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在全球性經濟的社會中，無論是個人、企業還是政府都十分重視房地產業的發展，在很多國家和地區，房地產業往往是當地的重要產業。在我國，房地產業是先導性、基礎性的產業，在國民經濟中占有十分重要的地位。隨著我國經濟體制改革的不斷深入，城市化進程的加速，城市綜合開發，土地有償使用制度及住房商品化的不斷完善，我國房地產業迅速恢復、發展和壯大。尤其是近幾年來，房地產業高速發，1998年-2007年中國商品房銷售面積和銷售額平均每年增長24.3%，銷售額年均增長 33.2%，但在2008年，中國房地產市場全面萎縮，房地產交易量和房價齊跌。2008年全年總計商品房銷售面積下跌19.7%，銷售額下跌 20.1%，十年來首次出現年度房價下跌。房地產業萎縮的主要原因是政策調控和國際金融危機影響。中國政府從2007年開始強化宏觀調控，多次上調利率和 準備金率，導致房地產企業的貸款減少，資金鏈緊縮。 2009年后，房地產市場開始反彈，量價齊升，這主要得益于金融危機以后中國政府推進的信貸寬松政策刺激了房地產業的復蘇。房地產業反彈，泡沫再度出現。部分城市的房價增長過快，大型城市的銷售價格，租金以及房價收入比出現不平衡，開發商高價搶購土地，購地價格已嚴重偏離合理水平，呈現泡沫化。地方政府，商業銀行和房地產商的共同利益推高房價，中央政府難以進行調整，也是房地產市場泡沫形成的內在原因。與此同時我國巨大的房地產需求和金融業對房地產行業的過度的資金支持，給房地產投機提供了條件，而一些制度上的缺陷，又給予了房地產投機者方便的投機獲利渠道，直接的激發了他們的投機行為，更加助長了房地產泡沫的形成。

2.商品金融化演進及房地產的雙重屬性

吳曉求(2006) 提出: 資源和財富金融化是大趨勢。從長期來看金融資源具有動態的富集作用, 具有自我實現、自我挖掘的功能。這就是金融資源的富集作用。周麗娜（2007）提出“商品金融化”的定義: 商品金融化就是商品在金融資源的富集作用下, 金融屬性逐步增強, 金融價值凸顯, 使得人們產生了對該種商品或者以該商品為標的物的衍生品的交易愿望, 并最終促使市場交易機制形成的過程。

商品未實現金融化以前, 其價格只體現了商品價值, 而沒有體現金融價值。原因在于商品的金融屬性總是在一定的歷史條件下, 才顯現出來。金融資源的富集作用使商品的金融屬性逐漸顯現, 進而使得商品的金融價值開始被一些市場主體所認識。商品的價值就會出現與傳統價格相比持續地走高。以至于人們會認為這是一個瘋狂的價格。事實上這瘋狂的價格就是包含了除商品價值以外的金融價值。這就是商品的金融屬性顯現出來后導致的價值重估。當商品的金融價值開始被大部分市場主體所認識, 市場主體出于以下兩個方面產生強烈的交易愿望: 一是在現貨市場上的交易具有較高的風險, 通過在衍生品市場進行風險的規避和投機; 二是該種商品具有較高的收益性, 是較好的投資對象。市場主體的交易愿望是商品金融化的催化劑。只要少數市場主體開始對某種商品有金融化的需求, 就會產生以該商品為標的物的交易為背景的契約。如果這種交易需求是廣泛性的, 這種商品就會成為一種被廣泛認可的金融產品, 就會產生以規范市場交易行為的制度的需求。

房地產具有兩重屬性，第一是商品屬性，第二是金融屬性。所謂商品屬性是指房地產的產品――住房，作為一種民生必需品在市場上作為一種商品交易，遵循市場規律。所謂金融屬性是指在金融資源富集作用下原來金融屬性差的商品逐漸體現出金融性并且逐漸曾強進而代替商品屬性，住房已經成為一種具有金融價值的產品，即可作為一種投資品保值增值，這是其金融屬性的體現。

房地產的商品價值不足以解釋房價過高的原因。房地產的金融化才是支撐房價的主要因素。原因在于房產交易是通過房產證等契約形式的轉讓完成的。使房地產的金融屬性大大增強, 人們開始樂于投資房地產, 而不僅僅是作為一種消費。偏離商品價值的部分,我們都可以認為是商品的金融價值。

3.房地產投機理論概述

房地產投機是指投資者以房地產為交易對象，透過買賣、租賃等手段在短期內通過房地產價格的變化或房地產交易而謀取暴利的行為。從廣義上來講投機也是一種投資，投機與投資在概念和實際運作中緊密相良，難以區分。格雷厄姆(Graham)認為投資的確切定義應該蘊含著三個彼此關聯、密不可分的重要因素。首先，投資必須是建立在“詳盡分析”基礎之上。所謂詳盡分析，即是指通過以既定的安全和價值標準對投資對象進行的研究工作。其次，投資應該具有“安全性”的保障。經過詳盡分析以后被選定的投資對象應該具有投資的“內在價值”，應該存在著相對安全的價值空間，而這正是保障其在通常和可能的情況下沒有較大的風險，也是其可以避免意外損失的安全體現。第三，投資的結果是必須能夠得到“滿意的回報”。由此，格雷厄姆得出的定義是：“投資是指經過詳盡分析后，本金安全且有滿意回報的操作”。一般我們可以從以下幾個方面區分房地產投機和投資：首先要通過房地產投機與投資的風險和利潤比較來區分。一般來說，由于投機者要承擔較大的市場風險，投機者的期望收益率要高于一般投資者，因此較高獲利或遭受較大損失可以作為區分兩者的一個依據；一般投資者可通過投資組合，以盡可能降低投資風險。而投機者則恰恰相反，他們卻較偏向于承擔高風險以尋求高利潤，所以廣泛運用財務杠桿而較少運用投資組合來分散風險。因此，投機者承擔的財務風險和經營風險均大于投資者，故認為較高風險的投資行為可作為投機的一個重要標志。其次，通過房地產投資的風險、利潤與時間的關系比較也可以在一定程度上來區分投資與投機；房地產投資與投機在風險、利潤與時間的關系有所不同。一般認為投機資金投入存續的時間較短，而投資存續的時間相對要長一些。所以在我國房地產市場上短期轉售圖利行為仍屬于房地產市場中主要的投機行為。再次，通過資金投入的時機來區分。一般而言，房地產市場景氣時資本增值潛力較大而風險相對較小，故較易發生投機行為，并且投機行為又互相促進，使投機活動愈演愈烈，反而會使房地產市場中正常的投資行為受到抑制。所以一般認為在市場比較景氣時的房地產投資偏向于房地產投機行為。這與我國現階段房地產市場投機狀況相近。

4.房地產投機行為研究的理論模型

4.1 模型建立的理論框架

最常用的非基本因素資產價格模型是Blanchard 和Watson的隨機泡沫（stochastic bubble）模型和Summers(1986)的風行（fad）模型，Roche在上述兩個模型的框架下，考慮采用機制轉換（regime switching）模型來進行投機泡沫檢驗投機泡沫檢驗。Levin 和Wright運用房地產價格增長率的歷史數據來建立房地產市場投機模型。其中心假設為:人們通過觀察房地產的歷史價格變化,形成對房地產未來價格變化的預期,從而導致房地產市場需求條件的變化，而這些不斷變化的需求條件影響了房地產的供求價格，他們認為,當房地產的歷史價格不影響未來的預期時,房地產市場將沒有投機行為。本文采用Levin 和Wright的模型選取實際收入和實際利率對基本價格進行建模。

我們把房價分解為兩個部分，一部分是商品屬性決定的基本價格，另一部分是金融屬性決定的非基本價格，它是預期到未來價格發生變動的資本收益或損失，用公式來表示：

Pt=Ptm+Ht

其中Pt第t期的房地產價格，Ptm代表資本收益為零時的房地產價格，Ht代表房地產作為一種金融資產獲得的預期資本收益的現值。這里可以表示為：

Ht=Ht+1/〔1+it〕

其中Ht+1代表下一期的預期資本收益，it代表t期的利率。

房地產資本收益與前一期的收益相關，也就是說它受到前一期的價格增長率的影響，所以：

Ht+1=f〔gt〕

其中gt又可以表示如下：

gt=〔Pt－Pt-1〕/Pt

Ptm是資本收益為零時的房地產價格，代表房地產的商品屬性。由于消費者購房的動機主要受可支配收入、貸款利率的影響，因此，可以被認為與收入y和短期貸款利率i有關。。因此，Ptm可以表示為：

Ptm=f〔yt，it〕

最后可以得到如下表達式：

Pt= f1〔yt，it〕+ f2〔gt〕/〔1+it〕

4.2 建立經濟計量模型

可以用下面的線性模型逼近上式中的f1和 f2

Pt =β0+β1 yt+β2 it+β3 gt/〔1+ it〕+μt (1)

式中P代表房地產價格，y代表居民可支配收人，i代表貸款利率，gt/〔1+ it〕代表過去房地產價格實際增長率，μ代表隨機誤差項。

過去房地產價格的增長率gt與預期將來房地產價格的增長率gt+1的關系可表示為：

gt+1=θgt

兩邊對gt求導得到：

θ= gt+1/ gt

由于房地產價格和利率有密切的關系，即利率上升導致房地產開發成本上升，使得房地產價格上升，因此，可得到如下公式：

Pt/ it=Pt/ gt+1=－( Pt/ gt)/ θ (2)

對方程(1)求i和g的偏導數可得如下關系式：

Pt/ it=β2－β3 gt/〔1+ it〕2 (3)

Pt/ gt=β3/〔1+ it〕 (4)

將(3)(4)代入(2)得

θ=－［β3 /〔1+ it〕］/［β2－β3 gt/〔1+ it〕2］

上式中i、g的值通常較小，θ可表示為：

θ=－β3/β2

θ即為房地產業投機度，即房地產過去價格對將來價格的影響程度。制定一個科學的警戒線是做此項分析的關鍵，根據國外經驗認為當θ>0.4時，認定該市場投機行為顯著，投機泡沫產生。

5.實證檢驗

根據以上分析，現對2000―2009年間北京、上海房地產投機行為進實證分析，模型中被解釋變量為房地產價格，解釋變量分別為可支配收入、貸款

利率及過去房地產價格實際增長率，分析結果如下：

(1) 北京房地產業投機度

P1、y1、i、gt/〔1+ it〕分別代表北京房地產價格、可支配收入、一年期貸款利率和房地產實際增長率，按線性方程建立多元回歸模型，回歸結果如下：

P1 =2143.231+0.3519 y1+332.162 i－240.214gt/〔1+ it〕

上述回歸方程中β2=332.162 β3=－240.214 ，因此θ=－β3/β2=0.723

(2) 上海房地產業投機度

P2、y2、i、gt/〔1+ it〕分別代表北京房地產價格、可支配收入、一年期貸款利率和房地產實際增長率，按線性方程建立多元回歸模型，回歸結果如下：

P2 =1926.845+0.4538 y1+203.761 i－140.214gt/〔1+ it〕

上述回歸方程中β2=203.761 β3=－140.214 ，因此θ=－β3/β2=0.688

6.結論

通過以上實證分析可知，北京和上海的房地產投機度都比較大，均超過了的0.4的警戒線水平，且北京的房地產投機度要大于上海，說明經濟的強勁增長已經促使中國這兩大城市房地產業的投機行為加劇。根據這兩個城市的數據可以推斷，我國的房地產市場存在發展過熱的趨勢，但是房地產市場火熱一方面是經濟發展到一定程度的必然結果，另一方面也是我國房地產需求有效釋放的結果。過度的投機會使房地產價格遠遠偏離其實際價值形成泡沫，一旦有突變的因素干擾或者超過人們承受的極限，形成房地產價格下跌的預期，泡沫就會破裂，進而對整個社會經濟造成危害。

總之，房地產投機對于經濟發展有利有弊，深入了解投機行為的根源及作用機制合理度量并制定合適的政策，就能興利除弊，保證房地產業以及整體經濟的健康發展。

參考文獻：

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[6] 周京奎：《房地產價格波動與投機行為――對中國14城市的實證研究》，《當代經濟學》，2005年7月第4期

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1房地產金融的內涵與特點

1.1房地產與金融的關系

眾所周知，房地產的發展要依靠金融業提供的充足資金。房地產是一個資金密集型產業，每一個環節都要用到不少的資金。所以除了開發商要有雄厚的資金基礎之外，金融機構參與投資也是非常重要的。通過房地產的良好發展，金融業也能夠實現更高的利潤收益，將房地產作為抵押品，比貨幣的有更穩定的增長態勢，這也是金融機構鐘情房地產投資的最大原因。

1.2房地產金融的內涵

在項目開發、建設和消費的整個流程中，通過多種方式獲得資金和金融服務等，統一稱為房地產金融，房地產金融也是房地產和金融行業在長期發展融合之后所產生的一種新型金融形式。通過各種金融方式和集資辦法，為房地產的發展提供資金，支持房地產的良好發展和健康的資金循環。1.3房地產金融的特點房地產金融有保值增值性強、資金流量大和輪轉周期長的幾個特點。房地產的抗通貨膨脹能力較強，這一特點也讓其有了較大的穩定性。房產是生活必需品，也具有金融性質，再加上土地的稀缺性和高價值的屬性，進行房地產開發的項目便需要大量的資金注入。房地產項目從設計到銷售需要的時間周期較長，如果消費者是分期付款，付款期限便長達幾十年，這讓房地產周期有了輪轉周期長的特點。

2房地產金融的風險

金融機構為房地產籌集資金、清算等過程中，由于環境變化或是決策失誤等原因，可能會造成資金受損，這就是房地產金融的風險，主要有以下方面：

2.1融資渠道單一

對于西方發達國家來說，房地產開發商主要通過各項基金金融融資，而我國房地產開發公司數量眾多，多數資金來自銀行貸款。這樣的情況下，銀行的某個舉措或變動，將直接影響到房地產公司的資金鏈，由此可見，較為單一的融資渠道加大了房地產的金融風險。

2.2市場監管不到位

房地產是拉動經濟發展的重要環節，國家的政策和規范也會對房地產的發展造成較大影響。一些地區過度追求GDP，對于樓市的非正常房價的情況，一些地區的政府采取縱容態度，監管不到位導致房地產行業泡沫更嚴重，同時加重了房地產行業和房地產金融的風險。

2.3信貸規模增長過快

我國房地產行業和西方發達國家相比起步較晚，飛速發展的過程中，風險性也逐漸加重。人口增長和城市化進程的逐步深化，導致房產供不應求，房產價格有了較大的提升，很多地區出現了炒房熱潮。各大金融機構面對高收益的誘惑，將大量的資金投入到房地產當中，信貸規模的快速增長，造成了房價居高不下，泡沫化問題進一步加重。

2.險識別應對體制不完善

當前我國房地產行業風險識別和應對體系缺乏完善，還沒有能力準確識別和應對各類風險。對于市場上來講，如果出現泡沫破滅，銀行將會出現大量壞賬，房地產經營將難以為繼；信用上，因為對借款人的審核不規范，會出現房屋難以銷售，開發商可能會因為賠錢而無法償還貸款。

3房地產金融的解決對策

3.1擴大融資渠道

由于融資渠道單一，造成了風險集中的情況出現。針對這一點，應當開發多元化的融資渠道，通過多遠話的融資方式，轉變當前融資渠道單一的局面。另外，可以加強推動房地產貸款的證券化，通過對房地產信托投資基金的重視而引起更多大眾投資者的關注，把流動性不高的房地產投資變為資本市場當中的證券資產，同時加強信托的管理機制，推進信息公開化，推動房地產信托投資基金在我國的良好發展。

3.2完善法規政策

房地產是和人們生活有緊密聯系的產業，不過當前有大量的投機性需求出現，導致了房地產市場的供小于求，所以，政府需要制定相關管控措施，來抑制房地產當中的投機性需求，達到控制房價的目的；通過出臺相關法律政策，規范我國房地產行業，保障房地產金融市場參與者的權益，讓房地產行業在穩定的軌道上進一步發展。

3.3控制信貸規模

通過政府的力量，控制信貸規模，通過買房限制，避免炒房行為。另外，還可以結合房地產信貸，對不良貸款和盲目投資進行篩選和規避。

3.4完善發展與監管機制

想要解決房地產金融發展當中的問題，除了要進一步完善相關法律條例之外，還需要建立起長期穩定發展的機制。想要達成這一目的，就要保證住房的居住屬性，通過制度的完善，保證城市建設的科學規劃。另一方面，展開房地產市場的嚴格監管也有重大意義，政府要通過對市場的全面分析，展開合理的調控，保證供需平衡，準確預測發展態勢，合理引導投資。

4結束語

通過上述分析，我們可以看出房地產金融對金融行業和房地產行業的重要性。想要房地產金融有牢固的發展基礎，對房地產行業有足夠的保障力，就需要根據我國房地產發展的具體狀況，加強房地產金融產品的創新性，保證其質量的可靠性，通過多遠化的發展方式，達到房地產金融長期、穩固的進步和發展。

參考文獻：

[1]付東,雷學軍.中國房地產金融風險分析[J].特區經濟，2012,(10):20-22.

[2]高燕.論房地產金融的特點與作用[J].改革與開放,2010,(4):59.

[3]張蕾迪.關于我國房地產金融市場風險探析[J].港澳經濟,2015,(7):64.

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一、公允價值的涵義和本質

（一）公允價值的涵義

公允價值的英文是“FairValue”，Fair的相關解釋是“公平的，正直的，公正的”，而中文將其翻譯成“公允”，則包含了公正、允當的意思。在會計領域，各國會計準則對于公允價值的定義不盡相同。

國際會計準則委員會（IASC）在1995年6月的第32號國際會計準則（IAS32）中，對公允價值所下的定義是：“公允價值是指，在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換或負債結算的金額”。

我國財政部在2006年2月15日的新《企業會計準則——基本準則》中，對公允價值所下的定義是：“在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。”

（二）公允價值的本質

公允價值與歷史成本并不是對立的概念，它是客觀經濟等環境變化的產物，并隨著客觀經濟等環境的變化，其表現形式也不斷發展，包括歷史成本、現行成本、現行市價、可變現凈值和未來現金流量的折現值。運用公允價值計量，是對經濟環境和經濟實質的反映。

從經濟學的角度來看，最能公允反映一項資產真實價值的是公平交易市場上的價格。由于在一個公平交易（交易必須本著自愿原則進行，清算及其它非持續經營下的價格或強迫交易的價格不是公允價值）的市場上，集中了來自各方面的供給者和需求者，人們通過各自掌握的信息和估計進行競價，從而消除了個別供給者或需求者的偏見。在交易或事項尚未發生時，對市場價值發生變化的資產和負債以當前市場情況為依據進行重新計量，有時在缺乏市場價格時還要應用現值技術。這種計量因為有各種條件的約束，在很多情況下不可能絕對的準確，只能是一個估計金額，即相對公允的價值。在公允價值計量理念下，編制報告日或交易日以后的任何新計量日，企業必須根據報告日的新情況，對各項資產和負債項目進行重新計量，動態地、及時地反映企業各項資產和負債價值的變化，并在報表中予以反映，使報表信息更相關，對決策更有用。

二、公允價值應用的分析比較

（一）投資性房地產應用公允價值計量與原制度差異分析比較

《企業會計準則第3號——投資性房地產》中規范了投資性房地產，指能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權，已出租的建筑物，持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。

新準則在確認初始計量部分明確規定只有同時滿足下列兩個條件的才能予以確認，一是該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業，二是投資性房地產有關的成本能夠可靠的計量。對后續計量公允價值模式的條件進行了限制，要求只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才能采用公允價值模式，而且還必須滿足以下兩個條件，一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類房地產的市場價格及其它相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。該準則為企業的投資性房地產提供了成本模式與公允價值模式兩種可選擇的計量模式。在成本法下投資性房地產比照《企業會計準則第4號——固定資產》有關規定處理和《企業會計準則第6號——無形資產》準則計提折舊或攤消，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，企業才能采用公允價值模式，投資性房地產采用公允價值模式計量時不計提折舊或土地使用權攤銷，以會計期末的公允價值為基礎調整賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額直接計入當期損益。通過公允價值變動損益對企業利潤產生影響，而不單獨計算。

在舊企業會計制度下，人們將企業投資性房地產作為一般的固定資產看待，對房地產開發企業自行開發的房地產用于對外出租的，在存貨或固定資產科目中核算，土地使用權用無形資產科目核算，并按其估計使用年限提取折舊或攤銷費用，如果后續支出使可能流入企業的未來經濟利益超過了原先的估計，要計入固定資產賬面價值，而增值后金額不應超過該固定資產的可收回金額，此外的后續支出計入當期費用；減值準備會計期末可按收回金額低于賬面價值的差額計提固定資產減值準備，并計入當期損益。這種固定資產凈值往往不能反映投資性房地產的真實價值。因為投資性房地產在經過數年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，還可能高于其賬面原值的數倍甚至數十倍。以商品房為例，自從國家推出貨幣化分房的政策以來，商品房的市場價格基本都在上漲，近幾年漲勢尤甚。若一個企業進行房地產投資，在舊會計制度下此應按歷史成本記入企業的固定資產，并按其估計使用年限提取折舊。然而當對這個房地產進行多年的折舊后，原本凈值無幾的該房產，依然可以在市場上按現價賣出大于凈值許多的價值。顯然，這種方法在很大程度上低估了房地產的市場價值，歪曲了企業投資的真實含義，不利于會計報表使用者了解企業的真實情況，并給企業當局進行利潤操縱提供了機會和空間，極大的損害了會計報表使用者的利益。所以，將投資性房地產作為一般的固定資產計量和提取折舊顯然是不適合的。

《企業會計準則第3號——投資性房地產》第十條規定：有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。第十一條規定：“采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，期末將投資性房地產按資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎進行估值，調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益；對投資性房地產轉為自用房地產或存貨，以轉換日公允價值作為自用房地產或存貨的賬面價值，轉換日公允價值與投資性房地產原賬面價值之間的差額計入當期損益；自用房地產或存貨轉為投資性房地產，轉換日公允價值小于原賬面價值的，差額計入當期損益，轉換日公允價值大于原賬面價值的，將其差額在已計提的減值準備或跌價準備的范圍內計入當期損益，剩余部分計入資本公積。可見，新會計準則規范了投資性房地產的后續計量與期末估值，提出以公允價值為標準，這樣對企業本身、投資者、債權人、企業主管部門及社會公眾都有益。

com（二）金融工具應用公允價值計量與原制度差異分析比較

金融工具，是指形成一個企業的金融資產，并形成其它企業的金融負債或權益工具的合同。

根據《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》規定，以公允價值計量的金融工具主要包括：交易性金融資產和金融負債（包括嵌入的衍生工具）。企業為充分利用閑置資金以賺取差價為目的從二級市場購入的股票、債券、基金等，再如企業不作為有效的套期工具的衍生工具（如遠期合同期貨合同互換合同等），企業可以基于風險管理需要，或為消除金融資產，或金融負債在會計確認和計量方面存在不一致情況等，直接指定某些金融資產或金融負債以公允價值計量。這些以公允價值計量的金融工具，其報告價值即為市場價值，且其變動直接計入當期損益。這意味著如果企業能夠較好的把握市場行情和動向，其業績即會隨“公允價值變動損益”增加而提升；相反，如果企業的投資策略與市場行情相悖，其當期利潤就會因此受損。由于金融及金融衍生工具具有短期在市場中價值變化比較大的屬性，所以用歷史成本等其它方法計量是不能正確反映市場價值的，而用公允價值計量能更好的反映其市場價值。例如，一家上市公司以每股20元的價格在證券市場買入1000萬股股票，到期末該股票漲到40元，如按照歷史成本的計價方法該公司的20000萬元的賬面所得是不能計入當期利潤的，體現在報表中的股票價值仍然是按照20元的成本計價；如果按照公允價值的計價方法，這部分股票將按照40元計價，可為公司增加20000萬元的投資收益。FASB在1988年的第133號財務會計準則（FASB133）《衍生工具和套期保值活動的會計處理》中明確指出：“公允價值是計量金融工具最佳的計量屬性，對衍生工具而言則是唯一相關的計量屬性。”從《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》第七條第一款、第八條第一款、第三十條、第三十二條、第四十條規定都可以看出，新會計準則對金融工具初始確認和計量、后續計量、期末估價、減值等都是以公允價值為標準的，其實質是要求對交易性和可供出售的金融資產或負債按公允價值進行計量。因此公允價值計量屬性被認為是一把“雙刃劍”與舊準則采用歷史成本法等計量“只報憂，不報喜”致使金融工具報告價值經常被低估的孰低法有很大的不同。其具體表現在以下四個方面：1.新準則對投資的分類不再局限于舊制度按時間長短來劃分短期投資與長期投資，而是從投資交易的目的性和經濟實質反映經濟內容來分類.（即分為：交易性金融資產、持有及到期投資、貸款和應收款項和可供出售的金融資產）而且分類確定后不得隨意變更；2.填補了初始確認和終止的確認標準的空白；3.將舊制度僅在表外披露的衍生金融工具納入表內核算；4.采用了公允價值核算來調整所產生的損益。新準則的確定有利于商業銀行對單只債券的質量研究和市場行情預期判斷以及對市場風險的考慮和防范，不但能夠更好的反應企業真實的財務狀況和經營成果，而且適合我國金融市場發展的客觀需要，還能夠滿足會計報告使用者決策的需要。

三、公允價值的應用是我國市場經濟日趨成熟的標志

（一）公允價值的應用，是我國會計與國際趨同邁出的實質性一步

近年來，國際會計準則及美國等一些市場經濟發達國家的會計準則，紛紛將公允價值作為重要甚至是首選的計量屬性加以運用，以提高會計信息的相關性。從計量屬性角度看，公允價值在某種程度上代表著財務會計的發展方向。因此，其應用的范圍和程度也就成了衡量一個國家或一個地區、一個組織會計國際化程度的重要標志。我國新的《企業會計準則——基本準則》明確地將公允價值作為會計計量屬性之一，并在17個具體會計準則中不同程度地應用了這一計量屬性，這表明我國會計向國際趨同邁出了實質性一步。公允價值的廣泛應用，意味著我國傳統意義上單一的歷史成本計量模式被歷史成本、公允價值等多種計量屬性并存的計量模式所取代。在基本會計準則中果斷引入并在具體會計準則中廣泛應用公允價值，明確了我國基本會計準則計量的屬性，充分反映了我國會計實現國際趨同的信心和決心。

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一、我國房地產虛擬經濟的表現特征

房地產市場是非常特殊的市場。作為商品，房地產具有消費品和投資品的雙重屬性。不同于其他的資產和商品，房地產不僅僅是實物資產，同時又具有虛擬資產的特性，主要表現在以下幾個方面：

（一）土地資源的稀缺性、不可再生性導致土地價格表現為級差地租，土地自身就是采用的資本化的定價方式；資本化定價的模式是使房地產具有虛擬性的最根本原因；（二）房地產不僅能滿足消費者使用，還具有通常實物資產不具備的投資價值，以此獲得財產的保值和增值，由于可以實現所有權與使用權的分離，房屋的所有者也可以通過對房屋的經營和出租來獲得收益；（三）影響房地產價值的預期因素非常復雜，倘若預期不能實現，就會有價格的大幅波動；（四）房地產交易能夠脫離有形的實物資產進行轉移，可以只表現表現為相關房地產權屬證的轉移，但權屬證書自身沒有價值，但它通過房地產交易市場中的循環使得它不需要經過實體經濟循環就能盈利；（五）從金融角度對房地產進行研究分析，房地產金融工具依托金融系統的循環運動使得不經過實體經濟的循環就可以取得盈利。比如房地產抵押貸款和抵押貸款的證券化，房地產企業發行債券、上市融資和股票等證券的交易等相關的金融活動。所以，房地產經濟的虛擬化是客觀存在的，房地產經濟的虛擬化是房地產泡沫的根源。

二、房地產虛擬經濟的現狀

自從我國廢止福利分房以來，我國房地產經濟發展突飛猛進。雖然在2008年國際金融危機之后出現過一陣低迷，國家出臺了許多調控措施，但是房地產經濟發展的勢頭依然強勁。近幾年來房價上漲的速度達到了前所未有的高度，商品房的投資投機行為是我國房地產經濟進一步虛擬化，甚至出現了房地產泡沫化的傾向。據調查，十年來我國平均住宅價格增長了3-5倍。在一些大中城市房價甚至漲了十幾倍，一直到2010 年國務院出臺了“國十條”，房價過快上漲的勢頭才有所下降，但是房價一直在升高，只是漲幅下降了而已。在我國大多數地區，地方經濟的發展很大一部分是靠房地產的投資來實現的。按照通行的國際慣例，房價和收入之間的比例在3-6倍之間比較合理，加之考慮住房貸款等因素，住房的消費占收入的比例也不應高于30%。當前我國許多城市的房價和收入之間的比例是不平衡的，小城市的房價收入比已達6倍以上，房價明顯偏高。據統計，北京、上海等大城市的比率都超過30甚至更高。

當前普遍認為，當前我國房地產虛擬經濟現狀有幾個特征：房價上漲過快、房價收入比過高、開發投資與房地產企業負債增長過快、房屋閑置率過高等等。房地產經濟虛擬化程度越高產生經濟泡沫的風險越大，泡沫一旦破裂將會給我國經濟帶來極大的危害。

三、從會計角度分析我國房地產經濟的虛擬化

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我國2006年的《企業會計準則》中,在金融資產、投資性房地產等多個準則中使用了公允價值。如何認識和使用公允價值,是非常值得思考的問題。本文以投資性房地產為例,探討公允價值在我國應用的有關問題。

一、公允價值產生的背景及其必要性

傳統的會計計量屬性是歷史成本,但隨著經濟的發展,歷史成本已經不能適應社會經濟發展的需要。20世紀70年代以后,由于通貨膨脹的影響,許多人開始質疑歷史成本,認為采用歷史成本計價會導致企業所提供的財務報表信息沒有用,因為歷史成本反映的信息與實際情況可能相差甚遠。在這樣的質疑聲中,產生了其他的計量屬性。隨著經濟的迅速發展,公允價值開始走進人們的視野,逐漸被大家認可并廣泛應用。

但正在公允價值日趨成熟的時候,由美國次貸危機所引發的金融危機使得人們要求停止使用公允價值的呼聲增高,似乎公允價值是這場危機的根源。那么,是否公允價值不再適應時代的需要了呢?

筆者認為,從表面上看,是因為公允價值的大幅下跌導致了次貸危機的發生,但不能因為公允價值的下跌使企業陷入危機就否認它,批判它。但當公允價值上升時,也會也給企業帶來利潤,使財務報表變得好看,那時并沒有人批判公允價值。應該說,公允價值本身并沒有問題,問題在于我們如何合理地運用它,如何客觀地估計公允價值。

與歷史成本計量屬性相比較,公允價值計量屬性有其明顯的優勢,它能夠及時、全面地反映現行和未來經濟環境的變化,更真實地反映企業資產的現狀,更符合決策有用觀的要求,可以向財務報表使用者提供更有價值的信息。

謝詩芬教授曾在《公允價值:國際會計前沿問題研究》中指出,公允價值符合包括經濟收益概念、全面收益觀念、現金流量制和市場價格會計假設、現代會計目標、相關性和可靠性特征、會計要素的本質特征、未來會計確認的基礎、現值和價值理念、計量觀和凈盈余理論以及財務報表的本原邏輯在內的十大理論基礎。

因此,為了適應經濟的發展,更真實地反映企業現狀,給財務報表使用者提供有價值的信息,會計還應當堅持采用公允價值。目前研究的方向不在于是否應用公允價值,而在于如何運用公允價值。

二、當前投資性房地產運用公允價值中存在的問題

根據《企業會計準則》的規定,投資性房地產應當按照成本進行初始確認和計量。在后續計量時,通常應當采用成本模式,在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式。但是,同一企業只能采用一種模式對所有的投資性房地產進行后續計量,不得同時采用兩種計量模式。

根據財政部會計司的《關于我國上市公司2007年執行新會計準則情況的分析報告》,在1 570家上市公司中,存在投資性房地產的有630家,占1 570家的40.13%。這些公司絕大多數對投資性房地產采用了成本計量模式。其中只有18家上市公司(占有此類業務公司數的2.86%)采用公允價值對投資性房地產進行后續計量。 可見,由于我國對公允價值的使用有嚴格的限制,并且在選用公允價值后不允許再轉為成本模式計量,在初次應用新準則的時候,上市公司選擇了較為謹慎的態度。但隨著時間的推移,情況將會發生變化,2008年金融街(000402)和昆百大A(000560)兩家公司就相繼公告,將其投資性房地產由成本模式轉變為公允價值模式。

根據《企業會計準則》的規定,采用公允價值模式計量的投資性房地產,其公允價值變動直接計入公允價值變動損益,進而影響當期利潤。表1選取2007年上市公司年度報告中采用公允價值對投資性房地產進行后續計量的8家公司,分析投資性房地產公允價值變動對其利潤的影響。

從表1可以看出,部分上市公司,如中國銀行,深發展A,其投資性房地產公允價值變動對本年利潤的影響并不大,僅占百分之一到二;白云山和津濱發展公司,其投資性房地產公允價值變動對利潤的影響達到了百分之十以上;方大A更是明顯,其對利潤的影響達到了177.91%。也就是說,如果方大A沒有采用公允價值模式,當年將表現為虧損。

企業對公允價值確定的依據和方法不同,其對利潤的影響也大相徑庭。正因為如此,“公允價值”很可能成為上市公司提升業績的一個工具。這與前些年有些公司利用計提減值準備使企業扭虧為盈相似,運用“公允價值”也可以使企業達到扭虧為盈的目的。仍以上述8家公司為例,具體分析其取得公允價值的依據和方法(表2)。

從表2中可以看到,多數公司是采用專業評估的方法,聘請獨立評估師確定公允價值的。如方大A委托專業房地產估價機構――深圳市國政房地產評估有限公司;白云山聘請廣州羊城資產評估與土地估價有限公司等途徑來獲取投資性房地產的公允價值。根據財政部會計司的《關于我國上市公司2007年執行新會計準則情況的分析報告》,采用公允價值對其投資性房地產進行后續計量的18家上市公司中,對投資性房地產公允價值確定的方法有多種,其中有10家上市公司采用房地產評估價格;有2家上市公司采用第三方調查報告中的價格;有1家上市公司采用與擬購買方初步商定的談判價下限;有2家上市公司參考同類同條件房地產的市場價格等。另外有3家上市公司未披露投資性房地產公允價值的具體確定方法。

由專業房地產估價機構進行評估,可以比較客觀地反映出投資性房地產的市場價值,但是也為企業進行人為操縱利潤提供了機會。

公允價值的獲取應該是在一個完全競爭的市場條件下進行的,它要求參加交易的各方必須充分了解市場情況,信息不對稱的程度應盡可能地縮小,任何商品或要求權的市場價格都可以公開查閱,并據此確定交易的價格。投資性房地產準則對公允價值模式的應用條件進行了非常嚴格的限制,規定其公允價值的取得只能是同類市價,不允許采用估值技術。但在實務操作中,投資性房地產的公允價值通常以該房地產的評估價格來確定,這就很容易發生惡意會計職業判斷的情況。同時,采用評估機構的評估價格還存在一個問題,即國內房地產價值評估機構的發展還不夠成熟,在這方面的建設還比較薄弱,缺乏專業機構、人才以及評估的具體標準,使所取得的公允價值難以做到真正的公允。

另外,根據會計準則的要求,通過從房地產交易市場取得同類或類似房地產的市場價格來確定公允價值,那么同類或類似的市場價格又如何確定?是根據二手市場的均價?還是其最低價格?

除此之外,公允價值也是一把雙刃劍。由于公允價值是隨市場大環境的變化而變化的,因此在它給企業帶來利潤的同時,也有可能造成企業的虧損。例如2007年我國房價高攀,公允價值計量會給企業帶來不少的“利潤”,但這其中也存在著隱患,即如果企業隨著房地產泡沫的增加而過高的估計了公允價值,那么當泡沫被擠掉的時候,公允價值的大幅下跌將會給企業帶來新的危機。因此,如果不能正確地運用公允價值,客觀地估計公允價值,那么“公允價值”將帶來負面的效應。

三、對我國投資性房地產運用公允價值的幾點建議

由上述分析可以看出,“公允價值”不僅對會計人員提出了新的挑戰,要求他們提高自身素質,并具有較高的職業判斷能力;另一方面也對相關部門提出了挑戰,要求其制定更為詳細、科學的判斷標準,規范公允價值評估體系,減少利用公允價值操縱利潤的空間。

(一)完善房地產市場的建設

根據投資性房地產準則的要求,采用公允價值模式計量投資性房地產,應當同時滿足以下兩個條件:1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;2.企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值做出科學、合理的估計。這兩個條件必須同時具備,缺一不可。

企業可以參照活躍市場上同類或類似房地產的現行市場價格(市場公開報價)來確定投資性房地產的公允價值;無法取得同類或類似房地產現行市場價格的,可以參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格,并考慮交易情況、交易日期、所在區域等因素予以確定。

按照上述要求,首先要完善房地產交易市場。同類或類似房地產的價格應該說是最為公允,也是最為公開的一個信息,是企業評估投資性房地產公允價值的一個比較客觀的依據。因此,健全房地產交易市場,有助于公允價值的評估,使公允價值的取得有理可依,有據可查,同時也降低了企業利用公允價值操縱利潤的空間。

(二)提高會計人員的素質,增強其職業判斷能力

公允價值計量屬性的應用,要求會計人員必須具有較高的素質。公允價值中存在許多不確定的因素,這就要求會計人員具有較高的職業判斷能力。由于有“人員”的介入,其主觀性必然增強,由此增加了操縱利潤的可能性。因此,首先要提高會計人員的道德素養,加強其遵紀守法的意識,這是杜絕惡意職業判斷的根本。其次,要加強對會計人員的培養,增強其職業判斷能力。在實務操作中,投資性房地產的公允價值通常以該房地產的評估價格來確定,這時需要專業判斷。國際上常用的公允價值的估值技術包括市場法、收益法和成本法等,如通過未來現金流量的現值來對公允價值進行估計,對折現現金流量的利率選擇等都離不開會計人員的專業判斷,因此,提高會計人員的職業判斷能力有助于我們更合理地運用公允價值。

(三)健全資產評估機構,保持其獨立性

從上面的分析可以看出,目前多數上市公司采用聘請房地產評估機構的方式來估計投資性房地產的公允價值。這樣做有其便利性,可以借助資產評估師的力量,方便、快捷地得到比較準確的公允價值。

既然選擇資產評估機構是一個便捷的途徑,那么就要加強資產評估機構的建設。目前,我國還缺乏具有權威性的房地產價值評估機構和專業人才,因此,有關部門應當加強對評估機構的建設,培養一支具有專業勝任能力并具有規模的注冊資產評估師隊伍,同時應提高現有評估師的職業道德素質和技術水平。除此之外,還應加快完善資產評估準則體系和規范執業行為的準則體系,使得行業行為更為規范,為公允價值的取得提供更準確的資料。

(四)促進市場經濟發展,逐步放寬要求

我國投資性房地產準則要求根據同類或類似房地產的交易市場價格及相關信息對公允價值做出合理估計;而按照國際財務報告準則的規定,除了能夠從房地產所在地的活躍市場上取得相關信息外,還允許參考最近交易價格、采用估值技術確定公允價值。

由于目前我國市場經濟還不夠完善,若放寬限制,可能會導致大批企業利用公允價值操縱利潤的事情再次發生,因此,在新準則下,對投資性房地產使用公允價值有較為嚴格的限制條件。

我國應當鼓勵企業運用公允價值,并給予正確的引導,同時不斷完善準則,促進估值技術的發展。等到市場發展的更成熟時,再放寬要求,使更多的企業可以應用公允價值,擴大公允價值應用的范圍。

【主要參考文獻】

[1] 謝詩芬. 公允價值:國際會計前沿問題研究[M]. 湖南人民出版社, 2004.

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一、投資性房地產的定義及特征

1.投資性房地產的定義及特征。投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產主要有以下特征；（1）投資性房地產是一種經營性活動，持有目的是為了出租或資本增值后轉讓；（2）投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產；（3）投資性房地產有兩種后續計量模式，企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行持續計量，即有確鑿證據表明其所有投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以采用公允價值模式進行后續計量。

2.投資性房地產的范圍。屬于投資性房地產的項目：（1）已出租的土地使用權，應是自租賃期開始日確定為投資性房地產；（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權，體現了管理者的持有意圖。需要注意的問題：一是這里不包括閑置土地；二是房地產開發企業持有并準備增值后出售的土地使用權不屬于投資性房地產，作為存貨處理。（3）已出租的建筑物。應是自租賃期開始日確定為投資性房地產。

二、會計計量模式

1.歷史成本計量模式。歷史成本是指取得資源時的原始交易價格。在直接現金交易時，歷史成本表現為付出的現金或承諾付出的現金；在非現金交易時，歷史成本則表現為被交易資產的現金等價物。歷史成本作為機器工業的產物，隨著生產力約發展，逐漸步入了鼎盛時期。建立歷史成本的假設前提有兩個：一是幣值穩定假設；二是社會平均勞動生產率不變假設。歷史成本計量屬性主要有以下特點：歷史成本會計的最大特點是面向過去。從確認的基礎看，歷史成本會計是建立在過去已經發生的交易或事項基礎上的。不論權責發生制還是收付實現制，都是針對已發生的過去交易而言的。前者指因過去交易而引起的權利和義務；后者指因過去交易而引起的現金收付。它們的共同特點是建立在已發生的交易或事項的基礎之上。因此，歷史成本具有客觀可靠性、可檢驗性等特點，維護會計信息的可靠性。

2.公允價值計量模式。我國財政部制定的《企業會計準則》對公允價值的解釋是：在公平交易中，熟悉情況的雙方，自愿進行資產交換或債務清償的金額。這一解釋是基于公允價值形成的前提和基礎是公平交易來做出的，強調的是公允價值的“公允性”。公允價值是在后工業時代和信息時代，科技對社會生產力的發展推動明顯，伴隨著社會平均勞動生產率變動顯著而出現的。但是后工業時代社會平均勞動生產率不斷提高，通貨膨脹也成為一種常態，這就對歷史成本計量提出了挑戰。自20世紀90年代至今，公允價值在西方國家得到廣泛的應用。公允價值與歷史成本相比主要呈現出以下特點：一是公允價值計量屬性能夠滿足信息使用者的決策需求。公允價值直接客觀地反映企業資產的真實價值，并保持“隨行隨市”，保證企業會計信息有用性。二是公允價值計量屬性能更真實地反映企業的經營成果。企業利潤計算是通過收入與相關成本、費用配比進行而實現的，收入按現行價格計量，而成本、費用則按歷史成本計量。這樣由于收入和費用計量屬性不同從而造成利潤的虛高，不利于正確反映企業經營成果。

3.歷史成本、公允價值的異同。歷史成本、公允價值作為會計計量的兩種屬性，都是對資產、負債的一種衡量、評價，同的地方。但是它們又是在不同的經濟環境中應對不同的情況產生的，又有所區別。公允價值（fair value）亦稱公允市價、公允價格。熟悉情況的買賣雙方在公平交易的條件下所確定的價格，或無關聯的雙方在公平交易的條件下一項資產可以被買賣的成交價格。在購買法下，購買企業對合并業務的記錄需要運用公允價值的信息。公允價值的確定，需要依靠會計人員的職業判斷。新會計準則——基本準則第九章“會計計量”，規定了企業應當按照歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值和公允價值五種計量屬性進行計量，將公允價值首次作為會計計量屬性列入新會計準則。我國新會計準則對公允價值的運用有所創新并較為審慎，這是考慮到我國市場經濟發展的現狀。新會計準則還嚴格規范了運用公允價值的前提條件，即公允價值在具有商業實質并能夠可靠計量時才能使用。值得注意的是，公允價值計量在新會計準則中的大多數具體準則中并不具有強制效力，這也是充分考慮了我國特殊的經濟與會計環境。兩者的聯系在于：在初始計量日，兩者是一致的。如果市場不發生通貨膨脹，幣值保持穩定，社會平均生產率保持不變，那么歷史成本和公允價值相比就不會產生嚴重的背離。這樣，在對資產負債項目進行初始計量或物價相對穩定的情況下進行后續計量時，由于歷史成本符合公允價值的基本要求或在價值上接近公允價值，因此，可以直接以歷史成本替代其公允價值。兩者的區別在于：歷史成本計量屬性反映的會計目標是受托責任觀。在受托責任觀下，可靠性重于相關性。由于歷史成本是基于過去的已發生的交易或事項形成的市場價格，所以具有可靠性。又由于歷史成本能得到原始憑證的支持，因此具有可驗證性。同時，我們也應該認識到，歷史成本的可靠性也是相對的。歷史成本只能反映過去交易或事項發生時點的信息，不僅不能反映未來而且同市場價格的變動毫無聯系。公允價值計量屬性反映的會計目標是決策有用觀。

三、公允價值計量對房地產企業的影響

2007年1月1日新會計準則公允價值計量對房地產企業的影響首先是在上市公司房地產企業中體現。新會計準則體系在堅持歷史成本基礎的前提下，適當地引入了公允價值，在投資性房地產、企業合并、債務重組、非貨幣易、金融工具等方面采用了公允價值的概念或計量方法。下面試以公允價值計量對上市公司的房地產企業影響最大的投資性房地產為例分析其影響：

（一）對企業資產結構的影響

房地產企業首先應確認在企業中哪些資產是屬于公允價值計量下的投資性房地產。根據企業會計準則第三號投資性房地產第二條規定，投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值、或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權。自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產。根據企業會計準則第三號第十條規定，采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當同時滿足以下兩個條件：

1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。這意味著投資性房地產可以在房地產交易市場中直接交易。活躍市場，是指同時具有下列特征的市場：（1）市場內交易對象具有同質性；（2）可隨時找到自愿交易的買方和賣方；（3）市場價格信息是公開的。

2.企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學合理的估計。因此，把土地和房屋作為公司最重要資產的房地產企業，在新會計準則下，首先就是要按照其持有目的不同，將資產重新分別歸類為：存貨：企業在日常活動中持有以備出售的房地產、處在建造過程中的房地產、在建造過程中耗用的材料；固定資產：企業自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產；投資性房地產：為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，并單獨以“投資性房地產”列示在資產負債表上。因此，投資性房地產準則對于主要經營高檔寫字樓、公寓項目和擁有土地使用權的房地產企業影響較大，而對主要經營普通居民住宅的企業來說，作為存貨的房地產遠遠大于投資性房地產，因而所受影響會較小。另外，由于“投資性房地產”單獨列示在資產負債表上，因此，原來分別在存貨、固定資產、無形資產中核算和列報的投資性房地產，將統一在“投資性房地產”中核算，這一變化將影響企業的資產結構，尤其是有大量投資性房地產在存貨中核算的企業，由于執行新會計準則后全部轉入“投資性房地產”核算，將使企業的流動資產（存貨）減少，流動比率降低。

（二）對所有者權益的影響

房地產企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行計量，只有存在確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的，才允許采用公允價值計量模式。新會計準則規定投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。新會計準則還規定，企業從采用成本模式轉換為公允價值模式，視為會計政策的變更，應當根據《企業會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規定進行處理。因此在采用新會計準則中公允價值模式的首年，各相關房地產企業將會采取追溯調整的方式，調整年初所有者權益。在目前房地產價格普遍高于其歷史成本的情況下，將這部分房地產原來按成本計量轉為投資性房地產按公允價值模式計量，其影響結果是，這些房地產企業的上年度的資本公積（其他資本公積）將會得到較大幅度的提升，所有者權益將大為增加。另外，企業將自用房地產轉換為投資性房地產時，公允價值大于原帳面價值的差額也將計入所有者權益。例如：農工商房地產（集團）股份有限公司2009年2月通過股權轉讓取得金山新城B8地塊329畝土地儲備，當時取得該地價每畝均價89萬元。隨著近年房地產地價的快速上升，該地塊周邊土地已增值到每畝200萬元。若以此市場價作為公允價值來計算，可使該公司所有者權益增加3.65億元。

（三）對利潤的影響

新會計準則還規定采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，企業應當以資產負債表日（會計期末）按照有活躍的房地產交易市場、同類或類似房地產的市場價格對“以投資為目的而擁有的土地使用權及房屋建筑物”進行后續計量，按評估的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。房地產企業中擁有較多投資性房地產的企業，如果選擇采用公允價值模式計量，那么，今后每年對投資性房地產的資產價值將得到重估，如果以后投資性房地產得到增值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，當年的利潤就會增加；又由于在公允價值模式下投資性房地產不需要計提折舊和攤銷而減少的成本支出，也會增加當年的利潤。例如：某民營投資企業集團，旗下擁有8萬平方米房地產出租業務。在2008年1月1日執行《新會計準則》開始，將原成本法模式核算的投資性房地產改為采用按公允價值模式計量投資性房地產，并追溯調整，從而2008年1月1日的期初留存收益增加了1.6億元。2008年上半年及2008年年度的凈利潤則分別增加4000萬元及8000萬元。從目前看，采用公允價值模式下不再計提折舊或攤銷，按公允價值計量是可以提高這些房地產企業的盈利水平，企業凈利潤將有提升，但從長遠來看，相關房地產企業每年凈利潤的波動幅度將會增大，其影響將主要取決于當年投資性房地產的升值程度。如果今后公允價值的下降的機率加大也會使未來的業績風險加大。當然，企業在采用公允價值計量時可以通過穩健的做法，將公允價值慢慢釋放為企業的利潤。

（四）對稅負的影響

按目前的稅法來分析，在成本模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致，但在公允價值模式下，二者存在明顯的差異：會計上在年末按投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，差額計入損益，不計提折舊或攤銷；而目前稅法上是按實際成本確定投資性房地產的賬面價值，不確認公允價值變化所產生的所得，其影響是對投資性房地產在計算所得稅時很可能仍按計提折舊或攤銷處理，這樣在公允價值模式下對稅負沒有影響。但如果計算所得稅時不確認公允價值變化所產生的所得，也不能按計提折舊或攤銷處理，房地產企業就應權衡在成本模式下，計提折舊或攤銷處理所具有抵稅效果與公允價值模式下給企業帶來收益（但沒有現金流入）之間的利益關系，最終作出是否采用公允價值模式的選擇。另外，房地產企業還應注意對其他資產轉換為投資性房地產的稅法規定，根據國家稅務總局的文件規定，對于房地產開發企業將開發產品轉作固定資產，應視同銷售確認相應的所得，同時按視同銷售價格確認投資性房地產的計稅成本。此外，公允價值模式下投資性房地產轉換為自用房地產時，按新會計準則規定應當以轉換日的公允價值作為自用房地產的帳面價值。當公允價值大于該房地產初始計量成本時，企業應該以投資性房地產還是以自用房地產的計稅基礎來繳納房產稅；企業因公允價值模式下資產增值而增加的利潤是否可用于利潤分配等，目前在現有的稅法中還沒有相應的規定。

參考文獻

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[8]羅勝強.公允價值會計實證研究[M].廈門：廈門大學，2007

篇8

第一，金融工具的公允價值確認、計量和披露。2005年我國金融市場出現了多種金融工具，如權證及其創設制度、短期融資券、資產證券化產品、新的券商集合理財產品、債券遠期交易等。隨著其后各種金融及金融衍生工具的推出，使其在金融企業內的作用日益重要，如何初始確認和計量、后續計量、期末估價及減值等問題變得不可回避。由于金融及金融衍生工具具有短期在市場中價值變化比較大的屬性，所以用歷史成本等其他方法計量是不能正確反映市場價值的，而用公允價值計量則能更好地反映其市場價值。從《企業會計準則第22號――金融工具確認和計量》第7條第1款、第8條第1款、第30條、第32條、第40條規定都可以看出，新會計準則對金融工具初始確認和計量、后續計量、期末估價、減值等都是以公允價值為標準的，其實質是要求對交易性和可供出售的金融資產或負債按公允價值進行計量，這樣能更好地反映企業真實的財務狀況和經營成果，以滿足會計報告的使用者決策的需要。

第二，套期保值的公允價值確認和計量。我國匯率和利率的市場化改革使匯率和利率在一定幅度內自由波動。例如，自去年7月我國實施匯率改革以來，人民幣對美元升值幅度一度接近3％；2006年3月份，人民幣兌美元中間價在出現了連續升值300多個基點后又連續下跌120多個基點的情形，這在人民幣交易史上并不常見。鑒于此，金融企業迫切要求通過各種金融及金融衍生工具來規避匯率和利率的波動對企業資產和負債產生的風險，套期保值就成了理想的選擇。《企業會計準則第24號――套期保值》第3條規定：套期保值(以下簡稱套期)，是指企業為規避外匯風險、利率風險、商品價格風險、股票價格風險、信用風險等，指定一項或一項以上套期工具，使套期工具的公允價值或現金流量變動，預期抵銷被套期項目全部或部分公允價值或現金流量變動。顯然，套期保值也是以公允價值作為計量標準的。

第三，投資性房地產的公允價值后續計量與期末估值。《企業會計準則第3號――投資性房地產》第2條規定：投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。在現行企業會計制度下，人們將企業投資性房地產作為一般的固定資產看待，并按其估計使用年限提取折舊。但這種固定資產凈值往往不能反映投資性房地產的真實價值。投資性房地產在經過數年以后，其市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還能高于其賬面原值的數倍，甚至數十倍。若企業進行房地產投資，在現行會計制度下該房地產應按歷史成本記入企業的固定資產，并按其估計使用年限提取折舊。這種方法在很大程度上低估了房地產的市場價值，歪曲了企業投資的真實含義，不利于會計報表使用者了解企業的真實情況，并給企業當局進行利潤操縱提供了很好的機會與空間，極大地損害了會計報表使用者的利益。所以，將投資性房地產作為一般的固定資產計量和提取折舊顯然是不適合的。《企業會計準則第3號――投資性房地產》第10條規定：有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。第11條規定：采用公允價值模式計量的，不對投賢房地產計提折舊或進行攤銷。另外，期末應將投資性房地產按公允價值進行估值。第11條規定：采用公允價值模式計量的，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計人當期損益。可見，新會計準則規范了投資性房地產的后續計量與期末估值，提出以公允價值為標準，從而有益于企業本身、投資者、債權人、企業主管部門及社會公眾。

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(二)公允價值計量模式的概述

公允價值亦稱公允價格、公允市價，指在一項公平交易中，熟悉情況、自愿的雙方交換一項資產或清償一項債務所使用的金額。在公允價值計量下，負債和資產按照在公平交易中，對市場情況熟悉的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。

(三)投資性房地產采用公允價值計量模式的必要性和可能性

1.投資性房地產采用公允價值計量具有必要性。投資性房地產性質特殊，與一般的固定資產和無形資產不同，投資性房地產的價值經常并不隨著時間的推移而逐漸遞減，相反，其價值往往逐漸增加。如果采用成本模式進行后續計量，投資性房地產的賬面價值將不能如實地反映其真實市場價值。只有采用公允價值模式，才能更好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力。

2.投資性房地產采用公允價值計量具有可能性。市場經濟的不斷發展，使得越來越多的房地產有了活躍的交易市場，活躍市場的交易價格為公允價值計量提供了良好的參考價格，有利于公允價值的應用范圍進一步擴大。財政部在2014 年1 月26 日了《企業會計準則第39 號一一公允價值計量》，為公允價值的應用提供具體操作指南，改善以前公允價值計量不一致的狀況，規范企業公允價值計量和披露，有利于正確和全面地使用公允價值。

二、我國上市公司投資性房地產公允價值計量的現狀

從2007 年準則實施以來，我國上市公司采用公允價值對投資性房地產進行計量的比例非常小，比例小于10%，從而可見上市公司采用公允價值計量屬性的積極性并不高。投資性房地產公允價值計量模式運用效果與預計的相差甚遠，究其原因是有多方面的。

三、上市公司采用公允價值計量的財務影響

(一)投資性房地產公允價值計量改善了上市公司財務狀況

在投資性房地產會計準則下，企業可以自己選擇投資性房地產后續計量模式。如果企業選擇成本模式對投資性房地產進行后續計量，按投資性房地產的成本確認賬面價值，若投資性房地產增值，則公司可以選擇將部分利潤隱藏起來。如果企業選擇公允價值模式進行計量，會在資產負債表日以投資性房地產的公允價值調整資產負債表賬面價值，使企業資產的賬面價值增值，將企業所持有的投資性房地產的隱性增值收益釋放出來，增加了資產總額，降低資產負債率，提高企業的償債能力。

(二)投資性房地產公允價值計量使財務數據波動不可預見性增強

投資性房地產公允價值變動損益的大幅增長依賴于房價的上漲，促使公司凈利潤快速增長;相反，如果房價沒有顯著變化或下跌，則會導致公司后期業績下滑。再者，近幾年來受到國家的宏觀調控影響，房地產市場不再呈現出前幾年繁榮的景象，房地產價格波動變化較大，采用公允價值計量的投資性房地產的價值可能會縮水，從而導致企業業績下滑，這樣會使得上市公司的業績波動較大。

四、建議

(一)加強信息披露

對于該類上市公司，應該對投資性房地產公允價值計量的信息披露予以加強。對于投資性房地產的相關信息，要結合表內披露和表外披露，強調兩者間的勾稽關系。表內披露投資性房地產的資產負債表日的價值，表外披露投資性房地產的功能用途、初始成本、使用狀態、公允價值計量引起的當期賬面價值的變化情況、公允價值的確定方法及理由依據等。

(二)制定配套稅收政策

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[中圖分類號]F832 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）04-0-02

0 引 言

金融產業的發展一直伴隨著整個社會的發展，金融c經濟的關系一直是社會進行建設的過程中主要研究的發展脈絡和發展趨勢。在這種情況下，不難發現，金融的內涵在不斷被拓展的同時，也隨著經濟的金融化而不斷發展。近年來，相關的研究人員發現房地產與金融產業有著密切的相關性，因此，有必要對房地產進行深入的研究和進一步的探討。

1 金融視角下對房地產金融的研究

筆者在房地產金融戰略進行研究和探索的過程中，經常會用到唯物辯證法和歷史價值分析等方法，目的是能更好地將理論與實踐相結合，并用一些戰略管理的相關哲學理論去有效地借鑒金融可持續發展的理論，進而通過對金融理論進行成果的創新，這樣可以對房地產金融進行更為全面且具有層次的梳理和創新。

在歷史不斷發展的過程中，中國正在由經濟大國走向經濟強國，在這個不斷崛起的過程中，傳統單方向地討論金融已經不能滿足金融發展的需要，以“跳出金融看金融”的變革式的思維才能夠更好地面對中國金融面臨的復雜的金融環境。

2 房地產金融的發展現狀和傳統金融理論的局限性

房地產金融在中國雖然發展的比較晚，大體上的發展時間還不足40年，但是它的發展進程和特點仍然使其成為了房地產金融戰略中不可缺少的一部分。我國改革的特殊性和經濟背景形成了我國房地產行業發展的特殊歷程。筆者從唯物史觀的角度，用辯證主義的思維對中國房地產金融制度的變遷和房地產金融的歷史脈絡進行了梳理和分析，這有助于其更好的對中國房地產行業發展的周期、發展的規律以及房地產的形成機制進行更好的分析，這樣才能為金融的發展做好基礎。

我國房地產金融之所以不能得到迅猛的發展，究其原因，主要是理論和實際不能進行有效的結合，理論嚴重滯后于實踐。而導致這種現象的原因是我國相關的研究人員對房地產金融的研究主要停留在傳統金融理論的狹窄范圍內，近些年來，房地產金融的研究成果主要在房地產金融的具體對策和融資技術層面，沒有形成和建立良好的、系統的理論傳承，且在傳統理論的研究過程中，沒有做到有效的創新。因此，相關的研究人員對傳統理論進行分析，總結規律和發展模式，吸取其中有益的因素，并在其基礎上對房地產金融理論進行探究和突破是十分必要的。

通過對傳統金融理論進行分析后，可以得知金融與經濟的關系不僅僅是金融理論研究和發展的核心問題之一，也是與房地產金融緊密相連的一部分金融理論基礎。相關的研究人員可以闡明金融已經成為服務于經濟發展的輔助因素，也已逐漸演變為經濟發展的一個內生變量。在不斷地創新過程中，房地產金融也可能作為經濟的一個內生因素與房地產社會經濟的發展進行有效的融合，實現統一化的發展。為此，必須要對房地產金融問題給予高度重視，這樣才能有利于經濟社會的可協調發展和世界經濟的可持續發展，從而實現房地產金融理論的創新和完善。

3 國外房地產金融研究的思考

英國和美國早在上百年前就對房地產金融進行了一定程度的研究，無論是經驗還是問題，這對于中國的學者來說，對中國房地產金融的發展研究有非常好的借鑒意義。對美國、日本和新加坡等發達國家的房地產金融理論和研究模式進行分析，并結合我國的國情進行更為全面和客觀的分析，有利于實現我國房地產金融的協調發展。

每個國家的房地產金融理論都不一樣，這是因為各個房地產金融理論都是根據各個國家的國情和房地產發展的實況來提出的，各國的房地產金融制度都與國家相關的土地制度、城市化的進程以及相關的經濟制度等其一系列的宏觀經濟政策結合在一起，并兼具普遍意義和個性化。

4 房地產金融

這里所謂的房地產金融理論不是對某個房地產的具體問題進行研究和分析，也不是在實踐發展過程中針對一段時間內發生的問題進行的相關政策性的思考。而是房地產金融的相關基礎性涵義、發展方向、發展目標以及發展模式進行全面系統化的研究。

傳統的房地產金融理論就是把房地產金融局限在一個非常狹窄的范圍內，單一地將房地產與貨幣進行結合，從而就漸變成了金融和房地產是兩個獨立的概念和兩個獨立的產業和學科，而對于二者之間的相關性和緊密的聯系性沒有給予體現和解析。這導致了傳統理論在面對房地產及金融的一系列問題時，不能進行很好的解析，具有很大的局限性。

房地產的金融戰略研究應從房地產的金融屬性進行研究，并對房地產金融進行重新定義和對其進行擴展，這樣才能更好地將房地產與金融的緊密關系更形象的表現出來，形成廣義的房地產金融的概念，突出房地產金融的重要性，使人們能夠在社會和國家的角度對房地產金融的本質和相應的發展規律有一個更為深刻和系統全面的認識，這樣才能為房地產金融的發展提供一個更高的視角。

5 房地產金融理論進行框架的構建和戰略的選擇

在任何領域，企業要想實現一定的目標，首先就要有一個戰略性的計劃和決策，這樣的決策其實就是一種選擇。近年來，中國的城鎮化得到不斷的發展，房地產金融對城鎮化的發展已經起到了非常重要和關鍵的作用。房地產金融可以對資產泡沫和金融危機，在一定程度上進行更好的滲透，使人們能更好的將實踐與理論結合，從而對房地產金融的發展做好更多的戰略性選擇。房地產金融理論研究的實踐意義的所在也是房地產金融的戰略選擇。無論是從我國的第一步深化改革，還是從整個階段的過程化發展都應該將房地產金融的發展進行漸進性的提高，使其保持創新的狀態，促使其與房地產行業的實際發展進程相吻合。但是不能為了創新而創新，盲目的進行躍進。

房地產金融是對房地產進行更好的、適應性的調節和支持，就是對市場化的商品房開發的金融支持和非市場化的保障性住房進行開發的政策性金融政策，它應該與實際的情況相吻合。房地產金融的創新與宏觀調控的體系進行穩定的結合和協調，有利于房地產金融的發展；有利于提高國家金融的戰略高度；在發展的周期內，能有計劃的對房地產金融資源進行有效配置，充分發揮房地產金融資源對我國城鎮化的促進和推動作用，進而有效的將房地產金融對資產泡沫和金融危機的負影響減小到最低的范圍內。

6 金融資源視角下構建房地產金融發展機制的策略

房地產金融發展的戰略目標主要是對房地產的金融發展機制進行協調性的構建。無論是在對房地產金融的機制進行構建，還是在房地產金融戰略的選擇上，要想使房地產金融的發展能夠適應支持戰略，需要從金融資源、經濟的發展以及社會的建設等多個方面來考慮房地產金融所處的位置，只有這樣才能夠更好地構建出房地產金融的發展協調機制。這種調節機制主要是為了有效實現房地產方面的協調發展，而這種協調是通過對房地產的適度支持、合理界定市場中的地位來實施的，它可以不斷地優化房地產的投融資機制，有效地提高房地產金融在宏觀調控體系中的地位和作用，進而使整個金融理論框架和市場機制符合實際的需求，使其更好地與實體經濟的發展有更高的吻合度。

房地a金融理論框架的構建還必須將房地產金融進行資源上的配置，這可以對房地產的健康發展起到積極的促進作用，同時也可以有效地避免一些金融危機。相關的人員要從金融資源的視角出發，對房地產金融理框架的構建進行創新，針對我國當前房地產金融下存在投融資渠道的問題、相關的金融風險、房地產在直接投融資過程中發展緩慢等問題進行深入分析，從房地產的全面協調和深層次的角度對房地產的信貸、信托、基金和投融資等問題和機制進行研究、設計，這樣才能使房地產金融的創新可以在金融資源的視角下、在更高的房地產協調發展的基礎上，實現最大的經濟效益和社會效益。

7 結 語

隨著我國城鎮化的發展和對棚戶區進行的改造，房地產金融理論框架地構建和實施已經成為了經濟的發展的直接影響因素。房地產金融理論框架地構建不僅僅會影響房地產的實踐效果，還會對保障國家的金融安全起到重要的作用，只有房地產金融得到更為有效的發展，我國才能更好地面對經濟全球化和金融全球化的模式，進而實現更好的發展和變革。

主要參考文獻

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李曉東:以前,中國只有房地產信貸,而沒有房地產金融,所有開發商一旦拿到項目,只有找銀行,所以房地產的杠桿特別大。從2003年開始,全國工商聯房地產商會就想打造一個這樣的基金,來彌補房地產融資的一個缺位。

你的工作是跟錢打交道,你對錢是一個什么樣的態度呢?

李曉東:我平時打交道的人都是那種很有錢的人,比如財富排行榜上的大戶。和潘石屹、任志強他們相比,在個人財富上,我們的差別是幾個數量級,但是我沒有什么不滿足,我覺得這樣很好。王石是一個我很尊敬的人,我記得他說過,一個人有錢和出名只能擇其一。實際上,王石自己的個人資產不是很多,在國內的房地產商中可能排名也不高,但是他卻博得大家的尊敬,他對這個行業的貢獻是不能用金錢來衡量的。其實搞我們這一行,經常要受到金錢的拷問,從我們這里出手的金錢數額都是很大的,如果心態不好,就會走偏。所以我對錢的態度很淡然,絕不會去動歪腦筋。

看得出你對錢的認識是很理智的。你是從事了金融行業后才有這樣態度,還是一直都是這樣?

李曉東:我認為很難說先后,以前我是工科出生,大學畢業后在一個央企工作了8年,然后接觸了金融。在這一過程中,慢慢形成了這些想法。

你是學理工科的,剛開始進入金融業能適應嗎?

李曉東:其實,我覺得做金融,有理工科的背景是很好的,因為搞金融其實要求具備很強的邏輯性,在面對風險時,要有足夠的理性和冷靜。

房地產其實有兩個屬性,一個是投資屬性,一個是消費屬性,你覺得在今年哪個屬性會比較突出?你怎么看待房地產的宏觀調控?

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（2）公允價值對投資性房地產的財務核算影響

根據《投資性房地產》中的規定，只有當我們獲得了確鑿證據來證明投資性房地產的公允價值是能夠持續可靠取得的時候，我們才可以利用公允價值對投資性房地產進行后續計量。我們要以資產負債日投資性房地產的公允價值為基礎來調整其賬面價值，從而在房地產升值的情況下會增加利潤。當然，我們在對投資性房地產進行公允價值計量時，應該要同時滿足這些條件，即投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。只有在滿足了這樣兩個基本條件之后，我們才可以對投資性房地產進行公允價值的計量，把公允價值與原賬面價值間的差額直接計入到當期損益當中去。那么，我們也應該對公允價值計量投資性房地產進行一定的規范化操作，否則就有可能會出現一些企業利用公允價值變動來調節企業利潤的不良行為。因此，新會計準則中明確規定，投資性房地產的計量模式不得隨意更改。隨著我國房地產市場的發展，一些投資性房地產企業采用公允價值進行計量，將會大大提高其凈資產和當期凈利潤，也可以更為準確的反映出企業賬面凈資產，具有更高的會計參考價值。

（3）公允價值變動對所得稅的影響

在新會計準則下的企業利潤表中出現了一個新的會計科目，即公允價值變動損益。那么，這就要涉及到納稅問題。根據我國相關部門的規定，對于那些公允價值變動收益金額巨大的上市公司來說，可以暫時不計繳所得稅。這就可以在很大程度上減少了上市公司的納稅支出，減輕了公司的現金流壓力。這樣的規定并不會影響到公司的凈利潤。由于這是一項新的會計政策，因此，我們還發現新會計準則明確規定了企業的所得稅納稅情況，這主要就是為了協調執行新會計準則后會計與稅收之間的其他政策差異，盡量使得新會計準則的公允價值實施順利進行下去，并幫助企業進行合理合法的有效減稅或避稅，提高企業的經濟收益率。

（4）公允價值對債務重組與非貨幣性資產的財務核算影響

根據新會計準則，債務人確實具有財務困難，而債權人則應該給予一定的實質性讓步，這就是債務重組。它可以把債務重組利得和損失計入當期損益，對于那些以非現金資產方式清償債務和修改債務的時候，就可以使用公允價值的計量模式，并把債務重組收益計入當期損益。因此，以公允價值計量的當期收益反而會增加債務人的當期利潤。此外新會計準則中明確規定，對于一些換入資產的計量是否采用公允價值計量模式，將需要根據交易的性質來進行辨別。一旦按照換出資產賬面價值的基礎，就不需要計算補價帶來的損益，這樣的會計核算方式較為簡單與實用。

篇13

一、投資性房地產的相關概念

房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。其中，土地是指土地的使用權；房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。

隨著我國社會主義市場經濟的發展，企業持有房地產的目的除了可以作為自身生產經營管理活動的場所和作為存貨對外銷售外，還出現了將房地產出租以賺取租金或增值收益的情況，即出現了投資性房地產。投資性房地產在用途、目的等方面與企業自用的廠房等作為生產經營活動場所的房地產以及與房地產開發企業用于銷售的房地產是完全不同的。

投資性房地產經營性活動的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權。實質上屬于一種資產使用權讓渡，房地產租金就是資產使用權讓渡所取得的使用費收入。投資性房地產經營的另一種形式是持有并準備增值后轉讓土地使用權，其目的是為了增值后轉讓，以賺取增值收益。

《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。

二、投資性房地產準則應用疑難

1．投資性房地產公允價值計量難度大

我國目前的市場經濟環境尚不完善，理論上新準則要求上市公司從活躍的房地產交易市場上取得同類或者類似房地產的市場價格及其他相關信息，以便對投資性房地產的公允價值做出科學估價。但其實施細則里并沒有對企業采用公允價值給出可設定范圍、計價基礎、確認時間、計價依據等相關的限制條件。實際操作中投資性房地產的公允價值或直接由財會人員估定，或由資產評估機構評估，信息質量的可靠性難以保證。相對于具有客觀性、確定性和可驗證性的以實際交易為基礎的歷史成本計量，公允價值雖然在財務報表中能提供更為相關的信息，但因其計量的不確定性和變動性，難以滿足會計信息可靠性的質量要求，投資性房地產公允價值的計量成為一大難題。

2．投資性房地產公允價值實際執行難度大

公允價值模式成敗的關鍵在于市場的有效性，即為投資性房地產所確定的評估價值必須“公允”，否則相當于給一些企業變相創造利潤操縱空間。評估投資性房地產的真實價值，其前提要求有二，其一是比較活躍且規范的相關交易市場，其二是客觀公正的價值評估機構。目前的中國，這兩個條件都不完備，因此客觀地說，公允價值模式若實施，無疑將造成企業操縱利潤能力的增強，同時，政府相關部門進行管制規范的成本也將加大。另外，那些投資性房地產數量較多的企業，為此將增加很多評估費用，從而加大執行阻力。

3．與自用房地產轉換中賬務處理的技術難度大

自用房地產轉換為公允價值計量的投資性房地產的差額處理問題，按2007年新會計準則要求，當自用房地產轉換為采用公允價值計量的投資性房地產時，出現公允價值小于原賬面價值時，差額部分計入“當期損益”，當公允價值大于原賬面價值時，差額部分計入“資本公積”。這與2000年頒布的《企業會計制度》中不對稱處理方法如出一轍，仍欠合理。

三、投資性房地產準則應用疑難的解決辦法

1．規范投資性房地產公允價值的確定標準

以公允價值作為會計計量的屬性，首要問題就是公允價值的確定標準要科學。由于得到企業資產的公允價值難度大，所以只能以最趨近公允價值概念的、可以在市場中觀察到的數據來近似地表示該投資性房地產資產的公允價值。另外，在確定資產和負債的公允價值時，還需要比照符合公允價值的交易條件，確定交易是否已經發生。按照交易是否發生區別以下兩種情況：第一，符合公允價值交易條件的交易已經發生，這種情況屬于確定情況下公允價值的計量。此時，公允價值就應該以實際的交易價格計量，而這時的公允價值將在交易完成之后作為歷史成本反映在企業的賬面上。如果沒有證據表明交易是強迫的或是帶有清算性質的，那么交易資產（或負債）的公允價值就是交易中的現金金額。第二，符合公允價值交易條件的交易尚未發生，這種情況下需要重新估計公允價值，需嚴格按照市價法、折現率調整法或期望現值法確定公允價值。

2．調整投資性房地產相關賬務會計處理辦法

自用房地產或存貨轉換為投資性房地產時（采用公允價值模式計量），投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量，其差額均計入“當期損益”　（公允價值變動損益）賬戶，處置投資性房地產時也需對該公允價值變動損益進行賬務調整。

3．完善會計監控制度

國際經驗表明，資產評估是公允價值科學確認的重要途徑之一，公允價值的完善離不開資產評估事業的發展。但是，當前我國的市場環境下，資產評估的流程尚不規范，資產評估隊伍建設尚有待加強。要想藉此實現公允價值的科學確認，離不開會計監督。首先，應完善會計監控制度，強化對資產評估機構的監管。一方面，應該提高監管部門的監管水平，從技術上防范資產評估機構違規操作；提高監管人員的業務素質和職業道德水平，提高對資產評估機構違規操作的識別能力。另一方面，應發揮社會監督的作用，鼓勵社會公眾參與監督。此外，還建議成立資產評估師的監管機構，同時財政上要保證監管資金的充足到位，并確保資金的合理利用。

4．提高相關會計從業人員素質