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（一）“營改增”的基本理論

2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改增值稅試點方案。目前，“營改增”在我國全面推進，并在我國落實中，財政部門及稅務部門頒布了有關政策法規，對改革行業及計稅方法進行了明確規定，同時還對稅種稅率進行計算。

（二）房地產企業稅務風險基本理論

（1）房地產企業稅務風險定義。房地產企業稅務風險隸屬于風險范圍內，稅務風險實際上就是稅務責任所具有的隨機性，在企業所作出的涉稅行為內，沒有按照稅法規章制度，可能遭受到的利益損失。（2）如何降低房地產企業稅務風險。“營改增”稅收政策在落實前后，房地產企業需要面對稅務風險。“營改增”在房地產企業內開展，必然對房地產企業運營管理活動造成影響，不斷是“營改增”稅收政策所起到的何種影響，都會產生不同程度稅務風險，進而對房地產企業價值最大化目標造成影響。所以，房地產企業對稅務風險進行管理，提升對稅務風險防范意識。

（三）將稅務風險管理歸納到公司治理層面上

調整企業治理結構，提高稅務風險管理能力構建專門稅務風險管理機構，可以有效對“營改增”之后房地產所應對的稅務風險進行管理。房地產企業決策在制定中，必須從企業戰略層面進行研究，充分認識到稅務風險管理在房地產企業發展建設內重要性，將稅務風險管理歸納到企業戰略層面內，設置稅務風險專門管理機構，承擔起對稅務風險管理制度監督職責。按照我國房地產企業原有部門結構，筆者認為房地產企業在董事會下面應該設置稅務風險管理機構，主要承擔稅務風險監督管理職責。

（四）完善稅務風險管理人員結構

（1）稅務風險管理委員會內人員構成。房地產企業稅務風險管理委員會內人員主要由兩部分構成，分別為企業內部稅務風險管理工作人員及社會內專家。首先，稅務風險管理委員會和審計委員會相似，全部隸屬于董事會直接管理，對經理層決策制定起到監督作用。因此，稅務風險管理委員會內成員必須包含企業董事會成員，并且其中具有“營改增”稅務方面專業管理人員；其次，為了能夠對稅務風險管理規章制度進行完善，提升稅務風險管理質量，房地產企業稅務風險管理委員會需要積極了解企業運營實際情況，聽取不同人員意見。所以，房地產企業稅務風險管理委員會在具有企業內部稅務管理人員情況下，還可以向社會內聘請專業稅務風險管理人員。（2）稅務籌劃科人員。稅務籌劃科是稅務風險管理落實主要機構，需要對企業涉稅事項進行全面管理，進而稅務籌劃科工作人員必須了解稅法內容，進而才能夠開展日常管理工作。首先，房地產企業稅務籌劃科需要具有掌握稅務有關知識的管理人員，改名管理人員還需要對稅務風險管理工作有著一定了解，直接由房地產企業稅務風險管理委員會進行統一管理；其次，房地產企業可以借助人員培訓或者是外聘等方式，提升自身復合型人才數量，分配到稅務籌劃科不同稅務崗位上面，從源頭對房地產企業所存在的稅務風險進行管理。

（五）明確稅務風險管理崗位職責

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一是房地產企業在我國國民經濟的發展過程中起著重要的作用，它生產經營環節復雜，涉及較多的稅種，而且一般納稅金額比較大。二是房地產企業的經營業務橫跨生產和流通兩個樞紐環節，與之相關的行業較多。三是房地產企業在經營生產過程中需要大量的資金，在建設項目開發過程中需要進行廣泛融資。資金來源可以主要概括為以下方面：銀行借貸、預售房款、股權資金、信托融資等；種類較多且成本不同的資金來源給稅收帶來不同程度的影響。四是房地產企業成本結構復雜。

因此，根據房地產企業的特點、實際經營運轉能力以及戰略發展目標，并結合市場環境的轉變和發展，對房地產企業全程納稅的籌劃工作是不容忽視的。

2房地產企業全程納稅籌劃的意義

房地產企業全程納稅籌劃是以不違反我國現行稅收體系規定為前提，通過稅收優惠政策來實施。在全程納稅籌劃過程中，充分利用我國稅法上的稅收優惠，降低企業的稅負，提高企業的收益；與此同時，不合理的納稅籌劃會加大房地產企業稅收的風險。因此，稅收籌劃人員必須具有一定的專業知識水平，對現行國家稅收法律及當地的稅收規定了解透徹，從而合理、合法地進行納稅籌劃。做好房地產企業的全程納稅籌劃工作，不僅能夠為企業降低納稅負擔，而且能夠提升房地產企業的資金利用率；從而使房地產企業取得廣泛的經濟效益和社會效益，達到房地產企業提高自身核心競爭力的同時又促進我國經濟發展的目標。

3房地產企業的全程納稅籌劃工作

31融資階段納稅籌劃與風險管控

融資階段是房地產企業開發的早期階段。在這個階段，房地產企業需要大量的資金，資金籌集方式多元化。融資方式主要有銀行信貸融資、企業上市融資、金融租賃融資、債券融資及信托融資等，融資方式的不同進而決定了稅收負擔不同，所以要結合不同的融資方式進行合理的納稅籌劃與風險管控。

第一，融資階段的納稅籌劃工作。融資階段的納稅籌劃工作要嚴格遵守法律條例，踐行“稅盾”效應，從根本上減少房地產企業開發過程中的稅務風險。房地產企業在融資前要充分考慮各融資方式對企業所得稅及土地增值稅的影響并要求取得合格的票據。應充分考慮資金使用期限，對利息進行資本化。

第二，融資階段稅務風險的規避工作。首先，房地產企業在使用負債籌資的過程中，要發揮“稅盾”效應，控制最優資本結構，從而降低企業資產負債率，減少企業的財務風險。其次，嚴格遵守獨立交易原則，與母公司或關聯企業利息費用的結算工作要及時，從而防范稅務風險的發生。最后，房地產企業在進行借貸的時候，選擇向正規金融機構進行籌資。

32開發建設階段的納稅籌劃與風險管控

房地產開發建設階段是房地產企業稅收籌劃工作的核心。在這一階段要詳細的考慮房地產企業在建設環節中的成本，合理劃分和歸納成本費用。在簽訂合同時，要留意對方是否有履行合同的能力并核對簽訂合同的人員信息是否真實，以免發生不必要的麻煩。接受發票時，要檢查發票項目是否齊全：納稅人的信息與識別碼，備注欄是否備注齊全以及是否加蓋了單位發票專用章。遵守相關的會計準則和法律規范，進而有效地完成房地產開發建設階段稅收的籌劃工作；使房地產開發建設階段稅收籌劃工作科學、合理地開展。

第一，開發建設階段的納稅籌劃工作。房地產企業開發建設階段的納稅籌劃工作是通過在建設過程對建設項目的設計，對開發成本和核算成本進行結轉的籌劃來實施的。簡而言之，就是我國目前對于建設階段的納稅情況有明確的稅法規定，因此要嚴格遵守相關的法律條例，所以做好相關的納稅籌劃工作，達到從根本上降低房地產企業在建設階段的納稅負擔，減少房地產企業不必要的財產損失。

第二，開發建設階段的稅務風險的規避工作。?τ詵康夭?企業開發建設階段的稅務風險規避工作來說，重點是在合同管理上。與施工單位進行合同談判時，不但要對構成合同價款總額的費用項目進行明確規定，如工程建筑勞務費、材料費等，還要對合同的名稱、發票等進行明確規定。房地產企業營改增后，應根據政策規定，區分新老項目，收取合格的發票。新開發項目，應與對方談判，盡量取得增值稅專用發票，保管好增值稅專用發票并在規定時間內對發票進項進行認證。在此階段的稅收籌化工作，應充分考慮對增值稅、企業所得稅、土地增值稅的影響。

33銷售階段的納稅籌劃與風險管控

對于整個房地產企業的經濟效益和社會效益來說意義重大，因此，必須做好房地產銷售階段的納稅籌劃工作。

第一，銷售階段的納稅籌劃工作。房地產銷售階段的納稅籌劃工作，需充分考慮價格對土地增值稅的影響，可以通過測算，找出稅收平衡點，對房源進行合理定價。值得注意的是，在開發設計階段，財務人員需要積極參與相關戶型的討論等，房屋面積不同，對稅收也會產生一定影響。

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收錄日期：2016年10月28日

一、“營改增”對房地產企業的意義

（一）有利于細化行業分類。“營改增”后我國的增值稅納稅鏈條更加完整，納稅人所購買的服務類等業務可以進行抵扣。從動態來看，由于在最終消費以前的各個環節，稅收環環相扣，納稅人只需繳納增值部分，消除了重復征稅，減輕行業消費者的負擔，從而刺激需求，并以此種方式形成良性循環。如房地產企業可把原來的施工合同改為采購原材料業務和提供勞務業務，進行合理的避稅，從而降低建筑成本，提高房地產企業的區域競爭力。促進產業分工與合作；同時也有助于增值稅收入的增加。

（二）有助于規范財務管理與納稅規劃。“營改增”后規定只有規范的賬務處理才能進行納稅申報，在一定程度上規范了企業財務管理。我國現有的房地產企業施工行為營業稅的申報方式基本上是粗放型的，如依據合同或有的稅務單位沒有合同的情況下同樣能夠繳稅代開發票，這就增加了企業虛開發票的可能性，擴大了企業的稅收風險，在與同行的競爭中也有失公平。“營改增”后企業需要根據自身的情況判斷：企業是否符合稅收優惠政策的條件，如果符合了優惠政策條件，企業需要按照主管稅務機關的規定來進行必要的操作流程和備案手續，同時企業需要將應稅項目和免稅項目作出準確的核算，處理好免稅項目和增值稅專用發票兩者之間的關系等。企業需要對這些方面作出正確的判斷與核算，做出最有利于企業的納稅規劃。

（三）有助于降低企業納稅負擔。盡管目前稅收中性原則還未充分體現，增值稅實施后，房地產行業整體稅負微增，較“營改增”前稅負平均增加率約為0.77%，但是部分抵扣幅度較大的企業已經出現稅負減輕的情況。根據上海華燕房盟網絡科技股份有限公司的稅負測算表明，通過“營改增”，該企業獲得一定程度的稅負減輕，對下游提供可抵扣的增值稅發票，自身稅負下降的同時，下游企業稅負也得到減輕。稅負的減輕，使得企業具備一定的價格優勢，同時由于可以開出增值稅發票，下游企業選擇供應商時會有所傾斜，促進結構性減稅的實現，也有利于新興企業的業務增長。

二、“營改增”造成企業納稅風險的原因

（一）會計制度與稅法規定存在差異。會計制度與稅法之間一直存在差異，“營改增”后，稅法又出現新的問題，雖然國家稅務總局與財政部不斷出臺相關文件進行補充和解釋，但會計制度與稅法規定之間的差異更加復雜，房地產企業必須認真地對改革后的財務、稅務知識進行理解、學習掌握和運用，在實踐中不斷協調會計制度與稅法規定的差異，這無形中為房地產企業的財務人員帶來了巨大的考驗，進一步擴大了企業稅務風險。

（二）稅務風險管理意識不強。房地產企業剛剛完成“營改增”，企業內部的風險危機意識不強，大多企業還采取原有的“粗放式”經營管理模式。企業管理層及執行層納稅觀念淡薄，稅收遵從意識不強，往往只重視企業的財務風險，對稅務風險管理不夠重視，從而容易導致企業的稅務風險。

（三）稅務風險機構不健全。大多數企業沒有設置專門的稅務管理機構或稅收管理崗位，有些雖然設置了稅收管理崗位，但其職能定位主要是報稅，而沒有相關稅務風險管理職能，在稅收管理崗位的人員，一般是財務人員兼任，大部分缺乏必要的稅收專業素質。

（四）稅務風險內部防控制度不健全。大企業缺乏必要的溝通協調機制：一是大企業內部各部門間的涉稅信息不能及時傳遞和交流；二是大企業與稅務機關沒有建立有效的溝通渠道，難以及時掌握稅收政策變化對大企業的影響；三是大企業沒有建立稅務風險管理體系，對稅務風險的識別、評估、應對、控制和評價等整個過程不能進行有效的監控。因此，大企業的稅務風險管理必須要從大企業的內部管理入手，重視并采取積極的措施防范稅務風險。

三、房地產企業“營改增”稅務風險控制策略

（一）培養財務人員稅務風險控制管理意識。企業稅務風險管理的好壞，主要取決于企業稅務風險管理文化。首先企業治理層和管理層需樹立正確的稅務風險意識和理念。在全企業構建一種稅務風險管理文化氛圍，使財務人員做到遵紀守法、誠信納稅，使稅務風險管理工作成效和每個人的直接利益相關，如此便可有效增強企業相關人員的稅務風險管理意識。在實務操作中，財務人員要做好以下工作：加強抵扣憑證管理、規范財務核算、防范虛開發票風險、合法開展稅收籌劃及明確可抵扣及不可抵扣進項稅業務等。

（二）建立科學規范的稅務風險管理機構體系。所謂“沒有規矩不成方圓”，房地產企業應當首先確定稅務風險內部控制的目標，在合法性、全面性、配合與監督三原則的指導下，根據行業特征與稅收政策，從戰略及業務層面識別、分析、評估稅務風險，建立完善的企業稅務風險內部控制體系。同時，加強動態稅務風險評估管理以及加強員工涉稅培訓，更好地防范、降低、規避稅務風險，達到創造企業價值的目標。只有這樣，才能有效實施稅務風險管理。

（三）完善內部管理制度。從稅務風險內部控制的角度，對其在稅務風險內部控制過程中的具體問題展開分析，并提出有建設性的意見，以解決該企業的稅務風險問題。房地產企業的稅務風險管理工作通過事先、事中、事后三大模塊相互支持、密切配合，構架出一個完整的企業稅務風險管理體系。在事先預防模塊中，需要完善企業組織結構、樹立風險管理企業文化、建設企業內部控制制度三方面；在事中防范模塊中，運用財務指標分析法進行風險識別，運用定性與定量相結合的方法進行風險評估，對不同等級的風險點提出風險應對方案；在事后監督與評價模塊，通過建立信息系統進行有效溝通，對風險管理體系進行全過程監督與評估，保證企業稅務風險管理持續、有效運行。

（四）全面梳理公司業務流程和修訂合同的稅務風險。與各業務部門進行深入討論，分析現時的業務流程，識別在采購、銷售、發票、會計核算、系統數據傳遞等流程中潛在的財稅風險控制點和控制要素，在風險控制點增加相關風險控制工具，從提高工作效率和降低財稅風險的角度，對業務流程做相應改造。一方面對過渡期合同進行梳理，區分新建、在建、即將完工、已完工等各種完工狀態，以選擇適用的相關過渡期增值稅政策；同時，需要與合同簽約方就過渡期合同的交易價格、增值稅稅負承擔主體、發票的開具和取得要求、納稅義務時點等進行協商和重新確認，并簽署相關的補充協議來明確上述條款變化。另一方面對現有合同模板進行修訂：收集現有的銷售合同、租賃合同、采購合同、總包合同等模板，對合同條款根據 “營改增”做出合適的修改，如合同中明確包含增值稅的價款，納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務等應稅服務的情況下，在合同中分別列示服務內容、不含稅價及對應增值稅額等。

主要參考文獻：

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由于房地產的無序開發，土地資源不斷流失，一些房地產企業由于利益的驅使，在土地資源稀缺的情況下，做出亂占耕地等不良行為，這大大浪費土地資源，導致房地產用地總量失去管控，炒房現象嚴重。土地資源的不斷流失導致生態環境持續惡化，阻礙了國民經濟可持續發展的腳步。為了解決這些問題，控制房地產用地總量，我國實施土地增值稅條例，開始征收土地增值稅。

（二）操作程序越來越復雜，稅負逐漸增加

土地增值稅是房地產企業必須繳納的稅種，并且在房地產企業所繳納的稅額中，土地增值稅占了很大的比例。土地增值稅稅負比較重，核算非常復雜并且有很長的清算周期，其操作起來有較高的難度，除了要有各種專業的人一起合作，還要消耗非常大的財力物力；與此同時，土地資源屬于不可再生資源，是有限資源，所以嚴格的土地供給制度促使土地資源變得稀缺。自2007年以來，各級稅務部門清算房地產企業土地增值稅，與以前相比，大大強化了對土地增值稅的征收管理。從2008年到2013年，土地增值稅稅額逐年上升，毫無疑問，這說明房地產企業的稅負壓力不斷大幅增加，使房地產企業的利潤減少。

（三）涉稅風險和監管力度不斷變強

房地產市場不斷飛速發展，為了抑制投資過熱和房價暴漲等問題，國家逐漸實施了一系列政策對房地產市場進行宏觀調控。由于各地政府對房地產增值稅稅收的管控力度不斷加強，使得房地產企業外部環境的確定性不斷下降，涉稅風險越來越明顯。數據顯示，近些年房地產企業所繳納的土地增值稅不斷增加，全國土地增值稅稅額占全國稅收總額的比例不斷加大，稅務單位也不斷加大對土地增值稅的監管力度。

二、房地產企業土地增值稅稅務風險分析

（一）確立風險評估指標

要?Ψ康夭?企業土地增值稅稅務進行風險分析，需要確立一個具體的評估指標。本文以土地增值稅稅負率為風險評估指標來評估房地產企業土地增值稅稅務風險。土地增值稅稅負率等于土地增值稅稅額除以利潤總額再乘以百分之百，其中土地增值稅稅額用樣本財務報告中的營業稅金和附加的土地增值稅稅額來表示，而利潤總額是從利潤表中得出的利潤總和。

（二）選取樣本數據

本文根據國泰安數據庫的標準，選擇142家房地產企業，除去數據不夠完善、利潤總額小于零或者資產負債率大于一的企業，最終以二分之一的房地產企業來作為房地產企業土地增值稅稅務風險分析的樣本。收集樣本三年的財務年度報告，根據稅務風險的評估指標，從財務年度報告中獲得相應的土地增值稅數據，再結合土地增值稅稅負率計算方式，得出各個樣本企業的稅負差異率來評估風險。

（三）分析土地增值稅稅務風險評估結果

倘若房地產企業的土地增值稅稅負差異率大于零，那么可以說明該房地產企業的土地增值稅稅負率比整個房地產行業的平均稅負率低，由此可以判斷企業可能有以下三個問題：首先，該房地產企業使用的稅收優惠政策是錯誤的；其次，稅務部門發現了該公司運用了不夠科學合理的納稅方案；最后一點是極有可能由于該房地產企業不遵守稅收法規，從而被罰款、要求補足稅款、繳納滯納金和面臨非常高的信譽受損風險。

與此同時，還可以統計處于稅差異率區間上的房地產企業所占樣本的多少來更深入分析整個企業的土地增值稅稅務風險。大多數的房地產企業的土地增值稅稅負率的絕對值在百分之三十以上，這代表該房地產企業有較高的土地增值稅稅務風險，也就是說我國大部分房地產企業都可能存在有較高的土地增值稅稅務風險。有些房地產企業的土地增值稅稅負率在零以上，這說明該企業土地增值稅的稅負率水平處于整個房地產行業的平均水平之上，這其中的大多數房地產企業土地增值稅稅負率在百分之三十以上，從2013年的得出的數據來看，該年的土地增值稅稅負率遠遠低于以前，這表明稅收負擔風險是我國房地產企業的土地增值稅的稅務風險。

三、降低房地產企業土地增值稅稅務風險的途徑探討

（一）提高風險籌劃意識

土地增值稅有周期長、先預征后清算的特點，并且大多數稅收政策還不能精確，導致土地增值稅很難被掌握。所以，房地產企業進行風險防范的關鍵是提高房地產企業納稅人的風險籌劃意識。下面從兩個方面來說明：第一，房地產企業的相關工作人員應該提高稅務風險意識，正確認識稅務風險，樹立科學合理的風險籌劃觀念，同時不斷學習，提高自身的綜合素質，包括專業能力、籌劃能力、預測宏觀經濟環境能力以及分析能力等等。第二，房地產企業的相關職員應該時刻把握土地增值稅政策的最新動態，根據所在的房地產企業的特點來緊跟國家稅收政策的步伐，主動去維護本企業的信譽，保證本企業能夠擁有一個良好的企業形象。

（二）與稅務機構保持高度的聯系

房地產企業應該主動自覺與稅務機構進行溝通，定期與當地稅務機構聯系。與此同時，房地產企業稅務部門的職員要積極建立和維護企業良好的納稅人形象，協助稅務機關進行相關工作，迎合稅務機構的發展要求，這將為房地產企業獲得和掌握稅收信息和材料提供極大的便利。因為房地產企業所在地區的稅務機關有時會在國稅總局和財政部等推出新的稅收政策的基礎上制定一些地方性的條例規定，或者稅收的優惠政策，而房地產企業如果不能與當地稅務機關保持聯系的話，就很難及時把握這些重要的信息。當稅收政策被調整，房地產企業的相關職員應該積極主動去稅務機構咨詢了解企業可能面臨的狀況、風險等等；此外要積極去與稅務機構協調，爭取能夠在最合適的時間點上使用最新的稅收優惠政策，并不斷優化升級籌劃方案，努力達成預想的目標。除此之外，房地產企業需要掌握好土地增值稅的清算條例，使土地增值稅的清算力度不斷強化，加強內部審計力度，確保清算完畢。

（三）建立并完善企業稅務風險內部控制管理制度

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一、營改增對房地產企業發展的積極影響

（一）降低行業整體稅負

營改增實施之后，單從表面稅率看房地產行業的整體稅負大幅提升。實際上“營改增”后，房地產企業只對增值額部分納稅，房地產行業擁有建筑業、現代服務業、批發零售業等上游企業，如果能夠充分取得可以抵扣的進項稅額，要繳稅就會很少；如果企業做好了項目開發成本籌劃，在建設過程中將某些細節成本平攤，確保實現平均抵消，在某些時點甚至無須繳納增值稅，可以降低整體稅負壓力。企業稅負得到降低之后，價格優勢就能夠進一步凸顯。

營改增之后，進一步的完善了我國的增值稅納稅體系，納稅人在購買服務類業務的時候，能夠進行相應的抵扣。稅收在最終消費之前，各個環節中都是環環相扣的。納稅人只需要對增值部分進行繳納，避免了重復征稅的情況，因而使行業消費者的負擔得以減輕。在這樣的情況下，需求得到更大的刺激，從而能夠形成一種良性的循環。在房地產企業當中，可將施工合同轉變為提供勞務、購買原材料等業務，進行合理的稅收籌劃，降低建筑成本增加房地產企業的合理收入。

（二）規范財務管理

“營改增”后只有規范的賬務處理才能正確進行納稅申報，因而對于企業財務稅收管理具有規范作用。在營業稅時代是對營業額全額征收營業稅，會計核算模式較為簡單，但是增值稅采用的是抵扣模式，會計核算體系涉及科目多比較復雜，稍有不慎就會產生稅務風險。這就要求企業對財務人員進行相關的培訓，有助于納稅申報的規范性和合法性。如果房地產企業做好這些方面的核算工作，能夠幫助企業做出更為合理的納稅規劃。財務管理水平更高、管理更加規范、稅收負擔水平將更低。此外，房地產開發企業在“營改增”過渡期內一個納稅主體有老項目和新項目的不同計稅方式并存，這也對企業內部管控水平和財務管理水平提出了更進一步的要求。

二、營改增給房地產企業帶來的稅務風險

（一）稅務風險職能部門不完善

很多房地產企業雖然設置了稅收管理人員，但是沒有建立專門的稅收管理崗位、稅務管理職能部門。稅收管理人員的主要工作也僅僅是報稅，不具有稅務風險管理職能。很多房地產企業的稅收管理人員是由財務人員兼職，在稅收方面的專業知識與技能有所欠缺，因而不能很好的防范稅務風險。

（二）缺乏稅務風險管理意識

一些房地產企業營改增的進程較慢，企業缺乏風險危機意識。很多企業仍然采用過去的粗放式經營管理模式進行經營管理。企業管理層和執行人員缺乏應有的納稅觀念，稅收遵從意識也比較低，通常只對企業的財務風險給予關注，但對稅務風險缺乏應有的認識，因而使得企業容易面臨稅務風險。

（三）稅務風險內部防控制度不建全

當前很多房地產企業中缺乏有效的信息溝通和協調機制，各部門之間不能及時傳遞交流稅務信息，缺乏良好的溝通渠道，對稅收政策的變化難以及時掌握。同時，房地產企業大都缺乏專業的稅務風險管理體系，在稅務風險的評價、控制、應對、評估、識別等方面，缺乏有效的監控和管理。所以，很多房地產企業在營改增后仍然面臨較大的稅務風險。

三、營改增背景下房地產企業稅務風險的防范

（一）規范業務流程與合同簽訂

在房地產企業現有的業務流程當中，如系統數據傳遞、會計核算、發票、銷售、采購等流程當中，對潛在財稅風險控制要素、控制點進行識別和發現，同時采取有效的風險控制工具進行管理，基于對財稅風險的降低和對工作效率的提高，全面改造業務流程。對于過渡期合同，應當進行有效樹立，對各種不同完工狀態進行區分，并對相應的增值稅政策進行選擇。對于過渡期合同中的納稅義務時點、發票開具和取得要求、增值稅稅負承擔主體、交易價格等內容，應當與合同簽訂方進行詳細的探討，對相應補充協議進行簽署和確認。此外，對于現有的合同模版，應當根據營改增后的稅收政策，進行相應的修改，并且在合同當中對服務內容、不含稅價、對應增值稅額等進行詳細標注，從而降低企業的稅務風險。

（二）完善稅務風險內控管理制度

房地產企業應當站在稅務風險內部控制的角度，詳細的分析稅務風險內部控制中存在的問題，提出相應的解決方法，對稅務風險進行更好的規避。在房地產企業中，稅務風險管理主要包括了事前管理、事中管理和事后管理，三者共同作用，形成了完善的稅務風險管理體系。在事前管理中，應當對企業內部控制制度進行建設，對風險管理企業文化進行建立，對企業組織結構進行完善[3]。在事中管理中，要通過財務指標分析，對風險進行識別，綜合應用定量分析和定性分析，準確評估風險，針對不同風險，提出相應的防范措施。在事后管理中，應對信息系統進行建立，確保溝通順暢，全面評估和監督風險管理體系，確保持續有效的進行稅務風險管理。

（三）建立稅務風險管理機構體系

房地產企業應當確定稅務風險管理內部控制目標，遵循監督與配合、全面性、合法性的原則，明確稅收政策、行業特點，基于業務角度與戰略角度，對稅務風險進行評估、分析、識別，同時建立稅務風險內部控制體系。對員工進行專門的涉稅培訓，并對稅務風險進行動態的評估和管理，更加有效的對稅務風險進行規避、降低和防范，確保企業健康良好的發展。

（四）提高稅務風險控制管理意識

在房地產企業稅務風險管理中，企業的稅務風險管理文化至關重要。因此，房地產企業的管理層、治理層應當樹立稅務風險管理理念和防范意識，營造稅務風險管理文化氛圍，確保財務人員能夠誠信納稅、遵紀守法，使稅務風險管理的工作成效與個人直接利益產生相關聯，從而提高財務人員稅務風險管理意識。在實際工作中，財務人員應當對可以抵扣和部分可抵扣的進項稅業務進行明確，優化完善稅收籌劃工作，對虛開發票風險進行防范，對財務核算工作進行規范，加強抵扣憑證和發票管理，從而更好的防范稅務風險。

四、結論

在過去我國的稅收體系中，營業稅是一種主要的稅負形式，但是由于會產生重復征稅等問題，不利于整體稅收的優化和完善，因此，國家通過營改增的方式，對收稅體系進行進一步的完善。在營改增的背景下，房地產企業作為我國市場經濟的重要主體，也面臨著新的稅務風險。對此，企業應對這些稅務風險及原因進行分析和識別，從而采取有效的措施進行防范，以確保企業自身的良好發展。

參考文獻：

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一、房地產企業構建稅務內控體系的重要性

近年來，我國的房地產行業迅猛發展，對房地產企業進行宏觀調控，采取有效的措施加強管理，制定了很多制度來約束房地產市場。房地產行業作為我國的重點產業，其稅收占國家總稅收額的大部分。所以，建立健全房地產企業的稅務內控體系對我國國民經濟的發展起到了重要的作用，其有利于約束房地產行業，保障房地產行業的健康發展。

二、房地產企業稅務內控體系的問題

（一）房地產企業的稅務內控存在漏洞

現在，很多企業還沒有建立完善的內控體制，沒有良好的控制環境，尤其是房地產企業的會計系統還不是特別健全，企業的控制程序還是沿用傳統的方法。內控體系出現漏洞，原因在于房地產企業沒有制定良好的發展戰略，企業在經營過程中忽視了房地產行業的發展規律，對房地產行業的管理要求沒有清晰的認識。目前，房地產行業的內控體系都停滯在過度分散化的文字編寫的步驟上，沒有采取有效的配套措施，內控體系的可操作性比較差。

（二）房地產企業的內控環境差

房地產企業在建立內控體系時，沒有形成一套系統的章程，企業制定的細則實用性不強，沒有詳細的計劃。內控的主體沒有較高的素質，在一定程度上增加了企業管理的難度，風險控制的效率降低。

（三）稅務的外部環境惡劣

房地產企業的投資大，具有一定的特殊性，其外部環境不穩定，風險難以控制。房地產企業在會計核算方面也存在很多不確定的因素，導致了房地產開發成本難以預算。

三、構建房地產企業稅務內控體系應遵循的原則

（一）遵守法律原則

房地產企業在制定稅務內控體系時必須堅持國家規定的法律和法規，在國家法規允許的情況下，制定企業可操作的稅務內控體系。

（二）兼顧性原則

房地產企業的稅務內控要充分體現企業的會計核算和會計控制，內控體系要與企業的長遠發展的目標相一致，同時內控體系又要協調企業的短期規劃，稅務內控要與企業的其他內部控制協調。

（三）指向性原則

企業的稅務內控控制要按照企業實際經營情況，要抓住企業在會計核算中的薄弱環節，要有指向性的找出企業容易失誤的內控環節。

（四）一致性原則

企業在制定稅務內控體系時一定要長期的執行，不能過多地變動，否則內控體制就不能落實下去。

（五）普適性原則

企業的稅務內控要按照企業的變動以及企業會計制度的更新來對稅務內控進行調整。普適性原則包括對內的普適性和對外的普適性。

（六）成本性原則

企業的稅務內控體系必須要考慮成本問題，稅務內控體系的制定盡量節約成本。

（七）實用性原則

企業的稅務內控體系要實現實際的運用效果，稅務內控體系要有很強的操作性，其制定的方案一定要可行。

（八）可持續性原則

房地產企業在制定稅務內控體系時要聯系國家的宏觀調控政策，并結合企業自身的發展，制定出有助于企業長遠發展的制度和體系。

四、構建房地產企業稅務內控體系的策略

（一）房地產企業要不斷完善稅務內控的管理水準房地產企業要建立專業的稅務管理部門，請專業人員來對稅務進行管理和控制。企業要把稅務管理項目落實到個人，要制定獎懲制度，大力推廣稅務管理工作。加強對稅務申報的核對、對稅務發票嚴格管理、權衡各類稅收的風險、分析國家稅收制度，合理運用國家稅收政策來指導企業進行稅收的籌劃工作，引導企業稅務部門規避稅務風險，企業稅務部門要牢牢把握企業的投資方向，提出可行的稅務控制措施。

（二）房地產企業要加強對稅務風險的控制

房地產企業內控體系是企業管理的核心環節，因此，在企業內部開設專業的稅務管理機構，加強對稅務的控制力度，保障企業在經營過程中實現高收益。房地產企業要了解自身發展的情況，要準確定位，實現對生產經營中的每一項與稅收有關的環節的控制，降低企業的風險。企業要改進稅務風險管理體制，使該體制可以順利運行，達到稅務內部控制的效果。房地產企業在開發時要控制好增值稅，在銷售時要嚴格管理其營業稅，企業在保有環節上要處理好房產稅，實現對稅務的內部控制。

（三）房地產企業要設置內部風險預報體系

風險預報體系要求企業內部人員要樹立整體觀念，要考慮企業的整體效益，要站在企業的角度對稅務進行控制。房地產企業投入的資金比較多，其涉及的稅種有不確定性，因此，企業的員工要根據實際情況，要分析企業的運營狀況再做出判斷。企業很多重要的涉稅項目，要提前預算，及時匯報。企業的稅務人員要遵守稅務匯報的步驟，確保匯報的文件在各部門有效地流通。

（四）房地產企業要建立健全稅務風險評估機制

風險評估機制是企業在運營過程中對稅務風險的預測，并將預測的結果采取制度化的方式進行評定。房地產企業在建立風險評估機制時要加強職工對稅務風險的控制意識，樹立高度的責任心。房地產企業一定要做好員工的教育的培訓工作，讓員工了解基本的稅務知識，增強員工抗風險的能力。企業稅務部門要及時評定涉稅的風險，將風險及時消除。

（五）房地產企業要加強稅務管理人員的素質

現在，房地產企業的稅務人員的素質參差不齊，因此，企業要通過定期的培訓來提高稅務人員的專業素養，不斷更新稅務人員的理念。房地產企業要制定考核機制，定期對稅務人員的專業知識考核，保障稅務人員能夠勝任自身的崗位。提高稅務人員的道德素質，防止偷稅、漏稅的現象發生。

結語

房地產企業中存在著偷稅和漏稅的現象，使國家的稅收大量地流失，因此，構建房地產企業內控體系有著重要的意義，房地產企業稅務內控體系的建立，不僅僅可以促進房地產行業的發展，而且對國家經濟的發展起著重要作用。因此，房地產企業構建稅務內控體系是很有必要的。建立健全房地產企業稅務內控體系必須堅持一致性原則、成本性原則，房地產企業要不斷完善稅務內控的管理水準，設置內部風險預報體系，建立健全稅務風險評估機制，從而促進房地產企業的長遠發展。

參考文獻：

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稅務籌劃是企業財務管理的重要組成部分，房地產企業也加大了自身的稅務籌劃工作。房地產企業做好稅務籌劃工作有利于提高房地產企業在市場中的競爭力，最大限度增加房地產企業的利益，促進房地產企業的可持續發展。

稅務籌劃有利于提高企業經營管理與會計核算水平。房地產企業納稅籌劃主要是規劃資金流程。納稅籌劃有助于房地產企業合理的利用資金，增強資金的利用率，避免房地產企業因為多交稅而減少企業資金總量。而稅收籌劃的前提是真實可靠的信息資料，健全的管理制度。這就對房地產企業的經營管理水平與會計核算水平提出了一定的要求，有助于企業加強經營管理水平與會計核算水平，以便為稅務籌劃提高真實可靠的信息。

二、房地產企業稅務籌劃工作出現的問題

（一）房地產企業的稅務籌劃風險意識不強

房地產企業的稅務籌劃風險是指企業在實際的稅務籌劃活動中，由于外部因素導致稅務籌劃活動的實際收益與預想收益有所出入。一般包括外部風險、內部風險、稅收政策風險和經營風險。許多房地產企業在開展稅務籌劃工作的時候沒有樹立風險意識，對稅務籌劃工作中的風險沒有足夠的重視，導致風險出現時不能很好地規避風險。

（二）房地產企業稅務籌劃人員素質良莠不齊

稅務籌劃人員的素質不高，直接導致房地產企業的稅務籌劃管理工作不到位，部分稅務籌劃人員對稅務籌劃都是模板套用紙上談兵，能力亟待提高。稅務籌劃人員對稅法或者相關的稅務規定不熟悉，導致房地產企業的稅務籌劃工作脫離實際，與企業的實際情況不符合。稅務籌劃人員的專業素質不高，企業領導者缺乏相應的會計知識，都會導致房地產企業的稅務籌劃工作開展不到位的情況。

（三）外部因素對房地產企業稅務籌劃工作的影響

近幾年我國法律制度在不斷完善，稅法也在不斷完善整改中，但是稅法中還是有不少不合理的地方，這為房地產企業的稅務籌劃工作增加了難度。我國的稅收政策頻繁變動和反避稅政策的不斷實施，也增大了房地產企業開展稅務工作的風險，稅收政策經常改動將有可能把房地產企業的合法節稅行為變成了違法的行為，不利于房地產企業稅務籌劃工作的開展。

（四）房地產企業的稅務籌劃工作缺乏整體性

稅務籌劃工作雖然是在合法的情況下，調整企業的經營活動來減輕企業的稅收負擔，但房地產企業的稅收籌劃工作仍然屬于財務管理的一部分。然而很多房地產企業都把稅務籌劃工作獨立開來，沒有和企業的投資戰略和長遠目標相掛鉤，忽視了稅務籌劃工作和企業發展整體性的聯系。房地產企業的稅務籌劃工作應該和企業的發展相聯系，才能真正做到企業利益的最大化。

三、房地產企業做好稅務籌劃工作的措施

（一）樹立房地產企業的風險意識，做好風險預警工作

稅務籌劃是房地產企業中的一種預測的行為，這種預測的行為本身具有一定的風險性，在市場經濟的大環境中，每時每刻都瞬息萬變，經濟形勢的發展，法律政策的完善，都會對房地產企業的稅務籌劃管理工作帶來一定的風險。這要求房地產企業樹立風險意識，做好風險預警工作，建立風險監督機制，對房地產企業的稅務籌劃風險管理進行評估，才能應對不斷變化的市場環境。不僅是稅務籌劃的員工要有風險管理意識，房地產企業的領導者也要樹立風險的意識，才能更好地作出企業決策，妥善地規避風險。

（二）提高稅務籌劃人員的素質和專業技能

稅務籌劃是房地產企業財務管理中的重要組成部分，對稅務籌劃人員的專業技能素質要求也很高。這要求房地產企業在招聘的時候要重視企業員工的專業技能，要定期安排專業技能培訓，提高員工的稅務籌劃水平，培養員工的職業道德和愛崗敬業的思想。加強稅法知識學習，同時樹立依法納稅、合法節稅的理財觀念；稅收籌劃人員在準確處理企業賬務的基礎上，應鉆研稅收專業知識，全面了解與經營、投資、籌資活動相關的稅收法律法規，在各項財務活動中體現籌劃節稅意識。

（三）房地產企業的稅務籌劃工作要與時俱進

21世紀是信息爆炸的時代，每時每刻都會瞬息萬變，這要求房地產企業關注經濟形勢的變化和國家政策的變動，時刻調整房地產企業的稅務籌劃工作，與時俱進，才能減少房地產企業稅務籌劃工作產生的風險。企業的稅務籌劃工作緊緊跟隨相關的法律政策作出調整，提高了房地產企業稅務籌劃工作的靈活性，這要求房地產企業稅務籌劃人員有敏銳的觸覺和長遠的目光，能夠及時對市場的變化作出反應，及時調整新的稅務籌劃方案，從而降低企業的稅務籌劃風險，擴大企業收益。

（四）合理籌劃土地增值稅

隨著土地增值稅預征率的提升、清算的從嚴執行以及限制核定征收等措施的推出，土地增值稅事實上已成為最重的一個稅種。其籌劃方向主要分為以下兩點：

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我國社會主義市場經濟不斷發展，經濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產現已進入了一個新的階段。稅務籌劃已處于現代企業管理工作中的重要位置，是財務管理工作的重要內容，對房地產企業的發展有著至關重要的作用。但房價出現了爆炸性和持續時間長的增長，稅務籌劃也存在著較大風險。因此，優化資源配置進行稅務籌劃，拉低行業風險，才是穩控房價的重要途徑。

2找出房地產面臨的稅務籌劃風險

2.1國家政策風險

房地產行業的持續發熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經濟下，房地產行業為我國國民經濟消費水平有著重要作用，推動著經濟的發展。而房價的居高不下使得房地產企業處在整個市場體系的風口浪尖。此時雖然政府會根據國民經濟狀況隨時對房地產行業進行調整，但是房地產行業容易造成對稅務政策不理解的現象，從而導致違反法律的相關規定。

2.2房地產行業運營風險

房地產企業是房地產行業的重要組成成分，整個行業的發展前景與社會經濟生產活動有著密切關聯，如果房地產企業在運營過程中未重視稅務籌劃的投入，稅務籌劃政策不合理，就容易讓企業在經濟發展上陷入困境，甚至導致嚴重經濟危機。員工是企業經營的動力，沒有員工就沒有企業生存的動力。員工情況，包括個人素質差異、員工流動性等情況，都是可能導致企業運營風險的重要因素。

2.3法律風險

我國房地產事業取得不斷進展，關于房地產事業稅收籌劃的法律法規卻未得到同步發展和健全，在房地產稅務問題上，房地產事業的稅務籌劃工作人員和政府稅務機關的稅務人員產生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務籌劃體制機制對房地產事業進行監督和管理。再者我國大部分企業對稅收籌劃未能全面理解甚至出現偏差，在進行實際操作的時候容易鉆法律法規的空子，出現偷稅漏稅的行為，從而在房地產領域產生違法犯罪的風險。

3分析稅務籌劃風險產生的原因

首先國家對于房地產行業的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經濟發展在不斷調整優化，房地產行業稅收政策也在變動中。我國頒布的關于房地產稅收的法律法規仍不夠完善，缺乏良好的稅務籌劃環境。其次，缺乏完善的稅務籌劃制度。政府并未頒布完善的相關稅務籌劃制度，致使對房地產行業稅務籌劃方面的監管力度不夠，房地產企業容易在稅收籌劃上出現誤差。然后，沒有深刻了解稅務籌劃在房地產行業的作用。稅務籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調控政策都對其有些極大影響，因此房地產行業過度依賴稅務籌劃是不可取的。最后，稅務籌劃工作人員未樹立良好的風險意識。稅務籌劃需要相關工作人員根據該行業發展進度以及政府的稅務政策來做出相應的稅務籌劃，減輕企業稅務負擔。但影響房地產行業發展的因素復雜、變動大，存在著較大風險。

4加強對房地產稅務籌劃的風險控制的措施

4.1國家對房地產稅務實行科學籌劃，防范風險

在法治社會前提下，房地產行業必須在法律法規的條框下運行，遵守法律法規，房地產企業有關部門應當準確了解國家和政府關于房地產行業稅收的政策和法律規定，稅務籌劃工作人員也應當根據法律政策來進行稅務籌劃，明確房地產行業應當繳納的稅務及其基本市場發展要求。國家必須做好科學的籌劃，來防范房地產稅務風險，深入了解國家和政府的法規和政策，使得房地產企業的經營與國家法律政策相聯系，讓房地產行業在遵守法律的前提下盡可能地節省產業成本，防范發展風險。

4.2建立健全稅務籌劃制度

國家通過稅務籌劃制度來對房地產行業進行監督管理，從而建立集中高效的稅務籌劃管理制度。這種制度有利于稅務機關開展政府相關工作，房地產企業的稅務籌劃工作人員的工作也能在稅務制度的監督下有效完成，讓政府與房地產行業在市場經濟背景下處于優勢地位。

4.3正確認識房地產稅務籌劃的作用

稅務籌劃工作能夠降低房地產的運營風險的同時，也存在著一定的局限性。稅務籌劃需要根據房地產行業所收集到的數據，與房地產實際運營狀況相結合，做出切合實際的稅務籌劃舉措。但在市場經濟不斷變化發展中，房地產的數據信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認識稅務籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關信息。

4.4房地產行業工作人員要樹立風險意識

房地產企業對稅務籌劃方面的專業人才需求大，這也要求相關人員具備較高的專業知識能力和素質。房地產行業受國家政策、其他行業和公民等因素影響，因其因素變化復雜，要求稅務籌劃工作人員樹立風險意識，要有較強的適應能力，高度的責任意識，同時企業應當采取措施提高稅務籌劃工作人員的風險意識和素質。

5結語

綜上所述，稅務籌劃是房地產行業發展的重要舉措，如何加強房地產稅務籌劃的風險控制則是房地產行業發展的重要課題。在激烈的市場經濟競爭下，房地產企業利用稅務籌劃風險控制措施，防范風險，推動房地產行業持續健康發展。

作者:余德梅 單位:海口中上財經顧問股份有限公司

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（一）企業對納稅政策風險認識不到位

首先，整體來看，放眼整個房地產行業，房地產行業的納稅風險屬于國家政策風險，是難以避免的行業風險。隨著我國房地產行業的不斷發展，房價過高已然成為一個重要的問題，我國政府在房地產行業的宏觀調控也逐步加大力度。其次，我國政府對于房地產土地方面的政策使得房地產開發商恐慌從而房價逐步增大，難以避免的會出現一些房地產泡沫風險產生以及整個房地產行業出現前景模糊的情形。最后，我國房地產行業存在一定的特殊性，房地產企業的前期資金投入比較大，周期比較長，債務成本比較高，資金的風險比較大，企業的利潤空間存在很大的隱患，所以企業如果資金鏈發生問題，這將危及整個企業的財務狀況，從而影響整個企業的經營狀況，影響企業的長期發展。

（二）企業缺乏正確的納稅管理機制

房地產行業的特點決定了房地產企業的剛性需求，基于納稅風險的政策因素，我國房地產企業的管理人員很難意識到這些風險，房地產企業對于企業的納稅處理方面沒有合理的認知，企業對于納稅的處理方面存在一定的模糊概念的情形，企業對于納稅的處理存在很大的隨意性，他們通常以為可以通過賄賂的手段可以達到少繳稅的目的，所以這就導致了偷稅漏稅現象的出現。對于房地產企業而言，由于房地產企業長期以來都是國家重點調控的行業，且房地產稅收是地方財政的重要來源，因此房地產業稅負偏重是一個不爭的事實。因此，一些房地產企業對于稅務問題沒有正確的認識，稅務處理機制很不完善，企業的部分收入不計入賬務中去，另外還有多計提折舊或者攤銷，或者在土地增值稅清算時為了少繳納土地增值稅有意串通施工企業加大施工成本等，這些行為都將導致企業極大的經營風險。就企業內部而言，內控機制還不太完善，沒有專門的風險分析和評價體系，房地產企業的事前準備風險因素考慮的不夠周全，所以在工作過程中難免會遇到各種各樣的問題。另外，企業沒有一個動態的風險監督機制，無法對納稅風險來源進行有效的評估，這很容易造成公司風險預警體系的喪失，降低了企業的風險應對能力和應對策略。

（三）企業納稅處理機制不健全

目前房地產企業內部缺乏有效的稅收處理機制，同時企業內部的風險評估也比較缺乏，再加上風險預警機制也不太完善，因此房地產企業面臨著很大的納稅處理風險。首先，房地產企業對于風險的因素考慮不全面，準備工作不充分，從而在實際工作中出現這樣或者那樣的困難。其次，缺乏動態的風險監控體系，無法對風險的來源主體進行追蹤，更加增加了企業面對風險的難度。最后，對于風險的發生缺乏具體的應對方案，或者是具體的應對方案缺乏可操縱性以及可行性，從而無法降低企業的納稅風險。再者，一些房地產企業管理者沒有認識到照章納稅對于房地產企業穩健經營的重要性，一味強調稅負的降低，或者長期拖欠稅金而促使相關部門鋌而走險。

（四）企業內部財務管理人員素質偏低

由于我國對納稅處理的認識程度不高，所以我國很多房地產企業并沒有設立專門的進行納稅處理的部門，同時也極度缺乏這方面的人員，對于目前情況下，我國房地產企業還是把納稅處理工作安排在財務管理體系之中，財務部門工作量大，任務重，一些財務人員只是對財務記賬熟悉而對賬務處理卻有很大的不足，他們對稅務知識的認識還比較籠統，并且實際經驗缺乏，特別是國家實施宏觀調控以來，由于我國稅收政策發展迅速，企業的會計人員有時候很難跟上國家政策變動的步伐。這就導致了稅收風險的出現，也導致了很多不利因素的發生。我國企業對于納稅籌劃方面要求比較高，一些財務人員缺乏專門的培訓，再加上一些人的道德素質還有待加強，所以財務人員的素質技術很多不達標，導致了我國財務風險的發生。

三、房地產納稅風險防范對策

企業的納稅問題是企業運作的一個關鍵環節，對于房地產企業而言，加強企業的稅務風險防范，樹立正確的納稅風險防范意識至關重要。正確的防范納稅風險對于一個企業良好的發展是一個極其有利的因素。

（一）企業應該樹立正確的納稅意識

納稅是每一個企業應盡的責任和義務，企業應當從思想上做到不偷稅漏稅，做到依法納稅，納稅風險的存在具有一定的客觀性，納稅過程中難免會出現一些難以避免的危害，所以作為企業的管理人員要正視納稅風險的存在，在國家規定的范圍內進行合理的納稅。同時我們也要端正心態，遵守國家稅收法律法規，合理的制定企業內部的納稅風險管控制度，重視納稅風險所帶來的危害。同時，國家在稅收政策方面做了很多的規定，企業在具體的稅務處理方面要做到時刻關注國家政策動態，深刻理解國家政策的內涵，在依照國家法律規定的前提下，合理地進行稅務籌劃。

同時，企業管理者應認識到企業納稅是企業的一種權利和義務，納稅不僅給企業帶來了很大的收益，而且對社會也產生了有力的影響。對于房地產企業而言，企業應當樹立正確的納稅意識，從企業的整體利益出發，充分發揮企業的主觀能動性，充分考慮自身的實際情況，考慮各方面的風險因素，合理地進行企業納稅。

（二）健全企業納稅管理機制

首先企業應當優化自身稅收風險的內控體系，建立健全自身內控機制，降低稅收風險。企業應當建立納稅風險和評估機制，對企業生產環節的經營活動從稅收稽查、會計處理等方面進行合理的監督審核。從內部機構的設置方面，企業要想有一個健全的納稅管理機制，需要設立專門的納稅風險管理機構，準確的識別納稅風險，制定合理的稅收風險應對策略，從而從各個方面規范企業的內部管理控制機制。其次，每個企業都有自己的一套制度，企業要根據自身的業務情況，自身業務的風險制定適合自己的稅收風險管理機制，在財務數據的采集、整理、分析過程中，根據具體情況具體分析，把納稅管理放入到日常的經營管理過程中，在日常的生產經營和財務處理流程中，實現對稅收風險的有效管理，使企業的稅收風險與其他風險防范管理制度化。最后，企業應當設立專業的稅務風險預防機構，與企業的財務部門、審計部門、評估部門等整合起來為企業的長遠發展貢獻一份力量。

（三）提高財務、財稅人員的素質，正確面對納稅風險

從當前房地產企業的財務從業人員來看，人員素質不高的現象普遍存在。由于納稅風險一個重要的因素就是從業人員能力弱，所以一個企業沒有高素質的人員，高質量的企業納稅規劃就是空談。因此，對于當前的房地產企業來說，對于稅務風險的認識要明確清晰。房地產企業可以開設稅務知識培訓班，定期的把國家政策通過知識培訓班的途徑傳授給財務人員，還可以定期的引進一些稅務知識方面的專家來給企業做定期的培訓，使得企業的財務人員既懂稅法，也懂財務會計，也懂企業管理等多方面知識，又有豐富實踐經驗的高素質復合型人才，進而來保障企業的高素質、高技術人才的完備。企業應重視對納稅處理人員的培養，建立科學有效的考核機制， 通過一定的獎勵措施來增強財稅處理人員的素質水平。

（四）加強與稅務部門的溝通

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某房地產公司稅收籌劃案例分析

2007年,某房地產公司以7500萬元購得一塊商業用地,用于普通住宅建設,預計房屋可售面積3萬平方米左右,營業稅及附加稅率總計5.55%,契稅3%,所需資金部分來自于銀行貸款。具體數據如表1所示:

籌劃前:營業稅及附加為2164.5萬元,土地增值稅為9318.075萬元,稅金合計(不考慮印花稅)為11482.575萬元。

該房地產公司決定接受稅務師的籌劃建議,單獨成立銷售公司。房地產公司先將房屋按每平方米8000元的價格出售給銷售公司,再由銷售公司按13000元的價格出售給客戶。

籌劃后:房地產公司應納稅額為營業稅及附加1332萬元、土地增值稅2925.6萬元;銷售公司應納稅額為:契稅720萬元、營業稅及附加2164.5萬元、土地增值稅3850.65萬元,兩公司稅金合計為10992.75萬元,可以節稅489.825萬元。

經過上述比較,該公司認可了稅務師的方案,可是在方案執行過程中,問題逐漸顯現。首先,房屋過戶到銷售公司后,已經成為二手房,需到二手房交易中心交易,這為房屋的銷售帶來意想不到的困難。其次,根據營業稅條例規定:納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的,主管稅務機關有權核定其營業額。該公司將房屋以8000元/平方米的價格轉讓給銷售公司,該價格明顯低于同類房屋的交易價格,因而該公司還面臨著營業稅被重新核定,需補交稅款、滯納金甚至被罰款的可能。

房地產企業稅收籌劃面臨的風險

稅收籌劃風險,是指納稅人在進行稅收籌劃時,因各種不確定因素的存在使籌劃收益偏離納稅人預期結果的可能性。房地產企業稅收籌劃風險主要表現在以下幾個方面:

法律風險。稅收籌劃業務在我國還不成熟,它經常在稅收法律規定的邊緣操作。稅收籌劃方案的合法性必須經過稅務部門的確認,有時房地產企業對稅法的理解與稅務部門具體執法存在差異,這種差異的存在加大了房地產企業稅收籌劃的風險。另外房地產企業在稅收籌劃過程中發生對法律理解的偏差,使稅收籌劃蛻變成偷稅行為,又會導致稅收籌劃的違法風險。也就是說即使是合法的稅收籌劃行為,有可能因為稅收政策理解偏差導致稅收籌劃方案無法實際執行,從而使稅收籌劃方案成一紙空文;或者被稅務機關認定為偷稅、逃稅行為,不但得不到稅收利益,反而加重了房地產企業的稅收成本,使房地產企業得不償失。

政策風險。房地產企業受政策影響比較大,這主要是由房地產業在國民經濟中所處的地位決定。目前,我國市場經濟體制還不成熟,現有的稅收規定中法律法規少,規章以及其他稅收規范性文件多,從而造成稅收法令政策的透明度明顯偏低。隨著法制建設的不斷深入,許多政策會相應地發生變動,政府的稅收政策總是具有不定期或相對較短的時效性,這些都容易導致稅收籌劃的失敗。對同一房地產企業而言,在不同時段,往往會由于主、客觀條件的變化,使所選擇的籌劃政策失去原有的效用,甚至與法律相抵觸。

財務風險。房地產企業屬于資金密集型企業,對資金的需求巨大,若某一個環節的資金出現問題將引起整個房地產項目的癱瘓。因此,房地產企業必須保證資金供應的充足,房地產企業大部分資金都是通過舉債而獲得,而借入的資本額越大,稅收籌劃的空間越大,獲取可能的稅收籌劃利益的機會也越大,但由此帶來的財務風險也相應增大。

行業風險。房地產行業涉及到社會經濟生活的方方面面,受多方面因素影響,它的發展取決于整個行業是否景氣,行業的復雜性決定了房地產開發企業稅收籌劃的難度非常大,容易導致稅收籌劃風險的產生。

房地產企業稅收籌劃風險產生的原因

稅收籌劃的預先籌劃性與項目執行過程存在不確定性之間的矛盾,是稅收籌劃風險產生的主要原因。具體包括以下幾個方面:

因稅收立法、執法所導致的風險。在我國稅收法律中,稅務部門與房地產企業之間的權責關系并不完全對等,房地產企業處于一種相對劣勢的地位。稅務部門相對于房地產企業而言更容易掌握更多稅法信息,對于新的法律的了解或獲得也滯后于稅務部門。由于稅收征納雙方關系權力責任的不對稱性及在法律中賦予稅務部門過多的自由裁量權,造成即使稅收籌劃人員具有較為充分的空間,稅務部門也可以利用“稅法解釋權歸稅務機關”而輕易加以否定,從而使房地產企業的稅收籌劃風險大大增加。

注重“稅負最低”,忽視企業整體利益。有的房地產企業認為追求“稅負最低”,是稅收籌劃的目的,這是一種不完全正確的認識,是混淆和顛倒了稅收籌劃目標和最終目的的關系。例如,誤以為用借入資金投資比用自有資金劃算(少交稅),但很多事例表明,使用借入資金雖然其利息可在所得稅前扣除,但由此未必增加房地產企業的凈利潤,相反它卻減少了房地產企業的凈利潤,另外還有可能引發巨大的財務風險。事實上稅負最低只是稅收籌劃的階段性目標,而實現房地產企業價值最大化才是稅收籌劃的最終目的。

片面夸大房地產企業稅收籌劃的作用。很多房地產企業認為稅收籌劃無所不能,事實上稅收籌劃只是房地產企業理財活動的一部分,它的作用是有限的,并受一定的條件制約。稅收籌劃往往需要與相關的生產經營決策配合使用才能相得益彰,產生較大的總體效益。另外,稅收籌劃的開展與房地產企業的涉稅稅種、應納稅額以及財務核算水平等情況息息相關。

因稅收籌劃人員自身素質所導致的風險。自身專業素質主要反映在稅收籌劃人員對于稅法的全面理解與運用方面,由于稅收法規的龐雜和稅收政策的頻繁變更,稅收籌劃人員受自身業務素質的限制,對有關稅收法規的精神把握不準,雖然主觀上沒有偷逃稅的意愿,但事實上由于籌劃不利,違反了稅法,產生了稅收籌劃風險。

房地產企業稅收籌劃風險的防范措施

稅收籌劃風險管理的目標是通過采取合理的措施對風險加以控制,規避和降低風險損失。針對風險的類型和產生原因,可以采取以下風險管理方法。

(一)樹立依法納稅意識,完善會計核算工作

房地產企業經營決策層必須樹立依法納稅的理念,這是成功開展稅收籌劃的前提。稅收籌劃可以在一定程度上提高房地產企業的經營利潤,但它只是全面提高房地產企業財務管理水平的一個環節,不能將房地產企業利潤的上升過多地寄希望于稅收籌劃。依法設立完整規范的財務核算資料和正確進行會計核算,是房地產企業進行稅收籌劃的基本前提。稅收籌劃是否合法,首先必須通過稅務檢查,而檢查的依據就是房地產企業的財務核算資料。因此,房地產企業應依法取得和保全會計核算資料、規范會計基礎工作,為提高稅收籌劃效果提供可靠的依據。

(二)準確把握稅法政策,密切注視稅法的變動

稅法是處理國家與房地產企業稅收分配關系的主要法律規范,稅收籌劃方案主要來自稅法政策中對計稅依據、稅率等的不同規定,對相關稅收規定的全面了解,就成為稅收籌劃的基礎環節。只有全面了解,才能預測出不同的納稅方案,并進行比較,優化選擇,進而作出對房地產企業最有利的稅收決策。反之,如果對有關政策、法規不了解,就無法預測多種納稅方案,稅收籌劃活動就無法進行。稅法常常隨經濟情況變化或為配合政策的需要,而不斷修正和完善。因此,房地產企業在進行稅收籌劃時,必須密切關注并適時調整自己的籌劃方案,以使自己的行為符合法律規范。

(三)增強風險意識,提升自身素質

防范房地產企業稅收籌劃風險是一項具有高度科學性、綜合性、技術性的經濟活動,因此對具體操作人員有著較高的要求,稅收籌劃人員不僅要精通稅收法律法規、財務會計和房地產企業管理等方面的知識,而且還應具備經濟前景預測能力、項目統籌謀劃能力以及與各部門合作配合的協作能力等素質,為房地產企業出具防范稅收籌劃風險的方案或建議。稅收籌劃人員素質的提高,一方面依賴于個人的發展,另一方面也依賴于整個房地產行業素質的提高。只有整個房地產行業素質提高了,才能充分進行房地產企業稅收籌劃。

(四)加強與稅務部門聯系,搞好稅企關系

房地產企業要想進行稅收籌劃,必須取得當地稅務機關的支持,以確保合法性。進行稅收籌劃,由于許多活動是在法律的邊界運作,稅收籌劃人員很難準確把握其確切的界限,有些問題在概念的界定上本來就很模糊,比如稅收籌劃與避稅的區別等,況且各地具體的稅收征管方式有所不同,稅收執法部門擁有較大的自由裁量權。這就要求從事稅收籌劃者在正確理解稅收政策的規定性,正確應用財務知識的同時,隨時關注當地稅務機關稅收征管的特點和具體方法。經常與稅務機關保持友好聯系,使稅收籌劃活動適應主管稅務機關的管理特點,或者使房地產企業稅收籌劃方案得到當地主管稅務部門的認可,從而避免稅收籌劃風險,取得應有的收益。

(五)顧全企業整體利益,注重稅收籌劃方案的綜合性

從根本上講,稅收籌劃歸結于企業財務管理的范疇。它的目標是由企業財務管理的目標――企業價值最大化所決定的。稅收籌劃必須圍繞這一總體目標進行綜合策劃,將其納入房地產企業的整體投資和經營戰略,不能局限于個別稅種,也不能僅僅著眼于節稅。單純看稅收籌劃是分稅種進行的,對每個具體的稅種進行籌劃,但房地產企業稅收籌劃是一項系統工程,房地產企業的經濟活動要涉及到數種稅,即便一項具體業務也可能要涉及若干稅,例如一筆銷售收入是否確認、何時確認、可能會影響營業稅、所得稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加等,針對眾多的征稅對象、稅率、減免稅等,稅務籌劃時不能僅盯住個別稅種的稅負高低,而要著眼于整體稅負的輕重。另外,如果單純追求最大扣除項目、最小的計稅收入,會掩蓋企業真實的經營成果和獲利能力,影響企業的籌資和投資能力,進而影響房地產企業財務目標的實現;所以不能以稅負輕重作為選擇籌劃方案的唯一標準,而應以確保房地產企業財務目標實現下的稅收籌劃方案要具有可操作性。

通過以上分析,文章指出,隨著稅收籌劃活動在房地產企業經營活動中價值的體現,房地產企業稅收籌劃風險也該受到更多的關注,由于稅收籌劃主要側重于事前的籌劃,因此不可能完全消除稅收籌劃的風險,但盡量降低或分散涉稅風險是房地產企業稅收籌劃的重要內容。成功的稅收籌劃方案應該是風險最小、收益最大的方案。

參考文獻:

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篇11

1、企業準備環節的納稅處理

在房地產企業設立的過程中，由于新稅法頒布后，原來通過注冊地和企業性質選擇進行納稅處理的道路已經行不通，企業應重新選擇另外的方式進行納稅處理。房地產企業可以通過選擇企業的組織形式和組織結構等方面進行納稅處理。組織形式上的選擇主要有：獨資企業、合伙企業、股份制企業等。依據我國現有稅法規定，獨資企業和合伙企業只需繳納個人所得稅，而股份制企業既要繳納個人所得稅還需要繳納企業所得稅。企業在組織結構上的納稅處理選擇主要是指房地產企業集團在分支機構的設立上，是采取設立子公司還是分公司的形式。依據現行稅法的規定，分公司不是獨立的法人機構，與總公司合并計算所得稅。而子公司作為獨立的法人機構，與總公司分開計算所得稅。房地產企業集團可以在初期先設立分公司，等分公司有了盈利之后再變更子公司。房地產企業在籌資過程中，可以通過選擇合適的資本運作方式進行納稅處理。企業應結合自身的資產結構，合理利用負債的籌資方式，充分發揮利息稅盾的作用。企業應合理利用融資租賃方式進行納稅處理，因為這種方式既可以通過計提折舊抵扣應納稅額，也可以起到利用利息稅盾抵稅的效果，實現了雙重抵稅。

2、企業開發環節的納稅處理

房地產企業在開發建筑環節中，可以通過開發項目的合作與轉讓進行納稅處理。我國現行稅法規定：企業以不動產作為投資入股的，其參與接受投資方利潤及共同承擔風險的行為，不征收營業稅。比如，房地產企業可以采取自己以土地使用權出資、合作企業以貨幣出資的合作方式共同開發建房。房屋建成后，雙方可以采取利潤共享、風險共擔的利益分配方式對房屋進行分配。這樣，企業在合作過程中以土地使用權出資的部分即視為不動產投資入股，按照稅法規定，即可不用繳納營業稅，合作獲得的利潤分成也不用繳納營業稅，達到節稅目的。房地產開發項目轉讓主要有資產轉讓和股權轉讓。依據現行稅法規定，股權轉讓無需繳納營業稅、增值稅和契稅。而資產轉讓則要繳納營業稅、增值稅和契稅。因此，房地產企業應盡量采取股權轉讓的方式進行開發項目的轉讓。

3、企業銷售環節的納稅處理

房地產企業在房屋銷售過程中，可以通過對銷售收入分解和選擇合適的促銷方式進行納稅處理。比如，房地產公司可以設立裝修公司或者物業公司，對銷售收入進行分解，將房屋銷售收入部分轉移給裝修費用或物業費用。因為依據現行稅法規定，對裝修費用、物業費用實行營業稅征收，其稅率低于土地增值稅，實現企業節稅的目的。企業在進行房屋促銷時，可以通過采取贈送家具、家電，附贈裝修，現金折扣，贈送一定時間的物業費等多種促銷方式進行納稅處理，每種促銷方式涉及的稅種不同，都有比較大的節稅空間。因此，企業應采取合理的促銷方式進行納稅處理。

4、企業持有房地產環節的納稅處理

在房地產持有環節上，房地產企業可以通過分解租金、利用房地產投資和選擇投資性房地產計量模式進行納稅處理。利用房地產進行投資，是指房地產企業把閑置的房地產作為不動產投資入股，與其他企業合作組成利潤共享、風險共擔的共同體。這樣企業閑置的房地產就不繳納營業稅、也不繳納房產稅，只需繳所得稅，實現節稅效果。分解租金是指企業把物業費、水費、電費等從租金中分離出來以實現節稅目的。而投資型房地產計量模式主要有公允價值模式和成本模式，企業可以選擇成本模式進行納稅處理。因為成本模式下，企業可以通過計提折舊抵扣應納稅額，實現節稅效果。

二、房地產企業納稅處理面臨的風險

1、缺乏正確的納稅處理意識

由于我國企業起步晚，發展時間較短，很多企業對如何進行納稅處理并不清楚，有些企業將納稅處理用于打稅收法規政策的球，增加了企業的納稅處理風險。一些企業沒有樹立正確的納稅處理意識，以為納稅處理就是跟稅務征管部門搞好關系以爭取減免稅收，千方百計與稅務部門套關系，有些甚至通過行賄的違法方式以獲取企業少繳稅的機會。有的企業沾染了不良的社會風氣，挖空心思鉆稅收政策法規的漏洞，增加了稅務征收工作的難度。有些房地產企業存在偷稅漏稅的錯誤思想，為達到少繳稅的目的，采用部分收入不入賬或不計入往來款項、多計提折舊分攤費用、以合作建房名義掩蓋開放房地產的事實等法律不允許的方式隱匿企業真實的經營活動信息，進行逃稅漏稅。這些行為給企業帶來了極大的法律風險，一旦被查出很有可能面臨巨額的處罰，其相關負責人也會被追究相應的法律責任。有些企業管理層缺乏正確的納稅處理意識，對國家稅收政策理解不到位，喜歡閉門造車、想當然，從而導致納稅處理方案缺乏可操作性，納稅處理人員在工作中失去依據而無從下手，甚至會引來法律風險。

2、企業納稅處理機制不健全

房地產企業面臨的納稅風險都具有很大的不確定性，會給企業帶來經營的不穩定性，造成損失，甚至導致企業面臨倒閉。因此，企業有必要建立健全稅收管理機制。科學合理的稅收處理機制對企業有效防范納稅風險，實現節稅目的起著至關重要的作用。但目前許多房地產企業內部缺乏有效的稅收處理機制，風險管控薄弱，企業面臨很大的納稅處理風險。首先，不少房地產企業對自身面臨的各種納稅風險考慮不全，事先不經過必要的風險分析與評價，準備工作不充分，上來就直接開展納稅處理工作，導致在實際開展納稅處理工作中面臨這樣那樣的問題。其次，企業缺乏動態的風險監測機制，沒有形成有效的風險預警體系，無法對納稅風險來源的主體情況、動向進行追蹤，導致企業無法及時相應納稅風險的變動，增加了企業風險應對的難度。再次，企業沒有建立相應的納稅風險應對機制，對已發生或未來可能發生的納稅風險缺乏有效的處理與應對措施，缺乏風險應對預案，或是備選方案和應對措施缺乏操作性，無法降低企業面臨的納稅風險。

3、房地產企業的行業性風險

房地產開發企業所處的行業特點決定了其面臨的特殊行業風險。首先，目前我國房價的過快上漲導致國家在房地產行業的宏觀調控上頻頻發力，房地產行業面臨政策的不穩定性。其次，各種游資的炒作、地方政府的土地財政政策、地產開發商的恐慌性銷售等導致商房價上漲過快，房地產行業存在泡沫危險，整個行業前景不明。而房地產企業的發展前景與行業的發展前景是息息相關的。再次，房地產開發初期資金投入巨大，企業不得不采取多種渠道進行融資，導致企業債務成本上升。很多房地產企業的債務規模過大，資產結構極不合理，給企業帶來極大的風險隱患。一旦資金周轉發生問題，企業將面臨短期債務無法償還的風險而陷入財務危機，甚至走向破產倒閉，也就無法完成既定的納稅處理目標。

三、加強房地產企業納稅處理風險控制

1、樹立正確的納稅處理意識

企業應該樹立正確的納稅意識，端正心態，不走偷稅漏稅的歪門邪路。因為納稅風險的客觀性，企業和納稅工作人員應當正視納稅處理活動可能產生的風險及危害，在心理上引起足夠的關心和重視。納稅處理在國家法律法規限定的范圍內具有合法性，企業在制定納稅處理方案時要正確解讀國家的政策法規，保證制定的方案順應國家稅收政策的發展趨勢，并且與現行的法律法規相合拍，不會導致違法違規。企業在具體操作過程中，要時刻關注稅收政策的變動，深刻理解稅法的內涵，在學法、知法、懂法、守法的前提下合理運用相關政策進行納稅處理。

2、建立科學的納稅處理機制

房地產企業應建立健全的納稅處理機制，以有效應對納稅風險，合法實現企業節稅目標。首先，企業應建立納稅風險的檢測與評估機制，從稅收稽查、稅法、會計處理等各個方面開展評估分析，對企業可能面臨的納稅風險進行鑒識與評估，并以此設定風險衡量標準，建立有效的風險預警機制。其次，企業應完善納稅風險的動態追蹤機制，對各種納稅風險的源頭主體情況、動向實現動態監控管理，對稅收政策的發展情況與變動實現實時掌握，對企業生產經營活動涉及的納稅環境實現動態把握，及時調整和更新企業的會計政策，將企業面臨的潛在納稅風險有效降低。再次，建立快速靈活的納稅風險應對機制。企業應針對企業可能面臨的納稅風險，制定具備可操作性的風險應對預案。風險應對預案還應能及時根據企業納稅環境的變化及時作出調整和變動，以幫助企業有效遏制風險事態的惡化。

3、加強與稅務部門的溝通

稅務部門與企業之間由于各自的工作性質、行業特點、所處環境不同，對彼此都不太熟悉，難免出現互相理解上的分歧。企業應主動去了解熟悉稅務部門的工作流程，與稅務部門保持長期有效密切的溝通，以達到兩者在政策解讀和實施上的高度一致。房地產企業取得稅務部門的認可，并保持合理、合法的良好關系，是納稅處理方案順利實施的必要條件，也可以幫助企業有效規避納稅風險，順利通過稅務部門的征管要求，有利于納稅處理工作的高效發展。

四、結論

房地產企業能通過有效的納稅處理帶來巨大的經濟效益，但企業也必須正視自身面臨的納稅風險，樹立正確的納稅觀念，通過建立完善的納稅管理機制、提高納稅管理人員的素質、加強同稅務部門的溝通，及時防范納稅風險，實現企業自身的健康持續發展。

【參考文獻】

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長時間以來，房地產企業在我國社會經濟發展中發揮著重要力量，特別是進入新常態環境下，逐漸朝著分化改革方向轉變，房地產企業不但面臨較大去庫存壓力，同時也會出現房地產泡沫現象。在這種環境下，我國相關部門進行了多次改革，希望可以引導房地產行業的穩定發展。在這種情況下，我國各級部門加強對房地產企業內涵建設，并從增值稅稅收籌劃方向入手，促進整個房地產行業的持續發展。房地產企業通過加強稅收籌劃，可以提高整體效益，并以此為依據，增強企業發展潛力，促進自身長遠發展。增值稅稅收籌劃針對房地產而言，并非偷稅漏稅，而是結合法律標準合理避稅，以此促進自身效益提升。

二、“營改增”后對房地產企業稅收帶來的影響

（一）稅負影響

在“營改增”背景下，預示著營業稅正式在稅收舞臺中消失。房地產作為原營業稅主要的征收企業，在稅務改革后，正式步入到增值稅階段。在稅額繳納上，房地產企業由之前稅率17%更改成9%，針對房地產企業而言，稅率改變對提升企業經濟效益有著直接影響。與此同時，在稅務改革后，土地成本將會納入到可抵扣范疇中，便于房地產企業稅負的減少，減少各種稅務風險出現。所以，在增值稅稅收籌劃時，房地產企業應該對現有稅收政策有全面了解，以此實現節稅。當前，房地產企業采用各種拿地方式，如拆遷、投資等，不同拿地方式，征收稅額也會存在不同。所以，這樣采取合理方式拿地，減少房地產企業稅負，需要結合實際情況進行分析。

（二）土地增值稅影響

在“營改增”背景下，針對房地產企業而言，土地增值稅將會受到一定影響，這是由于房地產企業增值稅作為價外稅，所以，在核算中，不可將其當作抵扣項目進行核算，使得房地產企業土地增值稅中增值率不斷提高。從該角度來說，“營改增”政策的頒布，將會加劇企業稅負。所以，要求房地產企業在稅收籌劃過程中，應該給予該內容高度重視，采取合理方式，降低增值稅稅率增加給房地產企業帶來的不良影響。

（三）所得稅影響

鑒于上述內容得知，房地產企業增值稅作為價外稅，所以，需要將其融合到所得稅中，不能實現抵扣處理，使得企業所得稅稅額不斷提高，加劇企業稅負。但是從另一方面來說，在原有繳納營業稅過程中，房地產銷售收入需要全面納入到企業銷售額中，而在稅務改革下，在銷售收入明確之前，已經把增值稅從中扣除，所以，在明確所得稅額過程中，無須再進行稅額扣除，所以，站在本質角度來說，房地產企業所得稅沒有發生明顯變化，所以，在對房地產企業稅收籌劃分析時，應該具體分析，將影響房地產企業所得稅的各項因素抽離處理，全面處理。

三、房地產企業增值稅稅收籌劃對策

（一）加強企業稅收籌劃

隨著“營改增”政策頒布后，作為房地產企業一般納稅人，企業增值稅稅率由之前17%更改為9%，基于該現象，在開展稅收籌劃工作時，可以從房地產企業日常活動中進行，減少運營活動成本投放，結合實際情況，在經營活動中獲取增值稅發票，緩解房地產企業稅負壓力。并且，房地產企業還要給予增值稅專用發票管理高度重視，加大管理力度，通過采取各種宣傳方式，提高財務人員對增值稅專用發票管理意識，充分利用“營改增”政策，給房地產企業創造更多優惠，減少企業稅負。除此之外，房地產企業還要和合作企業合同約定，在選擇供應商的過程中，秉持“貨比三家”的原則，在確保供應材料質量的情況下，選擇最低的材料價格。假設在一般納稅人身份的供應商中采購材料，應該要求其提供增值稅專用發票，從而讓企業在納稅上，可以獲取更大的優惠。房地產企業在增值稅稅收籌劃時，需要利用存在的稅率差異。一般來說，供應商稅率一般為17%，但是房地產企業稅率為9%，所以，房地產企業需要迎合國家法律標準，通過應用稅率差異實現節稅。同時，房地產企業在增值稅稅收籌劃中，通過采用納稅時間延遲、優惠政策應用等方式，減少房地產企業稅負。

（二）及時和稅務部門交流

針對房地產企業來說，要想全面提高經濟效益，在納稅過程中，需要結合實際情況，采用一系列合理避稅方式，減少企業稅負壓力，但是這種避稅方式將會受到各種因素影響，如果操作不合理，將會觸及法律底線，給企業造成嚴重的損失。所以，在具體房地產企業增值稅稅收籌劃中，需要科學設定避稅方案，并對其進行具體分析，保證避稅方案的合理性和合法性，從而起到合理避稅的效果。在此過程中，稅收籌劃工作人員還要對國家稅法變化情況有所了解，及時掌握行業最新動態，保證房地產企業可以科學規劃各種稅務活動，從而實現緩解企業稅負的效果。在確保房地產企業稅收籌劃合法的基礎上，還要注重加強和稅負部門的交流，把來自執法部門的法律風險降至最小，通過制定一系列規范的稅務風險管理體系，實現對稅務風險把控，引導房地產企業穩定發展。

（三）改變傳統營銷策略

篇13

一、房地產稅務籌劃概述

關于稅務籌劃，對于房地產企業來說，財務能夠得到優化，實現良好管理。對于企業納稅人來說，規范指導作用，降低稅務支出，公司各項財務目標，能夠得到充分實現。對于房地產公司，實際開展稅務籌劃環節，組成部分較多，比如說，避稅如何開展，怎樣實現節稅。對于房地產企業，要想實現自身持續發展，需要充分做好稅收籌劃工作。通過開展稅收籌劃，繳納稅務意識方面，能夠得到有效提高。與此同時，通過較為科學合理稅務籌劃，經濟效益方面來說，能夠實現不斷增長。企業核心價值方面來說，能夠得到充分凸顯。經營管理模式角度而言，通過較為科學有效稅務籌劃，能夠實現明顯改善。從我國產業結構方面來說，得到優化升級，投資方向方面，實現更加合理。

二、房地產稅務籌劃現狀

（一）專業性不足問題

稅收籌劃人員來說，普遍存在素質不高問題。房地產企業角度而言，難以實現較為良好稅收籌劃。稅收籌劃人員難以真正做到專業，能力方面，普遍需要不斷提高。與此同時，稅務籌劃人員具體工作環節，稅務規定存在不熟悉問題。這也就容易造成稅收籌劃難以真正實現良好開展，經常容易出現脫離實際狀況。

（二）內容界定難以清晰

對于房地產企業來說，稅務籌劃實際階段，籌劃核心難以真正掌握。更有甚者，稅收籌劃概念難以清晰，偷稅或者進行漏稅，成為違法行為，社會難以實現和諧，稅收籌劃需和法律政策方面實現有效吻合。對于房地產公司，利益固然重要，但是需要避免不擇手段。措施實施環節，稅負高低盡管非常重要，但是同時應該考慮違規行為。比方說，企業所得稅較為關鍵，稅收籌劃要想有效開展，需要嚴格控制所得稅。然而，對于房地產企業，普遍容易予以忽視。從利潤降低方面予以考慮，實質上，公司利潤方面來說，反而得到一定程度降低。

（三）風險意識不強

對于房地產企業來說，要想真正實現較為良好稅收籌劃，籌劃風險需要力求嚴格控制。稅收籌劃活動實施階段，受到外部不良因素作用，實際收益難以達到目標，和預想收益之間對比，普遍存在一定出入。通常來說，內部各項事務管理方面存在風險，經營方面存在一定風險，同時稅收政策方面存在一定風險。然而，稅收籌劃環節，普遍存在風險意識不足問題，重視程度不夠，風險一旦出現，規避風險難以落實。

三、房地產稅收籌劃方法

（一）養成風險意識，加強風險預警

對于稅收籌劃來說，屬于房地產企業較為重要工作，通過開展合理有效稅收籌劃，企業能夠充分預測各項事務開展。然而，風險性問題不容忽視。尤其面對目前市場經濟，經濟形勢方面，普遍得到，始終處于不斷變化之中。法律政策方面，普遍處于不斷完善階段。房地產企業角度來說，風險普遍存在。基于此，風險意識方面，需要予以充分樹立。風險預警工作等方面，需要充分貫徹落實。與此同時，風險監督機制方面，也應力求實現科學有效建立。

（二）稅收籌劃人員方面，不斷提高綜合素質

通過開展合理有效稅收籌劃，對于房地產企業來說，能夠實現較為良好財務管理。稅收籌劃人員方面，需要具備良好專業技能，同時具備一定綜合素質。企業人才招聘環節，專業技能方面，應該不斷加強重視。專業技能培訓應該充分到位，企業人員應注重加強這方面定期安排。只有這樣，員工才能真正進步，稅務籌劃水平方面，才能得到有效提高。此外，職業道德同樣較為關鍵，需要不斷加強員工這方面培養。理財理念同樣不容忽視，因而應引導其依法納稅，同時能夠做到合法節稅。

（三）關于稅收籌劃，應與時俱進

目前處于21世紀，信息呈現爆炸增長。房地產企業來說，需要充分關注當前經濟形勢，掌握當前出現變化。對于國家政策，需要充分了解存在何種變動。只有這樣，稅務籌劃工作實施階段，才能對其予以時刻調整。風險方面問題，才能得到充分減少。關于稅收籌劃，工作具體實施階段，需要充分保障具備一定靈活性，稅收籌劃人員需要充分具備敏銳觸覺，同時具備長遠目光。只有這樣，市場一旦發生重大變化，反應才能及時，稅收籌劃方案方面，才能得到充分及時調整。對于稅務籌劃風險，才能真正實現有效降低，從而充分促進企業不斷發展，企業收益等方面，才能充分實現有效擴大。

四、結語

本文著重探討稅收籌劃實施階段，對于房地產公司來說，存在何種實際問題，同時闡述一定解決措施。對于房地產行業而言，屬于我國重要產業。通過房地產行業不斷發展，各個行業來說，能夠充分帶動經濟。只有實現良好稅收籌劃，房地產企業才能充分保持旺盛活力，作為基礎行業，房地產公司來說，才能真正實現提高自身效益，稅務成本方面，也能得到充分節約。關鍵競爭力方面，也能得到不斷提升。參考文獻：

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