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篇1

盈虧平衡分析法就是通過確定盈虧平衡點，找出擬開發項目建成以后的盈虧界限，確定合理的開發面積，了解項目承擔風險的能力。根據建筑成本及銷售收入與銷售量之間是否呈線性關系，盈虧平衡分析又可進一步分為線性和非線性盈虧平衡分析；在實際房地產投資中經常會遇到的情況是開發建筑面積與成本并不成線性關系。房屋銷售也會受到市場和消費者的影響，銷售收入與銷售量也不呈線性變化關系。項目總成本與建筑面積不成正比的原因有兩方面：一方面是項目的規模經濟性，即項目達到一定的經濟規模后，面積增加，單位建筑面積的成本有所下降；另一方面是項目的規模不經濟性，即當項目規模超過某一限度時，正常的建筑材料、動力設備、機械設備等已經不能保證供應，正常的生產班次也不能完成任務，需加班加點，增加勞務費用；因而成本函數也變成了非線性關系。

如圖1所示，總成本曲線和銷售凈收入曲線有兩個交點，即有兩個盈虧平衡點Q1和Q2；注意：在這里，利潤即總收入和總成本函數之間的垂直距離，在建筑面積為Q0時最大。在兩個盈虧平衡點中，只有第一個，即與建筑面積Q1對應的平衡點才是相關的。當中小房地產企業開始建造時，管理當局通常預期會虧損；這時，就需要知道建筑面積達到多少才能從虧損變為盈利。在圖1中，企業希望盡快達到盈虧平衡點建筑面積Q1，然后向利潤最大的建筑面積Q0移動。但理性的房地產企業不會使建筑面積超過Q0，因為這會導致企業利潤的減少。理性的管理者不應把建筑面積設定在第二個盈虧平衡點所對應的Q2上的。

從圖1可看出，有兩個盈虧平衡點，有一個最佳盈利建筑面積點Q0，這與線性盈虧平衡不同，因此并非建筑面積越大，盈利越多。通過以上的分析不難看出非線性盈虧平衡分析的優缺點：優點：中小房地產企業對開發項目一方面需要對項目的一些主要參數如銷售量、售價、成本做出估計，另一方面某些經濟數據如總投資額、收益率還不容易確定。因此，運用非線性盈虧平衡分析法對高度敏感的銷售量、成本、利潤等因素進行分析，有助于了解項目可能承受風險的程度；缺點：非線性盈虧平衡分析不能揭示產生項目風險的根源，雖然我們知道降低盈虧平衡點可以降低項目風險，但是如何降低，應該采取哪些措施或通過哪些有利途徑可達到這個目的，盈虧平衡分析法沒有給出答案。

基于敏感性分析法的中小房地產企業風險分析

（一）多因素敏感性分析

為了確定有哪些因素影響目標指標（包括凈現值、內部利潤率、投資回收期等），我們一般選擇投資總額、經營成本、銷售價格、銷售量等作為可能的影響因素；單因素敏感性分析是假設只變動一個影響因素，其他因素不變；而多因素敏感性分析則允許多個影響因素同時變動，以查看綜合影響后，目標指標的變動趨勢和程度。本文認為針對中小房地產企業經營的項目而言，不確定性因素往往是同時變化的，不存在單因素變動的可能，因此下文將以一個案例運用多因素敏感性分析法進行分析。

假定某項目的初始投資為85000元，年租金收入為17500元，年經營費用為1500元，項目壽命為10年，資產殘值為1000元，基準收益率為13%，現在就初始投資和各年租金收入對該項目進行雙因素敏感分析。

設X=初始投資變化的百分數；Y=同時改變的年租金收入的百分數

則凈現值NPV=-85000（1+X）+17500(1+Y){1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}-1500{1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}+1000/（1+13%）′°=4765.8-85X+94Y

當NPV≥0時，該方案盈利在13%以上，即4765.8-85X+94Y≥0，Y≥0.89X-0.05將不等式畫在平面圖上就得到圖2所示的兩個區域，斜線上的點表示NPV=O；

斜線以上的區域表示npv>0；斜線以下的區域表示npv

（二）敏感性分析的優缺點

優點：通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目分析人員將注意力集中在這些關鍵因素上，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資的風險。

缺點：敏感性分析不能表明這種風險的發生概率有多大，無法定量測出風險值的大小。對于不同的項目，各個不確定因素發生相對變動的概率是不一樣的，因此兩個同樣敏感的因素，在一定的不利的變動范圍內，可能一個發生的概率很大，另一個發生的概率很小，這也是敏感性分析解決不了的。

基于事故樹分析法的中小房地產企業風險分析

決策樹法是一種用來分析和進行風險估計的方法。決策樹法主要適用具有某些可以確定的結果的問題和多階段決策分析；在運用中通過不斷的“剪枝”，最終確定最好的決策方案。基于決策樹原理演化出了可以針對中小房地產企業風險分析的事故樹分析法。

通過事故樹分析法，可以利用樹狀圖形由上朝下分枝，越分越細的特點，事先對可能引起房地產投資風險損失的風險事件進行研究，對引起風險事件并導致風險損失的各種原因進行逐級詳細分析，最后確定風險因素。在房地產投資風險識別中，事故樹分析法不但能查明開發項目的風險因素，估計出導致風險事件的各個基本事件的主次程度，還可通過運用數理統計等相關知識和歷史資料求出風險事故發生的概率。一個可能的住宅滯銷的潛在風險事故樹見圖3。

例如，如對某住宅銷售風險的識別可通過圖3所示的事故樹來識別：房地產產品滯銷的原因可能是因為開發商投資決策失誤和營銷策略不當等，而投資決策失誤又可能是因為投資時機、物業位置和物業類型等選擇不當，逐級往下，越分越細，最后形成一個事故樹，房地產滯銷的風險因素也就全部識別清楚了。

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房地產投資；不確定性；分析

1影響房地產投資的不確定因素

不確定因素指的是一些預料不到的變化因素，具體表現為以下幾點內容：

1.1建設成本

建設成本包括施工所用原材料價格和人工的費用，其在變動時都會影響建筑的施工成本，但是對于投資者來說，這都要看其承包時的合同規定，如果其是以固定總價的形式規定的，成本發生變動的影響就要承包商自己來承擔，而投資者不會受到任何的影響，如果合同上是以具體的形式來呈現的，在發生變動時的損失就要由投資者來承擔。

1.2售價和租金

價格變動對于投資者的影響是較大的，在房地產市場中，價格是一個非常容易受到變化的因素，因為影響價格發生變動的因素有很多。

1.3開始周期

房地產的開始周期對投資者的收益也有較大的影響，這種影響一般是通過利息費用、銷售的價格等因素來發生變化的，如果開始的周期過長就會使得貸款的利息相應的提高，而政策的因素以及市場的需求等因素會使得銷售的價格下降，近而使得投資者受到嚴重的虧損。一般影響開始周期變動的原因主要集中在三個階段，第一階段就是準備階段，在這個過程中投資者需要進行征地、拆遷、補償、制定方案、提請相關部門審批等工作，其中如果任何一個環節發生變動，都會導致開始周期的延長[1]。第二個階段就是施工階段，房地產的施工受天氣狀況的影響比較大，所以在這一過程中可能會受到天氣、設計誤差、以及以下地質條件等的影響。第三階段就是租售的階段，這一過程主要以社會的經濟狀況以及市場的需求有關，如果經濟不景氣，就會影響人們的購買力，就會增加租售的時間。

1.4利率

房地產投資商的主要經濟來源就是向銀行貸款，在銀行的利率發生變化時也會增加借款的成本，近而使得投資商的經濟效益受到影響。

2盈虧的平衡分析

盈虧的平衡分析與一本利平衡分析和損益平衡分析是一個意思，都是對項目的規模、成本以及銷售所得收入的全面綜合性分析的方法，這種方法被廣泛應用于成本管理、方案確定、經營分析等方面，盈虧平衡分析的主要宗旨就是把投資活動的盈虧平衡點確定好，投資者可以根據平衡點來分析項目的盈虧界線，近而可以有效地控制好投資的風險。

2.1對線性盈虧的平衡分析

線性盈虧平衡分析的對象主要是收入、利潤、以及成本等，通過其呈現的線性關系進行分析，這一分析主要是利用于對可變成本和固定成本的確定。固定成本指的是在工程項目中不會由于產量的變化而使成本發生改變，可變成本指的是成本會隨著產量的變化而發生變化，二者是一種線性的關系，在成本分析時，必須要把二者相結合來進行分析，具體的劃分方法主要有以下幾種。在確定固定成本和可變成本時，要根據項目的構成來對成本進行劃分，然后進行匯總，近而確定出總的固定成本和可變成本，如果把房地產開發的項目作為變量，固定成本就包括固定資產的折舊、土地購置的費用等，可變成本就包括項目的規劃設計費用、基礎設施的費用等等，但是在實際投資的過程中，用這種方法很難把固定成本和可變成本劃分出來，還是要依靠項目的評估經驗。

2.2線性盈虧平衡圖

對于線性盈虧平衡分析，產量、固定成本、可變成本、銷售收入、利潤之間有圖1所示的關系。在以收入和支出為縱軸、產量或銷售量為橫軸的坐標上，按正常年份的產量畫出同定成本線和可變成本線，按固定成本和可變成本之和為總成本畫出總成本線，然后按生產年份的產量或銷售量與單價畫出銷售收入線，兩條直線的交叉點即為盈可平衡點。從盈虧平衡圖上可以看出，平衡點的總成本和總收入相等，如果產量超過平衡點的產量，項目有盈利；若低于此點，項目就虧損。所以平衡點的值越小，項目盈利的機會就越大，虧損的風險就越小[2]。（1）盈虧平衡線。上述所介紹的方法都只有一個不確定性因素，若同時有兩個或兩個以上不確定性因素，就不能應用盈子平衡點的方法，而必須用盈虧平衡線的概念加以解決。下面通過實例介紹這種方法。（2）盈虧平衡分析的應用。盈虧平衡分析也可以用于兩個方案的優劣比較與分析。在項目投資分析中，當有兩個或兩個以上方案時，若分析的目的是找到各方案的優劣范圍，則可首先確定某一分析指標(如有收入時，可以是利潤；當各方案收入相等時．可以是成本)，然后將這一分析指標用同一變量表示，即確定分析指標的函數式；再令方案的分析指標函數式相等，便可以求出該變量的某一特定值，此特定值叫做方案的優劣平衡點(或盈虧平衡點)。

3敏感性分析

3.1確定影響因素

影響項目效果的因素很多，在確定哪種因素作為分析影響因素時要注意：（1）預計在可能的變動范圍內，該因素的變動會比較強烈地影響方案的經濟效果指標；（2）對在確定性經濟分析中采用的該因素數據的準確性把握不大。對房地產開發項目而言，主要敏感性因素有投資額、建設周期和租售期、建筑面積和租售面積、租金和售價、利率等。

3.2確定分析指標

作為敏感性分析的經濟指標一般要和財務評估中的經濟指標一致。常用的經濟指標有利潤、利潤率、利稅率、內部收益率和投資回收期等。

3.3分析判斷變動效果

計算各不確定因素在可能的變動范圍內發生不同幅度變動所導致的項目經濟效果指標的變動效果，建立起一一對應關系，并用圖或表的形式表示出來。

3.4確定敏感因素，對方案的承受能力作出判斷

敏感性分析在一定程度上就各種不確定因素的變動對項目經濟效益的影響做了定量描述。這有助于決策者了解項目的風險情況以及尋求對策。

4結束語

雖然我國的房地產行業在近年來的發展速度很快，但是由于市場需求的不斷變化，一些不確定因素對于投資者的影響還是很大的，所以必須要重視對投資不確定因素的分析。

參考文獻：

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中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

在房地產開發項目的財務評價和國民經濟評價中，引用了大量的技術經濟數據，如單價、成本、收益、稅金、利率、工期等，這些數據都是評價人員借助于市場調查資料或已有的數據對未來情況進行的預測和估計。由于多種原因，對有關因素的未來情況無法作出精確無誤的預測，因此項目實施后，實際情況不可能與預測情況沒有出入，也就是說，預測和估算進行項目經濟評價的結果具有不確定性。

項目的不確定性是由多種因素造成的。投資者最關心的是，哪些因素將對投資效益產生影響，在其可能波動的范圍內，對項目的投資效益將產生多大的影響。不確定性分析就是以計算和分析各種不確定性因素的變化對投資項目經濟效益影響程度為目標的經濟分析手段。其經常采用的方法主要有；敏感性分析、概率分析和盈虧平衡分析。

一、敏感性分析

敏感性分析又稱敏感度分析，是研究經濟效益分析中某些不確定性因素對分析結果的影響及其影響程度的分析方法。敏感性分析借助于某些指標隨變量的變動而變化的計算分析，找出影響項目經濟效益最大、最敏感的因素；確定這些因素的最佳波動范圍，最樂觀及最悲觀的邊界條件，掌握效益指標隨某些變量變化而變動的規律；尋找引起這些變化的原因，從而幫助投資者制定相應對策，使項目經濟效益盡可能達到最可靠而且最優的理想程度。

一般來講，房地產開發項目的敏感性分析按如下步驟進行。

（1）確定分析指標。分析指標的選定，是項目敏感性分析首先要解決的問題。確定分析指標，應符合如下原則：與經濟評價指標相一致的原則，與經濟分析階段相一致的原則，突出重點的原則。

（2）確定因素及因素變化范圍。用于進行敏感性分析的因素主要是那些預計在可能的變化范圍內對項目經濟效益有強烈影響的因素；以及在進行效益評價時采用的數據資料不準確、不把握的因素。房地產開發項目的經濟效益涉及到的影響因素復雜，在不同的階段，應選取不同的內容。

（3）計算因素波動所引起的分析指標的變化情況。

應先將某一因素設定若干級的變動數量和變化幅度，分別計算在其他因素不變的條件下所引起的相應的經濟指標的變化。對每一因素均重復這些計算，并將計算結果列成表或圖的形式，便得到了用于顯示經濟指標對因素變化敏感程度的數據資料。

（4）確定敏感因素和敏感程度。

根據上述計算結果，可以查明每種因素的變化對經濟指標的影響及影響程度。那些微小變化即會嚴重影響項目經濟效益改變的因素就是該項目的敏感因素。

（5）敏感性分析的應用要點及其局限性。

敏感性分析可以尋找出對經濟效益指標的敏感性因素及其影響程度。方法簡單，容易掌握。計算工作量盡管較大，還是可以用計算機進行彌補的。但是，敏感性分析仍有其局限性。它不能明確指出某不確定性因素變動的可能性有多大。實際上可能出現這樣的情況：找出的某一個敏感性因素，在未來可能發生的某一幅度的變動的概率很小，以致于可以完全不必考慮它的影響，而另一個不敏感的因素，可能變化的幅度和變動的概率都很大，以致于必須考慮其變化對項目經濟效益指標的影響，這些問題都是敏感性分析本身所無法解決的。因此，應根據項目的特點和實際需要，對項目進行概率分析。

二、概率分析

概率分析是一種同時考慮事件的發生概率及其影響程度，用所謂期望值指標來估價風險程度，進行效益評定的分析方法。

事件發生的概率，實質上是事件發生可能性大小的一種度量。在不確定性分析中，不僅不確定因素發生的變化幅度會影響經濟指標的波動，而且這些不確定因素發生變化的概率同樣受到投資者的關注。各因素變動的概率不同，意味著項目承受風險的程度不同。兩個具有相同敏感程度的因素，一個發生變動的可能性很高（概率大），另一個發生變動的可能性小（概率小），投資者當然對前者更為關注。

概率分析通過計算各種技術經濟評價指標及經濟效益評價指標的期望值來判斷項目的經濟效益。

三、盈虧平衡分析

盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點的高低分析開發項目對市場需求變化適應能力的一種不確定性分析方法。它的作用是找出開發項目建成的盈虧界限，確定合理的開發面積，了解承擔風險的能力。

1、盈虧平衡點

銷售收入＝單位售價×建筑面積

成本＝固定費用＋變動費用

＝固定費用十單位費用×建筑面積

從以上關系式中可以看出，銷售收入和成本都是建筑面積（產量）的函數。當假定為線性函數時，可在同一坐標系上畫出兩條直線，即成本線和銷售收入線如圖所示。

成本線與銷售收入線的交點B為盈虧平衡點。產量低于B點的產量時，虧損；產量高于B點的產量時，盈利。

結論：B點的產量越低，盈利的機會越大，項目的風險越小。

2、盈虧平衡分析數學模型

根據盈虧平衡點的定義，可建立以下方程式；

PX＝F＋VX＋PX r

其中：P——平均單位售價；

X——開發項目的建筑面積；

F——固定費用；

V——單位變動費用；

r——銷售稅率（％）；

X＝F/〔P﹝1－r〕－V〕

即：保本的建筑面積＝固定用費/〔平均單方售價（1－銷售稅率－單方變動費用）〕

四、小結

目前，房地產領域內存在的一些問題與開發企業忽視項目開發前期的投資分析很有關系。因此，本文分析了房地產開發項目的敏感性分析、概率分析、盈虧平衡分析。在房地產開發過程中，加強不確定性研究，可以有效地減少投資決策的盲目性，提高房地產資本的產出和促進城市土地的合理使用，使房地產市場健康地發展和不斷地完善。

參考文獻：

[1]程書香、趙追主編，決策的“不可行性研究”[J].科學決策，2011（6）

[2]金雪軍、劉春杰主編,項目不可行性研究[J].經濟理論與經濟管理，2011（3）

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一、盈虧平衡分析原理

盈虧平衡分析，又稱臨界點分析，是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究房地產投資項目中的各變量之間的平衡關系，并找出項目盈虧臨界點的一種技術經濟分析方法。盈虧平衡點是房地產開發項目盈利與虧損的分界點，在這一點上，項目的收入與支出持平，凈收入等于零。如果低于這一點所對應的生產水平，項目就會發生虧損；反之，則會獲得盈利。通過盈虧平衡分析，投資者可以判斷投資項目對市場需求變化的適應能力、盈利能力和抗風險能力。

（一）固定成本和變動成本的確定

房地產項目的開發經營成本與其他商品經營成本一樣，按成本額與業務量的關系可分為固定成本和變動成本兩類。

（二）盈虧平衡點的確定

盈虧平衡分析是通過對房地產投資項目的銷售量、成本、利潤相互關系的分析找出投資項目的盈虧臨界。而量、本、利之間的這種關系可以通過一個數學模式來表達。即：利潤=銷售收入-銷售稅金-總成本（ ）

假設Z為利潤；P為單位售價；Q為銷售量；r為銷售稅率； 單位變動成本； 為固定成本。在對投資項目進行經濟評價時，通常把單價、單位變動成本、固定成本、銷售稅率看作常量，把銷售量和利潤看作是自由變量。盈虧平衡點房地產投資所處的既不虧損也不盈利的狀態，開發商的利潤為零，開發商正好盈虧平衡。下面圖中所示：

總成本線與銷售收入線相交點E為盈虧平衡點，此時收支平衡，所對應的銷量為 。在平衡點上，收入等于成本，利潤等于零。 線將圖示區域分為兩部分：左側區域，總成本高于銷售收入，是虧損區；右側區域，銷售收入高于總成本，是盈利區。如果產量超過盈虧平衡點的產量，項目有盈利；而低于盈虧平衡點，項目就虧損。所以，盈虧平衡點的值越小，項目的盈利的機會就越大，虧損的風險就越小。

二、盈虧平衡分析在商品住宅可行性研究中的應用

盈虧平衡分析點是開發商利潤為零（Z=0），此時開發項目正好盈虧平衡。

1．盈虧平衡分析點銷售量 是項目在不發生虧損，產品必須達到的銷售量，它說明當項目的銷售量達到 時，項目的總收入等于總支出。 與預計產品的銷售量之間的差距越大，說明該房地產投資項目承受市場風險的能力越強。

2．盈虧平衡分析點銷售收入 是項目若不發生虧損，產品必須達到的最低收入。 與預計銷售收入距離越大，說明該房地產投資項目抗風險能力越強。

3．盈虧平衡分析點銷售單價 是項目若不發生虧損，產品必須達到的最低售價。 與預計售價之間的差距越大，說明該房地產投資項目承受跌價風險的能力越強。

4．盈虧平衡分析點生產能力利用率為 ，計劃建設房地產產品的全部產量為 。最低生產能力利用率表示達到盈虧平衡時，臨界點銷售量與計劃建設房地產產量的比率。 是保證企業不虧本的最低生產能力利用率的要求比率。

三、商品住宅可行性研究盈虧平衡分析實例

某房地產開發公司，生產住宅建筑預制構件產品，年計劃生產能力為60000件，每件售價為3200元，年預計銷售收入為1.92億元，固定成本為5768萬元，每件產品耗用變動成本為1552.2元，生產總成本為15081.2萬元，產品銷售稅率為8.75%，求該公司預制構件產品的實際產量、銷售價格、銷售收入和生產能力利用率的臨界點。

分析：1盈虧平衡分析點銷售量

2盈虧平衡分析點銷售單價

3盈虧平衡分析點銷售收入

4盈虧平衡分析點生產能力利用率

以上結果表明：第一，該項目在生產或銷售過程中假如由于市場形勢不好，銷售量從原來的60000件減少至42170件，項目不會虧本，說明項目有一定的適應市場需求量變化的能力。第二，產品銷售價格可以由原定的每件3200元降至每件2755元，說明項目在售價上具有一定的適應市場競爭和變化的能力。第三，銷售收入由原計劃年收入的1.92億元降至1.35億元，說明在年銷售收入上具有較強的承受市場風險的能力。第四，該公司生產能力只需達到原來年產量60000件的70.28%即可保本，說明項目具有較強的抗風險能力和盈利能力。

四、盈虧平衡分析法在房地產投資中存在的問題、對策以及意義

盈虧平衡分析法是房地產投資中重要的經濟分析方法，但這種方法在應用中也存在一定的局限性：第一，實際投資活動中，產品銷售收入與銷售量，成本費用與產量，并不一定呈現線性關系。第二，盈虧平衡分析法雖然能度量投資風險，但并不能揭示投資活動中出現風險的根源。

研究商品住宅開發過程中不確定因素與收益之間的關系對開發商、消費者和政府都有重要的意義，通過對其內部規律的認識，一方面可使各市場主體能正確預測房地產開發過程中的風險及承受能力，使自己在市場競爭中處于有利地位；另一方面也有利于政府制定科學的房地產業發展戰略及政策法規，有利于房地產市場體制的建設和規范，有利于房地產業的持續發展。

參考文獻:

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1.建設項目可行性研究階段的定義及主要工作內容

建設項目的可行性研究報告是建設單位在從事建設項目投資活動之前，由專業咨詢機構對市場、收益、技術、法規等項目影響因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，分析項目必要性、項目是否可行，評估項目經濟效益和社會效益，為項目投資主體提供決策支持意見或申請項目主管部門批復的文件。

在進行可行性研究階段的工作中，工程經濟分析和造價控制的主要工作體現在論證建設項目建設可行性、建設項目市場需求分析、財務評價分析、項目財務收益分析上，最終敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供參考依據。

2.建設項目工程經濟分析造價控制

2.1建設項目建設地點及規模的經濟分析

在建設項目可行性研究階段，需要采用工程經濟分析方法，對建設項目的建設地質、市場因素、技術因素及環境因素進行比較和評估分析。以輸變電工程建設為例，根據《中國南方電網35～110千伏配電網項目可行性研究內容深度規定》：可行性研究工作重點是從技術經濟上論證項目建設的必要性和可行性，確定系統方案、工程建設規模、最佳投產時間；選擇并推薦合理的變電站站址和相關的線路路徑方案，避免后續工作中出現顛覆性因素；提出項目的主要技術原則和工程設想；合理評估項目建設投資的經濟性和可行性。可行性研究報告主要由電力系統、系統通信、變電站站址及工程設想、線路路徑及工程設想、環境保護、節能降損、抗災減災分析、投資估算及經濟評價等幾部分內容組成，并可根據工程項目具體情況作相應增減。

在進行建設項目經濟分析的時候，通常使用盈虧平衡法和平均成本法這兩種方法做總體效益比較。盈虧平衡法：是運用量、本、利之間關系的理論，對產品投入的可行性進行論證的方法。盈虧平衡分析法又稱量本利分析法。它是研究生產、經營一種產品達到不盈不虧時的產量或收入的決策問題。這個不盈不虧的平衡點稱為盈虧平衡點。顯然，生產量（或銷售量）低于這個產量時，則發生虧損；超過這個產量（銷量）時，則獲得盈利。隨著產量的增加，總成本與銷售額隨著增加，當到達平衡點E1時，總成本等于銷售額即成本等于收入，此時不盈利也不虧損，此點對應的產量Q0即為平衡點產量；銷售額S0即為平衡點銷售額。同時，以E1點為界線點，形成虧損和盈利兩個區域。此模型中的總成本是由固定成本和可變成本構成的。按照是以平衡產量Q0還是以平衡點銷售額S0作為分析依據，可將盈虧平衡分析法劃分為盈虧平衡點產量（銷量）法和盈虧平衡點銷售額法。

平均成本法是總成本除總產量的值，它可作為訂定售價的依據，也可做為管制成本的參考。平均成本一般是隨產量的增減而做反方向的變動，即產量增加時，平均成本就降低了，此乃由于平均固定成本隨產量的增加而降低之故。另外，大規模的生產，由于資源的充分運用及大批量訂購與采購的因素，有時也可以降低平均變動成本。例如充分運用工廠的人工產能頁使平均人工成本降低，大批量采購原物料，而使平均原物料成本降低等。此種利益乃由于生產規模經濟所形成的。

如圖：

2.2建設項目技術及設備方案的經濟比較分析

部分大中型工業項目，除了對項目總體投資進行經濟分析以外，還需要對項目自身的技術條件及設備選型方案等進行工程經濟和技術經濟的分析，從生產線和設備的先進和適用性、安全可靠性、經濟合理性進行一系列的比選。在進行這類方案比選的時候，通常采用NPV分析法和價值工程分析法。NPV（凈現值）是在項目計算期內，按行業基準折現率或其他設定的折現率計算的各年凈現金流量現值的代數和，是評價項目盈利能力的重要指標和方法，數學表達式：

NPV=∑（CI-CO）×（1+i）∧（-t）

凈現值法就是按凈現值大小來評價方案優劣的一種方法。凈現值大于零則方案可行，且凈現值越大，方案越優，投資效益越好。

價值工程又稱為價值分析是一門新興的管理技術，是降低成本提高經濟效益的有效方法。所謂價值工程，指的都是通過集體智慧和有組織的活動對產品或服務進行功能分析，使目標以最低的總成本，可靠地實現產品或服務的必要功能，從而提高產品或服務的價值。數學表達式：V=F/C 其數學意義為實現產品可靠的、必要的功能所需要的最低成本。價值工程主要思想是通過對選定研究對象的功能及費用進行深入分析，對研究對象的每一個功能及其產生的成本進行詳細分類，運用一定的技術手段識別必要功能、不必要功能、多余功能及不必要成本，再對功能成本重新組合，剔除不必要功能和成本，從而提高對象的價值。其中V1說明可能存在不必要或多余功能；V=1說明功能與成本相當匹配，方案可行。

3.建設項目可研經濟分析存在問題及解決措施

3.1投資估算精度控制不足

部分可行性研究方案的技術分析中，對于投資估算的精度控制不足。以輸變電工程為例，部分可行性研究方案中對于選址選線的確定未獲得相關的國土、規劃部門的同意，部分是處于國土規劃調整變動的范圍內，到了初步設計階段時出現顛覆性變化或者較大的變動，進而導致投資的大幅度增加，使投資估算測算失去意義。

從工程造價控制的基本原理上來看，所謂控制就是指行為主體為保證在變化的條件下實現其目標，按照事先擬定的計劃和標準，通過采用各種方法，對被控對象在實施中發生的各種實際值與計劃值進行對比、檢查、監督、引導和糾正的過程。控制包括三個步驟：即確定目標標準、檢查實施狀態和糾正偏差。造價控制分為三個階段：即事前控制、事中控制和事后控制。三個階段應以事前控制為主，即在項目投入階段就開始，可以起到事半功倍作用。控制要素包括人力、物力、財力、信息、技術、組織和時間等。

3.2投資經濟方案分析及評價過于理想化

部分投資經濟方案的分析流于形式，評價過于理想化，缺少風險管控及風險意識。比如說中國南方電網公司在進行某個國外水電站投資方案分析時，未能預料人民幣大幅升值帶來的匯率損失，雖然考慮了匯率風險補償，但是卻大大延長了投資回收周期，經濟方案分析無法反應建設及投資實際情況。

在建設項目可行性研究階段的工程經濟分析及造價控制是指工程從前期策劃、可行性研究、方案論證、設計招標等各個管理環節對造價實施控制，使各階段的造價控制在計劃范圍以內。在不同階段工程造價所占的比例不同，據有關資料分析，投資決策階段對整個項目造價的影響為75%～95%，起著決定性的影響。因此建設項目可行性研究階段的經濟分析應遵循市場價格機制的運行，優化配置資源，合理使用投資，對工程造價進行充分摸底，以取得最佳的經濟效益和投資效益組合，形成統一、開放、協調、有序的工程經濟分析體系，制定和完善項目的經濟評價規則。

3.3項目財務分析指數單一

部分建設項目的可行性研究技術經濟分析中，財務分析指數單一，造價目標控制不得力。在進行可研階段的造價控制時，首先要確定各種目標值，以便在建設實施過程中階段性地收集完成目標的實際數據，將實際數據與計劃值比較，若出現較大偏差時采取糾正措施，以確保目標值的實現。在投資決策階段、設計階段、建設工程發包階段把建設工程造價控制在批準的造價限額以內，隨時糾正發生的偏差，以保證管理目標的實現，以求合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。要有效地控制工程造價，應從組織、技術、經濟、合同與信息管理等多方面采取措施，其中，技術與經濟相結合是控制工程造價最為有效的手段。要通過技術比較、經濟分析和效果評價，正確處理技術先進與經濟合理兩者之間的對立統一關系，力求在技術先進條件下的經濟合理，在經濟合理基礎上的技術先進，把控制工程造價觀念滲透到設計和施工措施中去。再次，要立足于事先控制，即主動控制，以盡可能地減少以至避免目標值與實際值的偏離。也就是說，工程造價控制不僅要反映投資決策，反映設計、發包和施工被動地控制，更要主動地影響投資決策，影響設計、發包和施工，主動地控制。

4.結束語

建設項目可行性研究階段的工程造價控制，就是使用科學的方法在做好成本計劃的基礎，為編制科學、合理的成本控制目標提供依據，用投資估算價控制設計方案的選擇和初步設計概算造價；用概算造價控制技術設計和修正概算造價；用概算造價或修正概算造價要強調的是有效控制項目投資。因此要采用技術與經濟相結合的控制手段，重視設計多方案選擇，嚴格審查監督前期設計過程，深入技術領域研究節約投資的可能。

參考文獻

[1]李傳高.淺析工程造價的控制方法[J].山西建筑，2009，（25）.

篇6

（1）營業稅：納稅人按銷售不動產的銷售額的5%計征。

（2）城市維護建設稅：納稅人按實際繳納增值稅、營業稅稅額的1%、5%、7%分三檔計征，其中：納稅人所在地在市區的按7%、納稅人所在地在縣城、鎮的按5%、納稅人所在地鄉、工礦區的按1%。。

（3）教育費附加，納稅人按實際繳納增值稅、營業稅稅額的3%計征。

（4）地方教育費附加，納稅人按實際繳納增值稅、營業稅稅額的2%計征。

（5）土地增值稅，按納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額后的增值額的30%、40%、50%、60%分四級超率累進稅率計征。其中：增值額未超過扣除項目金額50％，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200％，稅率為60%。

（6）企業所得稅，納稅人按應納稅所得額的25%計征。

（7）另外，房地產業還涉及計征印花稅、土地使用稅、房產稅等稅費，這些稅費金額較小，且一般作費用直接計入成本費用中，本文不作詳細說明。

二、房地產公司經營盈虧模式

設房地產業銷售額為100，銷售成本（含土地成本、建設成本）為A，營業稅費為銷售額的5.6%。

三大期間費用（含管理費用、銷售費用、財務費用、貸款利息），依土地增值稅計稅扣除標準（注：稅務設定的標準具有一定參考性），設期間費用為銷售成本的10%。

土地增值稅的增值額等于100-A-20%A-10%A-5.6。按土地增值稅的累進稅率界限測算，若（100-1.3A-5.6）÷（1.3A+5.6）＞50%，則A＜46.97，即若銷售成本大于銷售收入的46.97%，土地增值稅按30%的稅率征收。考慮到招拍掛土地成本的趨高及參照上市房地產業的有關數據，本文按A＞46.97即稅率為30%的土地增值稅稅率假設，得出土地增值稅等于（100-1.3A-5.6）×30%。

稅前利潤為100-A-10%A-5.6-（100-1.3A-5.6）×30%=66.08-0.71A

三、房地產業5%的營業稅改征17%的增值稅后經營盈虧模式的改變

（1）假設5%的營業稅改征17%的增值稅，同時土地增值稅還照收，房地產公司成本盈利模式如下：

設房地產業含稅銷售收入為100（即假設改征前后消費者支付的現金總額不變），若按商品銷售行為的17%稅率計征增值稅，則房地產公司不含稅銷售收入=100÷1.17=85.47。

設含稅銷售成本為A（即假設改征前后開發支出的現金總額不變），按財政部、國家稅務總局制定的《營業稅改征增值稅試點方案》，建筑業增值稅率為11%，另假設土地成本比照建筑業的增值稅率為11%，則不含稅銷售成本為A-A÷1.11×11%=0.9009A。

設期間費用為銷售成本的10%，期間費用為0.09009A。

銷售稅金附加（含7%的城市維護建設稅、3%的教育費附加、2%的地方教育費附加）等于實際繳納的增值稅的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

土地增值稅的增值額為85.47-0.9009A-30%×0.9009A-（1.7436 -0.01189A）=83.7264-1.15928A，土地增值稅為（83.7264-1.15928A） ×30%=25.11792-0.34778A。

稅前利潤為85.47-0.9009A-（1.7436 -0.01189A）-0.1×0.9009A -（25.11792-0.34778A）= 58.60848-0.63132A。

營業稅改征增值稅前后的盈虧平衡點66.08-0.71A= 58.60848-0.63132A，得出A=94.96，即：若A>94.96，營業稅改征增值稅對房地產公司有利，將增加利潤；若A

注：①、66.08-0.71A＞0得出A

（2）假設5%的營業稅改征17%的增值稅后，因土地增值稅也屬增值性稅收，所以設營業稅改征增值稅并停征土地增值稅，則房地產公司成本盈利模式如下：

設房地產業含稅銷售額為100（即假設改征前后消費者支付的現金總額不變），按商品銷售行為的17%稅率計征增值稅，所以房地產業的不含稅銷售收入=100÷1.17=85.47。

設含稅銷售成本為A（即假設改征前后開發支出的現金總額不變），按財政部、國家稅務總局制定的《營業稅改征增值稅試點方案》，建筑業稅率為11%，則不含稅主營成本為A-A÷1.11×11%=0.9009A。

設期間費用為開發成本的10%，期間費用為0.09009A。

銷售稅金附加（含7%的城市維護建設稅、3%的教育費附加、2%的地方教育費附加）等于實際繳納的增值稅的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

稅前利潤為85.47-0.9009A-（1.7436-0.01189A）-0.1×0.9009A= 83.7264-0.9791A。

營業稅改征增值稅前后的盈虧平衡點66.08-0.71A =83.7264-0.9791A，得出A=65.576，即：若A65.576，營業稅改征增值稅后對房地產公司不利，將減少利潤。

四、房地產業5%的營業稅改征17%的增值稅后經營盈虧影響分析

（1）根據2011年上市公司財務年報數據，摘錄部份上市房地產公司有關房地產開發銷售的2011年度財務數據指標如下：

■

從表中得出，11家上市公司房地產開發銷售的平均營業成本占營業收入的比例為58.97%，

（2）根據上述數據測算以及房地產公司的財務數據，若單純將營業稅改征17%的增值稅，其他稅種不變，因行業成本率58.97%

（3）若5%的營業稅改征17%的增值稅并停征土地增值稅，因土地增值稅停征等于給予房地產公司的重大稅收優惠，按行業平均成本率58.97%計算將減免土地增值稅（100-1.3×58.97-5.6） ×0.3=5.32，即將減免銷售收入的5.32%稅額。依據上述測算數據，稅改后房地產公司將綜合減少稅負成本等于（83.7264-0.979098×58.97）-（66.08 -0.71×58.97）=1.78，即房地產公司的稅前利潤將增加銷售收入的1.78%。

（4）綜上所述，對房地產企業實行5%的營業稅改征為17%的增值稅，在不考慮其他稅種的情況下，將增加房地產企業的稅負，從而違背了國家逐步減輕國民（企業）稅收負擔的指導思想，同時也會增加國家對房地產業調控的復雜性。

五、房地產業營業稅改征增值稅的增值稅率盈虧平衡點測算

考慮商品房銷售屬商品銷售行為，所以上述假設營業稅改征增值稅按17%的增值稅率征收。如果為保持房地產業稅改前后稅負不發生變化，在營業稅改征增值稅時新設一檔增值稅率以保持稅負不變，那么進行稅改前后盈虧平衡點測算如下：

（一）營業稅改征增值稅，同時土地增值稅還照收

按上述測算基本公式，銷售成本引用11家上市公司房地產開發銷售的平均營業成本占營業收入的比例為58.97%，設增值稅稅率為X，則：66.08-0.71×58.97=100÷（1+X） -53.126-[12X÷（1+X）-0.70127] –[0.3×（100-12X）÷（1+X）-20.5088]-5.3126 ，從而0.7×（100 -12X）÷（1+X）-37.2285=24.2113，得出X=12.26%，即當增值稅稅率設為12.26%時，房地產業營業稅改征增值稅后經營盈虧基本不變。

（二）假設營業稅改征增值稅后，因土地增值稅也屬增值性稅收，所以設營業稅改征增值稅并停征土地增值稅

按上述測算基本公式，銷售成本引用11家上市公司房地產開發銷售的平均營業成本占營業收入的比例為58.97%，設增值稅稅率為X，則：66.08-0.71×58.97= 100÷（1+X） -53.126-（12X÷（1+X）-0.70127）-5.3126，從而（100-12X） ÷（1+X）-57.7373=24.2113，得出X=19.21%，即當增值稅稅率設為19.21%時，房地產業營業稅改征增值稅后經營盈虧基本不變。

六、房地產公司營業稅改征增值稅有利解決的問題

（一）進項抵扣問題

房地產業綜合成本主要分四大塊，即土地成本、建設成本、稅費、借款利息與期間費用，若房地產公司營業稅改征增值稅后，土地成本是否可進項抵扣，抵扣稅率是多少（本文按建筑類11%稅率測算），因為目前招、拍、掛的土地成本占房地產業成本比重很大，土地成本的進項稅率將對房地產業的稅改及成本利潤產生重大影響。

（二）土地增值稅問題

篇7

單位生產能力估算法：I2=N2（I1/N1）P

其中I2表示生產項目所需要的固定資產投資額，I1表示可比項目實際固定資產投資額，N2表示擬建項目生產規模，N1表示可比項目生產規模，P表示物價換算系數。

系數估算法，常用的方法主要有化設備系數法以及主體專業系數法，需要注意的是，主體專業系數法是指以擬建項目中，投資比重大并且與生產能力直接相關的工藝設備投資作為基數，另外根據類似工程的統計資料，從而計算出擬建項目各專業與生產項目工藝設備投資的百分比，從而以此估算出投資項目的所需的工程費用，并進一步計算出整個生產項目的靜態投資。

在可行性研究階段，如果要求較高的投資精度，需要采用更加詳細的計算方法，例如指標估算法。指標估算法是將生產項目分為單項工程或者是單位工程，并按照工程費用的性質劃分為建筑工程、設備購置費用、安裝工程等等。同時，根據投資估算指標，進行各單位以及各工程投資的估算，進行匯總后，進而得出整個工程費用[1]。另外，再按照相關的規定，對生產項目的其他費用、預備費用等方面進行估算，最后形成擬建項目的靜態投資。

在生產項目的其他費用的估算中，對于在合同以及協議中，已經明確的費用需要計算在內，對于未能明確的費用，需要按照國家、行業或者是項目所在地的相關規定進行計算。

二、生產項目的經濟評價方法

（一）項目的財務評價

財務評價是指生產項目遵循現行的財稅制度以及規定，并根據當前的市場價格，對項目在財務上的支出以及收入進行計算，同時，獨立測算本項目在資金投入所能帶來的利潤，不對社會經濟效果進行廣泛考慮。從不同的評價角度出發，財務評價可以分為企業財務評價以及國家財務評價。企業財務評價的主要內容有：投資獲利分析、財務清償能力分析以及資金流動性分析。財務的評價的主要指標眾多，主要包括以下幾種：投資收益率、投資利潤率、財務凈現值以及資產負債率、速動比率等等。下面僅從投資收益率以及財務清償能力展開分析。

1.投資盈利性

投資盈利性是指生產項目基于實際收入與支出，對涉及到生產項目的投入與產出、市場與價格、組織與經營等各種因素，并通過對實際交易年份的收入以及支出對現金流量展開分析，測算出單個代表年份以及整個生產項目壽命期的凈收益以及投資收益率，以此作為整個生產項目獲利能力的評判標準[2]。

2.財務清償能力

財務清償能力是指檢驗生產項目在整個有效壽命期之內，每個年份資金盈虧狀況，以及生產項目對借貸資金的償還能力。其受生產項目的投資盈利能力直接影響，如果企業的盈利能力較強，其償還債款的速度也就越快。對清償能力的分析則需要包括對所有的資金流入以及流出，例如保險費、利息以及股息等等。

（二）項目不確定性分析

不確定分析是指衡量經濟評價的過程中，由于預測與估算數據產生的不確定因素，產生對評價指標的影響，進而了解對項目的可靠性。不確定性分析主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析以及概率分析[3]。

1.盈虧平衡分析

盈虧分析主要是指不同生產水平的成本收益之間的關系進行分析與研究，主要是根據生產項目的總成本、收入等各方面的數據，對項目的產量盈虧平衡點進行確定，進而對項目的盈虧與產品產量之間的影響進行預測。盈虧平衡點會隨著項目產量的變化而發生變化。當盈虧平衡點越低時，經營的安全系數也就越高，表示項目的盈利具有更大的可能性；當項目的盈虧平衡點越高時，其所承擔的風險也就越大。

2.敏感性分析

篇8

建設項目經濟評價的目的在于最大限度的以較省的投資、較短的時間、較少的投入獲得最大的產出效益。為適應市政公用設施建設發展的需要，根據2006年國家發展和改革委員會、建設部的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）結合市政項目的特點，有關部門制定了《市政公用設施建設項目經濟評價方法與參數》，這就為我們更好的工作提供了參照依據。

1.市政項目及經濟評價的特點

1.1市政項目的主要特征表現為公用性、公益性、自然壟斷性、服務網絡性以及政府主導性。

1.2市政項目的產品和服務均為城市居民生活必需，價格彈性較小，需求相對穩定，并長期隨著經濟與社會的發展而不斷增長。項目現金流穩定，投資回報長期穩定，但投資巨大、資本沉淀性強、收益率較低、投資回收期長。

1.3市政項目經濟評價不應追求項目的盈利性，重在考察項目的生存能力、成本和社會目標。

1.4市政項目既要滿足當前市政公用設施的近期需要，又要考慮中長期發展的經濟合理性；既要考慮當前市政公用設施服務的實際情況，也要考慮長期市場經濟改革與改革趨勢。

1.5政府是市政公用事業的責任主體，負責行業和價格監管、對市政建設進行引導和調控，現階段，政府投資在城市基礎設施建設中起主導作用。

2.供水項目的經濟評價內容和方法

2.1項目特點

供水項目是由一系列的構筑物和輸配水管網組成，工程內容一般包括取水構筑物、水處理構筑物、泵站、輸水管渠和管網。

供水項目是收費的市政項目，有收費機制，具有潛在的盈利能力，在收費水平不能滿足投資回收和補償運行成本時，可以通過政府適當補貼維持運營。

2.2評價內容與側重點

供水工程是收費的市政項目，經濟評價主要包括財務分析、經濟費用效益分析、不確定性分析與風險分析。

供水項目經濟評價應以財務生存能力分析為重點，在國家現行財稅制度和價格體系條件下，計算項目的財務效益和費用，分析項目的生存能力、償債能力和潛在的盈利能力，評價項目在財務上的可行性。

2.2.1計算期

項目計算期包括建設期和運營期。建設期應參照項目建設的合理工期或項目的建設進度計劃合理確定；供水工程運營期一般可采用20年。

2.2.2評價參數

在現階段，供水行業財務基準收益率（融資前稅前）的參考值為6%，其他參數可由評價人員根據項目的具體情況測定，如水廠項目綜合折舊年限可為20-22年，管網綜合折舊可為30年，固定資產凈殘值可為3%-5%，無形資產與其他資產的攤銷按無形資產不超過10年、其他資產不短于5年分期平均攤銷，年修理費為固定資產原值的2%-2.5%。

2.2.3費用估算

①投資估算

建設投資

建設項目總投資包括建設投資、建設期利息及流動資金之和。工程費用是依據國家有關部委和項目所在地造價管理部門所頒布的供水項目投資估算指標和概預算定額、項目所在地當時的主要材料信息價格等相關文件編制。工程建設其他費用依據《市政工程投資估算編制辦法》的相關規定計取。

流動資金

流動資金是指運營期內長期占用并周轉使用的營運資金，可以按照擴大指標估算法或分項詳細估算法。

建設期利息

建設期利息包括銀行借款和其他債務資金的利息，以及其他融資費用。

②成本費用估算

供水項目的總成本費用采用生產要素估算法進行估算，具體內容包括水資源費、原水費、原材料費、動力費、職工薪酬、固定資產折舊費、攤銷費、修理費、其他費用和財務費用。經營成本包括其中的水資源費、動力費、原材料費、職工薪酬、修理費和其他費用。

③稅金估算

供水項目應依法繳納增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅和地方性稅費。供水項目適用增值稅低稅率6%；城市維護建設稅采用差別稅率，分別是7%、5%、1%；教育費附加一般為3%，所得稅按照國家規定為25%，存在有減免規定的，按相關規定執行。

2.2.4財務分析

財務分析是從城市供水新設法人或承擔項目融資、財務上自負盈虧、自主經營的既有法人角度出發，在現行國家財務稅收制度、市場價格體系、建設項目的設計服務能力和預計的運營模式下等條件下，評價建設項目的生存能力、償債能力和盈利能力。

供水項目的各項財務指標是通過財務分析報表得出，主要報表有項目投資現金流量表、項目資本金現金流量表、投資各方現金流量表、利潤與利潤分配表、財務計劃現金流量表、資產負債表、借款還本付息計劃表，通過以上財務分析報表，可以得到投資財務內部收益率、凈現值、投資回收期、資本金財務內部收益率、各方財務收益率、總投資收益率、項目資本金凈利潤率資產負債率償債備付率和借款償還期。

2.2.5不確定性分析與風險分析

項目經濟評價所采用的數據，大部分來自預測和估算，有一定程度的不確定性。為了分析不確定因素對經濟評價指標的影響，需要進行不確定性分析，以預測項目可能承擔的風險，確定項目在財務、經濟上的可靠性。

不確定性分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析。盈虧平衡分析只適用于財務分析，敏感性分析可同時用于財務分析和經濟費用效益分析。

①盈虧平衡分析

盈虧平衡分析是通過計算盈虧平衡點，分析擬建項目對市場需求變化的適應能力。盈虧平衡點BEP即項目的盈利與虧損的轉折點，在該點處，營業收入等于生產成本，項目剛好盈虧平衡。盈虧平衡點計算公式為：

BEP=×100%

在坐標系中，橫坐標表示產量或生產能力利用率（%），縱坐標表示營業收入和總成本費用（包括固定成本和可變成本）畫出收益與成本曲線，求出交點，此交點即為盈虧平衡點，然后得出盈虧平衡圖。

②敏感性分析

敏感性分析是通過分析，預測項目主要投入產出因素發生變化時對經濟評價指標的影響，通過計算敏感度系數和臨界點，找出敏感因素，并確定其影響程度。在供水項目經濟評價中，常采用單因素敏感性分析，變動因素通常為售水價格、經營成本和建設投資，一般各指標的浮動幅度為±5%，±10%，±15%，， ±20%，據此得出敏感性分析表和敏感性分析圖。

③風險分析

供水項目的風險是指在項目建設和運營的過程中由于存在一些不確定性因素導致項目偏離預期功能和效果的各種可能性。風險分析是一項綜合性分析，應在風險因素識別、風險估計、風險防范措施上的基礎上，對各個風險因素導致的經濟后果做出經濟風險評價，得出結論和規避經濟風險的對策。

在完成以上工作后，就可以得到供水工程稅前及稅后財務內部收益率、投資回收期等各項經濟評價指標，當稅后財務內部收益率高于行業基準收益率，稅后投資回收期低于行業基準投資回收期，投資利潤率和投資利稅率均高于行業基準利率，說明該項目在經濟上是可行的。在不確定分析中，在不確定因素的作用下各經濟評價指標基本滿足要求，盈虧平衡點低于70%，說明項目的抗風險能力較強，確實經濟可行。

參考文獻：

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這幾年，廣州市掀起了新一輪的“改造運動”――舊廠房、舊村落、舊城區的改造，它既是國家關于節約集約用地戰略的高度體現，更是廣州城區發展至今的客觀歷史需求：建國后至改革開放年間，廣州的城市建設一度以工業為中心、按建設生產性城市的目標進行安排，為進一步擴展城市建成區，政府有意識、有目的的指引生產型企事業單位在郊區駐扎，而當時建成的這一批建筑，投入使用年限日久，一部分工業廠房也已按照政府退二進三政策搬遷至更遠的產業園區，而另一部分基本不產生污染的科研院所則留在原址，但建筑物的樓齡基本都超過了三十年，部分甚至達五六十年，殘舊、安全不再，使用上也已不能滿足單位的發展要求，原來的建筑方案對于土地的使用也并不飽和，因此，政府和企業都存在強烈的改造意愿：政府希望通過改造活動達到集約用地及城區美化的目的，而企業則希望通過改造滿足自身業務、使用功能的發展需求甚至獲取一定的經濟效益。但對企業而言，三舊改造項目是否真的是一塊香餑餑，一定逢舊必改？哪些關鍵點又是企業在決策時必須關注的？在合作開發過程中如何保障企業自身利益？本文擬以某科研院所的三舊改造項目為例，對容積率、土地出讓金、投資額、評估單價等各項因素變化所引起的改造效果變化進行評估分析，探尋科研院所三舊改造項目的決策要點，以為類似項目提供決策參考。

二、案例分析

1. 說明

（1） 改造單位：***研究院。

（2） 改造范圍：院內科研辦公區。

（3） 以自用為目的，由企業自行改造。

（4） 為使案例便于理解，本案對項目的評估數據作了簡化處理，以非經營性改造為案例基礎，通過改造前后固定資產增值這一單一的靜態評價指標來評估項目的改造效果，去除企業財務狀況、市場風險對改造效果的量化分析，而在下文再逐漸加入相應的定性分析。

（5） 土地出讓金按《關于調整我市國有建設用地使用權出讓金計收標準的通知》（穗府辦【2010】35號）計取。

（6） 拆遷安置補償費根據拆遷建筑面積，按60元/平方米*月考慮。現狀辦公樓面積為5000平方米，預計拆遷安置費用需900萬元。

（7） 項目投資估算中所涉及到各項指標根據國家、省市有關規定及市場信息選取相應標準、費率進行核算。

（8） 計劃30個月完成改造。

2. 項目概況

3. 基本方案評估

（1） 項目投資估算27056萬元，其中：工程費用15943萬元，工程建設其它費用7094萬元（含補交土地出讓金4449萬元、支付建設期內拆遷安置費900萬元），基本預備費1843萬元，建設期利息2176萬元。

（2） 建設方案及資金分年投資計劃：計劃30個月完成改造。第一年主要完成前期立項、報建、招標等工作，投入資金9122萬元，占項目總投資33.72%；第二年為項目施工主要工期，投入資金14687萬元，占項目總投資54.28%；第三年完成項目施工收尾及竣工驗收等工作，投入資金3247萬元，占項目總投資12%。

（3） 改造效果：因項目不涉及經營活動，主要通過改造前后固定資產增值來評估項目的改造效果，項目原有建筑物5000平方米，已投入使用30年，綜合考慮市場比較法及剩余年份租金收益二者的估算值，評估單價取7000元/平方米，折算價值為3500萬元；本次改造投入資金27056萬元；根據項目所處地段及項目建設標準，改造完成后，項目評估單價按15000元/平方米計，折算價值45000萬元，地下停車位210個，估值35萬元/個，折算價值7350萬元；則本次改造效果為45000+7350-27056-3500=21794萬元。

4. 單因素敏感性分析

（1） 土地出讓金的變化

土地出讓金的變化所引致的投資效果的變化并非異常顯著，但若土地出讓金的計取方式依據現行基準地價而非三舊改造政策的土地收益法時，其投資增加了30.9%，投資效果因而減少了32.95%，從這一點看，政府對三舊改造項目所給予的優惠確實有明顯的投資節省效益。

（2） 總投資變化

總投資正負10%變化時，改造效果分別逆向變化12.41%，當項目所需總投資與改造后固定資產折算價值52350萬元持平時，達至項目盈虧平衡點，此時總投資較基礎方案的總投資增加了93.49%。

（3） 評估單價變化

物業的評估單價對于改造效果有顯著影響，當辦公樓評估單價發生正負10%的變化時，改造效果同向變化率達20.65%，遠大于評估單價自身的變化。項目評估單價越高，改造效果越明顯，反之，隨著評估單價下降，改造效果也呈下降趨勢。當物業的評估單價降至盈虧平衡點8200元/平方米以下時，單純從經濟性而言，項目的改造是負收益的。

（4） 建筑面積變化

建筑面積是本次敏感性分析所選取的不確定因素中，引致總投資及改造效果同向變化的因素，當容積率調至3.5，建筑面積增加了16.67%，達到35000平方米，此時，總投資增加15.54%，改造效果增加了20.75%，當容積率向下調整為2.5時，建筑面積、總投資及改造效果分別下調16.67%、15.54%、20.75%。而當建筑面積低于5900平方米時，改造效果近乎為0。

各因素敏感性分析一覽表如下所示：

三、決策要點

1. 用地性質、建筑面積、容積率等各項指標的厘定原則

改造項目要達到盈虧平衡點以上的建筑規模才有正效益。而根據容積率與改造效果的正向影響關系，容積率越大，改造效果就越明顯，從該意義來說，企業在申請項目時應該在法律法規允許的范圍內盡量選擇最大的容積率指標。但在決策過程中還有一個重要的考量：項目投資額。因為該項指標也是跟隨容積率正向變化的，容積率的升高，同樣導致投資額的增加。當進行以自用為目的的改造時，因沒有出售或出租收入來抵消項目的成本支出，而需完全依靠企業主營業務盈利能力來支持，過大的投資會給企業的經營帶來巨大的壓力，甚至有崩垮的危險。所以，企業在決策之時首先要根據自身的財務、經營狀況畫出一條資金紅線，在此紅線內安排改造計劃，包括項目總投資控制線、每年可投入本項目的資金額度等，并以此進行開發進度安排、貸款還款安排等。改造所需投資額必須是自身所能承受的，且項目每年所需資金不會影響企業主營業務的開展。

同一標的之下，容積率的大小直接決定著建筑面積的大小，然而也不能忽視用地性質對建筑面積的影響。一般而言，商業用地的容積率上限比科研教育用地高。但定義為商業用地則需繳交的土地出讓金也相對較高，而且日后在出售或出租時還將涉及到增值稅、營業稅等的繳交，增加的成本也是企業需要考慮的因素。

2. 風險控制

如上文所說，以自用為目的的改造或多或少會給企業的主營業務帶來一定的風險，對此，可以針對項目設立獨立法人、以項目融資，企業以其出資額為限承擔項目風險。

在此基礎上，更可以進一步，進行項目的開發運營。如，在資金保證的前提下，劃定一定的商業用地，通過商業用地的開發運營獲取一定的收益沖抵項目改造的成本支出，此時，容積率的提高就有了實際意義。但，此方法在降低企業主營業務的風險壓力的同時，又增加了項目的經營風險、市場風險以及政策風險，項目的不確定性進一步增加。故，此方法較適用于熟悉項目開發及國家相關法律法規的企業，如果企業還同時具有一些潛在的客戶資源就更是如魚得水了。例如，有的企業是某行業的標準制定者、檢測者，承擔了行業的部分監督、管理職責，則與其有經常性業務往來的企業就有很強的意愿就近辦公，當項目的物業售價或租金與市場價格基本相當時，進駐項目的可能性非常高。

另外，也可以通過與開發企業合作轉嫁部分風險。雙方可以約定在改造完成后返還一定的面積給用地權屬方，合作方承擔建設期間的拆遷安置費用，而溢出面積的處置權則交付給合作方。如果地塊具備較高的商業價值，則可以通過談判爭取更大的權益，例如由合作方對企業在改造過程中的經營損失進行補償或者企業參與溢出面積的利益分配，這些權益可以體現在返還面積上，也可以體現為貨幣補償。當然，企業在轉嫁風險的同時也讓出了部分決策權，例如合作方有可能根據項目的效益情況爭取最高的容積率，從而犧牲項目地塊的建筑舒適度；同樣，項目的建筑形式、建筑風格也將不可避免地受合作方的制約。

從案例的分析結果看，項目的容積率、評估單價似乎都存在較大的空間，預示風險較小，但在項目的實際評估中往往需要對項目進行模擬經營，假設用于出售、出租，或考慮企業租金節約，并且客觀地考慮經營風險、市場風險及政策風險的影響，修正后，項目的效益空間將大大縮小。

3. 配套住宅區納入改造范圍與否

依據當時的“生產性城市”建設方針，各類生產設施周邊總是相應地布置配套住宅區，科研院所也不例外，一般以大院模式進行建設，在院內同時布置科研辦公區和配套住宅區，兩者之間僅以圍墻或隔離帶進行分隔，以利于生產工作的高效開展。與科研辦公區同時期建設的配套住宅區其實也存在著同樣迫切的改造需要，但因如下原因，企業選擇自行改造模式時，是否將配套住宅區一并納入改造范圍還需慎重考慮：

（1） 房改后，原屬單位的住宅用房使用權已歸屬個人所有，如要對該區進行改造，需100%住戶同意，具有相當大的難度，需要耗費極大的人力、物力，時間周期長，程序上也較繁瑣。

（2） 大院內仍以單位職工為主要居民，對于就近工作、生活有很強的慣性依賴，如改造期內涉及搬遷，則會因為通勤的產生，而大大降低改造的意愿。

（3） 以前的住房建筑面積較小，大多為五六十平方米，但實用率高，改造后如果按原建筑面積補償給被改造人，很可能因現代建筑實用率的降低而導致實際補償面積減小，折損了被改造人的利益；

（4） 另外，隨著經濟的發展，被改造人的收入已較過往大為提高，有期望也有能力支撐居住條件的改善，希望增加居住面積，而不再滿足于原來的五六十平方米了。但受國家政策限制，除了回遷面積以外，超出的面積又不能直接對內部銷售，而且還有限購、限貸等政策的約束，被改造人即使是以另一套房的購買方式來增加居住面積也有一定的壁壘，這使得改造的效果大打折扣。

小結：

三舊改造是一項綜合性的建設項目，企事業在面對該類項目時一定要慎重決策，除考慮自身業務使用功能的需要之外，亦要權衡改造所帶來的經濟效益與自身的資金承擔能力、風險抗衡能力是否匹配，切不可因一時之利，對主營業務產生沖擊，影響了企業的長遠、健康發展，以致于得不償失。

參考文獻：

[1] 某科研院所三舊改造項目可行性研究報告（項目負責：曾玨霞）

[2] 曾玨霞.廣州城市空間結構演變下的住區分布研究，城市觀察2010年第5 期，180-191

[3] 《廣州市“三舊”改造規劃綱要》

[4] 《廣州市舊城更新改造規劃》

[5] 《廣州市城中村（舊村）改造規劃指引》

篇10

合理經濟規模是在一定技術條件下,項目投入產生比處于較優狀態,資源和資金可以得到充分利用,并可獲得較優經濟效益的規模。因此,在確定項目規模時,不僅要考慮項目內部各因素之間的數量匹配,能力協調,還要使所有生產力因素共同形成的經濟實體(如項目)在規模上大小適應。這樣可以合理確定和有效控制工程造價,提高項目的經濟效益。但同時也須注意,規模擴大所產生效益不是無限的,它受到技術進步、管理水平、項目經濟技術環境等多種因素的制約。超過一定限度,規模效益將不再出現,甚至可能出現單位成本遞增和收益遞減的現象。

1項目規模合理化的制約因素

1.1市場因素市場因素是項目規模確定中需考慮的首要因素。

①項目產品的市場需求狀況是確定項目生產規模的前提。通過市場分析與預測,確定市場需求量、了解競爭對手情況,最終確定項目建成時的最佳生產規模,使所建項目在未來能夠保持合理的盈利水平和持續發展的能力。②原材料市場、資金市場、勞動力市場等對項目規模的選擇起著程度不同的制約作用。如項目規模過大可能導致材料供應緊張和價格上漲,造成項目所需投資資金的籌集困難和資金成本上升等,將制約項目的規模。③市場價格分析是制定營銷策略和影響競爭力的主要因素。市場價格預測應考慮影響價格變動的各種因素,根據項目具體情況選擇采用回歸法和比價法進行預測。④市場風險分析也是確定建設規模的重要依據。在可行性研究中,市場風險分析是在產品供需和價格走勢常規分析達到一定深度要求的情況下,對未來某些重大不確定因素發生的可能性及其對項目造成的損失程度進行的分析。有的可定性描述,估計風險程度;有的需要定量計算風險發生概率,分析對項目的影響程度,并提出風險規避措施。

市場風險主要包括技術進步加快,新產品和新替代產品的出現,導致部分用戶轉向購買新產品和新替代產品,減少了對項目產品的需求,影響項目產品的預期效益;新競爭對手加入,市場趨于飽和,導致項目產品市場占有份額少;市場競爭加劇,出現產出品市場買方壟斷,項目產出品的價格急劇下降;或者出現投入品市場賣方壟斷,項目所需的投入品價格大幅上漲。這種激烈價格競爭,導致項目產品的預期效益減少;國內外政經濟條件出現圖發性變化,引起項目產品銷售銳減,或者項目主要投入品供應中斷。

上述情況的出現,均影響項目的預期效益,制約項目規模合理化的制定。在項目分析與評價中,應根據項目的具體情況,確定項目可能面臨的主要風險并分析風險程度,按風險因素對投資項目影響程度和風險發生的可能性進行劃分,風險等級分為一般風險、較大風險、嚴重風險和災害風險,然后通過專家估計法對市場風險予以定量。

1.2技術因素先進適用的生產技術及技術裝備是項目規模效益賴以存在的基礎,而相應的管理技術水平則是實現規模效益的保證。若與經濟規模生產相適應的先進技術及其裝備的來源沒有保障,或獲取技術的成本過高,或管理水平跟不上,則不僅預期的規模效益難以實現,還會給項目的生存和發展帶來危機,導致項目投資效益低下,工程支出浪費嚴重。

1.3環境因素項目的建設、生產和經營都是在特定的社會經濟環境下進行的,項目規模確定中需要考慮的主要因素有:政策因素,燃料動力供應,協作及土地條件,運輸及通信條件。其中,政策因素包括產業政策,投資政策,技術經濟政策,國家、地區及行業經濟發展規劃等。特別是為了取得較好的規模效益,國家對部分行業的新建項目規模作了下限規定,選擇項目規模時應遵照執行。

不同行業、不同類型項目確定建設規模還應分別考慮以下因素:

①對于煤炭、金屬與非金屬礦山、石油、天然氣等礦資源開發項目,應根據資源合理開發利用要求和資源可采儲量、賦存條件等確定建設規模。②對于水利水電項目,應根據水的資源量、可開發利用量、地質條件、建設條件、庫區生態影響、占用土地以及移民安置等確定建設規模。③對于鐵路、公路項目,應根據建設項目影響區域內一定時期運輸的需求預測,以及該項目在綜合運輸系統和本系統中的作用確定線路等級、線路長短和運輸能力。④對于技術改造項目,應充分研究建設項目生產規模與企業現有生產規模的關系;新建生產規模屬于外延型還是外延內涵復合型,以及利用現有場地、公用工程和輔助設施的可能性等因素,確定項目建設規模。

2建設規模方案比選

在對以上因素進行充分考核以后,應確定相應的產品方案和項目建設規模。生產規模的變動會引起收益的變動。規模經濟是指通過合理安排經濟實體內各生產力要素的比例,尋求到適當的經營規模而取得節約或經濟效益。可行性研究報告應根據經濟合理性、市場容量、環境容量以及資金、原材料和主要外部協作條件等方面的研究對項目建設規模進行充分論證,必要時進行多方案技術經濟比較。大型、復雜項目的建設規模論證應研究合理、優化的工程分期,明確初期規模和遠景規模。不同行業、不同類型項目在研究確定其建設規模時還應充分考慮其自身特點。項目合理建設規模的確定方法包括:

2.1盈虧平衡產量分析法。通過項目產量與項目費用和收入的變化關系,分析項目的盈虧平衡點,以探求項目合理建設規模。當產量提高到一定程度,如果繼續擴大規模,項目就出現虧損,此點稱為項目的最大規模盈虧平衡點。當規模處于這兩點之間時,項目盈利,所以這兩點是合理建設規模的下限和上限,可作為確定合理經濟規模的依據之一。

2.2平均成本法。最低成本和最大利潤屬“對偶現象“。成本最低,利潤最大;成本最大,利潤最低。因此,有人以爭取項目達到最低平均成本為手段,來確定項目的合理建設規模。

2.3生產能力平衡法。在技改項目中,可采用生產能力平衡法來確定合理生產規模。最大工序生產能力法是以現有最大生產能力的工序為標準,逐步填平補齊,成龍配套,使之滿足最大生產能力的設備要求。最小公倍數法是以項目各工序生產能力或現有標準設備的生產能力為基礎,并以各工序生產能力的最小公倍數為準,通過填平補齊,成龍配套,形成最佳的生產規模。

2.4政府或行業規定。為了防止投資項目效率低下和浪費資源,國家對某些行業的建設項目規定了規模界限。投資項目的規模,必須滿足這些規定。

經過多方案比較,在初步可行性研究(或項目建議書)階段,應提出項目建設(或生產)規模的傾向意見,報上級機構審批。

3進行合理準確的項目建設規模評估

對項目建設進行合理科學準確的評估,建設項目時必不可少的一個環節。項目建設的評估,一般是指以投資項目為研究對象,從項目建設的多個方面進行評估,這樣會為項目的建設提供相對科學合理的決策依據,也會使項目的造價變得合理。

3.1對項目建設的目標、必要性評估項目建設必須符合國家標準和地區的實際情況,不可建設沒有作用或作用不大的項目,對所建設的項目類型進行調查,避免重復建設,造成浪費。明確該項目的發展前景和運行效益,為項目建設提供可靠情報。

3.2項目建設條件評估項目的建設必須要對它的建設地、供電、供水,供氣、供暖進行評估,了解他們是否滿足建設要求,如選址不可影響居民生活,不可破壞國家文物,不可建在地震帶或災害頻發區,這樣可以保證項目建設正常的進行,并且可以消除后續的隱患。對于供電、供水,供氣、供暖要做好萬全準備,看夠不夠用,是否有備用等,這些都可以為項目的建設提供必要的保障。

3.2.1項目技術評估項目技術的評估對于項目的建設起著至關重要的作用,準確而又合理的評估能為項目的建設提供重要保證,主要從以下方面評估:①建筑方案評估建筑方案首先應滿足該建筑的功能需要,其建筑形式、建筑標準等一定要完全按照國家標準來建設,一定要符合國家或各級政府的相關規定。另外還要評估結構安全等級、設計使用年限、建筑抗震設防、所選用的主要結構形式等是否符合國家及當地有關規范及規定的要求,是否安全可靠。這些都是建設方案評估的重要因素。②水電建設評估水電建設必須符合國家標準,電不可超負荷,要有穩定安全的供電系統,水的節約,污染等方面的是否滿足國加標準,還要做到減能減排的要求,保護周邊的環境。③安全衛生、安全生產評估對于可能產生不安全因素和對衛生防疫有要求的項目,如實習工廠、生物化學實驗室等類型項目,應重點評估項目技術方案的安全防范措施的可靠性。

3.2.2項目的投資和效益評估項目的投資評估就是對項目的資金來源,使用進評估,了解所有資金是否滿足需求,如是貸款,能否在規定期限還清貸款。

對效益的評估就是指對該項目運營后產生的經濟效益和社會效益(主要是非盈利性項目)是否能達到初定要求,滿足社會的需要。

4結語

篇11

價值工程是對商品住宅建設項目的使用功能與成本之間的對應關系進行系統分析，其核心是使用功能分析，分析建設項目各個組成部分使用功能與成本的匹配程度并進行調整來實現優化，使使用功能與成本匹配更趨于合理；并分析建設項目各個組成部分的投資比例，對投資比例較大部分進行重點控制來提高投資管理效率，目的是以建設項目的最低全壽命周期成本切實可靠地實現建設項目所需使用功能要求，同時使建設項目工程造價、使用成本及建筑產品使用功能合理匹配，減少社會資源消耗，縮短項目建設周期。

篇12

1．2居住小區分散式污水處理及回用

每年我國新建大量的居住區和居住小區。生活污水完全依賴城市污水廠集中處理已不能滿足城市化進程發展的需要，作為生活污水處理的補充形式——居住小區分散式污水處理及回用的條件已完全具備：()排水量大、雜用水需求量大、水量易于平衡，具備中水處理系統設計和平穩運行的水量；(2)居住小區的規模化及污水處理技術的發展，中水處理系統的初始投資和運行費用大幅降低；(3)住房商品化、小區物業管理的興起和完善，為中水處理系統投資和運行管理奠定了基礎；(4)隨著自來水價格的提高，為污水處理和中水回用產生良好經濟效益打下基礎。

2居住小區水量平衡及處理工藝選擇

2．1項目概況

項目占地2．99萬m2，規劃總建筑面積19．48萬m2，其中住宅面積8．9萬m，綠化率58．8％，水景面積440m，居住675戶，5025人。

2．2中水水源及設計處理水量的確定

2．2．1中水原水量及中水回用量

小區中水原水主要包括：淋浴、盥洗、洗衣、廚房和廁所排水，按污染程度分為優質雜排水、雜排水和生活污水，其中優質雜排水含有機物最低。中水原水量按下式計算：Qy=Eax／3xQxb式中：Q為中水原水量(m3／d)；為最高日給水量折算平均日給水量折減系數，取0．67～0．9，本項目取0．8；為建筑物給水量計算排水量折減系數，取0．8～0．9，本項目取0．9；Q為建筑物最高日生活給水量(m3／d)，按《江蘇省城市生活與公共用水定額》(蘇建城[2006J452號)規定，居民生活用水每人801id；b為建筑物用水分項給水百分率。項目原水水量見表，中水回用主要用于沖廁、綠化、保潔和水景補水，項目回用水量見表。

2．2．2中水水源及設計處理水量確定

根據原水和中水回用量計算。進行水量平衡分析(圖)。水源優先考慮水量充沛穩定、污染程度低、處理難度小、安全且易被居民接受的中水原水做中水水源。因此。擬定優質雜排水作為項目中水原水。中水設施處理水量250m3／d，小區內優質雜排水390．7m3／d，完全滿足中水設施水量要求，多余優質雜排水排入市政污水管網。

2．3處理工藝技術選擇根據居住小區生活污水特征，中水回用滿足沖廁、綠化、保潔和水景補水生活雜用水水質標準。項目處理工藝初選曝氣生物濾池、生物接觸氧化法和膜生物反應器三種，處理工藝技術比較見。通過對處理工藝技術、環境影響、占地面積和運行管理進行比較。項目選擇膜生物反應器污水處理技術。工藝流程見圖2，該技術處理效率高、出水水質好且穩定，結構緊湊、占地面積小，實現了水力停留時間和污泥齡的完全分離，污泥濃度高、抗沖擊荷載能力強，剩余污泥量少，系統易于實現全程自動化控制，工藝技術集成化程度高。

3項目經濟性分析

3．1投資估算

項目土建投資32．5萬元，設備安裝投資合計57．4萬元，其他費用0．0萬元，共計99．9萬元。由于項目規模較大，總投資在房價中分攤僅為5．29元／m，若小區中水采用完全分流系統(包含室內外管網費用)房價僅增加20—30元／m2。

3．2項目運行成本

項目制水成本主要由電費、人工費、藥劑費、固定資產折舊費和維修費構成，見。項目單位制水成本為．23元／m，僅是現行自來水價格的4％，該市市區區自來水價格為3元／m3。

3．3項目經濟評價

3．3．1動態經濟分析

項目使用期取5年，貼現率為6％，現金流量見。經計算，凈現值NPV=22．37萬元>0，內部收益率Yj9．7％，動態投資回收期0．5年，項目具有良好經濟性。

3．3．2盈虧平衡分析

篇13

    某房地產開發商已獲得位于**市五級地段的一住宅建設地塊，該地塊占地面積21000m2，地塊周圍教育、醫療、娛樂、購物等配套設施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等交通設施完備，目前，開發商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協議，土地出讓協議中規定土地出讓年限為70年，用途為住宅，規劃容積率為2.5，出讓金為3675萬元。另外開發商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動拆遷協議，其地塊動遷費用包括支付被動遷單位和居民直接費用、清理場地費用、動遷工作勞務費用等合計為200萬元/畝，該開發商在委托設計單位進行規劃設計之前，在目前只有土地出讓協議和動拆遷協議兩份基本資料的基礎上，欲委托咨詢機構進行住宅小區開發前期策劃、開發成本估算及盈利性分析。

      一、住宅小區開發前期策劃

    1、樓盤價格定位

    根據咨詢人員市場調查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤的價格分布范圍從最低的3980元/m2至最高的9980元/m2，購房戶有較大的選擇空間，多數樓盤價位集中在中價范圍。具體調查結果見下表：

    價格范圍 樓盤家數 建筑形式

    3980—4980元/m2 2 高層

    4980—5980元/m2 5 高層、小高層

    5980—6980元/m2 12 小高層、中高層

    6980—9980元/m2 1 小高層

    從上表可以看到，附近已建和在建競爭樓盤的均價多數分布在4980—6980元/m2。經過綜合分析，擬定待建住宅小區購房戶以**本地工薪階層中等偏上收入家庭為主，以經濟能力較弱群體和高收入白領階層為輔，根據自身樓盤的特點，擬定樓盤住宅商品房銷售均價在6180元/m2。在銷售運作時，可根據市場的供求關系，在已制定的銷售價格基礎上，進行適當的調整。

    2、房型定位及占比方案

    近年**住宅市場新開發樓盤戶型面積偏大的情況比較普遍，根據**市房地產交易中心和**市統計局聯合的2002年**市房地產市場商品房預售結構分析數據，2002年房地產市場商品房戶型面積70m2以下的僅占2.2%，房型面積70—100m2的占16.3%，戶型面積100—150m2占53.9%，戶型面積在150m2以上的占27.7%，由于戶型面積在100m2以上的占81.6%，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。實際上，目前**住宅市場最為搶手的戶型是中小房型，它不是指傳統意義上的50m2左右戶型，而是指二房一廳面積在85m2左右，二房二廳面積在100m2左右的戶型，這種戶型實用性強，總價適中，物業管理費也不高，對工薪階層具有極大的吸引力，經綜合分析對比，擬建住宅小區開發項目的房型、建筑面積和占比定位如下：

    房型 一房一廳一衛 二房二廳一衛 二房二廳一衛 三房二廳二衛 四房二廳二衛

    建筑面積 70m2 85m2 100m2 130m2 160m2

    占比 5% 35% 35% 15% 10%

   

    銷售目標客戶

    欲與年輕人分開居住的老年人

    首次購房的工薪階層

    首次購房的經濟能力較強的工薪階層 政府及企事業單位中層以上管理干部，二代以上家庭 外企高新技術企業、金融證券信息界白領，外地來滬經商人員

    3、購房戶購買力分析

    根據上述建筑面積定位與銷售價格，主力房型二房一廳一衛和二房二廳一衛每套房屋銷售均價為：52.5萬元—61.8萬元。一般情況下購房者首付30%，即15.75萬元—18.5萬元左右，余款向銀行按揭分20年償還，以61.8萬元（二房二廳一衛）房型為例，首付18.5萬元，余款43.3萬元分20年償還，目前商業貸款月利率為0.42%，每萬元每月還本付息額為66.21647元，每月還款額經計算為2867元，對于中等偏上收入家庭購房戶應該有還款能力。另外，如果購房戶能夠得到部分公積金貸款，由于公積金貸款利率比商業貸款利率低，則每月還款額將有所下降，購房客戶還款能力更能得到保證。

    4、開發方案策劃及參考經濟指標的確定

    開發方案:

    社會經濟的發展和人民生活水平的提高，對住宅小區居住環境提出了更高的要求，促使住宅建筑形態向舒適和實用方向發展，傳統的多層+高層建筑模式已不能滿足土地緊張的大城市的需求，而另一種折衷方式小高層板式結構住宅（7—13層），因與多層住宅相比具有節約土地資源的優勢，與高層住宅相比具有良好的通風、采光優勢，成為當前和未來最受購房戶歡迎的建筑形態，本次開發方案原則上選用12層小高層板式結構。

    參考經濟指標:

    （1）住宅幢數、建筑面積、住戶數的估算

    根據房型定位及占比方案，待建樓盤住宅每戶平均建筑面積：

    70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75m2

    每幢住宅設5個單元，每單元為一梯二戶（每單元設1臺電梯），則每幢12層小高層住宅建筑面積為：

    12層*5單元/層*2戶/單元*103.75m2=12450平方米

    已知基地地塊面積為21000m2，規劃容積率為2.5，則可建住宅商品房和公建配套設施建筑面積合計為：

    21000*2.5=52500m2

    根據住宅小區規劃指標，一般住宅商品房占94%—95%，公建配套設施占5%—6%，假設住宅商品房占總數的95%，則住宅商品房可建建筑面積為：

    52500m2*95%=49875m2

    可建12層小高層住宅幢數為：

    49875/12450=4幢

    住宅實際可建建筑面積：

    4*12450=49800m2

    每戶平均建筑面積為103.75 m2，則

    住戶數為：49800/103.75=480戶

    （2）公建配套設施

    公建配套服務設施包括：幼兒園、托兒所，便民商店，其他配套設施，其中幼兒園、托兒所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套設施一般占25%。

    公建配套設施可建總建筑面積：總建筑面積-住宅建筑面積=52500-49800=2700平方米

    幼兒園、托兒所建筑面積：2700*40%=1080m2

    便民商店建筑面積：2700*35%=945m2

    其他配套設施建筑面積：2700*25%=675m2

    （3）室外附屬設施

    室外附屬設施包括獨立式地下停車庫、變電所、標準網球場等。

    停車位：

    小區機動車擬15%停在地面車位上，85%停在獨立式地下車庫內。

    考慮到家庭轎車今后在**的普及趨勢，假設小區內每3戶住戶擁有一輛家庭轎車，則需總停車位為：

    480/3=160個，地面車位數：160*15%=24個；地下車位數：160*85%=136個。

    獨立式地下停車庫：

    每個車位平面尺寸為2.5m*5m，占地面積12.5m2。地下車位包括分攤車道面積一般為30-35m2，本次估算取上限值，

    則獨立式地下停車庫面積為：

    136*35=4760m2

    變電所:

    變電所投資取決于整個小區的總用電量，整個小區總用電量估算如下：

    民用建筑單位面積用電量指標摘錄如下：住宅為40w/m2，幼兒園、托兒所為：30w/m2，便民商店為：60—120w/m2，其他配套設施為80w/m2，車庫為20—30w/m2。在估算時均采用上限值。

    住宅商品房用電量：49800*50=2490千瓦

    幼兒園、托兒所用電量：1080*30=32.4千瓦

    便民商店用電量：945*120=113.4千瓦

    其他配套設施用電量：675*80=54千瓦

    小高層住宅樓本身地下室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦

    獨立式地下停車庫：4760*30=142.8千瓦

    用電量小計：2957.1千瓦

    另外小區內零星用電量取5%，則整個住宅小區總用電量為：

    2957.1*（1+5%）=3105千瓦

    選用變壓器容量為3200kva（1kw視同1kva）能滿足整個住宅小區用電要求。擬設10kv容量為800kva變電所4座。取每座變電所房屋建筑面積為50平方米，共計200平方米。

    網球場：

    為滿足小區居民的休閑、娛樂生活需要，擬在小區內建造標準網球場1座。

    標準網球場規格：36.58m*18.29m。網球場占地面積：669m2

    5、建筑覆蓋率、綠化率、小區綠化面積、網球場占地面積、地面車位占地面積、小區道路占地面積等指標估算

    建筑覆蓋率：

    4幢12層小高層占地面積：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565m2

    公建配套設施(以2層計)占地面積：2700/2*(1+10%)=1485m2

    配電所占地面積：200*（1+10%）=220 m2

    建筑物占地面積：6270m2

    (考慮到基礎凸出外墻，建筑物占地在標準層基礎上增加10%)

    建筑覆蓋率：6270/21000*100%=29.9%

    綠化率：新建小區綠化率一般不低于30%，為改善環境，提高生活質量，整個基地綠化率取中檔偏上水平為35%，除建筑物占地、道路場地，地面車位，網球場，幼兒園、托兒所活動場所，小區居民活動場所外，其余均植以綠化，其中獨立式地下室上方設中心綠地。

    小區綠化總面積：21000*35%=7350m2

    網球場占地面積：36.58*18.29=669m2

    地面車位占地面積：24*2.5*5=300m2

    幼兒園、托兒所室外活動場所：面積同建筑面積1080 m2

    居民室外活動場所：取小區總占地面積的5%，即21000*5%=1050 m2

    小區道路占地面積：21000-6270（建筑物）-7350（綠化）-669（網球場）-300（地面車位）-1080（幼兒園、托兒所室外活動場所）-1050 m2（居民室外活動場所）

    =4281 m2

    小區道路占有率：4281/21000*100%=20.4%

    6、小區日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、電話容量等指標估算：

    民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量，電話容量規劃指標摘錄如下：

    供水指標：

    住宅：7—10升/m2•日；公建配套設施：6—10升/m2•日；綠化：1.5升—2升/m2•日。

    排污指標：

    住宅：6.7—9.5升/m2•日；公建配套設施：5.4—9升/m2•日。

    人工煤氣用量指標：

    住宅：4.4m3/戶•日；公建配套設施：0.08m3/m2•日。

    電話容量指標：

    住宅：100—154門/萬m2；公建配套設施：25門/萬m2

    小區日最大用水量為：10升/m2*49800m2（住宅）+10升/m2*2700m2（公建配套）+2升/m2*9450m2（綠化）=544m3

    小區日最高污水排放量為：9.5升/m2*49800m2(住宅)+9升/m2*2700m2(公建配套)=497m3

    人工煤氣日最大用量：4.4m3/戶*480戶+2700m2*0.08m3/m2=2328m3

    電話線數量：154門/萬m2*4.98萬m2+25門/萬m2*0.27萬m2=774門

    7、前期策劃成果匯總如下：

    建設規模：擬建4幢地下1層地上12層小高層，一梯二戶，板式結構，每幢每層5個單元，平均每戶建筑面積：103.75平方米，層高2.9米

    地塊總面積：21000平方米

               建筑物占地面積：6270平方米

               綠化占地面積：7350平方米

               網球場占地面積：669平方米

               地面停車位占地面積：300平方米

               小區道占地面積：4281平方米

               幼兒園、托兒所室外活動場所占地面積：1080平方米

               小區居民室外活動場所占地面積：1050平方米

    總建筑面積：57260平方米

               住宅商品房建筑面積：49800平方米

               公建配套設施建筑面積：2700平方米

                             幼兒園、托兒所面積：1080平方米

                             便民商店面積：945平方米

                             其他配套設施面積：675平方米

               獨立式地下停車庫建筑面積：4760平方米

    規劃容積率：2.5（不包括地下停車庫面積）

    建筑覆蓋率：29.9%

    綠化率：35%

    小區道路占有率：20.4%

    其他娛樂，休閑設施占有率：14.7%

    住宅小區總用電量：3105千瓦

    住宅小區最高日用水量：544立方米

    住宅小區最高日污水排放量：497立方米

    住宅小區最高日人工煤氣用量：2328立方米

    住宅小區電話容量：774門

    總戶數：

    二、開發項目開發成本分析及估算

    （一）、開發成本分析

    由于整個開發建設項目所需資金與住宅商品房、公建配套設施、室外附屬設施、室外工程建設標準密切相關，故在估算之前，必須先確定住宅商品房、公建配套設施、室外附屬設施、室外工程等建設標準。

    1、住宅商品房建設標準見下表：

    結構 剪力墻 戶型 一梯二戶 層高 2.9m 幢數:12層住宅4幢

    建

    設

    標

    準

    

    建筑層數：地下1層，地上為12層。

    基礎：鉆孔灌注樁，箱形基礎

    樓地面：住戶室內細石鋼筋混凝土整體面層，底層電梯大廳花崗石地坪，其余樓層電梯廳采用同質地磚，陽臺鑄鐵欄桿

    門窗：塑鋼門窗，鋼板分戶門，地下室設五級人防門

    外粉刷：無釉條形面磚，局部外墻防水涂料

    內粉刷：住戶市內批建筑膩子，公共部位貼面磚

    屋面：樹脂珍珠巖板保溫，雙層鋼筋混凝土防潮層，雙層app防水卷材，鋁基反光隔熱材料

    電氣：主干線電纜沿橋架敷設，普通開關及插座，座燈頭，誘導燈，電話，共用天線，樓宇對講系統配管線

    管道：鋁塑復合水管，塑料排水管，消火栓系統

    設備：照明配電箱、動力配電箱，柜、水泵、可視對講進口設備，給水凈化設備，每幢樓設中外合資電梯5臺

    2、公建配套服務設施，室外附屬設施建設標準見下表：

    項目 建設標準

   

    公建配套設施 幼兒園、托兒所 混合結構，條形基礎，外墻貼面磚，室內刷涂料

     便民商店 現澆框架結構，條形基礎，外墻貼面磚，室內刷涂料

     其他配套設施 現澆框架結構，條形基礎，外墻貼面磚，室內刷涂料

   

    室外附屬設施 配電房 混合結構，條形基礎，外墻貼面磚，室內刷涂料

     室外網球場 場地鋼筋混凝土基層，聚胺脂類面層，進口燈光和圍網系統，場地設備

     獨立式地下停車庫 現澆鋼筋混凝土底板、側板、頂板，室內鋼筋混凝土柱、梁，底板下不設樁，室內地坪細石砼面層，頂、內墻刷涂料

    3、建設項目開發成本估算：

    根據上述建筑物及構筑物建設標準，住宅商品房及獨立式停車庫其建筑安裝單價構成分析見下表：

    項目 住宅商品房

    （元/平方米） 獨立式地下停車庫

    （元/平方米）

    地下工程 樁基 120 0

     基礎 100 2800

    小計  220 2800

    結構 600 0

    建筑 外立面、門窗 80 20

     內裝飾 50 30

     雜項 15 20

    小計  145 70

   

    機電設備 水、煤氣 70 30

     消防 40 40

     電氣 100 50

     弱電 40 25

     地下室通風 10 50

     電梯 180 0

    小計  440 195

    工程開辦費  35 40

    合計 1440 3105

    公建配套設施用房，室外附屬設施，室外工程建設成本分析見下表：

    項目 建安單價 說明

   

    公建配套設施 幼兒園、托兒所 700元/m2 混合結構

     便民商店 1000元/m2 框架結構

     其他配套設施 1000元/m2 框架結構

    室外附屬設施

    

    變電所設備 變壓器 1500元/kva 干式變壓器

      配電設備 1000元/kw

      備用柴油發電機 1700元/kw 進口發電機

     變電所房屋 200平方米 800元/平方米 混合結構

    

    網球場 鋼筋混凝土基礎 5萬元/個

      聚胺脂類面層 22萬元/個

      進口燈光系統 13萬元/個

      場地設備 5萬元/個

      進口圍網系統 9萬元/個

    室外工程 約占全部建筑物、構筑物造價之和的11%—13%

   

    4、項目開發所需建設成本具體估算過程：

    a、土地費用

    a1、土地出讓金：          3675萬元

    a2、地塊動拆遷費用

    3000*1200=6300萬元

    小計：   9975萬元

    b、主體工程建設費

    b1、住宅商品房

    地下工程：49800 m2*220元/m2=1095.6萬元

    結構：49800m2*600元/m2=2988萬元

    建筑：49800m2*145元/m2=722.1萬元

    機電安裝：49800m2*440元/m2=2191.2萬元

    開辦費：49800m2*35元/m2=174.3萬元

    小計：7171萬元

    b2、獨立式地下停車庫

    地下工程：4760m2*2800元/m2=1332.8萬元

    結構工程：4760m2*0=0

    建筑：4760m2*70元/m2=33.3萬元

    機電安裝：4760m2*195元/m2=92.8萬元

    開辦費：4760m2*40元/m2=19.0萬元

    小計   1478萬元

    b3、公建配套設施

    幼兒園、托兒所：1080m2*700元/m2=75.6萬元

    便民商店：945m2*1000元/m2=94.5萬元

    其他配套設施：675m2*1000元/m2=67.5萬元

    小計   238萬元

    b4、變電所

    設備：

    變壓器：1500元/kva*3200kva=480萬元

    配電設備：高低壓開關柜、負荷開關、配電盤、電纜橋架等

    1000元/kw*3200kw=320萬元

    進口柴油發電機：1700元/kw*3200kw*20%=108.8萬元（容量按變壓器容量的20%計算）

    設備小計：  909萬元

    土建：                    200m2*800元/ m2=16萬元

    小計：   925萬元

    b5、室外網球場（36.58m*18.29m,共1座）

     細石鋼筋混凝土基層：5萬元

     聚胺脂類面層：22萬元

          場地設備:5萬元

     進口燈光系統：13萬元

     進口圍網系統：9萬元

     小計：  54萬元

     主體工程建設費合計：9866萬元

    c、室外工程費：

    包括土方、道路、圍墻、大門、綠化、上下水管道、管溝、庭院路燈、電纜、建筑小品等，按主體工程建設費的12%估算：

    9866*12%=  1184萬元

    d、工程間接費用

    1、 專業費用：按主體工程建設費的6%估算，9866*6%=592萬元

    2、 開發商籌建管理費：按主體工程建設費的2%估算，9866*2%=197萬元

    3、 住宅配套費：按住宅建筑面積的320元/m2估算，49800*320=1594元

    4、 人防建設配套費

    本工程地下室可建成平戰結合的人防設施，按規定可以免繳人防建設配套費。

    5、 市政建設配套費

    按120元/m2標準估算，即：120元/m2*52500m2=630萬元

    6、 有關部門收取的各種手續費：

    按15元/m2標準估算：15元/m2*52500m2=79萬元

    小計：     3092萬元

    e、不可預見費

    按（a）——（d）各項費用的5%估算

    （9975+9866+1184+3092）*5%=24117*5%=1206萬元

    a--e小計：                           25323萬元

    f、建設期貸款利息

    假設開發商自有資金占建設資金的30%，25%建設資金來源于樓盤的滾動銷售，45%建設資金來源于向銀行貸款，銀行貸款1—3年貸款利率為5.49%，貸款資金平均占用時間為1.5年，則建設貸款利息為：

    25323*45%*[（1+5.49%）1.5-1]=951萬元

    建設開發成本匯總表：

    工程項目 分項項目 估算金額（萬元）

    土地費用 

    土地費用 出讓金 3675

     動拆遷費用 6300

    小計  9975

    主體工程建設費 

    住宅商品房 地下工程 1095.6

     結構 2988

     建筑 722.1

     機電設備 2191.2

     開辦費 174.3

    小計  7171

   

    獨立式地下停車庫 地下工程 1332.8

     結構 0

     建筑 33.3

     機電設備 92.8

     開辦費 19

    小計  1478

    公建配套服務設施 幼兒園、托兒所 75.6

     便民商店 94.5

     其他配套設施 67.5

    小計  238

   

    變電所 變壓器 480

     配電設備 320

     備用柴油發電機 108.8

     土建 16

    小計  925

    室外標準網球場（1座） 鋼筋混凝土基層 5

     聚胺脂類面層 22

     場地設備 5

     進口燈光系統 13

     進口圍網系統 9

    小計  54

    主體工程建設費合計  9866

    室外工程費 1184

    工程間接費用 專業費 592

     開發商籌建管理費 197

     住宅配套費 1594

     人防配套費 0

     市政建設配套費 630

     有關部門收取各種手續費 79

    小計  3092

    不可預見費  1206

    建設期貸款利息  951

    項目總開發成本（萬元）  26274

   

    三、項目開發盈利性分析

    住宅建設項目銷售總收入（銷售稅費取8%）：

    住宅商品房：49800m2*6180元/平方米*（1-8%）=28314萬元

    獨立式地下車位：10萬元/個*136個*（1-8%）=1251萬元

    小計                                      29565萬元

    住宅建設項目開發成本                                        26274萬元

    開發利潤：29565-26274=3291萬元

    利潤率：開發利潤/開發成本=3291/26274*100%=12.5%

    假設整個住宅小區從開發到完成共用2年時間，開發商自有資金為項目建設資金的30%，即

    25323*30%=7597萬元

    開發商自有資金年利潤率：開發利潤/（自有資金*2）*100%=3291/（7597*2）*100%=21.7%

    盈虧平衡分析：

    項目盈虧平衡點為：銷售收入=建設開發成本

    盈虧平衡點住宅平均售價*49800*（1-8%）+100000*136*（1-8%）=262740000

    盈虧平衡點住宅平均售價=5462元/平方米