引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)開發(fā)的流程范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
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1引言
對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非常重要內(nèi)容之一，其成功或否對(duì)房地產(chǎn)銷售及利潤有直接的影響。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都很重視房地產(chǎn)的定價(jià)工作，也就是僅僅重視開盤的價(jià)格，而對(duì)于在房地產(chǎn)在開發(fā)過程中的分散于其他過程中的定價(jià)沒有足夠的重視，使得整個(gè)定價(jià)工作過于分散；另一方面，目前對(duì)于房地產(chǎn)定價(jià)方面的研究主要針對(duì)于普遍采用的定價(jià)方法來分析其影響因素，從而有效構(gòu)建房地產(chǎn)的定價(jià)模型,而這種做法，有一定的片面性，缺乏整體的認(rèn)識(shí)。
2房地產(chǎn)價(jià)格體系在開發(fā)流程中的內(nèi)容
依據(jù)房地產(chǎn)完整的開發(fā)流程，將整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程的定價(jià)分為項(xiàng)目論證、評(píng)審、開盤、銷售以及尾盤清理等幾個(gè)階段。而在評(píng)審和開盤之間的價(jià)格測(cè)試是至關(guān)重要的一步，意在制定最終開盤價(jià)前，對(duì)早期所制定的價(jià)格進(jìn)行一定的測(cè)試，用以了解客戶對(duì)該體格的隨承受能力及反映，以便制定具有一定競爭力的更加易于客戶接受的合理的開盤價(jià)格。
在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程中，以上所列述的定價(jià)階段也會(huì)由于項(xiàng)目的進(jìn)展情況以及項(xiàng)目所側(cè)重的內(nèi)容有所不同，而具有各不相同的定價(jià)要求，從而形成由模擬定價(jià)、開盤價(jià)、銷期價(jià)和尾盤清理價(jià)等構(gòu)成完整的價(jià)格體系，這兒的模擬定價(jià)是在項(xiàng)目的論證、定位、評(píng)審階段中，項(xiàng)目沒有成形，統(tǒng)一稱為模擬定價(jià)。
依據(jù)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程中的價(jià)格體系，在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格制定的時(shí)候，首先要每個(gè)階段的定價(jià)目的，再選擇合理的定價(jià)方法，然后依據(jù)其固有的定價(jià)步驟來形成最終的定價(jià)結(jié)果。這也就是我們所說的房地產(chǎn)的定價(jià)流程，也是在房地產(chǎn)開發(fā)流程中定價(jià)體系的內(nèi)容。
3房地產(chǎn)在開發(fā)過程中不同的定價(jià)探討
房地產(chǎn)開發(fā)流程中定價(jià)體系的探討是以各種定價(jià)方法為基礎(chǔ)，結(jié)合每個(gè)階段的定價(jià)目的，選擇最適合該階段的方法。
3. 1項(xiàng)目在論證期確立模擬定價(jià)
(1)項(xiàng)目論證時(shí)確立定價(jià)的目的
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的論證階段，企業(yè)的定價(jià)目的就是要根據(jù)所確定的價(jià)格來估算企業(yè)能夠接受的土地價(jià)格以及項(xiàng)目的各種不同投資方案的收益率，從而最終確定能否拿地并選擇合適投資方案。
(2)定價(jià)原則和方法
該階段一般是先判斷本項(xiàng)目的收益率是否達(dá)到企業(yè)所期望收益率，從而做出最優(yōu)投資決策；當(dāng)然此時(shí)也要考慮到該階段對(duì)項(xiàng)目的有關(guān)信息掌握的情況，與市場上現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行比較,最終確定采用什么樣的定價(jià)方法。
3. 2項(xiàng)目定位確立模擬定價(jià)
(1)項(xiàng)目定位時(shí)的定價(jià)目的
通常在房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位階段,企業(yè)的定價(jià)目的是為了完成該項(xiàng)目價(jià)格定位的前期策劃工作,從而為后期預(yù)測(cè)項(xiàng)目的售價(jià)以及制定價(jià)格提供有力依據(jù)。
(2)定價(jià)原則和方法
本階段是依據(jù)所掌握的當(dāng)前市場具體情況來完成該項(xiàng)目的客戶定位、市場定位、價(jià)格定位和產(chǎn)品定位等工作。而為了完成價(jià)格定位的策劃，必須分析對(duì)比本項(xiàng)目和與附近樓盤的多種因素，形成具有明顯優(yōu)勢(shì)的價(jià)格；與此同時(shí)也要對(duì)比本區(qū)域的房地產(chǎn)市場情況，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)等諸因素預(yù)測(cè)價(jià)格的變動(dòng)區(qū)間，從而找出適合本項(xiàng)目的定價(jià)方法。
3. 3項(xiàng)目評(píng)審期確定模擬價(jià)格
(1)項(xiàng)目評(píng)審階段的定價(jià)目的
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)審階段，企業(yè)通過定價(jià)來對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)和目標(biāo)成本進(jìn)行合理的分析，并且根據(jù)項(xiàng)目成本和預(yù)計(jì)收益率來確定項(xiàng)目的基礎(chǔ)價(jià)格，為后期開盤價(jià)格的制定提供有力的依據(jù)。
(2)定價(jià)原則和方法
本階段是評(píng)審項(xiàng)目在項(xiàng)目定位階段的主要工作成果,確定項(xiàng)目的定位策劃方案。所以，本階段基本能夠明確項(xiàng)目產(chǎn)品的基本特征，能夠比較精確地預(yù)測(cè)到項(xiàng)目的成本和財(cái)務(wù)測(cè)算的結(jié)果，比較適合使用成本加成的定價(jià)方法。
3. 4在項(xiàng)目開盤期確定開盤價(jià)
項(xiàng)目價(jià)格測(cè)試的根本目的是修正項(xiàng)目的開盤價(jià)格,文中把價(jià)格測(cè)試的工作放在開盤階段。
(1)開盤期定價(jià)的目的
在項(xiàng)目的價(jià)格測(cè)試階段,企業(yè)的定價(jià)目的是了解客戶對(duì)項(xiàng)目價(jià)格的認(rèn)可度和承受能力,當(dāng)然此時(shí)企業(yè)也能夠及時(shí)了解客戶對(duì)戶型的需求，從而在開盤時(shí)，造成熱銷氣氛，達(dá)到實(shí)現(xiàn)期望的銷售率。
(2)定價(jià)原則和方法
開盤價(jià)格是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程價(jià)格體系中非常重要的價(jià)格,企業(yè)為了達(dá)到預(yù)計(jì)定價(jià)目的,首先要使開盤價(jià)格和當(dāng)前市場形勢(shì)相一致，更要體現(xiàn)本項(xiàng)目的特色及優(yōu)勢(shì)，達(dá)到最終的體格目的。所以該階段一般采用選擇特征定價(jià)法和市場比較法。
3. 5銷售階段的價(jià)格
(1)進(jìn)入銷售階段定價(jià)的目的
開盤后，就進(jìn)入到了正常的銷售銷售階段，進(jìn)行房地產(chǎn)定價(jià)的目的則是要保證項(xiàng)目具有一定的去庫存化速度,在預(yù)期內(nèi)完成銷售任務(wù),確保資金能夠及時(shí)回籠;另外，還可以樹立企業(yè)良好的形象,從而強(qiáng)化開發(fā)商所在公司的品牌價(jià)值。
(2)定價(jià)的原則和方法
銷售過程的定價(jià)，一定要承接開盤價(jià)，將其作為重要的基礎(chǔ)上，在這個(gè)過程中,價(jià)格上不能有重大的變化,確保開盤階段的連續(xù)性。但必要時(shí)也可以適當(dāng)進(jìn)行調(diào)價(jià)，這也是這一過程中的主要工作,內(nèi)容是依據(jù)工程的進(jìn)度、銷售表現(xiàn)和市場的變化，來合理確定價(jià)格的調(diào)整節(jié)奏和升降幅度。當(dāng)然，如果市場的大環(huán)境沒有重大的突出變化,在這一階段的價(jià)格就不能隨便調(diào)整。
3. 6尾盤清理階段的尾盤清理價(jià)
(1) 清理尾盤時(shí)的定價(jià)
在清理尾盤時(shí),進(jìn)行房地產(chǎn)定價(jià)，是為了及時(shí)銷售剩余的房源,不要讓公司出現(xiàn)過多的積壓房,從而能夠更好地實(shí)現(xiàn)資金回籠。
(2)定價(jià)原則和方法
在尾盤清理時(shí)，一般的定價(jià)不能低于成本價(jià)與預(yù)期利潤,另外，在這個(gè)階段，項(xiàng)目建設(shè)的各種成本此時(shí)已經(jīng)明晰,可以使用成本加成的定價(jià)原則。當(dāng)然，公司也可以根據(jù)尾盤量的多少，結(jié)合各種環(huán)境的變化，來設(shè)計(jì)一些有效的促銷手段,來促進(jìn)這些尾盤能夠及時(shí)完成銷售。
4結(jié)語
在房地產(chǎn)的開發(fā)流程之中，由于其定價(jià)體系涵蓋了眾多的環(huán)節(jié)和內(nèi)容,本文只是對(duì)定價(jià)的原則和方法進(jìn)行了簡單的闡述。希望這些原則和方法能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商在確立房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)提供有益的參考和借鑒。
參考文獻(xiàn)：
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第二部分,行政審批部分
根據(jù)我國現(xiàn)有建設(shè),房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般可分六個(gè)階段:1)選址定點(diǎn);2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;3)初步設(shè)計(jì)及施工圖審查;4)規(guī)劃報(bào)建圖審查;5)施工報(bào)建;6)建筑工程竣工綜合驗(yàn)收備案。
一、選址定點(diǎn)
1、項(xiàng)目立項(xiàng),國家計(jì)劃管理機(jī)關(guān)和有關(guān)政府機(jī)關(guān)審查可行性研究報(bào)告,進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)的審批。
2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。
4、環(huán)保局辦理環(huán)境影響評(píng)估,出具生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查,簽署相應(yīng)的意見。
6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。
二、規(guī)劃總圖審查及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的確定
1、人防辦進(jìn)行人防工程進(jìn)行條件審查。
2、國土資源局進(jìn)行土地預(yù)審。
3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查,簽署意見。
4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審,核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,并確定用地條件。
三、規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查
1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)根據(jù)已審批的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。
2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)條件進(jìn)行審查。
3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。
4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。
5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。
6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)涉及的專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行專項(xiàng)審查。
7、建設(shè)管理機(jī)關(guān)對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求向施工圖進(jìn)行審查。
四、規(guī)劃報(bào)建審查
1、公安消防支隊(duì)和人防機(jī)關(guān)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)和人防工程進(jìn)行審查。
2、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分,按有關(guān)專業(yè)技術(shù)規(guī)范對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
3、規(guī)劃部門復(fù)核經(jīng)要求變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
五、施工報(bào)建登記
1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。
2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包,確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍,非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。
3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查,核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預(yù)售許可的行政審批
向房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料:
1、以下證明材料:
(1)土地使用權(quán)證書;
(2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(3)按擬預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書;
3、工程施工合同;
4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容,附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案
1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機(jī)構(gòu))對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及相應(yīng)需提供的驗(yàn)收證明文件進(jìn)行備案審查。
2、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門,按照、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。
3、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見,對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的,出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證。
第三部分 項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段
1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始登記。
2、開發(fā)商應(yīng)提交材料:
(1)申請(qǐng)書;
(2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照;
(3)土地使用權(quán)證;
(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;
(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
(6)施工許可證;
(7)房屋竣工驗(yàn)收資料
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一、政府角度的建議
1.快速推進(jìn)激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)引入物料流量成本會(huì)計(jì)的制度體系
物料流量成本會(huì)計(jì)實(shí)際上是誕生于日本，并在日本的企業(yè)大力開展與采用，其主要原因歸結(jié)于日本政府對(duì)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的高度重視，把環(huán)境管理會(huì)計(jì)作為財(cái)務(wù)管理的重要方向，進(jìn)而不斷的優(yōu)化和改進(jìn)環(huán)境管理會(huì)計(jì)，并且從法律法規(guī)和行政制度上給予一定的保證的與支持。而物料流量成本法在我國發(fā)展的并不順利，其源于我國政府沒有出臺(tái)相關(guān)立法與制度進(jìn)行扶持與支持，沒有國家財(cái)務(wù)系統(tǒng)的大力支持下多數(shù)企業(yè)由于對(duì)財(cái)務(wù)系統(tǒng)未知領(lǐng)域的物料流量成本法也未敢涉足，造成物料流量成本法在我國停滯不前，所以需要政府的高度重視。
首先，加快房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境成本核算的法律規(guī)章制度堅(jiān)實(shí)，改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境信息核算披露制度。與此同時(shí)要將國家環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)與房地產(chǎn)行業(yè)污染排放標(biāo)準(zhǔn)制度建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化。將低碳環(huán)保、節(jié)能減排作為衡量房地產(chǎn)企業(yè)健康經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)。提高行政執(zhí)法部門對(duì)環(huán)境問題的監(jiān)管，積極開展企業(yè)環(huán)境問題培訓(xùn)。保證環(huán)境執(zhí)法部門能夠公開、公平、公正執(zhí)法原則，同時(shí)在執(zhí)法過程中要做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。促使企業(yè)積極自覺的將環(huán)境成本法作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵之法，逐步滲透導(dǎo)入物料流量成本法。
其次，強(qiáng)化環(huán)境會(huì)計(jì)審計(jì)制度建設(shè)，使環(huán)境成本核算在法律的依據(jù)下順利開展，環(huán)境成本審計(jì)的作用關(guān)鍵是提升環(huán)境成本信息披露在廣大人民群眾時(shí)的信任程度。使人們對(duì)政府在企業(yè)環(huán)境成本的監(jiān)督上信心倍增。這樣才能從源頭上使房地產(chǎn)企業(yè)在建筑施工時(shí)將環(huán)境保護(hù)放在關(guān)鍵位置，同時(shí)也在各大媒體積極環(huán)境信息，取得一定的社會(huì)效益。
2.發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，逐步引入推廣物料流量成本會(huì)計(jì)
日本企業(yè)運(yùn)用物料流量成本會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)在近幾年里取得了快速的發(fā)展，推動(dòng)其發(fā)展的兩個(gè)主要政府部門分別是環(huán)境省和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)省，這兩個(gè)部門分別負(fù)責(zé)環(huán)境財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和環(huán)境管理會(huì)計(jì)。而在我國需要環(huán)境保護(hù)部門通過組織學(xué)習(xí)、編制指導(dǎo)性文件、制定實(shí)施手冊(cè)和召開討論會(huì)等方法，向企業(yè)推介物料流量成本法。在向國外成功經(jīng)驗(yàn)的咨詢和探究的對(duì)接上，政府相關(guān)部門應(yīng)予以政策性支持，或?qū)Τ晒?dǎo)入物料流量成本法的企業(yè)進(jìn)行優(yōu)惠政策的獎(jiǎng)勵(lì)，加速企業(yè)應(yīng)用物料流量成本會(huì)計(jì)的進(jìn)程。
二、企業(yè)角度建議
確保安全是房地產(chǎn)建設(shè)的主要目標(biāo)工作之一，只有把環(huán)境成本管理與安全管理有機(jī)地結(jié)合起來，制定合理的控制措施，才能在保證施工安全的前提下，嚴(yán)格把項(xiàng)目環(huán)境成本控制在項(xiàng)目責(zé)任成本預(yù)算內(nèi)，實(shí)現(xiàn)最佳經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
(1)按照國家、行業(yè)的環(huán)境管理規(guī)范，合理投入環(huán)境保障措施費(fèi)用。按規(guī)定足額提取環(huán)境生產(chǎn)費(fèi)用，根據(jù)施工現(xiàn)場實(shí)際合理投入環(huán)境保障措施費(fèi)用。物料流量成本費(fèi)用開支按照環(huán)境成本核算中的規(guī)定。近幾年，房地產(chǎn)的中標(biāo)價(jià)越來越低，有些項(xiàng)目甚至無利而言。環(huán)境成本投入大，總成本費(fèi)用會(huì)加大，利潤就少，效益就差。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的工程利潤不高，為了保證生產(chǎn)又要加大環(huán)境保護(hù)投入，這是一個(gè)不能回避的矛盾。環(huán)境和效益具有同等的重要性，環(huán)境生產(chǎn)在經(jīng)營活動(dòng)中占有相當(dāng)?shù)谋戎亍７康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)在成本費(fèi)用預(yù)算中確定環(huán)境保護(hù)投入的比例，這個(gè)比例在實(shí)際施工的費(fèi)用開支應(yīng)得到保證，不能為了增加項(xiàng)目利潤而減少這部分投入。
(2)追求項(xiàng)目利潤最大化應(yīng)在保證施工環(huán)境保護(hù)的前提下進(jìn)行。在當(dāng)前項(xiàng)目利潤較低的情況下，項(xiàng)目管理既不贊成為保證利潤而減少環(huán)境保護(hù)投入，也要反對(duì)為了環(huán)境保護(hù)不惜成本的投入。施工過程中應(yīng)沖鋒利用物料流量成本法劃分環(huán)境保護(hù)材料投入的明細(xì)，重點(diǎn)是環(huán)境防護(hù)實(shí)物投入有多少，設(shè)施投入有多少，其他費(fèi)用有多大，工程項(xiàng)目完工時(shí)，環(huán)保安全帽、環(huán)保安全網(wǎng)、環(huán)保安全事等收好管好，減少人為的損壞和丟失，保證施工安全措施所使用的環(huán)保材料、設(shè)備、器具等應(yīng)妥善保管，在安全的前提下盡可能多次利用，既達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn)又減少成本費(fèi)用壓力。
三、科研機(jī)構(gòu)角度建議
(1)科研部門應(yīng)加快技術(shù)開發(fā)進(jìn)程，使房地產(chǎn)企業(yè)具有過硬的科技后盾。我們可以借鑒日本通過產(chǎn)學(xué)研聯(lián)合的形式為企業(yè)導(dǎo)入物料流量成本會(huì)計(jì)的成功案例：科研部門、政府和企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手做物料流量成本會(huì)計(jì)研發(fā)。日本的物料流量成本會(huì)計(jì)應(yīng)用指南及案例就參照了日本能率協(xié)會(huì)等科研部門的研究成果，此外，日本關(guān)西研究中心和全球環(huán)境戰(zhàn)略研究所也就物料流量成本會(huì)計(jì)取得了具有現(xiàn)實(shí)意義的科研成果。我國也可參考日本產(chǎn)學(xué)研的聯(lián)合模式，先開展應(yīng)用試點(diǎn)，組建包含學(xué)者、專家、技術(shù)員等的科研隊(duì)伍，由政府、科研機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)三者聯(lián)合加速物料流量成本會(huì)計(jì)的實(shí)際應(yīng)用進(jìn)程。
(2)協(xié)助政府制定物料流量成本會(huì)計(jì)實(shí)施的相關(guān)指南。我國的科研機(jī)構(gòu)應(yīng)學(xué)習(xí)借鑒國外學(xué)者研究物料流量成本法的經(jīng)驗(yàn)，在理論研究和實(shí)踐應(yīng)用方面，借助于政府職能管理部門的力量，積極為政府機(jī)構(gòu)提供智力支持，協(xié)助立法機(jī)關(guān)制定物料流量成本會(huì)計(jì)的相關(guān)指南。在理論研究方面，與高校進(jìn)行項(xiàng)目合作，吸收對(duì)物料流量成本法有深入研究的專家學(xué)者的建議和科研成果，并鼓勵(lì)在校大學(xué)生積極參與進(jìn)來。
篇4
房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建是一門學(xué)習(xí)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中到相關(guān)政府行政管理部門辦理各種報(bào)批報(bào)建手續(xù)，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全流程的課程。學(xué)好該門課程對(duì)于學(xué)生熟悉房地產(chǎn)開發(fā)流程，掌握?qǐng)?bào)建專業(yè)知識(shí)具有重要意義。當(dāng)前我國開設(shè)本門課程的高職院校較少，教材開發(fā)、體系設(shè)置與教學(xué)方式等方面存在諸多問題，亟待改革。
二、房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建課程教學(xué)存在的問題
（一）教材體系混亂，可讀性差
房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建課程的相關(guān)教材不多，目前應(yīng)用較多的是余源鵬編寫的《進(jìn)軍房地產(chǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建與開發(fā)工作全程指南》。可以看出，書籍更偏向于報(bào)建從業(yè)人員的工作入門指導(dǎo)書，并不適合作為高校課程教材。趙本宇老師針對(duì)高職院校的實(shí)際情況編寫了《房地產(chǎn)開發(fā)與報(bào)建》，一定程度上解決了這一問題，但整本教材的課程體系設(shè)置仍然有待完善。
（二）教學(xué)方式單一，理論脫離實(shí)踐
房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建主要側(cè)重于房地產(chǎn)開發(fā)流程中各項(xiàng)報(bào)建工作的熟悉與學(xué)習(xí)，知識(shí)內(nèi)容基本全部為文字性質(zhì)。當(dāng)前的教學(xué)主要是采用教師主動(dòng)講解、學(xué)生被動(dòng)接受的形式，不能發(fā)揮學(xué)生的主觀能動(dòng)性。這種方式使本門課程的學(xué)習(xí)流于形式，學(xué)生并不了解怎樣將課堂學(xué)到的知識(shí)應(yīng)用于實(shí)踐。
（三）知識(shí)內(nèi)容枯燥，學(xué)生不感興趣
由于本門課程主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)過程中到相關(guān)政府管理部門進(jìn)行報(bào)建、報(bào)批工作，通過對(duì)當(dāng)前國家房地產(chǎn)及土地政策的研讀，了解各個(gè)部門報(bào)建工作所需準(zhǔn)備的材料與程序，內(nèi)容本身就較為枯燥，可操作性不強(qiáng)，因此學(xué)生普遍較為抵觸，不感興趣。
（四）當(dāng)前報(bào)建工作欠規(guī)范，課程學(xué)習(xí)不受重視
當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建工作流于形式，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的報(bào)建工作是否順利，大多取決于房地產(chǎn)開發(fā)商或者是報(bào)建人員的關(guān)系網(wǎng)。加之從課堂上獲得的報(bào)建知識(shí)比較空洞，短時(shí)間無法實(shí)踐，學(xué)生將知識(shí)的學(xué)習(xí)寄希望于社會(huì)這所大學(xué)校，認(rèn)為就業(yè)入門之后自然會(huì)理順整個(gè)報(bào)建過程。以上原因造成學(xué)生對(duì)該門課程的學(xué)習(xí)不重視，學(xué)習(xí)效果欠佳。
三、房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建課程改革實(shí)踐
（一）編寫講義，理順課程體系
重慶房地產(chǎn)職業(yè)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)教研室報(bào)建課題組認(rèn)識(shí)到該門課程教材所存在的問題，由課程負(fù)責(zé)人牽頭，組織任課教師理順房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程，整理出新的課程體系，編寫房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建課程講義。改革后的課程體系大致分為六部分：1.房地產(chǎn)開發(fā)與報(bào)建的基本流程；2.土地獲取階段的報(bào)建工作；3.辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的報(bào)建工作；4.辦理建筑工程施工許可證的報(bào)建工作；5.辦理商品房預(yù)售許可證的報(bào)建工作；6.房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收與辦理產(chǎn)權(quán)證。
（二）進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，理論與實(shí)際相結(jié)合
為了加強(qiáng)學(xué)生對(duì)實(shí)際報(bào)建工作的了解，組織學(xué)生到負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建工作的各相關(guān)行政管理部門進(jìn)行調(diào)研，掌握各階段的報(bào)建流程；引導(dǎo)學(xué)生多關(guān)注各政府部門網(wǎng)站，查找各階段報(bào)建工作動(dòng)態(tài)；通過研讀國家相關(guān)政策文件的方式，使學(xué)生掌握?qǐng)?bào)建工作的主要內(nèi)容，以及進(jìn)行該項(xiàng)報(bào)建工作的原因，具體細(xì)節(jié)可以參照學(xué)校所在地的實(shí)際情況加以補(bǔ)充。
（三）采用任務(wù)制教學(xué)，激發(fā)學(xué)生興趣
將學(xué)生劃分為若干小組，分別扮演房地產(chǎn)開發(fā)商、國土局、規(guī)劃局、發(fā)改委、建設(shè)局等角色；指導(dǎo)學(xué)生研讀各階段報(bào)建工作所涉及的政策法規(guī)，了解該階段報(bào)建工作的主要內(nèi)容，查找該項(xiàng)報(bào)建工作的主要流程與所需資料。在掌握以上知識(shí)內(nèi)容后組織學(xué)生進(jìn)行角色扮演，準(zhǔn)備材料，到特定“部門”進(jìn)行報(bào)建工作。承擔(dān)政府行政管理部門角色的小組負(fù)責(zé)報(bào)批，對(duì)于合規(guī)合理資料齊全的“開發(fā)商”予以發(fā)證，對(duì)于存在問題的“開發(fā)商”指出問題所在，限期改正。通過這種方式增強(qiáng)了學(xué)生的學(xué)習(xí)自主性、參與性，激發(fā)了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。
（四）做好學(xué)生思想引導(dǎo)工作，重視課程學(xué)習(xí)
房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建現(xiàn)實(shí)工作存在的不合規(guī)現(xiàn)象是暫時(shí)性的。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的日益成熟，今后的房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建工作將越來越規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若想快速順利地通過報(bào)建報(bào)批工作，必須要有具備專業(yè)報(bào)建知識(shí)與素質(zhì)的報(bào)建人員。因此，教師在授課過程中應(yīng)該做好學(xué)生的思想引導(dǎo)工作，強(qiáng)調(diào)課程學(xué)習(xí)的重要性。
四、結(jié)論
通過編寫課程講義，重新設(shè)置課程體系，并對(duì)教學(xué)方式方法進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，重慶房地產(chǎn)職業(yè)學(xué)院開發(fā)與報(bào)建課程組對(duì)本門進(jìn)程進(jìn)行了改革。改革后的房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建課程能更好地將理論與實(shí)踐相結(jié)合，教師的可操作性、學(xué)生的參與性增強(qiáng)，能夠較好調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，對(duì)于學(xué)生將來從事相關(guān)工作、應(yīng)用課程知識(shí)具有積極意義。
篇5
在“服務(wù)型經(jīng)濟(jì)”的蓬勃發(fā)展全球產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大背景下，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整。在供應(yīng)鏈研究領(lǐng)域，對(duì)于產(chǎn)品供應(yīng)鏈的研究已較為成熟，涉及服務(wù)供應(yīng)鏈方面則相對(duì)較少。由于與制造業(yè)運(yùn)作模式不同，服務(wù)業(yè)需構(gòu)建新的供應(yīng)鏈模式來提高其整體競爭力。無論從實(shí)際需求還是理論發(fā)展的角度看，對(duì)供應(yīng)鏈的研究重心從產(chǎn)品供應(yīng)鏈轉(zhuǎn)移到服務(wù)供應(yīng)鏈將成為必然趨勢(shì)。
房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支撐，它的發(fā)展對(duì)我國經(jīng)濟(jì)決策有巨大影響力。近年來，國內(nèi)外資本大量流入房地產(chǎn)市場，同時(shí)國家也加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控力度，這都加劇了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭。在市場需求方面，客戶對(duì)房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)出多元化，對(duì)房地產(chǎn)的質(zhì)量要求提高，這也是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)。提高企業(yè)在激烈的競爭中的生存能力是至關(guān)重要的。房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用先進(jìn)的開發(fā)模式，引入科學(xué)的管理理念，從而提高市場競爭力，突破局限自身發(fā)展的阻礙。本文將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程從服務(wù)供應(yīng)鏈的角度進(jìn)行研究，構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈管理模式，并對(duì)其內(nèi)涵、結(jié)構(gòu)模型進(jìn)行初步的探討。
2、服務(wù)供應(yīng)鏈的界定
在20世紀(jì)末，供應(yīng)鏈領(lǐng)域出現(xiàn)對(duì)服務(wù)供應(yīng)鏈的相關(guān)研究，但目前仍處于不成熟階段，服務(wù)供應(yīng)鏈的相關(guān)定義也尚未形成統(tǒng)一。根據(jù)國內(nèi)外關(guān)于服務(wù)供應(yīng)鏈的研究，可以把服務(wù)供應(yīng)鏈的涵義概括為以下幾類：
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，服務(wù)供應(yīng)鏈?zhǔn)侵阜?wù)行業(yè)中的不同服務(wù)生產(chǎn)主體之間的關(guān)系。Edward G. 等學(xué)者提出服務(wù)供應(yīng)鏈?zhǔn)欠?wù)行業(yè)的供應(yīng)鏈，認(rèn)為服務(wù)供應(yīng)鏈的行為不同于產(chǎn)品供應(yīng)鏈[1]。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，服務(wù)供應(yīng)鏈?zhǔn)窃诜?wù)行業(yè)應(yīng)用產(chǎn)品供應(yīng)鏈的思想管理有形產(chǎn)品。Jack， Richard等在醫(yī)院健康護(hù)理方面通過采用供應(yīng)鏈管理中的藥品庫存管理和信息集成的思想，提高服務(wù)的綜合績效[2-3]。金立印在其文章中認(rèn)為在服務(wù)市場競爭日趨激烈的背景下，服務(wù)性企業(yè)有必要采取在制造業(yè)中發(fā)揮著重要作用的供應(yīng)鏈管理模式來提高預(yù)測(cè)服務(wù)需求的能力，高質(zhì)量、低成本、快速高效地對(duì)應(yīng)不同顧客的不同需求，以獲得持久性競爭優(yōu)勢(shì)[4]。
第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，服務(wù)供應(yīng)鏈?zhǔn)钱a(chǎn)品服務(wù)化過程中發(fā)生的一些先后服務(wù)活動(dòng)，其本質(zhì)的是基于產(chǎn)品服務(wù)化角度來定義的。Dirk和Steve等學(xué)者認(rèn)為服務(wù)供應(yīng)鏈?zhǔn)钱a(chǎn)品服務(wù)化過程中產(chǎn)品售后服務(wù)支持所涉及的服務(wù)計(jì)劃、分配資源、配送和回收、分解、修理恢復(fù)等管理活動(dòng)[5]。
第四種觀點(diǎn)，Ellram 提出服務(wù)供應(yīng)鏈?zhǔn)窃趯I(yè)服務(wù)中從最早的供應(yīng)商到最后的客戶中發(fā)生的信息管理、流程管理、能力管理、服務(wù)績效和資金管理[6]。而我國的更多學(xué)者將服務(wù)供應(yīng)鏈與行業(yè)特性相結(jié)合進(jìn)行的研究，能夠起到指導(dǎo)相關(guān)行業(yè)實(shí)踐的作用。這些研究主要集中在物業(yè)、醫(yī)療保健、旅游和物流服務(wù)等行業(yè)。
基于上述文獻(xiàn)中關(guān)于服務(wù)供應(yīng)鏈的相關(guān)界定，作者認(rèn)同第四種觀點(diǎn)。不同的行業(yè)有著各自行業(yè)的特殊性，需針對(duì)其個(gè)性來進(jìn)行服務(wù)供應(yīng)鏈的研究，使得研究成果的實(shí)用性更強(qiáng)。本文主要根據(jù)第四種觀點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈展開討論。
3、房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈
3.1涵義
房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈，是指以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為核心，顧客的需求為出發(fā)點(diǎn)，將服務(wù)分配予相應(yīng)的供應(yīng)商，并通過對(duì)資金流、信息流、服務(wù)流和物流的控制，將服務(wù)流程管理、能力管理、客戶關(guān)系管理和服務(wù)績效管理集成的網(wǎng)鏈結(jié)構(gòu)模式。
房地產(chǎn)業(yè)是以房屋建筑為生產(chǎn)對(duì)象的物質(zhì)生產(chǎn)部門，同時(shí)也是為客戶提供房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)的部門。在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過程中存在一條主要的供應(yīng)鏈條：材料設(shè)備供應(yīng)商 承包商 房地產(chǎn)開發(fā)商 最終客戶，這是一個(gè)相互關(guān)聯(lián)的鏈條。從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)到竣工，售出的整個(gè)過程中都是以開發(fā)商為核心，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個(gè)“總集成商”，從項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、承建、監(jiān)理、到最后的銷售和后期物業(yè)維護(hù)，這些環(huán)節(jié)中所涉及的單位都可看作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的服務(wù)供應(yīng)商。
房地產(chǎn)開發(fā)過程所涉及的主體眾多，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)的服務(wù)供應(yīng)鏈的多層次性。服務(wù)主體之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系如圖1：
圖1 房地產(chǎn)服務(wù)主體之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系
3.2 房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈的結(jié)構(gòu)模型
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序復(fù)雜，涉及主體眾多。只有有一個(gè)良好的結(jié)構(gòu)模型，才能保證服務(wù)供應(yīng)鏈中各個(gè)服務(wù)主體之間密切協(xié)作，使供應(yīng)鏈模型正常運(yùn)轉(zhuǎn)，能夠在低成本和高質(zhì)量之間尋求到平衡點(diǎn)，最終達(dá)到供應(yīng)鏈整體利益的最大化。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主要包括以下流程：房地產(chǎn)開發(fā)商首先通過市場調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，了解客戶的需求；然后對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)，按功能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分工：由銀行或金融投資機(jī)構(gòu)為項(xiàng)目提供資金的服務(wù)；策劃、設(shè)計(jì)公司對(duì)項(xiàng)目提供項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)的服務(wù)；監(jiān)理、造價(jià)公司提供監(jiān)管和咨詢服務(wù)；承包商提供項(xiàng)目的生產(chǎn)服務(wù)；銷售公司則為項(xiàng)目提品推廣和銷售等服務(wù)；物業(yè)公司為項(xiàng)目提供后期維修等物業(yè)服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商是總集成商，在這服務(wù)過程中，對(duì)資金、信息、物流、服務(wù)等進(jìn)行總的協(xié)調(diào)控制，對(duì)服務(wù)的流程、質(zhì)量等進(jìn)行監(jiān)督管理，最終為客戶提品服務(wù)，滿足客戶的需求。
房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型，如圖2所示：
物流、服務(wù)流
資金流、信息流
流程管理、能力管理、客戶關(guān)系管理、績效管理
圖2 房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型
房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈，以滿足顧客需求為目的，以服務(wù)為載體，以間接服務(wù)供應(yīng)商、直接服務(wù)供應(yīng)商、整合服務(wù)集成商的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和客戶為主體，包括流程管理、能力管理、客戶關(guān)系管理和績效管理等主要活動(dòng)，融合了物流、資金流和信息流的服務(wù)供應(yīng)鏈。
房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈中最顯著的特點(diǎn)是要通過服務(wù)外包的形式選擇合適的服務(wù)供應(yīng)商提供服務(wù)。這就意味著整個(gè)服務(wù)供應(yīng)鏈更加依賴于信息的流動(dòng)和共享，服務(wù)集成商應(yīng)更加注重對(duì)信息流的管理，避免企業(yè)之間形成信息孤島。在該模型中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個(gè)服務(wù)集成平臺(tái)，它是整條服務(wù)供應(yīng)鏈的核心，開發(fā)企業(yè)通過對(duì)市場的調(diào)查，預(yù)測(cè)客戶的需求，掌握市場需求的變動(dòng)和更新，不斷尋求新的價(jià)值增長點(diǎn)。并通過對(duì)服務(wù)供應(yīng)商績效評(píng)估與管理，與供應(yīng)商建立長期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，整合各服務(wù)供應(yīng)商的資源，在基于實(shí)體產(chǎn)品和基本服務(wù)的基礎(chǔ)上，以較低的成本創(chuàng)造出更大的價(jià)值，最終達(dá)到滿足客戶需求的目標(biāo)，從而構(gòu)成以服務(wù)為節(jié)點(diǎn)的實(shí)體和信息流通的網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，資金流的控制在整個(gè)供應(yīng)鏈中尤為重要，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，各個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金，對(duì)資金的有效利用與控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心任務(wù)。
3.3 意義
與一般企業(yè)不同的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過外部企業(yè)作為載體完成服務(wù)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值，載體協(xié)同作用時(shí)，創(chuàng)造的價(jià)值更大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭主要是供應(yīng)鏈的競爭，如何優(yōu)化服務(wù)供應(yīng)鏈，是房地產(chǎn)開發(fā)商所關(guān)注的重點(diǎn)。單純地依靠外部企業(yè)進(jìn)行競爭，會(huì)使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)失去核心競爭力，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在市場競爭具有持續(xù)性的優(yōu)勢(shì)，就必須對(duì)外部服務(wù)體系進(jìn)行管理，優(yōu)化自身的服務(wù)供應(yīng)鏈。
3.3.1 提高開發(fā)商對(duì)市場的反映
以房地產(chǎn)開發(fā)商為核心的房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈中，開發(fā)商是一個(gè)總的集成商，能夠增進(jìn)其他服務(wù)系統(tǒng)中的企業(yè)之間的交流，加快信息的處理和傳遞，提高信息的準(zhǔn)確性，并能夠及時(shí)了解到市場需求的變化、房地產(chǎn)建設(shè)的最新技術(shù)和材料、尋找項(xiàng)目資金來源和合適合作伙伴，有利于提高企業(yè)對(duì)市場的反映速度，提高企業(yè)決策的準(zhǔn)確性。
3.3.2 有利于開發(fā)商提高企業(yè)核心競爭力
選擇富有核心優(yōu)勢(shì)的環(huán)節(jié)進(jìn)行運(yùn)作是企業(yè)在資本市場暗潮中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要戰(zhàn)略決策，而剩余環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)有選擇地外包給其他企業(yè)，達(dá)到各環(huán)節(jié)最佳能力的組合，形成房地產(chǎn)品整體的競爭優(yōu)勢(shì)，并能夠有效地提高產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)水平，降低產(chǎn)品價(jià)格。
3.3.3 有助于提高行業(yè)水平
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程中，涉及到多方企業(yè)間的合作，要保證工程順利進(jìn)行，企業(yè)間必須保持良好的信息溝通。尤其是開發(fā)商、設(shè)計(jì)院與承包商三者之間，信息溝通不暢會(huì)影響工程進(jìn)度和質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈?zhǔn)且粋€(gè)服務(wù)網(wǎng)鏈，其中各個(gè)企業(yè)之間的信息都能夠得到有效溝通，房地產(chǎn)開發(fā)商處于核心地位，它的職責(zé)是要保證各環(huán)節(jié)之間的信息的暢通性與準(zhǔn)確性。同時(shí)，信息的公開性和透明性，有助于開發(fā)商監(jiān)督工程質(zhì)量和服務(wù)水平，從而提高房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平。
4、結(jié) 論
結(jié)合服務(wù)供應(yīng)鏈研究現(xiàn)狀，本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈進(jìn)行了定義和結(jié)構(gòu)分析。架設(shè)網(wǎng)鏈結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈模式，地產(chǎn)企業(yè)作為整個(gè)架構(gòu)的核心依托開發(fā)商將服務(wù)項(xiàng)目分類逐級(jí)分包給其他企業(yè)的同時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一系列的管理，共同完成服務(wù)項(xiàng)目，滿足客戶需求。房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈模型的構(gòu)建有利于提升開發(fā)商的管理素質(zhì)和整個(gè)行業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。但是，本文只是粗略地對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈進(jìn)行了分析，還存在著很多的不足，有待改進(jìn)和完善。
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篇6
1. 新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
1.1國內(nèi)局勢(shì)變動(dòng)，政策方向調(diào)整
眾所周知，土地的所有權(quán)歸國家所有，因此，房地產(chǎn)公司要想對(duì)房地產(chǎn)予以開發(fā)，就要先取得土地的使用權(quán)方可進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)活動(dòng)。而我國對(duì)土地的使用有著嚴(yán)格的規(guī)定，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，首要的風(fēng)險(xiǎn)就是如何取得土地的使用權(quán)。其次，國內(nèi)局勢(shì)的變化，政策方向的調(diào)整。房地產(chǎn)的開發(fā)與周邊環(huán)境，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等都有著密切的關(guān)系。因而政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變化十分的重視，并且針對(duì)不同的需要調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)的政策與管理。
1.2項(xiàng)目分析不合理，經(jīng)濟(jì)環(huán)境難把握
在房地產(chǎn)開發(fā)之前，企業(yè)往往會(huì)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的分析，明確開發(fā)的內(nèi)容以及潛力等。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析時(shí)，若房地產(chǎn)企業(yè)沒有對(duì)項(xiàng)目的各方面予以綜合考慮，極易使房地產(chǎn)開發(fā)工作埋下不必要的隱患。在實(shí)際的工作過程中，常見的項(xiàng)目分析不合理包括以下幾類情況。其一，對(duì)項(xiàng)目資本把握不正確。其二，融資渠道狹窄，難以滿足融資需要。其三，無法預(yù)見房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的問題，造成房地產(chǎn)開發(fā)工作中的風(fēng)險(xiǎn)增加。此外，未對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境予以有效把握，也是造成房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的原因之一。
1.3經(jīng)營策略有偏差，市場定位不準(zhǔn)確
企業(yè)要想得到長足的發(fā)展，首要條件是制定切實(shí)企業(yè)的經(jīng)營策略，如果企業(yè)的經(jīng)營策略出現(xiàn)偏差，那么經(jīng)營過程中的風(fēng)險(xiǎn)就不斷增加。經(jīng)營策略對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更是極其重要，在房地產(chǎn)開發(fā)之前，企業(yè)會(huì)制定出完備的經(jīng)營策略以指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。而這些經(jīng)營策略出現(xiàn)偏差，直接會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)工作的失敗。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)公司也應(yīng)明確自身在市場中的定位，從市場定位的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)予以全面完善。
1.4房產(chǎn)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，安全管理不到位
房地產(chǎn)開發(fā)最主要的問題就是保障房屋建筑的質(zhì)量。因此，質(zhì)量問題是房地產(chǎn)開發(fā)公司關(guān)注的重點(diǎn)之一。與房屋工程質(zhì)量有關(guān)的包括工程的設(shè)計(jì)及工程的施工，其中，工程設(shè)計(jì)不合理、不科學(xué)會(huì)導(dǎo)致整個(gè)房屋建筑工程質(zhì)量的下降。而房屋建筑工程施工質(zhì)量難以保障，將對(duì)其今后投入使用的功能性等產(chǎn)生影響，致使劣質(zhì)房屋的出現(xiàn)。安全問題是工程施工中的關(guān)鍵問題，在施工中但凡出現(xiàn)安全事故，不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來負(fù)面影響，同時(shí)還可能對(duì)施工人員的生命安全造成威脅，因而安全問題也是房地產(chǎn)開發(fā)中所存在的一大風(fēng)險(xiǎn)。
1.5 資金控制不到位，經(jīng)營管理有缺陷
資金控制問題是房地產(chǎn)開發(fā)過程中經(jīng)常遇到的問題。由于房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金投入，因此在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，一旦資金供應(yīng)出現(xiàn)斷裂的不良現(xiàn)象，就導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的停滯。除了資金鏈供應(yīng)不到位外，工程施工成本預(yù)算不準(zhǔn)確，工程施工進(jìn)度難以高效控制等，均會(huì)使得房地產(chǎn)開發(fā)公司的工作受到負(fù)面的影響。同時(shí)，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)工作是一項(xiàng)長久而復(fù)雜的工作，因而需要強(qiáng)有力的監(jiān)督與管理，而當(dāng)前諸多房地產(chǎn)開發(fā)公司由于工作重心設(shè)定的不同，造成房地產(chǎn)經(jīng)營管理上出現(xiàn)缺陷。
2.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的流程
2.1風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是房地產(chǎn)開發(fā)商針對(duì)開發(fā)的不同階段，在風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生之前預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，是開發(fā)商通過可行性研究，了解客觀存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，尋找可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的各種因素；分析風(fēng)險(xiǎn)，是在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上分析風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的后果，為減少和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生擬定方案。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別作為風(fēng)險(xiǎn)管理流程的第一步，是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。
2.2風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上，分析項(xiàng)目存在的弱點(diǎn)、面臨的威脅、可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率、以及風(fēng)險(xiǎn)可能造成的負(fù)面影響程度。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，為減少投資失誤和風(fēng)險(xiǎn)，需要編制項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。在編制報(bào)告的過程中，通過搜集豐富的資料和數(shù)據(jù)，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性和定量的分析，將風(fēng)險(xiǎn)按照高低程度排序，編制風(fēng)險(xiǎn)列表進(jìn)行專題研究。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的結(jié)果，開發(fā)企業(yè)要采取相應(yīng)措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
2.3風(fēng)險(xiǎn)控制
房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)控制，是投資主體在項(xiàng)目的開發(fā)過程中自覺控制風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)情況變化進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理策略的調(diào)整，主動(dòng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。風(fēng)險(xiǎn)控制是風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃修正和提高的過程。隨著開發(fā)項(xiàng)目的展開和深入，管理者要及時(shí)發(fā)現(xiàn)新出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注由于時(shí)間變化引起風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的新變化，不斷調(diào)整方案，重新對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)價(jià)，修訂應(yīng)對(duì)措施，從而保證風(fēng)險(xiǎn)管理達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。
3.加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施
3.1重視可行性研究
可行性研究是開發(fā)商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目通過科學(xué)的分析，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性以及風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期活動(dòng)中不可缺少的階段。評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否具有可行性，開發(fā)商要研究宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式，在國家相關(guān)法律、政策等條例的許可范圍內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求需要，預(yù)測(cè)開發(fā)項(xiàng)目的成本、需求量、售價(jià)等，從而確定出計(jì)劃投資項(xiàng)目的類型、規(guī)模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)最多的階段。在這個(gè)階段，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估是否客觀準(zhǔn)確，直接影響到開發(fā)項(xiàng)目的成功與否。
3.2選擇最佳開發(fā)區(qū)位
開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的選擇對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起著舉足輕重的作用。通常從這幾個(gè)方面進(jìn)行最佳開發(fā)區(qū)位的選擇：項(xiàng)目所處的具體地理位置；項(xiàng)目所在地的交通、商貿(mào)狀況及水電通達(dá)情況；項(xiàng)目所處區(qū)域未來的發(fā)展情況等。另外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型不同，其區(qū)位價(jià)值的決定因素就不同。如住宅項(xiàng)目要考慮交通是否便利，附近是否有學(xué)校、超市、醫(yī)院，治安是否良好等，消費(fèi)者對(duì)地段、位置、朝向等也有要求；寫字樓則要求位于城市金融商貿(mào)的中心區(qū)；商鋪要考慮地段的增值潛力、商業(yè)氛圍等。開發(fā)商還要密切關(guān)注未來環(huán)境變化對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的影響，在項(xiàng)目建成后確保此區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)值不會(huì)下降。另外有些區(qū)位現(xiàn)在不理想，但城市的發(fā)展會(huì)使該區(qū)項(xiàng)目建成后有較高的增值可能。
3.3推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)
房地產(chǎn)企業(yè)要用科學(xué)、嚴(yán)格、規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，通過加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)的系統(tǒng)培訓(xùn)，強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)行法規(guī)和企業(yè)制度的學(xué)習(xí)，提高從業(yè)人員對(duì)“違法、違規(guī)”行為的識(shí)別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風(fēng)險(xiǎn)。
3.4建立具有職業(yè)化的管理體系
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)的科學(xué)化、職業(yè)化、法制化管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的統(tǒng)一化、制度化、程序化管理，制定具有企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序和工作流程的標(biāo)準(zhǔn)化流程模式，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項(xiàng)原則規(guī)范企業(yè)管理行為。用規(guī)范化的管理體系，用標(biāo)準(zhǔn)的工作膜式、工作流程程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使得每項(xiàng)工作都有據(jù)可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
結(jié)束語
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在大量的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工作極易帶來不良影響。因此，要結(jié)合實(shí)際環(huán)境，選擇合適的位置和物業(yè)類型，把握良好的開發(fā)時(shí)機(jī)，制定風(fēng)險(xiǎn)管理流程，并作好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)：
篇7
一、引言
隨著房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，客戶的個(gè)性化需求日益突出，為顧客提供定制化產(chǎn)品，全面提升顧客滿意度，已成為房地產(chǎn)開發(fā)商競爭的必然趨勢(shì)。這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)模式，重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)，建立適合市場要求和顧客要求的新的開發(fā)模式。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場競爭已經(jīng)從開發(fā)企業(yè)之間的競爭轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)供應(yīng)鏈之間的競爭，要以顧客為中心，快速地響應(yīng)用戶需求，僅憑單個(gè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)精益化已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因此必須將精益生產(chǎn)LP(Lean Production)[1]的思想擴(kuò)展到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)鏈中去，這正是本文論述的重點(diǎn)。
房地產(chǎn)集成開發(fā)精益供應(yīng)鏈，就是將房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程所必需的步驟和合作伙伴整合起來，快速響應(yīng)顧客多變的需求，其核心就是用盡可能少的資源最大程度地滿足客戶需求。國內(nèi)關(guān)于精益供應(yīng)鏈的研究2000年后才有出現(xiàn)[2]，相關(guān)文獻(xiàn)很少，基于房地產(chǎn)開發(fā)精益供應(yīng)鏈的研究更是少之又少。吳光東，蘇振民[3]將精益思想應(yīng)用于房地產(chǎn)營銷中，主張把顧客需求作為房地產(chǎn)開發(fā)的源泉;陳偉寧，倪衛(wèi)紅[4]對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用供應(yīng)鏈管理思想進(jìn)行流程再造存在的問題提出對(duì)策研究。范豐秋[5]運(yùn)用供應(yīng)鏈管理有關(guān)理論，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)分析了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈合作伙伴關(guān)系管理的概念及組織模型;應(yīng)憶[6]重點(diǎn)探討了供應(yīng)商、客戶和合作伙伴所組成的精益供應(yīng)鏈的應(yīng)用，使供應(yīng)鏈本身能夠快捷地響應(yīng)產(chǎn)品需求變化，為企業(yè)在復(fù)雜多變的競爭環(huán)境中生存、發(fā)展并擴(kuò)大競爭優(yōu)勢(shì)提供了理論研究。
本文在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中導(dǎo)入精益供應(yīng)鏈，建立了精益供應(yīng)鏈房地產(chǎn)集成開發(fā)模式，并就房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)子節(jié)點(diǎn)運(yùn)作關(guān)鍵問題進(jìn)行詳細(xì)分析，形成一套通用的業(yè)務(wù)流程，使得供應(yīng)鏈的參與者更加專注于滿足消費(fèi)者需求，為房地產(chǎn)開發(fā)沿著持續(xù)健康快速地軌道進(jìn)行，提供一次有意義的理論探索。
二、房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)模式
(一)房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般要經(jīng)歷投資決策——前期工作——建設(shè)施工——營銷服務(wù)四個(gè)階段。其中投資決策階段包括了提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細(xì)化、可行性研究等內(nèi)容[7];前期工作階段包括了獲取土地、籌集資金、拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)等內(nèi)容;建設(shè)施工階段包括招投標(biāo)、施工管理、竣工驗(yàn)收等內(nèi)容;營銷服務(wù)階段包括銷售管理、物業(yè)管理等內(nèi)容。由此形成了包含規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、營銷、咨詢機(jī)構(gòu)等諸多專業(yè)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)開發(fā)商通常將規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷售等工作委托專業(yè)機(jī)構(gòu)完成，使自己成為供應(yīng)鏈的核心企業(yè)，組織引導(dǎo)各種有效資源，提高自身競爭力。
在房地產(chǎn)企業(yè)作為供應(yīng)鏈核心企業(yè)的同時(shí)，將精益思想引入供應(yīng)鏈中，形成基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)模式。將相對(duì)獨(dú)立的的投資決策、前期工作、施工管理、營銷策劃等階段有機(jī)的結(jié)合成一個(gè)整體，將精益管理思想應(yīng)用于建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)全過程，提供項(xiàng)目管理信息交流平臺(tái)，集成處理各階段所需信息，優(yōu)化項(xiàng)目開發(fā)流程，協(xié)調(diào)項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的物質(zhì)資源流、信息流和資金流在各個(gè)階段的優(yōu)化運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理到銷售全過程的精益管理。
(二)運(yùn)作架構(gòu)
本文所探討的房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)模式的運(yùn)作體系如圖1所示。
運(yùn)行體系中包括設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、營銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、咨詢動(dòng)態(tài)聯(lián)盟和最終顧客。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為核心企業(yè)，首先在企業(yè)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)精益管理，然后要求在房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈上各個(gè)節(jié)點(diǎn)的合作企業(yè)實(shí)現(xiàn)精益管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單位實(shí)現(xiàn)精益設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工單位實(shí)現(xiàn)精益施工，房地產(chǎn)營銷單位實(shí)現(xiàn)精益營銷，最終通過各節(jié)點(diǎn)上合作企業(yè)的相互合作與交流實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的精益供應(yīng)鏈管理。在整個(gè)供應(yīng)鏈上，房地產(chǎn)企業(yè)作為核心企業(yè)組建信息交流平臺(tái)，保證所有的精益企業(yè)都根據(jù)最終顧客的需求做出快速反應(yīng)，信息資源從最終顧客出發(fā)實(shí)現(xiàn)對(duì)上游節(jié)點(diǎn)企業(yè)的拉動(dòng)。
為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈的高效運(yùn)作提供了兩個(gè)協(xié)助開發(fā)的機(jī)構(gòu):一個(gè)是精益管理平臺(tái)——核心企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)聯(lián)合團(tuán)隊(duì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整合精益供應(yīng)鏈上所有參與者，包括了設(shè)計(jì)方、施工方、營銷方、最終顧客等，同時(shí)可以吸納材料供應(yīng)、專業(yè)人士、政府機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司等非精益供應(yīng)鏈單位參與。在房地產(chǎn)開發(fā)流程的各階段最大限度的滿足最終顧客的要求，為精益供應(yīng)鏈上的合作企業(yè)提供了合作交流的平臺(tái)。另一個(gè)是咨詢機(jī)構(gòu)聯(lián)盟，為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)精益化管理，在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中，引入獨(dú)立的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段，由咨詢機(jī)構(gòu)聯(lián)盟中的精益企業(yè)向精益供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)上其它成員企業(yè)提供管理與咨詢服務(wù)，協(xié)助核心企業(yè)促使供應(yīng)鏈上其它成員企業(yè)實(shí)現(xiàn)精益化，進(jìn)而達(dá)到整條供應(yīng)鏈的精益化。
(三)外部支持條件
明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在供應(yīng)鏈中核心地位的同時(shí)，將精益思想融入供應(yīng)鏈中去，應(yīng)用精益技術(shù)工具，優(yōu)化供應(yīng)鏈合作伙伴之間的供應(yīng)流程，消除浪費(fèi)，達(dá)到降低成本、快速響應(yīng)最終顧客需求的目標(biāo)，需要房地產(chǎn)企業(yè)通過一系列的變革，滿足房地產(chǎn)集成開發(fā)供應(yīng)鏈實(shí)現(xiàn)精益化的外部條件。
1.精益組織。精益供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)上的每一個(gè)企業(yè)都應(yīng)是一個(gè)精益企業(yè)。精益企業(yè)內(nèi)部的每一個(gè)員工都在從事減少浪費(fèi)，提高效率的增值工作，精益企業(yè)的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問題同時(shí)自覺采取糾正措施，每個(gè)人都在積極的參與項(xiàng)目活動(dòng)和項(xiàng)目決策，濃縮了集體的智慧，更加符合現(xiàn)實(shí)的要求。精益企業(yè)之間都要接受來自下游企業(yè)的需求信號(hào)，形成一個(gè)有效的拉動(dòng)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)精益企業(yè)之間的高效協(xié)作。對(duì)傳統(tǒng)模式下的企業(yè)組織的變革，是精益供應(yīng)鏈上的成員企業(yè)實(shí)現(xiàn)精益管理所面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
2.精益文化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到精益供應(yīng)鏈上的每一個(gè)合作伙伴，都是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)的一份子，共同為最終顧客提供具有最大價(jià)值的服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從管理層到基層員工都應(yīng)有團(tuán)隊(duì)協(xié)作的概念;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要組織精益供應(yīng)鏈上的合作伙伴通過定期會(huì)面、討論與信息交流等方式進(jìn)行協(xié)作。那么房地產(chǎn)企業(yè)員工如何改變傳統(tǒng)的行事方式，改變傳統(tǒng)環(huán)境下人的觀點(diǎn)及企業(yè)文化理念的變革，都是房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈順利實(shí)現(xiàn)亟待解決的問題。
3.精益供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)。精益供應(yīng)鏈上的成員企業(yè)實(shí)現(xiàn)了精益管理，精益供應(yīng)鏈整體未必能夠真正實(shí)現(xiàn)精益管理。精益供應(yīng)鏈的各個(gè)結(jié)點(diǎn)也要符合精益的要求。房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈包括了設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟與施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟與房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)與營銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、營銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟與最終顧客等多個(gè)節(jié)點(diǎn)。要實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、營銷等各階段的有效合作，設(shè)計(jì)方與施工方的相互支持，營銷與設(shè)計(jì)方、施工方的合作等都需要進(jìn)一步的優(yōu)化整合。各參與方應(yīng)在項(xiàng)目前期積極參與，并為項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、營銷做出貢獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)信息集合與共享，減少中間費(fèi)用，降低項(xiàng)目建設(shè)成本，縮短工期，提高組織效率與項(xiàng)目收益。
4.技術(shù)創(chuàng)新。計(jì)算機(jī)集成技術(shù)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)使企業(yè)與客戶之間的交流變得更加便捷，交流成本大幅下降。精益供應(yīng)鏈上的精益企業(yè)可以與最終顧客方便的進(jìn)行交流，最終顧客可以及時(shí)參與到設(shè)計(jì)、施工、營銷各個(gè)階段，使得產(chǎn)品開發(fā)變得更加適應(yīng)市場的需求且成本變化很小。另外，先進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)的應(yīng)用，也為降低房地產(chǎn)開發(fā)成本、提高產(chǎn)品質(zhì)量、滿足房地產(chǎn)形式多樣化提供了可能性。
5.高效信息傳遞平臺(tái)。基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)，要求快速有效的實(shí)現(xiàn)信息共享與交流，供應(yīng)鏈各節(jié)點(diǎn)之間、各結(jié)點(diǎn)內(nèi)部都需要有效快捷的信息交流，房地產(chǎn)企業(yè)作為精益供應(yīng)鏈的核心企業(yè)，必須建立可靠的信息交流平臺(tái)。
6.動(dòng)態(tài)合作機(jī)制。房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈要實(shí)現(xiàn)跨企業(yè)合作，房地產(chǎn)企業(yè)需要讓每個(gè)精益供應(yīng)鏈成員最大限度為最終顧客提供最有效價(jià)值的服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)要在精益供應(yīng)鏈上的每個(gè)節(jié)點(diǎn)采取動(dòng)態(tài)合作模式，不斷淘汰不符合標(biāo)準(zhǔn)的合作企業(yè)，保留為房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠提供最大價(jià)值的優(yōu)秀合作伙伴。通過優(yōu)勝劣汰的動(dòng)態(tài)合作機(jī)制，促使整個(gè)精益供應(yīng)鏈在最優(yōu)的狀態(tài)下運(yùn)行。
三、房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)子節(jié)點(diǎn)運(yùn)作
從工作內(nèi)容來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作伙伴包括了規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、咨詢、招投標(biāo)、工程監(jiān)理、營銷策劃、材料供應(yīng)、銷售等諸多的單位。本文精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)模式中，為減少浪費(fèi)、提高效率，最終將房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈的合作企業(yè)歸結(jié)為:設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟，施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟，營銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟和咨詢動(dòng)態(tài)聯(lián)盟等。供應(yīng)鏈合作伙伴動(dòng)態(tài)聯(lián)盟，是指供應(yīng)鏈子節(jié)點(diǎn)內(nèi)部兩個(gè)或者兩個(gè)以上成員構(gòu)成的合作與協(xié)調(diào)的關(guān)系。每個(gè)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中有多家合作企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)合作，采取動(dòng)態(tài)合作機(jī)制。
(一)設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟:精益設(shè)計(jì)
從項(xiàng)目管理的角度而言，項(xiàng)目開始施工之后，成本控制的作用很有限，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來說，降低成本，提高項(xiàng)目效益，重點(diǎn)主要是在設(shè)計(jì)階段。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)用一般只占總成本的1.5%-2%，但是對(duì)工程造價(jià)的影響很大。所以設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中的精益企業(yè)，應(yīng)該采取精益設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、營銷的整合。
精益設(shè)計(jì)要求詳細(xì)分析、理解和滿足施工企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)和最終用戶需求;整合設(shè)計(jì)方案與施工流程;最小化后續(xù)工作變更，減少或消除返工，避免浪費(fèi);增進(jìn)項(xiàng)目成員之間的溝通和理解。設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的精益企業(yè)應(yīng)在精益管理平臺(tái)基礎(chǔ)上，形成設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)、營銷、咨詢等多家合作企業(yè)組成的聯(lián)合團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)形成一個(gè)積極參與合作的整體，共同向房地產(chǎn)企業(yè)和最終顧客負(fù)責(zé)。
(二)施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟:精益施工
市場經(jīng)濟(jì)條件下，施工企業(yè)通過招投標(biāo)取得建筑工程項(xiàng)目，多遵循合理低價(jià)的原則，因此企業(yè)利潤空間十分有限，企業(yè)競爭的首要問題是提高效率，降低成本。作為房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈上的施工企業(yè)必然要實(shí)行精益施工，從而提高企業(yè)在施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中的競爭力。
精益施工是指工程進(jìn)行時(shí)，根據(jù)最終顧客要求實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化、浪費(fèi)最小化。與傳統(tǒng)的“推進(jìn)式”施工方式不同，精益施工采用“拉動(dòng)式”控制系統(tǒng)。只有“拉動(dòng)式”控制系統(tǒng)才能真正做到適時(shí)適量的施工。施工計(jì)劃部門只制定各主要施工階段(樁基階段、基礎(chǔ)階段、主體階段、裝修階段)的主要施工計(jì)劃，其他各分項(xiàng)工程及各工序根據(jù)各階段的最終計(jì)劃，按下道工序、各分項(xiàng)工程的需求來制定施工計(jì)劃，最終實(shí)現(xiàn)各工序之間、各分項(xiàng)工程的間隔時(shí)間為零的極限。精益施工最終將成為施工企業(yè)在施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中獲取發(fā)展的關(guān)鍵。
(三)營銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟:精益營銷
現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在管理過程中堅(jiān)持以“市場為導(dǎo)向、客戶為中心、效益為目標(biāo)”的經(jīng)營理念。這些理念正是房地產(chǎn)營銷的起點(diǎn)，精益思想提倡以客戶為中心，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，帶動(dòng)營銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中的營銷合作企業(yè)實(shí)行精益營銷，正是房地產(chǎn)銷售中的重中之重。
精益營銷首先就要根據(jù)顧客需求設(shè)計(jì)出人性化的優(yōu)質(zhì)樓盤來保證銷售業(yè)績的提升;把完成優(yōu)質(zhì)的銷售服務(wù)當(dāng)作新的起點(diǎn)，提倡以顧客為中心，不僅僅向顧客提品和服務(wù)，而且要把顧客看作管理過程的組成部分，同時(shí)根據(jù)顧客的需求對(duì)產(chǎn)品做出創(chuàng)新。精益營銷同時(shí)需要真正落實(shí)房地產(chǎn)銷售流程標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化，增強(qiáng)員工參與意識(shí)與質(zhì)量意識(shí)。精益營銷核心目標(biāo)就是營銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的精益企業(yè)消除銷售過程中的一切浪費(fèi)，最大限度地提高銷售過程的有效性，盡善盡美地滿足最終顧客的需求。
(四)精益管理平臺(tái)
為了保證整個(gè)精益供應(yīng)鏈的暢通，所有合作企業(yè)都圍繞客戶需求來進(jìn)行運(yùn)作，由核心企業(yè)組織整個(gè)精益供應(yīng)鏈上的所有參與者組成核心企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)聯(lián)合團(tuán)隊(duì)，快速響應(yīng)客戶個(gè)性化需求。核心企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)聯(lián)合團(tuán)隊(duì)構(gòu)成如圖2所示。核心企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)通過有效地信息交流機(jī)制，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段，引入供應(yīng)鏈上各環(huán)節(jié)中的合作伙伴共同參與，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效的精益化管理。
四、結(jié)論
基于當(dāng)前房地產(chǎn)消費(fèi)者的多樣化、個(gè)性化的需求，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭開始從成本和質(zhì)量的競爭轉(zhuǎn)向基于時(shí)間和客戶需求的競爭，由客戶的需求拉動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成為可能。本文通過導(dǎo)入房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作過程中與合作企業(yè)的集成，構(gòu)造了基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)模式，真正實(shí)現(xiàn)了以最終顧客為中心的房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)理念，增強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力。需要注意的是，應(yīng)用精益供應(yīng)鏈改造房地產(chǎn)開發(fā)流程，應(yīng)該詳細(xì)透徹的了解開發(fā)企業(yè)特點(diǎn)，對(duì)癥下藥，具體的實(shí)施仍需要按照房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行深入分析探討。
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[5]范豐秋.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈合作伙伴的選擇研究[J].商場現(xiàn)代化，2005(9):74-75.
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目標(biāo)性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行內(nèi)控制,要滿足會(huì)計(jì)信息真實(shí),滿足企業(yè)財(cái)產(chǎn)物資安全,以此提高經(jīng)營效率,促使企業(yè)貫徹經(jīng)營方針,確保企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)健康進(jìn)行。有效性原則。并不是所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制度都是一樣的,要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的特點(diǎn)出發(fā),制定出具有實(shí)用性和針對(duì)性的內(nèi)控制度,這種內(nèi)控制度要和企業(yè)規(guī)模和管理水平相適應(yīng),把握內(nèi)控的控制點(diǎn),和企業(yè)經(jīng)營效率和管理要求相適應(yīng)。內(nèi)部控制度作為企業(yè)內(nèi)部的管理制度,要隨企業(yè)外部環(huán)境、管理要求的變化而不斷完善。合法性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控制度的制定必須按照國家規(guī)章制度及法律法規(guī)進(jìn)行,比如我國《會(huì)計(jì)法》、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》等,這些都是國家制定的法律法規(guī),因此必須保證企業(yè)內(nèi)控制度及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)符合有關(guān)規(guī)定的要求。重要性原則。要明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要事項(xiàng)和次要事項(xiàng),對(duì)于比較重要事項(xiàng)要進(jìn)行嚴(yán)格控制,對(duì)于次重要的事項(xiàng)可根據(jù)企業(yè)的能力進(jìn)行簡單控制。全面性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)控制度是針對(duì)企業(yè)方方面面的控制,要覆蓋企業(yè)的全部活動(dòng)和每一項(xiàng)業(yè)務(wù),涵蓋企業(yè)會(huì)計(jì)工作的各個(gè)崗位和企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié),對(duì)房屋銷售、質(zhì)量安全、投標(biāo)事項(xiàng)、成本費(fèi)用等關(guān)鍵點(diǎn)加強(qiáng)控制。相互牽制原則。企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)對(duì)崗位、機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理設(shè)置,合理規(guī)劃各部門的職責(zé)權(quán)限,能夠使各崗位之間相互和監(jiān)督和制約。為維護(hù)財(cái)產(chǎn)物資的安全和會(huì)計(jì)信息的真實(shí),應(yīng)對(duì)業(yè)務(wù)主辦、財(cái)產(chǎn)保管、授權(quán)批準(zhǔn)、稽核考察等職務(wù)進(jìn)行分離。預(yù)防為主原則。預(yù)防經(jīng)營活動(dòng)的違法行為和無效率性是建立企業(yè)內(nèi)部控制制度的主要目的。內(nèi)控制度的建立要保證企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)有序進(jìn)行,又要保證企業(yè)運(yùn)行過程中避免浪費(fèi)、舞弊行為造成的經(jīng)濟(jì)損失。成本效益原則。建立企業(yè)內(nèi)部控制制度,要正確處理內(nèi)部控制和成本控制之間的關(guān)系,既要保證內(nèi)控制度有很好的效果,還要盡可能的節(jié)省內(nèi)部控制成本。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀問題分析
(一)資金運(yùn)作缺乏集中管控房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和利潤雙高的產(chǎn)業(yè),這種龐大的市場需求以及巨大的利潤空間,使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)成本控制、項(xiàng)目建設(shè)及營銷策劃等流程的關(guān)注度不夠。在巨大的經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下,很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只重視結(jié)果,不去完善和優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)產(chǎn)品用途可以分為工業(yè)、商業(yè)和民用地產(chǎn)。針對(duì)民用地產(chǎn),多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)能夠以客戶需求為導(dǎo)向,建立有效的決策流程;但對(duì)于商業(yè)、工業(yè)用地,由于沒有成熟的運(yùn)作模式可供參考,在客戶滿意度、客戶價(jià)值及客戶忠誠度上都缺乏有效的策略,缺乏科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)支持。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍缺乏高度集成的信息系統(tǒng)來支撐業(yè)務(wù)流程,管理層和員工之間缺乏上下交流的暢通渠道,優(yōu)化公司各部門之間冗余的業(yè)務(wù)流程,使之能夠更加合理化、科學(xué)化,繼而實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)之間無縫集成是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的一大難題。
(二)項(xiàng)目建設(shè)、客戶服務(wù)、營銷策劃等流程比較分散很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏專門、統(tǒng)一的資金管理部門。首先,由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身組織機(jī)構(gòu)的特點(diǎn),一般都會(huì)擁有很多子公司,集團(tuán)公司在對(duì)子公司的資金管控過程中,就需要為每一個(gè)子公司建立內(nèi)部賬戶,但是每一個(gè)子公司的賬戶余額又會(huì)在時(shí)時(shí)的變化,傳統(tǒng)人工管理模式下,賬簿上的資金記錄具有嚴(yán)重滯后性,資金的流向、流量難以掌握清楚,這對(duì)資金的安全性是一個(gè)極大的挑戰(zhàn),會(huì)大大增加企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏先進(jìn)的信息管理系統(tǒng),繼而導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)信息不對(duì)稱,信息不對(duì)稱又會(huì)導(dǎo)致大量資金閑置,資金在使用和流動(dòng)過程中很多達(dá)到增值作用,企業(yè)不能對(duì)資源進(jìn)行合理配置,使資金增值功能大大降低。資金的分散直接導(dǎo)致了貸款利率的上升,缺乏有效地調(diào)配手段,產(chǎn)生高額的手續(xù)費(fèi)支出,造成高額貼息支出。
(三)地產(chǎn)行業(yè)市場風(fēng)險(xiǎn)大,評(píng)估體系環(huán)節(jié)薄弱隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模的擴(kuò)大及技術(shù)工藝的提高,各種風(fēng)險(xiǎn)日益增多且錯(cuò)綜復(fù)雜,房地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)引起人們的高度重視,這種高風(fēng)險(xiǎn)是由多種原因造成的。由于土地是組成房地產(chǎn)企業(yè)的重要部分,土地作為不可替代的稀有資源,國家利用經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)此進(jìn)行宏觀調(diào)控,其作用比其他商品更為重要,構(gòu)成了企業(yè)最難以控制的風(fēng)險(xiǎn);其次房地產(chǎn)開發(fā)企的產(chǎn)品周期時(shí)間比較長,需要對(duì)將來進(jìn)行預(yù)測(cè)繼而對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行生產(chǎn)的過程,而未來利潤的形成既受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響,又受政治制度的引導(dǎo),這些都決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。有風(fēng)險(xiǎn)就需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,但目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是一味追求最低利潤,卻忽視了高收益背后隱藏的高風(fēng)險(xiǎn),沒有認(rèn)識(shí)到內(nèi)控的重要性和必要性,在控制程序、控制環(huán)境及會(huì)計(jì)系統(tǒng)等方面都有不穩(wěn)妥的地方,沒有采取風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的方式,只是等到風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn),才著急慌忙的去應(yīng)對(duì)。
(四)監(jiān)督職能弱化,內(nèi)部審計(jì)形同虛設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督評(píng)審一般主要是依靠內(nèi)部審計(jì)部門來實(shí)現(xiàn),但是大部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)審部門都隸屬于本公司的財(cái)務(wù)部門,由同一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行指導(dǎo),內(nèi)部審計(jì)在形式上缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性。在內(nèi)審職能上,大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作只是對(duì)會(huì)計(jì)賬目進(jìn)行審核,對(duì)企業(yè)內(nèi)各組織結(jié)構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率、內(nèi)部稽查、評(píng)價(jià)內(nèi)控制度等方面,都未能發(fā)揮應(yīng)用的作用。在內(nèi)部審計(jì)崗位的設(shè)置上,為了節(jié)省人工費(fèi)用,通常實(shí)行一人兼多崗,沒有很好的構(gòu)成內(nèi)部牽制。在實(shí)物監(jiān)控、貨幣資金管理、投資和資產(chǎn)處置方面,沒有成文的內(nèi)控制度。
四、完善宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的方法
篇9
房地產(chǎn)業(yè)在我國如火如荼的發(fā)展來源于方方面面，在房地產(chǎn)行業(yè)中開發(fā)時(shí)行業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)全局的發(fā)展,不僅能改善投資環(huán)境,改善居民的生活條件,還能拉動(dòng)建筑、建材、化工、家電等眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,同時(shí)維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定,是一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè),是國民經(jīng)濟(jì)中各行業(yè)相互集中、相互聯(lián)系的重要樞紐氣已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱.產(chǎn)業(yè)。
一、房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分
對(duì)于項(xiàng)目生命周期階段劃分的論述,將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目劃分為四個(gè)階段,即前期策劃和決策階段、設(shè)計(jì)和計(jì)劃階段、施工階段、租售和物業(yè)階段。
(1) 前期策劃和決策階段
這一階段的工作內(nèi)容包括兩部分:一個(gè)是投資機(jī)會(huì)的研究,另一個(gè)是項(xiàng)目立項(xiàng)。在項(xiàng)目開始階段,開發(fā)商往往要對(duì)擬建項(xiàng)目,包括擬建項(xiàng)目地塊的信息進(jìn)行廣泛的市場研究,包括對(duì)項(xiàng)目所在地政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、市場環(huán)境等方面進(jìn)行研究分析,確定項(xiàng)目開發(fā)或建設(shè)的目標(biāo)。在市場研究報(bào)告的基礎(chǔ)上,開發(fā)商要根據(jù)擬建項(xiàng)目的規(guī)模進(jìn)行投資估算及價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè),分析項(xiàng)目的投資可行性:同時(shí)要對(duì)項(xiàng)目的工程方案和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行論證,分析項(xiàng)目的技術(shù)可行性。
(2) 計(jì)劃與設(shè)計(jì)階段
計(jì)劃與設(shè)計(jì)階段的主要工作是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、造價(jià)預(yù)算、計(jì)劃安排。規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)一般由設(shè)計(jì)單位來完成,并由建設(shè)單位的規(guī)劃部門進(jìn)行控制和決策。幵發(fā)商向設(shè)計(jì)單位提供規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書,提煉出設(shè)計(jì)要點(diǎn),并與設(shè)計(jì)單位深入溝通,明確設(shè)計(jì)意圖,確定規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)一般分為三個(gè)階段:方案設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。
(3)施工階段
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段工程量大、涉及面廣、影響因素多,該階段評(píng)價(jià)項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)主要圍繞“鐵三角”(成本、工期、質(zhì)量)標(biāo)準(zhǔn)展開,除此之外,還有合同管理和安全性相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。
(4)租售和物業(yè)階段
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段后期,項(xiàng)目就進(jìn)入了租售階段。租售階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收回投資并賺取利潤的重要環(huán)節(jié)。租售階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功標(biāo)準(zhǔn)主要圍繞項(xiàng)目是否使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲利這一角度展開。
二、房地產(chǎn)開發(fā)管控策略
2.1 明確企業(yè)部門職能,建立有效的組織結(jié)構(gòu)
組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是企業(yè)以實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略為目的所進(jìn)行的一項(xiàng)企業(yè)管理基礎(chǔ)性的工作,對(duì)于整個(gè)企業(yè)的管理具有重要作用。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是將構(gòu)成組織的各個(gè)要素進(jìn)行排列組合,以明確企業(yè)的管理層次,理清企業(yè)各部門各崗位的職責(zé)以及相互合作的關(guān)系,促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
2.2 加強(qiáng)企業(yè)流程管理,重視企業(yè)流程再造
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢(shì),要不斷適應(yīng)外在環(huán)境的變化,全面了解客戶的需求,并且最大限度的滿足客戶的需要,這就需要企業(yè)不斷改革和創(chuàng)新,將以職能為核心的企業(yè),改造成為以流程為核心的企業(yè),實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理和業(yè)務(wù)流程的再造。企業(yè)流程再造對(duì)于擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模,提升企業(yè)品牌價(jià)值具有指導(dǎo)作用。
2.3 以績效管理、目標(biāo)管理為基礎(chǔ)為流程管理提供保障
1)績效管理、目標(biāo)管理及流程管理之間的關(guān)系
績效管理、目標(biāo)管理及流程管理之間有著很多聯(lián)系,它們之間互相作用、互相影響。績效管理首先需要確定目標(biāo),而目標(biāo)又通過流程來實(shí)現(xiàn)。流程管理同樣需要確定流程的目標(biāo),而目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度又反映了流程本身的績效。因此績效管理、目標(biāo)管理及流程管理實(shí)際上是相輔相成的。績效管理是流程管理的基本保障,流程管理是績效管理的基礎(chǔ)。可以說,如果績效管理不跟流程運(yùn)作緊密結(jié)合起來,如果不將流程清晰地與崗位的關(guān)系相對(duì)應(yīng),不將流程的目標(biāo)準(zhǔn)確地分解到相關(guān)崗位,那么,績效管理將會(huì)失去它的真正意義,流程管理也會(huì)由于沒有評(píng)價(jià)監(jiān)控系統(tǒng)而被束之高閣、無人關(guān)注,公司目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)將大打折扣,直接影響公司目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),影響公司健康和可持續(xù)發(fā)展。
2)績效管理的意義
通過基于戰(zhàn)略的績效管理體系,可以衡量流程的效率,同時(shí)也為流程的有效運(yùn)作、有效執(zhí)行提供了基本保障,進(jìn)而確保企業(yè)的績效水平,使企業(yè)獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢(shì),保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。崗位責(zé)任體系是實(shí)現(xiàn)公司發(fā)展戰(zhàn)略及部門目標(biāo)的基礎(chǔ)管理保障,其指導(dǎo)思想就是以引導(dǎo)并推動(dòng)崗位工作沿公司戰(zhàn)略軌道前進(jìn)為出發(fā)點(diǎn),激勵(lì)崗位工作,體現(xiàn)崗位價(jià)值,促進(jìn)崗位工作效率,提高工作效果。崗位績效考核就是保障崗位取得良好的績效,保障流程的有效執(zhí)行,通過理順流程來分清流程節(jié)點(diǎn),確定工作流程流經(jīng)部門具體崗位,并由具體崗位來實(shí)現(xiàn)各流程節(jié)點(diǎn)的工作;通過界定流程節(jié)點(diǎn)來明確工作內(nèi)容。
3)實(shí)施績效管理時(shí),應(yīng)與流程管理有效的緊密結(jié)合起來
績效管理過程中很重的一項(xiàng)工作是要確定績效管理的目標(biāo),對(duì)企業(yè)確定。企業(yè)的目標(biāo),對(duì)部門確定部門的目標(biāo),對(duì)流程要確定流程的目標(biāo),對(duì)員工要確定員工的目標(biāo),如何確定這些目標(biāo),以及如何將組織的目標(biāo)有效地分解到各流程、部門及員工,以及如何確定目標(biāo)的層次是績效管理中最關(guān)鍵的過程。
三、房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作流程
為規(guī)范公司房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng),完善和落實(shí)公司房地產(chǎn)開發(fā)矩陣式管理運(yùn)作模式,制定了公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程管理辦法。本辦法適用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程。整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理,按照由四個(gè)中心與項(xiàng)目部共同參與的矩陣式管理流程來運(yùn)作。投資策劃中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目的可行性研究、制定《項(xiàng)目整體計(jì)劃》、負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期策劃、方案設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)初評(píng)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)估,參與初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)評(píng)審,對(duì)《項(xiàng)目贏利及成本目標(biāo)》、項(xiàng)目建設(shè)中重大設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核,提交《項(xiàng)目贏利成本分析報(bào)告》。
工程管理中心參與項(xiàng)目可行性研究、前期策劃報(bào)告和方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的評(píng)審,經(jīng)濟(jì)技術(shù)初評(píng)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)估,負(fù)責(zé)內(nèi)部組織的大額工程及采購項(xiàng)目招標(biāo),負(fù)責(zé)大額工程及采購項(xiàng)目的標(biāo)底編制,對(duì)工程現(xiàn)場巡查,對(duì)《項(xiàng)目成本管理計(jì)劃》、《項(xiàng)目招標(biāo)方案》、項(xiàng)目建設(shè)中重大設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核,提交《項(xiàng)目工程報(bào)告》。房產(chǎn)營銷中心參與項(xiàng)目可行性研究、前期策劃報(bào)告和方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的評(píng)審,負(fù)責(zé)制定《營銷推廣方案的細(xì)化和調(diào)整》,對(duì)項(xiàng)目定價(jià)、營銷費(fèi)用、銷售實(shí)施方案等進(jìn)行審核,了解銷售動(dòng)態(tài),提交《項(xiàng)目營銷報(bào)告》。
客戶服務(wù)中心參與前期策劃報(bào)告和方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的評(píng)審,負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的招投標(biāo),審核合同文本,對(duì)入伙和客戶服務(wù)工作進(jìn)行指導(dǎo),了解客戶投訴處理情況,提交《客戶滿意度調(diào)查報(bào)告》。項(xiàng)目部參與項(xiàng)目前期策劃、方案設(shè)計(jì),負(fù)責(zé)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)亻_工建設(shè)所需的各項(xiàng)法律手續(xù),負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目建設(shè)工程實(shí)施計(jì)劃書》,負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì),勘探測(cè)繪及監(jiān)理方的選擇和實(shí)施,負(fù)責(zé)擬定《項(xiàng)目贏利及成本目標(biāo)》、《項(xiàng)目成本管理計(jì)劃》、《項(xiàng)目招標(biāo)方案》,負(fù)責(zé)由政府組織的工程及采購項(xiàng)目招標(biāo)、較小金額工程及采購項(xiàng)目招標(biāo)、工程現(xiàn)場管理、工程結(jié)算、項(xiàng)目銷售、入伙、客戶服務(wù)等,提交《項(xiàng)目管理報(bào)告》。
結(jié)語
在我國,房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的剛性需求,從總體上看,供需兩旺。但是房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈,同時(shí)面臨著投資大、周期長的風(fēng)險(xiǎn),如何確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功,不僅關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展,同時(shí)直接影響到人民生活環(huán)境和生活水平,還關(guān)系到國家的工業(yè)化、城市化進(jìn)程。
參考文獻(xiàn)
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文章編號(hào)：1005-913X（2016）05-0135-02
改革開放以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展，各類房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范管理制度及法律法規(guī)都得到了建立與完善，房地產(chǎn)行業(yè)已漸漸成為我國經(jīng)濟(jì)財(cái)富的重要組成部分。由于房地產(chǎn)業(yè)存在著建設(shè)周期長、項(xiàng)目投資成本高、位置固定等多種特殊性質(zhì)，使得現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理十分混亂，加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理難度。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目影響
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)
設(shè)計(jì)管理指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對(duì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的全過程管理，高質(zhì)量的工程設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理時(shí)，必須充分考慮到項(xiàng)目定位、工程的招投標(biāo)、工程施工過程中的成本控制、物資的購置以及現(xiàn)場施工等各項(xiàng)工作間的配合與銜接。將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃目標(biāo)與設(shè)計(jì)過程進(jìn)行充分的結(jié)合，找出最科學(xué)合理的施工管理方案與方法，以最大程度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與工程施工的和諧統(tǒng)一。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響
有關(guān)專家認(rèn)為，建筑施工的工期、成本以及質(zhì)量等問題都可以在項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段找到根本原因。如缺乏可施工性導(dǎo)致的建筑施工進(jìn)度緩慢、工程延期、成本超支等問題，都是因?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段的紕漏與缺陷。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，對(duì)于建筑工程的工期、成本以及質(zhì)量控制都有著十分重要的意義。
1.對(duì)工期的影響
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)于工程工期的影響主要有以下幾個(gè)方面。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的土建設(shè)計(jì)與設(shè)備的購置計(jì)劃都直接影響著工程施工進(jìn)度。科學(xué)完善的土建設(shè)計(jì)與設(shè)備的購置計(jì)劃可以有效提高工程建設(shè)效率。反之，由于土建設(shè)計(jì)與設(shè)備購置計(jì)劃的不合理，導(dǎo)致工程出現(xiàn)返工、重置設(shè)備等問題，都會(huì)嚴(yán)重拖延工程進(jìn)度，延長工程建設(shè)工期。
高水準(zhǔn)的設(shè)計(jì)技術(shù)文件及咨詢報(bào)告可以更好的保障工程施工進(jìn)度。反之，設(shè)計(jì)階段的缺失，會(huì)導(dǎo)致后期出現(xiàn)頻繁的設(shè)計(jì)變更，嚴(yán)重阻礙工程施工進(jìn)度，還會(huì)使得業(yè)主被承包商大量索賠，引起糾紛。
2.對(duì)成本的影響
部分專家研究認(rèn)為：科學(xué)有效的工程設(shè)計(jì)可以為工程項(xiàng)目節(jié)省6～10%的成本，減少8.7～43.3%的施工工期。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)工程成本的影響在于：有效的開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)可以影響到建筑工程生命周期內(nèi)所需費(fèi)用的80%左右；由于在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，投資方就基本決定了工程項(xiàng)目規(guī)模等大體成本，因此，開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)決定了建筑工程投資的80%左右。
3.對(duì)質(zhì)量的影響
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的技術(shù)文件及咨詢報(bào)告等，可以體現(xiàn)出工程項(xiàng)目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、建筑要求、水平以及住戶的基本使用需求，這些都是工程項(xiàng)目內(nèi)在質(zhì)量的重要體現(xiàn)。 因此，只有高水準(zhǔn)的工程開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，才能確保工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性、安全性及實(shí)用性。有關(guān)調(diào)查分析，我國建筑行業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量事故中，40.1%的事故原因都在于工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理
方案設(shè)計(jì)的主要流程有：制定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書進(jìn)行方案招標(biāo)評(píng)審、咨詢方案確定方案規(guī)劃方案報(bào)建設(shè)計(jì)文本方案報(bào)建。為了制定出一套經(jīng)濟(jì)效益高、滿足市場需求的設(shè)計(jì)方案，許多的房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)在方案設(shè)計(jì)階段使用如多輪方案競標(biāo)、專家咨詢論證、內(nèi)部評(píng)審等方法，花費(fèi)大量的內(nèi)外資源。但實(shí)際設(shè)計(jì)結(jié)果仍是差強(qiáng)人意，出現(xiàn)了許多設(shè)計(jì)成果偏離預(yù)定目標(biāo)，設(shè)計(jì)進(jìn)度緩慢等問題，嚴(yán)重影響了工程建設(shè)。因此，加強(qiáng)方案設(shè)計(jì)階段的管理十分重要。
一般情況下，方案設(shè)計(jì)階段可以分為兩個(gè)部分，即方案招標(biāo)及方案定案階段。從形成基本方案，一直到確定最終方案是一個(gè)反復(fù)多輪次的方案設(shè)計(jì)過程。因此，在各階段中，各房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員及有關(guān)人員，都應(yīng)認(rèn)真深入地剖析項(xiàng)目中各個(gè)價(jià)值體系，如：在建筑空間分布設(shè)計(jì)、建筑造型分析、建筑環(huán)境景觀系統(tǒng)、建筑設(shè)備的設(shè)置、以及建筑戶型的平面及立體風(fēng)格等，都要與設(shè)計(jì)院進(jìn)行詳細(xì)溝通，并與政府有關(guān)部門保持聯(lián)系，促使方案設(shè)計(jì)健康發(fā)展。
還需要加強(qiáng)方案設(shè)計(jì)階段的風(fēng)險(xiǎn)管理。部分房地產(chǎn)開發(fā)商制定的項(xiàng)目目標(biāo)不夠科學(xué)合理，給建筑施工帶來了許多風(fēng)險(xiǎn)。還有部分開發(fā)商喜歡鉆政策漏洞，甚至進(jìn)行違規(guī)操作，都會(huì)給建筑項(xiàng)目帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。而在委托與選擇方案設(shè)計(jì)公司時(shí)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，這主要在于委托人對(duì)方案設(shè)計(jì)公司不夠了解，選用了資質(zhì)不佳的設(shè)計(jì)公司，因而使得設(shè)計(jì)成果達(dá)不到期望效果。因此，工程項(xiàng)目的組織者必須具備一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，及時(shí)分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，防患于未然，確保整個(gè)方案設(shè)計(jì)階段與建筑施工的順利發(fā)展。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更
（一）設(shè)計(jì)變更
設(shè)計(jì)變更指的是設(shè)計(jì)部門修改與改變已經(jīng)確定的設(shè)計(jì)文件以及施工設(shè)計(jì)圖紙中的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)。進(jìn)行設(shè)計(jì)變更應(yīng)當(dāng)盡早處理，變更的越早，給工程帶來的損失就越小，反之則損失更大。如果是在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行變更，則僅僅需要修改圖紙，則對(duì)于其余費(fèi)用的影響會(huì)很少甚至沒有；而在采購階段進(jìn)行變更時(shí)，不僅需要修改變更圖紙，還需要重新采買設(shè)備及材料，浪費(fèi)了大量資源；在施工階段發(fā)生變更時(shí)，不僅會(huì)增加上述各類費(fèi)用，還會(huì)拆除部分已經(jīng)施工的工程，造成更大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，提高設(shè)計(jì)變更控制力度，盡量將其控制在項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的初始階段，做好圖紙會(huì)審，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)處理設(shè)計(jì)中的失誤與漏洞問題，尤其是能嚴(yán)重影響到工程造價(jià)的設(shè)計(jì)變更，必須先計(jì)算變更預(yù)算，再做設(shè)計(jì)變更。
（二）設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的原因
提出設(shè)計(jì)變更的有可能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位等。造成設(shè)計(jì)變更的主要原因有： 調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃，變更戶型設(shè)計(jì)；出現(xiàn)設(shè)計(jì)失誤、漏洞；變更設(shè)計(jì)工藝技術(shù)；增減工程內(nèi)容；設(shè)計(jì)材料品種變化的影響；施工中出現(xiàn)的錯(cuò)誤；設(shè)計(jì)時(shí)地質(zhì)勘查資料不準(zhǔn)確導(dǎo)致施工出現(xiàn)誤差，如加深基礎(chǔ)等。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更管理
進(jìn)行設(shè)計(jì)變更管理主要有以下幾個(gè)方面：
（一）技術(shù)管理方面
1.在前期研究階段，應(yīng)仔細(xì)做好房地產(chǎn)市場分析以及相關(guān)技術(shù)準(zhǔn)備。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提前做好搜集整理數(shù)據(jù)資料、地質(zhì)勘測(cè)等準(zhǔn)備工作，以便為設(shè)計(jì)人員提供充足的工程資料，提高設(shè)計(jì)效率。
2.一定要嚴(yán)格考察各設(shè)計(jì)單位的具體情況，根據(jù)其技術(shù)能力、服務(wù)內(nèi)容等設(shè)計(jì)資質(zhì)，科學(xué)選擇設(shè)計(jì)單位，確保設(shè)計(jì)人員的專業(yè)性。
3.組織構(gòu)建高效的管理團(tuán)隊(duì)。選擇具備一定專業(yè)能力的管理人員，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的各種紕漏與缺陷，能有效減少設(shè)計(jì)后期的變更數(shù)量，節(jié)省設(shè)計(jì)成本，有效提高設(shè)計(jì)進(jìn)度與設(shè)計(jì)質(zhì)量。
4.平衡設(shè)計(jì)方案與初步設(shè)計(jì)。進(jìn)行工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)不僅需要宏觀考慮到各建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，更需要注意技術(shù)的成本消耗以及可實(shí)現(xiàn)性。因此，在方案設(shè)計(jì)階段必須做好項(xiàng)目后期的技術(shù)深化與設(shè)計(jì)的平衡，避免出現(xiàn)設(shè)計(jì)與實(shí)際施工脫節(jié)的現(xiàn)象。
5.加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更流程管理。加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理流程，增加設(shè)計(jì)變更檢驗(yàn)及監(jiān)管程序，可以有效保障設(shè)計(jì)變更的有效性及合理性。其具體變更流程如下圖所示。
（二）合同管理方面
1.完善設(shè)計(jì)合同，對(duì)于設(shè)計(jì)變更方法進(jìn)行事前約定。合同中的各項(xiàng)具體條款需要合約成本部門及設(shè)計(jì)管理部門進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)商制定，對(duì)于設(shè)計(jì)中的缺陷及問題，設(shè)立相應(yīng)的賠償條款，可以最大程度的減少設(shè)計(jì)變更成本，提高設(shè)計(jì)效率。
2.做好合同交底工作
在簽訂好設(shè)計(jì)合同后，企業(yè)合約成本部門應(yīng)立即將合同信息通報(bào)給各職能部門，確保每位項(xiàng)目管理人員了解合同內(nèi)容及注意事項(xiàng)，減少及避免不必要的索賠。
3.進(jìn)行設(shè)計(jì)限額
對(duì)設(shè)計(jì)成本提出一定的額度限制，可以避免對(duì)于項(xiàng)目成本的浪費(fèi)，有效控制項(xiàng)目成本。對(duì)于能量化的設(shè)計(jì)指標(biāo)，對(duì)其設(shè)立一定的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)或者技術(shù)指標(biāo)。對(duì)于不能量化的設(shè)計(jì)指標(biāo)，應(yīng)對(duì)其所需的材料設(shè)備成本設(shè)置一定的控制建議，尤其注意其中消耗成本較多的關(guān)鍵點(diǎn)，一定要加強(qiáng)其設(shè)計(jì)額度的控制。
（三）責(zé)任管理方面
制定嚴(yán)格的設(shè)計(jì)管理責(zé)任體系，制定完整的設(shè)計(jì)變更責(zé)任圖（如圖2所示），確保每個(gè)職能部門都能了解自身工作內(nèi)容及主要職責(zé)，將設(shè)計(jì)變更等責(zé)任落實(shí)到具體部門及個(gè)人，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)效率。為了提高項(xiàng)目建設(shè)工作效率，還可設(shè)置一定的獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)于施工中引起設(shè)計(jì)變更的各類設(shè)計(jì)問題，設(shè)定一定的限制。以其限制金額為十萬元為例，如因?yàn)樵O(shè)計(jì)問題導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更，如果超過十萬元?jiǎng)t扣除其1%的設(shè)計(jì)費(fèi)用。以此來激勵(lì)設(shè)計(jì)單位，有效提高設(shè)計(jì)效率。
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與變更管理有著較強(qiáng)的復(fù)雜性與技術(shù)性，其管理難度及其巨大，管理任務(wù)十分艱巨。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司必須重視房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)與變更的管理，嚴(yán)格把控開發(fā)設(shè)計(jì)質(zhì)量，提高其設(shè)計(jì)的科學(xué)性與實(shí)用性，并加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，規(guī)范設(shè)計(jì)變更流程，完善合同規(guī)定，以法律手段維護(hù)開發(fā)商及施工單位利益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
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（二）收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)常常會(huì)出現(xiàn)這樣的情景：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營效果較為可觀，其預(yù)期銷售前景良好，現(xiàn)金流量狀況俱佳，盈利能力較強(qiáng)的企業(yè)會(huì)存在破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)，所產(chǎn)生經(jīng)營利潤較小，甚至出現(xiàn)負(fù)數(shù)的現(xiàn)象。主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特殊性，其生產(chǎn)投入的資金額度大、周期長，相關(guān)的一筆會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)處理對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表往往會(huì)產(chǎn)生大幅度的波動(dòng)影響。另外，驗(yàn)收已出售的房屋，將其預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)銷售收入時(shí)，其會(huì)計(jì)處理所得出的凈利潤指標(biāo)與真實(shí)的經(jīng)營情況會(huì)存在一定的差異，不能明確體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)活動(dòng)的業(yè)績。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了受到施工質(zhì)量等問題所引發(fā)的一系列賠償損失風(fēng)險(xiǎn)，還容易受到國家相關(guān)房價(jià)等政策方針的影響，在一定程度上也造成了企業(yè)業(yè)績不同單一依靠收益評(píng)價(jià)指標(biāo)來反應(yīng)。
二、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的建議
（一）合理選用準(zhǔn)則，完善會(huì)計(jì)科目
合理選用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，完善會(huì)計(jì)科目，規(guī)范提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算處理的流程和方法，進(jìn)而提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、完整性。比如說，對(duì)于年銷售額1000萬元以下，從業(yè)人數(shù)少于100人的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格參照《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》進(jìn)行會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理；對(duì)于股份有效公司、外商投資企業(yè)等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算則遵循《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》；而已經(jīng)上市了的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新準(zhǔn)則所規(guī)定的會(huì)計(jì)制度。完善會(huì)計(jì)科目，在引入“開發(fā)成本”“開發(fā)間接費(fèi)用”“開發(fā)產(chǎn)品”“出租開發(fā)產(chǎn)品”“周轉(zhuǎn)房”等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處理中常用的賬戶科目的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)實(shí)際情況，靈活的增設(shè)會(huì)計(jì)科目，進(jìn)而提高會(huì)計(jì)處理的有效性、實(shí)用性。
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一、低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的不利影響
1.增加房地產(chǎn)開發(fā)成本
低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出的最重要標(biāo)準(zhǔn)和要求就是節(jié)能減排。但目前房地產(chǎn)開況來看，大部分開發(fā)單位將精力放在怎樣利用房地產(chǎn)增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模上。與此同時(shí)，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)人員通常注重房地產(chǎn)分配設(shè)計(jì)方案，忽視低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所造成的影響。但，我國低碳經(jīng)濟(jì)觀念出現(xiàn)較晚，沒有系統(tǒng)的低碳技術(shù)，造成節(jié)能減排材料價(jià)格的提升，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商不得不以高價(jià)購買，增加其投資資本，造成了房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能順利進(jìn)行；低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作單一性強(qiáng)，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展不能充分發(fā)揮其指導(dǎo)作用。低碳經(jīng)濟(jì)最核心的內(nèi)容就是利用新能源、新技術(shù)、新材料，但這這幾方面我國還存在嚴(yán)重不足，導(dǎo)致我國在最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展是很困難的。
2.房地產(chǎn)開發(fā)缺乏質(zhì)量控制體系
在房地產(chǎn)建設(shè)工作管理過程中，應(yīng)與低碳經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，進(jìn)行系統(tǒng)研究分析，及時(shí)對(duì)不合理的地方進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)符合低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求提供保障。但就目前的發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)開發(fā)單位并沒有將工程質(zhì)量控制工作放在實(shí)際管理工作中，利用低碳經(jīng)濟(jì)方法和原來設(shè)計(jì)存在很大的差別，也因缺乏質(zhì)量監(jiān)測(cè)工具和方法，限制了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作，阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)工作順利開展。
3.導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商提高房價(jià)
隨著低碳經(jīng)濟(jì)逐漸深入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)中，給房地產(chǎn)開發(fā)商造成了大量成本投入，與此同時(shí)，低碳經(jīng)濟(jì)的局限性，也造成相應(yīng)土地價(jià)值發(fā)生變化。這樣的社會(huì)背景下，開發(fā)商就此會(huì)為了保障自身經(jīng)濟(jì)利益，將低碳化和綠色環(huán)保當(dāng)做主要銷售亮點(diǎn)，抬高房價(jià)。最終造成了大多數(shù)的消費(fèi)者由于房價(jià)過高而放棄購防欲望，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)順利發(fā)展。
二、低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的有利影響
1.調(diào)整了我國房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)
低碳經(jīng)濟(jì)不但推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)順應(yīng)時(shí)展要求，同時(shí)也調(diào)整了我國房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不是很合理，但低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，彌補(bǔ)了這方面的不足，加強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰。更好順應(yīng)時(shí)展需求，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)是必要的。所以，各大房地產(chǎn)開發(fā)商，可以將眼光放在建筑質(zhì)量和環(huán)保性能等方面，為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長期性的發(fā)展提供保障。
2.有效實(shí)現(xiàn)了節(jié)能降耗
低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促使我國房地產(chǎn)行業(yè)向節(jié)能化方向發(fā)展。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)中使用的建筑施工設(shè)備和建筑材料非常巨大，但低碳經(jīng)濟(jì)要求在房地產(chǎn)建筑施工中應(yīng)遵循低碳化，利用低碳經(jīng)濟(jì)進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)，促使其主動(dòng)應(yīng)用低碳新設(shè)備、新技術(shù)、新材料，這種情況下，不僅降低其建筑施工消耗，還達(dá)到節(jié)能減排的理想標(biāo)準(zhǔn)。
3.有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)長期性發(fā)展
目前，低碳經(jīng)濟(jì)觀念已經(jīng)深入人心，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，合理融入低碳經(jīng)濟(jì)，也更能滿足消費(fèi)者的需求。開發(fā)商將低碳經(jīng)濟(jì)合理的運(yùn)用到房地產(chǎn)建設(shè)中，不僅可以有效的避免開發(fā)商為自身的經(jīng)濟(jì)利益提高房價(jià)問題，也保證了房屋建筑物的品質(zhì)。所以，低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期性發(fā)展有很大的促進(jìn)作用。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中利用低碳經(jīng)濟(jì)的有效措施
1.合理規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目的戶型布局
目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)通常采用粗放式經(jīng)營模式，開發(fā)商主要重視經(jīng)濟(jì)利益，不考慮消費(fèi)者真正需求，忽視低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求等，例如，在臥室、樓道等面積過大問題，加大了資源的浪費(fèi)情況。另外，開發(fā)商為了加快資金的回收速度，通常情況下并不參與室內(nèi)裝修。但業(yè)主在進(jìn)行室內(nèi)裝修中，導(dǎo)致大量的人力、物力和財(cái)力的浪費(fèi)，與低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求相悖離。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)重視提高自身開發(fā)質(zhì)量，利用低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念，充分發(fā)揮低碳經(jīng)濟(jì)作用，合理做好每個(gè)戶型的設(shè)計(jì)工作，適當(dāng)調(diào)整房屋比例，將消費(fèi)者實(shí)際需求和自身利益相結(jié)合，最終實(shí)現(xiàn)低碳裝修。
2.積極倡導(dǎo)低碳式生活
低碳經(jīng)濟(jì)快速實(shí)現(xiàn)，就要求房地產(chǎn)開發(fā)單位加強(qiáng)各部門工作對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)觀念的認(rèn)識(shí)，為消費(fèi)者更好的講解低碳經(jīng)濟(jì)，讓消費(fèi)者充分了解低碳經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的利益，以獲取消費(fèi)者支持；讓消費(fèi)者從長遠(yuǎn)的角度來支持低碳房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，進(jìn)一步為低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供有利條件。
3.規(guī)定項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)
在房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)中，應(yīng)結(jié)合低碳經(jīng)濟(jì)的具體要求，建立合理設(shè)計(jì)流程，制定明確的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)范。制定規(guī)范設(shè)計(jì)圖紙，進(jìn)而保證環(huán)保設(shè)計(jì)順利進(jìn)行。對(duì)設(shè)計(jì)過程中主要強(qiáng)調(diào)和重要設(shè)計(jì)部分制定專門管理措施。將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)理念與設(shè)計(jì)者詳細(xì)溝通，促使每個(gè)設(shè)計(jì)人員達(dá)到一致的設(shè)計(jì)理念。根據(jù)低碳經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)理念和要求，設(shè)立規(guī)范的設(shè)計(jì)流程，從而達(dá)到低碳經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。比如在設(shè)計(jì)對(duì)雨水回用設(shè)施，既需要考慮場地內(nèi)雨水具體情況，又需要景觀設(shè)計(jì)人員提供用水?dāng)?shù)據(jù)等，所以制定規(guī)范設(shè)計(jì)流程，順應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)需求是必要的。
四、結(jié)論
保障人類生存環(huán)境質(zhì)量和維護(hù)自然環(huán)境發(fā)展，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)是至關(guān)重要的。基于低碳經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在雙重影響，低能源消耗將成為未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，所以，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)加強(qiáng)有利影響作用，合科學(xué)合理的調(diào)整其不利影響，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和低碳經(jīng)濟(jì)的更好發(fā)展保駕護(hù)航。
參考文獻(xiàn)：
篇13
1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的方法
全面風(fēng)險(xiǎn)管理方法是風(fēng)險(xiǎn)管理流程實(shí)施的具體手段，建立風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系有助于各個(gè)流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部風(fēng)險(xiǎn)的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系猶如一個(gè)方法庫，將各個(gè)流程的風(fēng)險(xiǎn)管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的適用范圍，在進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，可以針對(duì)各個(gè)階段的特點(diǎn)快速選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的定性和定量分析。
在全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險(xiǎn)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的風(fēng)險(xiǎn)都要按照風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控；方法體系是手段，促進(jìn)全部風(fēng)險(xiǎn)的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個(gè)相對(duì)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系。各個(gè)體系的具體關(guān)系（如圖1）。
2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的流程
2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。主要用來確定風(fēng)險(xiǎn)來源和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類的過程。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不同階段，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。不同階段的風(fēng)險(xiǎn)因素不同，風(fēng)險(xiǎn)分類和分組的依據(jù)也不同。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定性分析和定量分析，估計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險(xiǎn)按照高、中、低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序，編制風(fēng)險(xiǎn)列表，最后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行專題風(fēng)險(xiǎn)研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分析的范圍比建筑工程項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營各個(gè)階段的工作特點(diǎn)來對(duì)其可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。
2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理有效實(shí)施的保障。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃采取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，還應(yīng)該隨著項(xiàng)目的深入，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行修正，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃進(jìn)行修改，即風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)、監(jiān)控和再識(shí)別的循環(huán)過程。
3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略
3.1風(fēng)險(xiǎn)回避
風(fēng)險(xiǎn)回避是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項(xiàng)目，或改變開發(fā)項(xiàng)目條件，以避開風(fēng)險(xiǎn)源地，從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施可用時(shí)，常采用風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的活動(dòng)；另一種是改變活動(dòng)方案，或改變工作方法。可以看出，風(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險(xiǎn)雖然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會(huì)。所以，在選取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施時(shí)最好慎用風(fēng)險(xiǎn)回避這種防范手段。
3.2風(fēng)險(xiǎn)控制
風(fēng)險(xiǎn)控制是指在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制目的，風(fēng)險(xiǎn)控制可以分為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。前者以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。風(fēng)險(xiǎn)控制從主動(dòng)采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。由于風(fēng)險(xiǎn)控制措施成本低、效益好，不會(huì)產(chǎn)生不良后遺癥。因此對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。3.3風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)回避不同，它不是放棄或中止項(xiàng)目開發(fā)，而是將開發(fā)活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險(xiǎn)控制，它不像風(fēng)險(xiǎn)控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險(xiǎn)。合同形式有固定總價(jià)合同、成本報(bào)酬合同、單價(jià)合同等；保險(xiǎn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)和人身險(xiǎn)。各種合同的對(duì)開發(fā)商和承包商的風(fēng)險(xiǎn)影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问剑侠磙D(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，參見表1。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險(xiǎn)接受方）之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分，否則雙方之間無法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施。
3.險(xiǎn)自留
風(fēng)險(xiǎn)自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對(duì)一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利益時(shí)，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險(xiǎn)自留措施。風(fēng)險(xiǎn)自留可分成兩大類：計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留和非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留。計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留是主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留，其具體措施有：（l）自己保險(xiǎn)；（2）專屬保險(xiǎn)；（3）損失攤銷；（4）借款補(bǔ)償；（5）自負(fù)額保險(xiǎn)。非計(jì)劃自留是被動(dòng)自留，通過風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來應(yīng)對(duì)。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策時(shí)，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)保險(xiǎn)或?qū)嵤┝孙L(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策也應(yīng)與保險(xiǎn)對(duì)策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)管理成本的決定。
3.5風(fēng)險(xiǎn)利用
風(fēng)險(xiǎn)利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險(xiǎn)、追求安全的心理，通過參與確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)活動(dòng)，依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險(xiǎn)利用是風(fēng)險(xiǎn)管理的較高層次，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可利用性和可利用價(jià)值進(jìn)行分析，有效利用。例如在當(dāng)前的土地市場化的條件下，經(jīng)營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級(jí)開發(fā)入手，通過爭取某地塊土地一級(jí)開發(fā)的開發(fā)權(quán)，為獲得二級(jí)開發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因?yàn)槿绻M(jìn)行了土地一級(jí)開發(fā)，就從某種程度上提前對(duì)土地的相關(guān)信息進(jìn)行了了解。在進(jìn)行土地進(jìn)入二級(jí)市場上市交易時(shí)具有先天的優(yōu)勢(shì)，獲取二級(jí)開發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險(xiǎn)。
4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)中注意的問題
4.1制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃應(yīng)具有針對(duì)性
風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制定是風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項(xiàng)目的獨(dú)特性和唯一性，在制定應(yīng)對(duì)措施時(shí)不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項(xiàng)目自身的條件和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果，提出有針對(duì)性的解決方案。同時(shí)在制定應(yīng)對(duì)計(jì)劃時(shí)必須克服僥幸心理，為了減少費(fèi)用支出，不對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做有效的防范。
4.2注重應(yīng)對(duì)管理方法的組合
無論是風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險(xiǎn)自留等，每種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施都有它的局限性，面對(duì)復(fù)雜多變的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級(jí)進(jìn)行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。
4.3注意應(yīng)對(duì)管理的經(jīng)濟(jì)性
為了避免或減輕風(fēng)險(xiǎn)獲取較高的回報(bào)，必須付出一定的代價(jià)。但是本著節(jié)省的原則，有必要對(duì)應(yīng)對(duì)措施的有效性和經(jīng)濟(jì)性做一個(gè)綜合評(píng)估。比如在應(yīng)對(duì)不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，往往可以采取保險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)自留的方法，但是哪個(gè)方法更經(jīng)濟(jì)有效呢，就可以根據(jù)投保的費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留金的支出做一個(gè)比較，從而選出更加經(jīng)濟(jì)有效的措施。
參考文獻(xiàn)
［1］陳蕾.當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策特點(diǎn)及政策效應(yīng)思考［J］.中國城市經(jīng)濟(jì)，2007，（8）.
