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篇1

第一條 物業基本情況 物業類型：辦公居住物業 坐落位置： 占地面積： 建筑面積：

第二條 物業管理內容

1、保潔 （1） 公共保潔 A、 公區域院內及衛生、南北生活區院內衛生 B.人員編制： 1人 C、。保潔標準：（見附件） （2）樓宇保潔 A. 1、主樓1-6層 9-14層走廊、衛生間、墻面玻璃及地面衛生； 7-8樓電梯口； 15-16層 地面及電梯間及樓面平臺衛生 ；電梯、安全通道及消防通道衛生 ；一樓室外平臺及兩側通道 2、綜合樓兩側樓梯、2-4樓走廊衛生間及玻璃衛生 3、群樓兩側樓梯、二樓衛生間及走廊、平臺衛生 B、人員編制主樓4人、綜合樓及群樓2人 C、保潔標準（見附件）

2.綠化 （1） 綠化范圍：辦公及區域、生活區域的草坪及樹木管理 （2）人員編制：2人 （3）綠化標準：（見附件）

3.保衛 （1） 保衛范圍：生活區域的安全及公共交通秩序 （2） 人員編制：3人 （3） 工作標

（4） 準：（見附件）

4. 授權由物業管理公司管理的其他事項 .

第三條 物業管理服務質量（乙方按下列約定，實現目標管理）

（1） 室外保潔： （2）室外保潔： （3）交通秩序： （4）綠化： （5） 保安： （5）物業使用人對乙方的滿意率達到：

第四條 委托物業管理承包經營、自負盈虧形式 費用包括：

1、工資及福利費、管理費用、稅費

2、保潔工具、保潔用品及勞服用品

3、保安器械及勞服用品

4、綠化工具及勞服用品

第五條 物業管理期限 委托管理期限為 年，自 年 月 日起到 年 月 日止

第六條 甲乙雙方經協商一致，本物業的委托物業管理費用為（大寫） （小寫） .

第七條 委托物業管理費用及支付方式：

第八條 雙方權利、義務

1.甲方權利、義務： （1）根據本合同規定甲方將住宅區及辦公區域委托乙方實行物業管理； （2）給乙方提供管理用房__平方米（其中辦公用房__平方米，員工宿舍__平方米） （3）不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動； （4）對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同； （6） 如有重大活動有權支配乙方人員，（7） 乙方人員必須服（8） 從安排； （9） 對乙方人員有有任免權，（10） 如出現一個月內同（11） 一員工連續投訴三次有權要求換人 （5）協助乙方做好宣傳教育、文化活動，協調乙方與行政管理部門的關系； （6）政策規定由甲方承擔的其他責任。 2.乙方責任、權利、義務： （1）根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本物業管理的各項規章制度； （2）遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本物業實施綜合管理，確保實現管理目標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督； （3接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督并報告工作，定期向甲方報送財務報表公布管理費支出帳目； （6對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住

宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施； （6）乙方須本著高效、精干的原則在本物業設置管理機構和人員； （7）建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況； （10）在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物業管理檔案及有關資料； （11）開展卓有成效的社區便民服務工作； （12）有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業

務并支付費用，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。

第九條 合同更改、補充與終止

1.經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準。

2.合同規定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于期滿前三個月向對方提

出書面意見。 3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包管理。

第十條 其他事項

1.本合同執行期間，如遇不可抗拒的自然災害（臺風、洪水、地震等），造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協商，合理分攤。

2.本合同自簽訂之日起生效；招標書為合同的有效組成部分。

3.本合同正式一式兩份，甲、乙雙方各執一份，具有同等法律約束力。

4.雙方如對合同發生爭議，協商不成的，可提請物業管理部門調解，或訴至人民法院。

5.

6.

甲方（蓋章）：_____ 乙方（蓋章）：_____

篇2

二、做好《示范文本》的分發工作，方便當事人領取。各地建設行政主管部門與工商行政主管部門，應當協商指定《示范文本》的印刷單位，并負責監制。當事人使用《示范文本》，可隨時向各級建設行政主管部門領取，并繳納工本費，其收費應當執行物價管理部門批準的收費標準。

三、各省、自治區、直轄市建委（建設廳）要在2000年11月底前將貫徹、落實《示范文本》的情況上報建設部。建設部將會同國家工商行政管理局在2000年年底前檢查各地執行《示范文本》的情況。

商品房買賣合同（示范文本）

商品房買賣合同說明

1.本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地房地產開發主管部門咨詢。

2.本合同所稱商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。

3.為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

4.本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。

5.對合同文本「中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定。「中選擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。

6.在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。

7.本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。

商品房買賣合同GF—2000—0171

合同編號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿合同雙方當事人：

出賣人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

注冊地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

營業執照注冊號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

企業資質證書號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯系電話：＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

委托人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯系電話：＿＿＿＿＿＿＿

委托機構：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

注冊地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

營業執照注冊號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯系電話：＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

買受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

「本人「法定代表人姓名：＿＿＿＿＿＿國籍：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

「身份證「護照「營業執照注冊號「＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯系電話：＿＿＿＿＿＿＿

「委托代表人「姓名：＿＿＿＿＿＿國籍：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：

第一條項目建設依據。

出賣人以＿＿＿＿方式取得位于＿＿＿＿、編號為＿＿＿＿的地塊的土地使用權?！竿恋厥褂脵喑鲎尯贤枴竿恋厥褂脵鄤潛芘鷾饰募枴竸潛芡恋厥褂脵噢D讓批準文件號為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

該地塊土地面積為＿＿＿＿，規劃用途為＿＿＿＿，土地使用年限自＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿年＿＿月＿＿日。

出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，「現定名「暫定名＿＿＿＿。建設工程規劃許可證號為＿＿＿＿，施工許可證號為＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第二條商品房銷售依據。

買受人購買的商品房為「現房「預售商品房。預售商品房批準機關為＿＿＿＿，商品房預售許可證號為＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三條買受人所購商品房的基本情況。

買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規定的項目中的：

第＿＿＿＿「幢「座＿＿＿＿「單元「層＿＿＿＿號房。

該商品房的用途為＿＿＿＿，屬＿＿＿＿結構，層高為＿＿＿＿，建筑層數地上＿＿層，地下＿＿層。

該商品房陽臺是「封閉式「非封閉式。

該商品房「合同約定「產權登記建筑面積共＿＿＿＿平方米，其中，套內建筑面積＿＿＿＿平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積＿＿＿＿平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第四條計價方式與價款。

出賣人與買受人約定按下述第＿＿＿＿種方式計算該商品房價款：

1.按建筑面積計算，該商品房單位為（＿＿＿＿幣）每平方米＿＿＿＿元，總金額（＿＿＿＿幣）＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿萬＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整。

2.按套內建筑面積計算，該商品房單價為（＿＿＿＿幣）每平方米＿＿＿＿元，總金額（＿＿＿＿幣）＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿萬＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整。

3.按套（單元）計算，該商品房總價款為（＿＿＿＿幣）千＿＿百＿＿拾＿＿萬＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整。

4.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第五條面積確認及面積差異處理。

根據當事人選擇的計價方式，本條規定以「建筑面積「套內建筑面積（本條款中均簡稱面積）為依據進行面積確認及面積差異處理。

當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。

商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第＿＿種方式進行處理：

1.雙方自行約定：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

2.雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；

（2）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿＿＿利率付給利息。

買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

產權登記面積－合同約定面積面積誤差比＝————————————－×100％合同約定面積

因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協議。

第六條付款方式及期限。

買受人按下列第＿＿種方式按期付款：

1.一次性付款

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

2.分期付款

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

3.其他方式

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第七條買受人逾期付款的違約責任。

買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列第＿＿種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期在＿＿日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之＿＿的違約金，合同繼續履行；

（2）逾期超過＿＿日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的＿＿％向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之＿＿（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。

本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第八條交付期限。

出賣人應當在＿＿＿＿年＿＿月＿＿日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第＿＿種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1.該商品房經驗收合格。

2.該商品房經綜合驗收合格。

3.該商品房經分期綜合驗收合格。

4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。

5.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：

1.遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起＿＿日內告知買受人的；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第九條出賣人逾期交房的違約責任。

除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第＿＿種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過＿＿日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之＿＿的違約金，合同繼續履行；

（2）逾期超過＿＿日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起＿＿天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的＿＿％向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之＿＿（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十條規劃、設計變更的約定。

經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知買受人：

（1）該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（5）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（6）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（7）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起＿＿天內將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿＿＿利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十一條交接。

商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。

由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十三條出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任。

出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件三）的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第＿＿種方式處理：

1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十四條出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾。

出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：

1.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

4.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

5.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

如果在規定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十五條關于產權登記的約定。

出賣人應當在商品房交付使用后＿＿日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第＿＿項處理：

1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起＿ ＿日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的＿＿％賠償買受人損失。

2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的＿＿％向買受人支付違約金。

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十六條保修責任。

買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。

買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。

在商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協助維修，維修費用由購買人承擔。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十七條雙方可以就下列事項約定：

1.該商品房所在樓宇的屋面使用權＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2.該商品房所在樓宇的外墻面使用權＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.該商品房所在樓宇的命名權＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

4.該商品房所在小區的命名權＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

5.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

6.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十八條買受人的房屋僅作＿＿＿＿使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯的公共部位和設施的使用性質。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十九條本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的，按下述第＿＿種方式解決：

1.提交＿＿＿＿仲裁委員會仲裁。

2.依法向人民法院。

第二十條本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議（附件四）。

第二十一條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十二條本合同連同附件共＿＿頁，一式＿＿份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

出賣人＿＿份，買受人＿＿份，＿＿＿＿＿＿＿＿份，＿＿＿＿＿＿＿＿份。

第二十三條本合同自雙方簽訂之日起生效。

第二十四條商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣人向＿＿＿＿＿＿＿＿申請登記備案。

出賣人（簽章）：買受人（簽章）：

「法定代表人：「法定代表人：

「委托人：「委托人：

（簽章）「：

（簽章）＿＿＿＿年＿＿月＿＿日＿＿＿＿年＿＿月＿＿日簽于＿＿＿＿簽于＿＿＿＿

附件一：房屋平面圖

附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明

附件三：裝飾、設備標準

1.外墻：

2.內墻：

3.頂棚：

4.地面：

5.門窗：

6.廚房：

7.衛生間：

8.陽臺：

篇3

甲方將其位于鎮雄縣烏峰鎮龍井路中段東城農貿市場的物業委托乙方管理。為明確甲乙雙方的權力及義務，根據《中華人民共和國合同法》及《物業管理條例》的相關規定，經甲乙雙方協商同意特訂立本合同，以便雙方共同尊守。

第一條 物業基本情況

座落位置： 鎮雄 縣 烏峰 鎮 龍井路中段

四至界限：東至龍井路止__南至龍翔路止_西至東城農貿市場外墻止北至東城農貿市場外墻止

占地面積：________平方米

建筑面積：________平方米

委托管理的物業構成細目見附件一。

第二條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。

第三條 委托期限為： 年 月 日至 年 月 日

第四條 委托管理事項：

1) 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳等。

2) 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、高壓水泵房、樓內消防設施設備。

3) 市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井。

4) 公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。

5) 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、_____。

6) 公用環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運、_____。

7) 交通與車輛停放秩序的管理。

8) 維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、______。

第五條：乙方在維護、管理等過程中，必須牢固樹立安全防范意識，定期不定期地對其工作人員進行安全教育，采取一切安全防范措施，確保維護、管理等安全。無論任何原因發生的安全事故，概由乙方負責，甲方不承擔任何責任。

第六條 甲方權利義務

1.在業主委員會成立之前，負責制定業主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業主和物業使用人遵守。

2.審定乙方擬定的物業管理制度;

3.檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況;

4.審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算;

5.委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。

如存在質量問題，按以下方式處理：

(1)負責返修;

(2)委托乙方返修，支付全部費用;

(3)_______________。

6.在合同生效之日起__日內向乙方提供____平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米___元租用，其租金收入用于______;

7.在合同生效之日起___日內向乙方提供____平方米建筑面積管理用房(產權屬甲方)，由乙方按下列第___項執行：

(1)無償使用;

(2)按建筑面積每月每平方米___元租用，其租金收入用于____。

8.負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起___日內向乙方移交;

9.協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：

(1)_____________________;

(2)_____________________。

11.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動;

12.______________________。

第七條 乙方權利義務

1)根據有關法律法規及本合同的約定，制訂物業管理制度;

2)對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理;

3)按本合同第九條的約定，對業主和物業使用人違反業主公約的行為進行處理;

4)可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方;

5)負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設備、設備、綠化等的年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施;

6)向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督;

7)負責編制物業管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;

8)每__個月向全體業主和物業使用人公布一次管理費用收支帳目;

9)對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準方可實施;

10)本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經營性商業用房、管理用房及物業管理的全部檔案資料;

11)每月按時收取業主及使用人水、電使用費，并交相關部門。

12)_______________________。

第八條 乙方須按下列約定，實現目標管理。

1.房屋外觀：_____________________

2.設備運行：_____________________

3.房屋及設施、設備的維修、養護：___________

4.公共環境：_____________________

5.綠化：_______________________

6.交通秩序：_____________________

7.保安：_______________________

8.急修：_______________________

小修：_______________________

9.業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：________

第九條 物業管理服務費

1)本物業的管理服務費，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米___元向業主或物業使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米___元向業主或物業使用人收取。

2)管理服務費標準的調整，按___調整。

3)空置房屋的管理服務費，由乙方按建筑面積每月每平方米____元向______收取。

4)業主和物業使用人逾期交納物業管理費的，按以下第____項處理：

(1)從逾期之日起按每天___元交納滯納金;

(2)從逾期之日起按每天應交管理費的萬分之__交納滯納金;

(3)_________________________。

第十條 乙方對業主和物業使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的、維修、養護及其它特約服務，由當事人按實發生的費用計付，收費標準須經甲方同意。 第十一條 其它乙方向業主和物業使用人提供的服務項目和收費標準如下： 1.高屋樓房電梯運行費按實結算，由乙方向業主或物業使用人收取;

2.____________________________

3.____________________________

第十二條 房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用： 1.房屋共用部位的小修、養護、大中修、更新費用，在保修期內由甲方承擔，保修期外由房屋大修基金承擔。

2.房屋共用小修、養護、大中修、更新費用，在保修期內由甲方承擔，保修期外由房屋大修基金承擔。

3.市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的小修、養護、大中修、更新費用，在保修期內由甲方承擔，保修期外由房屋大修基金承擔。

4.公用綠地的養護費用小修、養護、大中修、更新費用，在保修期內由甲方承擔，保修期外由房屋大修基金承擔。

5.附屬配套建筑和設施的小修、養護、大中修、更新費用，在保修期內由甲方承擔，保修期外由房屋大修基金承擔。

第十三條 甲方違反合同第六條的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同;造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第十四條 乙方違反本合同第八條的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同;造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第十五條 乙方違反本合同第九條的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退;造成甲方經濟損失的，乙方應給予經濟賠償。

第十六條 甲乙任一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付___元的違約金;給對方造成的經濟損失超過違約金的，還應給予賠償。

第十七條 自本合同生效之日起__天內，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續。

第十八條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優秀，大多數業主和物業使用人反映良好，可與業主委員會續訂合同。

第十九條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

第二十條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填

寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。

第二十一條 本合同正本連同附件共__頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門(備案)各執一份，具有同等法律效力。

第二十二條 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。

第二十三條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。

第二十四條 本合同在履行中發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，任何一方均可向鎮雄縣人民法院起訴。

第二十五條 本合同經甲乙雙方簽字蓋章即生效，甲乙雙方必須嚴格遵守，不得反悔，否則，違約方支付對方違約金人民幣： 元。

第二十六條 本合同一式三份，甲乙雙方各持一份，送相關部門一份，每份文本均具同等的法律效力。

甲方簽章：________ 乙方簽章：_________

地址： 地址：

法人代表人：_________ 法人代表人：__________

委托人：_________ 委托人：__________

年 月 日

物業管理委托合同示范文本二：第一章 總則

第一條 本合同當事人

委托方 (以下簡稱甲方): 受委托方 (以下簡稱乙方):

根據有關法律、法規，在自愿、平等協商一致的基礎上，甲方將委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。

第二條 物業基本情況

座落位置：武昌 區

占地面積： 平方米

建筑面積： 平方米

委托管理的物業構成細目附后

第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。

第二章 委托管理事項

第四條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、

外觀墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳。

第五條 市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理， 包括道路、路燈、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場。

第六條 公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。

第七條 公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、

垃圾的收集、清運。

第八條 交通與車輛停放秩序的管理。

第九條 維持公共秩序，包括小區公共安全、巡視、門崗執勤。

第十條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。 第十一條 組織開展社區文化娛樂活動。

第十二條 負責向業主和物業使用人收取下列費用：

1、物業管理服務費

2、特約有償服務費

第十三條 業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護，當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。

第十四條 對業主和物業使用人違反《業主公約》的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、依法起訴等措施。

第三章 委托管理期限

第十五條 委托管理期限為 年。自 年 月 日起 年 月 日止。

第四章 雙方權利義務

第十六條 甲方權利義務

1、代表和維護產權人、使用人的合法權益;

2、制定《業主公約》并監督業主和物業使用人遵守公約;

3、審定乙方擬定的物業管理制度;

4、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況;

5、審議乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算;并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方。

6、負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起30 日內向乙方移交;合同期滿時負責取回。

7、當業主和物業使用人不按規定交納物業管理費時，負責協助催交;

8、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動。

第十七條 乙方權利義務

1、根據有關法律、法規及本合同的約定，制定物業管理制度;

2、對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，及時制止并同時提請有關部門處理;

3、按本合同第十六條的約定，對業主和物業使用人違反業主公約的行為進行處理;

4、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，并支付費用但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方;

5、負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養護計劃和大中修方案，經甲方審議通過后由乙方領取公用設施專用基金組織實施;

6、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督;

7、負責編制物業管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;

8、每個月向全體業主和物業使用人張榜公布一次管理費用收支帳目;

9、對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準方可實施;

10、嚴格按合同價收費，不得擅自加價。

第五章 物業管理服務質量

第十八條 乙方須按下列約定，實現目標管理。

為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，清退有損居民健康的租用戶(如油漆戶、高噪聲戶、高污染戶等)。

第六章 物業管理服務費用

第十九條 物業管理服務費

1、本物業的管理服務費，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每 平方 米 元向業主或物業使用人收取;非住宅房屋由乙方按

2、管理服務費標準的調整，調整。

3、空置房屋的管理服務費，由乙方按建筑面積每月每平方按業主收取。

4、業主和物業使用人逾期交納物業管理費的，從逾期之日起按每天元交納滯納金;

第二十條 車位使用費用由乙方按下列標準向車位使用人收取：

1、露天車位：

第二十一條 乙方對業主或物業使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的維修、養護、及其它特約服務，由當事人按實際發生的費用計付，收費標準與甲方協商。

第二十二條 乙方向業主和物業使用人提供的其它服務項目和收費標準約定如下：

1、高層樓房電梯運行費按實結算，由乙方向業主或物業使用人收取;

第二十三條 房屋共用部位、共用設備、設施、公共場地維修、養護費用：

1承擔;大中修費用，由維修基金 承擔;更新費用，由維修基金 承擔。

2承擔;大中修費用由維修基金承擔;更新費用，由維修基金 承擔。

3基金承擔;大中修費用，由維修基金承擔;更新費用，由維修基金承擔。。

第七章 違約責任

第二十四條 如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標或給乙方造成經濟損失的，甲方應該給予補償或承擔相應責任。

第二十五條 乙方如因管理不甚造成重大經濟損失或違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，廣大業主負面影響強烈，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同;造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第二十六條 乙方違反合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退;造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第二十七條 甲乙雙方任何一方無正當理由提前終止合同的，違約方應賠償對方伍萬元 的違約金;給對方造成的經濟損失超過違約金的，還應給予經濟賠償。

第八章 附則

第二十八條 自本合同生效之日起天內，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續。

第二十九條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優秀，大多數業主和物業使用人反映良好，可續訂合同。

第三十條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與合同具有同等效力。

第三十一條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。 6 本合同及附件和補充協議中規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。

第三十二條 本合同共頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門(備案)各執一份，具有同等法律效力。

第三十三條 本合同執行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方應按有關法律規定及時協商處理。

第三十四條 本合同在履行中發生爭議，雙方應協商解決，或報請物業管理行政主管部門進行調解，協商或調解不成時，雙方同意由武漢市 仲裁委員會裁決(當事人雙方不在合同中約定仲裁機構，事后以未達成書面仲裁協議的，可以向人民法院起訴)。

第三十五條 合同期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿前天內向對方提出書面意見。

第三十六條 本合同自簽訂之日起生效。

篇4

在中華人民共和國建設部、國家工商行政管理局印發的GF—2012—0201《建設工程施工合同范本》的合同價款與調整部分，將合同模式按計價模式分為三種類型。

1.1 固定價格合同

固定價格合同（FixedPriceContracts),顧名思義指的是在約定的風險范圍內工程建設項目價款（單價或總價）不再調整的合同。合同價款包含的風險范圍、風險費用的計算方法以及風險范圍以外的合同價款的調整方法均需在合同的專用條款中列明。

1.2 可調價格合同

可調價格合同（FixedPriceContracts)是指合同價款（單價或總價）可按照雙方的約定進行相應的調整。雙方商定的調整方法需在合同的專用條款內列明。調整方法一般針對國家政策、市場行情等潛在變化因素而制定，換言之，在要達到目標質量要求的前提下，合同價格是隨著施工活動的進行相對自由變動的。因此，通貨膨脹等不可預見因素的風險由發包方承擔，對承包方而言，其風險相對較小，但對發包方而言，突破投資的風險就增大了，不利于其成本的控制與管理。

    1.3成本加酬金合同

成本加酬金合同（CostPlusFeeContracts)也稱“CPF合同”成本補償合同，指的是合同價款由成本和酬金兩個部分構成。成本的構成和酬金的計算方法需在合同的專用條款內列明，也即最終的合同價格將按照項目的實際成本再加上一定的酬金進行計算。

從理論上講，這種合同模式可針對具體工程建設項目靈活變化，合理應用的話可實現良好的激勵作用，是工程建設項目合同的必然走勢m。然而在實際工程建設項目中，這種合同沒有得到廣泛應用，一般是工程建設項目的內容及其技術經濟指標尚未完全確定而又急于上馬，或是完全嶄新，或是施工風險很大的工程建設項目采用這種合同。

2.成本加酬金合同模式在實際工程建設項目中的應用情況分析

成本加酬金合同，是工程建設項目合同的一種常用類型。成本加酬金合同不僅規定了合同雙方的責任、義務，而且決定了利益、風險的分配和激勵的效果。

2.1顯現的優勢

對發包方而言，采用成本加酬金合同可以靈活設置施工分段，邊設計邊施工，并非要等到施工圖樣全部完成后才進行招標和施工，達到了縮短工期的目的，使得項目早日投入使用，縮短項目的周期，減小企業的資金壓力。采用邊設計邊施工的分段建設模式可以避免因開工不及時而帶來的額外經濟損失，或避免項目因錯過施工期而造成后續問題不斷。

同時，通過合理的激勵條款設計可以緩和承包方的對立態度，使其和發包方擁有一致的項目目標，對工程建設項目過程中可能出現變更或不可預見的問題等狀況保持積極的反應態度，可以通過承包方的施工技術專家來指正設計的錯誤，完善設計的不足之處。采用此種合同模式，發包方可按照自身實力和需要，對工程建設項目的施工和管理等方面的介入度進行優化選擇H。

2.2對存在問題的分析

成本加酬金合同模式優勢明顯，方式靈活多樣，應用得當，可以起到非常好的激勵作用。然而實際上，該合同模式在應用過程中存在的問題突出，如承包方的現場施工人員成本管理力度弱、成本意識缺失、材料浪費等。下面結合成本加酬金合同的特征，從三個方面對應用過程中存在的問題進行具體分析。

(1) —般情況下，成本加酬金合同的合同價款是在實際項目成本的基礎上進行結算的，一般為實際項目成本加上一定比例的酬金。換言之,承包方的酬金是隨著項目成本的增長而增長的。在這種狀況下，承包方的成本管理動力不足，相反可能會誘發承包方刻意提高項目成本來獲取更多的酬金，降低整個項目的效率，損害發包方的權益。

(2) 由于合同條款設計問題造成后期不確定性大，發包方與承包方之間沒有一致的項目目標。采用邊設計邊施工的建設模式，當設計未完成時，自然無法準確描述項目的內容、計劃工期、工程量等，繼而難以合理確定項目的施工計劃，發包方承擔最大的風險。與其他合同模式相比，成本加酬金合同使發包方的專用性投資受制于承包方?,權利和義務不均衡，需要發包方和承包方之間充分相互信任，這也是該合同模式現多為綜合一體化企業采用，未能得到廣泛應用的原因。

(3)在工程建設項目中，信息不對稱問題不可避免地存在于發包方和承包方之間，發包方不可能完全獲知和度量承包方的工作表現和工作效果,所以盡管發包方可按照自身實力和需要,對項目的施工和管理等方面的介入進行優化選擇，但由于客觀原因效果不盡如人意。

3.對發包方成本管理的建議和意見

3.1成本管理一全過程動態管理

針對上述承包方成本管理意識淡薄，甚至刻意提高項目成本、項目不確定性大、承發包雙方信息不對稱等問題，充分利用發包方在成本加酬金合同模式下占主導位置的優勢，在自身實力的基礎上，根據己方需要和實際情況選擇不同程度的介入和管理項目的整個實施過程，從而達到己方的成本管理目標?；趦灮x擇對項目的施工和管理等方面的介入度，從項目階段化、項目信息溝通、項目實施環境以及項目成本的風險四個角度出發，提出以下四點建議。

3.1.1全過程分階段成本管理

在成本加酬金合同模式下，發包方可采用設置施工分段，邊設計邊施工的方法來縮短項目周期，減小資金壓力，但同時項目的不確定性增大，成本控制難度加大。為了更有效地控制整個項目的實施過程，降低項目成本風險，發包方應根據項目實施過程中不同階段的特點，采用全過程分階段成本管理。

(1)工程設計階段。此階段的成本管理是投資控制的關鍵環節[a。把重點放在建設前期的設計階段上，強調設計是項目建設階段技術龍頭的地位，合理確定和有效控制項目造價，有利于項目造價和設計變更的技術控制。設計浪費是最大的浪費，要積極通過優化設計、優化施工方案，提高項目質量、縮短工期、節約項目成本。

(2) 開工準備階段。該階段的主要任務是明確成本管理目標，這是項目成本管理的最主要階段&]。成本標準的不完善是造成企業成本管理失敗的重要原因。因項目具有唯一性，成本管理目標的確定不能簡單化°8。成本核算的精確度直接影響到合同簽訂的內容、方式、價款等，繼而影響合同效用的發揮，最終關系到整個項目的運行效率。明確項目成本管理目標要從預算分部分項的確定、單項成分的精細分析、各項單價確認方式的界定等方面入手。大型企業內部要有自己的定額和消耗量指標體系和系統，并及時補充更新。

(3) 施工階段。對整個施工過程采用動態控制，以項目總體施工組織設計、成本計劃等為依據，嚴格控制每一項費用，包括人工費、材料費、機械費、分包工程費及其他費用的支出等，檢查施工現場的實際計劃執行情況，及時進行成本分析和計劃的動態調整。施工階段的成本控制是項目成本控制的重要階段，持續時間最長、工作量最大。在項目成本的實際形成過程中，它是以事先制訂的成本計劃為依據，運用一定的方法手段，對實施過程中發生的各項成本費用進行計量、控制、監督和調整，從而達成原定成本計劃目標的一種成本管理行為°9。成本加酬金合同模式下的項目施工階段成本分析見圖1。

(4) 竣工后成本考評階段。在竣工結算的基礎上進行最后的成本控制分析，全過程梳理項目實際成本開支，與計劃成本控制目標對比，客觀綜合評價在該合同模式下的項目成本管理的最終效果，分析成功和失敗之處，挖掘出潛力點和改進點，為今后項目打下良好基礎，實現成本管理的良性循環。

3.1.2完善信息溝通系統，實現動態控制

現代信息和通信技術對改進建筑行業的業務流程具有巨大潛在優勢，尤其是在管理領域M。信息流統一整個項目的工作流、物流和資金流，覆蓋整個項目組織和各個管理職能，使得項目內外部與環境動態地融合在一起。信息溝通系統通過項目文件、報告、報表等形式呈現，反映了整個項目的實施情況，包括項目形象、進度、成本、質量等以及各類決策、指令、計劃等信息,控制和協調著項目的進行。E.A.Stallworth指出，成本控制不光要考慮風險因素、成本因素、質量因素之間的關系，還要把他們在整個項目生命周期內的變化和變化幅度納入其中，這樣更有利于項目的成本管理11,而實現這些的基礎就是信息溝通系統。

在信息有效性、及時性和控制有效性的基礎上，成本管理才能實現對項目全過程動態的掌握，做出科學合理的決策，針對項目實際實施情況進行及時恰當的調整，從而有效控制項目實施的中間環節，令其結果達到或接近事先制定的成本目標。

3.1.3確保良好的項目實施環境

任何一個項目都是存在于某_特定的物質、經濟、文化和社會環境中的M。項目規模、地點、資源需要、參與者的偏好、文化差異等獨一無二的內部因素與外部環境因素有著密切的聯系，體現在政治、經濟、科技、文化和社會因素等方面。項目的整個實施過程要充分利用環境條件，重視環境的影響，盡力避免在實施中遇到的障礙和困難，從而減少實施費用，促成項目^成^功。

3.1.4加強項目成本的風險分析

影響項目成本的風險因素是各種各樣的，需要被估算的不僅僅局限于成本本身，還要對成本估算中存在的各種不確定因素進行估算。在這類合同中發包方需承擔項目實際發生的一切費用，因此也就承擔了項目的全部風險&4,這就更要求發包方要加強成本管理的風險意識。

3.2重中之重：引進激勵機制

3.2.1引進激勵機制的必要性

工程建設項目是一次性的復雜活動，在各種外在、內在因素的影響下進行，因此在建設過程中存在較大的風險。合同雙方之間存在信息不對稱是不可避免的，成本加酬金合同即便采用標準合同也存在缺陷，具有不完備性。為了達到提高項目質量、合理降低成本或者縮短項目工期的目標，在成本加酬金合同中引進激勵機制是非常必要的。發包方和承包方之間一份帶有激勵性質的合同能誘使項目承包人從自身利益出發，選擇對他最有利的行動。

3.2.2成本加酬金合同的激勵原理

從理論角度來講，由于成本加酬金合同的激勵機制與項目成本控制系統的結合最為緊密，承包方可以分享成本的結余并分擔成本超支的風險。成本加酬金合同通過為簽約雙方提供較合理的風險分配模式，其激勵效果應該是最為顯著的。

從基于收益最大化的成本加酬金合同的設計模型a7]中可以看出，發包方以合同條款設置的形式給承包方一個激勵強度剌激，承包方在收到該激勵強度剌激后，在自身資源和能力范圍內，安排施工作業計劃并實施，同時對實施活動的過程進行動態控制，最終達到最大化自身收益的目的；發包方的激勵強度和承包方的努力程度是緊密相關的，該努力程度直接影響到承包方的項目成本，繼而影響發包方的成本管理；作為合同甲方的發包方處于相對有利的位置上，可以通過有效的合同設計來實現對承包方的調控，進而誘使其努力程度提高，達到發包方的目標要求，同時承包方的活動也會影響發包方的權益，雙方是一種相互制約、相互影響的關系。該模型的均衡狀態就是合同雙方都達到各自的目的，實現各自的收益，即雙蠃狀態。

關于最優激勵度的問題，當項目活動好或壞的結果對承包方切身利益影響越大時，承包方受到的激勵強度越大；而項目活動好或壞的結果影響越小時，承包方受到的激勵強度越小。在討論工程建設項目時，可以把利潤的增加額視為建設期的縮短給委托人帶來的效益。當承包方的努力程度提高，工期縮短顯著時，承包方會受到較大的激勵。最優激勵強度與外界環境影響方差負相關。當環境的不確定因素增加時，項目的風險變大，難以測度承包方的努力水平所帶來的結果，較低的激勵強度較適合；當風險較小時，委托人可以在很大程度上分清努力程度和環境的不確定性對結果的影響，可以采取一個較大的激勵強度來激勵承包方。承包方額外的努力伴隨著個人成本的大幅上升，在此情形下的收益不應該依附于產出水平，較弱的激勵強度是適合的。

3.2.3設計激勵機制的方法

一份有效率的合同應包含一個對發包方和承包方均有效的雙向激勵機制。在成本加酬金這種計價模式的合同中，激勵機制應著重于合理分配成本控制所帶來的收益，這樣才能真正實現合同的效率。

設計一個合理有效的激勵機制是視項目個性而定的，不同激勵形式對發包方和承包方產生的效用不同，在項目實施過程中要對雙方所擁有的有限資源進行合理安排，以達到效用擴大化甚至最大化的目的。成本加酬金合同有許多衍生種類，不同的衍生種類，發包方和承包方承受的風險不同,見圖2。

最有效的激勵機制是合同雙方存在合理的共享分數(SharingFractions)。從實際操作層面來講，比如在固定酬金的成本加酬金合同中，規定承包方最終獲取的酬金與項目成本無關，這樣雖能避免承包方刻意提高項目成本的情況出現,但也降低了給承包方的激勵強度剌激，使得承包方的成本控制動力不足。要減輕或消除該合同模式的效率劣勢可通過一些額外的合同條款設置來實現，比如在合同中明確設定項目最高成本，靈活細化定值酬金或比例酬金等酬金抽取模式。MartinP.Loeb等指出采用沒有最高限額的成本加酬金合同，承包方不會提供相應的生產努力M。若項目的實際成本高于事先約定的最高限額，則酬金不予增加；若項目的實際成本低于事先約定的最高限額，則承包方除了獲取原定成本目標下的酬金，還可以獲取因成本節約而帶來的獎勵酬金。鑒于成本加酬金合同不確定性高，合同價款較高，發包方應向承包方提供盡量詳細的項目設計信息，才可以要求承包方進行最高成本報價。

篇5

2005年9月14日，被告昌浩公司通過招投標與被告勞聯公司簽訂一份《建筑工程施工合同》，約定：由被告勞聯公司承建昌浩公司開發的六安世紀景園小區一期1號樓工程，合同價款482萬元。該份合同報六安市工商局和六安經濟技術開發區建設管理辦公室備案。同日，兩被告又簽訂一份《補充施工合同》，對世紀景園一期1號樓工程的合同價款進行了重新約定，調整為“382萬元，一次包死，不做任何調整”。雙方還約定了付款方式，其中保修金為19.1萬元。該份《補充施工合同》未予備案。2005年10月13日，原告張顯成在沒有對該工程作任何的概預算的情況下，與被告勞聯公司簽訂《施工合同》一份，約定：“由張顯成承包六安世紀景園小區一號樓工程，合同工期按發包方（勞聯公司）與昌浩公司簽定該工程的總承包合同為準。合同價款為382萬元，承包方（張顯成）應付發包方稅金及管理費40萬元……保證以該工程總承包合同保修期為準”。隨后，原告依約組織人員、材料，按合同約定組織施工，2006年10月，該工程通過竣工驗收，但原告在隨后的核算中卻發現其已為該工程實際支付了510余萬元工程款。

綜上成本管理論文，原告請求：1.判決被告勞聯公司據實付清下欠原告的工程承包款1287652.19元（不含維修保證金19.1萬元）；2.被告勞聯公司承擔自工程交付之日至今的利息及其他相關損失；3.被告勞聯公司承擔本案的訴訟費用；4.被告昌浩公司作為發包方對上述款項承擔連帶責任。被告勞聯公司答辯稱，原告是自愿與勞聯公司簽訂了工程款為382萬元的工程合同。另外，其與昌浩公司就世紀景園1號樓的工程承建簽訂了《建設工程施工合同》后，又簽訂了《補充施工合同》，約定的工程價款為382萬元，其與昌浩公司的關系，與原告無關，因此，原告的訴請無事實依據，請求駁回論文格式模板。法院經審理認為，被告勞聯公司在承建六安世紀景園一期1號樓工程后，將其轉包于沒有資質的個人張顯成，所簽訂的《合同》，顯然違反了法律禁止性規定，應屬無效。最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛適用法律問題的解釋》第二條規定“建設工程施工合同無效，但建設工程經竣工驗收合同，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持”。該《解釋》第二十二條又規定“當事人約定按照固定價結算工程價款，一方當事人請求對建設工程造價進行鑒定的，不予支持”?？梢姡蓮堬@成承建并經竣工驗收的六安世紀景園一期1號樓工程價款，當應確定為382萬元，故判決駁回原告的訴訟請求。

爭議焦點

本案中，爭議的焦點主要有以下兩個方面：1、在建設工程合同無效，但建設工程經竣工驗收合格的情形下，承包人如何請求支付工程價款，是參照合同約定的382萬元，還是實際決算的510萬元？而按照最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第2條規定：“建設工程合同無效，但建設工程經竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持。”，承包人只能請求參照合同約定的382萬元支付工程價款。2、被告勞聯公司與昌浩公司簽訂的兩份合同是否屬于陰陽合同，以及原告張顯成是否有權請求參照備案合同約定的482萬元價款進行給付。

法理分析

最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第2條規定：“建設工程合同無效，但建設工程經竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持。”依照該規定，實際上排除了承包人依照實際決算的510萬元請求支付工程價款的權利。該規定是基于建設工程施工合同無效后，已經履行的內容不能使用返還的方式使合同回復到簽約前的狀態，而采取了折價補償的方式，確定了參照合同約定結算工程價款的補償原則成本管理論文，其目的在于避免無效合同價款高于有效合同而超出當事人簽訂合同的預期。

昌浩公司通過招投標與勞聯公司簽訂的《建設工程施工合同》，與在同一天簽訂的《補充施工合同》相比照，對方對合同價款進行了重新約定，且差距甚大，顯然是對合同內容進行了實質性的變更。此外，《建設工程施工合同》分別在六安市工商局和六安經濟技術開發區建設管理辦公室予以了備案登記，而《補充施工合同》卻未予備案。可見，昌浩公司與勞聯公司先后訂立的《建設工程施工合同》與《補充施工合同》應為陰陽合同。但是，根據最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十一條“當事人就同一建設工程另行訂立的建設工程施工合同與經過備案的中標合同實質性內容不一致的，應當以備案的中標合同作為結算工程價款的根據”的規定，有權參照備案合同約定的價款進行工程結算的主體只能是簽訂陰陽合同的當事人，即勞聯公司。張顯成并非《建設工程施工合同》的當事人，根據合同的相對性，張顯成無權請求參照備案合同約定的482萬元的價款進行給付。

本案啟示

本案原告張顯成之所以在訴訟中敗訴，請求參照備案合同的482萬元支付和參照實際決算的510萬元支付工程價款都未得到支持，一個很重要的原因即是其應該在與勞聯公司簽訂施工合同前，未對該工程進行概預算，對即將發生的工程價款沒有一個大概的認識，從而造成了本可避免的損失。不具備相應承包資質的施工企業或者個人即使與發包方簽訂了建設工程施工合同，但因其不具有建設工程施工合同主體的資質，因此，其與發包方簽訂的建設工程施工合同最終會導致無效。在此情況下，合同中約定的工程價款就異常重要，因此，進行工程概預算，對不具備相應承包資質的施工企業或者個人來說，意義重大。

設計概算是在初步設計或擴大初步設計階段，由設計單位根據初步設計或擴大初步設計圖紙，概算定額、指標，工程量計算規則，材料、設備的預算單價，建設主管部門頒發的有關費用定額或取費標準等資料預先計算工程從籌建至竣工驗收交付使用全過程建設費用經濟文件。簡言之，即計算建設項目總費用。施工預算是施工單位內部為控制施工成本而編制的一種預算。它是在施工圖預算的控制下，由施工企業根據施工圖紙、施工定額并結合施工組織設計，通過工料分析，計算和確定擬建工程所需的工、料、機械臺班消耗及其相應費用的技術經濟文件。施工預算實質上是施工企業的成本計劃文件論文格式模板。施工概預算主要作用有：（1）是考核工程成本、確定工程造價的主要依據；（2）是編制標底、投標文件、簽訂承發包合同的依據；（3）是工程價款結算的依據 ；（4）是施工企業編制施工計劃的依據；（5）是企業加強施工計劃管理、編制作業計劃的依據。

在進行具體工程概預算時，以下幾個方面尤為注意：

首先，要堅持科學求實的原則。概預算專業人員在編制概預算時，應該堅持科學的態度，實事求是地進行概預算。深入調查研究成本管理論文，充分收集調查第一手材料，了解工程實際和施工過程，對相關圖紙做詳細了解，正確運用定額，做到量實，價值，費用準確。堅決制止巧立名目地過高估算，也不能少算漏算。

其次，努力提升概預算人員素質。概預算人員要熟悉本專業的概算、預算和費用定額,熟悉建筑材料預算價格,樹立強烈的工程造價控制意識,精心設計,大膽采用新工藝、新材料,把技術與經濟統一起來。一旦突破相應的概算,則必須返工,返工費由設計單位自負,嚴重的,還應追究當事人的責任。

最后，借助相關技術設備，進行輔助編制。建筑工程概預算編制是個異常枯燥、復雜、抄錄計算量非常大的工作。傳統的手工編制工作中，概預算編制人員不得不在大量的定額條目及各種計算表之間進行反復抄錄和校對，如此一來，就會因為大量重復性的抄錄和計算，浪費了大量的時間和精力，效率低，速度慢，而且還不準確。所以，隨著科學技術的發展，在編制建筑工程概預算時，利用計算機，設置科學高效的概預算程序來輔助完成相關編制很有必要，這是現今提高概預算工作的效率和質量的重要保證。

篇6

1 標準化的發展

標準是科學、技術和實踐經驗的總結。標準化是指在一定的范圍內為獲得最佳秩序，對實際的或潛在的問題制訂共同的和重復使用的規則的活動。它包括制訂、及實施標準的過程。

伴隨著工業革命的發展，現代管理學各種理論推陳出新，作為制度化的極致——標準化也順勢而生。早在20世紀70年代，錢學森就提出要加強標準化工作及其科學研究以應對現代化、國際化的發展環境。各類管理學理論培訓又將“一流的企業做標準，二流的企業做品牌，三流的企業做產品”的管理理念在管理者身上打上烙印。如今標準化的范圍及內容日趨豐富且系統化。

標準化是不是必須具有強制性見仁見智，本文試圖從自發的認識看待標準化，將對企業內部標準化建設中合同管理的一個環節——合同文本的標準化建設進行分析，以探尋普通企業如何進行合同文本標準化，確保合同執行質量，從而降低企業運行風險。

2 為什么合同文本要標準化

西方經濟學認為現代社會是契約社會，這種契約框架的最直觀表現形式就是合同。

合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利和義務關系的協議。合同是企業從事經濟活動取得經濟效益從而實現生存與發展的綱目，同時也是風險產生的根源。企業要在經營活動中實現生存和發展，就必須解決所面臨一切經營風險。合同管理為企業提供規范的合同和合法合規的風險解決機制。因此，科學的合同管理是維護企業合法權益、防范經營風險最重要、最基本的手段。在這其中，合同文本的作用顯得尤為重要。

在某些企業的經營活動中，不能用規范的文本約束彼此的行為，不真實表達意思，避重就輕，采用含糊的不規范的文本導致合同執行糾紛；或者不準確不嚴謹有歧義有誤解的用語引致合同爭議；或者只講正不講反沒有違約責任，導致對方實際違約無法追究責任；或者違反法律規定簽訂了無效的合同導致締約過失責任；或者采用顯失公平的條款導致無法取得法律支持等等。以上這些行為必將增加企業的經營風險，帶來不必要的損失。

在激烈競爭的市場中，風險預防與控制是企業的核心競爭力之一，如果因為個人原因或合同文本原因導致合同不嚴謹、執行被動顯然是不利于企業發展的。因此有必要最大限度地規避人因或文本的因素導致的風險，合同文本標準化顯然是解決此類問題的良方正藥。

3 何謂合同文本標準化

合同文本標準化并不等同于格式條款。格式條款是指當事人為了重復使用而預先擬定、并在訂立合同時未與對方協商的條款。如：保險合同、拍賣成交確認書等，都是格式合同?！逗贤ā窂木S護公平、保護弱者出發，對格式條款從3個方面予以限制：① 提供格式條款一方有提示、說明的義務，應當提請對方注意免除或者限制其責任的條款；② 免除提供格式條款一方當事人主要義務、排除對方當事人主要權利的格式條款無效；③ 對格式條款的理解發生爭議的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。

合同文本標準化是一種管理理念，是參照機械產品標準化的“系列化、通用化、組合化和模塊化”的管理方法，通過全體參與的方式，實現預先防范，實現動態管理。合同文本標準化的產品是合規的經過檢驗的合同范本，當然該范本可以與對方進行協商，用專用條款的方式對通用條款的內容進行修訂。

4 合同文本標準化工作流程

合同文本標準化需要體現人事相宜、動態管理的原則。應按照合同類別分解、成立小組、調研、尋找標桿、專題研究、合同框架搭設、分頭編寫文本、草稿討論、定稿、實踐、反饋、重新修訂的流程開展合同文本標準化工作。

（1） 一個企業要對從事的經營活動中擬簽訂的合同類型進行分類。分好類后有示范文本的或者類似于FIDIC等推薦文本的應該優先采用規范性文本，或者在規范性文本的基礎上進行必要的符合企業實際符合國家現狀的轉化。沒有示范文本或推薦性文本的，就需要重新擬定合同文本。

（2） 擬定合同文本不是某個人或者某個部門的事，應該是全公司的事?？梢园凑諏W習型組織的模式成立合同文本標準化小組，從各部門抽調具有豐富實踐經驗的人、法律經驗的人、財稅專業人員組成。這種組織應是利于溝通的、團結協作的，而不是行政指令下完成工作。同時這種組織應具備一定的協調能力，并掌握一定的權力，也就是說需要得到上層的支持。

（3） 調研。調研工作應該是有針對性有目的性的，可以通過網絡收集、現場訪問或者其他渠道取得相應的文本資料、執行情況報告等。

（4） 尋找標桿。標桿管理的核心是向業內或業外的最優秀的企業學習。通過學習，企業重新思考和改進經營實踐，創造自己的最佳實踐，這實際上是模仿創新的過程。從自身企業實際出發，選擇最適合的標桿企業，優先采用標桿企業的文本及經驗作為研究對象。

（5） 專題研究。這是合同文本標準化工作中最常被忽視的環節。（6） 合同框架搭設。由具有合同管理經驗或法律經驗的人員負責，根據專題研究的結果設置合同框架。

（7） 分頭編寫文本。

（8） 草稿討論。合同文本標準化的產品是能夠重復使用，具備可行性的合同文本，有必要進行開誠布公的討論，廣泛征集意見。

（9） 定稿。

（10） 實踐。定稿后的合同文本應作為未來合同談判的基礎，同時可以根據合同類別的差異性，對不同類別的合同的特定章節確定不同文本，屆時根據具體的合同從文本庫中進行選擇，類似于前文所說的組合化與模塊化。

（11） 反饋。全面質量管理的一條重要原則就是持續改進，因此必須根據PDCA的原則及時經驗反饋，總結得失，并將結果反饋到修訂后的合同文本中。

篇7

二oo四年八月

本合同文本使用說明

一、本合同文本是福州市工商行政管理局、福州市房地產管理局根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、國家工商行政管理局《經紀人管理辦法》和建設部《城市房地產中介服務管理規定》等法律法規制定的示范文本，可作為簽約使用文本。簽約前，各方當事人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地相關主管部門咨詢。

二、在福州市行政轄區范圍內，委托房地產經紀機構進行存量房屋（二手房）轉讓適用本合同文本。

三、合同文本空格 [　] 中選擇內容，可由當事人根據實際情況自行選擇，并應將選擇事項的序號大寫（壹、貳………）填入 [ ] ；對不選擇的內容，用橫線將其劃除。

四、合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定，各方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪除。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為各方當事人同意內容。

五、本合同文本中涉及的選擇、填寫內容以手寫項優先。

六、本合同加注*的條款，當事人可以根據實際情況不予約定，但應用橫線將該條款劃除。本合同文本未盡事宜各方當事人可另訂補充協議。

編號：

賣方（以下簡稱甲方）： 買方（以下簡稱乙方）：

身份證號碼：　 身份證號碼：

賣方人：　 買方人：

身份證號碼：　 身份證號碼：

中介服務方（以下簡稱丙方）

工商注冊號：

備案證號碼：

根據《中華人民共和國合同法》、房地產交易有關法律法規及福州市有關規定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和誠實信用原則，經協商一致簽訂本合同，以資共同遵守。

第一條　本宗買賣房產狀況

1、房屋座落：甲方房產座落于福州市區

2、建筑面積：　 平方米（其中：私有面積：　 、共有面積 、附屬間面積 ）。（詳見榕房權證　字第 號）（土地使用證　 字第號）

3、成交價格：甲、乙雙方議定該房產（含裝修及附屬配套設施）的買賣價格為?。◣欧N）（大寫）：　佰　拾　萬 仟 佰　拾　元整（￥?。?/p>

[其中：房產買賣價為?。◣欧N）（大寫）：　佰拾萬 仟 佰　拾　元整（￥）；裝修及附屬配套設施轉讓價為　 （幣種）（大寫）：　 佰拾

萬　仟　 佰　拾　元整（￥）。

4、成交細目：

（1）、配套：

（2）、家電：

篇8

由于我國的建筑市場還不健全､不完善,還沒有項目管理專業和行業范圍內的指導實施準則,社會中介組織服務尚不規范,在概念認識與理解上還存在著局限等,直接使用這些國際項目管理合同文本會產生很多問題｡考慮到我國的現實狀況及法律制度等方面的障礙,我們必須立足中國國情,吸收和借鑒國際項目管理合同條件,設計出適合我國的建設工程項目管理委托合同｡

1 制訂項目管理合同文本的要求和原則

(1)有助于促進良好的管理｡

合同應促使項目的參加者按照現代項目管理原理和實踐管理好自己的工作,鼓勵各方合作,而不是互相制衡,能體現雙方的合作伙伴關系;加強雙方的溝通和協調,雙方有互相通知責任,有知情權,合同雙方之間的關系密切,才能克服大量未預料的困難,減少爭執,并易于解決;要求雙方誠實信用,互相信任,能照顧各方的利益,使項目參加者各方都能滿意,實現多贏;強調公平合理,公平地分擔工作和責任,工作和報酬之間應平衡｡在保證合同法律的嚴謹性和嚴密性的前提下,更趨向工程,使用工程語言,文體清晰､簡潔､易讀易懂,注重符合工程管理的需要,促進良好的管理｡

(2)靈活性和更廣泛的適用性｡

合同文本應盡可能全面,盡可能多的采用選擇性條款,人們在使用時就可以通過對條款的選擇或刪除對合同文本加以靈活運用,這樣也可以減少專用條款的數量,減少人們的隨意性｡同時,通過靈活運用選擇性條款,又可以使同一個合同文本有更廣泛的適應性,適用于多種合同策略(如不同的承發包方式,不同的專業領域等);適用于不同的合同計價方式(如總價合同,單價合同,目標合同或成本加酬金合同);適用于單一承包商或多個承包商聯營承包;適用于不同的國度和不同的法律基礎等｡

(3)概括但不失完備性｡

合同文本應包含合同雙方的基本權利和義務,并以此為基礎將雙方各方面的需要和意圖概括反映出來｡同時,將合同中應該具備的條款明列出來,使合同條款盡可能全面､完整,避免發生條款遺漏､殘缺等問題｡

(4)規范性｡

合同文本應根據有關法律規定制定,具有相應的規范性｡而且合同文本應具有很強的可靠性,使合同雙方在使用合同文本時避免意思表示不全面､不確切,防止顯失公平和違反法律的條款｡合同雙方簽訂了合同后,實際上就將自己的簽約行為納入了依法辦事的軌道,要接收合同文本的制約｡

(5)其他要求｡

隨著工程項目管理新的發展,對合同還有許多新的要求｡如合同應體現工程項目的社會和歷史責任,強化對“健康-安全-環境”管理的要求;合同應反映工程項目的全生命期管理和集成化管理的要求;合同應反映供應鏈在工程項目中的應用;甚至合同還應包容許多工程采用虛擬組織的方式運作｡

2 我國使用國際項目管理合同的環境

2.1 現實狀況

由于我國長期受計劃經濟體制的束縛,建筑市場還不健全,不完善,市場服務體系等相關要素市場還不能完全滿足要求｡具體對國際項目管理委托合同文件的影響主要反映在如下幾個方面:

(1)監理的素質尚不足以承擔起項目管理的重任｡

(2)政府質量監督制度使市場主體質量責任代位｡

(3)專業人士組織或行業協會尚未發揮足夠作用,社會中介組織服務尚不規范｡

(4)管理體制不順和手段欠缺｡

2.2 我國現有的法律體系

隨著我國社會主義市場經濟的發展,建筑業先后頒布和實施了《中華人民共和國建筑法》､《中華人民共和國合同法》､《中華人民共和國招標投標法》､《建設工程質量管理條例》等一系列與建設工程合同密切相關的法律､法規,這些新頒法律共同確立了基本完整的工程合同法律框架,與建設工程項目管理合同相關的法律主要有:

建設法律:包括建筑法､招標投標法､建筑業安全衛生公約､合同法､政府采購法､城市房地產管理法､城市規劃法等;

建設行政法規:主要包括建設工程質量管理條例､建設工程安全生產管理條例等建設部部門規章主要有:建設工程項目管理實行辦法､建筑市場管理規定､建設工程施工現場管理規定､《工程建設監理規定》､《建設工程監理范圍和規模標準規定》､《工程監理企業資質管理規定》等;

規范性文件:包括關于培育工程總承包和工程項目管理企業的指導意見､建設工程監理規范､《關于開展建設監理工作的通知》等｡

3 構建我國項目管理委托合同

我國工程項目管理是指從事工程項目管理的企業受業主委托,按照合同約定,代表業主對工程項目的組織實施進行全過程或若干階段的管理和服務｡為了形成我國的項目管理合同文本,我們應在充分考慮我國國情的基礎上,根據應用的不同情況,把握國際項目管理合同文件中的相對固定的文本結構部分,有針對性地借鑒和吸收國際項目管理合同文件｡

(1)建設工程項目管理委托合同文本結構｡

考慮到我國的現實狀況及法律制度等方面的障礙,構建我國建設工程項目管理委托合同時,可以參考國際項目管理委托合同的總體框架,合同結構如圖1所示:

(2)建設工程項目管理委托合同文本內容｡

我國建設工程項目管理合同文本的內容應能體現出我國建設工程項目管理的現狀,在我國工程建設項目管理中起到積極的作用,為推動我國工程項目管理的發展,并進而在國際上占有一席之地做出一定的貢獻｡

我國建設工程項目管理委托合同文本的通用條件參照國際項目管理合同,項目管理委托服務范圍考慮我國目前建設工程各階段項目管理工作中的內容,將其整理分類后形成菜單式服務,在實際使用時根據需要進行選擇｡內容中具體內容見附錄｡

4 我國建設工程項目管理委托合同的應用條件

目前,我國已經形成的能與國際接軌的項目管理模式的基本框架有業主實行的項目法人責任制,工程招投標責任制,建設工程監理制,合同管理制和施工項目經理責任制｡2003年初,建設部專門下發了《關于培育發展工程總承包和工程項目管理企業的指導意見》,鼓勵具有工程勘察､設計､施工､監理資質的企業,通過建立與工程項目管理業務相適應的組織機構､項目管理體系,充實項目管理專業人員,按照有關資質管理規定在其資質等級許可的工程項目范圍內開展相應的工程項目管理業務｡但是,在實際項目執行過程中,往往有很多現象背離了項目管理的初衷｡為了使國際項目管理合同能在一個較為適當的環境下使用,我們應逐步改善我國的現實狀況,建立和完善有關法律､法規和部門規章｡

(1)提高項目管理人員的素質｡

發達國家相當重視項目管理專業人才的培養和資質認定,形成了相當規模的行業｡美國PMI學會主辦的項目管理專業資質PMP考試和資質證書,得到社會的公認｡獲得PMP的人有更多的機會被政府部門和大公司聘任和重用｡

(2)創造良好的市場環境｡

目前,我國建設市場在管理體制､法制建設､運行機制､中介服務､價格政策和社會習慣等方面仍有許多方面有待改進｡我們必須建立法制的､政府監督的､自我約束的管理體系,建立公開､公平､公正的投資中介市場,加大投資中介服務的法律責任,為工程咨詢和項目管理創造更好的市場環境｡

(3)加強與國際項目管理機構的交流與合作｡

我國工程項目管理公司應該進一步加強與美國､歐洲和澳大利亞的國際項目管理機構和協會之間的合作與交流｡充分利用高等院校加強項目管理的理論與實踐研究,建立自己的項目管理體系,引進和開發先進的項目管理軟件系統,提高項目管理水平,為工程項目管理公司的發展提供更好的環境｡

(4)建立和健全項目管理的法律､法規｡

盡管我國已經有了相關法律､規章,但仍沒有一個在項目管理專業和行業范圍的指導性實施準則｡同時,“有法不依,執法不嚴”的現象較為普遍｡有些工程沒有實行招投標制,有些卻采用議標或是假招標,大搞“人情工程”｡為此,必須貫徹國家有關的方針政策,建立和健全各類建筑市場管理的法律､法規和制度｡做到門類齊全,互相配套,避免交叉重疊,遺漏空缺和互相抵觸｡同時政府部門也要充分發揮和運用法律､法規的手段,培養和發展我國的建筑市場體系,確保建設項目從前期策劃､勘察設計､工程承發包､施工到竣工等全部活動都納入法制軌道｡

參考文獻

篇9

第三條本市行政區域內，提供方與消費者在訂立合同時采用格式條款，以及行政管理部門和行業組織對合同格式條款進行監督指導，應遵守本條例的規定。

第四條對合同格式條款的監督實行行政監督、新聞輿論監督和社會監督相結合的原則。

第五條工商行政管理部門負責對合同格式條款的制定和使用進行監督。

其他有關行政管理部門按照各自職責做好合同格式條款的監督工作。

行業組織對本行業內合同格式條款的制定和使用進行規范、指導。

第六條提供方制定和使用合同格式條款應遵循公平原則和誠實信用原則，不得利用合同格式條款損害消費者的合法權益，不得違反法律、法規的規定。

第七條合同格式條款含有免除或限制提供方自身責任、擴大提供方權利、加重消費者責任或排除消費者權利內容的，提供方應當在合同訂立前以清晰、明白的文字或其他合理方式提請消費者注意，并按消費者的要求，對該條款予以解釋說明。

第八條合同格式條款不得含有免除或限制提供方責任的下列內容：

（一）造成消費者人身傷害的責任；

（二）因故意或者重大過失造成消費者財產損失的責任；

（三）對提供的商品或者服務依法應當承擔的保證責任；

（四）依法應當承擔的違約責任；

（五）依法應當承擔的其他主要責任。

第九條合同格式條款不得含有加重消費者責任的下列內容：

（一）讓消費者承擔違約金或者損害賠償金明顯超過合理數額；

（二）讓消費者承擔本應由提供方承擔的經營風險責任；

（三）違反法律、法規加重消費者的其他責任。

第十條合同格式條款不得含有排除消費者主要權利的下列內容：

（一）依法變更或者解除合同的權利；

（二）請求支付違約金或請求損害賠償的權利；

（三）選擇合同爭議解決途徑的權利；

（四）消費者依法享有的其他主要權利。

第十一條合同格式條款不得含有擴大提供方權利的下列內容：

（一）單方解釋合同的權利；

（二）無法律依據，單方變更、轉讓、解除或終止履行合同的權利；

（

三）在不確定期限內履行合同的權利；

（四）違反法律、法規擴大經營者的其他權利。

第十二條提供方應在經營場所公開含有格式條款的合同文本，供消費者查閱。

店堂告示、通知、聲明、須知等應設置或張貼在經營場所的醒目位置。

第十三條下列合同采用格式條款的，提供方應當在合同文本使用之前將合同文本報工商行政管理部門備案，但按本條例第二條第二款規定視為合同格式條款的除外：

（一）供用水、電、氣合同；

（二）電信合同；

（三）郵政合同；

（四）人身、財產保險合同；

（五）消費貸款合同；

（六）房屋買賣、房屋中介合同；

（七）住宅裝修裝飾合同；

（八）物業服務合同；

（九）旅游合同；

（十）運輸合同；

（十一）市人民政府認為需要備案的其他含有格式條款的合同。

前款第（一）項至第（五）項規定的合同文本報市工商行政管理部門備案，前款第（六）項至第（十）項規定的合同文本報經營者所在地區縣（自治縣、市）級工商行政管理部門備案，前款第（十一）項規定的合同文本由市人民政府指定的工商行政管理部門備案。

法律、行政法規對本條第一款所列合同的文本有審批規定的，從其規定。

第十四條備案后的合同格式條款，提供方自行修改或者經工商行政管理部門提出建議后予以修改的，應當將修改后的合同文本按第十三條的規定重新備案。

提供方擬使用的合同文本已由其上級機構或有關行政管理部門、行業組織報經工商行政管理部門備案的，不須備案。但合同文本變更的除外。

第十五條工商行政管理部門發現提供方使用的合同格式條款違反本條例第八條、第九條、第十條、第十一條規定的，應當向提供方提出書面修改建議。提供方應在收到書面建議之日起十五日內對格式條款進行修改。

第十六條提供方對工商行政管理部門提出的修改建議有異議的，可在前條規定的修改期限內向工商行政管理部門書面提出陳述申辯或聽證要求。

提供方提出陳述申辯的，工商行政管理部門應在收到陳述申辯之日起十個工作日內書面答復提供方。

提供方提出聽證要求且屬于本條例規定應當備案的合同文本的，工商行政管理部門應當舉行聽證；其他格式條款，由工商行政管理部門決定是否組織聽證。工商行政管理部門應當在聽證會結束后十個工作日內書面答復提供方。

工商行政管理部門舉行聽證，應當邀請消費者協會、有關行政管理部門、行業組織和專家學者以及消費者代表參加。

第十七條對陳述申辯的答復或聽證后的答復仍為建議修改的，提供方應在收到書面答復之日起十五日內對格式條款進行修改。

第十八條提供方不按工商行政管理部門提出的修改建議修改，不提出陳述申辯，也不申請聽證，或者雖經陳述申辯或聽證但答復為建議修改，提供方仍不按工商行政管理部門提出的建議修改的，工商行政管理部門應當將修改建議和需要修改的格式條款，或含有需要修改的格式條款的合同文本向社會公告，以提醒消費者注意。

第十九條工商行政管理部門發現某一行業的提供方制定或使用合同格式條款普遍存在違反本條例規定情形的，可以要求行業組織進行統一規范、指導。

第二十條倡導提供方參照相關合同的示范文本制定合同格式條款。

市工商行政管理部門可以制定或參與制定合同示范文本。

有關行政管理部門、行業組織制定合同示范文本的，應當報市工商行政管理部門備案。

第二十一條工商行政管理部門應當建立合同格式條款公開查閱制度，將備案的合同文本向社會公開，供公眾無償查閱。

第二十二條鼓勵公民、法人和其他組織向工商行政管理部門投訴、舉報違反本條例規定的合同格式條款。

工商行政管理部門受理投訴、舉報后，應當于三十日內將辦理情況告知投訴人或者舉報人。

第二十三條提供方違反本條例第十三條和第十四條規定不備案的，由負責備案的工商行政管理部門責令在十五日內改正；逾期不改的，處五千元罰款。

第二十四條合同格式條款經工商行政管理部門向社會公告后仍不修改并繼續使用，損害消費者合法權益的，由工商行政管理部門按照《中華人民共和國消費者權益保護法》等規定對提供方給予處罰。

第二十五條合同格式條款經備案等行政監管，不免除提供方因合同格式條款給他人造成損害而依法應當承擔的民事責任。

第二十六條行政機關工作人員在合同格式條款監督管理中，有下列情形之一的，由所在單位或其上級機關給予行政處分；給管理相對人造成經濟損失的，按照國家有關規定予以賠償：

（一）失職瀆職，未按規定履行合同格式條款監管職責的；

（二）利用職務便利索取或者收受提供方財物的；

（三）違反規定實施行政處罰的；

（四）侵害提供方或消費者合法權益的；

（五）其他應當依法給予行政處分的行為。

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房地產開發企業需預售內資內銷商品房的，應當向項目所在地的區縣房地產管理部門提出申請；房地產開發企業需預售外銷商品房、外資內銷商品房的，應直接向市房地局提出申請。

對未按照《上海市房地產轉讓辦法》第三十二條以及本通知規定核發的商品房預售許可證，由市房地局予以糾正。

二、房地產開發企業在商品房未經初始登記領取房地產權證（俗稱“大產證”）前，銷售商品房的行為均系商品房預售行為，必須持有商品房預售許可證。

未依法取得商品房預售許可證而以預訂、預約、認購、定購等方式變相預售商品房的，均屬無證預售行為，由市房地局或區縣房地產管理部門依據《上海市房地產轉讓辦法》第五十條第一款第四項的規定予以處罰。

無證預售外銷商品房、外資內銷商品房的，由市房地局予以處罰；無證預售內資內銷商品房的，由區縣房地產管理部門予以處罰。

三、申請預售商品房須提交下列材料：

1.申請報告。申請報告須寫明申請預售的商品房基本情況，包括具體座落，申請預售的房屋面積、幢數、編號等和申請預售的理由；

2.《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》；

3.土地使用權出讓合同和房地產權證；

4.建設工程規劃許可證；

5.建設工程施工許可證；

6.建筑工程質量監督部門核發的商品房基礎驗收合格證明或由已按規定簽訂預售款監管協議的銀行出具的商品房已完成其建筑安裝工作量25％以上的證明；

7.與本市注冊的銀行簽訂的預售款監管協議；

8.水、電、煤等配套已落實的有關證明；

9.與建筑工程承包公司或施工單位簽訂的總承包合同或施工合同及工程進度計劃；

10.商品房預售方案。內容包括：商品房座落、結構、裝修與設備標準，預售計劃、預售價格、地點與方式、交付使用日期等內容；

11.房屋使用公約、與所聘物業管理公司簽訂的物業管理服務合同、物業公司的資質證書；

12.商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細表；

13.經審核批準的自制商品房預售合同樣本或采用市房地局制定的商品房預售合同示范文本的書面承諾；

14.申請預售時上月的房地產開發經營月報表；

外資企業還須提供外資委的企業批準證書。

四、市房地局、區縣房地產管理部門在受理商品房預售申請前，應將有關商品房預售條件、預售申請應提交的材料、核發商品房預售許可證程序及時限明確告之申請人；受理商品房預售申請后，應對提交的各項材料的真實性、合法性、時效性進行審核，并對施工現場查勘，符合商品房預售條件的，自受理之日起10日內核發商品房預售許可證；不符合商品房預售條件的，自受理之日起10日內作出不準預售的決定并書面通知商品房預售申請人。

核發商品房預售許可證的同時，應將準予預售的商品房及經審核批準的自制商品房預售合同樣本或采用商品房預售合同示范文本的書面承諾抄告交易管理部門。

五、關于商品房轉讓合同1.商品房轉讓合同分為商品房預售合同、商品房出售合同。商品房預售合同在商品房預售時采用，房屋竣工交付后可直接辦理過戶手續；商品房出售合同適用于未經預售階段的商品房現房（竣工驗收合格取得房地產權證的商品房，下同）銷售。

商品房預售、出售合同示范文本由市房地局制定、市工商局監制，分為《上海市內銷商品房預售合同》、《上海市外銷商品房預售合同》、《上海市內銷商品房出售合同》、《上海市外銷商品房出售合同》四種版本（以下簡稱97版合同文本）。

2.房地產開發企業預售、出售商品房時，應當參照97版合同文本與承購人簽訂商品房預售、出售合同。也可以采用97版合同文本與承購人簽訂商品房預售、出售合同。

企業參照97版合同文本自制合同文本的（以下簡稱自制合同），在申請商品房預售時（或出售前）應送審。自制合同的審核由市房地局委托市房地局法律顧問室審核。

3.房地產開發企業在1998年5月31日前可以繼續采用根據滬房地交（1995）387號文規定由市房地局印制、市工商局監制的商品房預售、出售標準合同文本（以下簡稱95版合同文本）與承購人訂立合同。

1997年5月31日前，預售商品房采用95版合同文本訂立合同的，仍需按合同本身約定在房屋交付使用后簽訂出售合同，方能辦理過戶手續。

1997年6月1日后預售商品房采用95版合同文本訂立合同的，在直接辦理預售商品房過戶手續時，須提交有關合同雙方當事人對交易行為最后確認的書面材料。

4.房地產開發企業預售外銷商品房簽訂的預售合同須經上海市公證處公證。

5.97版合同文本由各房地產交易中心向社會公開發售，購買對象與購買份數不予限制。

六、申請與核發商品房預售許可證的其它管理要求：

1.1995年1月1日前以劃撥方式取得土地使用權建造的內資內銷商品房，有完整的建設用地劃撥手續、市商品房建設計劃批文，可視作符合了《上海市房地產轉讓辦法》第三十二條第（一）、（二）款規定。

2.商品房預售申請人必須與土地使用權出讓合同的受讓人一致，商品房預售申請人是項目公司的，項目公司的組成人須與受讓人一致。

3.若干個房地產開發企業合作開發的商品房，可以項目為單位核發一張商品房預售許可證，也可以合作各方所占份額核發多張商品房預售許可證。

4.申請商品房預售的建筑面積不得大于土地使用權出讓合同約定的房屋建筑面積。

5.已核發商品房預售許可證的、在建的房屋建設工程按規定轉讓的，受讓方須持市房地局核發的同意轉讓批復、轉讓合同及受讓方的房地產權證申請變更商品房預售許可證。

篇11

程序化和規范化是公共采購合同訂立工作的內在要求，強化公共采購合同訂立程序的管理已經成為一項客觀需求。

一、采購信息[1]

采購信息是公共采購合同訂立的首要步驟。采購活動的法律制度、政策、招標公告或采購公告、中標公告或成交結果、供應商資格條件、評價方法和標準、投訴處理決定、司法裁決、信息統計等采購信息能否平等、高效、及時地傳遞到所有符合相應資質的供應商手中，直接關系到公共采購合同授予的公正性和公平性，關系到公共采購合同競爭水平和采購效益的問題。采購人應及時采集公共采購的各類信息，交付信息機構進行，以有效、便利地進行信息遞送。

實踐中，采購信息應把握以下原則：第一，堅持平等、公平的原則。采購人可以根據項目的特點設定合理的資格條件，但應對所有供應商一視同仁，不可人為設置“歧視性壁壘”，不可提出品牌需求。第二，加強信息工作的監督管理，對違反相關規定的相關人員進行嚴肅處理。第三，對于的采購信息，應積極進行“降密”和“去密”處理，最大限度地公開項目的采購信息，從而確保所有具備相應資質能力的供應商參與到項目采購之中，避免尋租和壟斷的滋生，杜絕“電子行業”和“行業電子”等問題。

二、遴選供應商

遴選供應商是直接關系到采購合同授予是否公正的一個關鍵環節[2]。評標委員會或談判小組須依據評價方法和評價標準等客觀因素，對參與采購的供應商資格、報價、能力進行評審，并向采購人提出評審報告，提出候選單位建議，列明候選單位的優先順序；采購人根據評審報告和候選單位建議擇優確定供應商，并將成交結果通知所有參與單位。

供應商遴選過程中應注意以下問題：

一方面，供應商參與采購的基本資格和條件必須完全具備。《政府采購法》、《招標投標法》和《裝備采購條例》等明確規定了供應商參與采購的基本條件，要求供應商必須具備具有獨立承擔民事責任的能力；具有良好的商業信譽和健全的財務會計制度；具有履行合同所必需的設備和專業技術能力；有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄；要求參加政府采購活動前三年內，在經營活動中沒有重大違法記錄等條件。同時規定，采購人可以根據采購項目對供應商規定“特定要求，對供應商的資格進行審查?！?/p>

另一方面，為了保障評標委員會、談判小組對供應商評審工作的順利進行，保證評審工作的統一性、公正性和透明性，在招標文件或采購公告的同時，應明確并公開遴選供應商的評審標準。評審標準由一系列評審要素和評審指標組成，通常包括以下方面：一是技術因素，專業技術人員數量、專業人員技術掌握和運用程度、制造能力、專業設備數量和制造能力等；二是管理因素，包括供應商的管理制度運行情況、質量管理控制系統運行情況、質量管理控制能力等；三是價格因素；四是履約保障因素，關鍵衡量其能否及時有效地履行合同，能否及時進行維修保障；最后，對供應商信譽、保密等方面也要設定嚴格的評定標準。

三、談判起草合同文本草案

無論采取招標，還是采取競爭性談判、單一來源采購和詢價采購等哪種采購方式，都要通過后續談判明確合同條款。一般來講，公共采購合同文本一般由采購人組織起草完成，并與供應商共同協商和閱簽。

談判起草合同文本草案過程中，應當注意以下幾個問題：

第一，事無巨細，詳細寫明所有協議內容。為了最大限度地避免糾紛的產生，為合同履行、檢驗驗收、交接交付、糾紛處理等日后工作提供便利和依據，合同雙方需將所有談判達成的意見明確寫入公共采購合同文本草案之中。第二，掌握并熟練運用談判技巧。第三，組織合同專家參與談判和合同文本的起草工作。公共采購合同涉及技術、價格、法律、社會實踐等領域的知識，因此，為了提高談判和文本起草的效率，應組織技術、價格、法律和談判等專業人員組成談判小組和起草小組，而且應保證專業人員人數不少于小組的三分之二。第四，保證合同文本內容的準確性和完整性。

四、審定合同文本草案

由于公共采購關系到公眾和社會利益，所以公共采購合同文本必須按照特定程序，進行嚴格審查。實行公共采購合同文本審定制度，是采購主管機關（部門）行使管理職責的具體體現，對促進競爭采購，提高合同訂立質量具有重要的監督和把關作用，采購合同文本的審定內容主要包括合同草案文本的法律依據、供應商的資格條件、技術狀態、經費和價格以及其他合同條款[3]。

審定公共采購合同文本草案過程中，最重要的是嚴格落實全面性審查和真實性審查要求。一方面，嚴格把握審查內容的全面性。如裝備采購合同法規要求：“裝備采購主管機關（部門）應當按照國家和軍隊的有關規定，對裝備采購合同草案文本的法律依據、供應商的資格條件、裝備技術狀態、經費、價格以及其他合同條款進行全面審查?！绷硪环矫妫瑖栏駥彶槲淖謨热莸恼鎸嵭浴⒐藤Y格的真實性以及供應商遴選過程的真實性。文字內容不真實，違背采購人真實意圖和公共利益的，應立即進行改正；供應商資格不真實的，以及選定供應商過程不真實的，應當取消相應的成交通告，并依法追究相關人員的法律責任。

五、簽訂合同

采購主管機關（部門）審定并批準合同草案文本后，公共采購合同訂立業務部門應及時與供應商簽訂合同。

公共采購合同簽訂過程中，應注意以下兩個問題：

一方面，合同簽訂說明采購人和供應商之間的要約和承諾已經達成一致，公共采購合同至此宣告成立。但是，由于公共采購合同關系到公眾、社會和國家的利益，因此要求經過雙方、尤其是采購主管機關（部門）的簽章后才能獲得法定效力。

另一方面，公共采購合同簽訂主體要適格。公共采購合同簽訂主體適格就是要求代表采購人和供應商的簽訂主體要具有法人資格或委托授權。

六、合同簽章

合同簽章是公共采購合同訂立工作的重要步驟，是合同生效的法定程序?！逗贤ā返?4條第2款規定：“法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定?！蓖瑫r《裝備采購條例》規定，“裝備采購合同經裝備采購主管機關（部門）確認后生效”，即“簽訂的裝備采購合同報總部分管有關裝備的部門、軍兵種裝備部裝備采購業務部門審定，并由裝備采購計劃部門在合同文本上加蓋合同管理專用章后生效?！苯梃b裝備合同經驗，為了充分維護社會和國家利益，維護合同的權威性和嚴肅性，除裝備合同以外的其他公共采購合同也應經過采購主管機關（部門）的簽章確認[4]。

七、合同生效

合同生效是公共采購合同訂立階段的一個重要標志，是最具實質意義的環節。公共采購合同具備了法定的生效要件，即具有了法律效力，便對采購人和供應商產生預期的法律約束力。

公共采購合同效力管理工作需要注意以下三個問題：

第一，生效日期。合同生效日期應以蓋章日期為準。第二，公共采購合同文本地位。公共采購合同生效前形成的協議、紀要、文件，凡與合同條款有沖突的均無效，相關內容應以合同文本的約定為準。第三，公共采購合同的無效情形。有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害公眾、社會和國家利益的；惡意串通，損害公眾、社會和國家利益的；以合法形式掩蓋非法目的的；違反法律、法規的強制性規定的；合同當事人沒有權、超越權或者權終止后簽訂合同的。合同確認無效后，合同雙方應當相互返還非法取得的財產；給對方造成損失的，過錯一方應當承擔相應的賠償責任。

八、合同備案

《政府采購法》第47條規定：“政府采購項目的采購合同自簽訂之日起七個工作日內，采購人應當將合同副本報同級政府采購監督管理部門和有關部門備案?！薄堆b備采購條例》第41條也規定：“總部分管有關裝備的部門、軍兵種裝備部應當在裝備采購合同生效之日起15日內，將裝備采購合同報總裝備部備案。總部分管有關裝備的部門、軍兵種裝備部應當對裝備采購合同訂立情況實施監督、檢查?！?/p>

設立合同備案法律制度的目的，一是通過備案制度便于采購主管機關（部門）對公共采購合同訂立情況實施監督檢查，強化合同訂立過程的管理，防止違規行為的發生[5]。二是通過合同備案，可以及時了解公共采購合同的訂立情況，采購經費的控制情況，以及便于采購經費的及時撥付。三是便于其他供應商了解、查閱和掌握采購合同的有關情況，為社會監督提供便利?？傊瑢嵭泄膊少徍贤膫浒钢贫葘Υ龠M合同訂立的規范化管理，提高公共采購合同訂立質量具有重要作用。

參考文獻：

[1] 李,王春光.論公共采購信息制度的完善[J].公共支出與采購,2007,（5）:46-47.

[2] 馬海濤,姜愛華.政府采購管理[M].北京:北京大學出版社,2008:102-128.

篇12

一、采購信息[1]

采購信息是公共采購合同訂立的首要步驟。采購活動的法律制度、政策、招標公告或采購公告、中標公告或成交結果、供應商資格條件、評價方法和標準、投訴處理決定、司法裁決、信息統計等采購信息能否平等、高效、及時地傳遞到所有符合相應資質的供應商手中，直接關系到公共采購合同授予的公正性和公平性，關系到公共采購合同競爭水平和采購效益的問題。采購人應及時采集公共采購的各類信息，交付信息機構進行，以有效、便利地進行信息遞送。

實踐中，采購信息應把握以下原則：第一，堅持平等、公平的原則。采購人可以根據項目的特點設定合理的資格條件，但應對所有供應商一視同仁，不可人為設置“歧視性壁壘”，不可提出品牌需求。第二，加強信息工作的監督管理，對違反相關規定的相關人員進行嚴肅處理。第三，對于的采購信息，應積極進行“降密”和“去密”處理，最大限度地公開項目的采購信息，從而確保所有具備相應資質能力的供應商參與到項目采購之中，避免尋租和壟斷的滋生，杜絕“電子行業”和“行業電子”等問題。

二、遴選供應商

遴選供應商是直接關系到采購合同授予是否公正的一個關鍵環節[2]。評標委員會或談判小組須依據評價方法和評價標準等客觀因素，對參與采購的供應商資格、報價、能力進行評審，并向采購人提出評審報告，提出候選單位建議，列明候選單位的優先順序；采購人根據評審報告和候選單位建議擇優確定供應商，并將成交結果通知所有參與單位。

供應商遴選過程中應注意以下問題：

一方面，供應商參與采購的基本資格和條件必須完全具備?！墩少彿ā?、《招標投標法》和《裝備采購條例》等明確規定了供應商參與采購的基本條件，要求供應商必須具備具有獨立承擔民事責任的能力；具有良好的商業信譽和健全的財務會計制度；具有履行合同所必需的設備和專業技術能力；有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄；要求參加政府采購活動前三年內，在經營活動中沒有重大違法記錄等條件。同時規定，采購人可以根據采購項目對供應商規定“特定要求，對供應商的資格進行審查。”

另一方面，為了保障評標委員會、談判小組對供應商評審工作的順利進行，保證評審工作的統一性、公正性和透明性，在招標文件或采購公告的同時，應明確并公開遴選供應商的評審標準。評審標準由一系列評審要素和評審指標組成，通常包括以下方面：一是技術因素，專業技術人員數量、專業人員技術掌握和運用程度、制造能力、專業設備數量和制造能力等；二是管理因素，包括供應商的管理制度運行情況、質量管理控制系統運行情況、質量管理控制能力等；三是價格因素；四是履約保障因素，關鍵衡量其能否及時有效地履行合同，能否及時進行維修保障；最后，對供應商信譽、保密等方面也要設定嚴格的評定標準。

三、談判起草合同文本草案

無論采取招標，還是采取競爭性談判、單一來源采購和詢價采購等哪種采購方式，都要通過后續談判明確合同條款。一般來講，公共采購合同文本一般由采購人組織起草完成，并與供應商共同協商和閱簽。

談判起草合同文本草案過程中，應當注意以下幾個問題：

第一，事無巨細，詳細寫明所有協議內容。為了最大限度地避免糾紛的產生，為合同履行、檢驗驗收、交接交付、糾紛處理等日后工作提供便利和依據，合同雙方需將所有談判達成的意見明確寫入公共采購合同文本草案之中。第二，掌握并熟練運用談判技巧。第三，組織合同專家參與談判和合同文本的起草工作。公共采購合同涉及技術、價格、法律、社會實踐等領域的知識，因此，為了提高談判和文本起草的效率，應組織技術、價格、法律和談判等專業人員組成談判小組和起草小組，而且應保證專業人員人數不少于小組的三分之二。第四，保證合同文本內容的準確性和完整性。

四、審定合同文本草案

由于公共采購關系到公眾和社會利益，所以公共采購合同文本必須按照特定程序，進行嚴格審查。實行公共采購合同文本審定制度，是采購主管機關（部門）行使管理職責的具體體現，對促進競爭采購，提高合同訂立質量具有重要的監督和把關作用，采購合同文本的審定內容主要包括合同草案文本的法律依據、供應商的資格條件、技術狀態、經費和價格以及其他合同條款[3]。

審定公共采購合同文本草案過程中，最重要的是嚴格落實全面性審查和真實性審查要求。一方面，嚴格把握審查內容的全面性。如裝備采購合同法規要求：“裝備采購主管機關（部門）應當按照國家和軍隊的有關規定，對裝備采購合同草案文本的法律依據、供應商的資格條件、裝備技術狀態、經費、價格以及其他合同條款進行全面審查?！绷硪环矫?，嚴格審查文字內容的真實性、供應商資格的真實性以及供應商遴選過程的真實性。文字內容不真實，違背采購人真實意圖和公共利益的，應立即進行改正；供應商資格不真實的，以及選定供應商過程不真實的，應當取消相應的成交通告，并依法追究相關人員的法律責任。

五、簽訂合同

采購主管機關（部門）審定并批準合同草案文本后，公共采購合同訂立業務部門應及時與供應商簽訂合同。

公共采購合同簽訂過程中，應注意以下兩個問題：

一方面，合同簽訂說明采購人和供應商之間的要約和承諾已經達成一致，公共采購合同至此宣告成立。但是，由于公共采購合同關系到公眾、社會和國家的利益，因此要求經過雙方、尤其是采購主管機關（部門）的簽章后才能獲得法定效力。

另一方面，公共采購合同簽訂主體要適格。公共采購合同簽訂主體適格就是要求代表采購人和供應商的簽訂主體要具有法人資格或委托授權。

六、合同簽章

合同簽章是公共采購合同訂立工作的重要步驟，是合同生效的法定程序。《合同法》第44條第2款規定：“法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定?！蓖瑫r《裝備采購條例》規定，“裝備采購合同經裝備采購主管機關（部門）確認后生效”，即“簽訂的裝備采購合同報總部分管有關裝備的部門、軍兵種裝備部裝備采購業務部門審定，并由裝備采購計劃部門在合同文本上加蓋合同管理專用章后生效。”借鑒裝備合同經驗，為了充分維護社會和國家利益，維護合同的權威性和嚴肅性，除裝備合同以外的其他公共采購合同也應經過采購主管機關（部門）的簽章確認[4]。

七、合同生效

合同生效是公共采購合同訂立階段的一個重要標志，是最具實質意義的環節。公共采購合同具備了法定的生效要件，即具有了法律效力，便對采購人和供應商產生預期的法律約束力。

公共采購合同效力管理工作需要注意以下三個問題：

第一，生效日期。合同生效日期應以蓋章日期為準。第二，公共采購合同文本地位。公共采購合同生效前形成的協議、紀要、文件，凡與合同條款有沖突的均無效，相關內容應以合同文本的約定為準。第三，公共采購合同的無效情形。有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害公眾、社會和國家利益的；惡意串通，損害公眾、社會和國家利益的；以合法形式掩蓋非法目的的；違反法律、法規的強制性規定的；合同當事人沒有權、超越權或者權終止后簽訂合同的。合同確認無效后，合同雙方應當相互返還非法取得的財產；給對方造成損失的，過錯一方應當承擔相應的賠償責任。

八、合同備案

《政府采購法》第47條規定：“政府采購項目的采購合同自簽訂之日起七個工作日內，采購人應當將合同副本報同級政府采購監督管理部門和有關部門備案。”《裝備采購條例》第41條也規定：“總部分管有關裝備的部門、軍兵種裝備部應當在裝備采購合同生效之日起15日內，將裝備采購合同報總裝備部備案。總部分管有關裝備的部門、軍兵種裝備部應當對裝備采購合同訂立情況實施監督、檢查?！?/p>

設立合同備案法律制度的目的，一是通過備案制度便于采購主管機關（部門）對公共采購合同訂立情況實施監督檢查，強化合同訂立過程的管理，防止違規行為的發生[5]。二是通過合同備案，可以及時了解公共采購合同的訂立情況，采購經費的控制情況，以及便于采購經費的及時撥付。三是便于其他供應商了解、查閱和掌握采購合同的有關情況，為社會監督提供便利?？傊?，實行公共采購合同的備案制度對促進合同訂立的規范化管理，提高公共采購合同訂立質量具有重要作用。

參考文獻：

[1]李,王春光.論公共采購信息制度的完善[J].公共支出與采購,2007,（5）:46-47.

[2]馬海濤,姜愛華.政府采購管理[M].北京:北京大學出版社,2008:102-128.

篇13

概況

FIDIC是 “國際咨詢工程師聯合會”的法文縮寫。我們通常所說的FIDIC合同，就是指通過業主和承包商簽定的承包合同作為基礎，以獨立、公正的第三方（施工監理）為核心，從而形成業主、監理、承包商三者之間互相聯系、互相制約、互相監督的合同管理模式。

FIDIC合同文本是全世界公認的一種國際慣例，已經廣泛的被世界銀行、亞洲開發銀行、非洲開發銀行等一系列國際金融機構認可并在工程項目的招標過程中使用，越來越多的國家也在自身的招投標過程中采用FIDIC合同文本，我們在參與國際工程競爭中就應該熟練掌握并靈活使用FIDIC合同文本。

FIDIC合同文本的適用范圍：

（1）《施工合同條件》簡稱“新紅皮書”。該文件推薦用于有雇主或其代表——工程師設計的建筑或工程項目，主要用于單價合同。在這種合同形式下，通常由工程師負責監理，由承包商按照雇主提供的設計施工，但也可以包含由承包商設計的土木、機械、電氣和構筑物的某些部分。

（2）《生產設備和設計——工合同條件》簡稱“新黃皮書”。該文件推薦用于電氣和（或）機械設備供貨和建筑或工程的設計與施工，通常采用總價合同。由承包商按照雇主的要求，設計和提供生產設備和（或）其他工程，可以包括土木、機械、電氣和建筑物的任何組合，進行工程總承包。但也可以對部分工程采用單價合同。

（3）《設計采購施工（EPC）/交鑰匙工程合同條件》簡稱“銀皮書”該文件可適用于以交鑰匙方式提供工廠或類似設施的加工或動力設備、基礎設施項目或其他類型的開發項目，采用總價合同。這種合同條件下，項目的最終價格和要求的工期具有更大程度的確定性；由承包商承擔項目實施的全部責任，雇主很少介入。即由承包商進行所有的設計、采購和施工，最后提供一個設施配備完整、可以投產運行的項目。

（4）《簡明合同格式》簡稱“綠皮書”。該文件適用于投資金額較小的建筑或工程項目。根據工程的類型和具體情況，這種合同格式也可用于投資金額較大的工程，特別是較簡單的、或重復性的、或工期短的工程。在此合同格式下，一般都由承包商按照雇主或其代表—工程師提供的設計實施工程，但對于部分或完全由承包商設計的土木、機械、電氣和（或）構筑物的工程，此合同也同樣適用。

三、FIDIC合同文本的具體使用案例

、FIDIC合同文本在報價策略中的使用

在使用FIDIC合同文本之前應該明確業主想使用哪個版本的FIDIC合同條件，在項目中想使用的是單價合同還是總價合同，采用的方式不同，那么就應該采用不同的報價策略，由此更引申出變更、索賠及調價的概念。一個有能力的承包商應該使履約金額大于簽約金額，一旦確定實施的項目采用FIDIC合同文本，我們就需要立即確定自身的投標策略，努力做到的盡可能使投標報價中的施工單價對我們有利，另一個在工程量方面創造調價的可能，從而有三個大的創收支柱：一是索賠；二是變更令，（見FIDIC的第51、52款；） 三是調價公式，即平時講的物價上漲這類概念（見FIDIC的第70、71、72款）。用好了這三條，可以使我們的自身利益得以保障，還能在工程執行中創造額外的收益條件。

、暫定款額和不可預見費（FIDIC第 58款）：，暫定款額的意思就是業主預留出一筆錢來支付他沒有想到的可能發生的費用，放在BOQ清單的暫定款額項下，通常為合同總價的2.5%~5%（以5%情況偏多），而承包商按合同條款提出的重大索賠除外。一般在標書中，它不是明列5%，而是列出一個具體數，比方說100萬美元或200萬美元。如果合格的承包商熟悉FIDIC合同文本，那么在投標時就可以反過來算，從標書里可以查到不可預見費的具體數，又知道在2.5%~5%之內是合理的，反過來一算，再加上專業知識和投標經驗，就能大致判斷出來標底來，至少可以知道一個范圍，這對承包商在報價時做出最后決策也許會有幫助。

、FIDIC合同文本中索賠條款的使用

風險出現的同時也就形成了索賠環境，承包商應在任何引起索賠事件發生后的28天內書面提出經濟索賠，并可就以下條目進行索賠：（1）、直接費，如工費、料費、機械折舊費或機械閑置費；（2）、管理費；（3）、趕工費；（4）、額外發生的工、料、機費；（5）、延長工期及延期管理費；（6）、資本再投入；（7）、業主拖延支付索賠而致使承包商損失的利息；（8）、整理索賠時發生的費用( 據實報銷); 等等。承包商的任何索賠都應為書面的，并注意做好現場日志，及時提交索賠詳單和依據。

結合FIDIC 合同條件, , 以下幾個因素在該項目的索賠管理工作中至關重要：

( 一) 遵守索賠程序, 尤其要注意索賠的時效性：

FIDIC 合同條件規定了承包商索賠時應該遵循的程序，并且提出了嚴格的時效要求：承包商應該在引起索賠的事件發生后28 天內將索賠意向遞交工程師;；在遞交索賠通知后的28 天內應該向工程師提交索賠報告。在索賠事件發生時，承包商應該有同期記錄，并應允許工程師隨時審查根據本款保存的記錄。

( 二) 對索賠權進行充分的合同論證。

一般來說, 業主和工程師為確保自身利益, 不會輕易答應承包商的要求, 通常工程師會以承包商索賠要求不合理或證據不足為由來進行推托。此時,承包商應對其索賠權利提出充分論證, 仔細分析合同條款, 并結合國際慣例以及工程所在國的法律來主張自己的索賠權。

( 三) 積累充足詳細的索賠證據。

在主張索賠權利時, 必須要有充分的證據作支持, 索賠證據應當及時準確, 有理有據。承包商在施工過程開始時, 就應該建立嚴格的文檔管理制度,以便于在項目實施過程中不斷地積累各方面資料; 在索賠事項發生時, 要做好同期記錄。

( 四) 進行合理計算, 提交完整的索賠報告。

按照FIDIC 索賠的程序, 承包商應該在提交索賠通知后28天內向工程師提出完整的索賠報告。這份索賠報告應該包括索賠的款額和要求的工期延長, 并且附有相應的索賠依據。這就要求承包商要事先對準備索賠的費用和工期進行合理的計算, 在索賠報告中提出的索賠要求令業主和工程師感到可以接受。

( 五) 處理好與業主和工程師的關系。

在施工索賠中, 承包商能否處理好與業主和工程師的關系在一定程度上決定了索賠的成敗。如果承包商與工程師之間平時關系惡劣, 在索賠時, 工程師就會處處給承包商制造麻煩。而與業主和工程師保持友善的關系, 不僅有利于承包商順利地實施項目, 有效地避免合同爭端, 而且在索賠中會得到工程師較為公正的處理, 有利于索賠取得成功。

結論：通過對FIDIC合同文本的使用，無形中規范了自身的項目管理體系，由于FIDIC合同文本的通用性及堅持公平公正的原則，使得項目各方的利益能充分得以實現，特別是針對國際工程復雜多樣的外部環境因素，熟悉和使用FIDIC合同文本，可有效降低項目執行中的風險和提供項目各方的共識，對項目各方有利。

參考文獻:

國際工程師聯合會( FIDIC) : 《土木工程施工合同條件應用指南》, 航空工業出版社, 1992 年。