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篇1

歷史性不動產評估是不動產評估中一個無法回避的現實問題。梳理文獻發現，國內的研究文獻相當有限，且多數是非評估界學者從文物價值評估及保護的視角研究的，通常是從歷史價值、藝術價值、科學價值等方面進行評估（李秀清、李宏松，1998；張湃，2010；劉洪麗，2011），以及“申遺”視角下國內歷史城鎮的價值評估（孟超、張靖華，2008），并構建了文物價值（歷史、藝術、科學）、存在狀況價值（原真性、完整性、可觀性）、社會文化價值（社會、文化、經濟）、瀕危性（發展、環境、自然災害、旅游）等多級大遺址價值評估體系框架（戴儉，2012）。非文物性古建筑的難點在于建筑又非建筑、文物又非文物的雙重特殊性，其價值的影響因素包括普通房地產價值的影響因素和文物價值的影響因素兩大類（吳守志、金建清，2005）。國際評估準則理事會的《IVS230――不動產權》以附件形式對評估歷史性不動產權益需要考慮的事項給出了指導意見，以規范和指導評估師在不動產評估執業中科學、充分地考量歷史性不動產評估問題。限于資產評估的發展時間較短等原因，我國《資產評估準則――不動產》并沒有針對歷史性不動產的具體條款。

我國有著悠久的歷史和燦爛的文化，歷史性不動產眾多，隨著我國經濟發展和城市化及舊城改造進程的加快，如何借鑒國際評估準則及英美評估準則，制定或完善我國歷史性不動產評估的相關準則，對評估歷史性不動產價值并科學地加以保護具有重要意義。

二、歷史性不動產的含義、范圍及評估的影響因素

（一）歷史性財產與歷史性不動產

歷史性不動產屬于歷史性財產的一種類型。一般而言，歷史性不動產是指公眾認可或者政府組織官方認可的與某一歷史事件或歷史時期有關、具有國家傳統的建筑風格以及擁有文化或歷史重要性的不動產。歷史性財產則是一個十分寬泛的術語，它包含很多的財產類型。一些歷史性財產被恢復成它的原始狀態，一些進行了部分的恢復，有的則完全沒有恢復，如建筑物的外觀等。歷史性財產也包含部分適用于現代標準的財產，如內部空間以及性能已經非常現代化的資產。

（二）歷史性不動產的范圍

由于歷史性財產在文化和經濟上的重要性，不同國家政府相關部門都制定了相關措施來保護特殊的歷史性財產或包含特殊建筑物或歷史效益在內的整個區域。聯合國教科文世界遺產詞匯組織對文化遺產和文化財產定義為：“文化遺產，三類資產能夠被認可：（1）紀念物。建筑學作品、不朽的雕塑和繪畫作品、考古性質、碑文、窯洞的元素或結構以及這些特性的結合，從歷史、藝術或科學的角度來說，都具有非常顯著的價值。（2）建筑群。獨立的或連接在一起的建筑群，由于其建筑風格、唯一性或歷史地位，從歷史、藝術或科學的角度來說，都具有顯著的價值。（3）遺跡。人類的作品或人類和自然共同的作品，包含考古遺跡等，從歷史、美學或民族學或人類學的角度來說，都具有顯著的價值。“文化財產是指著錄在世界遺產名錄、符合至少一種文化遺產標準且經過了真實性檢驗的財產。”但是，并不是所有的歷史性財產都需要官方指定文化財產的認可記錄，很多具有文化和歷史重要性的財產通常也被認可為文化財產。

《IVS230――不動產權》附件歷史性不動產權益評估所指的歷史性不動產包括以下四個特征：（1）歷史上具有重要意義的建筑及文化；（2）法定的或者受到法律所保護的；（3）使用、修改或處理時受到限制與禁止；（4）在某些司法管轄區，有義務允許公眾頻繁的進入。

（三）歷史性不動產特性對評估的影響

與一般不動產評估不同，歷史性不動產的評估需要考慮很多與其重要性、知名度、典型性等相關的因素，一般包括：

1.法律及法令保護。歷史性不動產往往擁有歷史、文化或者環境意義，許多歷史性不動產是掌握在公共部門的手中，諸如歷史建筑物、紀念碑、考古遺址、保護區、自然保護區及藝術品等，其價值兼有普通房地產價值的影響因素和文物價值的影響因素，后者一般包括歷史因素、人文因素、科學因素、藝術因素、紀念因素、教育因素等。同時，相關的法律法規會對此類不動產的使用、處置等制定嚴格的規定，以保護歷史性不動產的安全性、完整性及可持續性。

2.使用、修改和處理上的各種限制。歷史資產是無法替代的，盡管他們的物理狀態惡化，他們的經濟效益會隨著時間的推移而不斷增加。評估師可以根據具體情況確定其有效使用年限，在一些狀態下，可能會是幾百年。國際公共部門會計準則17指出，一些歷史資產除了歷史價值還有服務潛在，比如說歷史建筑作為辦公用樓。對于其他歷史資產，其服務潛在是受其資產特征限制的，比如說紀念碑和遺址。

3.財政補貼、稅率或免稅。在一些司法管轄區內，資產所有者可能獲得的財政補貼、稅率或免稅情形，這也是評估師應當考量的因素之一。

4.歷史性不動產特性和評估目的。對歷史性不動產進行評估時，需要對其特性和評估目的的下列事項進行考慮：（1）修復和維護成本。可能需要考慮歷史性不動產修復和維護成本，這些費用會影響資產的價值。（2）歷史性不動產的使用。對歷史性不動產的法律保護措施可能限制其使用、使用程度以及改造或改變用途，如土地用途的限制條款、自然景觀或野生動物的棲息地等。（3）一些特殊的考慮，根據“修舊如舊”的原則，復原或維修歷史性不動產應當采用適當的施工方法、材料來修理、修復、磨光或復原，以保持歷史性不動產的原貌。同時，也應當按照現代技術條件下的等價不動產當前的效率和性能，考量影響其價值的法律和法令保護特點和程度等問題。（4）歷史性不動產所處的土地或地址都將限制其使用。反過來，任何限制也都將影響歷史性不動產的整體價值。

三、歷史性不動產評估方法及其選擇

市場法、收益法和成本法三種基本的評估方法都適用于歷史性資產的評估。

（一）市場法

鑒于歷史性不動產的歷史性、獨特性和科學文化內涵千差萬別，市場上的可比案例有限甚至為零。市場法適用于能夠找到與目標歷史性資產的歷史特性相似的可比較資產，但資產的歷史特性可能改變通常已經給出的可比較資產的屬性的優先級順序，找到與目標歷史性資產的歷史特性相似的可比較資產特別重要。選擇可比較資產的標準包含建筑風格、資產規模、與目標資產相關聯的特殊文化或歷史、考慮了歷史性資產的分區、許可使用、法律保護和集中程度的所處位置的相似性。可比較的資產需進行很多調整，諸如地理位置的不同、修復或復原的花費或特殊的產權負擔（如限制性條款等）等。調整通常在下列情況下進行：（1）對目標資產進行修復或復原需要花費，但可比較資產不需要。（2）目標資產存在特殊的產權負擔，如限制性條款或保留地役權，與可比較資產有差異。隨著我國非文物古建筑市場的放開和相應法規政策的出臺，歷史性不動產的市場交易實例已漸次增多。

（二）收益法

當歷史性財產完全用于商業目的時，可以使用收益法來進行評估。在此方法下，歷史財產不同的物理特性有助于使其適用于收益法的使用條件，此時恰當地反映所有修復、適應或維持資產特殊性質產生的必要的成本就變得尤其重要。在工作需要時，必須考慮獲得必要的法定許可所花費的時間和成本。

1.文化、環境、教育和歷史價值等預期收益的考量。一般而言，由于歷史性不動產具有特有乃至唯一的人文歷史、科學藝術或紀念教育價值，潛在收益可能高于一般性不動產，歷史愈悠久其超額附加值愈高。換句話說，評估師評估的應當是歷史性不動產的整體價值，評估師應采用恰當的方法，將歷史性財產的文化、環境、教育和歷史價值適當地反映在評估值之中，而不是評估歷史性不動產單純房地產的價值。

2.收益期限永續化。與普通不動產的經濟壽命不同，基于法律保護、維護等因素，歷史性不動產的收益年限不宜考慮有限期，而應取作無限期。

3.資本化率。歷史性不動產的投資風險和收益與普通不動產不同，其資本化率一般應當低于普通不動產。

（三）成本法

鑒于成本法的本質是以房地產的重新開發建設成本為導向求取估價對象的價值，即求取估價對象在估價時點的重新購建合理價格與貶值的差額來求取估價對象價值的方法，它無法估算歷史性不動產非物質形態的文化附加值。因此，使用成本法來對歷史性財產進行評估時，必須考慮一項建筑資產的歷史特征是否具有其市場的內在價值。一些歷史性建筑具有價值僅僅是因為它們具有象征性的地位，如將一個歷史性建筑用來作為著名的藝術館，其歷史性可能和它本身的功能具有同等的重要性乃至比它本身的功能更加重要。在這種情況下，該建筑的服務潛能與它的歷史性特征不可分割。具體而言，成本法的主要參數及其確定方法如下：

1.重置成本。歷史性不動產的重置成本是其現代技術條件下的等價物，或者如果最初的材料不存在或原來的技術不可用，使重置變得不可能時，就必須反映一個與目標資產特色和規格高度相近的新建筑的價格，即重建成本。同時，歷史性不動產的建筑風格、施工方法、成本項目和取值標準，以及國家和地方政府保護的優惠政策（如土地轉讓、建設規費、稅費、貼息貸款、獎勵）等會對其重建成本產生一定的影響。需要指出的是，在很多情況下，歷史特征要么沒有增加價值，要么被買主視為累贅，在這種情況下，現代技術條件下的等價物要反映建造具有常規特征的現代新建筑的成本。

2.實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值。在所有情況下，實體性貶值與功能性貶值是成本法必須考慮的因素，如維護歷史性資產的高花費和為適應所有者需求的改變而導致的建筑物靈活性的喪失等。同時，受法規對歷史性不動產限制使用等因素的影響，經濟性貶值也是成本法需要考慮的因素。

綜上所述，歷史性不動產評估是不動產評估領域的一種特殊類型，受國家或地方法規以及歷史性不動產所蘊含的文化、環境、科學、教育和歷史價值等因素的影響，其評估方法和評估值有別于普通不動產的價值評估。中國有著五千年的燦爛文化，歷史性不動產數量眾多，但我國不動產評估準則中并未規范其評估的方法和要求，這在一定程度上制約了歷史性不動產的保護與市場交易。對此，我國應借鑒國際評估準則與其他國家或地區歷史性不動產的做法或經驗，健全和完善我國不動產評估準則，推動我國歷史性不動產評估、保護和交易市場的健康發展。X

參考文獻：

1.國際評估準則理事會.國際評估準則2012[DB/OL].http：//.

2.郭化林.中外資產評估準則比較研究[M].上海：立信會計出版社，2012.

3.吳守志，金建清.非文物古建筑價值評估初探[C].國際房地產估價學術研討會論文集，2005.

4.戴儉，侯曉明，馮曉芳.大遺址價值評估體系研究[J].中國文物科學研究，2012，（3）.