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二、宏觀規劃對常平房地產的影響

1、高水平的城市化目標，常平房地產業成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產業。

*市政府關于常平（20*~2020）經濟發展戰略預測：20*年、2*0年和2020年常平鎮國內生產總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；20*年、2*0年和2020年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來了前所未有的發展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。

根據常平鎮新的城市規劃城市性質為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、*市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20*年、2*0年和2020年的城鎮總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；20*年、2*0年和2020年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規劃20*年、2*0年和2020年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發展方向為主要向南，并適當向東發展，采取生活內聚、產業外延的拓展方式。

3、生態住宅將成為開發商及消費者共同關注的投資亮點。

常平鎮城市綠地景觀規劃將其中2020年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節點，三區七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態城市。

三、房地產市場分析

1、常平各個區域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區，整個區域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以*本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業圈。

2)西北面區域

西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發以大戶為主，大面積。主要針對*人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷售總結，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，*人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環境污染小、配套設施齊全，注重環境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區域樓盤銷售一直看好。

3)常平南面，常黃公路沿線區域

住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布*山莊，產品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長*業主，如紫荊花園購買者98%為*人，其產品戶型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊20*年購房80%為內地人，常黃公路沿線區域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內地市場延伸，其產品已不適應消費者需求。

4)常平東門區域，

常平房地產的發展趨勢向東門聚集，鎮政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：*大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地熱點區域。加之政府全力扶植該區域的房地產，如東田麗園，旺角新城，*年一經推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。

5)麗城開發商住居區，依托于隱賢山莊風景區的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業的主要開發地。

位于常平東面鐵路旁邊分布有*，規劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以*四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂、渡假、旅游為一體，其區域開發的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環境優美，交通便利空氣清新，遠離工業區，污染小，戶型設計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環境，空氣新鮮，其戶型設計符合早期港人需求，現區域內以*人居多。現今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優質的管理服務，新穎的產品設計為基礎，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區內*人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區域出租率不高。

2、本區域競爭樓盤分析

針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調分析。

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一 城市規劃與房地產開發的特點

城市規劃是一種政府干預行為，規劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；而房地產開發多是企業或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規律的制約。這決定了城市規劃與房地產開發的不同特點。

1.城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優

城市規劃考慮整個城市甚至更大區域范圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性的特點。房地產開發是個體經濟行為,開發商從自身利益出發，總是選擇區位條件最好的地段，采用收益最大的開發方式，要求更高的容積率。

2.城市規劃的長遠利益和房地產開發的短期行為

我國城市規劃年限比較長，約5―20年，甚至更長，長期發展利益為其重要依據；而對城市房地產開發最為重要的是如何使投入資金在最短時間內獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據。城市開發建設要協調長遠利益與短期利益的關系，使城市規劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產開發的短期活動來實現，城市得到穩步、協調的發展。

3.城市規劃的相對穩定性和房地產開發的突發性

我國城市規劃編制工作需較長時間，完成后具有法律效應，實施若干年后，才加以修訂，它的內容和表達形式具有相對穩定性。在具備競爭機制的市場體制下，房地產開發要抓住時機和注重開發后的收益，往往會出現出乎規劃管理人員預想的突發行為。

二 城市規劃與房地產開發的關系

首先城市規劃對房地產開發起到必要的管制作用。我國《城鄉規劃法》規定“城鄉土地利用和各項建設必須符合城鄉規劃，服從規劃管理。”具體來說，就是城市建設用地的性質、位置、面積、建設工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規劃管理。由于房地產開發以追求最大利潤為目的，受市場經濟規律影響，若沒有規劃干預容易產生過度開發，隨意開發和忽視公眾利益等問題，通過規劃手段對其進行管制是十分必要的。

其次，城市規劃指導和促進房地產開發。建立在詳細調查和科學論證基礎上的城市規劃，為開發商提供了大量信息和開發依據，房地產開發的地段選擇，開發方案選取，價格評估等都能從城市規劃中獲得指導。

再次，城市規劃設計也是房地產成片開發的必經階段和必要手段。房地產成片開發必須經過規劃設計才能進行工程建設，合理的規劃設計能夠節省投資、降低成本，在較高層次規劃許可的范圍內，獲得數量更多、用途更廣的物業，從而使開發者達到最高的經濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生產生活的需要。

總之，地產開發必須接受城市規劃的統一管理，同時也能從城市規劃中得到指導和促進。

三 我國房地產開發與城市規劃不協調發展的表現

目前，我國一些城市仍存在著房地產開發背離城市規劃的現象。如過度開發、隨意性開發等行為，導致開發部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，壓縮基礎設施、綠化、道路等公用設施的開發，往往導致居住區面貌單調，公用設施配套不完善，日照不足，居住環境質量下降等。

四 我國城市規劃與房地產開發協調發展采取的措施

城市規劃對房地產業發展調控的作用最直接、最具體，也最有影響，是房地產業發展的基本依據。而房地產開發又是城市規劃的落腳點和得以實施的執行者。因此，只有制定符合市場經濟規律的城市規劃才能有效控制房地產發展。同時，由于房地產開發具有短期行為和突發性等特點，也給現有城市規劃體制帶來很大沖擊，要求城市規劃在新形勢下作必要的調整。

1.市規劃應加強對房地產開發的管理

首先，必須增強規劃的超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。其次，必須增強全民法制意識。各城市應根據各地的實際情況，以市場經濟為前提，以《城鄉規劃法》為依據，制定《城鄉規劃法》實施細則、城鄉規劃管理技術規范等地方法規，使城鄉規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。第三，必須增強規劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規劃管理權必須高度集中，不宜下放。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。

2.規劃要充分考慮開發者的利益，增強規劃的彈性和應變能力。

在市場經濟中，城市規劃在城市發展過程中始終不具有開發的決定權，而只具有否決權，因此城市規劃要加強對房地產經濟的研究，做到以規劃為“龍頭”，帶動房地產開發和城市建設的發展，促使使規劃設想付諸實施。另外，我國現有的城市規劃體制仍以終極式理想規劃方式占主導地位，難以面對現實中的沖突。今后應增強城市規劃的彈性和應變能力，針對城市建設和房地產開發中出現的新的情況和問題，要對規劃作出調整和補充，逐步實現“滾動規劃”。

3、加強城市控制性詳細規劃覆蓋范圍。對用地界線、建筑性質、容積率、建筑高度、出入口等作出控制，劃定地塊的用地性質、開發強度和建筑形態。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規劃要求，控制性詳規的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。

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一、房地產市場現狀

(一)房地產市場供給狀況

1、房地產開發企業蓬勃發展，民營企業迅速崛起。

由于我縣的房地產市場啟動較晚，發展較慢，加之房地產行業的平均利潤較其它行業高，因此吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入。*年，全縣只有6家房地產開發企業，其中國有企業2家，民營企業4家。到了20*年底已發展成有17家開發企業，其中擁有三級開發資質企業2家，三級資質以下的企業15家；國有企業僅有1家，民營企業16家。20*年，民營房地產開發企業的開發投資額占開發總投資額的96%。民營企業發展迅速，成為我縣房地產投資增長的主要動力。

2、房地產投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。

作為一個新興行業，我縣的房地產業發展十分迅速，投資規模日益擴大，尤其從20*年開始，受城建規模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產業取得了跳躍式發展。20*年完成房地產開發投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產投資增速高4.5倍；20*年完成房地產開發投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產投資增速1.2倍。房地產開發投資占全社會投資的比重也越來越大，*年為3.32%,20*猛增至13.25%，20*年再創新高達為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。

3、商業營業用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。

“九五”末期，在國家把住宅建設培育成新的經濟增長點的政策指引下，我縣的房地產企業加大了普通住宅為主的開發建設力度，并獲得了長足的發展。據統計部門數據顯示，*年---20*年，住宅建設投資占當年房地產開發總投資的70%、67.6%、64.9%；商業營業用房3年來的投資分別占當年房地產開發總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業營業用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，開發規模越來越大。

近三年來，我縣的房地產市場發展勢頭迅猛，房地產交易異常火爆，房地產開發項目用地投放量逐年上升。*年全縣總投放為16畝；20*年總投放為*畝，是上年的6倍；20*年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區化、規模化、整體化出讓轉變。*年平均每宗房地產開發出讓土地面積為1.36畝，20*年為10.59畝，20*年為21.83畝，房地產開發規模越來越大。

5、房地產開發水平存在明顯地區差異，住宅商品化程度逐漸提高。

受城鄉二元格局的影響，一直以來，房地產開發投資主要以縣城為主，縣城區與各鄉鎮間的房地產開發水平差距十分明顯。20*年，縣城房地產開發投資額約占總投資額的72%，華埠鎮約占總開發投資額的22%，其他鄉鎮約占6%。

因受近幾年規劃控制的影響，城鎮和礦區私人建房投資額年逐年減少。20*年比*下降69.06%，20*年比20*年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高。

6、房地產開發建設資金到位情況理想，定金、預付款占投資資金的比重上升。

近幾年，一方面由于房地產銷售市場狀況比較理想，房地產資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產開發的支持。我縣房地產開發資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。

在房地產開發投資資金中，自籌資金、國內貸款、定金及預付金是開發資金的全部來源，居于絕對主導地位。從各類資金的動態情況看，國內貸款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金占年度資金來源的比重逐年上升。*年至20*年分別為8.7%、22.37%和42.41%；同期國內貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.*%。

（二）房地產市場需求狀況

1、房地產市場需求趨旺，呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。

近年來，我縣房地產市場有了很大發展，商品房銷售態勢良好，銷售面積逐年增長，預售面積大幅攀升，市場需求趨旺。*年-20*年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從20*年開始，預售面積超過了銷售面積。20*年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

在商品房住宅銷售調查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。

2、個人消費成為市場需求的主體，縣內需求占商品房銷售的全部。

隨著住房體制改革的逐步推進，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。20*年，全縣個人購房面積達29672.2m2，占銷售面積的83.9%；20*年個人購房面積達80628m2，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費的主體，是房地產市場發展的主導因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，20*年個人購買住宅面積達70941m2，占個人購房總面積的87.*%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產“泡沫”。

3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。

因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場，經濟適用房啟動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據最新調查資料統計，20*年商品住宅平均售價約*7元/m2，比上年度上升14.76%，20*年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內生產總值的升幅為6.48%、10.63%。

4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。

自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，*年共成交184起，面積16396.17m2，20*年共成交243起，面積204*.54m2，20*年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數的96.62%，房改房約占住宅交易起數的62.2%，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。

房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。

二、當前我縣房地產市場存在的主要問題。

（一）房地產市場缺少行業發展總體規劃的指導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀調控機制，房地產開發存在一定的無序化和較大的風險性。

（二）市場化運作不規范，政策性的土地協議出讓，拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產市場秩序。

（三）房地產開發企業市場準入“門檻低”，開發企業數量多，規模普遍偏小，行業集中度低。部分企業資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預付金進行開發，加大了投資風險。

（四）房地產開發企業行為不規范，如未取得許可證擅自開工建設及預售、合同不兌現、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規行為依然存在。

（五）城鎮規劃區范圍內商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產市場的高消費群體，給市場帶來一定影響。單體的開發仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環境。

（六）市場配套體系不完善，物業管理和房地產中介服務滯后于房地產業的發展。

（七）住宅體系不完善，經濟適用房投放少，廉租房建設尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。

（八）房地產開發結構不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業營業用房比重偏高，出現供大于求的現象。

三、房地產市場發展趨勢

（一）行業趨于整合，結構面臨調整，價格相對穩定。

1、房地產開發企業將趨于整合，行業集中度將明顯提高。

隨著城市建設規模的不斷擴大，按照生態城市化建設要求以及城市管理和房地產市場開發的現實需要，商品住宅開發將向小區化、規模化、物業化、品牌化的經營方向發展，這勢必加劇企業間資金、規模、管理等各方面的競爭。國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知中強調，要加強房地產貨款監管和市場監管，這對我縣房地產企業的生存和發展帶來了歷史性的考驗和挑戰。為謀求發展做大做強，我縣企業將在政策嚴管和市場競爭中趨于規范整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業將面臨被淘汰出局的危險。

2、房地產開發結構將面臨調整，低價位商品住宅將成為開發主流。

隨著人們居住消費觀念的改變，個人住房需求將呈現多元化、多層次的發展趨勢。原先把住房作為固化資產而想方設法貨借資金以求一次性到位的住房消費，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉變。

我縣房地產起步較晚，目前處于發展階段，前幾年住房開發項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業主群體。這一消費群體的經濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發商而言，銷售風險較小，且利潤空間較大。近年來的開發，已基本消耗了這一群體的購買力，對他們而言，住房消費是較長一段時間后的第

二、三次換房。

而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實現改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業未參加房改的職工，鄉鎮行政、事業單位工作和退休的單職工，估計約有800戶左右；全縣房改房約有7000多套，1999年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計，將有近*套的消費。激活這群中低收入消費群體，將給我縣房地產業帶來極大的發展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認為除了政策及金融支持外，開發適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區80-100m2戶型)是今后幾年的開發主流。

同時，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對“弱勢群體”越來越關注，建設“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機制，讓所有人都“居有其所”，是政府當務之急的一件大事。

3、供需趨于平衡，價格相對穩定

因前幾年對市場釋放的需求估計不足，商品住宅的供應不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升。20*年新開工的面積達188450m2，其中商品住宅1265551m2，營業用房61899m2。2003年的供應量放大較快。據調查顯示，11家開發企業到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業用房34659m2，年度存量較大，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。

從房地產開發土地供應上看，20*年為4.94公頃，20*年為14.55公頃（包括南湖地塊約9公頃，實施投放量約5.5公頃），2003年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮2004年南湖地塊一期建設將動工，實際的開發面積將不會減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應。從需求上看，市場的消費潛力依然較大。隨著政策的兌現，開發結構的調整，舊城改造的持續以及人口的集聚，住房消費潛力將被進一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續動力。今后幾年的房地產市場供需將趨于平衡。

另據2003年11月對11家開發企業的調查資料顯示，2003年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2，雖然價格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價格的升幅有所回落。隨著市場供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價格升幅有限，價格相對穩定。

（二）發展動力十足，發展前景廣闊。

1、城市化進程的不斷推進，給市場發展提供持續動力。

縣城新一輪城市總體規劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區，以此為依托在岙灘形成居住區及副中心，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區的"一個中心兩個副中心"的規劃布局結構，城市形態由原來的團狀發展改變為組團式帶狀發展。這將有效地拓展城市發展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進程。而且，隨著城市化的發展，縣城與華埠鎮的城市空間、布局不斷接近，城華對接形成一體化發展已成為可能。加快城市重大設施的配套建設，將帶動沿級及周邊地區的人口、產業的有效集聚，城市規劃與人口發展的購房需求量將持續增長。

按《縣城城市總體規劃》對人口規模的預測，規劃近期（至20*年）縣城城市人口規模將發展到4.6萬人，凈增近萬人，按人均建筑面積30m2計，縣城區至20*年因人口增加需求建筑面積達30萬m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房；另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實的需求給房地產市場發展提供了持續的動力。

2、生態立縣戰略的實施，給房地產帶來了巨大的空間。

生態立縣戰略的確立，為我縣指明了一條生態保護和經濟發展并存的可持續發展道路，是我縣實現跨越式發展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態立縣戰略的深入實施，我縣的森林生態系統功能進一步增強，生態環境質量始終保持全省全國先進水平，生態環境更加安全。生態旅游業資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態城鎮建設穩步推進，生態城市功能進一步強化，城市品位大大提高。對外大交通構架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網絡。錢江源頭生態縣的生態環境將越來越顯示出它的價值和魅力，被更多的人熟悉和向往。

一片“山秀、天藍、水青”的生態人居環境，將吸引大批向往優質生態環境的城市居民來觀光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產市場注入新的活力。生態環境的優越，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞。萬向集團將投巨資打造“浙西硅谷”，萬向硅峰公司在近年內計劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產業的集聚，一個具有相當經營規模、資金實力和國際競爭力的企業集團將崛起于錢江源頭生態縣。硅電子基地的發展將極大地帶動城市化發展，也為我縣房地產市場的發展帶來了廣闊的發展前景。

四、政策建議

（一）建立預警預報制度，加強行業調查分析，引導行業健康發展。

盡快建立房地產市場預警預報和信息披露制度，及時向社會通報本縣房地產市場供求、結構、價格、漲幅、空置數量、投資動向等情況。行業協會和職能部門要定期對房地產市場進行調查分析，引導開發企業理性投資，消費者理性購房。

（二）加強政府宏觀調控，努力解決供需矛盾，實現供需平衡。

保持房地產開發的適度規模，基本實現供需平衡對我縣房地產業乃至整個國民經濟發展具有重要作用。政府及有關部門應發揮調控功能，加大調控力度，通過規劃、土地、金融三大調控手段的配合作用，保持開發規模與有效需求的同步增長。

規劃方面應發揮導向作用，通過城市建設方向和進度的調整，利用房地產開發空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產開發規模，通過對居住用地的功能、布局調整，調控商品房的開發結構（如針對目前商業用房供應過多的現狀，規劃設計條件可以在今后開發地塊中明確開發性質為純住宅，不搞商住樓）；有計劃地進行舊城改造，以穩定住房需求，防止因改造引起的突發性需求而產生的供需脫節；控制單體開發建設有利于開發的規模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。

土地方面要科學編制房地產開發項目的土地供應計劃，建立結構合理、總量平衡的各類房地產項目年度土地供應計劃體系。進一步完善土地儲備機制，加強城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備，并根據市場需求和城市建設需要逐步投放市場。以增強政府對土地市場的調控監管力度。加強土地有償使用力度，嚴格實行經營性用地招標、拍賣、掛牌制度，嚴禁以任何其它方式取得房地產開發用地，規范房地產開發行為。

金融方面要控制總量，合理調整信貨支持，實行差別政策，以控制房地產開發與住房消費中比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時強化貨款監控，實行封閉運行。加強對房地產貨款的監管，依法依規貨款，嚴格控制經營不規范、信用度低、資產負債率高的房地產開發企業的貨款，擴大支持信譽好、資金實力強、市場前景好的開發企業貨款，繼續加大貨款風險小、收益大的個人住房貨款，適度增加對經濟適用住房的信貸支持。

（三）完善市場監管制度，加大違規查處力度，規范市場秩序。

各職能部門就應嚴格履行管理職責，完善市場監管制度。加強資質管理和注冊資金管理，把好“入門關”；加強房地產開發項目審批管理，把好“發證關”；加強房地產交易的動態管理，把好“交易關”。加大房地產開發、銷售中存在的改變容積率、合同不況現、面積縮水、虛假廣告等違規、違紀行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發現一起查處一起，絕不姑息。

（四）堅持市場化導向，創造公平競爭環境，規范市場化運作。

不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放，都應實行公開的市場化運作，經營性土地使用權的出讓和轉讓，按規定都必須進入市場交易，采取招標、拍賣和掛牌方式，杜絕協議出讓行為，推行“陽光交易”，使更多有實力的開發商能在公平競爭的環境下取得土地進行開發。經濟適用房等政策性用房的開發也應推向市場運作，可以采取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規定費用，適當留有開發微利等方式運作。

（五）加強住房政策性保障，引導商品房結構調整，完善住房供給體系。

經濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場價格的調節作用。應科學合理投放經濟適用房的供給量，既不能對市場造成負面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據我縣市場較小的實際，經濟適用房的投放量宜小不宜大，因為二手房市場尚有較大的消化空間。通過加強中介服務，政策性補貼鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房，可以進一步活躍存量房市場，促進增量房消費市場的發展。

要加快廉租房建設，建立保障機制，切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。據最新統計數字，我縣城鎮貧困戶（人均年收入低于2400元）有657戶，1512人，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項當務之急的大事。

積極引導和鼓勵開發商從市場需求出發，針對不同消費群體的消費特征和購買能力，開發不同檔次、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調動消費潛力。

（六）加快發展房地產服務業，培育市場潛在消費群體，促進房地產市場進一步發展。

房地產服務業主要包括房地產中介和物業管理服務兩大類。從我縣目前情況看，房地產服務業已滯后于房地產整個行業的發展，需要進一步加快發展。首先要制定、完善相關法規，加大對房屋中介機構、物業管理公司的管理力度，清除無證、無照中介機構，規范中介市場。其次要積極促進中介機構更新經營觀念，提升服務層次，不斷提高從業人員素質，以誠信創品牌；再者要加大扶持力度，創造良好的發展環境。房地產服務業的發展將有利于促進房地產市場的進一步發展。要通過落實住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔保機制；強化住房公積金的歸集和運用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度；采取購房貸款貼息優惠；合理拆遷補償等一系列的財政、金融政策，提高中低收入消費群體的經濟承受能力，使潛在的住房需求轉化為現實購買力，有效擴大市場需求量。

（七）促進產業集聚，加快市場建設，增強發展后勁。

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1、 我國房地產行業的發展現狀及特點

1.1 我國房地產發展現狀

目前我國的房地產行業正處在蓬勃發展的階段，發展態勢迅猛，發展速度很快，房地產行業的快速發展對于我國經濟的發展有著重要的作用，能夠促進我國經濟的快速發展。但是近幾年的房地產行業出現了很多問題，房價過高，并且房價的增長速度過快，出現投資過熱的現象，我們知道，只有供求關系達到平衡的狀態才會使經濟持續穩定發展，但是我國房地產行業的長期供不應求的狀態會使經濟的發展失衡。這些問題的存在極大的影響了我國普通民眾對于住房的正常購買，不利于我國經濟的可持續發展，因此急需我國政府健全相關政策進行宏觀調控。

1.2房地產業特點

第一、基礎性。房地產業是國民經濟的基礎產業。這可從以下三方面來看，它為國民經濟各行各業的發展提供最基本的物質條件――房和地。 它為勞動力提供生存和發展最必須的條件――住宅和各項配套服務設施。 它為經濟發展和城市建設提供大量的財政支持――稅、利上繳與實物地租。第二、先導性。房地產產業的產業鏈條很長、環節很多、它的發展會帶動一大批相關產業的發展。第三、超前性。房地產業要為國民經濟各個行業提供基本物質條件。因此，必然要為滿足各行各業的發展對房地產的需求而超前發展。第四、協調性。房地產業的發展必須同國民經濟的發展水平相協調。房地產商品的流通量取決于有支付能力的社會需求――有效需求，而支付能力又取決于國民經濟發展的總體水平。因此房地產業要根據“有效需求”來確定生產規模，要適當超前，但不能脫離經濟發展的總體水平而過于超前。 第五、敏感性。房地產業是經濟發展的寒暑表――經濟上升房地產業興旺

經濟下降房地產業衰落。企業家要十分注意分析和把握經濟發展的動態和趨勢在一個城市投資房地產重要的不在于該城市的地價、房價而在于該城市經濟發展的前景。 第六、風險性。房地產業是一項風險產業對于發展商而言風險既有外部因素也有內部因素。外部因素主要是政治、經濟形勢的變化政策的調整城市規劃的變化等等內部因素主要是投資決策失誤、經營管理不善等等。緩解和規避風險的主要途徑是多元化經營。

2、目前我國房地產行業宏觀調控政策的不足

2.1 調控力度不夠，不能規范房地產行業的發展

目前我國的宏觀調控政策的力度還不能起到規范房地產行業的健康發展的需求，而且，對于違反房地產行業相關規定的不良行為的處理和懲罰力度還不夠強，不能使房地產行業朝著正確的方向健康發展。

2.2 宏觀調控的目標不明確

我國對于房地產行業的調控目標有兩個，既要保證房地產投資的合理增長和房價的合理發展，又要保證居民的住房需求。政府調控房地產行業的政策應該是既要保證經濟快速的發展，又要保證老百姓的購房需求，起碼保證需要住房的絕大多數人能夠買得起房并且能夠住的好房，同時，還不能讓房價下降過快，保證多數人的利益，個人認為，這兩種觀點本身的利益沖突就是矛盾的，就是表現出了我國對于房地產行業的宏觀調控政策目標的不明確性和立場不堅定的弊端，這就使得宏觀調控的收效甚微。

2.3 宏^調控政策往往只做表面功夫

我國的房地產行業還處在初步發展的階段，還并沒有進入發展的成熟階段，而對于房地產行業的宏觀調控政策，往往是中央政府出臺政策，而地方政府的政策調控處于雷聲大雨點小的狀態，只響應不做實事，而且對中央政府出臺的政策照抄舊搬，不針對地方的特點進行靈活的變換，造成宏觀調控政策經常是流于形式，不能真正改善房地產行業的具體問題。

3、對于我國房地產行業宏觀調控政策的改善

房地產行業的宏觀政策調控對于約束房地產可持續發展具有重要作用，基于我國當前宏觀調控政策不完善的情況，我們要積極進行政策的改革，不斷完善房地產行業的宏觀調控政策。

3.1 增強房地產行業的公平的原則

我認為房地產行業的宏觀調控政策應該以人為本，注重公平公正的原則，應該把保障老百姓的切身利益作為調控的出發點，同時在保證房價穩定公平的基礎之上也要保證經濟的正常發展，控制經濟的增長速度處于一個正常穩定的速度，這樣才能基本保證居民的利益又不影響經濟的發展需求，這樣可以促進公平，并且可以減輕很多購房者的經濟壓力，促進房地產行業快速可持續發展。

3.2 嚴格執行對于土地的管理制度

要嚴格的執行國家對于土地的控制力度，通過提高土地利用率和改善土地結構來控制房地產行業的不斷發展，為房地產行業的發展提供保障，同時也要控制對于土地的利用方向，增加居民建設用房的土地數量，減少對于高檔用房和別墅用房的土地審批。加強監管力度，依法控制土地的用途，完善土地管理制度。

3.3 建立健全房地產宏觀調控的相關法律

政府對于房地產行業的過度管制不利于房地產行業的不斷發展和完善，要避免地方政府過度和房地產行業的接觸，防止政府和房地產行業的不正當合作，使兩者成為利益共同體，這樣不僅不利于對房地產行業進行管制，還影響社會公平，可能造成貪污違法現象的發生，因此，國家要建立健全相關的法律法規，在對房地產行業的宏觀調控的基礎之上，加強對于地方政府權力的約束，防止其超越自身的權力范圍，對房地產行業進行過度干預，造成房地產行業的“畸形”發展，使宏觀調控政策失去效果，同時也會擾亂市場秩序，造成房地產行業的市場混亂，不利于房地產行業的可持續發展。

結論：

綜上所述，對于以上我國房地產行業存在的相關問題和現有的房地產行業相關管理政策的不足之處，政府要進行積極的宏觀調控，一定要建立健全房地產行業的宏觀調控政策，制定長期有效的管理辦法，調整房地產行業在可控范圍。房地產行業是一個正在快速發展的產業，只有對房地產行業的發展方向和整體概況有著很深的研究，才能制定出適合房地產行業發展的宏觀調控政策，保證房地產行業的健康發展，加快我國社會主義和諧社會的建設速度。

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經濟法;視域;房地產;宏觀調控;行為透析

一、我國房地產宏觀調控行為特征分析

(一)遵循法律規定下進行宏觀調控具體行為我國房地產工作的宏觀調控行為具有眾多特點，根據其工作的性質進行判斷不難發現，宏觀調控的制度行為必須遵循嚴謹的法律和法規制度，在良好的制度體系框架下實現對經濟工作的進一步完善。在良好的環境和氛圍之下進行相關工作的運作，所有的運作權利和職能，以及程序中涉及的具體內容和措施都是需要遵循一定制度執行的。

(二)遵守市場監管法則基礎下進行房地產宏觀調控房地產的宏觀調控工作還需要遵循市場的基本原則，服從市場的監督和管理制度，在良好的法則規范條件下進行制度的運作和執行。社會的相關職能部門必須認識到市場運營的重要性，以及法律、法規監督管理的重要性，希望能夠通過良好的宏觀調控制度在遵循市場管理工作的基礎上進行相關工作的執行。

(三)房地產開發需要重視土地資源維護我國房地產工作開展的過程中存在不同的宏觀調控特征，其中非常重要的工作內容還涉及到房地產開發時設計的土地資源維護工作內容。在房地產開發過程中出現的土地資源工作不單單涉及到環境的因素，還存在財政、稅務等眾多內容。

(四)房價調控政策不能脫離經濟法原則市場運作過程中出現的房價調控工作內容，也需要在良好的制度監督下完成，并且不能夠脫離實際的經濟法規則和內容，需要進行相關工作的宏觀調控，具體工作設計到對實際產生的經濟價值進行有償的服務，另外就是在行政法規和制度的內容下進行調節與完善，進而實現對制度的調整。

二、我國房地產宏觀調控行為的經濟法規章制度

(一)房地產宏觀調控需要堅持合法性本質原則需求從整體角度進行觀察，我國的房地產宏觀調控制度存在一定的行為約束，需要在經濟法的基礎下進行相關工作的執行，要求在規章制度監督的條件下完成眾多的工作內容。只有完善相關的工作職能和效果，才能夠合理的進行市場行為的推進和拓展。

(二)房地產宏觀調控需要在經濟決策和法律規制緊密聯系下執行房地產的宏觀調控工作需要在良好的經濟法規和秩序下進行，只有將決策的內容與法律的規則進行融合，才能夠保證相關部門對于房地產行業的宏觀調控需求，也實現對國家法律、法規的進一步完善，以此實現國家權力和制度的進一步執行與完善。構建宏觀的職能體系對于社會的進步具有重要的意義，進而實現政府與行業發展之間的緊密聯系。

(三)脫離經濟法的房地產宏觀調控會導致行政專權一旦房地產的宏觀調控工作出現問題，就會導致實際的經濟法規監督和管理工作出現偏差和缺失，導致社會體系發展的單一性和不規則形。行政專權的局面影響了市場經濟的穩定性，在不符合經濟法范疇的管理制度監督下影響了房地產宏觀調控制度的缺失。

三、經濟法視域下完善我國房地產宏觀調控對策

(一)構建良好的房地產宏觀調控法律體系構建良好的房地產宏觀調控法律監督體系，對于完善房地產行業發展具有重要的影響作用，這一政策的實施具有非凡的意義，是改革開放政策不斷進步與發展的重要體現，也是關注到我國特色社會主義國情發展的基本需求而進行調整的重要工作內容。關注到國家發展的基本情況，以良好的法律監督體系實現對房地產工作體系的進一步鞏固，以此實現對經濟視域下房地產行業的長足發展。

(二)體現經濟法利益觀的房地產市場宏觀調控房地產行業在發展的過程中受到了市場經濟的宏觀調控，這一政策的實施實現了經濟法的利益觀念完善，也體現出經濟法視野發展下的社會需求，對于完善我國的基本經濟制度和宏觀調控工作具有良好的影響力。

(三)以制度創新促進房地產市場調控成效革新房地產行業在市場經濟發展中的宏觀局面，需要以良好的制度進行管理和控制，實現全面的制度監督是完善整體市場經濟發展環境在重要措施和發展對策。體現出宏觀調控對于我國國民經濟權益上的保護，才能夠滿足社會不斷發展和完善的重要目標。

(四)以科學的市場調節手段實現最大程度的公眾利益以科學的方式進行市場經濟的調節，才是滿足社會發展重要需求的關鍵。房地產行業在運營和發展的過程中不斷的遇到新的問題，采取宏觀調控的制度能夠解決行業發展中存在的問題，同時也成為保護社會民眾經濟利益的重要舉措。

四、結論

綜上所述，本次研究通過了解和掌握我國房地產宏觀調控的相關內容，并具體分析其中涉及的特征和內容，希望能夠在掌握相關工作細節的基礎上，積極的與我國經濟法律和法規進行配合，以此實現經濟制度的完善。

［參考文獻］

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中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）30-0155-02

隨著社會經濟的不斷發展，我國的房地產市場也在不斷地實現突破增長，但是在房地產市場的發展中仍然存在一些風險以及問題，因此房地產市場一般都是利用調查與預測的方式來實現市場的規劃發展，這就在我國的市場經濟發展的指導下有效地實現房地產市場的再發展，同時能夠有效地體現我國的市場經濟利益。

1 房地產市場調查與預測解析

目前我國的房地產市場已經實現了從買方市場轉化為賣方市場的突破，這就在一定程度上造成了房地產市場競爭不僅是在價格上的競爭，而且是在非價格上的競爭，這也是我國的房地產市場競爭在經濟發展下不斷強化的主要原因。市場的營銷信息對于房地產企業來說是發展的關鍵，因此市場的調查以及預測就成為我國房地產企業營銷過程中，實現房地產市場發展的主要依據，筆者根據以往的經驗發現，目前的房地產市場在近五年之內已經發展成為了有計劃有制度的市場營銷化體系，在這一體系中只有利用科學有效的市場調查以及預測手段，才能幫助房地產企業根據自身的發展制定具有可操作性的的營銷模式，同時能夠幫助房地產市場在我國的經濟發展中占有重要的位置。

（1）房地產市場調查介紹。在房地產市場調查的過程中主要包括以下三個環節：首先是在調查的前期進行準備，前期你的準備階段主要是分析經濟對房地產市場的影響以及發展的機遇，這個時候就需要確定房地產市場的具體調查目標、制定詳細的調查計劃、根據自身的發展以及文藝設計調查方案，當然要在調查的過程中對于調查的方式、人員等進行計劃，一般采取的是抽樣式的問卷調查，對調查的數據資料進行詳細的整合，為后期的正式調查做好準備工作。其次是正式調查階段，這一個階段的任務主要是收集資料，同時要對調查人員進行專業的調查培訓，這個環節是房地產市場調查過程中最重要的，因此在這個環節中要保證調查的嚴謹。最后一個環節就是調查的總結，這一環節主要是針對前兩個環節中比較分散的數據進行一下整理，并根據經驗對本次的調查結果進行總結，得出比較科學的結論，同時將結論進行記錄，為營銷策略做出明確的建議。

（2）房地產市場預測介紹。房地產市場預測環節是建立在房地產市場調查的基礎之上，我們在進行預測的時候可以利用已經調查得出的資料預測的信息，當然這一過程中需要利用一定方法以及手段，通過對房地產市場中存在的各方面因素整合分析，對一個階段的房地產市場的發展進行一定的判斷。在一般的房地產市場預測環節主要有以下內容：臆斷預測的目標方向性、收集整合調查資料、選擇預測方法并且建立設施的數學模型、審核預測的結果、總結預測結果。

2 數學方法在房地產市場調查與預測中的應用

（1）數學統計方法分析。數學統計分析是一種描述性的定量性分析方法，這一種方法主要依靠描述以及評價研究對象的數量特點以及基本的變化規律。在這一種數學分析方法中比較常用的方法是有集中數據的變化趨勢分析、分散的程度分析以及數據綜合指數的分析。其中的集中數據趨勢變化的分析是將全體數據中的整合變量的方向性規劃為某一個數據指標上，這一點就成為這一組數據中的核心點，同時可以用它來代表整體的數據發展趨勢。這種集中數據整合的方法有很多種，例如可以算術數據的平均數、中位數以及眾數。分散的程度分析是借助整個數據數列之間變量的變化分散程度，數據的標志性變化的情況是指標的變化越小，平均數的代表程度反而越大，統計方法中的常用統計方法有：數據平均差、數據標準差以及離散系數。

（2）數學解析性分析。關于房地產的調查與預測方面的解析性統計分析方法主要是借助數學理論基礎來進行的，通過對調查預測數據的規律進行深入的解析來定量數據的分析，常用的數學方法有：數據的方差分析、預測的聚類分析以及整合的因子分析等。在數據的方差分析中首先通過分析不同的調查數據來進行整合。在了解了整個調查的數列中自變量對因果變量的影響意義來預測整個調查結果的內容。同時數據方差分析應用的過程中針對一般假定的數據分布，可以選擇相對比較穩定的方差來實現數據的預測。在預測的聚類分析中主要依靠特定的并且有規則的數列數據進行多元統計，整個的多元統計可以根據數量的變化選擇多樣性，在房地產市場的調查與預測中我們一般選擇類聚的形式來進行聚類分析。聚類分析系統主要有：聚類法、動態聚類法、模糊聚類法等。當然隨著計算機技術的不斷發展，數學模型的方式成為了整合因子分析方法的主要依據，例如利用計算機中的SPSS軟件對調查的原始數據進行統計。

（3）數學定量預測方法，在這一種方法中主要依據一元線性的模型建立來實現在數據資料的整合，一方面利用運用數學方法，另一方面結合計算機技術，對房地產的營銷變化做出科學的估計和判斷。數學統計模型是一個相對比較穩定的調查與預測應用，同時比較準確、客觀真實，特別是在中短期的調查與預測中有比較客觀的優勢。

3 結語

數學方法在房地產市場的調查與預測中已經有了很長一段的應用歷史，當然在經濟不斷發展的背景下，房地產市場的發展也會不斷地提高，因此在整個過程中，我們可以通過調查與預測的更新來實現房地產營銷的發展，因此對于數學方法的應用需要不斷的去研究探索。

參考文獻

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調查與預測》為例[J].山東省農業管理干部學院學

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盤錦市規劃區內現狀總人口為132萬人， 建設區域主要分布在向海大道、305國道以及中華路兩側。房價近幾年來漲幅較大， 這與市場需求有著直接的關系。由于2008年下半年受次貸危機的影響， 房地產銷售出現下滑， 資金回籠慢， 資金鏈出現脫節， 房地產景氣指數大幅下滑。在這樣的背景下，本文從區域分布、項目類型、價格分布和消費人群和四個方面對盤錦市房地產市場進行調查研究。

1、區域分布分析

2010-2011年間，盤錦市在售項目有58個，其中，興隆臺區26個，雙臺子區7個，大洼縣18個，盤山縣7個。其中，大多數的房地產項目集中在興隆臺區和大洼縣，兩個區域占到了整個盤錦市房地產市場的76%，而雙臺子區和盤山縣僅占24%。由房地產發展的規律，我們知道，一方面，經濟發展水平和人口集聚程度是吸引房地產發展的重要因素，另一方面，房地產市場的發展可以帶動當地的經濟發展和人口集聚，兩者相互依存，我們可以考慮通過引導房地產項目的地區分布，來調整經濟發展和人口分布。

2、項目類型

從對整個區域房地產項目的調研結果來看，大多數的房地產項目是綜合性地產，項目規模較大，集低密度住宅、高層住宅、別墅、酒店式公寓、商鋪等其中多項用途為一體。這其中，幾乎全部的房地產項目都有低密度住宅、高層住宅和商鋪；別墅項目較多集中于大洼縣和盤山縣與興隆臺相鄰的地區；酒店式公寓多聚集在市中心商業中心區。

3、價格分布

總體來說，2010—2011年度盤錦市房地產項目價格集中在3000—6000元/平方米區間內。從區域分布來說，興隆臺區的房價最高，其次分別為雙臺子區、大洼縣和盤山縣；從項目類型上看，商鋪項目單價最高，其次為別墅、酒店式公寓、低密度住宅和高層住宅。

由于興隆臺在盤錦市獨特的區位優勢，使得大多數的房地產項目聚集于此。興隆臺區的房地產項目價格主要集中在4000— 6000元/平方米區間內，房價最高的是紅星國際廣場的商鋪，價格高達12000元/平方米，這其中以4300—4500元/平方米的項目最多。通過對興隆臺房地產項目的價格分析，我們不難發現，各個項目的價格差異不明顯，住宅類項目的均價為4500元/平方米，商住和酒店式公寓的均價為6000元/平方米，商鋪類的均價為10000元/平方米。這一方面說明當前興隆臺區的房地產項目產品訴求較為單一，產品特色不突出；另一方面也說明興隆臺房地產市場產發展不均衡，產品價位單一，有極大的調整空間。

雙臺子區作為盤錦市的老城區，近年來雖然較興隆臺區而言發展較慢，但是由于基礎設施相對較為完善，以及市民對老城區的深厚感情，雙臺子區的房地產市場發展也較為活躍，價格在3700—4400元/平方米之間，多為居住類項目，配備一定比例的臨街商網。

大洼縣產業基礎較好，加之與興隆臺區的距離很近，尤其是田家鎮毗鄰興隆臺區，土地成本較低，對發展房地產有著得天獨厚的優勢，聚集了大量的房地產項目。大洼縣的房地產項目價格在2000—7000元/平方米之間，既有低價位的普通住宅，又有高品質的別墅，能夠滿足市民不同層次的住房需求。

相對于其他區域來說，盤山縣的房地產項目較少，價格在2200—4500元/平方米之間，多為普通住宅。

4、消費人群

據調查，盤錦房地產市場的消費者主體仍然是盤錦本地人，不過，近年來，隨著盤錦經濟水平的提高，大項目的引進，越來越多的外來務工者定居在盤錦市，構成了盤錦房地產消費市場不可忽視的重要部分。值得注意的是，當前盤錦房地產市場有相當比例的房地產投資者，以倒賣房地產來取得高額價差。

從年齡結構上看，25—50歲仍然是購房者的主力軍，一方面是年輕一代首次置業，另一方面是中年一代改善型置業。從所調查的項目樣本來看，兩者在購房人群中所占比重基本持平。

從職業構成上看，2010—2011年度，盤錦市房地產市場消費者主要有公務員、教師、企業管理者、財務人員、技術員、銷售員、農民、自由職業者等。

二、盤錦市房地產市場分析

從盤錦市的實際情況看，房地產市場還處于上升發展階段。高、中收入家庭已持有住房， 主要在興隆臺和雙臺子老城區，現有的主要消費人群集中在中等收入家庭改善住房條件和年輕人的自住房。由于近兩年來， 建筑成本增加，房價一直呈上升趨勢。隨著經濟發展， 居民收入的增加， 在可接受的范圍內， 初步預計房價還有一定的上漲空間。但目前來講， 受大環境的影響， 市民普遍有著買漲不買跌的心理， 持幣代購現象嚴重， 房地產市場處于買方和賣方高度博弈狀態之中。

三、盤錦市房地產市場可持續發展對策建議

針對上文對盤錦市房地產市場的調研和市場形勢分析，為能更好地指導房地產項目發展，擺脫房地產市場買方和賣方較量的焦灼狀態，這里僅從可持續發展的角度提出盤錦市房地產發展的對策建議：

1、大力發展綠色節能建筑

盤錦市的房地產發展與當前國際、國內經濟的發展大趨勢是息息相關的，它要求突破以往因經濟發展而導致對自然資源的無限索取，以及無節制對能源的損耗。因此，我們必須高度重視房地產開發建設的能源消耗問題，大力發展綠色節能建筑，在可能的范圍和條件下，提高房地產項目的綠化率，以創建良好的人居環境。

2、完善保障性住房供給體系

實現“居者有其屋”一直以來是我國各級政府執政者的執政目標。盤錦市近年來在提供保障性住房方面做了很多工作，但同時我們也必須看到，社會保障性住房還未普遍推行，經濟適用房建設還不平衡，廉租屋政策發展遲緩，住房保障體系的建設還有待進一步的完善。因此，政府可以通過建立住房保障基金，從各種渠道、調動各種財政資源，增加對經濟適用房和廉租屋建設的投資；通過稅收減免和低息等優惠措施來提高困難家庭改善住房的能力；多造些“價格不高質量高，面積不大功能全，占地不多環境美”的中低價房，使廣大中低收入階層能真正“安居樂業”。

3、科學合理增加土地供給

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Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development

中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：

引言：隨著中國城市化快速來臨和科學發展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現代化城市發展的最終目標, 城市規劃與房地產開發經營協調發展則是實現這一目標的現實選擇。因此,在科學發展觀的指導下,尋求促進城市規劃與房地產開發經營協調發展的有效途徑,已經成為當前城市建設工作的重點之一。深入分析、正確把握城市規劃與房地產開發協調發展的內在機制，對于探求協調發展的有效路徑具有重要理論和現實意義。

1.城市規劃對房地產用地開發強度的影響

1.1 城市建設用地的開發強度

受到其使用性質和對周圍環境的要求以及周圍建筑物、構筑物對其制約關系等的影響。城市規劃可對確定建設用地的開發強度起到指導作用。通過制定開發地段的控制性詳細規劃，并根據城市空間景觀要求和環境要求以及群體之間的關系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術經濟控制指標，明確各類用地的最大開發強度，以限制開發過密的傾向，保證良好的生活居住環境質量。這對于實現城市土地利用、城市產業發展和居民生活質量提高相一致的城市規劃目標，是非常重要的。

1.2房地產開發對城市規劃作用的內在機制

近年來，城市建設逐步引入了房地產開發機制，房地產開發企業逐漸成為城市建設的重要力量，扮演著城市發展者的重要角色。隨著城市化快速發展期的來臨，城市建設和城市發展的速度將大大加快。為了有效地帶動城市建設，促進城市布局結構的完善，加快城市舊區的更新和新區開發，以保證城市規劃的有效實施，必須重視和研究房地產開發對城市規劃的作用機制。

1.3．房地產開發對城市經濟發展的影響

一般而言，在城市經濟發展過程中，房地產開發可以帶動或影響許多產業的發展，從而加強或改變城市的性質，由此帶來城市規劃的改變。房地產開發對城市經濟發展的作用，主要表現以下兩方面：一方面，產業關聯作用。房地產開發通過后向、側向和前向關聯效應帶動國民經濟其他產業的發展。后向關聯是指帶動為房地產建筑提供各種原材料的產業。側向關聯是指帶動與房地產開發相關的建筑業和城鎮公用公共事業的發展。這兩類產業與房地產的開發具有直接關聯效應。房地產開發的前向關聯是指為國民經濟各部門特別是工業與城市第三產業中的許多服務性行業提供場地、空間和建筑物。

從城市規劃的不同分類對房地產開發的指導來看。房地產開發中的商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發和商品房建設，也要接受城市規劃的指導，納入到城市統一規劃之中。但是，城市規劃是有層次的，各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。

1.4 城市總體規劃對房地產開發的指導

主要體現在三方面：指明房地產開發用地的方向和地段；確定房地產業的開發規模、時序和步驟；安排房地產項目用地周圍的環境和配套設施。分區規劃的指導作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區、片區、組團的劃分，大致框定各居住區、片區、組團的用地范圍和人口規模；指明各居住區、片區、組團的建筑及用地容量控制指標。詳細規劃對房地產開發的指導性、控制性更強，規定各地塊建筑密度、容積率等控制指標，規定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導，或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際和無法做到的。

2. 城市規劃和房地產開發的關系

1)城市規劃對房地產開發起著規范和管制作用。城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃, 服從規劃管理。因為在市場經濟條件下, 房地產開發商由于受到自身利益的驅使, 往往只考慮到自己的經濟效益, 而忽視全局和社會利益。體現在具體的開發過程中就是房地產開發商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過城市規劃對房地產開發行為進行規范和管制。

2)城市規劃影響房地產開發的效益。

影響房地產開發效益的因素很多, 城市規劃就是其中的主要因素。城市規劃通過影響地價從而影響房地產開發的效益。城市的性質、職能、規模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設總體容量控制標準從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要都是由城市規劃決定的。

3)城市規劃指導和促進房地產開發。

由于城市規劃是一個城市在比較長的一段時間內的發展藍圖。因此, 城市規劃都是建立在詳細調查和科學論證的基礎上的, 具有一定的前瞻性和指導性。

4）從城市規劃的不同分類

對房地產開發的指導來看房地產開發中的商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發和商品房建設, 也要接受城市規劃的指導, 納入到城市統一規劃之中。但是, 城市規劃是有層次的, 有總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃和修建性詳細規劃, 后二者又統稱為詳細規劃。各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導,或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際和無法做到的。

2 城市規劃和房地產開發的協調發展

2. 1 城市規劃應加強對房地產開發的管理

必須增強規劃的超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想, 物質準備按照規劃進行開發建設,而且能影響房地產開發的投資方向、策略, 促進房地產業健康發展。各城市應根據各地的實際情況,以市場經濟為前提,以《城市規劃法》為依據, 制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規, 使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。必須增強規劃行政主管部門的職能意識。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。

2. 2 房地產開發要符合城市規劃

房地產開發要符合城市規劃, 就要配合政府宏觀調控和規劃,不能違規操作。其次, 在政府的領導下, 小區規劃、建筑風格定位、產品定位、產品配套等方面, 也要結合市場以及城市規劃、城市發展定位、城市的人文文化和風土人情。

2. 3 重視市場需求, 促進城市運作

現代城市規劃除了注重其系統功能, 形象功能,商業功能, 居住功能,交通及其基礎設施等常規功能外,還應重視其經營和市場需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運作效率和經營效益。由于城市規劃及建設目標的實現與房地產開發密切相關,對一些重要的城市中心區建設工程項目, 應注意規劃部門與房地產商的協同與配合。

2. 4 符合城市需求, 達到可持續發展

將項目開發與城市運營結合起來, 自覺圍繞城市的總體發展目標,獲得可持續發展,而且房地產開發要與城市的規劃、發展相一致。這個城市發展需要什么, 就做相應的開發。一個項目的定位一定要符合這個城市、片區的發展需求,也要符合片區消費的需求。

2. 5 城市規劃應具有彈性

現代城市規劃應具有一定的彈性。由于市場及環境是在不斷變化中的, 為適應這種變化,提高經營效益在總體規劃布局不發生重大改變的前提下, 局部應具有一定的可調性, 這樣可促進城市與環境也應注重創新, 特別應考慮具有地方的資源優勢和支柱產業特點民族風特色結合, 增強城市的吸引及輻射功能。另外,在規劃指導下的房地產開發經營公司,也必須構建不斷創新的經營理念, 以獨特的環境文化,經營文化, 經營技巧的運作手段提升自身的核心優勢, 增強自身競爭能力。

結語：城市規劃與房地產開發協調發展的內在機理應該是：城市規劃從總體上對城市開發和建設進行有序的安排，對房地產業開發活動起著最直接、最具體、最有影響的調控作用；房地產開發作為城市規劃的落腳點和得以實施的執行者，則是在追求自身利潤最大化的同時，實現著城市規劃，進而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實現城市規劃和房地產開發的共同目標符合科學規劃的房地產開發項目得以完滿實施取得經濟、社會和環境效益時，政府獲得最佳政績，開發商獲得最佳業績。房地產開發按城市規劃的指導而進行才能使得城市建設有條不紊的建設,實現科學發展的觀念。

篇9

1.宏觀調控政策對房地產開發企業的資金鏈管理產生影響

近年來，我國房地產市場非理性因素作用擴大。為遏制我國房地產市場進一步升溫，我國出臺若干關于房地產市場的宏觀調控政策。房地產開發方面，調控政策一方面限制房地產開發貸款的發放，另一方面要求加快推進保障性住房的建設。房地產銷售方面，嚴格的差別化住房信貸政策和 “國十條”后四十余個城市施行的限購令，意圖限制投資者以各種名目進行的炒房和投機性購房行為；同時，房產稅改革試點于2011年在滬渝兩地正式落地，旨在保護自主性需求，約束投資性需求。

調控政策多管齊下，國家意圖以限制開發商抬高房價和引導購房者的消費行為回歸理性這兩種方式穩定房地產市場。但國家的宏觀調控政策影響了房地產開發企業的資金鏈管理，而現金流是房地產開發企業得以生存的命脈。作為房地產市場的重要參與者，開發商面臨的由調控所帶來的企業資金鏈問題，成為目前亟待解決的問題之一。

2.宏觀調控形勢下房地產開發企業的融資方式

由于房地產行業的資金密集、杠桿率高等特點，企業經營過程中的資金流一直是房地產開發企業經營的命脈所在。除自有資金外，房地產開發企業的資金來源一般有兩種：開發階段的外部融資與銷售階段的發預售收入和個人按揭收入。自2005年以來，國家在房地產調控的資金限制方面，通過各種措施對這兩種融資方式不斷施壓。這也使房地產開發企業“以銀行貸款為主，其他融資方式占比較少”的傳統外部融資結構發生了較大改變：2007年至2011年，國內房地產開發貸款金額前期漲幅緩慢，后期漲幅趨于停滯，而自融資金和其他資金的金額則大幅上漲。

銀行貸款方面，根據各銀行年報公布的數據，2007年至2008年，各銀行房地產開發貸款規模均呈上升態勢，而之后三年增幅有所放緩，尤其是2010年至2011年間，諸多銀行的房地產開發貸款金額大幅回落，一些銀行甚至出現房地產開發貸款規模負增長的現象。

反觀信托卻是另一番景象。近幾年信托業在規模與數量上發展迅猛，截至2012年2季度末達到5.54萬億元，環比增長4.53%，同比增長48%，與2011年底相比，增長15.18%。作為信托產品的主力品種，房地產信托近幾年來也在飛速發展。信托總體規模方面，房地產信托由2006年的276萬億左右飆升至2011年的2752萬億，5年時間內其數量也由103只增至1064只，是原來的十倍之多。

證券市場方面，近幾年房地產行業出現一股房地產開發企業上市與股票增發的熱潮。而以房地產開發企業為發行主體，以支持某一房地產項目建設為發行目的的債券類產品鮮見于債券市場，僅有少量債券類產品用于保障房開發建設。另外，私募基金與海外融資等方式逐漸興起。

基于以上現實，本文將以一家典型的房地產開發企業為研究對象，考察其在房地產宏觀調控的背景下融資結構的調整與融資方式的創新，并在對房地產行業的融資現狀深入調研的基礎上，對房地產金融創新的方向和國家相關政策的改革方向提出我們的建議。

（二）房地產開發企業的現有外部融資方式②

被調研企業成立于1981年，為天津市規模較大的房地產開發企業，是一家國有獨資集團。集團主要經營范圍為國家授權資產投資、控股，房地產開發、銷售，物業經營及管理等。集團采取控股公司形式，下屬公司二十余家，主要集中于天津市，其余分散于海南、深圳等地，并且集團的其中一家下屬子公司為上市公司。2012年集團投資項目的開工面積為817.60萬平米，完成銷售收入106.78億，利潤達10億元。

近幾年的房地產調控政策給整個集團的資金鏈帶來較大壓力。在房地產開發融資方面，集團發展遭遇一定瓶頸，但由于其長期發展所積聚的實力與目前所采取較為多樣的融資方式，企業能在較為蕭條的房地產市場中逆勢而上，穩步發展。在外部融資方面，集團目前采用兩種融資方式相結合：財務部運用傳統融資方式融資結合資本運營部運用金融創新方式融資。傳統融資方式包括銀行貸款融資與信托融資，金融創新融資方式包括通過私募基金（PE）和資產支持票據（ABN）融資。兩種金融創新融資方式均用于保障性住房的開發建設。

近三年集團融資規模增大，與集團建立貸款關系的金融機構數量、貸款筆數及貸款總額均有明顯增長趨勢。從貸款總額上看，2010年較2009年增長了76.92%，2011年較2010年增長了33.01%。其中，非銀行類金融機構對集團貸款融資的貢獻得到加強，機構數量和貸款總額占總體的比例分別從2009年的8%和24.88%上升至2011年的23.53%和35.79%。由此可見，銀行類金融機構對企業融資總體規模的貢獻下降，非銀行類金融機構對總體規模的貢獻上升。

2.子公司上市融資與發行公司債融資

集團某一下屬子公司于2001年在上海證券交易所上市。首次發行普通股12100萬股，其中首次公開發行新股11000萬股，國有股存量發行1100萬股。每股發行價格為5元，首次發行共募集資金約5.87億元，發行費用為1809萬元。上市至今曾于2007年實施資本公積轉贈股本，吸收資金1.9億。2013年1月21日，收盤價為每股3.77元。

該子公司于2009年10月19日公開發行公司債。該債券發行規模為3億元，發行費用為995萬元，期限為3年，票面利率7.30%，發行目的主要為優化財務指標。通過公司發行前后的財務數據可知，公司的流動比率和資產負債率都得到改善。該期債券的發行加強公司的了資產負債結構管理，使公司的資產負債期限結構和償債能力財務指標得以優化，為公司利潤增長打下良好基礎，達到優化公司資產負債結構的目的。

3.金融創新工具融資

集團目前采用的金融創新工具主要有私募基金（PE）和資產支持票據（ABN），這兩種融資工具籌集的資金均服務于保障性住房的建設。

私募基金方面，2009年以來，集團及其所屬企業共設立3家基金管理公司和6家基金公司。目前6家基金公司中已有4家達到計劃募集規模，另2家實際募集規模與計劃募集規模之比在2年時間內也分別達到了24.04%和31.41%；同時，集團下屬基金管理公司成功實現3支保障房基金的清算退出。

保障性住房資產支持票據于2012年9月在銀行間市場發行，期限由一年至五年不等，平均規模為4億元，票面利率采用固定收益率方式詢價確定。這是我國首支以保障房未來收益為基礎資產的債券類產品，該項融資方式所籌集的20億元資金在發行期間全部到賬。

綜上所述，該集團近三年的融資方式特點可概括為：以銀行貸款和信托貸款為主，銀行貸款占比呈下降趨勢，信托貸款占比呈上升趨勢；其他融資方式占比較小；金融創新工具主要為保障房項目建設融資。

（三）房地產開發企業現有融資方式的形成原因

該集團目前的外部融資結構并非個例，其融資手段的多樣化，尤其是銀行貸款和信托貸款比例的變化，反映出我國目前宏觀調控政策對房地產開發企業融資方式的影響。

1.銀行貸款融資受到多重政策限制

首先，房地產開發企業獲得銀行貸款的門檻增高。相對其它融資方式而言，銀行貸款融資成本較低，是房地產開發企業進行融資的首選。近年來致使銀行貸款量逐年下降最主要因素是政策調控對項目貸款的直接限制。2007年9月，中國人民銀行和銀監會聯合了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》③（簡稱《通知》），并于12月追加《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》④（簡稱《補充通知》）。《通知》規定，對經國土資源、建設主管部門查實的具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放貸款。并且《通知》中提出加強房地產信貸征信管理，并要求商業銀行做好貸前查詢、貸后錄入相關信息等工作，充分利用信貸征信系統防范信貸風險。以該政策為標志，央行和銀監會陸續了關于房地產貸款風險管理等的相關通知，進一步嚴格了房地產開發貸款的限制條件，提高了房地產開發企業貸款的門檻。在國家宏觀政策的指導下，各地方政府部門也紛紛出臺了具體的地方性規定。據了解，2011年天津銀監局就房地產貸款風險和監管要求發表了通知⑤，明確規定商業銀行嚴禁為高檔房地產項目發放貸款，嚴禁不同銀行為同一房地產項目重復授信等操作事項。如此嚴厲的監管措施幾乎打消了企業從銀行獲得一般項目貸款的可能。

其次，房地產開發企業從銀行獲得貸款的成本增加。從2010年的第四季度到2011年第三季度，央行相繼五次上調金融機構人民幣存貸款基準利率。其中，一年期貸款利率由5.31%提高到6.31%，累計上調了1個百分點。央行的加息政策直接增加了房地產開發企業銀行貸款的成本，使得房地產開發企業貸款融資難度加大。另外，加息政策也會增加房地產市場需求主體的成本，使房地產開發企業資金回流速度放緩。

再次，商業銀行的放貸量緊縮。除存貸款基準利率之外，央行也通過提高存款準備金率來抑制國內貸款的快速增長。2009年至2011年，央行先后10次提高存款準備金率，其中大型金融機構的存款準備金率從15.5%提高到21.5%，中小型金融機構的存款準備金率從13.5%提高18.0%。存款準備金率的提高直接影響了商業銀行的貸款能力，致使商業銀行收縮貸款量。在緊縮貸款的政策下，房地產開發企業的貸款數量必然減少，使得房地產開發企業通過銀行貸款融資的難度進一步加大。

然而，房地產開發企業也在利用政策為融資找尋突破口。雖然國家對房地產開發融資多處限制，但政策卻對保障性住房的開發建設獨開綠燈，多加鼓勵。這樣一來，開發承建保障性住房，以舍棄遠期利潤為代價換取當期的融資機會，就成為房地產開發市場中諸多企業獲得“救命資金”的途徑之一。

2.信托融資有效緩解企業融資壓力

從融資結構表中可知，集團近三年的信托融資數額大體呈上升趨勢；2012年雖無明確數據，但從調研中得知，上半年企業通過信托進行融資的貸款筆數也有增加。由于企業為國企，規模大，在當地長期積累的信譽較高，信托融資多數采用的是信托貸款形式，貸款模式與銀行貸款基本一致，區別僅為發生主體變為信托公司。另外，企業目前有一個保障房項目運用股權信托的形式，已滾動發行4期。

采用信托方式進行融資，有以下優勢：其一，信托計劃對發行主體與項目的審核相對寬松。盡管信托貸款的發行要求條件與銀行貸款基本一致，但相比受嚴格限制的銀行，信托融資審核時間短；股權信托、收益信托的發行要求較松，從而節省發行時間與成本，適于緩解房地產開發企業資金困難。其二，信托計劃的設計結構靈活多樣，股權回購信托、收益型信托可以解決房地產開發企業融資困難而又不愿讓渡股權的問題。其三，信托產品不需公開全部信息，也沒有銀行項目貸款“專款專用”的嚴格要求，適于企業靈活運用資金。其四，信托行業發展環境不斷完善，保障行業的安全發展。近幾年來行業快速發展所暴露出的發展方式粗放，風險監管缺陷等問題引起了監管部門的重視，銀監會于2010年推出《信托公司凈資本管理辦法》以及近兩年來的一系列提醒房地產信托兌付風險的文件不斷規范著房地產信托的運行。信托行業監管的不斷完善有利于信托業本身的良好發展，也為房地產開發企業融資提供了一個安全可行的渠道。

3.上市融資局限性突出

企業的上市子公司在運用發股發債方面并無太多舉措，這一點似乎與“調控形勢下的上市熱”的觀點有所不符，但經一定分析不難發現，通過上市發股發債的方法解決房地產開發企業項目資金缺乏的問題，這種觀點本身不盡合理。

其一，上市融資是以公司名義進行的，大部分發行證券的行為是以調整報表結構為目的，與項目融資性質不同。其二，房地產屬資金密集型行業，財務杠桿率較高，一般房地產開發企業籌齊土地出讓金后，后續資金即可通過銀行與信托貸款、預收樓花等方式籌集，發股發債期限較長，讓渡股權成本也較高，以上市方式為某一項目融資無必要性。其三，公司上市要求企業信息公開，重要決策需經股東的大會同意，每一次股票增發或發債對其股價也有一定影響，一次行為牽扯多方利益，較為繁瑣。其四，目前房地產行業處于調控期，證監會對房地產開發企業在證券市場上的融資行為早已進行限制，而之前所謂“上市與增發熱”更多是相關企業在調控政策出現前，基于自身發展水平而做出的決定與準備，并非受到調控限制后的選擇。

因此，盡管上市融資這一方法能取得必要資金并能提高企業聲譽，但對于房地產開發企業的項目融資，尤其處在調控大背景下，這種方式有一定局限性。

4.金融創新手段融資：差別化政策的作用

集團融資結構的一大特別之處，在于其通過一些金融創新的手段為保障性住房開發進行融資。據了解，集團計劃推行的創新型融資方式包括私募基金（PE），定向發行工具（PPN），信托投資基金（REIT）以及資產支持票據（ABN）。其中，成功推行的有PE和ABN，PPN的發行條件成熟且獲得交易商協會的認可，但由于目前暫無合適的項目，故而暫未發行，REIT由于稅收方面優惠政策不足等原因未能成功推行。

目前金融創新手段應用于房地產項目的情況并不多見。近幾年的公募金融產品中，房地產行業的產品寥寥，公司債、中期票據等鮮見；國內的幾處優質地產打包為REITs，但發行主體多非內地企業，上市也是在香港、新加坡等海外市場。內地房地產開發企業亟需資金，卻并未通過以上方式融資，反而收益有限的保障性住房可以通過多種金融手段融資，顯然，企業自身出于成本收益的考慮并非主要原因——恰恰政府的融資“差別化”政策起到了較大作用：近幾年，財政部、央行、銀監會⑥及發改委⑦等部門紛紛發文，嚴格控制商業性房地產項目貸款申請的同時，鼓勵各金融機構和房地產開發企業采取多樣化融資方式為保障性住房融資；央行⑧、銀監會和交易商協會也對一些用于保障性住房開發建設的金融工具采取較為積極的態度。這種差別化對待的政策堅持調控房地產市場的同時，幫助開發、承建保障性住房的企業減輕一定負擔。天房集團的幾種創新性融資渠道依靠一定程度的政策支持得以推出，但運行時間較短，是否為可以推廣的方式需要看長期發展效果，目前暫不具備借鑒性。

（四）企業現行融資方式的影響分析

1.多樣化融資方式有效緩解企業融資壓力

根據上表數據可以發現，集團近三年融資活動產生的現金流入逐年增長，2010年、2011年較上一年的增長幅度分別為34.3%、32.6%。由此可見，集團近三年仍處于業務擴張階段。其中，取得借款占融資活動現金流入的比重最高，三年分別為84.50%、84.01%、96.79%。集團同時運用吸收投資等多種方式為集團融通資金，緩解融資困難帶來的壓力。雖然房地產行業本身為高負債行業，但借款占融資活動的比例過高，會產生資金償付風險，這一風險在2011年表現尤為嚴重。

集團分配股利、利潤或償付利息占融資活動的現金流出近三年比重分別為9.15%、12.72、9.07%，這在一定程度上反應了集團的融資成本。

為研究企業的主要財務指標，研究選取了房地產開發企業B公司的財務指標作為比較基準。B公司與調研企業均為天津市企業，所有權性質基本相同。

與同業相比，案例集團的速動比率和資產負債率均較高，說明集團償還短期債務和長期債務的能力均較強。房地產行業現金流量比率普遍偏低，集團在2009年和2011年均能保證現金流量比率為正。由此說明，集團的償債能力在同業中處于較高水平，資信水平較高。

近三年，集團的存貨周轉率呈上升趨勢，且近兩年均高于同業，說明集團存貨管理水平和資金利用效率較高；總資產周轉率也呈上升趨勢，且高于同業，這歸因于存貨周轉率的上升。

根據以上分析可以發現，集團運用多種融資方式，有效緩解資金壓力，使其多項指標優于同業。

2.企業現行融資方式可持續性低

目前企業所采取的融資方式對緩解其資金缺口確有幫助，從粗估的融資成本來看，企業近三年的貸款成本呈下降趨勢，但這并不能說明目前的融資方式是長期可持續的，而且企業選擇目前的集中融資方式基于企業自身的資質實力，并不完全適合所有企業借鑒。

首先，信托貸款存在問題。目前該企業所采取的信托融資方式絕大多數為信托貸款，而目前信托貸款的審核條件與銀行類似，且成本較銀行更高。這類融資可緩解短期資金困難，但作為中長期融資來源，成本過高，對企業而言可謂“治標不治本”。另外，近兩年監管部門對信托業監管加強也將使信托貸款的獲取變得更為困難。

其次，股權信托使用的必要性值得思考。股權信托對融資方要求條件低，但要以讓渡部分股權為代價，因此該方法一般為資質有限的中小型房地產開發企業所偏好。集團目前的采用的股權信托融資對象是保障房。由于房地產開發企業自身的資金杠桿性以及企業的資質實力，該信托融資成本可以負擔，但用保障性住房的利潤承擔與一般商品房信托相同的融資成本會使企業負擔一定的利潤損失。這種融資手段的選擇，更多應出于吸引投資者與資金需求的時間匹配兩個角度考慮，對于企業利潤是較為不利的。

總之，目前這種多樣化的融資方式基于目前特定的市場環境，實際上加重了企業的負擔，長此以往并不利于企業發展；通過限制開發貸款來限制房地產行業的過度開發，也并未阻止資金繼續流向房地產開發企業；于企業、開發對象和行業三者而言，目前的狀態都是不可持續的。

3.運用金融創新手段為保障房融資的必要性探討

企業采取PE、ABN等方式為保障性住房的建設融資，付出成本較大，且牽涉更多主體。為保障房融資采取這樣高成本的方式，其必要性值得思考。

企業采取金融創新方式為保障房融資不無原因。政府采取“建設—移交”模式將工程外包企業，從而解決了房屋開發時，財政資金短期支付困難的問題。然而，籌建保障房所需的貸款將占用貸款份額，如果能通過其他方式進行保障房項目融資，而將銀行貸款的額度留給利潤更高的項目，有利于企業獲利。這樣一來，保障房承擔較高的融資成本，而成本的負擔者為政府；同時為保證支付收益，所融資對象一般為商品房加保障房，以商品房的利潤負擔保障房的部分，因而這種融資方式也并非完全用于支持保障性住房建設。

調控過程中對金融創新手段服務保障房所持的積極態度，的確體現了政策對保障房建設的支持，也為企業為保障房建設融資提供了便利。但這種方法推高保障房的建設成本，也為一些企業借保障房名頭為普通商品房融資提供了空隙；政策的這一態度從側面也體現了目前保障房融資制度的不足。若能為保障房設立專門的低息融資方式，同時減少企業將該筆資金挪作他用的可能性，可以降低融資成本，為財政節省資金，同時不影響企業的利益。

（五）總結

本文所研究的企業通過多樣化融資方式，緩解了其資金鏈的壓力，使企業逆勢而上，在房地產市場蕭條的大環境下仍能有所突破；但信托、基金等融資方式的成本過高，若大量使用會加重企業的經營負擔；采用金融創新的方式為保障房融資，其必要性值得商榷；另外，差別化的融資待遇是否真正實現了從開發角度正確引導房地產市場向積極方面發展的目的，有待進行更深入的探討。

在目前融資渠道受限的情況下，房地產開發企業選擇多樣化融資方式是保證其資金流有效運行的必然選擇；然而選擇哪些融資方式則必須根據企業自身的資質、長期的融資能力及融資項目的特性而定。站在房地產市場角度看待這一問題時，則目前地產企業的融資選擇問題，實際上是暫時、特殊的：限制政策意圖使企業降價售房并打擊囤地，因而企業融資困難也并非最終目的；供給方面如果土地壟斷制度改變，保障房切實及時竣工，并能及時為百姓所用，需球方面住房與戶籍、資源分配等脫離關系，住房不再成為一種投機品，地產市場必然會逐漸恢復正常，所謂“融資荒”也一定會得以解決。但如果政策“堵而不疏”的方式一直延續，諸多企業“飲鴆止渴”的融資方式還將持續。

注釋：

①其他資金包括定金與預付款，個人按揭貸款等

②由于集團為非上市公司，文中涉及有關集團財務數據均做一定修改，一切以公開信息為準。

③銀發（2007）359號

④銀發〔2007〕452號

⑤津銀監發〔2011〕116號

⑥銀發〔2008〕13號，銀發〔2010〕275號，銀發〔2011〕193號等

⑦發改辦財金[2011]1388號

⑧銀辦函[2009]625號

參考文獻：

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[2]央行，銀監會.關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知（銀發〔2007〕452號）[J/OL]. 2007.

[3]天津市銀監局.天津市銀監局關于進一步加強房地產貸款業務管理風險提示的通知（津銀監發〔2011〕116號）[J/OL]. 2011.

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[5]銀監會.關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知（銀發[2010]275號）[ J/OL]. ，2010.

[6]銀監會.關于認真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務工作的通知（銀發〔2011）193號）[J/OL]. ，2011.

[7]發改委辦公廳.關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知（發改辦財金[2011]1388號）[J/OL]. http：//sd /zcfb/zcfbtz/2011tz/t20110627_4197 70.htm，2011.

作者簡介：

篇10

房地產經濟與市場經濟協調發展的重要性

結合當前我國經濟發展情況來說，房地產經濟發展呈現出綜合性效益特點。一方面，房地產發展促進了建筑、建材等領域發展，這些領域提供的就業崗位也隨之不斷增加。換句話說，房地產經濟的發展解決了我國部分社會就業問題。但是從另一方面來看，因為房地產的快速發展，特別是隨著一線城市規模的擴大，房產價格隨土地利用成本的逐年升高而上漲。居民有限的工資水平無法承擔高昂的房價，導致住房矛盾更為嚴重，這給我國市場經濟發展帶來直接影響。所以，協調房地產經濟和市場經濟關系，減少居民面臨的住房問題，對推動社會經濟發展有現實性意義。

房地產經濟與市場經濟發展存在的問題

1.房地產價格變化頻繁違反市場發展要求

在市場經濟發展中，價格改變和供需關系有著直接的關聯，在供大于求的環境下，價格將會明顯降低，而在供不應求的環境下，價格則會呈現出直線上升的狀況。結合當前我國房地產價格浮動情況，房價的變動和市場規律是相悖離的。通過對當前我國有關的住房統計調查得知，商品房已呈現出供過于求的局面，在這種形勢下，房產價格應有所下降。但是當前房價日益上漲趨勢的沒有明顯改觀，這種異于常理的狀況，和市場經濟客觀規律相偏離，如不妥善處理，將會引發嚴重后果。

2.經濟泡影加劇金融風險出現

在當前市場經濟發展中，無法避免經濟泡影現象，無疑將直接積累金融風險。2008年全球金融危機爆發以后，導致經濟泡影破裂，引發嚴重經濟后果。當前我國房產價格持續升高和地產泡沫有直接關聯。換句話說，因為近幾年房地產如火如荼的發展，使得大量資金注入房地產市場，開始出現的炒房現象抬高了房價，而房價升高又成了住房剛需逐漸降低的原因之一，這導致房地產泡沫越來越大，金融風險出現的概率也隨之升高。如果不對其進行科學Z/EpTil4190AzYpqzydljA==控制，后果將不堪設想。

3.政府監管偏移影響房地產調控效果

政府部門在房地產經濟發展過程中扮演重要角色，其發揮的作用在于市場監管，實現對房地產市場的宏觀調控。但是結合當前實際情況來看，政府部門對房地產市場監管存在不全面的狀況，而導致該現象出現的根本原因在于政府部門宏觀調控對象發生偏移。例如，在市場監管過程中，主要監管內容在于土地出讓、房地產項目開發、房地產企業資歷審核等，而主要調控的內容是房地產價格。但是在實際中，政府監管目標主要放在因土地出讓產生的經濟效益上，調控對象也不再是房地產價格。因為監管目標的偏移，導致整個監管效果不理想，影響市場經濟自身發展。

房地產經濟與市場經濟協調發展的相關對策

1.明確房地產經濟發展方向調節市場結構框架

結合當前情況，房地產泡沫經濟現象比較嚴重，需要實行風險控制管理對房地產行業今后發展進行精準的預測。現階段，大多數城市都會面臨房產開發過剩問題，大量庫存給城市經濟發展帶來了直接影響，因此，去庫存成了當前房地產行業重點關注的內容。今后房地產發展方向有兩方面，一個是房屋建設的綠色化，另一個是房屋建筑的智能化。因此，要想實現房地產經濟的穩定發展，在房地產項目開發建設時，應該側重智能化及綠色環保等方向工作。此外，政府部門應結合市場經濟發展情況，相關政策鼓勵更多企業制止資金壟斷行為。根據目前我國國情發展情況，房地產企業需要由物質資本拉動型向服務推廣型方向轉變，做好市場調查工作，適當調節市場結構框架。當前我國大部分城市均建立了二手房交易市場，但是整體效果并不理想，在這種局面下，將會給我國住宅市場消費造成不良影響，并且制約房地產市場更好發展。基于此，政府部門應該對二手房交易市場運營發展提出明確要求，盡量簡化交易手續，從某種程度上優化市場結構。在土地開發過程中，應科學構建決策體系，把決策體系更改成集中制，對年度供給總量情況進行調查統計，根據功能用途、區域情況進行有序供給。在城市開發建設過程中，需要結合市場發展規律進行開發建設，保證城市建設的規范性和標準性。

2.消除經濟泡沫適當調整房產價格

要實現房地產經濟與市場經濟的協調發展，需要全面處理房產經濟泡沫現象，讓房價回歸正常。為了能夠有效處理房產經濟泡影問題，國家及政府部門應結合實際情況，頒布相應的法律標準，制止炒房行為，幫助房地產需求回歸正常。在此過程中，市場經濟規律將會在房地產經濟中發揮一定作用，受供求關系影響的房地產經濟，房地產價格將會隨供求關系發生一定變化。在正常市場環境下，房地產經濟泡沫問題將得到有效處理，房地產價格也能夠回到正常水平。除此之外，相關部門也可以通過制定價格機制的方式，實現對房價的控制。價格機制并非能夠降低房產價格，價格作為房地產經濟中最為重要的因素，且其對行業其他方面也有一定影響。通過采用價格機制方式，對促進市場經濟和諧發展有著現實性意義。在政府部門價格評價下，便于房產價格回歸合理范圍，維護市場秩序，達到房地產經濟和市場經濟協調發展的效果。

3.加強政府管理適當提供金融支持

篇11

1 房地產經濟與市場經濟協調發展的意義

從目前的經濟發展來看，房地產經濟的發展具有綜合性效益。一方面是房地產的發展推動了建筑行業、建材領域、裝修市場以及人力資源市場的綜合發展，由于這些行業得到了發展，所以可以提供的就業崗位也顯著的增多，換言之就是房地產經濟的發展使得社會就業矛盾得到了進一步緩解。但是從另一個方面來看，由于房地產發展迅猛，尤其是一些大城市，城市的規模在不斷擴大，土地利用成本也在不斷上升，這些原因造成了房價的高漲。由于人們的工資水平不足以負擔房價的上漲，所以造成了越來越嚴重的住房矛盾，這些矛盾的產生使得經濟發展的質量受到影響。為此，協調市場經濟和房地產經濟，緩解社會住房矛盾，可以有效地促進社會經濟的質量化發展。

2 房地產經濟與市場經濟發展存在的問題

2.1 房地產價格變化背離市場發展規律

在市場經濟中，價格變化和供需關系有著密切的聯系，在供大于求的情況下價格會出現明顯的下跌，而在供不應求的情況下價格會出現大范圍的上漲。從目前我國的房地產價格變化來看，明顯存在著背離市場發展規律的問題。就我國目前的住房統計而言，明顯存在著供過于求的現象，在這種現狀下，房價應該存在明顯的下跌，但是就目前而言，房價一路高漲的情況依然沒有改變，這種異于常理的房價走勢，與市場經濟的客觀規律嚴重背離，如果不進行解決，必然會造成更為嚴重的后果。

2.2 泡沫經濟現象的產生催生了金融風險

在經濟發展的過程中，不可避免會出現經濟泡沫，而經濟泡沫的大小決定著金融風險的大小。2009年美國次信貸危機就是嚴重經濟泡沫破裂產生的經濟后果。我國目前的房地產市場，房價的持續走高與地產泡沫有著密切的關系。簡而言之，由于近幾年房產市場的火熱使得大批的資本涌入到了房產市場中，出現了炒房的現象。炒房的存在使得房產開發的成本不斷提升，由于成本的提升，而實際剛需又在不斷下降，所以房產泡沫在不斷增大。這種泡沫的增大，使得金融風險的發生概率進一步提升，如果不能進行有效控制，后果不堪設想。

2.3 環保意識較低不利于綠色城市的建設

隨著環境問題的日益突顯，人們對于綠色生活越來越重視，為此，也更加重視自身的生活品質。但是目前的房地產開發，由于部分開發商的主要目的是要在房地產利益中分得一杯羹，所以并不重視自身技術的提升和設計的整體優化，所以在進行開發的過程中，低碳環保的節能意識比較缺乏。這種綠色建筑思想的匱乏使得建筑的綠色設計水準嚴重落后與同行業的綠色水平。由于建筑綠色設計水平意識較低，所以這部分建筑便成為了城市綠色建設的主要障礙，這對于推進城市綠色建設非常不利。

2.4 政府監管偏移使得房地產調控變空調

在房地產經濟的發展中，政府作為一個關鍵性角色，最主要的作用就是做好監管，實現對房地產市場的有效調控。但是從目前的情況來看，政府對于房地產市場的監管存在明顯不到位的情況，而造成這種不到位情況的主要原因是政府的調控目標發生了偏移。比如在監管中，主要監管的環節應該是土地的出讓、房地產開發公司的資質審核等，而主要調控的也應該是房產的價格，但是在實際的操作中，政府的監管主要目標成為了出讓土地的經濟效益，調控的主要對象也不再是房價。由于監管的整體偏移，使得整個調控形同虛設。

3 解決房地產經濟和市場經濟協調發展的措施

3.1 化解房地產泡沫，使房價回歸理性

為了使得房地產經濟和市場經濟能夠協調發展，第一步便是要化解房產泡沫，使房價回歸到理性。要想化解房產泡沫，國家和政府必須要出臺明確的法律法規對炒房的行為進行遏制，當炒房被有效遏制之后，房產的需求便會最大限度地回歸到正常的水平。這個時候，市場經濟發展的規律便開始作用于房地產經濟，受供求關系影響的房地產經濟，房價也會根據供求關系進行上漲或者下跌。在正常的市場環境中，房地產泡沫可以得到有效的化解，房價也可以回歸到理性的水平。

3.2 加強政府對房地產經濟的管理和金融支持力度

我國近年來房地產經濟獲得迅速的發展，與政府有著密不可分的關系。所以，為了實現房地產經濟和市場經濟的協調發展，必須要從政府角度出發對房地產經濟進行有效的管理。政府對于房地產經濟的管理，主要在于對地產開發的控制上：通過審查、審批和審核三個環節，對于房地產開發商的經濟狀況、資金運行效果等要進行綜合的把握，從而有效地控制開發商的數量和規模。另外，對于區域性銀行，政府也要進行嚴格的掌控，以此實現對地方經濟的管理。

3.3 推動房地產經濟轉型，促進其綠色智能化發展

目前，綠色生活的觀念已經深入人心，人們在住宅的選擇上也更加關注其綠色設計水平。所以為了推動房地產的轉型發展，在房地產經濟的發展中要積極引入綠色的概念：首先是要在設計方面體現綠色水平，使得建筑的整體自然性得到提升；其次是要在施工中保證綠色，確保建筑的施工能夠實現成本的掌控；最后要在建筑性能上實現綠色，比如通風、采光等要具備綠色標準。通過綠色控制，可以積極推動房地產經濟的轉型，也能夠促進綠色建筑的智能化發展。

3.4 合理利用土地資源，實現節約型城市建設

從目前的房地產經濟發展來看，房價過高的一個重要原因是開發用地的成本較高，而開發用地的成本上升，很大一部分原因來自于土地資源的緊缺。為了緩解土地資源緊缺的現狀，實現對土地資源的合理規劃和利用具有重要的價值。例如在目前的城市建設中，可以積極開發城市地下空間，也可以實現城市高層的大規模建設，通過“上天入地”的形式，使得城市土地資源得到最大化的利用，那么城市的土地緊張問題便能得到進一步緩解，實現節約型城市的建設也可以更加的快捷。

3.5 準確定位房地產經濟發展方向，降低房地產經濟發展的風險

就目前的情況來看，房地產經濟的泡沫十分嚴重，所以為了有效控制風險，必須要對房地產未來的經濟發展方向進行準確定位。目前，大部分的城市存在著房屋開發過剩的情況，大量的庫存成為了城市經濟發展的障礙，所以去庫存成為了現在房地產經濟發展的主要目標。在未來房地產經濟發展中，主要的方向有兩個：首先是房屋建筑的綠色化；其次是房屋建筑的智能化。所以為了促進房地產經濟的進一步發展，房地產開發要向智能化和綠色環保化轉變。

3.6 樹立品牌效應，強化人們對房地產的信賴

過去，由于房地產市場火熱，大量的人力物力涌入到了這個領域，隨著房地產市場的收緊，一部分規模較小、資金不足的開發商紛紛倒閉，而一些受開發商影響的業主對房地產的信任度也急劇下降。為了改變這一現狀，房地產行業要積極做好資源整合，樹立較為典型的品牌，通過品牌效應來提升人們對房地產的信賴。在目前的房地產市場中，恒大和萬科是兩個比較響亮的品牌。當然，隨著我國品牌化意識的覺醒，越來越多的品牌會在房產經濟中樹立起來。

4 結語

房地產經濟在我國經濟中占有重要的地位，為了實現房地產經濟的持續穩定發展，必須深刻分析現在發展中的問題，并對問題進行針對性的解決。房地產經濟是市場經濟不可分割的一部分，所以要積極地做好房地產經濟與市場經濟發展規律的分析，使二者在統一的規律下做好協調發展，這樣房地產經濟發展才會更具規范性，而市場經濟發展也會具有更加強勁的活力。

參考文獻

[1] 王萃彥.關于房地產經濟與市場經濟發展的協調問題 研究[J].河南科技，2014，（7）.

[2] 王蓓.淺談房地產經濟與市場經濟發展的協調發展 [J].科技創新與應用，2014，（26）.

[3] 張梅芬，童彥.云南旅游經濟空間差異及協調發展途 徑探究[J].國土與自然資源研究，2014，（4）.

篇12

房地產經濟的發展在場經濟中起到至關重要的作用，具體說來，房地產經濟發展的意義可以概括為以下幾個方面：一是房地產經濟可以創造國內收入。房地產經濟經過這么多年的發展歷程，它促進了國內收入的持續增長，它發揮了其經濟體無法取代的作用；二是房地產經濟的發展在一定程度上提升了人們的住宅水平，同時也提高了居民的生活質量；三是房地產經濟的發展直接創造了大量的就業崗位，直接解決了當前就業壓力大的問題。但是，隨著房地產經濟的不斷發展，房地產事業也遇到了巨大的問題，由于房價的不斷上漲，居民無法承擔這種負擔，房地產經濟發展的這種不合理性隨之帶來了很大的爭議，這種爭議直接激化了社會矛盾，使得國民經濟的發展受到了一定程度的負面影響。所以，政府相關部門應當在實際中不斷總結經驗，積累相應的教訓，并把這種經驗和教訓作為房地產經濟未來發展的參考，使得房地產經濟的發展走上良好的循環軌道。

二、房地產經濟對市場經濟發展的作用

1、房地產經濟可以維護市場經濟的穩定增長。良性的房地產經濟發展能夠有效刺激市場經濟，穩定和促進整體社會經濟的良性、健康發展。特別是在面對大范圍的金融危機時，由于貨幣行業和金融業務的持續崩盤，造成市場經濟的劇烈波動，這時穩定的房地產市場就能夠有效的將大批的家庭資金吸進過來，從而達到緩和和抵御通貨膨脹等危機的目的，穩定了市場經濟的震蕩，進而維護經濟的平穩推進。

2、房地產經濟能夠有效帶動周邊行業的興起。房地產行業屬于先導性的服務產業，由于它的涉及范圍較廣，業務內容復雜，使得它同許多行業都有著非常密切的行業聯系，如建材行業、冶金行業、電力行業、化工行業、水利行業等等。因此，隨著房地產行業的不斷興起，其它相關行業也能夠被有效的帶動，其經濟利益和效益得到極大的增加，進而造成市場經濟整體的活躍。

3、房地產經濟能夠迅速的拉動市場需求。通過對一些國民基礎設施的大量興建，能夠有效的引導和改變大眾的消費意向，積極拉動市場內需，對提高人們群眾生活質量，縮小城鄉差距以及加速城市化建設進程等方面都有著積極的促進和推動作用。

三、房地產經濟與市場經濟協調發展存在的問題

1、房產泡沫導致市場經濟出現大范圍改變的問題。目前我國的房地產經濟雖然在經濟利益上持續走高，但與此同時，也存在著較大的潛在危機，特別是近年來房地產價格的快速增長，導致泡沫經濟的發生風險率越來越高。由于目前各大銀行信貸業務中，房地產行業的信貸數額占據較多的比例，這就導致一旦發生房產泡沫，勢必會造成行業資金鏈的嚴重斷裂，直接對銀行業造成較大的經濟損失，而其他同房產、銀行等相關的社會行業也會遭受到一定程度的影響，嚴重的還會引起股票市場的崩盤，從而導致市場經濟秩序出現大范圍的混亂，給市場經濟的維持和發展造成極大的阻礙和影響。

2、房產價值同價格的不一致造成市場經濟的變化。房地產的價格與價值背離的現象引發了強烈的市場波動，現階段的房地產價格過高，偏離了其自身的價值，這也就擾亂了市場經濟的秩序。近幾年，我國的房地產價格一路飆升，其主要是由于開發商的非法銷售手段以及炒房團的影響，造成房地產行業出現泡沫經濟，這與市場經濟的發展是相反的，難以保障房地產經濟向著穩定、健康的方向發展。此外，由于泡沫經濟的問題，導致房地產的發展過程中存在一定的經濟風險，并隨時面臨著市場破裂的現象房地產進行開發的過程中需要大量的土地資源，并在建設的過程中造成極大的能源浪費與環境污染，這不僅對房地產行業有著一定的影響，也阻礙了我國的可持續發展。

3、對資源利用不合理的問題。房地產經濟長期處于粗放式的發展模式，已經導致很多不利的要素在環境中慢慢滋生，這其中包括對土地無計劃、無節制的開發，沒有環保和節能的概念，都加劇了環境的污染與能源的破壞，房地產行業可持續發展無法保障。房地產建設需要大量的土地資源、林業資源以及相關能源做支撐，所以低碳建筑、環保材料在其中的使用情況成為房地產經濟能否同當前市場經濟發展步調保持一致的關鍵，而顯然，目前我國房地產市場上的環保住宅、低碳建筑等綠色建筑的比例相對較少，導致房地產經濟不能同市場經濟的發展方向保持一致。

四、加強房地產經濟與市場經濟協調發展的措施

1、加大對房地產經濟的金融監管力度。政府相關部門應該加大對房地產市場進行金融方面的監管力度以便保障房地產經濟與市場經濟能夠和諧發展。房地產的各個環節都應該進行有效地管理，特別是在投資和還款能力上，對這些方面進行管理是加強房地產與銀行間合作的基石。將房地產的借貸業務與資金流動進行控制，是保證銀行的資產結構更加地科學化和合理化。

2、加速房地產行業的經濟轉型。國家及各地政府要根據我國當前房地產行業的實際發展現狀，出臺相應的激勵政策和行業市場規范，要求和引導房地產開發商向著環保經濟、低碳經濟、綠色經濟的方向轉變，并積極予以政策支持和資金投入，從而有效的加速我國房地產行業的經濟模式由傳統的開放形式向著低碳形式的方向轉變。同時，國家還要積極的制定相關的行政政策和規定，鼓勵房地產相關行業（如建材行業等）也向著綠色經濟模式發展，積極推進新能源、低碳技術等高新技術的應用，從而不斷推進我國的房地產市場同市場經濟一起向著環保、低碳的經濟方向邁進。

3、加強房地產價格調控。現階段房地產價格偏高，違反了價值規律，一定程度上造成了市場混亂的局面，這就要求有關部門對房地產的市場價格進行有效調節，調節并不是要打壓房地產價格，更不是無底線地降低房價，而是要通過合理的手段來使房地產的價格與它真實的價值相適應，穩定房地產動蕩的現狀。近些年，我國房地產中一個最重要的問題就是房價過高。而在金融危機時候，我國的房地產又是由于價格過低，企業的資金不能進行有效地運轉，房地產行業的發展一度受到阻礙。因此房地產的價格不能過高也不能過低，否則都不利于房地產經濟的發展。國家的有關部門應該做好調控工作，從而正確地判斷房地產經濟與市場經濟之間的協調程度，制定出行之有效的政策法規。

結束語

房地產經濟在市場經濟中起到不可或缺的作用，這樣在一定程度上能夠促進房地產事業與市場經濟的協調發展，并且能夠有效地規避市場經濟中所出現的風險，這也是房地產經濟在我國市場經濟中所取得的地位，同時這種協調發展的關系能夠發揮房地產經濟在市場經濟中的作用。社會經濟的迅猛發展，推動了房地產經濟的快速發展。近幾年來，我國部分地區房價不斷攀升，為房地產開發商帶來了十分可觀的經濟效益，同時成為了我國各行業 中的領軍者，為我國國民經濟的發展起到了重要的貢獻作用。

參考文獻：

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（一） 1-2月我市二手房交易情況

20__年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交總面積為4.32萬平方米，同比下降14%；其中存量住房量成交總面積為3.33萬平方米，同比下降14%。

（二）1-2月我市二手房價格情況

20__年1-2月，我市二手房住房平均價格為2480元/平方米，同比增7.6%。

（三）我市二手房貸款市場所面臨的風險和問題

1.還款風險

借款人的還款風險包括還款信用風險和還款能力風險。由于我市尚未建立起一套完備的個人信用制度，商業銀行缺乏調查借款人資信的有效手段，難以對借款人收入的完整性、穩定性、真實性和借款人的還款意愿做出準確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風險。

2．二手房貸款服務機構的誠信風險。

在二手房貸款操作過程中，二手房貸款服務機構的道德風險、信用風險、資質水平和從業人員的操作風險，無法得到有效控制，銀行的利益無法得到很好的保障。

從調查到我市二手房市場現狀來看，房屋中介公司在二手房貸款申請人與銀行之間，起到了“橋梁”作用，在一定程度上為二手房市場的活躍和二手房貸款的普及起到了推動作用。然而，由于我市二手房市場剛剛起步，有關管理部門尚未制定針對二手房中介公司和專業貸款服務公司的市場準入標準和它們的服務收費標準，造成這些服務公司的準入門檻低，市面上出現了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介從業人員素質大多不高，再加上一些購房人(借款人)自身的法律常識和自我保護意識不強，致使二手房貸款市場蒙騙現象嚴重，收費較為混亂。如有些中介公司唆使或協助借款人虛開假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務費。在高額暴利的驅使下，這些違規操作的中介公司或個人，利用各種手段，幫助客戶騙取銀行貸款。一旦利潤到手，他們便銷聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長，在房地產市場動蕩和下滑時期，承擔風險的只有銀行和廣大購房借款人。

3．各商業銀行內部風險管理和控制機制尚未完善

由于二手房貸款只針對每一位單個住房消費者或住房所有者，貸款金額相對比較小，手續煩瑣、復雜，再加上大多數借款人對二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集資料開始直接與借款人聯系，收齊資料后上報并逐級審批，這個過程需要耗費很長時間。所以，銀行在開展二手房貸款業務的過程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業銀行尚未建立健全二手房貸款的內部風險管理控制機制，再加上銀行之間競相競爭，使得銀行不科學地簡化了審批程序、放松審核原則，甚至把某些關鍵的貸款審核環節下放給一些資質較差的中介公司，在放款的環節上不嚴格控制，這不僅嚴重違背了銀行的風險管理原則，也使二手房貸款市場進入到惡性競爭和無序發展狀態。

二、解決問題的對策和建議

（一）進一步加大政府及主管部門對我市房地產市場調控的力度。去年11月__市政府也出臺了《關于促進我市經濟平穩較快增長的若干意見》。該意見就明確提出：市住房公積金貸款最高額度由26萬元提高到35萬元，住房公積金貸款最長期限由20年調整為30年，購買第一套商品住房首付款比例由30％降低至20％，購買第二套商品住房首付款比例仍執行30％。在還清住房公積金貸款本息的前提下，可以再次辦理貸款。鼓勵職工提取住房公積金購買中小戶型、中低價位的自住住房。這一政策的出臺，使我市房地產成交量在國內房地產市場總體情況不景氣的狀況下，有了一定程度的回暖。消費潛能在長期積壓后遇到利好政策后的一次釋放。隨著房地產宏觀調控政策的實施，政府及主管部門對促進房地產市場的工作力度進一步加大，金融政策、稅收政策、住房保障民生工程等組合政策效應逐漸顯現，20__年我市的房地產市場可能顯現以下特點：一是由于觀望而被遏制的居民真實需求將會逐步得到釋放，需求與消費將回歸理性軌道。二是我市的經濟適用住房，及廉租住房建設力度加大，投放市場的供給將會大幅增加，這對平抑房價上漲，改善住房結構，穩定房地產市場將會發揮積極的重要作用。面對這一現狀，除政策的引導、政府的努力外，市場中的廣大主體也要理性對待，仍需各方共同努力來促進我市房地產市場的健康穩定發展。

（二）盡快建立完備的個人信用檔案和信用等級制度

借款人是否具有借款資格和還款能力是住房貸款產生的源頭。筆者認為，可從以下三方面著手建立個人信用制度：

1.有關部門可以根據房屋的區域性和固定性，以城市為單位，依據借款人的工作情況、收入狀況、文化程度、專業技能、年齡等方面信息，評價借款人在貸款抵押期內是否具有穩定的收入來源，并據此評定借款人的個人信用等級，作為確定貸與不貸以及貸款額度的基本依據。

2.各商業銀行還可通過審查借

款人是否存在債務和先期貸款，并通過審查其債務和貸款的償還情況，來評定借款人的信用資質。