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篇1
一、標準的公司治理理論框架
隨著企業制度的演進和公司制企業的發展，現代公司呈現出股權高度分散化的特征。股權分散化最直接的影響就是大量小股東的存在，他們無法在集體行動上達成一致，缺乏參與決策和對公司高層管理人員進行監督的積極性，造成公司所有權與控制權的分離。由于所有權與經營權(控制權)的分離，公司已由受所有者控制轉變為受經營者控制，所有者和經營者因利益的不一致使得經營者產生損害所有者的“道德風險”和“機會主義”等行為，公司治理問題由此引起人們的注意。公司治理的目的是為了解決經理的“懶惰”和“機會主義傾向”以實現公司價值(尤其是所有者財富)的最大化，這是建立在分散股權結構基礎上的狹義公司治理觀點。但是經理“懶惰”和“機會主義”的假設既不合適也不符合某些實證的研究結果，在這一問題上的分歧導致了廣義的公司治理觀點，二者爭論源于公司治理目標是“股東至上”還是“利益相關者至上”。對此，國外學術界一直存在著很大的分歧。
完整的公司治理體系是由以董事會建設為核心的內部治理機制和以產品市場、經理市場、資本市場為主要內容的外部治理機制構成。具體而言，公司內部治理機制主要包括以下內容：1．股東權利保護和股東會作用的發揮；2．董事會的模式、人員構成、規模結構及獨立性；3．監事會的設立與作用的發揮；4．薪酬體系及激勵機制。內部治理機制的作用主要是通過董事會、監事會和股東自己來實現的，通過設計科學的法人治理結構，形成互相配合、協調制衡的監督、激勵、約束和決策機制，以保證公司經營管理。
外部治理是內部治理的補充形式，其作用在于使公司經營行為受到外界評價，迫使經營者自律和自我控制。公司外部治理機制主要包括：1．產品市場。Blair認為市場壓力(在產出品市場或投入品市場)是大部分自由市場經濟防止商業公司濫用它們的權利和長期維持家族統治的基本機制。規范和競爭的產品市場是評判公司經營成果和經理人員管理業績的基本標準，競爭越激烈，價格就壓得越低，經理人員的壓力就越大，因而促使他們也努力降低成本。優勝劣汰的市場機制能起到激勵和鞭策經理人員的作用。2．經理市場。法瑪認為，經理(作為勞動力的特殊部分)市場的競爭對經理施加了有效的壓力。從動態的觀點來看，市場會根據經理過去的表現計算出他未來的價值。經理要顧及長遠利益，因此會努力工作。3．資本市場。資本市場競爭的實質是對公司控制權的爭奪，它的主要形式是接管。接管被認為是防止經理損害股東利益的最后一種武器。沙爾夫斯坦建立了模型，用以證明資本市場的競爭的確可以刺激經理努力工作。由于企業有被接管的可能性，經理會比在沒有“襲擊者”的條件下工作要努力。從公司治理的角度而言，活躍的控制權市場作為公司治理的外部機制有獨特的作用，適度的接管壓力也是合理的公司治理結構的重要組成部分。但并購機制的發揮需要支付較大的社會成本和法律成本，而且需要發達的具有高流動性的資本市場作為基礎。
二、信托投資公司治理的國內外研究現狀
20世紀90年代中期之前，公司治理的研究對象僅限于非金融企業，金融機構在公司治理中扮演的是治理者的角色。東南亞金融危機后，金融機構作為被治理者才進人公司治理的研究視角。金融機構的公司治理興起之后，專門研究信托投資公司治理的文獻并沒有出現。因為在國外，信托業大都由銀行或其他金融機構兼營，例如英國的信托業主體是銀行和保險公司兼營；美國是世界上實行信托業務由銀行兼營的代表性國家，即商業銀行在主營銀行業務的同時，又兼營信托業務；日本雖然實行較為嚴格的銀行業與信托業分業制度，但信托銀行卻具有信托業和銀行業的雙重特性。大概基于此，國外的學者都是將商業銀行作為一個研究整體，沒有將信托業從銀行中劃分出來單獨進行研究。而關于商業銀行治理的理論性文獻有很多，其研究所遵循的基本思路是從商業銀行與一般公司相比較體現出的特殊性著手來構建適合于商業銀行的公司治理架構，CiancanelliandGonzalez、MaceyandO''''l-Iara、CaprioandLevine、ArunandTurner、RossLevine、Sam—WOONa等人的研究代表了目前商業銀行公司治理理論研究的前沿水平。它們是從商業銀行的金融契約、金融產品、銀行產業、不透明及政府管制等方面的特殊性出發來概括商業銀行治理的一般規律。雖然國外信托業多由銀行兼營，但是信托業務和銀行業務在商業銀行內部是相互獨立的、按照職責嚴格加以區分的，即實現“職能分開、獨立核算、分別管理、收益分紅”的原則。一方面對信托從業人員實行嚴格的資金管理，另一方面還禁止從事銀行業務工作的人員從事信托業務。
定位于“受托理財金融機構”的中國信托業，在金融體系中具有獨立的行業地位。目前信托業所提供的信托服務具有獨特的內涵和運行規則，該內涵和運行規則由《信托法》單獨確立，是任何一種其他金融服務都無法涵蓋的。由信托服務產生的財產管理功能和中長期金融功能，信托財產的獨立性及其財產隔離功能等使信托業完全區別于銀行業、證券業和保險業，在金融體系中獨成一體。信托投資公司與商業銀行功能上的巨大差別，使信托投資公司治理與商業銀行治理可能有著本質上的差別。
因為《信托法》頒布不久，經過第五次清理整頓重新登記的信托投資公司走上正規發展只有短短四年，國內關于信托投資公司治理的研究剛剛起步，目前的研究僅局限于表象，多半都是新聞報道或泛泛而談，尚缺乏系統的理論分析和實證經驗性文獻。
總之，目前國際上由于信托業務由銀行兼營，所以只是把
銀行作為一個整體來研究其治理結構，沒有把信托業務從銀行中分離出來單獨進行研究。國內對信托投資公司治理問題的研究無論是在理論上還是在實證分析上都剛剛起步。因此，對信托投資公司治理的專門研究就顯得非常必要。我們試圖通過分析信托投資公司與一般公司以及銀行的差別，結合其特殊性和公司治理理論來構建適合信托投資公司的治理理論框架。
三、信托投資公司與一般公司的比較
信托投資公司是專營信托業務的非銀行性金融機構。信托投資公司作為長期金融和資產管理的專業機構，必須以國民經濟發展、居民貨幣儲蓄和財產積累為前提條件，是溝通貨幣市場和資本市場的有效途徑和重要管道。與一般公司和商業銀行相比，它的特殊性主要表現在以下幾個方面：
1．特殊的公司治理目標。首先，信托投資公司作為有限責任公司或股份有限公司，其自身存在著正式的或非正式的、內部或外部的制度或機制安排，以確保公司資本供給者即固有財產所有者可以得到投資回報；其次，信托投資公司作為長期金融和資產管理的專業機構，管理資產規模的大小是衡量公司經營成果的重要指標，因此，管理資產規模最大化是公司追求的目標；第三，信托財產委托者將其合法擁有的財產交付信托投資公司管理，增加了信托投資公司管理資產的規模，信托投資公司必須充分保護他們的利益，按照他們的利益或者特定目的，努力實現信托財產委托者利益最大化；第四，Stiglitz認為，作為資源配置重要機制的金融體系要確保資本這一最稀缺的資源配置到效率最高的領域，與此同時，金融體系的脆弱性又可能引發金融危機，并對經濟造成嚴重的破壞，這說明信托投資公司作為金融機構既要實現效益的最大化，又要追求金融風險的最小化，保證金融體系的穩定。
2．信托投資公司產品的特殊性。信托業務是信托投資公司的主營業務。信托投資公司可以接受資金、有價證券、土地、房產等多種財產，按照事務管理目的、投資管理目的或者綜合性目的等多種信托目的，以貸款、證券投資、非上市類股權投資、項目投資、同業拆放等多種方式對信托財產加以管理和運用。①信托的內涵在于信托財產委托者基于對信托投資公司的信任，將其所擁有的財產權委托給信托投資公司，信托投資公司以自己的名義進行管理。在理想的狀態下，信托投資公司將按照誠實信用的原則為信托財產委托者服務，但這種理想的委托—關系是建立在無私心、盡職管理、無利益沖突、無信息不對稱、無不確定性假設之上的，在現實中很難成立。信托投資公司提供的產品是“服務”，經過信托投資公司的“服務”，信托財產或者增值、或者被分散了風險、或者被配置到更急需的地方，總之實現了量變。信托投資公司產品的特殊性影響著公司治理。第一，信托投資公司提供的“服務”難以觀察，甚至可能隱藏很長一段時間；第二，信托投資公司可以輕易改變信托資產的風險構成，通過對不能到期履約的信托財產與其他信托財產或其固有財產發生交易而將風險隱藏或堆積；第三，信托投資公司的信托產品不能在有效的市場進行流通交易，真實價值難以評估?；诖?，在目前的信托投資公司治理結構中，信托財產委托者將巨額信托財產委托信托投資公司管理，自身并不參與信托投資公司治理，對信托財產的管理和真實價值都無從知道。這暴露出目前信托投資公司治理結構存在嚴重的缺陷。3．信托合同的不透明性。金融行業的信息不對稱相比其他行業更為嚴重。信托合同的不透明影響信托投資公司治理。第一，它使得信托財產委托者獲得信息的成本高昂甚至不能獲得信息，同時也使得他們通過信托合約約束信托投資公司管理者的成本變得高昂。信托財產管理人員的激勵約束由與信托財產委托者完全無關的公司董事會和總經理參與設計和實施，信托財產真正的委托者對信托財產管理人員激勵機制的缺失，加之信托合約不透明使得分散的信托財產委托者通過簽訂和執行激勵合約或者使用它們的投票權影響信托財產的管理和運用的成本很大。第二，信息不對稱性的直接后果就是信托投資公司經營者存在投資于高風險項目的動機；更為嚴重的是，不透明使得信托投資公司變相挪用信托財產甚至轉移信托財產的行為更加快捷、可能性更大。信托財產被轉移、被改變用途的風險巨大，合約的不透明加之信托財產委托者對經營者激勵約束機制的缺失，使得經營者和大股東操縱董事會和獲取控制私利也變得更加容易。第三，信托合同的不透明使得外部人評估信托財產的真實價值和監督管理變得更加困難。
4．信托投資公司資產結構的特殊性。對一般公司而言，資本結構作為一種公司融資比重的選擇，意味著公司股權與債權融資的不同比例，這不僅影響公司價值，而且可能決定股東和債權人對公司的不同控制力和在公司治理中不同的角色與作用，從而導致不同的治理模式。在我國，信托投資公司不能負債。信托專業化的理財機構的定位，使信托投資公司除了管理其固有財產外，必須專心管理信托財產。所以資本結構對于信托投資公司已經毫無意義。但是信托財產不屬于信托投資公司的固有財產，也不屬于信托投資公司對信托財產委托者的負債。信托投資公司終止時，信托財產不屬于其清算財產。而且委托者一旦將信托財產委托給信托投資公司，委托者對這部分財產將不具有所有權、處置權等權力，這部分信托財產屬于獨立財產。這使得信托投資公司的資產結構表現出特殊性。巨額的信托財產由信托投資公司管理，而信托投資公司又要提高固有資產盈利率或增大信托財產規模，利益的沖突以及信托財產委托者對信托投資公司沒有任何的實質上的監督和制約，強化了信托投資公司從事高風險投資的能力，從而帶來嚴重的問題。
5．信托投資公司兩權分離的雙重性。公司治理問題產生的前提是兩權分離理論即所有權與控制權分離理論。對一般公司而言，兩權分離主要表現為股東所有權與實際控制權的分離。而信托投資公司的兩權分離表現在兩方面：一方面是固有資產所有者即股東的所有權與經營權的分離；另一方面是信托資產委托者的所有權與控制權的分離。兩權分離的這種雙重性，使信托投資公司的治理結構相比一般公司治理結構更為復雜。一般公司治理結構主要是由于單純的兩權分離引起，而信托投資公司的雙重的兩權分離使其在公司治理中除了要解決第一層兩權分離造成的利益沖突，更重要的是還要解決第二層兩權分離造成的利益沖突；而且雙重的兩權分離同時存在信托投資公司之中，二者并不是相互獨立，而是交錯在一起，，使得信托投資公司治理要解決的問題比一般公司更為復雜。
6．多委托人、多人、多任務情況。一般公司治理遵循的是傳統的雙邊委托理論，即一個委托人(股東)將某項任務授權給與自己的目標函數不一致的一個人，信息不對稱主要表現在單個委托人和單個人之間。②委托關系相對而言要簡單的多，主要表現在股東和經營者之間。公司治理的主要目的是要消除股東與經營者之間的信息不對
稱，強化董事會的功能，對經理層進行監督、激勵、約束，以實現決策的科學化。而信托投資公司遵循的是多委托人多人理論，而且人的任務由一個增加到多個，是一種復雜的多邊委托—關系。在信托投資公司中，有固有財產所有者即股東、信托財產的委托者等多個委托人，他們之間的目標利益趨向不同，成本不對稱，財產存在形式不同，相互獨立地將決策權授予各自人。③委托人的差異化意味著要求人執行異質的任務。人執行的不僅包括股東委托的任務，還包括信托財產委托者委托的任務，甚至可能包括人以自己意愿從事的活動，且各項任務之間可能存在著利益沖突關系。復雜的多邊委托關系意味著信息不對稱的復雜性，主要表現在多個委托人和多個人之間，而且表現層次相當復雜。信托經理與信托財產委托者之間、股東與信托投資公司經營者、信托財產高管人員與公司高管人員、信托財產高管人員與信托經理之間、固有財產管理者與公司高管人員、監管者與信托投資公司之間都存在不同程度的信息不對稱問題。由此導致信托投資公司的治理結構較一般公司治理的困難程度加大很多(參見圖1)。
7．政府管制嚴格。對一般公司而言，政府對它的管制沒有或相對較少。由于信托投資公司產品的特殊性、信托合同的不透明以及它在經濟生活殊的地位和作用，政府對其管制非常嚴格。政府的管制對信托投資公司治理會產生較大影響。第一，信托投資公司經過重新清理整頓后，目前的市場格局為一個省1家，北京、上海等經濟發達地區政策有所傾斜，但最多不超過3家，各個信托投資公司基本上處于“諸侯割據”狀態。政府的管制造成了信托業很高的進入壁壘，影響了信托投資公司的數量及市場結構。第二，政府對信托投資公司異地開展業務的種種限制和禁止設立分支機構，使得信托投資公司所在的市場很難達到產品市場的規范和公平競爭要求，信托投資公司來自產品市場的約束機制相對于一般公司較弱，從而使得信托投資公司外部治理機制作用的發揮大大減弱。第三，政府對信托投資公司的監管很嚴格，信托投資公司一旦出現信托財產兌付不及時或違規經營，即被要求停業整頓，這極大地扭曲和限制了信托投資公司經營者的行為，影響了公司的治理。
四、信托投資公司治理結構的現狀及進一步完善的基本思路
1．我國信托投資公司治理結構的現狀。由于《信托投資公司治理指引》沒有出臺，目前，我國信托投資公司的治理結構均參照一般公司的治理結構框架建立。信托投資公司治理目前存在的問題主要是：(1)信托投資公司的股權結構不合理，一股獨大的現象很普遍。一股獨大使得關聯交易頻頻發生。(2)信托財產委托者缺位，在信托投資公司治理結構中維護委托者利益的機構缺失。目前國內的信托投資公司擁有獨立董事的并不多；即使設有獨立董事，也并不能真正維護信托財產委托者的利益。(3)個別信托投資公司并未做到監管部門和信托法規要求的關于固有財產和信托財產部門分開、人員分開、高管分開。(4)風險控制部門和審計稽核部門并未設置，有些風險控制委員會、董事會和監事會等機構形同虛設，信托財產被轉移或被挪用現象屢有發生，風險不能很好控制，信托財產委托者利益頻頻遭到損害。(5)信托經理市場沒有建立，委托者將信托財產委托給信托投資公司管理，自己喪失了對信托財產的控制權，卻沒有參與信托經理激勵與約束機制的設計。
2．對我國信托投資公司現存治理結構的修正及進一步研究的方向。根據上文對信托投資公司特殊性以及目前我國信托投資公司治理現狀的分析可以看出，標準的公司治理框架并不適合信托投資公司。信托投資公司治理的研究方法、角度及框架的建立與一般公司甚至銀行有很大的不同，需要對標準的公司治理理論及框架進行修正，構建真正適合信托投資公司治理的理論及框架。
第一，修正信托投資公司治理的理論基礎。兩權分離理論和委托理論是公司治理理論的基礎。我們需要對信托投資公司的雙重兩權分離及多委托人多人關系進行正確的分析，在此基礎上正確理解信托投資公司的治理問題。
第二，界定信托投資公司治理的內涵及本質功能。信托投資公司的特殊性使得必須對信托投資公司治理結構的內涵給予界定，并提出信托投資公司治理目標及治理理論。對于信托投資公司而言，它獨特的合約性質、產品、資產結構不僅要求其公司治理必須照顧到信托財產委托者和股東的利益，而且要考慮到宏觀經濟穩定和金融體系安全。
篇2
AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.
Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize
目錄第一章緒論
1.1論文的研究背景
1.2論文研究的目的和意義
1.3論文的研究方法
1.4國內外研究的現狀
1.5論文的結構
1.6論文的主要特色
第二章房地產投資信托基金(REITS)的相關理論
2.1REITS的內涵
2.2相關理論
4第三章國外（或地區）房地產投資信托基金（REITS）的發展狀況和實例分析
3.1美國的房地產投資信托基金
3.2亞洲的房地產投資信托基金
3.3各國（地區）REITS的比較
第四章中國房地產投資信托基金（REITS）的現狀和發展環境
4.1我國房地產信托發展的現狀
4.2我國發展REITS的必要性和具備的發展條件
4.3我國發展REITS的制約因素
第五章中國房地產投資信托基金（REITS）的發展策略
5.1我國標準REITS的發展策略
5.2創造發展REITS的良好環境
第六章結論和展望
6.1結論
6.2本文的局限和有待進一步研究的問題
參考文獻
第一章緒論
1.1論文的研究背景
房地產業作為國民經濟的先導型產業，其健康發展對帶動整個國民經濟的發展具有非常重要的作用。目前，我國房地產業融資主要以銀行信貸為主，其它方式如上市融資、債券融資、基金融資以及信托融資等比重較小，這導致我國房地產業融資渠道單一、風險集中。2007年9月27日，央行、銀監會共同了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對商業性房地產信貸政策進行了進一步的緊縮，這更加劇了房地產企業的資金緊張問題。因此解決好房地產業的融資問題已經迫在眉捷。在解決房地產業融資問題上，各界都對REITs寄予厚望。原中國人民銀行副行長吳曉靈早在2005年就指出，當前用公開發行收益憑證的方式設立REITs，是房地產業直接融資的方向和可持續發展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。中國房地產業界特別是一些商業物業，希望通過REITs來緩解企業資金的壓力，同時提升企業的品質和規模。2007年澳大利亞最大的投資銀行，也是全球管理REITs規模最大的投行——麥格理集團副執行董事理查德·謝帕德（RichardSheppard）在悉尼總部接受記者采訪時表示，建議中國盡快推出REITs[1]。在我國，從2002年下半年開始，隨著“一法兩規”的實施，經歷了五次清理整頓后的信托公司獲得了重生，信托公司依照央行的121號文件，針對房地產企業迫切希望得到融資的市場需要，積極開發房地產信托投資計劃，我國的房地產信托從零開始，得到了一定的發展。然而我國的房地產信托產品還不是國外真正意義上的房地產投資信托基金（REITs）,只能稱為準REITs。近年來，各大信托公司開始加大力度研究開發REITs產品。2007年4月10日，中國證監會房地產投資信托基金（REITs）專題研究小組正式成立。同年上半年中信信托、聯華信托獲得了REITs試點資格。據悉，兩家公司均已上報有關REITs的設計方案，但至今仍未推出REITs產品。
1.2論文研究的目的和意義
REITs在美國自20世紀60年代開始，經歷了迅速發展、衰落、復蘇、穩定發-2-展的過程。隨后REITs在澳大利亞、日本、新加坡和香港等地也都得到了良好的發展。REITs的全球發展經驗表明，REITs是解決房地產融資的有效工具。研究探討REITs的中國化發展有助于發展適合中國的REITs產品。這樣，一方面可以解決我國房地產業缺乏有效融資渠道的問題，減輕銀行系統的貸款壓力；另一方面使我國日益上升的居民儲蓄量和養老基金等有了更多的投資渠道。此外，REITs還有助于建立長期投資概念，減少房地產市場的投機行為，增強市場的透明度，吸引更多人投資于房地產市場。從長期來講，建立REITs體系也可以幫助提高資本市場的流動性。鑒于發展REITs對我國社會經濟發展的重大意義，本文將結合國外(或地區）REITs的發展經驗，以及國內學者對REITs已做的研究，在已有產品的基礎上，探討適合中國的REITs發展策略，并針對目前REITs開發過程中存在的制約因素提出相關的政策建議。
1.3論文的研究方法
本文主要運用宏觀經濟學、微觀經濟學、統計學和經濟法中的相關知識。運用比較研究、實例研究、靜態和動態研究相結合的方法，以及經濟學的一些基本理論和工具。通過介紹REITs的相關理論和基本特點，對世界各國（或地區）REITs的模式進行了比較分析。同時結合目前國內的房地產信托產品和專項資產管理計劃，和聯華信托、中信信托等機構對REITs產品試點開況，對我國房地產信托的發展現狀和趨勢進行了分析，在此基礎上探討我國REITs的發展策略并提出培育發展REITs良好環境的政策建議。
1.4國內外研究的現狀
REITs在國外（特別是美國）已經發展得比較成熟，各國對REITs的研究文獻也比較多，主要涉及到以下幾個方面。
1．對REITs進行總體介紹美國的Apgar和Mahlon（1986）[2]、Block和RalphL.（1998）[3]和Garrigan、RichardT.和JohnF.C.Parsons（1998）[4]等都在各自的文章和著作中對REITs作了整體的介紹。
2．對REITs的稅收政策的研究-3-Sanger等（1990）通過研究表明，美國1976年的稅法改革以及1975年和1976年間對影響REITs的其它法律所作的修改，在有效地減少其與整個證券市場相關聯的風險的同時，提高了其經營績效[5]。美國Damodaran等（1997）通過對REITs的組織結構的研究，發現那些從REITs轉變為有限公司結構的公司，是被分紅政策和資產重構的靈活性優勢所驅使，而公司從有限公司轉變為REITs時，稅收優惠通常是驅動力[6],等等。
3．對REITs的財務杠桿和分紅政策的研究Brown和DavidT.(2000)研究結果表明，在20世紀80年代末和90年代初，較高的財務杠桿和所貸款物業所有權的特點，是導致一些抵押型REITs的業績相當不理想和產生重大財務問題的主要原因[7]。McDonald等（2000）通過考察1995-1996年間在REITs分紅公告前和后的買賣報價價差（Bid-askspread）的信息不對稱成分后，發現分紅越高，買賣報價價差就會越小，反之，買賣報價差就會越大[8]。
4．對REITs的價值衡量的研究美國的RichardImperiale（2002）提出用三種方法來衡量房地產投資信托的價值：(1)將房地產投資信托價格與其所持有的房地產凈值進行比較。(2)比較REITs的收益率與十年期國債殖利率之間的差幅。(3)將REITs的本益比與標普500指數或羅素2000指數的本益比相比[9]。
5.對REITs投資理論的研究澳大利亞的Newell等(1996)以美國REITs相關研究為背景，對澳大利亞的LPT1的戰略投資理論進行了研究[10]。在我國，REITs尚未真正推出，但已有這方面的研究。主要研究涉及REITs的可行性分析、模式探討和相關政策分析等方面。
1．對我國發展REITs的模式進行研究王冉（2002）最早提出了我國REITs本土化策略。他認為，目前在中國比較可行的路徑是先通過成立私募房地產投資信托把商業模式建立起來，發展到一定規模再通過相關立法和稅收優惠轉化為公募信托[11]。周泯非（2003）認為，我國目前的實際情況決定了只能采用私募的方式發行受益憑證和房地產基金股份募集資金，并且在起步階段宜采用抵押型REITs的形式，以便降低投資風險，吸引1REITs在澳大利亞被稱為LPT.-4-投資者[12]。2004年4月，深圳證券交易所綜合研究所完成的《房地產投資信托基金研究》對我國發展REITs產品的可行性進行了研究，并提出了三種可能的模式，即信托計劃模式、房地產上市公司模式和封閉式產業基金模式，并認為我國發展REITs最適合采用房地產上市公司模式。許南等（2006）指出我國現有的集合信托計劃可以作為借鑒，我國發展房地產投資信托基金應該采用信托型、封閉式、信托期不低于30年、收益90%分配給投資人的模式[13]。
2．對我國發展REITs的必要性和可行性進行研究毛志榮（2004）認為大力推進我國REITs產品的開發，對完善我國證券市場的產品結構，滿足投資者的不同投資需求，解決房地產業的銀行外融資渠道，有著重要的現實意義[14]。孫靖（2005）指出我國房地產業的發展離不開資金支持，國內信托業經過5次整頓已具備發展REITs的基本條件，同時我國經濟發展需要多樣化的融資渠道，REITs剛好可以滿足這一要求，因此其在國內的發展具有可行性[15]。
3．對我國發展REITs的障礙進行研究羅剛強等（2006）把我國發展REITs的障礙分宏觀、中觀、微觀三個層面。宏觀層面的障礙主要是現代企業制度的缺失、金融體制的不成熟和法律制度的不完善。中觀層面的障礙是公司組織結構不適合REITs的發展以及沒有國外REITs的稅收優惠。微觀層面的障礙就是投資主體的道德風險和專業人才的缺乏[16]。此外，還有很多文獻對REITs的各個方面進行了分析和論述，包括REITs發展的前提條件、風險因素和風險度量等等。這些文獻的共性是借鑒國外成功的REITs運作模式和經驗，結合我國自身的特點設計符合我國國情的REITs運作模式，肯定了在我國發展REITs對金融業和房地產業的發展都具有重要的戰略意義。
1.5論文的結構
篇3
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3309(2009)04-0069-03
近年來，央行逐步提高了房地產業的融資門檻，房地產企業開始積極尋求創新的融資方式，于是房地產投資信托以其融資的優勢和靈活性獲得了投資者的認可，并逐步在我國房地產市場發展起來。
一、我國房地產投資信托的現狀
(一)房地產投資信托的概念
房地產投資信托是指房地產法律上或契約上的擁有者將該房地產委托給信托公司，由信托公司以公司或信托基金的組織形式經營。對外發行受益憑證，向投資大眾募集資金。并以委托人的名義，由具有專門知識經驗的人，按照委托者的要求進行管理、處分和收益。并將所獲得房地產管理的收益，分配給股東或投資者。所獲利潤扣除一般房地產管理費用及買賣傭金后，由受益憑證持有人分享的一種融資方式。
(二)我國房地產投資信托的發展現狀
從本質上來說，房地產投資信托是一種資產證券化的形式。從已有的經營模式來看，都是收購已有的商業地產并出租，靠租金回報投資者。
2003年6月，央行出臺的“121文件”促使商業銀行加強了對房地產信貸的控制。于是開發商紛紛利用信托填補資金缺口，當年9月，房地產信托發展到30億元，12月達到60億元。從2003～2008年，5年間房地產信托一直保持良好的發展勢頭。2004年，銀監會啟動REITs基礎制度的研究。全年資金規模達到將近120億；2005年，商務部提出打通內地REITs融資渠道的建議，當年信托資金達到約160億：2006-2007年略有回落，截至2008年8月。共有51只房地產融資類信托成立，產品規模17.35億元，占集合信托資金比例為47.74％。比2007年略有增長。
2008年12月21日，國家要開展房地產投資信托基金試點，并且可以在上交所和深交所上市。中國大陸地區的房地產投資信托設立的前期籌備工作已經到了最后階段。雖然在我國推出房地產信托投資基金目前還面臨較多創新和突破，REITs的發行時機已經臻于成熟。
二、我國房地產投資信托存在的問題
從1992年信托融資引進至今，房地產信托發展速度很快，發展規模不斷壯大。有效解決了房地產企業的融資困難。信托融資為房地產業提供了新的融資渠道，對我國房地產業的發展起到了積極的促進作用。但是，我國現階段還處在市場經濟初期，信托融資的過程中還存在一些問題。
(一)房地產投資信托產品規模小且模式單一
按照《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》規定，每個信托計劃要求普通投資者的資金一般在20-40萬元，但因為房地產融資額大，有的需要一兩個億的資金，單筆金額便很大，給融資造成困難。信托計劃認購起點不低于5萬元，對于個人投資者而言。并不容易接受。目前，國內信托公司在房地產開發過程中普遍扮演了一個貸款發放機構的角色，而且通過信托計劃募集得到的資金基本上都運用在一個房地產項目上，而且房地產商的開發和投資沒有完全分離。信托計劃應有的組合投資、分散風險的作用也并未發揮。
(二)信托公司在房地產業務中的道德問題
由于我國缺乏完善成熟的監督機制，信托公司仍有可能會降低委托人的投資要求而投資于和自己相關聯的房地產企業，違背投資收益最大化的原則。
1，職責“轉委托”現象
信托公司在行使投資決策的職責時存在“轉委托”的現象。目前市場發售的以房地產投資為主體的基礎設施建設信托產品中，信托計劃中列明由政府發文確認債務，并由人大通過決議，列入財政預算，這實際上屬于變相的政府擔保，與《擔保法》的有關規定不符。而且，信托公司無法控制當地政府的或有負債、后續財政收入、支出情況，甚至無法及時獲取準確信息，一旦出現流動性不足，就會引發這類信托產品的延期兌付?；蚴浅霈F發新還舊的市場道德問題。
2，信息不對稱引發的道德風險
信息不對稱也會導致道德風險。在信托公司尋找項目的過程中，由于其與項目提供方之間存在的信息不對稱，劣質的項目可能會比優質項目提供更高的預期收益率，劣質的信托公司利用投資者的信息不對稱，以提供比優質信托公司更高預期收益率水平的信托計劃吸引投資者，從而把優質信托公司驅逐出這個市場，導致信托公司與項目提供者之間以及委托人與受托人之間的“逆向選擇”問題。
(三)稅收問題
目前，我國法律尚未對信托收益的納稅做出明確規定，缺少對房地產投資信托的稅收激勵政策，這不利于鼓勵房地產投資信托的發展。在美國，房地產投資信托只要滿足了《國內稅收法》第856-858條的法定要求就可以免繳公司所得稅，1960年。艾圣豪威爾總統簽署了將RElTs作為利潤傳遞的特殊稅收條例，一直持續至今。
而在我國，由于《信托法》規定委托人將不動產委托給信托公司進行投資、管理、應用和處分時，雙方發生信托關系，伴隨著產權的轉移。需交納一定稅金。當信托合同終結時，作為委托人的信托公司要將資產還給委托人或信托合同規定的其他人時，再次發生產權轉移，又交納了一次個人所得稅。所以，對于信托財產的課稅既有對收益的課稅。又有對流轉的課稅。多重征稅提高了信托公司的經營成本，影響了投資者的收益率水平。
(四)流動性問題
信托產品的流動性問題是一項難以解決的系統工程。信托產品作為一種全新的金融產品，其相對高收益、低風險的特征吸引了廣大投資者。但在流動性方面，卻成為制約我國房地產信托融資發展的另一個瓶頸。
1，信托產品認知度低
根據我國的《信托法》規定，信托產品不能通過公共媒體進行營銷宣傳，因此，信托產品的知名度、認可度比銀行儲蓄、國債、證券投資基金都要差很多。而信托產品的銷售，不能公開宣傳，不能異地銷售，其整體銷售計劃難免受影響。現行法律規定：信托公司發行資金信托產品不得采取委托投資憑證、投資憑證、受益憑證等形式，目前，信托公司發行信托產品通常采取與投資者分別簽訂信托合同的形式，其本身流動性較差。
2，信托產品缺乏轉讓平臺
房地產信托產品的二級市場尚未建立，沒有有形的集中競價交易場所。缺少轉讓平臺，絕大多數的投資者只能在認購后一直持有信托產品到產品的到期日，信托產品流動性不足直接影響投資者的購買意
愿，進而制約信托產品的資金募集。由于沒有集中競價交易場所，投資者欲轉讓所持信托產品，只能通過協議轉讓方式進行變現，持有者尋找合適的轉讓對象和確定轉讓價格比較困難。
按照現有的轉讓模式，流通市場發展的滯后已制約了信托產品的進一步發展。信托產品不像有價證券可以隨時轉讓。因此不能進入流通領域，這樣就限制了信托產品的活躍程度。尤其是在沒有兌現前，其產品的價值無法實現。使得一部分購買者在急需資金時，無法進行等值兌現，會帶來投資者的資金到期不能及時兌現的風險。這直接導致信托產品的認知程度低、交易成本高，限制了信托流通市場的形成。
三、完善我國房地產投資信托的對策
(一)完善法律制度
我國已經初步建立了信托業的基本法律框架，包括《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》等一系列法規，雖然出臺了這些法律法規，但是針對性并不強，尤其是關于投資信托的立法僅僅處于初級階段。雖然有《中華人民共和國信托法》作為我國REITs經營事業的法律基礎，但是關于房地產信托的各項實施細則，尤其是投資信托的具體運作、稅收制度等細節并沒有很清楚的操作法則。最新的規定，信托產品200份上限已經被突破，而且在房地產投資信托運營中的雙重征稅問題也有待于補充和修改。
(二)培養機構投資者
在美國，無論是權益型REITs,還是抵押型REITs，房地產經紀機構、房地產咨詢機構、房地產評估機構等各種專業的房地產中介都發揮著重要的作用。而我國目前的房地產中介市場的發育很不完善，房地產中介機構數量較少，管理也很不規范，在執業過程中時有違法違規情況發生，有時還會發生詐騙等刑事案件。
因此，房地產投資信托必須具備嚴密的組織機構，包括管理委員會、監督機構以及具體運行操作機構。我國應建立由房地產信貸部、住宅銀行、抵押銀行、信托銀行、房地產信托投資公司等組成的多元化投資機構體系。由房地產信托投資公司等金融機構具體負責操作運行，由保險公司對開發項目開立擔保信用證，還要組建大批房地產評估機構和房地產證券等級評估機構，并由證監會進行監管。
(三)完善信托投資公司法人治理和內控制度
可以考慮引進獨立董事制度。獨立董事制度有利于強化上市公司內部制衡機制，規范大公司的行為，監督公司經營者：有利于保持董事會的獨立性，維護全體股東的利益：有利于公司法人治理結構的完善和上市公司質量的提高，從源頭上遏制企業的“內部人控制”現象，提高投資者信心。
我國房地產投資信托公司的信譽、管理水平、經驗等將關系到房地產投資信托的成敗及發展前途。我國目前還有不少信托投資公司仍然存在法人治理不健全、內控制度薄弱的問題。很多公司股東關聯交易嚴重，個別公司甚至存在挪用信托資金的行為。因此，應加強信托投資公司法人治理和內控制度建設，規范信托投資公司受托行為，為房地產信托創造合格的受托人。這是我國房地產信托健康發展的前提和保證。
(四)改變雙重征稅制度
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房地產投資信托(RealEStatelnVeStmentTrUSts，簡稱REITs)，又稱為房地產投資信托基金，最早產生于上世紀60年代的美國，它是一種通過發行股票或者單位受益憑證來募集大眾投資者的資金以形成基金，由專業投資機構投資經營房地產及法定相關業務，并將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的特殊的集合投資制度。美國的房地產投資信托(REITs)制度經過40多年的發展，不斷趨于完善，極大地促進了美國房地產業乃至整個經濟社會的發展和進步。從上世紀90年代開始，世界上許多國家紛紛借鑒美國做法，通過立法建立起本國的REITs制度。據全美房地產投資信托協會(NAREIT)的資料統計，截至2003年底，已有1日個國家和地區制定了REITs法規。由于各國的REITs制度都是借鑒美國REITs的理念和原理創建，因此在制度內涵上基本相同。美國的REITs制度安排主要有以下內涵和特點：(1)REITs的實物形態是一種證券化了的信托投資基金，它是通過向大眾投資者發行股票或單位受益憑證募集資金而形成。為了避免REITs變成為少數人牟利的工具，美國法律對REITs的股東數作出嚴格限制，規定REITs的股東不得少于100人，且持股比例最大的5個或5個以下的個人持有的REIT股份不得超過50％。(2)REITs基金管理公司是一種專業性的信托投資組織，它扮演的是“受人之托，代人投資”的中介入角色，幫助大眾投資者實現對房地產的直接投資。(3)REITs必須將大部分資產投資于能夠定期產生租金收入的經營性房地產項目，且收入來源主要應是房地產項目的租金。譬如，新加坡和韓國規定REITs投資于房地產的比例至少在70％以上，美國和日本規定REITs投資于房地產的比例至少在75％以上，香港規定REITs投資于房地產的比例至少在90％以上。(4)REITs必須將其90％以上的投資凈收入作為股利在當年內分配給投資者。(5)如果滿足以上條件及其他規定，那么房地產投資信托(REITs)作為一個專業投資機構，可以享受免征公司所得稅的優惠政策。
二、房地產投資信托(REITs)制度的契約性
REITs作為一種通過募集大眾投資者的資金交由專業投資機構投資經營房地產的集合投資制度，其產生與房地產業投資的“高進入壁壘”直接相關。這種產業進入壁壘主要體現在兩個方面：一方面是高資本“門檻”。房地產投資動輒上千萬，很多項目投資都是數億元，甚至數十億元，中小投資者根本無法承受。另一方面是專業化技能“門檻”。房地產投資雖然利潤豐厚，但所面臨的風險和不確定性很大。對房地產的投資需要對國家政策、宏觀經濟、房地產業發展周期、市場供求、房地產地段、價格、升值潛力等作出比較準確的判斷，否則很容易導致投資失誤，損失慘重。這種很高的專業化要求，一般投資者也是難以達到的。產業壁壘的存在，阻礙了大眾投資者對于房地產業的投資。REITs制度的出現就是國家在制度創設上對于這一現象所作出的反應。通過REITs制度，禮會投資者將自己的資金委托給更具有專業優勢和效率的機構或者人士去運用，并從人那里獲得投資回報。這實際上就在委托人和人之間建立了一種契約關系。因此，更深入地看，REITs作為一種集合投資制度，它實質隱含著社會投資者與專業化的房地產投資管理機構之叫的特定權利義務關系，也即契約關系。與一般契約關系不同的是，REITs中體現的契約關系具有公共性和集體性的顯著特點。為盡量減少因締約雙方信息不對稱給投資者帶來的損害，國家對于REITs的投資對象、資產結構、收入構成、分配比例等都進行了詳細的規定，而一般的契約對于這些問題都是山締約雙方協商確定。也就是說，在REITs這一投資活動中，田家為社會投資者和專業投資管理機構擬定了一份公共契約，需要雙方協商的內容已經很少了。作為接受這份公共契約的回報，國家給予其稅收優惠。REITs投資中的契約關系的另一個顯著特點是其集體性。在每一只REITs中雖然有成千上萬個不同的投資者，但REITs契約并非由他們逐一與專業投資機構談判簽訂一個個契約而形成，而是統一由專業投資機構根據國家規定提供一份集體契約(即REITs投資協議)，交由每一個投資者“背書”(即認購基金份額)，當達到法定的背書人數及投資金額時，集體契約有效成立。所以，從根本上講，REITs這一集合投資制度就是一份山國家事先擬定好主要條款的集體投資契約，其主要目的在于通過提供稅收優惠為社會大眾提供一個房地產投資獲利的渠道或者機會。
三、房地產投資信托(REITs)制度的社會性
KEITs作為國家創立并推動的特殊集合投資制度，其意義遠遠不止于一種商業行為，它還具有調整社會關系，維護社會穩定，促進社會進步的社會職能。社會性是REITs集合投資制度更為重要、更富意義的特性所在。這具體體現在以卜三個方面。
篇5
由于相關的稅收政策和法律法規尚不完善，REITs在我國境內發展并不順利，尚不能上市流通，但我國房地產企業及相關投資者一直在REITs領域進行著積極的嘗試，一些企業已經通過離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場成功實現REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陸香港證券市場，成為首只以內地物業為主要資產的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及內地物業的REITs睿富在香港證券市場IPO上市。除香港證券市場外，新加坡證券市場憑借其較低的準入門檻成為我國REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凱德中國零售房地產信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場，為國內開發商在中國新的制度框架下海外發行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國境內的發展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國家普遍認可的融資方式，REITs仍將是我國房地產融資的未來發展方向之一。當前我國現有的條件下運用REITs融資有以下三種模式：
一、離岸式REITs操作流程及運作模式
由于政策法規等方面的因素，目前REITs在我國大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過REITs上市的物業，必須到我國香港地區及境外操作。
上市REITs結構主要由基金單位持有人、資產管理人、受托人、發起人、物業管理人和貸款人組成。其運作模式如下：
（1）公眾、機構投資者、發起人和戰略投資者等通過認購REITs基金單位成為基金單位持有人。發起人整合/收購各地的物業組成資產池，其租金收入扣除各種費用后作為投資收益支付給基金單位持有人。
（2）資產管理人向REITs提供資產管理服務，收取管理費。
（3）受托人代表基金單位持有人的利益處理相關事務，收取信托管理費用。
（4）物業管理人為××資產提供物業管理服務，收取管理費。
（5）REITs在法律要求的范圍內（例如：香港要求不超過資產池總價值的45％），通過向貸款人融資的方式，利用財務杠桿擴大收購物業的規模。
離岸REITs融資案例：越秀REITs香港上市
越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港掛牌上市，香港公開發售及國際配售分別獲得約496倍和74倍認購，最終發行售價為每股3.075港元，籌集資金約17.9億港元。作為在香立上市的首只以內地物業為注入資產的REITs，越秀REITs的操作手法為國內REITs探尋離岸上市之路提供了良好的借鑒和示范。
越秀REITs作為第一只在香港上市的內地房地產信托基金，盡管最終選擇以每個基金單位3.075港元上限定價發售，依然受到投資者的熱烈追捧，2005年12月21日正式上市進行買賣一周內就累計升值16％。越秀REITs的成功上市，在為開發商募集所需資金的同時，并未破壞物業產權的完整性（無需將物業散售），并保證了后期經營過程中的持續投入問題，在單一產權的情況下，由專業的國際租賃及運營機構進行管理，為商業項目的發展和持續運營提供了足夠的保障。
二、傳統貸款型信托融資模式
貸款類信托融資模式指信托公司通過質押資金使用方的公司財產或股權為基本貸款擔保方式發行房地產信托產品，將募集資金提供給資金使用方。
傳統貸款型信托融資的典型特點是資金成本低,進入門檻低,操作管理比較簡單、運行成本較低，收益比較穩定，雖然與商業銀行等金融機構的貸款類業務具有一定的重合性，但大多屬于點對點式的項目融資性質，在供給方式上比較靈活,可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信托產品，對不同階段、不同水平的項目都可以量身定做解決方案。2003年央行121號文件出臺后，貸款型信托一度成為許多開發商解決資金問題的新渠道，特別是在從單個項目立項后到四證齊備前這個銀行資金不愿進入的階段，成為開發商資金的一個重要補充。
貸款型信托融資案例：萬科十七英里項目集合資金信托計劃
2004年，萬科開始廣泛與新華信、深國投等信托投資公司合作采用貸款型信托為旗下十七英里，萬年花城、云頂等項目融資，成為我國房地產開發企業積極嘗試信貸信托這一融資渠道的代表。
2004年6月10日萬科聯合新華信托股份有限公司推出“萬科十七英里集合資金信托”?！叭f科十七英里集合資金信托”是典型的貸款型信托，該信托計劃具有鮮明的特點：首先，該信托計劃靈活選擇融資方式，實現了財務費用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個百分點，按照1.9895億元的融資規模，萬科每年可節約財務費用近400萬元；其次，投資者在購買該信托計劃的同時，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對該房產的優先購買權以及購房價格的高折扣率。這種將融資與營銷相結合的模式在隨后的房地產信托項目中被廣泛地運用。最后，該信托產品可辦理轉讓、贈與或繼承，流動性較強。
三、股權型信托融資模式
股權型信托融資模式是指委托人將其持有的公司股權轉移給受托人，或委托人將其合法所有的資金交給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權。
股權型信托融資的突出優點有兩點：首先能夠增加房地產企業的資本金，促使房地產企業達到銀行融資的條件；其次，信托公司的信托計劃募集的資金進行股權融資類似于優先股，只要求在階段時間內取得一個合理的回報，并不要求與開發商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實開發商股本金的要求，開發商也沒有喪失對項目的實際控制權。
股權型信托融資案例：世紀星城住宅項目股權投資信托計劃
“世紀星城”項目預計總投資8.99億元，項目前期已經投入2.8億元，并已取得一期土地證和建設用地規劃許可證，還需要取得開工證和建設工程規劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請貸款。但121號文的執行，使得項目開發商北京順華房地產開發有限公司，憑借自身1.5億元的注冊資本，不能滿足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，這意味著工程將面臨著開發資金斷流的窘境。在這一關鍵時刻，北京順華房地產開發有限公司聯合重慶國際信托投資有限公司推出“世紀星城住宅項目股權投資信托計劃”，通過股權信托的方式籌集2億元資金對北京順華進行增資，使其自有資金達到3.5億元，并將此資金直接用于項目的開發，保證工程順利獲得開工證和建設工程規劃許可證，從而在四證齊全的基礎上獲得項目原貸款行興業銀行的銀行后續貸款支持，順利實現了2005年項目竣工銷售的預期目標。
世紀星城住宅項目股權投資信托計劃是典型的房地產優先股權信托融資模式，即股權在退出時附固定比例的投資收益。世紀星城住宅項目股權投資信托計劃憑借著自身的特色，一推出就受到投資者的追捧，順利完成融資任務。世紀星城住宅項目股權投資信托計劃充分滿足了開發商、信托公司以及投資者三方的需求，成為我國股權型信托融資模式的一個范本。
目前我國的房地產信托正從貸款型向股權投資型發展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏。隨著國內相關政策法規的出臺，REITs將沿這一趨勢繼續發展。2005年3月，福建聯華信托推出“聯信•寶利中國優質房地產投資信托計劃”，其最大特點在于沒有確定項目下提前籌資，再進行有目的的投資，其投資方向涵蓋房地產企業貸款、股權投資、商業樓宇或住宅的購買，充分體現了REITs逐步“從貸款型向股權投資型發展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏”的未來發展趨勢。
參考文獻：
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[2]王化成.財務管理學.中國人民大學出版社，2006，(6).
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一、房地產投資信托的內涵
房地產投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運用到房地產市場，把所獲得的收益，幾乎全部以紅利的形式分配給投資者，而且投資受益證券可以在證券市場進行買賣的一種組織形式。符合規定條件（包括資產構成、收入來源收入分配等）的房地產投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅。房地產投資信托對于希望投資房地產業的投資者來說，通過房地產投資信托這種方式即使是只有少額存款，或對房地產市場的知識和經驗不足，也可以投資到大型的房地產項目中去，而且在任何時候，都可以換回現金，被稱為是“夢幻般的金融商品”。
從房地產的開發和建設所需資金來看，房地產投資信托可以較低的成本來籌集資金，也正是這樣促進了房地產的供給，促進了房地產市場的發展?？梢灶A見，房地產投資信托商品將成為21世紀最具有魅力的金融投資商品之一。
我國的資產證券化在理論界和金融界已經歷了多年的探討，甚至準備推出資產證券化產品（以下主要指房地產證券化），但是由于政策法律還不配套、證券化資產本身質量、資產證券化目的（主要是資產的流動性）不明確以及資產證券化的需求不足等原因，使我國迫切需要的資產證券化還只能停留在研究和探索之中。資產證券化的需求是保證資產證券化商品能否最后實現的關鍵。從目前我國的情況來看，我國的機構投資者——社會養老保險基金、商業保險公司、現有的投資基金以及商業銀行由于各種原因，用于投資資產證券化商品的資金規模非常有限，很難對資產證券化起到推進作用。而從現有我國個人儲蓄和投資環境來看，個人投資者應該是資產證券化的最大投資者，但是對于資產證券化這種高風險且信息不對稱的新金融商品，個人投資者很難有能力直接投資于資產證券化商品，只能以信托的方式，通過專門的房地產投資信托公司間接地投資于包括資產證券化商品在內的房地產投資。因此，房地產投資信托發展的情況很大程度上影響了資產證券化的進展。實際上我們也可以把房地產投資信托看做是一種資產證券化商品。遺憾的是在我國的理論界卻還很少有人研究房地產投資信托這一高端的新金融商品。
二、美國房地產投資信托的發展過程
房地產投資信托（REIT-RealEstateInvestmentTrust）的雛形起源于美國的19世紀末，當時在新格蘭頓這個地方，為了發展房地產業，以富裕階層作為對象，發放較大金額面值的信托憑證，共同投資到房地產業，這種信托組織被認為是房地產投資信托的起源。盡管由于30年代的美國經濟大蕭條，這種信托組織的發展開始停滯。但是，50年代末期，這種信托組織的構想在房地產界被越來越受到重視，以致房地產界努力爭取把這種構想通過立法得以承認。1960年，在艾森豪爾大總統任期的最后幾個月前，簽署了《內國歲入法》的856-859條的法文，規定滿足了一定條件的房地產投資信托可以免征所得稅和資本利得稅，這就是最初的房地產投資信托法。
房地產投資信托根據它的投資對象可分為權益型（equityREIT）、不動產擔保借貸型（mortgageREIT）和混合型（hybridREIT）三種類型。從1961年到1967年間，美國成立的房地產投資信托在法律上只承認直接所有型的房地產投資信托，再加上股票市場的低迷，在這一期間總共只有38家直接所有型的房地產投資信托成立。但是，這以后不動產擔保貸款型的房地產投資信托也被法律認可，而且房地產投資信托對于咨詢公司也好，對于投資者也好，都成了非常需要的金融商品。從1968年到1973年，有209家的直接所有型房地產投資信托和103家的不動產擔保貸款型房地產投資信托成立，在這5年間，房地產投資信托的總資產大約是以前的20倍。不動產擔保貸款型房地產投資信托開始高速發展。在1969年有10億美元，在1970年有13億美元以上的資金流入到房地產投資信托中。在1970年初，銀行和儲蓄金融機構也開始擴大貸款，銀行的貸款并沒有大量、直接投放到房地產市場，而是選擇了對房地產投資信托的貸款來擴大貸款規模，使不動產擔保貸款型房地產投資信托進一步擴大。1973年，FRB（美國聯邦準備銀行）再一次提高利率，同年又爆發了石油危機，經濟不景氣，房地產投資信托受到嚴重的打擊，近30家房地產投資信托倒閉。房地產投資信托又經受了一次危機。
從1980年初開始，REIT（房地產投資信托）市場開始復蘇并迅速發展。1981年，美國政府規定有限責任合資公司投資的房地產，可以加速提取房地產的折舊，這對投資者來說可以起到節稅的效果。正是這樣，美國的機構投資者以及國外的投資者積極投資于房地產，使美國的建設和房地產業得到空前的大發展。但是到了1986年，由于稅制改正法，對于有限責任合資公司的稅制上的優惠被取消，而房地產投資信托公司卻被允許直接開發房地產項目?？梢哉f，這時的房地產投資信托完全取代了有限責任合資公司，成為了最具有代表性的房地產投資手段。
隨著20世紀80年代后期商業房地產的急跌，房地產市場經過幾年的調整，在1992年前后，美國房地產市場開始出現復蘇的跡象。以房地產投資信托為主的各種投資家開始從RTC（1989年成立的、專門處理金融機構不良債權的整理信托公社ResolutionTrustCorporation）中大量購買已經不良化了的債權（這些證券主要是用于擔保的不動產）從中獲取高額的收益。但是，房地產投資信托本身由于資金不足，在1992年前后，房地產投資信托公司開始公開上市，這樣，不但在短期內可以從市場上籌集大量的資金，而且，那些還沒有上市的房地產投資信托所擁有的房地產通過公開上市還可以獲得減稅。從1988年到1992年5年間，公開上市的房地產投資信托公司只有50家，而1993年一年間卻公開上市了50家房地產投資信托公司，籌集了93億美元。1994年又上市了45家，籌集了72億美元。1990年美國房地產投資信托公司的時價總值為87億美元，而到1997年房地產投資信托公司的總值則達到1405億美元，可以說房地產投資信托的發展在20世紀90年代已經達到了空前的。
三、日本的房地產投資信托的發展
日本的房地產證券化理論和房地產投資信托的理論開始盛行是在1985年前后，當時正是日本泡沫經濟的時候，人們對房地產和房地產的有關話題非常熱衷。理論界對房地產的證券化特別是對房地產投資信托的探討異?；钴S，但是，由于當時的房地產的價格正在不斷地上漲，投資者只要直接購買房地產很快就可以得到增值，房地產公司的擔保能力也大幅增加，很簡單就能從銀行里得到貸款，因此，那時的房地產公司對于采取多樣化的籌集資金手段的必要性也認識不夠，這樣，投資者和房地產公司對于房地產投資信托這種金融商品都沒有現實的需求。
1987年，一些人把房地產投資信托的幾個法律提案提交到日本國會，但是由于受到強烈的反對而最后沒有被采納。反對這些提案的理由主要有兩個；一是房地產投資信托會進一步引起對房地產的潛在需求，從而引起房地產價格的上漲；二是日本的銀行有大量富余的資金，即使不實行房地產投資信托制度，對促進房地產的發展不會產生任何的不利影響。對于以上兩個理由，當時看來似乎有些道理，但是現在回頭來看是多么的鼠目寸光。這對日本來說是個經驗教訓，而對中國現在來說則是一種對經驗教訓的學習和啟示。
20世紀90年代初，日本的泡沫經濟開始破滅，股票和房地產的價格暴跌，日本房地產經歷了13年連續下跌，金融機構和房地產公司再也不能像以前那樣依賴房地產的增值來進行融資和開發。相反，金融機構卻留下大量貶值的抵押房地產，從而形成大量的不良資產，使金融機構接二連三地破產。面對這樣的現實，金融機構和房地產公司也開始認真考慮房地產的流動性，認識到房地產證券化的必要性，開始極力推出有關房地產的證券化產品。同時政府也在1998年9月開始實施《關于特定目的公司的特定資產的流動化的法》，2001年10月，房地產投資信托公司被允許在證券市場上市。但是，房地產投資信托的發展并不是那么簡單的事。日本的房地產證券化和房地產投資信托的發展并沒有像預期的那樣快，它既沒有解決金融機構的抵押房地產的流動性問題，也沒能馬上阻止房地產價格的下跌，房地產證券化和房地產投資信托并沒能給日本房地產業帶來更多的生機。
四、美國和日本的房地產投資信托發展對我國的啟示
我國的資產證券化理論大約在1999年前后才開始認真研究，各銀行對于住房抵押貸款證券化的研究更是特別的積極，并且對此寄予很高的期望。但是，至今資產證券化產品還沒有被推出，這其中有政策的配套、對產品的認識、投資環境、信息的披露、投資主體的缺乏、配套產品等原因。在這里筆者想通過對資產證券化的投資主體也可以說是配套產品的房地產投資信托的研究，并結合美國和日本的房地產投資信托發展，完善我國的資產證券化理論，使我國房地產證券化能夠更加理智、健康地發展。
從美國的房地產投資信托的發展過程可以看出，美國的房地產投資信托從1960年被立法到現在已經歷了40多年的市場的洗禮，才在法律、稅務、透明性、公正以及內部經營管理等方面逐漸完善。在這40年間，房地產投資信托業（包括房地產公司、投資者、房地產投資信托公司）也經歷了多次的失敗，并且受到了嚴重的損失，美國也正是在這些失敗中認識到房地產投資信托和其他房地產商品一樣只是一種優良的投資工具，而并非解決房地產市場問題的萬能手段。因此，美國能夠通過改善和調節投資的環境，讓新的金融商品能夠客觀地、理性地自然成長，而沒有被催化，使美國的金融商品能夠比較健康快速發展。
日本的房地產投資信托從1987年開始研究、調查到現在也經歷了15年，卻不見有多大的發展，充其量也只能說是剛剛開始，其中的原因是什么？筆者通過對房地產證券化、房地產投資信托、日本經濟文化的研究，對其原因進行了分析。
（一）房地產投資信托這種新的金融商品從產生、發展到投資者的認識要花費很長的時間。美國的房地產投資信托從1960年法制化以來，到1993年開始高速發展，經歷了30年的艱難歲月。日本雖然在20世紀80年代中期開始對房地產投資信托進行研究，但是中斷了近10年的時間，從1999年才真正把房地產證券化和房地產投資信托提到議事日程。
（二）房地產證券化是連接資金需求者和資金供給者的紐帶，如果不能保證在稅務、法律、財務和證券交易上的公正性和透明性，那么必然阻礙房地產證券化商品的發展。日本政府也正是在沒有認真調整房地產證券化所必須的條件下，單純為了處理銀行的不良資產和阻止房地產下跌趨勢而匆匆推出了房地產證券化產品和房地產投資信托產品。
（三）從日本人的文化特征來看，對新的事物在沒有完全確定的情況下，不敢輕易行動。另外日本泡沫經濟破滅，經過連續12年房地產價格下跌，日本人對房地產市場還抱強烈的不信任感，在這種對政策和市場都抱有不信任的背景之下，房地產投資信托確實很難發展。
從對美國和日本房地產投資信托的發展的成功經驗和失敗教訓的研究中，筆者認為，我國的房地產投資信托業的發展必須注意以下幾點
（一）我國的房地產投資信托在理論上幾乎還是空白，必須盡早對房地產投資信托進行認真細致地研究，并推動政策的市場化，來達到房地產的證券化。我國的現狀與日本的80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產，房地產公司也可以簡單地從銀行獲得資金，同時銀行還有大量的資金在尋找出路，這樣銀行和房地產公司對于房地產投資信托的熱情不會太高。但是，總結日本的教訓，我們應該未雨綢繆，盡快建立一套房地產投資信托的體系，完善房地產投資信托的操作。
（二）正確認識房地產投資信托的特性。房地產投資信托是一種新的金融商品，它有自己產生的條件和發展的規律，我們只能給它創造適合生長和發展的條件，不能只是為了處理銀行的不良資產（當然它可以作為處理不良資產的一種手段），更不能為了利用它的初期性來轉移金融機構的不良資產而極力發展，這樣只能起到拔苗助長的作用。
（三）在政策上，根據房地產投資信托的特點制定出相應的法律、稅務、財務和證券交易等相關法律法規，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產投資信托業健康、理性地發展。
（四）在房地產證券化的發展過程中，應極力開發相關和配套的房地產證券化商品，培養大量的機構投資者。例如，美國在發展房地產投資信托的同時，大力開發了房地產特定共同事業、特定目的公司（SPC）、公司型投資信托等中介商品，并由此發展了大批機構投資者，使美國的房地產投資信托和房地產證券化市場能夠形成一個相互聯系且日益完整的市場。
（五）我國房地產業才剛剛開始發展，我們必須通過房地產投資信托的發展建立一套完整的房地產投資的管理和戰略體系。
參考文件：
篇7
房地產投資信托（Real estate investment trust ,REIT）這一概念起源于19世紀80年代的美國，是一種以發行受益憑證（如基金單位、基金股份等）的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。其實質就是通過組合投資資金和專家理財來實現大眾化投資，以滿足中小投資者將大額投資轉化為小額投資的需求。
與發達國家相比，我國房地產金融市場的融資渠道顯得過于單一，如何解決房地產業的資金問題，挽救瀕臨破產的中小房地產開發商，妥善處理目前“爛尾樓”問題成了房地產業和金融業界討論的問題。但以筆者之所見，我國目前所謂的“房地產投資信托”并非真正具有信托應有的法律特征，名為信托，實為以信托名義進行證券發行或合同權利公開受讓的活動。[1]因而有必要通過對房地產投資信托所涉及的法律關系進行進一步的分析，以探討目前中國房地產投資信托存在的若干法律問題。
二、房地產投資信托存在的法律問題
（一）概念不清，貌合神離
從房地產投資信托的產生、發展來看其最基本的含義應當包括三個方面：一是財產的轉移，主要是房地產或投資資金所有權或處分權的轉移；二是受托人對房地產及投資資金的管理和處分；三是受益人享有的受益權。這三者缺一則不成其為信托。[2]我國《信托法》第二條將信托定義為：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為?！眹鴥纫恍W者認為這個定義中的關鍵之處在于“委托”一詞含義不明。一般來說，“委托”多用于行紀和關系中，即一方（行紀人或人）接受另一方（委托人）的委托，以自己（行紀關系中）或委托人（關系中）的名義，為委托人的利益行事。但無論是行紀還是，與信托都有本質的區別，即前者均不轉移財產的所有權，而且所有權與利益不產生分離，都歸屬于委托人，而后者須有財產權的轉移，而且所有權與利益發生分離，所有權歸受托人所有，利益則由受益人享有。因此，“委托”一詞非但沒有揭示信托的本質屬性，而且混淆了信托與行紀、等法律關系的界限，是不科學的。3筆者認為這種觀點是值得借鑒的，我們既然決定將REIT移植到國內，就應該按照它內在的法律屬性清晰地定義它，從而將它同其它法律關系區別開來。
（二）關于信托財產占有瑕疵的承繼
在REIT關系中，信托財產為動產，委托人將財產交付于受托人即實現財產權的轉移。依照大陸法系民法制度，信托財產似也可適用“善意取得”制度，即使委托人對出讓財產的占有有瑕疵，只要受托人受讓時為善意，信托財產就發生有效轉移，信托也因此成立。然而果真如此，便給委托人留下了謀取不當得利的空間。信托一旦成立，信托財產則發生“閉鎖效應”，可以免受委托人、受托人和受益人的債權人的追及。委托人可以利用把非法占有的財產設立信托的手段來逃避真正財產所有人的追究。由此可見，如果在信托財產的轉移上適用“善意取得”制度，會鼓勵委托人濫用信托，侵害他人利益。因此，我國不妨借鑒日本信托立法的經驗，直接規定受托人應承繼委托人對信托財產占有的瑕疵。
筆者認為上述觀點有待于商榷，REIT是英美法系的產物，英美法就動產物權的轉移，僅善意買受人能主張原始取得，受托人或受益人即使“善意”卻也并非“買受人”，因此REIT不適用善意取得制。
（三）風險防范體系不健全
首先，規范信托投資公司的法律法規主要包括《公司法》、《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，但這對于規范房地產投資信托公司的設立、變更、終止以及公司組織機構和信息紕漏制度方面還遠遠不夠。由于缺乏專項立法，至使目前許多房地產信托公司內部經營結構不合理，再加上混業經營和關聯交易的影響，房地產信托公司的金融防范體系受到嚴峻的挑戰，委托人的利益無從保障。
其次，就房地產投資信托的擔保及保險制度而言，主要有兩個層次的問題，一是信托投資公司對投資者的擔保，我們可以參考德國房地產投資信托制度的做法，將房地產投資基金交由寄托銀行保管，受托人的排他管理權一分為二，投資公司行使法律監督權，事實的監督權以及執行法上的執行權又屬于寄托銀行。上述做法既可以增加投資者的信心，降低信托產品的風險系數，又可以對信托公司的經營產生約束。另一個層次的問題是信托投資公司將信托資金用來貸款和購買抵押貸款相關證券的擔保及保險問題。因為信托公司對開發商的貸款同樣適用于《貸款通則》而在審批貸款時又往往沒有商業銀行嚴格，因此，信托公司的貸款面臨著比商業銀行更大的風險。
四、結束語
房地產業從上世紀九十年代后期開始，平均年增長率達到37.8%，而且在今后幾年將會有很大的發展。目前房地產業發展遇到的問題是房地產貸款在銀行貸款中的比重過高，銀行提高了房地產項目貸款的條件以及銀根緊縮的政策，因此房地產行業迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發和經營的資金問題。我過目前房地產投資信托市場上所推出的產品其實質都是一些“類房地產投資信托”，這些早期的類房地產信托為我國房地產初期的發展提供了新的融資渠道，但隨著房地產泡沫的破滅和信托公司管理人員決策機制不健全等因素的影響，這些房地產信托投資基金均不同程度的陷入了運作的困境。本文通過對房地產投資信托所涉及的法律關系的梳理，指出了目前我國房地產投資信托所存在的法律問題，并提出了一些建議，希望通過這些建議為我國房地產投資信托的運行構建一個良好的法律平臺，促進房地產金融體制的完善和健全。
篇8
投資者的信任是信托發展的根本，信用增級則是增強投資者信心、信托產品得以順利發行、保護投資者利益的重要保證。就信托產品而言，信用增級是指在信托產品中被用以保護投資者的方式，這些方式或單獨、或組合地用來提高信托產品的信用級別，并在實質上為投資者的利益提供保護。隨著我國信托業的發展，信托產品信用增級的操作仍處于不斷探索與完善中。
筆者根據信托公司的實力與信息披露的管理水平，從現有的信托公司中挑選了8家公司作為研究對象，即中誠信托、平安信托、中信信托、百瑞信托、北方信托、寧波金港信托、新華信托、中原信托。其中，中誠信托、平安信托和中信信托分別獲得2006年中國信托投資公司綜合排名的前三名，而其他5家公司則分別在2005、2006年中國信托投資公司的若干單項排名中居前10名，且該8家公司信息披露管理也相對完善。筆者查閱了該8家信托公司近年的信托產品信用增級的資料，分析目前我國信托產品中信用增級的現狀及存在的問題，以期從中獲得有關完善信托產品信用增級的啟示。
信托產品中信用增級的現狀及存在的問題
從2005年1月1日至2008年5月31日，8家信托投資公司共推出374個信托產品，其中貸款類64個，占17.1%；基礎設施類80個，占21.4%；房產類44個，占11.8%；準資產證券化或資產證券化類項目26個，占7%；證券投資類132個，占35.3%；其他類產品28個，占7.5%。信用增級方式依次為：企業擔保85個，占22.7%；財政承諾55個，占14.7%；政策性銀行擔保43個，占11.5%；商業銀行擔保16個，占4.3%；回購承諾16個，占4.3%；抵押質押53個，占14.2%；擔保機構擔保6個，占1.6%；受益權分級57個，占15.2%；保險保障1個，占0.3%；其他信用增級方式2個，占0.6%。
近年來，我國信托業發展漸如正軌，不僅信托產品結構呈多元化態勢，而且信托品種及規模也迅速擴大。但信托產品中信用增級還存在多方面的問題。
（一）濫用政府公信力而與現行法律法規沖突
根據《中華人民共和國擔保法》第八條：“國家機關不得為保證人，但經國務院批準為使用外國政府或者國際經濟組織貸款進行轉貸的除外”。2005年，《財政部關于規范地方財政擔保行為的通知》（財金[2005]7號）已經規定：2005年1月26日后，各級地方政府和政府部門對《擔保法》規定之外的任何擔保均屬嚴重違規行為，其擔保責任無效。2006年4月，中國銀行業監督管理委員會已《關于加強宏觀調控整頓和規范各類打捆貸款的通知》（銀監發[2006]27號特急）規定：嚴禁各級地方政府和政府部門對《擔保法》規定之外的貸款和其他債務，提供任何形式的擔?；蜃兿鄵?。各級地方政府和政府部門不得以向銀行和項目單位提供擔保和承諾函等形式作為項目貸款的信用支持。
在筆者統計的374個信托產品的信用增級方式中，“財政承諾”達到14.7%，地方政府為了自身利益濫用政府公信力，為信托項目提供財政擔保，與現行法律法規沖突。
（二）擔保方式問題較多
由于信托產品屬于私募發行，投資者對信托計劃的運作情況所知有限，之所以投資者敢于購買信托產品，主要就是出于對擔保方的信賴。信托產品利用擔保來增強信用的比重也日益增加，資料數據顯示，“政策性銀行擔保”、“企業擔?！?、“商業銀行擔?！焙汀皳C構擔保”的比重之和已達到40.1%，但目前我國信托產品的擔保方式仍然存在很多問題。
擔保方的信息不透明。作為信用增強的第三方，擔保方的信用等級高于所發行證券的級別是擔保有效提升證券信用級別的前提。擔保方的注冊資本有多少？目前經營狀況是否正常？盈利還是虧損？資產負債率是否過高？是否同時還為其他企業擔保？這些判斷擔保方實力的基本財務信息，在筆者搜集的信托計劃書中卻幾乎都未提及。信托計劃書對擔保方一般都是泛泛而談，報喜不報憂。
擔保方的雙重身份蘊藏風險。374個信托產品中，還有個別產品存在擔保方身兼二職的情況。某信托公司相繼推出的兩個信托產品中，其中一個產品的借款人同時又是另一個產品的擔保人，而兩個信托產品發行間隔僅一個月。兩個產品處于同一風險源的情況下，極易發生風險傳遞效應，然而對于其中蘊藏的風險，該信托公司卻沒有任何的風險提示。
擔保機構參與水平低。374個信托產品中，作為專業的擔保機構卻僅為6個產品提供了擔保服務，遠遠低于其他機構的擔保比重。截至2006年末，我國擔保機構數量為3366家，雖然擔保機構眾多，但注冊資本低、缺乏資金補充機制、經營管理水平參差不齊、專業人才嚴重不足等問題導致現有的擔保機構信譽不佳，得不到市場的認同。
（三）保險介入程度低
在筆者統計的374個信托產品中，只有1個產品引入了保險方式：2005年9月，中信信托發行一款名為“國賓世貿中心（B座）項目”集合資金信托計劃，除了抵押、質押、償付準備金和實力企業擔保以外，還向平安保險投保了財產險、第三方責任險，以及為保障其收益按時兌付而投保的預期利潤損失險。這是國內首次通過保險來幫助信托公司控制即時兌付的風險。雖然目前已經有信托公司開始和保險公司合作，但從目前我國信托業的整體來看，保險在信托領域的介入程度還很低。
（四）信用評級缺失
信托項目的質量和信用等級能夠被準確評估，不僅能夠增強投資者的信心，也能夠提供市場信息，增加交易的透明度，這將關系到信托產品能否為廣大投資者所接受。而筆者統計的374個產品中，沒有一個產品經過信用評估，諸如項目的合法性和真實性、預期收益率的判斷依據、抵押物與質押物的保障程度、擔保方的實力和信譽等投資者關注的問題，都僅憑信托公司的一面之詞，缺乏最基本的公信力，投資者承擔了巨大的投資風險。
完善信托產品信用增級的對策
鑒于目前我國信托產品中信用增級的現狀及存在的問題，為了促進信托業的良性發展，筆者認為應從以下方面著手，完善信托產品中的信用增級環節。
（一）增大信息披露的透明度
根據2002年7月18日起施行的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，信托投資公司依據信托文件的約定管理、運用信托資金，導致信托資金受到損失的，其損失部分由信托財產承擔；當信托公司違背信托合同擅自操作時，投資者所受損失才由信托公司賠償，運營過程中的風險則完全由投資人承擔。
相比投資者承擔的巨大風險，由于信托的私募性，投資者對收益分配、資金運作、信用增級等方面獲取的信息卻要少得多，信息嚴重不對稱。因此，應增大信托項目信息披露的透明度，尤其是投資者最為關注的風險因素，諸如資金運用項目的投資情況、項目方公司的背景和實力、信用增級手段，如抵押（質押）物是否過硬、抵押（質押）比率、擔保方信用級別和資金實力等重要信息的披露，保護投資者的權益。
（二）強化擔保機構的信用增級作用
近年來，我國擔保業發展迅速，2003年擔保機構數量為966家，而2006年末就增長為3366家。強化擔保機構在信托產品信用增級中的作用，將會極大地促進我國信托行業的發展。
完善資金補充機制。截至2006年末的3366家擔保機構中，政府完全出資的有688家，占總體的20%，參與出資的有629家，占19%，政府出資仍是擔保資金的重要來源，但由于目前政府出資以各級地方政府財政資金和資產一次性劃入為主，且受制于地方財政能力，出資的規模有限。筆者認為可由地方政府根據擔保業務發展情況，每年按一定比例動態增資，并納入財政預算，變一次性劃入為持續“輸血”，這樣不僅能較大程度上解決擔保機構的資金補充問題，還能摒棄地方政府濫用政府公信力、為信托項目提供財政擔保、與現行法律法規沖突的弊端，變政府直接行政干預金融為通過間接、經濟的手段將政府行為融入到金融市場中來。除了以政府財政為主要的出資渠道外，還應鼓勵國有資產管理部門、金融機構、企業、社會團體等多種性質的資本參股。另外，可考慮適當增加政策性銀行對擔保機構的低息貸款補充擔保資金。
提高擔保機構的經營管理水平。擔保機構自身應加快信息化建設，完善風險防范、識別、控制的評價體系，真正實現企業化運作。政府應摒棄行政干預，加強對擔保機構運作的監管，減少擔保機構的無序競爭，凈化擔保行業規范發展的市場環境。
（三）強化保險的保障功能
保險公司與信托公司合作，推出能增強信托產品信用級別的新險種，不僅能開辟新的保險市場，還可以發揮保險的經濟補償職能，保證信托項目經營的現金流不“斷流”，為投資者提供本金和預計收益的保險保障，為信托產品增信。由于保險公司的經濟償付責任，會促使保險公司從自身利益出發，參與對信托項目的評估和監管，強化信托項目的外部約束，既而維護投資者的權益。
（四）引入信用評級制度
專業、公正的信用評級具有取信于民、降低籌資成本和增加無形商譽的重要功能，因此，引入信用評級制度對于信托行業的持續快速發展具有深遠意義。據不完全統計，到2007年8月末為止，我國的信用評級機構有100家左右，低水平重復建設嚴重，評級公信力不強，核心競爭力不足，迅速提升信用評級服務水平已成為亟待解決的問題。
強化信用評級的質量管理。應健全信用評級的標準化管理，包括業務操作規范的標準化、業務流程的標準化等；建立完善的數據庫；采用科學的評級方法，包括多種模型的預測和檢驗；做好動態跟蹤，力求信用評級結果的準確、客觀與公正。
加強信用評級機構的獨立性與市場化。準確、客觀、公正的評級結果要求信用評級機構具備高度的獨立性，經營管理市場化。但是，當前我國許多評級機構都具有政府背景，發展過程中受到行政干預較多，非市場的行政評估、人情評估還存在，地方保護、市場分割、壟斷經營的現象長期存在，嚴重削弱了評級的公信力。因此，建立健全評級機構的現代企業制度，加強信用評級機構的獨立性與市場化是樹立評級機構權威性的重要任務。
篇9
一、信托業務會計概念探索
依通常的看法，信托應是起源于英國的用益權（Use）制度。Use制度的運用須以財產所有者對受托人信任為前提，故以其為代表的財產處分方式，被稱為信托（Trust）。各個國家在不同時期對信托有不同的理解和認識，因此各國對什么是信托的表述也不盡相同，但它們之間存在著明顯的共性，即信托行為的產生和信托制度的確立，必須具備以下兩個基本條件，一是財產的所有者必須對某人或某組織充分信任，并將自己的財產委托其管理、經營；二是委托人與受托人之間，必須達成某種形式的信托合同，約定對某項事宜進行委托。我國《信托法》規定，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。信托委托人之所以設立信托是為了有效地管理財產，信托的本質是對財產的管理，最終目的是使信托財產保值增值，可見信托財產是貫穿于信托全過程的核心主線。信托業務會計是反映并監督信托業務是否按照信托契約，為受益人的利益或者特定目的，對信托財產管理、運用、處分信息管理的特殊的專業性工作。
信托業務會計涵義的界定需清楚受托人的含義，《信托法》規定，受托人應當是具有完全民事行為能力的自然人、法人，受托人可采取信托機構形式從事信托活動?，F階段從事信托業務的信托機構主要是信托投資公司，《信托投資公司管理辦法》所稱的信托投資公司是指主要經營信托業務的金融機構。由于我國的信托投資公司從一開始就定位于以銀行業務為主的混業經營體制，這一體制的特征集中表現為：一是信托業務銀行化，信托投資公司按銀行方式組織和經營資金，人民銀行也按監管銀行的方式監管信托業，從根本上扭曲了信托制度，使信托投資公司本應具有的資產管理功能沒有得到充分發揮；二是兼營業務混業化，信托投資公司既可以經營銀行、證券、融資租賃等多種業務，又可以從事實業投資、房地產投資等非金融業務，使其喪失了明確的發展方向。由于定位不當，信托行業自1979年恢復以來，雖曾在改革開放中發揮了一定的積極作用，但暴露的問題與日俱增，國家不得不對信托行業進行五次清理整頓，最終才將信托投資公司定位于主要經營信托業務的金融機構，因而造成信托投資公司目前既主要從事信托業務也從事非信托業務的事實，因此需明確信托業務會計不是指信托投資公司會計。另外信托業務會計也不是信托投資公司從事信托業務的會計。因為《信托投資公司管理辦法》規定信托業是以營利為目的而經營信托業務的組織機構。除信托投資公司以外，按照信托業務性質還應包括從事受托理財的綜合類證券公司、投資咨詢財務顧問公司等。我們認為會計是參與經濟組織信息管理的一個特殊系統，因此本文將信托業務會計定義為信托業的組織機構從事信托業務，對其受托管理、運用、處分的信托財產的信息管理與監督系統。
二、信托業務會計目標探索
信托，按其詞義，就是相信和委托，“信”是“托”的基礎和前提條件，“托”是“信”的表現形式和具體內容，信托就是“信”和“托”的有機結合而構成的行為整體。本文認為信托業務會計目標的確定應傾向于受托責任觀點，并在此基礎上拓展。首先，受托方應承擔如實地向委托方報告受托責任履行過程與結果的義務，以便解除受托責任；其次，受托方還應承擔向委托人或受益人報告其有效管理信托財產的信息，也就是受托人不僅向委托人或受益人如實報告受托責任的履行過程與結果的信息，還需報告受托責任履行過程中受托人是按照行業標準執業的、值得信賴的、以受益人的最大利益為標準進行財產管理的；另外信托起源于英美國家，盛行于西方世界，我國引進信托制度卻屢屢受挫，原因何在？本文認為這與信托行為是一種法律行為有關，我國本身不是一個崇尚法治的社會，表現在企業理財中即“人治”現象較為普遍。雖然國家、企業制定了許多制度、規章，但企業在理財中不按制度辦事現象司空見慣。這與英美等國家重法制、重信用的文化特點是截然不同的，因此在我國發展信托事業必須加強監管，信托業務會計除承擔向委托人或受益人如實報告其有效管理信托財產的信息外，還應向監管部門報送有利于監管部門判斷受托人是否忠實、努力地為委托人或受益人的最大利益服務的信息。
信托業務會計的目標可概括為以下三方面：一是能如實反映信托財產管理、運用、處分的信息；二是提供受托責任履行過程中受托人是值得信賴的信息；三是提供監管部門判斷受托人是否按照信托契約執行信托業務的信息。
三、信托業務會計基本假設探索
由于信托業務是一種特殊的財產管理制度，使信托業務會計具有特殊性。本文認為信托業務會計基本假設應在會計的基本假設之上，進行內容的拓展和必要的修正。
（一）業務主體假設
會計主體是指會計為其服務的特定單位或組織，它解決的是會計核算的空間范圍有多大。在該前提條件下，會計只為本會計主體服務，以本會計主體的存在為前提，只核算本主體所發生的經濟業務。界定信托業務會計主體需明確以下問題：
1.信托投資公司等信托業組織機構不是信托業務會計主體?！缎磐蟹ā芬笮磐袠I務與非信托業務分開管理、分別核算。由此產生這樣的疑問，信托業務會計主體能否仍界定為信托業務組織機構？如果不能，分別核算是否意味著必然產生新的會計主體？一個單位內部是可以存在多個會計主體的，這取決于公司是否設立內部核算單位，但不管設立多少內部核算單位，資產負債表日不同內部核算單位的報表都應匯總反映，也就是公司有選擇權，可選擇建立還是不建立內部核算單位。信托投資公司等信托業組織機構從事的信托業務與非信托業務是兩種實質完全不同的業務，非信托業務屬于固有業務，信托業務屬于代人理財業務，兩者是不能在資產負債表日匯總反映的。1993年實施的《金融企業會計制度》將信托業務與固有業務納入信托投資公司同一核算系統是基于信托發展的前期，信托業務不是信托投資公司等信托業組織機構的主營業務，其實也是由于對信托的模糊認識。《信托法》明確規定，信托財產獨立于受托人，可見以信托業組織機構作為信托業務會計主體顯然不能明確信托業務會計核算的范圍，還會導致更多認識上的偏差，比如信托業務與非信托業務在資產負債表日是否合并會計報表，是否匯總報送等。因此信托業務會計主體不能是信托投資公司等信托業組織機構。
2.信托業務會計必須有新的會計主體。信托業務會計主體是誰？能否界定為信托委托人或受益人？如果回答是肯定的，信托投資公司等信托業組織機構就類似于記賬機構，顯然不符合信托的本質；另外《信托法》規定信托財產獨立于委托人未設立信托的財產、獨立于受益人，可見信托委托人或受益人作為信托業務會計主體不妥當。能否把信托業務界定為會計主體呢？信托業務作為信托業務會計主體能回答信托業務會計只為信托業務服務、信托業務會計以信托業務的存在為前提、只核算信托業務，但顯然以業務為主體不符合會計主體的涵義，在這里會計主體被定義為特定單位或組織。本文認為會計主體的界定需遵循實質重于形式原則，根據其本質，會計主體就是在于確定會計核算的范圍，信托業務應該可以作為信托業務會計主體；另外基金論的出現為以業務作為會計主體提供了佐證，基金論是以經營活動單位為基礎，考察其經濟活動，解釋權益性質并指導有關經濟業務處理的一種權益理論，它摒棄了業論中的以業主為中心的人格化關系和實體論中將企業虛擬為一個經濟實體和法人的觀點，而是以一個經營活動的單位作為會計處理的基礎，提出基金就是基金會計的核算主體?；鸨旧砭褪切磐械囊环N，可見以信托業務為信托業務會計主體是合理的。
3.在解決了信托業務會計主體是信托業務的前提下，還應明確究竟是按每一信托業務單獨核算還是將全部信托業務納入同一核算系統。要明確這一問題就要看信托業務會計信息的主要使用人是誰。每一信托業務面對的是不同的信托客戶，信托投資公司等信托業組織機構在向委托人或受益人提供信托業務信息時要遵守信托信息保密義務，只提供受益人或委托人投入的信托資產管理、運用、處分的信息，而向監管部門提供的信托業務情況應該是全面反映信托投資公司等信托業組織機構所有的信托財產管理、運用、處分的信息。信托業務會計目標主要是向委托人或受益人如實提供旨在他們了解信托財產有效管理的信息，因此按每一信托業務單獨核算更合理。因為對不同委托人而言，無論該信托所涉及的交易或事項是簡單還是復雜，信托投資公司等信托業組織機構必須單獨報告信托財產管理、運用、處分信息并向具體受益人分配收益。至于向監管部門報送的信息可匯總，容易做到且不影響報表報送目的的實現。
（二）信托存續經營假設
會計的持續經營假設是指企業在可以預見的將來，繼續經營下去，不會停業，企業也不會重組、消失、撤消或破產。如果以信托業務作為信托業務會計主體，首先須明確信托業務的期限，是指信托合同的期限還是指信托存續的期限。其次應明確企業的存續是否是信托存續的必要條件。根據《信托法》的有關規定，信托期限是設立書面文件可以選擇的記載事項，也就是某些信托業務可能沒有明確的信托期限，故信托業務期限不能以信托合同的期限為依據，而應當是信托存續的期限。另外《信托法》還規定，信托存續不因委托人或受托人的死亡、喪失民事行為能力、依法解散、被依法撤消或者被宣告破產而終止，也不因受托人的辭任而終止?？梢娦磐杏邢鄬Φ莫毩⑿?，信托的存續不因信托投資公司等信托業組織機構或者委托人的變化而變化，只取決于是否仍有必要委托他人管理運用信托財產。也就是說信托業務會計仍然需要持續經營假設，只不過表述的內容需適合信托特點，即信托存續假設是指信托在可以預見的將來，繼續經營下去，不因委托人或受托人的死亡、喪失民事行為能力、依法解散、被依法撤消或者被宣告破產而終止。在信托存續經營假設的基礎上，信托財產將在正常的經營過程中被出租、出售、投資、承擔債務，也將在正常的經營過程中分配信托收益。信托存續經營假設的確立為信托資產計價和信托損益確定提供了基礎。當然信托存續并不意味著信托業務永遠存在下去，當有證據表明不能繼續，即信托終止，需放棄信托存續經營假設進入信托清算。
（三）契約分期假設
會計分期是指會計核算應當劃分會計期間，分期結算賬目和編制會計報表。由于信托存續經營假設的存在，有必要在信托存續期分期進行會計核算，以便及時給委托人或受益人提供信托業務會計信息，使委托人或受益人及時了解信托業務經營、運作、風險情況。會計期間的劃分是人為的，究竟如何分期？信托行為是一種法律行為，信托當事人利用具有法律效力的書面文件，界定各方的權利、責任與義務，因此這種行為又具體表現為契約行為；另外擁有財產的人之所以要設立信托，把自己的財產委托給具有管理能力的人進行管理，是因為自己不具備管理的能力或者雖然具備管理的能力但可能受各種條件的制約而無法親自管理?？梢姀奈腥嗽O立信托的初衷來看，是為了有效地管理財產，從受托人的角度看是提供有償服務，只要受托人不違反信托契約，忠實履行了自己的義務，信托財產的損失就由受益人承擔。這種復雜的信托關系必須只能由具有法律效力的契約來保障。受益人由于不參與信托資產的管理，一般不能對受托人進行監督，卻承擔著信托風險，作為信托受益人或委托人必然在契約中具體規定受托人什么時期報送會計信息，而不同的信托受益人或委托人由于對風險的反應程度不同及會計信息對其判斷信托風險、收益的有用程度不同，因而必然形成不同會計間隔報送會計信息的要求，也有可能是實時信息，這就得看雙方的約定，因此本文認為契約分期假設可作為信托業務會計基本假設，至于向監管部門提供的信托業務會計信息可由監管部門統一規定，信托業可按規定匯總、報送，不影響契約分期假設的成立。
（四）貨幣計量與非貨幣計量并重假設
貨幣計量假設是指會計核算應以貨幣作為計量單位，信托業務會計同樣需借助貨幣進行信托資產管理、運用、處分的核算，并為使信托業務會計提供的信息相互可比，貨幣計量假設也應假定幣值不變。但是信托業務會計特殊的地方是受托人從事信托業務是按照約定收取報酬的，卻以自己的名義管理和處分信托財產，也就是通常賦予了信托業投資的權利，相關法律法規規定受托人僅對信托管理中沒有遵循行為標準而造成的損失承擔責任，可見受托人的行為標準對于受托人正確地履行管理信托的義務具有重要意義。我國《信托法》的規定是“受托人管理信托財產，必須恪盡職守，履行誠實、信用、謹慎、有效管理的義務”，非?；\統，很難量化，因此本文認為受托人為解除受托責任，需提供有助于委托人或受益人及監管部門判斷其財產管理行為是否遵循行為標準的信息，而這樣的信息只憑貨幣信息是難以合理判斷的。因此基于信托業務的這一特性，信托業務會計不僅需提供規范的貨幣計量信息，還需提供規范的非貨幣計量信息，因此信托業務會計必須建立貨幣計量與非貨幣計量并重假設。
四、信托業務會計要素探索
《金融企業會計制度》中，在不涉及損益的情況下對信托業務的核算設置了兩大類會計科目：信托資產來源類與信托資產運用類。會計科目是會計要素的具體化，由上述會計科目的設置可以看出新《金融企業會計制度》中，在不涉及損益的情況下有兩類會計要素即信托資產來源與信托資產運用。在涉及損益的情況下，有三類會計要素即信托收入、信托費用、信托損益。
我國《信托法》表明，信托是受托人為了受益人的最大利益和特定目的，以自己的名義管理、處分信托財產?？梢娦磐欣鏆w于受益人，那么根據“所有權與利益相分離”的信托法理念，信托關系一經確立受益人就不應享有信托財產所有權。雖然《信托法》對信托的定義中有“以自己的名義管理、處分信托財產”的字眼，但不能由此說明是誰享有信托財產的所有權，只隱含說明信托是一種不完全轉移所有權的法律關系或受托人名義上享有信托財產的所有權。既然信托財產不能作為信托投資公司的資產與負債核算，又不能作為所有者權益核算，新制度就采用信托資產運用和信托資產來源作為信托業務會計要素，這一迂回戰術的使用使得信托業務會計與其他會計在會計要素的確認上相距太遠，有悖于會計制度改革的方向；另外，回避分歧并不能徹底解決問題。其實信托資產運用在實質上就是信托資產，信托資產來源主要就是信托受益人權益，只不過這種權益既不同于債權人權益即負債，又不同于所有者權益，也就是說受益人既不是信托投資公司等信托業組織機構的債權人，也不是信托財產的所有人。本文認為采用信托受益人權益更符合《信托法》確定的信托是一種財產不完全轉移的管理制度的規定。
明確信托業務會計要素還需討論的一個問題是：信托業務會計是否存在信托負債會計要素，2002年實施的《金融企業會計制度》中出現“信托資產不屬于信托投資公司的自有資產，也不屬于信托投資公司對受益人的負債”的規定，但制度并不是說信托業務在運作過程中不能有負債，而是說委托人投入的信托財產不能作為信托業務的負債。另外中國人民銀行于2002年6月26日頒布的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》第四條，規定了信托投資公司在辦理資金信托業務時不得從事的五項禁止行為，其中前三項：不得以任何形式吸收或變相吸收存款；不得發行債券，不得以發行委托投資憑證、投資憑證、受益憑證、有價證券代保管單和其他方式籌集資金，辦理負債業務；不得舉借外債?？梢娭贫认拗菩磐型顿Y公司從事信托業務過程中負債業務的發生，但不是說信托投資公司在辦理信托業務時沒有可能產生負債。在《金融企業會計制度》所設計的“應付信托賬款”、“代扣代繳稅金”、“待分配信托收益”、“應付受托人收益”等科目實為信托業務產生的負債類科目。
篇10
草尾鎮是洞庭湖畔沅江市最大的農業型鄉鎮，總人口10.8 萬人，其中農業人口8.5 萬人，耕地面積近15000畝。過去，由于一家一戶分散經營，“農業難增效，農民難增收，農村難發展”。為了改變這一現狀，草尾鎮以各種形式流轉土地。該鎮農村土地流轉大致經歷了三個發展階段：第一階段是二輪土地承包后至2006 年。該階段的土地流轉基本屬于群眾自發、無序、不規范的流轉；第二階段是2006 年至2009 年底。該鎮黨委、政府針對農村實行家庭承包責任制后，一家一戶分散經營和大批青壯年勞動力常年外出等原因，導致農業難增效、農民難增收、農村難發展的況狀，積極搭建農村土地流轉平臺，著力推動農村土地流轉，發展農業規模經營。至2009 年底，全鎮各種形式的流轉面積達48000畝， 占耕地面積的32%，涉及農戶6 500 戶，占總農戶的30%，土地流轉初見成效；第三階段是2010 年以來，草尾鎮針對過去土地流轉中存在的速度不快、規模不大、質量不高、行為不規范的問題，按照益陽市委、市政府的指示，在沅江市委、市政府堅強領導和全力支持下，積極建立農村土地信托機制，穩步推進農村土地信托流轉，探索出了一條推動農村土地流轉的新路子。2010年7月，注冊成立了“草尾農村土地信托投資有限公司”。公司成立以來，共簽訂信托流轉合同23個，信托流轉土地面積25600畝，目前已儲備土地5000多畝，受托土地11000多畝，預計到今年年底全鎮信托流轉面積可達60000畝，全鎮農村土地信托流轉呈現方興未艾的好勢頭。
二 土地信托流轉的基本原則、步驟
在土地信托流轉試點中，益陽市始終堅持五條基本原則。一是政府主導。土地流轉涉及千家萬戶，僅僅依靠農民自愿和企業自發行動交易成本太高，農民利益、企業利益很難有效調節，這就需要政府加強組織引導。在推進土地信托流轉中，政府必須搭建信托平臺，制定產業規劃，出臺政策措施；政府的相關部門還必須在信息溝通、法律咨詢、糾紛調處等方面提供公共服務，以確保土地信托流轉健康推進。二是市場引導。由市場來調節土地供求關系，優化配置土地資源。由市場主體來經營信托土地，以更好地提高地力、提升產業化水平、增加農業比較效益。三是企業運作。成立土地信托投資公司，按現代企業制度實行企業化運作，堅持政企分開、權責明確、管理科學，確保信托流轉運行規范。四是互利合作。一方面，要尊重群眾意愿，確保農民利益，按照依法、自愿、有償的原則推進土地信托流轉。另一方面，要按協議合同和市場法則，確保經營業主的合法利益。五是嚴格監管。加強對土地信托投資公司的監督管理，各級發改、審計、財政、國土、經管、金融部門要對土地信托投資公司的資金使用、項目建設、公司經營、農地使用等情況進行監督，嚴格防范信托風險。
在基本原則規定下，益陽市確定了信托流轉的基本步驟。一是政府設立土地信托流轉服務中心，設立土地信托基金，建立政府出資的土地信托投資公司。二是土地信托投資公司通過支付土地信托收益(從信托基金中支付)，從委托方(農戶)手中獲得土地。三是土地信托投資公司將信托土地調整成片，或對信托土地進行整理開發，提升地力。四是引進土地經營者，獲得土地信托直接收益。五是把土地信托投資公司獲得的部分土地信托直接收益返還給土地流轉信托基金，用于滾動使用。六是依托信托平臺進行投融資。七是確定土地信托收益分配。主要用于三個方面：提高農民的社會保障水平、建設農村公共服務設施、做大做強信托公司。
草尾鎮的試點較好地體現了基本原則和基本步驟的具體要求，其主要做法可以概括為五個方面：一是確保“三個不變” 。即確保農民委托給信托公司經營的土地集體所有制性質不變、農民承包權不變、農用地屬性不變，從根本上保障信托流轉不觸碰國家現行的法律政策底線，從根本上保證耕地作為農民的基本生活保障不受影響。二是搭建政府平臺。通過建立平臺政府主動介入土地流轉， 使大戶安心經營，農戶放心委托，流轉規范有序。試點工作設計了一個“l+l” 模式，即“一個公司+一個中心” 。一個“公司” ：政府全額出資200萬元，成立了“沅江市草尾農村土地托管投資有限公司” 。一個“中心” ：草尾鎮成立土地信托流轉服務中心，鎮里組織專業技術人員和村組干部，建立一套為土地信托流轉服務的配套服務體系。三是貫徹信托原理。將信托制度在管理財產方面的天然優勢與農村土地經營權流轉市場的發展結合起來。在具體操作中，農戶作為委托方，將土地經營權委托給土地信托流轉投資公司，信托公司作為受托方承接經營權，將經營權發包給第三方(農業經營公司)經營。農戶、信托公司、農業經營公司依法履行各自的責任和享有各自的權利。農民是土地信托中的受益人，試點始終以控制防范風險、確保農民利益最大化為出發點，不斷完善信托公司的治理結構，重點構建了信托流轉的13個基本程序和13項基本制度，制定了《土地信托農民利益保護辦法》、《土地信托公司沉淀資金管理辦法》。四是結合產業發展。把土地信托流轉與壯大產業結合起來，不斷壯大特色產業，提高耕地產出水平。在試點中，草尾鎮制訂實施了現代農業建設三年規劃，把農業產業發展作為鞏固和擴大土地信托流轉的基礎工作。五是培育要素市場。產業發展必須要有勞動力、技術和資金等要素的聚集。在試點過程中，草尾鎮抽調16名專業技術人員充實土地流轉服務中心，成立農機、農技、勞務服務公司，為農業專業經營公司提供社會化服務，通過這些服務公司來連接市場、大戶和農民。
三 草尾鎮土地信托流轉取得的成效
兩年多來，草尾鎮通過建立信托機制，推動土地信托流轉，大大促進了現代農業建設，帶來了“六個促進，三個滿意”。
一是促進了土地規模經營。目前，全鎮經營50畝以上的大戶、企業和公司有389戶。其中經營500畝以上的企業、公司23家，經營1000畝以上的企業、公司10家。
二是發展了特色產業，目前全鎮蔬菜種植面積達2.5萬多畝，每年僅蔬菜產業收入達3億元以上。占全鎮農業總收入40%以上。
三是促進農村剩余勞力的轉移，增加了農民收入。 目前全鎮外出務 工經營的勞力達2.5萬多人，在家年齡50至70歲為基地老板打工的有5000多人。每年勞務收入3.5億元以上。與信托流轉前相比，每年多轉移勞力8000多個，增加勞務收入近1億元。
四是增加了農業投入，夯實了農業基礎。據統計：僅2010年23個基地老板累計投入在2500萬元以上。其中現代化設施投入1000萬元以上。近一年來，全鎮上述各種資本投入農業市場資金達1800多萬元。其中，沅江大地農業發展有限公司投資800多萬元，購置鋼架大棚200個，硬化基地道路3公里，新修涵閘15處，沅江市艾青大蒜專業合作社投資220多萬元，在自己1100畝大蒜基地裝上噴灌。
五是促進了社會化、專業化服務。全鎮農機服務公司、農技統防統治專業協會、勞力服務公司應運而生，為基地老板提供全方面社會化服務。
六是促進了干部作風的轉變，機關干部、基層干部由過去的指手劃腳轉變為真心實意為老板服務，竭盡全力為老板排憂解難。
篇11
孫飛以優異的成績進入了中學,生活也在安寧和計劃中一天天過去。但是到了高中,生活出現了小小的改變。高中增設了哲學這門學科,孫飛一下子就被哲學的辯證思維吸引了。他也一直夢想著可以上北大哲學系。但是高考的時候他發揮失常,考試成績不理想,他被調劑到了當時的北京商學院,也就是現在的北京工商大學,在技術經濟系的物流管理專業學習。高中時,孫飛接受的是簡單的經濟學理論學習,大學里可以接受到更全面更系統的學習。這樣,孫飛開始寫一些簡短的文章,發表在校報上。
大學時期,孫飛以最高票當選為校學生會主席,這也讓孫飛擁有別人不可能有的鍛煉平臺和機會。而大學的實習,孫飛又是在國務院發展研究中心度過的。這讓他近距離了解最新經濟信息。一個偶然的機會更讓孫飛找到了發展的方向。一天,國務院發展研究中心《現代企業導刊》在北京舉辦了首都金融界知名人士招待會,他們的交流讓孫飛感到金融是一個充滿神秘與魔力的行業,也讓他有了對金融行業研究的沖動。孫飛說:“原本我畢業后可以去中央部委工作,但是由于我對金融感興趣,最終選擇了到中國建設銀行?！?/p>
實踐理論雙豐收
在建行的工作使得孫飛可以更好地將理論和實踐結合起來,也為孫飛的發展提供了第一個舞臺。
工作后的孫飛開始潛心研究金融發展,并且開始發表大量的文章。這個時候,信用卡開始在我國萌芽,孫飛通過自己對信用卡性質的了解,把它與我國傳統文化相結合,采用集體智慧,提出了“龍的傳人用龍卡”、“我的臉就是信用”等膾炙人口的宣傳口號。雖然這些口號現在看來并不是很潮,但是在當時卻起到了很積極的作用。
到建行半年之余,被作為重點后備干部培養的孫飛就到了廣東進行農村基層建設,也就是下鄉扶貧。那時的扶貧是把技術、資金和新思維帶給當地的人們,促進當地的經濟發展。此時的孫飛一方面進行扶貧建設,一方面還進行著金融方面的研究,發表文章上百篇,其中《中國農村的核心問題――農民的利益問題》發表于《中國改革》雜志。
由于扶貧成績突出,孫飛被評為農村基層建設優秀工作隊員。因為人才短缺,特別是金融領域人才更是短缺,而孫飛不僅實踐工作做得好,又在金融方面潛心研究,建行廣東分行的領導就希望他擔任團委書記一職。通過投票選舉,孫飛以最高票當選,當時他23歲。
建行的舞臺顯然沒有讓孫飛滿足。1995年,那時的商業銀行業務比較傳統,證券市場充滿了挑戰和創新。這時對證券業產生濃厚興趣的孫飛又主動調入了中國民族國際信托投資公司。孫飛作為核心負責人籌建了證券總部,處理很多投資銀行業務與證券經紀業務,如西寧特鋼、延邊公路上市輔導及主銷商,等等。
在這期間,孫飛并沒有停下自己充實理論的腳步,他在職攻讀了中國社科院財貿系貨幣銀行學專業的碩士研究生。
2000年,孫飛被調入全國游樂園龍頭企業北京石景山游樂集團,進行掛職鍛煉。為了使自己的理論跟得上新世紀的腳步,孫飛報考了排名全國第一的中國人民大學國民經濟學專業在職博士,師從我國著名經濟學家、一級教授胡乃武。
通過這次學習孫飛收獲的不只是專業知識,人大厚重的學術氛圍更是陶冶了他的情操,讓他可以在喧囂的城市中堅定自己的方向。在這期間,他發表了很多文章,很多是發表在核心期刊上,特別是金融方面的,厚厚幾箱的文章他一直珍藏著。
工作了一段時間后,石景山區領導打算讓孫飛擔任石景山區發改委或研究室的領導。孫飛說:“我覺得石景山區的空間太小了,而且我還是更喜歡與金融打交道?！碑敃r正值重慶國際信托投資公司重組,公司總裁很欣賞孫飛,聘請他去做公司總裁助理,同時擔任公司北方區的黨支部書記,主管北方業務并大力拓展信托及投資銀行業務。
信托――又一個馳騁的舞臺
孫飛開始了他在信托業務領域的馳騁。用孫飛的話說,原來的信托公司有點不務正業,一直做商業銀行的存貸款業務和證券業務,信托的“一法兩規”出臺之后,信托公司才開始真正做信托業務。孫飛說:“這時,我一方面做大量的信托研究,另一方面做了很多金融及房地產信托的創新?！痹谛磐薪鐚O飛提出了許多新的理論,也將這些理論成功地運用到了公司的業務中。2002年孫飛親手操刀,完成了我國第一單上市公司的信托收購――四川美豐股權信托收購。之后,孫飛又首創我國第一例準REITS――北京景龍國際公寓股權投資信托計劃與國內首例“信托+銀行”模式典范――世紀星城股權投資信托計劃,這些也奠定了孫飛在金融信托界的聲望。
在事業發展的上升期,孫飛還對金融市場優化理論進行了創新,針對我國金融市場存在的一些問題,如一行獨大的現象嚴重,金融監管屬于高度管制,對民營資本的進入門檻較高,他提出了“風險投資VC+私募基金PE+信托+銀行+海內外資本市場”的金融優化發展路徑。多年來,發表文章800多篇,主筆了大量書籍,代表作有《現代工商管理》、《信托治理優化論》、《金融風暴啟示錄》、《中國經濟大趨勢》等。
這時,香港沿海投資集團找到孫飛,希望他擔任公司的執行總裁,主持集團金融、地產、礦產資源投融資及收購信托公司工作,收購信托公司完成后出任CEO。這也與此時孫飛的想法不謀而合,他主持成功收購了一家信托公司并換發了新牌照,累計運作資金60億元。但是由于信托公司股東不和,使得孫飛無法出任信托公司的CEO。
之后,孫飛開始打造國巨資本,之后經北京金融工作局批準,籌備組建了國巨投資基金管理有限公司,開始自己當老板?，F在又同時擔任中國企業海外發展中心主任、東中西部區域發展和改革研究院副院長、國際財務策劃標準聯盟協會副主席、中國國際經濟技術合作促進會理事、世界資本市場控股集團副董事長、美國萬通投資銀行控股集團副董事長、中國國際資本有限公司首席經濟學家、昊朗體育控股集團執行董事、美國格林證券公司首席經濟學家、華興銀匯資本董事長等眾多經濟職務與國際及國家社團的領導及專家職務。
雖然擔任了很多的社會職務,也有很多的演講要參加,很忙碌,但是孫飛依然堅持每天潛心學習,瀏覽大量信息,更好地把握外面的世界。他說:“網絡是我獲取信息的最主要方式,每天花在網上的時間都會在1～2個小時,我可以獲取很多高端信息,在每一次演講或是講課前一天,我也都會上網查閱是否有關于演講內容的最新動態和政策。”
在專家、總裁、董事長的身份之外,中國社科院及菲律賓比立勒國立大學、太歷國立大學、美國美聯大學博士生導師是他的又一身份。如今的孫飛已有8位博士生畢業了,他們或是政府官員或是企業家。他總是告訴學生要有宏觀的思維、戰略家的眼光、國際化的視野、實干的精神和實操的經驗才能夠成就一番大業。教學中,孫飛看重的不是教給學生某種觀點,而是交給學生分析的方法,能起到舉一反三的效果,這才是重要的。在論文方面,孫飛的要求也是嚴格的:“我都是按人大的標準來要求學生的論文寫作,通常開題報告我都會打回去好幾次,我希望我帶出的學生的論文要有原創性。不是簡單拼湊就可以了?！?/p>
“現在的我都快成為空中飛人了,但是我很喜歡這種忙碌,要是讓我閑下來,反而覺得無所事事。當然,我會把所有的事情處理得很好。”孫飛的博客幾乎是由他的助理和秘書來打理,很多是機構邀請他開的名人博客,或是已經開好只要他發表觀點就可以了。當然,還有很多事情是別人不能代替的,那就是金融研究,做課題,寫著作。
現在步入中年的孫飛正是年富力強的時候,現在和今后最想做的還是將理論和實踐更好結合,將自己在金融學方面的觀點運用到實際操作中,自己的公司也給予了他這樣的實踐平臺。另外就是希望可以在復雜的環境中,提出更適合中國發展的理論,更好地為金融業的優化發展作出自己的貢獻。
孫飛博士簡介
著名金融信托專家、經濟學家、投資銀行家、高級經濟師、教授、博士生導師、中國人民大學經濟學博士。中國企業海外發展中心主任、東中西部區域發展和改革研究院副院長、國際財務策劃標準聯盟協會副主席、中國國際經濟技術合作促進會理事、世界資本市場控股集團副董事長、美國萬通投資銀行控股集團副董事長、中國國際資本有限公司首席經濟學家、昊朗體育控股集團執行董事、美國格林證券公司首席經濟學家、華興銀匯資本董事長。
在中央及省級報刊發表理論文章600多篇,40多篇論文獲獎,并著有以《現代工商管理-中國MBA經典》、《信托治理優化論》、《金融風暴啟示錄》為代表的若干著作,主持了《國有企業重組基金研究》等多項大型課題研究,以及改制上市、并購重組、項目融資、財務顧問、信托創新等工作。
2003年入選《中國專家人名辭典》第12卷, 2004年4月入選《中華名家》,2004年8月入選《當代中華優秀兒女》,2004年9月入選《中華優秀人物大典》,2004年10月獲中國城建與房地產科學發展“50位突出貢獻人物”榮譽稱號,2005年1月入選《世界名人錄》,榮獲2005年度“中國發展百人獎”、“學術創新獎”,全球華人博士十大經濟人物,2008年1月當選“影響中國進程100位杰出企業家”,2009年1月當選“世界十大杰出華人投資銀行家”,2009年8月榮獲“世界經濟十大華人杰出投資風云人物獎”,2010年1月被授予“關注公益事業愛心人士”榮譽稱號。
主持或參與的大型課題:
1.國企重組基金可行性研究(國家級)
2.國家科技攻關課題:西部大開發科技與經濟協調發展戰略研究(國家級)
3.企業集團組織布局與北京制造業發展(省部級)
篇12
一、 我國商業信托會計監管的現狀與分析
(一)會計監管的基礎環境存在先天不足
從目前來看，商業信托公司尚存在法人治理結構不完善，缺乏有效的公司治理安排，內部控制制度不健全 ，風險管理意識不強等根本性問題。盡管信托公司都已按照 《公司法》的要求，設置了完備的機構，規章制度也相對健全了，但 “形備而實未至”現象仍普遍存在，會計監管基礎薄弱，導致少數信托公司忽視風險、違規使用信托資金 ，損害了整個信托行業的信譽。根據 COSO報告的 “五要素”理論，控制環境是內部控制的基礎，監督是內部控制的最后一道防線，控制環境如果出現問題，其余的都將是 “空中樓閣”。
(二)會計監管規范缺失，導致監管效率低下
經過若干次清理整頓以后，有關主管部快了信托監管法律制度的建設 ，2000年以來，《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》、《關于進一步加強信托投資公司監管的通知》、《信托業務會計核算辦法》、《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》、新 《企業會計準則》、《信托公司管理辦法》和 《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》等相繼出臺，這些法規對于摒棄行業行政整頓的做法，加強法律監管，引導商業信托健康有序發展無疑具有特別重要的意義，但從會計監管的角度立法則是近幾年的事，發揮的作用尚有待實踐的檢驗。
(三)會計監管主體的責權利不夠明確
會計監管主體是會計監管行為的具體實施者，目前有人把會計監管的重任寄希望于信托公司會計人員，會計人員作為受聘于公司的內部管理人員之一主要對公司領導負責。盡管會計人員的監督作為會計監管體系的部分制度安排，具有重大的基礎作用，但從性質上來講 ，它仍然屬于信托公司的內部 自我約束行為，會計人員監管的功能在逐步弱化，采取強化會計人員的監管職責來解決商業信托會計的違法違規問題，這一制度安排顯然存在著嚴重的缺陷；有人主張會計師事務所等中介機構應擔負起信托公司會計監管的責任，但由于中介行業的激烈競爭，成本收益原則的制約，會計師事務所往往很難處理好經濟利益與業務質量、風險與報酬的關系，其會計監管作用也就大打折扣；至于政府有關監管部門則是會計監管規則的制訂者和管理者，一般不直接參與信托公司會計監管，監管的權力較大，但責任不夠明確。
(四)會計監管手段存在不足
會計信息化環境對商業信托會計監管方式產生了深刻影響，給我國帶來了前所未有的機遇和挑戰，如果能充分利用信息技術加強會計監管，就會大大提高會計監管的效率和質量。而從目前的情況來看，不管是政府監管部門還是會計師事務所都較多的采用現場監管的方式，委派專門人員進入被監管信托公司，進行實地會計檢查，而較少采用先進的信息化監管手段，通過風險預警系統，對信托機構主要業務活動和關鍵會計指標進行全面、連續的實時監控，進而根據其存在的各種風險及時采取相應的防范措施。
二、構建我國商業信托會計監管制度的設想
新制度經濟學家中，舒爾茨、諾斯、青木昌彥等都曾經從不同的角度對制度進行了定義，他們表達的基本內涵是一致的，簡單的講，制度就是規范和約束個體行為的各種規則。根據新制度經濟學理論，筆者從構建商業信托會計監管的正式制度、非正式制度兩個方面進行探討。
(一)在構建商業信托會計監管的正式制度方面
正式制度又叫正式規則或硬制度，指的是某些人或組織自覺和有意識地制訂的各項法律、法規、規則以及經濟活動主體之間簽訂的正式契約。 正式制度一旦形成，就要求人們必須遵守，具有強制性的特點，因此它就成為商業信托會計監管必不可少的工具了。正式制度可以從其他國家或地區借鑒學習，也可以根據本國具體情況醞釀形成，但其作用的真正發揮還必須依賴于社會認可以及與非正式制度的相容。
1．構建由政府、社會中介機構、信托公司會計等多方合作的監管框架，在制度安排上，明確各監管主體的權力和責任
(1)政府有關監管部門主要負責制訂規則，完善商業信托會計監管制度。通過制度來規范商業信托機構的會計行為，定期或者不定期組織對信托公司的經營活動進行抽查，同時負責監管為信托機構提供審計服務的會計師事務所的審計質量，實施對社會中介機構會計監督的再監督。
(2)要求具有一定資質的社會中介機構為商業信托公司提供審計服務。由于社會中介機構沒有由直接經濟利益所帶來的會計監管動力，又與信托公司之間存在一定的利益關聯，容易與信托公司之間形成“合謀”，因此要提高社會中介機構的準入門檻，讓具有一定資質、能認真執行審計準則的中介機構參與商業信托公司的會計監管，避免讓社會中介機構的審計成為一種與信托公司進行交易的例行公事?！皝y世用重典”，對于違規的信托公司及協同舞弊的社會中介機構，要加大懲罰力度，增加其違法成本。
(3)進一步完善公司治理結構，建立以股東大會、董事會、監事會、高級管理層等為主體的組織架構，明確各自的職責劃分，保證相互之間獨立運行、有效制衡，形成科學高效的決策、激勵與約束機制。加強內部會計監管，依據《會計法》第四條的規定，強化單位負責人會計監管應負的主要責任，充分發揮信托公司監事會的作用，夯實商業信托穩步健康發展的基礎。
2．繼續梳理現有的法律法規，逐步形成系統性、前瞻性、權威性和可操作性強的一系列會計監管制度
(1)市場準入和退出制度。市場準入制度是西方國家普遍采用的一種監管制度。市場準入制度的基本制度功能是允許資本雄厚、信譽良好的經營者進入信托行業，限制未來風險和制度風險。只有那些符合基本條件，通過嚴格審核程序的信托公司才具有經營信托業務的資格，并且對其經營權實行年度審核制，對違法、違規的信托公司，視其情節輕重實行程度不同的懲罰，直至退出商業信托行業。
(2)資產分開管理制度。即要求托管資產與公司的自有資產嚴格分離。資產分離制度的基本功能是在各信托參與方之間形成一種監督制衡機制，有效控制風險。在資產分開管理制度中，明確信托基金由外部保管人進行管理，這對于限制風險是非常必要的。通過資產分離，基金管理人不直接持有信托基金，可以大大減少騙取和盜竊信托基金資產的機會，同時，通過拒絕執行信托基金管理人進行違規操作的指令，還可以強化保管人的謹慎監管意識。
(3)投資比例限制制度。投資比例限制制度，又叫投資組合制度，投資比例限制的目的是分散投資風險，降低風險、制度風險，要遵循謹慎性、安全性、流動性、風險分散性的原則，限制投資范圍，合理確定流動性產品、固定收益類產品、權益類產品等之間的持有比例。
(4)信息披露制度。由于在競爭型、投資運營型的信托基金運作模式下，社會公眾需要獲得盡可能詳細的信息，以便做出合理的選擇，因此信息披露制度成為一種運用越來越廣泛的信托監管制度。對于整個信托投資監管體制來言，信息披露要求是監管的最基本的組成部分，要不斷加強和規范財務會計報告披露，在格式、內容上作出相應的具體規定。信息披露的目的是將信托管理公司置于社會公眾和監督機構的雙重監督之下，防止信托管理公司違法、違規操作損害信托基金所有人和受益人的利益。
目前，要以2008年信托機構全面執行新會計準則為契機， 加強會計監管。全面執行新會計準則有利于客觀地反映信托公司的經營狀況，切實提高會計信息質量和可比性，增加會計信息的透明度，完善風險管理，提高經營管理水平，便于包括委托人、受益人和監管當局等信托關聯方對信托公司的了解，增進對信托公司乃至信托業的信任。對監管者來說，統一、高質量的會計標準有利于其分析、評估同質同類信托機構的風險狀況，并采取有針對性的監管手段，強化風險監管的有效性。
(二)在構建商業信托會計監管的非正式制度方面
非正式制度是指對人的行為不成文的限制，是與正式制度相對的一個概念，通常被理解為在社會發展和歷史演進過程中自發形成的、不依賴人們主觀意志的文化傳統和行為習慣，如社會的價值觀念、倫理規范、文化傳統、習慣習俗、意識形態等。 非正式制度對于商業信托會計監管具有非常重要的意義，而且在短期難以內化為自己制度的一部分。非正式制度的約束是非強制性的，必須借助于正式制度的支持，盡管如此，非正式制度仍然是加強會計監管的基礎與關鍵，并且常常為人們所忽視。有法不依，執法不嚴現象的存在，其根源就在于非正式制度的缺失。為此需要從以面幾方面構建商業信托會計監管的非正式制度：
1．加強會計監管文化的建設
我國是有著深厚民族文化底蘊的國家，非正式制度資源豐富，其中的監管文化演進所形成的行為規范對監管行為起著十分重要的作用。因此，需要進一步在信托公司內部弘揚會計監管和制衡的文化，努力發揮會計監管對改善經營管理的促進性作用，在信托公司外部各利益相關者之間建立平等和信任的文化，逐步形成廣泛的信任機制和平等的文化氛圍，充分發揮監管者的積極作用。
2．發揮商業信托行業協會的作用，加強 自律監管
行業協會往往能站在信托公司的角度，與被監管者之間形成一個平等對話的機制，疏通信息溝通的渠道，形成解決問題的合力，避免把信托監管變成信托管制。通過信托行業協會進行行業規范管理，協調行業內部矛盾，加強行業自律監管，制定好自律規則和執業標準，發揮懲戒作用，促進行業誠信體系建設，宣傳信托市場和信托產品，引導業務創新。
3．加強誠信教育，形成一個 良好的社會道德規范
道德是一種社會控制力量，是社會秩序最根本的維系者。誠信是社會道德規范的核心內容之一，是市場經濟發展的必然要求。為此，要不斷加強對信托會計人員的誠信教育，不斷提高業務素質，對其他會計監管者的道德觀念科學引導，幫助他們樹立責任意識。當然，要認識到誠信教育是一個系統工程，必須凝聚社會各方面的力量，既要進行正面引導教育，也要善于利用發生的典型案例進行警示教育，采取多種形式幫助會計監管人員樹立誠信觀念，更新業務知識，從而使會計行為法制化、規范化，提高商業信托會計信息質量，更好的為發展社會主義市場經濟服務。
總之，由于我國社會主義市場經濟尚處于發展階段，正式制度不盡完善，但在構建我國商業信托會計監管制度過程中，不能生硬的照搬西方的正式制度來監管，這樣 “移植”的西方模式必然失效，所謂 “橘生于西為橘，橘生于東則為枳”。應根據我國的實際情況，多管齊下，實行嚴格的多層次會計監管模式，充分發揮非正式制度的積極作用。此外，在監管過程中還要不斷創新監管工具，用計算機及其信息技術不斷完善會計監管手段。比如，可以將信托公司的會計及其它管理信息通過網絡瀏覽器與監管部門、會計師事務所、投資者等利益相關者建立連接，從而讓會計管理軟件產生的信息在規定的訪問權限內，讓公司外部的人員使用，加強對信托公司業務的動態監控。
注釋 ：
① 投資協議另有約定的除外。
參考文獻
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篇13
剖析中國房地產金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認識中國房地產市場癥結，確立中國房地產的未來發展方向的關鍵。而房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作為從事房地產買賣、開發、管理等經營活動的投資信托公司．實際上是由專業人員管理的房地產類集合資金投資計劃(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作為房地產金融體系中的市場(直接)信用，對于健全我國房地產金融體系，解決房地產業和房地產金融的問題，有著極其重要的作用。
一、中國房地產金融存在的主要問題
1．單一銀行體系支撐著中國整個房地產金融。一直以來，中國房地產業一直面臨資金短缺問題。從房地產開發方面的資金需求現狀來看，中國房地產開發企業除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產資金的70％以上，有些企業甚至達到90％。
2003年我國房地產開發企業資金來源的統計結果顯示我國房地產開發企業的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款和建筑企業貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產企業的平均估計，很多中小房地產企業運作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產資金供給是中國房地產金融的特點，也是中國房地產金融問題的集中體現，無論是效率問題．還是風險問題其根源往往與這一特點密切相關。單一的銀行體系支撐著整個房地產金融，進而支撐著中國房地產的整個產業體系，中國銀行業的負載實在太大，結果使金融政策只能在勉強支撐和減負之間搖擺，政策的收緊往往給房地產金融和房地產市場帶來強烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時，資金供給的單一性也是房地產金融不完備性的最顯著表現特征。
單一銀行體系的根源來自于中國房地產金融本身，同時也是中國金融制度在房地產金融領域的具體表現，因此，中國房地產金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進程的大背景上考慮，也要在充分認識中國房地產金融不完備性的基礎上，結合房地產金融本身的特征積極解決。
2．完備的房地產金融體系尚未形成。
(1)完備的房地產金融體系的主要特點。完備的房地產金融應該是包括銀行間接金融和市場信用在內的一級市場和以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供房地產開發貸款、房地產消費按揭貸款等間接融資，具有房地產投資商特征的基金(主要為房地產投資基金)供市場信用，這些構成了一級房地產金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉化為市場信用，構成了二級房地產金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統風險分散體系。綜觀世界各國房地產金融體系可以看出，美國的房地產金融體系可以作為完備的房地產金融體系的典范。在美國，這個一級市場是由包括房地產投資信托基金、壽險公司、儲蓄機構、養老基金投資管理機構、商業銀行和部分外來投資者等多重機構共同支撐。通過證券化建立起來的二級市場，在增加房地產金融的市場流動性的同時，實際上把房地產金融體系的資金供給轉嫁到整個市場這種房地產金融的“脫媒”促進了房地產金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉化，其結果是，房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，更加順暢地把資金剩余向需求轉化；相應地，房地產金融的系統性風險將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統風險在銀行體系中的聚集。
(2)中國房地產金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產金融市場相比，中國房地產金融體系存在著極大的不完備性。就房地產金融一級市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個房地產行業的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產發展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產二級市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時間方能走到前臺，發揮市場信用的作用。中國房地產金融的一級市場是殘缺的，是缺乏信用的一級市場．而二級市場尚不存在，因此，中國房地產金融是不完備的。
不難看出，中國房地產金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發展市場信用只是豐富房地產金融一級市場內涵的手段，也是創立房地產金融二級市場的前提：事實上，二級市場本身更多的是房地產間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動推動和市場發展的美國房地產金融是必要的。根據美國的經驗，其核心手段是房地產信托和證券化。
目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關的法規和政策尚未出臺：房貸證券化是間接實現資金來源市場化和多元化的手段，對于加強房貸資金的流動，培育我國專業的房地產投資商，完備我國房地產金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產投資信托基金同時活躍于兩級市場的特點顯示，它對中國房地產金融一級市場主體的多元化和二級市場的形成的作用更為直接和明顯。
(3)中國房地產金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環一定程度上是不通暢的，出現了金融資源錯配的現象，或者說金融資源的融通循環中出現惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風險收益對稱性原則進行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規模小、風險大的房地產企業。銀行對所有制所形成的偏見、計劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關人員的道德風險共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔風險的房地產企業，風險和收益失衡，金融資源在房地產行業的配置效率受損。另一方面，中國房地產行業高速發展，其收益性應該為資金剩余者提供分享增長的機會，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進入房地產行業，分享行業發展機會。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產金融系統風險的最終承擔者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業增長的收益，而且最終承擔了行業本身的風險以及中國金融體制存在的固有的道德風險和體制風險。
以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經濟金融體制背景，但如果能從房地產金融本身特征出發，減輕房地產金融對銀行體系的依賴性，發展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產行業增長收益的機會，同時將大大推進中國整個金融體制的改革進程，提升中國金融資源的配置效率、
(4)中國房地產金融蘊含著較高的系統性風險。構成中國銀行業危機隱患的巨額不良資產，很大程度上是90年代房地產泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產行業的高速發展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業發展所不得不積累的風險。這種趨勢已經從銀行的資產組合的變化中逐步顯現出來：因此，必須在理解系統風險和金融危機動因的基礎上，對房地產金融體系進行制度創新，找到化解風險積累的制度安排
二、發展房地產信托投資基金有利于解決我國現有的房地產金融問題
1．有助于促進市場信用的發展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實業投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進行配置。
目前．我國信托業才真正開始起步，這種極強的制度優勢尚未能發揮出來房地產投資信托基金(REH’s)是被成熟的房地產市場檢驗過的市場信用機制．也是信托介入房地產金融市場的主要方式。房地產投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發揮出信托的制度優勢，解決我國房地產業資金來源的單一問題。
2．有助于提高我國房地產金融的融通效率。毫無疑問，房地產信托基金的引入將為我國房地產提供了一個嶄新的融通機制，事實上，自“一法兩規”頒布以后，信托的房地產融通功能已經通過各種指定性的房地產信托計劃的形式體現出來：但是，目前推出的房地投資信托計劃僅僅是單一的融通手段．無法成規模化和長期化，因此也無法成為房地產金融市場的重要組成部分只有從單個房地產信托計劃過渡到房地產投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規模性和系統性，房地產投資信托基金才能作為我國房地產業制度創新和金機構創新的產物，集政府、銀行、企業和投資方面要求和利益于一體，真正實現信托融的長期化和規模化。
房地產投資信托基金的發展，將一定程度疏通我國房地產資金循環的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個市場的整體；中擊力度；同時為那些有意分享房地產行業增長的投資者提供投資機會，在一定程度上緩解我國金融體系的錯配矛盾。
從這個意義上講．房地產投資信托基金的收入．將會系統改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產金融市場的供給格局，真正提升我國房地產金融的融通效率。
3、有助于提高我國房地產金融體制的備性。房地產投資信托基金具有金融機構的特征，通過金融平臺募集社會自由資金，直接把市場資金融通到房地產行業，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補充。
信托對完備房地產金融體系促進作用主要表現在：第一，信托進入房地產金融領域，其以房地產信托投資基金方式介入房地產場．不但參與一級房地產金融市場的金融資源供給，也參與二級市場的投資，有助于房地產金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創立房地產金融二級市場的核心手段，而證券化所要求的“破產隔離”的結構安排也離不開信托這一載體．
4．有助于降低我國房地產金融的系統風險。房地產投資信托基金在我國的引入和發展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統風險的分散，降低危機產生的概率，提高房地產金融的安全。
明斯基(H1anP．Minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機的內因和外因內因在于金融體本身的抗風險能力，而抗風險能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風險累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機的爆發源自金融風險的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個體系，因此，金融體系對風險累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機，確可延緩或避免金融危機的爆發。
具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風險的分擔方式是不同的。銀行對風險進行跨時分擔比較有效，容易把風險在未來和現在之間進行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風險分擔能力比較強．可以在不同主體之間進行分攤?？鐣r風險分配意味著，銀行承擔的風險主要是信用風險，擁有的資產的交易性較差，同期調整的難度較大，只能在未來和現在之間進行分配，無法在當期解決風險積累問題，結果是在某一時期的風險一旦超過了警戒線，金融危機就會爆發。
市場對風險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風險分配，風險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當期的風險累積。因此，從房地產金融風險的角度來看，通過引入房地產信托發展市場信用，不僅為房地產金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產金融當期的系統風險化解能力。
三、政策建議
1鼓勵現有的房地產投資信托向專業化發展。目前我國由信托公司推出的房地產信托計劃由于受到每個信托計劃合同數不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風險集中，信托整體規模不能夠實現大的突破，難以實現房地產多項目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監管體制和法律制度支持房地產信托的發展，經過試點發行，采取向全社會公開發行股票或收益憑證．成立房地產投資信托基金．進而使房地產投資信托的股份可在證券交易所進行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發展成合法、流通性強、具有一定專業化優勢的房地產投資主體
