引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)信托論文范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.
Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize
目錄第一章緒論
1.1論文的研究背景
1.2論文研究的目的和意義
1.3論文的研究方法
1.4國內(nèi)外研究的現(xiàn)狀
1.5論文的結(jié)構(gòu)
1.6論文的主要特色
第二章房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)的相關(guān)理論
2.1REITS的內(nèi)涵
2.2相關(guān)理論
4第三章國外（或地區(qū)）房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的發(fā)展?fàn)顩r和實(shí)例分析
3.1美國的房地產(chǎn)投資信托基金
3.2亞洲的房地產(chǎn)投資信托基金
3.3各國（地區(qū)）REITS的比較
第四章中國房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的現(xiàn)狀和發(fā)展環(huán)境
4.1我國房地產(chǎn)信托發(fā)展的現(xiàn)狀
4.2我國發(fā)展REITS的必要性和具備的發(fā)展條件
4.3我國發(fā)展REITS的制約因素
第五章中國房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的發(fā)展策略
5.1我國標(biāo)準(zhǔn)REITS的發(fā)展策略
5.2創(chuàng)造發(fā)展REITS的良好環(huán)境
第六章結(jié)論和展望
6.1結(jié)論
6.2本文的局限和有待進(jìn)一步研究的問題
參考文獻(xiàn)
第一章緒論
1.1論文的研究背景
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展對帶動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有非常重要的作用。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)融資主要以銀行信貸為主，其它方式如上市融資、債券融資、基金融資以及信托融資等比重較小，這導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一、風(fēng)險(xiǎn)集中。2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)共同了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了進(jìn)一步的緊縮，這更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張問題。因此解決好房地產(chǎn)業(yè)的融資問題已經(jīng)迫在眉捷。在解決房地產(chǎn)業(yè)融資問題上，各界都對REITs寄予厚望。原中國人民銀行副行長吳曉靈早在2005年就指出，當(dāng)前用公開發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立REITs，是房地產(chǎn)業(yè)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。中國房地產(chǎn)業(yè)界特別是一些商業(yè)物業(yè)，希望通過REITs來緩解企業(yè)資金的壓力，同時(shí)提升企業(yè)的品質(zhì)和規(guī)模。2007年澳大利亞最大的投資銀行，也是全球管理REITs規(guī)模最大的投行——麥格理集團(tuán)副執(zhí)行董事理查德·謝帕德（RichardSheppard）在悉尼總部接受記者采訪時(shí)表示，建議中國盡快推出REITs[1]。在我國，從2002年下半年開始，隨著“一法兩規(guī)”的實(shí)施，經(jīng)歷了五次清理整頓后的信托公司獲得了重生，信托公司依照央行的121號(hào)文件，針對房地產(chǎn)企業(yè)迫切希望得到融資的市場需要，積極開發(fā)房地產(chǎn)信托投資計(jì)劃，我國的房地產(chǎn)信托從零開始，得到了一定的發(fā)展。然而我國的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還不是國外真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）,只能稱為準(zhǔn)REITs。近年來，各大信托公司開始加大力度研究開發(fā)REITs產(chǎn)品。2007年4月10日，中國證監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）專題研究小組正式成立。同年上半年中信信托、聯(lián)華信托獲得了REITs試點(diǎn)資格。據(jù)悉，兩家公司均已上報(bào)有關(guān)REITs的設(shè)計(jì)方案，但至今仍未推出REITs產(chǎn)品。
1.2論文研究的目的和意義
REITs在美國自20世紀(jì)60年代開始，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)-2-展的過程。隨后REITs在澳大利亞、日本、新加坡和香港等地也都得到了良好的發(fā)展。REITs的全球發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，REITs是解決房地產(chǎn)融資的有效工具。研究探討REITs的中國化發(fā)展有助于發(fā)展適合中國的REITs產(chǎn)品。這樣，一方面可以解決我國房地產(chǎn)業(yè)缺乏有效融資渠道的問題，減輕銀行系統(tǒng)的貸款壓力；另一方面使我國日益上升的居民儲(chǔ)蓄量和養(yǎng)老基金等有了更多的投資渠道。此外，REITs還有助于建立長期投資概念，減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，增強(qiáng)市場的透明度，吸引更多人投資于房地產(chǎn)市場。從長期來講，建立REITs體系也可以幫助提高資本市場的流動(dòng)性。鑒于發(fā)展REITs對我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大意義，本文將結(jié)合國外(或地區(qū)）REITs的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以及國內(nèi)學(xué)者對REITs已做的研究，在已有產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，探討適合中國的REITs發(fā)展策略，并針對目前REITs開發(fā)過程中存在的制約因素提出相關(guān)的政策建議。
1.3論文的研究方法
本文主要運(yùn)用宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)法中的相關(guān)知識(shí)。運(yùn)用比較研究、實(shí)例研究、靜態(tài)和動(dòng)態(tài)研究相結(jié)合的方法，以及經(jīng)濟(jì)學(xué)的一些基本理論和工具。通過介紹REITs的相關(guān)理論和基本特點(diǎn)，對世界各國（或地區(qū)）REITs的模式進(jìn)行了比較分析。同時(shí)結(jié)合目前國內(nèi)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，和聯(lián)華信托、中信信托等機(jī)構(gòu)對REITs產(chǎn)品試點(diǎn)開況，對我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢進(jìn)行了分析，在此基礎(chǔ)上探討我國REITs的發(fā)展策略并提出培育發(fā)展REITs良好環(huán)境的政策建議。
1.4國內(nèi)外研究的現(xiàn)狀
REITs在國外（特別是美國）已經(jīng)發(fā)展得比較成熟，各國對REITs的研究文獻(xiàn)也比較多，主要涉及到以下幾個(gè)方面。
1．對REITs進(jìn)行總體介紹美國的Apgar和Mahlon（1986）[2]、Block和RalphL.（1998）[3]和Garrigan、RichardT.和JohnF.C.Parsons（1998）[4]等都在各自的文章和著作中對REITs作了整體的介紹。
2．對REITs的稅收政策的研究-3-Sanger等（1990）通過研究表明，美國1976年的稅法改革以及1975年和1976年間對影響REITs的其它法律所作的修改，在有效地減少其與整個(gè)證券市場相關(guān)聯(lián)的風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，提高了其經(jīng)營績效[5]。美國Damodaran等（1997）通過對REITs的組織結(jié)構(gòu)的研究，發(fā)現(xiàn)那些從REITs轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢薰窘Y(jié)構(gòu)的公司，是被分紅政策和資產(chǎn)重構(gòu)的靈活性優(yōu)勢所驅(qū)使，而公司從有限公司轉(zhuǎn)變?yōu)镽EITs時(shí)，稅收優(yōu)惠通常是驅(qū)動(dòng)力[6],等等。
3．對REITs的財(cái)務(wù)杠桿和分紅政策的研究Brown和DavidT.(2000)研究結(jié)果表明，在20世紀(jì)80年代末和90年代初，較高的財(cái)務(wù)杠桿和所貸款物業(yè)所有權(quán)的特點(diǎn)，是導(dǎo)致一些抵押型REITs的業(yè)績相當(dāng)不理想和產(chǎn)生重大財(cái)務(wù)問題的主要原因[7]。McDonald等（2000）通過考察1995-1996年間在REITs分紅公告前和后的買賣報(bào)價(jià)價(jià)差（Bid-askspread）的信息不對稱成分后，發(fā)現(xiàn)分紅越高，買賣報(bào)價(jià)價(jià)差就會(huì)越小，反之，買賣報(bào)價(jià)差就會(huì)越大[8]。
4．對REITs的價(jià)值衡量的研究美國的RichardImperiale（2002）提出用三種方法來衡量房地產(chǎn)投資信托的價(jià)值：(1)將房地產(chǎn)投資信托價(jià)格與其所持有的房地產(chǎn)凈值進(jìn)行比較。(2)比較REITs的收益率與十年期國債殖利率之間的差幅。(3)將REITs的本益比與標(biāo)普500指數(shù)或羅素2000指數(shù)的本益比相比[9]。
5.對REITs投資理論的研究澳大利亞的Newell等(1996)以美國REITs相關(guān)研究為背景，對澳大利亞的LPT1的戰(zhàn)略投資理論進(jìn)行了研究[10]。在我國，REITs尚未真正推出，但已有這方面的研究。主要研究涉及REITs的可行性分析、模式探討和相關(guān)政策分析等方面。
1．對我國發(fā)展REITs的模式進(jìn)行研究王冉（2002）最早提出了我國REITs本土化策略。他認(rèn)為，目前在中國比較可行的路徑是先通過成立私募房地產(chǎn)投資信托把商業(yè)模式建立起來，發(fā)展到一定規(guī)模再通過相關(guān)立法和稅收優(yōu)惠轉(zhuǎn)化為公募信托[11]。周泯非（2003）認(rèn)為，我國目前的實(shí)際情況決定了只能采用私募的方式發(fā)行受益憑證和房地產(chǎn)基金股份募集資金，并且在起步階段宜采用抵押型REITs的形式，以便降低投資風(fēng)險(xiǎn)，吸引1REITs在澳大利亞被稱為LPT.-4-投資者[12]。2004年4月，深圳證券交易所綜合研究所完成的《房地產(chǎn)投資信托基金研究》對我國發(fā)展REITs產(chǎn)品的可行性進(jìn)行了研究，并提出了三種可能的模式，即信托計(jì)劃模式、房地產(chǎn)上市公司模式和封閉式產(chǎn)業(yè)基金模式，并認(rèn)為我國發(fā)展REITs最適合采用房地產(chǎn)上市公司模式。許南等（2006）指出我國現(xiàn)有的集合信托計(jì)劃可以作為借鑒，我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金應(yīng)該采用信托型、封閉式、信托期不低于30年、收益90%分配給投資人的模式[13]。
2．對我國發(fā)展REITs的必要性和可行性進(jìn)行研究毛志榮（2004）認(rèn)為大力推進(jìn)我國REITs產(chǎn)品的開發(fā)，對完善我國證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿足投資者的不同投資需求，解決房地產(chǎn)業(yè)的銀行外融資渠道，有著重要的現(xiàn)實(shí)意義[14]。孫靖（2005）指出我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開資金支持，國內(nèi)信托業(yè)經(jīng)過5次整頓已具備發(fā)展REITs的基本條件，同時(shí)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要多樣化的融資渠道，REITs剛好可以滿足這一要求，因此其在國內(nèi)的發(fā)展具有可行性[15]。
3．對我國發(fā)展REITs的障礙進(jìn)行研究羅剛強(qiáng)等（2006）把我國發(fā)展REITs的障礙分宏觀、中觀、微觀三個(gè)層面。宏觀層面的障礙主要是現(xiàn)代企業(yè)制度的缺失、金融體制的不成熟和法律制度的不完善。中觀層面的障礙是公司組織結(jié)構(gòu)不適合REITs的發(fā)展以及沒有國外REITs的稅收優(yōu)惠。微觀層面的障礙就是投資主體的道德風(fēng)險(xiǎn)和專業(yè)人才的缺乏[16]。此外，還有很多文獻(xiàn)對REITs的各個(gè)方面進(jìn)行了分析和論述，包括REITs發(fā)展的前提條件、風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)度量等等。這些文獻(xiàn)的共性是借鑒國外成功的REITs運(yùn)作模式和經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國自身的特點(diǎn)設(shè)計(jì)符合我國國情的REITs運(yùn)作模式，肯定了在我國發(fā)展REITs對金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都具有重要的戰(zhàn)略意義。
1.5論文的結(jié)構(gòu)
篇2
房地產(chǎn)投資信托的含義和基本特征
房地產(chǎn)投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運(yùn)用到房地產(chǎn)市場,把所獲得的收益,幾乎全部以紅利的形式分配給投資者,而且投資受益證券可以在證券市場進(jìn)行買賣的一種組織形式。符合規(guī)定條件(包括資產(chǎn)構(gòu)成、收入來源收入分配等)的房地產(chǎn)投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅(房地產(chǎn)投資信托的投資項(xiàng)目不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn),且免除公司稅項(xiàng))。與其它籌資方式不同,投資信托具有以下幾個(gè)特征:
穩(wěn)定的高收益。由于它必須把90%的應(yīng)稅收入作為比例分配,因此它的收益率比其他股票綜合收益率都要相對高一些。一般來說,它的年收益率波動(dòng)范圍在10%到17%之間,相對穩(wěn)定。
流動(dòng)性強(qiáng)。由于多數(shù)房地產(chǎn)投資信托像其他股票一樣,可以在證券交易所上市交易,與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的的房地產(chǎn)投資相比,因此它的流動(dòng)性相對較強(qiáng)。
能夠抵御通貨膨脹。作為房地產(chǎn)投資信托價(jià)值基礎(chǔ)的房地產(chǎn),具有很強(qiáng)的保值功能。一方面,通貨膨脹來臨時(shí)物價(jià)上揚(yáng),房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值更是升值得很快,以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)投資信托股票價(jià)值也會(huì)隨之上升;另一方面,在通貨膨脹時(shí)期,房地產(chǎn)投資信托的收益水平也會(huì)比平時(shí)高,能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的作用。因此,房地產(chǎn)投資信托是一種很好的保值類投資工具。
面向中小投資者。由于房地產(chǎn)投資信托將投資者的資金集合起來投資于房地產(chǎn),通過其特有的運(yùn)行機(jī)制,使得一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用較少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資。是一種較為理想的投資工具,也符合國家的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)政策。
我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展過程中存在的問題
房地產(chǎn)投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場,作為融資手段又可以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對于我國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)都具有非常積極的意義。但是,由于我國相關(guān)的法律法規(guī)還不完善,再加上房地產(chǎn)投資信托在我國還是一個(gè)新生事物,所以在我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展還存在諸多問題。
法律法規(guī)尚不健全
目前我國信托業(yè)主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》的規(guī)定來開展業(yè)務(wù)。從目前國內(nèi)的法律環(huán)境看,房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品無法進(jìn)行公募、無法上市流通、無法突破200份的上限,只能采用私募形式,不能像國外那樣,真正做到證券化,能夠讓投資者像買賣股票一樣,隨時(shí)選擇買進(jìn)、持有、賣出。同時(shí),在募集資金的使用上,雖然產(chǎn)品設(shè)計(jì)了貸款給房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)、投資于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)股權(quán)、購買商業(yè)用途樓房和住宅等組合運(yùn)用方向,但實(shí)際上還是只能用于短期貸款和要求對方回購的短期物業(yè)投資行為,無法長期或永久性地購入商業(yè)物業(yè),進(jìn)行租賃、經(jīng)營等商業(yè)運(yùn)營。
道德風(fēng)險(xiǎn)問題
房地產(chǎn)投資信托在我國還沒有形成完善的運(yùn)作模式,對受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制尚未形成,容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下,由于存在信息不對稱,信托投資公司在經(jīng)營管理過程中往往會(huì)利用各種機(jī)會(huì)犧牲投資者的利益為自己謀取好處。因此,如何創(chuàng)造一種環(huán)境或制度,盡可能使信托投資者的利益與受托人的利益相一致,對房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。雖然銀監(jiān)會(huì)《暫行辦法》中規(guī)定“房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人,且相互間不得存在關(guān)聯(lián)關(guān)系”,但是由于缺乏完善成熟的監(jiān)督機(jī)制,信托公司仍有可能會(huì)降低委托人的投資要求而投資于和自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè),違背投資收益最大化的原則。
項(xiàng)目自身及市場風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)信托的市場風(fēng)險(xiǎn)主要來自于項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn),對項(xiàng)目的選擇是房地產(chǎn)信托首要工作,如果項(xiàng)目本身存在市場銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面的問題,則信托產(chǎn)品無論怎么設(shè)計(jì)控制風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目本身的先天缺陷是無法避免的。
進(jìn)一步完善房地產(chǎn)投資信托的建議
從上述分析可以看出,我國房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的發(fā)展,因?yàn)槭艿秸叩榷喾矫娴南拗?在我國還需要更進(jìn)一步完善。
建立相適應(yīng)的政策和法制環(huán)境
加快我國相關(guān)政策和法律法規(guī)制定的進(jìn)度,為房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展建立完善的政策和法制環(huán)境。這方面,海外的立法和實(shí)踐能給我國很多的借鑒,政府可以借鑒美日等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的做法,根據(jù)房地產(chǎn)投資信托的特點(diǎn)制定出相應(yīng)的法律、稅務(wù)、財(cái)務(wù)和證券交易等相關(guān)法律法規(guī),保證和維持整個(gè)市場的公平、公正、公開和透明,來推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。一方面,要防止它與銀行等房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的過度競爭;另一方面要鼓勵(lì)其資金運(yùn)用,實(shí)行專業(yè)化投資組合,并保護(hù)投資者的利益。
道德風(fēng)險(xiǎn)問題的防范
作為專業(yè)從事經(jīng)營性信托業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu),信托投資公司受到國家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)——中國銀監(jiān)會(huì)的嚴(yán)格監(jiān)督和管理,嚴(yán)格按照信托業(yè)“一法兩規(guī)”進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)。在產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計(jì)上,信托公司可邀請商業(yè)銀行、律師事務(wù)所、房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)參與,對信托計(jì)劃進(jìn)行資金、法律、收益狀況方面的監(jiān)督。信托公司內(nèi)部,應(yīng)建立和完善業(yè)務(wù)評(píng)審及風(fēng)險(xiǎn)控制流程,按照審慎的原則運(yùn)用信托資金,各部門分工協(xié)作,交叉監(jiān)督,以最大限度地防范風(fēng)險(xiǎn)。借鑒美國經(jīng)驗(yàn),我國可以考慮在開展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的信托公司中建立類似的受托人委員會(huì),負(fù)責(zé)制訂房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃,并且要求受托人與投資顧問和相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)沒有利益關(guān)系。
項(xiàng)目自身及市場風(fēng)險(xiǎn)的防范
信托公司在進(jìn)行項(xiàng)目選擇的時(shí)候,可以聘請有市場公信力的房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析及評(píng)估,對項(xiàng)目的市場定位及前景有一個(gè)獨(dú)立、真實(shí)的認(rèn)識(shí);深入調(diào)查了解開發(fā)商實(shí)力、財(cái)務(wù)及資信情況,選擇與開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力雄厚、資信狀況良好的開發(fā)商進(jìn)行合作;落實(shí)土地房產(chǎn)抵押、第三方保證、質(zhì)押等擔(dān)保措施,在項(xiàng)目運(yùn)作過程中,加強(qiáng)資金監(jiān)控,做到“封閉運(yùn)行,專款專用”。通過這一系列的手段,信托公司能將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍之內(nèi),最大限度地保證信托資金的安全,保護(hù)委托人和受益人的利益。
就目前的市場狀況而言,房地產(chǎn)商也好、投資者也好、信托機(jī)構(gòu)也好,距理性認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資信托,在心態(tài)上還有一定差距,尚不成熟。例如從投資者來看,投資者投資具有盲目性,很多購買房地產(chǎn)信托的投資者都認(rèn)為購買信托與在銀行存款或購買國債沒有什么區(qū)別,而且收益更好。而信托產(chǎn)品的流動(dòng)性很差,缺少轉(zhuǎn)讓平臺(tái),也存在較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此,只要出現(xiàn)一個(gè)信托產(chǎn)品不能兌付,有可能導(dǎo)致信托業(yè)受到致命的打擊。這不僅需要信托機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商不斷調(diào)整心態(tài),投資者在投資過程中也應(yīng)加強(qiáng)金融知識(shí),提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。
參考文獻(xiàn):
篇3
房地產(chǎn)投資信托正是這樣一種制度。而要探索房地產(chǎn)投資信托的制度優(yōu)勢，則有必要將它與房地產(chǎn)直接投資、一般公司股票和債券這些主要的金融工具一一相比較。
一、與房地產(chǎn)直接投資比較
所謂房地產(chǎn)直接投資是指將資金直接投資于一定的房地產(chǎn)物業(yè)，委托專業(yè)人士或自行經(jīng)營的一種投資方式。一般而言，業(yè)績好的直接投資之收益常常高于reits的平均收益水平；但由于直接投資面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)，因而并非所有的直接投資者都能獲得較好的投資回報(bào)。
reits與房地產(chǎn)直接投資相比較，兩者具有如下差異：
（一）流動(dòng)性
房地產(chǎn)直接投資由于直接投資于房地產(chǎn)物業(yè)，若想變現(xiàn)往往只能出售物業(yè)，但出售物業(yè)的難度較大且交易成本很高，因此流動(dòng)性差；而就reits而言，投資者可以通過金融市場自由買賣，故具有高度的流動(dòng)性。
（二）投資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)直接投資由于直接投資于房地產(chǎn)物業(yè)，受房地產(chǎn)市場變化的影響很大，因此投資風(fēng)險(xiǎn)大；而reits卻能通過其多樣化的投資組合和“導(dǎo)管”[2]功能，有效地抵御市場的變化和通貨膨脹，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。
（三）收益的穩(wěn)定性
房地產(chǎn)直接投資由于受房地產(chǎn)總體市場的影響較大，收益起伏很大，有可能獲取較高的收益，也有可能血本無歸，總體而言，收益的穩(wěn)定性不高；而reits則受房地產(chǎn)總體市場的影響較小，波動(dòng)性較小，從而收益的穩(wěn)定性較高。
（四）物業(yè)與資產(chǎn)類型
房地產(chǎn)直接投資由于受投資資本規(guī)模的限制，其物業(yè)通常集中在一個(gè)或幾個(gè)地區(qū)、集中于一種或幾種類型上，而且資產(chǎn)類型單一；而reits由于投資規(guī)模較大，其物業(yè)所處的地區(qū)比較廣泛，物業(yè)的類型多樣化，且資產(chǎn)類型多樣化。
（五）管理方式
就房地產(chǎn)直接投資而言，投資者必須自己介入房地產(chǎn)的具體業(yè)務(wù)，這需要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力。投資者若聘請他人管理，又極易產(chǎn)生人的道德風(fēng)險(xiǎn)，并容易導(dǎo)致管理層與股東之間的利益沖突，且由于缺乏專業(yè)人員的介入，投資者難以獲取便捷的融資渠道；而reits一方面因由房地產(chǎn)專業(yè)人士管理，管理層在reits中又占有相當(dāng)大的股份，管理層與股東之間的利益沖突能比較有效地防止；另一方面，投資者能夠借助管理層的能力獲得良好的融資渠道。
二、與一般公司股票比較
股票是公司簽發(fā)的證明股東權(quán)利的要式證券。[3]依據(jù)股東享有權(quán)利的不同，公司股票可分為優(yōu)先股與普通股兩類。
（一）優(yōu)先股
優(yōu)先股是指公司
在募集資金時(shí)，給予投資者某些優(yōu)先權(quán)的股票。就優(yōu)先股而言，一方面它具有優(yōu)先性，其優(yōu)先性表現(xiàn)在以下方面：（1）有固定的股息，不隨公司業(yè)績的好壞而產(chǎn)生波動(dòng)，優(yōu)先股股東可先于普通股股東獲取股息。（2）當(dāng)公司破產(chǎn)進(jìn)行破產(chǎn)清算時(shí)，優(yōu)先股股東享有先于普通股股東的剩余財(cái)產(chǎn)請求權(quán)。另一方面，優(yōu)先股股東一般不參加公司的紅利分配，也沒有表決權(quán)，且不能參與公司的經(jīng)營管理。
與普通股相比，優(yōu)先股雖然收益和參與決策權(quán)受限，但投資風(fēng)險(xiǎn)較小，其風(fēng)險(xiǎn)小于普通股票、卻大于債券，是一種介于普通股票和債券之間的投資工具。
盡管有時(shí)優(yōu)先股的收益率比較可觀，但總體而言，由于優(yōu)先股的收益率是事先確定的，其資金的增值潛力很小。而且優(yōu)先股的發(fā)行受到的限制較多，因此，一些國家公司法規(guī)定，只在公司增募新股或者清理債務(wù)等特殊情形下才允許發(fā)行優(yōu)先股。而美國有關(guān)reits的法律則規(guī)定，“所有的房地產(chǎn)投資信托都沒有優(yōu)先權(quán)，是清一色的普通股”。[4]
（二）普通股
普通股是指在公司的經(jīng)營管理與贏余分配上享有普通權(quán)利的股份。普通股股東通常按持股比例享有如下權(quán)利：（1）公司決策參與權(quán)，包括股東會(huì)議出席權(quán)、表決權(quán)和委托投票權(quán)等；[5]（2）股息分配權(quán)：普通股的股息依據(jù)公司贏利狀況及其分配政策而定，在優(yōu)先股股東取得固定的股息之后，普通股股東才有權(quán)享受股息分配權(quán)；（3）剩余財(cái)產(chǎn)分配權(quán)：當(dāng)公司破產(chǎn)或清算后，按優(yōu)先股股東在先、普通股股東在后的順序分配剩余財(cái)產(chǎn)；（4）優(yōu)先認(rèn)股權(quán)：當(dāng)公司因擴(kuò)張需增發(fā)普通股股票時(shí)，為保持企業(yè)所有權(quán)的原有比例，現(xiàn)有普通股股東有權(quán)按其持股比例以低于市價(jià)的特定價(jià)格優(yōu)先購買一定量的新發(fā)行股票。
在美國，reits是一種在金融市場流通的普通股，與一般公司普通股相比，在以下兩方面有其特殊性：一方面，因reits公司在經(jīng)營層上不必納稅，能為投資者帶來更大的投資收益，故它是美國具有避稅功能的最重要的投資工具之一；另一方面，beits公司“每年95％（2001年1月1日降至90％）以上的應(yīng)稅收入必須作為股利分配給股東”，[6]這是法律的強(qiáng)制性要求，reits公司無權(quán)制訂自己的分紅政策。這使得reits公司無法像別的公司那樣以本公司上年度的贏利為資本積累去擴(kuò)張發(fā)展，而必須開辟新的資本渠道以籌集所需資本。
三、債券比較
債券是指政府、企業(yè)等機(jī)構(gòu)為直接向社會(huì)募集資金而向投資者發(fā)行的、允諾按一定利率支付利息且按一定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。在這種債權(quán)債務(wù)關(guān)系中，債券持有人（投資者）即債權(quán)人，債券發(fā)行人即債務(wù)人。
作為房地產(chǎn)投資工具，reits與債券在投資特性上有如下差異：
（一）投資安全性
在投資的安全性上，債券與reits相比顯示了兩方面的優(yōu)勢：（1）除非發(fā)行債券的機(jī)構(gòu)或企業(yè)破產(chǎn)，債權(quán)到期時(shí)必須償還本金，債券投資者至少能收回其資本金。而reits的投資者則得不到這種基本的保障；（2）當(dāng)出現(xiàn)破產(chǎn)清算時(shí)，債券投資者也將優(yōu)于reits投資者而受償。而reits作為普通股，其受償順序列在最后，故投資的安全性較差。
（二）收益水平
在利率和市場行情沒有重大變化的情形下，債券的收益就是息票利率指向的收益值，其收益基本與預(yù)期值相同，但缺乏增長潛力；而reits盡管基本收益率沒有債券的息票利率高，但其總的收益是分紅外加資本增長所帶來的收益，因此，reits的總收益水平遠(yuǎn)高于普通債券的收益水平。
（三）受通貨膨脹影響的程度
相對于reits，債券是對利率極其敏感的投資工具，它本身不能對通貨膨脹作出任何的補(bǔ)救。具體而言：當(dāng)通貨膨脹率上升時(shí)，債券價(jià)值會(huì)下降很多，而且離到期時(shí)間越長，其價(jià)值就跌得越多，即使投資者在債券到期時(shí)能收回原來的投資成本，但此時(shí)的貨幣值因貶值早已無法跟購買時(shí)相比了。與此相應(yīng)的是，reits名下的物業(yè)會(huì)隨通貨膨脹率的上升而增值，租金水平自然上升，使reits經(jīng)營收入隨之增長。這說明，reits比債券的抵御通貨膨脹能力更強(qiáng)，其價(jià)值隨時(shí)間的推移而增長；當(dāng)通貨膨脹率降低時(shí)，利率隨之下降，則企業(yè)的融資成本也下降。“已經(jīng)發(fā)行了高于當(dāng)時(shí)市場利率債券的某些企業(yè)，會(huì)選擇提前回購債券，于是，投資者就被剝奪了未來獲取高收益的權(quán)利。”[7]
由上可知，債券盡管在投資安全性上有一定優(yōu)勢，但債券投資者卻必須承擔(dān)因通貨膨脹升降帶來的收益不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)。相比之下，reits由于其收入來源的多樣化，完全能夠很好地抵御通貨膨脹率變動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。
四、獨(dú)特制度優(yōu)勢分析
事實(shí)上，房地產(chǎn)投資信托為其組織者和投資者提供了超越其他房地產(chǎn)投資工具的顯著優(yōu)勢，表現(xiàn)在：
（一）投資主體的大眾化
房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，其特點(diǎn)是投資規(guī)模大且投資周期長，這使得一般的小投資者根本不敢問津，也不可能問津。相比而言，reits則使大額的房地產(chǎn)投資變成了小額的證券投資，這使得幾乎所有的投資者都被給予了投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，而這一機(jī)會(huì)“在歷史上曾經(jīng)主要為富人、有產(chǎn)者所占有”。[8]
（二）投資風(fēng)險(xiǎn)的分散化
reits是以受益憑證或股票的方式募集公眾資金，通過專業(yè)化的經(jīng)營管理，從事多樣化的投資，除可通過不同的不動(dòng)產(chǎn)種類、區(qū)位、經(jīng)營方式等投資組合來降低風(fēng)險(xiǎn)外，亦可以在法令規(guī)定范圍內(nèi)從事公債、股票等有價(jià)證券投資以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。[9]另一方面，組織者可減輕他出資財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度。因?yàn)橥ㄟ^reits，組織者能成為一個(gè)擁有各種房地產(chǎn)類型的實(shí)體（即reits）的股東，而reits將其資產(chǎn)擴(kuò)張并多樣化，從而可以避免由于投資集中于某些地區(qū)物業(yè)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。這樣，組織者也獲取了減輕其個(gè)人責(zé)任的機(jī)會(huì)，即讓reits去承擔(dān)本應(yīng)屬于組織著的困擾其財(cái)產(chǎn)的責(zé)任。[10]
（三）較高的流動(dòng)性和變現(xiàn)性
房地產(chǎn)由于其本身的固定性使得它的流動(dòng)性較差，投資者直接投資于房地產(chǎn)，如果想要變現(xiàn)，一般通過出售的方式，且往往在價(jià)格上不得不打折扣；當(dāng)投資者未必需要那么多的現(xiàn)金時(shí)，房地產(chǎn)出手的難度就更大了。而投資于reits，因“reits是以證券化方式來表彰不動(dòng)產(chǎn)之價(jià)值，證券在發(fā)行后可以在次級(jí)市場上加以交易，投資者可以隨時(shí)在集中市場上或店頭市場上買賣證券，有助于資金的流通，一定程度上消除了傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)不易脫手的顧慮。”[11]
（四）誘人的投資回報(bào)
reits由于能提供相對不變的回報(bào)率，可以抵御來自股票市場易變的風(fēng)險(xiǎn)，從而投資者和組織者都可獲取可觀的投資回報(bào)。由于美國《1960年國內(nèi)稅法典》要求reits將90％以上的收入用于分紅，使得reits的股東能獲取有保證的股息，即使在reits股票價(jià)格下跌的情況下也是如此。而定期的股息收益，且股息率相對優(yōu)厚，正是reits最吸引之處，這可由以下事實(shí)得以驗(yàn)證：美國1993年12月至2003年1月reits的平均年度股息率達(dá)6．96％，較十年期美國政府債券（5．86％）都高。[12]而且reits曾在市場低迷時(shí)比股票表現(xiàn)更好，是故reits現(xiàn)在已是吸引人的“賭注”。[13]
（五）高度的靈活性
reits有兩方面的靈活性：一是投資者持股的靈活性。通常合股公司或企業(yè)要求股東的最低投資額為15000美元，而對reits而言，每股只需10—25美元，且沒有投資數(shù)量的限制，投資者既可只買一股，也可買數(shù)股；二是reits本身的靈活性。reits既可作為融資渠道，也可以作為一種證券工具，即把一些機(jī)構(gòu)或面臨困境的物業(yè)銷售商持有的分散房產(chǎn)包裝上市，甚至可以將整個(gè)納稅的集團(tuán)公司收歸reits進(jìn)行操作。
（六）與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低
美國資產(chǎn)管理權(quán)威機(jī)構(gòu)ibbotsonassociates最近在它的一份研究報(bào)告中指出，通過對所有已發(fā)行的reits歷史業(yè)績進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，reits的回報(bào)率與其他資產(chǎn)的收益率的相關(guān)性在過去的30年一直呈下降趨勢。由于reits的這一特點(diǎn)，使得它在近十幾年的美國證券市場上迅速擴(kuò)張。在美國，目前大約三分之二的reits是在這一時(shí)期發(fā)展起來的。[14]
注釋:
[1]我國也在渴求引進(jìn)房地產(chǎn)投資信托制度的國家之列，銀監(jiān)會(huì)2004年10月18日《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》，正在加緊該管理暫行辦法的制定工作，即是很好的例證。
[2]“導(dǎo)管”功能，即pass—throughtreatment，是指受益人應(yīng)成為信托的納稅人，信托只不過是受益人獲得利益的管道而已。
[3]江平、方流芳主編：《新編公司法教程》，法律出版社1994年第1版，第198頁。
[4]陳潔、張紅：《房地產(chǎn)投資信托的投資特性》，載《中國房地產(chǎn)金融》2002年第11期。
[5]江平、方流芳主編：《新編公司法教程》，法律出版社，1994年第1版，第200頁。
[6]seeusinternalrevenuecode（irc），sec．857（a）（1）．
[7]陳沽、張紅：《房地產(chǎn)投資信托的投資特性》，載《中國房地產(chǎn)金融》2002年第11期。
[8]seechadwickm．cornell：comment：reitsandupreits：pushingthecorporatelawenvelope，thetrusteesoftheuniversityofpennsylvania1997，june，1997．
[9]杜筠翊、胡軒之：《不動(dòng)產(chǎn)投資信托研究》，載《政治與法律》2000年第3期。
[10]seerobertj．crnkovich，upreits：theuseofpartnershipsinstructuringandoperatingrealestateinvestmenttrusts，inreits1993：whatyouneedtoknownow63，65（1993）（discussingsponsors“abilitytoavoidpersonalliabilityforoutstandingrealestatede[11]杜筠翊、胡軒之：《不動(dòng)產(chǎn)投資信托研究》，載《政治與法律》2000年第3期。
篇4
3.1.1稅收優(yōu)惠對美國
REITs的推動(dòng)縱觀REITs在美國的發(fā)展歷史，其變化發(fā)展均受稅法變動(dòng)的顯著影響。REITs傳統(tǒng)的含義是專門持有房地產(chǎn)、與抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有這兩種資產(chǎn)的一種封閉式基金[30]。目前REITs的前身為馬薩諸塞商業(yè)信托(Massachusettstrusts)，它是為了享有稅收優(yōu)惠，規(guī)避相關(guān)法律而誕生的9，隨后這種信托投資方式很快在美國各大城市發(fā)展起來。到了1935年，美國最高法院取消了這種信托的稅收優(yōu)惠，房地產(chǎn)類信托在美國開始進(jìn)入基本停滯狀態(tài)。1960年美國《國內(nèi)稅法改革》正式批準(zhǔn)成立REITs業(yè)務(wù)，并規(guī)定了REITs能夠享受的稅收優(yōu)惠政策，同年出臺(tái)的《房地產(chǎn)投資信托法案》（RealEstateInvestmentTrustActof1960）進(jìn)一步明確了REITs享有與共同基金同樣的特殊稅收優(yōu)惠政策。REITs成立后，隨著美國經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化和稅法等相關(guān)法律的不斷調(diào)整，經(jīng)歷了曲折的發(fā)展過程。其中《1976年稅制改革法》（TaxReformActof1976,TRA76）和1986年的《稅收改革法案》（TaxReformActof1986,簡稱1986）對當(dāng)時(shí)處于低迷的REITs起到了有利的推動(dòng)作用。2001年的《REITs現(xiàn)代化法》允許REITs獲得稅后補(bǔ)貼，同時(shí)將REITs應(yīng)納稅收益的分配比例從95%降低到90%，這使得在亞洲金融危機(jī)時(shí)期受到嚴(yán)重打擊的REITs又開始穩(wěn)步發(fā)展[31]。美國REITs稅收的變革對REITs發(fā)展的影響如圖5所示。9當(dāng)時(shí)美國的法律禁止一般的公司持有與經(jīng)營無關(guān)的房地產(chǎn)，而允許信托持有房地產(chǎn)，只要信托的收入被用來分配給各個(gè)受益人的，就不必納稅。-18-1971-2007年1月底美國REITs的數(shù)量與市值05010015020025019711976198119861991199620012007年份個(gè)050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,000百萬美元美國REITs數(shù)量美國REITs的市值來源：根據(jù)NAREIT網(wǎng)上資料整理編制，具體數(shù)據(jù)見附錄1圖5稅收政策與美國REITs數(shù)量和市值的變動(dòng)關(guān)系
3.1.2美國REITs的法定條件自1960年《美國房地產(chǎn)投資信托法》起，美國多次出臺(tái)稅收改革法案，對REITs的收入來源、擁有、運(yùn)營、管理、服務(wù)范圍、稅收補(bǔ)貼等作出了詳細(xì)的規(guī)定。稅收優(yōu)惠已經(jīng)成為其主要優(yōu)勢之一：凡符合稅法規(guī)定要求的REITs具有避免雙重征稅的特征，獲準(zhǔn)把股利支出從公司應(yīng)稅收入中扣除；同時(shí)REITs在分紅時(shí)具有遞延納稅的功能。為了取得免繳公司所得稅的地位，REITs必須滿足以下5方面的法定要求。這些要求被業(yè)內(nèi)稱作是取得REITs免稅資格時(shí)的一系列“測試”（見表2）。1986年稅收改革法1976年稅收改革法2001年《REITs現(xiàn)代化法》-19-表2REITs資格的法定要求資料來源：InternalRevenueCode,IRC,Secs.856-858.
3.1.3美國REITs的運(yùn)營流程
美國房地產(chǎn)投資信托基金的基本運(yùn)作模式如圖6所示[32]。根據(jù)REITs的基本運(yùn)作模式，其基本運(yùn)營流程如下：REITs通過在股票市場發(fā)行股票（IPO或增發(fā)）募集資金后10，持有并管理房地產(chǎn)資產(chǎn)11，投資者通過購買REITs股票間接投資于房地產(chǎn)，并可以在股票市場進(jìn)行交易，獲得資本利得和流動(dòng)性。REITs的收入主要包括出租房地產(chǎn)的租金、投資于其它REITs股票所得的股利、投資于房地產(chǎn)抵押貸款和短期債務(wù)工具的利息收益。10這里的REITs是指公開上市交易的REITs。11REITs所持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)的類型范圍較寬，包括持有
（1）實(shí)際房地產(chǎn)和房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)的所有權(quán)及其他收益；
（2）其他REITs的股票。另外，REITs還可以持有不超過1年的短期投資（債務(wù)工具或股份）。主要方面具體要求組織結(jié)構(gòu)（組織測試）1.必須采取公司、商業(yè)信托或者協(xié)會(huì)（association）的組織形式；2.必須由一個(gè)或多個(gè)董事或者受托人進(jìn)行管理；3.征稅時(shí)視為國內(nèi)公司法人；4.不屬于金融機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司。股權(quán)結(jié)構(gòu)（所有權(quán)測試）1.股票或收益憑證必須可以轉(zhuǎn)讓；2.“百人原則”：股東或收益人不得少于100人；3.“五人原則”：在一個(gè)納稅年度的后半年，5個(gè)或5個(gè)以下的個(gè)人持有的REIT股份不得超過50%。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)（資產(chǎn)測試）1.房地產(chǎn)、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、政府證券必須占到總資產(chǎn)的75%以上；2.除了上述政府證券之外，REIT持有單個(gè)發(fā)行人的證券不得超過總資產(chǎn)的5%，不得超過該發(fā)行人已發(fā)行有投票權(quán)證券余額的10%。收入結(jié)構(gòu)（收入測試）1.下列收益必須占到總收入的95%以上：股利、利息、房地產(chǎn)租金，股票、證券和房地產(chǎn)處理收益，房地產(chǎn)相關(guān)稅種的減稅或退稅，被取消贖回權(quán)的房地產(chǎn)拍賣所得等；2.下列收益必須占到總收入的75%以上：房地產(chǎn)租金，房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押擔(dān)保債務(wù)孳生利息，房地產(chǎn)處置收益，從其他REIT投資中所得收益，房地產(chǎn)相關(guān)稅種的減稅或退稅，被取消贖回權(quán)的房地產(chǎn)拍賣所得等。3.下列收益占總收入的比例不得超過30%；處置持有期不滿1年的股票或其他證券所得，處置持有期不滿4年的房地產(chǎn)所得等。收益分配（分配測試）每年95%（2001年1月1日降低至90%）以上的應(yīng)稅收入必須作為股利分配給股東。-20-圖6美國房地產(chǎn)投資基金的基本運(yùn)作模式
3.2亞洲的房地產(chǎn)投資信托基金與擁有
40多年歷史的美國REITs相比，亞洲REITs市場如同一個(gè)“新生兒”。但近年來，以日本、新加坡和我國香港地區(qū)為代表的亞洲房地產(chǎn)投資基金市場發(fā)展較快。其中，馬來西亞的房地產(chǎn)投資信托基金問世雖已有10多年時(shí)間，但發(fā)展?fàn)顩r不好。韓國和我國臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)驗(yàn)并不理想。下面主要以日本、新加坡和香港為代表，介紹亞洲REITs的發(fā)展情況。
3.2.1日本的房地產(chǎn)投資信托基金
日本房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展背景如下：（1）房地產(chǎn)價(jià)格飆升，資產(chǎn)膨脹；（2）政府對于證券發(fā)行管制放寬；（3）住宅融資貸款余額增加；（4）企業(yè)已發(fā)行證券籌資需求增加；(5)休閑與商用不動(dòng)產(chǎn)漸趨熱火[33]。2001年日本首只REIT(J-REIT)NipponBuildingFundInc在東京證券交易所上市，標(biāo)志著亞洲REITs市場的誕生。到2006年底，日本房地產(chǎn)投資基金公司數(shù)量在一年內(nèi)從22家上升至38家，REITs市場規(guī)模已經(jīng)達(dá)到290億美元，占亞洲REITs將近65%的市場份額。1．日本REITs的運(yùn)作模式和流程（1）運(yùn)作模式投資者證券市場REIT(上市公司)IPO/增發(fā)投資組合投資資產(chǎn)管理公司委托管理持有租金股利利息資本利得（股票升值收益）買賣股票股利持有股份-21-日本REITs的基本運(yùn)作模式如圖7所示。圖7日本REITs的運(yùn)作模式（2）運(yùn)作流程日本REITs基本運(yùn)作流程如下：A.不動(dòng)產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者；B.投資者將其持有的共有持分權(quán)信托給信托銀行；C.信托銀行給投資者發(fā)受益憑證，并將不動(dòng)產(chǎn)全部貸給（即租賃給）不動(dòng)產(chǎn)公司，同時(shí)向該公司收取租賃費(fèi)；D.信托公司向投資者發(fā)放紅利；E.信托銀行也可以將該房地產(chǎn)在市場上銷售，從購買者身上獲取價(jià)款，再按比例分配給投資者。2．日本REITs的組織形式REITs在日本既可以是公司型也可以是契約型，契約型REITs根據(jù)投資管理人的不同又可分為間接型和直接型。間接型REITs的投資管理人需要聘請國內(nèi)某基金管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)作。直接型RETIs不需要從外聘請基金管理人，基金經(jīng)理可由信托公司內(nèi)部人士擔(dān)任[34]。
3.2.2新加坡的房地產(chǎn)投資信托基金
新加坡早在1986年就提出了設(shè)立房地產(chǎn)投資信托市場的想法。1999年新加坡金融管理局頒布了房地產(chǎn)基金準(zhǔn)則，為設(shè)立REITs跨出了關(guān)鍵一步。2001年11月新加坡嘗試通過SingMallPropertyTrust房地產(chǎn)信托（SPT）發(fā)行第一只REIT。由于首次公開募股的認(rèn)購不足，導(dǎo)致首只REIT上市計(jì)劃無法實(shí)現(xiàn)。失敗的原因主土地所有者（委托及受益人）信托受益權(quán)信托紅利信托期滿歸還財(cái)產(chǎn)信托銀行土地信托銀行信托財(cái)產(chǎn)（土地）信托財(cái)產(chǎn)（建筑物）建筑公司承包合同金融機(jī)構(gòu)建筑貸款支付利息承租或買受人出售出租租金價(jià)格-22-要?dú)w咎市場時(shí)機(jī)不理想和缺乏稅收優(yōu)惠。2002年嘉德置地（CapitaLand）重組了SPT,并以“CaptiaMallTrust”（CMT）的名字再次發(fā)行12，取得了成功。隨后騰飛基金（A-REIT）在2002年11月19日也首次公開募股。新加坡國內(nèi)稅務(wù)局給予的稅收優(yōu)惠是這兩只REIT獲得成功的主要因素。另一個(gè)原因是REIT客觀的收益率，CMT和A-REIT的預(yù)期收益分別是7%和8%[35]。目前新加坡有16只房產(chǎn)投資信托掛牌，涉及市場資金超過260億新元，使新加坡成為日本以外亞洲最大的房產(chǎn)投資信托市場，投資領(lǐng)域涉及到商場、工業(yè)廠房、辦公樓、車庫等，2006年又?jǐn)U展到旅店業(yè)，甚至保健業(yè)13。
1．新加坡REITs的特點(diǎn)新加坡房REITs主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)。
（1）很大程度上參考了美國和澳大利亞房地產(chǎn)信托基金的法規(guī)和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，為了使新加坡成為世界金融中心，新加坡政府放寬了很多相關(guān)的規(guī)定，包括稅務(wù)優(yōu)惠政策，如REITs將收入的90%分配給投資者后其盈利可免繳所得稅，同時(shí)個(gè)人投資者收益可免繳個(gè)人所得稅，豁免注入REITs的物業(yè)所應(yīng)繳付的印花稅等。
（2）法規(guī)較齊全，業(yè)務(wù)開展較早，市場信譽(yù)較好，且近年來發(fā)展很快，前景很好。新加坡已經(jīng)吸引了16只REIT股,市值約為193億美元,而香港則只吸引到了7只REIT股,市值為88億元。在吸引來自中國大陸的REIT上市方面,新加坡的優(yōu)勢變得越來越明顯。
（3）REITs的大股東都有很強(qiáng)的實(shí)力和房地產(chǎn)開發(fā)背景。這些大股東愿意在不失掉這些物業(yè)的情況下，增加資產(chǎn)的流動(dòng)性即融到更多的資金來進(jìn)一步開拓自己的主營業(yè)務(wù)。
（4）新加坡的房地產(chǎn)投資信托投資者中有16%是散戶，這個(gè)比例比一般股票的5%散戶投資者要多[36]。
2．新加坡REITs的運(yùn)作流程新加坡REITs的基本運(yùn)作流程如下。
（1）選擇包裝的物業(yè)。被選擇的物業(yè)必須能夠獲得穩(wěn)定租金收入并有較廣的增值空間。
（2）以選出的物業(yè)為基礎(chǔ)，發(fā)行有價(jià)證券來募集資金。12CMT的IPO定價(jià)為每單位0.96新元，據(jù)估計(jì)大約是給予了凈資產(chǎn)（NAV）2%的縮水。第一次的IPO的縮水大約為2.7%。13《新加坡16個(gè)REITs260億新元:位居亞洲信托市場第二》，聯(lián)合早報(bào)，2007年5月28日。-23-
（3）將募集的資金用于投資其它房地產(chǎn)，獲得穩(wěn)定的租金收入。
（4）房地產(chǎn)投資信托基金的有價(jià)證券可以在二級(jí)市場上流通轉(zhuǎn)讓，從而解決投資者的資金退出問題。
（5）以作為基金基礎(chǔ)的物業(yè)產(chǎn)生的租金收入和基金募集之后投資的物業(yè)產(chǎn)生的租金收入來作為基金分配的紅利。
3.2.3香港的房地產(chǎn)投資信托基金
2003年8月，香港證券和期貨委員會(huì)(SecuritiesandFuturesCommission,SFC)了房地產(chǎn)投資信托的相關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)投資信托的設(shè)立條件、組織結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員資格、投資范圍、利潤分配等方面做出了明確的規(guī)定。2005年6月16日，香港證監(jiān)會(huì)對03年的《香港房地產(chǎn)投資信托基金守則》的兩處地方進(jìn)行了修改:一是REITs允許的投資領(lǐng)域發(fā)生了變化。原來《守則》規(guī)定，在香港上市的REITs只可投資于香港的物業(yè)，現(xiàn)在改為海外的物業(yè)也可投資；二是放寬REITs的負(fù)債比率，從原來的35%放寬至45%。2005年11月18日14，香港第一只REIT，也是全球最大的房地產(chǎn)信托IPO——領(lǐng)匯基金（LinkREIT）發(fā)行，募集到1,100多億港幣，獲得19倍的超額認(rèn)購15。2005年12月16、17日又分別成功推出繁榮房地產(chǎn)投資信托基金（ProsperityREIT）和第一只以廣州物業(yè)為基礎(chǔ)、跨境上市的越秀地產(chǎn)投資信托基金（GZIREIT）。到目前為止，香港已有七只REIT股,市值約88億元。
1．香港REITs的運(yùn)作流程和特點(diǎn)香港房地產(chǎn)投資信托基金的基本運(yùn)作流程與新加坡相似，將合適的物業(yè)進(jìn)行包裝募集資金，通過募集的資金去投資更多的物業(yè)，分派的股息收益主要來源于物業(yè)的租金收入，基金單位可以在證券交易所上市交易。香港的房地產(chǎn)投資信托基金有以下特點(diǎn)。（1）專注投資于可產(chǎn)生定期租金收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目。禁止投資于空置土地或從事和參與物業(yè)開發(fā)活動(dòng)（不包括修繕、裝修）；不得以借出、承擔(dān)、擔(dān)保、加簽或以其它任何方式，直接或間接就任何人的任何責(zé)任或債務(wù)承擔(dān)責(zé)任；不得購入任何可能使其承擔(dān)無限責(zé)任的資產(chǎn)。（2）為了確保房地產(chǎn)投資信托具有較為清晰的資產(chǎn)隔離，香港規(guī)定房地產(chǎn)投資14LinkREIT曾嘗試于2004年12月公開募股，但由于房屋租戶的法律訴訟而被擱置。15“LinkREITIPOsetspriceattheupperendofrange”,BusinessTimesSingapore,2005年11月21日。-24-信托必須以信托的結(jié)構(gòu)模式組成。房地產(chǎn)投資信托可以通過特別控股公司持有物業(yè)。（3）必須持有每項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目最少2年，分派股息占稅后凈收入比率不少于90%，借貸不超過資產(chǎn)總值的45%，可以將資產(chǎn)抵押作為借入款項(xiàng)的抵押品。（4）對股東沒有REITs分紅、地產(chǎn)稅和資本利得等方面的特殊優(yōu)惠。但是越秀REITs作為香港上市的內(nèi)地離岸REITs，由于越秀投資在海外注冊了六家BVI公司，根據(jù)香港有關(guān)規(guī)定，BVI公司自香港以外地區(qū)所得的租金收入一般被視為香港以外地區(qū)或源自香港以外地區(qū)的收入，免繳香港利得稅16。
2．香港REITs的實(shí)例分析鑒于香港地區(qū)的REITs對我國內(nèi)地有較大的借鑒作用，下面選擇領(lǐng)匯（Link-REIT）房地產(chǎn)投資信托基金為例對香港REITs的資產(chǎn)選擇、運(yùn)營結(jié)構(gòu)和運(yùn)作流程進(jìn)行分析。（1）上市選擇領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金通過在香港聯(lián)合交易所（“聯(lián)交所”）掛牌上市募集資金，公開發(fā)售集資237.06億港元。投資者購買房地產(chǎn)投資信托基金的基金單位，可分享及分擔(dān)房地產(chǎn)投資信托基金持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)的利益和風(fēng)險(xiǎn)。（2）資產(chǎn)的選擇領(lǐng)匯基金籌集資金后，購買香港房委會(huì)旗下的物業(yè)（包括151個(gè)房委會(huì)旗下商場和178個(gè)停車場）以賺取租金收入，從而為基金單位持有人帶來穩(wěn)定的回報(bào)。領(lǐng)匯管理有限公司為基金管理人，領(lǐng)匯管理的商場、鮮活食品市場和停車場附近的公共屋及私人住宅樓宇居住的人口，接近全港一半人口，即約300萬人。領(lǐng)匯基金管理有限公司的主要任務(wù)是負(fù)責(zé)制定領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金的投資和財(cái)務(wù)策略、資產(chǎn)提升、收購和出售資產(chǎn)政策，以及領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金旗下物業(yè)組合的整體管理。（3）運(yùn)營結(jié)構(gòu)與運(yùn)作程序領(lǐng)匯基金的運(yùn)營結(jié)構(gòu)如圖8所示。16REITs問路：越秀REITs案例解析，和越秀領(lǐng)跑內(nèi)地首只離岸REIT分拆上市可帶來雙贏，證券市場周刊，2005年12月5日。-25-資料來源：領(lǐng)匯的招股說明書圖8Link-REIT運(yùn)營結(jié)構(gòu)領(lǐng)匯基金因需規(guī)避有關(guān)法律挑戰(zhàn)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)相對復(fù)雜。根據(jù)領(lǐng)匯基金發(fā)售通函顯示,其基本運(yùn)作程序是：A.香港房屋委員會(huì)組建領(lǐng)匯基金管理公司,領(lǐng)匯基金管理公司在香港注冊成立FinanceCo，在開曼群島注冊成立HoldCo和PropCo兩個(gè)公司，由PropCo作為承接香港房屋委員會(huì)旗下商場及停車場等物業(yè)的主體；B.根據(jù)有關(guān)合約，領(lǐng)匯基金管理公司、HoldCo公司、PropCo公司、FinanceCo公司都是香港房委會(huì)附屬公司，一旦上市成功，領(lǐng)匯基金管理公司和HoldCo公司所有股本都以信托方式由受托人匯豐機(jī)構(gòu)信托服務(wù)（亞洲）有限公司代為擁有，并為基金單位持有人之利益而持有；HoldCo公司成為PropCo公司的控股公司；FinanceCo公司則在領(lǐng)匯發(fā)售后作為領(lǐng)匯融資工具；C.PropCo公司向香港房委會(huì)購買有關(guān)物業(yè)，以基金發(fā)行所募集的資金作為對價(jià)；D.領(lǐng)匯基金管理公司及受托人為投資者提供管理服務(wù)，并收取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用[37]。3.3各國（地區(qū)）REITs的比較從發(fā)展歷程看，美國REITs主要是市場廣泛需求和稅收制度驅(qū)動(dòng)的結(jié)果；而亞洲REITs主要是亞洲國家為了加強(qiáng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的競爭力，政府通過專項(xiàng)法律法規(guī)驅(qū)動(dòng)的，沒有明顯的稅收優(yōu)惠驅(qū)動(dòng)。亞洲國家的REITs借鑒了美國的模式，因此和美投資者及基礎(chǔ)投資者受托人管理服務(wù)費(fèi)用費(fèi)用該等物業(yè)之擁有人、HoldCo、ProCo及FinanceCo以信托方式為基金單位持有人持有基金單位持有基金單位費(fèi)用HoldCoPropCo該等物業(yè)FinanceCo管理人策略伙伴策略伙伴服務(wù)-26-國REITs有一些共同的特征，但因?yàn)楦鲊鴩榈牟煌诤芏喾矫嬉泊嬖诿黠@的差異。
3.3.1各國（地區(qū)）模式的比較表3各國（地區(qū)）REITs的比較
亞洲國家/地區(qū)美國日本新加坡香港法律結(jié)構(gòu)立法法度產(chǎn)品結(jié)構(gòu)所有權(quán)結(jié)構(gòu)用于房地產(chǎn)投資的最少份額分紅政策(最少分配)負(fù)債杠桿限制(占總資產(chǎn)百分比)對開發(fā)行為投資的限制稅收優(yōu)惠地產(chǎn)區(qū)域限制公司稅收比較復(fù)雜5/50法則,最少100位基金投資者,根據(jù)OBR93,養(yǎng)老基金視為獨(dú)立投資者75%90%無無對分紅有優(yōu)惠無投資信托或投資公司專項(xiàng)法規(guī)較簡單至少1000位基金投資者,最多的3位不得持有50%以上股份。前10位投資需少于總股份的75%75%90%無無對分紅有優(yōu)惠無信托單位或共同基金專項(xiàng)法規(guī)較簡單至少25%的股份應(yīng)被多于500位投資者所持有70%90%35%或65%(如有信用評(píng)級(jí))，(最早25%,后逐步提高)有(工程完成時(shí)擁有該物業(yè)，不超過總資產(chǎn)的10%)對分紅和交易有優(yōu)惠無信托單位專項(xiàng)法規(guī)較簡單無90%90%45%(2005年6月17日起，原為35%)禁止對分紅無優(yōu)惠無(2005年6月17日前僅限香港)來源：筆者根據(jù)相關(guān)資料整理通過本章上述分析，我們對國外（或地區(qū)）的REITs發(fā)展做以下小結(jié)。-27-
（1）各國的REITs以封閉式為主，開放式較少。而且封閉式期限較長，有利于基金更好地運(yùn)作。上市型基金成為房地產(chǎn)基金的主流品種，而上市的條件一般參考主板股票上市標(biāo)準(zhǔn)。對上市REITs的信息披露有嚴(yán)格要求。
（2）美國是最典型的采用公司型REITs的國家，美國的傳統(tǒng)REITs以公司型為主，大量的現(xiàn)代REITs是以契約型和公司型相結(jié)合的混合型REITs。而在亞洲契約型REITs是主流：香港REITs采用契約型組織形式；在日本和新加坡，兩種組織形式均為法律許可，但實(shí)際操作中，日本以公司型為主，新加坡目前發(fā)行的均為契約型REITs[38]。
（3）美國REITs的結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜（有UPREIT,DOWNREIT，合股和紙夾等），亞洲國家的REITs結(jié)構(gòu)相對簡單。
（4）很多國家REITs發(fā)展得到了稅收優(yōu)惠，且投資者必須獲得大部分投資收益（大多為90%）。
（5）各國都要求將REITs的大部分資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)，并對REITs資產(chǎn)的出售有嚴(yán)格的控制，這與一般房地產(chǎn)開發(fā)商通過開發(fā)出售方式盈利有較大區(qū)別。
（6）各國（地區(qū)）REITs的投資對象具有廣泛性。可以投資商業(yè)地產(chǎn)、倉庫、工業(yè)廠房、優(yōu)質(zhì)零售商鋪、高科技園及工業(yè)園區(qū)等。同時(shí)，美國的REITs可以發(fā)放抵押貸款，而香港明文規(guī)定不允許REITs發(fā)放抵押貸款。
3.3.2對我國發(fā)展REITs的啟示
通過上文對各國（或地區(qū)）REITs的介紹和比較分析，可以從以下幾個(gè)方面得出對我國發(fā)展REITs的啟示。
1．時(shí)機(jī)的選擇房地產(chǎn)投資信托基金除受到整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境——對房地產(chǎn)的市場需求與總體空置水平的影響外，投資對象選擇不當(dāng)、投資時(shí)機(jī)把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、營運(yùn)成本的增加或貸款償還的拖欠，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)投資信托基金的營運(yùn)業(yè)績與市場價(jià)值。如上文介紹，新加坡首次嘗試通過SingMallPropertyTrust房地產(chǎn)信托（SPT）發(fā)行第一只REIT，就由于市場時(shí)機(jī)不理想和缺乏稅收的優(yōu)惠而導(dǎo)致失敗。我國在推出REITs產(chǎn)品的過程中，要引以為戒，選擇合適的時(shí)機(jī)非常重要。
篇5
房地產(chǎn)投資信托(RealEStatelnVeStmentTrUSts，簡稱REITs)，又稱為房地產(chǎn)投資信托基金，最早產(chǎn)生于上世紀(jì)60年代的美國，它是一種通過發(fā)行股票或者單位受益憑證來募集大眾投資者的資金以形成基金，由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)投資經(jīng)營房地產(chǎn)及法定相關(guān)業(yè)務(wù)，并將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的特殊的集合投資制度。美國的房地產(chǎn)投資信托(REITs)制度經(jīng)過40多年的發(fā)展，不斷趨于完善，極大地促進(jìn)了美國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步。從上世紀(jì)90年代開始，世界上許多國家紛紛借鑒美國做法，通過立法建立起本國的REITs制度。據(jù)全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)(NAREIT)的資料統(tǒng)計(jì)，截至2003年底，已有1日個(gè)國家和地區(qū)制定了REITs法規(guī)。由于各國的REITs制度都是借鑒美國REITs的理念和原理創(chuàng)建，因此在制度內(nèi)涵上基本相同。美國的REITs制度安排主要有以下內(nèi)涵和特點(diǎn)：(1)REITs的實(shí)物形態(tài)是一種證券化了的信托投資基金，它是通過向大眾投資者發(fā)行股票或單位受益憑證募集資金而形成。為了避免REITs變成為少數(shù)人牟利的工具，美國法律對REITs的股東數(shù)作出嚴(yán)格限制，規(guī)定REITs的股東不得少于100人，且持股比例最大的5個(gè)或5個(gè)以下的個(gè)人持有的REIT股份不得超過50％。(2)REITs基金管理公司是一種專業(yè)性的信托投資組織，它扮演的是“受人之托，代人投資”的中介入角色，幫助大眾投資者實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)的直接投資。(3)REITs必須將大部分資產(chǎn)投資于能夠定期產(chǎn)生租金收入的經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目，且收入來源主要應(yīng)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的租金。譬如，新加坡和韓國規(guī)定REITs投資于房地產(chǎn)的比例至少在70％以上，美國和日本規(guī)定REITs投資于房地產(chǎn)的比例至少在75％以上，香港規(guī)定REITs投資于房地產(chǎn)的比例至少在90％以上。(4)REITs必須將其90％以上的投資凈收入作為股利在當(dāng)年內(nèi)分配給投資者。(5)如果滿足以上條件及其他規(guī)定，那么房地產(chǎn)投資信托(REITs)作為一個(gè)專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，可以享受免征公司所得稅的優(yōu)惠政策。
二、房地產(chǎn)投資信托(REITs)制度的契約性
REITs作為一種通過募集大眾投資者的資金交由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)投資經(jīng)營房地產(chǎn)的集合投資制度，其產(chǎn)生與房地產(chǎn)業(yè)投資的“高進(jìn)入壁壘”直接相關(guān)。這種產(chǎn)業(yè)進(jìn)入壁壘主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是高資本“門檻”。房地產(chǎn)投資動(dòng)輒上千萬，很多項(xiàng)目投資都是數(shù)億元，甚至數(shù)十億元，中小投資者根本無法承受。另一方面是專業(yè)化技能“門檻”。房地產(chǎn)投資雖然利潤豐厚，但所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性很大。對房地產(chǎn)的投資需要對國家政策、宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期、市場供求、房地產(chǎn)地段、價(jià)格、升值潛力等作出比較準(zhǔn)確的判斷，否則很容易導(dǎo)致投資失誤，損失慘重。這種很高的專業(yè)化要求，一般投資者也是難以達(dá)到的。產(chǎn)業(yè)壁壘的存在，阻礙了大眾投資者對于房地產(chǎn)業(yè)的投資。REITs制度的出現(xiàn)就是國家在制度創(chuàng)設(shè)上對于這一現(xiàn)象所作出的反應(yīng)。通過REITs制度，禮會(huì)投資者將自己的資金委托給更具有專業(yè)優(yōu)勢和效率的機(jī)構(gòu)或者人士去運(yùn)用，并從人那里獲得投資回報(bào)。這實(shí)際上就在委托人和人之間建立了一種契約關(guān)系。因此，更深入地看，REITs作為一種集合投資制度，它實(shí)質(zhì)隱含著社會(huì)投資者與專業(yè)化的房地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)之叫的特定權(quán)利義務(wù)關(guān)系，也即契約關(guān)系。與一般契約關(guān)系不同的是，REITs中體現(xiàn)的契約關(guān)系具有公共性和集體性的顯著特點(diǎn)。為盡量減少因締約雙方信息不對稱給投資者帶來的損害，國家對于REITs的投資對象、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入構(gòu)成、分配比例等都進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，而一般的契約對于這些問題都是山締約雙方協(xié)商確定。也就是說，在REITs這一投資活動(dòng)中，田家為社會(huì)投資者和專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)擬定了一份公共契約，需要雙方協(xié)商的內(nèi)容已經(jīng)很少了。作為接受這份公共契約的回報(bào)，國家給予其稅收優(yōu)惠。REITs投資中的契約關(guān)系的另一個(gè)顯著特點(diǎn)是其集體性。在每一只REITs中雖然有成千上萬個(gè)不同的投資者，但REITs契約并非由他們逐一與專業(yè)投資機(jī)構(gòu)談判簽訂一個(gè)個(gè)契約而形成，而是統(tǒng)一由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)根據(jù)國家規(guī)定提供一份集體契約(即REITs投資協(xié)議)，交由每一個(gè)投資者“背書”(即認(rèn)購基金份額)，當(dāng)達(dá)到法定的背書人數(shù)及投資金額時(shí)，集體契約有效成立。所以，從根本上講，REITs這一集合投資制度就是一份山國家事先擬定好主要條款的集體投資契約，其主要目的在于通過提供稅收優(yōu)惠為社會(huì)大眾提供一個(gè)房地產(chǎn)投資獲利的渠道或者機(jī)會(huì)。
三、房地產(chǎn)投資信托(REITs)制度的社會(huì)性
KEITs作為國家創(chuàng)立并推動(dòng)的特殊集合投資制度，其意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于一種商業(yè)行為，它還具有調(diào)整社會(huì)關(guān)系，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步的社會(huì)職能。社會(huì)性是REITs集合投資制度更為重要、更富意義的特性所在。這具體體現(xiàn)在以卜三個(gè)方面。
篇6
房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)能否維持健康的發(fā)展對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的增長和發(fā)展有至關(guān)重要的意義。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)又是國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)特殊產(chǎn)業(yè)，在土地開發(fā)和商品房經(jīng)營過程中都需要巨額、長期的資金投入。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的三大要素是“資金”、“土地”、“營銷方案”。其中，資金又是首要的。金融業(yè)滲透房地產(chǎn)業(yè)，金融資本和產(chǎn)業(yè)資本相結(jié)合，從而產(chǎn)生了房地產(chǎn)金融。房地產(chǎn)金融不僅是指房地產(chǎn)信貸，還應(yīng)該包括房地產(chǎn)發(fā)展的所有融資方式，如股本融資，債券融資、信貸融資和運(yùn)用信托方式融資等。2002年下半年起，在我國住房金融市場上悄然興起一支新的金融力量——房地產(chǎn)信托，產(chǎn)企業(yè)案例來看，綠城中國、金地集團(tuán)、龍湖它以靈活的運(yùn)行機(jī)制和獨(dú)特的制度彌補(bǔ)了我國住房金融體制的不足，改變了房地產(chǎn)企業(yè)融資幾乎完全依賴銀行貸款的狀況。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品一經(jīng)推出，迅速成長令業(yè)界人士刮目相看，人們注意到它有一個(gè)明顯的特征，就是產(chǎn)品創(chuàng)新活動(dòng)非常活躍，新產(chǎn)品層出不窮，在集合資金信托之外，產(chǎn)生了股權(quán)信托、財(cái)產(chǎn)信托、住房按揭信托、組合信托和房地產(chǎn)投資信托等創(chuàng)新品種。即使在傳統(tǒng)的集合資金信托產(chǎn)品上，信托公司也圍繞收益性、風(fēng)險(xiǎn)性和流通性創(chuàng)新下足了功夫。
2010年，信托融資門檻設(shè)定提高，選擇信托融資的往往都是一些大的開發(fā)商，包括上市公司。每個(gè)信托產(chǎn)品平均融資規(guī)模約3億元，融資規(guī)模相對較大。從目前成功借道信托的房地地產(chǎn)等公司，均在行業(yè)內(nèi)有頗高的知名度。公開資料顯示，5月份以來，通過信托方式融資的地產(chǎn)企業(yè)還包括中華企業(yè)、福星股份、浙江廣廈、香江控股、天業(yè)股份等。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)分析，2000年7月份至2010年7月底，市場上公開發(fā)行的信托產(chǎn)品共4815款，其中，投資領(lǐng)域?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)的有5款，安居工程4款、基礎(chǔ)設(shè)435款、成熟物業(yè)33款。2013年6月，43家信托公司共成立262只固定收益信托產(chǎn)品，納入統(tǒng)計(jì)的136只產(chǎn)品總規(guī)模為288.83億元，平均每只產(chǎn)品規(guī)模為2.12億元，成立總規(guī)模較5月增加20.95%，但同比大幅減少44.90%。2013年6月貸款投資類信托和權(quán)益投資類信托發(fā)行量最大，分別發(fā)行84、74只。房地產(chǎn)、其他、金融類信托的發(fā)行數(shù)量領(lǐng)先，全月分別有85、52、50只信托產(chǎn)品成立，平均募集規(guī)模最大是房地產(chǎn)信托，平均募集金額高達(dá)2.81億元，高出平均募集規(guī)模32.5%。6月由于短期理財(cái)產(chǎn)品數(shù)量激增，存續(xù)期在1年（含）以內(nèi)的產(chǎn)品平均收益大幅下滑，1至2年（含）期信托產(chǎn)品收益回升，2年至3年（含）期產(chǎn)品的收益率連續(xù)5月下跌。兩年期產(chǎn)品和三年期產(chǎn)品的收益率再次出現(xiàn)倒掛態(tài)勢。
房地產(chǎn)信托產(chǎn)品企穩(wěn)回升的主要原因是：在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍相對較弱的市場環(huán)境下，投資者在選擇信托項(xiàng)目投資時(shí)從自身風(fēng)險(xiǎn)收益偏好出發(fā)，要全面考察信托項(xiàng)目信用資質(zhì)情況，對其交易對手的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營業(yè)績以及信托公司風(fēng)險(xiǎn)控制措施等信息進(jìn)行了解，重點(diǎn)關(guān)注實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的大中型信托公司旗下兩年至兩年半的中期限優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的安全性是一個(gè)重要的方面，如果投資者對收益率要求較高，房地產(chǎn)信托目前是一個(gè)合適選擇。當(dāng)前投資者投資理財(cái)主要關(guān)注的就是收益、風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性，投資者可以通過信托公司的產(chǎn)品說明書及一些相關(guān)報(bào)告來深入了解產(chǎn)品情況，幫助判別風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)信托具有共同事業(yè)的穩(wěn)定性：委托人將不動(dòng)產(chǎn)交由受托人代為經(jīng)營，二者利益是一致的，二者關(guān)系相對易于協(xié)調(diào)；并且，受托方往往缺乏信譽(yù)較好的法人組織，委托方受到欺騙的風(fēng)險(xiǎn)較小；第三是受托方通常有豐富的操作經(jīng)營，信托事業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也較小，通過信托投資公司自身或聯(lián)合其他專業(yè)公司進(jìn)行專業(yè)化經(jīng)營管理，可以使房地產(chǎn)經(jīng)營績效大幅提升，使投資者分享房地產(chǎn)專業(yè)投資成果。
一、房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)
房地產(chǎn)信托使委托方財(cái)產(chǎn)收益性較好，安全性較高。在委托協(xié)約存續(xù)期間，業(yè)主可如同將相當(dāng)于其房地產(chǎn)價(jià)值的現(xiàn)金作為本金存入銀行一樣，可以持續(xù)不斷地獲得收益，及至合約結(jié)束，業(yè)主仍能得到標(biāo)的物（房地產(chǎn)），較好地體現(xiàn)了安全性，房地產(chǎn)信托集合多個(gè)投資者的資金，進(jìn)行多項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，從而分散了風(fēng)險(xiǎn)，使投資者在享受房地產(chǎn)市場投資高收益的同時(shí)，承受較低的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)信托的資產(chǎn)具有較好的流動(dòng)性。委托方可以其代營房地產(chǎn)為擔(dān)保標(biāo)的，取得資金；委托方在信托關(guān)系存續(xù)期間，若急需資金，也可以將部分收益權(quán)做擔(dān)保，取得資金，因此，信托資產(chǎn)變現(xiàn)性較好，流動(dòng)性較強(qiáng)。同時(shí)房地產(chǎn)信托使委托方省心、節(jié)力，無需煩惱。整個(gè)共同事業(yè)的營運(yùn)，完全的信托公司操作，業(yè)主只相當(dāng)于一個(gè)股東坐享紅利，不需要經(jīng)營操勞。
以上房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)，讓現(xiàn)在的委托方越來越熱衷于選擇房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：投資到房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品平均年化收益率在各類信托產(chǎn)品中是屬于最高的，在已發(fā)行的信托產(chǎn)品中，眾數(shù)平均年化收益率為8%，部分房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的年化收益率達(dá)到10%，甚至更高的水平。例如：2007年12月，中信信托的一款收益型房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃——昆明星耀的信托實(shí)現(xiàn)預(yù)期年化25%的收益率。與此同時(shí)，進(jìn)入的門檻也是比較高的，普通的信托產(chǎn)品多為10萬元起步，而房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品從早些時(shí)候的10萬已經(jīng)提至100萬，現(xiàn)在不少項(xiàng)目甚至提升到了300萬總體來看，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益率主要受以下幾個(gè)方面的影響：
1、資金供需情況：國家已經(jīng)逐漸在收緊流動(dòng)性，從供需角度看，流動(dòng)性的趨緊也將進(jìn)一步推高信托產(chǎn)品的收益率。在房地產(chǎn)供不應(yīng)求的融資需求推動(dòng)下，資金的價(jià)格從邏輯上看將上漲，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率也將在一段時(shí)間內(nèi)得到推高。
2、投資者預(yù)期：如果加息預(yù)期提高，市場平均收益往上走，或房價(jià)出現(xiàn)回落的趨勢，投資者認(rèn)為樓市會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，擔(dān)心房企表現(xiàn)不佳而不購買產(chǎn)品，會(huì)推高房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率。
篇7
1.銀行信貸模式
銀行信貸是銀行將自己籌集的資金暫時(shí)借給企事業(yè)單位使用，在約定時(shí)間內(nèi)收回并收取一定利息的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)范體系相對比較完整，相關(guān)的規(guī)范性文件主要包括：中國人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號(hào)）；中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2006]54號(hào)）；以及中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)共同制定、頒布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號(hào)）及其補(bǔ)充通知（2007 年12 月5 日，銀發(fā)〔2007〕452號(hào)）。從現(xiàn)狀來看，銀行信貸仍是房地產(chǎn)企業(yè)融資最主要的模式，房地產(chǎn)企業(yè)存在過度依賴銀行信貸的現(xiàn)象，截至2012 年末，主要金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額12.11 萬億元，同比增長12.8%，全年增加1.35萬億元，同比多增897億元。
2.資本市場模式
房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場進(jìn)行融資是一種比較傳統(tǒng)的方式，其最大的優(yōu)點(diǎn)在于可以最大程度的吸收社會(huì)閑散資金，但是中國境內(nèi)對公司上市、發(fā)行公司債的條件限制非常嚴(yán)格，因此，資本市場融資在目前中國房地產(chǎn)企業(yè)融資總額中比重較小。就房企發(fā)行股票來說，由于受政策限制，房企上市比較困難，大多數(shù)房企很難達(dá)到相關(guān)要求。因此，上市的房地產(chǎn)企業(yè)基本都是國內(nèi)知名的大型房企，且大多數(shù)選擇在境外上市。與之相比，房企發(fā)行公司債融資更是少見，主要原因有：一是中國對發(fā)行公司債券的主體要求非常嚴(yán)格；二是中國債券市場相對規(guī)模較小，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)均較大。
3.房地產(chǎn)信托模式
《中華人民共和國信托法》第二條規(guī)定，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。關(guān)于房地產(chǎn)信托，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)于2004 年10 月18 日《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱“《征求意見稿》”），《征求意見稿》第二條規(guī)定，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。
《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，信托投資公司可以集合管理、運(yùn)用、處分信托資金，但接受委托人的資金信托合同不得超過200 份（含200 份），每份合同金額不得低于人民幣5 萬元（含5 萬元）。
《中國人民銀行關(guān)于信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》進(jìn)一步規(guī)定，具有相同運(yùn)用范圍并被集合管理、運(yùn)用、處分的信托資金，為一個(gè)集合信托計(jì)劃。
2005 年9 月銀監(jiān)會(huì)公布《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（212 號(hào)文），房地產(chǎn)信托的門檻大幅度提高：自有資金超過35%、“四證”齊全、二級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)三個(gè)條件全部具備才能融資。這一規(guī)定的嚴(yán)格程度超過了銀行，也不利于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的發(fā)展方向
結(jié)合中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點(diǎn)，傳統(tǒng)的、過分依賴銀行信貸的房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)顯然是不合理的。房地產(chǎn)企業(yè)融資量大、市場對房地產(chǎn)融資的關(guān)鍵作用，大大降低了國家金融體系的穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力；同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)融資深受宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)在整體上脫離市場，造成在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“國家政策先行、市場規(guī)律作用被弱化”的現(xiàn)實(shí)狀況。令人欣慰的是，中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的模式正處于轉(zhuǎn)型期，從單一、過度依賴銀行信貸的融資結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)型為以銀行信貸為主，結(jié)合資本市場的多元化融資結(jié)構(gòu)。
1.房地產(chǎn)投資信托基金REITs（RealEstate Investment Trusts）
房地產(chǎn)投資信托基金是指，由房地產(chǎn)投資信托基金公司對外發(fā)行受益憑證（股票、商業(yè)票據(jù)或債券），向投資大眾募集資金，用以投資、經(jīng)營、管理房地產(chǎn)及房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，所獲利潤在扣除一般房地產(chǎn)管理費(fèi)用和買賣傭金后，由受益憑證持有人分享。
房地產(chǎn)投資信托基金是一種不動(dòng)產(chǎn)投資工具，也是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種方式。房地產(chǎn)投資信托基金實(shí)際上是將“不動(dòng)產(chǎn)證券化”，借助資本市場，改變不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值形式，將有形的、固定的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可以流通、變現(xiàn)有價(jià)證券，從而將不動(dòng)產(chǎn)市場和資本市場有機(jī)結(jié)合起來。這也是房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)信托最顯著的區(qū)別，前者是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值證券化的產(chǎn)物，而后者是基于合同而建立起來的信托法律關(guān)系。
2009 年3月18日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見》（銀發(fā)〔2009〕92 號(hào)），標(biāo)志著房地產(chǎn)投資信托基金及其立法和試點(diǎn)工作將在我國推廣。
2.保險(xiǎn)資金
新《保險(xiǎn)法》對保險(xiǎn)資金的運(yùn)用形式進(jìn)行了修訂，允許保險(xiǎn)公司運(yùn)用保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，所以保險(xiǎn)資金也成為房地產(chǎn)企業(yè)一種新型的融資方式。目前，《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》正在制定中。
參考文獻(xiàn)：
[1] You Zhou,Sixue Zhang,Cao Lili. Studyon the Establishment of Mass AppraisalModel of Residential Real Property inChina———With Heilongjiang provinceHarbin city as Example[A]. Proceedingsof 2013 3rd International Conference onApplied Social science (ICASS 2013)Volume 1[C]. 2013
[2] Li Yang. The Development of Real EstateMarket in China[A]. Proceedings of2013 3rd International Conference onApplied Social Science (ICASS 2013)Volume 1[C]. 2013
[3] 陶于權(quán),劉建增. 房地產(chǎn)市場融資“異象”的法律思考[A]. 第三屆西部律師發(fā)展論壇論文集[C]. 2010
[4] 李榮,繆楊兵,范嗣斌. 三亞房地產(chǎn)的特點(diǎn)和規(guī)劃調(diào)控策略[A]. 轉(zhuǎn)型與重構(gòu)———2011 中國城市規(guī)劃年會(huì)論文集[C]. 2011
[5] 毛麗青. 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展已成為我省新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)———1998 年全省房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況分析[A]. 青海省統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)1998—1999 年優(yōu)秀統(tǒng)計(jì)論文選編[C]. 2000
[6] 樊彬.淺議房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)采購管理工作[A].土木建筑學(xué)術(shù)文庫(第12 卷)[C]. 2009
篇8
本文將結(jié)合我國實(shí)際國情,對我國未來信托與房地產(chǎn)的合作的途徑之一即房地產(chǎn)投資信托基金做簡要的分析。
一、我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的背景
房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts)屬于房地產(chǎn)證券化的一種,是指信托機(jī)構(gòu)面向公眾公開發(fā)行或者向特定人私募發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益憑證來籌集資金,然后將信托項(xiàng)目投向房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或房地產(chǎn)證券等,投資所獲得的利潤將按比例分配給投資者。它源于上世紀(jì)60年代的美國。繼美國之后,REITs概念也逐步出現(xiàn)在歐洲、非洲及大洋州,但在亞洲的發(fā)展卻很晚。雖然第一家REITs公司1989年成立于馬來西亞,但絕大多數(shù)亞洲國家或地區(qū)都是在經(jīng)歷了“金融風(fēng)暴”于2000年之后發(fā)展起來。近年來,日本、新加坡、韓國紛紛建立了REITs公司的市場,而中國的香港和臺(tái)灣地區(qū)的REITs市場也在快速發(fā)展過程之中。
我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展經(jīng)歷了很長的時(shí)間,最早是在建國以前,一戰(zhàn)后,中國各家商業(yè)銀行相繼成立。隨著的爆發(fā),房地產(chǎn)價(jià)格也一落千丈,從而使當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)信托業(yè)走入低谷。1979年以后,中國的房地產(chǎn)信托也隨著金融信托業(yè)的恢復(fù)而在全國發(fā)展起來。我國的信托業(yè)正處于快速發(fā)展中, 信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用多集中于金融投資,房地產(chǎn)信托也得以快速發(fā)展。
二、房地產(chǎn)投資信托的制度優(yōu)勢
與一般的信托合同、證券投資基金相比,REITs制度具有很大的優(yōu)勢,這主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
1.REITs面向中小投資者。意味著一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資,這為小額投資者提供了一種通過低成本、低風(fēng)險(xiǎn)以及最低投資額度最小化的專業(yè)理財(cái)工具,顯然有利于實(shí)現(xiàn)中小投資者的投資理財(cái)愿望。
2.REITs具有較高的流動(dòng)性和變現(xiàn)性。它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品,一般采用股票或受益憑證的形式,從而使得使房地產(chǎn)流動(dòng)起來。投資者可以通過金融市場自由買賣,這與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資相比,具有相當(dāng)高的流動(dòng)性。同時(shí),這也使得REITs與一般封閉式基金相比,能夠讓廣大投資者迅速退出,具有較高的變現(xiàn)性。
3.REITs是一種有效的保值增值投資工具,能夠有效抵御通貨膨脹。作為REITs價(jià)值基礎(chǔ)的房地產(chǎn),具有很強(qiáng)的保值功能。在通貨膨脹時(shí)期,伴隨著物價(jià)的上揚(yáng),房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值也會(huì)升值得很快,但在同時(shí),以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的RETIs股票價(jià)值也會(huì)隨之上升,因而RETIs的收益水平也會(huì)比平時(shí)高,能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的影響。因此,房地產(chǎn)投資信托是一種很好的保值增值投資工具。
三、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的路徑選擇
1.國外的REITs立法模式
目前國外對REITs的立法模式主要分為兩種類型:一種是美國的分散立法模式,REITs的相關(guān)規(guī)定體現(xiàn)在不同的法律領(lǐng)域中;一種是集中立法模式,對REITs進(jìn)行專門的立法規(guī)定,以亞洲各國和地區(qū)為代表。亞洲的REITs在結(jié)構(gòu)、投資范圍、收入分配等方面都與美國的規(guī)定十分相似,但亞洲各國和地區(qū)普遍采取了統(tǒng)一制定REITs專項(xiàng)法規(guī)的立法模式。造成這兩種立法模式的原因主要有以下兩點(diǎn)。
首先,美國由于最早獨(dú)立發(fā)展REITs,面對這種全新的投資理財(cái)產(chǎn)品,只能通過“摸著石頭過河”的方式,在出現(xiàn)新問題的時(shí)候不斷的出臺(tái)新規(guī)則或修改以前的規(guī)則,最終通過不同的法律規(guī)則形成對REITs的規(guī)制。而亞洲各國和地區(qū)則充分利用后期發(fā)展REITs國家的優(yōu)勢,可以借鑒美國發(fā)展REITs立法模式的成功經(jīng)驗(yàn),從一開始就進(jìn)行專門的統(tǒng)一立法。
其次,這也是由兩大法系的立法特點(diǎn)所決定的,在美國等英美法系國家,主要依靠判例法或者單個(gè)的法案對REITs進(jìn)行規(guī)范,成文法在法律體系中則處于次要地位。而亞洲各國則屬于大陸法系國家,一直采用成文法的形式進(jìn)行立法,不具備英美法系判例法那樣的靈活性,而采用統(tǒng)一立法卻可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎(chǔ)。
2.我國發(fā)展REITs的路徑選擇
我國應(yīng)當(dāng)充分利用后發(fā)展國家的優(yōu)勢,借鑒亞洲其他國家的做法制定專門的REITs法律法規(guī),即采用統(tǒng)一立法模式,這樣的操作具有巨大的優(yōu)越性。
首先,制定REITs專項(xiàng)法能夠減少立法沖突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我國目前的各項(xiàng)法律制度存在著一些局限甚至自相矛盾的問題,制定REITs專項(xiàng)法則顯然減少了這些法律制度之間的沖突,同時(shí),統(tǒng)一的立法模式可以使REITs的過程及各種規(guī)定一目了然,從而在適用這一REITs專項(xiàng)法的時(shí)候有利于投資參與人以及裁判人員的實(shí)際操作,尤其對于我國現(xiàn)在的情況,對于大多數(shù)人來說,REITs是一種新生事物。這就從法律法規(guī)上保障了REITs的發(fā)展。
其次,制定REITs專項(xiàng)法可以維持法律的穩(wěn)定性,節(jié)約立法成本。REITs所涉及的法律部門比較多,如果對所有涉及的法律部門都進(jìn)行修訂,一方面立法成本很高,費(fèi)時(shí)費(fèi)力,另一方面現(xiàn)有法律都進(jìn)行修改不利于維持法律的穩(wěn)定性,而采取統(tǒng)一立法的模式則完全避免了上述弊端,也發(fā)揮了后發(fā)展國家的優(yōu)勢。
再次,制定REITs專項(xiàng)法也符合我國法律體系的完整性。我國作為大陸法系國家,成文法在我國的法律體系中占有不可動(dòng)搖的地位,制定REITs專項(xiàng)法則繼續(xù)保持了成文法的優(yōu)勢,符合我國大陸法系的完整性。同時(shí),制定REITs專項(xiàng)法也可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎(chǔ)。
基于上文的分析,我國發(fā)展REITs應(yīng)當(dāng)采取制定REITs專項(xiàng)法的統(tǒng)一立法模式,這樣既能發(fā)揮我國作為后發(fā)展國家的優(yōu)勢,充分利用我國發(fā)展REITs的有利條件,又能克服目前我國法律體系中存在的各種局限,最大程度的促進(jìn)我國房地產(chǎn)與信托業(yè)的合作。
參考文獻(xiàn):
[1]李智.房地產(chǎn)投資信托(REITS)法律制度研究.法律出版社,200,1(1).
[2]韓旭.建立房地產(chǎn)投資信托法律制度――完善我國房地產(chǎn)金融體制.對外經(jīng)貿(mào)大學(xué),2004年法律碩士論文,中國期刊網(wǎng).
[3]葛紅玲.房地產(chǎn)投融資模式創(chuàng)新-基于REITS視角的分析.知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社,2009.
[4]俊平,徐秀清.國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)投資信托(REITs)結(jié)合的發(fā)展模式研究. realestate.cei.省略/image/infopic/070411o.doc.
[5]羅剛強(qiáng),王琴.我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的現(xiàn)狀、障礙及路徑選擇.北方經(jīng)濟(jì),2006,(7).
[6]尹乃春.我國推行REITs的法律問題探析.貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)報(bào),2005,(2).
[7]高菲.我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的法律障礙與對策.宜賓學(xué)院學(xué)報(bào),2006,(2).
篇9
2．資產(chǎn)證券化融資的運(yùn)作模式
資產(chǎn)證券化融資的運(yùn)作模式核心在于證券化資產(chǎn)的真實(shí)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)隔離和信用增級(jí)的操作；這個(gè)證券化的過程需要一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)而有效的交易結(jié)構(gòu)來保證融資的成功，其交易結(jié)構(gòu)主要包括了以下幾個(gè)運(yùn)行主體：融資發(fā)起機(jī)構(gòu)、特殊目的載體、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)托管機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、信用增級(jí)機(jī)構(gòu)、證券承銷機(jī)構(gòu)等。
3．資產(chǎn)證券化融資的核心內(nèi)容
一個(gè)完整的資產(chǎn)證券化融資運(yùn)作過程，其核心內(nèi)容主要包括：風(fēng)險(xiǎn)隔離、信用評(píng)級(jí)、信用增級(jí)三個(gè)部分。風(fēng)險(xiǎn)隔離是資產(chǎn)證券化融資成功運(yùn)作的關(guān)鍵，它是通過證券化的“真實(shí)轉(zhuǎn)移”來實(shí)現(xiàn)的。信用級(jí)別是專業(yè)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)通過一整套簡單的符號(hào)。信用增級(jí)是指在資產(chǎn)證券化融資中被用來保護(hù)投資者利益的技術(shù)。
4．資產(chǎn)證券化的價(jià)值分析
(1)從融資者的角度，其價(jià)值實(shí)現(xiàn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性，降低融資成本；分離信用風(fēng)險(xiǎn)，拓寬融資渠道；改善負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高資本效率：增加企業(yè)收入，提高管理水平。
f2)從投資者的角度．是價(jià)值實(shí)現(xiàn)主要體現(xiàn)在以下方面：獲得較高的投資收益以及較大的流動(dòng)性：具有較低的投資風(fēng)險(xiǎn)：突破投資限制，拓寬投資渠道。
二、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在我國發(fā)展的可行性分析
我國改革開放2O多年來．房地產(chǎn)的迅速崛起與證券市場的快速發(fā)展與繁榮，使得房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化成為可能。
（一)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的宏觀環(huán)境日趨成熟
1．宏觀經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)有效投資和有效需求進(jìn)行拉動(dòng)。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)新的積極增長點(diǎn)，發(fā)展資產(chǎn)證券化的融資模式有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：我們在上海、深圳、北京等發(fā)達(dá)城市進(jìn)行資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的初步嘗試，并取得了一定成效。
2．土地產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)權(quán)改革為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化提供了前提條件。產(chǎn)權(quán)明晰是房地產(chǎn)證券化的必備條件；土地使用制度改革為房地產(chǎn)權(quán)益的分割提供了條件，為推廣房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化做l『積極的準(zhǔn)備。
3．快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場和金融市場是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。從整個(gè)國家的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)看，我國的金融體制改革不斷深化，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。
4．國家針對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的違規(guī)操作現(xiàn)象，自2001年以來連續(xù)出臺(tái)了一系列促進(jìn)金融市場健康發(fā)展的房地產(chǎn)金融政策，繁榮的房地產(chǎn)市場和規(guī)范發(fā)展的金融市場為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
(二)初步具備實(shí)施房地產(chǎn)證券化的微觀基礎(chǔ)
1．房地產(chǎn)市場存在巨大的資金缺口。只有推行房地產(chǎn)證券化，在金融市場上直接向社會(huì)大眾融資，才能較好的解決房地產(chǎn)開發(fā)資金短缺的矛盾；龐大的住房消費(fèi)市場的資金來源也不可能單純依靠國家財(cái)政或者銀行存款，住房消費(fèi)的直接融資勢在必行．推行房地產(chǎn)證券化成為一種必然
2．住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)基本成熟。我國隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來，住房抵押貸款不斷上升已初步形成規(guī)模
3．龐大的房地產(chǎn)證券化投資需求群體
4．日趨規(guī)范的資本和證券市場。以買賣發(fā)行各種債券和股票的資本市場在我國已形成基本框架，資本市場的發(fā)展不僅為房地產(chǎn)證券化提供了市場規(guī)模，也因資本市場證券品種豐富而使房地產(chǎn)融資形式有多樣化的選擇。
(三)政府的推動(dòng)作用
證券化是一種市場行為．但也離不開政府的有力支持，特別是在制度的改革和金融政策的推進(jìn)方面上。綜上所述，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在我國雖不具備大規(guī)模推進(jìn)的條件，卻也有一些有利因素。因此，有選擇地漸進(jìn)發(fā)展是非常必要的。
三、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式的分析
(一)國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資平臺(tái)的基本模式
在國外，已逐漸形成了兩種房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的融資模式；分別是以股份制項(xiàng)目公司為平臺(tái)的公司型模式和以第三方信托機(jī)構(gòu)為平臺(tái)的信托型模式。不同平臺(tái)開展的資產(chǎn)證券化融資有不同的核心運(yùn)作，不同平臺(tái)也會(huì)有不同的優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份制項(xiàng)目公司是為了使后者成為項(xiàng)目資產(chǎn)的載體并充當(dāng)特殊目的機(jī)構(gòu)開展資產(chǎn)證券化融資，是國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資普遍采用融資平臺(tái)，適用于大型或者特大型的長期房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。從制度功能上講，信托具有的財(cái)產(chǎn)隔離機(jī)制能夠很方便實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化融資要求的風(fēng)險(xiǎn)隔離，因此它在國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資實(shí)踐中使用得很普遍。
(二)對我國實(shí)行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的難點(diǎn)分析
1．體制的制約
我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)投資與金融體制正在進(jìn)行重大改革．專業(yè)銀行商業(yè)化、利率市場化、項(xiàng)目業(yè)主負(fù)責(zé)制等舉措都是改革的重大步驟，但這些目標(biāo)的真正實(shí)現(xiàn)還要經(jīng)歷一個(gè)相當(dāng)長的過程。這也在一定程度上制約了我國房地產(chǎn)證券化進(jìn)程。
2．資本市場的制約
（1)現(xiàn)階段．國證券市場雖然發(fā)展迅速．但仍屬于初級(jí)階段，市場容量和市場規(guī)模十分有限：
(2)目前我國證券市場很不規(guī)范，難以識(shí)別證券的優(yōu)劣；
f3)房地產(chǎn)證券流通市場要承受證券市場和房地產(chǎn)市場的雙重風(fēng)險(xiǎn)：
f4)我國現(xiàn)階段還沒有真正權(quán)威性的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)；
(5)缺乏專門的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司和推行房地產(chǎn)證券化所需的專門人才：
3．房地產(chǎn)法律及其監(jiān)督的滯后性
我國現(xiàn)行《證券化》的相關(guān)條款中，缺乏對資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)應(yīng)用的規(guī)定，這勢必會(huì)增加住房貸款證券化的推薦難度。同時(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制的相關(guān)法律有《破產(chǎn)法》和《信托法》，但因?yàn)樵趪鴥?nèi)出現(xiàn)的時(shí)間還不長．實(shí)施過程中難免存在種種困難。4．信用制約
現(xiàn)階段．我國尚無完整意義上的個(gè)人信用制度，銀行很難對借款人的資信狀況做出準(zhǔn)確判斷，對信貸業(yè)務(wù)的前的貸前調(diào)查和對貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)顯的困難重重。
5．房地產(chǎn)金融市場一級(jí)市場欠發(fā)達(dá)
我國長期實(shí)行的福利住房制度使房地產(chǎn)金融市場一直沒有獲得真正的發(fā)展．尤其是國有四大銀行在金融市場的壟斷地位，決定了我國房地產(chǎn)金融市場以非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)銀行為主體。
四、國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式對我國的啟示
（一）國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的融資模式對我國房地產(chǎn)證券化的啟不
1．創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)汪券化的制度環(huán)境
繼續(xù)深化房地產(chǎn)制度、金融制度和企業(yè)制度改革，規(guī)范資本市場特別是證券交易市場的運(yùn)作，加快制定和健全相關(guān)法律法規(guī)，為我國房地產(chǎn)證券化創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境．實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立化、法律化和人格化
2．建立房地產(chǎn)金融體系特剮是抵押貸款及其擔(dān)保體系，培育多元化的投資主體
建贏專門的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)；積極開展各種信托業(yè)務(wù)；成立由國家控股或政府擔(dān)保的抵押證券公司，收購各商業(yè)銀行的抵押貸款，并以此為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款證券。
3．創(chuàng)造適宜的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化需要的環(huán)境
加快商業(yè)銀行的轉(zhuǎn)制步伐；組建全國性的住房銀行；完善一級(jí)市場的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制：規(guī)范發(fā)展我國的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)和資信評(píng)級(jí)業(yè)。
4．構(gòu)建房地產(chǎn)信托投資資金
借鑒美國模式，由金融機(jī)構(gòu)組織發(fā)起，具體資產(chǎn)管理由專業(yè)的投資顧問操作。
（二）我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式的選擇
不同的房地產(chǎn)證券化模式，其運(yùn)行方式也各不相同。尤其在制度框架不同的國家或地區(qū)。這種不同會(huì)更加明顯。在我國還是半空白的情況下運(yùn)作．可以嘗試從以下幾個(gè)方面來探索房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的道路：
1．確定證券化資產(chǎn)，組成資產(chǎn)池。原始權(quán)益人在分析自身融資需求的基礎(chǔ)上，確定需要證券化的資產(chǎn)，然后進(jìn)行清理、估算和考核，最后將這些資產(chǎn)分類匯集形成一個(gè)資產(chǎn)池。基礎(chǔ)的資產(chǎn)的選擇直接關(guān)系到以后證券化的成功與否。
2．資產(chǎn)轉(zhuǎn)移：這是證券化過程中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，在典型的資產(chǎn)證券化模式中，會(huì)通過一個(gè)專門的中介機(jī)構(gòu)，也稱特殊目的機(jī)構(gòu)(SPV)，通過對原始資產(chǎn)的“真實(shí)轉(zhuǎn)移”，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)和原始權(quán)益人之間風(fēng)險(xiǎn)隔離和破產(chǎn)隔離。
3．信用增級(jí)和信用評(píng)級(jí)；為了吸引投資者，改善發(fā)行條件，必須對資產(chǎn)支持證券進(jìn)行信用增級(jí)，以提高所發(fā)行的證券的信用級(jí)別。
4．發(fā)行證券及支付價(jià)款；專門機(jī)構(gòu)將經(jīng)過評(píng)級(jí)的證券交給具有承銷資格的證券商去承銷，可以采取公募或私募的方式來進(jìn)行。一旦發(fā)行成功，專門機(jī)構(gòu)就將從證券承銷商那里獲得的發(fā)行收人按事先約定的價(jià)格支付給原始的權(quán)益人。
5．資產(chǎn)的管理與證券的清償；資產(chǎn)池的管理必須由專業(yè)的服務(wù)商來進(jìn)行，這個(gè)服務(wù)商可以外請，也可以由原始權(quán)益人來擔(dān)任，因?yàn)樵紮?quán)益人已經(jīng)比較熟悉基礎(chǔ)資產(chǎn)的情況，一般也具備管理基礎(chǔ)資產(chǎn)的專門技術(shù)和充足人力。至此，整個(gè)資產(chǎn)證券化過程告結(jié)束。
【參考文獻(xiàn)】
[1]鄧偉利．資產(chǎn)證券化：國際經(jīng)驗(yàn)與中國實(shí)踐[M]．上海：上海人民出版社，2003．
[2]威廉姆·布魯格曼．房地產(chǎn)融資與投資[M]．大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社2000．
[3]斯蒂文·L-西瓦茲．結(jié)構(gòu)金融——資產(chǎn)證券化原理指南[M]北京：清華大學(xué)出版社．2004．
[4]于鳳坤．資產(chǎn)證券化：理論與實(shí)務(wù)[M]．北京：北京大學(xué)出版社，2002．
篇10
一、中國房地產(chǎn)金融存在的主要問題
1．單一銀行體系支撐著中國整個(gè)房地產(chǎn)金融。一直以來，中國房地產(chǎn)業(yè)一直面臨資金短缺問題。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來看，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產(chǎn)的簡單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產(chǎn)資金的70％以上，有些企業(yè)甚至達(dá)到90％。
2003年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款和建筑企業(yè)貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產(chǎn)企業(yè)的平均估計(jì)，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產(chǎn)資金供給是中國房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)，也是中國房地產(chǎn)金融問題的集中體現(xiàn)，無論是效率問題．還是風(fēng)險(xiǎn)問題其根源往往與這一特點(diǎn)密切相關(guān)。單一的銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)金融，進(jìn)而支撐著中國房地產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)體系，中國銀行業(yè)的負(fù)載實(shí)在太大，結(jié)果使金融政策只能在勉強(qiáng)支撐和減負(fù)之間搖擺，政策的收緊往往給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場帶來強(qiáng)烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時(shí)，資金供給的單一性也是房地產(chǎn)金融不完備性的最顯著表現(xiàn)特征。
單一銀行體系的根源來自于中國房地產(chǎn)金融本身，同時(shí)也是中國金融制度在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的具體表現(xiàn)，因此，中國房地產(chǎn)金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進(jìn)程的大背景上考慮，也要在充分認(rèn)識(shí)中國房地產(chǎn)金融不完備性的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)金融本身的特征積極解決。
2．完備的房地產(chǎn)金融體系尚未形成。
(1)完備的房地產(chǎn)金融體系的主要特點(diǎn)。完備的房地產(chǎn)金融應(yīng)該是包括銀行間接金融和市場信用在內(nèi)的一級(jí)市場和以證券化為主要手段的二級(jí)市場。銀行提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費(fèi)按揭貸款等間接融資，具有房地產(chǎn)投資商特征的基金(主要為房地產(chǎn)投資基金)供市場信用，這些構(gòu)成了一級(jí)房地產(chǎn)金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉(zhuǎn)化為市場信用，構(gòu)成了二級(jí)房地產(chǎn)金融市場。兩個(gè)市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分散體系。綜觀世界各國房地產(chǎn)金融體系可以看出，美國的房地產(chǎn)金融體系可以作為完備的房地產(chǎn)金融體系的典范。在美國，這個(gè)一級(jí)市場是由包括房地產(chǎn)投資信托基金、壽險(xiǎn)公司、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老基金投資管理機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行和部分外來投資者等多重機(jī)構(gòu)共同支撐。通過證券化建立起來的二級(jí)市場，在增加房地產(chǎn)金融的市場流動(dòng)性的同時(shí)，實(shí)際上把房地產(chǎn)金融體系的資金供給轉(zhuǎn)嫁到整個(gè)市場這種房地產(chǎn)金融的“脫媒”促進(jìn)了房地產(chǎn)金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，其結(jié)果是，房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會(huì)化，更加順暢地把資金剩余向需求轉(zhuǎn)化；相應(yīng)地，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系中的聚集。
(2)中國房地產(chǎn)金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產(chǎn)金融市場相比，中國房地產(chǎn)金融體系存在著極大的不完備性。就房地產(chǎn)金融一級(jí)市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產(chǎn)發(fā)展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產(chǎn)上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產(chǎn)二級(jí)市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時(shí)間方能走到前臺(tái)，發(fā)揮市場信用的作用。中國房地產(chǎn)金融的一級(jí)市場是殘缺的，是缺乏信用的一級(jí)市場．而二級(jí)市場尚不存在，因此，中國房地產(chǎn)金融是不完備的。
不難看出，中國房地產(chǎn)金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發(fā)展市場信用只是豐富房地產(chǎn)金融一級(jí)市場內(nèi)涵的手段，也是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場的前提：事實(shí)上，二級(jí)市場本身更多的是房地產(chǎn)間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產(chǎn)金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動(dòng)推動(dòng)和市場發(fā)展的美國房地產(chǎn)金融是必要的。根據(jù)美國的經(jīng)驗(yàn)，其核心手段是房地產(chǎn)信托和證券化。
目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關(guān)的法規(guī)和政策尚未出臺(tái)：房貸證券化是間接實(shí)現(xiàn)資金來源市場化和多元化的手段，對于加強(qiáng)房貸資金的流動(dòng)，培育我國專業(yè)的房地產(chǎn)投資商，完備我國房地產(chǎn)金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產(chǎn)投資信托基金同時(shí)活躍于兩級(jí)市場的特點(diǎn)顯示，它對中國房地產(chǎn)金融一級(jí)市場主體的多元化和二級(jí)市場的形成的作用更為直接和明顯。
(3)中國房地產(chǎn)金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進(jìn)行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環(huán)一定程度上是不通暢的，出現(xiàn)了金融資源錯(cuò)配的現(xiàn)象，或者說金融資源的融通循環(huán)中出現(xiàn)惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風(fēng)險(xiǎn)收益對稱性原則進(jìn)行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規(guī)模小、風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)企業(yè)。銀行對所有制所形成的偏見、計(jì)劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關(guān)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)和收益失衡，金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)的配置效率受損。另一方面，中國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，其收益性應(yīng)該為資金剩余者提供分享增長的機(jī)會(huì)，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，分享行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業(yè)增長的收益，而且最終承擔(dān)了行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)以及中國金融體制存在的固有的道德風(fēng)險(xiǎn)和體制風(fēng)險(xiǎn)。
以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經(jīng)濟(jì)金融體制背景，但如果能從房地產(chǎn)金融本身特征出發(fā)，減輕房地產(chǎn)金融對銀行體系的依賴性，發(fā)展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產(chǎn)行業(yè)增長收益的機(jī)會(huì)，同時(shí)將大大推進(jìn)中國整個(gè)金融體制的改革進(jìn)程，提升中國金融資源的配置效率、
(4)中國房地產(chǎn)金融蘊(yùn)含著較高的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。構(gòu)成中國銀行業(yè)危機(jī)隱患的巨額不良資產(chǎn)，很大程度上是90年代房地產(chǎn)泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業(yè)發(fā)展所不得不積累的風(fēng)險(xiǎn)。這種趨勢已經(jīng)從銀行的資產(chǎn)組合的變化中逐步顯現(xiàn)出來：因此，必須在理解系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和金融危機(jī)動(dòng)因的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行制度創(chuàng)新，找到化解風(fēng)險(xiǎn)積累的制度安排
二、發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金有利于解決我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融問題
1．有助于促進(jìn)市場信用的發(fā)展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現(xiàn)了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現(xiàn)在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實(shí)業(yè)投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進(jìn)行配置。
目前．我國信托業(yè)才真正開始起步，這種極強(qiáng)的制度優(yōu)勢尚未能發(fā)揮出來房地產(chǎn)投資信托基金(reh’s)是被成熟的房地產(chǎn)市場檢驗(yàn)過的市場信用機(jī)制．也是信托介入房地產(chǎn)金融市場的主要方式。房地產(chǎn)投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發(fā)揮出信托的制度優(yōu)勢，解決我國房地產(chǎn)業(yè)資金來源的單一問題。
2．有助于提高我國房地產(chǎn)金融的融通效率。毫無疑問，房地產(chǎn)信托基金的引入將為我國房地產(chǎn)提供了一個(gè)嶄新的融通機(jī)制，事實(shí)上，自“一法兩規(guī)”頒布以后，信托的房地產(chǎn)融通功能已經(jīng)通過各種指定性的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的形式體現(xiàn)出來：但是，目前推出的房地投資信托計(jì)劃僅僅是單一的融通手段．無法成規(guī)模化和長期化，因此也無法成為房地產(chǎn)金融市場的重要組成部分
只有從單個(gè)房地產(chǎn)信托計(jì)劃過渡到房地產(chǎn)投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規(guī)模性和系統(tǒng)性，房地產(chǎn)投資信托基金才能作為我國房地產(chǎn)業(yè)制度創(chuàng)新和金機(jī)構(gòu)創(chuàng)新的產(chǎn)物，集政府、銀行、企業(yè)和投資方面要求和利益于一體，真正實(shí)現(xiàn)信托融的長期化和規(guī)模化。
房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，將一定程度疏通我國房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個(gè)市場的整體；中擊力度；同時(shí)為那些有意分享房地產(chǎn)行業(yè)增長的投資者提供投資機(jī)會(huì)，在一定程度上緩解我國金融體系的錯(cuò)配矛盾。
從這個(gè)意義上講．房地產(chǎn)投資信托基金的收入．將會(huì)系統(tǒng)改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產(chǎn)金融市場的供給格局，真正提升我國房地產(chǎn)金融的融通效率。
3、有助于提高我國房地產(chǎn)金融體制的備性。房地產(chǎn)投資信托基金具有金融機(jī)構(gòu)的特征，通過金融平臺(tái)募集社會(huì)自由資金，直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補(bǔ)充。
信托對完備房地產(chǎn)金融體系促進(jìn)作用主要表現(xiàn)在：第一，信托進(jìn)入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，其以房地產(chǎn)信托投資基金方式介入房地產(chǎn)場．不但參與一級(jí)房地產(chǎn)金融市場的金融資源供給，也參與二級(jí)市場的投資，有助于房地產(chǎn)金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場的核心手段，而證券化所要求的“破產(chǎn)隔離”的結(jié)構(gòu)安排也離不開信托這一載體．
4．有助于降低我國房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資信托基金在我國的引入和發(fā)展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分散，降低危機(jī)產(chǎn)生的概率，提高房地產(chǎn)金融的安全。
明斯基(h 1an p．minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機(jī)的內(nèi)因和外因內(nèi)因在于金融體本身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風(fēng)險(xiǎn)累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機(jī)的爆發(fā)源自金融風(fēng)險(xiǎn)的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個(gè)體系，因此，金融體系對風(fēng)險(xiǎn)累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機(jī)，確可延緩或避免金融危機(jī)的爆發(fā)。
具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方式是不同的。銀行對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跨時(shí)分擔(dān)比較有效，容易把風(fēng)險(xiǎn)在未來和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)能力比較強(qiáng)．可以在不同主體之間進(jìn)行分?jǐn)偂？鐣r(shí)風(fēng)險(xiǎn)分配意味著，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)主要是信用風(fēng)險(xiǎn)，擁有的資產(chǎn)的交易性較差，同期調(diào)整的難度較大，只能在未來和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配，無法在當(dāng)期解決風(fēng)險(xiǎn)積累問題，結(jié)果是在某一時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)一旦超過了警戒線，金融危機(jī)就會(huì)爆發(fā)。
市場對風(fēng)險(xiǎn)的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分配，風(fēng)險(xiǎn)分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險(xiǎn)累積。因此，從房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，通過引入房地產(chǎn)信托發(fā)展市場信用，不僅為房地產(chǎn)金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力。
三、政策建議
1鼓勵(lì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托向?qū)I(yè)化發(fā)展。目前我國由信托公司推出的房地產(chǎn)信托計(jì)劃由于受到每個(gè)信托計(jì)劃合同數(shù)不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風(fēng)險(xiǎn)集中，信托整體規(guī)模不能夠?qū)崿F(xiàn)大的突破，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)多項(xiàng)目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監(jiān)管體制和法律制度支持房地產(chǎn)信托的發(fā)展，經(jīng)過試點(diǎn)發(fā)行，采取向全社會(huì)公開發(fā)行股票或收益憑證．成立房地產(chǎn)投資信托基金．進(jìn)而使房地產(chǎn)投資信托的股份可在證券交易所進(jìn)行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發(fā)展成合法、流通性強(qiáng)、具有一定專業(yè)化優(yōu)勢的房地產(chǎn)投資主體
篇11
另一方面，房企融資渠道狹窄單一，過度依賴銀行信貸。在因房價(jià)高企，國家加強(qiáng)了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，緊縮了銀根的背景下，很多房企因融不到資，資金鏈斷裂而倒閉。
國外很常見的房地產(chǎn)投資基金，卻是普通百姓直接投資房地產(chǎn)行業(yè)的一條相對比較方便的途徑，同時(shí)也是房地產(chǎn)企業(yè)的融資的一條合法途徑。
引進(jìn)房地產(chǎn)投資基金，可以為普通百姓多一條投資房地產(chǎn)行業(yè)的渠道，也對房地產(chǎn)企業(yè)的融資開辟了另一條合法途徑。
一、房地產(chǎn)投資基金界定
房地產(chǎn)投資基金，在美國等多數(shù)國家簡稱為房地產(chǎn)投資信托，在英國和亞洲稱為房地產(chǎn)投資基金，是指在信托法基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一種專門投資于房地產(chǎn)業(yè)的證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票（受益憑證），集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過將投資不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。
房地產(chǎn)投資基金，通俗地來講，是指投資人將資金投資在由專家管理的房地產(chǎn)投資組合里，主要用來購買有穩(wěn)定租金收入的成熟物業(yè)，以得到的收益來回報(bào)投資人。由于采取公開募集，并發(fā)行上市交易的收益憑證的形式，所以被定義為大眾投資工具。迄今為止，中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資基金只是一種房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃，而并不是真正意義上的房地產(chǎn)投資基金。它們之間的共同點(diǎn)：首先是將房地產(chǎn)投資作為基金投資的重要目標(biāo)；其次是集中投資者的資金，交由投資專家進(jìn)行投資，所以被通稱為房地產(chǎn)投資基金。
在房地產(chǎn)投資信托的發(fā)明地及最發(fā)達(dá)的美國，如果要取得房地產(chǎn)投資信托資格，公司每年必須將至少90%的應(yīng)納稅收入分配給股東。取得房地產(chǎn)投資信托資格的公司可以從企業(yè)應(yīng)納稅收入中扣除付給股東的股息，因此，房地產(chǎn)投資信托沒有企業(yè)稅，股東要按收到的股息和資本收益付稅。
房地產(chǎn)投資基金，不同于房地產(chǎn)直接投資，也不同于房地產(chǎn)上市公司的股票。因?yàn)樗确康禺a(chǎn)直接投資方便靈活，也比房地產(chǎn)股票的回報(bào)穩(wěn)定。房地產(chǎn)投資基金也能通過上市發(fā)行，為房地產(chǎn)企業(yè)融來大筆資金。
二、房地產(chǎn)投資基金的意義
房地產(chǎn)投資基金通過集合社會(huì)各方面資金，使用專業(yè)人士投資和經(jīng)營管理，因此，它不僅可以解決開發(fā)企業(yè)外部融資渠道單一和困難的問題，而且可以促進(jìn)房地產(chǎn)資金和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化并減少商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，更為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益提供一條現(xiàn)實(shí)的途徑。
1.有效降低銀行體系的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
從1997年亞洲金融危機(jī)的產(chǎn)生可以看出，房地產(chǎn)泡沫的破滅是亞洲金融危機(jī)出現(xiàn)的一個(gè)重要原因。而銀行業(yè)不僅在房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生中發(fā)揮著重要作用，而且也深受房地產(chǎn)泡沫破滅的危害。因此，銀行體系的安全決定著金融體系的安全。作為銀行信貸資金的重要補(bǔ)充，房地產(chǎn)投資基金可以有效減少銀行體第所承擔(dān)的巨大金融風(fēng)險(xiǎn)。作為國際金融市場上普遍的安全性和獲得性較為理想的投資方式，房地產(chǎn)投資基金可分流部分銀行儲(chǔ)蓄資金，以減速輕銀行系統(tǒng)的經(jīng)營負(fù)擔(dān)，對居民的消費(fèi)也將起到一定的刺激作用。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展也必將帶動(dòng)銀行網(wǎng)點(diǎn)銷售、資金結(jié)算、托管等等一系列中間業(yè)務(wù)的產(chǎn)生，為銀行業(yè)創(chuàng)造新的利潤增長點(diǎn)。
2.拓寬我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
由于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道較為單一，中國人民銀行在2003年6月16日的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，實(shí)際上切斷了房地產(chǎn)市場賴以生存的資金鏈。按照目前防地產(chǎn)市場的需求趨勢，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展的最根本問題不在與強(qiáng)制管理風(fēng)險(xiǎn)，而是開辟多元化融資渠道，發(fā)展多種沖抵風(fēng)險(xiǎn)的工具，保證防地產(chǎn)開發(fā)的資金供給，并分散資金供給雙方的風(fēng)險(xiǎn)。因此，從發(fā)展的前景看，房地產(chǎn)投資基金具備成為我國房地產(chǎn)資金供給主流渠道的特性和條件。房地產(chǎn)信托投資的迅速發(fā)展幾乎引起了房地產(chǎn)融資方面的最大的變革。
3.促進(jìn)我國房地產(chǎn)資本市場的形成
從市場發(fā)展來看，我國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新仍停留在一個(gè)較第的水平，至今沒有建立一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)資本市場。房地產(chǎn)投資基金這種新型投資工具的出現(xiàn)為社會(huì)大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利條件。正是由于房地產(chǎn)投資基金的迅猛發(fā)展，美國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從一個(gè)主要由私有資本支撐的行業(yè)過渡到主要由公眾資本支撐的大眾投資產(chǎn)業(yè)。因此，引進(jìn)房地產(chǎn)投資基金機(jī)制將有助與我國房地產(chǎn)資本市場的形成和發(fā)展。
4.有利于房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化和資源的優(yōu)化配置
我國的房地產(chǎn)主體行為很不規(guī)范，房地產(chǎn)投資基金的專業(yè)化運(yùn)作使房地產(chǎn)投資漸漸從投機(jī)行為轉(zhuǎn)向理性的投資行為。房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)一步細(xì)分，出現(xiàn)專門的房地產(chǎn)投資管理公司，土地交易公司，物業(yè)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司等等，從而使得整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈進(jìn)一步豐富和完善。房地產(chǎn)投資基金由于具有較高的政策水平和投資管理經(jīng)驗(yàn)的專家操作，依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向合理進(jìn)行房地主投資，減少了盲目性。因此，在我國引進(jìn)房地產(chǎn)投資基金機(jī)制，將在客觀上促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。
三、房地產(chǎn)投資基金的案例分析
目前我國內(nèi)地尚處在房地產(chǎn)投資基金的起步階段。除了稅收政策、財(cái)務(wù)制度、資產(chǎn)管理等方面的障礙之外，還有國內(nèi)的金融體系以及現(xiàn)有房地產(chǎn)政策支持下的市場環(huán)境等深層次的問題。
從目前看來，盡管2004年10月18日出臺(tái)《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》（征求意見稿）已超過幾年，但由于存在房地產(chǎn)的配套法規(guī)和稅收政策等原因，該辦法的正式出臺(tái)進(jìn)展緩慢。同時(shí)一定數(shù)量的內(nèi)地開發(fā)商和投資機(jī)構(gòu)，已經(jīng)在探尋將中國內(nèi)地的房地產(chǎn)項(xiàng)目，作為房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，列入在新加坡或中國香港上市的可能性方法。譬如，由廣州越秀集團(tuán)旗下上市公司越秀投資有限公司（0123.HK）、越秀房地產(chǎn)投資信托基金（0405.HK）于2005年12月21日在香港證券交易所掛牌交易。也有的國內(nèi)信托公司開始率先進(jìn)行準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金的嘗試，譬如，聯(lián)華國際信托投資有限公司設(shè)計(jì)并推出了國內(nèi)首只準(zhǔn)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)信?寶利。
第一只國內(nèi)發(fā)行的類房地產(chǎn)投資基金聯(lián)信?寶利，值得業(yè)內(nèi)人士分析研究。
2005年1月22日，聯(lián)華國際信托投資有限公司順利推出了被譽(yù)為國內(nèi)首只“準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金”的“聯(lián)信?寶利”1號(hào)（“聯(lián)信?寶利”中國優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃，募集資金金額≥2000萬元，期限9-18個(gè)月，信托預(yù)期收益為5.3%+浮動(dòng)收益+超額收益，信托資金運(yùn)用方式為貸款或股權(quán)融資）。同年3月11日，聯(lián)信?寶利一號(hào)公開發(fā)售，原定30天的推介期，提前于3月25日便發(fā)行結(jié)束，投資者認(rèn)購金額達(dá)8515萬元。資金運(yùn)用的主要方向是：給房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)貸款；投資于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)股權(quán)；購買商業(yè)用途樓房或住宅。信托資金收益主要來源是房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息收入；房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資收益；房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃收入。首期募集的資金，將主要用于給房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款。自正式面世以來，聯(lián)信?寶利就受到市場追捧，至2006年7月21日已發(fā)行到“聯(lián)信?寶利”第九期，總共籌資10多億元。
該產(chǎn)品是按照房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)計(jì)的，并借鑒了美國REITs、我國香港領(lǐng)匯房地產(chǎn)信托基金和內(nèi)地證券市場基金的成熟管理模式。
之所以說準(zhǔn)“房地產(chǎn)信托基金（REITs）”，源于聯(lián)信?寶利產(chǎn)品從發(fā)行、設(shè)計(jì)上借鑒了國外流行的房地產(chǎn)信托投資基金方式。據(jù)聯(lián)華國際信托業(yè)務(wù)管理部經(jīng)理陳穎介紹，聯(lián)信?寶利首次引進(jìn)中介機(jī)構(gòu)參與管理、首次實(shí)行受益人大會(huì)制度、按照公募產(chǎn)品要求進(jìn)行充分的信息披露，而這些都是國外房地產(chǎn)信托基金最經(jīng)常使用的REITs方式。為了防范風(fēng)險(xiǎn)，聯(lián)華信托還為該產(chǎn)品引入了一家國有商業(yè)銀行作為托管銀行，負(fù)責(zé)監(jiān)督該項(xiàng)基金的使用；普華永道會(huì)計(jì)事務(wù)所負(fù)責(zé)審計(jì)工作，戴德梁行提供項(xiàng)目的可行性咨詢。除此之外，聯(lián)信?寶利產(chǎn)品內(nèi)容與以往的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目大有區(qū)別。一方面，該信托產(chǎn)品改變以往由特定項(xiàng)目委托發(fā)行的模式，采用先發(fā)行產(chǎn)品募集資金，再把資金匹配到項(xiàng)目上去，按基金的模式滾動(dòng)來做，與現(xiàn)行的證券投資基金非常類似，只是聯(lián)信?寶利是專門用于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。
REITs匯合眾多個(gè)人和機(jī)構(gòu)資金，然后從已上市或未上市公司手中收購房地產(chǎn)資產(chǎn)包，像股票一樣在主要交易所掛牌上市，根據(jù)法律，REITs只能投資于房地產(chǎn)行業(yè)，而且要求財(cái)務(wù)制度更加透明，有明確界定的最高負(fù)債水平。
“聯(lián)信?寶利”由于高收益而大受投資者歡迎。根據(jù)設(shè)計(jì)，優(yōu)先受益人的預(yù)計(jì)最低基準(zhǔn)年收益為5.3%，如果信托計(jì)劃年收益率達(dá)到5.3%以上，優(yōu)先受益人還可享受10%的超額收益。如果整體信托計(jì)劃運(yùn)作收益低于年5.3%，則由劣后受益人以其信托財(cái)產(chǎn)補(bǔ)足。
四、房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的未來展望：市場極大，未來發(fā)展?jié)摿Υ笥锌蔀?/p>
由于目前中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定成長，人民幣有升值預(yù)期，加上2010年上海世博會(huì)等利多因素影響．不動(dòng)產(chǎn)需求隨之提振，長期以來大量人口自農(nóng)村遷入城鎮(zhèn)地區(qū)，使得城市地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。大環(huán)境的經(jīng)濟(jì)景氣，必然會(huì)影響投資者的投資意愿。而預(yù)期投資者對于宏觀經(jīng)濟(jì)情況越樂觀，其購買房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的機(jī)率越高。看到中國房地產(chǎn)投資基金發(fā)展市場的原因，除了內(nèi)地龐大的房地產(chǎn)市場需求外，包括自住性與投機(jī)性需求，更因?yàn)橛性絹碓蕉嗟腝FII等外資，開始對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極高的興趣，這對發(fā)展中國不動(dòng)產(chǎn)證券化必可造成正面的積極作用，更何況，中國將以其優(yōu)于全球的經(jīng)濟(jì)成長與人口成長成為亞洲地區(qū)第一大市場。
何宗益（2003）在探討臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)投資信托證券化商品市場規(guī)模的研究中，以各國房地產(chǎn)投資基金市值占其股市市值的比率，推算臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模。以美國2007年3月房地產(chǎn)投資基金市場發(fā)展為例。擁有近50年發(fā)展歷史，約有300多個(gè)房地產(chǎn)投資基金在運(yùn)作，基金所控制的商業(yè)物業(yè)，包括商業(yè)辦公大樓、廠房、購物中心的運(yùn)營等，其管理資產(chǎn)總值（RE1Ts規(guī)模）超過26,384億元（人民幣，以下同），有近三分之二的房地產(chǎn)投資基金在全國性的證券交易所上市交易，其房地產(chǎn)投資基金市值約占股市市值2.7%；日本房地產(chǎn)投資基金市值約4,091億元，其房地產(chǎn)投資基金市值約占股市市值1.4%；新加坡房地產(chǎn)投資基金市值約占其股市市值6.5%：而澳大利亞的房地產(chǎn)投資基金市值占股市市值的比率最高，約為29.9%。若深滬兩市2009年3月底A、B股市值合計(jì)161,474.24億元來推估中國房地產(chǎn)投資基金市場規(guī)模，假設(shè)其比率約1%，則保守預(yù)測將直逼1億元。因此，以目前中國經(jīng)濟(jì)繁榮情勢來看，加上房地產(chǎn)投資基金市場規(guī)模在中國都還是起步階段，如果成功將不動(dòng)產(chǎn)證券化推展開來，中國的房地產(chǎn)投資基金市場極大，未來發(fā)展?jié)摿Υ笥锌蔀椤?/p>
參考文獻(xiàn)：
[1]陳志剛.房地產(chǎn)投資基金的研究[J].經(jīng)濟(jì)與管理科學(xué)輯,2007(5).
[2]孫瑞娟.對我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題的研究[D].中國海洋大學(xué),2009.
[3]陳增波.我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金研究[D].上海海事大學(xué),2006.
篇12
一、我國保險(xiǎn)資金投資現(xiàn)狀和意義
中國保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截止到2010年上半年全國保費(fèi)收入7998.6億元，同比增長33.6％，增速較去年同期提高27.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)增長33.5％，人身險(xiǎn)增長33.7％。截至6月底，保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用余額4.17萬億元，較年初增長11.3％。其中，銀行存款占比30.5％，債券占比51.8％，投資基金、股票、股權(quán)等權(quán)益類投資占比15.1％，其他投資占比2.6％。上半年，保險(xiǎn)公司共實(shí)現(xiàn)資金運(yùn)用收益755.2億元償付能力，投資收益率1.93％。 經(jīng)營效益方面，財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)公司上半年實(shí)現(xiàn)承保利潤39.6億元，實(shí)現(xiàn)承保盈利的公司24家，較去年同期增加13家，車險(xiǎn)業(yè)務(wù)扭虧為盈，承保盈利22.7億元。與此同時(shí)，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效初步顯現(xiàn)，人身險(xiǎn)公司預(yù)計(jì)利潤總額295.2億元，實(shí)現(xiàn)盈利的公司15家，比上年同期增加3家。
保險(xiǎn)資金運(yùn)用和保險(xiǎn)保費(fèi)收入一樣，是推動(dòng)保險(xiǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的雙輪之一。保險(xiǎn)公司一個(gè)重要的利潤來源就是運(yùn)用保險(xiǎn)資金，運(yùn)用保險(xiǎn)資金也就是保險(xiǎn)投資。保險(xiǎn)合同是一種長期契約，保費(fèi)進(jìn)入保險(xiǎn)公司后，重要的是如何通過保險(xiǎn)資金的投資運(yùn)用使保費(fèi)保值增值論文提綱怎么寫。因此，保險(xiǎn)投資在保險(xiǎn)公司的經(jīng)營中占有舉足輕重的地位，資金運(yùn)用是保險(xiǎn)公司防范風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，是對保險(xiǎn)公司產(chǎn)品創(chuàng)新的有力支持，是發(fā)揮保險(xiǎn)資金融通功能的基礎(chǔ)和前提。2009年10月1日，新《保險(xiǎn)法》開始施行。新《保險(xiǎn)法》與時(shí)俱進(jìn)，適應(yīng)保險(xiǎn)資金運(yùn)用的新形勢和新要求，新修訂的保險(xiǎn)法拓寬了保險(xiǎn)資金的運(yùn)用渠道，對保險(xiǎn)資金運(yùn)用方面作出了重要的修改和完善，必將進(jìn)一步促進(jìn)保險(xiǎn)資金的科學(xué)、穩(wěn)健、安全運(yùn)用。
二、保險(xiǎn)資金投資變動(dòng)的主要方向
新《保險(xiǎn)法》第106條第2款規(guī)定：“保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用限于下列形式：（一）銀行存款；（二）買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價(jià)證券；（三）投資不動(dòng)產(chǎn)；（四）國務(wù)院規(guī)定的其他資金運(yùn)用形式。增加了“投資股票、證券投資基金份額等有價(jià)證券”、“投資不動(dòng)產(chǎn)”的規(guī)定，刪除了“保險(xiǎn)公司的資金不得用于設(shè)立證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)，不得用于設(shè)立保險(xiǎn)業(yè)以外的企業(yè)”之條文。隨后，2010年8月《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》公布償付能力，并于8月31日起正式實(shí)施，打破先前規(guī)定的保險(xiǎn)資金直接投資股票和購買基金的比例，打開進(jìn)入創(chuàng)業(yè)板的大門。2010年9月保監(jiān)會(huì)又出臺(tái)了《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》和《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》，分別規(guī)定了保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資規(guī)則和保險(xiǎn)資金投資未上市企業(yè)股權(quán)的規(guī)則。
保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)成為此次保險(xiǎn)法中最引人關(guān)注的內(nèi)容之一。不動(dòng)產(chǎn)投資規(guī)模大、期限長，比較符合保險(xiǎn)資金追求長期、價(jià)值、穩(wěn)健投資的特點(diǎn)。放開該渠道可發(fā)揮保險(xiǎn)的資本融通功能，支持國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)，并優(yōu)化保險(xiǎn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，科學(xué)合理地防范金融風(fēng)險(xiǎn)。
保險(xiǎn)公司資金涉足不動(dòng)產(chǎn)是伴隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中房地產(chǎn)行業(yè)跌宕起伏而不斷變化的。早在90年代初，保險(xiǎn)公司與其他領(lǐng)域企業(yè)一樣，對于房地產(chǎn)熱潮興奮不已。當(dāng)時(shí)國家還沒有制定相關(guān)的政策法規(guī)來約束，保險(xiǎn)公司已經(jīng)挖了不動(dòng)產(chǎn)第一桶金，開辟了不動(dòng)產(chǎn)處女地。隨著中國保監(jiān)會(huì)的成立，國家相關(guān)監(jiān)管政策也陸續(xù)出臺(tái)。保險(xiǎn)公司資金涉足不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槔米杂匈Y金購置自用辦公樓，通過集團(tuán)旗下信托、資產(chǎn)管理公司，或者是與其他公司合辦專業(yè)公司進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。在新保險(xiǎn)法出臺(tái)之前，各家比較大的保險(xiǎn)公司在不動(dòng)產(chǎn)方面的投資已經(jīng)初具規(guī)模，它們通過直接和間接方式投資不動(dòng)產(chǎn)的保險(xiǎn)資金，已經(jīng)在市場上形成一種不可小視的力量：如，中國平安借助平安信托和物業(yè)公司，分別在四川、云南、北京、上海等地進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域；中國人保和中國人壽也有各自得意之作，他們在金融街的辦公大樓已經(jīng)成為醒目標(biāo)志；泰康人壽和民生人壽在京城東三環(huán)購置的兩棟大廈，價(jià)值已經(jīng)翻番；泰康人壽早在2006年就成立了泰康置地公司，2009年投資10億元打造泰康養(yǎng)老社區(qū)；新華人壽在長安街購置的樓宇，太平保險(xiǎn)在上海大手筆購置的大樓。并且保險(xiǎn)公司還通過簽訂協(xié)議，為未來拓展做好準(zhǔn)備，如：2009年人保投資控股有限公司與金融街控股股份有限公司在北京簽署100億元戰(zhàn)略合作協(xié)議；國壽投資與信達(dá)投資公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議；中國平安借助旗下信托公司與地產(chǎn)巨頭金地集團(tuán)和綠城集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。2009年12月30日償付能力，生命人壽與佳兆業(yè)及其附屬公司簽訂了為期五年的策略聯(lián)盟框架協(xié)議，將以租賃、買賣、信托、抵押融資等方式開展合作。
就不動(dòng)產(chǎn)市場而言，有商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和寫字樓建設(shè)及療養(yǎng)院、廉租房建設(shè)等等。商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓建設(shè)是獲利豐厚的領(lǐng)域。《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》中對保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資規(guī)則的劃定，可以看成是對保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資的正式啟動(dòng)論文提綱怎么寫。《辦法》規(guī)定，保險(xiǎn)資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。而《辦法》中明確規(guī)定了保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的“三不”原則：不得投資或銷售商業(yè)住宅、不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（含一級(jí)土地開發(fā)）、不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)（項(xiàng)目公司除外）。不動(dòng)產(chǎn)投資須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動(dòng)產(chǎn)（項(xiàng)目公司）的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式開發(fā)和銷售住宅。投資養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)，其配套建筑的投資額不得超過該項(xiàng)目投資總額的30％。《辦法》要求保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不得以投資股票的方式控股房地產(chǎn)企業(yè)，已投資設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓退出。對超大項(xiàng)目投資，保監(jiān)會(huì)將重點(diǎn)關(guān)注。按照規(guī)定，保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)，投資金額超過20億元或者超過可投資額度20％的，應(yīng)當(dāng)在投資協(xié)議簽署后5個(gè)工作日內(nèi)向中國保監(jiān)會(huì)報(bào)告。以上也可以看做是保監(jiān)會(huì)對保險(xiǎn)資金的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。
三、保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理
保險(xiǎn)公司資金投資不動(dòng)產(chǎn)，目的是為了防范風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資金長期匹配，獲得穩(wěn)定收益。房地產(chǎn)市場資金密集性的特征決定了保險(xiǎn)公司的資金可能大量投資在此，保險(xiǎn)公司一旦在該市場受到損失，必將是非常巨大的，而最終的承受者將是廣大投保人。那么從保護(hù)投保人利益以及保險(xiǎn)資金安全方面考慮，在保監(jiān)會(huì)出臺(tái)了相關(guān)的政策措施以后，保險(xiǎn)公司也應(yīng)該未雨綢繆，建立健全保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。保險(xiǎn)公司必須從全局和戰(zhàn)略的高度，統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)償付能力，增強(qiáng)改善保險(xiǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)管理的責(zé)任感和緊迫感。要健全制度，完善機(jī)制，規(guī)范運(yùn)作，強(qiáng)化披露，采取新的方式，運(yùn)用新的手段，科學(xué)評(píng)估保險(xiǎn)資金管理風(fēng)險(xiǎn)，逐步構(gòu)建全面覆蓋、全程管理、全員參與的新型風(fēng)險(xiǎn)管理體系。
1、強(qiáng)化公司內(nèi)部控制
強(qiáng)化公司內(nèi)部控制是加強(qiáng)保險(xiǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)管理的重要措施。首先，細(xì)化流程，規(guī)范風(fēng)險(xiǎn)管理行為。各級(jí)保險(xiǎn)公司要高度重視員工教育和職業(yè)培訓(xùn)，樹立依法合規(guī)管理觀念，不斷提高各級(jí)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。制定鐵的規(guī)則，依法合規(guī)運(yùn)作，嚴(yán)格財(cái)經(jīng)紀(jì)律，防范資金管理風(fēng)險(xiǎn)。其次，改進(jìn)技術(shù)，完善系統(tǒng)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理能力。加快引進(jìn)成熟市場的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施資產(chǎn)負(fù)債匹配管理，完善技術(shù)支持系統(tǒng)，推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)管理由定性管理向定性與定量管理相結(jié)合方向轉(zhuǎn)變，不斷提高對投資風(fēng)險(xiǎn)的分類、識(shí)別、量化和評(píng)估能力，能夠迅速有效的應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生。此外，由于不動(dòng)產(chǎn)投資種類和模式繁多，也要注重對操作風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控和管理。保險(xiǎn)公司可以通過購買保險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，一般來說房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)主要有房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房屋抵押保險(xiǎn)和房地產(chǎn)委托保險(xiǎn)論文提綱怎么寫。
2、完善政策保障
外部調(diào)控在當(dāng)前國際國內(nèi)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢下是非常必要的償付能力，因?yàn)槲覈ｋU(xiǎn)公司自我約束機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)控制體系尚未健全，我國不動(dòng)產(chǎn)市場仍不夠規(guī)范。因此各種宏觀調(diào)控措施應(yīng)配合使用，不能顧此失彼。目前已經(jīng)出臺(tái)多部規(guī)定，但這些規(guī)定必須要經(jīng)歷時(shí)間的檢驗(yàn)。監(jiān)管層必須在鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司積極探索的同時(shí)，加強(qiáng)對其投資不動(dòng)產(chǎn)的外部監(jiān)管。總體監(jiān)管思路上仍要以償付能力監(jiān)管為重點(diǎn)，以便使保險(xiǎn)公司在償付能力約束下更為自主地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資。
保監(jiān)會(huì)已經(jīng)明確不允許險(xiǎn)資投資居民住房、商業(yè)房地產(chǎn)以及參與房地產(chǎn)開發(fā)，這樣要求是有必要的。但是由于這種要求主要是禁止投資普通商品住宅，但是如果保險(xiǎn)資金投資寫字樓的話，寫字樓價(jià)格上去了會(huì)產(chǎn)生比價(jià)效應(yīng)。另外可能有曲線投資和擦邊球的現(xiàn)象。這樣會(huì)對已經(jīng)高的離譜的房價(jià)產(chǎn)生推高作用，對正在實(shí)施且困難重重的房地產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生不利影響。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，中國老百姓買不起房子的還有很多，目前北京市的房價(jià)收入比已達(dá)27：1，超出國際平均水平5倍；中國還有很多地方老百姓需要價(jià)格低廉的房子，所以建議保險(xiǎn)公司先考慮廉租房建設(shè)。國家給予適當(dāng)?shù)亩愂諟p免和保監(jiān)會(huì)可以給予高度支持和放寬投資比例。
參考文獻(xiàn)：
[1]魏巧琴.保險(xiǎn)公司經(jīng)營管理[M].上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2010.
[2]段善雨.論我國保險(xiǎn)資金的投資渠道及其風(fēng)險(xiǎn)管理[J].經(jīng)濟(jì)論壇，2006，（21）.
[3]保險(xiǎn)業(yè)5年斬獲7000億收益投資路徑曝光［EB/OL］.
篇13
房地產(chǎn)開發(fā)商從決策進(jìn)行某地產(chǎn)項(xiàng)目的開始，就應(yīng)該考慮用于項(xiàng)目的資金來源，一旦獲得了該項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，就應(yīng)當(dāng)花精力為該項(xiàng)目籌措資金，以免在正式開工后由于資金短缺而造成被動(dòng)或損失。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金來源大致有四種形式：1、企業(yè)自有資金。2、銀行信貸。3、社會(huì)集資。4、其他融資方式(各類信托基金、合作開發(fā)、銀團(tuán)聯(lián)合貸款等)。四種形式可單選一種也可聯(lián)動(dòng)。
2 項(xiàng)目的選擇及選址
項(xiàng)目選擇是房地產(chǎn)投資的首要工作，也是最為復(fù)雜，最為困難的工作。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇正確，應(yīng)該說投資已經(jīng)有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產(chǎn)投資選擇就是房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選擇需要專門的知識(shí)及能力，需要專業(yè)人員或?qū)＜业膮⑴c。但專業(yè)人員或?qū)＜抑荒芷鸬絽⒅\或顧問的作用，要認(rèn)定一個(gè)項(xiàng)目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業(yè)的決策部門。要做出正確的項(xiàng)目選擇，必須對投資環(huán)境、投資時(shí)機(jī)及投資的法律保障做深入細(xì)致分析，必須對擬投資項(xiàng)目所在地的宏觀及微觀地產(chǎn)市場做全面、深入的調(diào)研，還必須對擬選項(xiàng)目展開系統(tǒng)的可行性研究分析。為實(shí)現(xiàn)效益最大化還應(yīng)對項(xiàng)目進(jìn)行策劃，這是十分關(guān)鍵且必須的。
項(xiàng)目的選擇完成后或同等要進(jìn)行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)有資質(zhì)土地部門編制項(xiàng)目選址勘界報(bào)告后，要先后得到消防、規(guī)劃(建設(shè))、國土資源部門的初步批復(fù)(預(yù)審)意見。取得規(guī)劃部門關(guān)于選址的批復(fù)意見或城市規(guī)劃條件通知書后，當(dāng)?shù)卣皣临Y源部門即可開展征地工作，完成征地補(bǔ)償相關(guān)工作后，進(jìn)行土地的招、拍、掛工作，并與中標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂國有土地出讓合同出具建設(shè)用地批準(zhǔn)書，進(jìn)而可到規(guī)劃部門辦理用地規(guī)劃許可證。項(xiàng)目的選址決定了房地產(chǎn)開發(fā)的征地成本和開發(fā)經(jīng)營的利潤空間，是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。
3 項(xiàng)目的立項(xiàng)
即項(xiàng)目在發(fā)改部門的核準(zhǔn)或備案而取得立項(xiàng)批文。項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案的要件包括項(xiàng)目申請報(bào)告(有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制完成);國土資源部門出具的意見(土地預(yù)審意見或建設(shè)用地批準(zhǔn)書);規(guī)劃部門的批復(fù)意見(選址意見書或城市規(guī)劃條件通知書);環(huán)保部門出具的意見(經(jīng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制的環(huán)境影響報(bào)告書或環(huán)境影響審批表，并經(jīng)有資質(zhì)的評(píng)估單位論證通過)。
4 項(xiàng)目的規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)
按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇符合開發(fā)意愿，有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，對擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)。項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)規(guī)劃部門審查通過后可取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項(xiàng)目施工圖經(jīng)有資質(zhì)的圖紙審查中介機(jī)構(gòu)或建設(shè)主管部門下設(shè)的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證;同時(shí)，項(xiàng)目施工圖還要及時(shí)向消防和氣象主管部門報(bào)審，確保消防及避雷系統(tǒng)符合有關(guān)要求。
