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篇1

一、引言

財政部于2006年2月《企業會計準則第3號――投資性房地產》，對投資性房地產進行了會計規范，并適度、有條件地引入了公允價值。按照預測，公允價值計量模式將會增加企業利潤，增強企業融資能力，對企業的財務報表產生有利影響。因此，選擇公允價值計量模式的企業數量應該呈大規模增長趨勢。但幾年來，在所有持有投資性房地產的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價值計量模式。那么，企業為何不選擇公允價值計量模式呢？這是本文研究的主要問題。

二、投資性房地產公允價值計量模式現狀分析

（一）數量少，比例小，增長慢

如表1所示，從2007年到2009年，我國的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產業務的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環比增長了1.05%，2009年較2008年環比增長了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價值計量模式。

由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業數量保持穩定，但是使用公允價值對投資性房地產進行后續計量的方法，并沒有被廣泛使用，現狀和前景并不樂觀。

（二）確認方法不一致，差異較大

公允價值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價值的估算方法不一，目前已采用公允價值計量投資性房地產的公司采用的確認方式各有不同。這些方式主要包括：房地產評估價格、參考同類同條件房地產的市場價格、雙方談判價格、第三方調查報告及少數未披露的公司。

從表2中可以看出：在我國的上市公司中，擁有投資性房地產并嘗試運用公允價值計量模式的，對公允價值的確認方法不夠統一與規范。這直接導致各公司在實務操作中做法不一、公允價值差異很大，財務信息的可比性也會隨之大打折扣。與國際會計準則的要求相比，我國的會計準則對公允價值確認方法的統一性管理還存在很大差距。若想實現公允價值的廣泛運用，還需要進一步的改善，如統一估值方法等，使之合理、規范。

三、投資性房地產公允價值計量現狀的原因分析

（一）外部因素

1.公允價值受市場價格影響大

公允價值受市場環境的影響很大，導致企業利潤可能出現大的波動，使投資者信心不堅定。最近幾年，房地產價格一直很高，國家不斷加大對房地產市場的宏觀調控力度以遏制房地產價格持續上漲。房地產價格走勢難以確定，如果對投資性房地產采用公允價值計量模式，一旦出現轉折點，企業必須承擔房地產價格下降導致的公允價值變動損失，這將對企業業績產生極為不利的影響，給企業管理者造成很大的壓力。

2.公允價值準則不完善

我國新企業會計準則僅僅對公允價值的概念做了一般性說明，缺乏詳細的實施指南，并且還規定，企業一旦選擇采用公允價值計量模式，日后就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是不可逆的。隨著房地產市場的不斷發展，投資性房地產的成交價格已經達到了一個頂峰。投資性房地產的價格是否會繼續走高，是否會出現突然的大幅度下跌，這些都無法確定。市場多數的觀點認為房地產價格下降的可能性很大，也就是說公允價值變動損益的不確定性風險會越來越大。這些問題成了困擾企業的一大難題。因此，權衡之后，很多企業為了避免公允價值帶來的各種不確定性而選擇采用成本計量模式。

（二）企業內部因素

1.增加企業估值成本

對于投資性房地產，采用公允價值模式計量的首要問題就是如何確定公允價值。我國房地產市場起步比較晚，相應的配套設施不健全，很多企業都沒有建立自己的公允價值信息收集系統，因此企業需要從市場上獲得定價信息并進行篩選。由于不同市場存在的信息差異很大，企業在獲取外部信息的時候通常還會增加額外的甄別成本。

而如果是沒有公開活躍市場、同類市場，且價格難以取得的房地產項目，通常還需要借助于復雜的估值技術來實現，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價值模式進行計量，每年的年報都要對其進行披露。因此，一些以第三方身份獨立的，并且可以評估出公允價值的評估機構和評估師，就成了企業急于聘請的對象。支付高昂的評估費用所額外增加的成本，對企業來說也是不容小覷的。企業需要權衡公允價值變動損益和評估成本孰輕孰重。

2.削弱企業“稅盾”，增加納稅調整成本

會計準則規定對采用公允價值模式計量的投資性房地產不計提折舊或進行攤銷。由于折舊或攤銷可以計入當期成本費用，具有抵稅作用，因此這一規定將使采用公允計量模式的企業客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業的稅負。根據財稅〔2007〕80號的規定，如果企業的金融資產、金融負債以及投資性房地產等采用公允價值計量模式，則持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，而是在實際處置或結算時，將處置取得的價款扣除其歷史成本后，得到的差額計入處置或結算期間的應納稅所得額。會計準則對投資性房地產的確認、計量和披露方法與稅法的相關規定存在較大差別，這同時增加了企業期末的所得稅調整成本。

3.影響企業的財務指標穩定性

采用公允價值計量，會極大地影響企業的相關財務指標。首次執行新會計準則時，投資性房地產的公允價值和原賬面凈值一般不會相等，這就產生了一個差額。將該差額計入資本公積，就相當于提前實現舊會計制度下以前年度累計的增值利潤，增加了企業當期的總資產和所有者權益，降低了企業的凈資產收益率，并會影響后期凈資產收益率的增長。

同時，公允價值的計量會加劇凈資產和凈利潤的波動幅度。當企業把自用或作為存貨的房地產轉為投資性房地產時，若用公允價值計量模式，則房地產的公允價值要高出歷史成本許多倍。這將導致轉換當期的公允價值變動很大，極大地影響轉換當期公司的凈資產，使得凈資產較之前有大幅波動。但是，如果期后沒有持續性，就會減緩以后年度公司凈資產的增速。房地產價格上漲的時候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價值凈收益。同時，也會使得公司凈利潤大幅增長。但是，當市場的成交價格下降，甚至是在沒有大的變化的情況下，都會使得以后的凈利潤的增長速度放緩，進而降低凈資產收益率。

四、投資性房地產公允價值計量模式運用的案例分析

上海世茂股份有限公司（下文簡稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發日用百貨用品為主營業務的上海萬象集團公司，從1994年才開始對房地一、引言

財政部于2006年2月《企業會計準則第3號――投資性房地產》，對投資性房地產進行了會計規范，并適度、有條件地引入了公允價值。按照預測，公允價值計量模式將會增加企業利潤，增強企業融資能力，對企業的財務報表產生有利影響。因此，選擇公允價值計量模式的企業數量應該呈大規模增長趨勢。但幾年來，在所有持有投資性房地產的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價值計量模式。那么，企業為何不選擇公允價值計量模式呢？這是本文研究的主要問題。

二、投資性房地產公允價值計量模式現狀分析

（一）數量少，比例小，增長慢

如表1所示，從2007年到2009年，我國的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產業務的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環比增長了1.05%，2009年較2008年環比增長了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價值計量模式。

由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業數量保持穩定，但是使用公允價值對投資性房地產進行后續計量的方法，并沒有被廣泛使用，現狀和前景并不樂觀。

（二）確認方法不一致，差異較大

公允價值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價值的估算方法不一，目前已采用公允價值計量投資性房地產的公司采用的確認方式各有不同。這些方式主要包括：房地產評估價格、參考同類同條件房地產的市場價格、雙方談判價格、第三方調查報告及少數未披露的公司。

從表2中可以看出：在我國的上市公司中，擁有投資性房地產并嘗試運用公允價值計量模式的，對公允價值的確認方法不夠統一與規范。這直接導致各公司在實務操作中做法不一、公允價值差異很大，財務信息的可比性也會隨之大打折扣。與國際會計準則的要求相比，我國的會計準則對公允價值確認方法的統一性管理還存在很大差距。若想實現公允價值的廣泛運用，還需要進一步的改善，如統一估值方法等，使之合理、規范。

三、投資性房地產公允價值計量現狀的原因分析

（一）公允價值計量模式推廣困難的原因

1.外部因素

（1）公允價值受市場價格影響大

公允價值受市場環境的影響很大，導致企業利潤可能出現大的波動，使投資者信心不堅定。最近幾年，房地產價格一直很高，國家不斷加大對房地產市場的宏觀調控力度以遏制房地產價格持續上漲。房地產價格走勢難以確定，如果對投資性房地產采用公允價值計量模式，一旦出現轉折點，企業必須承擔房地產價格下降導致的公允價值變動損失，這將對企業業績產生極為不利的影響，給企業管理者造成很大的壓力。

（2）公允價值準則不完善

我國新企業會計準則僅僅對公允價值的概念做了一般性說明，缺乏詳細的實施指南，并且還規定，企業一旦選擇采用公允價值計量模式，日后就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是不可逆的。隨著房地產市場的不斷發展，投資性房地產的成交價格已經達到了一個頂峰。投資性房地產的價格是否會繼續走高，是否會出現突然的大幅度下跌，這些都無法確定。市場多數的觀點認為房地產價格下降的可能性很大，也就是說公允價值變動損益的不確定性風險會越來越大。這些問題成了困擾企業的一大難題。因此，權衡之后，很多企業為了避免公允價值帶來的各種不確定性而選擇采用成本計量模式。

2.企業內部因素

（1）增加企業估值成本

對于投資性房地產，采用公允價值模式計量的首要問題就是如何確定公允價值。我國房地產市場起步比較晚，相應的配套設施不健全，很多企業都沒有建立自己的公允價值信息收集系統，因此企業需要從市場上獲得定價信息并進行篩選。由于不同市場存在的信息差異很大，企業在獲取外部信息的時候通常還會增加額外的甄別成本。

而如果是沒有公開活躍市場、同類市場，且價格難以取得的房地產項目，通常還需要借助于復雜的估值技術來實現，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價值模式進行計量，每年的年報都要對其進行披露。因此，一些以第三方身份獨立的，并且可以評估出公允價值的評估機構和評估師，就成了企業急于聘請的對象。支付高昂的評估費用所額外增加的成本，對企業來說也是不容小覷的。企業需要權衡公允價值變動損益和評估成本孰輕孰重。

（2）削弱企業“稅盾”，增加納稅調整成本

會計準則規定對采用公允價值模式計量的投資性房地產不計提折舊或進行攤銷。由于折舊或攤銷可以計入當期成本費用，具有抵稅作用，因此這一規定將使采用公允計量模式的企業客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業的稅負。根據財稅〔2007〕80號的規定，如果企業的金融資產、金融負債以及投資性房地產等采用公允價值計量模式，則持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，而是在實際處置或結算時，將處置取得的價款扣除其歷史成本后，得到的差額計入處置或結算期間的應納稅所得額。會計準則對投資性房地產的確認、計量和披露方法與稅法的相關規定存在較大差別，這同時增加了企業期末的所得稅調整成本。

（3）影響企業的財務指標穩定性

采用公允價值計量，會極大地影響企業的相關財務指標。首次執行新會計準則時，投資性房地產的公允價值和原賬面凈值一般不會相等，這就產生了一個差額。將該差額計入資本公積，就相當于提前實現舊會計制度下以前年度累計的增值利潤，增加了企業當期的總資產和所有者權益，降低了企業的凈資產收益率，并會影響后期凈資產收益率的增長。

同時，公允價值的計量會加劇凈資產和凈利潤的波動幅度。當企業把自用或作為存貨的房地產轉為投資性房地產時，若用公允價值計量模式，則房地產的公允價值要高出歷史成本許多倍。這將導致轉換當期的公允價值變動很大，極大地影響轉換當期公司的凈資產，使得凈資產較之前有大幅波動。但是，如果期后沒有持續性，就會減緩以后年度公司凈資產的增速。房地產價格上漲的時候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價值凈收益。同時，也會使得公司凈利潤大幅增長。但是，當市場的成交價格下降，甚至是在沒有大的變化的情況下，都會使得以后的凈利潤的增長速度放緩，進而降低凈資產收益率。

四、投資性房地產公允價值計量模式運用的案例分析

上海世茂股份有限公司（下文簡稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發日用百貨用品為主營業務的上海萬象集團公司，從1994年才開始對房地產進行投資，并延伸到了一系列與房地產相關的配套業務，例如廣告裝潢、家具等，使得該集團擁有了多元化經營的能力。又因為該公司地處黃金地段，集經濟、人才、市場、交通等一系列區位優勢于一身，滿足了其走向國際市場的需求。2007年，世茂股份首次出現投資性房地產這個科目，并選擇了成本計量模式。

從表3可以看出，在公司采用成本計量模式對投資性房地產進行后續計量時，投資性房地產占公司總資產的比例極低。

通過世茂股份的年報發現，世茂股份的投資性房地產主要位于北京、上海等大城市，這些城市的房地產交易較為頻繁，擁有有利的市場環境。由于具有較好的市場條件，因此客觀上公司具備了采用公允價值計量模式的基礎。同時，采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量，會使公司的財務情況、經營業績等指標得到更加客觀、真實的反映。這對投資者而言，既能進一步全面了解公司狀況，又能夠有效地判斷公司的自身價值，尤其是涉及投資性房地產項目的價值。

鑒于客觀條件成熟，主觀上又有利于投資者的價值判斷和決策，公司對投資性房地產的會計政策及會計估計進行了修訂，制定了《上海世茂股份有限公司投資性房地產公允價值計量管理辦法（試行）》，于2009年6月1日起變更為采用公允價值模式對投資性房地產進行計量，以小心謹慎、保守穩定的態度估計公允價值，并區別不同種類的物業使用不一樣的方法確定其價格。總的原則是，對于投資性房地產項目，若公司自身擁有交易價格，就以該公司提交的同一時期房產出售價格或房產的上報價格作為估值基礎；如果沒有確定的交易價格，則進行大范圍、多角度、多視點的廣泛市場調查。

下面逐項分析采用公允價值模式對投資性房地產計量后對世茂股份相關會計科目的影響。

第一，對成本的影響。這里的成本包括信息收集、信息甄別、聘請專業評估公司等發生的支出。具體來講，在確定公允價值時，由于世茂股份首次采用公允價值計量模式，還沒有找到適合自己的定價系統，只能從相關市場上尋找有關類似的房地產定價信息，這必然增加獲取公允價值的成本，同時不同市場中介提供的定價信息差別很大，公司在獲取外部信息的同時必然增加甄別成本。假如交易頻繁的房地產市場沒有被公開，那么公司得到信息的方式只能是通過繁瑣的估值技術。這樣做不僅會造成很多人力和物力的消耗，而且采用公允價值計量模式需要每年聘請獨立的評估師進行評估和披露，這些都增加了成本。

第二，對折舊的影響。按照準則規定，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷。公司在2009年更改會計政策后，對2008年追溯調整，調減由于折舊計提的管理費用1 019 737.92元，調增由于計提折舊減少的利潤1 019 737.92元。此后也不再對投資性房地產計提折舊，減少了管理費用，增加了利潤，削弱了費用的“稅盾效應”，公司間接地將會承擔更多的稅負。

第三，對稅收的影響。從對折舊影響的分析可以看出，折舊的減少導致可抵稅項目的減少，使公司將承擔更多的稅負。雖然會計上對投資性房地產公允價值變動進行確認，導致公允價值變動損益增加，利潤出現大幅度增長，由于稅法上對此類收益不予確認，不會對企業當期所得稅造成影響，但會形成遞延所得稅負債，在公司收益實現當期即公司出售投資性房地產時納入當期應繳所得稅中進行征收。

第四，對利潤的影響。由于首次實施新會計準則需要對以前年度采取追溯調整，因此，對于擁有巨額投資性房地產的企業，計量模式的變更必然會導致當期利潤的大幅上升。

由表4可以看出，投資性房地產變動損益占利潤總額的比重在2009年大幅增加，并在2010年、2011年都保持了較高的比重，已經成為利潤組成中很重要的一部分。每股收益更是由2008年的0.04飆升至2011年的1.01。最為顯著的是在變更會計政策當年，公允價值變動損益占利潤總額的比例超過50%，但之后的2010年和2011年，增速減慢，維持在占利潤總額10%的比例。采用公允價值計量模式，投資性房地產的當期漲價幅度將成為凈利潤波動的最主要因素。近年來，我國政府加強了房地產市場的宏觀調控力度，公司房價有小幅回落。這就導致因公允價值變動而引起的公允價值變動損益的變化，從而給企業利潤造成不小的波動。

第五，對凈資產的影響。由表5可以看出，世茂股份在2009年會計政策變更當年，投資性房地產占總資產以及凈資產的比重較調整后的2008年有大幅度的增加，分別由0.32%飆升至14.74%，0.65%飆升至33.66%，均增長近50倍。可以看出，投資性房地產已經占領了公司資產很高的權重。同時，隨著公司“發行股份購買資產”的持續推進，公司開始越來越多地投入到商業地產的開發及經營業務中，投資性房地產占凈資產的比例從2009年的33.66%漲至2011年的83.65%。

總而言之，采用公允價值進行后續計量對以后年度所有者權益的影響，主要是通過公允價值變動影響當期利潤，進而影響當期所有者權益。在公允價值模式下，將非投資性房地產變更用途作為投資性房地產使用時，公允價值大于其賬面價值的差額計入“資本公積”，由此也會影響當期的所有者權益。由于世茂股份近年來一直進行“發行股票購買資產”的活動，業務重心越來越偏重于投資性房地產，投資性房地產得到持續發展，未有中斷，其資產財務狀況一直呈現出較好的狀態。在公允價值模式下，無論是企業的凈資產、利潤、所有者權益，還是相關的財務指標如每股凈資產、每股收益等，都表現出比在成本模式下更佳的狀態。但在分析過程中，不難看出市場環境對公允價值的影響。特別是在近幾年政府管控房價的力度加大的情況下，公司的財務狀況可能隨市場行情的變動出現較大波動。

五、改進措施和建議

（一）構建活躍的房地產市場

只有在成熟的市場環境下，公允價值才能可靠真實地獲得。但是我國目前投資性房地產市場環境不成熟，使得準確獲得公允價值極具挑戰性。我國應該構建一個活躍的房地產市場，這可以借助互聯網來完成。利用網絡技術建立一個完善的網絡房地產交易系統，將與房地產交易相關的部門，如房地產中介、公證、金融、稅收等機構全部納入其中，形成一個信息、交易、管理、服務、監督為一體的大型網絡中心，用來歸集市場信息，進行網絡查詢、網上交易、監管監督。

（二）改進會計準則

我國新企業會計準則僅僅說明了公允價值的概念，而對于不同的會計準則中相關的具體用法，并沒有做詳細的規定和說明。這對新會計準則的具體運用造成一定程度的干擾。那么，制定出完善的公允價值準則是非常有必要的。這既需要有關部門積極參照國際準則以實現與國際的進一步趨同，同時也需要結合中國國情。完善的公允價值準則既包含對公允價值含義的明確，也包括對計量方法和操作流程的規范。

（三）進一步發展第三方評估機構

當企業對投資性房地產采用公允價值計量模式時，評估出來的價值人為控制的可能性比較大。因此為了對投資性房地產進行客觀的評估，房地產企業需要邀請具有高質量的評估機構。目前我國具備地產評估資格的有：房地產評估師、資產評估師和土地估價師，分別隸屬于建設部、財政部和國土資源部管理，而此三方在進行公允價值估計的時候，分別按照自己的具體評估標準，沒有統一的規范，導致投資性房地產的公允價值難以得到一致認可。因此，資產評估協會應當加快制定有關投資性房地產評估的統一細則，對評估方法、適用范圍、操作步驟進行規范，以便對第三方的專業評估機構提供技術性指導。同時，應該規范第三方評估機構行業的行業秩序，對具備投資性房地產評估資質的人員進行認證，以確保獨立性。

（四）規范信息披露

規范信息披露，使信息披露公開透明化，可以使投資性房地產的信息更為規范、透明，同時也是遏制企業操縱利潤的有效方法。2007年開始對投資性房地產采用公允價值計量模式的上市公司沒有具體介紹到底是采用哪種方法確定的公允價值。因此對企業投資性房地產的代表性指標，就要求企業必須分類說明。在成本計量模式下，企業也應該說明投資性房地產的公允價值信息及其價值增長的狀況；公允價值計量模式下，要說明用什么方法確定的公允價值，有什么依據來證明，包括邀請怎樣的評估機構、運用什么樣的評估方法、證據都來自哪里以及評估假設等有關的因素，其目的是大大減少主觀作用，使信息更加科學、規范。

【參考文獻】

篇2

2007年至2010年是中國房地產行業波瀾壯闊的幾年,房地產業先后經歷了國際金融危機,而后又一路率先反彈,房價持續高漲,成為國民經濟復蘇引擎機。持續走強的房地產市場固然值得我們期待,然而業界對房地產市場投資風險的識別與分析,對房地產投資的決策機制等方面的研究還存在著很大的欠缺,這不僅導致部分房地產企業的經營出現危機,而且在一定程度上助長了房價的上漲,對整個國民經濟造成不良的影響。目前價值鏈理論在房地產企業的管理實踐中已發揮越來越重要的作用,本文試圖將價值鏈理論應用于房地產風險管理實踐中,

二、價值鏈理論

1.理論回顧

價值鏈理論是由波特在《競爭優勢》一書中提出的概念,他指出“每一個企業都是用來進行設計、生產、營銷、交貨以及對產品起輔助作用的各種活動的集合,所有這些活動都可以用價值鏈表示出來”。他認為“協調一致的價值鏈將支持企業在相關產業的競爭中獲取競爭優勢”。波特提出了每一個企業的價值鏈都是由以獨特方式聯結在一起的九種基本的活動類別構成的,“價值鏈將一個企業分解為戰略性相關的許多活動,企業正是通過比其競爭對手更廉價或更出色地開展這些重要的戰略活動來贏得競爭優勢的。”

房地產開發企業是以營利為目的,從事房地產開發和經營的企業。房地產開發企業的價值鏈分析也是以波特的價值鏈理論為基石,國內房地產發企業的價值鏈構成依然遵循波特的價值鏈理論基本結構。根據房地產開發企業所涉及的諸多環節,將企業價值鏈的基本活動分為投資決策、項目建設前期、項目施工建設、項目營銷、物業管理五個方面;企業價值鏈的輔助活動由企業基礎設施管理、人力資源、技術開發、材料采購組合而成。這九項活動構成房地產開發企業的價值鏈,其核心就是充分運用項目全生命周期理論,通過企業的運作和管理,實現對開發項目全過程控制的管理模式。

根據上述分析我們可以繪出房地產開發企業價值鏈圖,如圖1。

2.風險價值鏈

通過以上分析可以看出,傳統的價值鏈概念并未考慮風險的影響。事實上,企業生產經營活動的每一環節都潛藏著風險,它所進行的每一項活動都是與風險密不可分的。因此,有必要在價值鏈分析中增加風險對企業的影響。

所謂風險價值鏈,就是在傳統價值鏈的基礎上,將風險影響注入其中,從風險角度考慮各項活動的價值創造和轉移,探索企業風險的識別、評估和防范的整個過程。由于風險價值鏈突出了風險對企業生產經營活動的影響,因而這一概念更加具有現實意義。

三、房地產投資風險識別

房地產開發是一種通過預測未知的將來需求而進行的產品開發過程。因而,不確定性也就是房地產投資獲取未來利益的風險性是整個房地產開發過程的根基,房地產項目投資的過程通常也可以分為投資決策、建設前期、項目建設和項目營銷4個階段,不同的階段存在著不同的風險。

(1)投資決策階段。由于存在大量的不確定因素,因而在房地產投資過程中,這一階段的風險最大,直接影響著投資項目的成敗。這一階段主要的風險因素可大致分為政策風險,經濟風險,區域社會環境風險和開發時機風險。(2)建設前期。這一時期的工作量大、涉及面廣、不確定因素較多,僅次于投資決策階段,融資風險和設計風險是這階段的主要風險因素。(3)項目建設階段。這一階段的風險主要有成本控制風險、工程質量風險、工期風險。(4)項目營銷階段。項目開發完畢后,開發商應盡快將商品房租售出去以實回收資金并獲取利潤;相反,已建好的商品房因種種原因不能租售出去,則會房屋滯銷、資金積壓,影響公司的經營和發展。售價風險和市場營銷風險是這一階段的主要風險。

房地產項目投資過程各階段主要風險如圖3所示。

四、房地產投資風險評估

所謂風險評估,是指在風險識別的基礎上,對房地產開發過程中存在的風險進行量化,確定這些風險可能的影響程度,客觀的予以衡量,以便進一步對風險進行決策分析,正確的選擇風險處理的方法和房地產開發的方案。風險結果的不確定性意味著風險事件發生后果不止一種,幾種都有可能出現,每種后果都有對應的發生概率。因此,可以將風險作為一種隨機變量,引入概率分布來描述風險的變化規律。

風險作為一種隨機變量,可以通過期望值、標準差以及風險度來描述其特性。

1.期望值

期望值E(X),也稱均值,是指一個隨機變量的幾種可能后果以其各自概率進行加權平均所得到的平均數,它反映隨機變量重復發生時結果的平均值。

期望值

式中: ―隨機變量;

―隨機變量的第 個取值;i =1,2,3,…,n

―隨機變量取的概率。

從風險衡量的角度,某一風險事件的期望值反映事件的實際產出。實際產出與目標之間的偏離程度反映該風險事件的風險程度。該偏離程度越大,說明風險事件的風險程度也越大。

2.標準差

標準差SD(Standard Deviation),也記作,是指隨機變量各個可能后果與期望值的絕對偏差程度。它反映隨機事件可能后果值與期望值之間的分散程度。

標準差 =

=

式中: ―隨機變量的第個取值;=1,2,3,…,n

―隨機變量取的概率。

標準差數值的大小,反映了隨機變量在期望值附近的集中程度。一般來說,標準差數值越小,隨機變量在期望值附近越集中,隨機變量風險越小。標準差數值越大,隨機變量在期望值離散程度越大,隨機變量風險越大。

3.風險度的正態分布描述

期望值、標準差只能從一個側面反映方案的風險程度,單純依靠期望值、標準差無法判斷方案風險程度的高低。因此這里提出風險度的定義,以求用一個統一的指標全面反映方案的風險程度。如果估計風險變量變化在任意一范圍之間,均值出現的可能性最大,大于或小于均值的數值出現的機會均等,則可以采用正態分布來描述。

所以房地產開發的整體過程中的風險度也是可以用正態分布描述的。

正態分布的密度函數為: =

式中:都是常數,則稱隨機變量x服從參數為的正態分布,記作。隨機變量x的數學期望,標準差 。

4.房地產投資風險的綜合評價方法

對于房地產投資風險的綜合分析,在實踐工作中主要是應用層次分析法。

層次分析法(AHP,the Analytical Hierarchy Process)是將與決策總是有關的元素分解成目標、準則、方案等層次,在此基礎之上進行定性和定量分析的決策方法。這種方法的特點是在對復雜的決策問題的本質、影響因素及其內在關系等進行深入分析的基礎上,利用較少的定量信息使決策的思維過程數學化,從而為多目標、多準則或無結構特性的復雜決策問題提供簡便的決策方法。尤其適合于對決策結果難于直接準確計量的場合。

五、結論

本文回顧并深入分析了價值鏈理論,對風險在價值鏈中的作用做了詳細論述。房地產企業在投資決策階段、建設前期、項目建設期、營銷階段和物業管理階段可能遇到各種風險,本文通過風險價值鏈對其進行了識別并加以分析,在風險識別的基礎上通過期望值、標準差和風險度三個指標進行了風險評估,并引入層次分析法作為房地產投資風險的綜合評價方法。風險價值鏈管理是一種項目全過程整合的管理方式,它細化了房地產開發過程中可能發生的風險,為決策者正確認識并有效防范風險提供了很好的方法。

參考文獻:

[1]邁克爾•波特:競爭優勢[M].華夏出版社,2003

篇3

在財務會計中，歷史成本計量方式在會計發展環境的變遷過程中已經無法真實地反映公司的經營業績，無法為經濟決策者提供有用的信息，不能對經濟前景進行有效的預測，因此公允價值計量方式開始被廣泛應用。自20世紀70年代以來，美國財務會計準則委員會（FASB）對公允價值的定義做出了多次的修改，其最后一次修改發生在2006年9月，此次確定的公允價值的含義為：“市場參與者在有序交易中出售一項資產或轉移一項負債時在計量日支付的價格”。國際會計準則理事會（IASB）也是從20世紀80年代開始定義公允價值的概念，對公允價值的定義為“交易的當事人在對交易的情況充分熟悉的情況下自愿以資產進行交換或對負債進行清償的金額（前提是這一交易是公平的）”。2006年2月我國頒布的企業會計準則中，將公允價值定義為：“在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量”。通過以上分析我們發現，公允價值的本質就在于其公允性——即對交易的情況充分熟悉的雙方在自愿公平的前提下形成的，必須能反映交易和事項內含的公允的價格，同時還要兼具可靠性、相關性的信息質量特征。利用公允價值這種計量方式有利于確定企業資產的質量、管理潛在的企業的財務風險、真實地反映企業經營的狀況，進而為會計信息的使用者提供參考價值更高的決策依據。

1 投資性房地產項目公允價值計量存在的問題

對一些企業來說，投資性房地產項目采用公允價值計量能夠使企業的資產價值更加真實地反映出來，使企業實際獲得的現金流得到更加準確的披露，企業的經營能力、償債能力以及承擔的財務風險得到更加準確的反映，因而使會計信息質量得以有效的提高，有利于企業投資者及債權人等據此做出正確的決策。我國的會計準則也對該方面做出了相關規定，例如，對已經采用了公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，不再對投資性房地產進行攤銷或計提折舊，而是應該根據資產負債表日的公允價值對投資性房地產的賬面價值做出合理的調整，原賬面價值和公允價值之間所存在的差額則計入當期損益中。因此采用公允價值后續計量方式能夠極大地提高公司的凈資產和當期凈利潤，是對公司有重大利好的計量方式。

但是，通過調查發現，國內只有相當小部分的持有投資性房地產的上市公司采用該計量方法，這說明公允價值這種新興的計量方式在給公司帶來巨大利好的同時，也對公司帶來不利的影響，大多數持有投資性房地產的上市公司正是由于看到了這一點才未敢觸及這種能夠為公司帶來絕對利好的計量方式。我們認為具體問題主要有以下幾個方面：

1.1 相關利潤波動幅度不可控

很多企業持有的投資性房地產采用歷史成本模式進行后續計量，并按照固定資產準則和無形資產準則的規定對投資性房地產進行折舊或攤銷。計入固定資產和無形資產的投資性房地產只是逐年計提折舊或攤銷，它的價值不會隨著市場價值的變化而變化，也不會將其市場價值發生的變化計入當期損益，其賬面價值無法反映出資產的構成情況及各類資產對公司業績的貢獻程度。如果企業對其持有的投資性房地產變更后續計量模式，由原先的歷史成本模式變更為公允價值計量模式，例如，對投資性房地產采用公允價值進行后續計量之后，將對投資性房地產不再計提折舊、攤銷以及減值準備，而且對投資性房地產的賬面價值以資產負債表日的公允價值為基礎進行調整，將資產負債表日的公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益，最終再將公允價值變動損益轉入本年利潤。因此，公司的利潤受投資性房地產公允價值變化的直接影響，而受投資性房地產公允價值變動損益影響的這部分利潤與市場價值變化的方向一致，即如果房地產市場價格上升，那么投資性房地產的公允價值就會因此而上升，從而公司利潤也會因此而上升；反之，如果房地產市場價格下跌，那么投資性房地產的公允價值就會因此而下降，從而公司利潤也會因此而下降。因此公允價值的變化會加大凈利潤的變動幅度，這種利潤的不穩定容易引起會計報表使用者對公司盈利能力與經營成果穩定性的質疑，誤導眾多利益相關者的決策。

由此可見，由于我國房地產市場正處于發展階段，各項完善措施正在跟進，房地產市場價值升值固然會對公司產生利好影響，但是價值下跌的可能性并不是沒有。因此，公司投資性房地產采用公允價值進行計量會因市場價格的波動而加大利潤波動幅度從而誤導眾多利益相關者。

1.2 投資性房地產項目的特殊性

雖然目前在房地產市場價值持續走高的情況下，投資性房地產的公允價值也有可能因為受全球經濟及其他諸多因素所影響出現市場價值下跌的情況，但是這種公允價值的下跌所產生的公允價值變動損失給公司利潤帶來的影響是非常小的，相對于因房地產價格的提升而產生的公允價值變動收益給公司帶來的巨額利潤來說幾乎可以忽略不計，而且采用公允價值后續計量投資性房地產又不需要計提折舊、攤銷和減值準備，因此這將對以后年度公司的利潤產生巨大的提升作用。如果企業對未出售出去的商品房或公建暫時出租后作為固定資產處理采用成本模式進行計量，這種計量方式需要在其初始成本的基礎上逐年提取折舊或攤銷，賬面價值只能逐年降低，按照成本模式計量的賬面價值將與我國房地產市場景氣情況下的公允價值反應不一致。因為如果房地產價格上升的趨勢持續，運用公允價值方式進行后續計量不但賬面價值會有所提升，而且還不需要計提折舊或攤銷，這對公司利潤的影響將是不言而喻的。如果企業在年度會計報表中只是解釋本期新增加的投資性房地產的具體用途，并且用途的披露也完全符合會計準則的規定，但是對于其他投資性房地產的真實用途，投資者等無法從報表中得到確切的信息，在報表中所列示的其他投資性房地產是否完全符合準則規定的投資性房地產的確認標準，是否存在將未出售出去的商品房或公建暫時出租也確認為投資性房地產無法把握。

很多情況下，審計者無法針對企業的投資性房地產和自用固定資產進行清晰的確認，在房地產企業中，該項目下的會計舞弊時有發生。

1.3 計量的客觀性不足

很多企業年報中對公允價值的確定依據和方法的披露在內容上有失公允，難以讓人信服。例如，很多房地產企業制定的《投資性房地產公允價值計量管理辦法》，對投資性房地產公允價值的確定，公司決定采用可比項目成交價格類比法：實地綜合調研投資性房地產所在城市或所在城市的主要城區項目；自權威機構和政府房地產行政管理部門取得可類比房產項目；依據投資性房地產的類型、房產境況、房產附近的環境、交易的時間和形式等方面來調整并最終認定調整因素的區間，編寫出調整因素的比照表格；然后再對能夠進行類比的房產項目根據以上確定的調整因素比對表格對房產的成交價格進行修正，并對修正后的數值求出其算術平均值，進而取得標的物的預估價格，從中減掉預計的土地增值稅以及營業稅及附加，作為投資性房地產的公允價值。從表面上看，這種公允價值的確定依據和方法比較嚴謹與周密，但經過仔細分析后會發現其實是比較粗糙和模糊的，并沒有實質性的內容。因為在對投資性房地產公允價值的具體計量過程的披露中只有文字的說明，沒有披露相配套的數據作為支撐，無法進行實際操作，很難讓報表使用者信服，企業財務人員據此估價進行會計處理進而形成的數據信息就著實令報表使用者擔憂，因為采用可比項目成交價格類比法的主觀性與隨意性是比較強的。

另外，很多企業缺失投資性房地產公允價值計價的內部控制制度，對于企業市場部門人員僅憑上述過程評估出來的結果是否客觀、公允，是否會存在公司高管因道德觀的缺失而指使、強迫工作人員，或者工作人員因自身利益的原因故意通過調整公允價值從而操縱利潤、粉飾報表等問題，企業沒有相關的內部控制部門及人員對其進行有效的監管和防范。另外，由于公允價值確定的專業性較強，企業外部監管部門又不能直接參與其中進行干預，企業管理者可能會利用這種看似合理但是經過推敲后卻是漏洞百出的關于投資性房地產公允價值如何確定的信息披露達到某種其想要達到的目的。

通過以上分析我們發現，企業的投資性房地產項目必須嚴格遵循會計準則的確認、計量原則，牢牢把握會計信息質量的客觀性、相關性、可比性原則才能避免不必要的麻煩。

2 解決措施

針對以上問題，我們可以采取以下解決措施。

2.1 加強企業利潤管理

房地產項目公允價值波動所帶來的利潤企業自身不可控，企業不可能通過經營去管理，這種波動受市場環境中外在因素的影響，如經濟因素、政治因素與宏觀調控因素等。為了不使這種利潤波動誤導投資者、債權人等眾多利益相關者，進而損壞公司的良好形象，企業應該強化自身的利潤管理，充分披露投資性房地產公允價值變動產生的利潤波動所受到的外部影響，特別是波動幅度和對整體利潤的影響。只有加強企業利潤管理，強化自身披露，才會使眾多報表使用者在閱讀公司年報時真正了解公司的經營能力與盈利能力是否具有穩定性，投資者才會有清晰的思路判斷利潤波動是由哪些原因所導致的，這種利潤波動對自己的投資策略是否會構成較大的威脅以及公司是否具有投資價值等。

2.2 嚴格披露投資性房地產

明示投資性房地產各項目的用途是企業會計準則對擁有投資性房地產上市公司的最起碼的要求，而且也是防止上市公司利用將不屬于投資性房地產的項目也確認為投資性房地產從而進行利潤操縱而做出的最為嚴格的規定，上市公司必須嚴格遵守準則對這方面的規定，否則準則只會變成一紙空文，對上市公司的行為毫無約束力。因此，建議企業在年度報告披露中按照準則的規定及時、中立地明示投資性房地產各項目的用途，其中包括原有的各類投資性房地產的用途，新增加的投資性房地產的各項用途。只有這樣做，才可以在源頭上防范并遏制住公司經營者利用投資性房地產項目用途的模糊披露來進行利潤操縱提高公司盈利水平的可能性。這樣一來，投資性房地產自身的賬面價值和對利潤產生的影響才會令報表使用者信服。因此，明示投資性房地產各項目的用途是防止公司經營者虛增公司利潤的最佳途徑。

篇4

（一）公允價值的內涵

公允價值是指買賣雙方在信息對稱的情況下，按照公平交易和自愿的原則所確定的價格，或是在公平交易的條件下無關聯的雙方就買賣一項資產或者清償一項負債而達成的成交價格。我國的《企業會計準則———基本準則》對公允價值計量的定義作出了規范，即：資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。分析各國對公允價值的定義會發現都存在同樣的假定，即：假定企業處于持續經營狀態，沒有清算的意圖與實際情況，且是在公平交易的條件下進行交易。

（二）投資性房地產的內涵

《企業會計準則第3號－－投資性房地產》中規范的投資性房地產，是指能夠單獨計量和出售的，企業為賺取租金或資本增值而持有的房地產，包括已出租的建筑物、已出租或持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。

該準則為投資性房地產提供了成本模式與公允價值模式兩種計量模式。在成本模式下，投資性房地產計提折舊或攤銷，并要在期末按照規定進行減值測試，計提相應的減值準備；采用公允價值計量的投資性房地產不計提折舊、攤銷，其價值變動通過“公允價值變動損益”對企業利潤產生影響。

二、投資性房地產采用公允價值計量的影響分析

本文選取了2010年第一季度到2011年第一季度我國房地產上市公司中披露了公允價值變動損益信息的21家房地產上市企業的數據，對這些數據進行分析得出以下結論：

（一）投資性房地產采用公允價值計量對資產的影響

通過分析發現，采用公允價值模式計量與采用成本模式計量相比，投資性房地產資產賬面價值更容易作。用公允價值模式計量，公允價值上升會大幅提升企業投資性房地產的賬面價值，使資產增值顯性化，這將使投資性房地產占資產比重較大的公司凈資產賬面價值得到較大提升，從而會降低企業的資產負債率，使企業呈現出較低的財務風險，這將對企業融資和釋放公司利好消息十分有利。由此導致企業為了粉飾財務報表而對投資性房地產采用公允價值計量模式。

（二）投資性房地產采用公允價值計量對所有者權益的影響

企業在對投資性房地產計量模式由成本模式轉化為公允價值計量模式的首年，將采取追溯調整的方式調整年初所有者權益。通過分析發現，在目前房地產市價普遍高于歷史成本的情況下，會導致企業上年度的資本公積有較大幅度的提升，使得所有者權益大大增加。另外企業將自用房地產或存貨轉換為投資性房地產時，若轉換日的公允價值大于原賬面價值，則其差額也將計入資本公積，也會增加企業的所有者權益。

（三）投資性房地產采用公允價值計量對利潤的影響

采用公允價值模式計量，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，使得當期費用減少，相應增加了當期利潤。在資產負債表日，企業還應當按照有活躍的房地產交易市場的地區同類或類似房地產的市場價格或按評估的公允價值為基礎調整其賬面價值，其差額計入當期損益。通過分析發現，在目前房地產大幅增值的情況下，采用公允價值對投資性房地產進行后續計量能夠對財務報表產生有利的影響，使利潤大幅增加。這將使企業釋放利好消息，進而帶動企業股價的上升。

三、更好發揮公允價值在投資性房地產中的作用的建議

（一）制定適于投資性房地產運用的公允價值準則

由于基本準則中并沒有對公允價值的應用進行詳細的規定，這極大地阻礙了公允價值在投資性房地產中的應用與發展。有鑒于此，我國應在充分考慮國情的前提下，盡早推出對公允價值的細節問題予以詳盡說明的公允價值計量的理論及應用體系。相關管理部門可以采取相應措施，結合國內房地產市場體系的現狀，出臺相關業務的具體操作指引，這將有利于在當前條件尚不十分成熟的環境下，進一步提高會計信息的可比性，有效降低公允價值全面運用可能帶來的整體性風險。

（二）建立投資性房地產市場評估體系

由于公允價值確定的主觀性強，隨意性大，管理當局可以通過調節公允價值，來達到調節盈余的目的。所以建立健全投資性房地產市場評估體系，收集整理必要的信息，使得公允價值的評估具有公正性，對于推動公允價值計量模式在投資性房地產中的運用具有十分重要的意義。

（三）加強公允價值計量的外部監督

應充分發揮證監會的監管作用，限制企業會計政策的選擇權。要求注冊會計師嚴格按照有關要求實施必要的審計程序，以合理保證公允價值計量的合法性、公允性。特別是在公允價值計量采用估價方法時，要詳細披露公允價值確定的依據、確定的方法及其變動對損益的影響。同時，要引入風險披露機制，增加會計信息透明度，避免公允價值計量淪為企業平滑利潤、粉飾報表的工具

參考文獻：

［1］周天海.關于完善投資性房地產準則的探討［J］.中國總會計師，2010，（6）.

篇5

SWOT分析方法是一種發展戰略分析方法，它最初用于企業戰略分析，包括分析企業的優勢（Strengths）、劣勢（Weaknesses）、機會（Opportunities）和威脅（Threats），然后用系統的思想將這些似乎獨立的因素相互匹配起來進行綜合評價，使得企業戰略計劃的制定更加科學全面。SWOT方法是一種結構化的平衡系統分析體系，它自形成以來，被廣泛應用于企業戰略研究與競爭分析，成為戰略管理和競爭情報的重要分析工具。現在，SWOT分析以其顯著的結構化和系統性的特征被廣泛應用于許多領域。本文選用SWOT分析法分析公允價值計量模式，優劣勢分析主要著眼于公允價值計量模式自身的特點及其與成本模式的比較，而機會和威脅分析將注意力放在外部環境給公允價值計量模式應用帶來的影響上，最后將內部分析和外部分析結合起來，提出完善公允價值計量模式的政策建議。

一、公允價值計量模式的優勢S（Strengths）

（一）公允價值計量模式能夠客觀反映投資性房地產的現時資產狀況

投資性房地產的范圍包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物，它直接面向需求市場，具有投資額大、投資回報周期長和投資風險大的特點。由于投資性房地產用于賺取租金或增值收益，采用公允價值計量模式可以及時反映其資產狀況和盈利能力，提高會計信息的及時性和相關性，幫助財務報表使用者作出正確的經濟決策。

（二）公允價值計量模式有助于改善企業財務指標

投資性房地產準則前，企業將投資性房地產劃分為固定資產或無形資產，按照資產取得成本進行初始計量，按期計提折舊或攤銷。采用公允價值計量模式后，投資性房地產的賬面價值調整為公允價值，前期計提的折舊或攤銷予以轉銷。一方面，由于我國房價總體趨勢為在波動中上漲，多數企業采用公允價值計量模式后，投資性房地產賬面價值和企業所有者權益同時增加，降低了企業的資產負債率，提高了企業的融資能力。另一方面，由于公允價值計量模式不再計提折舊或攤銷，不確認業務成本，即使在投資性房地產公允價值不變的情況下，企業當期利潤總額也會增加；若是投資性房地產價格上漲，由于公允價值上升，確認的公允價值變動損益會使利潤總額上漲幅度擴大。因此，公允價值計量模式的運用能夠改善企業經營業績，潤色財務報表。

二、公允價值計量模式的劣勢W（Weaknesses）

（一）公允價值計量模式的應用條件嚴格并存在一定的執行成本

投資性房地產準則規定，采用公允價值計量模式計量投資性房地產，應當同時滿足下列條件：1.房地產所在地有活躍的房地產交易市場；2.企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對公允價值作出合理的估計。準則還規定，同一企業只能采取一種模式對所有投資性房地產進行后續計量。因此，有確鑿證據表明企業所有的投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得時，才可采用公允價值計量模式。由于企業擁有的投資性房地產可能處于不同的地理位置，房地產交易市場的活躍程度不同，并非所有的投資性房地產都可以達到準則要求；又由于企業財會部門的資源有限，一般需要委托專業資產評估機構參與公允價值評估，這就給企業帶來一定的成本負擔。

（二）公允價值計量模式會計處理過程相對復雜

稅法規定，資產在持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，資產折舊可以計入企業生產成本。投資性房地產采用公允價值計量模式后，資產的賬面價值與計稅基礎會產生暫時性差異，財會人員計算企業所得稅時需要調整利潤總額，確認遞延所得稅，增加了會計核算的復雜性。

（三）公允價值計量模式會加劇企業利潤總額的波動

公允價值計量模式要求在資產負債表日將投資性房地產的賬面價值調整為公允價值，兩者的差額計入公允價值變動損益，從而對利潤總額產生影響。如果投資性房地產的公允價值變動頻繁，變化幅度較大，那么企業利潤總額將隨之波動，影響企業經營業績的穩定性，甚至導致投資者和債權人作出不利的投資決策。

（四）公允價值計量模式引發利潤與現金流的背離

凈利潤是基于企業權責發生制會計處理基礎產生的，而權責發生制導致了凈利潤與現金流的相互背離。在資產負債表日，投資性房地產的公允價值變動計入當期損益，引起利潤總額的變化，但這種變化在處置投資性房地產前僅僅反映在企業財務報告中，并沒有真正的現金流變動，所以公允價值計量模式的應用加劇了利潤與現金流的背離，增加了利潤分配的難度。

三、公允價值計量模式當前的發展機會O（Opportunities）

（一）新企業會計準則趨同于國際財務報告準則，為公允價值計量模式的運用創造了良好的發展平臺

國外采用公允價值計量投資性房地產已有豐富的經驗，并取得了階段性的成果，我國投資性房地產準則正是借鑒于國際財務報告準則，目的是提高我國會計信息與國外會計信息的可比性，增加我國財務報告在國際資本市場上的認可度。考慮到我國市場經濟尚不發達，公允價值可靠性有待提高，為避免人為操縱利潤的現象出現，我國投資性房地產準則制定了與我國經濟環境相適應的后續計量模式，為公允價值計量模式的發展做了正確的引導。

（二）目前我國經濟形勢良好，多數投資性房地產的資產價值實現了保值增值

隨著我國經濟的飛速發展，通脹壓力日益增強，土地資源稀缺性使得房地產不再僅僅是企業的一種生產要素，而是成為企業的一種投資項目，也成為了企業貯藏財富的一種手段。當前物價水平穩步上漲，貨幣購買力有所下降，多數投資性房地產通過收取租金或高價出售實現了資本保值增值，增強了擴大公允價值計量模式的應用范圍的必要性和可行性。

四、公允價值計量模式面臨的環境威脅T（Threats）

（一）為擠出房地產泡沫，政府出臺了房地產宏觀調控政策

2010年4月17日，國務院發出了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱國十條），通知要求遏制房價過快上漲，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。2010年國十條開始執行，政府出臺了一系列房地產宏觀調控政策，希望能夠遏制房地產投機炒作，擠出房地產泡沫。政府的宏觀調控雖然一定程度上促進了我國房地產行業的健康發展，但同時也引發了企業對投資性房地產價值波動的擔憂。為了防止投資性房地產公允價值下跌給企業帶來的不利影響，企業謹慎采用公允價值計量模式，遏制了公允價值計量模式的進一步發展。

（二）我國大多數企業依然選用成本模式對投資性房地產進行后續計量

投資性房地產準則規定，企業可根據其擁有的投資性房地產的特點自行選擇后續計量模式，而成本模式和公允價值模式的不同選擇降低了企業會計信息的可比性。截至2011年4月30日，96.76%的上市公司依然采用成本模式計量投資性房地產。企業沒有選用公允價值計量模式，是為了維持與同行業同地區企業的會計信息的可比性。成本計量模式占主導地位的環境制約了公允價值計量模式的發展。

（三）我國尚未形成完善的房地產信息披露機制

投資性房地產公允價值是指在公平交易中，熟悉情況的當事人之間自愿進行房地產交易的價格。通常在確定房地產的公允價值時，需要參照活躍市場上同類或類似房地產的現行市場價格，因此，建立一個完善的房地產信息披露機制至關重要。目前，我國房地產交易仍處于自發狀態，交易信息披露不充分，這就給投資性房地產公允價值的確定造成了困難，也降低了公允價值的可靠性，阻礙了公允價值計量模式的普遍應用。

投資性房地產公允價值計量模式SWOT分析結論詳見表1。

五、完善投資性房地產公允價值計量模式的政策建議

（一）SO策略——加強監督和指導

會計政策選擇給企業盈余管理提供了可能，投資性房地產后續計量模式的選擇也不例外。目前已采用公允價值計量模式的企業試圖依靠公允價值的優勢抓住外部機會，一方面出于企業長足發展的考慮，另一方面可能立足于企業當前的盈余管理動機。為了促進投資性房地產公允價值計量模式的健康發展，規范公允價值計量模式的應用，監管層應加強對公允價值計量模式實踐的監督和指導。首先，要結合理論和實踐研究，從準則層面進一步規范會計處理。雖然我國在引入公允價值時保持了謹慎態度，準則對公允價值計量模式制定了嚴謹的操作規范，但是政策漏洞依然存在，例如投資性房地產與非投資性房地產之間的轉換條件較為寬松，企業可通過資產項目的轉換實現計量模式的轉換，違背了公允價值計量模式不得轉為成本模式的規定，因此，需要在理論和實踐發展中進一步完善準則。其次，要強制企業在報表附注中詳細披露投資性房地產的信息，包括介紹投資性房地產的資產狀況，論證采用公允價值計量模式的合理性，充分披露公允價值的確定方法、信息來源和估值技術等相關信息，增強投資性房地產公允價值信息的可信度。最后，要加強對投資性房地產公允價值計量模式的審計。由于我國尚未建立比較完善的房地產價值評估體系，公允價值審計也還處于初級階段，因此，審計人員需要特別注重風險導向審計理念在投資性房地產中的運用，增加審計資源的投入，加強與各個相關方面的溝通，搜集充分證據后對投資性房地產公允價值計量模式的運用作出客觀評價。

（二）ST策略——規范房地產交易市場

從投資性房地產公允價值計量模式的優勢和它面臨的環境威脅來看，沒有良好的運行環境，公允價值計量模式自身的優勢難以發揮，因此，監管部門需要盡快規范房地產交易市場，完善房地產信息披露機制。要建立一個規范的房地產交易平臺，加強對房地產交易活動和交易信息披露的管理，改變當前的混亂秩序，增加房地產交易價格的透明度，構建房地產價值信息的數據庫系統，充分披露房地產市場行情的動態發展，為企業獲取準確有效的房地產公允價值信息提供有利條件。

（三）WO策略——提高會計人員的執業水平

穩定的宏觀經濟形勢為投資性房地產公允價值計量模式創造了良好的應用環境，但公允價值計量模式要進一步發展還需要克服其應用障礙，也就是要提高會計人員的執業水平。首先，要幫助會計人員從思想上樹立公允價值觀念。投資性房地產引入公允價值計量模式時間尚短，企業會計人員對公允價值計量還很陌生，存在一定畏難情緒，因此，要提高會計人員對公允價值計量的認知和認可，樹立正確的公允價值計量觀。其次，要進一步完善投資性房地產價值評估的技術指導，出臺技術規范條例，增加相關技術培訓，幫助會計人員克服評估技術難題。再次，要增強會計人員的職業責任，利用道德規范和法律規范約束會計人員職業行為，以提高公允價值計量模式會計信息的質量。

（四）WT策略——披露兩種模式的計量結果

要想弱化公允價值計量模式劣勢和避免外部環境的威脅，最有效的方法就是同時披露公允價值計量模式和成本計量模式的計量結果。披露兩種財務報表，方便財務報表使用者根據自身對公允價值的判斷作出經濟決策。我國會計準則要求企業只能選用一種后續計量模式計量企業所有的投資性房地產，并且公允價值計量模式不能轉為成本模式，而房地產市場不穩定因素較多，實現準則要求難度較大。雖然披露兩種計量結果會增加會計人員的工作量，但是可以突破準則限制，也可以弱化公允價值計量模式本身的缺陷。

此外，國際財務報告準則規定采用成本模式計量投資性房地產的企業，要在報表附注中披露其公允價值，也給我國實現雙軌披露提供了借鑒。因此，在我國投資性房地產公允價值計量發展的初期，采用雙軌披露制度，或許能夠有效推動公允價值計量模式的發展。

通過上述分析，可以得出應用投資性房地產公允價值計量模式，一方面要從公允價值模式本身出發，完善會計準則規范；另一方面要從公允價值模式應用外部環境出發，創造良好的發展條件，同時要提高會計人員的業務素質，增強應用公允價值計量水平。只有這樣，才可趨利避害、揚長避短。隨著投資性房地產準則在實踐中的發展和相關理論研究的深入，相信我國投資性房地產公允價值計量在相關各方的努力下能夠取得長足的發展，并對我國會計信息披露產生積極而深遠的影響。

【主要參考文獻】

[1] 中國注冊會計師協會.會計[M].北京：中國財政經濟出版社，2011：121-135.

篇6

為適應市場需求和建立與國際財務報告趨同的企業會計準則體系，財政部于2006年初構建起了一套包含39項會計準則的新企業會計準則體系。準則體系于2007年1月1日起在上市公司中執行，同時鼓勵其他形式企業執行。在此次準則體系修改中，對企業影響重大的修改之一是允許企業選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業可對部分資產選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產》的實行被認為將對持有投資性房地產的企業產生較大影響，理由是由于可采用公允價值模式對投資性房地產計價，因而過去形成的由成本計價而被低估的投資性房地產可實現價值的快速回歸，從而可實現企業業績大幅攀升[1-3] 。

此次準則體系修改中，對企業影響重大的修改之一是允許企業選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業可對部分資產選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產》的實行被認為將對持有投資性房地產的企業產生較大影響，理由是持有投資性房地產的企業會迅速將其過去采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，這樣可以對因使用成本計價而被低估的投資性房地產實現價值的快速回歸，從而實現企業業績大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企業的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業數量仍很少，允許企業對投資性房地產進行公允價值計價的準則變動對上市企業的整體影響很小[4， 5] 。針對此現象學者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結了許多影響企業選擇公允價 值計價的因素[6， 7] 。

本文認為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價值計價模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計價模式的選擇。后文將對此觀點進行論證，并對管理層如何進行計價變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價值計價模式的上市企業數量很少的現象給出解釋。

2.新準則下投資性房地產計價特點及公允價值計價效應

新會計準則對投資性房地產定義為能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產，并規定為如下范圍：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。企業自用或作為存貨的房地產在新準則中被認為不屬于投資性房地產。

新會計準則單獨劃分投資性房地產是基于房地產實務對固定資產區分的需要而提出的，目的是規范企業對投資性房地產的會計處理和相關的披露，提高會計的相關性。舊準則里投資性房地產被當作和其他固定資產一樣的資產看待，也采用相應的估計使用年限對其提取折舊。隨著我國經濟的市場化程度提高，發現投資性房地產的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出數倍甚至數十倍，而采用折舊后的固定資產凈值往往不能反映此類投資性房地產的真實價值。基于此，業界和學術界認為將投資性房地產作為一般的固定資產處理不合適。因此，需要將投資性房地產從原有的固定資產中劃分出來，作為單獨一類確定會計規范，投資性房地產準則由此應運而生。

2.1新準則下投資性房地產計價特點

相對于舊準則，新準則中投資性房地產在初始確認和后續計量上有較大變化，主要體現在：

1）歸入的資產性質變化

在舊的會計準則中，將與投資性房地產相關的內容分散在存貨準則、固定資產準則和無形資產準則三個部分，由于各個部分的資產性質不同，因而會計處理方式也有較大差異。如：房地產開發企業自行開發的房地產用于對外出租的，作為企業存貨，按存貨準則規范處理：對外出租的固定資產和企業的一般性固定資產一樣作為企業固定資產，按固定資產準則規范處理；對外出租土地使用權或者持有并增值后轉讓的土地使用權，作為企業的無形資產，按無形資產準則的規范來進行處理。而在新準則中，這些不同用途的房地產統一歸于投資性房地產，按照同樣方式進行會計處理。

2.價值計量模式的選擇變化

舊準則中，歸入固定資產和無形資產計價的房地產主要以成本模式計價，歸入存貨資產的房地產則以成本與市價熟低法原則計價，在房地產市場價格節節攀升的情況下，成本價格要遠低于市場價格，由此會計賬目價值與資產的實際市場價值存在較大差額。而新會計準則規定，投資性房地產可采用成本模式進行后續計量，也可采用公允價值模式進行計量，公允價值（fair value）意指“公平合理之價值”。

3.后續計量變化

在舊會計準則中，歸屬于存貨、固定資產、無形資產的房地產分別按照該類資產的后續計價規定進行計量。

新會計準則下的房地產后續計量則規定：原來采用成本模式計量的投資性房地產，可以變更為公允價值模式進行計量；但是一旦采用了公允價值模式進行后續計量，則不允許再變更為成本模式計量。在成本模式下，投資性房地產比照固定資產和無形資產準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備；在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，采用公允價值模式計量的自利，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

2.2公允價值計價效應

我國上市企業已普遍設立投資性房地產科目，在已實施公允價值計價模式的上市企業，公允價值計價模式變更決策為實施企業帶來了巨大的積極影響。主要體現在：1）極大地提升企業利潤，改善企業以往較差的經營業績，甚至力挽狂瀾幫助企業避免被退市。2）改善企業報表中如資產規模、資產負債率等會計指標，增強債權人和投資者對企業償債能力、盈利能力信心，有利于企業進一步融資以獲得發展。例如ST百花通過計價模式的變更獲得了巨大的價值。作為一家以餐飲為主的上市企業，ST百花2004、2005連續兩年虧損，而且2006年也了預虧的報告，但最后在年報中公司通過對投資性房地產選擇公允價值計價模式實現了凈利潤，從而避免了被退市的厄運。

雖然具有可觀的公允價值計價效應，然而直到2009年10月，上市企業的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業數量仍很少。表1是我國設有投資性房地產科目的上市企業有關計量模式的統計表，說明了上市企業對投資性房地產采用公允價值計價的積極性不高，可看出采用公允價值計價模式的上市企業數量呈現出逐漸增多趨勢。上市企業仍較普遍地實施成本計價模式，與新會計準則推出前預測上市企業將廣泛采用公允價值計價大相徑庭。

表1 我國上市公司投資性房地產采用計量模式情況表

年 度

2006

2007

2008

采用成本計量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允價值計量模式的上市公司

10家

18家

23家

3.制約公允價值計價模式選擇的客觀因素

為何大部分上市企業不愿采用公允價值計價模式，有著兩個方面的原因，一是客觀因素的制約，限制了部分企業不能采用公允價值模式對其擁有的投資性房地產計價；二是管理層主觀選擇的影響，即企業管理層的主觀偏好影響了其在計價模式上的選擇決策。本文第四部分將討論管理層如何基于自身考慮做出計價模式選擇。

制約上市企業公允價值計價模式選擇的客觀因素有：

1.公允價值計量的嚴格準則限制。基于對我國國情的考慮，投資性房地產采用公允價值計量受到了嚴格的準則限制。《企業會計準則第3號——投資性房地產》第十條規定：“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量”。采用公允價值模式計量的，應同時滿足下列條件：(1)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；(2)企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計”。相對來說，國際會計準則下的公允價值可采用三種方式獲得：活躍交易市場的報價；類似資產可觀察到的市價；運用估值技術所確定的價值。而我國公允價值估值方法不允許采用估值技術確定投資性房地產的公允價值，這樣的選擇限制制約了部分企業不能采用公允價值進行相關計量。

2.成本因素制約。公允價值模式計量的采用將增大企業信息披露成本和支付評估費用的成本。公允價值模式計量要求在每個會計期末企業需外聘專業人員對投資性房地產價值進行重新計量，將增加企業會計核算與審計工作成本，而且相關準則還要求企業應在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。相對采用歷史成本計價模式，這將使企業花費更多的代價，由此也將抑制企業選擇公允價值模式計價的積極性。

3.投資性房地產占總資產的價值比重影響。投資性房地產資產占企業總資產的價值比重較小時，將使得企業變更計價模式的意義不大，也將制約公允價值計價模式的采用。在上市企業中，雖然房地產企業擁有大量的房地產，但是其擁有的大部分物業資產目的在于出售，而非經營或出租，故不屬于投資性房地產范疇。房地產開發企業所擁有的待出售房屋建筑物，是作為企業的存貨核算的，其計價基礎仍采用成本模式，并不受公允價值升值影響。該類企業即使為了適用公允價值計量模式自利，而將其持有的房屋建筑物改售為租，在準則實施的第一年，其公允價值超過賬面成本的部分也只能調整期初的股東權益，而不會影響當年的利潤。

結合我國上市企業的實際情況來看，可以認為因受上述因素制約而使得不能實施公允價值計價的企業數量很少。原因在于：首先，存在大量上市企業的投資性房地產在市場交易活躍地區，但仍然采用原成本計價模式。例如北京、上海、廣東共有240余家持有投資性房地產的上市公司，雖然這些地方房地產交易活躍，卻也僅只有不到4%的公司采用公允價值計價模式。其次，雖然計價模式變更為公允價值后，會增加公司的成本支出，但這項支出一般不大，應該在公司可接受的范圍內。由此可以得出，客觀因素的制約不是上市企業投資性房地產沒變更為公允價值計價模式的主要原因。

4.影響公允價值計價模式選擇的主觀分析

投資性房地產沒有選擇公允價值計價模式更多地是源于公司管理層基于自身利益考慮做出的決策。現代公司制度下，公司所有權和經營權分離，所有者與經營者之間屬于委托關系。在代表所有者行使公司經營權時，公司管理層常常面臨著眾多的決策選擇，為此作為人的公司管理者的決策存在著道德風險和逆向選擇的可能。本部分即以管理層最大化自身利益的心理分析其在計價模式選擇中的決策行為。

設企業已有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，并在資產負債表日可對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。考慮的決策時點是新準則頒布之后的兩年內，公司是否將投資性房地產由原采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，實質是一個采納與否（是否采納公允價值計價模式）決策問題。以此變更決策是否對公司有利和對管理層有利考慮，則選擇變更計價模式后公司和管理層的收益結果如表2所示：

表2 是否變更為公允價值計價決策收益表

決策收益

管理層收益

公司收益

類型1：正，正

類型2：正，無

類型3：正，負

類型4：無，正

類型5：無，無

類型6：無，負

類型7：負，正

類型8：負，無

類型9：負，負

在表2的各收益結果中，當收益為類型1和類型4時，由于收益結果對管理層有利，對公司至少無不利影響，故管理層選擇變更計價模式的可能性會很高；當收益為類型6、類型8、類型9時，管理層會放棄變更計價模式，因為變更計價模式不能為公司和管理層帶來正收益；當收益為類型5時，一般管理層也會選擇放棄變更計價模式，因為他們可將變更計價模式的選擇權留到未來有利的情形執行；當收益為類型3時，雖然收益結果對公司為正，但基于管理層最大化自身利益的決策動機自利，可能選擇不變更計價模式；當收益為類型7時，此時的收益情況正好與類型3相反，管理層可能會選擇變更計價模式；當收益為類型2時，管理層可能選擇變更計價模式，也可能選擇不變更計價模式（以作為延期期權留待對自己最有利時執行）。可見，各上市公司是否變更計價模式取決于變更計價模式的收益結果類型。

變更決策后收益結果的判斷思路是：1）對公司來說，若公司的實際經營業績加上由于變更計價模式獲得的變更會計利潤，結果會對公司產生巨大的積極影響，則稱為變更決策對公司的收益為正；若變更后對公司為負面影響，則稱為變更決策對公司的收益為負；若變更決策后對公司的影響很小，則稱為變更決策對公司的收益無。2）對管理層來說，若變更決策對管理層的利益有重大積極影響，則稱為有正收益；反之為負收益；若無影響，則稱收益無。

雖然已實施變更計價模式的上市企業出現了積極的公允價值計價效應，但并不是所有企業實施變更都會具有這種效應，也即僅在具備一定的條件下才會出現積極的影響。其中重要的條件之一是決策當期公司經營業績情況。一般公司的經營業績情況有兩種可能：正收益，或負收益。下文分別以此兩種情況進行分析。

1.公司經營業績為負時變更決策的收益結果

當投資性房地產由成本計價變更為公允價值模式計價，對公司可能的影響有：1）由于近年物業升值迅速，基于會計計量原則，計價變更必將極大地提高公司凈資產價值和扭轉業績不佳的局面。2）可改善公司相關財務指標（如資產負債率），甚至可避免當期會計利潤為負，利于后續年度公司實行增配股。3）當企業陷入連續多年虧損境地時，采取此變更措施可一舉扭轉虧損局面，甚至會因此而保住珍貴的上市資格。從計價變更后對公司的收益影響來看，當公司連續多年虧損面臨退市時，此時變更計價模式會給公司帶來巨大收益（保住上市資格）；當公司需采用增配股方式繼續融資，而實際經營業績不佳時，計若價模式變更可以改良公司財務指標實現符合增配股相關條件要求，則變更計價模式具有巨大價值；當公司財務指標不符合貸款銀行的放貸指標要求時，若變更計價模式可實現改善公司相關財務指標達到貸款銀行融資標準，則變更計價模式具有正向收益；當企業既沒有后續融資需要，也沒有退市風險，計價模式變更則對企業來說實質上無影響或為負影響（由于將失去未來有利時的變更機會）。

投資性房地產變更為公允價值模式計價，對于管理層來說，變更獲得的收益與公司是同方向的。上市公司若因業績糟糕而退市，會給管理層帶來聲譽損失，這是管理層不樂意看到的，所以若變更計價模式能保留上市資格對于管理層來說此時變更收益巨大。若上市公司因變更計價模式保住業績指標而實現后續融資，由于融資后會增大管理層所控制的資產數量，因此對管理層來說變更的收益也是正向的、巨大的。同樣，當變更計價模式能為企業實現貸款融資時自利，由于增加了管理層的控制資產，對于管理者來說變更計價模式的收益也是正向的。除此之外，變更計價模式對管理層的影響很有限，可以視作無影響。

2．公司經營業績為正時變更決策的收益結果

此情況下，投資性房地產由成本計價變更為公允價值模式計價，對公司可能的影響有：1）可在原來正經營業績的基礎上，更高地提升公司的會計利潤。2）可在原相關財務指標不利的情況下，改善公司財務指標，有利于保持公司貸款融資，或保住公司增、配股融資資格。3）由于原經營業績為正，變更計價模式將進一步增長當期會計利潤，導致當期所得稅支出增加。4）采用公允價值計價模式之后的各會計年度將失去成本法下折舊對所得稅抵扣的好處，則后續年度稅負增加，導致企業現金等實際利益的流出。從計價變更后對公司的收益影響來看，當公司需要進行融資而達不到融資條件，通過變更計價模式可以實現順利融資或通過變更計價模式來實現后續增配股融資，此時的變更計價模式就具有正收益；除此之外，雖然變更計價模式能夠提高會計凈利潤，但它僅是對原本持有的投資性房地產資源價值的再確認，本質上并沒有給企業增加資產，反而會因此而導致資產流出（稅負增加），可以認為在公司經營業績為正的情形下計價模式變更給企業帶來的是負收益或者近似無影響（當增加的稅負不多時）。

投資性房地產變更為公允價值模式計價，對管理者的積極影響是：1）可能的更高業績獎勵。從我國上市企業的現實情況看，一方面我國上市企業經營管理層的獎勵與經營業績的相關性較弱，另一方面由于這樣的業績提升并不是經營管理層努力的結果，公司董事會往往不會對這樣的業績提升給予獎勵，由此可以認為更高業績獎勵發生的可能性很低。2）由于變更計價模式可實現融資目標，管理層能夠掌控更多資產，此時變更計價模式帶來的收益為正。對于管理者不利的方面是：1）失去在未來變更計價模式的機會。這是因為準則規定使得計價模式不可逆向轉變。企業未來經營業績的不確定性會導致管理層未來利益不確定，甚至可能因經營業績不善而遭辭退。若管理層早期實施了變更計價模式則會喪失在未來通過這一籌碼來實現關鍵時期改善業績的機會。2）計價模式的變更獲得的會計利潤提升并不為企業帶來相應的現金流，但稅收的交納卻將導致企業現金流出，這將削弱經營管理層能夠控制和利用的資產數量。顯然對于管理層來說，這種結果是不樂意接受的，所以變更計價模式的收益為負或者近似無影響。

3.收益結果類型

綜上所述，在經營業績為負的情形下，變更計價模式能幫助避免因連續多年虧損退市或幫助實現增配股融資和貸款融資時，則變更計價模式能夠為公司和管理層帶來正向收益，即屬于表2中的收益結果類型1，管理層會選擇變更計價模式；除此之外，變更計價模式對公司和管理層的收益無影響或為負影響，屬于類型5或類型8自利，此時管理層不會選擇變更計價模式。在經營業績為正的情形下，當變更計價模式能有利于公司增配股融資或貸款融資，則變更計價模式能夠給公司和管理層都帶來正向收益，屬于類型1，此時管理層會選擇變更計價模式；除此之外，變更計價模式給公司和管理層帶來的收益屬于類型6、類型8和類型9，管理層不會選擇變更計價模式。

結合我國的實際來看，近年來我國上市公司中擁有投資性房地產而實際經營出現虧損的比例很低，擁有投資性房地產并因業績不佳面臨退市壓力的公司數量則更少；在經營沒有出現虧損的上市公司中，因為財務指標不滿足銀行貸款條件，或實際某期業績不佳需要改善以保留增配股資格的數量也很少，也即符合類型1而變更計價模式的上市公司很少，更多公司符合類型5、類型6、類型8和類型9，即不變更計價模式對其更為有利。由此對我國上市企業很少變更計價模式的現象給出了合理的解釋。

由上述分析還可得出此結論，即客觀因素原因僅制約了很少數企業投資性房地產不能選擇公允價值計價，更多數量的上市企業主要是由于管理層基于自身利益考而沒有實行變更決策，他們選擇的是延期變更計價模式。

5.結論

實行投資性房地產公允價值計價模式具有積極的意義。在我國，房地產市場的快速發展，使得以成本價格計價的房地產已不能有效揭示企業擁有的房地產實際價值。采用公允價值計價模式能夠很好地反映投資性房地產的市場價值，能更合理地反映企業的財務狀況，提高財務信息的相關性，有助于企業管理層和利益相關者更好地做出與企業相關的決策判斷。

雖然投資性房地產變更為公允價值計價模式能為其帶來巨大的積極效應，但上市企業采用公允價值對投資性房地產計價的總體數量仍很有限。一方面是由于客觀因素的制約，但更主要的原因是由于上市企業管理層出于最大化自身利益的考慮而偏向于仍采用原成本計價模式。隨著新會計準則的繼續推行，相信隨著企業融資要求的出現（如企業需股權再融資或進行債務融資）或經營情況的變化（如面臨退市壓力），將會有更多的上市企業陸續將投資性房地產成本計價模式轉變為公允價值計價模式，這也是新會計準則實施的必然結果。

參考文獻

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篇7

一、公允價值計量在投資性房地產中應用的現實意義

首先，其使用目的以及產生的現金流量非常類似于交易性的債券投資。而交易性的債券投資采用公允價值計量，且只有公允價值計量模式才能為投資者提供決策相關的信息。因此根據經濟實質重于形式的原則，投資性房地產的計量模式，應采用公允價值計量模式。投資性房地產的市場價值往往高于其賬面凈值，按其成本計量不能反映企業的真實情況。公允價值的計量模式能夠更好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力。

其次，投資性房地產所產生的現金流量在很大程度上獨立于主體持有的其他資產。對于擁有大量投資性房地產的企業，對投資性房地產的合理計量會影響到對企業資產總體價值的衡量。成本計量會造成對投資性房地產價值的低估，從而使企業資產的總體價值降低。在企業進行兼并、破產或重組時不能更好地向利益相關方提供可靠的信息，反映企業資產的真實價值。

最后，允價值能夠向財務報表使用者提供更有用的信息。投資者的利益無法通過成本計量模式得到更好的體現。我國房地產業發展速度很快，大中城市的市中心商業地產價格長期高漲，持有大量土地或者商業地產的上市公司其資產的實際價值較賬面價值增值很多，如果企業未能合理地反映該部分資產的價值，就不能更好地體現這些公司股東權益。

二、公允價值計量在投資性房地產中的應用現狀

1.上市公司采用公允價值計量投資性房地產積極性不高

與金融工具中交易性金融資產等資產必需采用公允價值計量不同，投資性房地產引入公允價值模式是謹慎和適度的，允許上市公司在成本模式和公允價值模式之間進行選擇，并且規定，企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得時，才可以采用公允價值計量模式。目前在上市公司的應用并沒有之前所想象的那樣廣泛和深入。根據上市公司年報披露信息的統計數據，投資性房地產準則實施幾年來，上市公司對投資性房地產采用公允價值計量模式的積極性并不高，以2007年為例，有630家上市公司持有投資性房地產，但只有18家采用公允價值進行后續計量，所占比例為2.86%，以后幾年中所占的比例也都不到5%。

2.確認公允價值的方法不統一

以2010年的27家采用公允價值計量模式的上市公司為例，在確定投資性房地產公允價值上主要采用評估報告、參考第三方調查報告以及董事會參考同類同條件的房地產市場價格的方法，其中有14家公司采用評估報告的方法，10家公司采用董事會參考同類同條件的房地產市場價格的方法，只有3家公司采用參考第三方調查報告的方法。可見，上述公司并沒有統一的確定公允價值的標準，這也會在一定程度上影響企業是否能真實反映投資性房地產的真實價值。

三、公允價值計量在投資性房地產中應用的原因分析

1.房地產市場價格體系不完善，準則限制條件嚴格

（1）我國的市場經濟環境與國際上較成熟的市場經濟環境比，還存在著一定的差距。目前我國房地產市場發展還不成熟和完善，難以通過市場獲取有關公允價值的完備信息。如果不顧條件地運用公允價值計量投資性房地產，必然會帶來公允價值的濫用，并最終導致會計信息的失真。尤其應當注意的是，在我國，作為活躍市場事后證據的市場價格等交易信息系統還不夠完善，難以為公允價值會計信息的鑒證提供可資依賴的、必不可少的證據。

（2）CAS3第10條對采用公允價值計量模式提出了兩個必須同時滿足的前提條件：“投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，企業能從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息”。CAS3第12條強調：“已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式”。

2.投資性房地產公允價值信息披露制度和審計制度不完善

（1）對投資性房地產信息披露的要求不夠全面

篇8

隨著我國房地產市場的發展，涉足房地產投資的企業越來越多。2006年我國在借鑒國際會計準則、全面修訂企業會計準則之際，新增《企業會計準則第3號――投資性房地產》，首次要求對以投資為目的而持有的房地產單獨確認。該準則充分考慮我國社會主義市場經濟不完善的實際情況，很多地方體現中國特色，特別在投資性房地產公允價值計量方面表現得十分謹慎。

首先是有條件地采用公允價值模式對投資性房地產后續計量。與國際會計準則優先采用公允價值計量不同，我國準則側重于采用成本模式。準則規定采用公允價值模式計量投資性房地產，應當具備兩個條件：a.有活躍的房地產交易市場；b.同類或類似房地產的市場價格及其相關信息能夠從房地產交易市場上取得。企業采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以會計期末投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。公允價值模式確定后，不能再變更為成本模式。

其次涉及公允價值模式下對相關資產轉換為投資性房地產時轉換差額的處理。與國際會計準則相比，我國準則的特點是對同一資產價值發生增減不同方向變化產生的差額區別對待。規定如果轉換當日公允價值小于賬面價值，差額計入當期損益；如果大于賬面價值，應當將差額在己計提的減值準備或跌價準備的范圍內計入當期損益，剩余部分計入資本公積。在國際會計準則中規定自用房地產轉換為投資性房地產時按照此方法處理，而存貨及自建投資性房地產則無論價值增加或減少其差額都計入當期損益。

最后在披露方面，國際會計準則要求在成本模式下仍應披露投資性房地產公允價值，我國準則規定公允價值計量模式的企業要披露公允價值確定依據與方法，而采用成本模式的企業并不要求披露公允價值。

二、上市公司投資性房地產公允價值計量的現狀

我國對投資性房地產公允價值計量的所具有的謹慎特點不僅在準則制定時表露無遺，而且還能得到上市公司準則應用時統計數據的充分證明。總體上看，07、08、09三年間，存在投資性房地產的上市公司分別為630家、690家和772家，分別約占上市公司總數的40%、42%、45%。其中絕大部分采用成本模式計量，采用公允價值模式計量的極少，筆者結合有關統計數據并通過互聯網公開資料查閱相關上市公司報表，確認三年分別為17家、20家和25家（見附表），分別約占2.70%、2.90%、3.24%，可見企業對公允價值模式的運用普遍相當謹慎，遠低于此前市場普遍預期。2010年由于房價繼續高漲，物業稅呼之欲出，很多企業由此擔心增加投資性房地產的稅收負擔，沒有新增采用公允價值計量的上市公司。因此2010年仍然保持為25家。下面就其具體應用情況作些描述：

（一）從涉及行業來看，以房地產類公司居多

25家中，房地產公司9家，占36%，它們分別是：津濱發展、臥龍地產、正和股份、金融街、金宇車城、中航地產、泛海建設、世茂股份、武漢控股（該公司2010年房地產行業收入超過60%，實現向房地產行業轉型）。另外銀行業4家，占16%，分別是：中國銀行、交通銀行、深發展及寧波銀行。其他12家分別涉及商業零售業、紡織業、化工業、釀酒業、航空業等等。這主要是因為房地產類公司資產中投資性房地產相對其他行業來說較多，特別是一些擁有商業地產的公司，采用公允價值計量更能發揮其反映資產真實價值的優勢，對公司和投資者而言更有意義。這種現象在2007年剛開始實施新會計準則時并不明顯，在近兩年，特別是2009年隨著房地產市場日益火爆，公允價值計量受到更多房地產公司青睞。

（二）從投資性房地產業務對公司影響看，多數公司影響不大

這可從兩個比重進行分析。一是投資性房地產占總資產比例。25家公司中12家的占比只有1%左右，應該說投資性房地產少的公司，無論采用成本模式還是公允價值模式對公司影響都不大。與之相對的是10家比重接近或超過10%，有1家投資性房地產占總資產比重甚至快達到90%。但總的來看，并沒有象通常所料想的那樣，表現出投資性房地產較多的公司偏好公允價值計量的現象。二是房地產租金收入占營業收入比重。根據2010年財務報表分析，有14家公司在營業收入中沒有單獨列出房地產租金收入，可見比例相當低，有單獨列出的9家超過1%，1家不足1%，另外1家房地產公司沒有單列租金收入，全部包括在房地產行業收入中披露。

（三）投資性房地產公允價值確定依據與方法各異，大多數公司有披露

根據2010年年報，有10家根據獨立評估機構評估報告確定，但有2家并未列出具體評估公司名稱，10家參考同市場同類房地產價格由公司自行確定，有3家根據第三方調查報告確定，另外有2家沒有說明確定依據。無論是評估給出還是自行確定，大多數只是較籠統地說明按市場法確定公允價值，具體方法不明。

（四）投資性房地產公允價值內部控制制度建設剛剛起步，大多數公司還是空白

投資性房地產公允價值計量內部控制是為保證投資性房地產公允價值合法有效取得及其相關信息真實準確完整披露而制定和實施的一整套操作程序、管理方法與控制措施。25家公司中，只有昆百大、金融街、中航地產、世茂股份4家公布投資性房地產公允價值計量的內部控制制度或管理辦法，其他21家公司雖然按照證監會要求建立公司內部控制制度并對其運行效果由會計師事務所予以鑒證，在內部控制制度的很多方面與投資性房地產有一定關聯，但對投資性房地產公允價值的確定依據、方法、原則等方面并沒有建立起有效內部管理制度。

三、投資性房地產公允價值計量存在的問題

從以上應用現狀的描述中我們可以發現，很多公司選用公允價值是以反映公司資產真實價值，向報表使用者提供與其決策更為相關的會計信息為目的的，他們為公允價值計量作了十分有益的嘗試。但由此也可發現很多問題，主要表現在以下幾個方面：

（一）利用公允價值計量進行盈余管理

與成本模式相比，采用公允價值計量時不用計提投資性房地產折舊攤銷，可以降低當期費用，提高公司利潤，同時在近兩年房地產價格節節攀升的背景下，還可以提高資產總額，降低資產負債率，產生公允價值變動收益進一步提高公司利潤。采用公允價值計量即使存在使公司業績不穩定、降低折舊稅盾作用、增加資產評估成本等因素，但兩相比較，公允價值計量的種種優勢為避免上市公司“披星戴帽”或做到賬面扭虧為盈或粉飾財務狀況以滿足融資要求等等還是具有顯而易見的良好效果，因而為一些公司所利用。以ST華僑（600759）為例，其2007年年報顯示，2007年度新增13.181億元投資性房地產，當年因公允價值上升增加資產580萬元，與投資性房地產公允價值收益580萬元相比，因無需計提折舊而增加的利潤5270萬元（按取得成本13.181億元和折舊年限25年估計）更為可觀。再如，深方大（000055）2007年度非經常性收益總額是利潤總額的2倍多，其中投資性房地產公允價值變動收益金額為4232萬元，占非經常性收益5701萬元的74.23%，扣除非經常性收益后的歸屬于上市公司股東的凈利潤為-3262萬元。可知，投資性房地產公允價值變動收益是該公司當年實現賬面盈利的主要因素。

（二）公允價值確定存在較大的可操縱空間

我國企業會計準則中雖然規定有確鑿證據公允價值可持續可靠取得條件下可使用公允價值計量，并要求對公允價值的確定方法與依據予以披露，但究竟具體使用什么方法與依據仍由公司自主確定，這無疑給上市公司留下很大的操作空間。可以說，公允價值計量運用關鍵在其確定依據與方法上，然而通過對上市公司公允價值確定方法與依據的分析可知，實際上很多公司是參照市場價自行確定計算公允價值的，也沒有說明計算方法與程序，有的雖然說明依據評估機構評估價格但并沒有披露具體評估機構名稱和評估報告書，還有的根本沒披露其公允價值確定依據，確定方法與程序的說明也較籠統，有的公司投資性房地產公允價值變動幅度遠遠超過當年同類市場正常增長幅度，這不能不使報表使用者對其價值真實性客觀性產生懷疑。另外，建立公允價值計量內部控制制度的公司很少，有的即使有也是流于形式，多數公司仍缺乏這種自我約束機制，使公允價值確定更加主觀隨意。

（三）投資性房地產信息披露不夠充分、不夠規范

主要表現在兩個方面：第一，持有土地使用權的信息披露較少。按照我國企業會計準則的界定，投資性房地產包括已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權，已出租的房屋建筑物三部分。近些年很多公司因地址搬遷或擴建需要，擁有土地使用權的情況較普遍。但從25家采用公允價值計量的公司報表分析，投資性房地產涉及范圍幾乎都是房屋建筑物，很少涉及土地使用權。公司的土地使用權似乎全部作為無形資產處理了，還在每年按土地使用權的規定年限攤銷成本，這種做法顯然無法反映一些上市公司囤地的投資目的與實際收益，沒有讓報表使用者取得投資性房地產完整信息。新華社2010年10月的報道曾披露，泛海建設（000046）在北京繁華地帶購置的4塊土地閑置6年，其間5次調整建設規劃。據估算，在這6年期間開發商僅靠坐收土地和房地產自然升值的利潤就超過200億元。可是在公司報表投資性房地產或無形資產附注中卻找不到有關這些土地使用權的重要信息。第二，25家公司中有13家沒有投資性房地產具體項目名稱，只有房屋、建筑物的成本與公允價值變動分類數據資料，報表閱讀者無法了解公司主要投資性房地產的項目名稱、位置、面積、單位價格，同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，無法根據會計報告判斷上市公司采用的計量方法是否恰當。

四、投資性房地產公允價值計量的規范

在我國企業會計準則與國際會計準則持續趨同的大背景下，投資性房地產公允價值計量符合財務會計未來發展方向。針對上市公司在應用投資性房地產公允價值計量中存在的許多問題，建議從以下四方面進一步予以規范：

（一）完善公允價值計量與披露的相關會計準則，加強政府監管

第一是加快制定我國公允價值計量準則。2011年5月，美國財務會計準則委員會（FASB）與國際會計準則理事會（IASB）共同了關于公允價值計量和披露的最新規定，以實現公允價值項目趨同。制定我國公允價值計量準則顯得更加緊迫。以此作為投資性房地產公允價值計量的指導性文件，保證公允價值取得、評估和變動的準確性。第二是完善投資性房地產會計準則。要求企業披露與公允價值確定的一些相關因素，如具體項目名稱、位置、面積等。參考國際會計準則對投資性房地產公允價值估價作法，要求上市公司聘請經過有關部門認定的專業房地產評估機構，對投資性房地產進行獨立評估，并要求披露評估報告，不能企業自己評估或聘請房地產經紀機構以及其他非專業評估機構，避免人為操縱企業利潤。第三是規范土地使用權歸類標準，以確保以投資為目的而持有的土地歸入投資性房地產，完整披露相關信息。

（二）完善房地產市場環境，為公允價值計量創造條件

第一完善房地產市場信息。活躍的市場是公允價值運用的基本前提，但是我國目前房地產缺乏完善的市場，價格及相關信息不健全。為了增強公允價值的公正性和客觀性，國家應采取有效措施，比如建立良好的交易環境、推行適當的優惠政策等，培育活躍的房地產交易市場。第二加快推行包括《評估機構業務質量控制指南》在內的資產評估準則體系，規范投資性房地產評估方法，提高資產評估質量與公信力。

（三）建立健全投資性房地產公允價值計量內部控制制度

隨著我國經濟融入全球化步伐加快，公司面臨的的風險越來越大，為此我國監管部門不斷提高對上市公司建立內部控制及其信息披露的要求。為與內部控制整體要求相一致，有必要要求上市公司就公允價值訂立內部控制制度制定審議程序，用以明確公司以公允價值計量資產的計量依據、計量程序與計量原則，并嚴格、有效地將其執行，有助于公允價值計量的操作，降低隨意性，提高會計信息質量的相關性和可靠性。

（四）加強教育與培訓，提高會計人員職業判斷能力

公允價值的引入增加了大量的職業判斷的內容，這對會計人員的職業判斷能力提出了更高的要求，為鼓勵公允價值在投資性房地產的運用，必須加強對會計人員有關公允價值的教育和培訓，提高我國會計人員整體職業判斷水平。另一方面，公允價值計量中大量不確定因素的存在，為企業利潤操縱提供了方便，這就要求我們加強會計人員的守法意識和職業道德教育，從主觀上消除利潤操縱的動機。

參考文獻：

[1]企業會計準則第3號――投資性房地產.

[2]國際會計準則第40號――投資性房地產.

[3]相關上市公司2007年――2011年公告,上海(深圳)證券交易所網站.

篇9

一、公允價值的基礎理論

（一）公允價值的定義

對于公允價值，不同的機構有不同的定義。國際會計準則委員會1999年的《國際會計準則第39號――金融工具：確認和計量》第98段指出：“在公允價值定義中隱含著一項假定，即企業是持續經營的，不打算或不需要清算，不會大幅度縮減其經營規模，或按不利條件進行交易。因此，公允價值不是企業在強制易、非自愿清算或本銷售中收到或支付的金額（IASC，1999）。”美國財務會計準則委員會于2000年2月頒布的第7號概念公告對公允價值的定義是：“公允價值是當前的非強迫交易或非清算交易中，自愿雙方之間進行資產（或負債）的買賣（或發生與清償）的價格（FASB2000）。”我國新頒布的《企業會計準則――基本準則》中，把公允價值定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額。”對比以上我國對公允價值的定義，本文認為這個定義充分考慮了基本國情，符合我國市場經濟發展需要。

（二）目前我國公允價值的適用范圍

雖然我國在新準則中部分地采用了公允價值的計量屬性，但是公允價值在新準則中的應用是十分謹慎的。與國際財務報告準則相比，我國新的企業會計準則體系在確定公允價值的應用范圍時，充分地考慮了我國的國情，作了審慎的改進。公允價值的運用必須滿足一定的前提條件，即公允價值應當能夠可靠計量。基本準則中也強調，企業一般應當采用“歷史成本”，只有在會計要素金額能夠取得“并可靠計量”時才能采用非歷史成本計量屬性。目前，主要在金融工具、投資性房地產、非共同控制下的企業合并、債務重組和非貨幣性資產交換等方面采用；另外，在各項使用公允價值的具體準則中，也嚴格限制了使用條件。比如，在非貨幣性資產交換中，提出兩個前提條件，即交換是否具有商業實質，交易各方之間是否存在關聯方關系。這些限制條件，在一定程度上可以保證公允價值的“公允”表達，同時也可以有效遏制企業的利潤操縱。

二、公允價值在投資性房地產準則中的應用分析

（一）投資性房地產準則制定的背景

房地產行業作為我國第三產業的一個組成部分，其交易日趨活躍，在國民經濟中的作用也日趨凸顯，適時分析新的會計準則對該行業的影響顯得十分必要與重要。投資性房地產只是房地產業的一個部分，主要是指“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。”主要包括：已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及已出租的建筑物，從而把為生產商品，提供勞務或者經營管理而持有的房地產和作為存貨的房地產排除在本準則之外。對于投資性房地產，如果將其作為一般的固定資產看待并提取折舊，其凈值往往不能反映投資性房地產的真實價值。一方面投資性房地產在經過數年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出其賬面原值的數倍甚至數十倍。另一方面，對房地產的投資一般金額大、周期長、流動性和變現能力較差，往往具有高收益和高風險并存的特點。在這種情況下，將投資性房地產作為一般的固定資產處理顯然是不合適的。但是，將它們按照流動資產以成本與市價孰低的計價原則來處理，也是不合適的。所以應該給投資性房地產制定一個專門的準則。截至2005年，世界上只有IASB、英國（SSAP19：投資性房地產的會計處理）和中國香港地區（SSAP13：投資物業會計）對投資性房地產制定有相關的會計準則。

（二）新準則中對投資性房地產的有關規定

新準則規定：企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地進行后續計量，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。這意味著地產公司可以對兩種模式進行選擇。而且計量模式一經確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉為成本模式。從原有成本模式轉為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益。準則還規定，如果投資性房地產采用公允價值計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產不再計提折舊了，主要是折舊的部分已經通過公允價值跟賬面價值之間的差額調整留存收益而相應地得到了補償。

上述規定可能產生下列影響：第一，原先上市公司擁有的物業都被計入了固定資產，因此，物業的升值與否，并沒有體現在報表中。近幾年物業升值迅速，如果上市公司一旦采用公允價值法來計量其早些年購入的投資性房產，必將大大提高其凈資產和當期凈利潤。公允價值計量模式的引入正式奠定了重估凈資產值的方法作為房地產上市公司估值的核心地位。這必將引導市場對該項方法進一步的認可。第二，隨著投資性房地產物業的增多，尤其在新會計準則采用后，肯定會引導市場更多地關注各項投資性房地產物業的真實價值，并使重估凈資產值的估值方法成為評估投資性房地產企業的主要標準之一。既然選擇公允價值對投資性房地產進行計量，在我國房地產行業發展勢頭強勁的今天，勢必大大提高企業的凈資產，也會提高當期的凈利潤，那么是不是擁有投資性房地產企業就會不加思考地優先選擇公允價值來計價呢？

（三）企業是否會優先選擇公允價值計價問題分析

對于公允價值和歷史成本之間做選擇的問題，本文認為雖然新準則給了企業選擇的空間，但是并不見得所有的公司都會青睞公允價值。首先，公允價值的確認是否合理是一個不容忽視的問題。按照新會計準則的規定，如果企業所擁有的投資性房地產有活躍的房地產交易市場供其交易，且該房地產交易市場能提供該類或類似的房地產市場價格及其他相關信息，則企業應當采用公允價值模式，即不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以會計期末投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。這就給企業以及審計師提出了一個比較大的挑戰了，怎么樣來判斷公允價值的確認方法是否恰當呢？本文認為，“能夠提供該類或類似的房地產市場價格”這個標準很難確定。即使采用綜合評分法，每個人對每個項目所給的權重也是不一樣的，那樣得出的結果也會不同。所以公允價值的確定是否合理，成為投資性房地產后續計量是否合理的關鍵。在這里我們看一下香港的做法。在香港的房地產開發上市公司中如果采用了公允價值模式的，每年度公司均聘請獨立的測量師對其投資性房地產行評估，并作為公允價值的確定依據。內地上市的房地產公司如果采用公允價值，也需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估，并在年報中詳細披露房地當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。這將成為企業的一項很重的負擔。

其次，公允價值增大了公司經營成果的不穩定性。采用公允價值模式后，擁有較多投資性房地產的公司的業績將更多地受該物業市場價格變化的影響，這增加了公司業績的不穩定性，有可能掩蓋了管理層的經營不利或優秀管理能力。從以上的分析中，本文認為，此次新準則中對投資性房地產的相關規定，尤其是公允價值的引入，雖然意義重大，也會對房地產行業產生一定的影響，但是由于擁有投資性房地產的企業是否會選用公允價值作為其計量屬性還是值得商榷的，所以公允價值的影響可能沒有大家想象的那么大。

參考文獻：

[1] 財政部．企業會計準則2006 [N]．北京：經濟科學出版社，2006．

[2] 謝詩芬．公允價值：國際會計前沿問題研究[M]．長沙：湖南人民出版社，2004：2．

篇10

據上海市國民經濟統計資料顯示，1994年上海市商品房平均銷售價格為2089元/平方米，2006年為7196元/平方米，年平均增長率為10.86％。與此同時，1994年上海市外商直接投資實際吸收金額為24.73億美元，到2006年實際吸收金額達到了71.07億美元，年平均增長率為9.20%。在房地產價格的不斷上升的影響下，境外資本大量流入國內市場，本文試圖對上海市外商直接投資與房地產價格之間的定量關系進行研究，分析上海市外商直接投資與房地產價格是否存在長期的均衡關系。變結構協整分析是近幾十年發展起來的新的經濟計量方法，能更準確及時地反映經濟關系和經濟結構的變化，本文將利用這一統計方法研究上海市外商直接投資與房地產價格的變結構協整關系。

二、理論與方法

1.變結構協整的概念與分類

變結構協整分為：參數變結構協整，部分變結構協整，機理變結構協整。參數變結構協整是指在某一時點上協整參數發生了變化，但序列間的協整關系依然存在，只是序列分量間的均衡參數發生了變化；部分變結構協整的情況是指時間序列在某一時點以后或以前存在協整關系，而另外的時序集合里協整關系不復存在；機理變結構協整關系表明已有的協整關系，可能由于新的變量進入系統而使得原來系統的均衡狀態遭到破壞，而形成另一種新的均衡關系。

2.參數變結構協整建模

(1)檢驗序列之間是否存在協整關系。假設標量時間序列維向量時間序列，設標準協整回歸的靜態模型為:,當時，稱間存在協整關系。

(2)確定結構突變點。為了尋找結構突變點，引入虛擬變量：當時，;當時，。其中未知，表示取整，T表示觀察值數目。

模型的結構變化可以考慮以下3種形式：

(1)水平漂移的協整關系變化，，這里表示漂移以前的常數項，表示漂移量。

（2)常數項與趨勢項漂移的變結構協整，。

(3)狀態開關型的變結構協整，。

3.檢驗參數變結構協整關系是否存在

對引入虛擬變量的模型進行靜態回歸，得到回歸殘差，對殘差進行單位根檢驗，以判斷是否存在參數變結構協整關系。對于三種不同情況，分別令,或。然后，將誤差修正項分別代入誤差修正模型，然后估計誤差修正模型。

三、實證分析

1.變量設定及數據來源

設變量FDIt表示第t年的上海市外商直接投資額，變量HPt表示第t年的上海市房地產價格，為了消除價格因素的影響，使用了1994年為基期的固定資產投資價格指數對變量進行了縮減，且上海市外商直接投資額（FDIt）按當年美元與人民幣平均匯率折算成人民幣。為消除數據中可能存在的異方差，本文對兩序列均做了對數處理，變量lnFDIt和lnHPt分別表示取自然對數以后的新序列。數據來源于歷年的《上海市統計年鑒》，數據區間為1994年～2006年。

2.檢驗序列間的協整關系

協整檢驗的前提要求一階差分后的被檢序列平穩，本文使用擴充迪基－富勒（Augmented Dickey－Fuller，ADF）方法對此性質進行檢驗，lnFDIt與lnHPt水平值序列的ADF值分別為-2.36和-1.25，均大于顯著性水平10％的臨界值-3.41，是不平穩的，lnFDIt與lnHPt的一階差分序列的ADF值分別為-2.58和-3.92，均小于顯著性水平10％的臨界值-1.63，是平穩的，因此，兩變量滿足具有協整關系的前提，可以進行協整分析。對變量lnFDIt與lnHPt進行Johansen協整檢驗，檢驗結果顯示lnFDIt與lnHPt存在惟一的協整關系。然后，再進一步做變結構協整分析。

3.檢驗序列間的變結構協整關系

本文選取結構突變檢驗范圍，即變結構協整檢驗的范圍為1994年～2004年，檢驗期間發生突變的可能性。估計結構突變時機的模型設定如下：

（I）

(II)

(III)

采用EVIEWS3.0計算，得到檢驗的結果如表所示：

表 參數的變結構檢驗

由表可知，lnFDIt與lnHPt的協整關系在1998年后發生了水平漂移變化。

4.建立變結構協整模型及誤差修正模型

綜上分析，筆者認為在1998年后上海市外商直接投資與房地產價格的協整關系發生了水平漂移變化，由此本文設定模型，用來描述lnFDIt與lnHPt的變結構協整關系。采用EVIEWS3.0計算，估計得到的模型結果為：。調整的可決系數為0.91，表明回歸模型的擬合優度較高；F統計量的相伴概率為0.000007，表明回歸模型在5％的顯著性水平下是顯著的；各個變量系數的t統計量均表明回歸模型的系數在5％的顯著性水平下是顯著的。殘差序列的ADF統計量為-4.07，小于5％的臨界值-1.98，表明殘差序列是平穩的，兩變量之間具有協整關系，可以建立誤差修正模型。

誤差修正項為:

誤差修正模型為:

由誤差修正模型可以看出，上海市房地產價格的短期變化將引起外商直接投資發生同方向變化，誤差修正項ECMt-1系數反映了對偏離長期均衡的調整力度，其系數估計值表明本期對均衡的偏離在下一期將得到較有力的調整，該模型能較好解釋變量間的相互依存關系。

四、結論

本文采用了基于參數變結構協整理論的方法探討了1994年～2006年上海市外商直接投資和房地產價格的協整問題，首先通過設定虛擬變量確定了結構突變時機，發現在1998年后，上海市外商直接投資和房地產價格的協整關系發生了負的水平漂移變化，然后建立了長期均衡關系式和誤差修正模型，模型顯示：上海市房地產價格的短期變化將引起外商直接投資發生同方向變化，外商直接投資本期對均衡的偏離在下一期將得到較有力的調整。縱觀上海市外商直接投資與房地產市場的發展歷程，不難發現，1998年前后處于房地產市場的投資調整期，房地產業開發領域吸收的外商直接投資出現下滑，導致這種現象的主要原因有:受亞洲金融危機的影響，我國的經濟發展受到沉重打擊，對房地產等不動產投資的外資相應減少;在經過了一段房地產投資快速發展期后，政府進一步對外商投資加以引導，注重引資質量，對房地產開發企業加以梳理整頓，限制了外商直接投資。因此，本文建立的上海市外商直接投資與房地產價格的變結構協整模型，較好的體現了經濟環境及經濟政策的變化對經濟結構和經濟關系的重大影響。

參考文獻：

[1]梁立俊:FDI對中國商品房價格影響的實證分析[J].中國物價，2007，（3）

篇11

近幾年，理性投資理念逐步戰勝過去狂熱的非理性投資成為主流，投資者在選取財務指標，分析上市公司的財務狀況時也更加謹慎。自由現金流作為財務分析的重要指標，然而在股票投資者分析投資價值時卻很少提及。巴菲特甚至認為：“自由現金流是衡量企業是否值得投資的唯一指標。”他指出：“一般的準則，諸如股息率、市盈率甚至是成長率，除非他們能夠提供一家企業未來現金流入流出的任何線索，否則這些技術指標沒有任何意義，甚至還會誤導投資者作出決策。”

1 基于自由現金流指標的企業投資價值判定

ZN公司是由大連JN股份有限公司重組之后上市的一家公司，并與2009年7月15日在深圳證券交易所上市。公司主營業務由原鐵合金冶煉轉型為房地產開發和土木工程建筑（以下數據來源于巨潮資訊網和東方財富網）。

1.1 ZN公司自由現金流指標的水平

企業投資價值分析時，一般選擇五年的自由現金流量指標。本文通過分析ZN公司2009-2013年公開財務報告中的數據，計算得出自由現金流量表。

表：ZN公司2009-2013年自由現金流量表

單位：萬元

從表中看到，ZN公司2009-2013年自由現金流不夠穩定，多為負數，且呈現遞增趨勢。這說明公司在經營上存在風險，股利發放能力減弱，不具有投資價值的能力。下面就公司財務情況進行更深層次的分析。

1.2 自由現金流反映的ZN公司財務狀況

1.2.1 主營業務不具備盈利能力

首先，主營業務作為自由現金流的核心，對企業自身創造現金的能力至關重要。毛利率是一個能衡量企業盈利能力的指標，ZN公司房產銷售收入和建筑施工收入僅占主營業務收入的29%，可見該公司的主要收入來源不是這兩項經營活動收到的現金。而物業收入及其他的毛利率高于上述兩者，說明該公司主要的兩項銷售業務并不賺錢。通過查看ZN公司2009-2013年公開財務報告中的現金流量表，發現經營活動現金流量均為負數，進一步說明ZN公司的主營業務不具備盈利能力。ZN公司自2008年重組后上市，處于從事經營活動的初期，由于生產經營的各個環節都處于磨合期，設備和人力資源的利用率低，材料消耗大，導致成本過高。同時，為了擴展市場必須要投入大量資金，采用能將產品推向市場的一切手段，因而有可能導致公司這一時期的自由現金流為入不敷出的狀態。

其次，為了完整反映ZN公司盈利能力，再來分析ZN公司凈利潤率和市盈率指標水平。該公司凈利潤率比較穩定維持在8%。而市盈率總體呈下降水平，近五年的平均市盈率為15.24，一般來說，市盈率水平在14-20，說明公司處于正常水平，這些指標都反映ZN公司具有盈利能力。但是，凈利潤率和市盈率等指標存在著不足：一是市盈率指標不夠穩定。市盈率是股票市場價格與每股收益之比。通過調整股票的K線能看到該公司09-13年的股價波動較大，每股收益也在1左右頻繁波動，所以各年的市盈率相差較大，由此算出的ZN公司平均市盈率在判斷企業未來盈利能力上存在缺陷。二是凈利潤率指標不具有說服力。從2009-2013年的利潤表中看到，ZN公司接受大量來自捐贈、政府補貼及索賠的現金，并且還有很多現金沒有收回，這部分錢沒有真正流入企業，所以凈利潤為正，而自由現金流為負的現象就正常了。美國安然公司就是典型的例子，在安然公司宣稱破產前二個季度，季報顯示公司盈利為4.23億美元，可現金流居然為-5.27億美元。

綜合以上分析，單獨使用市盈率和凈利潤率指標很難能看出公司盈利水平，因此，應該以自由現金流指標為判斷企業盈利能力的主要依據。

1.2.2 過度增長的營運資本存在風險

該公司營運資本過度增長并一度超過息前稅后利潤，最終導致自由現金流出現負數。一般來說，一個企業的經營規模和它所需求的營運資本通常成正相關，可當企業抑制不住擴張的欲望，利潤增長迅猛時，營運資本就會出現過度增長的情況，給企業帶來潛在的風險。人們經常錯誤認為，業務量增加所帶來的現金流入會成為企業營運資本增加的來源，但很多情況下，這一關系是相反的。ZN公司自2008年重組后，為了在市場上搶占先機，積極尋求擴大經營規模的機會，業務量也比以前大幅度增加。ZN公司在確保產品實現銷售之前，必須要墊付大量的成本（存貨、工資和費用增加）。本文選取其中一個貨周轉率指標進行分析的原因如下：一是自由現金流相對其他指標具有優勢的地方；二是存貨周轉率是企業營運能力分析的重要指標；三是評價企業管理水平的重要內容，反映短期償債能力。

通過計算，該公司2009-2013年存貨周轉率呈現下降趨勢，說明存貨占用資金過多，流動性變差，存貨轉為現金或應收賬款的速度減慢，企業償債能力下降。企業在管理過程中可以通過提高存貨周轉率來增加變現能力。因此，企業往往營運資本增加在前，業務現金流入在后，這就是ZN公司營運資本擴大后會導致經營現金流入減少的原因，由此造成ZN公司自由現金流出現負數。

1.2.3 依賴籌資活動現金流不具有可持續性

由于ZN公司內部生產現金的能力較差，未來進行項目投資的機會就減少，那么企業是依靠什么發展壯大的呢？從現金流量表看到，該公司籌資活動現金流凈額一直高居不下并逐年上漲，這說明公司靠借款收到的大量現金大于償還債務支付的現金，企業償債能力減弱。而且公司現存貨幣資金與通過籌資活動獲得資金流入的數額相當，也證明該公司的現金來源主要依賴籌資。

2009-2013年，ZN公司由于自由現金流為負而不斷吞噬現金，迫使公司為了正常的經營生產大量籌資，2013年竟高達639，816萬元。雖說籌資活動已納入公司發展規劃，但是如此之大的籌資活動凈額顯然不正常。不管是管理者以擴大經營、投資為出發點的主動籌資行為，還是由于現金流失靈而不得已的行為，假如公司現有資金不能滿足生產需要，不能使其賬面上貨幣資金繼續增長，就不斷向股東伸手要錢，這種公司就像是一臺燒錢機器，而不是一臺印鈔機，不能夠自己產生自由現金流。即使籌資獲得現金可以解燃眉之急，但是從長遠看不具備持續性。因此，這種公司我們在投資時一定要謹慎，注意觀望。

2 結論

（1）由現金流能夠更客觀和真實地反映企業經營業績和財務狀況，有利于投資者作出正確的投資決策；（2）投資者能夠利用自由現金流判斷企業未來投資獲利的能力，在投資時應盡量選擇那些自由現金流比較穩定的企業，可以降低投資虧損的風險；（3）對于自由現金流不夠穩定甚至出現負數，通過大量籌資圈錢的方式獲得現金流入的企業，在投資時一定要謹慎。

參考文獻

1.劉召.基于自由現金流量的企業價值分析.2013；4

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一、房地產投資決策概述

房地產投資決策是指在房地產開發投資活動中，房地產開發商對擬建房地產投資項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同的房地產投資方案進行比較選擇，并做出判斷和決定的過程。[1]由于房地產本身具有的物理和經濟特征，房地產投資也表現出區別于其他項目投資的固有特性。首先，房地產業是資金密集型行業，項目投資數額巨大，對金融倚賴性高。另外，房地產市場的結構性問題較突出，投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業，如特種廠房、碼頭等，而商場、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質方便，更能吸引投資者注意；其次由于房地產可作為抵押擔保，并且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機構的支持。由于房地產業在社會經濟生活中的重要性，各國政府對房地產市場投資都十分關注，常常將對房地產市場和房地產調控作為調節經濟的一個重要方面，房地產投資額也因而受到政府政策的影響；最后，房地產的不可移動性及回收期長等特點，使得房地產投資長期受未來宏觀經濟、社會、政治、法律法規，以及自然、環境等多方面因素變化所產生的不利影響，風險因素多，風險水平相對較高。因此，正確合理的房地產投資決策對投資開發商意義重大。

房地產開發投資決策的成功不僅取決于決策者個人的素質、知識和能力，并與認識和掌握決策的理論知識、基本內容和類型、應用科學決策的理論方法有著密切關系。房地產投資決策可按以下四個步驟進行：第一，提出房地產投資決策的目標―要求解決什么問題；第二，制定房地產投資的行動方案―有幾種可能方案；第三，對房地產投資項目做經濟評價、社會評價和環境評價，進行投資方案的比較，最后確定出最佳的房地產投資方案；第四，采取合理的步驟，按照科學的方法執行和檢驗最佳的房地產投資方案。①投資策略是實現正確投資決策的先決條件，按照投資策略進行項目決策是科學決策的基本要求。

影響房地產投資決策的因素多而復雜，對其中重要的因素系統分析很有必要，這對投資主體的科學合理決策及獲得巨大收益具有深遠意義。現歸納出影響房地產投資決策的最重要的五個因素進行具體分析。

二、房地產投資決策要素分析

（一）時機的決策分析

投資時機總是存在于投資主體的外部環境中，與投資主體、投資目標和投資形式的特定性緊密關聯，也與特定的投資類型相聯系。房地產投資時機分析的基本模式一般有以下四種：

環境因素分析模式：房地產投資時機是房地產環境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時期、以一定方式結合在一起形成的，其中的經濟、社會和政策因素的變化構成了投資時機的實質內涵。在具體分析商業房產投資時機時，可針對特定的商業房產羅列出可能蘊涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來進行綜合分析。

壽命周期分析模式：房地產投資時機與房地產壽命周期息息相關，在房地產壽命周期的不同階段，對不同的物業和不同的主體蘊涵著不同的收益機會。在商業房產開發投資經營的全過程中，會經歷商業用地選擇、商業房產建設、商業房產租售、商業房產管理及商業房產退化等階段，商業房產投資者可根據自己的投資目標和實力來選擇不同階段的投資機會。

開發價值分析模式：房地產類型的多樣性及投資者實力和開發能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發類型與開發項目是房地產投資獲利的關鍵。商業房產的價值包含了相當部分的無法量化的服務價值與無形收益，對這些價值進行正確判別會為特定的投資者帶來獲利的機會。

產業發展分析模式：產業發展與變化規律是一般性把握商業房產投資時機的基本點。把握不同產業轉換發展的有利時機來進行相關物業開發，將會有巨大的收益回報。不同類型商業房產的需求常隨不同商業部門的興衰而定，城市產業演進可能在不同時期帶來不同商業經濟活動的繁榮，把握產業演進變化的規律性，有助于正確選擇投資時機。

（二）區位的決策分析

房地產地段的選擇對房地產投資的成敗有著至關重要的作用。房地產具有增長性很大程度上取決于區位土地的增值，區位理論是投資地段選擇的理論基礎，而在具體的決策分析中可采用以下一些方法：

因素分析法。具體分析影響房地產區位價值的各種自然因素、經濟因素、社會因素和行政因素，在對不同地段的因素比較中把握優勢地段的形成、發展和變化規律。明確能提升特定地域商業房產價值的各種宏觀因素和微觀因素，通過預測這些因素的改變把握優勢地段的形成與轉變。

假設開發法。運用假設開發法的原理，通過對擬選地塊的不同用途的收益與成本進行估算，在不同物業估價值中選擇能為企業帶來最大投資價值的地塊。正確預測特定地段的最佳利用方向，在綜合分析投資企業的內外環境的基礎上，把握那些能為投資者帶來最大收益的地段

竟價地租曲線法。以商業用地的竟價地租曲線為基礎，在正確判別自身實力的情況下，確定對開發主體來說最為有利的商業房產投資地段。對商業用地收益的正確判別依賴于投資者對城市經濟活動規律性和城市土地價值演進規律的正確把握。

威爾遜購物模式法。在商業經濟活動高度發達的城市，可借助于威爾遜購物模式來進行商業優勢地段的選擇。在特定商業房產和競爭性房產相互爭奪消費者的過程中，消費群體的大小在很大程度上決定了商業房產的理想規模大小，從而也就為特定商業房產的區位選擇[2]確定了標準。

（三）開發內容的決策分析

在選擇房地產作為投資對象之前，投資方向的正確把握要求確定最適宜的投資類型。按物業類型把房地產分為商業房地產、工業用房和住宅房地產。不同用途的房地產投資的投資成本、投資風險和利潤獲取都是不同的。在房地產的不同物業類型中進行選擇需把握以下要點：選擇一塊土地，是作商業用途還是工業用途，此時可借助于土地竟價模型來進行。即城市不同區位上，把一特定地塊用于商業房產開發還是工業房產開發，凈收益是不同的。商業凈收益大于工業凈收益，表示是進行商業房產開發的較理想地段。只有在商業利用價值超過同一區位的工業利用價值之時，選擇此地作商業房產開發才是合理的。當然，如果在商業店鋪、寫字樓或旅館酒店的物業類型中進行選擇，同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊，還可運用假設開發法的原理來對其不同的用途進行選擇，這種方法的基本公式為：

工業宗地價=預期工業房產售價-預期開發費用-正常開發利潤

商業宗地價=預期商業房產售價-預期開發費用-正常開發利潤

若商業宗地價大于工業宗地價，則可認為選擇該地塊是合理的。

（四）規模的決策分析

商業房產的最佳規模應綜合考慮企業、地域與產品特性等多方面因素。企業在進行商業房地產投資時，不僅要考慮物業因素，還要考慮企業資本狀況、市場地位、經營能力等多方面綜合因素，努力尋求企業資源的合理配置。如對于那些有主導產品生產的企業，其物業投資的最優規模要結合產品價值與物業價值來考慮。而對于完全面向市場的商業房產，不論是寫字樓還是商業店鋪，其開發投資規模還要考量該類型物業的市場存量。在具體實施時可考慮使用：剩余面積=可供面積-成交面積這個公式粗略估算出當前市場的供求狀況，并對主要的競爭對手（或潛在對手）的實力進行嚴密分析，在此基礎上，才能最終確定商業房產的最優規模。

鑒于現行我國房地產市場的特殊狀況，房地產投資者愈發難以確定投資規模。房地產市場供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產投資者應根據市場信息和狀況嚴格控制開發規模，以保證市場的供求平衡。一方面，開發商在具體的房產投資規模決策時，從房地產開發費用出發，運用盈虧平衡分析方法，即使投資項目的收入和支出達到平衡時的最低生產水平和銷售水平，確保投資項目產生最優的經濟效益；另一方面，房地產投資商應以市場為導向，正確預測出市場需求量。必要時，運用經濟控制方法論，建立房地產開發規模優化數學模型，以便為房產開發商和政府管理部門制定決策提供理論參考。[3]

（五）質量的控制決策

商業房產的投資質量包括其本身質量和管理服務質量兩方面。從投資者的角度來看，房地產投資質量的基本內涵就是商業房產租約對雙方權利義務的規定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對租戶責任的說明；也包括影響投資者收入的物業本身的物理性能，如區位、樓齡、時尚程度、施工質量、樓宇規模與內部布局的合理性等。但租戶對房地產的質量卻與投資者有著截然不同的理解。

表1 房地產投資者和用戶的質量觀點比較

因此，對房地產投資者而言，房地產質量目標的確定應綜合考慮用戶要求的量、價格以及建設成本和利潤，從而達到用戶愿意購買、投資者對回報滿意的雙層次質量水平。

三、房地產投資決策建議

(一)做好房地產開發企業的市場定位

房地產開發企業的投資戰略必須以企業的總體經營戰略為基礎，來研究企業的市場定位。房地產開發企業的市場定位是以了解和分析消費者的需求心理為核心和出發點，設定自己獨特的與競爭者有著顯著差別的特征，以引起消費者認同。準確的房地產開發企業的市場定位，必須做好企業的分析、發掘和培育企業的核心能力及目標市場的定位。通過分析企業在價值創造環節中的優勢并相應確定企業的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和體系，使核心能力得以維繼發揚。總之，通過企業的分析，發現和培育企業的核心能力，發掘一個目標市場，就構成了企業的角色定位。房地產開發企業的角色定位最終要清晰準確地表明企業的產品范圍、市場消費群、地理范圍等因素。

(二)做好房地產項目可行性研究

房地產項目的可行性研究是指項目建成前，對擬建項目有關的社會、經濟、技術等方面進行調查研究，對可能的方案進行技術經濟分析和比較論證，對項目建成后的經濟效益進行預測和評價。在此基礎上，對擬建項目的技術先進性和實用性、經濟合理性和有效性，以及建設的必要性和可行性進行全面分析、系統論證、多方案比較和綜合評價，由此得出如何投資的結論性建議，為項目投資決策提供科學依據。充分的市場分析和調研是做好房地產項目可行性研究的先決條件。[4]

(三)做好房地產項目投資風險管理

房地產業是典型的高風險行業，為了減少房地產投資的風險損失，當務之急是加強和完善房地產投資風險管理。明智的投資者不會因有風險而采取無風險經營的保守做法，而是學會管理風險獲取足夠的風險利潤。風險管理日益受到房地產開發商的重視，可以采取如下策略：風險回避，即選擇相對風險小的投資項目或放棄那些相對風險較大的投資項目。這是一種較為保守的處理房地產投資風險的辦法，能夠將風險控制在較低水平內。但這種策略通常會降低獲取高額利潤的機會；投資組合，房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的項目選擇、搭配投資各種類型的房地產，以降低投資風險的房地產投資策略。

參考文獻：

[1]李江宏.房地產投資策略及其決策.市場論壇[J],2008

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自2009年由石化行業轉型房地產以來，華聯控股5年中有4年凈利潤同比下滑，公司的轉型似乎不太順利。

據Wind數據顯示，2014年公司實現凈利潤0.34億元，同比下滑56.9%，相比于2010年2.31億元的凈利潤差距較大。公司業績萎縮至此，其原因究竟是什么呢？

對此，公司表示：“房地產項目建設具有周期性，沒有竣工房地產項目在銷售是造成業績下滑的主要原因。”

如果說2014年之前凈利潤僅僅只是下滑，那么到2015年公司則開始出現虧損情況。華聯控股公告稱，2015年一季度虧損900萬元，預計1～6月虧損1500萬元～2000萬元，同比由盈轉虧。

公司在回復中解釋稱：“2014年上半年度盈利165.62萬元，主要系銷售了‘華聯城市山林’4套房子（尾盤）收入約2500萬元，今年上半年卻沒有房產銷售收入;其次是來自于物業租賃管理方面收入尚不能完全擔負管理費用、財務費用、折舊等剛性支出，個別如銷售費用等相應在增加。”

面對這種情況，公司下半年是否能實現扭虧呢？

華聯控股在回函中表示：“公司2015年度利潤主要依靠杭州‘錢塘公館’項目，該項目目前正在進行整體精裝修，同時在進行營銷推介，計劃在今年四季度推盤。”

“杭州地產項目‘錢塘公館’入選2014年度中國十大豪宅之一，該項目可售面積約3.9萬平方米，目前已取得預售證和外銷證，將對公司2015年業績起到支撐的作用。”

在投資者互動關系平臺中，公司預測2015年實現凈利潤5000萬元。因此，下半年杭州項目的銷售情況將決定公司的全年業績，值得投資者關注。

激勵方案擬凈利潤增11倍

在業績不佳的情況下，華聯控股卻在4月推出了激進的股權激勵方案，2017年擬凈利潤達到4億元，對此有投資者質疑稱：“公司開出高利潤承諾，是否只是講講故事？”

該方案顯示，以2012年～2014年華聯控股平均凈利潤為基數，2015年～2017年凈利潤增長率分別不低于134%、836%、1772%，且凈利潤分別不低于5000萬元、2億元和4億元。

若2017年凈利潤超過4億元，則同比2014年0.34億元的凈利潤增長約11.6倍。據公告稱，該限制性股票首次授予數量為1900萬股，授予價格為每股2.68元，激勵對象45人，主要為公司董事、中高級管理人員以及其他核心技術（業務）人員。

或許是由于這份股權激勵計劃，被冷落了近兩年的華聯控股在近期連續迎來機構調研，特別是包括王亞偉執掌的千合資本、深圳市清水源投資在內的幾家知名私募機構的登場。同時，中歐基金、天弘基金和信達澳銀基金等基金公司，以及平安資產管理公司、前海人壽保險公司等險資也前往調研。

針對該情況，公司也表示：“近期多家機構展開調研應該跟本公司地產項目的建設進度有關，如杭州錢塘公館、深圳‘華聯城市全景花園’（以下簡稱“全景花園”）等項目正在進行營銷推介。”

“其中，全景花園項目營銷中心于2015年8月1日對外開放。根據該項目的工程進度，公司計劃于9月底前結頂并申領預售證，該項目的收入確認主要體現在2016-2017年。”

“另外兩個深圳房地產項目：南山華聯工業園A區更新項目，目前正開展前期策劃工作，尚未申報立項;南山華聯工業園B區更新項目，目前正在進行舊廠房清拆，設計方案深化以及辦理動工興建前的相關申報手續。”

那么，公司是否能實現如此激進的業績增長目標呢？

興業證券分析師閆常銘表示，華聯控股RNAV（重估凈資產）為9.1元，股價具有極高的安全邊際（RNAV是對公司各塊資產分別進行市場化的價值分析，從資產價值角度重新解讀公司內在的長期投資價值）。