引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

2房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系建立的必要性

2.1有效降低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)具有生產(chǎn)周期長、擁有大量資金、受環(huán)境等因素影響大等特點(diǎn)。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)自身的特征，項(xiàng)目投資決策是否有效將會是保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定及健康發(fā)展的首要問題。建立經(jīng)濟(jì)管理體系及有效地實(shí)施，提前做好投資評估測試，對投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定的控制，可以盡最大可能減少房地產(chǎn)企業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)，避免房地產(chǎn)企業(yè)因此而陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)中。

2.2實(shí)現(xiàn)以成本管理和成本控制為中心的項(xiàng)目運(yùn)作管理

想要使企業(yè)發(fā)展并且生存下去，就必須要遵循現(xiàn)代企業(yè)管理技術(shù)理論進(jìn)行有效的成本管控。房地產(chǎn)企業(yè)想要發(fā)展并且生存下去，也要遵循以上理論。因此，從建立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系方面出發(fā)，將成本的管理和控制手段作為核心，將合同性的成本管理定為主線，建立一個(gè)完整的成本管理和成本控制體系，成本管理和成本控制體系中包括項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的施工等，十分全面并且系統(tǒng)地顯現(xiàn)出在項(xiàng)目運(yùn)營建設(shè)過程中核算對象的成本構(gòu)成情況以及預(yù)警經(jīng)濟(jì)管理信息系統(tǒng)，最終完成預(yù)期中房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和成本控制的目標(biāo)，達(dá)到項(xiàng)目運(yùn)營管理目的。建筑經(jīng)濟(jì)管理體系的建立，可以使房地產(chǎn)企業(yè)的管理層在控制成本變動以及掌控投資進(jìn)度時(shí)有依據(jù)可依，保證了房地產(chǎn)企業(yè)管理層對項(xiàng)目實(shí)施過程的成本管理和成本控制。

2.3實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值最大化，大大增加企業(yè)的效益

建立房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系，不僅可以實(shí)現(xiàn)以成本管理和成本控制為中心的項(xiàng)目運(yùn)營管理，還可以實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值最大化，大大增加企業(yè)的效益。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的構(gòu)建可以通過客戶關(guān)系管理體系，十分高效并且全面的對客戶以及潛在客戶資料的管理和控制。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的構(gòu)建可以更好地做到以客戶為上帝的宗旨，進(jìn)一步使房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行的效率得到提高，使房地產(chǎn)也銷售人員對銷售業(yè)務(wù)流程的掌握更加熟練，在很大程度上增加了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入水平，并且使企業(yè)的品牌效益得到提升。

3房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系建立的思路

3.1房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的宣傳動員及物資保障

3.1.1確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的宣傳動員力度

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的建立需要有先進(jìn)管理知識的配合，將各個(gè)零散的小型系統(tǒng)整合為一個(gè)連貫且全面的管理體系。企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的建立是對企業(yè)內(nèi)部管理體系直接進(jìn)行調(diào)整，會引起企業(yè)內(nèi)部大量變動，需要企業(yè)管理層的領(lǐng)導(dǎo)以及員工的高度配合才可以實(shí)施，需要企業(yè)全體人員參加，嚴(yán)重的說，缺少任意人員都有可能會影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的成功實(shí)施。因此，在企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施前，有必要加大企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的宣傳，使企業(yè)中的每一個(gè)都可以順利的投入到企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的實(shí)施中，從而使企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系順利實(shí)施。

3.1.2確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的人員、物資條件

充足的物質(zhì)資源是經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的首要條件，在經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施前，人員和資金提前的合理調(diào)動是至關(guān)重要的。在企業(yè)管理層的許諾下，確保企業(yè)充足自己的運(yùn)行，并且建立起一個(gè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施小組，經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施小組組要由熟練運(yùn)用軟件和精通管理學(xué)知識的員工組成，該小組可以在經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施過程中，協(xié)調(diào)企業(yè)各個(gè)部門之間的矛盾，督促各部門完成經(jīng)濟(jì)管理體系的相關(guān)任務(wù)，協(xié)助經(jīng)濟(jì)管理體系的實(shí)施。除此之外，該小組還應(yīng)該及時(shí)做好經(jīng)濟(jì)管理體系維護(hù)人員的培訓(xùn)工作，為經(jīng)濟(jì)管理體系提供充足的人員。

3.2加強(qiáng)系統(tǒng)日常維護(hù)，保證系統(tǒng)安全平穩(wěn)地正常運(yùn)行

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的建立是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，在建立企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的過程中，需要不斷地對以建立的企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系進(jìn)行分析，并且不斷更正、完善。因此，企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的日常維護(hù)工作看起來雖小，但也是不容忽視的。在企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系建立過程中，通過日常對企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的維護(hù)工作，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系不斷完善，從而形成符合企業(yè)特色的經(jīng)濟(jì)管理體系。

3.3通過培訓(xùn)和制定制度，提高員工素質(zhì)

想要使企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系有效的實(shí)施并且不斷地完善，根據(jù)企業(yè)的情況制定相關(guān)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的相關(guān)制度是必不可少的。在企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施且正式進(jìn)入管理的過程中，為了使企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的更有效果，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，為企業(yè)員工制定相應(yīng)的企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系規(guī)范制度，將企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的實(shí)施過程分解成每一個(gè)細(xì)小的任務(wù)，具體分配到每一個(gè)員工的身上，是每一個(gè)都是任務(wù)去實(shí)施企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系，這樣可以調(diào)動員工的積極性，從而使員工盡最大可能性實(shí)施企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系，最終使企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施更加順利，更加完善。除此之外，在企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的過程中，還應(yīng)該組織員工進(jìn)行企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的相關(guān)培訓(xùn)，只有通過一定程度的培訓(xùn)后，員工才可以對企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系更加了解，便于企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的實(shí)施，在培訓(xùn)的過程中，員工還可以掌握計(jì)算機(jī)技術(shù)以及管理方面的相關(guān)知識，使計(jì)算機(jī)技術(shù)在企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系中更好地得到應(yīng)用，彌補(bǔ)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的一些漏洞，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系更有利的實(shí)施。

篇2

二、市場因素對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響

在瞬息萬變的知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代，隨著市場環(huán)境的不斷變化和企業(yè)經(jīng)營的不穩(wěn)定，使得企業(yè)各種風(fēng)險(xiǎn)并存，公司盈余能力的穩(wěn)定性也受到了很大的挑戰(zhàn)。面臨著材料價(jià)格、房屋價(jià)格等不斷上漲的風(fēng)潮，房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，公司資產(chǎn)出現(xiàn)“泡沫”現(xiàn)象。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本需要考慮到的各種因素，既要考慮到人工的有效配置，又要注意到勞動的有效性以及材料的合理利用，在當(dāng)前社會生產(chǎn)力發(fā)展水平下，在考慮組織因素對生產(chǎn)消耗影響的前提下，完成的建筑項(xiàng)目工程如何實(shí)現(xiàn)各種資源的有效配置，實(shí)現(xiàn)人工和材料經(jīng)濟(jì)的最大有效化是當(dāng)前房地產(chǎn)成本核算重點(diǎn)關(guān)注的問題之一。

1.人們的購買力對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響

房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的資金很大，一般來說，很多家庭對于房地產(chǎn)住宅的購買力不是可以進(jìn)行隨意揮灑的，對于商業(yè)性質(zhì)的地產(chǎn)更不能夠任意而為。而一旦在某一個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到飽和或者價(jià)格高于當(dāng)?shù)厝说膶?shí)際水平，房地產(chǎn)價(jià)格就會受到?jīng)_擊而影響了銷售，進(jìn)而對于投資了巨額資金的房地產(chǎn)商來說，就會帶來重大虧損，對于土地資源也是一種浪費(fèi)。

2.土地價(jià)格的變化對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響

房地產(chǎn)是依托土地在土地上建筑而得以形成的。土地是屬于國家的。政府對于土地出讓金的多少取決于市場土地價(jià)格的變化。而如果政府土地出讓金比較大，那么房地產(chǎn)行業(yè)的成本就會加大，從而影響房地產(chǎn)的利潤。

3.行業(yè)競爭的影響

隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的不斷提升，人們對住房建筑條件的要求越來越高，受到當(dāng)前各種政策的影響，房地產(chǎn)市場規(guī)模化在不斷壯大的同時(shí)，同行業(yè)間的競爭也越來越大。行業(yè)之間為了能夠在市場中勝出，必然通過成本控制策略來降低成本，同時(shí)也通過營銷策略來進(jìn)行房地產(chǎn)的營銷。而從這里來看，市場經(jīng)濟(jì)對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響也涉及到了盈利背后的各種運(yùn)營措施之間的競爭。

三、防止市場經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響

1.政府對于房地產(chǎn)所依托的土地價(jià)格的調(diào)控

如果沒有政府從中進(jìn)行的統(tǒng)一規(guī)劃，不統(tǒng)一各個(gè)區(qū)域的統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，就會帶來沒有規(guī)劃的建設(shè)，不僅不能讓土地開發(fā)產(chǎn)生有效的經(jīng)濟(jì)利益，而且可能因?yàn)闊o規(guī)劃的建筑而造成了彼此的阻礙與牽制，因此造成了土地浪費(fèi)。另外，很多房地產(chǎn)商看到的是眼前的經(jīng)濟(jì)收益，而沒有從社會的長遠(yuǎn)發(fā)展來考慮問題。土地不經(jīng)過政府的規(guī)劃然后再按照計(jì)劃地進(jìn)行，就會產(chǎn)生大量開發(fā)土地、無計(jì)劃開發(fā)土地的盲目。一旦出現(xiàn)過剩的情況，房地產(chǎn)商本身實(shí)力不足難以承擔(dān)所有的應(yīng)有成本支出，于是就出現(xiàn)了土地被擱置的現(xiàn)象。而有些房地產(chǎn)商，為了自己的經(jīng)濟(jì)利益，對于自己征收來的土地進(jìn)行二次出讓開發(fā)，這當(dāng)中，土地被轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，沒有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范管理，市場混亂，造成了土地資源以及人力資源的極大浪費(fèi)，同時(shí)也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來很大的沖擊。

篇3

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比是最缺乏道德誠信的行業(yè)，被稱為“高利潤率、低信用度”的行業(yè)[1]。消費(fèi)者對商品房的投訴頻率遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，2006年全國關(guān)于房屋的投訴達(dá)到23172件，2012年315晚會投訴總結(jié)數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)行業(yè)投訴已躍居各類投訴第一位，如何解決房地產(chǎn)行業(yè)失信行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康良性發(fā)展已成為目前亟待解決的問題。

1.房地產(chǎn)行業(yè)存在的失信行為

1.1 營銷過程的失信行為

虛假廣告

我國房地產(chǎn)市場中，許多開發(fā)商歪曲利用觀眾或聽眾對電視等媒體的注意力，吸引眾多的投資者的“眼球”，在售房廣告上實(shí)施“注水”和“吹氣泡”，把不真實(shí)的信息當(dāng)作真實(shí)信息傳遞給消費(fèi)者，蓄意夸大或欺騙消費(fèi)者。

合同欺詐

合同欺詐屬于房地產(chǎn)行業(yè)較普遍失信行為，消費(fèi)者在簽訂購房合同時(shí)往往很難發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在合同中設(shè)的“陷阱”，如房屋面積縮水、更改戶型圖等失信行為，也有的開發(fā)商雖然提供的是合同示范文本，但往往會在合同后面附自己編制的對自己有利的不公平條款，如交房時(shí)發(fā)現(xiàn)裂縫、空鼓等安全質(zhì)量問題的通病，乙方同意不拒絕接房。

1.2 房開企業(yè)的短期行為

我國很多房地產(chǎn)開發(fā)商沒有注重企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，對品牌和信譽(yù)沒有正確的認(rèn)識和態(tài)度，信用意識不強(qiáng)。開發(fā)商為了節(jié)約成本而私自降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、使用不合格材料。此外，開發(fā)商為了追求最大利潤或最多的銷售額而亂開空頭支票，私自承諾了一些不打算兌現(xiàn)的“服務(wù)項(xiàng)目”。

1.3 預(yù)售制度缺陷引起的失信行為

付款與接房的不同時(shí)

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)銷售制度是預(yù)售制，給房開企業(yè)的融投資帶來了極大便利，卻造成了房地產(chǎn)行業(yè)的諸多失信行為。消費(fèi)者在簽訂合同或付款時(shí)不能立即接收房屋，因此在預(yù)售以后開發(fā)商可能不按設(shè)計(jì)施工、降低配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)或造成房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題等失信行為。

政府對預(yù)售資金監(jiān)管不嚴(yán)

近年來，房地產(chǎn)開發(fā)商為盲目追求規(guī)模效應(yīng)，把預(yù)售房款挪作其他項(xiàng)目使用現(xiàn)象屢見不鮮，甚至在一些大城市還出現(xiàn)開發(fā)商將商品房進(jìn)行再抵押后攜款逃逸的情況。對預(yù)售資金監(jiān)管不嚴(yán)進(jìn)一步縱容了開發(fā)商的失信行，已成為擾亂房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個(gè)嚴(yán)重問題。

缺乏信用管理

當(dāng)前，我國對房開企業(yè)的管理，主要采取主管部門對開發(fā)商的資質(zhì)進(jìn)行年檢的做法，這種做法屬于事后監(jiān)督。因缺乏信用監(jiān)管，一些開發(fā)商曾經(jīng)的違法失信行為沒能得到評價(jià)與記錄，只要其符合預(yù)售商品房條件的仍能取得預(yù)售許可證，而他們曾經(jīng)的信用情況沒有成為其能否獲得預(yù)售許可證的約束條件。

信息的不對稱

由于消費(fèi)者與開發(fā)商間存在信息不對稱，導(dǎo)致某些缺乏誠信的企業(yè)利用排號登記、內(nèi)部認(rèn)購到最后簽訂合同的時(shí)間差制造樓房緊缺的虛假氛圍，進(jìn)而操控房屋的供求關(guān)系，人為囤積并抬高房價(jià)。同時(shí)，預(yù)售房屋這一制度使消費(fèi)者買房時(shí)看不到現(xiàn)房，只能通過廣告、樣板房及房地產(chǎn)商提供的宣傳資料等獲得相關(guān)信息，而這些信息或多或少都存在虛假的成分。

1.4 房地產(chǎn)行業(yè)社會信用體系不完善導(dǎo)致的失信行為

國內(nèi)只有對企業(yè)信用評價(jià)的研究，且基于狹隘的信用概念，廣義信用包含經(jīng)濟(jì)及社會和道德層面的含義，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價(jià)大多缺少系統(tǒng)性、綜合性，這些不足以全面評價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的社會信用狀況，有的房開企業(yè)為了取得社會認(rèn)可，增加開發(fā)機(jī)會，只重視信用評價(jià)中涉及到的指標(biāo)，卻忽視社會和道德方面的指標(biāo)建設(shè)，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)失信行為的惡性循環(huán)。

2.房地產(chǎn)行業(yè)失信行為解決途徑

2.1 建立和完善房地產(chǎn)市場信用法規(guī)體系

房地產(chǎn)領(lǐng)域要根據(jù)國家信用法規(guī)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，頒布和實(shí)施相關(guān)的信用法規(guī)和條例，如《信用法》、《公平交易法》等法律，另一方面要加大執(zhí)法力度，嚴(yán)格執(zhí)法，嚴(yán)懲失信者，迫使其為失信付出巨額成本費(fèi)用，以保障信用制度的建立和實(shí)施，建立和完善失信的懲罰機(jī)制。

2.2 建立失信懲戒和守信激勵機(jī)制，強(qiáng)化房地產(chǎn)信用體系建設(shè)

建立房地產(chǎn)信用體系，必須使失信成本大于守信成本，必須建立強(qiáng)有力的懲戒機(jī)制，綜合運(yùn)用道德、行政、經(jīng)濟(jì)和法律等手段來嚴(yán)懲失信行為。在行政上，采取記錄、警告、處罰、資質(zhì)降級、取消市場準(zhǔn)入、依法追究責(zé)任等行政管理手段，而且讓失信記錄依法保留多年，使失信者在一定期限內(nèi)付出沉重的代價(jià)。在經(jīng)濟(jì)上，要加大經(jīng)濟(jì)處罰力度，使失信成本大大超過預(yù)期收益。在法律上，建立和完善對失信行為司法處理，依法量刑做出司法性懲戒。按照懲戒與激勵并重的原則，對誠信企業(yè)政府管理部門在競標(biāo)摘牌、市場準(zhǔn)入、資質(zhì)升級等方面優(yōu)先考慮。

2.3 建立和完善我國房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)

加快建立房開企業(yè)和從業(yè)人員的信用檔案，公示企業(yè)信用情況，使守信企業(yè)和失信企業(yè)均大白于天下；統(tǒng)一數(shù)據(jù)平臺，使房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)信息商業(yè)化、社會化、市場化；行政主管部門和企業(yè)要及時(shí)報(bào)送有關(guān)信息變動情況，及時(shí)更新；公布投訴電話，為用戶提供企業(yè)信用查詢，接受社會各界的信用監(jiān)督；培養(yǎng)一批專業(yè)化的檔案管理人員。

2.4 強(qiáng)化信息披露制度，形成房地產(chǎn)信息傳遞平臺

強(qiáng)化信息披露制度，形成房地產(chǎn)信息傳遞機(jī)制。對于房地產(chǎn)需求信息、供給信息、企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息，應(yīng)在指定媒體上定期如實(shí)披露，建立與社會公眾溝通的信息平臺，保證房地產(chǎn)信息傳遞。充分利用現(xiàn)代通信技術(shù)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)資源的優(yōu)勢，以房地產(chǎn)電子政務(wù)系統(tǒng)、行業(yè)協(xié)會自律管理系統(tǒng)和企業(yè)經(jīng)營管理系統(tǒng)為基礎(chǔ)，形成覆蓋全行業(yè)并通過中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)各級建設(shè)行政主管部門、協(xié)會網(wǎng)站的互通，構(gòu)成房地產(chǎn)信息傳遞網(wǎng)絡(luò)，形成房地產(chǎn)信息與社會溝通的平臺。

2.5 推行行業(yè)協(xié)會，監(jiān)控失信行為

房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會除了履行服務(wù)、協(xié)調(diào)等職能外，重點(diǎn)是充實(shí)管理職能，制定行規(guī)、行約，加強(qiáng)自律管理，應(yīng)著手于營造與規(guī)則想匹配的優(yōu)良環(huán)境氛圍，使更多的企業(yè)能加入到行業(yè)協(xié)會來，真正形成自我約束、自我管理、共講誠信的行業(yè)局面。

2.6 加強(qiáng)企業(yè)信用文化建設(shè)，樹立企業(yè)信用品牌

當(dāng)前企業(yè)要切實(shí)加強(qiáng)自身的信用建設(shè)，形成 “誠信為本”的經(jīng)營理念，強(qiáng)化企業(yè)自律行為規(guī)范，才能樹立企業(yè)品牌。在我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與市場經(jīng)濟(jì)體系逐步完善的階段，強(qiáng)調(diào)企業(yè)的誠信經(jīng)營尤為重要，廣大房地產(chǎn)企業(yè)要著眼長遠(yuǎn)，克服“短期意識”，從典型案件中吸取教訓(xùn)，同時(shí)認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)內(nèi)先進(jìn)企業(yè)的寶貴經(jīng)驗(yàn)，舉一反三，牢固樹立誠信經(jīng)營理念，真正筑起自己的職業(yè)道德防線，將誠信二字入心、入腦、入行，努力打造企業(yè)誠信形象。

3.結(jié)束語

“誠信” 是中華民族的傳統(tǒng)美德。“誠”，是真心誠意；“信”是不欺、信用之意。誠信是一個(gè)社會經(jīng)濟(jì)、文化、歷史綜合作用的產(chǎn)物，是一個(gè)單位或個(gè)人是否成功、成熟的重要標(biāo)志；誠信是企業(yè)從事一切經(jīng)濟(jì)活動的基礎(chǔ)和前提，更是企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理的內(nèi)在要求。誠信的建立，不是一朝一夕的，它需要長期在規(guī)范的經(jīng)濟(jì)秩序中進(jìn)行，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)誠信建設(shè)，仍是我國面臨的一個(gè)沉甸甸的重要課題。

參考文獻(xiàn)：

篇4

在國際金融市場動蕩､國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，我國房地產(chǎn)市場景氣回落呈現(xiàn)如下幾個(gè)特點(diǎn)：一是受國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)基本面變化影響，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策總體呈現(xiàn)先“緊”后“松”局面；二是專注于房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)拿地?zé)崆橄陆担饕蚴切枨蠓狡毡槌謳庞^望，價(jià)格在整體上出現(xiàn)一定程度的下降，全國住房成交量出現(xiàn)大幅減少現(xiàn)象；三是受宏觀經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不景氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，從而導(dǎo)致房屋新開工､竣工和施工面積增幅下降，土地購置面積增速回落，從而使地方經(jīng)濟(jì)受到較大影響，部分地方政府積極出手救市。

一､金融危機(jī)下房地產(chǎn)行業(yè)困境分析

當(dāng)前，貿(mào)易自由化和金融全球化推動著經(jīng)濟(jì)全球化不斷深入，將世界各國的經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系在一起，一國特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家發(fā)生危機(jī)很容易傳導(dǎo)至其它國家。美國是世界上經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國家之一，美國次貸及其衍生品已經(jīng)形成了全球性的市場，持有者遍及全世界。因此，次貸危機(jī)所帶來的金融動蕩并不局限于美國本土，各國股市､債市､匯市及各類相關(guān)衍生品市場等也隨之產(chǎn)生聯(lián)動，形成席卷全球的金融風(fēng)暴。美國金融危機(jī)，將不可避免地影響我國房地行業(yè)。

(一)以次貸危機(jī)為導(dǎo)火索，美國經(jīng)濟(jì)明顯收縮

雖然美國政府采取了一定的挽救措施，但它對美國經(jīng)濟(jì)方方面面的影響還是十分明顯的：一是失業(yè)率上升。 美國勞工部2009年初公布的數(shù)據(jù)顯示，失業(yè)率上升至7.2%，創(chuàng)16年來新高。二是美國制造業(yè)萎縮。數(shù)據(jù)顯示，2008年12月份美國制造業(yè)陷入28年來最低水平。三是美國商務(wù)部今年2月公布數(shù)據(jù)顯示，2008年12月美國出口額下降了6.0%，進(jìn)口額下降5.5%。美國經(jīng)濟(jì)的下滑將影響全球經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，加劇我國經(jīng)濟(jì)的減速和結(jié)構(gòu)調(diào)整，我國經(jīng)濟(jì)存在著過快下滑的風(fēng)險(xiǎn)，從而影響我國股票市場和房地產(chǎn)市場。

(二)國際金融危機(jī)影響我國經(jīng)濟(jì)增長速度，房地產(chǎn)行業(yè)深受影響

首先，世界經(jīng)濟(jì)增長放緩，我國出口減速的態(tài)勢已基本確立。其次，受出口增長回落的影響，加上資本市場不景氣等多種因素，企業(yè)資金鏈趨于緊張，市場自主性投資需求在減弱。在此情形下，房地產(chǎn)市場也深受影響，行業(yè)景氣進(jìn)入下降區(qū)間，2008年以來，國房景氣指數(shù)逐月下降。

(三)房地產(chǎn)行業(yè)依然面臨資金壓力

盡管去年10月份以來，我國從緊的貨幣政策及時(shí)進(jìn)行了調(diào)整，但是，房地產(chǎn)業(yè)的資金依然面臨缺口。一方面是我國房地產(chǎn)商在土地儲備､在建項(xiàng)目､已建但尚未售出去的項(xiàng)目中沉淀了大量的資金，有研究預(yù)計(jì)，僅土地儲備一項(xiàng)，房地產(chǎn)商沉淀的資金就接近2萬億元。同時(shí)，房地產(chǎn)銷售預(yù)收款和按揭貸款增速都在下降。另一方面則源于我國房地產(chǎn)獨(dú)特的開發(fā)模式。我國房地產(chǎn)業(yè)在很大程度上都采取的是快速拿地､快速開發(fā)､快速銷售的模式，這種模式在房地產(chǎn)行情看漲的情況下可以提高資金的利用效率，但是在房地產(chǎn)行情不好､銷售節(jié)奏放慢的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨建造成本上升壓力､土地儲備資金壓力､資金成本壓力等幾乎全方位的壓力。

(四)消費(fèi)者對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)

當(dāng)前消費(fèi)者持幣觀望已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)不爭的事實(shí)，無論是投資型還是自用型購房者，由于預(yù)期房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整，地產(chǎn)價(jià)格還有下降空間，紛紛持幣觀望，這樣預(yù)期的理由是由國際金融危機(jī)在短期內(nèi)難以得到解決､地產(chǎn)泡沫的存在和保障性住房項(xiàng)目的上市等。同時(shí)，第二套房貸政策在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場需求，特別是投資､投資需求，在宏觀上導(dǎo)致需求量下降。而且，更為重要的是，這種觀望情緒不是通過簡單的放松房地產(chǎn)行業(yè)的信貸就可以在短期內(nèi)加以解決的。

二､金融危機(jī)下發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)策略建議

為了更好地發(fā)展我國房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)行業(yè)在國際金融危機(jī)中不受到大的沖擊，保持我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，筆者認(rèn)為金融危機(jī)下房地產(chǎn)行業(yè)走出困境的策略主要有以下幾個(gè)方面：

(一)采用積極的經(jīng)濟(jì)､金融政策來支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展

在目前困境下，重新提振房地產(chǎn)業(yè)成為促投資､保經(jīng)濟(jì)的必要選擇。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，沒有金融的支持就沒有房地產(chǎn)的發(fā)展，而房地產(chǎn)的發(fā)展又為金融發(fā)展和創(chuàng)新提供了較為廣闊的空間。國家的房地產(chǎn)金融政策是中國樓市走向的關(guān)鍵，也就是說，如果房地產(chǎn)金融政策積極，那么中國樓市就會向前､向繁榮方向發(fā)展，反之樓市則將會向停滯，甚至向后､向蕭條方向發(fā)展。事實(shí)上，房地產(chǎn)已經(jīng)被推至“國民經(jīng)濟(jì)的重要的支柱產(chǎn)業(yè)”的地位。就經(jīng)濟(jì)性而言，當(dāng)前是政府推進(jìn)住房保障建設(shè)､解決安居問題較為有利的時(shí)間窗口，加上地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位，政府主要職能部門應(yīng)及時(shí)根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)整地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)和金融政策，采取有利于地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的貨幣政策和財(cái)政政策來應(yīng)對目前的金融危機(jī)，保持我國地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，從而通過地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來拉動內(nèi)需，促進(jìn)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。同時(shí)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，以分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，拓寬融資渠道，為地產(chǎn)行業(yè)提供持續(xù)的發(fā)展動力。

(二)通過房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整來支持地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展

結(jié)合土地市場的規(guī)律，推動土地制度的改革，合理優(yōu)化土地價(jià)格；簡化政府審批程序，進(jìn)一步完善投資環(huán)境；政府制定能促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策，給投資者以信心；通過貨幣政策和財(cái)政政策的調(diào)整，在最短的時(shí)間內(nèi)扭轉(zhuǎn)消費(fèi)者持幣觀望的局面，改變地產(chǎn)市場不景氣的困境；規(guī)范地產(chǎn)行業(yè)，保證地產(chǎn)行業(yè)健康有序競爭。

(三)地產(chǎn)企業(yè)積極采取先進(jìn)的管理手段和方法，通過培育自身的核心競爭力來應(yīng)對金融危機(jī)所帶來的不利影響

房地產(chǎn)企業(yè)是資金､管理密集型的企業(yè)，其核心競爭力應(yīng)從投資､管理兩方面去培育。

在投資方面培育地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，應(yīng)從以下三個(gè)方面入手：首先提高籌措資金的能力。房地產(chǎn)市場的進(jìn)入門檻抬高，土地進(jìn)入公開市場招標(biāo)拍賣，銀行貨款條件收緊，自有資金的比例進(jìn)一步提高，市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，能否以較低的財(cái)務(wù)成本､較易獲得資金是衡量企業(yè)融資核心競爭力的重要指標(biāo)；其次是獲得項(xiàng)目(土地)的能力。土地是房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展源泉，如何以較低的成本獲得優(yōu)質(zhì)的土地，合理進(jìn)行土地儲備是提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵。再則是回避風(fēng)險(xiǎn)的能力。房地產(chǎn)市場是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的市場，如何回避投資及管理過程中的各類風(fēng)險(xiǎn)，是保持地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要措施。

在管理方面培育地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，則要注重三種能力的塑造：第一，整合社會資源的能力。房地產(chǎn)是一個(gè)跨度十分大的行業(yè)，涉及投資評估､營銷策劃､規(guī)劃設(shè)計(jì)､工程建設(shè)､物業(yè)管理､環(huán)境保護(hù)､信息智能､貸款按揭､保險(xiǎn)等，如何充分運(yùn)用社會專業(yè)資源，最大限度為企業(yè)發(fā)揮作用，是培育地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的基礎(chǔ)。第二，控制管理成本的能力。一個(gè)企業(yè)的效益可以分成兩個(gè)部分，即經(jīng)營效益和管理效益。經(jīng)營效益在房地產(chǎn)發(fā)展初期，對于不少房地產(chǎn)企業(yè)來講十分可觀，如土地價(jià)格､各項(xiàng)規(guī)費(fèi)等，只要有關(guān)系，地價(jià)可以比別人便宜，規(guī)費(fèi)可以少交或不交，人們把這個(gè)時(shí)期稱作“關(guān)系地產(chǎn)”時(shí)期，企業(yè)的效益主要來自于“關(guān)系”是否到位。但隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范，大家基本處于同一個(gè)起跑線上，遵循同樣的游戲規(guī)則，企業(yè)之間的效益高低將主要取決于管理水平的高低，利潤的空間將主要來自于兩頭，一頭是靠加強(qiáng)管理來控制成本，同樣的產(chǎn)品成本比別人低一點(diǎn)；另一頭是靠加強(qiáng)管理來提升產(chǎn)品的品質(zhì)，使售價(jià)比別人高一點(diǎn)。一頭低一點(diǎn)，另一頭高一點(diǎn)，利潤空間也就出來了。因此向管理要效益是地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的源泉。第三，凝聚人力資本的能力。企業(yè)之間的競爭實(shí)質(zhì)是人才的競爭。人力資本不是指企業(yè)中的所有人，而是指企業(yè)中的企業(yè)家和技術(shù)創(chuàng)新者，它與人力資源以及人才并不是同一個(gè)概念。貨幣資本是一種被動資本，而人力資本是主動性的資本，只有通過人力資本的運(yùn)作，貨幣資本才能保值､增值。因此凝聚人力資本的能力是地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的根本。

參考文獻(xiàn)：

篇5

第三條  本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

本條例所稱房地產(chǎn)中介服務(wù)包括房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀(jì)、評估和其他房地產(chǎn)中介服務(wù)。

本條例所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)開發(fā)、交易提供信息、咨詢、策劃、可行性研究服務(wù)的有償行為。

本條例所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指以促成房地產(chǎn)交易為目的，為房地產(chǎn)交易雙方提供中介服務(wù)的有償行為。

本條例所稱房地產(chǎn)評估，是指專業(yè)評估機(jī)構(gòu)接受委托，估算房地產(chǎn)價(jià)格的有償行為。

第四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須依法經(jīng)營，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。

第五條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則從事開發(fā)經(jīng)營。

房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平、誠實(shí)信用、平等互利的原則從事中介服務(wù)。

第六條  深圳市人民政府房地產(chǎn)行政管理部門是房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門（以下簡稱主管部門），依法對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會（以下簡稱市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會）是房地產(chǎn)行業(yè)的自律性組織，依照本條例的規(guī)定履行職責(zé)。

第二章  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第七條  本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)法人，包括房地產(chǎn)專營企業(yè)和兼營企業(yè)。

第八條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，須具備下列條件：

（一）注冊資本不得少于人民幣一千萬元；

（二）有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會計(jì)人員；

（三）有按市場價(jià)格取得的土地使用權(quán)；

（四）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和固定的經(jīng)營場所；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

增加房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍的，須具備前款（一）、（二）、（三）、（五）項(xiàng)規(guī)定的條件。

工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以辦理工商登記手續(xù)；對不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記。

第九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得營業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)到主管部門備案，并申請領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，主管部門應(yīng)在十五日內(nèi)依照法律、法規(guī)的規(guī)定核發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。

第十條  主管部門對《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》實(shí)行年度審核制度。

第十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得出賣或以出租、掛靠、外借等手段變相出賣開發(fā)經(jīng)營權(quán)。

第十二條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按期向主管部門報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營報(bào)表。

第十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)，預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)申請辦理《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》；外銷的，應(yīng)當(dāng)申請辦理《商品住宅外銷許可證》。

主管部門受理《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》、《商品住宅外銷許可證》申請后，應(yīng)在三十日內(nèi)作出是否核準(zhǔn)的決定。予以核準(zhǔn)的，應(yīng)同時(shí)發(fā)放許可證。

第十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷售廣告，應(yīng)向廣告經(jīng)營與單位提交下列材料的復(fù)印件，并出示原件：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》；

（三）預(yù)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。現(xiàn)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)證》。外銷的，應(yīng)提交《商品住宅外銷許可證》。

不能提供前款規(guī)定材料的，廣告經(jīng)營與單位不得為其制作、房地產(chǎn)銷售廣告。

第十五條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）樓宇地點(diǎn)、竣工交付時(shí)間、售價(jià)等；

（二）預(yù)售的，應(yīng)有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》證號。外銷預(yù)售的，還應(yīng)有《商品住宅外銷許可證》證號；

（三）現(xiàn)售的，應(yīng)有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號、《房地產(chǎn)證》證號。外銷現(xiàn)售的，還應(yīng)有《商品住宅外銷許可證》證號。

廣告經(jīng)營與單位不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具備前款規(guī)定內(nèi)容的房地產(chǎn)銷售廣告。

第十六條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得經(jīng)營法律、法規(guī)、規(guī)章禁止交易的房地產(chǎn)。

第十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出地方參與合作建房，應(yīng)當(dāng)以按市場價(jià)格取得的土地使用權(quán)作為合作條件；作為出資方參與合作建房，應(yīng)當(dāng)出具金融機(jī)構(gòu)提供的資信證明，其自有資金必須達(dá)到該合作項(xiàng)目預(yù)算總投資的百分之二十五以上。

以減免地價(jià)款或行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)作為合作建房條件的，應(yīng)當(dāng)符合前款規(guī)定的條件并報(bào)主管部門批準(zhǔn)。

第十八條  禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自更改已生效房地產(chǎn)買賣合同中的受讓人姓名（名稱）。

第十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定建設(shè)市政、公益配套設(shè)施和項(xiàng)目，并按期交付使用。

第三章  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和評估人員

第二十條  本條例所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指依照本條例取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書并領(lǐng)取執(zhí)業(yè)證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的專業(yè)人員。

本條例所稱房地產(chǎn)評估人員包括估價(jià)師和評估員。評估員是指依照本條例取得房地產(chǎn)評估員資格證書并領(lǐng)取執(zhí)業(yè)證書，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動的專業(yè)人員。

第二十一條  符合下列條件的，可向市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會申請培訓(xùn)和參加統(tǒng)一考試：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）具有大專以上文化程度；

（三）具有三年以上房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)經(jīng)歷；

（四）具有深圳市常住戶口或藍(lán)印戶口。

考試合格后，由主管部門核發(fā)《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書》、《深圳市房地產(chǎn)評估員資格證書》。

第二十二條  取得國家有關(guān)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書或取得市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、評估員資格證書并在特區(qū)執(zhí)業(yè)者，應(yīng)當(dāng)向主管部門申請注冊，領(lǐng)取《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書》或《深圳市房地產(chǎn)評估人員執(zhí)業(yè)證書》。

第二十三條  注冊申請人應(yīng)向主管部門提交下列材料：

（一）申請書；

（二）房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書或房地產(chǎn)評估員資格證書的復(fù)印件，并出示原件；

（三）所在房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的任職文件或聘用合同或工作調(diào)動證明。

第二十四條  主管部門受理注冊申請后，應(yīng)在三十日內(nèi)決定是否批準(zhǔn)并書面通知申請人。注冊申請批準(zhǔn)后，由主管部門發(fā)給《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書》或《深圳市房地產(chǎn)評估人員執(zhí)業(yè)證書》；未獲批準(zhǔn)的申請人有異議的，可自收到?jīng)Q定之日起十五日內(nèi)依法申請行政復(fù)議。

第二十五條  申請人有下列情形之一的，主管部門不予注冊；已注冊的，予以撤銷：

（一）無民事行為能力或限制民事行為能力的；

（二）國家機(jī)關(guān)現(xiàn)職公務(wù)人員；

（三）提供虛假評估報(bào)告或在從業(yè)活動中有收受賄賂等違法行為的；

（四）提供虛假申請材料的；

（五）違反本條例規(guī)定，受吊銷深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書、評估人員執(zhí)業(yè)證書處罰者。

被撤銷注冊的當(dāng)事人有異議的，可自接到撤銷注冊通知之日起十五日內(nèi)依法申請行政復(fù)議。

第二十六條  取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、評估人員執(zhí)業(yè)證書者，同一時(shí)期只能在一家房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從業(yè)。

第二十七條  主管部門對《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書》和《深圳市房地產(chǎn)評估人員執(zhí)業(yè)證書》實(shí)行年度審核制度。年度審核合格者方可繼續(xù)執(zhí)業(yè)。

第四章  房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

第二十八條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的組織形式包括個(gè)人、合伙和法人。

個(gè)人設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，由設(shè)立人對其債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任。

合伙設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，由合伙人對其債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任或有限責(zé)任。

具有法人資格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，以其全部資產(chǎn)對其債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任。

第二十九條  個(gè)人設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)具備下列條件：

（一）有深圳市常住戶口；

（二）注冊資本不得少于人民幣三十萬元；

（三）須有三名以上人員（含設(shè)立人）持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書；

（四）有固定的服務(wù)場所；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十條  合伙設(shè)立或設(shè)立具有法人資格的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)以及增加房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)范圍的，應(yīng)具備下列條件：

（一）至少一個(gè)發(fā)起人有深圳市常住房口或住所在深圳市的經(jīng)濟(jì)組織；

（二）注冊資本不得少于人民幣一百萬元；

（三）須有二名以上人員（含發(fā)起人）持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書和二名以上人員持有房地產(chǎn)評估人員執(zhí)業(yè)證書，同時(shí)有四名以上其他專業(yè)人員，其中包括經(jīng)濟(jì)、工程、法律、財(cái)務(wù)等人員；

（四）有自己的名稱和固定的服務(wù)場所；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十一條  合伙設(shè)立或設(shè)立具有法人資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、評估機(jī)構(gòu)以及增加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、評估業(yè)務(wù)范圍的，應(yīng)具備下列條件：

（一）至少一個(gè)發(fā)起人有深圳市常住戶口或住所在深圳市的經(jīng)濟(jì)組織；

（二）注冊資本不得少于人民幣一百萬元；

（三）設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的，須有三名以上人員（含發(fā)起人）持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書。設(shè)立房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的，須有三名以上人員（含發(fā)起人）持有房地產(chǎn)評估人員執(zhí)業(yè)證書；

（四）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和固定的服務(wù)場所；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十二條  主管部門可根據(jù)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員數(shù)量、注冊資金及開業(yè)時(shí)間等，每年評定一次房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的等級并核發(fā)《房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級證書》。

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的等級分為三級。一級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)須有房地產(chǎn)估價(jià)師五名以上，注冊資本不得少于人民幣三百萬元，開展評估業(yè)務(wù)五年以上；二級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)須有房地產(chǎn)估價(jià)師三名以上，注冊資本不得少于人民幣二百萬元，開展評估業(yè)務(wù)三年以上；三級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)須有房地產(chǎn)估價(jià)師或房地產(chǎn)評估員三名以上，注冊資本不得少于人民幣一百萬元，開展評估業(yè)務(wù)一年以上。

標(biāo)的人民幣一千萬元以上五千萬元以下的評估業(yè)務(wù)，須委托二級以上評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)；標(biāo)的人民幣五千萬元以上的評估業(yè)務(wù)，須委托一級評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。違反本款規(guī)定越級評估的，所作評估報(bào)告無效。

第三十三條  設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或增加房地產(chǎn)中介服務(wù)經(jīng)營范圍，由設(shè)立人或發(fā)起人向工商行政管理部門提出申請，并提交本條例規(guī)定的有關(guān)證明材料。

第三十四條  工商行政管理部門對設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或增加房地產(chǎn)中介服務(wù)經(jīng)營范圍的申請，經(jīng)審查符合本條例規(guī)定條件的，予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記。

第三十五條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴懿块T備案。備案應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）《房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)備案登記表》；

（二）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書、評估人員執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件和其他專業(yè)人員資格證明材料。

提交前款規(guī)定的材料，應(yīng)同時(shí)出示原件。

第三十六條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)成立后，由于從業(yè)人員變動或其他變動達(dá)不到設(shè)立條件的，工商行政管理部門應(yīng)暫停其營業(yè)，并要求其在九十日內(nèi)達(dá)到設(shè)立條件。

第三十七條  房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)開展咨詢業(yè)務(wù)，雙方認(rèn)為有必要簽訂書面合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。

咨詢合同應(yīng)具備下列內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人的姓名或名稱及法定代表人姓名；

（二）咨詢事項(xiàng)、期限和要求；

（三）咨詢報(bào)酬的數(shù)額、給付方式和時(shí)間；

（四）違約責(zé)任；

（五）當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)載明的其他事項(xiàng)。

第三十八條  房地產(chǎn)咨詢報(bào)酬的標(biāo)準(zhǔn)由雙方當(dāng)事人約定。

第三十九條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)除為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃當(dāng)事人提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)外，還可以提供服務(wù)。

以營利為目的，為委托人提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃等經(jīng)紀(jì)、業(yè)務(wù)，只能由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

第四十條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展經(jīng)紀(jì)、業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。

經(jīng)紀(jì)、合同應(yīng)具備下列內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人的姓名或名稱及法定代表人姓名；

（二）經(jīng)紀(jì)、事項(xiàng)、期限和要求；

（三）經(jīng)紀(jì)傭金或報(bào)酬的數(shù)額、給付方式和時(shí)間；

（四）違約責(zé)任；

（五）當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)載明的其他事項(xiàng)。

第四十一條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、合同不能履行或不能完全履行的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不收取或減少收取報(bào)酬，但由于委托人過錯(cuò)造成的除外。

由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的過錯(cuò)造成委托人經(jīng)濟(jì)損失的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十二條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展經(jīng)紀(jì)、業(yè)務(wù)，有權(quán)向委托人獲取相關(guān)資料，委托人應(yīng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供全面、真實(shí)的相關(guān)資料。委托人提供虛假、失實(shí)資料或隱瞞真實(shí)情況的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有權(quán)拒絕為其服務(wù)。

第四十三條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，有權(quán)獲取傭金，傭金由交易雙方平均分?jǐn)偅碛屑s定的除外。

傭金標(biāo)準(zhǔn)由主管部門會同物價(jià)部門制定。

傭金不能高于或低于規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

第四十四條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)向交易當(dāng)事人提供與合同成立有關(guān)的全面、真實(shí)的資料和信息，不得向交易當(dāng)事人提供虛假、失實(shí)的資料，不得隱瞞交易情況。

第四十五條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得因同一宗經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)所涉及的房地產(chǎn)與交易雙方中的任何一方發(fā)生房地產(chǎn)買賣、租賃關(guān)系。

第四十六條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就同一宗業(yè)務(wù)，不得同時(shí)兼為經(jīng)紀(jì)、行為。

第四十七條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定禁止交易的房地產(chǎn)，不得進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、活動。

第四十八條  通過經(jīng)紀(jì)行為達(dá)成的房地產(chǎn)交易合同，必須由持有《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書》的人員在合同中簽字，并加蓋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)公章。

第四十九條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)銷售廣告，必須符合本條例第十四條、第十五條的規(guī)定，并在廣告中載明經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱、地址；房屋租賃廣告的，還須持有《房屋租賃許可證》，并在廣告中載明證號。

未載明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名稱、地址的廣告，廣告經(jīng)營與單位不得。

第五十條  下列房地產(chǎn)可依照本條例進(jìn)行評估：

（一）買賣、產(chǎn)權(quán)交換的房地產(chǎn)；

（二）繼承、分割、合并、贈與等其他形式的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)；

（三）實(shí)行租賃、聯(lián)營、入股經(jīng)營或進(jìn)行股份制改造的房地產(chǎn)；

（四）抵押、投入保險(xiǎn)的房地產(chǎn)；

（五）進(jìn)行兼并、清算的房地產(chǎn)；

（六）因拆遷需給予當(dāng)事人補(bǔ)償或賠償?shù)姆康禺a(chǎn)；

（七）其他需要評估的房地產(chǎn)。

第五十一條  房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)開展評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂評估委托合同。

評估委托合同應(yīng)具備下列內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人姓名或名稱、住所、法定代表人姓名；

（二）評估標(biāo)的物名稱、地點(diǎn)、面積、座落、建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、用途、裝修、環(huán)境、使用情況；

（三）評估事項(xiàng)、期限和要求；

（四）評估報(bào)酬的數(shù)額、給付方式和時(shí)間；

（五）違約責(zé)任；

（六）當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)載明的其他事項(xiàng)。

第五十二條  房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)開展評估業(yè)務(wù)，有權(quán)向委托人獲取相關(guān)資料，委托人應(yīng)向評估機(jī)構(gòu)提供全面、真實(shí)的相關(guān)資料。

第五十三條  房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)有權(quán)獲取評估報(bào)酬。

評估報(bào)酬的標(biāo)準(zhǔn)由主管部門會同物價(jià)部門制定。

評估報(bào)酬不得高于或低于規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

第五十四條  房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按合同的約定完成評估后，必須向委托人出具房地產(chǎn)評估報(bào)告。

房地產(chǎn)評估報(bào)告應(yīng)載明下列內(nèi)容：

（一）房地產(chǎn)名稱、地點(diǎn)、面積、座落、建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、用途、裝修、環(huán)境、使用情況；

（二）評估依據(jù)和方法；

（三）評估結(jié)果；

（四）其他需要說明的事項(xiàng)。

房地產(chǎn)評估報(bào)告還應(yīng)包括評估過程中作為依據(jù)的有關(guān)圖紙、照片、背景材料、原始材料及實(shí)地勘察數(shù)據(jù)等必要附件。

第五十五條  房地產(chǎn)評估報(bào)告必須由執(zhí)業(yè)評估人員和房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)法定代表人或負(fù)責(zé)人簽名，并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章。

第五十六條  房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)對出具的房地產(chǎn)評估報(bào)告的真實(shí)性、正確性、合法性負(fù)責(zé)。

第五十七條  用作征收有關(guān)房地產(chǎn)稅和確定政府給予房地產(chǎn)損失補(bǔ)償或賠償金額依據(jù)的評估報(bào)告，必須經(jīng)市物業(yè)估價(jià)所審核，并報(bào)主管部門或稅務(wù)部門認(rèn)可。

第五十八條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員對委托人提供的資料和物品應(yīng)妥善保管，并出具清單副本。

房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)依法為委托人保守秘密。

第五章  房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會

第五十九條  市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會是依法登記成立的房地產(chǎn)行業(yè)的自律性社團(tuán)法人。其主要職責(zé)是：

（一）制定房地產(chǎn)行業(yè)行為準(zhǔn)則及道德規(guī)范；

（二）組織房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)、考試；

（三）受理對會員的投訴，組織調(diào)查，并向有關(guān)部門提出處理建議；

（四）向主管部門反映房地產(chǎn)行業(yè)的意見和要求，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的合法權(quán)益；

（五）調(diào)解行業(yè)內(nèi)部的爭議；

（六）組織業(yè)務(wù)交流；

（七）辦理主管部門委托的其他事項(xiàng)。

第六十條  依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以申請加入市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，成為團(tuán)體會員。

依法持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、評估人員執(zhí)業(yè)證書，并在房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從業(yè)的個(gè)人，應(yīng)加入市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，成為個(gè)人會員。

第六十一條  團(tuán)體會員和個(gè)人會員應(yīng)當(dāng)遵守房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會章程并按規(guī)定繳納會費(fèi)。

第六十二條  市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會員大會是協(xié)會的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，理事會是會員大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。會員大會和理事會的職權(quán)由章程規(guī)定。

第六十三條  理事會由主管部門委任的理事和協(xié)會選舉產(chǎn)生的理事共同組成，主管部門委任的理事不得超過理事總?cè)藬?shù)的三分之一。理事總?cè)藬?shù)由章程規(guī)定。

第六章  法律責(zé)任

第六十四條  未取得《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由主管部門責(zé)令改正并沒收非法所得。

被主管部門吊銷《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，除依照前款的規(guī)定處罰外，可并處人民幣五萬元以上十萬元以下罰款。

第六十五條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)連續(xù)兩年未從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由主管部門吊銷其《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。

第六十六條  違反本條例第十條規(guī)定，不參加年度審核的，由主管部門責(zé)令限期改正，并處人民幣一萬元以上二萬元以下罰款；在責(zé)令改正的期限內(nèi)仍不參加年度審核的，由主管部門給予降低一級資質(zhì)等級的處罰；連續(xù)二次不參加年度審核的，由主管部門吊銷其《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。

篇6

一、目前房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)存在的困惑

1989年我國高等學(xué)校開始設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè),1998年國家進(jìn)行學(xué)科專業(yè)調(diào)整,將房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)歸屬在管理科學(xué)與工程一級學(xué)科下,改稱工程管理專業(yè)。各高校按照教育部的要求,于1999年開始對房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的歸屬進(jìn)行了調(diào)整,部分高校將該專業(yè)并入工程管理專業(yè),也有部分院校將其并入工商管理專業(yè)。目前根據(jù)教育部新的專業(yè)設(shè)置目錄,房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)作為經(jīng)教育部批準(zhǔn)設(shè)置的目錄,重新開始招生。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理是一個(gè)綜合性非常強(qiáng),兼具工程、管理、經(jīng)濟(jì)和法律等多學(xué)科知識的復(fù)雜性專業(yè),不少院校對該專業(yè)人才的培養(yǎng)模式問題感到不好把握。在不同院校,由于各自的學(xué)科基礎(chǔ)、師資情況不同,所制定的辦學(xué)目標(biāo)呈兩種不同傾向:一種傾向偏重技術(shù)的培養(yǎng),在培養(yǎng)過程中,加大對工程制圖、結(jié)構(gòu)力學(xué)等土木工程技術(shù)知識的講授,此類院校多為土木工程辦學(xué)實(shí)力雄厚的院校;另一種傾向則偏重經(jīng)濟(jì)管理知識的講授,此類院校多為財(cái)經(jīng)管理類院校。如此一來,房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)是滿足市場需要為主,還是以自身資源優(yōu)勢為主,存在著困惑。

二、如何確定房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)

要解決培養(yǎng)目標(biāo)的困惑,必須厘清幾個(gè)重要問題:對于房地產(chǎn)專業(yè)而言,什么是“從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作的基本素質(zhì)”,什么是“從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作的核心能力”,設(shè)定培養(yǎng)目標(biāo)必須從滿足從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作基本素質(zhì)和核心能力入手。

如何確定一個(gè)行業(yè)的工作基本素質(zhì)和核心能力呢?勝任力模型經(jīng)過多年的研究和完善,定義出在某一工作崗位上做出優(yōu)異表現(xiàn)所必需的行為和個(gè)人特質(zhì),已經(jīng)得到普遍的認(rèn)同。

勝任力概念一般是針對特定的工作情景而言的,因此,也可以稱為是職業(yè)勝任力。通常,職業(yè)勝任力被定義為工作績優(yōu)者所具備的知識、技能、能力和特質(zhì)等,勝任力是指在特定工作環(huán)境中員工的價(jià)值觀、動機(jī)、個(gè)性、技能和知識等關(guān)鍵特征。把職業(yè)勝任力定義為“個(gè)體的潛在特征,可能是動機(jī)、特質(zhì)、技能、自我形象或社會角色的方面,或者個(gè)體所運(yùn)用的知識體”。他認(rèn)為,這些潛在特征可能是無意識的,個(gè)體不能清晰地描述它們。因而,發(fā)現(xiàn)勝任力的方法是讓個(gè)體描述什么在工作中使他們獲得了成功。把勝任力作為人的潛在特征,也就是說要考察員工是什么樣的人,而不僅僅是他們做了什么。另外,并不是對任何一種潛在特性都加以關(guān)注,而是只關(guān)注那些與績優(yōu)(被定義為結(jié)果/產(chǎn)出)具有因果聯(lián)系的潛在特性。

房地產(chǎn)專業(yè)的職業(yè)特征綜合、交叉性十分明顯,面對各院校培養(yǎng)“學(xué)科單一傾向”的模式與現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)用人需求的“錯(cuò)位”現(xiàn)實(shí),必須轉(zhuǎn)變和更新觀念,即,培養(yǎng)的人才應(yīng)以適合房地產(chǎn)企業(yè)需要為目標(biāo),從直接適應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的需求進(jìn)行勝任型教育。

三、勝任型房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)教學(xué)模式

1.教學(xué)模式發(fā)展思路

勝任力有多種定義,但是人們普遍認(rèn)為,勝任能力是影響人們大部分工作的相關(guān)知識、技能、態(tài)度和性格特點(diǎn)的總和。它與工作績效緊密相連,并可用一些被廣泛接受的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測量,其中,除性格特點(diǎn)外,大都可以通過培訓(xùn)與發(fā)展得以改善和提高。勝任力模型則是描述在組織中一個(gè)優(yōu)秀員工所需的知識、技能、態(tài)度和性格特點(diǎn)的特殊組合。這些組合中的要素可以被歸結(jié)為四個(gè)層級。如下圖所示。

圖形最上端的為“績效行為”,是個(gè)體在具體職位上的工作績效表現(xiàn)。“績效行為”下面的三個(gè)層級共同決定了個(gè)體在工作中的績效行為。下面的三個(gè)層級是遞進(jìn)關(guān)系,層級越低的因素在決定個(gè)體行為表現(xiàn)上起著更穩(wěn)定的作用。在具體適用中,還需要考慮勝任力模型的幾個(gè)特征向量。首先,具有行業(yè)特色。它反映的是某類行業(yè)內(nèi)對人員的整體素質(zhì)要求,包括知識和技能的范圍,對所服務(wù)客戶的認(rèn)識程度等。其次,具有企業(yè)特色。它反映的是單個(gè)企業(yè)對特定人員的要求,并且細(xì)化到行為方式的程度,即使是處于同一行業(yè)的兩個(gè)企業(yè),由于企業(yè)文化、經(jīng)營目標(biāo)、經(jīng)營策略的差異,縱然企業(yè)在人員要求的能力條目上完全相同,也很少有兩個(gè)企業(yè)的能力素質(zhì)的行為方式要求是完全一致的。最后,具有階段性。勝任力模型的行為模式由于與企業(yè)經(jīng)營相聯(lián)系,因而具有階段性。在企業(yè)的特定時(shí)期內(nèi),某項(xiàng)勝任能力甚至是某一組能力是至關(guān)重要的,而在另一個(gè)階段,由于企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)或經(jīng)營策略發(fā)生變化,能力模型素質(zhì)就會定期隨之更新和改變。

根據(jù)上述模型特征,勝任型房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)教學(xué)模式發(fā)展思路可以概括為,以管理―工程型模式對經(jīng)濟(jì)管理類知識和土木工程類知識的教育并重,在課程設(shè)置上并不偏重某一類課程,其人才體現(xiàn)為具有一定的經(jīng)濟(jì)管理知識和土木工程知識,具備較強(qiáng)的實(shí)際動手能力和組織協(xié)調(diào)能力。以模塊化構(gòu)建課程體系層次,具體可以構(gòu)建職業(yè)技能、職能績效行為、心智培養(yǎng)三大模塊。

2.勝任型教育模式的構(gòu)建

(1)房地產(chǎn)行業(yè)技能模塊

此模塊以準(zhǔn)職業(yè)崗位為基礎(chǔ),以房地產(chǎn)開發(fā)過程為主線,具體內(nèi)容包括:①房地產(chǎn)開發(fā)前期準(zhǔn)備內(nèi)容學(xué)習(xí)。在該流程中,對房地產(chǎn)開發(fā)有一個(gè)輪廓性的了解,同時(shí),應(yīng)儲備房地產(chǎn)開發(fā)前期所要求的知識技能,例如,如何進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析,房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建等知識。②房地產(chǎn)開發(fā)過程學(xué)習(xí),是承上啟下的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在該流程中,知識儲備和實(shí)踐能力培養(yǎng)具有同等重要的地位,即,工學(xué)都不可偏廢。核心課程為建筑基礎(chǔ)知識、工程建設(shè)監(jiān)理、房地產(chǎn)策劃等。③房地產(chǎn)銷售過程,主要進(jìn)行房地產(chǎn)售賣和物業(yè)管理方面的課程和實(shí)踐。比如,學(xué)習(xí)房地產(chǎn)營銷、物業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等核心課程。

(2)房地產(chǎn)行業(yè)職能績效行為

此模塊包括一般工商管理教學(xué)內(nèi)容,即,一般企業(yè)都涉及到的生產(chǎn)系統(tǒng)、市場營銷系統(tǒng)、質(zhì)量管理系統(tǒng)、人力資源系統(tǒng)、計(jì)劃財(cái)務(wù)系統(tǒng)、工程總務(wù)系統(tǒng)等,主要可以分為對生產(chǎn)過程的管理和各職能部門管理流程的管理。“勝任型”教學(xué)體系的這種劃分不是過去的分部門運(yùn)作流程的描述,也不是按管理的五職能來分類敘述。實(shí)際上,在每一個(gè)服務(wù)環(huán)節(jié)、業(yè)務(wù)部門和管理層級上,都存在相似的管理流程并執(zhí)行所有的管理職能。

(3)房地產(chǎn)經(jīng)營管理人員的心智培養(yǎng)

此模塊也稱為軟課程,主要是培養(yǎng)學(xué)生基本的人文素質(zhì)與溝通能力,培養(yǎng)一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理人員應(yīng)有的心智模式。此類課程包括中國傳統(tǒng)文化精要、公務(wù)寫作、演講與口才、管理溝通、領(lǐng)導(dǎo)力開發(fā)、職業(yè)規(guī)劃、組織行為、商業(yè)倫理和法律等課程。

參考文獻(xiàn):

[1] 蔣根謀,金峻炎.工程管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式及培養(yǎng)方案改革的探討[J].華東交通大學(xué)學(xué)報(bào),2004,21(12):115-117.

篇7

目前，我市注冊登記的房地產(chǎn)企業(yè)有1083個(gè)，其中××市區(qū)774個(gè)，市直屬企業(yè)144個(gè)。正常運(yùn)行的公司約有60-70家。從調(diào)查分析的情況看，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有以下幾個(gè)趨勢。

(一)私有制、股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)以私有、股份、有限責(zé)任居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。非國有企業(yè)的納稅人素質(zhì)參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。

(二)市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的重心轉(zhuǎn)移。主要轉(zhuǎn)向舊城改造、城中村改造、大中型工業(yè)企業(yè)、院校搬遷等方面，而且時(shí)間和項(xiàng)目比較集中。

(三)新項(xiàng)目開發(fā)地向市區(qū)邊緣轉(zhuǎn)移。主要表現(xiàn)為由市中心向市區(qū)邊緣、由大城市向小城市發(fā)展。隨著城市改造的深入，以及有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)規(guī)定的不斷規(guī)范，我市原有易開發(fā)資源萎縮，現(xiàn)有的可開發(fā)資源多集中在舊城改造項(xiàng)目中，由于開發(fā)成本過高，關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)開始選擇地價(jià)相對便宜的城鄉(xiāng)結(jié)合部或經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，有賣點(diǎn)但房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的小城市、縣級市的區(qū)域，謀求進(jìn)一步發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作及會計(jì)核算特點(diǎn)

（一）項(xiàng)目運(yùn)作的程序

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始立項(xiàng)到銷售結(jié)束大致分為三個(gè)階段：

第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標(biāo)、拍賣程序獲得土地的使用權(quán)取得計(jì)劃委員會印發(fā)的正式計(jì)劃書規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)用的規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證土地主管部門核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書建設(shè)局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時(shí)，建設(shè)局將對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目的施工圖、設(shè)計(jì)合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進(jìn)行審查）。

第二階段（組織施工期）：通過正式的招標(biāo)程序，組織安排施工企業(yè)進(jìn)場施工。

第三階段（預(yù)售期和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期）：根據(jù)國家規(guī)定的完工程度或投資比例，辦理預(yù)售證組織房屋銷售。預(yù)售房屋時(shí)必須取得房屋主管部門批準(zhǔn)的預(yù)售許可證。房屋產(chǎn)權(quán)移交給購買者，必須到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。

（二）會計(jì)核算特點(diǎn)：

1、收入核算

房地產(chǎn)企業(yè)其主要經(jīng)營收入項(xiàng)目包括“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”。

2、開發(fā)成本核算

（1）開發(fā)成本核算的內(nèi)容。前期費(fèi)用（征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地契稅、土地出讓金）；開發(fā)成本（建筑安裝工程費(fèi)、材料費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、配套費(fèi)）；開發(fā)間接費(fèi)用（為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保費(fèi)等）

（2）開發(fā)成本核算及結(jié)轉(zhuǎn)的方法。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本的方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

由于房屋開發(fā)的自身特點(diǎn)，單位造價(jià)的形成會出現(xiàn)計(jì)劃成本與實(shí)際成本之分，即：前期開發(fā)成本費(fèi)用高，中后期開發(fā)費(fèi)用減少，而且大量公共配套設(shè)施需在總銷售面積中分?jǐn)偅?xiàng)目的開發(fā)周期一般又在1年以上；所以財(cái)務(wù)在核算銷售成本時(shí)，項(xiàng)目早期會出現(xiàn)對計(jì)劃預(yù)算的開發(fā)成本采取預(yù)提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)才會與實(shí)際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結(jié)算后，企業(yè)財(cái)務(wù)再根據(jù)“工程價(jià)款結(jié)算單”對預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。

（三）稅金的計(jì)算特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在稅金計(jì)算有別于其他行業(yè)的特點(diǎn)有：

1、房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款或預(yù)收定金方式，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的，月末按“預(yù)收帳款”貸方發(fā)生額的5%交納營業(yè)稅及附加，對出租開發(fā)產(chǎn)品的出租收入，按5%交納營業(yè)稅，同時(shí)按規(guī)定交納城建稅和教育費(fèi)附加或房產(chǎn)稅。

2、企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)確定及繳納情況

根據(jù)國稅發(fā)【2003】83號文規(guī)定，采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的成本利潤率（不低于15％）計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)在進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)違法行為及分析

（一）隱匿收入

1、“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時(shí)間滯后。部分企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收帳款”或“其他應(yīng)付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時(shí)間，有意識的延緩銷售收入實(shí)現(xiàn)，影響納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，造成營業(yè)稅、企業(yè)所得稅申報(bào)納稅滯后。

2、提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報(bào)中必須填寫的內(nèi)容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及時(shí)反映出企業(yè)銷售的進(jìn)度，為初步估算銷售收入實(shí)現(xiàn)的狀況提供依據(jù)。所以企業(yè)有關(guān)人員有意識隱瞞、不肯如實(shí)提供實(shí)際銷售面積，增加稅務(wù)人員核算企業(yè)收入的難度。如高原房地產(chǎn)公司在3302項(xiàng)目中，未將與住房一起出售的小房面積2000多平米并入銷售面積。

3、以物易物隱匿收入。在大額費(fèi)用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費(fèi)、職工福利等費(fèi)用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。例如冀鹽房地產(chǎn)公司1996年6月轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給市供熱公司，抵頂了應(yīng)付市供熱公司的240萬元熱力集資款，造成少繳營業(yè)稅及附加38.6萬元。

4、假代建、真開發(fā)。即：開發(fā)商以土地所有方的名義報(bào)建，所需資金由開發(fā)商“借給”對方使用，實(shí)際操作卻有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取了部分土地的使用權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地的使用權(quán)取得部分房屋的所有權(quán)。

（二）虛增成本方面

1、利用成本核算特點(diǎn)虛增成本。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的方法是以每平米的單位造價(jià)×銷售面積的金額來結(jié)轉(zhuǎn)成本。由于項(xiàng)目開發(fā)周期跨度一般在1年以上，企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中的單位項(xiàng)目較多，對口的施工單位、供料商多，項(xiàng)目開發(fā)早期財(cái)務(wù)不能及時(shí)的取得各項(xiàng)目的“工程結(jié)算單”，所以在會計(jì)核算單位造價(jià)時(shí)往往使用以預(yù)算造價(jià)計(jì)算單位成本的方法。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員利用這一特點(diǎn)，自行加大早期單位平米的計(jì)劃預(yù)算造價(jià)，從而達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。

2、關(guān)系單位虛開發(fā)票，虛增企業(yè)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)包括設(shè)計(jì)、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來了可乘之機(jī)。

3、以收據(jù)支付工程款、材料款偷欠稅款。

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4、房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時(shí)從“開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營成本”。例如冀鹽房地產(chǎn)公司將自建自用的辦公樓成本243萬元，直接混入項(xiàng)目開發(fā)成本中，未結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，虛增經(jīng)營成本。

（三）超標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用

1、利息支出問題。

（1）未在成本對象中分?jǐn)偨杩罾ⅰＳ捎诜康禺a(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業(yè)財(cái)務(wù)處理為將其作為財(cái)務(wù)費(fèi)用全部直接在稅前扣除，影響了當(dāng)期的稅前利潤，造成納稅滯后。

（2）高利率融資。存在的問題主要有：超國家規(guī)定同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)扣除費(fèi)用；同時(shí)往往未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。

2、銷售費(fèi)用列支問題

（1）銷售人員的人數(shù)以及提成工資未如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費(fèi)用中列支，銷售人員的人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多，造成企業(yè)所得稅及個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)計(jì)算不準(zhǔn)確。

（2）虛增費(fèi)用。由于對銷售費(fèi)提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)帳，擠占稅前利潤。

（3）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。超標(biāo)準(zhǔn)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出企業(yè)混入“會議費(fèi)”、“銷售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”等明細(xì)科目的賬載金額。

四、檢查的方法和技巧

(一)項(xiàng)目檢查法

以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階段性完工的開發(fā)項(xiàng)目為檢點(diǎn)。從項(xiàng)目開始到結(jié)束，針對項(xiàng)目的完稅情況，全面審核項(xiàng)目的收入和成本支出的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。對開發(fā)周期較長項(xiàng)目，分期作為檢查的重點(diǎn)。

(二)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)的收集法

基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)的收集是保證檢查質(zhì)量，提高檢查效率的最基本的保障。房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎(chǔ)資料有：企業(yè)基本情況表、開發(fā)手續(xù)情況登記表、項(xiàng)目部分會計(jì)科目匯總表、開發(fā)成本明細(xì)表，項(xiàng)目銷售情況一覽表，通過以上表格數(shù)據(jù)的登錄，可以全面掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，提高稽查分析、定性的準(zhǔn)確性；同時(shí)可以為下一次檢查提供數(shù)據(jù)參考達(dá)到數(shù)據(jù)共享，提高檢查效率。

(三)數(shù)據(jù)間的邏輯關(guān)系分析法

掌握所采集數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系，有利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)提供的資料中所存在的疑點(diǎn)，為進(jìn)一步檢查提供依據(jù)。

如開發(fā)手續(xù)情況登記表中反映的規(guī)劃面積、施工面積、土地面積、合同造價(jià)可以同項(xiàng)目銷售情況一覽表的數(shù)據(jù)對照，看企業(yè)提供可銷售面積與規(guī)劃許可證之間反映的面積有無差距；建筑安裝許可證的合同造價(jià)與實(shí)際合同和實(shí)際支付施工費(fèi)的差額。

開發(fā)成本明細(xì)表同項(xiàng)目部分會計(jì)科目匯總表、項(xiàng)目銷售情況一覽表對比，看房產(chǎn)交易費(fèi)、維修基金支付額與帳面銷售收入是否成比例，銷售面積是否一致，測定企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入與帳面收入是否存在差額。

(四)整體測算法

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點(diǎn)有一定難度，因此通過整體測算，分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口。

從目前我市房地產(chǎn)企業(yè)正常的成本支出比例為：

（1）各規(guī)費(fèi)支出的依據(jù)和比例土地契稅【土地局按土地評估價(jià)格的4％代征】；土地出讓金【土地局按土地評估價(jià)格的40％收取】房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；配套費(fèi)的內(nèi)容主要包括（由各政府及職能部門收取的費(fèi)用，大體包括：人防基建費(fèi)【無人防工程的開發(fā)項(xiàng)目。人防辦按房屋售價(jià)的2％收取】、市政建設(shè)配套費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以73元/㎡收取】、墻改費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以5元/㎡收取】、公共建地費(fèi)【針對小規(guī)模插建項(xiàng)目，收費(fèi)局按總建筑面積以50元/㎡收取】、渣土處理費(fèi)【城管局按總土方面積以5元/㎡收取】、熱力集資費(fèi)【供熱公司按總建筑面積，住宅樓50元/㎡、寫字樓100元/㎡收取】煤氣、天然氣集資費(fèi)【煤氣公司按3000－3500元/戶收取】、規(guī)化驗(yàn)收費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以2元/㎡收取】；房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；代收業(yè)戶維修基金【房屋價(jià)格的2％】

（2）通常建安成本比例。目前我市房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)一般掌握在：多層住宅（4-6層）造價(jià)為550-650元/m2,小高層住宅（7-17層）造價(jià)為980-1100元/m2，高層造價(jià)為1400-1500元/m2。其中土建、安裝大致占總造價(jià)的75％和25％。

(五)實(shí)地核實(shí)法

針對房地產(chǎn)公司的檢查必須深入到項(xiàng)目開發(fā)地、銷售現(xiàn)場實(shí)地盤點(diǎn)、掌握項(xiàng)目建設(shè)及銷售入住的情況，分析判斷賬面可能存在的疑點(diǎn)。

(六)帳內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合法

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的關(guān)系單位較多，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)包括售地單位、施工企業(yè)、建材商貿(mào)、銷售公司、廣告公司、物業(yè)管理等諸多部門，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理票據(jù)的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此對于與房地產(chǎn)公司帳載金額大且業(yè)務(wù)往來頻繁的的單位，進(jìn)行重點(diǎn)外調(diào)核實(shí)。

(七)對往來帳戶的檢查

房地產(chǎn)企業(yè)的往來款項(xiàng)較多，一些不易走賬、性質(zhì)相對模糊的業(yè)務(wù)，企業(yè)財(cái)務(wù)人員常在往來科目中列支。因此有針對性的對“其他應(yīng)收款”“其他應(yīng)收付款”進(jìn)行重點(diǎn)審查，對往來賬向掛帳時(shí)間長且金額大的業(yè)務(wù)重點(diǎn)核實(shí)原始憑證、詢問形成原因，常常能發(fā)現(xiàn)其中的涉稅問題。例如在對冀鹽房地產(chǎn)公司檢查中，企業(yè)在“其他應(yīng)收款”中支付職工旅游補(bǔ)助81800元，在“其他應(yīng)付款”中支付鹽務(wù)局90人獎金分紅1134000.00元，長期掛帳。經(jīng)核實(shí)企業(yè)未代扣個(gè)人所得稅共計(jì)230193元。

四、關(guān)于對房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議

針對上述問題，建議采取以下措施，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查的針對性

(一)從行業(yè)特點(diǎn)出發(fā)改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開發(fā)項(xiàng)目檢查相結(jié)合。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以單位項(xiàng)目作為檢查的重點(diǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個(gè)納稅年度作為檢查時(shí)限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項(xiàng)目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

(二)拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法。為更加準(zhǔn)確、全面掌握開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，可以到計(jì)委、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù)。

(三)規(guī)范和細(xì)化取證資料文書的制式和填寫標(biāo)準(zhǔn)。由于各行業(yè)情況不同，稅務(wù)檢查所需收集、掌握的證據(jù)資料也不盡相同，結(jié)合行業(yè)的特點(diǎn)，規(guī)范和細(xì)化取證資料文書的制式和填寫標(biāo)準(zhǔn)，以及取證文書的保管和調(diào)閱制度。通過此舉不僅可以做到取證數(shù)據(jù)資料的共享，減少下一次稅務(wù)檢查的工作量，提高檢查的效率；還可以將企業(yè)開發(fā)的相關(guān)資料存檔監(jiān)控，防止事后擅自更改情況的發(fā)生。

(四)延伸檢查范圍，提高檢查質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。切實(shí)做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)和方法，它不僅可以提高檢查深度和廣度，還可以有效地震懾偷逃稅款的行為的發(fā)生。

(五)規(guī)范和加強(qiáng)對二手房轉(zhuǎn)讓銷售的納稅檢查。由于二手房的買賣活動零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個(gè)人的特點(diǎn)。稅務(wù)檢查人員應(yīng)首先加強(qiáng)對房屋中介機(jī)構(gòu)的檢查，搜集發(fā)現(xiàn)房屋買賣人員的相關(guān)資料及交易額，同時(shí)依靠公安及房管部門的配合，加大對偷逃稅款納稅人的處罰，堵漏增收，保證稅款及時(shí)足額入庫。

五、關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)稅收征管方面的幾點(diǎn)建議

(一)進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)核算的標(biāo)準(zhǔn)及財(cái)務(wù)管理制度。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，對可售面積的單位預(yù)算造價(jià)的計(jì)算，應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參與和認(rèn)可，一經(jīng)確定不得擅自改動，這樣做有利于掌握企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的方法，使成本結(jié)轉(zhuǎn)的隨意性得到控制。

(二)加強(qiáng)票據(jù)管理，健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，特別對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的對外收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)應(yīng)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，并健全領(lǐng)、用、存制度。

(三)完善對預(yù)收款監(jiān)管的手段，保證稅款的及時(shí)足額入庫。通過現(xiàn)場實(shí)地的調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤銷售的進(jìn)度，特別對售樓部加強(qiáng)適時(shí)監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，多角度對預(yù)收款進(jìn)行監(jiān)控，確保稅款的及時(shí)足額入庫。

篇8

我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代后期逐步發(fā)展，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的逐步完善，國家總體經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過這二十多年的醞釀和探索，已經(jīng)迅速成為推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)，并拉動相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成了一個(gè)支撐宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)群體。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，房價(jià)居高不下，炒房、囤房等現(xiàn)象屢屢發(fā)生，中央及各地方政府也相繼出臺如“國八條”、“國六條”等調(diào)控措施對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)。

因此，廣大學(xué)者就我國房地產(chǎn)價(jià)格方面展開大量研究，梁云芳，高鐵梅，賀書平[1]利用協(xié)整分析和H-P濾波方法，計(jì)算了房地產(chǎn)均衡價(jià)格水平及房地產(chǎn)價(jià)格偏離均衡價(jià)格的波動狀態(tài)，我國房地產(chǎn)市場價(jià)格的偏離只是受部分地區(qū)的影響等結(jié)論。嚴(yán)金海[2]運(yùn)用格蘭杰因果檢驗(yàn)、誤差修正模型等方法，短期內(nèi)房價(jià)決定地價(jià)，長期內(nèi)二者相互影響等結(jié)論。杜敏杰，劉霞輝[3]建立了房地產(chǎn)價(jià)格變動與匯率變動之間的數(shù)量模型，通過實(shí)證研究得出匯率的小幅變動可以通過久期杠桿使房地產(chǎn)價(jià)格大幅度變化。依資產(chǎn)定價(jià)無套利規(guī)則，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲需要同等幅度的地租上漲來支撐，如果上述關(guān)系不能滿足，就會產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫等結(jié)論。沈悅，劉洪玉[4]利用1995—2002年我國14城市的中房住宅價(jià)格指數(shù)與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面相關(guān)變量的平行數(shù)據(jù)，運(yùn)用混合樣本回歸等分析方法，對住宅價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究，我國住宅市場并不符合有效市場假說、1998年后經(jīng)濟(jì)基本面對住宅價(jià)格的解釋能力發(fā)生了顯著的變化等結(jié)論。梁云芳，高鐵梅[5]運(yùn)用誤差修正模型形式的面板數(shù)據(jù)模型，從貨幣政策效應(yīng)、人均GDP、房價(jià)預(yù)期等角度對房價(jià)區(qū)域波動的差異及其原因進(jìn)行深入研究，得到相應(yīng)結(jié)論。

綜上可知，我國廣大學(xué)者分別從房價(jià)的均衡價(jià)格、房價(jià)影響因素及機(jī)制、房價(jià)差異性等方面入手展開了廣泛研究，得到了豐富的成果。但另一方面也看到對房地產(chǎn)研究大多集中于對房價(jià)的研究，而對房地產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展及其與我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的關(guān)系和相互影響少有研究。因此，本文通過實(shí)證手段探討了我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的關(guān)系及相互影響機(jī)制等問題。

一、主要模型和方法

本文將采用以下檢驗(yàn)方法和步驟進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)和分析：首先，檢驗(yàn)各序列的平穩(wěn)性；其次，運(yùn)用Engle-Grange法[6～10] （以下簡稱E-G法）進(jìn)行協(xié)整性檢驗(yàn)；然后，建立VAR（Vector Autoregression Model）模型[1，9]，得到模型最佳滯后階并以該滯后階為基礎(chǔ)進(jìn)行Johansen協(xié)整檢驗(yàn)[11，12]及Granger因果檢驗(yàn)[10，13-15]；再次，運(yùn)用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果對E-G法結(jié)論做出驗(yàn)證，并結(jié)合E-G法和Granger因果檢驗(yàn)結(jié)果分別建立國房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)長期協(xié)整方程[7，9]；運(yùn)用脈沖反應(yīng)函數(shù)和方差分解[16]，分析兩者的脈沖響應(yīng)效率表現(xiàn)情況，并研究各個(gè)信息對兩者的相對重要程度；最后，為觀察和分析上述序列間短期作用與長期均衡間的關(guān)系建立VEC模型。

（一）序列平穩(wěn)性檢驗(yàn)

本文采用ADF檢驗(yàn)法進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，這是因?yàn)槠錂z驗(yàn)效果較好，簡單易行，且在檢驗(yàn)線性協(xié)整時(shí)具有較高的檢驗(yàn)勢而被廣泛應(yīng)用[17]。

ADF法有以下三種檢驗(yàn)?zāi)Ｐ停?/p>

模型一：無趨勢和截距項(xiàng)

yt=δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（21）

模型二：無趨勢項(xiàng)，有截距項(xiàng)

yt=μ+δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（22）

模型三：有趨勢和截距項(xiàng)

yt=μ+βt+δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（23）

具體檢驗(yàn)過程是通過判斷使用模型和方程參數(shù)δ，來判斷原假設(shè)H0：δ=0是否成立：若原假設(shè)成立，則表明存在單位根，序列非平穩(wěn)；反之則不存在單位根，序列平穩(wěn)。

（二）協(xié)整性檢驗(yàn)

對于兩個(gè)或多個(gè)非平穩(wěn)時(shí)間序列，雖然每個(gè)時(shí)間序列具有各自的長期波動規(guī)律，如果它們是協(xié)整的，則它們之間存在著一個(gè)長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，從變量之間是否具有協(xié)整關(guān)系出發(fā)選擇模型，其數(shù)據(jù)基礎(chǔ)是牢固的，統(tǒng)計(jì)性質(zhì)是優(yōu)良的[17]。

首先使用E-G法判斷國房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)之間是否存在協(xié)整關(guān)系，主要步驟如下。

第一步，首先求出序列xt和yt單整的階，若單整階相同，則它們之間可能存在協(xié)整關(guān)系。其次，若兩變量是同階單整的，則用OLS法分別以xt和yt為因變量估計(jì)協(xié)整回歸方程：

yt=b0+b1xt+vt（2.4）

并分別保存回歸殘差et，作為均衡誤差vt的估計(jì)值。

第二步，對于協(xié)整變量來說，均衡誤差估計(jì)值必須是平穩(wěn)的。為檢驗(yàn)其平穩(wěn)性，對上一步保存的et應(yīng)用ADF檢驗(yàn)法估計(jì)建立如下方程：

et=δet-1+p11j=2δjet-j+1+νt（2.5）

若均衡誤差估計(jì)值et是平穩(wěn)的，則yt與xt是協(xié)整的；反之則不是協(xié)整的。

（三）VAR模型

由于Johansen協(xié)整檢驗(yàn)、Granger因果檢驗(yàn)及脈沖反應(yīng)函數(shù)等都可在VAR模型框架下建立，本文建立VAR模型：

yt=A1yt-1+……+Apyt-p+Bxt+εt（26）

其中yt是k維內(nèi)生變量向量，xt是d維外生外生變量向量，A1，…，AP和B是待估矩陣.εt是隨機(jī)擾動項(xiàng)。由于內(nèi)生變量有p階滯后，所以上述模型叫做VAR（p）模型。

在VAR模型框架下，對國房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)序列進(jìn)行Johansen協(xié)整檢驗(yàn)以對E-G法所做協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證，并得到相一致的結(jié)果。

（四）VEC模型

VEC模型（即向量誤差修正模型）的誤差修正項(xiàng)表示對變量長期均衡關(guān)系在短期內(nèi)偏離糾正調(diào)節(jié)作用的大小，模型形式如下：

Δyt=α0+∑m11k=1αkxt-k+∑m11k=1βkyt-k+δecm+μt（2.7）

二、數(shù)據(jù)說明和實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)來源及預(yù)處理

本文主要研究我國房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況的關(guān)系和相互影響情況。我國統(tǒng)計(jì)局公布的“全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)”（以下簡稱“國房指數(shù)”）是針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢和變化程度的綜合量化反映的指數(shù)體系。宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)具體包括：一致指數(shù)、先行指數(shù)、滯后指數(shù)及預(yù)警指數(shù)具體解釋詳見.cn。由于一致指數(shù)反映當(dāng)期我國宏觀經(jīng)濟(jì)的基本走勢情況，本文僅使用一致指數(shù)數(shù)據(jù)表示宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)。

其次，我國自1998年底開始實(shí)行一系列房地產(chǎn)改革，1999年開始在全國范圍內(nèi)推行住房分配貨幣化制度，停止福利分房，正式開始住房制度改革的市場化進(jìn)程。因此本文選取我國1999年1月至2011年12月國房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)月度數(shù)據(jù)為實(shí)證研究數(shù)據(jù)，并剔除缺失及不匹配數(shù)據(jù)，最終得到165對數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)整理自國家統(tǒng)計(jì)局公布統(tǒng)計(jì)資料，具體見統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站http：///tjsj/。

最后，本文在實(shí)證檢驗(yàn)中全部使用自然對數(shù)數(shù)據(jù)。這主要是因?yàn)椋海?）對數(shù)化并不影響統(tǒng)計(jì)特性與VAR模型的建立和檢驗(yàn)。（2）降低異方差性影響。同時(shí)將國房指數(shù)序列定義為xt，宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)為yt，其對數(shù)序列數(shù)據(jù)相應(yīng)為ln xt和ln yt。

（二）協(xié)整性檢驗(yàn)

1平穩(wěn)性檢驗(yàn)

首先運(yùn)用ADF法未經(jīng)特殊說明，本文實(shí)證計(jì)算及檢驗(yàn)均由Eviews6.0完成對ln xt和ln yt及它們的一階差分序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，結(jié)果見下表：

2E-G協(xié)整性檢驗(yàn)

上述序列均為一階單整序列，接下來使用E-G法檢驗(yàn)序列l(wèi)n xt和ln yt之間的協(xié)整關(guān)系。首先分別以ln xt和ln yt為因變量做出它們的OLS回歸并得到相應(yīng)的兩個(gè)殘差序列e1， e2，然后檢驗(yàn)殘差平穩(wěn)性，檢驗(yàn)結(jié)果如下表：

分別以ln xt和ln yt為因變量得到的兩個(gè)回歸殘差均平穩(wěn)，因此國房指數(shù)與宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)間存在協(xié)整關(guān)系。

（三）建立VAR模型

1VAR模型的建立

由E-G協(xié)整檢驗(yàn)得出ln xt和ln yt存在協(xié)整關(guān)系，但無法確定兩者之間是否存在滯后期的影響以及該影響作用是否顯著，因此建立VAR模型。表3VAR模型滯后階AIC和SC值

4 脈沖反應(yīng)和方差分解

脈沖反應(yīng)函數(shù)可以反映VAR模型內(nèi)某一內(nèi)生變量的沖擊對其他內(nèi)生變量所帶來的反應(yīng)。通過對內(nèi)生變量協(xié)方差矩陣進(jìn)行Cholesky分解，可得正交化脈沖響應(yīng)函數(shù)圖2和圖3。

國房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)波動一方面受自身變化的影響，另一方面還受到對方的影響，且上述影響均呈先增后減的特點(diǎn)。相對而言，國房指數(shù)對自身及對宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)的影響較為平緩且持續(xù)時(shí)間較短，大約50期左右即達(dá)到收斂；而宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)對國房指數(shù)沖擊影響更為強(qiáng)烈，影響持續(xù)時(shí)間較長，如在15期左右的反應(yīng)顯示為負(fù)，且大約在80期附近才達(dá)到收斂狀態(tài)。

三、結(jié)論

通過本文實(shí)證檢驗(yàn)與分析，可得以下結(jié)論：

（1）通過協(xié)整檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)國房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)間均存在協(xié)整關(guān)系，說明我國房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行情況密切相關(guān)。長期協(xié)整方程的建立從數(shù)量角度揭示出二者間的長期均衡關(guān)系。

（2） 由Granger因果檢驗(yàn)得到，我國宏觀經(jīng)濟(jì)景氣程度對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和運(yùn)行具有單向引導(dǎo)作用。

（3）國房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)的波動一方面會受到自身變化的影響，另一方面還受到對方的影響，且上述影響均呈現(xiàn)先增后減的特點(diǎn)。相對而言，國房指數(shù)對自身及對宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)的影響較為平緩且持續(xù)時(shí)間較短；而宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)對國房指數(shù)沖擊影響更為強(qiáng)烈，且影響持續(xù)時(shí)間較長。

（5）通過方差分解可得，國房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)誤差主要由自身解釋，但國房指數(shù)占有重要的解釋能力。一定程度上反映出我國房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)具有重要影響，房地產(chǎn)的沖擊對經(jīng)濟(jì)具有長期影響。

（6）通過建立VEC模型，發(fā)現(xiàn)長期趨勢的偏離在短時(shí)間內(nèi)可以得到修正，且修正作用明顯，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣信息對房地產(chǎn)市場的影響較為迅速。

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篇9

一、低碳經(jīng)濟(jì)和低碳建筑的概念

（一）低碳經(jīng)濟(jì)的概念

低碳經(jīng)濟(jì)最早由英國在2003年提出，在2008年，聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署又提出了推行低碳經(jīng)濟(jì)的理念，這一概念從此得到了世界范圍內(nèi)的廣泛關(guān)注，成為大多數(shù)國家所追求的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。

當(dāng)前，對低碳經(jīng)濟(jì)概念的提法雖然有多種，但是，在基本內(nèi)涵上可以說已經(jīng)達(dá)到了共識：把經(jīng)濟(jì)與社會的可持續(xù)發(fā)展作為基本目標(biāo)，大幅度提高資源的利用效率，盡可能地使用可再生能源，努力研發(fā)和使用溫室氣體減排措施和技術(shù)，使用低碳能源，保持生態(tài)平衡。因此，低碳經(jīng)濟(jì)是涉及到社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人們的生活態(tài)度以及價(jià)值觀念的世界性革命，是繼工業(yè)革命和信息革命后的又一次改變世界經(jīng)濟(jì)的浪潮。

（二）低碳建筑的概念

在房地產(chǎn)行業(yè)中推行低碳理念，實(shí)質(zhì)是推廣低碳建筑。當(dāng)前，低碳建筑在內(nèi)涵和目標(biāo)上都是和綠色建筑基本相同，只是低碳建筑更加強(qiáng)調(diào)借助節(jié)能減排，應(yīng)對全球氣候變化。另外，低碳建筑還要求使用的建筑材料、建筑施工以及建筑物在整個(gè)生命周期以內(nèi)都能實(shí)現(xiàn)提高能效，節(jié)能減排的目的。也就是說，低碳建筑在建造及使用過程中，要盡可能地使用低碳材料，采用低碳技術(shù)，廣泛運(yùn)用太陽能、地?zé)岷惋L(fēng)能等可再生性清潔能源，延長建筑的生命周期。

在我國，二氧化碳的排放量集中在三個(gè)方面：工業(yè)、建筑行業(yè)和交通。其中，建筑行業(yè)的碳排放量占總量的一半左右，遠(yuǎn)高于工業(yè)行業(yè)和運(yùn)輸行業(yè)。隨著我國房地產(chǎn)開發(fā)的繁榮和城鎮(zhèn)化推進(jìn)，這一比例還呈現(xiàn)出上升趨勢。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)推廣低碳經(jīng)濟(jì)理念具有非常重要的意義和作用。

二、低碳房地產(chǎn)在發(fā)展中出現(xiàn)的問題

（一）政策激勵機(jī)制不健全，開發(fā)商積極性不高

當(dāng)前，社會上低碳建筑還沒有深入人心，也沒有形成規(guī)模效應(yīng)，建筑施工的成本相對也較高。房地產(chǎn)行業(yè)仍然處在賣方市場主導(dǎo)機(jī)制，很多房地產(chǎn)開發(fā)商僅僅是關(guān)注短期利益，在低碳建筑上的認(rèn)識程度不夠，政府在低碳建筑方面的激勵機(jī)制很不完善，導(dǎo)致開發(fā)商缺乏主動提升和推行低碳建筑的動力。在市場機(jī)制無效的情況下，政府作為房地產(chǎn)低碳化發(fā)展的指導(dǎo)、監(jiān)督和推動者，需要及時(shí)地制定完善的政策和法規(guī)，為推廣低碳建筑提供合適的平臺和土壤。

（二）房地產(chǎn)建筑方式和產(chǎn)業(yè)化水平不高

多年以來，我國的房地產(chǎn)都呈現(xiàn)出粗放式的建設(shè)方式，產(chǎn)業(yè)化水平不高。具體體現(xiàn)在： 一是施工效率不高，建設(shè)所用原材料一般都在現(xiàn)場進(jìn)行制作，手工作業(yè)量較大，工人的勞動強(qiáng)度高。二是存在較高的資源消耗現(xiàn)象，我國用在建筑方面的鋼材量比發(fā)達(dá)國家平均要高 10～25%，在衛(wèi)生潔具方面的耗水量比發(fā)達(dá)國家高30%，甚至更高。三是房地產(chǎn)在技術(shù)上的配套建設(shè)不足，集成度較低。房地產(chǎn)的新技術(shù)基本上以單項(xiàng)技術(shù)的應(yīng)用和推廣為主，在組織上很少進(jìn)行有效的集成或整合，難以發(fā)揮各項(xiàng)技術(shù)的綜合性效益。

（三）住宅建設(shè)和裝修難以做到一體化，導(dǎo)致二次裝修的浪費(fèi)

早在上個(gè)世紀(jì)末，我國就文件，明確要求住房建設(shè)要推廣一次性裝修，或者實(shí)施菜單式裝修。可是，到目前為止，在開發(fā)的商品房中大多數(shù)仍然還是毛坯房，建設(shè)和裝修實(shí)現(xiàn)一體化的比例不高于10%，用戶只有在二次裝修以后，才能達(dá)到使用要求。而二次裝修不但導(dǎo)致已經(jīng)建設(shè)好的設(shè)施被破壞，而且還會產(chǎn)生大量的建筑垃圾，其過程中增加大量的二氧化碳排放，伴隨噪音擾民、消耗裝修材料形成環(huán)境污染，甚至?xí)驗(yàn)楦墓芫€帶來安全隱患。

（四）低碳建材的研究和開發(fā)水平需要進(jìn)一步提高

由于世界性的環(huán)境和資源約束，從而導(dǎo)致了在節(jié)能、環(huán)保等領(lǐng)域中進(jìn)行技術(shù)研究和開發(fā)的熱潮。可是，在我國，在低碳建筑材料的研究、開發(fā)和應(yīng)用還是一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。首先是從事低碳建材開發(fā)的能力不高，相關(guān)的專業(yè)人才非常缺乏，相關(guān)的激勵政策也不是非常到位，在科研經(jīng)費(fèi)來源等方面也存在著壓力。其次，由于很多開發(fā)商只關(guān)注當(dāng)前的利益，對于能帶來長期效益的低碳建筑材料的應(yīng)用方面，也處于消極態(tài)度，相對影響了低碳建材的使用和推廣。

（五）社會對低碳環(huán)保的認(rèn)識程度不足

一般來說，社會公眾在消費(fèi)理念和模式上的選擇會影響和引導(dǎo)消費(fèi)市場的價(jià)值取向，并且能夠催生出適應(yīng)這種消費(fèi)模式的生產(chǎn)、銷售等經(jīng)濟(jì)行為。在房地產(chǎn)行業(yè)也存在著這種現(xiàn)象。大多數(shù)購房者在選擇房源時(shí)更多的是考慮價(jià)格、位置、周邊環(huán)境、交通、配套設(shè)施、物業(yè)管理以及開發(fā)商的口碑等因素。只有少數(shù)人會從低碳排放、保護(hù)環(huán)境的角度去考慮和選擇。這說明我國的消費(fèi)者對低碳、環(huán)保等方面的意識雖然有所提高，但是在認(rèn)識程度和行動上與發(fā)達(dá)國家相比，還存在著較大的差距，低碳消費(fèi)的理念需要進(jìn)一步的提高，并且要保證將這種理念落實(shí)在行動中去。

三、低碳房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素和措施

低碳房地產(chǎn)的觀念和技術(shù)都是發(fā)源于西方國家，在發(fā)展過程中，需要充分吸收西方在建筑、使用、居住習(xí)慣等方面的元素。可是，我國是一個(gè)東方大國，如若完全照搬那些做法，也會帶來一些水土不服的癥狀，所以，在房地產(chǎn)行業(yè)中融入低碳經(jīng)濟(jì)的理念，需要結(jié)合我國的現(xiàn)實(shí)和文化傳統(tǒng)，建立低碳房地產(chǎn)的評價(jià)方法和標(biāo)準(zhǔn)體系，并且將低碳理念和模式貫徹到行動去中。

（一）確立房地產(chǎn)行業(yè)的碳排量評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

在房地產(chǎn)開發(fā)中，農(nóng)用耕地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄖ娣e，消耗了巨大的外部成本，其中包括植被的損壞、生物多樣性的影響、加劇了城市熱島效應(yīng)，特別是在高耗能的建筑施工過程中所造成的資源性的浪費(fèi)等，都需要由全社會去承擔(dān)。開發(fā)商把商品房銷售完以后，就基本和這些問題沒有關(guān)系了。這樣，就在無形中對開發(fā)商通過建筑的高耗能降低成本起到了激勵作用。所以，必須要從政策層面上規(guī)范房地產(chǎn)的開發(fā)行為，限制建筑施工過程中的高耗能現(xiàn)象。同時(shí)，對堅(jiān)持實(shí)施低碳排放的開發(fā)商給以相應(yīng)的狀勵措施，從面從根本上鼓勵低碳房地產(chǎn)的推廣和普及。

（二）促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整提高產(chǎn)業(yè)化水平

推廣低碳房地產(chǎn)，首先需要從房地的理念、設(shè)計(jì)、建材、耗能等各方面實(shí)施全方位強(qiáng)制性，在設(shè)計(jì)和施工層面上，涉及到屋面、門窗、外墻、通風(fēng)、隔熱、遮陽技術(shù)等環(huán)節(jié)或系統(tǒng)的生態(tài)化設(shè)計(jì)；在使用過程中，要考慮空氣的智能調(diào)節(jié)、內(nèi)外綠化、廢水的再生循環(huán)、回收利用、雨水的收集、污水的處理措施等內(nèi)容。在終端產(chǎn)品的層面上，要積極探索對自然通風(fēng)、地源熱能、太陽能等自然能源的利用技術(shù)和措施，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新和調(diào)整，提高產(chǎn)業(yè)化的水平，力求實(shí)現(xiàn)在居住生態(tài)、健康和環(huán)保三大主題的目的。通過節(jié)水、節(jié)能設(shè)計(jì)使建筑物和周圍環(huán)境保持協(xié)調(diào)一致，最終實(shí)現(xiàn)人和自然的和諧相處，從整體上提升建筑行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展水平和潛力。

（三）加大對低碳建材和技術(shù)的研發(fā)力度，實(shí)施建設(shè)裝修一體化

針對低碳建材和技術(shù)，要加大對低碳建材和技術(shù)的研究開發(fā)力度，把節(jié)能、低碳、減排作為導(dǎo)向，理順低碳建筑的價(jià)格，增加國家在低碳材料和技術(shù)方面的資金扶持力度，開發(fā)新的可回收性材料和能源，爭取建筑構(gòu)件和使用材料的本土化和可再生性等；同時(shí)，在使用建筑設(shè)備上，不能過度追求降低碳排放的效果而使用高耗能的設(shè)備，減少能源的消耗。同時(shí)，要引導(dǎo)開發(fā)商和消費(fèi)者增加對建筑和裝修一體化的認(rèn)可程度，避免二次裝修所帶來的損失。

四、結(jié)論

低碳房地產(chǎn)是實(shí)施和推廣低碳經(jīng)濟(jì)的重要內(nèi)容，在這場關(guān)系到人們的生產(chǎn)、生活方式和價(jià)值觀念的變革浪潮中，政府要制定和推行有利于低碳房地產(chǎn)的政策，從制度上激勵或約束房地產(chǎn)開發(fā)商。房地產(chǎn)行業(yè)更要以低碳建筑為目標(biāo)，通過技術(shù)創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)新的跨越，使房地產(chǎn)業(yè)更加滿足和符合低碳經(jīng)濟(jì)的要求，實(shí)現(xiàn)人和自然的和諧相處，從而使整個(gè)社會得以可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇10

一、目前我國經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中的現(xiàn)狀

1.沒有對經(jīng)濟(jì)適用房的供給對象進(jìn)行明確的界定

由于目前對經(jīng)濟(jì)適用住房的供給對象還沒有明確界定，使得不少經(jīng)濟(jì)適用房受益群眾不是城市的低收入者。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，從1998年至今，建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房有兩成落入到了高收入人群的手中，甚至有些高收入階層把經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)成了自己的投資工具。這種現(xiàn)象不但加劇了經(jīng)濟(jì)適用房的供需不平衡，而且褻瀆了經(jīng)濟(jì)適用房制度的原本性質(zhì)。

2.經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)不斷增加，完全超出了低收入者的購買能力

從經(jīng)濟(jì)適用房改革的2003年到2011年，我國經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)在逐年增加，下表是這九年的經(jīng)濟(jì)適用房的平均售價(jià)。

表　我國經(jīng)濟(jì)適用房年銷售均價(jià)（元/平方米）

從表中可以看出，從2003年到2011年，我國經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格始終保持著上漲趨勢，而且，可以看出售價(jià)的漲幅也在你不斷擴(kuò)大。這種持續(xù)的上漲已使得我國大部分的經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)完全超過了很多低收入者的承受能力，漸漸遠(yuǎn)離的經(jīng)濟(jì)適用房的宏觀調(diào)控目標(biāo)。

3.不少經(jīng)濟(jì)適用的住宅品質(zhì)太低

大多經(jīng)濟(jì)適用房都存在著建筑設(shè)計(jì)老套、建筑質(zhì)量比較粗糙、建筑環(huán)境較差的現(xiàn)象，大多的經(jīng)濟(jì)適用房都位于城市遠(yuǎn)郊，環(huán)境、交通及公共設(shè)施等方面相對較差，大多經(jīng)濟(jì)適用房的基礎(chǔ)設(shè)施與配套設(shè)施有較大缺陷，甚至有嚴(yán)重的質(zhì)量問題。例如，合肥市的經(jīng)濟(jì)適用房主要都集中在肥西、肥東等城市郊區(qū)地段。這些經(jīng)濟(jì)適用房到達(dá)市中心的距離有20Km左右。有些經(jīng)濟(jì)適用房入住后，陸續(xù)出現(xiàn)墻根、衛(wèi)生間滲漏等一系列的質(zhì)量問題。例如，杭州的后珠辰秀嘉園小區(qū)，存在著如地面潮濕漏水、凈高不足以及通風(fēng)管道銹跡斑斑等諸多質(zhì)量問題。

二、經(jīng)濟(jì)適用房對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

1.經(jīng)濟(jì)適用房對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略的影響

經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的大力實(shí)施，對房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的影響，這就相當(dāng)于面臨一場行業(yè)洗牌。經(jīng)濟(jì)適用房的政策會使得房地產(chǎn)商在未來拿地競爭會變得更加激烈，成本會越來越高；市場中的購買方將被分流出去，同時(shí)市場的剛性需求也將大幅削減，房地產(chǎn)企業(yè)受到巨大沖擊；有實(shí)力大型房地產(chǎn)企業(yè)不會產(chǎn)生顛覆性的影響，而中小型企業(yè)必將打起價(jià)格戰(zhàn)，垂死掙扎。

2.經(jīng)濟(jì)適用房對房地產(chǎn)市場存量的影響

經(jīng)濟(jì)適用房對房地產(chǎn)市場的存量影響受控因素主要有：經(jīng)濟(jì)適用房的同期上市量，上市的商品房檔次，群眾對政府房地產(chǎn)政策的期待。所以從這三個(gè)受控因素出發(fā)進(jìn)行分析，經(jīng)濟(jì)適用房對房地產(chǎn)市場存量的影響主要有以下幾個(gè)方面。第一，住房產(chǎn)權(quán)受限。現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房要么要求住滿幾年后才能轉(zhuǎn)讓，并且會收取一定的費(fèi)用，要么產(chǎn)權(quán)不完全，這使得普通低價(jià)的商品房更受歡迎，如果這樣下去會致使經(jīng)濟(jì)適用房賣不去的窘境。第二，從客戶群看，當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房與中低價(jià)位、中小戶型以及普通商品房的價(jià)位相近時(shí)，勢必會減少群眾對普通商品房的需求；另外，從租賃市場看，廉租房與政策性租賃住房市場將進(jìn)一步擠壓住房租賃市場，進(jìn)而對商品房市場,包括新建住房與二手房市場的需求產(chǎn)生重大影響。

3.經(jīng)濟(jì)適用房對房地產(chǎn)價(jià)格的影響

正常來說經(jīng)濟(jì)適用房的大力推進(jìn)將抑制、拉低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房銷售價(jià)格。如果經(jīng)濟(jì)適用的推廣力度大、數(shù)量多，必然會慢慢蠶食商品房的市場，從而在根本上改變了供求關(guān)系，使得房價(jià)下降。保障性住房，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增大必將在一定程度上降低商品房的價(jià)格，特別是對城市周邊項(xiàng)目以及普通商品房的銷售價(jià)格。但是，這種拉低商品房的影響是建立在一定基礎(chǔ)之上的。因?yàn)槲覀兎治鰰r(shí)只考慮了供給量的關(guān)系，如果把需求量考慮進(jìn)去情況就不太一樣了。當(dāng)房地產(chǎn)市場的需求量大于供給量的狀態(tài)時(shí)，房價(jià)可能還要再被抬高，這時(shí)的經(jīng)濟(jì)適用房的供給政策對于整個(gè)房地產(chǎn)市場來說并不能起到拉低房屋價(jià)格的作用。

三、結(jié)語

經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)過十多年的發(fā)展，由于各種各樣建設(shè)缺陷，經(jīng)濟(jì)性住房目前并沒有成為房地產(chǎn)市場的主體，可是如今，隨著政府重新確立了加大建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的方針，勢必會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了翻天覆地的變化，所以從事房地產(chǎn)行業(yè)的人員必須要對經(jīng)濟(jì)適用房帶來的行業(yè)影響進(jìn)行深刻的認(rèn)識，才能在日益競爭的房地產(chǎn)行業(yè)中把握市場動向，贏得市場先機(jī)。

參考文獻(xiàn)：

篇11

資本的長袖繼續(xù)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)舞動，直讓人眼花繚亂：上個(gè)月專欄已經(jīng)提到58同城收購了安居客，4月14日，移動互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)交易平臺房多多與專業(yè)分類信息網(wǎng)趕集網(wǎng)共同簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，正式達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。僅僅三天之后的4月17日，58同城與趕集網(wǎng)又正式宣布合并，同時(shí)宣布的消息還有騰訊先入股了58同城。

資本市場熱鬧和喧囂的背后，眾多的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人并沒有太多的激動或者是不安，因?yàn)榍也徽f之前的各種資本進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的并購事件，單說這次58趕集的進(jìn)入，兩家公司的創(chuàng)始人在回答記者提問的時(shí)候已經(jīng)表示：58趕集將從“中國最大的分類信息服務(wù)網(wǎng)站”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸袊畲蟮姆康禺a(chǎn)交易服務(wù)平臺”，這個(gè)平臺的主要業(yè)務(wù)會放在新房銷售上，包括原來以二手房業(yè)務(wù)為主的安居客，都會成為新房銷售的平臺。

這樣的戰(zhàn)略選擇自有其道理：一方面，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變導(dǎo)致新房銷售會越來越困難，而且開發(fā)商這些年早已改變了過去靠自己直接投放廣告攬客上門的模式，而是通過電商平系購房者，然后以銷售業(yè)績直接和電商平臺結(jié)算銷售傭金，不再另行支付廣告費(fèi)用。所以電商平臺在和房地產(chǎn)開發(fā)商合作方面已經(jīng)是駕輕就熟。另一方面，也是更重要的一點(diǎn)：新房銷售的重點(diǎn)在房屋品質(zhì)本身，銷售人員的服務(wù)質(zhì)量對銷售過程的影響相比二手房買賣來說要小很多，也就是說新房銷售的核心競爭力首先并不是體現(xiàn)在銷售人員的服務(wù)質(zhì)量上。越來越多的業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)充分認(rèn)識到經(jīng)紀(jì)人給客戶的服務(wù)體驗(yàn)在二手房買賣過程中顯得至關(guān)重要，或者說二手房買賣服務(wù)的核心競爭力就體現(xiàn)在經(jīng)紀(jì)人給客戶的服務(wù)體驗(yàn)上。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人怎樣才能給客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體驗(yàn)？當(dāng)然是要能夠最大限度地滿足客戶的需求。二手房買賣雙方的需求是什么？當(dāng)然是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)服務(wù)。因?yàn)閷τ诳蛻魜碚f，二手房買賣涉及的各種專業(yè)知識遠(yuǎn)比一手房買賣要多，這才是客戶在能夠通過網(wǎng)絡(luò)平臺非常容易地和獲取房屋買賣信息的情況下仍然需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供專業(yè)服務(wù)的關(guān)鍵原因。

在行業(yè)變革不斷滲入的今天，我們很欣喜地看到：不管是大公司還是小公司，越來越多的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司已經(jīng)充分認(rèn)識到了專業(yè)服務(wù)的重要性，并且正在這上面傾注更多的精力和資源。基于此，我們有理由相信：在資本的沖擊下、在互聯(lián)網(wǎng)的大潮中，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)仍然能夠找到自己的生存空間。

篇12

據(jù)京東云《“京云慧政”產(chǎn)業(yè)云服務(wù)白皮書》介紹，在基礎(chǔ)設(shè)施資源服務(wù)能力方面，京東政府產(chǎn)業(yè)云可以為政府提供完備的基礎(chǔ)設(shè)施資源服務(wù)和安全保障，例如資源池、云主機(jī)、子網(wǎng)、路由器、云數(shù)據(jù)庫、云存儲、負(fù)載均衡以及云安全等一些列全面完整的云服務(wù)。京東政府產(chǎn)業(yè)云著力于提升運(yùn)維效率、降低IT成本、讓政府和企業(yè)可以更專注于核心業(yè)務(wù)的發(fā)展；在大數(shù)據(jù)工具支撐服務(wù)方面，京東政府產(chǎn)業(yè)云可以為政府提供大數(shù)據(jù)分析產(chǎn)品、服務(wù)等解決方案，為政府解決了多元化數(shù)據(jù)應(yīng)用需求，實(shí)現(xiàn)對數(shù)據(jù)的高價(jià)值利用；在大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)方面，京東政府產(chǎn)業(yè)云可以提供行業(yè)數(shù)據(jù)應(yīng)用解決方案，幫助政府解決各產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的問題，并提高本地區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度；在整體應(yīng)用服務(wù)能力方面，京東政府產(chǎn)業(yè)云可以為政府信息化建設(shè)提供整體服務(wù)和運(yùn)營能力方案，幫助政府解決在發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)狀態(tài)、智慧城市等建設(shè)中遇到的種種問題，并有針對性地制定符合當(dāng)?shù)厍闆r的運(yùn)營模式和策略。

篇13

2014年，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)還遇到了一個(gè)大的變革：8月12日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于取消和調(diào)整一批行政審批項(xiàng)目等事項(xiàng)的決定》（國發(fā)〔2014〕27號），其中取消的共計(jì)11項(xiàng)職業(yè)資格許可和認(rèn)定事項(xiàng)中，包括了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)資格許可。

不過在筆者看來，取消職業(yè)資格許可對行業(yè)的沖擊還比不上行業(yè)洗牌所帶來的沖擊。

而行業(yè)劇烈變革和取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格許可則共同為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會的發(fā)展和地位提升帶來了新的機(jī)遇。所以如果說我們將迎來一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的新紀(jì)元的話，那么房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會的發(fā)展同樣也將進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。