引論：我們為您整理了13篇新房產稅細則范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

2，什么時間繳納?

房產稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為每年4月1日至4月15日、10月1日至10月15日。

3，房產稅是如何計算的?

房產稅計算公式

(1)，以房產余值作為計稅依據的，房產稅依照房產原值一次減除30%后的余值計算繳納。沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。按照房產余值計征的，年稅率為1.2%。

計算公式為：應納稅額=房產原值(1-30%)稅率(1.2%)

(2)，依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。

計算公式為：應納稅額=房產租金收入年稅率(12%)

4，哪些房產可以免征房產稅?

國家機關、人民團體、軍隊自用的房產;由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產;宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產;個人所有非營業用的房產;經財政部批準免稅的其他房產。

除法定免納房產稅的情況外，納稅人納稅確有困難的，由稅務機關核實情況、提出處理意見并報市政府批準后，減征或免征房產稅。已經稅務機關批準享受房產稅困難減免稅收優惠政策的，繼續執行至原優惠期滿為止。

北京市房產稅實施細則最新全文第一條 根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)第十條和規定，制定本細則。

第二條 凡座落在本市城區、郊區所屬的街道辦事處、縣城(含衛星城)、建制鎮轄區內和工礦區范圍內的房產，均應在本市繳納房產稅。國家和本市另有規定者除外。

本條所指城區、郊區所屬的街道辦事處、縣城(含衛星城)、建制鎮的范圍，均以北京市人民政府確定的行政區劃為依據。

第三條 納稅人有營業機構的，在獨立核算的營業機構所在地納稅;無營業機構的，在其房產所在地納稅。

第四條 企業、事業單位房產，不論自用還是出租均按征收月份前一個月的月末帳面房產原值，一次減除百分之三十后的余值，計算繳納房產稅。其他單位和個人出租的房產，以租金收入為房產稅的計稅依據。

第五條 除《條例》第五條規定者外，下列房產免納房產稅：

1、經有關主管部門批準由企業、事業單位和個人自辦的各類學校、圖書館、幼兒園、托兒所、哺乳室、醫院、醫務室、診所等占用的房產;

2、火葬場、殯儀館、公墓的房產。

3、經市人民政府或市稅務局批準免稅的房產。

第六條 納稅人納稅確有困難的，由納稅人提出申請，經稅務機關批準后，給予減稅或免稅照顧。

第七條 本市房產稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。

第八條 本細則后，納稅人應在稅務機關規定的 期限內，向主管稅務機關辦理納稅申報登記。具備自核自繳條件的，其應納的稅款，應在納稅期限內，自行計算繳納;不具備自核自繳條件的，由稅務機關填發房產稅繳款書，由納稅人繳納。

納稅人發生房產增加、減少或使用性質變更、租金調整等情況，必須在變動后十五日內到主管稅務機關辦理變更申報登記。

篇2

房地產稅收是一個綜合性概念，與房地產經濟活動過程有直接關系的稅收都被稱為房地產稅收。在我國包括房地產營業稅、企業所得稅等十種稅收，而本篇論文研究的是直接以房地產為征稅對象的稅收，共五種，分別是房產稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和契稅（城市房地產稅自2009年1月1日起廢止，在此不作分析）。

二、房地產稅的現狀

到目前為止，我國并沒有形成一套專門的房地產稅收制度。2011年1月28日起，國家改革房產稅政策，從原來的只對城鎮經營性房屋征稅變為對個人所有非營業用的房產也開始征收房產稅，上海、重慶被選為試點，為了便于研究，稱之為新房產稅，而2011年之前的則稱為舊房地產稅。

三、舊房地產稅對房價的影響

從1998年到2009年的五種稅收收入數據可以看出，我國直接針對房地產的五種稅收收入呈快速增長的趨勢，1998年到2009年十二年間，稅收收入從310.64億元增加到4812.32億元，增加了14.4倍。與此同時，我國商品房的均價也逐年快速增長，從1998年的2062元增加到2009年的4695元，增加了2.3倍。下文將運用Eviews軟件，對2008年到1998年的數據進行實證分析。（1）統計模型的建立與分析。第一，建立模型。為了便于運算，將房地產稅定為tax，將房價定為hp。建立回歸方程：hp=b0+b1tax。其中，tax為自變量，hp為因變量，b0、b1是回歸系數。輸入數據，得出結果。第二，數據分析。通過Eviews軟件可以得出：b0=1940.662，T（b0）=27.83356，b1=5.95*10-10，T（b1）=18.02483，r2=0.9701，S（b0）=69.72382，S（b1）=3.30*10-10，Se=160.3868，F=324.8944。得出回歸方程為：hp=1940.662+5.95*10-10tax，因為各項數值都符合顯著性檢驗，所以b1及回歸方程均是顯著的。從回歸方程可以看出，房價與房產稅呈正相關關系，房地產稅的系數為5.95*10-10，也就是說當房產稅增長時，房價也程上漲趨勢，但是上漲的幅度非常小。這說明我國房地產稅對房價的調控作用非常不明顯。（2）房地產稅對房價調控作用不明顯的原因。一是土地閑置、浪費嚴重。二是鼓勵了投資者的投機行為。三是助長了土地的隱形交易，逃稅現象普遍。

四、新房產稅對房價的影響

（1）新房產稅的概述。2011年1月28日，房產稅在上海、重慶兩地正式試點，條件成熟時將向全國范圍進行推廣。下圖是重慶和上海房產稅細則。

（2）實施新房產稅政策后房價的變化。新房產稅政策實施后，對重慶、上海兩地的房價起到了抑制的作用，但是下降的幅度并不是很大，抑制作用不明顯。（3）新房產稅對房價調控作用不明顯的原因。第一，新舊稅制體系的銜接問題。第二，群眾基礎不牢固。第三，房產估價體制不健全。第四，我國居民對持有房產的傳統思想根深蒂固，使房產市場具有剛性需求。第五，房產稅只是稅收體系中的一個小稅種，把抑制房價這樣的艱巨任務壓在這樣一個小稅種上，并不合理。（4）完善新房產稅的建議。第一，合理處置舊稅制體系下持有的房屋，在保證公平的基礎上對這些房產進行征稅。第二，采取“統籌規劃，分步實施，試驗推廣”的方針政策。第三，要加強個人房產稅的宣傳工作，提高廣大居民的自覺納稅意識。第四，建立逐步完善的房產價值評估機制。第五，絕不能將房產稅作為抑制房價的唯一手段。

從以上分析可以看出，房產稅對房價是有一定影響的，但是單單依靠房產稅來調控房價是不可行的。房價最終是由市場供求關系決定的，僅僅通過完善房地產稅收制度就想達到抑制房價的目的是不現實的，必須同時加強房產稅收制度以外的制度因素變革來實現這一目標。

參考文獻

[1]《上海開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》

[2]《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》

篇3

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。我國現行的房產稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務院正式了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實施。我國房產稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮、工礦區，不包括農村的房屋。征收方式分為從價計征和從租計征兩種。按照房產余值征稅的，稱為從價計征；房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。按照房產租金收入計征的，稱為從租計征，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。按房產余值計征的，年稅率為1.2%； 按房產出租的租金收入計征的，稅率為12%。但對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產稅。

在沒有將重慶、上海作為試點以前，我國房產稅征收的范圍僅限于城鎮的經營性房屋，對與個人所有非營業用的房產免征房產稅。而這次試點城市將自用的房屋也納入房產稅的征收范圍，其原因是為了抑制我國幾年來居高不下、不斷上漲的房價。下面我們來看這樣一組數據。

2009年3月-2010年11月全國70個大中城市房價同比走勢圖

數據來源：新浪財經

從以上數據可以看出，我國房價已經出現了不可遏制的上升勢頭，居高不下的房價帶來了一系列的社會問題，因此，我國政府為了抑制房價的進一步上漲，除了采取“國十條”、“新國八條”等系列措施外，還將上海、重慶作為新房產稅征收的試點城市。

二、新房產稅的實施

2011年1月28日起，備受關注的房地產稅在上海和重慶兩地正式試點。?財政部、國稅總局、住建部相關負責人表示，條件成熟時，將在全國范圍內對個人擁有的住房征收房產稅。作為國家首批個人住房房產稅改革試點城市之一，重慶于1月28日啟動改革試點工作。重慶房產稅的征稅對象包括：對于獨棟別墅，不管存量房還是增量房，均要征稅；對于房價達到當地均價兩倍以上的高檔公寓也將征稅；此外，對于在重慶無戶口、無工作、無投資的三無人員在重慶所購房產，購買兩套以上住房的從第二套開始要征收房產稅。

根據國務院第136次常務會議有關精神，上海市政府決定，自2011年1月28日起，上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點。征收對象為本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同)和非本市居民家庭在本市新購的住房。除上述征收對象以外的其他個人住房，按國家制定的有關個人住房房產稅規定執行。

三、上海、重慶對個人住房征收房產稅實施細則的對比

首先，我們從試點范圍來看，從兩個城市的對部分個人住房征收房產稅的暫行辦法（以下簡稱“暫行辦法”）來看，上海的試點范圍為本市行政區域，而重慶為主要九區，可見上海試點范圍要更大些；

其次，我們從征收對象來看，上海針對的是本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，非本市居民家庭在本市新購的住房，而重慶從征收對象來看，主要是高檔住宅，這里有個人擁有的獨棟商品住宅，也就是別墅。即使不是新購的，也是房產稅的征收對象。所以從這一點來看，重慶主要針對高檔住宅。

再次，我們從計稅依據來看，上海的計稅依據為應稅住房市場交易價格的70%，而重慶則為房產交易價，可以看出，上海的計稅依據要低些。

另外，我們從稅率來看，這兩個城市的稅率都是房價越高，稅率越高，但是總體來看，重慶的稅率要比上海的高。

這兩個城市的個人住房房產稅收入都是用于公共住房或保障性住房方面的支出。

最后我們從征收管理方面來看，在重慶的暫行辦法中，我們看到了這樣的字眼“納稅人在規定期限內不繳或少繳應納稅款的，由地方稅務機關責令限期繳納，逾期仍未繳納的，地方稅務機關可以書面通知納稅人開戶銀行或者其他金融機構從其存款中扣繳稅款、滯納金及罰款?！薄扒范惞婧笕圆焕U納的，納稅人欠繳個人住房房產稅情況納入個人征信系統管理。”從這兩條來看，足以看到該暫行辦法的懲治力度。

四、房產稅對房價的影響

我國近年來，房子已經不再由單位分得，而是需要在市場上購入商品房，房價就一路看漲，各方面原因導致房價居高不下，房價如此之高，帶來了一系列的問題，甚至發生了社會的悲劇，如2010年3月，在西安就有一位年邁的母親因為無力為兒子買房，而內疚投河自盡。當然這不是一個典型的社會案例，但是足以說明高房價給人們生活帶來的負面影響。影響房價的因素很多，大致來說分為兩大類，一類是構成房子成本的基本因素，還有就是社會因素?；疽蛩匕ǖ貎r、建造成本、廣告宣傳費用、配套設施建設成本等，社會因素包括居民的收入水平、供求比例、周邊配套設施的建設、國家的信貸政策和稅收政策等。很多學者認為我國房地產的價格是存在泡沫的，原因是因為很多人利用房子來做投資，而非自用，這樣投資者為了賺取利差或租金，而將房價提高上來。國家這次實施的新房產稅的目的就是為了減少投資者的投機購房，因此才對個人所擁有的住房征收房產稅。

征收房產稅以后，居民持有房子的成本提高了，也就是說，即使所持有的房產不用于產生收益，但是如果是應稅住房，也要每年繳納房產稅，這種稅和我國現存的其他稅種不同，其他的稅種都是有了收入，才繳納稅款，而房產稅是即使沒有收入，也要繳納稅款。這樣，在一定程度上確實能夠減少投資者的投資行為，但是，房產稅對房價的抑制作用是有限的，主要表現在以下幾個方面：

第一，很多人為了逃避稅款，會采取假離婚，或者讓子女提前結婚登記；

第二，房產稅的新購住房的交易價格容易掌握，而持有過程中房產的估值勢必會存在主觀因素，未必公允，也就是說相關信息還不太完善；

第三，有關統計部門公布的房價等統計數據也未必準確。有可能偏離房產真正交易價格；

第四，如果投資房產所獲得的收益超過應繳納的房產稅，投資者依然會持有房產；

第五，我國的傳統思想，依然導致我國對房產的剛性需求。

從以上的分析我們可以看出，在我國目前的形勢來看，全面推行房產稅還是不合時宜，房產稅對房價確實存在一定的抑制作用，但是絕不能將房產稅作為抑制房價的唯一手段。還要結合國家的一些信貸政策、建設保障性住房，并且確保能讓真正需要的居民住上保障性住房。

參考文獻：

篇4

引起爭議和反響最大的是“對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。”在我國，買賣二手房，以前有兩種征稅標準，一種是按照差額20%繳稅，一種是按照交易總額的1%征稅，在實際操作中，大部分交易采取的是后一種方式?！靶聡鍡l細則”明確要求按照前者征稅后，與后者相比差別非常之大。

該政策出臺的意圖是讓投資和投機性需求者無利可圖，遏制炒房者，讓住房徹底回歸居住屬性。這對于房姐、房嬸、房叔以及官員的多套房擁有者無疑是沉重打壓。同時，二手房出售被抑制，出租必然激增，租金應該順勢下降?？梢哉f，這項政策出臺的初衷和意圖是好的，是符合調控大方向的。

篇5

一、簡述不同試點地區不同房產稅征收方式

房產稅是財產稅的一種，它把房屋作為征稅對象，對產權所有人進行征收。我國在上海重慶已經進行了房產稅試點，杭州將成為下一個試點，每個試點地區的稅收征收方式是不一致的，有著各自的差異性。

（一）上海

上海作為第一個試點地區，比較各地房產稅稅率，比如美國、法國、西班牙的房產稅稅率是3.0%，是最高的房產稅稅率，重慶的房產稅稅率最高是1.2%，瑞典的房產稅稅率最高是1.0%，意大利最高征收0.7%的房產稅，上海房產稅稅率算是相比于其他國家是較低的，只有0.6%。每平方米的應稅房產市場交易價格沒有超過2倍的上海市去年整個城市房屋均價，房產稅稅率以0.4%征收。反之如果是超過，則是以0.8%的稅率征收。上海是以增量房為對象征收的房產稅，對于房叔、房姐是不征收的，而普通老百姓則需要交房產稅。兩年下來，上?？偣彩樟?66.1億元房產稅，上海市二手房成交均價的漲幅上漲了17.6%。

（二）重慶

重慶是緊接著的第二個試點地區，其房產稅稅率最高為1.2%，相對于其他國家算是中等水平。征收的方式與之前說的上海版本剛好相反。重慶是以存量房為對象征收房產稅，對于房叔、房姐是要征收房產稅的，而此時對普通老百姓則是免稅的。以重慶版本試點下來，兩年內征收了2.4億元房產稅，只有上海征收的房產稅的七十分之一?，F在通過一個例子來進一步說明上海和重慶兩個試點城市對于房產稅征收的差別。假如你擁有房子8套，這8套房子在上海版本下，是不用交稅的，當買了新房子才叫增量，在這個時候才要向你征收房產稅。而在重慶版本下，擁有這8套房子的房叔、房姐就要被征收1.2%的高稅率。經過兩年的試點下來，重慶市二手房成交均價漲幅為零增長，因此有些人士認為后者的版本對投機性炒房的人士當頭一棒，大大打擊了擁有多套房產的房叔、房姐。

（三）杭州

繼上海和重慶之后，現在催生出來一個半路殺出的杭州版本。首先我們來介紹一下選擇杭州最為第三個試點的原因：原因一是它是中國土地招拍掛最早進行城市，原因二是它也是中國省會級城市當中土地面積最小的城市，可見它的天堂地位確實是寸土寸金。由此對于它而言，時下最緊迫的事情就是土地少，杭州房價早就上去了，還有如何改變地方政府的財政收入。所以它比任何地方都更需要房產稅來進行相應的調節。杭州版本其實是以上海版本為基礎，結合重慶版本優點的一個綜合體。根據有關權威消息報道，接近修改完成的杭州版本將于今年十月后出臺。

總體而言，當房產稅征收是針對增量房產，針對擁有多套或者是奢侈性、買大戶型的那部分人，而他們對于房產稅稅收的承受力非常強，所以對房價的影響應該會非常有限。假如說增量轉為存量，房價可能會受到一定影響，主要就是供求關系緊張的這些城市不會產生特別大的影響，畢竟供不應求。但是對三四線城市供應是充足的甚至有些城市是過剩的，如果在這樣的城市征收房產稅，房價一定會跌，當然這個跌可能是階段性的。

二、征收房產稅對各階層人群的影響

大多數人總認為自己與征收房產稅沒什么關系，總是一副事不關己高高掛起的姿態，其實這只是他們的一種幻想而已。舉個例子來說，在一個城市里有擁有五套房的富人、只擁有一套按揭按月供付款的房產的中產階層、一套房子也沒有靠租用富人的房子生活的窮人，如果要開始征收房產稅，中產階層和窮人都覺得這無關乎自己，想著房產稅出臺主要征收對象是富人。中產階層認為肯定與只擁有一套房產的自己無關，窮人覺得自己一套房產也沒有，有關部門也不會向自己征收。富人被征收了房產稅，于是馬上將房租提升，當窮人發現自己的租金上漲了，然后也上漲了自己賣菜的菜的價格，結果以為與自己無關的中產階層上菜市場一看菜價漲了，發現其實征收房產稅還是與自己有密切關系的?？偠灾?，其實不管是窮人、中產階層還是富人都受到了影響，它并不是一個跟自己沒有關系的圖景，而是和不同階層人群的利益都有著密切的關系。

（一）富人

富人雖然房產多征收房產稅也多，富人們其實不太在乎，他們注重的是房子的長遠價值。甚至某種意義上而言，越是富人，他的稅越不好收，因為不是說他自己逃不逃稅的問題，他周邊有一堆的人幫著他逃稅和省稅，因為省出來的稅是他們的收入，但是窮人，請不起理財師，找不到人幫自己去避稅。

（二）中產階層

中產階層是衡量一個國家是否繁榮昌盛的主要力量。如今卻要讓他們以自身不太高的可支配日常收入來承擔高房價和房產稅稅款。很顯然他們不僅要頂著貸款的壓力，還要承受征收房產稅對于中產階層的打擊，部分承受不了的老百姓就可能一輩子住不起大房子。由此推測房產硬著陸，甚至可能會被打回成為窮人。

篇6

房產稅是以房產為征稅對象，依據房產價格或房產租金收入向房產所有人或經營者征收的一種稅，具有調節財富差距的功能。1986年9月，國務院正式《中華人民共和國房產稅暫行條例》。2013年3月后，各地又相繼出臺《國五條》實施細則，對征收20%的房產稅落實到位。

房產稅的特點如下：1.屬于個別財產稅，其征稅對象只是房屋；2.征稅范圍限于城鎮的經營性房屋，不包括農村的房屋；3.區別房屋的經營使用方式來規定征稅辦法。對于自用的按房產計稅案值征收，其稅率為1.2%；出租，出典的房屋則按租金收征稅，稅率為12%。

改革房產稅的作用有：1.可以支持地方財政、完善我國稅制；2.可以縮小我國目前偏大的貧富差距；3.可以遏制我國目前較為嚴重的投機性購房。

二、我國房產稅改革存在問題

（一）現行房產稅計稅依據不合理

我國房產稅暫行條例規定其計稅依據是房產余值或房產租金收入。這種規定實際上帶有靜態考慮問題色彩，導致稅基不能隨經濟條件的變化而正常增長。我國經濟始終保持高速增長態勢，高速經濟增長帶來了土地和房產大幅度升值，特別是城市新房市值與舊房市值相差非常大，這樣，以余值為計稅依據無疑是大大縮小了稅基。另一方面，把租金收入作為計稅金額又帶來了兩個問題：一是租金與房產余值差距很大，因而引起了按不同計稅方式計稅稅負高度不均等狀況；二是房產租金本身是營業稅課稅對象，又當做房產稅計稅依據，人為造成雙重課稅。

（二）實行內外兩套稅制有違公平

目前我國針對房產保有環節課征的稅還有城市房地產稅。后者的納稅人為外商投資企業和外籍人員、華僑、港、澳、臺同胞。這也就是說，在房產保有課稅方面我們采行了內外兩套稅制。這種格局實際上意味著雙重差別：一是對房產保有活動的課稅內外有別；二是對房產使用效益課稅內外有別。拋開兩套稅制帶來的稅負不等問題，單從制度安排效應角度來看，兩套房產課稅制度分別運轉本身是不公平的。同時也會干擾其它各稅稅制效應的正常發揮。

（三）房地產稅費過于混亂抑制房產稅收入正常增長

房產稅是房地產稅費體系中的一員。從理論上看，對同一稅源，稅費品種應盡量控制。然而，我國的現實是房地產業面對的稅費數量與日俱增，這些稅的設置帶有強烈的因事設稅、因項目設稅色彩。如此眾多的房地產業稅費，不僅使納稅人產生了強烈的逆反心理，以致避稅逃費時有發生，而且從政府角度看，也加大了稅費制度建設成本和稅費征管成本。但更深層次的問題還在于稅費數量過多格局形成之后，政府各部門自然形成了一種財源建設心態，造成收費競爭，直接扭曲了收費的性質，變成了部門創收。

三、改革房產稅制的具體對策

（一）在稅基計算中統一計稅依據

我國現行房產稅計稅依據分兩類：一是從價計征；二是從租計征?，F在可考慮統一規定為從價計征。因為租金收入很難核實，而且出租行為屬于使用權的流轉，對此可以通過流轉稅來解決。實行從價計征應以房產現值為課稅對象。目前是按房產原值一次減除10%～30%后的余值為計算繳納房產稅的依據，而房產原值很難核算清楚，而且減除比例的確定沒有合理依據。顯然，改革是必然的。為確保計稅依據的完整性和區域基本政策的統一性，今后可直接以房產現值為直接計稅金額而不必做減除。

（二）計稅基礎合一必然使稅率合一

具體稅率可參考中國的匯率管理機制，實行有管理的浮動稅率制度，中央設定某一參考稅率和稅率浮動幅度，各地方政府可在浮動區問里選擇適應當地經濟社會發展的稅率。這一做法的原因是中國地域面積廣闊，各地經濟社會發展不平衡，由此而導致各地居民的可支配收人不一致和極差地租的差異。稅率的合理設定將會有重點、有節奏、有針對性地調控各地方房價，對房價控制從深度上起到抑制作用。

（三）建立健全合理有效的稅源監控體系

由于信息不對稱原因所引發的稅收流失能以建立健全的稅源監控體系的途徑彌補。首先，通過建立健全的稅源監控體系，使房源信息在稅務機關及其他部門之間共享，從而實現房源信息流動暢通以及及時、有效獲??；其次，通過制定配套的法律法規以規范房產稅的納稅申報流程以及房產評估行為；最后，可建立與稅收申報相關的信用體系，減少納稅義務人的機會主義行為?？傊?，建立健全合理有效的稅源監控體系能從根本上解決房產稅調控房價的問題。

四、總結

房產稅改革在當前社會具有相當大的潛力，吸引著廣泛民眾的視線，對房價的調控意義重大。房產稅是地方稅體系的重要稅種之一，其征稅方式可改變地方政府的行為和財政收入，所以對其的改革應更加重視長期可持續發展，以此來緩解社會各階層收入不平等差距的擴大。

參考文獻

[1]王誠堯.房地產稅改革持有懷疑的各種觀點[J].財政研究，2011（2）.

[2]徐建煒，徐奇淵.房價上漲背后的人口結構因素[J].世界經濟，2012（1）.

[3]岳樹民.我國房地產市場調控政策與房地產課稅[J].涉外稅務，2010（7）.

篇7

一年來，房產稅改革試點成效如何？從筆者了解到的情況看，這些試點對房地產市場所產生的影響不大，對遏制高房價所起作用更是十分有限。改革試點沒有達到預期收效。于是，針對房產稅爭議不斷，中國為什么要征收房產稅？究竟房產稅能否遏制高房價？開征房產稅會否增加百姓負擔？何時開始全國推廣？一直是各界人士關注的焦點。對此，筆者從以下方面對我國房產稅改革提出幾點思考。

一、全面改革房產稅制度的重要意義

現行的房產稅稅制存在種種弊端，上海、重慶的試點改革又沒有達到預期收效，于是 “中國要不要征收房產稅，如何征收房產稅”的質疑聲不斷。筆者認為，在中國征收房產稅，進行全面的房產稅稅制改革意義重大。主要表現在以下幾個方面。第一，有利于地方稅收體系建設，建立地方支柱稅源，解決地方穩定財政收入來源。中國現行的稅制體系沒有真正意義上的財產稅，而開征房產稅意味著中國財產稅缺失狀態的終結，意味著地方政府握有了可對包括收入、消費、財產等多個環節實施稅收調節的相應手段。這種支柱稅源的確立，有助于地方政府擺脫對賣地收入的過分依賴。第二，有利于全面轉變經濟發展方式、調整優化經濟結構。第三，有利于抑制房價，確保房地產業健康發展。第四，有利于優化收入分配結構，抑制兩極分化。同時，房產稅對合理引導消費、節約資源、城市化健康發展、加快住有所居目標實現，以及保護大多數老百姓規避過度消費和超前消費所致風險都有重大意義。

二、在上海、重慶試點的基礎上，擴大原房產稅的征收對象范圍

現行房產稅暫行條例規定，房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內征收，其征收對象僅限于城鎮的經營性房屋，不包括農村的房屋。自2011年1月28日起，《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》正式施行，規定其征收對象為，上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房。除上述征收對象以外的其他個人住房，按國家制定的有關個人住房房產稅規定執行。同一天，重慶房產稅改革試點暫行辦法及實施細則，規定其征收對象為，重慶主城9區內存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房?？梢姡瑑墒卸济鞔_主要以增量住房征稅為主，對存量住房觸及較少。筆者認為，如果主要針對新購住房課稅，就意味著征稅對象沒有被平等對待。再說，隨著新購住房逐步便成為存量住房，如果要實現房產稅的可持續性，并把其打造成為地方財源的支柱，房產稅勢必將對存量住房征收。所以從稅法公平原則出發，除對居民生存權的房產免稅外，對擁有個人居住房屋者均應當征稅。征稅范圍應當既包括新購的房產也包括原先的存量，既包括高檔住房，也應當包括普通住房。從世界上130多個國家和地區征收房產稅的實踐看，房產稅是對個人擁有的住房普遍征收，無論是增量和存量住房都在納稅范圍之內。

另外，現行房產稅把廣大農村的房屋排除在征收范圍之外，但隨著我國城市化進程的加快，一部分農民已經轉換成了“市民”身份，只是沒有真正離開他們的生活區域而進入城鎮生活，對他們用來轉作經營性用途或者出租的房屋，是符合房產稅征收范圍的。按照“寬稅基”的原則，房產稅的征收范圍不局限于城市房產，還包括農村、農場建筑物等。當然對用于農村農用房產可以實現稅收優惠，這樣，在全國范圍內對個人擁有的住房征收房產稅，有利于城鄉公平，有利于稅收管理。

三、改變原房產稅計稅依據，實行差別稅率，完善調節功能

我國現行房產稅暫行條例規定，房產稅的計稅依據是房產余值或房產租金收入。上海、重慶試點改革是以應稅住房的市場交易價格作為房產稅的計稅依據。根據我國目前土地和房產大幅度升值的實際情況，特別是城市新房市值與舊房市值相差非常大，以余值為計稅依據不但人為的縮小了稅基，而且由于新的房屋稅負重，老房屋由于價值低、稅負輕，顯失公平。另外，以租金收入作為計稅依據，與房產余值差距很大，按不同計稅方式計稅，會導致稅負不均等狀況，使納稅人產生相機抉擇效應，容易產生稅收的漏洞，造成稅源的流失。而以實際的應稅住房的市場交易價格作為房產稅的計稅依據，會因不同城市、同一城市的不同地段的房產交易價格的不同而稅負不同，也會因為不同時期的購房成本的差異而導致房產稅稅負的不公。所以，這個只能是試點初期的短期做法，從長期來看，筆者認為，房產稅以市場評估價作為計稅依據，可以避免因房產余值或房產租金收入或市場交易價格作為房產稅計稅依據帶來的弊端，也更貼合我國實際情況。當然，建立科學的評估制度是保障。

關于稅率問題，就上海和重慶房地產稅試點情況來看，不僅房產稅征收的稅率只是象征性的（比如上海的房地產稅稅率為0.4%－0.6%，重慶為0.5%－1.2%），而且房產稅率既沒有差別性也沒有減免。由于房產稅率過低及征收范圍過小，所收到的稅收總額十分有限，從而使得這種房產稅的征收對住房價格影響十分有限，也談不上對遏制高房價起到作用。筆者認為房產稅實行差別比例稅率，按照房產面積、市場評估價格區別對待。一是讓占有房產多的人交稅，占有越多，交稅越多；二是抑制住房消費上的奢侈現象，為社會節約住房資源和土地資源，同時對住房投機有一定的抑制作用，充分發揮房產稅對收入和財產合理分配的調節作用。

四、進一步創造條件，完善房產稅的配套改革措施

從我國的現狀看，房產稅改革是一個系統工程，要保證其順利實施，一系列配套措施至關重要。筆者以為應該做好以下幾個方面的工作。第一，完善稅法法規，建立嚴密的財產管理登記制度，加快個人住房信息系統建設，實現個人住房信息全國聯網，做到有法可依，信息共享。第二，完善適應我國國情的房產評估制度，建立與評估有關的信息數據庫，為房產稅稅基提供可靠的數據來源。第三，完善稅收征收管理制度，實行按年計算，一次性繳納，自行申報和代扣代繳相結合的征收方式。保證全年房產稅按期入庫，減少稅收征管成本。

參考文獻：

[1]劉尚希.釋疑房產稅[OL]./opinion/zjgc/20120706/6719500.shtml.

篇8

2011年的房地產調控政策，猶如洪濤駭浪，一波未平一波又起。繼去年的“新國十條”、“國五條”之后，1月26日晚，國務院再次出臺“新國八條”，對2011年樓市調控工作進行總體部署，緊接著上海、重慶的房產稅試點正式上路。2011年的房價將何去何從？是像以往一樣“穩坐釣魚臺”，在“空調”中步步追漲；還是房價逆轉開始走下坡路，甚至猶如危言“雪崩”？

“新國八條”：新在何處？

其實，“新國八條”里邊，二套房首付比例不低于60%、貸款利率不低于基準利率的1.1倍、更嚴格的限制非本地居民購房、對個人購買住房不足5年轉手交易統一按銷售收入全額征稅等，都算不上新措施，這些都是在打壓購房需求，甚至是不惜犧牲人們的改善性住房需求，以平衡供求矛盾。真正有新意的地方：

一是顯示了中央政府堅定不移地搞好房地產市場調控的決心。總理常說“辦法總比困難多”，也多次表示“有信心讓房價回到合理價位”，“新國八條”的及時出臺顯示了本屆政府調控房地產的意志更強烈。

二是解決了中央調控政策不落地的問題。“調控政策不落地”正是以往“空調”的根源所在，這次中央明確要求“進一步落實地方政府責任”、“落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制”，毫無疑問，這次調控的執行力度會比以往更加強。

三是明確表示“堅持和強化輿論引導”?！耙恢缓诎臀鬏p拍翅膀，可以導致一個月后德克薩斯州的一場龍卷風”，輿論正是當下撬動人們購房需求的那個阿基米德支點，沒有輿論的合力，“合理引導住房需求”就會成為一句空話。另外，在“新國八條”里，增加保障住房、抑制投資投機性購房的方向也比以往更加明確。

在“新國八條”的總體思路之下，只要配套措施得力，執行不打折扣，讓房價回到合理價位，實現“住有所居”的理想，可能并不遙遠。只是，在一線城市籠罩于調控壓力之下的時候，二、三線城市，甚至是四、五線城鎮的購房者，會不會不得不進一步面對房價上漲的壓力，這讓人憂慮。

房產稅：一把隨時可以變換的利劍！

紛擾多時的房產稅終于揭開了神秘的面紗，“新國八條”1月26日晚出臺，重慶、上海房產稅細則1月27日晚就隨之而來，1月28日生效，沒有留給市場任何反應的時間。

房產稅影響的是房產持有現實成本和投資收益預期，很多人將它當做房市調控的“定海神針”。我們在肯定其“殺傷力”的同時，也必須明白，房產稅不是萬能的。日本有房產稅、美國也有房產稅，但都沒有避免房地產泡沫形成、膨脹與破滅的循環。

重慶房產稅針對的是豪宅，即獨棟商品住宅和新購的高檔住房。但配套了一個獨棟商品住宅可以抵扣戶均180平方米、高檔住房戶均100平方米的基數，對高房價的殺傷力頓減，因為買得起別墅和高檔住房的人，對抵扣基數之后的那點房產稅，是不太會放在心上的。至于“無重慶戶籍、未在當地工作，在重慶買房，第一套不收稅，但是二套及二套以上，開始收稅”，上有政策，下有對策，規避重慶的這點規定，對富人來說，真是不能再容易了。

至于上海，對新不對舊，而且有一個人均60平方米的基數，加以稅率僅為0.6%，除了顯示對既得利益階層的照顧之外，其效用基本可以忽略不計。

重慶“兇猛一刀”，上?！皽厝嵋粍Α保砻婵磥韯輿皼?，似有一劍封喉之力，但作用至少在目前，仍然只是象征性的，劫富但不濟貧，難怪業內人士認為三個月即可消化“房產稅”這一利空。更令人擔憂的是，新房征稅舊房不征，豪宅征稅普房不征，這不僅不公平，更有可能推高二手房價，讓窮人安居更難。

利劍出鞘，變幻無窮。重慶、上海的房產稅僅僅是試點，操作主動權還僅僅掌握在地方政府手中，接下來，房產稅可以隨時根據需要變換招式，甚至是中央和地方共舞，加之可以和限購限貸、營業稅、契稅等一起做“加減法”，假以時日，讓房價俯首稱臣應該不在話下。

房價：決定因素與影響因素

效用與供求關系，決定著市場價格。電影《2012》中，諾亞方舟船票的售價是10億歐元，還不能還價，這就是效用與供求關系對價格的影響。住，是人的基本生存需求，效用自不可言。

至于需求，可以從我國的人口解構中窺出一般。2030年，我國總人口將達到15億，城市人口將達到10億。1985年左右的新生人口頂峰期青年進入了婚姻期，目前買房的剛性需求是存在的。加之“居者有其屋”觀念支撐下的改善性住房需求，以及通貨膨脹和經濟轉型帶來的投資需求，將使得我國未來20年的住房需求是處于擴張狀態的。

也就是說，如果沒有住房政策的根本性調整，沒有供應量的巨幅增加，我國的房地產市場在今后一個時期仍將整體處于賣方市場，買房者的話語權是相對較弱的。在賣方市場，價格波動的決定性因素便在政府了。

目前，阻擾地方政府調控房價的最大問題就是土地財政依賴。

2009年，全國土地出讓收入占地方財政收入比重已經高達43.7%；2010年，在房地產調控急如驟雨的情況下，全國土地出讓金總額逆勢劇增至2.7萬億元，同比增幅達70.4%。也就是說，不革土地財政之命，地方政府是無論如何也下不了真正打壓房價之手的。如何革土地財政之命？靠政府主動放棄土地出讓收入？靠房產稅來替代土地出讓收入？本質上都是一樣的，都是土地財政，都是需要高房價來支撐的。寄希望經濟結構調整，房地產不再成為經濟支柱行業，財政收入多元化不再依賴土地收入，還得假以時日。

2011年：房價會走向何方？

征稅在我國向來是“開弓了就沒有回頭箭”，房產稅是調控房價的核武器，但由于在全國范圍內開征的基礎建設，特別是房產交易信息的全國聯網、房產稅稅基的確定等，還需要一個過程，也就是說，房產稅短期內還不會在全國推開，還只是基于地方層面的試點。

但在“新國八條”和房產稅調控政策的影響之下，市場在一定時期內出現觀望局面，甚至出現變相降價的現象，是不可避免的。如果“落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求”能夠落到實處，5年之內商品房與保障房就可能在市場上形成平分秋色的供應局面，市場的整體房價在數字上勢必因此而有所回歸。但預測2011年全年的房價走勢，可能還要看市場供應和開發商的資金鏈。

從市場供應來說，雖然“新國八條”已經做出了明確要求，土地供應不得少于近兩年的平均數，但基于土地的有限性和地方政府對土地財政的依賴，地方政府只需要把握好土地投放的技巧，就可確保高地價無憂。在商品房供應上，2010年房地產投資、新開工、施工增速創近年來新高，商品房新開工面積增速40.7%，全年投資增速33.2%，商品房供應應該是基本充足。

篇9

B其次，對售房所得征收20%所得稅的政策效果可能適得其反。在目前二手房交易市場明顯屬于賣方市場的情況下，賣房者完全有可能通過漲價把20%的房地產交易所得稅轉嫁給買房者，從而推高整體房價水平。同時，在購買二手房成本上升的情況下，剛需客戶將會更多地涌向新房市場或者直接租房，從而進一步推動新房價格以及租房價格的上漲，最終形成“越調越漲、越漲越買”的怪圈和循環。

篇10

（一）單位新建、新購住房和騰空成套住房；

（二）新建經濟適用住房、安居工程住房；

（三）向職工集資建造或購買的住房；

（四）拆遷戶購買的安置房。

第四條  單位將新建住房、新購商品住房、騰空成套住房出售給符合單位住房分配條件的職工時，可執行當地政府公布的屆時房改成本價和房改政策。根據職工住房貨幣化分配程度，可按屆時房改成本價無折扣出售，也可按不高于住房實際造價或購價或不低于房改成本價的價格出售。

第五條  單位利用現有土地自建住房，可以按照建房的實際成本價，也可按不低于房改成本價的價格向職工集資建房。

第六條  符合下列情況之一的，職工可按有關規定向所在單位申請一次性住房補償：

（一）未實行職工住房貨幣化分配的中低收入家庭、住房困難戶，經單位批準向社會直接購買經濟適用住房或安居房的。

（二）城市建設中的拆遷戶，按照當地政府的拆遷政策購買新住房的。

具體規定由各市地、省單批房改方案單位確定。

第七條  按期繳交住房公積金或執行住房貨幣化分配的職工，購買公有住房一次付清房款有困難的，可按規定申請政策性抵押貸款、擔保貸款或按揭貸款。

第八條  實行住房貨幣化分配單位的所有住房，及未實行貨幣化分配單位的新建住房、騰空成套住房的租金標準，原則上按成本租金（折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產稅五項因素構成的租金）執行；實行成本租金有困難的，可暫實行準成本租金（折舊費、維修費、管理費三項因素構成的租金）。各市地的租金標準，由省物價部門會同省房改、財政部門審核后，按照管理權限，報省房改領導小組或國家有關部門批準后執行。

省單批房改方案單位職工住房租金的標準，參照所在市地的租金標準確定，報省房改領導小組批準后執行。

第九條  對暫未實行住房補貼的在職職工和離退休職工，仍按原房改租金標準和減免補優惠政策執行。

篇11

國五條，是指國務院在2013年2月20日所頒發的政策，主要是五項加強房地產市場調控的政策措施。這其中的主要內容主要包含了以下幾個方面的內容，各個直轄市以及計劃單列市除了拉薩之外的省會城市都需要按照保持房價基本穩定的原則來制定最新年度的新建商品住房的價格控制目標，并且要將這一目標公布于眾，建立起全面的放假工作考核制度。另外還需要對住房的限購繼續加強執行的力度，已經在實施限購措施的直轄市以及其他的計劃單列城市都需要能夠按照統一的要求，要能夠在限購的區域、住房類型、購房資格的審查等等進行嚴格的執行和完善。

二、國五條對房地產行業的影響

（一）支撐住房市場的根本動力仍在

對房地產市場進行研究，筆者發現，及時頒布了國五條，可是支持住房市場的根本動力依然存在。雖然國五條會對不同的城市以及不同區域產生不同的影響，可是房價的整體走勢還需要看后續的房屋供需關系，如果仍然是現在這種供不應求的關系，那么房價一定會上漲，從今年很多城市的房價漲幅情況來看，應該有很多城市還不會出現暴漲的現象。雖然現在距離國五條的頒布還只有一個多月的時間，可是已經出現了一定的負面影響，不過換個角度來看，這其中也可以說是暗藏機遇，對冉短時間之門對于當地產企業來說，由于受到市場波動的影響，對投資購買會更加的謹慎，可是從長遠角度來說，支持住房發展的動力還在。

只要房價還是平穩的，經濟也在不斷的發展，那市場對于房產的需求就不會消失。這是由于我國近十年對房產進行調控并沒有能夠將房產市場整體上升趨勢改變，未來我國住房市場依然將會是全球發展規模增長速度以及生命力最為突出的市場。另外，由于我國城鎮化建設的加快，促進了房貸產市場的發展，剛需性的買家市場都在不斷的擴大，這些都將推動我國住房市場的發展。

（二）不同區域有著不同的影響

“國五條”對于不同城市與不同區域會有不同影響。對于新房地市場來說，不同城市的市場供求情況以及房產的庫存都存在著很大的不同。對于一二線的城市來說，現在最大的問題就是供應不足，需要不斷增加房屋建設；二對于三四線城市來說，則是要將大量庫存的房屋出售，解決積壓的問題。在這種狀況下，國五條對于這些城市所產生的影響也會各不相同。

（三）住房產品受到影響

在國五條出臺之后，對于剛需性的樓盤來說，這能夠帶來直接的利益，對于改善型的樓盤來說則是受到了巨大的打擊。國五條的核心內容就是對投機性的購房進行打壓，對剛需性的購房提供保障。因此，能夠控制房價的上漲速度關鍵在于購房需求中投機性購房的比例。從國八條到如今的國五條，國家政策一直都是在對房價進行控制，這樣投機性的購房也就得到了很好的控制。根據世界聯合地擦和你所成交的客戶結構來看，在2012年，投機性購房客戶主要是在14%左右，這已經能夠說明目前我國房地產主要成交都是一些剛性需求的房屋，投資的客戶都受到了國家限購政策的影響，這部分的投資型購房已經無法在房地產市場中獲得立足之地。另外，根據一些研究機構的預測，我國到1030年的城鎮化將能夠達到64%左右，城鎮人口將會發展到9.4億人，在未來的十年中，年均新增城鎮人口的剛性住房需求將能夠達到4.1億平方米，改善性需求達到了5.5億平方米，房屋更新的需求也達到了2.1億平方米，將這三項進行合計住房的需求量已經超過了10億平方米，這與2012年相比有著巨大的發展空間，另外，根據這些數據也可以看出，投資性的需求已經不再住房市場中占有主導的地位，更多的都是剛性的住房需求。

（四）對住房消費者產生不同影響

中國之前都是農業社會，傳統的安土重遷的習俗也都在影響著許多的中國人，所以很多的中國人都希望能夠盡快擁有一套屬于自己的房子。再加上社會經濟的不斷發展，我國的社會勞動力等等一些生產因素也都在不斷的提高，另外貨幣的過度法相都導致住房建設成本的增加，這樣一來，中國的房價就很難如人民所愿下降。

從調控的對象來看，國五條主要是對購房者起到具體的作用。購房者是政策的主要調控對像，對于地方政府以及房地產開發企業等等主體的調控就比較少；從針對區域來看，國五條主要針對的是那些房價上漲速度比較快的城市；從供求關系來看，國五條主要是抑制房產的需求，增加房產的供應。一方面是提高二手房的交易成本，將二手房地產的部分需求轉移到新房市場，可是目前各個城市所新開的樓盤都處于郊區，這樣對二手房的替代效果就不甚理想，想要轉移二手房地產的需求的程度也只能是有限的。另一方面，就算二手房的賣家主動陳丹一部分的稅收或者是降低房價來吸引購房者，可是購房者需要支付的總成本仍然不會有明顯的減少。除此之外，從方式手段的選擇來看，我國已經采取了行政方法與市場手段相結合，對房地產進行多管齊下，國五條的出臺將會是限購與房產稅并行并重。

四、未來房地產發展趨勢

改善型需求才是商品房開發的動力，近年來國家政府過于重視房產的剛性需求，對于住房的改善型需求都是忽略不計的?？墒歉鶕恍┭芯繖C構的預測，在未來的十年中改善性需求達到了5.5億平方米，這都在告訴我們改善型的需求才是未來發展的趨勢。

隨著城市人口的不斷增加，再加上房價的不斷上漲，對于初次購房的人來說這離他們想要在正是中安家的愿望越來越遠，尤其是那些一線城市以及我國東部的一些城市。取而代之的將是在城市中已經擁有房產卻產生改善需求的人們，他們的這種改善型需求將是未來房地產開發的方向。

筆者認為，降低房價并不能夠將中低收入者的住房問題解決，因為只有放假高，政府在拆遷的時候詞匯給予較高的補償。土地是農民擁有資產中最大的，只有商品房的價格賣的比較高，政府才會給農民較高的經濟補償，農民在拿到這筆補償之后才能夠到城市為自己和家人購置一套房子。另外，城市中還有一批新增的人口，無論房價降到多低，他們都買不起房子。這部分人需要政府為他們提供廉價的公租房，加快公租廉租房的建設需要有房地產開發商共同配合，這同樣需要有較高的房價和地價作為支持。

在未來的三十年中，土地制度的重新建立、拆遷征地方式以及過程的變化，再加上土地綜合成本的提高都會對房價造成影響，可在這三十年中，住房依然是過你最大的消費產品。在這期間，我國房地產將能夠逐漸成熟，發展的速度也會放緩，整個房地產行業依然是社會的重要產業支柱。

參考文獻：

篇12

RET睿意德調查數據顯示，調控前（2007-2010年）的庫存年均增幅僅為19%，其中2010年受供應萎縮影響，年末庫存更是出現負增長；而調控后（2011-2013年）的庫存年均增幅則高達45%，其中2013年的庫存量更是達到歷史峰值的3.24萬，已超過調控前2010年的3倍。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，這種情況的出現與城鎮化脫不了關系。在城鎮化大趨勢的市場背景下，各地熱衷于新區、新城的報批，一些新區、城市副中心規劃大批量出臺，大量樓市供應隨之來臨，尤其是三四線城市，在缺乏產業導入與支撐的前提下，不少城市出臺新的產業發展規劃，以此為基礎開發產業新城。但是，實際操作上中小城市尤其是三四線城市更多的只是以產業新城為名直接進行房地產市場開發“造城”，“加快”所謂城鎮化進程?！氨怀擎偦睂е率袌龉獩]有辦法順利去化，或者賣出去的房子由于配套不全等原因沒有人居住成為“空城”。

對此，高策地產服務機構董事長、總裁陶紅兵有不同的看法，“三四線城市大量造房和城鎮化沒有關系”。陶紅兵認為，地方財政依靠賣地供血才是主要原因。“三四線城市的房地產市場并不規范，一些地方企業看到房價上漲的空間，與政府的關系獲得土地，加上地方政府為了財政收入大量賣地，才會涌現出大量商品住宅?！?/p>

不同于一線城市有足夠的需求支撐，陶紅兵認為目前二三四線城市的住宅需求并不足以支撐開發商的集體建房運動，“很多小城市的開發商并沒有真正考慮過地方的需求是否足以消化供應，只是看到房地產市場有利可圖，便一股腦加入造房軍團。”在他看來，很多二三四線城市都存在供過于求的現象?！耙呀涢_始嘗到苦頭了?！?/p>

買房的N種理由

“以前要想跟人熟悉起來，都是從聊共同愛好、電視劇、體育運動、美食、談工作開始慢慢靠近的，現在只要聊房價、聊買房的經歷、聊樓市走向，保管很快就能拉近彼此的距離?！?/p>

這是今年2月張昕在微信朋友圈里的一段話，她說以前朋友圈是多元化的，什么話題內容都有，但不知道從什么時候開始，被房子“刷屏”了 ：有分享專家預測房價走勢的；有曬新房施工進度的；有感嘆房價的；有分享購房成功經驗的；有哭訴買房坎坷經歷的；甚至連海外投資度假的都有。

“其實住房最開始和衣食行一樣，都是生活的基本，所以一開始并沒有全民地產的說法，我覺得也談不上全民地產。只不過近年來房價跳躍式飛漲，才引起了普遍對樓市的關注。”陶紅兵說，一線城市尤其是北京的房價十年來翻了幾倍，不少人因房致富，目前看來，北京等一線城市的房價短期內仍將平穩上漲，因此大家積極談房、買房。

當然，這樣的機會，投資者也不會錯過。和裕地產集團營銷中心總經理王騫認為，現在可投資的渠道不多，股票、基金、白銀投資都存在一定的風險和不確定性，不如房地產來得穩定和保險，因此有的人選擇到二三線城市投資，有的選擇投資旅游度假產業，有的選擇商住項目，越來越多的人將投資目光轉向房產。

RET睿意德高級董事王玉珂表示，國五條出臺后，各地相應的細則執行嚴格，在抑制房價過快上漲方面卻效果有限?！胺績r會漲得更厲害，再不買就買不起了”的恐懼也迫使很多尚在觀望和猶豫的人出手，因此造成了房產很熱、全民聊房產的現象。

火熱還能持續多久？

在這一波全民開發熱潮中，一線城市得到專家們的一致認可，但三四線城市，普遍堪憂。

“2014年，北京的房價漲幅有望趨緩。隨著自住型商品房供應量開始加大，自住型商品房的價格將會拉低整體房價平均水平?！蓖跤耒姹硎?，未來在房產稅逐步推進過程中，購房人的房產持有成本將會加大，這一調控手段會起到抑制房價的作用。

不過陶紅兵認為，一線城市長期供不應求的趨勢不會改變，土地和房價的漲幅會趨緩，不過房價并不會下跌，他建議如果有能力在北京買房可以出手。但對于三四線城市，他并不樂觀。

篇13

二手房的成交狀況較4月份相比，漲幅不到5%。據漢宇地產市場研究部監測上海市二手房成交數據顯示，截至2013年5月31日，共成交20758套，環比上漲3.71%。其中住宅（公寓、別墅、洋房新里）產品共成交20204套，環比上漲4.55%。在成交價格方面，5月二手房住宅（公寓、別墅、洋房新里）產品的網簽成交均價17644元/平方米，環比漲幅為2.82%。

全國范圍樓市成交狀況略顯低迷狀態。中原地產市場研究中心檢測數據顯示，5月全國40個包括北京、上海在內的大中城市商品住宅共計成交2191萬平方米，環比上月微跌3.0%。此外，5月，包括北京、上海為主的六城市二手住宅成交面積合計409萬平方米，環比上月微跌4.9%。

對于這種現狀，業內人士分析指出，5月份之所以仍然處于低迷態勢，這主要是因為3月份突然爆發的行情，使得未來一段時間里的購買力被透支，因而目前仍然處于“休養生息”階段。

不過，改善型需求在過去的一個月里，表現出復蘇跡象。近期，從陸家嘴濱江板塊的國信世紀海景、新鴻基濱江凱旋門、徐匯的中凱城市之光等千萬級豪宅逆市飄紅，到新江灣城板塊的綠地·海珀璞暉、松江新城板塊的谷水灣等改善型項目，去化速度也相當快。同策咨詢研究中心提供的監測數據顯示，截止到5月底，今年上海市單價超過10萬元/平方米的天價豪宅已經成交40套，銷量與往年同期相比相當，并未受到調控影響。二手房市場情況同樣也是如此，據德佑地產市場研究部監控的數據顯示，5月全市總價800萬元以上的二手豪宅共計成交126套，相比4月增加11套。

6月行情有望反彈

綜合各種情況來看，6月有望結束低迷行情，并逐步走出反彈。

就目前而言，由于新“國五條”細則“懸空”，極有可能會讓觀望氣氛減弱。漢宇地產分析師朱春峰分析指出，在新“國五條”執行期限懸而未決的影響下，買家入市的意愿明顯增強，部分買家再有觀望開始進入實質性的置業進行中，其中中低端置業群體的表現較為活躍，因而導致6月樓市出現反季熱銷行情。

而從房地產開發企業角度來分歧，出于半年報業績需要，也會導致不少上市公司會加大去化力度。同策咨詢研究中心分析師許之靜表示，6月份的成交熱度肯定會保持一定幅度的上揚。5月供應量激增跡象表明，開發商旨在于6月底前迅速跑量，為企業半年報沖業績，因而預計在6月份的供應量還會維持在一個較高的水平，同時，在成交方面，一些集中推盤區域會采取小幅優惠才促進銷售。

雖然前景比較樂觀，但市場中仍有不少人依然持謹慎態度。位于松江大學城的改善型項目谷水灣，曾在4月份完成過兩小時售出168套房源的“壯舉”，時隔一個月之后，近期準備再次推盤，記者了解到，雖然此次推出的房源位置、景觀等均要好于上一批，但開發商并未打算提價，依然維持在1.6萬～1.8萬元/平方米的水平。其實，該售價相對于1.1萬元/平方米的樓板價來說，扣除建安、財務等成本，利潤空間的確有限。在談到其具體銷售策略時，谷水灣營銷負責人解釋說，按照目前市場行情來說，加快去化速度收回成本為比較務實的選擇。

調控或將收緊

鑒于當前市場出現過熱苗頭，政府極有可能再度收緊調控力度，以達到穩固調控效果的目的。因而對于購房者來說，即使6月份市場交易狀況回升，但也不必因為擔心房價出現上漲而“搶反彈”。

雖然5月份成交狀況并未回升，但土地市場卻是另外一番景象，可謂是異?；馃?。根據同策咨詢提供的監測數據顯示，5月份樓面均價和溢價率兩項指標均在上漲，這是土地市場趨熱的最直接表現。數據表明，5月全國300個城市成交樓面均價為1190元/平方米，環比上漲23%，同比上漲58%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為1648元/平方米，環比上漲21%，同比上漲52%。此外，5月全國300個城市土地平均溢價率19%，較上月增加2個百分點，較去年同期增加15個百分點；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率22%，較上月增加2個百分點，較去年同期增加17個百分點。