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篇1
一、廣告傳播表現是反映消費觀念的重要視角
消費觀念是人們的價值觀在消費活動中的具體表現形式，是價值觀的組成部分，也是消費者使用價值判斷來衡量事物、指導消費的一種觀念。消費觀念是對某一時期社會主導意識形態的反映，在不同的時期，消費觀念的內涵是不同的。住房消費觀念是指消費者對于住房的消費所持有的態度和看法，是指導消費者購買住房的價值判斷。
以往對消費觀念研究，多從以下方面進行:一是從消費結構看消費觀念;二是從消費行為看消費觀念;三是從企業營銷活動、企業市場表現等去考察消費觀念。木文主要從支配消費心理的消費觀角度來了解住房消費觀念的特征，并從廣告傳播表現視角出發，展開消費觀念的研究。
廣告傳播表現受制于時代環境和人們的消費觀念，因此成為反映消費觀念變遷的一面鏡子。廣告不僅是一種經濟現象，也是一種意識形態。它借助各種藝術表現形式，通過電視、廣播、報紙等媒介，對人們的理想的生活情景進行描摹。這種理想生活，景就反映出了人們當前的消費理想和消費觀念。此外，廣告還從另外一個方面引導潮流，創造出新的生活方式，鼓勵人們轉變消費觀念。研究廣告的這種引導作用可幫助我們進一步理解人們消費觀念轉變的成因。因此，從廣告的傳播表現角度去了解消費觀念是一種重要而獨特的視角。廠一告傳播表現主要包括傳播主體、傳播重點、傳播內容、傳播渠道、傳播表現等內容，本文也將主要從這些方面展開。
通過樣本內容的分析，我們可以發現，在本地文化和外來因素的作用下，寧波地區住房消費觀呈現多樣化特征，主要表現如下:
(一)在感性泛濫的時代相對理性的消費觀
從全國房地產廣告訴求點變換的整體趨勢看，過去單一的賣房已經升華為賣概念、賣文化、賣生活享受，過去簡單的居住環境訴求升華為對樓盤附加價值的訴求。這也導致了房地產廣告的通病—炒作概念。概念訴求廣告看重虛無縹緲的情感訴求，注重展現浪漫唯美的畫面，追求所謂的“意境”，激發消費者深藏的情感并產生購買。
與這種整體趨勢相反，寧波地區房地產廣告更注重理性的訴求。如表1:
通過對訴求點的分析，我們發現，地理位置、配套服務管理、建筑設計風格及屋內設施、價格、規格檔次、信心保證、前景及價值、金融利益及優惠、現房、促買等理性訴求點占據了大約97.6%的比重，而人情味(安全感、溫馨感)僅僅占據了2.4%，從中可以看出寧波人看重實際價值的理性消費心理。
除此之外，在所有訴求點中，最能代表節儉消費的訴求點應該是價格、金融利益和優惠。價格在所有的訴求點中所占的比重為8.7%，而金融利益和優惠所占的比重為6.8%，兩者相加在所有的訴求點中位居第二。這說明了寧波地區住房消費觀念仍然以適度節儉消費為主，經商的傳統讓寧波人直接將目光放在價格上，房產的附加意義被徹底剝離。
(二)追求居住的硬件設施，更看重居住文化環境的消費觀
通過分析表1，我們發現，排名11位的訴求點是人情味(安全感、溫馨感)等生活理念，這說明大多數樓盤開始強調居住的環境，尤其是居住的文化環境。
例如，獲得“全國人居經典綜合大獎”的樓盤親親家園，在廣告中傳遞“現代街坊，都市鄰里”為核心的幸福居住理念:風格城事提出“新都市主義”，倡導較高密度、重視鄰里關系的社區，廣泛提倡不同階層融合，以步行系統為主要交通形式的居住模式;青林灣提出“親情和睦傳三代，溫馨相伴青林灣”的生活理念。
這些廣告證實了寧波目前的房地產營銷觀念主要植根于老百姓的小日子，是一種草根階層、普羅大眾日常生活引發的一種理念。它是一種居住文化的生活理念，消費者期望選擇居住氛圍好，配套齊全，產品合適，物業服務專業的居住環境，讓社區承載一種文明、一種居住文化的鄰里生活理念，使居住空間的鋼筋水泥具有更深厚的情感內涵。
曾經有媒體對寧波市民做過“幸福里征詢幸福居住指標”的調查。調查結果顯示，市民對幸福居住的渴望及標準己經發生變化:從最初只要求滿足單一居住功能的房子，到對生活環境、配套有一定要求的社區，再到當前注重居住文化、居住氛圍，寧波人已把居住與幸福感緊密地聯系在一起。
(三)廣告表現反映出個性化的消費觀
從樣本內容看，大多數樓盤廣告在選擇目標受眾時，并沒有清晰定位。不同年齡層、不同收入的人都可能成為樓盤的目標對象。
但另一方面，寧波市場老年公寓、單身住宅以及適合核心家庭的小套型住宅以及多代人的同居型住宅，都有了差異性的市場需求。在2006年1月25日的報紙廣告中，出現了老年居家養老公寓的差異化營銷廣告。除此之外，房地產開發商針對為數不多的向往分居但經濟實力有限的單身工薪階層和新婚消費者的需求，推出了1室1廳的小居室和單身公寓。通過張揚自我的表達方式，打出了針對這群人的個性廣告，迎合了年輕消費者渴望自由、追求愛情和享受的輕松生活態度。由此可以看出，現在的消費者對于住房的需求已經發生很大變化，對于個性化追求體現得愈加強烈。
(四)炫耀性消費觀盛行
通過對樣本的內容進行分析，可以發現在排名前三十位的樓盤中廣告中，以“炫富”為廣告主題的占到了33%隨處可見標注著“奢華”、“貴族血統”、“凌駕眾生”、“豪"l官邸”、“名流貴胃，，、“王者”“皇家”、“至尊”等誘惑性的詞語，張揚著奢華與富貴，這就是“炫富”廠一告。
“炫富”廣告通過建構差異性消費符號，迎合富人們自我實現的需要，促使他們不斷購買高檔住宅來炫耀財富、彰顯身份。盡管公眾從社會責任的角度，對于炫富的房地產廣告給予激烈的批評，但是炫富廣告滿足了部分消費者對于身份的展示和證明，因此有廣闊的市場，是響消費者購買決策的重要誘因。
當然，這類炫富營銷觀念的弊端是顯而易見的。在當前住房矛盾突出、房價高企的情況下，炫富廣告一方而刺激了消費主義，引發不健康的消費欲望，另外也將加劇弱勢群體的仇富心態，為構建和諧社會帶來隱患。
(五)階層性消費觀凸顯
我們從房地產廣告中很清晰地感覺到，房地產在光彩絢爛的“圖像”的純粹表征中被徹底抽象化，而其文化功能進一步彰顯，使購置房產行為逐漸演變成“構造有關自我社會身份認同以及社會關系的意義”。這層“意義”使房地產廣告中處處體現“階層性”。
頻繁出現的整版、雙整版房產廣一告，將“身份”表現得淋漓盡致。這是關于“階層”的“神話”。在以往的意識形態中，“頂層”是可鄙的，而現今的廣告文本體現了消費者對于新的價值觀念的認同，以及努力成為“頂層”的企圖?！皹闼?、節檢的時代己經過去，而奢華、消費的觀念是現代的，合乎時代潮流的;公有、集體己經消失更逞論對它的信任與依賴，私有財產、個人的高低貴賤被大聲地訴求。
于是，在一些房地產廣告中，出現了這樣的說辭:“叢林下，教孩子們識名貴樹種，看四季輪回;游泳池里，孩子們扮了回童話里的美人魚:溫莎館的貴族情懷，孩子們在咖啡香里慢慢品位，不知不覺，他們具備了王子和公主的風范。”(《寧波晚報》2006年9月11日春江花城)
主流文化阻擋不了王子公主、貴族情懷的糖衣炮彈，成千上萬的廣告為消費者打造貴族的生活方式和夢想，在潛移默化乃至明目張膽地影響每個人的精神世界。這是廣告作為意識形態的力量，它對社會的作用是積極的:同時也是消極的。因此，在對“階層”的意義進行不斷演繹的同時，我們必須清醒認識對于“階層”的消費應該適可而止，否則，勤儉務實的寧波人將培養出好逸惡勞、追逐消費的貴族一代，寧波也會失去最核心的文化價值。
(六)產品消費觀向品牌消費觀的轉變
分析表2可以看出，住宅項目(包括二手房、住宅)廣告占到86，而企業形象廣告只占，也就是說，目前的寧波樓市廣告以產品廣告為主，形象廣告為輔。這種格局近幾年內不會改變，因為房地產是高投資的產業，消費者在置業時也必然權衡再三，反復比較物業的位置、價格、品質等條件，傳統的產品消費觀依然大行其道。
但是，隨著樓盤銷售競爭的白熱化，樓盤廣告之間的競爭越來越激烈，使得消費者在挑選房屋時，會摒棄形似意近的樓盤廣告，轉而在實力雄厚、業績優異的發展商的企業形象廣告中獲取信息。對消費者而言，牌子硬、形象好、實力強的開發商開發的房子意味著信譽好、質量好、品位高;同時，品牌的文化和附加價值也能迎合消費者對彰顯身份和品味的要求，為其帶來強烈的歸屬感。
從投放《寧波晚報》的企業形象廣告來看，全國的知名品牌有萬科、金地、綠城、中海、萬達、坤和等，而本土的有雅戈爾、聯合、銀億、寧興、交通等品牌。金地、萬科、綠城、雅戈爾等地產大鱷，都不再是所謂的土地開發商或住宅供應商，而是生活方式的營造者和生活保障的提供者，他們之間的競爭己經成為企業品牌的互相較量。
三、結語
透過寧波房地產廣一告，我們看到了寧波地區消費者多樣化的消費觀念，這是多種因素交又作用的結果。
篇2
聯合國教科文組織2003年10月通過的《保護非物質文化遺產公約》中明確指出，“非物質文化遺產指被各社區、群體，有時是個人，視為其文化遺產的各種社會實踐、觀念表述、表現形式、知識、技能及相關的工具、實物、手工藝品和文化場所”。從王文章教授對非物質文化遺產的解讀中我們可以看到，非物質文化遺產的概念涵蓋了以下五個方面的內容：1）口頭傳統及其表現形式，包括作為非物質文化遺產媒介的語言；2）表演藝術；3）社會實踐、禮儀、節慶活動；4）有關自然界和宇宙的知識和實踐；5）傳統手工藝。地方理工類高校開展非物質文化遺產教育一般以通識教育為主要途徑，課程設置以開設單一的通識公共選修課程為主，教學形式以非物質文化遺產項目賞析為主，課程名稱多以民族民間傳統藝術賞析、民間文學藝術賞析、民族地區手工藝制作技藝賞析等民俗學和民間文藝為主，教學內容涉及以下四個方面：1）民間長期口耳相傳的詩歌、神話、史詩、故事、傳說、謠諺；2）傳統的音樂、舞蹈、戲劇、曲藝、雜技、木偶、皮影等民間表演藝術；3）廣大民眾世代傳承的節慶禮儀、民間體育、競技等；4）蠟染、刺繡、雕刻、首飾等民間傳統手工制作技藝賞析等。教學理念也部分觸及了非物質文化遺產項目保護中蘊涵的思想觀念、思維方式、風俗習慣、生活方式、價值取向、等。這些課程的設置對于高校開展非物質文化遺產教育起到了積極的促進作用，不僅有利于調動理工類高校大學生參與非物質文化遺產保護工作的積極性，培養非物質文化遺產的傳承人，而且還能夠增強他們對民族文化的認同感，激發他們的愛國熱情，培養他們的民族精神。
一、地方理工類高校“非物質文化遺產概論”課程建設的重要性和必要性
1.重視“非物質文化遺產概論”課程建設是文化傳承的需要
高等教育肩負著傳播文化的責任和傳授知識的義務，是文化知識傳承的重要渠道。高校作為文化傳承的主體，擁有獨特的教育文化資源，聚集著大量的知識分子和文化精英，把高校作為非物質文化遺產研究、保護、傳承、教育的基地，對于拓寬非物質文化遺產保護的社會基礎具有不可替代的作用。因此，高校應結合自身的特點，充分發揮文化教育的優勢，加強對非物質文化遺產保護的理論研究，為民族優秀文化成果的傳承提供理論依據和知識基礎。
2.重視“非物質文化遺產概論”課程建設是人才培養的需要
社會對非物質文化遺產保護工作越來越重視，因而對該領域人才的需求也與日俱增。高校作為人才培養的基地，既要培養高素質的理論和實踐工作者，又要培養優秀的文化傳承人，同時也要通過培育一大批關心、支持非物質文化遺產保護事業的文化新人，擴大高校非物質文化遺產保護教育的影響力和覆蓋面。為此，高校需要加快學科專業建設，構建完善的學科體系，以便更好地為非物質文化遺產傳承人才的培養服務。
2.重視“非物質文化遺產概論”課程建設是科學研究的需要
高校應發揮科研和人才的優勢，創造出更多的優秀科研成果，讓非物質文化遺產保護工作的體制更加健全，讓非物質文化遺產保護成果更加豐富，促使非物質文化遺產保護工作能夠更加有效地進行，為更多的受眾群體服務。為此，高校應結合自身的特點，在當前的非物質文化遺產保護中起到一定的學術帶動作用，把科學研究的理論成果付諸實踐，使非物質文化遺產保護工作邁上更高的臺階。
二、課程建設的內容
1.確立課程的教學目標
非物質文化遺產既包括華夏燦爛的漢文化遺產，也包括特色鮮明的地域文化遺產，因而要引導學生正確理解和認識非物質文化遺產項目，了解非物質文化遺產保護的相關知識，使學生能夠使用科學的方法來搜集、整理、保護和傳承非物質文化遺產項目，培養更多、更年輕的非物質文化遺產保護者和管理者，使其參與到遺產保護活動中來?！胺俏镔|文化遺產概論”課程教學的目標就是為了達到上述要求，使學生通過對該課程的學習，掌握非物質文化遺產的基本知識、基本方法、基本原則、目錄分類和保護技術等，增強大學生的非物質文化遺產保護意識，鼓勵大學生勇于肩負起傳承保護華夏傳統文化的重擔，完善大學生的知識結構和能力結構，使他們樹立正確的價值觀、人生觀和職業觀，全面提升他們的人文素質和綜合素質。
2.構建課程體系
篇3
一、關于財富效應和擠出效應
研究房產價格變動對居民投資消費行為的影響會提到財富效應和擠出效應，這是經濟學中的兩個常用的概念，只有對相關經濟學的概念理解清晰，才能對本篇論文的中心論點，房產價格變動對居民投資消費行為影響有更深刻的認識與分析，所以論文接下來的一部分將分別詳細的介紹財富效應和擠出效應。
（一）房地產的理論性介紹
對房地產市場上房價波動的研究，第一步要明白房地產的相關理論性概念。房地產是指建筑物，土地以及依附在土地和建筑物上的不可分離的各個部分和其附帶的各種權益。房地產分類可以根據很多不同的標準，根據房地產的用途來劃分，房地產財富可以分為商用房地產財富和民用房地產財富，其中住宅類即民用房地產財富是房地產市場的重要組成部分，也是與居民投資消費行為聯系最為密切的一個層面。為了有針對性的分析房地產市場上房產價格波動對居民投資消費行為的影響，本篇論文的研究對象就選為狹義的房地產市場，也就是上文提及的民用類房地產市場。
（二）關于財富效應
財富效應并不是很早就存在的經濟領域的經典概念，而是隨著現代社會的不斷發展，為了適應社會，市場的需要而產生的一個新的理念。財富效應是指某種財富累積達到一定規模的時候，會產生對相關領域的控制效應或者傳導效應。
其次，財富效應是因某些貨幣政策的實施，引起貨幣存量的增減，因此會對居民手中持有財富產生影響。居民手持資產越多，消費和投資的欲望越強烈，這是非常自然客觀的規律。所謂的財富包括兩種形式，一是金融資產，比如貨幣，另外一個就是實物資產，其中包括房產，提到房產，就與本篇論文的論點有關，房產作為財富的一種存在形式，是適用于上文提到的財富效應的，也就是說以房產這種形式的財富體現會影響居民消費和投資需求。
（三）關于擠出效應
擠出效應簡單來講是一種政府行為對私人產生的影響，具體是指政府投資消費增加會對私人投資消費產生一定程度的擠占，進而導致由于政府擴大投資而產生的國民收入可能會因為擠出效應使得私人投資消費減少或者有一部分被抵消掉甚至被全部抵消。
這一過程具有一定的傳導性，具體解釋就是，由于政府的消費投資增加，也就是政府擴大支出，就會使商品市場上購買勞務與產品的競爭加劇，這從價格上就表現為物價的上漲，當然延展到房地產領域就是具體指房價的上漲，在此種情況下，假設市場上貨幣的名義供給量保持穩定不變，實際的貨幣供給量就會因為價格的上漲而縮水，理解為實際貨幣供給量的減少，實際貨幣供給量減少必然會導致人們抑制消費和投資的意愿。
二、研究房產價格變動對居民投資行為影響的意義
針對上文提到的財富效應可以得知，資產價格波動與消費和投資的關系在近階段以來收到了學界和政府與社會廣泛關注，其中表現最明顯的領域就是股票市場，炒股熱潮在我國已經不是近期出現的事情，而社會都對這一領域有著很多的研究與關注，但是對于房地產市場上價格的波動對消費與投資的影響，或者說對于房地產市場的財富效應卻并沒有得到像股票市場那么多的關注與重視。但是近年來，股票市場連續蕭條，情況低迷，而房地產市場反而表現出持續繁榮的發展態勢，這一現狀使得房地產市場上價格的波動對居民消費和投資的影響成為了不容忽視的一個問題。
（一）研究房產價格波動對投資行為影響的必要性
由于房地產市場上價格變動對居民消費投資帶來的影響，政府開始重視這一問題，從現實背景來看，房地產市場日趨繁榮，但是也日趨復雜，房地產市場上房價的變動對消費投資的巨大影響受到理論界和社會各部門的重視。近幾年來，政府對發展房地產市場采取了一系列的積極措施，有意識有目的地促進房地產業的發展以拉動消費，帶動經濟的增長，這是因為對房產的消費也是消費投資的一種，這種情況在房地產行業的發展初期表現為一種好的態勢，因為政府的鼓勵政策和社會上對此種行為的認可確實會有利于在房產領域刺激消費需求從而帶動經濟的增長。
但是隨著時間的推移和房地產行業的發展，逐漸成熟的領域中出現了很多弊端，很多地方把城市經營轉變為土地財政和房產財政，這使得各個地方的房地產市場呈現一片繁榮的景象，但是這逐漸演化成一種非理性的繁榮，這樣的發展態勢將會慢慢脫離開始時對房地產行業寄予的拉動經濟增長的期望，反而會因為過度的繁榮對除房地產之外的居民消費與投資行為產生負面的影響，因此關注與研究房地產領域房價的波動對居民消費與投資行為的影響就顯得意義重大。
（二）研究房產價格波動對投資行為影響的意義
政府工作報告多次提出并著重強調了調控房地產市場上房價的波雍屠缶用襝費投資的重要性，以此作為當前政府部門工作的一項重要任務。各政府部門應該協同房地產行業中的領頭人考慮如何更好的調控房地產市場，實現房地產市場穩定健康發展，與此同時又不影響到居民消費投資行為的增長和國民經濟的持續健康增長。因此，深入研究房地產市場價格波動對居民消費投資行為的影響既有助于對房地產市場與消費投資的內在聯系形成全面的認識，認識到房地產行業的發展對居民消費投資和國民經濟產生的正面影響和負面影響，還為政府的相關管理部門利用房地產市場調控居民消費投資，監督管理房地產市場等工作提供了理論性的指導和實踐性的支持，所以，在當前房地產市場價格過度波動，住房消費成為居民難題，國內消費投資不足的現狀下，對這一問題的深入探討對我國的房地產市場的管理和處于經濟穩定性的考慮都具有前瞻性的意義。
三、對房地產市場當前現狀分析的政策建議
我國的房地產市場幾乎吸納了居民因經濟發展而增長的絕大部分收入，但是卻對實體經濟的投資減少，這種情況對我國的經濟持續穩定發展是及其不利的，所以論文接下來的部分將針對房地產行業這種不健康的發展態勢給出一些政策性的建議。
（一）建立抑制房價上漲的機制
面對當今房地產市場上房價持續攀升，居高不下的現狀，政府的政策是抑制房價過熱增長的重要手段。政府應該有針對性的出臺一些法律法規或者相關文案，建立有效抑制房地產市場房價過熱的長效機制，抑制房價的過快上漲。將房價控制在合理的水平群屠蠊內居民消費并不矛盾，在房地產市場發展的早期，將房產投資作為刺激居民消費投資的一種重要的手段，也在當期產生了一定的積極影響，刺激了消費投資需求，帶動了經濟的發展，但是在當今現狀來看，應該保持房地產業的穩定性發展，使居民消費投資合理的像多方面發散式延展，以此實現國民經濟的持續穩定發展。
（二）保持房價調控政策的連續性
以往有結論稱房地產行業是經濟發展的標識性領域，房價的波動是一國經濟發展程度的重要參考，但是隨著社會經濟的發展，多元化經濟和新經濟體的出現，房產價格的波動并不會在宏觀領域對經濟的發展產生很大的影響，前文提到的房地產市場上的擠出效應表明，抑制房價的過熱增長有利于擴大居民的投資消費，因此，政府應該堅定的實施對房產價格的調控政策，保持房產價格調控政策的連續性。
四、總結
由于社會經濟發展，為了適應發展現狀，對房地產行業應該進行相應的調控，尤其是對房產價格波動的調整是保證居民投資消費行為像更加健康穩定方向發展，使國民收入實現可持續性發展的重要舉措，政府相關部門應該堅定的實施對房地產市場各方面尤其是房產價格的調節與控制政策，使房地產行業為促進國家經濟健康發展貢獻積極的力量。
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篇4
在制定房地產產品策略時，需要從以下幾個方面進行考慮：
（一）位置條件。房地產產品的位置條件是打造核心產品的首要條件，位置條件的優劣直接影響著房地產企業獲得利潤的多少，一般而言，應選擇拆遷補償費用低、交通方便、服務設施較為齊全的地段進行開發。就商業房地產開發而言，開發項目應處在交通便利區、人流量集中區，把握好交通及客流“兩大動線”，商鋪投資的回報率才可能實現。從交通便利性來講，軌道交通、公共交通都發達的地方自然能帶來更多人氣，例如，北京老牌商圈西單、王府井就具備了這些交通優勢。論文百事通另外要注意的是，商業的最佳位置一定不要在交通主干道旁，因為這相當于多了一個天然的交通隔離帶。外部交通固然重要，但商業體內部的交通流線如果不順暢，同樣會將消費者拒之門外。如果說交通動線決定了多少人會經過商業房地產項目，那客流動線就決定了消費者與商品摩擦的機會。曾有這樣的例子，很多大商家對一個商業項目的外部環境非常滿意，但一進到商場內部就馬上放棄了進駐的想法，往往只因為電梯數量不夠。因此，從客流動線這個角度講，商業房地產項目的內部的合理設計能夠讓消費者在商業體中逗留更長的時間，從而產生更多消費，更多的利潤。就一般居民住宅而言，要注意交通便利、環境安靜、服務設施齊全等方面的條件。
（二）產品設計：為了滿足消費者需要，對設計者而言，應放下專業人士的架子去聽一聽你設計的房子中住戶的想法，去聽聽策劃人員的意見；對策劃者而言，加強自己專業知識的學習，真正的深入群眾去探求市場的聲音。關鍵是整合設計的產品屬性與策劃的市場屬性，找到中間的最佳結合點。設計建筑設計師與策劃專員應該共同商討、相互協作，根據目標客戶的特性分析，作出房產項目的規劃設計、建筑設計、環境設計、戶型設計、配套設計、物業服務等。
（三）品牌設計：我國目前房地產品牌策略以副品牌為主導，即將現有品牌與一個新品牌相結合，從而為產品冠牌的方法。如萬科開發的萬科-星園、萬科-青青家園等樓盤，既可以從整體上對公司品牌的聯想和價值加以利用，又可以創造具體的品牌信念，幫助消費者更形象地了解新產品。
建立產品品牌之后，更要注重品牌關系，樹立良好的品牌關系，首先就是保證房屋質量，實現品牌承諾，這是基本的要求。其次，提供附加產品，這是消費者購房時所得到的附加服務和附加利益。最后，實施客戶關系管理（CRM），通過網絡、市場調查等手段收集信息建立數據庫，對客戶信息進行長期跟蹤管理。
二、房地產價格策略（Price）
一種是成本+競爭定價策略，即首先計算出項目總成本，再根據競爭對手的價格情況，加上預期利潤，從而得出本樓盤價格。這種典型的“產品主導型”定價策略蘊含著定價過高產品滯銷的風險和定價過低較難贏取超高額利潤的風險。
另外一種是消費者需求加競爭定價策略，它的最大好處就是以消費者的潛在心理接受價格為出發點，以競爭對手為參照，無論規劃、設計、建筑、戶型、配套、營銷均以滿足消費者的需求為原則，并時刻注意區別或跟隨競爭對手，因而實現高額利潤或快速回籠資金的各種措施、手段、過程始終都處于可控制狀態，能使開發效率達到最高。
三、房地產營銷渠道策略(Place)
目前我國房地產行業中，房地產營銷渠道策略可以大致分為直接銷售、委托推銷、網絡營銷以及其他近幾年興起的新型渠道策略。
直接銷售，最常見的形式就是派出房地產銷售人員，在一個固定的場所主要是現場售房處，來為需要買房的顧客和準顧客提供服務。雖然這種渠道模式可以幫助房地產開發企業節省一筆數量可觀的委托推銷的費用（相當于售價的1.5%~3.0%），但銷售經驗的不足和銷售網絡的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。
委托，相對于直接銷售策略，分散了企業開發房地產的風險，而且中介機構由于工作的范圍、特性，以及對于市場趨勢的了解，對于目標市場的掌握以及對于消費心理的研究比開發商深入得多，更容易把握市場機會，能更快銷售房產。
許多房地產商也利用因特網資源，打破地域限制，進行遠程信息傳播，面廣量大，其營銷內容詳實生動、圖文并茂，可以全方位地展示房地產產品的外形和內部結構，同時還可以進行室內裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。
伴隨著房地產行業的發展，在保持既有的模式下，一些新的渠道開始出現，我國的房地產營銷渠道也呈現出全方位、多樣化的局面。
四、房地產營銷促銷策略(Promotion)
房地產促銷策略可以分為人員促銷和非人員促銷兩大類：
人員促銷是一種傳統的推銷方法，一方面是靠外聘的工作人員在人流量大的鬧市區或新樓盤集中區域向潛在消費者發放其房地產宣傳資料，成本低同時還起到廣而告之的作用；另一方面是通過專業的銷售公司的銷售顧問向客戶詳細介紹其房地產的情況，促成買賣成交的活動。
非人員推銷又有廣告、營業推廣和公共關系等多種形式。在實際促銷過程中，這些方式綜合起來構成促銷組合策略。
（一）房地產廣告
房地產廣告可供選擇的形式主要有以下幾種類型：（1）印刷廣告。主要載體有報刊、雜志、有關專業書籍以及開發商或其商自行印刷的宣傳材料等；（2）視聽廣告。如電視、電影、霓虹燈、廣告牌以及電臺、廣播等傳媒方式；（3）戶外廣告。房地產推出時機確定后，在施工現場豎立的現場廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開發項目情況，預告房地產即將推出，誘導消費者購屋欲望。（4）布置精致樣板房。房地產企業通過設計樣板房，表現完美格局和完善生活機能，并加強裝修與施工，讓消費者產生具體的臨場感。新晨
（二）營業推廣
開發商可以通過開展大規模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建筑選擇標準、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續和政府相關稅費，或者舉行開盤或認購儀式、項目研討會、新聞會、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動、業主聯誼會等，這些活動可以極大地提高房地產企業的知名度，有助于提高銷售量。
（三）公共關系
房地產公共關系促銷活動包括人為制造新聞點，引得媒體爭相報道，享受無償廣告以及建立與各方面的良好關系，比如與地方政府、金融機構、其它社會組織的合作以及開發商之間的合作。
目前我國房地產業正步入一個嶄新的發展階段，房地產營銷已然成為房地產開發的一個重要組成部分。在市場營銷組合理論基礎上分析房地產營銷策略，這對提高房地產開發經營的經濟效益、社會效益和環境效益的諸多方面都起著重要的作用，對整個房地產行業而言也具有重要的現實意義。
參考文獻
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一、房地產企業綠色營銷概述
（一）房地產企業綠色營銷的概念
房地產綠色營銷是綠色營銷理論在房地產行業中的實際應用，房地產企業在經營管理過程中，更注重企業的可持續發展，通過貫徹綠色環保的理念，采取各種綠色營銷策略來滿足房地產市場中消費者對于綠色產品的需求，從而同時為企業、消費者、社會和生態環境創造收益。
（二）房地產企業綠色營銷的特點
房地產綠色營銷策略和傳統房地產營銷策略的不同之處在于房地產綠色營銷在生產管理過程中，注重環保與可持續發展的理念，向消費者推廣時著力于展現其產品綠色環保的特點。
從獲益對象方面來說，傳統房地產營銷只能為企業帶來收益以及滿足消費者的需求，而房地產綠色營銷還考慮到了社會的可持續發展和對生態環境的保護。
二、房地產企業綠色營銷所面臨的問題
（一）房地產項目成本增加
房地產企業開發綠色住宅勢必會造成開發成本的大幅提高。首先，擴大項目綠化面積就會導致建筑面積的減少，從而使得商品房收益降低，房地產項目的成本也相應提高，這樣的結果是房地產企業所不愿意見到的。其次，為了滿足綠色住宅的要求，企業需要投入大量資金建設各種環保設施，考慮到我國在環保技術方面水平有所欠缺，不能以較低的投資建設令人滿意的設施，同時又缺少相關的研究資金，為綠色住宅的建設帶來了很多不必要的成本。
（二）綠色消費觀念普及性不高
在當前的房地產消費觀念中影響消費者購房的因素主要集中體現在價格、商圈、配套和環境幾個方面上。消費者固然會考慮住宅周邊的生態環境，但此時消費者對生態環境的考量僅僅停留在綠化、空氣質量層面上，并沒有真正了解綠色住宅環保、可持續發展的理念。雖然綠色消費觀念已經在一定程度上深入人心，消費者也愿意在挑選商品時選擇更為環保的商品，但住宅作為一個高消費產品，已然給大部分需求者帶來了沉重的經濟壓力，因此在當前房地產市場環境下，綠色住宅往往供大于求，在房地產綠色營銷過程中如何普及綠色消費觀念也成了房地產企業所需克服的一個艱巨挑戰。
三、房地產企業綠色營銷對策
（一）加強政策支持
政府應支持綠色住宅相關技術的研發，提升環保設施的建設能力，增強環保設施的環保效果，向房地產企業提供技術支持，從而減少企業自身的研發費用。為了使企業有更多的資金用于研究創新環保技術，政府可以減少綠色房地產企業相關的稅收，減輕企業的資金壓力。政府應該完善房地產行業的各項技術指標與綠色認證，對達到標準的房地產項目頒布由政府部門提供的綠色認證，加強人們對綠色住宅的認同，這樣一來就能形成技術和營銷相互促進的局面，加速房地產綠色營銷的發展。
（二）實行綠色定價
綠色定價是指與綠色產品相適應的定價方式，它是房地產企業綠色營銷模式不可缺少的一個關鍵因素。綠色住宅的設計與開發與傳統住宅相比增加了成本，主要體現在以下幾個方面：一是在施工環節實施環境保護而增加的成本；二是綠色住宅的生態運營和維護所增加的成本；三是采用綠色建材和綠色施工技術而增加的成本等。綠色住宅的定價方法可以使用成本加成定價法，在綠色住宅的成本的基礎上加上一定的利潤；也可以使用競爭定價策略，通過比較綠色住宅與相近地段的傳統住宅，利用住宅差異化帶來的競爭優勢進行定價。綠色住宅由于其成本及價值特殊性，其綠色定價策略要盡可能把握綠色住宅和消費者的特點，選擇合適的定價方法，才能贏得競爭優勢。
（三）發展綠色科技
對房地產企業自身來說，為了能使房地產綠色營銷的成效更顯著，必須要在綠色科技方面不斷取得突破。目前房地產市場中的綠色住宅品質良莠不齊，一些房地產綠色項目在宣傳其綠色環保特點時夸大其詞，實際效果卻不盡如人意，原因就是沒有相應的技術支持，只能通過簡單注入綠色生態環保的概念而與綠色住宅打一個球。
房地產企業可以通過借鑒發達國家的先進技術，結合本土環境的特定情況，研發適合國內綠色生態理念的技術和設備。掌握先進環保技術的房地產企業往往在消費者心目中擁有更強的影響力，在足夠影響力幫助下便能更有效的向消費者傳達綠色消費觀念，這樣一來消費者對綠色住宅的消費需求就會增加，提升企業收益，從而為企業環保技術的發展提供穩定的資金支持，以此形成一個良性循環。
（四）開辟綠色分銷渠道
綠色物業管理和傳統房地產開發企業最好建立自己的綠色分銷系統，因為這樣可以直接面向消費者，并獲得對分銷渠道的完全控制，以求最大限度地減少分銷過程中資源的損失，同時可以直接在市場上建立知名度向顧客直接提供更完善的服務，所以如果企業的經濟實力雄厚，并試圖直接在市場建立知名度或向顧客直接提供完善的服務，就應建立自己的銷售系統，直接控制分銷渠道。
四、結論
房地產行業倡導綠色理念，實行綠色營銷，是我國經濟社會的可持續發展起到了重大的作用。無疑在房地產行業中，隨著時代的變遷都有著屬于這個時代最合適最有效或者說是最賺錢的營銷方式，但房地產綠色營銷卻是任何時候都不應改變的中心思想，無論在什么時候都是政策和形式的不變導向。相信在不遠的未來，房地產企業將一改原來資源高消耗的特點，成為保護環境，貫徹可持續發展理念最強勁的一股力量，房地產綠色營銷終會在不斷摸索，不停進步的過程中發展成熟。
參考文獻：
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一、視覺識別系統表達與顯像特征
房地產視覺識別系統是最外在的、最有感染力的，也是最容易被消費者所接觸與反映的。將房地產企業或項目視覺識別基礎要素，通過強有力的政策和管理制度將其有效地擴大，并形成固有的視覺形象，通過統一設計的視覺符號來傳達企業或項目精神和理念，有效地推廣其知名度和品牌形象。視覺識別系統通過視覺來傳達企業的核心理念與價值觀以及企業文化，創造出鮮明的企業形象。視覺識別系統是基于標志、標準字、標準色為核心展開的具有整體性的視覺傳達體系，是將定位、價值觀、文化等抽象語意概念轉化為具體象征的傳播載體，是創造具有個性的房地產企業與項目品牌形象的基礎。
視覺識別系統表征：
1.綠色生態：通過建筑、植物、陽光、藍天等圖形進行結合，表達以人為本、與自然和諧的美好生活方式。
2.歐陸生活：運用歐洲建筑或人物進行表達，渲染出歐美風格。
3.現代時尚：通常使用理性點、線、面與明快的色彩結合，表達出時尚年輕品牌形象。
4.傳統文化：使用中國傳統的紋樣、傳統表達手法文字一般使用書法體，傳達出具有中國傳統文化意境的中國民族風格。
二、廣告營銷認知與品牌建立的鏈接性
房地產廣告營銷是指房地產開發商的房地產項目銷售、項目介紹等的廣告營銷形式。以房地產這一不動產為中心所展開進行的各種形式的銷售活動以及相聯的廣告營銷形式。
房地產廣告營銷在整個市場營銷過程中起重要作用。首先，作為廣告費用投入較大的行業，廣告營銷是必然要使用的，它的作用是任何技術手段無法代替的；其次，因為房地產項目的區域性特點，房地產項目是獨一無二，具有非復制性，結合項目樓盤特點，比如環境、戶型結構、區位交通、周邊配套等方面的特征。用廣告營銷將房地產項目這些特點展現出來，吸引消費者，從而有效的推廣房地產項目，使項目在市場競爭中脫穎而出。
廣告營銷對房地產品牌形象建設中的影響顯而易見，許多房地產企業在發展自身品牌的同時，也在思考怎樣協調企業品牌與項目品牌之間的關系，項目品牌效果無論是在速度上還是在資金上都能比較迅速呈現，而企業品牌對項目品牌有很大的輻射力，因此統一品牌形象推廣就增加了一定難度，所以對廣告營銷來說所擔負品牌形象建立的責任是重大的。
廣告營銷的視覺表征：
圖像圖形是迅速表達意思的快捷手段，在房產視覺營銷中，圖形圖像應用的更加普遍和廣泛，起到了很好的傳遞品牌形象以及銷售信息的作用。
1.營造家的氛圍
由于房產樓盤本身的屬性，家的概念在樓盤視覺形象里最為突出，體現消費者對家概念的美好向往，對家的描述比如格蘭春天、吉祥谷、荷逸灣等等，都是消費者對家的理想生活方式憧憬。
2.代表一種身份
通過構建家，來追求一種高尚階層感，也是人們在滿足了基本生活需求的基礎上的更高要求，圖形圖像上的展示一般是西裝革履的成功人士，富麗堂皇的建筑家居等等。
3.意境
圖像圖形使用應根據品牌形象和樓盤特征來進行展現，在傳遞信息的基礎上，在不同的視覺介質中不斷強化樓盤品牌的形象與氣質。
通過色彩處理與搭配，可以很好的體現樓盤的風格以及氣質，房產色彩基調大致有以下幾種：
1.貴族色彩：以深色為主體，比如黑色、深咖啡、深紅色為底，字顏色一般采用白色、黃色、金黃色顯的整體穩重大氣。
2.年輕色彩：以白色、黃色、天藍色為主，字體顏色不限、整體感覺富有朝氣有動感有活力。
3.大眾色彩：以紅色、橘黃色等為主色，配以白色、金色等色為輔助，是大多數消費者喜聞樂見的一種色彩搭配風格。
參考文獻：
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[2]于鑫.我國服裝企業塑造國際品牌營銷策略研究[D].中國優秀博碩士學位論文全文數據庫（碩士），2005，（05）.
[3]趙亞杰.服裝品牌的視覺營銷[D].中國優秀碩士學位論文全文數據庫，2008，（09）.
篇7
房地產宏觀調控指國家運用經濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產業進行指導、監督、調節和控制，促進房地產市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體優化，實現房地產業與國民經濟協調發展的管理活動。
在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年我國對房地產進行了重要宏觀調控。1993年～1996年我國房地產行業第一次出現過熱的現象，主要體現在我國的沿海城市（海南等），為了抑制房地產行業的泡沫經濟，國家出臺了“國16條”。1998年～2002年在此期間爆發金融危機，我國的經濟出現萎縮現象，房地產行業也進入了低靡。為此，國家出臺了“23號”文件，文件指出必須刺激消費，拉動內需。2003年～2005年我國房地產行業再次出現過熱現象，由于土地使用權必須實施相關的方式取得，導致房價大幅度攀升。為此國家出臺了“121號”文件和“18號”文件。2005年～2007年房地產行業依舊保持上揚趨勢，主要以我國沿海城市為主，價格不斷攀升，為此國家出臺“國八條”“國六條”等相關文件。2008年～2010年房地產行業開始走向泡沫，短短三年中，房地產行業從低靡走向高飽和狀態，房價依舊繼續攀升，為此國家出臺“國十條”等相關政策。最新的調控政策無非是同志在十報告中表述，必須建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。
二、中國房地產行業政策現狀
1、第二套房貸
第二套房貸的政策比第一套房貸在審查、放貸環節嚴格許多，目的在于限制一部分群體通過炒房影響房價的正常狀態，與此同時，第二套房貸的政策也影響了居民的購房需求及成本等方面的控制。
2、存款準備金利率
存款準備金利率的調整是國家為了控制房地產行業泡沫經濟的手段之一，我國從2006年以來，存款準備金利率的調整不下十次，光2011年上半年就調整了6次，目的在于控制相關金融體系，存款準備金利率的調整不僅影響是對房地產行業而言，認識對整個金融體系的收控。
3、保障房政策
保障房政策是國家在2008年年底正式出臺，保障房政策主要是為了住房困難家庭解決住房問題，同時還開展了棚戶區住房改造計劃。保障房政策的出臺影響了國家房地產行業，對房地產行業是一個不小的沖擊，沖擊來源于中小收入群體對購房的需求。
4、限購政策
限購政策是國家在2010年4月份出臺，先后對51個城市做出相關政策要求，主要是對當地居民采取“限二禁三”，對非當地居民采取“限一禁二”。此政策一經出臺對已經搖搖欲墜的房地產行業來說是一個不小的打擊，不過對于國家出臺的任何政策我們都分析有兩面性，再次控制房地產行業的泡沫經濟。
三、中國房地產業發展存在的問題
1、房地產市場還不夠穩定
房地產市場還不夠穩定主要體現在城市區域的劃分（一級城市、二級城市、三級城市等），一級城市房地產市場活躍度相對穩定，同時，二手房交易也相對穩定，對于二級城市、三級城市來說房地產市場在結構制度上有所欠缺，與此相連的二手房交易體系也不夠健全。
2、房地產市場客戶量不穩定
目前，房地產市場客戶量的不穩定體現在二級、三級城市。一級城市的房地產供應量已經達到飽和，房地產商紛紛涌入二級、三級城市，卻造成了有房無客戶的現狀，有研究報告顯示，只要擁有手機的人每天至少可以接3～4個房地產開發商發來的銷售短信，或接到相關的銷售電話，盲目開發卻給開發商帶來風險。與此同時，給開發商帶來的風險也影響著相關連帶市場。
3、房地產市場開發商的能力大小
據統計，我市具有房地產開發商資格的企業就有500家以上，雖然有500家以上但是實力卻不等，與國家的開發商企業實力相比還是有很大的差距，從我市房地產開發商來看實力就有所不等，比如：香港豪德、中航、時間控股等都是我國有名的開發商。
4、房價過高
房價過高是影響居民購房的關鍵之一，與此同時，居民的購買力也決定房地產行業的興衰。目前現狀來看，我國居民的購房能力始終低于房地產發展的速度。
四、改善房地產行業現狀的建議
房地產行業是我國經濟迅速發展不可或缺的產業之一，房地產行業的興衰直接影響我國經濟的發展，房地產行業的發展能加快城市發展的進程。這里需要注意的是如何調控房地產行業的現行狀況和如何控制泡沫地產。房地產行業經久不衰，但是需要國家的相關政策保障以及居民購買力的支持。
（作者單位：江西應用技術職業學院工商管理系）
參考文獻：
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[3]褚超孚（導師：賈生華）.城鎮住房保障模式及其在浙江省的應用研究[D].浙江大學博士論文，2005-06-01.
[4]祝亞輝（導師：傅鴻源） .城市社會弱勢群體居住問題研究[D].重慶大學碩士論文，2004-05-10.
篇8
著名的營銷專家MariaSicola[1]認為由于房地產開發、銷售及產品固有的一些特點，使房地產業更需要市場營銷。然而不少房地產企業的營銷觀念落后，忽視營銷管理，輕視營銷人員形象等，結果使企業形象受損，造成了重大的損失。這些問題產生的主要原因在于房地產企業缺乏正確的營銷理論和營銷形象理念的指導。隨著房地產市場發展水平的提高，房地產企業的營銷形象日益受到重視，其好壞直接關系到企業的成敗。[2]如何面向市場、面向公眾塑造房地產企業的營銷形象，獲得公眾的認同和顧客的忠誠是贏得營銷競爭勝利的關鍵。本研究旨在根據房地產企業營銷形象中存在的主要問題探討提升策略。
二、房地產企業營銷形象中存在的主要問題
本文通過自編的《房地產企業營銷形象》問卷調查了600名公眾，收回有效問卷442份，對數據用SPSS11.0社會統計軟件進行統計分析，發現目前房地產企業營銷形象總體上是正面的，但仍存在不同程度的問題，具體表現如下：
1、營銷觀念相對落后。調查顯示有有44.1%的內部公眾（118人）認為本公司目前采取的營銷觀念主要是市場營銷觀念，其次是產品觀念；外部公眾的評價較為一般（平均數為3.61分，5分為最高評價），這說明一些房地產企業無視市場、企業自身或顧客的要求，從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。
2、營銷管理科學性不強。根據調查，公眾對房地產企業管理形象的評價平均為3.5分，說明在對待消費者的營銷理念中，有時企業為了自身利益而損害顧客利益，在樓盤的建造上偷工減料；有的堆砌太多的承諾而失信于人。
3、營銷資產價值不高。房地產企業營銷資產主要包括企業信譽、環境、產品品牌等。在對營銷資產的評價上，內外部公眾有較大大的差別（相差0.3分），表明部分房地產企業在營銷過程中，違反市場規則和營運規范，使外部公眾喪失信任感；營銷環境臟亂等不文明現象。
4、營銷人員的形象有待于提高。在調查中發現外部公眾對營銷人員的評價偏低，平均為3.5分，這說明營銷人員在知識結構、禮節、服務等多方面都存在問題，如服務態度不好；儀容儀態需改善；知識需要擴充；溝通能力尚需提高。
5、房地產產品的質量需要提高?！爱a品質量”是指住宅的整體質量，包括功能質量和建筑質量。
在調查中，我們發現一些公眾對房產品的質量持懷疑態度（20.1%），有些房地產企業的樓群間空間排列關系、綠化、污染、基礎配套設施等不能給使客戶有一種放心感、滿意感。
三、房地產企業營銷形象的提升策略
1、樹立合適的市場營銷觀念
從市場營銷理論出發，結合房地產產品的特殊性，企業應從以下幾個方面確立房地產營銷觀念：開發企業肩負著改善人居環境，提高人民生活水平的重任；承擔著實現城市規劃，塑造城市形象，改變城市面貌的責任；在拉動經濟，促進經濟繁榮中扮演重要角色；樹立“以人為本”的思想，克服一切從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。
2、加強對營銷管理形象各因素的剖析，提升營銷管理形象
（1）明確營銷形象的定位
房地產公司營銷形象的定位關鍵在于占據消費者心靈，對消費者的心靈把握得越準，定位策略就越有效。成功的定位取決于兩個方面：一是將定位信息有效地傳達到消費者頭腦中；二是定位信息是否與消費者的需要相吻合。
（2）協調組合各種營銷手段
開發商對媒體的選擇和組合是根據地域環境、人文資源和項目情況而定的。在較小城區，居民比較集中，對樓盤的宣傳采用路牌廣告的效果最好。如在報刊、電臺、電視臺上做出售廣告；公開張貼廣告；借助展示會推銷；亦或向鄰近地區的居民打電話或上門推銷。如果房地產需求特別大，房地產商只需在其所要出售的房地產產品上掛一個“專供出售”的招牌即可。此外，銷售商也可以開展形式多樣的促銷活動，增強包裝意識，也可以把文化體育活動引入樓盤銷售。
3、提高營銷資產價值
（1）提高房地產企業營銷守法形象。它主要是商品住宅銷售合同、預售的合法性等方面的綜合體現。商品住宅銷售合同應體現買賣雙方平等原則，不能因為客戶不懂“專業”或疏忽而把一些不平等條款強加給客戶。開發商在整個銷售過程中的規范操作、遵紀守法，將使客戶產生一種信任感。
（2）改善營銷環境形象。環境形象主要包括房地產開發企業工作環境、住宅小區項目施工現場環境和售樓處環境三個方面。它在一定程度上能反映出一個企業的整體管理水平、經濟實力和精神面貌。
（3）加強房地產企業品牌或產品品牌的建設與管理。
房地產品牌與其他領域的品牌創建內容基本是一致的，[3]但基于房地產品牌的特殊性，房地產品牌在創建時應該特別注重設計房地產品牌的識別系統、塑造房地產企業的品牌形象和打造房地產企業的品牌關系等。
4、提高營銷人員的素質和能力
首先，對于銷售人員的管理，筆者建議采取“競爭制”的銷售模式。這種模式能集中銷售人員在工作時的注意力，時刻關注現場動態；同時可以提高銷售人員的競爭意識，由以前的等待客戶變成迎接客戶。
其次，加強房地產企業營銷人員素質的訓練。提高禮儀修養，包括個人形象如整潔的儀表、親和力較強的儀容等，電話禮儀，接待顧客時的禮儀等。
最后，提高銷售人員的綜合能力。通過多種渠道來鍛煉銷售人員的創造能力，判斷及察言觀色的能力，自我驅動能力，人際溝通的能力，從業技術能力，說服顧客的能力等。
5、提升房地產企業營銷產品形象
對于房地產企業來說，要提高產品形象，筆者認為：一是建立顧客回聲系統(ECHO)[4]。顧客回聲系統用來傾聽消費者心聲，包括疑問、抱怨、建議等，而后根據這些意見和建議對樓盤進行改進。二是制定具體的樓盤品質控制標準。毀掉不合格的樓房，且保證樓盤品質和消費者的期望相一致，甚至超出。最后要建立樓盤品質管理的激勵機制。如建立相應的組織品管會，設立品質獎金、品質勛章，對優秀的執行者予以獎勵，在企業內部創造一種重視品質的良好氛圍。
參考文獻：
[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,2001,48(3):16.
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著名的營銷專家MariaSicola[1]認為由于房地產開發、銷售及產品固有的一些特點，使房地產業更需要市場營銷。然而不少房地產企業的營銷觀念落后，忽視營銷管理，輕視營銷人員形象等，結果使企業形象受損，造成了重大的損失。這些問題產生的主要原因在于房地產企業缺乏正確的營銷理論和營銷形象理念的指導。隨著房地產市場發展水平的提高，房地產企業的營銷形象日益受到重視，其好壞直接關系到企業的成敗。[2]如何面向市場、面向公眾塑造房地產企業的營銷形象，獲得公眾的認同和顧客的忠誠是贏得營銷競爭勝利的關鍵。本研究旨在根據房地產企業營銷形象中存在的主要問題探討提升策略。
二、房地產企業營銷形象中存在的主要問題
本文通過自編的《房地產企業營銷形象》問卷調查了600名公眾，收回有效問卷442份，對數據用SPSS11.0社會統計軟件進行統計分析，發現目前房地產企業營銷形象總體上是正面的，但仍存在不同程度的問題，具體表現如下：
1、營銷觀念相對落后。調查顯示有有44.1%的內部公眾（118人）認為本公司目前采取的營銷觀念主要是市場營銷觀念，其次是產品觀念；外部公眾的評價較為一般（平均數為3.61分，5分為最高評價），這說明一些房地產企業無視市場、企業自身或顧客的要求，從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。
2、營銷管理科學性不強。根據調查，公眾對房地產企業管理形象的評價平均為3.5分，說明在對待消費者的營銷理念中，有時企業為了自身利益而損害顧客利益，在樓盤的建造上偷工減料；有的堆砌太多的承諾而失信于人。
3、營銷資產價值不高。房地產企業營銷資產主要包括企業信譽、環境、產品品牌等。在對營銷資產的評價上，內外部公眾有較大大的差別（相差0.3分），表明部分房地產企業在營銷過程中，違反市場規則和營運規范，使外部公眾喪失信任感；營銷環境臟亂等不文明現象。
4、營銷人員的形象有待于提高。在調查中發現外部公眾對營銷人員的評價偏低，平均為3.5分，這說明營銷人員在知識結構、禮節、服務等多方面都存在問題，如服務態度不好；儀容儀態需改善；知識需要擴充；溝通能力尚需提高。
5、房地產產品的質量需要提高。“產品質量”是指住宅的整體質量，包括功能質量和建筑質量。
在調查中，我們發現一些公眾對房產品的質量持懷疑態度（20.1%），有些房地產企業的樓群間空間排列關系、綠化、污染、基礎配套設施等不能給使客戶有一種放心感、滿意感。
三、房地產企業營銷形象的提升策略
1、樹立合適的市場營銷觀念
從市場營銷理論出發，結合房地產產品的特殊性，企業應從以下幾個方面確立房地產營銷觀念：開發企業肩負著改善人居環境，提高人民生活水平的重任；承擔著實現城市規劃，塑造城市形象，改變城市面貌的責任；在拉動經濟，促進經濟繁榮中扮演重要角色；樹立“以人為本”的思想，克服一切從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。
2、加強對營銷管理形象各因素的剖析，提升營銷管理形象
（1）明確營銷形象的定位
房地產公司營銷形象的定位關鍵在于占據消費者心靈，對消費者的心靈把握得越準，定位策略就越有效。成功的定位取決于兩個方面：一是將定位信息有效地傳達到消費者頭腦中；二是定位信息是否與消費者的需要相吻合。
（2）協調組合各種營銷手段
開發商對媒體的選擇和組合是根據地域環境、人文資源和項目情況而定的。在較小城區，居民比較集中，對樓盤的宣傳采用路牌廣告的效果最好。如在報刊、電臺、電視臺上做出售廣告；公開張貼廣告；借助展示會推銷；亦或向鄰近地區的居民打電話或上門推銷。如果房地產需求特別大，房地產商只需在其所要出售的房地產產品上掛一個“專供出售”的招牌即可。此外，銷售商也可以開展形式多樣的促銷活動，增強包裝意識，也可以把文化體育活動引入樓盤銷售。
3、提高營銷資產價值
（1）提高房地產企業營銷守法形象。它主要是商品住宅銷售合同、預售的合法性等方面的綜合體現。商品住宅銷售合同應體現買賣雙方平等原則，不能因為客戶不懂“專業”或疏忽而把一些不平等條款強加給客戶。開發商在整個銷售過程中的規范操作、遵紀守法，將使客戶產生一種信任感。
（2）改善營銷環境形象。環境形象主要包括房地產開發企業工作環境、住宅小區項目施工現場環境和售樓處環境三個方面。它在一定程度上能反映出一個企業的整體管理水平、經濟實力和精神面貌。
（3）加強房地產企業品牌或產品品牌的建設與管理。
房地產品牌與其他領域的品牌創建內容基本是一致的，[3]但基于房地產品牌的特殊性，房地產品牌在創建時應該特別注重設計房地產品牌的識別系統、塑造房地產企業的品牌形象和打造房地產企業的品牌關系等。
4、提高營銷人員的素質和能力
首先，對于銷售人員的管理，筆者建議采取“競爭制”的銷售模式。這種模式能集中銷售人員在工作時的注意力，時刻關注現場動態；同時可以提高銷售人員的競爭意識，由以前的等待客戶變成迎接客戶。
其次，加強房地產企業營銷人員素質的訓練。提高禮儀修養，包括個人形象如整潔的儀表、親和力較強的儀容等，電話禮儀，接待顧客時的禮儀等。
最后，提高銷售人員的綜合能力。通過多種渠道來鍛煉銷售人員的創造能力，判斷及察言觀色的能力，自我驅動能力，人際溝通的能力，從業技術能力，說服顧客的能力等。
5、提升房地產企業營銷產品形象
對于房地產企業來說，要提高產品形象，筆者認為：一是建立顧客回聲系統(ECHO)[4]。顧客回聲系統用來傾聽消費者心聲，包括疑問、抱怨、建議等，而后根據這些意見和建議對樓盤進行改進。二是制定具體的樓盤品質控制標準。毀掉不合格的樓房，且保證樓盤品質和消費者的期望相一致，甚至超出。最后要建立樓盤品質管理的激勵機制。如建立相應的組織品管會，設立品質獎金、品質勛章，對優秀的執行者予以獎勵，在企業內部創造一種重視品質的良好氛圍。
參考文獻：
[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,2001,48(3):16.
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論文關鍵詞：房地產廣告;問題;改進策略
房地產廣告，是房地產開發企業、房地產權利人、房地產中介服務機構的房地產項目預售、預租、出售、出租、項目轉讓以及其他房地產項目介紹的廣告。中國房地產行業的蓬勃發展為與之伴生的房地產廣告業提供了廣闊的發展空間，同時房地產廣告又促進了房地產產品的消費和房地產行業的繁榮，兩者相輔相成、互相促進。房地產廣告以其獨特的魅力不僅影響著房地產產品的銷售業績，甚至決定著樓盤的市場定位與品質，而且在一定的程度上推動房地產業的發展。房地產廣告在發展過程中也暴露出了一些問題，不僅影響房地產廣告行業的健康發展，還在一定程度上損害了消費者的權益。
一、現狀及存在的問題
房地產廣告包含市場調研、分析、創意、文案表現等諸多細節。然而，由于國內市場發展過快導致的浮躁，以及一些策劃人急功近利，缺乏專業素養等因素，常常步入房地產廣告策劃的誤區。
(一)缺乏創意
被譽為美國廣告教皇的大衛·奧格威說過“要吸引消費者的注意力，同時讓他們來買你的產品，非要有很好的點子不可”。在這里“點子”就是創意，被廣告人視為廣告的生命，然而由于創意的差別，效果是天壤之別，尤其在房地產產品同質化的今天，“有創新才有市場”己顯得越來越重要。雖然獨特銷售主張是每個策劃者都明白的，然而為了實現銷售，他們把大量的心思用來制造“賣點”，以引起購房者的注意，而忽視廣告作品的創意。雖然絞盡腦汁，卻依然離不開“遠離鬧市喧囂”、“坐擁城市繁華”。甚至有些策劃人為了“完成任務”，拿來北上廣的廣告抄襲、摹仿，追求短期效益。
(二)虛假宣傳
廣告就是“巧傳真實”，真實性和新奇性是廣告信息傳達中有兩個重要的原則，為了吸引更多的眼球就需要新奇，而真實卻是廣告生存的基礎，二者不可偏廢。在房地產項目的推廣中，通過廣告創意獨特的吸引力、說服力及記憶點的，以震撼人心的方式把產品中最使消費者關注的“真實”巧妙地傳達給消費者。
然而現在許多房地產廣告卻極盡新奇之能事，為了達到震撼的效果而放棄真實，主要表現在以下幾個方面：
1、廣告畫面缺乏真實性。為了視覺感受的直觀、簡潔，提高視覺沖擊力，大量采用效果圖、合成圖代替實景照片，亂人耳目、混淆視聽，為了逃避責任這類廣告往往再以極不起眼的字體標上“本廣告解釋權歸開發商”，將開發商的“心虛”表露無遺。
2、虛假價格宣傳。有的開發商在房地產廣告中標上不可思議的最底價格，而個價格往往是在售樓盤中朝向和樓層最不好的房屋的價格，或者是特定環境、時間下的促銷價，并不反映整個樓盤的真實價格。而購房者被低價吸引過去后卻發現真實的情況和廣告上宣傳的存在較大的差距。
(三)虛假承諾
廣告承諾是房地產開發商在宣傳樓盤的同時對購買事項做出的特定說明，以及對樓盤的質量、環境、配套設施等有關方面的聲明、陳述或者對購房者的購買行為所做出的種種優惠、鼓勵措施，以達到促銷目的的行為。其中存在的問題主要有以下幾種：
一是缺乏科學依據的升值回報承諾。如某商鋪廣告稱:“一鋪養三代，一鋪旺三代”;某商廈廣告稱“投資回報率可能(‘可能’二字小號淡化)高達200%”。這種承諾既缺乏科學依據，又不符合客觀情況，實屬欺詐。
二是缺少法律依據的落戶承諾。如上海某房地產項目稱:“外地人士在滬安家，提供戶口入滬，子女就讀等全方位服務”，但是根據上海市商品房買賣和辦理戶口的相關規定，購房落戶有購房面積、總價、試行地區等多重限制，這種購房落戶的承諾容易給消費者帶來認知上的差錯。
三是允諾模糊，誘騙購房者。比如廣告稱:“買現房，送裝修”，卻不明示裝修的細節，為日后的糾紛留下借口;甚至出現“買房子送家具”是運送不是贈送的幽默。把尚不具備的公共配套設施在廣告中宣傳，交通、市政配套都能被拿來在廣告中忽悠。這些不實宣傳，已經違反了《消費者權益保護法》中“經營者應該向消費者提供有關商品或服務的真實信息，不得做引人誤解的虛假宣傳”的規定。
(四)炒作概念
概念營銷是以某種有形或無形的產品為依托，向消費者宣傳傳遞一種新的消費概念，賦予企業或產品以豐富的內涵或特定的品位和社會定位，從而引起消費者的關注與認同，并最終喚起消費者需求的一種營銷策略，往往以其獨特的構思為企業贏得市場先機。然而時下的房地產市場，真正的概念營銷不多，概念炒作卻風靡盛行，通過杜撰出或時尚或似乎帶有文化品位的概念，反復炒作。翻看各地的房地產廣告，“花園”、“廣場”比比皆是，“卡布其諾”、“普羅旺斯”讓人摸不著頭腦，再看廣告畫面似曾相識，這種缺乏新意的模仿已經傷害了房地產廣告的健康發展。
(五)崇洋炫富
房地產產品作為目前老百姓生活中最大的支出項目，是理性程度最高的領域之一，不同檔次的房子有其特定的消費者，不同的樓盤，在廣告宣傳中應有恰當的手法策略傳達到目標受眾。然而在當前的房地產廣告中卻在蔓延著崇洋與炫富兩股歪風。“北歐花園”、“加州·陽光城”……作為項目名稱無可厚非，但是如果廣告策劃者本人都不能說清楚這些名字和項目之間的聯系時，這就只能是一種崇洋媚外的虛假宣傳，甚至有些設計與宣傳本身就不搭界，例如有些小區宣傳的“歐洲花園”卻是中式典型的亭臺軒榭，小橋流水，有人將這股“自取其辱”“崇洋風”批評為“自我殖民主義”。
除了崇洋風，還有炫富風，雖然許多地方政府多次整治房地產炫富廣告，炫富之風依然在蔓延，所有的樓盤都在努力刻畫了自己的奢華形象，“至尊”、“奢華”、“獨享”、“名門”、“世家”、“皇家”等成為房地產廣告里出現最多的詞，竭力通過這些廣告，制造出夢境，讓我們相信選擇這樣的房子就擁有最高尚的品位，享受到最頂級的奢華。有廣告甚至用“有的人只能一輩子仰望，有的人卻唾手可得”來割裂社會，成為和諧社會的噪音。這樣的廣告不僅是在渲染不健康的消費觀念，更加劇民眾的不公正感，這種炫耀財富的廣告，既不符合我國經濟社會的發展實際，也有悖于構建和諧社會的時代主旋律。
二、房地產廣告存在問題的改進策略
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一、服務營銷及房地產營銷的趨勢
作為服務營銷基石的“服務”概念，營銷學者一般是從區別于有形的實物產品的角度來進行研究和界定的。非利普科特勒把服務定義為“一方提供給另一方的不可感知且不導致任何所有權轉移的活動或利益”。而美國市場營銷學會則將其定義為“主要為不可感知，卻使欲望獲得滿足的活動，而這種活動并不需要與其他的產品或服務的出售聯系在一起。生產服務時可能會或不會利用實物，而且即使需要借助某些實物協助生產服務，這些實物的所有權將不涉及轉移的問題”。不管對服務的定義如何，一般而言，與有形產品相比，服務具有以下特征無形性這是服務最為顯著的一個特征，它可以從三個不同的層次來理解。首先，服務的很多元素看不見，摸不著，無形無質。其次，顧客在購買服務之前，往往不能肯定他能得到什么樣的服務。第三，顧客在接受服務后難以對服務的質量做出客觀的評價。
中國房地產營銷的發展經歷的是一個從局部到全局、從單一到綜合的這樣一個過程。隨著中國房地產開發環境的變化、市場競爭的加劇，以及房地產營銷本身所存在的不足，房地產營銷必將繼續向前不斷發展。其主要的發展趨勢表現為服務營銷的思想將逐步深入到房地產的營銷過程中。一直以來，房地產業都屬于第三產業，即服務業的范疇，房地產業具有一些顯著的服務特征。隨著服務營銷理念在中國的廣泛傳播，服務營銷中的相關思想和營銷方法將被房地產業普遍接受。全程整合營銷將是未來房地產營銷的主流。將整合營銷的理念運用到房地產開發的全過程營銷中，這是未來房地產營銷的主流。
二、基于服務營銷的房地產營銷組合模式構建
房地產業屬于第三產業服務業的范疇房地產業是現代國民經濟中的一個重要行業，它是一個包括房地產的投資、開發、經營、管理和服務等行業的產業部門。而且房地產產品具有服務產品的相關特性。
由此我們可以清楚地看到房地產產品具有服務產品普遍有的無形性、異質性等特征，同時房地產產品的不可移動性與服務產品的不可儲存性具有一定的相似性。
服務業的營銷是服務營銷研究的傳統領域，服務營銷的相關理論自然可以用來指導屬于服務業的房地產營銷。同時，房地產產品具有很多服務產品的特性，所以服務營銷的很多理論可以應用到房地產營銷的理論探討和實踐應用之中?；谝陨嫌^點，本文試圖從服務營銷的營銷組合策略體系出發，來構建房地產的營銷組合策略模式。在充分考慮到房地產產品的無形性及消費者感知對房地產營銷的影響的情況下，從房地產開發的全程出發，以服務營銷的理論為基本出發點，借鑒服務營銷的7PS策略，筆者認為，房地產營銷組合模式應該包括產品策略、價格策咯、渠道策略、溝通策略、人員策略、有形展示策略和過程策略。
產品策略。根據房地產整體產品概念，房地產產品包括了其所提供的空間、戶型，小區的規劃、景觀、建筑風格、建筑質量、配套、公共部分裝修，樓盤的區位、品牌、社區文化、物業管理服務和購買過程服務，樓盤的升值潛力和樓盤所在區域的規劃等。因此，產品策略便是在項目開發之前，確定以上內容的框架。其工作內容包括了建筑策劃、品牌構建、物業管理服務內容的確定等。
價格策略。房地產樓盤的定價必須科學地根據樓盤造價、利潤、稅金、地段、朝向、樓層、房地產市場利息率、物價指數和商品房的市場競爭狀況、供求狀況、市場反應周期曲線并結合樓盤的消化過程的規律性，進行價格戰略性決策及過程控制。在房地產定價中，一是要控制好銷售前期、中期、后期的銷售比例和價格，二是要利用期房和現房的銷售各自優勢，控制好預售階段，使現房能熱銷，以獲取項目的最大效益。
溝通策略。在接受了多年房地產廣告等促銷方式而進行的教育后，消費者日益成熟老練，對樓盤綜合素質的高下有著自己明確的評判標準，普通的廣告說辭、概念設計已難以讓他們動心。開發商們不能再局限于單方面的銷售促進，而應該注重與消費者的有效溝通，徹底摒棄過去“教師爺式”的強加于人的促銷行徑，以積極的方式適應顧客情感，建立基于共同利益上的新型關系。房地產營銷中的溝通策略包括傳統的促銷策略，如廣告，銷售促進和公共關系同時，顧客關系管理己成為刀幾發商與顧客有效溝通最有成效的策略。
渠道策略。營銷渠道是將產品山生產者轉移給消費者的途徑。在房地產營銷中，主要有三種主要的營銷渠道開發商直銷、委托商銷售和房地產經紀人銷售。開發商可以根據自身的實力、房地產市場結構、樓盤素質等因素選擇適當的渠道策略。
有形展示策略。所謂“有形展示”，是指服務市場營銷管理的范疇中，一切可傳達服務特色及優點的有形組成部分。由于房地產產品具有無形性特征，并且該特性對購房者產生了種種特殊影響，房地產開發商可以借鑒服務營銷理論中的有形展示策略，充分展示房地產產品的質量及開發商的良好形象，從而規避房地產無形性帶來的不利影響。房地產營銷中的有形展示策略包括環境展示、人員展示、品牌載體以及信息溝通展示四大部分。
人員策咯。在房地產營銷中，營銷人員對于顧客對樓盤質量的理解具有相當重要的作用。因此，房地產營銷組合應該充分考慮“人”的因素。人員策略既包括了營銷人員的構成、培訓、管理、激勵、儀表、態度管理等，又包括了顧客參與程度的管理、顧客參與行為的管理、顧客與顧客之間的聯系等。
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一、 宏觀因素。決定樓市走向的因素很多,包括人口結構、宏觀調控政策和房價泡沫程度等,下面我將逐個展開分析
1.人口結構的變化
這里的人口結構包括25―40歲人口占整個國家人口的比例和城市中城鎮人口與農村人口之比。從統計數據看,我國的生育高峰在1965年前后,1962年的出生率是3.71%,1965年是3.78%,1970年是3.3%,一直到1978年之前出生率都在3%以上。但在1978年,由于計劃生育政策的實施,這一數據下降到了2%以下。上世紀六七十年代出生的人們,在2000年左右正好是處于買房高峰――這是導致2000年以來我國房地產市場持續升溫的重要原因。
此外,98年開始的大學擴招使得近十年來每年都有幾百萬來自農村的大學生畢業生到城里工作,其中絕大部分人會成為永久城市居民。而且,隨著中國城鎮化不斷加速,農村人口大量涌入城市。這些人雖然大部分不會永久留在城市,但他們在城里一樣需要住房,他們產下的第二代也會有相當部分留下。以上兩個城市人口構成的變化使得人們對商品房仍有巨大的需求。
2.國家政府的宏觀調控政策
在美國房價大跌引發危機后,中國決策層終于清晰地看到樓市泡沫破裂時的巨大危害,從2007年7月開始陸續出臺措施,調整銀行的信貸政策、收緊房地產資金的源頭。銀行的信貸政策是影響資金供應直接的重要的因素,而資金供應又決定著房價走勢――當流向房地產的資金足夠多時,就可能同時在三個方面拉動房價:(1)開發商利用充足的資金囤積土地,導致土地供應緊張,推高地價,從而推高房價;(2)在房價將持續上漲的良好預期鼓舞下,開發商會故意囤積成品房,坐等房價上漲;(3)投機者、自住者和投資者可以更便利地買房,這必然刺激需求,推高房價。因此,資金是影響房價的“生命之源”,限制了資金供應,住房消費必然受到巨大影響。而上述措施的確在08年收到一些成效,但隨著次貸危機的加劇,政府再次放松了銀根,扶持房地產行業,由此引發了再一輪房價瘋長,甚至波及到了二、三線城市。
3.房地產的泡沫程度
2008年以前的10年,中國房地產處于“暴利時代”。何為暴利?根據已故諾貝爾經濟學獎獲得者詹姆斯•托賓提出的托賓Q比率判斷,目前我國商品房的市場價值與重置成本的比率,大約在3―5倍之間,遠大于1,表明房地產業仍有200%―400%的暴利,房屋售價中約有67%―80%的泡沫。而且,沒有證據顯示這一比率在未來有下降的趨勢。
二、中觀因素。中觀因素指房地產行業內部的影響因素
1.房地產的市場完全程度
房地產的固定性決定了其市場是地區性市場,不同國家、不同城市甚至一個城市不同地區之間都沒有可比性。同時,房地產市場的交易對象僅是一種權益,即所有權或部分所有權,這就使買賣雙方都不能及時了解市場的變化。此外,絕大多數購房者都是以自用為目的,并且很少有買者一生中多次購買,對市場供求信息了解不足;而投資或投機者由于人數較少,對諸如市場上是否存在足夠多的買家,區域內房產替代性是否強等信息同樣較難獲得。但開發商對供給信息卻心中有數,彼此容易結成壟斷或價格默契(同盟)。因此,房地產市場是標準的不完全市場,市場不完全,壟斷高價就很容易產生。
2.信息對稱程度
目前,與房地產相關的信息基本掌握在開發商與政府有關部門手中,既得利益集團把這些信息利用得可謂淋漓盡致。無論是地方政府、有關部門還是開發商,公布信息時都是最大限度地讓數據“體現”自己的利益,于是不僅開發商提供的數據與政府部門經常沖突,地方政府與有關部門提供的數據也往往有巨大差別。各種數據互相打架,各種信息彼此沖突,在這種信息極度不對稱、極度缺失的局面下,民眾無法得到真實的信息,謊言因此彌漫中國樓市。其結果就是民眾被既得利益集團牽著鼻子走了一程又一程。理論上房地產利潤是30%―40%,但開發商利用信息優勢,一方面對大眾質詢的房屋成本避而不談,另一方面大肆炒作,使利潤達100%甚至300%以上!
3.管理機制
中國房地產開發實行資質管理制度,對房地產實行專營。開發商只要拿到資質,通過前期運作,憑借優勢投入少量現金就可拿到土地,拿到土地就可在銀行進行土地抵押貸款付上地價款,開工建設后又可將在建工程抵押給銀行,房子完工時又可以進行按揭銷售刺激消費,每個環節都可實現空手套白狼,利用強大的銀行體系支持,大肆圈地,循環操作。管理機制的不合理加劇了房地產市場不完全性。高額的利潤使每個城市有限的幾片新規劃建設土地全被幾個開發商壟斷,高價幾乎不可避免。
中國人其實直到今天還是很傳統的,骨子里對家的歸屬感和認同感讓他們拼了命也要買下一套房子,這便成為了地產商們坐擁高價房的自信來源。在這場一個愿打、一個愿挨的游戲里,中國房價要降,依然長路漫漫。
參考文獻:
[1]學位論文 人口年齡結構對住房需求的影響――以廣州市為例 蔡春 中山大學 2008
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1 國內外研究現狀
1.1 國外現狀
在世界范圍內，通過網絡購房早以成為購房者的首選，美國房地產經紀人協會統計數據顯示，美國75%的房產商利用互聯網銷售房屋，80%的購房者通過互聯網尋找理想住房，約有四分之一的人借助互聯網找到了理想住房。這是因為在在國外二手房市場較為成熟，網絡也更為發達。美國從1975年后開始房源信息就登記在電腦上，到了2003年就能在互聯網上查找到各種房源信息。并且由于政策與網絡速度等的關系，到現在網絡視頻看房在美國、歐洲發展也很快。
1.2 國內現狀
由于網絡迅速發展和普及，國內房地產電子商務還是出現了欣欣向榮的景象，根據中國房網大全的統計，目前中國擁有與房地產相關的各類網站已經超過了10 000家，據不完全統計，房地產網站的使用人數超過了1 000萬人。用戶使用訪問房地產網站最主要的原因是網絡信息方便快捷，消費者最常獲取房產類信息或資源的途徑中網絡已經以微小的差距排在僅次于報紙的位置，其百分比遠遠超越雜志、廣播和房屋中介等途徑，并且其增長速度較快，可以預測用不了多久網絡將會成為最主要的獲取房產類信息或資源的途徑。
目前房地產公司都很重視網絡這個平臺，有很多企業還有自己的網站。應該說房地產公司利用網絡的情況大部分還是停留在企業宣傳與服務于企業內部的一個概念上，還沒有真正形成一個大的交易型平臺。有些企業會選擇一個成熟的房地產專業網站，利用網站宣傳企業品牌文化；有些企業希望網絡成為一個交易的平臺，等于說是企業內部的管理系統；還有一些企業是希望兩者結合起來。
2 研究意義、目的
網絡技術的廣泛應用改變著人們觀念，正在促使著房地產業經營模式的轉型。近期消費者網上找房的需求處于增長的態勢。以前，北京約有80%的人是通過實體的中介店來尋找房源，而現在已有超過半數的消費者則是通過網絡來需找信息。房產經濟網絡化需求增長的同時也給房地產企業平安發展帶來了契機。
房地產網絡化對于房地產公司來說，主要有兩大改變。
第一個改變是看房、選房的過程變得更加簡單、效率大大。房產網絡化是房源信息更集中、更豐富、傳遞的范圍更廣，讓購房者在選房環節不必四處奔波，從而大大地提高了購房的效率。
第二個則是對房屋價格本身的影響。中介網上開店，省去了實體門店支出，由此節省房租、宣傳印刷和人力成本，總體費用減少，相應房地產公司也會靠降低中介費來吸引更多的客戶，這樣就會使得購房者購買房屋的費用相應降低，從而達到降低房屋價格的目的。
2.1 研究內容
網上房地產銷售管理信息系統通過先進的平臺技術和設計構架，建立公司與個人之間網上銷售的通道，實現公司在網上可以房產信息，也方便客戶在網上查詢、預定和購房。本系統作為一個完整的房地產銷售管理信息系統，利用計算機網絡將整個房地產公司的銷售業務統一管理，實現數據共享、達到數據的完整性和統一性。
研究內容分為以下幾部分：
1）用戶管理功能模塊
設置用戶的可用狀態，實現凍結和解凍，查看用戶信息。
2）購物車管理模塊
查看已購樓房、進行數量變更、確認已購樓房
3）訂單管理模塊
查看訂單是否被處理、樓房是否被發出。
4）房屋管理模塊
添加或刪除樓房、按大小種類查詢樓房、設置特價樓房。
5）“留言板”模塊
查看留言板，刪除留言。
2.2 擬采取的研究方法
通過對現有的地產企業的網站和B2B電子商務網站的分析，收集大量的相關實例，對所收集的例子進行分析比較，努力研制出一個易用的、介紹豐富、功能全面的網上房屋銷售系統。在進行本系統的分析與設計中，綜合采用了文獻資料法、歸納統計法、案例分析法、比較法、設計科學方法、綜合法及圖表法等研究方法。
在論述本系統開發背景的時候，主要用到了比較法。通過對文獻資料的整理和收集，通過對不同國家間網上交易額的比較和我國不同時間段期間網民人數的比較，以及當今樓市的發展狀況，得出了網上購房具有巨大發展潛力的結論，進而明確了系統的運用前景。從全文的角度看，設計科學方法在系統分析設計的各個階段都起到了很重要的指導作用。設計科學方法（design science method）定義設計了什么，解決了什么，評判系統效果的標準是什么幾個方面的內容，使論文的設計思路更加明確，設計解決了消費者輕松購房的問題，使消費者不用再受地理位置的局限，在網上樓市系統中隨時選出自己喜歡的商品，同時省去了地產廠商大量的時間和資本投入。系統對前臺需求的響應速度，會員注冊數量，樓市的銷售量及留言頻率即是對系統效果的最好評價。
參考文獻
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