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二、拆遷商品房的選購原則和選購方式

（一）選購原則

1．根據“劃定區域，分批選購”的原則由被拆遷戶選購拆遷商品房。城市建設項目涉及的被拆遷戶選購拆遷商品房的區域安排由市建設局另行制定并公布。

2．被拆遷戶需選購拆遷商品房的區域和戶型，由拆遷實施單位在簽訂拆遷補償安置協議時按規定與被拆遷戶明確，并辦理好相應手續。被拆遷戶須簽訂拆遷補償安置協議后，搬遷結束經驗收合格交出舊房鑰匙后才能參加選房。

（二）選購方式

根據拆遷實施情況和拆遷商品房建設情況，由拆遷實施單位采用分期分批組織抽簽或采用先簽協議并先搬遷結束的先選房的辦法，組織被拆遷戶選購。供被拆遷戶選購的拆遷商品房房源，按照城市建設項目拆遷的不同期限，根據該小區內房屋竣工情況，按從東向西、從南向北的原則，以相應比例劃出相應面積的房屋，供不同區域的被拆遷戶按次序選購。開發商憑市人民政府房屋動遷管理辦公室出具的售房通知書或相關證明方可辦理售房手續。

三、拆遷商品房的銷售和結算辦法

（一）被拆遷戶向開發商購房結算辦法

1．集體土地上的被拆遷戶在確認的產權置換面積內購買多層或高層（含小高層）拆遷商品房的價格均按平均銷售基價550元/㎡結算；在確認的產權置換面積之外購買拆遷商品房的價格按市物價局、市建設局、市房產管理局公布的多層或高層（含小高層）的市場價結算。國有土地上的被拆遷戶購買拆遷商品房的價格按市物價局、市建設局、市房產管理局公布的多層或高層（含小高層）的市場價結算。上述價格不包括物業管理費、裝潢垃圾清運費、單元防盜門費用和其它代辦費。

2．樓層差價：

⑴多層拆遷商品房的樓層調節系數根據具體情況由市建設局確定并公布，但層次差價增減總額的代數和為零。其中底層有車庫的五層房屋樓層系數為：一樓為0，二樓為+3，三樓為+6，四樓為+3，五樓為-12。

⑵高層（含小高層）拆遷商品房的樓層差價結算以5層為基準，5層樓層差價為0，5層以下每降一層減30元/㎡，5層以上每升一層增10元/㎡。

3．多層或高層（含小高層）拆遷商品房的閣樓均按600元/㎡結算，自行車庫按400元/㎡結算。

4．拆遷商品房物業管理費、裝潢垃圾清運費、單元防盜門費用和其它代辦費的收取，由開發商按照市場商品房配套設施收費標準和市建設局的相關規定執行，但必須報市物價局核準后才能收取。

（二）集體土地上拆遷項目的用地單位和開發商的結算辦法

用地單位和開發商的結算價格按政府土地拍賣時設定的多層拆遷商品房平均銷售基價1980元/㎡、高層（含小高層）拆遷商品房平均銷售基價2300元/㎡計算，該價格包含政府代收規費、房屋維修基金和管道天然氣設施建設費等。

其中，550元/㎡在開發商售房時由集體土地上的被拆遷戶結算給開發商；多層拆遷商品房按1430元/㎡、高層（含小高層）拆遷商品房按1750元/㎡由集體土地上拆遷項目的用地單位按拆遷項目安置所需拆遷商品房的面積計算金額，預先存入市建設局設立的拆遷商品房建設資金專用帳戶，由市建設局在開發商售房時按規定核準后結算給開發商。

（三）市政府和開發商的結算辦法

1．開發商在銷售時，對集體土地上被拆遷戶超過產權置換面積部分購買收取的市場價、國有土地上被拆遷戶購買收取的市場價與多層拆遷商品房平均銷售基價1980元/㎡、高層（含小高層）拆遷商品房平均銷售基價2300元/㎡的余額部分（不包含閣樓和自行車庫），經市建設局審核后由市政府收回。

2．拆遷商品房在建設過程中政府不墊支任何資金。同時，項目建設涉及的所有政府代收規費、房屋維修基金和管道天然氣設施建設費等，開發商均應按規定足額繳納，政府不予減免。

3．在拆遷商品房小區中經規劃允許建造的公共、商業服務設施配套用房，除社區用房、物業管理用房和規劃載明特殊用途的外，均由市政府委托市建設局按多層拆遷商品房平均銷售基價1980元/㎡、高層（含小高層）拆遷商品房平均銷售基價2300元/㎡統一收購，專項用于城市建設拆遷涉及的營業用房的產權調換。對產權調換后的剩余房屋，經市政府批準后，可采用公開拍賣等形式對外公開銷售，其收益歸市政府所有。

4．拆遷商品房小區（包括小區內的綠化等配套設施）在經市相關部門驗收合格交付使用后兩年內，由市建設局負責將本小區拆遷商品房按相關規定安置。若超過上述期限未安置完畢，由市政府委托市建設局負責將未安置完畢的剩余房屋按多層拆遷商品房平均銷售基價1980元/㎡、高層（含小高層）拆遷商品房平均銷售基價2300元/㎡統一回購，繼續用于城市建設拆遷安置。

四、拆遷商品房的建設標準和管理要求

（一）拆遷商品房的建設標準

1．拆遷商品房開發建設單位必須履行基本建設程序，按規定辦理所有相關手續。

2．拆遷商品房建設必須按照國家施工驗收規范要求組織施工，嚴格執行江蘇省新頒布的《住宅工程質量通病控制標準》，并按《市政府辦公室轉發市建設局關于進一步加強我市民用建筑節能管理工作的實施意見的通知》（**政辦發〔20**〕62號文）的要求實施建筑節能。

3．拆遷商品房建設所選用的建筑材料和建筑構配件須有產品質量保證書，并經檢驗合格后方可使用，未經檢驗或檢驗不合格的，不得使用。其中外墻涂料采用封樣驗收的辦法。

4．建筑工程結構形式采用框架結構，主體結構使用商品混凝土，房屋墻體材料（包括內隔墻）采用粘土多孔磚或其它新型砌塊，并按規定設置沉降觀測點。工程主體質量評定達到**市優質結構工程的房屋建筑面積應占總建筑面積的30%以上。同時應保證施工現場的文明整潔，獲得**市文明工地的房屋建筑面積應占總建筑面積的40%以上。

5．建筑外墻面裝飾材料應采用面磚與涂料相結合的設計方案。其用材、品質及色彩必須經市規劃局、市建設局確認。內墻面采用白色內墻涂料，其中廚房間、衛生間墻面及室內地坪采用水泥砂漿細拉毛。

6．外墻窗必須采用符合節能要求的鋁合金雙層玻璃窗，鋁合金窗壁厚不得小于1.4mm，并留紗窗軌道。閣樓通往平臺的門采用符合節能要求的鍍膜鋁門，色彩符合規劃設計要求。門窗材料、質量在同類產品中須確保中、高檔水準。自行車庫門采用白鐵皮門，每戶分戶門采用中檔以上防盜門，單元防盜門采用中檔以上電子防盜門（分戶防盜門不得向住戶另外收取費用，并且一個小區只能采用一個品牌防盜門）。采用的分戶防盜門、單元電子防盜門必須為列入國家建設部產品目錄的品牌，質量須符合公安部有關驗收評定標準，并報市建設局備案。

7．拆遷商品房水表出戶的設計和安裝按照《關于新建住宅水表出戶設計和安裝要求的通知》（**建〔20**〕95號文）執行。房屋平面設計中應布置管道井，預留冷、熱水管道。住宅煙氣集中排放系統必須按設計要求組織施工，使用的煙道、煙氣止回閥和防火隔離門必須具有出廠合格證和有關專業部門出具的檢測合格證明。

8．房屋設計時頂層為閣樓層，閣樓平臺需按規定加裝防護設施，防護設施材料須采用不銹鋼材質。閣樓層須有衛生間，閣樓層到下一層設置樓梯。其中在拆遷商品房中安排建造的45㎡戶型，其閣樓在方案設計時不設單獨樓梯，只設上人孔，該閣樓不得向被拆遷戶收費，由開發商無償提供給選購的被拆遷戶。

9．屋面必須設計隔熱保溫層。太陽能熱水器的設置應根據屋面立面效果及屋面大小統一設計，同時應考慮被拆遷戶移裝原有太陽能熱水器的安裝位置。

10．陽臺設置按規定要求，陽臺要求封閉，封閉材料、質量標準與外墻窗相同。陽臺內設置不銹鋼曬衣架，配備2根不銹鋼曬衣桿。各戶型內均安裝燈頭，不預留吊扇鉤，但預留線路及開關。

11．按照隱蔽、美觀、實用的原則統一設置空調室外機位置。進戶樓道外須設計雨蓬，室內樓梯間采用普通水泥砂漿鏡光粉面，扶手采用普通木扶手。底層車庫外窗必須安裝不銹鋼防盜柵。

12．房屋設計時，每種戶型內主臥室采用內隔墻分隔，廚房間、衛生間須用內隔墻分隔。廚房間配備一只中檔以上的水池，衛生間配備相應規格1.2米以上中檔以上的浴缸、馬桶（每戶一套），且各種管線均應設計、安裝到位。

13．各類管線及小區道路、下水道在小區規劃時必須委托有設計資質的單位設計。供電、供水、電信、有線電視、燃氣管道等均應設計并安裝到戶（其中電信線路按雙線路設計施工）。工程給水管材、排水管材、電線管材、導線材料等質量必須符合國家質量標準要求。

14．小區配套園林綠化建設標準不得低于國家居住區設計規范規定的綠化建設標準。小區環境及景觀設計在小區規劃時必須委托有資格的設計單位設計，設計方案須經市規劃局、園林局審定。

15．小區道路可采用砼路面、黑色瀝青砼路面或中、高檔道板磚、地磚鋪設。小區室外的各種管、溝、井蓋板須采用符合國家相關標準和要求的新型復合材料制成的標準蓋板。

16．小區內必須按規劃要求配備相應的物業管理用房、社區用房及相關環境、健身等配套設施，建設均按規劃批準的設計方案組織開展。

17．拆遷商品房小區必須實行封閉管理，圍墻采用通透式圍墻，使用材料須確保不銹蝕。小區須配備安全防范系統，預留遠程集中抄表系統、周圍監控系統、寬帶上網系統。

18．拆遷商品房的驗收必須按照《**市住宅工程質量分戶驗收管理辦法》嚴格執行分戶驗收的相關規范標準。確保工程驗收質量，確保工程無屋面滲漏、外墻面滲漏、陽臺滲漏、衛生間、廚房間滲漏，無墻面裂縫、樓面裂縫、管道的跑、冒、滴、漏等質量通病發生。如果發生質量通病由建設單位按規定進行處理。

19．工程質量保修范圍、質量保修期限、工程質量保修金等按國家有關規定執行，并向每一戶提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

（二）部分配套設施標準

1．對具有一定規模的拆遷商品房小區均要設立集中式汽車停車庫，由市規劃局按相關規定提出具體規劃設計條件，并在小區規劃時一并予以明確。

2．集中式汽車停車庫由中標開發商進行建設并無償提供，建設費用不列入拆遷商品房房價。今后該集中式汽車停車庫及小區道路停車位的使用由小區物業管理單位以租金形式向入住的住戶進行拍租，拍租收入用于補貼小區物業管理。

3．多層拆遷商品房底層統一安排自行車庫，不設置汽車庫。自行車庫不得對外開門，每個自行車庫的使用面積不小于8平方米。為切實維護被拆遷戶的利益，自行車庫的銷售面積由開發商委托相應的專業機構進行核算，并報市建設局備案。

高層（含小高層）拆遷商品房統一設置汽車停車位，由中標開發商無償提供。今后該停車位的使用由小區物業管理單位以租金形式向入住的住戶進行拍租，拍租收入用于補貼小區物業管理。高層（含小高層）統一設置自行車公用停車位，總量不得低于每戶2輛，自行車公用停車位須架裝管理設施，提供高層（含小高層）住戶免費停車。

（三）嚴格方案報批

拆遷商品房必須嚴格按市建設局提供的戶型和比例要求進行設計和建設，中標開發商在開工前必須將戶型設計方案、戶型配置比例方案，報送市建設局審核、市規劃局審定，經批準同意后，方可組織實施。小區配套設施的規劃設計方案須單獨報送市規劃局審批。

（四）實施物業管理

為使拆遷商品房小區的環境質量和外部容貌保持整體美觀，對小區的日常管理均采取物業管理模式，并在購房協議中明確。物業管理要嚴格按照《**市物業管理實施辦法》（**政發〔2003〕111號文）和《**市人民政府辦公室關于進一步加強物業管理的意見》（**政辦〔20**〕79號文）的規定執行。

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    二、2000年6月20日前取得《建設工程施工許可證》的商品房項目，在2000年12月31日前申請商品房預售的，仍按調整前的工程進度標準（商品房建筑安裝工程的總投資已經完成25％以上，或者商品房的建筑基礎工程已經驗收合格）執行；在2001年1月1日后，申請商品房預售，執行新標準。

    三、2000年6月21日后取得《建設工程施工許可證》的商品房項目，申請商品房預售的，均須執行新標準。

    四、市區（縣）房地產管理部門應嚴格按照新標準核發商品房預售許可證。

    1．2000年6月20日前已實際開工，但未取得《建設工程施工許可證》的項目，申請商品房預售的，執行新標準。

    2．2000年6月20日前已取得《建設工程施工許可證》，但2000年12月31日前未達到“商品房建筑安裝工程的總投資已經完成25％以上，或者商品房的建筑基礎工程已經驗收合格”標準的，不得核發預售許可證。

    3．按新標準核發預售許可證的商品房項目，實行受理發證和現場鑒證分離，市區（縣）房地產管理部門不再對工程進度進行現場勘查；工程進度由企業委托有資質的房地產測繪機構現場鑒證，并由測繪機構出具鑒證結果書面報告。

    4．按新標準核發預售許可證的商品房項目，在房地產測繪機構對工程進度現場鑒證的同時，企業還應委托該測繪機構對房屋的暫測面積進行測量，作為商品房預售合同的面積依據。

    五、按新標準申請商品房預售須提交的材料，仍按《關于加強商品房預售管理若干問題的通知》（滬房地開〔1997〕935號）規定辦理，其中第6點“建筑工程質量監督部門核發的商品房基礎驗收合格證明或由已按規定簽訂預售款監管協議的銀行出具的商品房已完成其建筑安裝工作量25％以上的證明”，改為“房地產測繪機構出具的工程進度現場鑒證報告”；第12點“商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細表”，改為“商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細表（含暫測面積測繪成果報告）。

    六、房地產開發企業申請商品房預售的，應如實提交相關材料。凡提供虛假材料的，取得商品房預售許可證，一經發現，由房地產管理部門予以糾正，收回已核發的商品房預售許可證；已經發生預售的，視作無證預售，按《上海市房地產轉讓辦法》第五十條第（四）項規定處罰。

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一、商品房預售制度的起源及主要法律依據分析

1.商品房預售制度的起源和特征分析

商品房預售，又稱期房買賣，是指預售方（房地產開發企業）將正在建設而未竣工的房屋預先出售給預購方，預購方交付定金或購房款，并在合同約定的日期將預售房屋交付給預購方的一種法律行為。商品房預售在1954年首創于中國香港地區。當時，香港立信置業公司最先推出樓宇“分層售賣、分期付款”的銷售方式。由于房屋尚在施工中便被“拆零”，分期、分批地出售給消費者，如同落英墜落，故商品房預售又被稱為“賣樓花”。自20世紀80年代開始，我國沿海地區率先引進了香港售賣樓花的通行做法。經過20多年的發展，我國內地商品房預售取得了長足的發展，成為我國房地產開發企業普遍采用的銷售方式。商品房預售對房地產市場具有十分積極的作用，現已成為商品房買賣的一種主流形式，是一種與現房買賣相對應的房屋買賣形式。在商品房預售中，預售商品房的交付和所有權的轉移時間不是在簽訂預售合同之時，而是約定在將來的某一特定日期，因此商品房預售具有風險性和不確定性。

2.商品房預售的法律依據分析

1994年出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗和借鑒一些國家及地區做法的基礎上，建立了商品房預售許可制度，并對預售條件、監管作出了原則性規定。《城市房地產管理法》第四十五條規定，“商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。”《杭州市城市房地產開發經營管理若干規定》第十四條規定，“房地產開發企業預售商品房，除應當符合法律、法規已有規定外，房地產開發項目的工程形象進度應當符合下列條件：（一）多層建筑已完成主體結構三分之一以上；（二）高層建筑已完成地面以下的主體工程。”

二、國內主要城市商品房預售標準情況

1.上海：根據《市政府批轉關于進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作若干意見的通知》（滬府發[2010]34號）規定，對2010年7月1日后取得《建筑工程施工許可證》的商品住房項目預售應達到的工程進度標準作調整，即完成至主體結構封頂并通過驗收。房地產開發企業憑主體結構《分項、分部工程質量驗收證明書》，申請商品住房預售許可。

2.廣州：根據《廣東省關于調整商品房預售項目工程形象進度條件的通知》（粵建房字[2001]2號）規定，從2001年2月1日起，《廣東省商品房預售管理條例》第六條第一款第五項的預售商品房項目工程形象進度條件調整為：“七層以下（含本數）的商品房項目，已完成結構工程并封頂；七層以上（不含本數）的商品房預售項目，已完成三分之二結構工程。

3.其它城市情況：成都多層結頂，高層+0申請預售；武漢、鄭州等地房屋結頂才能預售；南京高層七層以上，小高層三層以上才能預售；寧波提倡商品房在低層、多層建筑主體結構結頂，中高層建筑主體結構完成三分之二且不少于6層，高層建筑主體結構完成三分之一且不少于6層后申請預售。

三、商品房預售制度的利弊分析

1.預售制度的優勢分析

（1）加快商品房建設和供應。長期以來，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制度在加速資金周轉、提高資金使用效率、降低開發成本起到了重要作用，增強了開發企業滾動開發的能力，促進和加快了商品房的建設，很大程度上增加了商品房的供應量。根據測算，預售項目比現售項目的動態投資回收期約縮短了10個月。

（2）融資作用明顯。由于國內資本市場的發展滯后，除銀行貸款外基本沒有其他可以選擇的融資方式，在現有的融資渠道無法滿足房地產開發需要的條件下，預售實際上成為房地產開發融資的重要手段。根據國家統計局公布數據，2012年，房地產開發企業本年資金來源1887.8億元，其中定金及預收款和個人按揭貸款是房地產企業的最大資金來源，共計1037.5億元，占55.0%。

（3）預售商品房具有一定的價格優勢。從房地產開發企業發售“樓花”到房屋竣工交付之間有一段較長時間，買“樓花”時的房價與正式竣工時的房價之間會形成差價。一般來說，預售商品房價格比現房銷售價格低10%-20%，客觀上對購房人有利，這也是預售制度被消費者普遍接受的重要原因。

2.預售制度的弊端分析

（1）可能損害購房人利益。從近幾年情況看，商品房預售損害消費者利益現象時有發生，如實際交付房屋與預售時廣告宣傳不符、一房多賣、逾期交房、擅自改變建筑設計、質量缺陷、面積縮水等問題，客觀上損害購房人利益，容易引起一些社會糾紛，影響社會穩定。

（2）可能出現“爛尾樓”現象。從預售到房屋建成交房，一般要兩年左右，這期間如果開發商資金出現問題或者開發企業攜款潛逃，樓盤就可能“爛尾”，給購房人和銀行帶來損失。曾經在90年代初，由于房地產泡沫的破裂，海南、廣東、北海等地出現過大量的“爛尾樓”問題，既給政府帶來了后續處置的困難，也給購房人造成了損失。

（3）增加了銀行和購房人的風險。預售制度降低了開發商的門檻，開發企業實力參差不齊，一旦開發商投資出現問題，銀行和購房人就成了開發商投資風險的承擔者。同時，由于商品房預售標準與商業銀行按揭貸款標準的不一致，按照商品房預售標準投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上即可以申請預售，而按商業銀行按揭貸款審批標準一般需要房屋結頂方可放貸，兩個標準的不一致容易引起金融風險和法律風險。

四、完善我市商品房預售制度的建議

商品房預售制度對于國內的房地產業發展有著重要意義，經過十余年的發展，已經成為房地產市場的一項基本制度，簡單取消預售不可避免會引發一系列的問題，影響房地產市場的穩定性。一是導致房地產開發企業資金鏈斷裂問題，大量中小房地產開發企業退出市場，資金實力較強的企業也會出現開發周期延長、成本增加等問題。二是會對商品房的供應產生影響，目前杭州商品房項目一般為完成地面以下主體工程申請預售，取消預售后會導致一段時間內的供應量的減少。三是目前的法律體系尚不支持預售的取消，《杭州市城市房地產開發經營管理若干規定》明確了預售的條件，取消預售也需取得人大立法的通過。因此，根據杭州市房地產市場發展現狀，針對當前商品房預售中存在的問題，特提出以下政策建議：

1.積極拓寬房地產開發企業融資渠道

預售制度不是引發交易風險甚至房地產金融風險的根源。取消預售可以避免購房者的部分風險，然而房地產開發活動的風險沒有從根本上得到解決，開發企業項目爛尾的風險依然存在。下一步，建議通過大力發展房地產信托、投資基金、企業債券等融資方式，拓寬非銀行融資渠道，既滿足房地產業發展的合理需求，又有效控制和分散銀行的信貸風險。

2.加強商品房預售資金監管

預售資金的監管是當前商品房預售管理中的一個薄弱環節，雖然杭州從2010年11月起已建立由商業銀行為主體的商品房預售監管模式，但該模式下政府部門無法實時、動態掌握商品房預售資金的進出情況，容易產生按揭貸款不入賬、工程監理單位監理不到位、資金使用不規范等問題，導致預售資金無法保證用于工程款建設。建議通過網上合同備案系統與商業銀行資金結算系統的聯網和數據的共享，實時掌握預售資金的進出和余額情況，發現問題及時督促開發企業進行整改，預防商品房預售資金被挪作他用。

3.強化商業銀行風險管理

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第三條  制定商品房價格的原則：

一、商品房生產經營單位必須不斷改善經營管理，加強經濟核算，提高經濟效益。

二、商品住宅的售價要與群眾的支付能力相適應，與城鎮住宅制度改革的要求相適應；商品房的生產經營以保本微利為限。

三、商品房生產經營單位以各地最高定價為限，自行向下浮動，建立競爭型價格模式，確保商品房適用、經濟、美觀。

四、正確制定質量標準、等級標準，綜合考慮商品房的質量。結構、層次、朝向、自然環境、所處地段、交通條件等因素，“按質論價、分等定價”，核定商品房的分地段價格或綜合價格。

第二章  商品房價格的構成和核定

第四條  小區內建設的商品房的價格構成包括下列項目：

一、土地開發費（土地征用費和青苗賠償費）；拆遷安置費（遷移補償費和拆遷房屋補償費）；三通一平費（通水、通電、通路和場地平整）。

二、土建造價。包括房屋本身的造價，即土地造價和室內水電安裝費（含主要材料價差）；勘察設計費；室外配套工程費，即路燈、水箱、給排水、污水處理、環衛設施和綠化等費用；小區內管線工程費，即小區內主要給排水、污水處理、供電等管線工程費；其他直接費，即利息（一般以一年為限），不可預見費和基礎加深加固費等。

三、公建設施分攤費。包括小區內幼兒園、中小學校舍、公安派出所、街道辦事處等公建設施費（這些費用，原則上不應由商品房負擔，如當地財政確有困難，可由商品房合理分攤一部分）。

四、開發管理費。包括工資、差旅費、辦公費、廣告宣傳費等。

五、稅金。包括營業稅，城市維護建設稅。建筑稅不包括在商品房價格之內，應交納的建筑稅按照稅務部門有關規定辦理。

第五條  小區內修建的商品房價格、原則上以小區為單位核定。即土地開發費、拆遷安置費、三通一平費、勘察設計費、公建設施分攤費、室外配套工程費、小區管線工程費、開發管理費和其他直接費按小區住宅總面積分攤；房屋本身的造價、稅金、利潤則直接計入每棟房屋的價格。

零星修建的商品房的價格，以棟為單位仍按小區商品房價格（加地段因素）確定其配套和未發生的費用由開發公司如數交地方財政，作專項基金用于城市建設。

第六條  商品房本身的造價、三通一平費、勘察設計費、室外配套工程費、小區管線工程費、公建設施分攤費及其他直接費按工程預算成本計入價格；土地開發費、開發管理費、稅金、利潤，按實際發生數計入價格；開發管理費一般可按工程預算成本的1.5＿3％計提；利潤一般應控制在銷售成本的5％以內。

第七條  商品房價格計算公式  工程預算成本＝房屋本身的建筑造價＋三通一平費＋勘察設計費＋室外配套工程費＋小區管線工程費＋公建設施分攤費＋其他直接費；

銷售成本＝工程預算成本＊（1＋開發管理費率）＋土地開發費＋拆遷補償費＋稅金；

銷售價格＝銷售成本＊（1＋利潤率）＋地段差價＋質量差價第八條  商品房地段差價的劃分，由各地根據城鎮的具體情況及供求關系確定，在同一城鎮內同類型、同標準、同質量、同地段的房屋價格，應基本保持一致。地段差價不屬開發公司經營利潤，作財政收入如數上交。

第九條  商品房可核定不同層次的價格，但整棟房屋的綜合平均價為100％。

第十條  根據國家頒發的建筑工程質量驗收標準確定商品房的質量差價。評為合格工程的質量價差為零；評為優良工程的加價2％，沒有達到驗收標準的不準出售。

第三章  質量管理權限及審批程序

第十一條  商品房的作價原則和計價的具體規定由省城鄉建設環境保護廳、省物價局、省建設銀行共同另行制訂。

第十二條  各地城建部門可根據本規定的原則，結合各地的實際情況，會同物價部門、建設銀行制訂本地區商品房價格管理實施細則，報當地人民政府批準執行。

第十三條  各商品房生產經營單位應將每棟（小區）商品房的概（預）算資料和其他可計入價格的成本項目資料報送城建部門、物價部門和建設銀行，經審核定價后才能出售。未核價的商品房不準出售。

第十四條  商品房生產經營單位是獨立的商品生產者和經營者，實行等價交換的原則，任何部門不得平調其利潤或無償調撥商品房。

第四章  商品房價格的監督與檢查

第十五條  省城鄉建設環境保護廳、省物價局、省建設銀行負責指導各地貫徹執行本規定，對違反本規定的有權糾正、制止。

第十六條  各商品房生產經營單位必須嚴格執行本規定，對不按本規定執行，自行訂價、提價的，各級物價檢查部門可按國家物價局〔85〕價檢字206號文件《對違反物價紀律實行經濟制裁的暫行規定（修訂）》查處；建設銀行有權拒付提價部分的款項。

第五章  附  則

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2.成本與售價的不配比性。一般商品的售價總是圍繞成本上下波動，而商品房卻不同，商品房成本形成是整體的，成本載體是整個建設工程，但銷售時是按樓層或戶型為單位的。從單個樓層或戶型看，售價明顯不與成本配比。如同一結構（磚混或框架）商品房，底層建筑施工成本低，高層建筑施工成本高，這是建筑施工的特點所決定的。但銷售時，底層售價反而高于高層。如果開發“丁字型”樓房，雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差很大。

3.商品房價格的不確定性。商品房的建設在工藝上與一般建設工程是相同的。不過，一般建設工程是根據“買主”的要求建造的，工程竣工驗收并辦理決算后，收入即可實現。至于款項能否收回，只涉及到壞賬損失而已。但商品房竣工驗收后，卻不能確定“買主”，也不能確定價格，只有與“買主”簽訂購銷合同后銷售才能成立。

二、商品房成本結轉的方法

財務會計制度和稅法都要求商品房以“買主”購買的商品房作為獨立的產品按時確認收入的實現和進行成本的結轉。但現行成本結轉方法又都是按獨立產品作為計量單位結轉的。所以現行成本結轉方法不能適應商品房開發與銷售這一特殊業務的經濟內容，使房地產企業的成本結轉處于無序狀況，歸納起來大致有三種情況。

1.有些企業按當期竣工驗收后商品房的總成本除以開發建筑面積得出平方米建筑面積成本，隨后按銷售面積乘以平方米建筑面積成本就是本期銷售成本。由于商品房售價受樓層、朝向因素影響，售房價格差異很大，采用上述分攤方法，計算出的經營成果會嚴重失真。

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保障性住房的大量供應，使我國城鎮居民的居住保障變為現實，大量買不起房的城鎮居民有了解決住房問題的新渠道，也為穩定房價創造了良好的條件。保障性住房的大量供應，能夠大幅度減少城鎮中低收入家庭對商品住房的市場需求量，雖然不能夠使商品住房市場價格絕對值發生反轉，但會影響商品住房市場的漲幅和漲速。

一是大量的保障房上市，會增加房地產市場的有效供給，在一定程度上降低商品房價格。從北京和上海2009年6月到2012年12月商品住宅價格漲幅與保障房銷售占比變化來看，大多數月份，當保障房銷售占比上升，商品住宅價格漲幅就會下降；當保障房銷售占比下降，商品住宅價格漲幅就會上升。商品住宅價格漲幅與保障房銷售占比的負相關關系充分表明，保障房銷售的增加能分流商品住宅的需求，會抑制商品住宅價格過快上漲。二是在土地供應總體有限的前提下，保障性住房用地的增加意味著商品房將受到影響，因此在土地市場上保障房將對商品房造成沖擊，抑制商品房建設規模的過快增長。

二、當前保障房建設面臨的問題

（一）政府直接主導型模式的融資瓶頸

目前，保障性住房建設資金主要來源于地方政府預算、住房公積金凈收益、土地使用稅、中央政府撥款及廉租房所得凈收入，另外還包括銀行貸款、房地產開發商注資及發行債券。但是，無論是中央代地方發行的地方債，還是財政預算等，從根本上還是來源于財政收入。而在地方財政收入不足和地區發展不平衡背景下，如沒有其他融資渠道，保障性住房建設將面臨很大的資金缺口。因此，創新金融工具，拓寬資金來源渠道，將政府直接主導型轉化為政府引導型的市場化融資運作，利用財政投入有效撬動社會和市場融資渠道顯得尤為迫切。

（二）土地指標的約束

2012年5月，國土資源部公布2012年全國住房用地計劃供應17.26萬公頃，與2011年的計劃供應量21.8萬公頃相比減少21%，但比實際供應量增加38%，其中保障房的安居工程用地5.01萬公頃，占整個用地計劃的29.03%，較2011年下降6.48個百分點。但是從實際情況來看，保障房住房大規模建設的瓶頸已經存在。在土地供給總量不足或者有限的情況下，地方政府對土地財政的依賴始終傾向于優先供給商業住宅，盡可能壓縮保障房的住房用地，在地價和房價比較高的情況下更為突出。

（三）保障房的建設規則使得部分保障房使用效率偏低

一方面是單獨建設保障房。相對于低收益、高投入的保障房項目，地方政府更愿意關注高收益、低投入的普通商品房。所以城市中較好的位置會更多地讓位于商品房，保障性住房存在位置相對偏遠、交通不便、生活設施不完善等不利情況，這在一定程度上造成了保障房利用率的低下。另一方面是政府要求開發商在建設商品房的同時按照一定比例配套建設保障性住房。普通商品房的購買者在資金實力、社會地位、受教育程度等方面要優于保障性住房的居住者。商品房配套建設保障房會出現在一個住宅小區內的貧富差距較大的現象，而小區內的“富人”出于安全、環境、自身優越感等方面原因不愿意同小區內的低收入人群共同居住，這就使得普通商品房的銷售受到了影響，房地產開發商的積極性會降低。

三、對未來保障房建設的政策建議

（一）提高由商品房到保障房的轉化效率，擴大保障房供給來源

從保障性安居工程的構成來看，以廉租房和公租房為主的保障體系已經確立，公租房成為大力發展的保障類型。而我國商品房的空置率較高，如果不在大幅提高空置房的持有成本，使其轉化為居民實際用房上做文章，而只是單純進行大規模的保障房建設，就無法消除房屋過度投機現象，使本來有能力購買商品房的居民因商品房房價過高，只能轉而求助于保障房；同時也意味著更多的本來可以用于其他保障項目的公共資源被用于建房，提高經濟資源錯配的程度。

（二）制定浮動退出機制，積極推進保障房的循環利用率

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第四條  銀川市房產管理局是本市商品房預售管理的行政主管部門。

第五條  預售商品房應當符合下列條件：

（一）取得《土地使用權證書》，持有《建設工程規劃許可證》；

（二）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金已達到工程建設投資總額的25％以上（不含地價）或完成基礎工程，并已經確定竣工交付日期；

（三）屬危房改造項目，拆遷戶安置房已開始動工建設并確定了安置方案；

（四）具有房屋售后物業管理，維修服務和保證措施。

第六條  商品房預售實行許可證制度，預售商品房的開發經營企業必須向房產行政主管部門申請辦理預售登記，經批準取得《商品房預售許可證》后方可進行商品房預售。

第七條  開發企業申請領取《商品房預售許可證》應提交下列證件及資料：

（一）開發企業的《營業執照》和《資質等級證書》；

（二）建設項目的投資計劃、規劃、用地和施工等批準文件或證件；

（三）工程施工進度計劃；

（四）投入開發建設的資金已達工程建設總投資的25％以上或基礎工程已完工的證明材料；

（五）商品房預售方案。預售方案應說明商品房的位置、幢號、層次、朝向、結構、裝修標準、用途、交付使用日期、預售總面積、價格，并應附預售商品房總平面圖；

（六）向境外預售商品房的應提交允許向境外預售的批準文件；

（七）房產行政主管部門認為應該提交的其他文件或資料。

第八條  房產行政主管部門在接到開發經營企業的申請報告和全部資料后，對審查合格者，應在十日內頒發《商品房預售許可證》。

未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售，廣告經營單位不得為其預售廣告。

第九條  開發經營企業預售商品房，應將《商品房預售許可證》懸掛在預售場所，制做廣告和說明書時必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。

第十條  開發經營企業在預售商品房時應與承購人簽訂由房產行政主管部門和工商行政主管部門統一制訂的商品房預售合同，預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同副本到市房產行政主管部門和規劃土地行政主管部門辦理登記備案手續。承購人變更的，應到上述部門辦理變更手續。

商品房預售也可以委托人辦理，人必須持有合法有效的委托書。

第十一條  開發經營企業預售商品房所得款項，必須用于預售商品房有關的工程建設。

第十二條  商品房竣工交付使用時，未達到預售合同規定的結構、設施、裝修和質量標準的，由預售人負責返修，返修后仍達不到標準的，承購人有權要求退房。預售人應將房款全部退還承購人，并按合同約定承擔違約責任。

第十三條  商品房交付使用后，承購人應在交付使用之日起30日內持購房合同及有關證件到房產行政主管部門辦理房地產交易手續和房屋產權登記，領取房屋所有權證。

第十四條  開發經營企業未取得《商品房預售許可證》而預售商品房的，房產行政主管部門責令停止預售，限期補辦手續，并按照規定處以5000元？10000元以下罰款，逾期不補辦的，對其預售的商品房不予辦理房屋產權登記和房屋所有權證。

廣告經營單位為沒取得《商品房預售許可證》的企業或單位商品房預售廣告的，由廣告監督管理機關責令停止，沒收廣告費用，并處廣告費用一倍的罰款。

第十五條  開發經營企業未按規定辦理備案和登記手續的，責令限期補辦；逾期不補辦的，處以1000元以下罰款。

第十六條  開發經營企業違反本辦法第十一條規定的，由房產行政主管部門按照規定處以10000元以下罰款。

第十七條  對不具備商品房預售資格而預售商品房的單位，房產行政主管部門不予辦理房屋產權登記和房屋產權證并會同有關部門依法予以處理。

第十八條  房產行政主管部門工作人員，在商品房預售管理、登記發證工作中玩忽職守、循私舞弊、以權謀私的，由所在單位或上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究其刑事責任。

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筆者認為上述意見均不正確。一項法規的適用范圍，一般由其自身作出規定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規定，即為房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據開發建設者是否房地產開發企業，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認識，非房地產開發企業建設的的房產之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產，不管是否房地產開發企業建設，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發用地是否國有、開發過程是否違規無關。對此處所謂的“房地產開發企業”，應作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產管理部門同意設立的房地產開發企業。當然，為避免與行政權力的沖突，法院只應進行形式審查，對企業在實體上是否符合該類企業的法定條件，法院不作審查。

2、商品房買賣合同的分類。

這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。

關于商品房買賣合同的分類，對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。

根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細研究就發現其分類標準模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設的過程進行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結果。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復雜的現實生活時，還是往往產生不同的認識。如：何為竣工、何為驗收？

對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現售處理，筆者認為，將上述商品房按現房處理、歸于不符合法定條件的現房更符合我國法律區分現房和預售的初衷：允許房地產開發商預售商品房是為了房地產開發企業能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售，預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現房，尚未施工和正在施工的房產為期房。基于此，筆者主張將上述房產的買賣糾紛適用現售合同的相關規定調整，其結果是區分預售和現售以工程是否竣工為據。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規范的理念。

此外，根據筆者了解的建設工程和房地產管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設工程質量管理和房地產開發經營管理兩方面作了不同的規定。根據國務院《建設工程質量管理條例》第十六條和第四十九條的規定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門備案。根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規定，房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，驗收的內容為城市規劃設計條件的落實情況、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業管理的落實情況；驗收結果應報房地產開發主管部門備案。筆者認為，上述第一個驗收是建設工程質量專項驗收，其結果只說明建設工程質量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產是否符合國家對房地產開發經營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定的內容理解、適用。

最后，區分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進展情況的證據資料一般掌握在開發商手中，而當了被告的開發商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第十五條第（一）項的規定，以進行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調查取證？或依照該規定第七條的規定將上述證據的舉證責任分配給房地產開發商一方當事人？筆者認為，前一種作法法律依據不足，后一種作法可采。

3、商品房買賣合同的效力問題。

對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現售的條件，法律和行政法規未作明確規定，對現售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規定理解，則商品房現售合同生效條件應

為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件不符。若不作上述理解，則違規開發的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利，因為沒有行政法規和法律對商品房現售條件作其出限制性規定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規章。筆者認為，在商品房現售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定結合起來作為商品房現售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定確認其無效。如此補充現有法律的漏洞。

4、開發商逾期協助業主辦理房產權轉移違約責任的歸責原則。

《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規定。商品房買賣合同，一般亦應適用嚴格責任原則。開發商逾期協助業主辦理產權轉移的違約責任是否應適用嚴格責任原則？根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責原則？筆者傾向于理解為過錯責任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發商有土地使用權出轉讓合同關系的第三人的原因；而嚴格責任原則是不分原因，只要有違約就有責任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規定的是法定違約責任，責任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責任，因此，適用條件應盡量嚴格，上述認識亦是促使筆者對上述違約責任作過錯責任理解的原因。

5、因房屋存在質量問題解除合同的條件。

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筆者認為上述意見均不正確。一項法規的適用范圍，一般由其自身作出規定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規定，即為房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據開發建設者是否房地產開發企業，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認識，非房地產開發企業建設的的房產之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產，不管是否房地產開發企業建設，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發用地是否國有、開發過程是否違規無關。對此處所謂的“房地產開發企業”，應作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產管理部門同意設立的房地產開發企業。當然，為避免與行政權力的沖突，法院只應進行形式審查，對企業在實體上是否符合該類企業的法定條件，法院不作審查。

2、商品房買賣合同的分類。

這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。

關于商品房買賣合同的分類，對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。

根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細研究就發現其分類標準模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設的過程進行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結果。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復雜的現實生活時，還是往往產生不同的認識。如：何為竣工、何為驗收？

對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現售處理，筆者認為，將上述商品房按現房處理、歸于不符合法定條件的現房更符合我國法律區分現房和預售的初衷：允許房地產開發商預售商品房是為了房地產開發企業能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售，預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現房，尚未施工和正在施工的房產為期房。基于此，筆者主張將上述房產的買賣糾紛適用現售合同的相關規定調整，其結果是區分預售和現售以工程是否竣工為據。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規范的理念。

此外，根據筆者了解的建設工程和房地產管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設工程質量管理和房地產開發經營管理兩方面作了不同的規定。根據國務院《建設工程質量管理條例》第十六條和第四十九條的規定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門備案。根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規定，房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，驗收的內容為城市規劃設計條件的落實情況、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業管理的落實情況；驗收結果應報房地產開發主管部門備案。筆者認為，上述第一個驗收是建設工程質量專項驗收，其結果只說明建設工程質量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產是否符合國家對房地產開發經營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定的內容理解、適用。

最后，區分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進展情況的證據資料一般掌握在開發商手中，而當了被告的開發商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第十五條第（一）項的規定，以進行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調查取證？或依照該規定第七條的規定將上述證據的舉證責任分配給房地產開發商一方當事人？筆者認為，前一種作法法律依據不足，后一種作法可采。

3、商品房買賣合同的效力問題。

對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現售的條件，法律和行政法規未作明確規定，對現售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規定理解，則商品房現售合同生效條件應為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件不符。若不作上述理解，則違規開發的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利，因為沒有行政法規和法律對商品房現售條件作其出限制性規定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規章。筆者認為，在商品房現售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定結合起來作為商品房現售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定確認其無效。如此補充現有法律的漏洞。

4、開發商逾期協助業主辦理房產權轉移違約責任的歸責原則。

《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規定。商品房買賣合同，一般亦應適用嚴格責任原則。開發商逾期協助業主辦理產權轉移的違約責任是否應適用嚴格責任原則？根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責原則？筆者傾向于理解為過錯責任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發商有土地使用權出轉讓合同關系的第三人的原因；而嚴格責任原則是不分原因，只要有違約就有責任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規定的是法定違約責任，責任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責任，因此，適用條件應盡量嚴格，上述認識亦是促使筆者對上述違約責任作過錯責任理解的原因。

5、因房屋存在質量問題解除合同的條件。

篇10

（一）嚴格執行商品房銷售備案和明碼標價制度

凡在我市開發經營房地產企業，都要嚴格執行商品房銷售備案制度，合理制定商品房銷售價格，明確填報商品房備案價格有效期限，在預（銷）售商品房前必須將價目表和明碼標價書報市物價局備案。明碼標價書按省物價局規定的統一式樣，由市物價局監制，作為商品房買賣合同的附件（買賣雙方各執一份）。備案情況在政府網站、時訊等有關媒體進行公示。

房地產開發經營企業在預（銷）售商品房時，必須嚴格執行明碼標價制度，在售樓部或銷售場所公示每套商品房銷售價格。

（二）全面實行商品房銷售“一價清”制度

市物價局與市房地產管理局建立商品房“一價清”和預（銷）售許可證發放聯動管理機制。房地產開發經營企業未到市物價局進行預（銷）售商品房價格備案的，市房地產管理局不予辦理發放預（銷）售許可證等手續。

市建設規劃、設計等部門要做好新建商品房的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等各項基礎設施的規劃、設計工作。房地產開發企業在商品房開發建設期間所發生的各項費用，特別是與商品房配套建設的各項基礎設施，包括供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、安全監控系統、信報箱等建設費用，以及按照規劃要求建設的不能有償轉讓的非營業性公建配套設施建設費，一律按規定計入開發建設成本。房地產開發經營企業不得在商品房銷售價格之外另行收取相關費用。

商品房實際銷售價格不得高于備案價格。因成本因素等原因確需調整備案價格的，須在初次備案滿3個月后，由開發經營企業提出書面申請，報市物價局重新備案并公示。

建立備案約談制度，對備案價格明顯高于本地段平均價格的開發經營企業，采取約談方式，請經營企業負責人說明情況，引導開發企業合理定價。

（三）建立并實行商品房價格監測、成本監審制度

市物價局聯合相關部門，切實做好房地產市場價格的監測分析，完善房地產價格指數統計公布制度，對重點地區、重點樓盤商品房價格運行情況進行月度動態監測。

加強對商品房價格構成中直接成本、間接費用及代征代繳行政事業性規費的監審。房地產開發企業在價格備案時，一并上報價格成本構成，并如實填寫《繳費登記卡》，對涉及房地產開發經營企業的亂收費行為，企業有權拒付并可以向市物價局投訴。必要時，市物價局可公布不同地段、不同類別商品住房平均成本，正確引導市場走向，提高商品房價格信息的透明度。

三、嚴格經濟適用住房價格和廉租住房租金管理，維護低收入群體的利益

市物價局對經濟適用住房和享受政府優惠政策的普通商品住房，嚴格按照國家和省規定的定價程序、辦法等規范操作。認真審核控制經濟適用住房的建設成本，禁止亂攤費用和虛置成本，利潤率控制在3%以內，管理費控制在2%以內。合理確定享受政府優惠政策的普通商品住房的銷售價格。廉租住房租金實行政府定價、動態管理，根據城市經濟發展水平和住房市場租金價格變化情況，每年調整、公布一次租金補貼標準，其標準原則上由房屋的維修費和管理費兩項因素構成，并與城鎮低收入家庭的經濟承受能力相適應。

四、落實分等定級辦法，規范物業服務收費

市物價局和市房地產管理局根據《省城市物業服務收費管理實施辦法》、《市住宅小區物業服務等級收費標準》和《市住宅物業服務等級標準》等規定，完善我市物業服務收費等級標準、基準價格指導標準，公正公平地評定住宅小區物業服務等級。對實施前期物業服務的企業，綜合服務收費標準應參照物業服務收費分等定級辦法，由建設單位或物業服務企業根據物業管理服務等級，對照相應的基準價及浮動幅度與物業買受人在購房合同或物業服務合同中約定，并向市物價局備案，物業服務企業收費前，應向市物價局履行收費審批程序，并取得收費許可手續后，方可實施收費行為。

物業服務企業要遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。市物價局會同市房地產管理局每年對物業服務企業的收費情況、收費等級、收費標準及服務合同的履行情況進行檢查，尤其要加強對前期物業服務收費的監督檢查，促進全市城市物業服務收費步入規范化、標準化軌道。

篇11

目前商品房消防設施建設和管理問題非常突出，嚴重危及到廣大人民群眾的生命財產安全，必須采取切實的措施加以解決。筆者近十年一直從事建筑工程設計消防審核和日常消防監督，就結合實踐，談談當前城鎮商品消防安全隱患成因和對策。

1城鎮商品房消防設施建設和管理存在的突出消防安全隱患

當前城鎮商品房消防設施建設和管理主要存在以下突出安全隱患：一是有的商品房建設完工后，居民入住幾年后還未申請消防驗收；二是有的商品房未辦理消防審核審批手續，房屋已完工并有居民入住；三是有的商品房經過消防機構審核驗收合格后，由于管理不力，造成室內消火栓箱內無栓口、水帶、水槍及無滅火器材，建筑物火災自動報警和自動噴水滅火系統損壞，不能正常工作和使用;

2 城鎮商品房存在消防安全隱患的主要因素

2.1 開發商圖贏利，重效益，嚴重忽視消防安全。

一些開發商只顧計算房屋開發成本，縮減消防設施建設等的投入，更有甚者居然搞移花接木，在進行工程報審時，各類消防設施設計齊全，達到國家相關技術標準規范的規定 ，工程竣工后經消防部門驗收一通過，就把室內消火栓系統的水槍、水帶和建筑物配置的滅火器等拆下，轉移到新開發的商品房去應付驗收，拆東墻補西墻。一些開發商在進行成片的小區開發時，開發的建筑工程動工快、進展迅速，房屋賣出去了資金回籠了，而配套的消防水源、消防通道等小區消防基礎設施就不完善了，從而就欠下了一筆消防設施歷史帳，給開發小區自身消防安全留下了先天性的火災隱患。

2.2 物業管理機制和措施不健全，造成消防安全管理失控漏管。

物業管理作為社會服務管理行業，在我國現階段管理還不規范，物業管理人員認識不到位，造成包括建筑內消防設施和建筑物外環境消防基礎設施等建筑公共消防設施日常管理和維護保養措施不落實，導致消防安全管理失控漏管現象存在。

2.3 部分建筑工程設計、施工不按照國家相關消防技術標準規范執行。

有些設計單位急于承攬業務，以開發商為中心，開發商怎么說他就怎么干，根本不管消防設計規范的具體規定。在設計中，人為將消防設施刪掉或打規范的插邊球；一些設計單位注重建筑室內消防設施設計，而忽視建筑所在區域的消防基礎設施的規劃、設計。在消防工程施工中有些消防工程施工隊伍專業技術人員水平低，對國家消防技術標準規范不了解，不按規程和設計施工，造成技術性錯誤；有的消防工程施工單位為了達到工程中標目的，盡力壓低報價，采用不符合標準的材料施工和施工中偷工減料，致使消防設施本身成為不安全隱患；另外，工程監理工作不規范，監理不到位，施工現場無人管理，消防工程隱蔽部分施工監督不到位或無人監督，也是造成消防設施施工質量問題的主要因數之一。

2.4 消防監督措施不到位，消防工程建設監督不力，存在執法手軟現象。

由于消防警力不足等原因，消防部門對建筑工程消防監督大多限于工程設計方案、施工圖紙審核和工程竣工驗收，而平時對工程建設施工期間現場監督檢查缺少，管理不落實，有些監督人員專業技術水平不高，對一些與規范不相符合的施工把關不嚴，使消防設施建設監督失控漏管，在工程竣工驗收時也未嚴格按照設計審核的意見驗收。

3消除城鎮商品房火災隱患的幾點對策

商品房消防安全隱患，嚴重危及到廣大人民群眾的生命財產安全，必須采取切實的措施加以解決，“安居”才能“樂業”，一個人一生也許只購賣一套住房，購買的住房消防設施不完善，日常消防安全管理不到位，如果發生事故，那將是“辛苦幾十年，一把火回到解放前”，后果是殘酷的，教訓是深刻的。所以，筆者認為要杜絕以上安全隱患，必須做到以下幾點：

3.1 加強物業管理，落實消防設施日常維護保養措施。

目前，商品房開發建設主要有幾種情況，一是沿街道建設房屋，建設完后房屋銷售給居民，后期就無管理單位及人員；二是小區開發建設，工程完工后有物業管理公司管理。對于第一種情況，應成立業主委員會，由業主委員會成員組成防火安全委員會，負責管理居住建筑房屋消防設施和日常消防安全巡查、檢查。對于第二種情況，現在開發的居住房屋較多，實行物業管理公司管理，進一步規范物業管理工作，要求負責對小區包括建筑消防設施、建筑區域消防基礎設施等在內的建筑公共性設施的管理、維護、保養，負責提供消防安全防范服務和小區日常消防安全巡查、檢查，確保各項消防設施的完整好用。

3.2 加強設計、施工隊伍管理，嚴格按照國家消防技術標準規范設計和施工。

對建筑設計人員、施工隊伍技術人員進行消防技術標準規范培訓學習，了解掌握規范和國家的相關政策法規，設計單位應當建立消防設計責任制，法定代表人負責組織本單位的消防設計管理工作，檢查審核消防設計質量，技術負責人應當把消防設計納入工程設計審核范圍，凡不符合消防技術標準的工程不應簽發和出圖紙資料。施工單位必須按照批準的消防設計圖紙施工安裝，不的得擅自改動。

3.3 加強消防監督檢查，嚴格消防執法。

各級公安消防機構要加強對商品房消防設施建設的執法監督工作，嚴格按照國家消防技術規范把好審核和驗收關，在嚴格把好商品房建筑消防基礎設施驗收關的同時，特別加強對開發小區公共消防基礎設施建設的審驗把關，保障城市消防規劃的實施和落實；杜絕一切消防執法人員在消防設施建設上的違法違規、失職行為，為建筑工程消防設施建設營造一個良好的消防安全內環境，確保商品房屋消防設施這一建筑和區域自防自救的生命線得到保障。

4結束語

總之，當前城鎮商品房屋消防安全隱患整治工作雖然復雜而艱巨，只要各級各部門高度重視，采取積極有效的果斷措施，商品房屋消防安全隱患一定能逐步減少或消除，人民居住場的所消防安全狀況一定會得到很大的改觀，人民才更加“安居”與“樂業”。

篇12

    省物價局、省建委

    第一條  為適應社會主義市場經濟體制要求，進一步加強商品房價格管理，維護房地產市場秩序，促進房地產業發展，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，結合本省實際，特制定本規定。

    第二條  凡在本省行政轄區內從事商品房管理、開發經營的單位均應遵守本規定。

    第三條  本規定所稱的商品房是指具有經營資質的房地產開發經營單位建設的商品房。它包括：

    一、享受政府優惠政策和為特定銷售對象建設的經濟適用房（包括安居工程房、解危解困房、軍轉干部房、教師住房、合作建房等，下同）；

    二、普通住宅商品房；

    三、高檔住宅商品房和非住宅商品房。

    第四條  省對商品房價格實行統一領導，分級管理。省級價格主管部門是全省商品房價格的主管部門。省級價格主管部門會同有關部門根據國家法律、法規和政策，制定全省商品房價格的有關政策、定價原則和管理規定，指導、協調和監督檢查全省商品房價格管理工作，負責審核省直及中央部屬駐寧房地產開發單位建設的經濟適用房和普通住宅商品房價格。

    市、縣價格部門是本行政區域內商品房價格的主管部門，會同有關部門根據國家和省的政策制定本行政區域內商品房價格管理實施辦法，審核本行政區域內的市、縣房地產開發經營單位建設的經濟適用房和普通住宅商品房價格，并報省備案。

    第五條  商品房價格管理的原則是直接管理和間接管理相結合。為保護正當競爭，禁止壟斷價格，對不同類型的商品房價格實行相應的價格管理形式。

    列入國家經濟適用房（安居工程）建設計劃、享受優惠政策的經濟適用房，以及通過集資等方式開發建設的經濟適用房，其價格實行政府指導價或政府定價；普通住宅商品房實行政府指導價；高檔住宅商品房和非住宅商品房實行市場調節價。

    制定經濟適用房和普通住宅商品房價格時，應當嚴格按照《中華人民共和國價格法》關于政府指導價和政府定價的規定辦理。

    第六條  經濟適用房和普通住宅商品房，房地產開發經營單位按價格部門核定的價格或在規定的基準價格3％浮動幅度內執行預、銷售價格。

    第七條  高檔住宅商品房和非住宅商品房價格實行市場調節價，房地產開發經營單位在商品房預、銷售后報價格部門備案。

    第八條  經濟適用房和普通住宅商品房預、銷售價格未經價格部門審核，建設或房產部門不予核發《預（銷）售許可證》。

    第九條  房地產開發經營單位可按價格部門審核的經濟適用房和普通住宅商品房預售價格向購房者收取購房預付款，購房人所支付的預付款按銀行同期存款利息抵算購房款。

    第十條  經濟適用房和普通住宅商品房竣工并經驗收合格交付使用時，房地產開發經營單位與購房人應按實際面積和價格部門審核的銷售價格及時進行結算，多退少補。

    第十一條  經濟適用房和普通住宅商品房交付期超過預售時合同中約定的期限時，購房人有權提出退房要求，房地產開發經營單位必須按預算款加銀行同等存款利息退還購房人。

    第十二條  商品房價格必須實行明碼標價制度。商品房標價表（簽）內容包括：

    （1）商品房使用面積單價和建筑面積單價；

    （2）整套建筑面積（含比例分攤公用面積）和使用面積；

    （3）座落位置，房型簡圖；

    （4）樓層、朝向價格增減系數；

    （5）商品房價格外代收代付的具體收費項目和收費標準等，標價表（簽）由價格部門統一監制。

    第十三條  商品房價格制定的原則是：以合理成本為基礎，市場供求為導向，兼顧國家、企業、消費者三者利益并考慮樓層、朝向、質量等因素，實行差別作價。

    第十四條  價格的構成

    一、成本構成

    （一）土地征用（出讓）及拆遷補償費；指法律、法規和規章規定征用土地及拆遷的補償、補助、安置等費用。拆遷舊建筑物回收的殘值和安置中的差價收益應沖減成本，受讓土地按實際支出的土地出讓費計入成本。

    （二）前期工程費：指開發項目實施前期工程發生的費用，包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質的勘察、測繪、通電、通水、通路、土地平整等費用。

    （三）房屋建筑安裝工程費：指列入建筑安裝工程施工圖預算項目的主體房屋建筑安裝費用，一般包括住宅土地（含樁基）工程費、水電安裝工程費及附屬工程費。材料價格的處理辦法由各市價格、建設部門按省物價局、省建委聯合的工程建設材料預算價格的有關規定執行。

    （四）附屬公共配套設施費：指列入建筑安裝施工圖預算項目，與主體房屋相配套的非營業性的公共配套設施費用。

    （五）公共基礎設施費：指開發項目內直接為商品房配套建設的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環衛等公共基礎設施費用。

    （六）管理費用：指開發經營單位為組織開發經營活動所必需發生的費用，以本款前五項之和為基數的1－3％計算，具體標準由各市制定。

    （七）銷售費用：指開發經營單位為銷售商品房而發生的費用，以本款前五項之和為基數的1－2％計算，具體標準由各市制定。

    （八）財務費用：指開發經營單位為開發項目籌措建設資金所發生的銀行貸款利息支出、匯兌損益及手續費。利息支出的計算基數不超過本款前五項之和的30％，計息時間為：多層住宅不超過24個月，高層住宅不超過36個月。利率按國家規定執行。

    （九）公共設施專項維修資金；公共設施專項維修資金使用管理辦法另行制定。

    本款1－9項所列費用，必須嚴格按照經批準的規定設計方案實際發生的項目執行。未經省價格部門批準，任何單位和個人不得擅自增加或變更。

    二、利潤指商品房開發經營單位按規定計提的利潤。利潤的提取基數為本條第一款成本構成中的1－5項之和。

    （一）經濟適用房的利潤率最高不得超過3％；

    （二）普通標準商品住宅的平均利潤率最高不得超過8％；

    （三）高檔住宅商品房和非住宅商品房的利潤率由開發商根據市場供求自主確定。

    三、稅金按國家稅法規定執行。

    四、住宅差價

    （一）樓層、朝向差價；由市、縣價格主管部門根據各地具體情況確定，但增減差價總額的代數和應當等于零。

    （二）質量差價：由市、縣價格主管部門根據縣以上建筑工程質量監督部門確認的優良工程在最高不超過商品房建筑安裝工程造價的1－1.5％的幅度內確定。

    五、不得計入住宅商品房價格的費用

    （一）開發小區（片）內的營業性用房和設施的建設費用，均執行“誰投資，誰所有，誰受益”的原則，不得變相通過收費形式無償占用或平調投資者的資金。

    （二）按規定不能計入成本的其他費用。列入住宅商品房價格的收費項目，由省級人民政府另行公布。

    第十五條  商品房價格的計算商品房價格＝成本＋利潤＋稅金±層次差價±朝向差價±質量差價

    本條所稱成本＝土地征用（出讓）及拆遷費＋前期工程費＋建筑安裝工程費＋附屬公共設施費＋公共基礎設施費＋管理費用＋財務費用＋銷售費用＋公共設施專項維修資金

    第十六條  本規定制定的有關費率需要變動時，統一由省價格部門調整。

    第十七條  商品房價格管理中的違法行為，按《中華人民共和國價格法》和有關法律、法規、規章的規定處罰。

    第十八條  涉外商品房價格除國家法律、法規別有規定外，均按本規定執行。

篇13

預售人，是指預售商品房的開發企業。

預購人，是指購買預售的商品房的單位和個人。

第三條、本市行政區域內商品房預售管理適用本辦法。

第四條、廣州市國土局房地產管理局（以下簡稱市房地產主管部門）是本市商品房預售的主管部門，負責本辦法組織實施。

第五條、開發企業預售商品房前，應到市房地產主管部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。取得商品房預售許可證應具備下列條件：

（一）開發企業已取得房地產開發資質證書和營業執照；

（二）按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金，已取得建設用地批準書或土地使用權證書；

（三）持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質量和安全監督手續；

（四）已確定施工進度和竣工交付使用時間；

（五）三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程；

（六）已與廣州市房地產交易登記機構（以下簡稱市交易登記機構）、商業銀行簽訂商品房預售款監管協議，并開設商品房預售款專用帳戶；

（七）預售的商品房項目及其土地使用權未設定他項權；

（八）法律、法規規定的其他條件。

第六條、開發企業應當分期或者分單項向市房地產主管部門申請辦理商品房預售許可證。辦理商品房預售許可證，須提交下列文件或資料：

（一）房地產開發資質證書和營業執照；

（二）市房地產主管部門核發的建設用地批準書或國有土地使用證；規劃部門核發的建設工程規劃許可證和建設工程報建審核書；報建項目四至平面圖復印件；

（三）國有土地使用權出讓合同；已繳納地價款的發票復印件；

（四）建筑施工合同；建設工程質量和安全監督證明文件；

（五）商品房預售款監管協議和商品房預售款專用帳戶復印件；

申請外銷的預售商品房，還需提交外經主管部門的批準文件復印件；

（六）附單體報建項目四至平面圖（曬藍）或小區規劃報建項目四至平面圖（曬藍）一式四份，大小尺寸38CM×28CM；規劃坐標圖復印件；

（七）廣州市地名委員會辦公室出具的小區或商業樓宇的命名批準書復印件；

（八）如屬兩方以上合作的項目，應提交各方合作分成比例、面積數、分配位置的協議或證明復印件。

第七條、市房地產主管部門在收到申請后，應當詳細查驗各項證件和資料，并到現場進行查勘。經審查合格的項目，應自受理之日起15日內核發商品房預售許可證；對不符合條件的項目，應當書面通知開發企業并告知不予核發的理由。

第八條、商品房預售許可證應當載明開發企業的名稱和預售商品房項目的座落位置、樓號、樓層建筑面積數，商品房屋預售款專用帳戶，并附上項目的布局圖，在圖上注明預售許可證核準的單體建筑的位置，并加蓋戳記。

第九條、開發企業只有取得商品房預售許可證后，才能預售廣告，預售廣告的內容須真實、準確，并載明商品房預售許可證的編號和發證機關，不得有誤導、欺騙公眾和不符預售商品房項目的內容。

第十條、開發企業的預售商品房廣告和印發的宣傳資料所明示的事項，預購人有權要求在商品房預售合同中約定。

第十一條、開發企業預售商品房廣告時，應提前5日將擬的廣告式樣報市房地產主管部門備案。市房地產主管部門對廣告內容與預售的商品房項目不符的，責令開發企業修改后才能，拒不改正者，由市房地產主管部門通知開發企業停止，并收回該項目的商品房預售許可證。

第十二條、開發企業與預購人簽訂商品房預售合同前，經雙方協商同意，開發企業可以向預購人收取一定數額的商品房預購訂金，開發企業應向預購人提供商品房預售合同草案或認購協議。開發企業在收取商品房預購訂金時須與預購人訂立書面協議，約定所收訂金的具體數額和退還的具體辦法。開發企業與預購人簽訂商品房預售合同后，開發企業向預購人收取的商品房預購訂金應當轉作預購人支付的商品房預售款。

第十三條、商品房預售時，開發企業與預購人應當簽訂商品房預售合同。商品房預售合同應當載明和約定下列主要事項：

（一）開發企業、預購人、委托人姓名（名稱）、地址、合法證件號碼；

（二）開發企業的用地依據和預售的商品房項目的座落位置；

（三）商品房預售款專用帳號；

（四）預購的商品房的預計建筑面積、用途、分攤建筑面積及其公共及公用建筑面積的分攤辦法、樓號、樓層、座向、房號；

（五）預購的商品房價格；

（六）交付使用時的實測面積與預售合同預計面積差異的處理辦法（交付使用的實測面積以廣州市房地產測繪所測量的為準）；

（七）付款時間和付款辦法及預購人逾期付款的違約責任；

（八）預售的商品房竣工交付使用的時間及逾期的違約責任；

（九）裝修項目、標準和設備品牌、型號、材料規格及違約責任；

（十）基礎設施、公共配套建筑的建設標準和運行要求及違約責任；

（十一）物業管理事項；

（十二）雙方約定的其他事項。

商品房預售合同應當附有預購的商品房項目及樓層的平面圖，并在平面圖上標明預購人所購商品房的樓號、樓層和房號的位置。

商品房預售合同文本由市房地產主管部門統一印制。

第十四條、開發企業應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到市交易登記機構辦理審核、登記手續。對證件齊備的，市交易登記機構應當自受理之日起20日內予以登記。

凡未經審核、登記的商品房預售行為無效。

第十五條、市房地產主管部門受理開發企業辦理商品房預售許可證的申請后，市交易登記機構、開發企業及為該企業辦理商品房預售款專用帳戶的商業銀行三方應簽訂商品房預售款監管協議，明確各自的職責和義務。

第十六條、開發企業有多個商品房預售項目的，應分別設立商品房預售款專用帳戶。商品房預售款專用帳戶實行專款專用，在項目竣工驗收之前，只能購置建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。

第十七條、預購人應當按商品房預售合同規定的付款時間，將預購房款直接存入商品房預售款專用帳戶。預購人憑銀行出具的存款憑證，向開發企業換領繳交預購房款的收據。

第十八條、市交易登記機構負責監督管理商品房預售款的收存和使用，并在辦理商品房預售合同審核、登記手續時，向開發企業收取監督管理款項千分之二的監督管理服務費。

第十九條、開發企業需要使用商品房預售款時，必須向市交易登記機構提出申請。市交易登記機構應當自收到開發企業使用商品房預售款申請之日起5日內作出答復；對符合條件的，出具同意資金使用劃撥書；對不符合條件的，應當書面通知開發企業并告知不同意劃撥資金的理由。

第二十條、商業銀行必須根據市交易登記機構出具同意資金使用劃撥書為開發企業辦理資金撥付。

第二十一條、開發企業應當在預售的商品房項目竣工驗收之日起30日內，持有關文件資料到市房地產主管部門申請辦理產權登記手續。