引論：我們為您整理了13篇小區物業保安工作計劃范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

20xx年，xxx物管處的日常工作在公司領導下和開發商領導的正確指導下得以順利開展，保安、工程、清潔、客服等工作方面的質量都有明顯的改善與提高，但在小區車輛秩序的管理、公共設施設備維保的管理、部門內部員工隊伍的建設等方面比較薄弱。2021年將是我們物業管理工作計劃全面提升的一年，我們將針對所欠缺與不足方面努力補上，全面提高，跟上公司和發展商的發展要求。特制定了2021年物業管理工作計劃：

一、保安管理

1、做好小區的治安管理，維護良好的治安秩序；

2、對各規章制度和崗位職責進行學習，特別是新入職隊員的培訓。繼續做好小區內安全保衛工作，確保小區的正常秩序，給業主提供一個安全、舒適、幽雅的居住環境。確保小區六年無任何刑事案件發生；

3、加強部門內部力量的梯隊建設，努力培養骨干力量；

4、做好小區的消防安全工作，力求做到全年無任何消防安全事故；

5、加大軍事訓練力度，在20XX年度中使部門員工的整體軍事素質得到質的提高；

6、以績效考核指標為標準，實行目標管理責任制，明確保安部各級工作職責，責任到人，通過檢查、考核，真正做到獎勤罰懶，提高員工的工作熱情，促進工作有效完成。

二、工程維護保養管理

1、對整個小區的電氣、給排水、消防、對講監控及公共設施等設備設施的運行管理、維修和保養，確保小區的各項設備設施正常工作；

2、加強對裝修戶進行監督管理；

3、向業主提供有償服務。

三、環境衛生的管理

1、環境衛生方面，我們根據小區實際情況，主要針對河道的清潔加強對樹葉、青苔打撈。確保河水清澈透明；

2、要求保潔部制定嚴格的工作計劃，結合保潔工作程序與考核辦法，對清潔工作進行監督檢查。繼續對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區衛生檢查工作，確保小區的衛生清潔美觀；

3、要求保潔部按照開發商的要求進行。

四、客服管理

1、繼續加強客戶服務水平和服務質量，業主滿意率達到x%左右；

2、進一步提高物業收費水平，確保收費率達到xx%左右；

3、密切配合各部門工作，及時、妥善處理業主糾紛和意見、建議；

4、完善客服制度和流程，部門基本實現制度化管理；

5、加強部門培訓工作，確保客服員業務水平有顯著提高。

根據公司培訓方針，制定客服管理培訓工作計劃，提高服務意識、業務水平。有針對性的開展員工素質教育，促進員工愛崗敬業。對員工從服務意識、禮節禮儀禮貌、業務知識、應對能力、溝通能力、自律性等方面反復加強培訓，并在實際工作中檢查落實，提高管理服務水平和服務質量，提高員工隊伍的綜合素質。

五、完善管理處日常管理

開展便民工作，提高業主滿意度，以制度規范日常工作，完善小區治安、交通、綠化、公共設施設備的維保，讓業主滿意，大力開展家政清潔服務、花園養護、水電氣維修等有償服務，在給業主提供優質服務的同時也增加管理處的多種經營創收。

六、根據公司年度計劃，創建文明和諧小區

根據公司年度管理工作計劃，2021年的工作重點還是繼續抓好物業安全管理，強化服務意識，規范服務標準，嚴格按照國家、市級各部門制定的各項法律、法規以及公司制定的各項規范性制度嚴格執行，逐項整改完善。根據《績效考核制度》中日常工作考核標準組織各部門員工培訓學習，明確崗位工作要求。擬定業主車輛按規定停放到位可行性方案。配合開發商各項銷售活動的開展，組織相關部門做好準備工作。

2021年xxx物管處將以務實的物業服務工作態度，以東湖物業管理公司一級資職物業管理水平和公司的整體工作方針為方向，以開發商的重點工作為中心，保質保量完成各項工作任務及考核指標，全心全意為業主服務，在服務質量提升中創出佳績。

關于小區物業工作計劃范文模板二

今年將是我們物業工作全面提升的一年，我們將針對欠缺與不足努力補上，全面提高，根據公司在新一年度的戰略目標及工作布署，將緊緊圍繞"服務質量提升年"來開展工作，主要工作計劃有：

一、全面實施規范化管理

在原有基礎上修定各部門工作手冊，規范工作流程，按工作制度嚴格執行，加大制度的執行力度，讓管理工作有據可依。并規范管理，健全各式檔案，將以規范表格記錄為工作重點，做到全面、詳實有據可查。

二、執行績效考核工作，提高服務工作質量

以績效考核指標為標準，實行目標管理責任制，明確各級工作職責，責任到人，通過檢查、考核，真正做到獎勤罰懶，提高員工的工作熱情，促進工作有效完成。

三、強化培訓考核制度

根據公司培訓方針，制定培訓計劃，提高服務意識、業務水平。有針對性的開展崗位素質教育，促進員工愛崗敬業，服務意識等綜合素質的提高。對員工從服務意識、禮儀禮貌、業務知識、應對能力、溝通能力、自律性等方面反復加強培訓，并在實際工作中檢查落實，提高管理服務水平和服務質量，提高員工隊伍的綜合素質，為公司發展儲備人力資源。

四、結合小區實際建立嚴整的安防體系

從制度規范入手，責任到人，并規范監督執行，結合績效考核加強隊伍建設，加大對小區住戶安防知識的宣傳力度，打開聯防共治的局面。

五、完善日常管理，開展便民工作，提高住戶滿意度

以制度規范日常工作管理，完善小區樓宇、消防、公共設施設備的維保，讓住戶滿意，大力開展家政清潔、花園養護、水電維修等有償服務，在給業主提供優質服務。

六、根據公司年度統籌計劃，開展社區文化活動，創建和諧社區

根據年度工作計劃，近階段的工作重點是：

1、根據營運中心下發的《設備/設施規范管理制度》、《電梯安全管理程序》、《工作計劃管理制度》等制度規范，嚴格執行，逐項整改完善，按實施日期落實到位。

2、根據《績效考核制度》中日常工作考核標準組織各部門員工培訓學習，明確崗位工作要求。

3、擬定車輛臨停收費可行性方案。

4、配合運營中心"溫馨社區生活剪影"等社區文化活動的開展，組織相關部門做好準備工作。

5、按部門計劃完成當月培訓工作。

總之，自組織架構調整以來，xx區的日常工作在公司領導的正確指導下順利開展，在清潔、綠化工作方面的質量能有明顯的改善與提高，但在小區車輛秩序的管理、公共設施設備維保的管理、部門內部隊伍的培訓建設等方面仍然較薄弱。對我個人來講，一直在物業客服線上工作，接觸工作主要以客戶投訴處理、內外溝通協調以及社區文化活動為主，對其他部門在技術操作、內部管理方面的知識掌握不夠全面，尤其是對工程、保安在工作的細化管理上更是弱項。2021年區將以務實的工作態度，跟上公司的發展需求，以公司的整體工作方針為方向，保質保量完成各項工作任務及考核指標，在服務質量提升年中創出佳績。

關于小區物業工作計劃范文模板三

2021年，是集團倡導的優質服務年，是集團發展規劃蓄勢的一年，也是我們工作繼往開來的新的一年，除了要一如既往地堅定“服務”的理念外，還要開拓工作思路，準確分析公司發展面臨的機遇、困難和挑戰，強化危機意識，提倡實干意識，同心同德，實現集團各項工作全面健康有序地發展，為全面完成集團發展規劃上確立的目標奠定扎實的基礎。今年我公司工作重點主要有以下幾個方面：

一、認真貫徹執行集團倡導的xxx貫標工作，做好日常工作，提高公司服務質量

這對于物業公司來說有一定難度，公司管轄范圍大，人員多且雜，所以說如果想找到物業公司的不足之處，隨時隨地都能找到。盡管如此，我們仍有決心把服務工作做的更好，為xx、為集團爭光。

二、整頓干部隊伍

物業公司由原x個中心整合而成，員工很多，公司成立之初，干部上崗時沒有進行競聘，經過將近一年時間的工作，部分干部能夠勝任工作，一部分能力還比較欠缺。經公司領導研究決定，今年會在適當時候進行調整，完善干部隊伍，選拔高素質、能力強的員工為基層領導。

三、合理規劃部門

公司建立之初部門的規劃經過一段時間的運作，有不盡完善的地方，特別是不能提高工作效率，提升服務質量。我們將基于第2點對公司部門進行進一步調整，合理劃分部門，現暫確定為x個部門。

四、進行定編、定崗、減員增效

考慮到物業公司隊伍龐大，經費比較緊張，公司準備盡量把年輕有作為的人吸收到工作崗位上來，不允許不敬業不愛崗的人占據重要的工作崗位，以免影響我們的服務質量。

五、有計劃、有步驟地進行干部、員工的培訓

在xx個星期之前，我們已經做了x級崗到班組長的培訓，為期一個星期。培訓之后，每個班組長都寫了心得體會，大家普遍認為很有必要進行這樣的培訓。正是因為我們公司的領導看到現在這個現象，即集團，學校，包括公司的任務下達到班組長這一級或者到部門經理的時候，可能造成停滯。使得下面的員工不理解上面的精神，上面的精神沒有徹底傳達到每一位員工。這樣勢必影響整個集團的服務質量的提高。基于這種考慮，我們已經進行了第一輪培訓，接下來，我們會有計劃、有步驟地將培訓普及，使每一位員工都有可能參與其中。

篇2

    2、做好外圍紅線報警的使用與維護,包括內外圍兩側綠化植物遮擋的修剪等工作。

    3、制定安全警報現場跟蹤與核實,并明確解除警報及記錄操作相關要求,避免作業疏忽。

    4、跟進落實好會所泳池的開張營業,并做好相應的管理與維護工作,包括門票發售、泳池水質處理等。

    5、督促做好12-15幢相關附屬工程,包括架空層車位地面欄桿的安裝、車位產權面積的明確(公司要求架空車位出售)、園林綠化、保安室、監控室、倉庫等工作的完善。

    6、跟進做好小區健身器材的安裝。

    7、督促做好各種費用的追收。

    8、跟進第7幢破裂玻璃門扇的安裝。

    9、跟進部分綠化植物的補種和改造等(如:大門入口處即將枯死的大葉油棕樹3棵,應該更換)。

    二、三個小區公共事務方面

    1、全面推行租賃經營服務工作,召開全體工作人員總動員會,明確租賃服務意義目的,統一思想,集體學習相關業務推廣內容和業務辦理操作流程,確保工作正常進展。

    2、為提高費用收繳率,確保財務良性循環,以專題會議形式組織各物業助理、前臺人員、領班級以上人員進行學習《各種費用追繳工作流程》。

    3、以專題會議形式,組織三個小區管理骨干及相關工作人員集體學習《案例通報管理制度》、《案例通報操作流程圖》及相關作業表格,明確責任關系,杜絕各種同類負面案例再次發生,全面提高管理服務質量。

    4、制定《保安器材管理規定》,包括對講機、巡更棒、門崗電腦等,并認真貫徹實施,明確責任關系,誰損壞誰負責,杜絕各種不合理使用現象。

    5、回顧三個小區從去年7月份以來各方面情況,以對比分析、尋找差距,為下一步工作提高作出更可行的具體措施。

    三、xx華庭項目

    1、全力抓好30-35幢物業移交工作,確保業主滿意。

    2、督促管理處及時做好26-29幢摩托車位車牌的制作及安裝;并督促管理處及時頒發通知,要求業主在5月20日前到管理處辦妥租賃停放手續,該區域摩托車從6月1日起全面執行收費。執行前協調保安做好落實工作。

    3、繼續跟進26-29幢綠化種植工作。

    4、督促及時做好部份綠化帶殘缺空白補種工作。

    5、督促工程部做好30-35幢相關附屬工程,如:道路、園林綠化、監控中心、倉庫、車位規劃等。

    6、做好個別崗位人員調整和招聘工作(如:綠化組長到位、管理處負責骨干到位等),確保項目工作正常運行。

    7、擬定"xx華庭首屆業主委員會成立方案"及籌備會一系列工作措施,為創建"市優"工作打好基礎。

    四、xx居項目

    1、對第三期部分摩托車不配合管理工作進行加強,發揮標識識別作用,強化憑辦理租賃手續方可停放,加強收費工作。

    2、加強第四、五期摩托車租賃辦理管理工作,杜絕各種長期免費停車現象,維護秩序正常。

    3、與財務協調,及時做好壞帳處理。

    4、督促全面檢測該項目紅外報警系統情況,找出問題所在,并做好相應改善,確保系統的靈敏度和正常運行。

    5、對個別業主在私家花園內亂搭亂建的屋棚動員拆除,以免影響整體觀容。

    6、督促完善該項目小區商鋪的資料管理。

    7、督促做好第一期、第二期部分樓梯個別部位的朽木處理,維護物業的完好。

    8、督促做好第五期共7幢對講機故障檢修。

    五、其它事項

    1、xx"士多"招商登記等工作配合。

篇3

2021年，是集團倡導的優質服務年，是集團發展規劃蓄勢的一年，也是我們工作繼往開來的新的一年，除了要一如既往地堅定“服務”的理念外，還要開拓工作思路，準確分析公司發展面臨的機遇、困難和挑戰，強化危機意識，提倡實干意識，同心同德，實現集團各項工作全面健康有序地發展，為全面完成集團發展規劃上確立的目標奠定扎實的基礎。今年我公司工作重點主要有以下幾個方面：

一、認真貫徹執行集團倡導的---貫標工作，做好日常工作，提高公司服務質量

這對于物業公司來說有一定難度，公司管轄范圍大，人員多且雜，所以說如果想找到物業公司的不足之處，隨時隨地都能找到。盡管如此，我們仍有決心把服務工作做的更好，為--、為集團爭光。

二、整頓干部隊伍

物業公司由原-個中心整合而成，員工很多，公司成立之初，干部上崗時沒有進行競聘，經過將近一年時間的工作，部分干部能夠勝任工作，一部分能力還比較欠缺。經公司領導研究決定，今年會在適當時候進行調整，完善干部隊伍，選拔高素質、能力強的員工為基層領導。

三、合理規劃部門

公司建立之初部門的規劃經過一段時間的運作，有不盡完善的地方，特別是不能提高工作效率，提升服務質量。我們將基于第2點對公司部門進行進一步調整，合理劃分部門，現暫確定為-個部門。

四、進行定編、定崗、減員增效

考慮到物業公司隊伍龐大，經費比較緊張，公司準備盡量把年輕有作為的人吸收到工作崗位上來，不允許不敬業不愛崗的人占據重要的工作崗位，以免影響我們的服務質量。

五、有計劃、有步驟地進行干部、員工的培訓

在--個星期之前，我們已經做了-級崗到班組長的培訓，為期一個星期。培訓之后，每個班組長都寫了心得體會，大家普遍認為很有必要進行這樣的培訓。正是因為我們公司的領導看到現在這個現象，即集團，學校，包括公司的任務下達到班組長這一級或者到部門經理的時候，可能造成停滯。使得下面的員工不理解上面的精神，上面的精神沒有徹底傳達到每一位員工。這樣勢必影響整個集團的服務質量的提高。基于這種考慮，我們已經進行了第一輪培訓，接下來，我們會有計劃、有步驟地將培訓普及，使每一位員工都有可能參與其中。

六、調動全公司員工積極性，多渠道進行創收

在--集團所有公司當中，論創收能力，我們物業公司恐怕是最低的，因為所有的工作都是圍繞“服務”這個主題進行的，創收很難。但是盡管很難，我們也要想方設法創造收益，“----”，盡我們努力把創收工作做好。

小區物業年度工作計劃2

現在的我已經是在一家不錯的物業公司擔任經理的職務了，負責幾個小區的物業管理，小區物業管理的好壞直接和影響到小區居民生活質量的好壞，所以我的工作就顯得愈發的重要起來。

自從我在畢業工作后，在物業管理工作開始，我從一個小小的物業管理員走到經理職位，是付出了艱辛的努力的。我在工作上和業務上已經完全的熟悉摸透了物業管理的步驟了，只要我按照我制定的工作計劃來施行，那么我的工作就好做很多。有效實施各項業務工作,現擬定以下工作計劃:

一、--項目

1、跟進第7幢破裂玻璃門扇的安裝。

2、督促整理好第12-15幢房屋檔案資料。

3、跟進部分綠化植物的補種和改造。

4、做好外圍紅線報警的使用與維護,包括內外圍兩側綠化植物遮擋的修剪等工作。

5、制定安全警報現場跟蹤與核實,明確解除警報及記錄操作相關要求,避免作業疏忽。

6、督促做好12-15幢相關附屬工程,包括架空層車位地面欄桿的安裝、車位產權面積的明確、園林綠化、保安室、監控室、倉庫等工作的完善。

7、跟進落實好會所泳池的開張營業,并做好相應的管理與維護工作,包括門票發售、泳池水質處理等。

8、跟進做好小區健身器材的安裝。

9、督促做好各種費用的追收。

二、三個小區公共事務方面

1、回顧三個小區從去年7月份以來各方面情況,以對比分析、尋找差距,為下一步工作提高作出更可行的具體措施。

2、制定,包括對講機、巡更棒、門崗電腦等,并認真貫徹實施,明確責任關系,誰損壞誰負責,杜絕各種不合理使用現象。

3、全面推行租賃經營服務工作,召開全體工作人員總動員會,明確租賃服務意義目的,統一思想,集體學習相關業務推廣內容和業務辦理操作流程,確保工作正常進展。

4、為提高費用收繳率,確保財務良性循環,以專題會議形式組織各物業助理、前臺人員、領班級以上人員進行學習。

5、以專題會議形式,組織三個小區管理骨干及相關工作人員集體學習、及相關作業表格,明確責任關系,杜絕各種同類負面案例再次發生,全面提高管理服務質量。

三、--華庭項目

1、擬定"--華庭首屆業主委員會成立方案"及籌備會一系列工作措施,為創建"市優"工作打好基礎。

2、做好個別崗位人員調整和招聘工作,確保項目工作正常運行。

3、全力抓好30-35幢物業移交工作,確保業主滿意。

4、督促管理處及時做好26-29幢摩托車位車牌的制作及安裝;并督促管理處及時頒發通知,要求業主在5月20日前到管理處辦妥租賃停放手續,該區域摩托車從6月1日起全面執行收費。執行前協調保安做好落實工作。

5、督促及時做好部份綠化帶殘缺空白補種工作。

6、督促工程部做好30-35幢相關附屬工程,如:道路、園林綠化、監控中心、倉庫、車位規劃等。

7、繼續跟進26-29幢綠化種植工作。

四、--居項目

1、督促做好第五期共7幢對講機故障檢修。

2、督促做好第一期、第二期部分樓梯個別部位的朽木處理,維護物業的完好。

3、對第三期部分摩托車不配合管理工作進行加強,發揮標識識別作用,強化憑辦理租(車間工作計劃)賃手續方可停放,加強收費工作。

4、加強第四、五期摩托車租賃辦理管理工作,杜絕各種長期免費停車現象,維護秩序正常。

5、督促全面檢測該項目紅外報警系統情況,找出問題所在,并做好相應改善,確保系統的靈敏度和正常運行。

6、對個別業主在私家花園內亂搭亂建的屋棚動員拆除,以免影響整體觀容。

7、督促完善該項目小區商鋪的資料管理。

8、與財務協調,及時做好壞帳處理。

五、其它事項

1、協調相關部門完成好各項工作任務。

2、--"士多"招商登記等工作配合。

3、按公司要求開展各項日常工作。

小區物業年度工作計劃3

--年，我們在公司領導的指導與大力支持下，按照公司的工作要求，本著“您的滿意，是我們永遠的追求”的物業服務宗旨，“以人為本，以客為尊，以誠為源，以質為先”的公司管理理念，以“上水平，創效益，樹品牌”作為公司的發展目標，“服務第一、客戶至上”作為每一位員工的信條。經過部門全體員工的共同努力，開展了一系列的優質服務工作，在此對一年的工作做以簡要總結。總結經驗和教訓，找出不足，為--年的工作打好基礎。

1.人員管理

保潔實行夜班后，員工情緒波動，開展工作十分困難，為此和員工多方面溝通，穩定員工情緒，沒有影響到工作質量。根據各崗位工作需求情況，重點加強了人員的合理配置和工作負荷量之考核，實際運作特點和要求，調整了班次和值班時間，在不增加人員的情況下，基本滿足了保潔的運行要求。

現有人員14人，本年度共有9人離職和調職()

其中1人調職到庫區，8人離職。

2.培訓

對新入職保潔人員進行了清潔理論培訓并針對不同崗位進行實際操作培訓，使保潔員掌握保潔工作知識，達到寫字樓保潔工作的要求。

在對保潔員進行《保潔工作手冊》培訓的前提下，結合工作中的實際情況著重了以下培訓：清潔劑的分類和使用，清潔程序，清潔不銹鋼飾物，家具的清潔，清潔煙灰盅，清潔壁紙，電梯的清潔保養，銹的處理。

加強了員工考核制度的培訓，創優和有關貫標知識的培訓，建立了員工工作的責任心，目前員工已經能夠努力工作并按規定標準完成，但在遵守工作紀律,行為舉止等細節方面還需監督管理，下一步將加強這方面培訓并使之成為習慣。

經過不斷的培訓與磨合，保潔員工已適應現有管理摸式和工作程序，人員基本穩定。

3.保潔工作模式方面

在集團公司領導指導下實行“無人清潔”，“本色清潔”取得了良好的效果。

在原有的白班基礎上分成兩個班次，主要清潔工作放在夜班進行。在實施“無人清潔”的同時為保證衛生質量，加強了保潔巡查清潔頻率。現有人員配置7f-16f一名保潔員基本能夠達到將隨時產生的衛生問題在30分鐘內解決，但在高峰期11f16f經常存在1小時保潔員無法進入男衛生間現象，導致衛生間較臟。

在“本色清潔”方面加強清潔頻率，將原來的固定的計劃清潔改為現在的隨時清潔，發現污臟立即清潔，恢復原有本色，取的了較好的效果，但清潔成本有所增加。近一時期因二建施工和市政道路施工，整體環境灰塵較大，雖然加強了清潔但整體衛生狀況沒有達到要求，而且清潔成本有所增加，隨著施工的結束將進行徹底清潔，以達到衛生標準。

在保證電梯地毯衛生達到標準的要求，每20分鐘吸塵一次。

4.保潔工作完成方面

(1)完成了保潔人員編制及工作模式的及時修訂

(2)完成對大廈公共區域衛生日常維護工作。

(3)完成對新入駐樓層的開荒工作。

(4)完成大廈石材晶硬處理，地毯保養工作。

(5)完成大廈垃圾的清運工作。

(6)完成大廈外墻的2次清洗。

篇4

3、制定安全警報現場跟蹤與核實,并明確解除警報及記錄操作相關要求,避免作業疏忽。

4、跟進落實好會所泳池的開張營業,并做好相應的管理與維護工作,包括門票發售、泳池水質處理等。

5、督促做好12-15幢相關附屬工程,包括架空層車位地面欄桿的安裝、車位產權面積的明確(公司要求架空車位出售)、園林綠化、保安室、監控室、倉庫等工作的完善。

6、跟進做好小區健身器材的安裝。

7、督促做好各種費用的追收。

8、跟進第7幢破裂玻璃門扇的安裝。

9、跟進部分綠化植物的補種和改造等(如:大門入口處即將枯死的大葉油棕樹3棵,應該更換)。

二、三個小區公共事務方面

1、全面推行租賃經營服務工作,召開全體工作人員總動員會,明確租賃服務意義目的,統一思想,集體學習相關業務推廣內容和業務辦理操作流程,確保工作正常進展。

2、為提高費用收繳率,確保財務良性循環,以專題會議形式組織各物業助理、前臺人員、領班級以上人員進行學習《各種費用追繳工作流程》。

3、以專題會議形式,組織三個小區管理骨干及相關工作人員集體學習《案例通報管理制度》、《案例通報操作流程圖》及相關作業表格,明確責任關系,杜絕各種同類負面案例再次發生,全面提高管理服務質量。

4、制定《保安器材管理規定》,包括對講機、巡更棒、門崗電腦等,并認真貫徹實施,明確責任關系,誰損壞誰負責,杜絕各種不合理使用現象。

5、回顧三個小區從去年7月份以來各方面情況,以對比分析、尋找差距,為下一步工作提高作出更可行的具體措施。

三、××華庭項目

1、全力抓好30-35幢物業移交工作,確保業主滿意。

2、督促管理處及時做好26-29幢摩托車位車牌的制作及安裝;并督促管理處及時頒發通知,要求業主在5月20日前到管理處辦妥租賃停放手續,該區域摩托車從6月1日起全面執行收費。執行前協調保安做好落實工作。

3、繼續跟進26-29幢綠化種植工作。

4、督促及時做好部份綠化帶殘缺空白補種工作。

5、督促工程部做好30-35幢相關附屬工程,如:道路、園林綠化、監控中心、倉庫、車位規劃等。

6、做好個別崗位人員調整和招聘工作(如:綠化組長到位、管理處負責骨干到位等),確保項目工作正常運行。

7、擬定"××華庭首屆業主委員會成立方案"及籌備會一系列工作措施,為創建"市優"工作打好基礎。

四、××居項目

1、對第三期部分摩托車不配合管理工作進行加強,發揮標識識別作用,強化憑辦理租賃手續方可停放,加強收費工作。

2、加強第四、五期摩托車租賃辦理管理工作,杜絕各種長期免費停車現象,維護秩序正常。

3、與財務協調,及時做好壞帳處理。

4、督促全面檢測該項目紅外報警系統情況,找出問題所在,并做好相應改善,確保系統的靈敏度和正常運行。

5、對個別業主在私家花園內亂搭亂建的屋棚動員拆除,以免影響整體觀容。

6、督促完善該項目小區商鋪的資料管理。

7、督促做好第一期、第二期部分樓梯個別部位的朽木處理,維護物業的完好。

8、督促做好第五期共7幢對講機故障檢修。

五、其它事項

1、××"士多"招商登記等工作配合。

篇5

全縣所有物業管理小區和新近準備進行物業招投標的小區，必須安裝視頻監控和巡更設備。

開發建設單位在辦理綜合竣工驗收備案之前，必須安裝好監控系統及物業安保人員巡更系統。在設計階段，要向縣開發、物業主管部門報送具體的分項施工圖、平面圖，要求監控和巡更面積達到小區全覆蓋，不留死角，待審查合格后方可進行施工。

物業辦負責對我縣已經進行物業管理的小區進行清查，凡沒有安裝視頻監控和巡更系統的，責令進行整改建設，具體措施如下：

1、尚未進行綜合竣工驗收備案的新建小區，必須安裝視頻監控和安保人員巡更設備方可驗收備案。

2、已經辦理產權的新建小區，沒有進行視頻監控和巡更設備安裝的，必須進行安裝，其安裝費用從物業質保金中支付。

3、已經交付使用五年以上的物業管理小區，其視頻監控設備及物業巡更設備建議由業主委員會提出申請，動用住宅專項維修基金進行安裝。

4、沒有繳納住宅專項維修基金的物業管理小區，由業主委員會負責與業主協商，由業主公攤費用，安裝視頻監控設備和巡更設備。

二、提高準入門檻，把好設備關

建立監控產品及巡更機質量審查制度，嚴把市場準入機制，杜絕假冒偽劣產品，規范物業服務小區視頻、巡更機安裝混亂的局面，由主管部門對監控設備的前期選型、安裝進行把關，堅決杜絕安裝之后無法使用或者效果不好的情況。

三、分清責任，發揮物業企業主體作用

各物業服務企業是實施本項工作的主體，要切實負責起各個物業服務小區的安保工作，積極落實好小區的安保工作，并認真負責好安保設備的提升建設。已經安裝配套好視頻監控設備和物業安保人員巡更設備的物業服務小區要做好系統的維修、養護、檢驗、更換，以保證系統在良好狀態下運行。視頻監控及巡更設備不完善的物業小區要積極進行完善，尚未進行視頻監控設備和巡更設備安裝改造提升的物業管理小區要抓緊報送方案，進行安裝。對沒有繳納住宅專項維修基金的物業小區，物業企業要負責與業主委員會和業主協調，做通業主工作，保障完成監控設備和巡更設備的安裝。

四、強化監管，發揮主管部門聯動作用

規劃、設計、監理、開發、物業等科室、單位要通力合作，各司其職，把好規劃、設計、圖紙審查、施工、驗收等每一個環節，確保把物業安保設備安裝落到實處，加強我縣的物業服務小區的安保水平。視頻監控設備和物業巡更設備安裝前，方案必須到主管部門報批，安裝的設備必須通過主管部門的檢驗合格后方可進行安裝，視頻監控設備和物業巡更設備安裝后，必須由開發辦、物業辦進行驗收。凡未經過上述環節或者審查存在問題的新建小區，一律不準通過竣工綜合驗收備案;凡未經過上述環節或者審查存在問題的物業服務小區，一律不予授予各類物業表彰及評優評先，主管部門不予通過資質年審。

小區物業管理個人工作計劃范文2我公司為了加強與業主、物業使用人的溝通，做好小區工作，現向居上百合園全體住戶書面匯報20__年工作展望情況。

一、環境綠化

植物管理，新繁殖鐵樹近十株，請住戶管好小孩，不要踐踏;

對區域內的樹木進行整形修剪。

二、環境保潔

做好環境衛生工作，定期滅殺鼠、蟻、蠅、蟑螂、蚊等。

小區上門收垃圾時間為中午12：00前，請業主將垃圾放置門外，便于我們派人上門收取，不要放置在其他鄰居門外。我們對不遵守小區規定的住戶，公布房號且上報有關部門。

三、安全

住戶請來小區的客人及安裝、施工單位，我們住戶要務必告知房號，對物業安全秩序人員開展工作有很大幫助;

嚴格進出管理，請住戶在星期一~五(8：00—18：00)，星期六~日(9：00—16：00)到物業公司管理處提前辦理出入條，夜間不應搬運物品;

大門口入口處將對人行道、單車道、小汽車道作局部調整，為行人、行車安全創造條件;

燃放煙花管理：加大宣傳力度，減少燃放煙花對人、財、物的影響;

小區養犬住戶日益增多，我們希望住戶自律自愛;文明養狗，不要驚動鄰居。出門時，務必用繩牽制，定期打疫苗。避免鄰居糾紛。對于無人牽制的犬類，一般情況視作無主犬只，住戶通過小區秩序員和房管員報主管部門處理，或向政府部門、110舉報。

四、公共秩序

代收掛號、快遞、包裹，做到件件通知住戶。

門崗向住戶提供公交車線路、便民電話查詢，平信已為住戶分類存放，請業主到門崗查詢;

對于小區內部秩序管理，我們提倡的是各個不同群體的利益需要和諧共處，近期在小區各人行通道上隔離主要確保老、弱、病、殘、幼人群便于行走，避免他們受到車輛的干擾，讓人進入小區感受到“慢“的節奏，能放松、能享受到小區軟硬件的便利，希望大家能給與寬容、體諒這些弱勢群體。

避免電動車、摩托丟失，我們要求摩托、電動車、單車盡量停放到車庫，車庫24小時發牌，停放不足1小時免費，望住戶配合。

夏季為小區住戶增加幾部移動涼衣架，減少對中心花園占用。

五、維修

我們在組織管理處人員進行上門維修服務業務培訓，20__年將更好、更快的為住戶服務。

六、文化宣傳

我們以后將在物業費通知單背面上,將小區住戶一些出租信息安全提示小區通告登出;

開放百合園qq群：__、msn群：__@bbqun.com，開通物業blog(qq群內有地址)，發放物業聯系卡給住戶，增設服務質量管理信箱，開通各種渠道，與住戶互動，請加群住戶設置“佳佳物業”上線提示，方便我們及時溝通;

與社區聯合放露天電影，老年人活動票;

建立業主健康檔案，為老年業主提供免費量血壓、稱體重;

發動住戶愛心捐助，讓愛心傳遞,讓溫暖匯聚;

對做文學、攝影、運動、美食、旅游、家政、生活服務相關業務的住戶，請與我們聯系開展業務;

增設兩個公益宣傳欄(別墅區)，通過每日不斷更新的天氣預報，掌握氣候規律，為住戶噓寒問暖，為物業工作提供科學依據;

調整小區草地上的提示牌位置，針對小區動態不斷更新文明標語，與時俱進，創造文明環境;

為住戶提供物品交換專欄，把你閑置的物品拿到這里來這里,體驗分享的快樂,通過物品交換讓你結織更多朋友;

節假日裝飾、小區活動，為小區增光添彩。

七、其它

管道天然氣報裝，為業主解決實際生活需求;

代交住戶水電、有線電視服務費，讓住戶免受舟車勞頓;

計劃開展向住戶提供網絡信息查詢、報刊閱覽，收發傳真、復印等業務。

我們的各方面已向正常軌道運行,但由于物價、工資等方面原因，水電受到非居民電價上漲、干旱影響、垃圾費每月增加的費用換來的是較為整潔的小區環境、小區秩序好轉、物業職工流動率下降、小區出租房價上漲了200-300元、免費維修得以延續，效率得以提高，我們尚未收取業主維修服務費用。我們的工作重心明年將調整到在繼續做好向業主提供原有服務(保潔、秩序、綠化維護、維修、代繳水電費、代租房屋)基礎上，加強與外聯單位橫向合作、對內部管理縱向求精，為居上百合園房屋升值、保值，提高業主滿意度，同時著重解決煤氣管道等業主較為關心的問題。

再次感謝各位業主對我們的支持和幫助，我們對居上百合園小區建設和管理充滿信心，我們將感恩于心，回報于行，繼往開來，為業主和物業使用人排憂解難!

小區物業管理個人工作計劃范文320__年，__物管處的日常工作在公司領導下和開發商領導的正確指導下得以順利開展，保安、工程、清潔、客服等工作方面的質量都有明顯的改善與提高，但在小區車輛秩序的管理、公共設施設備維保的管理、部門內部員工隊伍的建設等方面比較薄弱。20__年將是我們物業管理工作計劃全面提升的一年，我們將針對所欠缺與不足方面努力補上，全面提高，跟上公司和發展商的發展要求。特制定了20__年物業管理工作計劃：

一、保安管理

1)做好小區的治安管理，維護良好的治安秩序。

2)對各規章制度和崗位職責進行學習，特別是新入職隊員的培訓。繼續做好小區內安全保衛工作，確保小區的正常秩序，給業主提供一個安全、舒適、幽雅的居住環境。確保小區六年無任何刑事案件發生。

3)加強部門內部力量的梯隊建設，努力培養骨干力量。

4)做好小區的消防安全工作，力求做到全年無任何消防安全事故。

5)加大軍事訓練力度，在20__年度中使部門員工的整體軍事素質得到質的提高。

6)以績效考核指標為標準，實行目標管理責任制，明確保安部各級工作職責，責任到人，通過檢查、考核，真正做到獎勤罰懶，提高員工的工作熱情，促進工作有效完成。

二、工程維護保養管理

1)對整個小區的電氣、給排水、消防、對講監控及公共設施等設備設施的運行管理、維修和保養，確保小區的各項設備設施正常工作

2)加強對裝修戶進行監督管理。

3)向業主提供有償服務。

三、環境衛生的管理

1)環境衛生方面，我們根據小區實際情況，主要針對河道的清潔加強對樹葉、青苔打撈。確保河水清澈透明。

2)要求保潔部制定嚴格的工作計劃，結合保潔工作程序與考核辦法，對清潔工作進行監督檢查。繼續對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區衛生檢查工作，確保小區的衛生清潔美觀。

3)要求保潔部按照開發商的要求進行。

四、客服管理

1)繼續加強客戶服務水平和服務質量，業主滿意率達到95%左右。

2)進一步提高物業收費水平，確保收費率達到96%左右。

3)密切配合各部門工作，及時、妥善處理業主糾紛和意見、建議。

4)完善客服制度和流程，部門基本實現制度化管理。

5)加強部門培訓工作，確保客服員業務水平有顯著提高。

根據公司培訓方針，制定客服管理培訓工作計劃，提高服務意識、業務水平。有針對性的開展員工素質教育，促進員工愛崗敬業。對員工從服務意識、禮節禮儀禮貌、業務知識、應對能力、溝通能力、自律性等方面反復加強培訓，并在實際工作中檢查落實，提高管理服務水平和服務質量，提高員工隊伍的綜合素質。

五、完善管理處日常管理，開展便民工作，提高業主滿意度，以制度規范日常工作，完善小區治安、交通、綠化、公共設施設備的維保，讓業主滿意，大力開展家政清潔服務、花園養護、水電氣維修等有償服務，在給業主提供優質服務的同時也增加管理處的多種經營創收。

六、根據公司年度計劃，創建文明和諧小區。

根據公司年度管理工作計劃，20__年的工作重點還是繼續抓好物業安全管理，強化服務意識，規范服務標準，嚴格按照國家、市級各部門制定的各項法律、法規以及公司制定的各項規范性制度嚴格執行，逐項整改完善。根據《績效考核制度》中日常工作考核標準組織各部門員工培訓學習，明確崗位工作要求。擬定業主車輛按規定停放到位可行性方案。配合開發商各項銷售活動的開展，組織相關部門做好準備工作。

20__年__物管處將以務實的物業服務工作態度，以東湖物業管理公司一級資職物業管理水平和公司的整體工作方針為方向，以開發商的重點工作為中心，保質保量完成各項工作任務及考核指標，全心全意為業主服務，在服務質量提升中創出佳績。

小區物業管理個人工作計劃范文42__年，是物業公司致為關鍵的一年。工作任務將主要涉及到企業資質的換級，企業管理規模的擴大，保持并進一步提升公司的管理服務質量等具體工作。物業公司要在殘酷的市場競爭中生存下來，就必須發展擴大。因此，2__年的工作重點將轉移到公司業務的拓展方面來。為能夠順利的達到當初二級企業資質的要求，擴大管理面積、擴大公司的規模將是面臨最重要而迫切的需求。同時，根據公司發展需要，將調整組織結構，進一步優化人力資源，提高物業公司的人員素質。繼續抓內部管理，搞好培訓工作，進一步落實公司的質量管理體系，保持公司的管理質量水平穩步上升。在工作程序上進行優化，保證工作能夠更快更好的完成。

一、對外拓展

物業公司到了20__年，如果不能夠拓展管理面積，不但資質換級會成為一個問題，從長遠的方面來講，不能夠發展就會被淘汰。因此，公司的擴張壓力是較大的，20__年的工作重點必須轉移到這方面來。四川成都的物業管理市場，住宅小區在今后較長的一段時間里仍是市場，退其次是綜合寫字樓，再就是工業園區。按照我公司目前的規模，難以在市場上接到規模大、檔次高的住宅物業。因此，中小型的物業將是我公司發展的首選目標。同時，住宅物業是市場上競爭最激烈的一個物業類型，我公司應在不放棄該類物業的情形下，開拓寫字樓、工業物業和公共物業等類型的物業市場。走別人沒有走的路。在20__年第一季度即組織人員進行一次大規模的市場調查。就得出的結果調整公司的拓展方向。

經過20__年的對外拓展嘗試，感覺到公司缺乏一個專門的拓展部門來從事拓展工作。使得該項工作在人力投入不足的情況下，市場情況不熟，信息缺乏，雖做了大量的工作，但未能有成績。因此，20__年必須加大拓展工作力度，增加投入，擬設專門的拓展部門招聘高素質的得力人員來專業從事拓展工作，力爭該項工作能夠順利的開展起來。投入預算見附表5。

目前暫定20__年的拓展目標計劃為23萬平方米，這個數字經過研究，是比較實際的數字，能夠實現的數字。如果20__能夠找到一個工業園區則十萬平方米是較為容易實現的;如果是在住宅物業方面能夠拓展有成績，有兩個項目的話，也可以實現。目前在談的大觀園項目等也表明，公司20__年的拓展前景是美好的。

二、換取企業資質

按照四川省的有關規定，我公司的臨時資質是一年，將于20__年5月份到期，有關行政部門根據我公司的管理面積等參數來評審我公司的企業等級。據我公司目前的管理面積，可以評定為四級企業。如果在5月份之前能夠接到一個以上物業管理項目，則評定為三級企業，應該是可以的。所以，企業等級評審工作將是明年上半年的重要工作之一。換取正式的企業等級將更有利于我公司取得在市場上競爭的砝碼。因此，在20__年第二季度開始準備有關資質評審的有關資料，不打無準備之仗。爭取一次評審過關。

三、內部管理工作

(一)人力資源管理：

物業公司在20__年中設置了兩個職能部門，分別是綜合管理部和經營管理部，今年將新設立拓展部。分管原來經營管理部的物業管理項目的對外拓展工作。同時，在現有的人員任用上，按照留優分劣的原則進行崗位調整或者引進新人才。在各部門員工的工作上，將給予更多的指導。

在員工的晉升上，更注重于不同崗位的輪換，加強內部員工的培養和選拔，帶出一支真正的高素質隊伍。推行員工職業生涯咨詢，培養員工的愛崗敬業的精神。真正以公司的發展為自己的事業。在今后的項目發展中，必須給予內部員工一定的崗位用于公開選聘。有利于員工在公司的工作積極性，同時有利于員工的資源優化。

在培訓工作上將繼續完善制度，將員工接受的培訓目標化，量化，作為年終考核的一個子項。員工進入公司后一年內必須持證上崗率達1。技術性工種必須持相關國家認證證書上崗。2__年的培訓工作重點轉移到管理員和班組長這一級員工上，基層的管理人員目前是公司的人力資源弱項，二零零四年通過開展各類培訓來加強該層次員工的培訓。

(二)品質管理：

質量管理體系在__年開始推行，其力度和效果均不理想。除了大家的重視度不夠外，還在培訓工作上滯后，執行的標準沒有真正的落實。為此，20__年將繼續貫徹公司的質量體系，為公司通過ISO9：20__的認證認真的打好基礎，爭取能夠在20__年通過認證。

在20__年2月份以前組織綜合管理部和公司的主要人員對質量體系文件修改，使得對公司更加合適而有效。針對修改版的文件，組織精簡有效的品質管理培訓。對新接管的項目實施項目式的質量體系設計，對單獨的項目編寫質量文件，單獨實施不同標準的質量系統。

20__年將實施品質管理項目專人負責制，公司每個接管的項目都指定專人配合品質主管從事質量管理工作。包括在該項目的質量內部管理、業主的投訴及處理、管理的資料檔案收集、制作項目質量管理審核報告等。同時，配合項目業主(業主委員會)的需求進行年度的質量管理分析調查，獲得有效的內部管理信息和業主的建議，以便對項目的不合格項進行整改。

20__年12月擬將進行一次內部質量管理體系審核，將嚴格依照ISO9：20__的要素進行，這次內審將是物業公司的第一次品質管理總結會議。

(三)行政工作：

綜合管理部在20__年中，未能徹底的起到承上啟下的作用，有一定欠缺。工作有停頓，許多問題沒有細致的落實。在公司和員工之間沒有一個有效的溝通手段，大部分員工對工作情緒低沉，得不到高層主管的工作幫助。為此，在__年綜合管理部要加強管理，做好人事、勞資、檔案外聯等各項工作。在公司內設置建議信箱，具體設置在公司總部和各項目處，用于公司員工就公司的現狀和工作生活中的各種問題進行咨詢，由行政主管人員抽專門的時間了解，并回復。同時公司每個季度必須召開一次集體工作會議，或者階段性的質量體系審核。

小區物業管理個人工作計劃范文520__年時間已經過半，下半年擺在我們面前的任務還十分繁重，我們要認真對照年度經營管理指標，制定下半年的目標任務，并狠抓落實。

一方面要針對上半年工作中暴露出的問題和不足，制定切實可行的措施，改進工作、提升質量;另一方面，還要把上半年工作中好的思路、方法以及工作組織模式等予以傳承和發揚，保持優勢、再接再厲，確保公司全年工作目標和任務的順利完成，確保公司各項工作高質量、高水平地持續推進。

(一)下半年的工作目標

1、實現業主滿意度高于95%

2、報修響應及時率100%;

3、回訪率不低于總戶數的80%;

4、公共配套設施完好、無隨意改變用途;

5、公共設備完好率高于99%;

6、員工100%培訓后上崗;

7、無消防責任事故;

8、無安全生產責任事故;

9、固體廢棄物做到100%分類并做到無違規處理;

10、污水、噪音、廢氣做到達標排放;

11、節能降耗，園區照明等電器設施采取定時定員開關，小區公共區域無跑、冒、滴、漏現象。

(二)具體工作措施

1、強化服務意識，進一步提升工作質量

在下半年的工作中，我們要繼續強化服務意識，以業主滿意為檢驗工作質量的最終標準，全面進行深化管理服務體制改革工作，擴大服務的廣度與深度，在工作質量、服務時效上狠下功夫，提高工作效率和到場服務準點率，做到高效質優，提升工作質量，提升業主的滿意度和公司的美譽度。

我們要繼續推廣我們優質的服務模式，提高物業報修、業主求助等事務的連續性和服務的延伸性;要加大對業主的回訪力度，針對每一戶業主的情況，分別予以關注、及時跟進;要急業主所急，想業主所想，切實解決業主戶內的工程遺留問題和電梯故障、車庫內和車庫出入口安全設施的設置以及小區內噪音等一系列公共區域的工程問題，以及一些影響生活的事情，千方百計讓業主滿意;要加強對各區域的日常保潔保養及綠化養護工作，給尊貴的業主營造一個潔凈、優雅的居住環境;與此同時，在工程質量方面，要加強與業主的溝通協調，并重點跟進青國青城未處理的工程整改問題。

2、強化創新意識，卓有成效地開展工作

在下半年的工作中，我們要繼續強化創新意識，特別是針對制約工作的一些“瓶頸”問題，要拿出新招法、新舉措，以創新促進工作質量的提升。

針對業主費用交納不盡人意的情況，我們要集思廣益，對不同業主采取相應的措施及時追繳各類欠費，加大物業管理費和其他費用的收繳工作力度，將收繳工作落實到人，確保年度預算指標的完成;我們將根據自身特點，開展形式多樣的公益、文體、趣味等社區文化活動，調動業主參與的積極性，拉近與業主之間的距離，在每一個節慶前對園區和會所進行裝飾和布置，營造良好的節日氣氛，創新服務;針對目前公司一線崗位人員流動情況較為嚴重，下半年將加強對秩序維護部缺編人員的招聘工作，通過多渠道、廣途徑的招聘方式，全力滿足安全管理部缺編要求，同時對各部門人員編制也將進行全面調整，合理設立工作崗位及人員編制，充分發揮員工的工作主動性和積極性。

3、強化管理意識，推進工作規范化運作

在下半年的工作中，我們要繼續強化管理意識，以IS標準和相關要素為基點，制定貫穿公司的內部管理流程和作業標準，使內部管理制度全面化和規范化。

我們將健全各項管理制度，將責任落實到人，將指標分解到人，完善各項服務標準及操作流程，保證員工服務水平的一致性，做到職責明確，實行目標化管理。我們要靠制度管人，在制度執行過程中給員工輸入“按章辦事，一絲不茍”的管理理念。另外，我們要做好績效考核工作，我們將通過筆試和實操方式對各位員工進行考評，在檢查各部門制度執行情況基礎上對各部門進行年終考評，再根據各部門全年工作完成情況制定出考評成績，有效激發各部門的團隊精神，鼓勵先進，鞭策后進，從而保證各項物業管理工作有序的進行。

4、強化培訓的意識，全面提升員工的工作能力

企業的競爭，歸根結底是人才的競爭。目前公司各部門人員的綜合素質普遍有待提高，在下半年的工作中，我們要繼續強化培訓意識，通過培訓全力提高員工的整體素質和工作能力，打造一流的團隊。

我們要加強對清潔組禮節禮貌、服務意識、操作規程、安全作業等方面的培訓;同時，我們還要做好安全培訓，讓員工了解安全意識重要意義和提高員工的安全意識，掌握消防器材使用方法，安全責任落實到個人。

篇6

（一）綜合管理工作

1、以提高服務質量、規范小區物業管理為目標，本著以人為本的宗旨，加強管理，認真執行小區物業管理制度。

2、積極配合公司水電費繳交管理工作，按時按量完成

了水電費的收繳工作。

3、公開、公平、合理地完成了對二區25棟拆遷租住戶住房的分配工作，積極妥善做好舊租房的騰空工作，保證了分房戶的即時入住。

（二）、水電工作

1、廢除了社區屋頂水箱進出水管道，提高供水質量，減少了泄漏。繼續完善水電計量裝置。

2、完成了二區高壓配電裝置的調試和二區配電向低壓總控制開關的檢修。

3、加強對供電設施的維護與檢修，為保證生活區夏季高峰期的用電做好了充足準備。

4、目前重點工作是找準時機更換一區配電室內變壓器油及密封墊，以及進一步完善社區內用水計量裝置。

（三）、保安保潔工作

1、規范小區車輛進入管理。根據實際情況作出了在一區東門崗處禁止車輛進入的規定，實行小區車輛分流管理，保障了小區行車安全。

2、對小區內雜草群進行了徹底清理，改善了生活區生活衛生環境。

3、繼續嚴格執行建筑裝修垃圾處理管理制度。改變了

原來生活區建筑垃圾亂丟亂拋的現象，得到了業主們的廣泛配合與支持。

4、目前重點工作一是加強小區車輛管理工作。二是繼續做好小區衛生死角區及雜草的清理工作，消滅衛生死角。

（四）、綠化工作

1、生活區綠化日常維護實行了專人管理。

2、生活區內新辟綠化地千余平方米，補栽綠籬四千余

株，極大地改善了一區綠化環境。

3、及時對一些影響電力供應的樹枝進行了修剪，保障

了電力供應安全。

4、對生活區的危樹進行了勘察和統計。

5、對生活區范圍內綠化地植物進行了大面積機械噴灑農藥除滅病蟲害，保持樹木良好生長。

5、目前重點工作是積極采取措施，保障已植草皮安全渡過夏天，及時修剪影響電線供電安全樹木。

二、下半年工作思路及打算

（一）水電工作

1、三區總供水閥門更換。

2、辦公樓西邊、車庫主供水閥門和水表檢修及部分管道改造。

3、盡快完善單身公寓用電計量裝置。

4、配合總公司盡快完善三區配電室增容工作。

5、加強水查漏工作，提高水回收率。

（二）綠化工作

1、繼續加強綠化的日常維護與管理。

2、完成對生活區內危樹的清理工作，以保障生活區安全。

（三）保潔保安工作

1、繼續加強衛生清掃工作管理，及時處理清運垃圾；

2、繼續加強封閉管理小區的保安工作，做好門崗及夜間巡邏管理。

3、做好二區25棟及三區新建住宅的建筑垃圾清運處理工作。

4、三區實行封閉管理。

（四）其它

1、三區新建住宅的交接驗收工作。

2、舊房的分配工作。

三、希望公司能為本單位解決的問題：

1、撥付下半年綠化資金：目前綠化費已全部用完，下

半年綠化工作無法正常開展。但危樹處理、電力修枝及綠化日常維護工作卻急需開展。

2、（1）增加水電維修費和公共設施及辦公用水電費定額。水電維修費上半年已用去了2.7萬元；根據下半年工作計劃，存在缺少費用的問題；公安處、生產部上半年水電費已超支用完全年定額量。

（2）由于我單位不便于管理和控制廠內轉供水電，為達到嚴格管理和控制，減少浪費的目的，廠內轉供到各部室的水電量及費用不應納入辦公及公共設施水電費定額。

篇7

1、以提高服務質量、規范小區物業管理為目標，本著以人為本的宗旨，加強管理，認真執行小區物業管理制度。

2、積極配合公司水電費繳交管理工作，按時按量完成

了水電費的收繳工作。

3、公開、公平、合理地完成了對二區25棟拆遷租住戶住房的分配工作，積極妥善做好舊租房的騰空工作，保證了分房戶的即時入住。

(二)、水電工作

1、廢除了社區屋頂水箱進出水管道，提高供水質量，減少了泄漏。繼續完善水電計量裝置。

2、完成了二區高壓配電裝置的調試和二區配電向低壓總控制開關的檢修。

3、加強對供電設施的維護與檢修，為保證生活區夏季高峰期的用電做好了充足準備。

4、目前重點工作是找準時機更換一區配電室內變壓器油及密封墊，以及進一步完善社區內用水計量裝置。

(三)、保安保潔工作

1、規范小區車輛進入管理。根據實際情況作出了在一區東門崗處禁止車輛進入的規定，實行小區車輛分流管理，保障了小區行車安全。

2、對小區內雜草群進行了徹底清理，改善了生活區生活衛生環境。

3、繼續嚴格執行建筑裝修垃圾處理管理制度。改變了

原來生活區建筑垃圾亂丟亂拋的現象，得到了業主們的廣泛配合與支持。

4、目前重點工作一是加強小區車輛管理工作。二是繼續做好小區衛生死角區及雜草的清理工作，消滅衛生死角。

(四)、綠化工作

1、生活區綠化日常維護實行了專人管理。

2、生活區內新辟綠化地千余平方米，補栽綠籬四千余

株，極大地改善了一區綠化環境。

3、及時對一些影響電力供應的樹枝進行了修剪，保障了電力供應安全。

4、對生活區的危樹進行了勘察和統計。

5、對生活區范圍內綠化地植物進行了大面積機械噴灑農藥除滅病蟲害，保持樹木良好生長。

5、目前重點工作是積極采取措施，保障已植草皮安全渡過夏天，及時修剪影響電線供電安全樹木。

二、下半年工作思路及打算

(一)水電工作

1、三區總供水閥門更換。

2、辦公樓西邊、車庫主供水閥門和水表檢修及部分管道改造。

3、盡快完善單身公寓用電計量裝置。

4、配合總公司盡快完善三區配電室增容工作。

5、加強水查漏工作，提高水回收率。

(二)綠化工作

1、繼續加強綠化的日常維護與管理。

2、完成對生活區內危樹的清理工作，以保障生活區安全。

(三)保潔保安工作

1、繼續加強衛生清掃工作管理，及時處理清運垃圾;

2、繼續加強封閉管理小區的保安工作，做好門崗及夜間巡邏管理。

3、做好二區25棟及三區新建住宅的建筑垃圾清運處理工作。

4、三區實行封閉管理。

(四)其它

1、三區新建住宅的交接驗收工作。

2、舊房的分配工作。

三、希望公司能為本單位解決的問題：

1、撥付下半年綠化資金：目前綠化費已全部用完，下

半年綠化工作無法正常開展。但危樹處理、電力修枝及綠化日常維護工作卻急需開展。

2、(1)增加水電維修費和公共設施及辦公用水電費定額。水電維修費上半年已用去了2.7萬元;根據下半年工作計劃，存在缺少費用的問題;公安處、生產部上半年水電費已超支用完全年定額量。

(2)由于我單位不便于管理和控制廠內轉供水電，為達到嚴格管理和控制，減少浪費的目的，廠內轉供到各部室的水電量及費用不應納入辦公及公共設施水電費定額。

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基本籌備工作主要指管理處開辦計劃，通過購買、調配管理處日常運作所需的設備、用具等，使管理處具備辦公和為甲方提供服務的硬件環境。具體包括以下內容：

（1）辦公設備的配置（辦公桌、椅、電腦、打印機、復印機、傳真機、文件柜等）；

（2）日常辦公用具的準備（辦公用品采購、公章雕刻等）；

（3）管理處工作人員的服裝制作（含胸卡等）；

（4）護衛、清潔等臨時工作人員的住宿（包括宿舍、床架、床上用品等，如有需要，還應考慮以上人員的伙食，如煤氣灶、煤氣罐等）；

（5）維修保養工具的配置。

說明：管理處（籌）應結合甲方及自身的實際情況，對以上計劃進行合理調整。

二、制度建立工作

健全的制度是管理處規范運作的基礎。管理處在接管期間應高度重視各項制度的健全工作，以公司管理部制定的《物業管理服務標準規范文本》為指導，盡快完善管理處的各項規章制度。在制度未出臺之前，管理處可采取召開專題會議、形成會議紀要的方法來臨時規范各項工作，一旦時機成熟，就應形成制度。具體實施包括以下幾個方面：

1、管理處各崗位的崗位職責。包括：主任崗位職責、副主任崗位職責、各部門負責人崗位職責和各基層崗位的崗位職責等。

2、管理處日常管理制度。包括：公文管理、印章管理、電腦管理、會議管理、財務管理、考勤管理、值班管理、收費管理、投訴管理、人事管理、維修管理、員工請休假管理、員工儀表儀容及行為規范管理、員工考核管理、員工宿舍管理等。

3、管理處清潔工作手冊。包括：管理處清潔質量監管辦法、各崗位清潔工作標準、各崗位清潔工作程序等。

4、管理處保安工作手冊。包括：管理處保安工作管理規定、管理處保安崗位設置、各崗位工作標準、各崗位工作程序、保安巡檢路線圖、人員出入管理規定、人員來訪接待管理規定、人員來訪接待流程圖、車輛出入管理規定、物品出入管理規定、保安裝備使用管理規定、保安交接班管理規定、保安交接班程序、保安隊隊列訓練內容及標準、文明執勤用語等。

5、管理處設備管理工作手冊。包括：管理處設備管理規定、設備臺帳、各設備的操作規程、各設備的保養維修計劃、各設備的維修保養運行記錄、各設備故障緊急處理措施等。

6、管理處綠化管理工作手冊。包括：管理處綠化管理規定、綠化植物臺帳、各植物的習性及養護方法、各植物的養護計劃、各植物的養護記錄等。

7、管理處緊急情況應急處理程序。包括：常用電話號碼、火災應急處理程序、治安緊急情況應急處理程序、停電應急處理程序、停水應急處理程序、水浸應急處理程序、液化石油氣泄漏應急處理程序、新風機防毒應急處理程序、電梯停梯困人應急處理程序、臺風應急處理程序、盜警應急處理程序、急救應急處理程序、其他應急處理程序等。

說明：管理處應根據各綜合服務的外包/內管情況對各綜合服務的工作手冊進行相應調整。

三、員工崗前培訓

管理處要針對各崗位的特點，對管理處員工（包括正式工、外聘工、臨時工）的工作能力進行評估，有針對性的開展崗前培訓，主要有以下幾個方面：

1、管理處全體員工：物業公司發展史、質量方針、質量目標、小區基本情況、小區內設備（供水、供電、排水、消防、運載、弱電等）情況、甲方基本情況、物業管理各綜合服務的標準及要求、常用禮儀禮節、常用禮貌用語等；

2、清潔工：清潔保養方法、清潔工作標準、清潔工作程序；

3、保安員：各崗位工作標準、各崗位工作程序及相關的管理規定學習、監控及消防系統操作培訓等；

4、綠化工：綠化養護方法、綠化工作標準、綠化工作程序等；

說明：崗前培訓的具體內容應根據實際情況進行調整。

四、綜合服務實施的準備工作

1、清潔準備工作

（1）外包：如清潔外包，管理處則只需按照《合同》約定的清潔衛生范圍和標準，明確各崗位的范圍及職責，制定清潔月度工作計劃和完善相應的監管措施即可。

（2）自管：如清潔工作由管理處自己負責，除明確各清潔崗位的范圍及職責、制定清潔月度工作計劃和完善相應的監管措施以外，還需要進行相應的機械設備和清潔物料準備、每月清潔物料消耗測算及跟蹤、人員招聘、人員服裝、崗前培訓等。

2、保安準備工作（由于物業公司接管小區均自建護衛隊，故不列出外包工作內容）

（1）自衛警械、對講機等裝備的購買或調配；

（2）保安崗位設置、排班等；

（3）明確巡檢時間、巡檢頻度、巡檢路線及相應的巡檢簽卡的設立；

（4）強化隊列訓練（重點突出崗位形象訓練）；

（5）崗前培訓。

3、綠化準備工作

（1）建立區內綠化植物臺帳；

（2）綠化崗位設置、排班等；

（3）按照綠化工作標準和綠化工作程序明確每日、每周、每月、每季的綠化工作任務；

（4）崗前培訓。

5、設備準備工作

（1）根據甲方提供的物業資料（如甲方未能提供資料，則需要工程技術人員進行現場查看了解），對區內的供電、供水（水池）、排水、弱電、運載、新風、消防、避雷、有線電視等系統的機器設備、線路和管渠走向進行實地對照，并建立相應的設備臺帳和設備卡片；

（2）根據各設備的運行、使用狀況，制定合理的保養、維修及定期檢查計劃；

（3）根據各設備的情況，做好設備運行、維修、保養記錄；

（4）崗前培訓。

6、停車場及整改建議

（1）停車場管理。熟悉區內車輛的號牌、車型、車主姓名及單位，對停車場周邊的安全隱患進行重點防范，并及時進行整改。

（2）整改建議。對建筑主體及附屬設備存在的缺陷或不完善的地方，提出整改建議。

五、其他準備工作

1、辦公區

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在中心掛職每天會接受到各個地方樓盤傳送各種資料，使我對全國樓盤有一個更加詳細清楚的認識。在中心掛職使我不僅鍛煉了自己細心，還對我統籌能力有所鍛煉。對于全國樓盤該怎樣去監督管理，使我有一個更清晰的認識，為我將來在樓盤上良好的工作打下堅實的基礎。

雖然每天處理許多繁瑣的事情，但卻覺得很充實！原本以為物管中心工作就是許許多多文件和繁瑣的表格文字等，沒有太多難度，但讓我體會到了想要做好這些工作需要不斷學習和付出很多。在物管中心工作是繁忙的，甚至會給的到人一種壓力，但這種壓力同時也是一種動力，讓我們努力向前進步。在這里每天有許多文件和資料傳送、查閱等，需要非常的的細心，因為無謂的低級錯誤是代表著自己工作的認真態度。也許偶爾由于工作壓力還會出現一些情緒上的失控，這個時候我們更需要是如何調解自己，如何合.釋放壓力。

物管中心除了領導外年紀都很年輕，而這樣一個年親的團隊也許是由于壓力缺少了一些應該屬于年輕人的活力。每天大家都各自忙各自的，甚至一天下來某某和某某都說不到一兩句話，也許這樣大家能更好的靜心工作，但是溝通卻是慢慢出現了問題。建議多組織活動，多和員工溝通，了解員工真實思想或存在的問題。

由于中心每天有各種文件傳送，所以對于自己電腦和辦公桌的良好..是非常的的有必要的，而雜亂無章的丟放各種文件會使工作效率下降。建議經常清.自己電腦文件和辦公桌，對沒用的文件及時刪除，提高對電腦的保護和運作效率。

而在金碧雅苑掛職已經很長一段時間了，一直掛職在管理處副經.。每天協助方總開展工作，監督各個部門工作情況的，協助解決管理處接到的各種投訴。雖然作為副經.，但是我一直把自己看做是一名學生，去觀察學習相應的知識。管理處作為物業管理公司的基層部門，面對廣大業主，所以能否處理好并減少業主的投訴，關系到一個物業管理企業的聲譽。我認為，在處理業主投訴的時候，換位思考是一個很好的方式，主要體現在“傾聽”、“反饋”、“回復”、“改進”四個環節上。

一、用理性的思維方式、親情、耐心傾聽投訴

管理處以各種形式接待業主的投訴時，因為開始并不知道業主的投訴是否合.，所以應該耐心地聽業主把話說完，無論投訴是否合.，作為物業管理人員都必須以.性思維的方式耐心傾聽、詢問。傾聽的同時要給予業主適宜的道歉，對無效的投訴用親情、溫馨的語言與其溝通，不要隨便打斷業主的話，更不能急于說明或辯解，甚至推托責任。

在管理處，我們的客服人員一天要接幾十個業主的電話，但是她們都會始終如一的傾聽著每位業主的傾訴，絲毫都不敢懈怠。記得有位業主因樓上經常高空拋物，影響了他的正常生活的，幾次來管理處投訴，而且情緒比較激動。眾所周知，高空拋物與業主.體素質的高低有關系，盡管管理處已經做了工作，但完全杜絕稍需時日。其實有時候業主明知事情不能完全解決，來管理處只是為了宣泄一番，而此時我們耐心地傾聽業主的傾訴正好迎合了他們的心理。所以掌握適當的傾聽，無論從心理上，還是在解決問題的實際操作中，對我們處理業主的投訴都是有益的。

二、快速反饋，判斷投訴的內容

在受.了業主的有效投訴之后，便進入了處理該投訴的關鍵環節，受.投訴的人員應迅速地將投訴信息進行歸類，分清應該由哪個具體部門負責解決，并將信息反饋給部門負責人，這一環節看起來簡單，實際上它需要我們的工作人員有較全面的綜合知識和極強的責任心。在管理處有時也會因工作繁雜而出現漏單，報錯單的現象，而這也是引起業主對管理處產生不滿情緒的主要原因。所以必須引起高度重視，這需要我們在工作中不斷地積累經驗，苦練內功，提高處理問題的熟練程度。

三、限期關閉投訴，及時落實回復

俗話說，凡事都要有個來龍去脈，有頭有尾。所以把問題反映給具體部門后絕對不能就這樣置之不.，而應該時刻關注問題的處理情況的，并在當天下班之前通過電話對業主進行回復，了解職能部門對投訴的處理結果以及滿意度。進而根據業主反饋的意見進行總結。換位思考一下，如果我們是業主，反映問題以后能及時接到管理處的反饋電話，即使問題得不到解決，但我們在心理上也會接受的。反之如果投訴之后杳無音信，試想誰不會生氣？應該注意的是，對業主的投訴處理進行回訪時，我們必須做到一對一的回訪，決不能顧此失彼。物業管理需要管理處的全體業主一起.思廣益才能將小區管理到位，作為物業管理人應該和業主進行深層次的交流，了解業主的真正需求。在與業主的交流達到一定境界時，物業管理人員會自然而然地了解到業主的需求，管理處可以根據業主的反映做到未雨綢繆，將問題消滅在萌芽狀態，從而更好地為業主服務。

四、及時總結，加強培訓，防微杜漸，持續改進

投訴在很多時候仍無法避免，若就事論事，只滿足于投訴處理過程的控制，讓業主滿意而歸而不注意事后的跟蹤及投訴案例的分析、總結、培訓，同類投訴事件仍會繼續發生。如此周而復始，對物業管理公司服務失去耐心的業主將從側面傳播公司的負面信息，導致公司聲譽、品牌受損。古人云：“吃一塹，長一智”。今天的總結、改進、培訓一方面是為了提高相關人員的技能水準，另一方面則是為下一步工作打下良好的基礎，并在此基礎上提升客戶滿意度，增加公司競爭力，擴大公司品牌知名度。

總之，管理處正確接待業主的投訴是我們與業主建立良好的溝通關系、做好服務工作的重要環節。

與成都恒大綠洲相比金碧雅苑樓盤成熟很多，且設備人員配備齊全。金碧雅苑處于在一個城鄉結合之地，所以在我們樓盤上許多業主在這里居住都是以養老為目的。通過一段時間細心觀察，發現我們樓盤具備三多，小孩多，老人多，狗多。所以這就需要我們更加細心去關心業主的生活的，處處都要杜絕安全隱患！由于老人和小孩思維意識比較模糊，所以安全提示語要做到周到，來到金碧雅苑之后我發現許多地方安全提示還有多缺陷，所以立即請相關人員改善。

為了使金碧雅苑小區廣大業主有一個和諧的居住環境，就我在金碧雅苑掛職期間對小區的細心觀察認識和廣大業主關心的問題談談本人的意見：

一、金碧雅苑小區廣大業主買樓入住以后，由于發展商和市政建設的原因加上服務管理上的一些問題，造成廣大業主生活的與出行不便，發展商和物業服務公司應該向廣大業主表示欠意，并積極盡快地解決金碧雅苑小區物業所存在的問題。

二、關于金碧雅苑小區停車的問題；金碧雅苑小區應該使用地下停車.和小區地面停車場兩種停車方式來解決小區業主不同車輛的停放和供業主不同需求的選擇。

三、關于金碧雅苑小區停車收費的問題；金碧雅苑小區地下停車.是發展商投資建設的，發展商向政府部門申請取得了收費標準，根據金碧雅苑小區地.位置和目前的硬件管理設施及金碧雅苑小區周邊樓盤相比較和今年全世界都處在經濟危機的時期。金碧雅苑業主委員會已招開會議和征求聽取廣大業主的意見，建議發展商和物業公司實行地下停車.月保車輛收取合.月保停車費。

四、金碧雅苑小區物業公司應透明合.收費；停止收取金碧雅苑小區停車保證金100元，已收取的停車保證金100元應該如數退還給車主。地下停車.使行月保停車費后不得再收取任何其它不合.費用。

五、金碧雅苑小區業主門禁卡工本費收費的問題；要求金碧雅苑小區物業公司停止收取業主門禁卡工本費20元的做法。因為，金碧雅苑小區業主已交納了一仟多元的可視門禁器（業主門禁卡應該是可視門禁器配套設備之一）的成本，建議發展商和物業公司從現在開始實行首次申領業主門禁卡免費，業主遺失業主門禁卡申請補發的收取5元的工本費。業主門禁卡不得再印有業主房號和樓號改印統一編號，這樣才能保證廣大業主的隱私權和財產安全。

六、關于什么時候開始收取金碧雅苑小區地下停車.月保費；金碧雅苑小區地下停車.是發展商投資建設的，在收取地下停車.月保費前必須完善地下停車.的設施，道路的平.暢通、地面干凈無塵、室內不漏水、車位標志明確、保安人員齊備服務到位。

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二、工作內容

（一）完善物業管理工作機制

1．完善物業管理機構建設。區物業管理工作領導小組要加強對全區物業管理工作的領導、協調和監督，定期召開專題會議，聽取物業管理工作匯報，協調解決物業管理重大問題。各街道辦事處要明確物業管理分管領導以及承擔物業管理工作的專兼職人員。社區居委會要有干部專職或兼職從事物業管理工作。已經配備人員的要確保在崗從事物業管理工作，確保物業管理工作有機構、有人員負責。

2．加強物業管理制度建設。區物業管理工作領導小組要將物業管理工作作為民生工作和社區建設的重要內容納入年度全區工作計劃，擺上重要議事日程。區住建局要對屬地內物業管理情況進行全面調查研究，摸清底數，分析存在問題，出臺規范性文件，強化行業規范管理。各街道辦事處負責建立并落實街道物業管理聯席會議制度，每季度至少牽頭組織召開1次由街道、社區、物業公司、業主代表等參加的聯席會議，及時有效解決物業管理活動中出現的矛盾、糾紛。各街道辦事處要建立物業管理糾紛調處機制，物業管理普通糾紛由社區、街道一線及時調處化解，并上報區級主管部門。嚴重的矛盾由區相關部門牽頭協調解決，并上報市級主管部門。

3．落實齊抓共管工作職責。區財政局要按照政辦〔2012〕45號文件要求，把規范提升物業管理工作列入區財政年度資金安排，建立完善物業管理經費保障的長效機制；要安排一定資金作為整治、提升物業管理和獎勵工作到位、成績突出的物業管理單位及個人的專項經費。區住建局作為行業主管部門，除做好日常規范管理工作，應制定物業管理整改提升方案，指導并督促區屬物業企業及管理項目進行規范管理、提升服務水平。行政執法、公安、交警、消防、工商、環保、司法、物價等職能部門要按照《市區人民政府關于進一步加強區物業管理工作的意見》（政文〔〕186號）明確的本部門在物業管理工作中的職責，進行責任分解，明確分管領導、責任科室、負責人、經辦人。各有關部門要加強物業工作的監督管理職能，建立職能部門聯動處理機制，強化部門協作配合，不推諉，不扯皮，及時處理檢查中發現的問題；建立糾紛投訴調處機制，對執法工作中發現的或物業企業報告、業主投訴、媒體曝光的違法違規行為及時查處，處理到位。

4．推進業主委員會的成立與規范運作。各街道辦事處要加強推進本轄區內小區業主委員會的組建。今年轄區內符合成立業委會條件的物業管理小區成立業委會應達到60%以上。區住建局應從行業管理方面出發，督促轄區內業主委員會建立健全規章制度，引導業主委員會規范運作，促進物業管理和社區管理有機結合，逐步形成社區內物業服務企業與業主委員會和睦相處、相互依托、和諧共建的新局面。

（二）加強物業監督管理力度

1．規范前期物業管理與承接查驗工作。區住建局要按照前期物業管理招投標相關規定，做好轄區房地產項目前期物業招投標活動的指導和監督工作，當年預售的項目應100%實行前期物業招投標，并做到公平、公開、公正。同時督促房地產開發建設單位、物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作、辦理物業交接手續。組織相關人員對承接查驗進行檢查，確保項目按規劃審批內容建設完整，并做好物業承接查驗備案手續。

2．加強住宅小區的巡查與整治。區住建局要牽頭聯合街道辦事處、社區建立物業小區巡查制度。具體為日常檢查、集中抽查、重點督查3項。日常檢查內容主要為小區秩序維護、衛生清潔、綠化養護、保安值勤、共用部位和共用設施設備維護等，應每兩個月對轄區所有物業小區巡查1次，并做好記錄，督促物業服務企業切實履行物業服務合同，根據服務等級和服務標準，提供質價相符的物業服務。集中抽查內容為物業小區的物業承接查驗制度落實、物業服務收費、消防安全、電梯安全、地下室（停車場所）、機電設備運行、二次供水衛生、裝飾裝修管理等。區住建局要積極配合市住建局工作，每季度組織開展1次集中抽查，確保小區和諧穩定、規范有序。重點督查是針對業主反映意見大、矛盾投訴多、整改不力的物業小區，區住建局要會同相關職能部門、街道、社區開展重點督促檢查整治，確保突發事件的應急預案有效得以落實。對于巡查過程中發現的問題，相關部門要加大對違法違紀企業的處罰力度，堅決將侵犯業主合法權益的企業清除出物業管理市場，要將巡查結果作為物業企業項目評優、前期物業招投標準入、企業資質年檢的重要依據。

3．深化老舊小區的整治與管理。各街道辦事處、社區要在老舊小區整治試點的基礎上，以點帶面，進一步深化我區老舊住宅區的整治與管理。要根據城市街區布局、公用基礎設施分布狀況，按照統籌規劃、條塊結合、分步實施的原則，在逐步改善老舊住宅區的基礎設施、環境衛生和治安防范之后，采取有條件的引進物業企業進行專業化管理服務、業主自治管理、社區有償管理三種模式進行老舊住宅區物業管理，逐步提升老舊住宅區廣大群眾的生活環境與居住品質。

（三）提升物業管理服務水平

1．提高物業企業競爭能力。行業主管部門要指導、扶持物業企業做大、做強。物業企業要樹立品牌意識，提高企業競爭力，積極探索轉變提升行業的發展方式，通過現代科技的運用和商業模式的創新，不斷拓寬物業服務領域，切實增強行業整體競爭能力。主管部門要鼓勵、扶持符合二級以上資質條件的物業企業晉升資質，并逐年提高二級以上物業企業管理的覆蓋面。

2．提升物業管理服務水平。物業企業應認真落實《省城市住宅小區物業服務規范》，提高物業小區服務水平，切實履行物業服務合同，實現秩序維護、衛生清潔、綠化養護、共用部位和共用設施設備維護等基礎服務達標，為業主提供質價相符的物業服務，努力提高業主的滿意率。行業主管部門要大力指導、幫助物業企業做好創建“物業管理示范住宅小區”工作。今年應做好輝映江山、明光花園2個住宅小區的創優工作，做到以點帶面，提升管理服務水平，促進行業規范發展。

3．提高監管人員與從業人員素質。針對我區涉及物業監督管理的9個職能部門情況以及街道、社區物業管理從業人員素質，區住建局要牽頭擇期舉辦物業監督管理人員工作培訓。通過專業培訓，切實提高職能部門和街道、社區物業監督管理人員業務水平。同時借助物業協會平臺積極開展物業服務管理經驗學習交流活動，組織物業管理工作者、物業服務企業負責人學習借鑒省內外兄弟城市和我市優秀物業服務企業的先進物業管理模式，推廣運用。定期組織物業經理崗位繼續教育培訓，不斷提高管理水平，加強保安、保潔、綠化、給排水、機電設施維護等崗位人員培訓，確保行業相關人員都能持證上崗或得到輪訓。

三、實施步驟

（一）動員部署階段（從2012年月日至月25日）

區物業管理工作領導小組要結合我區實際，組織召開相關部門、物業公司負責人、業主委員會和業主代表參加的會議，制訂實施方案，做好部署安排。分析轄區內物業服務行業發展存在的問題，研討行業發展方向，規范物業服務管理措施。區住建局應督促物業服務企業在自查的基礎上制訂整改提升方案，方案要落實到每一個物業服務項目，明確具體目標、內容和措施。

（二）組織實施階段（從2012年月26日至11月30日）

各街道辦事處、社區、各相關職能部門要緊密圍繞著“完善物業管理工作機制、加強物業監督管理力度、提升物業管理服務水平”的目標任務，制定工作安排，扎實開展工作。

（三）檢查驗收階段（從2012年12月1日至12月31日）

結合市里開展的檢查驗收，由區物業管理工作領導小組成立檢查組對今年工作開展情況進行檢查、考核。

四、工作要求

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2、明確責任，形成完善的制度。

3、嚴格執行安全規程，實現安全規范化、制度化。

4、加強外來裝飾公司，嚴格安全準入條件。

二、工作計劃

1、加強維修部的服務意識。目前在服務上，工程部需進一步提高服務水平，特別是在方式和質量上，更需進一步提高。本部門將定期的開展服務對象、文明禮貌、多能技術的培訓，提高部門人員的服務質量和服務效率。

2、完善制度，明確責任，保障部門良性運作。為發揮工程部作為物業和業主之間發展的良好溝通關心的紐帶作用，針對服務的形態，完善和改進工作制度，從而更適合目前工作的開展；從設備管理和人員安排制度，真正實現工作有章可循，制度規范工作。通過落實制度，明確責任，保證了部門工作的良性開展。

3、加強設備的監管、加強成本意識。工程部負責所有住宅區的設施設備的維護管理，直接關系物業成本的控制。熟悉設備運行、性能，保證設備的正常運行，按照規范操作時實監管的重力區，工程部將按照相關工作的需要進行落實，做到有設備，有維護，出成效；并將設施設備維護側重點規劃到具體個人。

4、開展培訓，強化學習，提高技能水平。就目前工程部服務的范圍，還比較有限，特別是局限于自身知識的結構，為進一步提高工作技能，適當開展理論學習，取長補短，提高整體隊伍的服務水平。

針對設施設備維護保養的特點，擬定相應的維護保養計劃，將工作流程分細化。

三、做好能源控制管理

能耗成本通常占物業公司日常成本的很大比例，節能降耗是提高公司效益的有效手段。能源管理的關鍵是：

1、提高所有員工的節能意識

2、制定必要的規章制度

3、采取必要的技術措施，比如將辦公用電和大門崗用電分離除原來路燈和電梯用電（它們收費標準不一樣），進行地下停車場的照明設施設備的改造，將停車場能耗降到最低；將樓道的燈改造為節能型燈具；將樓道內的照明控制開關改造為觸摸延時開關。

4、在設備運行和維修成本上進行內部考核控制，避免和減少不必要的浪費。

四、預防性維修

1、預防性維修：所有設施設備均制定維護保養和檢修計劃，按照設備保養周期既定的時間、項目和流程實施預防性檢修。

2、日常報修處理：設施、設備的日常使用過程中發現的故障以報修單的形式采取維修措施。

3、日常巡查：工程部

4、各值班人員在當班時對責任范圍內的設備、設施進行一至兩次的巡查，發現故障和異常及時處理。

5、健全設備、設施檔案，做好維修工作檢查記錄。

為保證設備、實施原始資料的完整性和連續性，在現有基礎上進一步完善部門檔案管理，建立設備臺賬。對于新接管的威尼斯小區，由于房產公司配套設施安裝滯后的原因，做好設施設備資料的收集跟進工作。

五、設施設備維保工作

1、嚴格執行定期巡視檢查制度，發現問題及時處理，每日巡檢不少于1次。

2、根據季節不同安排定期檢查，特別是汛期，加強巡視檢查力度確保安全。

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Keywords: property management; The public; Service characteristics

中圖分類號:F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

一、物業管理的公共性

物業管理公司是企業，企業就有它的產品；但物業管理公司提供的物業服務，卻有別于通常意義上的企業產品。物業服務是一種公用物品。它具有兩個特性：一是物品的無競爭性。二是物品的無排他性。先來談談物品的無競爭性。物業管理眾口難調的盛宴無競爭性——是指此種物品可供多人消費，多一個人消費并不會減少其余人的消費。例如旅游景點，作為一種商品，多一個人觀看，并不影響別人的觀看效果。此種物品一旦供人消費，也就無法禁止別人消費；如果想禁止別人消費，則成本非常高。要想防止有人作無償游覽，就必需在景點周圍筑起高高的圍墻，實行收費。還保不定會有人逃票進去。基于這些原因，市場經濟中公用物品就很少，還將越來越少。幾乎全國所有的景點都一概實行了收費。物業管理的服務正好屬于這樣一種“公用物品”，而它的狀況比景點還要復雜得多。你不能在自己的服務區周邊筑起圍墻來，因為“逃票的人”就在圍墻內。再談談物品的無排他性。物業對小區居民所展開的服務：綠化、維修、門衛、清潔衛生、保安巡邏，以及健康、文化、娛樂設施，等等，一旦開始為公眾展開服務，在該范圍內，人人機會均等。物業的服務就像太陽升起，照富人也照窮人一樣。晚上保安人員在小區內呼喊“關好門戶，火燭當心”，這是對大家的一種安全服務，但它屬于有償服務，是包括在全部收費里面的一種服務。但不繳費的人，你做不到不讓他享受這一聽覺服務。不付電費可以停電，不付氣費可以停氣，什么費不付就可以停供什么。唯獨物業費不交，甚至還罵娘打人、破壞公共設施，你卻對此無可奈何。這就是“無排他性”。一些人正是利用了這一點：反正不付費與付費的照樣同等享受，他就樂得不付費。這些人其實是在悄悄地實施著他的成本“轉嫁”。就像“三個和尚沒水吃”的故事所講的那樣，那個只想喝水而不想擔水的和尚，與只享受而不付物業費的少數人如出一轍。

二、如何應對拒不繳費者

解決物業繳費難，辦法在哪里呢？這是一個由來已久的問題，它是千百年來所養成的“各人自掃門前雪”的自私心理所致，不可能試圖在一朝一夕，或者光靠物業獨家去解決。賈慶林在全國政協十屆五次會議上的講話中指出要發揮各種途徑對社會主義和諧社會的積極作用。我們可以在適當的場合，“以其人之道還治其人之身”的方式開展工作。列出一張清單來，上面列出有條件交而未交人的名單，挨家挨戶一次次上門去對他們進行耐心的宣講：“你家還沒有交清物業費，請你理解物業的困難，請你支持物業的工作，把它交了吧。”一次不行，下次再去，無論這人手上拿著菜刀也好，還是賴皮也好，也別管他要聽還是不聽，就對著他家的門一次次地宣講，如有鄰居在一旁聽見就更好了。并把這份清單交給樓長們，讓許多人知道在他們的身邊，有哪些人是賴皮的。我想人沒有一個是不要臉皮的，知道的人多了，他會感到臉紅的。對那些德高望重的長者，要重視他們對周邊人群的影響力，他們具有較高文化素養，又有獨到的見解，“從心所欲不逾矩”，這是一種道義力量。讓這些智者以座談、乘涼、閑談等等形式潛移默化，改善輿論環境。發生在社區內的一連串矛盾，只靠物業一家去完成是困難的，物業不是執法機關，它的權威有限，人可以聽也可以不聽，單靠物業一家獨木難支。物業的事也是社區的事，“皮之不存，毛將焉附”，真把物業逼到了絕處，也會損害社區的環境和風貌，對社區自身的公眾形象也不利。業主素質的提高需要時間，得有耐心，就像物業自身也同樣需要提高素質一樣。應當充分尊重業主的意見，讓他們積極參與到社區管理中來，并從中體會到當業主的虛榮。當然，物業服務企業與社區的和諧相處是一項長期的任務。對此，物業服務企業方面要有充分的思想認識，否則會在許多事情上造成被動。

三、有效地工作檢查、督導能更好地提升物業管理企業的服務形象

物業服務的煩雜、細碎等特點決定了物業服務過程比較容易使物業服務工作者產生心理疲憊，陷入惰性思維與習慣性思考問題的旋渦，這也是目前物業管理企業基層員工普遍存在現象。在物業管理行業競爭日益激烈的今天，對于不斷尋求進步與發展的物業企業來講，只有進行企業內部的檢討與反思，深刻反省企業中存在的不足，修正企業發展中存在的問題，才能在競爭的商海中立于不敗之地。實事求是地講，在物業管理行業中，大部分的物業服務企業在小區的物業服務過程中距離專業化、標準化、規范化的優質服務要求還有一定的差距，尤其是離真正意義上的優質物業服務的標準還有一定的距離。對于尋找企業突破與發展的物業管理企業，隨著企業的進一步發展，企業規模的逐步擴大，企業資質與形象的進一步提升，小區業主維權意識的進一步提高，對小區的服務工作提出更高的要求，而要真正落實質價相符、對等服務的物業服務要求還需要小區物業服務人員追趕努力。只要不斷提升小區的物業服務水平，小區物業管理人員能理直氣壯地應對小區業主對小區物業事務、物業服務過程的質詢還有待于物業管理企業的同仁們進一步努力。因此，通過有效地檢查、督導，促進小區優質服務工作的開展，做到物業服務與收費價格質價相符，讓小區業主、住戶的滿意，帶動收費率的全面提升。當小區業主自覺、主動、踴躍繳交物業服務費用之時，物業服務企業的利潤才能有所保證，員工的福利才能有明顯的提升，物業管理水平也才能真正體現出來，物業服務企業也才能實現良性循環，物業服務企業的再生產能力才能持續地進行。客觀來講，對于追求持續發展的物業管理企業，均能正視企業存在的問題。服務過程沒有最好，只有更好。在公司日常工作檢查中，檢查組以認真負責的態度，對小區日常工作進行檢查，檢查只是方法，是促進有效工作的一種手段，更重要的是通過檢查、督導，促進小區服務與管理水平的提高，幫助小區改進服務工作，發現存在的不足，提高了服務與管理水平，及時發展小區服務過程存在的不足，敦促小區進行整改，通過公司檢查組的檢查與督導，公司所屬物業小區的日常物業服務與管理工作水平有了一定的提高，確立了小區較好的生活、商務環境，為企業發展奠定較好的基礎，有了較好的物質基礎，才能進行企業形象與品牌的塑造，通過形象與品牌的塑造有效地提升物業企業的服務形象。

結語：

綜上所述，要搞好物業小區的服務與管理，必須牢記物業管理的特性，圍繞小區的質量服務目標及工作計劃，做好日常的小區服務與管理工作，通過設立檢查組，從企業的另外一個視角來審視物業單位的服務質量，通過有效地督導與檢查，就能有效地確保各項工作任務的開展、保證各項工作任務的完成。通過檢查組目的性明確的檢查，查找服務與管理過程中存在的問題，及時進行有效地整改，消除了小區存在的不安全因素，確立了小區較好的環境，同時也提高了小區的管理與服務水平。通過檢查組的有效地檢查，為物業管理小區提供了借鑒經驗、吸取教訓、提高認識、相互學習的平臺，達到了提高企業管理與服務水平的目的，對物業服務小區進行專業性的檢查、督導不失為一種有效的管理方法。

篇13

  xx2xxx年三月份之前統計三年以上欠繳物業費業主的詳細資料，做到每戶業主姓名、聯系方式、欠繳年限、欠費金額準確無誤。

  2、三月份開始催繳多層2xxx年度物業服務費，貼催費通知、電話通知、短信通知，營造繳費氛圍。

  3、四月份伴隨著暖氣停暖，各項維修開始進行，在接報修工作中做到不管大事小事接報有記錄、事事有跟蹤、項項有回訪。

  4、 狠抓團隊的內部建設，工作紀律，嚴格執行公司的規章制度，繼續定期組織部門員工做好培訓工作。

  5、 定期思想交流，每周總結前一周工作和討論制定下周工作計劃。

  6、定期召開各部門服務質量評定會，規范客服人員服務,豐富、充實專業知識,為小區業主提供更優質的服務。可以通過組織到其他優秀小區參觀學習，對相關專業書籍的學習、培訓等方式來提高服務技能。

  7、 完善業主檔案，對無檔案、和檔案不詳細的業主進行走訪，借助社區居委會掌握的住戶情況完善業主檔案。

  8、 領導交辦的其他工作。

  二、2xxx年工作中存在問題和改進措施：

  (一)、2xxx年物業費收繳率僅為7xx，其中有各種維修問題的影響因素之外，收費方法、獎懲制度和人員管理也存在較大問題。

  xx收費方法簡單;

  2xxx年我小區物業費收繳率低，大部分收費員采取的方法是電話催繳，上門催繳時大部分家里也沒有人。針對這種情況我們要電話催繳和上門催繳同時進行，調整收費員的上班時間，確保周六、周日全部收費員上門催費。對于路遇、來訪、走訪業主的機會攀談催費。

  2、獎懲制度不完善、不合理;

  我部門現在采取周xxx收費任務獎懲辦法。在收費的前期效果明顯，但是收費員間的差距較大。有的收費員基本能完成任務，但是有的收費員就一戶都收不上來。隨著欠費戶數的減少收費難度就加大了，后期也沒有及時的調整。對于2xxx年的物業費收繳我部門提議：制定月收繳計劃和每天走訪的戶數任務，工資按照月收繳任務完成的百分比和每天走訪任務的完成情況發放。具體任務情況要經過慎重研究，合理科學，對收費員既有壓力又有完成后工資最大化的誘惑。

  3、收費員的管理問題。

  去年的物業費催繳工作中我的領導工作有很多不足，工作武斷、獎懲記錄不清，沒及時掌握收費員的思想動態，沒有及時發現問題，更沒有很好的解決問題。去年的收費工作中個別收費員對部門的工作計劃和收費制度存在很大抵觸，部分收費員的動力明顯不足。2xxx年的物業費催繳工作我要改正以往工作中存在的諸多問題，發現問題及時溝通，用溫婉的態度解決問題。

  (二)、客服中心是管理處的橋梁和信息中樞，起著聯系內外的作用，客服接待的服務水平和服務素質直接影響著客服部整體工作，今年客服中心工作紀律渙散、服務意識和工作動力明顯下降。2xxx年我部要做好了員工服務管理工作，每日上班前員工對著裝、禮儀進行自檢、互檢，使客服員保持良好的服務形象，加強了客服員語言、禮節、溝通及處理問題的技巧培訓，提高了客服員的服務素質。部門樹立了“周到、耐心、熱情、細致”的服務思想，并將該思想貫穿到了對業主的服務之中，在服務中切實的將業主的事情當成自己的事情去對待。嚴格執行公司的各項規章制度，對上班時間玩電腦等惡劣行為嚴懲。

  (三)、客服部的接報修、巡視工作做的不夠細致，接報修記錄不詳，巡視區域、路線單一，不仔細，沒有及時發現、解決、上報各種安全隱患和違反《臨時管理規約》的行為。新的一年我部要制定嚴格的小區巡視、裝修巡視等各項巡視標準，認真執行，嚴格按公司規定填寫巡視記錄。對接報修工作要做到不管大事小事，每一件事都有詳細的記錄。制作單戶的維修檔案，大修小修都有據可查。

  2xxx年我部工作存在諸多不足，有新的問題，有老的頑癥，但是在公司領導的指導和關懷下我部門全體員工有信心做好2xxx年全部工作。

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  回首xx年，在公 司領導的熱忱關懷下，在部門主管的悉心指導下，在公司同事的密切配合與幫助下，我的各 項工作順利完成，在此感謝各位對我的關心和幫助。作為一名物業樓層管理員，我的主要工 作職責是

  對管轄區乃至整個小區進行日常檢查，小區單元門禁卡管理與錄入、地面車輛停 放月票充值卡管理， 空置房及裝修房不定期不定時巡查，業主內部矛盾和糾紛的協調與解 決，業主投訴和建議的正確處理，定期對業主進行回訪等。

  一年以來，我尊敬領導，團結同事，熱情服務住戶。上班不無故遲到早退，堅持學習， 堅持在工作中找尋樂趣。公司給了我這個成長的平臺，使我在工作中不斷的學習，不斷的進 步，慢慢的提高自身的素質與才能。為了 20xx 年工作再上一個新臺階，現將 20xx年主要 日常工作和階段性工作總結如下

  一、日常工作及完成情況

  1、協助前臺辦理日常接待、交房手續、二次裝修手續、記錄業主來電來訪投訴及服務 事項，并將協調處理的結果及時反饋、電話回訪業主、調可視對講機、錄入車卡地面車輛停 放月票卡，截止到20xx年12月30日錄入充值卡668張、門禁卡850張；截止到 20xx年12月30 日共協助前臺辦理交房手續35戶、二次裝修手續48戶、驗房60戶；跟進小區二次裝修垃圾清 運，并一車一照登記記錄等業務。

  2、建立健全業主檔案工作：已完善及更新業主檔案359戶，并持續整理業主檔案歸檔。

  3、報修情況：全年接待并跟進各類報修共163項（其中日常巡視中發現的實際報修49 項， 業主單位報修114項） 。

  根據實際情況對業主報修的內容和問題都進行了及時跟進處理， 并及時建立相關檔案。

  4、信息工作：粘貼小區各類通知單，電話通知業主關于臨時停水、停梯等事項； 運用電話催費累計17次， 盡量做到表述清晰、 用詞準確， 同時對通知內容做好相關解釋工作。

  5、住戶服務意見調查工作：完成日常工作的同時，積極走進小區業主家中，搜集各類 客戶對物業管理過程中的意見及建議， 不斷提高本人的服務質量及服務水平； 在11月中旬的 時候， 協同客服組成員逐戶進行20xx年年度客戶滿意度調查， 更能進一步深入了解到業主的 心聲。

  6、跟進小區工程遺留、業主投訴等事項：全年本人協調業主的糾紛 28 余起， 成功率 約 95%，未完成的事項現正在抓緊處理。

  二、培訓學習工作

  20xx年7月28日參加公司組織的 ISO9000質量體系管理培訓； 20xx年11月26日參加 F1消防演習等項目培訓。

  三、自我總結和認識

  在這一年里，我雖然完成了公司交代的各項任務，得到領導的褒獎，同事的好評，同 事也贏得了業主對本人工作的認可和服務的滿意。

  但這離不開領導的正確指導， 離不開同事 的協助配合。我知道距離一名優秀的專業的物管員還有差距。客觀自我剖析，自身尚存在諸 多不足之處：首先，由于本人性格內向，文化素質不是很高，這就造成本人在語言表達方式 和藝術性處理問題方面，還有很大的提升空間；因此，以后我還要加強理論學習，尤其是有 關業務知識的學習，夯實理論基礎，積累工作經驗，與時俱進的跟上物業管理行業的發展態 勢， 虛心請教， 向能者學習， 提高駕馭復雜事務的處理能力。

  也懇請各位領導繼續批評指正， 以待在今后的工作中進一步加強。

  四、20xx年工作和學習安排

  1、認真負責的完成本職工作，在工作中不斷吸取經驗教訓，不斷提高工作效率。

  2、在以后工作中，我堅決執行[真誠服務每一天]的服務宗旨，以業主的滿意作為工作 的最大追求。面對部分業主的牢騷，我們需要耐心解釋，充當救火隊的角色，做聽眾，做解 說員。用積極熱忱的態度投入到工作中，幫助業主解決生活中的麻煩， 3、時刻遵循物業從業人員的服務準則，當好業主的好助手，好管家。認真聽取小區住 戶的需求和建議，了解他們生活中所遇到的困難。對于他們所提出的合理建議與要求，及時 認真的解決力所能及的事情，記錄他們的批評建議，報給相關部門，及時跟進。對于住戶間 的糾紛矛盾，不懼困難，盡量讓他們雙方滿意。

  4、加強理論知識的學習，了解物業管理行業的發展態勢和對人才要求；虛心請教；總 之， 通過各種方法提高自己的理論水平， 不斷積累工作經驗讓自己成為一個合格的物業管理 人員。

  5、積極參加公司組織的各項培訓工作，認真學習，不斷提高自己的業務水平。今朝花開勝往昔，料得明日花更紅。20xx 年業已過去，我們滿懷信心的迎來 20xx 年。

  新的一年意味著新的面貌，新的挑戰，新的機遇。堅信在公司領導的英明決策和運籌下，匯 商物業公司的明天會更好。做為公司的一份子，在 20xx 的工作中，我將一如既往，竭力做 好本職工作，為公司的發展貢獻一份微薄的力量。

  2022最新關于客服工作計劃范文

  （一）部門管理方面：整合管理處的資源，培訓員工的工作技能，推行考核機制，強化全員的競爭意識。

  對部門內各崗位職責進行細化，明確責任和權利，避免工作中出現死角，把服務工作做精做細。在確保各班組管理質量穩步提升的基礎上，努力部門整體的管理和服務水平，保證無重大安全責任事故的發生，使z上院、納日歌朗兩個項目的物業服務更加細致、高效。

  建立并完善對客服人員、維修、保安、保潔的績效考核體系，推行月度工作考核機制，倡導員工優勝劣汰的競爭意識、加強學習專業知識、自覺遵守并維護公司及部門的管理制度。

  （二）配合工程部做好接管驗收和日常巡查工作；配合銷售部做好售樓和開盤的各類準備工作。