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篇1

城市土地是最大的存量資產，是城市經濟運行的載體，是城市建設與發展的重要物質基礎，也是“經營城市”發展戰略的重要支持基礎。由于企業價值的評估演化成了對企業資產負債表所列示資產及負債的評估，于是嚴重地影響了企業價值評估的定位，并限制了企業價值評估方式方法的發展。

1土地價值理論研究的經濟理論基礎

1.1勞動價值論

土地的勞動價值理論是由大衛.李嘉圖加以提出來的，最終由馬克思對其加以完善，這個理論認為勞動投入是價值決定的唯一因素。

1.2效用理論

效用理論主要是研究消費者如何在各種商品和勞務之間對它們的收入進行分配，以達到滿足程度的最大化。效用價值論只能說明價值決定的“質”，具體的“價值量的決定”需要邊際效用價值論來解決。

1.3供求價格論

供求價格是由19世紀末英國的經濟學家馬歇爾提出的，馬歇爾認為，所謂的價值，就是指交換價值或者價格，這主要是取決于供給價格與需求價格的共同作用的均衡狀態，其中，生產要素價值的高低直接決定了供給價格，邊際效用的大小又決定了需求的價格，被稱為混合價格理論。

2土地價值理論構成

2.1土地的資源價格

土地資源具有原始性特征，土地是先于人類社會而存在，同時也是萬物生存的基礎，自身具有生產能力。由于各種土地產權制度的安排，也就形成了不同的土地所有制形式。土地資源是自然的產物，不是由于勞動而產生的，但是在商品經濟的條件下，土地可以被出租和變賣，從而也就產生了地租和地價。

2.2土地成本價值

土地的成本價值主要是指在土地上的投入，土地上的成本投入可以通過以下的兩種方式來改變土地的資本價值：一是在原有土地資源上進行一些技術、勞動、資本的投入，增強土地的生產能力，例如在土地上進行一些基礎設施的投資等；二是土地的開墾，隨著科學技術的發展，人類對自然的利用能力增強，可以通過一些要素的投入開墾出一定量的土地， 使得土地的供給的彈性增強。

3城市地價評估體系的更新

3.1城市土地定級的更新

當前城市土地定級的方法主要有多因素綜合評定法、級差收益測算法和市場交易價格定級方法。

①因素綜合評價法

多因素綜合評價法的基本思路就是依據一定的目的和原則，以土地單元為樣本，選擇對土地單元發生作用的地價影響因素和因子作為鑒定指標，并賦予相應的參數，然后用適宜的模式將樣本加以歸并來劃分土地級別。對某一個系統多因素和因子進行綜合評價。

②級差收益測算法

級差收益測算方法是從土地產出即企業利潤入手，認為土地級別由土地的級差收益體現，級差收益又是企業利潤的一部分，所以由土地區位差異產出的土地級差收益完全可以通過企業利潤分離出來。首先憑經驗初步劃分土地級別，然后從土地利潤中剔除非土地因素如資金、勞動力等因素帶來的影響，建立合理的經濟模型，測算土地的級差收益，從而驗證并劃分土地級別。

③市場交易價格定級方法

市場交易價格定級方法的指導思想是直接從土地收益還原出土地價格出發，根據地價水平的一致性原則在城市空間中劃分地價區塊，制定地價區間，從而劃分土地級別。這種方法是將土地級別與土地價格直接聯系起來，測算方法簡單，結果便于應用更新。

3.2基準地價的更新

①遵循《城鎮土地評估規程》提出的更新方法

即“以土地定級為基礎，土地收益為依據，市場交易資料為參考評估基準地價”和“土地條件劃分均質地域，用市場交易價格等資料評估基準地價”。兩種途徑主要針對基準地價的初次評估而言的，但它們同樣適用于基準地價的修訂更新。在上述兩種途徑具體采用中又可以分為兩種不同的方法。一種是對原有土地級別或均質地域的邊界依據實際情況作適當調整，并以此作為基礎進行基準地價的修訂更新。此方法適用于初次評估后的第一或第二次修訂更新，因為一般而言，由于經歷時間較短，城鎮的社會經濟狀況及其內部區域因素不會發生劇烈變化。

②價指數調整法

地價指數調整法即通過專家咨詢、典型樣本調查等手段，采用適當的數學處理方法，計算出一個反映調整日期與原日期基準地價評估的比例系數（即價格指數）。

③根據城市土地和房地產交易價格資料，進行地價區片劃分和城市地價定級，完成基準地價更新。

④利用城市土地多因素綜合評價和級差收益測算模型，進行城市土地定級和基準地價更新。

4土地資產價值實現的對策

4.1樹立土地可持續利用觀

土地生產性、有限性、稀缺性、不可替代性等特征使土地資源可持續利用十分必要。土地可持續利用包含兩層含義：一是土地資源本身的高效、持續利用；二是土地資源與社會其他資源相配合共同支撐經濟、社會持久發展。

4.2加強土地市場管理

（1）規范政府行為。首先，政府是土地市場的需求者。我國的經濟體制決定了目前大部分國有企事業單位在很大程度上依附于政府。同時，政府又是土地市場的壟斷供給者。政府必須公開土地需求與供給的實際狀況，保證土地需求的公平競爭。

（2）加強規劃管理。從市場上得到土地的各用地單位，必須按照規劃部門對該塊土地使用方向的規定使用土地。同時，管理者應兼顧土地利用經濟效益、社會效益和生態效益來實行土地規劃。

（3）加強土地市場信息管理。土地信息包括土地供應地區、條件、土地使用價值以及直接使用價值以外的價值。土地交易具體內容有：土地供給總量信息、已供給土地宗地信息、土地使用權市場交易信息、土地市場預測信息、政府供地限制目錄。

（4）采取措施應對土地使用權隱形交易。當前階段，加強對城市土地隱形交易的治理仍然是規范城市土地二級市場的重要任務。

①加強地籍管理，完善土地登記制度，促進城市土地二級市場的健康 發展。

②分階段的全面推進城市土地使用制度改革，擴大土地有償使用的覆蓋面，健全和完善城市土地市場體系。

③建立合理、嚴密的土地稅制來控制土地投機，維護土地二級市場的交易秩序。對未按規定期限投資開發和在一定時期內多次轉讓的土地交易從嚴征稅，以提高土地投機的成本。并通過控制抵押貸款的發放等手段，嚴格限制一定時期內土地轉手頻率，防止土地炒賣的出現。

④建立和完善土地儲備制度，增強政府對土地市場的調控能力。土地儲備是政府加強土地市場管理的重要手段。

土地資產價值與土地所有者和使用者的切身利益相連，隨著我國土地市場進一步發展，土地資產價值將成為越來越多人的討論焦點，如何使土地資產價值得到最大程度的體現，也將是人們研究和探討的方向。在促進市場健康有序發展，充分顯化土地資產價值這條道路上我們必須以發展的眼光對待問題，樹立可持續發展觀念，采取積極有效的措施解決問題，只有這樣才能逐步實現土地的資產價值。

5結語

總之，通過以上問題的研究，筆者對中國的土地市場和地價評估體系有了更加深入的認識，并且對本文提出的論題找到了解決的辦法，成功地解決了問題。

篇2

文獻標識碼 A

文章編號 1002-2104（2007）03-0085-05

農地作為人類賴以生存和發展的物質基礎，提供糧食、蔬菜、木材等實物型產品，以及開敞空間、景觀、生物多樣性、文化服務等非實物型生態服務，為人類帶來巨大的社會福利。科學、合理地評估農地價值，尤其農地的非市場價值，形成完整的資源成本核算體系，一方面能夠彌補市場機制作用不足給農地城市流轉決策帶來的影響，緩解我國農地流失的形勢；另一方面，可以修訂和完善我國當前的農地分等定級成果，為制定和實施農地生態保護政策，實行開發和保護并舉的農業生產方針，確定農地城市流轉的生態損失、補償機制等提供理論依據。江漢平原既是我國重要的商品糧、棉、油生產基地，又是中部密集的城鎮帶，對其農地資源價值的研究可以為協調地區經濟發展和農地保護的現實矛盾，探尋兩者的均衡提供重要的決策依據。

1 農地資源價值構成

西方效用價值理論和環境價值理論的發展推動農地價值理論的提升，自然資源由無價向有價的實質性突破也逐漸改變傳統經濟學對農地價值停留在狹義經濟產出價值上的認識局限，農地非市場價值研究引起相關學者的關注。據Navrud對Broker 及Stoll地區農地保護在水資源質量改善上的非市場價值評估，農地非市場價值占總價值的63%[1]；三菱綜合研究所對日本全國水田的非市場價值研究，日本水田的非市場價值達12兆日元，是水田經濟產出價值的4倍[2]。非市場價值是農地價值中無法忽略的重要組成，若忽視農地客觀存在這部分價值，必然會低估農地經營和農地保護的效益，而以此為依據制定的農地制度改革和其他相關政策也會發生扭曲，最終導致政策失靈。

農地價值包括農地提供農副產品可計量的市場價值和提供開敞空間、維護生物多樣性、保障國家糧食安全等所具有的非市場價值。其中，市場價值是農地資源目前的使用價值或經濟產出效益，傳統價值理論中所指的價值部分，也是早期研究中的期望消費者剩余（expected consumer surplus）。農地的非市場價值作為無法通過市場交易實現、而又客觀存在的價值部分，涵括農地的選擇價值（option value）、饋贈價值（bequest value）和存在價值（existence value）。其中，選擇價值是指人們雖然現在不使用農地資源的某項效益或功能，但是未來可能會需要使用，于是為了確保未來能夠隨時可用，消費者現在愿意提前支付的代價[3]；存在價值也稱內在價值，是人們為確保農地的各項服務功能能夠繼續長時間存在所愿意支付的價值；饋贈價值是一種“持續發展”的理念，是人們基于代際公平，為讓子孫后代將來能夠繼續利用農地事先支付一定的代價來保護資源，避免資源被過度的利用和濫用。非市場價值設置上，一些學者[4,5]認為現有評價技術可以區別市場價值和非市場價值，但企圖將選擇價值、存在價值和饋贈價值分開仍有困難，它們之間在意義上存在一定程度的重疊。因此，結合國內外研究經驗，評估農地非市場價值時為避免嵌入效果、出現人為高估，按居民對農地非市場價值的整體支付意愿進行調查。

2 江漢平原農地市場價值評估

2．1 農地市場價值評估技術

農地市場價值評估常用方法有市場比較法、收益還原法、成本法等。我國農地市場發育不完善，交易資料缺乏，農地經濟價值高低主要由收益能力決定，因此收益還原法是當前農地市場價值評估的首選方法。收益還原法認為土地價格是土地收益，即地租的資本化，土地價格的高低取決于土地收益的大小[6]。計算公式為：

式中：P為農地市場價值；a為單位農地年凈收益；r為還原率。

2．2 農地市場價值評估

2．2．1 數據來源

依據江漢平原農地資源分布狀況和所轄市縣的經濟發展水平，選取武漢、仙桃和漢川三市縣作為典型調查區，隨機抽查520戶農民，回收有效問卷501份。其中，武漢選擇黃陂（橫店鎮、灄口鎮）、江夏（鄭店、流芳、紙坊）、蔡甸（玉賢鎮、山鎮）、東西湖（徑河農場、新溝農場）作為抽樣區，隨機入戶調查210戶農民，有效樣本202份；仙桃市走訪干河、西流河、長墑口、沙湖、彭場及胡場6鄉鎮20個村莊，隨機抽查農戶180戶，有效樣本176份；漢川市隨機抽查新河、劉隔、分水、沉湖、脈旺、城隍6鄉鎮20個村莊的130戶農民，有效樣本123份。調查了解受訪農戶的人口、土地面積、種植結構、生產投入、農業稅費、農業產值、補貼等經濟資料，為分析農地的經濟產出、估算經濟價值提供詳實可靠的數據源。

2．2．2 樣本特征

①受訪農戶土地資源稟賦。江漢平原受訪農民戶均經營農地0．488 hm2，標準差0．549 3。其中，土地流轉或已脫離農業生產的有24戶，占樣本的4．94%；經營規模在0．4 hm2以上的有198戶，占40．75%；經營規模超過0．666 7hm2的種田大戶占17．91%。②受訪農戶農業收入情況。501戶受訪農戶除從事農業種植外，農閑時間外出打工、從事兼業活動的有313戶，占樣本的62．48%；單純以農業種植營生的有188戶，占37．52%。受自然資源及農地產投效率影響，江漢平原農民主要選擇稻肥、麥稻、油稻、早晚雙季稻、麥棉、油棉、豆棉等耕作制度。④農業收入占家庭收入的比例情況。調查表明，2004年江漢平原受訪農戶年均收入15 156．86元（標準差11 526．01），家庭收入構成中農業收入所占的平均比例為37%（標準差35%）。其中，農業收入占家庭年收入比例在50%以下的家庭占70．79%，農業收入比例在50%～80%和80%以上的家庭分別占10．55%和18．66%。

2．2．3 農地凈收益的確定

農地凈收益為農地產值加上補貼扣除生產成本、人工成本、稅費所得到的凈值。其中，農地產值、補貼、生產成本和稅費為實際調查數據，人工成本因各家勞力投入不同，標準不一，按《湖北省農村統計年鑒2004》的平均數據取值。生產成本包括種苗費、肥料費、農藥費、水電費、機工費、役畜費等經常性物質費用、以及管理費、利息、利潤、稅金、農田水利設施的維修費、折舊費等固定成本。數據整理后，江漢平原各調查區農地凈收益見表1。其中，江漢平原的均值按各調查區的樣本加權平均得到。

2．2．4 農地市場價值估算

對江漢平原501戶農民種植情況的調查統計表明，單位農地的純收入呈明顯的正態分布趨勢。根據正態分布區間估計，當總體δ2已知，均值μ的雙側1-α置信區間為：

3 江漢平原農地非市場價值評估

3．1 農地非市場價值評估技術

非市場價值不存在直接的交易市場，難以用市場價格直接衡量，只有通過非市場價值評估技術估算，代表性的技術有條件價值評估法(Contingent Value Method， CVM)、旅游成本法（Travel Cost Method，TCV）和享樂定價法（Hedonic price Method，HPM）。但HPM、TCM與CVM相比較，屬事后評估法，僅能推估當期資源的使用價值，難以包含非市場價值中的選擇價值。為此，衡量農地較為完整的非市場價值，CVM是當前唯一可行的評估方法，也是目前應用最廣泛、最成熟的方法[7,8]。CVM是利用效用最大化原理，采用問卷調查，模擬市場揭示消費者對環境物品和服務的偏好，并推導消費者的支付意愿，從而最終得到公共物品非利用經濟價值的一種研究方法[9]。CriacyWantrup最早提出CVM的基本思想，認為通過調查可了解人們對公共物品的支付意愿，從而衡量自然資源的價值[10,11]。1963年David首次將CVM應用到實踐，評估緬因州林地宿營、狩獵的娛樂價值。隨后Randall、Ives和Eastmand進一步闡釋CVM的理論優點和特性，從此該方法逐漸地被廣泛應用于自然資源的休憩娛樂、狩獵和美學效益的經濟價值評估[12]，成為20世紀后半葉資源環境經濟學領域的主要理論改進之一[13]。經過半個世紀的發展，CVM已成為評價非市場環境物品價值最常用、最有效的分析工具。

3．2 江漢平原農地非市場價值評估

CVM評估農地非市場價值的基本思路在于：以問卷調查的方式引導受訪居民進入假想的市場環境，直接詢問其保存農地所愿意支付的價格（Willingness To Pay，WTP），揭示消費者對農地的偏好程度及支付意愿，并把樣本擴展到研究區域整體，用平均支付意愿乘以研究區域的家庭戶數，估算出農地環境改善所能帶來的經濟效益。

3．2．1 調查過程

針對受益群體的特征差異及其與農地生活聯系的緊密程度，調查對象分為農戶和市民兩類。其中，農戶樣本選擇江漢平原農地分布較多且經濟發展水平不同的武漢、漢川、仙桃3個典型市縣的21個鄉鎮進行隨機調查，總樣本520份。城鎮居民樣本305份，根據3市縣城市居民的家庭戶數，結合調查群體的年齡、文化程度、職業類型等個人特征進行隨機抽樣。采用面對面的調查方式，調查問卷的回收率很高，排除一些有明顯錯誤的問卷(如前后矛盾、胡亂回答、關鍵信息嚴重殘缺等)，回收有效問卷789份，占調查問卷的95．64%。其中，農戶回收有效問卷501份，占樣本的96．35%；市民調查回收有效問卷288份，占樣本的94．43%。

江漢平原789戶受訪居民中愿意保護農地的有677戶，占樣本的85．80%；不愿意參與農地保護的有112戶，占14．20%。受訪居民拒絕參與農地保護的主要原因有：①沒有多余的錢和時間參與農地保護活動（38．98%）；②農地保護是政府的職責（18．64%）；③誰破壞誰保護（17．80%）；④活動沒有作用或其他原因（22．04%）。

3．2．2 數據處理標準

為真實地模擬居民的支付意愿，問卷設計結合實際，受訪居民可選擇捐錢或義務勞動兩種方式保護農地。調查表明，愿意參與農地保護的居民有677戶，占有效樣本的85．80%。其中以義務勞動保護農地的有450戶，占66．47%；為基金會捐錢的有227戶，占33．53%。我國勞動力富余，77．33%的農民樂意在農閑時間以勞動方式參與農地保護，44．93%市民也愿意義務勞動保護農地。為此，在進行價值處理時，需要將義務勞動參與農地保護的居民支付意愿按其同期的機會工資折成貨幣價值。問卷調查時詢問受訪居民的日均工資水平，江漢平原受訪居民的日均工資標準如表3。同時，為降低策略性偏差，保證數據的真實、可靠性，根據CV不得大于個人收入的原則[14]，在數據處理時剔除邊緣投標，將居民年均支付意愿大于家庭

年收入10%以上的數據作異常樣本剔除。

3．2．3 受訪居民保護農地的最高支付意愿分析

按上述數據處理標準，對調查數據進行整理，江漢平原受訪農戶和城鎮居民保存不同類型農地的偏好及支付意愿如表4所示。

從受訪居民參與農地保護的支付情況分析，江漢平原受訪農戶對水田的偏好程度最高，旱地、水域僅次，林地和園地相對較低。江漢平原農地以水田和旱地為主，受訪農民普遍愿意保存自家擁有經營權和使用權的農地，因此水田和旱地保護的響應意愿最高。從支付數額高低分析，受訪農民對經濟產出較高的園地支付意愿最高，經濟產值較高及資源豐富的水域和灌溉水田的支付意愿僅次于園地，旱地和林地則較低。而城市居民則普遍對當前流失速度最快且與生活聯系最直接、最緊密的耕地的支付意愿最高。

3．2．4 江漢平原農地非市場價值估算

江漢平原現有居民6 001 659戶，其中農民3 764 275戶，市民2 237 384戶。以受訪居民對農地保護的平均參與率和戶均最高支付意愿為參考，乘以江漢平原當前家庭戶數，可估算出轄區內居民對不同類型農地資源的保護意愿，進一步推估出農地資源的非市場價值(見表5)。

估算表明，從受訪居民保護農地的支付意愿出發，江漢平原各類型農地資源中，園地的非市場價值最高，其次是林地，水域及耕地的非市場價值較低。單位農地非市場價值的高低與資源稟賦顯著相關，資源越豐富的農地類型，非市場價值愈低；反之，越稀缺的資源，非市場價值愈高。江漢平原居民對農地資源的年均保護意愿達280 536．40萬元，單位農地資源的非市場價值48 658元/hm2。

4 江漢平原農地資源總價值

綜合農地市場價值和非市場價值的估算單價，可以評估出江漢平原現有不同類型農地資源的總價值。江漢平原現有農地資源的非市場價值高達1 246．82億元，約是仙桃市2004年生產總值138．47億元的9倍，是農地資源價值構成中無法忽略的重要組成部分。其中，耕地資源的整體保護效益達4 563．28億元，無法通過市場交易體現的非市場價值有545．30億元，占耕地總價值的11．95%；江漢平原現有園地資源保護效益為623．09億元，市場價值和非市場價值分別占67．79%和32．21%；林地和水域的非市場價值分別為225．64億元和275．20億元。

5 結 論

傳統經濟學對農地價值的認識僅停留在單純的或狹義的經濟產出價值上，忽略農地提供開敞空間、景觀、生物多樣性、文化服務、社會保障、糧食安全等公共物品所具有的非市場價值。運用收益還原法及CVM分別對江漢平原不同類型農地的市場價值和非市場價值進行評估，較為科學地評估出農地的總價值，摸清農地資源的價值構成。江漢平原目前無法通過市場交易實現的農地非市場價值達1 246．82億元，其中，耕地、園地及水域用地的非市場價值在農地資源價值中所占比例份額分別為11.95%、32．21%和8．57%，是農地資源價值無法忽略的重要組成部分。農地價值的貨幣化計量，能夠解決較多的實際問題。例如，對不同類型農地價值的估算可為“耕地占補平衡”制度實現從數量平衡向質量平衡管理模式轉變，建立有效的評價和監督機制提供一定測算標準和參考依據；可進一步完善征地補償制度，彌補征地補償標準缺乏非市場價值的不足，為確定合理的征地區片綜合地價提供直接參考依據。

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The Total Value of Agricultural Land Resource in Jianghan Plain

CAI Yinying ZONG Qi2 ZHANG Anlu1

(1．College of land Management, Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070,China; 2．State Key Laboratory

of Agricultural Microbiology, Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070,China)

篇3

（華中農業大學土地管理學院，湖北武漢 430070）

摘要 農地城市流轉是城市化、工業化過程中的普遍現象，是土地資源競爭配置的結果，本質上是有限的土地資源在農業用途和非農業用途的合理分配。農地城市流轉具有不確定性，不可逆性和流轉時間延遲性3個特征，因此農地具有選擇價值。采用模型假設法和實證分析法，對農地城市流轉的選擇價值進行估算。對農地選擇價值的計算公式進行推導，得出農地流轉為其他不同用途地類的選擇價值，擁有一期選擇權的農地，流轉為商業用地的選擇價值最高的為173.95元/m2，最低的為4.44元/m2；流轉為居住用地的選擇價值最高的為158.40元/m2，最低的為4.16元/m2；流轉為工業用地的選擇價值最高的為39.52元/m2，最低的為3.58元/m2。影響選擇價值大小的相關因素有農地流轉為市地后的每期凈收益，農地流轉開發為市地過程中的開發成本，市地地價的波動率和無風險利率。

關鍵詞 土地資源；農地城市流轉；選擇價值；影響因素；城市

中圖分類號 F301.3文獻標識碼 A文章編號 1002-2104（2011）06-0049-06doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2011.06.009

長期以來，人們對農地價值的認識僅僅停留在狹義的經濟價值基礎上，即產出農產品的價值。就農地產出收益而言，農地單位面積收益僅為工業用地的1/10，商業用地的1/10-1/100之間［1］，城市化進程的加快使得工業、商業、居住等對農用地的需求越來越大，而農用地的比較經濟效益低下，這就使得在市場經濟體制下，農用地受利益的驅動有向其他經濟效益高的用地轉換的沖動［2］。對農地價值認識的片面性正是造成大量農地向城市流轉的關鍵性因素之一。近年來，學者們從不同的角度對農地價值展開研究，如對農地價值評估方法的研究［3-4］、對不同區域的農地價值進行估算［5-6］、對農地非市場價值［7-8］、游憩價值［9-10］、存在價值［11-12］進行測算，但是對農地價值中非常重要的選擇價值測算研究甚少。從選擇價值的角度探討農地城市流轉決策的時間問題，在農地流轉過程中不僅要考慮農地的現期使用價值，還應從可延遲流轉的角度將選擇價值納入農地現期價值中，全面考慮農地價值，對提高土地資源的使用效益和配置效率，減緩農地城市流轉速度，起到理論支撐的作用。

1 選擇價值的內涵

國內外眾多學者都對選擇價值的內涵進行了界定［13-22］，針對本文的研究，筆者認為選擇價值是人們在開發利用環境資源時，當決策行為具有不確定性、不可逆性及決策時間可延遲性的特征，等待未來未知信息確定的情況下，推遲決策的信息價值。農用地向城市用地流轉，人類未來需求的不確定和土地資源開發能力的不確定性決定了農地資源未來供給和需求具有不確定性，保留未來某個時期做出農地城市流轉不可逆性決策，從而產生了選擇價值。

選擇價值在資源價值分類中的歸屬在學術界存在較大的爭議［23-25］。本文借鑒D.Pearce的分類系統，將選擇價值歸屬于使用價值。同時，國內外學者從不同研究方向對選擇價值進行了估算［21,26-30］，本文針對我國城市化進程中農地大量轉為城市用地這一普遍現象，采用模型假設法和實證分析法測算了我國不同城市農地城市流轉的選擇價值。

2 理論推導

2.1 選擇價值存在的前提條件

（1）資源投資開發是不可逆的，至少一部分投資開發必須是不可逆的，如果投資完全可逆，就不用付出任何代價就可以回到初始投資狀態，則沒有選擇價值值得期待。

（2）資源的未來供給、需求或價值具有不確定性，如果沒有不確定性，就可以用成本―效益方法精確計算出何時決策，等待未來外部信息條件明朗就沒有價值。

（3）資源的開發決策具有可延遲性，有能力將延遲投資作為一個可行的政策選擇。

農地城市流轉正好具有不可逆性、不確定性和決策時間可延遲性，因此可計算其選擇價值。在農地流轉前，土地價值農地價值+選擇價值，農地流轉為市地后，土地價值市地價值，選擇價值消失。

2.2 選擇價值公式的理論推導

不確定條件下的農地城市流轉是一個不可逆的決策，開發農地將失去農地的生態功能、景觀功能、糧食安全功能及代際間平等利用農地等其他功能，開發后的城市建設用地地價將根據市場供需變化和政府的宏觀調控產生地價的波動，具有不確定性。若政府面臨一塊農地是否流轉為城市用地的決策，假設：I為農地城市流轉中的相關開發費用（包括土地取得成本、征地過程的相關稅費和土地開發費等），r為無風險利率，F為農地使用價值，C為市地使用每期凈收益，則在t0時農地轉為城市建設用地的預期凈現值為：

NPV0∑∞t0-（I+F）-（F+I）（1）

如果NPV0是正值，根據成本-收益原則，應選擇進行農地流轉開發，但是它忽視了其機會成本。

若農地城市流轉是一個兩期二項式決策，在第一期不做出流轉決策時，可在第二期做出農地是否流轉的決策。在第一期做出流轉決策時，市地地價的每期凈收益已經確定為C，若第一時期不做出農地流轉決策，想延后一期等市場外部信息明確是再做出決定，第二期若政府進行宏觀調控或市場供需發生變化，會對市地地價產生上漲或下跌兩種可能（如圖1所示），其上漲或下跌的變動率分別為u與d，且發生的概率分別為q與1-q，在市地地價上漲時進行農地流轉，下跌時選擇繼續保留農地的農業用途，且第二期的農地開發成本和農地價值不發生變化，則在t0時農地轉為城市建設用地的預期凈現值為：

NPVov ［∑∞t1-（F+I）］

［-（F+I）］

-（2）

凈現值法在比較流轉后的市地每期凈收益與流轉前的農地價值和土地開發費的差值后，其計算的預期凈現值（NPV0）作為農地城市流轉決策的依據。在利用傳統的凈現值法確定的農地城市流轉決策時，往往忽略了農地的選擇價值。將選擇價值考慮進去，計算推遲流轉決策等待外部信息明朗時再決定的預期凈現值（NPVOV），將NPVOV與NPV0相減，則得到農地城市流轉的選擇價值。延期開發的選擇價值用公式表示如下：

選擇價值（OV） NPVov-NPV0

--+（F+I）

（3）

2.3 影響選擇價值大小的相關因素

選擇價值大小取決于相關的參數，如：農地流轉為市地后的每期凈收益C，開發成本V，其中VF+I，市地地價的變動波幅σ，無風險利率r，本文使用微分方法分析這些變量對農地城市流轉中選擇價值大小的影響。

2.3.1 農地流轉為市地后的每期凈收益C

＜0（4）

其他條件不變的情況下，流轉后的市地每期凈收益與選擇價值是負向變動，當從流轉開發為市地中獲得的收益增加時，保護農地的選擇價值就將減少。

2.3.2 開發成本V

＞0（5）

其他條件不變的情況下，農地流轉的開發成本與選擇價值是正向變動，依據農地城市流轉情況，開發的機會成本增加，則延期開發的選擇價值也將增加。

2.3.3 市地地價的變動波幅 σ

（1）市地地價在下一期上漲的幅度u

＞0（6）

其他條件不變的情況下，市地地價在下一期上漲的幅度與選擇價值是正向變動，即市地地價下一期可能上漲的幅度越大，其選擇價值也將越高。

（2）市地地價在下一期上漲的概率q

［-］＜0（從NPVOV>0導出）（7）

其他條件不變的情況下，市地地價在下一期上漲的概率與選擇價值是負向變動，即市地地價下一期上漲的可能性增加，其農地的選擇價值將減少。

2.3.4 無風險利率 r

＞0（8）

其他條件不變的情況下，無風險利率的取值與選擇價值是正向變動，當無風險利率較高時，其選擇價值將增加。

3 實證分析

3.1 參數的取得

如式3所述，選擇價值的計算取決于C、u、d、q、r，F與I，其中u、d、q值，本文依據二項式選擇權定價模型求取，即u、d依市地地價變動波幅σ的歷史資料推估，其中ueσ,d1/u；q依據選擇權規避投資組合得：q（1+r-d）/u-d；r為無風險利率，在σ的值已知的情況下，實際上u、d、q可視為已知值。

3.1.1 無風險利率

無風險利率是指無風險的資本投資利潤率，可以選用同時期的一年期國債年利率或一年期銀行定期存款利率為安全利率。在農地城市流轉中考慮用一年期銀行定期存款利率為無風險利率，因為土地投資是一種收益性投資，銀行存款利率能體現土地投資的收益性。2008年12月23日央行調整一年期存款利率為2.25%，確定其為無風險利率。

3.1.2 流轉后市地地價

農地城市流轉多發生在城鄉交錯區，因此流轉后的市地地價取基準地價的最低級別。中國城市地價動態監測網中收錄了全國各直轄市和省會城市的基準地價（見表1），不同城市基準地價的開發程度、設定容積率和基準日不同，但設定的最高使用年限相同。從全國來看，商業用地的基準地價最低的是哈爾濱，最高的是南京，居住用地的基準地價最低的是長春，最高的是南京，工業用地的基準地價最低的是南昌，最高的是石家莊。最高地價和最低地價相差20多倍，主要原因有不同城市的經濟發展水平相差較大，對土地的需求和供給要求不同，將農地流轉開發為城市用地所需要的費用也相差較大，導致不同城市基準地價有較大差別；其次，有些城市的基準地價的基準日為2001年，以后就沒有進行更新，但是近年來，我國各城市經濟和城市建設迅速發展，而前幾年的基準地價水平與土地市場脫節，導致土地價值不能被市場顯化，有些城市對基準地價進行更新，導致更新后的基準地價遠遠超過之前確定的地價水平。

基準地價是各種用途土地的使用權區域平均價格，是地價總體水平和變化趨勢的反映。簡單來說，基準地價就是土地的初始價，即土地在完成拆遷、平整等一級開發后，政府確定的平均價格baike.省略/view/36571.htm.。基準地價的最低級別可近似視為農地流轉為城市用地過程中的相關成本。

3.1.3 地價變動波幅

從1999年起，全國開展城市土地價格調查與地價動態監測，至2007年，除拉薩外，全國各直轄市和省會城市已經納入監測體系，2008年將拉薩也納入地價監測體系。根據中國城市地價動態監測網的地價監測數據計算各直轄市和省會城市不同用途地價的變動波幅σ，σ為數列Ln （An+1/An）的標準差，其中A為某一用途地價，n為某一年度，n+1為下一年度，依據2000-2009各年的監測地價數據求取（見表1）。拉薩地價的監測數據只有2年，不能計算變動波幅，本文將不計算拉薩的選擇價值。

3.2 選擇價值估算

依據公式4，計算全國各直轄市和省會城市的農地流轉為城市不同用地類型的選擇價值（見表1），從表3可以看出，農地流轉為商業用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.44元/m2，最高的城市是南京，為173.95元/m2；農地流轉為居住用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.16元/m2，最高的城市是南京，為158.40元/m2；農地流轉為工業用地的選擇價值最低的城市是杭州，為3.58元/m2，最高的城市是福州，為39.52元/m2。各城市中商業用地的選擇價值的差距最大，最高值是最低值的39倍，工業用地的選擇價值差距最小，為11倍。產生這種差異的主要原因是流轉過程中的開發成本，從表1可以看出南京商業用地的開發成本是哈爾濱的近21倍，而福州工業用地的開發成本是杭州的近2.5倍，農地流轉的開發成本與選擇價值是正向變動，開發機會成本的差異是產生選擇價值差距較大的主要原因。

4 結論與討論

中國正處于城市化發展的加速時期，在未來一段時期內，農地向城市流轉是不可避免的。在市場經濟體制下，農地的比較經濟效益遠低于城市用地，不可簡單地以預期市地的潛在收益的貼現值是否超過農地使用價值和開發成本之和作為確定農地流轉與否的標準。農地城市流轉的不可逆過程中涉及大量的不確定性，即產生選擇價值，基于本文的研究目的，探討了選擇價值的內涵，并對其計算公式進行理論推導，得出全國各直轄市和省會城市的農地的選擇價值。其中，商業用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.44元/ m2，最高的城市是南京，為173.95元/ m2，居住用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.16元/ m2，最高的城市是南京，為158.40元/ m2，工業用地的選擇價值最低的城市是杭州，為3.58元/ m2，最高的城市是福州，為39.52元/ m2。

選擇價值的大小受農地流轉為城市建設用地后的每期凈收益，流轉過程中的開發成本，市地在下一期上漲的概率、上漲幅度和無風險利率等相關因素的影響。其中，流轉后的市地每期凈收益和市地在下一期上漲的概率與選擇價值是負向變動，農地流轉的開發成本、市地在下一期上漲的幅度、無風險利率的取值與選擇價值是正向變動。

由于不可逆性和不確定性對農地城市流轉決策的影響，決策者對農地價值判斷是否全面、科學是決定農地流轉決策合理與否的關鍵因素。農地流轉的總成本不僅僅取決于農地使用價值和開發成本之和，還應包括農地的選擇價值。在考慮農地選擇價值的條件下，農地是否流轉、何時流轉將取決于農地使用價值、開發成本及相關費用和選擇價值之和與農地流轉市地后的潛在預期價值的差值。將選擇價值計入農地流轉的總成本中，基于成本-收益原則做出的農地流轉最適時間將會大大延遲，從而為我們未來和子孫后代利用農地資源提供更多的選擇余地。

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Study on Option Value of Rural-urban Land Conversion in Different Regions

CUIXin-lei ZHANG An-lu

篇4

城市是一個高度復合的人工化生態系統，與自然生態系統在結構上和功能上都存在明顯差別。在生態系統服務功能研究早期，研究重點一直局限在森林、湖泊、濕地等生態系統類型。直到20世紀末，城市生態系統服務功能的研究才開始廣泛開展，其理論探討和實踐方法逐漸深入[8-12]。

1 城市生態系統服務功能價值評估方法

1.1評估方法原理

目前，生態系統服務功能的價值評估方法主要分為直接市場法、替代市場法、模擬市場價值法三類。國內外有多種價值估算模型，Costanza等[3]的方法模型在國內生態系統服務功能價值的研究中得到廣泛的應用：首先對研究區域內的生態系統進行分類，并劃分不同生態服務功能；其次，應用多種價值評估方法，計算單位面積下各種類型生態系統的不同生態服務功能價值；最后匯總得到不同生態系統的服務功能價值結構表。具體計算公式如下：

式中： ――城市生態系統服務功能的總價值，元/a；

――第i種類型生態系統的第j項生態系統服務功能的單位價值，元/hm2；

――第i種類型生態系統的總面積，hm2。

1.2服務功能劃分及參數取值

國內外學者對生態系統服務功能的分類及其價值估算等至今尚未形成共識，本文在對比分析國內外研究成果的基礎上，將城市生態系統服務功能劃分為三大類：①提供生活和生產物質的功能，包括食物生產、原材料生產；②與人類日常生活和身心健康相關的生命支持的功能，包括：氣候調節、水源涵養、固碳釋氧、土壤形成與保護、凈化空氣、生物多樣性保護、減輕噪聲；③滿足人類精神生活需求的功能，包括娛樂文化。本文在謝高地等[6]制定的生態服務價值表基礎上增添了固碳釋氧、凈化空氣、減輕噪聲等屬于城市生態系統中較為重要的功能，其參數取值及計算如下：

1.2.1 固碳釋氧的價值

分別采用造林成本法和碳稅法進行固碳價值計算（中國造林成本每噸C為260.90元，瑞典稅率每噸C為150美元，換算為1020元人民幣[13]），用造林成本法和工業制氧法估算植被釋放氧氣的價值（中國造林成本每噸O2為352.93元，制氧工業成本每噸O2為400元[13]）。每公頃林地每天吸收CO21000kg、釋放O2 750kg，每公頃草地每天吸收0.36kg CO2、釋放0.01kg O2。

根據上述數據計算可得城市生態系統中，單位面積林地的固碳釋氧功能價值為336821.5元/hm2，單位面積草地的固碳釋氧功能價值為85.5元/hm2。

1.2.2 凈化空氣的價值

凈化環境空氣功能包括吸收SO2、吸收NOx、滯留過濾降塵和飄塵，采用代替花費法進行計算。每公頃林地平均每年可吸收SO2152.05kg，以SO2治理代價為3000元/t，則每公頃林地吸收SO2所提供的服務價值為456.15元；每公頃林地每年可吸收NOx 380kg，汽車尾氣脫氮治理的代價為16000元/t，則每公頃林地吸收NOx 所提供的服務價值為6080元；每公頃林地平均滯塵能力為21.65t，削減粉塵成本以170元/t計算，則每公頃林地滯塵的經濟價值為3680.5元。

計算所得，城市單位面積林地可創造凈化空氣價值為10216.7元/hm2。

1.2.3 減輕噪聲的價值

目前對森林生態系統降低噪聲價值的估算方法是以造林成本的15%計，以平均造林成本240.03元/m3，成熟林每公頃蓄養量80m3計算：

每公頃林地減少噪音功能的價值

=240.03元/m3×15%×80m3=2880.36元。

1.3 城市生態系統服務功能價值

城市生態系統在平均狀態下的單位面積生態服務功能價值如表1所示。

注： （1）荒漠在城市系統中可對應其它類型用地。

（2）根據耕地所發揮生態服務功能的實際效果，在進行固碳釋氧、凈化空氣、減輕噪聲三項價值計算時，將耕地單位面積價值折算成有效林地價值，折算系數為0.2。

（3）園地生態系統服務功能價值取林地與耕地價值的均值。

（4）城市建設用地（包括城鎮及工礦用地、交通運輸用地等），參考Coslanza等的思路，不估算其生態服務功能價值。

2 案例研究

2.1案例概況

廈門市同安區地處福建省東南沿海，閩南廈、漳、泉“金三角”的中間前沿地帶，廈門市域的北部，境內地形復雜多樣，有山地、丘陵、平原和海島。同安區常年冬無嚴寒，夏無酷暑，春暖晴雨多變，秋涼氣爽宜人。全區總面積約690km2， 2009年全區總人口49.5萬人。

本文所涉及同安區不同生態類型用地面積的基礎數據來源于《廈門市同安區土地利用總體規劃》（2006―2020），為計算同安區生態系統服務功能價值，這里將區域自然生態系統劃分為耕地、林地、園地、草地、水域及水利設施用地、其它用地，具體見表2。

2.2生態系統服務功能價值估算

根據城市生態系統中單位面積生態服務功能價值表以及2005年、2009年同安區不同生態類型用地面積，計算同安區2005年、2009年的生態體統服務功能總價值分別為137.6億元和134.1億元。具體詳見表3和表4。

就同安區而言，2005年～2009年間的生態系統服務功能價值并沒有很明顯的增減，2009年比2005年下降了3.5億元，主要原因是同安區的林地、園地和草地面積都有所減少，而面積增加的城市建設用地對于生態系統服務功能價值沒有貢獻。6類生態用地中，只有水體的服務功能價值呈現增長，2009年比2005年增加價值約1億元，水體的服務功能主要體現在氣候調節、生物多樣性、涵養水源、文化娛樂等方面。

從生態類型來看，同安區林地生態系統產生的服務功能價值最高，2005年、2009年分別占生態系統服務功能價值的73.6%、75.0%；園地生態系統提供的服務價值占第二位，2005年、2009年分別占總價值比重的20.4%、18.8%；耕地生態型在2005年、2009年占比為5.7%、5.3%，排名第三。荒漠（包括其它類型用地）的生態系統服務功能價值最低。林地和園地在城市生態系統中的重要作用也從一個側面反映了實行退耕還林政策的必要性。同時，林地在評價的10項服務功能中都有突出的貢獻值，這也表明了在城市生態系統保持一定比例的森林面積是十分必要的。

從服務功能上看，城市生態系統提供的10項功能中，固碳釋氧產生的價值最為顯著，占總價值的90%以上，提供這一功能的主要有林地、園地、耕地以及草地生態系統；另外，凈化空氣功能的服務價值也較為突出，占總價值的3%；而其余8項功能的生態服務功能價值過低。

3 結論與分析

本文構建出城市生態系統服務功能價值表，并以廈門市同安區為例，定量反映出城市生態類型用地面積的變化對整個生態系統的綜合影響。計算結果表明，同安區具有顯著的生態經濟效益，2005年、2009年的生態系統服務功能價值分別為137.63億元、134.06億元，其中林地生態系統在城市的生態服務功能價值中占有重要的作用，對于同安區而言，固碳釋氧的服務功能產生的經濟價值遠大于其它服務功能，但也從中反映出水源涵養、娛樂文化、生物多樣性等服務功能還有待加強。

目前，生態系統服務功能價值的研究還是建立在Costanza等人提出的生態系統服務總體價值等于各類生態系統服務功能的簡單加和，這一技術路線存在一個明顯缺陷，即忽略了空間中各種生態系統內部的相互作用及空間異質性，這需要更加復雜、嚴謹的模型以及龐雜和精確的參數來計算區域生態系統服務的總價值。隨著研究的進一步深入，國內外實踐工作的廣泛開展，相信必能不斷充實和豐富生態系統服務功能的內涵，探索更符合實際情況的價值評估模式。

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文獻標識碼：A文章編號：16749944（2016）12000902

1引言

城市森林是城市重要的組成部分，是當前生態學關注的熱點之一。城市森林作為自養生態系統，其所提供的服務價值是綠色GDP實施的基礎。森林生態系統服務價值評估，對城市規劃建設起指導作用。諸多學者對此做出了相關研究，如亞馬遜熱帶雨林的林副產品價值評估[1]。陳仲新等人對我國各省區生態系統服務價值進行了排序和對比分析[2]。康文星評估湖南省森林生態系統在空氣、土壤及水源方面的價值[3～5]以及相關生態價值的評估方法[6]，對區域森林生態系統生態評估做出了很好的范例。

2基本理論與方法

對密云區森林生態環境進行實地觀察，調查森林群落生長情況，以此為基礎對DEM數據和RS信息進行翻譯分類，最后制作專題圖，統計密云區土地利用面積的變化情況，如技術路線圖（圖1）。進而對森林生態系統價值評價，針對現狀情況，規劃密云區未來發展方向。

單一土地利用類型動態度指研究區域的某一時段內單一土地利用類型的變化數量，其公式可以表達為：

K=Ub-UaUa×1T×100 % （1）

在公式（1）中，Ua、Ub分別為研究初始時間點、末尾時間點的土地利用類型的數值量；T為研究時段。當T設定為year時，K則表示土地利用類型年變化量。

依據“中國生態系統服務價值當量因子表”[7]和農用地的生產服務經濟價值，綜合處理后得到區域內其余類型的生態服務功能的單價經濟衡量價值：

Eij=eijEa（i=1，2，…，9，j=1，2，…9）（2）

公式（2）中，E為土地利用類型j生態服務功能i經濟價值單價（單位：元/hm2）；e為土地利用類型j生態服務功能i經濟價值相對于農田提供生態服務單價的當量因子；i為生態服務功能類型，包括氣體調節、氣候調節、水源涵養、土壤形成與保護、廢物處理、生物多樣性維持、食物生產、原材料生產、休閑娛樂；j為土地利用類型，包括林地、耕地、建筑用地、水域，Ea為常量884.9 元/hm2。根據面積和單位面積生態服務功能的單價計算出研究區生態服務功能的經濟價值：

V=∑9i=1∑9j=1AiEij（i=1，2，…，9，j=1，2，…，9）（3）

公式（3）中，V為生態服務功能的總價值，A為j類的面積值，E為j類的i類生態服務單價；i為生態服務功能類型；j為土地利用類型。

對謝高地價值當量因子表分析得知，生態服務價值當量因子的經濟價值量占當年全國平均糧食單產市場價值的1/7。其余生態系統的生態服務價值當量因子經濟價值依據其對農田食物生產服務的貢獻大小將當量因子表轉換為當年生態系統服務功能單價表（表1）。

3實例分析

3.1研究區概況

密云區，位于北京市東北部，地處燕山山脈。密云

區水資源豐富，華北地區最大的密云水庫位于中央位置。植被豐富，主要包括天然林、人工林、飛播林三類，密云區林業用地面積為105954.05 hm2，占土地總面積的49.72 %。

3.2森林生態系統面積確定

密云區處于山脊處，森林茂密，植被覆蓋度較高。植被指數可以在一定程度上可以反映森林面積狀況。數據時間為9月中旬，此時天氣狀況良好無云、森林植被茂盛。數據在ArcGIS處理計算后得到密云區1999年林地面積為141671.36 hm2、水域面積為14441.05 hm2、耕地面積為21856.82 hm2、建筑用地面積為35140.89 hm2；2006年林地面積為105954.05 hm2、水域面積為8376.98 hm2、耕地面積為51169.99 hm2、建筑用地面積為47608.72 hm2。

1999～2006年間，密云區各土地利用類型的面積有以下變化：①林地年變化率最大。林地面積年變化率為-3.60 %。②水域面積有所減少，面積年變化率為-5.99 %。③耕地大面積增多，耕地面積比重增加13.75 %，年變化率為19.16 %。④建筑用地面積增多，城市的快速發展導致人口不斷聚集，城市用地規模急劇擴張而導致植被覆蓋面積劇減少。

4生態服務價值分析

從表2可以得出，1999年和2006年密云區總體生態服務價值分別為34.60億元、27.02億元，相對減少7.58億元。1999～2006年間，耕地生態服務價值增加1.79億元，主要是由農田面積增加導致。1999～2006年間，林地面積大幅度減少45717.31 hm2，其生態服務價值減少6.90億元。數據分析可知，密云區2006年生態環境質量相較于1999年變差。1999～2006年間，水域的生態服務價值減少2.47億元。

5結語

通過對密云區生態服務價值的對比研究，評估了密云區生態服務價值，結論如下：2006年與1999年生態服務價值有差距，林地面積減少，生態環境質量較差。研究中有些服務價值難以對其進行貨幣價值衡量，研究不夠徹底，以后需改進。計算方法進行改進，以獲得準確、系統的城市森林生態系統服務評價模型。在以后發展中，加強生態系統存在與發展的可持續性。從生態系統平衡發展的保護角度出發，認真的研究規劃未來的發展藍圖，做到既發展又環保，使得經濟價值與生態系統服務價值同步增加。

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篇6

農業部數據顯示，截至2013年底，全國承包耕地流轉面積為3.4億畝，是2008年底的3.1倍，流轉比例達到26%，比2008年底提高17.1個百分點。我省農村家庭承包耕地流轉面積2824萬畝，占家庭承包面積的29%，高出全國2.8個百分點，是全國農村土地流轉面積占耕地比重較大的10個省份之一，比2010年年底的1313.7萬畝增長了50.9%，增速居全國第二。流轉出承包耕地的農戶達到326.2萬戶，占家庭承包農戶數1978.5萬畝的16.5%，比2010年上升4.82個百分點；簽訂流轉合同220.62萬份，涉及流轉耕地1308.2萬畝，分別比2010年增長40.8%和79.3%；簽訂流轉合同占流轉總面積的67.6%，高出全國6.5個百分點，比2010年增加了9.8個百分點。我省部分涉農機構開展了與農村土地流轉相關的貸款業務，共發放涉及農業龍頭企業、專業合作社等經濟組織貸款余額10.57億元。從放貸銀行看，包括農村土地承包經營權在內的“三權”抵押貸款主要集中在涉農機構；從貸款對象看，土地承包經營權集中在種養大戶、專業合作社和個體工商戶；從貸款用途看，土地承包經營權主要用于種植業、養殖業；從區縣分布上，不同區縣推進力度不同，我省四個改革試點縣（濮陽縣、杞縣、固始縣、汝陽縣）相對發展較快。

三、農村土地承包經營權抵押存在的問題

（一）抵押權難實現。首先從法律規定，土地承包經營權流轉之后，不能改變所有權性質和用途，其次缺乏真正的土地流轉中介組織，土地承包經營權流轉還需要各方自行協商實現。因此，當貸款無法收回時，銀行等金融機構難以處置抵押的土地承包經營權。

（二）抵押物價值難確定。一是未成立相應的專業土地承包經營權價值評估機構；二是沒有建立對農村土地價值對應的標準；三是銀行業機構難以準確認定土地承包經營權的實際價值，發放貸款的額度控制較低。

（三）貸后管理難。銀行發放貸款后為保證借貸資金的安全，一般會選擇監督資金的用途和項目的運行情況。但是農村土地承包經營權抵押貸款的借款人的借款目的是從事農業生產，項目地址在農村，但大部分銀行的業務重心在城市，進行貸后管理的成本很高而使得銀行可能忽視或放棄貸后管理。

（四）貸款風險難以掌控。一是農業生產是受自然條件約束，受政府管控嚴格的產業，農產品價格比較難預測。二是操作存在風險，在對貸款項目的審查過程中存在忽略某些環節，如目前農村土地承包經營權抵押存在價值評估不夠規范。三是我國還沒有對農村土地承包經營權抵押貸款設立專門的法律文件，真正發生糾紛時無法得到法律的支持。

（五）金融機構放貸積極性不高

由于農村中、小額貸款的收益和成本同所承擔的風險不成正比，并且由前面分析可知，抵押物變現難在一定程度上會影響金融機構的積極性。加之金融機構，尤其是銀行的業務重心，主要集中在城市地區，往往更看重大企業，更注重大額業務，而忽視小企業，對農民的創業貸款更是慎之又慎。

四、農村土地承包經營權抵押貸款環境優化

（一）完善法律法規。農村土地承包經營權抵押貸款是農村經濟發展的關鍵環節，但因《擔保法》、《物權法》等法律法規的約束，抵押處置存在一定的法律障礙。為配合農村土地承包經營權抵押工作的全速推進，先行先試，建議相關部門進一步加強相關產權的法律框架建設，完善相關法規，出臺較為全面的農村產權抵押融資管理辦法，明確規定農村土地承包經營權的可抵押性，以便為農村產權抵押貸款制度的推進提供相應的法律保障。

（二）建立土地流轉市場。首先，土地流轉市場的建立能夠進一步促進土地流轉，使土地形成規模化經營，更有利于土地承包經營權抵押貸款的實施；其次，當借款人無法償還貸款時，金融機構能夠及時的變現抵押物從而獲得補償，并且有正規的、統一的流轉市場也會相應的降低交易費用，這是提高金融機構放款積極性的有力舉措。最后，也有利于有關部門建立制度化，規范化的土地流轉管理機制，加強對農村土地流轉的指導和監管。

（三）設立專業評估機構制定評估標準。設立專業的農村土地承包經營權抵押價值評估機構，制定合理的評估標準，建立農村土地承包經營權抵押價值評估制度。此制度需考慮兩點：一是政府應出臺評估標準細則，對不同等級的農村土地制定相應價值標準以供參考；二是成立獨立的抵押價值評估機構，結合實際，根據農地的地理位置及其他條件，綜合農地流轉價格，制定科學的評估標準和操作辦法。

（四）培育良好的外部環境。一是盡快完善農村社會保障體系，逐步淡化土地的社會保障功能。在農村社會體系尚未完善之前，可以對土地承包經營權抵押設定一定的限制，以保障農民免于破產。二是加快農村信用體系的建設，培育良好的金融生態環境，為農村土地承包經營權抵押貸款業務的開展創造良好的外部環境。

五、風險防范

農村土地承包經營權抵押貸款可能會帶來四種風險：經營風險、轉移風險、貸款風險和社會風險。在這四種風險中，經營風險、貸款風險是社會風險產生的根本原因，轉移風險是社會風險的直接原因，因此，控制經營風險是關鍵，而控制轉移風險則有助于緩解社會風險。

篇7

土地權益的價格由土地價格來表示，只有對土地產權進行了明確的界定，土地才能進入市場進行交易。而農地發展權價格體現了農地發展權的權益，它是農地發展權在經濟上的體現形式。農地發展權是指農地轉為建設用地所具有的開發權利，因此，農地發展權價值是指農地與轉變用途后的建設用地價值的差額。可是，在農地的用途進行變更后，土地開發者對土地擁有所有權，土地開發者對土地進行的投資會改變土地的價格和農地的發展權。根據相關的生產要素理論我們知道，投資主體在對相關的客體進行投資后會產生一定的投資利潤，而這部分利潤是不屬于農地發展權價值的，應從農地發展權中將其剔除。因此，本文所討論的農地發展權價值主要是農地改變其用途，轉為建設用地后，農地價值與建設用地價值之間的差額再減去土地開發費和利潤之后的價格。

我國學者對農地發展權進行了相關的研究，其研究主要集中在農地征收過程中農地發展權對農地增值和農民權益保護方面。臧俊梅（2008）認為農地征收之后的農地非農化的加速是由于農地征收中缺乏對農地發展權的界定，農地征收中農地發展權的缺失導致農地用途的混亂，應加快農地發展權的設立，防止征地權利的濫用。秦祖偉（2009）認為在征收過程中由農地發展權的缺失引發的農民失地和失業問題已經變得越來越普遍，明確農地征收中農地發展權將有利于我國“三農”問題的解決和城鄉統籌的發展。任艷勝（2010）在資產定價理論基礎上運用條件價值評估法對宜昌、仙桃等地農地征收中農地發展權價值進行測算，結果顯示農地發展權的價值要遠高于土地本身價值，占農地總價值的79.21%，認為拓展土地發展權將有利于區域規劃的整體效率的提高和區域可持續的發展。朱一中（2012）在土地發展權基礎上測算了土地增值收益，結果顯示以農地發展權價值為征收補償標準的補償原則將是農地補償制度的改革方向。在城市化進程中，農地發展權缺失導致失地農民權益受損的現象越來越普遍，本文基于農地發展權的視角對農地價值進行測算，通過定量的方法分析農地征收過程中農地價值的損失，將有利于彌補我國失地農民權益的損失和農地征收制度的完善。

二、測算方法及數據來源

（一）測算方法

1. 農地價格的測算

（1）農地資源的經濟產出價值。由于農地主要是用來種植糧食作物的，因此，我們可以把農地資源上糧食作物每年的純收益看成是農地資源的經濟產出價值。此外，湖南省是我國農業大省，糧食作物以水稻為主，因此，在計算農地資源的經濟產出價值時我們主要選取水稻的純收益來進行計算。所用公式表示為：

Je=∑∑Lit-Cit/rit（1）

公式（1）中，Je代表農地資源的經濟產出價值；Lit代表第t年種植第i中作物的收益；Cit代表第t年種植第i中作物所需的成本；r為第t年的農地還原率。

（2）農地資源的生態價值。在計算生態價值時，本文直接借鑒Costanza的研究成果。在十種不同類型的農地中，選取了四種類型土地的生態效益。具體計算見公式：

JS=∑（R×Nt）/Nt（2）

公式（2）中，JS表示農地的生態價值，R表示不同類型土地的生態效益，Nt表示每年征收農地的面積。

（3）農地資源的社會保障價值。根據上述分析，農地資源的社會保障價值包括就業保障和養老保險價值，因此，社會保障價值可以表示為以下公式：

Jb=Jy+Jl（3）

Jb為農地資源的社會保障價值，Jy為農地資源的就業保障價值，Jl為農地資源的養老保險價值。

Jy=Dt/Mt（4）

式（4）中，Dt為湖南省每年城鎮居民最低生活保障標準，Mt為被評價地區人均農地面積。

Jl=la/Mt（5）

式（5）中，la為人均養老保險價值，根據當地人均年齡為a時的個人保險費躉繳金額來代替；Mt為被t年被評價地區人均農地面積。（5）式中la的計算公式為：

la=lax×g+laf×b（6）

式（6）中，lax為平均年齡為a時，男性公民保險費躉繳金額基數；而laf為平均年齡為a時，女性公民保險費躉繳金額基數。g為女性人口占總人口的比例，b為男性人口占總人口的比例。

2. 市地價格的測算

在計算湖南省各市州市場價格水平時，根據《湖南省國土資源公報》統計的湖南省各市州土地出讓價（即土地市場價格）和土地出讓面積，通過相關數據的整理，計算出湖南省各市州各年度的平均市場價格。

3. 土地開發費、利息、利潤的測算

參照相關文獻資料，按照國家土地開發成本的現有數據，通過各年之間的物價指數的變化將土地開發成本調整至所需年份的土地開發成本費用。各年的利息采用年貸款利率通過靜態的發生進行計算，利潤則選擇成本利潤率進行測算。

4. 農地發展權價格的測算

根據農地發展權的含義，借助成本逼近法計算農地利息和利潤，運用差值法計算農地發展權價值，具體見公式（7）所示：

Ft=Mt-Pt-Ct-It-Rt（7）

式（7）中，Ft為某年農地發展權價格，Mt為某年土地市地價格，Pt為農地價格，Ct為土地開發費，It為利息，Rt為利潤。

（二）數據來源

本文在測算農地征收過程中農地資源價值損失時，選取了2003～2012年湖南省的相關數據。其中，農地征收的數據主要來源于湖南省國土資源公報（2003～2012）；水稻的成本與收益數據主要來源于《農產品成本收益資料匯編》（2004～2012）；其余數據均來自《湖南統計年鑒》（2004～2012）和《湖南統計公報》（2004～2012）。

三、湖南省農地發展權價值的測算

（一）湖南省農地價值的測算

1. 被征收農地資源經濟產出價值的估算

根據公式（1），首先計算農地的純收益。單位面積農地的年純收益=單位面積農地總收益-單位面積農地總成本。單位面積農地生產成本包括人工成本、物質費用和服務費用；單位面積的土地成本包括土地流轉的地租和自營地折足之和。根據湖南省農業生產情況，在此選擇水稻作為湖南省農地征收的主要作物。通過相關的農產品純收益計算，得出湖南省農地資源的經濟產出價值。其次，要確定農地還原率r。在計算農地還原率時，選擇安全利率加風險調整值的方法，結果見表1所示。

根據表1所示，整體上來說，在2003～2012年期間，湖南省被征收農地資源的經濟產出價值在經歷4年的較大波動后，呈現出上升的趨勢，到2012年農地資源的經濟產出價值已達到3億多。

2.被征收農地資源生態價值的估算

在估算農地資源生態價值時，本文借鑒Costanza 在自然資源生態效益方面的研究成果，如表2所示。

根據公式（2），計算出湖南省農地征收過程中農地資源的生態價值，結果見表3。

3. 被征收農地資源社會保障價值的估算

在計算被征收農地資源的社會保障價值時，首先根據公式（4）計算湖南就業保障價值；然后根據公式（5）計算湖南省養老保險價值，根據各年的統計年鑒計算出各年的人均年齡，根據各年的人均年齡查找出相應的公民保險費躉繳金額基數；再根據湖南省男女性別比和湖南省人均農地地面積就可以計算出被征收農地資源的養老保險價值。

根據公式（4）～（6），計算出被征收農地資源的社會保障價值，結果見表4。

4. 湖南省農地價值的測算

根據上述的測算結果，2003～2012年期間湖南省被征收農地的價值，結果見表5。

（二）基于差值法的湖南省農地發展權價值的測算

根據學者的測算，湖南省2009年的土地開發成本是80元/m2，在此，利用各年的物價指數對其進行修正，計算出各年的土地開發費用；利息采用年貸款利率通過靜態的方式進行計算，年貸款利率按6%進行計算；根據成本利潤法計算利潤率，投資利潤率取20%。在計算時，利息和利潤均以各年的土地取得費、土地開發費以及各項費用之和為基數，將相關數據代入公式（7）計算出湖南省農地發展權價值，見表6。

在表6中，2003～2012年期間農地價格、市場價格和農地發展權價格在整體上呈現出波動上升的趨勢。農地價格在2003～2006年期間出現了下降的趨勢，而在2006年之后開始上漲，這主要是在這段時間人們保護農地的意識增強，國家出臺了相關的農地保護政策導致農地價格的上漲；市場價格在2003～2006年出現逐漸遞增的趨勢，但在2006年之后市場價格的漲幅迅猛；農地發展權價值在2003～2006年呈現出波動上升的趨勢，特別是在2006～2009年上漲幅度很大，而在2010年開始出現一定的回落，其主要原因在于國家對農地保護政策的加強，加大了農地的投入力度，增加了農地產值，導致農地價格的大幅上漲，農地發展權價值的回落。而在2010年農地發展權價值回落之后，在2012年出現了上漲的趨勢，這主要由于社會經濟發展的原因導致市場價格上漲高于耕地價格上漲。通過上述分析，可以預測在未來的發展中，農地價格、市場價格和農地發展權價值均會呈現上升的趨勢。

四、對策建議

農地發展權的缺少導致土地價值的不完整，使得農民在農地征收過程中權益受損嚴重，為完善我國農地征收制度同，時保障失地農民權益，本文提出以下對策建議。

第一，在農地產權制度中設置農地發展權，明晰產權歸屬。把農地發展權作為一種制度來實施，同時還要明確農地發展權的歸屬問題，通過設定農地發展權來彌補產權的空缺，從而使得農地的合法權益得到有效的保障。

第二，建立農地發展權的定價機制。建立農地發展權的評價體系，通過科學、合理的方法對農地發展權進行估計。同時，培養專業的農地發展權評估機構或者公司規范農地發展權的估價，為農地發展權的估價提供智力保障。

第三，在經濟補償上建立與農地發展權相對應的補償標準。建立農地產權的農地發展權補償方式，從而保障農民的權益。同時，將農地發展權納入到土地管理體系，同時加強農地發展權的法律規定，在法律上為農地發展權提供保障。此外，通過建立監督機構對農地發展權補償的實施情況進行監督和管理。

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篇8

作為一個人口大國，耕地保護問題是我國土地管理的基本命題。現實中，耕地過度非農化與耕地質量的下降已經成為我國耕地保護工作亟待解決的兩大問題，事關國家糧食安全、社會穩定和經濟可持續發展。為了保護耕地，國家采取了一系列措施，實行了世界上最為嚴格的耕地保護制度［1］。這些耕地保護制度雖然在一定程度上取得了抑制耕地減少的成效，但是遠沒達到預期的目標，耕地保護形勢仍然非常嚴峻［1］。存在耕地保護問題的主要原因在于市場失靈和政府失靈，主要表現為耕地保護產權不清［1,2］。這就需要在明確耕地保護產權的基礎上，建立耕地保護區域補償機制。

所謂耕地保護區域補償是指從區域間耕地保護責任和義務對等角度出發，由部分經濟發達、人多地少的地區通過財政轉移支付等方式對經濟欠發達而又過多承擔了耕地保護任務的地區進行經濟補償，以協調不同區域耕地保護利益關系，從而達到既能滿足社會經濟發展對農地非農化的合理需求，又能在總體上最大限度地保護有限的耕地，以保障我國糧食安全的目標［2］。

耕地保護區域補償機制運行的關鍵環節在于補償對象、補償標準（包括面積標準和價值標準）的確定以及運行機制的構建。其中，耕地保護區域補償機制的整體框架構建和補償對象確定已分別在《耕地保護區域補償機制研究》［2］和《中國區域耕地赤字/盈余預測》［3］中進行過研究。在此基礎上，本文主要對補償標準中價值標準的確定進行探討。

1 土地價值理論及其構成

土地價值理論是土地價格評估的基礎，也是耕地保護區域補償價值標準的基礎。隨著人們對價值認識的深化，土地價值理論經歷了效用價值論――勞動價值論――現代土地價值論這樣一個發展歷程。

1.1 土地價值理論發展

1.1.1 土地效用價值論

效用價值論起源很早，英國經濟學W•F•勞埃德是這一理論的先驅者。他認為商品價值只表示人對商品的心理感受，不表示商品某種內在的性質；價值取決于人的欲望以及人對物品的估價［4］。18世紀意大利經濟學家加利阿尼、法國經濟學家孔狄亞克都認為效用是價值的源泉。這一理論經過法國著名經濟學家薩伊等人的系統化，成為完整的理論體系。薩伊(J•B•Say，1767-1832)從效用價值入手，提出土地價值的大小在于土地為人類所提供的效用高低，并提出“生產三要素”論，認為地租是對土地服務的補償或收入［5］。

在效用價值論基礎上，杰文斯、瓦爾拉、門格爾、維塞爾以及龐巴維克等提出了邊際效用價值論。維塞爾(F•V•Wieser，1851-1926)認為效用是價值的來源，效用和財物的稀少性相結合而形成的邊際效用是價值形成的條件，是價值的尺度。土地價值是由土地的有效用和土地資源的稀少性所決定的［6］。他們認為，決定土地價值的因素并非供給方面的生產費用的大小，而是土地利用者需求方面的主觀因素，即土地給利用者所帶來的邊際效用大小才是決定土地價值的惟一因素。由此可以看出，邊際效用價值論是用主觀心理分析方法來說明價值形成過程的理論。

1.1.2 勞動價值論

威廉•配第(Willian• Ptty，1623-1687)在研究地租時認為：“土地的價值，取決于該土地所生產的產品量對為生產這些產品而投下的簡單勞動比例的大小”［7］。他認為，土地的價值取決于投入土地的勞動量，而勞動量則只取決于勞動時間。亞當•斯密(Adam•Smith，1723-1790)在1776年出版《國民財富的性質和原因的研究》中指出，“勞動是衡量一切商品交換價值的真實尺度”，“一種物品的交換價值，必然恰等于這一物品對其所有者所提供的勞動支配權。”地租、利潤和工資“這三個組成部分各自的真實價值，由各自所能購買或所能支配的勞動量來衡量”［8］。

卡爾•馬克思(Karl• Marx，1818-1883)以勞動價值論和剩余價值理論為基礎，提出地租是土地所有者憑借土地所有權的壟斷而獲得的一部分勞動者所創造的剩余價值。土地可分為土地物質和土地資本。土地物質是純自然物，不是人類勞動產品，因而沒有價值。土地資本是勞動產品，具有價值。真正的地租和現實中的地租收入不同，真正的地租僅為使用土地而支付，不管這一土地是未被開墾還是已經改良；但現實中的地租收入則除真正的地租之外，還包括土地資本的利息，而且，它們共同決定土地的價值。

1.1.3 現代土地價值理論

張效軍等：耕地保護區域補償機制之價值標準探討中國人口•資源與環境 2008年 第5期現代土地價值理論是在人類追求經濟增長進程中出現的人口與資源和環境矛盾日益尖銳的背景下發展起來的可持續發展價值理論。

隨著經濟發展過程中自然資源的過度開采和日趨枯竭以及廢棄物的大量排放，造成生態平衡的破壞和環境的惡化，人們開始試圖通過各種手段包括經濟、行政和法律手段來解決這一問題，對資源的生態環境的價值衡量方法也就應運而生。從產權經濟學角度看，土地產品具有不同維度，不同維度的產品由于其界定和度量的成本不同，其價值表現不同。起初，土地產品主要表現為承載和生產功能，而其他功能由于不稀缺而顯得不那么重要，這時界定和度量其他功能的成本要大于預期收益，致使其他功能的價值被置于公共領域。隨著經濟發展與資源環境矛盾的加劇，人們開始認識到土地（尤其是農用地）不僅具有承載和生產功能，而且還具有環境等功能。此時，由于這些功能稀缺性上升和技術進步，使得界定和度量以前被置于公共領域的價值成本和收益發生變化，最終這些價值逐漸顯現出來。

美國環境經濟學家A•M•弗里曼(A• M• Freeman)認為，作為一種資產的資源―環境系統的經濟價值，可以定義為其提供的所有服務價值的貼現。由于外部性、公共物品屬性以及其他因素的存在，資源―環境系統所提供的很多服務并不能受到市場的適當調節。土地，作為一種最重要的自然資源，由于其外部性等原因，其經濟價值要大于其在市場所實現的市場價格［9］。

曲福田教授在對耕地價格的研究中認為，傳統經濟學對耕地價值的認識僅僅停留在單純的或狹義的經濟價值（農產品價值）的基礎上，忽視了耕地所擁有的生態功能、景觀功能、食物安全以及世代公平等社會價值與生態價值，從而在耕地非農化過程中導致大量的社會福利損失［10］。霍雅勤從耕地的資源價值出發，并運用邊際效用理論，提出土地價值等于土地的邊際機會成本，而邊際機會成本則是邊際生產成本、邊際使用者成本與邊際外部成本三者之和［11］。還有學者綜合勞動價值論和效用價值論，認為自然資源價值的完備結構是由使用價值和補償價值構成的。使用價值取決于自然資源的有用性，其價值大小決定于它的功能，補償價值就是人類在利用自然資源上的投入［4］。姜文來、楊瑞珍認為自然資源資產價值應由其商品價值、生態環境價值和折補價值三部分構成，而生態環境價值由比較實的物質性的產品價值（有形資源價值）和比較虛的舒適性的服務價值（無形的生態價值）兩部分構成；折補價值是為了維持資源資產開發利用功能恒定而進行的價值、技術等方式的補償［12～13］。黃賢金教授認為對土地的價格內涵應從四個方面加以理解，即地價是資源配置的結果；地價是土地資源最佳配置預期效益的體現；地價是土地生態環境經濟價格；地價是土地的稀缺價格［14］。

1.2 土地價值構成

按照資源經濟學的觀點：資源資產價值由三部分構成，它們分別是資源資產的商品價值、環境價值和折補價值，用公式可表示為：

V=VC+VE+VD（1）

其中：V為資源總價值；VC為資源的商品價值；VE為資源的生態環境價值；VD為資源的折補價值。

由于我國人口眾多，耕地資源在我國尤其具有特別重要的地位，這使得我國耕地資源具有不同于其它自然資源的特殊價值。這就是說我國耕地除了具有其商品價值、生態環境價值和折補價值外，還具有重要的社會價值。劉慧芳［15］認為，在我國耕地資源特別缺乏的情況下，農地社會保障價值和社會穩定功能價值就顯得特別重要。俞奉慶、蔡運龍認為根據物質滿足主體的性質可以分為物質的物質價值、物質的精神價值和物質的綜合價值。就耕地資源而言，耕地資源的物質價值包括耕地經濟價值、生態價值和經濟生態價值的間接價值及社會價值；精神價值包括認識價值、道德價值和審美價值；耕地資源的綜合價值則是耕地物質價值和精神價值的統一，它獨立地滿足人類具體的物質和精神需求［16］。

資源資產折補是為了維持資源資產開發利用功能恒定而進行的價值、技術等方式的補償［12～13］。之所以稱為折補是因為它與固定資產折舊不同，不能套用固定資產折舊的方法來處理土地資源資產價值折舊。其實，對環境保護技術和資本等的投入及為保護物種而設立的自然保護區的各種投入等都可以算作是土地資源資產的折補價值，盡管這種投入目前來說還遠不夠。對于耕地資源的折補價值核算，可以從我國耕地資源每年由于水土流失和耕地利用而造成的耕地數量減少和質量下降的角度衡量。據皮門特爾（Pimentel•D）等人研究，美國耕地每年有4×109t土壤流失和130×109t的水流失，由此造成的經濟損失達20億美元/年［17］。

綜上所述，我們可以把耕地的價值分為四大部分：即商品經濟價值、生態環境價值、社會價值和折補價值。其中，社會價值又可以進一步細分為耕地社會保障價值、耕地國家糧食戰略安全價值和耕地的發展權價值。耕地的價值可以用公式表示為：

V=VC+VE+(VSB +VSF+VSS)+ VD（2）

式中：V為耕地價值；VC為耕地商品經濟價值；VE為耕地生態環境價值；VSB為耕地社會就業保障價值；VSF為耕地發展權價值；VSS為耕地的國家糧食戰略安全價值；VD為耕地折補價值。

2 耕地價值核算

2.1 耕地的商品經濟價值(VC)

耕地的商品經濟價值是指耕地用于農業生產所獲得的農產品的價值。現代估價理論對評估的土地價格要求是正常市場條件下的價格，即將正常市場條件作為評估的基本假設條件。在西方市場經濟國家，農民可以取得社會平均利潤。我國《城鎮土地估價規程》對我國土地價格的規定也是正常市場條件下的價格。但是，我國農業生產是在生產要素不能自由流動的條件下進行的非正常市場條件下的生產，中國農民在從事農業生產的同時，也就失去了獲得社會平均利潤的機會。如果只根據耕地實際生產的收益來評估土地價格，就忽視了正常生產這一基本條件，因而也就失去生產的正常利潤和耕地的正常純收益，就需要進行補償［18］。

R=Rn+Rm(3)

式中：R為耕地的商品純收益；Rn為耕地的農產品純收益；Rm為耕地農產品社會平均利潤修正值。

對耕地農產品社會平均利潤修正，通常采用政府對農業和農民補貼的一定比例來計算。其計算公式為：

Rm=(R-R0)×C(4)

式中：Rm為耕地農產品社會平均利潤修正值；R為社會投資平均利潤率；Ra為農業投資平均利潤率；C為農業總投資。

依據周建春的計算，在現行市場條件下，全國耕地的平均純收益R1n =0.2元 /m2；耕地農產品社會品均利潤修正值Rm=0.04元/m2；最 后得到耕地商品純收益R1=0.2+0.04=0.24（元/m2）。 在此基礎上，應用收益還原法可以得到耕地的商品經濟價值為VC=R1/r=0.24/4.18%=5.74(元/m2)

2.2 耕地的生態環境價值(VE)

耕地的生態價值是指耕地及其上的植物構成的生態系統具有的生態價值，包括 調節氣候、凈化與美化環境、維持生物多樣性等方面的價值。在農業社會，人類活動還沒有危及到生態環境，生態環境對人類的生存和發展也沒有表現出制約作用，生態環境對于當時的需求來說并不稀缺，界定和度量生態環境的成本大于受益，因此，耕地的生態價值就被置于公共領域而沒有得到體現。隨著人口的增加和工業化、城鎮化進程加快，人類的活動已嚴重危及到與人類生存和發展密切相關的生態環境，生態環境資源稀缺性增加，界定和度量的收益逐漸大于其成本，從而使耕地的生態作用從農業的生產資料中突現出來。在當前歐洲大部分國家，耕地不僅是農產品生產基地，而且還是生態用地和景觀用地，因此受到規劃的嚴格限制和保護。[KG)]

唐華俊教授對我國生態系統功能價值的核算值為56 098.45億元/年，其中，耕地的生態環境效益價值為0.08元/m2•年［19］。經收益還原法折算后，我國耕地的生態環境價值VE=0.08/4.18%=1.91元/m2。

2.3 耕地的社會價值(VS)

耕地的社會價值主要包括提供就業保障、保障糧食安全和維護社會穩定等方面的價值。

2.3.1 農民的就業保障價值(VSB)

在生產要素不能正常流動，農民從事農業生產不能獲得社會平均利潤的同時，城鄉分割的管理體制又使農民失去了獲得政府提供的社會生存保障的權利［18］。在我國，城市人口享有國家提供的社會養老金補助，以幫助城市人口在退休后得到一筆生活費用。在建立社會養老保險制度以前，城鎮職工退休后，仍可以拿到一定的退休工資，以確保生活的穩定。

耕地作為社會保障的替代物，為占中國人口絕大多數的農民提供了基本的生活保障，社會保險是社會保障的核心部分。社會保險是指國家通過法律手段對全體社會勞動者強制征繳保險基金，用以對其中喪失勞動能力或失去勞動機會的成員提供基本生活保障的一種特殊的消費品再分配方式［20～21］。可以用養老保險替代耕地資源的社會就業保障價值。其計算公式為：

VSB=Ya/Aa(5)

式中：Va為單位耕地面積社會保障價值；Ya為人均社會保障價值(以平均年齡為a時保險躉繳金額代替)；Aa為人均耕地面積。

其中，Ya值計算公式為：

Ya=(yam×b+yaw×c)×Mi/Mo(6)

式中：yam為a年齡男性公民保險費躉繳金額基數；yaw為a年齡女性公民保險費躉繳金額基數；B為男性人口占總人口的比例；C為女性人口占總人口的比例；Mi為農民基本生活費(月保險費領取標準)；Mo為月保險費基數。

依據周建春計算（周建春在計算耕地的社會就業保障價值時，參照城市居民養 老金實施方法，剔除了農民用個人收入購買養老保險的那部分費用），[WTBZ]2003年我國耕地農民生存保障純收益為0.39元/m2。經收益還原法折算后，耕地的社會就業保障價值為[WTBX]VSB[WTBZ]=0.39/4.18%=9.33元/m2。[KG)]

2.3.2 糧食安全價值(VSS)

據國土資源部和農業部統計，我國耕地面積已由1996年的1.30億hm2減少到2004年1.22億hm2，8年間耕地凈減少7600萬hm2，平均每年減少95.28萬hm2，人均耕地降到0.094 hm2，可開墾為耕地的后備資源人均還不足0.007 hm2，且多集中于生態條件十分惡劣的西部地區。因此，我國已宣布實施世界上最嚴格的耕地保護政策，其目的在于保護現有的耕地，以確保國家的糧食安全和社會穩定。

對于耕地的國家糧食安全戰略純收益，可以通過國家占用耕地收取的費用和保護現有耕地所必要的耗費來計算［18］。即：

R=T+CP(7)

式中：R為國家糧食安全戰略純收益；T為國家對占用耕地收取的年費用；CP為國家因保護現有耕地而必要的年支出。

根據周建春的計算，耕地的國家安全戰略純收益R4=1.92元/m2，經收益還原法折算，我國耕地糧食安全戰略價值VSS=1.92/4.18%=45.93元/m2。

2.3.3 耕地發展權價值(VSD)

所謂耕地發展權又稱土地發展權或土地開發權，是指將耕地改為最佳利用方向的權利。現實大量發生的是將耕地改為建設用地，因此，也可狹義地定義為改為建設用地的權利。它是內生于土地所有權而又可從土地所有權中分離出來的一種用益物權。

耕地的發展權純收益是指依國家土地利用規劃而將耕地只作為種植糧食這一用途，從而失去改變其土地用途取得更大效益機會的損失補償，是耕地所有權中的耕地發展權的價值體現。它等于耕地轉為建設用地后的純收益扣除農業用途土地純收益的余額。其計算公式為：

R=Ra-Rb(8)[KG(*22]式中：R為耕地發展權年純收益；Ra為耕地轉為建設用地的年純收益；Rb為耕地作為農業用途的年純收益。[KG)]

依據周建春研究，我國耕地的發展權年均純收益為2.1元/m2。經收益還原可以得到我國耕地的發展權價值為VSD=2.1/4.18%=50.24（元/m2）。

2.4 耕地折補價值（VD）

耕地作為可更新資源資產的開發利用超過了其承載能力，表現為數量不斷減少，即資源資產的開發利用量超過了資源資產的更新能力，在質量上也不斷下降，資源資產的生態功能受到不同程度的影響，甚至生態系統的惡化或者破壞［13］。本文以我國耕地水土流失價值作為耕地折補價值。

依據朱高洪等人的研究：我國土地水流失造成的各類直接經濟損失達642.59億元［22］。由此計算，我國耕地資源水土流失損失約為每年0.02元/ m2。經收益還原可以得到我國耕地的折補價值為VD=0.02/4.18%=0.42（元/m2）。

綜合以上耕地價值核算的結果，得出我國耕地價值為112.68元/m2（112.68萬元/hm2）(見表1)。

3 耕地保護區域補償價值標準界定

以上是對耕地價值的核算，但是，在進行耕地保護區域補償時，不能按照耕地的價值進行完全補償，因為，耕地的某些功能價值在日常生活中已經給予補償，如耕地的商品經濟價值中現有市場條件下商品價值在農作物交易過3.1 耕地的商品經濟補償價值(VC)

耕地的商品經濟價值包括兩部分：現行市場條件下耕地的農產品純收益價值（Rn）和耕地農產品社會平均利潤修正值（Rm）價值。在現行市場條件下，Rn在耕地盈余區農產品交易中已經得到補償，這部分價值在耕地保護區域補償時就不必再行補償；農業生產投資中沒有的社會平均利潤，即Rm沒有在現行市場中實現其價值。如果農業生產投資不能得到社會平均利潤回報，且沒有對其進行補償，其生產要素（尤其是耕地）勢必會向非農方向轉用。因此在確定耕地赤字區向其補償時，必須對耕地農產品獲得社會平均利潤不足部分給予補償。也就是說，要對耕地的商品經濟價值中社會平均利潤修正之價值（Rm）進行補償。[KG)]

依據前面的計算，耕地的商品經濟價值社會平均利潤修正值為Rm=0.04元/m2，那么，在耕地保護區域補償時，耕地的商品經濟價值補償值為VCm=0.04/4.18%=0.96元/m2（0.96萬元/hm2）。

3.2 耕地的國家生態環境補償價值(VE)

[KG(-*25]生態環境是一個復雜的系統，一個區域的生態環境對其它區域的生態環境都產生影響。一個區域的耕地的生態環境同樣對其它區域產生影響。由于生態環境的外部性，常常使其不能得到足額補償。耕地的國家生態安全價值是國家從人類生存與可持續發展的角度對耕地價值的重新認識，是耕地生態功能的價值體現。對于耕地盈余區，耕地的生態環境效益雖然大部分由本區域享受，但也不能否認它對耕地赤字區的積極影響。由于盈余區耕地生態環境對赤字區的生態環境的影響程度在度量上比較困難，本研究在此暫且把此定為30%。也就是說，耕地赤字區需要對耕地盈余區補償耕地面積的30%的生態環境價值。[KG)]

根據前文，耕地的生態環境價值為1.91元/m2，那么，耕地赤字區對耕地盈余區耕地生態環境價值的補償價值為VCE=1.91×30%=0.57元/m2（0.57萬元/hm2）。

3.3 耕地的社會補償價值(VS)

3.3.1 農民的就業保障補償價值(VSB)

參照城鎮職工基本養老保險制度，我國城鎮企業職工的養老保險金額由企業交納和個人繳納兩部分組成。耕地赤字區應該對耕地盈余區耕地生存保障價值中扣除農民個人繳納金額后的那部分承擔補償責任。

由于前文所計算的耕地就業保障價值中已經扣除了農民個人應該繳納的那部分價值，所以耕地赤字區對耕地盈余區就耕地就業保障價值補償的標準為VSB=9.33元/m2（9.33萬元/hm2）。

3.3.2 糧食安全補償價值(VSS)

國家糧食戰略安全價值是國家在全部耕地資源上耕地糧食安全權的價值體現。確保國家糧食安全是每一區域的責任和義務，而不僅僅是糧食主產區責任。耕地赤字區沒有履行應盡的責任和義務，而是由耕地盈余區代為履行，所以耕地赤字區應該對耕地盈余區代為履行職責進行補償。

依據前文，耕地的糧食安全補償價值為VSS=45.93元/m2（45.93萬元/hm2）。

3.3.3 耕地發展權補償價值(VSD)

由于耕地盈余區多承擔了耕地保護任務，使得耕地不能轉變為其它按現行價格體系收益更高的用途，因此，耕地赤字區應該給耕地盈余區耕地發展權價值予以補償。

依據前文，耕地發展權補償價值為VS=2.1/4.18%=50.24（元/m2）（50.24萬元/hm2）

3.4 耕地保護區域補償標準

綜合以上分析，耕地赤字區與耕地盈余區耕地保護區域補償的標準見表2。

（1）現代土地價值理論認為土地價值應該包括土地的商品經濟價值、生態環境價值和折補價值三部分。而對于耕地來說，由于我國特殊的國情，耕地的價值不僅包含商品經濟價值、生態環境價值和折補價值，而且也包括耕地的社會價值。其中，社會價值又可以細分為農民就業保障價值、國家糧食戰略安全價值和耕地發展權價值。

（2）我國耕地的價值為112.68萬元/hm2。其中，耕地的商品經濟價值為5.74萬元/hm2；生態環境價值為1.91萬元/hm2；社會價值為105.5萬元/hm2（農民就業保障價值為9.33萬元/hm2；國家糧食安全價值為45.93萬元/hm2；耕地發展權價值為50.24萬元/hm2）；折補價值為0.42萬元/ hm2。

（3）在進行耕地保護區域補償時，不能按照耕地的價值進行完全補償，因為，耕地的某些功能價值在日常生活中已經給予補償。如耕地的商品經濟價值中現有市場條件下商品價值在農作物交易過程已經實現補償，只需對沒有取得社會平均利潤的那部分價值給予補償。另外，雖然耕地的生態環境價值由于外部性沒有得到補償，但是，這部分價值大部分是由本區域居民享受。耕地生態環境在區域間的相互影響較為復雜，本研究在進行區域補償時將其暫定為生態環境價值的30%。通過計算，耕地保護區域補償價值標準的全國平均水平為107.03萬元/hm2。(編輯：田 紅)

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篇9

生態補償是當前生態學、資源與環境經濟學、環境保護法學等領域研究的難點和熱點問題,也是世界各國為實現人類可持續發展采取的重要政策措施。生態補償(Ecological compensation)的概念源于自然生態補償,《環境科學大辭典》將自然生態補償定義為“生物有機體、種群、群落或生態系統受到干擾時,所表現出來的緩和十擾、調節自身狀態使生存得以維持的能力,或者可以看作生態負荷的還原能力。”這個概念從生態學的角度出發,著眼于生態系統的整體性、可優化性特征,將生態補償理解為生態系統由于遭受外界活動的干擾、破壞后,功能的自我調節、自我恢復。體現了生態系統的內部穩定機制和自我調節作用,強調了生態系統自身的補償,反映出它對人類的生產和生活活動所產生的廢物具有凈化和消納能力。但是,自然狀態的消納自凈容量是有限的,過程也是緩慢的,人類自身的規模及他們生產和生活活動的規模、強度和速率,大大地超出了自然環境系統的承載能力和限度。隨著人類活動越來越多的作用于自然,生態環境的變化遠遠超過了生態系統自身的補償能力,生態補償概念必然有了新的涵義。

毛顯強等認為生態補償是通過對損害(或保護)資源環境的行為進行收費(或補償),提高該行為的成本(或收益),從而激勵損害(或保護)行為的主體減少(或增加)因其行為帶來的外部不經濟性(或外部經濟性),達到保護資源的目的。昌忠梅認為生態補償從狹義的角度理解就是指對由人類的社會經濟活動給生態系統和自然資源造成的破壞及對環境造成的污染的補償、恢復、綜合治理等一系列活動的總稱。廣義的生態補償則還應包括對因環境保護喪失發展機會的區域內的居民進行的資金、技術、實物上的補償、政策上的優惠,以及為增進環境保護意識、提高環境保護水平而進行的科研、教育費用的支出。沈滿洪認為生態補償是通過一定的政策手段實現生態保護外部性的內部化,讓生態保護成果的受益者支付相應的費用;通過制度設計解決好生態產品這一特殊公共產品消費中的“搭便車”現象,激勵公共產品的足額提供;通過制度創新解決好生態投資者的合理回報,激勵人們從事生態保護投資并使生態資本增殖。

從本文研究視角來看,生態補償就是為了解決資源與環境保護領域的外部性問題,利用環境外部成本內部化原理,使資源和環境被適度、持續性的開發、利用和建設,從而達到經濟發展與保護生態平衡協調,促進可持續發展的最終日標。

二、土地征收中生態補償的缺失

(一)征地補償原則的范圍和標準

根據我國《土地管理法》第47條第一款的規定,目前,我國土地征收的補償范圍主要包括上地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗的補償費等三項。土地補償標準為除地上附著物按實際情況補償外,土地補償費為征收前三年平均產值的6-10倍,每個勞動力安置補助費為前三年平均產值的4-6倍,最高為15倍,但土地補償費和勞動力安置補助費之和不得超過土地被征收前三年平均產值的30倍。

(二)農地價值分析

農地總價值:經濟價值、社會價值和生態價值。胡靜、陳銀蓉、汪峰等學者在其研究中都將農地總價值劃分成了經濟價值、社會價值和生態價值。所謂經濟價值,主要是指農地所提供的糧食、纖維等農副產品及農業資料的價值。所謂社會價值,由農民的生存保障價值和國家糧食安全保障價值構成。由于我國農村社會保障基本空白,所以農地不僅是生產生活資料的載體,而且對農民具有生活保障、提供就業、直接收益、繼承、資產增值等效用,承擔了農民的社會保障責任。可以預期的是,隨著社會的進步,農村社會保障體系的建立與完善將使得農地的社會保障價值淡化。農地又是提供糧食生產的唯一實體,國家為了在緊急時刻能夠有充足的糧食供應就必須保護農地,以求得國家的長遠利益和糧食安全,由此可見農地糧食安全保障價值的重要性。所謂生態價值,是指農地的景觀價值及凈化空氣、防止水土流失、維護物種多樣性、保育環境等功能的價值。隨著人們對生態環境的重視,農地的生態價值也越來越被重視。

(三)征地中生態補償的缺失

從征地的標準和范圍來看,我國實行的是部分補償原則,即當國家為了公共利益的需要必須征收個人或團體的私有土地而給其合法權益造成損害時,國家針對具體損害給予相對人一定的補償。其顯著特點是征地補償數額與土地所有者權益的價值不相等,往往低于被征土地的市場價格。我國征收土地是按照被征收土地的原用途給予補償的。征收耕地的補償費用僅包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費等,與發達國家相比,我國的征地補償涵蓋的范圍明顯較小。另外,補償金額是基于農地收益計算的,不能準確反映農地轉為非農用地的預期收益,而目前,相對于土地的增值潛力,土地補償費遠遠低于土地出讓價格,屬于低價征收,沒有以市場決定地價。據王仕菊、黃賢金等人以耕地價值為基礎測算,2007年全國征地的補償標準是現行征地補償標準的2.51倍,且高于耕地最低市場價格。在測算中王仕菊等將耕地價值分為經濟價值、社會價值、生態價值,分別計算各自的價值(見表1)。

征地中生態補償其基本理論是環境外部成本內部化原理。從生態補償與征地的關系看,征地是一種政府行政行為。這種行政行為的后果,不僅改變了土地的資產價值,同時也改變了土地的資源價值。根據生態補償的定義,這種政府行政行為使大量的土地資源改變用途,而作為資源的生態價值也往往受到損害而不斷減少,但當前征地中這種政府行政行為導致的生態價值減少并沒有得到補償(或收費),生態補償缺失。

從理論角度來看,土地征收補償的理論基礎應為資源效用價值理論、生態位理論和外部性等理論,且以“受益者負擔”為原則。在征收補償理論研究方面,理論界就土地征收中農民土地權益遭受侵害的經濟學原因、歷史原因、政策和制度原因等進行了多方面的探討,但都不涉及征地生態補償的內容。而且在土地生態價值及其損失研究方面,日前的重點和熱點主要集中耕地轉型與土地整理、農地的外溢效應、土地的集約利用、土地資源的生態安全研究、農地生態系統服務功能及價值等方面。但這些涉及生態系統服務價值評估的研究都沒有對土地征收后土地利用/土地覆被變化而引起的土地生態功能的變化作為研究對象,沒有針對征地生態補償提出合理的補償機制和補償方式。而土地的雙重屬性――資產屬性和資源屬性又是客觀存在的,作為環境資源,土地生態系統擁有生態服務價值,這是農地價值的一個本質屬性,這一重要內容的缺失恰恰反映了現行征地補償制度的深層缺陷。

三、土地征收中生態補償的缺失的后果分析

(一)綠地較少,生態失衡

由于城市化進程加快,非農建設占用農地,特別是占耕地數量具大。農地特別是耕地被征以后,其農產品生產功能(表現為直接利用價值)和生態環境功能(表現為間接利用價值)隨之不復存在。耕地在很大程度上具有綠地所具有的物質循環、能量轉化、調節氣候、保持水上、生物多樣性維護和環境凈化等多種功能。耕地的不斷減少在很大程度上意味著綠地數量的流失。耕地的流失也使得土地被征前后原有的生態平衡不斷被人為打破,生態環境難以恢復。被征農地的生態服務功能和價值的發展喪失殆盡,但征收者和使用者卻沒有為土地資源的生態服務價值付出任何成本,這顯然是不公平的。因此,生態補償在征地補償中的缺失是不言而喻的。近年來,由于不當征地不僅導致了城郊土地拋荒、閑置現象,還形成了城市周邊的污染帶,已喪失了其應有的田園景觀功能。

(二)土地配置效率降低

土地配置效率的高低不僅要從空間考慮,還要從時間上加以分析。隨著經濟發展,生態環境的惡化,土地持續利用更加注重的是土地利用的生態可持續性。但是目前的征地行為總是在局限條件下追求最大化利益。在征地中,征收者和使用者總是偏向于以較低的征地補償費取得土地,從而忽略生態服務價值等外部性價值,更不會對土地所有者或使用者進行應有的生態補償,甚至會盡量避開一切不利于自身利益的補償費用。從時間、代際間的持續利用角度看,這種只是維持當前快速的經濟發展速度,而忽視未來成本配置方式影響土地的持續利用。

四、實現我國土地征收中生態補償建議

(一)更新觀念,審視農地價值

要審視農地總價值,改變以往只關注農地較低經濟價值而忽視農地較高生態價值的觀念,明確農地在生態系統中的自然、社會、經濟等價值,明確保護生態環境是人類的共同責任。征地補償是一個系統工程,它涉及到土地的所有者、使用者、管理者及受益者,因此,全體社會成員、政府、投資者和農戶都應該關注被征農地的生態價值。政府及工作人員享有國家的公共權力,是生態補償的直接操作和運作者,對生態補償問題的認識及提高顯得更為重要和迫切;投資者是土地資源的使用者和受益者,其經濟活動對環境的破壞負有不可推卸的責任,他們必須把生態保護的觀念植入到生產過程中去;農戶是征地行為的直接受害者,也要轉變觀念,捍衛自身最大的利益。

(二)完善征地補償制度

實現生態補償首先就要解決的是在征地補償中的利益沖突,對現行的征地補償制度進行完善。在對生態補償利益沖突的制度協調中,法律制度是其中核心的內容之一,建立和完善征地生態補償的法律制度,可以有效降低政策協調、經濟協調、觀念協調的主觀隨意性和變動性,最大限度地保持利益平衡和社會穩定。目前,由于技術的原因,土地的生態價值還難以準確量化,耕地轉換后的外部經濟性也很難被量化到每一個社會主體身上。因此,從法理的公平原則出發,可以通過稅收的方法,讓有能力者即土地資源的使用者承擔生態責任。通過對土地使用者征收生態稅等進行征地的宏觀調控等手段,保護失地農民的權益。同時要建立和完善農村社會保障體系,針對不同年齡段的被征地農民,實行多渠道、多形式安置補償,包括就業培訓或公共醫療保障等。對于補償方式,除傳統的征地資金補償外,生態補償可以從實物補償、智力補償、政策補償等方面做起,減緩農民在土地征收過程中生活質量的下降,促進環境、經濟、社會的和諧發展。

(三)加強征地生態補償的理論和生態補償標準研究

從理論上厘清生態服務的提供者和消費者之間的經濟利益關系,區分失地者和用地者的生態責任。尤其亟需建立農地生態補償評價指標及其生態補償標準體系。可以根據被征農地生態系統所提供的生態服務功能價值,或者根據被征農地生態系統類型轉換的機會成本(或恢復成本)來對被征農地進行定價。也可以采取“意愿價值評估法(AVM)”,對征收前的農地及征收后土地覆被發生顯著變化的土地分別進行生態價值估算,通過計量分析乎段揭示影響評估價值的過程變量和主要因素,確定補償標準,或者對農地生態環境質量引入生態補償指數進行綜合評價,進而提出生態補償資金的分配方法。在此基礎上,根據補償者的承受能力和受償者的受償效果,制定合理的補償標準。

(四)多渠道籌措征地生態補償資金

生態是一種全社會的公益性問題,補償費應由社會承擔,不能全靠國家,應按照“有償使用,全民受益,政府統籌,社會投入”的思路,全社會一起來籌集生態補償基金。一方面,可以嘗試采用市場化的運作手段來推行征地制度改革,明晰土地的財產價值和生態價值,推行土地股份制、年租制或發行土地債券等,實行征地生態補償的市場化運作。另一方面,可以建立征地補償金制度,對因開發利用農地生態系統而損害生態功能,或因生產、生活行為導致土地生態價值喪失的征收者和投資使用者收取經濟補償,并對為保護和恢復土地生態及功能而付出代價的農戶進行補償。由于土地的資源屬性決定其許多功能和服務具有公共物品的性質,土地覆被變化中的外部性很難內部化,在補償過程中,無法把鄰地的不經濟性納入到補償范圍。因此,要依靠政府建立不同層次的補償金制度,拓展實現補償的有效途徑。

五、小結

隨著工業化、城鎮化進程的加快,城市規模的擴張,土地征收是不可避免,合理補償標準和補償制度是保障農民利益和社會總體效益的根本。征地中生態補償的實現還需要土地法律體系的不斷完善、權利制度的不斷明晰以及對土地資源價值的進一步認識,土地征收補償制度逐漸重視對土地的資源價值、生態價值、發展價值的補償,擴展土地資源價值的補償的內涵,這不僅關系到土地資源的現實開發、利用和持續發展問題,而目也關系到土地資源利用與代際發展問題,這是我國未來土地政策、制度和法律都不可忽視的重要問題,而征地補償中增加生態補償是解決這種外部性的最為有效的方法。因此,對征地生態補償進行理論探析,有助于解決土地補償實踐中的重大問題,并為此提供理論依據。

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一、抵押貸款價值類型

目前，在房地產抵押價值評估中對抵押價值的定義存在3種觀點，分別包括市場價值、清算價值和抵押貨款價值。

1.市場價值

抵押價值=市場價值-風險調整值-政府稅費-處置抵押物過程中的費用-應補地價

雖然上述計算方式看上去容易操作，但是在實際的操作環節中，也會存在諸多的問題。因為銀行在進行放貸的時候是按照評估價值的50%～70%之間進行放貸的，這樣的重復扣除就會導致風險的發生，給融資人的利益帶來損失。

2.清算價值

選擇清算價值的人通常認為銀行是為了預防借款人在借款到期時，出現有意或者無意的違約行為。在出現違約之后，如果商業銀行的放貸額度大于抵押物的清算價值，那么便會給自己帶來嚴重的損失，只有把按照清算價值進行評估，在違約時才能夠有效避免或者降低因違約帶來的損失。

3.抵押貸款價值

采用抵押貸款價值，需要應對多變的房地產市場，并且不定期的修改評估結果，抵押貸款的價值評估中需要綜合多方面的因素，要想獲取抵押貸款價值，需要花費比市場價值更多的努力，在實際的操作過程中，也會存在很大的困難，并且我國的房地產抵押價值評估起步較晚，房地產業的市場波動性也很大，所以，在頻繁波動的房地產業經濟中，采取此種方法的可行性不大。

二、房地產抵押價值評估中存在的問題

根據目前房地產抵押價值評估工作的現狀來說，在抵押評估的工作當中，首先要先對房地產價值進行評估，最后確定抵押價值時要根據評估的結果來發放貸款。根據目前銀監會、人民銀行以及建設部提出的文件規范，對抵押權人和抵押人通過協議的方式來實現評估抵押，這種方式能夠有效地提高工作效率，確保貸款雙方都享有議價自，此外，還能夠在一定程度上節省評估費用，從而確保房地產抵押價值評估工作的順利開展。但是，在實際的工作中，存在諸多問題，嚴重影響了行業的發展。通過研究分析，筆者歸納出在抵押評估工作中所出現的問題，并提出相關對策，主要表現在以下幾個方面：

1.缺乏抵押評估知識

在抵押評估工作中，時常會出現因為銀行信貸人或金融機構缺乏房地產抵押價值評估的專業知識，在實際的評估過程中無法估算房地產的價值。抵押評估人不僅需要擁有廣泛的知識面和精通的業務能力，更需要具有對房地產評估的專業能力。抵押評估人如果在實際操作或者理論知識方面有所欠缺，在對房地產行業進行客觀合理的評估存在很大的問題。

2.缺乏相關的法律知識

如果信貸人缺乏有關于抵押評估法律知識，在一定程度上就會導致信貸人無法正確判斷房地產的有效性、合法性和科學性。房地產抵押評估的效果跟房地產的性質有著密切的聯系，并且房地產的價值也與其性質息息相關。因此，當信貸人不能夠完全掌握相關的法律知識時，就會出現實際價值與抵押評估價值出現大的偏差，從而使抵押評估結果受到影響，甚至出現無效現象。

3.協議定價方面存在負面影響

在進行房地產抵押評估的過程中，協議定價存在的主觀隨意性較大。如果受到利益的驅動，部分信貸人員會利用自身工作的便利條件，對抵押物品進行高估。此外，銀行會為了降低風險對抵押物進行低估，導致借款人的合法資產受到限制，最終會對房地產抵押評估方、銀行部門以及金融機構的利益產生影響。

在房地產抵押價值評估工作中，出現的問題會造成抵押物評估失真和貶值的現象，從而導致難以對抵押物進行處置，甚至會對銀行信貸的資金使用率產生嚴重影響。

三、房地產抵押評估工作的改進建議

具體的對策包括以下幾個方面：

1.強化信貸人員的道德教育

在銀行和金融機構中，從事房地產抵押價值評估的信貸人員，不僅需要具備良好的理論知識和業務能力，還需要專業的職業道德素質。只有這樣，才能有效地增強房地產抵押價值評估工作的客觀性，保證以公平、公正的原則進行評估。此外，要避免對抵押物評估價格不公的現象，確保當事人的利益不受侵害。因此，信貸人員的職業道德素養對房地產抵押價值評估工作的順利開展發揮著至關重要的作用。

2.加強學習房地產法律知識，嚴格審查抵押物的合法性和抵押性

銀行和金融機構要積極貫徹和落實信貸人的學習制度，信貸人要了解相關的政策，確保能夠在評估過程中做出正確的判斷，提高抵押的有效性和合理性，從而有效規避銀行或金融機構資金受到威脅的風險。房地產抵押評估工作涉及到的法律知識包括《擔保法》、《城市房地產管理法》以及《土地管理法》，其中，在房地產抵押價值評估中，對《擔保法》的范圍作出了明確的規定：法律上認可的財產抵押包括房地產抵押人享有房屋以及抵押地上的定著物，抵押人享有國家土地的使用權及房屋等地上的定著物；此外，法律上不認可的財產抵押物包括耕地以及相關的土地使用權；土地的所有權；不明確的所有權或者是有爭議的財產，還包括學校、醫院等一些公益性質的部門。在進行房產抵押之前，首先要先確定房地產的產權歸屬，以免對評估結果帶來影響。

3.準確評估抵押物的價值

在遵循估價原則的同時，除了按照估價程序和選擇適當的估價方式，還需要結合房地產自身的價格等有關因素，最終確定估價的標準。在進行房地產評估的過程中，要做到誠實、客觀、公平、公正。要科學地進行價值判斷，提高房地產估價和估算水平，這就要求房地產在進行抵押評估之前，信貸人和評估部門需要明確估價的哪個方面出現了問題。目前，進行房地產評估的方法包括：比較法、收益法和成本法。其中，比較法主要是根據估價對象的近期交易情況，為成交價格提供重要的判定依據。收益法，就是選取合適的資本化率對其進行折扣，之后再累計處理，這是一種超前的估價行為。成本法主要的估價方法是開發或者建造的一個大的項目，提出更為合理的估價方式。

4.完善評估制度及其抵押手續

在進行房地產抵押價值評估的過程中，發放抵押貸款必須由抵押部門嚴格審查、評估之后方可發放，并且需要按照嚴格的評估流程。銀行可以成立評估機構，對抵押物的價值進行評估，抵押物評估方式一方面提高了評估效率；另一方面能夠方便了貸款人，使企業自身的市場競爭力得以提高。在房地產抵押評估價值過程中，可能會遇到一些復雜的房地產，銀行無法進行評估時需要委托專業的評估機構，進行正確合理的評估。此外，房地產抵押價值評估需要不斷地完善抵押價值手續，從而為評估報告提供更為準確的依據。

工作人員在拿到有關房地產相關部門的評估報告之后，必須認真卻獨，查看抵押估價定義、估價時點以及最終結果等事項，最終為核定抵押物價值提供可靠的依據。在估價定義中，包含了土地的用途、開發程度以及剩余使用年限等，如果使用用途出現變化，必須對定價進行重新定義。在進行房地產抵押價值評估時，必須充分考慮抵押貸款的風險，要按照房地產的發展情況，做出合理的預期價值。

四、結束語

綜上所述，要想保證房地產抵押價值的評估報告具有合理性和準確性，需要在銀行進行評估時，保證遵循公平、公正的原則。同時，在進行房地產抵押價值工作的過程中要盡量做到規避風險，將風險最小化，以保障抵押人的合法權益，降低資金損失的發生概率。為了抵押評估行業擁有更標準、更規范的環境，能夠進一步促進我國房地產抵押價值評估工作的順利開展以及其抵押貸款業務朝著更為標準的方向發展。

參考文獻：

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1.1實施耕地資源核算是可持續發展戰略的需要

《中國21世紀議程》中指出:農業是中國國民經濟的基礎，農業可持續發展是中國可持續發展的前提和保證。在農業的各個要素中，耕地資源已成為評價和衡量農業可持續發展的重要指標。然而，近年來隨著經濟的發展和城鎮化步伐的加快，各地占用耕地的現象非常普遍。國土資源部公布的最新數據顯示，2006年我國耕地面積為1.22億hm2，而2000年我國耕地面積為1.28億hm2，我國耕地6年凈減少約666.67萬hm2。耕地數量的大幅減少必然會影響我國農業的可持續發展，最終影響中國可持續發展戰略的實施。中國要想實現其可持續發展的目標，必須防止耕地資源的進一步流失。當前我國耕地統計核算制度缺乏連續性和系統性，很難及時發現耕地的變化及變化的原因，這無法適應國家社會和經濟持續穩定發展的戰略目標。因此，必須建立更為科學有效的耕地資源核算制度，每年對耕地資源進行核算，發揮其“監控器”和“報警器”的功能，實現對耕地資源的有效控制和管理，確保耕地絕對數量不減少。

1.2實施耕地資源核算是加強耕地管理的需要

由于人口增加、農民生計所迫和社會需求強烈等原因，掠奪式生產經營方式未得到根本改變，致使近年來耕地質量不斷下降，現在耕地中劣質耕地約占耕地總面積的35%—45%。然而，我們國家在耕地管理方面重數量、輕質量的問題嚴重。實際工作只停留在耕地丈量的范疇，缺失質量核算這就使國家無法準確全面地把握土地資源的經濟社會價值現狀，更難以防范耕地資源的隱性流失。實施耕地資源核算將會解決這一問題，耕地資源核算不僅對耕地的實物量進行核算，同時還對耕地的價值量進行核算，客觀地反映耕地的質量情況，能夠對耕地資源作出全面系統的評價，從而提高耕地的管理水平。

1.3實施耕地資源核算是改革國民經濟核算體系的需要

現階段，我國采用的國民經濟核算體系只重視經濟產值及其增加速度，資源消耗無法在國民經濟中反映出來。一個國家的礦產耗盡，森林大量減少，水源短缺，空氣污染，可是國民經濟核算卻表明收益增加，經濟運行良好，這顯然是不合理的。在這種國民經濟核算制度下，必將導致盲目追求經濟增長，造成自然資源的毀滅性破壞。因此，必須改革我國的國民經濟核算體系，將自然資源核算納人國民經濟核算體系中，綜合反映經濟增加值和對資源造成的消耗。然而，我國資源核算的理論和實踐并不成熟，尚未形成涵蓋所有資源的核算理論和方法。實施耕地資源核算能夠進一步充實和完善資源核算的內容，加速資源核算在我國的研究和應用，推動新的國民經濟核算體系(SEEA)的實施。

2耕地資源核算的基本理論

耕地資源核算作為資源核算體系的一部分，其基本理論和資源核算是一致的，其內容以資源核算和土地資源核算為基礎。

2.1耕地資源核算的主體

耕地資源核算的主體是政府。政府應該指定專門的機構(例如農業部、國土資源部、國家統計局等)來實施核算。耕地資源核算至少每年開展一次，實際核算過程應按照行政級別自上而下地進行部署、自下而上地逐級匯總核算。

2.2耕地資源核算的內容

與土地資源核算相對照，耕地資源核算應該包括兩方面的內容，一方面是實物量核算，另一方面是價值量核算。所謂實物量核算，是指對耕地數量方面的測算，側重于“量”的確定，主要使用土地丈量等基本方法，實物量核算是耕地資源核算的基礎;價值量核算，是對耕地的價值水平進行合理的評估，綜合反映耕地的經濟價值，側重于“質”的評定，由于土地的“質”屬于數學上邊界難以準確劃分和界定的處理對象，因此這一過程可通過模糊數學的手段來實現。價值量核算是耕地資源核算的重點，是耕地轉化為貨幣形態的重要過程。

實物量和價值量又都包括存量和流量兩個方面，存量和流量反映耕地資源的不同屬性。存量記錄某一時刻的數值，側重描述量的多少，是靜態數據;流量反應不同期間數值的變化，側重反應變化的程度，是動態數據。耕地資源核算應該包括實物量存量、實物量流量、價值量存量和價值量流量四個數據指標。

2.3耕地資源核算的程序

一項完整的耕地資源核算主要包括界定核算對象，實物量核算，價值量核算，存量和流量核算以及納人國民經濟核算體系等部分。

實施中，首先應該確定核算對象，界定核算的范圍和特征，其次進行實物量核算，之后通過數學模型估計測算耕地的價值量。這時實物量和價值量都是存量數據，最后通過相鄰兩次存量數據的比較得出流量數據，反映耕地資源的增減變化，這就是流量核算。

耕地資源核算乃至資源核算的最終目標是納人國民經濟核算體系，建立以綠色GDP為核心指標的國民核算。但從當前形勢看，綠色GDP核算的實施還存在很大的難度，納人國民經濟核算體系還需要時間。因此，現階段我們先不考慮耕地資源核算納人國民經濟核算體系的問題，等到條件成熟再將其納人國民經濟核算。

3耕地資源核算方法

一項完整的耕地資源核算包括耕地資源實物量和價值量核算兩部分，既要進行存量核算也要進行流量核算。

3.1耕地資源的實物量核算

耕地資源實物量核算主要反映耕地核算期初和期末的實物存量以及期內的變動情況，目的是采集有關耕地屬性的精確數據。實物量核算主要是耕地測量，在技術方面主要采用土地丈量的方法，隨著技術的進步，土地丈量已發展為更為先進的技術和手段，主要有GPS技術、電磁感應技術等。耕地實物量核算的應用技術已經比較成熟，不是本文研究的范疇。

實物量核算可以借助賬戶來完成，這些賬戶通常都采用會計賬戶形式和復式核算方法，一般包含期初結存數、本期增加、本期減少和期末結存數等內容。這些內容滿足基本平衡關系:期末存量二期初存量+本期增加一本期減少。

3.2耕地資源的價值量核算

價值量核算賦予耕地資源一種貨幣性價值，是反映和揭示耕地質量的一種方法。耕地價值量核算的方法比較多，目前能夠為多方面接受的是收益還原法。這種方法以土地收益為理論依據，認為土地價格是土地收益的資本化，土地價格的高低取決于土地收益的大小。

這種方法的基本公式為:MV=a/r

其中MV為耕地的市場價值，a為耕地的年純收人，r為耕地的還原利率。

首先要確定耕地的年純收人，其在數值上等于耕地的總收益減去耕地的總費用。

耕地總收益的計算取決于各種農作物的種植面積以及主產品和副產品當年的產量和市場價格。計算時可根據各種作物的種植面積，對各作物收益進行加權求和。用公式表示為:

其中R為耕地總收益，m;為第i種農作物的客觀產量，P"為第i種農作物的平均市場價格，k;為第i種農作物的播種面積，n為農作物種類數。

耕地總費用主要包括物質費用、人工費用、投資機會成本和相關的農業稅費等，其中人工費用采用工作日乘以勞動日工資價格來計算，投資機會成本等于物質費用與社會平均利潤率的乘積。

篇12

0 引言

我國實行了最為嚴格的耕地保護制度，但耕地仍然在逐年減少，嚴重威脅到我國的糧食安全和可持續發展。其中有自然原因的減少，政策原因的減少，但更為主要和突出的是人為原因的減少，在如今的大市場經濟的環境下，耕地農業經營收益過低，農民大多選擇出外務工，導致耕地疏于管理，耕地質量嚴重下降，有的甚至撂荒。耕地征用成本低，地方政府打著“公共利益”的旗號大量圈地，為獲取巨大的土地財政收入，有的甚至違法占用耕地。執行耕地保護的直接主體地方和農民都無耕地保護的意愿，其原因就是耕地價值被低估，耕地保護外部性效益未得到補償，導致其耕地保護沒有積極性，因此有必要對耕地保護的外部性效益進行一些定量研究，并以此為依據確定耕地保護補償的額度及補償方案。

1 耕地保護外部性效益分析

耕地保護產生的外部性價值主要從耕地的功能說起，耕地除了物質產出功能外，還有社會功能和生態功能。耕地的外部性價值主要體現在其社會功能和生態功能上。在社會功能上，耕地固定著大量的勞動力，使農業人口穩定就業，保持著社會穩定；合理保護利用耕地，經濟價值得到實現從而保障農民的基本生活；耕地得到保護，提供了穩定的糧食生產，從而達到保障國家糧食安全的目的。在生態功能上，耕地具有涵養水源、保持水土、凈化與美化環境、改善大氣質量、防風固沙、調節氣候、減輕污染、維持生物多樣性的功能。結合我國國情和相關學者研究[1-2]，耕地外部性價值可以概括為社會保障價值，糧食安全價值，生態服務價值。

2 對沈陽市耕地保護的外部性價值測算

2.1 社會保障價值

這里的社會保障價值只是指耕地保護所產生外部性的那部分社會保障價值，而不是指耕地所有的社會保障價值，主要包括指耕地吸納農業勞動力使農民穩定就業，耕地作為一種保障，使農民老有所依，也就是主要計算其失業保障和養老保障這兩種外部性效益。換種角度理解也就是耕地替代了政府給農民發放了就業保障和養老保障。因此可以用計算社會失業保險和養老保險的價值來替代耕地保護所產生的社會保障價值。

耕地的養老保險價值計算可用人均養老保險價值與人均耕地的比值計算，公式如下

VY=L/A 式中：L為人均養老保險價值；A為被評價地區人均耕地面積。

耕地的失業保障價值可用城鎮固定資產在單位面積上的投入來代替[3]，計算公式如下

VW=C/A

式中：VW為耕地的失業保障價值，C為當地鄉鎮企業人均固定資產投入；A為被評價地區人均耕地面積。

由于耕地的這種社會保障價值與農民對耕地的依賴程度相關，結合相關研究可用修正系數K來進行修正，農民對耕地的依賴程度與農民的非農收入水平成反向關系[3],因此可用研究區域農業人口人均的非農業純收入與全國農業人口人均的非農業純收入比值來計算修正系數K，計算公式為：

K=S0/Si式中：S0為全國平均水平的農業人口人均非農業純收入，Si為研究區域農業人口人均非農業純收入。

因此耕地保護的外部性保障價值的計算公式如下：

VSB=(VY/A+VW/A)×K

查閱2010年遼寧及沈陽市統計年鑒，得到：

2009年沈陽市耕地面積為772275.5hm2，總人口數為7165490，得人均耕地面積0.107hm2/人，沈陽市集體經濟固定資產投資為680319萬，城鎮集體單位人數為10.2萬人，得人均固定資產投資66697.9元/人，那么耕地的失業保障價值為623344.8元/hm2，全國農業人口人均非經營性純收入2626.4元，沈陽市農業人口人均非經營性純收入3860.8元，得調整系數K為0.68，假設農民繳納養老保險，一般人壽命約為70，因此平均繳納養老保險的年齡在35左右，按20歲參加工作計算，繳納保險年數為15年，按社會平均收入的60%繳納，2009處沈陽市農民每年純平均收入為8752.9元，每年約5251.7元，15年共交78775.5元，那么現在耕地對農民的養老保險價值約為736219.6元/hm2。根據公式得出沈陽市耕地保護的社會保障價值為1359564.4元/hm2。

2.2 糧食安全價值

耕地的國家糧食安全戰略純收益可以通過國家對占用耕地所收取的費用、保護現有耕地所必要的耗費以國家對耕地利用的補貼來計算[4]。

Vr=T+CP

式中：Vr為社會穩定價值，T為國家對占用耕地收取的費用，CP為國家因保護耕地支出的費用。

據沈陽市規劃和國土資源局和沈陽市財政局有關資料統計，2008年以來平均每年因耕地保護投入的費用在5億元，按照現行沈陽市土地開發整理項目投資標準，畝均投資1000元，估計需投入95億元。

沈陽市耕地占用稅以沈北新區、遼中縣的征收稅額28元/平方米為標準進行計算

VSW =T+CP=（10+28）×61.16+95=2419.08億元

那么耕地的糧食安全價值為313240.5元/hm2

2.3 耕地資源生態價值

耕地在生態服務功能上具有明顯的外部性，其主要表現在涵養水源、保持水土、凈化與美化環境、改善大氣質量、防風固沙、調節氣候、減輕污染、維持生物多樣性，最早對耕地生態價值進行估算研究是Costanza(1997)[5]。謝高地（2003）[6]等人在Costanza(1997)基礎上對其估價理論與方法進行了進一步研究與修正，估算出我國的平均狀態下的耕地（農田）生態服務價值。

由于區域間差異，蔡運龍等人假設生態系統的服務功能與生物量成正相關，并用地區潛在經濟產量代替生物量，提出了區域修正系數。

計算生態服務功能價值的公式為：

Ve=Va•Ke（1） 其中修正系數Ke=bi/B（2）

式中Ve為生態服務價值，Va為我國耕地生態服務價值的年價值的平均值,根據謝高地（2003）可知5140.9元/hm2

bi為被評價地區耕地生態系統的潛在經濟產量，B為全國一級耕地生態系統單位面積平均潛在經濟產量。

據王萬茂[7]的劃分標準，沈陽市是遼寧省的省會，處于二級農業區，即遼寧平原丘陵區土地潛在經濟產量8.9t/hm2,全國一級耕地生態系統單位面積平均潛在經濟產量B值為10.69t/hm2。根據（2）式修正系數Ke為0.83。

結合（1）式可得到沈陽市耕地平均的年生態服務價值為4266.95元/hm2。

利用收益還原法原理將其折現，還原率采用2009年銀行一年期定期存款年利率為2.25%，得耕地189642元/hm2。

沈陽市耕地保護的社會價值為1359564.4元/hm2， 糧食安全價值為313240.5元/hm2，生態價值為189642元/hm2，耕地保護外部性總價值為1862446.9元/hm2。

3 外部性內部化的補償方案

3.1 耕地保護的外部性內部化方式選擇

在經濟學中，將外部性內部化主要有兩種途徑，一個是源于科斯理論的通過政府借助于市場手段解決外部性問題，一個是源于庇古的理論，通過征稅和補貼對邊際私人凈產值小于邊際社會凈產值的部門實行獎勵和津貼，實現外部效應的內部化。可以總結為政府和市場相結合的手段，和政府直接干預的手段。農業是我國的基礎產業，關系到國家的穩定，耕地產出主要是農產品，而農產品價格不宜過高，所以通過市場調節價格將耕地保護外部性效益包含其中不現實。因此，對于耕地保護的外部性內部化還是采用政府直接干預的手段更為合適。

3.2 補償額度

耕地保護的外部性享受者是區域內的居民，同時農民自身也享受到部分耕地保護的價值，因此可用區域內非農業人口和農業人口的比例將耕地保護外部性產生的總價值分割，繼而算出非農業人口享受的耕地外部性價值，也就是耕地保護需要補償的額度。

計算公式可表述為Vb=V0*KP

其中KP=P1/(P1+P2)

式中：Vb為耕地保護外部性補償額度，V0為耕地保護外部性總價值，KP為非農業人口比例，P1為非農業人口，P2為農業人口。

上述計算沈陽市耕地保護外部性總價值為1862446.9元/hm2，從沈陽市統計年鑒查得，2009年沈陽市農業人口數為2521086，非農業人口數為4640956，那么可計算出KP為0.65，補償額度Vb為1210590.5元/hm2。

3.3 補償資金來源

從政策角度來看，《國務院關于將部分土地出讓金用于農業土地開發有關問題的通知》（國發[2004]8號文），規定從2004年開始，將部分土地出讓金用于農業土地開發，比例不低于土地出讓平均純收益的15%，專項用于土地整理復墾、宜農未利用地開發、基本農田建設以及改善農業生產條件的土地開發。2006年的《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發[2006]31號）強調應逐步提高土地出讓金用于農業土地開發和農村基礎設施建設的比重；規定新增建設用地土地有償使用費專項用于基本農田建設和保護、土地整理、耕地開發。耕地保護外部性補償是刺激耕地保護者的積極性，根本目的是促進當地基本農田的保護和建設，所以依據國發[2004]8號文和國發[2006]31號中的政策規定，可以將新增建設用地有償使用費和土地出讓金的15%作為耕地保護的補償資金來源。

同時2008年成都市率先試行耕地保護基金制度，其管理辦法中的第四條明確指出：

（一）每年市、區（市）縣兩級的新增建設用地土地有償使用費；

（二）每年繳入市、區（市）縣兩級財政的土地出讓收入的一定比例的資金。

以上兩項不足時，由政府財政資金補足。

因此，耕地保護的補償資金從地方土地收入及財政抽取籌集是完全合理可行的。

3.4 補償方式

從耕地保護的外部性的效益角度看，其主要的表現是吸納農民就業，維持社會穩定，其二耕地是農民養老的保障，所以政府可以給農民繳納失業保險，繳納養老保險。

從成本效益角度來看，對耕地保護的外部性效益補償，主要是兩條途徑，一是降低耕地保護成本，二是提高耕地保護收益。因此補償方式也從這兩個途徑出發。

降低耕地保護成本，政府可以提供化肥、農藥、種子、農業機械以及農田水利設施。

提高耕地保護的收益，最直接的是給予資金補償，同時政府也可以開展技術服務，提供農業生產技術咨詢和指導，以幫助提高糧食產量，增加農戶收益。

參考文獻

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[2] 邊學芳,吳群,曲福田.基于邊際機會成本理論的農地價格矯正研究――以江都市為例[J].中國人口資源與環境,2006,

16(6):118-123.

[3] 霍雅勤,蔡運龍.耕地資源價值的評價與重建[J].干旱區資源與環境,2003,17(5):81-85.

[4] 周建春.耕地估價理論與方法研究[D].南京農業大學,

2005:88,155-158,164,167.

[5] Costanza,R.The value of the world's ecosystem services and natural capital.Nature,1997(387):253-260.

篇13

2、流轉以短期為主。據調查，全市土地流轉期限在1年以內的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。說明經營權流轉的短期及非穩定性。

3、轉包和出租居多。全市轉包、轉讓、互換、出租土地承包經營權的分別為6.91萬畝、1.28萬畝、1.34萬畝、7.53萬畝，分別占流轉總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中轉包和出租的占81.3%。說明農民流轉的大多數是有償的。

4、農民自發流轉為主。從承包地流轉的過程看，農村土地使用權流轉主要是在農戶之間進行，但農戶與企業連片出租、規模經營的比重正在提高。從尤溪縣調查來看，農村中有90%土地流轉操作是在農戶與農戶之間進行，且流轉土地數量小，只有10%是成規模的土地流轉，操作發生在農戶與農業企業之間。

二、農村土地承包經營權抵押貸款試點工作成效與主要做法

去年我市在、將樂縣開展了農村土地承包經營權抵押信貸試點工作。至200年底，縣農村信用聯社通過公司、基金擔保及土地承包經營權抵押等各類形式共發放15.6萬元貸款支持紅豆杉規模種植戶，涉及土地流轉187畝。將樂縣已發放以140畝土地承包經營權作抵押的貸款20萬元。其主要做法是：

1、明確農村土地承包經營權抵押條件和范圍。

一是農村土地承包經營權必須是合法流轉取得或通過招標、拍賣和公開協商等其他合法方式取得，并擁有具備法律效力的權屬證明材料；

二是土地承包經營權產權關系清晰、合法，村委會或發包方對土地未做“禁止抵押和再流轉”限制。承包經營租賃協議和手續符合國家法規政策；

三是抵押期限為《農村土地承包法》規定的承包期以內，同時抵押人取得的土地承包經營權期限應為3年以上，截止信貸抵押之日起，剩余期限不短于2年。

2、建立土地承包經營權的抵押價值認定和抵押登記制度。由貸款人對土地承包經營權抵押價值進行認定，認定的一般原則：土地承包經營權抵押價值=年租地平均收益×經營期限+種養物價值。同時明確了縣農業行政主管部門為土地承包經營權抵押信貸業務的抵押登記部門。抵押登記后，還要將情況抄報鄉（鎮）農村土地管理部門和村集體經濟組織備案，以方便農村土地管理。

3、設計農村土地承包經營權抵押貸款的風險防范措施。

一是把好貸款用途關，防范信貸風險和用地政策風險。借款人取得貸款必須用于農業開發項目及拋荒地復耕；

二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經營權抵押貸款金額不超過土地承包經營權抵押認定價值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動資金貸款期限確定；

三是建立擔保機制，創新貸款模式。

①“公司+土地經營權抵押”，即農業產業化企業是承貸主體，并將企業擁有的土地承包經營權作為抵押物，同時企業負連帶責任；

②“基金擔保+土地經營權抵押”，即行業設立基金，由基金擔保和經營戶的土地承包經營權抵押共同擔保以獲得貸款，擔保責任由基金和土地承包經營權按約定比例分擔；

③“土地承包經營權作股權抵押”，即兩個以上經營戶以擁有土地承包經營權作為股權成立聯營公司，把股權作抵押申請貸款；

④直接以農村土地承包經營權為抵押取得貸款；⑤其他符合法規的貸款模式。

4、政府支持，為農村土地承包經營權抵押貸款提供組織保障。縣政府下發了《關于農村土地承包經營權流轉管理的實施意見》，對農村土地流轉進行了規范，成立農村土地承包經營權流轉服務中介組織，在試點區域建立鄉（鎮）土地流轉服務中心和村級土地流轉服務站，以協助抵押權人對經營權抵押的土地進行管理和流轉，為農村土地承包經營權抵押信貸業務試點工作提供強有力的組織保障。

三、農村土地承包經營權抵押貸款利弊分析

（一）有利因素

1、增加農村融資渠道，突破農業融資的“瓶頸”制約。開展農村土地經營權抵押貸款，突破了農村土地不能作為抵押物的瓶頸制約，使經營戶認識到土地不僅是一種生產生存的資源，還可以作為一種生產要素參與融資，既可提高農戶保護土地的意識，也可為在農村經濟發展過程中解決資金不足問題提供有效的途徑。

2、促進土地合理流轉，實現土地、金融等各生產要素的有效配置。通過流轉，改變了傳統簡單生產模式，農村土地逐步向集約和規模方向發展，有效提高土地的產出率和農產品的商品化程度。同時，一旦抵押人出現貸款違約，銀行可以將經營權及附著物一起進入土地流轉市場拍賣轉讓，土地資源的配置將更加合理。

3、推動了農業產業化和農村金融業的發展，實現了雙方互利多贏。土地經營權抵押信貸業務的開辦，一方面促進了土地的合理流轉和土地的適度規模經營，推動了農業產業化發展。另一方面，引導金融機構改變了過去以小額信貸為主的單一信貸模式，吸引了更多的資金投入到農村經濟建設中去，從而推動了集約化金融模式與小額信貸等農村金融發展多元模式的形成。

4、解決了農民特別是種養大戶擔保難的問題。由于經營大戶生產成本投入大，資金缺口較大，對信貸資金需求迫切，通過設定土地經營權抵押信貸，可以支持其開展生產種植，從而方便土地集中使用，使拋荒的耕地重新得到利用和開發，提高土地利用率。

（二）不利因素

1、金融風險加大。農業抵御自然災害的能力弱，農業保險業務尚未全面展開，如遇到較大的自然災害或市場因素影響，將給開展土地經營權抵押貸款業務的金融機構帶來不可預知的風險，影響了金融部門對這項業務的全面開展。

2、辦理農村土地經營權抵押貸款手續繁雜。金融部門為了保障其既得利益，最大限度降低金融風險，設立了防范信貸風險的有關措施，手續繁雜。加上評估機制不健全，農民文化素質偏低，農戶要實現以農村土地經營權抵押貸款，困難很多，部分農戶寧愿以更高的利息通過商業貸款或民間融資的方式更為便捷，影響了農戶參與的積極性。

四、土地流轉和抵押存在的主要問題

1、流轉程序不規范。目前，在土地流轉過程中，主要以轉包為主，流轉形式比較單一，且大部分是在親戚、朋友或相互關系較好的村民之間內部、私下流轉，流轉規模較小，且當事雙方沒有簽訂書面合同，也未向發包的村委會或村小組登記備案，或未經發包方同意，合同條款的公平、完整、規范等也較欠缺。即使個別簽訂了書面合同，也都是農戶間的不規范合同，極易產生土地糾紛。

2、中介組織及流轉市場發育緩慢。由于農民思想觀念守舊，嚴重制約了農村土地流轉中介組織及流轉市場的發育。如縣沙溪鄉于2001年組織到浙江等發達地區考察土地流轉工作后，成立了土地信托服務站，但至今都沒有正常運作。尤溪縣反映，目前全縣15個鄉鎮都沒有建立土地流轉服務中心，農村土地流轉管理機構不健全，導致全縣絕大部分農村土地流轉不規范，出現自發性無序流轉。

3、鄉村組織越俎代皰。一些鄉村組織不尊重農民的意愿，隨意改變土地承包關系，搞強制性的土地流轉。有的把土地流轉收益中的一部分作為鄉村集體收入，損害了農民和集體利益。三元區反映，盡管國家規定第二輪土地承包期再延長30年，但個別地方依然以村規民約的形式規定每3-5年對承包土地進行調整。有的地方不顧客觀實際，以產業化規模經營為由強行流轉，嚴重侵害了農戶利益。

4、農村保障機制不健全。當前的農村土地擔負產出農產品的經濟功能和農民的社會保障功能，他們不愿將所承包的耕地的經營使用權長期地轉出去，而是把耕地轉包給兄弟姐妹和親戚；在轉包給“非自家人”時，一般寧愿把耕地轉包給外村人或同村不同組的人，也不愿給同村同組的農戶。同時也造成想種地的沒地種，有地的不想種的粗放式經營，降低耕地的利用率。

5、農村土地抵押價值認定不夠科學。農村價值評估權威機構尚未建立，對農村土地抵押價值認定不夠科學，貸款人主觀意愿成份比較大，抵押權人實現農村土地經營權這個抵押物的價值也相對比較困難。

五、對策與建議

1、穩妥推進，保障權益。要進一步完善和落實黨的農村土地政策，保障農民的土地權益。在實施《農村土地承包法》過程中，必須十分明確和做到：在30年承包期內，除非農民主動放棄土地的承包權，否則任何組織或個人都不得通過任何手段使農民失去承包的土地（國家需要征用除外）。只有這樣，才能使農民感到自己是土地的主人，才能真正使農民在土地制度上形成長期穩定的預期。要進一步明確界定農民的土地權利，讓農戶真正享有占有、使用、收益和處置四權統一的承包經營權，讓農戶對承包的土地享有轉讓、出租、入股、抵押等權利。同時，要采取政府、村集體和個人合理負擔籌集保險費的原則，積極探索“土地換保障”的辦法，逐步建立失地農民保障制度。對承包期內將承包土地全部流轉進城從事二、三產業的農村居民，享受城鎮居民的同等待遇，參與城鎮最低生活保障和社保等福利待遇，并在進城鎮經商或辦企業或就業等方面給予優先和方便。對受讓經營土地的外地經營主體，在農業技術培訓、戶口、子女就學等方面給予照顧。

2、建章立制，規范運作。建議及時出臺農村土地承包經營權流轉的政策法規和制度，明確土地承包經營權流轉的原則、范圍及操作程序，構建適應市場化及農村實際的土地承包經營權流轉制度。要進一步規范土地流轉行為，體現土地經營權流轉中自愿原則。流轉時必須經雙方當事人協商一致，簽訂流轉合同，報村集體經濟組織、鄉鎮土地承包管理部門備案。土地流轉的期限應由雙方協商約定，但最長的期限不得超過第二輪土地承包期。應簽訂流轉的合同，以合同的形式將流轉雙方的權利義務固定下來，流轉合同應標明雙方當事人的姓名、住址、流轉期限、流轉土地的用途、流轉價款以及違約責任，使雙方一旦發生糾紛，調處有據。

3、創新機制，培育市場。

一是建立土地流轉風險保障金制度。土地流轉合同簽訂后，業主每年應交納一定數量的風險保證金，如合同到期無糾紛發生，風險保證金如數退還。

二是要積極探索土地股份合作制。按照“明確所有權、穩定承包權、搞活經營權”的原則，在有條件的村組組建生產企業，以土地承包權入股的方式，組織開展土地股份合作制的試點探索工作，在試點成功的基礎上逐步推開。

三是要積極培育農村土地承包經營權流轉市場。流轉市場的培育應遵循市場經濟規律，確立集體經濟組織與農民、農戶作為流轉市場主體的地位。鄉村組織應堅持土地承包經營權流轉條件和自愿、有償原則，不應強行集中土地。政府部門應著重做好法律政策宣傳、制定流轉規則、流轉耕地供求及價格信息、監督土地流轉公開公正和保護正當交易，不要輕易干預農民的市場選擇行為。要加快土地承包經營權流轉服務體系建設。

4、宏觀調控，嚴禁包辦。

一是政府要對土地流轉有宏觀上的調控。完善產權登記制度，建立科學的農地資產評估體系，合理評價農村土地價值，逐漸形成城鄉一體化的管理。

二是要建立約束政府行為過度干預的機制。準確定位政府在推進土地流轉中的角色，監控土地供需總量的動態平衡，而不是運用行政手段去調整土地資源，與民爭利。