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一、稅務內控的背景、定義和目標

稅務內控已經逐步走入人們的視野，并越來越引起人們的關心和注意。作為企業內部控制的一個重要組成部分的―稅務內控，業界對此還沒有明確的定義，我國學者普遍認為稅務內控是由企業的董事會、管理當局和企業的全體員工共同實施的，旨在保證企業實現“在防范稅務風險的基礎上，創造稅務價值”這一最終目標的一整套流程、規范等控制活動。從稅務內控的定義中可以得出：企業實施稅務內控的最終目標有兩大類：一是防范稅務風險；二是創造稅務價值。

二、房地產企業構建稅務內控體系的意義

近年來隨著房地產業的快速發展，房地產企業已成為國民經濟的一個重要支柱產業，房地產稅收收入也隨著房地產市場的快速發展逐年增長，成為國家稅收收入的重要組成部分。在當今政府對房地產業的宏觀調控影響下，政府部門（尤其是稅務管理的部分）對房地產業的管理日漸嚴格。自2002年起，房地產企業一直被國家稅務局列為當年度稅收專項必檢的對象。并且公眾目前普遍認為房地產企業偷漏稅現象特別的嚴重，這也說明了目前房地產企業涉稅風險很高。

首先對于國家來說，從2006年開始，國家逐步加大了對房地產行業宏觀調控的力度，比如限購令、銀行加息等政策的出臺，2011年密集出臺的調控政策已經對整個房地產市場產生了較大的影響，限購城市成交量普遍同比下降，房價下調的趨勢已從一線城市向二三線城市全面蔓延。但是整個房地產行業的稅收收入在國家財政收入中還是占有很大的比重，因此建立有效的稅務內控體系有利于引導房地產行業健康和諧的發展，對整個金融系統和國家經濟的健康發展意義重大。

其次對于企業自身來說，企業內部控制制度是現代企業制度的重要組成部分，能夠保證企業高效率地實現其經營目標。一方面成立稅務管理部門進行稅務內控管理可以使企業進行整體涉稅事項布局，合理安排稅務事項處置，并利用相關稅收法律法規進行有效的納稅籌劃，節約稅收成本，實現企業稅后收益最大化，創造稅務價值。另一方面可以經得起稅務機關的納稅檢查、避免稅收處罰、形成良好的企業形象和信用評價。另外企業稅務內控機制紊亂會導致企業稅務風險的產生。稅務內控制度不健全或者涉稅事項處理的不正確都可能產生重大的稅務風險。企業能否進行有效的稅務內控管理會直接影響稅務機關對企業的納稅風險評估、檢查，進而影響企業正常生產經營。

三、構建適合房地產企業稅務內控體系的方法

為了盡可能的規避稅務風險，為企業創造更大的價值，房地產企業應該在深入學習和研究《企業內部控制基本規范》和《大企業稅務風險管理指引（試行）》等文件的基礎上，積極探索適合本企業的稅務內控管理實踐，現結合所學知識，提出幾點房地產企業建立稅務內控體系的方法。

(一)為了提高企業稅務內控管理水平

應在財務管理部門下設立專門的稅務管理部門，即使沒有能力設立專門的部門，也應設立專人專崗來負責企業具體的稅務管理工作，并明確稅務管理人員的崗位職責。涉稅崗位不單單指稅務申報的人員或者財務人員，還包括與公司稅收緊密聯系的其他部分人員（如業務、采購部門）還應當有房地產公司領導層的支持。稅務管理的職責包括：稅務申報數據核算、填制申報，發票使用管理情況，稅務風險事項分析、評估、處置和監督；收集并整理分析財政稅收政策的最新變化，確定與房地產企業相關的有效涉稅業務信息；對各業務部門進行一定的稅務指導，杜絕經營過程中潛在的稅務風險；積極參與公司投資、籌資等方面稅務管理討論，并能提出有效的稅務評價意見。

(二)對各環節的風險管理流程進行控制

企業內部控制機制是一種防范性的控制機制，是企業防范風險的基礎，也是企業防范風險的前提。內部控制制度包括為企業保證企業正常運作、規避和化解風險等一系列的相應的管理制度和措施。作為內部控制制度的一個重要組成部分，企業要進行稅務內控管理，就必須要建立科學的內部涉稅事物管理組織。還要加大稅務工作事前籌劃過程的控制力度。實現每個企業流程稅務價值的最優化。房地產企業可以根據自身的實際情況，對各個涉稅環節的風險點進行評估、控制，建立一套完整的風險控制體系，通過這些體系的有效運行，對涉稅風險進行有效控制，最終達到控制涉稅風險，創造稅務價值。房地產企業主要涉及以下幾個業務環節，開發建設環節主要涉及土地增值稅；交易環節，即房地產企業的銷售環節，涉及營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業所得稅等多個稅種，是房地產企業涉稅最多的環節；保有環節，即出租取得租金收入或以房地產入股聯營分得利潤，這個環節所涉及的主要有房產稅、營業稅、城市建設維護費、企業所得稅等。

(三)建立健全企業內部風險匯報制度

風險匯報，是包括匯報制度和匯報標準這兩個方面。它的主要作用是在于能明確各級涉稅人員的責任，提高房地產企業對涉稅風險的反應速度。匯報制度，涉稅內控人員要以公司管理者的角度，分析公司稅務情況。一些重大的涉稅事項的確定，是很難一概而論的。必須要根據實際的情況進行有針對性的分析。一般而言稅務的檢查、籌劃、重大涉稅合同、重大稅收優惠政策的應用，稅額超過萬元以上的涉稅風險等都屬于必須的匯報事項。匯報的標準決定了各部門涉稅人員如何進行匯報，是一個流程標準的問題。方便于匯報文本在不同的部門、不同的人員簽字流轉中能得到統一理解。譬如，稅管人員在工作中發現問題一定要及時匯報，并且已標準化的內部文本進行簽字流轉。稅務主管再與其他部門人員協商糾正那些不合理的處理方式。如果存在較大稅務風險，那么他應該向他的主管部門領導進行溝通交涉，并向公司高層領導進行匯報。

(四)建立內部稅務風險測評制度

所謂建立風險測評制度，就是從房地產管理的角度對稅務風險測評進行明確的制度。并將其作為房地產企業日常管理的一部分。

一是要提高每個員工的風險控制責任感和敏感度。這一點可以通過加強培訓來實現，尤其對涉稅業務崗位、生產經營人員進行基本稅務知識的培訓，使其對涉稅風險有全面認識和深刻理解，同時培養端正的風險效益觀。

二是各涉稅部門應當定期(每月或每季度)對本部門的業務進行涉稅風險評估，對于存在的風險應當及時整改，消除風險，對于可預見的將要發生的風險可以合理規避，防患于未然。

三是稅務風險測評制度要根據稅收政策的變化，房地產內部管理體系的變化及時進行調整，另外即使設計了清晰的目標和措施，但是由于相關部門和人員的不理解，可能會導致責任人不能有效的執行，實施的效果將會大打折扣，所以，信息的交流和溝通對整個納稅風險管理工作來說是必不可少的一部分，房地產企業各部門、房地產企業和其他企業以及公司和稅務機關之間都要加強信息交流和溝通，特別是要加強和稅務機關的友好聯系，同時對風險管理結果進行分析，并做好下一步的納稅風險預測。

四、結束語

以上是本人結合房地產公司的行業特點和涉稅事項以及內控體系的流程提出的幾點適合房地產企業稅務內控體系構建的方法，希望對房地產企業構建完整、系統高效的稅務內控體系和對房地產企業防范涉稅風險能起到一定的積極作用。

參考文獻：

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一、企業增值納稅方面的風險

一般來說，對于房地產企業而言，其增值納稅方面存在的風險主要集中在房地產的一些違法違規的涉稅行為，由于這些行為沒有準確的按照一些稅收政策以及稅收法規去執行，結果導致了一些房地產企業的冒著違法的風險，將來將造成一定的經濟損失，一般來說，這些增值納稅方面的涉稅行為將直接對房地產企業產生一定的影響，那么這些方面本身就是不確定的風險因素之一。實際上，對于房地產企業來說，由于房地產企業涉及的領域較多，所以與多種類型的稅種都要打交道，同時這也意味著增值納稅制度的復雜性，所以說，從及時準確的納稅、準確的進行稅額核算以及在籌劃納稅增值等方面面臨的風險就比較大，尤其是相對于其他的行業來說。

另外，由于房地產企業本身就屬于是實業行業，其開發的周期一般都需要幾年的時間、且而且其中涉及到的投資額也非常大，各項費用收入和支出的會計核算具有一定的復雜性，尤其處于外地流動性的開發階段，整個開發的成本更加具有不確定性。由于會計準則處于不大的變化過程中，很多的財務人員不能做到全面的掌握房地產業務核算，而能夠及時的正確核算納稅金額的財務人員更是少之又少。綜上以上多個方面的因素，所以我國的房地產企業面臨著較為嚴重的增值納稅風險。

二、“營改增”政策的基本情況

對于房地產企業來說，我國政府一般都是采取稅收的方式來實現對其經營的調整，其中涉及到的一些稅收類型就是增值稅，開展這種方式可以在一定程度上改善房地產企業經營情況，但是也影響了其當前的經濟效益，有利于積極的維護社會的穩定，同時也有利于房地產企業的長久發展。所以“營改增”這三個字實際上就是表達了營業稅轉變為增值稅。增值稅就需要房地產企業按照自己的增值部分的收入來進行繳納，然后根據這一部分的收入來進行稅賦的增收。因而我們可以看出：“營改增”的本質上就是國家的一種減稅的政策，而且是實行的一種結構性的減稅措施。

“營改增”的實質就是將傳統繳納營業稅中的應稅項目變更為繳納增值稅，也就是對于房地產增值部分進行納稅，從而能夠避免重復納稅的發生。自從“營改增”開始推行試點，到今天而言已經過去了幾年的時間。對于“營改增”的稅收政策來說，其實際上就是指房地產企業不再繼續繳納營業稅，而是繳納一定的增值稅，對房地產企業的稅收進行一定程度的減免可以有效的降低房地產企業的經營成本，從另一個角度來看促進房地產企業積極地發展自己的優勢，實現更長遠的目標，防止房地產企業在自身的納稅方面浪費一些不必要的資源上。

三、“營改增”政策在增值納稅方面的風險

隨著“營改增”在我國房地產企業中的不斷推廣改革，整體對房地產企業的作用比較明顯，然而在房地產企業營改增改革過程中，仍然面臨著較多的風險，具體表現在以下幾方面：

（一）“營改增”政策可能出現重復征稅的風險

隨著“營改增”政策的不斷推廣，一些地區實施的目的就是要消除房地產企業重復征稅的現象，但是有些房地產企業的稅負結果顯示卻是稅收增加了。房地產企業對待營改增本就是為了減少稅負，然而這種結果使得部分房地產企業對此政策產生了抵觸，加上對政策的一種恐懼心里，導致一些房地產企業對“營改增”政策的排斥。現在國內很多房地產企業仍然沒有參加到營改增政策中，這也就是由于這一政策存在一些風險，這是營改增政策推廣需要解決的主要問題之一。

（二）“營改增”逐步退化為營業稅的一種

實際上的增值稅的征收對象主要是針對于增值額的，需要企業自我準確的計算其經營增值額。另外，增值稅屬于是一種流轉稅，在我國的稅種具有重要的地位，營業稅是與增值稅有明顯的區別，其征稅范圍較為局限性，一般都是針對于銷售性質的普通貨物，當然也涵蓋著一些附帶的勞務。但是很多人不理解“營改增”政策，以為“營改增”政策在計稅方法以及核算等方面與營業稅是一樣的。由此可見，若對于營改增不進行徹底的宣傳推廣，很可能面臨著成為營業稅的一種的危險。

四、關于房地產企業在“營改增”方面改進建議

面對企業營改增政策帶來的一些風險，政府和企業需要做的是對誤區進行深入分析，避免風險的發生，為企業贏得更好地利益。

（一）全面學習稅收法規政策

一般來說，稅收方面涉及到的法規政策較為復雜，而且經常更新，這就意味著房地產企業必須要及時的學習這些政策法規，做到深刻的理解這些政策，體會其中含義，從而在實際的工作中靈活的運用，力保房地產企業的全部的經濟業務合法納稅。例如，對于房地產企業而言，其要結合自己的特點和環境去解讀這些政策法規，有重點的去把握非法的底線，只有這樣才能夠控制企業的房地產經營活動處于合法的范圍。同時要做到合理利用稅法賦予的免稅、減稅以及延期納稅等權利，這樣有利于企業的資金周轉，減輕稅負，增加稅后利潤。

（二）加強深入學習營改增政策

盡管“營改增”政策的出發點是好的，但是由于這一政策對于房地產企業的影響比較大，對于房地產行業都有比較大的影響，因此盡管“營改增”受到了來自整個社會的廣泛的關注，但是人們仍然缺乏對其的深入了解，也恰恰是這個原因，“營改增”自然就意味著我國新的稅制改革的代表性的里程碑。營改增政策能夠很好地推進我國經濟發展，能夠減輕企業的負擔，在此改革的過程中，可能會存在一些曲折，但最終營改增的目標是確定的，減少房地產企業的稅負。為此，房地產企業必須通過有效的方式增強對營改增的理解，提高企業內部人員對營改增的關注度，首先從領導開始，重視政策改革；其次，組織員工參與對營改增的學習了解；最后，在于客戶溝通交流，或者與供應商聯系的過程中，都要首先在營改增政策上達成一致意見，避免后期產生分歧。

五、結束語

“營改增”可以提高房地產企業的經濟效益，在“營改增”的改革中要運用創造性思維來處理行業內的各種問題，并在實踐過程中不斷糾正，全力以赴的做好相關工作，使得企業能夠持續穩定的發展。

參考文獻：

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由于房地產的無序開發，土地資源不斷流失，一些房地產企業由于利益的驅使，在土地資源稀缺的情況下，做出亂占耕地等不良行為，這大大浪費土地資源，導致房地產用地總量失去管控，炒房現象嚴重。土地資源的不斷流失導致生態環境持續惡化，阻礙了國民經濟可持續發展的腳步。為了解決這些問題，控制房地產用地總量，我國實施土地增值稅條例，開始征收土地增值稅。

（二）操作程序越來越復雜，稅負逐漸增加

土地增值稅是房地產企業必須繳納的稅種，并且在房地產企業所繳納的稅額中，土地增值稅占了很大的比例。土地增值稅稅負比較重，核算非常復雜并且有很長的清算周期，其操作起來有較高的難度，除了要有各種專業的人一起合作，還要消耗非常大的財力物力；與此同時，土地資源屬于不可再生資源，是有限資源，所以嚴格的土地供給制度促使土地資源變得稀缺。自2007年以來，各級稅務部門清算房地產企業土地增值稅，與以前相比，大大強化了對土地增值稅的征收管理。從2008年到2013年，土地增值稅稅額逐年上升，毫無疑問，這說明房地產企業的稅負壓力不斷大幅增加，使房地產企業的利潤減少。

（三）涉稅風險和監管力度不斷變強

房地產市場不斷飛速發展，為了抑制投資過熱和房價暴漲等問題，國家逐漸實施了一系列政策對房地產市場進行宏觀調控。由于各地政府對房地產增值稅稅收的管控力度不斷加強，使得房地產企業外部環境的確定性不斷下降，涉稅風險越來越明顯。數據顯示，近些年房地產企業所繳納的土地增值稅不斷增加，全國土地增值稅稅額占全國稅收總額的比例不斷加大，稅務單位也不斷加大對土地增值稅的監管力度。

二、房地產企業土地增值稅稅務風險分析

（一）確立風險評估指標

要?Ψ康夭?企業土地增值稅稅務進行風險分析，需要確立一個具體的評估指標。本文以土地增值稅稅負率為風險評估指標來評估房地產企業土地增值稅稅務風險。土地增值稅稅負率等于土地增值稅稅額除以利潤總額再乘以百分之百，其中土地增值稅稅額用樣本財務報告中的營業稅金和附加的土地增值稅稅額來表示，而利潤總額是從利潤表中得出的利潤總和。

（二）選取樣本數據

本文根據國泰安數據庫的標準，選擇142家房地產企業，除去數據不夠完善、利潤總額小于零或者資產負債率大于一的企業，最終以二分之一的房地產企業來作為房地產企業土地增值稅稅務風險分析的樣本。收集樣本三年的財務年度報告，根據稅務風險的評估指標，從財務年度報告中獲得相應的土地增值稅數據，再結合土地增值稅稅負率計算方式，得出各個樣本企業的稅負差異率來評估風險。

（三）分析土地增值稅稅務風險評估結果

倘若房地產企業的土地增值稅稅負差異率大于零，那么可以說明該房地產企業的土地增值稅稅負率比整個房地產行業的平均稅負率低，由此可以判斷企業可能有以下三個問題：首先，該房地產企業使用的稅收優惠政策是錯誤的；其次，稅務部門發現了該公司運用了不夠科學合理的納稅方案；最后一點是極有可能由于該房地產企業不遵守稅收法規，從而被罰款、要求補足稅款、繳納滯納金和面臨非常高的信譽受損風險。

與此同時，還可以統計處于稅差異率區間上的房地產企業所占樣本的多少來更深入分析整個企業的土地增值稅稅務風險。大多數的房地產企業的土地增值稅稅負率的絕對值在百分之三十以上，這代表該房地產企業有較高的土地增值稅稅務風險，也就是說我國大部分房地產企業都可能存在有較高的土地增值稅稅務風險。有些房地產企業的土地增值稅稅負率在零以上，這說明該企業土地增值稅的稅負率水平處于整個房地產行業的平均水平之上，這其中的大多數房地產企業土地增值稅稅負率在百分之三十以上，從2013年的得出的數據來看，該年的土地增值稅稅負率遠遠低于以前，這表明稅收負擔風險是我國房地產企業的土地增值稅的稅務風險。

三、降低房地產企業土地增值稅稅務風險的途徑探討

（一）提高風險籌劃意識

土地增值稅有周期長、先預征后清算的特點，并且大多數稅收政策還不能精確，導致土地增值稅很難被掌握。所以，房地產企業進行風險防范的關鍵是提高房地產企業納稅人的風險籌劃意識。下面從兩個方面來說明：第一，房地產企業的相關工作人員應該提高稅務風險意識，正確認識稅務風險，樹立科學合理的風險籌劃觀念，同時不斷學習，提高自身的綜合素質，包括專業能力、籌劃能力、預測宏觀經濟環境能力以及分析能力等等。第二，房地產企業的相關職員應該時刻把握土地增值稅政策的最新動態，根據所在的房地產企業的特點來緊跟國家稅收政策的步伐，主動去維護本企業的信譽，保證本企業能夠擁有一個良好的企業形象。

（二）與稅務機構保持高度的聯系

房地產企業應該主動自覺與稅務機構進行溝通，定期與當地稅務機構聯系。與此同時，房地產企業稅務部門的職員要積極建立和維護企業良好的納稅人形象，協助稅務機關進行相關工作，迎合稅務機構的發展要求，這將為房地產企業獲得和掌握稅收信息和材料提供極大的便利。因為房地產企業所在地區的稅務機關有時會在國稅總局和財政部等推出新的稅收政策的基礎上制定一些地方性的條例規定，或者稅收的優惠政策，而房地產企業如果不能與當地稅務機關保持聯系的話，就很難及時把握這些重要的信息。當稅收政策被調整，房地產企業的相關職員應該積極主動去稅務機構咨詢了解企業可能面臨的狀況、風險等等；此外要積極去與稅務機構協調，爭取能夠在最合適的時間點上使用最新的稅收優惠政策，并不斷優化升級籌劃方案，努力達成預想的目標。除此之外，房地產企業需要掌握好土地增值稅的清算條例，使土地增值稅的清算力度不斷強化，加強內部審計力度，確保清算完畢。

（三）建立并完善企業稅務風險內部控制管理制度

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（一）房地產企業建設成本上升

建筑施工企業作為房地產的上游企業，“營改增”對建筑施工企業的影響會直接波及下游的房地產企業，使得房地產企業成本上升。一是給建筑業提供原材料的供應商通常都是小規模納稅人，并提供的材料較為繁瑣，管理較為雜亂，使得建筑企業在購買原材料時無法取得增值稅專用發票，使得進項抵扣難度加大，造成建設成本上升；二是財稅[2016]36號文件規定房地產企業的計稅方式可以采取簡易的計稅方式，特別是在購買建筑的原材料時可以采用簡易計稅方式，這反而使得稅負上升，增加了建筑企業的成本，從而壓縮了房地產企業的利潤空間；三是由于房地產企業的生產周期較長，且人工費用占到總成本很大的比例，然而零散的農民工的工資沒有增值稅專用發票進行抵扣，使得建設的人工成本高于“營改增”之前。

（二）稅負變動可能與理論分析的情況有所出入

房地產企業在實際的生產經營過程中難以取得一些項目開支的增值稅專用發票，使得其實際稅負相較以前反而有所上升。第一，房地產企業開發的土地拆遷成本因無法取得專用發票難以實行進項抵扣，使得花費大量拆遷資金拿到地的房地產企業面臨較高的稅金，使得房地產企業開發的稅負反而上升。第二，取得土地成本較低的房地產企業，項目開發過程中增值額較大，可能導致實際增值稅稅負高于原營業稅5%的稅率。第三，就“新項目”而言房地產企業在“營改增”之前購買的原材料及支付的工程款無法進行增值稅的進項抵扣，使得實際稅負有所上升。

（三）對房地產企業的利潤和現金流產生影響

房地產企業在項目完成以后，都是以預售的形式進行房產的銷售，由此獲得收入應該進行稅金的預繳，然而房地產企業的建筑成本以及財務成本隨著開發的不斷開展和增加，若“營改增”后要求企業收到放款當期開具增值稅發票，這就使得房地產企業需要按11%繳納增值稅，而進項稅抵扣較為滯后，嚴重影響房地產企業的現金流，甚至會導致企業資金鏈出現問題；另外，由于土地出讓金的增幅在“營改增”后可能會出現下降的趨勢，這就使得地方財政收入受到嚴重影響，從而地方政府就會加大對房地產企業的稅收征管，比如加強對土地增值稅的預繳和清算等，使得房地產企業的稅負上升。

（四）企業納稅風險增加

房地產企業在“營改增”后的納稅風險來自于以下幾個方面：第一，房地產企業的財務處理更加繁瑣、困難。“營改增”后對于稅負的計算會增加很多的會計科目，而且會計核算的難度和工作量均會大幅度的增加，使得會計核算過程中難免發生一些錯誤；第二，由于新稅制剛推行，財務人員對于政策的變化把握不清，導致會計核算不合格，且沒有規范的進行納稅申報，給房地產企業帶來巨大的財務漏洞和潛在的納稅風險；第三，一些財務人員可能會受上級的指示，偽造增值稅專用發票或者是非法購買增值稅發票等，給房地產企業帶來巨大的風險；第四，房地產企業尚未針對“營改增”建立財務風險預警系統，無法及時發現和防范“營改增”給企業帶來的涉稅風險，給房地產企業向新稅制過渡帶來阻礙。

三、持續關注并盡可能消除“營改增”對房地產企業的影響

（一）加強建設成本稅務籌劃和增值稅發票的管理

首先，房地產企業實行“營改增”過后，由于涉及的環節比以前多，增加了房地產企業進行納稅的空間，所以企業應當根據自身的發展特點和所處的市場經濟環境，加強與當地稅務機關的溝通，合理的利用一切稅收優惠政策，對企業進行納稅籌劃，以幫助企業平穩的度過改革期；其次，房地產企業應當加強增值稅發票的使用和管理。一是通過提升企業內部管理水平，加強財務部門對于“營改增”的認識，加強與建筑企業的溝通，在完成項目或購買原材料后及時取得增值稅發票以及相應的進項稅抵扣依據；二是委派專門的人員進行增值稅發票的管理，使得增值稅發票的管理更加系統，有效的降低房地產企業的成本；三是房地產企業在選擇合作對象時，應當選擇具有正規資質的、可以開具增值稅專用發票的企業進行合作，避免風險轉嫁到自己頭上，并且合理的降低成本。

（二）有效控制“營改增”后稅負上升問題

“營改增”后房地產企業的稅率為11%，所以房地產企業應該找到足夠多的且合理的進項抵扣項目以完成稅額的抵扣，避免稅負反而上升。第一，在項目開始之前事先對企業所經營項目的流程進行系統的梳理、分析，根據企業目前的發展現狀以及所處的經濟環境，對項目的開展提前進行納稅方面的整體籌劃，做到未雨綢繆；第二，有關部門應當積極推行有利于房地產企業發展和稅制體系完善的稅收優惠政策，并且在房地產企業“營改增”的過渡階段退出臨時性的政策，比如關于進項抵扣方面給與范圍的擴大，同時對于過渡階段的房地產企業稅負升高的情況，給與房地產企業一定的政府補助，以幫助房地產企業順利向新稅制過渡；第三，“營改增”后，對于房地產企業中混業經營的情況，應當對不同的項目進行單獨的計算，比如采取分業核算或分率核算的方式，切實的降低房地產企業的稅負。

（三）規范會計核算，加強財務管理

規范會計核算，加強房地產企業的財務管理可以從做到以下幾點：一是根據：營改增“對于會計核算的要去，規范企業財務人員的會計核算方式和流程，加強財務人員對于處理復雜賬目的培訓，使得會計核算更加準確；二是建立核查小組，定期的對企業的會計核算結果和核算方式進行核查，及時發現其中存在問題的財務指標和不符合國家相關規定的財務處理方式，并及時的控制，避免給企業帶來損失；三是加強房地產企業的財務管理，及時發現可能導致現金流斷裂的風險，并采取措施實施控制，保障企業現金流的健康，為利潤的獲得提供基本的資金保證。

（四）加強對新稅制的學習，建立稅務風險防控體系

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一、當前房地產企業稅務籌劃中的問題

（一）房地產企業薄弱的納稅意識

企業作為納稅人依法納稅是應盡的義務，但是由于房地產企業的法律意識不強，納稅意識薄弱，因此在當前的房地產企業面臨沉重稅收負擔之時，一些房地產企業就會鋌而走險，利用不法手段進行偷稅、逃稅，以此來減少應納的稅款。企業的這種偷稅、漏稅現象，不僅影響企業的市場競爭發展，而且還會對企業的聲譽造成影響，給企業的稅收帶來了更多風險。

（二）房地產企業對納稅的錯誤認識

在很多房地產企業中，經常會將納稅籌劃作為財務部門來進行會計處理工作，致使企業出現多交稅、被稅務機關處罰的情況，這不僅是因為財務人員對我國稅收機制的不了解，不能及時回應公司企業的納稅籌劃問題，導致房地產企業內出現無法解決納稅問題的情況。在實際的房地產企業稅收環節中，一是針對企業的稅收環節，二就是企業的交納稅收環節，雖然房地產企業的會計財務部門經常與稅務機關打交道，但是財務部門的工作還是比較片面的，也只是將房地產企業的稅款交到稅務機關，對于房地產企業稅款籌劃的能力還有待提升。

（三）房地產企業內部缺乏納稅管理

在目前我國的房地產企業內部，雖然產企業財務人員也在學習和稅收相關的法律、法規，但是這對企業的納稅籌劃并沒有多少幫助，反而還會形成企業內偷稅逃稅的現象。在房地產企業內部由于財務人員沒有掌握籌劃方法與技巧，使得企業經營每個環節的稅收問題都成為負擔，從而成為房地產企業在納稅管理決策中的盲區。

（四）房地產企業不知如何規避風險

在房地產企業中，由于缺乏必要的納稅管理，因此造成企業納稅人的交稅風險，不僅不能以合理手段降低企業納稅成本，而且還容易為企業造成納稅風險。其實在房地產企業中正確的納稅觀念為，合同決定稅收，因此只有加強了房地產企業內部的納稅管理，才可以促進公司內部間相互配合，從而減輕房地產企業的納稅負擔，規避房地產企業的納稅風險。

（五）企業內納稅籌劃實施不及時

在房地產企業中，對于稅收方面的問題總是放在財務問題之后來解決，但是在房地產企業中納稅籌劃工作應該在事前，如果納稅籌劃做的不及時就有可能面臨偷稅、漏稅的風險，給房地產企業今后的發展帶來影響。

二、房地產企業中做好稅務籌劃工作的意義

在我國當前的經濟形勢之下，金融危機對房地產行業也產生嚴格的控制，只有做好房地產企業的稅務籌劃工作，嚴格按照國家政策對企業內的稅收做好籌劃，不僅可以減輕房地產企業的資金壓力，還可以為企業減少納稅成本，提高企業的利潤空間。做好房地產企業的稅務籌劃，可以增強企業抵抗經濟風險的能力，調整企業的經濟模式，依據合理的方法做好企業的稅務籌劃，為房地產企業減輕納稅壓力。做好稅務籌劃工作有利于為房地產企業減輕稅負，提高企業的競爭力。在房地產企業中，稅務籌劃人員在法律許可的規定范圍內，使用一些方法和策略，對房地產企業的經營活動以及財務活動中關于涉稅的事項，統統都要進行籌劃和安排，從而最大限度減少房地產企業的納稅支出，實現房地產企業經濟利益的最大化。

在我國房地產開發企業的稅務籌劃上，在房地產宏觀調控政策背景下，調整好房地產企業的財務戰略， 企業的財務部門應該將稅務籌劃作為工作中的重點，指導房地產企業在融資過程、投資過程以及利潤分配上的稅務籌劃問題，降低企業賦稅成本。在房地產開發企業中，還應該讓企業內財務部門配合納稅籌劃的工作實現，以合法的手段降低企業納稅人的納稅成本，實現納稅籌劃，依照國家規定來進行交稅，規避企業的納稅風險，減輕企業的納稅負擔。

三、淺析改進后房地產企業稅務籌劃的思路

（一）認清稅務籌劃的價值

在我國房地產企業進行稅務籌劃時，理論中應選擇稅收優惠多、稅負的伸縮性大的稅種，并以此來作為切入點。在房地產企業中就可以土地增值稅作為切入點，因此土地增值稅就是有很高稅務籌劃價值的稅種，不僅是因為其稅率較高，稅負重，而且其稅率的跳躍性大，在不同級次的稅收負擔上存在很大的差距。在我國的《土地增值稅暫行條例》中第8條規定，如果納稅人建造普通標準的住宅出售，那么對于增值額未超過的需要扣除產地項目金額20%的，而且還免征土地增值稅，這對于房地產企業來說在稅務籌劃有很大的價值，值得擁有。

（二）在稅務籌劃中引入變量

在我國房地產企業的稅務籌劃中，應該不斷去尋找發現變量，因為變量不僅會影響稅收政策的差異化選擇，還可以引起稅額的變化，為企業帶來更多的收益。房地產企業中影響應納稅額的就是計稅依據與稅率，當計稅依據越小，其稅率也就越低，應納稅額也會相對越少，因此在稅務籌劃方法中可以從這兩點下功夫，提高企業的經濟收益。

（三）靈活運用稅收政策的特定條款

在我國的房地產企業中，還可以找到相關稅收政策里的特定條款，利用稅收政策來減輕納稅成本。首先，在房地產企業涉及土地增值稅、房產稅等納稅義務時，就可以使用差異性條款，有效降低房地產增值率。其次，當房地產企業選擇一種納稅主體的不同納稅方法時，納稅人就可以通過測算采用選擇性條款，選成本較低的納稅模式，為降低企業納稅成本多出幾種建議，從而選擇最優的方法。最后，就是優惠性條款的使用，在我國的土地增值稅法中就規定了許多優惠政策，因此房地產企業可以充分利用優惠性條款，以優惠政策來進行企業內的稅務籌劃，為降低企業的納稅成本做出良好決策，給房地產企業的發展帶來更多收益。

（四）稅務籌劃中需遵循成本收益的原則

在房地產企業中各稅種間是相互聯系依存的，進行房地產企業的稅務籌劃，是為獲得企業整體經濟的利益，并不是只對于某一環節稅收的利益，因此房地產企業的稅務籌劃中應該分析成本收益，先判斷其在經濟上的可行性。房地產企業的稅務籌劃中，應合法控制降低增值率，可以先降低產品售價，然后再增加可扣除項目的業務，這樣雖然會減少其他成本與稅負的上升，但是房地產企業在稅務籌劃中應將整體做為重點，提高企業的總體收益。

四、結束語

由上可知，在我國當前的社會經濟形勢之下，面對房地產行業稅費負擔較重的情況，只有做好房地產企業的稅務籌劃工作，引起企業財務管理部門中對稅務籌劃的重視，解決房地產企業的稅務籌劃中存在的問題，才是提高企業經營利潤的良策。因此房地產企業應該做好稅務籌劃工作，在遵守經濟法律制度前提下，為企業減輕稅負，減輕企業成本，實現房地產企業財務目標的謀劃，為房地產企業的發展做出貢獻。

參考文獻：

[1]靳麗萍.稅務籌劃在科技型企業財務管理中的應用[J].山西財稅，2009

[2]汪永華.房地產企業稅務籌劃淺析[J].現代商業，2011

篇6

隨著國家鼓勵房地產行業的健康發展，政府對房地產宏觀調控政策層出不窮，以稅收為杠桿已成為房地產調控的方向之一。稅務籌劃作為企業財務管理的重要組成部分，日益成為房地產開發企業合理降低稅收負擔、實現企業效益、增強自身市場競爭力的有效舉措。

所謂稅務籌劃，就是指納稅人在復雜的涉稅環境中，在遵守稅法的前提下，通過合理安排和策劃企業的經營活動，以規避涉稅風險，控制、減少稅負，以達到稅后經濟效益最大化為目的的經濟活動。

一、房地產開發企業稅務籌劃的意義

（一）稅務籌劃是房地產開發企業合理降低稅收負擔的必然要求

房地產開發企業稅負偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等。同時，由于房地產交易金額大，開發企業所繳納的稅收金額隨之較大，稅務籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產開發企業受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產開發企業需求成本優勢。因此，需要合理有效的稅務籌劃來減輕稅收負擔，提高企業的獲利能力，增強企業的市場競爭力。

（二）稅務籌劃是房地產開發企業應對多變政策的有效手段

目前，我國針對房地產行業發展的法律、法規、規章制度繁復多變，這就要求房地產開發企業在遵守多變的政策法規的前提下尋求競爭優勢。通過稅務籌劃既能幫助開發企業降低稅收成本，又能讓房地產開發企業在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策，針對企業實際情況制定發展規劃，有利于使企業經營緊隨國家政策、降低企業風險。

（三）稅務籌劃是稅務主管機關健全房地產行業稅制的重要渠道

良好的法制環境，健康、公平的市場規則為房地產行業健康、長遠發展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負來實現企業效益。稅務管理機關通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發現政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產行業長遠發展的需要。

二、不同階段房地產開發企業稅務籌劃策略

（一）前期準備階段稅務籌劃

房地產開發企業的前期準備階段的稅務籌劃主要涉及企業組織形式和項目開發方式等。首先，企業組織形式的不同，導致稅收處理差異很大。企業分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產生稅務籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款，但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此，房地產開發企業可以根據分支機構的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發方式就不同。房地產開發企業可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉讓合并的選擇問題，前者發生土地使用權的轉移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權轉移，不需要繳稅。因此，房地產開發企業更傾向于以轉讓合并的方式來獲得節稅效益。

（二）開發建設階段稅務籌劃

開發建設階段的稅務籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規避甲供材料稅務風險的情況下，建設方采購設備優于施工方采購。房地產開發項目具有開發周期長、項目金額大等特點，其施工設備的采購金額也很大，涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權益資本籌資優于負債籌資。負債籌資中，企業采用據實扣除方式，借款利息費用較高；權益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。

（三）商品房銷售階段稅務籌劃

房地產開發企業在商品房銷售階段的稅負主要是營業稅、土地增值稅和企業所得稅，在選擇交易方式上存在稅務籌劃空間。如果企業采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉讓子公司股權方式就可以規避營業稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產開發企業還可以在不降低企業收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據是開發企業的經營業務的廣泛性，既包括房屋銷售業務，又有裝修業務，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業務中免去土地增值稅。

（四）物業持有階段稅務籌劃

在物業持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產開發企業進行稅務籌劃可以大大降低企業的稅收成本。一是通過從房屋出租業務轉變為投資業務。房屋出租需要繳納營業稅以及附加稅費、房產稅和企業所得稅，而將房產用于投資，則不征收營業稅、房產稅以及企業所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用，應當分別進行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營業稅、房產稅以及附加稅費。

三、房地產行業稅務籌劃存在的問題

雖然合法合規的稅務籌劃能夠降低房地產開發企業的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。

（一）房地產開發企業對稅務籌劃認識不足

房地產業內長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導致了很多企業對稅務籌劃認識不足，不能清楚地區分稅務籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業認為稅務籌劃就是偷稅漏稅，這也是現實中房地產企業普遍存在偷稅漏稅現象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統的經濟體制下，企業缺乏自身獨立的經濟利益和生產經營自主權，不具備產生企業納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發展，企業的納稅意識也相對薄弱。

（二）房地產開發企業稅務籌劃的專業人才缺乏

稅務籌劃人員不僅需要具備稅收、會計、財務等方面的專業基礎，而且要熟悉企業的整個經營流程，同時還要能夠根據自身的經營狀況，制定適合企業自身的稅務籌劃方案。因此，人員的素質要求較高，必須是復合型人才。而我國在稅務籌劃的人才培養與儲備方面就有所欠缺，稅務籌劃人才隊伍的建設與我國的現實需求仍有差距。

(三)房地產開發企業稅務籌劃對風險管理重視不夠

稅務籌劃給房地產開發企業帶來節稅效益，但不盡合理的稅務籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務籌劃的風險是指企業在進行稅務籌劃的過程中，由于稅務籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務籌劃的結果偏離預期的目標，導致企業未來經濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環境因素，也可能來自企業制定和實施稅務籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產開發企業往往只重視節稅利益的多少，而忽視了對稅務籌劃風險的管理，規避稅務籌劃過程中的潛在風險是房地產開發企業真正從稅務籌劃中獲益的有效保障。

四、房地產開發企業稅務籌劃問題的對策建議

（一）增強房地產開發企業稅務籌劃意識

要想增強房地產開發企業的稅務籌劃意識，首先要明確稅務籌劃和偷稅漏稅的區別，確保稅務籌劃在不違反法律法規的前提下進行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產開發企業來說，要認識到稅務籌劃能夠給企業帶來的實際經濟利益，正確理解稅務籌劃的含義，提高稅務籌劃的意識。對房地產開發企業的管理者來說，不僅要加強對稅收法律法規的學習，樹立依法納稅、合法節稅的觀念，還要對企業稅務籌劃活動予以支持，設置專門的稅務籌劃機構、從外部聘請會計事務所的專業服務和設置專職的稅務管理人員，以便于稅務籌劃貫穿企業整個生產經營過程。

（二）重視培養稅務籌劃的專業人才

一方面，房地產開發企業應加大對稅務籌劃人員的培養力度。不僅要加強稅務籌劃人員的培訓和教育力度，還要定期對這些人員進行定期考核和監督檢查，必要時要從外部聘請專業會計師處理復雜綜合性稅務籌劃業務。另一方面，還要加快提升稅務籌劃管理人員的職業道德修養。在處理企業利益和國家利益的過程當中，稅務籌劃人員應當堅守職業道德；在制訂與執行任何稅務籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業的私利損害國家利益，應立場鮮明地維護稅法的權威性。

（三）提升房地產開發企業稅務籌劃的風險管理

有效的風險管理能夠促使房地產開發企業的稅務籌劃達到預期節稅效果，因此，風險意識應當貫穿企業稅務籌劃的整個過程。首先，企業應樹立稅務籌劃風險管理的理念，制定稅務籌劃風險管理目標，其次，建立健全稅務籌劃風險評估的方法和程序，制定風險控制方案。最后，建立稅務籌劃風險管理考核制度，對風險進行實時監控。此外，對稅收政策變動的準確把握、密切關注稅收法律法規的變動，也是降低稅務籌劃風險的有效方法，尤其在當前房地產行業納入“營改增”的宏觀背景下，關注實時政策顯得尤其重要，這要求房地產開發企業加強對稅收政策的學習，定期更新稅務籌劃人員的專業知識。

參考文獻：

篇7

自從1990年代開始我國的城鎮化進程不斷加速，在這個過程當中我國的房地產企業也逐漸開始發展起來。在我國現階段的經濟結構當中房地產企業是政府最重要的稅收來源。因此，加強對房地產企業涉稅賬務相關問題進行分析與研究具有一定的必要性。基于此種情況，在本文對相關問題進行了分析與研究。

2現階段我國房地產企業涉稅賬務中存在的問題分析

2.1不按時申報納稅，欠稅數量也相對較大

首先，自從1990年代之后，我國的房地產逐漸開始發展起來，尤其是在2003年之后，房地產開始進入迅猛發展的階段，在此之后我的房地產企業數量開始逐漸增多，房地產市場的供給逐漸開始向消費者傾斜，同時從市場供求來看，也出現了明顯的供大于求的現象。2016年我國正式提出了房地產去庫存的目標。在這樣的背景之下，現階段我國大部分房地產企業都面臨著較大的壓力。其次，現階段我國政府也逐漸開始采用宏觀調控的方式加強對房地產企業的調控，在政策方面房地產企業也面臨著較大的問題，這就必然導致房地產企業在資金方面所面臨的壓力被進一步擴大，許多企業在通過預售獲得預收款時并不會按照相關規定申報納稅，同時在預付工程款時也不僅主動索要建安發票并繳納建安稅。最后，還有部分房地產企業存在惡意欠稅的現象，最終導致欠稅數量越來越大。

2.2財務核算制度不完善，稅收存在大量流失的現象

從我國房地產企業的發展歷程來看，大部分房地產企業都是以粗放式的增長方式出現的，同時這種粗放式的運行模式也已經根植到房地產企業的企業本源當中。這就必然導致房地產企業在管理中往往是以簡單粗暴的方式進行管理，這對于財務管理來說存在較大的影響。

2.3小稅種漏征

大部分房地產開發企業耗時都相對較長，在這個過程當中往往會產生多種多樣的稅收。根據筆者的調查研究發現，從工程立項開始到預售以及工程竣工交付我國大多數地區所需要繳納的稅費大約有30多種，但是在這其中大部分稅收都相對較少，例如印花稅、消費稅等都屬于小稅種的范疇當中。由于部分房地產企業財務人員對于小稅種的重視程度不足或者稅收部門工作人員在對企業稅收進行審計時責任意識不足，最終導致許多小稅種存在明顯漏征的現象。

3加強房地產企業涉稅賬務問題的對策研究

3.1完善相關法律法規建設

雖然現階段部分房地產企業在涉稅管理方面存在著較大的問題，但是導致這一問題的原因并不僅在于管理要素。部分房地產企業也存在著故意為之的原因，即刻意地通過財務混亂來進行偷稅漏稅。基于此種情況，當前階段必須要進一步完善與房地產企業稅務管理有關的法律法規建設，具體來說主要需要從以下幾個方面入手：（1）對現階段已有的法律法規進行梳理與完善，對其中可能存在的漏洞進行分析，確保房地產企業必須要按照相關法律法規中的規定完善自身涉稅賬務申報工作。（2）制定房地產稅收專業法律法規。現階段房地產涉稅管理并沒有專門的法律法規，因此在適用性方面還相對較為薄弱。基于此種情況，必須要針對房地產產業制定對應的法律法規，約束房地產企業涉稅管理。（3）建立懲罰制度。針對部分房地產企業存在明顯惡意偷稅漏稅的現象需要通過法律法規建立懲罰制度。

3.2加強財務核算管理

針對當前階段房地產企業在財務核算管理方面所存在的缺陷，需要從以下兩個方面入手，進一步完善房地產企業財務核算管理：（1）強化征管手段，提高稅收征管水平。要建立健全專業管理。房地產稅收征管是一項涉及面廣、專業性強的多法律、多環節的綜合性稅收工作，建立一個專門的征收機構，加強充實這支專業隊伍力量，有利于房地產業稅收征管工作的完善；充分利用房地產一體化軟件，強化項目管理。對房地產稅收征管從買地、報建、規劃、施工、銷售、結算、交稅等環節實行全方位、全過程的監控，建立完備的管理檔案，有效堵塞征管漏洞。（2）加強部門聯動，夯實協稅護稅網絡。稅務機關要加強與土地管理、房產管理、規劃設計等部門的協作，建立信息定期傳遞制度，把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產權登記、二手房交易五個關鍵環節，及時全面掌握房地產開發企業的涉稅資料，建立房地產稅收電子信息交流平臺，實行全程動態跟蹤管理。健全協稅護稅的控管網絡，嚴密監控房地產行業稅收的稅源動態，最大限度地掌握有關涉稅資料，利用部門協作力量加強對房地產企業的管理。

3.3加強對小稅種的關注力度

針對現階段房地產企業在小稅種征收方面存在明顯漏征的現象，必須要進一步加大對小稅種的關注力度，完善稅收管理規范化，具體主要需要從以下兩個方面入手：（1）加強工作隊伍建設，即強化稅務工作人員以及房地產企業財務管理人員的小稅種征收意識，促進小稅種征收的完善。（2）制定針對消小稅種的罰款制度，對未按時繳納小稅種的房地產企業給予必要的罰款，促進小稅種的繳納。

4結語

綜上所述，現階段房地產企業是我國的支柱產業，只有進一步加強對房地產企業涉稅賬務問題的研究才能進一步促進房地產企業以及我國經濟的發展。基于此種情況，在本文當中筆結合自己的經驗對相關問題進行了分析，希望能對廣大同行有所啟發。

參考文獻

[1]陸迪.商業地產開發業務的主要流程及各環節的涉稅信息和稅收籌劃[J].商場現代化,2014（28）.

篇8

從國家層面來看，開展稅制改革的主要目的是為了減輕企業稅費負擔，優化產業結構。但是由于房地產企業存在著資金投入大，開發周期長以及融資成本高的特性，因此在這一政策的實施過程中，影響房地產企業經營管理。本文通過分析營改增政策對房地產企業財務及經營管理的影響，并針對這些影響提出相應的對策，促進房地產企業趨利避害，實現可持續發展。

一、營改增對房地產企業財務管理的影響

（一）營改增對房地產企業收入、成本和利潤的影響

1、營改增會使得房地產企業的收入降低

營改增將原來的價內稅改革為價外稅，原來含稅的銷售收入變為不含稅收入，同時由于一定時期某一地區的房價具有相對的剛性，大幅上漲的可能性不大，因此通過提高銷售價格來增加收入顯然不現實，從而造成企業收入的減少。

2、營改增可能會造成房地產企業成本的上升

建筑安裝企業作為房地產企業的上游，營改增實施之后，建筑安裝企業的稅率上升至11%，同時由于其屬于勞動密集型行業，勞務費的進項稅抵扣率低且可抵扣金額較小，從而造成其成本增加，增加的這一部分成本必然會向其下游房地產企業轉移，因此可能會造成企業成本的上升。營改增所造成的收入規模的縮減和成本的上升，必然會大幅擠壓企業利潤。

（二）營改增對房地產企業現金流的影響

由于房地產企業在取得土地使用權后，要經歷勘察、策劃、報批、拆遷補償、施工、竣工及銷售等環節，周期較長，項目會計核算跨度較大。

營改增之后，由于前期收入較少，銷項稅金額較小，造成項目所耗費的材料、勞務及所購設備等取得的進項稅無法在當期抵扣，只能在以后期間加以抵扣，在此期間企業必然要墊支這一部分進項稅資金，因此會造成企業短期的現金流出壓力。

（三）營改增對房地產企業會計核算的影響

營改增之后，新老項目并存，增加企業稅務核算難度。房地產企業的稅費核算票據管理出現了新的變化，新項目增值稅計稅方式和依據較多，會計核算復雜度增加，增值稅核算主要增加了一級核算科目“應交稅費――應交增值稅”，二級核算科目應設“進項稅額”、“銷項稅額”、“進項稅額轉出”、“已交稅金”、“減免稅款”、“增值稅留抵稅額”等明細科目。這些核算科目對企業財務人員素質提出了新的要求，同時客觀上也增加了企業會計核算的難度。

（四）對房地產企業稅負的影響

營改增之前，房地產企業是以總銷售額乘以相應稅率來計算營業稅，對購進的材料、勞務費等發票進項稅不允許抵扣，這就造成了對同一征稅對象既收增值稅又收營業稅的問題。營改增之后，房地產企業可采取抵扣材料、勞務費和機械使用費等的進項稅，避免重復納稅，降低房地產企業稅負。

然而，在實踐中營改增可能會增加房地產企業的稅負，具體體現在：

（1）由于房地產企業的成本中，土地成本占比最大，當前的稅收制度并不允許土地成本進行稅負抵扣，所以對于土地成本較高的房地產企業來說，營改增并不能降低房地產企業的稅負。

（2）由于房地產企業的項目所用材料供應商多為個人或者小規模納稅人，所購材料和勞務費大部分無法取得增值稅專用發票，因此不能用于抵扣進項稅率（3%或6%），即遠低于其繳納的銷項稅率（11%），造成稅負的增加。

（五）營改增對房地產企業的納稅申報和發票管理帶來較大變化

營改增之后，房地產企業的納稅申報工作更加復雜化。納稅義務發生時間繳納稅款，其中適用一般計稅方法的，稅率為11%，適用簡易征收的，稅率為5%，有預繳稅款的，按照抵減后的金額向國稅機關申報納稅，而稅率與原來的營業稅相比，變化也比較大。

營改增對房地產企業的發票管理影響較大。專用發票增值稅作為進項稅額的抵扣依據，需要房地產企業財務人員嚴格把關建材供應商的納稅資格以及發票的種類、合規等問題，達到進項抵扣條件，以降低企業稅負。

二、針對營改增政策的影響，房地產企業應采取的對策

（一）房地產企業應當重構項目預算和成本計算模型，增加企業利潤

如上文分析，營改增之后，房地產企業的收入會有所降低，對此企業應當在做項目預算時，將需要繳納的增值稅考慮進去作為項目成本的一部分，盡量降低因收入減少而擠占的利潤空間；同時，做好房地產項目的招標工作，盡量降低上游建筑安裝企業轉嫁其因營改增而增加的稅費，降低企業的成本，增加利潤。

（二）依法進行稅收籌劃，減輕企業稅負

與繳納營業稅相比，營改增給房地產企業的稅收籌劃工作帶來了新的空間，其籌劃的關鍵點就是進項稅的抵扣，企業在選擇上游建材供應商時要進行嚴格篩選，盡量選擇一般納稅人，這樣可以使企業能夠取得增值稅專用發票，以做到進項稅應抵盡抵，能抵盡抵，以降低企業的稅負，增加利潤。

（三）加強財務人員的培訓，把握營改增政策細節，降低涉稅風險

營改增之后，房地產企業的會計核算和稅務管控制度發生了根本性的變化，會計核算、稅款計算和專用發票管理出現問題，可能會造成企業進項稅額抵扣出現問題，不僅增加企業的稅負，還有可能增加企業的涉稅風險，造成不必要的經濟損失。

因此，房地產企業應當加強與采購部門和銷售部門的溝通，要求采購部門在采購設備和材料，盡量選擇具有增值稅一般納稅人資格的供應商，增加進項稅的抵扣，加強發票意識，積極取得可抵扣發票；銷售部門應當采取可以實行預售的營銷策略，合理控制企業稅負。

同時加強財務人員培訓，學習營改增政策細節，做到依法合規進行稅收籌劃，確保稅務管控不出現問題，減少企業的涉稅風險。

（四）房地產企業應當做好增值稅專用發票的管理

房地產企業應當結合本企業的實際情況制定內控管理措施，規范增值稅專用發票的管理辦法，明確發票的領取、保管、開具、認證和抵扣工作，避免增值稅發票丟失、過期抵扣等問題，嚴禁為其他企業虛開增值稅專用發票及從其他企業購買無業務實質的進項稅發票等。

三、結束語

總而言之，從房地產企業來看，營改增是一柄雙刃劍。企業只有在充分分析了營改增政策對本行業的有利和不利影響的基礎上，積極采取各項應對措施，制定合適企業的應對方案，抓住機遇，以實現企業在經濟改革大潮中快速健康的發展。

參考文獻：

[1]張卓.論營改增對房地產企業財務管理的影響[J].中外企業家.2016.05

篇9

一、偷逃稅款的危害

北京市地稅局早在2005年對全市1103家房地產注冊企業的稅務稽查中，發現有965家企業存在偷稅漏稅100萬元以上的情況。情況越演越烈，到2010年稅務稽查全市房地產企業罰款4301萬元。企業偷漏稅收的行為一旦被查實，補交稅款之余，可能還要接受處罰，企業名稱還可能被媒體曝光。偷稅情節嚴重的企業，甚至會有滅頂之災降臨：總經理坐牢，項目停頓，甚或被迫轉讓項目以補交稅款和罰款。如果企業面臨偷稅漏稅的不法行為，稅務局查證其稅收問題將涉及企業開發的每一個環節，滲透到了企業內部的每一個毛孔。情節嚴重的將追究其刑事責任。

二、納稅遵從，防范風險

稅收是房地產企業經營中不可避免的一項支出。作為企業的經營者，希望盡量降低經營成本，但違法逃稅顯然不是一條正路。企業應杜絕無意識的少申報稅收行為的發生。在企業完成各項經濟交易活動后的納稅登記計算和申報等一系列工作中，應嚴格遵從稅收法律。納稅遵從主要是為了降低企業的納稅風險。這種風險既有少申報帶來的處罰風險，也有多申報帶來的效益流失風險。納稅遵從的核心內容是納稅申報，企業的辦稅人員必須準確理解和掌握稅法所規定的各項稅款的計算方法，準確、按期、完整地填寫有關的納稅申報表。

另外，稅務人員的業務水平對于能否有效降低納稅風險至關重要。在房地產企業的漏稅行為中，就有相當數量的案例是非主觀的，是由于企業的財稅人員對稅法不夠精通造成的少申報。然而在現實中，這種行為經常被稅務部門當作偷稅處理，企業形象也因此受到不必要的傷害。企業的財稅人員不精通稅法同樣會導致多申報稅收。納稅申報既檢驗著一個企業辦稅人員的稅收政策水平，也檢驗著企業對納稅工作的重視程度。企業應組建與財務部并行的稅務部，重視納稅行為，建立防范風險發生的機制，防范納稅風險，減少因人為操作不當而造成的損失。

三、稅務籌劃，減輕負擔

房地產行業的政策近兩年發生了很大的變化，行業的平均利潤在變薄，而稅收征管卻變得嚴格了；并且，相當多的企業在政策調控下出現資金緊張，因此研究企業依法、合理在稅收上的減負，成為房地產企業關注的焦點。企業應做好“納稅籌劃”等工作，減輕稅收負擔和不當操作帶來的風險損失。

納稅籌劃是指納稅人在發生各項經濟交易活動之前的納稅準備以及與納稅準備相關的一系列工作的總稱。它是納稅人為達到減輕稅收負擔和實現涉稅零風險目的，在稅法所允許的范圍內，通過對經營、投資、理財、組織、交易等活動進行事先安排的過程。納稅籌劃與偷稅、漏稅、抗稅、騙稅、欠稅和避稅最大的不同，是具有合法性。一方面，納稅籌劃應交由企業的股東會、董事會及其領導下的部門經理們完成，而不是如處理納稅遵從問題一樣由企業的財務人員和稅務人員負責；另一方面，納稅遵從與納稅籌劃以企業的經濟交易活動是否發生作為分水嶺：如果發生了，企業處理相應的納稅事務就應該依照納稅遵從的原則；如果未發生，企業處理相應的納稅事務就可以依照納稅籌劃的原則。現實中，很多企業的負責人把納稅遵從和納稅籌劃二者混為一談或搞顛倒了。當然，納稅遵從和納稅籌劃之間也有緊密的聯系。納稅遵從是納稅籌劃的前提和基礎，離開了這個前提和基礎，納稅籌劃就無從談起。假設一個企業只想賺錢，而不想交任何稅收，納稅籌劃無法滿足它的要求。納稅籌劃所能做到的，是不交或少交某項稅收。

四、納稅籌劃的必要性

對房地產企業而言，其面臨著復雜的市場環境，因此建立納稅籌劃概念、進行必要的納稅籌劃是十分必要的。房地產企業的經營者或投資者在從事經營活動或投資活動之前，應該把稅收作為影響企業最終經營成果的一個重要因素來設計和安排。

第一，房地產企業整體稅收負擔較重。根據一項權威統計，中國房地產企業的平均稅負率是10-15%。美國《福布斯》雜志公布的2010年“稅負痛苦指數”中，中國內地的水平高居全球第二，僅次于法國。這個評價是否公允，難以給出簡單的回答，不過客觀地說，中國納稅人的稅收負擔確實比較重。在很多行業具有普遍性的逃稅行為與此有密切的關系[4]；第二，稅務征管逐步規范化的需要。從政府的角度看，房地產業是國民經濟的支柱產業，它為地方財政貢獻著不小的稅收收入；房地產企業面臨的稅收大環境正在從寬松走向嚴謹；第三，政府間歇性打擊富人逃稅的需要。從建設和諧社會的角度看，這個行業迅速制造著富翁，從業者卻聲譽不高，民眾的不滿反過來給執政者造成了壓力；最后，這是摒棄無稅經營決策模式的需要。很多人在開辦公司時沒有想過稅收問題，或者在經營決策的過程中沒有考慮過稅收問題。這種無稅經營決策模式必須改變，要先考慮稅收，然后考慮經營方式，最后考慮風險。

五、結論

總之，企業要處理好納稅事務，既防范稅務風險，又節約稅收成本，企業經營者就應該有這樣的認識：企業的財稅人員要掌握好國家的稅收政策和精神，在做納稅遵從的工作時盡可能地降低企業的稅務風險；企業的決策層則要挖掘企業的經營資源、調整企業的經營思路和經營方式，通過納稅籌劃盡可能地降低企業的稅收負擔。

參考文獻：

[1]周葉.企業家納稅行為的經濟學分析.上海：上海財經大學出版社，2009

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二、嚴格執行稅收政策，注重日常核查

（一）擴大稅收控管范圍

各單位要將土地儲備、土地一級開發、土地供應、取得土地使用權、勘探、設計、開工、監理、售房、保有、物業管理、二手房交易、租賃等所有環節涉稅行為，都納入稅收控管范圍。

（二)嚴格執行調整后的個人住房營業稅稅收政策

個人將購買不足5年的住房對外銷售，全額征收營業稅。個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

（三）強化土地稅收和二手房交易稅收管理

嚴格執行“先稅后證”，對納稅人申報價格明顯偏低且無正當理由的，按核定的計稅價格征稅，對房地產行業涉及稅種實行統一管理，把好產權辦理關。

（四）強化土地增值稅預繳管理，防止稅款流失

嚴格執行市局《轉發省地方稅務局轉發國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》，對土地增值稅實行分類預征，不得隨意降低預征率；嚴格土地增值稅清算管理，對達到清算條件的項目，督促企業及時辦理土地增值稅清算申報手續；加強對房地產開發成本費用的審核，不得以預征代替清算。

（五）強化房地產業企業所得稅管理

嚴格執行國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》，及時督促企業按時足額繳納稅款。

三、實行房地產業稅收精細化、信息化管理

市地稅局為加強房地產業稅收管理，組織開發了市房地產稅收一體化管理系統，各單位要充分利用這一系統，以對房地產企業納稅監控為切入點，以信息技術為依托，對房地產的開發、銷售進行全程稅收監控。要定期對房地產企業的開發、銷售情況進行實地調查，與企業實際申報信息進行分析比對，對異常申報企業按照規定進行稅務約談、實地檢查、違章處理。

四、強化社會化管理，構建協稅護稅網絡

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一是啟動征收時期。以《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則至2006年，這一時期規范了對房地產行業土地增值稅的基本要求，明確了采取先預征，后清算的方式進行整體管理，但是更注重預征，對清算及后續管理跟進不足。

二是分類管理時期。以財稅[2006]21號《國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》為原點，其目的是為了限制投資過熱。文件在強調了預征環節管理的同時，要求加強對已經完工的房地產項目進行清算，并正式將分類清算提上日程。

三是全面環節管理時期。2015年以來房地產行業迎來第二個高峰，為了遏制房地產行業泡沫化，自上而下要求稅收發揮調節作用，而土地增值稅就是最為重要的抓手之一。這一時期除了對預征和清算環節緊抓不放送，還加大了對尾盤銷售以及后續對完工項目稽查檢查的力度，開啟了全流程管理的新時期。

1.2基層土地增值稅征管運行分析

1.2.1管理主體

土地增值稅不同于企業所得稅和增值稅，基本是以房地產項目坐落地為準，以縣區為單位進行管轄，而不是以企業注冊經營地為準。納稅人自獲得土地進行開發，開始進入縣區級稅務機關管理范圍。由于房地產行業近年來普遍對稅收收入貢獻較大，根據目前河北省稅務機關管理體制，基本由專業化分局進行管理，即各縣區局的重點稅源分局或者重點行業分局。

在稅務局管內部管理流程方面，以信都區稅務局為例，稅政二科負責政策解釋，風險科負責涉地風險任務上下級銜接，第一稅務分局負責土地增值稅稅款申報征收工作，日常管理由第二稅務分局進行。

1.2.2征管概況

2015年后伴隨全國房價的又一輪上漲，作為三四線城市，邢臺商品房價格基本完成了翻倍，成交量也大幅度上升，即使伴隨著土地價格和原材料、人工成本的上漲，房地產企業利潤總額仍大幅增加，由此帶來土地增值稅收入規模大幅度增加，以信都區為例2015年土地增值稅收入15767萬元，2017年18547萬元，2018年24278萬元，2019年26678萬元，2020年到達27856萬元，2021年1-11月入庫土地增值稅27324萬元。雖然從數據上來看，土地增值稅收入逐年大幅增加，但是仍然低于理論上的測算增加值，也就是說目前的土地增值稅征收管理仍然存在著不足，下面我們將從一個案例進行分析。

2. 信都區X公司典型案例分析

2.1信都區X公司項目情況簡介

邢臺市X房地產開發有限公司（以下簡稱X公司）在信都區太行路開發了某樓盤，取得出讓土地104畝，容積率2.1，總設計建筑面積145589.54平方米，地上建筑面積131761.45㎡：住宅126983.45㎡ 商業3930㎡公共建筑面積839㎡ ；地下建筑面積13887.09㎡全部為地下室和車庫 。2013年5月取得土地證，2014年3月取得建設證，2014年9月取得預售證開始進行不動產銷售，由于行業為房地產開發公司，歸屬于當時的信都區地方稅務局重點稅源分局管理。

2.2 X公司預征環節的問題

項目開始銷售兩年后，信都區稅務管理機關對該企業進行日常檢查，發現其前臺已銷售房源信息表和申報數據明顯不匹配，隨即聯系房管部門獲取了X公司該項目網簽備案信息，發現其共網簽備案房屋1185套，網簽價款47434.12萬元，實際申報銷售房屋1021套，價款43639.39萬元 。稅務機關隨即對X公司進行約談，該公司按照少計算的預售收入3794.73萬元，按照2%預征率補繳土地增值稅75.89萬元，并按規定加收滯納金。

2.3 X公司清算環節的問題

2018年1月，X公司開發項項目取得預售證已經超過三年，該項目總體已經完工，且不動產出售的比例超過了85%，剩余房產也基本處于出租和使用狀態。因滿足土地增值稅清算條件，管理機關在當月向X公司下發土地增值稅項目清算的相關通知，要求X公司在通知規定的90日內提供相關項目的清算報告及所有涉及土增清算的資料，完成審核并繳納清算稅款。

X公司在收到稅務機關的清算通知書后，鑒于本地沒有合適的中介機構，從石家莊聘請了某會計師事務所進行項目的土地增值稅清算鑒證工作，并于2018年3月出具了《關于X公司某項目土地增值稅清算鑒證報告》，內容如下:通過對X公司提供的2014年9月至2018年1月賬簿、報表、銷售臺賬及其他有關清算資料計算，項目總可售面積144750.54平方米，已經出售的面積112342.45平方米，未出售面積11808.09平方米，預售收入共計50554.10萬元，核算各種扣除項目累計47770.15萬元，截止報告期已經預繳土地增值稅1011.08萬元，本次清算應退土地增值稅175.89萬元元。

收到X公司提供的清算報告后稅務機關組織人員進行了清算審核工作，發現了兩個問題：一是存在20套商鋪以6100元/平米的價格出售給某投資公司，遠低于其他商鋪10000元/平米的均價，經約談企業，企業承認某投資公司是其旗下的關聯企業，稅務機關據此調整其交易價格至10000元/平方米；二是部分合同約定由X公司提供的建材，出現在施工方開具給X公司的發票明細中，確定為甲供材重復計算，將其調整出扣除項目。經調整后稅務機關送達了清算結論通知書，結論為補繳土地增值稅清算稅款47.21萬元。

2.4 X公司尾盤銷售環節的問題

清算工作結束后，管理人員在對X公司進行日常管理時發現，該公司對尾盤銷售的申報處理并未按照收入減除扣除費用的方式進行申報，而是仍采取預繳2%的方式進行土地增值稅申報繳納工作，管理人員責令X公司限期改正并補繳稅款。

2.5案例啟示

通過以上案例我們可以看到，雖然房地產公司規模較大，財務人員基礎水平較高，但是其受到利益驅動等主客觀因素影響，在土增申報各個流程仍會出現諸多的問題。其中預售環節利用稅務機關的信息不對稱，隱瞞部分預售收入，推遲部分預繳土地增值稅稅款是各房地產公司普遍存在的問題。清算環節由于稅務機關專業能力的欠缺，對開發建設的部分扣除項目無法進行準確評估，造成部分不合理扣除項目存在于最終的清算報告中。清算后，稅務機關往往會認為項目已經結束，而忽略了對尾盤銷售的管理。以下的篇幅我們將從案例中總結問題，從管理主體、稅收政策、管理流程、內外部環境等方面進行評估。

3.問題分析

3.1管理主體問題

3.1.1部門設置和協調性問題

（1）部門設置問題。我市稅務機關管事制度未能全面普及，大量稅務人在一線被管戶所束縛，總局、省局、市局、區局四級稅務機關下達的所有工作任務被分割給每一個管理員，這與目前社會經濟發展的流水化作業、專業化作業嚴重背道而馳，使得大量基層管理人員被大量日常瑣碎管理任務套死。從人員分配來看，大量年輕干部集中于機關科室、處室，客觀上造成基層缺乏年輕人，隊伍嚴重老化，無法適應土地增值稅管理這種專業性強，流程冗雜的管理事項。在保質還是保量上，基層分局往往選擇的是后者，以完成工作為前提，質量只能退而求其次。

（2）缺乏統一的管理協調機構。土地增值稅清算工作的難度在現行各稅種之間首屈一指，所以在征管體制設置之時將其統一歸屬至重點稅源分局進行專業化管理，但是整體清算工作安排和政策對接解釋工作卻缺乏明確的指導和協調機構。尤其是在面對一些個體性差異的時候，由于缺乏統一的政策規定，逐級上報和請示會極大加重基層分局管理負擔，相應也會影響到管理效率，甚至一些問題久拖不決成為積癥。

3.1.2缺乏素質全面的管稅人才

（1）管稅人員力量不足。改革開放以來，隨著市場經濟的逐漸活躍，市場中的主體成幾何數量增加，而一線管理人員數十年來規模沒有明顯增加，電子化的信息系統雖然帶來了管理上的便利，但是更多的任務也隨著電子系統的應用而產生。極大的納稅人群體和有限的稅收管理力量造成了整體上的力量不足。以信都區為例，轄區內有300余戶房地產企業，每個管理組平均40戶房地產企業，此外還要管理一百至二百戶的其他行業重點稅源企業。從目前情況來看基層管理人員負擔過重，投入土地增值稅管理的精力明顯不足。

（2）管稅人員素質有待提高。房地產業務本身的核算和申報納稅有其特有的行業特點，要求管理人員需要有相當深厚的房地產業稅收和會計知識儲備，同時還要對征地補償、前期建設、開發費用、工程建設、竣工結算、銷售等各環節有相當的了解，這樣才能做好土地增值稅稅款管理工作。目前的情況是重點稅源分局的管稅人員即使是其他行業的管理熟手，也未必能夠承擔房地產行業土地增值稅管理工作。目前基層稅務工作人主要來源于兩個渠道，一是軍人轉業和復原，這部分人往往進入系統年齡偏大，沒有從事過相關專業的學習，難以在短時間內達到符合土地增值稅管理的要求；二是通過國家公務員考試進入的應屆和往屆大學生，這些人只有一部分是經濟相關專業畢業，學習文秘、計算機等專業的人員缺乏基本的知識積累，即使是經濟相關專業畢業人員也缺乏足夠的實踐經驗積累，短期難堪大任。

3.2稅收政策問題

房地產行業的運行核算有別于一般行業，其代表的土地增值稅稅種本身的設計思路也較為獨特，除了其超率累進的計稅特點，其復雜的扣除細則本身也決定著容易出現政策上的盲區。

（1）土地增值稅立法等級有待提高。隨著近年來城建稅、契稅、印花稅的立法完成，目前現行的19個稅種大部分均已上升到法律層次，土地增值稅作為少數幾個沒有立法卻又在總體稅收中占有相當比重的稅種，法律等次明顯不足。國務院制定的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》屬于行政法規，財政部制定的土地增值稅實施細則屬于部門規章。我們日常工作中尊為圣經的各種土地增值稅文件政策大多數是總局和省局以以各種形式下發的文件，對于同一事項的處理規定往往各地不同，對于跨省市經營的房地產企業，同樣的業務在各地稅務機關的處理政策不同，損害了稅法的嚴肅性和公平性。

（2）存在部分政策表述不清楚，缺乏可操作性。土地增值稅條例對于扣除的規定涉及規劃、建設領域的專業問題，簡單的表述不足以讓基層管理人員明曉在實際工作中應該如何處理。在表述模糊的政策執行過程中，稅務機關和企業站在各自立場都有有利于自己的解釋，容易造成雙方關系的對立，給雙方帶來不必要的風險。

（3）與其他部門缺乏政策對接。目前的暫行條例和文件對于土地增值稅扣除項目雖然有明確的規定，也存在對核算的相關要求，但是更多的是以“準確、真實”為主，但是對于如何判斷“準確、真實”缺乏有效的指引。比如不同建筑方式的建筑成本應以什么規則為準，設計費用、裝修費用在什么范圍內發生屬于合理范圍，企業征地環節各種賠償標準是否合理等，這些都需要與規劃、建設部門的相關政策進行對接。

3.3管理流程問題

3.3.1信息獲取不對稱

（1）信息獲取渠道缺失。把握好一個企業的收入和成本費用是控制好企業稅收管理的關鍵，房地產企業也不例外。目前對房地產行業管理上，建設、土地、不動產、銀行等部門往往擁有比稅務系統更早、更全面的數據源，比如施工進度、網簽銷售、貸款審批情況等，這些數據源對于稅務系統做好土地增值稅管理工作至關重要，而目前要實時獲得這些數據難度頗大，信息渠道缺失確實導致了企業和稅務機關信息不對稱，為企業偷逃稅款留下隱患。

（2）管理程序置后。一個房地產項目從登記到注銷歷時幾年或十幾年，從其申請項目立項到土地招拍掛，從土地平整到建設規劃，從開工建設到竣工結算，先后要接受土地、不動產、規劃、建設、稅務等不同部門管理，稅務部門進入管理的位次相對滯后，通常在其取得預售證開始銷售才進入正常管理，屬于事后管理，由于缺乏跟其他部門的溝通，事前不容易發現問題，后期發現問題往往企業已經結束經營不容易處理，造成執法風險。

3.3.2缺乏統一專業的管理系統

目前土地增值稅管理嵌套在金稅三期中使用，此外部分省市自行開發了土地增值稅清算管理系統，這些系統基本上沒有對接大數據，缺乏第三方來源數據的比對，僅僅依靠企業的申報數據進行管理，不能有效的提出風險、防范風險、解決風險，缺乏土地增值稅管理應該有的專業性和高效性。

3.4內外部環境問題

3.4.1納稅人存在少繳稅款的情況

（1）納稅人存在主觀上少繳稅款的故意。首先，納稅人在長期和稅務機關打交道的過程中積累了相當的經驗，他們通過政策和管理上的漏洞總結出哪些違法行為不容易被發覺，或者即使被發現，也可以以什么樣的理由蒙混過關，只要是結果不超過補稅加滯納金，那么納稅人就有主觀偷逃稅的動機。其次，房地產從業財務人員專業素質強，往往不次于我們的業務骨干，他們利用土增清算過程的復雜性，鉆目前政策文件的盲區，游離在避稅和偷逃稅之間。

（2）納稅人少繳稅款的手段。在日常管理中我們可以發現，企業少繳土增值稅往往采取如下幾種手段：一是瞞報部分收入。例如利用信息不對稱瞞報部分已經實現的銷售收入，銀行貸款到賬后不及時計入預售收入，將房產抵賬給建筑商不開發票不計收入。二是虛增開發成本。土地增值稅清算本身就是一項繁冗復雜的工作，要與自然資源、不動產、建設、規劃等數十個部門打交道，還要與供貨方和建筑總包打交道。項目存續期間長，期間很多費用容易出現重復計算，虛增的問題，如多計工程款，甲供材重復開票等問題。三是采用不合理的分攤方式。目前的實際運行中，商鋪的的成本不高于住宅但是售價普遍高，開發商會采取多讓商鋪分攤成本的方式降低商鋪增值額，達到逃避高稅率的目的。四是通過核定稅款逃避清算。企業在明知核定低于查賬繳納數目的情況下會主觀造成核算不清楚，進而采取核定征收清算達到避稅的目的。

3.4.2稅務中介未發揮應有的作用

稅務中介作為納稅人和稅務機關之間的橋梁，是作為納稅人從事復雜涉稅業務時，替納稅人全盤掌握涉稅事項，出具涉稅鑒證報告，與稅務機關溝通的有益第三方。目前，稅務中介鑒證已經是房地產企業進行土地增值稅清算比較普遍的方式。對于土地增值稅清算這種復雜困難的涉稅事項，稅務中介機構的參與可以有效提高清算質量，加快清算進度。但是，實際情況是稅務中介機構本身是企業化管理，其逐利性決定了其會站在納稅人一方想方設法與稅務機關糾纏，其公正性就要打折扣，因此中介機構不能完全發揮其對土增清算的監督管理作用。

4.加強土地增值稅征管的對策

從上面的案例我們指出了問題，也對問題產生的原因加以分析，為了達到加強土地增值稅管理的目標，我們將逐個對準問題給出相應的解決方案。

4.1激勵管理主體的對策

4.1.1合理配置人力資源，加強專業化管理

（1）保持合理的人員配置。保證一線的人力資源數量和質量配置，保證征收和管理部門有足夠的資源應對土地增值稅征管工作，同時各業務科室應該加強協調，根據各自分管工作跨部門組建土地增值稅風險管理團隊，專門對土地增值稅預繳、清算、尾盤的相關管理事項進行集中式管理和輔導，將土地增值稅管理的專業化層次進一步推高。

（2）進行機構整合，簡化工作流程。按照稅收現代化管理的要求，合理分配部門職責，建立大征管、大風險的管理模式，徹底進行管事制改革，簡化內部事項工作流程，加快內部事項運轉速度，限期處理內部事項，提高基層整體運轉效率。

4.1.2提升專業能力，培養專業人才

（1）開展高層次的學習培訓活動。適時組織土地增值稅管理相關人員開展專業性培訓，在學習涉稅知識、財務會計知識的基礎上，要加強對項目開發流程，造價評估，建筑核算的學習，加強對房地產主要涉稅風險的研究和分析。同時通過培訓可以開展學員之間的交流，通過對實際案例的探討提高業務素質，拓展業務視野，增強專業化能力。

（2）加強崗位鍛煉，以干促學。重點行業分局可以成立專門的清算管理小組，由經驗豐富的老同志帶領經驗不足的同志，下手干、實際查，通過實際工作將理論和實際結合起來，既能完成土地增值稅管理工作，又可以培養新的專業化人才。

（3）加強管理人員的日常培養。土地增值稅管理工作很多溶于日常，比如，通過企業增值稅、所得稅、印花稅申報對比土地增值稅，查找邏輯關系的不合理；查詢企業獲得預售證后是否產生了預繳收入，如何對接不動產部門查詢網簽備案合同等，只有日常工作足夠認真細致才能培養出足夠專業化的管理人才。

4.2完善稅收政策的對策

（1）提高土地增值稅立法層級。目前土地增值稅政策領域的支柱中華人民共和國土地增值稅征收暫行條例與實施細則均不是法律。稅務系統應呼吁在人大層級推進土地增值稅相關法律的立法進度，以期可以真正做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究。

（2）做好細則配套工作，解決最后一步的問題。一是針對目前尚有部分政策解釋不明確的，制定明確的解釋并統一適用規范，尤其是一些已經引發納稅人訴訟的要第一時間解決。二是對于已經有政策解釋但是無法進行落實操作的，如普通標準住宅的認定中平均交易價格如何掌握等問題，要制作專門的操作指引，指導基層管理人員以及房地產行業納稅人可以正確落實相關稅收政策

（3）建立土地增值稅清算政策及應用匯編。集中各級土地增值稅業務骨干、稅收政策法規專家，將土增清算管理過程中存在的風險點，政策適用及疑難點進行梳理和匯總，編成手冊發放到一線，方便一線負責征收、管理和清算審核的同志使用。這樣做既可以促進土地增值稅政策在系統內的普及學習，更有利于土地增值稅日常管理工作和清算管理工作更好的開展。

4.3完善管理流程的對策

（1）建立第三方信息獲取機制。土地增值稅管理工作之所以困難，很大程度上是因為稅務機關沒有建立和其他部門共享信息的穩定渠道，從而無法斷定納稅人申報提交資料的真實性和準確性。稅務系統應盡量在更高的層次建立與兄弟行政部門及銀行方面的信息共享渠道，得到第一手準確真實的數據。

（2）前移管理環節。對房地產行業的稅務管理應盡量前置到其立項開發階段，從其立項開始就要建立項目臺賬，把控其建設工期，預售證辦理情況，銷售情況和竣工情況。同時通過調查其工程款撥付還可以完成對下游施工企業的日常稅務監管，保證施工方的應該繳納稅款不會流失，保證涉及項目的稅款及時足額入庫。

4.4凈化內外部環境的對策

4.4.1提高納稅人稅法遵從度

（1）利用納稅人學堂，普及稅法知識。及時在納稅人學堂更新最新的土地增值稅相關政策，適時開展針對房地產行業的涉稅專家講座，廣泛進行稅法宣傳，倡導納稅人規范記賬，規范申報，提交真實準確的納稅資料并適時進行警示教育，提高納稅人主動守法的意識。

（2）主動進行一對一上門輔導。房地產行業的管理不能僅僅停留在數據管理，實際經營情況管理是重要的組成部分，基層管理部門應定期對房地產開發企業進行入戶，一方面帶去最新的稅收政策，上門解決企業遇到的稅收問題，一方面可以及時了解企業最新的生產經營狀況。這對于后續管理工作的開展和涉稅風險應對都會大有脾益。

（3）規范企業財務管理加強內控。監督房地產行業建立完善的財務管理制度和內控制度，真實準確核算收入成本、扣除項目和應納稅所得額，引導行業規范化管理。

4.4.2引導中介機構發揮積極作用

（1）提高涉稅鑒證行業進入門檻。對于中介行業從事的一般記賬工作，由于其技術含量不高可以適當放寬，但是對于其的涉稅鑒證事務，尤其是土地增值稅清算涉稅鑒證事務應適時提高行業準入門檻，保證由擁有專業知識和執業資格的專業人員和機構從事。并同時建立行業執業黑名單制度，對在執業過程中存在重大過失或者存在違法行為的中介機構和人員列入黑名單，禁止其從事土地增值稅清算鑒證工作，保證中介機構在土地增值稅清算執業中的公正性、規范性、合法性。

（2）加大對中介行業的監督管理。稅務機關不能把土地增值稅清算工作直接推卸給中介機構，不能對中介機構出具的鑒證報告一味的認可。應對中介機構出具的報告嚴格審核，確保其報告的準確性，充分發揮稅務機關對中介行業的監督職能。

篇12

（1）營業稅：企業以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。將土地使用權轉讓給農業生產者，用于農業生產的行為，免征營業稅。房地產企業自建自用建筑物，免征營業稅。融資性售后回租業務中承租方出售資產的行為不屬于營業稅征收范圍。（2）土地增值稅：建造普通住宅增值率未超過20%，則免征土地增值稅。因國家建設需要，依法征用收回的房地產，免征土地增值稅。以房地產進行投資聯營，投資聯營一方以土地（房地產）作價入股，將房地產轉到所投資的聯營企業中時，暫免征土地增值稅。一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，免征土地增值稅。房地產開發公司代客戶進行房地產開發，開發完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。在兼并企業中，對于被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的行為，免征土地增值稅。

1.稅收籌劃的必要性

房地產行業具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產企業降低經營風險和納稅風險，以實現企業價值的最大化。具體來講，房地產企業進行稅收籌劃的必要性在于：

1）房地產行業涉及的稅種較多，稅負較重。房地產行業涉及面較廣，故房地產企業涉及的稅種也較多，主要有土地增值稅、營業稅、房產稅、企業所得稅、印花稅、城鎮土地使用稅、契稅等。

2）合理的稅收籌劃可降低房地產企業的管理成本。稅收從某種意義上說是公司經營管理的一項成本，合理的稅收籌劃能夠降低房地產企業的管理成本。如，房地產企業可以利用稅制差異、稅收優惠、稅法彈性等方式達到遲納、少納甚至不納稅款的目的。

2.稅收籌劃的實際應用

房地產開發企業一般要繳納的稅收項目繁多，如籌劃不當，會給企業帶來沉重的稅收負擔。以下通過列舉介紹幾種常見的納稅籌劃以供參考。

1）巧用起征點稅收優惠進行稅收籌劃

根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其增值額按規定征稅。利用這一規定，納稅人在建造普通標準住宅出售時，應充分考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優惠而增加稅收負擔的關系，以獲取最大收益。

舉例如下：某房地產公司從事普通標準住宅開發，2012年，出售一棟普通住宅樓，總面積10000萬平方米，為建該樓支付土地出讓金324萬元，房地產開發成本1200萬元，其中：利息支出100萬元，假設不能提供金融機構借款費用證明，城建稅率7%，教育費附加3%，地方教育附加2%，當地政府規定房地產開發費用允許扣除比例10%。

方案一：如銷售單價定為2400元，收入總額=2400萬元，建造成本=324 +1100（扣除了利息支出）=1424萬元，房地產開發費用=1424×10%=142.4萬元，加計扣除=1424×20%=284.8萬元，營業稅及附加=2400×5%×（1+7%+5%）=134.4萬元，扣除項目合計=1424+142.4+284.8+134.4=1985.6萬元，增值額=2400-1985.6=414.4萬元，增值率=414.4/1985.6=20.87%，應交土地增值稅414.4×30%-0=124.32萬元，獲利金額=2400-324-1100-100-134.4-124.32=617.28萬元。

方案二： 如銷售單價定為2370元，收入總額=2370萬元，按以上計算營業稅及附加=2370×5%×（1+7%+5%）=132.72萬元，增值額=2370-1983.92=386.08萬元，增值率=386.08/1983.92=19.46%，小于20%免繳土地增值稅。獲利金額=2370-324-1100-100-132.72=713.28萬元。

兩個方案比較：方案二比方案一要多獲利713.28-617.28=96萬元。由此我們可以計算出免稅臨界點：設銷售收入總額為X，設不含息建造成本為Y，于是按照建造成本10%計算的房地產開發費用為0.1Y，加計20%的扣除額為0.2Y，允許扣除的稅金為X×05%×（1+7%+5%）=0.056X，計算當增值率為20%時，[X-（1.3Y+0.056X）]/（1.3Y+0.056X）=20%，X=1.67238Y，那么我們通過臨界點定價系數為1.67238，對房地產企業的銷售單價的定價具有指導性意見。

2）變房地產銷售為股權轉讓納稅籌劃法

按照我國現行稅法規定：股權轉讓只是股東權益的變化，原來企業仍然存續，沒有發生房地產轉讓，不征土地增值稅，不征營業稅。如果購買方是法人企業，房地產企業就可以利用這一規定，先與購買方達成協議，以房產作價向購買方進行股權投資，后再以轉讓股權方式銷售房產。

舉例如下：甲房地公司是由兩個自然人出資設立的有限責任公司，實收資本3000萬元，以3000萬元的價格取得一塊土地10000平方米，隨后進行房地產開發，投入開發費用2000萬元，發生期間費用100萬元，現在因金融危機再無力開發，準備以10000萬元的價格轉讓給另一家乙房地產公司。

方案一：如轉讓在建項目，營業稅及附加=10000×5.6%=560萬元，土地增值額=（3000+2000）×130%+560=7060萬元，增值額=10000-7060=2940萬元，增值率=2940/7060=41.64%，應交土地增值稅=2940×30%=882萬元，印花稅=10000×0.05%=5萬元，企業所得稅=（10000-5000-100-560-882-5）×25%=863.25萬元，假設項目轉讓后，股東們將凈利潤全部分配，應繳納的個人所得稅=（10000-5000-100-560-882-5-865）×20%=517.6萬元，應納稅總額=560+882+5+863.25+517.6=2827.85萬元。

方案二：如轉讓股權，假設公司的資產總額5500萬元，負債額2500萬元，乙公司以7500萬元購買甲公司全部股權并負責償債，應繳納印花稅=10000×0.05%=5萬元，個人所得稅=（7500-3000）×20%=900萬元，應納稅總額=5+900=905萬元。

兩個方案比較：方案二比方案一節約稅費=2827.85-905=1922.85萬元。

3）收入分散籌劃法

收入分散籌劃法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離、分散，以達到享用較低檔的稅率，合理降低稅負。

舉例如下：甲房地產企業出售一幢房屋，房屋價值1200萬元，其中裝修費用360萬元，項目扣除金額720萬元，銷售房產營業稅及附加率5. 6%，勞務合同營業稅及附加率3. 4%，現有兩種方案以供選擇：

方案一：甲企業與購買方簽訂一份金額1200萬元的房屋購銷合同。增值額=1200 -720=480萬元，增值率=480 /720 =66. 67%，土地增值稅= 480×40%-720×5% =156萬元，營業稅及附加=1200×5. 6% =67.2萬元，甲企業共應承擔稅負=156 +67.2 =223.2萬元。

方案二：甲企業與購買方簽訂兩份合同共計1200萬元，其中一份購房合同金額注明840萬元，另一份裝修合同標明金額360萬元，假設扣除項目金額仍為720萬元，其中購房合同扣除項目金額為600萬元，裝修合同扣除項目金額（成本費用）為120萬元。則甲企業增值額為840 -600= 240萬元，增值率=240 /600=40%。土地增值稅=240×30% =72萬元，營業稅金及附加=840×5. 6% +360×3. 4% =59.28萬元，兩份合同共應承擔稅費為72萬元+59.28萬元=131.28萬元。

兩個方案比較：方案二比方案一節約稅費223.2-131.28=91.92萬元。

4）妙用利息扣除進行稅務籌劃

稅法規定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。房地產企業據此可以選擇：如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。

3.稅收籌劃應注意問題

房地產開發企業銷售活動金額大，稅負甚重， 稅收籌劃也較為復雜，因此，在稅收籌劃時應注意如下問題：

1）稅收籌劃應進行成本效益分析企業進行稅收籌劃，最終目標是為了合法節稅，使企業收益最大化，因此要充分考慮投入與產出效益。2）稅收籌劃必須遵守稅收法律、法規和政策稅收籌劃必須以依法納稅為前提，保證所籌劃的納稅方案得到稅務主管部門認可，否則將會承擔相應的法律責任，給企業帶來損失。

3）稅收籌劃應系統、通盤進行考慮在稅收籌劃時，不能僅把眼光盯在某一納稅最少的方案上，而應根據企業的總體發展目標去選擇有助于企業發展，能增加企業總體利益的方案。

4）稅收籌劃應注意風險防范納稅人進行稅收籌劃時應充分考慮其所處外部環境條件的變遷，未來經濟環境的發展趨勢，國家政策、法律、法規的可能變動對企業經營活動的影響，在收益與風險之間進行必要的綜合衡量，保證能夠取得財務利益。

4.結語

總而言之，稅收籌劃是一項涉及面廣而又復雜的專項工作，企業應當結合自身的具體環境和各種相互制約因素， 充分利用國家稅收優惠政策，制定最優的稅收籌劃方案， 真正使稅收籌劃達到合理避稅和降低稅負，增加企業價值的作用。

[參考文獻]：

篇13

1.隨著房地產行業的興起，許多原本從事其他行業的投資人都把目光轉向了房地產行業。但是行業不同，使這些企業的管理者對房地產企業的稅務不是特別熟悉，經常用工業企業的稅務籌劃模式來管理房地產企業，這類房地產企業對本企業的稅務籌劃的認識還有可能混淆工業會計與房地產會計的理念，房地產企業的稅務籌劃工作人員的專業知識水平并沒有達到行業要求。稅務籌劃是整個房地產企業財務管理活動的中尤其重要的組成部分，在整個稅務籌劃過程中不僅需要企業內各個職能部門之間的相互配合，更需要得到企業領導管理層的高度重視。

2.有些房地產企業出于對成本的考慮，沒有聘請專業稅務管理機構的專業人員進行財務預算，他們通過在企業內部設置的財務部門或管理機構來開展稅務籌劃的工作，通過這種方式，雖然可以有效的節約成本，但是會使出現在專業性領域的專業問題得不到及時的解決。

3.隨著房地產行業的極速發展，伴隨著的潛在的經營風險不斷增大，目前問題較大的幾個方面有：房地產項目土地的取得渠道、建設施工階段的各種類型的風險控制、國家關于房地產行業出臺的一系列的調控政策以及相關的地方法律法規中隱含的關于房地產開發的一些風險等。

（二）房地產企業與稅務部門的溝通協調問題

1.我國目前的征稅制度對正在高速發展的房地產企業的稅務籌劃來說，具有一定的局限性，具體表現在：在我國，流轉稅是我國稅收體系中的重要組成部分，而營業稅又是流轉稅，是房地產企業涉稅比重中比較大的一類稅種。但因為營業稅是價外稅，具有可轉嫁性，是確認發生了就要征繳的稅種，在很大程度上降低了這類稅種在企業納稅籌劃中的操作空間；另一方面某些企業缺乏對納稅籌劃的正確認識，進而選擇通過偷稅漏稅來實現企業稅務籌劃的錯誤做法。

2.從國家的整體稅務發展層面來看，我國房地產企業的稅務及咨詢業務雖然已經發展了一段時間，但是還存在著許多的不足。導致不足產生的原因不僅是地域的差異，更重要的是稅務機構的從業人員素質參差不齊。房地產企業的急速增長，在一定的利益驅動下，部分稅務機構在內部人員還沒有達到一定業務水平及能力的情況下，就接下了很多房地產企業的稅務業務。另一方面，有些稅務機構的業務職能相對比較單一，主要集中在為房地產企業稅務的簡單登記、納稅申報及日常稅務的繳納等事務，而系統的稅收籌劃方案設計工作則非常欠缺。

二、房地產企業稅務籌劃的大致分類

房地產企業涉及的稅務主要分為三大類：營業稅、企業所得稅和土地增值稅，本文將分別從這三個稅種來對房地產企業的稅務籌劃進行分析：

（一）房地產企業的營業稅籌劃

目前某些房地產企業在收客戶樓款的同時作為一項附加服務，會先代收客戶的物業維修基金、契稅等，到交樓的時候再將這些款項繳納到相關部門。一般房地產企業將收到的售樓樓款作為營業稅的計稅依據。而代收代繳的本應顧客繳納的煤氣費、水電初裝費、維修基金、契稅等稅費，則應在收款時記“其他應付款”，在實際需要繳納的時候，從“其他應付款”中轉出。作為房地產企業的財務，應該明確區分客戶所繳納的款項的分類，不可模糊地統一計入營業收入中，這樣就在無形之中加大了企業營業稅的負擔。因代收代付的費用或稅金因不是企業的收入，所以在這方面企業一定要細化數據，財務人員要熟悉了解企業的收入來源及代收代付費用的區分，做好營業稅的籌劃工作。

（二）房地產企業的所得稅籌劃

依據我國相關的稅法規定，企業的所得稅是在企業整體取得利潤的情況下所繳納的稅種。當一個房地產企業剛成立的時候，需要大量的資金投入，與一般的企業不同的是，房地產企業前期投入很多，在樓盤拿到預售證之前，不可以對外銷售的期間，整個房地產企業的利潤會一直呈現為負數。企業如果想要很好的調控企業的所得稅，就需要控制房地產企業從拿地開始動工到銷售的年限，因為根據稅法規定，企業的所得稅只可彌補五年內的虧損，這就要求企業的建設周期最好控制在五年之內，這樣才可以最大程度的幫助企業合理規避企業所得稅。

（三）房地產企業的土地增值稅的籌劃

房地產企業的土地增值稅的征收實行的是四級超率累進稅率，最低稅率是增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數為0；最高稅率是增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數為35%。即房地產企業所發生的增值率越高，所適用的稅率也越高。如果一個企業的項目分期進行開發，那么選擇按整個項目進行土地增值稅的清繳還是分期進行清繳，將會在所需繳納的稅額上產生差異。根據房地產企業的發展來看，一般來說企業在早期取得的土地的成本會比較低，早期的房地產的銷售額也會相對比較便宜。而近幾年隨著房地產的興起，房價節節攀高。那么在計算土地增值稅的時候，越早期開發的房產，所取得的增值就會越低，需要繳納的土增稅也越少；越到近期，隨著房價的提升，土地增值稅中的收入也相應增加，最后的增值額也會跨到比（下轉第頁）（上接第頁）較高一些的稅率檔，對土地增值稅的繳納也將會有很大的影響。所以企業在初期規劃的時候，向稅務機關提出申請的時候就要將企業的規劃情況說明清楚，避免在后期產生巨大的土地增值稅額。

三、淺析完善我國房地產企業稅務籌劃的方法和策略

第一，對于房地產企業而言，首先要將稅務籌劃的理念放在企業的經營管理中的重要位置，這個是做好企業整體稅務籌劃的重要步驟。這其中又包括了以下幾點：一是企業前期開發階段的稅收籌劃。在這個階段需要企業對整個項目投資的來源、企業自身的經營模式以及整個項目開發的方式等諸多方面進行詳細周到的規劃，綜合考慮各項因素。二是項目工程建設期內的納稅籌劃。在整個項目成本核算過程中影響企業所得稅、應納稅額以及企業的土地增值稅的計算。在這個時間期間需要處理好籌劃工作，關于企業融資利息計提時間的劃定、借款費用資本化等這些關鍵問題，需要及時做好費用及建筑合同的預提工作。三是需要房地產企業建立一整套有效的稅務籌劃風險預警機制。根據企業財務報表的編制要求、重大涉稅風險節點以及及時更新的稅收政策變動等建立一整套動態的信息資料庫，完善企業稅收籌劃中的抗風險管理機制，以便企業可以及時進行風險識別，并針對出現的風險苗頭制定出有效的應對方案。

第二，房地產企業加強與稅務機關的溝通。特別是在稅法和新會計準則存在差異，實施各業務環節的稅務籌劃時，要經常向主管的稅務機關專管人員進行咨詢并做溝通工作。同時也要重視與專業的第三方中介服務機構（稅務機構）的合作，這些專業機構的工作人員都能掌握最新的稅務資訊。