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加油站建設投資風險是指在加油站建設項目投資開發過程中，由于水文、地質、技術、管理、經濟和政策等方面不確定性因素的共同作用所導致的負面影響產生的可能性和潛在性。這種可能性和潛在性可能會引發不利結果的產生，以至于會造成預定目標不能實現或不能完全實現的后果。
二、項目選擇風險因素分析與防范
(1)因素分析。影響加油站建設項目選擇的風險因素有：建設規模的確定和站址的選擇。
(2)防范對策。加油站項目建設規模的選擇主要是依據投資額和銷量的大小分為大型站、中型站和小型站。在確定建設規模一般應考慮加油站的合理經濟規模。大多數的加油站建設項目都有一個最優的生產規模，即最小經濟規模。
加油站是一個地利性產業，地理位置的優勢會給經營者帶來好的收益，場址選擇如果不當，可能造成基建投資的加大，影響建設進度和投資的經濟效果，甚至造成嚴重的損失。
三、市場前景風險因素分析與防范
(1)因素分析。市場因素是指那些能夠引起加油站銷售變化的現實情況。對市場因素的分析可以通過三個層次展開：一是找出影響加油站銷售變化的因素；二是分析這些市場因素是如何影響加油站銷售的；三是預測未來幾年的市場因素的變化趨勢。
(2)防范對策。成功的加油站必須要能正確地把握宏觀環境中尚未被滿足的需求和趨勢，并能做出盈利反應。
加油站競爭性市場營銷分析。對每個投資參與競爭的加油站的市場營銷分析，可以采用傳統的4P理論對其中4個方面逐一分析。
四、技術方案風險因素分析與防范
(1)因素分析。加油站建設的技術方案主要內容包括：建設規模和產品方案；工藝技術和主要設備方案；廠(站)址選擇；主要原材料、輔助材料和燃料的供應方案；總圖和土建工程方案；公用、輔助工程方案及節能、節水措施；環境保護治理措施方案；職業安全衛生健康措施和消防設施方案。
(2)防范對策。在總平面布置上，要充分利用地理地形，優化各個設施的位置，并注意各個設施之間的安全距離標準。先進的工藝、設備是提高本質安全可靠性的重要手段。如密閉卸油系統、加油加氣回收系統，會從根本上避免油氣的揮發泄漏，消除爆炸性混合氣體，從而消除油氣爆炸事故的發生。配置高液位報警、可燃氣體報警等安全裝置，是用科技手段來預防事故的發生，用高穩定性的全天候動態檢測，把不安全因素提前發現報警，從而有效避免事故發生。
五、組織實施風險因素分析與防范
(1)因素分析。組織實施過程中的風險因素主要有：承建單位風險，主要表現為施工單位是否具備設備；材料和設備的檢驗風險；完工風險，主要表現為工期延遲、成本超支、質量欠缺等風險；管理風險，投資方的決策能力、經營管理能力水平很大程度上決定項目的投資建設成功與否；技術風險，項目建設過程中由于采用某些新的或不成熟的工程技術、管理技術而引起的風險；人員風險，包括決策人員素質、水平，建設人員來源可靠性、技術熟練程度、流動性等風險。
(2)防范對策。通過公開招標或者推薦等方式，評估承建單位的資信度，對比多家選擇資質齊全、信譽度較高的承建單位；加強合同管理，注重合同談判；進行工程保險投資，轉移風險；嚴格合同的履行、監督工程的實施、及時進行竣工驗收；增加預算應急費，儲備風險；提高決策能力、加強人員管理。
六、運營管理風險因素分析與防范
(1)因素分析。加油站在運營管理中的管理風險主要有：一是資金管理風險；二是油品供給與管理風險；三是油品銷售流程意外風險；四是加油站員工管理風險。
(2)防范對策。通過建立與完善資金管理制度，嚴格控制帳外循環，實現公司內資金的集中管理、統一調度和有效監控。
加油站工作人員必須經過培訓，掌握業務操作要領，熟悉加油站管理制度，并經過考核合格后批準上崗操作。對于進站加油的用戶，要在明顯易見的地方張貼安全指示圖片，加強安全宣傳，以此降低由于用戶的不規范行為帶來的風險。
七、結論
綜上所述，在進行加油站建設投資項目是要做到嚴格遵守審批流程、規避垃圾項目；全面評估市場，理性預期市場；做好全面的現場勘查調研；按標準進行方案設計，對比多套方案選取最優，樹立合同意識、嚴密組織實施、全面成本控制；及時進行竣工驗收與結算、避免糾紛；策劃市場營銷、優化運營管理；從而實現控制加油站建設投資項目各類風險，提升加油站增值潛力。
參考文獻
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(一)投資風險意識薄弱抑制了控制活動
投資風險的存在類型的多樣性和復雜性決定了石油銷售公司在進行投資活動之前必須客觀、謹慎地對投資活動進行評估,對各類潛在的、可視的投資風險進行識別和應對方案規劃,但是,往往很多的石油銷售公司的經營者和管理者沒有將投資風險的管理和監控列入投資活動管理的主要內容,導致對投資風險的管理、監控出現很大的漏洞,慣用風險自留和風險不合理轉移的方式處理發生的風險。再者,多主體投資的形式使得投資風險得到一定程度的分散,但不公平的風險分配方式致使各主體各出“奇招”,增加了其他投資風險。
(二)風險控制法規、制度不完善削弱了控制力度
當前我國已有一系列的法規、規章來規范和制約公司或企業對于加油站建設項目投資管理,例如《中華人民共和國擔保法》《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國保險法》《建設工程施工合同示范文本》,但是對于加油站等投資項目的風險管理和監控沒有很強的法律約束力,這對于進行投資風險的應對和化解是非常不利的。
(三)風險控制技術低制約了控制效果
風險控制技術的高低直接決定了石油銷售公司對于投資風險的管理和監控效果,而更新控制技術至少包含了風險識別、風險評價、風險應對以及風險監控這四方面的技術。但是就我國目前情況來看,遠遠比不上西方發達國家,比如風險識別方面,沒有形成一套完整專門的風險研究報告,風險評價偏差比較大,風險處理手段固定有一定的弊端,大大影響了投資風險的控制效果。
三、投資風險控制程序和步驟
對加油站等投資項目的風險識別,是通過科學的風險識別手段(情景分析法、頭腦風暴法等)以及根據收集的歷史信息等來識別出真、假風險以及潛伏的風險,此外,要識別出誘發投資風險的主要因素,并且要全面分析風險可能導致的后果;風險評價則是采用科學的評價手段(損失期望值法)準確預測投資風險發生概率,預判各類投資風險的嚴重程度和后果,估算投資風險的影響范圍以及投資風險發生的時間。風險應對則是通過程序法、工程法、終止法等對于不同的投資風險類別采取特定的應對措施,比如造價投資風險,工期進度投資風險,土地征用投資風險,技術風險,質量風險等,以防風險發生時能夠及時分散、回避、降低或者化解。風險監控則是在風險識別和評價的基礎上,制定一套完善的監控體系,比如采取審核檢查法,投資項目監視一覽表,因果分析圖等手段跟蹤投資風險等。
四、投資風險應對和控制措施
(一)構建投資項目的風險預警系統
對于石油銷售公司來說,加油站投資風險的預防環節是風險管理的最基礎工作,構建一套完整而全面的風險預警體系是石油銷售公司管理部門有效控制投資風險的保障。所以,管理部門必須創造風險預警體系構建的條件:其一,確定投資風險的綜合評價指標,以便確定保險的預警戒線;其二,以投資風險的專業技術為支撐,來預測各類風險的走勢和狀態;其三,開拓多元信息傳遞途徑,及時反饋風險信息于管理部門,以便作出決策。簡單來說,就是識別投資風險類型,監控風險變化趨勢,一旦風險偏離預警戒線,立馬向相關人員發出預警信號以便應對。
(二)構建投資項目的風險信息資源庫
信息資源庫是信息時代的一個重要樞紐,對于石油銷售公司來說,應該系統記錄投資活動或者業務的風險狀況,日漸充實對應投資項目或者行為的風險信息資源庫,逐漸積累投資活動的風險資料。比如說,對于加油站的投資建設項目,石
油銷售公司可以風險類型為主,分別以加油站的投資方式(比如收購或者自建等)為主線,根據每個加油站的實際情況,詳細綜合地記錄和分門別類地收集投資風險信息,包括風險損失、風險誘發因素、風險應對方法等,為后期不同類型的加油站投資項目控制投資風險提供參考信息。 (三)謹慎綜合調研投資建設項目用地
石油銷售公司對于投資項目所征用的土地務必要謹慎綜合調研,把握宏觀政策,特別是對于全資建設的加油站投資項目,綜合審核考察建設用地的合法性和增值性等,主要包括如下:審核各類拆遷協議和土地使用手續是/！/否合法并有效,土地補償費或者出讓金的計算是否準確;審查土地相關權益人是否合理要求給付土地補償費用,額外增收各類違法收費等;審閱土地的投資合理性和實用性,評估土地用地的政策和商業風險等等。
(四)加強工程造價和工程成本的確定和審核
工程造價、工程成本風險是投資風險的主要類型,對于全資投資的加油站建設項目,石油銷售公司務必雇傭專業的工程造價機構人士輔助審查投資項目的經濟可行性研究預算,相關人員必須參與到投資項目的設計、施工變更、投資概算等,全面掌握工程造價的確認程序、根據、方法。另外,對于工程成本,石油銷售公司的管理部門和財務資產部門等相關部門務必要審核每一項工程費用,對于列支和收益項目必須有規范的審批和完整的簽名、手續才可以確認;再者,對于一些投資借款資金,必須以財務資產部門為主要審核、計算主體,準確計算利息等。
(五)嚴格規范和監控現場作業過程
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加油站建設項目如果在整個項目的決策階段及準備階段能夠更加深入地識別、分析和評價項目將面臨的種種風險，將會使整個項目的設定更加科學，雖然表面上存在不可控或不可預測的風險，但如果在項目決策準備階段能夠將風險管理作為一種戰略，就可以把諸如因土地掛牌、流轉、價格上浮等因素導致的資金風險降低到最小程度，甚至完全控制。新建加油站項目風險管理的實際情形提出了重要啟示，風險管理水平的高低以及風險管理流程的合理與否，將直接關系到加油站等投資項目的預期目標的能否實現問題。
因此在項目決策、準備、建設及實施階段，要始終將風險管理上升到戰略的高度，科學識別和分析項目將要面臨的各種風險，制定詳細縝密的風險管理規劃，設定科學的風險管理及控制流程，使風險管理貫穿于項目決策、準備、建設及實施的全過程。
二、加油站建設項目管理中的風險因素
2.1可行性研究的風險因素
可行性研究是企業在決定是否進行加油站建設之前，需要對建設項目技術、經濟方案的可行性進行全面的技術經濟論證，以確定建設項目是否值得投資。影響可行性研究的因素主要有：擬選定的加油站建設位置是否符合當地發展的規劃，與周邊居民、企業等關系是否協調，當地政府和群眾是否對站點的位置接受，加油站周圍的車流量情況如何，加油站附近是否有競爭對手，該位置能否滿足運營的要求；擬選定的加油站建設位置交通運輸條件是否便利；擬選定的加油站建設位置是否符合國家對加油站安全性的要求，與周圍建筑物，居民生活區的距離是否符合法律的規定，是否遠離火源和其他相關危險物品等。但是再周密的市場調研也不可能獲得全部的信息，市場信息不完備、市場預測不當等風險事件還是有可能發生的，并最終對投資決策帶來風險。
2.2開發商誠信風險
開發商誠信風險主要是指開發商在合同履行期間是否誠實守信、是否真誠投入合作、是否能夠按照合同要求來履行責任和義務、會不會在中途發生違約等情況帶來的風險。
2.3政策風險
政策風險是指由于政策的潛在變化可能給加油站建設項目帶來的各種形式的經濟損失。政府的政策對加油站建設的影響是全局性的，不同的土地政策、環保政策、城市規劃等影響加油站建設項目的各個層面。（1）土地政策。國家在土地資源建設、利用、治理、保護和管理方面規定的變化都可能會對加油站建設項目造成損失。（2）環保政策。國家對環境保護越來越重視，新的、更嚴格的環保政策不斷出臺，加油站建設項目的投資也不斷增加。如為減少油氣污染，要求安裝油氣回收裝置，以及禁止銷售低標號的汽柴油、鼓勵銷售清潔汽油等，這些都增加了投資風險。（3）城市規劃。城市規劃的變動對已經建成、正在建設中的以及將要建設的加油站建設項目都會產生影響，使企業面臨風險。城市規劃對加油站建設項目的影響主要通過新的城市規劃和道路交通的變化引起。
2.4證照辦理風險。
證照辦理風險主要指辦理批文、資產性證照、經營性證照由于政策法規的變化、政府職能部門具體經辦人員辦事的低效率和不同經辦人對同一項法規理解和掌握不同，造成不能順利獲得各項證照手續帶來的風險。
2.5土地獲得風險
土地獲得風險主要是指在取得土地過程中由于土地出讓方式（招標、拍賣、掛牌），以及土地管理政策發生變化而造成的土地成本增加。目前，國家對可用于建設加油站用途的土地控制得越來越嚴格，而且一般都要通過招標、拍賣、掛牌等方式取得土地，因而對這類土地的爭奪異常激烈，土地建設成本占加油站建設總成本的比重也越來越大。隨著土地獲取難度及土地建設成本的加大，土地獲得的風險也隨之加大。
2.6付款風險
付款風險是指在合同履行期間，按照合同要求付給開發商合同款后，開發商能否認真履行后期合同的要求而帶來的風險。
三、加油站建設項目風險管理的防控措施
3.1可行性研究風險防控措施
通過市場調查，充分利用信息化手段，獲得盡可能詳盡和準確的信息，把項目風險的不確定性降低到最低限度，所有的項目參與方嚴格遵守制度，按照規定的程序一步一步地進行，對重要環節還要進行評審和驗收，多方考察，搜集確認加油站周邊規劃、經營環境、土地情況、基礎設施、法律意見書、工程方案、資產評估等信息，分析潛在用戶、周邊競爭對手以及財務分析等數據，對市場需求及增長等進行合理預測。建立對項目選址、銷量測算、收購項目投資確定等關鍵環節的分權制衡的投資決策機制，各分公司設立投資管理委員會和專門的項目建設組，實行項目經理負責制和項目責任追究制。投資委員會負責項目的決策；現場考察各部室分工，加油站管理部門從項目經營使用方面提出意見，并對可研銷量進行評價。質量安全環保部門對項目安全環保及設備設施情況進行評價。投資工程部門從網絡布局、投資和項目工程改造方案進行評價。法律事務部門對項目法律方面進行評價。
3.2開發商誠信風險防控措施
加強與承包商的溝通，及時了解項目建設的進展情況，發現建設過程中出現的問題及時解決，同時將項目意圖不斷灌輸給承包商，保證項目建設達成預期目標。通過有效的溝通可以消除誤解，使各方保持良好的合作關系，從而減少因為小矛盾而導致糾紛的可能性。另外，在工程承包合同中，嚴格制定相關工程工期條款，在條款中，明確指明工期拖延所造成的后果及相應承擔的責任。
3.3政策風險防控措施
對于市場預期不明朗的時候，可以通過租賃經營等方式進行加油站項目管理。另外，加強與相關職能部門的聯系，及時了解相關政策，采取各種預防措施來降低風險發生的可能性。
3.4證照辦理風險防控措施
嚴格按照當地的政策來進行項目施工，使得項目符合城市規劃布點，滿足消防、安監、環保、商務等部門的要求，正確分析理解掌握法規政策的內容。另外，加強對開發商的管理，督促開發商及時辦理相關證照。
3.5土地獲得風險防控措施
注重和政府部門溝通聯系，安排專人負責緊盯土地拍賣進展；另一方面，積極配合地方政府部門開展成品油分銷體系發展規劃編寫工作，主動與主管部門聯系溝通，參與到規劃編制工作中去，為積極爭取新增規劃選點搶占先機。
3.6付款風險防控措施
對合同條款進行明確規定，設定相應的工期條款，工程施工到哪一步付哪一步的合同款。在實施過程中，嚴格按照合同付款，未達到合同要求，堅決不能提前支付合同款。
四、結束語
受全球國際形勢、市場變化的影響，我國成品油市場競爭也日趨復雜和激烈，而成品油銷售企業作為市場競爭主體，面對日益復雜的市場環境，其企業的經營發展也面臨新的挑戰和問題。加油站歷來都是成品油銷售企業的主要銷售渠道，直接面對客戶，是成品油銷售企業的主要利潤來源。因此對加油站建設項目風險管理的研究具有重要的現實意義。
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在上個世紀90年代，我國經濟發展水平還未踏上高速發展的道路，那時的加油站建設項目主以各自為政，缺乏管理理念。在我國中國石油與中國石化兩大集團成立成品油銷售市場后，兩大市場開始實行統一化管理，其加油站建設管理也同樣開始了各自為政與集團集約化管理兩大階段，在經過市場多年的改革后，其加油站建設項目需不斷適應市場的變化與發展，開始將精細化管理理念融入加油站建設項目當中，以此實現加油站的標準化建設。
1加油站建設項目精細化管理的應用與實踐
1.1精細化業務流程及組織結構
當前，加油站建設項目規劃工作普遍是根據預設建設方案來進行，而在管理層上，其管理模式較為普遍的為三級分層管理模式。以現代化管理模式的精細化管理理念來說，該管理模式的最終目的是為了有效提高建設項目的工作效能，并最大限度的降低管理所占用的資源，從而減少建設項目的成本支出。以加油站建設項目而言，該建設的最終管理目的是高效率與成本節約為主。
加油站建設項目是一項系統式工程，該工程需由多個部門共同協作完成，其工作量十分龐大，為了使加油站建設項目能夠實現高效率目標，其偶也需對原有的工作流程進行優化，對各個控制點進行精細化，并制定相應的控制標準，針對跨部門與跨崗位制定相應的工作流程協作機制，使各個部門能夠明確自身工作范圍及職責，將原本復雜的工作流程變得細化且簡單化和定量化。只有這樣的精細化管理模式，才能有效避免加油站建設項目出現多頭管理現象，減少各個單位直接的矛盾現象，簡化流程操作順序，從根本上縮短加油站建設項目的運行時間，加快項目的建設進度。
加油站組織結構的優化是以提高工作效率為主，這需加油站建設項目在規劃初期，針對現有組織結構進行優化，根據各個工作內容及管理環節建設適合的組織結構，從而保障加油站建設項目能夠實現精細化管理目標。以當前我國加油站建設項目的管理模式可以發現，大部分加油站建設項目所應用的管理模式還十分傳統，其粗放式的管理現象仍層出不窮，存在許多弊端，這樣的管理模式以無法應對當前的發展市場，也無法滿足建設項目的管理所需，因此，加油站建設項目在精細化管理上，需跟隨管理層的不斷增加，逐步加強其管理水平的精細化，使加油站建設項目通過精細化管理，減少管理層的成本支出，有效節約其建設投資，為箭射 項目帶來最大效益。
1.2投資管理精細化
投資管理精細化意味著加油站建設項目所屬企業需對投資決策環節進行精細化。其精細化內容主要包括企制定合理的投資決策機制、投資方案編制細化、投資風險評估、企業經濟分析、投資方案的選擇等，通過細化各個決策環節，實現科學合理的投資方式，為加油站建設項目增加保障。其次，加油站建設項目需將造價預算管理進行精細化，在項目的規劃與施工環節中，其必須具備基礎的規劃理念，將設計方案合理控制于合理范圍中，避免施工要求出現變更現象。另外，加油站建設項目需加強對成本支出的控制，針對成本應用渠道，建立相應的細化成本標準，對成本考核定制相應的標準，并建立合理的激勵機制，使加油站建設項目的各個成本支出能夠得到精細化管理，有效提高項目建設的管理效率。
1.3建設專業隊伍，實現人才管理精細化
人才是支撐加油站建設項目實現精細化管理的重要動力。以石油企業來說，石油企業正處于發展轉型的關鍵時期，在這個時期，其人才的培養與建設是推動企業發展進度的核心所在。西方國家的加油站建設項目的人員結構普遍是以紡錘型結構為主，其整個管理隊伍是以重點偏上為主，人才主要居中于高層次。而國內則相反，其石油集團的人員設置大部分分布于管理基層，而核心管理人員則分布較少，其基本是以生產建設為核心的隊伍結構。由此可見，加油站建設項目的精細化需從加強核心管理隊伍開始，針對管理所需，引進大批專業管理人才，將其各個管理人才納入管理核心，這是加油站建設項目實現精細化的根本所在。
2結束語
綜上所述，加油站建設項目精細化管理意味著，項目在建設初期需針對每一個環節進行合理細化，并合理規劃各個項目的管理范圍，使其實現精細化管理目標。在加油站建設項目精細化管理上，其需從業務流程及組織結構、投資管理、專業隊伍等不同領域進行細化，從探索至實踐，逐步摸索出適合企業自身的精細化管理模式，使企業能夠實現高效率的管理。參考文獻：
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我國石油產業目前仍處于中石油、中石化、中海油等幾大國有企業壟斷的局面。雖然民營油企近年有所發展，但主業基本集中于中、下游煉化、銷售領域。上游勘探開采仍被國有石油企業控制。全國共有成品油批發企業2505家。其中，中石油、中石化全資和控股批發企業1682家，占總數的67%；全國共有加油站9.5萬座，其中，中石油、中石化全資、控股及特許加油站數量已達到8萬座，占加油站總數的51%。規劃建設中的外資加油站、包括油氣合建站共有1770座，占加油站總數的2%左右。國內成品油零售市場初步形成了以中石油、中石化兩大集團為主導，其他國有石油公司、民營企業、國際石油公司共同參與競爭的格局。
石油行業近年來發展迅速，目前，國內總體呈現出高速發展態勢，產成品市場供不應求。在現階段經濟過熱的大環境下，行業投資的增長速度過快，行業投資風險在逐漸增加。石化產業是國家重點調控的行業之一，大量未經批準或手續不齊全的石油在建項目面臨政策性風險。同時，民營石油企業正遭遇國內巨頭與外資的兩面夾擊，國家著手調整改行業的市場結構，盡管中國在形式上打破了成品油市場的壟斷格局，但企業經營每況愈下。目前在國內大約有90%以上的民營企業不符合或不具備再次申請資格，并將在此次整頓、整改中通不過年度檢查，拿不到新的經營牌照，面臨“出局”的危險。
中國石油市場應變對策與思考應從以下幾個方面著手：
首先，在經濟全球化加快發展的今天，中國經濟已經深深地融入世界經濟的發展之中，相互影響加大，互動關系也更加緊密。中國在保持自身經濟持續健康發展的同時，以“中國制造”向世界輸出物美價廉的產品，為世界經濟的持續穩定發展做出了積極的貢獻，但中國城市化、工業化的進程，以及中國制造在世界經濟中的地位，也將使中國的能源需求特別是石油需求保持較快的增長。
第二，中國需要加強能源信息統計系統的建設，使包括石油生產、消費、進出口和庫存等在內的各個環節的運行情況能夠得到更加及時的反映，使相關數據更加透明和準確，在此基礎上，加強供需前景分析和預測，以便為宏觀調控和企業經營提供基礎信息。
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后評價；CNG加氣站；天然氣
1 研究背景
天然氣作為清潔能源，目前在城市經濟發展中的作用越來越大，城市消費比重也在增加，逐漸改變石油壟斷城市能源消費的格局，尤其在汽車領域，伴隨著加氣站在城市里也與日俱增。但作為新興的產業，雖然有廣闊的市場，但是在決策過程中也不能過于樂觀和盲目，避免后期投資的風險。加氣站在建設前期、建設過程和運營過程都需要進行評價，以判斷過去投資的與失敗，這就是我們所說的CNG加氣站后評價。
龍塘CNG加氣站位于合肥的東郊，比鄰合肥市，占地面積16畝，位于省道105旁，管理房建筑面積600平方米，罩棚面積420平方米，罩棚檐口高度6.5米，儲罐8座，四槍加油機4臺，總投資2500萬元。其作為安徽省示范加氣站標準建設。
2 研究目的
CNG加氣站是在天然氣工業高速發展的情況下直接將天然氣供給給終端客戶，尤其是在城市建設過程中強調對環境污染輕等因素，作為潔凈能源的天然氣在城市能源使用的比例也逐年遞增，CNG加氣站的數量也在劇增，通過對加氣站的工程的后評價研究，具有如下兩個方面的意義。
一方面，龍塘加氣站作為省級示范加氣站，其投資規模較大和建設標準較高的特點，決定其在實際建設過程和后期的營運過程，都作為其他加氣站的標準，所以其后評價不只是針對該加氣站的實際研究意義。
另一方面，通過該示范加油站的后評價的研究，不僅是建立加氣站在建設和后運營的標準，也是減少對后期加氣站的投資風險，提高投資的高回報，對后期加油站的建設和運營起著借鑒作用。
3 后評價的內容
CNG加氣站的研究的研究內容主要包括建設過程后評價和經濟技術后評價，前者主要針對加氣站在建設前期和建設過程中進行的決策和評價，后者主要針對建設過程的技術設備先進性評價和財務后評價，財務后評價主要針對后期運行過程的經營狀況評價[1]。
3.1 建設過程后評價
CNG加氣站建設項目的過程后評價：主要指加氣站建設項目建設前期準備到工程的具體實施到工程的竣工驗收的過程進行評價。通過加氣站的過程后評價，可以在實際中歸納出成功的經營和失敗的教訓，并對實際項目管理的結構和人員做出合理的綜合評價。CNG加氣站建設過程后評價主要包括以下三個部分：工程開工前期工作評價、工程建設過程中評價和竣工驗收后評價。
工程開工前期工作評價主要包括加氣站立項決策后評價、勘察設計后評價、招投標工作后評價和開工準備后評價。該階段通過以上的綜合評價，可以保證CNG加氣站項目按照期初設計目標按期按質按量的完成工程，確保在工程的預算定額內完成加氣站建設。工程建設過程中評價主要包括合同執行情況的分析評價、工程造價控制分析評價、工程質量控制分析評價和工程進度控制分析評價。竣工驗收后評價就是該工程是否符合國家相關法律法規程序規定要求，竣工驗收過程資料的完整性和有效性。
3.2 技術經濟后評價
技術經濟后評價包括項目技術后評價和項目財務后評價。項目技術后評價主要針對項目在建過程中使用的技術設備標準的要求對施工的質量進行評價[2]，這里包含加氣站建設過程中的特種設備技術要求標準和一般建筑施工規范標準，在施工過程中要嚴格施工技術規范對工程的質量進行檢查和評價，以保證后期工程質量符合期初設計標準。最后達到竣工驗收的技術標準和驗收要求，施工過程的技術后評價主要發生在施工過程的階段性的里程碑事件中，對后期工程質量起重要決定作用，做好技術后評價能夠有效對后期加氣站的技術后評價也有對比和借鑒指導作用。
項目的財務后評價包括動態分析和靜態分析。動態分析考慮了貨幣的實際價值。靜態指標主要包括投資利潤率、投資利稅率、靜態投資回收期和借款回收期等指標。動態指標主要有包括財務凈現值、財務凈現值率、動態投資回收期和財務內部收益率等指標。動態指標更加符合工程的實際發生情況，具有實際意義。通過基礎數據的收集，特別是在運行過程中的實際發生的數據，同時考慮到參考的基準收益率。結合費用成本收入分析，并計算實際發生的增值稅、營業稅和所得稅。最后形成財務評價分析結果。其中在數據充分的情況下，可以采用盈虧平衡分析法，可以算出盈虧平衡點，計算出CNG加氣站實際銷售量。敏感性分析主要通過分析主要因素的變化對相關經濟指標的影響，來預測和分析哪些因素對加氣站的經營效益影響最大。
4 總結
通過對龍塘CNG加氣站的后評價研究，其作為省示范加油站，其建設標準及相關技術要求都很高，通過其具體的后評價研究，不僅是對其本事建設和經營成敗的綜合評價，也是對后期的當地加氣站的建設起借鑒作用，指導后期加油站后評價，某些優良指標可以作為評價的模板。
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根據小微企業經營活動的主要環節，企業財務風險可以分為籌資風險、投資風險、運營風險和利潤分配風險。小微企業財務風險的形成原因可以分為外部原因和內部原因。（一）外部原因。1．外部環境和政策分析。市場經濟環境、法律政策等客觀存在是影響企業生存發展的基本因素，并且是企業難以預知和把握的。企業的經濟運行隨著外部環境和政策的變化而變化。例如，當銀行利率發生變化時，企業籌資成本隨之發生變動，籌資成本提高時，企業有可能因支付過多的利息而產生不能履行債務償還的義務，由此產生財務風險，企業需要調整資本結構，減少外部籌資，改用留存收益，以降低企業財務風險。當國家實施降低稅負的措施時，給企業帶來一定的盈利空間，財務風險隨之降低。2．行業背景分析。新企業市場入駐、競爭對手新技術引進等情況都會影響到小微企業的正常生產經營活動，進而影響企業的財務收益，進而導致企業財務風險的發生。（二）內部原因。1．企業內部控制制度不健全。制度不健全必然導致企業各部門運轉不順，其中企業財務管控制度涵蓋企業日常財務活動的各個方面，如果財務制度不完善，企業資金安全性和使用率就得不到保證，財務操作環節漏洞造成核算不實、信息失真等情況的發生都伴隨著財務風險的發生。2．財務人員意識淡薄。小微企業財務人員缺乏財務風險識別和防范意識，對財務風險客觀認識不足，導致企業財務系統不能對風險進行有效預測，導致企業在遇到突發問題時應變能力不足產生財務風險。3．資本結構不合理。具體表現在企業負債占企業資本的比例過大。一般認為企業資產負債率水平應該控制在40％以下，如果企業資產負債率高，企業需要定期支付的利息就大，一旦企業發生虧損就會增加企業償付能力不足的風險，導致企業財務風險的產生。4．投資決策不合理。企業投資前期預測不足、投資決策缺乏科學性、對企業風險承擔能力預估有誤，都會致使小微企業發生投資決策失誤，有可能會導致企業發生災難性的損失。5．收益分配政策不科學。企業收益分配如果脫離企業實際情況，缺乏合理的收益控制，就會影響企業的財務結構，從而增加財務風險的發生率。如果企業股利分配過高，股東收益得到了滿足，但企業大量資金的外流會造成企業發展資金保障不足。如果企業留存收益高，對企業發展有利，但股東收益得不到滿足，股價受到影響，股東投資隨之發生變化，造成企業財務風險。
二、小微企業財務風險控制的意義
（一）企業財務風險的危害。小微企業財務風險的發生，將導致企業資金困難，影響企業的健康可持續發展，簡單來說就如人體貧血。小微企業在運營期間，由于財務風險的發生，企業資金運營成本減少，企業將達不到預期收益，企業債務償還受到影響，導致企業利潤降低，企業發展運營受到資金限制，甚至面臨虧損和倒閉的風險。（二）控制財務風險的意義。企業生產經營、日常管理、銷售運營等方面的風險最終都表現在財務風險上［1］。提高小微企業財務風險防范意識和識別能力，控制財務風險，將財務風險降到最低，有利于企業財務管理健康有序發展，對企業實現利潤最大化和長期可持續發展意義重大。
三、企業在財務風險管理中的經典案例失敗案例
1：南方某加油站出納利用職務便利，為其親朋好友代開發票，稅務部門發現該加油站發票開具異常，開票率超高，遂對該加油站進行稅務檢查，在對票據進行核查時發現部分票據開具單位在加油站客戶檔案中并不存在。案例分析：企業財務管理制度不健全，財務人員財務管理意識淡薄是發生該案的主要原因，如果企業財務管理監督機制落實到位就會避免或減少該財務問題的發生。失敗案例2：2008年中信泰富證券為降低西澳洲鐵礦項目面對的貨幣風險，簽訂若干杠桿式外匯買賣合約導致企業虧損金額高達155．07億港元。案例分析：杠桿式外匯買賣合約是高風險投資項目，中信泰富對投資項目前期評估不足，發生投資決策失誤，進而導致企業虧損。正確的投資能使企業獲取大額收益，從而使企業財務狀況得到改善［2］。反之，對投資市場分析不到位，投資決策失誤會給企業帶來災難性風險。成功案例1：某快餐店老板為降低生產成本，實行由總店標準化批量生產，所有分店幾乎不設廚師崗位，這樣分店店面面積比其他快餐店面積小，直接拉低了租房的成本。同時該快餐店在銷售過程中與超市合作，既提升了超市的客流量，也增加了快餐銷量，進一步緩解了租用實體店面產生的成本。案例分析：在小微企業生產運營環節，標準化的內部控制模式可以降低企業生產成本，采取跨行業合作達成企業雙贏，也是企業提高銷量、增加營業利潤的全新銷售手段。成功案例2：甲、乙、丙三人合伙開辦某英語培訓班。第一個月，只有甲招到了學員，三人辛苦一個月掙了1000元錢，在利潤分配時，甲提出自己拿200元，乙、丙兩人各400元，并約定：以后不管甲掙多少，乙、丙二人都按400元提取利潤分紅，乙、丙二人沒有異議。第二個月，依然只有甲招到了學員，這一次的收益是5000元，當甲拿出800元平分給乙、丙時，遭到了二人的拒絕。不過，當甲拿出第一次分紅時三人簽署的利潤分配方案時，乙、丙啞口無言。案例分析：有數據顯示，90％的企業在創業初期因利潤分配不當導致企業倒閉。這些倒閉企業不是沒有掙到錢，而是掙到了錢卻因為利潤分配產生了分歧，最終導致企業關門倒閉。公司創業初期在進行利潤分配時，首先要制定合理的利潤分配方案，并嚴格按照方案執行，否則將使企業面臨因利潤分配產生的各種負面問題。
四、小微企業財務風險防范策略
（一）樹立企業財務風險意識。加強企業財務管理的基礎設施建設，培養企業財務管理人員風險識別和防范意識，提高風險防控能力。對財務人員進行專門的風險管理培訓［3］，使財務人員全面掌握企業風險管理理論，能夠對企業內外部環境變化進行準確分析，針對國家政府部門最新頒布的政策及行業新動向，及時調整并作出適合本企業的財務定位，以便能夠及時防范和減少企業財務風險。（二）建立、健全企業財務管理制度，理順企業內部財務關系。針對各部門在企業財務管理中的地位和作用，明確規定各部門的權力和應承擔的職責，細化各項企業財務管理制度，加強日常管理，真正做到權責分明、各司其職，使企業內部財務關系清晰明了，有利于確保企業制度的全面落實，避免因權責不明，造成企業內部混亂，發生企業財務風險。（三）建立小微企業財務風險預警體系。編制小微企業現金流量預算，財務管理人員可以根據現金流動情況實時了解企業運營動態，當企業應收賬款或存貨大幅度減少時，表明企業產品積壓少、資金回籠情況良好。當企業應收賬款或存貨大幅度上升時［4］123－124，表時企業運營存在風險。所以要定期利用企業現金流量、資產負債、企業利潤數據進行實時分析，對企業財務風險進行綜合評價和預估，建立企業長期財務預警體系［5］269－300。財務風險能夠全面反映企業的經營狀況，如果不能及時采取措施進行防范和化解，企業經營就會陷入危機。因此，企業必須樹立財務風險管理和防范識別意識［6］229－300，從實際出發，建立企業財務風險防控長效機制，才能及時有效地防止風險事件的發生，將企業財務風險降至最低點。
作者:王甲迎 單位:三門峽職業技術學院
參考文獻：
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臨近2003年末，湖南、江蘇、湖北、浙江等21個省區市的拉閘限電之聲此起彼伏。近3個月，長沙市最高日用電量缺口最大達到800-1000萬千瓦時。2003年夏天以來，長三角各省市也不同程度地存在著缺電問題。進入11月，杭州周邊縣市每天都需要限電10萬千瓦左右，2004年的缺口可能會達到130萬千瓦。江蘇電力部門統計，預計冬季江蘇最大電力缺口約為365萬千瓦，相當于2003年夏季高峰缺電水平。而據上海市電力部門預計，冬季上海用電最高負荷將達到1325萬千瓦，供電缺口將達到205萬千瓦。
從2003年11月中旬開始，長三角地區持續了近兩個星期的油荒。柴油緊缺不僅讓司機撓頭，也讓各地政府愁上眉頭。在各地政府的直接干預下，11月下旬柴油開始敞開供應。油荒之后，人們將矛頭指向了供應商中石化和中石油，中石化負責宣傳的相關負責人不得不出面澄清：我們已經接受過幾十家媒體的詢問，我只能說，我們的供應不存在問題。
與缺電、缺油相呼應，缺煤的局面也恰巧在這個時候開始形成。產煤大省山西從2003年12月起，對11個地區按月切塊統配用電計劃指標，借此減少電煤的消耗量。據《2003年1-9月份國家電力公司電煤供耗情況》顯示，整個華東地區煤炭供應和消耗呈現出供不應求的狀況，消耗大于供給是導致庫存下降的直接原因。
能源告急的多米諾效應
多種能源短缺同時發生并不是偶然。電、油、煤這三者之間存在著聯動的關系。很多人都相信，在這次能源短缺中，很大程度上是缺煤帶動了缺電，缺電又引起了缺油。
在上海等地柴油緊缺的問題上，媒體指出，問題不在供應上，而是“禍起缺電”。由于電力供應出現短缺，珠三角、浙江等東部地區，地方政府為了保持經濟增長，開始以提供補貼等多種方式，鼓勵地方企業使用柴油機組發電，因此這種壓力被向后傳遞到柴油供應上，導致國內大面積出現柴油供應緊張。在浙江溫州、余杭等地，一些小老板從2003年9月份起，就一直大量購進發電所需的柴油，一方面導致了柴油短缺，另一方面也造成了柴油黑市倒賣嚴重，柴油價格迅速上漲。從11月上旬開始，蘇州各加油站紛紛限量加油，而一些個體加油站則出現了“無油可加”的窘境。
缺電似乎已經成了2003年下半年能源問題的主旋律。從以往各種討論中我們看到，引起缺電的原因并不是單一的。2003年，由于氣候原因導致水電能力受到不小影響。發電的重任主要落到了火電身上。而火電供應除了受1998年原國家計委出臺的“三年內不準上馬新的火電項目”的規定，限制了規模以外，其難堪重任的更深層次的原因還在于，發電與煤炭兩大行業的暗中“角力”。
火力發電需要專門的燃煤――電煤，所以煤很大程度上成了制約發電的關鍵因素。2001年以前，煤炭作為基礎性資源，由原國家計委確定指導價，之后由企業協商，政府出面協調。從2002年開始，國家取消電煤指導價，煤價開始真正進入市場。與此不相適應的是，電價依然是國家統一定價。發電廠在電價不能相應上調的前提下，誰也不愿意承擔電煤加價增加成本。
很明顯，要解決目前電煤企業矛盾，就要實行電煤價格聯動。從1993年至2001年，原國家計委曾經嘗試在對電煤價格實行指導價的同時，對電價實行“順價”政策。即國家確定一個煤炭指導價，由企業執行，在煤炭價格上漲的情況下，電力價格相應提高，使電力企業消化因煤價提高而增加的成本。從原國家計委的初衷來看，原本是想建立一種煤炭、電力價格聯動機制，但實際操作中大為走樣。其中涉及到的各方利益盤根錯節，難以理清。最后，這種對電價實行的“順價”政策不了了之。
能源緊缺的啟示
作為帶有宏觀性的能源緊缺問題，依然能給中小投資者帶來諸多方面有益的啟示。
首先，投資者應該有全局性視野和深刻的觀察。面對某個領域或某種情況，不能只看到它表面淺顯的現象，而是要看到其背后真正的原因。比如2003年的煤供應緊張和“電荒”，看似互不相關，其實關系密切。造成這一現象的原因，在很大程度上是市場化的價格與政府調控的價格之間的不協調。如果你看不到這一層，僅僅認為缺電就是建電廠的信號而盲目投資，等你進來后就會發現，你的下一步將是多么的舉步維艱。
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（一）對哈投資規模
從1993年起，中國就已開始在哈國投資，只是起初規模較小，僅有500萬美元。2003年以后投資開始快速增長，至2012年底中國對哈薩克斯坦直接投資累計值77. 93億美元，占到同期哈國累計引進外國直接投資總額的3. 5Yo（見表1）。
此外，根據歐亞開發銀行一體化研究中心的統計，2009年至2013年期間，中國累計向哈直接投資225.7億美元。根據上表推算，2013年中國向哈國直接投資超過了147億美元，是2012年投資的7倍之多。據哈國國家銀行的數據，2013年底，中國對哈國直接投資存量的排名為第4名，而2012年排名中國僅處于第7名的位置，又根據2014年第二季度的數據，中國的排名已經一躍上升為第3名。這一系列數字表明，中國對哈國的投資迅猛發展，也體現了中國企業進入哈國正處于高速發展階段。
（二）中資在哈投資主體
根據哈薩克斯坦國家經濟部統計委員會數據，截至2015年3月1日，中國在哈外國企業總數中排第三，共有企業2933家，其中大型企業37家，中型企業30家，小型企業2866家，其中大中小型實際運營企業580家②。代表性企業有中國石油天然氣集團公司在哈機構、哈薩克中國銀行、阿拉木圖中國工商銀行、新疆航空公司代表處，尼卡合資卷煙廠、新康番茄醬廠，以及中國外運公司、中國遠洋公司、新疆國際公司、中興公司、華為公司等單位的代表處等。根據2011年的數據，投資石油天然氣業的企業有18家，投資石油服務行業的企業有2家。商業銀行中投資的企業有3個（中國銀行、中國工商銀行和匯豐銀行）。大型企業主要分布于第二產業，如采礦業、制造業、地質勘探業、建筑業等領域，且多為大型國有企業或央企，民營企業較少。如金融業等第三產業的投資才剛剛起步。在批發和零售業、貿易業內主要集中了較多的民營企業。但隨著中哈兩國共建“絲綢之路經濟帶”的推進與互聯互通的深化發展，中國企業對哈薩克斯坦直接投資的產業分布面逐漸擴展。如2014年12月，中國銀聯宣布將在阿拉木圖市設立中亞地區代表處。中國浪潮集團在2014阿斯塔納技術創新國際會議期間表示，該集團最近2年有意在哈開設生產服務器產品的合資企業，并逐步實現技術轉讓。2014年11月，哈議會通過中哈共同開發和管理“多斯特克”水利樞紐工程協議等。
（三）投資主要領域
中國對哈投資的企業主要集中于第二產業和第三產業。其中第二產業的投資規模遠遠大于第三產業。近年來，第三產業中運輸倉儲行業發展比較快，排名一躍成為對哈外國投資第一名。
根據哈薩克斯坦國家統計署資料，截至2013年底，在哈薩克斯坦注冊的中資企業2800家，中資企業在在哈外資企業總數中居第三位。中國對哈薩克斯坦投資領域主要包括石油勘探開發、哈薩克斯坦石油公司股權并購、加油站網絡經營、電力、農副產品加工、電信、皮革加工、食宿餐飲和貿易等。而在農林漁業、供水排水系統、廢品收集與處理、不動產交易、行政和輔助服務、教育衛生社會藝術娛樂等服務領域，中國的投資還比較少，將來有進一步開拓發展的廣闊空間。即中國投資的領域主要集中于第二產業領域，第三產業和服務業的投資力度不足。
目前中國在哈薩克斯坦投資的大項目有：中哈石油管道項目、PK項目、ADM項目、KAM項目、曼格斯套項目、阿克糾賓項目、北布扎奇項目、肯——阿西北管道項目、里海達爾汗區塊項目、中石化FIOC和中亞項目、阿斯塔納北京大廈項目、卡拉贊巴斯油田項目、中哈鈾開采項目、阿克套瀝青廠和魯特尼奇水電站項目等。這些項目主要屬于油氣礦藏和基礎設施建設領域，有力的推動了兩國互聯互通建設的發展。
2014年哈總統訪華期間，與中國簽署了中哈聯合宣言及一系列合作協議。并表示將積極參與絲綢之路經濟帶范圍內經貿、運輸、投資、金融和文化項目。同時簽署了一系列的合作項目，總額超過100億美元。哈外交部部長稱，期待中國增加對哈采礦工業、機器制造、化工、電子、消費品領域的投資，希望兩國建立更緊密經貿合作關系@。可以預期，作為中亞地區最大的貿易伙伴，中哈間的經貿關系將會進一步深化發展，同時，走向中亞的中資企業將更多的首先選擇哈國為投資東道國，哈國將成為中資企業走向中亞的投資重地。因而急需對哈國的投資制度特別是投資中存在的障礙與各種隱性壁壘進行系統的分析，以維護投資者的合法權益降低投資風險。
二、哈國存在的投資制度性壁壘分析
（一）強制性審批與許可證制度
對外資的審查與批準是資本輸入國對外國投資管制的重要手段，屬于投資準入的限制范圍。這是各國管制外國投資的必要手段，但各國寬嚴不一。一般情況下，東道國只進行形式審查，哈國不僅規定進行程序審查，還規定必須接受實質審查，并對外資實施經營許可證制度。
哈國投資法規定所有的外資必須進行強制性審批和登記，并指定哈國國家投資委員會作為唯一的管理機構。同時規定超過一億堅戈（哈國貨幣單位）的外資需由哈國政府批準，目的是保護哈國經濟不受外國壟斷企業的沖擊與傷害。如2011年中哈合資公司“中油國際銷售股份有限公司(Sinooil)欲收購奧克坦一天然氣”股份公司位于阿拉木圖的加油站，則必須向哈政府提出申請，最終哈薩克斯坦國家競爭保護署宣布駁回申請，理由是該公司的收購行為將強化其在該燃料銷售市場上的壟斷地位。
此外，還哈國規定有外資參與的企業、代表處、公司、協會等均需依法申領經營許可證④。并要求所有的外國公司、合資企業、外國代表處和社會組織，只要進行進出動則必須接受許可證制度管理。可以看出哈國實行的是嚴格審批制度，特別是許可證制度的廣泛實行，導致程序過于繁瑣，尺度過于苛刻，給外國投資者帶來了諸多不便。這嚴重違背國際投資中國民待遇原則的規定，與投資便利化的國際發展趨勢不符。
（二）投資領域的法律規定變動頻繁
哈國獨立后，為了吸引外國投資于1991年頒布了《外國投資法>、《對外經濟活動基本法》、《自由經濟區法》等法律法規。1995年又頒布了新的《外國投資法》替代1日法，同時頒布了一系列總統令作為配套法規，逐步形成了以投資法為核心，以大量總統令為輔的投資法律體系。但從2003年以來，哈國對與投資相關的法律法規的立、廢、改相當頻繁，導致立法的頻繁變動，既不利于外資對哈國投資政策和法律穩定性的預期，增加了投資者對哈投資的制度性風險。加之，大量總統令的存在，隨時都可以改變先前制定的法律的效力，導致投資法律制度受政策及政治的影響較大。
例如，哈國法律法規并未明確指明禁止投資的領域，但同時又賦予哈國相關部門過高的裁量權，對外資的進入設置了不確定的壁壘和障礙。2011年哈國突然作出規定，哈國將成立統一的天然氣出口公司，所有外資公司不能直接出口，必須出售給哈國有公司；中國石油在成功收購PK公司的前夕，哈國政府突然于2005年12月12日通過了《禁止外資轉讓國家石油資產交易法案》。很明顯該法案就是針對中石油等公司的并購行為，雖然最終中石油通過將PK公司石油33%的股份出售給哈薩克斯坦國有石油公司，獲得了哈薩克斯坦國家的支持而得以成功，但也說明了哈國法律對禁止投資領域的規定過于模糊與隨意，增加了外資的進入成本。另外，哈國還對銀行、保險、通訊、國家運輸、農業、自然資源開發等需要重點保護的行業的外國投資均予以限制，且這些限制的領域范圍亦呈現出了擴大化的趨勢，對外資的進入形成了實質性阻礙。
（三）獨特的“哈薩克斯坦含量”規定
2004年，哈國提出“哈薩克斯坦含量”的概念，主要體現在《礦產資源法》、《國家采購法》、《國家福利基金法》等法律中。此外，還頒布了一系列具體實施細則與法令@。所謂“哈薩克斯坦含量”，即提出了投資者在經營過程中，對哈國產品和服務采購的比例要求，即多用哈薩克企業生產的設備和原、輔材料，多使用當地公司提供的各種服務，多雇用當地員工。如哈國規定，優先選用哈國本土的供應商和承包商，采購要求50%以上為哈薩克斯坦國內生產的原材料或原材料制成的成品（非進口零件組裝），或者為符合法律規定的在哈國境內充分加工的成品。例如2011年，哈國石油與天然氣部向未完成“含量”的34家公司下達了終止地下資源使用合同的通告。體現了該法律的力度，也對外資造成了更多的經營障礙。
此外，要求地下資源使用者每年須拿出年度預算l%的資金用于當地雇員的培訓；要求企業中一般員工當地化，哈方高級管理人員不少于70%，中層管理人員、工程技術人員和專業人員不少于90%；后將這一概念的外延擴大到金融領域，并有演化為強制性政策的趨勢。“哈薩克斯坦含量”本質上體現了哈國政府基于本國經濟發展的需要對投資者施加的條件限制，它是哈國管制外資準入引導外資投向的重要的手段。但近年來“哈薩克斯坦含量”的規定在范圍的適用性和內容的苛刻性方面已經遠遠超出了國際條約和國際慣例的范圍限度和實施深度，已然成為阻礙外資順利進入哈薩克斯坦相關經濟領域的壁壘。這也是哈國遲遲無法正式被接納為WTO成員的重要的障礙因素之一。
（四）外國勞動力準入的嚴格限制
哈國對外資的社會責任要求主要表現為對本國勞動力市場的保護，對外國勞動力準入的嚴格限制。哈國以配額方式限制外國勞動力的進入，不僅程序十分繁瑣，而且數量還有限制。并且每年限定發放許可的配額，對員工本地化進行了強制性規定。自2001年哈國就建立起外國勞務許可配額制。對于專家級別的技術人員采取了逐年降低配額的方式。最新的勞務配額規定，一類外國專家人數不得超過同類員工總數的30cYo，二、三類外國專家數量不得超過同類員工總數的10%；2014年規定引進外國勞務配額不超過該國勞動力人口的0. 7%，進一步降低了引進外國勞務配額。在實踐中，哈薩克斯坦政府經常毫無理由地拒絕給公司經理人員和技術人員發放簽證，或者只提供短暫的居留期限。很明顯，哈國為了保護本國的勞務市場，對外國勞務的許可和配額呈現越來越嚴厲的趨勢，成為阻礙外國投資的制度性壁壘之一。
例如2010年3月舉行的阿斯塔納第三屆德國在哈投資企業論壇上，哈德企業協會主席捷杰列爾認為哈薩克斯坦引進外國勞務審批需經移民立法監管，這使德國向哈派遣高素質專家、工程技術人員工作復雜化。希望能夠建立一種機制，可使德國擬赴哈專家在辦理工作簽證時享受特權和優惠。這反映了哈國的外國勞務配額制度嚴重影響了外資企業的正常經營活動，形成實質性投資壁壘。
綜上所述，哈國法律制度中存在大量的投資壁壘，特別是非國民待遇的大量存在，不利于投資的便利化，同時與WTO等關于國際投資的通行制度差距較大，這也增加了我國企業進一步在哈投資的制度風險。
三、中國應對哈國投資壁壘的策略措施
（一）建立完善的海外投資保險制度體系
海外投資保險制度是國際投資保護的重要法律制度，它是一國政府以國家財政作為理賠的后盾，并以國家名義向東道國行使代位權的一種官方保險制度。一方面中亞國家投資環境不穩定、政策易變，使我國的海外投資面臨較多的政治、經濟、法律風險，加重了海外投資企業應對風險的成本。因而一方面我國應改變目前沒有海外投資保險制度立法的現狀，抓緊制定《海外投資保險法》或《海外投資保護法》；另一方面，我國應完善與中亞各國間的雙邊投資保護協定的內容，增加對我國投資企業的保護范圍和力度，規定東道國的權利和義務，以便在發生糾紛后能夠提高索賠的運作效率。同時，在與中亞國家進一步完善雙邊投資協定中，應該明確規定我國政府享有代位求償權條款。通過雙邊條約的規定，利用國際法優先適用的規則約束東道國履行其國際法義務，更好的保障我國企業投資權益。
此外，就承保機制的設置角度看，我國可以借鑒德國“審批與承保分離機制”，優化我國現有政府部門的權能，并不需要建立全新的審批機構與承保機構。具體做法如下：將海外投資機構審批權交給商務部、財政部和外交部配合完成，可以采取成立類似聯合小組的方式對投資、賠付及代位求償權等進行審查。同時將對符合條件的承保職能交給險損調查與業務經驗豐富，海外分支機構健全的中國人民保險公司等機構去做，避免再重新設立新的機構浪費資源。
（二）構建新型的投資壁壘調查制度
由于目前中亞各國投資壁壘的多樣性、復雜性和隱蔽性，加之中亞國家并沒有都加入WTO，導致這些國際規范無法真正有效發揮作用。因此，我國應借鑒歐美等發達國家（地區）的做法，進一步完善國內貿易及投資壁壘調查制度。我國雖然于2004年出臺了《對外貿易壁壘調查規則》，建立了國別投資經營障礙報告制度，但立法層次較低，屬于部門規章，法律效力低于行政法規，約束力不強。調整范圍也過窄，沒有把境外的投資包括在內，僅針對貿易，對于投資壁壘尚未有具體的調查規則和明確的應對措施。申訴主體的范圍規定為“國內企業或國內產業”，把其他有厲害關系的主體排除在外，不利于全面保護。
因而應當建立全面的新型投資壁壘調查制度，首先提高立法層級，至少應當由國務院頒布行政法規，甚至可以制定集貿易與投資保護于一體的法律，協調好各部委在貿易投資壁壘調查中的職責。其次，擴大適用范圍，將投資領域的壁壘納入調查范圍，從而提供周密、詳盡的保護。第三，擴展申訴主體資格，不應將主體資格僅限于國內產業或企業，而應當對所有利害關系人提供救濟的可能性。審批部門當然可以根據具體情況進行把握，但不能人為的將可能的受害主體排除在法律保護范圍之外。最后，除了完善實體規定，還需要完善程序制度，比如建立聽證和信息披露制度。這是保證程序透明制度公正設置的重要保障手段。同時亦強化了我國政府的公信力。總之，通過利用國內救濟的方式，對東道國的投資壁壘進行調查并采取相應的反措施，以維護我國的在中亞的投資和產業利益。此外，政府應通過與中亞國家高層互訪等外交途徑積極協商、談判將違反國際法的投資壁壘消除，調動國內外力量，加強與利益相關方的協調配合，建議對方政府政策更加透明化，保障我國投資者的合法權益。同時，可以借鑒歐盟的反制措施，對濫設投資壁壘，對中國企業的歧視性做法，可采取對應的反制策略為我國企業創造一個公平競爭的環境，迫使對方做到對等開放。當海外投資并購行為可能演變為政治歧視糾紛事件時，國家要成為海外投資企業抵御東道國政治風險的堅強后盾，中國政府應通過相應途徑與外國政府進行直接交涉，必要時甚至可以對之采取對應措施。
（三）用盡當地救濟，遵守東道國的法律法規
首先，投資企業應當做好投資前的調查評估工作。中哈兩國政治經濟文化法律制度畢竟不同。企業應當全面熟悉哈國的社會文化、商業習俗、投資政策與法律法規，客觀的分析其投資環境。同時，對欲投資的領域進行資料的收集、研究，進行可行性分析，對合作伙伴的經營狀況、管理方式等進行詳盡調查，特別要對哈國對該領域的投資是否有限制或特殊的政策要有充分的調研。此外，可以通過對已經進入該領域的他國投資成功的案例分析評估，從中吸取可資借鑒的經驗，從而降低不必要的投資風險。
其次，一旦發生法律糾紛，我國企業可以雇用熟悉東道國法律的律師，利用東道國國內法或仲裁或起訴，同時加強與所在國的行業組織的聯系，增強公關能力，并加強與我國駐外使領館的經常性溝通，有效地利用東道國的法律救濟。同時要把握資本輸入國的國內立法，隨時關注其法律法令的變化以及其政府提供的投資指南主動規避東道國的投資壁壘。
（四）成立合資企業，構建雙贏局面
哈國對涉及國計民生的領域和部門的外國投資會采取謹慎態度，在投資準入、經營及并購中設置較高的限制門檻。因而中資機構應當借鑒中石油并購PK公司的經驗，可以通過和當地企業合資建廠的方式進入，將雙方的利益捆綁在一起，兼顧投資雙方的利益，實現長期的發展與成長，避免在某一領域或行業形成“獨大”或壟斷性質地位，從而對哈國造成威脅。這樣即使未來遇到政策性壁壘或障礙，哈方投資者亦會同呼吸共命運，想方設法出力協調，便于問題的解決。
篇11
上半年，國際大石油公司為提高現金流水平，滿足資本支出、分紅等用途，紛紛開啟了“瘦身行動”。在上游，面對資產老化、質量下降、安全等問題，國際大石油公司選擇性剝離老油田、非戰略區資產以及高風險區資產，以提升上游資產效益。他們紛紛擇機出售非核心、低效以及高風險地區資產。
2013年上半年，五家公司上半年資產處置收入約250億美元。事實上，瘦身行動早已持續多年。
作為行業龍頭，埃克森美孚在進十年間出售了35座煉化廠，6500英里成品油管線，193個終端，退出65個國家，出售加油站22000座。通過資產出售2012年收入210億美元，下游占用資本比2003年減少23%，已動用資本回報率（ROCE）提高4%。
殼牌在近三年內也剝離了超過80億美元的非戰略資產或處于生產后期的上游資產，減少產量約12萬桶油當量/日。此外，近年來，殼牌公司一直在剝離高風險地區資產以減少損失，殼牌公司是尼日利亞主要的石油生產公司，而尼日利亞目前是非洲最大的石油生產國。殼牌在尼日利亞迄今已遭受大量的管道泄漏和停產，其中大部分的泄漏和停產是由于破壞和盜油造成的。
自2010年宣布資產剝離計劃以來，至2012年底BP已宣布的資產出售交易金額達370億美元（計劃剝離380億美元），如果包括與俄油的交易，則資產出售額達650億美元。2013年，BP資產處置收入212億美元，公司僅出售TNK-BP資產收益就達到125億美元。同時剝離下游業務，使其公司戰略目標更加專注上游，剝離資產所獲現金將投資于上游高回報地區的勘探開發。
道達爾考慮到勞動力成本增加、加拿大重質原油價格因美國石油產量增加而下跌等原因，以5億美元出售加拿大Voyageur油砂項目49%股權給森科爾能源公司。
在一系列瘦身行動背后，國際石油公司紛紛將目光投入到了新的領域中。
投資新趨勢
2013年上半年，國際大石油公司勘探戰略重點是資源潛力大、回報高的風險勘探領域，深海、極地、動亂的高風險區域都成為國際石油公司的方向。
高油價和先進技術使國際大石油公司有機會在海洋環境中創造價值，因重大發現而改變局面已得到證明。在這一共識下，各大公司深水投資主要聚焦于墨西哥灣、巴西、西非和亞太地區。
在墨西哥灣，雖然加強環境監督使成本上升，但其仍是各大公司投資重點，不斷推進第三紀超深水開發。例如埃克森美孚出資40億美元計劃開發朱利亞油田，而殼牌則計劃投資斯通油田，水深約2900米，修建世界上最深的海上采油裝置，雪佛龍也在科羅納多遠景區獲得新發現。
在巴西，BP和道達爾于5月招標中贏得了12個深水區塊，BP隨后又入股巴西國油在波蒂瓜爾盆地的5個深水區塊。此外，道達爾與部分國家石油公司在剛果和尼日利亞聯合開發的海上項目莫奧諾德和埃吉納，預計將斥資250億美元。
在亞太，殼牌已就開發馬來西亞海上馬利卡伊油田做出最終投資決定，而BP同中國海油就珠江深水區塊達成產量分成協議，殼牌和道達爾則在澳大利亞獲得5個海上勘探許可證。
此外，國際石油公司在其他深海地區也有若干投資。10月初，道達爾收購了南非海洋油氣勘探權益，完成了從加拿大自然資源有限公司（CNR）旗下CNR國際公司收購11B/12B區塊50%權益的交易。10月底，雪佛龍宣布其澳大利子公司已獲得兩個位于Bight盆地的海洋區塊的勘探權益。Bight盆地在面積上與墨西哥灣相似，勘探前景十分看好。
除了深海極地成為新的熱潮。2013年上半年，國際大石油公司通過參股方式加強與俄油合作。特別是在北極地區，一方面，俄羅斯未來勘探開發重點之一是北極油氣資源，另一方面，北極油氣資源勘探面臨技術、環境等諸多不確定性因素，不能僅靠“單打獨斗”，而是需要加強合作，利益共享。
埃克森美孚與俄油在2011年戰略合作協議基礎上補充內容，將共同開發北極大陸架七個區塊，分布在楚科奇海、拉普捷夫海和喀拉海。雙方還計劃成立公司開發西西伯利亞致密油項目和東西伯利亞LNG項目。
在西西伯利亞致密油項目，俄油將持有51%的股份，埃克森美孚持有49%的股份。而在雙方開發喀拉海和黑海油田合資公司中，俄油持有66.67%的股份，埃克森美孚擁有剩余33.33%的股份。
通過合作推進，埃克森美孚不僅獲得俄羅斯常規資源，還得以推行北極開發戰略，獲得喀拉海和黑海勘探機會。對于俄油，不僅可以分擔勘探風險，獲得勘探技術，還可以借助埃克森美孚參與美國得克薩斯州、墨西哥灣的油氣項目，拓展其海外業務領域。
此外，在3月，BP通過股權互換的模式與俄油完成了交易，在俄油持股比例達到19.75%，成為公司第二大股東，在俄董事會占有兩席，擺脫了與TNK-BP的糾紛，并獲得繼續在俄進行勘探開發的機會。
LNG布局
上半年，隨著大型常規油氣發現及開發機會日益減少，國際大石油公司堅持將更長遠的目標聚焦于非常規資源和LNG的未來發展。
據IEA《天然氣市場中期報告》預測，未來十年天然氣作為替代運輸燃料的需求將會大幅增加，用于陸上和海上運輸的天然氣消費量將從2012年480億立方米，增長一倍至2018年 980億立方米。交通運輸量增加將帶動LNG需求量增長，國際大石油公司紛紛搶占在LNG領域的制高點，加大投資。
殼牌作為國際大石油公司中最大的LNG生產商，擁有2200萬噸/年的生產能力，公司通過購買西班牙雷普索爾公司LNG資產，生產能力又增加400萬噸/年。
篇12
一、 成長期高速公路公司的資本運營戰略選擇
成長期，高速公路公司主業逐步走上軌道，車流量不斷增大，主業收入逐漸增長，員工對經營業務逐漸熟悉，企業制度不斷完善，但尚未成熟。此階段高速公路公司的特點為：（1）高速公路車流量逐漸增長，資金流也隨之增加，但由于車流量還未能夠達到飽和，資金流量并不穩定；（2）公司主業經營不久，還沒有完全穩定下來，應對經營風險的能力相對薄弱；（3）公司經過萌芽期的運作，主業逐步走上軌道，公司內部各項制度正在逐步完善。此時，高速公路公司的經營目標還應放在對主業的經營與發展上，籌集主業經營發展所需資金，適當發展區域內路橋產業與主導產業經營。
一些觀點主張成長階段的高速公路公司不但可以進行集中化與一體化的資本運營運作，同時可以進行企業的多元化經營，適度向多元化發展。其主要的作用在于不僅可以擴大企業的經營，形成規模經濟，而且可以介入其他產業，分散企業的風險。但是，筆者認為高速公路公司如果沒有形成穩定的基礎，一味的大規模的多元化擴張不但不會使企業形成規模經營，帶來利潤，還會由于經營公司資源不足，無力經營，經營風險大幅度上升，公司面臨經營危機。因此，根據此階段經營公司的特點，處于成長期的高速公路公司應該選擇適度集中化與一體化相結合的資本運營戰略，即重視企業的融資的同時，主張企業的適度區域內產業擴張及主導產業經營，發展沿線經濟。這種戰略可以籌集到大量的資金，實行企業的高度資源集中，著重于高速公路公司的主業建設與主導產業發展，不必面對太大的經營風險，為企業將來的多元化發展奠定資金與主業基礎。
二、 融資運營戰略
成長期高速公路公司可以通過股權融資與債權融資來籌集資金，經過萌芽期的運作，此階段的高速公路公司股權與債權融資的渠道有所不同。
（一） 債權融資
成長期的高速公路公司開始進行小規模區域內擴張，無論是公路橋梁項目的收購還是投資新建，都需要大量的資金。目前資本市場融資渠道很多，高速公路公司應根據企業自身的特點以最小的成本籌集資金，不要認準一種方式進行融資，以降低融資風險。國內銀行貸款程序簡便，運用靈活，成本開支相對較低，不會稀釋公司股權，還可以充分發揮財務杠桿作用，為股東創造價值。如寧滬高速公路擴建工程籌資運用的就是銀行信貸這種方式。
成長期的經營公司主業逐步走上軌道，抵御風險的能力增強，主業收入增加，進入了盈利階段，債券融資的限制因素不再構成高速公路公司融資的障礙。而公路行業良好的資信度為債券融資創造了有利條件，如果發行債券，政府主管部門常常會提供一定形式的政策支持甚至直接提供擔保，這無疑是極大的提高了債券的償債信譽。公路債券的發行利率和發行成本將會隨著信用等級的提高相應降低，這些先天優勢為利用債券融資創造了便利條件。
債券是一種非常具有融資潛力的渠道，現在越來越受到業內外專家的關注和重視，國外已有成功的做法可供我國借鑒，利用債券進一步拓寬融資渠道。在許多發達國家，債券融資在公路建設投資中占據了很大比重。表現突出的是韓國的公路債券融資，其公路債券占到投資計劃的40%。韓國發行的公路債券期限一般為3～5年，債券利息率以當時銀行利息率計，年利率約為12%～17%。因此，高速公路公司因大規模擴張而需要擴大融資渠道時，可以將一部分注意力轉向國內的債券市場，依靠地方政府和國內證券管理機構的支持，努力實現在國內發行債券，進行債券融資。債券發行是高速公路籌集資金的一種方式，比起普通公路，高速公路更具商品性，更有穩定的收益，成長期的高速公路公司應充分抓住企業債券發展的大好時機，努力拓展企業債券融資這一融資途徑，為企業未來發展提供新的資金供應渠道。
（二） 股權融資
成長期的高速公路公司業績增長，逐漸盈利，部分已經符合國內上市融資的條件，業績良好的高速公路公司既可以采用國外上市融資，也可以利用國內市場進行資金的籌集。在目前的證券管理體系下，配股和增發新股是企業最為常用的股權融資方式。雖然目前證券管理當局對增發新股還有較多的限制，但作為一種更為企業化的融資行為，這種融資方式將會被越來越多的使用。
通過幾年的實踐證明，借助證券市場，對高速公路企業實行股份制改造、上市運營，是廣泛吸收國內外資金，加快高速公路建設發展的一條成功路子。在1999年，我國有13家高速公路上市公司，其中8家在國內上市，發行A股或B股，共籌集到約58億元人民幣，而截至到2004年3月，我國就已經發展到19家高速公路上市公司，通過發行股票市場融資凈額達到273.44億元人民幣。發行股票，有利于提高公司的資信，降低財務風險，完善公司治理結構，改進勞資關系，增強公司凝聚力，為經營公司資本運營提供資金支持。
高速公路股票因社會經濟基礎設施屬性具有獨特的特點，主要有：（1）高速公路股票具有收益穩定性。高速公路公司以收取路橋通行費作為其主要收入來源，隨著地區社會經濟的穩步發展，通行車輛呈現穩步上升的趨勢；而且，通行費收入多為現金收入，不存在應收帳款對通行費收入的影響，具有很強的穩定性。收入的穩定性決定了公司股票收益的穩定性。（2）高速公路公司股票具有風險可控性。高速公路作為基礎設施，各級政府對高速公路的投資者給予保護和優惠政策，高速公路股票的投資者可以減少投資風險。（3）高速公路公司股票具有需求強勁性和增值穩定性。由于高速公路股票具有以上兩個特點，資本市場對其需求量很大，同時高速公路公司一般不會受到其他高速公路公司的競爭，對高速公路股票的需求量將穩步上升，相應的其價格也會隨著不斷攀升，從而確保投資的保值增值。（4）高速公路股票一般不會受到投機的影響，投資者一般都是看中公司未來良好的收益前景，而不是公司短期的收益預期，資金實力較為雄厚，投機行為可以在很大程度上得以避免。
三、 擴張運營
在重視融資的同時，主張高速公路公司在適度區域內產業擴張及主導產業經營，發展沿線經濟。
（一） 區域內主業擴張
高速公路公司的主業擴張包括區域內擴張和區域外擴張，區域外擴張雖然有利于企業向外發展，但是主業經營地域的分散不但給經營公司帶來地方進入壁壘，還使其面臨一定的經營風險。區域內主業擴張企業不但擁有當地政府的支持，而且有利于擴大區域內市場份額，形成規模經濟，有利于經營公司的發展。
區域內主業擴張不外乎兩種情況：一是收購區域內已建公路、橋梁項目；二是投資新建區域內公路、橋梁項目。投資新建路橋項目建設周期較長，企業需要承擔建設風險，經營風險較大，項目前幾年的收益水平較低，而后幾年則沒有保證。收購路橋項目和投資新建路橋項目相比，投資見效快，可以做到當年投資當年獲益，還可以享受該項目原有的優惠待遇，如土地開發、沿線廣告及服務設施的優先，回避了建設風險。所以目前高速公路公司大多選擇收購已建路橋項目的資本運營方式。例如寧滬高速股份有限公司除滬寧高速公路江蘇段外，還擁有寧滬二級公路江蘇段、錫澄高速公路、廣靖高速公路以及寧連高速公路南京段等位于江蘇省內的收費路橋全部或部分權益，使寧滬高速形成了區域內的規模化經營。
（二） 主導產業經營
我國的高速公路經營企業普遍規模太小，沒有形成一定的經濟規模，還不能實現規模效益。以高速公路為依托，通過對高速公路沿線項目的經營開發，可以形成輻射帶動的良性循環，便于其滾動發展和資本實力的不斷壯大。
1．服務區。高速公路公司可以經營本公司所管理的高速公路沿線的賓館、餐飲、維修、加油站、廣告、救護等業務，對高速公路公司而言這些業務并沒有太高的進入壁壘，企業若要全面的介入這些業務相對也比較容易。進入主導產品經營模式對高速公路公司最有益的一點是，它能部分的避免由于調低收費而對企業收入帶來的影響。事實上，公路收費降低將在一定程度上增加車流量，從而間接的增加輔助業務的收入。
2．廣告。高速公路公司在經營主業的同時，利用本身擁有的大眾傳播媒介，在收費站、加油站、服務區、停車場和收費等票據載體上經營廣告業務，為廣告客戶提供廣告宣傳服務，并收取一定的報酬。高速公路公司可以經營的廣告業務主要有廣播廣告、戶外廣告與交通廣告、印刷廣告，這樣既能增加經營公司的業務收入，又可以為司乘人員和乘客提供服務與商品信息。高速公路公司可以和經營區域內的廣告公司合作，參股或控股，利用自身固有的資源進行廣告宣傳，既能為經營公司帶來利潤，又能帶動沿線的經濟發展。
3．倉儲開發。倉儲開發主要是指通過向客戶提供貨物裝卸、材料堆放等的場地，從而收取費用，獲得一定經濟效益的一種服務活動。例如，可以利用高速公路收費站、服務區和立交橋下的邊角地帶，通過加工改造、整理，可以出租給承租方，向社會客戶提供貨物、機械的場地。廣深高速公路和廣州市北環高速公路的管理部門，在公路通車前后，就著力改建立交橋下和其他規定地方的土地，以租賃方式給承租方，用作貨物庫存、料場和停車場等，為經營公司增加了收益。
4．旅游產業項目投資。高速公路公司開發旅游業具有自己的優勢，旅游業依托高速公路，不但可以實現快速、舒適、安全的旅游目標，還可以搞活和帶動沿線餐飲業、旅館業、商品零售業的發展。如，遼寧省高速公路公司在沈大高速公路的鞍山甘泉服務區，利用溫泉和其他天然資源，開發旅游賓館，環境優美、價格優惠，集旅游、休息、療養于一體，頗受歡迎，效益很好。食宿于自己的飯店賓館，不但可以擴大高速公路的知名度，還可以降低成本，增加旅游公司競爭力。
四、 結語
高速公路公司資本運營戰略研究，就是從企業不同的發展階段出發，準確了解高速公路經營公司特性的前提下，通過融資、擴張、收縮三種模式的不同組合建立適合各階段的企業資本運營戰略，以實現經營公司資源的優化配置，迅速擴大經營規模，努力提高經濟效益。 參考文獻
篇13
收益法在國外被廣泛運用于收益性房地產價值的評估，收益法又稱為收入資本化法、投資法、收益法還原法，在我國也是最常用的評估方法之一。總收入一總費用=凈收益。這種理論的抽象，包含著三個假設前提，即凈收益每年不變，資本化率固定，收益為無限年期。運用收益法評估房地產價值，首先要求取凈收益，通過總收益減總費用求得；然后確定資本化率；最后選用適當的計算公式求得待估房地產的價值。
收益法適用于有收益的房地產價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，不適用于政府機關、學校、公園等公用、公益性房地產價值評估。凈收益是指歸屬于房地產的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。在確定凈收益時，必須注意房地產的實際凈收益和客觀收益的區別。實際凈收益是指在現狀下被估房地產實際取得的凈收益，由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估(例如當前收益權利人在法律上、行政上享有某種特權或受到特殊的限制，致使房地產的收益偏高或偏低，而這些權利或限制又不能隨同轉讓：或當前房地產并未處于最佳利用狀態，收益偏低；或收益權利人經營不善，導致虧損，凈收益為零甚至為負值；或土地處于待開發狀態，尤當前收益，同時還必須支付有關稅、費，凈收益為負值)。由于評估的結果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實際凈收益進行修正，剔除其殊的、偶然的因素，取得的房地產在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應包含對未來收益和風險的合理預期。這個收益被稱為客觀凈收益，只有客觀凈收益才能作為評估依據。
一、凈收益測算的基本原理
運用報酬資本化法估價，需要預測估價對象的未來凈收益。在實際估價中，求取凈收益甚至比求取報酬率更困難，特別是針對不同的估價對象，求取凈收益時應從收入中扣除哪些費用、不扣除哪些費用。此外，測算出的價值對凈收益也很敏感。
收益性房地產獲取收益的方式，可分為出租和營業兩大類。據此，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益；二是基于營業收入測算凈收益，例如旅館、影劇院、娛樂中心、汽車加油站等類房地產。在實際估價中，只要是能夠通過租賃收入求取凈收益的，宜通過租賃收入求取凈收益來估價。因此，基于租賃收入測算凈收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介紹基于租賃收入的凈收益測算，然后介紹基于營業收入的凈收益測算。
二、客觀總收益
客觀總收益是指以收益為目的的房地產和與之有關的各種設施、勞動力及經營管理者要素結合產生的利益，也就是指被估房地產在一年內所得到的所有收益。求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎，而不能以實際收益計算。在計算以客觀收益為基礎的總收益時，房地產所產生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態下的結果。最佳利用狀態是指該房地產處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現實經濟中，應為正常使用下的正常收益。在確定收益值時需以類似房地產的收益作比較；需對市場走勢作準確的預測；必須考慮收益的風險性和可實現性。
三、客觀總費用
客觀總費用是指取得該收益所必需的各項支出，如維修費、管理費等，也就是為創造總收益所必須投入的正常支出。總費用也應該是客觀費用。客觀總收益一客觀總費用：凈收益。資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價值的最關鍵的因素。資本化率越高，意味著投資風險越大，在凈收益不變的情況下，房地產價值越低。求取資本化率的方法包括凈收益與售價比率法；安全利率加風險調整值法[資本化率=無風險利率(例如國債利率)十風險報酬率]：各種投資收益率排序插入法。資本化率分綜合資本化率(是將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率。此時評估的是房地產整體的價值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益)、建筑物資本化率(建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價值。這時采用的凈收益是建筑物自身所產生的凈收益，把房地產整體收益中的土地凈收益排除在外)、土地資本化率(土地資本化率用于求取土地自身的價值。這時采用的凈收益是土地自身的凈收益，把房地產整體收益中的建筑物凈收益排除在外)。
(1)評估房地合在一起的房地產價值時房地產價值=房地產純收益／綜合資本化率
房地產凈收益=房地產總收益-房地產總費用
房地產總費用=管理費+維護費+保險費+稅金
(2)單獨評估土地的價值
① 由：上地收益評估土地價值
土地價值=土地凈收益／土地資本化率
土地凈收益=土地總收益一上地總費用
土地總費用=管理費+維護費+稅金
② 由房地產收益評估上地價值
土地價值=房地產價值建筑物現值
建筑物現值=建筑物重置價一年貶值額x已使用年數
土地價值：(房地產純收益一建筑物純收益)／土地資本化串
建筑物純收益=建筑物現值x建筑物資本化率
(3)單獨評估建筑物的價值
建筑物價值=房地產價值一土地價值
建筑物價值=(房地產純收益一土地純收益)／建筑物資本化率
四、基于營業收入測算凈收益的基本原理
有些收益性房地產，通常不是以租賃方式而是以營業方式獲取收益，其業主與經營者是合二為一的。這些收益性房地產的凈收益測算與基于租賃收入的凈收益測算，主要有以下兩個方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經營收入，二是要扣除歸屬于其他資本或經營的收益，例如商業、餐飲、工業、農業等經營者的正常利潤。例如，某餐館正常經營的收入為100萬元，費用為36萬元，經營者利潤為24萬元，則基于營業收入測算的房地產凈收益為100―36―24=40 OY元)。基于租金收入測算凈收益由于歸屬于其他資本或經營的收益在房地產租金之外，即實際上已經扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經營的收益。
