引論：我們為您整理了13篇營銷策劃論文范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。

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2．品牌營銷

積極樹立良好的品牌，利用品牌效應取得競爭優勢也逐步被醫藥企業所使用。由于有關規定處方藥不允許在大眾媒體上做廣告，所以眾多企業就積極利用非處方藥的宣傳廣告，打造良好品牌。

3．連鎖營銷

目前我們可以看到很多連鎖藥店，其幾乎遍布各大小城市的每個角落，但是這些藥店的數量和質量仍舊不能滿足消費者的需求，連鎖藥店今后依舊會成為醫藥行業關注的熱點，其未來的發展前景還是非常樂觀的。

4．知識營銷

目前，知識營銷在國外很流行，其主要是用于銷售保健品。知識營銷利用知識傳播的方式，在和顧客互動的過程中，使顧客了解保健品的相關知識，這個措施同時也達到了品牌宣傳和傳播的目的。5．服務營銷熱情為每一位顧客服務，堅持顧客至上的理念，爭取留住老顧客，并依靠其發展新顧客也是藥品營銷的一大策略。因此積極利用服務營銷，使消費者產生信賴，從而提升藥品營銷的利潤。

二提升藥品營銷策劃的教學措施

1．強化學生對藥品營銷策劃課程重要性的認識

在實際教學中，很多學生對藥品營銷策略學習存在錯誤的看法，認為營銷就是推銷，只要自己能說會道將藥品銷售出去就可以了，沒有必要對營銷策略進行系統的學習和訓練。其實學生沒有意識到這門課程的學習對于他們以后職業的重要性，營銷學不僅是一門技術，更是一項跨專業的綜合性學科，需要學生進行長期的學習與訓練。

2．改革教學方法，實施以崗位能力為需求的模塊化教學

藥品營銷需要學生具備的能力有很多，如商情研究、產品宣講、市場調研、專業拜訪、人際交流以及推銷談判等等，因此教師要改革教學方法，實施以崗位能力為需求的模塊化教學。教師可以根據教學內容將課程分為三大模塊，即基礎知識模塊、營銷策略模塊以及總格素質與能力三大模塊。在具體的教學實踐中，教師可以利用三分之一左右的時間講解基礎知識模塊，以崗位需求能力為導向，并考慮學生的實際使用范圍，以夠用為準。然后用三分之一的課時向學生講授目前比較實用的營銷策略，最后再用三分之一的課時進行第三模塊的講解，這個模塊的展開可以采用課內外實踐的方法，針對學生的推銷談判能力、商務禮儀訓練、拜訪溝通能力等進行有計劃的學習與訓練，逐步鍛煉學生的營銷與管理能力。

3．建立切合實際、富于特色的案例庫，創新案例教學

在藥品營銷中，采用具有特色的案例庫進行教學是常用的有效方法。在實際的教學過程中，教師可以從學生的實際情況出發，采用本土案例并結合教學內容進行講解，還可以以小組的形式安排學生到相應的市場進行調查，以及給學生布置相應的作業。要讓學生感覺到案例就發生在身邊，是與自己的實際生活有著緊密的聯系，也能激發學生的學習興趣。

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(二)不同種類的蠟染產品，提供給不同的消費市場從貴州蠟染地域分布看，各地各民族蠟染的生產和消費的情況，主要是自做蠟染，自己消費，偶有饋贈給親朋好友，未形成批量生產與銷售。把蠟染當成商品的，主要集中在安順。在貴州，人們一說蠟染，就是講“安順蠟染”。課題組成員王××，1994年帶廣告專業大學生為國營安順蠟染總廠做“蠟染面料營銷策劃”時，就了解到當時的安順有蠟染廠幾十家，銷售蠟染制品有一百多家商店。現在的情況比當初更繁榮了，只不過國營蠟染總廠已不存在，該廠的技術人員和老工人基本上都辦起了“自己的”生產廠或銷售蠟染制品的商店。安順生產的蠟染，第一類是極少數屬于地道的自產自銷的民間美術工藝品;第二類是小型工廠、家庭作坊面向市場生產的蠟染產品和蠟染畫類;第三類是以極個別藝術家制作的純觀賞型的蠟染畫藝術品，張掛在安順文廟前的文化用品市場做展銷，或在“兩賽一會”中展出露露面。這三種狀態，是“兩頭”極小，“中間”特大。

(三)不同的蠟染生產者有不同的預期安順蠟染這“兩頭”的生產者，不以純盈利為目的:第一類是為蠟染更美麗、使用更實在而在努力;第三類是使蠟染藝術品更有新創意，為藝術事業創作。第三類是作為營銷的絕大部分的生產者和經營者在產業發展中，各自走自己的路，賺自己想賺的錢。本文重點針對第三類蠟染生產者和經營者，研究其如何在生產型經營中傳承和保護貴州蠟染，為他們做好蠟染營銷策劃。1．選用材料繪制蠟染的織品，一般是用民間自織的白色土布，也有采用機織白布、綿綢、府綢、真絲、牛仔布的。防染劑主要是黃蠟(即蜂蠟)，有時也摻和白蠟使用。在貴州恵水縣也有用楓香作防染劑的。所用的染料是貴州生產的藍靛。貴州盛產藍草，把藍草葉放在坑里發酵便成為藍靛。貴州鄉村集市上有以藍靛為染料的染坊，也有把藍靛買回家，自己用染缸浸染的。蠟染布是在布匹上涂蠟、繪圖、染色、脫蠟、漂洗而成。繪制蠟花的工具是一種自制的便于保溫的銅刀［7］。蠟染生產絕大多數工序是手工操作，到目前為止，貴州蠟染仍然無法用機械化、自動化來代替。2．走向現代改革開放以來，隨著貴州少數民族蠟染在全省各地的重新發現和研究，一向被文人文化視為雕蟲小技、不能登大雅之堂的貴州民間美術蠟染，逐漸從山川、河谷、壩子走向市場，進入了城市人的日常生活，有的已走進了民間美術的藝術殿堂，顯示了它的廣泛應用前景。安順苗藝蠟染總廠王鵬，從安順蠟染總廠設計室走出來，到大學深造，20多年來，他自己設計創作圖案，教人用蠟刀點蠟，在自己家里的老染缸里多次浸染，除了用蠟染技藝創作出多幅如油畫、似國畫的人物山水畫，還將民間工藝、繪畫藝術、蠟染技藝和中國書法完美結合起來，創造了獲得國家專利的蠟染書法藝術。這種開創性的傳承是在發展中傳承，是在蠟染文化事業中，走出的一條蠟染產業化的新路。貴州蠟染從民間美術的實體運用，走向現代創新的啟示，其意義不僅在于使瀕臨消亡的古老織染印花工藝重新煥發出勃勃生機，而且也為消解以西方文化為中心、咄咄逼人的話語霸權的入侵，提供了一種有效的文化策略。

二、現代市場營銷的運用

(一)找準市場需求點以市場需求為導向，生產消費者喜歡的蠟染。針對高、中、低不同消費能力的人群，生產能滿足他們需求的蠟染產品，能將蠟染產業做得很大。首先是將高檔面料的蠟染做得更符合高收入人群的審美需求，為她們量身訂制提供原材料;與中外服裝、服飾名牌生產廠家合作，生產如“金利來領帶”，“真維斯真絲襯衫”;為歌星、影視明星專門設計登臺表演或走紅地毯時的特制服裝，讓這些立在時代潮頭的人，為蠟染做廣告模特……

(二)擴大自宣閃光點以大眾消費為主導，生產蠟染牛仔服面料。這種以產業為主的生產，不必顧忌蠟染文化事業的變異，與江蘇、浙江、廣東、山東、湖北、河北的織布廠合作，用計算機設計“蠟染冰紋”牛仔布，如果用“蠟染冰紋”占據了市場，貴州蠟染必然“錢”程似錦。

(三)培養新的消費群滿足青少年市場需求，生產各種面料的蠟染丅恤，從十多元一件到上百元一件，從只有普通“蠟染冰紋”到特制的“蠟染畫”，從酷熱天穿的純棉薄衫到初冬御寒的長袖外穿丅恤……做出能滿足多種需求的產品。

(四)發揮行業新能耐由蠟染行業協會組織會員單位，用蠟染制品的實物支援受災的群眾，帳篷是“蠟染冰紋”的篷布，御寒衣被是“蠟染冰紋”被套，雨衣、挎包、帽子，折疊椅全是“蠟染冰紋”布料制品。利用對受災群眾的電視新聞報道，搭這種“植入式廣告”的“車”，是免費的宣傳。如果安順能拿出一筆事業費，使“蠟染冰紋”在全國、全世界人們面前亮相，也不是什么難事。

(五)增加游客新看點開辦各級各地的蠟染博物館。特別是要在黃果樹大瀑布景區，開設全程介紹蠟染制作過程的博物館，設置游客蠟染制作體驗館，讓游客與蠟染深度接觸。在安順、平壩、黃平、榕江、丹寨、貴定、開陽、六枝、納雍、黔西等縣，將當地特色蠟染的博物館建起來，采用旅游展覽和商品銷售相結合的方式，將蠟染事業和蠟染產業結合起來。向游客贈送全省統一印刷的彩色的“蠟染冰紋”的旅游導讀廣告小冊子。

(六)創造名牌獲保護創建貴州蠟染品牌，走產品優化銷售的發展之路。先辦理高檔蠟染的專利、商標申請，為建立地域性蠟染產品申請“地理標志產品保護”，如像“大方漆器”“玉屏簫笛”一樣成立“安順蠟染”地理標志產品保護申報小組。

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“優勢互補”出奇制勝

聯想集團是國內最大的計算機產業集團,于1984年底由中科院計算機技術研究所創辦。聯想集團進軍國際市場取得成功,主要得益于“瞎子背瘸子”式的優勢互補策略。1988年北京聯想集團投資30萬港幣在香港創辦了聯想電腦公司,由北京聯想集團、香港導遠有限公司和中國(香港)技術轉讓公司聯合組成。聯想集團剛剛步入國際市場,不太熟悉國際市場尤其是其貿易渠道,相對于香港的合作伙伴還缺少資金和技術實力,而技術轉讓公司卻可以提供可靠的貸款,于是,一個最佳的優勢互補的合作形成了。聯想集團將自身科技實力的優勢與港商熟悉世界市場的優勢結合起來,把貿易作為積累資本的手段,解決科研生產所需資金,然后以產品打入國際市場。在產品定位上,聯想集團充分注意國際市場競爭激烈的特點,利用世界知名電腦廠商把大多力量集中在電腦整機上的市場機會,出人意料、出奇制勝地將自身的資金、人力全部投入到電腦板卡的開發生產上,從而擠入國際市場。聯想集團的電腦板卡1990年的月銷量為5000塊,到1994年底月銷量則躍至50萬塊,并最終取得電腦板卡世界市場份額10%的地位,成為世界五大電腦板卡供應商之一。聯想集團還與美國ast公司合作,在國內市場推出適合中國國情和消費者需求的聯想品牌電腦,并全力搶占市場份額,開始與世界知名電腦企業競爭,以微機電腦產品打入國際市場。僅1995年,聯想集團電腦板卡年銷量500萬塊,微機年銷量10.5萬臺,年產值達67億元,出口創匯4.3億美元。

引人矚目的虛擬生產

在名牌如潮、競爭激烈的運動鞋市場,“耐克”在短短十年內,從一家默默無聞的小公司一躍成為聞名世界的美國最大鞋業公司。耐克公司走的是一條全新的“虛擬生產”的營銷之路,令世人矚目。公司總裁菲爾·耐克具有開拓進取精神,他先將公司所有人才、物力、財力等資源集中起來,然后全部投入到產品設計和市場營銷這兩大部門中去,而生產則采取了虛擬化策略,即向外部借力,通過整合外部資源,使其為我所用,從而拓展自身的疆域。耐克自己不投資建廠,而是全部外包給其它生產廠家加工制造。耐克公司將設計圖紙交給生產廠家,讓它們嚴格按圖紙式樣進行生產,保證質量,然后將耐克的品牌商標賦予這些產品,將產品交給自己公司的營銷人員,通過公司的行銷網絡將產品銷售出去。耐克公司的這一妙招,不僅使自身節約大量的生產投資,以及人工費用,而且又充分發揮了其它生產廠家的能力,為其所用。這種“虛擬生產”營銷模式充分實現了優勢互補的作用,是對傳統市場營銷模式的一次革命。

獨一無二的“末日管理”

小天鵝”集團公司連續8年保持國內全自動洗衣機銷量第一,且已在泰國、馬來西亞、印尼、中東、南美地區陸續建立了穩固的銷售基地,并在印尼、馬來西亞創辦了合資工廠,在美國洛杉磯、日本、德國等高新技術密集區域都建立了技術開發中心,在香港建立了貿易窗口。小天鵝的成功是由于推行了獨一無二的“末日管理”經營模式。“末日管理”是指企業經營者和全體員工面對市場和競爭都要充滿危機感,認識到企業有末日,產品有末日,企業鼎盛時期往往也潛伏著最大的危機。小天鵝樹立“懷抱炸彈”的經營思想,形成了一套獨特的放眼國際,爭創一流的營銷方式。

一流質量小天鵝把每一項質量指標、經營指標、生產效率指標都同世界一流公司的參數一一相比。1991年我國對洗衣機的質量標準是4000次無故障運行,前蘇聯是1000次,法國是2500次,日本松下是5000次。此時小天鵝已榮獲全國同行業唯一的一塊金牌,但仍將目標對準了洗衣機產品質量的世界高峰。經過兩年努力,在引進、消化了大量的國外先進技術后,小天鵝成功地將無故障運行提高到了5000次。

一流產品小天鵝的產品向世界一流企業看齊,產品開發連趕帶超,創一流產品。1997年2月,一家著名公司剛剛推出防腐防褪色洗衣機,30天后,小天鵝也開發出了同類產品;同年4月,又一家大公司推出全自動快速洗衣機,10分鐘即可完成一次洗衣的全部程序,一個月后,小天鵝又跟上來了。最近,小天鵝又自行設計了面向21世紀的大循環噴瀑水流,節能型全自動洗衣機,已批量上市。這種洗衣機采用了9項世界新技術、擁有5項專利。小天鵝在美國技術中心的3位工程師僅用半年就設計出集波輪式、滾筒式洗衣機之長的攪拌式洗衣機兩個新產品。

一流人才小天鵝十分注重對人才的吸收、培養和使用,在全世界范圍內招聘人才。目前在小天鵝本部工作的博士就有14位,在公司出資控股的北京和無錫的研究生有數十位,正在美國、日本繼續深造的有8位,小天鵝發給博士的月薪為1萬元。近兩年為培訓員工花去1000多萬元,去年又投入2000萬元進行人才培訓。

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ABSTRACT：

Ourcountryrealestateindustrydevelopmentmovestowardstherationalityandthestandardunceasingly,howevertherealestatemarketingplanstillwasattheinitialstage,ontheonehand,thedeveloperdidnottakethemarketingplan,butalthoughortooktolackthesystemthetheorymethodtoinstructtheworkingpractice,Ontheotherhand,somemovingspiritsdidnotunderstandbutanyisthetrueplan,theplanbehaviorcapriciousnessstrongthescientificnatureisweak,someso-calledmarketingexpertisinductingthemarketingplanthewrongroad.Thisintensifiedtoacertainextentthemassivecommodityapartmentsvacant,createsthesocialresourcestheenormouswaste.

Therefore,theauthorbasesonthecurrentChineserealestatedevelopmentmacroenvironment,inviewoftheChengdurealestatemarketingplanpresentsituation,linkstotheChengdusomerealestateenterpriseprojectmarketingplanreality,hascarriedontheelaborationtotherealestatemarketingplanprocesskeycontentandtheoperationflow,Hasanalyzedthecurrentdomesticrealestatemarketpresentsituation,hasconstructedtherealestatemarketingplanframe.Intherealdiagnosisresearch,throughtotheChengduHRealestatecompany''''sactualsituationelaboration,simultaneouslytotheproductfixedprice,thepriceadjustment,theadvertisementpromotionhascarriedonthedetailedelaboration.Thisarticleattemptsintherealestatemarketingplantoconductsomebeneficialdiscussionresearch,hopedsummarizesasetboththescienceandthepracticalandfeasiblerealestatemarketingplanframe,providesthebeneficialhelpforthepropertydevelopmententerprise.Atthesametime,the

authorthroughtherealestatemarketingplanactualoperationevidencerealestatemarketingplantheory,causesthetheoryandthepracticereflectsthecardmutually,expectedpracticescertaininstructionfunctiontotherealestatemarketingplan.

Keyword:Realestateenterprise,marketingplan,productfixedprice,priceadjustment,advertisementpromotion

一．緒論

1．1研究背景

隨著中國市場經濟體制的逐漸完善和上世紀末中國經濟的“軟著陸”成功，中國已進入一輪以住房、汽車為主導消費品拉動的新的經濟增長時期。2003年國務院頒布的18號文件在對房地產業的發展做出了方向性指導的同時，宣布房地產業已成為國民經濟的支柱性產業，肯定了房地產業在國民經濟中的地位和作用，房地產開發項目投資已成為帶動地域經濟發展的主要載體之一。特別是自1998年取消城鎮職土福利分房制度以來，房地產業開始迅速市場化，市場竟爭日益加劇，企業盈利能力同比降低。

由于開發商自身實力及營銷策略不當等因素的影響，市場出現各種問題:爛尾樓、空置房、問題房、區域殘局不計其數。尤其在營銷策劃上極不到位;一方面，一些策劃人還不懂得什么是真正的策劃，策劃行為隨意性強而科學性弱;一方面，一些所謂的營銷專家正在將營銷策劃導入歧途。

房地產營銷策劃是通過對銷售時機、樓盤區位、配套設施、消費對象、建筑設計、材料設備、物業管理及鄰近樓盤情況等全方位的分析調查，制定與此相適應的營銷策略以指導實踐和取得競爭優勢。營銷策劃的最終目的是把房屋這一商品推銷給消費者，它是以創造消費者需求并滿足其需求為核心，以系統的產品銷售或勞務提供為手段的全方位決策的經營行為。不做營銷策劃或營銷策劃介入過晚，導致投資策略失誤，開發產品不對路，以至到了中期盡管投入大量的人力宣傳推銷，仍然有大量商品房滯銷。盡管房地產開發主管部門多次為消化空置商品房采取了不少措施，但空置商品房量仍呈上升態勢。

由于營銷策劃過程中出現的上述問題，很多房地產企業陷入了困境，因此，如何規范地做好房地產營銷策劃，使房地產企業在營銷策劃上盡可能地少走或不走彎路，盡量降低房地產企業項目投資的盲目性，從而降低風險，使房地產企業健康發展，成為本課題研究的主題。

1．2研究的意義

隨著我國房地產市場的建立，特別是中央深化住房制度改革政策的出臺及住宅業作為國民經濟新的增長點，房地產業在國民經濟中的作用將日益顯現出來。然而，目前我國的房地產市場的總體現狀是:一方面各地房地產投資不斷升溫，增幅過大過快，在整個國民經濟中占有相當大的比重，出現了所謂的房地產熱。另一方面，是許多房地產企業仍然是以產定銷，企業規模偏小，不注重質量和品牌，忽視市場調研，盲目投資，開發的產品與市場脫節，致使大量的商品房閑置。

目前，我國的房地產市場己由原來的賣方市場信息向買方市場轉變，因此，市場競爭將更加激烈。房地產企業想要在將來的市場競爭中立于不敗之地，在很大程度上取決房地產企業的市場營銷戰略及策劃，是否能生產適銷對路的，能以吸引顧客的產品，成為房地產公司把握住市場、成功營銷的關鍵。

房地產企業必須在房地產還未動工之前就應開始著手營銷戰略與營銷策劃的思考，從投資決策地塊的選擇、配套、前期設計、施工、銷售乃至物業管理等一系列的問題進行綜合評價和全程跟蹤，充分體現以銷定產，最大限度地滿足消費者的需要.房地產企業營銷策劃、方法與手段采取的是否正確，很大程度上決定著房產企業經營能否成功。現代企業的競爭是品牌的競爭，營銷策劃是產品定位、創造品牌的重要途徑，因此，企業如何制定好營銷策劃將直接影響到房地產企業的生存與發展。這是論文研究的目的與意義。

二．房地產企業營銷策劃理論分析

2．1房地產市場概論

2．1．1房地產市場的影響因素

房地產市場與其它市場一樣要受到經濟環境、政治環境、人口、供應者與需求者等因素的影響。在現階段，影響國內房地產市場的因素主要體現在以下幾點：

宏觀經濟環境。作為微觀經濟的產業之一，房地產業必然要受國際、國內宏觀經濟環境的影響。

政府政策環境。政府通過產業政策及金融政策對房地產市場進行規范和影響。政府政策對房地產業發展的影響主要通過以下方面來體現。第一，政府對土地資源的開發和使用計劃直接影響到土地的供應，從而影響到房地產業的開發狀況；第二，政府通過各項稅費影響房地產的價格，從而影響房地產的銷售狀況；第三，政府通過房地產交易政策影響房地產的流通狀況。

人口統計環境。市場是由人構成的，房地產業受城市或地區的人口規模與增長率、人口的年齡結構與民族構成、教育程度、家庭結構、地區的特征和人口遷移等因素的影響。

產品的供應者。由于我國房地產市場起步晚，發展還很不成熟，行業利潤率提高，吸引了眾多的市場進入者。隨著市場的日益完善，房地產開發企業要想在市場競爭中立于不敗之地，就要走專業化的發展道路，提供適銷對路的產品。

產品的需求者。如果需求者很少，在這種產品的交易過程中，競爭程度就會低，反之，競爭程度會很高。現階段，隨著國家鼓勵購房的政策出臺，，需求者和潛在需求者數量龐大，但由于價格與收入等原因，有效需求相對不足。以北京市為例，調查顯示，成都居民的購房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%調查者期望值處于3000-5000元/平方米。但是，市場上的房地產開發項目在價位分布上呈現中間大、兩頭小的趨勢。價位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右，而價位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相對較少。即市場上樓盤的供給，有一半左右的供需結構的矛盾。與商品房空置量日益增加的狀況截然相反的是，經濟適用房出現供不應求的局面，這充分暴露出我國房地產業存在著嚴重的供求錯位。因此，需要政府與開發商共同努力，培育和發展潛在的需求。

其它因素，包括城市建設、交通發展等。與其它商品市場相比，房地產市場的區域性問題尤為突出，不同地區的消費者對不同房產的偏好不同。在城市建設的規劃上，不同地區有不同地區的特色，交通狀況等也不盡相同。所對應的目標客戶群也會有所差別。

2．1．2房地產市場的特性

房地產作為一種商品，有其特殊性，如不可移動性、耐用持久性、唯一性和價值高昂等特點。房地產的商品特性決定了房地產的市場特性。

1．市場供給缺乏彈性

供給彈性是指生產者對市場需求或價格變化的反應敏感程度。由于房地產產品的位置、稀缺、不可替代、建設周期長等特點，房地產生產企業通常在短時間內很難增大其市場供應量。

2．市場供給的異質性

因為房地產的位置、環境、數量的差異，市場供給的房地產一般不是同質商品，所謂不同質商品是指一類商品的內部，由于可按不同方式或標準劃分，而導致商品質量上的差異。

3．市場的區域性

一方面由于房地產的不可移動性，使整個房地產市場按城市或地區被分割成許許多多自成一體，甚至彼此隔離的地方市場。這些市場的繁榮與衰退直接取決于城市的繁榮與衰退。另一方面由于房地產固定性、稀缺性、永久性等特點決定房地產產品范圍較一般商品要小，房地產產品的銷售對象，一般也只能是同一范圍內的需求者。正是由于城市經濟環境不同，各地方市場的供求和價格水平往往有很大的差別，而這種房地產價格的區域性落差，就直接反映不同區域的經濟發展程度。

4．市場的周期性

房地產市場與國民經濟一樣表現出很強的周期性。經研究，經濟周期與房地產投資周期之間的關系密切，二者的相關系數為0.86，屬高度相關；二者的波動同步，只是波動幅度不同而已；二者的波動周期也大致吻合。房地產行業的發展一般滯后于經濟發展，其發展進程不僅限于自身的發展沖動，而且更主要地取決于能否與其他產業協同共進。除此之外，房地產市場還具有季節性、長期性和隨機變動等特點。長期性變動通常預示著整體經濟發展的總趨勢。

5．市場容量難以估算

由于房地產需求的廣泛性、多樣性、融資性、長期性等特點決定了房地產市場需求量的估算十分困難。

6．市場的政府主導性

房地產在市場經濟體制下屬于私人財產，其所有者應具有自由處置的權利。但是，由于房地產開發使用有著巨大的外部效應，因此若聽任私人自由經營，極有可能使得土地資源在使用與分配上不能達到合理配置。因此，政府為了增進全社會福利，勢必要動用“公眾權力”，對土地的利用與分配做合理的規劃。房地產市場整體上是一個較易受政府干預的市場，是一個政府主導型市場。由于國家性質決定，我國的土地屬國家所有，受政府干預的特點更為突出。

2．2房地產營銷策劃理論和方法

美國哈佛企業管理叢書編篡委員會對房地產營銷策劃作了如下總結:

第一，房地產營銷策劃是在現實所提供的條件的基礎上針對房地產公司所開發的項目和產品進行的謀劃。

第二，房地產營銷策劃具有明確的目的性，即如何將房地產公司所開發的項目和產品最大程度滿足市場需求，從而更好地運作項目，賺取更大利潤。

第三，房地產營銷策劃可以比較與選擇方案。

第四，房地產營銷策劃是按特定程序運作的系統工作。

房地產營銷策劃的方法主要有兩種:一種是房地產開發公司所開發的房地產項目全程策劃法，即從開發商獲得土地使用權、市場調查、消費者行為心理分析直到物業管理全過程的策劃，即謀劃和決策某個項目是否該上馬和該開發什么產品的過程。另一種則是具體針對某個房地產項目產品所開展的市場調查、依據市場調查做出最佳銷售方案的過程。

三．成都房地產市場分析

3．1成都市房地產市場的基本勢態

3．1．1成都住宅建設持續增長

近年來，成都市房地產開發投資出現了持續增長的良好勢頭。2006年成都市完成房地產開發投資414.21億元，比2005年增長17.2%；2006年，全市完成房地產開發投資714.8億元，同期增長17.1%;房地產完成的投資量和增幅在全國15個副省級城市中名列第二，房地產開發投資和住房消費拉動成都市GDP增長達4.1個百分點。商品住宅建設的投資比重逐年上升，使房地產投資結構得到了持續優化。2006年全市完成商品住房投資314億元，占房地產開發投資的比重進一步上升到71%。經過多年的努力，全市人均居住面積己經由1978年的3.14平方米增加到2006年的18平方米，高于全國平均水平。成都人基本實現每人一間房。

3．1．2成都住宅建設與城市發展方向同步

邁入新世紀，成都市的住宅建設與城市總體布局、與向東向南的發展規劃趨向逐步靠攏。市郊低廉的地價和良好的自然環境，“五路一橋”等基礎設施的建設，東郊工業區結構大調整以及城市向東向南發展戰略實施，促進了房地產開發合理布局。城東錦江區、成華區的房地產投資逐漸回暖，并引發了一股房地產郊區開發熱潮。2006年，成都14個郊區(市)縣共投資70.64億元，施工面積增幅達39%。

3．1．3成都房地產市場持續活躍

隨著城鎮住房體制改革的不斷深入，通過政策拉動、房改帶動、金融助動、市場啟動等措施的積極開展，成都市居民個人購房呈現不斷上升的態勢，房地產交易市場日趨活躍。在城鎮居民人均生活消費結構中，居住消費所占的比重從1990年的0.8%上升到2006年的24.97%，個人購房己成為商品房銷售的主體，老百姓自己已經成為成都市住房消費的主體，住房消費水平也從單純追求房屋居住面積滿足基本生活需求發展到數量、質量并重的高層次消費階段。成都商品房銷售規模穩步擴大。

另外，隨著三環路、繞城高速公路通車以及對城市周邊地區輻射的增強，成都近郊的房價大幅上漲，2006年成都房地產市場空前繁榮，城鎮居民用于居住的支出位居西部大中城市首位，緊追沿海發達城市。同時，居民的家庭設備用品及服務支出在全國大中城市中位居第10位，并高出35個大城市平均水平元。近年來，成都房地產市場持續活躍，政府組織的房地產交易會，極大地凝聚了市場人氣，掀起了商品房的銷售熱潮。

四．案例分析——成都市H房地產企業營銷策劃

根據科特勒的定義，產品是指能夠提供給市場以滿足需要和欲望的任何東西。房地產產品是由核心產品、形式產品和附加產品所組成的立體復合體。H房地產公司的核心產品層次是指房地產產品為消費者所提供的最基本的效用和利益，是從使用價值角度對房地產產品概念的理解。消費者購買某種房地產產品的目的并非是為了擁有該產品實體，而是為了獲得滿足自身某種需要的效用和利益，即為了提高自己的生活質量，更方便、更舒適的進行工作和生活，滿足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地產公司的營銷管理者的任務，就是從滿足消費者的需求出發，揭示消費者購買每一房地產產品的真正目的。H房地產公司的形式產品層次是核心產品層次的外在表現形式，是消費者選購房地產產品的直觀依據，一般表現為房地產產品的質量、地段、用途、套型、面積、朝向、樓層、外墻裝飾、品牌以及周圍設施等特征。附加產品層次又稱延仲產品層次，它是消費者通過房地產產品的購買和使用所得到的附加服務以及附加利益的總和，它表現為H房地產公司的商品房在銷售過程中的信息咨詢，產品說明，按揭保證、裝修，代為租賃以及物業管理等。H產品的構成層次如圖所示。

H房地產公司住宅的營銷，不僅僅銷售單獨的房地產有形產品，同時向顧客提供其核心需求及附加的服務，即將核心產品轉變為形式產品，并在此基礎附加多種利益，客戶購買的是一個整體房地產產品系統。因此，H房地產公司的開發過程中從小區的規劃設計到每戶的戶型結構，從建筑物的外觀式樣到房屋的建筑質量，從業務人員的銷售服務到業主入住后的物業管理，都進行了充分的策劃和準備，以適應市場的發展變化和消費者的需求，從而贏得顧客和占有市場，取得持續的竟爭優勢。

4．1成都市H房地產企業市場定位分析

市場定位是指企業根據目標市場上同類產品竟爭狀況，針對顧客對該類產品某些特征或屬性的重視程度，為木企業產品塑造有力的、與眾不同的鮮明個性，并將其形象生動地傳遞給顧客，以求得顧客的認同。

根據周邊樓盤及市場調查，結合H房地產企業周邊區域竟爭對手的情況，在分析項目自身資源的基礎上，充分挖掘項目的核心竟爭優勢，通過制定完整的舒適生活體系，充分將項目侶導的“法式尊邸，人文世家”訊速在市場上傳播，使H房地產企業與其他企業的項目區分開來，讓顧客明顯感覺和認識到這種差別，并在顧客心目中占有特殊的位置，從而最終得到市場的認可。

國際風尚，舒適生活，代表著一種高性價比的產品，同時，又是很多人可以輕松擁有的生活享受，具有較強的市場吸引力。木項目的目標就是打造成為成都中高檔樓盤的典范，成為成都市同類產品市場中的表率，以其優越的性價比，贏得消費者的一致追捧。

最后，H房地產企業的市場定位是:成都市中高檔住宅市場的領導者，具有國際時尚的綠色家園。

4．2成都市H房地產企業定價策劃

從房地產產品的消費行為來看，“開發商看單價，顧客看總價”。所以，H房地產企業的定價策略要結合以下策略視情況而綜合運用。

1．總體定價策略

從房地產企業定價的主要目的來看，房地產企業總體的定價策略一般可分為低價策略、高價策略、中價策略三種。每種定位策略各有不同的定價依據。

（1)低價策略

采用低價策略，一般以提高市場占有率為其主要目標，而營銷利潤往往為次要目標。該策略適宜實力雄厚的公司進入新的市場。

（2)高價策略

采用高價策略的主要目的是在短時間內賺取暴利，而市場銷量與市場占有率可能無法同時提高，現實中高價策略公司需謹慎使用。

（3)中價策略

這種策略適用于房地產市場狀況較為穩定的區域內的樓盤銷售，房地產企業希望在現有的市場狀況下保持其市場占有率。

2．過程定價策略

房地產銷售全過程是指開發的樓盤或小區從預售開始到售完為止的全過程。在實際營銷中，市場營銷環境可能相當復雜，房地產企業往往需要在確定總體定價策略后，根據實際情況確定其銷售全過程的定價策略。營銷過程定價策略一般有以下幾種:

（1)低開高走定價策略

低開高走定價策略就是隨施土建筑物的成形和不斷接近竣土，根據銷售進展情況，每到一個調價時點，按預先確定的幅度調高一次售價的策略，也就是價格有計劃定期提高的定價策略。大多數開發商都采取低開高走的定價策略。

（2)高開低走定價策略

這種定價策略類似“吸脂定價策略”，正如將一鍋牛奶中的油脂(精華)部分一一撇走的做法一樣，其目的是開發商在新的開發樓盤上市初期，以高價開盤銷售，迅速從市場上取得豐厚的營銷利潤，然后降價銷售，力求盡快投資收回。

（3)穩定的價格策略

這種價格策略是指整個營銷期間，樓盤的售價始終保持相對穩定，既不大幅提價，也不大幅降價。

根據H房地產公司以往的銷售經驗表明，前期低價入市，促進轟動性的銷售效果，然后分批加推單位，逐步提升售價，是銷售過程中實現利潤最大化的穩健而又切合實際的方式。因此H房地產企業一期項目繼續沿用此策略，便于在總體銷售速度和銷售價格之間取得最佳的平衡。

3．時點定價策略

時點和折讓定價策略，即以銷售價格為基準，根據不同的銷售情況適當調整各出售單位價格的策略，先根據建造好的商品房定出一個基本價格，然后再以各種折扣和折讓來刺激中間商或客戶，以促進銷售。在H房地產企業的銷售過程中，可給予以下幾種折扣方式。

①在雙休日與法定假期給予額外99折優惠。

②在開盤和房交會期間給予額外99折優惠。

③一次性付款給予98折優惠，首期三成給予99折優惠。

4．3成都市H房地產企業廣告策劃

1．項目導入期廣告促銷

H房地產企業一期項目的導入期，即開盤前期。在此階段廣告的內容是通知性的，廣告的運作應努力在短時間內將產品概念灌輸到目標消費者的頭腦中，讓產品在消費者的心里建立正面的形象，激發其購買欲望。H房地產企業產品牌宣傳H房地產企業優秀的樓盤品質、園林式社區生活方式、法蘭西國際時尚生活方式等。產品、品牌、文化概念的傳遞都要在這一段時間達到顯著的效果，以求在目標消費群體心目中建立H房地產企業國際風尚社區的園區形象，使目標受眾對項目有較為全面的了解，對項目的帶來的生活產生向往，以產生購買欲望，對于房地產產品，百萬元的廣告費用一次投入比分十次投入效果要明顯得多，大幅宣傳帶來的規模效應對房地產銷售是十分顯著的。因此，對于導入期的廣告投入應是全部銷售過程的廣告投入中最重要的部分，以求達到廣告宣傳量的飽和。

2．項目成長期，即項目的開盤期

在這一階段廣告的內容是勸說性的，廣告促銷應強化H房地產企業的市場定位與確立產品品牌個性，確定產品在目標消費者心中的心理定位，以便在高速成長階段占據有利位置。

在這一階段的廣告，應側重于高品質國際時尚生活與H房地產企業一期的對接。

由于第一階段廣告實施中的國際時尚生活方式的侶導在目標消費群體中已產生共鳴，他們對于這種生活方式的追求也日漸強烈，在成長期，將H房地產企業與其心目中理想生活相呼應，以求實現銷售開盤的理想預期。

電視廣告對于完成上述對接可達到理想的效果。以及揭示H房地產企業成為“國際自由人的家”的遠景生活。從而，帶了目標客戶的尊崇感受和向往，并與其它竟爭品牌有效差異化，形成H房地產企業的國際風尚品牌資產。值得注意的是:由于現代生活節奏加快，許多成功的商務人士可能要到晚上十點以后才有時間看電視，所以，將電視廣告安排在較晚的時間段可能效果更好，那個時段的廣告收費也相對便宜一些。

這種廣告宣傳片也可用于樓宇視頻系統的播放。此外，報紙廣告、電波傳送等媒體的廣告實施，也可對這一階段項目的銷售起到良好的促進作用。

3．項目成熟期廣告促銷

項目經歷了開盤期后，銷售進入較為平穩的成熟期。在這一階段，廣告的內容是以提醒廣大消費者注意本案產品為主要目標，對產品的品質強化是廣告推廣的重點。就本項目而言，在這一階段，項目的建設已近完成，已購房的消費者同持幣待購的消費者對項目的進展都十分關注。將項目的建設情況及時的向消費者傳遞，同時讓他們看到項目實施過程中對公司之前的承諾的履行，這是H房地產企業項目最好的銷售賣點。

因此，在這一段的廣告運作中應側重于項目承諾與項目實施的對接。“電視購房”是這一階段廣告宣傳的理想媒介。計劃購房的精英人士對房地產類節目通常都會有所關注，這些欄目的節目制作要結合項目實況，則會使購房者更有信心和安全感。耳聽為虛，眼見為實。將樓盤實景展現在消費者的而前，將老客戶的居住生活展現在目標群體而前，對他們是最好的吸引。

4．項目衰退期廣告促銷

當項目進入衰退期，即尾盤期后，應對項目的銷售工作做總結。此時不宜花太多的資金投放在廣告上，所作的少量廣告也應是圍繞在企業形象和品牌上下功夫，理想的銷售業績，購房者的滿意和業主的忠誠，這些都是對H房地產企業項目尾盤最好的推廣，同時，這些也將成為企業品牌的有效驗證，為企業下一次的開發項目奠定基礎。

五．結論

房地產市場營銷已從過去的“消費者請注意”的模式轉變為“請注意消費者”的模式，房地產公司所做的任何調整都應有利于更好地服務消費者，向消費者提供高附加值的產品，提高消費者和市場營銷的調研質量，同時要重視消費者的行為研究。任何組織都是在一定環境中從事活動的，環境的特點及其變化趨勢必然會影響組織活動的方向，內容及方式的選擇。而對日益激烈的竟爭，開發商們必須進行經營理念的調整，對房地產營銷進行深層次調整和整合策劃，這是房地產企業決勝未來市場的關鍵因素之一。

成都H房地產公司對房地產公司項目進行營銷策劃，要做中國有竟爭實力的公司就要以客戶需求為導向，以市場為龍頭，以策劃工作牽頭引導其他工作，實現從產品型向服務型企業轉化，從資源優勢企業向能力優勢型企業的轉型。

本文在對H房地產公司項目的市場營銷策劃研究的寫作中，結合該公司的客觀實際，確定市場定位，最后制定了產品策劃、價格策劃、廣告策劃等一系列的房地產項目營銷策劃。運用理論和實踐相結合的方法，對H房地產公司項目的營銷策劃作了較深入的研究。

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12．張瑤寧,周曉靜.房地產營銷創新與營銷策略[J]科技信息(學術版),2006,(06)

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（二）積極研究創新型營銷策劃方法

在營銷策劃方法的研究中，行業專家應該結合我國的中小企業的實際情況進行分析，為企業的發展帶來新的力量，比如教練式營銷策劃與逆向式營銷策劃都是值得借鑒的營銷策劃方法，前者是在企業內部進行員工的選拔組成策劃部門，在整體領導之下自主的去完成營銷策劃工作，這一方法能達到傳播營銷知識，培養策劃能力，實現資源共享的效果，對于中小企業的文化積累以及人才的培養有很大的推動作用。后者就是營銷策劃的有下至上的逆向的制定，也就是要先找到在局部市場實踐中的有效戰術，再從局部向整體擴展，最后用戰略使策劃戰術得以實現。在進行營銷策劃方法創新的過程中不能呆板借鑒，應該積極開發尋求新的策劃手段，為中小企業的可持續發展出謀劃策。

（三）加強營銷策劃的情感注入

中小企業相對大型企業不具有規模和資金優勢，在這個方面中小企業很難與大企業抗衡。在其中的商品組成、價格以及促銷方式等方面都具有相當程度的競爭，在當前市場運行逐漸完善的情況下，信息的流通更加順暢，企業之間進行效仿和借鑒的能力和速度得到提高，這種競爭的優勢地位也變的不那么明顯，但是企業品牌信譽的想成則可以有效的贏得顧客的信賴，在與企業客戶的溝通過程中，從內在體制到外在的形象再到品牌的信任，這一過程中信任能夠發揮主要的作用，所以，現代的營銷策劃競爭將越來越傾向于文化情感方面的競爭，在營銷策劃中加入更多的感情因素，實行情感營銷，將是今后營銷策劃工作的發展趨勢。

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近年來，防水行業整體得到了快速的發展，滿足了人們對于防水材料的量的需求，但是，整個防水行業卻因為其質量參差不齊而顯得差強人意。通過我們對市場以及消費者進行調查發現，很多人在挑選防水材料時，面對各種五花八門的防水材料不知道要選哪種才好。而更多的時候，由于市場價格不透明，他們往往會被銷售商煽動而選擇了質量不好但是售價卻相對較高的防水材料。這些防水材料在使用的過程中，使用壽命較短不說，而且還容易造成漏水等狀況，嚴重地影響了用戶的使用體驗，給用戶帶來了很大的困擾。還有一些人由于自身對防水材料不夠了解，所以在裝修的過程中聽憑施工人員的推薦來選擇防水材料，而一些施工人員由于自己的利益所致，常常會在推薦的過程中選擇價格較高而且質量不太好的防水材料，導致滲水事故頻出。［1］

(二)防水行業品牌形象樹立較為困難

在現在，我國防水行業也逐漸地建立起了一些品牌，這些品牌無論從質量、價格以及口碑上講，都非常不錯，但是，由于市場監管不嚴，這些品牌被一些違法商家進行了不同程度的假冒。這些假冒偽劣產品打著品牌的旗號，而且售價比正規品牌便宜很多，就打著品牌打折、廠家直接供貨的幌子來進行銷售，很快就聚集了相當一部分的消費者。但是由于這些防水材料質量不過關，消費者在使用的過程中出現了很多的問題，因而就自然而然地將問題怪罪于被假冒的品牌，影響了品牌的形象，使得整個防水行業品牌形象的樹立變得較為困難。

(三)防水行業整體缺乏創新

防水行業整體缺乏創新是我國防水行業的現狀，雖然防水行業在近幾年經歷了較為迅速地發展，但是由于其在發展的過程中只注重產量的提高以滿足消費者的需求缺口，所以很少將關注點放在質量的創新以及消費者滿意程度的提高上面，使得整個行業既缺少創新，也難以滿足消費者對于防水材料的個性化需求，使得整個方式行業的發展顯得較為滯后，缺乏活力。

二、防水行業的發展前途

我們要想做好防水行業的營銷策劃，就需要對防水行業的發展前途進行預測，然后不斷地根據整個行業的發展趨勢來對自身的發展進行規范，促進防水行業營銷策劃的成功。首先，防水行業的整體質量不斷地提高。隨著人們生活水平的不斷提高，人們對于防水材料的要求也在不斷地提高，不僅要求其實用功能有所增加，同時也要求其相應的美觀功能以及環保功能等也要得到相應地提高。在人們需求的不斷推動之下，防水行業的整體質量也在不斷地提高。其次，防水行業的品牌優勢不斷地得以發揮。根據防水行業的現狀，我們可以合理地想象，在不久的將來，防水行業能夠加強監督、自律，從而樹立良好的行業品牌，進而不斷地發揮品牌效應，促進整個行業的快速發展。最后，防水行業整體創新性不斷提高。在現代科學技術不斷發展以及人們對產品要求不斷提高的推動之下，防水行業的整體創新性也會不斷地提高，同時也會在發展的過程中不斷地注重消費者的個性化需求，提升消費者的體驗。

三、防水行業的營銷策劃

(一)樹立品牌形象

在防水行業的營銷過程中，我們一定要樹立良好的品牌形象，通過品牌效應來實現營銷的目的。首先，可以通過全方位的廣告來給消費者留下積極的印象。通過調查表明，消費者在沒有預定要選擇的品牌時，他們傾向于選擇那些“知名度高”———通過廣告而了解到的產品品牌。因此，我們可以通過鋪設電視廣告———根據實際情況來選擇中央電視臺或者是地方臺來進行廣告鋪設的方法來提高知名度;通過在人流密集處投放廣告牌來增加人們的印象;通過在材料市場投放相應的廣告來增強人們對于品牌的印象等。其次，與損害品牌形象的行為作斗爭，維護品牌形象。品牌形象被破壞的一個重要原因在于，一些假冒偽劣商品打著名牌的旗號來進行銷售，損害了品牌的形象，因此，我們需要加強監控，積極同各種損害品牌形象的行為進行斗爭。［2］

(二)開展全方位的營銷

首先，針對銷售商的營銷。通過完善售后、進行銷售獎勵、不斷開展營銷活動等來使銷售商感受到實惠，從而主動銷售品牌防水材料。其次，針對施工方的營銷。在施工的過程中。普通的消費者往往對于防水材料本身沒有特別的偏好，而認為施工方對其的建議比較專業，所以，會認真聽取施工方的意見。因此，我們需要針對施工方進行營銷，通過給予銷售提成、低價供貨等方式來給予施工方優惠，使其愿意銷售品牌防水材料。最后，針對消費者的營銷。可以通過新顧客帶老顧客給予優惠的方式來樹立口碑，促進顧客帶顧客，促進銷售額的提升;通過實行防水材料定制化來滿足用戶的個性化需求，提高用戶的滿意度等。

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    1.3科技理念隨著日新月異的科技發展,房地產開發也迅速地現代化、產業化和規模化。表現為,建筑材料從傳統的磚瓦轉向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料;建筑技術取得了長足的進步,現代化施工設備得到了廣泛應用;建筑功能走向多元化,給人們提供了更加多樣便捷的服務。

    1.4投資理念投資不動產愈來愈成為一種投資保值手段。特別是在我國,近年房地產投資更是成為投資熱點。當然樓市也存在風險,投資需要謹慎,要時刻注意宏觀政策的調整,避免投資受損。江蘇徐州“楓林名門”項目,整體規劃緊扣流行的文化、生態理念,努力創造一個布局合理、環境優雅、服務完善、生活方便、綠意盎然并具有現代化建設風格的居住小區。24.5%超低建筑密度和高達31.6%的綠化率,小橋流水、花團錦簇、綠樹成蔭,共同構建集休閑、賞景、養生于一體的“類自然”的生態環境,為業主精心營造一個寧靜、舒適、時尚的國際化社區生活。

    2房地產市場營銷注意問題

    房地產商品的非標準化,加之不正當利益的驅使,導致了營銷的非標準化。房地產開發陷入了一些誤區,以消費者需求為出發點的房地產營銷被嚴重扭曲。因此在房地產市場營銷時要注意以下幾個問題:

    2.1房地產的商品屬性房地產是一種商品,開發商建設商品房的目的就是為了出售并盈利。因此,要從商品的視角去看待房地產,作為一種商品,其價值的實現必然是在市場交換的過程中,而交換得以實現的最關鍵因素是商品的使用價值符合消費者的需求。在做房地產策劃時要注意,營銷具有相對現實性,任何營銷策劃都必須建立在高質量商品的基礎上。消費者是圓心,開發是半徑,營銷是圓弧。按照消費者意愿去開發,適當引導市場適應自己開發的商品,才是房地產營銷的基礎。

    2.2房地產市場營銷的區域關系作為一種特殊的商品,房地產有其特殊的市場群體,是不完全競爭市場,需要具備營銷的前提才有可能熱銷。制約熱銷的因素很多,諸如總量因素、區域因素、社會因素、區域因素、文化因素、需求因素和購買力因素等,需求量大、實際購買力不足也是目前房地產市場的最大癥結。在現實的房地產營銷中經常可以看到各種各樣的“營銷短視”,比如:價格短視,為了求得短期財務利潤最大化,忽略了房地產長期的增值空間;節奏短視,整個樓盤同時上市,結果剩下“死角房”無人問津;效應短視,片面運用營銷策略,過度迷信技巧,項目有組織無計劃,前后矛盾。產生這些偏差的原因在于:開發商過度關注成交消費區域,忽略了客戶培養區域,難以產生恒穩的市場效應。為了解決這些問題,要正確處理好營銷導入區域、發育區域和運作區域的的關系。導入區域,包括廣告、包裝等對外宣傳手段,主要用來集聚人氣;有了早期較好的宣傳,可以吸引眾多的消費者,如何培育潛在的購買市場及制定怎樣的銷售方案將是營銷方案的核心;再好的方案需要專業營銷人員認真全面的執行,這也直接影響到銷售業績。

    2.3正確的認識和看待房地產營銷策劃營銷策劃要注重創意,但是策劃的靈感與創意一定要忠于主題,切忌天馬行空。在客戶最終選擇產品的因素中,性價比是競爭勝出的關鍵。沒有哪一個因素是絕對第一重要的,同樣也沒有哪一個因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個細節環環相扣,在盡量面面俱到的前提下統籌安排,廣告、工程進展、設計優化、物業管理、價格變動等,都要規范布局、互相協調、目的一致,保證營銷的整體性。適當地為自己包裝,本無可厚非,但夸大事實,推行策劃迷信,則會使房地產營銷策劃誤入歧途。事實上,目前不少策劃人所做的策劃方案遠遠低于高水平營銷策劃的要求,他們推出的更多只是概念和賣點,對銷售的促進只起相對作用;另一方面,賣點的收集和增加,讓樓盤的形象有所改變和提高,同時也使樓盤的成本不斷攀升。營銷策劃雖然在市場競爭中已日趨重要,但如果片面地利用策劃替代市場的潛力開拓,認為“一策去百病”,將是一個很嚴重的認識誤區。房地產營銷策劃不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本,而是結合所在樓盤,貫穿市場營銷意識,尋找總結出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。高水平的營銷策劃不僅可以減少房地產項目在配置資源時的交易成本,而且可以有效規避營銷風險,是一種周密而詳盡的房地產市場運作謀略,是房地產營銷戰略與戰術的恰當運用。“市場如戰場,策劃如指揮”,高層次的市場競爭已成為策劃智謀的較量,稍有松懈,就會從房地產市場的頂峰跌入谷底。我們既要反對盲目迷信策劃,又要避免走上“策劃無用”的片面思維。

    2.4營銷策劃與銷售營銷策劃與銷售緊密呼應,營銷策劃的最后工作就是銷售策劃,銷售情況是驗證前期所有策劃工作效果的標準。因此,應該將銷售納入統一的總體策劃思路中。策劃的目的是為了促進項目成交,優化項目品牌。要想提高策劃對項目銷售的幫助程度,必須強調銷售對策劃的反饋,強調銷售對策劃思路的理解與配合。市場與信息的變化是永恒的,策劃與銷售二者互為表里,彼此修正,相輔相成,這才是真正高效且科學的營銷思維方式。

    3房地產策劃發展方向

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近幾年我國城鄉建筑發展十分迅速，房屋建設規模日益擴大，建筑節能的問題成為了我國可持續發展道路上急需解決的首要問題之一。《綠色建筑評價標準》確定了與綠色建筑相關的一系列標準，它的普遍推行必將對現有的房地產開發各個環節帶來一定的沖擊。本文將集中分析房地產營銷策劃環節，探討現有的房地產業向綠色建筑時代過渡期中的營銷策劃各個階段的相應調整。

二、綠色建筑背景下房地產營銷策劃分析

我國房地產市場競爭的日趨激烈，房地產業的發展也越來越趨向理性化；與此同時，過去那種簡單的樓市買賣觀念已經不適應時代的需要；房地產市場營銷模式也發生了變革，繼而營銷策劃也隨之調整。房地產營銷策劃的內容主要由三部分構成：項目判斷、概念設計和廣告媒體。

1.項目判斷階段

伴隨著綠色開發標準的建立，可以預見房地產開發市場的準入門檻將會在現有基礎上進一步提升，至于提升多大的幅度將首先取決于社會的整體經濟發展水平。對于房地產的策劃人員來說，在項目判斷這一階段對開發成本的預見性就顯得尤為重要了，并在此基礎上尋求市場定位。一方面，綠色建筑強調無污染。這必然對建材、建筑工藝、設計方案等的選擇提出了更高的要求，所以使得綠色建筑的開發承載的責任與義務增多，成本相應提高。在項目開發階段，必須要給予足夠的重視；其次，綠色建筑又具有地域性特征，使得開發成本進一步增加。因此這一階段直接影響著開發商的投資決策，決定著整個項目的成敗。開發商應該在分析市場需求的同時，考慮社會效益，而且要更多的關注社會效益，不單單是為了一己私利。那么對社會效益的關注應該成為項目判斷環節的一個基本準則。

2.概念設計階段

概念設計是指運用嶄新的設計理念將項目的最大價值誘發出來。對于概念設計來說，一方面，《綠色建筑評價標準》建立了一套完整的評價體系，能夠為全行業提供一個協調行動的模板，加強對環境重要性的認同，引導開發商按統一標準去進行綠色開發。另一方面，這一標準不僅針對開發商，還面向消費者（業主）。這樣就避免開發商鼓吹自己的產品蒙蔽消費者，完全做到了公開。同時在概念設計中，人們對于綠色的相關概念設計也更加清晰。隨著消費者和開發商對綠色建筑的認同，將進一步促進綠色建筑的發展，而深化中的綠色建筑反過來又會給綠色建筑的標準化發展開辟道路。

3.廣告媒體階段

廣告是聯系開發商和消費者的橋梁，廣告創意的成功與否直接關系著項目與消費者溝通的有效性。目前我國節能建筑市場不是很景氣，其中部分原因是消費者建筑節能意識薄弱。業主對節能效益認識不夠，不愿花費較高成本購買節能住宅，節能市場上缺乏需求動力，導致開發商做節能成本風險增大，從而形成節能消費市場惡性循環，給建筑節能發展帶來了一定的阻礙。因此在大力發展節能產業和節能技術同時也要提高大眾節能意識，合理引導消費者消費觀，必須在廣告與媒體階段以恰如其分的方式讓社會公眾所深度認知，并進而建立廣泛的社會認同。這就要求其完全有別于以往房地產市場廣告策劃中眾多賣點的包裝和修飾。它的公益性、開放性必須要在這一環節中給予充分的重視，加大力度宣傳綠色節能建筑意識，加快綠色建筑的新技術、新產品和管理經驗的推廣。廣告策劃中市場推廣的眾多策略同樣適用于綠色項目的推廣，關鍵是要注意市場的創新，同時聚焦于如何引導消費者。進而推動綠色建筑差異化發展，并在產品實踐中不斷完善綠色建筑的開發結構，以適應更多建筑類型、更多社會人群的的使用需求，以規避國家強制規范導致千城一面的城市格局。

三、結論

高速城鎮化和能源危機要求房地產業逐漸向低能耗發展模式的轉變，在這一轉變進程中，房地產營銷策劃也呈現了一系列規律和特征，在了解熟悉、運用上述規律的基礎上，重視房地產營銷策劃中項目判斷階段的市場定位，做好概念設計階段的信息整合，完成廣告與媒體階段的調整，對推動綠色建筑的順利施行將起到積極的推進作用。

參考文獻:

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1傳統的市場營銷策劃學教學中存在的問題

1．1只注重理論灌輸，學生領悟差在傳統的市場營銷策劃教學中很多教師都是依托教材，為講授理論而講授理論，學生對學習沒有興趣。學生理解時也只是停留在抽象的理解中，對于市場營銷策劃學中很多的策略，都不能完全理解，甚至可能還抱有懷疑的態度，所以效果很差。而對于像高職類的學生來說主要就是實踐能力的培養，但這種純理論的教學方法只注重理論灌輸，對于高職類的學生來說那就很是不太實用。1．2教師為主，學生為輔在講授理論時，總是老師一個在滿堂式的灌輸在講臺上“不亦樂乎”。把學生忽略，學生只能在學習中被動拼命的記老師的講授筆記，根本沒有時間去思考教師所講的內容，長期以往在學習上就沒有積極性自己也不會發現問題，而老師還認為學生學得不錯。

2案例教學法在市場營銷策劃學教學中的應用

2．1把理論講授和案例教授結合使用由于學生在課堂學習的時間較多，對于接觸企業的機會較少，對于在市場營銷策劃學中講授的很多理論，并不能夠理解，所以在講授很多策劃方法時應結合某一個案例來進行說明，讓學生首先在感性上就認識到市場營銷策劃學。比如在講授為什么要學習市場營銷策劃學時，就可以舉一個某企業在通過某項促銷來提升自己的銷售量，為什么該企業的銷售量會提升呢？那是因為該企業做了某種促銷活動，而這項促銷活動企業又是怎么去做的呢？通過這樣的一些形式的案例講授，那么學生就知道了為什么要學習市場營銷策劃學了。學生的學習興趣和目的就明確了。通過案例講授也能印證理論的正確性，學生更加容易理解。2．2案例的分享在講授案例時，通過案例講授完之后，讓同學們來就這個案例做充分的討論分享，在討論分享中來提高自己的理解，通過學生的討論老師也可以知道學生對該知識點的理解程度。同時在案例討論中學生也可以知道案例中的企業如何去做的，為什么這么去做？如果是自己去做會不會有更好的方法呢？例如，在講授新產品上市策劃時，講到企業應該選擇什么樣的新產品，采取什么渠道，什么推廣方式。我們就可以借助“腦白金”的案例進行介紹，史玉柱為什么做腦白金呢？是因為史玉柱進行很多調查發現：一是人們的保健意識不斷提升；二是現有保健市場沒有領導品牌很多消費者購買保健品時不知道要買什么。有市場需求又具備良好的外部競爭條件，所以決定推出腦白金產品。人們購買保健品的場所多為藥店和超市，市場中因為沒有領導品牌，所以進入市場不需要快速樹立領導品牌形象，迅速占領消費者的頭腦，因此高價格高促銷是非常不錯的市場推廣手段。經過努力最終腦白金迅速在市場中樹立了品牌形象，獲取不錯的銷售業績。通過這種方式去講授學生就很容易理解新產品上市策劃的做法了。也可以去討論“腦白金”的市場操作手法是不是最佳。2．3設置不同案例來講授所謂不同案例來講授就是就某一種類似的產品，在采用不同策劃時，結果產生的效果的不同，以此來印證理論的正確性和規律性。學生通過兩個正反的案例的學習，對理論理解就不再是簡單化，將來在工作中就不會純套用理論，知道面對不同具體情況來運用理論。這樣對所學的理論知識會有更深的內涵理解。那么掌握的程度也就不同。2．4通過課后作業讓學生將所學知識應用實踐中教師在講授完之后可以通過課后作業，要求學生根據所學的理論知識應用到實踐中去，對于在課堂中講授的案例，學生自己可以就課堂中講授的案例中的自己想法具體去實踐一下。形成一種對學習的興趣和鉆研精神。

3案例教學法在市場營銷策劃學中應注意哪些

3．1案例的選擇科學性在講授案例時，對于要選擇什么樣的案例，很多老師并沒有考慮太多，而應該更多的去想這個案例是否科學、是否恰當、否全面。因為如果案例選擇不當就有可能，導致理論說服性的降低。那樣就起了相反的作用了，學生也就對學習會失去興趣。3．2應正確把握理論教學與案例分析的關系理論是分析問題的基礎，而案例恰是對理論知識的印證。教師在授課時，應注意合理的安排理論教學與案例分析。首先要立足于將理論知識的內涵講透徹，讓學生弄清楚這一理論的主要內容及其如何應用。在此基礎上引入案例進行分析，讓理論知識更有支撐，更有說服力。既一味的講理論，只會讓學生覺得枯燥，而只講案例又會顯得課堂很散亂，沒有凝聚力。因此，應當在講清理論知識的前提下輔以恰當的案例分析，讓課堂內容更充實飽滿。3．3案例選擇的少量性所謂案例選擇的少量性就是在選案例時要盡可能的少，不要太多而應更多盡量考慮最好用一個案例說明一個知識點的所有問題。如果一節課的案例過多往往可能導致學生接受的信息太多，學生難以接受。一個案例貫穿也能說明理論的聯系性，就更加有說服力。3．4在案例教學過程中，教師應注意引導和啟發學生，并及時進行總結在組織學生進行討論的時候，教師應注意引導學生，讓學生通過講解案例發現問題并找出解決問題的理論。當學生討論的主題偏離方向的時候，教師應注意加以引導和糾正。當學生在思考中遇到困難的時候，教師可以適時加以提示，啟發學生的思路。在討論或辯論結束時，教師應加以總結，既是對學生積極參與的肯定，同時又讓案例教學的過程更加完整。

總之，一種好的教學方法，我們必須綜合來應用，充分讓其成為教學的好幫手。

作者:洪俊國 單位:蕪湖職業技術學院

參考文獻

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［2］陸施予，何紅光．任務驅動案例教學法在“市場營銷學”教學中的運用于完善［J］．教育與職業，2015，（02）．

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一位業內人士告訴記者，需求是市場動力的源泉，當需求下降時，市場萎縮也就不可避免了，所謂的月餅危機早在幾年前已經出現，月餅傳統的工藝和華而不實的包裝不僅桎梏了月餅市場的發展，傳統月餅消費觀念以及“冠生園”事件等引發的信任危機，直接導致月餅經濟的逐漸衰退。

所以現在很多廠家都已經注意到了這個情況，生產采取的是定量保守策略，避免因盲目生產而造成的損失。

但是，月餅作為一種傳統食品，在百姓中有著深厚的基礎，人們很注重節日文化，月餅已成為中秋節不可或缺的一部分，說白了，中秋畢竟是一個有關月亮的節日，而月餅畢竟是一個有關月亮的產物，并且它是在多少年文化積累下才形成的，所以在越來越多的“另類”禮品一點點分食中秋禮品市場的同時，月餅銷售的短期限內，還是依然帶動了包括商業、包裝、農產品深加工、印刷、廣告在內等相關行業發展，成就了上億元的市場消費額。

從中秋禮品市場的構成角度來看，呈現出“情趣化、多元化、個性化”發展趨勢。

從呈送者和收受者來說，如今的豐衣足食已經使得人們不再把月餅當作是稀罕的美食，雖說有古語云，“千里送鵝毛，禮輕情義重”，禮品的價格未必高，但隨著人們生活水平的提高，對中秋禮品的無形要求也在無形中提升，比方說，一定要和中秋節本身一樣，有供咀嚼回味的內涵，一定要有值得反復賞玩的情趣，一定要能體現饋贈者的個性和受禮者的品位，等等，足以證明禮品市場越來越傾向個性化與情趣化。

于是，按照這樣的發展需求，自然就出現了不少符合潮流的禮品。

從06年流行的普洱茶也成為廣大消費者的首選，既有類似月餅一樣團圓象征的外形，也是流行趨勢所至。我公司以廠價推出的最新中秋禮品普洱可以滿足不同層次，不同價位，不同口感的需求，有特殊需要的還可以定制。

比方說，從實際情況看，隨著科技消費觀念逐漸深入人心，電腦、手機、數碼產品等科技產品成為人們追逐的時尚潮流，尤其是在禮品選購上，讓人們又多了一種選擇。

鈞瓷自從登上兩屆博鰲論壇之后，其知名度與美譽度又重新塑造了一個高峰，對于中秋節這個除去春節外中國的第二大傳統節日，鈞瓷在文化和市場的接軌上，又作了一次嘗試，這次進行中秋禮品市場嘗試的榮昌鈞瓷坊打造的“中秋團圓瓶”，應該是給中原的中秋禮品市場增添了另外一種顏色。

中秋月亮是圓的，月餅是圓的，這個同樣是圓形的鈞瓷無論在外觀還是在內涵上，都繼承了博鰲論壇國禮的路子，結合鈞瓷讓人浮想聯翩的特點，體現了中秋的民俗文化。

參與設計的大師介紹，實際上，這樣的結合也滿足了消費者對于商品實用消費的心理，這樣的一個把藝術價值和使用價值相結合的產物，其實也是把藝術作為市場，把市場藝術化的同時完成與傳統文化的接軌。

這樣的嘗試對于鈞瓷來說，應該算是又一個商業上的突破，就算脫離了中秋節的時間主題，由于其本身的藝術價值，還是可以獨立存在。

保健品是有著明顯淡旺季的

快速消費品，由于中秋節送禮風氣盛行，為保健品注入了強心劑，成就了保健品的一個銷售旺季。

另外像糖果、副食品等等，都可以被商家貼上一個“恭賀中秋愉快”的標簽，針對中秋節大做文章。

餐飲也是一個消費的高峰期，在中秋節期間，不少在外忙碌的人都會選擇和家里人團聚作為最好的禮物，某商家有關負責人告訴記者，按照往年的預定情況，多數都是十幾個人的大圓桌，基本上是一家老小，祖孫同堂來享用團圓飯的居多，今年馬上就要迎來又一個中秋節預定高峰了，合家前往飯店吃“中秋團圓飯”，已經成為中秋一景。

另外，注重生活品位、追求幸福感、崇尚文化和儀式，現代人的生活方式已經從“物質時代”邁向“后物質時代”，手機短信、互聯網、速遞公司、郵局已經成為中秋市場的“新寵”，大大地“火”了一把。

短信有望為運營商和網站“掘金”掀起又一大熱潮，許多網站都像往常一樣推出了“月餅賀卡”。看得見，吃不到，虛擬世界帶來的可都是實實在在的價值。

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2.項目教學僅是案例操作。

教師在《營銷策劃》課程中所選擇的項目大多是企業已有的或已完成的項目或任務，其實質是一種案例操作。注重案例分析和技能的訓練，能有效的運用知識去解決問題，對職業能力的培養起到一定作用，但忽視了策劃完整項目的工作過程所帶來的學生可持續能力的發展，學生主動獲取知識的能力，發現知識的能力以及傳播知識的能力也受到限制。

3.忽視知識系統性學習。

此外，還有部分高職院校在實施項目教學法的過程中，將項目教學法當成萬能教學法，在實際教學中完全取代傳統教學法，過度強調每個任務的實施與完成，而忽視了理論知識與項目實施的高度結合，導致學生獲取知識的系統性不夠，對基本概念、原理不了解等問題。

二、認識CDIO模式下的項目運作

CDIO代表構思—設計—實現—運行（conceive-design-implement-operate）,是由麻省理工學院等四所大學通過幾年的研究、探索和實踐建立的一種先進的工程教育模式。CDIO模式下的項目運作是以產品從構思、研發、運行到廢棄和再利用的全生命過程為載體，讓學生在項目的全生命周期的運作中以主動的、實踐的、課程之間具有有機聯系的方式學習和獲取工程能力。CDIO工程教育模式是“做中學”和“基于項目教學”的集中概況和抽象表達。CDIO工程教育模式不僅強調過程的參與，更加注重項目過程的完整性；不僅強調職業能力的運用，更注重可持續能力的發展；不僅突出系統性知識做中學，更突出學而用，注重終身學習能力、團隊工作能力和在社會及企業環境下構建產品、過程和系統的能力。基于當前項目教學在《營銷策劃》課程中運用的反思和CDIO的認識，構思以項目教學為載體的CDIO教育模式的實施方案，以營銷策劃課程為對象進行項目教學的改革，探索一套可行的能力訓練方案，改變目前課程教學中“學生被動參與型”教學模式，構建一種能突顯、并能有效實現對學生策劃能力全面培養的教學方法，探索一種營銷策劃課程適用的“依托項目運作進行策劃能力和創新能力”的策劃實踐教學模式，采用項目教學法，通過完整的項目策劃過程將整個課程體系有機的結合起來，解決策劃理論與實踐相脫節的難題，引導學生自主創新思考，使學生將所學知識轉為為實際工作的能力與項目開發的能力，更能提高學生的實際工作水平，逐步實現對學生策劃創新能力的全面培養。使學生的綜合職業能力與可持續發展能力得到提高。

三、CDIO框架下的項目教學法的運用

CDIO內涵在營銷策劃中的體現，構思主要指分析市場需求開發新的項目，商業計劃的制定以及企業發展戰略思考。設計是指根據策劃項目內容設計實施計劃方案，實現是指計劃方案的確認及執行過程，運行包括對策劃方案的投入運行及方案的修訂、改進及淘汰等。根據CDIO完整的項目運作特點，結合《營銷策劃》課程目標，意在構建一種能力培養項目化、教學內容模塊化、實踐指導個性化、教學考核多樣化的教學模式。

1.能力培養項目化。

構思階段，教師幫助、引導學生找到合適的項目，是項目教學順利實施的關鍵。在教學時，教師首先要營造一種體現職業實踐環境特點的教學氛圍，通過崗位角色扮演，以完成一個具有實際價值的產品為目標，把所要掌握的知識技能，職業素養蘊含在每一個項目任務中，使學生在完成任務的同時提升技能，養成職業素質。學生以自愿或抽簽的形式被分成若干個團隊，每個團隊模擬成立一個策劃公司。每個公司選取一名策劃經理及若干個策劃人員。其次，教師需設計或引導學生自行尋找相關客戶，明確策劃問題。一方面，教師可鼓勵學生通過觀察生活，洞察市場行情，分析消費者需求，尋求潛在商機來擬定創業策劃項目,一般以學生消費群體為主，更有利于引導學生自主創新思考，培養學生敏銳的市場洞察力及創新創業能力。如“大學生旅行俱樂部營銷推廣策劃”，“大學生畢業形象設計中心營銷策劃”，“行知超市雙旦促銷活動”等。另一方面教師也可借助校企合作平臺，產學研基地，產學合作中心或利用自身的社會關系為學生提供具有可行性及實踐性的營銷策劃實訓題目以及全國大學生市場營銷策劃大賽提供的參賽題目等。如“哇哈哈蜂蜜檸檬茶新產品策劃”，“招商銀行學生信用卡營銷推廣策劃”等。合作企業主要為學生提供相關信息或資源獲取途徑，如為學生提供相關的企業背景，產品信息，以及企業營銷目標等。此階段注重構思，學生通過收集資料、頭腦風暴、整理方案、小組討論，確定策劃項目。最后，教師需要從項目的創新性、可實施性以及價值性等幾個方面把握學生所構思的策劃項目并需通過簡單講解，讓學生了解本策劃項目的意義、項目應完成的內容、項目完成所需的知識、技能及學習方法以及項目的流程及考核辦法等方面的內容。

2.教學內容模塊化。

設計階段，主要解決開展策劃工作實施的思路問題，實現教學任務及目標與學生工作任務計劃相融合。教師可按照市場營銷活動的過程以及營銷策劃的邏輯結構將總項目劃分成七個具體的模塊,明確策劃問題——市場調查與資料整理——市場環境分析——營銷戰略設計——營銷組合策略設計——營銷實施方案設計，教師通過角色扮演的形式實現基于工作過程的模塊化教學。為了克服項目教學法可能帶來的學生獲取知識的系統性不夠的問題，教師需要將理論知識與項目內容充分結合，把對營銷策劃的理論知識的學習融入到每一項營銷策劃活動完整流程的七大模塊中去講授并組織學生計劃各個策劃環節所要完成的任務。教師通過各種資源手段集中講授每個策劃板塊中可能遇到的疑難點及解決辦法，教授可能用到的策劃工具及策劃方法以及提供獲取資源的途徑。制定既符合學生的個性發展又注重能力培養的模塊教學方案。學生以工作小組為單位根據以上策劃的邏輯結構以及每個模塊的特點來擬定工作計劃，設定每一個策劃環節，確定工作步驟和程序。

3.實踐指導個性化。

模塊教學更偏重知識系統性的講授，以共性為主的講授方式，實踐指導則需要考慮學生個性化的發展需求。在具體的實踐環節中，教師除了要監控學生的策劃過程，督促學生按照項目計劃書中的要求完成各個環節，還需要在實踐過程中給予各個項目團隊個性化的指導。如教師輔助學生分析策劃主題，指導設計調查問卷，組織市場調研，指導資料收集整理，市場環境分析，指導SWOT分析、指導STP營銷戰略分析，指導營銷策略分析及策劃方案的撰寫等。基于學生對不同實訓項目的選擇，每個團隊所面臨的行業及企業都有很大差異，不同的項目在實施過程中遇到的具體問題不一致，學生能力參差不齊，教師要站在學生的角度，通過開展“一對一”指導，與各個項目成員面對面交流，共同探討分析，提供專業咨詢，示范思考模式，來幫助學生解決在項目策劃實施過程中面對的主要問題。對于學生完成的階段性的工作成果，教師及時給予指導并引導下一個工作任務的開展。教師要注重引導學生從思考框架中跳出來，讓學生學會自己反思問題，使學生具有批判性思考能力，從而學會持續性改進。師生“一對一”的深入交流，是實施過程中的“因材施教”，是實踐指導個性化的主要方式，能更好的激發學生興趣，挖掘學生潛能，提高學生學習的積極性。

4.教學考核多樣化。

教學考核通過三方評價，首先學生自我評估與組間互評。學生自評通過項目團隊展示項目成果，講述遇到的問題，解決方案，成果的優缺點以及需要改進的地方、收獲和感受，并對團隊成員的參與程度、所起的作用、合作能力給予評價。組間互評建立在互相學習、取長補短的基礎上，提出新的思路與解決方案。教師評估，教師要用形成性的評價來對學生點評，既要關注學生知識與技能的理解與掌握，也要關注學生態度與職業素養的形成于發展。首先，表揚學生自主探究與積極解決問題的態度，以此提高學生學習積極性；其次，肯定學生的成果，總結解決問題的過程、思路，加深學生理解；最后，根據學生成果及工作過程中所凸顯出來的個人能力來選拔選手參加省市乃至全國的市場營銷策劃比賽。最后企業評估，合作企業需從創新性及可操作性方面基于工作過程化的角度對學生成果給出評價，引導學生的策劃方案向可實施性方向發展。企業可選擇具有可實施性的方案給予一定的資金支持將策劃內容實施下去。

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二、“三合一”教學法的運用模式

1．劃分小組。“三合一”教學法以小組作為教學和學習的基本組成單元。從營銷策劃課程開始就將大班級以自愿結合為原則分成若干學習小組，小組人數以8－12人為宜，同時由小組成員推選出小組組長，組長負責與教師以及組員之間的溝通。將成立小組的原因、小組的任務以及課程和小組的考核方法等事先加以說明，最大限度地爭取學生的合作和主動性。

2．根據課程內容選擇不同的教學方法。對于營銷策劃課程的理論部分和實踐部分分別以嘗試教學法和任務驅動教學法來教授，具體如下。(1)理論部分。對于課程的理論部分，先由教師概括性地介紹該部分的主要內容，然后對學生以小組為單位提出嘗試性問題，并對問題的內容及具體要求作出解釋說明。在這個環節，教師要注意提出的問題應緊扣學習主題，所需資源在學生力所能及范圍之內，同時能夠激發學生的興趣，激活學生的思維。例如在目標市場策劃章節中，教師提出了對＊＊企業內外部環境進行分析的嘗試性問題，學生要解決問題必須掌握市場營銷環境分析的基礎知識，為實際的環境分析做好準備。學生接收問題后，通過自行學習解決嘗試問題所涉及到的理論知識，然后以小組為環節就嘗試性問題的具體實施進行討論，最終給出小組解決方案。在這個環節，教師要把握小組討論的進程，對于學生的疑問可以給予適當的提示，盡量使學生自己解決。以小組為單位對嘗試性問題作出解答，解答完畢后其他小組可以對其提問、點評，最后由教師統一講解。教師的講解并不是通篇講解，只針對重點、難點以及各小組解答問題過程中存在的不足加以闡述。同時，教師還可以就之前提出的嘗試性問題列舉類似的案例來加以對照說明，從而使學生真正做到掌握該環節的知識。(2)實踐部分。就課程的實踐部分來講，任務驅動法更能體現出營銷策劃課程的精髓，具體操作如下。由學生以小組的方式，依據其對行業的喜好和熟悉度，協商來確定某企業作為營銷策劃任務完成的標的。各小組在選擇企業時應考慮該企業產品在學生群體中有一定的使用量，且確定學生可以通過一定的渠道與所選擇的企業進行溝通，從而為最后的營銷策劃評估做準備。有條件的學校可以充分發揮校外教學實習基地的作用，以校外實習基地為策劃對象，依托校企合作，使學生獲得更多的信息，也便于檢驗策劃的效果。例如，本校組織市場營銷專業學生對當地最大的高端建材市場———湛江博皇國際家具建材采購中心進行觀摩學習，并以其為對象要求學生為其設計節假日促銷方案及廣告詞。小組接到任務之后，通過協商進行內部分工，規定各組員的職責以及完成的時限。在規定的時間內小組對于所選定的企業進行深入接觸，廣泛收集相關信息，通過討論逐步形成正式的策劃文案。這個環節的小組討論可以采取課上課下相結合的方式，課下的討論主要是策劃創意的產生及策劃文案的形成;課上的討論主要是與教師的交流以及其他小組的信息共享。在小組討論的過程中教師要隨時關注各組的進度，對于學生討論過程中出現的某些過激行為要及時加以疏導、規范，避免引發更嚴重的沖突。由教師組織各小組在規定的時間后對各小組的策劃文案進行展示和點評。各小組制作PPT，由教師規定統一的演示實踐，在課堂上對本組的成果進行演說展示，其他小組的學生可以進行提問。為保證每位學生都參與策劃過程，要求各小組在文案中詳細注明每位組員的分工及職責，其他小組的成員可以就每個組員的分工來指定某位同學回答。教師可事先制作評分表分發給各小組，每個小組的最終成績由教師分數和其他小組所給分數按比例共同確定，最大限度地調動學生參與的積極性。每個學生的實訓成績由小組成績與個體表現兩方面綜合評定。先由各個小組根據每位組員的表現及在任務完成過程中的貢獻給出小組評分，再由教師結合小組評分依照事先設定的比例給出每位同學的最終分數。有條件的學校可以將學生的策劃成果交予對象企業，由企業來作出最后的評價。例如上述組織的針對湛江博皇國際家具建材采購中心的節假日促銷方案，最后將各小組的策劃文案整理后統一交與該公司，得到了該公司的高度認可。

三、“三合一”教學法實施過程中的注意事項

1．小組合作式教學法貫穿整個課程的學習。在課程伊始成立的各學習小組，無論是對理論知識的學習還是實踐知識的應用都發揮巨大的作用。營銷策劃本身是一項團隊合作式活動，從課堂開始培養學生的協作意識，事先體會到小組合作過程中可能存在的問題、沖突、矛盾，并且找到妥善的解決方法，對學生今后進入社會，較快地適應團隊工作大有裨益。

2．小組人數不宜過多。理想的小組人數以8－12人為宜。人數過少會導致每個組員分擔的任務過重，可能出現力不從心或消極倦怠的情緒;人數過多會使某些組員沒有明確的職責和分工，成為組中的“閑人”，搭其他組員的便車，引發某些不滿情緒。同時，過多的人數對于有效的溝通也會帶來較大阻礙。

3．對于最終成績的評定要綜合考慮。教師對各組成績的評定既要考慮策劃文案及文案展示的效果，又要兼顧學生的學習態度，對于某些認真完成，但是策劃文案質量相對不高的小組及其成員要給予一定的照顧，避免挫傷今后學生的學習積極性。

4．教師需認清自己的職責。某些教師認為采用嘗試教學法和任務驅動式教學法后，自己的工作任務相對輕松，事實并非如此。不論是嘗試教學法還是任務驅動式教學法，要求教師對理論知識把握的同時，對于企業的實際運作也要有清醒的認識。教師在課程教學過程中的主要任務是指導和答疑解惑，因此要求教師具有扎實的理論功底和實操能力，如此才能對學生的疑問做出合乎實際的解答。

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電力企業是一個資金密集、技術密集的產業，它需要一批優秀的員工來完成發、供電業務。供電公司可以通過招聘、培訓比競爭對手更優秀的員工，來贏得市場的競爭優勢。現在國網公司開展的創國網公司、省公司一流縣級供電企業活動促使供電公司員工隊伍提升高素質的、工作環境整潔、管理嚴謹，以提升供電企業的經營、管理水平。

3品牌形象

品牌可以形成不同的“個性”，供客戶識別。電力公司可以通過它所贊助的活動來塑造“個性”。但電力商品是特殊產品，其品牌重點不在外在標志，而應把重點放在售電質量、服務意識與水平，客戶使用的滿意程度等上，所以電力營銷品牌的內容，應由電能質量因素、價格因素、服務因素和企業形象組成。通過優質服務提升品牌形象、推進需求側管理技術應用客戶購買電能，一方面是購買商品，另一方面是購買服務。成功企業無一不是用高標準的服務去贏得市場，電力企業也不例外，必須用快捷化、保障化、簡便化、多樣化的優質服務來贏得市場。一是提高服務水平；二是完善服務手段；三是豐富服務項目；四是拓展服務領域；五是推進需求側管理策略。目前，供電企業應從以下幾方面開展需求側管理技術應用：第一是加強宣傳的同時采取必要的引導措施。需求側管理技術是最近幾年才在我國推廣的一種新技術，許多用電客戶對這項技術并不熟悉，因此有必要加強宣傳力度，讓客戶了解需求側管理技術以及電力是一種潔凈、高效和安全的綠色能源。第二是對客戶進行消費引導是一種有效的、不可缺少的市場手段。一般的客戶普遍缺乏必要的節能知識，對市場上銷售的用電設備的節能性能缺乏必要的了解，對投資節能設備的效果也持有懷疑的態度。因此采取必要的引導措施，切實消除客戶在認知、技術和經濟上等存在的心理障礙，合理引導用電客戶特別使新報裝的客戶使用節能產品。第三是依靠政府部門采取必要的行政手段。依靠政府部門制定相應的法規、標準、政策、制度等來規范電力消費和市場行為，以政府的力量來推動節能、結束浪費、保護環境。同時通過政府的示范作用作為需求側管理技術應用的最有力的誘導手段。通過推動政府部門及其辦事機構使用節電產品，起以點帶面的引導作用，從而喚起廣大民眾的節能意識，形成全社會都參與節能技術應用的風氣。第四是與廠家合作，推廣新型節能產品的使用。供電企業要有意識地與生產商合作，充分利用他們的力量和經驗，廠家負責開發新型節能產品。本著互惠互利的原則，供電企業采取一定的用電價格優惠措施，鼓勵用電客戶使用這些節能產品。第五搞好市場調查，有針對性地為大型用電客戶服務。供電企業市場營銷人員必須經常開展用電市場調查，通過對客戶的了解，在各行業的設備運行現場了解調查需求側管理技術的應用和推廣情況，還要填寫調查問卷，對企業的用電情況進行跟蹤，通過掌握企業的第一手資料，了解各行業在不同季節的用電需求及電力電力市場的發展動態，根據企業實際情況制訂合理的需求側管理技術應用方案。當需求側管理技術得到成功有效的運用后，由于單耗的下降，企業的生產成本必將得到一定幅度的降低，生產利潤相應增加了，企業的用電積極性也必將提高，從而促進電力資源的優化使用，終端用電效能也相應提高。企業的生產規模隨著經濟效益的提高而不斷擴大，用電量自然會隨之不斷增加，供電企業也由于銷售電量的增長而使效益得到不斷的提高，由此而達到雙贏的目的。六是實施峰谷電價。按規定程序根據本地區實際情況制定峰谷電價標準，用電價策略鼓勵大型用電企業改變以往用電方式，在用電高峰期減少用電，低谷期增加用電，這樣就達到了移峰增谷的目的，這也是調節供電公司和用戶之間合理分配用電的一種有效管理手段。