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6.2本文的局限和有待進一步研究的問題
本文在研究和撰寫過程中，通過閱讀相關書籍、文獻、瀏覽相關網站和文章，獲得了大量資料，對本文的論證提供了有力的支持。但是由于我國房地產投資信托基金（REITs）尚未誕生，而國外的實際情況與我國存在差距，所以沒有足夠相關成熟的理論可以借鑒。因此本文不可避免地存在一定的局限，需要在今后研究中不斷完善和改進。
1．由于我國尚未有房地產信托投資基金（REITs），同時我國信托機構對已有信托產品的信息披露不夠充分，本文無法收集到更多的資料來進行實證分析和數據分析，有待今后進一步研究。
2．房地產投資信托基金（REITs）涉及領域較廣，包括金融領域、房地產領域、法律領域等。同時內容較復雜，如RETIs的稅收問題，就涉及到眾多稅種和稅目。因此，本文在某些方面分析還不夠深入，需要今后加以完善。
3．房地產投資信托基金（REITs）的發展屬于應用領域，更注重產品的開發介紹和相關政策研究。在運用經濟學理論具體分析問題方面仍有不足。由于筆者水平有限，所提觀點不一定正確，不足之處懇請各位專家批評、斧正！
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房地產業作為中國經濟支柱產業之一，其興盛與衰敗對于國民經濟的影響無疑是至關重要的。隨著宏觀調控的進一步深入開展，房地產企業的資金來源渠道狹窄，房地產金融產品單一的弊端逐步顯現出來。據《中國房地產資金來源狀況分析報告》統計，自2002年以來，國內房地產企業只有61家實現上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產業直接融資比例不超過2％，因此房地產投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲備項目較多，房地產貸款投入有所增加，房地產開發貸款在房地產投資中的比重達到19％，而取消住房按揭貸款優惠利率政策對房地產消費貸款影響較大，購房貸款占房地產投資資金的比重下降到17．3％。房地產開發貸款與購房貸款合計占房地產投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當前國內的融資渠道，如上市、發債、信托、產業基金、信托投資基金等融資渠道，是當前房地產開發企業擺脫融資困境的重要出路。
二、中國發展房地產投資信托基金的可行性分析
1．在中國近4萬億元的居民金融資產中，儲蓄存款占70％左右，居民金融資產膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國金融領域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場的不穩定因素，如不加以解決，就有可能使中國經濟的高速增長遇到阻礙。同時，房地產貸款的嚴加控制與蓬勃興旺的房地產行業巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產投資信托基金的設立和發展則可使房地產企業在銀行貸款之外找到一個新的融資途徑，同時也為居民大量金融資產投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進中國的金融改革和金融創新。
2．中國發展房地產投資信托基金有利于推進現代企業制度的完善，規范信托投資公司和基金管理公司的運營。信托基金作為一種產權形式，是一種集合投資制度，這一性質要求其必須在充分保護投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國的市場經濟建設中，信托基金的設立已不僅僅是一種金融投資工具，它對于被投資企業及相關行業而言，擔負著推進現代企業制度的形成、推動企業股份改造的創新作用，它真正形成了對企業的產權約束和管理約束，對于所投資企業促進合理經營，轉換經營機制，強化資金的高效運用意義重大。
3．房地產投資信托基金具有分散投資，降低風險的基金特點，不會對一個企業投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關注企業的規范化運作，從而對房地產企業的運行起到外部監督的作用。同時，可以優化房地產行業內部結構。房地產投資信托基金在利潤的驅動下將把資金投向具有一定潛力的房地產企業及項目，從而促進房地產企業的優勝劣汰和房地產項目的優化。在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業企業間的聯合，有利于房地產產業大型企業集團的出現，實現資源的優化配置。
4．中國發展房地產投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導致非法集資，地下“標會”、地下基金、地下錢莊等不規范的委托理財以及各種炒買炒賣現象盛行，由于其一般數額巨大，并涉及千家萬戶直接的經濟利益，引發許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社會問題，直接影響社會的穩定。而房地產投資信托基金的運營管理是在產權明晰、財務健全、運作透明的條件下進行的，并且管理、運營和保管三權分立，從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點有利于引導民間資金脫離地下運營的投資軌道。
5．中國發展房地產投資信托基金有助于促進中國證券市場國際化，大規模引進外資。房地產投資信托基金可以通過兩種方式大規模吸引外資：一是在設立基金時吸引國外機構投資者的加入，使外資通過信托基金方式投資于國內的房地產市場。二是使房地產投資信托基金上市時公募或上市流通后，由國外機構投資者購買，這樣的方式吸引外資可以帶來多種益處：(1)可以較大規模的集中利用外資；(2)由于基金的規范運作與國際接軌可以使國外投資者放心地大量投入；(3)不會因大量境外“熱錢”的涌入對國內購買市場造成沖擊；(4)不會喪失對公司特別是國有公司的控制權；(5)由于基金的封閉運作和投向明確，并且明確規定了基金的設立年限，使外資大規模介入能夠得到很好的調控，并不受外匯管制；(6)有利于金融業進一步與國際接軌，推動金融體制改革。
綜上所述，建立和發展具有中國特色的規范的房地產信托基金不僅是適時的，可能的，而且是十分必要的。
三、中國發展房地產投資信托基金面臨的障礙
1．目前針對房地產投資信托基金的政策、法規及實施細則尚未出臺，有關中國信托方面的立法僅有2001年出臺的《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設立境外中國產業投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國信托業務的高速發展，現有信托法律法規框架內的一些條款已經不能滿足房地產投資信托業務的需要。且關于房地產投資信托基金如何具有運作等具體操作中需要探討和解決的關鍵問題更是未有明確的規定，中國發展房地產投資信托基金缺乏有力的法律保障，從而在一定程度上妨礙了房地產投資信托基金的發展。
2．中國房地產信托難以獲得稅收優惠。在美國，房地產投資信托基金得以發展的根本原因是其能夠享受稅收優惠，美國稅法規定，房地產投資信托基金的房地產資產屬于免稅資產。同時為了避免雙重征稅，房地產投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問題。而目前中國法律尚未對信托收益的稅收方面作出明確的規定，缺少對房地產信托的稅收激勵政策，無法促進房地產信托的快速發展。
3．中國現有的“資金信托管理辦法”中有關資金信托計劃不得超過(含)200份，且每份和約金額不得超過(含)5萬元的限制，也是影響當前房地產信托業務發展的因素之一。眾所周知，房地產作為資金密集型企業，其項目開發對于資金的需求是巨大的，因此房地產項目融資數額較大。根據上述規定，僅靠房地產信托資金遠遠無法滿足房地產項目的資金需求。可見，在現階段法律環境中，房地產信
托資金還不能成為房地產融資的有效工具，進而也無法在房地產金融體系中處于主導地位。
4．缺乏專業人才運作房地產投資信托基金。房地產基金的成功運作，需要大量包括基金管理、投資分析、財務顧問、房地產開發及研究及評后審計等方面的專業人才甚至是既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務和相關法律法規的通才。而現階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業領域，很難適應大規模房產投資基金的經營運作，所以發展中國房地產投資基金迫切需要更多相關專業人才。
四、發展中國房地產投資信托基金的設想
1．法制環境的建設。由于目前中國尚未出現真正的房地產投資信托基金，另外房地產信托的投資形式也存續時間較短。現階段一方面加強對房地產投資信托理論的研究探索，制定出適合中國運行并發展的房地產投資信托基金理論依據。另一方面應盡快建立一套規范房地產投資信托基金的法律體系，使其有法可依。應進一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》，并專門針對投資基金的設立、發展、經營、退出等運作流程制定出切實可行的實施細則，使中國的房地產投資信托基金在成立之初即規范運作，同時隨著其業務的快速發展，將做到有法可依、有章可循。另外房地產投資信托基金在稅收優惠政策的調整上，可以通過區分收入的不同來源采取不同的征收方法。②
2．中國房地產投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國還沒有出臺《產業基金法》，只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開放式證券投資基金試點辦法》、《設立境外中國產業投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。③根據目前的法律已經設立的證券投資基金，不管是開放式還是封閉式，都是以契約的形式來約定當事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規避中國有關公司所得稅的相關規定，在基金運作中依照《信托法》，而不必涉及稅收、投資人監督等問題。因此，在現階段成立不動產投資信托基金可以采用契約型，但從保障投資者的權益和基金運作的發展來看，在未來中國相關法律體系健全后，還是應該選擇公司型，并且像美國的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專門對房地產產投資信托基金進行立法，以規范整個行業，保護投資者的合法權益。(2)封閉型。房地產投資是一種長期投資，房地產投資信托基金更是以長期持有收益性物業取得投資收益為主要目的，因此它根本不同于證券投資基金。對其估價是一個系統工程，不可能每天對其進行估價。以房地產投資為主業的房地產投資信托基金采用開放式是不可行的，因此不管是契約型還是公司型都應該是封閉型基金，并且可以在證券市場流通其收益憑證或股票。
3．中國房地產投資信托基金的業務范圍。借鑒美國REIT公司的經驗，考察中國目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設立境外中國產業投資基金管理辦法》，中國的房地產投資信托基金的業務范圍應作如下限制：(1)以持有、經營、管理收益性物業為主營業務，不得銷售持有時間少于3年～4年的物業。(2)證券投資凈額不得超過總資產的10％。(3)對下屬公司(包括參股、控股公司)的股權投資凈額不得超過凈資產總額的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建議基金公司本身不能經營管理所擁有的物業，必須委托專業的房地產經營管理公司管理，以保障投資者的利益最大化。(5)對房地產投資凈額不得少于總資產的80％。(6)只能向發放住房抵押貸款或商業抵押貸款的銀行或公司購買房地產抵押貸款，不得發放抵押貸款；可以投資房地產抵押貸款支持債券(MBS)，也可以在條件成熟時作為特設機構(SPV)以購買的房地產抵押貸款為基礎發行MBS，這種投資也計入房地產投資額中。
4．中國房地產投資信托基金的設立條件。關于成立一家房地產投資信托基金的標準要求，除了上面提到的在業務范圍上的限制外，在股權結構和規模上要滿足緊下要求：(1)總股本規模不應少于1．5億元人民幣。(2)股東總數在任何存續期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份數超過總股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構成中來源于房齡不到3年的房地產銷售收入，不得超過40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應設立董事會，并且要有一定比例獨立董事。
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一、我國房地產投資信托基金（REITs）的最優路徑
（一）準備階段
由于金融市場產品多樣化的發展，我國已發行若干類房地產投資信托基金，如蘇寧旗下11家門店的資產證券化、新派公寓權益型房托資產支持專項計劃和暢星-高和紅星家居商場資產支持專項計劃等。這些類房地產投資信托基金雖然已是場內發行交易，但還只是面向機構投資者，并無確切意義上的公募房地產投資信托基金。因此在政策方面，我國立法當局需完善有關房地產投資信托基金的規定，對房地產投資信托基金市場的準入、組織運營、業務合規、收益分配以及風險防范方面做出具體確切的規定。
（二）試點階段
由于房地產投資信托基金涵蓋諸多投資領域，包括住房、辦公樓、商業地產、工業房地產、寄宿房地產、醫療房地產、倉儲房地產、基礎設施、林地、數據中心房地產、房地產相關行業以及房地產債券等。因此我們可將房地產投資信托基金分為三類，即房地產類投資信托基金、房地產相關行業類投資信托基金和房地產債券類投資信托基金。房地產投資信托基金政策完善并實行后，我們首先發展房地產類投資信托基金，并選擇符合目前供給側改革這一政策大環境的住房類這一單一類型的房地產類投資信托基金為試點。經過一段時間的試行后，綜合研究該試行房地產類投資信托基金的運營情況和投資者的市場反應，并提出相應的整改措施。
（三）完善階段
經過試點階段的試行和整改，我國單一類型的房地產類投資信托基金的發行及運營已趨于成熟。此時政府可在市場上試行房地產類投資信托基金的其他單一類型如辦公樓、商業地產、工業房地產、寄宿房地產、醫療房地產、倉儲房地產、基礎設施、林地和數據中心等。其后可實行多類型的房地產類投資信托基金和房地產相關行業類投資信托基金。最后房地產投資信托基金市場基本成熟后發行房地產債券類投資信托基金。此階段我國可以完成房地產投資信托基金市場從單一到多類型，從房地產到相關行業，再到房地產金融市場的完善過程。
二、我國房地產投資信托基金（REITs）的募集方式
基金的募集方式有兩種，公募方式和私募方式。同樣，房地產投資信托基金的募集方式也可分為公募和私募兩種。采取公募方式的房地產投資信托基金可以面向社會公眾公開發售。這種基金可以向社會公開發售基金份額和宣傳推廣，基金募集對象不固定且基金份額的投資金額要求較低。因此公募房地產投資信托基金適合有房地產投資需求的中小投資者。但這種房地產投資信托基金要遵循的法律法規較多，受到的監管也比較嚴格。相較公募房地產投資信托基金而言，私募房地產投資信托基金則收到的監管力度要小，這是由于其投資者都是特定的，人數不超過200人，并且投資者需要是合格投資者。但由于私募房地產投資信托基金不面向公眾發售，不進行公開宣傳，基金份額的投資金額較高，因此私募房地產投資信托基金的投資范圍更大以及所受限制更小。
三、我國房地產投資信托基金（REITs）的資金來源渠道
目前我國的房地產市場的資金來源可分五種，分別為國內貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金和其他資金來源。而房地產投資信托基金的來源渠道有面向特定或者不特定的投資者募集的資金以及基金在運營過程中產生的收益或者利得。由于我國的經濟發展，私人財富迅速積累，全國范圍內形成了大量的社會閑散資金，房地產投資信托基金的設立可吸收大量中小企業投資者的資金，對金融資源配置起一定的促進作用。而從養老金入市這一行為來看，養老金和社會保險金等的管理機構會作為機構投資者也可為房地產投資信托基金提供一定的資金。當然，在房地產投資信托基金的管理運營過程當中，房地產投資信托基金投資的標的也會由于升值或者盈利產生一定的資金來源。這又刺激了投資者對于房地產投資信托基金的投資信息，從而達到良性循環的目的。
四、我國房地產投資信托基金（REITs）的產品定位
針對目前我國的現實國情，我國更加適合發展公募封閉契約權益型的房地產投資信托基金。首先，公募型房地產投資信托基金的投資金額要求較低，可以吸收社會小額閑散資金，促進金融市場的資源進行優化配置的同時受到法律法規監管較嚴格，從而降低基金的運營風險；其次封閉型房地產投資信托基金具有更高的流動性，并能在一定程度上規避不利因素對基金整體的影響；再次契約型房地產投資信托基金的基金資產為信托資產，受信托法保護，安全性更高也更適合我國市場現狀；最后，針對我國目前較高的房屋空置率及嚴重的房地產存量與增量失衡的現象，權益型不僅可以滿足投資者的需求，而且可以滿足真正房屋承租者的需求，從根本上解決投資者和需求者的矛盾。
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剖析中國房地產金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認識中國房地產市場癥結，確立中國房地產的未來發展方向的關鍵。而房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作為從事房地產買賣、開發、管理等經營活動的投資信托公司．實際上是由專業人員管理的房地產類集合資金投資計劃(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作為房地產金融體系中的市場(直接)信用，對于健全我國房地產金融體系，解決房地產業和房地產金融的問題，有著極其重要的作用。
一、中國房地產金融存在的主要問題
1．單一銀行體系支撐著中國整個房地產金融。一直以來，中國房地產業一直面臨資金短缺問題。從房地產開發方面的資金需求現狀來看，中國房地產開發企業除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產資金的70％以上，有些企業甚至達到90％。
2003年我國房地產開發企業資金來源的統計結果顯示我國房地產開發企業的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款和建筑企業貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產企業的平均估計，很多中小房地產企業運作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產資金供給是中國房地產金融的特點，也是中國房地產金融問題的集中體現，無論是效率問題．還是風險問題其根源往往與這一特點密切相關。單一的銀行體系支撐著整個房地產金融，進而支撐著中國房地產的整個產業體系，中國銀行業的負載實在太大，結果使金融政策只能在勉強支撐和減負之間搖擺，政策的收緊往往給房地產金融和房地產市場帶來強烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時，資金供給的單一性也是房地產金融不完備性的最顯著表現特征。
單一銀行體系的根源來自于中國房地產金融本身，同時也是中國金融制度在房地產金融領域的具體表現，因此，中國房地產金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進程的大背景上考慮，也要在充分認識中國房地產金融不完備性的基礎上，結合房地產金融本身的特征積極解決。
2．完備的房地產金融體系尚未形成。
(1)完備的房地產金融體系的主要特點。完備的房地產金融應該是包括銀行間接金融和市場信用在內的一級市場和以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供房地產開發貸款、房地產消費按揭貸款等間接融資，具有房地產投資商特征的基金(主要為房地產投資基金)供市場信用，這些構成了一級房地產金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉化為市場信用，構成了二級房地產金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統風險分散體系。綜觀世界各國房地產金融體系可以看出，美國的房地產金融體系可以作為完備的房地產金融體系的典范。在美國，這個一級市場是由包括房地產投資信托基金、壽險公司、儲蓄機構、養老基金投資管理機構、商業銀行和部分外來投資者等多重機構共同支撐。通過證券化建立起來的二級市場，在增加房地產金融的市場流動性的同時，實際上把房地產金融體系的資金供給轉嫁到整個市場這種房地產金融的“脫媒”促進了房地產金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉化，其結果是，房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，更加順暢地把資金剩余向需求轉化；相應地，房地產金融的系統性風險將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統風險在銀行體系中的聚集。
(2)中國房地產金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產金融市場相比，中國房地產金融體系存在著極大的不完備性。就房地產金融一級市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個房地產行業的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產發展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產二級市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時間方能走到前臺，發揮市場信用的作用。中國房地產金融的一級市場是殘缺的，是缺乏信用的一級市場．而二級市場尚不存在，因此，中國房地產金融是不完備的。
不難看出，中國房地產金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發展市場信用只是豐富房地產金融一級市場內涵的手段，也是創立房地產金融二級市場的前提：事實上，二級市場本身更多的是房地產間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動推動和市場發展的美國房地產金融是必要的。根據美國的經驗，其核心手段是房地產信托和證券化。
目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關的法規和政策尚未出臺：房貸證券化是間接實現資金來源市場化和多元化的手段，對于加強房貸資金的流動，培育我國專業的房地產投資商，完備我國房地產金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產投資信托基金同時活躍于兩級市場的特點顯示，它對中國房地產金融一級市場主體的多元化和二級市場的形成的作用更為直接和明顯。
(3)中國房地產金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環一定程度上是不通暢的，出現了金融資源錯配的現象，或者說金融資源的融通循環中出現惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風險收益對稱性原則進行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規模小、風險大的房地產企業。銀行對所有制所形成的偏見、計劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關人員的道德風險共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔風險的房地產企業，風險和收益失衡，金融資源在房地產行業的配置效率受損。另一方面，中國房地產行業高速發展，其收益性應該為資金剩余者提供分享增長的機會，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進入房地產行業，分享行業發展機會。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產金融系統風險的最終承擔者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業增長的收益，而且最終承擔了行業本身的風險以及中國金融體制存在的固有的道德風險和體制風險。
以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經濟金融體制背景，但如果能從房地產金融本身特征出發，減輕房地產金融對銀行體系的依賴性，發展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產行業增長收益的機會，同時將大大推進中國整個金融體制的改革進程，提升中國金融資源的配置效率、
(4)中國房地產金融蘊含著較高的系統性風險。構成中國銀行業危機隱患的巨額不良資產，很大程度上是90年代房地產泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產行業的高速發展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業發展所不得不積累的風險。這種趨勢已經從銀行的資產組合的變化中逐步顯現出來：因此，必須在理解系統風險和金融危機動因的基礎上，對房地產金融體系進行制度創新，找到化解風險積累的制度安排
二、發展房地產信托投資基金有利于解決我國現有的房地產金融問題
1．有助于促進市場信用的發展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實業投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進行配置。
目前．我國信托業才真正開始起步，這種極強的制度優勢尚未能發揮出來房地產投資信托基金(REH’s)是被成熟的房地產市場檢驗過的市場信用機制．也是信托介入房地產金融市場的主要方式。房地產投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發揮出信托的制度優勢，解決我國房地產業資金來源的單一問題。
2．有助于提高我國房地產金融的融通效率。毫無疑問，房地產信托基金的引入將為我國房地產提供了一個嶄新的融通機制，事實上，自“一法兩規”頒布以后，信托的房地產融通功能已經通過各種指定性的房地產信托計劃的形式體現出來：但是，目前推出的房地投資信托計劃僅僅是單一的融通手段．無法成規模化和長期化，因此也無法成為房地產金融市場的重要組成部分只有從單個房地產信托計劃過渡到房地產投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規模性和系統性，房地產投資信托基金才能作為我國房地產業制度創新和金機構創新的產物，集政府、銀行、企業和投資方面要求和利益于一體，真正實現信托融的長期化和規模化。
房地產投資信托基金的發展，將一定程度疏通我國房地產資金循環的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個市場的整體；中擊力度；同時為那些有意分享房地產行業增長的投資者提供投資機會，在一定程度上緩解我國金融體系的錯配矛盾。
從這個意義上講．房地產投資信托基金的收入．將會系統改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產金融市場的供給格局，真正提升我國房地產金融的融通效率。
3、有助于提高我國房地產金融體制的備性。房地產投資信托基金具有金融機構的特征，通過金融平臺募集社會自由資金，直接把市場資金融通到房地產行業，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補充。
信托對完備房地產金融體系促進作用主要表現在：第一，信托進入房地產金融領域，其以房地產信托投資基金方式介入房地產場．不但參與一級房地產金融市場的金融資源供給，也參與二級市場的投資，有助于房地產金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創立房地產金融二級市場的核心手段，而證券化所要求的“破產隔離”的結構安排也離不開信托這一載體．
4．有助于降低我國房地產金融的系統風險。房地產投資信托基金在我國的引入和發展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統風險的分散，降低危機產生的概率，提高房地產金融的安全。
明斯基(H1anP．Minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機的內因和外因內因在于金融體本身的抗風險能力，而抗風險能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風險累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機的爆發源自金融風險的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個體系，因此，金融體系對風險累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機，確可延緩或避免金融危機的爆發。
具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風險的分擔方式是不同的。銀行對風險進行跨時分擔比較有效，容易把風險在未來和現在之間進行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風險分擔能力比較強．可以在不同主體之間進行分攤。跨時風險分配意味著，銀行承擔的風險主要是信用風險，擁有的資產的交易性較差，同期調整的難度較大，只能在未來和現在之間進行分配，無法在當期解決風險積累問題，結果是在某一時期的風險一旦超過了警戒線，金融危機就會爆發。
市場對風險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風險分配，風險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當期的風險累積。因此，從房地產金融風險的角度來看，通過引入房地產信托發展市場信用，不僅為房地產金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產金融當期的系統風險化解能力。
三、政策建議
1鼓勵現有的房地產投資信托向專業化發展。目前我國由信托公司推出的房地產信托計劃由于受到每個信托計劃合同數不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風險集中，信托整體規模不能夠實現大的突破，難以實現房地產多項目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監管體制和法律制度支持房地產信托的發展，經過試點發行，采取向全社會公開發行股票或收益憑證．成立房地產投資信托基金．進而使房地產投資信托的股份可在證券交易所進行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發展成合法、流通性強、具有一定專業化優勢的房地產投資主體
篇5
一、中國房地產金融存在的主要問題
1．單一銀行體系支撐著中國整個房地產金融。一直以來，中國房地產業一直面臨資金短缺問題。從房地產開發方面的資金需求現狀來看，中國房地產開發企業除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產資金的70％以上，有些企業甚至達到90％。
2003年我國房地產開發企業資金來源的統計結果顯示我國房地產開發企業的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款和建筑企業貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產企業的平均估計，很多中小房地產企業運作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產資金供給是中國房地產金融的特點，也是中國房地產金融問題的集中體現，無論是效率問題．還是風險問題其根源往往與這一特點密切相關。單一的銀行體系支撐著整個房地產金融，進而支撐著中國房地產的整個產業體系，中國銀行業的負載實在太大，結果使金融政策只能在勉強支撐和減負之間搖擺，政策的收緊往往給房地產金融和房地產市場帶來強烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時，資金供給的單一性也是房地產金融不完備性的最顯著表現特征。
單一銀行體系的根源來自于中國房地產金融本身，同時也是中國金融制度在房地產金融領域的具體表現，因此，中國房地產金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進程的大背景上考慮，也要在充分認識中國房地產金融不完備性的基礎上，結合房地產金融本身的特征積極解決。
2．完備的房地產金融體系尚未形成。
(1)完備的房地產金融體系的主要特點。完備的房地產金融應該是包括銀行間接金融和市場信用在內的一級市場和以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供房地產開發貸款、房地產消費按揭貸款等間接融資，具有房地產投資商特征的基金(主要為房地產投資基金)供市場信用，這些構成了一級房地產金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉化為市場信用，構成了二級房地產金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統風險分散體系。綜觀世界各國房地產金融體系可以看出，美國的房地產金融體系可以作為完備的房地產金融體系的典范。在美國，這個一級市場是由包括房地產投資信托基金、壽險公司、儲蓄機構、養老基金投資管理機構、商業銀行和部分外來投資者等多重機構共同支撐。通過證券化建立起來的二級市場，在增加房地產金融的市場流動性的同時，實際上把房地產金融體系的資金供給轉嫁到整個市場這種房地產金融的“脫媒”促進了房地產金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉化，其結果是，房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，更加順暢地把資金剩余向需求轉化；相應地，房地產金融的系統性風險將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統風險在銀行體系中的聚集。
(2)中國房地產金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產金融市場相比，中國房地產金融體系存在著極大的不完備性。就房地產金融一級市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個房地產行業的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產發展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產二級市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時間方能走到前臺，發揮市場信用的作用。中國房地產金融的一級市場是殘缺的，是缺乏信用的一級市場．而二級市場尚不存在，因此，中國房地產金融是不完備的。
不難看出，中國房地產金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發展市場信用只是豐富房地產金融一級市場內涵的手段，也是創立房地產金融二級市場的前提：事實上，二級市場本身更多的是房地產間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動推動和市場發展的美國房地產金融是必要的。根據美國的經驗，其核心手段是房地產信托和證券化。
目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關的法規和政策尚未出臺：房貸證券化是間接實現資金來源市場化和多元化的手段，對于加強房貸資金的流動，培育我國專業的房地產投資商，完備我國房地產金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產投資信托基金同時活躍于兩級市場的特點顯示，它對中國房地產金融一級市場主體的多元化和二級市場的形成的作用更為直接和明顯。
(3)中國房地產金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環一定程度上是不通暢的，出現了金融資源錯配的現象，或者說金融資源的融通循環中出現惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風險收益對稱性原則進行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規模小、風險大的房地產企業。銀行對所有制所形成的偏見、計劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關人員的道德風險共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔風險的房地產企業，風險和收益失衡，金融資源在房地產行業的配置效率受損。另一方面，中國房地產行業高速發展，其收益性應該為資金剩余者提供分享增長的機會，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進入房地產行業，分享行業發展機會。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產金融系統風險的最終承擔者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業增長的收益，而且最終承擔了行業本身的風險以及中國金融體制存在的固有的道德風險和體制風險。
以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經濟金融體制背景，但如果能從房地產金融本身特征出發，減輕房地產金融對銀行體系的依賴性，發展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產行業增長收益的機會，同時將大大推進中國整個金融體制的改革進程，提升中國金融資源的配置效率、
(4)中國房地產金融蘊含著較高的系統性風險。構成中國銀行業危機隱患的巨額不良資產，很大程度上是90年代房地產泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產行業的高速發展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業發展所不得不積累的風險。這種趨勢已經從銀行的資產組合的變化中逐步顯現出來：因此，必須在理解系統風險和金融危機動因的基礎上，對房地產金融體系進行制度創新，找到化解風險積累的制度安排
二、發展房地產信托投資基金有利于解決我國現有的房地產金融問題
1．有助于促進市場信用的發展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實業投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進行配置。
目前．我國信托業才真正開始起步，這種極強的制度優勢尚未能發揮出來房地產投資信托基金(reh’s)是被成熟的房地產市場檢驗過的市場信用機制．也是信托介入房地產金融市場的主要方式。房地產投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發揮出信托的制度優勢，解決我國房地產業資金來源的單一問題。
2．有助于提高我國房地產金融的融通效率。毫無疑問，房地產信托基金的引入將為我國房地產提供了一個嶄新的融通機制，事實上，自“一法兩規”頒布以后，信托的房地產融通功能已經通過各種指定性的房地產信托計劃的形式體現出來：但是，目前推出的房地投資信托計劃僅僅是單一的融通手段．無法成規模化和長期化，因此也無法成為房地產金融市場的重要組成部分
只有從單個房地產信托計劃過渡到房地產投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規模性和系統性，房地產投資信托基金才能作為我國房地產業制度創新和金機構創新的產物，集政府、銀行、企業和投資方面要求和利益于一體，真正實現信托融的長期化和規模化。
房地產投資信托基金的發展，將一定程度疏通我國房地產資金循環的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個市場的整體；中擊力度；同時為那些有意分享房地產行業增長的投資者提供投資機會，在一定程度上緩解我國金融體系的錯配矛盾。
從這個意義上講．房地產投資信托基金的收入．將會系統改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產金融市場的供給格局，真正提升我國房地產金融的融通效率。
3、有助于提高我國房地產金融體制的備性。房地產投資信托基金具有金融機構的特征，通過金融平臺募集社會自由資金，直接把市場資金融通到房地產行業，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補充。
信托對完備房地產金融體系促進作用主要表現在：第一，信托進入房地產金融領域，其以房地產信托投資基金方式介入房地產場．不但參與一級房地產金融市場的金融資源供給，也參與二級市場的投資，有助于房地產金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創立房地產金融二級市場的核心手段，而證券化所要求的“破產隔離”的結構安排也離不開信托這一載體．
4．有助于降低我國房地產金融的系統風險。房地產投資信托基金在我國的引入和發展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統風險的分散，降低危機產生的概率，提高房地產金融的安全。
明斯基(h 1an p．minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機的內因和外因內因在于金融體本身的抗風險能力，而抗風險能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風險累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機的爆發源自金融風險的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個體系，因此，金融體系對風險累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機，確可延緩或避免金融危機的爆發。
具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風險的分擔方式是不同的。銀行對風險進行跨時分擔比較有效，容易把風險在未來和現在之間進行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風險分擔能力比較強．可以在不同主體之間進行分攤。跨時風險分配意味著，銀行承擔的風險主要是信用風險，擁有的資產的交易性較差，同期調整的難度較大，只能在未來和現在之間進行分配，無法在當期解決風險積累問題，結果是在某一時期的風險一旦超過了警戒線，金融危機就會爆發。
市場對風險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風險分配，風險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當期的風險累積。因此，從房地產金融風險的角度來看，通過引入房地產信托發展市場信用，不僅為房地產金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產金融當期的系統風險化解能力。
三、政策建議
1鼓勵現有的房地產投資信托向專業化發展。目前我國由信托公司推出的房地產信托計劃由于受到每個信托計劃合同數不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風險集中，信托整體規模不能夠實現大的突破，難以實現房地產多項目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監管體制和法律制度支持房地產信托的發展，經過試點發行，采取向全社會公開發行股票或收益憑證．成立房地產投資信托基金．進而使房地產投資信托的股份可在證券交易所進行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發展成合法、流通性強、具有一定專業化優勢的房地產投資主體
篇6
鑒于當前形勢下的房地產業發展趨勢，以及從我國公民的住房情況來看，仍然有大部分的居民居無定所。對此，政府提出了一個建設性的政策，即保障房建設。這對解決我國絕大多數人的住房問題有著重大的意義。但是，由于保障房建設的利潤空間比較小，屬于公眾服務性措施。自然而然地就提不起房地產投資商的積極性。由此，便導致了資金問題成為保障房建設項目中最突出的困難。而資金問題具體地體現為建設的投入資金不足與融資渠道的狹窄。所以，保障建設的資金問題重任自然而然地就落到了政府的肩上。保障房的融資問題對政府來說，是個極大的挑戰。如何拓寬融資渠道、如何確保資金的有續投入？本論文從幾個方面提出建議，希望對解決保障房融資問題有一定的幫助。
一、當前保障房融資出現的困難
根據相關法規的精神，要求在二零一三年前為全國一千五百多萬戶低收入家庭解決住房問題。但由于投入的資金有限，必將會在很大程度上限制了保障房建設的效率。如今，政府為保障房建設所撥出的資金只占總需求的不到百分之八，使保障房建設資金仍然存在很大的缺口，難以補足。以目前情形來看，要按時按量達標是非常困難的。如此一來，政府在保障房建設中的主導位置便突顯出來了。因此，政府如何發揮其主導作用、如何帶動各界參與到保障房建設的融資問題中便成為了最具挑戰的困難。
由此可見，資金問題是保障建設最大的障礙，而融資的方式與渠道則是關注的重點。
二、融資渠道探討
鑒于目前保障房建設所體現出來的資金困難，政府應當把重點放在拓展融資的方式與渠道多元化。為此，筆者結合當前形勢提出以下幾點建議：
一是制定相關的法規政策。政府可以制定新的稅收政策，以加強管理稅收的合理使用，使其中一部分可以作為保障房建設的資金來源。政府還可以利用相關的金融機構如銀行以便為保障房建設提供部分資金來源。諸如此類的財政政策都可以為解決保障房建設的資金缺口作一定的保障。總之政府要為保障房的建設給予政策性的支持。
二是明確中央政府的主導作用，發揮地方政府的作用。首先，政府財政撥款是保障房建設最基本也是最固定的資金來源。可見，在保障房建設中政府是處在一個主導的位置上，這是不容置疑的。政府除了財政撥款以外，還可以利用其主導地位降低融資的成本并以拓展保障房建設融資渠道作為政府主要的責任，以增強融資能力。除了中央政府撥款之外，還應當充分地發揮地方政府的作用。從長遠來看，政府要轉變思路，積極引導其他資本參與保障性住房合作建設。
三是引進市場。的確，保障房的低利潤很難吸引房地產開發商的興趣。但以政府為主導而推進的保障房建設投資，具有可信性與安全性。這對少數投資能力較低的開發商來說，則是一個不錯的選擇。政府還可以通過一些激勵機制把保障房建設投資引進市場，如提供相應的補貼，甚至可以直接把保障性住房建設作為一個指標直接與開發商拿地中標相關等，以增強私營企業對保障房建設的投資力度。此外，以市場機制引入民間資本作為保障房建設的部分資金來源也不失為一個有效的融資渠道。具體地，如可以在建設過程中通過部分的建設權與動營權的轉讓，在私營企業投入資金并收取了一定的利潤后再收歸政府管理。如此一來，不僅可以緩解保障房建設資金的缺口的問題，也減輕了政府的壓力。
四是引入土地出讓金與住房公積金。政府可以每年從土地轉讓的收入中拿出一定比例用于保障房建設。有必要引入部分土地出讓金作為保障房建設資金的一個重要來源。另外，根據國外的成功經驗，公眾住房公積金也可以作為一個融資渠道。中國很多城市的住房公積金閑置率很高有的甚至達到70%，政府可以通過管理先使用一部分作為投資，使資金得以有效利用的同時也為保障房建設提供幫助。以住房公積金支持保障房建設將成為我國融資渠道的開創性措施。
五是利用房地產信托基金REITS。房地產信托基金是一種發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金屬于不動產證券化的一種。根據發達國家的成功經驗，可以看到，房地產信托基金模式已漸漸成為一種普遍的融資渠道。房地產信托基金是投資機構通過對房地產進行管理，將經營所得的利潤按比例回報給投資者的一種方式。政府同樣可以通過房地產信托基金，轉讓保障房以獲取建設的資金，也可以把經營所得分給投資者。如此一來，便可以互惠互利，不僅緩解了保障房建設的資金壓力，投資商也得到了長期穩定的利益回報，達到了共贏的局面。在不久的將來，可以預見，房地產信托基金模式將成為保障房建設的融資渠道多元化的開創性道路之一。
總而言之，融資多元化是保障房建設中最核心的問題。各方都應當致力于解決保障房建設的融資問題，使保障房建設得以順利完成。從而保證將人民利益落在實處，確保低收入家庭的基本住宿。進而體現“以人為本”的理念，促進國家和諧有序地發展。
參考文獻：
篇7
信托業作爲金融范疇的第四支柱，其自身也和銀行證券范疇一樣，風險就是其運營和管理的主體。任何風險都是與收益相關聯的，風險越大，收益越高，反之，收益越高，那麼風險就會越大。在保證高收益的前提下，盡能夠地消弭風險是必定的追求。
一、信托業承當的風險
信托合同中信托項目能否依照合同的要求順利完成，其自身就摻雜著太多的不確定性，而一旦信托項目不能順利完成，就是形成信托公司無法承兌委托人，或許委托人和投資者的資金和投入無法順利發出，就會給投資人、委托人和受害者形成間接的金錢上的損失。但是這些損失能否應該有信托公司來承當呢?依據《信托法》相關法律規則，信托投資隨同的風險應該由委托人本人承當，除非是受托人沒有盡到其合理的管理職能和忽略時，風險才由信托公司承當。但是在社會理論中，無論信托公司有沒有違規的行爲，信托投資發生的風險均由受托人承當。這是在目前我國信托市場不成熟的狀況下最好的風險處置方式，依據《信托法》第二十五條的相關規則，信托公司關于委托人的財富有著慎重管理的義務。慎重管理義務是一個較爲模糊的判別規范，假如信托財富無法順利發出，而這個損失最終是由委托人來承當的話，那麼就會使得大少數人遠離信托行業，使得我國剛剛開展起來的信托業走向消亡。其實不管國際外，信托公司一直間接或直接地承當著信托投資的風險，只不過我國目前信托公司承當風險的方式是顯性的。
二、緩沖機制的研討
信托公司在爲委托人管理投資資產時，經常同時存在著幾十甚至上百個信托產品，這些信托產品中或多或少地存在著這樣或那樣的風險，與此同時，信托業的活動水平遠遠比不上銀行業，因而，一個看似微乎其微的信托產品風險成績能夠給整個信托業帶來難以意料的風險，猶如亞馬遜的蝴蝶震動了一次翅膀。目前信托行業的風險管理機制大多需求等到風險真正呈現時才干有所應對，這種風險管理機制關于信托業來說，其作用遠遠不夠。我們需求的信托業的風險管理機制是事后的，即風險緩沖機制，使得信托業和投資者的風險均可以失掉無效的緩沖。目前在理論中曾經停止的風險緩沖機制的次要有兩種。第一，在信托產品被設計的時分就引入緩沖機制，將信托產品中的投資額分爲優先償付信托項目預期收益和延后償付信托項目預期收益和能夠的超額收益，這種方式就爲需求優先償付的投資者停止了一定的風險緩沖;第二，信托公司停止外部的調劑，經過與投資者簽署一定的合約。將信托公司的固定資產和其他信托產品與其投資信托產品停止交流，這樣就大大進步了信托產品的活動性，將信托委托人的投資產品之間的風險停止工夫上的互換。但是就目前的這兩種緩沖機制來看，并不能很好地處理信托業的風險成績，還需求更好的風險緩沖機制來降低信托行業的風險，更好地促進信托行業的開展。
三、其他金融范疇風險應對措施
國際的金融范疇各行業都曾經樹立了絕對較爲完善的風險緩沖機制，這些緩沖機制爲信托行業緩沖機制的樹立、運轉、監管等進程都提供了無力的參考。首先，在證券行業，成立了證券投資者維護基金無限責任公司，次要用來監測證券公司的風險，組織、參與甚至封閉或許破產證券公司的清算任務，對證券公司運轉進程中呈現的風險隱患同有關部門樹立糾正機制等。證券行業成立了獨立運作的公司對行業的風險停止預防以及監管，有著其波動資金募集來源，關于證券行業的良好運轉起到了至關重要的作用。其次，保險行業也成立了保險保證基金框架，這個框架與證券行業的監管形式接近，成立了中國保險保證基金無限責任管理公司，這種專業化的管理公司大大進步了運作效率，并且也盡能夠地防止了與其他管理保險部門的利益抵觸。此外，這種風險緩存機制也嚴厲地遵照著保險行業人身保險和財富保險相別離的趨向。最初，在基金行業的風險緩沖機制中，次要的是風險預備金制度，基金管理公司每個月都會提存一定數量的風險預備金，這些風險預備金寄存于一家托管銀行，次要用于基金公司違規形成基金持有人的賠付成績。
四、信托業風險緩沖機制
鑒于我國金融范疇其他行業應對風險的一些緩沖機制，結合我國目前信托業的實踐情形，樹立愈加片面的信托業風險緩沖機制，對曾經呈現或許行將呈現的風險停止預防和彌補。信托業次要的風險緩存機制有以下幾種。
4.1樹立信托業的風險緩沖基金
正如證券、基金和保險行業，在信托業也需求樹立一個風險緩沖機制，參照證券和保險業的做法，樹立一個信托行業緩沖基金管理公司，這樣有利于從資金方面處理信托業的風險與預防和管理的持久機制。由信托基金管理公司作爲發起人樹立信托風險緩沖基金。當信托公司呈現信托項目沒有依照合同運轉而難以對委托人和投資者停止兌付的時分，信托公司可以向信托基金管理公司提出請求，由信托基金管理公司運用信托基金對信托公司不能完成兌付的信托項目停止收買，這樣信托公司便可以完成對委托人和投資者的兌付，并且信托基金管理公司也可以對其發出的信托項目停止風險管理，回收信托資產。這種方式可以無效地維護信托投資者的利益。關于信托業的信托緩沖基金的募集方式，可以經過以下方式處理：第一，由地方財政投入一局部，堅持在固定的比率;第二，從信托公司上繳的管理費中提取一定的比率;第三，允許信托公司發行專門的風險緩沖金;第四，國度采取委托的方式向銀行或許其他投資機構發行信托風險緩沖基金，向社會地下募集;第五，信托公司還可以采取發行一些債券和證券的方式來募集資金。
4.2進步信托產品活動速度，構建信托產品的流通市場
信托公司的風險經常來源于信托產品的活動性成績，信托產品活動性較差，逐步成爲制約信托業開展的一個重要要素。但是信托產品活動性差的成績并不能全部歸因于其產品自身，市場成績也是一個十分重要的要素。信托產品活動性差的成績必需經過市場化來處理。次要是使信托產品可以在銀行市場間流通或許在信托業構建一個可供信托公司和信托產品持有者和投資者參與的信托買賣平臺。信托產品持有者和投資者可以經過信托公司在這個平臺停止買賣，特別是呈現兌付風險的信托產品，持有者可以在這個平臺上停止買賣，產品投資者可以自行停止購置，但是同時保存對信托公司一定工夫的追償權。信托流通市場其歸根結底是在信托零碎外部構建一個信托產品流通市場，從基本上處理信托產品的風險成績，好像證券行業一樣。信托產品的流通市場的構建會大大進步信托產品的流通速度，進而對信托產品的構造不時停止優化，促進信托業資源的合理配置，完成信托業與投資業的良性開展。
4.3放慢與銀行資產管理公司的等金融機構協作的腳步，爲信托業提供牢靠的資金鏈條
目前來說，我國信托業不能發行金融債券，其融資渠道過于狹隘和動亂。降低信托業進入銀行的門檻是火燒眉毛的，信托業應該積極自動的參與到與金融機構的協作中去，應用金融機構間的各種融資方式，翻開信托業在銀行間的融資渠道，進步信托業應對風險的才能。信托產品的存續時期和信托項目期限的不婚配，是構建信托融資多渠道化的重心所在，關于構建可繼續的信托資金鏈條，是應對信托風險的又一重要方式。假如房地產行業的資金回流速度繼續降低，不動產和存量資金就會呈現階段性和暫時性的斷流，而同時信托業進入兌付的頂峰期，那麼信托業的兌付風險將會大大進步，這就需求信托業與資產管理公司停止協作，構成信產品期限和項目融資期限的資金繼續，緩解信托產品的活動性風險。
4.4積極自動地與信托公司停止協作，構成信托保險制度
保險公司自身就是在用風險來運營收益，因而，關于如何轉移、躲避和化解風險關于保險公司來說是十分必要的，信托公司也是如此。信托公司可以和保險公司停止協作，單方共同預防風險、躲避風險、處置風險。比方，可以將保險公司作爲擔保人制度逐步引入信托產品中，保險公司對信托產品第三方停止獨立的擔保和保證，相當于給信托產品的持有停止了雙重的保險。在信托公司無法對信托產品持有人停止兌付的時分，可以要求保險公司對其停止償付。將保險制度引入信托產品中的做法不只僅可以大大增加信托公司的運營風險，而且也降低了保險公司的營銷本錢。信托公司可以針對保險公司的特點開收回側重于活動性和平安性的信托產品，這樣便可以吸引較多的保險資金，大大進步信托業對信托產品的兌付才能和風險緩沖才能。
4.5對信托產品停止構造上的變革創新，進步信托產品的技術含量
在國外的信托產品風險緩沖機制中，信托產品經常應用差期權和總收益的利率互換等衍消費品對信托產品的風險停止緩沖，在我們自創國外的根底上，可以對信托產品停止如下的改造。第一，關于信托產品的期限停止合理的設置，在少量的信托產品中注重每種產品的兌付工夫差，避免一切的信托產品的兌付期限集中于同一工夫點，加大信托公司的兌付壓力，增大信托兌付風險。第二，仿效證券，設計出各種信托產品的衍生品，這樣就可以起到對沖作用，如此便能和我國目前的股指期貨到達異樣的效果。這種方式將信托業自身的風險與金融市場的風險掛鉤，經過非保險的方式到達風險緩沖的作用，這是一種無效的嘗試。第三，在開發信托產品的進程中，應用傳統的的抵押、擔保、保證等方式，在信托合同中參加具有法律效能，到達一定條件自動終止的法律條款。把信托產品的資產管理變成風險管理，降低信托公司到期的兌付壓力。第四，放慢信托產品的證券化，使其可以在證券地下市場中買賣和發行，進步信托產品的流通功能，同時也將擴展大信托業的資產規模。
4.6放慢風險緩沖機制的體系建立
風險緩沖機制，從基本下去說，就是一定要遵照無效性、謹慎性、獨立性和片面性等準繩，在大的方向上，做到合理合規、誠信謹慎。同時不能疏忽的是，一切的制度都是人爲停止操控的，每團體的責任都應該明晰，強化信托委托人的風險認識，關于信托業務中的每項風險都應該停止合理的好心的提示，每一個崗位都應該強化風險責恣意識。出臺一系列的風險規則，關于風險停止失職盡責的管理和指點。信托業是我國金融范疇的一個特殊行業，歷經幾次整理才逐步走向正軌。我們應該看法到即使是單個信托公司的危機也有能夠涉及整個信托行業，信托業是一個極容易釀造危機的行業，我們必需關于信托業的風險停止預防，樹立完善、長效的風險緩沖機制是必不可少的。所以樹立良好的信托次序，維持信托業安康開展，任重而道遠。
參考文獻
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篇8
EITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產信托基金，一般是指采用公司或商業信托的形式，將多個投資者的資金集中起來，收購持有房地產或為房地產融資，并共同分享房地產投資收益的一種信托方式，其本質是內含信托關系并投資于房地產相關權利與收益的基金。REITs最早于1960年誕生于美國，20世紀80年代前受法律及管理等方面的影響發展較為緩慢，20世紀80年代后期因相關法律尤其是稅收法律制度的逐步完善和支持性政策的實施得以快速發展。截至2016年末，根據美國房地產信托協會（NAREIT）的統計，全美REITs的權益市值已近一萬億美元。REITs根據自身的投資范圍一般可分為權益型（Equity REITs）、抵押型（Mortgage REITs）及混合型三大類，其中權益型收益源自物業租金收益，是目前市場上最為主流的形式，抵押型用于發放抵押貸款，而混合型則是兩種業務的組合。REITs的出現和快速發展為房地產開發商提供了新的融資與退出方式，也為中小投資者提供了參與地產投資的多元化通道。
一、我國REITs的發展現狀
我國內地房地產開發過程中利用基金、信托等進行融資的情況非常普遍，但絕大部分此類融資本質上都是為了符合相關監管要求為開發商提供過橋貸款性質的類銀行業務融資，其融資發起主體也往往都是銀行，基金、信托通常扮演單純的通道角色。這與廣泛集合社會大眾資金，委托專業房地產運營機構，參與房地產投資獲取收益并承擔風險的REITs模式相距甚遠。目前我國內地尚未出臺針對REITs的專門法律法規，實際的應用和成熟市場相比仍然極少，但針對REITs的研究與討論卻已非常廣泛而豐富，相關配套金融、法律、市場體系也逐漸走向完善。2007年開始，由中國人民銀行牽頭，聯合住建部、銀監會、證監會等部委陸續出臺了相關的研究報告及管理辦法，逐步推進REITs業務在國內的發展。目前，REITs雖然在法律、法規層面仍然有諸多的空白，但在國內房地產快速發展升級的行業需求下，2005年以來，我國內地陸續發行了包括廣州越秀、中信啟航、蘇寧云創、海印股份信托收益權、萬達穩賺、鵬華前海萬科等REITs或類REITs產品。這些產品有些在境外上市，有些在國內上市，有些為公募，有些為私募，客觀上說目前的這些產品與國際標準的REITs仍有一定距離。從總體層面上看，我國的REITs仍然處于不斷積累、逐漸探索與完善的階段。
二、我國內地及香港地區上市REITs總體情況
由于目前我國內地公開上市交易的REITs極少，基本符合標準的只有鵬華前海萬科 REITs一家，而香港上市的REITs卻大都有參與內地的房地產投資項目，有些在甚至直接以內地房地產項目為基金基礎資產發起而成，因此本文將我國內地與香港地區上市的REITs一并納入數據分析范圍。相較于內地，香港地區于2003年由香港證券和期貨事務監察委員會頒布了針對REITs的專門法規《房地產投資信托基金守則》，法規對香港REITs的設立條件、組織結構、從業人員、投資范圍、利潤分配等進行了詳細的規定。2005年，由香港房屋委員會作為初始發起人，上市公開發售了香港首個REITs――領匯房地產投資信托基金（后于2015年8月更名為領展房地產投資信托基金），當年即成為全球市值最大的IPO REITs。隨后香港又陸續發售了包括泓富產業信托、越秀產業信托、陽光房地產基金在內的多個REITs，現在在香港已經有上市REITs數量有11個，總市值約1 891億元人民幣。從性質來看，目前上市的REITs均為權益性REITs，根據其公開市場數據計算，其5年內平均年化凈資產收益率達9%。見表1。
三、我國內地及香港地區上市REITs運營情況比較分析
（一）規模比較分析
從總規模上看，我國內地及香港地區的上市REITs與美國存在巨大的差異。根據美國房地產信托協會最新的統計，截至2016年末全美有222個REITs，其中在紐約證券交易所（NYSE）上市交易的REITs有191個，全部REITs的市場權益價值已經達9 779億美元，全部權益性REITs的市場權益價值達9 148億美元，總體規模達到我國內地及香港地區上市REITs合計市值的36倍以上。即便僅與美國自身相比，從2010年至2016年美國REITs市值又增加了一倍以上，足見其快速發展的態勢及我國與其的巨大差距。美國與我國內地及香港地區上市REITs比較如表2所示。
可見美國REITs無論是數量、市值以及其占GDP的比例都h遠超過我國，我國的物業資產證券化水平與發達國家差距巨大，當然也證明了我國REITs發展還存在巨大的潛力空間。
（二）行業比較分析
隨著經濟社會的不斷發展，房地產業也得以快速發展并不斷變化。根據最新的美國房地產信托協會的房地產REITs分類標準，美國的REITs依據其行業屬性細分為9大門類，包括：辦公類/工業類、零售類、住宅類、多樣類、醫療保健類、住宿度假類、自用倉儲類、森林類、抵押按揭類等。如此細致齊全的分類，且每一類細分領域都有專業性、競爭力極強的公司控制與運營，足見美國REITs已經發展成極具深度、專業化的成熟的運行體系。根據2016年末的最新統計數據，零售類REITs尤其是區域購物中心類的REITs在美國各類REITs中的占比最大，其次是住宅類、辦公類及醫療保健類。而2010年以前規模很小的自用倉儲類、數據中心類的REITs市值也已經快速成長達到683億美元及598億美元，已經分別占據美國總體權益REITs市場的6%左右。
反觀我國內地及香港地區上市REITs市場，一方面數量與市場體量都與美國差距巨大，從所涉及的行業看也僅集中于零售、辦公、酒店三類，品種非常單一，其中又以零售業REITs占比最大。以目前亞洲最大，也是唯一進入全球市值最大REITs前20名的領展房地產投資信托基金為例，其與零售業態相關的物業及停車場租金收入占其REITs總收入94%，其中最為單純的商鋪租金收入占其總收入的56%，相關物業主要分布在香港、上海及北京。以富豪系列酒店及開元系列酒店的酒店為主資產的富豪產業信托及開元產業信托，其基金規模都較小。
（三）業績比較分析
根據2016年半年財務數據，A股整體凈資產收益率為5.49%，5年平均凈資產收益率為7%。香港市場方面，2016年半年財務數據顯示凈資產收益率為4.73%，5年平均凈資產收益率為6%（數據來自WIND資訊），而我國內地及香港地區REITs5年平均凈資產收益率達到9%，顯著高于A股及港股的平均收益水平。美國市場方面，截至2016年末，美國全部REITs平均收益率水平為4.33%，其中權益類REITs平均收益率水平為3.98%，同樣顯著高于S&P 500股票的平均收益率2.12%。因此總體上看，無論國內市場與國外市場，上市REITs業績水平都要高于平均上市公司業績水平。
已經在我國內地及香港地區上市的REITs的規模與其績效是否存在一定的趨勢關系，本文也進行了比較分析。現有上市REITs的績效（ROE）與其規模（Ln（市值））存在一定的相關性趨勢，為確認此種相關性趨勢，論文利用STATA 12對以上兩組變量的相關性進行了Pearson檢驗。計算結果如上頁表3所示。
經計算，內地及香港上市REITs績效（ROE）與其規模（Ln（市值））的相關系數0.5503，相關性在10%顯著性水平上顯著，可以認為其績效與規模兩者之間是具有一定相關性的。考慮目前內地和香港上市REITs樣本量比較小，這種相關性還有待于更大樣本量的檢測，而目前造成這種相關性的原因，一方面可能是規模增加所帶來的基金管理規模效應，另一方面也可能是優秀的管理團隊吸引了更多投資者而產生的良性循環。
四、利用REITs盤活國有存量物業的啟示
美國的REITs之所以能得以快速發展，原因是多方面的，其中最為關鍵的原因有四個：
一是其業績表現長期優良。根據美國房地產信托協會的統計，美國的REITs綜合回報率一直優于道瓊斯工業指數，納斯達克綜合指數以及標準普爾500指數的綜合業績。二是REITs收益的穩定性較好，較高風險高收益的科技類公司明顯具有更高的投資安全性，且其收益又優于傳統債券，因此吸引了大量的包括養老基金在內的低風險偏好投資機構。三是REITs有效地解決了其直接投資房地產所導致的流動性變現困難，REITs尤其是公開上市的REITs具有極強的流動性，交易費用極低，隨時可以通過二級市場低成本變現轉讓。四是美國對REITs完善的法律監管和REITs良好的公司治理，保證了投資者對REITs投資的信心。
以上這些REITs的優勢對于已經在我國香港地區和內地上市的房地產REITs也是適用的，本文第三部分也證明我國內地及香港地區的REITs收益超過平均收益水平。可見通過REITs一方面使得投資者可以選擇這些收益相對較高、風險較低、流動性較好的金融投資產品，對風險承受能力較低的投資者提供了一個非常有價值的產品選擇；另一方面，物業的持有人也可以通過REITs將其持有的物業予以證券化，快速回籠資金，實現輕資產運營模式，靈活資產配置，優化資產結構，提升其資產運營效率。從宏觀層面看，REITs顯著提升了物業資產轉讓的效率，降低了直接物業轉讓的交易成本，并通過分散持有，統一委托管理的模式有效促進了房地產行業運營的規模化與專業化運營。1980年后，美國REITs行業的快速發展同時伴隨著房地產行業的進一步專業化與深化，足見兩者相互的促進作用。
隨著我國房地產行業各類物業資產由原來的供給嚴重不足到逐漸過剩，閑置物業資產不斷出現。2015年以來，國內除了中心城市的住宅物業外，其他物業資產都頻繁發生滯銷情況，房地產開發企業面臨越來越大的銷售壓力。對于中大型國有企業而言，其自持的經營性物業往往體量巨大，這其中包括酒店、辦公樓、廠房、廠區、倉庫、物流園區、工業園區等，這些物業基本都處于分散持有各自經營的狀態，專業化運營水平不高，經營效率也不高，且由于大體量的整體物業可轉讓性差的特點，部分經營不良的物業資產反而成了拉低很多國有企業整體凈資產收益水平的包袱。如果能通過REITs將這些存量物業資產予以證券化，一方面可盤活存量資產，優化資產配置，并通過專業開發與運營管理，不斷提高資產使用效率；另一方面也為金融市場投資者提供了風險相對較低、收益較高且穩定的金融投資產品。基于此，盡快通過頂層設計，完善國內REITs法律法規，解決REITs在國內的重復征稅等制度障K問題，引導REITs的快速健康發展具有非常重大的意義。相關從業者也應緊密關注此領域的發展及其對我國房地產行業帶來的變化與機遇。Z
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篇9
碩士畢業后，楊枝在倫敦金融城的一家當地律所找到了第一份工作，專業并不十分對口。起初，楊枝并不被看好，他希望能做出點兒成績證明自己。注意到當時已經有不少公司開始拓展來自中國的海外置業客戶，原本性格內向的楊枝硬著頭皮拓寬自己的社交面，通過頻繁地發郵件、打電話、參與并組織活動，他成功進入了英國華人房地產協會。
楊枝的努力為這家正在發展階段的律所拓寬了市場。2011年，他還代表事務所專門到北京、上海和香港做了幾場路演，宣傳律所幫助中國買家在海外置業的業務能力。
在職業路徑上，楊枝對自己的評估一次比一次清晰，意識到在律所的職業發展已經到了天花板，他果斷選擇了辭職。“我會去想自己值不值得為一個不太熟悉的領域付出這么多。”楊枝說，“在律所，從業律師必須要執證，而且過程漫長，但我的興趣還是在房地產。”于是他選擇2011年回國。
雖然沒有房地產評估的實操經驗，楊枝在戴德梁行的面試卻出乎意料地成功。當時REITs的概念在中國剛剛興起，楊枝關于REITs的畢業論文為他爭取到了機會。
戴德梁行是全球房地產顧問行業的“五大行”之一，作為獨立第三方為客戶提供商業地產的咨詢、和物業管理服務。楊枝所在的評估部，主要工作是通過評估樓宇的各個方面，給出樓宇定價報告。這份評估報告既可以在交易中作為交易價值的參考，也可以幫助銀行或準備上市的公司了解資產的價值。
原本認為自己科班出身，工作起來應該駕輕就熟，實際上手后，楊枝發現并不是想象中那樣簡單。因海外評估體系和國內有差異，而且辦公樓、酒店、商場等各種業態有不同的評估方法和模型，需要學習的內容非常龐雜。
迅速地調整了心態，楊枝對所有“打雜”的工作都欣然接受，努力抓住一切能夠學習的機會。除了參加公司的各種培訓，楊枝還時常拿著表格，向同事請教看不懂的參數。
“求知欲是快速進步的動力，感覺自己像海綿一樣每天都在吸水，有一種學不完的感覺。”楊枝說。期間，他考取了英國皇家特許測量師（全球最權威的房地產專業認證之一），因為進步迅速，他在戴德梁行的第一次升職就從助理分析師連升3級成為助理經理。如今，他已經是戴德梁行估價及顧問服務部的副董事。
回顧自己的職業道路，楊枝覺得能夠一直從事自己感興趣的事業是件幸運的事情，而這一切都要從學會評估自己開始。
C=CBNweekly Y=Yang Zhi
C： 最近在讀什么書？
Y： 在讀《全球REITs投資手冊》。我會買一些海外的REITs，幫公司創造價值的同時也讓自己的財富積累起來。你可以把它看成一只股票，只不過它對應的是一幢大樓，買了一定份額就會獲得相應的租金分紅，它是強制分紅的。這也使我間接參與了商業地產投資。
C： 從剛起步的小律所到戴德梁行這樣的大公司你都待過，對于初入職場的公司人，你對平臺的選擇有什么建議？
篇10
房地產投資信托基金（Real Estate InvestmentTrusts，以下簡稱“REITs”）是海外成熟證券市場普遍存在的一種專門投資于出租型成熟商業房地產資產的基金型投資產品，其產品投資特性介于傳統股票與債券之間。迄今為止，海外證券交易所已有上千只REITs上市交易。為了滿足投資者多樣化需求，我國正在積極研究REITs產品可行性與方案設計。不過，我國股市投資者歷來有偏好新股或新產品的傳統，新股上市首日眾多投資者趨之若鶩，市場波動劇烈（平均為300%的漲幅）；再如，首批上市（1999年）的封閉式基金交易異常活躍，以基金金泰為例，上市首日漲幅達39.6%，換手率達43.68%，在隨后的20個交易日內有6個交易日漲停。在這種背景下，REITs在滬深交易所上市后價格走勢如何變化、投資者對REITs的交易行為如何、REITs產品上市后市場波動如何？需要我們去認真探索。
本文研究目標包括兩方面：其一，對REITs 產品上市后可能市場交易進行分析；其二，考察論證如何有效避免投資者盲目投機，特別是防范首只REITs上市后可能的爆炒情況。為此金融論文，本文從以下幾個方面進行研究：
（一）考察海外典型市場REITs上市后的市場運行狀況；
（二）考察我國滬市類似產品的投資者構成及交易行為特點，并重點就1998年基金上市后市場運行狀況進行案例分析；
綜合以上研究結果，我們期望提供具有實踐操作意義的政策建議，以幫助REITs產品在我國滬深交易所順利上市交易。
一、境外REITs產品上市交易對市場影響分析
REITs自1960年在美國出現后，先后在英、法、德等發達資本市場涌現，并獲得了迅猛發展。根據GPR（Global Property Research）全球REITs 指數規模統計，全球證券化房地產市值規模從1984年的280億美元，增加到2007年的11400億美元。REITs產品的平均規模由1984年的2.06億美元增長到2007年的24億美元。
在亞洲市場，繼日本在2001年推出REITs后，新加坡、臺灣和香港等較成熟資本市場也相繼推出REITs。其中，在新加坡證券市場中，REITs在過去的三年里從無到有，發展迅速，市值年增長率達到108％，已經占到其證券市場市值的10％，成為亞洲最大的REITs市場論文提綱怎么寫。香港市場也于2005年11月推出了第一只房地產基金——領匯，并籌得218億港元，超額認購達到130倍。
（一）REITs投資收益及對分散市場風險的作用
作為房地產類投資產品，REITs具有不同于其他產品的收益和風險特征。從收益角度看，根據NAREIT（National Association of Real EstateInvestment Trusts）對1972——2005年期間各類產品投資收益的統計結果，可以發現， REITs 產品與其他證券產品相比年收益率較高，僅次于小盤股，高于大盤股與債券（見圖1）。根據Bloomberg統計，全球REITs（即富時EPRA／NAREIT 指數）從2001年到2006年的年化報酬率為21.09%、年化標準差為12.57%。在此期間，摩根士丹利
資本國際公司（MSCI）世界指數股票年化報酬率為3.72%、標準差為13.92%；花旗集團全球政府債券指數年化報酬率為4.11%，標準差為2.55%。這意味著在諸多產品中，REITs指數的風險調整后收益（Sharp指數）最高，即REITs產品在相同風險下，回報率最高（見表1）。此外，REITs 平均年配息率達5.27%，不僅高于全球債券（4.57%），更優于全球股票（2.18%）。
圖1 各類產品投資收益比較
資料來源：National Association of Real Estate Investment Trusts
表1 各類別產品夏普比率比較（1970-2006）
年份
類別
夏普比率
1970-1981
1982-1999
2000-2006
商品
0.3984
0.1654
0.3356
REIT指數
0.2577
0.4742
1.392
國際發達股市
0.0841
0.4809
0.0911
美國股市
0.0301
0.7381
-0.0806
美國固定收益市場
-0.1375
0.8193
0.9032
美國長期國債
篇11
開發商拖延進度的最終目的是為了將房價推向一個自身滿意的水平。因為土地資源是有限的，如果把土地購置進來而不去建造，那么住房的供給就會減少，市場的需求將得不到滿足，有能力購房的人就會把價格抬高來滿足自己的需求，這樣就會使得許多人無房可以居住。使得富人和窮人的差距越拉越大，造成貧富差距懸殊，不利于社會的安定團結。
對超過一年沒有開發的房地產業收取閑置費，兩年以上的收回土地的使用權。這樣就能防止有些開發商為追求高額利潤囤積居奇，惡意影響市場供給與需求之間的關系，來促使房價的上漲。同時國家可以通過將土地分成小塊承包給多家公司，而不是單單讓少數開發商擁有，使他們占據了壟斷的優勢。對于違規的開發商，國家應不僅僅予以罰款，更應該規定如果一定年限內沒有建蓋房屋的話，土地將被收回。對于建蓋好房屋卻沒在規定時間內出售的開發商，應該以當初建房時的價格賣出，只有這樣做才能消除某些開發商專空子的行為。
2.準確評估拆遷的補償金
應該由專業的評估機構進行評估，至少應該請兩個以上的機構，這樣做才能保證更加準確。評估機構應以市場為價格作為根據，不可以弄虛作假。因為評估的價格會直接影響搬遷工作是否能夠順利進行，百姓是否認可評估出來的價格對他們是否同意拆遷有著十分巨大的影響。那么如何解決搬遷中遇到的問題呢？
首先，決定搬遷者是否配合拆遷工作的重要決定因素就是補償金的問題，這就要所有人獲得的補償款應該是一致的，不應給予某些人特殊的照顧，妨礙政府所要求的公平、公正、公開的原則。
其次，要提高政府拆遷辦人員的自身修養，勤于與搬遷人員溝通。耐心傾聽他們的困難同時找到恰當的解決辦法，態度要友善不可以簡單粗暴，盡量避免產生沖突，設身處地的為對方著想，這樣才能解決問題。
最后，要解決搬遷居民安置問題，由于房屋拆遷時間較長，那么在哪居住就成了人們首先要考慮的問題。開發商或政府可以采取一次性付款作為租房費用，或安置到特定的住所的解決方案。只有解決了人們后顧之憂的問題，搬遷的工作才能順利的進行。
3.構建節約型住房并加強環境保護
老式住房的建筑漸漸的已經不再能夠滿足人們對于環保的要求，新一代的節約型住房建筑應運而生。在越來越提倡節能環保的今天，人們將科學技術投入到了這一新的研發領域，建筑出了節約土地、節約資源、少污染、低能耗的新型建筑。充分的利用自然資源節約能源的消耗。例如現在我們家里常用的太陽能熱水器正是利用了這一原理。同時，小區的環境保護也非常重要，這不僅僅需要物業的管理，更要靠業主的配合。把垃圾分門別類的放好，區分可回收資源和不可回收資源是每個人應盡的責任。
開發建房的同時也不能忘了環境保護。不然建了那么多美麗的建筑卻沒有環境的陪襯便顯得沒有了意義。但是沿海地區由于多年持續開發，使得海岸線上的植被遭到了一定嚴重的破壞，因此我國政府應該通過立法保護海岸的生態環境，禁止在海岸線附近的防護林地區建筑施工，禁止破壞其周圍的生態平衡。
沿海城市的污水處理工作也不容忽視。政府部門也應該采用自上而下的管理辦法，將排污工作由省分配到市，由市再分配到鎮、鄉，再分派給各個單位、企業，確保工作快而有力的展開對生活污水進行嚴格的控制，不達標的污水一律需經過處理過再排入河流。沿海地區的企業排放的工業廢水實施監控，排放污水需要獲得許可。且定期對各個企業進行檢查，發現含量超標的污染單位應該讓他們停止生產，直到檢查合格才可以重新開業。污水自理、環境保護是一項大工程，需要大量的人力物力財力，因此政府部門應該給予大量的支持和鼓勵，給予適當的財政補貼。對于已建成的但有礙于沿海環境發展，破壞生態平衡的房屋應拆除，這樣才能有效的促進房地產業與經濟、環境協調穩健的發展。
4.緩和開發商與消費者之間的矛盾
我國
進一步完善房屋租賃制度，采取一些福利措施，增加廉租房的供應量，為低收入人群提供住房保障。這樣可以暫時削弱一部分人的購房需求，使供求矛盾得到緩解，防止房地產業泡沫的形成。
當前，普通商品用房供求不平衡的矛盾異常突出，要解決這個問題的關鍵是保障供給量充足。這就需要我國政府改善住房的供應結構，鼓勵開發商增加經濟適用房所占的市場比例，減少高檔住宅的供應數量。嚴禁轉讓不符合國家規定的土地項目，不允許哄抬房價投資炒房的現象繼續出現在我國房地產市場上。在一般狀況下，房地產的價格水平同居民的消費能力是一致的，但是我國許多沿海城市的房價卻遠遠高于許多發達國家。這是由于我國許多購房者并不是出于自身需要購房，而是為了投資獲利。因此我國政府為了遏制投機購房的產生增加二套房購房成本，二套房首付款比例也相應提高，壓制了投資的人夠買房子的熱情，利用稅收調節控制緩解了購房緊張的局面。
5.保障期房預購者的利益
由于購房者與開發商之間在一開始就存在著信息不對稱的問題，而且作為交易的雙方，一面是購房人提前支付了資金，另一面卻是開發商承諾多長時間后交房。屬于先交錢后得到房子，一旦開發商延遲交房。便會為購買者一方帶來隱形的損失。
我國政府應提出要求，當房屋主體的一部分建成時才可以允許預售。對沒有達到預售許可的，不可以以內部認購，預交誠意金等形式進行銷售，在簽訂預購合同時開發商應提供正規發票。開發商賬目要清楚，方便國家審計人員審計。這樣可以防止開發商將開發款項挪為私用，甚至卷款潛逃的現象發生。嚴格檢查房地產開發商是否按標準為小區配備設施（如值班、物業管理辦公等基本設施）。還應將開發商售房時所承諾的小區建設，綠化面積等一并寫在與購房者簽訂的預購協議中。以此來保障消費者的權益。（作者單位：沈陽師范大學）
參考文獻
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篇12
一、私募股權基金組織形式介紹
私募股權基金，一般簡稱為PE，具有私募性、投資的股權性和基金性質三個基本特點。組織形式和管理模式是PE最核心的架構設計，將直接關系到基金的治理結構、運營效率、出資人和投資人權益、稅收、利潤分配等核心事項。目前PE的組織形式主要有公司制、信托制和有限合伙制三種。
公司制PE是指以公司作為組織形式，基金本身具有獨立法人資格。公司制PE相比有限合伙或信托制而言，基金投資人一般在公司的經營決策中扮演重要角色。
信托制PE不是法人，基金出Y人與管理人以委托人的身份，委托信托公司將資金投向目標公司，并建立權利和義務的制約、平衡機制。
有限合伙制PE由投資人和基金管理人共同申請組建，投資人為有限合伙人，以其認繳的出資額為限承擔責任，不負責具體基金運營，基金管理人為普通合伙人，承擔無限連帶責任。
二、我國私募股權投資基金分布現狀
截至2015年末，在中國證券投資基金業協會登記在冊的私募股權投資基金共6471只，管理規模17979億。從組織形式看，合伙制私募股權投資基金的數量和資產規模為5011只和14383.35億元，占比分別為77.44%和80.0%；信托型私募股權投資基金的數量和資產規模分別為1069只和1509.08億元，占比分別為16.52%和8.39%；公司制私募股權投資基金的數量和資產規模為381只和2051.45億元，占比分別為5.89%和11.41%；其它私募股權投資基金的數量和資產規模為10只和35.15億元，占比分別為0.15%和0.2%。從上述數據看，目前合伙制私募股權基金占據主導地位，這一組織形式也是被國外投資機構普遍認可和使用。
三、公司制PE內部治理結構特點及建議
1.公司制企業內部治理特點
公司制企業內部治理途徑一般通過股東大會、董事會、監事會形成治理體系，解決兩權分離后所有者對經營者的監督和制衡機制。具體而言包含兩層含義：一是公司股東大會、董事會、監事會的權利設置和監督關系；二是董事會與總經理的權利設置和制衡關系。
公司制內部治理架構可概括為如下四種關系：
（1）所有者和經營者的委托關系
（2）董事會和經理層的決策與執行關系
（3）所有者和監事會的委托受托監督責任關系
（4）監事會與經營者的監督與被監督關系
2.公司制PE內部治理結構建議
公司制PE內部治理結構遵循一般公司制企業的治理框架，但同時由于PE業務性質和從業者素質要求等特點決定其與一般公司內部治理有所不同。私募股權基金運作上有如下特點：
（1）業務為高度不確定的資本運營。PE并不像傳統產業一樣局限于某一行業或領域，而是涉及多行業或多領域的研究和經營，因此其業務是高度不確定性的資本經營。
（2）合格投資者人數不會太多。公司制PE相比有限合伙或信托制而言，基金投資人會直接參與公司經營管理，資金和管理的雙重要求使得公司制PE的合格投資者人數相對較少。
（3）從業者均為專業精英。PE跨行業投資和經營特性要求其從業人員具有扎實的財務、法律和行業背景知識，故私募基金的從業者都是行業精英。
根據《公司法》的相關規定，如果公司股東較少或規模較少時，可以不設董事會而設執行董事。執行董事主要承擔審查性的職責，如聘用會計師、托管銀行選擇等。鑒于以上特點，公司制PE更適合采用一種扁平式的管理模式，弱化董事會職責，具體業務可由投資經理為核心的經營層完成，由投資經理負責并直接向股東會報告，精簡董事會后，將大大提高私募股權基金的運作效率。
四、信托制PE內部治理結構特點及建議
1.信托制企業內部治理特點
信托是通過信托合同這一載體，將信托財產委托給受托人，由受托人管理或處分信托財產，但產生的利益歸屬于受益人。信托制本身的特殊性決定了其內部治理結構的特殊性。
信托關系中，受托人即信托公司是核心主體，與委托人、被投資企業、托管銀行等共同構成信托的合同架構，并按合同內容履行各自職責和義務。其內部治理結構核心是基于信托合同，其架構如下：
2.信托制PE內部治理結構建議
在信托制PE中，投資人即是委托人又是受益人；信托公司作為受托人即是資金募集人，同時又是投資管理人。信托制PE采取這種特殊的模式對基金進行管理、處分、分配收益，信托制PE內部治理架構設計建議通過《信托合同》、《資金保管合同》等文件實現，具體表現為：
（1）明確以受托人為核心的信托合同
信托公司作為受托人，投資人作為委托人，委托人和受托人之間簽署《信托合同》，受托人接受委托人的委托，根據法律法規和信托計劃管理集合資金，向未上市公司的股權進行投資并退出，最終向委托人分配收益。委托人向受托人支付投資管理費的義務。
（2）受托人和基金保管人的權利義務確定
信托計劃存續期間，信托公司應選擇經營穩健的商業銀行擔任保管人，只有受托人遞交符合信托合同的付款申請，托管銀行才能允許劃撥資金，基金保管人承擔對信托資金保管、監督和檢查的責任和義務。
（3）切實履行受益人大會制度
受益人大會制度由全體信托基金的收益人組成，當出現延長信托期限或提前終止信托合同、提高受托人的報酬比例、更換受托人時，由受益人大會審議決定，確保受益人權利。
五、有限合伙制PE內部治理結構特點及建議
1.有限合伙制企業內部治理特點
有限合伙企業是國內新出現的一種組織形式，由普通合伙人（承擔無限連帶責任）和有限合伙人（以其認繳的出資額為限承擔責任）組成。其內部治理的核心機制是建立有效的激勵和約束機制，在“胡蘿卜加大棒”游戲規則下達到企業和投資管理者共贏的局面。
2.合伙制PE內部治理結構建議
在有限合伙制PE中，一般普通合伙人出資只占資本總額的1%，但分享20%左右的投資收益和相當于風險資本總額2%左右的管理費，全權負責基金的托管、投資、退出等一系列管理工作，而有限合伙人無權干涉普通合伙人的經營行為。即有限合伙人沒有經營權，只保留一定的監督權。
櫧膠餛脹ê匣鍶擻胗邢蘚匣鍶說娜利，有限合伙制PE應形成獨特的內部治理結構，一般可通過如下形式使有限合伙人相對能參與到基金的投資決策中。
（1）合伙人會議
PE合伙人會議是由合伙人組成的議事機構，合伙人享有相同的投票權，而不論投資額比例。合伙人會議一般由負責基金運營的普通合伙人召集，一半以上合伙人出席方為有效會議，同時會議商議事項一般需經全體合伙人投資額的三分之二以上同意才能生效，除法律或合伙協議硬性要求需經全體同意的除外。
（2）決策委員會
一般PE的重大事項決策由決策委員執行，決策委員一般由有限合伙人、普通合伙人、法律專家、外聘行業專家等專業人士構成。PE決策委員會削弱了普通合伙人的自主決策權，從一定程度上保護了有限合伙人的利益，同時外聘專家參與重大事項決策，使決策更具有客觀性和專業性，防止有限合伙人濫用權利。
私募股權基金的組織形式極其重要，因組織形式的不同必然會引致管理模式的核心差異。而組織形式和其管理模式一定是PE最核心的架構設計，直接關系到基金的治理結構、運營效率、出資人和投資人權益、稅收優惠、利潤分配等核心事項，進而關系到PE的長遠發展。故投資人在投資私募股權基金時因根據投資目的和自身架構選擇和設置合適的基金組織形式，形成有效的內部治理結構，推動PE的穩定健康發展。
篇13
進入21世紀以來，我國的老齡化現象日益嚴峻。第六次全國人口普查顯示，我國60歲及以上人口為1.78億人，占總人口的13.26%，其中65歲及以上人口為1.19億人，占總人口的8.87%。為了解決“老有所養”的問題，我國不斷完善養老保障制度，并于2000年正式成立全國社會保障基金理事會來籌集養老保障戰略資金。但由于2008年世界性金融危機帶來的負面影響，2010年以來節節攀升的CPI指數以及物價的飛速上漲，實際上人們將來用來養老的錢正在縮水。如何選擇適當的理財工具對社會保障基金進行合理投資使其得以保值、增值，成為當下社會密切關注的問題。
一、我國社保基金規模及投資運營現狀
（一）社保基金的構成及規模
社會保障基金是根據國家立法通過各種方式為實施社會保障制度而建立起來的專款專用資金。社保基金主要有四個部分構成：一是基本養老保險體系社會統籌賬戶上的基金；二是基本養老保險體系個人賬戶上的基金；三是全國社會保障基金；四是企業補充養老保險基金。
社會保險基金包括養老、醫療、失業、工傷、生育五項保險基金，一般由用人單位（或雇主）和勞動者（或雇員）或公民個人繳納的社會保險費組成，國家財政給予適當的補貼，用于支付勞動者或公民在患病、年老傷殘、生育、死亡、失業等情況下所需要的各項保險待遇。自我國社會保險制度設立以來，我國五個險種基金發展規模驚人，具體參見圖1。2010年全年五項社會保險（不含新型農村社會養老保險）基金收入合計18823億元，基金支出合計14819億元。其中，全年城鎮基本養老保險基金總收入13420億元，基金總支出10555億元，年末基本養老保險基金累計結存15365億元；全年城鎮基本醫療保險基金總收入4309億元，支出3538億元，年末城鎮基本醫療統籌基金累計結存3313億元（含城鎮居民基本醫療保險基金累計結存306億元），個人賬戶積累1734億元；全年失業保險基金收入650億元，支出423億元，年末失業保險基金累計結存1750億元；全年工傷保險基金收入285億元，支出192億元，年末工傷保險基金累計結存479億元，儲備金結存82億元；全年生育保險基金收入160億元，支出110億元，年末生育保險基金累計結存261億元。
全國社會保障基金是指全國社會保障基金理事會負責管理的由國有股減持劃入資金及股權資產，中央財政撥入資金，經國務院批準以及其他方式籌集的資金及其投資收益形成的資金。2010年底全國社保基金總額8567億元，基金權益總額為8376億元，其中全國社保基金權益7809億元，個人賬戶基金權益566億元，基金負債余額191億元。基金權益投資收益額321億元，投資收益率4.23%。基金自成立以來的累計投資收益額2773億元，年均投資收益率9.17%。
企業年金是指企業在依法參加基本養老保險的基礎上自愿建立的補充養老保險制度。2010年底全國有3.71萬戶企業建立了企業年金，參加職工人數為1335萬人；年末企業年金基金累計結存2809億元。此外，還有商業保險機構經辦的商業補充養老和健康保險。
但與此相對的是，我國人口老齡化的進程也在不斷加快，養老金缺口將會越來越大。世界銀行的一份研究報告指出，以目前的人口與養老模式推測，2001年到2075年，我國的養老金缺口將達到9.5萬億元，這還未考慮貨幣購買力貶值的因素。由此可見，對社會保障基金進行投資運營刻不容緩。
（二）社保基金的投資運營現狀
為逐步完善我國的社會保障體系，保證人們“老有所養”，同時也減輕一部分企業、個人和政府的負擔，安全高效的社保基金投資運營不可或缺。從理論層面來說，對社保基金進行投資會出現三種可能的結果，即貶值、保值、增值。（1）貶值。由于通貨膨脹等原因，若只將基金存入銀行即只進行最保守的投資，貨幣的實際購買力下降，意味著社保基金實質上發生了貶值。（2）保值。即投資收益率與通貨膨脹率保持一致，維持社保基金的購買力不變。（3）增值。也是最優的結果，是對社保基金投資運營的目的所在。只有將社保基金不斷進行增值，才能應對日益增長的龐大的支付壓力。
我國已步入“未富先老”的國家行列，人口老齡化使社保基金面對更為嚴峻的支付挑戰，也促使我國開始對社保基金進行一系列投資。但由于金融投資的風險性和不穩定性，全國社保基金理事會以及有關部門通過法規或部門規章的形式對社保基金的投資進行了嚴格的限制，如《全國社會保障基金投資管理暫行辦法》規定全國社保基金的貨幣資產投資、銀行存款和國債比例不得低于50%，企業債、金融債投資比例不得高于10%，股票、證券投資基金不得高于40%等。從表1可以看出，全國社保基金投資收益不穩定，在成立后的大多數年份其投資收益率偏低，若再考慮通貨膨脹率的因素，其結果會更糟，如2008年投資收益率為-6.79%。而分散于各地的社保基金只能將其存銀行或購買國債，收益率只有2%，若考慮通脹率，情況會更糟，存在嚴重的貶值風險。因此，如何根據金融工具的風險收益權衡，選擇社保基金的投資工具組合成為迫切的問題。
二、金融投資產品的種類及其風險性分析
（一）金融工具以及衍生工具的種類
金融工具指在金融市場中可交易的金融資產，是用來證明貸者與借者之間融通貨幣余缺的書面證明，其最基本的要素為支付金額與支付條件。隨著資本市場的發展，金融工具的品種越來越多，風險也越來越大。根據新準則的規定，金融工具可分為基本金融工具和衍生金融工具，包括金融資產和金融負債。基本金融工具包括庫存現金和銀行存款等。金融衍生工具是從傳統金融工具中衍生而來的新型金融工具。從理論上講，金融衍生工具是根據某種相關資產的預期價格變化而進行定值的金融工具。這種相關資產可以是貨幣、外匯、債券、股票等金融資產，也可以是金融資產的價格(如利率、匯率、股票價格指數等)。FASB在SFAS119中進一步定義了衍生金融工具，是期貨合約、遠期合約、互換和期權合約以及類似的金融工具，如利率上限與下限和固定利率借款義務(承諾)等。
金融衍生工具林林總總，品種繁多，有的在金融現貨的基礎上產生，結構和形式相對簡單；有的則是通過組合再組合、衍生再衍生的方式而形成，集多種特點和功能于一身，十分復雜。目前國際金融市場上最為活躍、交易量最大的三類衍生產品分別是：
1. 外匯類衍生產品。外匯衍生產品是一種金融合約，外匯衍生產品通常是指從原生資產發展出來的外匯交易工具。其價值取決于一種或多種基礎資產和指數，合約的種類包括遠期、期貨、掉期（互換）和期權。外匯衍生產品還有遠期、期貨、掉期（互換）和期權中一種或多種特征的結構化金融工具。
2.利率類衍生產品。利率衍生工具指以利率或利率的載體為基礎工具的金融衍生工具，主要包括遠期利率協議、利率期貨、利率期權、利率互換以及上述合約的混合交易合約。
3.股指類衍生產品。股指衍生工具指以股票或股票指數為基礎工具的金融衍生品，主要包括股票期貨、股票期權、股票指數期貨、股票指數期權以及上述合約的混合交易合約。
在我國，隨著金融交易市場的不斷完善，我國大部分商業銀行行已經逐步開展了遠期利率協議、遠期外匯買賣業務、外匯期權、利率期權等業務，同時在外資商業銀行競爭的推動下，中資銀行大力發展以金融衍生工具為基礎的各種理財產品、外匯結構性理財、信托理財、QDII理財以及券商基金合作的理財產品等各類產品。
（二）金融衍生工具交易存在的主要風險
與傳統的金融工具不同，衍生工具交易除了三大風險（信用風險、市場風險、操作風險）之外，還面臨著流動性風險和法律風險。根據衍生工具的不同，其面臨的主要風險也不盡相同。
1.信用風險。是由于對方違約或無力履約而帶來的風險，包括兩方面的內容：一是對方違約的可能性；二是違約造成的損失。
2.市場風險。指由于金融衍生工具的價值變動的不確定性對其使用者產生影響的風險。但將資產負債業務與衍生產品業務結合起來看，總體風險會由于使用的衍生工具而減小。
3.流動性風險。指由于市場深度不夠或因震蕩而發生故障，金融衍生工具交易者不能在合理的時間內獲得市場價格，面臨無法平倉的風險。
4．操作風險。指由于缺乏內部控制，交易程序的不健全，價格變動反映不及時或錯誤預測行情，操作系統發生故障等原因造成的風險。
5．法律風險。指由于金融衍生工具合約的條款在法律上有缺陷、不具備法律效力等原因無法履約而帶來的風險。由于衍生產品交易中交易雙方的權利和義務是否受到法律的認可，同時交易對手來自不同的國家，各國法律環境不同，操作方式和慣例也會有所不同。為此，國際上專門成立了國際掉期及衍生產品協會(ISDA)。ISDA對國際衍生產品交易有一個大的制度性框架，各會員都要遵守ISDA的標準化法律條文和游戲規則。
三、根據社保基金保值增值特性選擇合適的投資金融工具
（一）社保基金面臨的投資難題
由于我國社保基金所面臨的支付壓力越來越大，因此必須對其進行投資使其保值增值。社保基金投資原則主要是安全性、流動性、收益性，而合理的投資模式是尋求一組收益率高且穩定性好的投資組合，所以，這三者之間存在著不可避免的投資難題。社保基金投資若要保持安全性、流動性，就要放棄收益性，即只能投資在銀行存款、政府債券等高安全性、低收益性領域；若要實現收益性、流動性，就要放棄安全性，即傾向投資于股票、公司債券等高收益率、高風險性領域；若要堅持安全性、收益性，就要放棄流動性，即只能投資于國債等高信用領域。所以達到一個完美的投資組合是不現實的，我們必須在實現社保基金保值增值的同時，防控社保基金的投資風險，使基金以較強的流動性、較高的收益性來追趕經濟發展的需要。
（二）社保基金的投資風險分析
我國社保基金自2003年進入二級市場以來，在成為金融市場重要資金來源的同時，也面臨很高的投資風險。根據風險的可分散程度，社保基金的投資風險主要分為系統性風險和非系統性風險。
1．系統性風險
系統性風險主要是指資本市場固有的投資風險，是所有投資者所面臨的共同性風險，是無法通過投資組合進行規避的，它通過社會政治、經濟等宏觀環境的變動引發整個證券市場的價格波動，進而影響社保基金的投資運營績效。
系統性風險主要包括：
（1）經濟周期風險。經濟周期是無規律且難以預測的，其變動過程主要分為衰退、蕭條、復蘇和繁榮四個階段。社保基金的投資收益從某種程度上可以看作是經濟增長的聯動效果。資本市場會跟隨經濟周期的各個階段而出現不同幅度的波動，社保基金不管是直接投資還是間接投資，其投資回報率都與經濟環境緊密相關。
（2）利率波動風險。利率主要受貨幣供需狀況、物價水平、宏觀調控等因素影響，當證券收益率一定時，證券價格與市場利率成反比例的關系。市場利率的變化必然會造成社保基金投資收益的不穩定性。
（3）通貨膨脹風險。資本市場中投入的資本和收益都是以貨幣進行衡量的，單位貨幣的貶值必然會使入市的本金和收益變相縮水。社保基金的積累與投資都具有長期性，當出現通貨膨脹時，其實際購買力便會產生下降的可能性。
（4）匯率風險。匯率受各國外匯管制及財政、貨幣等因素影響。投資于海外市場的社保基金，在承擔資本市場固有風險的同時，也要額外承擔貨幣匯兌過程中的損失風險。
2．非系統性風險
非系統性風險是指引起單只股票價格變動，且可以通過分散或組合投資進行規避的風險。當社保基金所投資的上市公司發生經營財務風險時就會產生投資收益下降的可能性。上市公司由于管理不善或決策失誤或財務詐騙等事件的披露，便會直觀地反映在其公允價格的變動上，引發股價大幅下跌的風險。
非系統性風險主要體現在社保基金管理公司的運營風險。截至2009年，全國共有南方基金、博時基金等10家基金管理公司成為全國社保基金的境內投資管理人。其運營風險主要包括以下幾個方面：
（1）管理水平風險。即由于投資管理者的業務水平或心理素質、經驗等因素而引起的投資風險。一旦管理者在市場時機、倉位控制、行業分布和個股（券）選擇方面出現失誤，其投資決策無法跟隨大盤走勢進行量力操作，就會使基金存在潛在的資產風險。
（2）委托風險。我國社保基金的投資方式是直接投資相接合的管理方式。其中，間接投資采取委托――的運營模式。作為委托人的社保基金理事會與受托人的社保基金管理公司之間存在著信息不對稱，難以形成的一個共同的信用約束鏈條，進而無法避免各委托方或方發生違約風險。
（3）信用環境風險。市場經濟是以信用為基礎，良好的社會信用環境能為社保基金投資提供信用保障，進而減少其信托成本，提高收益。我國資本市場的信用環境風險主要體現在政府失信風險、上市公司的失信風險、中介機構失信風險等方面。
（三）社保基金投資渠道選擇
我國社保基金采取在社保基金理事會直接投資和社保基金會委托投資管理人運作相結合的投資方式，其主要投資方式按風險程度不同可分為安全型投資和風險型投資兩種。安全型投資包括投資于國債、銀行存款，風險型投資主要投資購買股票、企業債券、實業投資等方式。圖2是不同投資渠道收益率與風險性的相互關系，從圖上可以看出：社保基金所投資的產品中，其風險性與收益率呈正相關的關系，風險性越大，收益率越高。
1.銀行存款
在物價穩定的前提下，投資于銀行存款可以獲得相對穩定的利息收入，是實現保值增值的最安全途徑。但在通貨膨脹的情況下，當實際利率相對穩定時，名義利率與通貨膨脹率呈同步上升或同步下降趨勢。而且在2007、2008年，我國通貨膨脹率均高于同期銀行存款利率，此時，投資于銀行存款的社保基金無法實現保值增值。為了沖抵物價上漲的影響，確保基金的實際購買力趕上或超過同期物價的增長速度，需要通過合理的投資運營，以獲取高于通貨膨脹的收益率，增強社保基金的支付能力。
2.政府債券與企業債券
政府債券主要由國庫券及地方政府債券構成，是以國家信用作為擔保的債券，但它的收益性低于以企業信用為擔保的公司債券。企業債券與政府債券的風險程度不同，社保基金購買企業債券需要考慮到違約風險的問題。此外，企業債券屬約定投資回報型基金，其利率一般高于同期銀行存款利率，雖然企業債券的安全性與流動性與國債相比較差，但就長期而言，可以選擇一些高收益和高信用的企業進行投資。
3.抵押貸款與信托基金
抵押貸款由于有抵押財產作為保障，其投資風險性相對較小，收益率相對較高。信托基金是一種“利益共享、風險共擔”的集合投資方式，由專門的投資機構進行分化散投資，投資者按出資比例分享收益并承擔相應風險，其風險性也相對較小。
4.實業投資
實業投資的風險程度主要是取決于流動變現能力及到期能否及時償付。投資于基礎設施、能源工業、交通運輸等的社保基金都具有金額大、投資回收期長的特點，這在很大程度上限制了其流動變現能力。另外，一旦實業投資項目不能順利運營，無法達到預期收益水平，甚至出現到期無力償付的風險。由此可見實業投資的風險程度較高且收益期長，但一旦可獲得收益，收益率也相當可觀。
5.股票
股票是收益率最高、風險性最大的投資途徑，股票投資收益權的不確定性主要受到宏觀經濟運行狀況、資本市場的完善與否以及管理水平等因素的影響。2009年，我國社保基金投資收益的22.7％來自股票收入，年末交易性金融資產、可供出售金融資產、長期股權投資余額為4，131.74億元，占資產總額的53%。
因此，社保基金需要根據保值增值特性，合理權衡收益風險，在銀行存款、政府債券與企業債券、抵押貸款與信托基金、實業投資、股票等金融工具中進行投資組合選擇。
注釋：
① 數據來源：國家統計局，2010年第六次全國人口普查主要數據公報(第1號)，2011.4.28.
① 數據來源：人力資源和社會保障部，2010年度人力資源和社會保障事業發展統計公報，2011.5.23.
③ 數據來源：全國社會保障基金理事會，2010年全國社會保障基金年度報告，2011.5.19.
④ 數據來源：人力資源和社會保障部，2010年度人力資源和社會保障事業發展統計公報，2011.5.23.
⑤ 數據來源：全國社保基金理事會，社保基金歷年收益情況表，2011.5.18.
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