引論：我們為您整理了13篇合同管理標準范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

2加強合同標準化管理的辦法

合同的標準化管理必須是全過程的、系統的、動態的，從洽談、草擬、簽訂、生效、執行，直到該合同失效為止，所以要求企業不僅要重視簽訂前的管理，更加要重視簽訂后的管理，如合同執行、修改、變更與補充等。筆者認為應該從企業的實際情況出發，從四個階段（合同準備簽訂階段管理、合同簽訂階段、合同履行階段與合同履行后糾紛階段）建立完善的合同標準化管理運行機制。要制定合同標準管理流程，管理制度明確各部門職責和權限，并通過流程和制度來約束各部門以保障標準化合同管理。（1）專業的律師及專業管理部門人員共同起草和過目。合同是有專業的合同法對其進行要求和約束的，企業律師和專業管理部門都有其專長，所謂專業的人做專業的事情，讓他們起草合同，才能充分發揮其作用，才能從源頭開始保證合同質量。（2）建立合同評審流程及審核制度，在合同簽訂前需對簽約的另一方的主體資格、信用、履行能力等進行資信調查。然后在簽訂的過程中根據不同合同類型和涉及的金額內容，給予不同人員的評審權限，例如：在請購合同中，多少金額以內部門經理審批、多少金額總經理審批，采購部經理的職責和權限又是什么。建立合同評審流程，依據法律風險管理體系和合同審核要點，明確各個環節每個部門（承辦部門、財務部、法律部與采購部等）的審核要點。（3）擬定對外的合同統一規范合同范本，對于固定的部門所簽訂的常態合同（如采購、人事、外包等）多用框架合同，減少出錯率，擬定人員根據各業務內容、各部門的不同需求，制作不同版本的框架合同，以供使用，并定期更新、修改、完善現有版本，以使合同條款達到最優。（4）制定嚴格的合同檔案管理制度，專人專崗進行合同檔案管理，所有合同須進行歸檔，電子掃描件和紙件合同均需分類、編號進行統一加密管理，根據不同合同的情況，保證合同一式三份，對方一份，公司兩份以上，一份給予檔案管理部門存檔使用，一份給予合同承辦部門，所有合同調取、查閱均需有固定的審批流程，合同的失效銷毀也應進行統一申請，在監督部門監督下執行。（5）改變、強化合同執行人員的合同管理觀念。通過培訓、講解等方式影響合同執行人員，讓他們明白，在對外交流中（如施工過程中、人事糾紛中）出現的所有問題都必須索要正規的書面手續（溝通函、確認函、說明書等），而且凡是對企業有利的，都需要按照規定的方式進行記錄、簽字證明，以便企業在維權工作中占據有利地位。

3企業合同標準化管理的重要性

企業合同管理標準化是企業發展的保障，不及可以防范風險、降低成本、維護合法利益，是公司經營管理成敗的重要因素，還可以提高企業工作效率，提升企業形象，提升員工的素質和積極性，為企業帶來經濟價值。（1）進行合同標準化管理，可以避免或減少由于合同糾紛帶來的企業損失，并且可以有效地防范和化解經營風險，使企業經濟發展過程更加順利，從而達到規避企業經濟風險的目的。（2）通過建立完善的合同管理體制和制度，可以降低溝通成本。石油施工類企業是個龐大的整體，涉及的合同不只是企業外部合同，還有企業內部合同。合同管理標準化，可以保證各項業務活動內容、各自承擔的責任、工作程序、完成時間等用標準化形式加以確定，不僅可以加強管理的有效性，還可使企業內外相互協調和約束，為企業的生產方式、供應管理等先進管理模式創造條件。（3）通過標準化提升員工工作效率。合同標準化管理，一方面可以提供固定的程序讓員工遵循，避免每簽訂一次合同都存在搞不清楚怎么弄的情況；另一方面，給予員工一定的自由，在遵循工作規范的基礎上，進行創新創意，鼓勵員工去發現問題，改善現有的標準合同，吸納員工的好建議。這種方式可以讓員工有很高的成就感，使其工作態度變得積極，愿意與企業共同成長。（4）通過標準化管理，提升企業形象。標準的合同管理能使與企業接觸的人感到企業的規范和秩序，以及企業員工在工作中嚴謹的工作態度，有助于企業企業樹立良好的商業信用及形象。

4結語

現在社會是法律社會，不論企業性質、行業如何，企業都需要通過合同來開展銷售、采購、工程等系列經濟活動。為了保護自身的合法利益，企業也需要通過企業合同管理標準化來提高合同管理的水平。當前，企業合同管理已不再是簡單的委托、承諾、簽約，而是一種全過程、全方位的科學管理手段。在簽訂標準化的合同的過程中，企業首先需要對市場及合作方進行調查、預測，然后再協商溝通、簽訂，最后執行、監督檢查、處理合同的各項爭議及糾紛。只有合同管理標準化，企業才能全面地履行合同條約，才能合理地規避和防范企業經營中的風險，維護良好的企業信譽，保證按部就班地實現預定的施工計劃，不斷地提高企業經營管理水平，避免經濟糾紛，進而使企業不斷發展壯大。

作者:牛蕩 單位:中石化華北石油工程有限公司

參考文獻:

［1］張繼昆,孫林.企業合同管理標準化探討［J］.石油工業技術監督,2001(1).

篇2

1．企業管理者對合同管理的重視程度不夠。多數企業管理者重生產、重訂單、輕管理，尤其對合同管理不夠重視，有的企業沒有相關的合同管理制度，有的企業沒有專門負責合同管理的部門或管理人員，有的雖有相關合同管理制度及合同管理部門，但管理混亂或無序。企業管理者對合同管理工作的無視或不夠重視，造成合同管理工作主題缺失或管理無序。

2．合同審核不嚴，缺乏風險控制機制。由于很多企業沒有專門負責合同審核的法律事務部門或企業法律顧問，有些企業設立了法務部門，但企業法務部門的法律顧問和各有關人員在合同管理中的具體責任和權限的規定不夠明確，不能充分或有效地發揮其作用。如在合同談判和簽訂時把關不嚴、合同條款表達含糊、法律或合規性審核不夠嚴格、合同履行監督不到位等問題，將會給企業經營帶來潛在風險。

3．合同的管理和履行效率低下。企業缺乏高效、科學的合同管理制度及審核程序，合同的洽談、起草、審核、簽約、履行等環節無法緊密銜接，造成合同管理無序混亂，合同履行效率降低；合同履行過程中缺乏準確高效監督及反饋程序，對企業的生產經營活動產生消極影響。

4．缺乏標準化管理體系。沒有制定涵蓋合同起草、談判、審核、簽訂、履行、監督的合同管理制度和統一的合同編碼體系，使合同管理缺乏制度依據；沒有按照一定的程序對履行合同條款的能力進行評審，對于企業常用業務合同進行文本格式化和通用條款優化等標準化工作沒有開展。

三、合同管理標準化的必要性

合同管理也是一門科學，要尊重其內在的發展規律，在大數據時代下，合同管理亟待建立科學的標準體系，使企業合同管理標準實用可行。

1．推行合同管理標準化是經濟和時展的客觀要求。各種經濟合同客觀地反映著生產和流通的現實經濟情況，它作為聯系原材料采購、生產加工、流通消費各環節的紐帶與橋梁，在保障生產生活、經濟發展順利進行，提升企業經營管理水平，促進經濟發展方面，發揮了非常重要的作用。隨著經濟管理體制改革的進行，混合所有制和大數據引領經濟發展新時代的到來，企業改革和發展活力不斷增強，各經濟體之間的聯系愈加活躍，經濟合同的數量也隨之增加，構成了大數據時代經濟活動的重要組成元素，社會經濟和時代的發展，就客觀地向我們提出了合同管理標準化的問題。

2．合同管理的現狀是推行合同管理標準化的潛在動力。由于非標準化合同管理帶來諸多問題，給經濟合同的審核、履行、監督等環節帶來很大困難與不便。要做到提升經濟合同的履約率，減少合同糾紛，減少合同管理方面所投入的人力、物力，必須實施合同管理的標準化，大力推行合同管理制度化、編碼體系的標準化、內容條款規范化，以及合同文本格式統一化。

3．合同管理標準化是降低合同管理溝通成本和提升工作效率的重要手段。通過合同管理的標準化，可把合同管理的各項業務活動內容、業務間的銜接關系、各自承擔的責任、工作程序等用標準的形式加以明確，這樣可以使合同管理工作規范化、程序化，大大提升合同管理工作的效率。

四、合同管理標準體系的模式

企業合同管理紛繁復雜，在大體上可將標準體系劃分為管理和操作兩個層面：

1．管理層次包括《合同分類編碼體系》、《合同審核管理標準》、《銷售（采購）合同管理標準》、《特殊合同類管理標準》等標準，這些管理標準分別對合同分類編碼及各類型的合同在擬定、審核、簽訂及履行全過程中的管理部門及其職責、管理方式及程序等做出明確規定。

2．操作層次包括《合同格式文本標準》、《合同要約推薦標準》等標準，格式文本是企業結合自身業務特點，一般在積累總結經濟活動實踐經驗的基礎上逐步形成完善的，完備成熟的格式文本不僅可保護自身合法權益，還能大大提高工作效率。

五、合同管理標準化的具體措施

1．合同管理制度的動態化。制度是基礎，沒有制度，任何管理工作都是無本之木、無源之水，合同管理工作亦是如此。任何企業都要建立健全適合于自身的的合同管理制度。首先要看有沒有合同管理制度，其次要看合同管理流程有沒有嚴格按照合同管理制度執行，最后要看現有的制度是否適應目前的企業合同管理，若不適應，則要對制度進行修改，將合同管理制度納入動態化管理，合同管理制度要隨著合同管理工作的發展、管理范圍和形勢的變化而改進，不能一勞永逸，更不能讓制度成為制約合同管理工作的瓶頸。

2．合同編碼體系的清晰化。一個企業的合同的編碼體系一般包括合同承辦部門的代碼、合同簽訂日期、合同序號、合同分類等，在合同編碼體系中，合同承辦部門代碼和合同分類較為重要，一個能夠清晰地表達了合同承辦的主體，一個能夠清晰地反映合同的類型，合同承辦部門代碼一般以部門英文縮寫或部門在企業的習慣性代號作為編碼，合同分類一般按照合同的經濟性質分為銷售合同、采購合同、技術合同、擔保合同等，合同分類看似簡單，但直接關系到合同處理的方法，如果處理不好，會為以后的合同管理流程帶來很多不便。

3．合同審核流程的層次化。企業的合同管理要有一個明確的合同審核流程，審核流程要分類制定，各審核人員要責權清晰，層次分明，將一般合同、重大合同、特殊合同審核和簽訂的權限具體化，由于合同履行和監管也大多是由合同審核的參與人負責，通過完善合同審核流程，將合同審核流程層次化，進而明確各層次在合同管理中的權限與職責。

4．合同檔案管理的日常化。合同管理中的檔案管理工作極為重要，它是一個與合同管理相關數據的歸集、整理的過程，在大數據時代，合同數據更加復雜，應當更加重視合同檔案管理工作。合同承辦人或者合同管理人員要按照合同管理的相關規定主動收集合同相關數據，包括合同簽訂前的項目審批文件、考察、咨詢、談判會議記錄、法律及合規性審核等材料，合同履行過程中的標的物簽收、核驗、合同變更等材料，合同履行后的經濟效果評價、合同總結等材料，形成完備的合同管理檔案。合同檔案要納入常態化管理，做到合同管理數據隨產生、隨收集，做到洽商記錄不過夜、合同備案和審核意見表填制不過夜。

5．合同管理相關崗位的互控化。合同管理相關崗位的工作是一個互相銜接、聯動的體系，每個崗位雖然分工不同，但對其他崗位都有糾錯、互控的責任和義務，這樣才能相互促進，提升合同管理的水平。

6．合同文本的格式化。合同文本的格式化首先以合同法為前提，尤其是格式化合同涵蓋了法律規定的主要條款，在客觀上起到了法制宣傳的作用，提高合同參與者的法律意識和履行合同的自覺性，加強合同文本格式化的普及，也可大大減少經濟合同糾紛。

7．合同管理的信息化。在大數據時代，信息化是提升管理工作的有效手段，也是促進合同管理標準化的重要保障，要應用現代化信息手段加強合同管理工作，開發適用企業自身的合同管理軟件系統，加強合同處理流程的信息化，不斷提升合同管理的信息化水平。

篇3

1．企業管理者對合同管理的重視程度不夠。多數企業管理者重生產、重訂單、輕管理，尤其對合同管理不夠重視，有的企業沒有相關的合同管理制度，有的企業沒有專門負責合同管理的部門或管理人員，有的雖有相關合同管理制度及合同管理部門，但管理混亂或無序。企業管理者對合同管理工作的無視或不夠重視，造成合同管理工作主題缺失或管理無序。

2．合同審核不嚴，缺乏風險控制機制。由于很多企業沒有專門負責合同審核的法律事務部門或企業法律顧問，有些企業設立了法務部門，但企業法務部門的法律顧問和各有關人員在合同管理中的具體責任和權限的規定不夠明確，不能充分或有效地發揮其作用。如在合同談判和簽訂時把關不嚴、合同條款表達含糊、法律或合規性審核不夠嚴格、合同履行監督不到位等問題，將會給企業經營帶來潛在風險。

3．合同的管理和履行效率低下。企業缺乏高效、科學的合同管理制度及審核程序，合同的洽談、起草、審核、簽約、履行等環節無法緊密銜接，造成合同管理無序混亂，合同履行效率降低；合同履行過程中缺乏準確高效監督及反饋程序，對企業的生產經營活動產生消極影響。

4．缺乏標準化管理體系。沒有制定涵蓋合同起草、談判、審核、簽訂、履行、監督的合同管理制度和統一的合同編碼體系，使合同管理缺乏制度依據；沒有按照一定的程序對履行合同條款的能力進行評審，對于企業常用業務合同進行文本格式化和通用條款優化等標準化工作沒有開展。

三、合同管理標準化的必要性

合同管理也是一門科學，要尊重其內在的發展規律，在大數據時代下，合同管理亟待建立科學的標準體系，使企業合同管理標準實用可行。

1．推行合同管理標準化是經濟和時展的客觀要求。各種經濟合同客觀地反映著生產和流通的現實經濟情況，它作為聯系原材料采購、生產加工、流通消費各環節的紐帶與橋梁，在保障生產生活、經濟發展順利進行，提升企業經營管理水平，促進經濟發展方面，發揮了非常重要的作用。隨著經濟管理體制改革的進行，混合所有制和大數據引領經濟發展新時代的到來，企業改革和發展活力不斷增強，各經濟體之間的聯系愈加活躍，經濟合同的數量也隨之增加，構成了大數據時代經濟活動的重要組成元素，社會經濟和時代的發展，就客觀地向我們提出了合同管理標準化的問題。

2．合同管理的現狀是推行合同管理標準化的潛在動力。由于非標準化合同管理帶來諸多問題，給經濟合同的審核、履行、監督等環節帶來很大困難與不便。要做到提升經濟合同的履約率，減少合同糾紛，減少合同管理方面所投入的人力、物力，必須實施合同管理的標準化，大力推行合同管理制度化、編碼體系的標準化、內容條款規范化，以及合同文本格式統一化。

3．合同管理標準化是降低合同管理溝通成本和提升工作效率的重要手段。通過合同管理的標準化，可把合同管理的各項業務活動內容、業務間的銜接關系、各自承擔的責任、工作程序等用標準的形式加以明確，這樣可以使合同管理工作規范化、程序化，大大提升合同管理工作的效率。

四、合同管理標準體系的模式

企業合同管理紛繁復雜，在大體上可將標準體系劃分為管理和操作兩個層面：

1．管理層次包括《合同分類編碼體系》、《合同審核管理標準》、《銷售（采購）合同管理標準》、《特殊合同類管理標準》等標準，這些管理標準分別對合同分類編碼及各類型的合同在擬定、審核、簽訂及履行全過程中的管理部門及其職責、管理方式及程序等做出明確規定。

2．操作層次包括《合同格式文本標準》、《合同要約推薦標準》等標準，格式文本是企業結合自身業務特點，一般在積累總結經濟活動實踐經驗的基礎上逐步形成完善的，完備成熟的格式文本不僅可保護自身合法權益，還能大大提高工作效率。

五、合同管理標準化的具體措施

1．合同管理制度的動態化。制度是基礎，沒有制度，任何管理工作都是無本之木、無源之水，合同管理工作亦是如此。任何企業都要建立健全適合于自身的的合同管理制度。首先要看有沒有合同管理制度，其次要看合同管理流程有沒有嚴格按照合同管理制度執行，最后要看現有的制度是否適應目前的企業合同管理，若不適應，則要對制度進行修改，將合同管理制度納入動態化管理，合同管理制度要隨著合同管理工作的發展、管理范圍和形勢的變化而改進，不能一勞永逸，更不能讓制度成為制約合同管理工作的瓶頸。

2．合同編碼體系的清晰化。一個企業的合同的編碼體系一般包括合同承辦部門的代碼、合同簽訂日期、合同序號、合同分類等，在合同編碼體系中，合同承辦部門代碼和合同分類較為重要，一個能夠清晰地表達了合同承辦的主體，一個能夠清晰地反映合同的類型，合同承辦部門代碼一般以部門英文縮寫或部門在企業的習慣性代號作為編碼，合同分類一般按照合同的經濟性質分為銷售合同、采購合同、技術合同、擔保合同等，合同分類看似簡單，但直接關系到合同處理的方法，如果處理不好，會為以后的合同管理流程帶來很多不便。

3．合同審核流程的層次化。企業的合同管理要有一個明確的合同審核流程，審核流程要分類制定，各審核人員要責權清晰，層次分明，將一般合同、重大合同、特殊合同審核和簽訂的權限具體化，由于合同履行和監管也大多是由合同審核的參與人負責，通過完善合同審核流程，將合同審核流程層次化，進而明確各層次在合同管理中的權限與職責。

4．合同檔案管理的日常化。合同管理中的檔案管理工作極為重要，它是一個與合同管理相關數據的歸集、整理的過程，在大數據時代，合同數據更加復雜，應當更加重視合同檔案管理工作。合同承辦人或者合同管理人員要按照合同管理的相關規定主動收集合同相關數據，包括合同簽訂前的項目審批文件、考察、咨詢、談判會議記錄、法律及合規性審核等材料，合同履行過程中的標的物簽收、核驗、合同變更等材料，合同履行后的經濟效果評價、合同總結等材料，形成完備的合同管理檔案。合同檔案要納入常態化管理，做到合同管理數據隨產生、隨收集，做到洽商記錄不過夜、合同備案和審核意見表填制不過夜。

5．合同管理相關崗位的互控化。合同管理相關崗位的工作是一個互相銜接、聯動的體系，每個崗位雖然分工不同，但對其他崗位都有糾錯、互控的責任和義務，這樣才能相互促進，提升合同管理的水平。

6．合同文本的格式化。合同文本的格式化首先以合同法為前提，尤其是格式化合同涵蓋了法律規定的主要條款，在客觀上起到了法制宣傳的作用，提高合同參與者的法律意識和履行合同的自覺性，加強合同文本格式化的普及，也可大大減少經濟合同糾紛。

7．合同管理的信息化。在大數據時代，信息化是提升管理工作的有效手段，也是促進合同管理標準化的重要保障，要應用現代化信息手段加強合同管理工作，開發適用企業自身的合同管理軟件系統，加強合同處理流程的信息化，不斷提升合同管理的信息化水平。

篇4

Key Words: nuclear power; design and technical services; standardization

中圖分類號：[TL48]文獻標識碼： A 文章編號：

前言

核電工程項目EPC（設計、采購、施工）模式是國際通用的一種工程建設項目總承包合同管理模式，依托設計的核電項目EPC工程總承包模式，因其充分發揮設計主導作用，在設計、采購、施工進度上合理交叉，能有效的對工程項目全過程的質量、費用和進度進行綜合控制，成為核電工程總承包的主要模式。

在ECP模式下的核電工程公司作為核電項目的總承包方須承擔包括從總體設計、初步設計、施工圖設計、竣工圖設計、調試運行文件編制等在內的設計工作，核電工程公司既要滿足業主對工程設計的需求，又要協調并管理其分包設計單位的設計工作，同時為滿足工程項目需要，其所需要的技術服務和維護的需求必將不斷增長。因此，規范化、標準化的設計與技術服務合同管理模式對保障核電工程項目建設順利進行具有至關重要的意義。

核電項目設計與技術服務類合同管理標準化的必要性

核電項目設計與技術服務是核電EPC項目的重要組成部分和關鍵階段之一，設計不僅要考慮實現業主的建設目標，還要考慮項目實施的需要，要對業主提供方案和思路進行深化和優化，需要在設計階段，對每個細節考慮周全，以免對總承包現場施工造成損失，在實現業主建設功能的同時獲取合理利潤[1]。核電項目設計與技術服務類合同在簽訂時需要充分結合項目的復雜程度、項目的設計深度、項目的工期、施工進度的緊迫程度等方面綜合考慮，以確保項目順利實施。

核電項目設計與技術服務類合同管理標準化是為了在一定的合同管理范圍內獲得最佳的秩序，對現實問題或潛在的問題制定共同和重復使用的活動，標準化的目的是最終實現對工程項目質量、進度、費用的有效控制，實現企業的最大效益[2]。標準化的合同管理能夠有效解決在合同管理中出現的重復性問題，可以更為有效的避免簽訂對企業不利的合同，降低合同風險，建立健全的監督機制，確保合同的有效執行。

核電項目設計與技術服務類合同管理標準化的內容

3.1合同管理模式

合同管理是合同雙方依法進行的合同訂立、履行、變更、解除、轉讓、終止以及審查、監督、控制等一系列行為。合同管理必須是全過程的、系統的、動態的。核電項目設計與技術服務合同類管理是指，在完成立項審批之后，開始進行的合同發包、詢價、合同談判、合同簽訂、驗收和支付、合同變更等一系列對合同建立過程的管理。核電項目設計與技術服務合同類管理按照需求不同，通常采用的發包方式有單一來源、詢價、競爭性談判、招標、緊急采購、直接委托等。合同發包之后，由各歸口部門協同委派相應人員組成合同談判工作小組，共同完成合同管理全過程的相關工作。通常由下列部門的人員組成合同談判工作小組：設計及技術歸口管理部門，商務合同部門，質量保證部門，財會部等，通過各部門之間的相互配合，取長補短，來實現合同管理的效率與效益的雙重提升。

3.2合同文本標準化

合同文本標準化是為了在核電項目設計與技術服務類合同簽訂過程中，對于同一類別重復出現的合同條款采用通用的規范化的合同條款進行制約，這既有利于合同管理人員在簽訂合同時有的放矢，又能夠節約人力成本，提高工作效率。通常的合同文本審查業務分為以下幾個方面[3]：1）決策審查，2）合同主體內容審查，3）合法性審查，4）風險性審查，5）完整性審查。各歸口部門相互配合，以實現合同審核業務過程。合同審核工作流模型如圖1所示。

如圖1所示，合同審核工作需要由各歸口部門之間的相互配合，通過不斷的修訂和完善合同文本，總結經驗，形成適用于核電項目設計與技術服務類合同的標準化合同文本，為此類合同提供參考和依據，避免合同簽訂過程中條款不統一的情況，規避合同風險，提高工作效率，提高合同管理工作的質量。

3.3核電項目設計與技術服務類合同管理程序標準化

核電工程項目各歸口管理部門之間需建立統一的標準化合同管理程序，統籌規劃，制定統一的規范操作。需要規范宏觀的上下級指導及查新工作，并且明確各職能部門的責任劃分，規范各歸口部門之間的接口關系。各部門之間需要協作配合，共同制定標準化的合同管理程序。

核電項目設計與技術服務類合同管理程序標準化建設是一項長期的工程，需要在合同管理程序執行過程中建立程序梳理制度和意見反饋渠道，定期整理反饋意見，對不適用的程序及時進行升版或增補，逐步建立標準化的合同管理程序，規范工作流程。

核電項目設計與技術服務類合同管理標準化的實施建議

4.1制定合理的工作程序

核電項目設計與技術服務類合同管理任務多，接口復雜，制定合理的工作程序是保證合同管理高效運行的關鍵。核電工程項目各歸口部門需要加強配合，實際調研，綜合考慮各部門之間的接口，以確保工程質量，精簡工作程序，提高工作效率為前提共同協商制定合理的工作程序。

4.2激勵機制

合同管理標準化離不開激勵機制，核電工程公司可以通過考核和評比的形式，按照不同崗位的特點設置相應的激勵機制，檢驗成效、激勵干勁，最大限度的調動員工的積極性，使企業和員工都能以積極主動的精神面貌投入到工作中。企業可以通過物質激勵、精神激勵、榮譽激勵或工作激勵等方式來激勵員工投入到合同標準化管理中。

4.3合同管理信息化系統建設

核電項目設計與技術服務類合同管理信息化系統是合同管理活動的重要工具，需要建立與合同管理模式、業務流程和項目文化相結合的，并且能夠滿足合同管理和項目管理需要的標準化信息系統[4]。合同管理信息化系統需要以數據為基礎，結合管理崗位人員的具體工作職責和工作程序，分析合同管理中各部分的管理業務及相關接口，整合和優化系統的組織體系，從合同發包、詢價、詢價評審、合同談判、合同簽訂、合同變更、合同支付及合同索賠等各個環節，以信息化的方式建立起合同管理信息化系統，使其能夠有效服務于合同管理，提高合同管理人員的工作效率，建立起有序的信息化合同管理機制。

4.4合同管理標準化與實際性相結合

核電項目設計與技術服務類合同管理標準化在管理的職責、內容及程序等方面具有規范性，但是考慮到每個合同在簽約時的相對方、地點、時間、內容的不同，需要充分考慮合同管理標準化與實際性相結合。對于合同管理中通用的重復出現的問題，按照標準化的方式進行管理，而對于工作中的具體情況又要進行具體分析，結合工作實際，發揮合同管理人員在工作中的創造性，簽訂有利于企業的合同，實現企業利益最大化。

結束語

核電項目設計與技術服務類合同管理標準化對企業簽訂合同具有明確的指導性作用，建立和完善標準化的管理體系，能有效的規避合同風險，提高合同管理工作質量。核電項目設計與技術服務類合同管理標準化的實施，需要在實踐中不斷總結經驗，改進和完善管理程序，實施標準化的合同管理，才能真正構建精細的管控模式，打造精準的業務流程。

參考文獻

[1]楊水琴.淺析設計院EPC總承包項目分包合同管理[J],科技資訊,2012年18期.

[2]岳振宇.標準化建設-供電企業管理提升之本[J],企業技術開發,2012年16期.

[3]王松波.基于面向服務的合同審核工作流[J],計算機系統應用,2009年08期.

篇5

第二條 物業基本情況

物業類型：

坐落位置： 市 區 路(街道) 號;

占地面積： m;

建筑面積： m。

第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。

第二章 委托管理事項

第四條 甲方就 住宅區域內的下列物業管理事項委托乙方管理：

1.房屋共用部位、共用設備的修繕和管理。

2.公共設施的修繕和管理。

3.社區服務配套設施的經營和管理。

4.房屋修繕基金、高層住宅電梯水泵大修更新基金和街坊公共設施修繕基金的賬務管理。

5.物業檔案資料管理。

6.建筑管理。

7.公共環境衛生。

8.保安。

9.高層住宅電梯、水泵運行服務管理。

第三章 委托管理期限

第五條 本合同自 年 月 日至 年 月 日止。

第四章 雙方權利義務

第六條 甲方權利義務

1.負責制定《住宅使用公約》和《住宅使用說明書》并將其作為房屋租賃合同的附件要求業主和物業使用人遵守。

2.審定乙方制定的物業管理方案。

3.檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況。

4.審議乙方在小區的年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告。

5.保修責任范圍內的房屋、設施和設備的維修養護，按以下第 種方式處理：

(1)甲方負責返修。

(2)委托乙方返修，支付全部費用。

(3)其他。

6.在合同生效之日起 日內向乙方提供 平方米建筑面積管理用房(產權建筑面積管理用房，產權仍屬甲方)，由乙方按下列第 項執行：

(1)無償使用。

(2)按建筑面積每月每平方米 元租用，其租金收入用于物業管理和服務。

7.負責歸集物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起 日內向乙方提供。

8.當業主和物業使用人不按規定繳納物業管理費時，負責催交或以 方式償付。

9.協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題。

10.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動。

11.其他。

第七條 乙方權利義務

1.根據有關法律、法規及本合同的約定，制定物業管理方案。

2.對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理。

3.按本合同相關的約定，對業主和物業使用人違反業主公約的行為進行處理。

4.選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方。

5.負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化的年度維修養護計劃，經雙方議定后由乙方組織實施。

6.向業主和物業使用人書面告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，書面告知有關限制條件，并負責監督。

7.每 個月向全體業主和物業使用人公布一次維修養護費用收支使用情況。

8.對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協商后報有關部門批準方可實施。

9.其他。

第五章 物業管理服務要求標準

第八條 乙方須按下列約定，實現管理目標，即業主和物業使用人對乙方的管理滿意率達到 %。

1.房屋外觀：

2.設備運行：

3.房屋及設施、設備的維修、養護：

4.公共環境：

5.綠化：

6.交通秩序：

7.保安：

8.急修：

小修：

第六章 物業管理服務費用

第九條 物業管理服務費(略)。

第十條 住宅區域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的 倍收取。

第十一條 車位和使用管理費用由乙方按下列標準向車位使用人收取：

1.露天車位：

2.車庫車位：

3.其他：

第十二條 乙方對業戶或物業使用人的房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務，由業主或物業使用人按實際發生的費用計劃。

第十三條 乙方向業主和物業使用人提供的其他服務項目的收取標準約定如下：(自定)。

第十四條 房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養護費用按以下方式承擔：

1.保修期內屬保修范圍內的房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、保養費用由甲方承擔。

2.不屬保修范圍內的維修、養護費用由業戶按建筑面積承擔。

第七章 違約責任

甲乙雙方應嚴格履行本合同，一方違約，另一方有權解除本合同，違約方同時應承擔相應的違約責任。違約金按項目總額的20%由違約方承擔。造成一方損失的，應承擔相應的賠償責任。

第八章 附 件

第十五條 雙方約定自本合同成效之日起 天內，根據甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續。

第十六條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與合同具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。

第十七條 本合同的附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第十八條 本合同正本連同附件共 頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門(備案)各執一份，具有同等法律效力。

第十九條 因房屋建造質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的堅定為準。

第二十條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。

第二十一條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請仲裁委員會裁決(當事人雙方沒達成書面仲裁協議的，可以向人民法院起訴)。

第二十二條 合同期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿 天前向對方提出書面意見。

第二十三條 本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章： 乙方簽章：

代表人： 代表人：

日期： 日期：

關于物業管理服務合同

甲方：xxxx有限公司

乙方：xxxx物業管理有限公司

一、總則

㈠ 本合同當事人

⒈ 委托方(以下簡稱甲方)：

名稱：xxxx有限公司

法定代表人：

地址：

郵編：xxx

電話：

⒉ 受委托方(以下簡稱乙方)：

名稱：xxx物業管理有限公司

法定代表人：

地址：

郵編：xxx

電話：xxx

⒊ 根據(中華人民共和國合同法)、(中華人民共和國物權法)、(物業管理條例)和相關法律、法規、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方以承包制形式對北京xxx大廈整體(不含a座酒店)提供后期物業管理服務事宜，雙方經平等協商一致，訂立本合同。

㈡ xxx大廈位置、面積及服務范圍

1、坐落位置：

2、物業類型：綜合性商業物業。包括寫字樓、商鋪、會議中心、停車場(地上、地下)等。

3、建筑面積：4.6萬平方米(含停車場)。

二、物業服務期限

㈠本合同為固定期限合同，合同期為24個月，即XX年12月1日至20xx年11月30日。

㈡ 本合同期滿前一個月，甲方以書面形式通知乙方是否續簽。

三、物業管理服務內容

㈠ 乙方以承包制形式為甲方提供物業管理服務，內容包括但不限于以下方面：

1、 制定物業服務工作計劃，并組織實施;管理與物業相關的工程圖紙、租戶檔案與竣工驗收材料等;建立物業管理的各項制度。

2、房屋建筑共用部位的日常維修、養護和管理，共用部位包括但不限于：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、公共衛生間、走廊通道、配電房、消防監控室、安全中控室、衛星電視機房等(如以上存在與酒店共用部分的，管理權責以酒店與寫字樓分攤管理合同為準)。

3、共用設施設備的日常維修養護、運行和管理，共用設施設備包括但不限于：共用的上下水管道、共用照明、積水井等。

4、公共設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括圍墻、道路、室外上下水管道、自行車棚、停車嘗溝渠、池、井、路燈等。

5、公共綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。客戶提出要求時，應為客戶提供室內有償花卉租擺服務等。

6、配套服務設施根據甲方委托進行管理。

7、公共環境衛生，包括公共場所(部位)的清潔衛生、垃圾的收集、清運、樓宇外墻(含玻璃幕墻)的定期清洗、化糞池定期清掏服務及為物業使用人提供室內的有償清潔服務等。

8、維護公共秩序，包括門崗服務、物業區域內巡查、安全監控、消防監控。維護物業區域內車輛行駛秩序，對車輛停放進行疏導管理;地下停車場的日常管理與收費服務等((如以上存在與酒店共用部分的，管理權責以酒店與寫字樓分攤管理合同為準)。

9、消防服務：包括公共區域消防設施的維護以及消防制度的建立;協助做好安全防范工作，發生火災事故時及時向有關單位報告;采取相應措施，做好救助工作。

10、電梯的運行和日常維護管理。

11、房屋裝飾裝修管理服務。制定(租戶裝修指南)供租戶作為操作依據，裝修圖紙均需由乙方事前批準，并簽訂(裝修管理協議)，負責監督租戶按照乙方批準的裝修圖紙和其他有關規定進行裝修。

12、寫字樓前臺服務，包括解答客戶咨詢、接受客戶投訴、處理客戶報刊郵件等服務。

13、公共區域節假日物業裝飾布置。

14、聯系政府各職能部門及協調工作。

15、每月定期抄水表、電表，并對數據進行統計、匯總。

16、寫字樓集中開放時間(8:00—18:00)內的夏季空調制冷及冬季采暖供應。

17、與酒店共用設備設施的維修保養及運行由酒店管理公司負責，乙方負責監督，按照與酒店最終協商為準。

18、寫字樓會議中心會議組織管理服務，包括接受會議中心租賃客戶咨詢、組織管理會議中心會議服務、收繳會議中心會議服務各項費用。

19、負責地下二層員工餐廳的監督和管理服務質量以及收繳日常經營收入等各項費用。

㈡ 財務管理原則

xxx大廈項目物業相關經營性收入歸乙方所有，與之相配比的支出由乙方承擔。

1、賬戶管理原則：

本物業管理的相關收入和支出均通過乙方為本項目物業管理處所開立的專用銀行賬戶進行處理，專用銀行帳戶預留三方印鑒，即太平物業財務專用章、太平物業法定代表人名章、國際公司法定代表人名章。乙方付款均需以轉帳支票形式付款，并通知銀行必須見三方印鑒才可辦理付款手續。

2、費用收繳原則:乙方在任何時候向本物業的業主、物業使用者收費應提交收費通知單，并提供正式發票。包括固定費用及非固定費用，固定費用即物業管理費、空調制冷費及采暖費，非固定費用包括有償服務費及其他相關費用。

3、會議層由乙方代為管理，乙方應提前通知甲方會議召開的時間及地點，并辦理甲乙雙方簽字認可的會議用時記錄，并根據會議實際召開的時間及收費標準進行收費，實收會議費全部交給甲方。

3、乙方所轄物業處根據甲方與租戶簽訂的租賃合同之規定內容，每月向租戶繳費通知書，并將收取款項存入甲方專用賬戶，并提供正式發票。

4、乙方必須按國家稅法規定，足額繳納自己應負擔的各種稅款。

5、乙方所轄物業處將定期核對空置單元面積和管理費金額，向業主收取空置單元管理費及其他能源費用(如有),以保障物業管理工作能順利進行。

6、按照實際開支情況并針對市場情況變化，需調整本物業的物業管理費標準，則須由甲方與乙方共同商議確定新的物業管理費標準并簽署補充協議后執行。本合同其他條款仍為有效。

7、甲方應積極協調(乙方配合)xxx大廈集團自用部分物業費用的收取，保證物業管理區域工作的順利進行。

8、在不違反現行的

法律、法規和北京市的地方法規的前提下，物業管理費主要但不限于以下開支：

⑴管理服務人員的招聘、工資、獎金、社會保險、住房公積金和按規定提取的福利費、解聘費用及其他人工成本類費用;

⑵物業共用部位、共用設施設備的日常運行、能源及維護費用;

⑶物業管理公共區域清潔衛生費用; ⑷物業管理公共區域綠化養護費用;

⑸物業管理公共區域秩序維護費用;

⑹辦公費用及法律訴訟、審計費用;

⑺物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用及其它相關保險;

(8)該項目的供暖、制冷費用和公共區域的給排水費用;

(9)其他有關物業管理開支及臨時應急需支出的(如有)的其他費用;

9、物業管理費應全部用于本合同約定的支出。物業服務支出年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續使用，不得用于其他支出。每一年度結束后，甲方派出中介審計機構對物業公司年度收支情況進行專項審計，并視審計結果出具具體意見，如發現物業公司有嚴重違反本合同約定，將物業收入挪做他用，甲方有權單方中止合同;

10、乙方所轄物業處應向甲方公布物業管理年度計劃和物業服務資金年度預算、決算，并將每月的經營情況及資金收付情況上報業主備案，業主有權根據月度經營情況進行定期檢查物業費的使用情況。

㈢人事管理

為本項目提供物業服務的乙方所聘用的全部物業管理人員，其勞動人事關系(包括工資、福利待遇、保險等)隸屬于乙方，由乙方負責簽訂勞動合同予以聘用并承擔全部人工類費用。并由乙方對各級人員擁有直接人事任免權。

㈣其他委托事項

⒈組織開展本物業內的文化娛樂活動;

⒉可以與客戶簽訂其它與物業有關的特約服務，服務內容和費用由乙方與客戶另行約定;

⒊發現物業服務區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規的行為，應當及時告知、建議、勸阻，并向有關部門報告;

四、物業管理服務質量要求

㈠管理服務質量要求

⒈設備運行方面(供冷供暖)

⑴夏季空調供應時間為5月1日—9月30日，特殊情況根據北京市相關規定;

⑵冬季供暖時間為11月15日—次年3月15日，特殊情況根據北京市相關規定;

⒉其他服務標準及服務保證

⑴物業外觀：保持統一外觀，禁止違章建筑并確保外觀明亮整潔，禁止違規設立各種廣告、招牌等;

⑵設備運行：確保直接管理的機電設備運行順暢，除不可抗力及意外事件外不得無故中斷;遇檢修停運時，需提前兩天書面告知全體客戶;

⑶房屋共用部位及設施設備的維修養護：由專業公司定期進行維修及保養，確保運作安全正常;

⑷急修：提供客戶單元內二十四小時有償急修服務，排除故障，解決問題。小修：參照執行(房屋及其設備小修服務標準);

⑸綠化維護：保持草坪春夏常綠及進行保養，四季時節定期更換時花;

⑹環境衛生：保持物業環境優雅、整潔、美觀;

⑺公共秩序維護：協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序，保證24小時的門崗和巡查;

⑻交通秩序和停車管理：保證物業內交通暢通無阻，保證車輛停泊行駛合理有序，24小時設專人看管;有發生緊急情況的處置預案;

⑼消防管理：確保物業范圍內的安全，做好防火防盜工作及巡查，不得出現嚴重事故;

⑽電梯運行維護：確保主梯運行順暢，不得無故中斷，有發生緊急情況時的處置預案，日常維護由專業公司負責;

⑾裝飾裝修管理：有健全的裝修管理服務制度;

⑿在公共區域安裝及擺放與物業管理無關的裝飾品、擺件、掛件等物品須經甲方同意;

⒊物業管理服務量化指標(如乙方違反下列規定之一甲方有權扣除當月物業費5%—10%并每月上報甲方以下9項報表):

⑴辦公室管理：督促指導各類文件處理，急件催辦率95%;做好公司內外部關系的協調，重大失誤率為1%以下;完成信息的收集、整理和上報及時率99%;

⑵人力資源管理：做好員工崗前培訓，上崗合格率95%;特種作業人員持證上崗率100%;

⑶質檢管理;各項檢查內容計劃落實實施率95%;不合格處理率及跟蹤驗證及時率100%;

⑷財務管理：服務費用收繳率95%;繳費通知單發放率、正確率100%;

⑸秩序維護及消防管理：秩序維護管理范圍內無責任事故;消防控制系統24小時值班;車輛專人疏導，排放整齊;無責任丟失、責任盜竊、治安案件;無重大刑事案件;無重大人員傷亡;無責任火警、火情;火災報警通知率達100%;

⑹工程管理：設備完好率不低于98% ;無重大責任事故;設備返修率低于1%;不發生人為責任事故，嚴格執行各項規章制度和操作規程;零維修及時率98% ，合格率100%;制定設備安全運行，崗位責任制，定期巡回檢查、維修保養、運行記錄管理;維修檔案管理制度，并嚴格執行;

⑺環境保潔管理：大廈內公共區域衛生達標率98%;綠植養護達標率99%;

⑻客戶服務管理：規范服務，儀容儀表及言行舉止符合要求;業戶投訴及報修受理率100%;重大投訴及維修事件回訪率100%;本合同期內每季度至少進行一次客戶滿意率調查，且保證客戶滿意率80%以上，并統計投訴率且客戶投訴率低于1%以下;

⑼催繳租戶租金：大廈外部租戶拖欠租金超過2月以上;

五、物業管理費用收取及支付

㈠物業服務費

⒈物業管理費為辦公樓人民幣32元/m2/月，首層商鋪為人民幣35元/m2/月;裙房商鋪為人民幣30元/m2/月。注：以實際租戶簽約租賃合同為準;

⒉收取及支付酒店管理公司的物業費內容及標準詳見雙方共用設施設備管理合同;

⒊物業服務費價格的調整，按政策規定或根據本物業實際管理情況，經雙方協商一致后可適當調整;

⒋物業使用人逾期未交納物業服務費的，乙方應從逾期之日起每日加收應繳而未繳費用的萬分之五的違約金。該標準應

在租賃合同及其它相關文件中加以約定并遵照執行。如出現物業使用人欠繳物業服務費嚴重情況，乙方應通過法律途徑或其它正當措施，保持和保證物業管理維持正常服務內容和標準。甲方給予充分配合;

⒌按國家有關法規，房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用，包括：

⑴房屋共用部位和共用設施、設備的日常維修、養護費用，由乙方在物業管理費中列支。大、中修費用由甲方負責，并由乙方向甲方提交方案，獲批準后實施;

大修標準：對設備進行分解檢查，修理或更換不符合計劃標準的零部件，將設備調整到規定的功能狀態。

例如：建筑結構、玻璃幕墻、室外廣場損壞，防水層老化失效，室內裝修大面積破損，大型設備(如電梯、擦窗機等)因使用年限達到大修標準，末端設備達到使用年限需要大批量更換以及因技術發展和使用需求進行的設備更新改造、新建等。

1、地下室防水層老化失效，采取局部堵漏的方法無法解決滲漏問題，需重新做防水;

2、電梯在一般正常使用情況下，當主機和電控設備磨損嚴重或性能全面下降時，應進行大修，大修時間宜定為5～6年一次;

3、擦窗機在一般使用情況下，當故障率升高，電氣線路、零部件達到嚴重損壞時應做更新工程。大修時間宜定為3年一次。

中修標準：只對設備的某些分系統、分機、重要部件按大修要求進行，或對設備進行全面檢查、排除故障、調試性能，使主要技術性能達到規定要求。中修一般在設備某些技術狀態惡化時進行。

例如：室內墻面、地面、天花板大面積空鼓、脫落，室內裝修重新粉飾，大型設備(如電梯、擦窗機等)重要部件磨損嚴重、性能下降達到中修標準，末端設備零配件批量更換等。

1、瓷磚空鼓、裂縫、風化、有脫落危險時應修補或重作。

2、電梯在一般正常使用情況下，當部分重要部件磨損嚴重，運行性能下降要進行中修，中修時間宜定為3年左右一次。

3、擦窗機在一般使用情況下，需更換部分損壞的零部件及電氣線路。中修時間宜定為2年一次。

⑵附屬配套建筑和設施的小修、養護費用，由乙方在物業管理費中列支;中修費和大修費用、更新費用及其它應由甲方支付的費用須經甲方審核同意后45天內支付。 建筑和設備設施大中修的清單及規定時間見附件。

㈡空置費

⒈定義：空置單元系指物業全部可租售面積減去已租售面積，空置費指甲方自拿到(竣工驗收備案表)后，按買賣或租賃合同的約定時間將物業交付于首位物業使用人使用當日起，向乙方支付仍未出租/出售部分面積的物業服務費用，簡稱空置費，以維持本物業的正常運轉。無論該單元是否自用、出租、空置或做其它用途。該費用屬甲方履行產權人付費的責任，并享受其它產權人應有的權利。

⒉甲方應按照合同規定支付乙方空置費(如空置期在15日內，免收空置費，超過15天，按一個月收取)，確保乙方能維持大廈的正常運轉。

⒊如甲方不能在3個月內支付乙方空置費造成乙方無法正常進行本物業的管理服務，則乙方有權單方面解除本合同，并要求甲方支付直接經濟損失。

㈣停車場管理

⒈乙方按照基本開支、實報實收的原則管理停車常

⒉涉及乙方停車場管理的其他條款，包括停車場經營、管理及交付使用后的運營費用、臨時停車費的處理等，甲、乙雙方已于停車場交付使用前簽訂協議，詳見雙方停車場管理合同。

3.現停車場管理公司“北京陽光海天停車管理有限公司”合同到期20xx年04月08日，甲乙雙方重新協商停車場管理事宜。

六、雙方權利義務

㈠甲方權利義務

⒈有權依據本合同的約定，對乙方各階段的服務質量做出評價，并有權要求乙方對不合格的內容及時整改。

⒉支付乙方在本合同內列明應收取的費用。

⒊審定乙方制定的物業管理服務工作計劃、物業管理運行成本及費用預算和物業管理的各項規章制度，檢查監督乙方物業管理服務的實施情況。

⒋甲方有權每季度按照本合同內容對乙方的日常管理工作、服務態度及質量進行隨機監督檢查。

⒌審核批準乙方呈報的物業管理年度工作計劃、并有權檢查、監督其執行情況。

⒍根據建設部關于房屋承接查驗標準的規定向乙方交接物業，并針對物業實際情況協助乙方完成客戶入伙工作。

⒎甲方負責對外招標并簽訂本物業所需要的各類對外承包服務、材料等合同，由乙方負責監督各類服務提供商的日常工作后訂定三方合同。相關費用經過甲方審核后由乙方直接以轉帳支票方式對外支付。

⒏當客戶不按規定交納物業服務費時，協助乙方進行催交。

⒐協助乙方作好物業區域內的物業管理工作。

⒑本合同有效期內，甲方有權在本物業的租售及本物業管理宣傳的廣告媒體中，按乙方的標識使用規定使用乙方的名稱及標識(包括文字和圖案)，聲明本物業由乙方提供物業管理服務。

⒒甲方不得無故干預乙方的正常物業管理工作。

⒓乙方商業資料，未經乙方允許，不得向與本物業無關的第三方透露;如有違反并造成乙方損失，甲方需承擔賠償責任。

⒔協助乙方對酒店的設備管理進行督促檢查。

14.若本合同期內，由于乙方過錯導致物業管理服務中出現較重責任事故，甲方有有權扣除當月物業費20%—50%;出現重大責任事故，甲方有權提前解除本合同并有追究乙方經濟責任并賠償其損失的權利。

㈡乙方權利義務

⒈按照本合同要求向甲方提供服務，主動優質地在合同期內完成各項工作內容。

⒉根據有關法律、法規及本合同的約定，向本物業區域內的全體客戶提供物業服務。協助甲方向租戶收取物業服務費，包括通過必要途徑催收欠繳費用。

⒊有權要求甲方和租戶配合乙方的管理服務行為。

⒋乙方需對各項管理職責定期做出調整和建議，并針對改善本物業管理或增加服務項目等事宜向甲方遞交報告及做出建議。

⒌對租

戶違反物業管理相關規定的行為，有權根據情節輕重，采取勸阻、制止、仲裁或起訴等一切充分必要措施，保障產權人合法利益和物業正常管理。

⒍可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將物業的整體管理委托給第三方。

⒎負責編制房屋、附屬建筑物、設施設備、綠化的年度維修養護計劃，經甲方審定后組織實施。

⒏向租戶告知物業使用的有關規定。

⒐乙方每季度會同甲方進行一次物業服務滿意率調查。

⒑乙方未能履行物業服務合同的約定，導致租戶人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

⒒遇客戶投訴服務質量問題時，須由乙方出面向客戶解釋及解決。

⒓妥善保管甲方移交的全部工程圖紙、管理資料及原始憑證，以備需要時查驗，及時搜集與提供甲方所需要的統計資料，并應在本合同屆滿時將上述資料及全部用房、所購物資、所余資金及全部檔案資料，如數歸還甲方或下一任物業公司。

⒔及時向甲方呈報物業管理年度工作計劃、物業管理運行成本及費用預算和各項物業管理規章制度，經雙方核準后認真組織貫徹執行。

⒕對本物業的共用設施不得擅自占用或改變其使用功能，如需擴建或完善配套項目，須經甲方同意，并呈報有關部門批準后實施。

⒖乙方不得以本物業的名義向外貸款、擔保或做任何有損甲方利益的行為，凡涉及甲方權利或權益問題均須征得甲方同意。

⒗對于甲方提出的在物業管理方面的合理意見與建議，乙方應予以接受，并在合理期限內改正。對于乙方不接受或限于條件的限制不能完成的，乙方應向甲方及時做出合理解釋，甲、乙雙方協商處理。

⒘乙方應全力配合甲方有關物業管理相關工作，在管理工作范圍內應甲方要求向甲方提供相應的資料。

⒙甲方商業資料，未經甲方允許，不得向與本物業無關的第三方透露。

19.乙方每季度就經營和物業管理的制度執行狀況自行檢查并向甲方出具經濟分析報告。

20.乙方需無條件接受甲方每季度按照本合同內容對乙方的日常管理工作、服務態度及質量等工作進行隨機監督檢查。

21.乙方對業主/租戶自用部位的其他特約服務的費用可另行協商和另行收取費用。

22.乙方將按照本物業的實際情況，報甲方書面同意后，方可制訂有償服務的收費標準。

七、其他事項

㈠ 物業的承接查驗

⒈ 驗收標準：乙方按照國家房屋交驗的相關標準和物業的實際情況進行驗收工作。

⒉ 交付：物業承接查驗過程中須按照乙方制定的承接查驗收文件進行填寫，甲、乙雙方簽字確認后進行交接。對承接查驗過程中發現的遺留問題或需進行整改的部分，甲方須認真及時的進行解決。

㈡ 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理;產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。

八、合同變更、解除和終止的約定

㈠本合同之一切條文，必須經過甲、乙雙方共同協商，在取得一致意見后，方可做出修改、刪減、增加或解除。

㈡本合同執行過程中，如遇不可抗力，致使合同無法繼續履行，經甲、乙雙方共同協商后，可做相應修改或解除。

㈢本合同期滿(XX年12月1日—20xx年12月31日)，甲方決定在本合同期滿后不再委托乙方的，應提前一個月，書面通知乙方;乙方決定不再接受委托的，亦應提前一個月書面通知甲方。

㈣本合同期滿，甲、乙雙方應完成各自債權債務的處理，包括物業管理費用的清算，對外簽署的各種協議費用由甲方直接承付。

㈤如出現以下任何一種情況時，甲方有權單方面解除本合同。

⒈違反國家法律、法規及北京市的地方法規、規章，進行違法經營活動。

⒉在本合同有效期內，被國家有關行政管理部門吊銷營業執照，不具備物業服務資質的。 ⒊未經甲方同意擅自改變公共建筑、共用部位及共用設備設施用途。

⒋未經甲方同意擅自改變物業管理用房的用途，擅自利用物業公共建筑、共用部位、共用設施進行經營的。

㈥本合同生效后，甲、乙雙方任何一方公司內部出現的股權轉讓、股東變更、法定代表人變更或甲方將本物業整體或部分轉賣第三方及其它原因均不構成修改或終止本合同的理由，否則違約方須承擔違約責任，賠償守約方直接經濟損失。

㈦本合同終止后，乙方如因客觀原因仍不能撤場并交接的，甲、乙雙方應本著善意態度友好協商過渡階段服務和計費辦法，盡最大努力妥善處理后續事宜，但最長不超過合同終止后三個月，雙方應將所有工作交接完畢。在交接期間，甲、乙雙方仍需按原合同的約定履行雙方的權利與義務，確保本物業營運暢順。

九、違約責任

㈠因甲方嚴重違反本合同的約定，導致乙方不能進行正常的物業管理服務的，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，并與甲方協商有關解決方案。如甲方仍不履行自己在本合同中的義務，乙方有權終止合同。如造成乙方經濟損失的，甲方須根據損失情況給予乙方相應經濟賠償。

㈡乙方提供的服務達不到合同約定的標準，甲方有權要求乙方限期整改。整改后仍不符合要求的，甲方有權終止本合同。造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應經濟賠償。

㈢在履行本合同期間，甲、乙雙方任何一方違約致使本合同的目的不能實現的，違約方在接到對方書面通知十五日內應當改善或履行合同義務。違約方接到書面通知一個月內仍未能改善或履行合同義務的，守約方可以單方終止本合同，并有權要求違約方賠償直接經濟損失。

㈣在不可預見情況下，如發生煤氣泄露、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方為維護公眾、本物業客戶的切身利益而采取緊急避險措施造成必要的財產損失的，當事雙方按有關法律規定處理。

十、附則

㈠本合同一式四份，甲、乙雙方各執二份具有同等法律效力。

㈡

本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成的，甲、乙雙方同意依法向北京市朝陽區人民法院起訴。

㈢本合同自甲、乙雙方簽字蓋章之日起生效。

㈣本合同附件與本合同具有同等法律效力。

十一、特別約定

㈠乙方不負責酒店管理的設備設施審批;根據函〔XX〕44號約定，甲方代表寫字樓管理方北京xxx太平物業管理有限公司簽訂“寫字樓與酒店分攤協議”中所有合同。北京xxx太平物業管理有限公司負責合同的執行并繼承合同內約定責任及利益。

㈡乙方遵守“寫字樓與酒店分攤協議”，不得長時間拖欠協議規定款項。

十二、物業委托管理風險金

雙方簽訂合同之日起30天內，乙方須繳納甲方物業委托管理風險金100萬元。

附件：1.建筑和設備設施大中修規定時間表

2. 設備設施和建筑大中修清單

3. 保潔衛生標準

4. 秩序維護服務月評估細則

物業管理服務合同范本

委托方(以下簡稱甲方):全體業主

全體業主代表: 業主委員會

負責人:

辦公場所:

聯系電話:

受托方(以下簡稱乙方):

名稱: 物業公司

法定代表人:

注冊地:

住所地：

郵編：

聯系電話:

甲、乙雙方根據有關法律、法規的規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方

將(物業名稱)委托乙方實行物業管理有關事宜，達成一致意見，特訂立本合同。

第一章　總則

第一條　物業基本狀況

物業名稱:

物業類型:

坐落位置:(市)區

四 至:東南西北

占地面積:平方米

建筑面積:平方米

委托管理的物業構成細目詳見本合同附件一。

第二條　乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主。甲方應當要求本物業的全體業主根據業主公約履行本合同中的相應義務，承擔相應責任，并遵守本物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的管理制度。

第三條　乙方應參與本物業的交接，并在本物業移交接管時，與甲方共同辦理物業管理書面交接手續。

第四條　本物業交付使用后的質量責任，按國家《建設工程質量管理條例》和《房屋建筑工程質量保修辦法》等有關法律、法規的規定承擔。

第二章　委托管理服務事項

乙方接受甲方委托，提供以下物業管理服務：

第五條　房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、 ;

第六條　共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括:共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內消防設施設備、電梯、中央監控設備、建筑物防雷設施、 ;

第七條　附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、 ;

第八條　共用綠地、花木的養護與管理、 ;

第九條　附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、 ;

第十條　公共環境衛生:包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的歸集、清運、;

第十一條　交通與車輛停放秩序的管理、 ;

本物業管理區域內的業主在本物業管理區域的公共場地停放車輛的，停放人應與乙方簽訂專項合同，并按該專項合同的約定承擔各項責任和義務。

第十二條　維護公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、;前款約定的事項不包含業主的人身與財產保險和財產保管責任，乙方與業主另行簽訂人身、財產保險和財產保管等專項合同的，按該專項合同的約定承擔各項責任和義務。

第十三條　管理與本物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料、;

第十四條　根據甲方的委托組織開展本物業管理區域內的文化娛樂活動;

第十五條　業主和物業使用人房屋的自管部位、自用設施及設備的維修、養護，在業主和物業使用人提出委托時，乙方原則上應接受委托，具體收費事宜應按照乙方制訂并公布的收費標準由當事人雙方另行協商;

第十六條　對業主和物業使用人違反業主臨時公約或物業使用守則的行為，針對具體行為并根據情節輕重采取報告、規勸、制止、等措施;

第十七條　其他委托事項:

1. ;

2. ;

3. .

第三章　委托管理服務期限

第十八條　本合同規定的物業管理委托期限為年，自本合同生效之日起

至　 年　 月　 日止。本合同期限屆滿，如需續簽，雙方另行簽訂書面合同。

第四章　甲、乙雙方的權利和義務

第十九條　甲方的權利和義務

1.代表和維護業主的合法權益;經常聽取業主的意見和建議，并及時將上述意見和建議反饋給乙方;協調業主與乙方之間的關系。

2.監督業主遵守業主公約及物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的管理制度;采取措施督促業主按時交納物業管理公共服務費用。

3.審定乙方擬定的物業管理方案并在乙方提交上述物業管理方案之日起日內出具書面審定意見。

4.檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況。

5.審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算報告并在乙方提交上述材料之日起日內出具書面審定意見。

6.審批物業維修專項資金的使用預算，并監督物業共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的竣工驗收;審查乙方提供的物業共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的書面報告。

7.在本合同生效之日起　 日內向乙方提供經營性商業用房(指非住宅房屋)，由乙方按每月每平方米　 元的標準租用，其租金收入僅用于.

8.在本合同生效之日起　 日內向乙方提供平方米建筑面積的物業管理用房，由乙方按下列第項方式使用：

(1)無償使用;

(2)按建筑面積每月每平方米元的標準租用，其租金收入僅用于.

9.應在本合同生效之日起日內，向乙方移交下列資料:

(1)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(2)設備設施的安裝、使用和維護保養技術資料;

(3)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(4)物業管理所必需的其他資料。

10.協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題，包括但不限于以下事項:

(1) ;

(2) .

11.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動。

12.負責本物業維修專項資金的籌集，督促業主繳納物業維修專項資金。

13.甲方有權指定專業審計機構，對本合同約定的物業管理公共服務費收支狀況進行審計。

14.經本物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過，有權代表業主大會提前終止本合同。

15. .

第二十條　乙方的權利和義務

1.根據有關法律、法規及本合同的約定，制定物業管理方案。自主開展物業經營管理服務活動。

2.對業主違反法規、規章的行為，提請有關部門處理。

3.按本合同的約定，對業主違反業主臨時公約或物業使用守則及相關管理規定的行為進行制止和處理。

4.可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業企業，但不得將本區域內的全部物業管理一并委托給第三方。乙方將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業企業的，相關的物業管理責任仍由乙方向甲方、業主承擔。

5.負責編制房屋及其附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養護計劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經甲、乙雙方議定后由乙方組織實施。

6.向業主告知物業使用的有關規定，當業主裝修物業時，告知有關注意事項和禁止行為，與業主訂立書面約定，并負責監督。

7.按養護計劃和操作規程，對房屋共用部位、共用設施設備狀況進行檢查，發現不安全隱患或險情及時排除。

8.負責編制物業管理年度管理計劃，資金使用計劃及決算報告，并最遲于每年　 月之前以方式向甲方提出上述計劃和報告;經甲方審定后組織實施。

9.負責每　 個月向全體業主公布一次物業管理服務費用收支賬目和物業維修專項資金使用情況;并將物業管理服務收費項目和收費標準以及向業主提供專項服務的收費項目和收費標準在本物業管理區域內以書面方式公示。

10.對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或改善配套項目，須與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準方可實施;不得擅自改變房屋共用部位的用途。

11.不得擅自在物業管理區域內從事物業服務以外的經營活動;不得在處理物業管理事務活動中侵犯業主的合法權益。

12.建立、妥善保管和正確使用本物業的管理檔案，并負責及時記載有關變更情況。

13.本合同終止時，乙方必須在本合同終止之日起日內向甲方移交甲方提供的全部經營性商業用房、管理用房及物業管理的全部檔案資料。

14.接受業主、甲方和物業管理主管部門等的監督，不斷完善物業管理服務，定期以書面方式向甲方報告本合同履行情況。

15. .

第五章　物業管理服務質量標準

第二十一條　乙方須按下列標準，完成本合同約定的物業管理事項:

1.房屋外觀：完好整潔;每　 年組織實施清洗外墻　 次(費用由業主承擔);公共內墻、走廊樓梯等每　 年粉飾次;公共防盜門每　 年刷新　 次;

2.設備運行：電梯按規定時間　 運行;水泵、發電機等設備　 日檢查　 次;

3.房屋及設施、設備的維修、養護：屋面及房屋滲漏日修好;

4.公共環境：道路：;室內外排水; 沙井清理一次;

5.清潔衛生：

(1)公共場地每天以標準清掃次;

(2)電梯衛生每天清掃、保潔次;

(3)定期組織實施化糞池清掏(費用由業主承擔);

(4).

6.綠化:綠地完好率達到　 %以上;

7.交通秩序：室內(外)停車場一天　 小時保管;

8.保安:實行小時保安制度，崗位設置　 個，小時輪流值守;

9.急修：停水不超過小時;停電不超過小時;下水道、沙井堵塞不超過　小時內開工;小修：報修小時內開工;

10.業主和物業使用人對乙方的滿意率達到:%.

有關上述物業管理服務質量標準的約定詳見本合同附件二。

第六章　物業管理服務費用

第二十二條　物業管理服務費

1.本物業的管理服務費用執行國家及北京市有關物業管理服務費用的相關規定。

2.本物業管理服務費，住宅房屋由業主按其擁有建筑面積每月每平方米元向乙方交納;非住宅房屋由業主按其擁有建筑面積每月每平方米元向乙方交納。本物業管理服務費包括如下費用：.

3.本物業管理服務費每〔月〕/〔季〕/〔半年〕交納一次，每次交納費用時間

為.

4.空置房屋的物業管理服務費，分別由按其擁有建筑面積每月每平方米元向乙方交納。

5.本物業管理服務費標準的調整，按以下第種方式調整：

(1)由甲方召開業主大會討論決定，乙方據此向物價主管部門申報并依核定的標準進行調整;

(2)甲方召開業主大會決定新的收費標準，甲、乙雙方協商后調整。

6.業主出租其擁有的物業，其應承擔的物業管理服務費由業主交納，業主與承租人另有約定的，從其約定，但業主應將此約定送乙方備案并就物業管理服務費的繳納負由連帶責任。

7.業主轉讓物業時，須交清轉讓之前該業主應承擔的物業管理服務費。

8.物業管理服務費中未計入的共用設施設備運行、能耗費用，按〔該幢〕/〔該物業〕住戶實際用量共同分攤。

9.業主和物業使用人逾期交納物業管理服務費的，按以下第項方式處理：

(1)從逾期之日起按每天元交納滯納金;

(2)從逾期之日起每天按應付物業管理服務費的萬分之交納滯納金;

(3) .

第二十三條　車位使用費不得高于有權核定部門規定的現行標準，由車位使用人按下列標準向乙方交納：

1.露天車位:每日元，每月元，每年元;

2.車庫:每日元，每月元，每年元;

3.摩托車:每日元，每月元，每年元;

4.自行車:每日元，每月元，每年元;

5. .

第二十四條　乙方受業主、物業使用人的委托對其房屋自用部位、自用設備的維修、養護及其他特約服務的費用，由當事人自行約定。

第二十五條　乙方向業主和物業使用人提供的其他服務項目和收費標準如下:

1. ;

2. ;

3. .

第二十六條　房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用：

1.本物業的房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的日常養護費用，由乙方在收取的物業管理服務費中列支。

2.保修期滿后，本物業共用部位、共用設施設備的大修、中修、更新、改造費用，在本物業維修專項資金中列支。

3.共用的專項設備運行的能耗，應設獨立計量表核算，根據實際用量合理分攤計收費用。

第二十七條　經甲方同意，物業管理主管部門將本物業當年度需用維修專項資金移交給乙方代管的，乙方應當定期接受甲方的檢查與監督。

第二十八條　乙方發生變更時，代管的維修專項資金賬目經甲方審核無誤后，應當辦理賬戶轉移手續。賬戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章起10日內送當地物業管理主管部門和甲方備案。

第二十九條　房屋共用部位、共用設施設備的保險由乙方代行辦理，保險費用由全體業主按各自所占有的房屋建筑面積比例分攤。業主、物業使用人的家庭財產與人身安全的保險由業主自行辦理;.

第七章　違約責任

第三十條　甲方違反本合同第二十條的約定，使乙方未完成約定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同;由于甲方違約給乙方造成經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第三十一條　乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改并達到本合同約定的標準;逾期未整改的，或整改不符合本合同約定的，甲方有權終止合同;由于乙方違約給甲方造成經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第三十二條　乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權督促和要求乙方清退所收費用，退還利息并按支付違約金;由此給甲方造成經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第三十三條　甲方違反本合同規定，未能敦促業主按其擁有的房屋建筑面積按本合同約定的物業管理服務費標準和時間交納費用的，乙方有權要求甲方向業主催促補交并從逾期之日起按交納違約金或.

第三十四條　甲、乙雙方任何一方無正當理由不得提前終止本合同，否則應向對方支

付元的違約金;由此給對方造成的經濟損失超出違約金的，對超出部分還應給予賠償。

第三十五條　因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙雙方向開發建設單位索賠。

第三十六條　因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。產生質量事故的直接原因，以相關主管部門的鑒定為準。

第三十七條　甲、乙雙方任何一方如通過不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或由此給對方造成經濟損失的，應當由施加損害的一方承擔全部責任。

第三十八條　由于一方違約而致使本合同提前終止的，提出解除合同的一方應及時通知對方，合同自上述書面通知送達對方時即行終止。

第三十九條　本合同期限屆滿或本合同提前終止的，甲乙雙方應在本合同終止之日起日內辦理完畢全部物業管理交接手續。

第八章　附則

第四十條　自本合同生效之日起天內，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續。

第四十一條　本合同期限屆滿前個月內，乙方以書面方式向甲方提出續簽本合同的意向的，可以參加甲方的管理招投標，并有權在同等條件下優先獲得管理權，但根據法規政策或主管部門規定被取消投標資格或優先管理資格的除外。

第四十二條　為維護公眾、業主、物業使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因采取緊急避險措施造成業主必要的財產損失的，當事雙方按有關法律規定處理。

第四十三條　甲、乙雙方經協商一致，可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

第四十四條　本合同之附件均為本合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第四十五條　本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。

第四十六條　本合同正本連同附件共頁，一式三份，甲、乙雙方及物業管理行政主管部門(備案)各執一份，具有同等法律效力。

第四十七條　本合同執行期間，如遇不可抗力，致使本合同無法履行時，甲、乙雙方應按有關法律規定處理。

第四十八條　本合同在履行中如發生爭議，甲、乙雙方應友好協商解決，協商不成的，甲、乙雙方同意按下列第方式解決：

(1)提交仲裁委員會仲裁;

(2)依法向有管轄權的人民法院起訴。

第四十九條　本合同自起生效。

甲方簽章:乙方簽章:

法定代表人:法定代表人

授權代表：授權代表：

日期：　年 月 日日期：　年 月 日

合同簽訂地：合同簽訂地：

附件:

一、本物業構成細目

篇6

中圖分類號：TP311.5

文獻標識碼：A

文章編號：1672―3309(2009)06―0031―04

隨著社會的進步，國民生活水平的不斷提高，機動車輛越來越多，停車的需求也大幅增加，隨之而來對停車場設備和停車環境的要求也越來越高。傳統人工管理辦法的停車場已經不能適應社會發展的需求：管理工作勞動強度大、效率低，車輛通行率和安全性差，統計車輛的出人數據困難：車主無法了解車位的相關信息，浪費時間尋找空車位，造成停車時間長等問題：最主要的弊端是容易造成財務上的漏洞和現金流失。

智能化停車場管理系統是車輛收費及設備自動化管理的統稱，該系統將機械、電子計算機和自控設備以及智能非接觸式IC卡技術結合起來，通過電腦管理來實現車輛出入管理、自動存儲數據等功能，并可實現脫機運行，在計算機出故障的情況下，仍可保障車輛的正常出入，是現代化車輛管理的理想設施。

一、系統功能的說明

智能停車場管理系統的設計必須遵從先進性、安全性、整體性、實用性、可擴展性以及規范性的設計要求。通過信息化手段的引入，其業務管理流程如下圖所示：

平時，人口設備工作在等待狀態，出卡機LED顯示器顯示公司標志，交替顯示年、月、日、時、分，語音系統不工作。

當臨時客戶車輛進入人口出卡機前，機上多媒體系統自動啟動，顯示器顯示“請按鍵取卡”的提示語，出卡按鈕閃爍。同時，語音系統啟動工作，發出“請按鍵取卡”的語音提示，語音量的大小可根據現場環境進行調節。當卡被取出，入場車輛彩色車牌圖像自動保存，相關信息存入數據庫，閘門機自動升起門臂，顯示器顯示“請慢速駛入”的提示語，語音系統發出“請慢速駛入”的語音提示，允許車輛駛入停車場。

對于月租車輛進入人口出卡機前，機上多媒體系統自動啟動，顯示器顯示“請在面板前刷卡”的提示語，語音系統發出“請在面板前刷卡”的語音提示。司機持月卡在感應面板前刷卡，控制電腦自動讀出數據，保存車輛彩色車牌圖像，系統根據數據庫設置，進行數據識別，若有效，人口閘門機會自動升起，顯示器顯示“請慢速駛入”的提示語，語音系統發出“請慢速駛入”的語音提示，允許車輛駛入停車場。若無效，管理電腦報警，管理員進行處理。

當車輛駛過人口閘門機后，閘門機門臂后的復位感應器指令閘門機門臂自動降下。當停車場滿位，機上多媒體系統自動啟動，顯示器顯示“滿位”的提示語，語音系統發出“停車場滿位，請車輛退出”的語音提示。當出卡機缺卡時，顯示器交替顯示“出卡機缺卡”的提示語，語音系統發出“出卡機缺卡，請車輛退出”的語音提示。同時通過數據線將此信息傳送到收費亭及中央管理處，提示管理員加卡。車位滿不影響月保車輛操作。

當車輛離開時，出口處的管理與入口處管理大致相同，區別主要集中在自動化計費管理上。

臨時客戶將卡交給出口收費亭內收費員。收費員將卡在讀卡器前一晃。收費電腦自動調出車輛入場彩色車牌圖像和數據，系統根據數據庫設置，進行數據自動識別，自動計算停車費用。同時，該次應收費用自動顯示在大型LED顧客顯示屏上，智能語音報價器則用聲音提示顧客支付的費用。收款員參照屏幕圖像無誤，收費確認完畢，收費電腦發送命令，閘門機自動升起門臂，允許車輛駛出停車場，收費信息及出口圖像自動存入電腦。

羊城通收費操作與現金收費操作基本相同。計費完畢后，若司機提供羊城通卡扣值，收費員只需將羊城通儲值放在羊城通扣值機上，用鼠標點動“羊城通繳費”鍵即可完成，閘門機自動升起門臂，羊城通扣費信息及出口圖像自動存入電腦。若羊城通余額不足。則自動轉為現金收費。每天結算完畢，通過電話線將羊城通交易數據上傳到羊城通數據結算中心，以備下一步的銀行交割，

月租車輛到達出口讀卡機前，乘客持月卡在感應面板前刷卡，控制電腦自動調出車輛彩色車牌圖像和數據，系統根據數據庫設置。進行數據自動識別，若有效，閘門機會自動升起門臂，允許車輛駛出停車場，通行信息及出口圖像自動存入電腦。若無效，收費電腦報警，收費員進行處理。

若有必要，系統可以預設另一種操作方式，使管理員可以先進行圖像對比，然后才放行車輛，若有誤，則不放行。當車輛駛離閘門機后，車輛檢測器指令閘門機自動降下門臂。

二、系統平臺的實現

按照上述系統設計框架和業務流程，系統主要組件如下圖所示：

(一)硬件系統平臺

系統在工程部署過程中，主要涉及自動閘門機、出卡機、讀卡機、車輛檢測器和電子顯示屏等。

自動閘門機采用G89系列自動閘門機，閘臂升降時間1.8-6秒之間(根據臂長而定)，其具有一體化機電減速機構。自動檢測通行的車輛，配有防砸車檢測，馬達固態控制，采用嵌入式控制組件，微處理器自動控制器。

讀卡機是一種基于射頻識別技術的獨立式設備，對于擁有感應卡的司機或車主在進入停車場時。只需要在讀卡器前晃動，讀卡器就能讀出卡中數據進行自動處理。在無外界干擾的理想環境下，感應距離為5-12厘米，采用射頻讀卡機最遠可達12米。

車輛檢測系統由一組環繞線圈和數字車輛檢測器組成，可與閘門機或出卡機配合使用，線圈埋于道路上，當路面有車輛經過。線圈產生感應信號，經過車輛檢測器處理后將信號發給出卡機或閘門機，數字車輛檢測器采用多重過濾自動糾錯，不會漂移，無須經常調“零”。

電子顯示牌采用LED點陣顯示，安裝在入口出卡機上，通過中文或數字顯示信息及日歷時間，清晰直觀。

(二)軟件系統平臺

系統的軟件平臺主要包括計費系統、視像對比系統和中心管理控制臺3個部分。

收費系統控制出口閘門機開啟，是收費員進行收費操作及車牌比照的機器，是車輛離開車場前的控制終端。對臨時計時客戶車輛可以不同的收費費率和支付方式進行自動計費、顯示及人工收費：自動數字語音報價，報出禮貌提示語：提供實時人出口圖像信息、車輛通行圖像信息，供操作人員查看；多通道控制技術，可實時控制雙入口通道設備；費用顯示器和電腦實時通訊，讓用戶和收銀員同時看見費用情況：票據打印機在收銀確認后即時打印所有收費信息，包括進出場情況、進出場時間、交易時間、停留時間、停

留費用、付款找零情況、收銀員名單等；費用計算：支持自動識別計費或優惠授權計費或電腦篩選計費的操作模式：提供各種收費費率及收費權限；提供車輛通行記錄、收款員收費記錄。查看在庫車輛情況；實時車位計數顯示。實時設備狀態監控。系統具有實時雙通道錄像。錄像時間可達7天以上。錄像可以使用WINDOWS播放器進行回放。

視像對比車庫管理系統是一個以圖象界面管理為核心，INTERBASE作為數據庫平臺的綜合性管理軟件。圖形化界面，操作簡單，可以實現對整個車庫的出入、計費、保安等方面的綜合管理。采用標準WIN-DOWS應用程序界面，真正的32位代碼內核，運行高效。數據庫均提供標準的ODBC接口。方便與任何大樓智能化管理系統實現通訊。網絡化的影像對比車庫管理采用先進的設計理念，可以根據客戶要求，提供多進多出的影像對比解決方案：圖片大小只有10K，圖像壓縮技術的采用使普通40G容量的硬盤，即可保存多達400萬張圖片，滿足超長時期運行的要求。

中心管理控制臺采用WinPlus系統，該系統是專門針對中國地區樓宇、小區進出自動管理的實際應用情況而設計的，主要運行在中文WIN2000以上的操作平臺，全中文界面，信息實時回輸。展開式項目欄，高效、智能化的設計使操作變得更加便捷，通過以太網絡系統連接各收費站子系統，組成一個高效而強大的網絡管理系統。系統采用強大的中央處理機以及容量巨大的信息儲存器。要求1024×768顯示界面，ODBC開放型InterBase數據庫，安裝容易，適用性強。通過開放協議，用戶通過TCP/IP接口協議來獲得詳盡的數據庫資料。為了適應大型生活樓宇、小區自動管理的需要，系統被設計成多分區管理模式。實時監控及顯示每個分區的所有通道的人員及車輛通行情況，實時監控各分系統設備的工作狀態。用戶通過監控窗可以即時了解到每個人員、車牌、通行位置、通行狀態等信息。智能卡管理方面：以組的形式分配，統一管理，單獨編輯，減小了繁瑣的重復工作。并提高工作效率，備有按日期和儲值的管理方式供用戶選擇，用戶可以根據客戶的需要靈活選擇管理方式。通過驗卡器組的設置，用戶還可以靈活指定人員及車輛按不同位置、不同流向通行，為管理者提供最大方便。

系統設有先進的密碼管理手段，完善的登錄制度；智能卡管理功能強大，可管理多達十萬張卡；報表分項合理，內容詳盡，用戶可以通過不同的選項，如日期、卡號、車牌號碼、人名等，操作記錄報表記錄任何人員的每一項操作，以備管理者核查。

三、結論

由于集成了先進的計算機技術、通信技術、控制技術以及IC卡技術，該系統的應用可以實現停車場的智能化管理。目前，該系統在廣州市多家地下停車場管理系統的應用表明，本文所介紹的羊城通智能化管理系統具有安全、可靠、先進、快捷、方便、實用等特點，廣受用戶好評。本系統采用的核心技術可以推廣應用于小區門禁、內消費、考勤、巡更等系統中，從而提高其智能化管理程度。

參考文獻：

篇7

Key words: 3S technology;GIS format;real estate information management system;standardization and standardization;resource sharing

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)09-0081-01

0引言

隨著現代化計算機技術、網絡技術和多媒體技術的發展以及地理信息系統、全球導航衛星系統、遙感技術的應用,信息傳輸的方式和數據處理的速度已經是任何傳統的模式不可比擬和達到的,使得人們的工作和生活方式正在發生重大的變革。我們的房地產管理工作同樣面臨著挑戰和機遇,房地產管理部門應該順應時代的潮流,抓住時代的機遇,充分運用先進的技術和管理手段進行房地產管理,讓房地產管理工作跟上時代的步伐。

1規范化和標準化的必要性

目前全國大部分的城市都在運用做正在籌劃運用《房地產信息管理系統》進行房地產管理。

但由于存在以下原因:

1.1 各地的房地產管理的具體業務規定和操作模式不同。

1.2 軟件設計沒有很好的與實踐相結合,因為絕大多數的房地產管理部門在軟件設計方面沒有很強的實力,無法完全自己設計,必須委托軟件公司來進行設計和編制,而軟件公司又不懂得房地產管理的具體業務規定和流程,這中間的溝通理解和系統維護就是一個大問題。

1.3 目前統一的GIS格式,在編制系統時,使用的時空數據模型、數據庫的類型、二次開發的軟件平臺等等各不相同,空間數據難以共享,有的在自身系統中,各個部分之間的數據都不能很好地轉換和共享,如有很多軟件在房地產產籍檔案和房地產測繪部分難以完全與整個系統鏈接共享,特別是房產圖數字化后的屬性特征沒有分層存放、分幅圖與分層分戶圖不能完全對應,自身的測繪部分都不能實現數據共享,更談不上與整個系統接口和共享,這就不能體現網絡化辦公的優越性,很難充分利用高科技達到我們的管理目的管理要求;所以造成了各地的《房地產信息管理系統》各不相同,互不兼容,有的能滿足目前的管理需要,有的則達不到管理的目的,有的完全癱瘓,還有的甚至在設計和編制過程中,就半途而廢,前功盡棄,造成人力、物力和財力的極大浪費。

2規范化和標準化的途徑

目前各行各業都在提倡簡化辦事程序,提高工作效率,做好便民服務,對于房地產管理部門來說,提高人員素質,增大科技含量,運用規范化和標準化的《房地產信息管理系統》來進行房地產管理,才能夠起到很好的效果。要想達到以上效果,我認為可以從以下方面加以考慮:

2.1 制定房地產管理的業務規定和業務流程。根據房地產管理的相關法律、法規和規定并結合現代化管理的特點,建設部應按直轄市、省會城市、一般城市和縣城等不同規模分別制定規范化和標準化的房地產管理的各項具體業務規定和業務流程,作為規范化和標準化的《房地產信息管理系統》一個基本框架,就拿房地產產權產籍管理和交易管理來說,何種性質的登記在交易科,是先測繪還是先到產權科或交易科初步審定后在測繪,各種登記需要何種必須的資料,各項具體業務應如何銜接等等,而不要像目前這樣,各個地方都有自己的業務規定和流程,還有些地方制定的業務規定與建設部的有關規定不符合,這就很難說是因地制宜還是不規范。

2.2 《房地產信息管理系統》的規范化和標準化。盡管建設部這幾年推薦過和認定過一些《房地產信息管理系統》,但由于前面提高過的多種原因,實踐證明這些軟件還是有不同程度的缺陷而不能全面推廣使用,給目前正在籌劃《房地產信息管理系統》的房地產管理部門造成很大的困惑,到底該如何設計軟件?

在制定了規范化和標準化的管理體制、業務規定及流程后,應組織從事房地產管理一線人員與軟件公司一道進行設計和編制規范化和標準化的《房地產信息管理系統》,并在各地建立該系統的日常維護和升級的定點服務站,如果房地產管理的政策、法規或規范有變動,由建設部通過設在各地的服務站及時給予升級和修改。這種標準化和規范化的信息管理系統應在全國范圍內強制推廣使用,甚至可以把使用規范化和標準化的《房產信息管理系統》與準予注冊《房屋所有權證》結合起來管理,以達到規范化、標準化和現代化管理的目的。

3規范化和標準化后的效果

在房地產管理的機構體制、業務規定、業務流程及《房地產信息管理系統》與準予注冊《房屋所有權證》都規范化和標準化后,能帶來如下好處:

3.1 便于強化管理,提高管理水平。使用這種規范化和標準化的《房地產信息管理系統》來進行房地產管理,各項業務規定統一,各個業務流程清晰,可以減少人為差錯,防止不規范行為的發生,提高管理質量和管理水平。

3.2 房地產管理部門可以少走彎路,提高資金利用率。有了這種規范化和標準化的《房地產信息管理系統》,各地房地產管理部門可以根據自己的具體業務規模,選用相應的軟件來進行房地產管理。這樣可以避免各地房地產管理部門自己探索管理的模式,不僅可以節約大量的人力、物力和財力,還加速了現代化管理的進程。

篇8

一、概述

速度是衡量鐵路運輸質量的重要指標，也是列車運行控制和安全事故分析的核心依據。當各趟列車在同一鐵路線路上運行或站場中編組時為確保其安全準時必須統一調度分時有序按規定速度運行，鐵路運輸體系這個大聯動機各部門必須協調動作，準確測量列車的速度是正確控制列車運行保證運輸安全、快速、高效的關鍵，為此負責線路建設維護的工程（工務）部門、列車信號控制的電務部門、操作機車動車運行的機務和車輛部門以及編組調度的車務部門都有自己的測速裝置；但其測量裝置的原理、方法卻各不相同，準確度差異較大，特別是在提速和高鐵線路上當列車高速運行時即便同等準確度的測量裝置其絕對測量誤差值也較普速線路時大得多，由此引起的矛盾更加突出，造成較大的影響和安全隱患。

長期以來由于管理體制及技術觀念等多方面的原因，缺乏技術協調，忽視測速計量量值傳遞體系系統分析研究，僅簡單硬性的規定評判標準，缺乏令人信服的定量的實驗證據，也因此導致計量溯源標準不統一。因此，迫切需要建立基于計量檢定校準實驗方式的量值傳遞體系以實現對鐵路各種速度測量裝置的準確度進行全面的評價比較，為判定準確性可靠性必須定期使用計量標準對各種測速裝置進行（校準）檢定，當然首先必須統一測速裝置計量檢定溯源標準。

二、量值傳遞準確度的分析方法

首先我們以工務采用的列車測速儀的檢定為例，客觀總結列車測速儀現行檢定存在的困難，是保障科學地開展檢定工作，研制操作便捷的綜合檢測設備的基礎；由于從計量原理上列車測速儀屬于間接測量的典型，從根本上正確分析理解其測量不確定度及速度量值溯源關系，對于解決類似問題有重要借鑒意義，同時對啟發思路解決鐵路各種測速裝置量值溯源標準統一問題也大有裨益。

（一）根據速度的物理定義速度V等于經過的距離L除以時間T（V=L/T），列車測速儀的測量原理是通過測量車輛（輪）經過安裝在鋼軌上且距離固定（已知）的兩傳感器的時間間隔測量，并計算得到速度值。目前，其作為安全防護的重要設備廣泛地用于鐵路線路大中修、搶險施工以及道岔、曲線養護的速度監測。由于列車測速儀通常都在露天野外比較惡劣的環境中使用，因此定期對其技術狀態進行維護調試、檢定特別重要。

（二）列車測速儀檢定中存在的問題及解決建議

現列車測速儀檢定規程中規定兩通道臨界動作距離差的檢定靠人工肉眼捕捉所謂臨界動作點，既費時、判讀困難而且誤差大；其實所謂兩通道不一致性對速度V的影響本質上是直接體現在對響應時間 T的影響上，兩通道不一致性的檢定可簡化為兩傳感器隨安裝高度（2mm-6mm）變化的輸出特性的一致性的檢定，這樣一來就可采用電學的方法如用雙蹤示波器等儀器更直觀的看到其輸出波形并判讀頻率、相位、幅值計算出時間差，從而使檢定測量裝置和方法大為簡化，相比測量臨界動作距離的方法可大幅提高測量準確度而且還可直接定量地細分出兩通道不一致性導致的時間差及其對測速綜合示值不確定度的影響，當然具體的這項允差可根據誤差分配原理結合檢定裝置的情況作出合理規定。因此建議增加直接測量兩傳感器不一致性的時間差的方法作為第二種方法供選擇。

對于兩傳感器的安裝距離的檢定，實際操作中由于傳感器并非是理想的一個點且幾何形狀加工比較粗糙、生產廠家往往沒有標出定位中心，導致與測時誤差相比安裝距離測量誤差很大，為解決上述檢定中存在的傳感器距離檢定的測量定位問題，建議生產廠家標出定位中心、提高加工精度。

三、列車測速儀測速的測量不確定度分析與評定

（1）不確定度分析中需要重點明確的概念

眾所周知，速度是距離和時間的導出量，所以一切有關速度計量性能的檢定及不確定度分析都必須最終能定量的歸算、溯源到此二參量，從這個意義上講所謂的“標準速度源”也只是間接測量的合成裝置；特別應指出的是其測量不確定度在采用B類方法評定時使用一些包含了幾個因素的影響結果的實驗數據應盡量注意等效地分解或歸結為對單一的影響量上（或是時間或是距離），以免重復或遺漏，籠統地提出影響速度的綜合因素不利于定量分析。（例如以下臨界動作距離值不確定度的分析）。

四、解決測速裝置量值溯源和評判標準統一關鍵因素的分析及建議

表面上看速度V是關于距離L的二元函數，而且從以上不確定度分析表明對UC影響因素中距離u（L）比u（T）大得多，因為從測量技術上講時頻測量比較容易實現高精度測量；而幾何量測量精度很難提高，而且極易受人為因素影響。但進一步深入分析可看出，在速度的實際測量中由于兩傳感器的距離L為固定值，在速度函數V中L實際屬于不變的常量，因此它對速度的引入的誤差屬于常值系統誤差，通過“標準速度源”和多點檢測是可線性修正或標定的，這樣列車測速儀的速度V就成為只與時間T有關的單變量函數，所以從這個意義上講“測速就等于測時”，而時間T本質上是與頻率f同源的（周期與頻率互為倒數關系）。

對其他鐵路速度測量裝置的情況分析也與此類似（見表二）。目前具有代表性的主要有三類方式：第一類以安裝在地面的工務的采用磁鋼傳感器的列車測速儀、電務的通過固定位置的軌道電路信號或地面信號（簡稱絕對信標）距離和時間的測速；第二類是車載的機務車輛的機車動車的采用光電脈沖轉速傳感器的運行監控記錄（或速度表）以及車務部門編組場測速雷達等方式。第一類由于測距短可視為測量的是列車即時線速度，而第二類直接測量的是車輪的轉速，需以輪徑為乘數轉化為線速度，因輪徑測量準確度較低，故轉速誤差經其“放大”很多倍，同時受制于車輪磨耗、空轉及滑行影響造成的累計誤差也很大；第三類和衛星定位測速一樣受電磁波信號影響較大。

可以看出，由于機車的顯示速度實質上是通過輪徑轉速計算得來，而轉速 就是頻率f，因此機務和工務的速度量值溯源統一由于具有相同的理論基礎是可以實現的；而電務的利用軌道信號測速原理與列車測速儀原理是一樣的，至于車務部門的編組場作業常用的雷達測速儀更是直接測量頻率fd（變化）來計算速度。總之它們的數學模型都是速度V與頻率f或時間T 呈定值比例系數（不妨稱之為時間頻率系數）的線性函數。

五、結束語

篇9

二、占路收費按地區和性質的不同，實行差價收費。外環線至中環線（中環線外側建筑線）為三類地區，中環線至內環線（內環線外側建筑線）為二類地區，內環線以內為一類地區（見附件一）。

三、申請占路者要按照道路管理的分工，到市或區公安交通管理部門審批占掘道路辦公室遞交占路申請，同時到相應的市政占路管理收費所繳納占路費；領取臨時占路許可證后，方可占路。

為方便辦理臨時占路手續，審批占掘道路辦公室和占路管理收費所要實行聯合辦公。

市占路管理收費所負責收繳市管道路的占路費，市內各區占路管理收費所負責收繳區管道路（包括樓間甬路、胡同里巷）的占路費。

申請占路者，在辦理占路手續時按批準的占路面積和時間繳納占路費。凡批準時間在三個月以內的，一次繳納；超過三個月的按季度繳納，于每季度首月前十日內一次繳納本季度占路費。

各種占路市場由市場開辦單位統一辦理占路手續，并按月繳納占路費，于每月前十日內繳納。

凡不按規定時間繳費者，每逾期一天，按應繳占路費總額的2％加收滯納金。

四、屬于非營業性的公益公用事宜占路和市政施工、管理設施的占路，可免繳占路費；屬于優惠照顧的行業、項目，可在一定時間內免繳或減繳占路費（見附件二）。享受減免占路費的單位或個人，在經公安交通管理部門批準占路后，須向市政部門辦理減免占路費的手續。

其他因特殊情況或特殊用途要求減免占路費的，向市、區占路管理收費所提出申請，由市市政部門同市公安交通管理部門協商確定；協商不一致的，由市建委確定。有關部門要求減免占路費，時間較長、范圍較大的，由市建委審核，報市人民政府批準。

五、占路單位或個人不得損壞市政設施，造成損壞的應予賠償。

六、市政部門收取占路費，須持有市市政工程局核發的占路管理監察證，市物價部門核發的《收費許可證》，并向繳費單位或個人開具加印“天津市財政局行政事業收費票證監制章”的法定票證。

凡違反本通知規定收取占路費的，占路單位或個人有權拒付，并可向物價、財政、審計部門舉報。

七、占路費由市市政工程局統一解繳市財政，全部納入預算外資金管理，實行財政專戶儲存，收支兩條線。本著取之于路，用之于路的原則，用于市政道路設施的管理維修，交通設施的建設管理，以及市容環境的管理。從各區收取的占路費的返還比例和市收的占路費的使用計劃，由市財政局商市建委提出，報市人民政府審核批準。

八、未經批準擅自占用道路的，由有關管理部門進行批評教育，并責令其改正；由市政部門按照收費標準追繳占路費。經教育仍不改正的，由公安交通管理部門予以取締，并按照《中華人民共和國道路交通管理條例》進行處罰，依法強行拆除道路上的違章建筑，以料抵工，或沒收違章占路的物品；市政部門按照收費標準的三倍以下追繳占路費。

九、對拒繳占路費的，由公安交通管理部門吊銷其占路許可證，同時會同市政部門清除其占路設施和物品。

十、凡不服從管理無理取鬧、毆打辱罵管理人員，觸犯《中華人民共和國治安管理處罰條例》的，由公安機關依法予以處理。對構成犯罪的，提請司法機關依法追究刑事責任。

十一、塘沽區、漢沽區、大港區及各郊區、縣的城鎮臨時占用道路（不含公路），可按三類地區標準收取臨時占路費，收費的管理可參照本通知執行。

篇10

中圖分類號：TM63 文獻標識碼：A 文章編號：1007-0079（2013）17-0226-03

隨著變電站綜合自動化系統實現了在地區電網內的普及，加上地區電網監控中心的投運，初步完成了變電站無人值班和集控運行維護模式。與此同時，無人值班變電站綜合自動化系統信號數據量急劇增加，異常天氣情況或故障時變電站事故跳閘，大量信號上傳到地區電網監控中心，會影響運行值班人員的事故判斷，延誤事故的處理。此外，一定數量信號的持續上傳，也會使運行值班人員產生麻痹心理，導致不能及時發現異常信息，這將會給無人值班變電站及地區電網的安全運行帶來較大的隱患。

本文從地區電網變電站綜合自動化系統信號的實際情況出發，針對系統信號目前的現狀和地區電網監控中心反映的運行過程中的部分問題，就變電站綜合自動化系統信號的標準化管理工作進行了一些技術上和管理模式方面的探討。

一、系統信號的現狀

某地區電網現有廠站37座，其中220kV變電站5座，110kV變電站24座，10kV開閉所4座，全部為綜自站。[1]廠站端自動化設備大多采用國電南自、南瑞繼保、東方電子等廠家產品，因此地區電網內無人值班變電站綜合自動化系統信號存在著站際間的差異，而且不同廠家對相應的故障或異常現象的描述并不一致，從而給地區電網監控中心的日常運行與監控帶來了諸多不便與困難。

目前地區電網監控中心自動化系統主要采用光字牌形式和告警窗口形式兩種告警方式。

光字牌形式就是在監控中心工作站監控畫面上通過點亮光字牌對異常信號進行告警，每個光字牌對應一個告警信息，由于變電站內告警信號眾多，一個顯示畫面不可能將全站光字牌全部體現出來，目前在監控中心主要通過在變電站全站按電壓等級設置各變電間隔及主變壓器的光字牌總目錄，然后在各自電壓等級下設置全部相應間隔的光字牌畫面，同時在變電站一次接線圖畫面上就各變電間隔分別設置間隔光字牌畫面。

告警窗口形式主要是在監控中心工作站屏幕告警窗內顯示告警條文信息來進行告警，當發生事故跳閘等異常時，屏幕上的告警窗內會按照事件發生的時間順序列出所有的告警信息或異常信息，同時伴有相應的告警音響。[2]

以上兩種告警方式中，光字牌形式在告警時不會自動彈出，需要運行值班人員手動點擊進入光字牌總目錄或間隔光字牌畫面進行查看，不僅工作量大而且耗費了大量的時間和精力，尤其不適用于發生故障跳閘等事故處理；告警窗口形式雖然要比光字牌形式更為直接和方便，但是也存在一些缺點。由于監控中心接入了地區電網內所有無人值班變電站，日常運行與監控中告警窗內顯示的信息量太多，而且信息主次不分，無論是開關、刀閘變位等一般遙信，還是裝置異常、保護動作等重要遙信信息都會上告警窗，如果有某變電站上傳的重要告警信息沒有及時處理，即使告警信號一直存在，也會被大量新上傳的信息刷屏而不容易被運行值班人員發現，從而使得缺陷或異常不能得到及時處理而演變成事故。[3]

二、系統信號的分類及合并與選取原則

變電站綜合自動化系統信號是反映站內一次和二次電氣設備運行狀態的信號，根據信號的性質和重要性，可以分為以下三類：[4]第一類為事故信號，主要反映由于非正常操作和設備故障導致電網發生重大變化而引起的斷路器跳閘、重合閘和保護裝置動作信號、影響全站安全運行的信號（如全站通訊中斷、消防系統火災告警等），出現這類信號運行值班人員需要立即進行處理，匯報相應調度部門、檢修部門等進行事故處理；第二類為異常信號，主要反映變電站內一次、二次設備狀態異常及設備健康水平變化的信號（如控制回路斷線、主變過負荷等），出現這類信號運行值班人員需要通知維操人員到相關變電站現場及時查看，以準確判定設備狀況，能恢復的則進行恢復，不能恢復的需要立即通知檢修部門做相應處理；第三類為狀態信號，主要反映設備的運行狀態的信號（如保護功能壓板投退、遠方就地開關切換、操作開關后的變位信號等），此類信號運行值班人員知道即可，不需要進行處理。

針對變電站綜合自動化系統信號的選取，無人值班變電站當地后臺需要選取以上三類信號；監控中心需要經各專業會議討論后確定由無人值班變電站綜合自動化系統上傳的一類、二類、三類信號。

變電站綜合自動化系統信號的合并則秉著在不掩蓋嚴重的設備及電網缺陷前提下精簡信息量，同時滿足監控中心日常運行值班的要求，對地區電網無人值班變電站堅持有效監控的基本原則。對于同一設備的同類型信號進行合并，不同電壓等級設備的信號不合并。合并信號作為變電站綜合自動化系統上傳監控中心的報警信號。一次設備或保護裝置在檢修、定檢過程中產生的頻繁變位、動作的信息可以在監控端進行屏蔽，其他無效信號則可以經調度自動化、變電運行、變電檢修以及綜自廠家等多方經過專業會議討論通過后予以屏蔽。[5]

三、系統信號的標準化管理

1.信息內容及作業流程的標準化

變電站綜合自動化系統信號雖然數據總量龐大，但其信息內容卻是相對固定的，實施相應的標準化管理可以改善系統信號的現狀。

標準化信息表包括硬結點信息和保護軟報文。其中硬結點信息由設計部門提供，綜自廠家按照相應要求結合保護裝置自身特點提供保護軟報文，統一并規范各報文信號名稱后，設計部門確定最終的變電站標準化信息表。信號的標準化工作由生技部門牽頭，協調調度自動化、變電運行、變電檢修，以及綜自廠家等多方開展信號的分類、選取、合并等工作，規范信號的名稱，屏蔽無效信號，經審核后確定最終的標準化信息表。相應的作業流程如圖1所示。

設計階段完成的標準化信息表中的基礎信息內容主要包括地區電網無人值班變電站的遙信、遙測和遙控信息，在監控中心建設初期，省公司生技部門出臺了相關的無人值班變電站信息配置規范標準，[6]對無人值班變電站綜合自動化系統上傳監控中心的信號信息做了充分詳細的規定，該配置規范標準也是作為地區所有無人值班變電站綜合自動化系統信號接入監控中心自動化系統的工作標準。同時，地區電網全部的無人值班變電站都是在運行的情況下接入監控中心自動化系統的，后期僅能夠結合停電計劃進行一部分遠動調試試驗，只有少數幾個廠站因為后期進行了全站綜自改造，才有針對性的進行了遠動調試的全部工作。考慮到監控中心的實際運行與監控，以及監控中心自動化系統日常維護的實際需要，實現監控中心新舊兩套自動化系統的平穩過渡，監控中心自動化系統采用了與地調主站調度自動化系統完全一致的信息表，[2]在相關名稱和描述上考慮到監控中心自動化系統的實際使用情況，參照了省公司無人值班變電站信息配置規范標準，并逐步在以后的無人值班變電站綜合自動化系統改造過程中，結合地區電網內無人值班變電站的實際情況和需要，參照相關標準和規定來進行信息配置。

2.信息內容選取與合并的標準化

監控中心自動化系統較為合理和理想的情況是地區電網內的所有無人值班變電站綜合自動化系統采集的信號完整上傳變電站當地后臺，同時經過必要的選取與合并以后再上傳監控中心，而不是不做選擇的全部轉發監控中心。考慮到目前監控中心的實際運行與監控需要，以及地區電網的實際情況，為保證已運行的變電站接入監控中心自動化系統后的安全可靠運行，采用了與地調主站調度自動化系統完全一致的遠動信息表，而在以后新建擴建變電站或無人值班變電站綜自系統改造時再做變電站自動化信息的選取與合并。

目前國內調度自動化系統習慣采用二次傳輸的方式，即首先在發生遙信變位的第一時間內傳送一個不帶時標的單點（或雙點）信息，用于提示和告警；稍后再傳送帶時標的單點（或雙點）信息作為SOE供事故分析，如果廠站端只能一次傳輸的話，那么必須選擇帶絕對時標（7個字節時標）的傳輸報文，而且必須以一級數據來傳輸。[7]無人值班變電站端上傳的SOE信號，可以為相關事故的分析與處理帶來一定程度的方便，但是對于監控中心的運行值班人員而言，他們更為關注的是所監控的無人值班變電站內一、二次設備的實際運行狀況，考慮到目前監控中心所轄無人值班變電站較多，每一個遙信變位都采用兩次傳輸的話，無疑增加了告警窗內的告警條文信息。如果能夠實現僅對事故處理分析有實際輔助意義的SOE信號上傳，并對告警信號按照信號類別和危急程度進行上傳，這將會有效地改善監控中心運行現狀，在降低勞動強度和工作壓力的同時，提高對地區電網內無人值班變電站的實際監控水平，有效保障地區電網的安全運行。

依據信號合并的基本原則，在具體實施過程中，需要結合地區電網實際情況，為準確掌握無人值班變電站的運行情況，要求220kV所有間隔保護和110kV主變保護信號全部上傳監控中心，保護動作引起開關跳閘時有發出事故總信號，能夠在監控中心自動化系統事故推畫面。同時盡量將站內每個間隔上傳監控中心的信號總數控制在25個以內，其中一類、二類信號總數控制在15個以內，35kV及以下電壓等級的信號可以精簡至8個以下，其中10kV系統經合并取舍只需要3到5個保護信號。

3.驗收工作的標準化

為適應變電站自動化水平的提高，同時規范變電站的驗收管理，供電企業創新編制并實施了《綜合自動化變電站驗收工作優化管理指導書》，建立了規范的以新建擴建綜合自動化變電站驗收組織網絡化、驗收內容標準化和驗收流程明晰化為主體內容的驗收指導書，實現了“零缺陷”移交和變電站的安全可靠運行。[8]

驗收內容標準化流程中針對驗收對象的不同分別注明了引用文件、現場驗收規則、試驗驗收和現場驗收、驗收要求、驗收資料、技術指標要求、驗收內容和檢查要求等條款。其中的二次部分驗收作業指導書設有自動化相關部分，并且結合變電站實際情況進行常編常新以適應現場實際應用的需要。

4.運行與消缺工作的標準化

監控中心運行值班人員在日常監控工作過程中，以監控中心自動化系統提供的各類綜自信號為主要監控手段，必要時需要結合到現場設備的實際情況，對發現的缺陷或者認為有必要進行修改以進一步提高監控中心監控水平的，應及時匯報相關部門，檢修維護人員在接到任務后要及時前往無人值班站現場進行處理，現場核實無誤后方可進行相關的配置和修改。工作任務完成后，檢修部門應及時做好相關后臺監控軟件配置的備份，同時以書面形式將相關變動和修改知會監控中心自動化系統主站維護人員，并向生技部門反饋，統一及時更新無人值班變電站標準化信息表，以保持與現場實際的一致。[5，9]

四、結語

地區電網內所轄變電站實行無人值班以后，對無人值班變電站的監視和控制將完全依賴于監控中心自動化系統，無人值班變電站綜合自動化系統上傳監控中心自動化系統的信號種類繁多，故障時大量信息應分類顯示，并將部分信號進行合并，以確保運行值班人員及時掌握無人值班變電站的第一手信息，明確各部門的管理職責，采用標準化的工作流程，有效避免部門間的推諉和管理上的死區，切實提高地區電網自動化技術和管理水平，促進地區電網的快速發展。

參考文獻：

[1]樓書氫，林梅，傅裕，等.CDT規約及其在吉安地調自動化中的應用[J].華中電力，2010，（3）：35-38.

[2]樓書氫，彭哲續.吉安地調自動化系統的安全運行和容災備份建設探討[J].華中電力，2010，（5）：72-74.

[3]李彬蔚.變電站綜合自動化系統告警方式的改進[J].電力安全技術，2009，11（3）：29-31.

[4]變電站綜合自動化系統信號分類和傳輸規范[Z].福建省電力有限公司，2006.

[5]張國平，黃巍，華建衛.變電站自動化系統信號的標準化管理[J].電力系統保護與控制，2010，38（1）：120-124.

[6]無人值班變電站監控系統信息配置規范（試行）[Z].江西省電力公司，2010.

篇11

    一、從本通知之日起，原有關房屋面積測算的規定與《規范》相矛盾的，以《規范》為準。

    二、根據《規范》的規定，結合本市實際情況，對已頒布的《北京市房地產測繪細則》（京房地測字〔1999〕05號）作了調整和說明，特制定了《關于〈北京市房地產測繪細則〉的補充規定》（附件1）。

    三、為了加強測繪成果資料的統一管理和利用，商品房實測、預測成果應按照《房屋土地測繪成果技術報告書（商品房（預）銷售面積認定）（試行）》（附件2）的格式提供給委托方。

    四、本通知從頒布之日起執行，執行中有何問題與建議，請及時向市房地產勘察測繪所反映。

    特此通知，請遵照執行。

    附件1：《北京市房地產測繪細則》的補充規定

    一、關于房屋建筑面積計算

    （一）房屋的建筑面積

    房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2．20m以上（含2．20m）的永久性建筑。

    （二）房屋的產權面積

    房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。

    （三）房屋面積測算精度要求

    實地量距的房屋面積的精度，限差和中誤差不得超過下式計算的結果：

                            －－

    限  差：mp＝±（0．04√S＋0．002S）

                            －－

    中誤差：mp＝±（0．02√S＋0．001S）

    式中：s為房屋面積，（平方米）

    （四）房屋內的夾層、插層、技術層及其樓梯間、電梯間等層高在2．20m以上部位計算建筑面積，但不計入房屋層數。

    （五）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2．20m以上的樓梯間，水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2．20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

    （六）有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。

    （七）躍層的套內建筑面積應包括其室內樓梯，并將其按自然層數計入套內建筑面積。

    （八）陽臺與平臺的區分問題（見附圖）

    1．借助下層房屋屋面的無柱、無頂的室外活動空間都以平臺處理。

    2．凡是懸挑的供居住者進行室外活動的空間按陽臺處理。

    （1）借助于下層屋面的為平臺不計算建筑面積；

    （2）懸挑的為陽臺計算建筑面積；

    （3）有頂、有柱的部分，按柱外圍計算建筑面積；其余部分按平臺處理；

    （4）上人屋面及其延伸出主體建筑部分均按平臺處理；

    （5）一層按柱外圍計算建筑面積，二層部分按平臺處理；

    （6）對于首層或一、二層為裙房，三層以上為住宅，三層借助裙房屋頂圍成的陽臺按平臺處理。

    （九）滾梯按樓梯的處理方式計算建筑面積。

    （十）對于半地下室，不論采光井的結構如何，都不計入建筑面積。

    （十一）突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷不計算建筑面積。

    （十二）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋不計算建筑面積。

    （十三）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋不計算建筑面積。

    （十四）與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫不計算建筑面積。

    二、關于圖式方面的問題

    （一）關于房地平面圖的基本線劃

    為使房地平面圖更加清晰美觀，使粗實線與細實線醒目好看，將基本線劃由原來的0．20mm改為0．15mm。

    （二）關于界址線

    界址線是宗地的權屬范圍線，必須十分清楚。在原來的規定中尚有不足或不明確之處：如無墻已定界和他墻均用細實線表示，雖然無墻已定界端點劃有界址點符號，有時仍會分辨不清；又如共有墻與自墻均繪粗線，在圖上根本無法分辨，而必須借助草圖。針對這些情況，根據《北京市地籍圖圖式》（城規發〔1998〕第285號，1998年10月7日）（以下簡稱《圖式》）的規定，對界址線的劃法做了較大的變動。如凡對有墻的部位均繪實線，并以短齒線的指向表示墻體歸屬，對無墻已定界的部位用長虛線表示，并在界址點處繪小圓。這樣規定，使界址的狀況一目了然（詳見《圖式》）。

    在房地平面圖上界址點是否顯示界址點號，目前暫不作具體規定。

    （三）關于違章房屋、臨建房屋、多產權房屋和地上權房屋在圖上如何表示，作了進一步的規定（詳見《圖式》）。

    （四）關于房產分戶圖內小分戶房屋權屬界線的表示問題：

    小分戶房屋權屬界線，過去共有墻其加粗的方向為從墻中線向內加粗，現改為：在共有墻部位以墻中向兩側加粗，自有墻部位向里側加粗。

    （五）關于房屋管理平面圖

    1．關于房屋管理平面圖的繪制

    《細則》11．8規定，繪制房屋管理平面圖，“房屋外廊墻及分隔墻均以墻中心數據展繪”，經實踐證明，分隔墻以墻中心展繪是對的，但外廊墻以墻中心展繪則造成房屋管理平面圖的外廊與現狀不符，且凸陽臺與外廊墻之間出現“間隙”。因此外廊墻的展繪仍恢復以前的繪法：即按外廊墻的實際尺寸展繪。

    2．關于面積注記

    《細則》11．10和11．11規定在一戶型內，每個房屋均注記使用面積，陽臺注記建筑面積。由于目前商品房面積計算的方法發生了變化，對于商品房而言，上述注記可以根據委托方的實際要求作相應的變化：如委托方要求注記每套房屋（即每個戶型）套內建筑面積，則可以按委托方要求在管理圖適中位置注記套內建筑面積。

    3．關于平臺的注記

    《細則》規定平臺不計算建筑面積，只注記“平臺”兩字。

篇12

    第一章  總  則

    第一條  為統一房屋及其構、部件的應修范圍和修繕標準，保持和提高房屋的完好程度和使用功能，根據建設部《房屋修繕范圍和標準》，結合本市房屋狀況，特制定《北京市城鎮房屋修繕范圍和標準》（以下簡稱“標準”）。

    第二條  本標準適用于本市城鎮一般民用房屋的修繕。房屋的所有人、產權人、經營管理單位和自管房單位均應執行本標準。

    第三條  市、區（縣）房地產管理局是本市城鎮房屋修繕的管理機關，負責對本標準的實施進行監督管理。

    第四條  房屋的所有人或產權人、使用人、經營管理單位及供電、供水、供暖等專業管理單位之間對房屋修繕責任的劃分，按《北京市城鎮房屋修繕管理規定》執行。

    第五條  城鎮房屋修繕應符合本市“城市總體規劃”的要求，遵循經濟合理，安全實用，維護房屋不受損壞和為用戶服務的原則。

    第六條  由于本市房屋的建筑等級、新舊程度、使用要求均有較大差別，執行本標準時，對近十年新建的或有特殊使用要求的房屋修繕，可適當提高修繕標準；對已劃定危舊房改造范圍內的房屋修繕，可適當降低修繕標準，但必須保障房屋安全和基本使用功能。

    第七條  文物建筑或有保留價值的房屋修繕標準，按有關規定執行。

    第二章  修繕工程分類

    第八條  按照房屋完損狀況，修繕工程量大小，房屋修繕工程可分為翻修、大修、中修、小修和綜合維修五類。

    翻修工程：需全部拆除另行設計重新建造或僅保留原房的一小部分而進行較大改造的工程。

    大修工程：需牽動或拆換部分主體構件或設備，但不需全部拆除的工程。

    中修工程：需牽動或拆換少量主體構件，但保持原房的結構和規模的工程。

    小修工程：及時修復房屋在使用過程中其構、部件小的損壞，以保持房屋原有完損等級的日常養護工程。

    綜合維修工程：平房以院落為單位，樓房以幢為單位，對其大、中、小修一次性應修盡修的工程。

    第三章  房屋修繕范圍

    第九條  翻修工程適用范圍：

    1.主體結構全部或大部嚴重損壞，喪失承載能力，有倒塌危險的房屋；

    2.破損嚴重，局部修繕不能保障安全使用的房屋；

    3.簡易房屋并已損壞，無修繕價值的房屋；

    4.處于易滑坡地區或地勢低洼區內積水無法排出的房屋。

    第十條  大修工程適用范圍：

    1.主體結構損壞嚴重，有局部危險的房屋；

    2.屋面嚴重漏雨需鏟除重做的房屋；

    3.需挑頂修繕的房屋；

    4.整棟房屋需要進行設備（包括上水、下水、通風、采暖等）及管線拆換、改裝的房屋；

    5.需抗震加固的房屋。

    第十一條  中修工程適用范圍：

    1.需少量更換或局部加固、補強主體構件或拆砌部分墻體的房屋；

    2.需局部更換瓦屋面，修補平屋頂面層或外墻板縫局部漏雨的房屋；

    3.需整棟房屋進行門窗整修，地面維修，粉刷、油漆，設備管線維修和更換配件的房屋；

    4.因陰暗潮濕、嚴重掉土、使用不便需改善條件的房屋。

    第十二條  小修工程適用范圍：

    1.修補屋面、地面、頂棚，室內外抹灰；

    2.修理門窗、換紗、換玻璃；

    3.水、暖、衛、電設備的日常養護；

    4.疏通下水、煙囪、垃圾道，清掃屋面、雨水口。

    第十三條  綜合維修工程適用范圍：

    1.一個院落（樓房為幢）需要計劃維修、輪修的房屋；

    2.需改變院落（棟）房屋面貌進行有計劃改造維修的房屋。

    第十四條  翻修和大修后的房屋必須符合完好房屋標準并盡可能滿足合理的使用要求；中修和綜合維修后的房屋必須符合基本完好的要求。

    第四章  房屋修繕標準

    第十五條  主體工程

    1.主體工程主要指對基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋面板、屋架、中式木構架等承重結構構件進行修繕的工程。

    2.基礎不均勻沉降已影響上部結構，使墻體傾斜、開裂、變形的，應查清原因有針對性的予以加固、補強或拆砌。

    3.柱、梁、板、屋架、中式木構架在修繕時應消除隱患，損壞變形嚴重的，應加固補強或更換；結構、節點不合理的，應改做；鋼筋混凝土構件輕微剝落、破壞的應及時修補；混凝土碳化、裂縫、鋼筋銹蝕嚴重的應采取加固或替代措施；木構件在修繕時應盡可能用磚石砌體和鋼筋混凝土構件替代。

    4.主體工程修繕后應結構合理，構件應滿足強度、剛度和穩定性的要求。

    第十六條  木門窗、鋼門窗及木裝修工程

    1.木門窗開關不靈活、松動、脫榫、糟朽，鋼門窗開關不靈、開焊、嚴重銹蝕的應修理更換。

    2.修繕后的鋼、木門窗應開關靈活，接縫嚴實，不松動，框與墻體結合牢固，樓房單元門、樓梯間通道部位的門窗應齊全完整，每年秋季應對門窗檢修一次。

    3.紗門窗、百葉門窗、掛鏡線、窗簾盒、窗臺板、筒子板、木踢腳板、壁櫥吊柜一般損壞的應修復，嚴重損壞的可更換，原沒有的不新裝。

    4.木樓梯、外走廊的柱根、柁、頭、接榫部位糟朽的應予以加固；樓梯基礎、扶手、平臺欄桿應保證牢固安全；木樓梯損壞嚴重的，可改做鋼筋混凝土或鐵制樓梯。木陽臺、木曬臺損壞嚴重的可拆除。

    5.頂棚吊掛過稀、釘子過小、釘合處劈裂、有明顯下垂的應予以加固。

    6.板條墻、葦箔墻及其它輕質隔墻一般損壞的應修復，嚴重損壞的，可改砌磚墻。

    第十七條  樓、地面工程

    1.木樓板損壞、松動、殘缺的應修復，木樓楞糟朽、變形嚴重的應加固或抽換。

    2.普通木地板的損壞面積占自然間地面面積25％以下時可修復，超過25％或缺乏木材時可改做水泥地面或塊料地面。

    特殊用房的木樓板、木地板應修復。

    3.普通水泥樓、地面起砂、空鼓、開裂嚴重的應修補或重做；水磨石或塊料樓、地面損壞時，應修復，無法修復的可改做相應標準的樓、地面。

    4.層間廚房、衛生間地面漏水的應修繕或重做防水層。

    5.磚地面損壞、破碎的應改做水泥地面。

    6.木質樓地面維修后應牢固、平整，拼縫嚴密；水泥樓地面應平整、不起砂、不開裂。

    第十八條  屋面工程

    1.屋面一般漏雨應及時修復；嚴重漏雨采取修補辦法不能解決的可挑修屋面。

    2.屋頂上的壓頂、出線、屋脊、天溝、檐溝、斜溝、雨水斗、落水管等一般損壞的應修復，嚴重損壞的應翻修或更換。

    3.樓房原有的雨水斗、落水管缺損的應修補齊全。

    4.局部變形的加氣混凝土板屋面，漏雨嚴重的應先加固，再做屋面防水層；大部分加氣板嚴重變形且漏雨嚴重的可換鋼筋混凝土板。

    5.屋面隔熱保溫層性能不好引起墻體溫度裂縫的，在屋面大修時一并解決。

    6.屋面工程修繕后要求平整、排水坡度滿足要求，排水通暢不存水、不漏雨。

    7.各種屋面、天溝每年應檢查一次，清除落葉雜物，疏通雨水口、落水管等。

    第十九條  抹灰工程

    1.外墻抹灰空鼓、剝落的應及時修復；損壞面積過半可鏟除重抹，重抹時可提高標準；沿主要街道、廣場的房屋外抹灰損壞的應原樣修復，復原有困難的，可用其他材料代替但不得降低用料標準和影響色澤協調。外墻面應每十年清洗一次，以保持市容觀瞻。

    2.清水墻損壞的，應修補嵌縫；墻面風化嚴重的可以抹灰；外墻勒腳、散水損壞的應修復；原無勒腳抹灰和散水的可新做。

    3.內墻抹灰開裂空鼓、剝落的應修復，損壞面積超過該墻面面積50％的可以鏟除重抹；原無踢腳線的結合重抹可以加做水泥踢腳線；墻裙損壞應修復，墻面長期潮濕影響使用的可做防潮層。

    4.灰頂棚裂縫應修補；空鼓且有下墜危險的必須鏟除重抹；紙頂棚損壞的，應修補。

    5.抹灰工程修繕后抹面應平整，不開裂、不空鼓、不起泡、不翹邊，面層與基層結合牢固。

    第二十條  板縫滲水、漏水應及時治理。

    第二十一條  油漆粉飾工程：

    1.木門窗、紗門窗、百葉門窗、封檐板、裙板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應油飾；木樓、地板油漆脫落的應重做。上述部件應5－10年油飾一次。

    2.鋼門窗、鐵曬衣架、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類鐵構件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應除銹、刷防銹涂料后再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應刷兩道銀粉；上述部件應3－5年油飾一次。

    3.油漆粉飾工程修繕后要求油飾層與基層結合牢固，不脫皮不流墜、不起泡、無皺紋、不漏刷及返銹透底。

    4.樓梯間、公用走廊的室內墻面每5－10年應粉刷一次。

    第二十二條  水、電、衛、暖等設備工程

    1.房屋各項設備應保持完好，保證運行安全和正常使用，電氣線路、電梯安全保險裝置及鍋爐等應定期檢查，嚴格按照有關安全規程定期保養。

    2.電氣線路的修理，應遵循供電部門的“低壓電氣裝置規程”。房間的電氣設施以原設計為準，一般不予改裝；電線老化破損、嚴重裸露，應及時修復或更新；電表容量不足0.3A／戶的平房院落或樓房應逐步增容。

    3.上、下水及衛生設備損壞的應修理；堵塞或零件殘損，應疏通或補齊。

    4.樓內壓力水箱供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞應及時修復，水箱應按規定定期清洗。

    5.電梯、供暖系統、煤氣系統、公用天線的維修保養按有關規定執行。

    6.避雷設施應每年進行一次搖測，避雷設施損壞、失效的應修復。

篇13

二、調租時間

自《南京市住房制度改革實施方案》正式實施之日起執行。

三、組織領導

鑒于此項工作政策性強，面廣量大，情況復雜，涉及群眾的切身利益，市、區房管局分別組成調租工作小組。市房管局工作小組負責組織業務培訓，統一政策業務口徑和調租的指導、監督、協調工作；區房管局工作小組負責轄區范圍內調租的組織實施工作。直管公房的租金由市、區房產經營管理部門評定；自管公房的租金由管房單位自行評定，并報市、區房管局備案，市、區房管局有權檢查。

四、時間安排