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四種方式
是指:基本建設途徑中的基本建設式;房地產開發途徑中的樓宇購買式、合作開發式和股權購買式。 當然,對于基本建設途徑中進行建設的房地產項目也可以采取購買、合作或股權收購的方式,只是對這類性質的房地產項目或樓宇采取這些方式不具有典型意義,而且如果這樣做,多數情況是改變了這些房地產項目或樓宇的性質,即轉向房地產開發或使其進入房地產市場。故綜合比較,在現行的法律、法規框架下,進行房地產投資的一般方式有如下四種:
方式一:基本建設式
。 這里所稱的基本建設,是指按基建程序進行報建的方式,建設自用的房地產項目。方案評價:這種建設方式是在房地產開發市場化之前,房地產項目建設的主要方式。房產地開發市場化之后,國家法律和地方法規、規章對基本建設方式進行的房地產項目建設有嚴格的條件限制,這些條件主要有三個方面: 一是投資主體的限制。 一般應是國家機關、全民所有制的事業單位或企業單位; 二是項目性質和用途的限制。 一般應是不進入房地產市場的自用、公益性質的房地產項目。如國家投資的公用事業項目等,前述機關、事業單位純粹自用公益性質的樓宇建設項目; 三是各地已停止辦理經營性項目國有土地使用權協議出讓手續(下稱“停止國有土地使用權協議出讓規定”)。 除非符合特定條件或經政府特批,通過協議出讓方式取得經營性項目的國有土地使用權已不可能。
方式二:樓宇購買式
。 具體做法是:投資人審查一家房地產開發商的資質、該房地產開發商所開發的樓宇的法律狀態,并考查該寫字樓的地理位置、建筑風格等狀況,如認為符合投資人的意圖,則投資人與該房地產開發商建立商品房買賣法律關系,通過商品房買賣程序獲得樓宇的全部權利。 方案評價:這種方式最為簡便。相當于對某特定地區正在進行開發尚未出售的房地產項目進行全面考查,在法律上、經濟上和技術上進行分析和論證。在此基礎上,選擇一家有實力的開發商開發的符合投資人意愿的項目,與其談判達成購買合約。不足之處是:擬購房產所在項目已完成相關法律程序的審批,其規劃、建設等事項已很難更改。對于已建設完工的項目的狀況,只能在現有市場中進行選擇,不能以自己的意愿進行所需樓宇的設計和建設。對于未建設完成之房地產項目,則又存在著預購商品房的風險。
方式三:合作開發式
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一、房地產開發項目的融資流程
房地產開發項目的融資流程開發商經常表現為：首先要“看地”，向規劃部門了解該用地是否符合地區用地總體規劃，申請取得建設用地規劃許可證，交納首期土地出讓金，取得國有土地使用權證，將出讓取得的土地，經合法的土地評估機構評估，因為土地使用權（即土地使用證）抵押將出讓所得土地全部抵押給銀行辦理金融貸款，用銀行貸款支付剩余土地出讓金及支付前期開發投入的資金；通過公開招標，承建單位交納施工保證金（實際是墊資施工），工程施工到正負零時，根據《商品房預售管理辦法》建設工程總體投入資金到達25%以上符合商品房預售規定可以預售，根據2003年6月5日央行出臺“121”號文即《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款，開發商整合購房戶個人資料在銀行按揭貸款，以房產抵押方式取得資金。完成收益周期，這樣開發商不需投入大量資金，就可以完成整個開發收益周期。
二、房地產開發項目的融資方案
房地產開發項目融資需要有一定的方案，首先是房地產開發項目基本情況介紹，包括房地產開發項目的名稱、開發的背景、具置以及開發的規模，同時需要有規范性文件支持，如主項批復，“五證”取得，也包括主項的定位，該房地產開發項目有何特點、有何優勢。
三、房地產開發項目融資需提供材料
房地產開發項目融資申請書，該項目可行性研究報告，該項目融資所提供的擔保，該項目“五證”復印件，土地來源資料尤為重要，包括土地審批、土地出讓金交納情況，國有土地使用證，房地產開發企業自身還款計劃和資金來源保證。
有當年期的工商年檢章的房地產開發企業營業執照副本復印件，企業法人代碼證復印件，企業稅務登記證，公司章程復印件，房地產開發企業公司介紹，公司驗資報告，近三年會計（審批）事務所驗證的財務報表本中期財務報表及附注，公司目前享受的稅收政策，企業法定代表人資格證明及身份證復印件，具體經辦人員授權委托書及身份證復印，公司法定代表人、總經理、財務主管等高級管理人員簡歷，董事會通過的對外借款，擔保抵押等相關決議。公司資信狀況（貸款情況與對外擔保情況）與申請貸款項目有關的基礎需要說明及項目的材料。
四、房地產開發項目融資者的心理因素
影響投資者的心理因素，是有房地產開發項目的權屬情況、收益情況、資金成本、擔保情況、土地情況、在建工程公司股東狀況、獎金監管等諸多因素。
五、房地產開發項目融資者的法律風險
項目融資者既要對開發企業的信用風險了如指掌，也要對購房者的信用風險進行合理評估，對建筑企業項目完工、交工、延期風險有充分認識，也要對項目超支風險，甚至項目放棄風險有所認識。
對開發項目企業資金不足造成的風險有充分的估計，對房地產開發企業所涉及的能源和原材料漲價也有所了解，對房地產開發企業經營管理風險也要有認識，要了解該項目經理是否在同一領域內有充分的經驗和個人資信狀況，項目經理是否對該項目有個人投資及獲利要需求狀況以及項目經理對該項目完工后的利潤獎勵和節約成本獎勵。
對市場購買者的風險意識有所掌握。金融風險防范方面要注意項目占有資金利率變化和匯率變化的影響。政策發生變化也會導致項目失敗，項目信用結構改變，項目債務償還能力改變主。環境保護風險是項目風險中一個不可忽視的因素，負債風險使項目本身甚至使公司價值降低，遺留訴訟和仲裁也使公司價值下降風險增加。
六、房地產開發項目融資者的法律盡職調查
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自從1984年“房地產”被正式命名以來，房地產業就作為一個獨立的行業在國民經濟運行中發揮著舉足輕重的作用，并帶動了其他相關產業的發展。1998年，改福利分房制度為貨幣化分配形式以后，人們只能通過市場途徑取得自己所需要的住房，“商品房”的概念深入人心，在此后房價連年攀升。高昂的房價在帶動我國經濟增長的同時，也吸引了眾多投機資金的進入，越來越多的人開始買不起房子。尤其是2003年以后，這個現象更為嚴重，很多人對連年高漲的房價產生了不滿情緒。我國政府采取了一系列的宏觀調控政策以抑制房地產市場中的投機行為，雖然產生了一定的積極作用，但是所采取的這些措施，都沒能解決房地產市場中存在的根本問題，房價仍遠遠高于其使用價值，市場中的投機行為依然盛行，房地產市場中蘊藏著很大的風險。
二、中國房地產市場中的投機表現
1、房地產開發投資增長過快
進入21世紀以來，房地產開發投資呈每年上漲的態勢，2010年房地產開發投資額達到48267億元，是2000年的9.68倍；2000—2010年間房地產開發投資平均增速高達19.37%。從房地產開發投資占全社會固定資產投資比重和房地產開發投資占GDP比重來看，國際上公認這兩項指標的警戒水平分別為10%和5%。圖1顯示，我國的房地產開發投資占全社會固定資產投資比重自2000以來均遠超過15%，在2004年甚至達到18.7的高位；房地產開發投資占GDP比重從2000年的5.6%上升至2010年的12%，均超警戒水平。大量的投機行為導致了房地產市場投資增長過快，市場過熱的局面。
2、商品房價格持續上漲
雖然房價的年增長處于波動狀況，且2003—2010年商品房價格上漲幅度較大，波動幅度也較大，但房價始終呈現上漲態勢。圖2顯示，中國商品房價格由2000年的2111.6元/平方米上升至2010年的5032元/平方米，增長了1.38倍。面對房價不斷上升的趨勢，投資者預期房產價值在未來會進一步升值，因此房價持續走高的同時，我國的房地產需求依然強勁，投機行為更為盛行。
3、土地價格顯現增長趨勢
住房不是空中樓閣，不能建在空中，必須要有土地的支撐。因此，有了土地就意味著擁有房地產開發的優先權和主動權。經濟學家林毅夫認為，在經濟發展中，隨著社會總需求的增長，因供給彈性越小的要素，價格增長越快。土地的供給彈性很小，同時作為不可再生資源，具有稀缺性的特性，這使得土地有了很大的升值空間，從而誘使投資者通過低價買入地皮，等待土地升值之日高價賣出，以謀取暴利，這一循環模式導致土地價格呈現增長的趨勢在所難免。
三、中國房地產市場發展政策
針對目前房地產市場中的投機行為引致的買房難等民生問題，我們要采取一系列有效的措施來抑制房地產投機行為，引導我國房地產市場長久健康的發展，實現絕大多數百姓長久以來“居者有其屋”的理想。筆者認為可從土地供給、稅收和政府角度出發制定政策措施。
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二、“爛尾樓”的現狀分類及其轉讓操作方式
需要用項目轉讓方式處置的房地產開發停建、緩建項目即“爛尾樓”，由于土地使用權取得方式不同，開發商所負債務的復雜性以及開發項目續建資金短缺程度等不同情況，對于用公司股權轉讓方式實現房地產項目轉讓，提出各不相同的問題：
1、各不相同的房地產停建、緩建項目。
需要轉讓或不得不轉讓的房地產開發的停建、緩建項目一般都負有債務，其債務一般有三種情況：一是開發的房屋已實現預售，按時交付房屋是開發商所負的房屋實物形態的債務；二是開發商在建設過程中向銀行以抵押方式進行貸款所負債務，以及對承包人應付的工程款所負的債務，這二者都是依法享有優先權的債務，二者中，應付的工程款優先于抵押權所負債務；三是一般債務，即開發商在項目開發過程中對采購材料、設備等各相對人所負的一般債務。房地產開發商所負債務的不同情況，是實施項目轉讓時不得不慎密分析的復雜問題和各具特點的法律障礙。
而從房地產開發商對“爛尾樓”的續建資金實力來分析，也存在著二種不同情況：有的開發商雖缺乏資金，但尚有能力自行籌資恢復建設或尚在運營，屬于項目緩建；有的開發商則無后續資金，已停止運營，無他人提供資金難以為繼，屬于項目停建。
房地產開發的停建、緩建項目，就其土地使用權取得方式，可分為以行政劃撥方式和以出讓方式取得二大類。而以出讓方式取得土地使用權，出讓合同規定有政府收回土地使用權及其地上建筑物的條件和期限，這為政府處理“爛尾樓”收回土地后再轉讓提供了依據。這二種不同方式，在項目轉讓操作中，前者更復雜。
從房地產停建、緩建項目的運作階段來看，除了項目已經建成，開發商為中、長期投資的整體銷售計而實施轉讓外，一般會處于土地開發階段和施工營建階段，這二個階段的停建、緩建，從前期資金落實的不同程度，反映了房地產開發商在轉讓過程中的地位和實力。
2、可供選擇的轉讓“爛尾樓”的操作方法。
房地產開發停建、緩建項目的轉讓，目前通常有通過程序和當事人協議兩種方法。通過司法程序轉讓，即法院調解以項目折價或者對生效判決執行對項目進行拍賣，對此本文不作討論。而作為當事人自行協議（包括因政府主管部門干預）項目轉讓，一般有開發項目轉讓和公司股權轉讓兩種操作方法。
第一種是開發項目轉讓。此種方法一般適用于未成立項目公司的項目。所謂項目公司，是指因房地產特定地塊開發，由項目投資股東依公司法而成立的有限責任公司。項目投資股東可以是現金投資，也可以是土地作價投資。非項目公司的投資人，因項目停建、緩建而實施開發項目轉讓，其基本程序除轉讓方和受讓方合意外，還必須按項目的立項、用地、工程建設的有關審批程序重新辦理手續，適用的法律、法規，主要是房地產法、規劃法和建筑法，其政府所收的各種規費，原則上按交易一次的規定收取。因此，項目轉讓的成本高、手續繁瑣。
第二種是公司股權轉讓。此種轉讓一般適合于成立項目公司的開發項目。項目公司的成立必然會涉及投資資本，房地產項目公司的運作必然涉及到公司產權，產權自主交易，資本自由流轉，是此種轉讓的前提。這種轉讓是以轉讓公司或公司股份的方法進行房地產項目的投資人變更，其基本程序是變更公司投資結構或股東，適用的法律主要是公司法和工商行政管理法規，并不涉及項目本身的交易費用和政府規費，其轉讓成本低，手續簡略。因此，以公司股權轉讓方式來實現房地產停建、緩建項目的轉讓，是房地產開發的產權和資本市場化運作，是開發商在市場競爭中優勝劣汰而導致的項目公司股權的兼并和收購，此種操作方法值得深入研究。
此外，房地產停建、緩建項目轉讓還有其它實現方法，主要是指政府主導下的轉讓，如政府收回土地再另行出讓給他人，政府啟動收地程序而有條件地不執行，推動投資人協議轉讓以及以包銷方式實施項目轉讓等。
綜上，房地產開發的停建、緩建項目轉讓，在市場條件下，針對地產、房產的產權交易和已投入資本的流轉，以公司股權的重組方式使之得以實現，是最可取、最值得拓展的途徑和方法。
三、以公司股權重組方法轉讓房地產“爛尾樓”的操作性
房地產開發實踐中，由投資人包括以土地投資或以資金投資的投資者，按《公司法》的有關規定成立項目公司進行運作，在各地都已十分普遍。這是討論本文所涉之項目轉讓可操作性和利弊得失的現實基礎。作為有限責任公司形態的房地產開發的項目公司，在資產重組或股權轉讓方式來實現其停建、緩建項目轉讓時，首先必須明確并解決其操作性。只有有了可供選擇的操作方法，才談得上其中的利弊得失，才會對日益增多的爛尾樓轉讓的實踐有所指導。
按業界比較一致的認識，公司股權重組主要有兩種操作方法：收購和兼并，即股權的的并購，而房地產項目公司的并購，則是具有特別風險的并購，研究其操作性更顯重要。
1、股權兼并與無能力繼續開發的項目轉讓。一個或多個公司的全部資產和權利義務均轉移給另一個公司，即為公司兼并。其操作層面針對“爛尾樓”分析，鑒于股權轉讓的公司已無力繼續開發，與其破產，不如將股權和責任均轉移給受讓公司；而接受全部股權的公司以吸收方式，以自己名義繼續運行。由于受讓公司承接轉讓公司的債權債務，故轉讓公司雖已消失但無需經過清算程序。此種股權重組方法，完全適應于房地產樓宇爛尾已無力繼續開發的項目公司，股權兼并方式對于事實上資不抵債或停止運營即停建房地產的項目公司，實現項目轉讓，不失為有效途徑。
2、股權收購與缺乏后續資金開發的項目轉讓。一個公司經由接受轉讓公司大部分股權方式而達到對原公司的控制或管理。轉讓公司無需消失仍可以自己名義運作，即為公司收購。其針對房地產爛尾樓宇的操作性，比較適合于因債務纏身難以為繼而非資不抵債的緩建項目。新增資本的投入，對于項目的順利建成和避免破產，于被收購的開發商具有現實的吸引力。這種操作方式由于轉讓公司沒有被吸收，只是公司股東和股權發生變動，顯然此公司股權兼并具有更靈活、更簡便的操作性。
比較這二種方法，雖然都是以公司股權的變動和產權流通來實現房地產項目公司的重新組合都、可以避免被兼并公司的解散清算程序、都有利于通過有實力的股東重新控制公司運作而實現其市場發展和順利運作，但公司股權的兼并和收購針對的是房地產停建、緩建項目，兩者仍然存在較大的區別：
第一，兼并是受讓公司吸收轉讓公司并以自己名義重新開發，受讓公司本身必須有房地產開發相應資質；而收購則仍以轉讓的已具備相應資質的項目公司名義經營，收購公司本身可具有房地產開發資質。
第二，兼并是項目公司全部股權被轉讓，其所有的債務包括潛在的債務以及由此產生的風險，依法均由兼并公司承擔，也即兼并公司對被兼并公司的債務或風險要承擔項目公司的全部責任；而收購則是項目公司內部的股東和股權比例發生變動，其對外的債務仍由項目公司承擔，股東之間可按股權比例或約定方式在股本金限額內承擔，也即收購公司只對被收購公司債務或風險承擔股東的相應責任。
第三，兼并后原項目公司被吸收，項目運作以兼并公司名義進行，因此，房地產項目公司的兼并，除兼并被兼并雙方協議一致外，必須辦理項目變更手續并通知債務人；而股權收購只發生在項目公司內部，只需公司新舊股東協議一致，不需要辦理項目主體變更手續，也無需通知債務人。
房地產開發由于土地取得方式、使用期限的復雜性以及地產、房產的復雜關系，又由于在操作中房地產開發項目公司股權組成的表現形態的不規范，以及股權關系的不清晰，在以公司股權重組方式實現房地產項目轉讓的操作實踐中，更產生了一系列不同于一般公司并購的特殊情況，更多的是屬于房地產領域中的具體專業問題與公司股權重組的有關法律問題的交叉和重疊，這在公司股權重組過程中應當寄予更大的關注。
四、從司法實踐看以公司股權重組方式實現房地產項目轉讓應注意的法律問題
雖然，我國立法對公司并購尚無專門規定，對本文討論以公司股權重組方式實現房地產項目轉讓，更無明確的、有針對性的法律、法規，但在操作實務和司法實踐中，這方面的大量市場行為已頻頻發生并由此引起一系列的爭議和糾紛。作為不得不面對并承接此類案件的律師，尤其是熟悉公司股權重組和房地產開發的專業律師，都肩負從司法實踐來分析研究這一疑難、復雜的法律問題的責任，從而指導當事人規范運作，避免失誤，并為健全立法提供實務經驗。
本人在專業處理大量有關房地產開發的訴訟案件的同時，也處理了一批此類案件。實踐出真知，實踐是檢驗成敗、鑒別操作方法利弊得失的唯一依據和標準。
1、應引起注意的三個法律問題一個為最高院改判的以項目轉讓方式運作的房地產聯建糾紛案。
這是我承辦的一個房地產聯建項目轉讓的二審案件。
1993年10月15日，上海長興實業總公司（下稱長興公司）作為土地方與上海建設工程聯合公司（下稱建設公司）作為投資方簽訂了《三門路多層住宅小區聯建協議》。約定：長興公司提供土地和建房指標，建設公司承擔建設資金以及前期費用共計人民幣5680萬元，兩家公司聯合開發5.4萬平方米的住宅。
1994年4月8日，建設公司以引資方式又與上海萬國企業發展公司（下稱萬國公司）簽訂協議，約定萬國公司承擔項目建設所需資金，萬國公司先后投入人民幣5791.75萬元。后因建設公司無力繼續開發，又與上海建聯房地產開發有限公司（下稱建聯公司）簽訂接盤《協議書》，約定由聯建公司受讓系爭項目，建設公司的全部權利義務轉讓給聯建公司，項目開發由建聯公司繼續履行，并由建聯公司承擔整個合同履行期間的全部法律責任。
1996年2月28日，上述建設公司、長興公司、萬國公司和建聯公司四方簽訂轉讓《協議書》，就項目由建聯公司接盤事項達成協議。其主要內容是：建聯公司接盤繼續開發并負責返還萬國公司全部投資款，協議自建聯公司先行支付人民幣1000萬元時生效。轉讓協議簽訂當天，建聯公司即向萬國公司支付了人民幣900萬元，萬國公司則在簽收時書面同意轉讓協議生效。項目轉讓后，建聯公司以自己的名義辦理了有償使用土地及房屋預售許可手續。因建聯公司到期未支付其余款項，萬國公司起訴法院，要求建設公司、建聯公司和長興公司共同返還剩余投資款及利息。
一審法院審理后認為：轉讓協議所約定的條件未成就，故尚未生效，判由建設公司返還萬國公司的剩余款計人民幣4891.75萬元及相應利息，建聯公司負連帶責任。一審判決后建設公司和建聯公司均不服，向最高人民法院提起上訴。我擔任了建設公司的二審人。
建設公司上訴的主要理由認為：轉讓協議所約定的生效條件已由債務受讓人建聯公司和債權人萬國公司協商一致改變，故所附條件已經成就，要求確認轉讓協議有效，同時認為債務已經轉移，要求由債務受讓人建聯公司單獨承擔全部債務本息的償還。
最高人民法院于1997年11月10日開庭審議本案。我在審理過程中先后三次提交書面意見闡述我方觀點，引起合議庭的重視。開庭后，為對國家法律負責，為公正、秉公辦案，最高院邀請有關法律專家專題研討本案的法律關系，并形成一致意見。1998年7月30日，最高院作出終審判決：撤銷原判，判定轉讓協議有效，判由債務受讓人建聯公司單獨償還全部本息共約人民幣7500萬元。
本案四方協議最終被確認有效，有三個法律問題值得總結：
第一，項目轉讓須獲得有關各方的一致同意。房地產開發項目轉讓，從法律角度分析，首先屬于民事權利義務的轉讓。我國《民法通則》第91條規定：“合同一方將合同的權利、義務全部或者部分轉讓給第三人的，應當取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律規定應當由國家批準的合同，需經原批準機關批準。但是，法律另有規定或者原合同另有約定的除外。”我國《合同法》第77條也規定：“當事人協商一致，可以變更合同。法律、行政法規變更合同應當辦理批準、登記等手續的，依照其規定。”因此，房地產開發項目的轉讓必須獲得合同當事人和有關第三人的一致確認。本案中，有關房地產項目的轉讓，涉及到原土地方、投資方以及受讓方，依法應獲得各方的一致同意，而四方共同簽訂的轉讓協議，表明有關債權人、債務人和第三人均協商一致，這就從總體上符合了法律的規定。
第二，房地產開發項目的轉讓需具備四個條件。本案的轉讓協議之所以最終被確認有效，是因為本案的轉讓具備了如下四個條件：
1、轉讓須以既存之開發義務為基礎；
2、轉讓須有合法的根據，且已有明確的受讓人；
3、轉讓須獲得形成房地產開發關系的各方當事人一致同意；
4、受讓人須具有房地產開發的資質并履行相應的手續。
由于房地產停建、緩建項目以公司股權的兼并或收購方式實現轉讓，其轉讓的是房地產開發義務，此合同義務表現為債時，則是債的轉移，因此，必須符合民事權利義務轉讓的基本特征。
第三，轉讓協議應由專業律師制作。由于房地產停建、緩建項目的轉讓，在以股權重組方式操作時，不僅要關注股權并購方面的法律問題，而且必然會遇到房地產項目停建、緩建本身的一系列專業問題，因此，轉讓協議應由熟悉公司并購法律和房地產法律的專業律師或由熟悉這兩個領域法律的律師共同完成。本案轉讓協議在洽談和制作過程中，我所副主任殷之杰律師提供法律服務，正是由于專業律師的參與和把關，使本案的轉讓協議表示了各方當事人的真實意思，項目轉讓沒有任何違法性或損害公共利益，符合民事權利義務轉讓和房地產開發義務轉讓的法律要件，因此，才經受了最高院的司法審理考驗。
2、以公司股權收購房地產停建項目的轉讓糾紛案。
這是上海首例外商獨資房地產項目公司股權兼并引起的訴訟案件，項目公司股權兼并協議由本人在1997年4月制作。
香港新律（上海）有限公司是香港新律有限公司在上海為開發浦東金橋某項目而成立的全資子公司，注冊資本1050萬美元，開發項目為一高級商辦樓，建筑面積4.4萬平方米。1995年4月，項目開發至房屋結構第12層，新律公司缺乏后續資金而停建。在停建1年零10個月后，經協商，香港新律公司將整個項目以公司股權收購方式轉讓給香港金利豐工程有限公司。雙方約定收購價格以注冊資本為準，收購協議對權利義務的轉移、股權轉讓的交割、項目公司名稱的變更以及在外資委辦理變更登記等作了明確約定。項目被收購后，因拖欠工程款，施工單位江蘇泰興一建以變更后的項目公司作為被告、原股東香港新律公司作為第三人向上海市高級人民法院起訴，要求償還工程欠款人民幣7743.8萬元，并要求第三人負連帶責任。經法院審理，認為收購轉讓有效，項目開發工程欠款的債務已依法轉移給受讓公司，判由受讓公司一家償還欠款。一審判決后，有關當事人均未上訴。
本案公司股權收購轉讓被確認有效，轉讓人不再承擔連帶責任，有以下三個法律操作層面的問題值得引起注意。
第一，公司股權變更必須獲得相應的批準手續。公司股權的變更以及公司性質的變更，依法必須獲得有關政府部門的批準，變更后的公司合同和章程也都必須重新登記備案。在實踐中，經常因未依法變更登記而導致股權變更無效。因此，必須根據公司股權變更的具體情況辦理相應的手續。本案系一個外商收購另一個外商獨資的項目公司，在辦理所有的審批手續的同時，還必須獲得外資委的審批同意。此外，還有中外合資的項目公司，因中方股東收購外方股東股權而使公司性質變為中資企業；也有與之相反的股權收購，企業又變為外商獨資企業，在這種情況下，企業股權變更審批還會碰到更為復雜和嚴格的審批手續。而辦妥有關的審批手續，則是項目公司股權兼并的不可逾越的法律障礙。
第二，對公司股權收購的交割及方式必須明確約定。通常，就轉讓雙方而言，公司股權收購的生效以股權交割為準，而依中國有關法律的規定，公司股權轉讓還必須辦理一系列的政府審批，登記手續，兩者互相關系，可以當事人的約定為依據。本案轉讓方在咨詢了有關政府主管部門意見后，收購協議約定：“乙方支付全部股本金1050萬美元之日即為本協議股權交割日，本協議自股權交割日起生效”。協議雙方并據此確認協議生效日為股權交割日，交割后開始辦理有關政府審批手續。本案的股權交割的特別約定并不違反我國法律規定，并成為日后處理糾紛時對收購協議有效性的重要保障。
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1.中小型房地產開發企業戰略管理的特點
1.1戰略制定的被動性
1.2決策信息的局限性
1.3戰略決策的個性化
1.4戰略計劃的短期化
1.5戰略影響的有限性
2.中小型房地產開發企業發展戰略的選擇
2.1目標集中化戰略。目標集中化戰略是指企業主攻某個特定的顧客群、某產品鏈的一個細分區段或某一個地區市場，以便能以更高的效率、更好的效果為某一特定目標服務。
2.1.1專業化經營。在市場衰退時，中小型房地產開發商應“有所為，有所不為”，縮小經營范圍，把有限的資源集中到自己最擅長的業務上來，逐步構筑自身的核心競爭力。
2.1.2分類評估和處理項目。在市場衰退期間，中小房地產開發商應對自己所有的項目，包括開發完、開發中和擬開發的項目進行分析和評估，然后分類處理，收縮陣線。
2.1.3控制項目數量。為了控制風險，中小開發商的項目不宜太多，以三個左右為佳，并且三個項目在時間上要形成梯次，最好是一個項目正在開發，另一個在辦理前期手續準備開工，還有一個項目在進行可行性分析。
2.2差異化戰略
2.2.1經營差異化：市場細分原則下的“縫隙經營”策略。中小型房地產開發企業在確定經營方向時，要努力避開行業內大企業、大公司所關注的熱點項目，選擇他們易于忽視而又有一定經濟效益的小型“縫隙”產品，充分發揮自己靈活性好和適應性強的優勢，拾遺補缺，填補市場需求的不足。
2.2.2產品差異化：精品戰略之路。中小型房地產開發企業要通過走精品戰略之路來提高企業的競爭力，提高產品的美譽度和知名度，提高產品的附加值。在市場競爭白熱化階段，設計理念創新、生活方式引領、服務內涵挖掘，將使得產品更富有個性化色彩，成為市場矚目的精品。
2.2.3項目開發差異策略：確定適合自己開發的房地產項目。中小型房地開發產企業應注重對市場和消費者需求的研究，通過對市場進行細分，選擇出產品將來可能面向的消費對象，從而確保自己開發的房產能夠在市場中立于不敗之地。中小型房地產開發企業應主攻某個特殊的顧客群、某產品線的一個細分區域或某一地區市場，力求低成本、差異化開發。
2.2.4區域差異策略：定位上以進入三、四級城市為主。在現階段，在我國經濟最為發達的區域，云集了許多大型房地產開發企業，且市場競爭相當激烈。在這種情況下，中小型房地產開發企業可以選擇轉戰三、四級中小城市。
2.3聯盟戰略。所謂房地產開發企業聯盟戰略是指兩個以上的房地產開發企業出于對市場的預期目標和企業自身總體經營目標的意愿，采取一種長期性聯合與合作的經營行為方式。
2.3.1戰略聯盟的選取方式
第一、相互持股投資合作聯盟。戰略聯盟有利于防止過度的低水平市場競爭，降低經營風險，有利于國內中小型房地產開發企業的長期發展。這種聯盟類型意味著吸收一個或更多的合作者入股，而不需要組建新的合法實體，通常用于關系風險較高而運行風險較低時。
第二、合資企業。合資雙方投資成立獨立的實體進行合作項目的開發。當關系風險和運行風險較低時，合資企業是合作者偏愛的結構，但這種聯盟成立之后便極大地增加了運行風險并有導致聯盟失敗的威脅。首先，合資企業需要額外的投資使其運作，增大了成本；其次，如果聯盟不得不終止，合資企業中的大部分投資將不能輕易收回；最后，管理費用高。不僅共有的所有權犧牲了企業的戰略柔性，而且組織文化的差異將導致制定決策和執行上產生較大阻力。
第三、功能性協議合作聯盟。屬松散型的聯盟，協議基礎上的聯盟完全依賴于誠信、聲譽和獨立企業的自愿合作，企業之間僅限于生產協作或專業化分工，沒有資金和技術等的往來，企業之間約束力不強。二者在認同共同投資理念的基礎上實現客戶資源共享。不包括任何股份和所有權的轉移，應付運行風險非常有效，但不適合于關系風險。這種聯盟具有更好的彈性，容易重組、更改和終止，合作者容易退出。
2.3.2戰略聯盟具體實施路徑
第一、土地――資金合作聯盟。在現實中，往往是擁有土地的中小型房地產開發企業沒有資金進行開發，因此，可以采取土地――資金聯盟的方式，你擁有資金，我提供土地，雙方合作開發，解決各自所需。
第二、區域整體開發聯盟。同一片區域的不同開發商以戰略協定的方式搞聯合開發。當前，各地政府在土地出讓上為了達到統一規劃、綜合開發、配套建設的規模效益，不論是在新區建設還是舊城改造上，往往是大面積土地的整體出讓，零星小地塊的出讓越來越少，一般中小企業難以單獨承受，聯合開發是必然之選。
第三、以品牌為基礎的聯盟。品牌聯盟既可以是與知名房地產開發企業之間的合作，也可以是與相關的其他行業知名企業合作。通過借助聯盟方在行業內或某一區域內的品牌效應，迅速提升自身的品牌知名度。
第四、以價值鏈為基礎的聯盟。房地產開發企業可以從強化價值鏈的目的出發，聯合有競爭力的規劃設計機構、物業管理企業、廣告宣傳機構、建材供應商、裝修企業甚至家電、家具企業等組成全方位、多層次的戰略聯盟。這樣可大大降低中間成本，提高效率，增加消費者價值，使聯盟各方獲得收益。
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無論在什么樣的社會形態，房地產終究都會是人類從事社會活動和日常生活的重要載體，是人類社會生產和發展的不可或缺的生活資料和生產資料。而且房地產業正是伴隨著經濟的發展、社會的進步慢慢發展起來的。我國對于房地產的研究始于20世紀90年代，隨著我國房地產業的發展繁榮而興起和深入，目前國內專家學者主要把房地產風險研究集中于從投資到收益整個環節中所存在的風險。
1.1我國房地產開發投資的現狀
在通貨膨脹時期，當物價上漲率超過一定限度時，在通貨膨脹壓力下，人們認為房地產投資具有保值、增值作用。但事實上，房地產投資的這種優越性是以長期的經濟發展趨勢而言的，受特定經濟條件與多種客觀因素的制約和影響。在紛繁復雜的現實經濟活動中，“經濟發展工業化、城市化地價上漲房地產增值” 并不是一成不變的簡單的直線關系。所以，在房地產開發投資過程中，開發商不能盲目地開發投資，要做好對開發投資過程中存在的風險的分析并做好防范措施。
1.2我國房地產開發投資的特點
房地產投資指的是投資者將現有資金投入到房地產的開發經營以及服務等活動當中，以期望將來獲得明顯的收益。房地產投資能夠為投資者帶來巨大的收益，這是由于其具有以下幾個特點。首先，房地產投資的其中一個明顯的優點就是可以用債務的形式來進行籌資，如通過抵押的形式，充分發揮投資杠桿作用。其次，房地產作為投資產品較一般的投資商品而言具有價值含量高、供需變化速度慢的特點。再次，相比于其他投資方式，房地產投資更加重視對于投資區位的選擇。最后，房地產投資區別于證券投資，流動性較差，投資者往往很難在短時間內將其由實物變換為現金，因此易產生資金流動困難的風險。這也導致了投資者的其他投資行為受到了影響。所以，投資者應妥善考慮好所投資房地產的利用類型。
2 我國房地產行業風險的防范對策
2.1宏觀環境風險的防范對策
2.1.1國家需要完善房地產政策
目前的房地產政策，特別是近兩年出臺的政策都是在房價上漲過快和銷售量上漲過快的情況下出臺的。現在房地產市場兩極分化，一二線城市房價不斷上漲，三四線城市房子空置卻率不斷上升，房子建了一堆卻沒有人買也沒有人住，最后成了鬼城。在這種情況下，政府除了加息和上調存款準備金率外，還應放寬制度和改善性的房貸利率，對信譽好的房地產企業在信貸上給予支持。
2.1.2融資創新
房地產企業獲取投資回報的最重要的因素在于財務杠桿利益，失去財務杠桿，便使得凈資產收益率大幅降低。過去企業一直都主要依賴銀 行信貸來獲得財務杠桿，隨著新的法律法規的出臺以及銀根縮緊，企業獲得信貸的能力越來越弱。房地產行業本是資本密集型產業，在新的形勢下，企業要想繼續獲取高額的杠桿利益，只能從融資方式的創新人手，這是房地產企業能賴以生存的基礎，因此房地產行業的創新關鍵在于融資方式的創新。
2.1.3完善房地產金融的法律環境
確定房地產金融的法律地位，同時要建立健全有關房地產金融的法律法規，創造有利于房地產金融業務發展的良好環境。根據國內外的實際情況，制定適合房地產金融市場不斷發展的政策、法規，保證房地產金融市場的健康發展，有效控制房地產金融風險。
2.2市場風險的防范對策
2.2.1密切關注市場動態
經營管理階段是房地產投資的關鍵階段之一，該環節的成敗直接關系到企業的生死存亡。在經營管理中，房地產商應密切關注市場的動態發展，了解需求狀況，采取靈活而合理的定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風險。為回避企業自身營銷經驗不足、營銷手段不當的風險，可通過營銷方案，充分利用人豐富的營銷經驗，采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險。
2.2.2促進房地產金融市場的發展和完善
由于我國房地產市場起步較晚，在快速發展的過程中也暴露出一些問題亟需解決，其中房地產金融風險是一個突出的問題。人民銀行為降低金融風險對開發企業自有資金的比例、個人貸款首付款比例等作出了規定，顯然僅僅通過這些手段還無法系統地解決當前房地產市場存在的金融風險，甚至調控不當還會引起房地產市場的波動，抑制供給和需求。因此，為從根本上解決當前房地產金融市場存在的風險，應建立全國性的住房擔保體系，利用其政策優勢和資金規模優勢對房地產貸款市場進行調控，從而促進房地產金融市場的發展和完善。
2.2.3與施工企業達成期權協議，降低市場風險
如果房地產企業能和施工企業之間達成一個期權協議：所有工程款到竣工驗收時結算，并且，房地產企業有權按雙方在項目開盤是約定的價格將該項目部分產品折抵全部工程款支付給施工企業，那么情況將完全不同了。我們發現在實際操作中，有實力的施工企業很愿意和房地產企業達成這樣的期權協議，施工企業有效地規避了房地產企業的信用風險，只要工程項目能順利建成就不存在拖欠工程款的問題，同時施工企業投入的資金也作為資本取得了利息回報。房地產企業的也能利用這一期權交易降低風險。
3 總結
投資者在對房地產進行風險預測和分析時，應注重從宏觀和客觀兩個方面進行考慮，采取必要的措施降低投資風險，提高投資效益。投資者應從主觀上樹立正確的風險意識，加強投資的可行性研究，采用定性分析的方法對投資風險進行總體把握。
參考文獻：
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從合作開發房地產的定義可以看出，房地產合作開發的法律性質屬于《民法通則》所規定的聯營。但是，房地產合作開發這種聯營又有很多自身的特點：
（一）主體特定性
根據《民法通則》第三章第四節關于聯營的規定，以及最高人民法院《關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》中的規定，聯營主體應當是實行獨立核算，能夠獨立承擔民事責任的企業法人和事業法人，此外，個體工商戶、農村承包經營戶、個人合作，以及不具備法人資格的私營企業和其他經濟組織與企業法人或者事業法人聯營的，也可以成為聯營合同的主體。由此可見，法律對上述聯營主體的身份并未作其它限制性的規定。但是，合作開發房地產經營合同中對主體的資格是有要求的，至少要求一方當事人具有房地產開發經營資質。
（二）土地使用權變更登記手續應當完備
我國土地屬國家或集體所有，房地產的開發經營必須依法辦理土地使用權的出讓手續，農村集體土地必須依法辦理征用手續收歸國有，再依法辦理出讓手續后才能進行房地產經營開發。對劃撥取得土地使用權的土地不容許開發經營房地產，對經出讓取得土地使用權的主體和土地用途也必須經過嚴格審批。故對以出讓方式取得土地使用權的主體與他人合作開發經營房地產，必須經過國家主管部門的批準，此類合同才合法有效。
（三）貫徹責、權、利統一的原則
合作開發房地產要求合作雙方共同投資、共享利潤、共擔風險。雖然并沒有規定要求合作雙方共同經營，但實踐中雙方約定其中一方僅提供資金或土地使用權，不參與項目建設管理，不論項目是否贏利都應取得若干收益的，屬于“保底條款”，違背了聯營活動中應當遵守的共負盈虧、共擔風險的原則，損害了其它聯營或聯營體債權人的合法權益，應認定為無效。
（三）行政干預性強
合作開發房地產合同的內容是關于合作各方開發建房的一系列權利義務的約定，合作開發經營的實質內容決定了在履行合同過程中必然涉及到的規劃許可、建設工程許可及商品房銷售等一系列問題，均需獲得政府有關主管部門的許可或批準。行政干預性較強，是合作開發房地產經營的又一特性。
二、合作開發房地產的幾種方式
房地產合作開發常見的方式有兩種，即非法人型合作開發和法人型合作開發。
《民法通則》第五十二條規定：“企業之間或者企業、事業單位之間聯營，共同經營、不具備法人條件的，由聯營各方按照出資比例或者協議的約定，以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任。依照法律的規定或者協議的約定負連帶責任的，承擔連帶責任。”根據本條規定，聯營可以不組成新的法人，合作各方一般都采取成立項目經理部、設立項目共管帳戶等方式進行合作開發經營，具體的合作方式、投資比例及利潤分配比例等一系列權利義務均由合作協議約定。實踐中，因為采用這種合作開發的方式不用組建新的企業法人，比較簡便靈活，故非法人型的合作開發是目前房地產合作開發中采取比較多的方式。
《民法通則》第五十一條規定：“企業之間或者企業、事業單位之間聯營，組成新的經濟實體，獨立承擔民事責任、具備法人條件的，經主管機關核準登記，取得法人資格。”根據本條規定，房地產合作開發各方以組建新的法人，即成立項目公司的方式進行開發經營的就是法人型合作開發。在成立項目公司的情況下，房地產合作開發各方即成為項目公司的股東，合作開發各方之間的權利義務不再由合作協議來規范，而由公司章程予以規定。合作開發各方不再以協議約定的連帶責任承擔民事責任，而是以項目公司的注冊資本為限對外承擔有限責任。以成立項目公司的方式進行合作開發，符合現代企業制度的要求，是值得推廣的運作模式。
三、合作開發房地產合同的效力認定
房地產合作開發合同糾紛比例高，情況復雜，它的復雜性在于以合作開發經營房地產合同的名義形成的合同有多種選擇，而由此帶來的問題是雙方合作的合同性質認定復雜，進而在法律上對雙方合作合同的效力認定也復雜。筆者擬在本文中對房地產合作開發合同效力認定的幾個影響因素作一探討。
（一）房地產開發企業資質對合作開發合同效力的影響
合作開發房地產經營合同中要求合作雙方至少有一方當事人具有房地產開發經營資質，如果合作各方都不具備房地產開發經營資質，合作合同無效。
但在審判實踐中，常出現雙方當事人均不具備房地產開發經營資質，在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格的情況。此種情形下是否應認定合同無效，理論界存在不同意見。
1998年上海市高院《關于房地產糾紛案件若干問題的研討情況》中認為，合作開發經營性房地產項目的各方應當具有房地產開發經營資格；與不具有房地產開發經營資格的企業訂立合作開發經營性房地產項目合同的，應視為房地產轉讓行為。按《上海市房地產轉讓辦法》處理。可見，在《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）出臺前，司法實踐是要求合作方均具備房地產開發資質的。
隨著《合同法》的出臺，“不輕易認定合同無效”的審判原則也漸漸落實在房地產案件糾紛處理過程中。2003年3月26日，最高法院副院長《在全國民事審判工作座談會上的講話》正表明了這種司法審判趨勢，黃院長認為“在處理合作建房合同糾紛時，只要其中一方有房地產開發經營資格且一方對合作建房土地是以出讓方式取得的，就應視為合法”。
最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）的出臺，對該等司法趨勢予以了明確，《解釋》第十五條規定：“合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效，但前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效”。
據此，筆者認為，對于雙方當事人均不具備房地產開發經營資質，在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格的房地產合作開發合同，應當認定合同有效。
（二）土地使用權轉讓的限制條件對合作開發合同效力的影響
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書”，三十九條規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理”。這兩條對土地使用權轉讓條件的限制性規定，要求合作開發房地產合同中以土地使用權為出資的一方依法取得土地使用權。
但在審判實踐中常有簽訂合作開發合同時，以土地使用權作為合作條件的一方仍未取得土地使用權證的情況。筆者認為，根據《合同法》和當前審判中“不輕易確認合同無效”的原則，沒有取得土地使用權證而簽署的合作開發合同應屬于效力待定合同，提供土地使用權一方的行為屬于無權處分行為，但只要在前取得土地使用權證，則不宜確認該合作開發合同無效。
（三）名為合作開發合同的幾種轉性情形
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（一）房地產開發公司實際狀況房地產開發企業出租業務主要以寫字樓的出租為主，該寫字樓是四月三十日之前的物業所出租。按照5%的比例來征收房租費和車位費，并且不予以抵扣；按照6%的比例來征收物業費。房地產開發公司將整棟大廈的物業管理交由第三方來承包；第三方物業公司會在每個月向房地產開發公司開具物業管理費發票。此外，諸如大廈的日常維修、維護工作也不能抵扣。
（二）出租業務收入金額及時間點會計核算當今世界是一個多元化的世界，充滿著機遇和挑戰，房地產開發企業也是看準了商機。1.企業開發的房屋和土地不僅有對外出售或者轉讓的功能，還有對外出租的功能，也就是我們所說的出租業務。房屋和土地出租經營業務收入，它的具體表現是將房屋和土地的使用權暫時轉讓，從而獲得應有的租金收益。租金收入應按照出租合同、協議規定日期收取租金后作為當期經營收入的實現。一般來說，房地產開發企業按照規定確定出租的房屋或土地的租金和收入租金的時間，作為出租產品收入的實現時間和經營收入的確認。2.有一些房地產開發公司不以簽訂合同的時間作為收入的確認點，而是以收到租金的時間作為收入的確認點。收到資金時，貸記“預收賬款——出租產品租金收入”，借記“銀行存款”。按照雙方簽訂的出租合同的要求，如果承租方沒有按照規定的期限繳納租金，企業就有權按照合同規定收入確定的條件，符合全部條件的，就應該按照相應程序即按照拖欠租金處理，借記“應收賬款”科目，貸記“預收賬款——出租產品租金收入”科目，當收到拖欠的租金時，沖減“應收賬款”科目。不符合收入確認的規定條件，不核算出租產品租金收入。房地產開發公司在新建房屋交付使用之前，應該和承租方簽訂相關協議，此時獲得的預租資金按照“預收賬款”來處理，等到房屋最終完成建設工作，再辦理正式租約手續。
二、房地產開發公司出租房屋的計稅方法
根據《財務部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》的明確規定，假設房地產開發公司是小規模納稅人，應當對其使用簡易計稅的方法；假設房地產開發公司是一般納稅人，那么，對其使用的計稅方法，要根據取得不動產的時間來決定，具體來說要按照以下方法：在2016年4月30日之前取得的不動產，屬于“老不動產”，可以選擇使用與小規模納稅人相同的簡易計稅的方法，而在2016年5月1日及以后取得的不動產屬于“新不動產”，應該在出租的時候采用一般計稅的方法。當通過不同的計稅方法進行會計核算時，應該按照不同的標準確認收入實現，如果某項房屋建筑物需要預售，應該按照不低于預售15%的利率來計算將要獲得的利潤。按照這種方法，會出現下列情況：會計沒有將收益進行確認，但企業需要繳納所得稅；會計已經將收益進行確認，但是企業還沒有繳納所得稅，諸如此類的時間、操作不能統一的現象。房地產老項目，也就是所說的“老不動產”，指的是《建筑工程施工許可證》注明的在2016年4月30日之前開工的房地產工程。按照租售相同、稅收公平的原則來講，如何界定“新不動產”與“舊不動產”，在房地產開發企業的已出售房屋與出租房屋，界定標準是相同的。
三、出租房租金收入核算存在的問題
與土地出讓收入類似，通過出租房屋使得企業增加的利潤并不占多數，但是它擁有收入的隱蔽性。舉個例子來說，新建商品房在沒有賣出之前，屬于存貨，而將這些存貨出租，可以收回一定數量的收入資金，然而，這一部分資金很多情況下并沒有入賬。反觀，一些專門為出租而建的商品房，在租金的收入具體數額以及租金的入賬時點，通常是由開發商來操縱，而使得房地產開發企業陷入了一種被動的境地，為租金的監管帶來了很大的困難。
四、辦公樓出租業務與新會計準則中的投資性房地產業務
（一）新會計準則中的增設科目
將“投資性房地產”科目設為新會計準則中的增加科目，何為“投資性房地產”？它指的是賺取租金或資本增值，或者是這兩個特點都具備的從而持有的房地產。包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物、（二）投資性房地產的范圍1.已經通過租賃的方式轉讓了的土地使用權，以及已經出租了的建筑物。其中，通過租賃的方式轉讓了的土地使用權指的是企業以轉讓的方式取得的土地使用權；已經出租了的建筑物是指該建筑物的產權歸企業所有。2.如果有一項房地產，其中一部分用于租賃建筑物，用于生產商品或者用于生產管理，能夠作為一個獨立的個體出售的那一部分，應該計入被投資性房地產中去。不能夠作為一個單獨的個體計量或出售的那一部分，就不能歸為投資性房地產。房地產開發公司將建筑物出租，在簽訂的租賃協議中所起到的作用不重大的附屬服務，諸如提供安全保護、維護公共設施等附屬服務，也應該被認定為投資性房地產。
（三）企業會計中的融資租賃
根據《企業會計制度》的相關規定，只要滿足下列五種情形之一，就可以被認定是融資租賃。第一，當租賃合同期滿之后，承租人變為房屋建筑物的主人，擁有所有權。第二，承租人有權利購買所租賃的房屋建筑物，所定購買價預計遠低于行使選擇權時租賃資產的公允價值。第三，在很大一部分上，租賃資產的可使用年限由租賃期所占用。第四，從出租人的角度來看，租賃開始日最低租賃收款額現值幾乎相當于租賃開始日租賃資產原賬面價值。第五，如果所租賃的房屋土地建筑物很特殊，如不重新改制，則合法的使用者只有承租人。根據稅法條文可以看出，房地產開發企業出租業務分成三種不同的形式，即臨時租賃、經營性租賃以及融資租賃，這三種不同的形式的所得稅待遇也各有各的不同。
五、收取辦公樓租金的會計處理及預收租金的會計處理
關于投資性房地產租金的賬務處理：
（一）將自用的辦公樓按照賬面原值、累計折舊等轉出借：投資性房地產（原值）貸：固定資產（原值）借：累計折舊（辦公樓累計折舊）貸：投資性房地產累計折舊（辦公樓累計折舊）
（二）按期（月）對投資性房地產計提折舊或進行攤銷借：管理費用（折舊）貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）
（三）取得的租金收入借：銀行存款貸：預收賬款
（四）提取稅金借：營業稅金及附加貸：應交稅金-城建稅應交稅金-教育費附加
（五）結轉租金收入、成本、稅金借：預收賬款貸：主營業務收入借：主營業務收入貸：本年利潤借：本年利潤貸：主營業務支出
（六）上繳稅金借：應交稅金-城建稅應交稅金-教育費附加貸：銀行存款（或現金）
參考文獻：
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一、房地產開發企業銷售收入的確認
1.房地產銷售收入確認的范圍
房地產銷售收入通常可以理解為開發商公司自主進行房產的開發并且進行自主的進行售賣，而獲得的經濟收入，這其中主要包括土地售賣利益、商品房售賣利益收入以及相關設施的售賣利益收入等。房地產開發公司進行自主售賣的房產存在這樣的情況，售賣之前并沒有和購房者進行相關合同的簽訂，或者是開發商公司在房產還沒有進行開發之前就已經和購房者簽訂好了協議，然后根據協議進行房地產的開發建設。一般情況下，開發商公司進行回遷安置房屋的售賣需要按照拆遷面積的情況合理的納入“房地產銷售收入”核算范圍內，同時，用于開發商固定資產的房產是一般不會被納入“房地產銷售收入”的核算范圍。
2.房地產行業收入確認的原則
進行房地產銷售收入的確認工作應該達到以下幾點標準要求：第一，開發商公司沒有對于房產商品的風險承擔以及報酬所得的權利，而是將其一并給予購房者；第二，開發商公司已經不具有商品房屋的管理以及保留的相關權利；第三，房屋出售所獲得的利益滿足可靠的計量；第四，所得到的經濟利益可以在公司內部進行流轉使用。開發商公司進行出售的房屋可以簽訂購銷合同，而簽訂時間也沒有十分嚴格的要求，在房屋進行竣工驗收之前之后都可以完成簽訂。依據國家相關法律法規的內容，房地產開發公司在沒有獲得房屋的相關銷售或者預售的證件之前，使不得將房屋進行售賣的。若進行預售，那么預售的價錢只可以符合預收性質的價款，這是因為所進行售賣的房屋沒有進行有效的驗收，所以預收價款不可以等同為銷售收入。只有當相關的驗收手續以及證件齊全以后，才可以進行預收款的轉換，將“預收施款”轉為“銷售收入”。
3.房地產開發企業收入確認的時限
（1）關于開發產品預售收入確認問題
房地產開發公司使用預售的手段將商品進行售賣，售賣所得的經濟利益應該按照相關規定，進行利潤率計算，并且計算出預計營業利潤額，然后將所得數據加入同一時間段內的企業應該進行的收入計算，等到所售賣的房屋徹底交工時再進行結算調整。預計營業利潤額=預售開發產品收入×利潤率，預售收入的利潤率是需要相關稅務單位依據當地的具體經濟情況進行確定。當進行預售的產品竣工以后，開發商公司需要將所得的經濟效益進行及時的計算，并且依據相關內容將成本進行計算，并且要將實際所得的經濟利潤進行結算，同時要將納稅所用數額進行計算，最后計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額。
（2）關于開發產品銷售收入確認問題
房地產開發企業開發、建造的，以后用于出售的住宅、商業用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：采取一次性全額收款方式售房的，應于實際收到價款或取得了收款憑據時，確認收入的實現；采取分期付款方式售房的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，應在實際付款日確認收入的實現；采取銀行按揭方式售房的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現；采取委托方式售房的，應按以下原則確認收入的實現：采取支付手續費方式委托售房的，應按實際收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現；采取視同買斷方式委托售房的，應在收到代銷單位代銷清單時按合同或協議規定的價格確認收入的實現；采取包銷方式委托售房的，應在付款日按包銷合同或協議約定的價格確認收入的實現，如包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
二、房地產開發企業的財務管理
1.房地產開發企業財務管理的含義
眾所周知，房地產行業對于整個社會的經濟發展來說占據著飛鏟重要的影響作用，房地產行業的運行并不是孤立進行的，與其有直接或者間接關聯的行業以及領域是很多的，這就使得影響房地產公司的財務管理的因素也非常的多。房地產公司的財務管理不僅包括對于外界公司的經濟統計，同時其主要的內容是自身公司內部的經濟財務的管理活動，以及公司內部未來經濟的發展變化情況，總的來說，房地產開發企業的財務管理內容包括內外兩個內容，一個是相關公司的財務來往情況，一個是自身公司的財務情況。這就使得房地產行業在其財務管理方面要做的科學并且合理，這樣才可以將復雜的財務情況進行有效的管理，并且取得很好的預想成果，進而獲得更好的市場發展需求。
2.房地產開發企業財務管理目前存在的主要問題
（1）缺乏財務預算經驗和管理意識
很多開發商企業總是存在這樣的誤解，如果得到了土地的使用權，并且在該土地上組織人員進行工程的設計以及施工，最后得到建造好的房屋便可以進行售賣，最后便可以得到預想的經濟效益，但是實際進行中，卻并不是如此的。若房地產開發公司在進行土地的收購已經相關事項方面沒有進行應有的預算以及統計，便開始進行工程的建造，那么這就會導致經濟目標沒有辦法十分準確并且正確的確定，這樣就會影響開發商公司對成本的指標分解以及合理的預算，不僅如此，還非常容易造成資金管理的不合理運行，而財務管理工作也就只能單純的落實在會計核算方面，對于成本的控制難以進行把握，最后加大成本投資。
（2）前期工作準備不夠
不少房地產企業在項目前期準備中，過于關注成本控制，缺乏成本預算、核算以及財務計劃制定等工作。企業沒有根據實際情況進行分析，過度控制成本，致使后期工程建設時成本超標，使得最終效益不理想。沒有正確的進行成本預算、核算，一味的壓低成本，會使得項目的財務管理不夠科學合理，最終給企業造成經濟損失，甚至可能造成企業的財務體系崩潰，不利于企業的穩定發展。
（3）成本控制體系不夠完善
房地產的項目工程建設，需要較長的時間才能完成，并且工程過程包含了多個方面，這使得企業的成本控制體系必須完整、全面，才能確保工程的順利進行。而我國的房地產企業對于成本控制和財務管理，多數是分開管理，這使得最終效益和預計效果差異過大。成本從項目決策開始，到拿地、建設、開盤銷售，一直在增加，這些都是初期成本預算要統計分析的，而多數房地產企業的成本控制體系都不完善，無法科學管理建設項目的成本控制。
3.加強房地產開發企業財務管理的措施
（1）完善房地產業金融市場
根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產開發企業的融資成本，提高了融資市場的效率；適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程；加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。
（2）提升對房地產開發行業對市場的洞察和判斷能力
房地產行業需要其對未來市場有準確并且長遠的預見以及洞察能力，但這并不是非常容易做到的，在財務管理方面，這需要相關專業能力及其強并且富有十分豐富經驗的財務管理人員，這要求他們能夠對于市場的實際發展現狀以及將來的發展方向進行準確的判斷以及定義。同時，還要求管理人員對于自身公司的財務情況有一個全面以及十分正確的掌握，這樣才可以保障開發生公司能夠對于進行的項目有一個十分明確的認知。總的來說，加強房地產開發公司財務管理人員的市場判斷以及洞察能力是企業發展的必然所需，這就要求公司以及財務管理部門等相關人員的同時切實的努力。
（3）制定合理的協同管理規劃房地產企業可以根據自身的財務狀況，結合市場特點，建立一套財務管理和成本控制有效結合管理的體系，促使成本控制和財務管理有效連接起來，實現財務管理和成本控制協同管理的高效性。并且定期對財務會計人員進行專業的培訓，使他們不斷提高專業素養，全面了解新興技術，有助于及時發現財務管理和成本控制管理中的問題，確保企業資金安全，而且還能推進財務管理和成本控制的協同管理工作，促進系統的快速建立。
（4）推行全面預算模式
依據房地產開發公司的本身的特點，采取按照資金預算以及項目作為基礎依據，同時進行公司年度責任的預算管理方式，這樣可以很好的實現預期效果。項目預算指的是房地產開發公司將進行開發的工程項目當作預算目標，同時對于建設過程中的項目對其建設過程中可能出現的規劃設計費用、開發的投資成本以及其他可能產生的相關費用進行事先的預算以及整體的把控。
（5）明確房地產開發企業的開發目標
明確房地產開發企業的開發目標其中較為重要的內容便是對于施工項目地點以及施工時間的準確認定，然后才是進行一次的施工以及銷售環節。房地產開發公司進行一個項目的開始，最先便是進行項目地址的選擇與確定，通常情況下，開發商對于進行住宅或者是辦公項目的地址選擇時時并不相同的，而且考慮的因素有很多，這些因素的確定不僅是開發商需要考慮的內容，對于購房者來說，其也是十分重要的考慮內容，只有購房者對于相關條件因素感到滿意，開發商進行項目的建設才是有意義的。不僅如此，項目地址的確定對于相關投資商來說也是非常重要的，只有地點選的科學合理，那么才會吸引更多的投資商。另外還有科學的項目選址，能夠幫助開發商企業進行接下來的一系列工作，對于財務管理來說，企業成本的核算和財務處理的效率都會有所上升。
三、結束語
房地產行業和其他行業有著明顯的區別，一定程度上來講，房地產開發行業的收入確認的客觀性要低于其他行業。當前的市場經濟發展迅速，對于房地產開發行業來說既是一個機遇，但同時也是一個挑戰。企業想要在激烈的競爭中獲得一定的地位，那么就需要滿足市場的發展需求。進行成本控制以及財務管理的有機結合，不僅可以保障企業內容更加和諧的發展，同時還可以將企業的各項資源合理的分配優化，進一步提升企業的經濟效益。
參考文獻
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一、加強風險管理
1.風險管理的定義
風險管理是對潛在的意外損失進行識別、衡量和處理。它不僅包括對物的風險管理，而且也包括對人的風險管理；不僅包括對損失的風險管理，而且包括對盈虧的風險管理；它不局限于某一業務范圍內，而是對企業一切開發活動和開發全過程實行有效的管理 。
2.風險管理的必要性
(1)風險管理是房地產開發經營企業內部機制運行的要求。房地產開發經營企業要取得投資的成功，減少盲目性，就要求它認真地識別風險，嚴格地控制風險，巧妙地規避風險。
(2)風險管理是房地產開發經營企業所處的外部環境的要求。一方面，由于國內外及區域的政治、經濟、社會環境不斷變化，在一定程度上增大了房地產開發經營企業投資的風臉性;另一方面，房地產市場是一個不充分市場，價值規律如同一只“看不見的手”給房地產開發企業投資帶來巨大的不確定性。
(3)風險管理是整個房地產業健康發展的要求，我國房地產業發展迅速，但其中也存在周期性波動，并多次出現房地產業的“低迷期”， 這就要求從宏觀和微觀結合上加強對風險的管理，保證我國房地產業穩步、健康、正常發展。
3.風險控制的對策
(1)風險的回避。風險的回避是對付風險最徹底的手段，它可以完全解除某一特定風險可能造成的損失。在房地產開發經營企業的風險管理中，它是一種簡單有效的方法。
(2)風險的預防和減輕。①惟確預測。房地產開發企業加強市場調研，充分掌握影響項目投資的政治、經濟、社會資料，并且對此加以分析和綜合，對項目進行可行性研究，建立一個龐大的信息系統，從而通過科學預測，選擇適宜的投資方向，減少房地產投資開發的盲目性。②近早完成開發項目。房地產開發期逾長，項目受到各種不確定因素影響程度越大，因此，房地產開發企業應盡可能地縮短開發期有助于減輕風險。③預租預售。針對商品房售價、租金的不確定性以及商品房完工后可能出現租售困難而引起的風險，通過預租預售可以緩解風險。
(3)風險的隔離與結合。風險的隔離是將企業所面臨的風險單位進行空間和時間的分離，以便達到減輕風險損失的目的；風險結合是通過增加風臉單位的數里提高企業預防未來風險的能力。具體措施包括:①可以通過合并或擴大規模，實行跨地區的企業集團式經營，從而增加風險單位，降低風險。同時立足本地市場，大力開拓外地市場，從而使企業避免因區域環境影晌而帶來的風險。②實行開發、管理一條龍服務和“一業為主，多種經營”，以房地產開發為主，輔之以其他與之相關的經濟業務，改革房地產開發企業的產權制度，轉換經營機制，提高企業的自身競爭能力。③拓寬經營思路，采取商品房出售、出租、典當、抵押等多種經營方式并存，來降低商品房銷售風險。④實行風險的保險轉移。房地產開發企業通過向保險公司投保，交納保險費。當風險發生后，由保險公司來補償損失，從而將風險轉移給保險公司來承擔。⑤風險的自我承擔。當風險不可避免或者冒此風險可能獲得較大利潤時，房地產開發企業應該采取積極手段主動承擔風險，對風險自我保險。
二、為房地產投資者創造良好的投資環境
政府應加強對房地產業的宏觀管理，為房地產企業健康、正常發展創造一個良好的外部環境。借鑒經濟發達國家和地區防范和控制風險取得的一系列成功經驗，我國政府對此采取以下措施:
1.加強房地產宏觀調控
政府對房地產業宏觀調控應根據房地產業周期波動的發展趨勢，實施經常性徽調、短期微調和中長期發展相協調的方式，在調控時機上盡可能“早半拍”，根據周期的先行景氣指標及時進行調控，避免“急剎車”帶來的巨大震蕩。在調控力度上，應盡可能實現宏觀調控“軟著陸”， 避免力度過大或不足造成的大幅度波動和惡性發展。在調整節奏上應根據產業發展現狀，實施適度緊縮與適度擴張交叉進行，在總量控制前提下實行結構調整。
2.調節房地產投資結構，促使房地產市場供求平衡
在土地一級市場上，要在土地利用總體規劃和城市規劃指導下，對房地產企業開發用地實行總量控制，保證土地供需平衡。在土地使用權的出讓方式上，更多采用招標、拍賣方式，減少協議出讓方式中的“市長價”和“人情價”。重視清理土地隱形市場。在土地二級市場上，優化房地產投資結構，促使房地產市場在總量和結構上達到平衡。一方面限制高級住宅、高標準賓館、花園別墅和度假村的建設;另一方面，大力發展適銷對路的普通住宅，在資金、稅收上向微利房和解困房傾斜，引導資金流向普通住宅建設。
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二、房地產銷售收入的確認原則
房地產開發企業自行開發的房地產作為可供銷售的開發產品，具有商品的一般特性，因而房地產銷售收入的確認應依據《企業會計準則——收入》進行。房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；（4）相關的收入和成本能可靠地計量。
房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關法律、法規的規定，房地產開發企業只有按規定取得房地產預售許可證后，方可上市預售房地產。在預售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預收效性質的價款，由于開發產品尚未竣工驗收不能確認收入。等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認房地產銷售收入實現，將“預收帳款”轉為“經營收入”。
在開發產品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現房供應，在辦妥房地產移交手續后，即可確認收入。第一，與所售房地產相關的主要風險和報酬法定地轉移給購貨方。第二，房地產開發企業是以出售為主要目的而開發房地產的，出售后不擁有繼續管理權和控制權。第三，目前房地產銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產價款的流入不成問題。第四，房地產價款在簽訂合同時已經協商確定，而開發產品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數據。
三、房地產開發企業稅法確認收入時限
（一）關于開發產品銷售收入確認問題
房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：
1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。
2.采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
4.采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（3）采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。
包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。
5.將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。
（2）將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。
6.以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現。
（二）關于開發產品預售收入確認問題
房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。
預計營業利潤額＝預售開發產品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。
預售開發產品完工后，企業應及時按本通知第一條規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。
（三）關于開發產品視同銷售行為的收入確認問題
1.下列行為應視同銷售確認收入
（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
（2）將開發產品轉作經營性資產；
（3）將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
（4）以開發產品抵償債務；
（5）以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。
2.視同銷售行為的收入確認時限
視同銷售行為應于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。
3.視同銷售行為收入確認的方法和順序
（1）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
（2）由主管稅務機關參照同類開發產品市場公允價值確定；
（3）按成本利潤率確定，其中，開發產品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務機關確定。
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一、按直接投資者所在地劃分
按直接投資者所在地劃分可分為境內控股和境外控股兩種。境內控股是指房地產開發企業及其母公司(控股公司)均在境內。境外控股是指房地產開發企業在境內但其母公司(控股公司)在境外。
第一、境內控股
1.優勢
(1)公司投資設立和撤出的流程和要求較為簡單,無需經過商務部或外經貿部門審批;(2)所采用的會計準則和制度較統一;(3)控股公司收取的股息,無需再繳納企業所得稅;(4)無需涉及外匯、外債等管理問題。
2.需考慮的問題
(1)不便于境外戰略性投資者參與;(2)境外融資方式受限,僅能通過境內機構尋求借款;(3)運營環節中涉及的當地稅費可能較多;(4)境內控股公司對股權轉讓所得需繳納企業所得稅,但可按實際情況進行稅務籌劃。
3.主要商業考慮
(1)便于引入境內戰略性投資者,但境外投資者參與投資需要經過商務部或外貿部門審批;(2)便于境內上市;(3)運營、管理成本可能較低。
4.相關法規規定
內資房地產開發企業設立的審批程序簡單,無需經過外經貿部門審批,亦無需申請外匯登記。
5.財務管理要求
(1)投資控股公司和房地產開發企業可按中國的會計準則編制財務報表,不需采用不同的會計準則;(2)財務核算系統需滿足不同會計制度核算的要求。
6.收回投資
(1)股息分派不涉及企業所得稅;(2)在企業清算或股權轉讓的審批上,內資房地產開發企業的自行清算或股權轉讓無須經當地商務部門或外經貿部門的審批,程序方面較外資企業簡單,時間花費較短;(3)在企業清算的稅務處理方面,企業清算所得=企業的全部資產可變現價值或者交易價格―資產凈值―清算費用―相關稅費;投資方企業從被清算企業分得的剩余資產,其中相當于從被清算企業累計未分配利潤和累計盈余公積中應當分得的部分,應當確認為股息所得(免予繳納企業所得稅);剩余資產減除上述股息所得后的余額,超過或者低于投資成本的部分,應當確認為投資方投資資產轉讓所得或者損失。投資方應分別就投資資產轉讓所得或損失繳納企業所得稅或按照稅法規定在企業所得稅稅前扣除;(4)在控股公司對內資企業股權轉讓的稅務處理方面,企業股權投資轉讓所得應并入企業的應納稅所得,依法繳納企業所得稅;企業股權投資轉讓所得或損失是指企業因收回、轉讓或清算處置股權投資的收入減除股權投資成本后的余額;“產權轉移書據”屬于印花稅納稅憑證,因此,股權轉讓雙方應就股權轉讓合同金額的0.05%繳納印花稅;股權轉讓不用繳納增值稅和營業稅;(5)內資房地產開發企業清算后不涉及外匯監管問題。
第二、境外控股
1.優勢
(1)便于境外股權轉讓及向境外借款;(2)便于利用境外先進管理經驗,提高企業資質;(3)可將稅后利潤分配給境外投資者;(4)運營環節中涉及的當地稅費較少;(5)境外股權轉讓無需境內審批機構的審批且不涉及中國稅務。
2.需考慮的問題
境外控股公司需考慮的是:對外投資的政策及對收取境外股息收入的稅務規定。
境內房地產開發企業需考慮的是:(1)公司投資設立和撤出的流程較為復雜且要求較高;(2)外匯管理部分明令禁止“返程投資”房地產開發企業,在股權轉讓給境內公司時,是否符合《10號令》的規定,需考慮是否屬“返程投資”(3)受到外經貿部門審核、外匯外債登記方面的較多限制;(4)適用的會計準則和制度與境外控股公司可能不同,需適當調整配合;(5)對境外支付款項時,扣繳相關稅負,但可進行稅務籌劃;(6)與戰略投資者合作時,注入到境外控股公司的相關融資資金只能以權益性投資匯入(一般為增資)到房地產開發企業,且需要有較長的審批時間,影響房地產開發企業的資金使用效率。
3.主要商業考慮
(1)便于引入境外戰略性投資者,但境內投資者參與投資可能會形成“返程投資”,具體實施需要考慮是否符合《10號令》的要求;(2)便于境外上市;(3)運營、管理成本較高,需考慮境外控股公司當地的營商環境、可能產生額外的設立和營運成本。
4.相關法規規定
(1)外資房地產開發企業設立程序較內資企業復雜,需外經貿部門審批,在商務部備案。(2)申請設立房地產公司,應先取得土地使用權、房地產建筑物所有權、或已與土地管理部門、土地開發商/房地產建筑物所有人簽訂土地使用權或產權的預約出讓/購買協議;(3)境外投資者通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產開發企業,或收購合資企業中方股權的,須妥善安置職工,處理銀行債務、并以自有資金一次性支付全部轉讓金;(4)外資房地產開發企注冊資本金未全部繳付的,未取得《國有土地使用證》的,或開發項目資本金未達到項目投資總額35%的,不得辦理境內、境外貨款,外匯管理部門不予批準該企業的外匯借款結匯;(5)外資房地產開發的中外投資各方,不得以任何形式訂立保證憑證一方固定回報或變相固定回報的條款。
5.財務管理要求
(1)投資控股公司和房地產開發企業因地域不同可能需采用不同的會計準則編制財務報表;(2)財務核算系統需滿足不同會計制度核算的要求。
6.收回投資
(1)股息分派需為境外控股公司代扣繳10%的預提所得稅(具體適用稅率視境外控股公司當地與中國收協議而定);(2)在企業清算或股權轉讓的審批方面,外資企業在境內的自行清算或股權轉讓須經當地商務部門或外經貿部門的審批,程序方面較為復雜,時間花費較長;若將境外控股公司的股權轉讓予中國境內其他公司,商務部或外經貿部門可能將其視為《10號令》所指的規避對于通過設立境外特殊目的公司監管;外資企業境外最終控股公司可考慮在境外轉讓境外直接控股公司,因不涉及中國境內企業的股權轉讓,所以無需境內商務部門或外經貿部門的審批,但可能需考慮境外最終控股公民所在地的相關規定;(3)在企業清算的稅務處理方面,外資房地產開發企業清算的具體計算方式與內資企業相同,但視同股息所得和投資資產讓所得部分按稅收協定的優惠稅率或10%的企業所得稅稅率為境外控股公司代扣繳預提所得稅;(4)在控股公司對外資企業股權轉讓的稅務處理方面,境內股權轉讓的具體稅務處理與內資企業相同;可以考慮通過轉讓其境外越位控股公司的股權,避免涉及中國的各項稅負,但需考慮境外控股公司所在地的稅務影響;(5)在外匯監管方面,清算所得或投資方股權轉讓所得人民幣須經主管外匯管理局批準后,向有關金融機構購匯匯出;企業清算需到主管外匯管理部門注銷外匯登記及外債登記(如有)。
二、按控股架構層次劃分
按控股架構層次劃分可分為單層控股和多層控股。單層控股是指母公司直接對房地產開發企業投資。多層控股是指母公司對直接控股公司投資,直接控股公司再對房地產開發企業投資。
第一、單層控股
1.優勢
(1)投資架構直接、簡單;(2)節省運營成本;(3)運營利潤可直接分配給最終控股公司;(4)以母公司作為房地產集團中心,有利于整合各房地產開發企業的實力,提高集團貸款授信的融資能力,未來亦有機會成為集團的財務中心,從事集團內的融資,有利于房地產開發企業的融資。
2.需考慮的問題
(1)須考慮投資及管理過于集中在一家公司時的商業風險;(2)當境外戰略性投資者對單一項目有投資興趣時,需通過商務部或外經貿部門審核,資金進入到房地產業開發企業所需的時間較長;(3)境內控股公司需取得銀監會的批準,才能從事相關集團內企業間資金拆借的經營行為。
第二、多層控股
1.優勢
(1)可以相對分散單一控股公司的風險;(2)房地產開發企業之間互相受商業、法律等的牽連較少;(3)當直接控股地產開發企業,得有利吸引境外戰略性投資者。
2.需考慮的問題
(1)投資架構相對復雜,集團運營成本相對較大;(2)可能因直接控股公司本身的虧損而影響地產開發企業的利潤向母公司分派。
三、境、內外控股架構結合控股架構層次分析
1.境內控股且單層控股
(1)以內資控股公司作為直接投資者,設立房地產開發企業的單層控股模式,相關的商業考慮、相關法規要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關于境內控股的部分;(2) 由于其控股公司在境內,便于集團在境內上市以及吸引境內的戰略性投資者對于集團整體或單一項目進行投資;(3)可以考慮控股公司擔當集團內部的融資中心,從事集團企業間的資金拆借,但需取得銀監會的批準。
2.境內控股且多層控股
母公司及直接控股公司均在境內,房地產開發企業為內資企業:(1)相關的商業考慮、相關法規要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關于境內控股的部分;(2)房地產開展企業的利潤將愛到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤被留存在中國境內。
母公司在境外,直接控股公司的境內,房地產開發企業為內資企業:①相關的商業考慮、相關法律要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文于境內控股的部分,另外需考慮直接控股公司的再投資需要符合《6號令》的相關規定;②若境內控股公司不是房地產發企業可以借外債,但境內控股公司不得擅自更改外債用途;③房地產開發企業的利潤將受到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤被留存在中國境內。
3.境外控股且單層控股
(1)以外資控股公司作為直接投資者,設立房地產開發企業的單層控股模式,相關的商業考慮、相關法規要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關于境外控股的部分;(2)由于其控股公司在境外,便于集團在境外上市以及吸引境外投資者整個集團進行投資;(3)若境外的戰略性投資者僅對集團單一項目有投資興趣,則涉及較復雜的操作的流程;(4)控股公司由于在境外,將無法擔當集團內部的融資中心,從事集團內企業間的資金拆借;(5)房地產開發企業的利潤分配給母公司時需繳納預提所得稅。
4.境外控股且多層控股
母公司及直接控股公司均在境外,房地產開發企業為外資企業:(1)以外資控股人司作為直接投資者,設立房地產開發企業的單層控股模式,相關的商業考慮、法規要求、設立流程、運營成本,稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文于境外控股的部分;(2)便于集團在境外上市;(3)便于境外的戰略性投資者對于集團整體或者單一項目進行投資;(4)房地產開發企業的利潤將受到一層提取法定積金的影響。
參考文獻:
[1]商務部等六部委:《關于外國投資者并購境內企業的規定》. [2006]第10號令
[2]商務部、國家外匯管理局:《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知 》:商資函[2007]50號
[3]商務部:《關于做好外商投資房地產業備案工作的通知》.商資函[2008]23號
篇13
一、房地產開發企業的工程造價控制內容分析
在條件變化的背景下，為了實現預期的目標，行為主體要依據預期擬定的標準和計劃，利用引導、監督、糾正和對比等多種手段，將被控對象實施過程中發生的計劃值與實際值進行科學的處理，而這個行為即控制行為。其中，房地產開發企業的工程造價控制過程包括：首先，要對開發項目的目標標準進行明確；其次，要對工程開發狀態進行系統的檢查；最后，對施工中出現的偏差進行糾正。房地產企業只有不斷的增加物力、人力和財力的投入，才能正確評價和深入的調研建設產品的市場前景、容量以及經濟效益等多方面內容。此外，房地產編制要具有準確的投資估算能力，對建設過程中影響工程造價的多方面因素進行充分考量，從而發揮投資估算在項目投資控制中的效用。
二、設計準備期間以及設計期間工程造價的有效控制
房地產開發企業設計準備期間即項目的決策階段，該階段是整個房地產開發企業建設的基礎，它為工程造價的有效控制提供了必要的前提。因此，在設計準備期間，要對開發的可行性報告研究盡可能的細化，并對投資估算進行準確的編制。另一方面，工程的設計階段是將決策計劃落實的過程，建筑安裝施工主要是以設計本件為基本以及，設計的質量能夠對擬建項目工程建設的質量、投資以及進度產生決定性作用。由此可見，設計階段與設計準備階段對于造價的控制有著非常重要的意義。為了保障房地產開發企業對建設工程的造價進行科學而有效的控制，一定要將工作重心轉移，即由審查標底與施工圖語段的環節轉換為設計過程中工程造價的控制和確定中，從而把握好控制投資項目投資的設計關鍵階段。
三、招標以及投標期間工程造價的有效控制
房地產開發企業對工程造價進行控制的主要方式是利用公開招標的手段，對施工單位進行合理的選擇，同時，與其簽署相應的建設工程施工合同。此外，房地產開發企業能夠對施工過程中需要的資金進行全面掌握也有賴于建設工程的招標程序，它能夠幫助相關企業擬定最合理的資金使用計劃。施工單位經過招投標程序的良性競爭后，能夠對項目產生責任意識，從而在保證施工質量的前提下，使施工方能夠應用最先進的工藝以及技術科學的對工程造價進行控制。
四、施工期間工程造價的有效控制
1.嚴格會審圖紙
房地產開發企業會審圖紙環節主要是通過對監理、施工以及設計單位進行合理組織，繼而共同參與到會審工作中。主要對圖紙中的一些漏洞以及不合理的地方進行糾正，實現對工程造價的精確控制。同時，組織機構也要對施工單位的組織設計進行認真審核，由于所采用施工方法有一定的區別，而該區別將直接對工程造價產生影響。因此，房地產開發企業一定要認真配合施工單位，及時的對施工組織設計進行審核，從而對施工單位發生人力、物力和財力浪費的情況盡可能的避免。
2.避免設計中出現變更情況
在房地產開發設計環節，在不能保證變更設計不會影響到項目的正常運行時，一定要杜絕利用設計變更對標準和規模進行提高和擴大的情況發生。針對于設計變更中出現費用的問題，一定要經由房地產開發企業、監理、施工以及設計相關工作人員共同審核合格，方能行使變更，這樣才能對工程投資失控的現象進行有效避免。
3.加強對現場簽證的管理力度
房地產開發企業的審核制度一定要明確，針對于一些設計重大技術措施修改的工程技術簽訂和施工組織設計方案都要經由監理、設計共同商議審核結果決定，倘若所涉及到的數額價款比較龐大經由組織全體人員對其簽訂進行論證，從而保障款項能夠合理、安全的被使用。而建筑材料單價的簽訂，要滿足市場行情以及招標文件，不能高于標造價的同類材料價格數額，并結合當地物價部門和造價管理部門所的材料信息價格，進行材料的價格的審核。而環境變化與業主要求等相關內容簽證，由于其過程比較復雜，要滿足國家相關法律法規和施工合同以及招標文件的相關規定，方能簽證。
五、后期竣工期間工程造價的有效控制
后期竣工階段是房地產企業工程造價控制的主要途徑之一。工程結算的主要依據是根據現行的工程造價管理規定，嚴格遵守甲乙雙方在合同中簽署的協議內容。審核的內容應結合竣工圖的現場鑒證、隱蔽簽證和設計變更方面進行計算，以實事求是為基本原則，對每一項工程的變更情況進行認真審核。為了對工程結算的質量進行保證，工程階段制度可以采取工程尾款會簽和結算復審制度。
結語：
綜上所述，房地產開發企業工程造價控制的主要內容就是按照科學的經濟原理，嚴格遵守相關法律法規，從而對房地產項目建設活動的經營、經濟、管理和技術等方面問題進行解決的過程。此外，在工程項目中每個環節都會涉及到工程造價投資的控制，它能對工程建設的總體質量產生直接影響。工程造價科學的控制是一種投資管理科學，它能夠將技術、經濟與管理有機的結合。由于項目工程造價的質量關乎到房地產投資效益，因此，一定要重視房地產開發企業的工程造價控制工作。
參考文獻
[1]張學旺.淺談房地產開發企業的工程造價控制[J].山西建筑，2009，35（14）：236-237.
