引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)周期論文范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫(xiě)作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

1．凱恩斯主義宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)。在凱恩斯主義宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的框架下，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)通常有許多潛在的原因：如貨幣和財(cái)政政策的改變，對(duì)投資需求的沖擊、貨幣需求函數(shù)的變化等等，并且還包括對(duì)總供給的各項(xiàng)擾動(dòng)因素。經(jīng)濟(jì)周期的主要傳導(dǎo)機(jī)制為經(jīng)濟(jì)變量的剛性或者粘性。根據(jù)這些分析，凱恩斯提出了反周期的相機(jī)抉擇政策，認(rèn)為政府在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)積極采取宏觀調(diào)控的財(cái)政政策。

薩繆爾森于1939年最先對(duì)凱恩斯周期波動(dòng)理論進(jìn)行了動(dòng)態(tài)化的完善和調(diào)整，引入了收入和消費(fèi)變動(dòng)對(duì)投資的加速作用，分析了外部擾動(dòng)通過(guò)投資乘數(shù)和加速數(shù)的傳導(dǎo)過(guò)程。在此之后的凱恩斯主義波動(dòng)理論有多方面的發(fā)展，包括卡爾多的非線性動(dòng)態(tài)增長(zhǎng)周期模型、哈羅德—多馬德動(dòng)態(tài)增長(zhǎng)周期模型、希克斯的非線性乘數(shù)—加速數(shù)模型，但對(duì)引起經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的外部沖擊和對(duì)沖擊進(jìn)行強(qiáng)化的內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制的認(rèn)識(shí)沒(méi)有顯著變化。

2．新古典宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)。新古典宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展起源于對(duì)凱恩斯主義宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)進(jìn)行批判的過(guò)程中，并引導(dǎo)了為宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)尋找微觀基礎(chǔ)的潮流。理性預(yù)期和市場(chǎng)出清是新古典宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的起點(diǎn)，盧卡斯在這個(gè)基礎(chǔ)上試圖解釋宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，他的周期模型主要試圖闡明兩個(gè)問(wèn)題：經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的初始根源是什么？波動(dòng)的傳導(dǎo)機(jī)制又是什么？盧卡斯認(rèn)為，貨幣因素是波動(dòng)的初始根源，貨幣供給的沖擊引起經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。波動(dòng)的傳導(dǎo)機(jī)制是信息不完全，由于當(dāng)事人無(wú)法獲得完全信息，不能準(zhǔn)確判斷價(jià)格變化的實(shí)際情況，從而導(dǎo)致了產(chǎn)量的波動(dòng)。

自20世紀(jì)80年代以來(lái)，新古典宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)派的學(xué)者們轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)中的實(shí)際因素，用實(shí)際因素去解釋宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，這就是所謂的真實(shí)經(jīng)濟(jì)周期理論。他們認(rèn)為波動(dòng)的根源是經(jīng)濟(jì)中的實(shí)際因素，其別值得注意的是技術(shù)沖擊。至于傳導(dǎo)機(jī)制并不唯一，主要包括消費(fèi)者的跨期閑暇替代和盧卡斯所提出的信息不完全。

3．新凱恩斯主義宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)。新凱恩斯主義經(jīng)濟(jì)學(xué)與凱恩斯主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的共通之處在于：緩慢的名義量調(diào)整是被事先假定的，而不是推導(dǎo)出來(lái)的。但是它的發(fā)展在于強(qiáng)調(diào)了宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的微觀基礎(chǔ)，從一些名義變量不完美性的源頭出發(fā)進(jìn)行分析，使得分析的結(jié)論更加具有說(shuō)服力。

在20世紀(jì)90年代，新凱恩斯主義經(jīng)濟(jì)學(xué)主要關(guān)注名義沖擊的真實(shí)效應(yīng)，并認(rèn)為如果名義不完美性對(duì)于總量波動(dòng)是重要的，那么必然是微觀經(jīng)濟(jì)層次上的小的名義不完美性對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)有大的影響。關(guān)于名義剛性的微觀基礎(chǔ)的許多研究都是圍繞著這個(gè)問(wèn)題展開(kāi)的。

新凱恩斯主義宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)理論雖然對(duì)凱恩斯主義的理論進(jìn)行了多方面的拓展，但是關(guān)于引起經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的外部沖擊并沒(méi)有多大變化，凡是引起總需求或者總供給變化的因素都有可能通過(guò)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)部的傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行強(qiáng)化。不同之處在于，傳導(dǎo)機(jī)制從名義變量剛性細(xì)化成為更加根源的因素，主要是市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)。

二、房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)研究現(xiàn)狀

早期的房地產(chǎn)業(yè)周期研究與建筑周期研究融為一體，缺乏經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)理論的支撐。主要集中探討房地產(chǎn)業(yè)周期的影響因素，實(shí)際上著重于房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)指標(biāo)的研究與應(yīng)用。Mitchell（1927）認(rèn)為：由于建筑活動(dòng)受人口增長(zhǎng)、房屋折舊、維修及投資利潤(rùn)率高低等因素的影響，建筑業(yè)的供求不但像工業(yè)那樣可以無(wú)限地?cái)U(kuò)大或縮減，而且龐大的建筑投資對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的影響更為明顯和巨大，由此形成一定的波動(dòng)。Moore（1961）指出，住宅開(kāi)工量受財(cái)政條件、建造成本、社會(huì)結(jié)婚率、房屋空置率、住宅修改法等因素影響，因此如果要了解房地產(chǎn)建造量，就可以從財(cái)政條件（主要是抵押貸款）或建筑成本推算，而住宅需求量和投資生產(chǎn)量則可從社會(huì)結(jié)婚率高低、房屋空置率多少等指標(biāo)來(lái)研判。Harwood（1977）提出，經(jīng)濟(jì)變化、人口遷移、基礎(chǔ)設(shè)施，特別是道路建設(shè)、人口出生率、銀行貸款、政府政策等因素均會(huì)引起房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)。Grebler＆Burns（1982）以GNP循環(huán)為基準(zhǔn)循環(huán)，探討了建筑波動(dòng)周期問(wèn)題，認(rèn)為建筑成本在較低水平時(shí)，公共工程與私人部門(mén)呈相同方向變動(dòng)；但建筑成本在較高水平時(shí)，兩者呈相反方向變化。

隨著西方經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)理論的迅速發(fā)展，一些新的研究成果不斷的被應(yīng)用到房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的研究當(dāng)中，尤其伴隨著為宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)尋找微觀基礎(chǔ)的研究浪潮中，為房地產(chǎn)周期波動(dòng)尋找微觀動(dòng)力的研究也迅速發(fā)展。例如PeterChinloy（1996）在模型中加入了預(yù)期的因子，著重分析了預(yù)期在形成房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)中的作用。Chatterjee（1999）利用動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)理論分析了反周期貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的影響，并得出結(jié)論認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)平穩(wěn)房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)效果并不明顯。

除了一般性的理論分析之外，對(duì)各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)進(jìn)行實(shí)證分析和研究，也成為房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)研究的重要組成部分。Wenzlick（1980）以美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量（或銷售額）為依據(jù)，通過(guò)分析1795年~1973年共180年間美國(guó)房地產(chǎn)的周期波動(dòng)循環(huán)變化，指出美國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期波動(dòng)周期約為18年。Case贊成美國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期周為18年的觀點(diǎn)，進(jìn)而指出長(zhǎng)期周期主要受歷史事件，如戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)衰退、技術(shù)創(chuàng)新等事件影響。同時(shí)他還提出房地產(chǎn)短期波動(dòng)周期的概念，從美國(guó)來(lái)看短期波動(dòng)周期為5年，主要受貨幣市場(chǎng)、貸款額度和政府住宅政策等因素影響”。Barrast和Ferguson（1985、1987）從實(shí)證分析和理論分析兩個(gè)方面研究了英國(guó)的建筑周期波動(dòng)。認(rèn)為建筑周期的需求循環(huán)大約為4年~5年，主要反映經(jīng)濟(jì)景氣波動(dòng)及政府政策的變動(dòng)；而建筑周期的供給循環(huán)大約為9年，主要反映生產(chǎn)過(guò)程的落后狀況。Kaiser（1997）利用78年的數(shù)據(jù)分析了美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)周期。Clayton（1997）利用1982年~1994年的數(shù)據(jù)分析了個(gè)不同區(qū)域住宅市場(chǎng)的周期波動(dòng)，在更加微觀的層次上檢驗(yàn)了住宅市場(chǎng)的效率問(wèn)題。WheatonandRossoff（1998）則利用1969年~1994年的數(shù)據(jù)分析了工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的周期波動(dòng)。

在中國(guó)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的研究開(kāi)始于20世紀(jì)90年代中期。張?jiān)耍?995）分析了中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)現(xiàn)象，他通過(guò)比較國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率和全國(guó)商品房銷售額增長(zhǎng)率，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期基本吻合。相對(duì)而言，梁桂（1996）從房地產(chǎn)供求的周期性波動(dòng)來(lái)定義不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)，并采用年商品房銷售面積指標(biāo)，分析了從1986年~1995年中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)及其特性。何國(guó)釗等（1996）利用商品房?jī)r(jià)格等8項(xiàng)指標(biāo)，在按環(huán)比增長(zhǎng)率得出單項(xiàng)指標(biāo)的周期波動(dòng)后，再利用景氣循環(huán)法等方法，分析1981年~1994年的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)現(xiàn)象及其特點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上，作者們著重探討了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期在不同周期階段的相互關(guān)系，并選擇投資與政策兩個(gè)因素，分析了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)周期的原因。譚剛（2001）在分析中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的基礎(chǔ)上，選擇總量、投資、生產(chǎn)、交易、金融及價(jià)格等6類共16項(xiàng)指標(biāo)，利用擴(kuò)散指數(shù)方法分析了深圳房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)特征。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)研究所“房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)研究”課題組（2004）利用中國(guó)1979年~2002年的數(shù)據(jù)進(jìn)行，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行軌跡和特征進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上分析了影響中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)因素。

三、亟待解決的問(wèn)題

現(xiàn)有的研究尤其是中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)周期研究無(wú)論在理論上還是在實(shí)踐上都存在很多不足之處，至少需要在以下方面進(jìn)行擴(kuò)展：

1．結(jié)合產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)品獨(dú)特性的房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)研究尚需加強(qiáng)。房地產(chǎn)作為一種獨(dú)特的產(chǎn)品，具有如下特征：必需品、重要性、耐久性、空間固定性、不可分割性、復(fù)雜和多重異質(zhì)性、市場(chǎng)的分散性、生產(chǎn)的非凸性、信息的非對(duì)稱的重要性、交易成本的重要性、缺乏相關(guān)的保險(xiǎn)及期貨市場(chǎng)。這些特征很多都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)有著重大影響，但現(xiàn)有研究基本上套用經(jīng)濟(jì)周期理論或做一些變形，沒(méi)有體現(xiàn)出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品的獨(dú)特性。這些獨(dú)特的特征對(duì)周期波動(dòng)的影響如何并沒(méi)有得到足夠的重視。如市場(chǎng)的分散性和空間固定性造成了房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域壟斷的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)周期有怎樣的影響幾乎沒(méi)有理論涉及。

2．應(yīng)進(jìn)一步深入考察房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的微觀影響及對(duì)策分析。房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)包括相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響已經(jīng)有大量理論及實(shí)證的文獻(xiàn)，但其微觀效應(yīng)還沒(méi)有得到充分的發(fā)展。對(duì)此應(yīng)主要從房地產(chǎn)業(yè)周期對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和投資者的投資策略的角度出發(fā)，研究在房地產(chǎn)業(yè)周期的不同階段，開(kāi)發(fā)企業(yè)以及投資者應(yīng)該采取什么樣的措施來(lái)應(yīng)對(duì)，這個(gè)研究主題在國(guó)外近幾年才剛剛出現(xiàn)的，而在中國(guó)幾乎是一片空白。

3．應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)中國(guó)區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)的研究。房地產(chǎn)業(yè)具有顯著的區(qū)域性特征，不同城市之間的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可能具有巨大的差異性。從總體上研究中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能低估一些問(wèn)題的嚴(yán)重性。例如總整體上分析，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在大多數(shù)情況下是不可能出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫的，但在某些區(qū)域性市場(chǎng)是可能存在的。目前中國(guó)幾篇具有代表性的文獻(xiàn)大多是對(duì)中國(guó)整體房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)進(jìn)行實(shí)證分析，其中只有譚剛（2001）研究了深圳市1987年~1998年間房地產(chǎn)業(yè)周期式發(fā)展歷程。可以看出，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)周期研究很少對(duì)區(qū)域市場(chǎng)尤其是城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析的，尤其對(duì)不同城市之間周期的形態(tài)、成因等進(jìn)行分析及比較的文獻(xiàn)幾乎沒(méi)有。

參考文獻(xiàn)：

1．何國(guó)釗，曹振良，李晟．中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)周期研究．經(jīng)濟(jì)研究，1996，（12）．

2．梁桂．中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與周期的實(shí)證研究．經(jīng)濟(jì)研究，1996，（7）．

篇2

（一）成本控制的含義

成本控制是企業(yè)根據(jù)一定時(shí)期預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)，由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在生產(chǎn)耗費(fèi)發(fā)生以前和成本控制過(guò)程中，對(duì)各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理行為。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的特征

1、房地產(chǎn)企業(yè)最本質(zhì)的特征是綜合性

現(xiàn)代城市建設(shè)中的房地產(chǎn)企業(yè)要求在開(kāi)發(fā)過(guò)程中堅(jiān)持“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針[1]，不僅對(duì)房屋的建設(shè)要有詳細(xì)的規(guī)劃，同時(shí)對(duì)周邊的公共設(shè)施也要進(jìn)行全面協(xié)調(diào)和建設(shè)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)過(guò)程具有長(zhǎng)期性

房地產(chǎn)企業(yè)從最初的資金投入到最終的資金收回，從可行性研究報(bào)告到最后的房屋交付使用，要經(jīng)歷好幾個(gè)階段，比如決策階段，設(shè)計(jì)階段，招標(biāo)階段成本管理論文，施工階段，物業(yè)管理階段，每個(gè)階段都要耗費(fèi)一定的規(guī)劃時(shí)間，而有時(shí)還會(huì)出現(xiàn)工期延后的現(xiàn)象。

3、房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的地域性

眾所周知，房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的，因此房地產(chǎn)商在選擇項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，首先要考慮的便是它的地理位置，那么，房地產(chǎn)商的就必須根據(jù)市場(chǎng)需求情況以及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，做出最后的判斷。

4、房地產(chǎn)企業(yè)具有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)性

房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性便是由房地產(chǎn)企業(yè)資金密度高演化而來(lái)，每個(gè)房地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都要耗費(fèi)巨額的資金，而籌集資金是有一定的風(fēng)險(xiǎn)，比如銀行利率的升降、匯率的變動(dòng)、政府的政策、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等等這些經(jīng)濟(jì)條件的變化都會(huì)引起資金實(shí)際數(shù)額的變動(dòng)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素

圖一 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素圖

從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的構(gòu)成要素有：地價(jià)、拆遷費(fèi)用、成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)這五個(gè)組成部分，要提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就必需從這五個(gè)構(gòu)成要素出發(fā)，壓縮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的地價(jià)、拆遷費(fèi)用、成本、稅費(fèi)，同時(shí)，從企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益來(lái)看，要擴(kuò)展企業(yè)的利潤(rùn)，來(lái)增強(qiáng)企業(yè)的整體實(shí)力，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的最終目的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理的現(xiàn)狀

（一）安徽信達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的最新項(xiàng)目——信達(dá)· 水岸茗都項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目規(guī)劃

小區(qū)占地167.5畝，規(guī)劃建筑面積22.37萬(wàn)平方米，地下建筑面積3.57萬(wàn)平方米，綠地率近40％，建成后可容納近1800戶居民入住，小區(qū)配有停車位1400個(gè)，停車率近80％。小區(qū)配套設(shè)施有：社區(qū)幼兒園、五星級(jí)洗禮會(huì)所、超大露天游泳池、商業(yè)街等，十分齊全，讓你足不出戶及可滿足日常的生活、休閑、娛樂(lè)所需小論文。

2、項(xiàng)目位置

“信達(dá)· 水岸茗都”綜合住宅小區(qū)位于合肥市政務(wù)文化新區(qū)翡翠路與習(xí)友路交匯處，是安徽信達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司繼“銀杏苑”、“花樣年華”、“文景雅居”、“格蘭云天”等項(xiàng)目后又一高品質(zhì)綜合住宅小區(qū)。“信達(dá)·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河環(huán)城公園，向西沿習(xí)友路步行十分鐘即可到達(dá)奧體中心成本管理論文，北距天鵝湖僅一公里之遙。優(yōu)越的大配套環(huán)境及完善的社區(qū)配套設(shè)施成就了信達(dá)·水岸茗都良好的居住氛圍，也形成了信達(dá)·水岸茗都良好的性價(jià)比，讓業(yè)主們輕松實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)居住。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序介紹以及階段劃分

圖二 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程圖

根據(jù)上圖的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程圖，我們可將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程劃分成如下幾個(gè)階段:決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、實(shí)施階段、后期的物業(yè)管理階段[2]。

1、項(xiàng)目的決策階段

項(xiàng)目的決策階段是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能否取得成功的奠基石，房地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。可行性研究的目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。可行性研究按五個(gè)步驟進(jìn)行：（1）項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng)；（2）調(diào)查研究；（3）方案選擇與優(yōu)化；（4）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；（5）編制可行性研究報(bào)告。

2、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的一個(gè)重要部分，雖然它占整個(gè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的比重只有1.4%-2%，但設(shè)計(jì)的效果以及它的可行性對(duì)整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)的影響力能夠達(dá)到74%之大，因此，我們也可以看出設(shè)計(jì)的重要性。

3、項(xiàng)目的招標(biāo)階段

招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正常現(xiàn)象[3]。選擇價(jià)格低廉同時(shí)質(zhì)量有所保證的投標(biāo)公司。

4、項(xiàng)目的實(shí)施階段

工程建設(shè)中最讓人頭痛的事是“三超”，即概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算。這是長(zhǎng)期以來(lái)都難以破解的難題[4]。這個(gè)階段的所要做的工程量大，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)些變化的因素，工程時(shí)間久，因此，這是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的核心所在。

5、物業(yè)管理階段

物業(yè)管理基本上可以分為經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)三個(gè)方面，它所執(zhí)行的原則是：管理于服務(wù)之中，在服務(wù)中實(shí)現(xiàn)管理。

（三）“信達(dá)· 水岸茗都”成本控制與管理存在的問(wèn)題

1、土地成本費(fèi)用高

費(fèi)用核算項(xiàng)目

前期估算費(fèi)用（萬(wàn)元）

實(shí)際發(fā)生費(fèi)用（萬(wàn)元）

差額（萬(wàn)元）

土地費(fèi)用

7500

8400

-900

拆遷補(bǔ)償費(fèi)用

7260

8100

-840

基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

1420

1470

-50

各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)費(fèi)

4988

5100

-112

規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)

456

425

31

小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)

2280

2100

180

財(cái)務(wù)費(fèi)用

2660

3100

-440

管理費(fèi)用

865

645

220

銷售費(fèi)用

1250

955

295

（二）利用套期保值策略來(lái)規(guī)避材料價(jià)格變動(dòng)

工程建設(shè)過(guò)程中，各種原材料價(jià)格的升降成為成本控制中的一個(gè)難點(diǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷變動(dòng)的情況下，房地產(chǎn)商可以利用套期保值策略來(lái)規(guī)避這一問(wèn)題。套期保值的基本原理是期貨價(jià)格與現(xiàn)貨價(jià)格變化的一致性和到期的收斂性，房地產(chǎn)商應(yīng)根據(jù)套期保值數(shù)量相等、時(shí)間相同或相近、方向相反、品種相同的操作原則，來(lái)進(jìn)行選擇套期保值的操作手法，套期保值策略的選擇原則是盡可能沖銷風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)公司損益與現(xiàn)貨市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)正相關(guān)時(shí)，適宜做空頭套期保值成本管理論文，反過(guò)來(lái)，當(dāng)公司損益與現(xiàn)貨市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)呈負(fù)相關(guān)時(shí)，則適宜做多頭套期保值，同時(shí)，房地產(chǎn)商應(yīng)將主要精力集中在其主營(yíng)業(yè)務(wù)上，并采取有效措施使其面臨的價(jià)格、利率、匯率等風(fēng)險(xiǎn)最小化。這樣，就可以回避現(xiàn)貨價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格的基本動(dòng)力；鎖定產(chǎn)品成本，穩(wěn)定公司利潤(rùn)；減少資金占用，加速資金周轉(zhuǎn)；有利贏得時(shí)間，合理安排儲(chǔ)運(yùn)；有利提升房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。

（三）成本核算對(duì)象的正確確認(rèn)

成本核算對(duì)象的確定原則是：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。如下例子：

1、單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象。

2、在同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位或總包的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本對(duì)象小論文。

3、對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或周期劃分成本核算對(duì)象。

4、根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。

（四）從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段來(lái)有效控制工期

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期階段，應(yīng)有效控制建筑設(shè)計(jì)的時(shí)間。當(dāng)出現(xiàn)設(shè)計(jì)和施工同步進(jìn)行的情況時(shí)，我們要依照工程建設(shè)的預(yù)定時(shí)間，馬上向設(shè)計(jì)部門(mén)提交沒(méi)個(gè)時(shí)間段所需要的施工圖紙和相聯(lián)系的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)資料，以保障施工現(xiàn)場(chǎng)的需要。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的中期階段，應(yīng)做好招標(biāo)工作，同時(shí)保證機(jī)械設(shè)備以及所需材料的事前供應(yīng)。通常在工程建筑過(guò)程中，會(huì)由于資金拖欠等一系列的原因?qū)е略系墓?yīng)出現(xiàn)脫節(jié)，房地產(chǎn)商因事前與供應(yīng)商達(dá)成好協(xié)議，此外，還要處理好采購(gòu)部門(mén)與管理部門(mén)之間原料采購(gòu)與發(fā)放及時(shí)溝通的環(huán)節(jié)，避免內(nèi)部出現(xiàn)不可協(xié)調(diào)性。

3、在簽訂合同時(shí)成本管理論文，需對(duì)工期的延期以及延誤所造成的經(jīng)濟(jì)賠償和相應(yīng)的責(zé)任進(jìn)行明確的條款設(shè)置，用以避免或減輕所產(chǎn)生的糾紛和賠償。

4、對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行一個(gè)循環(huán)的計(jì)劃管理。通過(guò)把預(yù)先設(shè)計(jì)的總工期計(jì)劃于現(xiàn)場(chǎng)施工的實(shí)際情況想對(duì)照，查出施工過(guò)程的薄弱環(huán)節(jié)，對(duì)此，提出相應(yīng)的補(bǔ)救措施，形成一個(gè)未完工計(jì)劃，再將未完工計(jì)劃結(jié)合到總工期計(jì)劃，不斷根據(jù)實(shí)際的完工情況來(lái)更新總工期計(jì)劃。

圖四施工計(jì)劃管理流程圖

四、總結(jié)

篇3

一、房地產(chǎn)投資波動(dòng)與房地產(chǎn)周期波動(dòng)在房地產(chǎn)周期波動(dòng)中房地產(chǎn)投資是一個(gè)十分重要的內(nèi)生因素，由于房地產(chǎn)業(yè)是一種特殊的行業(yè)，在它的啟動(dòng)階段需要大量的資金支持，所以資金無(wú)疑是房地產(chǎn)業(yè)必須的重要生產(chǎn)元素之一，它對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有著重要的影響。從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來(lái)看，投資行為具有很強(qiáng)的能動(dòng)性，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本要素。同時(shí)，投資又是一種能夠拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最終需求，因?yàn)橄M(fèi)是投資的目的和歸宿，是投資增長(zhǎng)的動(dòng)力，同時(shí)，投資還能夠創(chuàng)造出新的需求。就投資本身來(lái)看，也很容易發(fā)生波動(dòng)。這是因?yàn)橥顿Y行為具有較強(qiáng)的預(yù)測(cè)性和隨機(jī)性，尤其是投資于房地產(chǎn)。

從圖1中我們可以看出，投資增長(zhǎng)率的波動(dòng)與商品房年銷售面積增長(zhǎng)率的波動(dòng)雖然在波動(dòng)幅度上有一定差別，但就波峰和波谷的位置來(lái)看卻大體上是一致的，他們之間似乎存在一定的關(guān)系。下面，我們將進(jìn)一步從實(shí)證的角度出發(fā)，通過(guò)運(yùn)用協(xié)整理論和因果關(guān)系檢驗(yàn)等方法研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與商品房銷售面積的相互關(guān)系，來(lái)體現(xiàn)他們所代表的房地產(chǎn)投資及其波動(dòng)與房地產(chǎn)周期波動(dòng)之間的關(guān)系，進(jìn)一步揭示投資對(duì)房地產(chǎn)周期的影響。。

圖1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率與商品房年銷售面積增長(zhǎng)率波動(dòng)圖

二、投資與房地產(chǎn)周期波動(dòng)的實(shí)證分析1、指標(biāo)選擇及數(shù)據(jù)說(shuō)明

在忽略區(qū)域性差別以及不同物業(yè)類型差別的條件下，考慮到數(shù)據(jù)的可獲得性，筆者選擇商品房屋年銷售面積指標(biāo)作為考察對(duì)象來(lái)研究我國(guó)房地產(chǎn)周期性規(guī)律，選用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額指標(biāo)來(lái)研究我國(guó)房地產(chǎn)投資波動(dòng)情況。本文所采用的數(shù)據(jù)均來(lái)源于中經(jīng)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)據(jù)樣本期為1987―2005年。為減少數(shù)據(jù)波動(dòng)并直接得出彈性，商品房銷售面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在分析時(shí)均已取自然對(duì)數(shù)。數(shù)據(jù)分析處理所采用的計(jì)量分析軟件為美國(guó)QMS公司出品的Eviews4.0。。

2、數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性檢驗(yàn)

為避免非平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)變量在回歸分析時(shí)帶來(lái)的偽回歸問(wèn)題，在建立經(jīng)濟(jì)模型前首先應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。本文對(duì)上述經(jīng)濟(jì)變量采用ADF（Augment Dickey-Fuller Test）檢驗(yàn)法，對(duì)、序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)的結(jié)果表明，兩變量的水平值在5%的顯著性水平下均為不平穩(wěn)序列，而的一階差分，采用有常數(shù)項(xiàng)且滯后2期的檢驗(yàn)?zāi)Ｐ停?%的顯著性水平下為平穩(wěn)序列；的一階差分，采用有常數(shù)項(xiàng)且滯后1期檢驗(yàn)?zāi)Ｐ停?%的顯著性水平下為平穩(wěn)序列。即序列、都是一階單整的。

3、協(xié)整檢驗(yàn)

在上面的步驟中，已經(jīng)證明、為同階單整序列。通過(guò)觀察它們的趨勢(shì)圖發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)序列有大致相同的增長(zhǎng)和變化趨勢(shì)，說(shuō)明二者可能存在協(xié)整關(guān)系，本文采用E-G兩步法進(jìn)行檢驗(yàn)，得到回歸模型的結(jié)果，如公式（1）所示：

（1）

進(jìn)一步，我們對(duì)殘差序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。可以發(fā)現(xiàn)序列在ADF檢驗(yàn)滯后3階時(shí)，在5%的顯著性水平下具有平穩(wěn)性。由此可以得出序列、之間存在協(xié)整關(guān)系的結(jié)論。

4、因果關(guān)系檢驗(yàn)

若經(jīng)濟(jì)變量之間具有傳遞作用，則變量之間應(yīng)該具有因果關(guān)系。根據(jù)VAR模型，利用AIC、SC最小的原則選取最優(yōu)滯后期為4，對(duì)商品房銷售面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額之間進(jìn)行因果關(guān)系檢驗(yàn)，結(jié)果如表1所示：

表1 、的因果關(guān)系檢驗(yàn)

篇4

P代表不利事件發(fā)生的概率

C代表不利事件發(fā)生的結(jié)果

二風(fēng)險(xiǎn)的類型

證券投資組合理論（Markowitz1952）和資本資產(chǎn)定價(jià)CAPM模型（Sharpe1964）這兩種理論將證券投資的風(fēng)險(xiǎn)歸納為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩大類。對(duì)于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)劃分的原則是：這種風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)影響到市場(chǎng)內(nèi)所有的投資項(xiàng)目，能否由投資者設(shè)法避免或消除。對(duì)整個(gè)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響，投資者無(wú)法避免或消除的風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)稱為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（SystematicRisk）；而只對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生的影響，可以由投資者設(shè)法避免或通過(guò)投資組合方法消除的風(fēng)險(xiǎn)，統(tǒng)稱為非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（UnsystematicRisk）。

三房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

任何風(fēng)險(xiǎn)，包括房地產(chǎn)投資，都要面臨上述證券投資的風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資是典型的高投入高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，全面深入分析風(fēng)險(xiǎn)是投資決策的前提條件之一。非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)如財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，上市融資等方式加以避免；而系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)可以決定投資的成敗，必須認(rèn)真分析。房地產(chǎn)投資主要面臨如下幾方面系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

1通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于所有的投資要求有一定的時(shí)間周期，尤其房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，因此只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要面臨通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)不僅僅對(duì)一個(gè)投資者所不能避免或消除的。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)直接降低投資的實(shí)際收益率，因此應(yīng)該引起房地產(chǎn)投資者的高度重視。投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，要充分考慮到通貨膨脹的影響，適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率。

2周期風(fēng)險(xiǎn)

周期風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。正如經(jīng)濟(jì)周期的存在一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有周期性的循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)的周期可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮（波峰）、危機(jī)與衰退、蕭條（波谷）四個(gè)階段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的周期大約為18-20年，香港約為7-8年，日本約為8-10年。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下跌和市場(chǎng)成交量的萎縮，使一些實(shí)力不強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的投資者因資金債務(wù)等問(wèn)題而破產(chǎn)。

3政策性風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制。政府對(duì)租金、售價(jià)的限制政策，對(duì)土地出讓、使用的政策，對(duì)環(huán)境保護(hù)的政策，尤其對(duì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模的宏觀調(diào)控政策和金融方面的政策以及新的稅務(wù)政策，都給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)1993年的對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策和1994年出臺(tái)的土地增值稅征收條例等對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了顯著的影響。

4政治風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下因素：、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、外來(lái)侵略、社會(huì)騷亂等。政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，不僅會(huì)直接給建筑物造成損害，而且會(huì)引起一系列其它風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。

四中國(guó)的特殊國(guó)情

中國(guó)與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化背景差異很大。根據(jù)1992年部分專家對(duì)私營(yíng)企業(yè)的停業(yè)原因的調(diào)查，1984年《福布斯》雜志對(duì)美國(guó)金融分析專家關(guān)于房地產(chǎn)投資所做的調(diào)查將房地產(chǎn)的政策風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)賦予相應(yīng)的權(quán)重位序如下表

政策風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)自然風(fēng)險(xiǎn)

篇5

由中國(guó)高等院校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會(huì)、《經(jīng)濟(jì)研究》編輯部和浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院聯(lián)合主辦的“2010年中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)術(shù)研討會(huì)暨高校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會(huì)” 10月30-31號(hào)在浙江杭州召開(kāi)。會(huì)議由浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院院長(zhǎng)虞曉芬教授主持，浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)陳杰教授、《經(jīng)濟(jì)研究》編輯部常務(wù)副主編鄭宏亮研究員、華東師范大學(xué)張永岳教授分別代表主辦單位致辭。

中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)張平研究員作了“中國(guó)貨幣信貸政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)”主題報(bào)告，深入分析了貨幣政策變動(dòng)趨勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系。清華大學(xué)水利土木學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授作了“住房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系與住房?jī)r(jià)格研究”主題報(bào)告，對(duì)我國(guó)住房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)中存在的問(wèn)題作了探討，提出了改進(jìn)方法。北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)鑒定中心主任馮長(zhǎng)春教授作了“城市化與房地產(chǎn)”主題報(bào)告，圍繞城市化的內(nèi)涵、趨勢(shì)，城市化與房地產(chǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)和主要任務(wù)介紹了研究成果。同濟(jì)大學(xué)施建剛教授作了“以房?jī)r(jià)為核心的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析”的主題報(bào)告，描述了住房?jī)r(jià)格“漲跌”的分析框架，并對(duì)住房?jī)r(jià)格走勢(shì)及其影響因素做了探討。浙江大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)部副主任、房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授作了“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策動(dòng)態(tài)與市場(chǎng)周期走勢(shì)”的主題演講，對(duì)當(dāng)前宏觀調(diào)控中的“限購(gòu)令”、“房產(chǎn)稅”等熱點(diǎn)問(wèn)題做了分析。華中師范大學(xué)艾建國(guó)教授作了“對(duì)完善經(jīng)濟(jì)適用房制度的思考”主題報(bào)告，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房制度中存在的問(wèn)題作了總結(jié)，并提出政策建議。南京大學(xué)高波教授作了“關(guān)于房地產(chǎn)稅制改革的思考”的主題報(bào)告，對(duì)開(kāi)征房產(chǎn)稅帶來(lái)的預(yù)期效果，實(shí)施難點(diǎn)做了分析。最后，浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院虞曉芬院長(zhǎng)做了“公共租賃房若干問(wèn)題研究”的主題報(bào)告，對(duì)公共租賃定位問(wèn)題、建設(shè)管理問(wèn)題、進(jìn)入退出機(jī)制做了精彩演講。

本次大會(huì)共有來(lái)自清華大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)、北京大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、浙江大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)等全國(guó)50余所高校、100多位學(xué)者集聚一堂，對(duì)提交的100多篇學(xué)術(shù)論文作了分組討論與交流。小組討論主題包括“房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)”、“房地產(chǎn)價(jià)格與波動(dòng)”、“住房市場(chǎng)與住房保障”、“土地利用與土地管理”、“房地產(chǎn)金融”、“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理”、“房地產(chǎn)學(xué)科探討與其他”。在學(xué)術(shù)論文研討之外，大會(huì)還對(duì)房地產(chǎn)教育與教學(xué)問(wèn)題進(jìn)行了圓桌討論，圍繞“房地產(chǎn)投資與經(jīng)營(yíng)”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”、“房地產(chǎn)估價(jià)”等課題教學(xué)中的經(jīng)驗(yàn)、問(wèn)題進(jìn)行深入、熱烈交流。最后，經(jīng)過(guò)論文評(píng)審委員會(huì)評(píng)審，確定獲得一、二、三等獎(jiǎng)的優(yōu)秀論文，并頒發(fā)了榮譽(yù)證書(shū)和獎(jiǎng)金。

篇6

主辦單位：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)

出版周期：月刊

出版地址：北京市

語(yǔ)

種：中文

開(kāi)

本：大16開(kāi)

國(guó)際刊號(hào)：1002-8536

國(guó)內(nèi)刊號(hào)：11-2586/F

郵發(fā)代號(hào)：82-510

發(fā)行范圍：國(guó)內(nèi)外統(tǒng)一發(fā)行

創(chuàng)刊時(shí)間：1986

期刊收錄：

核心期刊：

期刊榮譽(yù)：

聯(lián)系方式

期刊簡(jiǎn)介

篇7

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的逐步深入，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)漸漸褪去了改革開(kāi)放之前的社會(huì)福利分配色彩，具有了越來(lái)越鮮明的商品市場(chǎng)的屬性，與此相關(guān)的各項(xiàng)法律法規(guī)也逐步建立和完善起來(lái)。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資額度巨大，建設(shè)周期一般為數(shù)年，在此期間的流動(dòng)變現(xiàn)不易發(fā)生，因此在如此長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期中往往會(huì)面臨一些復(fù)雜多變的事件與過(guò)程，從而為項(xiàng)目設(shè)計(jì)帶來(lái)變更。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的變更管理是十分重要的，關(guān)系到這個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)工作流程，也關(guān)系到設(shè)計(jì)周期和建設(shè)費(fèi)用。本文深入剖析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在的設(shè)計(jì)變更問(wèn)題，在分析其原因的基礎(chǔ)上，給出具有針對(duì)性的解決對(duì)策。本文的成果對(duì)于提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平具有比較好的借鑒意義。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更原因分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，常常會(huì)面臨著各種內(nèi)部與外部的問(wèn)題。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同階段，有不同的因素會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更，經(jīng)過(guò)總結(jié)，主要的原因包括：

（1）來(lái)自相關(guān)法律法規(guī)的原因。房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律法規(guī)，是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)與項(xiàng)目進(jìn)行約束管理的一系列規(guī)定。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)期間，如果遇到國(guó)家對(duì)法律法規(guī)進(jìn)行調(diào)整，或者出臺(tái)新的規(guī)定，則會(huì)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展產(chǎn)生比較大的影響。

（2）來(lái)自設(shè)計(jì)階段的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案決定著該項(xiàng)目的進(jìn)展，如果參與設(shè)計(jì)的工作人員中，有因?yàn)楣ぷ鬟z漏或者疏忽，或者責(zé)任心不強(qiáng)僧問(wèn)題，使設(shè)計(jì)方案有所欠缺，則會(huì)導(dǎo)致將來(lái)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，對(duì)項(xiàng)目造成影響。

（3）來(lái)自市政配套的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目由于關(guān)乎人們的工作與生活，因此會(huì)與不少市政設(shè)置發(fā)生聯(lián)系。而是市政門(mén)的規(guī)劃與進(jìn)展，便會(huì)影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)展，從而發(fā)生設(shè)計(jì)變更。

（4）來(lái)自決策調(diào)整的影響。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)展過(guò)程中，有時(shí)候會(huì)由于業(yè)主的戰(zhàn)略目標(biāo)發(fā)生了變化，而導(dǎo)致設(shè)計(jì)方為了適應(yīng)這些變動(dòng)而不得不對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行變更。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目往往體量龐大，功能復(fù)雜，牽涉面廣，所以在業(yè)主方調(diào)整其使用功能或者更換其建筑材料與設(shè)備時(shí)，均會(huì)影響到項(xiàng)目最初的設(shè)計(jì)方案，從而產(chǎn)生變更。

（5）來(lái)自現(xiàn)場(chǎng)施工的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目在現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)，如果因?yàn)槭┕し降氖韬龌蛘吖芾淼氖杪约霸O(shè)備質(zhì)量、材料質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題的發(fā)生，均會(huì)使項(xiàng)目難以達(dá)到預(yù)期的要求，設(shè)計(jì)者必須對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整，從而引起設(shè)計(jì)變更。

3 、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)變更對(duì)策探討

3. 1技術(shù)方面的對(duì)策

首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)一步重視前期工作，對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和規(guī)律進(jìn)行細(xì)化的分析和評(píng)估。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，市場(chǎng)在建設(shè)期間會(huì)發(fā)生各種各樣的變化，從而為項(xiàng)目本身帶來(lái)許多不確定因素。只有以科學(xué)客觀的手段對(duì)市場(chǎng)和大環(huán)境進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，并做足各類準(zhǔn)備工作，才能盡可能少的產(chǎn)生變更。其次，應(yīng)為項(xiàng)目的管理組建專業(yè)化的人才隊(duì)伍，從而以其豐富的經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)化的技術(shù)水準(zhǔn)盡可能早地發(fā)現(xiàn)在設(shè)計(jì)方案上的遺漏之處，從而使設(shè)計(jì)變更的數(shù)量減少到最低程度，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量。第三，應(yīng)該充分把握房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的市政發(fā)展規(guī)劃，通過(guò)積極主動(dòng)地和市政部門(mén)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)獲取市政發(fā)展和變動(dòng)信息，盡可能減少項(xiàng)目后期的變動(dòng)。第四，要實(shí)現(xiàn)流程化的設(shè)計(jì)管理，以盡可能降低設(shè)計(jì)變更的幾率。

3.2.信息管理方面的策略

隨著信息技術(shù)發(fā)展與應(yīng)用的逐步深入，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)的管理工作與計(jì)算機(jī)的相關(guān)性越來(lái)越大，并逐步引入各類信息系統(tǒng)來(lái)解決設(shè)計(jì)中的實(shí)際問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要建立一套基于信息技術(shù)的項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)，提高管理流程效率，減輕工作負(fù)擔(dān)。信息化管理模式在房地產(chǎn)企業(yè)中扮演著的不可或缺的角色，同時(shí)也在相當(dāng)大的層面上影響著企業(yè)設(shè)計(jì)的效率。對(duì)這一部分工作進(jìn)行信息化管理，也是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化管理模式，提升管理效率，減少設(shè)計(jì)變更管理的重要部分。建立信息化平臺(tái)，加強(qiáng)內(nèi)部信息溝通，能夠提高管理流程效率，減輕工作負(fù)擔(dān)，改善手工處理業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀，信息系統(tǒng)的使用有利于房地產(chǎn)企業(yè)的部門(mén)之間更加快速地獲取項(xiàng)目進(jìn)度，使很多工序和專業(yè)的圖紙做到部門(mén)之間的共享，發(fā)生設(shè)計(jì)變更的協(xié)調(diào)與處理更加及時(shí)。

3.3 合同管理方面的策略

目前，無(wú)論是房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)與合同管理，還是項(xiàng)目完工之后的評(píng)估，均沒(méi)有針對(duì)性的法律法規(guī)共雙方遵循。加之建設(shè)單位的資質(zhì)和情況各不相同，必須有相關(guān)的規(guī)范化管理策略，才能盡可能減少設(shè)計(jì)變更。首先應(yīng)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的合同內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步完善，在合同中嚴(yán)格和詳細(xì)地明確一旦發(fā)生設(shè)計(jì)變更的解決方法，在設(shè)計(jì)方與建設(shè)方的溝通前提下制定出詳細(xì)的處理?xiàng)l款，從而使設(shè)計(jì)變更的成本損失減少到最低。此外還可以引入限額設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)之初便對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本做出具體的限定，從而避免由于設(shè)計(jì)變更而引起的成本超支。

3.4基于責(zé)任管理的策略

首先應(yīng)強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)是否在項(xiàng)目進(jìn)程中得到了嚴(yán)格的執(zhí)行，項(xiàng)目的推進(jìn)過(guò)程是不是與基本建設(shè)程序相符。如果過(guò)于走捷徑而越過(guò)了必要的程序，便會(huì)為將來(lái)設(shè)計(jì)的變更留下隱患。其次應(yīng)確定設(shè)計(jì)變更的具體責(zé)任者，并詳細(xì)規(guī)定責(zé)任范圍，使項(xiàng)目參與的各方均能知曉自身所擔(dān)負(fù)的具體職責(zé)，從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠如期完成。此外還應(yīng)設(shè)立與項(xiàng)目任務(wù)完成情況相關(guān)的獎(jiǎng)懲機(jī)制，通過(guò)經(jīng)濟(jì)的杠桿使項(xiàng)目任務(wù)的參與者提升積極性，負(fù)起相應(yīng)的責(zé)任。

4、 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有與一般項(xiàng)目不同的特點(diǎn)，首先是投入資金量大，其次是需要更加專業(yè)的管理模式，而且項(xiàng)目持續(xù)周期長(zhǎng)，涉及到許多不可預(yù)知的外部因素，所以在項(xiàng)目的全周期中，管理者都必須面對(duì)充滿變化的過(guò)程和不斷出現(xiàn)的新情況。本文充分分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更的原因，并給出解決方案。本文的成果把房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理提升到更高的層次，從而使項(xiàng)目建設(shè)更加順暢，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇8

房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用和供給和制造業(yè)、公共事業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)有下列顯著特點(diǎn)：第一，資產(chǎn)負(fù)債率很高。第二，房地產(chǎn)行業(yè)融資主要依賴銀行貸款，直接或間接占用的銀行貸款占企業(yè)資金來(lái)源的60％以上。第三，流動(dòng)性負(fù)債比重大。房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續(xù)使用原貸款。第四，房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響大。資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價(jià)值無(wú)關(guān)；理論認(rèn)為債務(wù)不僅會(huì)減少股東和經(jīng)理人成本，還會(huì)增加股東和債權(quán)人的成本，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值成u型關(guān)系；信號(hào)傳遞理論認(rèn)為債務(wù)融資是向外界傳遞公司高質(zhì)量的信息，債務(wù)水平和公司價(jià)值正相關(guān)；優(yōu)序融資理論認(rèn)為企業(yè)融資偏好次序?yàn)閮?nèi)部融資、債務(wù)融資、股權(quán)融資，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的關(guān)系并不能確定。

在實(shí)證研究方面，國(guó)外的研究大多表明公司價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。如米勒(1966)、羅斯(1977)、馬勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結(jié)果均表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值正相關(guān)。國(guó)內(nèi)相關(guān)實(shí)證研究并未得到統(tǒng)一結(jié)論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值負(fù)相關(guān)；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值正相關(guān)；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀(jì)明(2007)研究結(jié)論是資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值成u型相關(guān)；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值不相關(guān)。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的實(shí)證研究起步較晚，主要是以制造業(yè)、公共事業(yè)等上市公司數(shù)量較多的行業(yè)等為主，或者是多行業(yè)總體研究，由于房地產(chǎn)上市公司數(shù)量稀少，涉及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資本結(jié)構(gòu)問(wèn)題的專業(yè)研究數(shù)量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結(jié)構(gòu)的影響因素，并未考慮到房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)收款等特殊因素對(duì)公司價(jià)值的影響，也未涉及市場(chǎng)冷熱等周期性因素對(duì)房地產(chǎn)公司價(jià)值的影響，研究深度不足。

二、研究設(shè)計(jì)

1、研究假設(shè)提出。假設(shè)1：資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值相關(guān)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結(jié)構(gòu)理論假設(shè)。假設(shè)2：資本結(jié)構(gòu)在淡季和旺季時(shí)對(duì)公司價(jià)值影響度不同。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)銷售旺季時(shí)，成交量放大，由于需求旺盛，房地產(chǎn)公司會(huì)加大房地產(chǎn)投資，增加對(duì)負(fù)債的依賴程度，負(fù)債比重會(huì)增加，而到了淡季，對(duì)房地產(chǎn)投資會(huì)減少，負(fù)債比重降低。

2、研究垂量本文采用凈資產(chǎn)收益率作為公司價(jià)值的衡量指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率，該指標(biāo)反映了單位股東權(quán)益投資回報(bào)。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)／股東權(quán)益有關(guān)資本結(jié)構(gòu)的衡量，本文采用國(guó)內(nèi)學(xué)者使用較多的總資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)表示，資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債／總資產(chǎn)。國(guó)內(nèi)外學(xué)者研究證明，公司規(guī)模，公成長(zhǎng)性，盈利能力，股權(quán)集中度等指標(biāo)對(duì)公司價(jià)值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標(biāo)采用國(guó)內(nèi)學(xué)者普遍使用的方法描述。股權(quán)集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數(shù)／公司總股數(shù)。公司規(guī)模：公司規(guī)模=總資產(chǎn)的自然對(duì)數(shù)。公司成長(zhǎng)性：公司成長(zhǎng)性：(本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一前一年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入)／前一年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當(dāng)年的凈利潤(rùn)／當(dāng)年?duì)I業(yè)收入。

3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產(chǎn)負(fù)債率；模型中1是檢驗(yàn)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值關(guān)系；模型2中加入市場(chǎng)繁榮度虛擬變量，當(dāng)市場(chǎng)處于繁榮期時(shí)，season取1，否則season為0，該模型是檢驗(yàn)市場(chǎng)周期性因素對(duì)資本結(jié)構(gòu)和公司價(jià)值相關(guān)性的影響。

4、樣本選擇。本論文的樣本數(shù)據(jù)來(lái)自于巨潮資訊網(wǎng)2003年至2007年5年間上市房地產(chǎn)公司年報(bào)。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發(fā)行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或ST類公司；剔除樣本期間因重組導(dǎo)致主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數(shù)量為200個(gè)。

三、描述性統(tǒng)計(jì)與分析

由表1統(tǒng)計(jì)繕果可以看出，公司的平均凈資產(chǎn)收益率為10％，標(biāo)準(zhǔn)差為7％，說(shuō)明行業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率分化較小；資產(chǎn)負(fù)債率為54％，標(biāo)準(zhǔn)差為15％，這表明房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率非常高，且行業(yè)內(nèi)部分化明顯；凈利潤(rùn)率均值為12％，最高達(dá)60％，標(biāo)準(zhǔn)差為10％，說(shuō)明行業(yè)內(nèi)部分化明顯；公司成長(zhǎng)度均值為45％，標(biāo)準(zhǔn)差為1．19，這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但行業(yè)內(nèi)公司差異明顯。股權(quán)集中度為56％，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)大股東持股比例較高，行業(yè)內(nèi)部差異不大。資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值回歸結(jié)果分析(見(jiàn)表2、表3)。

其一，方程整體通過(guò)F檢驗(yàn)。方程的判別系數(shù)為0．32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，總資產(chǎn)負(fù)債率是其次最影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，盈利能力和總資產(chǎn)負(fù)債率都通過(guò)了t檢驗(yàn)，且兩者與公司價(jià)值存在正相關(guān)關(guān)系，因此假設(shè)1成立。其三，公司成長(zhǎng)性對(duì)ROE影響顯著，成長(zhǎng)性指標(biāo)通過(guò)了t檢驗(yàn)，它與ROE正相關(guān)。其四，公司規(guī)模與十大股東持股比例沒(méi)有通過(guò)t檢驗(yàn)，這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)ROE無(wú)統(tǒng)計(jì)意義，它們的影響不能確定。

本文按照房地產(chǎn)市場(chǎng)成交水平將市場(chǎng)分為繁榮期和調(diào)整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調(diào)整期為2005與2006年。從回歸結(jié)果可以看出，資產(chǎn)負(fù)債率的回歸模型整體通過(guò)F檢驗(yàn)，方程擬合度是0．33，但是交叉項(xiàng)的乘積沒(méi)能通過(guò)T檢驗(yàn)，無(wú)法說(shuō)明市場(chǎng)變化對(duì)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值關(guān)系的影響程度。

篇9

一 、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要方法

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理中十分重要的步驟，是許多學(xué)科的研究者早就在研究人類辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)的方法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是周密分析企業(yè)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，剖析企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中客觀存在的種種不利因素和弱點(diǎn)，以及對(duì)企業(yè)利益可能造成的威脅。論文參考，經(jīng)營(yíng)過(guò)程。

1.1專家調(diào)查法

專家調(diào)查法是利用專家知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法，各領(lǐng)域的專家運(yùn)用自己的專業(yè)理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，找出開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)并進(jìn)行分析其成因。該方法的優(yōu)點(diǎn)是在缺乏足夠統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和原始資料的情況下，可以做出較為精確地估計(jì)。

1.1.1專家個(gè)人判斷法

征求專家個(gè)人意見(jiàn)的優(yōu)點(diǎn)是不受外界影響，減少心理因素的影響，可以充分利用專家個(gè)人的判斷力和創(chuàng)造力，且費(fèi)用較少。但是僅依靠個(gè)人判斷容易受到專家個(gè)人知識(shí)面、知識(shí)深度等主觀因素影響，難免帶有片面性。

1.1.2德?tīng)柗品?/p>

德?tīng)柗?Delphi)法由美國(guó)著名咨詢機(jī)構(gòu)蘭德公司于上世紀(jì)五十年代初提出，已經(jīng)得到了廣泛應(yīng)用。德?tīng)柗品ú捎昧艘环N專家估計(jì)法，以某種通訊方式使選定的專家之間獲得一定的信息反饋，通訊方式可以通過(guò)信件或者通過(guò)在線的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。但是，專家之間不能面對(duì)面交流，信息的傳遞要通過(guò)間接方式進(jìn)行。專家們被詢問(wèn)的是事先擬定的題目，通過(guò)多輪的信息反饋和詢問(wèn)，最后達(dá)到專家意見(jiàn)的收斂。

1.1.3智暴法或集思廣益

智暴一詞是從英文Brain storming翻譯而來(lái)的，這是一種刺激創(chuàng)造性、產(chǎn)生新思想的方法。

智暴法可以在一個(gè)小組內(nèi)進(jìn)行，也可以由各個(gè)單個(gè)人完成，然后將他們的意見(jiàn)匯集起來(lái)。智暴法適用于探討的問(wèn)題比較單純，目標(biāo)比較明確、單一的情況。若問(wèn)題涉及面較廣，包含因素太多，就要首先進(jìn)行分析和分解，然后再采用此法進(jìn)行討論。

對(duì)智暴法的結(jié)論還要進(jìn)行詳細(xì)地分析，既不能輕視，也不能盲從。

1.2篩選—監(jiān)測(cè)—診斷技術(shù)

篩選時(shí)指風(fēng)險(xiǎn)管理者對(duì)企業(yè)內(nèi)部和外部的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分類，確定哪些因素明顯地會(huì)引起風(fēng)險(xiǎn)，哪些因素明顯地不重要，哪些因素還需要進(jìn)一步研究。通過(guò)篩選，使風(fēng)險(xiǎn)管理者能夠排除干擾，將注意力集中在一些可能產(chǎn)生重大風(fēng)險(xiǎn)的因素上。監(jiān)測(cè)是根據(jù)某種風(fēng)險(xiǎn)及其后果，對(duì)設(shè)計(jì)到這種風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品、過(guò)程、現(xiàn)象和個(gè)人進(jìn)行觀測(cè)、記錄和分析的顯示過(guò)程，以掌握他們的活動(dòng)范圍和變動(dòng)趨勢(shì)。診斷是對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)癥狀或其后果與可能的起因關(guān)系進(jìn)行評(píng)價(jià)和判斷，找出可疑的起因并進(jìn)入仔細(xì)檢查。

在栓選、監(jiān)測(cè)、診斷過(guò)程中，一般要按照一定得思維邏輯進(jìn)行考察。

1.3故障樹(shù)法

故障樹(shù)是分析問(wèn)題原因時(shí)廣泛使用的一種方法，其原理是將復(fù)雜的事物分解成比較簡(jiǎn)單的、容易被認(rèn)識(shí)的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或?qū)Ω鞣N引起故障的原因進(jìn)行分解、細(xì)化。故障樹(shù)作為一種有效地風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法，故障樹(shù)實(shí)際上變成了風(fēng)險(xiǎn)樹(shù)。此時(shí)可以將企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)分解成許多細(xì)小的風(fēng)險(xiǎn)，將產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因一層又一層的分解，排除無(wú)關(guān)的因素，從而準(zhǔn)確的找到對(duì)企業(yè)真正的產(chǎn)生影響的風(fēng)險(xiǎn)及原因。

故障樹(shù)經(jīng)常用于技術(shù)性強(qiáng)、較為復(fù)雜，直接經(jīng)驗(yàn)較少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，其優(yōu)點(diǎn)是比較全面地分析了所有故障原因，包羅了系統(tǒng)內(nèi)、外所有失效機(jī)理;比較形象化，直觀性較強(qiáng)。不足之處是用于大系統(tǒng)時(shí)，容易產(chǎn)生遺漏和錯(cuò)誤。

1.4流程圖分析法

流程圖法式一種識(shí)別公司所面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)分析法。使用流程圖分析法時(shí)，首先應(yīng)根據(jù)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況。建立反映企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的流程圖。論文參考，經(jīng)營(yíng)過(guò)程。而后通過(guò)對(duì)流程圖的分析，有效地揭示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的“瓶頸”分布及其影響，找出影響全局的“瓶頸”，并識(shí)別可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

流程圖類型很多，有反應(yīng)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的總流程圖;有專門(mén)反應(yīng)某一階段特別是“瓶頸”所在階段的分支流程圖;也有反映某一特定業(yè)務(wù)和部門(mén)活動(dòng)的流程圖。在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)，可根據(jù)特定需要建立流程圖。而后對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)過(guò)程進(jìn)行分析，以達(dá)到識(shí)別開(kāi)發(fā)過(guò)程中所有風(fēng)險(xiǎn)的目的。

1.5財(cái)務(wù)報(bào)表分析法

風(fēng)險(xiǎn)造成的損失以及進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的各種費(fèi)用都會(huì)在財(cái)務(wù)報(bào)表上顯示出來(lái)，財(cái)務(wù)報(bào)表分析法就是基于這一點(diǎn)用來(lái)識(shí)別和分析各種風(fēng)險(xiǎn)的。論文參考，經(jīng)營(yíng)過(guò)程。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程通常分為四個(gè)階段，即投資決策階段、土地獲取階段、項(xiàng)目建設(shè)階段和租售管理階段。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為不同的，它伴隨著各個(gè)階段的主要任務(wù)而產(chǎn)生。論文參考，經(jīng)營(yíng)過(guò)程。

2.1 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性?房地產(chǎn)投資一旦展開(kāi)進(jìn)行,很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出,否則會(huì)付出高昂代價(jià)?房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面?

2.1.1投資決策階段的任務(wù)

投資決策階段是通過(guò)對(duì)國(guó)家、地區(qū)和地方的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)的研究，綜合考慮市場(chǎng)的供應(yīng)、需求等經(jīng)濟(jì)環(huán)境，制定自己的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略，以確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的區(qū)域、類別和時(shí)機(jī)。即確定在何時(shí)、何地，開(kāi)發(fā)何種房地產(chǎn)。論文參考，經(jīng)營(yíng)過(guò)程。

2.1.2開(kāi)發(fā)區(qū)域與風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)可能來(lái)源于開(kāi)發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。論文參考，經(jīng)營(yíng)過(guò)程。

2.2開(kāi)發(fā)物業(yè)類型與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在著風(fēng)險(xiǎn)，但并非任何類型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)都是相同的。各類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有不同的功能、用途及技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性，因而具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)

從房地產(chǎn)周期理論可知,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)?由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),易受國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)就成為影響開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素?所以說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)與開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的選擇密切相關(guān)?

2.4土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)

在土地獲取階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者承擔(dān)的主要風(fēng)險(xiǎn)有：土地風(fēng)險(xiǎn)、征地安置風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)。

三、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過(guò)程,它包括從獲取土地?籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過(guò)程?此階段將面臨具體的風(fēng)險(xiǎn)因素?

3.1工期拖延風(fēng)險(xiǎn)

工期一旦被延長(zhǎng),一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化,錯(cuò)過(guò)最佳租售時(shí)機(jī),如已預(yù)售,會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失?信譽(yù)損失;另一方面,會(huì)增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)?

3.2項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性?可靠性?經(jīng)濟(jì)性?美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個(gè)方面?承包商施工技術(shù)水平落后?偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素;房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面?

3.3開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段?建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度大,越到后期影響程度越小?在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,方案陳舊?深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì),都會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國(guó)家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加?除此之外,通貨膨脹?物價(jià)上漲導(dǎo)致的建材價(jià)格上漲和建筑成本的增加及項(xiàng)目是否能按時(shí)完工?工程質(zhì)量的保證?施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)?

結(jié)語(yǔ)：本文論述了風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的一般方法，在此基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別進(jìn)行了研究，給出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)分析調(diào)查表，并對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不同階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別內(nèi)容進(jìn)行了論述。

參考文獻(xiàn):

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[3]徐莉等.風(fēng)險(xiǎn)決策方法進(jìn)一步研究[J].武漢水利電力大學(xué)學(xué)報(bào)，1999，04：P49~52

篇10

    房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用和供給和制造業(yè)、公共事業(yè)企業(yè)相比,房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)有下列顯著特點(diǎn):第一,資產(chǎn)負(fù)債率很高。第二,房地產(chǎn)行業(yè)融資主要依賴銀行貸款,直接或間接占用的銀行貸款占企業(yè)資金來(lái)源的60%以上。第三,流動(dòng)性負(fù)債比重大。房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要為短期貸款,貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續(xù)使用原貸款。第四,房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響大。資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價(jià)值無(wú)關(guān);理論認(rèn)為債務(wù)不僅會(huì)減少股東和經(jīng)理人成本,還會(huì)增加股東和債權(quán)人的成本,資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值成u型關(guān)系;信號(hào)傳遞理論認(rèn)為債務(wù)融資是向外界傳遞公司高質(zhì)量的信息,債務(wù)水平和公司價(jià)值正相關(guān);優(yōu)序融資理論認(rèn)為企業(yè)融資偏好次序?yàn)閮?nèi)部融資、債務(wù)融資、股權(quán)融資,資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的關(guān)系并不能確定。

    在實(shí)證研究方面,國(guó)外的研究大多表明公司價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。如米勒(1966)、羅斯(1977)、馬勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結(jié)果均表明,資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值正相關(guān)。國(guó)內(nèi)相關(guān)實(shí)證研究并未得到統(tǒng)一結(jié)論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值負(fù)相關(guān);沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明,資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值正相關(guān);李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀(jì)明(2007)研究結(jié)論是資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值成u型相關(guān);韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值不相關(guān)。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的實(shí)證研究起步較晚,主要是以制造業(yè)、公共事業(yè)等上市公司數(shù)量較多的行業(yè)等為主,或者是多行業(yè)總體研究,由于房地產(chǎn)上市公司數(shù)量稀少,涉及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資本結(jié)構(gòu)問(wèn)題的專業(yè)研究數(shù)量不多,而且研究范圍主要集中在探討資本結(jié)構(gòu)的影響因素,并未考慮到房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)收款等特殊因素對(duì)公司價(jià)值的影響,也未涉及市場(chǎng)冷熱等周期性因素對(duì)房地產(chǎn)公司價(jià)值的影響,研究深度不足。

    二、研究設(shè)計(jì)

    1、研究假設(shè)提出。假設(shè)1:資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值相關(guān)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結(jié)構(gòu)理論假設(shè)。假設(shè)2:資本結(jié)構(gòu)在淡季和旺季時(shí)對(duì)公司價(jià)值影響度不同。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)銷售旺季時(shí),成交量放大,由于需求旺盛,房地產(chǎn)公司會(huì)加大房地產(chǎn)投資,增加對(duì)負(fù)債的依賴程度,負(fù)債比重會(huì)增加,而到了淡季,對(duì)房地產(chǎn)投資會(huì)減少,負(fù)債比重降低。

    2、研究垂量本文采用凈資產(chǎn)收益率作為公司價(jià)值的衡量指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率,該指標(biāo)反映了單位股東權(quán)益投資回報(bào)。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)/股東權(quán)益有關(guān)資本結(jié)構(gòu)的衡量,本文采用國(guó)內(nèi)學(xué)者使用較多的總資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)表示,資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債/總資產(chǎn)。國(guó)內(nèi)外學(xué)者研究證明,公司規(guī)模,公成長(zhǎng)性,盈利能力,股權(quán)集中度等指標(biāo)對(duì)公司價(jià)值有顯著影響,因此,將它們引入回歸模型中,這些指標(biāo)采用國(guó)內(nèi)學(xué)者普遍使用的方法描述。股權(quán)集中度:前十大股東持股比例=前十大股東持股總數(shù)/公司總股數(shù)。公司規(guī)模:公司規(guī)模=總資產(chǎn)的自然對(duì)數(shù)。公司成長(zhǎng)性:公司成長(zhǎng)性:(本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一前一年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入)/前一年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。盈利能力:銷售凈利率=公司當(dāng)年的凈利潤(rùn)/當(dāng)年?duì)I業(yè)收入。

    3、模型建立。模型1:KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e,模型2:ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產(chǎn)負(fù)債率;模型中1是檢驗(yàn)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值關(guān)系;模型2中加入市場(chǎng)繁榮度虛擬變量,當(dāng)市場(chǎng)處于繁榮期時(shí),season取1,否則season為0,該模型是檢驗(yàn)市場(chǎng)周期性因素對(duì)資本結(jié)構(gòu)和公司價(jià)值相關(guān)性的影響。

    4、樣本選擇。本論文的樣本數(shù)據(jù)來(lái)自于巨潮資訊網(wǎng)2003年至2007年5年間上市房地產(chǎn)公司年報(bào)。我按照以下原則甄選樣本:剔除樣本期間發(fā)行B股和H股的公司;剔除樣本期間被ST或ST類公司;剔除樣本期間因重組導(dǎo)致主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)生變更的公司、剔除極端值、缺失值,最后得到的樣本數(shù)量為200個(gè)。

    三、描述性統(tǒng)計(jì)與分析

    由表1統(tǒng)計(jì)繕果可以看出,公司的平均凈資產(chǎn)收益率為10%,標(biāo)準(zhǔn)差為7%,說(shuō)明行業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率分化較小;資產(chǎn)負(fù)債率為54%,標(biāo)準(zhǔn)差為15%,這表明房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率非常高,且行業(yè)內(nèi)部分化明顯;凈利潤(rùn)率均值為12%,最高達(dá)60%,標(biāo)準(zhǔn)差為10%,說(shuō)明行業(yè)內(nèi)部分化明顯;公司成長(zhǎng)度均值為45%,標(biāo)準(zhǔn)差為1.19,這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速,但行業(yè)內(nèi)公司差異明顯。股權(quán)集中度為56%,說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)大股東持股比例較高,行業(yè)內(nèi)部差異不大。資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值回歸結(jié)果分析(見(jiàn)表2、表3)。

    其一,方程整體通過(guò)F檢驗(yàn)。方程的判別系數(shù)為0.32126,這表明方程的擬合度很高,方程顯著成立。其二,盈利能力是影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素,總資產(chǎn)負(fù)債率是其次最影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素,盈利能力和總資產(chǎn)負(fù)債率都通過(guò)了t檢驗(yàn),且兩者與公司價(jià)值存在正相關(guān)關(guān)系,因此假設(shè)1成立。其三,公司成長(zhǎng)性對(duì)ROE影響顯著,成長(zhǎng)性指標(biāo)通過(guò)了t檢驗(yàn),它與ROE正相關(guān)。其四,公司規(guī)模與十大股東持股比例沒(méi)有通過(guò)t檢驗(yàn),這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)ROE無(wú)統(tǒng)計(jì)意義,它們的影響不能確定。

    本文按照房地產(chǎn)市場(chǎng)成交水平將市場(chǎng)分為繁榮期和調(diào)整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年,調(diào)整期為2005與2006年。從回歸結(jié)果可以看出,資產(chǎn)負(fù)債率的回歸模型整體通過(guò)F檢驗(yàn),方程擬合度是0.33,但是交叉項(xiàng)的乘積沒(méi)能通過(guò)T檢驗(yàn),無(wú)法說(shuō)明市場(chǎng)變化對(duì)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值關(guān)系的影響程度。

篇11

會(huì)計(jì)核算主要是反映會(huì)計(jì)主體資金的運(yùn)轉(zhuǎn)情況。雖然我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)這一時(shí)期飛速的發(fā)展,已經(jīng)達(dá)到了一定的水平,到目前也制定了一系列相關(guān)的法律法規(guī),但是由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚,存在的問(wèn)題也很多,相關(guān)的法律法規(guī)不是十分的健全,因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入的確認(rèn)、竣工驗(yàn)收后成本結(jié)轉(zhuǎn)的會(huì)計(jì)核算中還存在許多問(wèn)題。限于篇幅,本文主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行闡述。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式呈多元化特點(diǎn),其企業(yè)的收入確認(rèn)存在其自身的特點(diǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中成本費(fèi)用要大于當(dāng)前確認(rèn)的收入,房地產(chǎn)企業(yè)一般采用預(yù)售和分期付款的辦法。房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)方面,在會(huì)計(jì)務(wù)實(shí)中,針對(duì)不同的房地產(chǎn)企業(yè),基本對(duì)于收入的確認(rèn)有以下幾個(gè)方法:①在簽訂預(yù)售合同后收預(yù)售房款確認(rèn)收入;②在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;③在房地產(chǎn)項(xiàng)目驗(yàn)收后,開(kāi)具銷售發(fā)票確認(rèn)收入;這樣就造成了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)務(wù)實(shí)中收入確認(rèn)的隨意性較大。大部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷售收入確認(rèn)原則問(wèn)題上,被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告,這樣就造成了房屋所有權(quán)報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)存在的問(wèn)題

土地的經(jīng)營(yíng),開(kāi)發(fā)、房屋的經(jīng)營(yíng),開(kāi)發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施的開(kāi)發(fā)等都是房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)的范圍。所以,土地購(gòu)置、土地開(kāi)發(fā),房屋建筑,安裝工程等的成本,以及管理費(fèi)用,銷售費(fèi)用等等都是房地產(chǎn)業(yè)成本核算的內(nèi)容。

總所周知,房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的周期長(zhǎng),投資的風(fēng)險(xiǎn)大,所需要的資金非常多。所以,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本的管理非常重要。由于房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算上存在很多問(wèn)題:①?zèng)]有形成完整的成本控制體系。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加大的情況下,企業(yè)在成本控制上沒(méi)有明確的體系,缺乏戰(zhàn)略指導(dǎo)性,從而造成了成本管理的盲目性,有些情況下,甚至使得管理目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。②房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率很高,對(duì)于成本核算以靜態(tài)成本管理方式為主,缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。一般情況下,財(cái)務(wù)人員根據(jù)合同控制款項(xiàng)的支付,卻很少關(guān)注對(duì)成本的控制,從而造成了大量的浪費(fèi)現(xiàn)象,加大了成本的投資

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)存在問(wèn)題的原因分析

(一)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)存在的問(wèn)題分析

商品所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬依據(jù)轉(zhuǎn)移給買方,由買方對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行控制,并同時(shí)擁有對(duì)商品的管理權(quán),而賣方不在對(duì)商品產(chǎn)生影響,這是房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的原則和條件。

實(shí)際上,房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計(jì)量。確定確認(rèn)收入以及入賬金額的時(shí)間。在房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)務(wù)實(shí)中,在房地產(chǎn)企業(yè)竣工并通過(guò)驗(yàn)收以后,辦理了移交手續(xù),此時(shí)確定房地產(chǎn)收入。在某些房地產(chǎn)企業(yè)中,預(yù)售款是一種暫收款,因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有轉(zhuǎn)移,成本沒(méi)有最后核算,因此預(yù)售款只作為企業(yè)的預(yù)收賬款,在完全竣工后,才確認(rèn)收入;某些房地產(chǎn)企業(yè)在竣工前的銷售款作為確認(rèn)收入,在竣工并收到部分房款后確認(rèn);對(duì)于分期房款方式來(lái)說(shuō),按照合同規(guī)定的時(shí)間確認(rèn)收入,實(shí)際上也是分期結(jié)轉(zhuǎn)成本的過(guò)程;有些房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí),已經(jīng)按照回收或可能回收的價(jià)款確認(rèn);某些房地產(chǎn)企業(yè)收取的房款代表已發(fā)生銷售業(yè)務(wù),按預(yù)售合同價(jià)款中己經(jīng)收取的價(jià)款分期確認(rèn)收入。

(二) 房地產(chǎn)企業(yè)成本的問(wèn)題分析

在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)成本問(wèn)題中存在一定的問(wèn)題,由于房地產(chǎn)企業(yè)需要資金多,開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),使得其風(fēng)險(xiǎn)較大,那么房地產(chǎn)企業(yè)成本的問(wèn)題顯得十分重要。

造成這些問(wèn)題的原因有以下幾個(gè)方面:①伴隨著中國(guó)城市化建設(shè)的不斷深入,經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高,人們對(duì)生活質(zhì)量的要求越來(lái)越高,中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。某些房地產(chǎn)企業(yè)搶市場(chǎng)和工期,在過(guò)程中造成了一定的盲目性;②在我國(guó)傳統(tǒng)觀念中,房地產(chǎn)企業(yè)是高利潤(rùn)回報(bào)的企業(yè),受此影響,忽視了成本的動(dòng)態(tài)管理和控制,造成了不必要的浪費(fèi);而房地產(chǎn)企業(yè)本身開(kāi)發(fā)中周期長(zhǎng),造成了管理人員對(duì)成本缺乏控制的意識(shí)。③房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目做規(guī)劃的時(shí)候,有些房地產(chǎn)企業(yè)事先并沒(méi)有對(duì)成本進(jìn)行認(rèn)真的估計(jì)和預(yù)測(cè),在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,對(duì)成本的控制重視不夠,或者即使進(jìn)行了成本預(yù)測(cè),但是不夠規(guī)范,不夠系統(tǒng),不夠全面,僅僅是對(duì)事后進(jìn)行控制核算,沒(méi)有進(jìn)行全程的跟蹤控制和管理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)存在問(wèn)題的解決方案

(一) 建立和完善的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度,尤其是會(huì)計(jì)規(guī)范體系。

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)務(wù)實(shí)活動(dòng),如成本結(jié)算,收入確認(rèn)等都有著自身的特性。但是還存在著不夠系統(tǒng)和完整的問(wèn)題,目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的自身特點(diǎn)還沒(méi)有相應(yīng)的會(huì)計(jì)制度進(jìn)行指導(dǎo)和規(guī)范,這樣,會(huì)計(jì)核算就不一致,影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏規(guī)范的制度的指引,使得房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員按照需要做出處理。因此,在目前實(shí)行的會(huì)計(jì)相關(guān)的規(guī)范和制度的基礎(chǔ)上,不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)制度,制定的這些房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,為房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的發(fā)展提供了制度依據(jù)和基礎(chǔ)。

(二) 建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)收入與成本費(fèi)用確認(rèn)原則

房地產(chǎn)企業(yè)收入的隨意性比較大,因此,房地產(chǎn)企業(yè)可以延遲和提前確認(rèn)收入。建立針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,使得所有的房地產(chǎn)企業(yè)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)作為收入的確認(rèn)準(zhǔn)則。房地產(chǎn)企業(yè)的成本要有明確的規(guī)定,并應(yīng)該細(xì)化到有可操作性。收入和成本費(fèi)用的差是利潤(rùn),細(xì)化成本費(fèi)用和確認(rèn)收入的準(zhǔn)則可以減少房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)確認(rèn)的隨意性,可以減少房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策的自由,這樣可以大大提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性。

(三)完善房地產(chǎn)企業(yè)的公司治理,提高會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)

完善房地產(chǎn)企業(yè)的公司治理結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)從所有者入手,形成對(duì)經(jīng)營(yíng)者的監(jiān)督機(jī)制,通過(guò)對(duì)公司各個(gè)相互利益相關(guān)之間相互協(xié)調(diào),合理分配權(quán)力,形成完善科學(xué)的公司治理結(jié)構(gòu),這樣可以減少房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真問(wèn)題。

對(duì)于會(huì)計(jì)信息的技術(shù)規(guī)范就是會(huì)計(jì)制度。不管是會(huì)計(jì)制度或是會(huì)計(jì)規(guī)范,都是面向會(huì)計(jì)人員的,其實(shí)施的對(duì)象就是會(huì)計(jì)人員。所以,會(huì)計(jì)人員是不是能夠正確了解熟悉運(yùn)用會(huì)計(jì)制度或者規(guī)范,是非常重要的。提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì),既包括專業(yè)素質(zhì),文化修養(yǎng),也包括房地產(chǎn)會(huì)計(jì)人員的誠(chéng)信和職業(yè)道德。提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì),可以提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性,可靠性。如果房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)不夠,那么會(huì)造成會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的下降。做好房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的前提是會(huì)計(jì)人員的職業(yè)誠(chéng)信,提高會(huì)計(jì)人員的道德素質(zhì),使得會(huì)計(jì)人員盡職盡責(zé),做好本職工作。

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篇12

由于前期國(guó)家出臺(tái)了很多關(guān)于商業(yè)房產(chǎn)方面的有利措施，所以現(xiàn)在很多人愿意投資商業(yè)房產(chǎn)，以獲取既得利益。不過(guò)商業(yè)房地產(chǎn)有其自身的發(fā)展規(guī)律和特點(diǎn)，它的投資風(fēng)險(xiǎn)也很大。尤其隨著國(guó)家近期房產(chǎn)政策的調(diào)控，部分城市的房產(chǎn)價(jià)格肯定會(huì)降下來(lái)。作為商業(yè)房產(chǎn)，由于投入比較大，房租比較高，房?jī)r(jià)也一直在攀升，超過(guò)了商家所能接受的范圍，這樣房產(chǎn)投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應(yīng)該正視商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，并采取策略應(yīng)對(duì)其帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

一、商業(yè)房地產(chǎn)的概念及特點(diǎn)

所謂“商業(yè)房地產(chǎn)”，顧名思義，就是指用作商業(yè)用途的房產(chǎn)。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業(yè)廣場(chǎng)，批發(fā)市場(chǎng)或者是購(gòu)物中心等所用的房產(chǎn)都屬于商業(yè)房地產(chǎn)。表現(xiàn)最突出的就是購(gòu)物中心，它是最典型的一種商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)。當(dāng)然，之所以叫做商業(yè)房地產(chǎn)，肯定跟住宅地產(chǎn)有明顯的差異。首先，商業(yè)房地產(chǎn)的收益高。不同于住宅直接販賣，商業(yè)房產(chǎn)主要靠租金來(lái)增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開(kāi)發(fā)商的商業(yè)品牌，最終的資金流通程度對(duì)于房租的多少都會(huì)產(chǎn)生作用，而且影響深遠(yuǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)的收益還跟當(dāng)時(shí)的物價(jià)水平緊密相連，隨著物價(jià)的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式相似，但內(nèi)容多種多樣。雖然商業(yè)房地產(chǎn)一般都是將各個(gè)店鋪?zhàn)饨o相應(yīng)的商家，然后通過(guò)租金來(lái)獲益，但是出租給商戶的經(jīng)營(yíng)模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業(yè)房地產(chǎn)一般投資規(guī)模大而且建設(shè)周期和資金回收期比較長(zhǎng)。就像購(gòu)物中心，如果要建成一個(gè)特色的商業(yè)區(qū)，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業(yè)房地產(chǎn)都要經(jīng)歷兩到三年的過(guò)渡后才能走向正軌，這就要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有雄厚的資金來(lái)周轉(zhuǎn)才行。最后，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)講，經(jīng)營(yíng)管理要求也會(huì)偏高一些。由于商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現(xiàn)在商業(yè)房產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別激烈，所以對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理者的要求也變得比較苛刻。

二、商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)

由于商業(yè)房地產(chǎn)本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過(guò)程中肯定是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，加之商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報(bào)率比較高，所以高收益肯定包含高風(fēng)險(xiǎn)。從宏觀和微觀兩方面考慮，現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)的投資主要風(fēng)險(xiǎn)如下：

(一)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是針對(duì)于商業(yè)房產(chǎn)投資者而言的，是指由于自身的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題而導(dǎo)致收益水平實(shí)現(xiàn)率不夠或是沒(méi)有實(shí)現(xiàn)收益的問(wèn)題。也可以說(shuō)是資金流出與期望不符的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于投資企業(yè)或者投資者自身的內(nèi)在因素，如果經(jīng)營(yíng)管理不善，決策出現(xiàn)嚴(yán)重失誤就很有可能導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本增加，期望值減低。值得一提的是，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也是目前商業(yè)房地產(chǎn)面臨的最主要的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)房地產(chǎn)投資者或者其它主題財(cái)務(wù)因受到影響而使得商業(yè)房地產(chǎn)不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿時(shí)可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。所謂財(cái)務(wù)杠桿指的是投資者運(yùn)用借貸的資金來(lái)擴(kuò)大自身的透支產(chǎn)出，這樣就會(huì)導(dǎo)致投資的不確定性增大，從而不能達(dá)到預(yù)期收益的可能性也會(huì)增大。第二，拖欠風(fēng)險(xiǎn)也是應(yīng)該考慮的問(wèn)題。當(dāng)房屋購(gòu)買者或者租賃者不按時(shí)交房租或者借款的時(shí)候，由于拖欠自己所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)就壓到了商業(yè)房地產(chǎn)投資者的身上。

(三)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格得變動(dòng)而給房產(chǎn)投資者帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。這一點(diǎn)是很值得重視的，因?yàn)槭袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是最難把握的，它會(huì)隨著市場(chǎng)的走向而變動(dòng)。

(四)利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)顧名思義就是指商業(yè)房地產(chǎn)投資因?yàn)槔实淖兓绊懯找嫠鶐?lái)的風(fēng)險(xiǎn)。眾多周知，商業(yè)房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開(kāi)發(fā)商都會(huì)選擇跟銀行合作，進(jìn)行貸款等動(dòng)作，這樣一來(lái)，銀行利率的增減就跟商業(yè)房產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)直接掛鉤了。 轉(zhuǎn)貼于

(五)無(wú)流動(dòng)性變化風(fēng)險(xiǎn)

由于商業(yè)房地產(chǎn)從建房開(kāi)始都是不能流動(dòng)的，所以投資進(jìn)去的資金就不能夠隨時(shí)轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)進(jìn)，這樣就有可能由于投資周期過(guò)長(zhǎng)，使用周期等早場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動(dòng)性太差的原因很有可能導(dǎo)致投資收益水平，而造成無(wú)流動(dòng)性變化風(fēng)險(xiǎn)。

(六)自然災(zāi)害帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

自然災(zāi)害帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)一般人都可以理解，像是地震，水災(zāi)等風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也是不可抵擋的，不過(guò)這項(xiàng)災(zāi)害可以轉(zhuǎn)嫁到保險(xiǎn)公司那里，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)比較低。

三、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

商業(yè)房地產(chǎn)的投資收益是建立在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷的基礎(chǔ)上的，只要判斷的準(zhǔn)確就一定能夠得到好的結(jié)果。不過(guò)由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產(chǎn)的實(shí)際收益與預(yù)期收益偏差太多，所以防范這種預(yù)期收益的偏差成了商業(yè)房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最重要的防范策略。最好的辦法就是通過(guò)仔細(xì)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查，考慮各種因素，最終進(jìn)行歸納統(tǒng)籌，得出最準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)最為投資依據(jù)。要做到這些，首先作為投資者來(lái)講，要對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)比較了解，對(duì)于市場(chǎng)的走向要有比較深刻的意識(shí)，最重要的是要針對(duì)自己所投資的商業(yè)房產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展有非常客觀的認(rèn)識(shí)，要能統(tǒng)籌全局，掌控趨勢(shì)。其實(shí)防范商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，大體上有這幾種途徑：一，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、損失控制與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。簡(jiǎn)單地講就是回避一些風(fēng)險(xiǎn)比較大的項(xiàng)目，而選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目進(jìn)行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。二，損失控制。它主要是指通過(guò)一些方式方法，而將房產(chǎn)損失控制到最低。就像我們可以通過(guò)改善管理方法，減少風(fēng)險(xiǎn)投資。三，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。這點(diǎn)的意思就是把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到其它項(xiàng)目或單位上，比如保險(xiǎn)公司就是一個(gè)很好的平臺(tái)。

總結(jié)

總之，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)是不可忽視也不可阻擋的。投資者在選擇投資項(xiàng)目的同時(shí)一定要根據(jù)自身的狀況慎重選擇，盡量避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)，必要時(shí)采取一定的措施，防范于未然。

參考文獻(xiàn)

篇13

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算實(shí)施中的主要問(wèn)題

1.年度預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算脫節(jié)。目前許多實(shí)施全面預(yù)算的房地產(chǎn)企業(yè)還在采用傳統(tǒng)的預(yù)算方式，僅將企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃逐級(jí)分解、匯總編制企業(yè)年度預(yù)算。殊不知，傳統(tǒng)的預(yù)算方式雖可按照會(huì)計(jì)周期（月、季、年）進(jìn)行成本效益預(yù)算，而房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目的建設(shè)周期較長(zhǎng)，需在項(xiàng)目決算時(shí)才能最終確定其實(shí)際的成本、利潤(rùn)，因此并不適合采用一般會(huì)計(jì)周期進(jìn)行成本效益預(yù)算。如人為地將年度預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算完全割裂，僅編制年度預(yù)算而忽視項(xiàng)目預(yù)算的方式，使得企業(yè)無(wú)法對(duì)項(xiàng)目整體的盈利狀況進(jìn)行總體和階段性的把控，從而無(wú)法確保企業(yè)中長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃的落地。

2.業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)預(yù)算與財(cái)務(wù)預(yù)算脫節(jié)。許多房地產(chǎn)企業(yè)都是由財(cái)務(wù)部門(mén)牽頭組織全面預(yù)算工作，其他業(yè)務(wù)部門(mén)只是協(xié)助配合，提供財(cái)務(wù)部門(mén)所需要的數(shù)據(jù)而已，甚至有人認(rèn)為，全面預(yù)算就是財(cái)務(wù)預(yù)算，理應(yīng)由財(cái)務(wù)部門(mén)制定和控制。這種失去了真實(shí)完整業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)支持而編制的財(cái)務(wù)預(yù)算只能淪為一種數(shù)字游戲，預(yù)算編制后的執(zhí)行控制管理成為一種空談，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)也無(wú)法保證實(shí)現(xiàn)。

3.預(yù)算管理與業(yè)績(jī)考核脫節(jié)。預(yù)算管理與業(yè)績(jī)考核應(yīng)緊密結(jié)合、相輔相成，考核不力將不能保證預(yù)算管理體系的全面有效實(shí)施。目前房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要問(wèn)題包括：一是沒(méi)有清晰地劃分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理鏈中各個(gè)責(zé)任單元以及各責(zé)任單元職責(zé)不清；二是考核指標(biāo)的設(shè)置只注重了短期利益，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目短期利益與企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展之間的平衡；三是項(xiàng)目考核與組織考核之間未實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理模式的選擇

預(yù)算管理連接著企業(yè)外部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與企業(yè)內(nèi)部管理控制，不同的市場(chǎng)環(huán)境、不同的企業(yè)規(guī)模以及企業(yè)產(chǎn)品生命周期的不同階段，預(yù)算管理的重點(diǎn)和模式也是不同的（張?jiān)仆ぃ?003）。通常，全面預(yù)算管理主要分為以下四種：以銷售為核心的全面預(yù)算管理模式、以利潤(rùn)為核心的全面預(yù)算管理模式、以成本費(fèi)用控制為核心的全面預(yù)算管理模式、以現(xiàn)金流量為核心的全面預(yù)算管理模式（張玉清，2007）。企業(yè)可以根據(jù)行業(yè)及自身組織特點(diǎn)選擇多種類型，形成綜合、系統(tǒng)的全面預(yù)算體系。

不同于傳統(tǒng)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有鮮明的行業(yè)特點(diǎn)：（1）建設(shè)周期長(zhǎng)，經(jīng)歷多個(gè)開(kāi)發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能完成，在項(xiàng)目決算時(shí)才能最終確定其實(shí)際利潤(rùn)；（2）銷售受國(guó)家政策和金融市場(chǎng)影響波動(dòng)大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高，企業(yè)把控難度大；（3）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜，涵蓋了從征地拆遷、勘察設(shè)計(jì)、工程施工、銷售到售后服務(wù)全過(guò)程；（4）開(kāi)發(fā)投資額大，資金密集，負(fù)債程度高。基于以上特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)行業(yè)不適用于以銷售和利潤(rùn)為核心的全面預(yù)算管理模式，而應(yīng)采取“以項(xiàng)目成本控制為核心，現(xiàn)金流量管理為重點(diǎn)”的成本與現(xiàn)金流相結(jié)合的全面預(yù)算模式。在這種模式下應(yīng)以項(xiàng)目成本為起點(diǎn)編制預(yù)算，并對(duì)其進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制，項(xiàng)目成本應(yīng)作為主要考核指標(biāo)納入預(yù)算考核體系，同時(shí)運(yùn)用現(xiàn)金流量預(yù)算來(lái)監(jiān)督控制項(xiàng)目投資成本。以上項(xiàng)目成本是指貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)周期的綜合成本，包括土地、設(shè)計(jì)、前期、建安工程、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及各類稅費(fèi)等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算實(shí)施的改善方法

1.構(gòu)建預(yù)算管理基礎(chǔ)。一個(gè)成熟的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理基礎(chǔ)應(yīng)由三部分構(gòu)建而成：一是營(yíng)造全員參與的管理氛圍和企業(yè)文化，使公司上下在預(yù)算管理上達(dá)成共識(shí)，這是決定全面預(yù)算管理能否取得實(shí)效的首要因素；二是建立預(yù)算管理的組織體系，該體系既要依托于企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，又需要保持相對(duì)獨(dú)立，這是決定全面預(yù)算管理能否有效推進(jìn)的關(guān)鍵主導(dǎo)因素；三是健全預(yù)算管理的配套管理制度，作為完善全面預(yù)算管理制度后的必要補(bǔ)充，這是決定全面預(yù)算管理能否持續(xù)改善的關(guān)鍵配套工具。該配套制度應(yīng)包括：明確企業(yè)中長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃、成熟的成本管理體系、穩(wěn)定的組織架構(gòu)和清晰的崗位職責(zé)劃分、預(yù)算績(jī)效評(píng)估機(jī)制、完善的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本科目體系以及會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)等。

2.建立二維預(yù)算體系。即通過(guò)項(xiàng)目預(yù)算和年度預(yù)算兩個(gè)維度實(shí)施全面預(yù)算。項(xiàng)目預(yù)算是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)周期成本效益的預(yù)算，強(qiáng)調(diào)的是目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的規(guī)劃，既擺脫了會(huì)計(jì)期的限制，也避免了年度預(yù)算管理中重短期利益、輕長(zhǎng)期發(fā)展的缺點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)編制全面預(yù)算時(shí)應(yīng)首先以項(xiàng)目預(yù)算為龍頭，以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度為依據(jù)，深化項(xiàng)目收入、成本費(fèi)用及現(xiàn)金流等各項(xiàng)預(yù)算，形成貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全周期的整體預(yù)算。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的基礎(chǔ)，將各個(gè)項(xiàng)目在每一個(gè)預(yù)算年度的相關(guān)預(yù)算數(shù)據(jù)匯總編制即形成對(duì)應(yīng)年度的公司全面預(yù)算。

3.把握項(xiàng)目預(yù)算管理核心。房地產(chǎn)項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)、施工圖等多個(gè)階段均需要編制項(xiàng)目整體預(yù)算目標(biāo)，包括目標(biāo)成本、目標(biāo)利潤(rùn)等，尤其是施工圖階段的項(xiàng)目目標(biāo)一經(jīng)確定即不得隨意改變，它將作為項(xiàng)目后續(xù)預(yù)算分解、動(dòng)態(tài)管理控制和分析的主要依據(jù)。根據(jù)確定的項(xiàng)目整體預(yù)算目標(biāo)，應(yīng)進(jìn)行橫向與縱向分解。橫向是將所有預(yù)算內(nèi)容分解至項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全周期內(nèi)的各月、季和年；縱向是各預(yù)算責(zé)任部門(mén)將其預(yù)算責(zé)任范圍內(nèi)的預(yù)算內(nèi)容分解至收入和成本費(fèi)用等各預(yù)算細(xì)項(xiàng)。以上項(xiàng)目預(yù)算內(nèi)容包括業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（比如工程進(jìn)度、可售供應(yīng)計(jì)劃、預(yù)銷售進(jìn)度、合同付款計(jì)劃、融資方案等）和財(cái)務(wù)預(yù)算，以業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃為源頭，以財(cái)務(wù)預(yù)算為成果，方能形成落實(shí)到數(shù)據(jù)的業(yè)務(wù)和基于業(yè)務(wù)的預(yù)算。

在此基礎(chǔ)上，應(yīng)進(jìn)行以合同管理和現(xiàn)金流量管理為手段的動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目預(yù)算的控制。動(dòng)態(tài)成本是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中已發(fā)生的合同成本、非合同成本，以及未來(lái)可預(yù)見(jiàn)的合理的待發(fā)生成本，通過(guò)實(shí)時(shí)監(jiān)控，將項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制在目標(biāo)成本之內(nèi)。同時(shí)根據(jù)構(gòu)成動(dòng)態(tài)成本的各個(gè)合同、非合同的付款要求，項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃以及銷售回籠計(jì)劃，融資方案等，定期編制現(xiàn)金流量表并實(shí)行跟蹤管理，當(dāng)有其他原因?qū)е赂犊钣?jì)劃變更或銷售回籠不能滿足付款內(nèi)容時(shí)，應(yīng)及時(shí)調(diào)整預(yù)算。

4.充分運(yùn)用業(yè)績(jī)考核手段。全面預(yù)算是企業(yè)實(shí)施績(jī)效管理的基礎(chǔ)，是進(jìn)行員工績(jī)效考核的主要依據(jù)，通過(guò)預(yù)算與績(jī)效管理相結(jié)合，使企業(yè)對(duì)員工的考核真正做到“有章可循，有法可依”，形成全面預(yù)算的閉環(huán)管理（張玉清，2007；包春玲、班娜，2008）。績(jī)效考核應(yīng)以經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表為依據(jù)，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)設(shè)定合理的考核機(jī)制，比如為實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)、短期利益的平衡，應(yīng)同時(shí)實(shí)施年度經(jīng)營(yíng)考核與項(xiàng)目整體考核；為了對(duì)各責(zé)任單元做到獎(jiǎng)懲分明，可根據(jù)各責(zé)任單元在項(xiàng)目管理中所承擔(dān)職責(zé)的程度，采用部門(mén)間、部門(mén)內(nèi)考核分權(quán)重的考核機(jī)制等。

5.實(shí)施預(yù)算管理信息系統(tǒng)。借助計(jì)算機(jī)技術(shù)， 實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算信息化，可將業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理的流程、經(jīng)驗(yàn)及知識(shí)固化，是企業(yè)規(guī)范化、精細(xì)化管理的必然選擇。目前許多房地產(chǎn)企業(yè)都已使用了財(cái)務(wù)軟件、房地產(chǎn)成本軟件和CRM軟件，實(shí)施全面預(yù)算管理信息系統(tǒng)，可以將預(yù)算管理系統(tǒng)與各業(yè)務(wù)系統(tǒng)、財(cái)務(wù)系統(tǒng)互聯(lián)，將各個(gè)獨(dú)立的信息島有機(jī)結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)信息的集成、協(xié)同和資源共享，為企業(yè)決策層提供更及時(shí)全面的管理信息。

全面預(yù)算管理強(qiáng)調(diào)全員、全方位、全過(guò)程，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它要求各業(yè)務(wù)部門(mén)長(zhǎng)期高度協(xié)同合作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的特點(diǎn)，形成適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理模式，狠抓項(xiàng)目成本與現(xiàn)金流量管理，充分運(yùn)用全面預(yù)算管理手段落實(shí)企業(yè)戰(zhàn)略，強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)過(guò)程與控制，促進(jìn)資源整合與業(yè)務(wù)協(xié)同。

（作者為財(cái)務(wù)經(jīng)理、會(huì)計(jì)師、CPA）

參考文獻(xiàn)

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