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抓緊研究，各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力。科學測算，合理提出本市年度新建住房價格控制目標，于一季度前向社會公布，并按要求及時上報備案，同時抓好落實。

穩步提高城市居民家庭的住房支付能力。市區年新建住房平均銷售價格同比漲幅要低于本年度城鎮居民家庭人均可支配收入的漲幅。

三、加大保障性安居工程建設力度

采取有力措施，各地要按照住房保障目標責任要求。堅決完成年保障性安居工程建設目標任務。要組織專班負責實施本轄區內保障性住房的建設、銷售、售后管理及監督管理。各級發展改革、住建、國土資源、規劃、房管、財政、物價、民政等部門要按照各自職責分別做好保障性住房建設計劃編制、建設用地供應、保障性住房專項資金、市政配套建設、價格管理、資格審查公示等工作。

四、嚴格執行差別化信貸和稅收政策

嚴格執行首付款比例不低于30%對貸款購買第二套住房的家庭，各商業銀行要堅決暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。對貸款購買首套商品住房的家庭。嚴格執行首付款比例不低于60%貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。

停止向購買第三套及以上住房繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。第二套住房公積金個人住房貸款的發放對象，嚴禁使用公積金個人住房貸款進行投機性購房。僅限于現有人均住房建筑面積低于當地平均水平的繳存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。第二套住房公積金個人住房貸款首付比例不得低于50%貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。

加強對土地增值稅征管情況的監督檢查，對個人將購買不足5年的住房對外銷售的全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）非普通住房對外銷售的按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。加大稅收征管力度。重點對定價明顯超過周邊房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。

五、加強房地產市場監管

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每半年檢查一次。檢查時間為每年月份檢查上年度的稅收控管情況；月份檢查本年度稅收控管情況。還可視情況組織不定期檢查。

三、檢查范圍

房地產稅收檢查工作的范圍包括：

（一）房產局“先稅后證”執行情況。房產局在辦理所有產權登記時是否執行“先稅后證”規定。并按要求及時傳遞信息。包括：1私建房、聯建房、小產權房”拆遷還建房初始登記；2房地產開發房初始登記；3減（免）契稅的房產登記；4二手房交易登記。

（二）國土局“先稅后證”執行情況。國土局在辦理所有土地使用權登記時是否執行“先稅后證”規定。并按要求及時傳遞信息。包括：1私建房、聯建房、小產權房”拆遷還建房土地初始登記；2房地產開發房土地初始登記；3減（免）契稅、耕地占用稅的土地登記；4二手房交易土地登記。

土地儲備交易中心在收購儲備土地時。否憑被收購方提供的銷售不動產統一發票》進行結算；并在該宗土地掛牌出讓時，否向競得方提供土地來源證明手續與該地塊在收購環節已繳納地方稅的完稅證明手續（即收購協議與《銷售不動產統一發票》對新征土地耕地占用稅是否執行先稅后掛牌。

競得方是否憑《銷售不動產統一發票》向土地儲備交易中心進行結算。

（三）信息傳遞情況。及時向其提供現有土地稅源登記檔案及有關房地產成交價格、土地稅收的征收信息。發改部門是否按時向國稅、地稅部門傳遞有關房地產項目核準批文信息資料；國土部門是否按期向國稅、地稅部門傳遞詳細內容的土地征用、交易、登記（變更）等信息資料；規劃部門是否按期向國稅、地稅部門傳遞房地產開發及建筑工程項目審批信息；房產管理部門是否按期向國稅、地稅部門傳遞房屋權屬交易登記信息；國稅、地稅部門是否按有關部門需要。

（四）稅收政策執行情況。擅自減免稅款；嚴格執行房地產業稅收有關預征和附征稅款的政策規定，國稅、地稅部門是否嚴格執行土地、房地產稅收政策。擅自降低預征和附征率或不預征和附征稅款項，加強房地產開發企業的企業所得稅管理。

四、檢查方式

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2.實行商品房開發限時制度。開發商在取得土地使用權后不得私自轉讓，一年內不開發的，收取土地閑置費，二年內不開發由政府收回土地使用權。

3.商品房開發必須堅持高起點規劃，高標準建設，引導房地產開發企業打造精品樣板樓盤，發揮示范效應，引領城市建設上水平，上檔次。

二、加強政策扶持，促進房地產市場穩健發展

1.進一步推進住房公積金制度，簡化貸款辦理程序。對符合住房公積金貸款相關條件的,貸款最高額度可達到12萬元，購買二手普通商品住宅的，住房公積金貸款最高額度提高到成交額的70%。

2.房地產開發企業在商品房建設銷售期間，國家法律、法規、政策有明確規定的稅收，按下限標準征繳，行政事業性收費，按建筑面積10元/㎡由縣政務中心實行“一票制”包干收取，其他費用（含服務性收費）的收取按照下限的50%執行。

3.加大金融支持，鼓勵金融機構支持房地產業的發展，對發放本縣房地產開發項目貸款多、服務質量好的金融機構，給予表彰和獎勵。

4.實施更優惠的購房落戶政策。在購房者取得商品房契稅完稅憑證后，公安機關即可為購房者辦理落戶手續。

三、加強政府引導，促進房地產行業規范發展

1.制定出臺《縣物業管理辦法》，提升小區服務管理水平，為小區居民創造良好的人居環境。

2.加強房地產行業誠信建設。加快建立房地產行業誠信評價系統，建立健全房地產行業誠信檔案，強化法律監督、部門監管、輿論監督、社會監督，將誠信建設貫穿房地產開發、小區配套、商品房銷售、物業管理等各個環節。開發商在售房時需與購房戶簽訂物業管理合同，必須按政策標準足額繳納公共部分房屋維修管理基金和質量保證金。

3.成立縣房地產業協會，充分發揮協會聯絡行業、雙向服務、交流信息的橋梁紐帶作用，加強行業自律，促進企業利益、行業利益、社會效益的和諧統一。

4.開展“最佳樓盤”、“房地產明星企業”、“優秀物業管理小區”等評選活動。對開發項目被國家、省、州、縣評為最佳樓盤和房地產明星企業的，給予開發企業適當的獎勵。

四、提高服務水平，營造房地產業發展良好氛圍

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四、鼓勵農村人口向城市集聚。凡在小區購買成套商品住宅或購買商業用房一間以上的農村居民，其本人、配偶和直系親屬可登記為城市常住戶口，憑購房合同或房產證到房屋所在地公安派出所辦理落戶手續。對購房取得城城區常住戶口的，享受城市居民同等待遇，其子女納入城鎮居民義務教育，家庭納入城鎮居民社會保障。

五、建立健全覆蓋城鄉的住房公積金制度。從年1月開始，全縣城鄉財政供給單位一律建立住房公積金制度，所需經費由財政負擔。調整住房公積金貸款首付比例和貸款額度。公積金貸款首付比例下調為20％，貸款期限延長到20年,夫妻雙方符合條件的貸款最高限額上調為20萬元，夫妻一方符合條件的貸款最高限額上調為12萬元。夫妻雙方足額繳存住房公積金半年以上，或夫妻一方足額繳存公積金1年以上，或個人住房公積金帳戶余額在2000元以上，即可申請公積金貸款。

六、對貸款購買首套住房家庭人均住房面積未達到城城區居民平均住房水平的，購買第二套住房時，可比照首套住房貸款政策執行。

七、增加購房補貼。自年12月1日起半年內，凡在城開發小區購買新建商品住房的，縣財政按所繳契稅100％給予一次性補貼；在城區購買二手住房的，縣財政按所繳契稅50％給予一次性補貼；在小區購買商業用房的，縣財政按所繳契稅25％給予一次性補貼。

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2005年到2009年，全市房地產開發投資年均完成34.17億元，占同期GDP的6.2％；商品房年均施工面積660.41萬平方米，年均新開工面積349.99萬平方米，年均竣工面積132.66萬平方米，年均銷售面積160.14萬平方米，年均住宅價格2050元/平方米。

總體上，我市房地產業發展態勢比較平穩，存在以下幾方面的特點：

一是房地產開發投資增長速度較快。受國家拉動內需政策以及中央、省、市支持扶持房地產業發展的各項政策措施的影響，我市房地產開發投資總體增速較快，高于固定資產投資增速。

二是房價漲幅較快。由于開發建設成本上升，土地資源有限，市場需求量大，個別房地產開發企業捂盤惜售等因素，導致房價上漲過快，令中低收入階層望而卻步。

三是住房供應結構不合理。受近年來房價上漲的影響，房地產開發商對面積大、高檔次住房比較熱衷，而適用于中低收入階層的普通住房不僅供給量少，而且所處地段大多為城鄉結合部等較偏僻位置。這導致了我市一方面住房需求旺盛，另一方面卻存在大量以大戶型為主的空置面積的尷尬局面。

四是受國家對房地產市場宏觀調控政策的影響，自去年下半年以來，房地產開發企業購地欲望強烈，土地價格逐漸上漲。

五是房地產開發企業整體實力不強。大多房開企業自有資金不足，依賴銀行信貸支撐，極易令資金鏈斷裂，導致民間高利貸、拖欠工程款和民工工資等問題的發生；開發經營理念落后，管理水平低，抗風險能力弱，負債比率過大。并且部分房開企業誠信度差，導致逾期交房、業主投訴及案件增多，嚴重影響社會和諧穩定。

二、“十二五”時期房地產市場發展建議

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完成烤煙種植面積2.4萬畝，收購煙葉6萬擔，上中等煙比例為95%以上，桔色煙比例80%以上，煙葉收購合格率80%以上，烤煙畝產值3000元以上，建設優質煙示范片30個，實現烤煙“百萬元村”25個，完成烤煙基礎設施建設總投資2500萬元。

三、工作措施

牢固樹立憂患意識、質量特色意識和服務煙農意識，正確認識和把握當前煙葉生產面臨的形勢，搶抓發展機遇，搶占發展先機，全面部署，精心組織，認真抓好烤煙生產各項工作。

（一）加強領導，明確責任。

各級各部門要進一步統一思想，提高認識，堅定信心，克服困難，毫不動搖地抓好烤煙生產，鞏固烤煙恢復性發展成果，早謀劃、早部署、早落實，堅持主要領導負總責、分管領導具體抓、部門緊密配合的機制，實行縣級領導、部門聯系鄉鎮、鄉鎮領導包村、鄉鎮干部包社制度，層層簽訂目標責任，加大督查督辦力度，嚴格目標責任考核和工作問責制度，在全縣營造抓好烤煙、抓大烤煙的良好氛圍。

（二）科技興煙，提升水平。

1、科學規劃，調整布局。搞好基本煙田規劃，建立完善基本煙田檔案，將烤煙布局最適宜區域，實行有計劃、成規模的輪作制度，鞏固發展老煙區，適度發展新煙區，利用好老煙區的煙基設施、技術、人才優勢。

2、全面推行集中統一鋼棚漂浮壯苗培育，實行分區域就近供苗，確保煙苗齊、全、壯，按時送達煙地。

3、強化大田管理，推廣先進的生產技術。搶抓節令，在5月5日前移栽完畢；深入推進平衡配方施肥，加大有機肥使用量；科學打葉留葉，調控葉片的質量，田煙確保在摘除4片不適用煙葉（底腳葉和頂葉各2片）后留葉18片，山地煙留17片；堅持科學烘烤，提高內在品質和外觀質量。

4、開展技術示范，實行標準生產。在全縣10個重點烤煙鄉鎮建設30個200畝以上的示范片，其中500畝以上的不少于4個，通過示范帶動推廣，破解煙葉發展瓶頸，助力煙農增收和助推烤煙生產提質增效。

（三）加大扶持，提高積極性。

今年煙葉收購價格將提高10%，處理不適用煙葉為“下2上2”，補貼標準由每畝75元提高到每畝150元，產前畝均補貼達到433元，執行13%農特稅返還煙農，對煙農給予面積、烘烤、物資等補助，實行政策性保險和自然災害救助“雙保險”機制，各級各部門要宣傳好、貫徹好這些政策，幫助煙農算好賬、算清帳，確保煙葉生產穩定發展。

（四）狠抓基礎，推進建設。

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1 建設項目全過程跟蹤審計概述

跟蹤審計一般是指審計部門對工程項目的全過程進行跟蹤性審計，主要目的是為了提高被審計對象的經濟效益，確保被審計對象合規性、合法性，而進行適時評價、持續監督和及時反饋的一種審計模式。跟蹤審計是一種全過程的動態審計，主要是為了規避一般審計的“事后審計”，只能發現問題而無法有效解決問題，是基于糾錯而不是查錯，可以有效避免了事后審計“雖然查出問題，但已既成事實，糾正起來難度較大”這一難題。在房地產公司建設項目過程中，跟蹤審計可以對房地產建設項目的投資決策、設計、招投標、施工、驗收交付、竣工結算進行全過程審計監督，不斷加強房地產企業的內部管理和監督有效性，提高建設資金的使用效益。同時還可以有效地發揮了審計部門的“免疫功能”，實現了審計理念的改變和審計模式的轉變，進而促進房地產企業的健康發展。

2 房地產公司建設項目全過程跟蹤審計模式的選擇

由于我國對房地產公司建設項目全過程跟蹤審計運用多停留在理論階段，在房地產企業運用開展不足。所以，房地產企業進行審計模式的選擇就顯得尤為重要。全過程跟蹤審計可以根據被審計房地產企業的審計風險來確定，對于內部控制薄弱，固有審計風險較高房地產企業，要從建設項目的立項、可行性研究、設計、征地拆遷、招投標、合同簽訂、合同價款結算、竣工驗收進行審計監督，既全過程的跟蹤審計。對于內部控制較好，固有審計風險較低的房地產企業，可以針對某個比較薄弱的環節進行階段審計，既選擇設計準備、施工合同、竣工決算中的某一階段進行審計。還可以根據被審計房地產企業的審規模來確定，對于規模比較小的房地產企業，建議采用松散型審計模式，既在關鍵環節進行重點跟蹤審計；對于規模較大的房地產企業，建議采用緊密型審計模式，即對房地產建設項目全過程技術經濟活動進行全面的審計監督，以提高審計效率，節約審計資源。

3 如何做好房地產公司建設項目全過程跟蹤審計

3.1 房地產公司建設項目全過程跟蹤審計的內容

從時段上劃分，房地產公司建設項目全過程跟蹤審計可分為建設項目準備階段的跟蹤審計，建設項目實施階段概(預)算執行情況的跟蹤審計和建設項目竣工交付和竣工結算的跟蹤審計，也就是通常所說的事前、事中和事后審計。

3.2 建設項目實施階段準備階段的跟蹤審計

建設項目準備階段的跟蹤審計既事前審計，是對建設項目可行性研究及招投標過程的審查。可行性研究是工程項目投資、工程項目建設、科研課題等方案的確定所進行的系統的、科學的、綜合性的研究、分析、論證的一種工作方法。主要研究新建、改建或擴建某個建設項目在技術上是否先進、適用、安全，在經濟上是否合理。招投標過程進行審計，重點看工程招投標是否公開、公平、公正，投標單位資質是否真實、合格等。跟蹤審計人員要全過程參與工程招標。對于招標文件要重點審查其招標范圍是否完整；文字表達是否準確；評標辦法是否科學；程序是否合法；甲供材規格、型號、質量等級等是否符合工程要求，價格是否合理；對乙供材的質量、價格等要求是否明確。審計人員對商務標部分出現的一些超低或超高價應進行對比分析，找出原因。

3.3 建設項目實施階段概(預)算執行情況的跟蹤審計

建設項目實施階段概(預)算執行情況的跟蹤審計既事中審計，重點是抓好設計、合同簽訂、施工、采購等幾個重要環節。

首先在合同簽訂階段，跟蹤審計要著重審查施工合同。合同審查的重點是：合同主體是否合法；內容是否符合國家法律、法規；形式是否符合本工程特點；文字表達是否準確（以防理解歧義產生索賠問題）；合同條款是否完整；合同文件與招標文件、投標文件三者之間是否統一。特別是一些投標時不考慮，在決算時需調整的項目如：趕工措施費、優質工程獎等該如何計取；在履約過程中出現的變更、簽證等該如何處理；如何界定違約及相應的法律責任等。

其次是在施工階段，一是重點做好隱蔽工程驗收記錄。由于隱蔽工程在隱蔽后無法看到，很多施工單位都想在這方面做文章，甚至有少數建設單位與施工單位、監理單位串通通過隱蔽工程套取國家資金，因此隱蔽工程是最難監督、最容易產生爭議的地方。跟蹤審計人員一定要到施工現場了解具體施工做法，做好取證記錄。所有的隱蔽工程都要經建設單位、監理單位、設計單位、審計單位、施工單位共同會簽后才能隱蔽。二是審查現場簽證和工程變更。建設項目的生產周期比較長，不確定因素多，不可避免地會產生一些工程變更和簽證。對設計變更和簽證的審計要重點關注，主要是審查變更手續是否合理、合規、及時、完整、真實，是否做過技術經濟分析比選等。三是做好材料價格的簽證審核工作。建筑材料在工程造價中所占比例較大，特別是裝修工程新材料多、品牌多、規格型號繁雜，材料的質量與價格差異很大，因此應在滿足結構設計要求的前提下，在市場調查的基礎上按照“滿足功能時價格最低、相同價格時功能最強”的原則決定材料的價格、品牌、規格型號等。

3.4 建設項目竣工交付和竣工結算的跟蹤審計

建設項目竣工交付和竣工結算的跟蹤審計事后審計，通過事后的終結審計，可以對事前和事中審計進行一次再審計，以最大限度的降低房地產企業的審計風險，提高企業的運營質量，一是對工程竣工決算編制依據的審查，審查決算依據是否符合國家規定，資料是否齊全，手續是否完備。要對概算預算內容執行情況進行審計，看有無預算外項目和提高建設標準，有無重大質量事故和經濟損失。二是對工程竣工決算編制簽證及工程量的審查，看審查設計變更是否經過有關人員批準，分項工程套用的預算定額單價、合價是否相符，看有無錯套定額、高估冒算現象。三是對工程竣工決算編制情況進行審計，看材料差價計算是否合理，材料用量是否真實，材料價格是否與當時市場價格相符，審查材料價格和金額是否按規定辦理了退料款手續，審查房地產企業的竣工決算報表是否全面和真實等。

總之，只要我們勇于實踐，勤于探索，善于分析、歸納、總結，就能夠在全過程審計中找準工程建設中的薄弱環節，達到規范建設行為，提高工程建設管理水平，最大化地為房地產企業創造利潤的目的。同時變靜態為動態，變被動為主動的全過程跟蹤審計，能夠從源頭上控制工程造價，提高投資效益。

參考文獻：

[1]殷麗麗.加強企業跟蹤審計提高審計質量[J].中國審計,2006(10).

[2]熊煒.建設項目全過程跟蹤審計措施淺談［J］.財會通訊，2007（1）.

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國務院機關事務管理局房產管理司：

你司（1993）局房司字第019號關于“同意中央國家機關危舊房改建處自行承擔拆遷工作的函”收悉。經研究，同意你司所屬中央國家機關危舊房改建處自行承擔和平里三至六區危舊房改造工程的拆遷工作。希望改建處配備具有一定政治素質和拆遷業務能力的工作人員。所有參加拆遷的人員，均要經過市房地產管理局或東城區房地產管理局組織的拆遷業務學習，熟悉拆遷政策，在拆遷工作中要認真貫徹執行國務院頒發的《城市房屋拆遷管理條例》和《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》及有關拆遷的規定，嚴格按拆遷程序辦事。努力做好拆遷工作。

特此函復。

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各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局,西藏、寧夏、青海省（自治區）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為了促進房地產市場健康發展，經國務院批準，現將個人住房轉讓營業稅政策通知如下：

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二、聯合審批內容

凡進合審批綠色通道的房地產項目，在7個工作日內完成規劃用地許可、規劃工程許可、施工許可等行政審批事項（以上時間不包括各類前置條件的準備和省及以上主管部門的審批、行政許可時間和依法需要聽證、公告、公示、招標、拍賣、檢驗、檢測、測繪、前期調查、鑒定和專家評審、論證等時間）。

（一）規劃用地聯審階段（2個工作日）

審批內容：項目申請報告、招標方案和不招標核準、節能評估審查、環境影響評價意見、用地預審意見、審批修建性詳細規劃（總平面圖）、抗震設防要求、建設用地規劃許可、建設用地批準書、取水許可、涉及國家安全事項項目選址意見等。

聯審部門：城鄉規劃局、發改委、國土資源局、環保局、地震局、水利局、國家安全局等。

（二）規劃工程許可聯審階段（3個工作日）

審批內容：規劃施工圖審查、建設施工圖審核備案、工程規劃許可、人防工程施工圖審核備案、消防防火審核、防雷裝置設計審核、城市基礎設施配套費及相關規費核定。

聯審部門：城鄉規劃局、建設局、氣象局、公安消防支隊、人防辦、收費局等。

（三）施工許可聯審階段（2個工作日）

審批內容：工程報建、勘察設計合同登記、核發中標通知書、施工合同備案、安全監督手續、質量監督手續、墻改節能手續、施工許可、核發國家安全事項許可證、散裝水泥、預拌混凝土（砂漿）使用計劃核定、統一征收（代收）城市基礎設施配套費及相關規費等。

聯審部門：建設局、發改委、國家安全局、收費局等。

三、工作制度

1實行房地產項目備案制：凡是列入房地產聯合審批綠色通道的項目，一律實行備案制。

2建立跟蹤督辦制度：凡經專家咨詢委員會和規劃審批委員會提出的意見建議和確定的事項，一律納入跟蹤服務范圍，建立速度檔案、明細建議內容、修改意見、責任處室、完成時限等相關基礎信息備案督辦。

3建立聯合踏勘制度：需要進行現場踏勘的房地產項目，由中心分階段組織相關部門進行集中踏勘，不得分頭多次踏勘。

4建立聯合審圖制度：成立房地產項目施工圖設計文件聯合審圖小組，由城鄉規劃局、氣象局、公安消防支隊、人防辦、城管局渣土辦、園林局、施工圖審查單位相關專業人員組成，具體負責房地產項目施工圖設計文件的審查。聯合審圖小組對房地產項目施工圖設計文件進行聯審，并將修改意見一次性告知申辦人。

5建立電子簽章制度：凡經中心窗口單位審批完成的行政審批事項統一在中心聯機套打出證，加蓋電子簽章，電子簽章密鑰由各部門領導指定專人負責管理和使用。

6建立統一收費制度：嚴格執行國家物價部門及相關部門批準的收費項目和標準，透明、公開、統一收取各項規費，對外公示。繳款人憑市收費局開具的《*市基建審批綜合收費計征表》統一繳納，集中支付。各相關部門不得自行設立收費項目、擴大收費范圍和提高收費標準，不得變相搭車收費。

7創建中介機構庫。創新中介組織的管理機制，規范執業行為，加強對涉及房地產項目中介機構的日常監管。按照“公開公正、公平競爭”的原則，實行“陽光作業、限時辦結”運行模式，切實壓縮行政許可流程外的中介服務時間，加速房地產項目審批落地速度。

四、工作要求

1中心牽頭組織協調：中心負責統一接件、統一回復辦理結果，并牽頭組織協調各階段聯合審批工作，集中答復申請人的咨詢、輔導并一次性告知應當具備的法定條件、申報材料及需要修正和補充的材料；召集相關聯審部門對申報材料進行初審，初審工作當場完成，并告知申請人受理或不予受理的明確意見；組織聯合踏勘、召集聯席會議、匯總聯審意見、起草會簽聯審會議紀要、督促聯審部門按時辦結。各聯審部門依據相關法律、法規的規定在限定的時限內，將審批結果反饋中心綜合窗口。限定期限內未回復者視為同意，由此產生的責任由逾期單位負責。

2各聯審部門應按聯合審批的要求，樹立全局意識，杜絕“互為前置”，協調聯動，積極配合做好房地產項目聯合審批中的銜接工作，對于辦理過程中需要協調的事宜及時報中心綜合窗口進行協調。加大授權力度，選派“素質高、業務精、能力強”的人員到中心窗口工作，實行A、B角工作制，做到“即接又辦”。

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    營業稅:根據財稅[2009]157號文件規定:自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。上述普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定,按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(〔2005〕26號)、《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發〔2005〕89號)和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發〔2005〕172 號)的有關規定執行。

    個人所得稅:個人轉讓住房,以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額,繳納個人所得稅,稅率為20%。  

    個人轉讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅。

    本答案謹供參考,具體執行以法律、法規、規章和規范性文件的規定為準,或請具體咨詢當地稅務局。

篇12

2003年6月份，人民銀行出臺了121號文件，開始對房地產市場進行調控，當時的政策意圖是通過增加房地產開發企業銀行貸款融資的準入門檻來降低固定資產投資增長速度。該政策對房地產市場形成了較大的沖擊，表現為二手房市場價格的快速下滑，國家統計局的數據表明，二手住宅的價格指數從2003年6月份的111.9快速下降到9月份的102.1（此時只有季度數據），在開發商喊出“房地產冬天來臨”的渲染下，政府開始擔心投資會受到沖擊（其實，當時房地產投資還沒有受到影響），國務院出臺了《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（俗稱“18號文”）。該文件第一次提出了“房地產業是國民經濟的支柱產業”，市場初次領悟了政府“保增長”的政策底線。從2003年底開始，房地產投資出現井噴，2004年房地產投資增長速度最高達到57%。

在房地產市場與政府政策博弈的第一個回合里，市場“戰勝”了政府，并窺視了政府的政策“底牌”。

第二個回合：天平的傾斜

房地產市場經過2004年的快速“沖動”后，以上海為中心的長三角地區的房價出現快速上漲，為了緩和房價的過快上漲，國務院于2005年4月底出臺了《關于做好穩定住房價格工作意見通知》（國發［2005］26號，簡稱“國八條”）。主要內容是：增加普通住宅的供應，增加二手房交易的稅收成本，對非普通住宅的交易及持有期限未滿5年的普通住宅的轉讓征收5%的營業稅。希望通過抑制房地產投機的方式穩定住房價格。

從價格看，市場對此次政策調控的反應出現明顯分歧：以上海為代表的長三角地區的房價出現明顯回落（根據中原地產的數據，上海最大跌幅有15%左右），但當年的10月份之后，北京、深圳等地的房地產價格出現快速上漲，因此，從全國平均水平看，房價走勢是先跌后回升，而且接近2005年底時，價格上漲的速度在加快。根據這樣的情形，2006年應該繼續加大力度進行房地產調控。

但經過仔細的分析后，政府在2006年出臺的政策卻是《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國發［2006］37號，簡稱“國六條”），將調控的手段和重點內容轉向了調整住房供應結構，規定新增的住宅供應必須符合“70/90標準”，即90平方米以下規格的普通住宅必須超過70%的比例。希望通過增加小戶型的普通住宅供應來化解住房價格上漲的矛盾。

為什么2006年的房地產條款并沒有在打擊房地產投機上加大政策力度？筆者認為最核心的問題就是房地產投資增長速度明顯下行。2003年和2004年，房地產投資的平均增長速度都在30%以上，而2005年5月份之后，房地產投資增長速度逐漸下滑，到2005年底時已經低于20%（為19.8%）。因此，我們可以清楚地看出，當政府在“穩定住房價格”和“增加房地產投資”兩個答案中二選一時，政策的天平選擇了后者。

第三個回合：房地產再次勝出

2008年，全國房價出現了回落，部分城市的房價下跌幅度超過20%，在經過幾年的上漲之后。房價出現兩成左右的下跌應該屬于市場的正常調整，如果不去人為地干預市場的調整，市場將更加健康。但為了應對全球金融危機的沖擊，2008年12月20日，出臺了《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》。出臺了一系列措施來刺激房地產市場。可見，政策在“穩定住房價格”和“增加房地產投資”兩個答案中二選一時，政策的天平再次選擇了后者。

經過了這一回合的博弈，市場更清楚了政府有關房地產調控的政策底線是什么了。

第四個回合：詭異的堅挺

既然市場已經看穿了政府的政策底線：“保增長”比“穩定住房價格”重要，那么，市場對政府的房地產調控政策就有了相應的預期。既然政策的底線是“保增長”，那么，在世界經濟還沒有真正復蘇的情況下，中國政府必然還要依靠房地產投資來“保增長”；政府對房價的調控只是讓它放緩上漲的速度，絕對不敢讓房價下跌；嚴厲的房地產調控政策不會持續時間太長。這就是市場對2010年房地產調控的預期，與上述預期一致的是，房地產開發商不愿意降價，資金緊張的開發商寧愿高價從市場拆借資金來維持資金周轉也不愿意降價銷售。于是，我們看到，經過2010年我們出臺的最嚴厲的房地產調控政策，甚至動用了“限購”等行政手段來打擊房地產投機，減少住房需求；而且，宣布在十二五期間要建設3600萬套保障性住房，迅速增加住房供給。但房價卻一直相對堅挺。

警惕調控成本不斷增加

篇13

（二）明確新建住房結構比例。“十一五”時期，要重點發展普通商品住房。自20**年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。

二、進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用

（三）調整住房轉讓環節營業稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從20**年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

（四）嚴格房地產開發信貸條件。為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

（五）有區別地適度調整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從20**年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。

（六）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學確定房地產開發土地供應規模。要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。

（七）加大對閑置土地的處置力度。土地、規劃等有關部門要加強對房地產開發用地的監管。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。

三、合理控制城市房屋拆遷規模和進度

（八）嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務院辦公廳關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》(〔20**〕46號）的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。20**年各地房屋拆遷規模原則上控制在20**年的水平以內。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。

四、進一步整頓和規范房地產市場秩序

（九）加強房地產開發建設全過程監管。對已經規劃許可仍未開工的項目，要重新進行規劃審查。對不符合規劃控制性要求，尤其是套型結構超過規定的項目，不得核發規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對擅自改變設計、變更項目、超出規定建設的住房要依法予以處理直至沒收。

（十）切實整治房地產交易環節違法違規行為。房地產、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規交易行為，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產企業，要加大整治查處力度，情節惡劣、性質嚴重的，依法依規給予經濟處罰，直至吊銷營業執照，并追究有關負責人的責任。

五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難

（十一）加快城鎮廉租住房制度建設。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在20**年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。20**年年底前，各地都要安排一定規模的廉租住房開工建設。

（十二）規范發展經濟適用住房。各地要繼續抓好經濟適用住房建設，進一步完善經濟適用住房制度，解決建設和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執行經濟適用住房管理的各項政策，加大監管力度，制止違規購買、謀取不正當利益的行為。嚴格規范集資合作建房，制止部分單位利用職權以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規行為。

（十三）積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。