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一、財務指標選取和樣本來源

本文選取了房地產上市公司2011年9月30日的8個財務指標來組成本文的財務評價數據矩陣。分別是：X1：凈資產收益率；X2：總資產報酬率；X3：總資產增長率；X4：固定資產周轉率；X5：總資產周轉率；X6：流動資產周轉率；X7：應收賬款周轉率；X8：運營資產占總資產的比重。其中X1、X2反應的是企業的經營業績，X3反映資產的成長性，X4、X5、X6、X7反映資產的使用效率情況，X8反映資產的結構情況。

本文樣本來源21家房地產上市公司2011年9月30日的相關財務數據。（見表1）

二、影響財務狀況因素的主成分分析

（一）用SPSS進行數據分析采集

筆者通過檢查KMO及Bartlett球星檢驗值得出，應拒絕原假設，原數據的這些財務指標具有較強的相關性，其顯著性為0，表明相關矩陣不足一個單位矩陣，可以進行因素分析。而KMO=0628也大于06，同樣說明了各指標之間信息的重疊程度較高，適用于降維處理。

基于對8個財務指標的分析本文確定了三個主因素，累計貢獻率為7387%，這三個主因素可較好地評價房地產上市公司的財務狀況。（見表2）

將計算得出的前三個主成分以其對應得貢獻率為權重，進行加權平均計算，得出房地產企業財務狀況的綜合評分并進行排名，其排名順序為廣宇發展、金科股份、保利地產、濱江集團、魯商置業、陽光股份、萬科A、天保基建、深物業A、中華企業、蘇寧環球、冠城大通、首開股份、信達地產、中南建設、海寧皮城、億城股份、華業地產、世聯地產、金融街、福星股份。

三、實證結果分析

本文采用統計方法對21家房地產上市公司的財務數據及其財務狀況進行了整體分析并得分評價。通過實證分析看出，凈資產收益率、總資產報酬率、總資產增長率、固定資產周轉率和總資產周轉率能夠較全面評價房地產企業的財務狀況。筆者建議債權人、投資者以及潛在投資者在進行是否繼續去企業注入資金或追加投資時，應考慮好企業的資產質量情況，選擇資產質量較好的企業進行投資。運用SPSS主成分分析法評價公司不失為一種優秀的方法，使我們從整體上把握企業的財務面貌。因為存在樣本選擇的數量和財務指標的選擇范圍等方面的影響，這種模式也有一定的局限性，希望這篇文章能給中小型型投資者提供一定的建議。（作者單位：中原工學院）

參考文獻：

[1]焦曉松，楊茜，曹穎琦.基于主成分分析的自主創新能力綜合評價研究[J].商業研究，2007，（2）：46-47.

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1房地產企業財務危機產生原因

1.1資產負債率過高

資金占用量大，負債率高是房地產企業的主要特征。然而，很多房地產企業在進行融資時經常基于項目資金需求的考慮，導致其忽視了對公司整體財務狀況的考量和分析。具體表現在房地產企業籌集資金時首先考慮的是如何快速籌集到所需的資金，使項目正常啟動或者使得企業能夠擺脫資金不足的現狀，沒有綜合考慮以前融資的到期時間而對整個企業的融資進行整體規劃。一旦房地產業整體發展形勢面臨阻礙，房地產企業無法快速收回投資，資金鏈可能面臨較大壓力，使得其財務狀態惡化，無法償還到期債務，甚至導致企業的破產。另外，企業負債越多，所需支付的利息費用也就越多，加大了企業經營的財務杠桿，雖然高負債率經營能夠擴大企業的資本回報率，但是負債率過高也使得企業面臨的財務風險加大。

1.2盲目擴張

房地產作為目前高利率的行業之一，房地產企業普遍拿地熱情非常高漲，然而許多拿地行為是不符合企業發展需求的，這與我國企業家過分想要將公司做大做強有關，導致了房地產企業的盲目擴張行為。房地產由于其高利潤的特性，使得很多房地產企業持有大量的現金資產，出去維持正常經營活動所需的資金，房地產企業傾向于將剩余資金進行再投資，加上市場競爭激烈，使得我國房地產企業普遍存在拿地熱情高漲的情況。目前我國房價持續上漲，也推動了房地產企業的拿地熱情，使得其忽視了風險的存在，或者在進行決策時過于樂觀。然而，房地產企業的投資行為如果不是基于對市場的充分調查和對競爭對手的充分分析，極易導致投資的失敗。同時，一旦房地產市場進入蕭條，將使得很多房地產企業出現危機。

1.3財務管理人員對財務危機認識不夠

房地產企業的財務結構較為混亂，財務人員普遍缺乏對房地產業的理解，同時缺乏實務水平的實務水平，導致了我國房地產企業對財務危機的漠視。房地產企業財務管理人員和相關決策者在進行經營決策時，沒有充分考慮和分析公司的財務狀況，當企業財務狀況良好時，對未來可能產生的財務壓力沒有充分認識，很容易做出錯誤的基于經驗的決策，導致不良的后果。同時，當公司財務狀況趨于惡化時，企業的財務管理人員由于缺乏足夠的知識和能力，無法有效地化解財務危機帶來的負面影響。很多房地產企業的經營者就是投資者，這類財務人員多為投資者親屬或者朋友，缺乏足夠的專業知識，使得公司的財務管理活動更加紊亂。

1.4房地產企業組織結構不合理

我國房地產企業普遍根據投資項目成立多個分公司對項目進行經營，這類結構使得房地產企業的管理更加方便，但是會增加其管理風險。總公司與項目分公司的關系是委托關系，項目分公司是人，總公司是委托人，項目公司在經營活動上具有獨立性，使得總公司與項目分公司之間存在嚴重的信息不對稱的情況，總公司獲得項目公司的有關信息具有滯后性和不準確性，項目公司的經營活動可能有悖于總公司的整體發展戰略，使得總公司難以有效地控制和管理項目公司的決算和預算等財務活動，加大了財務危機發生的概率。

1.5國家宏觀政策影響

我國房地產業的發展與各類房地產政策息息相關。我國房地產企業主要通過銀行進行融資，政府相對房地產業進行管控只需要通過壓縮銀行對房地產企業的借貸總額就可以，一旦政府想要抑制目前房地產業泡沫的現狀，實施更加嚴苛的貨幣政策，不僅將使房地產業融資成本迅速增加，同時將影響按揭貸款的利率，進而使得需求下降，影響房地產的銷售，導致其資金無法迅速回籠。另外，我國已對多個大城市實施了房地產限購，一旦限購政策更加嚴苛或者擴張到更大的范圍，房地產企業也將受到很大的影響。貸款利率和限購政策都為房地產企業的經營帶了很多不確定性，如果房地產企業進行經營活動時沒有充分考慮這兩者對其未來經營活動的影響，更可能當國家進行房地產市場的調控時爆發財務危機。

2房地產企業財務危機防范策略

2.1資金集中管理模式

房地產企業應該采用集團公司模式，對資金管理傾向于集權式的管理。總公司應該充分發揮其資金整合的作用，不僅應該對各分公司的資金收支情況實施監控，同時應該強化各分公司的資金管理，優化其資源配置效率，充分利用資金，減少資金過分閑置的情況，提供整個集團公司的資產配置效率。通過對整個集團公司的資金進行集中管理，可有有效防止企業資金鏈斷裂的風險，保證公司持續穩定的現金流。同時可以對資金的流動進行有效的控制和管理，進而對整個企業的經營和財務活動進行統籌管理，及時地了解集團公司資金的流向、流量和存量等財務狀況，有效地監控集團公司資金的使用情況，合理分配和使用集團資金，滿足重點項目的資金需求，加快資金的周轉效率，從而提高整個集團公司資金使用效率。資金的集中管理業使得房地產企業在與銀行談判的過程具有更大的優勢，可以更加快速的獲得更加優惠的、期限更長的貸款。

2.2做好財務規劃

預防財務風險，整體的財務規劃非常重要。定期對財務規劃的實施情況進行總結分析，對存在問題的部分進行優化，可以有效地防范財務危機的爆發。做好財務規劃，可以從資金的調度結果、利息的支付情況、資金成本的結構、支出與財務規劃之間的差額等多方面著手，分析財務規劃的實施情況，預防財務風險。在財務狀況處于不同的階段時，房地產企業可以采用不同的投資策略，包括利用舉債進行大量投資、不增加財務壓力的情況下慎重投資、不增加任何財務而放棄所有投資。房地產企業應該給予對自身財務狀況的分析合理地選擇當期的投資策略，使財務規劃符合企業當期的發展需求。

2.3合理選擇融資方式

房地產企業應該在充分分析財務風險的基礎上選擇融資方式，只有這樣財務將財務風險降到最低。例如，當企業財務風險非常高時，房地產企業應該盡量使用股票或者增資的方式進行融資；當財務風險相對較高時，通過發行債券或者銀行借貸的方式進行融資；當財務風險非常低的時候，通過債券市場或者銀行進行大量舉債，提高資本回報率。房地產企業應該根據自身的財務風險程度合理選擇融資方式。

2.4加強項目生命周期各階段財務管理

房地產企業項目周期包括融資、投資、項目開發、銷售和資金分配等五個環節。在融資階段，房地產企業通過獲得的土地使用權從銀行獲得抵押貸款，科學地安排項目的債務和權益投資的比例，加強先期項目投資資金的管理和回籠。在投資階段，應該通過市場調研等活動對項目進行全面地可行性分析，同時對投資規模、資源、選址、環境、財務效益、風險等進行綜合評估。在開發階段，房地產企業應該對項目的成本實施全面地監控，避免不必要的成本支出，確保實際成本不高于預算成本；在銷售階段，實施有效的多元的營銷策略，加快房產的銷售，使資金能夠快速回籠。通過對項目生命周期各階段的財務管理，房地產企業能夠提高資金的使用效率，防止財務風險的爆發。另外，房地產企業應該建立其一套科學完整的財務危機預警系統，對項目生命周期中各階段的財務狀況進行監控，一旦指標超出預警值，迅速對其進行優化，防止風險的事故的發生。

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1、房地產對整個宏觀經濟的穩定的重要性要求建立財務預警系統

房地產行業涉及的行業范圍非常廣泛，其下游涉及到建材、水泥、鋼鐵等行業，上游又跟銀行業有密切關聯。因此房地產行業的發展可謂牽一發而動全身，一旦房地產行業出現危機，將會牽連為數甚多的行業，甚至危害整個社會經濟的穩定發展，美國的次貸危機就是明證。因此，建立房地產企業財務預警系統，可以及時監測房地產企業的財務狀況，針對財務狀況的情況，采取相應的對策，以防范和化解房地產危機，為國民經濟又好又快地發展保駕護航。

2、房地產的行業特點要求建立財務預警系統

由于房地產行業與國家經濟密切相關，因此在很大程度上受制于政府的控制，國家為保證國民經濟協調健康發展，常常運用稅收、金融、財政等多種手段對房地產行業進行調控，如2005-2007年國家就針對過熱的房地產市場，相繼出臺了多項政策規范其的發展。建立企業財務預警系統，就可以很好地監測國家政策對房地產企業所造成的微觀影響，從而為今后的政策制定提供依據。

3、房地產企業的財務特點需要建立財務預警系統

房地產行業屬于資本密集型行業，資金需求十分巨大。而由于我國房地產市場起步晚，多數房地產開發商規模較小，自有資金十分有限。因此我國房地產開發企業的資產負債率一直都偏高，據國家統計局統計，2005年我國房地產開發企業的資產負債率72.7％，遠高于發達國家的水平。財務危機往往都是因為到期債務無法償還而造成的，我國房地產企業如此高的資產負債率，為財務危機埋下了隱患。因此，需建立財務預警系統，以及早防范房地產企業財務危機。

進入2008年，在信貸政策從緊、購房者持續觀望的大背景下，房地產企業資金鏈緊張已是不爭的事實。為了彌補資金缺口，多數房地產企業不惜為了資金周轉而承受高利率，進行民間借貸。在資金鏈緊張的條件下，房地產企業還要背上20%-30%年利的沉重的債務負擔，一旦回款不利，就會導致財務危機出現。一旦出現“多米諾”效應，整個房地產行業的風險就會集中釋放。為保持我國房地產市場和金融市場穩定，必須建立財務預警系統，及早防范風險，避免危機發生。

二、基于Zeta模型房地產企業財務預警系統

Zeta模型實際上是一個多變量線性函數模型，通過對企業多個財務比率進行匯總，求出一個總判別值來預測企業財務危機的模型。1968年，Altman最早提出了Z模型。1977年，Altman、Haldeman和Narayanan在Z模型的基礎上提出了著名的Zeta模型，并運用Zeta模型對1969-1975年53家破產企業和58家非破產公司進行了實證分析，結果發現，Zeta模型用于預測五年和一年的財務危機的企業精度分別為70％和91％，而且越接近財務危機發生的時間，預測精度越高。其模型介紹如下：

Zeta＝6.56X1＋3.26X2+6.72X3+1.05X4

其中：X1―營運資本/總資產；

X2―留存收益/總資產；

X3―息稅前利潤/總資產；

X4―股東權益/總負債。

判別標準為：Zeta

三、基于Zeta模型對我國上市房地產公司的財務預警分析

1、樣本的選擇

有些企業可能注冊登記時的主營業務的是房地產企業，但實際經營過程中可能轉行或者引進其他的投資項目，從而使房地產項目不是主營業務，這類企業便不是真正意義上的房地產企業。為此，本文通過向專家咨詢，選取房地產類收入占主營業務50％以上的房地產企業為樣本（見表1）。

2、運用Zeta模型對我國上市房地產公司進行財務預警分析

運用Zeta模型對各房地產公司2007年至2008年一季報表數據進行測算，得出我國上市房地產財務預警狀況（見表2）。

從表2可以看出，2007、2008兩年，我國上市房地產企業的財務狀況良好，財務安全的企業占所有樣本企業的84％以上。對比兩年的情況可以看出，國家的宏觀調控政策的作用已經開始顯現，部分適應能力不強的房地產企業的財務狀況已經開始惡化。2008年新增1家陷入財務危機，另外兩家是已經被ST（特殊處理）的房地產企業，需要予以高度重視，積極防止財務危機由個別現象向整個行業蔓延。

四、結論與建議

第一，從整體上看，預警模型能夠對我國房地產企業起到較好的預警效果。因此建立房地產企業預警系統可以有效地監測房地產企業財務變動情況，并可以讓決策者根據監測的結果，制定相應的政策，更好地調控房地產市場，避免經濟大起大落。

第二，預警系統的建立，能夠幫助房地產企業提高自身防范風險的能力。尤其在當前貨幣政策從緊，居民又大多數選擇持幣觀望的背景下，房地產企業運用財務預警系統可以及時發現自身的問題，及早防范風險。

第三，根據我國國情，完善財務預警系統。包括Zeta模型在內的大多數學模型都是在借鑒國外模型的基礎上，根據我國的上市公司的資料進行統計得出的。雖然部分指標在不同國家也一樣具有有效性，但仍然可能存在“水土不服”的情況。如目前我國股市現在還沒有實現全流通，這樣就會導致計算出的Z值偏低，從而會增加誤判的概率。

【參考文獻】

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一、房地產上市公司財務風險評價指標的選擇及計算方法

為了能準確靈活反映房地產企業當前所面臨的生存風險的強弱，基于指標構建原則的考慮，本文在設計研究變量時，借鑒了我國財政部等四部委聯合頒布的“國有資本績效評價規則”中廣泛應用的財務評價指標體系，以及財務指標獲取的難易程度和成本效益原則，并結合房地產企業自身的特點，根據1996年財政部頒布的關于《施工、房地產開發企業財務評價指標體系（試行）》的通知，選擇體現房地產企業財務狀況的財務指標。因為一個房地產企業的整體財務狀況不是單一的一方面，而是一個綜合整體，所以在以上財務指標設計原則的指導下，反映房地產企業經濟運行狀況的財務風險指標體系，應包括企業的償債能力、經營效率、盈利能力、成長能力、基于現金流量的指標。雖然這些指標也用于評價企業的財務績效，但企業財務風險評價和財務績效評價是同一事物的兩個相對方面，若企業財務狀況良好，則企業財務風險較小；若財務狀況較差，則企業財務風險較大。因此，財務績效評價和財務風險評價在指標的選擇上是可以互相借鑒的，這些反映財務狀況的指標也可以用來評價企業財務風險。

根據以上原則，本文在借鑒國內外學者的實證研究成果并結合房地產上市公司實際情況的基礎上，初步確定了包括反映企業盈利能力、成長能力、營運能力、償債能力和現金流量5大類的14個財務指標，構建房地產上市公司的財務風險評價指標體系（見表1）。

二、因子分析的基本原理及數學模型

由于多指標分析本身比較復雜，而且涉及因素很多，各因素描述的方式也各不相同，有的可以采用定量描述，而有的只能采用定性描述或者是半定量描述。國內外對于多因素評價問題的分析方法主要有：層次分析法、數據包絡分析法和因子分析法等。在眾多的分析方法中，因子分析法有其獨特的優勢。對于房地產上市公司的財務分析體系的構建，因子分析法比較合適。因子分析主要的作用在于：減少分析變量的個數，通過對變量間相關性的探測，把原始變量分類，然后把相關性高的變量分為一組，再用公因子代替該組變量。因子分析有兩個核心問題：其一是構造因子變量；其二是對因子變量進行命名解釋。所以，因子分析的基本步驟就是圍繞這兩個問題逐步展開的。因子分析通常有以下四個基本步驟。

第一，確認需要分析的原變量是否適合作因子分析。在為樣本數據做因子分析前我們首先做KMO測定，以便確定是否適合做數據精減。

第二，構造因子變量。設X是觀測得到的隨機向量，均值向量E（X）=0。F=（F1，F2，…，Fm）是不可測的向量，其均值向量E（F）=0，向量的各分量是相互獨立的。e=（e1，e2，…，ep）與F相互獨立，且E（e）=0，協方差陣是對角陣，即各分量之間是相互獨立的，則模型：

稱為因子分析模型，由于該模型是針對變量進行的，各因子又是正交的，所以也稱為R型正交因子模型。其矩陣形式為：X=AF+e。

第三，利用旋轉方法使得因子變量更具有可解釋性。如果求出公因子解后，各個公因子的典型代表變量不很突出，還需要進行因子旋轉，通過適當的旋轉得到比較滿意的公因子。

第四，計算因子變量最終得分。在因子分析模型建立后，還要對樣本進行綜合評價。對于所研究的問題，就是用最少個數的不可測的公因子的函數以及特殊因子之和來描述原來觀測的各個分量。

三、因子分析模型在房地產上市公司財務風險評價中的應用

D公司是一個以房地產開發為主營業務的上市公司，近年來盡管D公司發展迅猛，但仍然存在負債率高和流動比率過低的問題，加之目前受國內宏觀政策調控和國際經濟變動的影響，D公司承受著巨大的財務風險，已經嚴重影響到D公司的生存和健康發展。本節以D公司為例，研究因子分析模型在房地產上市公司財務風險評價中的應用。根據指標數據的可獲得性和完整性，本文選取從2004年1季度至2011年1季度的D公司公布的29組季度財務數據，并將原始樣本數據進行標準化變換。本文運用SPSS16.0統計軟件，對財務指標數據進行因子分析，實證步驟如下。

第一，對數據的檢驗。在為樣本數據做因子分析前我們首先做KMO測定，以便確定本研究中標準化財務是否適合做數據精減。經SPSS16.0軟件計算結果如表2所示。

表2結果顯示KMO的值是0.607，此值大于0.5，故可認為本數據可用于做主成分分析。

第二，公因子的提取。表3為各變量和因子的方差貢獻情況。它分為兩部分：第一部分反映的是全部因子的特征值、方差貢獻率和累計貢獻率；第二部分反映的是特征值大于1的5個公共因子的特征值、方差貢獻率和累積貢獻率。總方差分解表顯示，共選取5個因子，解釋了總體方差的89.66%，也就是說5個公共因子可以概括14個原始變量所有信息含量的89.66%，提取公共因子的結果是較為滿意的。主成分的提取及命名如表3所示。

第三，財務風險的綜合評價模型。為了簡化各主因子的結構，我們對因子負荷矩陣進行求逆計算，得到因子得分矩陣。根據因子得分系數和原始變量的標準化值，可以計算每個觀測量的各個因子的分數，并可以據此對觀測量進行下一步的分析。旋轉后的主成分因子表達式可以寫成：F1=0.060X1+0.213X2+0.209X3

-0.013X4+0.011X5+0.036X6+0.192X7+0.211X8+0.211X9-0.024X10

-0.014Xll-0.040X12-0.006X13+0.014X14； F2=0.419X1+0.105X2+

0.135X3-0.064X4+0.015X5+0.409X6-0.062X7+0.013X8+0.010X9

-0.025X10-0.021Xll+0.348X12-0.106X13-0.058X14； F3=0.003X1+

0.027X2+0.122X3-0.006X4+0.037X5+0.048X6-0.079X7-0.022X8

-0.027X9-0.002X10-0.083Xll+0.483X12+0.374X13+0.385X14； F4=

-0.118X1-0.006X2+0.016X3+0.509X4+0.499X5+0.052X6+0.021X7

-0.009X8-0.007X9-0.093X10+0.068Xll+0.082X12-0.027X13-

0.004X14；F5=-0.031X1+0.021X2-0.073X3+0.062X4-0.081X5+

0.069X6+0.000X7-0.020X8-0.027X9+0.535X10+0.540Xll-0.179X12

+0.021X13+0.051X14。

因子F1、F2、F3、F4和F5分別從不同方面反映了各個體指標的貢獻率大小情況。雖然它們的綜合原始信息較強，但一單獨使用某因子并不能對所有變量進行一個綜合評價，因此按照測度財務綜合因子，將F1、F2、F3、F4和F5按照貢獻率綜合加權如下：

F=0.35824F1+0.18389F2+0.13948F3+0.12767F4+0.08732F5 （2）

從而利用此表達式計算出D公司各季度財務狀況的綜合得分，F值越大表示D公司財務狀況越好，財務風險越小；相反，F值越小表示D公司財務狀況越差，財務風險越大。

第四，D公司財務風險評價模型的檢驗。利用SPSS軟件和EXCEL軟件處理，可快速獲得企業的主因子和綜合因子得分情況，據此可對D公司各季度的財務狀況做出分析和比較。由于己經采用標準化數據進行分析，所以因子得分為正表示財務狀況處于平均水平之上，財務風險處于平均水平之下；因子得分為負表示財務狀況處于平均水平之下，財務風險處于平均水平之上。將F取負值可以得出上述29個季度的財務風險分布圖，如圖1所示。

根據D公司的基本情況，把評價區域的臨界值定為0具有較強的適用性，據此把0作為公司財務風險的一個分水嶺，D公司財務風險判斷標準見表4所示。

四、結論

本文在借鑒國內外學者的實證研究成果并結合D公司實際情況的基礎上，初步確定了包括反映企業盈利能力、成長能力、營運能力、償債能力和現金流量5大類的14個財務指標，構建D公司的財務風險評價指標體系，采用一種多元統計方法――因子分析法建立D公司財務風險綜合評價因子分析模型，并選取D公司從2004年1季度至2011年1季度公布的29組季度財務數據進行實證分析。通過理論分析和實例證明，表明該模型具有實踐意義，在現實中應是可行的。由于我國房地產上市公司財務風險管理體系建設尚處于起步階段，有許多理論尤其是實務方面的問題，還需進一步探討與解決。本文在研究中只考慮財務指標，而非財務指標也可以影響企業的財務狀況，故不能概括企業經營過程的總體，因此如何在做財務評價中引入非財務指標是今后研究的方向。

【參考文獻】

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[2] 宋建波：企業內部控制[M].中國人民大學出版社，2004.

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引言

隨著經濟全球化的發展，國內房地產企業在市場競爭中面臨各種各樣的風險，如何辨識、評估、監測、控制風險已成為我國房地產企業發展道路上必須面對的問題。而在我國房地產企業風險意識不強，風險管理工作薄弱，是企業發生重大風險問題的重要原因。

一、文獻綜述

國內外對企業財務風險識別的研究主要集中在識別方法和識別變量的選擇方面，而且這些研究成果主要是用于企業財務危機預警模型的構建。

Beaver[1]（1968）率先提出單變量分析法。選擇79家公司，通過6組30個變量來反映公司破產前一至五年的財務能力，研究發現最好的判別變量是營運資本與負債之比和凈利潤與總資產之比。Altman[2]（1968）首次運用多變量分析模型對企業財務危機進行判別分析。從流動性、獲利能力、財務杠桿、償債能力和活動性五個方面選用22個變量作為預測備選變量，通過對1946―1965年間破產制造企業和33家非破產配對企業的研究分析，構建了Z-Score模型。Ohlson[3]（1980）構建 Logistic預測模型，研究發現，影響公司破產概率的變量，即公司規模、資本結構、業績和當前的變現能力。

周首華等[4]（1996）運用1977―1990年的62家公司，即31家破產公司和相對應的同一年度、同一行業及相近凈銷售額的31家非破產公司，建立了F分數模型，并以ComPustat PC Plus 會計資料庫中1990年以來的4 160家公司數據作為檢驗樣本進行了驗證，其F模型的準確率高達近70%。生育新、顧壽儀[5]（1998年）通過流動比率、速動比率、資產負債率、存貨周轉率、應收賬款周轉率和利息倍數對財務風險的預警指示，研究宏觀回避和微觀回避對財務風險的回避。楊淑娥和徐偉剛[6]（2003）在Z分數模式的基礎上，運用統計學中的主成分分析方法，提出了Y分數模型，并用建立模型的134個原始樣本進行回代，在預測值Y=0.5時，模型的回判準確率為80%左右。王芳云[7] （2005）在系統闡述奧特曼Z計分法的基礎上，有針對性地選取了2003年滬、深上市公司的財務風險進行實證研究。實證表明，Z-score模型、模型對某個行業或某類企業的財務風險整體性分析的指導作用較強，可有效的評價企業財務風險。邢姝媛[8]（2011）結合了王偉、趙占軍認為的房地產企業財務風險的三種表現形式，從內部控制體系、財務管理體系、資金管理體系和加強財務管理意識等方面提出防范措施。趙春[9]（2012）應用于企業財務風險分析與危機預警的研究，提出了企業財務風險概念層次樹模型和時間序列動態維護的財務危機預警模型。通過基于Hash 結構的關聯規則交互挖掘算法HIUA、基于部分支持度樹的關聯規則增量式更新算法 IUPS_Miner和關聯規則的動態維護算法ARDM方法，構建償債能力、盈利能力、現金流量指標、運營能力、成長能力和指標相關性分析幾項財務指標。杜俊娟[10]（2013）從系統風險，非系統風險兩方面分析房地產企業財務風險的類型及產生原因，提出將財務指標與非財務指標結合進行預警分析的新思路。杜運潮、徐鳳菊[11]（2013）以我國房地產上市公司為研究對象，選取8家財務狀況異常的公司，按照4倍比例選取了32家財務狀況正常的配對公司，采用反映企業償債能力、資產運營能力、盈利能力、成長能力、現金流量能力五個方面能力的30個財務風險評價指標，構成Logistic財務風險識別模型。代岑穎[12]（2014年）將財務風險劃分為籌資風險、投資風險、流動資產風險三類，針對每一類風險選取相關財務指標，共27個量化指標構成財務風險分析指標體系，對該房地產企業的財務風險進行識別與防范。王惠聰[13]（2014）運用財務比率分析法，單變量分析模型、Z3計分模型、F分數模型，對房地產公司的財務風險水平進行了分析，研究發現房地產公司的財務風險水平正在逐漸升高。向曉露[14]（2014）、劉砂砂[15] （2014）研究結果表明，對房地產行業的財務風險影響最大的為償債能力因子和成長能力因子，盈利能力因子對強勢公司影響最大，而償債能力因子對弱勢公司的影響最大。龐明和吳紅梅[16]采用多元回歸分析法，利用現金流視角研究財務風險。研究結果表明，經營活動現金流增長率、投資活動總流入結構比率與財務風險的變化趨勢反比凈利潤現金比率、全部現金流量比率、籌集活動總流入結構比率顯著影響財務風險。

二、研究設計與指標構建

Vasicek 于2002 年首先提出來的財務風險，并在財務預警體系研究中得到應用。該模型假設財務運行狀況主要取決于兩個變量ZA和ZB為正的概率，用公式表示為：

財務預算的名義杠桿率？漬可以表述為：

鑒于最大概率為1，現金流運行狀況的概率可以表述為：

當概率為1 時表示現金流的約束較松，可以降低風險標準提高高風險項目的投資，如果把剩余資金用于項目A，則B+A項目的收益情況W可以表示為：

根據上述公式可以得出以下公式：

上述公式表明，在約束條件下，公司現金流的最優財務狀況和公司項目收益E 呈正向關系，與置信度系數α 也呈正向關系，和違約率PA和PB呈反向關系，即風險的存在將提高公司財務危機發生的概率。

企業收益情況可以表示為：E（P|I）=（q-Pi）P0+（1-q+Pi）pc

其中，Pi 表示企業利潤，如果i為0，表示企業完全使用自有資金，i 等于C，表示完全使用外部資金。

只有在E>0，即企業利潤為正時才會繼續擴大投資規模，意味著企業現金流的財務狀況良好，對E 求導可得如下形式：

上述公式意味著房地產企業所處外部環境越復雜，房地產企業資金不足時，進行外部融資的成本越大，將會影響企房地產企業正常運轉。財務預警指標從經營效率、償債能力、盈利能力和資本收益四個方面對財務狀況進行分析，其中經營效率包括企業內部現金充足率、經營現金比率、自由現金比率和資金周轉率4個子指標，償債能力包括企業現金比率、資本負債率和現金債務比率3個子指標，盈利能力包括盈利現金比率、經營現金比率和凈資產利潤3個子指標，資本收益用每股的現金流量表示。隨機抽取2015滬深兩市54家房地產上市公司ST 公司和50家非ST 公司，把ST公司設定為1，非ST公司設定為0，在分析時把94個樣本公司分成兩組，分別為估計組和檢驗組，計量分析使用SPSS軟件，數據的描述性統計（見表1）。

三、實證檢驗

根據財務風險的數理模型，企業財務狀況主要取決于企業收益情況和現金流項目特質性。

由于企業財務風險（CF）和企業收益和現金流存在密切關系，基于上述變量選取，本文設定經營效率（JY）、償債能力（CZ）、盈利能力（YL）和資本收益（ZB）四大影響因素構建計量模型：

為了對公司的財務風險進行定量分析，首先使用上述風險計量模型進行回歸分析，回歸結果（見表2）。

從模型回歸結果可以看出，所有變量都通過了顯著性檢驗，伴隨概率較小，從標準差和t值可以看出回歸結果較為理想。在市場經濟的環境下，目前還存在很多不合理的地方，而且上市公司融資壓力是制約企業財務狀況的重要因素。合理規劃、制定行業標準是國家經濟健康發展的重要保障。

參考文獻：

[1] Beaver W.Marketprice，Financial Ratios，and the Prediction of Failure [J].Jouranal of accounting research，1968.

[2] Edward I.Altman.Financial ratios，discriminant analysis and prediction of corporate bankruptcy [J].Journal of Finance，1968.

[3] Ohlson J.A.Financial ratios and the probabilistic prediction bankruptcy[J].Journal of accounting research，1980，（1）.

[4] 周首華，等.論財務危機的預警分析――F分數模式[J].會計研究，1996，（8）.

[5] 生育新，顧壽儀.淺談企業財務風險[J].財會月刊，1998，（12）.

[6] 楊淑娥，徐偉剛.上市公司財務預警模型――Y分數模型的實證研究[J].中國軟科學，2003，（2）.

[7] 王芳云.運營Z計分模型對上市公司財務風險的實證研究[J].山東紡織經濟，2005，（5）.

[8] 邢姝媛.關于我國房地產企業財務風險分析[J].中國證券期貨，2011，（6）.

[9] 趙春.基于數據挖掘技術的財務風險分析與預警研究[D].北京：北京化工大學碩士學位論文，2012.

[10] 杜俊娟.我國房地產企業財務風險的預警與防范[J].會計之友，2013，（10）.

[11] 杜運潮，徐鳳菊.房地產上市公司財務風險識別――基于Logistic模型的實證研究[J].財會月刊，2013，（18）.

[12] 代岑穎.？菖？菖房地產企業財務風險識別與防范研究[D].重慶：重慶理工大學碩士學位論文，2014.

[13] 王惠聰.BLDC公司財務風險分析與防范[D].沈陽：遼寧大學碩士學位論文，2014.

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一、房地產企業經營現狀及面臨的主要問題

（一）資本結構不合理，資產負債率高，財務風險大

由于自有資金的不足，大多數房地產企業只能依靠高負債經營，這導致其資本結構失衡且不合理。2010年房地產企業的平均資產負債率為77.6%，這一負債比例大大高于國內其他行業（金融業除外）的平均負債水平。我國交通運輸業負債率均值為36.23%，電子行業負債率均值為45.21%，傳播文化業負債率均值為42.51%，采掘業務負債率均值為30.60%，均低于房地產行業均值。過高的負債率不僅增大了債權人的風險，而且會增大企業財務風險，大大降低了企業的融資能力。2011年上半年年末，上市房地產企業平均資產負債率已達到71.28%。其中上市房企總負債為1.24萬億元，總資產為1.73萬億元，總負債較去年年底增加1514億元，資產負債率已達近十年的數值高峰。

（二）融資方式單一，主要以銀行貸款為主

我國對企業發行債券的要求非常嚴格，能夠通過發行債券融資的房地產企業非常少；政府對房地產企業進行IPO和股權再融資的限制也越來越多，股權融資比例很低。所以，大多數房地產企業都主要通過高負債經營。我國房地產企業融資主要依靠銀行貸款，融資途徑比較單一，而且銀行貸款中短期貸款占的比較多，因為相對長期而言較容易取得。企業資金來源中，除了直接銀行貸款，自籌資金主要由上一期商品房銷售收入轉化而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款；以及工程墊款和預收款間接銀行貸款。據此推算，房地產企業直接和間接來自銀行的貸款占到總資金來源的70%以上。當前單一的融資渠道，必然決定了房地產企業在經營管理上出現困難，經濟效益和財務狀況不佳時，銀行從管控危機的角度勢必會限制放貸，而使本已資金短缺的房地產企業雪上加霜，造成嚴重打擊，最終釀成財務危機。

（三）“囤地”占用了大量資金，營運效率不高，缺乏核心競爭力

自2007年以來，房地產企業瘋狂地“囤地”行為，使得許多地方出現了“面粉比面包貴”的現象。目前我國商品房空置率高達22%，這大大超過國際公認的商品房空置率10%的警戒線。房地產企業大量資金沉淀在土地上，土地占用了大量房地產企業本身就比較匱乏的資金，延長了房地產項目開發的資金鏈，降低了存貨周轉率，嚴重影響企業的營運能力。拿地成本高，利潤空間被壓縮的情況下，存貨周轉率甚至比利潤更加重要，因為前者是生存問題，后者是發展問題。2010年房地產企業存貨周轉率平均值是0.5，優秀企業可達2.5，而陷入財務危機的企業一般只有0.1。這種狀況難以培育企業的核心競爭力，不利于房地產企業的可持續發展。

二、房地產企業財務危機成因分析

（一）企業外部環境影響因素

1.經濟周期。房地產行業與國民經濟多個行業聯系密切，其發展趨勢也要受到國家經濟周期的影響。一般來說，房地產行業的興衰與國家宏觀經濟環境是密不可分的，房地產行業發展周期和國家宏觀經濟發展周期趨同，根據國民經濟周期的四個階段劃分，房地產行業可劃分為繁榮、衰退、蕭條、復蘇四個階段。當宏觀經濟環境惡化時，出現財務危機可能性增大，房地產行業上市公司股票下行。而當宏觀經濟環境趨好時，房地產行業交易活躍，市場繁榮，成交量大，土地市場也重新強勁火熱，房地產行業上市公司股票呈上漲趨勢，財務危機發生概率較小。可見，房地產業去要密切關注宏觀經濟環境。

2.金融環境。國家目前現有金融環境是房地產企業融資渠道較窄，主要還是依靠銀行貸款。若貸款利率升高將會加重房地產企業支付利息的負擔，影響企業正常的現金流。目前我國的貨幣政策從原來寬松轉向當前適度，存款準備金率和利率多次調整提高，控制信貸規模，降低流動性。房地產行業作為重點調控對象，資金鏈條不斷緊張，這是房地產企業財務危機的重要誘因之一。

3.法律、政策環境。我國的房地產業在目前國民經濟中的支柱地位決定了該產業發展要受法律制度并與政府相關政策影響密切相關。近年來國家針對房地產行業不斷出臺一系列的法律法規，并完善制定了許多具體政策加以規范引導，為進一步促進房地產業的良性發展政府從宏觀調控也從未間斷過。當房地產市場低迷，國家會出臺一些列購房優惠政策，刺激樓市，拉動內需；反之，當經濟發展向好，房地產市場過熱，出現泡沫時國家就會采取控制信貸規模，影響房地產，穩定市場。

（二）企業內部條件影響因素

1.自有資金不足，較多依賴外部資金會帶來籌資風險。房地產企業從創立到生存與發展壯大，都必須以投入和保持繼續不斷再投入一定資金為前提條件，眾所周知作為資金密集型的房地產業，籌資活動是其生產經營的起點。但企業籌資后會導致債務的上升，一方面會增大企業的償債壓力從另一方面分析來看通常如果企業債務過大，必將會增加企業再籌資的難度。并且舉債成本負擔過重也會影響企業總體的經濟效益。其籌資風險主要受金額大小、資金成本、負債結構等方面的影響。

2.盲目多元化投資、投資失誤可能帶來投資風險。房地產企業在項目投資過程中，對國家政策、市場、顧客需求是否能準確把握到位，將直接影響開發項目的盈利與否。房地產企業項目投資風險主要來自于：a.市場風險；b.購買力風險；c.變現風險和流動性。房地產開發項目資金需求量大、回收緩慢、周期長，這些因素都會影響房地產的變現性和流動性。因此存在的這些風險可能使得房地產投資無法收回成本，不能帶來預期回報，與期望值相差甚遠，終將于項目投資失敗而導致出現財務危機。

3.營運效率不高會帶來營運風險。房地產企業的營運風險主要來自兩個方面：a.日常經營管理。房地產項目開發涉及面廣，周期長，資金需求量大，如果工程成本控制不到位，各部門溝通協調不通暢等，將會造成降低盈利能力，費用增加；b.建造過程。房地產企業大多用預售方式回籠資金，若最終房屋出現問題與銷售合同不符、或建造中出現安全事故、材料漲價等不利因素，可能會使企業陷入財務危機。

三、防范房地產企業財務危機爆發的對策及建議

（一）積極拓寬籌資渠道，改善企業資本結構

房地產企業在融資渠道上積極拓寬思路，探索多元化的組合式融資方式對于幫助企業提高其風險應對能力具有極為重要的意義。具體可以通過上市融資、房地產合作開發、資產證券化、采購融資、銷售融資、債券私募融資、期權融資、信托融資等其他金融工具融資模式，盡量避免由于準備金率或是利率的調整影響企業籌資能力。房地產企業的融資渠道應由最初單純依賴向銀行金融機構貸款，朝創新融資和依托私募策略為輔的融資方案努力，可用階段性組合融資，降低融資方面的成本，確保項目資金鏈的安全。在復雜多變的企業外部環境下，不合理的資本結構所潛藏的巨大財務風險會成為一顆隨時可能引爆的“定時炸彈”，因此，拓寬企業的融資渠道、確定企業的最佳資本結構，對于資金密集程度較高的房地產企業而言具有舉足輕重的意義和價值。

（二）完善企業投資決策機制，減少投資失誤

科學合理的投資決策流程是避免和減少投資失誤和投資盲目的重要保證。所以，企業在投資決策前，必須進行可行性論證，從定性分析和定量分析兩個方面進行調查研究，而不能僅憑領導拍腦袋或一時的感覺做出決策。這些年，由于房地產行業的投資回報率較高，高額的投資回報率導致決策者忽視了“高回報的背后必然潛藏著高風險”這一基本規律。致使許多國企、央企紛紛進入房地產行業，而對未來面臨的困難估計不足。它們盲目進行多元化投資，使企業陷入財務困境，不僅投資損失，而且還損害了原有盈利項目的收入，影響企業的整體盈利能力。

（三）提高企業經營管理水平，加強成本控制

房地產企業項目開發的成本控制應該貫穿項目的整個壽命周期。與此同時，還應從企業全盤考慮，各部門之間的協調，降低內耗成本，降低與外單位部門之間的協調成本。成本控制應從立項環節、招投標環節、銷售環節、工程預決算環節以下幾方面加強。在規劃環節采用成本控制是確保事前控制的前提，方可實現最大限度減少因事后變動增加的成本。在施工環節主要應注意因各種變更帶來的費用和材料、工程款的支付。

（四）增強企業現金流量創造能力，提高凈收益質量

房地產企業在工程款和土地出讓金的支付及銷售回款的管理中，最重要的就是銷售回款的管理。大多數房地產企業將銷售預售款作為可持續發展的重要資金鏈，因而也就衍生出分期支付、按揭支付、一次性支付等多種支付形式。房地產企業需要在客戶資信、銷售責任、信用政策等級等制定相應的措施制度，合理確定還款期限與還款方式，因而對未來現金的流出量與流入量進行統籌與平衡。要在不斷加快資金周轉的同時進而增大流動比率，這樣才能使房地產企業擁有更多的營運資金。

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二、中國房地產行業特點與財務風險關系及預警模型選擇

（一）中國房地產行業特點與財務風險關系

首先，房地產業，生產周期越長，不確定性大，導致更大的風險概率。政治環境和經濟環境變動隨時間增加而變大，人工成本和原材料價格的不確定性也越大，這將直接影響行業的利潤水平和資金回籠。其次，房地產業是最典型的資金密集型產業，投資金額大，開發產品造價高，開發周期又長，需要占用大量流動資金，在房地產企業開發的前、中、后三個階段，都應該保證資金鏈的完善。最后，在組織設計上，絕大部分房地產企業都按照投資項目而成立多個項目分公司（或項目部），這極易帶來管理方面的風險。總公司和項目分公司存在委托關系，雙方獲得的信息有可能產生不對稱，由此造成總公司控制力度下降，這極易導致預算無法得到控制，引起財務風險擴大。

（二）房地產企業財務風險預警模型選擇

學術界和商界用來衡量企業財務風險變量主要有以市場數據和以會計報表數據為基礎兩個大類。基于我國證券市場不完善、各類監控組織監察力度不夠的現狀，以市場數據為基礎的模型衡量企業財務風險的方法并不適用于我國房地產上市公司。因此，我們選擇使用樣本企業指數紐約大學教授愛德華奧特曼的Z模型來衡量企業財務風險。

三、完善我國房地產企業財務風險預警的對策建議

（一）完善公司治理機構

目前我國房地產企業主要以民營為主，其中上市公司民營企業所占比例高達90%，在實際運作過程中，家庭治理模式占據主導地位。家族治理模式普遍存在的弊端包括產權不消、集權管理，這是導致公司治理機制缺乏有效性、企業運營效率低和財務風險擴大的最根本原因。因此，提高企業運營效率，降低財務風險程度，首先要完善公司治理結構以此來提高治理效率。

（二）優化資本結構

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一、房地產企業財務管理中存在的問題

我國房地產企業在長期的發展中將中心放在如何去開發新項目，認為企業的經濟效益都是由企業的生產帶來的，沒有意識到企業財務管理的重要性。在財務管理方面對于現代化企業財務管理制度及其措施的落實還不夠全面，企業財務管理存在的問題比較多，導致財務混亂，嚴重阻礙了房地產企業的正常運行 。從大體上來說，房地產企業財務管理中存在問題主要有下面幾個：

1、財務管理制度執行力不強

雖然目前房地產企業在制定財務管理制度方面做的比較好，但是財務管理制度的執行力比較低，導致財務管理制度不能真正為房地產企業的財務管理服務。在財務收支過程中，很多人員并不能真正按照規范的流程進行操作，對收支審批不重視，很多時候審批人員在自己權限范圍之外進行審批，而且在辦理企業的各項經濟業務的時候對相關手續的完整性不重視。另外，由于房地產企業中領導層的權利過于集中，在財務管理中很多時候其財務管理制度于不顧，往往受到企業領導的干涉比較嚴重，各項支出費用大部分都以企業的領導的意圖進行，從而導致房地產企業財務管理制度的實效性降低。

2、房地產企業融資存在問題

房地產企業融資是企業財務管理的重要內容，因為房地產項目一般投資比較多，建設周期比較長，所以對企業資金的占用量比較大，所以在財務管理過程中謹慎投資。目前很多房地產企業破產的主要原因是由于在進行財務決策的過程中對自己的財務狀況了解不夠，對自己的融資能力沒有全面的了解，導致房地產項目中資金缺乏，影響房地產企業的發展。另外，房地產企業融資中主要的融資對象是銀行，但是銀行會根據房地產企業信譽等做出貸款決定，再加上當前國家對房地產行業的調控，房地產企業的融資難度進一步增加。

3、房地產企業財務集中管理程度較低

房地產企業往往存在同時進行多個工程項目的情況，要保證自己財務管理的有效性就需要對整個房地產項目都要加強管理。但是目前房地產企業的各個項目工程的財務管理并沒有集中起來，一般都是各個項目設置財務管理部門，并且很多房地產項目中的會計核算體系是不一樣的，導致房地產企業的財務信息失真，而且這種分散式的財務管理還降低了房地產企業的資金利用效率，一些工程項目中資金過剩閑置現象嚴重。另外一些項目中資金短缺，沒有形成資金合力，影響房地產企業的進一步發展。

二、如何改進房地產企業財務管理

1、提高財務管理制度執行力

房地產企業要想真正以財務管理制度來保證房地產企業的發展首先就需要完善財務管理制度，針對房地產企業財務運行情況，制定合理的財務管理制度，確保各項制度能真正與房地產企業的財務管理相結合，并且指導房地產企業財務管理活動。另外一點要嚴格執行財務管理制度，房地產企業在財務管理的過程中要嚴格按照各項制度進行工作，明確各部門及工作人員在財務方面的權限，尤其是房地產企業的支出管理中，要嚴格按照程序進行，必須要求要相關的審批以及各項手續，從而保證房地產企業財務管理有序性，也能保證房地產企業資產安全。

2、拓寬房地產企業融資渠道

房地產企業在開展工程項目的過程中對資金用量和時間的要求比較高，融資成為房地產企業財務管理的重要任務，現階段銀行貸款的限制性條件更多也更加具體，這也就是說，房地產企業的應該積極拓展自己的融資把渠道，保證有充足的資金。房地產企業可以通過發行股票、債券等向社會籌集資金，也可以在房地產市場中進行重組和并購，形成企業合力，增強自己的實力。另外，房地產企業也可以利用除了貸款之外的金融業務進行融資，例如，可以通過信用證、商業匯票等結算方式。

3、建立資金結算中心

針對房地產企業工程項目分散導致企業財務管理不善的問題，房地產企業可以通過資金結算中心進行財務管理。房地產企業要在內部建立完善的計算機財務管理系統，將公司總部與各工程項目聯系起來，形成一個系統化的財務管理網絡。然后房地產企業要取消各工程項目獨立的賬戶，設置公司總的賬戶，各項目中的支付都在企業總部進行，分項目中需要使用資金則要填制相關的財務申報表，經過批準之后在企業賬戶中統一劃撥，房地產企業財務部門要保存好相關的憑證。成立企業財務階段中心不僅能使企業的資金形成合力，發揮更大的作用，而且提高企業資金的利用率。

4、加強風險控制

房地產企業在開發工程項目的時候因為資金的占用時間長，加上市場信息變動較快，所以面臨的各種風險就比較多，所以在財務管理中要提高風險控制能力。在財務管理過程中首先應該保證財務信息的真實性，這樣企業的各種財務情況才能得到真實的反映，從而采取正確的措施。另外在財務管理過程中要對企業面臨的風險進行有效的預測，提前做好防御措施，降低財務風險發生概率。

結論：

房地產企業財務管理中存在的問題導致房地產企業面臨的風險增多，給房地產企業穩定發展帶來了一定的影響。在新時期，房地產企業應該深入分析自己的財務管理狀況，找出財務管理中存在的問題，轉變財務管理觀念，創新財務管理模式，提高財務管理水平，從而增強房地產企業的綜合實力，在市場中能有較強的競爭優勢。

參考文獻：

[1]王紅霞 中小房地產企業財務管理中存在的問題及對策分析[J] 中國外資，2011（14）

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（二）財務風險的控制概念

在財務管理的過程中，財務風險控制具有十分重要的意義，其是為了使財務風險造成的損失得以最大程度的降低，以此保障企業利益，使企業由于財務風險而陷入財務危機的情況得以有效避免。企業財務風險控制是為了在風險決策時，權衡潛在的風險收益與潛在的風險損失，對企業的風險決策進行優化，力爭在降低風險成本的前提下獲得更多的效益。為了實現對企業財務風險的控制，企業決策主體采取的方法可以使為企業生產要素的正常投入提供保障，或者使企業財務風險控制系統得以強化，以此實現對企業內部管理信息與外部環境的有效調控。企業財務結果會表現出企業所有經營管理活動的最終結果，因此，企業的實際經營消極最終也會表現出企業財務控制的最終結果，會綜合體現出企業實際償債能力、運營能力以及盈利能力。

二、我國房地產企業財務風險的探析

（一）我國房地產企業的發展進程

房地產又被稱為不動產，其指的是土地與土地上的建筑物及其衍生物所附有的相關權益，除了房屋以外，土地財產也屬于房地產的范疇之內。房地產這一商品具有一定的特殊性，其形式可以作為居住也可以作為投資項目，其具有較長的開發周期，受到空間、地域以及時間的限制，自身也具有較高的價值，其剛性需求以及保值增值的特點也受到了大量投資者的推崇。隨著我國社會經濟的不斷進步，房地產行業在我國經濟建設發展過程中發揮著越來越重要的作用，并成為了國民經濟的支柱，在社會生活中的各個方面都可與房地產產生的附帶效應有著密切的聯系，同時作為基本的物質資料，房地產對于社會生產與人民生活而言也具有十分重要的價值與意義。此外，我國經濟一直呈現高速增長的走勢，這也反映出房地產行業的迅猛發展。作為一項綜合性行業，房地產行業即房地產生產與經營服務于一體，涉及到的領域十分廣泛，包括房地產籌資、開發、銷售、管理以及物業及相關增值服務。其中開發商、投資商、發展商、金融服務機構、房產中介以及房產評估機構共同構成了房地產行業的參與者，房地產開發具體分為前期、中期以及后期，其具體內容分別為籌資開發、招工建設以及流通銷售。而我國房地產行業的發展經歷了四個階段，分別是萌芽階段、初創階段、成長階段以及調整階段。如今，我國房地產行業的發展與建設基本形成了科學成熟的體系，對國家經濟建設而言發揮著不可替代的作用。

（二）我國房地產企業財務風險的因素分析

1.外部因素

第一，外部金融環境影響因素。在一定時期內，隨著國家宏觀金融政策的調整與改革，企業經營與財務管理活動可能會受到重大影響，包括宏觀經濟利率波動、信貸政策的調整、貨幣政策的變化、企業信用要求以及各類金融交易嚴格程度的變化等等，這些都會直接影響到企業的財務狀況。通常情況下，如果國家實行緊縮性的宏觀經濟政策，那么在很大程度上會影響到企業的籌資活動與資金運作，這一點對于房地產行業而言尤其突出。現階段，我國很大一部分房地產企業的資金鏈都非常緊張，這些企業處于高負債狀態，為了獲取充足資金，大多都會選擇銀行信貸業務，如此以來，如果國家實行的緊縮性貨幣政策，那么企業的資金鏈就很有可能由于銀行加息而斷裂，進而導致財務風險加大，情況嚴重時企業可能會直接破產。第二，法律環境影響因素。對企業的財務風險的控制與管理而言，法律環境起到的影響作用是非常重要的。就我國房地產行業現狀而言，法律環境的重要性更是突出。現階段由于房地產行業存在巨大的利潤空間，因此市場中涌現出大量的房地產企業，而房價問題也成為我國最主要的民生問題。而目前對于普通大眾百姓而言，房價過高已經超出了他們的承受范圍，對國家社會和諧穩定發展而言構成了威脅，因此國家也推出了一系列政策以實現對房地產行業的限制與調控，然而實際效果并不理想。這主要是由于缺乏完善的法律法規，地方政府與銀行的不合理政策使得良好的經濟環境遭受破壞，房地產企業的投資風險也由此增加。第三，經濟環境因素。在企業所處使其中，由于受到企業外部整個經濟環境發展狀況的影響，使得企業存在一定的財務風險，這就是經濟環境因素。企業的發展與整個社會經濟發展態勢呈正相關，如果外部經濟環境處于停滯或者收縮時期，那么企業的發展也會受到限制。第四，稅務環境因素。企業的資金與財務狀況會受到國家稅務政策調整的影響。對不同的地方其實行的稅收政策也有一定的差別，因此企業的財務狀況也會受到較大的影響。

2.內部因素

第一，企業規模。從某種意義上來講，企業規模能表現出企業對市場波動與經濟環境變化帶來影響的承受能力。不同規模的企業，其經營狀況與財務狀況也存在一定的差異，特別是在資金來源、貸款能力、籌資渠道、資金運作、投資規模、價格政策以及稅務又會等方面存在的差異都非常大。通常情況下，企業的規模、經濟性質以及股權結構與其存在的經營和財務風險成正相關，這是由于這類企業具有廣泛的籌資渠道與較強的資金運作能力，能有效抵御風險。

（三）我國房地產企業財務風險的歸類分析

對房地產企業財務風險而言，具體可分為三類，即融資風險、投資風險以及資金回收風險。融資風險指的是企業無法按照預期籌集到預期資金以支持經營活動正常開展的可能性。根據企業融資渠道，可以將融資風險劃分為兩類，即外部融資風險與內部融資風險。投資風險指的是企業在進行項目的投資過程中，由于預期投資回報與項目結束后帶來的投資收益存在差異，進行給企業造成損失的可能性。上文提出風險在人們生活生產中是客觀存在且無法預測的，因此企業的任何投資活動存在的投資風險都是難以避免的。根據企業的投資活動的性質，通常可以分為兩類，即對內投資與對外投資。而根據不同的投資對象可以將投資風險分為兩類，即對內投資風險與對外投資風險。此外就是房地產企業的資金回收風險。這是指商品在轉化為貨幣的過程中，成品向貨幣資金的轉化中，受到轉化時間與金額不確定性的影響，而導致企業經濟受到損失的可能性。通常情況下，可將資金的回收分為兩個環節，即產品向結算資金的轉變與結算資金向貨幣資金的轉化。任何一個轉變環節出現問題都會形成企業的資金回收風險，導致企業資金無法回收。對房地產企業而言，資金回收風險也是財務風險的主要表現形式，其對房地產企業產生的影響也非常大。

三、我國針對房地產企業財務風險的管理措施

（一）我國房地產企業財務風險控制的原則性內容及方式

我國房地產企業在進行財務風險控制與管理的過程中，必須遵循的原則包括：適應企業總體戰略目標原則、成本與效益均衡原則、風險防范與處理并行原則以及決策靈活性原則。而為了實現我國房地產財務風險的有效控制，具體采用的方法有投資可行性分析、對財務風險評價指標體系的完善、實現經營的多元化發展以及加強緊急預案措施的完備。

（二）以AHP的層次分析法為基礎構建財務風險的評價模式

本文基于AHP層次分析法，對財務風險的評價模式的構建進行探討與研究。AHP層次分析法是20世紀70年代美國著名運籌學家提出的。這是一種決策思維方法，該方法提出在決策過程中人的思維判斷起到了十分重要的作用，其通過一定模式來規范決策思維過程，對定性與定量因素相結合的決策問題而言具有較強的適用性。在決策問題中的應用，AHP層次分析法主要可以分為以下幾步：決策總目標的確定、目標影響因素的層次化、對影響因素重要性的評估、對判斷矩陣的求解，對其一致性進行檢驗。關于財務風險評價模式的構建，首先要根據房地產行業的特點，對財務風險評價指標進行構建，具體包括速動比率、流動比率、利息保障倍數、資產負債率、應收賬款周轉率、存貨周轉率、流動資產周轉率、總資產周轉率、銷售凈利率、凈資產收益率以及總資產周轉率等。同時對其進行分類以表現企業的償債、運行以及獲利能力。然后根據財務風險評價指標的重要程度，確定各項財務指標權重。不同的財務風險指標對企業的影響程度各有不同，而對我國房地產企業而言，為了實現對財務風險的有效分析，就要對流動比率、資產負債率、存貨周轉率以及凈資產收益率進行重點研究。

（三）我國房地產企業財務風險控制的相關解決策略

為了實現我國房地產企業的健康穩定的發展，就必須加強對企業財務風險的控制與管理。而為了實現這一目標，首先要加強企業文化建設，建立良好的企業文化，如此才能營造良好的企業內部環境，使企業員工的凝聚力與協調力得以增強，企業全體朝著同一個目標共同奮斗，以此使企業的發展得以推動。而企業文化的建設，具體應從價值標準的選擇、員工認同的強化、提煉定格以及發展方向的豐富入手。其次，還要加強房地產企業的內部控制。應從企業自身管理體制為出發點，并充分考慮企業整體發展戰略、內部控制手段與企業經營管理機制，使企業內部控制力度得以加強。如此才能實現對財務風險的控制與防范。同時為了從源頭上實現對風險的有效控制，就必須建立健全企業內部控制制度，使企業風險控制能得以提高。此外，企業內部控制機制的改善還需要實現控制制度的完善，應使員工的風險意識得到強化，基于正確的風險觀進行內部控制制度的建立。再者，還要對企業組織結構進行優化，提高內部控制效率與質量。此外，還要加強房地產應對外部環境變化的能力。與企業內部控制制度的完善相比，提高外部環境應對能力對于企業風險控制而言也具有十分重要的意義。企業應對宏觀經濟環境、行業發展趨勢與企業內部資源利用情況進行充分的考慮與分析，對房地產企業財務風險控制進行深入研究，以此為企業的健康長遠的發展提供強有力的支持。

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1 房地產企業的經營及其對會計核算的影響

房地產企業與一般的企業相比，其經營存在兩個顯著的特點，即經營周期的長期性和經營的高風險性，這兩個特點決定了房地產企業的會計核算不同于一般的其他企業。

房地產企業經營的產品是房產，房產需要較長的建設周期，因此房地產企業的經營周期較長，一般一個項目從開始購置土地到最后完工銷售需要數年的時間。而企業會計的核算一般是以一年為周期來進行的，對于經營周期小于一年的企業，其經營周期并不會對企業會計核算產生影響，但對于經營周期較長的房地產企業，項目進展的不同階段對會計核算會產生顯著的影響。首先，按照會計準則的要求，收入的確認是以產權的轉移為標準的，因此一般只有等到企業完成了產品的銷售并實際轉移了產品的產權才能確認為收入，并按照權責發生制的原則將產品成本確認為當期的成本。這樣就使得房地產企業的經營收益只有等到項目建成并完成銷售以后才能夠得以確認，收益的確認與企業實際的經營效益并不能完全相匹配，也就使得企業當期確認的收益無法真實反映企業的經營效果。其次，房地產經營周期長的特點也決定了房地產企業的銷售更多地采用預售的方式來進行，但是按照現行的會計準則及房屋產權轉移的相關法規，預售方式下的產品銷售并沒有將產權有關的風險完全轉移，因此在預售時并不能確認銷售收入，企業預售得到的收入一般作為預收賬款處理。但實際企業在預售時產品相關的風險已經大部分轉移給購買者，預售時企業取得的收入已經相對確定，未來只存在很小的風險，因此這樣的處理會低估企業的收入，高估企業的存貨及預收賬款。

房地產企業經營的另一個顯著特點是高風險性。由于房地產價格受到多種因素的影響，再加上房地產企業的經營周期長，因此房地產企業經營收益具有很大的不確定性。同時，會計計量方法和會計估計對房地產企業的報表也會產生很大的影響。作為在建中的房地產工程及完工的房地產項目，對一般企業來講是以固定資產的形式列報于資產負債表中，其價值計量一般采用歷史成本法，因此其市場價值的變化對其會計期間的收益并不會產生直接的影響，房地產價格的易變性對一般企業的財務報表不會產生很大的影響。但對于房地產企業，其在建的工程和完工的項目均作為企業的存貨計入流動資產，存貨計價方法的選擇企業具有一定的靈活性，不同的計價方法會得出不同的期末資產價值，并對當期的損益產生影響。房地產價格的易變性和存貨計價方法選擇的靈活性會增大房地產企業收益的波動性，并且其可靠性也會受到影響，這會加大房地產企業財務報表分析的難度。

除了房地產企業經營具有的周期長和高風險性外，房地產企業經營的產品還具有產品成本核算的統一性和產品銷售的分割性。房地產作為房地產企業的產品一般是以套為單位對外進行銷售，但房地產的開發成本一般是以工程項目整體進行核算，然后均攤至每一套住房，這樣在房產的銷售過程中必然會造成成本和售價的不配比。由于房產的售價與其樓層、朝向、戶型均有很大的關系，因此每套房產的單位售價可能存在很大的差異，但在結轉成本時按照相同的單位成本進行結轉，使得銷售取得的收入與其成本并不能實現配比，得出的企業收益數據的可靠性也會受到很大的影響。

2 房地產企業財務報表分析的局限

傳統的財務分析基于企業的財務報表構造了一系列指標對企業的盈利能力、償債能力、營運能力和發展能力進行分析，但是對于房地產企業來說，由于受其經營特點的影響，財務報表的數據所反映的信息與其他企業的財務報表存在著差異，因此利用傳統財務報表分析方法對房地產企業進行財務分析存在一定的局限性。

2.1 房地產企業的利潤數據對其盈利能力的反映具有片面性。企業的盈利能力應該反映其利用資產不斷創造價值的能力，而這種能力是通過收入減去相應的成本費用后的余額即利潤來表現的，對于經營周期短的企業，由于其收入的取得與其價值的創造在各個會計期間保持相對的平衡，因此利用利潤指標基本可以反映出企業的價值創造能力。但對于房地產企業而言，由于其經營周期長于會計周期，在整個經營周期內，企業的價值創造在不斷地進行，但其收入與成本的確認具有階段性，因此利潤數據不能反映企業創造的真實價值。除了收入與成本確認的階段性對利潤產生影響外，企業的銷售成本一般以單位面積成本平均計入各套房屋，而為整個產品完工和銷售而支付的管理費用、銷售費用和財務費用也以會計期間計入各期，造成成本、費用與收入的不配比，這會進一步扭曲利潤指標，影響報表使用者對企業盈利能力的判斷。

2.2 房地產預售制度下企業大量預收賬款的存在，導致報表反映的企業償債能力不實。根據房地產企業經營產品的特殊性，我國房地產企業的銷售實行預售制度，企業在預售時一般會按照合同要求客戶支付大部分甚至全部的價款，但按照收入的確認原則，只有等到房地產開發完成并辦理了產權轉移手續時才能確認銷售收入，在此之前，預售取得的收入以預收賬款的形式存在。由于房地產企業的經營周期相當長，因此預收賬款的掛賬時間少則幾個月，多則幾年。從性質上來說，預收賬款是企業的負債，但對房地產開發企業來講，其在簽訂完預售合同后就意味著合同的履行已經變得相對確定，根據項目的完工程度應該將相應的預收賬款確認為收入，并結轉完工成本。因此，房地產企業大量的預收賬款中包含了企業實際已經完工履約部分，同時也包含企業應該確認的利潤而增加的所有者權益部分。所以直接按照企業報表資料分析企業償債能力會因高估企業負債而影響報表使用者對企業償債能力的判斷。

2.3 企業開發成本計價不準確，造成資產賬實不符。企業的開發成本的計價主要采用歷史成本法，但由于在房地產企業的整個開發周期內其各種資產的價值會發生較大幅度的變動，導致以歷史成本計價的資產價值不實，尤其是對土地成本的核算，賬面價值會與其實際價值產生較大的差額。另外，房地產項目開發過程中，有相當部分的開發成本由施工單位墊付，房地產開發企業計入工程成本的支出也會與在建項目實際發生的成本有較大出入。這些都會影響報表使用都對資產項目的判斷。

3 房地產企業財務報表分析的特殊性要求

根據上述對房地產企業財務報表分析存在的局限性的分析，在對房地產開發企業進行財務分析應該充分考慮房地產企業的特殊性，對傳統財務分析方法進行改進，以正確判斷企業的財務狀況和經營狀況。

3.1 充分利用表外信息。傳統的財務分析基于報表數據構造了多項財務指標反映企業的各項能力，但對房地產開發企業來講，由于其報表數據存在著局限，因此其對企業狀況的反映并不一定客觀真實。而包括財務報表附注在內的大量表外信息，可以為我們正確地理解和判斷企業財務數據的可靠性提供參考。在對房地產開發企業進行財務分析時應利用表外信息，充分考慮會計方法的選擇、期末資產公允價值的變動對企業資產和收益的計量產生的影響。

3.2 對財務報表的項目進行具體分析并做出調整。鑒于會計報表中的數據受到會計準則約束而可靠性受到影響，在對房地產開發企業進行財務分析時應對其相應數據進行調整。分析企業盈利能力時應對預收賬款進行詳細分析，結合項目完工進度調整相應年度收入及成本，并按照配比原則調整相應期間費用和稅費項目，對企業的盈利能力做出合理的判斷。在分析企業償債能力時，將對屬于已實現收入部分的預收賬款進行調整，合理估計企業的負債水平，并結合資產公允價值調整資產項目，正確判斷企業的償債能力。

3.3 重視對現金流量表的分析。與資產負債表和利潤表項目的編制基礎不同，現金流量表是以收付實現制來編制的，數據具有客觀性。而對房地產開發企業來講現金流量的獲得相對利潤指標對其生存和發展具有更重要的作用，因此對現金流量表的分析就顯得更為重要。

參考文獻：

[1]郭公民.房地產開發企業會計核算的幾個問題［J］．浙江金融，2006(11)：58-59．

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1.1財務集中管控體系的內涵

地產企業的財務集中管控體系就是以網絡化管理系統為平臺，通過嚴格的規范化財務操作流程對財務工作進行梳理，將整個地產企業從總部到子公司所有的財務信息分條目錄入、分析，然后對這些財務數據進行自動化的上傳和處理，得出地產企業的總體財務狀況分析報告。只在方便高層管理者了解各子公司財務狀況以及企業整體資金鏈狀況，為企業今后的進一步發展提供相關的數據分析與支持。

當前我國大部分全國化的房地產財務集中管控體系是建立在電子信息和網絡技術基礎上的，同時又整合了國際先進的財務管理方法、理念、以及管理制度，不斷對財務操作流程進行中國化的創新，使房地產企業的財務工作變的更加科學、規范合理。從而可以更好的參與國內外地產行業的競爭。

1.2地產企業財務集中管控的優勢

1.2.1 財務核算標準統一

通過財務集中管控體系，可以把地產企業布局在全省、甚至全國的子公司的財務核算標準統一起來，以相同的核算單位、報表格式對財務管理進行梳理。同時以計劃的財務匯報時間對財務工作進行提交與匯報。方便企業高層和財務監督人員對財務狀況的調查與了解。

1.2.2 提高財務監督效率

鑒于房地產企業的地域性差別，大部分企業對于子公司的財務核算是允許獨立核算的。建立財務集中管控體系，不是要剝奪子公司財務核算的權力，而是為了更好的對子公司內部的財務狀況進行監督，推動銷售業績、員工績效、戰略規劃的科學制定與有效執行。

1.2.3 提升企業的控制力度

總部通過對子公司的財務集中管控，完成一系列的財務工作，包括：財務監督、資金監控、風險控制和彌補漏洞等，加強了對子公司的控制力度，避免了大型房地產企業“集而不團”、“各自為戰”的狀況。一方面提高總部對各種發展戰略的指定的科學性，另一方面加強了對子公司約束和控制的力度，不至于脫離企業既定的整體發展戰略規劃。

1.3房地產企業財務集中管控體系運行中的問題

雖然財務集中管控體系在某種程度上促進了房地產企業的發展，但是我們也要看到，企業在具體運轉過程中，集中管控效果還存在一定的不足。

1.3.1 阻礙了下屬公司的自主性

房地產企業的財務集中管控需要各地子公司將利潤與收入上繳總部，在進行統一的分配。由于當前我國的金融業還未達到發達國家的水平，資金流動較慢，使得下屬公司在面臨發展機遇或發現市場先機時，財政能力存在制約性。這固然會保證子公司按照企業整體的發展規劃發展，但是這也是妨礙子公司自主性發展的一種提體現。

1.3.2 總部管理效率較慢

財務集中管控需要將財務工作通過網絡匯總至總部，然后再進行數據處理和分析。當前我公司總部財務人員較少，工作量太大，造成財務人員力不從心的工作現狀。以至于不少財務報告處理效率較低。

1.3.3 管控系統功能不完全

財務集中管控對總部的計算機硬件要求較高。但是當前我公司對這方面還有待提高。一方面，處理器功率較小，造成計算機“機堵”問題；另一方面，財務處理軟件系統功能尚未開發完善，有些功能沒有寫入，還需要人工進行處理，降低了數據處理速度。

2、房地產企業財務集中管控體系的建設方向

2.1完善的財務信息處理平臺

當前房地產公司最重要的是建立一套完整的完善財務信息處理平臺系統。運用分布式賬套財務管理方式處理財務問題，由于地方子公司獨立核算，是的財務管理的信息編碼和名稱缺乏統一的使用標準。而且各地方子公司財務人員的不規范操作使得財務信息報表中難度和口徑出現很大缺口，公司日常管理的財務內容通過手工記錄、對賬、往來、核銷，不僅耗時耗力，還影響了報銷管理速度。

為了保證企業基本的織架構，必須將財務資料、政策機制、管理標準等具體內容進行量化管理，為整個企業財務管理部門提供基礎標準保障，使得房地產企業在全國范圍內做到財務管理的制度化與自主性的有機統一。

2.2 嚴格的財務核算制度

財務核算制度也是房地產企業建立健全財務集中管控體系的重要方向之一。比如：建立一個有利于公司集中管控的統一核算制度。財務人員在日常工作中可以使用系統的總賬處理功能，集成固定資產管理。從固定資產的投資、折舊、流通以及報廢統一生成自動的電子憑據；也可以利用總賬系統集成處理往來款，比如：格局賬單時間生成賬單的處理方案，借以完成付款單據的自動對接與核銷。

完成這一制度后，基本實現了企業財務集中管控中的流通管控功能，可以及時對下屬子公司每天的財務報表進行監控和管理，定期對子公司的預算、決算進行檢查。為資金下一步的流通方向進行效果對比分析，促進企業投資的科學性。

2.3高效率的資金運轉處理中心

隨著房地產企業產業布局規模的進一步擴大，建立高速的資金流通、結算處理中心是加強財務集中管控系統的重要內容。房地產企業的資金周轉速度不一，因為樓盤和項目的性質、地理子公司財務體系的戰略性調整，加強對其財務狀況和資金流量的監管。當前，地產企業構建財務管理團隊兩種模式：一種是總部直接派遣財務人員入駐；另一種是實行財務管理的集中核算。財務人員委派方式是指總部通過向子公司派遣財務人員，通過網絡系統進行財務工作的管理，與總部財務進行對接。這種財務人員可以通過校招和社會招聘選拔，屬于借調性質，占用總部編制，向總部財務領導負責。另一種是實行集中地財務集中核算，子公司設立財務報賬人員，只有使用權限，沒有批復和決定權限。限定范圍外的資金流動項目需要獲得總部財務部的單子簽章方可進行；總部設立專門的核算處理中心，負責領導、規劃、處理一切財務實務。

3.2 統一進行預算管理

子公司預算的制定要符合企業長遠的戰略布局和近期的資金流動現狀。在當前經濟環境下，堅持以風控為先，收支平衡，合理發展的原則。同時，結合子公司所在城市的發展情況以及房地產發展宏觀和微觀信息，完成整體性的財務預算管理。實現業績、績效、預算相結合的財務控制體系，合理的運作資金的流向，優化企業資源配置，推動企業整體的預算管理。

為保證統一預算管理的執行程度，財務部應結合公司上年度資金流動方向，創建預算執行分析反饋系統。在實際工作中，加強與子公司的財務信息交流，市場現狀交流，及時提醒風險狀況，強化預算編制的科學性，統籌風控與發展的統一。在具體工作制度上，總部可以召開半年、年度預算分析會，各子公司結合上季度、年度的財務報告進行預算分析，通過后再進行預算處理。

3.3 加強財務監督體系建立

對于財務集中管控體系建設，必須構建符合國家法律法規的財務管理制度。提高業務流程的規范化程度以及內部財務監督機制。良好的內部監督機制是完善財務集中管控體系的基礎和保障。

房地產企業下屬項目眾多，財務需要處理的事項較分散，使得財務監督的難度和工作量都較為龐大。對此，企業要將財務監督的主次、輕重進行劃分。實行重點監督，定期檢查的監督管理辦法。財務集中管控重點內容可以設為：會計的核算、財務報表審核、資金流動審核等關鍵財務審核工作。

3.4 加強硬件以及團隊建設

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一、房地產企業財務風險的表現形式

（一）償還債務風險

就當前大多數房地產企業而言，在初期階段往往是負債開發。企業自有資金僅占相當小的比例，資金來源主要依靠銀行貸款。如果企業的投資不能按期回收，企業將難以達到預期收益，這樣以來，企業勢必面臨著償還債務的風險。另一方面，在高回報利益的驅使下，很多房地產企業不考慮高利率帶來的風險，盲目地、過度地進行多渠道的籌融資活動，很可能造成企業無法按期償還債務。

（二）利率變動風險

從某種意義上來說，利率變動風險是房地產企業所面臨的一系列風險中最為致命的風險。利率變動對房地產企業有較大的影響。由于受國家政策、通貨膨脹等因素影響，貸款利率極有可能增加，利率的增長將造成企業資金成本增加，預期收益減少，這樣以來勢必影響到企業的正常運轉。

（三）再籌資風險

再籌資是當前房地產企業實施項目開發最常用的方法。房地產企業普遍存在負債率高的現象，這從很大程度上降低了房地產企業對債權人的保證程度，同時也加大了企業從其他渠道籌資的難度。房地產企業資金的來源主要依賴于銀行貸款，近年來，國家出臺了一系列的房地產調控政策，銀行逐步提高了存款準備金率，并不斷緊縮銀根，使房地產企業的籌資更加棘手。一些較小的企業或企業集團的子公司資金來源主要依靠母公司借款，從很大程度上受母公司財務影響，一旦母公司財務狀況惡化，子公司將面臨著再籌資風險。

（四）投資收回風險

由于房地產商品受政治、經濟等多種因素的影響，部分企業的房地產商品大量閑置。房地產企業已經投入了大量資金，在短期內難以變現。此外，還存在客戶不能按時交清房款的情況，這就都將使房地產企業面臨投資回收風險。

二、房地產企業財務風險的形成原因

關于房地產企業財務風險的成因主要從宏觀和微觀兩個層面進行分析。

（一）宏觀層面

其一，國家調控政策的影響。為適應當前的經濟形勢，國家出臺了一系列的房地產調控政策，提高了房地產開發貸款門檻，加大了房地產企業從銀行貸款的難度。為響應國家有關政策，銀行采取了通貨緊縮貨幣政策，這從很大程度上了限制了房地產企業的投資速度，遏制了房地產企業的進一步發展。

其二，市場不成熟。房地產業是近年來新興起的一個行業，起步階段較晚，關于房地產業發展規律及其經營管理方面的研究尚欠成熟，還有待進一步的研究。房地產投資運作缺乏科學性，帶有很大的盲目性。有些房地產業將大量閑置的資金僅局限在商品房的投資上，形成了極為單一的投資模式。

其三，房地產企業還未形成完善的會計體系。房地產業是一個特殊的行業，其會計核算不同于一般的加工企業。現階段，大多數房地產業缺乏完整的會計核算體系，關于會計科目的設置、指標評價以及核算方法等還不夠完善規范。一些房地產業不考慮自身的特點，盲目照搬加工企業的核算辦法，以此得到的財務結果顯然沒有可比性。

（二）微觀層面

一是投資決策具有較大的盲目性。就大多數房地產業的投資來看，普遍帶有盲目性和投機性，企業對投資項目的前期研究重視程度不足，缺乏對投資項目的可行性進行研究。投資分析缺少具體依據，規劃缺乏科學性與合理性，投資決策存在一定的失誤。大多數房地產企業尚未推行全面的財務預算，缺乏對房地產開發項目進行細致、全面的財務預算。

二是財務管理人員對財務風險的特性缺乏足夠的認識。房地產業本身就是一個高風險行業，不可避免的存在著一定的財務風險。作為房地產企業的財務管理人員應時刻樹立風險意識，但在實際工作中，很多財務管理人員的風險意識較為薄弱，從很大程度上造成了財務風險的產生。同時，財務管理人員的財務決策缺乏科學性、合理性，導致投資決策存在一定的失誤。這也是造成財務風險產生的又一重要原因。企業只有提高財務決策的科學性，才能最大程度的減少決策失誤。就目前大多數房地產企業的財務決策來看，普遍存在主觀決策與經驗決策現象。

三是成本費用控制不嚴。一些房地產企業僅關注工程進度的控制，卻不重視對成本費用的控制，成本管理過于簡單，把房地產開發項目的成本管理視為單項成本的控制工作。缺乏對后期財務成本費用分析，未能很好的控制每一項具體的費用。有些企業的成本費用控制僅僅停留在簡單的記錄、計算上，遠遠達不到成本管理的要求。很多房地產企業都制定了相應的成本控制目標，但缺乏對影響成本因素的綜合考慮，造成成本費用控制執行結果出現較大偏差。

三、加強房地產企業財務風險控制的措施

財務風險的存在直接影響到房地產企業的良性發展，房地產企業必須不斷強化財務風險控制工作，找出積極應對措施，將財務風險降低到最小限度，從而使房地產企業獲得更好的發展。具體來說，可以從以下幾個方面著手：

（一）增強風險意識，建立短期財務風險預警機制

其一，注重現金流量表的作用。現金流量表可以很好的反映房地產企業的整個財務狀況以及經營狀況，可以使會計報表使用者對企業的經營能力、支付能力、投資能力及籌資能力有更好的了解，這對有效避免財務決策風險有非常重要的意義。另一方面，通過現金流量表，企業的經營者可以對資金供需市場及宏觀環境的變化有及時的了解。鑒于現金流量表的重要作用，企業必須引起足夠的重視。

其二，加強建筑材料成本管理。材料成本在開發成本中占有較大比重，做好材料成本管理可以從很大程度上增加企業盈利。加強材料成本管理就顯得極為重要。首先，企業應選擇正確的材料核算方法，這是做好材料成本管理的基礎；其次，企業應具備一套健全完善的材

料成本管理制度和標準，為材料成本管理工作的實施提供制度保障；最后，企業應建立材料成本考核機制，并加大監督力度，嚴格控制采購成本。

其三，加強應收賬款管理。做好應收賬款管理工作對加快企業資金周轉、提高資金使用效益、防范經營風險以及維護投資者利益有著非常重要的意義。所以，企業迫切需要制定一套系統、完整的應收賬款管理制度，并將其落到實處。

其四，加強存貨管理。商品房是一種特殊的存貨，金額較大，投資成本高。一旦商品房滯銷，投資收回將成為泡影，勢必會對房地產業造成巨大損失。因此，企業必須采取積極應對措施，最大限度降低商品房的空置率，提高資金周轉速度，縮短投資回收期。

（二）加強生產成本和風險的控制

加強生產成本和風險的控制對企業盈利有著極其重要的作用。房地產企業應建立權責明晰的成本和風險控制體制，切實做好生產成本管理和風險控制工作。

要做好成本控制工作，房地產企業首先應從項目的規劃設計階段入手，做好市場調研工作，設計出適應市場需求的產品。同時還要注重新技術、新材料的應用，最大限度的提高建筑工程的經濟效益。

其次，在施工階段，房地產企業應引入競爭機制，選擇最優的施工單位，同時應加強施工進度和施工質量的控制。

第三，在竣工結算階段，企業應做好預算控制工作，確保結算質量。

（三）做好資金管理，提高資金利用率

資金是房地產企業經營活動正常運行的重要經濟支撐，做好資金管理對房地產業至關重要。首先，房地產企業應高度重視現金管理，制定科學合理的現金使用計劃。其次，加強建筑材料成本管理工作。建筑材料成本占有較大比例，做好建筑材料成本管理，有利于提高資金利用率；最后，企業注重應收賬款管理工作。制定完善的收款政策以及信用政策，盡可能減少死賬、壞賬出現的概率，提高資金利用效益，實現企業的良性循環。

四、結語

由于受多種因素的影響，房地產企業面臨著極大的財務風險，直接影響到房地產企業的健康發展。房地產企業必須積極的應對措施，提高自身抵御風險的能力，將財務風險降低到最小限度，推動房地產企業又快、又好的發展。

參考文獻

[1] 田林永.論房地產企業財務風險的成因及治理對策[J].中國住宅設施，2011（8）.

篇13

一、預算管理在房地產企業的重要性

（一）有利于企業建立完整的管理模式

在當今經濟快速發展時期，企業的最終目的就是發展、增加利潤收入，而財務預算管理的主要任務則是幫助企業和管理者取得經濟變動的第一手信息，使其獲得最大程度上的財富，用以滿足利潤最大化的最終目標。要想使房地產企業的利潤最大化，就要建立一套完整的財務預算管理模式、恰當對經營機制體系進行調整，整理規劃出一條以提高財務預算管理水平為主的企業管理之路。

（二）有利于企業降低經營風險

房地產企業的基本特征主要是：運轉資金強大、消耗時限冗長、風險性能高漲等。這就需要一套全方位的規劃設計理念，在資金投資階段準確估量、計算投資成本與費用，做出一份合理的經濟效益報告和投資企劃書，將房地產投資的風險降到最低。比如，現金是經濟學里流動性最強的一項科目，已成為了財務預算的核心依據，精確的現金預算能夠為房地產企業亮起紅色信號燈，為管理者提供充足時間進行整改，免受經濟風暴的侵襲[2]。

（三）有利于完善企業資金管理

合理科學的財務管理預算在房地產企業資金管理中處于不可小覷的重要位置：①是籌措工程資金以及政府部門和金融機構批準貸款的主要依據；②是進行可行性探究和進行建設項目技術要點剖析的理論證據；③為任務企劃書中投資額的計算以及初步構想提供了核心依據。換言之，房地產企業的開發與工程的順利運行離不開財務預算管理的準確估量，企業管理者理財目的的實現更加離不開預算管理的指引。

二、目前財務預算管理在房地產企業中的缺陷與不足

（一）認識不透徹

房地產開發商對于全面實行財務預算管理工作的認知還不強烈，多數企業家仍然停留在經濟表層現象上，只在乎成本、費用的低消費，進而忽略了財務預算管理的重要性，究其原因在于缺乏對價值管理觀念以及系統管理觀念的理解和重視。同時，部分財務預算管理人員失衡地將重點放到了財務管理上面而看輕了其他部門的管理作用，把資金預算和項目企劃混為一談，單純地看作財務報表，所以就導致了其它管理部門對財務預算的模糊與陌生。

（二）管理體系不完善

房地產開發企業光是進行財務預算是不夠的，還要組建機制體系對其加以管理，沒有權威的機制體系對預算管理內容加以管制、協調和監督，就失去了財務預算管理的意義和價值[3]。比如，法人機構體系的不完善和對財務預算管理知識體系的欠缺等都會致使房地產企業開發的落后和停滯不前。因此，直面財務預算管理體系的漏洞才能更好的進行有針對性的完善，為房產企業的發展提供有力保障。

三、加強房地產企業財務預算管理的措施

（一）建立完整的預算管理體系

完整預算體系的存在能夠保守性的將投資風險降到最低，使房地產這樣一個龐大企業免受經濟風暴的侵襲。一套完整的預算體系應該包含四大程序：1、積極探索市場需求，了解房地產市場的經濟走向，迎合消費者的需求，探尋投資機會、開拓投資市場、降低投資風險，為財務預算提供真實市場數據，為準確捕捉動態經濟發展數據打下堅實基礎[4]。2、歸納整理采集的市場數據，對資金需求量進行準確估量。3、依據估量結果作出詳細計劃數和評估報告，便于對建設過程中投資額的掌控。4、在建設房產時，將實際金額耗用與評估報告相比較，靈活處理數據變動，將投資損失降到最低值。

（二）保證資金鏈的順利銜接

1、對于固定資產應該各司其職，涉及相關部門申請領取必要財務支出，費用申請部門也要與房產施工人員相分離。2、每筆資金的取得都要根據購貨合同等相關文件證據證明實際資金的需求量，經不同部門的負責人員審查、監督，有效地進行財務預算管理的實施。3、在增設資金新支出的同時，折舊庫房相關落后設施以及閑置裝備，增加財務預算，完善資金管理制度[5]。

（三）加大預算管理的實施力度

房地產企業的財務預算經常會缺乏客觀性和理論性的有力證實，我們應杜絕延用以前年度數據標準決定新一年度的預算總值，而要根據實際情況和房地產市場實際前景，謹慎分析、歸納相關數據，對生產經營狀況進行深刻剖析，進而有助于財務預算管理的實施和經營活動的有機結合，達到提高經濟效益的目的。對于房地產開發企業而言，要深刻意識到銷售戰略的影響是十分重要的，要具有危機意識，樹立多個階段的預算指標，使其進行良好銜接，達到互補、互利的效果，最大程度上減少預算管理實施與經營活動的出入系數。

四、總結

各房地產企業應根據本企業的經濟狀況和自身特征，使財務預算體系更加具體化、實際化。同時，在預算管理執行的過程中，不僅需要管理者的長遠眼光，更需要其多年累積的豐富經驗和閱歷，進而將資金運用掌控在一切經濟變動之中。

參考文獻：

[1]李榮錦，王珍.房地產企業財務風險及防范研究[J].會計之友.2010（12）：96

[2]李慧波.房地產業的財務風險及其應對措施[J].山西建筑.2009（12）：220