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2.文化產業投資的回報鏈條長，文化產品的價值可以反復得到體現，投資收益可以延伸。文化投資的回報是在一個長鏈條上，通過分段轉讓和銷售而逐步獲得的。如動漫產業中一部作品的成功，不僅會帶來直接的收益，還可以延伸產業鏈，將卡通形象作為品牌開發，經營衍生產品。美國迪斯尼公司制作《獅子王》，投資4500萬美元，僅其衍生產品的收入已達20億美元。
3.文化產業投資主要由無形資本的投資等元素組成。文化產業投資結構的發展表現為：貨幣資本與其他智力、技術、信息等資本相融合，許多國家將文化產業稱為創意產業，由此可見創意、知識、品牌、管理等在文化產品價值實現中發揮著重要的作用。文化產業的競爭不再是單純的物質資本競爭，在當今社會更是無形資本等綜合實力的競爭，尤其是人才的競爭。
4.復合型人才缺乏。投資的風險主要在于管理理念差異、集創意與管理于一體的復合型人才的缺乏以及商業模式的不確定性。以文化產業從大范圍來看，文化的投資可以分為三大塊，包括藝術品投資，這亦是文化產業比較有特色之處；出版集團等傳統的傳媒衍生出來的投資機會以及在投資界來看最多見的互聯網、動漫、網絡文化等相關的新媒體。這些文化企業最大的挑戰就是人。但目前我國文化產業方面的人才市場還有很大的或缺，尤其是同時精通企業管理經營的復合型的人才比較欠缺。
5.文化產業涉及的領域很廣泛。文化產業與其他行業相比，文化產業內容雜。文化產業實際上是由演藝業、出版業、娛樂業、報刊雜志業、廣播電視業、電影業、文化旅游業、網絡服務業、電子游戲業、動漫業、文化培訓業、藝術拍賣業、城市會展業等10余個產業或行業所組成的產業群，內容非常龐雜。
所以，文化產業投資具有高收益、高風險的特點。因而對投資者提出了更高的要求，要求投資者具備文化項目的評估能力、經營能力，同時具備一定的風險承擔能力。
二、文化產業投資的風險
我國文化產業發展正處于初級階段，目前文化產業的投資面臨這眾多的風險，既有一般投資具有的信用風險，也有由于產業結構調整形成的政策風險，更有文化產業自身的特殊性的市場風險，針對文化產業投資的特點，本文提出了文化產業的三方面風險。
1.市場風險。文化產品無論就生產還是消費都具有很大的不確定性，因此投資文化產業要承擔巨大的市場風險。一般來說，文化產品經濟功能是通過其社會功能實現的，這些和消費者緊密相關。而消費者花銷在文化產品上往往不可預測，這就注定文化產業是一個高風險的產業。文化產品在起初是依賴藝術創造者的個人因素，這一切也是不可預測和控制的，這無形中也增加了文化產品的不確定性和風險性。
2.信用風險。信用風險的發生從直接原因看可能有三種情況：一是借款人在貸款到期前破產倒閉，資產價值不能抵償債務，致使銀行無法收回本金；二是借款人由于資金緊張不能按期歸還銀行貸款。三是借款人人為因素，故意不換銀行的貸款。目前我國文化的投資中信用風險的存在是一個毋庸置疑的事實，有不少文化產業公司利用資本市場對產業調整過程中的文化產業的不熟悉，進行炒作來榨取資本。這表明，文化企業的資信狀況是資本投資信用風險的直接原因，這就需要銀行等金融資本對文化產業投資時要全面的調查并采取措施抵御信用風險。
3.政策風險。文化產業既有經濟屬性又有政治屬性，尤其是其中的大眾傳播產業，作為黨和國家的重要媒體，其一直在最突出的地位，使得其相對其他行業而言計劃經濟色彩更濃，行業受政策的影響更多。政策風險對于準備投資傳媒的資本至關重要。隨著體制的改革和市場經濟的逐步深化，我國傳媒業開始注重市場經濟效益，進行產業化、市場化經營的探索，國家的相關政策對此行業至關重要。
綜合以上三方面的風險指出文化產業投資存在的主要問題：
1．缺乏文化項目的評估能力，銀行貸款遭遇制度難題。文化產業主要是以知識產權和品牌價值等無形資產作為資產表現形式，固定資產規模普遍較小，可供抵押的固定資產很少，缺少擔保手段。而無形資產的評估與變現對銀行來說又是一個難以把握的課題，銀行對其價值的認定往往非常保守，這使得優秀的文化企業和項目難以得到銀行資金支持。
2.風險投資對文化產業的支持力度較小。目前，國內風險投資主要集中在文化產業的互聯網領域， 而對其他領域介入較少。究其原因，一是風險投資的特性決定了它不可能廣泛地進入文化產業，它垂青的只是那些高回報、具有可持續商業模式和完整產業鏈的項目；二是政府對廣播、電視、平面媒體和有線網絡等傳媒領域的管制比較嚴格，存在諸多政策限制；此外，國有文化企業產。
3.權不明晰等問題也成為風險投資的一個障礙。文化產業相關法律法規有待進一步完善。目前為止，我國已經初步建立起了一系列與文化產業相關的法律法規，但仍有待完善:缺少針對文化產業的擔保法規；現存文化產業法規體系與WTO 對中國文化產業政策的要求之間存在矛盾；文化娛樂業以行政命令沖擊法律法規，有令不行的現象頻繁出現；文化市場的稽查管理力度不夠，影片、光盤、圖書等文化產品的盜版活動猖撅；對文化產品知識產權的保護不夠等。
4.防范文化產業風險的相關對策完善相關政策。在市場經濟環境中，產業的發展對于投資的環境依賴越來越強，文化產業是一個高風險的產業，同時由于其特殊的文化及意識形態屬性，資本的準入問題應高度重視。在投資來源上,鼓勵企業、個人、境外資金興辦文化企業。在投資方式上,采取獨資、合資、合作、合營等多種途徑;既可以資金方式投入,也可以土地、無形資產和技術方式投入入股;還可以通過股票市場發行股票、債券以及文化彩票等方式籌措資金。此外,還可以通過流動資金的貸款、固定資產貸款、聯營股本貸款、循環貸款、產權市場上的溢價轉讓和拍賣、項目貸款等間接融資解決資金短缺的問題。為了提升文化產業資源配置的國際化程度,亦可大膽引進外資。目前,我國文化產業進入壁壘還比較高,民間投資進入的深度明顯不足,這不僅體現在民間資本與國有資本在市場準入條件上的不平等,還體現在我國對民間資本與外來資本的區別對待。為了充分調動民間資金,廣開投資渠道,筆者認為:首先,要打破壟斷,鼓勵競爭,支持民間力量投資文化項目,實現文化投資主體多元化和融資渠道的多樣化,讓市場在長期資源的配置方面發揮主要和關鍵作用。
故各級政府的文化產業相關部門在文化產業投資方面要完善文化產業的準入政策，為文化產業的投資者創造文化產業公平競爭環境。鼓勵多元化資本參與發展文化產業。
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文獻標識碼:A
一、房產“拼殺”基本概述
(一)房產“拼殺”
房產“拼殺”活動是指一種多人集資購房,房產所有權依概率決定歸屬的房產投資活動。其特點在于:一是集資購房降低了個體的出資額,購房者們在購房中投人等額資金,資金總額為該房產價值。二是房產所有權決定方式所帶來的低投入、高風險、高回報的投資特點。因此此種投資更類似于一種賭博行為,投資者們依等額資金投入而具有相同的概率獲得房產。由于此種房產投資方法具有成本低的特點,相對于高昂的房價而言,即使投資者未能獲得房產所有權,成本損失也在可以接受的范圍內。
(二)傳統理論的局限
傳統投資理論對于投資問題的分析,主要是通過成本收益分析來進行。依照投資人為理性經濟人的假設,期望效用理論可以描述一般投資者的投資行為。以房產投資為例,假設投資者投入成本為A,獲得房產的概率為p,房產本身價值為B,那么按照房產拼殺規則,必然總有B*P=A,這一等式在任何條件下成立,也就是說投資者獲得0經濟利潤。既然依照期望效用理論投資者僅獲得0經濟利潤,那么為何還有如此多的投資者有參與此類投資的動機呢?行為經濟學的基本原理可以對此作出解釋。
二、房產“拼殺”及行為經濟學基本理論
行為經濟學認為,投資者在做投資決策時不完全依賴于腦的理性,決策本身要經歷一個心理過程,其中主要包括認知過程、情緒過程和意志過程。而在其中,由于種種因素的作用,可能會產生認知偏差、選擇偏好等非理性決策,這也就影響了投資決策的完全理性,產生資產定價偏差。房產“拼殺”就可以由上述基本理論描述。
(一)認知過程中的判斷啟發式和偏差
所謂啟發法,是指人們在做決策的時候,當我們沒有時間認真思考某個問題時;當我們負載的信息過多,以至于無法充分地對其進行加工時;當手中的問題并不十分重要,以至于我們不必太過思慮時;當我們缺乏做出決策所需的可靠的知識或信息時,由于認知上具有惰性,往往只根據以往的經驗或部分信息作出決策。因此決策有可能正確,也有可能產生較大的偏差。而在代表性偏差、可得性偏差和錨定效應中,代表性偏差更能解釋房產“拼殺”現象,投資者由于忽略了結果的貝葉斯優先,容易產生“賭徒謬誤”,無意識的夸大結果出現的概率,因而高估了投資的收益,產生非理性決策。
此外,錨定效應在決策中也扮演了重要角色,由于媒體的宣傳,在此類“拼殺”活動中,更可能被報道的一定是成功的投資,這會在將要作出投資的人中產生心理效應,將投資本身錨定在一定會以低成本獲利這一結果上,認為夸大了投資的收益。
(二)情緒過程中的過分自信和心理賬戶效應
行為經濟學認為:因為人的偏好、信念、情感、人格等因素作用,人們往往具有過度自信、損失厭惡、后悔厭惡的特性。此外,對于財產而言,同時具有一個心理賬戶來衡量財產的價值。
大量的認知心理學的文獻認為,人是過度自信的,尤其對其自身知識的準確性過度自信。人們系統性地低估某類信息并高估其他信息。Gervaris、Heaton和Odean(2002)將過度自信定義為,認為自己知識的準確性比事實中的程度更高的一種信念,即對自己的信息賦予的權重大于事實上的權重。關于主觀概率測度的研究也發現確實存在過度估計自身知識準確性的情況。當然。就房產“拼殺”活動而言,人們也表現出過度自信的狀態,系統性的高估投資會獲利的可能性。
而在衡量后悔厭惡和損失厭惡帶來的心理效應時,很明顯的人們更傾向于機會成本效應可能帶來的損失厭惡,認為自己如果不投入少量的購房資金,很可能面對較大的機會成本,而事實上這還是沒有尊重貝葉斯優先的一種表現。
更為重要的是心理賬戶對于投資決策的影響。心理賬戶與傳統的會計賬戶不同,其本質的特征是“非替代性”,也就是不同賬戶的金錢不能完全替代,這使人們產生“此錢非彼錢”的認知錯覺,從而導致非理性的經濟決策行為。投資者會過分夸大自己的投入資金的價值而看輕另一賬戶――收益賬戶資金的價值,因此將少量的成本資金與大量的收益資金等同了起來,造成決策偏差。心理賬戶效應同樣反映的是過分夸大的概率在成本和收益賬戶之間的聯系。
(三)意志過程中的羊群效應
意志過程主要指人的從眾心理和自我控制作用。從眾心理可以由羊群效應來描述,它是指由于對信息不充分的和缺乏了解,投資者很難對市場未來的不確定性作出合理的預期,往往是通過觀察周圍人群的行為而提取信息,在這種信息的不斷傳遞中,許多人的信息將大致相同且彼此強化,從而產生的從眾行為。在房產“拼殺”投資中,只要出現一定數量的投資者,其他猶豫不決的投資者就很有可能會跟風投資,這可能是因為他們心理上對于不投資帶來的機會成本過于看重的原因,也可能僅僅就是一種人的本性。羊群效應作用于此類投資的作用是十分巨大的。
三、結論
房產“拼殺”作為一種投資形式,并不是一種完全合乎理性經濟人假設的投資方式。除了腦的理性分析外,投資者的心理過程的對于投資的影響也是十分巨大的。啟發式偏差、心理賬戶效應等行為經濟學基本概念對于解釋此類問題是有很大的說服力的,而通過行為經濟學的視角來研究投資行為,也正在逐漸成為經濟學的一個重要研究方法。
參考文獻:
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因項目地點不同、項目公司財務狀況不同、建設進度不同、資金運作模式不同，房地產類信托產品的風險狀況和收益水平也各不相同。目前比較流行的房地產信托主要有以下六種：
一、抵押貸款型
運作原理：開發商將已經擁有的土地或房產抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時歸還貸款以解凍被抵押的土地或房產。此種產品結構設計簡單，法律關系清晰，也是前期已經兌付的房地產類信托產品的主流模式，選擇時應關注以下幾點：
1、 信托融資規模與抵押物的價值比率，價值是否經過公正地評估。抵押物價值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，那么一旦抵押物跌價，同時房地產項目失敗，則變現抵押物將無法收回原信托貸款本金。目前，隨著房地產價格在高位運行，抵押比率應該控制得更為嚴格，通常應當不低于2：1，如果在3：1（也就是按照評估價格打3折抵押）則比較安全。
2、 抵押物的權屬是否清晰。如施工方對建筑物的留置權是否影響抵押物的變現？開發商是否在國土局或房管局辦理了土地和建筑物的抵押登記，并真實的抵押到信托公司名下？等等。投資者可以要求察看土地證或信托公司持有的他項權利證明，以避免未來的法律訴訟糾紛。
3、 房地產項目的運行狀況，已經取得的證件情況（通常要求4證齊全，最基本的已經具備土地規劃證和土地使用權證），截至到信托產品發行時的開發進度，項目的位置、預計銷售價格及市場前景等。
4、 借款的開發商是否有償債能力，以往的信譽如何。如有第三方提供擔保，則考察擔保方的信用等級應作為投資者的工作重點。
二、房產回購型
運作原理：開發商將已經達到預售狀態的房產以低價格出讓給信托公司，但約定一定期限后開發商溢價回購該房產。信托公司發行信托計劃募集的資金購買該房產，如果到期后開發商不履行回購義務，則信托公司有權向第三方轉讓該房產。此種信托的風險點在于以下幾個方面：
1、 提防風險開發商沒有實力在信托到期時按照約定的價格回購房產。投資者可以考察開發商的資質和過去已經開發項目的銷售情況。
2、開發商承諾回購的房產在信托期內發生較大跌價的可能性。目前，一般信托公司為了控制風險，往往以低于當時市場價格一半的價格購買開發商的房產，以控制風險。投資者也應經常關注房產所在地房地產市場價格的波動狀況。
3、 如信托公司在購買房產后未在房地局辦理購房合同備案登記或未履行項目管理職責，則開發商可能一房多賣，發生糾紛（如開發商私下將房屋賣給多人，則法律訴訟和執行風險很高）。投資者可以在投資期內要求信托公司出具是否辦理了房產備案登記的證明，且要求信托公司履行項目盡職管理的責任，以避免該風險。
三、財產受益權型
運作原理：利用信托的財產所有權與受益權相分離的特點，開發商將其持有的房產信托給信托公司，形成優先受益權和劣后受益權，并委托信托投資公司代為轉讓其持有的優先受益權。信托公司發行信托計劃募集資金購買優先受益權，信托到期后如投資者的優先受益權未得到足額清償，則信托公司有權處置該房產補足優先受益權的利益，開發商所持有的劣后受益權則滯后受償。選擇此種信托時，投資者應當關注以下幾個方面：
1、 項目房產在信托后的經營狀況是否能產生足夠的收益供投資者分配？
2、 信托登記制度的不健全有可能使該房產受益權人的利益不能得到有效的保障。信托公司應落實抵押登記以代替目前尚未建立的信托登記。
3、 房產變現后如發生大幅度跌價，則優先受益人的利益可能得不到全額保證。一般信托計劃中的優先受益權占全部受益權的比率應不高于50%。
四、股權型房地產信托
運作原理：信托公司以發行信托計劃所募集的資金認購房地產建設項目公司的股權，使項目公司得到足夠的注冊資本金，以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款。實際建設開發該項目的股東承諾在信托計劃到期時溢價回購部分股權。在目前房地產公司拿地成本高漲、資金緊缺、銀行貸款不能有效解決項目現金流需求的情況下，這種融資模式逐漸增多。但該種模式結構復雜、風險水平較高，投資者在選擇投資此類信托時，應重點關注以下幾點：
1、 提防風險，如果項目公司管理混亂，那么入股的信托資金將面臨被挪用的風險。信托公司為了控制風險，往往要向項目公司派駐財務人員，但是否能實際掌握該公司的財務控制權，還需投資者審慎分析。
2、 如信托資金在繳納土地出讓金和初期建設資金后，項目開發的后期又面臨資金短缺，即信托產品的募集資金不足以覆蓋項目資金缺口，如此時不能獲取后續資金來源（銀行貸款或預售回款），則此房地產項目會成為“爛尾”項目，屆時信托產品就會遭遇風險。、
3、 如該房地產項目銷售狀況不理想或無法順利取得銀行貸款，則到期回購資金將沒有著落。投資者應重點考察承諾回購股權的股東財務狀況如何？是否有足夠的經營現金流作為回購保證？另外，考察該房地產項目未來是否有良好的銷售前景和當區域房地產市場的發展前景，也應是投資者的主要工作。
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由于前期國家出臺了很多關于商業房產方面的有利措施，所以現在很多人愿意投資商業房產，以獲取既得利益。不過商業房地產有其自身的發展規律和特點，它的投資風險也很大。尤其隨著國家近期房產政策的調控，部分城市的房產價格肯定會降下來。作為商業房產，由于投入比較大，房租比較高，房價也一直在攀升，超過了商家所能接受的范圍，這樣房產投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應該正視商業房地產的投資風險，并采取策略應對其帶來的風險。
一、商業房地產的概念及特點
所謂“商業房地產”，顧名思義，就是指用作商業用途的房產。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業廣場，批發市場或者是購物中心等所用的房產都屬于商業房地產。表現最突出的就是購物中心，它是最典型的一種商業房地產形態。當然，之所以叫做商業房地產，肯定跟住宅地產有明顯的差異。首先，商業房地產的收益高。不同于住宅直接販賣，商業房產主要靠租金來增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開發商的商業品牌，最終的資金流通程度對于房租的多少都會產生作用，而且影響深遠。商業房地產的收益還跟當時的物價水平緊密相連，隨著物價的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業房地產的經營方式相似，但內容多種多樣。雖然商業房地產一般都是將各個店鋪租給相應的商家，然后通過租金來獲益，但是出租給商戶的經營模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業房地產一般投資規模大而且建設周期和資金回收期比較長。就像購物中心，如果要建成一個特色的商業區，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業房地產都要經歷兩到三年的過渡后才能走向正軌，這就要求房產開發商有雄厚的資金來周轉才行。最后，對于商業房地產來講，經營管理要求也會偏高一些。由于商業房地產經營的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現在商業房產的市場競爭特別激烈，所以對于經營管理者的要求也變得比較苛刻。
二、商業房地產的投資風險
由于商業房地產本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過程中肯定是存在一定的風險，加之商業房地產的投資回報率比較高，所以高收益肯定包含高風險。從宏觀和微觀兩方面考慮，現在商業房地產的投資主要風險如下：經營風險是針對于商業房產投資者而言的，是指由于自身的經營問題而導致收益水平實現率不夠或是沒有實現收益的問題。也可以說是資金流出與期望不符的風險。這種風險主要來自于投資企業或者投資者自身的內在因素，如果經營管理不善，決策出現嚴重失誤就很有可能導致運營成本增加，期望值減低。值得一提的是，經營風險也是目前商業房地產面臨的最主要的風險。財務風險是指商業房地產投資者或者其它主題財務因受到影響而使得商業房地產不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運用財務杠桿時可能帶來風險。所謂財務杠桿指的是投資者運用借貸的資金來擴大自身的透支產出，這樣就會導致投資的不確定性增大，從而不能達到預期收益的可能性也會增大。第二，拖欠風險也是應該考慮的問題。當房屋購買者或者租賃者不按時交房租或者借款的時候，由于拖欠自己所帶來的風險就壓到了商業房地產投資者的身上。市場風險是指由于商業房地產市場價格的變動而給房產投資者帶來損失的風險。這一點是很值得重視的，因為市場風險是最難把握的，它會隨著市場的走向而變動。利率風險顧名思義就是指商業房地產投資因為利率的變化而影響收益所帶來的風險。眾多周知，商業房地產在開發初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開發商都會選擇跟銀行合作，進行貸款等動作，這樣以來，銀行利率的增減就跟商業房產的投資風險直接掛鉤了。由于商業房地產從建房開始都是不能流動的，所以投資進去的資金就不能夠隨時轉出轉進，這樣就有可能由于投資周期過長，使用周期等早場房地產價值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動性太差的原因很有可能導致投資收益水平，而造成無流動性變化風險。自然災害帶來的風險估計一般人都可以理解，像是地震、水災等風險對于商業房地產業也是不可抵擋的，不過這項災害可以轉嫁到保險公司那里，相對風險比較低。
三、商業房地產風險的防范策略
商業房地產的投資收益是建立在對未來房價走勢判斷的基礎上的，只要判斷的準確就一定能夠得到好的結果。不過由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產的實際收益與預期收益偏差太多，所以防范這種預期收益的偏差成了商業房產風險最重要的防范策略。最好的辦法就是通過仔細認真的市場調查，考慮各種因素，最終進行歸納統籌，得出最準確的數據最為投資依據。要做到這些，首先作為投資者來講，要對經濟市場比較了解，對于市場的走向要有比較深刻的意識，最重要的是要針對自己所投資的商業房產的未來發展有非?？陀^的認識，要能統籌全局，掌控趨勢。其實防范商業房地產投資風險，大體上有這幾種途徑：一，風險規避、損失控制與風險轉移。簡單地講就是回避一些風險比較大的項目，而選擇風險較小的項目進行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產投資風險降到最低。二，損失控制。它主要是指通過一些方式方法，而將房產損失控制到最低。就像我們可以通過改善管理方法，減少風險投資。三，風險轉移。這點的意思就是把風險轉嫁到其它項目或單位上，比如保險公司就是一個很好的平臺。
商業房地產的投資風險是不可忽視也不可阻擋的。建設銀行對此投資者在實施投資項目貸款的同時，一定要根據企業自身及市場狀況進行金融分析，盡量避免脫離實際的計劃付諸行動，必要時采取相應的措施，降低金融風險。
參考文獻：
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現實世界購房隊伍共有六種心態。第一種，自用為主的心態，年輕小伙、大姑娘結婚前的購房大多屬于此類，結婚必須有房，租房結婚感覺不是自己的家，買房就是為了結婚，幾乎沒有出租、出售的想法。第二種，投資為主的心態，年歲已高者購房大多屬于此類，投資股票感覺風險太大，興辦企業自己的體力、精力不允許，購買房產――出租他人可以獲得穩定租金，既可以保障自己養老，同時能給孩子留下一筆財產。第三種；自用、出租的心態，父母親在孩子十幾歲時的購房屬于此類，在孩子談婚論嫁前出租他人收取租金，到了孩子談婚論嫁時停止出租也不出售供孩子結婚之用。第四種；自用、出租、出售都行的心態，房價短期內大幅上漲則出售，租金較大則出租，租金太低就空放著，出售、出租、空放著留給自用都行，反正買房比把錢存在銀行要強，富得流油的人好多購房屬于此類。第五種，出租、出售的心態，購房沒打算自己使用，房價大幅上漲則出售，否則出租，較富裕的人購房大多屬于此類。第六種，賭一把、碰碰運氣賺取差價的心態，購房既沒打算自己使用，也沒有長期持有出租他人的想法，購房就是為了短期內賺取差價，形勢不妙就立刻出售。
六種心態由三種需求組合、組成：第一種，自用性需求；第二種，投資性需求，購后出租他人收取租金；第三種，投機性需求，賺取差價。
二 房地產復蘇、繁榮、衰退、蕭條的運行規律
當房地產業經過一定時期的蕭條，預期房價不會再跌時，自用性需求率先入市，房產成交數量逐漸增加，價格逐步上漲。預期房價會繼續上漲，一部分自用性需求提前購房，投資性購房和投機性購房逐漸加大購買量，致使房地產業一片繁榮景象。投機和投資進一步加大購買量，成交量嚴重大于實際剛性需求，房產價格高于價值，形成泡沫。價值中軸線的回拉作用終究會使房地產業出現拐點并走向衰退和蕭條。預期房價下跌時，投機性需求由買方變成賣方，房價下降，成交數量減少。預期房價會繼續下降，一部分自用性需求推后購房，投資性房產和投機性房產逐漸加大拋售量，致使房地產的衰退進一步擴大，成交量嚴重小于實際剛性需求，價格低于價值，形成蕭條。價值中軸線的回拉作用慢慢會使房地產升溫并走向復蘇和繁榮。如此就形成復蘇――繁榮――衰退――蕭條的房地產周期。
房地產繁榮時期超出實際剛性需求的成交數量，必然要經過蕭條時期成交量小于剛性需求來修復。繁榮時間越長，蕭條時間相應也會越長；繁榮時期的成交量越大，蕭條時期的成交量會相應越小。房產成交數量長期統計之和等于實際剛性需求總量，房產成交數量圍繞實際剛性需求上下波動是房地產業的內在規律，剛性需求是房地產業的內在中軸線。
投機性需求助漲了繁榮時期的泡沫，助跌了蕭條時期的冷清，使繁榮、蕭條時期房價、成交量嚴重偏離房產價值和剛性需求。徹底杜絕、打死投機性需求，只有自用性和投資性需求的房地產市場，房價、成交量偏離房產價值和剛性需求的偏離度會較小。偏離度較小要好于大幅度偏離，應該對投機性購房嚴格控制甚至徹底杜絕。
三 投機性需求的特點及限期過戶的調控措施
投機性購房來去匆匆，并不戀戰，賺一把后快速撤離。來去匆匆，速戰速決，這是投機性購房的顯著特點，同時也是其致命軟肋所在?！岸址康姆慨a過戶手續，至少在原房產證填發日期18年之后才可辦理”的措施，可切中要害，能有效打擊投機行為。緣由很簡單：間隔時間不滿18年不能過戶，在18年間隔期滿之前，二手房的購買人因為擔心售房人突然某一天可能反悔――雙方發生糾紛――不能順利過戶，所以不會輕易購買。買方不買就意味著賣方難賣，二手房很難售出就意味著人們投機性購房的熱情很低。二手房在間隔期滿18年之前很難售出，直接決定個人、企業投機性購房的想法和動力很低很低，接近為零。如此，投機性購房幾乎為零，房地產市場只有自用性和投資性需求，會使成交量圍繞剛性需求小幅波動，房價圍繞房產價值中軸線上下小幅波動。
“二手房的房產過戶手續，至少在原房產證填發日期18年之后才可辦理。”的措施，還需要以下兩項配套措施，才能確保不留空子，真正發揮效力，否則針尖大小的空子會形成足球球門大的窟窿。
第一，需增補“房產登記部門，違反‘18年期限’辦理二手房產買賣過戶手續，會得到相應處罰”的條款。必須配套嚴厲的條款，才能真正震懾房產登記部門工作人員，使其不敢收受賄賂――違規、違法辦理二手房產買賣過戶手續。
篇6
一、房地產企業稅收現狀
在我國稅從項目立項到施工再到銷售的過程中，房地產開發企業涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅和印花稅，房地產企業開發項目具有投資額大，建設周期長等特點。涉及到眾多稅種，這些稅費金額大，如果能合理地進行稅收籌劃，能夠降低投資項目的成本，加強房地產企業依法納稅的觀念，促進稅收制度的進一步完善。
二、房地產開發企業稅收籌劃技術
房地產開發企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其特點和經營業務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。
（一）規避平臺籌劃
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。
（二）投資轉化技術
房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發企業來說，其效果非常明顯。
(三)稅基籌劃技術
房地產開發企業資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
（四）實現技術
主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。
三、房地產稅收籌劃方式
（一）利用臨界點進行稅收籌劃
納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，可以進行房地產稅收籌劃。
（二）利用投資方式的不同進行稅收籌劃
房地產開發公司對于投資性房地產有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產入股聯營分得利潤。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負各不相同，存在著較大的房地產稅收籌劃空間。
1、采取出租方式應承擔的稅負
營業稅：房產租賃屬于服務業，按照租金收入的5%征稅，應為5%×R1；房產稅：房產稅應依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅為12%×R1；城建稅：假設**房地產開發公司位于市區，城建稅稅率為7%，依據其繳納的營業稅，則，城建稅稅負為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時，企業必須繳納印花稅，根據《中華人民共和國印花稅暫行條理》第3條規定：“按租賃金額千分之一貼花”，因此，印花稅稅負為0.1%R1；所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加可以在稅前扣除，那么，企業租金收入應納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。
總體稅負T1=營業稅+房產稅+城建稅+教育費附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的總體稅負T1=41.22%R1。
2、采取聯營方式應承擔的稅負
房產稅：根據稅法規定，房產稅依照房產原值一次減除10%-30%的余值計稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產稅稅負=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額征收，各地標準不一，以菏澤市為例，城區單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負為0.68×L=0.68L；所得稅：聯營利潤所得應繳所得稅，所得稅稅負=R2×25%=25%R2。
總體稅負T2=房產稅稅負+土地使用稅稅負+所得稅稅負=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。
尋求稅負均衡點。由于租金的收入相對固定，而且在出租之前可以商定，而聯營收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來預測聯營收入。當二者稅負相等時，即， 41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25
（三）利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃
房地產開發企業對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經營起著至關重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。
（四）利用收款方式的不同進行稅收籌劃
房地產開發企業以房地產的法定所有權轉移后確認銷售收入，但在實際工作中應采取謹慎原則，客觀評估收入的實現，對估計價款不能收回的，不能確認為收入；已經收回部分價款只將收回部分確認為收入。
四、結語
以上討論了房地產企業稅收籌劃的技術及方案。但在實際操作中，這些稅種的籌劃并不是獨立的，各稅種之間存在著聯系。所以我們在對某一稅種進行籌劃時，應考慮其對別的稅種的影響，以達到降低企業整體稅負的效果。
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（1）就長期籌資而言，有效的財務管理能夠合理地安排籌資的時間、規劃資本及債務結構和分配股利。因為房地產企業必須根據規劃立項時申報的投資總額來確定該企業的注冊資本金以及外融的資金額，這樣才能符合相關的法律法規。而通過不同的籌資方案的對比，可以找出符合該企業自身的經驗戰略和財務戰略。
（2）就長期投資而言，有效的財務管理可以幫助房地產企業安排合理的投資規模，提高投資的收益以及控制投資的風險。房地產企業在進行項目拿地時，必須要根據該項目土地的所在區域的市場行情，對該項目的開發方案做出敏感性分析和可行性研究，通過對不同方案下盈利能力和現金流進行的評估，選出符合該企業自身的發展戰略以及市場需求的投資方案。在后來執行方案時，還要結合政府的宏觀政策、市場的行情以及企業的經營狀況，對方案進行及時有效的修整。
（3）就營運資本的管理而言，有效的財務管理工作能夠幫助房地產企業調高資金的營運效率。房產企業在項目進行建設時以及之后的銷售期所產生的資金流量是相當巨大的，企業應從自身的實際情況出發，通過預算體系的全面建立和業績考評來提高預算的準確性，從而合理地確定企業的資金流向，并盡可能用最少的營運資本來支持與之相同的營運中的現金流。
可以看出，房地產企業的財務管理的工作實質就是對房產企業的資本進行效益管理。一旦房地產企業能夠開展有效的財務管理工作，那么一定能幫助企業控制經營的風險，并達到價值最大化的企業目標。然而，在現實中，各大房地產企業中都存在著一些財務漏洞和風險，造成了企業的經濟損失。
二、房地產企業的財務管理所存在的問題
（一）有些開發項目缺乏財務相關的可行性的系統研究
部分房地產企業在進行項目的決策時，缺乏了系統的可行性的研究，尤其是缺乏了財務的可行性研究系統的支持。最后所做的決策，其更多的還是依據管理層的經驗進行判斷，這樣的依據缺乏了數據的支撐，缺乏了科學的系統的可行性論證和市場經濟的分析。
（二）企業的經營者對財務管理工作不夠重視
房產企業的經營管理者沒能讓企業的財務人員更多地參與到企業的開發和經營中去，他們對財務工作的認識，還簡單地停留在日常報銷、記賬、付款以及編制財務報表等工作層面上。舉個簡單的例子，當房產企業在進行項目的一級開發計劃的制定時，若沒有財務人員，那么就沒有辦法有效地測算出項目籌資的時間點、籌資期限和金額的大小。由于房產企業的籌資金額一般都占了投資總額的百分之五十到百分之七十，所以存在著較大的籌資難度，而且籌資的時間也會比較長。
更重要的是，這部分資金不光要用在項目的開發建設上，還會用在經營銷售的部分階段上。如果在后來再出現資金需求，這時再進行籌資，那么勢必會影響到項目的開發和銷售，會讓人感覺“手忙腳亂”“焦頭爛額”。那么，之前的一級開發計劃又有什么意義呢？
這樣的現象在許多中小型的民營房產企業中尤為突出和嚴重，究其本質原因，還是因為所有權和經營權的不分無法在企業內部對管理中設立有效的業績評價體系。
（三）資金的管理存在問題和風險
在房產企業的發展過程中，由于資金來源渠道較少、融資較難，在一定程度上制約了房產企業的投資規模。這就導致了一般規模的房產企業不可能在同一時間進行多個項目，更別說跨地域的投資了。由于多數的房產企業的規模都不大，他們自身的資金存有量是有限的，他們一般是等前一個項目竣工后或銷售的資金回籠后，再利用回籠的資金去完成項目的配套設施或后期建設，抑或投資建設另一個項目。而對于一些拆遷項目，由于拆遷的過程較長，而且當中會有各類的不可預見的補償問題，開發資金的管理也存在著風險。由此可見，在這期間房產企業需要的資金量是比較大的，而且回收期很長，因此在投資過程中企業一直都承擔著較大的風險。而由于房產企業的經營者為了追逐更高額的投資回報，他們大多把投資集中在了一些中心城市，因為他們認為這里的居民具有較高的收入。但是隨著行業競爭的日趨激烈，其自身的投資風險將會越來越大。 這就顯得房地產企業中加強財務管理顯得更加重要。
（四）缺乏高效的財務管理制度和風險意識
房產企業中，經營者除了財務管理的意識不強外，財務管理的模式也比較單一。僅僅嚴格控制了項目的成本和流出資金，對于預算和資產的管理以及財務的分析等都不夠重視，缺乏有內部有效的監督管理制度，導致了財務管理的混亂。
由于國家的住房商品化的形勢推動，房產企業實現了快速的增長，而在經營中更多的是重視項目的施工和銷售這兩個方面的管理，而財務管理工作并沒有得到足夠的重視，有的甚至讓至親來擔任財務人員。這就很容易使得房產公司的財務管理工作缺乏一個明確的分工，也缺乏專業性。
三、針對存在的問題，房地產企業的對策分析
（一）增強企業的財務管理的意識
基于房產企業計劃性強、復雜性大的經驗管理特點，只有通過有效的資本管理，才能實現對風險的管控，給企業帶來最大化的利益。所以房產企業的經營管理者必須增強財務管理的意識，確立財務管理在整個企業管理中的重要甚至是核心地位，增加財務人員在自身企業內部的話語權。
（二）加大財務相關的可行性的系統研究力度
房地產是一項高投資、高風險、高回報的行業，所以在房產企業的經營過程中，必須加大對所開發項目的可行性的研究力度，以提高企業財務管理工作的有效性，并降低投資風險，提高企業的經濟效益。財務管理的工作人員應審查并核實項目可行性的調查報告中的各個環節，包括戰略目標，甚至具體的施工細節也不能放過，并全面分析調研運行該項目的成本和利潤等，預測出運行該項目可能會存在的風險并制定相應的措施，能夠有效地避免因風險引發的資金流失的現象的出現，以確保房地產企業財務管理工作的嚴謹和全面。
（三）加強對開發項目的成本控制
房產項目所需的成本包括了土地成本、建造成本、管理費用、銷售費用、投資利息及各種銷售稅費。房產項目的成本控制其重點在于對施工建設的成本控制，所以對它進行有效的財務管理控制是非常必要的。首先要嚴格把關招投標這一環節，避免暗箱操作或吃回扣的現象發生；其次要選擇一個合格的施工隊伍，因為只有一個信譽好、合格的施工隊伍才能在根本上保證工程的質量，才能杜絕或減少因為質量問題出現的成本增加的現象；對要簽訂的合同進行嚴格的審查，并注意工程的簽證。
（四）建立和完善企業的財務管理制度體系
資本的有效管理是財務管理工作的本質，以達到企業價值最大化的目標。那么就需要得到企業的各個經營環節的密切配合。同時，由于房地產這一行業具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長以及地域性極強的特點，那么就更需要企業實行更加嚴格的資本管理，預防各類經營風險的出現。所以房產企業必須在自身內部建立其一個完善的財務管理制度體系，其中應該包括：一是關于投融資的決策體系。在該體系中，要根據公司的戰略管理的目標，制定出相應的投融資的規模、相關的資本和債務結構以及利潤和現金流的評價指標等等。二是預算管理的體系。這一體系是指在一個假設的周期內，預測房產企業的經營情況，并編制預算金額，為企業設定出目標值。三是業績評價的體系。這一體系的主要作用是比較上述的兩個體系所設定的目標和實際的執行結果之間的差異，是上兩個體系的保障。四是健全企業管理制度，讓財務管理制度能夠行之有效地執行。五是提高并強化信用的觀念，做到規范經營及誠實守信。
（五）提高財務人員的素質和管理水平
當前，經濟的迅速發展，也不斷增加了對財務人員的要求。按照我國相關的規定，單位的財務人員必須要有會計證才可以從事財務方面的工作，所以在房產企業中想要實現行之有效的財務管理，就必須對財務人員的從業這個進行嚴格的審查及核實。企業在進行招聘時不但要嚴格考察財務應聘人員的專業知識和專業技能，還要對財務應聘人員的職業道德和社會道德進行嚴格的把關，以降低在日后的工作中出現損害公司利益的行為的可能性，確保招入的是一個有利于企業發展的合格的員工。
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其中，住宅小區智能化系統投資平均為每平方米60元左右。報告預測，“十五”期間，全國城鄉住宅累計竣工面積將達57億平方米，如按城鎮住宅竣工計劃的半數實現智能化計算，“十五”期間用于智能化系統的投資就達810億元，作為智能建筑市場主力的智能住宅小區發展前景可觀。
美國權威市場調查機構Pearl Research聯合對該市場進行了深入的調查，調查研究表明：到2005年初，智能信息家電硬件產品的費用占據了網絡化家庭建設費用的85.14%，其價值約為4100億美元，其余是軟件和技術服務支持所花費的費用。目前在歐洲國家，德國約有37.68%、瑞典和英國約有36.54%、法國和意大利約有34.5%的家庭已經使用上部分智能化家居的產品。在亞洲地區，日本約有27.31%、韓國約有25.84%、中國約有4.45%的家庭具備一定的智能化家居設備。
隨著我國3111工程的推進，創建平安城市和建設和諧社會的深入，無疑會對智能社區的發展起到催化劑的作用。據相關資料統計顯示，未來5年中國的智能化小區將以30%的速度增長，預計到2010年我國大中城市中的60％住宅要實現智能化。所以，如何更快、更好的營銷這個巨大市場是擺在每一個智能家居營銷商面前的最大的課題。據目前全國各智能家居營銷商的成功營銷模式，現總結為如下十大成功營銷模式：
一、房產合作
房產合作營銷方式又分為：精裝修房產項目合作、樣品房項目合作、樓盤交房定時展示合作三大營銷方式：
精裝修房產項目合作
主要是指針對那些比較高檔的精裝修房產項目，把智能家居這一塊納入房產預算中，這樣對房產商來說，既可以讓智能家居成為樓盤的一個很好的“賣點”，又是一個贏利點，這種銷售方式，一般要在房產立項預算前進行。
銷售模式的特點：利潤最豐厚、影響面大、但投資額大、工期長、資金回收時間比較長。
貨款結算方式：跟房產商分期結算貨款。
樣品房項目合作
主要在房產樓盤造樣板房時，跟房產商合作，作為樣板房的一部分，這樣對房產商來說，既是一個宣傳點，又是一個贏利點，這種銷售方式一般在房產打樁時，就要立即考慮跟房產商的樣板房合作事宜。
銷售模式的特點：成交率高、影響面大、利潤豐厚、資金回收快。
貨款結算方式：跟房產商成交單數定額分享利潤或比例分享利潤，直接跟戶主結算貨款。
樓盤交房定點展示合作
主要在樓盤準備交房給戶主時，入住樓盤兩至三個月，在樓盤處懸掛展板等展示品，設點展示，演示智能家居，因這段時間為裝修高峰期。對房產商來說這是一個贏利點。
銷售模式的特點：成交率高、成交期最短、最直接的接觸戶主的方式，貨款可以立刻收到，是最實用、最有效、最直接、最經濟的銷售方式。
貨款結算方式：跟房產商可以交場地費、月租費；跟戶主是直接結算貨款。
二、裝修合作（讓別人為您推銷產品的最佳方法）
跟各裝修公司合作，利潤共享，由商來負責安裝及售后服務，對各裝修公司設計人員進行集中培訓，由裝修公司來負責產品推薦。
銷售模式的特點：銷售面最廣、銷售效果比較快、比較經濟快速的銷售方式，資金回收比較快。
貨款結算方式：跟裝修公司分享利潤；跟戶主直接結算貨款。
跟裝修公司合作應注意以下幾個要點：
1. 利潤分配
一定要把更多的利潤點讓給裝修公司，這樣裝修公司才有更大的熱情去推薦產品，一般宜在分享20%以上的利潤點。
2. 智能設計培訓
一定要對裝修公司的設計人員進行集中培訓，培訓2.4G T-bus智能控制系統的特點、銷售技巧及2.4G T-bus智能控制系統配置方案等。一定要非常清楚，想方設法讓裝修設計人員培訓成您產品的推銷員。
3. 尋找更多的裝修公司
如果尋找到更多的裝修合作伙伴，培訓更多的智能家居設計師，每天都有這么多人為您推銷智能家居產品，這是最重要和省力的銷售方式。
三、系統集成商合作（最佳的合作是更大成功的前提）
尋找裝修相關類合作商，分享利潤，共同推銷智能家居產品，主要是一些安防產品銷售商、建材銷售商、電子產品銷售商、電器燈具銷售商、弱電總包等，對它們來說，智能家居產品既是一個配套銷售的產品，又是一個利潤點，所以，會比較樂意去經銷和。這種銷售方式的合作跟裝修公司合作有點類似。其合作方式可以參考跟裝修公司的合作方案。
銷售模式的特點：銷售面最廣、銷售效果比較快、比較經濟快速的銷售方式，資金回收比較快。
貨款結算方式：跟系統集成商分享利潤；跟戶主直接結算貨款。
四、設立下一級經銷商（分享賺錢的方法，才能獲得更多的財富）
通過做地方性的招商廣告來尋找下一級及經銷商，分享智能家居的樂趣與投資商機，一定要做到統一的政策。
五、專業市場設點（把鋼用在刀刃上，才能事半功倍）
通過在專業市場設點來宣傳和銷售智能家居產品，例如大型建材市場、燈具電器市場、專業電子市場、安防市場等，因為到這些地方來的客戶大部分都是裝修戶，所以，都是準客戶。
銷售模式的特點：成交率比較高、客戶群比較集中、成交速度比較快、資金回收比較快、是比較經濟而且穩定的銷售方式。
貨款結算方式：跟戶主直接結算貨款。
六、智能家居專賣店（最親切的服務、最專業的品牌效應）
通過設立專業的智能家居形象店，一方面來銷售智能家居產品，另一方面也是無形的最大面積的推廣智能生活的理念，讓智能家居產品真正貼近老百姓的生活。
銷售模式的特點：影響面比較大、是比較穩健、經濟的銷售模式，能比較直接、親切的接觸戶主，資金回收快。
貨款結算方式：跟戶主直接結算貨款。
七、超市式銷售（貼近生活、貼近百姓，讓智能走進千家萬戶）
通過超市等開鋪式銷售門面，來大量銷售產品，當然，這種方式主要用在產品比較成熟期時，但在初期，可以通過展板演示和促銷員講解，來達到宣傳和更直接、更大范圍的讓普通老百姓接受智能家居生活方式。
銷售模式的特點：影響面較廣、宣傳效果較好、適合于投資不是很大的中型超市做促銷，效果比較長久、真正能深入人心、貼近百姓生活。
貨款結算方式：跟超市定期結算；跟戶主直接結算。
八、特殊戰略合作模式
通過在當地找一些跟政府有關系的人建立特殊戰略合作伙伴，主要是承接一些市政工程。目的是建立一些形象工程來打開市場，提升品牌效果，建立知名度。
銷售模式的特點：成交率高、影響面大、利潤豐厚、影響面大、但投資額大、工期長、資金回收時間比較長。
貨款結算方式：跟政府直接結算。
九、設計院合作模式
通過選擇在本地排名前幾位的設計院合作，找到該設計院的水電設計團隊合作，一定要對水電設計團隊的設計人員進行集中培訓，培訓2.4G T-bus智能控制系統的特點、銷售技巧及2.4G T-bus智能控制系統配置方案等。一定要非常清楚，想方設法讓水電設計團隊的設計人員培訓成為您公司的直接面對客戶的一線專業設計人員。
銷售模式的特點：成交率比較高、客戶群比較集中、成交速度比較快、資金回收比較快、是比較經濟而且穩定的銷售方式。
貨款結算方式：跟客戶直接結算貨款。
十、項目合作模式
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價格決定因素方面
二手公寓的投資回報率最大的決定因素在于其所在小區周邊環境及物業配套設施的成熟與否；而對于商鋪投資來說，地段是決定其價格的關鍵因素，對于以出租形式進行商鋪投資的人士來說，除了地段因素外，面積也是影響出租價的重要因素。
投資回報率方面
由于北京的大公司眾多，擁有大批高收入、追求高品質生活的白領，因而北京的公寓租賃市場相當活躍，二手公寓出租容易且收益穩定，但是資金的回收周期比較長；而商鋪的租金回報率高，投資回收周期短。
投資風險方面
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（一）房產稅對投資需求具有抑制作用
房產稅的開征的投資需求的影響最大，基于我國房地產行業最近十年如火如荼的發展趨勢，房產稅的開征將引導消費者購買房產時更加理性。相比過去，房產稅是消費者購置房產時平白無故多出的一筆錢，這將不僅對自住型消費者產生影響，對投資型消費者也將產生巨大壓力。對于自住型消費者來說，由于住房需求屬于剛性需求，住房消費在一定程度上屬于必需品，房產稅的開征加大了他們的經濟壓力，使自住型消費者在壓力之下購置戶型更小、均價更低的房產。正是由于房產稅的作用，使得自住型消費者在購房時充分考慮自己的經濟狀況，從而更加理性地選擇購置的房產，使得自己能最大程度減少繳納房產稅的同時又找到最適合自己的戶型。而對于投資型購房者來說，房產稅的開征不僅將增加他們購進房產時的經濟壓力，還將大大增加對手中持有的房產成本。這必然會使得房地產的投資的預期收益大大降低，削弱投資型購房者對于繼續投資房地產的熱情，從而抑制房產投資的需求。
（二）房產稅可以為地方政府提供穩定財政收入來源
由于土地資源具有稀缺性以及保值性，房地產的迅猛發展自然而然使得土地價格水漲船高，土地出讓金在各地政府中財政收入所占比例越來越大。與此同時，地方政府對于土地財政收入的依賴越來越嚴重，土地出讓金在多地政府成了“第二財政”。正是由于地方政府對于土地財政收入的依賴性，使得一些地方官員為了提升政績盲目進行征地拆遷，從而引發拆遷過程中的一系列糾紛和矛盾，影響了和諧社會的構建。而從長遠來看，“土地財政”缺乏可持續性，而房產稅的開征將為地方政府提供長期穩定的收入來源。
（三）房產稅對房價的影響
由于房產稅改革可以積極地調控房地產市場，針對當前房價上漲過快的現狀，房產稅被寄予了很高的期望，人們希望它能夠有效遏制房價過高的現象，更希望房產稅能夠起到立竿見影的作用。然而，影響房地產價格的決定性因素是供求關系，征收房產稅抑制房價的作用非常有限，不能從根本上遏制高房價。
二、房貸緊縮政策對房地產的影響
根據傳統的經濟學理論，利率提高增加了房產購置者以及開發商的資金成本壓力，從而抑制過快上漲的需求欲望。于此同時，投資者的融資難度大大增加，資金壓力明顯加大，一定程度上抑制房地產的炒作。另外，利率的提高是政府向市場房產投資行為的表態，希望能夠對房價的過快上漲降溫。然而現實情況卻不如預期，這是因為央行對投資者在融資成本與投資預期收益的問題上產生了偏差。由于房價的過快增長很大程度上是由于部分投資者的投機行為導致的，因此央行以此為出發點，目的就是為了能夠有效抑制炒房者的投機行為。但是現實情況表面這只是央行的一廂情愿。根據現代資本結構理論以及廣義的MM定理，對于一個項目的融資成本來說并不是有融資成本決定了投資行為的預期收益，而是投資者的預期收益決定了該項目的融資成本。也就是說，炒房者對于房地產的預期收益決定了房地產投資的融資成本，并不是房地產投資的融資成本決定了炒房的預期收益。只要炒房者對于房產投資還是具有相當大的預期收益，簡單的提高利率并不會有效遏制他們的投資欲望，這也是央行收緊房貸政策幾乎失敗的原因。
三、限購令對房地產的影響
（一）“限購令”的短期影響分析
從短期來看，由于房地產具有消費和投資的雙重屬性，使得其在一方面上具有必需品一般的剛性需求，而另一方面，由于土地有其稀缺性和保值性，使得房地產有了保值和增值的投資屬性，因此市場上有一群專門靠炒房謀生，房地產成為了普通消費者和炒房團的熱門追逐產品。而限購令的出臺，使得消費者預期房價價格會下降直到自己的心理價位，因此造成了短期的成家量和價格的雙雙下降，但是對于投資者來說，限購令的出臺使得他們的購房數量受到了限制，但是有了雄厚資金的支持，他們將注意力轉移到了將至更高，升值潛力更大的高端樓盤，通過單體價格的提高來彌補總數量的減少。由于一正一負的抵消效應，房價并沒有如預期般下跌，換句話說，限購令對于房價的影響短期來看并不大
（二）“限購令”的長期影響分析
從長期來看，限購令的推出確實抑制了部分的住房投資需求，一方面使得普通住宅的價格有了一定程度的下降，另一當面高端樓盤的價格卻產生了上升的趨勢。之所以產生了這樣的現象，原因是在經濟的長期發展中，限購令的推出使得部分投資者放棄了普通住宅的投資轉向了高端樓盤的投資，因此造成了普通住宅的價格有了一定程度的下跌而高端樓盤的價格有了一定幅度的上漲。由于一正一負的抵消效應，房產的成交量從總體數量上來看并沒有發生大幅度的上漲或者下跌。這是因為從長期來看，由于土地的稀缺性以及人口基數的日益擴大，供給數量是受到限制的，因此限購令對于成交量的影響并不是很大。
四、總結
宏觀政策出臺的主要目的是為了促進房地產行業的健康發展，使得房地產既能滿足一般消費者的剛性需求，又能使得地方政府得到長期、可持續的財政收入，得到雙贏的目的，形成一個良好的循環。從目前的房地產現狀來看，房地產的供給和需求產生了一定程度的不對稱，這對房地產的長期發展將產生很多負面的影響。房地產是一個特殊的行業，具有先導性、基礎性、帶動性和風險性，再過去的十年中，為中國經濟的迅猛發展做出了巨大的貢獻，但是房地產行業能夠持續、健康的發展關系到社會的方方面面，如何通過國家政策的引導使得民有所居，實現偉大的“中國夢”將是一個困擾政府的一大難題。
參考文獻：
[1]傅道忠，張懷欣. 現行房產稅改革的現實影響[J]. 稅收經濟研究，2011.
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一、房產稅對房價影響的現有理論（觀點）
近幾年來，針對房產稅對房價影響的研究，大致可歸納為五種觀點。
1、 房產稅將推高房價
Simon（1943）和Netzer（1966）提出了房產稅與房價關系理論的“傳統觀點”。他們假設整個國家的資本回報率固定、資本自由流動，從而資本不承擔任何稅負，房產稅完全由購房者獨自承擔，從而導致高房價。
2、房產稅難以抑制房價上漲
持該觀點的學者從三個角度論證了在房產稅制度下，房價仍將上漲。
（1）供求失衡論
鄭龍佳（2006）認為，房價的上漲是各種因素共振的結果，而剛性需求則是房價上漲的根本原因，僅僅依靠對個人保有住房開征一道房產稅就試圖抑制甚至逆轉房價連年增長的趨勢，無異于天方夜譚。而賈祖國（2013）從供給角度進行分析，并得出結論：要解決目前大城市商品房價格不斷上漲的問題，最關鍵的還是大幅增加土地供應，尤其是普通商品房以及保障房的供應。在張健銘（2011）看來，房產稅改革只是目前房地產市場宏觀調控組合拳中的一個動作，只有從供需關系這個根上著手，有效打擊房地產市場上的投機行為，才能平穩房價。
再如徐寧、吳福象（2012），從房地產市場供求的穩定性角度出發，運用了帕斯奎爾-惠頓四象限模型嵌入到動態蛛網模型，評估了房產稅試點對房地產市場的影響。研究結果表明，房產稅試點雖然一定程度上起到了穩定房價作用，但不能從根本上扭轉房價的正向發散趨勢，原因是過低的稅率加之住宅需求曲線的正斜率導致房價收斂的周期延長。
（2）投資推動論
根據中國的國情和房地產行業的現狀，王晨曦，汪馳，胡燕玲（2012）認為，目前，征稅方案本身和房地產相關配套政策還不完善，它還不能成為政府調控房價的有力政策。中國的股市由于制度原因始終無法吸引大多數投資者，而其它的投資渠道又有限，所以房地產安全且收益高的特點，就使得房產稅在中國難以抑制房價。
3、房產稅會使房價下跌
抑制房價的觀點在國內大體有兩種邏輯：第一種邏輯認為，我國房價偏高的原因是當前土地政策導致房屋土地的70年租金包含在住房成本當中，最終開發商將這部分成本間接轉嫁給了購房者，因此高房價是高成本所推動的。房產稅改革后，土地政策獲得的出讓金收入會歸并到房產稅中逐年實現，于是房產稅改革會導致一次性進入住房價格中的土地出讓金演化成為70年的稅收收入，顯然這種做法會導致當前住房成本的大幅度下降，進一步形成住房的降價效應。
第二種邏輯是根據短期和長期的供求關系來分析房產稅對房價的作用。李彬（2010）認為，消費性需求只隨著租金的變化而變化，房產稅的開征不會對其造成直接影響，但會使投資（投機）性需求減少。由于房地產開發周期長，所以在短期房地產市場的供給量相對穩定。但由于房產稅的出臺，房地產的潛在投資收益率相對于其他投資標的而言，其收益下降而風險上升，這將導致資金從房產投資市場流出轉投其他資產市場，從而住房的供給量增加。根據短期內需求與供給變動的動態均衡分析，開征房產稅后，閑置房產的持有成本增加，房產投資者為轉嫁稅負，將盡量減少房產閑置時間，這將使房產租賃市場供給增加，租金下降。租金下降所產生的替代效應使部分原打算自置房產的消費性投資者暫緩或放棄購房計劃，繼續通過租賃方式解決住房問題，消費性住房需求下降。因此，短期內房產稅出臺將使房產的消費性與投資性需求同時下降且供給增加，這將使房價下降。
而對于長期而言，長期房地產供給取決于土地供給，土地作為稀缺資源，其供給權掌握在政府手中，與房價并無必然關系，但房產稅使房產長期需求下降且回歸居住本質，改變了需求結構。因此，長期看房產稅不僅使房價下降，供給結構也將發生相應轉變。
在國外，由Mieszkowski（1972）提出了房產稅對房價影響的“新觀點”，他認為，傳統觀點的局部均衡分析是高度誤導的。一方面，傳統觀點忽視了所有轄區均有房產稅；另一方面，房產稅不僅影響住房資本配置，而且影響非住房資本配置。為此，他們假定整個經濟包含高稅區和低稅區兩類，資本由高稅區向低稅區流動，并導致資本的錯誤配置，產生了“利潤稅效應”和“流轉稅效應”。而Case和Grant（1991）模擬發現，房產稅的流轉稅效應非常顯著，房產稅將會使房價下降。
4、房產稅對房價影響不大
在呂立新（2010）看來，房產稅對抑制購房需求會起到一定作用，但是作為一個稅種，不能把它看成調控房價的利器，其實它對房價的抑制作用還是有限的。中國社科院財貿所高培勇認為，房價等于成本、利潤和稅金的總和，房產稅只對稅金部分進行調節，故而對房價的影響作用不大。
國外學者對于該觀點也有自己的理論。Hamulton（1975）提出了“受益觀點”，且將其逐步發展。他們假定消費者可自由流動，不同轄區為爭奪消費者在房產稅和公共服務上展開競爭。在上述假定下，每個轄區內消費者所支付的房產稅相同，地方公共服務完全由房產稅來提供，房產稅和公共服務未資本化為住房價值。據此，他們認為房產稅僅是受益稅，僅影響地方公共支出，不影響住房價值和資源配置。
5、房產稅會使房價短期下跌長期上漲
對于以上三種主流觀點，南昌大學MPA聯合課題組（2011）提出了獨到的見解，他們認為房產稅短期具有心理威懾作用，但從長期來看并不能扭轉房價上漲的趨勢，反倒會推高房價、房租。房產稅的開征，短期內對市場無疑是利空，持房者將會對成本和收益進行審慎權衡，一部分炒房者將會被迫拋售房源，這將增加市場供應，從而供大于求使得房價下跌。另外，房產稅將會減少樓市的投機和非理性成分，逐漸擠出房地產市場的價格泡沫，使市場更多地回歸到由自主性需求、改善性需求決定的軌道上來。但從長期來看，中國很多一二線城市的工業化和城鎮化進程不斷加快，商品房的剛性需求依然很大，開征房產稅對房價中期上漲的趨勢不會造成太大影響。從抑制房價的角度講，房產稅的作用將不會是長期的，開征房產稅，只是增加房屋保有環節的成本，調整樓市供求結構。
二、對現有理論（觀點）的評述
針對房產稅對房價影響這一問題，有著五種完全不同的觀點，究其原因在于各個學者研究的角度、方法不同。有些學者從供求關系的角度分析，還有的從投資回報率、房價構成、稅負的流轉效應等視角進行解讀，再加上影響房價的因素眾多且環環相扣，所以從不同的切入點入手得出的結論也不盡相同。
對于第一種觀點――房產稅與房價關系理論的“傳統觀點”，在當時的那個年代具有一定的借鑒作用，但對于當今的中國而言我認為不太適用。第一，房產稅不一定完全由消費者承擔，轉嫁的程度需要取決于需求彈性的大小。第二，該觀點的假設與現實還存在相當大的差距，比如對資本回報固定、資本不承擔任何稅負的假設存在一定的問題。
再來看“房產稅難以抑制房價上漲”這一觀點。首先是供求失衡論，價格變動分析的最本質原因就是供給與需求的改變，從而使得均衡點移動。不過在他們的分析框架中沒有把房租市場考慮進去，房租市場與住房交易市場之間存在著聯動關系，兩者相互影響，所以忽略了這一重要因素會使得最終結論與實際之間出現偏差。其次是投資推動論，不可否認在過去10多年中，投資及投機性需要在一定程度上推高了房價，但在限購令、房產稅等各項政策下，這一需求已經被嚴重壓縮，剩下的只有改善性需求和剛性需求，所以我對這一論點持懷疑態度。
第三種觀點認為房產稅會使房價下跌。國內的第一種邏輯有一定的道理，將當前的房價進行分解，可以發現地價占的比重相當大，如果房產稅能夠在一定程度上取代地價，能提供地方財政一筆可觀的收入，那么房價必然會下降。但是就目前的政策來看，房產稅占地方財政收入的比重較低，例如重慶在房產稅試點的第一年里房產稅收入才1億元，可謂杯水車薪。另外，根據當前重慶的房產稅細則，房產稅的收入要投入到保障房的建設中，那么指望房產稅能夠撼動土地財政的期望恐怕就要落空了。
第二種邏輯運用了供求分析的方法，我個人認為此觀點在房產稅背景下對供給和需求變動情況的分析比較合理，但是對房租影響的分析思路不敢茍同。其分析的邏輯為“開征房產稅后，閑置房產持有成本增大，房產投資者為轉嫁稅負，將盡量減少房產閑置時間，這將使房產租賃市場供給增加，租金下降”。而實際上一二線城市房產的空置率并不高，開征房產稅后，房產持有者的成本增加，使得供給曲線向左上方移動，最后的結果是供給減小而租金上升。
對于國外學者提出的的房產稅對房價影響的“新觀點”，其核心思想是資本會從高稅區流向低稅區，在國外有一定的實際意義。但對中國而言，東西部貧富差距比較大，東部一線城市對住房的需求遠遠大于二三線城市的需求，這時候稅率對資本流動的影響力會大打折扣，所以流轉稅效應不會很明顯。
第四種觀點從房價構成的角度入手，分析稅金變動對房價的影響。我個人認為，房價等于成本、利潤和稅金的總和顯示的是房價的合理估值，但是當市場上供大于求或者供不應求時，房屋的價格就會偏離價值，而中國現在的情況就處在偏離的軌道上，房價存在一定的泡沫，所以該公式可能不適用。
最后，我個人更偏向于第五種觀點，房產稅對短期的影響遠遠大于長期的影響，這使得短期房價下跌但長期依然上漲。在短期，房產稅的出臺具有一定的心理威懾作用，在增大供給的同時又有效地降低了投資和投機性需求，使得房價下跌。但對于長期而言，中國的樓市依舊是供不應求的局面，如果不能有效地增加供給，那么房價上漲的趨勢就很難改變。（作者單位：浙江財經大學經濟與國際貿易學院）
參考文獻：
[1]鄭龍佳. 對滬渝兩地試行房產稅改革的思考[J]. 財稅論壇， 2013（2）.
[2]賈祖國. 房產稅對房地產價格的影響[J]. 觀察思考， 2013（1）.
[3]張健銘. 指望房產稅降房價是一廂情愿[J]. 決策探索， 2011（3）.
[4]南昌大學MPA中心聯合課題組. 房產稅對平抑房價的效應研究[J]. 熱點關注， 2011（5）.
篇12
(放長線才能釣大魚)
房產合作營銷方式又分為：精裝修房產項目合作、樣品房項目合作、樓盤交房定時展示合作三大營銷方式：
精裝修房產項目合作
主要是指針對那些比較高檔的精裝修房產項目，把智能家居這一塊納入房產預算中，這樣對房產商來說，既可以讓智能家居成為樓盤的一個很好的“賣點”，又是一個贏利點，這種銷售方式，一般要在房產立項預算前進行。
銷售模式的特點：利潤最豐厚、影響面大、但投資額大、工期長、資金回收時間比較長。
貨款結算方式：跟房產商分期結算貨款
樣品房項目合作
主要在房產樓盤造樣板房時，跟房產商合作，作為樣板房的一部分，這樣對房產商來說，既是一個宣傳點，又是一個贏利點，這種銷售方式一般在房產打樁時，就要立即考慮跟房產商的樣板房合作事宜。
銷售模式的特點：成交率高、影響面大、利潤豐厚、資金回收快。
貨款結算方式：跟房產商成交單數定額分享利潤或比例分享利潤，直接跟戶主結算貨款。
樓盤交房定點展示合作
主要在樓盤準備交房給戶主時，人住樓盤兩至三個月，在樓盤處懸掛展板等展示品，設點展示，演示智能家居，因這段時間為裝修高峰期。對房產商來說這是一個贏利點。
銷售模式的特點：成交率高、成交期最短、最直接的接觸戶主的方式，貨款可以立刻收到，是最實用、最有效、最直接、最經濟的銷售方式。
貨款結算方式：跟房產商可以交場地費、月租費；跟戶主是直接結算貨款。
二、裝修合作
(讓別人為您推銷產品的最佳方法)
跟各裝修公司合作，利潤共享，由商來負責安裝及售后服務，對各裝修公司設計人員進行集中培訓，由裝修公司來負責產品推薦。
銷售模式的特點：銷售面最廣、銷售效果比較快、比較經濟快速的銷售方式，資金回收比較快。
貨款結算方式：跟裝修公司分享利潤；跟戶主直接結算貨款。
跟裝修公司合作應注意以下幾個要點：
利潤分配：
一定要把更多的利潤點讓給裝修公司，這樣裝修公司才有更大的熱情去推薦產品，一般宜在分享20％以上的利潤點。
智能設計培訓：
一定要對裝修公司的設計人員進行集中培訓，培訓XlO智能家居的特點、銷售技巧及智能家居配置方案等。一定要非常清楚，想方設法讓裝修設計人員培訓成您產品的推銷員。
尋找更多的裝修公司：
如果尋找到更多的裝修合作伙伴，培訓更多的智能家居設計師，每天都有這么多人為您推銷智能家居產品，這是最重要和省力的銷售方式。
三、系統集成商合作
(最佳的合作是更大成功的前提)
尋找裝修相關類合作商，分享利潤，共同推銷智能家居產品，主要是一些安防產品銷售商、建材銷售商、電子產品銷售商、電器燈具銷售商等，對它們來說，智能家居產品既是一個配套銷售的產品，又是一個利潤點，所以，會比較樂意去經銷和。這種銷售方式的合作跟裝修公司合作有點類似。其合作方式可以參考跟裝修公司的合作方案。
銷售模式的特點：銷售面最廣、銷售效果比較快、比較經濟快速的銷售方式，資金回收比較快。
貨款結算方式：跟系統集成商分享利潤；跟戶主直接結算貨款。
四、設立下一級經銷商
(分享賺錢的方法，才能獲得更多的財富)
通過做地方性的招商廣告來尋找下一級及經銷商，分享智能家居的樂趣與投資商機，一定要做到統一的政策。
五、專業市場設點
(把力用在刀刃上，才能事半功倍)
通過在專業市場設點來宣傳和銷售智能家居產品，例如大型建材市場、燈具電器市場、專業電子市場等，因為到這些地方來的客戶大部分都是裝修戶，所以，都是準客戶。
銷售模式的特點：成交率比較高、客戶群比較集中、成交速度比較快、資金回收比較快、是比較經濟而且穩定的銷售方式。
貨款結算方式：跟戶主直接結算貨款。
六、智能家居專賣店
(最親切的服務、最專業的品牌效應)
通過設立專業的智能家居形象店，一方面來銷售智能家居產品，另一方面也是無形的最大面積的推廣智能生活的理念，讓智能家居產品真正貼近老百姓的生活。
銷售模式的特點：影響面比較大、是比較穩健、經濟的銷售模式，能比較直接、親切的接觸戶主，資金回收快。
貨款結算方式：跟戶主直接結算貨款。
七、超市式銷售
(貼近生活、貼近百姓，讓智能走進千家萬戶)
篇13
上面只是從房產作為資產的內在價值的角度來分析。實際市場上房產的價格并不總是反映其內在價值，而應是圍繞其內在價值上下波動，而影響其價格上下波動的因素非常多也非常復雜。比如：投資市場的資金面、投資者對未來的預期、政府的政策等因素。其中最重要的是資金面，本質上投資市場的價格都是由資金驅動的。這就是為什么世界各國在其本幣升值的過程中其房產的價格也相應的走出一輪上升過程的原因。理論上說本幣升值以其本幣來衡量的房產價格不應該上升，之所以出現房價以升值的本幣衡量也有大幅上升，乃是追逐本幣升值的資金驅動的結果。這也正是說明中國目前一個地區或城市的房地產市場不是一個封閉的體系，而是有大量的外來資金進入的體系，這些外來的資金推高了當地的房產價格，使得房價高出了用當地收入水平衡量應該具有的價格。作為市場的均衡因素：政府，在這樣的情況下對這類資金的控制是合理的也是應該的，因為這些資金最終是會離開的，當資金開始流出的時候，房價的下跌是要當地的居民和金融機構承擔的。政府必須為此作好防范準備。
