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1 房地產抵押過程中出現法律風險的影響因素

1.1 抵押物確認中的影響因素

（1）抵押人權利的確認。《物權法》規定，抵押人在借款關系中無論是借款人還是第三人，其提供的抵押物必須擁有處分權才能設定抵押權，否則將導致抵押無效而出現沒有擔保的風險。

（2）法定優先權的確認。房地產抵押執行過程中經常涉及抵押權和建設工程價款優先受償權的問題。我國物權法制定過程中理論界對優先權所下的定義是：“特定的債權人依據法律的規定而享有的就債務人的總財產或特定財產（動產或不動產）優先于其他債權人受清償的權利。”因此，商業銀行在以房地產為抵押物發放貸款前，應調查核實是否存在法定優先權的情形。

1.2 抵押物登記確認中的影響因素

銀行在辦理房地產抵押登記時必須重視抵押登記的風險防范，把潛在風險和糾紛降到更低，減少日后糾紛的產生，在辦理過程中應切實注意以下環節：一是不能以不得抵押、產權不清甚至產權喪失的房屋建筑物作為抵押登記；二是同一房地產不能重復抵押登記，重復抵押不符合財產所有權的原理，違背了抵押擔保債權實現的宗旨；三是抵押合同變更和終止，必須按規定辦理抵押變更或注銷登記；四是抵押權人應與抵押人一同到抵押登記部門辦理抵押登記手續，領取房地產他項權利書并妥善保管和使用；五是要對抵押登記內容與抵押合同進行審核，防止虛假抵押登記或因登記機關工作失誤造成抵押登記無效。

1.3 抵押權實現中的影響因素

（1）房地產抵押權實現所符合的條件。房地產抵押權的實現是抵押權效力的集中表現。貸款銀行在依法行使房地產抵押權時，房地產抵押權的實現有以下五種情況：一是當以房地產擔保的債權由于履行期滿而未受清償，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的；二是抵押期間債務人被宣告解散或破產的；三是抵押人死亡而無繼承人或繼承人放棄繼承、繼承人拒絕履行償還債務義務的；四是抵押人違反法律規定，擅自處分抵押房地產的；五是抵押合同約定的其他情況（如可能影響抵押人履行或承擔期相應責任、義務的各種事件）出現時，抵押權人即可實行其抵押權，以房地產的交換價值來滿足債權。

（2）房地產抵押權實現所符合的方式。《物權法》增加了“當事人可以約定實現擔保物權的情形”的內容，擴展了貸款銀行行使擔保物權的條件。因此，銀行在與抵押人約定擔保物權條款時，可以將有關違約情況作為實現擔保物權的情形，保障銀行債權的安全。

（3）房地產抵押權行使中應注意的法律問題。銀行在行使抵押權時，除必須要符合規定的條件和方式以外，在具體操作過程中還應注意遵守有關法律法規：銀行在與抵押人協議處置抵押物時，當抵押的房地產為共有或者出租的，應當對共有人或承租人下達書面通知，同等條件下共有人或承租人依法享有優先購買權；抵押人以土地使用權設定抵押的，在實現抵押權時，銀行未經法定程序不得擅自改變土地的性質和原有用途，原以劃撥方式取得土地使用權的，應依法以處分土地使用權所得價款繳納土地出讓金后才能用于實現抵押權的優先受償；抵押人原以土地使用權連同地上建筑物和附著物，包括新增房屋一并設定抵押的，地上建筑物和附著物不屬于抵押物，雖然可依法一并處置，但銀行對建筑物、附著物價款的處置無優先受償權；抵押人在房地產抵押物上設定多個抵押權時，各抵押權人應當按照抵押登記的先后順序受償，后一順序的抵押人只能在前一順序的質押權人優先受償后，對剩余部分的價值進行受償，如果抵押登記的順序不分先后，則按照各抵押權人的債券比例進行清償。

（4）房地產抵押權實現的及時性。依據《合同法》對違約責任的規定，對于借款合同、抵押合同，當債務人、擔保人出現違約時，銀行可宣布合同提前到期、或可提前中止合同履行歸還貸款的條款。當債務人出現嚴重違約行為或惡意逃廢銀行債務行為時，銀行可依據合同約定提前終止合同收回貸款，及時行使房地產抵押權。在《物權法》實行后，銀行可在雙方沒有就抵押權實現方式達成協議時，直接向法院申請拍賣、變賣抵押財產，便于銀行提高效率，防止不良的貸款出現。

2 房地產抵押貸款法律風險的案例分析

2.1 案例

某信用社發放一筆個人抵押貸款，期限一年，以借款人的門面房抵押擔保，該門面房地理位置優越，被認為變現容易。但是，貸款尚未到期，該抵押的門面房被法院資產保全。經核實，是一起民事案件涉及該抵押房產：女借款人身份系婚外情第三者，且有一孩子，購房款來源是其情夫通過銀行卡轉賬購買。情夫原配從國外回來后，提供足夠證據證明該房產是其丈夫用夫妻共有財產購買，第三者系非法所得。因此，原配將第三者（借款人）至法院，法院判決原配勝訴，鑒于房產在信用社抵押，原配申請了資產保全。

貸款到期后，信用社向借款人追索債權，要求其歸還信用社貸款，借款人雖然入股和別人合伙做生意，但卻因生意不景氣而回款無望。另外，借款人平時只負責在家帶孩子，其本人也沒有還款能力，尤其是被原配后，情緒波動加大，更加不配合歸還貸款。信用社將其至法院，借款人拒不在送達傳票上簽字，法院只好采取公告送達，信用社被迫卷入案件糾紛中。信用社作為無過錯方盡管在法院判決中勝訴，但其抵押權的實現是頗費周折。

2.2 分析

該案件是一起輕視第一還款來源，對房地產抵押物權利沒有進行詳盡的調查，沒有對抵押物的權利進行確認，只重視第二還款來源，且因第二還款來源引發法律糾紛導致不良貸款的典型案例。一是銀行沒有對抵押物的抵押權進行詳實確認。商業銀行在房地產抵押權確認過程中應要求抵押人提供房地產抵押物的權利證明，該案例中的客戶經理在調查貸款時，并沒有對該抵押物進行詳盡的了解，過度依賴于抵押物的足值、易變現，認為只要抵押物足值、易變現，貸款就沒有風險，因此放松了對借款人人品、借款資格、個人身份的審查，忽視了對第一還款來源的詳盡調查，導致出現民事糾紛時給自己帶來不必要的麻煩。二是借款人提供的抵押物是否具有抵押法律擔保效力或效力存在爭議。《物權法》中規定，抵押人在借款關系中無論是借款人還是第三人，提供的抵押物必須有處分權才能設定抵押權。案例中的女借款人在表面上有該抵押物（門面房）的處分權，但實質上購房款的來源是其情夫通過銀行卡轉賬而購買獲得，房產是原配夫妻共有財產購買，第三者系非法所得，也就是說該女借款人對該抵押物（門面房）的處分權存在爭議。女借款人用物化房產的他人資金與信用社設定的民事抵押貸款合同，盡管資金來源不明，但是房屋產權明晰，信用社在貸款過程中為無過錯方，抵押擔保視為有效，拍賣所得不影響優先受償，信用社可以優先享受賠償權利。因此，在充分保護原告享有物權的前提下，女借款人所得資金物化了的房產應當優先償還信用社。三是沒有對房地產抵押實現的方式進行補充完善。該案件中信貸管理人員過度依賴于抵押物的足值和易變現，也對第一還款來源過度依賴，且因還款來源引發法律糾紛，從而導致貸款長期無法歸還，信用社不得不卷入案件訴訟的案例。信貸管理人員在與抵押人約定擔保物權條款時，沒有完善“實現擔保物權的情形”，沒有切實保障信用社的債權安全。

3 防范房產抵押貸款背后法律風險的對策

第一，認真審核貸款材料，實時關注抵押物狀況。貸前調查是信貸業務的第一道“過濾網”，對防范信貸風險起到未雨綢繆、防微杜漸的作用。首先，要對借款人的身份、人品及家庭成員狀況進行詳實的了解，注重借款人的道德品質，了解其資金來源，是不是正當、合法收入，是否存在資金來源不明或者洗錢等情況；其次，嚴格抵押物準人制度，審慎選擇抵押物并合理確定抵押期限和抵押率，防止非法、無效或者有糾紛的房屋產權證作為抵押物。最后，關注抵押物狀況，注意防范抵押物帶有過多的交易限制性條件等。

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一、房地產業、建筑安裝I涉稅風險的現狀

（一）房地產、建筑安裝行業的特點

房地產業，又稱房地產開發、經營和管理業，它是從事房地產綜合開發、經營、管理和服務的綜合性行業；建筑安裝業，是指建筑安裝工程作業，是以砌筑組合安裝為手段，使產品與大地相連固定不動的生產活動。建筑安裝業是房地產業的前期工作，而房地產業是建筑安裝業的后期銷售。由于房地產業中的房產建設是由建筑安裝業來完成的，所以建筑安裝業和房地產業有著一種相互依存的關系，它們是相互鄰近的上下游行業，具有較為相似的行業特點。

房地產業和建筑安裝業具有分包、轉包環節多，經營范圍廣，流動性大，產品多樣，施工條件復雜多變，建設周期長，管理困難，資金占用量大等行業特點。

（二）房地產業、建筑安裝業存在的涉稅風險

房地產業、建筑安裝業由于自身的特征比較特殊，在“營改增”之前普遍存在財務制度混亂、發票管理不規范、虛假發票抵減成本、偷稅、欠稅的現象。全面推開“營改增”試點后，房地產業、建筑安裝業一般納稅人將按11%的稅率實行進項抵扣制，從繳納營業稅變為繳納增值稅。由于增值稅的核算模式比營業稅的核算模式更加復雜，如何防范房地產業、建筑安裝業存在的涉稅風險，將成為國稅機關的重要研究課題。

第一，偷稅、欠稅風險高，日常監管難度大。房地產業、建筑安裝業的工程款主要采取兩種結算方式：一是預付款的形式；二是進度款的形式。在這兩種結算方式下，稅款征收都會出現不同程度的較大波動。在工程前期，收款一般較少，增值稅進項相對較多，項目無稅可繳；在工程中后期，隨著工程款的大量收取，增值稅銷項增加，可抵扣的進項稅減少，項目開始繳納增值稅，從而使得稅款繳納的波動較大，不良企業甚至會出現“跑路”的情況，容易造成稅款流失。

第二，發票管理不規范，存在發票“虛開”“虛抵”隱患。增值稅專用發票的領用、開具、保管、認證等的要求比營業稅發票更加嚴格，“金稅工程”基本可以杜絕假發票的現象。全面推開“營改增”試點后，目前普遍存在的房地產開發商利用建筑承包商虛開發票、虛增成本等行為將給自身帶來巨大風險，并有可能擔負刑責。由于房地產業、建筑安裝業無法取得足夠發票抵充成本，從而容易催生“代開”“虛開”“虛抵”發票的行業鏈條。

二、房地產業、建筑安裝業涉稅風險產生的原因分析

（一）周期長、資金占用量大的行業特點，容易產生偷、欠稅風險

房地產業、建筑安裝業時間跨度較長，從幾個月到兩年或三年不等，而在實踐中，建設資金大都由施工方墊資，并且建設方拖欠工程款的現象也比較普遍。由此，很多納稅人認為，只要建設方不支付工程款就不需要結算收入和繳稅。例如，“甲方供材”的問題，建筑企業通常在工程項目全部結束后才與施工企業結算“甲供材料”，但是這些材料已經使用，按照稅法相關規定，應該在使用的時候繳稅，因此造成稅款繳納延期，甚至稅款流失。

（二）財務制度不規范，法律意識淡薄

在日常檢查中發現，房地產業、建筑安裝業普遍存在納稅人申報計稅依據真實性不高的問題，有相當部分建筑業納稅人財務制度不健全，賬證不規范，使稅務部門的財務報表和申報表存在虛報現象，申報表上的數據與經營實際存在較大出入。

（三）管理部門之間缺乏協作，增添了征管漏洞

稅務機關與建委、財政、監察等部門的協作和配合不夠全面，對當地建筑項目的詳細信息缺乏交流，增添了稅收征收管理的漏洞。例如，建筑業工程項目的承包權通常是采用招標、競標的方式而取得的，而在這個過程中，建委、公安、消防等部門都會參與其中，對建筑施工單位的資質等條件進行審核，但是稅務機關卻不能加入競招標的過程，不能從源頭掌握建筑工程項目的具體施工計劃進程，從而難以對建筑企業的項目工程進行源頭管控。

三、全力防范房地產業、建筑安裝業涉稅風險的相關建議

（一）加強涉稅政策宣傳培訓，提升企業納稅遵從度

針對房地產業、建筑安裝業納稅人有關增值稅相關涉稅法律法規欠缺的實際情況，采取發放納稅公告、辦稅手冊、宣傳資料等“靜態”方式與平面媒體、網絡、電視、廣播等“動態”載體相結合的方式，對“營改增”政策和相關稅收的法律法規知識進行廣泛宣講，對增值稅的基本情況、發票的領用和使用的相關規定以及實際工作中遇到的各種“營改增”問題進行逐一講解，引導納稅人自覺落實相關政策，不斷提高納稅遵從度。

（二）嚴把發票領用關，加強企業日常監管

針對房地產業、建筑安裝業發票虛開隱患較高的實際情況，在增值稅專用發票的供應上，堅持從嚴管理和限量發放的原則。根據企業經營情況嚴格票種核定和最高開票限額審批，努力做到“票種合適、票量適量、票面適當”，避免在試點期間超量、超額發售發票。稅源管理部門，積極加強對房地產業、建筑安裝業增值稅專用發票的開具情況進行摸底，對使用過程中發現增值稅專用發票的開具有異常的，要及時跟蹤，必要時，立即收繳，切實堵住發票“虛開”的口子。

（三）嚴把專票證認證審核關，強化注銷環節的審查

充分發揮“金稅工程”信息管稅的功能，針對房地產業、建筑安裝業中的高風險企業，積極開展涉稅檢查。結合納稅人實際業務、賬務處理、申報情況等不定期抽查進項抵扣憑證，對于不符合抵扣條件的異常發票信息，及時核對其生產經營情況，必要時，及時移交評估、稽查部門，嚴防“虛抵”風險。同時，稅源管理部門要加強對房地產業、建筑安裝業企業注銷環節的審核把關工作，對票貨不符、賬實不符、關聯交易等涉嫌發票“虛開”“虛抵”的情況進行重點審核，堵塞企業走逃的最后關口。

（四）加強部門間的合作，堵塞征管漏洞

房地產業、建筑安裝業涉及的行業多、部門多、產品范圍廣，要做好對房地產業、建筑安裝業的涉稅風險防控工作，就要積極深化國、地稅以及與相關部門的信息交流，定期開展數據信息交換，努力實現相關各方能夠實時掌握稅源動態及變化情況，避免因信息溝通不暢導致管理弱化的問題，切實堵塞征管漏洞，防范房地產業、建筑安裝業的涉稅風險。

（作者單位為青島科技大學）

參考文獻

[1] 靳東升.“營改增”的意義及效果[J].注冊稅務師，2013（12）.

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1.某房地產項目合作開發案例的概況

2011年初，正在尋找合適投資項目的某投資公司（以下簡稱A公司）了解到某實業公司（以下簡稱B公司）因資金短缺、經營策略調整等原因欲尋找對象對其擁有某“商業綜合樓”合作開發項目的45%股權進行轉讓的信息。該“商業綜合樓”開發項目地處國家一級風景保護區區域內，是城市房地產投資的熱點區域，土地性質屬拆復建用地，用地成本相對較輕；項目總投資預算為5億元人民幣；項目股權為三方所有，B公司占45%，其余部分由當地村經濟合作社（以下簡稱合作社）占51%，擁有另4%股權的合伙人為自然人（以下簡稱自然合伙人）；三方共同成立了相應的項目公司，由合作社推薦的自然合伙人擔任董事長、B公司派員出任項目經理；至2011年初，項目的主體工程已結頂，總體工程形象進度進入中期過后階段。A公司在經過一段時間的考察和評估后，認為該地塊樓面價僅為3000元人民幣左右，用地成本輕，地處國家一級風景保護區，項目具有明顯的地理環境優勢和地價優勢，2009年后正處于房地產的快速復蘇期，因而判定該項目具有良好的開發前景。于是A公司在2011年下半年受讓了B公司占總股本45%的股權和相應的債權，介入自身并不熟悉的房地產開發行業，管理模式仍沿用先前的方法，由自然合伙人擔任董事長、A公司派員出任項目經理。A公司涉足房地產開發行業之后，由于一系列失當的決策，導致該項目至今難以為繼；更由于法人治理結構和權力制衡機制的不完善，產生了超出預期的管理風險，牽涉A公司卷入了多起涉及項目開發的經濟糾紛。對于A公司而言，這無疑是一次失敗的戰略決策，造成了巨額的直接經濟損失和聲譽損失，成為房地產合作開發中典型的負面案例。

2.房地產項目合作開發主要風險因素分析及控制

目前，企業參與投資房地產項目多采用股權或債權的合伙人投資方式，這種投資方式決定了投資風險存在投資過程中的各個環節。根據風險源劃分，房地產合作開發面臨的風險主要有：決策風險、政策風險、管理風險、法律風險、開發流程風險和經營風險等六大類。根據房地產市場的調查和咨詢實踐，房地產企業的風險80%來源于決策、管理、流程和經營風險。以下從企業可控的角度，主要對決策與管理的風險控制作出分析：

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房地產企業主要負責對開發房地產和銷售房屋，在整個工作進程中存在很多不確定的因素，從公司財務到組織構成再到銷售過程中產生了一系列的不確定因素，這些不確定因素的存在就是房地產業財務風險產生的重要原因。[1]在了解房地產業中財務風險成因形成的過程中我們發現，經營者采取有效的措施來應對風險的產生，目的是獲得更大的企業收益。

1財務風險的成因及特點

從整個開發到銷售的過程中，房地產企業的政策、資金以及產品的質量等不確定因素都會影響房地產業的經濟收益，因為這些不確定因素的存在為房地產業的正常運作帶來一定的風險。

11房地產業資本運作周期產生的風險

對房地產產品進行開發需要大量的時間，整個過程從前期的可行性分析到產品的規劃設計，同時還有一些征地、建筑施工以及建設設施等步驟，在這些步驟全部完成以后代表著全部工序的完成。房地產的運作周期中不確定因素的產生與運作之間的長短存在一定的關系，運作周期越長，不確定因素產生的就會越多，也就是說造成的風險就會越大。

（1）運作周期越長風險越大。房地產形成受到的影響因素有很多，這些因素會隨著時間的推移而不斷發生變化，如果房地產運作的周期越長，在這段時間以內對房地產的投入與產出的變化就會越大，這個變化越大就會為企業的收入帶來一定的危險。[2]比方說，房地產企業的資本運作的過程中會有國家宏觀調控的參與，國家的宏觀調控會使土地的價格得到提高，同時增大銀行的貸款利率，這些變化導致的結果就是大大增加了房地產的投入資本和企業的先期投入，這樣一來運作企業資本過程中就會帶來一定的風險。

（2）綜合考慮多方面的因素。因為現階段我國的國民收入水平已經明顯提高，人民對居住需求逐步增大，更多人將目光投向房屋外形、質量以及供暖、交通等方面，這些因素成為人們選購房屋的關鍵因素。[3]這就要求房地產企業必須要加快發展的步伐，在開發的同時綜合考慮多方面因素。一般來說房地產運作的周期都比較長，這樣長的運作周期在一定程度上使房地產開發的進程產生了滯后，目前房地產開發已經不能滿足人們對房屋的需求，這在一定程度上為房地產企業的正常財務運作帶來了一定的風險。

12房地產業產品的特點以及產生的風險

房屋和房地產產品是不能被移動的，這就表明房屋在建成以后在一定時期內會被長期存留，因為受到人文、經濟等因素的影響，在經過一段時間以后，在一定的區域之內就很容易形成一種房屋的特色，[4]房屋的區域性特色形成以后就更不容易受到破壞了。城市與國家都有自己房屋的特色，在城市之間也會形成不同的房屋特色，所以，房地產業在開發房地產，進行投資運作的時候，應該充分考慮到不同地區房地產開發的前景。在不同的地區，經濟、環境以及交通等方面的因素都會嚴重影響對房屋價格的定位，而且這些因素還具有一定的復雜多變性，在進行資金運作的過程中，房地產商需要面對很多不確定的因素，面對這些不確定因素帶來的風險。與其他行業相比，房地產業的商品價值要大得多，銷售的周期也更長，而且會隨著建筑投入、土地價值、房屋銷售價格的變動，運行的資本也會發生變動。[5]這就意味著，房地產業的資本會受到市場變動的影響而出現一定的波動。

13房地產資金的運作及其產生的風險

在運行每一個階段的時候，房地產業都會對資金的投入提出很多要求，而只有為工程建設不斷的投入資金，才可以使房地產開發過程的順利運行得到保證。在開發初期，房地產業投入的資金總量還不到總需求量的1/3，為了保證后期工作的順利展開，房地產商需要進行融資，通過大量的融資保證資金的來源。而這些資金主要來源于信貸機構、銀行以及房屋的預售款等。這種資金運作方式位房地產企業帶來了極大的負債率，同時也帶來了極大的財務風險。

14房地產業的結構形式及其產生的風險

很多房地產公司為了方便，組建不同的子公司，表面上看這些子公司為總公司帶來了很大的收益，而實際上卻為公司的管理埋下了嚴重的隱患。因為項目分公司是公司的人，這個人在一定的范圍中起到的作用，但是因為受到區域性差異的影響，以及受到信息傳輸過程中的時間差影響，總公司在一定程度上不能準確把握分公司的實際信息，也就不能對分公司進行實際的操控。這樣總公司的營銷策略就得不到有效的貫徹落實，財務管理的分公司也不能得到有效的實施，這位企業實際收益造成了很大的影響。

2房地產企業財務風險的防范

通過對整個房地產企業經營模式進行了解以后就可以對其進行深入的分析，提出有針對性的對策。

21房地產融資風險的防范

如果想使融資過程中產生的風險變小，就要對具體的融資行為進行預測與評估，與企業自身情況相結合，作出科學的融資計劃。要想將計劃做的合理、科學，就要從以下幾個方面做起：

（1）優化企業自身情況，改善企業資本結構。要對本行業有充分的理解，對以前的成功案例進行研究，從而找到與本企業相適應的資本形式，再與企業的實際情況相結合對資本形式進行改進，對企業的資本結構進行改善，最終達到減少成本輸出的目標。

（2）綜合評比各種融資手段。應該對整個融資過程中的所有融資手段進行綜合的評比，通過綜合評比選出最優的方案，最終達到使融資風險降低的目標。

（3）做到具體問題具體分析。企業應嚴格控制每個融資項目，做到具體問題具體分析，使融資過程中帶來的風險得到減少。

（4）對比項目，尋找成功案例。使企業內部關注得到提高，對比企業中的所有項目，尋找并推廣優秀的成功案例，達到減少企業成本的目的。

22房地產投資風險的防范

在房地產業活動中投資是非常重要的環節，與企業發展密切相關，投資計劃是否正確與企業活動的成敗有直接的聯系，所以應該注重投資過程中的風險。首先，要仔細研究投資項目的可行性，因為進行投資的時候，企業都會動用大量的資金，所以存在非常大的風險。要想降低這一風險，就要對投資項目的可行性進行準確的分析，綜合資金的流入與輸出以及資本的運作過程等方面因素進行綜合的分析，確定項目之間存在的差異，最后評選出最佳的方案。其次，不僅要選定投資方案，還要選擇備選的補救方案。因為受到生產技術、市場傾向的變化等因素的影響，在項目投資收益上企業會被動發生一定的波動，這就為預估企業財務的工作帶來了很大的不確定性，從而帶來了一定的風險。所以備選補救方案是非常有必要的，可以為項目的順利完成增加一層保障。

23日常資金運作風險的防范

資金的日常運轉對一家企業的正常工作具有非常重要的意義，只有保證了資金的正常運轉，企業的穩定才能得到保證，所以企業應該重視日常的資金運作，這對于減小企業面臨的風險是非常必要的。首先，要對企業的日常資金需求量進行準確的預估。資金在正常運轉的過程中會存在一些不確定因素，因為這些不確定因素的存在，會導致運作的過程中伴隨著一定的財務風險，所以一定要準確預估企業資金的日常流動，準確分析日常資金流動可以使企業管理者對企業的投資方向等運轉情況充分的掌握。所以精確預估日常資金需求量可以使企業面對的風險得到有效的預防，進而使風險減小甚至得到避免。其次，集中管理企業資金。房地產企業的經營模式偏向于集中管理，因為項目公司與總公司之間是緊密聯系的，如果資金利用率高，企業資金短缺和富余的問題就會得到有效解決，進而使集團內部的運作效率得到大大的提高，減小風險發生的概率。

3結論

我國房地產市場是目前發展最迅速的行業之一，在國民經濟增長方面做出了巨大的貢獻。總體來說，在房地產企業資金運作的過程中，應該對各方面可能出現的影響因素進行準確的把握，采用合理的、科學的措施對這些可能出現的財務風險進行防范，只有這樣才可以對企業中各種財務風險的出現進行有效的控制，進而保證房地產業可以穩定、健康的發展。

參考文獻：

[1]許杭房地產企業財務風險的特點與防范[J].審計與理財，2009（12）.

[2]張笑杰房地產企業財務風險的特點與防范[J].現代經濟信息，2010（5）.

[3]杜俊娟我國房地產企業財務風險的預警與防范[J].會計之友，2013（10）.

[4]王濤房地產企業財務風險的防范與控制[J].財經界（學術版），2013（14）.

[5]程雨淺談房地產企業財務風險的控制和管理[J].經營管理者，2011（24）.

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一、全局意識

“不謀全局者不足以謀一域，不謀萬世者不足以謀一時。”房地產是國民經濟的支柱產業，資金、人才、資源高度集中。房地產公司財務主管必須從公司的整體戰略出發，要有全局意識，絕不能單從財務數據出發考慮問題，而要從公司全局考慮問題。只有具有全局意識，才可能當好公司領導的助手、參謀。

怎樣牢固樹立全局意識？首先，要加強政治理論、行業政策和上級文件精神的學習，提升思考問題、分析問題的高度和能力。第二，要正確處理與上級的關系，做到部門服從公司、下級服從上級，自覺在大局下行動，保證政令暢通，令行禁止。第三，在日常工作中要加強與公司內其他部門、其他單位財務部門的協作與配合。相關業務部門需要了解、協助或辦理的事，只要在制度允許的情況下盡可能予以方便。與其他單位財務部門業務往來時，要提前通知對方，并做好相關準備工作。加強與其他部門主管的交流和學習，取長補短，精誠團結，共同把公司的各項工作做好。最后，要有淡泊名利、獻身工作的高尚品格。當個人、部門的局部利益和公司利益或其他部門利益有沖突時，要高風亮節，勇于犧牲。

二、投融資意識

公司以盈利為目的。財務戰略以持續盈利、財富不斷增長為目標，房地產公司亦然。投資是盈利的前提、基礎，融資為投資提供資金保證。房地產是典型的資金密集型產業，作為房地產公司財務主管，必須樹牢投融資意識，要科學地判斷投資方案是否可行、是否能夠達到預期的盈利目標，必須保證投資規模與公司發展需要相適應的資金需求，在風險可控的情況下采取靈活有效的籌資方式。

怎樣樹牢投融資意識？樹牢投融資意識，首先，必須加強財經知識學習，要隨時掌握行業動態，把握房地產經營的特點、規律。其次，要加強同行之間的交流和學習，吸取同行的投融資經驗和教訓。第三，樹立市場經濟意識和開拓意識，以效率和效益為評判標準科學選擇和確定投融資項目，不等不靠。第四，要在原有融資方式的基礎上，積極創新融資方式，拓寬融資渠道，探究投融資對策。總之，投資必須有回報！融資要控制成本。具有強烈的投融資意識是一個合格的房地產公司財務主管必備的基本素質。

三、法規意識

任何公司都必須合法經營，這是基本準則。房地產公司在經營活動中涉及到《稅法》《合同法》等經濟法律和政策規定，這些法規是公司經營管理的重要依據。在經濟運行過程中的每一個階段都會直接或間接地涉及到稅務處理問題，和《稅法》密切相關。公司對外發生經濟行為，均要簽訂書面合同。房地產公司簽訂的主要合同有施工合同、銷售合同等。作為財務主管，必須樹牢法規意識，依據法律合理減低稅金，降低經營成本，提高資金使用效率，降低經營風險，切實維護公司合法權益。如果缺乏相應的法規意識，處理不當，會經常導致公司不可挽回的重大損失。

怎樣樹牢法規意識？首先，除了加強相關法規、政策的學習以外，作為財務主管還要嚴格遵守會計法律法規和國家統一的會計準則制度，確保財務報告合法合規、真實完整。第二，要經常收集同行業反面案例、典型案例，引以為戒。第三，作為公司領導的財務參謀，要提醒、影響領導重視經濟法規在日常業務流程中的管控。第四，要引導相關業務部門遵守法規，依法辦事，防止和糾正有法不依，有章不循，見利忘義等問題的發生。

四、風險意識

公司必須建立辨認、分析和管理風險的機制，以了解公司所面臨的來自內部和外部的各種不同風險。房地產公司面臨的主要風險有商業機密泄密風險、資金風險、稅收風險等。財務信息是公司經營的重要資源，有的財務信息本身就是商業機密，有時甚至涉及公司的生存，因此，確保財務信息的安全尤為重要，財務主管一定要樹牢信息保密意識。房地產公司涉及投融資規模、金額巨大，資金的重要性不言而喻，確保公司盈利才能保證公司可持續發展。稅收風險是房地產公司的最大風險之一。房地產公司是地產稅務稽查部門每年稽查的重點，正確處理房地產涉及的稅務問題可以大大減少不必要的稅收風險。

怎樣樹牢風險意識？首先，財務主管要熟練掌握金融知識，熟悉國家金融政策，增強識假防偽能力，學會應用法律武器，維護合法權益。同時，要加強對全體財務人員的教育管理，切實提高所屬人員防范風險的意識和能力。第二，要配合公司建立科學、有效、嚴格的財務內部控制制度，嚴格按規章辦事，充分發揮監督檢查的作用，重大投資方案應當采取集體決策。第三，要充分利用現代管理軟件，正確分析和預測房地產公司面臨的各種信息泄密風險、資金風險、稅務風險。最后，要親自參與制定完備的應對各種風險的預案，并經常對照檢查和演練。

綜上所述，當好房地產公司財務主管，必須加強學習，提高能力，嚴格管理，樹牢全局意識、投融資意識、法規意識和風險意識。

參考文獻：

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文章編號：1005-913X（2012）08-0150-01

一、房地產風險最小投資組合模型的建立

（一）房地產投資組合的收益與風險

1.投資組合的期望收益率。投資組合期望收益E（Rp）為第i類房地產投資的期望收益率；Wi為各項目在投資組合中的權重，則：

RP=E（Rp）=■wiE（Ri） （2-1）

2.投資組合的總體風險。投資組合的總體風險σ2p 可定義為該組合獲得的收益優選法與預期收益率的方差；設σi和σj為第i類和第j類項目期望收益率的標準差；pij為第iod 與第j類項目的相關系數，則

σ2p =■wi2σ2i+■ ■WiWj ρijσi σj （2-2）

（二）確立的目標

結合以上對房地產投資組合方法的推導，可以歸納出房地產投資組合的目標有：在一定的預期收益水平下，通過房地產投資的優化組合，將使房地產企業承擔最小的投資風險；在一定的風險水平下，通過房地產投資的優化組合，將使房地產企業獲得最大的預期收益。

在本文中，結合資本資產定價模型β概念，以目標一為基礎建立了房地產投資組合風險最小模型。

（三）模型的有關假設

建立房地產投資組合模型的目的在于引入風險概念，使房地產企業獲得最小風險的投資目標。現做如下假定：各房地產投資項目均有完整的可行性研究報告或投資計劃；本模型不再考慮資金資源的約束；各投資類型均能根據市場調查及預測資料確定各自可能收益率和各收益率實現的概率大小；市場由多元化的投資者統治，不存在低風險高收益的投資。

（四）模型的建立

設有N項不同的房地產投資，Wi為第i種房地產投資的投資比例，Ri為收益率，σ2p表示房地產投資組合風險，在預期收益R0尋求風險最小，依據房地產投資組合分散風險的原理建立模型：

minσ2p=■wi2+■ ■WiWj ρijσi σj （2-3）

s.t： ■wiRi≥R0

■wi

Wi≥0，i=1，2，3，4……n

房地產投資中，單項房地產風險包括系統風險（由政治、經濟等 因素引起，不能在組合投資中被分散）和非系統風險（與特定的房地產投資有關，可通過投資不完全相關的資產組合使之分散）。根據夏普等的資本資產定價模型（CAPM），可知單項投資總風險中只有系統風險對組合的預期收益和風險有貢獻，那么可預先把系統風險分離出來。設Rm是資本市場投資組合的預期收益率，ai是無風險時的投資收益，βi是不可分散風險度量，即第i項投資對市場組合風險的貢獻率，εi是投資i自身的變動，根據統計學原理，第i項房地產投資的收益為：

Ri=ai+βiRm+εi （2-4）

由統計學原理得：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2

上式表明，收益率的不確定性（即風險）由兩個因素決定：市場波動因素β2i σ2m和投資自身波動因素（σni）2（非系統風險）因此可以用不可分散風險度β將第i種資產的總風險分解為系統風險和非系統風險：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2=（σsi）2+（σni）2 （2-5）

式中，（σni）2為第i項投資的系統風險：（σni）2為第i項投資的非系統風險。

以（σsi）2，表示房地產投資組合的系統風險，同時，組合投資的風險還要考慮單項投資間的相關程度，交（2-4）和（2-5）分別帶入總體投資目標函數，修正后最終可得模型，可得：

min（σ2p）2=■wi2β2iσ2i+■ ■WiWj βiβj ρijσi σ2m

（2-6）

s.t： Rp=■wiai+■wiβiRm≥R0

■wi=1

wi≥0，i=1，2，3，，4……n

以上模型是建立在一定預期收益率下，尋求風險最小的目標之上的，不同企業在實際應用中還可根據其不同的目標，同理以尋求收益最大化為目標來建立模型。

1.各變量發生的概率P。概率就是用來表示隨機事件發生可能性大小的數值，一般隨機事件的概率是介于0與1之間的一個數。

2.投資項目的期望收益率E（Rp）。項目的投資期望收益優選法可以根據市場調查、有關數據資料，在單項目經濟評價時加以確定。其計算公式如下：

E（Rp）= ■PiRi （2-7）

式中：Pi—項目第i種預期收益率的出現概率

Ri—項目第i種結果出現后的預期收益率

3.項目的投資期望收益率的方差σ2i。確定項目的投資期望收益率之后，方差可根據下列公式求得：

σ2i=■Pi[Ri—E（Ri） ]2 （2-8）

4.項目之間的相關系數ρij

ρij=■ （2-9）

式中cov（Ri，Rj）—項目i和項目j之間的協方差

4.不可分散風險系數β。β反映的市場風險不能被相互抵消，體現的是投資組合的風險，即該組合的報酬率相對于整個市場組合報酬率的變異程度。以不可分散風險β為度量的房地產組合投資，β系數是理論上的假設模型參數，可按照以下公示計算：

就單項資產看，其計算公式為：

βi=■=Rim（■） （2-10）

式中：Rim—項目i和整個組合投資的相關性

σm —整個市場的標準差

σI —項目i自身的標準差

二、房地產投資組合案例分析

（一）分散風險的案例

某房地產商投資房地產項目，其項目組合中包括兩種房地產投資類型A和B，當項目A的預期收益率RA=25%時，預期收益率發生概率PA20% ；RA=15%時，PA=50%；RA=10%時，PA=30%。當項目B的預期收益率RA=30%時，預期收益率發生概率PB=30% ；RB=20%時，PB=40%時，RBA=10%時，PB=30%時。做出風險分析如下：

由式2-1、2-8得：

項目A：E（RP）=14.5%，σ2j=0.00125，σi=3.5%

B：E（RP）=20%，σ2j=0.006，σi=7.75%

可以看出。項目B的預期報酬率高，投資風險比較大，而項目A的預期報酬率比B低，但投資風險較小。設投資商決定項目A和B的投資率均為50%。

由公示得：投資組合的預期收益率與方差為：

E（RP）=17.25%

σ2j=（50%+0.0775）2+（50%+0.0775）2+2×50%×50%×0.00775×0.035ρAB

由-1

0.00045

在投資率確定的情況下，投資組合的預期收益率為定值17.25%結合的風險隨兩者的相關系數變化，方差在0.0045～0.00316之間。

（二）房地產投資組合風險最小模型的案例

某房地產開發公司擬對1，2，3三種房地產類型進行投資組合，各項目投資預期收益率R1=15%、R1=7%、R1=8%，收益方差σ21=1%、σ22=0.6%、σ23=0.7%，β1=1.2、β2=0.7、β3=0.8，各項目間的相關系數為ρ12=0.3、ρ13=0.2、ρ23=0.4，市場預期收益率不低于12%，試確定風險最小化的組合投資比例。

由公示σ2i=β2iσ2m+（σni）ε可把投資項目的風險分解為系統風險和非系統風險，計算如下：

項目1：系統風險=1.22X0.5%=0.72%，

項目2：系統風險=0.72X0.5%=0.245%，

項目3：系統風險=0.82X0.5%=0.32%，

設三項投資比例分別為W1W2W3將各數值帶入房地產投資組合風險最小模型，計算得：

min（σsm）2=7.2W21+2.45W22+3.2W23+2.52W1W2+1.92 W1W3+2.24 W1W3

s.t 0.15 W1+0.07 W2+0.08 W3≥0.12

W1+ W2+ W3=1

W1W2W3≥0

求解可得該房地產組合投資的比例W1=0.8，W2=0，W3=0.2，最優組合投資的收益方差為0.0504%，但組合收益率可達12%，可見組合投資風險遠小于各單項投資風險，組合投資起到了分散風險的作用。

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1.1 開發商欺詐引發的風險

由于利益驅動，各地區城市建設整體規劃均遭到不同程度破壞，通過暗箱操作，將既定的規劃隨意變更，更有甚者，建設項目內規劃的綠地可以占用，規劃的公共設施可以不建或建成后改作其他用途等等。房屋建設偷工減料、建設不符合環保和消防要求、水電配套故障不斷等建筑質量問題日益突出。同時，房屋銷售陷阱重重，廣告虛假，由于信息嚴重不對稱，消費者欠缺房地產專業知識，造成許多開發商慣常采取不正當的營銷方法，造成業主付款后不能人住，或入住后不能取得房屋產權等。

1.2 房地產中介組織欺詐引發的風險

1.2.1 房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等。

1.2.2 一些不法中介從業人員鉆了交易方對房地產相關知識、政策不甚了解的空子，利用自己的優勢地位，在簽訂合同時簽了一些與中介服務不相對應的服務條款，其簽約雙方的權利義務關系不對等，對交易方做出不合理、不公正的規定，使交易方造成損失。房地產中介存在的具體欺詐行為有：以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬；從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動；無照經營、超越經營范圍和非法異地經營；房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書；房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續等。

2 一手房交易中買方的風險及其防范措施

2.1 充分了解房地產方面信息，避免盲目購買，降低信息的不對稱性購房者雖知道從區位、結構、比價等方面了解房地產信息，但始終無法了解房地產成本、相關的國家政策及房價走勢等，因而存在盲目購買的情況。解決這種問題的關鍵是把握房地產經濟周期，別人瘋狂時，自己要退出，別人悲觀時，自己才進入。微觀的區位、結構、比價問題只要多看看就可以解決。

2.2 謹慎交定金，簽合同

掌握了詳盡的房地產信息后，再確定是否下定金，簽合同，不要受置業顧問的誘導。仔細研讀房地產合同。不管是一次付款還是按揭付款，都是買方（一次付款方式）或銀行（按揭付款方式）將所有房款付給房地產商后，房地產商才在規定的時間交樓。很顯然，這種交易程序不利于購房者。在一定的時間里，房、款都控制在地產商手中，而買方的利益全憑賣方的信用，其風險顯而易見。

2.3 合同中要明確交樓、辦理房地產證書及違約責任等相關事宜

如果房地產商資金鏈斷裂或將已收房款挪作他用，則很有可能形成爛尾樓，交樓收房遙遙無期。即使房地產可以如期交收其質量還可能出現問題，如樓面、墻體出現裂縫，水、電線路不通或漏水漏電，建筑面積水分等。這些都可能給購房者造成損失。此外房地產證書還可能由于房地產商開發手續或將房地產辦理了抵押貸款等問題而無法辦理。因此，所有這些可能出現的問題都應在合同中明確其解決辦法。

3 房地產交易中的風險防范的幾點建議

3.1 加強房地產法制建設

我國房地產市場還很年輕，各種法律、法規還有待進一步健全，因而，更需要政府發揮主導作用加以培育和發展，以規范市場交易行為，維護市場秩序。首先，要完善立法。面對房地產交易過程中存在的種種問題，由于沒有明確的法律規定，使得各地區各部門查處和打擊類似行為無法可依；再加上取證難度大、處罰力度小、操作手續復雜等，常常是無功而返。因此，當前迫切需要建立健全明確的、易操作的、力度大的規范房地產市場各類行為的法律法規。只有這樣，查處、打擊房地產市場的違法違規行為才可能收到應有的效果。同時，要重視執法工作，加強執法。目前出現的許多房地產違法違規行為，在現有的國家以及地方的許多法律法規中，也都有所涉及。之所以難以依法查處，一個很重要的原因，就是某些地方由于過分依賴房地產業、過于片面地強調保護和發展房地產業，而對一些房地產企業的違法違規行為，忽視甚至縱容。因此，地方政府必須端正態度、提高認識，在房地產交易秩序專項整治行動中，切實負起責任。

3.2 宣傳誠信理念、倡導誠信價值觀

首先要從思想認識上加強全民誠信意識的教育，對社會公民要進行社會道德教育，使每一個人都建立起“誠信為本”的意識。具體操作層面，可以對房地產相關機構開展道德講座，加強他們的業務培訓和行為教育，提高從業人員的執業觀念、執業態度、執業紀律和執業作風。對房地產登記機構工作人員進行廉政教育，提高抗腐變的能力。也可以積極發揮新聞媒體宣傳教育和監督兩大功能，例如，依靠媒體對違法案例進行宣傳，要善于利用各種典型案例，有深度、有說服力地推出有震撼力、能在人民群眾心靈中產生強烈共鳴的警示性報道。

3.3 規范從業行為，努力提高從業人員的綜合素質

當前，房地產交易領域的從業人員應努力從以下三方面提高職業素質。

一是依法辦事。作為房地產交易領域的從業人員，必須牢固樹立法紀意識，強化黨規政紀原則，自覺遵守有關法律、法規和紀律，努力提高依法管理、依法行政、依法辦事的能力；二是牢記宗旨。作為房地產交易領域的廣大從業人員，要時時處處注重自身的形象，樹立為人民服務的思想，切實維護好人民群眾的根本利益；三是廉潔自律。作為房地產交易領域的從業人員必須始終保持清醒頭腦，自覺抵制腐朽思想的侵蝕，做到勤廉自律，恪盡職守，樹立自身的良好形象。

3.4 建立房地產市場信息體系

首先，對房地產市場來說，要加快建立健全房地產市場信息系統，加強對房地產特別是商品住房市場運行情況的動態監測。如有關部門要加強信息溝通與整合，適時披露土地供應、商品住房市場供求，以及土地和住房價格變動等信息，要加強輿論引導，增強政策透明度，穩定市場心理預期，促進市場理性發展。同時，房地產企業應主動消除因信息不對稱而給消費者帶來的疑慮，以吸引更多的顧客。在進一步樹立“誠信為本”職業道德的基礎上，真誠地向消費者提供完整、真實的商品信息。其次，對消費者來說，只有充分掌握了真實的商品信息，消費者才可能獲得在房地產交易中的平等地位。因此，要充分利用信息社會的方便條件，從多方面獲取更多的商品信息。

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隨著我國經濟的發展，我國房地產企業也進入到了快速發展的階段。由于08年的金融危機，讓不少房地產企業的發展受到嚴重的挑戰，甚至一些房地產企業沒有經得住這次考驗。隨著國家宏觀經濟政策的收緊，保障性住房、經濟適用房的大批開建，人們對購買商品房有了一些延遲，甚至一些房地產企業支撐不了巨大的成本壓力和償還債務的壓力，以至于一些企業資金鏈斷裂企業不得不選擇破產。在進行房屋開發的過程中很多地方都可以風險，有的只是造成了一點損失，有些是造成重大的財產經濟損失，甚至一些房地產開發企業破產了。

二、 總結上述房地產開發企業容易出現財務風險的環節

經過對上述企業的分析，我們可以發現企業在經營各個環節都會有財務風險出現，我對通過對資金運動的先后順序，把整個資金運動過程分為籌資、投資、使用（營運）、和收回（銷售）等環節。通過對房地產的開發經營過程及資金的運動過程進行分析，我們可以把財務風險具體總結成：

（一）籌資環節具有財務風險。籌資環節分為取得貸款和償還利息兩個階段，如果企業有大量的債務，企業在需要錢的時候再去取得借款的將會受到限制，甚至企業無法再另外，如上述企業中、江蘇香娟房地產開發有限公司、由于已經有大量的借款，必須要按照約定償還利息，否則會受到債權人的追債，如果還不能案例還債，有可能出現企業被申請破產的風險。

（二）投資環節具有財務風險。房地產開發行業是個資金密集型行業，在投資開發初期就需要大量資金去購買土地。現在大多數國有土地的出售都是用拍賣的方式進行出售，企業也要用競拍的方式去購買土地，也是在競爭中花費超過其他競拍者的價格才能取得土地使用權，這是一筆很大的投資。如果企業的貨幣資金不足以支付競拍首付競拍價一部分，競拍保證金將會有被沒收的風險。同時也要取得沒有爭議的土地，不要像案例中上海虹城房地產有限公司、商丘市偉業房地產開發有限公司那樣造成不必要的財務損失。如果企業的建筑質量不合格，出現質量問題，需要賠償購房者的損失，有造成重大財務損失的風險。

（三）營運環節具有財務風險。營運環節是房地產在取得土地后進行后期開發進行的營運活動。在這個階段需要解決材料供應的問題，工人工資、納稅問題。如果在材料供應時，資金鏈斷裂，仍可能有被的風險，要求履行合同的風險，甚至供應商會停止供貨，使工程進度受到影響，進而產生更大的財務風險。在這個環節中有20%的企業出現了財務風險。因此，在這個階段也要加強財務管理。

三、 分析在上述環節中出現財務風險的原因

在房地產企業開發房地產的初期就要投入大量的資金，并且從土地開發到房屋銷售需要經歷很長的時間，只有等到房屋銷售出去才能回籠資金。因此企業要有要加強財務管理合理利用資金。但是，并不是每個企業都能利用好每一筆資金。

（一）企業自身的原因

1、 缺乏財務預算管理。房地產行業作為一個典型的資金密集型行業，當然需要大量的資金，如何合理的安排資金流量才能給公司帶來最大的收益應該是財務人員應該做的，財務人員應該加強財務預算，對資金利用做出長期的規劃，盡量在投資初期要制定好預算，這樣可以為企業制定長期的戰略目標做出規劃，也可以合理的安排資金。

2、缺乏現金流管理。曾有人說現金流是企業的血液，可見現金流對企業的發展是多么重要。從上述例子我們也可以看出來，一旦企業現金流出現問題，企業的經營情況將會出現很大問題，甚至有不少企業因為資金流斷裂而導致企業破產情況的發生。因此，企業應該加強現金流的管理，制定合理資金使用計劃，保證企業的日常經營活動對資金的需要。

3、經營管理不嚴。房地產開發企業成本管理工作繁瑣復雜，從競拍到土地，對土地的整理費，圖紙設計，基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等一系列成本費用。如果控制不嚴，將會加大公司的費用，進而減少公司利潤，甚至會有出現虧損的風險。

（二）客觀原因

企業的發展離不開社會環境，房地產企業也不例外，其發展也會受到社會環境的影響，比如08年的金融危機，使一些房地產企業的銷量受到影響，房價高漲時銷量也會受到影響，進而影響到了資金回籠，使企業可用資金減少，就有可能出現資金短缺的情況。由于房地產開發周期較長，在房地產開發周期內，利率的變化也會對公司的財務產生影響。國家宏觀經濟政策對房地產企業的影響也使巨大的，政府稅收稅率的提高，企業將會承擔更多的納稅義務，利潤流出較多企業的留存將會減少。

四、房地產企業財務風險管理的防范措施

財務風險是企業在財務管理過程中必須要面對的一個現實問題。財務風險是客觀存在的，企業管理者應該加強財務管理，采取有效措施來降低風險的發生幾率。風險分為系統風險和非系統風險。非系統風險是可以完全消除的，但是系統風險是無法完全消除的，只有通過建立資產組合來分散風險而不能消除風險。房地產企業只有加強財務管理，制定合理的措施來減少甚至是消除非系統風險的發生。對待非系統風險我們可以采取一些主動防御措施，面對非系統風險我們可以采取主動和被動的措施相結合的方法來降低損失。

（一） 主動防御措施

1、建立財務預算體系。房地產企業開房屋開發周期長，資金占用量大，在開發過程中可能出現資金流出時間不合理、籌資方式不合理、籌資量不合理等等情況。因此企業應該對整個項目資金作出預算，對企業缺乏的資金應該選擇合適的籌資方式，應在股權籌資、向銀行借款、發行債券、采用信用籌資等等作出最有利企業的籌資方式。對企業的收入與支出、經營的成果與費用的分配做出計劃。

2、加強對現金流的管理。現金流被視為企業的血液，一旦出現現金短缺，企業的經營活動可能會出現問題。從上面的例子中我們可以看到有不少企業破產是因為現金流斷裂。因此企業一定要加強現金流的管理，制定合理的資金使用計劃，合理調度資金，確保建設項目施工的正常進行。

3、加強經營管理。企業要獲取利潤，必須有成本費用的發生。現在有些企業設置大量的部門，甚至一些是重復的，這將會使企業支出更多的人工成本，在土地開發初期對土地“三通一平”費用，銷售費用，管理費用等等應該加強管理，建立監督機制，盡量減少不必要的費用支出。

（二） 被動防御措施

非系統風險是企業無法避免的，是受市場環境、國家政策、經濟發展水平等眾多因素影響。由于非系統因素造成的損失和一些小的財務損失企業可以采取以下措施：

篇9

房地產業與金融業之間存在著密切的聯系。一方面，房地產業資金需求量大，供需雙方都需要金融業的支持，目前我國房地產金融體系的突出特點是：房地產業資金來源渠道非常單一，過度地依賴銀行信貸，其他資金來源占比甚小。另一方面，在房地產業發展的繁榮時期，房地產投資回報率高，各路資金都紛紛大量流向房地產業。掌握著大量社會閑置資金的銀行機構，也熱衷于向房地產業發放大量信貸。但是對房地產業的信貸過度集中，不利于風險分散，從而使銀行系統暴露于房地產市場波動風險中。

二、房地產金融風險

在歷次房地產價格波動與金融危機的案例中可以發現，大多數遭遇過金融危機國家，如日本，泰國等，一般都首先經歷了房地產價格的崩[，銀行危機緊隨其后，然后才引發全面的匯率危機和經濟崩饋。但這種表面上的先后次序并不意味著房地產價格波動導致金融危機的必然因果關系。金融風險形成和累積與房地產價格的劇烈波動是相互影響的。從房地產金融風險的來源來看，可分為信用風險、市場風險、操作風險、政策性風險等。

（一）信用風險

信用風險是銀行面臨的主要風險，是指由于借款人（企業和個人）由于主觀或客觀的原因而喪失償債能力或償a債意愿而出現違約，使銀行不能按時足額收回貸款本息而面臨損失的可能性。按照違約原因的不同可分為被動違約和主動違約。

被動違約通常是指由于支付能力導致的違約。借款人具有還款意愿，但是由于財務狀況出現困難，導致支付能力不足從而被迫違約。主動違約與借款人的財務狀況，支付能力沒有太大關系，而與還款意愿密切相關。主要指借款人出于自身利益的考慮，在具有償還能力的情況下，主觀上不愿意償還而選擇違約。

（二）市場風險

銀行機構面臨的與房地產有關的市場風險主要是指由于作為抵押物而持有的銀行資產，由于房地產價格變化引起抵押物價值變化而導致的風險。住房抵押貸款普遍被視為一種安全性較高的信貸資產，因而大多數銀行都比較熱衷于發放這類貸款。但是作為抵押物的房地產價值的下降也可能使銀行不能足額收回貸款。一般而言，銀行發放的抵押貸款額不會是房地產價值的全部，而是房地產價值的一部分，如70%，80%。這意味著，一旦房地產價格下跌導致抵押物價值下降超過20%或30%，銀行持有的抵押房產就存在“抵押不足”而導致貸款損失的風險。同時，作為銀行資產的抵押房產價值下降，也會直接使銀行的資產負債表惡化，引發其他相關風險。

（三）操作風險

房地產貸款操作風險是指由于銀行自身違規操作，管理不當等原因而導致損失的風險。操作風險廣泛存在于商業銀行的各項業務和管理過程中，具有普遍性。歷史經驗表明，即使商業銀行具有較高的資本充足率，也可能因為嚴重的操作風險損失而陷入危機，甚至破產倒閉，因此操作風險也越來越受到重視。

（四）政策性風險

自2009年下半年以來，隨著房地產業在2008年金融危機后的迅速反彈，國家己多次通過調整存款準備金率和利率，旨在通過信貸傳導影響房地產市場。2011年更是以強硬的“限購”行政政策對房地產市場進行調節。經過前幾年銀行對房地產業信貸的大肆擴張，銀行的房地產貸款風險暴露度己經很高。在房地產調控持續不放松的背景下，多個城市的房地產交易出現“量價雙跌”，房地產開發企業的資金鏈斷裂風險加大，不僅加大了房地產貸款風險暴露的可能性，而且隨著利率、準備金率等調控手段的頻繁變化，商業銀行面臨的政策性風險也逐漸凸顯。

三、房地產經濟金融風險防范

第一，著力保障居民的基本住房需求，是各國調控房地產市場，穩定房價的基礎和重點。建立針對廣大中低收入居民的公共住房保障體系，由政府提供各種扶持和補貼措施，鼓勵低價公共住房的建設和消費，并對住房市場的租賃和交易進行嚴格管控，控制租金和售價的過快上漲。通過保障占大多數比例的中低收入家庭的住房需求，完善住房供需結構，從而穩定房地產價格。

第二，建立完善的立法體系、組織體系、政策體系、監管體系，是保障和規范房地產市場調控的前提條件。以法律為各項調控制度和政策的實施提供保障，很好地保證了調控效果，這也是我國目前在房地產調控中比較欠缺的地方。同時，建立完備的房地產調控組織體系，管理職責清晰，目標明確，負責一系列政策制度的落實和監督管理。

第三，綜合運用金融、財稅、土地、價格管制等多種手段，是對房地產進行調控的主要方法。首先，建立比較完善的的住房金融制度，保障住房供給和消費融資。其次，重視通過價格管制政策保證中低收入人群的住房需求。一方面大量增加低價的公共住房供應給低收入家庭，另一方面通過對公共住房租金及交易價格的管制，保證中低收入者可以持續承受該水平，這樣就降低了房地產市場的購買需求，對穩定房地產價格起到明顯的作用。再次，對土地供給進行適當的調控，從而較少土地投機，平抑房地產價格的過度波動。土地儲備制度經過一個多世紀的發展與完善，己經成為各國普遍用的土地調控手段。

參考文獻：

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[2]謝經榮等.地產泡沫與金融危機一國際經驗及其借鑒[M].北京：經濟管理出版社，2002.

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中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：文章編號：

前言

房地產投資風險是指房地產投資主體，直接或間接地把一定量的資金投入房地產開發過程，由于受各種不確定因素影響而造成的收益下降或損失增加或投資成本增大等不利結果的可能性。風險是客觀存在的，風險的存在不僅會帶來損失，在許多情況下，風險也蘊藏著某種機遇。所以，科學預見各種不確定性，提示并正確識別房地產風險因素，認真分析和研究各種因素的影響方式和程度，對房地產投資風險管理具有特別重要的意義。 1、房地產交易過程中存在的風險概述 1.1 開發商欺詐引發的風險 由于利益驅動，各地區城市建設整體規劃均遭到不同程度破壞，通過暗箱操作，將既定的規劃隨意變更，更有甚者，建設項目內規劃的綠地可以占用，規劃的公共設施可以不建或建成后改作其他用途等等。房屋建設偷工減料、建設不符合環保和消防要求、水電配套故障不斷等建筑質量問題日益突出。同時，房屋銷售陷阱重重，廣告虛假，由于信息嚴重不對稱，消費者欠缺房地產專業知識，造成許多開發商慣常采取不正當的營銷方法，造成業主付款后不能人住，或入住后不能取得房屋產權等。 1.2 房地產中介組織欺詐引發的風險 房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等。一些不法中介從業人員鉆了交易方對房地產相關知識、政策不甚了解的空子，利用自己的優勢地位，在簽訂合同時簽了一些與中介服務不相對應的服務條款，其簽約雙方的權利義務關系不對等，對交易方做出不合理、不公正的規定，使交易方造成損失。房地產中介存在的具體欺詐行為有：以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬；從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動；無照經營、超越經營范圍和非法異地經營；房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書；房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續等。 2、房地產交易中買方的風險及防范措施 2.1 充分了解房地產方面信息，避免盲目購買，降低信息的不對稱性購房者雖知道從區位、結構、比價等方面了解房地產信息，但始終無法了解房地產成本、相關的國家政策及房價走勢等，因而存在盲目購買的情況。解決這種問題的關鍵是把握房地產經濟周期，別人瘋狂時，自己要退出，別人悲觀時，自己才進入。微觀的區位、結構、比價問題只要多看看就可以解決。 2.2 謹慎交定金，簽合同 掌握了詳盡的房地產信息后，再確定是否下定金，簽合同，不要受置業顧問的誘導。仔細研讀房地產合同。不管是一次付款還是按揭付款，都是買方(一次付款方式)或銀行(按揭付款方式)將所有房款付給房地產商后，房地產商才在規定的時間交樓。很顯然，這種交易程序不利于購房者。在一定的時間里，房、款都控制在地產商手中，而買方的利益全憑賣方的信用，其風險顯而易見。 2.3 合同中要明確交樓、辦理房地產證書及違約責任等相關事宜 如果房地產商資金鏈斷裂或將已收房款挪作他用，則很有可能形成爛尾樓，交樓收房遙遙無期。即使房地產可以如期交收其質量還可能出現問題，如樓面、墻體出現裂縫，水、電線路不通或漏水漏電，建筑面積水分等。這些都可能給購房者造成損失。此外房地產證書還可能由于房地產商開發手續或將房地產辦理了抵押貸款等問題而無法辦理。因此，所有這些可能出現的問題都應在合同中明確其解決辦法。 3、防范房地產交易風險的具體措施 3.1 加強房地產法制建設 我國房地產市場還很年輕，各種法律、法規還有待進一步健全，因而，更需要政府發揮主導作用加以培育和發展，以規范市場交易行為，維護市場秩序。首先，要完善立法。面對房地產交易過程中存在的種種問題，由于沒有明確的法律規定，使得各地區各部門查處和打擊類似行為無法可依；再加上取證難度大、處罰力度小、操作手續復雜等，常常是無功而返。因此，當前迫切需要建立健全明確的、易操作的、力度大的規范房地產市場各類行為的法律法規。只有這樣，查處、打擊房地產市場的違法違規行為才可能收到應有的效果。同時，要重視執法工作，加強執法。目前出現的許多房地產違法違規行為，在現有的國家以及地方的許多法律法規中，也都有所涉及。之所以難以依法查處，一個很重要的原因，就是某些地方由于過分依賴房地產業、過于片面地強調保護和發展房地產業，而對一些房地產企業的違法違規行為，忽視甚至縱容。因此，地方政府必須端正態度、提高認識，在房地產交易秩序專項整治行動中，切實負起責任。 3.2 宣傳誠信理念、倡導誠信價值觀 首先要從思想認識上加強全民誠信意識的教育，對社會公民要進行社會道德教育，使每一個人都建立起“誠信為本”的意識。具體操作層面，可以對房地產相關機構開展道德講座，加強他們的業務培訓和行為教育，提高從業人員的執業觀念、執業態度、執業紀律和執業作風。對房地產登記機構工作人員進行廉政教育，提高抗腐變的能力。也可以積極發揮新聞媒體宣傳教育和監督兩大功能，例如，依靠媒體對違法案例進行宣傳，要善于利用各種典型案例，有深度、有說服力地推出有震撼力、能在人民群眾心靈中產生強烈共鳴的警示性報道。 3.3 規范從業行為，努力提高從業人員的綜合素質 一是依法辦事。作為房地產交易領域的從業人員，必須牢固樹立法紀意識，強化黨規政紀原則，自覺遵守有關法律、法規和紀律，努力提高依法管理、依法行政、依法辦事的能力；二是牢記宗旨。作為房地產交易領域的廣大從業人員，要時時處處注重自身的形象，樹立為人民服務的思想，切實維護好人民群眾的根本利益；三是廉潔自律。作為房地產交易領域的從業人員必須始終保持清醒頭腦，自覺抵制腐朽思想的侵蝕，做到勤廉自律，恪盡職守，樹立自身的良好形象。 3.4 建立房地產市場信息體系 首先，對房地產市場來說，要加快建立健全房地產市場信息系統，加強對房地產特別是商品住房市場運行情況的動態監測。如有關部門要加強信息溝通與整合，適時披露土地供應、商品住房市場供求，以及土地和住房價格變動等信息，要加強輿論引導，增強政策透明度，穩定市場心理預期，促進市場理性發展。同時，房地產企業應主動消除因信息不對稱而給消費者帶來的疑慮，以吸引更多的顧客。在進一步樹立“誠信為本”職業道德的基礎上，真誠地向消費者提供完整、真實的商品信息。其次，對消費者來說，只有充分掌握了真實的商品信息，消費者才可能獲得在房地產交易中的平等地位。因此，要充分利用信息社會的方便條件，從多方面獲取更多的商品信息。

4、結論及建議

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1 資本市場融資的局限

在我國資本市場的體系相對發展不健全還比較初級的階段，對房地產企業來說獲得資本市場的融資渠道僅限于股市融資，債券市場對絕大多數中國房地產企業是關閉的。即使是股市融資，對中國的房地產企業來講，由于企業自身的良莠不齊，上市融資也是相對較少的個別國有大型地產公司。中國證監會統計數字顯示2002年，地產企業只占當年融資額的8％，因而股市不是中國房地產企業的主要融資渠道。

2 單一銀行體系信貸融資的局限

資本市場的嚴格限制，地產企業只好向資金雄厚的銀行申請資金融通。采用銀行貸款的方式進行融資一直是我國房地產公司主要的融資渠道，約70％的房地產開發資金來自銀行貸款的支持。房地產業與銀行業高度依存，將導致風險向銀行體系傳導，產生泡沫經濟。同時，由于市場的催化作用，地產企業自有資金比例的嚴重不足，使得銀行成了實際的資金的投資方，進一步惡化了房地產市場的資金狀況，加大了市場供給的泡沫程度。為了避免這種隱患，我國銀行體系加強了自身風險問題的監管，中國人民銀行于2003年6月13日出臺了新的房產信貸政策，收緊了對地產行業及個貸投機行為銀根。房地產信貸門檻的提高導致房地產融資成本提高，房地產行業迫切需要選擇另外新的融資渠道，以解決龐大的資金問題。

二、房地產投融資渠道的新選擇

房地產投資信托即REIT（Real Estate Investment Trust）包括兩個內容：一個是資金信托，另一個是房地產資產信托。REIT中的資金信托與房地產資產信托是有區別的：首先，信托財產和信托性質不同。前者的信托財產是資金，后者的信托財產則是房地產或房地產相關權利，例如房地產抵押權、房地產租賃權等等。因此，前者是信托種類中的資金信托，只是因為投資方向為房地產，所以才列入REIT的范圍。后者是真正意義上的房地產信托，這符合信托性質按信托財產分類的屬性。其次，信托的當事人不同。前者屬于自益信托，即投資者既是委托人又是受益人。后者通常歸于他益信托，即委托人與作為受益人的投資者往往不是同一個人，少數情況下，委托人可以成為受益人中的一個（不排除委托人到證券市場上購買受益證券，成為受益人的情況）。再次，投資目標的確定性不同。雖然兩者的投資目標均為房地產項目，但是后者更具確定性，為委托人所委托的特定房地產項目。而前者投資的項目往往是不確定的，它可以自由選取房地產項目。最后，信托機構的操作流程正好相反。前者是先募集資金再投入房地產。后者是先受托房地產再募集資金。

?根據資金投向的不同，REIT可分為三類：權益型、抵押型和混合型。權益型REIT直接投資并擁有房地產，其收入主要來源于屬下房地產的經營收入；抵押型，主要以金融中介的角色將所募集資金用于發放各種抵押貸款，收入主要來源于發放抵押貸款所收取的手續費和抵押貸款利息，以及通過發放參與型抵押貸款所獲抵押房地產的部分租金和增值收益；混合型，顧名思義，此類REIT不僅進行房地產權益投資，還可從事房地產抵押貸款。

早期的REIT主要為權益型，目的在于獲得房地產的產權以取得經營收入。抵押信托的發展較快，現已超過產權信托，主要從事較長期限的房地產抵押貸款和購買抵押證券。但混合型無疑是將來發展的方向。

REIT的運作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。這兩種模式說到底就是資金信托和房地產資產信托的區別，由于各自的國情不同，美國比較側重于資金信托型REIT，而日本側重于房地產資產信托型REIT。

1 美國模式

美國的REIT通常是以基金的形式出現的，?REIT成立并在證券交易所掛牌交易后，便進入正式運作階段。值得注意的是該類證券一般需經過信用評級機構的評級。房地產投資信托公司必須按成立階段所定協議實施投資計劃，保管機構則依房地產投資信托公司的指示，進行業務操作，執行房地產買賣、傭金收付及租金與相關商品投資的收支等事宜。投資者通過券商購買REIT證券，投資收益則從保管機構處獲得。在美國，REIT證券首次公開發行的注冊登記，其依據是1933年證券法表格-11，該格式要求詳細REIT的投資政策、與投資政策有關的活動、房地產的狀況、財產處理的信息、經理公司與投資公司之間的關系等。當然，REIT也可因私下發行而無須注冊登記，但依據1933年證券法Regulation D(Rules501-506)，私下發行的投資人人數上限為35人，完成公開發行后，按照1934年證券交易法，REIT有報告的義務。

2 日本模式

日本的房地產運作流程是：房地產公司將土地、建筑物分售給投資者，由投資者繳納土地、建筑物的價款給房地產公司；投資者將房地產產權信托給房地產投資信托公司進行經營管理；信托公司將房地產全部租賃給房地產公司，同時向該公司收取租賃費；房地產公司也可以將房地產轉租給承租人，向承租人收取租賃費；信托公司向投資者發放紅利；信托銀行也可以將該房地產在市場上銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投資者。

三、REIT的辨證分析。

REIT較之傳統的融資方式具有明顯的優勢：1、具有流通性與變現性；2、專業化經營；3、資本積累；4、投資風險分散；5、導正房地產市場的機能。

對于REIT的特點，我們應辨正的分析，看到其優點的同時，也不可否認其缺陷：

1 募集資金失敗的風險。REIT的資金募集來自一般社會大眾或法人機構，由于投資者的投資意愿會受到市場景氣及利率水平等因素的影響，因此募集工作未必能順利完成。若資金募集失敗或宣告解散時，募集者必須負擔作業上的費用，投資者也將承擔機會成本的損失。

2 關系的風險。REIT的營運是將所有權與經營權分離，投資者以購買證券方式參與資金需求龐大的房地產投資，并非直接從事于房地產買賣，因此缺乏對房地產自主處分及經營的權利，尤其當REIT經營者經營不善或從事關系人交易時而損及所有人利益時，投資者除了撤換經理人外，只能于公開市場拋售其所持受益憑證。然而由于信息的效率性，證券價格將受到經理人行為的影響，使得投資者必須就此部分承擔風險。

3 易受房地產市場與利率市場波動的影響。REIT的投資組合，大多數從事于房地產投資，因此房地產市場的景氣將直接影響REIT證券的價格。其次，REIT的受益憑證一般于集中市場或店頭市場掛牌買賣，證券價格受到證券市場景氣好壞影響，所以REIT證券價格同時受到此兩市場波動的影響。

三、中國發展模式的醒思

從我國的信托投資發展來看，我國的信托投資方式主要有三種模式：1、權益融資，是指房地產企業向信托投資公司增資擴股，或者直接向信托投資公司出售房地產項目的產權進行融資，信托投資公司成為房地產企業的股東或直接所有者。2、債務融資，是指房地產企業直接向信托投資公司貸款實現融資，或者通過購房者向信托公司貸款買房從而實現融資。3、混合型融資，是上述兩種方法的混合使用，是在以上大體上分辨之下，發展了經營性權益融資，非經營性權益融資，直接債務融資，間接債務融資，混合融資模式，財產信托融資模式等一系列的融資方式。

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“房企應擺脫單純的房地產開發模式，結合自身能力，審視市場定位，成為城市綜合運營商和細分市場領導者。”羅蘭貝格咨詢公司在一份最新的研究報告中提出。

房企融資新渠道

房地產市場調控依舊嚴格，新開工項目融資渠道變窄，開發商回籠資金壓力增大，而房地產信托產品幾近停發，銀行也調高對房企的信貸風險，這些都加劇了房企社會融資的難度。近些年，私募房地產投資基金在國內發展迅速，作為一種融資途徑開始深受房企的青睞，其投資方式呈現多樣化發展。

清科研究中心數據顯示，2012年中國私募房地產投資基金共發生80起投資案例。在披露投資方式的案例中，股權與債權結合的投資方式為房地產基金的首選。

股權投資是一種權益性投資，注重被投資企業未來發展前景和資本增值，且參與企業經營管理和重大決策，投資風險相對較大，投資期長，借助退出機制出售持股獲利。房地產基金在實施股權投資時通常要對房企項目進行市場調研分析、土地競標觀察和未來前景估值等，期間委托成本高，市場風險難以把握，退出難度較大，直接影響投資回報率。此外，在期限短收益率高的各類債權投資方式前，房地產基金如何得到LP（有限合伙人）對股權投資的認同，也是其進行股權投資的一大難點。私募房地產基金通過股權投資參與房企項目運作，共擔盈虧，為房地產市場注入長期發展資金，股權投資作為一種戰略投資，將是私募房地產基金未來發展趨勢。清科研究中心注意到，近年私募房地產基金股權投資比例上升，未來會逐漸淡化“明股暗債”的陰影，以明晰的股權投資方式完善房地產市場的可持續發展。

警惕商業地產泡沫

商業地產是以經營商業活動為主題的房地產細分行業，涉及商場、娛樂場所、休閑場所和其他消費場所的一個綜合商業經營市場。據仲量聯行統計，中國新興城市50強城鎮人口達2.6億，輻射人口3.7億。預計到2020年，甲級辦公樓存量將新增3，000萬平方米，現代零售物業將超過1億平方米，廣闊的發展空間推動商業地產迅猛增長。國內房企對商業地產開發的典型模式多采用“租售結合”，將一層出租，其余出售，這種經營模式符合目前房企發展現狀。房地產限購政策的出臺一定程度上抑制了炒作住宅房價的現象，迫使部分投資者轉向商業地產，而地方政府也積極地推崇商業地產的開發，這就加快了商業地產的發展，2012年全國商業地產新增供應量較上年上漲22%。

商業地產未來發展前景可觀，私募房地產投資基金已嘗試介入。據清科研究中心不完全統計，2012年在商業地產領域私募房地產投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當前，房企對商業地產的開發多數是轉移住宅地產投資風險，不排除部分為投機性投資。清科研究中心認為，商業地產回報期長，占用資金量大，新增商業地產迅猛增加，容易導致市場定位不清、空置率上升、多數項目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時間檢驗。此外部分開發商懷揣投機心理，易產生商業地產泡沫。

養老地產尚缺發展模式

養老地產是介于住宅地產、商業地產和養老服務之間，以專門服務老年市場為主題而打造的一類高端住宅場所，它對配套設施和居住環境要求更高，集合了護理、醫療、餐飲和康復等功能為一體的綜合型地產。2013年北京率先開啟養老地產“元年”，將養老用地納入北京市國有建設用地范疇，這與當前社會老齡化速度加快和房地產行業轉型緊密相關。養老地產為房企帶來前景廣闊的投資機會，私募房地產基金可以布局有清晰發展思路的項目，著眼長期的投資回報。日本醫護型養老院以小規模多功能服務設施深受老年群體的歡迎，臺灣老年公寓滿足老年人多樣化需求的基礎上創新經營方式，美國CCRC社區通過自費方式選取不同的養老套餐，這三類是國際上運營成功的養老地產范例。國內養老地產尚未發展成形，目前多以敬老院為主，這是政府公辦、私人經營的養老機構，另有家庭住宅養老小區和綜合養老社區，這類由房地產公司開發，不提供專業的養老服務，但配備部分老年活動場所和娛樂休閑項目。

面對龐大的老年市場，養老地產發展前景不可忽視。然而，養老地產在國內仍處于起步階段，已經實施的項目較少，想要做好養老地產并，還需要整合多行業間資源優勢。投資期長，回報低，更重要是發展模式不清晰。清科研究中心建議，私募房地產基金可以借鑒國外成功的投資案例，探索適合在國內環境下運作養老地產的盈利途徑，協助房企做大、做強養老地產市場。

旅游地產防虛熱

2012年房地產行業仍處于“寒潮”之中，但旅游地產呈現快速發展。據多家機構統計報告顯示，年內旅游地產的投資額突破萬億關口，涉及的旅游項目達到3000多個，甚至出現華誼兄弟、新華聯、華東電器和盛大網絡等企業跨行業投資旅游地產，以謀求新的投資機會。

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從世界范圍內看,以物業開發和投資為主營業務的房地產企業具有三種典型的收益模式:其一是物業銷售收益模式;其二是物業租賃收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所謂“物業銷售收益模式”是指房地產企業通過籌集資金、購買土地、設計建造、市場營銷等環節,最終以銷售方式獲取房地產投資收益;所謂“物業租賃收益模式”是指房地產企業自行開發建設或者直接購買物業的所有權后,通過宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環節,最終以租賃方式獲取房地產投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結合,是一種物業銷售和物業租賃并舉的收益模式。

由上可見,本文所指的收益模式并不針對具體的開發項目或物業類型,而是指一個房地產企業在市場動態發展過程中,為了獲取良好的經營績效和長遠的發展機會所選擇的收益模式。

收益模式的比較分析

不同收益模式對房地產企業的經營績效有不同的影響,表1從多方面對物業銷售收益模式和物業租賃收益模式進行比較。

所有權物業銷售收益模式在銷售完成后,將物業的所有權轉移到買方手中,因此房地產企業沒有獲得物業的所有權。反映在企業資產中的主要項目為在建工程。相反,物業租賃收益模式則保留了房地產企業對物業的所有權,所有已租賃物業都屬于企業的資產。

資金周轉速度在物業銷售收益模式下,物業價值一次性實現,因此可以立即將投資收益投入到擴大再生產過程,該模式有效的提高了資金周轉速度。相反,在物業租賃收益模式下,物業價值在長期內實現,資金周轉速度相對較慢。

收益穩定性在物業銷售收益模式下,現金流入在物業銷售時完成,并受工程建設、銷售狀況、市場價格影響較大,因此收益不穩定。相反,物業租賃收益模式可以通過租賃合同獲得中長期的穩定收益。

流動性風險在物業銷售收益模式下,一旦房地產企業在建設過程中遇到資金短缺等流動性風險,由于物業的物理形態還沒有實現,因此變現能力差,企業抵御流動性風險的能力弱。相反,在物業租賃收益模式下,由于企業持有一定量的物業,因此可以通過出售已持有的物業來解決流動性問題。進一步而言,在具有房地產投資信托的房地產市場中,企業可以通過資本市場套現,物業租賃收益模式的流動性風險更小。

市場風險在物業銷售收益模式下,房地產企業面臨的主要是一級市場中的價格風險;在物業租賃收益模式下,房地產企業面臨的主要是三級市場中的租金風險。由于房地產投機、房地產市場周期循環等因素,房地產市場價格的波動性要遠遠強于租金的波動性,因此前者將面臨更大的市場風險。

品牌效應在物業租賃收益模式下,房地產企業通過持有高品質的商業物業、寫字樓來提升企業形象,創造品牌價值。例如,香港置地集團在中環所持有的大量寫字樓曾經一度為其贏得了“中環地王”的美譽,而太古地產的太古廣場也是香港商業物業中的優質品牌。因此,就提升公司形象而言,物業租賃收益模式更具優勢。

分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產企業的可持續發展。然而,縱觀香港過去幾十年房地產企業的發展歷史,筆者認為隨著房地產市場的不斷發展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優點,而為更多的房地產企業所接受。本文將以香港房地產市場中新鴻基地產公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。

新鴻基地產公司案例分析

1963年,郭得勝、李兆基和馮景禧三人分別投資100萬元建立了新鴻基企業有限公司。1972年8月23日,新鴻基企業有限公司在香港上市,1973年改名為新鴻基地產發展有限公司(下簡稱“新地”)。“新地”看好香港和內地的長遠發展潛力,最初崇尚開發中小型的住宅項目,隨著市場需要逐步開始全力開發大型的住宅項目。從1992年以來,“新地”一直高居香港股票市場“市值十大地產公司”的榜首,堪稱香港的“地產巨無霸”。“新地”早期奉行“貨如輪轉”的經營策略,以物業銷售作為其核心的收益模式。本文通過對1988年到2004年公司年報數據的分析,定量的考察了近20年來其收益模式的變遷。

新鴻基地產公司收益模式變遷

分析一:物業銷售與物業租賃收益模式的結構變化據相關數據表明,“新地”總資產(按照建筑面積計算)中,已租賃物業比率呈快速上升的趨勢,從1988年的22.3%增長至2004年的47.9%,基本與在建物業(包括“待銷售物業”和“待租賃物業”兩部分)持平。這表明香港房地產業進入成熟期以后,“新地”明顯轉變了其發展初期以物業銷售為主的收益模式,選擇物業銷售和物業租賃并舉的收益模式。

另外,“待銷售物業”從1990年開始快速上升,1995年至2000年期間穩定在55%左右,并從2001年開始快速下降到2004年的35%。“待投資物業”基本經歷了相反的變動趨勢,即從1990年大幅度下降后,在整個90年代穩定在10%左右,并從2000年開始上升到2004年的17%。1990年恰好是香港房地產市場周期循環的上升階段,物業價格指數超過租金指數大幅度上漲,到1997年第三季度住宅、商業物業、寫字樓、工業物業的價格指數都達到了歷史最高點。亞洲金融危機發生后,香港房地產市場進入了周期循環的下降階段,房地產價格指數快速下跌。“新地”在周期循環的上升階段,積極的削減“待租賃物業”的比率,將更多的資金周轉用于“待銷售物業”,因而在房地產價格快速上升階段,獲取了巨額投資收益;相反,進入周期循環的下降階段后,“新地”則在收益模式上進行了靈活的調整,通過將部分“待銷售物業”轉變為“待租賃物業”以及尋找更多的物業租賃投資機會,從而在價格大幅度下降時避免遭受巨額損失。

分析二:在建物業和已租賃物業的類型結構“新地”在建物業和已租賃物業中,各種物業類型所占的比率情況(按照建筑面積計算),圖略。在建物業以住宅為主,工商綜合的結構變化最為明顯,尤其是1994年以后,工商綜合的比率明顯下滑。其它在建的物業類型則相對保持穩定。商業物業在所有的物業類型中占據了最高比率,保持在40%至45%之間。寫字樓所占比率次之,從1994年的24%增長至2004年的32%。另外,工商綜合所占比率基本保持在15%至20%之間。住宅和酒店所占的比率最低,在10%以內。由此可見,雖然“已租賃物業”的總量在總資產中保持了快速增長的態勢,但是其物業類型的構成卻保持了相對的均衡發展態勢。

分析三:收益穩定性分析據相關數據表明,自1988年以來,“新地”的租賃收入呈現出快速增長的趨勢,并于1998年達到最大。雖然1998年后,租賃物業的面積仍在不斷增長,但由于亞洲金融危機后租金大幅下調,所以總租金收入也略微下調。與租賃收入的大幅增長和緩慢下調相比,這一期間的銷售收入則經歷了大幅上升和大幅下降的劇烈波動過程。1998年,銷售收入達到歷史最高點后大幅下滑。2000年銷售收入只有1998年最高銷售收入的38%。另外,從租賃收入占銷售收入的比率上可以看出,發生亞洲金融危機以后,租賃收入所占比重大幅度提高,如在2000年,租金收入占到銷售收入的45%。進一步計算表明,考查期內“新地”銷售收入變化率、租賃收入變化率和總收入變化率的標準方差分別為41.2%、31.35%和34.73%。由此可見,物業租賃收益模式所帶來的租賃收入彌補了銷售收入強烈波動給公司總收益帶來的巨大不確定性,物業租賃收益模式有效的穩定了“新地”的總收益,降低了公司的經營風險。

案例分析小結

案例分析表明,“新地”在過去近20年中,投資策略和經營績效有四個顯著特點:第一,物業租賃在總資產中比重不斷提高,收益模式由70年代單純的物業銷售收益模式向混合型收益模式轉變;第二,租賃物業中,各種物業類型的結構保持穩定,商業物業、寫字樓和工商綜合比率最高;第三,在混合型收益模式下,通過動態調整銷售和租賃物業比率,“新地”適應了房地產市場周期循環的變化;第四,在混合型收益模式下,穩定的物業租賃收入減小了公司總收益的波動性,提高了公司的經營績效、降低了公司的經營風險。

綜上所述,對于“新地”這個曾以“貨如輪轉”為經營理念的公司,在不斷發展的過程中,其收益模式經歷了由單純的物業銷售收益模式向混合型收益模式轉變的過程。

筆者認為,房地產市場發展階段的演進是造成企業收益模式變遷的深層次原因。從案例分析來看,房地產市場進入成熟期后,商業地產的興起、增量市場向存量市場的過渡、房地產金融市場的成熟、房地產周期循環等特征的出現要求企業能夠更為快捷的適應市場的變化。在這樣的背景下,混合型收益模式的優勢表現為如下四點:

在房地產周期循環中,企業可以根據房地產價格和租金的變化,調整物業銷售和物業租賃比率,提高了企業的經營靈活性,公司總體的市場風險降低。

企業享有部分物業的所有權,因此在成熟的房地產金融條件下,企業資產流動性增強,即保證了資金周轉的速度,又可以控制流動性風險。

增強了企業收益的穩定性,改善了公司的經營績效。

為企業預留了創造品牌價值的機會。

香港經驗對內地房地產企業的啟示

香港房地產企業發展的經驗表明,只有在轉軌期間選擇正確的收益模式,企業才能更好的適應產業成熟發展期的要求。為此,筆者認為內地企業應該積極應對即將面臨的收益模式選擇問題。首先,房地產企業應在成熟發展期到來之前,適當增加物業租賃的比率,并逐步過渡到混合型收益模式。其次,對于商業物業、寫字樓等需要產權統一的物業類型,也要堅定的選擇物業租賃收益模式。再次,在成熟發展期的房地產周期循環中,企業應靈活的改變投資策略,從而最大限度的發揮混合型收益模式的優勢。總而言之,本文的結論表明,雖然物業銷售和物業租賃收益模式各具優勢,然而混合型收益模式在提高企業經營靈活性和增強企業收益穩定性等方面所具有的優勢,使其成為尋求可持續發展企業的最佳選擇。