出解決問題的方法和所需要的知識。用什么學(xué)什么,增強(qiáng)目的性、實(shí)踐性和應(yīng)用性。實(shí)際上就是以完成一個個具體的任務(wù)為線索,把知識內(nèi)容巧妙地融合到任務(wù)中。教材依據(jù)項(xiàng)目,使學(xué)生學(xué)完一本教材,基本上就會做一個具體的項(xiàng)目,并且可以舉一反三。例如房地產(chǎn)購買行為分析這一章應(yīng)先提出問題:萬科新開發(fā)了一樓盤,請為其做一份營銷策劃方案。然后指出一份營銷策劃方案應(yīng)包括哪些內(nèi)容,需要掌握哪些方面的知識。學(xué)生會在這個問題的驅(qū)動下,通過對學(xué)習(xí)資源的積極主動應(yīng)用,進(jìn)行自主探索和互動協(xié)作的學(xué)習(xí)。實(shí)踐性較強(qiáng)的教材除了教材本身,還應(yīng)包括實(shí)踐實(shí)驗(yàn)教材和配套教學(xué)光盤。這樣的教材打破了原來的知識體系,圍繞任務(wù)重新構(gòu)建知識體系,通過任務(wù)模塊形式講解目標(biāo)系統(tǒng)的功能結(jié)構(gòu),通過流程描述講授解決問題的思路,以此提升學(xué)生的系統(tǒng)分析能力、邏輯思維能力和設(shè)計技能,并在此基礎(chǔ)上做理論知識點(diǎn)的展開和延伸,既可以起到急用先學(xué)、學(xué)以致用和立竿見影的效果,又可以收到誘導(dǎo)學(xué)生逐步展開、深入探討、由會到精的目的。

2.具備“雙師型”素質(zhì)的教師

在“教學(xué)做”一體化教學(xué)模式下,教師不再僅僅是書本知識的傳播者,而且還應(yīng)該是實(shí)踐操作的示范者和指導(dǎo)者。但是由于很多高職院校的教師是直接引進(jìn)的應(yīng)屆畢業(yè)生,因而很多老師都缺乏很實(shí)際的房地產(chǎn)市場營銷實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。另外,近年來由于高職院校大量擴(kuò)招,教師教學(xué)工作量增加,教師尤其是年輕教師進(jìn)修、培訓(xùn)和參加社會實(shí)踐的機(jī)會相對減少,教師往往采用傳統(tǒng)的教學(xué)方法完成學(xué)校交給的教學(xué)任務(wù),沒有用大量精力去探索創(chuàng)新房地產(chǎn)市場營銷課程的教學(xué)模式和方法。再加上有時候部分房地產(chǎn)市場營銷任課教師本身知識儲備不足,缺乏對房地產(chǎn)行業(yè)的深刻理解和對企業(yè)具體運(yùn)作,尤其是崗位要求比較陌生,有時候難免現(xiàn)學(xué)現(xiàn)賣,降低教學(xué)水平,嚴(yán)重地影響教學(xué)效果。

《房地產(chǎn)市場營銷》課程要做到“教、學(xué)、做”一體化教學(xué),必須要有高素質(zhì)的“雙師型”教師隊(duì)伍,了解、掌握、熟悉行業(yè)企業(yè)工作一線的新知識、新技術(shù),適應(yīng)一體化教學(xué)工作需要,真正做到“穿上工作服,就能從事房產(chǎn)營銷,脫下工作服,就能上講臺執(zhí)教”。高職院校新入職的教師上崗前要首先參加技能培訓(xùn);學(xué)校有計劃安排在崗教師到企業(yè)掛職鍛煉或直接選派教師參與相關(guān)實(shí)訓(xùn)基地房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織和策劃,提高教師的實(shí)踐能力;聘請具有豐富房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和市場營銷經(jīng)驗(yàn)的校外人員擔(dān)任兼職教師,比如房地產(chǎn)公司的主管營銷的副總或者部門經(jīng)理、營銷策劃人員或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等定期到學(xué)校來做教學(xué)工作,把企業(yè)實(shí)際遇到的問題及解決方法傳授給我們的專業(yè)任課教師和學(xué)生。建設(shè)一支能適應(yīng)高職教育的以就業(yè)為導(dǎo)向、強(qiáng)化技能性和實(shí)踐性教學(xué)要求的“雙師型”教師隊(duì)伍,是培養(yǎng)社會需要的高素質(zhì)應(yīng)用型人才的關(guān)鍵。

3.理論與實(shí)踐相結(jié)合的教學(xué)過程

在傳統(tǒng)教學(xué)過程中,教師主要采用傳統(tǒng)的“講授型”。雖然也有案例分析和講練,但整個教學(xué)過程基本上在教室進(jìn)行,缺少仿真的職業(yè)環(huán)境和角色扮演,教師、學(xué)生沒有把自己當(dāng)成真正的房地產(chǎn)市場營銷工作人員,沒有進(jìn)入真實(shí)的職場環(huán)境中。這樣就造成了學(xué)生理論水平高、實(shí)踐能力差的后果,與房地產(chǎn)企業(yè)和具體工作要求相脫節(jié)的矛盾比較突出。

一體化教學(xué)要以能力為本位,在技術(shù)上、方法上和過程上貼近企業(yè)的崗位需求。首先,多渠道強(qiáng)化房地產(chǎn)市場營銷技能培養(yǎng),適當(dāng)加大實(shí)訓(xùn)課程比例。結(jié)合房地產(chǎn)市場營銷課程教學(xué)內(nèi)容,任課教師應(yīng)有目的、有步驟地讓學(xué)生參與到實(shí)踐活動中去。其次,在理論教學(xué)中采用多種模式,特別是“情景型”模式,即學(xué)生在模擬的情景中扮演某一社會角色,從而掌握相關(guān)知識技能的一種實(shí)踐性教學(xué)活動。如教師設(shè)計讓學(xué)生作為售樓人員或者是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人練習(xí)與客戶的交往,或者作為房地產(chǎn)市場營銷部門的工作人員商討某個項(xiàng)目的策劃方案等。在這樣的模擬教學(xué)環(huán)境中,從理論到實(shí)訓(xùn)、再到實(shí)際,提高學(xué)生具體運(yùn)用理論知識,提高實(shí)際工作技能,培養(yǎng)學(xué)生的職業(yè)能力,為他們以后就業(yè)走向工作崗位奠定好基礎(chǔ)。

二、《房地產(chǎn)市場營銷》一體化教學(xué)的“學(xué)”

1.不排斥接受性學(xué)習(xí)

教育學(xué)家呂型偉曾說:“不能什么都讓學(xué)生自己去研究,因?yàn)閷W(xué)生的間接經(jīng)驗(yàn)是很重要的,在學(xué)習(xí)期間,接受性學(xué)習(xí)是重要途徑,學(xué)生主要是學(xué)習(xí)和掌握別人的經(jīng)驗(yàn)。”不同特征的知識,對學(xué)習(xí)方式的要求也就不同。學(xué)生應(yīng)根據(jù)其各自的特點(diǎn)靈活運(yùn)用。接受性學(xué)習(xí)的特點(diǎn):以聽教師講授為主要方式;以掌握系統(tǒng)知識為基本任務(wù);信息傳輸呈線性;學(xué)生認(rèn)知活動具有可指導(dǎo)性、可控性。《房地產(chǎn)市場營銷》中涉及到的基本概念、基本原理、基本方法,需要學(xué)生進(jìn)行接受性的學(xué)習(xí)。例如,房地產(chǎn)市場營銷理念及其演變過程這部分內(nèi)容。接受性學(xué)習(xí)的最大價值在于學(xué)習(xí)者不必從零開始學(xué)習(xí)活動,可以通過繼承接受前人或他人的認(rèn)識成果而加速個體的認(rèn)識發(fā)展過程,從而能夠從容地面對無限的知識海洋。

2.促進(jìn)探究性學(xué)習(xí)

探究性學(xué)習(xí),是一種在好奇心驅(qū)使下,以問題為導(dǎo)向、學(xué)生有高度智力投入且內(nèi)容和形式都十分豐富的學(xué)習(xí)活動。探究性學(xué)習(xí)的前提是學(xué)生“自主活動”,教師在學(xué)生的探究性學(xué)習(xí)中是一個幫助者的角色,教師將為學(xué)生提供學(xué)習(xí)材料,解釋閱讀材料中的問題,提出問題,教師不直接告訴學(xué)生答案,而是要挑戰(zhàn)學(xué)生,鼓勵學(xué)生自己找到問題的答案。例如《房地產(chǎn)市場營銷》課程中房地產(chǎn)市場調(diào)查章節(jié):市場營銷活動必須始于市場、終于市場,開發(fā)前必須調(diào)查市場以確定適銷對路的產(chǎn)品,開發(fā)后必須以適應(yīng)市場的價格、行銷、促銷等策略將產(chǎn)品推向市場,這就要求進(jìn)行市場調(diào)查,掌握市場信息。教師先把市場調(diào)查的一般程序、原則等內(nèi)容向?qū)W生介紹,然后動員學(xué)生到房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)交易所去調(diào)查,最后由教師對學(xué)生遇到的疑惑問題進(jìn)行解答。這種形式的教學(xué)能真正使學(xué)生把知識學(xué)活。

三、《房地產(chǎn)市場營銷》一體化教學(xué)的“做”

1.在實(shí)踐中完成作業(yè)

“教、學(xué)、做”一體化中“做”是核心,教師在做中教,學(xué)生在做中學(xué)。從教師對學(xué)生的關(guān)系上說,做便是教,從學(xué)生對教師的關(guān)系上說,做便是學(xué)。《房地產(chǎn)市場營銷》是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的課程,在教學(xué)中應(yīng)以學(xué)生的“做”為重點(diǎn)。例如房地產(chǎn)專題策劃,這是對所學(xué)房地產(chǎn)市場營銷理論綜合而具體的應(yīng)用,是一次實(shí)實(shí)在在的系統(tǒng)學(xué)習(xí)和理論聯(lián)系實(shí)際的大作業(yè),要真題真做。房地產(chǎn)市場營銷理論學(xué)完后,教師應(yīng)將專題策劃的任務(wù)安排給學(xué)生。通過專題策劃使學(xué)生熟悉房地產(chǎn)市場營銷策劃的全過程,使學(xué)生在資料的收集、處理及應(yīng)用,策略的分析,方案的制定、評價與優(yōu)化等方面能與具體對象結(jié)合起來,提高房地產(chǎn)市場營銷策劃能力。

2.實(shí)現(xiàn)工學(xué)結(jié)合

加強(qiáng)校企合作,實(shí)現(xiàn)工學(xué)結(jié)合。學(xué)校充分利用校外實(shí)訓(xùn)基地資源,安排學(xué)生參加頂崗實(shí)習(xí),學(xué)生在做中學(xué)、在學(xué)中做,在完成具體任務(wù)的過程中學(xué)習(xí)新的知識和新的技能,在學(xué)習(xí)中體驗(yàn)工作的責(zé)任和經(jīng)驗(yàn),加快實(shí)現(xiàn)從學(xué)生到勞動者的角色轉(zhuǎn)換。比如讓學(xué)生參加一些市場調(diào)查活動,安排學(xué)生對附近區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行關(guān)于樓盤戶型、價格、展銷活動、樓盤開盤典禮、新聞會等的調(diào)查分析,使學(xué)生在實(shí)踐中學(xué)習(xí)和了解房地產(chǎn)市場營銷工作過程、項(xiàng)目運(yùn)作的要求,提高房地產(chǎn)市場營銷的技巧;讓學(xué)生接受校企合作單位的培訓(xùn),然后挑選合適的、優(yōu)秀的學(xué)生參與到企業(yè)項(xiàng)目的銷售推廣活動現(xiàn)場,給學(xué)生一個實(shí)戰(zhàn)的機(jī)會,親自感受房地產(chǎn)營銷過程。通過銷售準(zhǔn)備、發(fā)現(xiàn)客戶、銷售講習(xí)、談判與成交、事后跟蹤等環(huán)節(jié)的實(shí)踐,提高學(xué)生售樓技巧。

參考文獻(xiàn)

1 卓堅(jiān)紅.從虛擬到實(shí)戰(zhàn)的高職房地產(chǎn)營銷實(shí)踐教學(xué)探索[J].中國成人教育,2008.11

篇4

一、房地產(chǎn)市場營銷概述

市場營銷主要是指以市場為中心、營銷為手段，滿足市場需求，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利潤。隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場得到了快速壯大，促使市場營銷逐漸與房地產(chǎn)有效結(jié)合在一起，這是我國商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢。從狹義的角度上來說，房地產(chǎn)市場營銷主要是指房地產(chǎn)企業(yè)將相關(guān)的產(chǎn)品銷售給用戶的一個過程中。從廣義上的角度來說，房地產(chǎn)市場營銷主要是指在遵守相關(guān)營銷的原則以及房地產(chǎn)企業(yè)制定的營銷制度條件下，運(yùn)用各種科學(xué)合理的營銷策略，對房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行銷售，滿足市場需求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的過程。

二、房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境的分析

（一）人口環(huán)境分析

人是市場的重要組成部分，而人口環(huán)境與人之間有著密切的聯(lián)系，因此人口環(huán)境對房地產(chǎn)市場有著重要的影響。人口環(huán)境主要是通過人口的流動遷移、數(shù)量的增長、家庭結(jié)構(gòu)、收入、年齡等方面的因素影響著房地產(chǎn)市場的需求。由于房地產(chǎn)企業(yè)的營銷對象主要是人，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)人口環(huán)境的實(shí)際情況，詳細(xì)分析營銷市場，滿足消費(fèi)者的各種需求，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展。首先，房地產(chǎn)是人們生活工作的重要場所，人口數(shù)量的多少直接決定著房地產(chǎn)營銷市場的發(fā)展?jié)摿Γ黄浯危康禺a(chǎn)的居住用房主要是由家庭數(shù)量和結(jié)構(gòu)而決定的，家庭數(shù)量和結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)和需求量產(chǎn)生直接的影響；再次，人口的流動和遷移必然會對消費(fèi)帶來極大的影響，例如當(dāng)一個城市移入大量的人口時，需要解決的首要問題便是住房問題；最后，在不同年齡、收入等因素的影響下，人的價值觀和消費(fèi)需求也有所不同，這在一定程度上也會對房地產(chǎn)的市場營銷產(chǎn)生影響。

（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場經(jīng)濟(jì)體制的改革，經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，這對房地產(chǎn)必然會產(chǎn)生直接的影響。首先，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低直接決定著房地產(chǎn)市場是否能夠得到快速的發(fā)展。近年以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展之所以迅猛，主要是建立在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)市場能夠提高國民經(jīng)濟(jì)，而國民經(jīng)濟(jì)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的發(fā)展提供重要的資金保障條件，這兩者相互促進(jìn)，相互發(fā)展，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展；其次，房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、消費(fèi)、流通等，需要大量的資金作為保障，因此比較容易受到金融貨幣政策的影響。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展過快時，便會導(dǎo)致通貨膨脹的現(xiàn)象出現(xiàn)，政府便會采取緊縮的貨幣政策，利潤減少貨幣投放量、提高利率等，降低宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度；當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度過慢時，會出現(xiàn)通貨緊縮的現(xiàn)象，政府便會采取寬松的貨幣政策，例如降低利率、降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率等，刺激宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，金融貨幣政策能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)短期的供求關(guān)系進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場營銷。

（三）政治環(huán)境

政治環(huán)境主要是指能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的營銷活動進(jìn)行制約和影響的政府機(jī)構(gòu)和政策法規(guī)。政府機(jī)構(gòu)主要利用制定一系列政策對房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行制約和影響，保障房地產(chǎn)的產(chǎn)品和服務(wù)在一個公平競爭的環(huán)境中得到發(fā)展，保護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者的共同利益。政策法規(guī)主要是對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的變更進(jìn)行規(guī)定，使人們在變更房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系過程中所必須遵守的行為規(guī)范。政策法規(guī)能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展，在最大限度上滿足消費(fèi)者的需求。政治環(huán)境對房地產(chǎn)市場的影響主要包括有：首先，在土地方面，我國先后頒布了《土地儲備管理辦法》、《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》、《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》等多部土地政策，其主要目的通過房地產(chǎn)政策的制定，對房地產(chǎn)開發(fā)用地的供用進(jìn)行規(guī)范和整頓；其次，在住房保障體系方面，我國在《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中明確指出了需要建立完善的社會住房福利保障體系，提高經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)，擴(kuò)大政策的覆蓋范圍，改善住房困難的局面；最后，在房價控制方面，我國根據(jù)目前房價上漲過快的現(xiàn)狀，制定了一系列以平抑房價為主的房地產(chǎn)政策，其主要目的在于通過政策法規(guī)的指導(dǎo)，保證房價價格波動合理。

三、房地產(chǎn)市場營銷現(xiàn)狀

（一）市場調(diào)查前期工作不充分

一個有效的營銷策略，必然離不開市場調(diào)查。而房地產(chǎn)商品與其他商品不同之處在于，如果市場調(diào)查不夠深入，規(guī)劃方案便會失去一定的合理性。一旦規(guī)劃設(shè)計方案批下來后，想要在施工過程中修改方案，那幾乎是不可能實(shí)現(xiàn)的。可是在實(shí)際中，很多房地產(chǎn)開發(fā)商寧愿冒著投資風(fēng)險，花費(fèi)大量的資金開發(fā)一個房地產(chǎn)項(xiàng)目，也不愿意花少量的錢進(jìn)行市場調(diào)查。在項(xiàng)目的確定、選址、定位、規(guī)劃的過程中，幾乎是全憑著自己的直覺和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行的，無法從根本上滿足市場的需求。

（二）忽視市場細(xì)分與定位

對市場進(jìn)行合理的細(xì)分與定位有利于市場目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，同時在很大程度上關(guān)系著開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利潤。可是從目前的情形來看，我國房地產(chǎn)市場缺乏堅(jiān)固的壁壘，投資時間較長，一旦市場出現(xiàn)空缺的時候，所有的競爭者蜂擁而至，從而忽略了對市場的合理細(xì)分與定位。

（三）營銷策略與企業(yè)不符

在實(shí)際中，不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)采用最多的策略便是廣告策略。部分的房地產(chǎn)商為了推銷某個項(xiàng)目，而大肆做廣告。雖然廣告策略具有一定的效應(yīng)，但是卻會浪費(fèi)許多資金。因此，不是每個企業(yè)都適合廣告策略，例如針對于規(guī)模較小，正處于發(fā)展階段房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果大打廣告戰(zhàn)略，會造成企業(yè)陷入資金周轉(zhuǎn)不靈的局面，阻礙企業(yè)的正常運(yùn)行。

（四）對營銷過程的管理與控制不夠

很多房地產(chǎn)企業(yè)的營銷效果不明顯的時候，一般都會將注意力放在營銷策略上，而忽略了營銷過程的管理與控制。實(shí)際上，大多數(shù)都是由于房地產(chǎn)企業(yè)忽略了對營銷過程的管理與控制，導(dǎo)致營銷策略無法充分發(fā)揮出真正的作用。如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有充分認(rèn)識到管理與控制在營銷過程中的重要作用，僅僅只對營銷策略進(jìn)行修改，根本就無法提高營銷效果。

（五）功利營銷思想嚴(yán)重

很多房地產(chǎn)企業(yè)在營銷過程中，具有嚴(yán)重的功利營銷思想，一味地追求自身的經(jīng)濟(jì)利益。這主要表現(xiàn)在忽略規(guī)劃設(shè)計，重視營銷推廣。有的開發(fā)商了為了節(jié)約資金，以低價購買規(guī)劃設(shè)計方案，并在施工過程中發(fā)現(xiàn)了許多問題。

四、房地產(chǎn)市場營銷策略

（一）深入市場調(diào)查

想要全面了解房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的市場環(huán)境，就需要對市場進(jìn)行深入的調(diào)查。市場調(diào)查主要是房地產(chǎn)企業(yè)為了合理選擇市場目標(biāo)，采用一系列科學(xué)合理的方法，有針對性、目的性的對相關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)品信息進(jìn)行采集和分析，將調(diào)查的市場內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境以及相關(guān)行業(yè)其他企業(yè)的營銷情況作為參考依據(jù)，從而制定出一個有效的營銷計劃，為房地產(chǎn)企業(yè)管理者的決策提供重要的信息資料。

（二）整合企業(yè)資源

房地產(chǎn)企業(yè)想要在競爭激烈的市場中站穩(wěn)腳跟，首先就需要對本身的實(shí)際資源進(jìn)行一個全面的了解和掌握，例如信息、財力、人力、物力等資源，同時還要合理的對這些資源進(jìn)行整合。但是房地產(chǎn)企業(yè)必須要認(rèn)識到整合不是簡單的拼接，而是對整個企業(yè)的各種資源進(jìn)行有序的組織，通過有效的規(guī)劃設(shè)計，將各種資源的優(yōu)勢充分發(fā)揮出來，從而取得較好的營銷效果，這是提高營銷手段的前提條件。

（三）選擇符合企業(yè)特點(diǎn)的營銷策略

房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)市場環(huán)境、自身的資源、競爭對手以及企業(yè)本身的客戶等，選擇符合企業(yè)特點(diǎn)的營銷策略。例如當(dāng)企業(yè)無法在市場中占有較大的份額時，可以采用集中營銷策略，針對于一部分的消費(fèi)者群體，進(jìn)行生產(chǎn)，將精力集中在少數(shù)的市場之中，“以小取大”，在小市場中取得較大的市場份額，這樣不僅可以幫助企業(yè)在目標(biāo)市場中占有優(yōu)勢地位，而且還可以提高企業(yè)的知名度，節(jié)約企業(yè)的營銷費(fèi)用。如果在有條件的情況下，企業(yè)已進(jìn)行深入的發(fā)展，但是這需要企業(yè)的市場地位比較牢固的基礎(chǔ)之上進(jìn)行，避免企業(yè)承擔(dān)不必要的損失。

（四）創(chuàng)新營銷策略

房地產(chǎn)行業(yè)至今已有20多年的發(fā)展歷史了，從物質(zhì)領(lǐng)域延伸到人文關(guān)懷，這種關(guān)懷主要體現(xiàn)在文化方面，無論是建筑還是相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施，都是房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中的必然產(chǎn)物。由此可知，文化是房地產(chǎn)市場發(fā)展的總體趨勢。隨著我國社會各個方面的快速發(fā)展，消費(fèi)者的需求日益成熟，但是文化地產(chǎn)的建設(shè)還正處于發(fā)展的初期，無法滿足消費(fèi)者的需求。現(xiàn)在，消費(fèi)者從簡單的追求建筑發(fā)展到功能以及景觀的重視，表現(xiàn)出人們對精神方面的追求。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在制定和運(yùn)用營銷策略的過程中，樹立創(chuàng)新因素，加入創(chuàng)新元素。例如綠色營銷、環(huán)保營銷、經(jīng)濟(jì)營銷、文化營銷等，這樣不僅可以提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的知名度，而且還能提高企業(yè)的優(yōu)勢，幫助企業(yè)在房地產(chǎn)市場中占有更大的市場份額，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（五）加強(qiáng)對營銷過程的管理創(chuàng)新

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭力日益加劇，以及房地產(chǎn)行業(yè)的理性化發(fā)展，加大了對民營機(jī)構(gòu)的開放程度，并打破了行業(yè)壟斷的現(xiàn)象，從而逐漸形成雙重開放的局面。

五、房地產(chǎn)市場營銷策略的創(chuàng)新發(fā)展

隨著我國社會經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)的市場營銷策略已經(jīng)無法滿足市場發(fā)展的特點(diǎn)以及消費(fèi)群體的消費(fèi)需求。為了能夠在激烈的市場競爭中占有一席之地，房地產(chǎn)企業(yè)必須要根據(jù)時展，樹立先進(jìn)的營銷觀念，創(chuàng)新營銷策略，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（一）綠色營銷

隨著發(fā)展與生態(tài)之間的矛盾加劇，加強(qiáng)了人們的環(huán)保意識，建筑的質(zhì)量、價格、外觀、構(gòu)造等不再是影響消費(fèi)群體的重要因素，消費(fèi)者越來越注重居住環(huán)境的質(zhì)量，同時生態(tài)環(huán)境也成了房地產(chǎn)企業(yè)的營銷亮點(diǎn)。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該樹立節(jié)能環(huán)保、綠色營銷的理念，將綠色消費(fèi)作為營銷策略，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的生態(tài)效益，為消費(fèi)者創(chuàng)造出綠色、環(huán)保的家園。

（二）人文營銷

隨著社會文明的進(jìn)步，消費(fèi)者需求的日益成熟，使得社會文化對現(xiàn)代消費(fèi)產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，而房地產(chǎn)消費(fèi)也不例外。在社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，要求居住環(huán)境不僅需要具備完善的功能，而且必須要具有文化的韻味。對此，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)體現(xiàn)出文化理念。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在制定和進(jìn)行營銷策略的時候，需要創(chuàng)造出人文特點(diǎn)，營造人文環(huán)境，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的人文內(nèi)涵。

（三）知識營銷

21世紀(jì)是知識信息的時代，在知識信息大爆炸的背景下，消費(fèi)群體在房地產(chǎn)消費(fèi)過程中，對房地產(chǎn)的相關(guān)知識有了一個更深的了解，同時對于房地產(chǎn)相關(guān)知識的了解欲望也在逐步增強(qiáng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施營銷策略的過程中，可以為消費(fèi)群體傳輸房地產(chǎn)相關(guān)的知識，并為其提供相應(yīng)的服務(wù)，以此提高消費(fèi)群體的信任度，從而有利于營銷活動的順利進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭大虎.基于體驗(yàn)營銷理念的房地產(chǎn)營銷策略的變革[J].商場現(xiàn)代化，2012（07）：28-29.

篇5

1、狹義的統(tǒng)計調(diào)查

狹義的市場統(tǒng)計調(diào)查就是指以商品本身的消費(fèi)者為對象,用科學(xué)方法收集消費(fèi)者購買以及使用商品的事實(shí)、意見、動機(jī)等有關(guān)資料,并予以分析研究的手段。

對于房地產(chǎn)市場,例行而重要的市場調(diào)查就是公開的個案現(xiàn)場做調(diào)查,并收集資料進(jìn)行銷售及售后情況的總結(jié)和分析。

所謂“消費(fèi)者購買以及使用商品的事實(shí)”是指調(diào)查房屋的銷售率,購買客戶的來源分布、購買時間、規(guī)劃偏好以及面積偏好等事實(shí)資料。

所謂“消費(fèi)者購買商品的動機(jī)以及使用商品的意見”是指調(diào)查、了解購房者購買該房屋的原因是居住、還是投資,對該房屋的滿意程度如何,包括價格、建材、格局、地點(diǎn)以及環(huán)境等的反應(yīng)資料。

2、廣義的市場調(diào)查

廣義的市場調(diào)查,其調(diào)查對象,除了消費(fèi)者,還包括所有一切市場上的營銷活動。即以科學(xué)的方法收集商品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者間的一切與市場營銷有關(guān)的問題資料,并予以分析研究的方法。

對于房地產(chǎn)市場,除了進(jìn)行公開個案市場的調(diào)查、研究之外,還包括公司營銷手段的具體執(zhí)行情況,目標(biāo)市場狀況,消費(fèi)者購買動機(jī)、傾向、決策等心理過程的分析,以及廣告策略在目標(biāo)市場中的反應(yīng)和收效如何。

收集并充分研究所收集到的資料,就能夠知道公司營銷計劃的執(zhí)行情況,以及公司的經(jīng)營業(yè)績。這樣,就能夠隨時糾正營銷過程中的偏差,保證公司在正常的市場軌道中順利地運(yùn)轉(zhuǎn)下去。

二.市場統(tǒng)計調(diào)查在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用

1、前期

這一階段的統(tǒng)計調(diào)查結(jié)果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的統(tǒng)計調(diào)查方向相對比較宏觀,主要有:

(1)宏觀經(jīng)濟(jì)信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析,了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動態(tài)。

相關(guān)市場信息——包括金融市場、業(yè)界動態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息,以推論房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。

(2)房地產(chǎn)產(chǎn)品統(tǒng)計調(diào)查

在售樓盤資料統(tǒng)計——包括本地所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫資料,可進(jìn)行市場供應(yīng)量、價格、戶型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計分析。

區(qū)域市場統(tǒng)計分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對特定區(qū)域市場進(jìn)行定量分析,研究典型個案,對區(qū)域市場特點(diǎn)進(jìn)行分析。樓盤匯總分析——階段性對樓盤進(jìn)行統(tǒng)計分析,追蹤市場發(fā)展方向。

(3)消費(fèi)需求趨勢統(tǒng)計調(diào)查

主要針對消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢研究。主要包括需求動機(jī)、購買行為以及需求影響因素的統(tǒng)計調(diào)查,這些調(diào)查結(jié)果將作為開發(fā)商把握需求動態(tài)的依據(jù),并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品,并不針對于某一個特定樓盤項(xiàng)目。

2、中期

開發(fā)商在購置土地之后,需要進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)。此階段開發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括:具體的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計、項(xiàng)目的建設(shè)、項(xiàng)目的推廣與銷售。

(1)項(xiàng)目定位統(tǒng)計調(diào)查

考慮具體樓盤項(xiàng)目所處的區(qū)域,通過對消費(fèi)者置業(yè)消費(fèi)需求的統(tǒng)計調(diào)查,結(jié)合周邊競爭項(xiàng)目和區(qū)位特征的調(diào)查,對特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。

(2)消費(fèi)需求統(tǒng)計調(diào)查

通過統(tǒng)計調(diào)查了解消費(fèi)者對特定區(qū)域樓盤的需求細(xì)節(jié)、消費(fèi)動機(jī)、消費(fèi)行為與習(xí)慣、決策過程、媒體消費(fèi)習(xí)慣,結(jié)合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進(jìn)行市場細(xì)分,并確定各細(xì)分市場的規(guī)模。

(3)競爭樓盤統(tǒng)計調(diào)查

了解特定區(qū)域內(nèi)競爭樓盤,尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點(diǎn)、吸引消費(fèi)者的主要因素,為特定將建樓盤的定位提供參考依據(jù)。

(4)產(chǎn)品測試統(tǒng)計調(diào)查

在項(xiàng)目定位之后,目標(biāo)消費(fèi)人群趨于明朗,該階段的市場統(tǒng)計調(diào)查應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項(xiàng)目細(xì)節(jié)方面的研究,針對特定將建樓盤,依據(jù)設(shè)計結(jié)果對樓盤的各指標(biāo)分別進(jìn)行。具體的調(diào)查內(nèi)容主要包括:1社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測試;2、建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系;3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣;4、對裝修的意見與個性化實(shí)施;5、朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系;6、特定需求的價格定位研究等等。

3、后期

(1)樓盤媒體宣傳 統(tǒng)計分析

對本地在售項(xiàng)目進(jìn)行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計,可進(jìn)行樓盤賣點(diǎn)、營銷策劃活動等市場營銷方面的資料收集,可根據(jù)資料進(jìn)行媒體投放及營銷方式分析,同時作為競爭研究的有力補(bǔ)充。

(2)銷售現(xiàn)場統(tǒng)計調(diào)查

主要實(shí)現(xiàn)市場推廣手段效果的評價研究。在樓盤的預(yù)售與公開發(fā)售階段,將會有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費(fèi)者到銷售現(xiàn)場關(guān)注開發(fā)商的產(chǎn)品。通過對現(xiàn)場的了解、意向購房人群的調(diào)查、對銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道;2、看房者所處購房的階段,以及看房行為與習(xí)慣;3、樓盤評價以及與競爭產(chǎn)品對比;4、對銷售中心以及人員的評價;5、看房滿意度調(diào)查等等。

(3)銷售監(jiān)測統(tǒng)計調(diào)查

隨時對銷售現(xiàn)場的潛在消費(fèi)者,以及來電咨詢的消費(fèi)者收集相關(guān)的信息,并定期進(jìn)行必要的回訪,同時進(jìn)行有效的統(tǒng)計分析,開發(fā)商將能準(zhǔn)確地掌握客戶的反饋信息,銷售成功狀況、銷售周期等重要數(shù)據(jù),通過糾正不理想的工作內(nèi)容,減少客戶的流失。

篇6

古人云“先謀后事者昌，先事后謀者亡。” 房地產(chǎn)開發(fā)各階段潛在成本節(jié)約額和風(fēng)險大小如圖1.1所示可見，只有通過前期的市場調(diào)查、項(xiàng)目可行性研究，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，項(xiàng)目定位，才能保證在后期的銷售過程中適銷對路，有效地規(guī)避風(fēng)險。因此，前期策劃是決定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

二、前期策劃的內(nèi)容及工作流程

（一）前期策劃內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃包括：項(xiàng)目定位（市場定位、客戶定位、功能定位等），產(chǎn)品建議（規(guī)劃布局、單體、平面、戶型、戶型面積配比等），客戶群分析（消費(fèi)心理、偏好、審美等），根據(jù)融資能力、渠道、開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)策略等確定項(xiàng)目開發(fā)步驟的綜合安排，根據(jù)產(chǎn)品和市場的各方面做出價格策略，同時也要適當(dāng)考慮推廣、銷售的策略。

（二）前期策劃工作流程

前期策劃的重點(diǎn)是，在市場調(diào)查研究的基礎(chǔ)上去進(jìn)行市場定位，找準(zhǔn)市場，進(jìn)行產(chǎn)品定位，從而使市場和產(chǎn)品結(jié)合起來，生產(chǎn)出適銷對路的房地產(chǎn)產(chǎn)品，增強(qiáng)產(chǎn)品的競爭力。前期策劃是一個系統(tǒng)工程，其內(nèi)容主要包括：市場調(diào)研，市場細(xì)分，確定目標(biāo)市場，市場和產(chǎn)品定位，價格定位及推廣策略，可用圖2來表示，其中，市場定位及產(chǎn)品定位是其核心部分。

三、前期策劃存在的問題

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)前期策劃存在諸多問題，概括起來主要有以下幾方面：

（一）房地產(chǎn)市場方面。中國房地產(chǎn)業(yè)不合理的開發(fā)主體結(jié)構(gòu)，使前期策劃缺乏賴以生存的思想基礎(chǔ)。開發(fā)企業(yè)普遍存在小、散、差的問題。建設(shè)的規(guī)模化程度較低，數(shù)量增長過快過猛。企業(yè)過多、 規(guī)模過小必然引起惡性競爭，粗制濫造、哄抬地價、亂上項(xiàng)目、破壞規(guī)劃。前期策劃作為基本建設(shè)程序的一個重要環(huán)節(jié)，在實(shí)際造作中卻往往成為一種走過場的形式。

（二）開發(fā)商存在的問題。開發(fā)商不重視深入、系統(tǒng)地市場調(diào)查，使前期策劃缺乏現(xiàn)實(shí)、科學(xué)的市場導(dǎo)向。開發(fā)商對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導(dǎo)致決策失誤，盲目投資，開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位、類型、檔次和配套設(shè)施等脫離市場需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。開發(fā)商缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識，往往造成前期策劃的實(shí)施過程失控。由于片面追求投資回報，開發(fā)商常常在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，動用其可能的社會關(guān)系資源，一味提高項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計中容積率、建筑密度、建筑高度等指標(biāo)，其結(jié)果使相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施符合過大或失衡，導(dǎo)致項(xiàng)目的整體環(huán)境素質(zhì)下降。

（三）建筑師存在的問題。在現(xiàn)行設(shè)計體制下，過細(xì)的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。在實(shí)踐中盲從發(fā)展商，逐步喪失建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)專業(yè)的作用。建筑師遠(yuǎn)離市場，缺乏對市場科學(xué)、深入的認(rèn)識，已無法在前期策劃中找到現(xiàn)實(shí)、準(zhǔn)確的立足點(diǎn)。

（四）市場定位工作的主體發(fā)生偏差。雖然市場定位的工作主體有房地產(chǎn)企業(yè)、中介咨詢企業(yè)、高校和研究機(jī)構(gòu)及個體業(yè)主等，但由于我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)還處于初創(chuàng)萌芽期，實(shí)際上這項(xiàng)工作大部分是由個人或少數(shù)與委托方有關(guān)聯(lián)的咨詢機(jī)構(gòu)完成，缺少公正性、科學(xué)性，市場定位工作流于形式，更多的是為決策者的結(jié)論提供依據(jù)，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預(yù)測等部分內(nèi)容，同時，從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場定位工作處于低水平狀態(tài)，沒有針對性。

（五）偏離市場定位的理論和原則，片面強(qiáng)調(diào)“概念式定位”。部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場定位時，不是根據(jù)市場定位的理論和原則進(jìn)行工作，而是熱衷于做概念，甚至出現(xiàn)了“軟住宅”的定位概念。一條臭河浜成為“水景”，還未立項(xiàng)的地鐵成為“交通便利”的工具，虛擬的“生活方式”成為賣點(diǎn)，“媒體炒作”成為市場定位的重要環(huán)節(jié)。在某種程度上，這種“虛、空、媒體化”的概念定位方式已影響到房地產(chǎn)市場的健康、規(guī)范發(fā)展。

（六）目標(biāo)客戶群不明確或目標(biāo)市場需求判斷錯誤。由于市場調(diào)查方法、調(diào)查范圍掌握資料不全面，對地塊條件和區(qū)域環(huán)境分析不透，對房地產(chǎn)市場細(xì)分化認(rèn)識不夠，對開發(fā)能力和市場影響力估計過高，對房地產(chǎn)市場的“同質(zhì)化”產(chǎn)品可能帶來的影響度估計不足，對目標(biāo)客戶群動態(tài)變化的程度無法把握，同時對在一定經(jīng)濟(jì)條件下社會的消費(fèi)趨勢和消費(fèi)能力的分析預(yù)測發(fā)生偏差，從而導(dǎo)致在市場定位時的目標(biāo)客戶群的篩選發(fā)生錯位，不能形成有效客戶群和有效供給。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃工作的建議

針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃中存在的諸多問題,特提出以下建議:

（一）要了解經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢及房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢。其具體內(nèi)容包括：對本地區(qū)和本省、周邊城市以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況，如近幾年來各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。

（二）要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施。這方面主要了解土地使用、規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關(guān)于住房制度改革。

篇7

二、前期策劃階段房地產(chǎn)消費(fèi)者行為模式

1.消費(fèi)行為描述分析。房地產(chǎn)消費(fèi)者購買行為描述可以將其簡單的描述為5W和1H，其中5W分別表示為：誰來買房子，什么地方買房地產(chǎn)，為什么買房地產(chǎn)，買什么樣的房地產(chǎn)以及什么時候買房地產(chǎn)。1H表示為：通過何種方式購買房地產(chǎn)。

2.對消費(fèi)行為過程的分析。在市場經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，消費(fèi)者在決定購買時所進(jìn)行的不只是單獨(dú)的行為，而是一連串具有關(guān)聯(lián)的行為。消費(fèi)者在選擇購買房地產(chǎn)時，往往會首先進(jìn)行認(rèn)知、評價、評價、決策，然后才能確定購買。在認(rèn)知過程中，消費(fèi)者可能產(chǎn)生的后續(xù)購買行為都是以購買動機(jī)為基礎(chǔ)的。因此想辦法激發(fā)消費(fèi)者的購買動機(jī)，是十分重要的。對此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行前期策劃的時候，要細(xì)致的分析和探討消費(fèi)者的實(shí)際需求，如何充分的引起消費(fèi)者的購買興趣，激發(fā)其購買動機(jī)。

三、房地產(chǎn)市場分析以及相應(yīng)預(yù)測

1.房地產(chǎn)預(yù)測的含義和內(nèi)容。推測和預(yù)見可能發(fā)生在房地產(chǎn)市場中的不確定因素的發(fā)展趨勢，從而做出正確的應(yīng)對方針，是房地產(chǎn)預(yù)測的真正含義和實(shí)際作用。房地產(chǎn)市場預(yù)測包括了市場的需求預(yù)測、購買力預(yù)測、市場供給預(yù)測、價格變動預(yù)測、產(chǎn)品市場占有率預(yù)測、社會效益預(yù)測以及經(jīng)濟(jì)預(yù)測。針對房地產(chǎn)前期策劃和市場調(diào)查，應(yīng)對市場的承載量和政府提供數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和比較，以此作為房地產(chǎn)企業(yè)決策的依據(jù)。

2.房地產(chǎn)預(yù)測方法。市場預(yù)測的方法主要對相應(yīng)的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行掌握和了解，分析和研究擬定的預(yù)測目標(biāo)。在實(shí)際操作中，有很多不同的方法可以進(jìn)行市場預(yù)測，在不同的領(lǐng)域當(dāng)中，都存在著各自不同的預(yù)測方式。而同一種預(yù)測方法，有時也可以對不同的領(lǐng)域進(jìn)行預(yù)測。在對房地產(chǎn)市場中的具體情況進(jìn)行預(yù)測時，會涉及到很多的問題，其內(nèi)容也十分的復(fù)雜。要給予這些細(xì)節(jié)充分的重視，并從中獲取有用的信息。

3.影響房地產(chǎn)市場預(yù)測的因素。當(dāng)前，我國大多是的房地產(chǎn)企業(yè)對于市場預(yù)測的認(rèn)識程度不夠，僅僅只進(jìn)行了表面數(shù)據(jù)資料的分析和研究，沒有準(zhǔn)確的進(jìn)行市場定位和目標(biāo)客戶群劃分。房地產(chǎn)市場需求的影響因素很多，常常以房地產(chǎn)的需求量作為標(biāo)準(zhǔn)，并通過這種標(biāo)準(zhǔn)對房地產(chǎn)的銷售面積和居住水平進(jìn)行預(yù)測。無論是國外學(xué)者還是國內(nèi)學(xué)者都對此有所研究，但是其在研究過程中對于影響房地產(chǎn)的關(guān)鍵因素卻十分不足，甚至選取的關(guān)鍵因素出現(xiàn)偏差。由于我國和世界其它國家相比，市場的發(fā)展程度和具體情況都不盡相同，因此，對于能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生影響的因素也是多種多樣。國外的房地產(chǎn)市場的發(fā)展程度相對比較成熟，其消費(fèi)者的階梯形較為明顯。因此，對國外房地產(chǎn)市場預(yù)測產(chǎn)生影響的因素主要是租金方面的問題。而在我國卻有所不同，由于我國的房地產(chǎn)市場成熟度較低，國人的消費(fèi)觀念由于國外不同，因此，在對我國的房地產(chǎn)市場進(jìn)行預(yù)測時，不能以租金作為主要因素來進(jìn)行。

篇8

1、房地產(chǎn)市場經(jīng)營面臨的主要問題

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營管理仍處于初級階段，房地產(chǎn)市場存在的隱形操作可能性較大，使得我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益的大量流失[2]。房地產(chǎn)的市場經(jīng)營是將房屋作為出售的商品進(jìn)行買賣的活動，從本質(zhì)上講，在進(jìn)行房屋經(jīng)營的同時也包括對土地的出讓。我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問題既有來自體制方面的問題，也有企業(yè)自身的思維認(rèn)識問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)的思維認(rèn)識滯后

在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場已經(jīng)成為調(diào)節(jié)供需平衡的關(guān)鍵元素，通過經(jīng)濟(jì)政策和行政手段調(diào)節(jié)的方法已逐漸不能適應(yīng)社會發(fā)展的要求，在這種條件下，企業(yè)不能及時根據(jù)市場需求及時進(jìn)行調(diào)整。其次，在市場機(jī)制不健全的情況下，沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)查，盲目引進(jìn)外資，只注重追求短期的經(jīng)濟(jì)效益，缺乏長遠(yuǎn)的總體規(guī)劃，違背市場發(fā)展的基本規(guī)律。更有甚者，部分企業(yè)利用市場建設(shè)初期制度建立的不完善進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)的市場投機(jī)開發(fā)，給房地產(chǎn)市場的管理造成混亂，并造成嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。

1.2 房地產(chǎn)市場開發(fā)制度建設(shè)不完善

一個成熟的房地產(chǎn)市場需要一整套管理制度提供保障，既需要保證相關(guān)市場秩序的法律和政策出臺，又需要大量土地的供應(yīng)及城市區(qū)域規(guī)劃等管理政策等良好的環(huán)境支持。房地產(chǎn)市場的隱形市場交易呈現(xiàn)有增無減的趨勢，企業(yè)與政府之間的土地轉(zhuǎn)讓制度存在漏洞，造成極大地資源損失。其次，城市的總體規(guī)劃變動性較大，缺乏長遠(yuǎn)的設(shè)計，給房地產(chǎn)市場的投資帶來極大的隱患。對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管不足，相關(guān)政策的執(zhí)行力度不夠，從某種程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的公平合理的競爭，給房地產(chǎn)企業(yè)健康、科學(xué)的發(fā)展帶來影響。

1.3 資源配置不合理，企業(yè)整體實(shí)力較弱

隨著房地產(chǎn)市場的開放程度，從事房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)有增無減，一部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力較弱、規(guī)模小、技術(shù)性不強(qiáng)，缺乏市場競爭力。同時，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)也進(jìn)行其它產(chǎn)業(yè)的投資經(jīng)營，這種經(jīng)營管理模式實(shí)際上在運(yùn)行的過程中逃避了企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，無法保證房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)管理。其次，由于市場相應(yīng)的管理機(jī)制不健全，一些小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政策漏洞也占用同樣的社會資源，這些企業(yè)的投資不僅經(jīng)濟(jì)收益較低，而且造成了有限資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。究其原因，應(yīng)從管理制度上對這些企業(yè)進(jìn)行改革有效地優(yōu)化組合，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場合理、有序地發(fā)展。

1.4 房地產(chǎn)企業(yè)銷售制度存在的誠信問題

房地產(chǎn)企業(yè)為了提高資金的周轉(zhuǎn)和使用，除了從銀行貸款等措施外，還通過房屋產(chǎn)權(quán)預(yù)售制度進(jìn)行加強(qiáng)資金運(yùn)作。這種運(yùn)作方式解決了企業(yè)的短期困境，并且得到了收益；但卻將風(fēng)險承擔(dān)主體轉(zhuǎn)移到客戶身上。由于我國還處在市場經(jīng)濟(jì)初期階段，在這種條件下這種制度帶來了很多不確定因素，無法有效的保證產(chǎn)權(quán)質(zhì)量，嚴(yán)重影響企業(yè)的誠信經(jīng)營。

2、房地產(chǎn)市場經(jīng)營的可行性策略

房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，離不開相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的支持，同時企業(yè)本身也要根據(jù)市場變化規(guī)律，加強(qiáng)市場推廣和營銷策略，共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。如何做好房地產(chǎn)市場的營銷工作，可以從以下幾個角度著手：

2.1 進(jìn)行充分的市場調(diào)研

房地產(chǎn)市場的特殊性要求其在執(zhí)行管理決策之前，需要對市場做出準(zhǔn)確的研判，這就需要積極展開市場調(diào)查，調(diào)查的結(jié)果既要有深度有要求廣度，充分根據(jù)客戶的需求進(jìn)行商品房的開發(fā)和設(shè)計。房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)市場初步調(diào)研的結(jié)果來選取工程項(xiàng)目種類，然后根據(jù)區(qū)域規(guī)劃設(shè)計圖來確定企業(yè)的房屋開發(fā)用地，最后進(jìn)入預(yù)備開發(fā)用地的現(xiàn)場調(diào)研，進(jìn)行實(shí)地考察。

2.2 優(yōu)化設(shè)計，建立可行性評估機(jī)制

通過建立有效的企業(yè)評估機(jī)制，深入分析和論證開發(fā)用地的基礎(chǔ)設(shè)施條件及附屬產(chǎn)業(yè)建設(shè)情況，可有效地避免因管理決策造成的巨大損失。對將要開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行深入的考查和論證，建立切實(shí)可行的項(xiàng)目可行性企業(yè)評估機(jī)制，分別從相關(guān)的技術(shù)、周邊交通等方面對項(xiàng)目成本管理、項(xiàng)目建設(shè)難度、項(xiàng)目建設(shè)工期等的影響進(jìn)行綜合評估。

對擬定的企業(yè)開發(fā)設(shè)計方案分別從技術(shù)可行性方面、經(jīng)濟(jì)方面和管理方法上充分探討，對工程項(xiàng)目完成后期是否能夠取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益做出科學(xué)合理地評估和預(yù)測，通過不同的評價角度獲取工程項(xiàng)目的最優(yōu)化組合方案，為項(xiàng)目投資和管理層決策提供重要的準(zhǔn)備條件。通過建立可行性方案研究機(jī)制，項(xiàng)目從設(shè)計、投資、施工建設(shè)和經(jīng)營管理一系列過程均有了可靠的保障。

2.3 保證工程質(zhì)量，加強(qiáng)成本管理

工程施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本消耗最多的一個階段，部分地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目施工中過多的注意開發(fā)規(guī)模的大小而忽視了開發(fā)所產(chǎn)生的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益，造成企業(yè)建造成本增加。如何做好房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，最大限度的降低房屋開發(fā)成本，這就需要在開發(fā)建設(shè)進(jìn)程中巧妙地把建造技術(shù)與建造過程中原材料的開支結(jié)合起來，在保證工程建設(shè)質(zhì)量和最大限度地減少消耗資源的前提下完成整個工程。通過合理、科學(xué)的降低建造成本，取得良好的市場競爭價格優(yōu)勢，使企業(yè)獲得較好的社會效益。

2.4 加大促銷力度，完善營銷制度

促銷活動可增強(qiáng)一些潛在客戶的購買需求，促銷是一種雙向交流通道，可加快房地產(chǎn)的銷售速度，提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率。促銷的形式多種多樣，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)掌握的客戶信息，主動采用人員上門推銷方式，向潛在客戶介紹房屋的促銷價位的房源優(yōu)惠政策，激發(fā)客戶的購房需求。也可采用付費(fèi)的方式向宣傳媒介登播廣告，以提供誘惑力的條件、加大宣傳口號為基礎(chǔ)，向客戶推銷房源。此外，在國內(nèi)網(wǎng)民日益增加的情況下，充分運(yùn)用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)傳播方式加強(qiáng)對房地產(chǎn)的促銷往往會收到意外的收獲。

2.5 加強(qiáng)房屋售后管理，體現(xiàn)企業(yè)誠信精神

誠信經(jīng)營是企業(yè)得以長久發(fā)展的力量源泉，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售后期階段加強(qiáng)對物業(yè)的管理是十分必要的。現(xiàn)代化技術(shù)的發(fā)展為人們的生活條件提供了極大的便利條件，房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用現(xiàn)代技術(shù)成果，堅(jiān)持以人為本，實(shí)現(xiàn)為客戶的提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的承諾。同樣，做好小區(qū)物業(yè)的管理工作也離不開一些專業(yè)型人才、服務(wù)型人才的培養(yǎng)和引進(jìn)，逐漸在房地產(chǎn)市場激烈競爭下來完善自己。因此，只有講究誠信，完善房屋銷售的后期保障工作、加強(qiáng)對物業(yè)的管理，房地產(chǎn)企業(yè)才能在目前的競爭機(jī)制下得到更新、更長遠(yuǎn)的發(fā)展。

3、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和管理活動是市場需求的結(jié)果，在激烈的競爭機(jī)制下房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營受多重因素的影響。本文分析了我國房地產(chǎn)市場經(jīng)營面臨的思維認(rèn)識和體制方面的問題，分別從對房地產(chǎn)進(jìn)行充分的市場調(diào)研，優(yōu)化設(shè)計、建立可行性評估機(jī)制，保證工程質(zhì)量、加強(qiáng)成本管理，加大促銷力度、完善營銷制度和加強(qiáng)房屋售后管理、體現(xiàn)企業(yè)誠信精神等五個部分探討了解決目前房地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀的根本方法和策略。

篇9

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的基本程序和內(nèi)容

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的基本程序

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位包含項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇、開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇和開發(fā)項(xiàng)目租售價格的分析與選擇等。具體來說，主要按以下流程進(jìn)行：市場調(diào)查土地條件分析和確定潛在客戶群產(chǎn)品定位（戶型、面積、檔次等）租售價格定位征詢意見方案調(diào)整成本與費(fèi)用測算預(yù)測租售收入和租售進(jìn)度經(jīng)濟(jì)評價確定最后方案。

2.市場定位的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：①確立開發(fā)理念。基于企業(yè)的價值觀，為體現(xiàn)企業(yè)文化，發(fā)揮企業(yè)的競爭優(yōu)勢，確定開發(fā)的指導(dǎo)思想和經(jīng)營模式，使得項(xiàng)目定位有利于企業(yè)的長久發(fā)展，有利于品牌建設(shè)；②明確用途功能。在市場定位時應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃限制條件，按照最佳最優(yōu)利用原則確定開發(fā)類型，對土地資源進(jìn)行綜合利用，充分挖掘土地潛能；③篩選目標(biāo)客戶。在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，以有效需求為導(dǎo)向，初步確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，分析其消費(fèi)能力，為產(chǎn)品定位和價格定位做好基礎(chǔ)工作；④進(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計。在市場資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地和目標(biāo)客戶的具體情況，編制初步設(shè)計任務(wù)書，委托規(guī)劃設(shè)計部門進(jìn)行項(xiàng)目的初步設(shè)計，進(jìn)一步確定建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容；⑤測算租售價格。參照類似房地產(chǎn)的市場價格，運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒ǎC合考慮房地產(chǎn)價格的影響因素，確定本項(xiàng)目的租售價格；⑥根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r機(jī)，充分考慮到風(fēng)險和利益的辯證關(guān)系，提出可行的營銷策劃方案，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位中存在的主要問題及原因

1.市場定位工作的主體發(fā)生偏差。雖然市場定位的工作主體有房地產(chǎn)企業(yè)、中介咨詢企業(yè)、高校和研究機(jī)構(gòu)及個體業(yè)主等，但由于我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)還處于初創(chuàng)萌芽期，實(shí)際上這項(xiàng)工作大部分是由個人或少數(shù)與委托方有關(guān)聯(lián)的咨詢機(jī)構(gòu)完成，缺少公正性、科學(xué)性，市場定位工作流于形式，更多的是為決策者的結(jié)論提供依據(jù)，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預(yù)測等部分內(nèi)容，同時，從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場定位工作處于低水平狀態(tài)，沒有針對性。不能根據(jù)特定的對象進(jìn)行科學(xué)的調(diào)查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷，對于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來滿足分析的需要。

2.運(yùn)用差異化戰(zhàn)略“模仿有余而創(chuàng)新不足”。差異化包括產(chǎn)品差異化、形象差異化和市場差異化等，“差異化是房地產(chǎn)企業(yè)的第三利潤源泉”的觀點(diǎn)已漸漸為業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)可。但在市場定位時，過分強(qiáng)調(diào)“差異化”，脫離地塊條件和區(qū)域環(huán)境，片面強(qiáng)調(diào)“個性化”，忽視區(qū)域房地產(chǎn)市場的物業(yè)特點(diǎn)、生活習(xí)慣，往往會導(dǎo)致滯銷。

3.偏離市場定位的理論和原則，片面強(qiáng)調(diào)“概念式定位”。部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場定位時，不是根據(jù)市場定位的理論和原則進(jìn)行工作，而是熱衷于做概念，甚至出現(xiàn)了“軟住宅”的定位概念。一條臭河浜成為“水景”，還未立項(xiàng)的地鐵成為“交通便利”的工具，虛擬的“生活方式”成為賣點(diǎn)，“媒體炒作”成為市場定位的重要環(huán)節(jié)。在某種程度上，這種“虛、空、媒體化”的概念定位方式已影響到房地產(chǎn)市場的健康、規(guī)范發(fā)展。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位工作的對策與建議

1.加強(qiáng)行業(yè)管理，進(jìn)一步加快市場定位工作專業(yè)化、社會化的進(jìn)程。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會要從規(guī)范房地產(chǎn)咨詢市場的角度出發(fā)，對從業(yè)人員、工作規(guī)范、程序和方法等制訂必要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做好理論先行和實(shí)踐指導(dǎo)工作，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的“產(chǎn)學(xué)研一體化”進(jìn)程，加強(qiáng)基礎(chǔ)理論方面的研究。對市場定位實(shí)踐中出現(xiàn)的新問題、新情況進(jìn)行專題研究，廣泛聽取專家、學(xué)者及企業(yè)家的意見，提出指導(dǎo)性建議。

篇10

我校《高職院校房地產(chǎn)專業(yè)營銷人才培養(yǎng)模式研究》課題組（以下簡稱課題組）就走訪、調(diào)研了解到的部分高職院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)（以下簡稱房地產(chǎn)專業(yè)）的實(shí)踐教學(xué)開展實(shí)施情況基礎(chǔ)上，結(jié)合我校本專業(yè)開展實(shí)際，依據(jù)教育部《關(guān)于全面提高高等職業(yè)教育教學(xué)質(zhì)量的若干意見》的文件精神，推行以“工作過程”為導(dǎo)向的實(shí)踐教學(xué)，作為提高學(xué)生職業(yè)素質(zhì)、增強(qiáng)學(xué)生就業(yè)競爭力的有力手段。

一、高職房地產(chǎn)專業(yè)實(shí)踐教學(xué)的內(nèi)涵

實(shí)踐教學(xué)就是培養(yǎng)學(xué)生的基本能力與基本技能、職業(yè)道德、身心素質(zhì)。能夠體現(xiàn)高職人才培養(yǎng)的應(yīng)用型特色，是高職教育內(nèi)涵的核心之一，決定了高等職業(yè)教育人才培養(yǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。高職教育的特色要求各專業(yè)強(qiáng)化設(shè)計實(shí)踐教學(xué)，依據(jù)職業(yè)崗位能力的要求來構(gòu)建課程體系與設(shè)計教學(xué)單元，動員相關(guān)的企業(yè)、協(xié)會等社會力量參與到高職教育中來。

鑒于房地產(chǎn)市場是一個典型的地方區(qū)域市場，產(chǎn)品特性與市場需求均具有其特殊的地方特色，怎樣適應(yīng)社會發(fā)展與用人單位的需求，攻克人才培養(yǎng)定位不明確、核心職業(yè)能力不突出等問題，以過程為導(dǎo)向的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價的實(shí)踐教學(xué)成為解決上述為題的一劑良藥。

二、房地產(chǎn)專業(yè)實(shí)踐教學(xué)的具體形式及主要內(nèi)容

（一）平時作業(yè)

平時作業(yè)主要是配合房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的理論教學(xué)過程，而分階段安排實(shí)施的一種比較靈活的實(shí)踐教學(xué)方式。有效實(shí)施平時作業(yè)要做好以下工作：

1. 作業(yè)周期。以章為單位比較合適，這樣可以使內(nèi)容既具有相對完整性，又有較好的節(jié)奏性。

2. 作業(yè)內(nèi)容。根據(jù)教學(xué)大綱與考試大綱，參照考試題型來分解各章內(nèi)容，凸顯教材中的重點(diǎn)、難點(diǎn)與疑點(diǎn)問題。

3. 質(zhì)量控制。老師要有書面記載對學(xué)生是否做了作業(yè)，做的質(zhì)量怎樣，對不完成作業(yè)以及無平時成績的學(xué)生取消期末考試資格。

（二）實(shí)訓(xùn)

實(shí)訓(xùn)在房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)實(shí)踐教學(xué)中發(fā)揮者比較大的作用，因?yàn)槠涫亲寣W(xué)生直接操作儀器、撰寫報告或者直接感受某種現(xiàn)象以及過程的教學(xué)方式，比如房地產(chǎn)測繪實(shí)訓(xùn)、房地產(chǎn)市場營銷策劃報告實(shí)訓(xùn)、建筑工程概預(yù)算實(shí)訓(xùn)等。

（三）社會實(shí)習(xí)

社會實(shí)習(xí)是指讓學(xué)生直接融入社會，擔(dān)任與本專業(yè)相關(guān)崗位的一種教學(xué)實(shí)踐形式。產(chǎn)學(xué)研合作也是高職教育的必由之路。高職教育實(shí)踐教學(xué)要側(cè)重校內(nèi)和校外、課內(nèi)和課外實(shí)踐教學(xué)的有機(jī)整合，校、企共同開展高職教育實(shí)踐教學(xué)，營造“雙贏”的合作機(jī)制，也是提升高職實(shí)踐教學(xué)的最佳模式與有效途徑。

（四）市場調(diào)查

市場調(diào)查是指讓學(xué)生圍繞所學(xué)的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)知識，針對市場中的某個問題運(yùn)用其所學(xué)的理論，進(jìn)行深入實(shí)際的調(diào)查取證，然后寫出社會調(diào)查報告的實(shí)踐教學(xué)方式。組織實(shí)施社會調(diào)查的需要注意做好以下工作：

1. 確定問題。要選擇與高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)相關(guān)的、有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義、社會生活中客觀存在的問題，提出并解決這一問題而開展調(diào)查。

2. 擬定提綱。為了提高市場調(diào)查的針對性與有效性，讓學(xué)生調(diào)查前需要制訂調(diào)查提綱、設(shè)計調(diào)查問卷、制訂市場調(diào)查的步驟、選擇市場調(diào)查方法，在調(diào)查提綱的指引下開展調(diào)查。

3. 進(jìn)行市場實(shí)地調(diào)查。市場調(diào)查需要在恰當(dāng)?shù)臅r間，運(yùn)用科學(xué)的方法進(jìn)行多層面、立體式的“掃描”，抓準(zhǔn)問題的本質(zhì)，尋求解決的辦法。

4. 撰寫報告。市場調(diào)查結(jié)束后，學(xué)生要撰寫出書面調(diào)查報告，教師針對學(xué)生的調(diào)查報告要寫出評語，并且打分。

三、傳統(tǒng)實(shí)踐教學(xué)做法的不足

大多數(shù)高職院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)傳統(tǒng)的實(shí)踐教學(xué)分為三個層次：“認(rèn)識實(shí)習(xí)――職業(yè)技能單項(xiàng)訓(xùn)練――職業(yè)技能綜合訓(xùn)練”，此傳統(tǒng)模式雖然推動了實(shí)踐教學(xué)的發(fā)展，但是不足之處也存在：

（一）專業(yè)實(shí)踐活動形式化、表面化。有的專業(yè)社會調(diào)研，缺乏有效的監(jiān)督與指導(dǎo)，導(dǎo)致學(xué)生不夠重視，調(diào)研不怎么當(dāng)回事，或者只是“走馬觀花式”實(shí)習(xí)，沒有深入到具體的崗位實(shí)踐中，對職業(yè)技能的鍛煉不夠理想。

（二）實(shí)踐教學(xué)跟實(shí)際工作脫節(jié)。課內(nèi)單項(xiàng)驅(qū)動實(shí)訓(xùn)采取的是集中實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)的形式，教師模擬的訓(xùn)練項(xiàng)目，由于受教學(xué)資源的限制，難以提供跟真實(shí)工作環(huán)境相同的教學(xué)情境。

（三）實(shí)踐教學(xué)的內(nèi)容單一。傳統(tǒng)的實(shí)踐教學(xué)的內(nèi)容是為了培養(yǎng)以技能操作，忽視了培養(yǎng)學(xué)生的交際能力、合作能力、表達(dá)能力、應(yīng)變能力、創(chuàng)新能力等，沒有滿足房地產(chǎn)企業(yè)對人才的實(shí)際需要。

（四）三個實(shí)踐層次之間相互銜接不緊。三個層次的實(shí)踐活動相互之間彼此獨(dú)立，缺乏整體設(shè)計，致使學(xué)生在頂崗實(shí)習(xí)時企業(yè)還是需要對學(xué)生重新進(jìn)行培訓(xùn)，這樣認(rèn)識實(shí)習(xí)、課內(nèi)單項(xiàng)實(shí)訓(xùn)與教學(xué)實(shí)習(xí)就沒有價值了。

四、高職房地產(chǎn)專業(yè)“工作過程”導(dǎo)向的實(shí)踐教學(xué)內(nèi)容

根據(jù)《普通高職高專專業(yè)目錄》，本專業(yè)全稱為“房地產(chǎn)經(jīng)營與估價”（專業(yè)代碼560701），故依據(jù)專業(yè)名稱在設(shè)計實(shí)踐教學(xué)內(nèi)容時，主要分為“經(jīng)營模塊”和“估價模塊”。具體實(shí)訓(xùn)教學(xué)內(nèi)容如下：

（一）經(jīng)營模塊

房地產(chǎn)經(jīng)營是房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)培養(yǎng)的主要方向，依據(jù)崗位需求設(shè)置三個實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)，環(huán)環(huán)相扣，分別是：推銷談判、營銷策劃與客戶服務(wù)。

1. 推銷談判環(huán)節(jié)

本環(huán)節(jié)安排的是營銷員技能拓展訓(xùn)練。此實(shí)訓(xùn)讓學(xué)生掌握商務(wù)禮儀、消費(fèi)心理學(xué)、房地產(chǎn)市場營銷相關(guān)的學(xué)科知識，培養(yǎng)學(xué)生擔(dān)任相關(guān)工作崗位應(yīng)該具有的實(shí)踐操作能力與溝通交際能力，進(jìn)而促使學(xué)生成功轉(zhuǎn)型，由學(xué)生身份轉(zhuǎn)換為售樓的先生（小姐）。除了培養(yǎng)學(xué)生掌握基本技能，實(shí)際操作演練也不容忽視，模擬售樓現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)戰(zhàn)演練能起到事半功倍的效果。模擬演練可以針對一手房或二手房的不同銷售特征與環(huán)境來進(jìn)行。

2. 營銷策劃環(huán)節(jié)

本環(huán)節(jié)安排了兩個實(shí)習(xí)與三個課程設(shè)計。城市規(guī)劃參觀實(shí)習(xí)組織學(xué)生親臨現(xiàn)場參觀學(xué)習(xí)，直觀感受樓盤、沙盤、售樓處與小區(qū)規(guī)劃等這些書本上的專業(yè)名詞，進(jìn)一步加強(qiáng)對容積率、綠化率等概念的理解，為后面的學(xué)習(xí)做好鋪墊。房地產(chǎn)市場調(diào)查分析也是進(jìn)行項(xiàng)目定位、營銷推廣的前提條件。市場調(diào)查可以分為消費(fèi)者市場調(diào)查與樓盤市場調(diào)查，可以分開進(jìn)行。三個課程設(shè)計分別是：房地產(chǎn)項(xiàng)目定位課程設(shè)計、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究課程設(shè)計與房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣課程設(shè)計。三個課程設(shè)計是在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，剖析項(xiàng)目自身情況，撰寫相關(guān)的實(shí)訓(xùn)報告。

3. 客戶服務(wù)環(huán)節(jié)

客戶服務(wù)的工作內(nèi)容有：寫合同、簽合同、審合同、統(tǒng)計部門資料、辦房產(chǎn)證、房屋維修基金、交契稅、處理客戶投訴與客戶分析等。根據(jù)這一環(huán)節(jié)的工作任務(wù)，主要設(shè)置了兩個實(shí)訓(xùn)，房地產(chǎn)合同課程設(shè)計是在掌握了相關(guān)的法律法規(guī)之后， 訓(xùn)練編寫合同以及辨識修改模糊條款；售后客戶服務(wù)的實(shí)習(xí)是了解客戶服務(wù)的基本工作內(nèi)容，模擬完成各部分的工作任務(wù)。

（二）估價模塊

房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的另一個培養(yǎng)方向，房地產(chǎn)估價實(shí)訓(xùn)要求對被估價對象選用兩種以上適合的估價方法，在充分市場調(diào)查的基礎(chǔ)之上，按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求與格式編寫估價報告。實(shí)訓(xùn)不僅要求學(xué)生能撰寫房地產(chǎn)估價報告，而且更重要的是要求學(xué)生能駕馭房地產(chǎn)評估方法、程序與規(guī)范，不犯常識性的錯誤，實(shí)訓(xùn)后讓其具有一定專業(yè)估價能力。

五、保障實(shí)踐教學(xué)質(zhì)量的實(shí)施途徑

（一）促進(jìn)專業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度

對實(shí)踐課程結(jié)構(gòu)、教學(xué)內(nèi)容與教學(xué)方法進(jìn)行改革，促使人才培養(yǎng)方案更加符合社會的需要。在制訂教學(xué)大綱上，要謹(jǐn)慎審核教學(xué)內(nèi)容的科學(xué)性、實(shí)用性與教學(xué)組織管理的可行性與監(jiān)控性，進(jìn)而促使每門課程能有規(guī)范可行的教學(xué)方案與教學(xué)效果考核綱要。

（二）重塑學(xué)生認(rèn)識實(shí)踐教學(xué)課程的重要性

提高學(xué)生在意識上對房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的實(shí)踐教學(xué)重要性的認(rèn)識，促使學(xué)生真正了解學(xué)習(xí)本專業(yè)課程對自身以后就業(yè)的重要作用。專業(yè)老師可聘請優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價工作人員來校講座，與學(xué)生進(jìn)行面對面地交流，從而讓學(xué)生意識到房地產(chǎn)行業(yè)的法制化與正規(guī)化是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然要求，促使學(xué)生在意識到房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的實(shí)踐教學(xué)是必須要學(xué)習(xí)并且必須要掌握的。

（三）增強(qiáng)專業(yè)教師的實(shí)踐教學(xué)能力

教師較強(qiáng)的實(shí)踐能力是保證實(shí)踐教學(xué)質(zhì)量的重要條件。解決教師實(shí)踐能力較低的問題，可通過以下渠道。

1. 對教師的實(shí)踐活動進(jìn)行嚴(yán)格控制，管理教師認(rèn)真開展社會實(shí)踐活動，以達(dá)到增加教師實(shí)踐活動質(zhì)量的效果。

2. 對教師實(shí)踐活動進(jìn)行高額度補(bǔ)貼，從而刺激教師參與到社會實(shí)踐活動中來的積極性。

3. 改革專業(yè)教師的任職資格機(jī)制，從而讓有教學(xué)能力與豐富工作經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)從業(yè)社會人員成為專業(yè)教師。

（四）引入具有激勵性質(zhì)的實(shí)踐教學(xué)評價機(jī)制

1. 評價目標(biāo)應(yīng)該以“促進(jìn)學(xué)生職業(yè)生涯發(fā)展”為導(dǎo)向，不僅要關(guān)注學(xué)生理解與掌握專業(yè)知識跟技能的，而且要關(guān)注他們職業(yè)情感和態(tài)度的形成與發(fā)展。

2. 采用過程性評價方法，主要是變終結(jié)性評價為過程性評價，緣于終結(jié)性評價會導(dǎo)致學(xué)生只關(guān)注分?jǐn)?shù)的多少而忽視對實(shí)踐技能的真實(shí)掌握程度，而過程性評價要求指導(dǎo)教師及時參與到學(xué)生實(shí)訓(xùn)成果的形成過程中去，按照好、中、差三個層次選擇典型的實(shí)訓(xùn)成果跟學(xué)生進(jìn)行交流與點(diǎn)評，進(jìn)一步指導(dǎo)學(xué)生對實(shí)訓(xùn)成果進(jìn)行完善。實(shí)訓(xùn)成績的最后評定是實(shí)訓(xùn)態(tài)度、實(shí)訓(xùn)成果的質(zhì)量的綜合顯示，也是前后兩次實(shí)訓(xùn)成果的改進(jìn)程度三方面作用后的結(jié)果。此評價方法促使不同基礎(chǔ)的學(xué)生意識到只要有努力，也能得到良好的評價，有益于使用評價成果來調(diào)動學(xué)生參與實(shí)踐的積極性。

3. 使評價的主體多元化。即實(shí)踐教學(xué)評價可以采用學(xué)校教師評價、頂崗實(shí)習(xí)單位指導(dǎo)教師評價、學(xué)生自評、學(xué)生互評等多種方式。學(xué)生在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下，進(jìn)行橫向、縱向鑒別，意識到自己的不足與進(jìn)步，發(fā)現(xiàn)自己的學(xué)習(xí)能力跟潛力，對自身能力有個清晰的認(rèn)識，走出消極被評的尷尬情境。

4. 實(shí)踐成果的具體化。每次實(shí)踐教學(xué)活動都要求有明確的實(shí)踐成果導(dǎo)出，而且要求盡可能的具體化、量化，實(shí)踐成果的具體化和量化有助于學(xué)生深度理解實(shí)踐任務(wù)的要旨。

篇11

Key word: Real estateprojectmarket localization

中圖分類號： F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。當(dāng)前房地產(chǎn)市場中商品房空置現(xiàn)象仍然存在而且還比較嚴(yán)重，這會制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)活動的持續(xù)性。我國當(dāng)前房地產(chǎn)營銷的水平還比較低，營銷操作和理論研究還不成熟。論文從分析我國房地產(chǎn)營銷的實(shí)際操作和理論研究成果入手,剖析當(dāng)前房地產(chǎn)營銷中存在的問題。

1 房地產(chǎn)基本含義

房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物及房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣競標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。每一類拍賣競標(biāo)的都有自己的特殊性，這種特殊性是與房地產(chǎn)的特性相聯(lián)系的，房地產(chǎn)有以下幾個特點(diǎn)：（1）位置的固定性和不可移動性；（2）使用的長期性；（3）影響因素多樣性；（4）投資大量性；（5）保值增值性。

房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的影響，主要體現(xiàn)在拉動經(jīng)濟(jì)與穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。首先，從拉動經(jīng)濟(jì)方面來看，房地產(chǎn)業(yè)可以拉動上下游如鋼鐵、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接影響60余個行業(yè)。考慮到房地產(chǎn)開發(fā)投資通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和拉動消費(fèi)對GDP的拉動，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的總貢獻(xiàn)率超過20%。其次，從穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)方面來看，由于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，房地產(chǎn)開發(fā)投資的大幅波動，可以帶動其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)波動，最終必然會引起經(jīng)濟(jì)的波動。同時，由于開發(fā)商與個人購房者的資金中有相當(dāng)一部分為銀行貸款，所以實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)投資中至少超過40%的來自于銀行貸款，故保持房地產(chǎn)開發(fā)投資的平穩(wěn)增長，對國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展也具有重要意義。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位

對于一個房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，最重要的生產(chǎn)要素：一是土地，二是資金，三是人才；而最重要的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)：一是項(xiàng)目決策前的市場定位，二是項(xiàng)目實(shí)施后的市場營銷。準(zhǔn)確的市場定位和積極的營銷策略是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營成功的前提。房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位是明確項(xiàng)目面向哪類消費(fèi)群體，進(jìn)而在此基礎(chǔ)上決定相應(yīng)的戶型、面積、成本和售價。房地產(chǎn)企業(yè)只有把握好了市場定位，使樓盤符合消費(fèi)者的需求，才能順利實(shí)現(xiàn)商品資本到貨幣資本的轉(zhuǎn)變，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目的。若定位不準(zhǔn)，目標(biāo)客戶不清造成銷售不暢，必將使產(chǎn)品大量積壓，影響企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，甚至可能變成爛尾樓盤。基于房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位的重要性，所以房地產(chǎn)公司在取得土地項(xiàng)目后，都十分重視項(xiàng)目的市場定位工作，但往往因企業(yè)自身或其他客觀因素限制，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位工作產(chǎn)生了偏差。此時，就需要及時對項(xiàng)目進(jìn)行重新的市場定位，并相應(yīng)改變市場營銷策略。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是一項(xiàng)投資巨大、資金密集的系統(tǒng)工程。在這個系統(tǒng)里面，人員組織、資金籌措、產(chǎn)品定位、工程建設(shè)管理、營銷策劃等，每一個環(huán)節(jié)都要精心計劃，環(huán)環(huán)相扣，互相保證。任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能影響全局。特別是在工程項(xiàng)目開工以后，資金的籌措更是成為項(xiàng)目運(yùn)作成敗的關(guān)鍵問題。可以說 , 資金就是一個項(xiàng)目的“血液”，是企業(yè)生命力的源泉。銀行或其他籌措資金充其量只是外部輸血補(bǔ)充，關(guān)鍵是企業(yè)自身要有造血功能。而市場營銷就是企業(yè)的造血機(jī)，這臺造血機(jī)的性能如何又有賴于項(xiàng)目前期的市場定位是否準(zhǔn)確，準(zhǔn)確的市場定位是這臺造血機(jī)是否能夠高效運(yùn)轉(zhuǎn)的保證。企業(yè)的造血功能不足，說明造血機(jī)制（市場營銷）有問題，而市場營銷不力，說明項(xiàng)目的市場定位有問題。當(dāng)企業(yè)對一項(xiàng)產(chǎn)品的原有市場定位不能適應(yīng)市場需求時，就應(yīng)考慮對產(chǎn)品的目標(biāo)市場進(jìn)行重新定位。重新定位對企業(yè)適應(yīng)市場環(huán)境、調(diào)整市場營銷戰(zhàn)略，提高市場銷售業(yè)績是必不可少的。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位

房地產(chǎn)市場定位的概念，是由市場營銷學(xué)中的“市場定位”理論借鑒而來的。定位一詞最早是在1972年由美國兩個廣告經(jīng)理艾爾•里斯和杰克•屈勞特在《廣告時代》雜志上發(fā)表文章《定位時代》時提出，并慢慢流行起來的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位就是在詳細(xì)的房地產(chǎn)市場調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，選定目標(biāo)市場，確定消費(fèi)群體，明確項(xiàng)目檔次，設(shè)計建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的基本程序和內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位包含項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇、開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇和開發(fā)項(xiàng)目租售價格的分析與選擇等。具體來說，主要按以下流程進(jìn)行：市場調(diào)查土地條件分析和確定潛在客戶群產(chǎn)品定位（戶型、面積、檔次等）租售價格定位征詢意見方案調(diào)整成本與費(fèi)用測算預(yù)測租售收入和租售進(jìn)度經(jīng)濟(jì)評價確定最后方案。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：①確立開發(fā)理念。基于企業(yè)的價值觀，為體現(xiàn)企業(yè)文化，發(fā)揮企業(yè)的競爭優(yōu)勢，確定開發(fā)的指導(dǎo)思想和經(jīng)營模式，使得項(xiàng)目定位有利于企業(yè)的長久發(fā)展，有利于品牌建設(shè)；②明確用途功能。在市場定位時應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃限制條件，按照最佳最優(yōu)利用原則確定開發(fā)類型，對土地資源進(jìn)行綜合利用，充分挖掘土地潛能；③篩選目標(biāo)客戶。在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，以有效需求為導(dǎo)向，初步確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，分析其消費(fèi)能力，為產(chǎn)品定位和價格定位做好基礎(chǔ)工作；④進(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計。在市場資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地和目標(biāo)客戶的具體情況，編制初步設(shè)計任務(wù)書，委托規(guī)劃設(shè)計部門進(jìn)行項(xiàng)目的初步設(shè)計，進(jìn)一步確定建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容；⑤測算租售價格。參照類似房地產(chǎn)的市場價格，運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒ǎC合考慮房地產(chǎn)價格的影響因素，確定本項(xiàng)目的租售價格；⑥根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r機(jī)，充分考慮到風(fēng)險和利益的辯證關(guān)系，提出可行的營銷策劃方案，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位中存在的主要問題及原因

一、市場定位工作的主體發(fā)生偏差。雖然市場定位的工作主體有房地產(chǎn)企業(yè)、中介咨詢企業(yè)、高校和研究機(jī)構(gòu)及個體業(yè)主等，但由于我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)還處于初創(chuàng)萌芽期，實(shí)際上這項(xiàng)工作大部分是由個人或少數(shù)與委托方有關(guān)聯(lián)的咨詢機(jī)構(gòu)完成，缺少公正性、科學(xué)性，市場定位工作流于形式，更多的是為決策者的結(jié)論提供依據(jù)，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預(yù)測等部分內(nèi)容，同時，從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場定位工作處于低水平狀態(tài)，沒有針對性。不能根據(jù)特定的對象進(jìn)行科學(xué)的調(diào)查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷，對于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來滿足分析的需要。

二、運(yùn)用差異化戰(zhàn)略“模仿有余而創(chuàng)新不足”。差異化包括產(chǎn)品差異化、形象差異化和市場差異化等，“差異化是房地產(chǎn)企業(yè)的第三利潤源泉”的觀點(diǎn)已漸漸為業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)可。但在市場定位時，常常會出現(xiàn)這樣兩種情況；一種是過分強(qiáng)調(diào)“差異化”，脫離地塊條件和區(qū)域環(huán)境，片面強(qiáng)調(diào)“個性化”，忽視區(qū)域房地產(chǎn)市場的物業(yè)特點(diǎn)、生活習(xí)慣，往往會導(dǎo)致滯銷；另一種情況是“簡單拷貝，適當(dāng)修改”，從建筑立面、平面布置，到室外綠化、景觀布置，從營銷廣告、營銷策略，到開發(fā)理念、企業(yè)文化，往往都是房地產(chǎn)市場上以往一些熱銷樓盤的翻版，缺少創(chuàng)新，隨大流。不同的僅僅是項(xiàng)目名稱、建筑色彩、地段等，這樣的市場定位形成了房地產(chǎn)市場的“一般化”局面。

三、偏離市場定位的理論和原則，片面強(qiáng)調(diào)“概念式定位”。部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場定位時，不是根據(jù)市場定位的理論和原則進(jìn)行工作，而是熱衷于做概念，甚至出現(xiàn)了“軟住宅”的定位概念。一條臭河浜成為“水景”，還未立項(xiàng)的地鐵成為“交通便利”的工具，虛擬的“生活方式”成為賣點(diǎn)，“媒體炒作”成為市場定位的重要環(huán)節(jié)。在某種程度上，這種“虛、空、媒體化”的概念定位方式已影響到房地產(chǎn)市場的健康、規(guī)范發(fā)展。

四、目標(biāo)客戶群不明確或目標(biāo)市場需求判斷錯誤。由于市場調(diào)查方法、調(diào)查范圍和掌握資料不全面，對地塊條件和區(qū)域環(huán)境分析不透，對房地產(chǎn)市場細(xì)分化認(rèn)識不夠，對開發(fā)能力和市場影響力估計過高，對房地產(chǎn)市場的“同質(zhì)化”產(chǎn)品可能帶來的影響度估計不足，對目標(biāo)客戶群動態(tài)變化的程度無法把握，同時對在一定經(jīng)濟(jì)條件下社會的消費(fèi)趨勢和消費(fèi)能力的分析預(yù)測發(fā)生偏差，從而導(dǎo)致在市場定位時的目標(biāo)客戶群的篩選發(fā)生錯位，不能形成有效客戶群和有效供給。

3.3加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位工作的對策與建議

一、加強(qiáng)行業(yè)管理，進(jìn)一步加快市場定位工作專業(yè)化、社會化的進(jìn)程。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會要從規(guī)范房地產(chǎn)咨詢市場的角度出發(fā)，對從業(yè)人員、工作規(guī)范、程序和方法等制訂必要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做好理論先行和實(shí)踐指導(dǎo)工作，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的“產(chǎn)學(xué)研一體化”進(jìn)程，加強(qiáng)基礎(chǔ)理論方面的研究。對市場定位實(shí)踐中出現(xiàn)的新問題、新情況進(jìn)行專題研究，廣泛聽取專家、學(xué)者及企業(yè)家的意見，提出指導(dǎo)性建議。

二、運(yùn)用正確的市場定位方法和手段。在對國家、地區(qū)的房地產(chǎn)市場分析判斷的基礎(chǔ)上，結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)，正確地對項(xiàng)目所在區(qū)域，房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析、預(yù)測和判斷，對消費(fèi)群體、消費(fèi)需求、消費(fèi)能力和類似物業(yè)供給狀況等作出必要的定性和定量分析，對項(xiàng)目環(huán)境作出必要的評價，而這些就是市場定位時所必須要解決的問題。

三、在對所在區(qū)域物業(yè)研究的基礎(chǔ)上，要解決房地產(chǎn)產(chǎn)品的“差異化”這個關(guān)鍵問題。參照已有或正在開發(fā)的物業(yè)品質(zhì)、檔次、房型、標(biāo)準(zhǔn)等要素，根據(jù)對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的判斷來確定本項(xiàng)目的要素特征，既不能是建筑風(fēng)格、房型、環(huán)境的“簡單拷貝”，也不能是規(guī)模、面積的“隨意放大”，產(chǎn)品要創(chuàng)新，要體現(xiàn)較強(qiáng)的前瞻性和相對的穩(wěn)定性。

四、功能、成本和效益三者如何才能協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，是市場定位必須要解決的。必要的功能、適當(dāng)?shù)某杀竞屠硐氲男б媸欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目市場定位的指導(dǎo)思想，是需要重點(diǎn)分析、研究和落實(shí)的問題，其主要指標(biāo)是功能配置、開發(fā)成本和租售價格等。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場定位和營銷策略上經(jīng)常出現(xiàn)的偏差

4.1 項(xiàng)目的市場定位上經(jīng)常出現(xiàn)的偏差

（1）項(xiàng)目往往模仿有余而創(chuàng)新不足。在項(xiàng)目產(chǎn)品的市場定位過程中，過于強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的“差異化”和“個性化”，只簡單地模仿，脫離了項(xiàng)目地塊的條件和區(qū)域環(huán)境、市場環(huán)境，雖可一時吸引市場眼球，但對市場認(rèn)同和銷售并無多大促進(jìn)。 （2） 市場定位脫離現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，熱衷于概念式定位。項(xiàng)目并無具體的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，只是依靠媒體的炒作和渲染，讓人感覺過于虛幻，不知產(chǎn)品為何物。（3）對項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位不明確、不準(zhǔn)確。由于市場調(diào)查不細(xì)和掌握資料不全面，對項(xiàng)目的開發(fā)能力和市場影響力估計過高，對目標(biāo)客戶群只簡單地定位為某一群體，而忽略了潛在消費(fèi)者，造成市場銷售面的狹窄。（4）目標(biāo)市場需求判斷錯誤，對社會的消費(fèi)趨勢和消費(fèi)者的消費(fèi)能力的分析預(yù)測發(fā)生偏差，會讓消費(fèi)者望而卻步。

4.2在營銷策略和廣告方面上經(jīng)常出現(xiàn)的偏差

（1）營銷方式單一，屬被動式銷售。專業(yè)售樓人員雖多，大部分時間是坐在售樓處等客上門。（2） 廣告雖鋪天蓋地，但炒作味道太濃，空話連篇，都是在克隆其他項(xiàng)目的概念，并未突出本項(xiàng)目亮點(diǎn)和賣點(diǎn)。（3）空洞的廣告內(nèi)容和虛無的承諾與項(xiàng)目的實(shí)際形象不相符，破壞了企業(yè)信譽(yù)，從而產(chǎn)生了矛盾和糾紛。（4） 營銷管理手段落后，考核辦法不嚴(yán)格。較高的底薪和提成傭金、安穩(wěn)舒適的工作養(yǎng)成了業(yè)務(wù)員的惰性。

5 結(jié)束語

近幾年來，房地產(chǎn)市場的競爭越來越激烈，消費(fèi)者也越來越成熟、理性，對房地產(chǎn)消費(fèi)的需求日益多樣化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都十分注重項(xiàng)目的市場定位和營銷策略，許多企業(yè)甚至為此投入巨大資金，但還是有許多失敗的項(xiàng)目。這主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是中小企業(yè)對房地產(chǎn)的市場定位和營銷策劃認(rèn)識不足，流于形式。在市場定位時未進(jìn)行充分的市場調(diào)查論證，也未進(jìn)行目標(biāo)市場的細(xì)分，未結(jié)合項(xiàng)目所處的地域條件、社會文化背景等，只憑簡單的資料和一廂情愿的想象來定位市場 ; 在市場營銷方面，更是跟風(fēng)炒作，一味的賣概念、賣題材，太過于相信廣告攻勢的功能，最后連自己都不知是在賣房子還是賣什么。因此項(xiàng)目的結(jié)果也就可想而知了。

在市場營銷方面，營銷方式要求變、求新，只有創(chuàng)新才能有特色，也才會有吸引力；廣告宣傳要以誠信為基礎(chǔ)，傳遞消費(fèi)者真正需要的樓盤信息以吸引消費(fèi)者，以宣傳為輔，讓樓盤自身說話，為企業(yè)建立良好的信譽(yù)和口碑；要重視老客戶，做好與客戶的溝通，做好客戶的售后服務(wù)工作。

在我國，房地產(chǎn)業(yè)還處于一個不斷發(fā)展和不斷規(guī)范的階段，影響和制約因素還很多，成功或失敗，也許有偶然的因素。但市場是在不斷地變化和發(fā)展，我們相信，在市場大潮的沖擊下，最后的成功者一定是屬于那些按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，有先進(jìn)的管理理念，不斷創(chuàng)新的現(xiàn)代新型企業(yè)。

參考文獻(xiàn):

[1] 郭國慶主編：《市場營銷學(xué)通論》，中國人民大學(xué)出版社2000年版

[2] 姚立新著：《房地產(chǎn)市場營銷學(xué)》，廈門大學(xué)出版社1996年版

[3] 田金信：《房地產(chǎn)經(jīng)營》，中國建筑工業(yè)出版社1997年版

篇12

房地產(chǎn)是一個涉及面廣、關(guān)聯(lián)度高、綜合性很強(qiáng)的行業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)具有較強(qiáng)的拉動作用，一個時期以來，為國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和國內(nèi)生產(chǎn)總值的持續(xù)增長做出了積極的貢獻(xiàn)，已發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。同時，房地產(chǎn)業(yè)也作為一個朝陽產(chǎn)業(yè)受到了地方政府的重視，在各地GDP中占有重要的地位，房地產(chǎn)業(yè)一旦出現(xiàn)風(fēng)險或波動，將會很快影響到其他行業(yè)，給金融、建材、建筑施工等其他行業(yè)的發(fā)展帶來沖擊和影響，最終會影響整個國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體系的穩(wěn)定發(fā)展，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險控制從宏觀上看，它是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、維護(hù)經(jīng)濟(jì)高速增長的首要前提。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的變化趨勢

近年來，伴隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善和國家一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策的出臺，房地產(chǎn)投資風(fēng)險總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢。

房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險是指一系列與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所帶來的風(fēng)險。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險將有所降低。首先，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使人們收入增加，實(shí)際購買能力提高，特點(diǎn)是隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機(jī)構(gòu)的大量涌入，都使我國房地產(chǎn)業(yè)擁有一個更加優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。房地產(chǎn)投資技術(shù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為開發(fā)商對房屋戶型設(shè)計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產(chǎn)市場化深入，房地產(chǎn)開發(fā)將面臨多元化的消費(fèi)群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實(shí)力，能夠及時掌握先進(jìn)行業(yè)科技，同時又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場對科技進(jìn)步的要求，及時滿足更加苛刻的消費(fèi)者需求變化。房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險主要指中國房地產(chǎn)市場中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不斷加大，實(shí)際上是增加了那些企業(yè)規(guī)模小、管理水平低、融資效率差的中小房地產(chǎn)投資商的政策風(fēng)險，進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的整合和洗牌。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險控制的策略

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)著力加強(qiáng)對市場的研究，采取靈活的經(jīng)營策略，努力控制各種風(fēng)險。

1.提高風(fēng)險控制的能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)首先提高自身的能力建設(shè)，只有自身能力提高了，才能從根本上規(guī)避可能發(fā)生的風(fēng)險。一是要加強(qiáng)對國家宏觀政策的把握，提高政策運(yùn)用能力。做為一個涉及市場主體多、與國家宏觀政策密切相關(guān)的行來，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對國家宏觀政策及地方法規(guī)的研究，提高政策的運(yùn)用能力，把握主動性、減少盲目性，增強(qiáng)對市場的靈敏度和快速反應(yīng)能力。二是要提高從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)水平，提高快速決策能力。要采取多種措施不斷加強(qiáng)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)水平，打造一支團(tuán)結(jié)高效、充滿活力與競爭力的管理團(tuán)隊(duì)。尤其是房地產(chǎn)作為一個特殊的行業(yè)，要求企業(yè)的決策層要有較高的綜合素質(zhì)，能在較短的時間內(nèi)完成決策的全過程。

2.進(jìn)行充分的市場調(diào)查分析以作出科學(xué)的項(xiàng)目決策

風(fēng)險是指在投資經(jīng)營過程中各種不確定因素，使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性，從而減少這種偏離的最好方法，就是通過市場調(diào)查，獲得盡可能詳盡的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目，這部分工作可以由投資者自己對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查，也可委托咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

3.在預(yù)期收益相同的情況下投資風(fēng)險較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目種類較多，它們的風(fēng)險度大小不一。有的風(fēng)險度較大，可能遭遇的不確定性也較高，而有些投資項(xiàng)目的風(fēng)險度較小，選擇風(fēng)險小的投資項(xiàng)目可以使投資收益能得到有效的保證。

4.以合理組織融資形式進(jìn)行滾動開發(fā)

篇13

3.市場風(fēng)險。由于供求形勢變化,引起市場競爭范圍、競爭程度、競爭方式以及房地產(chǎn)市場性質(zhì)、市場結(jié)構(gòu)、市場發(fā)育等變化而導(dǎo)致的風(fēng)險。市場風(fēng)險是房地產(chǎn)市場價值跌落的一種可能性,主要來源于房地產(chǎn)供應(yīng)的時間誤差。譬如當(dāng)房價因供應(yīng)短缺而上升時,開發(fā)公司便會紛紛興建樓宇,但由于建筑需要一定時間,故此雖然待建樓的總體規(guī)模已經(jīng)超出供應(yīng)需要,但短期內(nèi)樓價仍然會持續(xù)上揚(yáng)。近年來,建筑業(yè)技術(shù)日漸先進(jìn),所以造成房地產(chǎn)能迅速供應(yīng)市場,直接縮短了地產(chǎn)循環(huán)的時間,也使得樓價波動變得更為頻繁。

4.自然風(fēng)險。由于自然因素的不確定性、不可抗性(如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等)以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性帶來的風(fēng)險。

(二)內(nèi)部風(fēng)險

1.經(jīng)營風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤(或其可能性),造成實(shí)際經(jīng)營結(jié)果偏離預(yù)期望值的可能性;經(jīng)營風(fēng)險起源于投資內(nèi)部問題和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況,如管理水平、管理效率低,使用經(jīng)營費(fèi)用超過預(yù)計值,房屋空置率高,租金回籠等問題,都將使企業(yè)的營業(yè)收入小于預(yù)期值。經(jīng)濟(jì)環(huán)境可能不理想,對房地產(chǎn)的需求偏低,會產(chǎn)生比預(yù)期高的空置率。

2.財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財務(wù)杠桿,在使用貸款的條件下,既擴(kuò)大了投資的利潤范圍,同時也增加了不確定性、增加的營業(yè)收入不足以償還債務(wù)的可能性。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因

所掌握信息不全、不準(zhǔn),投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確,或前期調(diào)研不細(xì),對購買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過于樂觀,都會導(dǎo)致在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計有較大偏差。

宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化,由此引發(fā)多種風(fēng)險。這在近年的經(jīng)濟(jì)生活中也經(jīng)常遇到。表現(xiàn)為:一是前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價上漲,誘發(fā)建材價格上漲,工程造價跟著上漲;二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險。三是房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史,現(xiàn)在的情況是供過于求,房價自然就要下降,銷售難度增加,促銷成本加大,期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”,這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展。

發(fā)展商主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢,房地產(chǎn)政策,金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差。具體表現(xiàn)為:發(fā)展商過分相信自己的“感覺”,而實(shí)際上“感覺”錯了或反了。如有的發(fā)展商過分地相信自己會容易地找到“下家”,將項(xiàng)目脫手,而實(shí)際并未如愿;有的發(fā)展商在決策上項(xiàng)目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢,而沒把開發(fā)的周期因素考慮進(jìn)去,結(jié)果供求關(guān)系“此一時彼一時”,或者對市場的估計及項(xiàng)目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀,最終導(dǎo)致銷售困難;還有的發(fā)展商過分相信自己的“道”(即通過“關(guān)系”拿到“好項(xiàng)目”的能力),而經(jīng)營實(shí)力(開發(fā)實(shí)力、管理能力、行銷能力)不足或較弱,項(xiàng)目運(yùn)作中難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營業(yè)績。

此外,自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生也是引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)中的工程建設(shè)風(fēng)險的原因。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別

如何正確估計和評價一宗房地產(chǎn)投資的風(fēng)險呢?通常的辦法是計算投資風(fēng)險率,其計算方法有以下幾種。

(一)采用國際房地產(chǎn)投資業(yè)常用的三個指標(biāo)來識別

1.投資房地產(chǎn)的營業(yè)率。一切能夠帶來收入的房地產(chǎn)都必然發(fā)生經(jīng)營費(fèi)用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業(yè)率被用來判定投資報告的凈營業(yè)收入是否具有現(xiàn)實(shí)性。計算公式為:

營業(yè)率=年?duì)I業(yè)總費(fèi)用/年計劃總收入

據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)表明,新公寓樓營業(yè)率在38%—40%之間是可行的。辦公樓、商業(yè)樓有不同的營業(yè)率。營業(yè)率太低說明投資方案中有些成本費(fèi)用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風(fēng)險太大。

2.償債收益比。營業(yè)凈收入是扣除所有成本費(fèi)后的收入,是償還債務(wù)資金的基本來源。它和償債責(zé)任的比率反映了借款人償還貸款的能力。

償債收益比=營業(yè)凈收入/要求的年償債額

償債收益比數(shù)值越小,該項(xiàng)借款投資的風(fēng)險越大;反之,則風(fēng)險越小。住宅資產(chǎn)的償債收益比一般要求超過1:2才被認(rèn)為是安全的。

3.保本占用率。保本占用率是計算房地產(chǎn)安全性的另一重要指標(biāo)。其計算公式為:

保本占用率=(年?duì)I業(yè)總費(fèi)用+要求的年償債額)/年計劃總收入

保本占用率越高,投資風(fēng)險越大。可以接受的住宅資產(chǎn)的保本占用率一般為85%-90%。

(二)概率與數(shù)理統(tǒng)計的方法

由于風(fēng)險度量涉及到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可能結(jié)果的概率分布,因而可以采用概率論和數(shù)理統(tǒng)計作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別方法。這里的投資結(jié)果主要是指房地產(chǎn)投資的報酬回報率。而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調(diào)查,有已開發(fā)項(xiàng)目的資料,可以使用數(shù)理統(tǒng)計的方法得出分布或其估計,甚至通過統(tǒng)計檢驗(yàn),但其結(jié)果只能在相對意義上代表擬開發(fā)項(xiàng)目的概率分布。這是因?yàn)楦鱾€房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的差異較大,有時相距十幾米的位置,即使其它條件都相同,投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調(diào)查的方法與主觀概率判斷結(jié)合而確定出房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的報酬回報率的概率分布是實(shí)際工作者常用的方法。

但如果某一房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的報酬回報率的可能結(jié)果有幾種,每一種可能的結(jié)果為xi其出現(xiàn)的概率為Pi,則其數(shù)學(xué)期望為:

如果投資者將投資報酬率的預(yù)期結(jié)果取為數(shù)學(xué)期望是合符情理的。因?yàn)樵诮y(tǒng)計的意義上真實(shí)的投資報酬率出現(xiàn)在數(shù)學(xué)期望左右的概率最大。那么此標(biāo)準(zhǔn)差就描述了預(yù)期結(jié)果與實(shí)際結(jié)果的“平均”變動程度,因此可作為一種風(fēng)險的度量。標(biāo)準(zhǔn)差越大,風(fēng)險越大,標(biāo)準(zhǔn)差越小,風(fēng)險越小。用標(biāo)準(zhǔn)差度量投資風(fēng)險的優(yōu)點(diǎn)是概念比較清楚直觀,可以借用成熟的數(shù)理統(tǒng)計一整套理論和方法。在降低投資風(fēng)險的投資組合理論中,這一度量有出色的表現(xiàn)。其缺點(diǎn)是準(zhǔn)確的概率分市Pi不易找出。考慮到相同的標(biāo)準(zhǔn)差,對于期望值不同的投資項(xiàng)目,它所表達(dá)的影響程度或?qū)ν顿Y者的損害程度,也即風(fēng)險大小,應(yīng)該是不同的。期望值大時,風(fēng)險應(yīng)小些,期望值小時,風(fēng)險應(yīng)大些。所以人們更喜歡用變異系數(shù)來度量風(fēng)險:

R=б/E

怎樣的R值是小(大)風(fēng)險,與投資者的風(fēng)險偏好性格有關(guān)。但R接近1的風(fēng)險,通常是投資者不愿接受的風(fēng)險。R>1的風(fēng)險,是很多投資者不能忍受的風(fēng)險。也可以用Δ=E-б這一絕對數(shù)來度量風(fēng)險。Δ

房地產(chǎn)投資風(fēng)險的控制

在房地產(chǎn)投資活動中.投資的風(fēng)險是客觀存在的,這對于所有的房地產(chǎn)投資者都是一樣的。投資風(fēng)險的控制即在于能及時的發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這種風(fēng)險并能及時采取有效的措施。化解、緩和、減輕、控制這種風(fēng)險,減少投資者預(yù)期收益的損失可能性。

控制風(fēng)險的基本思想是對某種損失的可能性進(jìn)行調(diào)整、進(jìn)而最大程度降低這種可能性的主要方法有:

(一)進(jìn)行充分的市場調(diào)查分析以作出科學(xué)的項(xiàng)目決策

風(fēng)險是指在投資經(jīng)營過程中各種不確定因素,使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性,從而減少這種偏離的最好方法,就是通過市場調(diào)查,獲得盡可能詳盡的信息,把不確定性降低到最低限度,從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進(jìn)行全面的調(diào)查分析,從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目,這部分工作可以由投資者自己對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查,也可委托咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

(二)在預(yù)期收益相同的情況下投資風(fēng)險較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目種類較多,它們的風(fēng)險度大小不一。有的風(fēng)險度較大,可能遭遇的不確定性也較高,而有些投資項(xiàng)目的風(fēng)險度較小,選擇風(fēng)險小的投資項(xiàng)目可以使投資收益能得到有效的保證。

(三)以合理組織融資形式進(jìn)行滾動開發(fā)

房地產(chǎn)投資需要量大,必須以一定的形式籌措資金,以滿足需要。房地產(chǎn)融資的形式主要有以下幾種:通過發(fā)行金融債券,籌集開發(fā)資金。通過預(yù)售開發(fā)的商品房和賣樓花,從客戶那里籌集房地產(chǎn)開發(fā)所需資金。利用已取得的土地使用權(quán)到銀行獲得抵押貸款。組建股份公司,申請成為上市公司。從股票市場上融資。各房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況,選用最適合的融資形式,以便迅速、大量、低成本地融入資金,投入房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)公司不但要掌握融資技巧;而且還要采取切實(shí)可行措施提高資金使用的效益。比如在投資項(xiàng)目管理中,引入競爭機(jī)制,運(yùn)用多種手段,促使施工單位降低工程造價,提高工程質(zhì)量,縮短建設(shè)周期。房地產(chǎn)企業(yè)還要增收節(jié)支、提高勞動效率,減少經(jīng)營管理費(fèi)用,以保證所投入的資金獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

(四)通過多項(xiàng)投資組合及多種經(jīng)營分散風(fēng)險