引論：我們為您整理了13篇房地產金融市場風險范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
(二)模型設定與數據來源
本文選取2002－2012年共11年的季度數據進行時間序列分析，其中Y為被解釋變量，代表江蘇省房地產金融市場風險，以房地產貸款集中度表示;X1為第一解釋變量，代表江蘇省房地產市場的價格水平，以江蘇省商品房平均銷售價格表示;X2為第二解釋變量，代表江蘇省各季度GDP;?為誤差項，代表沒有統計到的影響因素。通過對變量的具體設定，本文提出的計量模型如下所示:Y=β0+β1X1+β2X2+μ(1)計量中所使用的原始數據來自于2002－2012年的《江蘇統計年鑒》和《中國房地產統計年鑒》。
二、實證結果及分析
根據選定的數據，得到如下回歸結果:Y=－4．144+1．221X1－0．597X2模型通過了5%的F檢驗，表明模型關系顯著，各解釋變量對被解釋變量的聯合作用較強;同時變量X1(江蘇省商品房平均銷售價格)通過了1%的顯著性檢驗，X2(江蘇省各季度GDP)通過了10%的顯著性檢驗，說明各變量對江蘇省房地產金融市場風險的影響顯著。由回歸結果可以得出，江蘇省商品房平均銷售價格在回歸方程中的系數為1．211，表示江蘇省商品房平均銷售價格和房地產貸款集中度屬正相關關系，對房地產金融風險的形成影響較大。當商品房價格不斷上漲，進而推動銀行貸款在房地產方面快速持續增加。近年來，各地區房價過熱已經是一種普遍現象，江蘇省作為經濟發達地區，表現的尤其突出，江蘇的各大商業銀在房地產市場投放貸款的沖動也愈演愈烈。江蘇省的GDP在回歸方程中系數為－0．597，表示江蘇省GDP和房地產貸款集中度屬負相關關系。伴隨著地區經濟的發展，居民可支配的收入的不斷提高，居民的償債能力和償債意愿都會進一步增強，從而減弱了房地產金融市場的金融風險。
三、江蘇省房地產金融市場風險防范的措施
根據回歸結果，本文從三個方面提出防范房地產金融市場風險的措施。
(一)控制房價，使其處于合理范圍
近年來，江蘇省房地產銷售價格快速上漲，已經超出了正常經濟發展水平應有的合理范圍，房價收入比為10左右，遠高于國際標準的3－6，致使居民住房的債務負擔加重，大部分居民買房做的是按揭貸款，這無疑會增加商業銀行不良貸款。政府應控制房價虛高，使其處于合理范圍。從目前來看，投資性購房和投機性炒房盛行，因此遏制投資性購房和投機性炒房，增加房地產保有的成本，改革現有的房產稅制度是目前江蘇省控制房價，降低房地產市場金融風險最為有效的措施。
(二)促進地區經濟轉型
中國經濟進入新常態，經濟發展速度由高速進入中高速發展階段。江蘇作為中國的發達省份，在經濟發展速度放緩的背景下，不但要保證經濟總量的增長，更要追求質的增長，調整經濟結構，實現江蘇經濟的轉型升級，從而促進經濟的長期和可持續發展，從根本上降低房地產金融市場的風險。
篇2
2001年9?11事件后,美國網絡經濟泡沫破滅,美國經濟衰退,為了防止經濟過度下滑,美聯儲實施了寬松的貨幣政策,并且到2003年6月連續13次降息,1%的低利率持續到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資,使得房地產市場迅速繁榮,房地產價格連續上升并出現泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下,大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款,但是當利率上升時,他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入,商業銀行更為了適應競爭,不斷降低貸款標準,使得風險加大。為了分散風險,商業銀行將其賣給投行,經過投資銀行的包裝,實現資產證券化,最后賣給投資者。在該過程中,評級機構的見利忘險和監管不力更加促成危機的爆發。美國國內的經常項目赤字,而東南亞等新興國家的經常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備,再加上石油輸出國大量的美元儲備,都通過購買美國債券,使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構提供了大量的流動性,面對有限的需求,金融機構加劇了競爭,不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人,在出現利率上升和房價下跌時,導致違約率上升,爆發次貸危機。正如Robin Blackburn所說:“次貸危機是一個金融化的危機,它是杠桿、放松監管和金融創新共同締造的杰作”。
2 中國房地產金融市場的風險
我國自1998年進行住房體系改革,取消福利分房以來,房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業。當然房地產業的迅猛發展離不開金融業的支持,經過多年的發展,基本形成了以銀行信貸為主,同時包括股權、信托、債券等融資方式在內的房地產金融市場。房地產業的發展迅速,我們不得忽視其存在的風險。
2.1 高房價的市場風險
近年來,我國房地產價格上漲過快,并且還有繼續上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值,產生房地產泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內外因素導致房地產泡沫破滅,作為抵押品的房地產價值就會下降,造成銀行信貸質量下降,給銀行帶來巨大損失,并且持續上漲的房價,會促使投機的產生并擠占人民消費支出,這些都不利于國民經濟的發展。
2.2 央行不斷加息,房地產業面臨利率風險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力,盡管加息的打擊面廣,但是央行還是在2011年里進行了兩次加息,使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI,還存在加息預期。雖然房產還貸有借款人收入作保障,但是個人按揭貸款利率上升,也會在一定程度上造成惡化信貸質量。
2.3 房地產開發商負債經營的財務風險
我國房地產開發商除自籌資金外,由于其他融資渠道不暢,其開發資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調,截止到2011年2月24日大型金融機構人民幣存款準備金率已達19.5%,這就預示信貸額度會進一步收緊,這樣就會使貸款門檻提高,一旦房地產商借不到錢,資金鏈條斷裂,風險就會暴露。
2.4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險
銀行職員的風險意識不強,為了完成放貸任務免于受罰,在審貸過程中流于形式,對存在疑點的資料不進行深入調查,審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力,會造成銀行不良貸款率上升。
由于商業銀行競爭激烈,為了搶占市場份額,一些商業銀行降低審查標準,認為有房屋作抵押不用擔心還款,但事實上房屋變現存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋,我國法律規定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設,即便貸款人拒不還款,銀行也不能將抵押房屋變現。
通過剖析美國次貸危機的成因,分析我國房地產金融市場存在的風險,我們可以看到我國房地產金融市場與美國次貸危機前有許多相似經濟背景,如經濟高速增長、房價虛高,逐步形成泡沫;居民購房熱情高漲,個人按揭貸款增速加快;房地產業貸款占銀行信貸比重加大,并且銀行信貸標準下降;貨幣政策由松到緊,不斷加息,造成還貸壓力加大。
3 防范房地產金融風險的對策建議
美國次貸危機無疑對我國房地產金融市場的風險防范起到了啟示作用,針對當前房地產市場所存在的潛在風險,應采取多種措施穩>！
3.1 加快資產證券化的進程,拓展融資渠道,分散銀行信貸風險
當前我國房地產企業融資渠道單一,資金多來源于銀行貸款,這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產市場的風險,一旦房市出現問題,銀行的不良貸款會增加,影響到銀行的經營。要改變這種局面,就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。
雖然說,住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上,增加銀行資產的流動性,但是從 2005年中國建設銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產品來看,由于市場規模小,無法滿足市場需求,收效甚微,企業仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹,央行近年來多次上調準備金率,使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面,盡管面對利潤的誘惑,很多企業紛紛進入房地產市場,但是真正滿足上市條件的企業并不多,在股市融資數量有限,因此加快資產證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產證券化過程中存在的問題,結合國情有步驟、有計劃地推進,并且國家也要制定相關法律法規以利于證券化的實施,銀行最終實現個人按揭貸款和房地產企業貸款都證券化。此外,發展房地產投資基金,引進外資等都可以達到拓展融資渠道,分散銀行風險的目的。
住房貸款證券化 可以分散銀行風險,但是這種金融創新正是次貸危機的成因之一。盡管我國的金融創新剛起步,但是我們應該打好基礎,使用優質資金進行創新,并且增加風險透明度,以此來防范風險。
3.2 完善個人和房地產企業的信用制度
由于信息不對稱等原因的存在,商業銀行不能夠完全了解個人和企業的信用信息。雖然說我國自2006年已經開始運行全國信用信息基礎數據庫,里面也涵蓋了大量的個人和企業的信貸信息,但是也存在不少問題,比如有關信用參數未納入信用體系,信息透明化程度不高,資源分散而且缺乏共享機制等,這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系,通過完善信用體系,可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷,有效防范道德風險,進而提高貸款質量。
3.3 銀行提高風險防范能力,加強管理
篇3
2001年9?11事件后，美國網絡經濟泡沫破滅，美國經濟衰退，為了防止經濟過度下滑，美聯儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續13次降息，1%的低利率持續到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資，使得房地產市場迅速繁榮，房地產價格連續上升并出現泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業銀行更為了適應競爭，不斷降低貸款標準，使得風險加大。為了分散風險，商業銀行將其賣給投行，經過投資銀行的包裝，實現資產證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機構的見利忘險和監管不力更加促成危機的爆發。美國國內的經常項目赤字，而東南亞等新興國家的經常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機構加劇了競爭，不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人，在出現利率上升和房價下跌時，導致違約率上升，爆發次貸危機。
2 中國房地產金融市場的風險
我國自1998年進行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業。當然房地產業的迅猛發展離不開金融業的支持，經過多年的發展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權、信托、債券等融資方式在內的房地產金融市場。房地產業的發展迅速，我們不得忽視其存在的風險。
2.1 高房價的市場風險
近年來，我國房地產價格上漲過快，并且還有繼續上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產生房地產泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內外因素導致房地產泡沫破滅，作為抵押品的房地產價值就會下降，造成銀行信貸質量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續上漲的房價，會促使投機的產生并擠占人民消費支出，這些都不利于國民經濟的發展。
2.2 央行不斷加息，房地產業面臨利率風險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI，還存在加息預期。雖然房產還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質量。
2.3 房地產開發商負債經營的財務風險
我國房地產開發商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調，截止到2011年2月24日大型金融機構人民幣存款準備金率已達19.5%，這就預示信貸額度會進一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產商借不到錢，資金鏈條斷裂，風險就會暴露。
2.4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險
銀行職員的風險意識不強，為了完成放貸任務免于受罰，在審貸過程中流于形式，對存在疑點的資料不進行深入調查，審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力，會造成銀行不良貸款率上升。
由于商業銀行競爭激烈，為了搶占市場份額，一些商業銀行降低審查標準，認為有房屋作抵押不用擔心還款，但事實上房屋變現存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋，我國法律規定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設，即便貸款人拒不還款，銀行也不能將抵押房屋變現。
通過剖析美國次貸危機的成因，分析我國房地產金融市場存在的風險，我們可以看到我國房地產金融市場與美國次貸危機前有許多相似經濟背景，如經濟高速增長、房價虛高，逐步形成泡沫；居民購房熱情高漲，個人按揭貸款增速加快；房地產業貸款占銀行信貸比重加大，并且銀行信貸標準下降；貨幣政策由松到緊，不斷加息，造成還貸壓力加大。
3 防范房地產金融風險的對策建議
美國次貸危機無疑對我國房地產金融市場的風險防范起到了啟示作用，針對當前房地產市場所存在的潛在風險，應采取多種措施穩定房價，保持房地產市場健康發展，銀行所面臨的風險也要采取措施積極防御。根據美國次貸危機經驗和我國國情，可以從以下幾個方面來努力化解相關風險。
3.1 加快資產證券化的進程，拓展融資渠道，分散銀行信貸風險
當前我國房地產企業融資渠道單一，資金多來源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產市場的風險，一旦房市出現問題，銀行的不良貸款會增加，影響到銀行的經營。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。
雖然說，住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上，增加銀行資產的流動性，但是從 2005年中國建設銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產品來看，由于市場規模小，無法滿足市場需求，收效甚微，企業仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來多次上調準備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面，盡管面對利潤的誘惑，很多企業紛紛進入房地產市場，但是真正滿足上市條件的企業并不多，在股市融資數量有限，因此加快資產證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產證券化過程中存在的問題，結合國情有步驟、有計劃地推進，并且國家也要制定相關法律法規以利于證券化的實施，銀行最終實現個人按揭貸款和房地產企業貸款都證券化。此外，發展房地產投資基金，引進外資等都可以達到拓展融資渠道，分散銀行風險的目的。
3.2 完善個人和房地產企業的信用制度
由于信息不對稱等原因的存在，商業銀行不能夠完全了解個人和企業的信用信息。雖然說我國自2006年已經開始運行全國信用信息基礎數據庫，里面也涵蓋了大量的個人和企業的信貸信息，但是也存在不少問題，比如有關信用參數未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機制等，這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系，通過完善信用體系，可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷，有效防范道德風險，進而提高貸款質量。
3.3 銀行提高風險防范能力，加強管理
篇4
1 美國次貸危機
2001年9•11事件后，美國網絡經濟泡沫破滅，美國經濟衰退，為了防止經濟過度下滑，美聯儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續13次降息，1%的低利率持續到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資，使得房地產市場迅速繁榮，房地產價格連續上升并出現泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業銀行更為了適應競爭，不斷降低貸款標準，使得風險加大。為了分散風險，商業銀行將其賣給投行，經過投資銀行的包裝，實現資產證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機構的見利忘險和監管不力更加促成危機的爆發。美國國內的經常項目赤字，而東南亞等新興國家的經常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機構加劇了競爭，不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人，在出現利率上升和房價下跌時，導致違約率上升，爆發次貸危機。正如robin blackburn所說：“次貸危機是一個金融化的危機，它是杠桿、放松監管和金融創新共同締造的杰作”。
2 中國房地產金融市場的風險
我國自1998年進行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業。當然房地產業的迅猛發展離不開金融業的支持，經過多年的發展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權、信托、債券等融資方式在內的房地產金融市場。房地產業的發展迅速，我們不得忽視其存在的風險。
2.1 高房價的市場風險
近年來，我國房地產價格上漲過快，并且還有繼續上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產生房地產泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內外因素導致房地產泡沫破滅，作為抵押品的房地產價值就會下降，造成銀行信貸質量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續上漲的房價，會促使投機的產生并擠占人民消費支出，這些都不利于國民經濟的發展。
2.2 央行不斷加息，房地產業面臨利率風險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的cpi，還存在加息預期。雖然房產還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質量。
2.3 房地產開發商負債經營的財務風險
我國房地產開發商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調，截止到2011年2月24日大型金融機構人民幣存款準備金率已達19.5%，這就預示信貸額度會進一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產商借不到錢，資金鏈條斷裂，風險就會暴露。
2.4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險
銀行職員的風險意識不強，為了完成放貸任務免于受罰，在審貸過程中流于形式，對存在疑點的資料不進行深入調查，審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力，會造成銀行不良貸款率上升。
由于商業銀行競爭激烈，為了搶占市場份額，一些商業銀行降低審查標準，認為有房屋作抵押不用擔心還款，但事實上房屋變現存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋，我國法律規定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設，即便貸款人拒不還款，銀行也不能將抵押房屋變現。
通過剖析美國次貸危機的成因，分析我國房地產金融市場存在的風險，我們可以看到我國房地產金融市場與美國次貸危機前有許多相似經濟背景，如經濟高速增長、房價虛高，逐步形成泡沫；居民購房熱情高漲，個人按揭貸款增速加快；房地產業貸款占銀行信貸比重加大，并且銀行信貸標準下降；貨幣政策由松到緊，不斷加息，造成還貸壓力加大。
3 防范房地產金融風險的對策建議
美國次貸危機無疑對我國房地產金融市場的風險防范起到了啟示作用，針對當前房地產市場所存在的潛在風險，應采取多種措施穩定房價，保持房地產市場健康發展，銀行所面臨的風險也要采取措施積極防御。根據美國次貸危機經驗和我國國情，可以從以下幾個方面來努力化解相關風險。
3.1 加快資產證券化的進程，拓展融資渠道，分散銀行信貸風險
當前我國房地產企業融資渠道單一，資金多來源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產市場的風險，一旦房市出現問題，銀行的不良貸款會增加，影響到銀行的經營。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。
雖然說，住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上，增加銀行資產的流動性，但是從 2005年中國建設銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產品來看，由于市場規模小，無法滿足市場需求，收效甚微，企業仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來多次上調準備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面，盡管面對利潤的誘惑，很多企業紛紛進入房地產市場，但是真正滿足上市條件的企業并不多，在股市融資數量有限，因此加快資產證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產證券化過程中存在的問題，結合國情有步驟、有計劃地推進，并且國家也要制定相關法律法規以利于證券化的實施，銀行最終實現個人按揭貸款和房地產企業貸款都證券化。此外，發展房地產投資基金，引進外資等都可以達到拓展融資渠道，分散銀行風險的目的。
住房貸款證券化可以分散銀行風險，但是這種金融創新正是次貸危機的成因之一。盡管我國的金融創新剛起步，但是我們應該打好基礎，使用優質資金進行創新，并且增加風險透明度，以此來防范風險。
3.2 完善個人和房地產企業的信用制度
由于信息不對稱等原因的存在，商業銀行不能夠完全了解個人和企業的信用信息。雖然說我國自2006年已經開始運行全國信用信息基礎數據庫，里面也涵蓋了大量的個人和企業的信貸信息，但是也存在不少問題，比如有關信用參數未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機制等，這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系，通過完善信用體系，可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷，有效防范道德風險，進而提高貸款質量。
3.3 銀行提高風險防范能力，加強管理
篇5
DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.08.06
一、2009年以來江西省房地產市場運行情況
2009年以來,江西省房地產市場主要運行特點表現在投資增速逐月回升,供給面積低位增長,銷售規模大幅上升,成交均價一路走高。2009年江西省房地產開發投資增速逐月回升,并呈快速增長態勢。2009全年房地產開發投資634.52億元,比上年增長15.9%,全年呈現逐月回升走勢;2010年一季度,房地產開發投資延續回升勢頭,比上年同期增長22.4%,增幅上升21.6個百分點。
2009年,江西省商品房施工面積6755.60萬平方米,比上年增長6.5%;商品房新開工面積完成2300.96萬平方米,比上年下降9.0%。進入2010年,江西省商品房供應量大幅提高,一季度施工面積完成5072.58萬平方米,比上年同期增長37.1%。新開工面積增速由負轉正,一季度新開工面積完成604.37萬平方米,比上年同期增長7.4%。
2009年,尤其是二季度開始,江西省房地產市場需求呈現出明顯的反彈跡象,銷售面積和銷售額規模與增速均創歷史新高。2009年全省商品房銷售面積達到2280.91萬平方米,比上年增長32.0%;商品房銷售額602.80億元,比上年增長63.4%。2010年一季度,商品房銷售繼續保持大幅增長趨勢。商品房銷售面積396.5萬平方米,增長56.2%,同比提高59.7個百分點;銷售額104.9億元,增長79.9%,同比提高66.7個百分點。
在成交量不斷放大的同時,房價也持續上漲,同比漲幅由負轉正,環比連續增長。以江西省南昌市商品房成交均價為例,2009年一到四季度,南昌市區商品房均價一至四季度分別為4227元/平方米、4539元/平方米、5101元/平方米、5343元/平方米,同比于第三季度由負轉正,為0.32%,四季度同比上漲6.40%;季度環比于第二季度由負轉正,為7.38%;第三季度環比漲幅達到年內最高,達12.38%②。
二、影響房地產市場價格的長短期因素分析
影響房價的因素有很多,住房和城鄉建設部政策研究中心副研究員周江(2010)認為按作用時間的長短可以歸納為長期因素和短期因素兩大類[1]。
所謂長期因素是指在較長時間段作用于房價的因素;短期因素是指在短期(通常1―2年)內作用于房價的因素。周江認為長期因素包括城鎮化、土地資源稀缺、國民經濟增長和財富積累、居民消費和投資結構轉變等。除此之外,筆者認為,1994年分稅制改革后,地方政府出讓土地以追求地方財政收入與地區經濟增長的壓力和激勵也是導致我國房價上漲的重要長期因素之一。由于地方政府事權與財權不對等,而在現行稅收體制下,由城市擴張、土地出讓以及房地產開發帶來的稅收全部歸地方所有,因此,城市擴張帶來的房地產業發展成為地方財政預算內重要收入來源,也為地方投資和建設提供了資金來源,成為地區經濟增長的重要動因。
除了以上影響房價的長期因素外,筆者認為,市場需求集中釋放導致的房屋供給關系失調、適度寬松貨幣政策導致的市場需求流動性充裕等因素是影響2009年以來房價快速上漲的主要短期因素,具體分析如下。
(一)市場需求的集中釋放導致成交均價一路走高
2009年,在寬松的貨幣政策、房貸利率7折優惠、大規模舊城拆遷等多重因素的刺激下,樓市快速回暖,前期被抑制的剛性需求開始集中釋放,投資性需求同時也大幅增長。江西省商品房銷售面積和銷售額大幅上漲,規模與增速均創下歷史新高。2009年,全省商品房銷售面積達2280.91萬平方米,比上年增長32.0%,全省商品房銷售額602.80億元,比上年增長63.4%。與此同時,同期市場新增供給與2008年相比還有所下降。2009年,全省商品房新開工面積完成2300.96萬平方米,比上年下降9.0%,可售房源持續減少,導致房市成交均價一路走高。
(二)政策拉動效果顯現導致樓市回升勢頭強勁
房地產業作為促進市場穩定并帶動經濟增長的重要杠桿,至2008年11月政府就采取了積極政策來促進市場需求,包括房貸利率下調、房貸利率折扣上浮、降低印花稅以及其它房產交易稅等等。從市場交易角度看,營業稅和契稅等稅收減免造成交易成本大幅下降,刺激了市場需求,當然也為投機行為創造了條件。從開發商角度看,金融機構大量放貸使得開發商原本緊繃的資金鏈大大緩解,而降低資本金更是對開發商的大力支持,加上市場銷售顯著回升,開發商把握了市場主動權,毫無疑問會提高商品房銷售價格。
(三)市場流動性充裕導致的投機性需求回升
金融危機爆發后,為應對金融危機,世界主要經濟體普遍實行了寬松的貨幣政策。至2009年下半年開始,基于對世界各國向市場注入大量流動性引起嚴重的通貨膨脹的擔憂,加上國內外經濟觸底回升勢頭好于預期,市場主體對未來通貨膨脹的預期不斷增強,尤其是高收入階層對其資產保值增值的需求不斷增大。在世界宏觀經濟不景氣、國內金融投資渠道有限的情況下,投資購房成為我國高收入者實現資產保值增值的首選方式,而這種投資性購房行為反過來又進一步加劇了住房供求矛盾,導致住房等資產價格的進一步上漲。
三、房地產市場發展與金融支持關系的實證分析
以往的研究發現,大多數資產價格波動都是和銀行信貸緊密聯系的,兩者相互支撐,相互推動,呈螺旋式上升或下降,這是資產價格波動最重要的特征事實[2]。本文以2006年以來的季度和月度數據為例,考察房地產開發貸款和房地產開發投資、購房貸款和商品房銷售額之間的關系,以期對房地產市場發展與金融支持之間的關系做進一步的驗證。在以下分析中,FDCDK表示房地產開發貸款,FDCTZ表示房地產開發投資,GFDK表示購房貸款,XSE表示商品房銷售額。
(一)指標相關性分析
首先,筆者對房地產開發貸款與房地產開發投資、購房貸款與商品房銷售額季度數據之間的相關性進行分析,如表1、2所示。房地產開發貸款與當期房地產開發投資的相關性不強,甚至為負相關,但房地產開發貸款與滯后一期的房地產開發投資的相關系數則大幅上升至0.52,這說明房地產開發貸款增長對下一季的房地產開發投資有一定的促進作用,而購房貸款與當季商品房銷售額的相關系數為0.61。由此可見,房地產開發與銷售的上升基本上是與金融支持是相關的,其中用于房地產開發的信貸供給對下一季度的房地產開發投資有一定的促進作用。在同一時期,用于購房貸款的信貸供給與商品房銷售之間存在正相關的即時影響。
(二)格蘭杰(Granger)因果檢驗
為驗證房地產開發貸款和房地產開發投資、購房貸款和商品房銷售額之間是否存在因果檢驗,本文對2006年以來的FDCDK、FDCTZ、GFDK、XSE月度數據進行格蘭杰因果檢驗。
1.數據平穩性檢驗。對四組時序數據使用單位根檢驗方法進行平穩性檢驗,結果如表3所示:
平穩性檢驗結果表示:FDCDK和FDCTZ數據序列在99%的置信水平平穩;GFDK數據序列在90%的置信水平平穩,XSE數據序列在99%的置信水平平穩。
2.格蘭杰因果檢驗。為驗證房地產開發貸款和房地產開發投資、購房貸款和商品房銷售額之間的因果關系,我們對其進行格蘭杰因果檢驗,結果如表4所示。
檢驗結果表示,房地產開發貸款和房地產開發投資、購房貸款和商品房銷售額之間存在雙向格蘭杰因果關系。通過以上對房地產開發投資、商品房銷售與金融支持的實證研究可看出,房地產開發投資、商品房銷售額與房地產信貸供給具有相互促進、互為因果的密切關系,信貸供應的增加會推進房地產市場發展,從而成為促使房地產價格上漲的金融條件;反過來,房地產市場快速發展,房地產價格的上漲,使房地產市場投機因素增強,又推進金融資產的繼續膨脹。
四、房地產金融風險分析
如前文分析,房地產市場的發展、房價的上漲與金融支持之間具有相互促進的關系,而這其中隱含的金融風險已經引起人們越來越多的重視。房地產業自身的特性及其與金融業的密切關系,使得房地產金融風險能夠通過市場各方相互博弈而不斷膨脹,進一步加深金融系統的脆弱性,可能導致房地產企業資金鏈條的斷裂,危害銀行資金安全,從而可能引發系統性金融風險。
(一)資金來源渠道單一導致房地產信貸風險過度集中
目前我國房地產開發融資渠道單一,股權融資有限,基本只有銀行信貸一條路,開發信貸資金依賴銀行,購房的消費信貸依賴銀行,建筑企業墊付的工程資金還是依賴銀行。在房地產市場資金鏈中,商業銀行實際上直接或間接地參與了運行的全過程,是房地產市場各參與主體的主要資金提供者,承受伴隨著各個環節的市場風險。據統計數據顯示,2009年江西省房地產投資資金來源中,國內貸款和個人按揭貸款增速明顯加快。全省房地產開發國內貸款增速29.2%,與去年同期增速相比提高了34.9個百分點;個人按揭貸款增速達75.6%,與去年同期增速相比提高了86.2個百分點。在現有的房地產金融體系中,商業銀行與信用擔保、信用保險、評估機構和房屋中介等的合作缺乏有效的社會監督和法律約束,使得房地產信貸的系統風險不能得到有效的分散,房地產融資風險過度集中于商業銀行。
(二)房地產信貸和房地產價格的自我循環模式推動房地產金融風險的加速集聚
目前,房地產市場成為提升銀行貸款質量、保證收益率、優化貸款結構的重要領域。比如,金融機構普遍認為面向個人的長期住房按揭貸款的違約風險較小,是銀行樂意持有的一種優質資產形式。銀行持有大量以房地產為抵押品的資產,房地產價格的上漲將擴大銀行資本的規模,提高銀行的資本充足率,改善資產質量和盈利狀況。在這種情況下,銀行愿意擴大對房地產業的信貸供給,這又進一步提高了房地產價格。這一過程循環往復,形成“房地產價格上漲-信貸投放-房地房價格加速上漲”的自我循環,使房地產價格日益偏離實際均衡水平,從而進一步導致房地產泡沫的膨脹,同時也導致房地產金融風險不斷積累。一旦房地產價格下跌,便將直接降低銀行擁有的房地產資產價值,使銀行資產縮水,盈利下降,而泡沫如果破裂可能影響金融穩定。
(三)宏觀調控政策收緊可能引起的房地產行業資金鏈緊張的風險
房地產行業屬于典型的資金密集型產業,充足的資金保障是房地產市場生存發展的基礎,而房地產資金相當一部分來源于銀行信貸,這使得房地產行業對國家宏觀調控政策有很強的敏感性。正如2008年國家實施從緊的貨幣政策時,銀行嚴格對房地產企業信貸投放,一些資金實力相對較弱、對銀行貸款依賴性較強、自身抗風險能力較差的房地產開發企業,由于銀行信貸資金不能及時足額到位,資金鏈隨時出現斷裂可能,進而會引發銀行信貸風險已經得到大家的共識。2009年,在全球經濟形勢不確定、我國經濟好轉基礎不牢固的大背景下,房地產業作為支撐經濟增長、帶動市場活躍的重要產業對保增長、促民生具有重要意義。正是如此,在適度寬松貨幣政策影響下,2009年房地產市場出現購銷兩旺的局面。進入2010年,“擴內需、調結構、控通脹”成為貨幣政策宏觀調控的主題。房地產價格上漲會影響市場通脹預期,并通過需求、成本乃至資源配置等多種渠道向其他價格體系傳導;房地產價格過快上漲吸納了過多的銀行信貸資金,對實體經濟產生“擠出效應”。可見,房地產價格的過快上漲和貨幣政策的方向是相悖的。毫無疑問,2010年貨幣政策的基調將延伸到房地產市場,目前,宏觀調控政策已經對銀行資金進入房地產市場給出了明確的抑制信號,房地產行業資金鏈緊張的風險值得引起關注。
五、政策建議
(一)建立多元化房地產金融體系
房地產業是一個資金密集型行業,它的持續發展需成熟的房地產金融市場作為支撐。要建立多元化的房地產金融體系,通過多渠道融資方式來滿足房地產開發對資金的需求。一是發展市場化的直接融資。鼓勵符合條件的大型房地產企業通過股權融資、公開上市的方式獲得資金支持;培育和完善房地產債券市場,鼓勵房地產公司發行融資期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券,吸收社會分散的剩余資金進入房地產業。二是通過多元化融資分散風險。讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資,將集中在銀行系統的風險分散給投資者共同承擔。三是要大力發展房地產金融市場中介。與建立完整的房地產金融市場體系相對應,鼓勵房地產信托、房地產基金等其他房地產金融機構的發展和完善,建立以住房抵押貸款保險為主的房地產保險體系。
(二)提高房地產信貸管理水平
商業銀行應進一步加強房貸管理,促進合規經營。要強化風險意識和執行意識,嚴格按照國家宏觀調控政策要求,不折不扣地抓好信貸管理制度的落實,進一步提高房地產信貸管理水平。一是要重視防范房地產信貸風險。對房地產開發貸款應擇優支持信用評級高、資產負債合理的房地產開發企業,并確保開發貸款項目資本金及時足額到位;防范個人按揭貸款風險,嚴格執行二套房政策,對住房按揭貸款申請者的個人情況要嚴格審查。二是要加強內控機制建設。強化貸款管理制度,實行審貸分離,前中后臺分離,建立健全具有獨立性和權威性的內部稽核審計機構,充分發揮其再監督作用,有效地防范金融風險。三是要加強信貸風險量化模型研究。建立房地產市場風險預警機制,這對提前判斷市場、分辨風險,從而減輕市場波動給自身帶來的損失有重要意義。目前,信貸風險量化研究逐漸受到關注,房地產信貸風險的度量由傳統的定性估量轉為定量計量,對房地產信貸管理由粗放管理真正轉化為精細管理,實現信貸風險的控制。
(三)調整房地產市場供需結構
從目前房地產市場發展趨勢來看,供小于求的基本格局仍存在,要促進房地產市場健康持續發展,需要在土地供應制度、住房制度、房地產金融制度進行改革,需要財政、稅收、貨幣政策多管齊下。對于貨幣政策而言,調控的重點是促進居民合理需求、調整住房供應結構、抑制價格過快上漲。一是要實行差別化的金融調控政策,鼓勵合理住房消費。增強貨幣金融政策的針對性,科學區分自住型需求和投機性需求,并給予差別化的信貸支持,如對利率實行差異化定價,鼓勵合理住房消費,滿足居民自住和合理的改善型需求。二是要遏制投機性需求,抑制房地產等資產價格過快上漲。2009年房地產價格上漲有一部分反映了市場的自住性需求,但也有一部分是由于市場流動性充裕帶動的投資和投機性需求,推動商品房價格的過快上漲。目前,貨幣政策要著重遏制投機性需求引發房價的過快上漲,對于投機性的購房需求,要減小信貸支持,提高首付款比例,提高貸款利率。三是要依靠信貸手段調整住房供應結構,加大保障性住房建設。供需不對等是當前房地產市場面臨的主要矛盾,未來穩定房地產市場的首要是增加土地和房屋供給,尤其是普遍商品房的供給,建設保障性住房成為平抑城市房價上漲的重要手段。金融支持也要起到調整住房供應結構的導向作用,加大對中小套型與保障性住房的支持力度,并利用金融杠桿調動各類資金積極參與保障性住房建設。
參考文獻:
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（二）房地產泡沫的主要表現及形成機制
房地產泡沫是指由于對房地產進行投機操作而引起的一種非正常現象，在這種現象中，房地產的實際價格與其實際使用價值南轅北轍，也就是市場方面價格脫離了使用者的支持作用，即使在賬面上顯示房地產價值增長非常高，但是在實際上這種現象并不具備能夠穩定實現的基礎，從而形成了這樣一種在表面上的虛假“繁榮”現象。房地產泡沫主要表現在以下幾個方面：房屋空置泡沫、地產價值泡沫、房價虛漲以及投資泡沫。形成機理為：（1）在短期時間內房地產供給在價格調節方面缺乏彈性，造成房地產價格持續高走的趨勢；（2）隨著經濟的飛速發展以及城市化進程的不斷加速，居民對于房地產的需求不斷增加；（3）銀行業對住房信貸資金投入量也大大增多，促使房地產價格的高走趨勢加快；（4）當房地產市場供大于求時，市場將會呈現疲軟態勢，在這種態勢下房地產價格必然會大幅度下降，房地產泡沫也就隨之破滅。
（三）房地產業與金融業的聯系
近幾年的金融制度進行了大幅改革，銀行開辦了按揭貸款的業務，帶來了住房貸款余額的迅速上升。但是，銀行業先天具有脆弱性，房地產業又極容易引發泡沫，兩者的結合將會使問題形勢更加嚴峻。如果某種無法預見的不確定因素使得房地產降價，就會直接使銀行資產縮水。而且，房價下降也使得由房地產作為抵押品的這一部分貸款項目價值降低和違約率的上升，就會進一步使銀行資本縮水。同時，房地產價格的降低也是房地產信貸風險增加的預警，所有這些都將使得銀行業不得不降低在房地產業務方面的信貸供給。
二、我國房地產金融風險及其防范
金融行業在我國房地產市場的發展過程中起到了決定性的作用，這已經成為了大家的共識，但這其中也隱藏了很大的金融風險：第一，我國主要的房地產金融是銀行信貸，這樣就直接導致了房地產金融市場結構單調化的結果，并沒有形成一套完完整整的金融市場體系；第二，我國房地產融資的渠道比較單一，因此風險基本上完全在銀行業集中；第三，我國對房地產金融市場的調控以及監督體系不完善。
（一）對融資渠道進行拓展
在發達的房地產市場中，房地產權益資金的融資渠道很多，例如房地產投 資信托基金、人壽保險、退休基金、債券市場、股票市場等。從房地產抵押貸款的角度看，其資金來源渠道也應該是多元化的。尤其是面向商業房地產的抵押貸款，保險公司、證券化等都是有效的來源途徑。住房抵押貸款如果能通過資產證券化脫離商業銀行體系，就能有效地分散商業銀行的金融風險。
（二）對抵押貸款進行合理設計
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中圖分類號：F832.45文獻標識碼：A文章編號：1672-3309（2008）06-0036-04
一、房地產業與金融業的關系分析
房地產與金融的關系，從廣義上來說應該包括與房地產有關的金融活動。隨著房地產業的發展, 房地產業與金融業的滲透和融合也日益加強, 逐步形成了相互依存、相互支持、共同發展的良性互動關系。房地產業與金融業兩者間的關系，不僅僅表現在房地產業與商業銀行、非銀行金融機構之間的借貸業務上，更突出的表現在房地產和金融融合出來的房地產金融產品以及資本市場之間的關系上。
以金融機構為中介而為房地產的購買和開發提供融資服務的房地產金融市場體系，這一體系包括兩個方面，一是初級市場(primary market)，也稱一級市場，是房地產資金初始的交易市場，主要包括金融機構對房地產資金的需求者的各種信貸業務、新房地產證券的發行交易以及上述信貸和證券業務附屬的金融業務，如政府機構、信托機構和保險機構等對房地產信貸和證券的發行的保證、保險和信托等交易活動；另一個是二級市場(secondary market)，是房地產金融產品再交易再流通市場，包括房地產金融中介機構將持有的房地產貸款直接出售或以證券的形式轉讓給二級市場機構的交易及房地產有機證券的再轉讓交易。
一級市場和二級市場共同構成了一個相輔相成的房地產金融體系。在初級市場上，資金的最終需求者是住房購買者和房地產開發企業，通過向金融機構貸款以及發行債券、股票等獲得購房和開發房地產所需的資金，房地產金融機構通過吸收住宅儲蓄，發行金融債券獲得資金來源。
在初級市場上，金融機構貸放出大量資金，為了滿足新的資金需求者的要求，金融機構往往會對原有的房地產金融產品進行再交易，把原來作為抵押的房地產或債券售賣出去，取得資金，再向資金需求者放貸。對于房地產債券的投資者來說，二級市場是他們出售房地產債券的場所，可滿足他們對資金流動性的需要。二級市場為抵押貸款的一級市場提供了流動性，并充實了房地產市場的資金來源，使房地產抵押市場形成一個完整的體系。
二、我國房地產金融市場存在的問題
在發達國家成熟的房地產金融市場上，除了傳統的信貸方式外，各種房地產金融中介機構為房地產企業提供了種類繁多的融資產品，例如，發行上市、項目融資、企業債券、股權融資、產業基金、房地產信托等。此外，成熟的房地產金融市場還存在發達的證券化二級市場，這不僅大大增強了房地產資產的流動性，為提供融資的金融機構分散和管理風險提供了有效的手段，而且也為市場投資者提供了多元化的房地產金融產品，使房地產投資具有穩定的資金來源。
我國的房地產金融市場還很不完善，房地產金融產品很少，主要依靠銀行貸款，房地產融資相對困難。目前，我國還沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。在一級市場（即按揭貸款市場）上，提供抵押貸款的金融機構基本上是商業銀行，難以形成多元化、競爭性的市場結構。由于房地產抵押貸款期限長，需要建立一個二級市場(即住房抵押債權轉讓市場)來提高其流動性，但我國目前缺乏抵押貸款的二級市場經營機構，至今仍然沒有建立房地產金融二級市場。由于抵押貸款證券化水平較低，資產流動性較差，使得金融機構無法進行有效的風險管理。而且也正是因為沒有一個協調完整的房地產一、二級市場體系，即使是現在比較熱門的房地產信托，也無法實現其期限轉換和風險管理的市場功能。
（一）一級市場資金來源結構單一，銀行系統風險集中
第一，銀行信貸構成了房地產融資的主要方式。根據統計估算，60%左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接地來自商業銀行信貸。目前中國擁有3萬家房地產企業，其中，上市公司只有137家（2006底），上市公司籌資總額所占房地產企業資金來源比例過小，如果考慮到其他上市企業通過證券融資后資金投向房地產業，則上市公司融資在房地產業總資金來源中所占比例會有所擴大，但仍然是一個較小的比例。
第二，房地產投資的市場風險和融資信用風險高度集中于商業銀行。在我國目前的房地產市場資金鏈中，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發和房產銷售的整個過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動資金貸款和土地儲備貸款等各種信貸方式，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。
第三，部分商業銀行和其他金融機構存在經營行為不理性和不規范問題。由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”大力發展，在經營業務時容易產生急功近利、放松信貸條件的傾向。有的商業銀行對政府擔保項目盲目樂觀，而忽視了這些項目所具有的風險性。
第四，住房公積金制度不完善，缺乏有效的管理和監督。目前的住房公積金資金管理中心是一個“行政化”機構，實行“房委會決策、中心運作、銀行專戶存儲、財政監督”的管理體制。看上去很完善，但在實際的運作中，公積金的所有者無發言權，更無資金管理和監督權，導致公積金經常被當作準政府資金支配使用，擠占、截留、挪用公積金的現象屢有發生。
（二）二級市場尚未真正形成，沒有形成完整的房地產金融市場體系
第一，缺乏多層次的房地產金融市場機構體系。我國目前的房地產金融市場主要還是由商業銀行和部分信托投資公司組成，一些專業化的房地產抵押貸款機構和投資機構、擔保機構和保險機構還沒有出現。在發達國家成熟的房地產金融市場上，這些機構往往是最重要的房地產金融經營和管理機構。
第二，缺乏多元化、規范化的房地產金融產品體系。一方面，我國目前房地產業的有價證券發行還非常有限。另一方面，房地產信托雖然比較活躍，但規模較小，而且先天不足。總體上看，目前房地產信托功能較為單一，主要是提供“過橋貸款”，向尚未達到商業銀行貸款條件的房地產項目提供前期信托資金，但不具有組合投資和期限轉換的功能。另外，房地產證券化尚未起步, 缺乏風險轉移機制。目前建立抵押貸款二級市場的必要性不充分，抵押貸款一級市場還不完善。二級市場的缺乏造成證券化程度低, 融資工具缺乏, 銀行不能通過轉讓貸款債權的方式轉移資金風險。因此, 沒有二級市場的高流動性作為補充, 反過來也限制了房地產金融一級市場的發展, 金融機構在發放抵押貸款時過度謹慎, 最終導致整個房地產金融市場的發展受到限制。
第三，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系。目前，我國房地產金融市場的中介服務體系還沒有建立起來。例如，資產評估、信用評估、風險評估、金融擔保、法律咨詢等專業化中介服務機構發展還比較薄弱，而且這些專業化服務機構性質不明確、隸屬關系復雜，其市場化運行和管理體制尚未完全確立。
（三）對房地產金融市場的監管和調控機制還很不完善
總體上說，房地產金融市場在我國還是一個新興的市場，對市場和機構的監管和調控還需要在實踐中進一步探索和總結。目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言是相當滯后的。在金融分業監管體制下，監管部門受制于各種因素而無法進行有效監督、統一管理。
三、發展和完善房地產金融市場的對策
（一）鼓勵房地產融資產品創新
從國際上看，金融創新為房地產金融市場帶來了越來越多的金融產品，包括各種房地產股權、債券、基金、信托證券、抵押貸款、可轉換證券等。因此，除了進一步完善傳統的銀行信貸渠道外，我國應大力發展多元化的房地產融資產品和融資渠道。
首先，要鼓勵符合條件的房地產企業通過股票市場融資。通過股票市場籌集資金，不僅是房地產企業的重要融資渠道之一，也是提升企業品牌和知名度的良好途徑。針對目前房地產開發商數量多、規模小的現狀，可以鼓勵滿足條件的中小房地產企業通過二級市場上市融資。
其次，要培育和完善房地產債券市場。我國債券市場規模較小，利率風險較大。因此，要研究房地產企業發行公司債券的資格條件、風險管理等相關問題，積極探索房地產企業發行債券的有效方式和合理途徑。
第三，要將房地產資金信托轉變為真正意義上的房地產信托。目前許多房地產信托基本上是參照銀行貸款的有關條款來執行，在很大程度上是銀行貸款的變種，而信托公司在委托貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如商業銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。因此，在加強對房地產信托監管的同時，要通過完善房地產金融市場，規范和發展信托融資方式，使之為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供全面的金融服務。
第四，要積極推進房地產金融創新，開發其他各種具備條件的房地產金融產品。當前，尤其要盡快研究發展房地產貸款證券化金融產品的有效方式。
（二）大力發展房地產金融市場中介
與建立完整的房地產金融市場體系相對應，要建立多層次的房地產金融機構體系。商業性房地產金融機構體系包括房地產抵押貸款、住房按揭貸款、房地產金融擔保、房地產信托、房地產租賃、房地產保險等各種房地產金融機構。一是要積極研究其他金融機構（如保險公司、投資基金等）進入房地產市場的可行性。二是要鼓勵房地產信托、房地產基金等其他房地產金融機構的發展和完善。三是要建立二級市場經營管理機構體系，積極培育和發展房地產貸款證券化的經營機構、擔保機構。四是要建立以住房抵押貸款保險為主的房地產金融保險體系。除現有少量的房屋財產保險、房地產責任保險、房地產人身保險外，尤其要發展住房抵押貸款保險和房產質量保險。最后，逐步完善住房公積金制度，并逐步規范管理和建立住房公積金監督體系。
（三）加強政策調控和引導，完善立法
首先，要加強房地產金融市場監管，規范房地產企業融資行為。在繼續支持房地產業發展的同時，加大房地產信貸監管。應密切關注房地產信貸集中度問題，及時引導各商業銀行拓展其他信貸業務。同時要繼續加強房地產信貸管理，嚴肅查處房地產信貸中的違規問題，加強房地產信貸風險的管理和防范。
其次，要制定相應的政策，為房地產金融發展創造良好的外部環境。第一，監管機構要適應市場發展的需要，積極探索合理有效的監管方式。第二，要調整房地產貸款結構，完善房地產金融市場運行機制，形成多元化、多層次、競爭性的房地產金融市場體系。第三，要逐步建立并不斷完善房地產金融市場的公共服務體系。要加快建設個人征信管理體系。盡快建立和完善房地產市場風險預警預報體系、房地產統計指標體系和信息披露制度。
再次，建立政策性房地產金融機構，引導房地產金融市場發育。我國房地產金融二級市場尚未建立，商業銀行房地產抵押貸款的流動性風險較大。因此應借鑒國外經驗，結合自身實踐，建立房地產政策性金融機構。目前條件下，可考慮設立專門的政策性房地產金融機構，負責有關房地產金融方面一些具體規范的制定，為中低收入階層提供按揭擔保。
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Analysis of Problems in Real Estate Finance Market and Solutions
Hao Huihui
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一、房地產金融風險的概念及分類
（一）房地產金融風險的概念
房地產金融風險是指商業銀行為房地產行業提供資金的籌集、融通、清算等金融服務中，由于各種不確定因素的影響，導致銀行的實際收益與預期收益發生背離，從而承擔經濟損失的可能性。
（二）房地產金融風險的分類
1.信用風險
信用風險是由于借款人無力償還或不愿償還，導致房地產貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險。主要是房地產開發企業商品房銷售困難、資金周轉不靈或經營不善虧損嚴重甚至破產倒閉而無力還款，以及借款的住宅消費者失業、收入減少、意外支出增加、死亡等原因導致無力還款。
2.流動性風險
由于金融機構缺乏足夠的現金和隨時能轉換為現金的其他資產，以致不能清償到期債務，滿足客戶提取存款要求的風險。流動性風險有的是原發性的，即資產結構中的中長期貸款比重過高，現金和國庫券等不足以應付提款需要，又缺乏及時融入現金的手段和渠道，導致流動性不足；也有的是繼發性的，是由信用風險帶動的流動性風險：房地產金融中人多以房地產作借款的抵押物，當借款人不能按期還款時，貸款銀行要處理抵押房地產從中求償，如果賣不掉房地產而使銀行缺乏現金來應付提款等需要，也會形成流動性風險。
3.資產負債結構風險
由于房地產資金融通中資產結構通常以中長期貸款為主，如果金融部門的負債結構中以活期存款為主，就可能形成流動性風險；如果負債結構中多一些公積金存款、住房專項儲蓄存款等來源較穩定的成分，結構風險就能縮小。
4.資產質量風險
如果貸款中質量差的貸款（逾期不還的無力償還的和無法追索的等）較多，貸款銀行就面臨效益差的風險，房地產金融中的資產質量風險與借款人信用有關，與宏觀經濟形勢有關，也與具體的貸款業務處理有關。
5.利率風險
如果存款利率上升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動但利率差縮小，都可能帶來經營效益方面的風險。房地產資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長，在長時期中利率變化越頻、越大，利率風險也就更大。
6.通貨膨脹風險
由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率，在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降，甚至可能為負數，就使銀行面臨風險。固定利率下的通貨膨脹風險一般比浮動利率下的大，因為后者往往隨通貨膨脹而上浮，如果貸款利率固定而存款利率浮動，銀行的通貨膨脹風險就更大，房地產金融的長期風險使其通貨膨脹風險也較大。
7.匯率風險
如果外匯升值本幣對外貶值，以外幣計價的債務負擔將加重：反之，則以外幣計價資產將實際減少。外匯買賣、外匯收支中也有風險，當房地產金融中借有外債或引進外匯時，也會面臨外匯風險。
8.其他風險
房地產金融中還有其他風險，如經營管理不善導致經濟效益下降甚至虧損的風險，業務操作中其他失誤帶來的操作風險，業務辦理過程沒有全面注意法律條文導致法律風險、國家政策變動的風險、房地產資金轉賬結算中的風險、房地產保險中的風險、房地產信托中的風險等。
二、我國房地產金融風險的成因
（一）房地產市場利益主體的不同利益訴求
我國特殊的國情決定房地產市場利益主體多元化，主要包括土地供應方、各級政府、開發商、銀行、投資性住房和自住型住房需求者等。多方利益主體在房地產市場中存在著不同的利益訴求，尤其在房地產行業實現市場化之后，房地產價格與每一個利益主體存在著直接的關系，一方面房價高漲讓消費者不堪重負，另一方面商業銀行不僅為房地產開發商貸款也為一般的消費者提供了按揭貸款服務，這無疑將風險再度集中于銀行信貸。再者，各級政府也在房地產市場中占有重要地位，需要在收益與風險間尋求平衡。因此，房地產市場中各方利益主體的博弈決定了房地產金融風險。
（二）對房地產金融市場的監管和調控機制還很不完善
目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言還是相當滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。
（三）房地產融資渠道單一，房地產開發資金過多依賴于銀行貸款
我國市場發展尚處于初級階段，金融市場尤其如此，國內商業銀行制度體系尚不完善，而房地產開發資金集中依靠商業銀行貸款，這無疑使得房地產金融風險雙倍增加。我國商業銀行關于房地產的信貸形式主要有房地產開發貸款、建筑企業貸款、住房消費貸款以及土地儲備貸款等，因此，房地產市場運行中的各個環節中存在的風險都與商業銀行信貸密切相關，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。所以，一旦此環節中出現危機必然為房地產金融帶來巨大的風險，因此，房地產資金來源多元化是降低房地產金融風險的重要舉措。
（四）房地產金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產金融體系
缺乏多層次的房地產金融市場機構體系，缺乏多元化、規范化的房地產金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系，沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。
（五）個人住房信貸存在的違約風險
自我國商業銀行為個人住房提供按揭貸款服務以來，銀行中個人住房貸款和住房公積金個人住房貸款不良資產率都有所下降，有效的改善了我國商業銀行的資產質量，因此銀行便把個人購房貸款作為優化資產的主要途徑大力發展，而沒有看到個人住房貸款存在的風險。我國個人征信系統尚未建立，商業銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。
三、房地產金融風險的防范措施
（一）建立有效的市場約束機制
在市場經濟體系中，如果市場約束力缺失或者力度有限，就可能因資源有限，以致個別利益主體將發展成本轉嫁給資源貢獻者，而資源貢獻者不僅無法實現利益還要付出成本。此時的市場資源的利用率受損，整個社會成本也可能加大。我國房地產金融風險來自各個利益主體的爭奪，更是來源于利益集團對于某些參與主體的市場約束力的無效，導致各個利益主體失衡，進而導致成本不斷外化，而最終這種成本又是由全社會來承擔的。因此對于房地產金融風險的化解應該著手于有效的市場約束機制構建，通過平衡房地產市場中各個利益主體的訴求，保證參與主體的相對平等性，以實現收益與風險的對稱。
（二）商業銀行應加強自身管理
一方面，商業銀行的信貸風險防范應注重加強事前預防，而不是事后補救。在發放貸款前，一旦出現房地產商無力償還銀行貸款的問題，就應沒收其抵押資產。但是這種評估方式也屬于消極的補救措施，應將風險防范的重點放在事前控制及事中控制。另一方面，要加強對房地產信貸各個環節的實時監控。商業銀行必須嚴格遵守相關規章制度和規定，而不能受利益驅使，給不符合規定的開發商發放貸款，并加強對房地產市場規律的認識，不受虛假繁榮的誘惑，進一步加速銀行的體制改革、完善內控制度，并制定科學的商業銀行內部考核方法，實行權利與責任合一的約束與激勵制度。
（三）拓寬房地產融資渠道
拓寬房地產企業融資渠道是為了將集中在商業銀行的風險分擔到全社會以共擔風險，主要途徑是讓投資者直接承擔房地產業風險的市場化融資。目前適合我國房地產融資主要是將銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多元化的融資渠道模式，是豐富房地產開發商和住房消費者融資渠道的主要可行方法，也是有效降低房地產金融風險的主要途徑。在成熟完善的房地產金融體系中，房地產開發融資和個人住房貸款應該在債權融資和股權融資的以及融資市場之上建立豐富的證券化二級市場。在二級市場上，創新各種房地產金融工具，主要包括投資基金、信托證券、指數化證券等。這樣在房地產金融市場上投資者對證券化金融資產的自主購買，有效地實現房地產金融市場風險第一次分散，二級市場把集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險再次分散到整個金融市場的各種投資者中，從而實現房地產金融分析的逐級化解。
（四）建立個人信用制度
我國目前尚未建立完善的個人信用制度，通常只能依靠道德約束，一旦出現信貸危機受到的經濟利益和法律責任約束極為有限，因此，建立個人和企業的信用制度成為亟待解決的問題。我國應該借鑒發達國家個人信用制度，建立包括信用檔案機制、信用調查機制、信用賬戶機制、信用監控評估機制一體化的系統制度，從經濟法律的角度開發個人和企業的信貸行為，加大信貸違約成本從而有效降低信貸違約風險。比如，各商業銀行可采用聯網方式，對故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網上公布，并取消其終身貸款資格；而對守約的借款人則可給予信用等級評定，信用等級越高越容易獲得貸款，而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優惠。另外，對購買別墅、購買高檔商品房、購買多套住房并主要用于投資的客戶，應適當提高貸款利率及貸款成數，并遏制“零首付”、“假個貸”等違規行為的發生。
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一、新鄉市房地產金融發展的現狀與特點
房地產業與金融業息息相關，這具體表現為房地產業是金融業的重要服務領域，房地產市場的發展離不開金融的資金支持。總體而言，新鄉房地產金融的發展具有以下幾個特點：
1、發展時期短，起步快
從新鄉房地產融資的歷程來看，房地產是在1998年以后真正進入融資階段，伴隨著個人住房商品化制度的實施以及個人購房按揭的啟動，大量的購房者進入房地產市場，短短幾年時間，新鄉用于房地產開發與個人購房貸款余額大幅增長。
2、融資渠道單一
從新鄉房地產市場的運行過程及其資金鏈來看，房地產金融主要是由銀行房地產信貸構成的，商業銀行的信貸幾乎介入了房地產業運行的全過程，是新鄉房地產市場的主要資金提供者。而其他融資渠道如信托、房地產債券、住房資產證券化等融資方式，在新鄉房地產金融市場尚處于起步階段，所占貸款比例很小，幾乎可以忽略不計。
3、融資比例較高
融資比例較高，是新鄉房地產金融的又一個明顯特征。房地產企業的融資策略大都離不開“市場――資源――資金”三者之間的資本運作，以銀行貸款為主，建立階段性融資安排，實現低成本融資獲得高額利潤回報。
二、當前新鄉房地產金融風險的集中表現
房地產業先天具備的高風險性以及和金融的天然聯系決定了房地產金融風險的必然存在。它不僅包括單項業務、單個金融機構面臨的風險，也包括整個房地產金融體系的風險。一方面，金融業務與金融機構之間存在著密切的相互聯系，一旦產生風險往往相互連累，且房地產金融風險屬于一種消極的外部效應。另一方面，金融部門經營的外部環境變化，也可能使整個金融部門都遭遇系統性風險，從而造成大損失。在當前，新鄉房地產金融風險主要集中表現在以下幾個方面：
1、房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行
據估算，在土地購置和房地產開發資金中，80%左右都直接或間接地來自于商業銀行信貸，而且在新鄉目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程，包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等。商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，因此，一旦市場出現波動，房地產開發商，尤其是中小型的開發商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產投資的市場風險和融資信用風險將集中于商業銀行，轉變為信貸風險，最后損失的將是商業銀行的利益。
2、個人住房消費信貸開始進入國際上公認的違約風險高發期
根據國際上對個人住房貸款償還風險的判定，一般是在購房后5至8年才逐漸暴發出來，新鄉住房貸款的規模發展才持續幾年時間，隨著越來越多的個人住房商業貸款進入風險暴露期，銀行的潛在風險不斷加大。個人購房資金的70%至80%來自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來收入的預期。盡管新鄉當前宏觀經濟的發展形勢較好，但對未來經濟發展的良好預期具有不確定性。一旦經濟形勢或購房者自身等因素導致未來良好收入預期沒有實現，最終的風險將轉移給銀行，因此其潛在的金融風險較大。
3、商業銀行和其他金融機構經營上存在管理風險
由于銀行管理人員對房地產風險認識不足，風險意識不強，商業銀行普遍大力發展房地產信貸，在經營業務上容易產生急功近利的傾向。在發放房地產貸款過程中，信息掌握不充分，貸款過程缺乏足夠控制力，或對借款人審查不嚴，容易造成決策失誤。部分商業銀行對政府擔保和政府干預的項目盲目樂觀，甚至盲目追捧，忽視了這些項目所具有的風險性。為搶市場，占份額，部分地區的商業銀行甚至違反有關規定，放松信貸條件，在一定程度上助長了房地產“過熱”的行為，這些管理上的不完善都會給銀行帶來一些潛在風險。
三、新鄉房地產金融風險的防范措施
對房地產金融風險的防范，應根據經濟發展的需要，適應國內國際經濟形勢的不斷變化，因此，本文認為可以從以下幾個角度進行考慮。
1、實行融資渠道多元化，積極推動房地產貸款證券化
當前，新鄉房地產融資渠道仍然比較單一，房地產企業的資金來源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產融資機制，將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，以構建房地產業多元化融資體系，這是化解房地產金融風險的必由之路。具體可以考慮以下幾個手段：一是發展房地產業基金；二是培育和發展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化；三是在防范風險的前提下，積極引導外資進入國內房地產市場；四是積極穩妥地發展住房公積金貸款。房地產融資渠道的多元化應該是當前乃至今后一個時期的主要方向，通過對直接融資的制度化創新設計，從而在根本上防范銀行的風險。
2、加快土地制度改革，完善土地管理模式
如何有效的發展土地市場，制定適合發展形勢的土地制度方面的政策，是預防房地產金融風險的關鍵因素之一。新鄉目前的土地儲備制度，在規范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負面效應對房地產市場的健康發展也產生了很大的影響。要保持房地產市場的可持續發展，應該在條件成熟時進行土地制度改革，加快土地管理模式的轉變，加強對土地供應的監管。有效地界定和規范政府行為，規范土地供應市場，加快改革和完善與房地產金融市場的穩定密切相關的各項制度。
3、加強國家的宏觀調控和引導，加大中央銀行的監管力度
對于國家而言，房地產金融市場的穩定具有重要的作用，國家必須加強對房地產金融市場的宏觀調控，有效控制房地產金融風險，引導房地產金融機構有序競爭，保證房地產金融市場的健康發展。中央銀行應對房地產市場進行深入的調查和分析，提高自身研究判斷的準確性，建立房地產風險預警體系，實行房地產市場信息披露制度，及時發出預報，果斷采取相應措施，對金融機構進行調控和引導，加大監管力度。
4、完善房地產金融的法律環境
確定房地產金融的法律地位，同時要建立健全有關房地產金融的法律法規，創造有利于房地產金融業務發展的良好環境。根據國內外的實際情況，制定適合房地產金融市場不斷發展的政策、法規，保證房地產金融市場的健康發展，有效控制房地產金融風險。
5、建立個人及房地產企業信用制度，健全信息傳遞機制
針對新鄉目前存在的個人及企業信用的信息零碎、不充分，信息不對稱等現象，逐步建立適合新鄉國情的個人及企業的信用制度，以經濟法律的手段對個人及企業的行為形成外部約束，有效避免信息不對稱現象的發生，從而可以有效地防止“道德風險”。
參考文獻
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改革開放以來，隨著國家住房制度的改革和房地產市場的不斷發展，我國房地產金融從無到有，從小到大，得到了非常快速的發展。特別是1998年以來，金融對房地產業的支持，由過去單純的企業開發貸款支持轉變為對投資和銷售兩個方面支持。目前，我國房地產金融的發展主要有以下特點：
一是對房地產開發和個人住房消費的信貸增長逐年上升。1998年房地產開發貸款余額為2028.92億元，20__年擴大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時，個人住房消費信貸也快速增長。20__年與1998年相比，個人住房消費貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。在個人消費貸款中，個人住房貸款的占比高達75－97。
二是房地產開發貸款的增速明顯高于同期整個金融機構貸款的增長速度。1998年至20__年，金融機構全部人民幣貸款年均增長14.62，而房地產開發貸款年均增長29.43，全部房地產貸款（包括個人住房貸款）年均增長44.35。由此可見，房地產貸款的年均增長速度大大超過同期其它貸款。
三是房地產信托融資發展較快，成為近期最為活躍的房地產融資方式。我國信托業經過清理整頓后，再次步入了快速發展的軌道，尤其引人注目的是房地產信托業務的蓬勃發展。20__年底，投向房地產業的信托財產共計24.08億元，占全部信托財產總額的2.82，比年初增加12.61億元，增幅109.93。20__年房地產信托繼續以較高的速度增長，全國房地產信托項目籌集資金超過50億元，比20__年翻了一番還多。
四是長期低利率政策促進了資金密集型的房地產業快速發展。自1996年以來，我國連續8次降息，銀行貸款利率已處于歷史最低水平。目前，金融機構一年期法定貸款利率為5.31，而住房貸款利率按法定貸款利率（不含浮動）減檔執行。低利率政策不僅減輕了房地產開發企業的利息負擔，相應地提高了利潤，而且還增強了居民的購房能力，推動了房地產需求的增長。經回歸分析，利率每下降1個百分點，同期國房景氣指數上升0.5個百分點。
（二）我國房地產金融市場還很不完善
我們必須看到，和發達國家相比，我國的房地產金融市場還很不完善，房地產金融產品很少，主要依靠銀行貸款，房地產融資相對困難。在發達國家成熟的房地產金融市場上，除了傳統的信貸方式外，各種房地產金融中介機構為房地產企業提供了種類繁多的融資產品，例如，發行上市、項目融資、企業債券、股權融資、產業基金、房地產信托等。此外，成熟的房地產金融市場還存在發達的證券化二級市場，這不僅大大增強了房地產資產的流動性，為提供融資的金融機構分散和管理風險提供了有效的手段，而且也為市場投資者提供了多元化的金融產品，使房地產投資具有穩定的資金來源。此外，成熟市場經濟國家經過長期的實踐，已經形成了比較完善的房地產金融市場體系，通常包括完整的房地產金融市場結構、功能和監督管理框架。相比而言，我國的房地產金融市場發展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現象。主要表現為：
一是房地產融資渠道單一，風險集中。第一，銀行信貸構成了房地產融資的主要方式。根據統計估算，80左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接地來自商業銀行信貸。
第二，房地產投資的市場風險和融資信用風險高度集中于商業銀行。在我國目前的房地產市場資金鏈中，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發和房產銷售的整個過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動資金貸款和土地儲備貸款等各種信貸方式，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。
第三，部分商業銀行和其他金融機構存在經營行為不理性和不規范問題。由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”大力發展，在經營業務時容易產生急功近利、放松信貸條件的傾向。例如，在發放房地產貸款過程中，為了競爭客戶，有的商業銀行降低客戶資質等級評定的門坎，將審查手續簡化，將審查速度加快。再如，有的商業銀行對政府擔保項目盲目樂觀，而忽視了這些項目所具有的風險性。同時，我國個人住房消費信貸的潛在違約風險不可小視。我國的個人住房信貸業務是最近三年才發展起來的，基數較小且發展較快，加之個人住房貸款期限很長，一些問題容易被掩蓋和忽視。再者，我國個人征信系統尚未建立，商業銀行難以對借款人的資信狀況和還款行為進行充分嚴格的調查和監控。
二是房地產金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產金融市場體系。這主要表現在以下幾個方面：第一，缺乏多層次的房地產金融市場機構體系。我國目前的房地產金融市場主要還是由商業銀行和部分信托投資公司組成，一些專業化的房地產抵押貸款機構和投資機構、擔保機構和保險機構還沒有出現。在發達國家成熟的房地產金融市場上，這些機構往往是最重要的房地產金融經營和管理機構。
第二，缺乏多元化、規范化的房地產金融產品體系。一方面，我國目前房地產業的有價證券發行還非常有限。近兩年來，雖然房地產企業通過上市融資的規模不斷擴大，截至20__年底，70多家房地產上市公司總市值約1500億元，但房地產企業的債券發行量卻很小，債券融資比例日益下降。另一方面，房地產信托雖然比較活躍，但規模較小，而且先天不足。總體上看，目前房地產信托功能較為單一，主要是提供“過橋貸款”，向尚未達到商業銀行貸款條件的房地產項目提供前期信托資金，但不具有組合投資和期限轉換的功能。另外，房地產產業基金、抵押貸款證券化等其他房地產金融產品，目前尚處于討論或者試點階段，還遠遠沒有成熟。
第三，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系。目前，我國房地產金融市場的中介服務體系還沒有建立起來。例如，資產評估、信用評估、風險評估、金融擔保、法律咨詢等專業化中介服務機構發展還比較薄弱，而且這些專業化服務機構性質不明確、隸屬關系復雜，其市場化運行和管理體制尚未完全確立。更重要的是，房地產金融市場缺乏良好的信用環境，企業的信用意識淡薄。這些都不利于房地產金融市場的健康 發展。
第四，沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。在一級市場（即按揭貸款市場）上，提供抵押貸款的金融機構基本上是商業銀行，難以形成多元化、競爭性的市場結構。由于房地產抵押貸款期限長，需要建立一個二級市場(即住房抵押債權轉讓市場)來提高其流動性，但我國目前缺乏抵押貸款的二級市場經營機構，至今仍然沒有建立房地產金融二級市場。由于抵押貸款證券化水平較低，資產流動性較差，使得金融機構無法進行有效的風險管理。而且也正是因為沒有一個協調完整的房地產一、二級市場體系，即使是現在比較熱門的房地產信托，也無法實現其期限轉換和風險管理的市場功能。
三是對房地產金融市場的監管和調控機制還很不完善。總體上說，房地產金融市場在我國還是一個新興的市場，對市場和機構的監管和調控還需要在實踐中進一步探索和總結。目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言是相當滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。在金融分業監管體制下，監管部門受制于各種因素而無法進行有效監督、統一管理。當然，房地產市場的迅猛發展以及金融業的對外開放，促進了房地產金融市場的快速發展，也在客觀上使得對房地產金融市場的監管和調控難度加大。
二、加快發展和完善房地產金融市場，為房地產業發展提供金融支持
（一）鼓勵房地產融資產品創新，積極拓展房地產企業融資渠道
從國際上看，金融創新為房地產金融市場帶來了越來越多的金融產品，包括各種房地產股權、債券、基金、信托證券、抵押貸款可轉換證券等。因此，除了進一步完善傳統的銀行信貸渠道外，我國應大力發展多元化的房地產融資產品和融資渠道。
首先，要鼓勵符合條件的房地產企業通過股票市場融資。通過股票市場籌集資金，不僅是房地產企業的重要融資渠道之一，也是提升企業品牌和知名度的良好途徑。例如李嘉誠的長江實業，從1972年上市時的一個多億到20__年時已經達到1300多億的凈資產，成為國際性的房地產企業。但考慮到我國的實際情況和《證券法》的相關規定，目前我國應鼓勵真正有實力、守規矩的開發商通過上市融資。此外，針對目前我國房地產開發商數量多、規模小的現狀，可以鼓勵滿足條件的中小房地產企業通過二板市場上市融資。
其次，要培育和完善房地產債券市場。現有的《公司法》對發行債券主體要求嚴格，只有股份有限公司、國有獨資公司和兩個以上的國有企業或者其他兩個以上的國有投資主體投資設立的有限責任公司才有發行資格，而且對企業資產負債率、資本金和擔保條件等都有嚴格限制。此外，我國債券市場規模較小，利率風險較大。因此，要研究房地產企業發行公司債券的資格條件、風險管理等相關問題，積極探索房地產企業發行債券的有效方式和合理途徑。值得注意的是，近年來，一些房地產企業以所開發項目為依托，成功發行了資產負債表外的房地產項目債券。作為債券市場的一種創新形式，表外房地產項目（以房地產項目的名義發行債券，不納入企業資產負債表）與表內企業債券（以企業名義發行債券，納入企業資產負債表）有較大區別，風險不同，會計處理也不同。因此，在相關法律規定上，也應該做出明確的區別。
第三，要將房地產資金信托轉變為真正意義上的房地產信托。目前許多房地產信托基本上是參照銀行貸款的有關條款來執行，在很大程度上是銀行貸款的變種，而信托公司在委托貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如商業銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。因此，在加強對房地產信托監管的同時，要通過完善房地產金融市場，規范和發展信托融資方式，使之為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供全面的金融服務。
第四，要積極推進房地產金融創新，開發其他各種具備條件的房地產金融產品。當前，尤其要盡快研究發展房地產貸款證券化金融產品的有效方式。目前我國有關住房貸款證券化的討論主要以建設銀行的表內證券化和國家開發銀行的表外證券化為代表。是在房地產金融機構內部實現資產證券化，還是在外部成立專門的運作機構？這可以根據我國的國情作進一步的探討，但應該積極嘗試，不能總是停留在理論爭論上。
（二）加快完善房地產金融一級市場，穩步推進房地產金融二級市場發展
第一，要形成有規模、多元化、競爭性的房地產金融一級市場。一方面，有一定規模的一級市場，不僅能為房地產市場的發展提供充足的資金來源，而且也可以為建立和發展二級金融市場奠定基礎。美國的住房抵押貸款證券化產生于20世紀70年代，而商業房地產抵押貸款證券化市場始于90年代早期。但早在20世紀70年代初期，在開展住房抵押貸款證券化以前，美國住房抵押貸款一級市場已達到相當的規模，余額已接近3000億美元。另一方面，多元化的一級市場機構有利于形成競爭性的資金供給格局，提高資源配置的效率。美國的房地產金融一級市場，主要由儲蓄貸款協會、商業銀行、互助儲蓄銀行、人壽保險公司、房地產信托投資基金等構成。因此，在我國目前的情況下，有必要研究如何引入新的金融機構、擴大資金來源、拓展房地產金融一級市場的有效途徑、時機和方法。
第二，推行住房抵押貸款證券化，建設房地產金融二級市場。住房款抵押貸款證券化，就是將金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要是以抵押貸款作為擔保的債券），并通過二級市場進行交易，轉賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給眾多市場投資者的目的。二級市場的運作不僅使得一級市場有了穩定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效地實現了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經過美國聯邦金融中介機構擔保過的房地產抵押貸款證券化金融產品，具有類似于政府債券的信譽。而且，由于二級市場產品相對于政府債券具有更高的收益率，因此受到了保險、養老基金等中長期投資者的歡迎。
（三）大力發展房地產金融市場中介，完善房地產金融市場機構體系
與建立完整的房地產金融市場體系相對應，要建立多層次的房地產金融機構體系。商業性房地產金融機構體系包括房地產抵押貸款、住房按揭貸款、房地產金融擔保、房地產信托、房地產租賃、房地產保險等各種房地產金融機構。一是要積極研究其他金融機構（如保險公司、投資基金等）進入房地產市場的可行性。二是要鼓勵房地產信托、房地產基金等其他房地產金融機構的發展和完善。三是要建立二級市場經營管理機構體系，積極培育和發展房地產貸款證券化的經營機構、擔保機構。四是要建立以住房抵押貸款保險為主的房地產金融保險體系。除現有少量的房屋財產保險、房地產責任保險、房地產人身保險外，尤其要發展住房抵押貸款保險和房產質量保險。
（四）積極培育專業化中介服務機構，建立房地產金融市場的支持服務體系
隨著社會主義市場經濟的建立和完善，社會分工將日趨細化，而金融機構要在復雜變化的市場環境中求得生存和發展并能夠贏得主動，離不開一套完善、高效的支持系統。當前，亟待解決的是信息支持系統，因為面對如此復雜多變的市場，企圖靠一家或幾家房地產金融機構完全依靠自身的努力，去收集和分析其貸款決策所需要的全部信息，在客觀上是不可能做到的，就成本而言也是十分不經濟的。因此，有關各方要積極主動地營造一個良好的政策和法律環境，培育和發展獨立公正、規范運作、能夠適應現代金融運行要求的專業化市場中介服務機構體系。
具體而言，一是要通過市場機制培育和發展一批有相當專業素質和職業操守的中介服務機構，如信用評級、資產和項目評估、房地產和專業化工程項目咨詢等。二是政府有關部門也要根據市場發展的要求 ，建立和完善有關的咨詢、評估和服務機構，在有關信息的采集、處理和等方面為市場提供專業、快捷、有效的公共服務。只有充分發揮、積極利用這些專業機構在市場信息挖掘和市場約束機制建設中的獨立性和專業化優勢，才能有效地提高房地產金融機構自身在從事房地產金融業務經營中的風險分析和控制能力。三是要加快建立房地產和房地產金融的信息網絡系統，推進交易、清算、管理和監控的電子化進程。
三、加強政策調控和引導，完善立法，促進房地產金融市場的健康、有序發展
（一）加強房地產金融市場監管，規范房地產企業融資行為
在繼續支持房地產業發展的同時，加大房地產信貸監管。借鑒八十年代初我國信貸較高地集中于加工工業（如冰箱、彩電、洗衣機等），以及九十年代初集中于房地產（如海南和北海的房地產泡沫）所產生的大量不良貸款等歷史教訓，應密切關注房地產信貸集中度問題，及時引導各商業銀行拓展其他信貸業務。同時要繼續加強房地產信貸管理，嚴肅查處房地產信貸中的違規問題，加強房地產信貸風險的管理和防范。
（二）要制定相應的政策，為房地產金融發展創造良好的外部環境
首先，監管機構要適應市場發展的需要，積極探索合理有效的監管方式。其次，要調整房地產貸款結構，完善房地產金融市場運行機制，形成多元化、多層次、競爭性的房地產金融市場體系。再次，要逐步建立并不斷完善房地產金融市場的公共服務體系。要加快建設個人征信管理體系。盡快建立和完善房地產市場風險預警預報體系、房地產統計指標體系和信息披露制度。
（三）建立政策性房地產金融機構，引導房地產金融市場發育
我國房地產金融二級市場尚未建立，商業銀行房地產抵押貸款的流動性風險較大。因此應借鑒國外經驗，結合自身實踐，建立房地產政策性金融機構。目前條件下，可考慮設立專門的政策性房地產金融機構，負責有關房地產金融方面一些具體規范的制定，為中低收入階層提供按揭擔保。
（四）要盡快構建和完善房地產金融市場的法律法規體系，為市場發展提供法律保障
目前，我國有關房地產金融的法律法規還很不健全。主要表現在：一是立法層次不高，《中國人民銀行法》和《商業銀行法》等法律有關房地產金融的配套法規不完備，目前尚以一些行政規章作為補充，法律效力低。二是相關的法律法規比較分散，系統性差。三是一些法律法規已經不符合當前我國房地產金融發展的現實條件，需要進行調整和修訂。四是部分法律條款內容抽象，缺乏可操作性。因此，應加快推進房地產金融市場法律法規的制定和完善。首先要加強對國外成熟市場房地產金融法律法規的研究和借鑒。其次要加快對現有的房地產金融法律法規進行全面的清理，按照市場發展的實際情況和現實要求對有關法律進行修改和補充。三是對于具備條件，或者市場發展活躍、要求迫切的房地產金融產品的相關法律規范應盡早出臺。例如，有關產業基金的法律法規應盡快出臺，為房地產基金提供法律依據。
（五）密切關注房地產資產價格，防范房地產金融風險
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房地產金融主要是依托房地產行業所發展的金融服務，主要是針對房地產項目的開發流通、購買消費等價值鏈，利用貨幣和信用渠道，所開展的各種資金融通活動。由于房地產行業本身就具有金融產品的屬性，因而這也決定了房地產行業和金融行業勢必有著天然的聯系，特別是對我國來說，隨著房地產項目投資的不斷攀升，以及房地產資產規模的整體擴大，更加促進了金融行業與房地產的結合，以金融機構的金融服務來吸引外部資金，以金融產品集聚的資金來為房地產開發提供資本金保障，成為房地產行業運作發展的重要模式。但作為金融市場中的新生力量，房地產金融在運作過程中也存在著不少的問題，需要重點研究解決。
二、房地產金融的主要特點分析
房地產金融作為近年來新發展的金融業態，與傳統的金融產品有著很大的區別，特點主要體現在以下幾方面：
（一）房地產金融的融資期限一般較長
房地產金融與其他金融產品最大的不同在于金融產品的周期長，由于與房地產行業關聯較大，受到房地產行業項目開發建設周期長的影響，對資金的占用時間也較長，因而導致了房地產金融的產品周期延伸。
（二）房地產金融額度一般要大一些
房地產項目完成投資和項目運營，僅僅依靠企業的自有資金很難實現，特別是房地S項目的土地成本、建設成本、設備安裝、配套費用、銷售以及稅費等等，成本非常大，因此對資金規模的需求較大，這決定了房地產金融的融資金額規模通常較大。
（三）房地產金融的風險相對較小一些
房地產金融產品主要是以各類的貸款、信托、債券為主，而且房地產本身就屬于不動產，具有較強的保值增值能力，而且還可以一定程度上抵御通脹，因而房地產金融的風險更加可控。
三、當前我國房地產金融發展中存在的問題分析
（一）間接金融比例較大容易影響房地產金融的均衡發展
房地產金融主要分為直接金融和間接金融兩種形式，但目前在我國房地產金融行業發展的實際情況卻是間接金融比例較高，而且直接融資還有著較大波動，如果不能妥善處理好金融結構比例問題，很容易造成金融發展失衡，對于整個房地產行業的發展也會造成嚴重的不良影響。
（二）房地產金融的創新程度不夠
現階段我國房地產金融的產品創新程度遠遠不夠，尤其是表現在金融產品種類方面，在房地產的股票類、債券類、信托類的金融產品方面開發不夠，尤其是對中小微型房地產企業的融資支持不夠，造成了房地產金融產品的融資渠道仍然過于單調。
（三）房地產金融體系發展還不夠健全
實現房地產金融的長遠穩定發展，需要以完善的金融體系作為支撐，特別是還應該具有良好的融資平臺、運營管理以及服務咨詢等配套體系。但是目前，我國的房地產金融發展不夠成熟，這些方面都還不夠健全完善，特別是房地產金融的信貸、咨詢業務需要持續加強。
四、房地產金融可持續發展的對策研究
（一）健全完善房地產金融體系
為了解決當前房地產金融領域存在的發展速度較慢，發展模式局限以及可持續不夠等問題，必須進一步完善房地產金融發展模式，改進提升金融體系質量。在房地產金融體系的發展推動上，一方面，應該進一步完善房地產企業的征信體系建設，并加強房地產抵押市場的規范化建設，為房地產金融發展提供良好的基礎。另一方面，應該為房地產金融發展創新各種平臺和載體，同時健全完善相關的政策扶持、引導機制，為房地產金融的發展創建良好的外部環境。特別是應該在多元化的房地產金融體系建設上作文章，豐富房地產融資方式，增加除了銀行貸款之外的房地產融資規模，確保間接性融資和直接融資結構比例的合理化，保證房地產金融體系的穩定。
（二）充分發揮市場和政府在房地產金融發展方面的作用
對于房地產金融的發展，在市場管理上，應該注重放寬對金融市場的條件限制，重點在建立規范金融秩序，促進房地產金融持續、平穩、健康發展上制定相關措施，為房地產金融發展營造良好的外部空間。同時，應該進一步發揮好政府的引導作用，通過制定導向性創新性較強的政策，促進房地產金融的更好發展。此外，政府部門還應該注重做好有關的監管，特別是確保房地產金融市場有關信息尤其是資金來源信息的真實性，保障整個房地產金融的穩定有序發展。
（三）提高房地產金融產品的創新能力
實現房地產金融的穩步發展，最根本的還是要不斷結合市場的發展變化強化房地產金融的創新能力。比如，可以在房地產資產證券化方面創新，將房地產債券分割成小單位面值的有價證券出售，盤活市場存量資金。在互聯網金融營銷方面創新，通過互聯網金融平臺銷售、租賃房屋，提供相關的金融服務。在房地產互聯網眾籌模式方面創新，在項目初期進行眾籌，引入大眾投資者，節約資金鏈壓力，降低營銷費用。在供應鏈金融投資方面創新，由商業銀行牽頭，與產業各方共建供應鏈金融電子商務平臺，引入市場投資者，提供更加多樣的金融投資產品。在房地產投資信托模式方面創新，將資金以信托計劃的名義投資于房地產項目，從而獲得信托收益。
（四）加強對房地產金融風險的控制管理
在房地產金融的發展過程中，必須重視金融風險所造成的風險問題，加強對風險的防范。首先，應該注意通過完善金融市場體系，加強對資金的管理，降低信用風險等一系列的措施，對金融風險進行分散和轉移。其次，應該加強房地產金融風險預警機制的建設，并充分運用大數據分析技術，加強對房地產以及金融市場有關信息數據的分析處理，防范房地產金融市場風險問題。
五、結語
房地產金融無論是對金融行業還是對房地產行業的發展都有著重要的影響。鞏固房地產金融的發展基礎，強化房地產金融對房地產行業的保障能力，必須緊密結合我國房地產發展的實際情況，并注重房地產金融的產品創新與質量提升，不斷提高房地產金融發展的多元化水平，進而促進實現房地產金融的長遠穩定發展。
參考文獻
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文獻標識碼:A
改革開放以來,隨著我國經濟發展水平的不斷提升、城市化進程的推進和住房制度改革的不斷加快,我國房地產業呈現出了高速發展的態勢,逐漸成為了國民經濟的支柱產業,對我國國民經濟持續、快速、健康的發展起到了重要作用。
一、房地產金融和房地產金融風險
房地產金融指的是發生在房地產領域中的貨幣資金的融通,即通過各種信用方式、手段及工具,有效地組織和調劑房地產領域中貨幣資金的運動。房地產金融風險是指金融機構為房地產業提供資金的籌集、融通、清算等金融服務活動中,由于各種事先無法預料因素的影響,使金融機構的實際收益與預期收益發生背離,從而蒙受經濟損失的可能性。
二、我國房地產金融存在的問題
我國國民經濟發展水平勢頭強勁,為房地產業的發展提供了一個穩定的宏觀經濟環境。隨著我國經濟實力的增強和城市化進程的推進,住房需求的大幅增加,導致房價的高漲,這是合理的一面。但也存在著非理性因素:我國房價過高;外資大量涌入;商業銀行和金融機構聚集了大量的金融風險;房地產金融市場的資金來源對傳統渠道過于依賴;信用機制不健全。總之,等使得我國房地產市場潛藏的金融風險不容忽略。
(一)住房價格上漲過快,超越居民消費能力。近年來,我國房地產市場進入繁榮期,各地房價開始顯著上漲。同時相對于房價的漲速而言。我國居民的年均收入增長遠遠不及。如果按世界銀行的標準,房價超過戶均年收入6倍左右的區域即被稱之為泡沫區。而我國,某些城市房價與年家庭收入的比值高達30倍以上。因此一旦我國的宏觀經濟形勢發生改變,經濟增長放緩,房地產價格就會下降,給個人和金融機構帶來巨大損失。
(二)外資大量涌入,導致房地產市場泡沫嚴重。自2005年匯率改革以來,人民幣升值速度加快,大量外資隨之涌入國內資本市場。房地產市場憑借其先天優勢,成為了吸收這些資本的最主要的渠道之一。逐利資本大量涌入我國房地產市場,不僅給我國的宏觀調控和金融穩定帶來消極影響,還直接導致了流動性過剩問題,使房地產市場出現泡沫,加大了金融風險。泡沫隨著房價的攀升持續膨脹,而一旦這些資本大量撤出,將使我國房市急劇降溫,泡沫破滅,進而引發金融危機。
(三)我國住房抵押貸款證券化剛剛起步,風險還是主要積聚在銀行。隨著房地產市場持續升溫,我國房地產抵押貸款規模日益擴大。雖然我國自2005年開始以建行為試點單位開始了抵押貸款證券化的實踐與探索,但我國資本市場發展還處于初級階段,證券化的配套法律制度也有待進一步完善,所以我國正式實施住房抵押貸款證券化還有很長的路要走。
(四)房地產金融市場的資金來源對傳統渠道過于依賴。住房企業的資金來源渠道比較窄,資金大部分都來自銀行貸款。同時中國統計局所列的房地產企業的資金來源也從2004年的6項減少到了4項。2004年的六項資金來有:(1)國家預算內資金;(2)國內貸款;(3)債券;(4)外資;(5)自籌資金;(6)其他資金來源。到了2005年,債券這一項減少了,到2006年,國家預算內資金也取消了,到現在就剩下4項來源。
(五)信用機制不健全,對住房抵押貸款風險的有效監管不足。我國還未建立起完善的個人信用記錄和個人信用評價體系,給商業銀行的抵押貸款監管工作造成了很大困難。
三、對我國房地產金融未來研究方向的建議
(一)要努力完善房地產金融市場,加強風險防范體系的管理。對于房地產金融市場的完善,要從我國實際出發。借鑒國際房地產金融發展的經驗和教訓,繼續推進改革和創新,加強監管,注意新風險的產生。當前國內房地產金融機構對房地產金融創新風險防范能力不足,金融機構的治理結構、管理水平以及經營管理者的知識和經驗等方面的制約是主要原因。
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1房地產金融風險形成的原因
1.1房地產業融資結構不合理
我國房地產開發資金構成與國外相比，呈現出以下特點：企業自有資金不足、過分依賴銀行貸款。房地產企業在資本市場中融資渠道非常狹窄，僅僅限于股市融資，債券市場對于中國的大多數房地產開發企業是關閉的。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業涉足房地產市場，但真正能達到上市融資標準的企業數量很少。大多數企業融資的主要渠道是銀行貸款。單一銀行體系支撐著我國整個房地產金融。全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產市場各個環節的風險，一旦房地產市場中某一環節出現問題，風險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。由于我國金融市場發展還處于初級階段,間接金融在整個金融市場中還占絕對地位,而資本市場等直接金融發展卻相對落后,同時國有商業銀行本身改革還不到位,導致了我國房地產融資渠道單一的問題。房地產金融與房地產業相互依存，二者的風險具有共生性，而我國的房地產業對銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產業發展的宏觀調控政策頻出，銀行將會因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。
1.2房地產金融創新緩慢
目前，我國政府對房地產金融實行嚴格的利率管制，界定了金融機構業務經營的范圍，使房地產金融創新發展的空間受到限制。在我國,房地產金融工具品種少，房地產融資渠道狹窄，銀行面臨的流動性風險日益突出。另外，房地產消費信貸剛剛起步，貸款品種相當匱乏，無論是貸款乘數、利率水平,還是貸款還款方式，都比較單一，難以滿足不同消費者的需要，阻礙了該業務的拓展。尤其是個人住房抵押貸款發展緩慢,這就更提不上住房抵押貸款證券化了。在我國,由于居民收入過低而無力承擔貸款中比例過高的首期付款，缺乏對償還能力的預期，貸款還貸年限過短，利率檔次過高,還貸方式單一，抵押品保險機制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房還未得以改善。
1.3房地產金融法制建設滯后, 監管和調控體系不完善
目前，我國房地產金融法規不夠健全，法制建設滯后。雖然已出臺了一些涉及房地產抵押貸款的法律，如《民法》、《城市房地產管理法》等，但總的來說住房消費貸款運作的法律環境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費的重要形式即住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產金融的進一步健康發展。同時，房地產金融也缺乏有效的監管體系，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也亟待制定。
1.4房地產金融運作效率低, 資金投向結構不合理
由于我國房地產金融機構不健全，缺乏科學、合理、規范的經營，使得房地產市場資金的配置效率低下。加之我國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場規律進行配置，阻礙了社會資金向房地產金融領域的流動，受系統內資金供應者的經濟狀況和儲蓄率的制約，融資數量有限，難以滿足房地產龐大的資金需求。而另一方面，房地產資金的投向結構卻不夠合理，商業用房的投資增幅高于住宅投資，經濟適用住房建設投入不足，導致房地產市場出現總量相對不足的結構性失衡。既使得真正有居住需要的、占社會人群大多數的中低收入居民的有效需求得不到滿足，又造成房地產商盲目開發，出現房地產供給的結構性過剩，空置率居高不下，資金流通鏈條斷裂。
房地產行業的資金密集性特征決定了其實質上是一個準金融行業。中國房地產市場近二十年的發展顯示，房地產業和金融業是相互依存、相互支持、共同發展的，房地產市場的起伏與房地產金融及相關政策變動密不可分，中國房地產行業的問題一定程度上是房地產金融的問題和房地產金融體系的不健全。因此，剖析中國房地產金融風險并提出防范對策，是深刻認識房地產市場癥結，化解房地產金融風險,促進房地產業健康發展的關鍵。
2防范房地產金融風險的建議
2.1拓寬房地產融資渠道
拓寬房地產企業融資渠道的關鍵在于發展市場化的直接融資，即是讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資，將過度集中在銀行系統的風險分散給全社會共同承擔。為此，應發展完善適合我國的房地產融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉展完善適合我國的房地產融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，以擴充開發企業和購房者的融資渠道，這是化解房地產金融風險的必由之路。在成熟的房地產金融市場上，房地產開發和個人住房貸款的融資不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式，而且在債權融資和股權融資一級市場以外，存在發達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創新產生了層出不窮的房地產金融工具，包括投資基金、信托證券、指數化證券等。通過各種投資者在房地產金融市場上對證券化金融資產的自主購買, 二級市場把集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場的各種投資者中。
2.2加強國家的宏觀調控和引導, 完善房地產金融的法律環境
建立健全房地產金融方面的法律、法規，是有效防范金融風險的重要前提。我國相關法制建設的滯后加大了房地產金融風險的防范難度，銀行為確保信貸質量，不得不提高貸款條件，在相當程度上阻礙了房地產業的發展。必須加強房地產金融市場的宏觀控制，根據國內國際實際情況，制定適合房地產金融市場不斷發展的法律、法規, 保證房地產金融市場的健康發展，有效控制房地產金融風險，為房地產金融的發展提供有力的法律保障。
2.3加強風險防范制度的環境建設
房地產金融是一個比較特殊的金融領域，世界上很多國家都有專門的金融監管部門對其實行風險監管。我國目前住房金融才剛剛起步，自我約束機制還很不完善，住房金融的潛在風險很大，單一的央行監管模式難以適應現時金融監管的要求。因此，我國有必要建立起包括央行、銀監會、審計、房管、行業協會在內，多元化、全方位的房地產金融監管體系。
2.4建立個人及企業信用制度
我國目前還沒有建立個人信用制度，只靠道德約束而沒有經濟利益和法律責任約束。在發達國家個人信用制度已普遍建立，信用成為個人最有價值的財產，建立一套包括信用檔案制度、信用賬戶制度、信用調查制度、信用監控和評估制度等個人及房地產企業的信用制度，可以有效地防止“道德風險”。在我國可以通過建立個人信用制度，以經濟法律的手段形成對個人行為的外部約束力量，使個人違約成本大于收益，降低借款人違約風險。如各商業銀行可采用聯網方式，對故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網上公布，并取消其終身貸款資格，而對守約的借款人則可給予信用等級評定，信用等級越高越容易獲得貸款, 而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優惠。
綜上所述，我國一直致力于多層次的、多方位的房地產金融市場體系建設，房地產金融體系和房地產金融創新產品正在不斷進行完善。2007年金融市場已經全面開放，房地產市場除了傳統的銀行資金外，境外基金多渠道進軍內地樓市，外資銀行、外來資金成為中國房地產業新的力量。隨著資本市場的日益復蘇，人民幣進入升值周期和我國經濟的發展，以及房地產業的不斷深化發展及其融資環境的逐步改善，中國的房地產融資市場一定會步入一個快速、健康、持續的發展階段。
