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二、建設工程項目與工程項目風險

1.建設工程項目國家標準《建設工程項目管理規范》（GB/T503326-2006）將建設工程項目定義為“建設工程項目是為完成依法立項的新建、擴建、改建的各類工程（土木工程、建筑工程及安裝工程等）而進行的有起止日期的、達到規定要求的、一組相關聯的受控活動組成的特定過程、包括策劃、勘察、設計、采購、施工、試運行、竣工驗收和考核評價等”。2.工程項目風險工程項目風險定義為：工程項目風險是一種不確定的事件或條件，一旦發生，就會對一個或多個項目目標，如進度、成本和質量等造成積極或消極的影響。

三、建設工程項目風險分析

1.建設工程項目風險因素的構成建設工程項目在投資建設和運營管理過程中引起風險的因素眾多，其后果嚴重程度各異。通過風險識別，實現合理地縮小風險因素的不確定性，尋找影響風險的主要因素，為投資者提供最適當的風險應對策略。（1）自然風險自然風險指由于自然現象導致的風險，包括客觀存在的自然條件、氣候條件以及工程現場條件等。因素的不確定性對建設項目的生產過程和經營過程造成的影響和直接破壞，這些自然風險發生的概率比較小，但是一旦發生便可能造成較大損失。投資者必須加以分析和處理。常用的方法是購買保險。自然風險主要包括：火災風險、洪水風險、雪災風險、地震風險、等等。（2）政治風險政治風險主要指在承包市場所處的不穩定的國家和地區的政治背景可能給承包商帶來的嚴重損失。由于政策潛在變化給建設項目帶來不同形式的經濟損失或機會。在市場環境還未完善的條件下，政治風險對建設項目的影響尤為重要。在我國建筑市場還不規范，投資商都非常關注政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發的風險。政治風險主要包括：政治環境風險（戰爭風險、社會風氣等）、經濟體制改革風險（國有化等）、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策變化風險、環保政策變化風險、法律風險等等。（3）社會風險社會風險主要包括：城市規劃風險（容積率變化、建筑密度、用途的相容性）、區域發展風險（近鄰地區發展風險、類似地區發展風險）、公眾干預風險、治安風險。（4）經濟風險經濟風險主要是指與經濟環境和經濟發展有關的不確定因素，它們的出現對建筑市場產生影響。經濟風險主要包括：市場供求風險（供給、購買力）、財務風險（通貨膨脹、匯率變化、資金變現、稅率變動）、地價風險（一般地價風險、區域地價風險、個別地價風險）、融資風險、競標管理風險（土地競標、工程競標、合同管理）、國民經濟狀況變化風險。（5）技術風險技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構及其相關變量的變動可能給開發商帶來的損失。2.建設工程項目投資風險特征（1）客觀性投資風險是客觀存在的，它不以人的意志為轉移。引起投資風險的各種不確定因素，包括自然災害風險、政治風險、通貨膨脹風險、市場供求風險、利率風險、政策性風險、等等。進行建設項目投資，要與外界經濟、政治、環境等發生聯系。建設項目作為一種商品，成為國家宏觀經濟調控制的重要目標。投資者可以加強投資的內部管理，卻無法完全排除外界對投資的影響。（2）多樣性項目投資是一項復雜的系統工程。公司內部對項目決策、選址、購買土地、設計施工、監督驗收、財務控制、營銷、管理自成體系，需要協調統一，對外部的“天時、地利、人和”，一招失誤滿盤皆輸。同時，建設項目投資涉及面廣，與政策法規、經濟形勢、金融動向、區域供求現狀、產業技術變革、消費者需求等息息相關，易受波動因素的影響，不同因素導致的風險也不同。（3）補償性由于建設項目投資風險較高，但風險與收益并存，風險對建設項目投資不僅僅只有負面的影響。如果能夠正確認識并充分利用風險，可能會使收益大幅度提升。所以對待風險不應該一味消極地預防，有時可以將風險當作一種機會。

四、某軟件園建設項目的案例分析

1.軟件園建設項目的特點對軟件園投資項目有別于一般建設工程項目，因此進行軟件項目風險分析首先需要明確軟件園項目特點：第一，軟件園項目具有持有收益強的特點。租金收入是保持軟件項目持續發展的重要效益動力，租金的高低并不在于售出價與建造成本的對比，而是受到多種園區形成指標的影響。產業集聚、品質、區位、運營機制、品牌都會對日后收益產生影響；第二，軟件園項目具有公共服務多樣性的特點。在完整的軟件園內，應該滿足從企業-產品-從業人員，三個層面的活動需求，特別是后進項目，特別強調共性平臺的整合，幫助進園企業降低成本，以達到企業的進入。這些共包括：（1）開放式技術支撐平臺（常用小型機開發環境、大型數據庫開發環境、軟件開發與測試平臺、系統集成開放實驗室）；（2）增值服務（Internet接入、信息服務、信息、應用服務及訪問共享數據庫等），另外還包括軟件園的高速寬帶網（Intranet）為入園企業提供ISP、ICP、ASP和IDC等服務，形成一個虛擬電子社區；（3）行業支撐體系（電子商務、物業管理、知識產權管理、軟件產品測試、等），另外，還有園區生活必須有餐飲、娛樂、金融等服務行業都會出現在經營中。第三，投資回收期長、規模大，另外在經營的過渡期，對開發商的資金實力也提出很高的要求。一般要經過2~3年的運營過渡期才能趨于成熟，需要有雄厚的儲備資金。而且，投資回收期較長需要占用大量的資金。第四，由于軟件園項目具有極強的對外性和積聚效應，受到地方產業政策的約束。大型軟件園區的規劃一般需要得到當地政府的支持。第五，產業全球化。構筑在互聯網技術上的軟件產業，已經形成了全球化產業鏈條。在此分工模式下，我國的軟件園帶有全球產業梯度轉移和國際化分工下產業群聚特色。2.風險識別和應對策略本項目作為某軟件園異地擴張，所面臨的風險，主要包括宏觀風險和微觀風險。宏觀風險包括其政治、政策風險、區域人文風險等。宏觀風險因為具有不可抗性，在其防范和規避過程中，主動性較弱，因此不作重點考慮。而微觀風險存在于：（1）品牌在異地落地所遇到的阻力；（2）人才儲備無法跟進項目的推進；（3）資金壓力較大；（4）目標市場規模和競爭強度不明朗；（5）當地的保護性政策風險；（6）持有型物業的收益波動；另外，由于項目部分研發物業出售比例較高，需要面臨一定的市場考驗，招商難度較大。具體風險及對策如下：①品牌從本質上說是銷售者向購買者長期提供的一組特定的特點、利益和服務的允諾。一個品牌最持久的涵義就是它的價值、文化和個性，它們確定了品牌的基礎。品牌的推廣體現了一個品牌與消費者的聯系、在消費者心目中形成品牌意識的過程。某軟件園的品牌價值是一種超越所持有形資產的外在價值。因此，本項目應該充分重視客觀存在的品牌認知度的區域差異和品牌異地推廣執行風險，充分分析企業內外部環境，利用各種科學的選擇模式來制定最優的品牌擴張方式，發揮品牌優勢迅速擴大企業的市場規模和資本紐帶。②某軟件園項目的人才儲備風險主要來源于對公司業務異地擴張的支撐力度不足。這對母公司在異地公司組建初期對其人力資源的支持有著較高的要求。③充分認識并結合開發區域產業環境。近年來，某市經濟保持持續快速發展，全市生產總值（GDP），年均增長率高達20%。產業結構調整步伐不斷加快，某市信息產業，實現增加值占GDP比重超過10%，已經成為某市經濟發展的第一支柱產業。但某市在軟件產業氛圍，特別是形成特色產業集聚的效能還比較匱乏，可能選取的發展出路比較窄，加之該地區受資源環境影響，對電子信息產業結構的被動調整，造成區域內同質建設過量。在該區域內各軟件園熱點追逐方向基本趨同。為了降低風險，本項目應在實際的經營活動中適當放寬入園標準，項目功能規劃的靈活，保證兼顧到電子信息業的高端。④軟件園作為承載軟件產業發展的載體，從產業集聚的角度強調業務的關聯度和相似度，并且隨著行業的發展，軟件產品的生命周期不斷縮短，產業面臨的技術更新速度加快和資金占用規模加大的現實問題。因此，軟件產業作為資本一技術雙密集型產業所面臨的經營風險也將牽連到軟件園的經營，特別是處于國際軟件產業鏈下游的離岸外包業務，受國際金融市場的變化影響較大，如利率、匯率、資本收益率變動以及主板、二板和場外市場等多層次資本市場的規范程度與規模大小會直接或間接的影響軟件的離岸外包業務的進行。而且，由于園區經營追求的集聚效應，勢必園區持有型物業的經營單一的風險。⑤軟件園作為政策的載體，對地方政策具有較強的依賴性，特別是在當地軟件產業政策引導下的充分競爭態勢市場環境下，政策資源的公平性，對于異地擴張企業尤為重要。本項目應積極爭取政策和經濟扶持，必要時甚至需要與強勢競爭對手形成競爭性戰略聯盟。⑥在投資規模和運行規模一定的情況下，通過引入第三方投資機構和運行維護機構進行載體的建設，降低軟件園投入規模和運營成本。⑦目前項目研發物業中培訓基地、會議中心、商務配套、服務物業等內容全部按照銷售考慮，前期出售規模較大，特別是周邊區域同質研發型物業的集中入市，會對本項目前期招商構成一定的壓力。項目開發規模適量，因此具有較強的操作性。

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糧食倉儲設施項目建設關系到民生之本，國家新建1000億斤糧庫的計劃更表明了其重要性和緊迫性。敏感性分析法對于糧食倉儲設施項目具有適用性，因此本文主要討論敏感性分析在糧食倉儲設施項目投資決策中的應用。

1 敏感性分析法

敏感性分析是通過研究建設項目主要不確定因素發生變化時，項目經濟效果指標發生的相應變化，找出項目的敏感因素，確定其敏感程度，并分析該因素達到臨界值時項目的承受能力。它的核心在于，知道了給定投資情況下建設項目的一些不確定因素及其影響程度之后，事前采取適當的措施和決策。

根據項目經濟目標，如經濟凈現值或經濟內部收益率等所做的敏感性分析叫經濟敏感性分析[1]。而根據項目財務目標所的敏感性分析叫財務敏感性分析。

依據每次所考慮的變動因素的數目不同，敏感性分析又分單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。

1.1 單因素敏感性分析

單因素敏感性分析是假定其他因素保持不變，來計算特定不確定因素對項目的影響。但現實中很難成立，因為在項目投資和運行中，往往會有兩個及以上的不確定因素同時變化。

1.2 多因素敏感性分析

單因素敏感性分析的方法很簡單，但其不足之處在于忽略了因素之間的相關性。實際上，一個因素的變化往往也伴隨著其他因素的變化，多因素敏感性分析考慮了這種相關性，因而能反映幾個因素同時變動對項目產生的綜合影響，彌補單因素分析的局限性，更全面揭示了事物的本質[2]。

2 敏感性分析的目的和步驟

2.1 敏感性分析的目的

（1）把握不確定性因素在什么范圍內變化時，方案的經濟效果最好，在什么范圍內變化效果最差，以便對不確定性因素實施控制。

（2）區分敏感性大的方案和敏感性小的方案，以便選出敏感性小的，即風險小的方案。

（3）找出敏感性強的因素，向決策者提出是否需要進一步搜集資料，進行研究，以提高經濟分析的可靠性。

2.2 敏感性分析的步驟

（1）選定需要分析的不確定因素。這些因素主要有：固定資產投資、可變成本、銷售收入、建設期貸款利率及外匯匯率等。

（2）確定進行敏感性分析的經濟評價指標。衡量建設項目經濟效果的指標較多，敏感性分析一般只對幾個重要的指標進行分析，如凈現值、內部收益率、投資回收期等。由于敏感性分析是在確定性經濟評價的基礎上進行的，故選為敏感性分析的指標應與經濟評價所采用的指標相一致。

（3）基準收益率的選擇?；鶞适找媛室步谢鶞收郜F率，是指企業或行業以動態的觀點所確定的、可接受的投資項目最低標準的收益水平，是投資決策者對項目資金時間價值的估值，也是投資者期望獲得的最低盈利率水平，是評價和判斷投資方案在經濟上是否可行的一個主要依據和重要的經濟參數?；鶞适找媛实拇_定主要取決于資金來源構成、投資的機會成本、項目風險及通貨膨脹率等幾個因素，通常工業項目的基準收益率選10%為宜[3]。

（4）計算因不確定因素變動引起的評價指標的變動值，一般就所選定的不確定因素，設若干變動幅度（通常用變化率表示）。然后計算與每級變動相應的經濟評價指標值，建立一一對應的數量關系，并用敏感性分析圖或敏感性分析表的形式表示。

單因素敏感性分析相對簡單，只選擇其中一個變動因素，假定其他因素都不變化，而計算該因素變化對分析指標的影響程度即可。多因素敏感性分析要選擇兩個或兩個以上因素，計算它們變化對分析指標的影響程度，我們通常假定各種因素最不利變化的組合來分析計算，例如假定投資和成本上漲，而銷售下降的組合。

（5）計算敏感度系數并對敏感因素進行排序。所謂敏感因素是指該不確定因素的數值有較小的變動就能使項目經濟評價指標出現較顯著改變的因素。敏感度系數的計算公式為

式中 β 評價指標A對于不確定因素F的敏感度系數；

ΔA 不確定因素F發生ΔF變化率時，評價指標A的相應變化率（%）；

ΔF 不確定因素F的變化率（%）。

敏感度系數越大說明該因素越敏感。

（6）計算變動因素的臨界點。臨界點指項目允許不確定因素向不利方向變化的極限值。超過極限，項目的效益指標將不可行。例如當建設投資上升到某值時，內部收益率將剛好等于基準收益率，詞典成為投資上升的臨界點。其含義是指某一變量的變化達到一定的百分比或者一定數值時，項目的評價指標將從可行轉變為不可行。

3 計算

某糧庫物流功能提升項目計劃概算投資I億元，年收入R億元，年綜合成本C億元，期末殘值L億元，，運營周期N年。（基準收益率i=10%）

計算得凈現值

3.1 單因素敏感性分析

（1）以建設投資I、年綜合成本C、和年收入R為擬分析的不確定因素，使其分別變化±10%，當一個因素變化時，其他兩個保持不變

（2）選擇項目的凈現值為評價指標， 時項目可行

（3）計算列表如下：

由公式

計算得 建設投資敏感度為 ；年綜合成本敏感度為 ；年收入敏感度為 .

那么，凈現值對于 值較大的因素變化的反應最敏感，即引起 值最大的那個變化因素為敏感因素。

3.2 多因素敏感性分析

令 和 分別代表建設投資和年收入變化的百分數，則項目必須滿足 時才能可行。可分別取 為±5%， 為±10%，便可計算出四種組合情況下 的值，從而判斷哪種情況下項目可行。

4 結論

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1.電網建設項目投資管理范圍和目標

本文中電網建設投資管理指的是地市公司管轄的220千伏、110千伏電壓等級電網建設投資。

電網建設投資管理的目標是，通過實施全過程投資管理，進一步完善投資管理流程，強化投資決策分析，提高電網投資效益，為公司整體戰略決策提供參考，從而實現公司經營效益和地方經濟發展雙贏共進的局面。

2.電網建設項目投資管理主要流程

2.1電網建設需求預測

電網建設一方面從優化電網結構、負荷預測、建設堅強智能電網等方面預測需求；另一方面也要考慮用戶的用電需求。電網規劃及前期工作要選取合理的維度指標對項目進行綜合評價，構建項目評價指標體系，并通過相應的評價方法，設計各指標的權重，計算項目得分。

2.1.1電網項目前期評價指標體系

結合地市公司電網建設項目的實際情況，同時參照評價指標體系建立的5大原則：科學性原則、可操作性原則、動靜定性定量指標結合原則、系統性原則、獨立性原則，在借鑒其他學者研究的基礎上，本文的電網項目前期評價主要從建設性指標、經濟性指標、技術性指標和風險性指標等四個方面著手構建評價指標體系。具體指標體系見圖1。

指標體系中，技術性指標、風險性指標、建設性指標中的重要性和項目性質指標為定性指標，視項目的建設性質、地域環境、經濟環境等具體情況而定。

建設性指標的三級指標中，供電能力不足指標可通過容載比反映，目前，220千伏電網容載比一般為1.6～1.9，110千伏電網容載比為1.8～2.1；負荷增長率要大于10%。

經濟性指標的二級指標中，成本費用指標為項目具體情況估算值；投資效益指標的項目凈現值指標要大于項目估算投資值，內部收益率指標及項目基準利率指標，大于等于當期五年以上商業貸款利率，投資回收期110千伏及以上一般為10年，投資利潤率為項目后評價指標。

技術性指標主要考慮項目建設的技術先進性和技術推廣性，隨著綠色電網、智能電網等理念的不斷發展，電網項目將不斷采用先進性、智能化技術，對于項目的技術評價更加強調技術設備的標準化和可推廣性。

2.1.2電網項目前期評價方法選擇

目前電網投資常用的評價方法有基于定量與定性相結合的層析分析、模糊綜合評價，三角模糊數評價等系統化的決策方法。鑒于前兩種方法存在依賴專家判斷的相對主觀性和一致性檢驗的相對復雜性，本文在評價方法上選用三角模糊數評價方法。該方法通過構造調整判斷矩陣，可有效避免專家判斷所產生的誤差。通過三角模糊數評價方法得到的評價結果是每個項目評價集相應的隸屬度。

通過前期電網需求預測，評價指標體系建立及評價方法選擇，電網規劃便可從投資收益、投資效益、電網經濟運行、地方經濟發展趨勢等多角度提出電網建設投資意見，為電網可研提供參考。

2.2構建電網建設項目庫

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一、項目投資決策分析的現狀及存在的問題

項目投資對我國經濟增長具有重要作用，投資的周期性波動也決定了經濟的周期性變化。現階段我國企業在項目投資方面存在的問題主要表現為：重復建設現象嚴重，投資增長速度過快，投資所形成的生產能力過剩等問題。究其原因主要包括以下方面：

（一）投資信息不對稱

在市場經濟條件下，信息對于投資者的重要性是不言而喻的，投資者只有全面掌握投資信息，才能做出正確的投資決策，并有效確定調控方法和手段。獲取信息的渠道不暢，不完備甚至是錯誤的信息，則會使得投資決策缺乏科學性，這可能造成重復建設、影響資金的使用效率和最優投資方案的選擇，從而導致投資效率的降低甚至失敗。

（二）投資項目管理與決策水平較低

企業對投資決策問題的重視程度不足以及專業人才的匱乏等是造成項目管理與決策水平低的主要原因。企業的決策層往往缺乏財務、投資、法律等方面的專業知識，缺乏駕馭風險和規避風險的能力，對決策的過程和環節也缺乏認識，往往導致決策失誤。此外，由于項目前期調研不充分，項目決策缺乏數據支持，主要依靠經驗判斷，投資的隨意性較大，導致其投資項目風險較高，使得投資失敗的風險增加。

二、項目投資決策的風險控制

（一）投資環境的分析

1、宏觀環境分析

宏觀環境包括貨幣政策、財政政策以及產業政策等，企業只有準確地把握國家宏觀經濟政策，才能做出正確的投資決策，否則主觀片面的決策往往會面臨失敗的風險。

2、行業環境分析

任何行業都會經歷一個從萌芽、成長到成熟、衰退的生命周期過程。處于成熟期的行業往往有著較快的增長速度，市場前景良好，利潤增長較快，市場占有率較高，且在市場中占據主導地位，企業的財務結構相對成熟、健全，因此成熟期的行業是投資者應予以關注的。

3、企業在進行項目投資時還應關注行業的競爭程度

一般而言，行業的競爭程度越高，企業產品的同質性和可替代性就越強，企業在行業中的決定權就越小，企業的利潤和產品的價格受市場供求關系的影響就越大，投資風險也相對較高；而壟斷性越高的行業，企業的利潤與產品的價格主要取決于企業自身的話語權和政府的管制，投資風險相對較小。

（二）項目投資要符合企業總體的發展戰略

企業的發展戰略明確了企業未來的發展方向、定位和盈利水平，是企業項目投資的準繩。項目投資須在符合企業總體發展戰略的前提下進行，應符合企業未來的發展方向，能夠實現企業預期的利潤目標。如果項目投資符合企業的總體發展戰略，那么企業可以在原有投資的基礎上追加投資。若所投資的項目有悖于企業的發展戰略，那么即使該項投資能夠暫時獲利，也可能由于缺少長期資源的支撐而最終導致失敗。

（三）確定合理的項目投資規模

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1.海口房地產投資系統目標

房地產投資決策支持系統的作用主要在于為投資者提供項目內部和市場現狀與變化預測的信息及其應采取的策略、方案和措施等。因此，?？诜康禺a投資決策支持系統的目標，即系統要解決的問題主要在于:(1)借助過去和現時海口房地產業經營狀況及其它相關資料和數據，通過科學方法，對項目目標市場的未來發展趨勢進行分析和預測。(2)以過去和現時?？诜康禺a開發投資資料和數據，采用有效方法，對項目開發投資的資金需求情況和開發周期等進行預測。(3)通過測算模型庫，將?？诜康禺a投資管理的成熟經驗和方法融入系統，為項目開發投資的成本費用、運營能力、盈利能力和風險等提供固定和半固定的預測和分析。(4)充分利用計算機的強大數據處理能力，為某一目的開發投資決策提供多個預選方案，并分析、預測和模擬每一個方案的執行效果。(5)建立決策模型庫，將房地產投資決策成熟經驗和方法及專家的知識融入系統，為投資提供固定和半固定的決策方法。(6)對房地產投資項目及方案測算和決策結果等，進行匯總、查詢和輸出。

2.系統功能要求

為實現上述目標，?？诜康禺a投資決策支持系統應該由?？谑袌龇治?、項目(或方案)開發經營測算分析及其優劣評價、比較和決策分析等三大業務功能以及系統維護、初始化和結果輸出兩大輔助功能組成。遵循目標明確，體現系統總體功能;結構先進合理,考慮各方面主客觀因素的限制；數據流程簡單、明了、快捷;獨立性、內聚性強,盡量減少不同功能間的耦合性和關聯性等原則。

31.系統總體結構

本系統采用結構化程序設計方法，其基本思想結構化、模塊化、自頂向下、逐級細化、逐級抽象，切斷每一層次與較低層次的聯系，由這種方法設計出來的系統，既可作為單獨的子系統存在，也可受上級模塊調用和控制。

根據上述設計思想和系統分析的要求，可以將?？诜康禺a投資決策支持系統總體結構設計圖設計為：

?？诜康禺a投資決策支持系統總體結構圖，很清晰的反應了四庫的耦合以及之間的聯系，可以看出海口房地產投資決策支持系統由?？诜康禺a投資信息模型、?？谑袌龇治瞿Ｐ?、方案測算和分析模型、方案決策分析模型和結果輸出模型五部分組成，如上圖所示。

2.人機對話系統設計

人機界面，就要從用戶著手，滿足基本的一些要求：

(1)在與決策者交互的過程中，起輔助作用。(2)作為數據庫、模型庫、知識庫以及方法庫的中樞。(3)提供友好的，便于理解的對話過程。(4)協調用戶和系統各模塊的控制操作，隨時能提供使用幫助。

人機界面主要作用有3個:①接受處理決策者提出的請求;②與四庫系統交互得到決策信息;③返回輔助信息給用戶

3.模型及模型庫設計

(1)海口房地產投資信息模型。包括數據編輯、信息瀏覽、索引查詢。數據編輯模塊用以實現所有市場信息的數據追加、修改和刪除；信息瀏覽模塊用以瀏覽指定的市場信息內容，市場信息包括土地供給、建筑材料、施工隊伍、基礎設施等；索引查詢模塊可以根據用戶的需求，檢索出特定的市場信息供使用者參考。

(2)?？谑袌龇治瞿Ｐ?。包括市場供給分析模塊，市場需求分析模塊，市場供需平衡分析模塊，方案規劃設計和分析模塊四個模塊。其中，市場供給分析模塊用以按時序、地域、工程進度、物業類型等對?？诜康禺a市場供給進行分析、統計和預測。市場需求分析模塊用以按時序、地域、人群、物業類型等對?？诜康禺a市場供給進行分析、統計和預測。市場供需平衡分析模塊用以在供給和需求分析基礎上，按不同組合進行供需平衡分析。方案規劃設計和分析模塊用以根據海口本地和投資者等的有關規定和要求，對投資開發地塊進行規劃和設計；然后采用多種模型，以項目(方案)收益最大化為準則，對項目(方案)物業類型和檔次比例等進行初步分析和決策。

(3)方案測算和分析模型。方案測算和分析模型主要對海口房地產投資進行方案測算和投資分析。包括土地投資測算和分析模塊，建設投資測算和分析模塊，經營銷售估算和分析模塊，財務估算、評價和分析模塊，風險不確定性測算和分析模塊五個模塊。土地投資測算和分析模塊用以采用成本法、比較法和剩余法等多模型對項目(方案)土地獲取成本、開發成本和總成本等進行測算與分析。建設投資測算和分析模塊用以首先對項目(方案)建設項目、子項目及其建設計劃等進行分割和確定；然后采用價格指數法、比較法和簡化工程概預算法對項目(方案)建設成本進行測算和分析。經營銷售估算和分析模塊用以采用比較法、回歸分析預測法等對項目(方案)各物業銷售價格、進度進行分析和預測；項目經營方案和策略的效果模擬、比較和決策。財務估算、評價和分析模塊用以項目財務及主要報表的生成，投資評價指標的測算和分析。風險不確定性測算和分析模塊包括項目(方案)單變量和三項預測值靈敏度分析；損益分歧點分析；蒙特卡洛風險模擬分析。

(4)方案決策分析模型。方案決策分析模型主要返回給決策者簡要的結果報告。它包括單項目(方案)決策分析模塊和多項目(方案)比選和決策分析模塊。其中單項目(方案)決策分析模塊是根據在決策人員人工干預下確定?？诜康禺a投資決策評價的標準，對項目(方案)投資可行性進行決策和分析，并生成簡要的結果報告。多項目(方案)比選和決策分析模塊則首先對決策人員所定決策的定性準則進行數值量化，然后對各項目(方案)優劣狀況進行分析和決策，并生成簡要的結果報告。

(5)結果輸出模型。分析結果的輸出，結果(包括文字和圖表)查詢和打印。

(6)以上模型都以數據的形式存放在數據庫中。結構如下：

4.數據庫設計

本系統處理的項數多，為保證以最優的方式組織數據，提高完整性、一致性和可修改性，形成合理流程，可設計多種數據庫。通過對數據庫的調實現數據的傳遞和存貯，同時設置少量內存變量對系統過程進行控制。按照規范化數據庫設計原理，結合本系統的需要，共設置項目概況、建筑類型、成本費用、財務指標、敏感分析等五類，共9種數據庫。其中：項目概況數據庫作為系統維護時對舊有項目查詢的一種標識；建筑類型數據庫用于各種類型的選擇及各類建筑參數的輸入與輸出；成本費用數據庫作為投資估算的基礎；財務指標的數據庫是各種類型數據庫的核心，它將成本分析與盈虧分析的各階段成果加以匯總、傳遞、反饋，在此基礎上進行敏感性分析，起到一種樞紐作用；敏感分析數據庫的作用是便于用各種表格形式將各類敏感性分析結果打印輸出。

5.知識庫設計

隨著時間的變化，投資都會有不同的經驗和技巧知識，可以把積累的知識以庫存儲，并按照簡單的表示格式，可以將知識保存在知識庫中，積累多了知識庫獲取的知識也越多，一些問題可直接進行推理求解。

知識庫的結構如下：

6.方法庫設計

首先將?？诜康禺a投資數據輸入到內部數據庫中，然后方法庫管理系統中的數據處理程序從內部數據庫中提取數據并從方法字典中選擇要用的方法，再把數據放入方法體進行加工處理，最后將數據送出到數據庫，最終輸出數據。

4、系統實現

1.開發環境

系統主要采用VC為開發工具，在windows平臺下，以ms-sql2005為數據庫支撐數據和模型都保存在數據庫中。

2.開發計劃

本系統開發期計劃在6個月之內完成，前1個月進行系統整體框架構建，中期需要3個月時間設計和開發數據庫。程序塊和模型庫要1個月左右，最后一個月主要目的就是進行測試和一般的維護階段。

5、結束語

總之，本決策支持系統將按照需求分析、常規的軟件開發程序，預計將達到以下功能：

1.能較精確地完成?？诜康禺a開發項目的投資評估、成本分析、現金流計算、財務指標計算、敏感性分析。

2.系統既可用于單項工程投資評估，也可用于多項工程的比較。

3.系統操作方便，并具有良好的擴充和維護功能。

參考文獻：

[1]張春元:《決策支持系統講義》

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1.1.1編制投資估算的必要性

投資估算是基本建設前期工作中的重要環節之一。是決策性的文件，它是研究、分析建設項目的經濟效果的重要依據。在可靠性研究報告批準后，估算就作為設計任務 下達的投資限額，對初步設計概算起控制作用，并作為獎金籌措及向銀行貸款的依據。因此，在經濟工作中應該實事求是的反映設計內容，反映建設地區的經濟狀 況，從估算開始就要正確完整地反映工程項目的建設投資。

1.1.2投資估算必須是設計的真實反映

在投資估算中，應該實事求是的反映 設計內容，這就要求設計人員從工程規模和項目內容上真實反映設計意圖。主要工藝要進行多方案比較，方案要優化，設計方案不僅技術上可行，而且經濟上更應合 理。所以工程經濟人員從建設方案的優選開始，就應該滲透到設計的全過程中去，按照工程造價管理的原則，合理預測投資估算中各種動態因素的變化，盡可能打足 投資不留缺口，這是編制投資估算工作的關鍵，也是下階段的重要依據。

1.1.3合理取定設備及工器具購置費

工業建設項目的前期決策階段，設備及工器具購置費的合理取定至關重要。投資估算編制過程中，非通用的、價值較大的設備的購置費的取定，由專業設計者與有代表性的廠家溝通了解后來確定，比參考類似設備、未找到類似設備時參考其他設備或漫天詢價等常規辦法更行之有效，可在很大程度上提高投資估算的精度。

首先，在工業建設項目中，設備及工器具購置費是建設投資中比重最大的部分，會占到建設投資的50%以上，設備及工器具購置費是固定資產投資中的積極部分，占建設投資比重的增大，意味著生產技術的進步和資本有機構成的提高。其次，即使在項目規劃和項目建議書階段，對投資估算的精度要求低，可以采用生產能力指數法、單位生產能力法、比例法、系數法等，而其中精度相對較高的比例法和系數法也均是以擬建項目的主要設備及工器具購置費為基數，根據已建同類項目建筑安裝工程費、其他工程費等費用與設備及工器具購置費的百分比或主要設備及工器具購置費占項目靜態投資的比例來測算建設投資。再次，在可行性研究階段需采用相對詳細的投資估算方法—指標估算法。指標估算法中，設備及工器具購置費需根據項目主要設備清單及價格、費用資料詳細測算。綜上，在前期決策階段，能否合理地取定設備及工器具購置費關系到投資估算的精度，對項目投資決策至關重要。

在投資估算的編制過程中，設備及工器具購置費尤其是非通用的、價值較大的設備購置費的取定，在較短的編制時間內，同時在主要設備清單中，設備的規格型號或參考型號、主要技術（性能）指標、材質等這些在取定設備價時很關鍵的指標的描述不可能很詳盡，并且在此階段也無需達到足夠地深度時，這項工作就變得難上加難。參考類似設備、未找到類似設備時參考其他設備，存在時間上的滯后性、不能及時反映市場情況，并且只能是簡單類別，而且在很多時候并不是設備價隨設備指標簡單線性變化；漫天詢價則可能存在所選廠家不具有代表性、所詢價位設備技術過先進或已落后，要么存在對設備主要指標把握偏移，詢價不到位等多種問題，勢必造成設備價格水平失真,估算價格與實際價格的脫節。而在此階段專業設計人員如果有選擇地與一些設備廠家進行溝通，在及時掌握到最新的設備信息，使技術更先進、流程更趨于合理的同時，由于更專業的優勢，可以比造價人員更精準地選擇到有代表性的生產廠家、把握到設備的主要指標，了解到真實的設備市場價，可在極大程度上提高設備及工器具購置費的精度，進而有助在很大程度上提高投資估算的精度。

1.1.4建筑安裝工程費用估算要結合項目特點

在前期決策階段，建筑工程費用一般按平米造價指標估算，安裝工程費按安裝工程費率估算。平米造價指標和安裝工程費率通常參考經驗統計數據取定，如電氣工程安裝費率為13％，自控工程安裝費率為9％。但平米造價指標水平的高低與建（構）筑物結構形式，裝修檔次密切相關，安裝工程費率的取定，與項目的工藝流程，安裝工程量的多少，安裝復雜程度等都有很大關系。為此，編制投資估算時工程造價人員不能對各類工程項目均簡單地采用統一的常規經驗指標計算，而應及時與設計人員溝通，了解項目工藝流程，結合項目特點，考慮差別，因時因地準確取定平米造價和安裝費率，以保證估算費用更合理適當，符合項目實際。如：某工程項目中工藝主廠房子項建筑工程費用測算時，要結合工程特殊情況，平米造價指標的測算應加以考慮數量龐大、構造及施工工藝復雜但不計取建筑面積的風溝、鋼平臺等項目的建筑工程費用，方能較準確反映工程實際情況；再如鈾濃縮工程中離心級聯大廳子項的電氣工程，由于用電設備種類繁多、且用電負荷大，供電穩定性要求高，電力電纜、控制電纜、導線、橋架等材料用量比一般工業項目明顯超出很多，安裝工作量非常大，因此，我們在估算電氣工程安裝費時，就要考慮這些實際工程特點，對常規的費率進行相應調整，使估算費用更準確、合理。

1.2在建設項目決策分析與評價中應運用全壽命周期成本理論

在建設項目決策分析與評價中，應運用全壽命周期成本理論對多個建設方案進行比選，可將項目建設投資、運行成本綜合考慮，選擇出成本最低的方案。應擇優選擇融資成本最低的融資方案，并制定出切實可行的融資方案。并應運用全壽命周期成本等理論對建設方案進行優化。

此外，在建設項目決策分析與評價中，應加強項目風險分析，估計項目可能承擔的風險，提出項目風險的預警、預報和相應的對策，將很有助于項目運營過程中的“精益管理”。

1.3保證決策質量的前提下縮短決策周期

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建筑業作為我國國民經濟的支柱產業之一,對我國宏觀經濟的快速和穩定發展起到了重要的作用,同時,建筑生產安全問題也逐漸成為制約建筑業健康發展的瓶頸。建筑安全事故不僅能夠導致人身傷害以及一些其他經濟損失,更重要的是它還會導致工人的施工質量和生產率的下降,對工程質量以及建筑施工企業的形象也是巨大的損失。反之,安全的建筑施工企業則可以避免不必要的經濟損失并且獲得質量和工期方面的回報。所以建筑安全決策對建筑企業自身的生存來說也是息息相關的。

安全經濟決策是對工程設計及生產經營管理等活動中需要解決的特定安全問題,從經濟的角度運用安全科學的理論和分析評價方法,系統地收集分析信息資料,提出各種安全措施方案,經過論證評價,從中選定經濟上最優方案并予以實施的過程。建筑企業安全經濟決策的作用和目的主要有以下三個方面:

①突出安全經濟決策在建筑安全科學和安全管理中的地位;

②用"令人滿意"的準則代替傳統決策理論的"最優化"準則,提出了目標沖突、創新程序、時機、來源和群體處理方式等一系列有關經濟決策程序的問題;

③強調在決策中要采用定量方法和計算技術,并重視心理因素、家庭責任、人際關系、社會和諧等因素在決策中的作用。

2 建筑企業安全投資決策的過程和程序

決策理論認為制定有效的決策需要有幾個邏輯步驟,我們稱其為"合理的決策模式"或者"基本模式"。它包括一系列步驟――查找問題、總結方案、評估方案(使用正確的分析辦法)、根據決策目標比較每種方案的預期效果、選擇和決定出與目標最吻合的方案。大致包括六個步驟,如圖1所示。

建筑企業要進行安全的經濟投資決策,必須明確決策問題的性質、特征、范圍、背景、條件、原因等,即為什么要經濟決策,不經濟決策可能會造成的損失和正確經濟決策后的產生的社會效益;建立建筑經濟安全目標不能脫離經濟主體的實際背景,即建筑項目的安全水平,要符合實際,要本著充分利用經濟上的有利條件,提高社會經濟效益的原則建立決策目標;準確、全面的信息和對信息資料的科學分析,必要的時候需要大量的歷史數據和統計數據得出的可能概率都是正確決策的前提,所以進行經濟決策分析必須重視調查研究工作;設計備選方案是經濟決策的關鍵,只有設計出高效率的實現決策目標的行動方案,才能選出最優或者最滿意方案。

3 建筑企業安全投資決策的分類

按對決策問題的自然狀態的認知程度劃分,可以分為以下3種:

1)確定型決策

確定型決策比較簡單,就是指決策者和分析者完全能了解決策事物狀況下的決策。

2)風險型決策

風險型決策是指決策者對客觀自然狀態不甚了解,但對未來狀態發生的概率可以根據經驗和歷史資料等信息合理地估計出來,在已知概率的基礎上進行決策,自然要冒一定風險,故稱風險型決策。建筑企業安全管理方案的優選過程是一個典型的風險決策過程。它實質上是運用經濟學中投資與效益的原理,按照風險決策中的某種(或某些)決策準則,從眾多的、能使建設項目的安全狀況達到社會可接受的安全狀況標準的安全管理決策方案中優選出最滿意的方案,從而使得改善建設項目安全狀況的投資及效益與方案實施后的建設項目總的安全狀況達到一種最佳的協調關系。

3)不確定型決策

在決策中,如果決策者和分析者對事物發生的概率也不能知道時就為不確定型決策,在對決策條件完全未知的情況下,只能憑決策者的態度和意愿進行決策。

4 建筑企業安全投資決策的目標

決策是決策者追求未來特定的目標而對所處的現實態勢有目的的延伸到未來態勢的理智性產物。決策目標是指在一定外部環境和內部環境條件下,在市場調查和研究的基礎上所預測達到的結果。決策目標是根據所要解決的問題來確定的,因此,必須把握住所要解決問題的要害。只有明確了決策目標,才能避免決策的失誤。

建筑安全投資決策目標要從政府、企業和個人這三個層面理解,政府是站在市場中宏觀決策的地位,是對建筑安全起監督和引導企業以及個人加強安全的主體,它的決策最終來保障整個社會的和諧和健康發展。企業是中觀的層次,是直接進行安全決策和管理的主體,企業的目標是經濟利益的最大化,但由于事故成本的加大,企業的經濟利益也將受損,要維護自身的利益,企業進行決策時由于利益的驅動,加大了安全投入,減少了安全事故的發生,也保護了勞動者,使企業和個人利益達到一致,從而也促進了社會的和諧。個人是微觀的主體,他們是安全決策的直接受益者,他們更多是提高自身的安全意識,嚴格執行安全要求。

總之,建筑安全投資決策目標應當是從經濟的角度出發,貫穿于建筑的全過程和全方位的,最終用經濟的投入來達到安全的目標,將建筑安全投資決策的最終目標定位于保護每個建筑工人的安全與健康,即實現最合理的經濟投入保障建筑安全的最大化。

【參考文獻】

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一、總論

公司名稱：煙臺張裕葡萄釀酒股份有限公司

英文全稱：Yantai Changyu Pioneer Wine Company Limited

（一）主要研究目的

本次研究報告旨在運用各種投資決策指標進行投資決策分析，以葡萄酒行業的張裕葡萄酒公司項目投資為主要研究對象，以項目動態投資分析、靜態投資分析、凈現值和投資回報率、投資回收期等指標為依據，得出結論項目是否適宜投資，做出決策。

（二）項目介紹

煙臺張裕國際葡萄酒城于2012年張裕公司迎來120周年華誕時動工建設，總投資60億元人民幣，規劃占地面積6200畝（約合4平方公里）。

煙臺張裕國際葡萄酒城建設項目由七大主題功能區組成，包括葡萄酒生產中心、葡萄與葡萄酒研究院、丁洛特葡萄酒酒莊、可雅白蘭地酒莊、先鋒國際葡萄酒交易中心、海納葡萄酒小鎮、葡萄種植示范園。

二、估算和效益分析

（一）投資估算

煙臺張裕國際葡萄酒城建設項目由七大主題功能區組成，包括葡萄酒生產中心、葡萄與葡萄酒研究院、丁洛特葡萄酒酒莊、可雅白蘭地酒莊、先鋒國際葡萄酒交易中心、海納葡萄酒小鎮、葡萄種植示范園。項目均為固定資產投資，計劃投資款39億投建項目固定資產，據了解，公司項目建成投產預計年營業收入95億，年創稅收25億。每年付現成本21000萬。

項目固定資產使用期限10年，折舊方法按照平均年限法計提折舊，殘值率按照5%進行折算。

（二）靜態指標分析

1.投資回收期

項目投資回收期=2+（95850/481575）=2.199

投資回收期反映著在沒有考慮貨幣的時間價值的基礎上投資回收的速度，國際葡萄酒城項目投資回收速度較快，兩年左右的時間就可以回收成本，當然，這也是忽略貨幣時間價值和其他市場不定性因素的保守估計得出的。

2.平均報酬率

平均報酬率=各年凈現金流量的平均值/總投資額*100%

平均報酬率是投資項目在壽命周期內平均的年投資報酬率，項目總投資額60億，投資報酬率達到了45.84%，在同行業范圍內有較好的回報，適宜投資。

3.動態指標分析

動態投資指標是充分考慮了時間價值的指標，主要包括凈現值NPV，凈現值率NPVR，現值指數RI，內部收益率IRR，修正內部收益率MIRR等。

（假O資本成本率為10%，再投資年收益率為9%）

凈現值為正數，表示貼現后現金流入量大于貼現后的現金流出量，該投資項目的報酬率大于預定的貼現率，表明此投資方案有利，可以接受；現值指數大于1，說明其收益超過成本；投資項目內部收益率為41.18%大于資本成本10%的假設，表明項目投資方案可以接受。

三、結語

綜上所述，經過動、靜態投資指標的分析表明，該投資項目對于公司的利益回報的發展有利，故公司可以接受該項目的投資。

參考文獻：

[1]蔡紅艷.張裕葡萄酒股份有限公司財務分析.[D].四川：四川大學，2014.

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1. 忽視投資決策的重要作用，項目定義不明確。

項目投資決策分析目前已經引起業內人士的關注，尤其是國家重點工程和大型工程均經過投資專家的論證，探討其可行性，可是相當部分中、小型工程項目仍不重視項目的投資決策分析，也不對項目進行定義，只是經過非專業的領導同志一起討論、商量，就決定進行項目的建設，以致于在后期的工程建設中，又變更項目的規模、投資設備方案、工程實施的原材料等等，從而導致工程實際投資遠遠大于投資限額。

2 .方案缺少優化設計，不進行項目方案的技術經濟分析。

我國較多采用直接委托的方式進行方案設計,這樣很容易導致設計保守，在規范已經考慮了足夠的結構承重要求下，再增加分項分數，增大鋼筋配比，增大梁的截面積。同時對設計方案不進行技術及經濟的比較分析，能采用磚混結構的卻選取用鋼筋混凝土框架結構。更有甚者一些設計單位從自身的經濟利益去考慮，根本不考慮投資的節約。

3 .項目施工階段，設計變更多。

一般地講，對于設計文件除非不得不進行設計變更，否則任何人員無權擅自更改設計。但是隨著社會的進步，科學技術的不斷發展，伴隨著產生新的功能要求以及新材料、技術的應用。項目業主為更好地貼近現代生活，提出對原設計文件的使用功能進行修改，使用更好的材料，要的是高檔、超前，造成工程項目投資成倍的增加。

4 .造價管理人員綜合素質差，不能滿足投資控制工作的需要。

目前的工程造價師，主要業務大多只是依靠定額進行工程概預算的審結，由于業務經驗及知識層面的差距，使他們在現代造價管理的工作中不能得心應手，表現得技術素質差，缺乏處理工程技術經濟問題的能力；缺乏相關的經濟和法律知識，處理工程索賠能力差。這種業務素質，必然導致工程項目投資的超支。

另外合同管理不規范，宏觀政策的變化，物價上漲等客觀因素均能引起投資超支。然而作為項目的管理人員，我們知道，在工程項目管理工作中，業主是建設工程項目生產過程的總集成者，也是建設工程項目生產過程的總組織者。為此我想從業主處于項目管理的核心地位，從源頭上和管理的方法上提出工程項目投資管理防止出現超支援的對策。

1. 切實做好投資決策分析，確定投資控制的目標。

投資決策是工程項目建設的第一步工作。在這一階段，據西方一些國家分析，投資機會分析費、可行性研究費、決策費用總計約為總投資的1%左右，但是它的決策結果對總投資的影響是：一般工業建設項目的經驗數據為60～70 %；對使用功能的影響在70～80%。由此可見項目的投資決策對項目投資具有決定性的影響。

作為項目業主就要從思想上遺棄可行性研究可有可無，還多浪費了部分資金的想法。相反應在工程項目立項時，聘請或委托資深的咨詢公司或高級顧問，對項目進行投資機會分析，融資情況分析，調查市場情況等，經業主同意，確定工程項目的建設規模、場地、生產工藝、生產設備的選型等問題。然后再采用生產能力指數法，綜合指標估算法等合適的估價方法，編制出建設投資和流動資金所需的資金總額即：投資估算，并測算出建設期方案資金使用計劃。

經過投資決策分析，一方面論證了項目在功能上、技術上和財務上的可行性；另一方面從投資控制的角度上講，它確定了投資控制的目標，是預防投資超支的根本所在。

2、按規定進行限額設計及方案優化，加強設計階段的投資控制。

在工程項目建設周期的全過程中，設計階段對項目投資有重要的影響，是僅次于投資決策階段。所以業主在設計階段的投資控制更應該發揮其主動控制的職能，業主在進行設計招標時，在設計合同或委托設計任務中明確以下幾點對投資控制是非常必要的。

a 必須按要求進行限額設計即按批準的投資估算控制初步設計，再按初步設計總概算控制施工圖設計。這樣就要求設計單位自主加壓，自覺要求各專業設計人員強化投資控制意識。在擬定設計原則、技術方案和選擇設備過程中先掌握工程的參考造價和工程量，嚴格按照限額設計所分解的投資額和控制工程量進行設計，提出節約投資的措施，力求將造價和工程量控制在限額范圍之內。

b及時進行設計質量跟蹤?，F階段我們的業主只要把設計進行委托，到設計文件完成，中間很少有人過問。國際上早就開始了讓工程師進行設計質量的控制。在設計過程中及階段設計完成時，委托工程師對設計文件的相關內容進行深入細致的審核。特別是審查設計保守，進行過分設計，這樣可以提高其經濟性，起到節約投資的目的。

c必須進行設計方案的優選。業主本身在這方面的知識往往處于劣勢，但通過不同設計方案之間的技術經濟比較分析，可以從中選擇最佳的設計方案，從而以較低的成本獲得較高的建筑功能。

3、實行投資目標的動態控制，是進行投資控制的有效工具。

工程項目從投資決策、設計、施工，到營運階段是一個漫長的過程，少則幾個月，多則幾十年。如果等到在竣工結算時再去分析投資偏差，勢必導致竣工結算與投資估算之間相差甚遠。我主張在項目建設的全過程，實施投資目標的動態控制，使超投資的現象處于萌芽之中。

按照投資控制的動態原理：“項目投入項目進展收集項目的實際數據投資目標的實際與計劃進行比較進行偏差分析并進行糾編”的這一循環過程，針對不同項目的實際情況，不同的項目建設周期，定期進行循環。并從中收集項目實施的有關數據，采用表格法、曲線法去計算出投資偏差，并分析產生的偏差是業主原因、設計原因、施工原因。并根據這些原因采取相應的措施來糾正投資偏差，從而實現投資的動態控制和主動控制。

4、依據合同管理，有效解決索賠問題，是進行投資控制的主要途徑。

目前的建筑市場，項目業主與設計、施工、監理等參建單位已經不存在任何行政關系，而是依靠合同來規范當事人的交易行為，通過合同來明確投資控制的目標。

要依據合同進行投資控制，首先要做到合同文本的嚴謹性，做到有法可依，從而保證合同的嚴肅性，為工程投資的有效控制提供法律上的保證。我們的合同示范文本與FIDIC新出版的《施工合同書》相比，在合同文本的嚴謹性、合同文件的責、權、利方面還存在差距，后者涵蓋了業主的索賠、承包商要求的變更等有關工程建設的方方面面，并且對業主、承包商雙方的權利和義務做出了更加嚴格明確的規定，因此就很有必要結合我國建筑、保險、金融等方面的法律法規，吸收FIDIC等中外合同文本中合理的部分，修訂我國現行的合同文本，使之更嚴謹，更具備可操作性。

其次要發揮工程師的作用，使之更方便有效地解決爭議、索賠問題，在FIDIC合同條款之下，工程師是業主與承包商之間公正的第三方，合同履行過程中不論是業主還是承包商的各種要求均應提交工程師，其做出決定，在業主與承包商達成一致以前，不得對工程師的權力加以進一步限制。這樣工程師就可以充分地發揮其施工管理的經驗，借助于工程現場的第一手資料，客觀、公正地處理業主與承包商之間的分歧，問題處理結果很容易被雙方所接受。相關事實已經證明，以合同管理為出發點，充分發揮工程師自身的專業優勢，可以有效地實現投資控制的目標，保證業主取得合同的最佳成本效益。

5、綜合提升造價管理人員的素質，提高投資控制的質量。

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1人防工程建設項目造價控制概論

人防工程建設項目造價控制主要是指工程項目建設投資決策設計及發包與實行環節，將工程項目造價控制于批準及限額范圍之內，這樣有利于及時糾正易出現的誤差，從而確保工程項目管理目標的實現，同時提升各建設項目共同應用人力、物力和財務的效益。經專家分析，工程造價設計費用對于總體工程投資的影響可達75%，這時設計環節的工程項目造價控制最為關鍵。具體來講，應于決策環節落實人防工程投資估算工作，人防工程造價控制往往貫穿于整個建設項目中，決策環節應確定各類技術經濟對項目工程造價所帶來的影響；應注重工程項目于設計環節的造價控制，若是設計考慮不全面則施工環節極易出現各類資源浪費；確定科學有效的工程項目招投標造價控制，工程項目招投標環節中造價控制最易取得控制效果；接下來應充分控制工程項目變更時的造價控制，工程項目實施環節的造價控制為末尾環節，這時的造價控制應注重工程各種項目的變更，建設工程項目管理人員應深層次了解工程項目變更的全過程，同時分析其影響因素以提出針對性處理策略；最后是審查工程項目竣工結算環節的造價控制，這主要包括工程竣工決算的竣工結算材料、工程竣工圖、設計變更通知、各類鑒定型材料。

2前期造價控制概述

2.1前期造價控制

人防工程造價控制是始終貫穿于項目建設全過程中，決策環節中各類技術經濟確定，這些對項目工程造價非常關鍵，尤其是建設標準確定及建設位置選擇和工藝評定選用與設備選用等均是直接關乎工程造價高低。造價高低及投資量也直接關乎項目決策，因此決策環節投資估算對建設項目決策方面有著極大的影響。為了確保工程投資估算精確無誤，不存在高估或是壓價等現象，決策環節務必重視這兩個方面工作的嚴格落實。

2.2深刻考慮造價影響問題

應持續強化項目決策深度且考慮造價方面影響因素。早期決策人防工程需要建設與否時決策環節工作非常簡單、粗劣。項目建議書也往往就只是兩張紙，項目可行性研究報告僅僅幾頁，這些本質上并未達到項目決策深度，并且涉及到項目投資額估算的準確性，最終結果更是會導致項目投資失穩，因此各省市均編制了各類規范性文件，明確規范了項目投資決策主要程序，并且明確項目建議書及可行性分析報告文件編制深度。文件要求對涉及到工程造價的各方面因素務必全方位考慮，嚴格落實五個合理：第一，科學合理地確定項目規模。各個建設項目均有著合理規模選擇方面的問題，規模大小適應性對資源配置優化極為關鍵，綜合市場各方面因素及技術因素和環境條件因素等確定適宜的規模；第二，科學合理地確定建設對應標準，建設標準水平務必基于當下經濟發展水平，再結合位置特征及工程規模和等級與功能合理性等方面的確定；第三，科學合理地選擇建設位置。基于適應于建設規劃條件下則考慮到土地征購費及拆遷補償費和動力設備費等；第四，科學合理地布設方案，務必做到整體布局緊湊且建設工程量降低，節省用地及投資；第五，科學合理地選用設備，務必選擇標準化設計的、優質且價格適中的設備。需要說明的是，以上“五個合理”比較適用于各級指揮所等等級較高的項目，一般性項目，即普通居住小區的結合民用建筑易地修建的防空地下室，其決策階段相對簡單明了：由當地人防主管部門按照《人民防空法》和國家的有關規定結合該地區的具體情況，通過一定的計算決定該小區應建防空地下室的數量、功能和等級。

2.3重視設計環節投資控制

工程造價控制往往是始終貫穿于項目全部建設過程中的，不過項目建設中務必突出其重點。工程控制主要是于施工前期投資決策及設計這兩個環節，項目在做出對應投資決策之后則控制工程造價的重點是設計。據有關分析指出，盡管設計僅占工程全壽命費用比重的1%，卻于決策正確條件下其對工程造價影響程度是75%，設計環節的重要性不言而喻。一個好的人防工程設計應符合戰時及平時的功能要求，又做到安全、適用、經濟、合理。如何來保證戰時功能、平時功能和安全經濟的協調統一？那就需要人防設計和平時民用設計協同進行。人防設計可以前置到與總平面圖同時進行，考慮既要節約用地，又要結合地形地貌、因地制宜、合理布置。接下來根據決策，反復優化方案，以確定最優的平面布置和結構形式。防護設備盡量選用經久耐用、高效率、低能耗、工藝先進、能快速安裝、快速拆除的設備。人防設計單位還要建立完善的圖紙會審制度，減少設計差錯，避免因設計圖紙原因而引發的錯、漏、缺現象，避免不必要的工程返工造成投資的增加。

2.4投標環節造價控制

人防建設工程招投標通常是分為建設項目總承包招投標、工程勘察設計招投標、工程施工招投標與設備材料招投標這些方面。投標環節可謂是選擇適宜的施工單位最關鍵的方式，更是造價控制的主要內容，民用建筑里面主要為清單報價，因為人防特殊性可選用費率招標方式展開招標。因此招標環節務必編制嚴格費率及工程類別和執行定額標準。評標時務必選用適宜的評標方式進行評定，最終評定出最優投標方案，使得投標報價及施工方案和質量與工期，加上投標單位信譽及業績等各方面綜合評定分最高。通常確定中標單位之后則招投標雙方于規定時間之內簽訂施工合同。按照人防工程具體情況選用工程合同價格確定方式，可采用固定合同價、可調合同價或是選擇成本加酬金確定合同價及最高限定成本和最大酬金確定合同價。

3施工中的造價控制

3.1材料價格

因為人防工程是基于全面規劃及突出重點和平戰結合與質量第一等工作方針所展開的，材料占總造價比重的70%，材料價格編制對造價控制極為關鍵，因此務必確保各種材料適宜于當下市場材料價格市場行情，應展開多家詢價且擇優選定。

3.2工程變更

務必嚴格進行工程變更工作審核，工程變更通常是包括設計變更及進度計劃變更和施工環境變更與原招標文件及工程量清單中未包括的某些新增工程等。建設工程管理人員務必掌控工程變更過程，嚴格根據以下程序進行：提出工程變更、分析提出工程變更對各項目標的影響、分析合同條款及會議、通訊記錄、初步確定處理變更的費用、時間范圍及質量要求、確認工程變更。計算工程變更價款往往是采用下述方式，若是合同中具備適應于變更工程價格的，則根據合同已經有的價格來計算變更合同價款；若是合同中僅是類似于變更狀況的對應價格，則通常是將此作為主要基礎，從而確定變更價格，變更適應的合同價款；若是合同中并沒有類似及應用的價格，這時則經由承包方提出適應變更價格，務必和承包方實現統一，要經過工程造價管理部門嚴格裁定。經過建設中的人防工程施以不定期的檢查，并且及時發現其間所存在的工程變更間某些未達標的問題，比如工程量計算不準確及材料單價定價不適宜等狀況，務必及時提出針對性策略施以糾正。

3.3簽證審核

因為工程施工中往往不可避免會出現圖紙中未涉及到的項目或所要拆除的對應項目，這時進行簽證項目時則務必及時去勘察現場具體狀況，嚴格落實對應工程量及工程位置，這樣可確保工程量方面不會存在工程量不符合真實狀況，更不會存在圖紙自身范圍之內對應項目重復狀況，使得造價在過程中得以充分控制。

3.4竣工環節造價控制

務必準確無誤地解讀合同各項條款，比如合同所約定的結算方式及計價根據和取費標準，加上主材價格及優惠和承諾條件等各相關方面，從而防止出現計費重復性。嚴格審核工程量計量方式及結果，比如核實設計變更簽證及隱蔽工程驗收詳細記錄等方面，這些都務必要有監理工程師簽字認證，若是其間存在某些問題則不能列進結算中。詳細查閱工程驗收記錄和施工日記，且對承包商方面所履約的各項情況嚴格審核，承包商若是未履行合同義務及合同約定履行義務，這時務必嚴格根據合同中約定條款施以工程款項扣罰。

4結語

造價控制工作可謂是將技術和經濟與管理等集于一體的系統性工程，采用經濟及技術結合方式施以全過程動態控制，這也是造價控制最為有效的方式。人防工程造價控制務必是貫穿于人防工程全部建設過程，不斷強化各個階段造價控制及管理，編制嚴格的策略處理各個環節所存在的問題，使得人防工程建設項目造價控制確保于批準的額定概算范圍，從而體現出戰備效益、社會效益和經濟效益這三個方面效益的充分提升。

作者:陳國超 單位:佛山市中晟人防建筑設計院有限公司

參考文獻

篇11

在擬建項目的評估中，要制定多個擬實施方案，運用最優化原理對各個方案進行優化設計，然后通過對各個方案進行可行性分析研究，計算出一系列財務指標，最后依據計算出的指標對各個方案進行對比分析，找出最終選定的實施方案，所以項目的投資決策所選擇的實施方案必須是最優方案，是利潤最大化方案，也是資金利用效率最高的方案。保證評估所用指標的來源一致，相互可比。對擬建項目進行評價，分析其是否可行，其關鍵在于通過預測方案未來的財務數據，計算方案相關的重點指標，將計算出的指標數值與類似項目或行業指標進行對比，從而確定項目方案是否可行，投資決策是否正確。但是，評估時所選的計算基數不盡相同，應用條件也不完全一致。所以，此時務必保證指標的一致性、可比性。若遇到不一致時要根據其應用條件進行調整，只有這樣才能保證所得出的方案為最優方案，才能保證投資決策和財務評價的正確性。

2、不確定因素

市場的變化是瞬息萬變的，項目投資的收益，與項目投資的風險，是共同存在的，在項目進行投資之前，對即將投資的項目，進行合理科學的評價，是項目投資是否能成功的重要前提。在評價體系中，項目的財務評價，又占有核心的位置，有的投資者對項目財務評價不夠重視，或者雖然重視了，但是不夠合理，這些都會導致投資的盲目性，進而失敗。更進一步說，還會造成投資者與社會資源的較大損失，這些都體現了項目投資之前，財務評價的重要性。合理科學的財務評價可以幫助投資者分析投資項目能否獲利，并且在此基礎上，衡量、評價、規避項目投資帶來的財務風險，如何對項目進行評價更科學、更合理，如何開展項目的財務評價以及財務風險的規避工作，進而幫助我們減少風險，防范風險。

項目財務評價中的不確定性因素主要包括技術因素、資金結構因素、利率匯率因素、物價變動因素、生產能力因素、宏觀政策因素、建設期因素等，合理科學的財務評價可以幫助投資者分析投資項目能否獲利，并且在此基礎上，衡量、評價、規避項目投資帶來的財務風險，如何對項目進行評價更科學、更合理，如何開展項目的財務評價以及財務風險的規避工作，是廣大項目投資者面臨的重要而極具現實意義的問題。建設項目財務評價為主線，同時還評價了項目的建設方案、項目的建設進度等方面，他們與項目的財務評價是互相影響、互相聯系的。項目投資的財務評價結論，是項目決策的重要依據，廣大的項目投資者，需要科學的財務評價理論、財務評價方法體系的指導。進行財務評價的過程中，可以將一些備選方案進行排序，排序的標準，可以按照風險的大小來進行，可以在各個備選方案中，選出經濟效益最大，并且風險最小的方案作為最終的投資方案，以此來衡量項目風險的大小以及項目針對特定的項目，如何規避財務風險的問題。在評價體系中，項目的財務評價，又占有核心的位置，有的投資者對項目財務評價不夠重視，或者雖然重視了，但是不夠合理，這些都會導致投資的盲目性，進而失敗。更進一步說，還會造成投資者與社會資源的較大損失，這些都體現了項目投資之前，財務評價的重要性。合理科學的財務評價可以幫助投資者分析投資項目能否獲利，并且在此基礎上規避項目投資帶來的財務風險，如何對項目進行評價更科學、更合理，如何開展項目的財務評價以及財務風險的規避工作。

敏感性分析，是我們在項目的財務評價過程中，經常使用的方法，有時我們也把它稱為不確定性分析方法，在項目建設過程中，不確定性因素主要包括技術因素、資金結構因素、利率匯率因素、物價變動因素、生產能力因素、宏觀政策因素、建設期因素等，當這些因素發生變化的時候，也會或多或少的影響著項目的經濟效益，項目財務評價為主線，同時還評價了項目的建設方案、項目的建設進度等方面，他們與項目的財務評價是互相影響、互相聯系的，并且這些相關方面的評價，是項目財務評價的重要的先行條件，如果離開了這些相關方面的討論，項目的財務評價，變成了只追求短期利潤的不切實際的行為。項目的債權人、項目的債務人、項目的受益人以及項目的管理者等。這些群體同投資者一樣，也在關心著項目的獲利能力、項目的風險大小、項目的風險承受能力等等。財務評價指標理論與方法形成的科學評價體系，可以從財務的視角下，評價項目是否可行、或以多少以及風險大小。能夠給投資者以及其他的相關利益群體，用可以量化、可視化的方式，對項目的投資有一個清晰的認識，進而在投資決策的過程中，減少失誤。提前對項目進行財務預測與評價，可以使項目的投資者，在項目的籌資過程中，合理選擇籌資方案，合理使用資金，項目投資者可以有效的規劃資金、利用資金。項目的債權人、項目的債務人、項目的受益人以及項目的管理者等，在投資決策的過程中，可以從財務的視角下，評價項目是否可行、或以多少以及風險大小。能夠給投資者以及其他的相關利益群體，用可以量化、可視化的方式，對項目的投資有一個清晰的認識，起到輔助決策的作用，我們可以利用敏感性分析的方法，達到分析風險進而規避風險的目的。

3、結論

以項目財務評價的基本理論和方法并且結合項目的實際情況，在投資決策的過程中，可以從財務的視角下，評價項目是否可行、或以多少以及風險大小。在對項目進行財務評價的同時，以凈現值率、凈現值、內部收益率等動態評價指標作為主要的決策依據，以靜態投資利潤率、靜態投資回收期作為次要的輔助決策依據的評價方法。提前對項目進行財務預測與評價，可以使項目的投資者，在項目的籌資過程中，合理選擇籌資方案，合理使用資金，項目投資者可以有效的規劃資金、利用資金。能夠給投資者以及其他的相關利益群體，用可以量化、可視化的方式，對項目的投資有一個清晰的認識，起到輔助決策的作用。建設項目財務評價為主線，同時還評價了項目的建設方案、項目的建設進度等方面，他們與項目的財務評價是互相影響、互相聯系的。

參考文獻

篇12

近年來，有三個重要因素促進我國商業地產迅猛發展。一是由于我國宏觀經濟的持續增長和城鎮化進程的不斷推進，為商業地產發展提供了良機。二是住宅地產行業不斷受國家宏觀政策擠壓（主要指保障房建設和商品住宅限購、限貸政策），導致大量民間資本涌入商業地產行業，為商業地產發展提供必要的資金源泉。三是品牌零售企業實施向一體化戰略，大舉進入商業地產領域的動力，為商業地產的發展提供了新的動力?；谝陨弦蛩?，可以預期在未來10年內，我國商業地產必將獲得持續快速增長，并逐步由產業成長期步入成熟期，成為房地產業的主力軍。

商業地產是商業和地產的復合體，它包含了商業、房地產、金融等三重基本屬性，是一門新興的邊緣科學和復合產業，其產業特性和可行性分析方法與住宅地產存在較大區別。商業地產項目投資有耗資大、周期長、風險高的特點。伴隨著改革開發的推進，我國市場經濟競爭性特點越來越突出。因此，在投資決策前，如何依據項目特性，做好商業地產項目可行性研究工作，確保項目在市場競爭中處于優勢地位，就顯得十分重要。完善商業地產項目可行性分析內容，提高可行性分析質量，避免投資的盲目性，助力于民間中小資本涉足商業地產領域。

一、可行性分析的概念

為了降低風險，對將要上馬的項目在經濟技術層面進行分析論證，被稱作可行性分析。一般來說包括市場分析、技術分析、經濟效益分析和抗風險能力分析。以分析論證的結果來判定項目建設方案的合理性、可操作性，為項目決策提供依據。可行性研究的過程既是深入調查研究的過程，又是多方案比較研究的過程，它是建設項目決策分析與評價階段最重要的工作。

由以上概念可見，可行性分析可以理解為一門集合了工程技術、管理科學的綜合性學科；也可以理解為在投資決策階段，綜合運用市場調查與預測、多方案構建與必選、技術經濟分析、風險分析等多種分析方法的實踐活動。

二、可行性分析的作用

可行性分析最終形成的可行性分析報告主要有以下五點基本作用：

（一）開發商投資決策的重要依據

（二）政府主管部門立項和行政審批的依據

（三）向金融機構融資的依據

（四）各投資方談判的重要依據

（五）項目后評價的依據

商業地產項目可行性分析報告不僅具備以上五點基礎作用，還應該為進一步的商業規劃、建筑設計、建造實施和后期運營管理提供指導原則和框架思路，成為項目開發綱領性文件。

三、可行性分析的依據

商業地產項目可行性分析依據主要有：國家和地區經濟建設政策和經濟發展水平、商業地產價格、居民收入水平和消費習慣、城市總體規劃、商業網點建設規劃、批準的項目建議書、土地利用規劃及城市規劃設計條件、自然地理氣象資料、開發技術水平、城鎮化水平、經濟運行參數和指標等。

可行性分析指導文件主要是1983年國家計委頒布的《關于建設項目可行性研究的試行管理辦法》、1987年頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》。它們對可行性研究的原則、編制程序、編制內容、審查辦法做了詳細規定，指導我國可行性分析研究工作。

四、可行性分析的內容

依據可行性分析的概念，商業地產項目可行性分析內容可以歸納為市場分析、技術分析分析、經濟效益分析和風險分析四大方面，其中經濟效益分析又可細分為投資估算分析、融資分析、財務評價分析。因此商業地產項目可行性分析可以歸納為如圖1所示六大關鍵因素，這六大因素也構成本論文分析框架。需要重點說明的是，技術可行性分析的主要內容包括規劃設計方案、建設條件可行性和工程進度分析。規劃設計方案一方面要充分反映市場分析成果，另一方面必須符合城市規劃強制性要求；建設條件可行性和工程進度分析主要由具備資質的施工單位或監理單位承擔。由此可見，商業地產項目技術分析具有較強的專業性，本論文中不著重研究。

五、結語

商業地產在國外起步較早，發展至今已經形成了架構完善、內容充實，包含消費者行為空間理論、商圈理論等方面的理論體系。國外有成熟完善的理論體系，國內有針對本土特色的相關研究，且商業地產交易的實例豐富，這一切都對我國商業地產的可行性研究具有很重要的借鑒和參考價值。

參考文獻

[1]肖彥，路立敏，張莉.投資項目財務評價指標體系的修正[J].改革與戰略，2007.

[2]劉洪玉.房地產業與社會經濟[M].北京：清華大學出版社，2006.

篇13

1 《建設項目評估》的課程特點

作為工程管理專業的一門專業課，《建設項目評估》的課程特點體現在以下幾個方面：

1）系統性。一方面表現為課程內容的完整性，對建設項目進行評估是對市場、技術、經濟、環境、社會等各方面的分析和評價；另一方面表現在課程內容的相互聯系、相互作用性。例如，項目市場分析是生產規模分析、風險分析的基礎，技術分析是經濟分析的前提條件，財務基礎數據分析是項目經濟效益分析、國民經濟分析、社會效益分析的基礎。通過對這些內容全部的分析和評估，才能得出對項目完整的、全面的認識[1]。

2）綜合性?！督ㄔO項目評估》是研究擬建項目建設的必要性、可行性、合理性以及效益、費用之間關系的一門技術與經濟評價相結合的交叉學科。其實質內容是對投資項目的技術與經濟效益進行評估，通過評估來決定投資項目方案的優劣或選擇最佳投資方案，是在借鑒諸多相關學科知識的基礎上，闡述建設項目評估的基本理論、基本方法和指標體系，具有較強的綜合性。在涉及具體內容時，以經濟學、投資學、財務管理學、工程經濟學、工程技術等學科知識為基礎，同時也需相應的數學和外語基礎為學習前提。

3）實踐性。《建設項目評估》是對來自生產、社會實際的具體項目的評估，是以客觀真實的項目案例為背景，針對性和綜合性強；對項目建設背景分析、建設必要性分析、建設地點的選擇以及技術論證、經濟論證、風險分析、環境分析評價等都與社會實踐密切相關。依托實際建設項目，通過對項目全面的、系統的分析和評價，決定項目必要性、可行性、合理性的可靠程度，最終服務于實踐。

4）政策性。建設項目評估時需要依據國家、行業和部門的有關政策、規劃、法規及參數，包括國家制定和頒布的產業政策和投資政策、地區經濟發展規劃和城市建設規劃，有關部門頒布的工程技術標準、環境保護標準及項目評估規范和參數，國家計委和建設部的《建設項目經濟評價方法與參數》以及有關部門對項目建議書、可行性研究報告的批復等。當國家、行業和部門的有關政策、規劃、法規及參數發生變化時，項目評估的依據就發生了變化，從而可能導致評估的內容、參數及評估結論就發生變化。

5）信息化。工程管理的信息化是必然趨勢，電腦技術和網絡技術更新快，工程項目經營管理過程中的發展會給工程管理帶來很多新的管理模式和軟件。工程管理軟件越來越多，并將被大量使用，其使用必將加快工程管理的工作效率，簡化很多程序上的紕漏。建設項目評估涉及到的軟件，如項目經濟分析與評價、數據處理等軟件。因此，不管是教師還是學生都要以市場為導向，了解、熟悉和掌握項目評估有關軟件和計算機應用技術。

2 教學體系注重目標性、實踐性和發展性

正是由于《建設項目評估》課程具有系統性、綜合性、實踐性、政策性和信息化的特點，在構建課程體系時，應把握這些課程特點及執業特點，依托目標性、實踐性及發展性的構建原則，使學生建立現代的科學的項目評估思維觀念和方法，以能力為本位，更好地掌握知識。

1）目標性。《建設項目評估》課程設置的主要目的是使學生了解我國目前在建設項目評估領域內公認的總體理論框架和指標體系，掌握建設項目評估的內容、程序和方法、各項指標及其計算，從而使學生具備相關的投資分析技術和實踐能力，并且為具體項目的決策和上馬提供科學依據和理論指導。必須緊緊圍繞市場經濟下工程管理專業的培養目標，使學生在有限的時間內熟悉、掌握項目分析評估理論，又能使學生的綜合素質得到有效鍛煉和全面提高。工程管理專業的學生走上工作崗位后，大部分將在國內外工程建設、房地產、投資與金融等領域從事相關管理工作，同時可能是在政府、教學和科研單位從事教學、科研和管理工作。另外，工程建設領域實行咨詢工程師、造價工程師等執業注冊資格制度。因此，《建設項目評估》課程設置內容可以與資格考試結合起來，增加學生學習的積極性，增強綜合分析問題的能力，提高適應社會的能力。

2）實踐性。在課程改革中必須注重《建設項目評估》的實用性和操作性，防止脫離現實需要的純理論化、抽象化的教學，使學生既能掌握項目評估的基本理論知識，又能熟練地從事項目評估實務操作。在課程教學活動過程中，增設實踐性教學環節，鍛煉學生實際評估能力。實踐課的開展可以根據條件選擇校內和校外，校內主要在實驗室，利用EXCEL、項目評估軟件等模擬完成項目評估；校外實踐課可以選擇實際項目進行實地、現場的評估，參閱已有項目評估書進行對比分析，以提高學生的實際動手評估能力[2]。此外，可以先引入案例，導出每堂課的理論知識，然后結合所授內容引導學生開展一定的教學研究與實踐活動。

3）發展性。現代科學技術、經濟發展、評估的理論、內容和手段及相關法規、政策、參數的變化應及時反映在課程教學過程中，教學內容、教學方法和手段也應及時更新，尤其要加強教材建設和實驗室建設。工程管理專業與實際結合比較緊密，對建設項目的評估主要是通過項目經濟分析與評價的手段實現的。將理論教學與相關軟件實際應用結合起來，加強學生實戰操作能力，為日后走入社會打下基礎。

3 教學內容突出工程管理專業特色，突出職業能力乃至執業能力的培養特色

1）首先，應突出工程管理專業特色，突出工程建筑和項目管理的特點，重點在于建設項目的決策分析與評價。同時，應注意與其他專業課之間的銜接，如《工程經濟學》、《項目融資》等課程。為了避免課程之間的交叉重復，同時保證知識體系的完整性，《建設項目評估》課程的教學內容應主要包括建設項目評估的基本概念、基本要求和基本內容，市場分析、技術分析（廣義的，包括資源條件分析評價、建設規模、建設場地、建設方案設計、項目工藝技術方案分析、環境影響分析等）、投資估算與項目融資方案分析、財務評價、國民經濟評價、社會評價、不確定性與風險分析等內容，其中，投資財務評價、國民經濟評價、不確定性分析等內容應與《工程經濟學》、《項目融資》等課程結合起來，講過的可以一帶而過，主要是通過案例進行完整評估內容的分析，針對決策過程涉及的一系列分析評價內容和方法，從而完善學生項目評估的系統的知識理論體系。

2）其次，突出職業能力乃至執業能力的培養特色。與職業能力、執業資格考試結合起來，不斷充實教學內容。隨著社會主義市場經濟的發展，國家對專業技術資格日趨看重。工程管理專業的學生走上工作崗位后，將報考造價工程師、咨詢工程師等專業技術資格?！督ㄔO項目評估》課程的教學內容與咨詢工程師考試中“項目決策分析與評價”和造價工程師考試中“建設項目財務評價”等內容相通，因此可以與最新的考試重點結合，在授課過程中進行講解，如投資決策、投資估算、財務分析與評價等知識點，增加學生學習的積極性，增強綜合分析問題的能力，提高適應社會需求的能力。

4 教學方法靈活多樣

1）以市場為導向，依托實際建設項目，進行案例教學。大量采用案例，以真實的案例進行課堂教學。這樣，教師講課言之有物，學生也可以形成具體的認識，并且通過理論分析與現實的對比，可以更深刻地領會授課內容，及時提出問題，尋找答案。教師可以利用自己完成的或接觸的項目評估實戰案例，同時從報紙、電視、網絡等新聞媒介上搜集真實的項目評估資料，從而激發學生興趣，提高學習效率。同時，結合知名的大型建設項目投資運動中所涉及的一系列問題，如建設地點、建設方案、建設規模、建設環境分析與評價、經濟影響分析和社會評價等，將這些內容分配在具體的章節講解中，加深學生對知識的掌握，并培養愛國主義精神。另外，利用“工學交替”等契機，引入本地的、身邊的項目，從熟悉的事物著手，引導學生積極思考，做到理論與實際的緊密結合。

2）探討采用“討論式”的以學生為主、教師引導的師生合作型教學模式。組織學生對有關建設項目進行討論，積極引導學生對案例進行討論、分析和總結，從不同的角度進行思考，以啟發思考，開拓思路，加強學生的主觀能動性，培養學生的創新思維、動手能力和實際操作能力，提高綜合素質。同時教師也能夠獲得寶貴教學資源，達到教學相長的效果。

3）加強過程考核?？梢詫W生進行分組，一個小組共同完成一個具體項目的評估文件的編制。針對不同的項目類型和發展階段，有的小組完成項目建議書的編制，有的小組完成可行性研究報告文件的編制，有的完成項目申請報告的編制；每個小組也可以站在不同評估者的角度，如站在金融機構的角度，或站在有關主管部門的角度分別進行項目的評估，從而使學生從不同角度、不同內容上，對建設項目評估文件的編制有更深入細致的了解、熟悉和掌握，從而更好地掌握理論知識，加強實踐能力，進一步地提高學生實際動手能力。

5 結語

工程管理專業《建設項目評估》具有系統性、綜合性、實踐性、政策性和信息化等課程特點，在教學體系的設置中，依據專業和技能培養目標，加強實踐性教學等環節的設計，完善整體教學規劃，同時注重發展性原則。教學內容上結合咨詢工程師等執業資格考試，側重建設項目的決策分析與評價。在教學方法上，盡量采用案例教學，積極引入現代化的“討論式”的教學手段，同時加強過程的考核，以培養與專業和社會經濟發展相適應的“知識+技能+工作能力”的應用型人才。

參考文獻：